Choei Inc.

Registration Form • Jun 30, 2022

 有価証券報告書（通常方式）_20220629095340

【表紙】

【提出書類】	有価証券報告書
【根拠条文】	金融商品取引法第24条第１項
【提出先】	近畿財務局長
【提出日】	2022年６月30日
【事業年度】	第34期（自　2021年４月１日　至　2022年３月31日）
【会社名】	株式会社長栄
【英訳名】	Choei Inc.
【代表者の役職氏名】	代表取締役社長　社長執行役員　長田　修
【本店の所在の場所】	京都市伏見区深草西浦町三丁目70番地 第５長栄アストロビル （同所は登記上の本店所在地で実際の業務は「最寄りの連絡場所」で行っております。）
【電話番号】	該当事項はありません。
【事務連絡者氏名】	該当事項はありません。
【最寄りの連絡場所】	京都市下京区万寿寺通烏丸西入御供石町369番地 No.60京都烏丸万寿寺ビル５F(本社)
【電話番号】	（075）343-1600（代表）
【事務連絡者氏名】	上席執行役員　統括本部長　田中　直樹
【縦覧に供する場所】	株式会社長栄　本社 （京都市下京区万寿寺通烏丸西入御供石町369番地　 　No.60京都烏丸万寿寺ビル５F) 株式会社東京証券取引所 （東京都中央区日本橋兜町２番１号） （注）上記の当社本社は金融商品取引法の規定による縦覧場所ではありませんが、投資家の便宜のため縦覧に供しております。

E37141 29930 株式会社長栄 Choei Inc. 企業内容等の開示に関する内閣府令 第三号様式 Japan GAAP false CTE 2021-04-01 2022-03-31 FY 2022-03-31 2020-04-01 2021-03-31 2021-03-31 1 false false false E37141-000 2022-03-31 jpcrp_cor:OrdinarySharesSharesLessThanOneUnitMember E37141-000 2021-03-31 jppfs_cor:NonConsolidatedMember jppfs_cor:OtherCapitalSurplusMember E37141-000 2021-04-01 2022-03-31 jppfs_cor:NonConsolidatedMember jppfs_cor:OtherCapitalSurplusMember E37141-000 2022-03-31 jppfs_cor:NonConsolidatedMember jppfs_cor:OtherCapitalSurplusMember E37141-000 2017-04-01 2018-03-31 jppfs_cor:NonConsolidatedMember E37141-000 2018-03-31 jppfs_cor:NonConsolidatedMember E37141-000 2018-04-01 2019-03-31 jppfs_cor:NonConsolidatedMember E37141-000 2019-03-31 jppfs_cor:NonConsolidatedMember E37141-000 2019-04-01 2020-03-31 jppfs_cor:NonConsolidatedMember E37141-000 2020-03-31 jppfs_cor:NonConsolidatedMember E37141-000 2020-04-01 2021-03-31 jppfs_cor:NonConsolidatedMember E37141-000 2021-03-31 jppfs_cor:NonConsolidatedMember 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 有価証券報告書（通常方式）_20220629095340

第一部【企業情報】

第１【企業の概況】

１【主要な経営指標等の推移】

| | | | | | | |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| 回次 | | 第30期 | 第31期 | 第32期 | 第33期 | 第34期 |
| 決算年月 | | 2018年３月 | 2019年３月 | 2020年３月 | 2021年３月 | 2022年３月 |
| 売上高 | （千円） | 6,771,028 | 7,873,571 | 8,285,463 | 8,031,258 | 8,475,491 |
| 経常利益 | （千円） | 941,778 | 1,503,442 | 1,603,800 | 1,435,167 | 1,621,693 |
| 当期純利益 | （千円） | 1,227,360 | 1,057,742 | 985,721 | 982,302 | 1,562,890 |
| 持分法を適用した場合の投資利益 | （千円） | － | － | － | － | － |
| 資本金 | （千円） | 80,000 | 80,000 | 169,110 | 169,110 | 709,794 |
| 発行済株式総数 | （株） | 3,686 | 3,686,000 | 3,813,300 | 3,813,300 | 4,466,300 |
| 純資産額 | （千円） | 6,244,095 | 5,878,237 | 5,618,579 | 6,265,428 | 8,784,545 |
| 総資産額 | （千円） | 40,277,352 | 47,693,483 | 50,074,483 | 52,238,498 | 53,571,799 |
| １株当たり純資産額 | （円） | 1,754,452.31 | 1,651.65 | 1,524.18 | 1,699.65 | 1,966.85 |
| １株当たり配当額 | （円） | 400,000 | 400 | 91 | 91 | 105 |
| （うち１株当たり中間配当額） | (－) | (－) | (－) | (－) | (－) |
| １株当たり当期純利益 | （円） | 340,744.19 | 297.20 | 276.37 | 266.47 | 400.96 |
| 潜在株式調整後１株当たり当期純利益 | （円） | － | － | － | － | 396.05 |
| 自己資本比率 | （％） | 15.5 | 12.3 | 11.2 | 12.0 | 16.4 |
| 自己資本利益率 | （％） | 19.0 | 17.5 | 17.1 | 16.5 | 20.8 |
| 株価収益率 | （倍） | － | － | － | － | 4.2 |
| 配当性向 | （％） | 117.4 | 134.6 | 32.9 | 34.2 | 26.2 |
| 営業活動によるキャッシュ・フロー | （千円） | － | － | 2,311,163 | 2,205,589 | 3,700,716 |
| 投資活動によるキャッシュ・フロー | （千円） | － | － | △3,841,870 | △3,133,602 | 656,517 |
| 財務活動によるキャッシュ・フロー | （千円） | － | － | 1,288,721 | 1,065,026 | △2,903,706 |
| 現金及び現金同等物の期末残高 | （千円） | － | － | 6,516,764 | 6,669,963 | 8,123,491 |
| 従業員数 | （人） | 203 | 209 | 221 | 233 | 241 |
| (外、平均臨時雇用者数) | (37) | (42) | (49) | (50) | (52) |
| 株主総利回り | （％） | － | － | － | － | － |
| （比較指標：－） | （％） | (－) | (－) | (－) | (－) | (－) |
| 最高株価 | （円） | － | － | － | － | 1,799 |
| 最低株価 | （円） | － | － | － | － | 1,550 |

（注）１．当社は連結財務諸表を作成しておりませんので、連結会計年度に係る主要な経営指標等の推移については記載しておりません。

２．持分法を適用した場合の投資利益については、非連結子会社は存在しておりますが、利益基準及び利益剰余金基準からみて重要性が乏しいため、また、関連会社が存在しないため、記載しておりません。

３．当社は、2021年12月24日の東京証券取引所市場第二部への上場に伴い、2021年12月23日を払込期日とする普通株式653,000株の有償一般募集（ブックビルディング方式）を実施しております。

４．潜在株式調整後１株当たり当期純利益について、第30期は、潜在株式が存在しないため記載しておりません。第31期、第32期及び第33期には潜在株式は存在するものの、当社株式は非上場であるため、期中平均株価が把握できませんので記載しておりません。

５．第30期から第33期までの株価収益率については、当社株式は非上場であるため、記載しておりません。

６．第32期以降の財務諸表については、「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則」（昭和38年大蔵省令第59号）に基づき作成しており、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づき、有限責任 あずさ監査法人の監査を受けております。なお、第30期及び第31期の財務諸表については、「会社計算規則」（平成18年法務省令第13号）の規定に基づき算出した各数値を記載しております。また、当該各数値について、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づく有限責任 あずさ監査法人の監査を受けておりません。

７．第30期及び第31期については、キャッシュ・フロー計算書を作成していませんので、キャッシュ・フローに係る各項目については記載しておりません。

８．当社は、2019年３月10日付で普通株式１株につき1,000株の割合で株式分割を行っておりますが、第31期の期首に株式分割が行われたと仮定し、１株当たり純資産額及び１株当たり当期純利益を算定しております。

９．2021年12月24日に東京証券取引所市場第二部に株式を上場いたしましたので、株主総利回り及び比較指標については記載しておりません。

10．最高株価及び最低株価は東京証券取引所市場第二部におけるものであります。

なお、2021年12月24日に同取引所に株式を上場いたしましたので、それ以前の株価については記載しておりません。 

２【沿革】

年月	概要
1980年８月	長田修が京都市伏見区内にて個人で不動産管理業を営む長栄を創業
1988年４月	株式会社長栄　設立
1989年12月	第５長栄アストロビル（京都市伏見区）へ本社移転（現在の登記上の本店所在地）
1990年４月	京都市右京区に賃貸管理センター（以下、管理センター）の１号店となる西京極センター（現ベルヴィかどの）を開設
1991年３月	第５長栄アストロビルを取得し、不動産賃貸業を開始
1993年５月	瀬田センター（滋賀県大津市）を開設（滋賀県初出店）
1995年９月	仲介営業店舗１号店　西京極センター（京都市右京区）を開設
2000年２月	瀬田センターを移転し、仲介営業店に管理センターを複合した瀬田センターを開設（現ベルヴィ瀬田）
2003年１月	株式会社eガレージシステム　設立（100％子会社）
2003年２月	株式交換により、株式会社マンション・リフォームを子会社化（100％子会社）
	株式交換により、長栄ネットワーク株式会社を子会社化（100％子会社）
	株式交換により、長栄グローバルリース株式会社を子会社化（100％子会社）
	株式交換により、長栄ビルサービス株式会社を子会社化（100％子会社）
2003年４月	「Bellevie(ベルヴィ)」ブランド立上げ　全管理センターを名称変更
2004年３月	子会社の長栄ネットワーク株式会社の商号を、ファイバーフロント株式会社に変更
2006年３月	子会社の株式会社マンション・リフォームの商号を、株式会社ヴィークルに変更
2006年６月	大阪市北区に仲介営業店と管理センターの複合店、大阪営業所（現ベルヴィ大阪）を開設（大阪府初出店）
2007年11月	グリーン保証株式会社　設立（100％子会社）
2008年10月	入居者様向け会員組織「Bellevie Club（ベルヴィクラブ）」を開設
2012年４月	BellevieClub株式会社　設立（100％子会社）
2012年12月	本社機能をNo.60京都烏丸万寿寺ビル（京都市下京区）に移転
2017年４月	株式会社長栄が、BellevieClub株式会社を合併
2018年４月	株式会社長栄が、株式会社ヴィークルを合併
	株式会社長栄が、ファイバーフロント株式会社を合併
2018年７月	アリーズ一般社団法人　設立
2018年８月	名古屋市天白区にベルヴィ名古屋　開設（愛知県初出店）
2019年４月	株式会社長栄が、長栄グローバルリース株式会社を合併
2019年10月	東京都港区にベルヴィ六本木　開設（東京都初出店）
2020年10月	株式会社長栄が、株式会社eガレージシステムを合併
2021年12月	東京証券取引所市場第二部に株式を上場
2022年４月	東京証券取引所スタンダード市場へ移行

３【事業の内容】

当社グループは、当社（株式会社長栄）及び子会社３社で構成されており、不動産管理事業及び不動産賃貸事業を営んでおります。

当社は京都府、滋賀県、大阪府、兵庫県、愛知県、東京都、神奈川県で事業を展開しており、当事業年度末日現在の管理戸数は以下のとおりです。

	京都府		滋賀県		大阪府		兵庫県
管理物件	21,060戸	1,129棟	1,316戸	45棟	1,586戸	44棟	99戸	1棟
内自社物件	1,871戸	65棟	697戸	13棟	1,154戸	18棟	99戸	1棟

	愛知県		東京都		神奈川県		計
管理物件	892戸	33棟	134戸	5棟	70戸	2棟	25,157戸	1,259棟
内自社物件	788戸	24棟	－	－	70戸	2棟	4,679戸	123棟

店舗数は管理センター23ヶ所、賃貸仲介センター２ヶ所、マンスリーマンションの受付センター２ヶ所、ホテルが１ヶ所（2022年３月末に営業終了）となっております。

当社グループの事業内容及び当社と関係会社の当該事業に係る位置付けは次のとおりであります。

〔事業系統図〕

事業系統図によって示すと次のとおりであります。

（注）１.当社子会社のアリーズ一般社団法人は、当社が信託受益権を保有する不動産物件に関する信託を受託し、同物件の管理処分を行っております。

２.ホテル事業（自社運営ホテルの営業）については、2022年３月末に終了しております。

当社では、不動産管理事業と不動産賃貸事業を両輪とする事業展開を行っており、両事業は「第５　経理の状況　１　財務諸表等　（１）財務諸表　注記事項」に掲げるセグメントの区分と同一であります。各事業の具体的内容は以下のとおりです。

（１）不動産管理事業

当社は、マンションオーナー様（以下、オーナー様とする）の安定した賃貸経営に資するべく、入居者管理はもとより、ビルメンテナンス、売買仲介、賃貸仲介（リーシング）及びリフォーム工事などの賃貸経営に必要なサービスを提供しております。その中でも、入居者様に長期に渡って住み続けていただくことがオーナー様の収益の最大化に繋がるとの観点から、『入居率120％（空室待ちが発生している状態、家賃が下がらない状態）』の実現を目指し、入居者満足度を上げ、テナントリテンション（入居者保持）を実現するための様々な施策を行っております。

具体的には、入居者様のお困りごとに迅速に対応するため、京都府に19ヶ所（京都市18ヶ所、宇治市１ヶ所）、滋賀県（大津市）・大阪府（大阪市）・愛知県（名古屋市）・東京都（港区）に各１ヶ所の管理センターを設けており、休日夜間についても緊急受付の窓口を設けることで24時間365日お部屋のトラブルに対応しております。管理センター（ベルヴィ）については、管理専門のスタッフ（レジデンシャルクリエイター）をマンション毎の担当制で配置しており、入居者様をサポートする体制となっております。また、入居者様を数千名規模で花火大会等に招待するベルヴィ夏祭りや、入居者様を対象とした抽選会「年末チャポン宝゛（だから）くじ」、入居者様向けプレゼント（お食事券等）キャンペーンの「アゲちゃうベルヴィ」をはじめ、各種イベント・キャンペーンを実施しております。

一方、オーナー様に対しては、賃貸経営に必要なサービスをワンストップで提供できる企業を目指し、賃貸管理本部、アセットマネジメント本部、入居促進本部、リフォーム事業本部、不動産本部、開発コンサルティング部を設けております。

① 賃貸管理本部

賃料収納、入退去管理、契約更新などの入居者管理、エレベーター点検、消防設備保守点検、貯水槽清掃、共用部清掃などのビルメンテナンス、原状回復工事をはじめ、マンション管理全般を担当する当社の主要部署となります。マンション管理業務についてはレジデンシャルクリエイターが担当し、オーナー様の賃貸経営をサポートしております。

② アセットマネジメント本部

自社物件について収益の最大化を図るため改修・修繕等の各種業務を担当しております。

③ 入居促進本部

賃貸仲介（リーシング）、「Bellevie Club」（入居者様向け会員組織）の運営、グローバルデスク（留学生向け入居サービス）など入居率及び入居者満足度を向上させるための各種業務を担当しております。

なお「Bellevie Club」では、会員優待サービス、エアコンクリーニング割引サービス、家具割引サービス等の入居者様向けサービスを行っております。

④ リフォーム事業本部

外壁塗装、設備入替、貯水槽清掃等、賃貸マンションのリフォーム全般を行っております。

⑤ 不動産本部

投資意欲の高いオーナー様からの購入依頼と売却をお考えのオーナー様からの売却依頼に応えるべく、売買仲介を行っております。

⑥ 開発コンサルティング部

不動産管理業務を受託するための営業活動を行っております。

（２）不動産賃貸事業

当社の不動産賃貸事業は、自社物件及びサブリース物件の賃貸、マンスリーマンションの賃貸並びにホテルの運営から構成されております。

① 自社物件及びサブリース物件の賃貸（アセットマネジメント本部）

自社物件については、原則として全額金融機関からの長期借入金により資金調達を行い、家賃収入の範囲内で余裕をもって返済が可能な収益性の高い物件を取得し、入居者様に賃貸しております。当社は、不動産管理事業で得たノウハウにより入居率の改善又は家賃の維持を見込める物件と判断した物件については比較的築年数の古い物件であっても積極的に取得しており、入居率の上昇及び高い家賃水準を維持するため、取得後の改修工事や設備入替等のリフォーム工事についても積極的に行っております。なお、当社はサブリース物件については、２棟を保有するのみで積極的な取得は行っておりません。

当社の自社物件については、入居者様からの家賃収入により借入金を返済しているとの考え方に基づき、入居者ファーストを徹底する文化が形成されております。また、自社物件は、不動産管理事業におけるオーナー様向けサービスの試験・テストの場としても活用しております。さらに、当社の不動産管理事業に関する評判が確立していない新しい地域に進出する場合、短期間でオーナー様から管理業務を受託することは難しいため、進出当初に自社物件を購入し管理戸数のボリュームを一定程度確保しながら管理拠点を出店する手法をとっております。

② マンスリーマンションの賃貸（宿泊事業本部、マンスリー大阪）

当社は、京都府（宿泊事業本部）及び大阪府（マンスリー大阪）において短期滞在者様向けのマンスリーマンションの賃貸を行っております。マンスリーマンションの賃貸は、管理物件（自社物件含む）の空室対策として開始いたしましたが、大規模なマンスリーマンション需要がある場合には、それ以外の物件についても一時的に部屋を賃借し短期滞在者様に部屋を提供しております。

また、家具・家電等の貸出を行うレンタル事業も行っております。

③ ホテルの運営（宿泊事業本部）

当社は、ホテル「悠旅（ゆたか）」の運営を行っておりましたが、新型コロナウイルス感染症の断続的な発生に伴い、先行きの不透明性が高くなったことを受けて、経営資源を他の分野に集中するため、2022年３月末に営業を終了いたしました。これに伴い、宿泊事業本部は、2022年４月からマンスリーマンション京都とし、マンスリーマンション大阪とともに不動産管理事業の賃貸管理本部の所管となっております。

（３）不動産管理事業と不動産賃貸事業の関係

不動産管理事業では自社物件の管理も行っており、不動産賃貸事業での自社物件の増加が管理戸数の増加につながり原価低減に貢献しております。また、自社物件の取得は不動産管理事業における新規進出エリアの管理戸数のボリュームを確保するための手段となっております。さらに、自社物件はオーナー様向けのサービスの試験・テストの場としても活用しており、管理ノウハウの蓄積が管理受託物件の入居率の向上につながっております。

以上のように、当社は、不動産管理事業と不動産賃貸事業の相乗効果を活かして事業展開しております。  

４【関係会社の状況】

当社は当事業年度において、子会社３社（長栄ビルサービス株式会社、グリーン保証株式会社、アリーズ一般社団法人）を所有しておりますが、いずれも非連結子会社ですので、記載を省略しております。 

５【従業員の状況】

（１）提出会社の状況

				2022年３月31日現在
従業員数（人）		平均年齢（歳）	平均勤続年数（年）	平均年間給与（千円）
241	（52）	34.9	8.0	4,648

セグメントの名称	従業員数（人）
不動産管理事業	203	（51）
不動産賃貸事業	7	（0）
報告セグメント計	210	（51）
全社（共通）	31	（1）
合計	241	（52）

（注）１．従業員数は就業人員であり、臨時雇用者数（パートタイマー等）は、年間の平均人員を（　）外数で記載しております。

２．平均年間給与は、正社員に対する支給額であり、賞与及び基準外賃金を含んでおります。

３．全社（共通）として記載されている従業員数は、間接部門に所属しているものであります。

（２）労働組合の状況

労働組合は結成されていませんが、労使関係は円満に推移しております。 

 有価証券報告書（通常方式）_20220629095340

第２【事業の状況】

１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】

文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において当社が判断したものであります。

（１）会社の経営の基本方針

当社は、「企業を通じて社会に役立つ「人」を育てる」という企業理念に基づき、人材育成を重視しております。

また、「人道を重んじ正義を持って経営を行う」ことを経営理念として、以下の経営方針を掲げ、お客様、株主、従業員の信頼と期待に応えることを基本方針としております。

一、管理業を通じて社会に貢献する

一、創意と工夫で業界の発展と社会的地位の向上に努める

一、仕事は厳しく、人に優しく人間性豊かな企業を目指す

（２）目標とする経営指標及び中長期的な会社の経営戦略

堅実な経営基盤を将来的に堅持しつつ、営業基盤の拡大を図るために管理戸数（自社物件戸数を含む）の増加を重視いたします。但し、管理戸数は一朝一夕に増加させることができるわけではありません。当社は、管理物件の入居者様の満足度の向上がオーナー様の経営の安定化に繋がると考え、入居者様向けのサービスを拡充してまいります。日々の管理業務を通じオーナー様からの信頼を得ることが新たな管理受託に繋がると考えております。

徐々にではありますが、管理戸数を増加させることで事業の発展、経営効率の改善及び財務体質の強化に努める所存であります。併せて新規優良物件に対する投資を継続的に推進いたします。

（３）優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題

今後のわが国経済は、新型コロナウイルス感染症や物価上昇の影響を受けて、賃貸経営を取り巻く環境は先行き不透明な状況が続いております。

このような経営環境の下、当社の対処すべき主な課題は、以下の項目と認識しております。

① 管理戸数及び自社物件戸数の増加

当社は、今後の成長戦略として、管理戸数及び自社物件戸数の増加を重視しております。当社は、入居者様に長期に渡って住み続けていただくことがオーナー様の収益の最大化に繋がるとの観点から入居者満足度の向上を重視しており、この施策によりオーナー様や金融機関等から新たなオーナー様をご紹介いただくことで管理戸数を増加させております。また、不動産管理事業で得たノウハウを活かし、収益性が見込めると判断した物件を取得することで自社物件戸数を増加させております。

当社は、上記の方法による管理戸数及び自社物件戸数の増加を加速させるとともに、今後は上記以外の方法も検討してまいります。

② 他社との差別化を図る特色ある入居者様向けサービスの強化

管理戸数700～1,300戸毎に管理センターを設け、入居者様からの問い合わせに迅速に対応できる体制を構築しております。また、当社独自の入居者向け会員サービス「Bellevie Club」を開設し、ご入会いただいた入居者様には各種イベントへの招待やプレゼントキャンペーンを実施しております。

さらに留学生が安心して生活できる支援を行うための専門部署を設け、入退去手続きのみではなく日本での生活に関する支援やイベントを実施する等のサービスを行っております。

③ 内部管理体制の強化

当社事業の継続的な発展のためには、コーポレート・ガバナンス機能の強化は重要な課題であり、財務報告の信頼性を確保するため、内部統制システムの適切な運用が重要であると認識しております。コーポレート・ガバナンスに関しては、ステークホルダーに対して経営の適正化や健全性を確保しつつも、更に効率化された組織体制の構築に向けて内部管理体制の強化に取り組んでまいります。

④ コンプライアンス体制の強化

当社は、法令、定款及び社内規程等の遵守は勿論のこと、日々の業務を適正かつ確実に遂行しており、クリーンで誠実な姿勢を企業行動の基本として、事故やトラブルを未然に防止する取り組みを強化しております。

今後、更なる事業拡大と企業価値の向上に向けて、引き続き日常業務における関連法令の遵守を徹底するとともに、リスク管理・コンプライアンス推進委員会の定期的開催、各種取引の健全性の確保、情報の共有化、再発防止策の策定等を行い、また、社内啓蒙活動を実施し、厳正な管理による社会の「公器」としての責任を重視した透明性のある管理体制の構築を図ってまいります。

⑤ 財務体質の健全化

当社は、自社所有物件を購入する際にその全額を借入金にて調達し購入していることから、当社の負債比率は一般的に適正とされる比率よりはかなり高い水準となっております。これに関して、当社の物件の購入及び有利子負債に関する方針は次のとおりです。

(ⅰ) 自社物件は全て長期保有を前提とし、購入する際には十分な検討を行い、当社基準の適正な価格で購入する。

(ⅱ) 借入について、購入金額全額を金融機関から長期で借入できることを条件としている。また、返済は各物件の収入から支出を差し引いた収支差額の範囲内で余力をもって返済可能な金額とする。

上記の方針により、当社の貸借対照表は固定資産と固定負債の増加が対応しており借入金返済後には資産が残ることを想定しております。

以上のとおり、物件購入に当たり固定負債が増加する場合があるもののそれに見合った固定資産を積み上げていくことで一定の財務体質の健全化が図れるものと考えております。

⑥ 安定した資金調達の確保

当社が掲げる経営戦略を実現するためには、従来にも増して、自社物件の積み増しを進めるにあたり購入資金の調達力が必要不可欠であります。

市況の変化に左右されることなく安定した資金調達を行うために、物件単位の資金調達に加えて、フリーキャッシュである手元資金の増強が有効であると認識しております。

そのためには、金融機関からの借入のみならず、多様な資金調達手法を検討していくことが重要であると考えております。

⑦ 人材の確保と育成

上記の課題を克服するためには、優秀な人材を継続的に確保し、育成することが最も重要な課題と認識しております。

そのため当社では、従業員のプロフェッショナル化として不動産管理に係る従業員に対し不動産管理に関する専門知識の習得を求めるだけでなく、全ての業務に携わる従業員に対し、自己研鑚を重ね、高い専門性を身に着け、自律的に行動していくことを求めております。

これにより、従業員個々の能力の向上を図り、当社の人材レベルの向上、ひいてはサービスの質の向上、維持に繋げていきたいと考えております。

その実現には、人材に対する投資が必要不可欠であると考え、毎年策定する人員計画に教育研修を盛り込み、継続して人材のレベルアップに取り組んでおります。

また併せて、経営理念やコンプライアンスに基づいた業務運営体制の徹底のため、従業員に対し各種研修を実施しており、リスク認識などに対する全社員の意識向上に努めております。 

２【事業等のリスク】

有価証券報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、投資者の判断に重要な影響を及ぼす可能性のある事項には、以下のようなものがあります。

なお、文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において当社が判断したものであります。当社はこれらのリスク発生の可能性を認識した上で、発生の回避及び発生した場合の対応に努める方針であります。また、有価証券報告書に記載した事項は事業等に関連するリスクを全て網羅するものではありませんので、この点ご留意ください。

（１）法令・税制の変更に係るリスク及び許認可等について

[発生可能性：低　　発生可能性のある時期：特定時期なし　　影響度：大］

当社の事業に関しては、主として不動産・建築等に関連する各種の法令や条例による規制を受けております。これらの変更によっては、当社の業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。

また関連する各種税制の変更によっても、当社の業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。

なお、当社が事業に関し取得している許認可等は以下のとおりであります。当事業年度末現在、これらの許認可等が取消となる事由は発生しておりませんが、今後、何らかの理由により許認可等の取消等があった場合、当社の事業の活動に支障をきたすとともに当社の業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。

許認可等の名称	有効期間	法令違反の要件及び主な許認可取消事由
許認可(登録)番号
賃貸住宅管理業登録	2021年８月13日から	賃貸住宅管理業法第23条
国土交通大臣登録（02）第0000400号	2026年８月12日まで
宅地建物取引業免許	2019年３月10日から	宅地建物取引業法第66条
国土交通大臣免許（７）第5066号	2024年３月９日まで
一般建設業許可（注）１	2019年５月９日から	建設業法第29条
京都府知事許可（般-１）第30640号	2024年５月８日まで
一般建設業許可（注）２	2019年９月９日から	建設業法第29条
京都府知事許可（般-１）第30640号	2024年９月８日まで
一級建築士事務所登録（注）３	2017年６月28日から	建築士法第９条
京都府知事登録（29Ａ）第01479号	2022年６月27日まで
住宅宿泊管理業者登録	2018年６月15日から	住宅宿泊事業法第42条
国土交通大臣登録（01）第F00072号	2023年６月14日まで

（注）１．一般建設業許可は、塗装工事業であります。

２．一般建設業許可は、建築工事業及び大工工事業、屋根工事業、タイル・れんが・ブロック工事業、鋼構造物工事業、内装仕上工事業であります。

３．提出日現在、一級建築士事務所登録は更新手続き中であります。

（２）不動産市況動向等に係るリスク

[発生可能性：中　　発生可能性のある時期：中期的　　影響度：大］

賃貸住宅需要は景気の動向やそれに伴う雇用環境等に影響を受けやすく、景気の後退やマンションの供給過剰等により、不動産市況が停滞あるいは下落した場合、賃貸住宅用不動産の入居率又は賃料水準が低下することが考えられます。

この場合、不動産管理事業においては、管理物件にかかわる管理収入が、不動産賃貸事業においては、自社物件の家賃収入が減少する等、当社の業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。

また、地価動向等に伴い不動産価格が下落し、保有資産の価値が低下する等の影響を及ぼす可能性があります。

（３）情報セキュリティに関するリスク

[発生可能性：中　　発生可能性のある時期：特定時期なし　　影響度：大］

当社は、事業を行うにあたりオーナー様、入居者様等の個人情報や当社と取引関係にある企業の営業上の情報及び当社の経営に関する情報等を保持・管理しておりますが、コンピュータウイルスの感染や外部からシステムへの不正アクセスによるサイバー攻撃の被害に遭い、これらの個人情報や営業上の情報、当社の経営に関する情報等が漏洩又は消失等した場合は、信用の毀損、損害賠償や業務の中断、復旧費用等の発生により、業績に影響を与える可能性があります。

なお、当社は、2022年５月に、当社サーバーに対する第三者による不正アクセス事案（以下「本不正アクセス」といいます。）が発生し、基幹システムの稼働停止、一部データの喪失などの被害が確認されましたが、外部調査機関による調査の結果、本不正アクセスによる情報窃取、外部流出の痕跡は確認されませんでした。

当社は、EDRによる検知アラート・収集情報の全体調査及び能動対処等により不正アクセスやマルウェア感染に対する24時間監視体制を築いて、情報セキュリティの脅威に向けた対策を講じております。

また今後、アカウント管理の厳格化、社内セキュリティ教育の実施などを行い情報セキュリティ体制の強化に努めてまいります。

（４）外国人留学生、訪日外国人観光客について

[発生可能性：高　　発生可能性のある時期：短期的　　影響度：中］

当社の事業は、外国人留学生などの外国人顧客の動向により少なからず影響を受けております。

これらの外国人顧客は、日本の留学生受入政策、観光政策、経済状況、為替相場の状況、外交政策による対日感情、自然災害、事故、疫病等の影響を受ける可能性があり、これらの状況の変化により外国人顧客が減少した場合、当社の業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。

（５）減損会計の適用について

[発生可能性：中　　発生可能性のある時期：特定時期なし　　影響度：中］

当社が所有する固定資産において、不動産市況の悪化による賃料水準の低下、空室率の上昇、金融情勢の悪化等により事業の恒常的なキャッシュ・フローの将来にわたる収益性の著しい低下や保有資産の時価の著しい下落が認識された場合、減損会計を適用することとなり、当社の業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。

（６）競合について

[発生可能性：中　　発生可能性のある時期：長期的　　影響度：中］

不動産管理事業においては、既存競合他社が多数存在し、競争激化による影響を受けやすい業界構造となっております。当社は、管理物件はもとより自社物件についても管理を行っているため、スケールメリットによる原価低減及びノウハウの蓄積等により不動産管理については高い競争力を有していると自負しておりますが、競合他社の動向によっては当社の業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。

不動産賃貸事業においては、人口減少のもと賃貸物件の供給過剰状態が加速する可能性があり、家賃の値下げなど競合する物件の動向によっては当社の業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。

（７）新型コロナウイルス感染症について

[発生可能性：中　　発生可能性のある時期：中期的　　影響度：中］

新型コロナウイルス感染症の影響については、変異株による感染拡大の懸念があるもののワクチン接種が進んでいることなど感染拡大の防止に向けた動きがみられ、当事業年度末現在においては新型コロナウイルス感染症の影響は比較的軽微でありました。

しかしながら、新型コロナウイルスの感染が急拡大し、再度緊急事態宣言が発出され社会・経済活動が制限されるような状況になった場合などについては当社の業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。

当社の事業においては今後の動静を注視し、必要な対応策を適時に講じるよう努めてまいります。

（８）自社物件の賃借人との賃貸借契約について

[発生可能性：低　　発生可能性のある時期：特定時期なし　　影響度：中］

不動産賃貸事業において、自社物件の賃借人との賃貸借契約の期間満了時に契約が更改される保証はなく、また賃借人が一定期間前の通知を行うことにより賃貸借期間中であっても賃貸借契約を解約できることとされている場合もあるため、賃貸借契約の解約が増加した場合、後継賃借人が見つかるまでの間、家賃収入が減少する等、当社の業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。

（９）不動産の欠陥・瑕疵について

[発生可能性：低　　発生可能性のある時期：特定時期なし　　影響度：中］

不動産賃貸事業において、当社が不動産の取得を行うにあたっては不動産の権利、構造、環境等に関する欠陥や瑕疵等により予期せぬ損害を被る可能性がないよう、当該不動産の綿密な調査を行い、慎重な対応に注力しておりますが、取得した不動産に欠陥や瑕疵等があった場合には、瑕疵の修復などの追加費用等が生じる場合があります。

一方で、当社の保有する不動産を売却する場合において、当該不動産の欠陥や瑕疵等について当社の責任が問われた場合には、買主より契約解除や損害賠償請求を受け、また、瑕疵の修復などの追加費用等が生じることにより当社の業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。

（10）地域偏在に係るリスク

[発生可能性：低　　発生可能性のある時期：特定時期なし　　影響度：中］

当社が保有・管理している不動産は、京都府、滋賀県、大阪府、兵庫県、愛知県、東京都、神奈川県に所在しておりますが、その大多数が京都府にあります。このため、この地域の条例の規制（例えば京都市の景観条例による建築物、屋外広告物等の規制）がより厳しくなった場合、これらに対応するための費用が発生する可能性があり、当社の業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。

また、当該地域における地震その他の災害、地域経済の悪化等により、管理収入、家賃収入が減少する等、当社の業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。

（11）資金調達及び返済のリスクについて

[発生可能性：低　　発生可能性のある時期：特定時期なし　　影響度：中］

不動産賃貸事業において、当社は物件取得の資金調達に際して、特定の金融機関に依存することなく、案件ごとに金融機関に融資を打診し、融資実行後に物件を取得しております。しかしながら、何らかの理由により計画どおりの資金調達ができなかった場合には、当社の事業展開が影響を受ける可能性があります。また、有利子負債の主な返済原資は保有する不動産（賃貸マンションや駐車場等の自社物件）の家賃収入ですが、家賃条件が想定から悪化した場合、あるいは、入居率が想定より下回った場合等には、当社の業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。

（12）有利子負債への依存について

[発生可能性：低　　発生可能性のある時期：特定時期なし　　影響度：中］

自社物件を購入する際にその全額を借入金にて調達し購入していることから、当社の負債比率は一般的に適正とされる比率よりはかなり高い水準となっております。今後、金利の急激な変動や金融情勢の変化により計画どおり資金調達ができない場合には、当社の業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。

（13）自然災害、人災等に係るリスク

[発生可能性：低　　発生可能性のある時期：特定時期なし　　影響度：中］

地震、風水害等の自然災害や、事故、火災、戦争、暴動、テロその他の人災が発生した場合、管理物件、自社物件が、毀損、滅失又は劣化してしまい、管理物件ないし賃貸物件等が減少することにより管理収入・家賃収入が減少し、自社物件については修復のための費用負担が発生する可能性があり、当社の業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。

（14）レピュテーションリスクについて

[発生可能性：中　　発生可能性のある時期：特定時期なし　　影響度：小］

当社は、法令遵守、サービスの品質・安全性の確保、知的財産権管理、個人情報管理等に努めております。しかしながら、当社を取り巻く環境や競合他社及び競合他社を取り巻く環境において何らかの問題が発生した場合、取引先、顧客の評価に悪影響を与え、それにより当社の業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。

（15）ストック・オプションと株式の希薄化について

[発生可能性：中　　発生可能性のある時期：長期的　　影響度：小］

当社では、当社及び当社子会社の取締役及び従業員に対し、当社の業績向上に対する貢献意欲や士気を一層高めるとともに、株主との価値共有を推進することにより、企業価値向上に資することを目的とするため、ストック・オプション制度を設け、その一環として新株予約権を付与しております。当事業年度末現在、新株予約権による潜在株式数は340,000株であり、株式の総数（潜在株式を含む。）に対する潜在株式数の割合は7.07％となっております。今後、これらの新株予約権が行使された場合、当社の１株当たりの株式価値が希薄化する可能性があります。

（16）少子高齢化リスクについて

[発生可能性：中　　発生可能性のある時期：長期的　　影響度：小］

日本国内では少子高齢化が進んでおり、今後18歳人口の減少を受けて、学生数が減少する可能性があります。当社管理物件（自社物件を含む）は１Ｒ～１ＬＤＫといった単身者向けの比率が高いところ、未婚率の増加や単身世帯が増加傾向にあり、単身者向け物件の利用者は若年層（15歳～34歳）の単身者から、中年層（35歳～64歳）、高齢層（65歳以上）へと変化していることからも学生数の減少による影響は軽微であると想定されますが、京都市など特に学生人口が多い地域のマーケットが想定以上に縮小した場合は、当社の業績及び財務状況等に対して影響を及ぼす可能性があります。

（17）外注業務について

[発生可能性：低　　発生可能性のある時期：特定時期なし　　影響度：小］

当社は管理物件、自社物件の大修繕工事、原状回復工事等については、ほぼ外注しているため、当社の選定基準に合致する外注先を十分に確保できない場合、外注先の経営不振や繁忙期等により工期が遅延する場合、あるいは、労働者の不足に伴い外注価格が上昇する場合等には当社の業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。

（18）代表取締役への依存について

[発生可能性：低　　発生可能性のある時期：特定時期なし　　影響度：小］

当社の代表取締役である長田修は、当社の創業者であり、創業以来、経営者として経営方針や経営戦略を決定すると共に、新規事業の事業化に至るまでの重要な役割を担っております。

当社では、役員及び幹部社員の情報共有や経営組織の強化を図り、長田修に過度に依存しない経営体制の整備を進めておりますが、何らかの理由により長田修の業務執行が困難になった場合には、当社の業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。

（19）人材の確保及び育成について

[発生可能性：低　　発生可能性のある時期：特定時期なし　　影響度：小］

当社の将来の成長は優秀な人材をはじめ人的資源に大きく依存するため、専門性の高い不動産管理の知識と豊富な経験を有する人材の確保と育成が不可欠であります。したがいまして、これらの優秀な人材こそが当社の経営資源の核となるものであり、今後も優秀な人材の中途採用並びに、優秀な学生の新卒採用、人事制度の充実等により人材の育成に積極的に取り組んでいく方針でありますが、当社の求める人材の確保・育成が充分にできない場合や当社の役職員が大量に社外に流出した場合には、当社の業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。

（20）業務運営に係るリスクについて

[発生可能性：低　　発生可能性のある時期：特定時期なし　　影響度：小］

当社の事業の事務処理は煩雑で件数も膨大であり、業務運営上の事務処理リスク、また管理業務上の事務リスクや不正リスクなどのオペレーショナルリスクが存在します。

当社では、これらのリスクの軽減を図るため、システム管理等の業務基盤の整備を進めるとともに、業務管理体制の強化を図っておりますが、事務処理における事故・不正等が発生することにより、当社の業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。

（21）新規物件が取得できない可能性について

[発生可能性：低　　発生可能性のある時期：特定時期なし　　影響度：小］

不動産賃貸事業においては、新規に物件を取得するにあたって当社の基準に見合う利回りが確保できる物件がない場合や、資金面で当社が求める基準での調達ができない場合においては、当社の事業計画どおりに新規に物件を取得することが難しくなることが考えられ、その場合には当社の業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。

当該リスクについては、現在の事業エリアに限らず高利回りが期待できるエリアを開拓すること、売主様からの直接購入による取得費用の圧縮等で利回りを確保すること、資金調達においても間接的な調達に依存せず直接資金を調達する方法も取り入れることなどの対応策を講じることで低減できると考えております。

（22）訴訟の可能性について

[発生可能性：低　　発生可能性のある時期：特定時期なし　　影響度：小］

当社は当事業年度末現在において、重大な訴訟を提起されている事実はありませんが、事業活動の遂行過程において、取引先及び従業員等により提起される訴訟その他の法的手続の当事者となるリスクを有しております。これらの手続は結果の予測が困難であり、多額の費用が必要となることや、事業活動に影響を及ぼす可能性があります。さらに、これらの手続において当社の責任を問うような判断がなされた場合には、当社の業績及び財務状況に影響を及ぼす可能性があります。

（23）労務管理について

[発生可能性：低　　発生可能性のある時期：特定時期なし　　影響度：小］

当社は、法令に基づく適正な労務管理などにより、労務関連リスクの低減に取り組んでおりますが、労務関連のコンプライアンス違反（雇用問題、ハラスメント、人権侵害等）が発生した場合、争訟の発生、会社イメージの低下等により、当社の業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

（１）経営成績等の状況の概要

① 財政状態の状況

当事業年度末における総資産は53,571,799千円となり、前事業年度末に比べ1,333,300千円増加いたしました。

（流動資産）

当事業年度末における流動資産は8,910,855千円となり、前事業年度末に比べ1,542,898千円増加いたしました。これは主に、自社物件の売却や新株発行等により、現金及び預金が1,462,331千円増加したことによるものであります。

（固定資産）

当事業年度末における固定資産は44,660,943千円となり、前事業年度末に比べ209,597千円減少いたしました。これは主に、減損損失の発生などにより繰延税金資産が103,640千円増加した一方、ホテル用途で賃貸していた物件１棟及び２棟のマンションの土地（底地）を売却したこと及び減損損失を計上したことなどにより有形固定資産が371,430千円減少したことによるものです。

（流動負債）

当事業年度末における流動負債は4,096,942千円となり、前事業年度末に比べ1,048,186千円減少いたしました。これは主に、未払法人税等が422,638千円増加した一方、１年内返済予定の長期借入金が1,432,888千円減少したことによるものであります。

（固定負債）

当事業年度末における固定負債は40,690,311千円となり、前事業年度末に比べ137,629千円減少いたしました。これは主に、自社物件売却に関連し長期前受収益が1,522,740千円、資産除去債務が337,068千円それぞれ増加した一方、長期借入金が2,050,373千円減少したことによるものであります。

（純資産）

当事業年度末における純資産合計は8,784,545千円となり、前事業年度末に比べ2,519,116千円増加いたしました。これは主に配当金の支払335,453千円を計上する一方で、株式上場に伴う新株発行及び自己株式の処分により資本金が540,684千円、資本剰余金が550,230千円それぞれ増加したこと及び当期純利益1,562,890千円を計上したことによるものであります。

② 経営成績の状況

当事業年度におけるわが国の経済は、新型コロナウイルス感染症に係るワクチン接種が進み新型コロナウイルス感染症の拡大が抑制されたことにより、持ち直しの動きがみられました。しかしながら、新たな変異株の出現により新型コロナウイルス感染症の終息時期についてはいまだ見通せず、不透明な状況が継続するものと予測しております。

当社の経営環境については、管理業務においてオーナー様の物件売却等により管理解約となるケースが一定件数発生しております。また、留学生が日本に入国できないことにより、学生マンションを中心とする一部エリアの入居率が低迷しております。さらに、ホテルについても、インバウンド需要が見込めない状況が継続しております。他方、前年度に落ち込んだ外壁工事等の大規模リフォーム工事については、先行きの不透明感が緩和されたことにより需要が大幅に回復しております。また、不動産仲介取引についても、商談機会が回復するなど営業活動が正常化しております。

当社は、このような環境の中、後述するように不動産管理事業、不動産賃貸事業ともに堅調に業績を伸ばすことができました。その結果、当事業年度の経営成績は、売上高8,475,491千円（前年同期比5.5％増）、営業利益2,015,408千円（同11.2％増）、経常利益1,621,693千円（同13.0％増）となりました。

また、当社は、自社運営ホテルの閉鎖による減損損失等を計上した一方、ホテル用途で賃貸していた物件１棟及び２棟のマンションの土地（底地）を売却したことにより固定資産売却益を計上いたしました。その結果、当期純利益は1,562,890千円（同59.1％増）となりました。

セグメントごとの経営成績は次のとおりであります。

（不動産管理事業）

当社の不動産管理事業は、オーナー様の安定した賃貸経営に資するべく、入居者管理はもとよりビルメンテナンス並びにリフォーム工事・賃貸仲介（リーシング）などの賃貸経営に必要なサービスを提供しております。その中でも入居者様に長期に渡って住み続けて頂くことがオーナー様の収益の最大化に繋がるとの観点から、入居者満足度を上げるための様々な施策を行っております。

不動産管理事業においては、当事業年度の管理収入はほぼ前年並みにとどまったものの、周辺業務が大幅に伸長しました。具体的には、外壁改修工事等の大規模リフォーム工事について、需要拡大に伴い受注を増加させることができました。また、商談機会の回復により不動産売買仲介取引が増加しました。これらの結果、売上高は3,441,052千円（前年同期比9.0％増）、営業利益は559,078千円（同7.7％増）となりました。

（不動産賃貸事業）

当社の不動産賃貸事業は、資産効率が高い優良な物件を購買し、不動産管理事業で得たノウハウを活かして物件の資産価値を高めるように取り組んでおります。物件の購入にあたっては、立地その他の条件を勘案した上で概ね高い入居率が維持できると判断した物件を取得し、地域に密着した店舗展開及び入居者サービスによって入居率を高め、物件の資産価値を高めて効率的な資産運用を行えるように取り組んでおります。

不動産賃貸事業においては、当事業年度に賃貸物件を６棟取得しました。当事業年度においては、ホテル事業及びマンスリーマンション事業が減収となる一方で、前事業年度に取得した自社物件が通年稼働したことによる家賃収入の増加がそれを上回ったことから全体として増収となりました。その結果、売上高は5,034,438千円（前年同期比3.3％増）、営業利益は1,658,479千円（同9.7％増）となりました。

③ キャッシュ・フローの状況

当事業年度における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、営業活動により得られた資金3,700,716千円、投資活動により得られた資金656,517千円、財務活動により使用した資金2,903,706千円の結果、前事業年度末に比べ1,453,527千円増加し、8,123,491千円（前年同期比21.8％増）となりました。

当事業年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。

（営業活動によるキャッシュ・フロー）

営業活動の結果得られた資金は3,700,716千円（前年同期比67.8％増）となりました。

営業活動によるキャッシュ・フローは、税引前当期純利益2,372,633千円に必要な調整項目を加減して算定しております。資金増加の主な要因は、固定資産売却益1,126,767千円及び法人税等の支払額511,429千円などの減算調整があった一方、減価償却費1,223,847千円、減損損失366,687千円及び長期前受収益の増加額1,130,621千円などの加算調整があったことによるものであります。

（投資活動によるキャッシュ・フロー）

投資活動の結果得られた資金は656,517千円（前期は3,133,602千円の使用）となりました。これは有形固定資産の取得による支出により1,600,845千円資金が減少した一方、有形固定資産の売却による収入2,345,127千円などにより資金が増加したことによるものであります。

（財務活動によるキャッシュ・フロー）

財務活動の結果使用した資金は2,903,706千円（前期は1,065,026千円の獲得）となりました。これは上場に伴う株式の発行による収入1,081,368千円、自己株式の処分による収入210,312千円及び長期借入れによる収入1,465,000千円により資金が増加した一方、長期借入金の返済による支出4,948,262千円、社債の償還による支出360,000千円及び配当金の支払額335,453千円などにより資金が減少したことによるものであります。

④ 生産、受注及び販売の実績

ａ．生産実績

当社が行う事業は、提供するサービスの性格上、生産実績の記載になじまないため、当該記載を省略しております。

ｂ．受注実績

当社が行う事業は、提供するサービスの性格上、受注実績の記載になじまないため、当該記載を省略しております。

ｃ．販売実績

当事業年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

（単位：千円）

セグメントの名称	当事業年度 （自　2021年４月１日 至　2022年３月31日）	前年同期比（％）
不動産管理事業	3,441,052	109.0
不動産賃貸事業	5,034,438	103.3
合計	8,475,491	105.5

（注）セグメント間の取引については相殺消去しております。

（２）経営者の視点による経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容

経営者の視点による当社の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。

なお、文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において判断したものであります。

① 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定

当社の財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成しております。この財務諸表の作成にあたって、損益又は資産の状況に影響を与える見積り、判断は、過去の実績や現状等を勘案し合理的に判断しておりますが、実際の結果は、見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。

当社の財務諸表は固定資産の比率が高いことから、当社の財務諸表で採用する重要な会計上の見積りのうち特に影響が大きいものは、固定資産の減損会計であります。詳細については、「第５　経理の状況　１　財務諸表等　（１）　財務諸表　注記事項（重要な会計上の見積り）」をご参照ください。

② 当事業年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容

当事業年度の経営成績等の状況については、前述の「（１）経営成績等の状況の概要」をご参照ください。

当社は、当事業年度においてホテル用途で賃貸していた物件を１棟売却するとともに、自社運営ホテルの「悠旅（ゆたか）」を閉鎖し減損損失を計上いたしました。これらにより、新型コロナウイルス感染症が再拡大した場合にもその影響を受けにくい安定した収益基盤を確立しております。

また、当社は、当事業年度において賃貸物件２物件の土地（底地）を売却いたしました。これにより賃借料負担は増加いたしますが、家賃収入の減少や管理戸数の減少を伴うことなく新規物件を取得するための資金を獲得いたしましたので、今後収益性の高い物件取得に努めて参ります。

③ 資本の財源及び資金の流動性に係る情報

当事業年度のキャッシュ・フローの状況については、前述の「（１）経営成績等の状況の概要　③ キャッシュ・フローの状況」をご参照ください。

当事業年度の営業活動によるキャッシュ・フローは前事業年度から1,495,127千円増加しておりますが、このうち長期前受収益の増加額1,130,621千円については、当事業年度の固定資産売却に伴い発生した一時的な要因によるものであります。

また、当事業年度の財務活動によるキャッシュ・フローに関して、長期借入金の返済による支出が3,044,638千円増加しておりますが、これは売却した物件（３棟）及び減損した物件（２棟）に関する借入金の一括返済を行ったことによるものであります（５棟計3,483,201千円）。

当社の自己資本比率は前事業年度12.0％から当事業年度16.4％に改善しておりますが、これは主として増資等1,291,680千円及び上記の長期借入金の一括返済による一時的な要因に基づくものであります。当社は、家賃収入の範囲内で余裕をもって返済が可能な収益性の高い物件を取得することを不動産賃貸事業の成長戦略の柱としておりますので、今後物件取得が進むに従い自己資本比率については低下する見込みです。

④ 経営成績に重要な影響を与える要因について

当社の報告セグメントは、不動産管理事業セグメント及び不動産賃貸事業セグメントから構成されます。

不動産管理事業セグメントは、主として管理受託契約に基づく管理収入、管理業務に附随する業務（リフォーム工事、不動産の売買仲介・賃貸仲介）などから得られる収益であり、経営成績に影響を与える要因は管理戸数及び管理物件の入居率であります。

また、不動産賃貸事業セグメントは家賃収入から得られる収益であり、経営成績に影響を与える要因は自社物件戸数及び自社物件の入居率であります。なお、自社物件の採算が悪化した場合、固定資産の減損会計が当社の経営成績に重要な影響を与える要因となる可能性があります。その他、経営成績に重要な影響を与える要因については、「第２　事業の状況　２　事業等のリスク」に記載のとおりであると認識しておりますが、各種対応策を実施することでリスク要因の低減を図ってまいります。

⑤ 経営者の問題意識と今後の方針について

当社は、収益拡大及び原価低減を図るため管理戸数（自社物件戸数を含む）の増加を重視する方針です。また、当社は入居者様の満足度を向上させ長期に渡って住み続けていただくことでオーナー様の収益の最大化を図ることを目標としており、具体的な指標として入居率の上昇を目指しております。

⑥ 経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標について

当社の不動産管理事業における管理受託物件戸数と入居率及び不動産賃貸事業における自社物件戸数と入居率の推移は、下記のとおりです。

セグメント		2021年３月末	2022年３月末	増減
不動産管理事業	管理物件戸数（戸）	20,627	20,478	△149
入居率（％）	96.3	95.6	△0.7
不動産賃貸事業	自社物件戸数（戸）	4,585	4,679	94
入居率（％）	98.5	98.4	△0.1

４【経営上の重要な契約等】

該当事項はありません。 

５【研究開発活動】

該当事項はありません。 

 有価証券報告書（通常方式）_20220629095340

第３【設備の状況】

１【設備投資等の概要】

当事業年度において、当社は、不動産賃貸事業における物件取得を中心とした設備投資を実施しております。

設備投資の総額は、有形固定資産及び無形固定資産の合計2,878,879千円であり、不動産管理事業7,954千円、不動産賃貸事業2,787,205千円、その他の全社資産83,720千円であります。

また、当事業年度において、当社は下記物件を売却しております。

なお、重要な設備の除却はありません。

事業所名 (所在地)	セグメント の名称	設備の内容	帳簿価額（2021年３月31日現在）						従業 員数 （人）
建物 及び 構築物 （千円）	機械装置 及び 運搬具 （千円）	土地 （千円） （面積㎡）	リース 資産 （千円）	その他 （千円）	合計 （千円）
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ホテルリブマックス 大手前 (大阪市中央区)	不動産賃貸事業	ホテル（賃貸）	303,186	－	305,486 (349.87)	－	－	608,673	－
第37長栄クレメント五 条 (京都市下京区)	不動産賃貸事業	賃貸マンション	－	－	111,407 (704.34)	－	－	111,407	－
第45長栄シャルト五条 (京都市下京区)	不動産賃貸事業	賃貸マンション	－	－	478,850 (1,219.91)	－	－	478,850	－
八田マンション （名古屋市中村区）	不動産賃貸事業	賃貸マンション	－	－	－	－	－	－	－

（注）１.第37長栄クレメント五条及び第45条長栄シャルト五条については、土地（底地）のみ売却しております。

２.八田マンションについては、当事業年度に取得し、同日土地（底地）のみ売却しております。なお、取得時の帳簿価額及び面積は、434,720千円（2,933.83㎡）です。  

２【主要な設備の状況】

2022年３月31日現在、当社は自社物件123棟を所有し、23ヶ所の管理センター、賃貸仲介センター２ヶ所、マンスリ－マンションの受付センター２ヶ所、自社運営ホテル１ヶ所（2022年３月31日営業終了）となっております。

以上のうち、当社における主要な設備は次のとおりであります。

（１）提出会社

2022年３月31日現在

事業所名 (所在地)	セグメント の名称	設備の内容	帳簿価額						従業 員数 （人）
建物 及び 構築物 （千円）	機械装置 及び 運搬具 （千円）	土地 （千円） （面積㎡）	リース 資産 （千円）	その他 （千円）	合計 （千円）
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ラグナスイートホテル＆ウエディング  (名古屋市中区)	不動産賃貸事業	ホテル（賃貸）	1,212,366	－	1,392,885  (1,120.06)	－	－	2,605,252	－
アスール江坂３rd  (大阪府吹田市)	不動産賃貸事業	賃貸マンション	1,038,918	－	615,540  (665.63)	－	0	1,654,458	－
アプリーレ垂水 （神戸市垂水区）	不動産賃貸事業	賃貸マンション	785,179	－	718,892  (5,489.92)	－	－	1,504,071	－
No.60京都烏丸万寿寺ビル  (京都市下京区)	不動産賃貸事業 本社	オフィスビル	658,639	－	675,080  (906.24)	－	159	1,333,878	63
レジュールアッシュ福島  (大阪市福島区)	不動産賃貸事業	賃貸マンション	781,169	－	532,388  (774.23)	－	－	1,313,557	－
Choei62 KYUHO江坂ビル  (大阪府吹田市)	不動産賃貸事業	オフィスビル	791,827	1,887	427,988  (991.75)	－	177	1,221,881	－
Choei65 プレジオ中津  (大阪市北区)	不動産賃貸事業	賃貸マンション	598,662	－	522,588  (845.88)	－	0	1,121,251	－
ロイヤルハイツ菅原  (大阪市東淀川区)	不動産賃貸事業	賃貸マンション	428,869	－	607,300  (1,702.46)	－	1,716	1,037,886	－
ピュアドミトリーシミズ  (滋賀県草津市)	不動産賃貸事業	賃貸マンション	654,889	－	292,913  (2,725.65)	－	126	947,928	－
グッドライフ南草津Ⅰ  (滋賀県草津市)	不動産賃貸事業	賃貸マンション	535,844	－	336,921  (2,218.93)	－	－	872,766	－
ハレルアナ  (大阪市城東区)	不動産賃貸事業	賃貸マンション	394,817	－	472,310  (1,120.00)	－	1,071	868,198	－
アーネスト西大路  (京都市下京区)	不動産賃貸事業	賃貸マンション	490,126	－	366,239  (330.57)	－	425	856,790	６
セレニテ梅田北Premium  (大阪市北区)	不動産賃貸事業	賃貸マンション	510,206	－	308,287  (475.77)	－	0	818,493	－
アスール江坂  (大阪府吹田市))	不動産賃貸事業	賃貸マンション	488,595	0	324,978  (841.16)	－	138	813,711	－
立命館大学OICインターナショナルハウス  (大阪府茨木市)	不動産賃貸事業	学生寮	749,435	－	－  [1,301.82]	－	3,871	753,306	－
エリ－フラッツ梅ノ宮  (京都市右京区)	不動産賃貸事業	賃貸マンション	439,212	－	300,233  (1,486.00)	－	0	739,445	－
セレニテ梅田北  (大阪市北区)	不動産賃貸事業	マンスリ－ マンション 賃貸マンション	419,277	－	255,925  (366.02)	－	44	675,246	－
八田マンション  (名古屋市中村区)	不動産賃貸事業	賃貸マンション	598,704	－	－  （2,933.83）	－	－	598,704	－
ヴェルジェ長居公園  (大阪市東住吉区)	不動産賃貸事業	賃貸マンション	401,205	－	174,942 (783.88)	－	－	576,147	－
ア－クアベニュー梅田北  (大阪市北区)	不動産賃貸事業	賃貸マンション	314,385	－	225,507  (330.74)	－	－	539,892	－

（注）１.帳簿価額のうち「その他」は工具、器具及び備品並びに水道施設利用権であります。

２.本社建物の一部を賃貸しております。年間賃貸料は143,817千円であります。

３.使用貸借している土地の面積については、［　］内に外数で表示しております。

（２）国内子会社

国内子会社の設備の状況については、重要性がないため記載を省略しております。

（３）在外子会社

該当事項はありません。 

３【設備の新設、除却等の計画】

当社の当事業年度末現在における重要な設備の新設、改修及び除却計画は次のとおりであります。

（１）重要な設備の新設

事業所名 （所在地）	セグメント の名称	設備の内容	投資予定金額		資金調達 方法	着手及び完了予定年月		完成後の増加能力
総額 （千円）	既支払額 （千円）	着手	完了
---	---	---	---	---	---	---	---	---
パークスクェア （京都市下京区）	不動産賃貸事業	賃貸用不動産	1,000,000	10,000	借入金	2022年３月	2022年５月	（注）２
エスパシオ・ラ・フェイス保土ヶ谷 (横浜市保土ヶ谷区)	不動産賃貸事業	賃貸用不動産	315,000	－	借入金	2022年６月	2022年６月	（注）２
未定 （注）１	不動産賃貸事業	賃貸用不動産	1,685,000	－	借入金 及び 増資資金	2022年７月	2023年３月	（注）２
未定 （注）１	不動産賃貸事業	賃貸用不動産	3,000,000	－	借入金 及び 増資資金	2023年４月	2024年３月	（注）２

（注）１．取得予定の物件のうち詳細が未定の物件については、取得予定合計金額を記載しております。

２．完成後の増加能力については、合理的な算出が困難なため記載しておりません。

（２）重要な改修

① 外壁改修工事

事業所名 （所在地）	セグメント の名称	設備の内容	投資予定金額		資金調達 方法	着手及び完了予定年月		完成後の増加能力
総額 （千円）	既支払額 （千円）	着手	完了
リバープレイス梅田北 （大阪市北区）	不動産賃貸事業	外壁改修工事	28,181	14,090	自己資金	2022年１月	2022年６月	（注）
Choei62 KYUHO江坂ビル （大阪府吹田市）	不動産賃貸事業	外壁改修工事	34,772	－	自己資金	2022年４月	2022年８月	（注）
リッシェル生田 （川崎市多摩区）	不動産賃貸事業	外壁改修工事	12,549	5,727	自己資金	2022年３月	2022年５月	（注）
第39オーシャンハイツ （名古屋市天白区）	不動産賃貸事業	外壁改修工事	22,727	－	自己資金	2022年４月	2022年７月	（注）
グレースメゾンムラセ （名古屋市天白区）	不動産賃貸事業	外壁改修工事	10,909	－	自己資金	2022年11月	2023年１月	（注）
第２７長栄ギャラリー仁王門ビル （京都市左京区）	不動産賃貸事業	外壁改修工事	10,909	－	自己資金	2023年１月	2023年３月	（注）
Choei第5コーポ中川 （京都市西京区）	不動産賃貸事業	外壁改修工事	16,000	－	自己資金	2022年10月	2022年12月	（注）

（注）完成後の増加能力については、合理的な算出が困難なため記載しておりません。

② ビルメンテナンス工事

事業所名 （所在地）	セグメント の名称	設備の内容	投資予定金額		資金調達 方法	着手及び完了予定年月		完成後の増加能力
総額 （千円）	既支払額 （千円）	着手	完了
No60.京都烏丸万寿寺 ビル （京都市下京区）	不動産賃貸事業 本社	機械式駐車場第５期工事	8,000	－	自己資金	2022年11月	2022年11月	（注）
OSD浜大津ビル （滋賀県大津市）	不動産賃貸事業	空調更新工事	15,500	－	自己資金	2022年３月	2022年４月	（注）
サンパレス植田 （名古屋市天白区）	不動産賃貸事業	エレベーターリニューアル	5,887	－	自己資金	2022年10月	2022年11月	（注）
ピュアドミトリー シミズ （滋賀県草津市）	不動産賃貸事業	下水道工事	9,090	－	自己資金	2022年12月	2023年３月	（注）
第10長栄アビタシオン清水 （京都市西京区）	不動産賃貸事業	エレベーターリニューアル	6,210	－	自己資金	2023年２月	2023年２月	（注）
ル・フレール （名古屋市天白区）	不動産賃貸事業	エレベーターリニューアル	5,257	－	自己資金	2022年７月	2022年８月	（注）

（注）完成後の増加能力については、合理的な算出が困難なため記載しておりません。

（３）重要な設備の除却

事業所名 （所在地）	セグメントの名称	設備の内容	期末帳簿価額 （千円）	除却等の予定年月
悠旅（ゆたか） （京都市中京区）	不動産賃貸事業	自社運営ホテル	－	2022年９月

（注）帳簿価額は、減損損失計上後の金額であります。なお、減損損失の詳細については、「第５　経理の状況　１.財務諸表（１）財務諸表　注記事項　（損益計算書関係）※７減損損失」を参照ください。 

 有価証券報告書（通常方式）_20220629095340

第４【提出会社の状況】

１【株式等の状況】

（１）【株式の総数等】

①【株式の総数】

種類	発行可能株式総数（株）
普通株式	15,000,000
計	15,000,000

②【発行済株式】

種類	事業年度末現在発行数 （株） （2022年３月31日）	提出日現在発行数 （株） （2022年６月30日）	上場金融商品取引所名又は登録認可金融商品取引業協会名	内容
普通株式	4,466,300	4,466,300	東京証券取引所 市場第二部（事業年度末現在） スタンダード市場（提出日現在）	完全議決権株式であり、権利内容に何ら限定のない当社における標準となる株式であります。なお、単元株式数は100株であります。
計	4,466,300	4,466,300	－	－

（注）１.「提出日現在発行数」欄には、2022年６月１日からこの有価証券報告書提出日までの新株予約権の行使により発行された株式数は含まれておりません。

２.当社株式は、2021年12月24日に東京証券取引所市場第二部に上場しております。 

（２）【新株予約権等の状況】

①【ストックオプション制度の内容】

第２回新株予約権

決議年月日	2020年２月14日
付与対象者の区分及び人数（名）	当社取締役　　　　　 ３ 当社使用人　　　　　117 当社の子会社の使用人 ４
新株予約権の数（個）※	340,000（注）１、10
新株予約権の目的となる株式の種類、内容及び数（株）※	普通株式　340,000（注）１、２、13
新株予約権の行使時の払込金額（円）※	1,400 （注）３
新株予約権の行使期間 ※	自　2022年２月15日 至　2030年２月14日 （注）４
新株予約権の行使により株式を発行する場合の株式の発行価格及び資本組入額（円）※	発行価格　　1,400 資本組入額　　700 （注）11
新株予約権の行使の条件 ※	（注）５、６、７、８、14
新株予約権の譲渡に関する事項 ※	（注）９
組織再編成行為に伴う新株予約権の交付に関する事項 ※	（注）12

※ 当事業年度の末日（2022年３月31日）における内容を記載しております。提出日の前月末現在（2022年５月31日）において、記載すべき内容が当事業年度の末日における内容から変更がないため、提出日の前月末現在に係る記載を省略しております。

（注）１．本新株予約権１個あたりの目的となる株式数は１株とする。

なお、当社が普通株式について株式の分割又は併合を行う場合には、未行使の本新株予約権についてその１個あたりの目的たる株式数を次の算式に従い調整するものとし、調整により生じる１株未満の端数は切り捨て、金銭による調整は行わない。「分割の比率」とは、株式分割後の発行済普通株式総数を株式分割前の発行済普通株式総数で除した数を、「併合の比率」とは、株式併合後の発行済普通株式総数を株式併合前の発行済普通株式総数で除した数を、それぞれ意味するものとし、以下同じとする。調整後の株式数は、株式分割の場合は会社法第183条第２項第１号に基づく株式分割の割当基準日の翌日以降、株式併合の場合は株式併合の効力発生日の翌日以降、それぞれ適用されるものとする。

調整後株式数 ＝ 調整前株式数 × 分割・併合の比率

２．当社が株主割当の方法により募集株式の発行又は処分を行う場合、株式無償割当てを行う場合、合併する場合、株式交換を行う場合、会社分割を行う場合その他必要と認められる場合には、当社は適当と認める本新株予約権１個あたりの目的たる株式数の調整を行う。

３．新株予約権の行使時の払込金額は、１株につき金1,400円（以下「行使価額」という。）とし、本新株予約権１個あたりの行使に際して出資される財産の価額は、行使価額に本新株予約権１個あたりの目的となる株式数を乗じた金額とする。但し、行使価額は以下に定めるところに従い調整されることがある。

① 当社が普通株式について株式の分割若しくは併合を行う場合、又は無償割当てにより普通株式を発行する場合には、未行使の本新株予約権について、行使価額を次の算式に従い調整するものとし、調整により生じる１円未満の端数は切り上げる。「無償割当ての比率」とは、無償割当て後の発行済普通株式総数（自己株式を除く。）を無償割当て前の発行済普通株式総数（自己株式を除く。）で除した数を意味する。調整後の行使価額の適用時期は、株式の分割及び併合については（注）１の調整後の株式数の適用時期に準じ、無償割当てについては効力発生日（割当てのための基準日がある場合はその日）の翌日以降適用されるものとする。

１

調整後行使価額　＝　調整前行使価額　×　──────────────

分割・併合・無償割当ての比率

② 当社が、(ⅰ)時価を下回る１株あたりの払込金額での普通株式の発行又は処分（株式無償割当てを除く。潜在株式等の取得原因の発生によるもの、並びに合併、株式交換、及び会社分割に伴うものを除く。）、又は(ⅱ)時価を下回る１株あたりの取得価額をもって普通株式を取得し得る潜在株式等の発行又は処分（無償割当てによる場合を含むが、株式無償割当てを除く。また潜在株式等の取得原因の全部又は一部の発生による場合を除く。）を行うときは、未行使の本新株予約権について行使価額を次の算式に従い調整するものとし、調整により生ずる１円未満の端数は切り上げる。なお、上記における「潜在株式等」、「取得原因」及び「取得価額」の意味は以下のとおりとし、以下同様とする。

「潜在株式等」とは、取得請求権付株式、取得条項付株式、新株予約権、新株予約権付社債、その他その保有者若しくは当会社の請求に基づき又は一定の事由の発生を条件として普通株式を取得し得る地位を伴う証券又は権利（普通株式の交付を受けることのできる取得請求権の付された種類株式を目的とする新株予約権のように、複数回の請求又は事由を通じて普通株式を取得し得るものを含む。）を意味する。

「取得原因」とは、潜在株式等に基づき当社が普通株式を交付する原因となる保有者若しくは当社の請求又は一定の事由を意味する。

「取得価額」とは、普通株式１株を取得するために当該潜在株式等の取得及び取得原因の発生を通じて負担すべき金額を意味する。

上記調整による調整後の行使価額は、募集又は割当てのための基準日がある場合はその日の翌日、それ以外の場合は普通株式又は潜在株式等の発行又は処分の効力発生日（会社法第209条第１項第２号が適用される場合は、同号に定める期間の末日）の翌日以降に適用されるものとする。

新規発行株式数×１株あたり払込金額

既発行株式数　＋　─────────────────

調整後 　　 調整前　　　　　　　　　　　　　　　　　新規発行前の株価

行使価額 ＝ 行使価額 × ──────────────────────────

既発行株式数　＋　新規発行株式数

なお、上記算式については下記の定めに従うものとする。

「既発行株式数」とは、調整後の行使価額が適用される日の前日における、当社の発行済普通株式総数（当社が保有するものを除く。）及び発行済の潜在株式等（当社が保有するものを除く。）の目的たる普通株式数を合計した数を意味するものとする（但し、当該調整事由による普通株式又は潜在株式の発行又は処分の効力が上記適用日の前日までに生じる場合、当該発行又は処分される普通株式及び当該発行又は処分される潜在株式の目的たる普通株式の数は算入しない。）。

当社が自己株式を処分することにより調整が行われる場合においては、「新規発行」は「自己株式の処分」、「１株あたり払込金額」は「１株あたり処分金額」と読み替えるものとする。

当社が潜在株式等を発行又は処分することにより調整が行われる場合における「新規発行株式数」とは、発行又は処分される潜在株式等の目的たる普通株式の数を、「１株あたり払込金額」とは、目的となる普通株式１株あたりの取得価額を、それぞれ意味するものとする。

③ （注）３②の(ⅱ)に定める潜在株式等の取得原因が発生する可能性のある期間が終了した場合には、当社は適当と認める行使価額の調整を行う。但し、その潜在株式等の全部について取得原因が発生した場合を除く。

④ 当社が合併する場合、株式交換を行う場合、会社分割を行う場合その他必要と認められる場合には、当社は適当と認める行使価額の調整を行う。

⑤ 当社が株主割当て又は株式無償割当て以外の方法で普通株式又は潜在株式等を発行又は処分する場合において、当社が調整を行わない旨を決定した場合には、（注）３②に基づく調整は行われないものとする。

⑥ （注）３の定めに基づき行使価額の調整が行われる場合には、当社は関連事項決定後遅滞なく新株予約権の割当を受けた者（以下、「権利者」という。）に対して、その旨並びにその事由、調整後の行使価額及び適用の日その他の必要事項を通知するものとする。

４．行使期間の最終日が当社の休業日にあたる場合には、その前営業日を最終日とする。

５．本新株予約権の行使の条件

① 本新株予約権の行使は、行使しようとする本新株予約権又は権利者について（注）８に定める取得事由が発生していないことを条件とし、取得事由が生じた本新株予約権の行使は認められないものとする。但し、当社の取締役会の承認を得た場合はこの限りではない。

② 権利者は、当社の株式のいずれかの金融商品取引所への上場がなされるまでの期間は、本新株予約権を行使することはできないものとする。但し、当社が特に行使を認めた場合はこの限りでない。

③ 本新株予約権の行使は１新株予約権単位で行うものとし、各新株予約権の一部の行使は認められないものとする。

６．権利行使の制限

① 権利行使にかかる払込金の一暦年間の合計額は1,200万円を超えることができない。

② 株式上場後は、権利行使期間内といえども、当社の基準日等株主確定日から起算して４営業日前の日から当該株主確定日までの間は、本新株予約権の行使をすることができない。

③ 権利行使により取得する株式につき、当社と当社が別途定める租税特別措置法施行令第19条の３第６項に定める金融商品取引業者または金融機関（以下「金融取引業者等」という。）との間で予め締結される、割当新株予約権の行使により交付される株式の振替口座簿（社債、株式等の振替に関する法律に規定する振替口座簿をいう。以下同じ。）への記載もしくは記録、保管の委託または管理および処分に係る信託（以下「管理等信託」という。）に関する取り決め（租税特別措置法施行令第19条の３第７項で定める要件が定められたものに限る。）に従い、租税特別措置法施行令第19条の３第８項で定めるところにより、当該取得後直ちに、当社を通じて、当該金融商品取引業者等の振替口座簿に記載もしくは記録を受け、または当該金融商品取引業者等の営業所もしくは事務所に保管の委託もしくは管理等信託をするものとする。

④ 新株予約権の行使により振替株式の交付を受けるときは、行使の際に（注）６③の金融商品取引業者等に開設された口座を当社に示すものとする。

⑤ 権利者が死亡した場合、相続人による新株予約権の相続は認めない。

⑥ 新株予約権の質入れ、担保権の設定は認めないものとする。

７．行使手続

① 本新株予約権の権利行使に係る株式の交付は、その交付のために付与決議がされた会社法第238条第１項に定める事項に反しないで行われるものとする。

② 本新株予約権の全部又は一部を行使することができる。ただし、１個の本新株予約権を、さらに分割して行使することはできないものとする。

③ 行使に係る本新株予約権について当該本新株予約権の行使に際して出資される財産の価額の全額を、当社の指定する銀行口座に当社の指定する日時までに現金にて振り込むものとする。

８．当社が本新株予約権を取得することができる事由

当社は、以下の各号に基づき本新株予約権を取得することができる。当社は、以下の各号に定める取得の事由が生じた本新株予約権を取得する場合、取締役会の決議により別途定める日においてこれを取得するものとする。また、当社は以下の各号に定める取得の事由が生じた本新株予約権の全部又は一部を取得することができ、一部を取得する場合は、取締役会の決議により取得する本新株予約権を決定するものとする。

① 当社が消滅会社となる吸収合併若しくは新設合併、当社が分割会社となる吸収分割若しくは新設分割、又は当社が完全子会社となる株式交換若しくは株式移転（以下これらを総称して「組織再編行為」という。）について、法令上又は当社の定款上必要な当社の株主総会の承認決議（株主総会決議に替えて総株主の同意が必要である場合には総株主の同意の取得、そのいずれも不要である場合には、取締役会の決議）が行われたときは、当社は本新株予約権を無償で取得することができる。

② 当社の発行済株式総数の過半数の株式について、同時又は実質的に同時に特定の第三者（当社の株主を含む。）に移転する旨の書面による合意が、当該株式の各保有者と当該第三者との間で成立した場合には、当社は本新株予約権を無償で取得することができる。

③ 当社の株主による株式等売渡請求（会社法第179条の３第１項に定義するものを意味する。）を当社が承認した場合には、当社は本新株予約権を無償で取得することができる。

④ 権利者が下記いずれの身分とも喪失した場合、当社は、未行使の本新株予約権を無償で取得することができる。

（ⅰ）当社又は当社の子会社（会社法第２条第３号に定める当社の子会社を意味し、以下単に「子会社」という。）の取締役（監査等委員である取締役を含む。）又は監査役

（ⅱ）当社又は子会社の使用人

⑤ 次のいずれかに該当する事由が発生した場合、当社は未行使の本新株予約権を無償で取得することができる。

（ⅰ）権利者が禁錮以上の刑に処せられた場合

（ⅱ）権利者が当社又は子会社と競合する業務を営む法人を直接若しくは間接に設立し、又はその役員若しくは使用人に就任するなど、名目を問わず当社又は子会社と競業した場合。但し、当社の書面による事前の承認を得た場合を除く。

（ⅲ）権利者が法令違反その他不正行為により当社又は子会社の信用を損ねた場合

（ⅳ）権利者が差押、仮差押、仮処分、強制執行若しくは競売の申立を受け、又は公租公課の滞納処分を受けた場合

（ⅴ）権利者が支払停止若しくは支払不能となり、又は振り出し若しくは引き受けた手形若しくは小切手が不渡りとなった場合

（ⅵ）権利者につき破産手続開始、民事再生手続開始その他これらに類する手続開始の申立があった場合

（ⅶ）権利者が反社会的勢力（暴力団、暴力団員、暴力団準構成員、暴力団関係企業、総会屋、その他暴力、威力又は詐欺的手法を使用して経済的利益を追求する集団又は個人を意味する。以下同じ。）であること、又は資金提供等を通じて反社会的勢力と何らかの交流若しくは関与を行っていることが判明した場合

（ⅷ）権利者が本新株予約権に関する要項（「第２回新株予約権の要項」）又は本新株予約権に関して当社と締結した契約に違反した場合

⑥ 権利者が当社又は子会社の取締役（監査等委員である取締役を含む。）若しくは監査役又は使用人の身分を有する場合（本新株予約権発行後にかかる身分を有するに至った場合を含む。）において、次のいずれかに該当する事由が発生した場合、当社は、未行使の本新株予約権を無償で取得することができる。

（ⅰ）権利者が自己に適用される当社又は子会社の就業規則に規定する懲戒事由に該当した場合

（ⅱ）権利者が取締役としての忠実義務等当社又は子会社に対する義務に違反した場合

⑦ 当社は相続の対象とならなかった本新株予約権を無償で取得することができる。この場合、会社法第273条第２項又は第274条第３項に基づく新株予約権者に対する通知は、権利者の法定相続人のうち当社が適切と判断する者に対して行えば足りるものとする。但し、法令の解釈によりかかる通知が不要とされる場合には、通知を省略して本新株予約権を無償で取得することができるものとする。

９．本新株予約権の譲渡制限

本新株予約権を譲渡するには、取締役会の承認を受けなければならない。

10．新株予約権証券

本新株予約権の新株予約権証券は発行しない。

11．本新株予約権の行使により株式を発行する場合における増加する資本金及び資本準備金に関する事項

本新株予約権の行使により株式を発行する場合の増加する資本金の額は、会社計算規則第17条に従い算出される資本金等増加限度額に0.5を乗じた額とし、計算の結果１円未満の端数を生じる場合は、その端数を切り上げるものとする。増加する資本準備金の額は、資本金等増加限度額より増加する資本金の額を減じた額とする。

12．組織再編行為の際の取扱い

当社が組織再編行為を行う場合は、組織再編行為の効力発生日の直前において残存する本新株予約権の権利者に対して、手続に応じそれぞれ合併における存続会社若しくは新設会社、会社分割における承継会社若しくは新設会社、又は株式交換若しくは株式移転における完全親会社（いずれの場合も株式会社に限る。以下総称して「再編対象会社」という。）の新株予約権を、下記の方針に従って交付することとする。但し、下記の方針に従って再編対象会社の新株予約権を交付する旨を、組織再編行為にかかる契約又は計画において定めた場合に限るものとする。

① 交付する再編対象会社の新株予約権の数

権利者が保有する本新株予約権の数と同一の数をそれぞれ交付するものとする。

② 新株予約権の目的である再編対象会社の株式の種類

再編対象会社の普通株式とする。

③ 新株予約権の目的である再編対象会社の株式の数

組織再編行為の条件等を勘案の上決定する。

④ 新株予約権の行使に際して出資される財産の価額又はその算定方法

組織再編行為の条件等を勘案の上、（注）３で定められる行使価額を調整して得られる再編後行使価額に、（注）12③に従って決定される当該新株予約権の目的である再編対象会社の株式の数を乗じた額とする。

⑤ 新株予約権を行使することができる期間

「新株予約権の行使期間」に定める新株予約権を行使することができる期間の初日と組織再編行為の効力発生日のうちいずれか遅い日から、「新株予約権の行使期間」に定める新株予約権を行使することができる期間の末日までとする。

⑥ 権利行使の条件、取得事由、その他の新株予約権の内容

本新株予約権の内容に準じて、組織再編行為にかかる契約又は計画において定めるものとする。

⑦ 新株予約権の譲渡制限

新株予約権の譲渡について、再編対象会社の取締役会（取締役会非設置会社の場合は株主総会）の承認を要するものとする。

⑧ 組織再編行為の際の取扱い

本項に準じて決定する。

13．新株予約権を行使した際に生じる１株に満たない端数の取り決め

本新株予約権の行使により権利者に交付する株式の数に１株に満たない端数がある場合には、これを切り捨てるものとする。

14．その他新株予約権の発行に関して必要な事項は今後の取締役会において決定する。 

②【ライツプランの内容】

該当事項はありません。 

③【その他の新株予約権等の状況】

該当事項はありません。 

（３）【行使価額修正条項付新株予約権付社債券等の行使状況等】

該当事項はありません。 

（４）【発行済株式総数、資本金等の推移】

年月日	発行済株式総数増減数（株）	発行済株式総数残高（株）	資本金増減額 （千円）	資本金残高 （千円）	資本準備金増減額（千円）	資本準備金残高（千円）
2019年３月10日 （注）１	3,682,314	3,686,000	－	80,000	－	162,402
2020年３月６日 （注）２	107,300	3,793,300	75,110	155,110	75,110	237,512
2020年３月30日 （注）３	20,000	3,813,300	14,000	169,110	14,000	251,512
2021年12月23日 （注）４	653,000	4,466,300	540,684	709,794	540,684	792,196

（注）１．株式分割（１：1,000）によるものであります。

２．有償第三者割当 　　107,300株

発行価格 　　　　1,400円

資本組入額 　　　　700円

割当先 　　　　 法人２社、個人20名

３．有償第三者割当  　　20,000株

発行価格 　　　　1,400円

資本組入額 　　　　700円

割当先 　　　　 個人13名

４．有償一般募集（ブックビルディング方式による募集）

発行価格 　　　　1,800円

引受価額 　　　　1,656円

資本組入額 　　　　828円

払込金総額 1,081,368千円 

（５）【所有者別状況】

							2022年３月31日現在
区分	株式の状況（１単元の株式数100株）								単元未満株式の状況 （株）
政府及び地方公共団体	金融機関	金融商品取引業者	その他の法人	外国法人等		個人その他	計
個人以外	個人
株主数（人）	－	2	12	49	9	8	2,490	2,570	－
所有株式数 （単元）	－	123	841	4,296	222	26	39,147	44,655	800
所有株式数の割合（％）	－	0.28	1.88	9.62	0.50	0.06	87.67	100	－

（注）１．自己株式については、保有しておりません。

２．株式の総数に対する所有株式数の割合は、小数点以下第３位を四捨五入しております。 

（６）【大株主の状況】

		2022年３月31日現在
氏名又は名称	住所	所有株式数 （千株）	発行済株式（自己株式を除く。）の総数に対する所有株式数の割合（％）
長田　修	京都市伏見区	1,641	36.75
長田　久美子	京都市伏見区	1,144	25.61
ＯＳＡフィールド株式会社	京都市伏見区向島中島町52	365	8.17
長田　栄臣	京都市伏見区	80	1.79
長栄従業員持株会	京都市下京区万寿寺通烏丸西入 御供石町369	72	1.62
ＧＭＯクリック証券株式会社	東京都渋谷区道玄坂１丁目2番3号	64	1.44
橋長　教行	大阪府高槻市	29	0.65
田中　幸夫	大阪市東淀川区	18	0.40
宇佐美　保	名古屋市中川区	13	0.30
株式会社エリッツホールディングス	京都市中京区堀川通姉小路上る 三坊堀川町55-1	13	0.29
計	－	3,440	77.03

（７）【議決権の状況】

①【発行済株式】

				2022年３月31日現在
区分	株式数（株）		議決権の数（個）	内容
無議決権株式		－	－	－
議決権制限株式（自己株式等）		－	－	－
議決権制限株式（その他）		－	－	－
完全議決権株式（自己株式等）		－	－	－
完全議決権株式（その他）	普通株式	4,465,500	44,655	完全議決権株式であり、権利内容に何ら限定のない当社における標準となる株式であります。なお、単元株式数は、100株であります。
単元未満株式	普通株式	800	－	－
発行済株式総数		4,466,300	－	－
総株主の議決権		－	44,655	－

②【自己株式等】

				2022年３月31日現在
所有者の氏名又は名称	所有者の住所	自己名義所有株式数（株）	他人名義所有株式数（株）	所有株式数の合計（株）	発行済株式総数に対する所有株式数の割合（％）
－	－	－	－	－	－
計	－	－	－	－	－

２【自己株式の取得等の状況】

【株式の種類等】　普通株式

（１）【株主総会決議による取得の状況】

該当事項はありません。 

（２）【取締役会決議による取得の状況】

該当事項はありません。 

（３）【株主総会決議又は取締役会決議に基づかないものの内容】

該当事項はありません。 

（４）【取得自己株式の処理状況及び保有状況】

区分	当事業年度		当期間
株式数 （株）	処分価額の総額 （円）	株式数 （株）	処分価額の総額 （円）
引き受ける者の募集を行った取得自己株式	127,000	210,312,000	－	－
消却の処分を行った取得自己株式	－	－	－	－
合併、株式交換、株式交付、会社分割に係る移転を行った取得自己株式	－	－	－	－
その他	－	－	－	－
保有自己株式数	－	－	－	－

３【配当政策】

当社は、株主の皆様に対する利益還元を経営の最重要課題のひとつと位置づけ、財務体質の強化と積極的な事業展開に必要な内部留保の充実を勘案のうえ安定した配当政策を実施することを基本方針としております。また、配当につきましては、年１回期末配当にて剰余金の配当を行うことを基本方針としており、今後も中長期的な視点に立って、成長が見込まれる事業分野に経営資源を投入することにより、持続的成長と株主価値の増大に努めてまいります。

これらの剰余金の配当の決定機関は期末配当については株主総会、中間配当については定款に基づき取締役会であります。

当事業年度の期末配当金につきましては、１株につき105円（通常配当80円、上場記念配当25円）とさせていただきました。

内部留保資金につきましては、今後の持続的成長のための投資原資として活用する予定であります。

なお、当社は取締役会の決議により毎年９月30日を基準日として中間配当を行うことができる旨を定款に定めております。

当事業年度に係る剰余金の配当は以下のとおりであります。

決議年月日	配当金の総額 （千円）	１株当たり配当額 （円）
2022年６月29日	468,961	105
定時株主総会決議

４【コーポレート・ガバナンスの状況等】

（１）【コーポレート・ガバナンスの概要】

① コーポレート・ガバナンスに関する基本的な考え方

当社は「企業を通じて社会に役立つ「人」を育てる」という企業理念のもと、会社の持続的な成長及び中長期的な企業価値の向上を目指し、株主をはじめとするあらゆるステークホルダーから信頼されるために、コーポレート・ガバナンスの実効性を高めることが重要であると考えております。

健全性の高い企業経営を構築するために、任意の指名・報酬委員会の設置、執行役員制度の採用を行っており、経営監視機能の強化や取締役の選任及び報酬に関する妥当性及び透明性を確保するよう努めております。

② 企業統治の体制及び当該体制を採用する理由

当社は、監査役会設置会社であります。当社の最高意思決定機関である株主総会は、取締役、監査役並びに会計監査人を選任いたします。それぞれ独立した立場から取締役、監査役並びに会計監査人が職務を行うことにより、業務の意思決定及び執行と監督及び監査の権限が明確に分離独立され、株主より付託された企業経営のための統治体制の透明性と有効性が保証されるものと考え、当該体制を採用しております。

会社機関の内容

当社は、会社法に基づく機関として、株主総会、取締役会、監査役会及び会計監査人を設置するとともに、日常的に事業を監視する役割として内部監査室を設置し、内部統制の強化を図っております。さらに、指名・報酬委員会、リスク管理・コンプライアンス推進委員会、経営会議及び所長会議を設置し、経営の健全性の維持、向上に努めつつ経営課題の共有を図っております。なお、監査役会及び会計監査人並びに内部監査室については、「（３）監査の状況」に記載しております。

<株主総会>

株主総会は、当社の最高意思決定機関として、法令又は定款に定められた事項の決定を行います。

<取締役会及び取締役>

当社の取締役会は、取締役６名（代表取締役社長長田修、山本光伸、舩井渉、寺田直樹、社外取締役田中伸、社外取締役石畑成人）で構成され、当社の業務執行を決定し、取締役の職務の執行を監督する権限を有しております。当社は、弁護士及び上場企業の役員経験者を社外取締役に選任し、より広い視野にもとづいた経営意思決定と社外からの経営監視を行う体制としております。また、取締役の経営責任の自覚と職務執行の責任を明確にし、迅速で的確な意思決定を行うための体制作りも心掛けてまいります。

<指名・報酬委員会>

当社は、2021年９月15日取締役会の決議に基づき指名・報酬委員会を設置いたしました。指名・報酬委員会は独立社外取締役石畑成人、独立社外取締役田中伸、長田修の３名で構成され、委員長は、独立社外取締役である委員の中から石畑成人を選定しております。取締役会の諮問機関として、取締役の指名及び報酬に係る事項について取締役会への提案、助言を行ってまいります。

<リスク管理・コンプライアンス推進委員会>

当社では、全役員及び執行役員等をメンバーとするリスク管理・コンプライアンス推進委員会を設置し、毎四半期に委員会を開催し事業本部のリスク管理状況等を統轄・把握するとともに、その内容を取締役会、監査役会へ報告することにより、経営の健全性の維持・向上に努めております。また、リスクアセスメントの実施、コンプライアンスの徹底や従業員への意識喚起、啓蒙を図っております。また、内部統制システムについても整備、運用状況の有効性を確認しております。

<経営会議>

経営会議は、常勤取締役と常勤監査役及び執行役員で構成されております。経営会議では、執行役員が、常勤役員に業務執行の状況を月次で報告し、その課題点について討議することにより、経営情報の共有化及び業務執行の効率化を図っております。

<所長会議>

所長会議は、各部、各事業所の責任者である所属長以上がメンバーとなっており、所属長から役員に対し、管理センターにおいては、管理物件・自社物件の入居率、稼働率、強化物件、滞納等を、その他の部署は、売上・利益について月次で報告しております。所長会議は、現場の状況・課題を共有する場であるとともに、役員と現場責任者との意思疎通を図る場となっております。

当社のコーポレート・ガバナンス体制を図で示すと以下のとおりであります。

③ 内部統制システムの整備の状況

取締役の職務の執行が法令及び定款に適合することを確保するための体制その他会社の業務の適正を確保するための体制についての決定内容の概要は以下のとおりであります。

ア. 取締役の職務の執行が法令及び定款に適合することを確保するための体制

（ア）当会社は、法令及び定款に基づき、会社の機関として、株主総会、取締役、取締役会、監査役、監査役会及び会計監査人を設置する。また、取締役、監査役については、独立性のある社外取締役、社外監査役を選任する。

（イ）取締役会は、原則として毎月１回開催することに加え、必要があるときは随時開催し、重要な業務執行に関する意思決定を適時に行うとともに、各取締役の職務執行を適切に監督する。

（ウ）取締役は、財務報告の信頼性を確保し、また会社情報を適正かつ適時に開示するために必要な体制を整備する。

イ. 取締役の職務の執行にかかる情報の保存及び管理に関する体制

当会社は、取締役の職務の執行に関して様々な媒体で取り扱う業務上の情報について、保存や廃棄、管理の方法、保存期間、情報システムの運用方法等を規程に定め、当該規程に従って管理体制を整備して、情報を適切に保存・管理する。

ウ. 損失の危険の管理に関する規程その他の体制

リスク管理体制の基礎となる規程を定め、リスク管理体制の構築の所管部署を定めるとともに、事業に関連する様々なリスクの評価・検討を行って適切な対策を講ずるほか、不測の事態が生じた場合には、迅速正確に事実関係を把握して適切な対応を取り得る体制を整える。

エ. 取締役の職務の執行が効率的に行われることを確保するための体制

（ア）経営計画において毎年度の基本的な経営方針を定め、取締役会においてその方針に沿った業務の進捗を適切に管理する。

（イ）取締役会は、業務執行の迅速化と責任の明確化を図るため、執行役員を選任し、取締役会が決定した特定の業務領域における業務を執行させる。

（ウ）各取締役の責任・権限及び業務の基本的枠組みを明確にして、意思決定を迅速かつ適正に行い、業務執行を効率的に行う。

オ. 使用人の職務の執行が法令及び定款に適合することを確保するための体制

（ア）コンプライアンスを尊重する社内風土を醸成するため、「リスク管理・コンプライアンス規程」を制定してリスク管理・コンプライアンス推進委員会を設置し、定期的及び必要に応じて当会社のコンプライアンスの状況を調査し、必要に応じて取締役会に対して改善を勧告する。また、コンプライアンスに関する使用者の意識を高めるため、適時に教育啓蒙を行う。

（イ）コンプライアンス違反やその恐れのある場合を早期に発見し、またそれを未然に防止するため、通報を受け付ける窓口を設置して、速やかに問題を把握するよう努め、適切に対処する。

（ウ）業務における適法・適正な手続き・手順を明示した社内規程・マニュアルなどを整備し、運用する。

（エ）業務執行部門から独立した内部監査部門による内部監査を実施し、適法・適切な業務運営が行われていることを定期的に確認する。

カ．当会社及び当会社の子会社から成る企業集団における業務の適正を確保するための体制

（ア）当会社と子会社との間においては、相互に緊密な連携を保って経営を円滑に遂行するよう努め、グループ全体としての業務の適正及び業績の向上を目指す。

（イ）当会社及びその子会社からなる企業集団として、グループ経営管理上必要な事項について、子会社に当会社との事前協議・報告を求める社内規程を整備し、適切に運用する。

（ウ）当会社のリスク管理体制の基礎となる規程において、子会社特有のリスクの評価・検討・対策についても必要な措置を講じるべきことを定め、グループ全体でのリスク管理を行う。

（エ）当会社は、子会社に対し、取締役及び使用人の職務執行の適正を確保するためにコンプライアンス等に関する方針を提示し、必要な体制の整備を求める。また、当会社のコンプライアンスにかかる通報受付窓口において、各子会社からの通報も受け付ける。

（オ）当会社は、当会社の監査役が各子会社の監査役に就任し、もしくは、各子会社の監査役との情報交換を緊密にし、企業集団の監査の実効性を確保できる体制の整備に努める。

（カ）当会社の内部監査部門が、適宜、各子会社の内部監査を実施する。

キ. 監査役の監査が実効的に行われることを確保するための体制

（ア）監査役への報告に関する事項

・取締役及び執行役員は、監査役が取締役会その他重要な会議に出席できるよう配慮し、監査役が求める事項について取締役等から適宜報告する。また、取締役及び使用人は、監査役の求める決裁書類及び関係資料の閲覧に応じ、必要な説明を行う。

・取締役は、内部監査部門の実施する内部監査の計画、内部監査実施状況及びその結果について、監査役に報告を行う。

・監査役に対する資料提供や報告等を行ったことによって、当該報告者に対する人事上その他の不利益な取扱いは行わない。

（イ）監査役の職務を補助すべき使用人に関する事項

・監査役の職務を補助する使用人の任命・異動については、監査役の意見を最大限に尊重する。

・監査役の職務を補助する使用人は、監査役の指揮命令下で業務を行う。監査役を補助する使用人を兼務する使用人は、監査役の指示業務を優先して職務に従事する。

・監査役の職務を補助する使用人に対する人事考課においては、監査役の意見を最大限に尊重する。

（ウ）監査役の職務の執行について生じる費用に関する事項

・監査役の職務の執行について必要な費用は、当会社が負担する。

ク. 反社会的勢力の排除に向けた取組み

当会社は、法令及び社会規範を遵守し、良識ある企業活動を行う。市民社会の秩序や安全に脅威を与える反社会的勢力とは、取引関係を含め関係を持たない。

④ リスク管理体制の整備の状況

当社内で発生し得るリスクについての未然防止又は発生した場合の損失の最小化を図るために、リスク管理・コンプライアンス推進委員会を設置しております。加えて、日常の業務活動の全般に係るリスクに関しては、社内規程の整備・運用状況や関連法令等の遵守状況を内部監査において確認、改善指導を行い、未然の防止に努めるとともに、重要な影響を及ぼす可能性のあるリスク事項に関しては取締役会においてその対応方針等を協議しております。これによりリスクに関する各部署の責任者への指導を通じてリスク管理体制を構築・強化しております。当社は、宅地建物取引業法、建築基準法、金融商品取引法等、様々な法令を遵守して業務を行う必要があり、業務執行過程における法務的なリスクや、コンプライアンスに係る事項に関しては、顧問弁護士等から適宜専門分野に関するアドバイスを受けることのできる体制を設けております。また、コンプライアンスの重要性についても啓蒙を行うとともに定期的にコンプライアンス体制のチェックをしております。

⑤ 提出会社の子会社の業務の適正を確保するための体制整備の状況

現在、当社の子会社については関係会社管理規程に基づき行われる重要事項についての当社への各種報告、また、当社及び子会社の取締役により構成される定期的な会議を通じて緊密な連携を図るとともに、リスク管理・コンプライアンス推進委員会における取り組みや当社の内部監査室による業務監査の実施を通じて、当社及び子会社の業務の適正を確保する体制としております。

⑥ 責任限定契約の内容の概要

当社と社外取締役及び監査役の全員については、会社法第427条第１項の規定に基づき、同法第423条第１項の損害賠償責任を限定する契約を締結しております。当該契約に基づく損害賠償責任の限度額は、会社法第425条第１項が定める最低責任限度額としております。なお、当該責任限定が認められるのは、当該社外取締役又は監査役が責任の原因となった職務の遂行について善意でかつ重大な過失がないときに限られます。

⑦ 補償契約の内容の概要

該当事項はありません。

⑧ 役員等賠償責任保険契約の内容の概要

当社は、会社法第430条の３第１項に規定する役員等賠償責任保険契約を保険会社との間で締結し、被保険者である役員及び執行役員が業務の遂行に起因して負担することになる法律上の損害賠償金、争訴費用等を当該保険契約により填補することとしております。

ただし、被保険者の職務執行の適正性が損なわれないようにするための措置として、被保険者が違法であることを認識して行った行為等に起因する損害については填補の対象としないこととしております。なお、保険料は全額当社が負担しております。

⑨ 取締役の定数

当社の取締役は、７名以内とする旨定款に定めております。

⑩ 取締役の選任の決議要件

当社は、取締役の選任決議について、議決権を行使することができる株主の議決権の３分の１以上を有する株主が出席し、その議決権の過半数をもって行う旨定款に定めております。

また、取締役の選任決議は、累積投票によらないものとする旨定款に定めております。

⑪ 中間配当

当社は、会社法第454条第５項の規定により、取締役会の決議によって毎年９月30日を基準日として、中間配当を行うことができる旨定款に定めております。これは、株主への機動的な利益還元を可能にするためであります。

⑫ 自己株式の取得

当社は、会社法第165条第２項の規定により、取締役会の決議をもって、自己の株式を取得することができる

旨定款に定めております。これは、経営環境の変化に対応した機動的な資本政策の遂行を可能とするため、市場取引等により自己の株式を取得することを目的とするものです。

⑬ 株主総会の特別決議要件

当社は、会社法第309条第２項に定める株主総会の特別決議要件について、議決権を行使することができる株主の議決権の３分の１以上を有する株主が出席し、その議決権の３分の２以上をもって行う旨定款に定めております。これは、株主総会における特別決議の定足数を緩和することにより、株主総会の円滑な運営を行うことを目的とするものであります。 

（２）【役員の状況】

①　役員一覧

男性8名　女性1名　（役員のうち女性の比率11.1％）

役職名	氏名	生年月日	略歴	任期	所有株式数 （株）
代表取締役社長 社長執行役員	長田　修	1949年１月31日生	1969年４月　松下電器産業株式会社（現パナソニック株式会社）入社 1977年８月　株式会社東陽ハウジング入社 1980年８月　長栄創業 1984年５月　社会福祉法人柊野福祉会 理事就任（現任） 1988年４月　株式会社長栄設立 代表取締役社長に就任 1990年11月　株式会社マンション・リフォーム （後に株式会社ヴィークルに社名変更）代表取締役社長就任 1991年３月　長栄ネットワーク株式会社（後にファイバーフロント株式会社に社名変更）代表取締役社長就任 長栄グローバルリース株式会社 代表取締役社長就任 長栄ビルサービス株式会社 代表取締役社長就任 1996年５月　社会福祉法人桂朝日福祉会 理事就任（現任） 1996年９月　社会福祉法人洛南福祉会 理事長就任 2003年１月　株式会社eガレージシステム 代表取締役社長就任 2007年11月　グリーン保証株式会社 代表取締役社長就任 2008年４月　公益社団法人全国賃貸住宅経営者協会連合会　京都府支部支部長就任（現任） 公益社団法人全国賃貸住宅経営者協会連合会　理事就任（現任） 2012年４月　BellevieClub株式会社取締役就任 2014年４月　公益財団法人日本賃貸住宅管理協会 副会長就任（現任） 2017年６月　長栄ビルサービス株式会社 取締役就任（現任） グリーン保証株式会社 取締役就任（現任） 2019年６月　株式会社eガレージシステム 取締役就任 2021年６月　社会福祉法人洛南福祉会 　　　　　　理事就任（現任） 2022年５月　代表取締役社長　社長執行役員就任（現任）	（注）４	1,641,400

役職名	氏名	生年月日	略歴	任期	所有株式数 （株）
取締役 専務執行役員	山本　光伸	1954年４月21日生	1973年４月　有限会社福原呉服店入社 1977年７月　草場税務会計事務所入所 1988年11月　株式会社山一ステンレス工業入社 1994年８月　当社入社 2001年７月　総務部長 2001年11月　長栄ネットワーク株式会社（後にファイバーフロント株式会社に社名変更）取締役就任 2003年１月　株式会社eガレージシステム 取締役就任 2003年５月　取締役総務部長就任 2007年11月　グリーン保証株式会社 取締役就任（現任） 2013年５月　常務取締役就任 2017年５月　専務取締役就任 2017年６月　長栄ビルサービス株式会社 代表取締役社長就任 2018年７月　アリーズ一般社団法人 代表理事就任（現任） 2019年６月　長栄ビルサービス株式会社 　　　　　　取締役就任（現任） 2022年５月　取締役専務執行役員就任（現任）	（注）４	9,700
取締役 専務執行役員	舩井　渉	1975年１月６日生	1997年４月　当社入社 2005年５月　管理部長 2006年５月　執行役員管理部長 2007年５月　取締役管理部長就任 2007年６月　株式会社ヴィークル取締役就任 2007年11月　グリーン保証株式会社取締役就任 2012年４月　BellevieClub株式会社 代表取締役社長就任 2014年12月　株式会社eガレージシステム 取締役就任 2017年５月　常務取締役就任 2017年６月　グリーン保証株式会社 代表取締役社長就任（現任） 2019年６月　長栄ビルサービス株式会社             代表取締役社長就任 2022年５月　取締役常務執行役員就任 2022年６月　取締役専務執行役員就任（現任） 長栄ビルサービス株式会社 取締役就任（現任）	（注）４	9,000
取締役 常務執行役員	寺田　直樹	1968年１月12日生	1991年４月　株式会社朝日住建入社 1993年９月　株式会社アイアイ入社 1994年１月　当社入社 2012年５月　執行役員リフォーム事業部長 2016年５月　取締役リフォーム事業部長就任 2017年６月　長栄グローバルリース株式会社 代表取締役社長就任 2019年５月　取締役リフォーム事業本部　　　　　本部長就任 2022年５月　取締役上席執行役員リフォーム事業本部本部長就任 2022年６月　取締役常務執行役員リフォーム事業本部本部長就任（現任） 長栄ビルサービス株式会社 代表取締役社長就任（現任）	（注）４	3,600
取締役	田中　伸	1953年１月10日生	1979年４月　弁護士登録(京都弁護士会) 京都南法律事務所入所 1985年５月　田中伸法律事務所開設(現任) 2001年４月　京都府警察本部 民事顧問就任（現任） 2006年４月　公益財団法人京都府暴力追放運動推進センター理事就任（現任） 2019年６月　当社取締役就任（現任）	（注）４	500

役職名	氏名	生年月日	略歴	任期	所有株式数 （株）
取締役	石畑　成人	1962年６月３日生	1987年４月　日興證券株式会社(現ＳＭＢＣ日興証券株式会社）入社 1998年９月　ＪＰモルガン証券資本市場本部ヴァイスプレジデント 2002年12月　日本電産株式会社財務部次長兼経営企画部参事補 2005年２月　オムロン株式会社グループ戦略室事業開発担当部長 2008年３月　ＧＥインターナショナル上席執行役員事業開発本部長 2009年６月　株式会社ニッセンホールディングス執行役員財務本部長 2012年３月　同社執行役員ＣＦＯ 2013年10月　ニッセンＧＥクレジット株式会社(現ニッセン・クレジットサービス株式会社)代表取締役会長就任 2016年１月　東洋炭素株式会社執行役員（企画・財務・管理統括） 2016年３月　同社取締役（財務担当兼企画部担当）就任 2019年７月　株式会社荏原製作所顧問 2020年６月　当社取締役就任（現任） 2021年１月　株式会社リグリット・パートナーズ 　　　　　　エグゼクティブアドバイザー(現任) 2022年４月　ＥＳＥＰ株式会社取締役就任(現任)	（注）４	－
常勤監査役	鈴木　百世	1974年11月28日生	2007年９月　弁護士登録(大阪弁護士会) 弁護士法人シヴィル法律事務所入所 2013年６月　東浦光利法律事務所入所 2017年９月　当社入社 2019年６月　監査役就任（現任） 長栄ビルサービス株式会社 監査役就任（現任） グリーン保証株式会社 監査役就任（現任） 株式会社eガレージシステム 監査役就任	（注）５	500
監査役	田川　芳和	1950年４月23日生	1974年４月　株式会社住友銀行（現株式会社三井住友銀行）入行 2004年３月　株式会社シカタ入社 2005年４月　株式会社レオクラン入社 2006年12月　同社取締役管理本部長就任 2019年６月　当社監査役就任（現任）	（注）５	500
監査役	平野　貢	1954年10月21日生	1977年４月　大阪国税局入局 2010年７月　左京税務署長 2011年７月　大阪国税局調査第一部課長 2014年７月　大津税務署長 2015年８月　税理士登録、平野貢税理士事務所 開設、所長就任（現任） 2016年４月　株式会社オレンジフィット 監査役就任（現任） 2019年６月　当社監査役就任（現任）	（注）５	500
計					1,665,700

（注）１．取締役田中伸及び石畑成人は、社外取締役であります。

２．監査役田川芳和及び平野貢は、社外監査役であります。

３．当社では、意思決定・監督と執行の分離による取締役会の活性化のため、執行役員制度を導入しております。執行役員は上席執行役員である統括本部本部長　田中直樹、賃貸管理本部本部長　糸井邦広、アセットマネジメント本部本部長　中澤和宏、入居促進本部本部長　奥野雅裕の４名及び執行役員である不動産本部本部長　竹中和也、賃貸管理本部第１賃貸管理部大阪支店支店長　犀川友晴、賃貸管理本部第２賃貸管理部担当部長　人見省吾の３名計７名で構成されております。

４．2022年６月29日開催の定時株主総会終結の時から、2023年３月期に係る定時株主総会の終結の時までであります。

５．2021年８月13日開催の臨時株主総会終結の時から、2025年３月期に係る定時株主総会の終結の時までであります。

② 社外役員の状況

当社の社外取締役は２名、社外監査役は２名であります。

社外取締役田中伸氏は、弁護士として数多くの不動産賃貸・売買の訴訟に関わり、企業や不動産関連団体の顧問等にも就任するなど、企業法務、不動産業界にも精通しております。これらの経験による幅広い見識に基づき、法律の専門家として独立かつ中立の立場から有益な指摘・発言をいただくことで、当社経営の適正性の確保への寄与を期待し選任しております。

社外取締役石畑成人氏は、製造業からサービス業に跨る幅広い業種の執行役員・取締役経験者として培った企業経営、特に財務や企画部門に関する豊富な経験と監督能力、幅広い知見に基づき、取締役会において独立した客観的・専門的な視点から有益な助言をいただき、業務執行に対する監督など適切な役割を果たしていただけることを期待し、社外取締役として選任しております。

社外監査役田川芳和氏は長年にわたり株式会社住友銀行（現株式会社三井住友銀行）で勤務し、その後、一般事業会社の取締役管理本部長として経営に携わった経験から、企業経営、財務及び会計に関する相当程度の知見を有しており、当社の経営及び事業推進の監督及びチェック機能を期待し選任しております。

社外監査役平野貢氏は、大阪国税局に入局後、税務署長、国税局の要職などを歴任され、退官後、長く税務行政に携わってきたことで得た経験・知識を活かし税理士として幅広く活躍しており、財務及び会計に関する相当程度の知見を有しております。当社は、企業税務・会計の専門家としてその見識と経験をもとにした厳正な監査を期待し同氏を選任しております。

社外取締役田中伸氏との間には、同氏が所長を務める田中伸法律事務所との間で2019年６月まで顧問契約がありましたが、現在取引関係はありません。

なお、社外取締役田中伸氏、社外監査役田川芳和氏及び社外監査役平野貢氏との間には、当社株式500株の保有以外に、それぞれ人的関係、資本的関係及び取引関係において利害関係はありません。

また、社外取締役石畑成人氏との間には、人的関係、資本的関係及び取引関係において利害関係はありません。

以上より、社外役員については、十分な独立性を確保しているものと考えております。社外取締役及び社外監査役を選任するための当社からの独立性に関する基準又は方針はありませんが、選任に当たっては、東京証券取引所の独立役員の独立性に関する判断基準等を参考にしております。

③ 社外取締役又は社外監査役による監督又は監査と内部監査、監査役監査及び会計監査との相互連携並びに内部統制部門との関係

社外取締役は、取締役会における議決権行使並びに諮問機関である指名報酬委員会における取締役の指名及び報酬に関する答申を決定することを通じて、取締役を適切に監督しております。また、社外取締役は、財務報告の正確性を確保するための体制の整備及び運用状況について内部監査室から報告を受けるとともに、監査役との意見交換を通じて、監査役と会計監査人、内部監査室との連携の状況並びに内部統制の整備及び運用状況について幅広く検討を行っております。

社外監査役による監査の状況及び社外監査役と内部統制部門との関係につきましては、「（３）監査の状況」に記載のとおりであります。

なお、内部監査室、監査役会、会計監査人は、期初におけるそれぞれの監査計画の説明、期中における四半期ごとの四半期レビュー結果報告を兼ねた監査実施状況の報告会、期末における会社法監査結果概要及び監査役会監査結果概要の報告会を通じて相互に連携を図り、三者の異なる立場での監査の状況、結果を共有しております（三様監査の実現）。これにより、相互に実効性のある効率的な監査を実施することを目指しております。

加えて、常勤監査役は、内部監査室より毎月１回程度、内部監査の実施状況について詳細な報告を受けており、この内容については定時の監査役会で社外監査役にも共有しております。  

（３）【監査の状況】

① 監査役監査の状況

当社における監査役監査は、３名の監査役（常勤監査役鈴木百世、社外監査役田川芳和、社外監査役平野貢）が、監査役会が定めた監査役会規程及び監査役監査基準に準拠し、取締役会をはじめとする重要な会議へ出席するほか、当社の監査業務を一層強化するため、往査を含めた調査を実施しております。各監査役は定時監査役会において、それぞれの職務分担に応じて実施した監査結果について報告し、他の監査役との協議を実施しております。また、監査の過程において改善が必要と思われる事実が発見された場合は取締役及び事業本部長等の従業員との間で遅滞なく協議を実施し、改善を求めております。

なお、社外監査役田川芳和氏は、長年の都市銀行勤務及び一般事業会社の取締役管理本部長として経営に携わった経験から、財務及び会計に関する相当程度の知見を有しております。

また、社外監査役平野貢氏は、税務署長を務めるなど長く税務行政に携わった後、退官後税理士として執務しており財務及び会計に関する相当程度の知見を有しております。

当事業年度において監査役会を毎月１回開催しており、個々の監査役の出席状況については次のとおりであります。

氏　名	開催回数	出席回数
鈴木　百世	14回	14回
田川　芳和	14回	14回
平野　貢	14回	14回

監査役会につきましては、常勤監査役鈴木百世、非常勤の社外監査役田川芳和及び非常勤の社外監査役平野貢の３名で構成され、客観的・中立的な立場から取締役の職務執行を監視すべく、過半数を社外監査役としております。

監査役会においては、主に、常勤監査役の日常監査活動報告、取締役会提出議案及び報告事項に対する検討、事業全般に対する業務部門への意見具申の検討を行っております。また、会計監査人又は社外取締役、内部監査室との連携に基づく有効な監査のあり方についても検討しております。こうした検討事項について各監査役は監査役会開催日前においても適宜情報共有を行い、監査役会の効率的な運営を図っております。

また、常勤監査役の活動として、代表取締役社長及び業務執行を担当する取締役との定期的な意見交換、内部監査部門からの定期的な報告聴取、内部統制に関わる各部門からの定期的な報告聴取、各事業部門への往査、重要な決裁書類の閲覧等を実施しております。これらの活動は全て毎月の監査役会において社外監査役にも共有され、社外監査役は必要に応じて自らあるいは常勤監査役を通じて取締役または内部監査部門、内部統制各部門に対して監督を及ぼすとともに、必要な連携を確保しております。

② 内部監査の状況

当社における内部監査は、代表取締役社長直属の他の組織から独立した内部監査室（１名）を設置して対応しております。内部監査室は、各部門に対し、内部監査計画に則して、業務活動の全般、各部門の運営状況、法令の遵守状況について監査を実施しております。

③ 会計監査の状況

ａ．監査法人の名称

有限責任 あずさ監査法人

ｂ．継続監査期間

５年間

ｃ．業務を執行した公認会計士

西田　順一

羽津　隆弘

ｄ．監査業務に係る補助者の構成

当社の会計監査業務に係る補助者は、公認会計士７名、会計士試験合格者等３名、その他６名でありま

す。

ｅ．監査法人の選定方針と理由

当社監査役は、(ⅰ)監査法人の概要、(ⅱ)監査実施体制等、(ⅲ)監査計画、(ⅳ)監査報酬見積額の妥当性について、四半期ごとに実施する監査計画・監査実施状況の報告聴取、監査結果概要の報告聴取等を通じて検討・確認を行い、執行部門と意見交換・調整した上で総合的に判断し、有限責任 あずさ監査法人の選任及び再任の適否を判断しております。当社監査役会は、会計監査人が会社法等の法令に違反した場合、職務を怠った場合、その他会計監査人としてふさわしくない行為があったと判断される場合等、その必要があると判断した場合は、会計監査人の解任または不再任に関する議案の内容を決定し、当社取締役会は、当該決定に基づき、当該議案を株主総会に提出いたします。また、会計監査人が会社法第340条第１項各号に定める項目に該当すると認められる場合は、監査役全員の同意に基づき、会計監査人を解任いたします。この場合、監査役会が選定した監査役は、解任後最初に招集される株主総会において、会計監査人を解任した旨及びその理由を報告いたします。

ｆ．監査役及び監査役会による監査法人の評価

当社は、会社法監査に基づく監査及び金融商品取引法第193条の２第１項に基づく監査について監査法人と監査契約を締結し、会計に関する監査を受けております。

当社監査役及び監査役会は、有限責任 あずさ監査法人について、監査役監査基準に従い執行部門及び有限責任 あずさ監査法人から必要な資料を入手のうえ、監査実施状況及び監査結果に対する説明を同法人より定期的に聴取し、必要事項について適宜説明を求めております。こうした方法に基づき各監査役及び監査役会において同法人による職務遂行状況、監査体制、独立性及び専門性が適切かつ十分であるかの検討及び評価を行った結果、いずれの項目についても必要な基準を満たしていると評価しております。

④ 監査報酬の内容等

ａ．監査公認会計士等に対する報酬

前事業年度		当事業年度
監査証明業務に 基づく報酬（千円）	非監査業務に 基づく報酬（千円）	監査証明業務に 基づく報酬（千円）	非監査業務に 基づく報酬（千円）
19,000	2,500	19,000	3,100

当社における非監査業務の内容は、前事業年度においては「新規上場申請のための有価証券報告書（Ⅰの部）」作成に関する指導・助言業務、当事業年度においてはⅠの部作成に関する指導・助言業務及び「監査人から引受事務幹事会社への書簡」作成業務であります。

ｂ．監査公認会計士等と同一のネットワークに対する報酬（ａ.を除く）

該当事項はありません。

ｃ．その他の重要な監査証明業務に基づく報酬の内容

該当事項はありません。

ｄ．監査報酬の決定方針及び監査役会が会計監査人の報酬等に同意した理由

監査公認会計士等に対する報酬等の額の決定に際し、当社は所定の決裁基準に則り決定し、会社法第399条の規定に基づき、取締役が監査役会へ同意を求め、監査役会において報酬等の額について当社の規模、業務の特性及び監査日数等を勘案し、審議の上、同意しております。 

（４）【役員の報酬等】

① 役員の報酬等の額又はその算定方法の決定に関する方針

ア. 取締役及び監査役の報酬等についての株主総会の決議に関する事項

取締役及び監査役の報酬限度額は、2019年４月26日開催の株主総会において、取締役の報酬限度額を年額350,000千円以内、監査役の報酬限度額を年額30,000千円以内と決議しております。

当該株主総会終結時点の取締役の員数は4名、監査役の員数は1名です。

イ. 取締役及び監査役の個人別の報酬等の内容に係る決定方針に関する事項

当社は、取締役会において決議した「役員報酬規程」及び「役員報酬額基準」に基づき、取締役の個人別の報酬等を決定する方針としており、「役職別基準金額」「代表取締役加算」に、前期業績への貢献度、予算達成率及び役員経験年数等を総合的に考慮し決定することとしております。

また、取締役会は、当事業年度に係る取締役の個人別の報酬等について、報酬等の内容の決定方法及び決定された報酬等の内容が、当該決定方針と整合していることを確認しており、当該方針に沿うものと判断しております。

当社は役員報酬の決定プロセスの透明性を確保するため、2021年9月より社外取締役が委員の過半数を占める「指名・報酬委員会」を設置いたしました。取締役の報酬については同委員会の答申を踏まえて取締役会にて決定することとしております。

監査役の報酬は、独立性を高め、コーポレート・ガバナンスの一層の強化を図るため、業績連動性のない月次で支給する「固定金額」としております。

② 役員区分ごとの報酬等の総額、報酬等の種類別の総額及び対象となる役員の員数

役員区分	報酬等の総額 （千円）	報酬等の種類別の総額（千円）				対象となる 役員の員数 （人）
固定報酬	業績連動報酬	退職慰労引当金 繰入額	左記のうち 非金銭報酬等
取締役 （社外取締役を除く）	237,750	200,100	－	37,650	－	4
監査役 （社外監査役を除く）	7,750	7,000	－	750	－	1
社外役員	9,600	9,600	－	－	－	4

（注）将来の取締役及び監査役の退職慰労金の支払に備えて、各役員の月額報酬に役職別の係数を掛け合わせた退職慰労引当金繰入額を計上しております。

③ 報酬等の総額が１億円以上である者の報酬等の総額等

氏名	報酬等の総額 （千円）	役員区分	会社区分	報酬等の種類別の額（千円）
固定報酬	業績連動報酬	退職慰労引当金 繰入額	左記のうち 非金銭報酬等
長田　修	130,050	取締役	提出会社	106,650	－	23,400	－

④ 使用人兼務役員の使用人分給与のうち、重要なもの

該当事項はありません。  

（５）【株式の保有状況】

①　投資株式の区分の基準及び考え方

当社は、保有目的が純投資目的の株式及び純投資目的以外の目的の株式のいずれも保有しておりません。

②　保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式

a．保有方針及び保有の合理性を検証する方法並びに個別銘柄の保有の適否に関する取締役会等における検証の内容

該当事項はありません。

b．銘柄数及び貸借対照表計上額

該当事項はありません。

c．特定投資株式及びみなし保有株式の銘柄ごとの株式数、貸借対照表計上額等に関する情報

該当事項はありません。

③　保有目的が純投資目的である投資株式

該当事項はありません。

④　当事業年度中に投資株式の保有目的を純投資目的から純投資目的以外の目的に変更したもの

該当事項はありません。

⑤　当事業年度中に投資株式の保有目的を純投資目的以外の目的から純投資目的に変更したもの

該当事項はありません。 

 有価証券報告書（通常方式）_20220629095340

第５【経理の状況】

１．財務諸表の作成方法について

当社の財務諸表は、「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則」（昭和38年大蔵省令第59号）に基づいて作成しております。

２．監査証明について

当社は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づき、事業年度（2021年４月1日から2022年３月31日まで）の財務諸表について、有限責任 あずさ監査法人により監査を受けております。

３．連結財務諸表について

「連結財務諸表の用語、様式及び作成方法に関する規則」（昭和51年大蔵省令第28号）第５条第２項により、当社では、子会社の資産、売上高、損益、利益剰余金及びキャッシュ・フローその他の項目から見て、当企業集団の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に関する合理的な判断を誤らせない程度に重要性が乏しいものとして、連結財務諸表は作成しておりません。

なお、資産基準、売上高基準、利益基準及び利益剰余金基準による割合は次のとおりであります。

資産基準　　　　　0.8％

売上高基準　　　　2.8％

利益基準　　　　　3.2％

利益剰余金基準　　4.5％

４．財務諸表等の適正性を確保するための特段の取組みについて

当社は、財務諸表等の適正性を確保するための特段の取組みを行っております。具体的には、会計基準等の内容を適切に把握し、又は会計基準の変更について的確に対応するため、公益財団法人財務会計基準機構へ加入し、外部研修会への参加を行っております。

１【財務諸表等】

（１）【財務諸表】

①【貸借対照表】

		（単位：千円）
	前事業年度 （2021年３月31日）	当事業年度 （2022年３月31日）
資産の部
流動資産
現金及び預金	6,953,702	8,416,033
売掛金	291,814	350,483
未成工事支出金	44,993	26,921
貯蔵品	12,519	17,610
前払費用	15,292	27,220
その他	49,633	72,846
貸倒引当金	－	△260
流動資産合計	7,367,957	8,910,855
固定資産
有形固定資産
建物	30,579,143	31,464,757
減価償却累計額	△7,727,955	△8,694,225
建物（純額）	※１ 22,851,188	※１ 22,770,531
信託建物	269,311	269,311
減価償却累計額	△32,586	△44,436
信託建物（純額）	※１ 236,725	※１ 224,875
構築物	104,986	95,610
減価償却累計額	△56,603	△63,062
構築物（純額）	48,382	32,548
機械及び装置	28,680	28,680
減価償却累計額	△23,403	△24,142
機械及び装置（純額）	5,276	4,538
車両運搬具	256,074	258,431
減価償却累計額	△228,039	△209,657
車両運搬具（純額）	28,034	48,773
工具、器具及び備品	317,228	326,446
減価償却累計額	△273,783	△291,423
工具、器具及び備品（純額）	43,444	35,023
土地	※１ 21,172,632	※１ 20,869,050
信託土地	※１ 137,713	※１ 137,713
リース資産	90,306	93,109
減価償却累計額	△34,916	△33,041
リース資産（純額）	55,390	60,068
建設仮勘定	－	24,233
有形固定資産合計	44,578,788	44,207,357
無形固定資産
ソフトウエア	63,310	51,075
その他	3,864	4,037
無形固定資産合計	67,174	55,113
投資その他の資産
関係会社株式	38,109	38,109
出資金	160	160
破産更生債権等	－	486
繰延税金資産	48,341	151,981
長期前払費用	470	288
その他	140,196	214,583
貸倒引当金	△2,700	△7,136
投資その他の資産合計	224,577	398,472
固定資産合計	44,870,540	44,660,943
資産合計	52,238,498	53,571,799

		（単位：千円）
	前事業年度 （2021年３月31日）	当事業年度 （2022年３月31日）
負債の部
流動負債
買掛金	175,091	241,916
１年内償還予定の社債	360,000	－
１年内返済予定の長期借入金	※１ 3,164,574	※１ 1,731,685
リース債務	14,681	27,657
未払金	111,049	86,910
未払費用	84,396	74,763
未払法人税等	297,943	720,581
未払消費税等	71,401	183,215
未成工事受入金	55,231	－
契約負債	－	32,606
前受金	493,180	528,075
預り金	258,353	321,729
前受収益	－	65,680
資産除去債務	－	18,181
賞与引当金	59,226	63,937
流動負債合計	5,145,129	4,096,942
固定負債
社債	260,000	260,000
長期借入金	※１ 38,857,726	※１ 36,807,352
リース債務	44,657	36,483
預り保証金	663,268	685,976
役員退職慰労引当金	917,898	956,298
資産除去債務	84,390	421,458
長期前受収益	－	1,522,740
固定負債合計	40,827,940	40,690,311
負債合計	45,973,069	44,787,254
純資産の部
株主資本
資本金	169,110	709,794
資本剰余金
資本準備金	251,512	792,196
その他資本剰余金	－	9,546
資本剰余金合計	251,512	801,743
利益剰余金
利益準備金	20,000	20,000
その他利益剰余金
別途積立金	510,000	510,000
圧縮積立金	821,114	1,015,789
圧縮特別勘定積立金	－	714,243
繰越利益剰余金	4,694,456	5,012,974
利益剰余金合計	6,045,571	7,273,007
自己株式	△200,765	－
株主資本合計	6,265,428	8,784,545
純資産合計	6,265,428	8,784,545
負債純資産合計	52,238,498	53,571,799

②【損益計算書】

		（単位：千円）
	前事業年度 （自　2020年４月１日 至　2021年３月31日）	当事業年度 （自　2021年４月１日 至　2022年３月31日）
売上高	8,031,258	※１ 8,475,491
売上原価	5,166,328	5,345,191
売上総利益	2,864,929	3,130,300
販売費及び一般管理費	※２ 1,051,711	※２ 1,114,891
営業利益	1,813,218	2,015,408
営業外収益
受取利息	506	7
受取配当金	※３ 25,007	※３ 11,164
受取手数料	85,066	80,115
受取保険金	19,837	24,966
経営指導料	※３ 40,827	※３ 40,827
その他	14,603	22,166
営業外収益合計	185,848	179,247
営業外費用
支払利息	556,055	526,042
その他	7,844	46,920
営業外費用合計	563,900	572,962
経常利益	1,435,167	1,621,693
特別利益
固定資産売却益	※４ 1,898	※４ 1,126,807
抱合せ株式消滅差益	16,578	－
特別利益合計	18,477	1,126,807
特別損失
固定資産売却損	※５ 10	※５ 39
固定資産除却損	※６ 404	※６ 0
減損損失	－	※７ 366,687
ホテル閉鎖損失	－	※８ 9,139
特別損失合計	414	375,866
税引前当期純利益	1,453,229	2,372,633
法人税、住民税及び事業税	501,025	913,384
法人税等調整額	△30,099	△103,640
法人税等合計	470,926	809,743
当期純利益	982,302	1,562,890

		前事業年度 （自　2020年４月１日 　  至　2021年３月31日）		当事業年度 （自　2021年４月１日 　  至　2022年３月31日）
区分	注記 番号	金額（千円）	構成比（％）	金額（千円）	構成比（％）
１　材料費		115,928	2.2	116,038	2.2
２　労務費		1,099,569	21.3	1,153,479	21.6
３　外注費		1,124,689	21.8	1,312,404	24.5
４　経費	※	2,826,140	54.7	2,763,268	51.7
売上原価		5,166,328	100.0	5,345,191	100.0

※ 経費の主な内訳は、次のとおりであります。

（単位：千円）

項目	前事業年度 （自　2020年４月１日 　  至　2021年３月31日）	当事業年度 （自　2021年４月１日 　  至　2022年３月31日）
賃借料	181,155	239,701
修繕費	334,883	202,432
水道光熱費	218,501	218,635
租税公課	406,233	387,838
減価償却費	1,136,815	1,177,730

③【株主資本等変動計算書】

前事業年度（自　2020年４月１日　至　2021年３月31日）

								(単位:千円）
	株主資本
	資本金	資本剰余金		利益剰余金
	資本 準備金	資本 剰余金 合計	利益 準備金	その他利益剰余金			利益剰余金 合計
	別途 積立金	圧縮 積立金	繰越利益 剰余金
当期首残高	169,110	251,512	251,512	20,000	510,000	828,175	4,040,546	5,398,721
当期変動額
圧縮積立金の取崩						△7,060	7,060	－
利益剰余金の配当							△335,453	△335,453
当期純利益							982,302	982,302
当期変動額合計	－	－	－	－	－	△7,060	653,909	646,849
当期末残高	169,110	251,512	251,512	20,000	510,000	821,114	4,694,456	6,045,571

	株主資本		純資産合計
	自己株式	株主資本 合計
当期首残高	△200,765	5,618,579	5,618,579
当期変動額
圧縮積立金の取崩		－	－
利益剰余金の配当		△335,453	△335,453
当期純利益		982,302	982,302
当期変動額合計	－	646,849	646,849
当期末残高	△200,765	6,265,428	6,265,428

当事業年度（自　2021年４月１日　至　2022年３月31日）

										(単位：千円)
	株主資本
	資本金	資本剰余金			利益剰余金
	資本 準備金	その他資本剰余金	資本 剰余金 合計	利益 準備金	その他利益剰余金				利益剰余金 合計
	別途 積立金	圧縮 積立金	圧縮特別 勘定積立金	繰越利益 剰余金
当期首残高	169,110	251,512	－	251,512	20,000	510,000	821,114	－	4,694,456	6,045,571
当期変動額
新株の発行	540,684	540,684		540,684
圧縮積立金の積立							201,735		△201,735	－
圧縮積立金の取崩							△7,060		7,060	－
圧縮特別勘定積立金の積立								714,243	△714,243	－
利益剰余金の配当									△335,453	△335,453
当期純利益									1,562,890	1,562,890
自己株式の処分			9,546	9,546
当期変動額合計	540,684	540,684	9,546	550,230	－	－	194,674	714,243	318,518	1,227,436
当期末残高	709,794	792,196	9,546	801,743	20,000	510,000	1,015,789	714,243	5,012,974	7,273,007

	株主資本		純資産合計
	自己株式	株主資本 合計
当期首残高	△200,765	6,265,428	6,265,428
当期変動額
新株の発行		1,081,368	1,081,368
圧縮積立金の積立		－	－
圧縮積立金の取崩		－	－
圧縮特別勘定積立金の積立		－	－
利益剰余金の配当		△335,453	△335,453
当期純利益		1,562,890	1,562,890
自己株式の処分	200,765	210,312	210,312
当期変動額合計	200,765	2,519,116	2,519,116
当期末残高	－	8,784,545	8,784,545

④【キャッシュ・フロー計算書】

		（単位：千円）
	前事業年度 （自　2020年４月１日 至　2021年３月31日）	当事業年度 （自　2021年４月１日 至　2022年３月31日）
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益	1,453,229	2,372,633
減価償却費	1,184,017	1,223,847
固定資産除却損	404	0
固定資産売却損益（△は益）	△1,888	△1,126,767
抱合せ株式消滅差損益（△は益）	△16,578	－
減損損失	－	366,687
ホテル閉鎖損失	－	9,139
貸倒引当金の増減額（△は減少）	△691	4,696
賞与引当金の増減額（△は減少）	5,521	4,711
役員退職慰労引当金の増減額（△は減少）	42,300	38,400
受取利息及び受取配当金	△25,513	△11,172
支払利息	556,055	526,042
売上債権の増減額（△は増加）	26,852	△58,668
未成工事支出金の増減額（△は増加）	△39,521	18,072
仕入債務の増減額（△は減少）	△9,577	66,824
長期前受収益の増減額（△は減少）	－	1,130,621
その他	37,099	161,257
小計	3,211,708	4,726,325
利息及び配当金の受取額	25,513	11,172
利息の支払額	△557,399	△525,351
法人税等の支払額	△474,234	△511,429
営業活動によるキャッシュ・フロー	2,205,589	3,700,716
投資活動によるキャッシュ・フロー
定期預金の払戻による収入	318,992	329,811
定期預金の預入による支出	△323,810	△338,614
有形固定資産の取得による支出	△3,169,956	△1,600,845
有形固定資産の売却による収入	1,888	2,345,127
無形固定資産の取得による支出	△4,995	△10,748
貸付金の回収による収入	30,000	－
保険積立金の積立による支出	△18,431	△19,966
保険積立金の解約による収入	29,115	19,193
その他	3,594	△67,438
投資活動によるキャッシュ・フロー	△3,133,602	656,517
財務活動によるキャッシュ・フロー
長期借入れによる収入	3,319,000	1,465,000
長期借入金の返済による支出	△1,903,623	△4,948,262
社債の償還による支出	－	△360,000
リース債務の返済による支出	△14,896	△16,671
株式の発行による収入	－	1,081,368
配当金の支払額	△335,453	△335,453
自己株式の処分による収入	－	210,312
財務活動によるキャッシュ・フロー	1,065,026	△2,903,706
現金及び現金同等物の増減額（△は減少）	137,012	1,453,527
現金及び現金同等物の期首残高	6,516,764	6,669,963
合併に伴う現金及び現金同等物の増加額	16,186	－
現金及び現金同等物の期末残高	※１ 6,669,963	※１ 8,123,491

【注記事項】

（重要な会計方針）

１．有価証券の評価基準及び評価方法

子会社株式

移動平均法による原価法を採用しております。

２．棚卸資産の評価基準及び評価方法

個別法による原価法（貸借対照表価額は収益性の低下による簿価切下げの方法により算定）を採用しております。

３．固定資産の減価償却の方法

(１）有形固定資産（リース資産を除く）

① 建物及び信託建物

定額法を採用しております。ただし、1998年４月１日より前に取得した建物（建物附属設備を除く）及び2016年４月１日より前に取得した建物附属設備については、定率法を採用しております。

② 構築物

定額法を採用しております。ただし、2016年４月１日より前に取得した構築物については、定率法を採用しております。

③ その他の有形固定資産

定率法を採用しております。

④ 主な耐用年数

建物及び信託建物　　　６～47年

構築物　　　　　　　　４～20年

機械及び装置　　　　　10～17年

車両運搬具　　　　　　２～６年

工具、器具及び備品　　３～20年

(２）無形固定資産（リース資産を除く）

定額法を採用しております。なお、自社利用のソフトウエアについては、社内における利用可能期間（５年）に基づいて償却しております。

(３）リース資産

所有権移転外ファイナンス・リース取引に係る資産

リース期間を耐用年数とし、残存価額をゼロとする定額法を採用しております。

４．引当金の計上基準

(１）貸倒引当金

債権の貸倒れによる損失に備えるため、一般債権については貸倒実績率で計上するほか、貸倒懸念債権等特定の債権については個別に回収可能性を勘案し、回収不能見込額を計上しております。

(２）賞与引当金

従業員の賞与支給に備えるため、支給見込額の当事業年度負担分を計上しております。

(３）役員退職慰労引当金

役員の退職に伴う慰労金の支給に備えるため、内規に基づき当事業年度末における要支給額を計上しております。

５．重要な収益及び費用の計上基準

当社の顧客との契約から生じる収益に関する主要な事業における主な履行義務の内容及び当該履行義務を充足する通常の時点（収益を認識する通常の時点）は、以下のとおりであります。

（１）不動産管理事業

① 管理受託契約に基づく役務提供

当社は、オーナー様との管理受託契約に基づき、プロパティマネジメントサービス、ビルメンテナンスサービス及びその他の管理サービスを提供しております。

当社のプロパティマネジメントサービスの履行義務は、管理受託契約に基づき賃料収納、入退去管理、入居者管理等のサービスを提供することであり、当社は管理受託契約期間にわたり収益を認識しております。

当社のビルメンテナンスサービスの履行義務は、管理受託契約又は顧客からの依頼に基づき清掃、設備の保守点検等のサービスを提供することであり、当社は管理受託契約期間にわたり又は役務提供完了時点で収益を認識しております。

当社のその他の管理サービスの履行義務は、更新事務手続、保証会社の業務代行手続、その他の事務手続等のサービスをオーナー様又は入居者様に提供することであり、当社は役務提供完了時点で収益を認識しております。

② 工事契約の実施

当社は、工期が１年以内の短期工事及び原状回復工事を実施しております。

当社の工事の履行義務は工事の完成引渡しであり、当社は、工事完成引渡し時点で収益を認識しております。なお、原価回収基準については適用しておりません。

③ その他の契約に基づく役務提供

当社のその他の契約に基づく役務提供については、それぞれの契約に応じて役務提供完了時点又は契約期間にわたり収益を認識しております。

（２）不動産賃貸事業

当社は不動産賃貸事業において、賃貸借契約に基づく賃料収入を計上するほか、賃貸借契約に付帯して役務を提供しており、それぞれの契約内容に応じて役務提供完了時点又は契約期間にわたり収益を認識しております。

６．キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲

手許現金、随時引き出し可能な預金及び容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から３ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっております。

７．その他財務諸表作成のための基礎となる事項

消費税等の会計処理

控除対象外消費税等は、当事業年度の費用として処理しております。 

（重要な会計上の見積り）

１．固定資産の減損会計

（１）当事業年度の財務諸表に計上した金額

（単位：千円）

科目	前事業年度	当事業年度
有形固定資産	44,578,788	44,207,357
無形固定資産	67,174	55,113
減損損失(注)	－	366,687

上記のうち、減損の兆候がある固定資産（前事業年度５物件、当事業年度２物件）の貸借対照表計上額は、以下のとおりです。

（単位：千円）

	前事業年度	当事業年度
過年度減損済の物件	1,127,500	1,127,500
自社運営ホテル(注)	390,952	－
その他の賃貸物件	588,596	146,328
計	2,107,048	1,273,828

（注）減損損失の計上について

当社は、当事業年度において自社運営ホテルの悠旅に関して減損損失366,687千円を計上しております。悠旅については、後述の通り、前事業年度において新型コロナウイルス感染症の影響について2024年３月期にホテル需要が正常化するとの仮定に基づき会計上の見積りを行っておりましたが、2022年初頭に新型コロナウイルス感染症拡大の第６波に直面し、将来の見通しが不透明になったことを受けて、今後の戦略を再検討いたしました。その結果、ホテル需要の回復には相当の期間を要すると判断したため、2022年３月15日開催の取締役会においてホテルの閉鎖を決議し、減損損失を計上しております。

（２）識別した項目に係る重要な会計上の見積りの内容に関する情報

識別した項目に係る会計上の見積りの内容については、以下のとおりです。

（前事業年度）

① 不動産鑑定評価額

上記のうち、過年度に減損損失を計上した固定資産（貸借対照表価額1,127,500千円）は、不動産鑑定評価額に基づいております。そのため、不動産鑑定評価の前提となる条件が変動した場合、追加で減損損失が発生する可能性があります。

② 不動産鑑定評価額以外

①以外の固定資産（貸借対照表価額979,548千円）については、当期の実績、翌年度の予算及び中期経営計画に基づき割引前将来キャッシュ・フローを見積もっております。

ⅰ　主要な仮定

ホテル（貸借対照表価額390,952千円）については、新型コロナウイルス感染症の影響として、2022年３月期、2023年３月期の利益がそれぞれ100％、30％減少するものの、2024年３月期には正常化するとの仮定に基づき割引前将来キャッシュ・フローを見積もっております。また、ホテル以外の賃貸物件（貸借対照表価額588,596千円）については、新型コロナウイルス感染症の影響が軽微であることから、当該影響を考慮しない前提で割引前将来キャッシュ・フローを見積もっております。

ⅱ　感応度分析

上記ⅰの固定資産はいずれも、割引前将来キャッシュ・フローが想定より10％下回った場合においても割引前将来キャッシュ・フローが帳簿価額を上回ることから、2022年３月期において重要な減損損失が発生する可能性は低いと判断しております。

（当事業年度）

① 過年度減損済の物件

過年度減損済の物件（１物件）については、固定資産の帳簿価額を不動産鑑定評価額まで減額しております。不動産鑑定評価の前提となる条件が変動した場合には追加で減損損失が発生する可能性があります。

② その他の賃貸物件

その他の賃貸物件（１物件）については、当事業年度の実績及び翌事業年度の予算に基づき、割引前将来キャッシュ・フローを見積もっております。

ⅰ　主要な仮定

上記物件は、居住用の部屋が大部分を占めることから、新型コロナウイルス感染症の影響は軽微であると見込まれます。そのため、当該物件については、新型コロナウイルス感染症の影響を考慮しない前提で割引前将来キャッシュ・フローを見積もっております。

ⅱ　感応度分析

上記物件については、割引前将来キャッシュ・フローが想定より10％下回った場合においても割引前将来キャッシュ・フローが帳簿価額を上回ることから、翌事業年度において重要な減損損失が発生する可能性は低いと判断しております。

（会計方針の変更）

（収益認識に関する会計基準等の適用）

「収益認識に関する会計基準」（企業会計基準第29号 2020年３月31日。以下「収益認識会計基準」という。）等を当事業年度の期首から適用し、約束した財又はサービスの支配が顧客に移転した時点で、当該財又はサービスと交換に受け取ると見込まれる金額で収益を認識しております。これによる損益及び繰越利益剰余金の期首残高に与える影響はありません。

収益認識会計基準等を適用したため、前事業年度の貸借対照表において、「流動負債」に表示していた「未成工事受入金」は、「契約負債」として表示しております。なお、収益認識会計基準第89-２項に定める経過的な取り扱いに従って、前事業年度について新たな表示方法により組替えを行っておりません。

また、収益認識会計基準第89-３項に定める経過的な取扱いに従って、前事業年度に係る収益の分解情報については記載しておりません。

（時価の算定に関する会計基準等の適用）

「時価の算定に関する会計基準」（企業会計基準第30号 2019年７月４日。以下「時価算定会計基準」という。）等を当事業年度の期首から適用し、時価算定会計基準第19項及び「金融商品に関する会計基準」（企業会計基準第10号 2019年７月４日）第44-２項に定める経過的な取扱いに従って、時価算定会計基準等が定める新たな会計方針を、将来にわたって適用しております。なお、これによる損益に与える影響はありません。

また、「金融商品関係」注記において、金融商品の時価のレベルごとの内訳等に関する事項等の注記を行っております。ただし、「金融商品の時価等の開示に関する適用指針」（企業会計基準適用指針第19号　2019年７月４日）第７-４項に定める経過的な取扱いに従って、当該注記のうち前事業年度に係るものについては記載しておりません。  

（追加情報）

前事業年度（自　2020年４月１日　至　2021年３月31日）

該当事項はありません。

当事業年度（自　2021年４月１日  至　2022年３月31日）

１　固定資産の譲渡及び賃借

当社は、2021年７月30日付で当社が保有する土地を信託し、同日に当該信託受益権を譲渡しております。なお当社は譲渡後信託受託者から当該土地を賃借しております。

(1) 譲渡資産の概要

資産の名称	第37長栄クレメント五条	第45長栄シャルト五条
所在地	京都市下京区中堂寺坊城町17番２	京都市下京区中堂寺坊城町２番２
資産の内容	土地　704.34㎡	土地　1,219.91㎡
現況	賃貸等不動産	賃貸等不動産
賃借予定期間 （内、解約不能期間）	2021年７月30日～2071年７月29日 （2021年７月30日～2031年７月29日）	2021年７月30日～2071年７月29日 （2021年７月30日～2031年７月29日）

(2) 会計処理の概要

当社は、譲渡価額のうち不動産鑑定評価額に基づく適正な価額による部分については、売買処理を行っております。また、譲渡価額のうち上記適正な価額を上回る部分については、長期前受収益に計上しております。長期前受収益は、土地の賃料の支払いに応じて、契約賃料と不動産鑑定士の調査による適正賃料との差額を償却し、支払賃料と相殺しております。

２　固定資産の取得、譲渡及び賃借

当社は、2021年９月29日付で、土地及び建物の信託受益権を取得し、同日土地の信託受益権を譲渡しております。なお、当社は譲渡後信託受託者から当該土地を賃借しております。また、建物については同日信託契約を解約しております。

(1) 購入資産、譲渡資産の概要

資産の名称	八田マンション
所在地	名古屋市中村区岩塚町字西枝
資産の内容	購入及び譲渡資産　土地　2,933.83㎡ 購入資産　　　　　建物　3,496.1㎡
賃借予定期間 （内、解約不能期間）	2021年９月29日～2071年９月28日 （2021年９月29日～2031年９月28日）

(2) 会計処理の概要

当社は、譲渡価額のうち不動産鑑定評価額に基づく適正な価額による部分については、売買処理を行っております。また、譲渡価額のうち上記適正な価額を上回る部分については、長期前受収益に計上しております。長期前受収益は、土地の賃料の支払いに応じて、契約賃料と不動産鑑定士の調査による適正賃料との差額を償却し、支払賃料と相殺しております。

（貸借対照表関係）

※１　担保資産及び担保付債務

担保に供している資産は、次のとおりであります。

	前事業年度 （2021年３月31日）	当事業年度 （2022年３月31日）
建物	20,604,888千円	19,718,237千円
信託建物	236,725	224,875
土地	19,195,595	17,875,921
信託土地	137,713	137,713
計	40,174,922	37,956,748

担保付債務は、次のとおりであります。

	前事業年度 （2021年３月31日）	当事業年度 （2022年３月31日）
１年内返済予定の長期借入金	3,150,666千円	1,718,095千円
長期借入金	38,769,094	36,732,311
計	41,919,761	38,450,406

（損益計算書関係）

※１　顧客との契約から生じる収益

売上高については、顧客との契約から生じる収益及びそれ以外の収益を区分して記載しておりません。顧客との契約から生じる収益の金額は、「注記事項（セグメント情報等）」に記載しております。

※２　販売費に属する費用のおおよその割合は前事業年度６％、当事業年度７％、一般管理費に属する費用のおおよその割合は前事業年度94％、当事業年度93％であります。

販売費及び一般管理費のうち主要な費目及び金額は次のとおりであります。

	前事業年度  （自　2020年４月１日  　　至　2021年３月31日）	当事業年度  （自　2021年４月１日  　　至　2022年３月31日）
役員報酬	228,800千円	216,700千円
給料手当	126,967	133,216
賞与引当金繰入額	7,875	8,581
役員退職慰労引当金繰入額	42,300	38,400
貸倒引当金繰入額	－	4,260
租税公課	242,003	306,101
減価償却費	47,201	46,116

※３　関係会社との取引に係るものが次のとおり含まれております。

	前事業年度  （自　2020年４月１日  　　至　2021年３月31日）	当事業年度  （自　2021年４月１日  　　至　2022年３月31日）
受取配当金	25,000千円	11,160千円
経営指導料	40,827	40,827

※４　固定資産売却益の内容は次のとおりであります。

	前事業年度  （自　2020年４月１日  　　至　2021年３月31日）	当事業年度  （自　2021年４月１日  　　至　2022年３月31日）
車両運搬具	1,898千円	6,072千円
土地	－	1,054,537
その他	－	66,197
計	1,898	1,126,807

※５　固定資産売却損の内容は次のとおりであります。

	前事業年度  （自　2020年４月１日  　　至　2021年３月31日）	当事業年度  （自　2021年４月１日  　　至　2022年３月31日）
車両運搬具	10千円	39千円
計	10	39

※６　固定資産除却損の内容は次のとおりであります。

	前事業年度  （自　2020年４月１日  　　至　2021年３月31日）	当事業年度  （自　2021年４月１日  　　至　2022年３月31日）
建物	404千円	－千円
車両運搬具	－	0
工具、器具及び備品	0	－
計	404	0

※７　減損損失

前事業年度（自　2020年４月１日　至　2021年３月31日）

該当事項はありません。

当事業年度（自　2021年４月１日　至　2022年３月31日）

（１） 減損損失を認識した資産

場所	用途	種類	減損損失（千円）
京都市中京区	自社運営ホテル	建物	356,227
構築物	9,375
工具、器具及び備品	1,084
合計			366,687

当社は、資産グループについて１物件毎にグルーピングしております。

（２）減損損失を認識するに至った経緯

「注記事項（重要な会計上の見積り）」に記載のとおりです。

（３）回収可能価額の算定方法

上記資産グループについては、建物を取壊し土地を賃貸人に更地返還するため、回収可能価額を零として評価しております。

※８　ホテル閉鎖損失

前事業年度（自　2020年４月１日　至　2021年３月31日）

該当事項はありません。

当事業年度（自　2021年４月１日　至　2022年３月31日）

ホテル閉鎖損失の内容は、ホテル閉鎖後に発生する賃借料及び固定資産税であります。

（株主資本等変動計算書関係）

前事業年度（自　2020年４月１日　至　2021年３月31日）

１．発行済株式の種類及び総数並びに自己株式の種類及び株式数に関する事項

	当事業年度期首株式数（株）	当事業年度増加株式数（株）	当事業年度減少株式数（株）	当事業年度末株式数（株）
発行済株式
普通株式	3,813,300	－	－	3,813,300
合計	3,813,300	－	－	3,813,300
自己株式
普通株式	127,000	－	－	127,000
合計	127,000	－	－	127,000

２．新株予約権等に関する事項

該当事項はありません。

３．配当に関する事項

(１）配当金支払額

（決議）	株式の種類	配当金の総額 （千円）	１株当たり配当額 （円）	基準日	効力発生日
2020年６月29日 定時株主総会	普通株式	335,453	91	2020年３月31日	2020年６月30日

(２）基準日が当事業年度に属する配当のうち、配当の効力発生日が翌事業年度となるもの

（決議）	株式の種類	配当金の総額 （千円）	配当の原資	１株当たり配当額（円）	基準日	効力発生日
2021年６月29日 定時株主総会	普通株式	335,453	利益剰余金	91	2021年３月31日	2021年６月30日

当事業年度（自　2021年４月１日　至　2022年３月31日）

１．発行済株式の種類及び総数並びに自己株式の種類及び株式数に関する事項

	当事業年度期首株式数（株）	当事業年度増加株式数（株）	当事業年度減少株式数（株）	当事業年度末株式数（株）
発行済株式
普通株式　（注）１	3,813,300	653,000	－	4,466,300
合計	3,813,300	653,000	－	4,466,300
自己株式
普通株式　（注）２	127,000	－	127,000	－
合計	127,000	－	127,000	－

（注）１.普通株式の発行済株式総数の増加653,000株は、株式上場に伴う新株発行によるものです。

２.普通株式の自己株式の株式数減少は、株式上場に伴う自己株式の処分によるものです。

２．新株予約権等に関する事項

該当事項はありません。

３．配当に関する事項

(１）配当金支払額

（決議）	株式の種類	配当金の総額 （千円）	１株当たり配当額 （円）	基準日	効力発生日
2021年６月29日 定時株主総会	普通株式	335,453	91	2021年３月31日	2021年６月30日

(２）基準日が当事業年度に属する配当のうち、配当の効力発生日が翌事業年度となるもの

（決議）	株式の種類	配当金の総額 （千円）	配当の原資	１株当たり配当額（円）	基準日	効力発生日
2022年６月29日 定時株主総会	普通株式	468,961	利益剰余金	105	2022年３月31日	2022年６月30日

（キャッシュ・フロー計算書関係）

※１　現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係

	前事業年度 （自　2020年４月１日 至　2021年３月31日）	当事業年度 （自　2021年４月１日 至　2022年３月31日）
現金及び預金勘定	6,953,702千円	8,416,033千円
預入期間が３ヶ月を超える定期預金	△283,738	△292,542
現金及び現金同等物	6,669,963	8,123,491

２　重要な非資金取引の内容

① 合併により引き継いだ資産及び負債の主な内容

前事業年度（自　2020年４月１日　至　2021年３月31日）

2020年10月１日に吸収合併した株式会社ｅガレージシステムより承継した資産及び負債の主な内訳は、次のとおりであります。

流動資産	16,195千円
固定資産	432
資産合計	16,627
流動負債	48
負債合計	48

なお、流動資産には現金及び現金同等物が16,186千円含まれており、キャッシュ・フロー計算書において「合併に伴う現金及び現金同等物の増加額」として表示しております。

当事業年度（自　2021年４月１日　至　2022年３月31日）

該当事項はありません。

② 新たに計上した資産除去債務の額

	前事業年度 （自　2020年４月１日 至　2021年３月31日）	当事業年度 （自　2021年４月１日 至　2022年３月31日）
重要な資産除去債務の計上額	－千円	357,949千円

（リース取引関係）

１．ファイナンス・リース取引

所有権移転外ファイナンス・リース取引

（借主側）

①　リース資産の内容

有形固定資産

主として、社用車（「車両運搬具」）であります。

②　リース資産の減価償却の方法

重要な会計方針「３.固定資産の減価償却の方法」に記載のとおりであります。

２．オペレーティング・リース取引

（借主側）

オペレーティング・リース取引のうち解約不能のものに係る未経過リース料

（単位：千円）

	前事業年度 （2021年３月31日）	当事業年度 （2022年３月31日）
１年内	50,460	180,940
１年超	1,142,850	1,712,534
合計	1,193,310	1,893,474

（貸主側）

オペレーティング・リース取引のうち解約不能のものに係る未経過リース料

（単位：千円）

	前事業年度 （2021年３月31日）	当事業年度 （2022年３月31日）
１年内	360,862	360,862
１年超	4,654,364	4,293,364
合計	5,015,226	4,654,226

（金融商品関係）

１．金融商品の状況に関する事項

(１）金融商品に対する取組方針

当社は、資金運用については短期的な預金等に限定し、また資金調達については、主として金融機関からの借入によっております。

(２）金融商品の内容及びそのリスク並びに金融商品に係るリスク管理体制

借入金は主に自社物件の取得を目的とした資金調達であり、物件から生じる収益で返済できるよう管理しております。借入金は主に変動金利によっているため金利変動リスクに晒されておりますが、金利動向を随時把握し適切に管理しております。また、借入金は、流動性リスクに晒されておりますが、当社では借入金の返済額を各物件の収支差額から得られる資金の範囲内に抑えることにより適切に管理しております。

(３）金融商品の時価等に関する事項についての補足説明

金融商品の時価の算定においては変動要因を織り込んでいるため、異なる前提条件等を採用することにより、当該価額が変動することがあります。

２．金融商品の時価等に関する事項

貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりであります。

前事業年度（2021年３月31日）

	貸借対照表計上額 （千円）	時価（千円）	差額（千円）
(１）長期借入金 （１年内返済予定の長期借入金を含む）	42,022,300	42,022,527	226

（*１）現金及び預金については、現金であること及び預金は短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、記載を省略しております。

（*２）以下の金融商品は、市場価格が無く、時価を把握することが極めて困難と認められることから、上記には含まれておりません。当該金融商品の貸借対照表計上額は以下のとおりであります。

（単位：千円）

区分	前事業年度 （2021年３月31日）
関係会社株式	38,109

当事業年度（2022年３月31日）

	貸借対照表計上額 （千円）	時価（千円）	差額（千円）
(１）長期借入金 （１年内返済予定の長期借入金を含む）	38,539,038	38,539,036	△1

（*１）現金及び預金については、現金であること及び預金は短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、記載を省略しております。

（*２）市場価格のない株式等は、上記には含まれておりません。当該金融商品の貸借対照表計上額は以下のとおりであります。

（単位：千円）

区分	当事業年度 （2022年３月31日）
関係会社株式	38,109

（注）１．金銭債権の決算日後の償還予定額

前事業年度（2021年３月31日）

	１年以内 （千円）	１年超 ５年以内 （千円）	５年超 10年以内 （千円）	10年超 （千円）
現金及び預金	6,941,703	－	－	－

当事業年度（2022年３月31日）

	１年以内 （千円）	１年超 ５年以内 （千円）	５年超 10年以内 （千円）	10年超 （千円）
現金及び預金	8,404,635	－	－	－

（注）２．長期借入金の決算日後の返済予定額

前事業年度（2021年３月31日）

	１年以内 （千円）	１年超 ２年以内 （千円）	２年超 ３年以内 （千円）	３年超 ４年以内 （千円）	４年超 ５年以内 （千円）	５年超 （千円）
長期借入金	3,164,574	1,575,099	1,478,371	1,717,890	1,598,604	32,487,760

当事業年度（2022年３月31日）

	１年以内 （千円）	１年超 ２年以内 （千円）	２年超 ３年以内 （千円）	３年超 ４年以内 （千円）	４年超 ５年以内 （千円）	５年超 （千円）
長期借入金	1,731,685	1,388,438	1,629,709	1,561,147	1,558,378	30,669,677

３．金融商品の時価のレベルごとの内訳等に関する事項

金融商品の時価を、時価の算定に係るインプットの観察可能性及び重要性に応じて、以下の３つのレベ

ルに分類しております。

レベル１の時価：観察可能な時価の算定に係るインプットのうち、活発な市場において形成される当該時価の算定の対象となる資産又は負債に関する相場価格により算定した時価

レベル２の時価：観察可能な時価の算定に係るインプットのうち、レベル１のインプット以外の時価の算定に係るインプットを用いて算定した時価

レベル３の時価：観察できない時価の算定に係るインプットを使用して算定した時価

時価で貸借対照表に計上している金融商品以外の金融商品

当事業年度（2022年３月31日）

	時価（千円）
レベル１	レベル２	レベル３	合計
長期借入金	－	38,539,036	－	38,539,036

（注）時価の算定に用いた評価技法及び時価の算定に係るインプットの説明

長期借入金は、元利金の合計額を同様の新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっており、レベル２の時価に分類しております。なお、長期借入金のうち、変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映し、また、当社の信用状態は借入実行後大きく異なっていないことから、時価は帳簿価額と近似していると考えられるため、当該帳簿価額によっております。  

（有価証券関係）

関係会社株式

前事業年度（2021年３月31日）

関係会社株式（前事業年度の貸借対照表計上額38,109千円）は、市場価格がなく、時価を把握することが極めて困難と認められることから、記載しておりません。

当事業年度（2022年３月31日）

関係会社株式（当事業年度の貸借対照表計上額38,109千円）は、市場価格のない株式等であることから、記載しておりません。 

（ストック・オプション等関係）

１．ストック・オプションに係る費用計上額及び科目名

該当事項はありません。

２．ストック・オプションの内容、規模及びその変動状況

(１）ストック・オプションの内容

	第２回新株予約権
付与対象者の区分及び人数	当社取締役　　　　　　 ３名 当社従業員　　　　　　117名 当社の子会社の従業員　 ４名
株式の種類別のストック・オプションの数（注）	普通株式　368,600株
付与日	2020年２月17日
権利確定条件	① 当社株式がいずれかの金融商品取引所への上場がなされること。但し、当社が特に行使を認めた場合はこの限りではない。 ② 新株予約権の割当を受けた者は、権利行使時においても当社又は当社子会社の取締役、監査役又は従業員の地位にあること。但し、当社の取締役会の承認を得た場合はこの限りではない。
対象勤務期間	対象勤務期間の定めはありません。
権利行使期間	2022年２月15日～2030年２月14日

（注） 株式数に換算して記載しております。

(２）ストック・オプションの規模及びその変動状況

当事業年度（2022年３月期）において存在したストック・オプションを対象とし、ストック・オプションの数については、株式数に換算して記載しております。

①　ストック・オプションの数

		第２回新株予約権
権利確定前	（株）
前事業年度末		354,900
付与		－
失効		5,900
権利確定		349,000
未確定残		－
権利確定後	（株）
前事業年度末		－
権利確定		349,000
権利行使		－
失効		9,000
未行使残		340,000

②　単価情報

		第２回新株予約権
権利行使価格	（円）	1,400
行使時平均株価	（円）	－
付与日における公正な評価単価	（円）	－

３．ストック・オプションの公正な評価単価の見積方法

ストック・オプション付与日時点においては、当社は未公開企業であったためストック・オプションの公正な評価単価の見積方法を単位当たりの本源的価値の見積りによっております。また、単位当たりの本源的価値の見積方法は、純資産価額方式によっております。

なお、付与日時点における単位当たりの本源的価値はゼロであるため、公正な評価単価を記載しておりません。

４．ストック・オプションの権利確定数の見積方法

基本的には、将来の失効数の合理的な見積りは困難であるため、実績の失効数のみ反映させる方法を採用しております。

５．ストック・オプションの単位当たりの本源的価値により算定を行う場合の当事業年度末における本源的価値の合計額及び当事業年度において権利行使されたストック・オプションの権利行使日における本源的価値の合計額

①　当事業年度末における本源的価値の合計額

94,520千円

②　当事業年度において行使されたストック・オプションの権利行使日における本源的価値の合計額

－千円

（税効果会計関係）

１．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別の内訳

	前事業年度 （2021年３月31日）		当事業年度 （2022年３月31日）
繰延税金資産
未払事業税	17,754千円		34,920千円
賞与引当金	18,063		19,500
長期前受収益	－		484,468
減損損失	66,267		173,242
役員退職慰労引当金	279,959		291,671
繰延消費税等	59,901		52,098
資産除去債務	30,036		137,942
その他	16,701		21,441
繰延税金資産小計	488,684		1,215,287
評価性引当額	△60,092		△61,524
繰延税金資産合計	428,591		1,153,762
繰延税金負債
資産除去債務に対応する除去費用	△19,905		△118,187
圧縮積立金	△360,345		△445,778
圧縮特別勘定積立金	－		△313,445
その他	－		△124,369
繰延税金負債合計	△380,250		△1,001,780
繰延税金資産の純額	48,341		151,981

２．法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳

	前事業年度 （2021年３月31日）		当事業年度 （2022年３月31日）
法定実効税率	30.5%		30.5%
（調整）
交際費等永久に損金に算入されない項目	0.4		0.3
受取配当金等の益金不算入	△0.5		△0.1
抱合せ株式消滅差益	△0.1		－
住民税均等割	0.2		0.5
留保金課税	2.4		3.3
法人税等還付税額	－		△0.4
評価性引当額の増減	△0.4		0.1
その他	△0.1		0.0
税効果会計適用後の法人税等の負担率	32.4		34.1

（資産除去債務関係）

重要性が乏しいため、注記を省略しております。 

（賃貸等不動産関係）

当社は、京都市その他の地域において、賃貸用のマンション、オフィスビル、ホテル（土地を含む）を有しております。

前事業年度における当該賃貸等不動産に関する賃貸損益は1,612,637千円（賃貸収益は主として売上高に、賃貸費用は売上原価及び営業外費用に計上）であります。当事業年度における当該賃貸等不動産に関する賃貸損益は1,870,587千円（賃貸収益は主として売上高に、賃貸費用は売上原価及び営業外費用に計上）であります。

また、当該賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりであります。

（単位：千円）

		前事業年度 （自　2020年４月１日 至　2021年３月31日）	当事業年度 （自　2021年４月１日 至　2022年３月31日）
貸借対照表計上額
	期首残高	40,196,322	42,892,097
	期中増減額	2,695,774	△24,738
	期末残高	42,892,097	42,867,358
期末時価		50,221,876	48,643,692

（注）１．貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額であります。

２．期中増減額のうち、前事業年度の主な増加額は取得（3,114,533千円)及び固定資産から賃貸等不動産への転用（604,111千円）によるものであり、主な減少額は減価償却費（1,090,296千円）であります。当事業年度の主な増加額は取得（2,326,111千円）によるものであり、主な減少額は売却（1,214,706千円）及び減価償却費（1,137,851千円）によるものであります。

３．主要な物件については、社外の不動産鑑定士による不動産鑑定評価書に基づく金額であります。また、重要性の乏しいものについては、一定の評価額や適切に市場価格を反映していると考えられる指標に基づく金額であります。

1. 貸借対照表計上額には資産除去債務（前事業年度42,596千円、当事業年度387,500千円）を含んでおります。 

（収益認識関係）

１．顧客との契約から生じる収益を分解した情報

顧客との契約から生じる収益を分解した情報は「注記事項（セグメント情報等）」に記載のとおりであります。

２．顧客との契約から生じる収益を理解するための基礎となる情報

当社の契約、履行義務及び履行義務の充足時点に関する情報は、「注記事項（重要な会計方針）　５．重要な収益及び費用の計上基準」に記載のとおりであります。

当社は、履行義務の充足後概ね１ヶ月以内に対価を受領しております。なお、外壁改修工事など一部の工事契約については、履行義務の充足前に対価の一部を着手金又は中間金として受領しております。

３．顧客との契約に基づく履行義務の充足と当該契約から生じるキャッシュ・フローとの関係並びに当事業年度

末において存在する顧客との契約から翌事業年度以降に認識すると見込まれる収益の金額及び時期に関する情報

（１）契約負債の残高等

契約負債は、工事契約について、履行義務の充足前に受領した対価の一部であります。

当事業年度に認識した収益の額のうち期首現在の契約負債残高に含まれていた額は、55,231千円であります。

（２）残存履行義務に配分した取引価格

当初に予想される契約期間が１年を超える重要な契約がないため、実務上の便法を適用し、記載を省略しております。  

（セグメント情報等）

【セグメント情報】

１．報告セグメントの概要

当社の報告セグメントは、当社の構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、取締役会が、経営資源の配分の決定及び業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっているものであります。

当社は、事業部を基礎としたサービス別のセグメントから構成されており、「不動産管理事業」及び「不動産賃貸事業」の２つを報告セグメントとしております。

各セグメントに含まれる事業及び主に担当している事業部は下記のとおりです。

セグメント	事業	主に担当している事業部
不動産管理事業	不動産管理事業	賃貸管理本部 アセットマネジメント本部 開発コンサルティング部
不動産仲介事業（賃貸仲介）	入居促進本部
不動産仲介事業（売買仲介）	不動産本部
リフォーム事業	リフォーム事業本部
不動産賃貸事業	不動産賃貸事業	アセットマネジメント本部
マンスリーマンション事業	マンスリーマンション大阪
宿泊事業本部
ホテル事業

（注）ホテル事業について自社運営ホテル「悠旅（ゆたか）」の営業を行っておりましたが、2022年３月末に営業を終了しております。なお、宿泊事業本部は、2022年４月１日付で、マンスリーマンション京都とし、賃貸管理本部の所管としております。 

２．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産その他の項目の金額の算定方法

報告されている事業セグメントの会計処理の方法は、「注記事項（重要な会計方針）」における記載と同一であります。

報告セグメントの利益は、営業利益ベースの数値です。

セグメント間の内部売上高又は振替高は市場実勢価格に基づいております。

３．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産その他の項目の金額に関する情報及び収益の分解情報

前事業年度（自　2020年４月１日  至　2021年３月31日）

					（単位：千円）
	報告セグメント			調整額（注）１	財務諸表計上額（注）２
	不動産管理事業	不動産賃貸事業	計
売上高
外部顧客への売上高	3,155,658	4,875,599	8,031,258	－	8,031,258
セグメント間の内部売上高又は振替高	522,563	143,250	665,813	△665,813	－
計	3,678,221	5,018,850	8,697,071	△665,813	8,031,258
セグメント利益	518,910	1,512,457	2,031,368	△218,150	1,813,218
セグメント資産	545,882	47,517,211	48,063,094	4,175,403	52,238,498
その他の項目
減価償却費	45,185	1,138,831	1,184,017	－	1,184,017
支払利息	－	520,435	520,435	35,620	556,055
有形固定資産及び無形固定資産の増加額	7,857	3,115,573	3,123,430	43,215	3,166,645

（注）１．調整額は以下のとおりであります。

（１）セグメント利益の調整額は、報告セグメントに配分していない全社費用であり、本社部門の管理費であります。

（２）セグメント資産の調整額は、報告セグメントに配分していない全社資産であり、主として本社部門の現金及び預金並びに有形固定資産及び無形固定資産であります。

（３）支払利息の調整額は、主として報告セグメントに配分していない全社資産に係る借入金に関する支払利息であります。

（４）有形固定資産及び無形固定資産の増加額の調整額は、報告セグメントに配分していない全社資産の設備投資額であります。

２．セグメント利益は、財務諸表の営業利益と調整を行っております。

当事業年度（自　2021年４月１日  至　2022年３月31日）

					(単位：千円)
	報告セグメント			調整額（注）２	財務諸表計上額（注）３
	不動産管理事業	不動産賃貸事業	計
顧客との契約から生じる収益
管理収入	1,516,437	－	1,516,437	－	1,516,437
工事売上	1,515,479	－	1,515,479	－	1,515,479
その他の売上（注）１	409,135	256,275	665,410	－	665,410
計	3,441,052	256,275	3,697,327	－	3,697,327
その他の収益
家賃収入等	－	4,778,163	4,778,163	－	4,778,163
計	－	4,778,163	4,778,163	－	4,778,163
外部顧客への売上高	3,441,052	5,034,438	8,475,491	－	8,475,491
セグメント間の内部売上高又は振替高	546,845	116,190	663,035	△663,035	－
計	3,987,897	5,150,629	9,138,526	△663,035	8,475,491
セグメント利益	559,078	1,658,479	2,217,558	△202,150	2,015,408
セグメント資産	510,580	46,722,020	47,232,601	6,339,197	53,571,799
その他の項目
減価償却費	38,108	1,185,738	1,223,847	－	1,223,847
支払利息	－	501,124	501,124	24,917	526,042
減損損失	－	366,687	366,687	－	366,687
有形固定資産及び無形固定資産の増加額	7,954	2,787,205	2,795,159	83,720	2,878,879

（注）１．不動産管理事業のその他の売上の内容は、仲介収入、業務委託収入、会費収入、手数料収入等であります。

また、不動産賃貸事業のその他の売上の内容は、ホテル売上、家賃収入（水道料）、コインパーキング収入等であります。

２．調整額は以下のとおりであります。

（１）セグメント利益の調整額は、報告セグメントに配分していない全社費用であり、本社部門の管理費であります。

（２）セグメント資産の調整額は、報告セグメントに配分していない全社資産であり、主として本社部門の現金及び預金並びに有形固定資産及び無形固定資産であります。

（３）支払利息の調整額は、主として報告セグメントに配分していない全社資産に係る借入金に関する支払利息であります。

（４）有形固定資産及び無形固定資産の増加額の調整額は、報告セグメントに配分していない全社資産の設備投資額であります。

３．セグメント利益は、財務諸表の営業利益と調整を行っております。

【関連情報】

前事業年度（自　2020年４月１日  至　2021年３月31日）

１.製品及びサービスごとの情報

セグメント情報に同様の情報を開示しているため、記載を省略しております。

２．地域ごとの情報

(１）売上高

本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の売上高の90％を超えるため、記載を省略しております。

(２）有形固定資産

本邦以外に所在している有形固定資産がないため、該当事項はありません。

３．主要な顧客ごとの情報

外部顧客への売上高のうち、損益計算書の売上高の10％以上を占める相手先がないため、記載しておりません。

当事業年度（自　2021年４月１日　至　2022年３月31日）

１．製品及びサービスごとの情報

セグメント情報に同様の情報を開示しているため、記載を省略しております。

２．地域ごとの情報

(１）売上高

本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の売上高の90％を超えるため、記載を省略しております。

(２）有形固定資産

本邦以外に所在している有形固定資産がないため、該当事項はありません。

３．主要な顧客ごとの情報

外部顧客への売上高のうち、損益計算書の売上高の10％以上を占める相手先がないため、記載しておりません。

【報告セグメントごとの固定資産の減損損失に関する情報】

前事業年度（自　2020年４月１日　至　2021年３月31日）

該当事項はありません。

当事業年度（自　2021年４月１日　至　2022年３月31日）

セグメント情報に同様の情報を開示しているため、記載を省略しております。

【報告セグメントごとののれんの償却額及び未償却残高に関する情報】

前事業年度（自　2020年４月１日　至　2021年３月31日）

該当事項はありません。

当事業年度（自　2021年４月１日　至　2022年３月31日）

該当事項はありません。

【報告セグメントごとの負ののれん発生益に関する情報】

前事業年度（自　2020年４月１日　至　2021年３月31日）

該当事項はありません。

当事業年度（自　2021年４月１日　至　2022年３月31日）

該当事項はありません。

【関連当事者情報】

関連当事者との取引

財務諸表提出会社の役員及び主要株主（個人の場合に限る。)等

前事業年度（自　2020年４月１日　至　2021年３月31日）

種類	会社等の名称又は氏名	所在地	資本金又は出資金 （千円）	事業の内容又は職業	議決権等の所有（被所有）割合 （％）	関連当事者との関係	取引の内容	取引金額 （千円）	科目	期末残高 （千円）
当社役員	長田 修	－	－	当社代表　取締役社長	（被所有） 直接 53.44	債務被保証	当社銀行借入に対する債務被保証 (注)	22,361,845	－	－

（注）１．債務被保証については、前事業年度末時点での債務被保証残高を取引金額に記載しております。

1. 当社は銀行借入に対して債務保証を受けておりますが、保証料の支払いは行っておりません。

当事業年度（自　2021年４月１日　至　2022年３月31日）

重要性が低いため、記載を省略しております。  

（１株当たり情報）

	前事業年度 （自  2020年４月１日 至  2021年３月31日）	当事業年度 （自  2021年４月１日 至  2022年３月31日）
１株当たり純資産額	1,699.65円	1,966.85円
１株当たり当期純利益	266.47円	400.96円
潜在株式調整後１株当たり当期純利益	－	396.05円

（注）１.前事業年度の潜在株式調整後１株当たり当期純利益については、潜在株式は存在するものの、当社株式は非上場であったため、期中平均株価が把握できませんので記載しておりません。

２.当社は、2021年12月24日付で東京証券取引所市場第二部に上場したため、当事業年度の潜在株式調整後１株当たり当期純利益は、新規上場日から2022年３月末までの平均株価を期中平均株価とみなして算定しております。

３.１株当たり当期純利益及び潜在株式調整後１株当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりであります。

	前事業年度 （自  2020年４月１日 至  2021年３月31日）	当事業年度 （自  2021年４月１日 至  2022年３月31日）
１株当たり当期純利益
当期純利益（千円）	982,302	1,562,890
普通株主に帰属しない金額（千円）	－	－
普通株式に係る当期純利益（千円）	982,302	1,562,890
普通株式の期中平均株式数（株）	3,686,300	3,897,862
潜在株式調整後１株当たり当期純利益
当期純利益調整額（千円）	－	－
普通株式増加数（株）	－	48,376
（うち新株予約権（株））	－	(48,376)
希薄化効果を有しないため、潜在株式調整後１株当たり当期純利益の算定に含めなかった潜在株式の概要	2020年２月14日取締役会決議 第２回新株予約権（新株予約権の数354,900個（普通株式354,900株））	－

（重要な後発事象）

該当事項はありません。

⑤【附属明細表】

【有形固定資産等明細表】

資産の種類	当期首残高 （千円）	当期増加額 （千円）	当期減少額 （千円）	当期末残高 （千円）	当期末減価償却累計額又は償却累計額 （千円）	当期償却額 （千円）	差引当期末残高（千円）
有形固定資産
建物	30,579,143	1,712,650	827,037 (363,567)	31,464,757	8,694,225	1,130,415	22,770,531
信託建物	269,311	-	-	269,311	44,436	11,849	224,875
構築物	104,986	-	9,375 (9,375)	95,610	63,062	6,458	32,548
機械及び装置	28,680	-	-	28,680	24,142	738	4,538
車両運搬具	256,074	42,611	40,255	258,431	209,657	18,220	48,773
工具、器具  及び備品	317,228	10,909	1,691 (1,084)	326,446	291,423	18,129	35,023
土地	21,172,632	1,046,521	1,350,103	20,869,050	-	-	20,869,050
信託土地	137,713	-	-	137,713	-	-	137,713
リース資産	90,306	31,203	28,400	93,109	33,041	15,224	60,068
建設仮勘定	-	118,615	94,381	24,233	-	-	24,233
有形固定資産計	52,956,078	2,962,512	2,351,245 (374,027)	53,567,345	9,359,988	1,201,036	44,207,357
無形固定資産
ソフトウエア	-	-	-	122,136	71,061	22,480	51,075
その他	-	-	-	7,735	3,697	330	4,037
無形固定資産計	-	-	-	129,871	74,758	22,810	55,113
長期前払費用	1,000	-	-	1,000	711	181	288

（注）１．増加・減少の主な内訳は以下のとおりであります。

収益物件の獲得			（単位：千円）
物件名	建物	土地	合計
アプリコットヒル	85,335	56,624	141,960
八田マンション	534,591	434,720	969,312
サンモ－ル第三青葉台	89,824	133,445	223,270
リッシェル生田	169,748	212,625	382,374
グレ－スメゾンムラセ	44,373	76,965	121,339
第39オ－シャンハイツ	148,052	112,502	260,554

収益物件の売却			（単位：千円）
物件名	建物	土地	合計
ホテルリブマックス大手前	463,469	305,486	768,956
第37長栄クレメント五条	－	131,044	131,044
第45長栄シャルト五条	－	478,850	478,850
八田マンション	－	434,720	434,720

資産除去債務の計上	（単位：千円）
物件名	建物
第37長栄クレメント五条	113,217
第45長栄シャルト五条	169,593
八田マンション	75,138

２．無形固定資産の金額が資産の総額の１％以下であるため「当期首残高」、「当期増加額」及び「当期減少額」の記載を省略しております。

３．「当期減少額」欄の（　）は内数で、当期の減損損失計上額であります。 

【社債明細表】

銘柄	発行年月日	当期首残高 （千円）	当期末残高 （千円）	利率（％）	担保	償還期限
第８回利付き少人数私募社債	2017年３月16日	360,000	－	3.0	なし	2022年３月16日
---	---	---	---	---	---	---
第９回利付き少人数私募社債	2018年５月16日	260,000	260,000	3.0	なし	2023年５月15日
合計	－	620,000	260,000	－	-	-

（注）貸借対照表日後５年間の償還予定額は以下のとおりであります。

１年以内 （千円）	１年超２年以内 （千円）	２年超３年以内 （千円）	３年超４年以内 （千円）	４年超５年以内 （千円）
－	260,000	－	－	－

【借入金等明細表】

区分	当期首残高 （千円）	当期末残高 （千円）	平均利率 （％）	返済期限
１年以内に返済予定の長期借入金	3,164,574	1,731,685	1.3	－
１年以内に返済予定のリース債務	14,681	27,657	－	－
長期借入金（１年以内に返済予定のものを除く。）	38,857,726	36,807,352	1.3	2023年～2052年
リース債務（１年以内に返済予定のものを除く。）	44,657	36,483	－	2023年～2026年
合計	42,081,639	38,603,179	－	－

（注）１．平均利率については、期末借入金残高に対する加重平均利率を記載しております。なお、リース債務の平均利率については、リース料総額に含まれる利息相当額を控除する前の金額でリース債務を貸借対照表に計上しているため、記載しておりません。

２．長期借入金及びリース債務（１年以内に返済予定のものを除く。）の貸借対照表日後５年間の返済予定額は以下のとおりであります。

	１年超２年以内 （千円）	２年超３年以内 （千円）	３年超４年以内 （千円）	４年超５年以内 （千円）
長期借入金	1,388,438	1,629,709	1,561,147	1,558,378
リース債務	8,797	22,307	3,039	2,338

【引当金明細表】

区分	当期首残高 （千円）	当期増加額 （千円）	当期減少額 （目的使用） （千円）	当期減少額 （その他） （千円）	当期末残高 （千円）
貸倒引当金	2,700	4,746	－	50	7,396
賞与引当金	59,226	63,937	59,226	－	63,937
役員退職慰労引当金	917,898	38,400	－	－	956,298

（注）貸倒引当金の「当期減少額（その他）」は、回収可能性の見直しによる戻入額であります。

【資産除去債務明細表】

当事業年度期首及び当事業年度末における資産除去債務の金額が、当事業年度期首及び当事業年度末における負債及び純資産の合計額の100分の１以下であるため、財務諸表等規則第125条の２の規定により記載を省略しております。

（２）【主な資産及び負債の内容】

①  流動資産

イ．現金及び預金

区分	金額（千円）
現金	11,397
預金
当座預金	1,143,888
普通預金	6,968,205
定期預金	252,842
定期積金	39,700
小計	8,404,635
合計	8,416,033

ロ．売掛金

相手先別内訳

相手先	金額（千円）
グリーン保証株式会社	27,471
河井 和子	16,951
株式会社CNCエンタープライズ	13,115
株式会社JVCケンウッド・パートナーズ	6,571
ファンネックス・アセット・マネジメント株式会社	5,805
その他	280,568
合計	350,483

売掛金の発生及び回収並びに滞留状況

当期首残高

（千円）

当期発生高

（千円）

当期回収高

（千円）

当期末残高

（千円）

回収率（％）

滞留期間（日）

(A)

(B)

(C)

(D)

(C)
(A) ＋ (B)

× 100

	(A) ＋ (D)
	２
	(B)
	365

291,814

4,940,667

4,881,998

350,483

93.3

23

ハ．未成工事支出金

品目	金額（千円）
casaverde高辻　外壁改修工事	8,118
ラポール  外壁改修工事	3,600
パラッシオ．アイ　外壁改修工事	2,475
エスポワール西京極  外壁改修工事	2,471
フェニックス堀川 0506号室　室内改装工事	1,095
その他	9,160
合計	26,921

ニ．貯蔵品

区分	金額（千円）
切手・印紙	10,161
リフォーム工事用資材	7,349
その他	99
合計	17,610

②　流動負債

買掛金

相手先	金額（千円）
長栄ビルサービス株式会社	41,112
株式会社エム・ツー	22,840
株式会社白鳳	19,480
株式会社朝日リビング	15,065
株式会社エム・アール・エム	10,891
その他	132,526
合計	241,916

（３）【その他】

当事業年度における四半期情報等

（累計期間）	第１四半期	第２四半期	第３四半期	当事業年度
売上高 （千円）	－	4,086,522	6,211,544	8,475,491
税引前四半期（当期）純利益（千円）	－	1,906,038	2,233,657	2,372,633
四半期（当期）純利益 （千円）	－	1,200,804	1,382,633	1,562,890
１株当たり四半期（当期）純利益（円）	－	325.75	372.49	400.96

（会計期間）	第１四半期	第２四半期	第３四半期	第４四半期
１株当たり四半期純利益 （円）	－	229.36	48.33	40.36

（注）　当社は、2021年12月24日付で東京証券取引所市場第二部に上場いたしましたので、第１四半期及び第２四半期の四半期報告書は提出しておりませんが、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づき、第２四半期会計期間及び第２四半期累計期間の四半期財務諸表について、有限責任 あずさ監査法人により四半期レビューを受けております。 

 有価証券報告書（通常方式）_20220629095340

第６【提出会社の株式事務の概要】

事業年度	毎年４月１日から翌年３月31日まで
定時株主総会	毎事業年度の終了後３か月以内
基準日	毎年３月31日
剰余金の配当の基準日	毎年９月30日 毎年３月31日
１単元の株式数	100株
単元未満株式の買取り
取扱場所	大阪市中央区北浜四丁目５番33号 三井住友信託銀行株式会社 証券代行部
株主名簿管理人	東京都千代田区丸の内一丁目４番１号 三井住友信託銀行株式会社
取次所	－
買取手数料	株式の売買の委託に係る手数料相当額として別途定める金額
公告掲載方法	電子公告とする。ただし、事故その他やむを得ない事由によって電子公告による公告をすることができない場合は、日本経済新聞に掲載して行う。 公告掲載URL https://www.kk-choei.co.jp
株主に対する特典	該当事項はありません。

（注）　単元未満株式について、当社の株主は次に掲げる権利以外の権利を行使することができない旨定款に定めております。

(1）会社法第189条第２項各号に掲げる権利

(2）会社法第166条第１項の規定による請求をする権利

(3）株主の有する株式数に応じて募集株式の割当て及び募集新株予約権の割当てを受ける権利 

 有価証券報告書（通常方式）_20220629095340

第７【提出会社の参考情報】

１【提出会社の親会社等の情報】

当社は、金融商品取引法第24条の７第１項に規定する親会社等はありません。 

２【その他の参考情報】

当事業年度の開始日から有価証券報告書提出日までの間に、次の書類を提出しております。

(1）有価証券届出書（有償一般募集による増資及び自己株式の処分並びに売出し）及びその添付書類

2021年11月19日近畿財務局長に提出。

(2）有価証券届出書の訂正届出書

2021年12月８日及び2021年12月16日近畿財務局長に提出。

2021年11月19日提出の有価証券届出書に係る訂正届出書であります。

(3）四半期報告書及び確認書

（第34期第３四半期）（自　2021年10月１日　至　2021年12月31日）2022年２月10日近畿財務局長に提出。

(4）臨時報告書

2022年５月13日近畿財務局長に提出。

企業内容等の開示に関する内閣府令第19条第２項第12号（財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に著しい影響を与える事象）に基づく臨時報告書であります。 

 有価証券報告書（通常方式）_20220629095340

第二部【提出会社の保証会社等の情報】

該当事項はありません。