CHENGDU Hi-Tech DEVELOPMENT GR0UP CO.,LTD — Audit Report / Information 2015

Aug 23, 2015

成都高新发展股份有限公司拟转让 所持有绵阳倍特建设开发有限公司股权项目

资 产 评 估 说 明

中联评报字 [2015] 第 883 号

中联资产评估集团有限公司

二Ｏ一五年七月三十一日

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成都高新发展股份有限公司拟转让所持有绵阳倍特建设开发有限公司股权项目·评估说明

目 录

第一部分 关于评估说明使用范围的声明 ............................................ 3 第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明 .............................. 4 第三部分 资产清查核实情况说明 ........................................................ 5 一、 评估对象与评估范围说明 ................................................................. 5 二、 资产核实情况总体说明 ..................................................................... 8 第四部分 资产基础法评估说明 ............................................................. 11 一、流动资产评估技术说明 ..................................................................... 11 二、非流动资产评估技术说明 ................................................................ 26 三、负债评估技术说明 ............................................................................ 42 第五部分 收益法评估技术说明 ............................................................ 44 一、基本假设 ............................................................................................ 44 二、评估方法 ............................................................................................ 45 三、资产核实与尽职调查情况说明 ........................................................ 49 四、行业发展前景与经营优劣势 ............................................................ 55 五、净现金流量预测 ................................................................................ 69 第六部分评估结论及其分析 .................................................................... 84 一、评估结论 ............................................................................................ 84 二、评估结果的差异分析及最终结果的选取 ........................................ 86 三、评估结论与账面价值比较变动情况及原因 .................................... 87 四、其他事项说明 .................................................................................... 88 企业关于进行资产评估有关事项的说明

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第一部分 关于评估说明使用范围的声明

本资产评估说明，仅供评估主管机关、企业主管部门备案审查资产 评估报告和相关监管部门检查评估机构工作之用，非法律、行政法规规 定，材料的全部或部分内容不得提供给其它任何单位和个人，也不得见 诸于公开媒体；任何未经评估机构和委托方确认的机构或个人不能由于 得到评估报告而成为评估报告使用者。

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二〇一五年七月三十一日

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第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明

本评估说明该部分内容由委托方和被评估单位共同撰写，并由委托 方单位负责人和被评估单位负责人签字，加盖相应单位公章并签署日 期。详细内容请见《关于进行资产评估有关事项的说明》。

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第三部分 资产清查核实情况说明

一、 评估对象与评估范围说明

一 ( ) 评估对象与评估范围内容

评估对象是绵阳倍特建设开发有限公司（以下简称“绵阳倍特”）的 股东全部权益。评估范围为绵阳倍特在基准日的全部资产及相关负 债，账面资产总额为 194,487,524.22 元，负债总额 91,636,219.31 元，净 资产为 102,851,304.91 元。具体包括流动资产 187,569,743.75 元；非流 动资产 6,917,780.47 元；流动负债 91,636,219.31 元。

上述资产与负债数据摘自经四川华信（集团）会计师事务所有限责 任公司的 2015 年 6 月 30 日绵阳倍特有限公司资产负债表，评估是在企 业经过审计后的基础上进行的。

委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围 一致。

本次评估范围中的主要资产为流动资产、存货、投资性房地产、设 备类资产等，委估的投资性房地产，及存货中的待开发土地均已办理权 证，证载权利人均为绵阳倍特建设开发有限公司，截止评估基准日，均 未设立任何他项权利。

( 二 ) 实物资产的分布情况及特点

纳入评估范围内的实物资产账面值 1,188.05 万元，占评估范围内总 资产的 6.11%，主要资产为存货、投资性房地产、运输设备和电子设备。 这些资产具有以下特点：

1、存货-开发产品中的商铺及车位

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均位于绵阳倍特的岭尚二期楼盘，属待出售商铺及车位，在评估基 准日时情况良好，尚继续待出售中。

2、存货-开发成本中的新项目地块

位于科创园元通社区、八角社区 A、B、C 三宗国有建设土地使用 权。该三宗土地为臵换取得，均为出让性质，已取得国有土地使用 证，证载权利人为绵阳倍特建设开发有限公司，评估基准日均尚未开 发；该三宗地为待开发的项目的建设用地，新项目围墙工程已完成， 项目设计工作正在进行，方案尚未报批。目前正进行 B、C 地块土方转 运的招投标工作、景观设计的招投标工作。其他开发前期工作还在筹备 中。

截止评估基准日，项目已取得地字第[2014]125 号《建设用地规划 许可证》，并取得了川投资备[51070015021101]0004 号《企业投资项目 备案通知书》、川投资备[51070015031601]0009 号《企业投资项目备案 通知书》、川投资备[51070015033001]0012 号《企业投资项目备案通知 书》；绵城规设[2015]38 号《绵阳市城乡规划局地块规划条件》、绵城 规设[2015]51 号《绵阳市城乡规划局倍特元通社区、八角社区 C 地块规 划条件》、绵城规设[2015]61 号《绵阳市城乡规划局地块规划条件》； 尚未取得《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》。 3、车辆

主要为自用的轿车及楼盘销售用的电瓶观光车，共计 4 辆，于 2006 年至 2012 年间购臵，目前车辆使用状况正常；

4、电子设备

共计 99 台/套，主要为电脑、打印机、空调办公设备及工程用造价 软件等，于 2001 年至 2015 年间陆续购臵，截止评估基准日设备使用状 况正常，能满足正常需求。

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5、投资性房地产

是绵阳倍特的 1 项框架结构的办公楼，于绵阳市临园商务大厦第 16 层，与评估基准日已取得证号为“绵城国用（2011）第 04003 号”《国 有土地使用证》和证号为“绵房权证字第 0125247 号”的《房屋所有权 证》，证载面积 729.93 平方米。该房产维护保养情况正常，房屋基础牢 固、墙体和屋面基本完好，楼地面轻度磨损、内外装修、门窗、上下 水、电、照明等均可正常使用。证载权利人为绵阳倍特建设开发有限公 司。

( 三 ) 企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况

绵阳倍特申报评估范围的无形资产为土地使用权，系存货中的三宗 待开发的土地，该三宗土地均为商业住宅用地，通过土地臵换取得，出 让性质。三宗土地使用权评估基准日前已取得《国有土地使用证》，证 号分别为绵城国用（2015）第 02295 号、绵城国用（2015）第 02296 号 和绵城国用（2015）第 02297 号，其证载权利人均为绵阳倍特建设开发 有限公司。

（四）企业申报的表外资产的类型、数量。

截止基准日 2015 年 6 月 30 日，绵阳倍特建设开发有限公司申报范 围内的资产中没有表外资产。

( 五 ) 引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和账 面金额

本项目所有评估工作均由中联资产评估集团有限公司完成，不存在 引用其他机构出具报告的情况。

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二、 资产核实情况总体说明

（一）资产核实人员组织、实施时间和过程

评估人员在进入现场清查前，制定现场清查实施计划，按资产类 型和分布特点，分成房屋建筑物、机器设备、流动资产小组，于 2015 年 7 月 12 日至 7 月 18 日进行现场的核查工作。清查工作结束后，各小 组对清查核实及现场勘察情况进行工作总结。清查核实的主要步骤如 下：

1、辅导企业进行资产的清查、申报评估的资产明细，并收集整理 评估资料。2015 年 7 月 10 日，评估人员开展前期布臵工作，评估师对 企业资产评估配合工作要求进行了详细讲解，包括资产评估的基本概 念、资产评估的任务、本次资产评估的计划安排、需委托方和被评估 企业提供的资料清单、企业资产清查核实工作的要求、评估明细表和 资产调查表的填报说明等。在此基础上，填报 “ 评估申报明细表 ” 和 “ 资 产调查表 ” ，收集并整理委托评估资产的产权权属资料和反映资产性 能、技术状态、经济技术指标等情况的资料。

2、依据资产评估申报明细表，对申报资产进行现场查勘。不同的 资产类型，采取不同的查勘方法。根据清查结果，由企业进一步补 充、修改和完善资产评估申报明细表，使“表”、“实”相符。

3、核实评估资料，尤其是资产权属资料。在清查核实“表”、 “实”相符的基础上，对企业提供的产权资料进行了核查，核查中， 重点查验了产权权属资料中所载明的所有人以及其他事项，对产权权 属资料中所载明的所有人与资产委托方和相关当事人不符以及缺乏产 权权属资料的情况，给予高度关注，进一步通过询问的方式，了解产 权权属。

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（二）影响资产核实的事项及处理方法

本次评估不存在影响资产核事项。

（三）资产清查核实结论

经过清查核实，在资产清查所知范围内，清查情况表明：

1、绵阳建设倍特开发有限公司位于科创园元通社区、八角社区 A 、 B 、 C 三宗国有建设土地使用权为臵换取得。根据绵府函土 [2014]103 号《绵阳市人民政府关于绵阳建设倍特开发有限公司国有建 设用地使用权臵换的批复》，由绵阳市国土资源局收回并注销绵阳倍特 建设开发有限公司原有 5 宗国有土地使用证，收回的土地使用权纳入市 土地储备中心统一管理。将市政府统征储备位于科创园元通社区、八 角社区 A、B、C 三宗国有建设土地使用权与绵阳倍特建设开发有限公 司原有的 5 宗国有建设用地使用权进行臵换。绵阳倍特建设开发有限公 司已按臵换土地评估结果补交地价差额 534.5 万元，并于 2015 年 1 月 20 日取得臵换换入的土地使用权，且按不具商业实质的非货币性交 易，以换出土地的账面价值加支付的补价作为换入土地的入账价值， 金额为 34,329,618.60 元。

2、臵换时换入的三宗土地的容积率为 2.0，后绵阳市规划局对该三 宗换入土地容积率进行了增容变更，按规定需到国土部门办理土地出 让金补缴等相关手续，目前由于管理部门尚未确定补缴金额，绵阳倍特 建设开发有限公司尚未补缴土地出让金。

3、截止本次评估基准日，绵阳倍特建设开发有限公司的详细规划 设计方案尚未向规划部门报批，本次评估引用了该方案中的相关经济技 术指标。

评估人员在资产清查所知范围内，除上述清查事项外，清查情况表

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明：

• 1、非实物资产，评估申报明细表和账面值记录一致，申报明细表

• 与实际情况吻合。

2、实物资产的清查情况与申报明细一一核对，对清查核实明细项 目已与企业财务人员进行了沟通，除上述事项外，未发现其它事项，账 实、账账、账表相符。

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第四部分 资产基础法评估说明

根据本次资产评估的目的、资产业务性质、可获得资料的情况等， 采用资产基础法进行评估。各类资产及负债的评估方法说明如下。

一、流动资产评估技术说明

一 ( ) 评估范围

纳入评估的流动资产包括货币资金、应收账款、预付款项、其他应 收款、存货和其他流动资产。

( 二 ) 评估程序

• 1、根据企业填报的流动资产评估申报表，与企业财务报表进行核

• 对，明确需进行评估的流动资产的具体内容。

• 2、根据企业填报的流动资产评估申报表，到现场进行账务核对，

• 原始凭证的查验，对实物类流动资产进行盘点、对资产状况进行调查核 实。

• 3、收集整理与相关文件、资料并取得资产现行价格资料。

• 4、在账务核对清晰、情况了解清楚并已收集到评估所需的资料的

• 基础上分别评定估算。

( 三 ) 评估方法

1 、流动资产评估方法

采用重臵成本法评估，主要是：对货币资金及流通性强的资产，按 经核实后的账面价值确定评估值；对应收、预付类债权资产，以核对无

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误账面值为基础，根据实际收回的可能性确定评估值；对存货类资产， 在核实评估基准日实际库存数量的基础上，以实际库存量乘以实际成本 或可变现价格得出评估值。

2 、各项流动资产的评估

（1）货币资金

账面值为 14,478,333.41 元，其中现金 15,197.33 元，银行存款 11,497,422.32 元，其他货币资金 2,965,713.76。

现金存放于该公司财务部。评估人员联合审计人员对现金进行全面 的实地盘点，根据盘点金额情况和基准日期至盘点日期的账务记录情况 倒推评估基准日的金额，全部与账面记录的金额相符。以盘点核实后的 票面金额确定评估值。

现金评估值 15,197.33 元。

对于银行存款，承担本次审计的会计师于现场工作期间对大额的银 行存款账户进行了函证，并同评估师共同查验了评估基准日的银行对账 单，回函金额与账面金额相符，经评估人员对函证的真实性、合理性等 分析确认后，同时检查有无未入账的银行借款，检查“银行存款余额调 节表”中未达账的真实性，以及评估基准日后的进账情况。经过以上的 核查程序，对银行存款以核实后账面值确定评估值。

银行存款评估值 11,497,422.32 元。

其他货币资金为中国工商银行涪城支行和中国农业银行临园口支 行的按揭贷款保证金，评估人员核查相关的对账单据，经评估人员对该 对账单据的真实性、合理性等分析确认后，并参考会计师的银行函证回 函，对其他货币资金以核实后账面值确定评估值。

其他货币资金评估值 2,965,713.76 元 （2）应收账款

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应收账款账面余额 40,284,435.11 元，已计提坏账准备金 4,105,495.26 元，账面净额 36,178,939.85 元，全部为应收的道路工程款 及售房款。评估人员核实了账簿记录、抽查了部分原始凭证等相关资料， 核实交易事项的真实性、账龄、业务内容和金额等，并进行了函证，核 实结果账、表、单金额相符。

评估人员在对应收款项核实无误的基础上，借助于历史资料和现场 调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠 款人资金、信用、经营管理现状等，应收账款采用账龄分析和个别认定 的方法估计评估风险损失，对外部单位发生时间 1 年以内的发生评估风 险坏账损失的可能性为 0%、发生时间 1 到 2 年的发生评估风险坏账损 失的可能性在 10%、发生时间 2 到 3 年的发生评估风险坏账损失的可能 性在 25%、发生时间 3 以上年的发生评估风险坏账损失的可能性在 50%； 预计不可回收的款项计提评估风险坏账损失为 100%。按以上标准，确 定评估风险损失为 4,105,495.26 元，计算过程详见表 4-1：

表4-1 应收账款评估风险损失计算表 金额单位：元

表4	-1 应收账款评估	险损失计算表	金额单位：
项目	金额（元）	评估风险损失率	评估风险损失额
1 年以内	92,101.00	5%	0.00
1-2 年	40,084,187.00	10%	4,008,418.70
2-3 年	6,388.00	25%	1,597.00
4 年以上	12,559.11	50%	6,279.56
预计不可回收	89,200.00	100%	89,200.00
合计	40,284,435.11		4,105,495.26

应收账款以确认的应收账款合计数减去评估风险损失后的金额确 定评估值。应收账款评估值为 36,178,939.85 元，无评估增减值。 （3）预付账款

预付账款账面价值为 329,633.53 元，为预付的房租及工程款等。评 估人员查看了相关材料采购合同或供货协议，了解了评估基准日至评估 现场作业日期间已收到的货物情况，并查阅了相关服务和费用发生单

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据，了解了评估基准日至评估现场作业日期间已接受的服务情况。未发 现供货单位及提供服务的单位有破产、撤销或不能按合同规定按时提供 货物和服务等情况，故以核实后账面值作为评估值。

预付账款评估值为 329,633.53 元。 （4）其他应收款

其他应收款账面余额 88,529,232.81 元，已计提坏账准备金 773,630.00 元，账面净额 87,755,602.81 元。为企业应收的住房押金、按 揭保证金、为业主代收代缴的税费及维修基金以及关联方的往来款及员 工的备用金借款等。

评估人员在对应收款项核实无误的基础上，借助于历史资料和现场 调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠 款人资金、信用、经营管理现状等，其他应收账款采用个别认定法和账 龄分析法估计评估风险损失，对于企业内部员工的备用金借款及关联方 的往来不计提评估风险损失.对外部单位发生时间 1 年以内的发生评估 风险坏账损失的可能性为 0%、发生时间 1 到 2 年的发生评估风险坏账 损失的可能性在 10%、发生时间 2 到 3 年的发生评估风险坏账损失的可 能性在 25%、发生时间 3 年以上的发生评估风险坏账损失的可能性在 50%、对预计不可回收的部分计提评估风险坏账损失为 100%。按以上 标准，评估风险损失为 773,630.00 元，具体金额见表 4-2：

表4-2 其他应收账款评估风险损失计算表 金额单位：元

表4-2	其他应收账款评估	险损失计算表	金额单位：
项目	金额（元）	评估风险损失率	评估风险损失额
1 年以内	339,819.58	0%	0.00
1-2 年	513,800.00	10%	51,380.00
2-3 年	330,200.00	25%	82,550.00
3 以上	918,600.00	50%	460,050.00
预计不可回收	179,650.00	100%	179,650.00
合计	2,282,069.58		773,630.00

其他应收款以确认的其他应收账款合计数减去评估风险损失后的

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金额确定评估值，其他应收款评估值 87,755,602.81 元，无评估增减值。

（5）存货

存货账面值为43,421,379.99元，包括开发产品及开发成本。具体评 估方法如下：

① 开发产品

开发产品账面值7,908,052.46元，包括领尚二期项目产品车位、商铺。 存货的具体评估方法及过程如下：

评估人员依据调查情况和企业提供的资料分析，对可以正常销售的 房屋，评估值按正常销售价格减去全部税金、销售费用和一定的销售利 润后确定评估值。

计算公式：

评估价值=实际数量×销售价格×（1-销售税金及附加费率-销售费 用率-主营业利润率×所得税率-主营业利润率×（1-所得税率）×r）-土地 增值税

• a．销售价格：按照评估基准日前后的市场价格确定的；

• b．销售税金及附加费率主要包括是营业税，以及营业税为税基计

算交纳的城市维护建设税、教育费附加税、地方教育费附加税；

• c．销售费用率是按各项销售费用与销售收入的比例平均计算；

• d. 主营业利润率=主营业务利润/营业收入;

= - - 主营业利润 营业收入 营业成本 营业税金及附加

• e. 所得税率按企业现实执行的税率;

• f. r 为一定的率，由于产成品未来的销售存在一定的市场风险，具

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有一定的不确定性，根据基准日调查情况及基准日后实现销售的情况确 定其风险。其中 r 对于畅销产品为 0，一般销售产品为 50%，勉强可销 售的产品为 100%；

• g.土地增值税，按土地增值额适用税率，采用速算公式计算。 ②开发成本

对开发成本中的新项目发生的费用，包括税费、测绘费、总体规划 设计费、施工图审查费、其他政府规费、开发间接费用等，评估时以经 核实后的账面值作为其评估值。

开发成本中的土地为绵阳倍特待开发项目的3宗建设用地，其评估 过程如下。

A、项目概况

根据被评估单位提供的土地使用证及现场勘查情况，土地情况详见 表4-3。

4-3 土地证载情况一览表

序 号	宗 地 名 称	土地权证 号	土地使 用权证 人	土地位 置	宗地用 途	使用 权类 型	证载面积	终止日 期	土地剩余 使用年限 （年）
1	新 项 目 A 地 块	绵城国用 （2015）第 02297号	绵阳倍 特建设 开发有 限公司	科教创 业园区 上马村 （A 宗）	城镇混 合住宅 用地	出让	29,411.39	商业 2043-11- 11，住宅 2073-11- 11	商业 28.37年， 住宅 58.37年
2	新 项 目 B 地	绵城国用 （2015）第 02296号	绵阳倍 特建设 开发有 限公司	科教创 业园区 上马村 （B 宗）	城镇混 合住宅 用地	出让	27,083.45	商业 2043-11- 11，住宅 2073-11- 11	商业 28.37年， 住宅 58.37年

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	块
3	新 项 目 C 地 块	绵城国用 （2015）第 02295号	绵阳倍 特建设 开发有 限公司	科教创 业园区 上马村 （C 宗）	城镇混 合住宅 用地	出让	35,461.53	商业 2043-11- 11，住宅 2073-11- 11	商业 28.37年， 住宅 58.37年

其中，该 3 宗地为臵换取得，宗地 1 规划用地性质为：商业（兼容 居住）用地，宗地 2、宗地 3 规划用地性质为：居住（兼容商业）用地。 B、区域概况

待开发土地项目所处区域为绵阳市科创园区。

绵阳科教创业园区位于城区西南面，区域中心距绵阳中心城区中心 约 8Km，属绵阳市未来发展的行政中心。该区域将以西南科技大学为依 托，建设大学科技园，并以此为基础建成产、学、研一体化的科教创业 园。区域主干道迎宾大道路面宽 40 米，沿此路向东与市区一环路相连， 并与长虹大道、西山路交汇，向西与剑南路西段交汇，并可直通绵广高 速公路；区域内科园路、九洲大道、创业路与迎宾大道相接，且有规划 道路从科创园区通往高水。区域内有 120 亩水面大型生态休闲湖，区域 内无污染工业企业进驻，其自然环境优越。目前区域内落户的有西南财 大天府学院、绵阳南山中学、长虹集团、九洲电器集团等企业，配套设 施的完善程度较好。

C、评估过程

待估为 3 宗土地，均已取得绵阳市国土部门核发的土地使用证。土 地用途为商业（兼容居住）用地、居住（兼容）商业用地。

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根据《城镇土地估价规程》，地价评估方法有成本逼近法、基准地 价修正法、收益法、市场比较法、假设开发法等。

待估宗地属商业居住用地，其地价与现在及未来的开发价值密切相 关，故不宜选择成本逼近法评估；该区域商业（兼容居住）用地近期交 易案例较少，故不适宜采用市场比较法；土地因所在位臵虽属城市基准 地价覆盖区域，但根据《城镇土地估价规程》，对商业用地慎用公示地 价系数修正法，故不宜选择基准地价系数修正法；待估宗地为待开发用 地，无现实收益，且未来收益也无法准确量化，故不宜用收益法；被评 估单位为房地产开发企业，评估基准日待估宗地已有详细规划资料，且 已进入方案设计阶段，可采用假设开发法；

综上所述，考虑方法的可操作性及合理性，我们选用假设开发法对 宗地进行评估。

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假设开发法，是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上, 扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税费等，以价 格余额来估算估价对象土地价格的方法。其公式为：

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L—项目开发成本利润

E、评估案例

案例：新项目B 地块 （表3-9-6 存货-开发成本 第3 项）

（1）宗地概况

①权证状况

待估宗地已取得土地使用证（绵城国用（2015）第 02296 号），土 地使用权证载权利人为绵阳倍特建设开发有限公司。土地面积 27,083.45 平方米，土地证载用途为城镇混合住宅用地，规划用地性质为：居住（兼 容商业）用地，以土地臵换的方式取得，剩余使用年限为商业 28.37 年， 住宅 58.37 年。

②土地利用状况

待估宗地于评估基准日尚未开发，已取得规划部门的相关规划指 标，被评估单位有详细规划设计，但尚在方案设计阶段，故方案尚未报 批。本次评估以被评估单位的详细规划设计指标中的容积率 2.61 来设定 其容积率。

（2）地价定义

根据委托方提供的资料及现场勘察资料，本次评估界定的土地开发 程度均指宗地外的基础设施开发程度和宗地内场地平整。根据地价评估 的技术规程和项目的具体情况，本次估价的地价定义是：在评估基准日 2015年6月30日，土地开发程度为宗地红线外“六通”（通上水、通下水、 通电、通讯、通气、通路），宗地内“场平”，由于待估土地最高使用年 限为70年，为住宅用地的最高法定年限，故本次土地用途设定为住宅用 途，估价设定年期为58.37年，容积率为2.61，在上述条件象不受租赁、 抵押、担保等他项权利限制条件下的国有出让土地使用权价格。

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（3）评估过程

1) 、 基本假设及特殊处理

a、本报告根据委托估价方提供的经济技术指标设定估价对象容积

率。

b、假设在评估基准日的地价为 V。

c、参照方案设计、市场情况以及项目本身的工程量确定该工程项 目开发所需工期。

d、本方法估价过程中的计算基准设定在开发周期末，假设工程投 资在工程建设期内均匀连续投入，则地价计全期利息，工程投资计二分 之一周期利息。

e、假设开发成本和售价在开发周期内保持平稳，则售价和开发成 本以绵阳市同区域内、同种类型、同等规格房地产的平均售价及平均开 发成本作为参考标准。

f、由于售价是某一条件下(年期、开发程度等)的价格，故通过假设 开发法得到的地价应修正到估价基准日设定的相关条件。 2)开发价值

a、住宅价格的确定

估价对象均位于绵阳科创园区，区域内商品房开发项目较多，分布 “ ” ” ” 有 倍特二期 、“ 卢卡美郡 、“ 太阳城 等楼盘，我们采用所在区域楼 盘的销售资料，经综合比较来确定估价对象住宅用房的销售均价为 4200 元/平方米。

b、商业用房价格的确定

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估价对象均位于绵阳市科创园区的临街 2 层商铺，该区域内有一些 商业铺面交易，我们采用所在区域二手交易市场资料，经综合比较来确 定估价对象商业用房底层的开发价值为 15,400.00 元/平方米，并据此确 定临街 2 层商铺的综合开发价值为 11,600.00 元/平方米。

c、车位价格的确定

估价对象均位于绵阳市科创园区，该区域内车位售价在 8-9 万元间， 经综合比较取估价对象车位的售价 8.3 万元/个。

3）补交的土地出让金

待估宗地进行了容积率增容变更，按规定需补缴土地出让金，故本 次评估需扣除补缴的出让金。

臵换时，待估宗地的最高容积率为2.0，无规划设计条件。后绵阳市 规划局新出具的地块规划条件确定的最高容积率为3.0。根据绵府办发 [2010]63号 绵阳市人民政府办公室关于转发市规划局等三部门《关于加 强改变土地用途及建设用地容积率调整审批管理的意见》的通知，以市 场方式取得无规划设计条件土地使用权的，以市规划局新出具地块规划 设计条件中所确定的地块容积率（上限）和该地块所在级别基准地价对 应等别容积率（住宅用地：Ⅲ级类及以下2.0；商业兼容居住或居住兼容 商业增加容积率的，执行居住用地标准）之差计算容积率增加值。以市 场方式取得无规划设计条件土地使用权的，按现行基准地价标准（按剩 余使用年限进行修正）和对应等别的容积率计算楼面地价，补交土地出 让金。

土地出让金=（增加后的容积率-原容积率）×按规定计算的楼面地

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价×土地面积

待估宗地为居住兼容商业用地，取得时无规划设计条件，则计算土 地出让金时对应的为4级居住用地，基准地价为1513元/平方米；土地剩 余使用年限为居住58.37年，以此计算的年期修正系数为0.9887，则： 修正后的楼面地价=1513×0.9887÷2= 747.95（元/平方米） 则需交纳的土地出让金楼面地价=（3.0-2.0）×747.95

= 747.95（元）

需补交的土地出让金=（3-2）×747.95×27,083.45

= 20,257,066.43（元）

4) 、 建筑物开发成本 a、建安成本

建安成本主要包括土建工程费(包含主体工程、附属工程)、安装工 程费(包含给排水工程、电力照明工程、消防、通风、电梯、防雷、室 外设施配套费用及装饰)、绿化环境工程施工建设费、弱电工程费等。 估价对象开发项目建筑形态平均为多层及高层等框架结构建筑，根据项 目建筑档次、强度、结构等实际情况，我们取该项目的住宅建安成本为 1700元/平方米，商业建筑建安成本为2000元/平方米，由此确定综合建 安成本为1,750元/平方米。

b、前期规费：绵阳市建设项目需交纳报建费、异地绿化建设费、 人防工程费等行政事业性费合计为 121.7 元/平方米（建筑面积），详见 表 4-9。

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表4-9 建设项目规费一览表

序号	收费项目	收费项目	征收标准（按建筑面积）	收费依据
一	建设项目报建费	1、城市基础设 施配套费	75元/平方米	川价字非(1992)107 号
				绵价发[2005]251 号
		2、新建房屋白 蚁防治费	多层：2.3元/平方米	四川省人民政府令第196 号
			高层：1.5元/平方米
二	新型建筑材料专项基金		7元/平方米	《四川省新型墙体材料专 项基金征收适用管理实施 细则》
三	散装水泥专项资金		0.6元/平方米	《散装水泥专项资金征收 和使用管理办法》
四	防空地下室易地建设费		50元/平方米	川发改价格[2012]383 号
	合计		平均127.1元/平方米	/

c、专业费用

根据国家相关收费文件和该拟建项目的规模，确定设计费和监理费 等相关专业费用按建安费用的6%计取，详见表4-10。

d、不可预见费

根据对类似企业进行调查和市场收集数据，考虑不可预见费用以建 安成本的5%计，则不可预见费详见表4-10。

e、建筑物开发成本

建筑物开发成本由上述四项构成，则建筑物开发成本详见表 4-10。 4) 、 管理费用

管理费用按照建造总成本的 5.25%计取，则管理费用详见表 4-10。 5) 、 利息

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从取得土地使用权一直到房地产建成并全部销售完毕的这一开发 建设周期约需 5 年，利率取目前国家规定的 3-5 年期贷款利率 5.25%。 假设工程投资在工程建设期内均匀连续投入，则地价计全期利息，工程 投资计二分之一周期利息。具体计算详见表 4-10。

6) 、 开发利润

估价人员根据房地产开发类型及所属区域，结合国税发[2006]31 号 文的规定, 对开发项目位于地及地级市的城区和郊区，毛利率不得低于 － 15％, 结合同类规模房地产市场开发情况利润率在 20 40%之间；结合 被评估单位的具体情况，本次评估取值 25%，以建筑开发成本和地价为 基数计，则：

开发利润=(建筑物开发成本＋V)×25%

根据上述公式计算的发展商利润详见表 4-10。

7) 、 税金及销售费用

a、销售费用

考虑该楼盘的地理位臵等各种因素，按开发完成后房屋售价的 3.49%确定销售费用。

b、销售税费：根据绵阳市实际需交纳的营业税、城建税、教育费 附加费及印花税等税费，合计取售价的5.60%。

8)、地价测算详见表 4-10。

表4-10待估宗地地价测算过程表

序号	计算项目	金额
一	项目总销售收入（元）	409,077,126.00
	项目总开发成本

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序号	计算项目	金额
	土地取得成本	8,807,192.67
	补交土地出让金	20,257,066.43
二	房屋建筑安装成本	199,620,536.00
1	红线内总平及红线外配 套费用	12,259,263.00
	单价	127.10
2	建筑费用	168,793,940.00
	单价	1,750.00
3	不可预见费	8,439,697.00	按建筑费用的5%
4	设计费/监理费等	10,127,636.00	按建筑费用的6%
三	管理费用	10,480,078.00	按建筑费用的5.25%
四	销售费用	14,276,792.00	取销售收入的3.49%
五	销售税费	22,908,319.00	取销售收入的5.60%
六	资金成本(利息)		利息=地价[(1+5.25%)^5-1]+开发成本 [(1+5.25%)^2.5-1]
（一）	土地资金成本	0.2915	地价
（二）	开发成本资金成本	28,670,938.00
七	开发利润		利润=0.25地价+开发成本利润率
（一）	土地开发利润率	25%
（二）	房屋开发成本利润	52,525,153.50
八	评估值	39,142,551.46

5）估价结果的确定

待估宗地为政府因规划变更而臵换取得， 根据《中华人民共和国 土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第八条的规定，因国家建设 需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。同时换入土地的土地增 值税计税基础应为换出土地公允价值，并允许土地增值税税前扣除。本 次评估扣除补交的土地出让金后，其土地增值额为负，故不需缴纳土地 增值税。

则宗地B的最终评估值为39,142,551.46元。

③评估结果及增减值原因分析

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存货评估值合计为 177,960,087.08 元。评估增值 134,538,707.09 元， 增值率 309.84%。增值原因主要为公司臵换取得的土地以原臵出土地的 账面值与补价作为其账面值，原臵出土地取得时间为 2003 年，取得成 本较低，而近年来随着该区域基础设施的完善，土地价格出现较大的上 涨，另外对开发产品评估中考虑了一定的利润，上述原因综合导致评估 较大幅度增值。

（6）其他流动资产

其他流动资产账面价值为 5,405,854.16 元，为绵阳倍特预缴的土地 使用税、营业税、所得税和契税等。评估人员查阅了绵阳贝特开发预缴 税费的缴纳凭证及余额清单等。按核实后的金额确认评估值。 其他流动资产评估值为 5,405,854.16 元。

二、非流动资产评估技术说明

一 ( ) 投资性房地产评估技术说明

1、评估范围

纳入本次评估范围的投资性房地产是绵阳倍特建设开发有限公司 的 1 项框架结构的办公楼，账面原值 4,215,586.27 元、账面净值 3,625,033.95 元，建筑面积 729.93 平方米。

2、房屋概况

办公楼位于绵阳市临园商务大厦第 16 层，临园商务大厦为 32 层的 框架结构， 2004 年建成，共四部电梯，其中有三部电梯直达该楼层，该 大厦集办公、酒店为一体的综合用房，地处绵阳市商业中心。外墙刷涂

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料及面砖，内墙面刷涂料，地面为地砖，天棚为铝扣板吊顶；进户门为 防盗门；内门为木门；窗为塑钢窗。设施设备：通上水、下水、电、光 纤、气、讯。

经现场勘察，该房产维护保养情况正常，房屋基础牢固、墙体和屋 面基本完好，楼地面轻度磨损、内外装修、门窗、上下水、电照等均可 正常使用。

办公楼取得了绵阳市房产管理局颁发的《房屋所有权证》（绵房权 证监证字第 0125247 号）。房屋所占土地已取土地使用证（绵城国用 （2011）第 4003 号），土地用途为商业、使用权类型为出让，证载权 利人均为绵阳倍特建设开发有限公司。

3 、评估过程

（ 1 ）收集资料及准备

根据绵阳倍特建设开发有限公司提供的房屋评估申报表，进行账表 核对，并核对房屋的名称、坐落地点、结构、建筑面积、使用状况等。 （ 2 ）实地查勘

根据账表相符的申报表进行现场实物盘点。对评估对象，进行详尽 的现场勘查，对房屋建筑物的结构型式、层高、檐高、跨度、构件材质、 内外装修、使用维修、施工质量、水电安装使用的情况及完好程度进行 了较详细的记录，查阅了购房合同、产权证明等资料，向房屋建筑物管 理维护人员及使用部门了解房屋的使用及维护情况。

（ 3 ）评估作价及撰写评估说明

在实施了上述调查和勘察的基础上，根据委估房屋的具体情况，采

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用市场法进行评估作价和撰写有关说明。

• 4 、评估方法

市场比较法是将待估房地产与在较近时期内发生的同类房地产交 易实例，就交易条件、价格形成的时间、区域因素及个别因素加以比较 对照，以同类房地产的价格为基础，做必要的修正，得出待估房地产最 可能实现的合理价格。

运用市场比较法按下列基本步骤进行：

（ 1 ）搜集交易实例的有关资料；

（ 2 ）选取有效的可比市场交易实例；

（ 3 ）建立价格可比基础；

（ 4 ）进行交易情况修正；

（ 5 ）进行交易日期修正；

（ 6 ）进行区域因素修正；

（ 7 ）进行个别因素修正；

• （ 8 ）求得比准价格，调整确定被评估建筑物的评估值。

• 5 、评估结果及评估增减值原因的分析

（ 1 ）评估结果

投资性房地产账面原值 4,215,586.27 元，账面净值

3,625,033.95 元；评估原值 4,416,077.00 元，净值 4,416,077.00 元，原值 增值 200,490.73 元，增值率 4.76%，净值增值 791,043.05 元，增值率 21.82 %。

详见 “投资性房地产——房屋评估明细表”。

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（2）评估值增减原因的分析

投资性房地产评估增值 791,043.05 元，增值率 21.82%。增值的主 要原因是绵阳市房地产市场价格较该房产购臵时有所上涨及企业计提 了折旧综合所致。

6 、评估案例

案例：临园商务大厦 16 层 （表 4-5-1 ，序号 1 ）

（1）评估对象概况

办公楼位于绵阳市临园商务大厦第 16 层，临园商务大厦为 32 层的 框架结构，2004 年建成，共四部电梯，其中有三部电梯直达该楼层，该 大厦集办公、酒店为一体的综合用房，地处绵阳市商业中心。外墙刷涂 料及面砖，内墙面刷涂料，地面为地砖，天棚为铝扣板吊顶；木门；塑 钢窗。设施设备：通上水、下水、电、光纤、气、讯。

（2）评估过程

A、确定可比交易实例

评估人员到绵阳市房地产交易中心及有关房地产租售机构调查咨 询，经比较选择建筑规模、结构、用途、地理位臵相近的三个比较实例。

实例 A：位于绵阳市临园路东段 55 号，约 2012 年建成使用，位于 总层数 25 层框架结构的第 18 层，建筑面积 150.00 平方米，办公装修。 2015 年 6 月成交价格 6520 元/平方米。

实例 B：位于临园路东段，约 2008 年建成使用，位于总层数 33 层 框架结构的第 15 层，建筑面积 120 平方米，办公装修。2015 年 6 月成 交价格 6450 元/平方米。

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实例 C：位于临园路东段 68 号，约 2013 年建成使用，位于总层数 为 38 层框架结构的第 16 层，建筑面积 130 平方米，办公装修。2015 年 6 月成交价格 6550 元/平方米。

三个可比实例与委估房地产物业状况汇总列表见下表。

比较因素条件说明表

比较因素	比较因素	待估房地产		案例A		案例B		案例C
项目名称				一代 天骄		时代 大厦		富临 大都 会
座落				临 园 路 东 段		临 园 路 东 段		临 园 路 东 段
付款方式				现金		现金		现金
交易价格(元/平方 米)		待估		6520		6450		6550
交易时间		2015.6	10 0	2015. 6	10 0	2015. 6	10 0	2015. 6	10 0
交易目的		转让	10 0	转让	10 0	转让	10 0	转让	10 0
房地产用途		办公	10 0	办公	10 0	办公	10 0	办公	10 0
区 域 因 素	商业繁华程度	繁华	100	繁华	100	繁华	100	繁华	100
	交通便捷程度	对外交通便利	100	对 外 交 通 便利	100	对 外 交 通 便利	100	对 外 交 通 便利	100
	基础设施、公共 设施完善程度	完善	100	完善	100	完善	100	完善	100
	环境质量、周围 景观	较好	100	较好	100	较好	100	较好	100
	城市规划限制	办公	100	办公	100	办公	100	办公	100
个 别 因 素	建筑物临路状 况	临涪城路、临园路	100	临 临 园路	100	临 临 园路	100	临 临 园路	100
	宗地剩余使用 年限	26	100	34	102	32	102	37	104
	建筑物新旧程 度	77%	100	95%	102	90%	102	97%	104
	建筑物装修情 况	中等装修	100	办 公 装修	100	办 公 装修	100	办 公 装修	100

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	建筑物设备设 施	水、电、通讯、电梯、消 防设施、地下停车	100	水 、 电、通 讯、电 梯、消 防 设 施、地 下 停 车	100	水 、 电、通 讯、电 梯、消 防 设 施、地 下 停 车	100	水 、 电、通 讯、电 梯、消 防 设 施、地 下 停 车	100
	平面布置	办公大开间	100	办 公 大 开 间	100	办 公 大 开 间	100	办 公 大 开 间	100
	工程质量	合格	100	合格	100	合格	100	合格	100
	建筑结构	钢混	100	钢混	100	钢混	100	钢混	100
	建筑面积	729.93	100	150.0 0	102	120.0 0	102	130.0 0	102
	楼层数	28	100	25	100	33	100	38	100
	所在层数	16	100	18	100	15	100	16	100
	朝向	东、南、西、北（整层）	100	北	100	西	100	东	100

B、根据比较因素条件确定比较因素条件指数

以待估房地产条件为 100，将可比实例条件与之比较，详见下表。

比较因素条件指数表

比较因素	比较因素	待估房地产	案例A	案例B	案例C
项目名称		0	一代天骄	时代大厦	富临大都会
座落		0	临园路东段	临园路东段	临园路东段
付款方式		0	现金	现金	现金
交易价格(元/平方米)		待估	6520	6450	6550
交易时间		100	100	100	100
交易目的		100	100	100	100
房地产用途		100	100	100	100
区域 因素	商业繁华程度	100	100	100	100
	交通便捷程度	100	100	100	100
	基础设施、公共设施 完善程度	100	100	100	100
	环境质量、周围景观	100	100	100	100
	城市规划限制	100	100	100	100
个别 因素	宗地临路状况	100	100	100	100
	宗地使用年限	100	102	102	104
	建筑物新旧程度	100	102	102	104
	建筑物装修情况	100	100	100	100

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	建筑物设备设施	100	100	100	100
	平面布置	100	100	100	100
	工程质量	100	100	100	100
	建筑结构	100	100	100	100
	建筑面积	100	102	102	102
	楼层数	100	100	100	100
	所在层数	100	100	100	100
	朝向	100	100	100	100

C、根据比较因素指数计算比较因素修整系数，详见下表。

比较系数=待估房地产条件指数÷可比实例条件指数

比较因素修整系数表

比较因素	比较因素	待估房地产	案例A	案例B	案例C
项目名称		0	一代天骄	时代大厦	富临大都会
座落		0	临园路东段	临园路东段	临园路东段
付款方式		0	现金	现金	现金
交易价格(元/平方米)		待估	6520	6450	6550
交易时间		100	100 / 100	100 / 100	100 / 100
交易目的		100	100 / 100	100 / 100	100 / 100
房地产用途		100	100 / 100	100 / 100	100 / 100
区 域 因 素	商业繁华程度	100	100 / 100	100 / 100	100 / 100
	交通便捷程度	100	100 / 100	100 / 100	100 / 100
	基础设施、公共设 施完善程度	100	100 / 100	100 / 100	100 / 100
	环境质量、周围景 观	100	100 / 100	100 / 100	100 / 100
	城市规划限制	100	100 / 100	100 / 100	100 / 100
	小计		1.0000	1.0000	1.0000
个 别 因 素	宗地临路状况	100	100 / 100	100 / 100	100 / 100
	宗地使用年限	100	100 / 102	100 / 102	100 / 104
	建筑物新旧程度	100	100 / 102	100 / 102	100 / 104
	建筑物装修情况	100	100 / 100	100 / 100	100 / 100
	建筑物设备设施	100	100 / 100	100 / 100	100 / 100
	平面布置	100	100 / 100	100 / 100	100 / 100
	工程质量	100	100 / 100	100 / 100	100 / 100
	建筑结构	100	100 / 100	100 / 100	100 / 100
	建筑面积	100	100 / 102	100 / 102	100 / 102
	楼层数	100	100 / 100	100 / 100	100 / 100
	所在层数	100	100 / 100	100 / 100	100 / 100
	朝向	100	100 / 100	100 / 100	100 / 100

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比较因素 小计	待估房地产	案例A	案例B	案例C
		0.9423	0.9423	0.9064
修正后交易价格		6144	6078	5937
比准价格		6050.00

（3）评估值的确定

＝ 投资性房地产评估值＝729.93×6050.00 4,416,077.00（元）。

( 二 ) 固定资产 - 设备类资产评估技术说明

1 、评估范围

纳入此次评估范围的设备类资产为，绵阳倍特建设开发有限公司截 止评估基准日 2015 年 6 月 30 日申报的车辆及电子设备，主要为被评估 企业运营中所使用的运输用车辆和电子设备。

依据车辆、电子设备评估明细表，该部分资产于评估基准日账面原 值 1,607,535.00 元，账面净值 347,415.44 元。车辆共计 4 辆，账面原值 1,081,226.00 元，账面净值 249,067.49 元；电子设备共计 99 台/套，账面 原值 526,309.00 元，账面净值 98,347.95 元。

2 、设备概况

此次委估的各类设备主要分布在绵阳倍特建设开发有限公司本部 的办公区内，资产分布较为集中。其中：

车辆主要为一辆园区观光车和三辆办公用轿车等。

电子设备主要为办公用设备等，包括：电脑、打印机、空调等。 评估范围内的设备均能正常使用。

车辆及电子设备主要由办公室经理负责整体管理，由各使用人员负 责设备的管理工作，设备的维护、保养制度基本能落实到位。

3 、评估过程

(1)收集资料、准备及清查核实工作

①为保证评估结果的准确性，根据企业设备资产的构成特点，指导

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该公司根据实际情况填写资产申报评估明细表，并以此作为评估的参考 资料。

②针对资产申报评估明细表中不同的设备资产性质及特点，采取不 同的清查核实方法进行现场勘察。做到不重不漏，并对设备的实际运行 状况进行认真观察和记录。

③通过现场勘查了解设备的实际状况，并向现场操作人员了解设备 的运行情况及现阶段设备所能达到的主要技术指标情况；向企业设备管 理人员了解设备的日常管理情况及管理制度的落实情况，从而比较充分 地了解设备的历史变更及运行情况。

“ ” ④根据现场实地勘察结果，进一步完善评估申报表，要求做到 表 、 “实”相符。

⑤关注本次评估范围内设备的产权问题，如查阅并核对车辆行驶 证；调阅固定资产明细账及相关财务凭证、购臵合同，了解设备账面原 值构成情况。

(2)评估作价

开展市场询价工作，根据评估目的确定价值类型、选择评估方法， 进行评定估算。

(3)评估汇总和报告

对设备类资产评估的初步结果进行分析汇总，对评估结果进行必要 的调整、修改和完善，并撰写有关说明。

4 、评估方法

根据本次评估目的，按照持续使用原则，以市场价格为依据，结合 委估设备的特点和收集资料情况，主要采用成本法进行评估，部分采用 市场法评估。

计算公式：评估值=重臵全价×成新率

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(1)车辆

1)重臵全价的确定

采用重臵成本法的车辆重臵全价由含税购臵价、车辆购臵税、牌照 费等组成，计算公式如下：

= 重臵全价 含税购臵价＋车辆购臵税＋牌照费

=含税购臵价＋车辆含税购臵价/1.17*10%＋牌照费 现行含税购臵价主要采取当地汽车市场现行报价或参考网上报价； 车辆购臵税按《中华人民共和国车辆购臵税暂行条例》及相关文件 考虑计取，计算公式为：

车辆购臵税额=车辆含税购臵价/1.17*10%

车辆上户牌照手续费等按照当地交通管理部分规定计取； 其中电瓶观光车按照二手市场价确定重臵价值。

2)成新率的确定

本次评估成新率按年限成新率和里程成新率熟低原则确定，经济寿 命年限和规定行驶里程根据商务部、发改委、公安部、环境保护部令2012 年第12号《机动车强制报废标准规定》的有关规定取值，成新率取定最 后结合现场勘察情况进行调整。公式为：

年限成新率＝(经济寿命年限-已使用年限)/经济寿命年限×100% 里程成新率=（1－已行驶里程/规定行驶里程）×100% 成新率=Min（年限成新率，里程成新率）

(3)电子设备

评估范围内的电子设备价值量较小，不需要复杂的安装，且运输费 用低，参照现行市场购臵的价格确定其重臵全价。对生产年代久远，但 仍能正常使用，现已无同类型型号的电子设备则参照近期二手市场行情

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确定评估值。

成新率的确定

根据现场勘察委估设备的实际情况及委估设备的经济寿命，预计设 备的尚可使用年限，再根据设备的已使用年限、预计尚可使用年限计算 确定成新率，计算公式为：

成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）×100% (4)评估值的确定

评估值＝重臵全价×成新率

5 、评估结果及增减值原因分析

(1)评估结果

经评估人员评定估算，纳入本次评估设备类资产截止评估基准日评 估结果如下：

设备类资产账面原值 1,607,535.00 元，账面净值 347,415.44 元；评 估原值 1,172,930.00 元，评估净值 815,289.60 元；评估原值减值 434,605.00 元，减值率 27.04%；评估净值增值 467,874.16 元，增值率 134.67%。

其中：车辆账面原值 1,081,226.00 元，账面净值 249,067.49 元；评 估原值 971,500.00 元，评估净值 663,421.00 元；评估原值减值 109,726.00 元，减值率 10.15%；评估净值增值 414,353.51 元，增值率 166.36 %。

电子设备账面原值 526,309.00 元，账面净值 98,347.95 元；评估原 值 201,430.00 元，评估净值 151,868.60 0 元；评估原值减值 324,879.00 元，减值率 61.73%；评估净值增值 53,520.65 元，增值率 54.42%。 (2)增减值原因分析

①车辆评估原值评估减值的主要原因一是随着材料价格不断下降、

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市场竞争加剧、制造技术不断成熟，制造成本价降低，市场价格下降所 致；二是其中电瓶观光车购臵较早的车辆使用时间较长且已停产，故以 二手市场价作为重臵全价。

电子设备评估原值减值的主要原因除了规模化生产、市场竞争加剧 以及更新速度较快，电子设备市场价格下降外，部分电子设备以二手价 评估也是原值减值的主要原因之一。

②车辆、电子设备评估净值均增值的主要原因是企业折旧年限短于 评估中采用的经济寿命年限。

“ ” ” “ 具体评估结果详见 固定资产评估汇总表 、 “车辆评估明细表 、电 ” 子设备评估明细表 。

6 、评估案例

案例 1 ：别克商务车 SGM6521ATA ( 表 4-6-5 第 4 项 ) (1)设备概况

车辆牌号：川 B GY169

车辆名称：别克商务车

规格型号： SGM6521ATA

生产厂家：上汽通用汽车有限公司

启用日期：2012 年 6 月

已行驶里程：68000 公里

主要技术参数：

级别：MPV 发动机：3.0L 258 马力 V6 变速箱：6 挡手自一体 长宽高(mm)：525618781800 车身结构：5 门 7 座 MPV 最高车速(km/h)：192

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官方 0-100km/h 加速(s)：10.9

工信部综合油耗(L/100km)：10.9

车身

长度(mm)：5256 宽度(mm)：1878

高度(mm)：1800 轴距(mm)：3088

前轮距(mm)：1593 后轮距(mm)：1601

最小离地间隙(mm)：143 整备质量(kg)：1930 车身结构：MPV 车门数(个)：5

座位数(个)：7 油箱容积(L)：77

发动机排量(mL)：2997 进气形式：自然吸气

气缸排列形式：V 气缸数(个)：6 每缸气门数(个)：4 配气机构：DOHC 最大马力(Ps)：258 最大功率(kW)：190

〃 最大功率转速(rpm)：6800 最大扭矩(N m)：290 最大扭矩转速(rpm)：5200

燃油标号：93 号(京 92 号) 供油方式：直喷 缸盖材料：铝 缸体材料：铝

环保标准：国 IV(国 V)

重臵全价的确定

车辆重臵全价由购臵价（含税）、车辆购臵税、车辆牌照费等构成。 ①经市场调查及网上询价，结合该车的情况，经过对比分析确定该 车含税购臵价为 354,900.00 元；

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②车辆购臵税按不含增值税购臵价的 10%计取；

③根据了解当地新车入户手续费等共按 300.00 元计取；

④重臵全价=354,900.00+ 354,900.00 /1.17×10%+300.00

=385,500.00 (元)（取整）

(3)成新率的确定

①本次评估成新率按年限成新率和里程成新率熟低原则确定，引导 车辆待报废经济寿命年限和规定行驶里程根据商务部、发改委、公安部、 环境保护部令 2012 年第 12 号《机动车强制报废标准规定》的有关规定 取值，成新率取定最后结合现场勘察情况进行调整。

年限成新率的确定：该车至评估基准日已使用 3.08 年，该车经济寿 命年限为 15 年，则

年限成新率=(经济寿命年限-已使用年限)/经济寿命年限×100% = (15-3.08)/10×100%=79%

里程成新率的确定：该车引导报废行驶里程按 600000 公里，现该 车已行驶 68000 公里，则

里程成新率=(1－已行驶里程/行驶里程限额)×100%

－ =(1 68000/600000)×100%=89%

采用孰低原则，该车成新率为 79%。

②现场勘察情况修正

评估人员对该车辆进行现场勘察及向有关人员了解，其结果如下：

A、主传动机构及底盘：发动机性能正常，启动、加速正常，温升 增加；各档变速准确、可靠；前后桥、底盘有变形现象。

B、主控系统：方向机总成灵活，仪表显示准确。

C、制动性能：制动装臵可靠，制动距离符合要求，刹车轨迹左右 基本一致。

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D、润滑与环保：润滑油（脂）呈棕色、有少量污垢，各转动处润 滑正常；发动机燃烧充分，尾气排放正常。

E、外观：金属漆有划痕，门窗灰尘污垢多；大排灯、尾灯明亮、 无损坏；轮胎磨损严重。

评估人员经现场勘察后认为：该车辆实际使用状况正常，故不对上 述确定的成新率进行修正。则取定成新率为 79%。

(4)评估值的计算

评估值=重臵全价×成新率

= 385,500.00×79%

=304,545.00 (元)

案例 2 ：格力空调 ( 表 4-6-6 序号第 128 项 )

(1)设备概况

设备名称：格力空调 规格型号：KFR-50LW/(50569)Ba-3

购臵日期：2010 年 6 月 启用日期：2010 年 6 月

生产厂家：珠海格力电器股份有限公司 数量:1 台

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主要技术参数：

系列名称：T 迪（定频） 空调类型：立柜式空调 冷暖类型：冷暖型 变频/定频：定频 空调匹数：2P 能效比：3.0-3.2 能效等级：三级能效 控制方式：遥控/智能 制冷剂：R22 制冷量：4500-5500W 制冷功率：1600-2500W 制热量：5000-6500W

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制热功率：1500-2000W 电辅加热功率：1500-2000W

循环风量：1000m3/h 室内机噪音：22-46dB 室外机噪音：42-56dB 颜色: 白色

(2)重臵全价的确定

经网上查询及市场调查，该设备的含税购臵价为 4,800.00 元/台。

(3)成新率

该空调安放在售楼部，用于降温取暖灯，该空调于 2010 年 6 月启 用，至评估基准日已使用 5.07 年，根据现场对该设备使用的直接勘察， 确定该冰柜尚可使用年限为 3 年。则：

成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100%

=3/(3+5.07)×100%=37%(取整)

(4)评估值

评估值=重臵全价×成新率

=4,800.00×37%

= 1,776.00 (元)

( 三 ) 递延所得税资产

递延所得税资产的账面金额为 2,945,331.08 元，系时间性差异的所 得税影响额。

对递延所得税资产，评估人员核对了总账、明细账及报表数，检查 递延所得税资产发生的原因、金额，预计转销年限和本期转销额是否合 理正确，检查是否以未来期间很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的 应纳税所得额为限，确认由可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产经

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核实，递延所得税资产账、表相符，以经核实后账面值确认评估值。 递延所得税资产评估值为 2,945,331.08 元。

三、负债评估技术说明

评估范围内的负债为流动负债，包括应付款账款、预收账款、应付 职工薪酬、应交税费和其他应付款。本次评估在经清查核实的账面值基 础上进行。

一 ( ) 流动负债评估技术说明

1 、应付账款

应付账款账面值 1,476,720.58 元，主要为应付各施工单位商的工程 款、绿化款和装修款等。评估人员核实了账簿记录、抽查了部分原始凭 证及合同等相关资料，核实交易事项的真实性、业务内容和金额等，以 核实后的账面值作为评估值。

应付账款评估值为 1,476,720.58 元。

2 、预收账款

预收账款账面值 69,134.15 元，主要为应退预收房款尾差，评估人 员抽查有关账簿记录和合同，确定预收款项的真实性和完整性，核实结 果账表单金额相符，均为在未来应支付相应的权益或资产，故以核实后 账面值确定为评估值。

预收账款评估值 69,134.15 元。

3 、应付职工薪酬

应付职工薪酬账面值为 309,200.00 元。为应付职工的工资及奖金等。 评估人员核实了应付职工薪酬的提取及使用情况，以核实后账面值作为 评估值。

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应付职工薪酬评估值为 309,200.00 元。

4 、应交税费

应交税费账面值 10,638.46 元，主要为应缴的城建税、教育费附加、 代缴个人所得税和印花税等。通过对企业账簿、纳税申报表的查证，证 实企业税额计算的正确性，评估值以核实后账面值确认。 应交税费评估值 10,638.46 元。

5 、其他应付款

其他应付款账面值 89,770,526.12 元，主要为关联方的合作本金、销 售提成预留、广告质保金、工程质保金、代收办证税费、代缴员工住房 公积金、购房意向金、代收维修基金等。款项多为近期发生，滚动余额， 基准日后会持续滚动发生，故其他应付款以核实后账面值作为评估值。 其他应付款评估值 89,770,526.12 元。

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第五部分 收益法评估技术说明

一、基本假设

1、国家现行的宏观经济、金融以及产业等政策不发生重大变化。

2、评估对象的社会经济环境以及所执行的税赋、税率等政策无重 大变化。

3、评估对象未来的经营管理班子尽职，并继续保持现有的经营管 理模式持续经营。

4、评估对象在未来经营期内其主营业务结构、收入成本构成以及 未来业务的销售策略和成本控制等仍保持其最近几年的状态持续，而不 发生较大变化。不考虑未来可能由于管理层、经营策略以及商业环境等 变化导致的业务结构等状况的变化。

5、在未来的经营期内，评估对象的营业和管理等各项期间费用不 会在现有基础上发生大幅的变化，仍将保持其最近几年的变化趋势持 续，并随经营规模的变化而同步变动。

6、在未来经营期内，对待开发房产项目能按照现有规划实施，其 施工及销售规模、金额及数量等与现有规划无重大差异。

上述假设界定了本次估值的基本前提。根据估值人员对估值对象现 在和可预期的未来状况及相关环境的职业判断，这些假设是对现实状况 和可预期未来状况的客观描述。

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二、评估方法

（一）概述

收益法是从企业整体出发，以企业的获利能力为核心，通过分析、 判断和预测企业未来收益，考虑企业的经营风险和市场风险后，选取适 当的折现率，折现求取企业价值。收益法应用较多的估值方法是现金流 折现方法（DCF）。

现金流折现方法（DCF）是通过将企业未来预期的现金流折算为现 值，估计企业价值的一种方法。其基本思路是通过估算企业未来预期现 金流和采用适宜的折现率，将预期现金流折算成现时价值，得到企业价 值。其适用的基本条件是：企业具备持续经营的基础和条件，经营与收 益之间存有较稳定的对应关系，并且未来收益和风险能够预测及可量 化。使用现金流折现法的最大难度在于未来预期现金流的预测，以及数 据采集和处理的客观性和可靠性等。但当对未来预期现金流的预测较为 客观公正、折现率的选取较为合理时，其估值结果具有较好的客观性， 易于为市场所接受。

（二）基本评估思路

根据本次对绵阳倍特的尽职调查情况以及绵阳倍特的资产构成和 主营业务特点，本次收益法评估是以绵阳倍特经审计的会计报表口径估 算其股东全部权益价值，本次评估的基本评估思路是：

1、按照审计的报表口径，对纳入报表范围的资产和业务，按照最 近几年的历史经营状况和业务类型等估算预期净现金流量，并折现得到 经营性投资资产的价值；

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2、对纳入报表范围，但在预期经营性现金流估算中未予考虑的资 产，定义其为基准日存在的非经营性或溢余性资产，单独测算其评估价 值；

3、对上述评估方法得到的经营性投资资产的价值和非经营性或溢 余性资产价值的估算加和，得到评估对象的企业价值，经扣减付息债务 价值后得到评估对象的权益资本价值。

（三）评估模型

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本次评估的基本模型为：

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P：企业的经营性资产价值；

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式中：Ri：未来第 i 年的自由现金流量；

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ΣCi：基准日的其他非经营性或溢余性资产（负债）的价值

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D：基准日付息账务的账面价值；

2、收益指标

本次评估，使用企业的自由现金流量作为评估对象投资性资产的收 益指标，其基本定义为：

R=净利润+折旧摊销+扣税后付息债务利息-追加资本 （5）

根据评估对象的经营历史以及未来市场发展等，估算其未来预期的 自由现金流量。将未来待开发房产项目销售时间内的自由现金流量进行 折现处理并加和，测算得到企业的经营性资产价值。

3、折现率

本次评估采用资本资产加权平均成本模型（WACC）确定折现率 r。

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式中：rd：所得税后的付息债务利率；

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r0：所得税前的付息债务利率；

t：适用所得税税率；

Wd：付息债务价值在投资性资产中所占的比例；

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We：权益资本价值在投资性资产中所占的比例；

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re ：权益资本成本，按资本资产定价模型（CAPM）确定权益资本

成本re；

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式中：

rf：无风险报酬率；

rm：市场预期报酬率；

ε：评估对象的特性风险调整系数；

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βt：可比公司股票的预期市场平均风险系数

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式中：K：一定时期股票市场的平均风险值，通常假设 K=1； 4、收益期的确定

绵阳倍特的经营为现有三块土地进行三批次开发，根据企业规划， 在此三块土地的开发期内企业运行比较稳定，可保持正常运行，而在现 有土地开发结束后，未来的土地取得规模及地点，土地开发规模、相关 成本及售价无法进行预测，故本次评估收益期按现有的土地开发及销售 时间确定，不进行永续预测。

根据绵阳倍特管理层提供了 2010~2015 年及评估基准日的资产负 债表、损益表和内部管理报表，以及基准日后的销售收入、成本、费用、 净利润、资本性支出的预测。企业属正常运行，运营状况比较稳定，故 预测期取现有带开发土地项目整体开发销售期共 11 年，即 2015 年 7 月 ~2025 年。以后年度收益趋于稳定，取最后开发项目的三年平均值。

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三、资产核实与尽职调查情况说明

（一）资产核实与尽职调查的内容

根据本次评估的特点，评估机构确定了资产核实的主要内容是评估 对象资产及负债的存在与真实性，具体以被评估企业提供的基准日经审 计的资产负债表为准，经核实无误，确认资产及负债的存在。为确保资 产核实的准确性，评估机构制定了详细的尽职调查计划和清单，确定的 尽职调查内容主要是：

• 1、本次评估的经济行为背景情况，主要为委托方和被评估企业对

• 本次评估事项的说明；

• 2、评估对象存续经营的相关法律情况，主要为评估对象的有关章

• 程、投资出资协议、合同情况等；

• 3、评估对象执行的会计制度以及固定资产折旧方法、存货成本入

• 账和存货发出核算方法等；

• 4、评估对象最近几年的债务、借款情况以及债务成本情况；

• 5、评估对象执行的税率税费及纳税情况；

• 6、评估对象的应收应付帐款情况；

• 7、评估对象的发展环境情况，主要包括宏观发展环境、相关市场

发展环境情况；

• 8、评估对象的市场地位及主要经营资质情况；

• 9、最近几年的关联交易情况；

• 10、评估对象主营产品品种、资金周转情况、历史经营业绩和融资

能力等情况；

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中联资产评估集团有限公司 第 49 页

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11、最近几年主营业务成本，主要开发成本、开发耗用及占用场所 （折旧摊销）、人员工资福利费用等情况；

12、最近几年主营业务收入，主要产品的价格、占总收入的比例以 及主要客户的分布等情况；

13、未来几年的经营计划以及经营策略，包括：市场需求、价格策 略、销售计划、成本费用控制、资金筹措和投资计划等以及未来的主营 收入和成本构成及其变化趋势等；

14、主要竞争者的简况，包括所经营产品的种类、产销量、价格及 市场占有率等；

15、主要经营优势和风险，包括：国家政策优势和风险、产品（技 术）优势和风险、市场（行业）竞争优势和风险、财务（债务）风险、 汇率风险等；

16、预计的新增投资计划、项目的可行性研究以及批复或实施情况；

17、近年经审计的资产负债表、利润表、现金流量表以及产品收入 明细表和成本费用明细表；

18、有关对外长期投资以及下属单位机构的情况；

19、与本次评估有关的其他情况。

（二）影响资产核实和尽职调查的事项

本次评估中未发现影响资产清查或尽职调查的事项。

（三）资产清查核实和尽职调查的过程

本次评估的资产清查核实及尽职调查，是在企业主要资产的所在地 现场进行。采用的方法主要是通过对企业现场勘察、参观、以专题座谈

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会的形式，对被评估企业的经营性资产的现状及历史经营状况、经营收 入、成本、期间费用及其构成等的状况进行调查复核。特别是对影响评 估作价的主营产品的产销量、售价和相关的成本费用等进行了专题的详 细调查，查阅了相关的会计报表、账册等财务数据资料、重要购销合同 协议等。通过与企业的管理、财务人员进行座谈交流，了解企业的经营 情况等。在资产核实和尽职调查的基础上进一步开展市场调研工作，收 集相关的宏观行业资料以及可比公司的财务资料和市场信息等。

（四）资产清查复核与尽职调查结论

经对评估对象在评估基准日 2015 年 6 月 30 日资产负债与经营状况 实施必要的清查复核与尽职调查后，得到如下结论：

1、主要资产负债状况

评估对象最近四年及基准日的资产负债情况见下表：

评估对象最近几年的资产负债情况

单位：元

				单位：元
项目名称	2012年	2013年	2014年	2015/06/30
流动资产：
货币资金	11,759,718.79	29,313,089.69	15,437,074.41	14,478,333.41
交易性金融资产
应收票据
应收账款	61,506.65	59,308,073.17	43,228,943.48	36,178,939.85
预付款项	15,000.00	24,000.00	155,932.45	329,633.53
应收利息
应收股利
其他应收款	28,744,550.28	125,844,539.03	144,040,269.91	87,755,602.81
存货	236,068,799.55	76,640,313.61	44,658,915.25	43,421,379.99
一年内到期的非流动资产
其他流动资产			1,181,876.75	5,405,854.16
流动资产合计	276,649,575.27	291,130,015.50	248,703,012.25	187,569,743.75
非流动资产：
可供出售的金融资产

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持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资
投资性房地产	3,965,737.65	3,829,456.17	3,693,174.69	3,625,033.95
固定资产原值	3,388,628.33	2,120,660.00	1,566,486.00	1,607,535.00
减：累计折旧	2,653,602.58	1,621,034.55	1,191,089.28	1,260,119.56
固定资产净值	735,025.75	499,625.45	375,396.72	347,415.44
减：固定资产减值准备
固定资产净额	735,025.75	499,625.45	375,396.72	347,415.44
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产
开发支出
商誉
长期待摊费用	36,007.90
递延所得税资产	350,180.40	2,806,402.27	2,463,976.06	2,945,331.08
其他非流动资产
非流动资产合计	5,086,951.70	7,135,483.89	6,532,547.47	6,917,780.47
资产总计	281,736,526.97	298,265,499.39	255,235,559.72	194,487,524.22
流动负债：
短期借款
交易性金融负债
应付票据
应付账款	55,499,731.44	38,149,231.88	2,450,591.78	1,476,720.58
预收款项	36,963,476.63	14,313,352.10	736,848.15	69,134.15
应付职工薪酬	120,807.16	1,198,175.96	761,600.00	309,200.00
应交税费	10,795,728.61	12,951,664.31	2,904,092.30	10,638.46
应付利息
应付股利				-
其他应付款	106,413,278.57	92,524,914.85	102,345,747.46	89,770,526.12
一年内到期的非流动负债
其他流动负债
流动负债合计	209,793,022.41	159,137,339.10	109,198,879.69	91,636,219.31
非流动负债：
长期借款
应付债券
长期应付款
专项应付款
预计负债

中联资产评估集团有限公司 第 52 页

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递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计	-	-	-	-
负债合计	209,793,022.41	159,137,339.10	109,198,879.69	91,636,219.31
股东权益：
股本	50,000,000.00	100,000,000.00	100,000,000.00	100,000,000.00
资本公积
专项储备
减：库存股
盈余公积	5,356,517.01	7,074,982.58	7,765,834.55	7,765,834.55
未分配利润	16,586,987.55	32,053,177.71	38,270,845.48	-4,914,529.64
股东权益合计	71,943,504.56	139,128,160.29	146,036,680.03	102,851,304.91
负债和股东权益合计	281,736,526.97	298,265,499.39	255,235,559.72	194,487,524.22

2、营业收入与利润情况

评估企业的主营业务为房地产开发项目的销售。被评估企业最近三 年及基准日的营业收入成本以及利润情况见下表：

评估对象最近几年营业收入及利润情况

单位：元

				单位：元
项目名称	2012年	2013年	2014年	2015/06/30
营业收入	145,415,209.00	292,100,707.88	55,614,023.00	2,445,167.00
营业成本	101,515,990.85	234,272,154.32	32,348,392.88	3,075,226.16
营业税金及附加	10,073,582.04	9,092,825.65	1,551,789.68	1,780,608.40
销售费用	3,816,219.89	3,528,884.66	1,625,991.82	1,042,659.31
管理费用	6,469,341.22	6,350,273.61	6,400,550.04	2,459,727.65
财务费用	985,803.05	-62,412.80	-182,130.27	-48,336.68
资产减值损失	1,260,844.48	10,784,729.61	3,389,745.46	-555,637.71
加：公允价值变动收益
投资收益
二、营业利润	21,293,427.47	28,134,252.83	10,479,683.39	-5,309,080.13
加：营业外收入	48,600.00	99,787.59	258,904.00	8,540.01
减：营业外支出	564,030.52	9,945.54	17,894.22	10,000.00
三、利润总额	20,777,996.95	28,224,094.88	10,720,693.17	-5,310,540.12
减：所得税	5,662,989.26	11,039,439.15	3,812,173.43	-396,010.48
四、净利润	15,115,007.69	17,184,655.73	6,908,519.74	-4,914,529.64

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3、主要财务指标分析，详见下表：

主要财务指标分析表

指标分析	2012年	2013年	2014年	2015年6月	近几年平均
盈利能力分析
净资产收益率	0.2101	0.1235	0.0473	-0.0478	0.1270
总资产报酬率	0.0753	0.0971	0.0381	-0.0238	0.0467
主营业务利润率	0.2326	0.1668	0.3904	-0.9859	-0.0490
主营业务成本率	0.6981	0.8020	0.5817	1.2577	0.8349
偿债能力分析
资产负债率	0.7446	0.5335	0.4278	0.4712	0.5443
流动比率	1.3187	1.8294	2.2775	2.0469	1.8681
速动比率	0.1934	1.3478	1.8686	1.5731	1.2457
利息保障倍数
营运能力分析
应收账款周转率	359.6281	2.4600	0.2712	0.0154	90.5937
流动资产周转率	0.1280	0.2572	0.0515	0.0028	0.1099
总资产周转率	0.1258	0.2518	0.0502	0.0027	0.1076
存货周转率	0.4300	3.0600	0.7200	0.1400	1.0875
应收款项周转率	5.0500	1.9600	0.2900	0.3800	1.9200
应付款项周转率	0.5800	3.2000	0.3800	1.4200	1.3950
发展能力分析
营业增长率	0.5005	1.0087	-0.8096	-0.9560

由于该企业的前几年属于剩余上一个楼盘开发末期及自身开发项 目暂停时期，各财务指标波动较大。

• 4、付息负债情况

截至估值基准日 2015 年 6 月 30 日，申报的绵阳倍特负债表披露， 绵阳倍特账面无付息债务。

• 5、溢余或非经营性资产情况

• 1）根据评估人员的现场查验与访谈，绵阳倍特应收账款中历史年

• 度中应收的道路开发款、关联方内部往来款，作为非经营性资产；

• 2 ）非经营性负债为其他应付款中上一个房地产开发项目的集团合

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作本金。

3）非经营性资产（负债）账面值如下表：

非经营性资产及负债明细表 ：

类别	成本法科目名称	名称	账面金额（元）	成本法评估金额（元）
非经营性资产	应收账款	道路建设工程款	36,000,000.00	36,000,000.00
非经营性资产	其他应收款	集团往来	86,245,663.23	86,245,663.23
非经营性负债	其他应付款	合作本金	80,000,000.00	80,000,000.00
合 计			42,245,663.23	42,245,663.23

四、行业发展前景与经营优劣势

（一）宏观环境分析

经国家统计局初步核算，2014年全年国内生产总值636463亿元，按 可比价格计算，比上年增长7.4%。分季度看，一季度同比增长7.4%，二 季度增长7.5%，三季度增长7.3%，四季度增长7.3%。分产业看，第一产 业增加值58332亿元，比上年增长4.1%；第二产业增加值271392亿元， 增长7.3%；第三产业增加值306739亿元，增长8.1%。从环比看，四季度 国内生产总值增长1.5%。

1、农业生产形势较好

全年全国粮食总产量达到60710万吨，比上年增加516万吨，增长 0.9%。其中，夏粮产量13660万吨，增长3.6%；早稻产量3401万吨，下 降0.4%；秋粮产量43649万吨，增长0.1%。谷物产量55727万吨，比上年 增长0.8%。全年棉花产量616万吨，比上年下降2.2%。全年猪牛羊禽肉 产量8540万吨，比上年增长2.0%，其中猪肉产量5671万吨，增长3.2%。

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全年禽蛋产量2894万吨，比上年增长0.6%；牛奶产量3725万吨，增长 5.5%。

2、工业生产运行在合理区间

全年全国规模以上工业增加值按可比价格计算比上年增长8.3%。分 经济类型看，国有及国有控股企业增加值比上年增长4.9%，集体企业增 长1.7%，股份制企业增长9.7%，外商及港澳台商投资企业增长6.3%。分 三大门类看，采矿业增加值比上年增长4.5%，制造业增长9.4%，电力、 热力、燃气及水生产和供应业增长3.2%。分地区看，东部地区增加值比 上年增长7.6%，中部地区增长8.4%，西部地区增长10.6%。分产品看， 464种产品中有329种产品产量比上年增长。全年规模以上工业企业产销 率达到97.8%。规模以上工业企业实现出口交货值120933亿元，比上年 增长6.4%。12月份，规模以上工业增加值同比增长7.9%，环比增长0.75%。 3、固定资产投资增速放缓

全年固定资产投资 ( 不含农户 )502005 亿元，比上年名义增长 15.7%(扣除价格因素实际增长15.1%)。其中，国有及国有控股投资 161629亿元，增长13.0%；民间投资321576亿元，增长18.1%，占全部投 资的比重为64.1%。分地区看，东部地区投资比上年增长14.6%，中部地 区增长17.2%，西部地区增长17.5%。分产业看，第一产业投资11983亿 元，比上年增长33.9%；第二产业投资208107亿元，增长13.2%；第三产 业投资281915亿元，增长16.8%。从到位资金情况看，全年到位资金 530833亿元，比上年增长10.6%。其中，国家预算资金增长14.1%，国内 贷款增长8.6%，自筹资金增长14.4%，利用外资下降6.3%。全年新开工

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项目计划总投资406478亿元，比上年增长13.6%。从环比看，12月份固 定资产投资(不含农户)增长1.21%。

全年全国房地产开发投资95036亿元，比上年名义增长10.5%(扣除 价格因素实际增长9.9%)，其中住宅投资增长9.2%。房屋新开工面积 179592万平方米，比上年下降10.7%，其中住宅新开工面积下降14.4%。 全国商品房销售面积120649万平方米，比上年下降7.6%，其中住宅销售 面积下降9.1%。全国商品房销售额76292亿元，比上年下降6.3%，其中 住宅销售额下降7.8%。房地产开发企业土地购臵面积33383万平方米， 比上年下降14.0%。12月末，全国商品房待售面积62169万平方米，比上 年增长26.1%。全年房地产开发企业到位资金121991亿元，比上年下降 0.1%。

4、市场销售稳定增长

全年社会消费品零售总额262394亿元，比上年名义增长12.0%(扣除 价格因素实际增长10.9%)。其中，限额以上单位消费品零售额133179亿 元，增长9.3%。按经营单位所在地分，城镇消费品零售额226368亿元， 比上年增长11.8%，乡村消费品零售额36027亿元，增长12.9%。按消费 形态分，餐饮收入27860亿元，比上年增长9.7%，商品零售234534亿元， 增长12.2%，其中限额以上单位商品零售124971亿元，增长9.8%。12月 份，社会消费品零售总额同比名义增长11.9%(扣除价格因素实际增长 11.5%)，环比增长1.01%。

全年全国网上零售额27898亿元，比上年增长49.7%。其中，限额以 上单位网上零售额4400亿元，增长56.2%。

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5、进出口增速回落

全年进出口总额264335亿元人民币，比上年增长2.3%。其中，出口 143912亿元人民币，增长4.9%；进口120423亿元人民币，下降0.6%。进 出口相抵，顺差23489亿元人民币。12月份，进出口总额24901亿元人民 币，同比增长4.2%。其中，出口13973亿元人民币，增长9.9%；进口10928 亿元人民币，下降2.3%。

6、价格水平涨幅较低

全年居民消费价格比上年上涨2.0%。其中，城市上涨2.1%，农村上 涨1.8%。分类别看，食品价格比上年上涨3.1%，烟酒及用品下降0.6%， 衣着上涨2.4%，家庭设备用品及维修服务上涨1.2%，医疗保健和个人用 品上涨1.3%，交通和通信下降0.1%，娱乐教育文化用品及服务上涨1.9%， 居住上涨2.0%。在食品价格中，粮食价格上涨3.1%，油脂价格下降4.9%， 猪肉价格下降4.3%，鲜菜价格下降1.5%。12月份，居民消费价格同比上 涨1.5%，环比上涨0.3%。全年工业生产者出厂价格比上年下降1.9%，12 月份同比下降3.3%，环比下降0.6%。全年工业生产者购进价格比上年下 降2.2%，12月份同比下降4.0%，环比下降0.8%。

7、居民收入继续增加

根据城乡一体化住户调查，全年全国居民人均可支配收入20167元， 比上年名义增长10.1%，扣除价格因素实际增长8.0%。按常住地分，城 镇居民人均可支配收入28844元，比上年增长9.0%，扣除价格因素实际 增长6.8%；农村居民人均可支配收入10489元，比上年增长11.2%，扣除 价格因素实际增长9.2%。全国居民人均可支配收入中位数17570元，比

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上年名义增长12.4%。按全国居民五等份收入分组，低收入组人均可支 配收入4747元，中等偏下收入组人均可支配收入10887元，中等收入组 人均可支配收入17631元，中等偏上收入组人均可支配收入26937元，高 收入组人均可支配收入50968元。2014年全国居民收入基尼系数为0.469。 全年农村居民人均纯收入为9892元，扣除价格因素实际增长9.2%。全年 农民工总量27395 万人，比上年增加501万人，增长1.9%，其中，本地 农民工10574万人，增长2.8%，外出农民工16821万人，增长1.3%。农民 工月均收入水平2864元，比上年增长9.8%。

8、结构调整稳步推进

产业结构更趋优化。全年第三产业增加值占国内生产总值的比重为 48.2%，比上年提高1.3个百分点，高于第二产业5.6个百分点。需求结构 继续改善。全年最终消费支出对国内生产总值增长的贡献率为51.2%， 比上年提高3.0个百分点。城乡居民收入差距进一步缩小。全年农村居民 人均可支配收入实际增速快于城镇居民人均可支配收入2.4个百分点，城 乡居民人均可支配收入倍差2.75，比上年缩小0.06。节能降耗继续取得 新进展。全年单位国内生产总值能耗比上年下降4.8%。

9、货币信贷增势平稳

12月末，广义货币(M2)余额122.84万亿元，比上年末增长12.2%， 狭义货币(M1)余额34.81万亿元，增长3.2%，流通中货币(M0)余额6.03 万亿元，增长2.9%。12月末，人民币贷款余额81.68万亿元，人民币存 款余额113.86万亿元。全年新增人民币贷款9.78万亿元，比上年多增8900 亿元，新增人民币存款9.48万亿元，比上年少增3.08万亿元。全年社会

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融资规模为16.46万亿元，比上年减少8598亿元。

10、人口就业总体稳定

2014年末，中国大陆总人口(包括31个省、自治区、直辖市和中国 人民解放军现役军人，不包括香港、澳门特别行政区和台湾省以及海外 华侨人数)136782万人，比上年末增加710万人。全年出生人口1687万人， 人口出生率为12.37‰，死亡人口977万人，人口死亡率为7.16‰，人口 自然增长率为5.21‰，比上年提高0.29个千分点。从性别结构看，男性 人口70079万人，女性人口66703万人，总人口性别比为105.06(以女性为 100)，出生人口性别比为115.88。从年龄构成看，16周岁以上至60周岁 以下(不含60周岁)的劳动年龄人口91583万人，比上年末减少371万人， 占总人口的比重为67.0%，60周岁及以上人口21242万人，占总人口的 15.5%，65周岁及以上人口13755万人，占总人口的10.1%。从城乡结构 看，城镇常住人口74916万人，比上年末增加1805万人，乡村常住人口 61866万人，减少1095万人，城镇人口占总人口比重为54.77%。全国居 住地和户口登记地不在同一个乡镇街道且离开户口登记地半年以上的 人口(即人户分离人口)2.98亿人，比上年末增加944万人，其中流动人口 为2.53亿人，比上年末增加800万人。年末全国就业人员77253万人，比 上年末增加276万人，其中城镇就业人员39310万人，比上年末增加1070 万人。

整体而言，2014年国民经济运行在新常态下实现了稳中有进、进中 提质。国民经济继续保持稳定、持续的发展阶段，同时影响经济稳定、 健康发展的因素依然存在。中国经济增长主要靠投资拉动，消费对经济

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增长的贡献依然偏低。金融市场波动起伏，金融领域潜藏的结构性、系 统性金融风险有加大的趋势，对实体经济的发展有较大的影响。

（二）企业相关行业分析

1、 绵阳倍特业务所属行业分析

绵阳倍特业务所属为房地产开发企业。

房地产业是指：以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建 设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合 性产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。主要包括： 土地开发，房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让， 房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押贷款以及由此形成的房地产市 场。在实际生活中，人们习惯于上将从事房地产开发和经营的行业称为 房地产业。

2 、近两年房地产开发行业现状分析

2014年以来，我国国房景气指数逐月下滑，房地产投资增速显著放 缓，房地产销售面积和销售额同比大幅下滑，70个大中城市中房价下跌 城市不断增加。随着房地产市场调整的不断加深，各地地方政府从6月 开始取消限购，不断放松调控，央行也最终放松首套房认定政策，释放 改善性需求。2015年，房地产新常态下的投资增速预期会进一步下降， 房地产市场持续调整，房价会继续进行合理回归，开发商应继续以量换 价，加快去库存化。

自2010年起的史上最严房地产调控政策执行到2014年，房地产市场 终于开始由局部地区调整蔓延到全国，国房景气指数一再下滑，一、二

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线城市也开始进入调整状态。投资增速持续放缓，且大大低于去年同期， 销售额和销售面积均呈现负增长，且增幅不断扩大，房价下降趋势也不 断从三、四线扩展到一、二线，从新建住宅扩展到二手房。

①国房景气指数逐月下滑，但下滑幅度大幅缩小并趋稳

有房地产业温度计之称的国房景气指数，是一个全国房地产开发的 综合指数。本轮国房景气指数于2010年3月触顶后整体处于下滑趋势， 2011年11月下滑到100以下的不景气区间后一直处于100以内，2014年 2-9月逐月下降，从2月的96.91下降到9月的94.72，但从6月开始下滑的 幅度显然大幅缩小，7、8、9月基本平稳，到10月受宽松政策的影响， 国房指数小幅提升0.04。

②房地产投资增速低于固定资产投资，住宅投资增速下降更快

2014年房地产市场在前期限购、限贷调控政策整体不放松、信贷政 策不断趋紧情况下，住宅市场低迷，需求观望情绪严重，房地产投资的 增速明显下滑，2014年1-10月，全国房地产开发投资77220亿元，累计 同比名义增长12.4%，比去年同期下降6.8个百分点。房地产中的住宅投 资比重下降幅度更大，1-10月住宅投资完成额52464亿元，累计同比增 长11.1%，比去年同期增速下降7.8个百分点。投资增速除2月外，一直 低于全国固定资产投资增速，并不断扩大，到9月扩大到3.5个百分点。 住宅市场投资增速下降的趋势更明显，仅2月高于固定资产增速0.5个百 分点，随后开始下降，到10月低于固定资产投资增速4.8个百分点。

③房地产开发资金增速大幅下降，利用外资增长较快 整体看，2014年1-10月房地产资金来源增幅大幅下滑，仅2月资金

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来源增速是2位数。1-10月份，房地产开发企业到位资金100241亿元， 同比增长3.1%，增速比1-9月份提高0.8个百分点，比去年同期低24.1个 百分点。其中，国内贷款17735亿元，增长11.1%；利用外资489亿元， 增长17.6%；自筹资金42232亿元，增长13.8%；其他资金39786亿元，下 降9.0%。在其他资金中，定金及预收款24213亿元，下降11.2%；个人按 揭贷款10895亿元，下降4.3%。国内贷款、其他资金等仍在继续下滑， 但是国外资金从9月出现快速增长。

④商品房和住宅销售均为负增长，且跌幅不断扩大

自2014年以来，商品房销售额和销售面积均呈现负增长，而且呈现 逐月扩大的趋势，到现在该趋势并无好转迹象。住宅销售额和销售面积 下降的幅度更大。2014年1-10月份，商品房销售面积88494万平方米， 同比下降7.8%，也就是10月降幅比1-9月提升0.8个百分点。其中，住宅 销售面积下降9.5%，办公楼销售面积下降9.9%，商业营业用房销售面积 增长8.2%。商品房销售额56385亿元，下降7.9%，比2014年1-9月上升1 个百分点。其中，住宅销售额下降9.9%，办公楼销售额下降20.4%，商 业营业用房销售额增长8.3%。

⑤70个大中城市房地产价格指数指标不断恶化，市场整体下行趋势 明显

反映房地产市场最重要的指标房地产价格在2014年也出现一定的 松动，下行趋势明显，房价下跌趋势从个别城市扩展到全国，房价下跌 从一手房扩展到二手房。到9月份，70个大中城市商品房价格从环比来 看，新建商品住宅(不含保障性住房)环比价格下降的城市有69个，持平

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的城市有1个。环比价格变动中，最小降幅为0.4%，最大降幅为1.9%。 二手住宅价格环比全部下降。环比价格变动中，最小降幅为0.5%，最大 降幅为2.0%。

从同比价格数据看，2014年9月70个大中城市新建商品住宅和二手 住宅价格同比下降的城市个数分别为58个和52个，分别比8月份增加了 39个和20个；上涨的城市个数分别为10个和17个，分别比8月份减少了 38个和20个。新建商品住宅价格同比上涨的城市中，除厦门上涨4.9%， 其余城市涨幅均在2%以内；同比下降的城市中，最大降幅为7.9%，比 上月扩大2.3个百分点。

⑥保障房建设提前完成年度任务，总投资量高于去年同期

根据住建部公开数据显示，截至2014年9月底，全国城镇保障性安 居工程已开工720万套，基本建成470万套，分别达到年度目标任务的 103%和98%，完成投资10700亿元。这意味着，今年的保障房建设提前3 个月完成了年度任务。而2013年，全国计划新开工城镇保障性安居工程 630万套，基本建成470万套。截至当年9月底，开工620万套，基本建成 410万套，分别达到年度目标任务的98%和87%，完成投资8200亿元。显 然，相比2013年同期保障房开工数据来看，这一进度快于去年同期，总 投资量也高于去年同期。

虽然今年全国保障性安居工程建设进展良好，但同时也存在一些问 题。有的省份资金还没有完全落实，一些项目还没有开工；一些地方已 建成的保障性住房出现部分闲臵；一些地方保障性住房的规划设计、使 用功能、质量存在问题；公租房运行体制、机制尚不完善。

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3 、 2014 年到 2015 年现行房地产市场调控的效果及存在的问题

2014年，房地产市场的调整开始由局部地区蔓延到全国，房地产开 发景气指数一再下滑。投资增速持续放缓，且大大低于2013年同期，销 售额和销售面积均呈现负增长，房价下降趋势也不断从三线和四线城市 扩展到一线和二线城市，从新建住宅扩展到二手房。

日益严峻的库存压力，使楼市尤其是三四线城市的楼市活跃度降 低，房价涨不动或者下跌，开发企业经营越来越困难，甚至还引发了资 金链断裂，行业高增长时代一去不复返。“所有房企都能轻松赚钱的好 日子恐怕到头了”似乎成为房地产行业的普遍共识，而从整体市场看， 楼市分化也愈加严重，一方面是区域市场的分化，另一方面是开发商的 分化，行业的门槛越来越高。有评论认为，当前中国房地产市场存在七 大特征，即库存高、去行政化、无调控化、结构不平化、房企集中化、 指标下行化以及去杠杆化。

根据国家统计局所发布的数据，从2014年全国房地产开发投资完成 情况来看，2014年，全国房地产开发投资95036亿元，比上年名义增长 — 10.5%（扣除价格因素实际增长9.9%），增速比1 11月份回落1.4个百分 — 点，比2013年回落9.3个百分点，其中，住宅投资增速比1 11月份回落 — 1.3个百分点；房地产开发企业房屋施工面积增速比1 11月份回落0.9个 百分点；房屋新开工面积降幅扩大1.7个百分点，其中，住宅新开工面积 下降14.4%；房屋竣工面积增速回落2.2个百分点；房地产开发企业土地 购臵面积比上年下降14.0%。

从商品房销售和待售情况来看，2014年，商品房销售面积比上年下

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降7.6%，2013年为增长17.3%；商品房销售额下降6.3%，2013年为增长 26.3%。2014年末，商品房待售面积比11月末增加2374万平方米，比2013 年末增加12874万平方米。同时，2014年，房地产开发企业到位资金比 — 上年下降0.1%，1 11月份为增长0.6%，2013年为增长26.5%。

业绩下滑，利润率下跌，成为越来越多的房企面临的现状。中原地 产研究部统计数据显示，截至今年2月初，已经发布2014年年报预告的 上市房企合计67家，整体看，行业下行趋势明显。统计数据显示，67家 房企中首次出现亏损的房企达到13家，预减续亏14家，略减3家，共计 有36家企业业绩相比2013年出现了下滑。

与此同时，近日由中国国土资源部发布的《2014年国土资源主要统 计数据》显示，2014年，受房地产市场低迷和经济增长转型的影响，全 国房地产用地同比下降25.5%。

同时值得注意的是，尽管全国楼市去年全年整体呈现跌势，但正如 国家统计局局长马建堂所指出的那样，去年四季度以来，70个大中城市 的住宅销售价格降幅在收窄，特别是12月份，一线城市的综合环比房价 转正；另一方面，四季度，特别是去年的12月份房地产销售，无论是销 售面积和销售金额降幅都在收窄，一线城市销量环比增长，去年就全国 而论，12月份的销售金额当月是正增长的。

2015年，环比房价继续分化。国家统计局发布的今年1月份70个大 中城市住宅销售价格统计数据显示，房价环比总体略有下降，城市间呈 现分化。根据统计数据，1月份70个大中城市新建商品住宅价格环比下 降的城市有64个，比上月减少2个；持平和上涨的城市分别有4个和2个，

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均比上月增加1个。二手住宅价格环比下降的城市有61个，比上月增加1 个；持平和上涨的城市分别有3个和6个，分别比上月增加1个和减少2个。 房价环比总体仍然略有下降。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读2015年1月份房价数据指 出，分城市看，分化明显。一线城市房价初步呈现止跌回稳态势，新建 商品住宅价格环比综合平均连续两个月微涨，二手住宅价格环比综合平 均连续四个月微涨，1月份新建商品住宅和二手住宅价格环比下降的一 线城市均只有1个，且跌幅均在0.2%以内。二线城市房价环比综合平均 仍然下降，但降幅缓慢收窄。三线城市房价继续下降，且降幅略有扩大， 1月份三线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比综合平均降幅均比上 月扩大0.1个百分点。房价持平和上涨的城市主要集中在一二线城市；房 价降幅大于0.5%的城市主要集中在三线城市。

此外，2015年一月，受去年同期基数较高影响，房价同比继续下降。 70个大中城市中新建商品住宅价格同比上涨的城市仅有1个，二手住宅 价格同比上涨的城市仅有3个，且新建商品住宅与二手住宅价格同比综 合平均降幅均比上月有所扩大。

3 、近两年绵阳市房地产行业现状

来自绵阳市住建局与绵阳市统计局数据显示，2014年1-12月全市共 完成房地产开发投资210.74亿元，同比增长24%；施工面积1888.96万平 方米，同比增长13.9%；其中新开工面积540.45万平方米，同比增长 19.6%；竣工面积353.37万平方米，同比增长54%。

2014年全市商品房销售406.5万平方米，同比下降了12.3%，实现销

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售额188.45亿元，同比下降16.5%。绵阳城区商品房销售为189万平米， 同比2013年下降35%。

全市商品住房销售34439套，338.13万平方米，同比下降16.5%和 11.6%，绵阳城区销售商品住房21010套，同比2013年下降37%。

2014年绵阳城区商品房销售均价为5409元/平方米，同比下降2.1%； 其中，商品住房销售均价4816元/平方米，同比增长0.5%。

总体来说近两年绵阳市房地产行业属于下行趋势。

（三）绵阳倍特的企业优势分析

1 、品牌优势

消费者在考虑选选择自身住房时，开发商的在当地的声誉对消费者 的选择有很强的引导性，绵阳倍特经过““倍特景苑”、“半山会所”、“倍 • • • 特商业街”、“倍特 林郡”、“倍特 领尚”、“倍特 半山翠微”等多个高 品质房产项目，融入绵阳地区市场，在当地取得良好反响，房屋质量及 设计受到当地消费者的好评。

2、资金优势

绵阳倍特依托于自身母公司成都高新发展集团股份有限公司，有充 足的资金可以进行调用。

（四）绵阳倍特的企业劣势分析

• 1、规模偏小，销售增长率较低

从被评估企业历史经营方式来看，被评估企业从未进行过多项目的 同时开发，且开发的房地产项目同绵阳当地同时开发的房地产新项目相 比，开发规模均较小。

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2、土地取得和开发力度不足

房地产开发企业的经营均依托于新的土地获得及新项目的开发，绵 阳倍特近几年的土地取得均靠之前土地的存量，后期土地的取得能力较 弱。

五、净现金流量预测

（一）主营业务收入预测

1、收益预测基准

对绵阳倍特的未来财务数据预测是以 2011 年-2014 年经营业绩为基 础，遵循我国现行的有关法律、法规的规定，根据国家的宏观政策，研 究绵阳倍特的现状与前景，分析了该公司的优势与风险，参照绵阳贝特 待开发的房地产开发项目的规划，经过综合分析研究确定的。

2、企业历史年度销售收入情况

本次权益价值估算涉及到被评估企业的主营业务类型全部为房地 产的开发销售收入。以上主要收入类型历史年度销售收入如下表：

最近几年一期主营业务收入

单位：元

					单位：元
项目名称	2011年	2012年	2013年	2014年	2015年1-6月
主营业务收入合计	96,688,503.00	145,145,209.00	291,830,707.88	55,329,023.00	2,302,667.00
住宅收入：	81,485,503.00	117,172,951.00	111,977,275.00	46,580,394.00	588,567.00
商铺收入：	10,700,000.00	26,500,258.00	2,241,181.00		350,100.00
车位收入：	4,503,000.00	1,472,000.00	561,433.00	8,748,629.00	1,364,000.00
代建工程收入：			177,050,818.88

3、未来年度销售收入的预测

未来绵阳倍特在近两年准备开发新的房地产开发项目，2015 年下半 年及 2016 年在清理上一个开发项目剩余的少量的商铺及车位的销售，

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自 2017 年起对新的房地产开发项目进行预售，根据委估企业现有的开 发规划设计，新的土地开发项目分为三块土地分三期进行开发，每块土 地开发项目从预售到清盘预计预计为 3 年时间，其每期房地产开发项目 按照委估企业现有规划分为住宅房、商业用房和车位三大类可出售房 屋，每一类可出售房屋的面积、数量及拟销售单价均按照其委估企业现 有开发规划设计进行预测。按企业自身规划，委估企业现有的待开发房 地产项目预计到 2025 年全部清盘，清盘后将投入开发新的项目，受委 估企业自身的资金条件及开发能力约束，预计未来拟取得的待开发房地 产项目与现有待开发房地产项目规模类似。具体预测收入如下表：

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未来主营业务收入预测表

单位：元

项目名称	2015年 7-12月	2016年	2017年	2018年	2019年	2020年	2021年	2022年	2023年	2024年	2025年	2026年及 以后
主营业务收入合计	3,525,500.00	6,983,300.00	122,698,300.00	163,597,642.00	122,781,184.00	158,887,276.00	211,794,300.00	158,887,234.00	178,197,488.00	233,501,956.00	172,138,488.00	160,836,133.00
住宅收入：			72,742,488.00	96,989,970.00	72,742,488.00	101,560,788.00	135,414,384.00	101,560,746.00	56,136,738.00	74,848,956.00	56,136,738.00	85,348,158.00
商铺收入：	601,500.00	1,221,300.00	35,264,812.00	47,019,672.00	35,264,696.00	37,489,488.00	49,985,916.00	37,489,488.00	100,563,750.00	134,085,000.00	100,563,750.00	55,899,975.00
车位收入：	2,924,000.00	5,762,000.00	14,691,000.00	19,588,000.00	14,774,000.00	19,837,000.00	26,394,000.00	19,837,000.00	21,497,000.00	24,568,000.00	15,438,000.00	19,588,000.00

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（二）主营业务成本预测

1、公司历史年度主营业务成本情况

被评估企业涉及的主营业务成本中，其成本主要由材料、人工及生 产费用等开发成本组成，历史年度主营业务成本如下表：

近年主营业务成本

单位：元

					单位：元
项目名称	2011年	2012年	2013年	2014年	2015年1-6 月
主营业务成本合计	75,775,374.03	101,379,709.37	234,135,872.84	32,212,111.40	3,007,085.42
住宅成本：	5,173,575.46	7,607,914.03	624,399.88		235,637.85
商铺成本：	7,485,338.71	3,186,133.67	218,842.45	7,734,079.80	1,403,298.00
车位成本：			148,565,944.33	- 158,618.00
代建工程成本：	63,116,459.86	90,585,661.67	84,726,686.18	24,636,649.60	1,368,149.57

2、未来年度销售成本的预测

由于每一个房地产开发项目均有自身相对独立的项目开发成本，其 成本构成其比例有一定的独立性，本次评估中依照新房地产开发项目的 初步规划对相应的开发成本进行预测，主营业务成本具体预测如下：

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未来主营业务成本预测表

单位：元

项目名称	2015年 7-12月	2016年	2017年	2018年	2019年	2020年	2021年	2022年	2023年	2024年	2025年	2026年及 以后
主营业务成本合计	2,968,533.80	5,859,447.44	68,579,516.48	91,439,321.62	68,665,951.50	85,183,955.06	113,521,702.52	85,183,933.29	97,620,737.87	125,738,839.70	91,077,185.04	95,575,135.11
住宅成本：			41,557,783.39	55,410,369.86	41,557,783.39	52,648,145.25	70,197,527.00	52,648,123.48	34,278,696.13	45,704,911.08	34,278,696.13	52,116,023.79
商铺成本：	161,937.84	328,802.46	11,715,912.97	15,621,191.60	11,715,874.43	12,143,543.50	16,191,369.30	12,143,543.50	40,125,874.85	53,501,166.46	40,125,874.85	22,304,611.76
车位成本：	2,806,595.96	5,530,644.98	15,305,820.12	20,407,760.16	15,392,293.68	20,392,266.31	27,132,806.22	20,392,266.31	23,216,166.89	26,532,762.16	16,672,614.06	21,154,499.56

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（三）期间费用预测

1、营业费用的预测

被评估企业 2011 年~2015 年 1-6 月各年度营业费用分别为：451.19 万元、381.62 万元、352.89 万元、162.60 万元、104.27 万元。2011 年~2015 年 1-6 月的营业费用占营业务收入的比例分别为 4.6556%、2.6243%、 1.2081%、2.9237%、42.6427%。营业费用与销售收入的变化具有很强的 相关性，除相关的销售人员工资及车辆使用费用等外，同销售收入具有 完全变动费用的属性，以 2015 年及以前年度的水平为基础，考虑各项 费用占销售收入的比率及变化的趋势，预测未来各年度的营业费用，其 中由于企业的新开发地块是政府因土地征收臵换给企业的，本次评估扣 除缴纳的增容费后，评估值低于允许的土地增值税税前扣除额，故未来 税金中仅考虑调增容积率补交的土地出让金，而不再考虑土地增值税的 缴纳。预测结果详见净现金流量预测表。

2、管理费用预测

被评估企业 2011 年~2015 年 1-6 月各年度管理费用分别为 520.87 万元、646.93 万元、635.03 万元、640.06 万元、245.97 万元。2011 年~2015 年 1-6 月的管理费用占营业务收入的比例分别为 5.3746%、4.4488%、 2.1740%、11.5090%、100.5930%。管理费用中管理人员架构已经日趋成 熟，未来人员不会有太大的变动及增加，人工及福利费用在未来的增长 比例会有所减缓。根据该公司未来各年的生产经营管理的规模，并参考 2015 年 1-6 月及以前的水平，考虑管理费用与营业务收入变动趋势预测 未来各年度的管理费用。预测结果详见净现金流量预测表。

3、财务费用预测

企业基准日无付息债务。本次评估，考虑被评估企业未来经一个预

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测中，仅在 2015-2016 年未对新开发项目进行预售的时间里存在净现金 流不足的情况，而该现金流不足完全可以由溢余资产中应收的集团间往 来款进行补足，故在未来企业并未增加相应负债，未来无需支付利息。

鉴于企业的货币资金或其银行存款等在生产经营过程中频繁变化 或变化较大，本报告的财务费用在预测时不考虑其存款产生的利息收 入，也不考虑付息债务之外的其他不确定性收支损益。预测结果详见净 现金流量预测表。

（四）营业税金及附加预测

被评估企业业务收入营业税率为 5%，城市维护建设税税率为 7%， 教育费附加 3%，地方教育附加 2%，企业所得税税率为 25%。营业税金 及附加中所涉及税项主要为增值税及相关附加税项。本次评估以被评估 单位根据当年收入而测算所需缴纳营业税，根据所缴纳的营业税计算相 应税金的缴纳，估算未来各年度的营业税金及附加，预测结果见净现金 流量预测表。

（五）其他业务利润、营业外收支预测

绵阳倍特其他业务收入主要为对外出租的房屋。本次预测中按照目 前的租金收入进行确认。

营业外收支主要是政府补贴收入等，业务发生的内容及金额不稳 定，本次预测在未来年度不予以确认收入。

（六）折旧与摊销预测

绵阳倍特的固定资产主要包括车辆、电子设备及办公设备资产等。 固定资产按取得时的实际成本计价。本次评估，按照企业的固定资产折 旧政策，以基准日经审计的固定资产账面原值、预计使用期、加权折旧

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率等估算未来经营期的折旧额。

（七）追加资本预测

追加资本系指企业在不改变当前经营规模下，经营中所需增加的营 运资金和超过一年期的长期资本投入。如为保持企业持续经营能力的规 模以及扩能所需的新增营运资金，固定资产购臵等的资本性投资以及购 臵的其他长期资产等。根据本次评估假设，未来各年不考虑扩大的资本 性投资，由于企业现有固定资产正常的更新改造每年均会发生，这部分 更新改造支出与现有固定资产规模和使用状况相关联。则满足未来生产 经营能力所必需的更新性投资支出，即以资产的折旧回收维持简单的再 生产。

评估对象未来资产更新改造支出的预测结果详见现金流量预测表。 营运资金增加额系系指企业在不改变当前主营业务条件下，为扩大 再生产而新增投入的用于经营的现金，即为保持企业持续经营能力所需 的新增营运资金，如正常经营所需保持的现金、产品存货购臵、代客户 垫付购货款（应收账款）等所需的基本资金以及应付的款项等。营运资 金的追加是指随着企业经营活动的变化，获取他人的商业信用而占用的 现金，正常经营所需保持的现金、存货等；同时，在经济活动中，提供 商业信用，相应可以减少现金的即时支付。通常其他应收款和其他应付 款核算内容绝大多数为关联方的经营性往来；应交税费和应付工资等项 目因周转快，拖欠时间较短，且金额相对较小，预测时假定其保持基准 日余额持续稳定。因此估算营运资金的增加原则上只需考虑正常经营所 需保持的现金、应收（预收）账款、存货和应付（预付）账款等主要因

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• 素。本报告所定义的营运资金增加额为：

= - 营运资金增加额 当期营运资金 上期营运资金

其中：营运资金=经营性现金+存货+应收款项-应付款项

• 经营性现金=年付现成本总额/现金周转率

• 年付现成本总额=销售成本总额+期间费用总额-非付现成本总额

• 经对评估对象历史情况以及未来经营状况的调查，企业应收账款回

• 收及时，本次评估假设未来年度经营现金需求为 1 个月的付现成本。 应收款项=营业收入总额/应收账款周转率

其中，应收款项主要包括应收账款、预收账款以及与经营业务相关 的其他应收账款等诸项。

存货=营业成本总额/存货周转率

应付款项=营业成本总额/应付账款周转率

其中，应付款项主要包括应付账款、应付票据、预付账款以及与经 营业务相关的其他应付账款、其他流动资产等诸项。

根据对评估对象经营情况的调查，以及经审计的历史经营的资产和 损益、收入和成本费用的统计分析以及对未来经营期内各年度收入与成 本的估算结果，按照上述定义，可得到未来经营期内各年度的经营性现 金（最低现金保有量）、存货、应收款项以及应付款项等及其营运资金 增加额。

估算结果见净现金流量表。未来营运资金增加额的测算结果详见企 业净现金流量预测表。

（八）收益的预测结果

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绵阳倍特未来经营期内的主营业务收入、成本以及权益净现金流量 的预测结果详见企业现金流量预测表。绵阳倍特的税项主要有所得税、 增值税等。营业税率 5%；所得税率为 25%。

本次评估中对未来收益的预测，是在对绵阳倍特的历史生产、财务 数据的核实以及对行业的市场调研、分析的基础上，根据其经营历史、 市场需求与未来的发展等综合情况做出的一种专业判断。预测时不考虑 营业外收支、补贴收入以及其它非经常性或不确定性收入等所产生的损 益。

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净现金流量预测表

单位：万元

项目／年度	2015 年 7-12 月	2016 年	2017 年	2018 年	2019 年	2020 年	2021 年	2022 年	2023 年	2024 年	2025 年	2026 年	2027 年 及以后
营业收入	366.80	727.69	12,300.07	16,390.91	12,310.20	15,921.77	21,213.46	15,923.77	17,855.85	23,387.38	17,252.15	16,123.06	16,123.06
减：营业成本	303.67	599.57	6,871.58	9,157.56	6,880.22	8,532.02	11,365.80	8,532.02	9,775.70	12,587.51	9,121.35	9,571.14	9,571.14
营业税金及附加	20.54	40.75	688.80	917.89	689.37	891.62	1,187.95	891.73	999.93	1,309.69	966.12	902.89	902.89
销售费用	73.38	132.64	584.48	528.09	489.81	628.77	584.66	534.49	556.86	715.42	557.04	648.97	648.97
管理费用	189.84	363.80	711.31	839.69	724.31	838.77	1,003.58	852.71	917.64	1,090.24	914.78	889.00	889.00
财务费用	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
营业利润	-220.63	-409.07	3,443.90	4,947.68	3,526.49	5,030.59	7,071.47	5,112.82	5,605.72	7,684.52	5,692.86	4,111.06	4,111.06
利润总额	-220.63	-409.07	3,443.90	4,947.68	3,526.49	5,030.59	7,071.47	5,112.82	5,605.72	7,684.52	5,692.86	4,111.06	4,111.06
减：所得税	-	-	860.98	1,236.92	881.62	1,257.65	1,767.87	1,278.21	1,401.43	1,921.13	1,423.22	1,027.77	1,027.77
净利润	-220.63	-409.07	2,582.92	3,710.76	2,644.87	3,772.94	5,303.60	3,834.61	4,204.29	5,763.39	4,269.64	3,083.29	3,083.29
加：折旧	6.90	13.81	13.81	13.81	13.81	13.81	13.81	13.81	13.81	13.81	13.81	13.81	13.81
摊销	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
扣税后利息	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00
减：营运资金增加额	166.04	44.60	1,203.10	2,325.54	-2,303.30	1,968.05	2,986.72	-2,969.92	1,109.21	3,062.22	-3,448.23	-518.09	0.00
资产更新	6.90	13.81	13.81	13.81	13.81	13.81	13.81	13.81	13.81	13.81	13.81	13.81	13.81
净现金流量	-386.67	-453.67	1,379.82	1,385.22	4,948.17	1,804.89	2,316.88	6,804.53	3,095.08	2,701.17	7,717.87	3,601.38	3,083.29

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六、权益资本价值预测

（一）折现率的确定

1、无风险收益率rf，参照国家近五年发行的中长期国债利率的平均 水平见下表，按照十年期以上国债利率平均水平确定无风险收益率rf的 近似，即rf=4.08 %。

中长期国债利率

序号	国债代码	国债名称	期限	实际利率
1	101002	国债1002	10	0.0346
2	101003	国债1003	30	0.0412
3	101007	国债1007	10	0.0339
4	101009	国债1009	20	0.0400
5	101012	国债1012	10	0.0328
6	101014	国债1014	50	0.0407
7	101018	国债1018	30	0.0407
8	101019	国债1019	10	0.0344
9	101023	国债1023	30	0.0400
10	101024	国债1024	10	0.0331
11	101026	国债1026	30	0.0400
12	101029	国债1029	20	0.0386
13	101031	国债1031	10	0.0332
14	101034	国债1034	10	0.0370
15	101037	国债1037	50	0.0445
16	101040	国债1040	30	0.0427
17	101041	国债1041	10	0.0381
18	101102	国债1102	10	0.0398
19	101105	国债1105	30	0.0436
20	101108	国债1108	10	0.0387
21	101110	国债1110	20	0.0419
22	101112	国债1112	50	0.0453
23	101115	国债1115	10	0.0403
24	101116	国债1116	30	0.0455
25	101119	国债1119	10	0.0397
26	101123	国债1123	50	0.0438

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27	101124	国债1124	10	0.0360
28	101204	国债1204	10	0.0354
29	101206	国债1206	20	0.0407
30	101208	国债1208	50	0.0430
31	101209	国债1209	10	0.0339
32	101212	国债1212	30	0.0411
33	101213	国债1213	30	0.0416
34	101215	国债1215	10	0.0342
35	101218	国债1218	20	0.0414
36	101220	国债1220	50	0.0440
37	101221	国债1221	10	0.0358
38	101305	国债1305	10	0.0355
39	101309	国债1309	20	0.0403
40	101310	国债1310	50	0.0428
41	101311	国债1311	10	0.0341
42	101316	国债1316	20	0.0437
43	101318	国债1318	10	0.0412
44	101319	国债1319	30	0.0482
45	101324	国债1324	50	0.0538
46	101325	国债1325	30	0.0511
47	101405	国债1405	10	0.0447
48	101409	国债1409	20	0.0483
49	101410	国债1410	50	0.0472
50	101412	国债1412	10	0.0404
51	101416	国债1416	30	0.0482
52	101417	国债1417	20	0.0468
53	101421	国债1421	10	0.0417
54	101425	国债1425	30	0.0435
55	101427	国债1427	50	0.0428
56	101429	国债1429	10	0.0381
	平均			0.0408

2、市场期望报酬率rm，一般认为，股票指数的波动能够反映市场 整体的波动情况，指数的长期平均收益率可以反映市场期望的平均报酬 率。通过对上证综合指数自1992年5月21日全面放开股价、实行自由竞 价交易后至2014年12月31日期间的指数平均收益率进行测算，得出市场 期望报酬率的近似，即：rm=11.24%。

3、  e值，选取沪深两市同类上市公司股票，以2012年6月至2015年

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6月150周的市场价格测算估计，得到可比公司股票的历史市场平均风险 系数βx=0.9684，按式（12）计算得到评估对象预期市场平均风险系数 βt=0.9788，并由式（11）得到评估对象预期无财务杠杆风险系数的估计 值βu=0.7486，最后由式（10）得到评估对象权益资本预期风险系数的 估计值βe=0.7486；

4、权益资本成本 re，本次评估考虑到评估对象在融资条件、资本 流动性以及治理结构等方面与可比上市公司的差异性所可能产生的特 性个体风险，设被评估单位特性风险调整系数 ε=0.50；本次评估根据式 （9）得到评估对象的权益资本成本 re= 0.1444：

5、适用税率：所得税25%。

6、由式（7）和式（8）得到，债务比率：Wd=0.0000，权益比率 We=1.0000。

• 7、税后付息债务利率 rd=0.0000（无付息债务）；

• 8、折现率r，将上述各值分别代入式（6）即有： 基准日负债金额时：

r=rd×wd+re×we

= 0.000×0.0000+0.1444×1 =0.1444

（二）经营性资产价值估算

将得到的预期净现金流量代入式（3），即可得到评估对象的经营性 资产价值为17,007.57万元。

（三）溢余或非经营性资产价值估算

本次评估将处于绵阳倍特历史年度中应收的道路开发款、关联方内 部往来款作为非经营性资产；非经营性负债为当期后需要支付的集团合

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作本金。该部分资产及负债的评估结果采用资产基础法的评估结果，非 经营性资产（负债）的评估结果共计为4,224.57万元，详情见下表：

非经营性资产及负债明细表：

类别	成本法科目名称	名称	账面金额（元）	成本法评估金额（元）
非经营性资产	应收账款	道路建设工程款	36,000,000.00	36,000,000.00
非经营性资产	其他应收款	集团往来	86,245,663.23	86,245,663.23
非经营性负债	其他应付款	合作本金	80,000,000.00	80,000,000.00
合 计			42,245,663.23	42,245,663.23

（四）长期股权投资价值

绵阳倍特无长期股权投资。

（五）权益资本价值的确定

1、企业价值

企业整体资产价值=经营性资产价值＋长期股权投资价值+非经营 性或溢余资产(负债)价值

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2、权益资本价值

将评估对象的付息债务的价值D=0万元代入式（1），得到评估对象 的权益资本价值为:

E=B-D=21,232.14-0= 21,232.14（万元）

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第六部分评估结论及其分析

一、评估结论

我们根据国家有关资产评估的法律、法规、规章和评估准则，本着 独立、公正、科学、客观的原则，履行了资产评估法定的和必要的程序， 采用公认的评估方法，对绵阳倍特建设开发有限公司纳入评估范围的资 产实施了实地勘察、市场调查、询证和评估计算，得出如下结论：

（一）资产基础法评估结论

采用资产基础法对绵阳倍特建设开发有限公司的全部资产和负债 进行评估得出的评估基准日2015年6月30日的评估结论如下：

资产账面价值 19,448.75 万元，评估值 33,028.52 万元，评估增值 13,579.77 万元，增值率 69.82%；

负债账面价值 9,163.62 万元，评估值 9,163.62 万元，无评估增减值； 股东权益账面价值 10,285.13 万元，评估值 23,864.90 万元，评估增 值 13,579.77 万元，增值率 132.03 %，详见下表：

资产评估结果汇总表

被评估企业：绵阳倍特建设开发有限公司 评估基准日：2015 年 6 月 30 日

金额单位：人民币万元

项 目		账面价值	评估价值	增值	增值率％
		B	C	D=C-B	E=D/B×100%
流动资产	1	18,756.97	32,210.85	13,453.88	71.73
非流动资产	2	691.78	817.67	125.89	18.20
其中：可供出售金融资产	3	-	-	-
持有至到期投资	4	-	-	-
长期应收款	5	-	-	-

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项 目		账面价值	评估价值	增值	增值率％
		B	C	D=C-B	E=D/B×100%
长期股权投资	6	-	-	-
投资性房地产	7	362.50	441.61	79.11	21.82
固定资产	8	34.75	81.53	46.78	134.62
其中：建 筑 物	9	-	-	-
设 备	10	34.75	81.53	46.78	134.62
土 地	11	-	-	-
在建工程	12	-	-	-
工程物资	13	-	-	-
固定资产清理	14	-	-	-
生产性生物资产	15	-	-	-
油气资产	16	-	-	-
无形资产	17	-	-	-
其中：土地使用权	18	-	-	-
开发支出	19	-	-	-
商誉	20	-	-	-
长期待摊费用	21	-	-	-
递延所得税资产	22	294.53	294.53	-	-
其他非流动资产	23	-	-	-
资产总计	24	19,448.75	33,028.52	13,579.77	69.82
流动负债	25	9,163.62	9,163.62	-	-
非流动负债	26	-	-	-
负债总计	27	9,163.62	9,163.62	-	-
净 资 产（所有者权益）	28	10,285.13	23,864.90	13,579.77	132.03

资产基础法评估结论详细情况见评估明细表。

（二）收益法评估结果

经实施清查核实、实地查勘、市场调查和询证、评定估算等评估程 序，采用收益法中的现金流折现方法（DCF）对企业股东全部权益价值 进行评估。绵阳倍特在评估基准日 2015 年 6 月 30 日的净资产账面值为 10,285.13 万元，评估后的股东全部权益价值为 21,232.14 万元，评估增 值 10,947.01 万元，增值率 106.44%。

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二、评估结果的差异分析及最终结果的选取

（一）评估结果的差异分析

本次评估采用资产基础法得出的股东全部权益价值为23,864.90万 元，采用收益法测算出来的股东全部权益价值为21,232.14元，。两种评 估方法下的评估结果有差异，存在差异的主要原因是两种方法的着眼点 不同。

资产基础法的着眼点是现在，是以资产的现实成本重臵为价值标 准，反映的是资产投入(购建成本)所耗费的社会必要劳动。

收益法的着眼点是未来，是以资产的预期收益为价值标准，反映的 是资产的未来获利能力。

（二）评估结果的选取

资产基础法和收益法从不同角度反映了企业的价值，本次评估目的 是出让企业股权，通过对绵阳倍特整体资产及相关负债进行评估，以核 实企业在评估基准日时的所有者权益的公允价值，为委托方股权出让行 为提供价值参考依据。由于绵阳倍特营业收入主要来自于房地产开发， 其未来的发展受政策及国民经济影响很大，而从近几年国家连续出台相 关政策对房地产开发行业进行严厉调控，市场受其影响持续下行，后期 发展受国家政策影响较大，并且同一房地产开发企业在开发不同的房地 产开发项目时，其成本、费用均受该项目自身特点影响，故委估企业预 测期的收入及成本费用具有较大的不确定性。相对而言，资产基础法更 为稳健，从资产构建角度客观地反映了企业股东全部权益的市场价值，

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为股权转让行为提供价值参考依据。因此本次评估选择资产基础法评估 结果作为最终评估结果。

三、评估结论与账面价值比较变动情况及原因

（一）评估结论

绵阳倍特建设开发有限公司在评估基准日 2015 年 6 月 30 日的股东 权益账面价值 10,285.13 万元，评估值 23,864.90 万元，评估增值 13,579.77 万元，增值率 132.03 %。

（二）评估结论与账面价值比较变动原因分析

绵阳倍特评估后的股东权益评估增值 13,579.77 万元，增值率 132.03 %。增值的主要原因是由于存货、投资性房地产以及设备类资产 评估增值所致。具体分析如下：

1、存货

评估增值 13,453.88 万元，增值率 309.84%。

增值原因是公司臵换取得的土地以原臵出土地的账面值与补价作 为其账面值，原臵出土地取得时间相对较早，取得成本较低，而近年来 随着该区域基础设施的完善，土地价格出现较大的上涨，另外对开发产 品评估中考虑了一定的利润综合所致。

2、投资性房地产

评估增值 79.11 万元，增值率 21.82%。

增值的主要原因是绵阳市房地产市场价格较该房产购臵时有所上 涨及企业计提了折旧综合所致。

3、固定资产

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评估增值46.78万元，增值率134.62%。

增值的原因主要是由于车辆和电子设备原值减值与委估设备的经 济寿命年限长于企业的会计折旧年限综合引起。

四、其他事项说明

（一）抵押担保、对外担保事项

本报告未发现抵押担保及对外担保事项。

（二）未决事项、法律纠纷等不确定因素

本报告未发现未决事项、法律纠纷等不确定因素。

（三）重大期后事项

本报告未发现重大期后事项。

（四）特别事项说明

1、本次评估中未考虑委估股权缺少流动性对评估价值的影响，请 报告使用者予以关注。

2、绵阳建设倍特开发有限公司位于科创园元通社区、八角社区 A 、 B 、 C 三宗国有建设土地使用权为臵换取得。根据绵府函土 [2014]103 号《绵阳市人民政府关于绵阳建设倍特开发有限公司国有建 设用地使用权臵换的批复》，由绵阳市国土资源局收回并注销绵阳倍特 建设开发有限公司原有 5 宗国有土地使用证，收回的土地使用权纳入市 土地储备中心统一管理。将市政府统征储备位于科创园元通社区、八 角社区 A、B、C 三宗国有建设土地使用权与绵阳倍特建设开发有限公 司原有的 5 宗国有建设用地使用权进行臵换。绵阳倍特建设开发有限公

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司已按臵换土地评估结果补交地价差额 534.5 万元，并于 2015 年 1 月 20 日取得臵换换入的土地使用权，且按不具商业实质的非货币性交 易，以换出土地的账面价值加支付的补价作为换入土地的入账价值。

换入的三宗土地的容积率为 2.0，后绵阳市规划局对该三宗换入土 地容积率进行了增容变更，按规定需到国土部门办理土地出让金补缴 等相关手续，目前绵阳倍特建设开发有限公司尚未补缴土地出让金， 本次评估以扣除补缴的出让金作为该三宗土地的评估值。如后期相关 管理部门确定的补缴金额有差异，需要对评估结果进行调整。

3、本次土地使用权评估及收益法评估采用了绵阳倍特建设开发有 限公司待开发房地产项目设计方案中的相关经济技术指标，该设计方 案尚未履行报批手续。如后期政府规划部门批复的方案与此有差异，需 要对评估结果进行调整，请报告使用各方予以关注。

4、评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并 发表专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被 认为是对评估对象可实现价格的保证。

5、评估机构获得的被评估企业盈利预测是本评估报告收益法的基 础。评估师对被评估企业盈利预测进行了必要的调查、分析、判断，经 过与被评估企业管理层及其主要股东多次讨论，被评估企业进一步修 正、完善后，评估机构采信了被评估企业盈利预测的相关数据。评估机 构对被评估企业盈利预测的利用，不是对被评估企业未来盈利能力的保 证。

6、本评估结论仅提供了被评估单位在评估基准日的股东全部权益 价值，并没有对股东部分权益价值进行评估，因此，本评估结论没有考 虑控制权或者缺乏控制权可能产生的溢价或者折价。股东部分权益价值 的溢价或者折价需要股权交易双方在今后的交易时进行考虑。

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企业关于进行资产评估有关事项的说明

一、委托方及被评估单位概况

本次资产评估的委托方一为成都高新发展股份有限公司，委托方二 为成都高新投资集团有限公司，被评估单位为绵阳倍特建设开发有限 公司。

（一）委托方一概况

公司名称：成都高新发展股份有限公司（以下简称“高新发展”） 注册地址： 成都市高新技术产业开发区 法定代表人： 陈明乾

注册资本：（人民币）叁亿壹仟壹佰肆拾捌万元 经济性质：其他股份有限公司（上市）

注册号：510109000029048

经营范围：高新技术产品的开发、生产、经营；高新技术交流和转 让；高新技术产业开发区的开发建设；国内贸易、进出口贸易；信息咨 询、项目评估、证券投资；广告、展览、培训；物业管理（限分支机构 凭资质许可证从事经营）；房屋租赁。（以上经营范围涉及生产的工业 行业另设分支机构或另择经营场地经营，国家法律、法规禁止的除外， 限制的取得许可后方可经营）。

（二）委托方二概况

公司名称：成都高新投资集团有限公司（以下简称“高投集团”） 注册地址： 成都市高新区天府大道北段 18 号高新国际广场 A 座 6

楼

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法定代表人： 陈明乾

注册资本：（人民币）壹佰叁拾肆亿玖仟伍佰伍拾叁万柒仟陆佰玖 拾柒点零叁元

经济性质：有限责任公司（国有独资）

注册号：510109000029925

经营范围：建设、科技、经贸发展投资及符合国家政策的其他投资； 投资项目管理及咨询，资产管理及咨询、房地产开发及经营；（以上经 营范围依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。

（三）被评估单位概况

1 、基本情况

公司名称：绵阳倍特建设开发有限公司

公司住所：绵阳科创园区创业服务中心 法定代表人：祝庆

注册资本：壹亿元人民币

企业类型：有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）

2 、经营范围：

房地产开发经营，工业、商业、公共建设、基础设施建设项目的开 发，提供相关项目管理及代理、咨询服务，室内外装饰装修，建筑材 料销售。

3 、历史沿革：

2001 年 9 月，绵阳倍特建设开发有限公司正式成立，注册资本为 3,000 万元，由倍特建设和八位自然人共同出资设立。其中，成都倍特 建设开发有限公司持有 65%的股权，张仪持有 3%的股权，陈家均持有

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5%的股权，李继勤持有 4.5%的股权，邱俊伟持有 8%的股权，杨春持有 8%的股权，蒋文雯持有 3%的股权，袁代华持有 3%的股权，罗通松持 有 0.5%的股权。

2007 年 11 月，杨春与成都高新发展股份有限公司签订《股权转让 协议》，将其持有的绵阳倍特 8%的股权转让给成都高新发展股份有限公 司；张仪、陈家均、李继勤、邱俊伟、蒋文雯、袁代华、罗通松分别与 成都倍特建设开发有限公司签订《股权转让协议》，将持有的绵阳倍特 共计 27%的股权转让给成都倍特建设开发有限公司。本次股权转让完成 后，绵阳倍特的股权结构为：成都倍特建设开发有限公司持有 92%的股 权，成都高新发展股份有限公司持有 8%的股权。

2009 年 9 月，经绵阳倍特股东会决议同意，成都高新发展股份有限 公司向绵阳倍特增资 2,000 万元。本次增资完成后，绵阳倍特的注册资 本变更为 5,000 万元，股权结构变更为：成都倍特建设开发有限公司持 有 55.20%的股权，成都高新发展股份有限公司持有 44.80%的股权。

2013 年 6 月，经绵阳倍特股东会决议同意，成都高新发展股份有限 公司向绵阳倍特建设开发有限公司增资 5,000 万元。本次增资完成后， 绵阳倍特建设开发有限公司的注册资本变更为 10,000 万元，股权结构变 更为：成都倍特建设开发有限公司持有 27.60%的股权，成都高新发展 股份有限公司持有 72.40%的股权。

截至评估基准日，绵阳倍特建设开发有限公司的注册资本和股东未 发生变化。该公司股权结构详见下表：

绵阳倍特建设开发有限公司股权结构明细表

单位：人民币万元

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序号	股东名称	投资额	股权比例
1	成都倍特建设开发有限公司	2760.00	27.6%
2	成都高新发展股份有限公司	7240.00	72.4%
	合计	1000.00	100%

4、公司资产及财务状况

截止评估基准日 2015 年 6 月 30 日，公司账面资产总额为 194,487,524.22 元，负债总额为 91,636,219.31 元，净资产额为 102,851,304.91 元。截止到 2015 年 6 月 30 日实现营业收入 2,445,167.00 元，净利润-4,914,529.64 元。公司近 3 年及基准日资产、财务状况如下 表：

公司资产、负债及财务状况

单位：人民币元

				单位：人民币元
项目	2012 年12 月31 日	2013 年12 月31 日	2014 年12 月31 日	2015 年6 月30 日
总资产	281,736,526.97	298,265,499.39	255,235,559.72	194,487,524.22
负债	209,793,022.41	159,137,339.10	109,198,879.69	91,636,219.31
净资产	71,943,504.56	139,128,160.29	146,036,680.03	102,851,304.91
	2012 年度	2013 年度	2014 年度	2015 年1-6 月
营业收入	145,415,209.00	292,100,707.88	55,614,023.00	2,445,167.00
利润总额	20,777,996.95	28,224,094.88	10,720,693.17	-5,310,540.12
净利润	15,115,007.69	17,184,655.73	6,908,519.74	-4,914,529.64
审计机构	四川华信（集团） 会计师事务所有 限责任公司	四川华信（集团） 会计师事务所有 限责任公司	四川华信（集团） 会计师事务所有 限责任公司	四川华信（集团） 会计师事务所有 限责任公司

目前该公司正在准备开发新的楼盘。

4 、公司执行的主要会计政策

1）公司目前执行的会计准则和会计制度

公司编制的财务报表符合《企业会计准则》的要求，真实、完整地 反映了公司的财务状况、经营成果和现金流量等有关信息。

2）会计期间 自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止为一个会计年度。

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3）营业周期

公司营业周期为 12 个月。

4）记账本位币

以人民币为记账本位币。

5）现金及现金等价物的确定标准

将期限短（一般是指从购买日起，三个月内到期）、流动性强、易

于转换为已知金额现金且价值变动风险很小的投资确认为现金等价物。 6）应收款项 ①坏账损失的确认标准

因债务人破产或者死亡，以其破产财产或者遗产清偿后，仍然无法 收回的应收款项；因债务人逾期未履行其清偿义务，而且具有明显特征 表明无法收回的应收款项。对确实无法收回的应收款项，公司按照管理 权限经批准后确认为坏账损失，并冲销计提的坏账准备。

②单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款项

单项金额 单项金额占应收款项期末余额前 5 名的应收款项 重大的判断依 据或金额标准

对单项金额重大且有客观证据表明发生了减值的应收款项，根 单项金额 据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准备。对单 重大的应收款 项测试未减值的应收款项，汇同对单项金额非重大的应收款项，按 项坏账准备的 组合计提坏账准备。 计提方法

③按组合计提坏账准备的应收款项

确定组合的依据 相同账龄的应收款项具有类似信用风险特征 按组合计提坏账准备的计提 账龄分析法 方法 应收款项账龄 坏账准备提取比例

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1	年以内	0%
	1-2年	10%
	2-3年	25%
3	年以上	50%

④单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收款项

单项金额不重大且按照组合计提坏账准备不 能反映其风险特征的应收款项 单独进行减值测试，根据其未来现金流量现值 低于其账面价值的差额计提坏账准备

单项计提坏账准备的理由 能反映其风险特征的应收款项 单独进行减值测试，根据其未来现金流量现值 坏账准备的计提方法 低于其账面价值的差额计提坏账准备

7）存货

①确认及分类

将在日常活动中持有以备出售的产成品或商品、处在生产过程中的 在产品、在生产过程或提供劳务过程中耗用的材料和物质等，确认为存 货。存货分为低值易耗品、库存商品、开发产品、开发成本等。

②计量方法

存货按取得时的实际成本计量，采用实际成本进行日常核算。低值 易耗品、包装物按一次转销法摊销。

开发用土地按取得时的实际成本入账。在项目开发时，按开发项目 建筑面积分摊计入开发项目的开发成本，不单独计算建筑面积的部分不 分摊土地成本。公共配套设施按实际发生额核算，能够认定到所属开发 项目的公共配套设施，直接计入所属开发项目的开发成本；不能直接认 定的公共配套设施先在开发成本中单独归集，在公共配套设施项目竣工 决算时，该单独归集的开发成本按开发产品销售面积分摊并计入各受益 开发项目中去。

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开发产品按实际开发成本入账，结转开发产品时采用加权平均法核 算。

③存货的盘存制度

存货的盘存实行永续盘存制。

④存货跌价准备的计提方法

资产负债表日，存货以成本与可变现净值孰低计量，按单个存货项 目的成本高于其可变现净值的差额计提存货跌价准备。与具有类似目的 或最终用途并在同一地区生产和销售的产品系列相关，且难以将其与该 产品系列的其他项目区别开来进行估价的存货，合并计提；对于数量繁 多、单价较低的存货，按存货类别计提。

8）长期股权投资 ①投资成本确定

i 企业合并形成的长期股权投资

同一控制下的企业合并：按照合并日取得的被合并方所有者权益在 最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初 始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付对价账面价值之间的差 额，调整资本公积中的股本溢价；资本公积中的股本溢价不足冲减时， 调整留存收益。

非同一控制下的企业合并：按照购买日取得对被购买方的控制权而 付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值，作 为该投资的初始投资成本。属于通过多次交易分步实现的非同一控制下 企业合并形成的对子公司的长期股权投资，其初始投资成本为本公司购

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买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投资成本 之和。

ii 其他方式取得的长期股权投资

以支付现金方式取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作 为初始投资成本。初始投资成本包括与取得长期股权投资直接相关的费 用、税金及其他必要支出。

以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公 允价值作为初始投资成本。

在非货币性资产交换具备商业实质和换入资产或换出资产的公允 价值能够可靠计量的前提下，非货币性资产交换换入的长期股权投资以 换出资产的公允价值和应支付的相关税费确定其初始投资成本，除非有 确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币 性资产交换，以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入长期 股权投资的初始投资成本。

通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本按照公允价值 为基础确定。

②后续计量及损益确认方法

长期股权投资后续计量分别采用权益法或成本法。

公司对子公司的长期股权投资，采用成本法核算。采用成本法核算 的长期股权投资应当按照初始投资成本计价。追加或收回投资应当调整 长期股权投资的成本。被投资单位宣告分派的现金股利或利润，应当确 认为当期投资收益。

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对联营企业和合营企业的长期股权投资，采用权益法核算。

长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨 认净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；长期 股权投资的初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产 公允价值份额的，其差额应当计入当期损益，同时调整长期股权投资的 成本。

公司取得长期股权投资后，按照应享有或应分担的被投资单位实现 的净损益和其他综合收益的份额，分别确认投资收益和其他综合收益， 同时调整长期股权投资的账面价值；公司按照被投资单位宣告分派的利 润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值。

公司对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有 者权益的其他变动，应当调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权 益。公司在确认应享有被投资单位净损益的份额时，应当以取得投资时 被投资单位可辨认净资产的公允价值为基础，对被投资单位的净利润进 行调整后确认。

公司与联营企业、合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照应 享有的比例计算归属于公司的部分，予以抵销，在此基础上确认投资收 益。与被投资单位发生的未实现内部交易损失，属于资产减值损失的， 全额确认。

公司确认被投资单位发生的净亏损，以长期股权投资的账面价值以 及其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限，公司 负有承担额外损失义务的除外。被投资单位以后实现净利润的，公司在

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其收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。

被投资单位采用的会计政策及会计期间与公司不一致的，按照公司 的会计政策及会计期间对被投资单位的财务报表进行调整，并据以确认 投资收益和其他综合收益等。

③长期股权投资处臵

处臵长期股权投资，其账面价值与实际取得价款之间的差额，计入 当期损益。

采用权益法核算的长期股权投资，在处臵该项投资时，采用与被投 资单位直接处臵相关资产或负债相同的基础，按相应比例对原计入其他 综合收益的部分进行会计处理。因被投资单位除净损益、其他综合收益 和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，按比例结 转入当期损益，由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变 动而产生的其他综合收益除外。

因处臵部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重 大影响的，处臵后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则核算，其在 丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与账面价值之间的差额计入 当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在终 止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处臵相关资产或负债相同 的基础进行会计处理。因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配 以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，在终止采用权益法核 算时全部转入当期损益。

因处臵部分股权投资等原因丧失了对被投资单位控制权的，在编制

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个别财务报表时，处臵后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或 重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权 益法核算进行调整；处臵后的剩余股权不能对被投资单位实施共同控制 或施加重大影响的，改按金融工具确认和计量准则的有关规定进行会计 处理，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值间的差额计入当期损 益。

处臵的股权是因追加投资等原因通过企业合并取得的，在编制个别 财务报表时，处臵后的剩余股权采用成本法或权益法核算的，购买日之 前持有的股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益和其他所 有者权益按比例结转；处臵后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则 进行会计处理的，其他综合收益和其他所有者权益全部结转

④确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据

共同控制，指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排 的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。

重大影响指对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但 并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。 9）投资性房地产

投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼而持有的 房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用 权和已出租的建筑物。投资性房地产按照成本进行初始计量，采用成本 模式进行后续计量。对于出租的建筑物，采用与固定资产相同的方法计 提折旧；对于土地使用权，采用直线法按土地使用权的使用年限进行摊

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销。

10）固定资产

①确认及分类

将以生产商品、提供劳务、出租或经营管理为目的持有的，使用寿 命超过一个会计年度的，其有关的经济利益很可能流入公司，且其成本 能够可靠计量的有形资产，确认为固定资产。

固定资产分为房屋及建筑物、通用设备、专用设备、运输设备及其 他五类。

②计量基础

各类固定资产按照取得时的实际成本进行初始计量。 ③折旧

固定资产折旧采用直线法计算，按各类固定资产的原值扣除残值和 预计使用年限确定年折旧率。各类固定资产预计使用年限、年折旧率和 预计残值率分别列示如下：

类 别	预计使用年限	年折旧率	预计残值率
房屋及建筑物	30年	3.23％	3.00％
通用设备	10-18年	9.70％-5.39%	3.00％
专用设备	10-14年	9.70％-6.93%	3.00％
运输设备	6-12年	16.17%-8.08%	3.00％
其 他	4－6年	24.25%-16.17%	3.00％

11）无形资产

①将公司拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产，确 认为无形资产。主要包括专利权、非专利技术、商标权、著作权、土地 使用权、特许权等。

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②无形资产在取得时按照实际成本计价。

③对使用寿命确定的无形资产，自无形资产可供使用时起，在使用 寿命内采用直线法摊销，计入当期损益；对使用寿命不确定的无形资产 不摊销；公司于年度终了对无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核， 使用寿命及摊销方法与以前估计不同的，则改变摊销期限和摊销方法。 ④研究开发支出

公司将内部研究开发项目的支出，区分为研究阶段支出和开发阶段 支出。

研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。

开发阶段的支出，同时满足下列条件的，才能予以资本化，即：完 成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；具有完成该 无形资产并使用或出售的意图；无形资产产生经济利益的方式，包括能 够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场， 无形资产将在内部使用的，能够证明其有用性；有足够的技术、财务资 源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该 无形资产；归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。不满足 上述条件的开发支出计入当期损益。

12）长期资产减值

长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、在 建工程、无形资产等长期资产，于资产负债表日存在减值迹象的，进行 减值测试。减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按 其差额计提减值准备并计入减值损失。可收回金额为资产的公允价值减

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去处臵费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高 者。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产 的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收回 金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。

上述资产减值损失一经确认，在以后会计期间不予转回。 13）长期待摊费用

长期待摊费用按实际发生额入账，采用直线法在受益期限或规定的 摊销期限内摊销。如果长期待摊的费用项目不能使以后会计期间受益则 将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益；以经营租赁方式租 入固定资产改良支出等长期待摊费用按受益期平均摊销。

14）职工薪酬

①短期薪酬的会计处理方法

短期薪酬是指企业预期在职工提供相关服务的年度期间结束后十 二个月内将全部予以支付的职工薪酬。

公司在职工为其提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认 为负债，并计入当期损益或相关资产成本。

②离职后福利的会计处理方法

离职后福利，是指企业为获得职工提供的服务而在职工退休或与企 业解除劳动关系后，提供的各种形式的报酬和福利。分为两类：设定提 存计划和设定受益计划。

设定提存计划：公司根据在资产负债表日为换取职工在会计期间提 供的服务而应向单独主体缴存的提存金，确定为职工薪酬负债，计入当

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期损益或相关资产成本。

设定受益计划：公司根据预期累计福利单位法确定的公式将设定受 益计划产生的福利义务归属于职工提供服务的期间，并计入当期损益或 相关资产成本；重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动计 入其他综合收益，并且在后续会计期间不允许转回到损益。

③辞退福利的会计处理方法

辞退福利，是指企业在职工劳动合同到期之前解除与职工劳动关 系，或者为鼓励职工自愿接受裁减而给予职工的补偿。

企业向职工提供辞退福利的，应当在下列两者孰早日确认辞退福利 产生的职工薪酬负债，并计入当期损益：

• i 企业不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞 退福利时。

• ii 企业确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。 ④其他长期职工福利的会计处理方法

其他长期职工福利，是指除短期薪酬、离职后福利、辞退福利之外 所有的职工薪酬，包括长期带薪缺勤、长期残疾福利、长期利润分享计 划等。

企业向职工提供的其他长期职工福利，除符合设定提存计划条件的 其他长期职工福利外，按设定受益计划的有关规定，确认和计量其他长 期职工福利净负债或净资产。

15）收入

①销售商品房收入的确认

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在商品房完工并验收合格，签订了销售合同，商品房所有权上的主 要风险和报酬转移给买方，并不再对该商品房实施继续管理权和实际控 制权，相关的收入已经收到或取得了收款的证据，并且与销售该商品有 关的成本能够可靠地计量时，确认营业收入的实现。

②让渡资产使用权收入的确认与计量

让渡资产使用权收入同时满足下列条件的，才能予以确认：相关的 经济利益很可能流入企业；收入的金额能够可靠地计量。利息收入金额， 按照他人使用公司货币资金的时间和实际利率计算确定；使用费收入金 额，按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。

16）递延所得税资产和递延所得税负债

公司的所得税采用资产负债表债务法核算。

将当期和以前期间应交未交的所得税确认为负债，将已支付的所得 税超过应支付的部份确认为资产。存在应纳税暂时性差异或可抵扣暂时 性差异的，按以下要求确认递延所得税资产或递延所得税负债：

①除下列交易中产生的递延所得税负债以外，确认所有应纳税暂时 性差异产生的递延所得税负债； A、商誉初始确认

B、不是企业合并，且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳 税所得额的交易中产生的资产或负债的初始确认；

C、对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差 异，投资企业能够控制暂时差异转回的时间，且该暂时性差异在可预见 的未来很可能不会转回。

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②以很可能取得用于抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限， 确认由可抵扣暂时性差异产生递延所得税资产。

期末对递延所得税资产账面价值进行复核。如果未来期间很可能无 法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，应当减记 递延所得税资产账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，本公 司以原减记的金额为限，予以转回。

5 、税项

1）主要税种及税率

税目	计税依据	税率
营业税	营业额	5%
城建税	应纳流转税额	7%
教育费附加	应纳流转税额	3%
地方教育费	应纳流转税额	2%
房产税	房产原值的70%	1.2%
房产税	房屋租金收入	12%
所得税	应纳税所得额	25%

注：其他税费按国家规定的征收比例计算缴纳。

（四）委托方与被评估单位之间的关系

委托方一高新发展是被评估单位绵阳倍特的控股股东，也是本次股 权转让的转让方，本次股权转让的受让方成都高投臵业有限公司的控股 股东是委托方二高投集团。

二、关于经济行为的说明

根据委托方成都高新发展股份有限公司 2015 年 7 月 10 日的总经理 办公会会议纪要，成都高新发展股份有限公司拟向成都高投臵业有限

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公司协议转让其持有的绵阳倍特建设开发有限公司股权。

本次资产评估的目的是反映绵阳倍特建设开发有限公司股东全部 权益于评估基准日的市场价值，为上述经济行为提供价值参考依据。

三、关于评估对象与评估范围的说明

评估对象是绵阳倍特的股东全部权益。评估范围为绵阳倍特在基 准日的全部资产及相关负债，账面资产总额为 194,487,524.22 元，负债 总额 91,636,219.31 元，净资产为 102,851,304.91 元。具体包括流动资产 187,569,743.75 元；非流动资产 6,917,780.47 元；流动负债 91,636,219.31 元。

上述资产与负债数据摘自经四川华信（集团）会计师事务所有限责 任公司的 2015 年 6 月 30 日绵阳倍特有限公司资产负债表，评估是在企 业经过审计后的基础上进行的。

委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围 一致。

（一）委估主要资产情况

纳入评估范围内的资产主要为流动资产、存货、投资性房地产、设 备类资产等。

（二）公司申报的账面记录或者未记录的无形资产情况

绵阳倍特建设开发有限公司申报评估范围的无形资产为存货中的 三宗土地，该土地均为商业住宅用地，通过土地臵换取得，其证载权利 人均为绵阳倍特建设开发有限公司，均未设立他项权利。

（三）公司申报的表外资产的类型、数量

截止基准日 2015 年 6 月 30 日，绵阳倍特申报范围内无表外资产。

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四、关于评估基准日的说明

本项目资产评估的基准日是 2015 年 6 月 30 日。

此基准日是委托方综合考虑被评估单位的资产规模、工作量大小、 预计所需时间、合规性等因素的基础上确定的。

五、可能影响评估工作的重大事项的说明

绵阳建设倍特开发有限公司位于科创园元通社区、八角社区 A、 B、C 三宗国有建设土地使用权为臵换取得。根据绵府函土[2014]103 号 《绵阳市人民政府关于绵阳建设倍特开发有限公司国有建设用地使用 权臵换的批复》，由绵阳市国土资源局收回并注销绵阳倍特建设开发有 限公司原有 5 宗国有土地使用证，收回的土地使用权纳入市土地储备中 心统一管理。将市政府统征储备位于科创园元通社区、八角社区 A、 B、C 三宗国有建设土地使用权与绵阳倍特建设开发有限公司原有的 5 宗国有建设用地使用权进行臵换。绵阳倍特建设开发有限公司已按臵 换土地评估结果补交地价差额 534.5 万元，并于 2015 年 1 月 20 日取得 臵换换入的土地使用权，且按不具商业实质的非货币性交易，以换出 土地的账面价值加支付的补价作为换入土地的入账价值。

换入的三宗土地的容积率为 2.0，后绵阳市规划局对该三宗换入土 地容积率进行了增容变更，按规定需到国土部门办理土地出让金补缴等 相关手续，目前绵阳倍特建设开发有限公司尚未补缴土地出让金。

六、资产负债清查情况的说明

（一）资产负债清查情况说明

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1、列入本次清查范围的资产，是绵阳倍特的全部资产和相关负债。， 账面资产总额为 194,487,524.22 元，负债总额 91,636,219.31 元，净资产 为 102,851,304.91 元。具体包括流动资产 187,569,743.75 元；非流动资 产 6,917,780.47 元；流动负债 91,636,219.31 元。

2、实物资产分布地点及特点

本次评估范围中的主要资产为流动资产、存货、投资性房地产、设 备类资产等，委估的投资性房地产，及存货中的待开发土地均已办理权 证，证载权利人均为绵阳倍特建设开发有限公司，截止评估基准日，均 未设立任何他项权利。

纳入评估范围内的实物资产账面值 1,188.05 万元，占评估范围内总 资产的 6.11%，主要资产为存货、投资性房地产、运输设备和电子设 备。

这些资产具有以下特点：

• ①存货 库存商品中的商铺及车位存放于绵阳倍特开发的岭尚二期 楼盘中的待出售商铺及车位，与评估基准日情况良好，尚继续待出售 中。

• ②存货 库存商品中的新项目地块位于科创园元通社区、八角社区 A、B、C 三宗国有建设土地使用权。该三宗土地为臵换取得，均为出 让性质，已取得国有土地使用证，证载权利人为绵阳倍特建设开发有 限公司，评估基准日均尚未开发；该三宗地为待开发的项目的建设用 地，新项目围墙工程已完成，项目设计工作正在进行，方案尚未报 批。目前，正进行 B、C 地块土方转运的招投标工作，景观设计的招投 标工作。其他开发前期工作还在筹备中。

截止评估基准日项目已取得地字第[2014]125 号《建设用地规划许 可证》，并取得了川投资备[51070015021101]0004 号《企业投资项目备

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案通知书》、川投资备[51070015031601]0009 号《企业投资项目备案通 知书》、川投资备[51070015033001]0012 号《企业投资项目备案通知 书》；绵城规设[2015]38 号《绵阳市城乡规划局地块规划条件》、绵城 规设[2015]51 号《绵阳市城乡规划局倍特元通社区、八角社区 C 地块规 划条件》、绵城规设[2015]61 号《绵阳市城乡规划局地块规划条件》； 尚未取得《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》。

③车辆主要为自用的轿车及楼盘销售用的电瓶观光车，共计 4 辆， 于 2006 年至 2012 年间购臵，目前车辆使用状况正常；电子设备共计 99 台/套，主要为电脑、打印机、空调办公设备及工程用造价软件等，于 2001 年至 2015 年间陆续购臵，截止评估基准日设备使用状况正常，能 满足正常需求。

④投资性房地产是绵阳倍特建设开发有限公司的 1 项框架结构的办 公楼，于绵阳市临园商务大厦第 16 层，该房产维护保养情况正常，房 屋基础牢固、墙体和屋面基本完好，楼地面轻度磨损、内外装修、门 窗、上下水、电、照明等均可正常使用，证载权利人为绵阳倍特建设开 发有限公司。

3、清查盘点时间：清查盘点时间自 2015 年 7 月 12 日至 7 月 18 日。

4、实施方案：此项工作由财务部牵头，相关各部门参与。具体由 业务部门负责库存商品的清查盘点，财务部门、设备管理部和办公室共 同负责固定资产的清查盘点。

清查盘点工作本着实事求是的原则，统一核对账、卡、物，力求做 到准确、真实、完整。

（1）流动资产的清查：运用实地盘点，与抽样盘点相结合，通过 点数和抽取样本计算等方法，确定其实有数量。

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（2）固定资产的清查，是通过实物数量盘点和质量检验方法相结 合，采取各种技术方法，检验资产的质量情况。按照具体要求做到了实 事求是的评价。

5、清查结论

经清查，绵阳倍特申报资产账实相符。

（二）关于未来经营情况及盈利预测的说明

未来绵阳倍特在近两年准备开发新的房地产开发项目，2015 年下半 年及 2016 年在清理上一个开发项目剩余的少量的商铺及车位的销售， 自 2017 年起对新的房地产开发项目进行预售，根据委估企业现有的开 发规划设计，新的土地开发项目分为三块土地分三期进行开发，每块土 地开发项目从预售到清盘预计预计为 3 年时间，其每期房地产开发项目 按照委估企业现有规划分为住宅房、商业用房和车位三大类可出售房 屋，每一类可出售房屋的面积、数量及拟销售单价均按照其委估企业现 有开发规划设计进行预测。按企业自身规划，委估企业现有的待开发房 地产项目预计到 2025 年全部清盘，清盘后将投入开发新的项目，受委 估企业自身的资金条件及开发能力约束，预计未来拟取得的待开发房地 产项目与现有待开发房地产项目规模类似。

由于每一个房地产开发项目均有自身相对独立的项目开发成本，其 成本构成其比例有一定的独立性，本次评估中依照新房地产开发项目的 初步规划对相应的开发成本进行预测。

公司未来几年的利润预测详见下表：

未来年度的利润预测

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金额单位：人民币万元

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项目／年度	2015 年	2016 年	2017 年	2018 年	2019 年	2020 年及以后
营业收入	366.80	727.69	12,300.07	16,390.91	12,310.20	15,921.77
减：营业成本	303.67	599.57	6,871.58	9,157.56	6,880.22	8,532.02
营业税金及附加	20.54	40.75	688.80	917.89	689.37	891.62
销售费用	73.38	132.64	584.48	528.09	489.81	628.77
管理费用	189.84	363.80	711.31	839.69	724.31	838.77
财务费用	-	-	-	-	-	-
营业利润	-220.63	-409.07	3,443.90	4,947.68	3,526.49	5,030.59
利润总额	-220.63	-409.07	3,443.90	4,947.68	3,526.49	5,030.59
减：所得税	-	-	860.98	1,236.92	881.62	1,257.65
净利润	-220.63	-409.07	2,582.92	3,710.76	2,644.87	3,772.94

七、资料清单

委托方和被评估单位已收购评估机构提供了以下资料：

• 1、经济行为文件；

• 2、委托方和被评估企业法人营业执照；

• 3、企业近三年及基准日审计报告；

• 4、资产权属证明文件；

• 5、资产评估申报表；

• 6、与本次评估有关的其他资料及专项说明。

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（此页无正文）

委托方一（盖章）：成都高新发展股份有限公司

法定代表人或授权代表（签字盖章）：

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（此页无正文）

委托方二（盖章）：成都高新投资集团有限公司

法定代表人或授权代表（签字盖章）：

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第 25 页

（此页无正文）

被评估单位（盖章）：绵阳倍特建设开发有限公司

法定代表人或授权代表（签字盖章）：

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