CHENGDU Hi-Tech DEVELOPMENT GR0UP CO.,LTD — Capital/Financing Update 2015

Aug 11, 2015

成都高新发展股份有限公司拟转让所持有成都倍 特世纪物业管理有限公司股权项目

资 产 评 估 报 告

中联评报字 [2015] 第 882 号

中联资产评估集团有限公司

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成都高新发展股份有限公司拟转让所持有成都倍特世纪物业管理有限公司股权项目•资产评估报告

目 录

注册资产评估师声明 ................................................................................... 1 摘 要 ......................................................................................................... 2 资 产 评 估 报 告 ..................................................................................... 4 一、委托方、被评估企业和其他评估报告使用者 ............................... 4 二、评估目的 ........................................................................................... 8 三、评估对象和评估范围 ....................................................................... 8 四、价值类型及其定义 ........................................................................... 9 五、评估基准日 ....................................................................................... 9 六、评估依据 ......................................................................................... 10 七、评估方法 ......................................................................................... 13 八、评估程序实施过程和情况 ............................................................. 21 九、评估假设 ......................................................................................... 23 十、评估结论 ......................................................................................... 24 十一、特别事项说明 ............................................................................. 26 十二、评估报告使用限制说明 ............................................................. 30 十三、评估报告日 ................................................................................. 30 备查文件目录 ............................................................................................. 32

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中联资产评估集团有限公司

成都高新发展股份有限公司拟转让所持有成都倍特世纪物业管理有限公司股权项目•资产评估报告

注册资产评估师声明

一、我们在执行本资产评估业务中，遵循了相关法律法规和资产 评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收 集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担 相应的法律责任。

二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估企业申报 并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用 评估报告是委托方和相关当事方的责任。

三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系； 与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏 见。

四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调 查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关 注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已 经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产 权以满足出具评估报告的要求。

五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假 设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明 的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。

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中联资产评估集团有限公司

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成都高新发展股份有限公司拟转让所持有成都倍 特世纪物业管理有限公司股权项目

资 产 评 估 报 告

中联评报字 [2015] 第 882 号

摘 要

中联资产评估集团有限公司接受成都高新发展股份有限公司和成 都高新投资集团有限公司的共同委托，就成都高新发展股份有限公司拟 转让成都倍特世纪物业管理有限公司全部股权之事宜所涉及的成都倍 特世纪物业管理有限公司股东全部权益在评估基准日的市场价值进行 了评估。

评估对象为成都倍特世纪物业管理有限公司股东全部权益，评估范 围是成都倍特世纪物业管理有限公司的全部资产及相关负债，包括流动 资产和非流动资产等资产及相应负债。

评估基准日为 2015 年 6 月 30 日。

本次评估的价值类型为市场价值。

本次评估以持续使用和公开市场为前提，结合委估对象的实际情 况，综合考虑各种影响因素，分别采用资产基础法和收益法两种方法对 成都倍特世纪物业管理有限公司进行整体评估，然后加以校核比较。考 虑被评估企业资产的情况，本次选用收益法评估结果作为最终评估结 论。

经实施清查核实、实地查勘、市场调查和询证、评定估算等评估程 序，得出成都倍特世纪物业管理有限公司股东全部权益在评估基准日

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成都高新发展股份有限公司拟转让所持有成都倍特世纪物业管理有限公司股权项目•资产评估报告

2015 年 6 月 30 日的评估结论如下：

成都倍特世纪物业管理有限公司股东权益账面价值 598.42 万元，评 估值为 785.17 万元，评估增值 186.75 万元，增值率 31.21%。

在使用本评估结论时，特别提请报告使用者使用本报告时注意报告 中所载明的特殊事项以及期后重大事项。

根据国有资产评估管理的相关规定，资产评估报告须经备案（或核 准）后使用，经备案（或核准）后的评估结果使用有效期一年，即自 2015 年 6 月 30 日至 2016 年 6 月 29 日使用有效。

以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和 合理理解评估结论，应当阅读资产评估报告全文。

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成都高新发展股份有限公司拟转让所持有成都倍 特世纪物业管理有限公司股权项目 资 产 评 估 报 告

中联评报字 [2015] 第 882 号

成都高新发展股份有限公司

成都高新投资集团有限公司 :

中联资产评估集团有限公司接受贵公司的共同委托，根据有关法律 法规和资产评估准则，采用资产基础法、收益法，按照必要的评估程序， 对成都高新发展股份有限公司拟转让成都倍特世纪物业管理有限公司 全部股权之经济行为，所涉及的成都倍特世纪物业管理有限公司股东全 部权益在评估基准日 2015 年 6 月 30 日的市场价值进行了评估。现将资 产评估情况报告如下：

一、委托方、被评估企业和其他评估报告使用者

本次资产评估的委托方一为成都高新发展股份有限公司，委托方二 为成都高新投资集团有限公司，被评估单位为成都倍特世纪物业管理 有限公司。

（一）委托方一概况

公司名称：成都高新发展股份有限公司（以下简称“高新发展”） 注册地址： 成都市高新技术产业开发区 法定代表人： 陈明乾

注册资本：（人民币）叁亿壹仟壹佰肆拾捌万元

经济性质：其他股份有限公司（上市）

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注册号：510109000029048

经营范围：高新技术产品的开发、生产、经营；高新技术交流和转 让；高新技术产业开发区的开发建设；国内贸易、进出口贸易；信息咨 询、项目评估、证券投资；广告、展览、培训；物业管理（限分支机构 凭资质许可证从事经营）；房屋租赁。（以上经营范围涉及生产的工业 行业另设分支机构或另择经营场地经营，国家法律、法规禁止的除外， 限制的取得许可后方可经营）。

（二）委托方二概况

公司名称：成都高新投资集团有限公司（以下简称“高投集团”） 注册地址： 成都市高新区天府大道北段 18 号高新国际广场 A 座 6

楼

法定代表人： 陈明乾

注册资本：（人民币）壹佰叁拾肆亿玖仟伍佰伍拾叁万柒仟陆佰玖 拾柒点零叁元

经济性质：有限责任公司（国有独资） 注册号：510109000029925

经营范围：建设、科技、经贸发展投资及符合国家政策的其他投资； 投资项目管理及咨询，资产管理及咨询、房地产开发及经营；（以上经 营范围依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。

（三）被评估单位概况

1 、基本情况

公司名称：成都倍特世纪物业管理有限公司（以下简称“倍特世纪 物业”）

注册地址：成都高新区九兴大道 8 号 法定代表人：申书龙

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注册资本：（人民币）陆佰万元 工商营业执照注册号：510109000071081 企业类型：其他有限责任公司 成立日期：1995 年 5 月 17 日 营业期限：长期

经营范围：物业管理（凭资质许可证从事经营）；园林绿化工程施 工（凭资质许可证从事经营）；清洁服务；房屋租赁；电气安装；家庭 服务；停车场管理（凭资质许可证从事经营）。（依法须经批准的项目， 经相关部门批准后方可开展经营活动）

2 、历史沿革

成都倍特世纪物业管理有限公司的前身 1995 年 5 月，经成都高新区 管委会成高新委（1995）067 号文批准，成都倍特楼宇管理中心正式成 立，系全民所有制企业，注册资本 80 万元，由成都倍特建设开发有限 公司全资投入。

2001 年 3 月，成都倍特楼宇管理中心注册资本由 80 万元增加到 300 万元，增资部分全部由成都倍特建设开发有限公司投入。

2013 年 9 月，成都倍特楼宇管理中心拟由全民所有制企业改制为有 限责任公司。2013 年 10 月，成都高新区财政局以成高财发（2013）123 号文同意成都倍特楼宇管理中心的改制申请。2014 年 3 月，成都高新区 财政局出具《关于同意成都倍特楼宇管理中心改制方案的批复》（成高 财发［2014］25 号文），同意成都楼宇管理中心以截至 2013 年 11 月 30 日净资产评估值 132.70 万元（中联评报字［2013］第 1093 号）作为 改制后有限责任公司的注册资本，成都倍特建设开发有限公司为其唯一 出资人。

2014 年 4 月，成都倍特楼宇管理中心改制为有限责任公司，名称变 更为“成都倍特世纪物业管理有限公司”，注册资本 132.70 万元，成都

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倍特建设开发有限公司持有 100%的股权。

2014 年 6 月，经倍特世纪物业股东会决议，高新发展向倍特物业货 币增资 467.30 万元。本次增资完成后，倍特世纪物业的注册资本变更为 600 万元，股权结构变更为：成都倍特建设开发有限公司持有 22.12%的 股权，成都高新发展股份有限公司持有 77.88%的股权。

截至评估基准日，倍特世纪物业的注册资本和股东未发生变化。该 公司股权结构详见下表：

成都倍特世纪物业管理有限公司股东及出资情况

名 称	出资额（人民币元）	出资比例
成都倍特建设开发有限公司	1,327,000.00	22.12%
成都高新发展股份有限公司	4,673,000.00	77.88%
合 计	6,000,000.00	100%

3 、资产、财务及经营状况

截止评估基准日 2015 年 6 月 30 日，公司账面资产总额为 14,289,025.47 元，负债总额为 8,304,864.43 元，净资产额为 5,984,161.04 元。截止到 2015 年 6 月 30 日实现营业收入 12,509,699.13 元，净利润 -29,409.24 元。公司近 3 年及基准日资产、财务状况如下表：

公司资产、负债及财务状况

单位：人民币元

				单位：人民币元
项目	2012 年12 月31 日	2013 年12 月31 日	2014 年12 月31 日	2015 年06 月30 日
总资产	6,983,179.76	8,238,830.95	15,293,381.05	14,289,025.47
负债	6,282,944.06	6,357,063.91	9,279,810.77	8,304,864.43
净资产	700,235.70	1,881,767.04	6,013,570.28	5,984,161.04
	2012 年度	2013 年度	2014 年度	2015 年6 月30日
营业收入	12,654,751.66	20,117,037.25	25,657,964.51	12,509,699.13
利润总额	199,805.62	1,669,234.33	-736,550.28	-158,688.81
净利润	115,435.64	1,181,531.34	-872,396.83	-294,09.24

目前该公司经营状况稳定、良好。

（四）委托方与被评估企业之间的关系

委托方一高新发展是被评估单位绵阳倍特的控股股东，也是本次 股权转让的转让方，本次股权转让的受让方成都高投臵业有限公司的控 股股东是委托方二高投集团。

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（五）委托方、业务约定书约定的其他评估报告使用者

本评估报告的使用者为委托方、被评估企业、经济行为相关的当事 方以及按照国有资产管理相关规定报送备案的相关监管机构。

除国家法律法规另有规定外，任何未经评估机构和委托方确认的机 构或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。

二、评估目的

根据委托方高新发展 2015 年 7 月 10 日的总经理办公会会议纪要， 高新发展拟向成都高投臵业有限公司协议转让其所持有的成都倍特世 纪物业管理有限公司股权。

本次资产评估的目的是反映倍特世纪物业股东全部权益于评估基 准日的市场价值，为上述经济行为提供价值参考依据。

三、评估对象和评估范围

评估对象是倍特世纪物业股东全部权益。评估范围为倍特世纪物业 在基准日的全部资产及相关负债，账面资产总额为 14,289,025.47 元，负 债总额 8,304,864.43 元，净资产为 5,984,161.04 元。具体包括流动资产 14,082,987.39 元；非流动资产 206,038.08 元；流动负债 8,304,864.43 元。

委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围 一致。

（一）委估主要资产情况

本次评估范围中的主要资产为流动资产、设备类资产。

纳入评估范围内的实物资产账面值 20.6 万元，占评估范围内总资产

的 1.44%，主要资产为公用车辆、电子设备。

这些资产具有以下特点：

设备类资产主要是办公用车辆和电子设备。

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车辆共计 2 辆，分别于 2006 年、2013 年购臵，委估车辆至评估基 准日使用状况正常。

电子设备主要为办公用电脑、复印机、空调等，共计 48 台，于 2012 年至 2015 年间陆续购臵，设备使用状况良好，目前能满足正常办 公需求。

（二）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况

倍特世纪物业申报评估范围内没有无形资产。

（三）企业申报的表外资产的类型、数量

截止基准日 2015 年 6 月 30 日，倍特世纪物业申报范围内的无表外 资产。

（四）引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和 账面金额

本项目所有评估工作均由中联资产评估集团有限公司完成，不存在 引用其他机构出具报告的情况。

四、价值类型及其定义

依据本次评估目的，确定本次评估的价值类型为市场价值。

市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强 迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数 额。

五、评估基准日

本项目资产评估的基准日是 2015 年 6 月 30 日。

此基准日是委托方在综合考虑被评估企业的资产规模、工作量大 小、预计所需时间、合规性等因素的基础上确定的。

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六、评估依据

本次资产评估遵循的评估依据主要包括经济行为依据、法律法规依 据、评估准则依据、资产权属依据，及评定估算时采用的取价依据和其 他参考资料等，具体如下：

（一）经济行为依据

成都高新发展股份有限公司 2015 年 7 月 10 日的总经理办公会会议 纪要。

（二）法律法规依据

1、《中华人民共和国公司法》(2013 年 12 月 28 日第十二届全国人 民代表大会常务委员会第六次会议修订)；

2、《国有资产评估管理办法》（国务院第 91 号令，1991 年）；

3、《企业国有资产评估报告指南》（中评协[2008]218 号）；

4、《中华人民共和国企业国有资产法》(2008 年 10 月 28 日第十一 届全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过)；

5、《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》(财政部、国家税 务总局令第 50 号)；

6、《中华人民共和国城市房地产管理法》(2007 年 8 月 30 日第十届 全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过)；

7、《企业国有资产监督管理暂行条例》(国务院第 378 号令，2003 年)；

8、《企业国有产权转让管理暂行办法》(国务院国有资产监督管理 委员会、财政部令第 3 号)；

9、《关于企业国有产权转让有关事项的通知》(国资发产权[2006]306 号)；

10、关于印发《企业国有资产评估项目备案工作指引》的通知（国 中联资产评估集团有限公司 第 10 页

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资发产权„2013‟64 号）；

11、《关于印发<国有资产评估管理办法施行细则>的通知》(国资办 发[1992]第 36 号)；

12、《企业国有资产评估管理暂行办法》(国务院国有资产监督管理 委员会第 12 号令，2005 年)；

13、《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》(国资 委产权[2006]274 号)；

14、《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》(国资 产权[2009]941 号)；

15、《中国人民共和国证券法》（2014 年 8 月 31 日第十二届全国人 民代表大会常务委员会第十次会议修订）；

16、其他相关法律、法规、通知文件等。

（三）评估准则依据

— 1、《资产评估准则 基本准则》（财企（2004）20 号）；

2、《资产评估准则——企业价值》（中评协[2011]227 号）；

— 3、《资产评估准则 评估报告》（中评协[2011]230 号）；

— 4、《资产评估准则 评估程序》（中评协[2007]189 号）；

5、《资产评估准则—业务约定书》(中评协[2011]230 号)；

6、《资产评估准则—工作底稿》(中评协[2007]189 号)；

7、《资产评估准则—机器设备》(中评协[2007]189 号)；

• 8、《资产评估准则—工作底稿》(中评协[2007]189 号)；

• 9、《资产评估准则—利用专家工作》(中评协[2012]244号);

• 10、《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2007]189 号）；

• 11、《评估机构业务质量控制指南》(中评协[2010]214 号)；

• 12、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（财综

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[2003]56 号，中国注册会计师协会 2003）；

— 13、《企业会计准则 基本准则》（人民共和国财政部令第 76 号）； — 14、《企业会计准则 应用指南》 （中华人民共和国财政部财会 [2006]18 号）；

15、《企业会计准则第 1 号—存货》等 38 项具体准则(中华人民共 和国财政部财会[2006]3 号)；

• 16、《资产评估职业道德准则 独立性》（中评协„2012‟248 号）；

（四）资产权属依据

• 1、重大设备购臵合同及发票复印件；

• 2、机动车辆行驶证复印件；

（五）取价依据

• 1、《中关村在线》网站；

• 2、《增值税转型改革若干问题的通知》（财税„2008‟170 号）；

• 3、《机动车强制报废标准规定》(商务部、发改委、公安部、环境

• 保护部令 2012 年第 12 号)；

• 4、《中华人民共和国车辆购臵税暂行条例》（中华人民共和国国务

• 院令第 294 号）；

• 5、《太平洋汽车网》、《汽车之家网站》；

• 6、被评估单位提供的财务会计经营方面的资料；

• 7、被评估单位提供的未来年度经营收益、投资预测有关资料；

• 8、评估基准日近期国债收益率、同类上市公司财务指标及风险指

标；

• 9、国家宏观、行业、区域市场及企业统计分析数据；

• 10、其他参考资料。

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（六）其它参考资料

1、倍特世纪物业 2012 年、2013 年、2014 年财务报表及评估基准 日的审计报告；

2、wind 资讯金融终端；

3、其他参考资料。

七、评估方法

（一）评估方法的选择

企业价值评估的基本方法主要有收益法、市场法和资产基础法。 企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定 评估对象价值的评估方法。收益法常用的具体方法包括股利折现法和现 金流量折现法，本次评估中采用的是现金流量折现法。

企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可 比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。市场法常用的两 种具体方法是上市公司比较法和交易案例比较法。

企业价值评估中的资产基础法，是指以被评估企业评估基准日的资 产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定 评估对象价值的评估方法。

《资产评估准则——企业价值》（2011）规定，注册资产评估师执 行企业价值评估业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料 收集情况等相关条件，分析收益法、市场法和资产基础法三种资产评估 基本方法的适用性，恰当选择一种或者多种资产评估基本方法。

根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件， 以及三种评估基本方法的适用条件，评估人员对三种主要评估方法进行 了选择。选择评估方法的主要原则有两条：一是国家有关规定；二是评 估方法在本次评估项目中的适用性。

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国务院国资委《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通 知》（国资发产权[2006]274 号）中规定：“涉及企业价值的资产评估项 目，以持续经营为前提进行评估时，原则上要求采用两种以上方法进行 评估，并在评估报告中列示，依据实际状况充分、全面分析后，确定其 中一个评估结果作为评估报告使用结果。同时，对企业进行价值评估， 企业应当提供与经济行为相对应的评估基准日审计报告”。

由于在目前国内类似行业相关的资本市场中尚难以找到足够的交 易案例或参考企业，因此不具备使用市场法的必要前提，本次评估不适 宜采用市场法。

由于在目前国内类似行业相关的资本市场中尚难以找到足够的交 易案例或参考企业，因此不具备使用市场法的必要前提，本次评估不适 宜采用市场法。

资产基础法从企业购建角度反映了企业的价值，为经济行为实现后 企业的经营管理及考核提供了依据，因此本次评估可以选择资产基础法 进行评估。

被评估企业收益随着其服务的物业楼盘的变化而变化，天府长岛项 目的前期投入，使得委估企业在评估基准日前成本大幅增加，处于亏损 状态，随着天府长岛项目在今年下半年大部分完工，预计未来服务费收 入会大幅增长。根据现有各服务楼盘的入住率，委估企业在未来年度其 收益与风险可以可靠地估计，因此本次评估可以选择收益法进行评估。

综上，本次评估确定采用资产基础法和收益法进行评估。 （二）资产基础法介绍

资产基础法是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础，合 理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估 方法。

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各类资产及负债的评估方法如下：

1 、流动资产

（1）货币资金：

本次评估中的货币资金包括现金、银行存款。

对现金的评估，评估人员对现金进行全面的实地盘点，根据盘点金 额情况和基准日期至盘点日期的账务记录情况倒推评估基准日的金额， 全部与账面记录的金额相符。以盘点核实后的票面金额确定评估值。

对银行存款的评估，承担本次审计的会计师于现场工作期间对大额 的银行存款账户进行了函证并同评估师共同查验了评估基准日的银行 对账单，回函金额与账面金额相符，经评估人员对函证的真实性、合理 性等分析确认后，同时检查有无未入账的银行借款，检查“银行存款余 额调节表”中未达账的真实性，以及评估基准日后的进账情况。经过以 上的核查程序，委估银行存款于评估基准日无未达账项，也未发现有影 响净资产的事项。对银行存款中人民币账户以核实后账面值确定评估 值。

（2）应收类账款

应收类账款包括应收账款、其他应收款，评估人员在对应收款项核 实无误的基础上，借助于历史资料和现场调查了解的情况，具体分析数 额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现 状等，应收款项采用个别认定的方法估计评估风险损失，对企业内部员 工的备用金借款及关联方的往来不计提评估风险损失，对外部单位发生 的应收以个别认定的方法确定评估风险损失，经评估人员分析认定，该 应收款项全部为当年发生，在预定的时间内可以全部收回。评估风险损 失的金额确定为零。评估人员故以核实后账面值作为评估值。

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（3）预付账款

评估人员查看了相关材料采购合同或供货协议，了解了评估基准日 至评估现场作业日期间已收到的货物情况，并查阅了相关服务和费用发 生单据，了解了评估基准日至评估现场作业日期间已接受的服务情况。 未发现供货单位及提供服务的单位有破产、撤销或不能按合同规定按时 提供货物和服务等情况，故以核实后账面值作为评估值。

（4）其他流动资产

其他流动资产为倍特世纪物业预缴的所得税。评估人员查阅了预 缴所得税的缴纳凭证，核实了缴纳金额与账面值。按照核实后的账面值 确定评估值。

2 、非流动资产

（1）固定资产-设备类资产

本次委估的设备类资产包括车辆和电子设备两大类。根据本次评估 目的，按照持续使用原则，以市场价格为依据，结合委估设备的特点和 收集资料情况，主要采用成本法进行评估，部分采用市场法评估。。

计算公式：评估值=重臵全价×成新率 ①车辆

评估范围内的车辆包括 1 辆轿车和 1 辆客车。

重臵全价的确定

采用重臵成本法的车辆重臵全价由含税购臵价、车辆购臵税、牌照 费等组成，计算公式如下：

= 重臵全价 购臵价＋车辆购臵税＋牌照费

现行含税购臵价主要采取当地汽车市场现行报价或参考网上报价； 车辆购臵税按《中华人民共和国车辆购臵税暂行条例》及相关文件 考虑计取，计算公式为：

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车辆购臵税额=车辆含税购臵价×购臵税率/（1+增值税率） 车辆上户牌照手续费等按照当地交通管理部分规定计取； 成新率的确定

本次评估成新率按年限成新率和里程成新率熟低原则确定，参照商 务部、发改委、公安部、环境保护部令2012年第12号《机动车强制报废 标准规定》的有关规定确定委估车辆的经济寿命年限及寿命里程，成新 率取定最后结合现场勘察情况进行调整。公式为：

年限成新率＝(经济寿命年限-已使用年限)/经济寿命年限×100% 里程成新率=（1-已行驶里程/规定行驶里程）×100% 成新率=Min（年限成新率，里程成新率）

②电子设备

评估范围内的电子设备包括电脑和空调等共 39 项，价值量较小， 不需要复杂的安装，且运输费用低，参照现行市场购臵的价格确定其重 臵全价。

成新率的确定

根据现场勘察委估设备的实际情况及委估设备的经济寿命，预计设 备的尚可使用年限，再根据设备的已使用年限、预计尚可使用年限计算 确定成新率，计算公式为：

成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）×100% C、评估值的确定

评估值＝重臵全价×成新率

3 、负债

负债全部为短期负债

短期负债主要包括预收账款、应付职工薪酬、应交税费和其他应付 款等。对短期负债，检验核实各项负债在评估目的实现后的实际债务人、

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负债额，以评估目的实现后的产权所有者实际需要承担的负债项目及金 额确定评估值。

（三）收益法简介

1 、概述

从投资的角度出发，企业的价值是由其获利能力所决定的，其股权 价值取决于未来预期的权益报酬，因而股东权益报酬及获取净现金流量 的能力是股权定价的基础。本次评估目的是为确定倍特世纪物业在评估 基准日的股东全部权益价值。倍特世纪物业的财务核算相对规范；资产 经营和财务数据资料可信度较高；最近几年经营状况较为稳定，未来收 益和风险可以预测。根据国际国内股权价格评估惯例以及企业价值评估 准则，确定按照收益途径、采用现金流折现方法（DCF）评估倍特世纪 物业的股东全部权益资本价值。

现金流折现方法是通过将企业未来预期净现金流量折算为现值，评 估资产价值的一种方法。其基本思路是通过估算资产在未来预期的净现 金流量和采用适宜的折现率折算成现时价值，得出评估值。其适用的基 本条件是：企业具备持续经营的基础和条件，经营与收益之间存在较稳 定的对应关系，并且未来收益和风险能够预测及可量化。使用现金流折 现方法的最大难度在于预期净现金流量的预测以及数据采集和处理的 可靠性、客观性等。但当对未来预期净现金流量的预测较为客观公正、 折现率的选取较为合理时，其评估结果具有较好的客观性，易为市场所 接受。

2 、基本评估思路

截止评估基准日2015年6月30日，倍特世纪物业的经营业务主要物 业管理服务收入，其经营收益和风险能够量化并可预测。

根据现场调查结果以及倍特世纪物业的资产构成和经营业务的特

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点，本次评估的基本思路是以倍特世纪物业经审计的报表口径估算其价 值。即首先按照收益途径使用现金流折现方法（DCF），估算倍特世纪 物业管理的经营性资产价值，加上评估基准日的其他溢余性资产和非经 营性资产的价值得出评估对象的企业价值，并由企业价值扣减付息债务 价值后，从而得到倍特世纪物业的股东全部权益价值。

3 、评估模型

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本次评估的基本模型为：

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式中：

E：评估对象的股东全部权益价值；

B：评估对象的企业价值；

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P：评估对象的经营性资产价值；

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式中：

Ri：评估对象未来第 i 年的预期收益（自由现金流量）；

r：折现率；

n：评估对象的未来经营期。

ΣCi：评估对象基准日存在的其他非经营性或溢余性资产的价值。

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C1：评估对象基准日存在的现金类资产（负债）价值；

C2：评估对象基准日存在的其他溢余性或非经营性资产价值。

D：评估对象的付息债务价值；

（2）收益指标

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本次评估，使用企业的自由现金流量作为评估对象投资性资产的收 益指标，其基本定义为：

R=净利润+折旧摊销+扣税后付息债务利息-追加资本 （5） 式中：

追加资本=资本性支出+营运资金增加额 （6）

根据评估对象的经营历史以及未来市场发展等，估算其未来预期的 自由现金流量。将未来经营期内的自由现金流量进行折现处理并加和， 测算得到企业的经营性资产价值。

（3）折现率

本次评估采用资本资产加权平均成本模型（WACC）确定折现率 r r  rd  wd  re  we （7）

式中：

Wd：评估对象的债务比率；

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We：评估对象的权益比率；

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re ：权益资本成本。本次评估按资本资产定价模型（CAPM）确定 权益资本成本 re；

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式中：

rf：无风险报酬率；

rm：市场预期报酬率；

ε：评估对象的特性风险调整系数；

βe：评估对象权益资本的预期市场风险系数；

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βu：可比公司的无杠杆市场风险系数；

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βt：可比公司股票（资产）的预期市场平均风险系数

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式中：K：一定时期股票市场的平均风险值，通常假设 K=1； βx：可比公司股票（资产）的历史市场平均风险系数

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式中： Cov ( RX , [R] P ) :一定时期内样本股票的收益率和股票市场组合收

益率的协方差；

σp：一定时期内股票市场组合收益率的方差。

Di、Ei：分别为可比公司的付息债务与权益资本。

经测算，本次评估采用收益法的各项数据是：企业经营性资产价值 为 195.01 万元；付息债务价值为 0.00 万元；溢余和非经营性资产价值 590.16 万元；折现率 12.85%。采用收益法评估的股东全部权益价值共 计为 785.17 万元。

八、评估程序实施过程和情况

整个评估工作分四个阶段进行：

（一）评估准备阶段

1、2015年7月9日，委托方召集本项目各中介协调会，有关各方就 本次评估的目的、评估基准日、评估范围等问题协商一致，并制订出本 次资产评估工作计划。

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2、配合企业进行资产清查、填报资产评估申报明细表等工作。2015 年7月10日，评估项目组人员对委估资产进行了详细了解，布臵资产评 估工作，协助企业进行委估资产申报工作，收集资产评估所需文件资料。 （二）现场评估阶段

项目组现场评估阶段的时间为2015年7月13日至7月16日。主要工作 如下：

1、听取委托方及被评估企业有关人员介绍企业总体情况和委估资 产的历史及现状，了解企业的财务制度、经营状况、固定资产技术状态 等情况。

2、对被评估企业提供的资产评估申报明细表进行审核、鉴别，并 与企业有关财务记录数据进行核对，对发现的问题协同企业做出调整。

3、根据资产评估申报明细表，对固定资产进行了全面清查核实。

• 4、查阅收集委估资产的产权证明文件。

• 5、根据委估资产的实际状况和特点，确定各类资产的具体评估方

法。

6、对非流动类资产，主要通过市场调研和查询有关资料，收集价 格资料；。

7、对企业提供的权属资料进行查验。

• 8、对评估范围内的资产及负债，在清查核实的基础上做出初步评

• 估测算。

（三）评估汇总阶段

2015年7月18日至2015年7月20日对各类资产评估及负债审核的初 步结果进行分析汇总，对评估结果进行必要的调整、修改和完善。

（四）提交报告阶段

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在上述工作基础上，起草资产评估报告，与委托方就评估结果交换 意见，在全面考虑有关意见后，按评估机构内部资产评估报告三审制度 和程序对报告进行反复修改、校正，最后出具正式资产评估报告。 本阶段的工作时间为2015年7月20日至2015年7月31日。

九、评估假设

本次评估中，评估人员遵循了以下评估假设：

（一）一般假设

1、交易假设

交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中，评估师根 据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设是资产评估得 以进行的一个最基本的前提假设。

2、公开市场假设

公开市场假设，是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的 资产，资产交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会 和时间，以便于对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。 公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖为基础。

3、资产持续经营假设

资产持续经营假设是指评估时需根据被评估资产按目前的用途和 使用的方式、规模、频度、环境等情况继续使用，或者在有所改变的基 础上使用，相应确定评估方法、参数和依据。

（二）特殊假设

基于以下之考虑，本次评估我们假设倍特世纪物业维持现有经营规 模、和经营模式进行持续经营。

• 1、现有的财务政策、定价政策和市场份额不会因为评估目的的实

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现而发生重大变化。

2、评估目的实现后没有大量的资本投入并造成企业的生产或经营 能力发生重大变化。

3、评估目的实现后不会发生经营方向的根本性改变。

4、评估基于倍特世纪物业提供的经营数据真实，对评估基准日后 公司的经营数据预测合理的基础上进行。

5、本次评估假设评估基准日外部经济环境不变，国家现行的宏观 经济不发生重大变化；

6、企业所处的社会经济环境以及税收政策无重大变化；

7、企业未来的经营管理班子尽职，并继续保持现有的经营管理模

式；

8、本次评估的各项资产均以评估基准日的实际存量为前提，有关 资产的现行市价以评估基准日的国内有效价格为依据；

9、本次评估假设委托方及被评估企业提供的基础资料和财务资料 真实、准确、完整；

10、评估范围仅以委托方及被评估企业提供的评估申报表为准，未 考虑委托方及被评估企业提供清单以外可能存在的或有未能了解到的 资产及或有负债；

11、本次评估预测中，未来委估企业所管理的物业项目中尚在建设 中未开盘的项目（如天府长岛项目）在未来预测期内能按期开盘，其购 臵率和入住率与楼盘项目公布的数据相符。

12、本次评估测算的各项参数取值不考虑通货膨胀因素的影响。 当上述条件发生变化时，评估结果一般会失效。

十、评估结论

（一）资产基础法评估结论

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采用资产基础法对倍特世纪物业的全部资产和负债进行评估得出 的评估基准日2015年6月30日的评估结论如下：

资产账面价值 1,428.90 万元，评估值 1,429.54 万元，评估增值 0.64 万元，增值率 0.04%；

负债账面价值 830.49 万元，评估值 830.49 万元，无评估增减值； 股东权益账面价值 598.42 万元，评估值 599.06 万元，评估增值 0.64 万元，增值率 0.11%。详见下表：

资产评估结果汇总表

被评估企业：成都倍特世纪物业管理有限公司 评估基准日：2015 年 6 月 30 日日

				金额单位：人民币万元	金额单位：人民币万元
项 目		账面价值	评估价值	增值	增值率％
		B	C	D=C-B	E=D/B×100%
流动资产	1	1,408.30	1,408.30	-	-
非流动资产	2	20.60	21.24	0.64	3.11
其中：可供出售金融资产	3	-	-	-
持有至到期投资	4	-	-	-
长期应收款	5	-	-	-
长期股权投资	6	-	-	-
投资性房地产	7	-	-	-
固定资产	8	20.6	21.24	0.64	3.11
其中：建 筑 物	9	-	-	-
设 备	10	20.6	21.24	0.64	3.11
土 地	11	-	-	-
在建工程	12	-	-	-
工程物资	13	-	-	-
固定资产清理	14	-	-	-
生产性生物资产	15	-	-	-
油气资产	16	-	-	-
无形资产	17	-	-	-
其中：土地使用权	18	-	-	-
开发支出	19	-	-	-
商誉	20	-	-	-
长期待摊费用	21	-	-	-
递延所得税资产	22	-	-	-
其他非流动资产	23	-	-	-
资产总计	24	1,428.90	1,429.54	0.64	0.04
流动负债	25	830.49	830.49	-	-
非流动负债	26	-	-	-
负债总计	27	830.49	830.49	-	-
净 资 产（所有者权益）	28	598.42	599.06	0.64	0.11

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资产基础法评估结论详细情况见评估明细表。

（二）收益法评估结论

经实施清查核实、实地查勘、市场调查和询证、评定估算等评估程 序，采用收益法中的现金流折现方法（DCF）对企业股东全部权益价值 进行评估。倍特世纪物业在评估基准日 2015 年 6 月 30 日的净资产账面 值为 598.42 万元，评估后的股东全部权益资本价值为 785.17 万元，评 估增值 186.75 万元，增值率 31.21%。

（三） 评估结果的差异分析及最终结果的选取

1 、评估结果的差异分析

本次评估采用收益法得出的股东全部权益价值为785.17万元，资产 基础法测算得出的股东全部权益价值599.06万元。两种评估方法下的评 估结果有差异，存在差异的主要原因是两种方法的着眼点不同。

资产基础法的着眼点是现在，是以资产的现实成本重臵为价值标 准，反映的是资产投入(购建成本)所耗费的社会必要劳动。

收益法的着眼点是未来，是以资产的预期收益为价值标准，反映的 是资产的未来获利能力。

2 、评估结果的选取

资产基础法、收益法从不同角度反映了企业的价值，本次评估目的 是出售企业股权，通过对倍特世纪物业公司整体资产及相关负债进行评 估，以核实企业在评估基准日时的所有者权益的公允价值，为委托方股 权转让行为提供价值参考依据。由于倍特世纪物业公司主要为物业管理 服务，有固定的物业服务对象，有稳定的物业管理收入，该物业管理收 入受市场及物业服务人员的变化较小，随着市场的进一步拓展，收入将 稳定增长，因此选择收益法评估结果能比较好的体现被评估企业的价 值。因此本次评估选择收益法评估结果作为最终评估结果，因此选择收

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益法评估结果能比较好的体现被评估企业的价值，为股权转让行为提供 价值参考依据。因此本次评估选择收益法评估结果作为最终评估结果。

（四） 评估结论与账面价值比较变动情况及原因

1 、评估结论

倍特世纪物业在评估基准日 2015 年 6 月 30 日的净资产账面值为 598.42 万元，评估后的股东全部权益资本价值（净资产价值）为 785.17 万元，评估增值 186.75 万元，增值率 31.21%。

2 、评估结论与账面价值比较变动原因分析

成都倍特世纪物业管理有限公司评估增值 186.75 万元，增值率 31.21%。收益法评估中是以预期收益为价值标准，反映的是经营能力（获 利能力）的大小，这种获利能力通常将受到宏观经济、政府控制、资产 的有效使用和企业未来的预期发展等多种条件的影响。委估企业属于物 业服务管理行业，在同行业中具有一定的区位和服务优势，项目收入稳 定且逐年增加，且企业的收入主要来源于人力资源服务，收益法中对人 力资源服务收益有较明显的体现。

十一、特别事项说明

（一）抵押担保事项

倍特世纪物业无对外抵押担保事项。

（二）未决事项、法律纠纷等不确定因素

本报告未发现未决事项、法律纠纷等不确定因素。

（三）重大期后事项

本次评估无重大期后事项。

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（四）其他需要说明的事项

1、本次评估中未考虑委估股权缺少流动性对评估价值的影响，请 报告使用者予以关注。

2、现场勘查核实中发现：成都倍特世纪物业管理有限公司有车辆 牌照号为川 AMP469 大众 FV7160BBAGG 小型轿车 1 辆、川 APJ028 长 安 SC6371 小型普通客车 1 辆，该 2 辆车机动车行驶证证载所有人均为 成都倍特楼宇管理中心。2014 年 4 月成都倍特楼宇管理中心更名为成 都倍特世纪物业管理有限公司，车辆行驶证证载所有人未及时进行更 名。成都倍特世纪物业管理有限公司承诺该 2 辆车产权归其所有，不存 在任何形式的产权纠纷，若今后该辆车涉及任何权属问题及法律纠 纷，该公司愿意承担相关法律责任。

3、根据四川省经济和信息化委员会川经信产业函【2014】757 号批 准，委估公司的主营业务为国家鼓励类产业项目，其 2014 年至 2018 年 所得税按 15%计征，2014 年-2015 年 6 月，委估企业也是按 15%所得税 率进行申报纳税，也得到税务机关的认可，本次评估中未来预测到 2018 年委估企业均按 15%所得税率进行缴税，自 2019 年起按 25%所得税率 缴纳所得税。

4、评估师和评估机构的法律责任是对本报告所述评估目的下的资 产价值量做出专业判断，并不涉及到评估师和评估机构对该项评估目 的所对应的经济行为做出任何判断。评估工作在很大程度上，依赖于 委托方及被评估企业提供的有关资料。因此，评估工作是以委托方及 被评估企业提供的有关经济行为文件，有关资产所有权文件、证件及 会计凭证，有关法律文件的真实合法为前提。

5、评估过程中，在对设备进行勘察时，因检测手段限制及部分设 备正在运行等原因，主要依赖于评估人员的外观观察和被评估企业提供 的近期检测资料及向有关操作使用人员的询问情况等判断设备状况。

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6、本次评估范围及采用的由被评估企业提供的数据、报表及有关 资料，委托方及被评估企业对其提供资料的真实性、完整性负责。

7、评估报告中涉及的有关权属证明文件及相关资料由被评估企业 提供，委托方及被评估企业对其真实性、合法性承担法律责任。

8、评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并 发表专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认 为是对评估对象可实现价格的保证。

9、评估机构获得的被评估企业盈利预测是本评估报告收益法的基 础。评估师对被评估企业盈利预测进行了必要的调查、分析、判断，经 过与被评估企业管理层及其主要股东多次讨论，被评估企业进一步修 正、完善后，评估机构采信了被评估企业盈利预测的相关数据。评估机 构对被评估企业盈利预测的利用，不是对被评估企业未来盈利能力的保 证。

10、在评估基准日以后的有效期内，如果资产数量及作价标准发生 变化时，应按以下原则处理：

（1）当资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产数额进行 相应调整；

（2）当资产价格标准发生变化、且对资产评估结果产生明显影响 时，委托方应及时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估价值；

（3）对评估基准日后，资产数量、价格标准的变化，委托方在资 产实际作价时应给予充分考虑，进行相应调整。

11、本评估结论仅提供了被评估单位在评估基准日的股东全部权益 价值，并没有对股东部分权益价值进行评估，因此，本评估结论没有考 虑控制权或者缺乏控制权可能产生的溢价或者折价。股东部分权益价值 的溢价或者折价需要股权交易双方在今后的交易时进行考虑。

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十二、评估报告使用限制说明

（一）本评估报告只能用于本报告载明的评估目的和用途，不得用 于其他的目的和用途。同时，本次评估结论是反映评估对象在本次评估 目的下，根据公开市场的原则确定的现行公允市价，没有考虑将来可能 承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评 估价格的影响，同时，本报告也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及 遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。当前述条件以及评估中 遵循的持续经营原则等其它情况发生变化时，评估结论一般会失效。评 估机构不承担由于这些条件的变化而导致评估结果失效的相关法律责 任。

本评估报告成立的前提条件是本次经济行为符合国家法律、法规的 有关规定，并得到有关部门的批准。

（二）本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。评 估报告的使用权归委托方所有，未经委托方许可，本评估机构不会随意 向他人公开。

（三）未征得本评估机构同意并审阅相关内容，评估报告的全部或 者部分内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及 相关当事方另有约定的除外。

（四）评估结论的使用有效期：根据国有资产评估管理的相关规定， 资产评估报告须经备案（或核准）后使用，经备案（或核准）后的评估 结果使用有效期一年，即自评估基准日2015年6月30日至2016年6月29日 使用有效，超过一年，需重新进行评估。

十三、评估报告日

评估报告日为二〇一五年七月三十一日。

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评估机构法定代表人：

注册资产评估师：

注册资产评估师：

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备查文件目录

• 1、 经济行为文件（复印件）；

• 2、 成都倍特世纪物业管理有限公司提供的基准日会计报表（复

印件）；

• 3、 委托方及被评估企业的企业法人营业执照（复印件）；

• 4、 评估对象涉及的主要权属证明资料（复印件）；

• 5、 委托方及被评估企业承诺函；

• 6、 签字注册资产评估师承诺函；

• 7、 中联资产评估集团有限公司资产评估资格证书（复印件）；

• 8、 中联资产评估集团有限公司企业法人营业执照（复印件）；

• 9、 签字注册资产评估师资格证书（复印件）。

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