China West Construction Group Co.,Ltd. — Capital/Financing Update 2012

Sep 15, 2012

中国建筑股份有限公司、中国建筑第三工程局有限公司 拟以持有的中建商品混凝土有限公司股权认购新疆西部 建设股份有限公司非公开发行股份项目

资 产 评 估 说 明

天兴评报字（2012）第315号 （第1册，共1册）

北京天健兴业资产评估有限公司

二〇一二年八月十日

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中国建筑股份有限公司、中国建筑第三工程局有限公司拟以持有的 中建商品混凝土有限公司股权认购新疆西部建设股份有限公司非公开发行股份项目·资产评估说明

目 录

第一部分关于评估说明使用范围的声明 .................................. 1
第二部分关于进行资产评估有关事项的说明 .............................. 2
第三部分评估对象与评估范围及资产核实说明 ............................ 3
一、评估对象与评估范围说明............................................................................... 3
二、资产核实情况总体说明................................................................................... 9
三、核实结论......................................................................................................... 13
第四部分资产基础法评估技术说明 ..................................... 15
一、 流动资产评估说明................................................................................... 15
二、 长期股权投资评估说明........................................................................... 20
三、 房屋建筑物类资产评估说明................................................................... 22
四、 设备类资产评估说明............................................................................... 39
五、 在建工程................................................................................................... 55
六、 无形资产................................................................................................... 55
七、 递延所得税资产....................................................................................... 73
八、 负债评估说明........................................................................................... 78
第五部分收益法评估说明 ............................................. 82
一、收益法评估对象............................................................................................. 82
二、收益法的应用前提及选择的理由和依据..................................................... 82
三、本次收益法的评估假设和限制条件............................................................. 82
四、宏观经济态势及行业分析............................................................................. 84
五、收益法的基本思路及预测过程..................................................................... 93
第六部分评估结论及其分析 .......................................... 114
一、评估结论........................................................................................................ 114

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二、评估结论成立的条件 .................................................................................... 116 三、评估结论的瑕疵事项 .................................................................................... 116 四、评估基准日的期后事项说明及对评估结论的影响 .................................... 117 五、评估结论的效力、使用范围及有效期 ........................................................ 117

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第一部分关于评估说明使用范围的声明

评估说明供国有资产监督管理机构（含所出资企业）、相关监管机构和部门使 用。除法律法规规定外，材料的全部或者部分内容不得提供给其他任何单位和个 人，不得见诸公开媒体。

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第二部分关于进行资产评估有关事项的说明

本评估说明该部分内容由委托方和被评估单位共同撰写，并由委托方单位负 责人和被评估单位负责人签字，加盖相应单位公章并签署日期。详细内容请见 《关于进行资产评估有关事项的说明》。

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第三部分评估对象与评估范围及资产核实说明

一、评估对象与评估范围说明

（一）评估对象和评估范围内容

本次评估的对象是中建商品混凝土有限公司的股东全部权益。

本项目评估范围为中建商品混凝土有限公司经审计后报表所反映的全部资产 及负债。于评估基准日2012年4月30日的总资产账面价值 174,611.76 万元，总负 债账面价值 90,579.35 万元，净资产账面价值 84,032.41 万元。

评估范围内的资产包括流动资产和非流动资产，其中流动资产包括货币资金、 应收票据、应收账款、预付账款、其他应收款、存货；非流动资产包括长期股权 投资、固定资产、在建工程、无形资产、长期待摊费用、递延所得税资产。

评估范围内的负债包括流动负债和非流动负债，其中流动负债包括应付票据、 应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费、应付股利、其他应付款和一年 内到期的非流动负债；非流动负债包括长期应付款。

以上委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致， 并经大华会计师事务所有限公司所审计，出具了报告号为大华审字 [2012]4898 号标 准无保留意见审计报告。

评估范围内账面资产和负债的账面价值如下表。

金额单位：人民币万元

	项目	2012	年4	月30日
流动资产				137,694.84
非流动资产				36,916.92
可供出售金融资产				-
长期股权投资				16,092.96
固定资产				17,485.54
在建工程				45.00

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固定资产清理	-
无形资产	-
长期待摊费用	2,712.35
递延所得税资产	581.08
其他非流动资产	-
资产总计	174,611.76
流动负债	90,099.20
非流动负债	480.15
负债总计	90,579.35
净 资 产	84,032.41

（二）实物资产分布情况及特点

纳入评估范围的实物资产主要为存货、固定资产和在建工程，其中存货包括 原材料、库存商品；固定资产包括房屋建筑物、构筑物、机器设备、车辆和电子 设备；在建工程为东西湖搅拌楼的技改项目。实物资产的特点如下：

存货主要为企业生产所需的原材料、库存商品。原材料主要为生产混凝土所 需的水泥、砂、石子、矿粉等施工用原料和备品备件等；库存商品除了正常生产 所需的矿粉、萘系母液等之外，还包含有企业取得的客户用以抵账的商铺、住宅 楼等房产。

房屋共计 1 项，为公司总部办公楼，是中建三局二公司于 2006 年通过抵账的 方式转让给中建商品混凝土有限公司的，该办公楼建成于 2001 年 2 月份；构筑物 及附属设施共计 133 项，主要为各搅拌站临时性的生产、办公、生活的房屋建（构） 筑物及附属设施，分别建成于 2004 年 10 月份至 2012 年 4 月份，主要包括：办公 楼、食堂、料仓、车间、磅房、库房、排水沟、围墙、场地等。

设备类资产分为机器设备、车辆及电子设备。其中机器设备共 116 项，搅拌机、 发电机组、电子汽车衡、装载机等设备。车辆主要为混凝土搅拌车、车载泵、轿 车、货车等，电子设备为投影仪、电脑、空调、复印机等。该公司设备维护保养 情况较好，能及时地对设备进行升级、维护，满足日常工作的需要。截至评估基 准日，报废待处置设备 35 台，已使用易耗品 9 项，已使用配件 1 台，除上述设备 外均能正常使用。

在建工程为东西湖搅拌楼的技改项目。

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（三）企业申报的账面记录和未记录的无形资产情况

企业存在基准日账面未记录的无形资产-专利权，共计 52 项，包含发明专利和 实用新型专利，均为被评估单位与其他企业共有专利。具体明细如下：

序 号 名称	专利权人 专利权号 专利权 类型	使用 年限 取得时间
1 一种高亮白高耐候白色混 凝土及其制备方法 2 一种轻集料及其制备方法 3 用于测量混凝土电通量的 混凝土试块成型模具 4 混凝土膨胀收缩测量装置 5 用于测量混凝土收缩的试 验装置 6 混凝土碳化深度测量仪 7 一种用于混凝土所使用的 聚羧酸减水剂的防腐剂 8 一种用于混凝土搅拌站沉 淀池中废浆水处理的混凝 剂 9 粉状物料密度测量装置 10 混凝土搅拌机的防冲撞骨 料计量仓 11 水泥胶砂试块养护池水温 测量装置 12 混凝土搅拌站料仓除尘装 置	中建商品混凝土有限公司 200810047808.X 发明 中建商品混凝土有限公 司；中国建筑第三工程局 有限公司 200910060448.1 发明 中建商品混凝土有限公 司；中国建筑第三工程局 有限公司 200920083267.6 实用新 型 中建商品混凝土有限公 司；中国建筑第三工程局 有限公司 200920086075 实用新 型 中建商品混凝土有限公 司；中国建筑第三工程局 有限公司 200920086077.X 实用新 型 中建商品混凝土有限公 司；中国建筑第三工程局 有限公司 200920086076.5 实用新 型 中建商品混凝土有限公 司；中国建筑第三工程局 有限公司 200910272145.6 发明 中建商品混凝土有限公 司；中国建筑第三工程局 有限公司； 200910272146 发明 中建商品混凝土有限公 司；中国建筑第三工程局 有 限 公 司 ； 中建三局第二建设工程有 限责任公司 200920228220.4 实用新 型 中建商品混凝土有限公 司；中国建筑第三工程局 有 限 公 司 ； 中建三局第二建设工程有 限责任公司 200920228218.7 实用新 型 中建商品混凝土有限公 司；中国建筑第三工程局 有 限 公 司 ； 中建三局第二建设工程有 限责任公司 200920228221.9 实用新 型 中建商品混凝土有限公 司；中国建筑第三工程局 200920228219.1 实用新 型	20 2008/5/23 20 2009/1/6 10 2009/1/6 10 2009/5/31 10 2009/5/31 10 2009/5/31 20 2009/9/21 20 2009/9/21 10 2009/9/21 10 2009/9/21 10 2009/9/21 10 2009/9/21

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13 混凝土试件抗压强度试验 的对中装置 14 砂浆稠度测定装置 15 粉料取样器 16 车辆支撑装置 17 水泥胶砂试模的防水装置 18 一种混凝土加速碳化试验 装置 19 一种固定销的拆卸装置 20 测量混凝土拌合物匀质性 与黏聚性的装置 21 测量混凝土拌合物匀质性 与黏聚性的方法 22 水泥胶砂试验用多功能刮 平尺 23 一种组合式烧瓶 24 水泥净浆试验留样装置 25 混凝土搅拌站进料口保护 装置 26 防粉料回流装置 27 水泥养护箱加湿器水位控 制装置	有限公司；中建三局第二 建设工程有限责任公司 中建商品混凝土有限公 司；中国建筑第三工程局 有限公司 201020116099.9 实用新 型 中建商品混凝土有限公 司；中国建筑第三工程局 有限公司 201020116112 实用新 型 中建商品混凝土有限公 司；中国建筑第三工程局 有限公司 201020116114.X 实用新 型 中建商品混凝土有限公 司；中国建筑第三工程局 有限公司 201020116070 实用新 型 中建商品混凝土有限公 司；中国建筑第三工程局 有限公司 201020116088 实用新 型 中建商品混凝土有限公 司；中国建筑第三工程局 有限公司 201020216795.7 实用新 型 中建商品混凝土有限公 司；中国建筑第三工程局 有限公司 201020218216.2 实用新 型 中建商品混凝土有限公 司； 中国建筑第三工程局 有限公司 201020296068.6 实用新 型 中建商品混凝土有限公 司； 中国建筑第三工程局 有限公司 201010256456.6 发明 中建商品混凝土有限公 司； 中国建筑第三工程局 有限公司 201020297183.5 实用新 型 中建商品混凝土有限公 司； 中国建筑第三工程局 有限公司 201020297719.3 实用新 型 中建商品混凝土有限公 司； 中国建筑第三工程局 有限公司 201020297098.9 实用新 型 中建商品混凝土有限公 司；中建商品混凝土天津 有 限 公 司 ； 中国建筑第三工程局有限 公司； 201020502047.5 实用新 型 中建商品混凝土有限公 司；中建商品混凝土天津 有 限 公 司 ； 中国建筑第三工程局有限 公司； 201020510092.5 实用新 型 中建商品混凝土有限公 司； 中建商品混凝土天津 有 限 公 司 ； 201020520909.7 实用新 型	10 2010/2/5 10 2010/2/5 10 2010/2/5 10 2010/2/5 10 2010/2/5 10 2010/6/8 10 2010/6/8 10 2010/8/18 20 2010/8/18 10 2010/8/19 10 2010/8/19 10 2010/8/19 10 2010/8/24 10 2010/8/30 10 2010/9/8

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28 一种粉料密度测量组合装 置 29 用于非接触法测量混凝土 膨胀和收缩变形的定位装 置 30 用于测量混凝土自生体积 变形试验的混凝土密封装 置 31 现场回弹检测混凝土强度 测点和测区布置的试验装 置 32 用于混凝土碳化试件的劈 裂装置 33 预拌混凝土固态辅助原材 料投料装置 34 混凝土温湿差试验箱 35 混凝土水化温升测定仪 36 水泥标准养护设备的防水 汽凝结装置 37 胶砂振实台的减振隔音装 置 38 混凝土搅拌站粉状原材料 辅助取样装置 39 骨料计量料仓减振及辅助 校称装置 40 混凝土料仓用过滤震动装 置 41 混凝土细集料秤辅助下料 装置	中国建筑第三工程局有限 公司； 中建商品混凝土有限公 司； 中国建筑第三工程局 有限公司 201020527914 实用新 型 中建商品混凝土成都有限 公司；中建商品混凝土有 限公司； 中国建筑第三工 程局有限公司 201020532900.8 实用新 型 中建商品混凝土有限公 司； 中国建筑第三工程局 有限公司 201020535497.4 实用新 型 中建商品混凝土有限公 司； 中国建筑第三工程局 有限公司 201020535496.X 实用新 型 中建商品混凝土有限公 司； 中国建筑第三工程局 有限公司 201020535498.9 实用新 型 中建商品混凝土有限公 司； 中国建筑第三工程局 有限公司 201020540414 实用新 型 中建商品混凝土有限公 司； 中国建筑第三工程局 有限公司 201020540300.6 实用新 型 中建商品混凝土有限公 司； 中国建筑第三工程局 有限公司 201020539347 实用新 型 中建商品混凝土成都有限 公司；中建商品混凝土有 限公司；中国建筑第三工 程局有限公司 201120051132.9 实用新 型 中建商品混凝土成都有限 公司；中建商品混凝土有 限公司；中国建筑第三工 程局有限公司 201120051134.8 实用新 型 中建商品混凝土成都有限 公司；中建商品混凝土有 限公司；中国建筑第三工 程局有限公司 201120051944.3 实用新 型 中建商品混凝土成都有限 公司；中建商品混凝土有 限公司；中国建筑第三工 程局有限公司 201120051945.8 实用新 型 中建商品混凝土成都有限 公司；中建商品混凝土有 限公司；中国建筑第三工 程局有限公司 201120051942.4 实用新 型 中建商品混凝土成都有限 公司；中建商品混凝土有 限公司；中国建筑第三工 程局有限公司 201120051936.9 实用新 型	10 2010/9/14 10 2010/9/17 10 2010/9/20 10 2010/9/20 10 2010/9/20 10 2010/9/25 10 2010/9/25 10 2011/3/1 10 2011/3/1 10 2011/3/2 10 2011/3/2 10 2011/3/2 10 2011/3/2 10 2011/3/2

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42 混凝土试块养护搬运装置 43 电热恒温水浴锅内物质冷 却装置 44 皮带输送机滚筒保护装置 45 汽车泵臂架管道加热保温 装置 46 汽车泵尾气热能再利用装 置 47 一种混凝土搅拌站砂石上 料皮带机的人字带自动冲 洗装置 48 试验室测试透水混凝土调 湿性装置 49 一种用于箱外碳化试件的 固定装置 50 商品混凝土搅拌站用便捷 测量液体外加剂容量的储 料罐装置 51 节能供水控制装置 52 商品混凝土搅拌站用精确 称量投料装置 53 循环使用式防止混凝土构 件阳角漏浆线条系统 54 危险区域自动声、光报警器 55 混凝土输送泵泵管固定卡 座 56 白色花纹清水混凝土模板	中建商品混凝土成都有限 公司；中建商品混凝土有 限公司；中国建筑第三工 程局有限公司 201120051937.3 实用新 型 中建商品混凝土成都有限 公司；中建商品混凝土有 限公司；中国建筑第三工 程局有限公司 201120055916.9 实用新 型 中建商品混凝土天津有限 公司；中建商品混凝土有 限公司；中国建筑第三工 程局有限公司 201120090564 实用新 型 中建商品混凝土天津有限 公司；中建商品混凝土有 限公司；中国建筑第三工 程局有限公司 201120126866.9 实用新 型 中建商品混凝土天津有限 公司；中建商品混凝土有 限公司；中国建筑第三工 程局有限公司 201120125294.2 实用新 型 中建商品混凝土有限公 司；中国建筑第三工程局 有限公司 201120095912.3 实用新 型 中建商品混凝土有限公 司；中国建筑第三工程局 有限公司 201120107897.X 实用新 型 中建商品混凝土有限公 司；中国建筑第三工程局 有限公司 201120089404.4 实用新 型 中建商品混凝土有限公 司；中国建筑第三工程局 有限公司 201120099095.9 实用新 型 中建商品混凝土天津有限 公司；中建商品混凝土有 限公司；中国建筑第三工 程局有限公司 201120090454.4 实用新 型 中建商品混凝土有限公 司；中国建筑第三工程局 有限公司 201120098763.6 实用新 型 中建三局第二建设工程有 限责任公司；中建商品混 凝土有限公司；中国建筑 第三工程局有限公司 ZL200820117688.1 实用新 型 中建三局第三建设工程有 限责任公司；中建商品混 凝土有限公司；中国建筑 第三工程局有限公司 ZL200820132501.5 实用新 型 中国建筑第三工程局有限 公司；中建商品混凝土有 限公司 ZL200820127159.X 实用新 型 中国建筑第三工程局有限 ZL200820127161.7 实用新	10 2011/3/7 10 2011/3/31 10 2011/4/26 10 2011/4/26 10 2011/4/26 10 2011/11/30 10 2011/4/14 10 2011/3/30 10 2011/4/7 10 2011/3/31 10 2011/4/7 10 2008/2/11 10 2008/2/11 10 2008/2/11 10 2008/2/11

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系统 57 定向混凝土振捣棒 58 内散外聚混凝土保湿控温 养护系统	公司；中建商品混凝土有 限公司 型 中建三局第二建设工程有 限责任公司；中建商品混 凝土有限公司；中国建筑 第三工程局有限公司 ZL200820117683.9 实用新 型 中建三局第二建设工程有 限责任公司；中建商品混 凝土有限公司；中国建筑 第三工程局有限公司 ZL200820117684.3 实用新 型	10 2008/2/11 10 2008/2/11

二、资产核实情况总体说明

（一）资产核实组织工作

在进入现场清查前，成立了以现场项目负责人为主的清查小组，制定了现场 清查实施计划，项目组分为房屋建筑物小组、机器设备小组、财务小组和收益法 小组共四个小组分别就企业的资产、负债及损益情况进行清查核实。

自2012年5月8日至6月7日，评估组对申报委估的资产进行了清查和现场勘 察，现将情况说明如下：

（二）资产核实主要步骤

• 1．指导企业相关人员清查资产、申报历史及预测数据并收集准备资料

前期评估人员指导企业相关的财务与资产管理人员按照评估机构提供的“资 产基础法评估申报明细表”“收益法评估申报表”填写要求、资料清单，细致准确地 登记填报，对被评估资产的产权归属证明文件和反映性能、状态指标等情况的文 件资料进行收集。

• 2．初步审查被评估单位提供的资产基础法评估申报表及收益法评估申报表

评估人员通过翻阅有关资料，了解各自评估具体范围及对象。然后仔细阅读 资产基础法评估申报明细表、收益法评估申报表和预测说明。

• 3．现场实地勘察和数据核实

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依据企业的业务流程，对申报资产进行现场勘察和了解。对历史数据主要根 据企业的财务报表及相关管理报表进行核对。

4．修改和完善收益法评估申报表并与相关部门人员进行交流

根据现场实地勘察情况结合企业的相关管理报表，进一步完善资产评估申报 明细表和收益法评估申报表，并向企业财务人员了解财务核算方法、向有关工程 人员了解工程概况、工期、工程成本的增减趋势等情况等。

5．核实产权证明文件

对评估范围的土地、房屋建筑物、机器设备等资产的产权情况进行调查核 实，以做到评估范围内资产的产权清晰。对重大资产，评估人员通过核实资产的 购置合同或协议、相应的购置发票和产权证明文件等来核实其产权情况。

（三）清查的主要方法

实物资产包括存货、房屋建筑物、构筑物、机器设备、车辆、电子设备。 1．实物性资产的清查方法

存货主要包括原材料、库存商品。评估人员首先对内控制度进行了核查，了 解企业的存货进、出和保管核算制度，核对企业财务记录、统计报表和实地盘 查，抽查存货的收发、结转和保管的单据、账簿记录，并查阅相关账簿记录和原 始凭单，以确认该存货的真实存在及所有权归属；对于库存商品中的商品房按照 房产的清查方式进行清查工作。

房屋建筑物的清查核实方法：主要以现场勘察为主，即根据企业申报的房屋 建筑物清查评估明细表，对以下内容进行勘察：核对房屋的地址、坐落部位、地 段、层次和产权边界；核对房屋的结构、类型、式样、层高、朝向、建筑面积； 查勘房屋的装修、设施及其使用状况；确定房屋的成新率、完好程度和贬值情况。 查阅主要房屋建筑物的预（决）算书及施工图纸等，填写房屋现场勘察记录表； 查阅所有房屋所有权证，主要核对房屋所有权证中所载“所有权人”、“建筑面积”、 “结构”及“示意图”，检查是否与评估清查评估明细表中所列内容一致，对于未 “ ” “ ” 办理房屋所有权证的，要求委托方和相关当事人出具了 说明 和 承诺函 。

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对设备的核实，主要为①核查实物，即根据清查评估明细表所列项目，查对 设备编号、确认有无此设备，同时按机器上的铭牌核查设备名称、型号、规格、 制造厂家、制造年月。②产权核查，对一些价值较高的贵重设备和对产权发生疑 问的设备进行深入调查，主要通过查阅订货合同、购置发票等为依据；对产权权 属资料中所载明的所有人与被评估单位和相关当事人不符的情况，给予高度关 注，进一步通过询问的方式，了解产权权属，并要求委托方和相关当事人出具了 “说明”和“承诺函”。③调查了解设备的实际技术状况，检查有关技术文件、资 料。

对车辆的清查，我们取得车辆行驶证复印件，核实产权、购置日期和使用日 期，并采用抽查的方式与行驶证原件和原始购置发票进行核对。然后向车辆管理 人员了解车辆的已行驶里程数、使用和维护保养情况，并对全部车辆进行现场勘 察。在对车辆清查中，我们还特别注意调查了解是否存在影响车辆使用性能的重 大事故。

2．流动资产、负债清查情况

对非实物性流动资产和负债进行了清查核实：

（1）非实物性流动资产的清查：评估人员主要通过核对企业财务总账、各科 目明细账、会计凭证、银行对账单、余额调节表、相关业务合同、发询证函、审 计师的审计报告及部分调整分录以及向企业业务人员进行访谈等资料和程序对非 实物性流动资产进行了核实。

（2）长期股权投资的清查：评估人员通过查阅被投资企业的投资协议、章 程、验资报告及被投资单位近几年财务报告等资料，了解被投资单位股份组成企 业、经营情况、长期投资核算方法、长期投资帐面价值的构成等。

（3）无形资产的清查：本次委托评估的无形资产主要是指土地使用权、专利 技术、矿业权等。

对于土地，评估人员现场勘察查看了土地产权证明，了解土地性质、用途、 使用状况，并进行了账务核实，了解账面价值的构成。

对于矿业权，评估人员现场勘察查看了采矿权证，了解采矿权种类、规模、

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中国建筑股份有限公司、中国建筑第三工程局有限公司拟以持有的 中建商品混凝土有限公司股权认购新疆西部建设股份有限公司非公开发行股份项目·资产评估说明 使用状况，并进行了账务核实，了解账面价值的构成。

对于专利技术，评估人员查阅了专利证书，了解了专利技术的使用情况，了 解企业财务核算方法及账面价值的合理性，同时对相关专利技术的市场法发展及 技术更新情况进行了调查。

（4）长期待摊费用的清查：本次委托评估的长期待摊费用为企业已经支付费 用但在未来年度仍然可能享受权益的业务以及摊销年限在一年以上的租赁土地上 构建的临时设施等，评估人员通过查看租赁合同，核实金额的准确、摊销期的合 理性。

（5）负债的审核：主要调查负债的业务内容、形成过程、发生时间、相关业 务合同、相关税金的纳税申报材料、相关费用的计提依据及标准、查阅该公司与 债务人的余额对账单、审计师的审计报告及审计调整分录、款项的支付结算情况 以及向企业业务人员进行访谈等资料和程序。并重点向财务或相关当事人了解申 报评估的应付款项是否为基准日实际存在的债务，是否有确定的债权人等。

3．对损益类项目的核实和了解

对于收入的核实和了解

评估人员根据企业提供的历史数据及预测表与损益表以及主要销售合同进行 核对，以了解企业申报数据的准确性、收入构成等情况进行了解。 主营业务成本的核实和了解

本次评估中根据企业现行的核算方法和制度设计了生产成本历史数据及预测 表。通过上述两张数据表及企业当年的主营业务成本，对企业提供的历年成本情 况进行核实和了解。主要了解企业生产成本的构成、发生规律及发生的依据等资 料。

主营业务税金和附加

评估人员通过企业申报的主营业务税金及附加历史数据及预测表、历年损益 表核实和了解了以下主要内容：企业是否是纳税主体，适用的税种和税率，是否 享受国家相关的税收优惠政策以及企业历年实际交纳的主营业务税金及附加与主

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营业务收入或产量、企业历年毛利率的相关性。

期间费用的核实和了解

本次评估过程中主要通过营业费用历史数据及预测表、管理费用历史数据及 预测表、财务费用历史数据及预测表及企业提供的历年的损益表进行核实了解。 主要了解企业各项期间费用划分的原则、固定性费用发生的规律、依据和文件、 变动性费用发生的依存基础和发生规律。

（四）影响清查核实的事项及处理方法

无。

三、核实结论

评估人员经履行以上评估清查核实程序，我们对委估资产和相关负债情况有 了全面的了解。评估基准日企业的资产负债表、利润表和现金流量表及会计报表 附注经过大华会计师事务所有限公司审计后出具了标准无保留意见的审计报告， 清查结果与产权持有者所申报的资料一致，实物资产大部分管理维护正常，可正 常使用，得出以下相关企业核实结论：

（一）资产产权清查中发现的需要披露的情况

（1）在清查中发现被评估单位的全资子公司-中建商品混凝土成都有限公司账 - 面记录的无形资产 土地，尚未取得土地使用权证，企业已经做出承诺，承诺该土 地为其所有，不存在产权瑕疵。具体情况如下：

序 号 土地权证 编号 宗地名称	土地位置 取得日期 用地 性质 准用 年限	面积(m2)
1 正在办理 郫县站土地	红光镇竹桥村一 社、蒋桥村四社 2009年1月 工业 50	18,447.73

（2）在清查中发现被评估单位及其子公司均存在部分车辆的证载权利人与被 评估单位不符，为此已经要求车辆的证载权利人出具承诺，承诺车辆为被评估单 位所有，不存在产权纠纷。

（二）资产清查中发现的需要说明的情况 无。

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• （三）资产核实总体结论

• 1．通过核实，我们对评估对象及评估范围的账面资产和负债有了较全面的了

解。

• 2．通过调查，我们对被评估单位的未来经营有了较全面的认识。

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第四部分资产基础法评估技术说明

一、 流动资产评估说明

（一）评估范围

企业申报的流动资产包括货币资金、应收票据、应收账款、预付账款、其他 应收款、存货以及一年到期非流动资产。上述资产在评估基准日账面值如下所示：

金额单位：人民币元

	金额单位：人民币元
科目名称	账面价值
货币资金 应收票据 应收账款 预付账款 存货 其他应收款 流动资产合计	41,398,979.34 52,573,500.00 857,128,741.00 15,128,321.44 24,493,606.78 386,225,273.46 1,376,948,422.02

（二）评估过程

评估过程主要划分以下三个阶段：

第一阶段：准备阶段

对企业评估范围内的流动资产构成情况进行初步了解，向企业提交评估资料 清单和资产评估申报明细表示范格式，按照资产评估规范的要求，指导企业填写 流动资产评估申报明细表。

第二阶段：现场调查核实阶段

1．核对账目：根据企业申报的流动资产评估明细表及各项资料，首先与企业 的资产负债表核对，相应科目使之相符。然后与财务仓库台账核对，凡有重复申 报、遗漏未报、错报的项目由企业进行修改或重新申报，做到申报数据真实可靠。

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2．现场查点：评估人员、企业实物管理、财务等部门的有关人员，对评估基 准日的各项实物流动资产进行了现场盘点。现金及存货均存放在各地区的项目部， 因涉及地区较广，评估人员无法全部盘点，对金额较大的部分资产进行实地盘查， 其他地区现金以企业自盘、审计监盘的方式替代，并填写了“现金盘点表”和“存货 ” 抽查盘点记录 。

第三阶段：评定估算阶段

• 1．将核实后的流动资产评估明细表录入计算机，建立相应电子数据文档。

2．遵照国有资产评估管理办法和《企业国有资产评估报告指南》及有关资产 评估准则的规定，采用重置成本法、市场法，确定其在评估基准日的评估值，编 制相应的评估汇总表。

3．提交流动资产的评估说明。

（三）评估说明

1. 货币资金

本次申报评估的货币资金由现金、银行存款。货币资金账面值为 41,398,979.34 元。

（1）库存现金账面值 2,404.16 元，为存放在企业财务部门的人民币。评估 人员在公司出纳员的陪同下，对库存现金进行了监盘，并采取盘点倒推方法验证 基准日现金余额，并同基准日的现金日记账和总账现金账户余额核对，以核实后 的账面值确定评估值。

（2）银行存款账面值 41,396,575.18 元，主要为该公司在民生银行光谷支行 （汉阳）、交通银行光谷支行、汉口银行洪山支行等开设的银行存款账户。评估人 员对银行存款账面值同银行对账单、未达账项的双向调节表进行了核对，同时向 银行进行了询证，函证结果与对账单记录相符，以核实后的账面值确定评估值。

货币资金评估值 41,398,979.34 元，评估无增减值。

2. 应收票据

应收票据账面值 52,573,500.00 元。为销售货物收到的武汉世贸锦绣长江房地

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产开发有限公司、中建一局集团第三建筑有限公司、中国建筑第三工程局有限公 司等企业开具的商业承兑汇票。均为可背书转让、不带息的承兑汇票。在评估现 场工作日内部分汇票已贴现。评估人员查阅了相关合同、协议和原始凭证，核实 了发生时间、账面余额、收款人、出票人、付款人、承兑人，并查阅了相关贴现 凭证，以核实后账面值为评估值。

应收票据评估值 52,573,500.00 元，评估无增减值。

3. 应收账款

应收账款账面值为 908,837,364.97 元，计提坏账准备 51,708,623.97 元，账 面净值 857,128,741.00 元，主要为应收中建三局工程总承包公司路桥分公司、中 建三局股份公司工程总承包公司、武汉国海建筑装饰设计工程有限公司 161 医院 病房大楼桩基工程的售砼款等。评估人员通过查阅账簿、报表及入账原始凭证， 在进行经济内容和账龄分析的基础上，对大额款项进行了函证，并了解其发生时 间、欠款形成原因及单位清欠情况、欠债人资金、信用、经营管理状况，具体分 析后对各项应收款收回的可能性进行判断。对与其下属子公司之间及内部职工借 款，如无确切证据表明其无法收回，则按照账面值确认评估值，评估风险损失确 认为零；对其他外部单位无准确依据收到相应资产或不能收到相应资产的应收款 项，参照审计的坏账政策估算评估风险损失。

具体计算比例为，对账龄在 1 年以内的按 5%预估评估风险损失，账龄在 1-2 年之间的按 10%预估评估风险损失，账龄在 2-3 年的按 20%预估评估风险损失， 账龄在 3-4 年的按 50%预估评估风险损失，账龄在 4-5 年的按 80%预估评估风险损 失，对于账龄在 5 年以上的按 100%预估评估风险损失。

按以上标准，确定评估风险坏账损失 51,708,623.97 元，以应收账款合计减去 评估风险损失后的金额确定评估值。坏账准备按评估有关规定评估为零。 应收账款评估值为 857,128,741.00 元，评估无增减值。

1. 预付账款

预付账款账面值余额 15,128,321.44 元，未计提坏账准备，核算的内容为企业 预付的购货款、设备款和场地租金等。评估人员查阅并收集了相关材料采购合同

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中国建筑股份有限公司、中国建筑第三工程局有限公司拟以持有的 中建商品混凝土有限公司股权认购新疆西部建设股份有限公司非公开发行股份项目·资产评估说明 或供货协议，了解了评估基准日至评估现场作业日期间已接受的服务和收到的货 物情况。经了解，预付账款多数为近期发生，企业能在合同期限内能收回相应的 资产或获得相应的权利，未发现呆坏账现象。故以清查核实后的账面值确定评估 值。

预付账款评估值为 15,128,321.44 元，评估无增减值。

5. 其他应收款

其他应收款账面余额为 387,034,348.67 元，计提坏账准备 809,075.21 元，账 面净额 386,225,273.46 元，核算的内容为职工的备用金、与子公司之间的往来等。

评估人员通过查阅账簿、报表及原始凭证，在进行经济内容和账龄分析的基 础上，对大额款项进行了函证，并了解其发生时间、欠款形成原因及单位清欠情 况、欠债人资金、信用、经营管理状况，具体分析后对各项应收款收回的可能性 进行判断。对与其下属子公司之间及内部职工借款，如无确切证据表明其无法收 回，则按照账面值确认评估值，评估风险损失确认为零；对其他外部单位无准确 依据收到相应资产或不能收到相应资产的应收款项，参照审计的坏账政策估算评 估风险损失。

具体计算比例为，对账龄在 1 年以内的按 5%预估评估风险损失，账龄在 1-2 年之间的按 10%预估评估风险损失，账龄在 2-3 年的按 20%预估评估风险损失， 账龄在 3-4 年的按 50%预估评估风险损失，账龄在 4-5 年的按 80%预估评估风险损 失，对于账龄在 5 年以上的按 100%预估评估风险损失。

按以上标准，确定评估风险坏账损失 809,075.21 元，以应收账款合计减去评 估风险损失后的金额确定评估值。坏账准备按评估有关规定评估为零。 其他应收款评估值为 386,225,273.46 元，评估无增减值。

6. 存货

存货包括原材料和库存商品。评估人员在公司财务部门和仓库保管部门的陪 同下，对公司的存货进行了抽查盘点；因为库存商品科目有抵债取得的房产，因 此对该部分商品房进行了勘察。该公司财务部门和仓库部门账务相对健全，监控

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机制有效，实行月底盘点制度；商品房也由相关部门进行管理。

各部分的核实后账面金额如下：

金额单位：人民币元

科目名称	账面价值
原材料		19,306,059.13
产成品（库存商品）		5,187,547.65
存货合计		24,493,606.78
减：存货跌价准备
存货净额		24,493,606.78

（1）原材料

原材料账面值 19,306,059.13 元，为企业各生产用库存的水泥、沙子、石料等。 其收、发、存按实际成本结算。

企业原材料多存放在各个搅拌站、较为分散，评估人员在财务、库管部门陪 同下，对部分库存原材料进行了抽查盘点。

通过调查和核实，绝大部分原材料近期市场价格无较大波动，账面成本构成 基本完整、合理，其账面值能够反映其市场价值，故以账面值确定评估值；另有 部分材料账面单价与市场单价相差较大，本次评估按照市场单价和经核实后的数 量确定评估值。

原材料评估值为 19,325,117.62 元，评估增值 19,058.49 元。 （2）库存商品

库存商品账面值 5,187,547.65 元，包含企业生产所需的矿粉、聚羧酸减水剂 成品；从客户处取得的抵账商铺、住宅楼等。其中从客户处取得的抵房产中的三 套抵债商铺已取得房产证，证载权利人均为个人，其余均未取得房产证。

对于企业生产所需的矿粉、聚羧酸减水剂成品等，通过调查和核实，大部分 材料近期市场价格无较大波动，账面成本构成基本完整、合理，其账面值能够反 映其市场价值，故以账面值确定评估值。另有部分材料账面单价与市场单价相差 较大，本次评估按照市场单价和经核实后的数量确定评估值。

对于房产，由于其均属抵账方式取得的商品房，由于不是其主营业务产品，

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中国建筑股份有限公司、中国建筑第三工程局有限公司拟以持有的 中建商品混凝土有限公司股权认购新疆西部建设股份有限公司非公开发行股份项目·资产评估说明 不应该作为企业的存货进行评估，另由于未来的处置方式及时间尚不确定，因此 将其调整到其他非流动资产进行评估。

二、 长期股权投资评估说明

（一）评估范围

纳入本次评估范围的长期股权投资，账面合计金额为 160,929,554.61 元，未 计提减值准备，共有 8 项。具体账面价值情况表和长期投资总体情况表如下：

金额单位：人民币万元

序号 被投资单位名称 1 中建商品混凝土成都有限公司 2 中建商品混凝土天津有限公司 3 中建三局阳新建材有限公司 4 湖北中建亚东混凝土有限公司 5 中建商品混凝土湖南有限公司 6 中建商品混凝土西安有限公司 7 中建商品混凝土重庆有限公司 8 中建长通（福州）商品混凝土有限公司 合计	投资日期 投资比例% 账面价值 2008/12/31 100 3,000.00 2009/7/8 100 2,500.00 2008/7/22 100 288.39 2010/12/7 60 1,800.00 2011/1/7 100 3,000.00 2011/1/28 100 2,500.00 2012/1/5 100 2,500.00 2012/3/30 41 504.57 16,092.96

（二）评估方法

评估人员首先对长期投资形成的原因、账面值和实际状况进行了取证核实， 并查阅了投资协议、股东会决议、章程和有关会计记录等，以确定长期投资的真 实性和完整性，并在此基础上对被投资单位进行评估。

本次对于其下属各个子公司均采用了整体评估。

采用整体评估的长期投资评估值计算公式：

长期投资评估值=被投资单位整体评估后净资产×持股比例

（三）评估过程

1）对企业提供的长期股权投资评估明细表，进行认真核实，验证明细表中申

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报数据的正确性；收集投资协议合同、公司章程及会计报表等资料，根据所收集 的资料分析投资性质，在此基础上确定长期股权投资评估思路；

• 2）收集评估所需资料；

• 3）根据所收集的资料确定各类资产具体的评估方法并计算评估值；

• 4）计算长期股权投资的评估值。

被投资单位各项资产的评估程序同母公司相同资产的评估程序，评估方法均 采用资产基础法和收益法，与母公司采用的评估思路相同。

（四）子公司概况及评估说明

详见各公司的评估说明（见附件）。

（五）评估结果

按照上述方法，长期股权投资评估值 572,441,268.51 元，评估增值 411,511,713.90 元，增值率 255.71 %，评估增值的原因是由于：被投资单位的净资 产增值所致，具体原因见各子公司评估说明。

具体评估结果如下：

金额单位：人民币元

序号 被投资单位名称	投资日期 投资比例% 账面价值	评估价值
1 中建商品混凝土成都有限公司 2 中建商品混凝土天津有限公司 3 中建三局阳新建材有限公司 4 湖北中建亚东混凝土有限公司 5 中建商品混凝土湖南有限公司 6 中建商品混凝土西安有限公司 7 中建商品混凝土重庆有限公司 8 中建长通（福州）商品混凝土有限 公司 合 计	2008/12/31 100 30,000,000.00 2009/7/8 100 25,000,000.00 2008/7/22 100 2,883,889.61 2010/12/7 60 18,000,000.00 2011/1/7 100 30,000,000.00 2011/1/28 100 25,000,000.00 2012/1/5 100 25,000,000.00 2012/3/30 41 5,045,665.00 160,929,554.61	172,901,078.04 83,085,783.19 1,165,001.05 55,649,717.24 89,920,258.31 37,243,689.73 93,025,128.14 39,450,612.81 572,441,268.51

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三、 房屋建筑物类资产评估说明

（一）评估范围

本次房屋建筑物类资产的评估范围为中建商品混凝土有限公司所拥有的、为 本次评估目的所涉及的构筑物及其附属设施。详见下表：

	金额单位：人民币元	金额单位：人民币元
分类	账面价值
	原值	净值
房屋建筑物类合计	127,988,281.99	27,616,128.95
固定资产-房屋建筑物	10,287,283.92	8,161,690.49
固定资产-构筑物及其他辅助设施	117,700,998.07	19,454,438.46

（二）房屋建筑物类资产概况

1．房屋建（构）筑物分布情况

纳入本次评估范围的房屋建筑物类资产主要位于武汉市的武昌站、青山站、 东西湖站、汉口站、汉阳站、粉磨站等搅拌站的厂区内。

2．实物清查情况

中建商品混凝土有限公司的房屋共计 1 项，为公司总部办公楼，是中建三局 二公司于 2006 年通过抵账的方式转让给中建商品混凝土有限公司，该办公楼建 成于 2001 年 2 月份；构筑物及附属设施共计 133 项，主要为各搅拌站临时性的 生产、办公、生活的房屋建（构）筑物及附属设施，对应的土地均为租赁。分别 建成于 2004 年 10 月份至 2012 年 4 月份，主要包括：办公楼、食堂、料仓、车 间、磅房、库房、排水沟、围墙、场地等。

3．装修及权属状况

中建商品混凝土有限公司的房屋建筑物类资产大部分为普通装修，外墙为水 泥砂浆粉刷涂料，内墙为抹灰大白刷乳胶漆，门窗大部分为塑钢门窗，地面混凝 土、地砖。办公房屋地面为地面砖铺面，卫生间地砖及墙砖，吊顶天棚。给排水、 电照、动力电、通讯设施完备。公司总部办公楼已办理房屋产权证，房产证编号 为武房权证湖字第 200900948 号。

（三）评估过程

• 1．收集资料及准备阶段

根据被评估单位申报提供的房屋建筑物资产评估申报表，进行账表核对， 并核对各房屋建（构）筑物的名称、坐落地点、结构、建筑面积、使用状况等；

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中国建筑股份有限公司、中国建筑第三工程局有限公司拟以持有的 中建商品混凝土有限公司股权认购新疆西部建设股份有限公司非公开发行股份项目·资产评估说明 查看有关建（构）筑物的工程图纸等；同时根据被评估单位的实际情况，填写“房 ” 屋建筑物、构筑物状况调查表 。

2．实地勘察阶段

根据账表相符的申报表进行现场实物勘察盘点。对每一评估对象，进行详 尽的现场勘察，对房屋建（构）筑物的结构型式、层高、檐高、跨度、构件材 质、内外装修、使用维修、施工质量、水暖电安装使用的情况及完好程度进行 了较详细的记录，查阅了主要建（构）筑物图纸及相关资料，向房屋建筑物管理 维护人员及使用部门和人员了解房屋建筑物的使用及维护情况。

3．确定成新率

按照原城乡建设环境保护部制定的《房屋完损等级评定标准》，对房屋建筑 物按照地基基础、承重构件、墙体，屋面、楼地面等结构部分，内外墙面，门 窗、天棚等装修部分及水、电、卫等设备部分各占建筑物造价比重确定其标准 分值，再由现场勘察实际状况并打分，根据此分值确定整个建筑物的完好分值 率，结合设计年限确定的理论成新率，综合评定建筑物的成新率。

4．市场调查

评估人员到有关部门进行调查咨询，并搜集建筑工程概（预）算定额和各项 取费标准等资料，了解同类房屋建筑物的建筑造价、行政收费情况，了解目前 市场主要建筑材料价格，以及建筑物所在地区附近原地形、地貌及水文地质情 况。调查了解委估房地产所在地房地产市场状况，收集与待估房地产相同或类 似地区的已交易的且用途相同的房地产资料。

5．评估作价阶段

在实施了上述调查和勘察的基础上，根据委估房屋建（构）筑的具体情况， 分别采用成本法和市场法进行评估作价和撰写有关说明。 （四）评估方法

基于本次评估之特定目的，结合各待评建筑物的特点，本次评估按照房屋 建筑物不同用途、结构特点和使用性质采用市场法和重置成本法进行评估。具 体评估方法介绍如下：

（1）房屋建筑物的市场法评估说明

对于市场交易活跃，可取得同一地区类似房屋建筑物交易案例的建筑物，

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采用市场比较法评估，以同一供需圈内房屋交易的市场价格，通过楼层、面

积、装修等因素调整后确定评估值。

房地产价格＝可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域 因素修正系数×个别因素修正系数

运用市场法按下列基本步骤进行：

(1)搜集交易实例的有关资料；

• (2)选取有效的可比市场交易实例；

• (3)建立价格可比基础；

• (4)进行交易情况修正；

(5)进行交易日期修正；

(6)进行区域因素修正；

• (7)进行个别因素修正；

• (8)求得比准价格，调整确定被评估建筑物(或房地产)的评估值。

（2）房屋建筑物的成本法评估说明

根据搜集的建筑工程资料和竣工结算资料，以建筑物工程量套用现行定额 标准和计取前期及其他费用，按合理建设期同期的贷款利率等计算出建筑物的 重置全价，并按建筑物的使用年限和对建筑物现场勘察的情况综合确定成新 率，进而计算出建筑物评估值。重置成本法计算公式如下：

评估值=重置全价×成新率

• 1）重置全价

重置全价=建安工程费+前期费用及其他费用+资金成本

• ① 建安工程费

对价值较高的建（构）筑物，评估人员根据委估房屋建筑物具体情况选出典 型工程，收集典型工程的竣工决算、竣工验收、施工图纸等资料，核实工程量， 根据当地执行的定额标准和有关取费文件，分别计算土建工程费用和各安装工程 费用，并计算出建筑安装工程总造价。对于价值量小、结构简单的建（构）筑物

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中国建筑股份有限公司、中国建筑第三工程局有限公司拟以持有的 中建商品混凝土有限公司股权认购新疆西部建设股份有限公司非公开发行股份项目·资产评估说明 采用单方造价法确定其建安工程费；对无法查找到竣工决算等资料的房屋建筑物 评估操作中采用重编预算法或类比法调整确定直接费用。评估中依据《湖北省建 筑工程消耗量定额及统一基价表(2008)》、《湖北省装饰装修工程消耗量定额及 统一基价表(2008)》、《湖北省安装工程消耗量定额及统一基价表(2008)》、《湖北 省建筑安装工程费用定额（2008）年》、《武汉市建设工程价格信息》（2012年4 月总第231期）等文件的有关取费标准和市场材料价格，按资产评估操作规范与 当地规定的计费程序计算建安工程费。

同类结构中其他房屋的建筑安装成本采用典型工程差异系数调整法计算，影 响房屋建筑安装成本的因素主要包括层数、层高、外形、平面形式、进深、开间、 跨度、建筑材料、装修标准、设备设施等，把待估对象和典型工程进行比较，获 取综合调整系数，待估对象建筑安装成本等于典型工程建筑安装成本乘以综合调 整系数，从而确定待估对象的建安工程费用。

② 前期工程费及建设相关费用

前期及其他费用包括建设单位管理费、可行性研究费、工程勘察设计费、工 程建设监理费等，根据行业标准和国家有关部门收费规定，确定前期费用和其他 费用。具体见下表：

序 号	费用名称	费用标准 (%)	计算公式	取价依据
1	建设单位管理费	0.88%	建安工程费×计费费率	财政部财建[2002]394号
2	工程监理费	2.26%	建安工程费×计费费率	发改价格(2007)670号
3	环境评价费	0.04%	建安工程费×计费费率	计委环保总局计价格(2002)125号
4	项目建议书费及可 行性研究费	0.25%	建安工程费×计费费率	计委计价格(1999)1283号
5	勘察费设计费	2.64%	建安工程费×计费费率	计委建设部计价(2002)10号
6	招投标代理费	0.05%	建安工程费×计费费率	计价格(2002)1980号
7	白蚁防治费	2	建筑面积×计费标准	武价房[2005]162号

③ 资金成本

资金成本：资金成本系在建设期内为工程建设所投入资金的贷款利息，其采 用的利率按基准日中国人民银行规定标准计算，工期按建设正常情况周期计算， 并按均匀投入考虑：

资金成本=（工程建安造价+前期及其它费用）×合理工期×贷款利息×50%

2011 年 7 月 7 日执行利率表

项目	年利率%
一、短期贷款
六个月以内（含六个月）	6.10

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六个月至一年（含一年）	6.56
二、中长期贷款
一至三年（含三年）	6.65
三至五年（含五年）	6.90
五年以上	7.05

2）成新率

建筑物成新率的确定，采用理论成新率和勘察成新率两种方法计算，经加权

平均得出成新率。

理论成新率=（1-已使用年限/经济使用年限）×100%

勘察成新率由评估人员现场实地勘察考评打分评定。

房屋现场勘察打分表

建筑物名称	建筑物名称			建筑结构	建筑结构
房产证号				建筑面积
耐用年限			已使用年限				层数
评估基准日				竣工日期
项目				标准分数		评定分数
结构部分	1．地基基础
（G）	2．承重结构
	3．非承重墙
	4．屋盖
	5．楼地面
	小计：（1+2+3+4+5）×权重=
	6．门窗
装饰部分	7．外粉刷
（S）	8．内粉刷
	9．顶棚
	小计：（6+7+8+9+10）×权重=
设备部分	11．给排水
（B）	12．电气照明
	13．通风、空调
	小计：（11+12+13）×权重=
鉴定评定分数：G+S+B=
年限法评定：（总使用年限—已使用年限）／总使用年限=
综合成新率：鉴定评定分数×60%+年限法评定分数×40%=

综合成新率=勘察成新率×0.6＋理论成新率×0.4

3）评估值的确定

评估值＝重置全价×成新率

（五）评估典型案例

案例一、公司总部办公楼（构筑物评估明细表第 1 项）

1、评估对象概况

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评估对象位于东湖开发区华光大道18号高科大厦13层，建筑面积1427.49平

方米。账面原值8,775,138.01元，账面净值7,332,005.65元。

高科大厦地上共19层，地下2层，层高3米，檐高60米，评估对象位于高科大 厦13层（整层），建筑面积1427.49平方米。建筑结构为钢筋混凝土独立桩基础， 上部为现制钢筋砼框架柱、梁、板、钢结构屋盖形成整个房屋的框架骨架，围护 墙体一般为370mm厚砖和空心砖墙。水泥珍珠岩保温，卷材防水。

高科大厦于2001年2月15日开盘，位于武汉高新科技园——光谷的入口，靠 近武汉科技会展中心，高等学府的云集之地，集旅游、购物、餐饮、娱乐为一体。 临主干道珞瑜东路与佳园路，公交有583、739、723、811、570、901、59路、536 路多路公交车路线，交通便捷。大厦一层是民生银行光谷支行，周边有综合商场、 医疗卫生机构、商务大厦、餐饮服务设施、宾馆饭店等，地处较繁华区域。容积 率为3.80，绿化率为28%。楼前为高科大厦停车场，停车位50个。

委估物业水、电、中央空调、电梯、通信网络等配套设施齐备。

经现场勘察，该房产维护保养情况正常，房屋基础、墙体、屋面、楼地面等 均可正常使用。

2、评估对象产权状况

权属状况：据武房权证湖字第200900948号记载，建筑面积1427.49平方米， 规划用途为办公，证载权利人为中建商品混凝土有限公司，证载权利人与实际权 利人一致。该房屋对应土地证证号为武新国用（商2009）第00955号，土地用途 为综合，使用权类型为出让，使用权终止日期为2042年10月17日，使用权面积为 126.02平方米。

3、评估方法和过程

• (1)评估方法

因武汉市房地产交易市场比较活跃，并且有可比较的交易案例，因此评估采 用市场比较法。

市场比较法是在求取一宗待估房地产的价格时，根据替代原则，将待估房地 产与较近时期内已经发生了交易的类似房地产实例加以比较对照，并依据后者已 知的价格，参照该房地产的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得 出估价对象在评估日期房地产价格的一种方法。

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运用市场比较法一般按下列基本步骤进行：

①搜集交易实例的有关资料；

②选取有效的可比市场交易实例；

③建立价格可比基础；

④进行交易情况修正；

⑤进行交易日期修正；

⑥进行区域因素修正；

⑦进行个别因素修正；

⑧求得比准价格，调整确定被评估房地产的评估值。

(2)评估过程

①确定可比交易实例

评估人员到武汉市东湖开发区有关房地产中介机构调查咨询，经比较选择建

筑规模、结构、用途、地理位置相近的三个比较实例。

实例A：高科大厦，共19层，位于第7层，朝向南北，建筑面积1225平方米， 装修为精装修，2012年4月19日成交价格6,497.96元/平方米。

实例B：高科大厦，共19层，位于低区（3~5层），朝向南北，建筑面积2100 平方米，装修为精装修，2012年5月17日成交价格6,200.00元/平方米。

实例C：高科大厦，共19层，位于低区（5~6层），朝向南北，建筑面积2000 平方米，装修为精装修，2012年2月25日成交价格6,300.00元/平方米。

三个可比实例与委估房地产物业状况汇总列表如下：

表 5-1 比较因素条件说明表

		表5-1 比较	因素条件说明表
	因素	待估房地产	案例1	案例2	案例3
	名称	高科大厦	高科大厦	高科大厦	高科大厦
	位置	武汉东湖开 发区华光大 道18 号	武汉东湖开 发区华光大 道18 号	武汉东湖开发 区华光大道18 号	武汉东湖开发 区华光大道18 号
	交易价格	待估	6,497.96	6,200.00	6,300.00
	交易时间	2012/4/30	2012/4/19	2012/5/17	2012/2/25
	交易情况	正常	正常	正常	正常
	房地产用途	办公综合	办公综合	办公综合	办公综合
区 域 因 素	商业繁华程度	较繁华地区	较繁华地区	较繁华地区	较繁华地区
	交通主(次)干道数量、级 别	临主干道珞 瑜东路与佳 园路,交通便 捷	临主干道珞 瑜东路与佳 园路,交通便 捷	临主干道珞瑜 东路与佳园路, 交通便捷	临主干道珞瑜 东路与佳园路, 交通便捷

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	环境质量	环境质量	空气质量一 般，景观良 好	空气质量一 般，景观良好	空气质量一 般，景观良好	空气质量一般， 景观良好
	土地剩余使用年限（年）		30.46	30.46	30.46	30.46
	医院、学校、娱乐等		周围有购物 商场、娱乐 会场、银行、 学校、医院 等	周围有购物 商场、娱乐会 场、银行、学 校、医院等	周围有购物商 场、娱乐会场、 银行、学校、 医院等	周围有购物商 场、娱乐会场、 银行、学校、医 院等
	电力、供水、排水、燃气 及保证率		水、电保证 率98%以上	水、电保证率 98%以上	水、电保证率 98%以上	水、电保证率 98%以上
个 别 因 素	宗 地 条 件	临街状况	两面临街	两面临街	两面临街	两面临街
		道路类型、级别	双向8 车道	双向8 车道	双向8 车道	双向8 车道
	房 屋 状 况	建筑物使用状况	一般	一般	一般	一般
		装修情况	精装	精装	中装	中装
		设施、设备	中央空调、 电梯、网络 系统、有线 电视系统	中央空调、电 梯、网络系 统、有线电视 系统	中央空调、电 梯、网络系统、 有线电视系统	中央空调、电 梯、网络系统、 有线电视系统
		平面布置	合理	合理	合理	合理
		使用功能	办公	办公	办公	办公
		建筑结构	框架	框架	框架	框架
		楼层	13/19	7/19	低区（3~5）/19	低区（5~6）/19
		朝向	南北	南北	南北	南北
		面积	1427.49	1225	2100	2000
		建筑外形	矩形	矩形	矩形	矩形

②根据比较因素条件确定差异：

表 5-2 比较因素条件比较表

		表5-2 比较	因素条件比较表
	因 素	待估房地产	案例1	案例2	案例3
	名称	高科大厦	高科大厦	高科大厦	高科大厦
	位置	武汉东湖开发 区华光大道18 号	相似	相似	相似
	交易价格	待估	6,497.96	6,200.00	6,300.00
	交易时间	2012/4/30	相似	相似	相似
	交易情况	正常	相似	相似	相似
	房地产用途	办公综合	相似	相似	相似
区 域 因 素	商业繁华程度	较繁华地区	相似	相似	相似
	交通主(次)干道数量、 级别	临主干道珞瑜 东路与佳园路, 交通便捷	相似	相似	相似
	环境质量	空气质量一 般，景观良好	相似	相似	相似
	土地剩余使用年限	30.46	相似	相似	相似

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	医院、学校、娱乐等	医院、学校、娱乐等	周围有购物商 场、娱乐会场、 银行、学校、 医院等	相似	相似	相似
	电力、供水、排水、燃 气及保证率		水、电保证率 98%以上	相似	相似	相似
个 别 因 素	宗 地 条 件	临街状况	两面临街	相似	相似	相似
		道路类型、级别	双向8车道	相似	相似	相似
	房 屋 状 况	建筑物使用状况	一般	相似	相似	相似
		装修情况	精装	相似	较差	较差
		设施、设备	中央空调、电 梯、网络系统、 有线电视系统	相似	相似	相似
		平面布置	合理	相似	相似	相似
		使用功能	办公	相似	相似	相似
		建筑结构	框架	相似	相似	相似
		楼层	13/19	较差	较差	较差
		朝向	南北	相似	相似	相似
		面积	1427.49	相似	较差	较差
		建筑外形	矩形	相似	相似	相似

③根据比较因素条件确定比较因素条件指数：

以待估房地产条件为100，将可比实例条件与之比较，一般分为五个等级， 好、较好、相似、较差、差。每差一个等级，指数增加或减少2%--4%。

表 5-3 比较因素条件指数表

比较因素	比较因素	待估物业	案例二	案例二	案例三
交易价格（元/平方米）		待估	6,497.96	6,200.00	6,300.00
	交易日期	100.00	100.00	100.00	100.00
	交易情况	100.00	100.00	100.00	100.00
	房地产用途	100.00	100.00	100.00	100.00
区 域 因 素	繁华程度	100.00	100.00	100.00	100.00
	交通便捷度	100.00	100.00	100.00	100.00
	环境质量	100.00	100.00	100.00	100.00
	土地剩余使用年限	100.00	100.00	100.00	100.00
	公共配套设施	100.00	100.00	100.00	100.00
	基础设施	100.00	100.00	100.00	100.00
个 别 因 素	临街状况	100.00	100.00	100.00	100.00
	道路类型、级别	100.00	100.00	100.00	100.00
	新旧程度	100.00	100.00	100.00	100.00
	装修	100.00	100.00	98.00	98.00
	配套设施	100.00	100.00	100.00	100.00
	平面布置	100.00	100.00	100.00	100.00
	使用功能	100.00	100.00	100.00	100.00
	结构类型	100.00	100.00	100.00	100.00

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	楼层	100.00	98.00	98.00	98.00
	朝向	100.00	100.00	100.00	100.00
	面积	100.00	100.00	98.00	98.00
	建筑外形	100.00	100.00	100.00	100.00

④根据比较因素指数计算比较因素修整系数：

比较系数=待估房地产条件指数÷可比实例条件指数

表 5-4 比较因素修整系数表

比较因素	比较因素	待估物业	案例一	案例二	案例三
交易价格（元/平方米）		待估	6,497.96	6,200.00	6,300.00
	交易日期	100.00	1.0000	1.0000	1.0000
	交易情况	100.00	1.0000	1.0000	1.0000
	房地产用途	100.00	1.0000	1.0000	1.0000
区 域 因 素	繁华程度	100.00	1.0000	1.0000	1.0000
	交通便捷度	100.00	1.0000	1.0000	1.0000
	环境质量	100.00	1.0000	1.0000	1.0000
	土地剩余使用年限	100.00	1.0000	1.0000	1.0000
	公共配套设施	100.00	1.0000	1.0000	1.0000
	基础设施	100.00	1.0000	1.0000	1.0000
个 别 因 素	临街状况	100.00	1.0000	1.0000	1.0000
	道路类型、级别	100.00	1.0000	1.0000	1.0000
	新旧程度	100.00	1.0000	1.0000	1.0000
	装修	100.00	1.0000	1.0204	1.0204
	配套设施	100.00	1.0000	1.0000	1.0000
	平面布置	100.00	1.0000	1.0000	1.0000
	使用功能	100.00	1.0000	1.0000	1.0000
	结构类型	100.00	1.0000	1.0000	1.0000
	楼层	100.00	1.0204	1.0204	1.0204
	朝向	100.00	1.0000	1.0000	1.0000
	面积	100.00	1.0000	1.0204	1.0204
	建筑外形	100.00	1.0000	1.0000	1.0000
	比准价格（元/平方米）		6,630.52	6,587.23	6,693.48
	权重		33.33%	33.33%	33.33%
	评估单价的确定		6,640.00
	总价		9,478,500.00

综上，评估单价为6,640.00元/平方米。评估值为9,478,500.00元。 案例二、粉磨站基建生产线（构筑物评估明细表第 80 项）

1、建筑物概况

待估建筑物位于武汉市粉磨站厂区内。于 2008 年 7 月竣工并投入使用，面 积 2,550.00 平方米。账面原值 10,444,774.69 元，账面净值 8,749,674.79 元。

粉磨站基建生产线由干渣库、成品库、配料库、烘干车间、粉磨车间、循环

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水泵房、变电所及中控室、原料堆棚 8 个相连接的单体组成。由于场地地下水为 上层滞水，水位深为地面下 0.9-2.8M。因此生产线基础采用直径 800 钢筋混凝土 灌注桩，桩承台下为 500mm 厚砂垫层。干渣库、成品库、配料库 9M 以下为筒 仓结构，9M 以上为成品钢板筒仓，筒仓内各一条螺旋爬梯；烘干车间、粉磨车 间、变电所及中控室为框架结构；原料堆棚顶棚为钢结构；循环水泵房地下为 4M 高钢筋砼水池，地上为 4M 高砖混结构。干渣库、成品库、配料库规格如下： 干渣库： Φ 10m×H19.2m×2 座 圆型库

成品库： Φ 12m×H22.15m×3 座 圆型库

配料库： Φ 8m×H16.5m×2 座 圆型库

配料库：4m×4m×H8m×2 座 方型库

钢连廊部分：规格 0.8m（宽）×1.2m（高）×0.3 米（长）×4 条，重量： 0.1T/条

2、重置全价的确定

重置全价=建安工程费+前期费用及其他费用+资金成本 （1）建安工程费

根据企业提供的工程决算等资料，结合现场勘察，按照建筑物工程量，套用 《湖北省建筑工程消耗量定额及统一基价表(2008)》、《湖北省装饰装修工程消 耗量定额及统一基价表(2008)》、《湖北省安装工程消耗量定额及统一基价表 (2008)》、《湖北省建筑安装工程费用定额（2008）年》，并依据《武汉市建设工 程价格信息》（2012 年 4 月总第 231 期）建筑材料价格，进行人工、材料价差调 整计算得出各分项工程造价，汇总后得出建筑安装工程造价。委估房屋的评估价 值估算如下：

土建工程造价计算表

		土建工程造价计算表
序号	费用项目	计算方法	费率（%）	金额（元）
1	直接工程费	1.1+1.2+1.3+1.4		5,488,332.84
1.1	人工费			1,180,765.30
1.2	材料费			3,947,751.35
1.3	机械使用费			359,816.19
2	措施项目直接工程费	2.1+2.2		581,836.38
2.1	技术措施直接工程费	2.1.1+2.1.2+2.1.3		339,962.14
2.1.1	人工费			62,559.06

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2.1.2	材料费			212,130.35
2.1.3	机械费			65,272.72
2.2	组织措施直接工程费	2.2.1+2.2.2		241,874.24
2.2.1	安全文明施工费	（1+2.1）×费率	3.55	206,904.47
2.2.2	其他组织措施费	（1+2.1）×费率	0.60	34,969.77
3	总包服务费
4	价差			1,219,342.60
5	施工管理费	（1+2）×费率	5.45	330,824.22
6	利润	（1+2+4）×费率	5.15	375,409.86
7	规费	（1+2+3+4+5+6）×费率	6.35	507,729.86
8	不含税工程造价	1+2+3+4+5+6+7		8,503,475.77
9	税金	8×费率	3.41	289,968.52
10	含税工程造价	8+9		8,793,444.29

装饰工程造价计算表

		装饰工程造价计算表
序号	费用项目	计算方法	费率（%）	金额（元）
1	直接工程费	1.1+1.2+1.3+1.4		464,409.93
1.1	人工费			128,070.30
1.2	材料费			324,331.19
1.3	机械使用费			12,008.44
2	措施项目直接工程费	2.1+2.2		527,919.20
2.1	技术措施直接工程费	2.1.1+2.1.2+2.1.3		492,888.96
2.1.1	人工费			156,549.33
2.1.2	材料费			324,331.19
2.1.3	机械费			12,008.44
2.2	组织措施直接工程费	2.2.1+2.2.2		35,030.24
2.2.1	安全文明施工费	（1.1+1.3+2.1.1+2.1.3）×费率	9.45	29,166.15
2.2.2	其他组织措施费	（1.1+1.3+2.1.1+2.1.3）×费率	1.9	5,864.09
3	总包服务费
4	价差			120,134.91
5	施工管理费	（1.1+1.3+2.1.1+2.1.3）×费率	15	46,295.48
6	利润	（1+2+4）×费率	5.15	57,291.90
7	规费	（1.1+1.3+2.1.1+2.1.3）×费率	17.8	54,937.30
8	不含税工程造价	1+2+3+4+5+6+7		1,270,988.71
9	税金	8×费率	3.14	39,909.05
10	含税工程造价	8+9		1,310,897.76
		安装工程造价计算表
序号	费用项目	计算方法	费率（%）	金额（元）
1	直接工程费	1.1+1.2+1.3+1.4		658,599.94
1.1	人工费			141,691.84

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1.2	材料费			473,730.16
1.3	机械使用费			43,177.94
2	措施项目直接工程费	2.1+2.2		72,228.36
2.1	技术措施直接工程费	2.1.1+2.1.2+2.1.3		40,795.46
2.1.1	人工费			7,507.09
2.1.2	材料费			25,455.64
2.1.3	机械费			7,832.73
2.2	组织措施直接工程费	2.2.1+2.2.2		31,432.91
2.2.1	安全文明施工费	（1.1+1.3+2.1.1+2.1.3）×费率	13.8	27,628.92
2.2.2	其他组织措施费	（1.1+1.3+2.1.1+2.1.3）×费率	1.9	3,803.98
3	总包服务费
4	价差			146,321.11
5	施工管理费	（1.1+1.3+2.1.1+2.1.3）×费率	20	40,041.92
6	利润	（1.1+1.3+2.1.1+2.1.3）×费率	18	36,037.73
7	规费	（1.1+1.3+2.1.1+2.1.3）×费率	17.8	35,637.31
8	不含税工程造价	1+2+3+4+5+6+7		988,866.37
9	税金	8×费率	3.14	31,050.40
10	含税工程造价	8+9		1,019,916.77

工程造价汇总表

序号	取费项目	金额	权重
一	土建造价	8,793,444.29	79.05%
二	装饰工程	1,310,897.76	11.78%
三	安装工程	1,019,916.77	9.17%
四	造价合计	11,124,258.83	100.00%

（2）前期费用和其他费用

前期费及其他费用计算表

序 号	费用名称	费用标准 (%)	计算公式	金额	取价依据
1	建设单位管理费	0.88%	建安工程费×计费费率	97,893.48	财政部财建 [2002]394 号
2	工程监理费	2.26%	建安工程费×计费费率	251,408.25	发改价格(2007)670 号
3	环境评价费	0.04%	建安工程费×计费费率	4,449.70	计委环保总局计价 格(2002)125 号
4	项目建议书费及可行 性研究费	0.25%	建安工程费×计费费率	27,810.65	计委计价格 (1999)1283 号
5	勘察费设计费	2.64%	建安工程费×计费费率	293,680.43	计委建设部计价 (2002)10 号
6	招投标代理费	0.05%	建安工程费×计费费率	5,562.13	计价格(2002)1980 号
	合计		建安工程费×计费费率	680,804.64

（3）建设期资金成本：

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该厂区建成的合理工期为 0.5 年，半年期贷款利率为 6.10%，建设资金按均

匀投入计，资金成本为：

资金成本＝（工程建安造价+工程前期及其他费用）×贷款利率×1/2×建设期

＝（11,124,258.83+680,804.64）×6.10%×1/2×0.5

＝ 180,027.22（元）

（4）重置价值的计算

重置原值＝建筑安装工程造价＋前期及其他费用＋资金成本

＝11,124,258.83+680,804.64+ 180,027.22

＝ 11,985,100.00 元（取整）

3、成新率的确定

该基建生产线于 2008 年 7 月份竣工，钢混结构及钢结构，经济耐用年限 30 年，至评估基准日已使用 3.83 年。

通过实地勘察将建筑物分为三部分，即结构部分、装修部分、设备部分，向 被评估单位了解该房屋的使用现状，维修保养，使用环境，使用强度等，然后对 结构部分、装饰部分和设备部分进行打分，确定其鉴定成新率。如下表：

表 5 成新率计算表

建筑物名称	建筑物名称	粉磨站生产线	粉磨站生产线	建筑结构	建筑结构	钢混	钢混	钢混
房产证号				建筑面积		2,550.00
耐用年限		30	已使用年限		3.83		层数
评估基准日		2012/4/30		竣工日期	2008/7/1
	项目			标准分数		评定分数
结构部分	1．地基基础			25		24
(G)	2．承重结构			25		23
	3．非承重墙			15		14
	4．屋盖			20		16
	5．楼地面			15		12
	小计：（1+2+3+4+5）×权重 [79.04%]					70.35%
	6．门窗			25		19
装饰部分	7．外粉刷			25		19
(S)	8．内粉刷			25		16
	9．顶棚			25		15
	小计：（6+7+8+9）×权重 [11.79%]					8.13%
设备部分	10．给排水			30		21
(B)	11．电气照明			30		21
	12.消防			20		14
	13.供电线路			20		12
	小计：（10+11+12+13）×权重 [9.17%]					6.23%

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鉴定评定分数：G+S+B=	84.72%
年限法评定：（总使用年限—已使用年限）／总使用年限=	87.22%
综合成新率：鉴定评定分数×60%+年限法评定分数×40%=	86%

综合成新率取整为 86%

（4）评估值的确定

评估值=重置价值×成新率

= 11,985,100.00×86% = 10,307,186.00（元）

案例二、场地（构筑物评估明细表第 54 项）

1、构筑物概况

构筑物场地位于武汉市汉阳站的厂区内，于 2008 年 4 月竣工并投入使用。 账面原值 3,060,000.00 元，账面净值 942,674.43 元。

该场地总面积 17000 平方米，结构构造为碎石基础垫层 500mm~700mm 厚， 沙垫层 50mm 厚，场地路面 C25~C30 混凝土 250mm~300mm 厚，场地两侧设路 沿石，道路每 6 米设伸缩缝。

2、重置全价的确定

重置全价=建安工程费+前期费用及其他费用+资金成本

（1）建安工程费

根据企业提供的工程决算等资料，结合现场勘察，按照建筑物工程量，套用 《湖北省建筑工程消耗量定额及统一基价表(2008)》、《湖北省建筑安装工程费用 定额（2008）年》，并依据《武汉市建设工程价格信息》（2012 年 4 月总第 231 期）建筑材料价格，进行人工、材料价差调整计算得出各分项工程造价，汇总后 得出建筑安装工程造价。委估房屋的评估价值估算如下：

土建工程造价计算表

		土建工程造价计算表
序号	费用项目	计算方法	费率（%）	金额（元）
1	直接工程费	1.1+1.2+1.3+1.4		2,253,610.03
1.1	人工费			320,301.12
1.2	材料费			1,867,353.12
1.3	机械使用费			65,955.79
2	措施项目直接工程费	2.1+2.2		210,881.56
2.1	技术措施直接工程费	2.1.1+2.1.2+2.1.3		112,680.50

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2.1.1	人工费			16,015.06
2.1.2	材料费			93,367.66
2.1.3	机械费			3,297.79
2.2	组织措施直接工程费	2.2.1+2.2.2		98,201.06
2.2.1	安全文明施工费	（1+2.1）×费率	3.55	84,003.31
2.2.2	其他组织措施费	（1+2.1）×费率	0.60	14,197.74
3	总包服务费
4	价差			235,294.66
5	施工管理费	（1+2）×费率	5.45	134,314.79
6	利润	（1+2+4）×费率	5.15	139,038.99
7	规费	（1+2+3+4+5+6）×费率	6.35	188,794.39
8	不含税工程造价	1+2+3+4+5+6+7		3,161,934.43
9	税金	8×费率	3.41	107,821.96
10	含税工程造价	8+9		3,269,756.39

（2）前期费用和其他费用

前期费及其他费用计算表

序 号	费用名称	费用标 准(%)	计算公式	金额	取价依据
1	建设单位管理费	0.88%	建安工程费×计费费率	28,773.86	财政部财建[2002]394号
2	工程监理费	2.26%	建安工程费×计费费率	73,896.49	发改价格(2007)670号
3	环境评价费	0.04%	建安工程费×计费费率	1,307.90	计委环保总局计价格(2002)125 号
4	项目建议书费及 可行性研究费	0.25%	建安工程费×计费费率	8,174.39	计委计价格(1999)1283号
5	勘察费设计费	2.64%	建安工程费×计费费率	86,321.57	计委建设部计价(2002)10号
6	招投标代理费	0.05%	建安工程费×计费费率	1,634.88	计价格(2002)1980号
	合计			200,109.09

（3）建设期资金成本：

该厂区建成的合理工期为 0.5 年，半年期贷款利率为 6.10%，建设资金按均 匀投入计，资金成本为：

资金成本＝（工程建安造价+工程前期及其他费用）×贷款利率×1/2×建设期 ＝（3,269,756.39 +200,109.09）×6.10%×1/2×0.5

＝ 52,915.45（元）

（4）重置价值的计算

重置原值＝建筑安装工程造价＋前期及其他费用＋资金成本

＝3,269,756.39 +200,109.09+ 52,915.45

＝ 3,522,800.00 元（取整）

3、成新率的确定

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理论成新率=（经济耐用年限-已使用年限）/经济耐用年限×100%

该场地于 2008 年 4 月竣工，经济寿命年限为 20 年，至基准日已经使用 4.08

年

理论成新率=（20-4.08）/20×100%=80%

经现场勘查，该场地基础无沉降现象，表面有温度应力裂缝，局部有轻微破

坏现象，总体维护尚可。勘察成新率按 78%计算。

综合成新率=理论成新率×40%+勘察成新率×60%

=80%×40%+78%×60%=79%

4、评估值的确定

评估值=重置价值×成新率

= 3,522,800.00×79% = 2,783,012.00（元）

（六）评估结果及评估增减值原因分析

1．评估结果

房屋建筑物评估结果汇总表

科目名称	账面值	账面值	评估价值	评估价值	增值率%	增值率%
	原值	净值	原值	净值	原值	净值
房屋建筑物类合计	127,988,281.99	27,616,128.95	145,988,800.00	114,353,726.00	14.06	314.08
房屋建筑物	10,287,283.92	8,161,690.49	9,478,500.00	9,478,500.00	-7.86	16.13
构筑物及其他辅助设施	117,700,998.07	19,454,438.46	136,510,300.00	104,875,226.00	15.98	439.08

2．评估增减值原因

（1）原值增值是由于本次评估的房屋建筑物类资产建成时间较早，近年来 影响造价的人、材、机等价格有一定幅度上涨，导致了评估原值增值；

（2）净值增值，一方面是由于部分临时设施账面净值在长期待摊费用核算， 而本次作为构筑物进行评估所致；另一方面是评估确定的房屋建筑物类资产使用 年限长于会计折旧年限，评估成新率高于会计成新率，导致评估净值增值。

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四、 设备类资产评估说明

(一)评估范围

中建商品混凝土有限公司纳入评估范围的设备类固定资产包括机器设备，车 辆及电子设备，申报情况如下表所示：

金额单位：元

	金额单位：元
科目名称	账面价值 原值 净值
设备类合计 机器设备 车辆 电子设备	268,960,931.15 147,239,268.89 91,810,103.20 58,403,317.11 173,525,559.60 87,171,974.81 3,625,268.35 1,663,976.97

(二)设备概况

中建商品混凝土有限公司主要从事混凝土生产、销售。机器设备主要有搅拌 站、发电机组、电子汽车衡、装载机等设备。车辆主要为混凝土搅拌车、车载泵、 轿车、货车等，电子设备为投影仪、电脑、空调、复印机等。

该公司设备维护保养情况较好，能及时地对设备进行升级、维护，满足日常 工作的需要。截至评估基准日，报废待处置设备35台，已使用易耗品9项，已使 用配件1台，除上述设备外均能正常使用。

(三)评估过程

1．评估人员于 2012 年 6 月对企业申报评估的设备类资产进行了清查核实和 现场勘察工作。

2．清查核实工作

1）为保证评估结果的准确性，根据企业设备资产的构成特点及资产评估明 细表的内容，评估人员向企业有关管理部门及使用部门发放了设备状况调查表等 资料，并指导企业根据实际情况进行填写，以此作为评估的参考资料。

2）评估人员对企业提供的申报明细表进行核查，对表中的错填和漏填等不 符合要求的部分，提请企业进行必要的修改和补充。

北京天健兴业资产评估有限公司 第39页

中国建筑股份有限公司、中国建筑第三工程局有限公司拟以持有的 中建商品混凝土有限公司股权认购新疆西部建设股份有限公司非公开发行股份项目·资产评估说明

3）现场清点设备，评估人员针对资产评估明细表中不同的资产性质及特点， 采取不同的清查核实方法进行现场勘察，原则为覆盖各类、典型勘查。查阅了主 要设备的运行日志、大修理、技改、使用说明书等技术资料和文件，并通过与设 备管理人员和操作人员的广泛交流，了解设备的购置日期、产地、账面原值各项 费用的构成情况。查阅设备的运行和故障记录，填写设备现场勘察记录等。通过 这些步骤，以充分了解设备的历史变更及目前技术运行情况。

• 4）对重点及主要设备等进行了重点详细勘查，对一般设备按申报明细表进

• 行抽查，比照资产评估申报明细表对不符之处作相应的修改、完善。

5）根据现场实地勘察结果，进一步修正企业提供的评估明细表，然后由企 业盖章，作为评估的依据。

• 6）对评估范围内的车辆产权进行核查，如：核实车辆行驶证、购车发票等。

• 确认产权明晰。

• 3．评定估算

• 1）根据本次评估目的，设备评估主要采用成本法。

2）对于评估范围内设备，我们通过查阅主要加工设备的订货合同、发票， 查询《2012 年机电产品报价手册》中设备价格并向设备厂家及商家电话咨询了 目前同型设备的市场售价，在考虑该设备的运输费（含国内运输费）、安装费和 主设备基础费等内容基础上确定重置全价。

• 3）重点设备的成新率采用现场勘察调整和年限法来综合确定。

• 4）对评估明细表进行了审查和修改后，进行初步评估汇总。

• 4．评估汇总

• 1）经过以上评定估算，结合设备的购置、启用日期至评估基准日的物价、

• 其他费用、利率、税率的变化情况，综合分析评估结果的可靠性，增值率的合理 性，以及可能存在的影响评估结果准确性的因素进行了复查，进而对评估结果作 必要的调整。

• 2）在经审查修改的基础上，编辑并汇总机器设备、车辆和电子设备等评估

北京天健兴业资产评估有限公司 第40页

中国建筑股份有限公司、中国建筑第三工程局有限公司拟以持有的 中建商品混凝土有限公司股权认购新疆西部建设股份有限公司非公开发行股份项目·资产评估说明 明细表。

5．撰写说明

按中评协颁发的有关资产评估说明的基本内容与格式，编制资产评估说明。

(四)评估方法

根据本次评估目的，按照持续使用原则，以市场价格为依据，结合委估设备 的特点和收集资料情况，本次评估主要采用成本法进行评估。

（1）重置全价的确定

• 1）设备重置全价的确定

重置全价=（设备购置价格（含税）+运杂费+基础费及安装调试费+前期费 及其他费用（如建设单位管理费、工程监理费、勘察设计费）+资金成本）

购置价主要依据市场询价和产品报价手册予以确定。

2）设备运杂费

根据设备生产销售企业与各设备使用单位的运距、设备体积大小（能否集装 箱、散装）设备的重量、价值（贵重、价低）以及所用交通工具等因素视具体情 况综合确定。

3）设备安装调试费

首先查询专用设备的价格中是否包含厂家上门免费的安装调试，如果不包 含，则根据设备安装的复杂程度和技术要求高低，分别对不同专业性质的生产设 备按不同行业规定的取费标准确定，或评估人员调查了解企业设备实际安装调试 费用综合确定。

4）设备基础费

根据现场勘查，根据设备基础的复杂程度和技术要求高低，分别对不同专业 性质的生产设备按不同行业规定的取费标准确定，或评估人员调查了解企业设备 实际基础费用综合确定。

5）前期费及其他费用

北京天健兴业资产评估有限公司 第41页

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中国建筑股份有限公司、中国建筑第三工程局有限公司拟以持有的

其他费用的取费如下表：

序号 项目名称 1 建设单位管理费 2 工程监理费 3 环境评价费 4 项目建议书费及可行 性研究费 5 勘察费设计费 6 招投标代理费 合计	取价基数为工程造价 取价依据 0.88% 财政部财建[2002]394 号 2.26% 发改价格(2007)670 号 0.04% 计委环保总局计价格 (2002)125 号 0.25% 计委计价格(1999)1283 号 2.64% 计委建设部计价(2002)10 号 0.05% 计价格(2002)1980 号 6.12%

6）资金成本

不论是企业自有资金还是从银行借贷资金用于设备购置，均计算资金成本。 资金成本的计算时间按设备的合理工期并假设资金在合理工期内均匀投入考虑， 贷款利率按评估基准日执行的商业银行同期贷款的基准利率确定。

7）车辆重置全价的确定：车辆购置价选取当地汽车交易市场评估基准日的 最新市场报价及成交价格资料并考虑车辆购置附加税及牌照费用等予以确定。具 体公式为：

车辆重置全价=购置价+[购置价/（1+17%）]×车辆购置附加税率+牌照等费 用

（2）成新率的确定

1）机器设备成新率

分别计算理论成新率N1和勘察成新率N2，加权平均确定其成新率，即 成新率N=理论成新率N1×0.4＋勘察成新率N2×0.6

理论成新率N1：根据机器设备的已使用年限以及评估确定的不同类型设备 的经济寿命年限，或根据现场勘察情况以及由设备的大修周期、次数确定的超过 经济寿命年限设备的尚可使用年限，计算成新率：

理论成新率N1＝（1－已使用年限／经济寿命年限）×100%

或：理论成新率N1＝尚可使用年限／（已使用年限+尚可使用年限）×100%

北京天健兴业资产评估有限公司 第42页

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勘察成新率N2：通过现场勘察设备现状及查阅有关运行、修理、管理档案

资料，对设备各组成部分进行勘察，确定其勘察成新率。

2）车辆综合成新率

根据国经贸经[1997]456 号文《关于发布〈汽车报废标准〉的通知》及 2000

年 12 月 18 日国经贸资源[2000]1202 号《关于调整汽车报废标准若干规定的通知》

的有关规定，按以下方法确定成新率后取其较小者为最终成新率，即：

使用年限成新率＝（1－已使用年限／规定使用年限）×100%

行驶里程成新率＝（1－已行驶里程／规定行驶里程）×100%

成新率＝Min（使用年限成新率，行驶里程成新率）

同时对待估车辆进行必要的勘察鉴定，若勘察鉴定结果与按上述方法确定的

成新率相差较大，则进行适当的调整，若两者结果相当，则不进行调整。即：

成新率＝Min（使用年限成新率，行驶里程成新率）

另：直接按二手车市场价评估的车辆，不再考虑成新率。

• 3）电子设备成新率

成新率=（1－已使用年限/经济寿命年限）×100%

或成新率=[尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）]×100%

另：直接按二手市场价评估的电子设备，无须计算成新率。

（3）评估值的确定

评估值=重置全价×成新率

(五)设备评估案例

案例一：搅拌楼（机器设备评估明细表4-6-4序号7）

1、设备概述

规格型号：HZS180

生产厂家：郑州三和水工机械有限公司

账面原值：2,600,000.00元

账面净值：2,208,916.73元

北京天健兴业资产评估有限公司 第43页

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购置日期：2011年10月

启用日期：2011年10月

HZS180型水泥混凝土搅拌生产线是由郑州三和水工机械有限公司生产，主 机采用双卧轴强制式搅拌机，搅拌能力强，搅拌均匀、迅速，生产率高，对于干 硬性、塑性及各种配比的混凝土，均能达到良好的搅拌效果。先进的主机配以高 效率的计量称重系统和骨料输送系统，再加上先进的工业计算机控制方式，使整 机具有高效的生产能力

基本技术参数

型号	单位	HZS180
理论生产率	m3/h	180
搅拌机型号		MAO45000/3000SDSHO
总功率	kW	350
循环周期	s	60
搅拌机进料容量	L	4500
搅拌机出料容量	L	3000
骨料最大颗粒	mm	￠150
粉料仓容量	t	4×200
料仓储存量	m3	30
骨料总数		4
骨料最大粒径(卵石、碎石)	mm	80/60
骨料称量范围及精度	kg	±2%
水泥称量范围及精度	kg	±1%
粉煤灰称量范围及精度	kg	±1%
水称量范围及精度	kg	±1%

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重置全价由设备购置费、运杂费、安装调试费、前期费用及其他费用、资金 成本等部分构成。

重置全价=设备购置费+运费+安装调试费+前期费及其他费用+资金成本

设备购置费的确定

根据向设备生产厂家询价，该设备购置价为2,800,000.00元（含税价）。

设备运杂费及安装调试费的确定

该设备购置价中包含了设备运杂费及安装调试费，故本次评估不考虑运杂费 及安装调试费。

其它费用的确定

其他费用的取费如下表：

序号 项目名称 1 建设单位管理费 2 工程监理费 3 环境评价费 4 项目建议书费及可行 性研究费 5 勘察费设计费 6 招投标代理费 合计	取价基数为工程造价 取价依据 0.88% 财政部财建[2002]394 号 2.26% 发改价格(2007)670 号 0.04% 计委环保总局计价格 (2002)125 号 0.25% 计委计价格(1999)1283 号 2.64% 计委建设部计价(2002)10 号 0.05% 计价格(2002)1980 号 6.12%

其他费用=设备购置费×6.12%

=2,800,000.00×6.12%

=171,360.00 元。

资金成本的确定

该项目建设期为半年，同期贷款利率为 6.1%，按均匀投入资金计算。 资金成本=（设备购置费+其他费用）×6.1%×0.5÷2

=（2,800,000.00+171,360.00）×6.1%×0.5÷2

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=45,313.24 元

重置全价的确定

综合以上计算，得出设备重置全价如下：

重置全价=设备购置价+其它费用+资金成本

=2,800,000.00+171,360.00+45,313.24 =3,016,700.00 元(取整)

6.3 成新率的确定

成新率=理论成新率×40%+勘察成新率×60%

A.理论成新率 N1

设备的寿命年限为 10 年，该设备 2011 年 10 月投入使用，至评估基准日已

运行 0.58 年，故理论成新率为：

理论成新率 N1=(1－实际已使用时间/经济使用时间)×100%

－ =(1 0.58/10)×100%=94%

B.勘察成新率 N2

评估小组对该设备的现状进行了深入调查，除了听取专业工程师的介绍外， 还深入现场对设备进行逐项检查，查看运行记录，设备缺陷记录，边看边问及到 档案资料室查阅大修记录，及机组各种试验数据，对设备下列方面进行评价，测 算得到的勘察成新率为 97%(详见下表)。

设备勘察成新率测评表

序号	测评项目	实际技术状况	标准分	评估分
1	搅拌站主体	整体结构刚性好、承载能力强	15	14
2	物料输送系统	料仓结构完好、输送机运行正常、喂料 效率高	20	19
3	供液、供气系统	管路、储罐结构完好无泄漏、水泵、空 压机运行正常	20	19
4	操作系统	操作稳定、准确	15	15
5	搅拌主机	主机结构完好，效率稳定	30	30
	合计		100	97

依据上表，勘察成新率 N2 为各项得分之和，即 N2=97%。

C.成新率 N

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N=N1×0.4+N2×0.6=94%×0.4+97%×0.6=96%

6.4 评估值的确定

评估值=重置全价×成新率

=3,016,700.00×96% =2,896,032.00 元

案例二：装载机（机器设备评估明细表4-6-4序号49）

1、设备概述

规格型号：XG951II

生产厂家：厦工机械股份有限公司 账面原值：271,667.00元 账面净值：223,873.80元 购置日期：2010年8月 启用日期：2010年8月 基本技术参数

发动机额定功率 160kw 全长 7410mm 全宽 2990mm 全高 3240mm 最大卸载高度 3030mm 相应卸载距离 1300mm 轮胎规格 23.5-25-16PR 操作质量 16300kg 铲斗容量 3m3 额定载荷 5000kg 转向角度 ±35o 最小转弯半径(铲斗外侧) 6450mm 变速箱 XG

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中国建筑股份有限公司、中国建筑第三工程局有限公司拟以持有的

变速档位数(前进/后退)	2/1
燃油箱容量	200L
液压油箱容量	280L
提升时间	≤7.6s
工作装置三项和	≤13.6s
行驶速度
前进1档	11.5km/h
前进2档	38km/h
后退1档	16km/h

2、重置全价的确定

重置全价由设备购置费、运杂费、安装调试费、前期费用及其他费用、资金 成本等部分构成。

重置全价=设备购置费+运费+安装调试费+前期费及其他费用+资金成本

设备购置费的确定

根据向设备生产厂家询价，该设备购置价为300,000.00元（含税价）。 设备运杂费及安装调试费的确定

该设备购置价中包含了设备运杂费及安装调试费，故本次评估不考虑运杂费 及安装调试费。

其它费用的确定

其他费用的取费如下表：

序号 项目名称 1 建设单位管理费 2 工程监理费 3 环境评价费 4 项目建议书费及可行 性研究费 5 勘察费设计费 6 招投标代理费	取价基数为工程造价 取价依据 0.88% 财政部财建[2002]394 号 2.26% 发改价格(2007)670 号 0.04% 计委环保总局计价格 (2002)125 号 0.25% 计委计价格(1999)1283 号 2.64% 计委建设部计价(2002)10 号 0.05% 计价格(2002)1980 号

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合计 6.12%

其他费用=设备购置费×6.12%

=300,000.00×6.12%

=18,360.00 元。

资金成本的确定

该项目建设期为半年，同期贷款利率为 6.1%，按均匀投入资金计算。

资金成本=（设备购置费+其他费用）×6.1%×0.5÷2

=（300,000.00+18,360.00）×6.1%×0.5÷2

=4,854.99 元

重置全价的确定

综合以上计算，得出设备重置全价如下：

重置全价=设备购置价+其它费用+资金成本

=300,000.00+18,360.00+4,854.99 =323,200.00 元(取整)

6.3 成新率的确定

成新率=理论成新率×40%+勘察成新率×60%

A.理论成新率 N1

设备的寿命年限为 12 年，该设备 2010 年 8 月投入使用，至评估基准日已运

行 1.75 年，故理论成新率为：

理论成新率 N1=(1－实际已使用时间/经济使用时间)×100%

－ =(1 1.75/10)×100%=85%

B.勘察成新率 N2

评估小组对该设备的现状进行了深入调查，除了听取专业工程师的介绍外， 还深入现场对设备进行逐项检查，查看运行记录，设备缺陷记录，边看边问及到 档案资料室查阅大修记录，及机组各种试验数据，对设备下列方面进行评价，测 算得到的勘察成新率为 88%(详见下表)。

设备勘察成新率测评表

序号 测评项目 实际技术状况 标准分 评估分

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1	设备主体	整体结构稳定，抗震，运转正常	25	20
2	控制系统	控制灵活、方便，能满足工作要求	15	13
3	润滑系统	润滑良好，故障率低	20	21
	辅助系统	工作正常，控制良好	15	12
	动力系统	动力系统出力正常，传动正确、稳定	25	22
	合计		100	88

依据上表，勘察成新率 N2 为各项得分之和，即 N2=88%。 C.成新率 N N=N1×0.4+N2×0.6=85%×0.4+88%×0.6=87% 6.4 评估值的确定 评估值=重置全价×成新率 =323,200.00×87% =281,184.00 元 案例三、混凝土搅拌运输车（详见车辆清查评估明细表4-6-5序号226） 1、车辆概况 车辆名称：混凝土搅拌运输车 规格型号：ZLJ5256GJBGH 车辆牌号：鄂AP3387 购置日期：2011年5月 启用日期：2011年5月 生产厂家：长沙中联重工科技发展股份有限公司 已行使里程：50212里 账面原值：532,187.51元 账面净值：532,187.51元 主要技术参数： 搅拌桶几何容积（m³） 17.3 有效容积（m³） 10 填充率（%） 57.8

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进料速度（m³/min）	≥4
出料速度（m³/min）	≥3
出料残余率（%）	＜0.7
发动机型号	HINOE13CTL
最大功率kW/r/min	302/1800
总长（mm）	9010
总宽（mm）	2500
总高（mm）	3970

经评估人员对该车进行现场勘察，发动机启动平稳、动力性能良好、技术性 能良好、辅助总成齐备、搅拌桶结构完好。电气部分装置性能良好、灯光仪表良 好、空调系统正常、音响良好、离合器结合平稳、变速箱良好、传动轴配合良好、 驱动桥工作正常、制动机构灵活可靠。车架、车桥、悬架、车轮完好。车身外表 轻微划痕、漆面有轻微锈蚀、车门开闭灵活严密、座椅、内饰完好。

2、重置全价计算

车辆重置全价由购置价、车辆购置税、新车入户手续费等构成。

经市场调查及经销商询价，结合该车的情况，经过对比分析确定该车购置价 为603,000.00元（含税）；

车辆购置税：不含增值税购置价的10%； 新车入户手续费等共按300.00元计取；

重置全价＝603,000.00+603,000.00/（1+17%）×10%+300.00

＝654,800.00（元）（取整）

3、成新率的计算

本次对该车的成新率采用年限成新率和里程成新率孰低原则确定，然后结合 现场勘察情况进行调整。

（1）年限成新率的确定

根据汽车报废标准《关于调整汽车报费标准若干规定的通知》（国经贸资源 [2000]1202号）、公安部关于实施《关于调整汽车报废标准若干规定的通知》有 关问题的通知（公交管[2001]2号）规定，该车报废年限为10年，现该车已使用1 年，则

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年限成新率＝（1-实际已使用年限/经济使用年限）×100%

＝（1-1/10）×100% ＝90%（取整）

（2）里程成新率的确定

根据国经贸经[1997]456号“汽车报废标准”，该车许可行驶里程按400000 公里，现该车已行驶50212公里，则

里程成新率＝（1－已行驶里程/行驶里程限额）×100%

＝（1－50212/400000）×100%

＝87%

综上所述，按孰低原则确定该车辆成新率为87%。

经评估人员现场勘察后认为：该车发动机启动平稳、动力性能良好、技术性 能良好、辅助总成齐备、搅拌桶结构完好。电气部分装置性能良好、灯光仪表良 好、空调系统正常、音响良好、离合器结合平稳、变速箱良好、传动轴配合良好、 驱动桥工作正常、制动机构灵活可靠。车架、车桥、悬架、车轮完好。车身外表 轻微划痕、漆面有轻微锈蚀、车门开闭灵活严密、座椅、内饰完好，故不对上述 确定的成新率进行修正，取定成新率为87%。

4、评估值的计算

评估值＝重置全价×综合成新率

＝ 654,800.00×87％

＝ 569,676.00元

案例三： 笔记本电脑(详见电子设备清查评估明细表4-6-6序号286)

规格型号：THINKPADX201T

生产厂家：联想（北京）有限公司 购置日期：2010年1月 启用日期：2010年1月 账面原值：15,900.00元 账面净值：8,347.53元 1．概况 笔记本电脑主要参数

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显示屏尺寸：12.1LED1280*800旋转手触屏

CPU处理器：i7640LM2.13GHz 标准内存容量：4GB(1*4GB)DDR31066MHz 硬盘容量：500G7200转

光驱类型：无光驱 显卡芯片：IntelGMA5700MHD

笔记本重量：1.8KG

2．重置全价的确定 设备价格的确定

经在各网上查询报价得知，该型号的笔记本电脑在当地的购置价为 13,500.00元。

3．成新率的确定

该笔记本电脑的经济寿命年限为4年，截止评估基准日已使用2.33年。 则年限成新率＝(经济寿命年限-已使用年限)/经济寿命年限×100%

＝(4-2.33)/4×100%

＝42%

4.评估值的确定：

评估值＝重置全价×年限成新率 ＝13,500.00×42% ＝5,670.00 元

(六)评估结果

设备评估结果见下表：

金额单位：元

科目 名称	账面价值 原值 净值	评估价值 增值率% 原值 净值 原值 净值	评估价值 增值率% 原值 净值 原值 净值
合计 机器设备 车辆 电子设备	268,960,931.15 147,239,268.89 91,810,103.20 58,403,317.11 173,525,559.60 87,171,974.81 3,625,268.35 1,663,976.97	262,002,520.00 149,893,027.20 -2.59 103,273,520.00 66,797,334.20 12.49 156,026,700.00 81,363,403.00 -10.08 2,702,300.00 1,732,290.00 -25.46	1.80 14.37 -6.66 4.11

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机器设备：评估原值、净值主要由于设备价格上涨及增加了前期费及其他费 用和资金成本，导致评估原值、净值增值；

车辆：由于企业部分报废待处置设备以拟估处置价评估，评估原值、净值减

值； 电子设备：受电子设备类产品更新换代快价格基本逐年下降的影响，评估原 值减值，而由于评估采用的经济寿命年限较企业财务折旧年限长，导致评估净值 增值。

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五、 在建工程

1.评估范围

列入评估范围的在建工程为企业在建的东西湖搅拌楼技改工程，账面值 450,000.00元，主要为购置的设备。截至评估基准日该在建工程尚未完工。 2.评估方法

本次评估范围内在建工程的评估方法采用成本法。对正常施工尚未完工的在 建工程，企业按工程进度和合同规定支付工程款，在调查和核实工程形象进度的 基础上，在确认工程预算合理性的前提下，对于合理建设工期大于 6 个月的工程 项目，评估以核实后的账面值，加上该项工程在实际工期内的资金成本调整值后 确定评估值。合理建设工期小于 6 个月的工程，因占用资金时间较短和价格变动 较小或前期费用及其他费用，以核实后的账面值作为评估值。

3.评估过程

• 1）检查资产评估明细表各项内容填写情况，并核实资产评估明细表合计数

• 与财务报表在建工程账面数是否一致；

2）根据申报的在建工程项目，审查其合同内容，并通过与财务人员交谈了 解工程实际进度情况及工程款项支付情况，分析账面值的构成及其合理性；

• 3）现场实地勘察在建工程的形象进度，核实是否按照合同条款执行；

• 4）通过现场了解，确定评估方法，测算在建工程评估值；

• 5）撰写在建工程评估技术说明。

• 4．评估结果

在建工程评估值 450,000.00 元，无增减值。

六、 无形资产

一 ( )评估范围

本次被评估企业申报的无账面值无形资产-其他无形资产共计 58 项，全部为 专利权，其中 1 项为被评估单位独有，其余 57 项为与中国建筑第三工程局有限

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中国建筑股份有限公司、中国建筑第三工程局有限公司拟以持有的 中建商品混凝土有限公司股权认购新疆西部建设股份有限公司非公开发行股份项目·资产评估说明 公司、中建三局第二建设工程有限责任公司等企业共同拥有。包含发明专利 5 项、实用新型专利专利 53 项。

企业申报评估的专利权均用于混凝土制造等相关领域，如一种高亮白高耐候 白色混凝土及其制备方法、一种用于混凝土所使用的聚羧酸减水剂的防腐剂、混 凝土搅拌站进料口保护装置、一种混凝土搅拌站砂石上料皮带机的人字带自动冲 洗装置等，专利权的基本情况如下：

序 号 名称	专利权人 专利权号 专利权 类型	使用 年限 取得时间
1 一种高亮白高耐候白色混 凝土及其制备方法 2 一种轻集料及其制备方法 3 用于测量混凝土电通量的 混凝土试块成型模具 4 混凝土膨胀收缩测量装置 5 用于测量混凝土收缩的试 验装置 6 混凝土碳化深度测量仪 7 一种用于混凝土所使用的 聚羧酸减水剂的防腐剂 8 一种用于混凝土搅拌站沉 淀池中废浆水处理的混凝 剂 9 粉状物料密度测量装置 10 混凝土搅拌机的防冲撞骨 料计量仓 11 水泥胶砂试块养护池水温 测量装置	中建商品混凝土有限公司 200810047808.X 发明 中建商品混凝土有限公 司；中国建筑第三工程局 有限公司 200910060448.1 发明 中建商品混凝土有限公 司；中国建筑第三工程局 有限公司 200920083267.6 实用新 型 中建商品混凝土有限公 司；中国建筑第三工程局 有限公司 200920086075 实用新 型 中建商品混凝土有限公 司；中国建筑第三工程局 有限公司 200920086077.X 实用新 型 中建商品混凝土有限公 司；中国建筑第三工程局 有限公司 200920086076.5 实用新 型 中建商品混凝土有限公 司；中国建筑第三工程局 有限公司 200910272145.6 发明 中建商品混凝土有限公 司；中国建筑第三工程局 有限公司； 200910272146 发明 中建商品混凝土有限公 司；中国建筑第三工程局 有限公司；中建三局第二 建设工程有限责任公司 200920228220.4 实用新 型 中建商品混凝土有限公 司；中国建筑第三工程局 有限公司；中建三局第二 建设工程有限责任公司 200920228218.7 实用新 型 中建商品混凝土有限公 司；中国建筑第三工程局 有限公司；中建三局第二 建设工程有限责任公司 200920228221.9 实用新 型	20 2008/5/23 20 2009/1/6 10 2009/1/6 10 2009/5/31 10 2009/5/31 10 2009/5/31 20 2009/9/21 20 2009/9/21 10 2009/9/21 10 2009/9/21 10 2009/9/21

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12 混凝土搅拌站料仓除尘装 置 13 混凝土试件抗压强度试验 的对中装置 14 砂浆稠度测定装置 15 粉料取样器 16 车辆支撑装置 17 水泥胶砂试模的防水装置 18 一种混凝土加速碳化试验 装置 19 一种固定销的拆卸装置 20 测量混凝土拌合物匀质性 与黏聚性的装置 21 测量混凝土拌合物匀质性 与黏聚性的方法 22 水泥胶砂试验用多功能刮 平尺 23 一种组合式烧瓶 24 水泥净浆试验留样装置 25 混凝土搅拌站进料口保护 装置 26 防粉料回流装置 27 水泥养护箱加湿器水位控 制装置	中建商品混凝土有限公 司；中国建筑第三工程局 有限公司；中建三局第二 建设工程有限责任公司 200920228219.1 实用新 型 中建商品混凝土有限公 司；中国建筑第三工程局 有限公司 201020116099.9 实用新 型 中建商品混凝土有限公 司；中国建筑第三工程局 有限公司 201020116112 实用新 型 中建商品混凝土有限公 司；中国建筑第三工程局 有限公司 201020116114.X 实用新 型 中建商品混凝土有限公 司；中国建筑第三工程局 有限公司 201020116070 实用新 型 中建商品混凝土有限公 司；中国建筑第三工程局 有限公司 201020116088 实用新 型 中建商品混凝土有限公 司；中国建筑第三工程局 有限公司 201020216795.7 实用新 型 中建商品混凝土有限公 司；中国建筑第三工程局 有限公司 201020218216.2 实用新 型 中建商品混凝土有限公 司；中国建筑第三工程局 有限公司 201020296068.6 实用新 型 中建商品混凝土有限公 司；中国建筑第三工程局 有限公司 201010256456.6 发明 中建商品混凝土有限公 司；中国建筑第三工程局 有限公司 201020297183.5 实用新 型 中建商品混凝土有限公 司；中国建筑第三工程局 有限公司 201020297719.3 实用新 型 中建商品混凝土有限公 司；中国建筑第三工程局 有限公司 201020297098.9 实用新 型 中建商品混凝土有限公 司；中建商品混凝土天津 有限公司；中国建筑第三 工程局有限公司； 201020502047.5 实用新 型 中建商品混凝土有限公 司；中建商品混凝土天津 有限公司；中国建筑第三 工程局有限公司； 201020510092.5 实用新 型 中建商品混凝土有限公 司；中建商品混凝土天津 有限公司；中国建筑第三 工程局有限公司； 201020520909.7 实用新 型	10 2009/9/21 10 2010/2/5 10 2010/2/5 10 2010/2/5 10 2010/2/5 10 2010/2/5 10 2010/6/8 10 2010/6/8 10 2010/8/18 20 2010/8/18 10 2010/8/19 10 2010/8/19 10 2010/8/19 10 2010/8/24 10 2010/8/30 10 2010/9/8

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28 一种粉料密度测量组合装 置 29 用于非接触法测量混凝土 膨胀和收缩变形的定位装 置 30 用于测量混凝土自生体积 变形试验的混凝土密封装 置 31 现场回弹检测混凝土强度 测点和测区布置的试验装 置 32 用于混凝土碳化试件的劈 裂装置 33 预拌混凝土固态辅助原材 料投料装置 34 混凝土温湿差试验箱 35 混凝土水化温升测定仪 36 水泥标准养护设备的防水 汽凝结装置 37 胶砂振实台的减振隔音装 置 38 混凝土搅拌站粉状原材料 辅助取样装置 39 骨料计量料仓减振及辅助 校称装置 40 混凝土料仓用过滤震动装 置 41 混凝土细集料秤辅助下料 装置 42 混凝土试块养护搬运装置	中建商品混凝土有限公 司；中国建筑第三工程局 有限公司 201020527914 实用新 型 中建商品混凝土成都有限 公司；中建商品混凝土有 限公司；中国建筑第三工 程局有限公司 201020532900.8 实用新 型 中建商品混凝土有限公 司；中国建筑第三工程局 有限公司 201020535497.4 实用新 型 中建商品混凝土有限公 司；中国建筑第三工程局 有限公司 201020535496.X 实用新 型 中建商品混凝土有限公 司；中国建筑第三工程局 有限公司 201020535498.9 实用新 型 中建商品混凝土有限公 司；中国建筑第三工程局 有限公司 201020540414 实用新 型 中建商品混凝土有限公 司；中国建筑第三工程局 有限公司 201020540300.6 实用新 型 中建商品混凝土有限公 司；中国建筑第三工程局 有限公司 201020539347 实用新 型 中建商品混凝土成都有限 公司；中建商品混凝土有 限公司；中国建筑第三工 程局有限公司 201120051132.9 实用新 型 中建商品混凝土成都有限 公司；中建商品混凝土有 限公司；中国建筑第三工 程局有限公司 201120051134.8 实用新 型 中建商品混凝土成都有限 公司；中建商品混凝土有 限公司；中国建筑第三工 程局有限公司 201120051944.3 实用新 型 中建商品混凝土成都有限 公司；中建商品混凝土有 限公司；中国建筑第三工 程局有限公司 201120051945.8 实用新 型 中建商品混凝土成都有限 公司；中建商品混凝土有 限公司；中国建筑第三工 程局有限公司 201120051942.4 实用新 型 中建商品混凝土成都有限 公司；中建商品混凝土有 限公司；中国建筑第三工 程局有限公司 201120051936.9 实用新 型 中建商品混凝土成都有限 公司；中建商品混凝土有 限公司；中国建筑第三工 201120051937.3 实用新 型	10 2010/9/14 10 2010/9/17 10 2010/9/20 10 2010/9/20 10 2010/9/20 10 2010/9/25 10 2010/9/25 10 2011/3/1 10 2011/3/1 10 2011/3/2 10 2011/3/2 10 2011/3/2 10 2011/3/2 10 2011/3/2 10 2011/3/7

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43 电热恒温水浴锅内物质冷 却装置 44 皮带输送机滚筒保护装置 45 汽车泵臂架管道加热保温 装置 46 汽车泵尾气热能再利用装 置 47 一种混凝土搅拌站砂石上 料皮带机的人字带自动冲 洗装置 48 试验室测试透水混凝土调 湿性装置 49 一种用于箱外碳化试件的 固定装置 50 商品混凝土搅拌站用便捷 测量液体外加剂容量的储 料罐装置 51 节能供水控制装置 52 商品混凝土搅拌站用精确 称量投料装置 53 循环使用式防止混凝土构 件阳角漏浆线条系统 54 危险区域自动声、光报警器 55 混凝土输送泵泵管固定卡 座 56 白色花纹清水混凝土模板 系统 57 定向混凝土振捣棒	程局有限公司 中建商品混凝土成都有限 公司；中建商品混凝土有 限公司；中国建筑第三工 程局有限公司 201120055916.9 实用新 型 中建商品混凝土天津有限 公司；中建商品混凝土有 限公司；中国建筑第三工 程局有限公司 201120090564 实用新 型 中建商品混凝土天津有限 公司；中建商品混凝土有 限公司；中国建筑第三工 程局有限公司 201120126866.9 实用新 型 中建商品混凝土天津有限 公司；中建商品混凝土有 限公司；中国建筑第三工 程局有限公司 201120125294.2 实用新 型 中建商品混凝土有限公 司；中国建筑第三工程局 有限公司 201120095912.3 实用新 型 中建商品混凝土有限公 司；中国建筑第三工程局 有限公司 201120107897.X 实用新 型 中建商品混凝土有限公 司；中国建筑第三工程局 有限公司 201120089404.4 实用新 型 中建商品混凝土有限公 司；中国建筑第三工程局 有限公司 201120099095.9 实用新 型 中建商品混凝土天津有限 公司；中建商品混凝土有 限公司；中国建筑第三工 程局有限公司 201120090454.4 实用新 型 中建商品混凝土有限公 司；中国建筑第三工程局 有限公司 201120098763.6 实用新 型 中建三局第二建设工程有 限责任公司；中建商品混 凝土有限公司；中国建筑 第三工程局有限公司 ZL200820117688.1 实用新 型 中建三局第三建设工程有 限责任公司；中建商品混 凝土有限公司；中国建筑 第三工程局有限公司 ZL200820132501.5 实用新 型 中国建筑第三工程局有限 公司；中建商品混凝土有 限公司 ZL200820127159.X 实用新 型 中国建筑第三工程局有限 公司；中建商品混凝土有 限公司 ZL200820127161.7 实用新 型 中建三局第二建设工程有 限责任公司；中建商品混 ZL200820117683.9 实用新 型	10 2011/3/31 10 2011/4/26 10 2011/4/26 10 2011/4/26 10 2011/11/30 10 2011/4/14 10 2011/3/30 10 2011/4/7 10 2011/3/31 10 2011/4/7 10 2008/2/11 10 2008/2/11 10 2008/2/11 10 2008/2/11 10 2008/2/11

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58 内散外聚混凝土保湿控温 养护系统	凝土有限公司；中国建筑 第三工程局有限公司 中建三局第二建设工程有 限责任公司；中建商品混 凝土有限公司；中国建筑 第三工程局有限公司 ZL200820117684.3 实用新 型	10 2008/2/11

以上无形资产不存在权利限制，且不存在资产许可、转让、诉讼以及质押等 情况。

（二）评估方法

专利技术的评估方法主要有市场法、成本法和收益法三种。

市场法对于技术市场和资本市场比较发达的国家和地区，是一种常用的有效 方法。这种评估方法主要是通过在市场上选择相同或相近似的专利及专有技术作 为参照物，针对各种价值影响因素，如专利及专有技术的功能进行类比，将被评 估专利及专有技术与参照物进行价格差异的比较调整，分析各项调整结果、确定 专利及专有技术的价值。

使用市场法评估专利及专有技术的前提是市场数据比较公开化，需要存在着 具有可比性的参照物，并且参照物的价值影响因素明确，应能够量化。市场法使 用较多的是功能性类比法。由于我国专利及专有技术市场目前尚处发展阶段，专 利及专有技术保护环境还很不规范，以及专利及专有技术产品的盗版现象等使得 专利及专有技术产品的公平交易数据采集较为困难，因此市场法在目前我国专利 及专有技术评估应用中的操作性还具有较大的难度。

成本法是评估专利及专有技术价值应用最为成熟的一种方法。对于诸如某些 企业或行业系统内的自用专利及专有技术，由于不存在明确的社会性市场或市场 的容量、需求量较少，通常难以通过销售专利及专有技术产品确定专利及专有技 术产品的价值（这种专用或自用专利及专有技术产品的收益大多隐含在企业或行 业系统内的整体效益之中）的情况，采用成本法评估就较为客观和可行。另外， 对于尚未推入市场的专利及专有技术产品，采用成本法进行评估也具有较强的说 服力。成本法评估的不足是对于专利及专有技术产品的创造性价值考虑较少，因 此，对专利及专有技术产品维护成本的预测准确性与否，将对专利及专有技术的 价值构成一定的影响。

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收益法是通过估算待评估专利及专有技术产品在未来的预期收益，并采用适 宜的折现率折算成现值，然后加总求和得出专利及专有技术价值的一种评估方 法。采用收益法进行评估，首先要解决有关专利及专有技术产品收入、折现率以 及专利及专有技术产品的寿命期等基本参数的选取问题。

使用收益法评估的基础是专利及专有技术产品首先要具备较充分的客户群； 并且专利及专有技术与经营收益之间存在较为稳定的比例关系；专利及专有技术 产品的未来收益可以预测。

本次委估的专利权属于用于混凝土生产的专有技术，截至评估基准日已具备 充分的客户群，且与经营收益之间存在稳定的关系，专利权未来的收益及经济寿 命可以预测，所以本次采用收益法对其进行评估。

收益法的关键是要界定委估专利技术所产生的未来收益，这通常是采用分成 收益法来进行的。分成收益法应用中，借鉴国际贸易中的分成基数与分成率的匹 配关系，有两种具体的计算方法，即净收益分成法和销售收入分成法。本次评估， 我们采用净收益分成法来对委估专利技术的价值进行评估。

本次评估中的净收益分成收益法，即首先预测使用委估专利技术在未来的经 济年限内各年的企业整体净收益；然后再乘以适当的委估专利技术在净收益中的 分成率；再用适当的资金机会成本（即折现率）对每年的分成净收益进行折现， 得出的现值之和即为委托评估技术的评估现值，其基本计算公式为：

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其中：P——专利及专有技术评估值

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- （三）案例 混凝土系列生产专有技术

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1、专利权的基本情况

混凝土系列生产专有技术共有 58 项构成，其中发明 5 项，其余均为实用新 型。全部应用于混凝土生产的各个环节，如混凝土的制备方法、测量混凝土电通 量的试块成型模具、测量混凝土性能的方法、生产装置等。

本次委估的技术属于混凝土系列生产专有技术，以上各单项技术均未单独应 用，而是与其它技术相互组合，综合应用，其研究成果已在被评估单位混凝土生 产中广泛运用。

该类专利产品主要为各种标号的普通混凝土、绿色混凝土、高性能混凝土， 主要应用于道路、桥梁、房屋建筑物等建设工程中，应用前景十分广阔。

本次评估对象的具体情况如下：

A．技术领域

使用该类专利生产的产品为各种标号的普通混凝土、绿色混凝土、高性能混 凝土，主要应用于道路、桥梁、房屋建筑物等建设工程中，应用前景十分广阔。 B．技术研究开发方向

B-1、彩色混凝土和清水混凝土都是针对混凝土的表面观感和装饰的技术， 这两种技术侧重点有所不同，一个是为了丰富混凝土的色彩，一个是在利用混凝 土本身的质感作为建筑外部的装饰的同时减少后期表面装饰的工作量。

彩色（白色）混凝土和清水混凝土技术其各自的特点具有互补性，既有普通 清水混凝土的特点，缩短施工工期，节约自然资源，减少二次装修污染，绿色环 保，又克服了普通清水混凝土颜色单一的不足。

B-2、我国石材矿藏丰富，是建筑装饰石材生产第一大国。但是，由于很多 生产厂商的设备和技术上比较落后，在开采和加工石材的过程中往往会产生大量 的石材尾矿、边角料及石粉等，这些废弃石料不易处理和利用，目前主要以填埋 和堆放对其处理，造成了巨大的环境污染和资源浪费。

石灰石粉是利用废弃石料磨细后作为商品混凝土生产的掺合料，与矿渣、粉 煤灰相比，因其资源有保证，价格低廉，运输方便，不用烘干，对商品混凝土行

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中国建筑股份有限公司、中国建筑第三工程局有限公司拟以持有的 中建商品混凝土有限公司股权认购新疆西部建设股份有限公司非公开发行股份项目·资产评估说明 业显示出巨大的经济价值。因此，为了充分利用自然资源，改善混凝土的各种性 能，减小废弃石粉对环境污染，加快我国水泥和混凝土发展，开展废弃石料生产 高品质掺合料及其在商品混凝土中的应用研究具有重大的经济效应与社会效应。

B-3、在各种系列的减水剂中，聚羧酸系高效减水剂是最具发展前景的高性 能减水剂。它能高效减水、改善混凝土孔结构和密实程度,有效抑制混凝土的坍 落度损失,更好的控制混凝土的引气、缓凝、泌水等问题。

比起萘系减水剂，聚羧酸系减水剂与各种水泥有相对更好的相容性，即使在 低掺量时，聚羧酸系减水剂能使混凝土具有高流动性，并且具有低黏度和坍落度 保持性能。在水溶液中醚键的氧与水分子反应形成强力的氢键，形成亲水性立体 保护膜，为水泥提供了分散稳定性。只要调整聚合物主链和接枝侧链长度的聚合 物结构平衡，可显著提高减水率。此外由于合成中不使用甲醛，对环境不造成污 染，因而聚羧酸系是一种环保型的多功能减水剂。

目前，国外(如日本)聚羧酸系减水剂已成为混凝土工程中用量最大的减水剂 品种，我国虽也有厂家进行聚羧酸减水剂的生产，但存在品种少、分子结构单一、 质量不稳定等缺点，因此，关于聚羧酸减水剂的研究是目前混凝土外加剂行业研 究与应用工作的重点。

B-4、传统的混凝土搅拌站往往受到环境问题的困扰，生产车间噪音大，生 产及原材料储存过程粉尘多，生产产生废弃垃圾多，生产废水回收利用难，不仅 造成了环境的污染，也造成了资源的浪费。在现有的混凝土生产车间体系内，这 些问题往往得不到有效的处理与规避。这些问题使得混凝土企业逐渐成为目前城 市建设中的污染大户，严重影响了城市环境。与国家不断提倡的节能环保，绿色 化生产的要求相违背。为了改善混凝土企业生产过程中的环境污染，符合国家节 能环保，绿色生产的要求，针对商品混凝土企业，开展生产绿色化集成技术研究， 实现商品混凝土绿色化生产。

B-5、随着我国国民经济的发展和混凝土技术的进步，尤其是高效减水剂和 高活性矿物掺合料的普及，混凝土的力学性能不断提高，但在配合比设计上，水 胶比越来越低，导致水泥水化不充分，混凝土内部湿度下降很快，早期自干燥现 象严重，由此产生严重的自收缩，导致混凝土容易开裂。

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所谓自养护，又称内部水养护，即在混凝土拌和过程中，向混凝土中引入具 有储水释水功能的材料，在混凝土硬化、自干燥现象开始出现时，经过预吸水处 理的自养护材料可将其内部的水分逐渐释放到混凝土中，缓解混凝土的自干燥， 提高水泥水化程度，减小因毛细孔失水导致的自收缩。自养护技术是针对高强混 凝土自收缩的机理提出的，抓住了问题的主要矛盾，具有光明的前景，研究开发 自养护技术对解决混凝土早龄期自收缩开裂问题具有重要意义。

C．实际运用情况

企业依照上述技术研究开发方向，在各方面均取得了一定成果，并积极应用 于企业的混凝土生产过程中，为企业带来了巨大收益，具体如下：

C-1、混凝土自养护技术，可在混凝土成本基本不变的前提下，简化混凝土 浇筑后的养护工艺，提高混凝土抗裂性能，提高其耐久性，延长工程使用寿命， 并在工程服役期内减少或避免维修费用。该项目的研究与应用，将为企业的产品 质量提供有效的技术保证，对树立公司良好的品牌形象、提升顾客满意度等具有 长期的经济效益与社会效益。

C-2、通过对石屑的研究及应用，既可以解决砂石骨料资源匮乏问题，又可 以减少石屑排放量，减轻对环境的污染，做到社会效益与经济效益的双丰收。石 屑代替天然砂应用于混凝土中是可行的，不仅可以节约自然资源和保护生态环 境，而且可以显著降低混凝土生产成本，节约社会财富。

C-3、混凝土公司自成立以来，在节能减排、降低能耗、工业废渣回收利用 方面投入了大量的精力，取得了很好的成绩，在研究产品高性能化及利用绿色原 材料生产高性能混凝土等方面也取得了卓越的成绩。商品混凝土行业的兴起与发 展，充分带动了机电、运输、粉煤灰、外加剂等相关产业的发展。创造出了不可 估量的经济效益和社会效益。

C-4、目前国家正在大力发展基础设施建设，每年有大量的铁路工程投入建 设。本课题的研究与应用，可以提高我司在铁路混凝土方面的实力，为混凝土公 司提供新的核心竞争力和利润增长点。

C-5、此聚羧酸减水剂较之目前使用的萘系减水剂，具有环保性，减水效果

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中国建筑股份有限公司、中国建筑第三工程局有限公司拟以持有的 中建商品混凝土有限公司股权认购新疆西部建设股份有限公司非公开发行股份项目·资产评估说明 大，保塑行好等优点。在全公司推广使用 ZJ-SS-05 聚羧酸减水剂，大大改善混 凝土的和易性，优化混凝土配合比，大幅度降低混凝土原材料成本。

C-6、公司生产线使用 ZJ-SS-02 型聚羧酸减水剂与使用萘系减水剂相比，混 凝土成本会有明显的降低。预计每方混凝土使用聚羧酸减水剂平均可节约成本 5-10 元，其中低胶凝材料混凝土每方约可节约成本 5 元。而外加剂厂方面通过完 成本课题，可以具备独立研发生产聚羧酸减水剂的能力，掌握了合成该类型减水 剂的核心技术，具有独立的知识产权，使得外加剂厂产品能够多元化、品种化， 拓宽原材料的进货渠道，不再受制于单一厂家。

C-7、随着社会经济的发展，节约资源、保护环境对于实现可持续发展目标 的重要性日趋凸显。本课题的实施，是对国家政策的具体响应，对于进一步促进 行业的发展，提高行业的绿色化水平，确立企业的社会地位，具有重要的意义。

C-8、同时，企业在研究开发及生产过程中也取得了部分衍生技术，包括改 善设备装置、降低产品消耗率等方面，这些技术也为企业带来了相关利益收入。 D．市场情况

混凝土产品是道路、桥梁、房屋建筑物等土木工程中用途最广、用量最大的 一种建筑材料。目前我国经济发展速度较快，且比较稳定，国家基础设施建设前 景良好，这些因素保证了混凝土未来期间的巨大需求量。

• 2、评估基本假设和限制条件

• 1）基本假设

• A．本次评估测算各项参数取值未考虑通货膨胀因素。

• B．假设国家和地方现行的法律、法规、社会政治和经济政策无重大变化。

• C．假设企业将保持持续性经营，并在经营范围、方式上无重大变化。

• D．假设国家现行的有关贷款利率、汇率、税赋基准及税率，以及政策性收

• 费等不发生重大变化。

• E．假设无其他人力不可抗拒及不可预见因素对企业造成的重大影响。

• F．假设本次评估的无形资产在评估基准日后按现有用途持续使用。

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2）评估限制条件

A．本评估结果是依据本次评估目的、以持续经营、公开市场为假设前提而 估算的市场价值，没有考虑宏观经济环境发生变化以及遇有自然力和其它不可抗 力对资产价格的影响。

B．评估人员对价值的估算是根据评估基准日企业所在地货币购买力做出 的。

3、评估过程

本次评估采用净收益分成收益法进行评估，影响该评估值的参数主要有未来 收益期内的与混凝土系列技术有关的产生产品的净收益、净收益分成率、剩余经 济寿命期及折现率。具体评估方法现分述如下：

1）收益期限的确定

由于本次评估成套技术为对象进行评估预测，收益期限结合市场需求量、技 术的法定保护年限、行业内技术的更新周期等综合判定，一般以成套技术中的核 心技术为主确定，对于一项成套技术包含多项核心技术的，根据各项核心的权重 不同加权确定收益期限。

本次评估的专有技术主要形成于 2009 年-2011 年，通过和企业相关技术开发 人员、市场销售人员进行交流，了解到类似混凝土技术在市场上的生命更新周期 约在 10 年左右，考虑到本次委估的技术已经在市场上存在的时间后，确定委估 专有技术未来收益年限为 56 个月，即收益期从 2012 年 5 月 1 日至 2016 年 12 月 31 日。

2）混凝土系列专利权净收益预测

本次委估的技术属于混凝土系列专有技术，各单项技术均未单独应用，而是 与其它技术相互组合，综合应用与企业的各种混凝土生产，其研究成果已在被评 估单位的混凝土产品中广泛运用，并为企业带来经济利益。

由于被评估单位未来主营业务即为混凝土的生产及销售，不存在其他业务， 即企业未来的净收益均来自于混凝土的生产销售，与本次评估的混凝土系列专利 权密切相关，因此本次采用有企业收益法预测中的净利润作为混凝土系列专利权

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净收益。具体预测过程详见收益法预测，此处不再描述，具体结果为：

单位：万元

2012年5-12月	2013年	2014年	2015年	2016年
7,908.97	12,919.34	14,588.23	17,909.87	20,420.25

3）净收益分成率确定

在具体评估业务中，由于技术资产的追加利润和技术资产的约当投资量的求 取都很难直接得到，所以确定利润分成率多采用国际惯例及统计数据，由评估师 根据经验分析来确定。国内外技术转让中确定利润分成率的依据主要有“三分法” 和“四分法”等几种形式。

“三分法”认为企业所获利润是资金、营业能力、技术这三个因素的综合结 果，技术所获利益应考虑技术本身状况和企业状况来决定，一般应占总收益的 1 ／3 左右，一般认为，对资金密集型行业，三者贡献依次是 50％、30％、20％， 技术密集型行业依次为 40％、40％、20％，高科技行业则为 30％、50％、20％。

“四分法”认为企业所获利润是由资金、组织、劳动和技术这 4 个因素的综 合成果，因而技术所获利益应占总收益 25％左右，并根据具体情况进行修正。

联合国工业发展组织在对印度等发展中国家引进技术的价格进行分析后，认 为利润分成率在 16％一 27％较为合理。综合国际上其它一些国家的情况，我们 认为，利润分成率在 15％一 30％较为合理。

本次评估，结合被评估单位所处行业以及企业自己经营情况，最终确定净收 益分成率为 25%。

4）折现率的确定

折现率是将未来收益还原或转换为现值的比率，本质上属于投资报酬率。专 利及专有技术投资者取得的专利及专有技术报酬对于其所有权人属于权益性质， 与之配套的折现率口径为权益资金成本。本次折现率即权益资本成本采用资本资 产定价模型（CAPM）计算确定：

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①无风险报酬率 Rf

Rf 反映的是在本金没有违约风险、期望收入得到保证时资金的基本价值。在 此情形下，投资者仅仅牺牲了某一时期货币的使用价值或效能。对一般投资者而 言，国债到期收益率通常成为无风险报酬率的参考标准。这不仅因为各国的国债 利率是金融市场上同类金融产品中最低的，而且还因为国债具有有期性、安全性、 收益性和流动性等特点。

由于国债具有以上本质特征，其到期收益率常被用作无风险报酬率。本次根 据 Wind 资讯查询，参照国家近五年发行的中长期国债利率的平均水平（详见收 益法技术说明《中长期国债利率》），按照十年期以上国债利率平均水平确定无风 险收益率 rf 的近似，即 rf=3.91%。

②企业风险系数 β

β 为衡量公司系统风险的指标。本次评估中，由于中建商品混凝土有限公司 是非上市公司，评估人员无法直接取得其贝塔值，在这里需要通过对国内上市公 司的行业分析来间接确定公司贝塔值。

通过对沪深股市的了解，目前主营混凝土业务的上市公司仅有西部建设、海 南瑞泽、深天地 A 等，数量较少，仅采用这三家企业的数据不足以反映该行业 的风险水平，所以我们考虑采用前述三家企业所属的行业数据。根据 wind 咨询 等专业机构提供的行业分类信息显示，我们得知西部建设、海南瑞泽、深天地 A - 等同属制造业 非金属制造板块，该板块所归集企业均为建材制造相关企业，与 被评估单位从事行业相符，因此本次采用还行业数据，经计算该行业的平均剔除 财务杠杆后无风险贝塔值为 0.7485。

之后，我们可以计算本次所用的企业贝塔值：

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其中：D/E 为企业未来年度资本结构；Tq 为企业所得税税率。

③市场期望收益率 Rm 的确定

市场期望报酬率是行业预期的收益率，一般认为，股票指数的波动能够反映 市场整体的波动情况，指数的长期平均收益率可以反映市场期望的平均报酬率。 通过对上证综合指数自 1992 年 5 月 21 日全面放开股价、实行自由竞价交易后至 2011 年 12 月 31 日期间的指数平均收益率进行测算，得出市场期望报酬率的近 似，即：Rm=10.94%。

Α 混凝土系列专利技术特定风险调整系数。

本次委估专利技术的风险与可比公司平均的风险水平是有差别的，还需进行 调整。本次委估专利技术的的风险主要由：技术风险、市场风险、资金风险和管 理风险四方面构成。

根据目前评估惯例，4 个风险各取值范围在 0%—8%之间(合计 32%)具体确 定方法如下：

A.对于技术风险

技术风险取值表

	技术风险取值表
权重 考虑因素	分值 合计% 100 80 60 40 20 0
0.3 技术转化风险 0.3 技术替代风险 0.2 技术权利风险 0.2 技术整合风险 合计	0 0 40 12 40 8 60 12 32

其中各风险因素取值如下：

技术转化风险：大批量销售(0)；小批量销售(20)；研发阶段(100)。委估混凝 土系列专利权已大批量销售，风险取 0 分。

技术替代风险：无替代产品(0)；存在若干替代产品(40)；替代产品较多(100)。

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中国建筑股份有限公司、中国建筑第三工程局有限公司拟以持有的 中建商品混凝土有限公司股权认购新疆西部建设股份有限公司非公开发行股份项目·资产评估说明 委估混凝土系列专利权，存在若干替代产品，风险取 40 分。

技术权利风险：没有取得相关权利证书或鉴定文件(100 分)；取得相关权利 证书或鉴定文件(40 分)。混凝土系列专利权已取得相关权利证书或鉴定文件，取 40 分。

技术整合风险：相关技术完善(0)；相关技术在细微环节需要进行一些调整， 以配合委估技术的实施(20)；相关技术在某些方面需要进行一些调整(40)；某些 相关技术需要进行开发(60)；相关技术的开发存在一定的难度(80)；相关技术尚 未出现(100)。混凝土系列专利权某些相关技术需要进行开发，风险取 60 分。

技术风险系数=32%×8%=2.56%

B.对于市场风险

市场风险取值表

权重 考虑因素	分值 合计% 100 80 60 40 20 0
0.4 市场容量风险 0.6 市场竞争风险 合计	20 8 60 36 44

市场容量风险。市场总容量大且平稳(0)；市场总容量一般，但发展前景好 (20)；市场总容量一般且发展平稳(60)；市场总容量小，呈增长趋势(80)；市场总 容量小，发展平稳(100)。混凝土系列专利权市场总容量一般，但发展前景好， 取 20 分。

市场现有竞争风险。市场为新市场，无其他厂商(0)；市场总厂商数量较少， 实力无明显优势(40)；市场总厂商数量较多，但其中有几个厂商具有较明显的优 势(60)；市场总厂商数量众多，且无明显优势(100)。场总厂商数量较多，但其中 有几个厂商具有较明显的优势，取 60 分。

市场风险为 44 分。

市场风险系数=44%×8%=3.52%

C.对于资金风险

资金风险取值表

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权重 考虑因素	分值 合计% 100 80 60 40 20 0
0.5 融资风险1 0.5 流动资金风险2 合计	40 0 20 40 20 40

融资风险。项目投资额低，取 0 分，项目投资额中等，取 60 分，项目投资 额高取 100 分。混凝土系列专利权投资额中等，取 60 分。

流动资金风险。流动资金需要额少，取 0 分；流动资金需要额中等取 40 分； 流动资金需要额高，取 100 分。混凝土系列专利权所需流动资金需要额中等，取 40 分。

资金风险系数=40%×8%=3.20%

D.对于管理风险

管理风险取值表

	管理风险取值表
权重 考虑因素	分值 合计% 100 80 60 40 20 0
0.4 销售服务风险1 0.3 质量管理风险2 0.3 技术开发风险3 合计	60 0 24 0 0 20 6 30

销售服务风险。已有销售网点和人员(0)；除利用现有网点外，还需要建立 一部分新销售服务网点(20)；必须开辟与现有网点数相当的新网点和增加一部分 新人力投入(60)；除利用少量现有网点外，主要依靠新增网点和新的销售服务人 员(80)；全部是新网点和新的销售服务人员(100)。混凝土系列专利权必须开辟与 现有网点数相当的新网点和增加一部分新人力投入，取 60 分

质量管理风险。质保体系建立完善，实施全过程质量控制(0)；质保体系建 立但不完善，大部分生产过程实施质量控制(40)；质保体系尚待建立，只在个别 环节实施质量控制(100)。混凝土系列专利权质保体系建立完善，实施全过程质 量控制，取 0 分。

技术开发风险。技术力量强，R&D 投入高(0)；技术力量较强，R&D 投入较

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高(40)；技术力量一般，有一定 R&D 投入(80)；技术力量弱，R&D 投入少(100)。

混凝土系列专利权技术力量较强，R&D 投入较高，取 20 分。

管理风险系数=30%×8%=2.40%

确定委估专利技术特定风险调整系数

为 2.56%+3.52%+3.20%+2.40%=11.68%。这样可计算本次的折现率：

==> picture [252 x 18] intentionally omitted <==

＝3.91%＋0.8362×（10.94%-3.91%）+11.68%

==> picture [76 x 9] intentionally omitted <==

• 5)混凝土系列专利权评估值确定

根据以上专利技术收益预测和折现率分析计算，未来收益现值计算如下：

专利技术未来收益现值

金额单位：人民币万元

	金额单位：人民币万元
名称 项目 单位	收益期(年)-预期寿命 2012年 5-12 月 2013年 2014年 2015年 2016年
混凝土系列专 利 收入 万元 分成率 技术收益额 折现率 折现期 折现系数 净现值 评估值	7,908.97 12,919.34 14,588.23 17,909.87 20,420.25 25.00% 25.00% 25.00% 25.00% 25.00% 1,977.24 3,229.83 3,647.06 4,477.47 5,105.06 21.47% 21.47% 21.47% 21.47% 21.47% 0.67 1.67 2.67 3.67 4.67 0.8784 0.7231 0.5953 0.4901 0.4035 1,736.80 2,335.64 2,171.22 2,194.46 2,059.83 10,497.95

(四)评估结果

其他无形资产评估值为 104,979,512.82 元。

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七、 长期待摊费用

长期待摊费用账面值 27,123,511.51 元，主要为企业摊销年限在一年以上的 临时性设施，如办公楼、道路、宿舍、围墙等，本次在构筑物中进行评估，故此 处评估为零。

长期待摊费用评估值 0.00 元。

八、 递延所得税资产

递延所得税资产基准日账面价值 5,810,779.80 元，主要为应收款项坏账准备 形成。是企业核算资产在后续计量过程中因企业会计准则规定与税法规定不同， 产生资产的账面价值与其计税基础的差异。

企业按照暂时性差异与适用所得税税率计算的结果，确认的递延所得税资 产，核算内容为资产的账面价值小于其计税基础产生可抵扣暂时性差异。评估人 员就差异产生的原因、形成过程进行了调查和了解。以重新计算后的递延税款作 为评估值。

递延所得税资产评估值为 5,810,779.80 元。

九、 其他非流动资产

• 其他非流动资产是指企业通过抵账方式取得商品房，账面值在存货 产成品 科目。

本次评估，考虑当地房地产交易市场比较活跃，并且有可比较的交易案例， 因此评估采用市场比较法。

对于商铺、住宅楼等房产，本次采用市场法进行评估，具体市场评估的评估 步骤、评估方法介绍详见本报告房屋建筑物评估说明部分，此处不再进行描述， 仅列示评估案例。

评估典型案例

• 案例：香利国庭（住宅） 武建机施（存货—产成品（库存商品）评估明细 表第 8 项）

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1、评估对象概况

评估对象位于武汉市江岸区后湖新城内后湖大道的香利国庭，所在楼层19 层，建筑面积133.94平方米。账面价值696,488.00元。

香利国庭位于武汉市汉口居住中心、江岸区后湖新城内，南面毗邻规划路主 干道，公交有716,543,621,706路等公交线路，交通出行便捷。该楼盘于2007年6 — 月17日开盘，于2008年12月30日开始入住。距离武汉三镇中心商圈仅10 30分钟 车行距离。总建筑面积约23万平方米，由11栋高层组成的低密度、高绿化的生态 社区。容积率为3.1，绿化率高达50%。

委估物业水、电、燃气、电梯、通信网络等配套设施齐备。

经现场勘察，委估房产维护保养情况正常，房屋基础、墙体、屋面、楼地面 等均可正常使用。

2、评估对象产权状况

委估房产是2009年7月通过抵账的方式取得的，目前该房产尚未取得房屋所 有权证，本次评估不对其权属发表意见。

3、评估方法和过程

(1)评估方法

因武汉市房地产交易市场比较活跃，并且有可比较的交易案例，因此评估采 用市场比较法。

市场比较法是在求取一宗待估房地产的价格时，根据替代原则，将待估房地 产与较近时期内已经发生了交易的类似房地产实例加以比较对照，并依据后者已 知的价格，参照该房地产的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得 出估价对象在评估日期房地产价格的一种方法。

运用市场比较法一般按下列基本步骤进行：

①搜集交易实例的有关资料；

②选取有效的可比市场交易实例；

③建立价格可比基础；

④进行交易情况修正；

⑤进行交易日期修正；

⑥进行区域因素修正；

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⑦进行个别因素修正；

• ⑧求得比准价格，调整确定被评估房地产的评估值。

(2)评估过程

①确定可比交易实例

• 评估人员到武汉市东湖开发区有关房地产中介机构调查咨询，经比较选择建

筑规模、结构、用途、地理位置相近的三个比较实例。

• 实例A：香利国庭，共22层，位于第15层，朝向南北，建筑面积123平方米，

• 装修为精装修，2012年5月23日成交价格7,154.47元/平方米。

• 实例B：香利国庭，共22层，位于第17层，朝向南北，建筑面积146平方米，

• 装修为精装修，2012年4月20日成交价格7,191.78元/平方米。

• 实例C：香利国庭，共22层，位于第20层，朝向南北，建筑面积135平方米，

• 装修为精装修，2012年5月14日成交价格7,185.19元/平方米。

三个可比实例与委估房地产物业状况汇总列表如下：

表 5-5 比较因素条件说明表

	表	表	5-5 比较因	素条件说明表
	因素		待估房地产	案例1	案例2	案例3
	名称		香利国庭	香利国庭	香利国庭	香利国庭
	位置		武汉江岸区 后湖新城内 后湖大道	武汉江岸区 后湖新城内 后湖大道	武汉江岸区 后湖新城内 后湖大道	武汉江岸区 后湖新城内 后湖大道
	交易价格		待估	7,154.47	7,191.78	7,185.19
	交易时间		2012/4/30	2012/5/23	2012/4/20	2012/5/14
	交易情况		正常	正常	正常	正常
	房地产用途		住宅	住宅	住宅	住宅
区 域 因 素	商业繁华程度		较繁华地区	较繁华地区	较繁华地区	较繁华地区
	交通主(次)干道数量、级 别		临主干道后 湖大道,交通 较便捷	临主干道后 湖大道,交通 较便捷	临主干道后 湖大道,交通 较便捷	临主干道后 湖大道,交通 较便捷
	环境质量		空气质量一 般，景观良好	空气质量一 般，景观良好	空气质量一 般，景观良好	空气质量一 般，景观良好
	土地剩余使用年限（年）		65.10	65.10	65.10	65.10
	医院、学校、娱乐等		周围有购物 商场、娱乐会 场、银行、学 校、医院等	周围有购物 商场、娱乐会 场、银行、学 校、医院等	周围有购物 商场、娱乐会 场、银行、学 校、医院等	周围有购物 商场、娱乐会 场、银行、学 校、医院等
	电力、供水、排水、燃气 及保证率		水、电保证率 98%以上	水、电保证率 98%以上	水、电保证率 98%以上	水、电保证率 98%以上
个 别 因 素	宗 地 条 件	临街状况	两面临街	两面临街	两面临街	两面临街
		道路类型、级别	双向8 车道	双向8 车道	双向8 车道	双向8 车道

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		房 屋 状 况	建筑物使用状况	一般	一般	一般	一般
			装修情况	毛坯	精装	精装	精装
			设施、设备	分体空调、电 梯、网络系 统、有线电视 系统	分体空调、电 梯、网络系 统、有线电视 系统	分体空调、电 梯、网络系 统、有线电视 系统	分体空调、电 梯、网络系 统、有线电视 系统
			平面布置	合理	合理	合理	合理
			使用功能	住宅	办公	办公	办公
			建筑结构	框架	框架	框架	框架
			楼层	19/22	15/22	17/22	20/22
			朝向	南北	南北	南北	南北
			面积	133.94	123	146	135
			建筑外形	矩形	矩形	矩形	矩形

②根据比较因素条件确定差异：

表 5-6 比较因素条件比较表

			表5-6 比较因素	条件比较表
	因素		待估房地产	案例1	案例2	案例3
	名称		香利国庭	香利国庭	香利国庭	香利国庭
	位置		武汉江岸区后湖 新城内后湖大道	相似	相似	相似
	交易价格		待估	7,154.47	7,191.78	7,185.19
	交易时间		2012/4/30	相似	相似	相似
	交易情况		正常	相似	相似	相似
	房地产用途		住宅	相似	相似	相似
区 域 因 素	商业繁华程度		较繁华地区	相似	相似	相似
	交通主(次)干道数量、 级别		临主干道后湖大 道,交通较便捷	相似	相似	相似
	环境质量		空气质量一般，景 观良好	相似	相似	相似
	土地剩余使用年限		65.1	相似	相似	相似
	医院、学校、娱乐等		周围有购物商场、 娱乐会场、银行、 学校、医院等	相似	相似	相似
	电力、供水、排水、燃 气及保证率		水、电保证率98% 以上	相似	相似	相似
个 别 因 素	宗 地 条 件	临街状况	两面临街	相似	相似	相似
		道路类型、级别	双向8车道	相似	相似	相似
	房 屋 状 况	建筑物使用状况	一般	相似	相似	相似
		装修情况	毛坯	优	优	优
		设施、设备	分体空调、电梯、 网络系统、有线电 视系统	相似	相似	相似
		平面布置	合理	相似	相似	相似
		使用功能	住宅	相似	相似	相似
		建筑结构	框架	相似	相似	相似

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		楼层	19/22	相似	相似	相似
		朝向	南北	相似	相似	相似
		面积	133.94	相似	相似	相似
		建筑外形	矩形	相似	相似	相似

③根据比较因素条件确定比较因素条件指数：

以待估房地产条件为100，将可比实例条件与之比较，一般分为五个等级， 好、较好、相似、较差、差。每差一个等级，指数增加或减少2%--4%。

表 5-7 比较因素条件指数表

比较因素	比较因素	待估物业	案例二	案例二	案例三
交易价格（元/平方米）		待估	7,154.47	7,191.78	7,185.19
	交易日期	100.00	100.00	100.00	100.00
	交易情况	100.00	100.00	100.00	100.00
	房地产用途	100.00	100.00	100.00	100.00
区 域 因 素	繁华程度	100.00	100.00	100.00	100.00
	交通便捷度	100.00	100.00	100.00	100.00
	环境质量	100.00	100.00	100.00	100.00
	土地剩余使用年限	100.00	100.00	100.00	100.00
	公共配套设施	100.00	100.00	100.00	100.00
	基础设施	100.00	100.00	100.00	100.00
个 别 因 素	临街状况	100.00	100.00	100.00	100.00
	道路类型、级别	100.00	100.00	100.00	100.00
	新旧程度	100.00	100.00	100.00	100.00
	装修	100.00	104.00	104.00	104.00
	配套设施	100.00	100.00	100.00	100.00
	平面布置	100.00	100.00	100.00	100.00
	使用功能	100.00	100.00	100.00	100.00
	结构类型	100.00	100.00	100.00	100.00
	楼层	100.00	100.00	100.00	100.00
	朝向	100.00	100.00	100.00	100.00
	面积	100.00	100.00	100.00	100.00
	建筑外形	100.00	100.00	100.00	100.00

④根据比较因素指数计算比较因素修整系数：

比较系数=待估房地产条件指数÷可比实例条件指数

表 5-8 比较因素修整系数表

比较因素	比较因素	待估物业	案例一	案例二	案例三
交易价格（元/平方米）		待估	7,154.47	7,191.78	7,185.19
	交易日期	100.00	1.0000	1.0000	1.0000
	交易情况	100.00	1.0000	1.0000	1.0000
	房地产用途	100.00	1.0000	1.0000	1.0000
区 域 因 素	繁华程度	100.00	1.0000	1.0000	1.0000
	交通便捷度	100.00	1.0000	1.0000	1.0000

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	环境质量	100.00	1.0000	1.0000	1.0000
	土地剩余使用年限	100.00	1.0000	1.0000	1.0000
	公共配套设施	100.00	1.0000	1.0000	1.0000
	基础设施	100.00	1.0000	1.0000	1.0000
个 别 因 素	临街状况	100.00	1.0000	1.0000	1.0000
	道路类型、级别	100.00	1.0000	1.0000	1.0000
	新旧程度	100.00	1.0000	1.0000	1.0000
	装修	100.00	0.9615	0.9615	0.9615
	配套设施	100.00	1.0000	1.0000	1.0000
	平面布置	100.00	1.0000	1.0000	1.0000
	使用功能	100.00	1.0000	1.0000	1.0000
	结构类型	100.00	1.0000	1.0000	1.0000
	楼层	100.00	1.0000	1.0000	1.0000
	朝向	100.00	1.0000	1.0000	1.0000
	面积	100.00	1.0000	1.0000	1.0000
	建筑外形	100.00	1.0000	1.0000	1.0000
	比准价格（元/平方米）		6,879.02	6,914.90	6,908.56
	权重		33.33%	33.33%	33.33%
	评估单价的确定		6,900.00
	总价		924,200.00

综上，评估单价为 6,900.00 元/平方米。评估值为 924,200.00 元。 其他非流动资产评估值为 3,819,000.00 元。

十、 负债评估说明

（一）评估范围

评估范围内的负债为企业评估申报的流动负债及非流动负债，包括应付票 据、应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费、应付股利、其他应付款、 一年内到期的非流动负债和长期应付款。

上述负债在评估基准日账面值如下所示：

单位：人民币元

科目名称	账面价值
应付票据		133,927,041.15
应付账款		514,865,719.64
预收款项		3,640,338.65
应付职工薪酬		38,679,659.25
应交税费		126,932,752.12
应付股利（应付利润）		30,250,000.00
其他应付款		45,807,475.03

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一年内到期的非流动负债	6,888,982.35
长期应付款	4,801,543.10
负债合计	905,793,511.29

（二）评估过程

评估过程主要划分为以下两个阶段：

第一阶段：准备阶段

• 1．根据企业提供的负债评估申报资料，首先对财务台账和评估明细表进行

• 互相核对，使之相符。对内容不符、重复申报、遗漏未报的项目进行改正，由企 业重新填报，作到账表相符。

• 2．由企业财务部门的有关人员介绍各项负债的形成原因、记账原则等情况。

• 3．对负债原始凭证抽样核查，并对数额较大的债务款项进行了函证，确保

• 债务情况属实。

第二阶段：评定估算阶段

• 1．将核实后的负债评估明细表录入计算机，建立相应电子数据文档。

• 2．对各类负债采用以核实的方法确定评估值，编制评估汇总表。

• 3．提交负债的评估技术说明。

（三）评估方法及说明

1. 应付票据

应付票据账面值 133,927,041.15 元，均为签发的银行承兑汇票。评估人员通 过查阅了应付票据明细账、相关购货合同、结算凭证、核实了应付票据票面记载 的收、付款单位、支付金额，以及是否含有票面利率等内容，确认企业应付票据 为无息票据，应支付款项具有真实性和完整性，核实结果账表单金额相符。按清 查核实后账面值确定为评估值。

应付票据评估值为 133,927,041.15 元，评估无增减值。

2. 应付账款

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应付账款账面值 514,865,719.64 元，主要内容为应付租赁费及购货款等。评 估人员查阅了应付账款明细账和主要往来单位的采购合同及原始凭证，核实交易 事项的真实性、业务内容和金额等，并对大额应付款项进行了函证查询，以核实 后的账面值作为评估值。

应付账款评估值为 514,865,719.64 元，评估无增减值。

3. 预收账款

预收账款账面值 3,640,338.65 元，核算内容为预收的售混凝土款等。评估人 员抽查有关账簿记录和销售合同，确定预收款项的真实性和完整性，核实结果账 表单金额相符，均为在未来应支付相应的权益或资产，故以清查核实后账面值确 定为评估值。

预收账款评估值为 3,640,338.65 元，评估无增减值。

1. 应付职工薪酬

应付职工薪酬账面值 38,679,659.25 元，为计提的工资及各种养老保险、医 疗保险等。评估人员核对了企业总账和明细账，核实了企业工资标准和各项费用 计提标准，以核实的账面值作为评估值。

应付职工薪酬评估值 38,679,659.25 元。

1. 应交税费

应交税费账面值为 126,932,752.12 元，主要为公司应交未交增值税、所得税、 城市维护建设税等，其中应交地方性税费核算内容为地方教育税附加。

经查阅应交税费明细账及纳税申报表，抽查企业的完税凭证，税金计算正确， 以核实后的账面值作为评估值。

应交税费评估值为 126,932,752.12 元，评估无增减值。

1. 应付股利

应付股利账面值为 30,250,000.00 元，主要为公司应付给股东中国建筑股份 有限公司 2011 年度的分配利润。

经查阅企业当年度的股利分配政策和股东下发利润上缴通知，查看企业的记

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账凭证，应付股利计算正确，以核实后的账面值作为评估值。

应交税费评估值为 30,250,000.00 元，评估无增减值。

1. 其他应付款

其他应付款账面值 45,807,475.03 元，其主要内容为往来款、保证金、奖金 等。经查阅与相关单位的对账协议及相关的文件说明，往来核对一致、未发现不 需支付的证据，以核实后的账面值作为评估值。

其他应付款评估值为 45,807,475.03 元，评估无增减值。

1. 一年到期的非流动负债

一年到期的非流动负债账面值 6,888,982.35 元，为企业应支付的与郑州国电 机电技术有限公司、上海新利恒租赁有限公司等的融资租赁款。经查阅融资租赁 合同，剩余应付金额、租赁期限等无误。以核实后的账面值确认评估值。

一年到期的非流动负债评估值为 6,888,982.35 元，评估无增减值。

1. 长期应付款

长期应付款账面值 4,801,543.10 元，为应支付给交银金融租赁有限责任公司 的设备融资租赁款。经查阅与相关单位的融资租赁协议、往来账务核对记录，金 额正确，未发现不需支付的证据，以核实后的账面值作为评估值。

长期应付款评估值为 4,801,543.10 元，评估无增减值。

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第五部分收益法评估说明

一、收益法评估对象

本项目评估对象为中建商品混凝土有限公司的股东全部权益价值。

二、收益法的应用前提及选择的理由和依据

（一）收益法的定义和原理

收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种 评估方法的总称。它服从资产评估中将利求本的思路，即采用本金化和折现的途 径及其方法来判断和估算资产价值。

（二）价值类型及其定义

资产评估中的价值类型是指资产评估结果的价值属性及其表现形式。根据本 次评估目的，确定本次评估的价值类型为市场价值类型。

资产评估中的市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何 强迫压制的情况下，某项资产在基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

选择市场价值作为本次评估的价值类型，是遵照价值类型与评估目的相一致 的原则，并充分考虑市场条件和评估对象自身条件等因素，在本评估机构接受委 托方评估委托时所明确的评估结论价值类型。

（三）收益法的应用前提

收益法评估需具备三个前提条件，即被评估资产的未来预期收益，可以预测 并可以用货币衡量；资产拥有者获得预期收益所承担的风险，可以预测并可以用 货币衡量；被评估资产预期获利年限，可以预测。

三、本次收益法的评估假设和限制条件

（一）评估假设

• 1．在国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变化，本次

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中国建筑股份有限公司、中国建筑第三工程局有限公司拟以持有的 中建商品混凝土有限公司股权认购新疆西部建设股份有限公司非公开发行股份项目·资产评估说明 交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化，无其他不可预测和不可 抗力因素造成的重大不利影响。

• 2．本次评估测算各项参数取值未考虑通货膨胀因素。

• 3．持续经营假设。该假设是假定企业将以现有条件为基础，持续经营下去，

• 在可以预料的将来不停止营业。

4．公开市场假设。该假设是假定参加企业投资的各方投资者彼此地位平等； 彼此都有获取足够市场信息和企业信息的机会和时间，以便对企业行为、市场地 位、发展空间及其投资回报等做出理智的判断；并且各自精明、谨慎行事，不受 任何强迫压制。

5．合理经营假设。假设公司的经营者是负责的，且公司管理层有能力担当其 职务。假设企业未来无重大决策失误和重大管理失职；企业经营范围内所需的相 关许可证，应根据经营的需要，合理保证持续有效；人员和各项资产的安全达到 合理水平。

6．政策一致假设。假设公司未来将采取的会计政策和编写此份报告时所采用 的会计政策在重要方面基本一致。有关利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征 收费用等不发生重大变化。

• 7．合法经营假设。该假设要求企业经营符合国家的经济政策，遵守税收、环

• 保和其他与企业经营相关的法律、法规和规章。

8．资料合法、真实、完整性假设。委托方和被评估单位所提供的资料是评估 工作的重要基础资料，评估人员对所收集到的资料履行了应有的清查核实程序， 并在专业范围内进行应有的职业分析判断，对所发现的问题进行进一步澄清核实 和尽可能的充分披露。但评估机构和评估人员受执业范围所限，不能对委托方和 被评估单位所提供的资料的合法性、真实性和完整性（完整性是相对估值需要而 言的）做出保证。因此，评估工作是以委托方和被评估单位所提供的有关资料的 合法、真实、完整性为假设前提；

• 9．不考虑企业未来可能由于管理层、经营策略和追加投资以及商业环境等变

• 化导致的业务结构等状况的变化；

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10．企业现有生产设施、技术装备等生产能力未来的更新等于对应资产的折 旧额，即以固定资产的折旧回收维持再生产。营运资本增加额与经营规模及其所 需经营成本费用和经营效率同步变化；

1 1 ．企业在未来的经营期内，其营业和管理等各项期间费用不会在现有基础 上发生大幅的变化，仍将保持其近几年的变化趋势，并随营业规模的变化而同步 变动。

（二）评估限制条件

1．评估报告中所采用的评估基准日已在报告前文明确，评估人员对价值的估 算是根据评估基准日企业所在地货币购买力做出的。

2．评估报告仅供在报告前文明确的评估目的、并仅供委托方使用，评估报告 的使用权归委托方所有。但按法律和法规规定提供评估管理机构或有关主管部门 的除外。

3.根据资产评估的要求，认定这些假设条件在评估基准日时成立，当未来经济 环境发生较大变化时，将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。

四、宏观经济态势及行业分析

（一）宏观经济态势

2011 年以来，面对复杂多变的国际形势和国内经济运行出现的新情况新问题， 我国坚持实施积极的财政政策和稳健的货币政策，积极稳妥地处理保持经济平稳 较快发展、调整经济结构、管理通胀预期 3 者关系，把稳定物价总水平作为宏观 调控的首要任务，不断加强和改善宏观调控，总体而言国民经济运行良好。近年 来，一系列经济政策的适时调整，也有效提升了我国经济抵御外来冲击的能力。

2011 年，我国经济增长由政策刺激向自主增长有序转变，物价上涨势头初步 得到控制，同时经济增长呈平稳减速态势。初步测算，2011 全年国内生产总值 471564 亿元，按可比价格计算，比上年增长 9.2%。分季度看，一季度同比增长 9.7%， 二季度增长 9.5%，三季度增长 9.1%，四季度增长 8.9%。分产业看，第一产业增 加值 47712 亿元，比上年增长 4.5%；第二产业增加值 220592 亿元，增长 10.6%；

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中国建筑股份有限公司、中国建筑第三工程局有限公司拟以持有的 中建商品混凝土有限公司股权认购新疆西部建设股份有限公司非公开发行股份项目·资产评估说明 第三产业增加值 203260 亿元，增长 8.9%。从环比看，四季度国内生产总值增长 2.0%。

农业生产稳定增长，粮食连续八年增产。全年全国粮食总产量达到 57121 万 吨，比上年增产 2473 万吨，增长 4.5%。

工业生产平稳较快增长，企业利润继续增加。全年全国规模以上工业增加值 按可比价格计算比上年增长 13.9%。分登记注册类型看，国有及国有控股企业增加 值比上年增长 9.9%，集体企业增长 9.3%，股份制企业增长 15.8%，外商及港澳台 商投资企业增长 10.4%。分轻重工业看，重工业增加值比上年增长 14.3%，轻工业 增长 13.0%。分行业看，39 个大类行业增加值全部实现比上年增长。

固定资产投资保持较快增长，投资结构继续改善。全年固定资产投资(不含农 户)301933 亿元，比上年名义增长 23.8%(扣除价格因素实际增长 16.1%)。其中，国 有及国有控股投资 107486 亿元，增长 11.1%。分产业看，第一产业投资 6792 亿元， 比上年增长 25.0%；第二产业投资 132263 亿元，增长 27.3%；第三产业投资 162877 亿元，增长 21.1%。在第二产业投资中，工业投资 129011 亿元，比上年增长 26.9%； 其中，采矿业投资 11810 亿元，增长 21.4%；制造业投资 102594 亿元，增长 31.8%； 电力、燃气及水的生产和供应业投资 14607 亿元，增长 3.8%。全年基础设施(不包 括电力、燃气及水的生产与供应)投资 51060 亿元，比上年增长 5.9%，增速比上年 回落 14.3 个百分点。分地区看，东部地区投资比上年增长 21.3%，中部地区增长 28.8%，西部地区增长 29.2%。从到位资金情况看，全年到位资金 334219 亿元，比 上年增长 20.3%。其中，国家预算内资金增长 10.8%，国内贷款增长 3.5%，自筹 资金增长 28.6%，利用外资增长 8.2%，其他资金增长 9.0%。全年新开工项目计划 总投资 240344 亿元，比上年增长 22.5%；新开工项目 332931 个，比上年增加 431 个。

进出口保持较快增长，外贸顺差继续收窄。全年进出口总额 36421 亿美元， 比上年增长 22.5%；出口 18986 亿美元，增长 20.3%；进口 17435 亿美元，增长 24.9%。 进出口相抵，顺差 1551 亿美元，比上年减少 264 亿美元。贸易方式继续改善。进 出口总额中，一般贸易进出口 19246 亿美元，增长 29.2%，占进出口总额的 52.8%， 比上年提高 2.7 个百分点；加工贸易进出口 13052 亿美元，增长 12.7%。出口额中，

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一般贸易出口 9171 亿美元，增长 27.3%；加工贸易出口 8354 亿美元，增长 12.9%。 进口额中，一般贸易进口 10075 亿美元，增长 31%；加工贸易进口 4698 亿美元， 增长 12.5%。

货币供应量平稳回落，新增贷款有所减少。12 月末，广义货币(M2)85.2 万亿 元，比上年末增长 13.6%，增速比上年末回落 6.1 个百分点；狭义货币(M1)29.0 万 亿元，增长 7.9%，回落 13.3 个百分点；流通中现金(M0)5.1 万亿元，增长 13.8%， 回落 2.9 个百分点。全年金融机构人民币各项贷款余额 54.8 万亿元，新增人民币 各项贷款 7.5 万亿元，比上年少增 3901 亿元。人民币各项存款余额 80.9 万亿元， 各项存款增加 9.6 万亿元，比上年少增 2.3 万亿元。

市场物价同比上涨，7 月份后同比涨幅连续回落。全年居民消费价格比上年上 涨 5.4%。其中，城市上涨 5.3%，农村上涨 5.8%。分类别看，食品上涨 11.8%，烟 酒及用品上涨 2.8%，衣着上涨 2.1%，家庭设备用品及维修服务上涨 2.4%，医疗 保健和个人用品上涨 3.4%，交通和通信上涨 0.5%，娱乐教育文化用品及服务上涨 0.4%，居住上涨 5.3%。7 月份居民消费价格同比涨幅达到高点 6.5%后，涨幅连续 回落。12 月份，居民消费价格同比上涨 4.1%，环比上涨 0.3%。全年工业生产者出 厂价格比上年上涨 6.0%，12 月份同比上涨 1.7%，环比下降 0.3%。全年工业生产 者购进价格比上年上涨 9.1%，

城乡居民收入稳定增长，农村居民收入增速快于城镇。全年城镇居民人均总 收入 23979 元。其中，城镇居民人均可支配收入 21810 元，比上年名义增长 14.1%， 扣除价格因素，实际增长 8.4%。在城镇居民人均总收入中，工资性收入比上年名 义增长 12.4%，转移性收入增长 12.1%，经营净收入增长 29.0%，财产性收入增长 24.7%。农村居民人均纯收入 6977 元，比上年名义增长 17.9%，扣除价格因素，实 际增长 11.4%。其中，工资性收入比上年名义增长 21.9%，家庭经营收入增长 13.7%， 财产性收入增长 13.0%，转移性收入增长 24.4%。全年城乡居民收入比为 3.13：1(以 农村居民人均纯收入为 1，上年该比值为 3.23：1)。全年农民工总量 25278 万人， 比上年增加 1055 万人，增长 4.4%；其中本地农民工 9415 万人，外出农民工 15863 万人。外出农民工月均收入 2049 元，比上年增长 21.2%。

2011 年中国经济外部环境复杂严峻，整个世界经济复苏缓慢，需求不振，贸

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易保护主义抬头；就中国内部来讲，经济下行的压力和物价上涨的压力同时并存， 过去长期形成的经济发展不平衡、不协调的问题日益突出，在这种状况下，仍然 能够保持 9.2％的增长速度，说明中国的经济所取得的是来之不易的成就。把 9.2％ 的增长速度，拿到世界经济整体的增长速度上来看，中国还是经济增长最好的国 家和地区。

2012 年，受国内外多种因素影响，我国将呈现经济增速和物价涨幅的小幅" 双降"态势。当前，国际经济环境复杂严峻，国内经济发展中不平衡、不协调、不 可持续的矛盾和问题仍很突出。要坚决贯彻落实中央经济工作会议的决策部署， 把握好稳中求进的工作总基调，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保 持宏观经济政策的连续性和稳定性，增强调控的针对性、灵活性、前瞻性，继续 处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理通胀预期三者关系，加快推 进经济发展方式转变和经济结构调整，努力实现经济平稳较快发展。

（二）商品混凝土行业分析

商品混凝土，又称预拌混凝土，简称为商砼;，俗称灰或料：是由水泥、骨 料、水及根据需要掺入的外加剂、矿物掺合料等组分按照一定比例，在搅拌站经 计量、拌制后出售并采用运输车，在规定时间内运送到使用地点的混凝土拌合 物。商品混凝土的实质就是把混凝土从过去的施工现场搅拌流离出来，由专门生 产混凝的公司集中搅拌，并以商品的性质向需方供应。

中国预拌混凝土行业起始于 20 世纪 70 年代末期，20 世纪 90 年代开始获得蓬 勃发展，预拌混凝土作为散装水泥的高级阶段，它是社会进度和文明施工的体 现，混凝土的研制、生产、使用经历了近 200 年的发展历史，预拌混凝土采用集 中搅拌，是混凝土生产由粗放型向集约化大生产的转变，他实现了混凝土生产的 专业化，商品化和社会化，是建筑依靠技术进步改变小生产方式，实现建筑工业 化的一项重要改革，而且有显著的社会、经济效益。纵观整个混凝土行业具有建 材行业的一般特性：

1、周期性。由于整个建筑行业受季节影响较大，这也相应的影响到建材行 业，使其具有了季节性，一般在年底或者年初整个商品混凝土行业处于萎缩状 态。

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• 2、地域性。由于建材的有效运距的限制，区域市场价格的差异较大。

• 3、投资拉动性。预拌混凝土产量的增长直接受当地的房地产施工及大型的

• 基础建设项目的增长的影响，属于投资拉动型行业，与水泥等其他建材产品一样 一直受宏观经济政策的影响，从而影响整个商品混凝土行业的发展。

• 4、规模效应。企业的规模优势明显，提高设备的利用率和保供能力。

• 除以上的共性为其主要还有以下特性，生产较为简单，进入行业的门槛较

• 低；生产非连续性，经常集中时段供应；区域市场易产生过剩，形成价格竞争。 与现场搅拌混凝土相比，预拌混凝土有以下优点：

• 1、能够提高混凝土质量的稳定性和可靠性

现场搅拌混凝土，水、水泥、骨料等无法精确称量，只能依靠操作人员的经 验施工，无法在技术上保证混凝土质量的稳定性，容易出现质量事故。而预拌混 凝土由专业生产厂商生产，根据施工单位的要求按照经试验室检验的配合比进行 投料，以电子秤准确计量各种原料的投放量，采用微机控制方式实现自动化生 产，与现场搅拌相比，生产过程更加科学，能够显著提高混凝土质量的稳定性和 可靠性，对于减少建筑施工质量事故有重要意义。

2、能够大大减少噪音和粉尘污染

预拌混凝土能够实现集中化、规模化生产，可以远离施工现场，同时与现场 搅拌相比，有条件采用更多环保设施控制噪音和粉尘污染，因此采用预拌混凝土 能大大减少噪音和粉尘污染。

3、能够有效节约资源

预拌混凝土通过以下几种方式实现资源节约：

①完全使用散装水泥，节约包装材料和拆解过程中的水泥损耗；

②由于规模效应和实现专业化生产后技术水平的提高，生产过程中的损耗降 低，原料利用率提高，据不完全统计，预拌混凝土与现场搅拌相比可节约水泥 8%、砂石 12%；

③通过大量使用工业废料，节省原生资源，多数预拌混凝土企业都可使用粉 煤灰、矿渣、废矿石等废料，一些大型预拌混凝土企业还建有粉煤灰、矿渣粉磨 生产线，利用磨细粉煤灰或矿渣替代水泥，其资源节约效应更明显。

4、能够生产高强度混凝土和特殊性能混凝土

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预拌混凝土企业有相对完善的检验、试验装备和更好的生产设备，技术水平 和质量控制水平也相对较高，有条件生产高强度混凝土，一些技术水平高的企 业，还可以生产具有特殊性能的混凝土，如自密实混凝土、抗冻混凝土等；而在 现场搅拌情况下，不具备生产高强度混凝土和特殊性能混凝土的技术条件。

在中国混凝土与水泥制品协会 2010 年年会上，中国建筑材料工业规划研究院 院长刘长发认为中国水泥混凝土及其制品产业发展前景可期，水泥混凝土及其制 品产业规模在“十二五”期间将成为我国建材行业中的第一大产业。

1、行业发展面临的市场形势

（1）中国将继续处在大规模建设阶段。预计“十二五”期间全国水泥消费量将 突破 20 亿吨大关。假设再用 10 年左右的时间赶上世界发达国家的建筑工业化水 平，那么，到“十二五”末，水泥的工厂化加工率将有可能达 50%左右。可以预 期，水泥混凝土及其制品产业规模在“十二五”期间有可能突破 1 万亿元大关，成 为我国建材行业中的第一大产业。

（2）随着包括住宅产业化在内的建筑工业化进程的推进，建筑施工现场湿作 业的比重将逐步降低，因此水泥混凝土及其制品产业中制品的比重将会逐步提 高，其经济规模在产业中的比重有可能达到 30%甚至 40%以上。

（3）随着人民居住安全意识的普遍提高，对建筑物安全可靠性能的追求将成 为全社会越来越强烈的追求，高性能水泥混凝土及其制品将具有更大的发展空 间。

（4）居民消费的升级要求建筑设计向多样化发展，装饰混凝土及其制品有着 良好的发展前景。

（5）既有水泥混凝土工程的维修维护将成为水泥混凝土及其制品产业一个不 可忽视的市场。

2、“十二五”的市场需求

受经济放缓政策刺激以及地产调控政策影响，商品房投资增速下降；但保障 性住房的建设或将弥补房地产行业的需求不景气。“十二五”期间，国家水泥行业 需求亮点频现，混凝土行业也可能受此裨益，迎来形式较好的 5 年。

（1）保障性住房

“十二五”期间要完成 3600 万套保障性住房建设计划，预计投资 4 万亿元。计

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划若能按时达成，预计“十二五”期间全国保障性住房水泥需求量将达到 3.46～ 4.32 亿吨，折合 11.42～14.26 亿立方米混凝土。

（2）建材下乡

《扩大建材下乡政策及实施建议（初稿）》中透露，建材下乡可能获得财政 补贴金额达 1000 亿元，为期 3 年，对应每年 300 亿至 350 亿元的补贴金额。考虑 补贴启动消费的杠杆作用，中性估计，建材下乡带来的水泥需求增量为 1500 至 1700 万吨；乐观估计，水泥需求增量达到 2200 万吨至 2600 万吨，折合 7260～ 8580 万立方米混凝土。

（3）铁路投资

根据铁道部的“十二五规划”，“十二五”期间铁路基本建设将投入 3.5 万亿，每 年平均 7000 亿元，与 2010 年的 7091 亿元的投资大体相当。以 1.0 万吨水泥/亿元 计算，“十二五”期间铁路投资水泥需求为 3.5 亿吨，折合混凝土需求 11.55 亿立方 米。

（4）水利投资

2011 年 1 月 29 日，中共中央国务院颁布了《关于加快水利改革发展的决定》， 提出要“加大公共财政对水利的投入，力争今后 10 年全社会水利年平均投入比 2010 年高出一倍”。2010 年我国水泥投资 2000 亿元，未来 10 年水利投资将达到 4 万亿元。其中“十二五”期间将有二万亿的投资用于水利建设（包括中央投资约 1 万亿元）。这意味着，和“十一五”全国共落实水利建设投资约 7000 亿元相比，“十 二五”期间的投资规模将是前 5 年的近 3 倍。“十二五”期间多个省份的水利发展规 划投资都达到“十一五”期间的 2～3 倍，有些省份甚至超过 4 倍。如新疆“十二五” 水利规划总投资达 1310.88 亿元，是“十一五”时期的 4.33 倍；黑龙江省“十二五” 水利规划投资 1500 亿元，也是“十一五”时期累计投资 357 亿元的 4 倍以上。一些 投资机构也对一号文件极为关注。例如东方证券经过分析测算，认为未来五年的 水利投资有望达到 8000-9000 亿元；水电投资增量 0.8-0.88 亿千瓦，投资额 7000 亿元以上，是“十一五”期间实际投入的三倍以上；节水灌溉项目总投资在未来十 年至少达到 3000 亿元；污水处理领域可能将有超过 1 万亿元的投资空间。水利建 设对水泥的需求将在 2～3 年内进入高峰期，势必对水泥行业和混凝土行业起到利 好影响。

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（5）机场建设

民航计划在“十二五”期间新修建机场 56 个，迁建机场 16 个，改（扩）建机场 91 个，机场数达到 230 以上；全行业机场建设投资将达到 4250 亿元，同比增长 66.67%。“十一五”期间，全国机场建设项目达到 140 个，其中新建 50 个，迁建 12 个，改扩建 78 个，总投资规模 3000 多亿元。“十一五”期间，机场建设绝大部分选 择欠发达地区，大部分都是支线机场。“十二五”规划，中国将延续和加大对支线 航空的政策扶持力度，并选择西北、西南等老少边穷地区和地面交通不便地区作 为试点。

（6）农村建设

“十二五”期间中央计划对农村公路建设投资逾 2000 亿元，预计水泥需求 4000 万吨，折合混凝土需求 1.32 亿立方米。资金投放优先考虑西部地区建制村通沥青 （水泥）路建设。“十一五”期间中央对农村公路建设投资达 1978 亿元，年均递增 30%，极大地带动了地方对农村公路建设的投入，5 年间全社会共计完成投资 9500 亿元。

3、“十二五”期间行业的方向结构调整、培育龙头、零排放、安全节能耐久及 生态制品研究、建筑配套部品开发等是今后发展方向。

（1）促进产业结构调整，转变发展方式。鼓励企业做大做强，由大变强；鼓 励企业与资本市场对接，获取发展资源；鼓励企业兼并重组；鼓励符合条件或没 有条件创造条件的企业上市。在产品结构调整的进程中，不但要强调优化技术结 构、产品结构，还应强调优化企业的组织结构，以提高产业集中度。

（2）培育行业龙头，增强行业引领力量。大企业在行业发展中起着相当重要 的作用，在推进产业结构调整，特别是在推进企业组织结构调整中起着引领作 用，在引导并推进行业发展循环经济节能减排上贡献率较高，在推进行业走向世 界，打造具有国际竞争能力产业的进程中可以起到引领作用。

（3）加强预拌混凝土节能、节材、资源节约、工业废弃物的合理利用集成及 产业化技术研究，全面实现企业无污染生产，废水、废料零排放。

（4）加强基础设施建设中的隐蔽工程所用混凝土制品的安全性和耐久性研 究，鼓励发展安全、节约、耐久型混凝土产品。

（5）加大生态混凝土制品、箱涵、预制检查井、异形管道制品等市政制品的

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中国建筑股份有限公司、中国建筑第三工程局有限公司拟以持有的 中建商品混凝土有限公司股权认购新疆西部建设股份有限公司非公开发行股份项目·资产评估说明 技术开发力度。

（6）大力开展预制装配式混凝土住宅建筑的结构性能、抗震性能等关键技术 的研究，建筑配套部品的系统研究、产品开发、设计配套技术的研究，构配件生 产、施工安装关键技术的研究，以及相关技术标准的研究与编制。

随着我国城市建设的快速发展和交通、水利等基础建设规模的不断扩大，商 品混凝土的应用日益广泛，市场前景良好，升值空间较大。 （三）企业历史年度财务分析

企业 2010 年-2012 年 4 月 30 日主要财务指标分析

财务指标	2010 年	2011 年 2012 年1-4 月
盈利能力分析 净资产收益率 总资产报酬率 主营业务利润率 主营业务成本率 偿债能力分析 资产负债率 流动比率 速动比率 营运能力分析 应收账款周转率 存货周转率 流动资产周转率 总资产周转率
	10%	11% 5%
	6%	6% 3%
	14%	14% 18%
	85%	85% 81%
	41%	51% 52%
	195%	161% 153%
	190%	159% 150%
	2.13	2.63 1.90
	44.22	54.29 65.47
	1.02	1.17 0.40
	0.82	0.96 0.31

1)盈利能力分析

净资产收益率具有很强的综合性。该指标越高，表明所有者投资带来的收益 越高，企业资本的盈利能力越强，从表中来看，被评估单位 2010 年、2011 年的收 益水平稳定，且表现较好。

总资产报酬率也称投资报酬率，是描述企业资产运作效果的重要指标。指利 润额与平均总资产总额之比。总资产报酬率越高说明企业资产运作效率越好，被 评估单位的总资产报酬率一般。

主营业务利润率及主营业务成本率是综合反映企业经营活动创造利润能力的 指标，是企业竞争力的重要表现。从整体来看，被评估单位两项指标比较稳定， 水平一般。

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2)偿债能力分析

资产负债率这一指标是国际公认的衡量企业偿还能力和经营风险的重要指 标，一般认为资产负债率的合理比率应该小于或等于 50%，但可视行业的不同， 给出资产负债率的合理水平，经营风险较大的企业一般会选择比较低的资产负债 率，反之也成立，就被评估单位来讲，它的经营风险适中，其资产负债率处于合 理状态。

流动比率是流动资产与流动负债的比。反映企业在短期内用可以转变为现金 的流动资产偿还到期流动负债的能力。比率较高则短期偿债能力越强，对债权人 利益越有保障。流动比率以接近“2”比较合适，流动比率过低则说明企业的短期 偿债能力较弱，财务风险较大，流动比率过高则说明企业有较多的资金滞留在流 动资产上未加以更好的运用；而速动比率是速动资产与流动负债的比率，这一比 率用以衡量企业可以立即变现的流动资产偿付短期债务的能力。被评估单位的流 动比率高于“1”，表明其偿债能力较好。

3)经营能力分析

流动资产周转率是指企业营业收入与流动资产平均余额的比率，反映企业流 动资产的周转速度，用于衡量流动资产的利用效率。一个时期内流动资产周转次 数越多，周转一次所用时间越短，说明流动资产利用效率越高，企业盈利能力可 能越强，被评估单位的流动资产周转率属于一般水平，并且有逐渐转好趋势。

总资产周转率指企业营业收入与总资产平均余额的比率，该指标用于分析企 业全部资产的使用效率。鉴于行业特点，被评估单位的总资产周转率属于正常水 平，并且有逐渐转好趋势。

五、收益法的基本思路及预测过程

（一）本次收益法评估思路

本次采用收益法对中建商品混凝土有限公司整体价值进行评估，即以未来若 干年度内的企业自由现金流量作为依据，采用适当折现率折现后加总计算得出企 业自由现金流量折现值，然后再加上溢余资产价值、长期股权投资价值并扣减付 息债务后得出股东全部权益价值。

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• 1.评估模型：本次选用企业自由现金流量模型。

2.计算公式

企业整体价值=企业自由现金流量折现值+溢余资产及非经营资产价值+长期 股权投资价值

股东全部权益价值=企业整体价值-有息债务

有息债务：指基准日账面上需要付息的债务，包括短期借款、应付债券、一 年内到期的长期借款、长期借款等。

3.收益期的确定

本次评估采用永续年期作为收益期。其中，第一阶段为 2012 年 5 月 1 日至 2017 年 12 月 31 日，共计 5 年 8 个月，在此阶段根据中建商品混凝土有限公司的经营 情况进行预测；第二阶段为 2018 年 1 月 1 日至永续经营，在此阶段中建商品混凝 土有限公司均按保持 2017 年预测的稳定收益水平考虑。

4.自由现金流量的确定

本次评估采用企业自由现金流量，自由现金流量的计算公式如下：

企业自由现金流量＝税后净利润＋折旧与摊销＋利息费用（扣除税务影响后） －资本性支出－净营运资金变动

• 5.收益法的评估计算公式

本次采用的收益法的计算公式为：

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式中：

P——为企业净资产价值评估值；

Ai——企业近期处于收益变动期的第 i 年的企业自由现金流量；

A——企业收益稳定期的持续而稳定的年企业自由现金流量；

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R——折现率；

n——企业收益变动期预测年限；

B——企业评估基准日付息债务；

OE——企业评估基准日非经营性、溢余资产与负债总和、长期股权投资价值 的现值。

6.折现率 R 的确定

按照收益额与折现率口径一致的原则，本次评估收益额口径为企业自由现金 流量，则折现率选取加权平均资本成本（WACC）。

公式：WACC=Ke×E/（D+E）+Kd×D/（D+E）×（1－T）

式中：Ke：目标权益资本报酬率；

E/（E+D）：权益资本比率；

Kd：目标付息债务成本；

D/（E+D）：付息债务资本比率；权益资本比率、付息债务资本比率根 据上述计算得出的企业目标资本结构确定；

T：所得税率。

其中：Ke=Rf+β×（Rm-Rf）+RC 式中：Rf：无风险报酬率；

Rm：市场期望收益率；

β：企业风险系数；

RC：企业特定风险调整系数。

（二）本次收益法预测过程

1.企业自由现金流量的预测

对企业的未来财务数据预测是以企业 2010 年至 2012 年 4 月 30 日的经营业绩 为基础，遵循我国现行的有关法律、法规，根据国家宏观政策、国家及地区的宏

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观经济状况、建设行业状况，企业的发展规划和经营计划、优势、劣势、机遇、 风险等，尤其是企业所面临的市场环境和未来的发展前景及潜力，并依据企业的 经营计划，经过综合分析编制的，其中主要数据预测说明如下：

1）企业未来年度销售收入及成本的预测

以下是中建商品混凝土有限公司的历史经营状况：

金额单位：人民币万元

	金额单位：人民币万元
项目名称	2010 年 2011 年 2012 年1-4 月
收入合计 成本合计 华中 收入 方量 单价 成本 1.材料 2.外加剂 3.人工 4.折旧 5.摊销 6.其他 华阳 收入 方量 单价 成本 1.材料 2.外加剂 3.人工 4.折旧 5.摊销 6.其他	108,816.35 165,357.41 54,516.89 92,927.27 140,077.77 44,140.53 25,927.43 25,917.72 9,001.52 85.02 83.25 27.82 304.95 311.31 323.61 23,241.12 23,297.49 8,004.37 17,559.23 19,251.66 5,726.03 1,491.54 1,643.98 422.80 925.92 1,169.57 405.14 324.79 248.93 21.97 232.11 247.26 94.57 2,707.54 736.09 1,333.85 82,888.92 139,439.68 45,515.37 307.00 445.13 149.50 270.00 313.26 304.45 69,686.15 116,780.28 36,136.16 50,103.67 85,272.60 29,085.61 5,082.88 7,536.50 2,500.66 5,833.00 8,629.71 2,822.22 3,315.60 3,713.95 1,051.65 - - - 5,351.00 11,627.52 676.02

②企业未来年度销售收入及成本情况的预测

企业未来年度销售的预测主要结合企业历史年度的销售情况、所属行业未来 的宏观经济发展状况、市场需求、产业发展态势等因素，经过综合分析确定企业 未来年度的销售情况。

从前述的商品混凝土行业分析中我们得出，“十二五”期间全国混凝土行业将 保持很好的发展。但是商品混凝土行业同时受地区因素影响很大。

中建商品混凝土有限公司位于武汉市，立足华中地区，主要从事专业的商品

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中国建筑股份有限公司、中国建筑第三工程局有限公司拟以持有的 中建商品混凝土有限公司股权认购新疆西部建设股份有限公司非公开发行股份项目·资产评估说明 混凝土生产、销售、技术研发工作。商品混凝土（砂浆）及制品是核心业务。并 通过推广加盟合作、长短期租赁、兼并收购等多种模式，实现规模化扩张，做大 做强“中建混凝土”品牌。其历史年度收入增长迅速，2010、2011 年增速为 52%。

企业发展战略为：在华中、西南区域中建混凝土发展成熟的区域重点城市（武 汉、成都）采取收购、租赁经营的方式提高市场占有率；其他城市，采取并购、 股权合作等方式快速进入，建立起较强品牌优势后，采取品牌输出方式加速扩张。

在华北、西北、东北等中建混凝土发展势头强劲的区域市场，采取新建生产 线与并购、股权合作、品牌输出同步开展的形式进入。

在中建混凝土尚未进入且行业发展相对成熟的华南、华东区域市场，配套中 建股份，采取新建生产线方式进入，利用高端产品及绿色品牌，打造企业核心竞 争力。

海外市场择机进入，依托中建系统内部的大项目，采取新建生产线形式，为 主业提供配套服务。

企业技术力量：被评估单位始终致力于混凝土及相关业务的技术研发工作， 为混凝土绿色生产提供技术支撑；开展高新技术研究，成为中建混凝土高新技术 企业的孵化基地；培育具有竞争优势的高新技术产业，使其成为中建混凝土新的 利润增长点。为了掌握更多的专有技术，被评估单位通过建设专业技术研究院， 搭建高水平的研发平台，与高等院校、国外著名研发机构合作，吸收引进国内外 混凝土及相关产业的高端技术，在消化吸收基础上再创新。充实、加强自身的研 发实力，打造高水平的研发专家团队，推动自主创新能力的提升。采取自身培养 和引进方式，形成专业化人才队伍，保障高新技术业务发展的人才需要。目前企 业已经取得与混凝土相关的专有技术 50 余项。

未来期间，企业主要通过开发新市场、增加新的生产线来推动业务的增长。 主要市场仍然以武汉市为主，并在适当的时候进入合肥市场。

武汉市经济状况：武汉市计划到 2015 年，实现工业总产值 15000 亿元，力争 突破 16000 亿元，工业增加值达到 4200 亿元，力争达到 4500 亿元。重点实施六 大工程：

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千亿产业百亿企业”工程。电子信息、汽车产业产值超过 3000 亿元，装备制

造、食品产业超过 2000 亿元，钢铁、石化产业超过 1000 亿元，百亿元企业 20 户 以上。

新兴产业培育工程。新兴产业产值占工业总产值比重由“十一五”末的 26% 提高到“十二五”末的 35%以上。

千亿投资百亿项目”工程。全市工业投资增长 1.7 倍，“十二五”期间累计达 到 8000 亿元，力争突破 1 万亿元。

千亿板块百亿园区”工程。东湖新技术开发区、武汉经济技术开发区产值超 过 3500 亿元，吴家山经济技术开发区超过 2000 亿元，武汉化学工业区和青山、 蔡甸、江夏、黄陂、新洲超过 1000 亿元，30 个工业园区超过 100 亿元。

被评估单位依靠上述武汉市发展规划，未来期间拟在蔡甸、青菱、左岭、盘 龙、东西湖、武湖等地区新建生产线，配套市政发展，积极拓展业务范围，实现 企业规模持续增长。

未来五年处于我国十二五发展时期，建筑市场依然强劲，混凝土市场潜在需 求量巨大，近几年湖南、湖北地区混凝土需求量增速维持在 20%左右，基本与全 国总体发展态势持平，保守预计该地区未来五年，每年的增幅将在 20%以上，需 求量见下表：

地区	湖北	湖北	湖南
年份	预计产量（万方）	增长率	预计产量（万方）	增长率
2012	4440	20%	4600	20%
2013	5328	20%	5500	20%
2014	6400	20%	6600	20%
2015	7360	15%	7590	15%
2016	8300	13%	8570	13%

被评估单位在武汉市场为成熟市场，占有率为 12.3%左右，一直处于市场领先 地位，是当地行业发展的标杆企业，在十二五末，混凝土产量将达到 1000 万立方，

合肥市经济状况：合肥市正在积极打造“区域性特大城市”，工业发展步伐进

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一步加快，工业投资大幅增长。合肥市是江淮地区城市群的核心城市，从放眼全 国区域发展的大格局看，合肥市在全国生产力布局中承担重要的战略功能，向区 域性特大城市的新跨越具有必然性。

到十二五末，在合肥市南部的滨湖新区将再现一个新合肥，该区规划面积 189 平方公里，可容纳新增人口 100-120 万人，现已启动。在今后五年的时间内，合肥 的投资在中部六省的省会城市之中将位居前列。合肥投资力度保持高位，经济发 展迅速。可以预见未来几年，合肥市场仍处于建设高峰期，商品砼需求总量巨大。

目前合肥市混凝土年需求量平均为 1300-1500 万方，共有混凝土企业 70 余家， 效益排名前三的江淮、天柱、天成混凝土公司，年产量均在 100 万方以下，销量 呈现供不应求。因此，被评估单位将借助这一有利形势，择机进入合肥市场。

根据合肥市场状况及城市建设规划，合肥地区拟配置 2 条 180 生产线，预计 年产达 50 万方。

价格方面，由于不同标号混凝土价格存在差异，但是综合来看，各种标号平均 价格约维持在 330 元/方（含税价）左右。未来预测以此价格为基准，根据不同标 号混凝土所占比例确定价格。

收入=销售单价（不含税）×销售方量

企业未来年度销售成本情况的预测：

营业成本包括材料费、外加剂、工资薪酬、折旧及其他费等构成。

其中材料费、外加剂及折旧、其他费的预测结合历史年度的情况、指标以及 预测年度的运行情况、负荷情况，并结合设计指标，确定预测年度的营业成本。 工资薪酬按照被评估单位的薪酬政策进行预测。

企业未来年度销售收入及成本详细预测数据具体见下表：

单位：人民币万元

项目名称			未来预测年度数据	未来预测年度数据	未来预测年度数据
	2012年 5-12 月	2013年	2014年	2015年	2016年	2017年	永续年
收入合计	122,722.38	199,651.11	226,614.98	267,442.11	301,565.01	322,059.56	322,059.56
成本合计	102,896.13	167,764.35	190,295.57	224,119.78	252,707.87	269,711.70	269,711.70

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华阳	收入	15,904.14	24,918.98	25,528.30	25,839.62	25,839.62	26,150.94	26,150.94
	方量	52.18	80.00	82.00	83.00	83.00	84.00	84.00
	单价	304.77	311.49	311.32	311.32	311.32	311.32	311.32
	成本	14,144.68	22,085.70	22,628.42	22,788.40	23,085.10	23,345.30	23,345.30
	1.材料	10,980.10	16,858.42	17,413.71	17,512.55	17,809.25	18,027.36	18,027.36
	2.外加剂	988.21	1,533.90	1,552.83	1,571.77	1,571.77	1,590.71	1,590.71
	3.人工	900.43	1,397.64	1,414.89	1,432.15	1,432.15	1,449.40	1,449.40
	4.折旧	169.08	262.44	265.68	268.92	268.92	272.16	272.16
	5.摊销	139.20	216.06	218.73	221.40	221.40	224.06	224.06
	6.其他	967.66	1,817.24	1,762.58	1,781.61	1,781.61	1,781.61	1,781.61
华中	收入	106,818.24	165,650.30	168,345.60	168,345.60	168,345.60	168,345.60	168,345.60
	方量	352.94	537.98	547.00	547.00	547.00	547.00	547.00
	单价	302.65	307.91	307.76	307.76	307.76	307.76	307.76
	成本	88,751.45	138,099.48	140,421.31	140,534.83	140,851.14	140,888.66	140,888.66
	1.材料	66,917.71	106,843.64	108,607.05	110,626.06	110,626.06	110,626.06	110,626.06
	2.外加剂	6,369.97	9,755.88	10,147.64	10,239.10	10,239.10	10,239.10	10,239.10
	3.人工	6,325.53	10,636.28	10,393.00	10,393.00	10,393.00	10,393.00	10,393.00
	4.折旧	2,295.12	3,600.30	3,423.96	2,990.13	2,734.04	2,561.53	2,561.53
	5.摊销	-	-	27.56	50.74	48.78	45.49	45.49
	6.其他	6,843.13	7,263.39	7,822.10	6,235.80	6,810.15	7,023.48	7,023.48
蔡甸	收入	-	9,081.83	13,937.00	15,166.18	15,166.18	15,166.18	15,166.18
	方量	-	30.00	46.00	50.00	50.00	50.00	50.00
	单价		302.73	302.98	303.32	303.32	303.32	303.32
	成本	-	7,579.16	11,616.29	12,616.76	12,645.68	12,649.11	12,649.11
	1.材料	-	5,886.43	9,032.01	9,990.31	9,990.31	9,990.31	9,990.31
	2.外加剂	-	493.80	762.22	828.50	828.50	828.50	828.50
	3.人工	-	593.12	874.00	950.00	950.00	950.00	950.00
	4.折旧	-	200.77	287.94	273.32	249.91	234.14	234.14
	5.摊销	-	-	2.32	4.64	4.46	4.16	4.16
	6.其他	-	405.04	657.80	570.00	622.50	642.00	642.00
青菱、 四环	收入	-	-	18,804.08	30,226.30	30,226.30	30,226.30	30,226.30
	方量	-	-	62.00	100.00	100.00	100.00	100.00
	单价			303.29	302.26	302.26	302.26	302.26
	成本	-	-	15,629.56	25,196.13	25,253.95	25,260.81	25,260.81
	1.材料	-	-	12,146.41	19,943.21	19,943.21	19,943.21	19,943.21
	2.外加剂	-	-	1,027.34	1,657.00	1,657.00	1,657.00	1,657.00
	3.人工	-	-	1,178.00	1,900.00	1,900.00	1,900.00	1,900.00
	4.折旧	-	-	388.09	546.64	499.82	468.29	468.29
	5.摊销	-	-	3.12	9.28	8.92	8.32	8.32
	6.其他	-	-	886.60	1,140.00	1,245.00	1,284.00	1,284.00
左岭、	收入	-	-	-	27,864.41	34,122.90	34,122.90	34,122.90

北京天健兴业资产评估有限公司 第100页

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盘龙	方量	-	-	-	90.00	110.00	110.00	110.00
	单价				309.60	310.21	310.21	310.21
	成本	-	-	-	22,983.66	28,271.50	28,279.22	28,279.22
	1.材料	-	-	-	18,256.88	22,430.85	22,430.85	22,430.85
	2.外加剂	-	-	-	1,491.30	1,822.70	1,822.70	1,822.70
	3.人工	-	-	-	1,710.00	2,090.00	2,090.00	2,090.00
	4.折旧	-	-	-	491.98	549.81	515.12	515.12
	5.摊销	-	-	-	7.50	8.65	8.16	8.16
	6.其他	-	-	-	1,026.00	1,369.50	1,412.40	1,412.40
东西湖、 武湖	收入	-	-	-	-	27,864.41	34,122.90	34,122.90
	方量	-	-	-	-	90.00	110.00	110.00
	单价					309.60	310.21	310.21
	成本	-	-	-	-	22,600.51	27,756.96	27,756.96
	1.材料	-	-	-	-	17,820.84	21,907.60	21,907.60
	2.外加剂	-	-	-	-	1,491.30	1,822.70	1,822.70
	3.人工	-	-	-	-	1,710.00	2,090.00	2,090.00
	4.折旧	-	-	-	-	449.84	515.12	515.12
	5.摊销	-	-	-	-	8.03	9.15	9.15
	6.其他	-	-	-	-	1,120.50	1,412.40	1,412.40
合肥	收入	-	-	-	-	-	13,924.74	13,924.74
	方量	-	-	-	-	-	45.00	45.00
	单价						309.44	309.44
	成本	-	-	-	-	-	11,531.63	11,531.63
	1.材料	-	-	-	-	-	9,138.71	9,138.71
	2.外加剂	-	-	-	-	-	745.65	745.65
	3.人工	-	-	-	-	-	855.00	855.00
	4.折旧	-	-	-	-	-	210.73	210.73
	5.摊销	-	-	-	-	-	3.74	3.74
	6.其他	-	-	-	-	-	577.80	577.80

2） 企业未来年度销售税金及附加的预测

评估对象执行的税种及税率：

增值税：按应税营业收入 6%；

城市维护建设税：按流转税的 7%；

教育费附加：按流转税的 3%；

地方教育费附加：按流转税的 2%；

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堤防费：按流转税的 2%；

平抑基金：按应税营业收入 0.10%；

未来营业税金及附加按上述税率结合收入水平进行预测，估算结果见企业自 由现金流量预测表。

3）销售费用预测

销售费用包括职工薪酬、业务费、办公费以及施工核准费等，与被评估单位 的销售情况呈正相关。本次评估通过对相关市场资料的调查，并结合管理层对销 售费用的未来预算进行确定。

具体销售费用预测结果见下表：

单位：人民币万元

项目名称			未来预测年度	未来预测年度	未来预测年度
	2012年 5-12月	2013年	2014年	2015年	2016年	2017年	永续年
销售费用合计	2,625.16	3,306.75	3,753.81	4,428.51	4,992.81	5,332.52	5,332.52
工资	709.07	998.26	1,133.07	1,337.21	1,507.83	1,610.30	1,610.30
业务招待费	488.81	500.85	568.49	670.91	756.51	807.93	807.93
办公费	1,277.95	1,597.21	1,812.92	2,139.54	2,412.52	2,576.48	2,576.48
差旅费	8.92	12.01	14.41	15.85	17.44	19.18	19.18
车辆使用费	48.65	53.93	61.22	72.25	81.47	87.00	87.00
广告费	27.76	39.93	45.32	53.49	60.31	64.41	64.41
施工核准费	62.82	102.19	116.00	136.89	154.36	164.85	164.85
其他	1.18	2.37	2.37	2.37	2.37	2.37	2.37

4）管理费用预测

管理费用是企业为组织和管理企业生产经营所发生的管理费用，包括职工薪 酬、差旅费、折旧及摊销费、办公费、业务招待费、保险费、税费、中介机构费、 科研费以及其他费用。

其中折旧、摊销是在分析企业申报的资产状况及企业的会计核算政策的基础 上进行的预测。

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管理费用中的工资薪酬、招待及办公费以及其他费用根据该类费用发生与业

务量的依存关系进行预测。

各项费用根据与业务量的依存关系进行预测，具体见结果见下表：

单位：人民币万元

项目名称	未来预测年度数据	未来预测年度数据	未来预测年度数据	未来预测年度数据	未来预测年度数据	未来预测年度数据	未来预测年度数据
	2012年 5-12月	2013年	2014年	2015年	2016年	2017年	永续年
管理费用合计	6,447.60	10,253.43	11,584.16	13,629.27	15,341.07	16,374.68	16,374.68
工资	1,394.70	2,268.98	2,575.41	3,039.40	3,427.20	3,660.11	3,660.11
办公费	71.53	116.37	132.08	155.88	175.77	187.71	187.71
折旧及摊销	45.92	68.88	110.88	110.88	110.88	110.88	110.88
差旅费	50.37	81.95	93.01	109.77	123.78	132.19	132.19
业务招待费	122.72	199.65	226.61	267.44	301.57	322.06	322.06
税费	12.26	19.62	23.54	28.25	33.90	40.68	40.68
会议费	122.72	199.65	226.61	267.27	301.57	322.06	322.06
中介机构费	239.49	150.89	70.00	70.00	70.00	70.00	70.00
保险费	5.19	10.00	10.00	10.00	10.00	10.00	10.00
物业费	61.36	99.83	113.31	133.72	150.78	161.03	161.03
科研费	4,301.33	6,997.62	7,942.69	9,373.65	10,569.63	11,287.95	11,287.95
广告费		10.00	30.00	33.00	36.00	40.00	40.00
其他	20.00	30.00	30.00	30.00	30.00	30.00	30.00

5） 财务费用

在评估基准日，评估对象经会计师审计的资产负债表披露，被评估单位存在 应付的融资租赁款，实质上为有息负债，本次将应付融资租赁款中的本金部分作 为有息负债考虑。未来期间，考虑到企业规模的迅速扩张，将需要通过不同渠道 进行融资，本次评估假设企业未来的融资需求均通过长期贷款方式解决，具体为 2012 年 6 月份开始借入一笔长期借款 26000 万，借款利率按照出具报告日前中国 人民银行最新公布的贷款利率计算。具体结果见下表：

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单位：人民币万元

项目	2012 年5-12 月	2013 年	2014 年	2015 年	2016 年	2017 年	永续年
1、融资租赁
期初累计借款本金	529.50	327.34
本年度新增借款本金
本年度偿还的借款本金	202.16
累计期末借款本金余额
平均借款利率	6.65%	6.65%
借款利息	23.47	7.26	-	-	-	-	-
2、融资租赁
期初累计借款本金	547.49	490.31	370.46	242.99	21.83
本年度新增借款本金
本年度偿还的借款本金	57.18	119.85	127.47	221.16	21.83
累计期末借款本金余额
平均借款利率	6.65%	6.65%	6.65%	6.65%	6.65%
借款利息	24.27	32.61	24.64	16.16	0.73
3、长期借款
期初累计借款本金	26,000.00	26,000.00	26,000.00	26,000.00	26,000.00	26,000.00
本年度新增借款本金
本年度偿还的借款本金						26,000.00
累计期末借款本金余额	26,000.00	26,000.00	26,000.00	26,000.00	26,000.00	26,000.00
平均借款利率	6.40%	6.40%	6.40%	6.40%	6.40%	6.40%
借款利息	832.00	1,664.00	1,664.00	1,664.00	1,664.00	832.00
4、全部借款利息合计	879.75	1,703.86	1,688.64	1,680.16	1,664.73	832.00	-

6）所得税

所得税方面，被评估单位目前属于高新技术企业，执行 15%的优惠所得税率， 该高新技术企业每 3 年需进行一次认定。2012 年的高新技术企业认定工作正在进 行中，预期可以通过认定，并且认为能够再合理的延续一期，即高新技术企业资 质可以保留至 2017 年，因此基准日至 2017 按照 15%的所得税税率计算所得税， 之后年度按照 25%的所得税率预测，具体见附件：收益法评估明细表-现金流预测 表。

7）折旧的预测

固定资产折旧是根据企业申报的资产状况，并根据企业的会计核算政策及通 过分析企业未来投资计划在进行资本性支出预测的基础上进行的预测。具体测算

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结果见下表：

				单位：人民币万元	单位：人民币万元	单位：人民币万元	单位：人民币万元	单位：人民币万元
序号	资产类别			未来年度折旧计提预测
		2012年 5-12月	2013年	2014年	2015年	2016年	2017年	永续年
一	基准日原有资产折旧	2,680.38	4,020.58	4,020.58	4,020.58	4,020.58	4,020.58	4,020.58
1	房屋建筑物	810.59	1,215.89	1,215.89	1,215.89	1,215.89	1,215.89	1,215.89
2	机器设备	450.13	675.19	675.19	675.19	675.19	675.19	675.19
3	车辆	1,373.74	2,060.62	2,060.62	2,060.62	2,060.62	2,060.62	2,060.62
4	电子设备	45.92	68.88	68.88	68.88	68.88	68.88	68.88
二	基准日后新增资产折旧	-	384.75	703.58	846.08	988.58	988.58	988.58
1	房屋建筑物		161.50	351.88	351.88	351.88	351.88	351.88
2	机器设备		223.25	309.70	452.20	594.70	594.70	594.70
3	无形资产及其他			42.00	42.00	42.00	42.00	42.00
	合计	2,680.38	4,405.33	4,724.16	4,866.66	5,009.16	5,009.16	5,009.16

8）营业外收支

依据“财税（2008）156 号文件”，被评估单位青山、武昌地区生产的 C25\C30\C35 标号的混凝土可以免征增值税，当地税务机构认定的免征到期日为 2013 年 6 月， 因此本次评估将被评估企业在这一期间可以获得的免税部分作为营业外收入。 9）追加资本预测

追加资本系指企业在不改变当前经营业务条件下，所需增加的营运资金和资 本性支出。本次评估按照收益预测的前提和基础，根据企业目前资产状况及企业 的投资计划，考虑未来各年扩大产能需增加资本性投资，同时考虑全部资产需满 足维持经营能力所必需的更新性投资支出，及资本性支出包括扩大产能的新增支 出和更新支出。即：资本性支出=更新支出+新增支出。

即追加资本计算公式为：

追加资本=资本性支出+资产更新+营运资金增加额

资本性支出为未来年度新增站点所需投入的资金，是根据企业未来年度经中 国建筑股份公司批准的投资计划确定的，具体为： 2012 年计划在蔡甸地区建设生 产线，投资总额 4050 万，其中房产 1700 万、设备 2350 万； 2013 年在青菱、四环 地区分别建设生产线，投资总额合计 5014 万，其中房产 2004 万、设备 910 万、

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土地 2100 万； 2014 年在盘龙城、左岭地区分别新增生产线，投资总额合计 1500 万，全部为设备投资； 2015 年在东西湖、武湖地区分别新增生产线，投资总额合 计 1500 万，全部为设备投资。

营运资金增加额系指企业为维持正常经营而需新增投入的营运性资金，即为 保持企业持续经营能力所需的新增资金。如正常经营所需保持的现金、存货购置、 代客户垫付购货款（应收款项）等所需的基本资金以及应付的款项等。营运资金 的增加是指随着企业经营活动的变化，获取他人的商业信用而占用的现金，正常 经营所需保持的现金、存货等；同时，在经济活动中，提供商业信用，相应可以 减少现金的即时支付。因此估算营运资金的增加额，原则上只需考虑正常经营所 需保有的现金、存货、应收款项和应付款项等主要因素。本报告所定义的营运资 金增加额为：

营运资金增加额=当期营运资金-上期营运资金

其中：

营运资金=货币资金+存货+应收款项-应付款项

货币资金=营业收入/货币资金周转率

应收款项=营业收入总额/应收账款周转率

其中，应收款项主要包括应收账款、应收票据、预付账款以及与经营生产相 关的其他应收账款等诸项。

存货=营业成本总额/存货周转率

应付款项=营业成本总额/应付账款周转率

其中，应付款项主要包括应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税金以 及与经营生产相关的其他应付账款等诸项。

根据对中建商品混凝土有限公司经营情况的调查，参考其历史数据的流动资 产、流动负债周转率，计算被评估单位的营运资金增加额。估算结果见下表：

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单位：人民币万元

项目	2012 年 5-12 月	2013 年	2014 年	2015 年	2016 年	2017 年	永续年
营业收入	122,722.38	199,651.11	226,614.98	267,442.11	301,565.01	322,059.56	322,059.56
营业成本	102,896.13	167,764.35	190,295.57	224,119.78	252,707.87	269,711.70	269,711.70
货币资金		52,671.97	59,785.58	70,556.60	79,558.90	84,965.78	84,965.78
存 货		3,090.18	3,505.20	4,128.23	4,654.82	4,968.03	4,968.03
应收款项		75,859.29	86,104.46	101,617.11	114,582.42	122,369.52	122,369.52
应付款项		82,059.29	93,080.08	109,624.66	123,608.07	131,925.23	131,925.23
营运资本		49,562.16	56,315.16	66,677.28	75,188.07	80,378.09	80,378.09
营运资本增加额	29,320.24	4,671.46	6,753.01	10,362.12	8,510.79	5,190.02	0.00

10）未来年度企业自由现金流量的预测

根据上述各项预测，编制出企业未来各年度企业自由现金流量预测，具体见 下表：

单位：人民币万元

项目/年度			未来预测年度数据	未来预测年度数据	未来预测年度数据
	2012 年5-12 月	2013 年	2014 年	2015 年	2016 年	2017 年	永续年
一.营业收入	122,722.38	199,651.11	226,614.98	267,442.11	301,565.01	322,059.56	322,059.56
二.营业成本	102,896.13	167,764.35	190,295.57	224,119.78	252,707.87	269,711.70	269,711.70
营业税金及附加	1,153.59	1,876.72	2,130.18	2,513.96	2,834.71	3,027.36	3,027.36
销售费用	2,625.16	3,306.75	3,753.81	4,428.51	4,992.81	5,332.52	5,332.52
管理费用	6,447.60	10,253.43	11,584.16	13,629.27	15,341.07	16,374.68	16,374.68
财务费用	879.75	1,703.86	1,688.64	1,680.16	1,664.73	832.00	-
资产减值损失
三.营业利润	8,720.16	14,746.00	17,162.63	21,070.44	24,023.83	26,781.31	27,613.31
四.利润总额	9,304.67	15,199.22	17,162.63	21,070.44	24,023.83	26,781.31	27,613.31
弥补以前年度亏损
减：所得税	1,395.70	2,279.88	2,574.39	3,160.57	3,603.57	4,017.20	6,903.33
五.净利润	7,908.97	12,919.34	14,588.23	17,909.87	20,420.25	22,764.11	20,709.98
加:非付现成本	3,428.17	5,853.61	6,159.50	6,294.79	6,424.17	5,716.36	5,009.16
追加资本	36,050.63	14,090.78	12,977.16	16,728.78	13,519.94	10,199.18	5,009.16
六.企业自由现金 流量	-24,713.49	4,682.16	7,770.57	7,475.89	13,324.48	18,281.29	20,709.98

2.折现率的确定

北京天健兴业资产评估有限公司 第107页

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（1）权益资本成本 Ke 的确定

①无风险报酬率 Rf 的确定

国债收益率通常被认为是无风险的，因为持有该债权到期不能兑付的风险很 小，可以忽略不计。

根据 Wind 资讯查询，参照国家近五年发行的中长期国债利率的平均水平（详 见《中长期国债利率》），按照十年期以上国债利率平均水平确定无风险收益率 rf 的近似，即 rf=3. 91%。

中长期国债利率

序号	国债代码	国债名称	期限	实际利率
1	100703	国债0703	10	0.0343
2	100706	国债0706	30	0.0432
3	100710	国债0710	10	0.0445
4	100713	国债0713	20	0.0457
5	100802	国债0802	15	0.0420
6	100803	国债0803	10	0.0411
7	100806	国债0806	30	0.0455
8	100810	国债0810	10	0.0446
9	100813	国债0813	20	0.0500
10	100818	国债0818	10	0.0371
11	100820	国债0820	30	0.0395
12	100823	国债0823	15	0.0365
13	100825	国债0825	10	0.0292
14	100902	国债0902	20	0.0390
15	100903	国债0903	10	0.0307
16	100905	国债0905	30	0.0406
17	100907	国债0907	10	0.0304
18	100911	国债0911	15	0.0372
19	100912	国债0912	10	0.0311
20	100916	国债0916	10	0.0351
21	100920	国债0920	20	0.0404
22	100923	国债0923	10	0.0347
23	100925	国债0925	30	0.0422
24	100927	国债0927	10	0.0371
25	100930	国债0930	50	0.0435
26	101002	国债1002	10	0.0346

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27	101003	国债1003	30	0.0412
28	101007	国债1007	10	0.0339
29	101009	国债1009	20	0.0400
30	101012	国债1012	10	0.0328
31	101014	国债1014	50	0.0407
32	101018	国债1018	30	0.0407
33	101019	国债1019	10	0.0344
34	101023	国债1023	30	0.0400
35	101024	国债1024	10	0.0331
36	101026	国债1026	30	0.0400
37	101029	国债1029	20	0.0386
38	101031	国债1031	10	0.0332
39	101034	国债1034	10	0.0370
40	101037	国债1037	50	0.0445
41	101040	国债1040	30	0.0427
42	101041	国债1041	10	0.0381
43	101102	国债1102	10	0.0398
44	101105	国债1105	30	0.0436
45	101108	国债1108	10	0.0387
46	101110	国债1110	20	0.0419
47	101112	国债1112	50	0.0453
48	101115	国债1115	10	0.0403
49	101116	国债1116	30	0.0455
50	101119	国债1119	10	0.0397
51	101123	国债1123	50	0.0438
52	101124	国债1124	10	0.0360
平均				0.0391

②企业风险系数 β

β 为衡量公司系统风险的指标。本次评估中，由于中建商品混凝土有限公司是 非上市公司，评估人员无法直接取得其贝塔值，在这里需要通过对国内上市公司 的行业分析来间接确定公司贝塔值。

通过对沪深股市的了解，目前主营混凝土业务的上市公司仅有西部建设、海 南瑞泽、深天地 A 等，数量较少，仅采用这三家企业的数据不足以反映该行业的 风险水平，所以我们考虑采用前述三家企业所属的行业数据。根据 wind 咨询等专 业机构提供的行业分类信息显示，我们得知西部建设、海南瑞泽、深天地 A 等同 - 属制造业 非金属制造板块，该板块所归集企业均为建材制造相关企业，与被评估 单位从事行业相符，因此本次采用还行业数据，经计算该行业的平均剔除财务杠

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杆后无风险贝塔值为 0.7485。

之后，我们可以计算本次所用的企业贝塔值：

==> picture [196 x 33] intentionally omitted <==

其中：D/E 为企业未来年度资本结构；Tq 为企业所得税税率。

③市场期望收益率 Rm 的确定

市场期望报酬率是行业预期的收益率，一般认为，股票指数的波动能够反映 市场整体的波动情况，指数的长期平均收益率可以反映市场期望的平均报酬率。 通过对上证综合指数自 1992 年 5 月 21 日全面放开股价、实行自由竞价交易后至 2011 年 12 月 31 日期间的指数平均收益率进行测算，得出市场期望报酬率的近似， 即：Rm=10.94%。

④企业特定风险调整系数 Rc 的确定

企业特有风险调整系数为根据待估企业与所选择的可比上市公司在企业经营 环境、企业规模、经营管理、抗风险能力、特殊因素等所形成的优劣势方面的差 异进行的调整。由于待估企业规模一般，管理水平中等，融资渠道较少。综上分 析，取企业特定风险调整系数 Rc 为 3%。

⑤权益资本成本 Ke 的确定

根据上述确定的参数，则权益资本成本计算如下：

Ke=Rf+β×（Rm-Rf）+RC

=3.91%+0.7948×（10.94%-3.91%）+3 %

=12.50%

加权资本成本 WACC 的确定

WACC=Ke×[E/(E+D)]+Kd×(1-T)×[D/(E+D)]

根据企业未来年度资本结构及执行的所得税率得出

WACC=12.02%

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3.评估值的计算过程及评估结论

• 1）营业性资产价值的确定

预测期后企业现值按预测年末折现考虑，从而得出企业自由现金流量折现值。 经计算企业经营性资产评估值 98,573.41 万元。

2）溢余资产价值的确定

评估基准日预付账款 255.10 万元购置设备款，本次以资产基础法评估值作为 溢于资产加回；

评估基准日其他应收款中包含 37,686.43 万元的内部往来款，与主营业务无 关，本次以资产基础法评估值作为溢余资产加回；

评估基准日存货-库存商品中包含 6 项商品房，在其他非流动资产进行评估， 评估值 381.90 万元，与未来主营业务无关，本次以资产基础法评估值作为溢余资 产加回；

• 评估基准日固定资产 设备类资产中包含部分因损坏、闲置等原因待处理的设 备，评估值 292.57 万元，与未来主营业务无关，本次以资产基础法评估值作为溢 余资产加回；

评估基准日递延所得资产 581.07 万元由坏账产生，本次以资产基础法评估值 作为溢余资产加回；

评估基准日应付账款中包含 532.22 万元的工程尾款，本次以资产基础法评估 值作为溢余负债扣除。

评估基准日应付股利 3,025.00 万元为应付给股东的以前年度利润，本次以资 产基础法评估值作为溢余负债扣除。

评估基准日其他应付款中包含 1,927.43 万元的内部往来款，本次以资产基础 法评估值作为溢余负债扣除。

溢余性资产及负债合计 33,712.31 万元。

3)长期股权投资价值的确定

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纳入本次评估范围的长期股权投资情况如下：

金额单位：人民币万元

序号 被投资单位名称 1 中建商品混凝土成都有限公司 2 中建商品混凝土天津有限公司 3 中建三局阳新建材有限公司 4 湖北中建亚东混凝土有限公司 5 中建商品混凝土湖南有限公司 6 中建商品混凝土西安有限公司 7 中建商品混凝土重庆有限公司 8 中建长通（福州）商品混凝土有限公司 合计	投资日期 投资比例% 账面价值 2008/12/31 100 3,000.00 2009/7/8 100 2,500.00 2008/7/22 100 288.39 2010/12/7 60 1,800.00 2011/1/7 100 3,000.00 2011/1/28 100 2,500.00 2012/1/5 100 2,500.00 2012/3/30 41 504.57 16,092.96

对各长期股权投资单位分别进行评估，其各自评估结果如下：

金额单位：人民币万元

序号 被投资单位名称	投资日期 投资比例% 账面价值	评估价值
1 中建商品混凝土成都有限公司 2 中建商品混凝土天津有限公司 3 中建三局阳新建材有限公司 4 湖北中建亚东混凝土有限公司 5 中建商品混凝土湖南有限公司 6 中建商品混凝土西安有限公司 7 中建商品混凝土重庆有限公司 8 中建长通（福州）商品混凝土有限公司 合 计	2008/12/31 100 3,000.00 2009/7/8 100 2,500.00 2008/7/22 100 288.39 2010/12/7 60 1,800.00 2011/1/7 100 3,000.00 2011/1/28 100 2,500.00 2012/1/5 100 2,500.00 2012/3/30 41 504.57 16,092.96	17,290.11 8,308.58 116.50 5,564.97 8,992.03 3,724.37 9,302.51 3,945.06 57,244.13

4）企业整体资产价值的确定

企业整体资产价值=营业性资产价值+溢余性资产、负债+长期股权投资价值

=98,573.41+33,712.31+ 57,244.13

= 189,529.84 万元

5)企业有息负债

被评估单位基准日存在应付的融资租赁款 1,169.05 万元，根据融资租赁合同

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中国建筑股份有限公司、中国建筑第三工程局有限公司拟以持有的 中建商品混凝土有限公司股权认购新疆西部建设股份有限公司非公开发行股份项目·资产评估说明 约定的利率等确认其中本金部分金额为 1,076.99 万元，本次评估确认为有息负债。

5)企业股东全部权益价值的确定

企业股东全部权益价值=企业整体资产价值－有息债务

= 189,529.84-1,076.99

=188,452.85 万元

即中建商品混凝土有限公司于评估基准日 2012 年 4 月 30 日，用收益法评估 的企业股东全部权益价值为 188,452.85 万元人民币。

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第六部分评估结论及其分析

一、评估结论

根据国家有关资产评估的规定，本着独立、公正、科学和客观的原则及必要 的评估程序，对中建商品混凝土有限公司的账面资产及负债进行了评估。根据以 上评估工作，得出如下评估结论：

（一） 资产基础法评估结果

在评估基准日 2012 年 4 月 30 日持续经营前提下，中建商品混凝土有限公司 总资产账面价值为 174,611.76 万元，总负债账面价值为 90,579.35 万元，净资产 账面价值为 84,032.41 万元；总资产评估价值为 232,598.81 万元，总负债评估价 值为 90,579.35 万元，净资产评估价值为 142,019.46 万元，评估增值 57,987.05 万 元，增值率为 69.01%。

资产评估结果汇总表

评估基准日：2012 年 4 月 30 日

金额单位 : 人民币万元

			账面价值	评估价值	增减值	增值率％
	项	目
			A	B	C=B-A	D=C/A×100%
1	流动资产		137,694.84	137,424.08	-270.76	-0.20
2	非流动资产		36,916.92	95,174.73	58,257.81	157.81
3	其中：可供出售金融资产		-	-	-
4		持有至到期投资	-	-	-
5		长期应收款	-	-	-
6		长期股权投资	16,092.96	57,244.13	41,151.17	255.71
7		投资性房地产	-	-	-
8		固定资产	17,485.54	26,424.68	8,939.14	51.12
9		在建工程	45.00	45.00	-	-
10		工程物资	-	-	-	-
11		固定资产清理	-	-	-	-
12		生产性生物资产	-	-	-	-
13		油气资产	-	-	-	-
14		无形资产	-	10,497.95	10,497.95

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中建商品混凝土有限公司股权认购新疆西部建设股份有限公司非公开发行股份项目·资产评估说明

15	开发支出	-	-	-
16	商誉	-	-	-
17	长期待摊费用	2,712.35	-	-2,712.35	-100.00
18	递延所得税资产	581.08	581.08	-	-
19	其他非流动资产	-	381.90	381.90
20	资产总计	174,611.76	232,598.81	57,987.05	33.21
21	流动负债	90,099.20	90,099.20	-	-
22	非流动负债	480.15	480.15	-	-
23	负债合计	90,579.35	90,579.35	-	-
24	净资产（所有者权益）	84,032.41	142,019.46	57,987.05	69.01

2．收益法评估结果

在评估基准日 2012 年 4 月 30 日持续经营前提下，采用收益法评估后的股东 全部权益价值为 188,452.85 万元，账面值 84,032.41 万元，增值 104,420.44 万元， 增值率 124.26%。

1. 两种方法评估结果分析

（ 1 ）资产基础法的技术思路是以企业在评估基准日客观存在的资产和负债为 基础逐一进行评估取值后得出的评估结论，可以使报告使用者很直观地了解企业 的存量资产的价值构成。

（ 2 ）收益法评估是以资产的预期收益为价值标准，收益法的评估结果是对多 种单项资产组成并具有完整生产经营能力的综合体的市场价值的反映，关注的重 点是企业未来的盈利能力。

（3）结合企业的实际情况及本次评估目的，评估师认为，资产基础法是对企 业账面资产和负债的现行市场价值进行评估，是以企业要素资产的再建为出发点 得出股东权益的价值，主要体现了被评估单位资产负债表 “ 列示 ” 资产的价值，而无 法体现企业在日常的生产经营过程中形成的管理经验、销售网络、已签订或者正 在履行的合同等无形资产的价值，这种评估方法有一定的局限性。尤其对于企业 战略重组来说，通常情况下，重组双方是因为看中了彼此的管理经验、销售网络、 技术力量等因素，认为重组后可以拓宽其经营范围，增加销售网络；有利于对其 现有资产进行优化组合，提高其规模效益等方面的考虑，鉴于此重组者更看中的 是被投资单位未来的获利能力，而不是关注其现有资产的价值。而收益法恰恰是

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中国建筑股份有限公司、中国建筑第三工程局有限公司拟以持有的 中建商品混凝土有限公司股权认购新疆西部建设股份有限公司非公开发行股份项目·资产评估说明 从收益角度衡量公司价值，通过预测评估对象的未来收益的途径来预测经营期内 的净现金流，得出了企业价值的一种方法，其结论包含了被评估单位生产经营过 程中形成的管理经验、销售网络、技术力量、已签订或者正在履行的合同等无形 资产的价值，因此基于本次评估目的我们认为收益法更为合适。故本次评估结论 采用收益法的结论作为最终的评估结论。

（四）评估结论

经评估，在本报告假设条件下，于评估基准日 2012 年 4 月 30 日，中建商品 混凝土有限公司股东全部权益的价值为 188,452.85 万元人民币，金额大写：人民 币壹拾捌亿捌仟肆佰伍拾贰万捌仟伍佰元整。

二、评估结论成立的条件

1．本评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则确定的 现行价值，没有考虑抵押、担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等 对评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他 不可抗力对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等发生 变化时，评估结论一般会失效；

2．由中建商品混凝土有限公司管理层和其他人员提供的与评估相关的所有资 料，是编制本报告的基础，应对其真实性负责；

3．评估结论是北京天健兴业资产评估有限公司出具的，受本机构评估人员的 职业水平和能力的影响。

三、评估结论的瑕疵事项

1．本报告提出的评估结果是在委托方及被评估单位提供必要的资料基础上形 成的，我们对委托方和被评估单位提供的有关评估对象法律权属资料和资料来源 进行了必要的查验，并有责任对查验的情况予以披露。但本报告所依据的权属资 料之真实性、准确性和完整性由委托方和被评估单位负责并承担相应的责任。

• 2．本次评估结果是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场的原则确

北京天健兴业资产评估有限公司 第116页

中国建筑股份有限公司、中国建筑第三工程局有限公司拟以持有的 中建商品混凝土有限公司股权认购新疆西部建设股份有限公司非公开发行股份项目·资产评估说明 定的中建商品混凝土有限公司纳入评估范围的净资产的市场价值”，未考虑已经办 理的或正在办理的抵押、担保等可能造成的影响，未对资产评估增值做任何纳税 准备，也未考虑可能存在的抵押、担保、或有负债、未决诉讼或任何其他可能存 在的诉讼所可能产生的任何影响，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以 及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价格的影响，同时，本报告也未考 虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影 响。

3．本次评估结果基于本报告及其说明所陈述的有关假设基础之上，此等数据 将会受多种市场因素影响而变化。我们对市场变化的情况不承担发表意见的责任， 同时我们也没有义务为了反映报告日后的事项而进行任何修改。当前述条件以及 评估中遵循的各种原则发生变化时，评估结果一般会失效。

四、评估基准日的期后事项说明及对评估结论的影响

本评估结果是对 2012 年 4 月 30 日这一评估基准日企业资产价值的客观公允 反映，本公司对这一基准日以后的企业资产价值发生的重大变化不负任何责任。 发生评估基准日期后重大事项时，不能直接使用本评估结论。

在评估基准日期后，且评估结果有效期内，若资产数量、价格标准发生变化 并对资产评估结果产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估值； 若资产价格的调整方法简单、易于操作时，可由委托方在资产实际作价时进行相 应调整。

评估基准日后，若资产数量及作价标准发生变化，对评估结论造成影响时， 不能直接使用本评估结论，须对评估结论进行调整或重新评估。

五、评估结论的效力、使用范围及有效期

1．本评估结论系评估专业人员依据国家有关规定出具的意见，具有法律规定 的效力；

2．本评估说明仅供资产评估主管机关、公司主管部门审查资产评估报告书和 检查评估机构工作之用，非为法律、行政法规规定，材料的全部或部分内容不得

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中国建筑股份有限公司、中国建筑第三工程局有限公司拟以持有的 中建商品混凝土有限公司股权认购新疆西部建设股份有限公司非公开发行股份项目·资产评估说明 提供给其他任何单位和个人，不得见诸于公开媒体；

• 3．评估结论的有效使用期限为自 2012 年 4 月 30 日起至 2013 年 4 月 29 日止，

• 超过一年，需重新进行资产评估。

北京天健兴业资产评估有限公司 第118页