Chartwell Retirement Residences - Management Reports 2021

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RAPPORT DE GESTION

POUR L’EXERCICE CLOS LE 31 DÉCEMBRE 2020

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RAPPORT DE GESTION

Pour l’exercice clos le 31 décembre 2020

Table des matières

COVID-19 – INCIDENCE SUR LES ACTIVITÉS ET RISQUES CONNEXES .......................................... 3 APERÇU DES ACTIVITÉS .......................................... 5 STRATÉGIE COMMERCIALE ..................................... 8 PERSPECTIVES POUR 2021.................................... 11 ÉVÉNEMENTS IMPORTANTS .................................. 16 PARTENARIATS ....................................................... 22 RÉSULTATS D’EXPLOITATION CONSOLIDÉS ...... 23 Faits saillants .............................................................. 23 FPAE .......................................................................... 24 Produits tirés des services fournis aux résidents ajustés, charges d’exploitation directes liées aux propriétés ajustées et REN ajusté ........................... 27 Résultats d’exploitation par secteur ........................... 30 R ésidences pour retraités ........................................................ 30 Résidences de soins de longue durée ...................................... 33 Honoraires de gestion et autres ................................. 35 Produits d’intérêts ....................................................... 35 Charges générales, charges administratives et charges de fiducie ................................................ 36 Charges financières .................................................... 36 Autres produits (charges) ........................................... 37 Autres éléments .......................................................... 38

ANALYSE DES FLUX DE TRÉSORERIE ................. 39 SITUATION DE TRÉSORERIE ET RESSOURCES EN CAPITAL .............................................................. 40 Liquidités ..................................................................... 40 Dette ........................................................................... 40 Notes de crédit ............................................................ 46 Clauses restrictives de nature financière .................... 46 Facilités de crédit et emprunts à terme .................................... 46 Débentures .............................................................................. 50 Calculs se rapportant aux clauses restrictives .......................... 51 Total des capitaux propres ......................................... 55 DÉPENSES EN IMMOBILISATIONS ......................... 58 ANALYSE DU BILAN ................................................ 60 ENGAGEMENTS ET ÉVENTUALITÉS...................... 60 SOMMAIRE DES PRINCIPALES INFORMATIONS FINANCIÈRES ...................................................... 62 INFORMATIONS SUPPLÉMENTAIRES SUR LES MESURES FINANCIÈRES NON CONFORMES AUX PCGR ........................................................... 64 MÉTHODES ET ESTIMATIONS COMPTABLES CRITIQUES .......................................................... 68 CONTRÔLES ET PROCÉDURES ............................. 70 RISQUES ET INCERTITUDES ET INFORMATIONS PROSPECTIVES .................................................. 71 INFORMATION SUPPLÉMENTAIRE ........................ 82

À propos du présent rapport de gestion

Chartwell résidences pour retraités (« Chartwell » ou la « fiducie ») a préparé le présent rapport de gestion en vue de fournir à ses investisseurs actuels et éventuels des renseignements pouvant les aider à comprendre les résultats financiers de Chartwell pour l’exercice clos le 31 décembre 2020. Ce rapport de gestion doit être lu à la lumière des états financiers consolidés audités de Chartwell pour les exercices clos les 31 décembre 2020 et 2019 ainsi que des notes y afférentes (les « états financiers »). Ces documents se trouvent sur le site Web de Chartwell au www.chartwell.com. Un complément d’information sur Chartwell, dont sa notice annuelle pour l’exercice clos le 31 décembre 2020, se trouve sur le site SEDAR au www.sedar.com.

L’analyse figurant dans le présent rapport de gestion est fondée sur les renseignements dont la direction disposait en date du 4 mars 2021.

À moins d’indications contraires dictées par le contexte, les termes « Chartwell », « nous », « nos », « notre » ou la « fiducie » désignent Chartwell résidences pour retraités et ses filiales. Afin de faciliter la consultation du présent document, les termes « Chartwell » et la « fiducie » sont utilisés pour désigner la propriété et l’exploitation des activités liées aux résidences pour retraités et aux soins de longue durée, ainsi que les activités de gestion pour le compte de tiers propriétaires. Des filiales de la fiducie sont les propriétaires directs et exploitants de ces résidences.

Dans le présent document, nous désignons les coentreprises selon la définition prescrite par les Normes internationales d’information financière (les International Financial Reporting Standards ou « IFRS ») dans l’IFRS 11, Partenariats , et qui sont comptabilisées selon la méthode de la mise en équivalence à titre de « coentreprises comptabilisées selon la méthode de la mise en équivalence ».

Dans le présent document, « T1 » désigne le trimestre clos le 31 mars, « T2 », le trimestre clos le 30 juin, « T3 », le trimestre clos le 30 septembre et « T4 », le trimestre clos le 31 décembre, « 2020 » désigne l’année civile 2020 et « 2019 » désigne l’année civile 2019.

Sauf indication contraire, les résultats de 2020 et du quatrième trimestre de 2020 sont comparés aux résultats de 2019 et du quatrième trimestre de 2019, respectivement.

Dans le présent document, nous utilisons plusieurs indicateurs de performance qui ne sont pas définis par les principes comptables généralement reconnus (les « PCGR »), tels que le « résultat d’exploitation net » (le « REN »), le « REN ajusté », les « fonds provenant des activités d’exploitation » (les « FPAE »), les « fonds internes provenant des activités d’exploitation » (les « FIPAE »), le « ratio de la dette nette sur le BAIIA ajusté », les « liquidités », le « coût de la dette imputé », les « pertes liées à la location initiale », les « coûts d’aménagement ajustés », le « rendement sans levier », le « REN stabilisé estimé », les « produits tirés des services fournis aux résidents ajustés », les « charges d’exploitation directes liées aux propriétés ajustées », le « total des capitaux propres » et tout montant par part connexe visant à mesurer, comparer ou expliquer les résultats d’exploitation et la performance financière de la fiducie (collectivement, les « mesures financières non conformes aux PCGR »). Ces mesures financières non conformes aux PCGR n’ont pas de définition normalisée prescrite par les PCGR et, par conséquent, pourraient ne pas être comparables à des mesures semblables présentées par d’autres entités émettrices. L’Association des biens immobiliers du Canada (la « REALPAC ») a publié des livres blancs énonçant des recommandations quant aux calculs des FPAE, des fonds provenant des activités d’exploitation ajustés (les « FPAEA ») et des flux de trésorerie provenant de l’exploitation ajustés (les « FTPEA ») (les « directives de la REALPAC »). Notre définition des FPAE correspond pour l’essentiel à celle adoptée par la REALPAC. Il y a lieu de se reporter à la rubrique « Informations supplémentaires sur les mesures financières non conformes aux PCGR » du présent rapport de gestion pour obtenir de plus amples renseignements. Dans le cadre de la présentation d’informations sur nos clauses restrictives de nature financière, nous présentons les FPAEA conformément aux définitions contenues dans nos conventions de crédit. Ces définitions diffèrent de la définition figurant dans les directives de la REALPAC.

Nous utilisons dans le présent document des mesures et ratios financiers dans le cadre de la présentation de clauses restrictives de nature financière, tels que les suivants : le « ratio de couverture du service de la dette », le « ratio de couverture des intérêts », le « ratio du levier financier total », le « ratio des capitaux propres attribuables aux porteurs de parts consolidés ajustés », le « ratio d’endettement garanti », le « ratio des biens immobiliers non grevés », le « ratio du BAIIA consolidé sur les charges d’intérêts consolidées », le « pourcentage d’endettement », le « BAIIA consolidé », les « charges d’intérêts consolidées », les « remboursements prévus périodiques sur le principal de la dette », l’« endettement consolidé », la « valeur comptable brute consolidée ajustée des actifs », les « FPAEA », l’« endettement garanti », l’« endettement non garanti consolidé », la « valeur des biens immobiliers non grevés », le « total des actifs ajustés », le « total des actifs ajustés non grevés », l’« ajustement pour tenir compte du cumul des amortissements des immobilisations corporelles et incorporelles », le « versement de distributions en trésorerie », les « restrictions relatives aux placements », le « ratio de couverture » et l’« amortissement des charges financières et ajustements à la juste valeur des emprunts hypothécaires repris ». Ces mesures sont calculées conformément aux définitions contenues dans nos conventions de crédit et l’acte de fiducie régissant nos débentures en circulation et elles peuvent être désignées par des termes qui pourraient ne pas correspondre aux définitions normalisées prescrites par les PCGR. Ces mesures pourraient ne pas être comparables à des mesures semblables utilisées par d’autres entités émettrices. Il y a lieu de se reporter à la rubrique « Situation de trésorerie et ressources en capital – Clauses restrictives de nature financière » du présent rapport de gestion pour obtenir de plus amples renseignements.

Le mot dollar désigne le dollar canadien, à moins d’indication contraire.

Certaines des données sur le secteur figurant dans le présent rapport de gestion ont été fournies par des tiers. Bien que nous n’ayons aucune raison de croire que ces données sont inexactes ou incomplètes, nous ne pouvons en garantir l’exactitude ou l’exhaustivité.

Risques et incertitudes

Il y a lieu de se reporter à la rubrique « Risques et incertitudes », à la page 71 du présent rapport de gestion, à la rubrique « COVID-19 – Incidence sur les activités et risques connexes », à la page 3 du présent rapport de gestion, ainsi qu’à notre notice annuelle datée du 4 mars 2021, pour obtenir de plus amples renseignements sur les facteurs de risque et les incertitudes auxquels fait face Chartwell.

Informations prospectives

COVID-19 – Incidence sur les activités et risques connexes

Le 11 mars 2020, l’Organisation mondiale de la Santé a déclaré que l’éclosion de la COVID-19 était une pandémie mondiale (la « pandémie »). Au cours de 2020, la propagation de la COVID-19 a eu une incidence négative sur nos activités et il est impossible de prévoir pendant combien de temps encore les effets vont se faire sentir.

Nos produits et nos résultats d’exploitation dépendent en grande partie des taux d’occupation dans nos résidences pour retraités et nos résidences de soins de longue durée. Pour réduire la propagation de la COVID-19, les gouvernements et les autorités sanitaires ont mis en œuvre un grand nombre de mesures de sécurité, de restrictions et de directives qui ont eu des répercussions sur de nombreux aspects de nos activités pendant la pandémie.

Ces restrictions et ces directives ont entraîné un fléchissement des taux d’occupation par suite de la diminution du nombre d’arrivées tant dans nos résidences pour retraités que dans nos résidences de soins de longue durée. La pandémie et les répercussions découlant des restrictions et des directives précitées devraient se poursuivre encore pendant quelque temps en 2021 et pourraient continuer d’entraîner les taux d’occupation vers le bas, en raison du maintien des directives des gouvernements dans différentes régions. Ces directives pourraient notamment comprendre des restrictions sur les rassemblements à l’intérieur et les services de repas, imposer l’isolement des nouveaux résidents ou restreindre les visites guidées et l’accès aux visiteurs. De plus, les directives des gouvernements qui s’appliquent à la société en général et à l’économie dans son ensemble, ainsi que les perceptions négatives à propos de la vie dans un cadre communautaire, peuvent également influer sur les taux d’occupation futurs. À notre avis, le nombre d’arrivées et les taux d’occupation devraient commencer à remonter à mesure que le nombre de personnes âgées vaccinées dans nos résidences augmentera, que l’utilisation des tests rapides s’accélérera et que les restrictions seront levées.

La pandémie a entraîné, et pourrait continuer d’entraîner, une hausse marquée des charges d’exploitation directes en raison de la prestation de soins plus poussés et des mesures de protection renforcées pour les résidents et le personnel; une hausse des congés de maladie pris par les employés qui ont dû s’isoler ou qui étaient malades; une hausse des charges liées aux heures supplémentaires pour renforcer l’effectif, garantir le remplacement et l’augmentation du personnel permanent et assurer le recrutement de personnel supplémentaire auprès d’agences de placement à un coût plus élevé, au besoin; une hausse des charges liées à l’équipement de protection individuelle; une intensification des tâches de désinfection et de nettoyage; et des services de repas prolongés pour faciliter le respect de la distance entre les personnes.

La pandémie pourrait entraîner une hausse des charges générales, charges administratives et charges de fiducie et une hausse des coûts d’aménagement liés à la mise en œuvre et à la gestion des directives poussées et compliquées émises par les gouvernements ainsi qu’à la prestation des services essentiels dans des circonstances hors du commun.

De plus, alors que la direction et les employés de nos résidences poursuivent leurs efforts en vue d’assurer la sécurité des résidents et du personnel, ce qui est d’une importance capitale, il faudra peut-être reporter d’autres initiatives.

Malgré la mise en œuvre de divers programmes de financement gouvernementaux, auxquels nous avons eu accès et auxquels nous pourrions continuer d’avoir accès, la mesure dans laquelle ces programmes peuvent atténuer les effets négatifs de la pandémie sur nos activités est incertaine.

L’incidence négative future sur nos activités, nos résultats d’exploitation, nos liquidités et notre situation financière dépendra de l’étendue, de la gravité et de la durée de la pandémie, éléments que nous ne pouvons pas estimer avec exactitude à l’heure actuelle.

Accords de financement

La majorité de nos accords de financement sont assortis de clauses restrictives auxquelles nous devons nous conformer, y compris des clauses restrictives sur le service minimum de la dette et des limites en ce qui a trait aux distributions si celles-ci excèdent un certain seuil. En raison des incertitudes décrites précédemment, nous avons, de façon proactive, conclu des modifications aux accords de financement afin de réduire le ratio de couverture du service minimum de la dette prévu dans la clause restrictive à 1,2 pour une période de deux ans se terminant le 31 décembre 2022.

Nous avons aussi évalué nos liquidités en formulant des prévisions sur les produits et les flux de trésorerie. Pour formuler nos prévisions, nous avons posé un certain nombre d’hypothèses et de jugements dont les plus importants portent sur les taux d’occupation, la disponibilité de financement, le montant des dépenses liées à la pandémie et la disponibilité du financement public. Par suite de cette évaluation, nous avons conclu que nous avons suffisamment de liquidités pour nous acquitter de nos obligations à leur échéance et qu’il n’existe aucune incertitude significative quant aux événements ou aux conditions qui pourraient jeter un doute suffisant sur notre capacité à poursuivre notre exploitation.

Le montant disponible sur les facilités de crédit garantie et non garantie pourrait diminuer en raison des répercussions de la pandémie. Le montant disponible sur la facilité de crédit garantie est calculé en fonction de la valeur hypothécable des propriétés données en garantie, valeur qui varie en fonction du résultat d’exploitation de ces propriétés de même que de leurs taux d’occupation. Le montant disponible sur la facilité de crédit non garantie est tributaire de la valeur totale de nos biens immobiliers non grevés, déterminée périodiquement en fonction d’évaluations effectuées par des tiers. Les taux d’occupation et les résultats d’exploitation de ces biens immobiliers peuvent aussi avoir une incidence sur ces valeurs.

Au besoin, nous prendrons également les mesures d’atténuation qui suivent afin d’améliorer les liquidités, de réduire les coûts et d’optimiser les flux de trésorerie :

accéder à du financement supplémentaire pour les biens non grevés et les projets de construction;
sous réserve de la conjoncture du marché, céder certains actifs secondaires;
tenter de lever des fonds en émettant des titres de créance non garantis ou des titres de capitaux propres;
réduire les dépenses de marketing;
réduire les distributions aux porteurs de parts.

Litiges

En raison de la pandémie, le risque de litiges est plus élevé. Ces litiges, même s’ils sont non fondés et couverts par notre assurance, pourraient entraîner une hausse des charges d’exploitation engagées pour notre défense. Au 4 mars 2021, nous étions nommée à titre de partie défenderesse dans trois actions collectives distinctes proposées relativement à la pandémie. Nos assureurs assurent notre défense dans ces actions collectives. Il y a lieu de se reporter à la rubrique « Litiges et réclamations » à la page 61 du présent rapport de gestion pour obtenir des renseignements supplémentaires.

Finances

La pandémie a eu des répercussions tant sur l’économie mondiale que sur l’économie canadienne et a eu, et pourrait continuer d’avoir, une incidence négative sur le marché du crédit. Ce facteur, combiné à la diminution des produits et à la hausse des charges d’exploitation, pourrait rendre plus difficile l’accès au marché du crédit ou, si nous y accédons, les coûts pourraient être plus élevés ou les modalités moins avantageuses qu’auparavant, ce qui pourrait avoir une incidence, notamment, sur le refinancement de la dette à l’échéance et sur les plans d’aménagement et leurs calendriers.

Assurances

Les intervenants du secteur des résidences pour personnes âgées ont récemment eu de la difficulté à obtenir une assurance responsabilité et d’autres produits d’assurance à un prix raisonnable et, dans certains cas, ils ont eu de la difficulté à renouveler leurs polices d’assurance avec la même protection. Il existe un risque que nous devions engager des coûts supplémentaires au moment de renouveler nos polices d’assurance ou que la protection soit réduite au moment du renouvellement.

Aperçu des activités

Chartwell se spécialise dans les services et les soins offerts aux aînés au Canada. Ce que nous faisons nous passionne, car nous savons que nous influons positivement sur la vie de bien des gens.

Notre vision… Être dédiés à votre MIEUX-ÊTRE

Notre mission…

Offrir aux retraités un style de vie heureux, sain et valorisant.
Offrir la tranquillité d’esprit aux proches de nos résidents.
Attirer et fidéliser les employés qui font la différence dans la vie de nos résidents.
Offrir une occasion d’investissement qui profite à la société et procure aux porteurs de parts des rendements raisonnables et croissants.

Nos valeurs…

Respect – Nous honorons et célébrons les retraités.

Empathie – Nous croyons que la compassion est contagieuse.

Service supérieur – Nous offrons des services de qualité supérieure.

Performance – Nous croyons à l’atteinte et la reconnaissance des résultats. Éducation – Nous encourageons l’apprentissage continu.

Contribution – Nous valorisons l’engagement à la famille Chartwell.

Transparence – Nous croyons à l’importance de tenir nos promesses et faire les choses avec diligence.

Notre portefeuille

Chartwell est une fiducie immobilière à capital variable régie par les lois de la province d’Ontario. Nous possédons et exploitons indirectement un portefeuille de résidences pour retraités qui sont toutes situées au Canada et qui offrent une gamme complète de soins.

Vie autonome (« VA ») – Appartements, maisons de ville et bungalows pour les aînés avec possibilité de services de repas, d’entretien ménager et de buanderie, mais sans services de soins personnels, ni assistance personnelle.
Vie autonome avec soins d’assistance (« VASA ») – Appartements, maisons de ville et bungalows pour les aînés offrant des services de repas, d’entretien ménager et de buanderie avec accès à des services de soins personnels sur place.
Vie semi-autonome (« VSA ») – Appartements pour les aînés offrant des services de soins personnels de base inclus dans les frais de service, situés dans une aile, sur un étage ou dans un immeuble distinct. Des soins additionnels peuvent être ajoutés aux soins de base.

Unité de soins pour perte cognitive (« USPC ») – Appartements pour les aînés avec services de soins personnels de base pour les personnes atteintes de la maladie d’Alzheimer ou d’autres formes de démence dans une aile, sur un étage ou dans un immeuble distinct ou sécurisé.
Soins de longue durée (« SLD ») – Accès à des services infirmiers en tout temps ou à une supervision dans un contexte sécurisé, à des services de soutien se rapportant aux activités quotidiennes et à un niveau élevé de soins personnels. L’admission dans ces résidences et le financement de ces services sont supervisés par les organismes gouvernementaux locaux de chaque province.

Composition de notre portefeuille

La composition du portefeuille de résidences dont nous étions le propriétaire ou le gestionnaire dans nos deux secteurs d’exploitation en date du 31 décembre 2020 est la suivante :

	Résidences	Résidences	Résidences de soins	Résidences de soins	Résidences de soins
	pour	retraités	de longue durée			Total
	Résidences	Appartements /lits	Résidences3)	Appartements /lits3)		Résidences	Appartements /lits
Résidences détenues1)
Propriétés détenues en propriété
exclusive – en exploitation	113	14 485	20	2	776	133	17 261
Propriétés détenues en partie
–enexploitation2)	47	9184	–		–	47	9184
Total des résidences détenues	160	23 669	20	2	776	180	26 445
Résidences gérées	7	1 873	4		608	11	2 481
Total	167	25 542	24	3	384	191	28 926

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Répartition par type de soins [4)] Répartition par région [4)]
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Soins de
longue durée, 14 % Vie autonome, 5 % Colombie-Britannique, 10 %
Unité de soins pour
perte cognitive, Alberta, 8 %
1 %
Vie semi-autonome,
6 %
Ontario, 52 %
Québec, 30 %
Vie autonome
avec soins
d’assistance,
74 %
Participation [4) ] REN [5)] par secteur d’exploitation
Résidences
de soins de
longue durée,
9 %
Résidences
détenues en
partie, 31 %
Résidences pour
retraités,
91 %
Résidences
détenues en
Résidences propriété
gérées, exclusive,
9 % 60 %
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1) Lorsqu’une résidence offre plus d’un type de soins, elle est classée en fonction du principal type de soins fournis, de la nature des permis et du financement reçu ainsi que des responsabilités de la gestion interne.
2) Nous détenons une participation de 42,5 % dans une résidence (345 appartements), une participation de 45 % dans une résidence (332 appartements), une participation de 50 % dans 40 résidences (7 577 appartements), une participation de 60 % dans une résidence (165 appartements) et une participation de 85 % dans quatre résidences (765 appartements).
3) Comprend une résidence pour retraités (64 appartements) rattachée à une résidence de soins de longue durée.
4) Représente la composition des appartements/lits détenus selon la participation de Chartwell au 31 décembre 2020.
5) Le REN exprimé en pourcentage représente la participation de Chartwell pour la période de douze mois close le 31 décembre 2020.

Stratégie commerciale

Notre énoncé de stratégie

« En 2025, nous atteindrons dans nos résidences pour retraités un taux d’engagement des employés de 55 % (très motivés), un taux de satisfaction des résidents de 67 % (très satisfaits) et un taux d’occupation des propriétés comparables de 95 % pour favoriser une forte croissance des FIPAE par part en offrant une expérience exceptionnelle aux résidents grâce à des services personnalisés dans nos résidences haut et milieu de gamme situées en ville et en banlieue. »

En raison des répercussions importantes de la pandémie sur nos activités, nous avons repoussé de 2023 à 2025 la date d’atteinte de nos objectifs en matière de taux d’engagement des employés, de taux de satisfaction des résidents et de taux d’occupation des propriétés comparables.

Objectifs :

Nous estimons que seuls des employés très motivés peuvent offrir aux résidents l’expérience exceptionnelle qui nous permet d’obtenir un taux de satisfaction élevé. Nous savons que des résidents très satisfaits sont beaucoup plus susceptibles de recommander leur résidence à leurs amis et d’être les ambassadeurs de Chartwell dans leur communauté. Nous savons que la majorité de nos nouveaux résidents emménagent en fonction de ces recommandations. Par conséquent, en concentrant nos efforts et nos investissements dans les domaines de l’engagement des employés et de la satisfaction des résidents, nous nous nous attendons à atteindre des taux d’occupation élevés qui, en retour, devraient entraîner une forte croissance des bénéfices. Nous avons choisi de mesurer cette croissance des bénéfices au moyen de l’indicateur des fonds internes provenant des activités d’exploitation (les « FIPAE ») par part (les « FIPAE par part »). Les FIPAE sont calculés en ajoutant aux FPAE les éléments suivants : a) les pertes liées à la location initiale et les coûts de financement imputés liés à nos propriétés en voie d’aménagement, b) l’impôt sur le résultat exigible et c) les garanties de revenu à recevoir des vendeurs de certaines propriétés acquises. Le rapprochement des FIPAE au bénéfice net (à la perte nette) et aux FPAE ainsi que les explications et la justification des ajustements se trouvent à la rubrique « Informations supplémentaires sur les mesures financières non conformes aux PCGR » à la page 64 du présent rapport de gestion.

Portée et avantage concurrentiel :

Expérience exceptionnelle des résidents – Notre client est notre résident. Notre proposition de valeur unique est une expérience exceptionnelle pour les résidents et nous y parvenons en offrant des services personnalisés . Nos normes de service sont « sécurité, respect, efficacité et WOW ».

Services personnalisés – Nous traitons chaque résident comme un individu à part entière. Nous apprenons à les connaître bien avant qu’ils ne viennent habiter avec nous et nous adaptons notre offre de services à leurs préférences et besoins individuels.

Nos résidences – Nous détenons, exploitons et aménageons nos résidences. À quelques exceptions près, nous ne gérons pas de résidences pour des tiers et nous n’investissons pas dans des résidences gérées par d’autres.

Haut et milieu de gamme – Nous ciblons le marché des résidences pour retraités haut et milieu de gamme. Nous n’exploitons pas de résidences avec des services de base et un personnel limité en raison des risques d’exploitation élevés. Nous n’exploitons pas de résidences avec des services haut de gamme supérieurs en raison de la petite taille et de la portée étroite de ce créneau.

Milieu urbain et banlieues – Nous ciblons les résidences dans les zones urbaines et suburbaines et nous n’exerçons pas d’activités dans les marchés comptant moins de 25 000 habitants dans un rayon de 10 km de nos résidences. De plus, pour maintenir l’efficacité de la gestion, nous n’exploitons pas de résidences

qui génèrent un REN inférieur à 1 million de dollars à un taux d’occupation stable. Nous prévoyons continuer d’exercer nos activités dans les quatre provinces les plus populeuses du Canada (Ontario, Québec, Colombie-Britannique et Alberta), où nous nous efforçons d’être des chefs de file du marché.

Cet énoncé de stratégie est axé sur notre secteur des résidences pour retraités, qui représente 86 % du total de nos appartements et 91 % de notre REN ajusté.

Nos résidences de soins de longue durée, qui génèrent des flux de trésorerie stables, offrent des économies d’échelle significatives et comportent une grande expertise en matière d’exploitation, particulièrement dans le domaine des soins infirmiers et du contrôle des infections, continuent de jouer un rôle important dans nos activités. Notre équipe de soins de longue durée a constamment mis en œuvre des programmes visant à favoriser l’engagement des employés et la satisfaction des résidents dans leur environnement hautement réglementé. Ces programmes visant à « surmonter la réglementation », ainsi que le programme de formation innovateur « Imagine » à l’intention des gestionnaires et des employés de première ligne, donnent des résultats exceptionnels. Le taux cible d’engagement des employés des résidences de soins de longue durée visé pour 2025 est de 50 % (très motivés) et le taux cible de satisfaction des résidents des résidences de soins de longue durée visé pour 2025 est de 67 % (très satisfaits).

Les renseignements qui suivent présentent les progrès réalisés en 2020 à l’égard des principaux éléments de notre stratégie commerciale et nos initiatives pour 2020.

Engagement des employés

La réponse des employés de Chartwell à la pandémie, tant dans nos résidences qu’au siège social, a été extraordinaire. Nos employés ont travaillé sans relâche et généreusement à servir nos résidents et en prendre soin, à soutenir les familles et amis des résidents et à veiller les uns sur les autres. Les histoires faisant état de leur dévouement courageux sont nombreuses et font chaud au cœur. Elles rendent bien compte de notre culture et de l’engagement de nos employés.

Notre sondage habituel sur l’engagement des employés comprend 24 questions, et les résultats sont fondés sur la moyenne des réponses à toutes les questions. En 2020, nous n’avons pas mené notre sondage habituel, et nous avons plutôt modifié notre sondage pour le centrer sur l’expérience de nos équipes durant la pandémie. Par conséquent, les résultats du sondage de 2020 ne peuvent pas être comparés à ceux des périodes précédentes. Tous les sondages précédents, y compris celui de 2020, comprennent un énoncé libellé ainsi : « Je reconnais que Chartwell est une entreprise où il fait bon travailler ».

Le tableau qui suit résume les résultats des sondages menés auprès des employés :

(Pourcentage de « tout à fait d’accord »)	2017	2018	2019	2020
Taux de satisfaction générale, présenté antérieurement	41 %	47 %	48 %	s.o.
Je reconnais que Chartwell est une entreprise où il fait bon travailler	36 %	41 %	42 %	44 %

En 2020, 44 % des répondants au sondage sur l’engagement des employés étaient tout à fait d’accord avec cet énoncé, ce qui représente une hausse de 2 points de pourcentage par rapport au taux de 42 % obtenu en 2019.

Satisfaction des résidents

Les diverses restrictions imposées par les gouvernements pendant la pandémie, y compris celles relatives à l’isolement des résidents, aux visites, aux activités et aux repas, ont eu une incidence très négative sur la qualité de vie de nos résidents. Pour tenter d’atténuer cette incidence négative, nos équipes, qui ont fait preuve de passion et d’une grande créativité, ont mis sur pied de nouvelles façons

d’établir la communication entre les résidents et leur famille et ont su préserver l’engagement des résidents grâce à de nouvelles activités variées menées dans un cadre sécuritaire et accueillant.

Notre sondage habituel sur la satisfaction des résidents comprend 36 questions et le résultat global est déterminé par la moyenne des réponses à trois questions :

Je reconnais ma résidence Chartwell comme un endroit où il fait bon vivre.
Il me vient rarement à l’esprit de quitter ma résidence Chartwell pour aller dans une autre résidence pour retraités.
Si on me le demandait, je recommanderais les résidences Chartwell pour y vivre.

En 2020, dans le cadre de notre programme « À votre écoute pour mieux vous servir », nous avons modifié le sondage sur la satisfaction des résidents pour nous concentrer sur l’expérience des résidents pendant la pandémie. Nous avons également sondé la famille et les amis des résidents. Selon le sondage, 96 % des résidents et 95 % des amis et membres de la famille estiment que Chartwell a pris des mesures importantes pour assurer leur sécurité pendant la pandémie. De plus, 94 % des amis et membres de la famille ont estimé que leurs êtres chers étaient en sécurité dans une résidence Chartwell.

Bien que les résultats du sondage de 2020 sur la satisfaction des résidents ne puissent pas être comparés à ceux des sondages des années précédentes, les sondages précédents et celui de 2020 comprennent tous un énoncé selon lequel les répondants reconnaissent que Chartwell est un endroit où il fait bon vivre.

Le tableau qui suit résume les résultats des sondages sur la satisfaction des résidents :

(Pourcentage de « tout à fait d’accord »)	2017	2018	2019	2020
Taux de satisfaction générale, présenté antérieurement	53 %	58 %	63 %	s. o.
Je reconnais que ma résidence Chartwell est un endroit où il fait bon
vivre	51%	56%	61%	52%

En 2020, 52 % des répondants au sondage sur la satisfaction des résidents étaient tout à fait d’accord avec cet énoncé, ce qui représente une baisse de 9 points de pourcentage par rapport au taux de 61 % obtenu en 2019. Cette baisse découle des répercussions importantes que les restrictions relatives à la pandémie ont eues sur la vie de nos résidents en 2020.

L’énoncé de notre vision à l’égard du service client est d’« offrir aux résidents une expérience exceptionnelle, personnalisée, mémorable et conviviale dans nos résidences, où familles et amis se sentiront les bienvenus et respectés ».

En 2020, nous avons modifié notre stratégie pluriannuelle en matière d’expérience client élaborée en 2019 pour nous adapter au contexte de la pandémie et avons converti au format virtuel certains modules de formation. Nos équipes ont donné plus de 6 700 heures-personnes de formation sur l’expérience client à nos employés.

Taux d’occupation

Les principaux indices étaient exceptionnellement bons au début de l’année 2020, le trafic sur notre site Web et les premiers contacts ayant atteint des sommets en janvier et février 2020. Malheureusement, en raison de la pandémie en 2020, le taux d’occupation moyen de notre portefeuille de propriétés comparables a reculé pour passer de 88,4 % en janvier 2020 à 80,8 % en décembre 2020.

Nos stratégies de vente et de marketing se concentrent sur le développement de la marque et de la réputation, sur l’éducation des clients, sur l’approche communautaire locale et sur la connaissance approfondie de chaque client et de ses besoins afin de nous permettre de personnaliser son expérience. À notre avis, ces stratégies, combinées à la hausse de la demande de résidences pour retraités en raison

du vieillissement de la population, soutiendront notre reprise et nous aideront à atteindre notre taux d’occupation cible pour 2025.

Perspectives pour 2021

La pandémie a eu une très grande incidence sur nos résidents et leurs familles, tout particulièrement sur les personnes directement touchées par la maladie. La sécurité et le bien-être de nos résidents et de notre personnel sont toujours au cœur de nos priorités. Nous voulons exprimer toute notre gratitude aux quelque 16 000 employés pour leurs efforts considérables, leur engagement et leur dévouement envers nos résidents et leurs familles.

En réponse à la pandémie, nous avons mis en œuvre et nous maintenons des mesures accrues de prévention et de contrôle des infections dans nos résidences. L’équipe de soins du siège social, grâce à son expertise, assure le service d’assistance téléphonique en tout temps à l’intention de nos résidences pour retraités et de nos résidences de soins de longue durée. Malgré les perturbations importantes dans la chaîne d’approvisionnement, nous avons réussi à nous procurer de l’équipement de protection personnelle à des prix concurrentiels. Travaillant en collaboration avec divers gouvernements provinciaux et d’autres intervenants du secteur, nous protégeons nos employés et nos résidents dans toutes nos résidences grâce à cet équipement. Notre campagne de recrutement a permis d’embaucher 6 000 nouveaux employés depuis mars 2020. Nous avons amélioré les communications avec les résidents, leurs familles et le personnel, et nous avons mis en œuvre de nouvelles solutions technologiques pour la télémédecine et la tenue de vidéoconférences. Malgré ces efforts extraordinaires, la COVID-19 a fauché la vie de certains de nos résidents. Nos pensées accompagnent les personnes qui ont perdu un être cher en raison de cette maladie.

À la date du présent rapport de gestion, la santé publique avait déclaré que des éclosions de COVID-19 touchaient douze de nos résidences pour retraités et quatre de nos résidences de soins de longue durée. Notre réponse à la pandémie est orientée par les autorités de santé publique et les gouvernements des trois paliers : fédéral, provincial et municipal. Nous respectons ou excédons les directives émises par ces autorités pour enrayer la propagation de la COVID-19.

La pandémie a donné lieu à de nombreuses incertitudes, comme il est mentionné à la rubrique « COVID-19 – Incidence sur les activités et risques connexes » à la page 3 du présent rapport de gestion.

En raison des restrictions afférentes à la pandémie sur les activités des résidents et des restrictions ponctuelles sur les visites et visites guidées personnalisées, nos taux d’occupation ont reculé en 2020 et ont poursuivi leur descente au cours des deux premiers mois de 2021. La perte de produits découlant du fléchissement des taux d’occupation ainsi que les dépenses liées à la pandémie en matière de recrutement, d’équipement de protection personnelle et de fournitures supérieures au financement reçu des gouvernements ont entraîné une hausse du ratio d’endettement en 2020 et la diminution de la couverture du service de la dette par rapport aux exercices précédents. De plus, cette situation a eu une incidence négative sur le montant des liquidités conservées en vue du financement des dépenses d’investissement pour nos propriétés et nos activités de croissance. Même si, à notre avis, ces effets seront essentiellement temporaires, il faudra du temps après la pandémie pour rétablir les taux d’occupation et améliorer notre ratio d’endettement.

Bien que l’incidence du recul du taux d’occupation ait été significative, nous estimons qu’elle sera temporaire. Le nombre d’arrivées et les taux d’occupation devraient commencer à remonter à mesure que le nombre de personnes âgées vaccinées dans nos résidences augmentera, que l’utilisation des tests rapides s’accélérera et que les restrictions seront levées. De plus, le nombre de personnes de plus de 75 ans au Canada devrait augmenter de façon marquée au cours des 20 prochaines années, tendance qui devrait s’amorcer en 2022 et entraîner une hausse de la demande pour nos services. La pénurie de lits de soins de longue durée se poursuit dans tout le pays et, bien que certains gouvernements provinciaux commencent à prendre des mesures à cet effet, l’ouverture de nouveaux lits prendra du temps. Les résidences pour retraités sont en bonne position pour répondre à la demande créée par cette pénurie.

Depuis le début de la pandémie, le nombre de mises en chantier de nouvelles résidences pour retraités a substantiellement diminué au Canada. Même si les résidences en cours de construction au début de la pandémie ouvriront probablement leurs portes en 2021, il devrait y avoir moins d’ouvertures de nouvelles résidences en 2022 et en 2023. Il y a lieu de se reporter à la rubrique « Information supplémentaire » à la page 82 du présent rapport de gestion pour obtenir de plus amples renseignements sur l’offre et la demande dans nos marchés. Nous estimons que la qualité des services et des soins que nous offrons à nos résidents, la force de notre marque à l’échelle du pays ainsi que la qualité de notre portefeuille immobilier dans son ensemble nous permettront de nous démarquer des nouveaux venus dans la plupart de nos marchés.

Avant la pandémie, il était difficile d’attirer et de retenir des employés de première ligne dans certains de nos marchés, en raison des faibles taux de chômage et de la hausse importante du salaire minimum en Ontario et en Alberta. Au cours de la pandémie, certains gouvernements sont intervenus afin d’offrir temporairement des salaires plus élevés à de nombreux travailleurs essentiels de la santé de première ligne. Environ 65 % de nos employés dans les résidences pour retraités et 35 % de nos employés dans les résidences de soins de longue durée font partie des services d’accueil – principalement les services de repas, l’entretien ménager, l’entretien et les services administratifs – et le reste des employés fait partie du personnel soignant – principalement des préposés aux bénéficiaires, des aides-soignants et des infirmiers auxiliaires autorisés. Nous nous attendons à ce que les difficultés de recrutement et de rétention de personnel persistent en 2021 et nous demeurons déterminés à distinguer Chartwell des autres employeurs en lui donnant une réputation d’employeur de choix dans notre secteur d’activité.

Résidences pour retraités

Nous continuons de nous concentrer sur la sécurité des résidents et des employés tout en améliorant la qualité des services offerts à nos résidents. Nous croyons que notre équipe expérimentée et dévouée des résidences pour retraités, qui met fortement l’accent sur l’amélioration de l’expérience client, et que les programmes novateurs de promotion de la marque, de marketing et de vente seront des sources de leadership et de savoir-faire au cours de la reprise après la pandémie.

En 2020, les taux d’occupation des propriétés comparables ont été grandement touchés par la pandémie, ce qui a entraîné une baisse des taux d’occupation en raison du nombre moins élevé d’arrivées, en partie contrebalancé par le nombre réduit de départs. Même si on s’attend à ce que les répercussions de la pandémie persistent en 2021, nous prévoyons une hausse de l’activité locative, à mesure que les restrictions afférentes à la pandémie seront levées.

Les restrictions suivantes étaient en vigueur à la date du présent rapport de gestion :

				Colombie-
	Québec	Ontario	Alberta	Britannique
Arrivée de résidents	Permise	Permise	Permise	Permise

Visites guidées	Permises, sauf en cas d’éclosion	Permises, sauf dans les zones à haut risque et en cas d’éclosion	Permises, sauf en cas d’éclosion	Permises, sauf en cas d’éclosion
pour les résidents
éventuels
Exigences à	VASA – aucune restriction. VSA – test négatif et isolement de 14 jours	Test négatif et isolement de 14 jours	Aucun isolement sauf dans les régions à haut risque – isolement de 14jours	VSA/SLD – isolement de 14 jours; VA/VASA – aucun isolement
l’arrivée

Service des repas	Modifié – 2 personnes par table, sauf si en zone à haut risque, alors repas dans l’appartement	Modifié – 2 personnes par table. Repas dans l’appartement en cas d’éclosion	Modifié – 2 personnes par table. Repas dans l’appartement en cas d’éclosion	Modifié – 2 personnes par table. Repas dans l’appartement en cas d’éclosion

Activités en groupe	Permises avec restrictions sur la taille du groupe	Permises avec restrictions, sauf en cas de confinement	Permises avec restrictions sur la taille du groupe et avec distanciation, sauf en cas d’éclosion	Permises avec restrictions sur la taille du groupe et avec distanciation, sauf en cas d’éclosion

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Colombie-
Québec Ontario Alberta Britannique
Services Permis Permis Permis Permis
d’entretien
ménager
Services de Permis pour les résidents Non autorisés pendant les Permis, sauf en cas Permis, sauf en cas
coiffure seulement confinements et les d’éclosion d’éclosion
éclosions, autrement
permis
Visiteurs Aidants naturels essentiels Aidants naturels Aidants naturels Aidants naturels essentiels
(1 personne désignée) essentiels (2 personnes essentiels (1 personne pour VSA/SLD
seulement 1 visiteur par jour désignées) désignée) (1 personne). 2 visiteurs
(zone rouge). 2 visiteurs par essentiels désignés permis
jour – un à la fois pour VA
(zone orange)
Absences de courte Pour motifs essentiels Permises Permises Permises
durée uniquement
Nuits passées à Non permises Permises, isolement de Permises, isolement de Permises, isolement de
l’extérieur de 14 jours 14 jours 14 jours. Non autorisées
la résidence pour SLD
----- End of picture text -----

Lorsque nous n’avons pas été en mesure d’offrir une visite guidée en personne à un résident éventuel, ou lorsque celui-ci le demandait, nous avons présenté une visite virtuelle en direct. Nous avons mis à jour nos protocoles dans le cas des arrivées et des visites guidées de résidents éventuels pour nous assurer d’accorder la priorité à la sécurité et au bien-être de nos résidents existants, tout en répondant aux besoins des personnes âgées de la collectivité qui ont recours à nos services.

Le tableau qui suit fait le point sur les taux d’occupation des résidences pour retraités pour ce qui est des propriétés comparables :

propriétés comparables :
	Période de un	Période de un	Période de un	Période de un	Période de un
	mois close le	mois close le	mois close le	mois close le	mois close le
	31 octobre	30 novembre	31 décembre	31 janvier	28 février
	2020	2020	2020	2021	2021
Taux d’occupation des résidences pour
retraités pour ce qui est des propriétés
comparables	81,9 %	81,5 %	80,8 %	79,8 %	78,7 %
Variation par rapport au mois
précédent1)	(0,3) pp	(0,4) pp	(0,7) pp	(1,0) pp	(1,1) pp

1) « pp » signifie points de pourcentage.

Le rythme de la baisse du taux d’occupation s’est accéléré en décembre, janvier et février en raison des restrictions accrues pour les visiteurs, les protocoles à l’arrivée des résidents, les activités pour les résidents et les visites guidées personnalisées au cours de la deuxième vague de la pandémie. Au 3 mars 2021, 90 % des résidents et 59 % du personnel dans nos résidences de soins de longue durée avaient reçu la première dose du vaccin dans le cadre de notre programme de vaccination, alors que 84 % des résidents et 46 % du personnel avaient reçu la deuxième dose du vaccin. Dans les résidences pour retraités, au 3 mars 2021, 74 % des résidents et 34 % du personnel avaient reçu la première dose du vaccin, et 23 % des résidents et 22 % du personnel avait reçu la deuxième dose. Le nombre d’éclosions et de cas a considérablement diminué au cours des dernières semaines, la santé publique ayant déclaré des éclosions de COVID-19 dans douze de nos résidences pour retraités et quatre de nos résidences de soins de longue durée. Les cas actifs de COVID-19 chez les résidents s’élevaient à 26 seulement et aucun cas actif n’était répertorié dans nos résidences de soins de longue durée. Le nombre d’arrivées et les taux d’occupation devraient commencer à remonter à mesure que le nombre de personnes âgées vaccinées dans nos résidences augmentera, que l’utilisation des tests rapides s’accélérera et que les restrictions seront levées.

En 2020, le nombre de départs vers des résidences de soins de longue durée et vers l’hôpital a considérablement diminué par rapport à 2019. Comme les résidents restent sur place plus longtemps, leurs besoins augmentent et nous avons donc étendu les soins de santé et bonifié notre offre de services aux résidents afin de mieux satisfaire à ces besoins grandissants.

Le tableau ci-dessous présente un sommaire de la hausse combinée prévue des loyers et des services pour 2021 :

pour 2021 :
Ontario	3,0 %
Québec	2,9 %
Ouest canadien	2,0 %1)

1) Le plus faible taux de croissance dans l’Ouest canadien résulte de la baisse du taux présumé pour les appartements financés par l’État en Alberta et en Colombie-Britannique.

La solvabilité des locataires demeure solide en raison du profil d’investisseur des aînés canadiens faisant partie de notre clientèle cible.

Résidences de soins de longue durée

Notre équipe expérimentée des résidences de soins de longue durée a pour objectif de fournir les meilleurs soins et services possible à nos résidents. Elle a travaillé sans relâche pendant la pandémie et a su accorder la priorité aux résidents et à leurs familles, s’adapter aux nouvelles directives des gouvernements et travailler avec ces derniers pour veiller à l’application des nouvelles mesures et des nouveaux protocoles visant à prévenir et à enrayer la propagation de la COVID-19.

Nous prévoyons que les taux d’occupation dans notre portefeuille de résidences de soins de longue durée remonteront en 2021, lorsque la pandémie s’atténuera, en raison des longues listes d’attente. Il y a environ 38 000 personnes sur la liste d’attente pour des résidences de soins de longue durée en Ontario, ce qui représente une hausse d’environ 8,6 % par rapport aux données d’avant la pandémie. Le gouvernement de l’Ontario a annoncé qu’il prolongeait le financement de la protection pour occupation réduite jusqu’au 31 mars 2021.

Le 6 janvier 2021, le gouvernement de l’Ontario a annoncé qu’il accordait un financement supplémentaire de plus de 398 millions de dollars au secteur des soins de longue durée, réparti comme suit :

268 millions de dollars pour la prévention des infections, le recrutement de personnel et l’achat d’équipement de protection individuelle;
88 millions de dollars en appui aux résidences touchées par les variations des taux d’occupation attribuables à la pandémie;
42 millions de dollars pour le recrutement de personnel supplémentaire affecté à la prévention et au contrôle des infections.

Le 21 janvier 2021, le gouvernement de l’Ontario a fourni au secteur des soins de longue durée un financement d’urgence supplémentaire allant jusqu’à 153 millions de dollars, réparti comme suit :

102 millions de dollars sous la forme d’un ajustement de financement unique relativement à l’insuffisance découlant des charges supplémentaires communiquées entre le 1[er] avril 2020 et le 30 juin 2020;
50,5 millions de dollars pour la prévention des infections, le recrutement de personnel et l’achat d’équipement de protection individuelle.

Les détails de ce financement accordé au secteur des soins de longue durée par le gouvernement de l’Ontario n’ont pas encore été annoncés. Lorsque les détails seront connus, ce nouveau financement permettra de couvrir une grande partie des dépenses liées aux soins infirmiers, aux autres soins et aux investissements dans les mesures visant à prévenir et à enrayer la propagation de la COVID-19, y compris

les coûts supplémentaires liés au recrutement de personnel, au dépistage et à la désinfection que nous avons engagés jusqu’à maintenant et que nous continuerons d’engager pour protéger les résidents et le personnel dans nos résidences de soins de longue durée.

Charges générales, charges administratives et charges de fiducie

Nous prévoyons que les charges générales, charges administratives et charges de fiducie en 2021 seront semblables à celles de 2020 puisque nos équipes continueront d’offrir des services accrus dans nos résidences. Nous avons réaffecté certaines ressources du siège social pour offrir plus d’aide aux résidences, au besoin, pour soutenir nos activités accrues en matière de recrutement et pour participer à la mise en œuvre de solutions technologiques innovantes. Nous prévoyons poursuivre dans cette voie en 2021.

Aménagement

Notre stratégie commerciale vise l’aménagement novateur de résidences pour aînés modernes, spécifiques au marché et efficaces qui demeurent concurrentielles à long terme et, dans certains cas, à conclure des partenariats avec des promoteurs de renom afin d’accéder à des sites intéressants sur des marchés en effervescence. À l’heure actuelle, nous avons trois projets en cours de construction totalisant 518 appartements, dont deux projets devraient être terminés en 2021. En 2020, nous avons ajouté 55 nouveaux appartements à notre portefeuille. Quelques autres projets se trouvent à différentes étapes : conception, approbation municipale ou étude de faisabilité. Même si nous continuons de rechercher et d’évaluer d’autres possibilités, en raison de l’incertitude créée par la pandémie, comme il est mentionné à la rubrique « COVID-19 – Incidence sur les activités et risques connexes », nous avons repoussé la mise en chantier de projets se trouvant à l’étape des travaux préalables à la construction.

Acquisitions et sorties

En sus de nos propres activités d’aménagement, nous avons établi un important bassin d’occasions d’acquisitions futures avec Batimo. Grâce à cette relation, nous prévoyons acquérir au fil du temps des participations dans près de 1 900 appartements actuellement à diverses étapes de la location initiale, de la construction et des travaux préalables à la construction dans la province de Québec. Un de ces projets (221 appartements) a atteint des taux d’occupation stabilisés en 2020, et nous prévoyons y acquérir une participation au cours du deuxième trimestre de 2021.

Dans le cadre des examens en cours de nos propriétés, nous pourrions repérer des actifs qui ne correspondent plus à notre orientation stratégique en raison de leur emplacement, de leur potentiel de bénéfices, de leur âge ou d’autres caractéristiques.

Imposition

En 2020, 99,2 % de nos distributions ont été classées comme remboursements de capital.

Selon nos prévisions actuelles, nous prévoyons avoir suffisamment de déductions et de reports de pertes en avant pour éliminer tout impôt en trésorerie d’entité intermédiaire de placement déterminée (« EIPD ») pour 2021.

Événements importants

Outre les éléments mentionnés à la rubrique « Perspectives pour 2021 » du présent rapport de gestion, les événements qui suivent ont eu une incidence importante sur nos résultats financiers de 2020 ou pourraient avoir des répercussions sur nos résultats futurs.

COVID-19

Il y a lieu de se reporter à la rubrique « COVID-19 – Incidence sur les activités et risques connexes » à la page 3 du présent rapport de gestion.

Aménagement

Comme il a été mentionné à la rubrique « Perspectives pour 2021 » du présent rapport de gestion, les nouvelles mises en chantier ont été repoussées.

Rendement sans levier, pertes liées à la location initiale des projets d’aménagement et coût de la dette imputé

En plus de surveiller les coûts d’aménagement évalués selon les PCGR, qui comprennent les coûts du terrain, les coûts de base et les coûts accessoires d’aménagement, le coût du mobilier, des agencements et du matériel, nous évaluons le rendement de nos placements dans des activités d’aménagement au moyen de la mesure financière non conforme aux PCGR « Rendement sans levier ». Le rendement sans levier ne saurait se substituer à d’autres mesures conformes aux PCGR et pourrait ne pas être comparable aux mesures utilisées par d’autres entités.

Le rendement sans levier est défini comme le ratio :

du REN annuel estimé d’une propriété en voie d’aménagement pour le premier exercice au cours duquel elle présente le taux d’occupation stabilisé attendu (le « REN stabilisé estimé »), lequel varie d’un projet à l’autre,
divisé par les coûts d’aménagement ajustés estimés (les « coûts d’aménagement ajustés ») qui correspondent à la somme :
des coûts d’aménagement selon les PCGR, plus
les résultats d’exploitation générés par les propriétés en voie d’aménagement, y compris les coûts de préouverture (les « pertes liées à la location initiale »), plus
un coût de la dette imputé calculé par application du coût moyen pondéré estimé de la dette à nos coûts d’aménagement selon les PCGR majorés des pertes liées à la location initiale cumulées au cours de l’aménagement de la propriété (le « coût de la dette imputé »).

Nous sommes d’avis que cette mesure est utile, car nous croyons qu’elle rend compte des rendements financiers par rapport au coût économique total pour nous de l’aménagement d’une nouvelle propriété.

Projets achevés

Le tableau suivant présente un sommaire des projets d’aménagement achevés depuis le 1[er] janvier 2019 :

Projet	Emplacement	Apparte- ments /lits	Type d’apparte- ment	Participation de Chartwell	Date de début des activités	Valeur comptable brute1), 2)(en millions de dollars)	Taux d′occupation3)	(%)	Coûts d′aménagement	ajustés1), 2), 5) (en millions de dollars)	REN1), 4) (en millions de dollars)	Date de stabilisation prévue	Taux d′occupation stabilisé attendu (%)	REN stabilisé estimé1), 5) (en millions de dollars)	Rendement sans levier attendu5)
Projets achevés en 2019 :
Chartwell Carlton
Retirement Residence	Burnaby, C.-B.	105	VASA	100 %	T1 2019	42,2	56	%		46,1	0,9	T2 2022	97 %	2,9	6,3 %
Chartwell Wescott			VASA/
Retirement Residence	Edmonton, Alb.	137	USPC	100 %	T1 2019	40,7	37	%		46,4	(0,5)	T3 2022	94 %	3,4	7,3 %
The Sumach by Chartwell	Toronto, Ont.	332	VASA	45 %	T2 2019	46,7	44	%		49,6	0,9	T4 2023	95 %	3,5	7,1 %
Kingsbridge Retirement			VASA/
Community6)	Kingston, Ont.	165	VSA	60 %	T3 2019	30,7	43	%		31,3	0,1	T1 2023	95 %	2,7	7,0 %
Chartwell Thunder Bay	Thunder Bay,
Townhomes	Ont.	9	VA	100 %	T4 2019	3,9	78	%		4,0	–	T4 2020	100 %	0,3	7,5 %
Projet achevé en 2020 :
Chartwell Meadowbrook
Retirement Residence7)	Lively,Ont.	55	VA/VASA	100 %	T4 2020	23,9	27	%		25,2	(0,4)	T32021	95 %	1,9	7,5 %
		803				188,1			202,6		1,0			14,7	7,3 %

1) Calculé selon la participation de Chartwell dans le projet.
2) Au 31 décembre 2020.
3) À la date du présent rapport de gestion.
4) Pour la période de 12 mois close le 31 décembre 2020.
5) Non conforme aux PCGR; la définition de cette mesure et l’analyse de son importance se trouvent au début de la présente rubrique, à la page 16 du présent rapport de gestion.
6) Chartwell détient une participation de 60 % dans cette propriété, et Signature Living et ses sociétés liées y détiennent la participation résiduelle de 40 % et assurent les services liés à l’aménagement et à l’exploitation. Signature Living a droit à un paiement d’engagement si le rendement des capitaux propres excède certaines cibles. Le calcul du REN stabilisé estimé et celui du rendement sans levier attendu comprennent un tel paiement d’engagement estimé.
7) Ouverture en décembre 2020.

Projets en cours de construction

Le tableau suivant présente un sommaire des projets en cours de construction :

Projet	Emplacement	Apparte- ments /lits	Type d’apparte- ment	Coûts d′aménagement estimés1) (en millions de dollars)	initiale et coût de la dette	imputé estimés1), 2) (en millions de dollars)	Coûts d′aménagement ajustés estimés1), 3) (en millions de dollars)	ajustés1), 2)engagés au	31 décembre 2020 (en millions de dollars)	ajustés estimés jusqu′à l′achèvement4) (en millions de dollars)	Date d′achèvement	prévue5)	Date de stabilisation	prévue5)	Réservations6)	Taux d′occupation	REN stabilisé estimé1), 2) (en millions de dollars)	Rendement sans levier	attendu2)
ChartwellGuildwood			VA/
Retirement			VASA/									T3		T1
Residence7)	Scarborough, Ont.	172	USPC	38,6		5,3	43,9	26,2		17,7	2021		2024		74 %	95 %	3,0	6,8	%
Chartwell Montgomery												T3		T2
Village	Orangeville, Ont.	122	VASA	44,0		3,6	47,6	24,4		23,2	2021		2023		22 %	93 %	3,4	7,1	%
Chartwell Ballycliffe												T2		T2
LongTermCare8)	Ajax, Ont.	224	SLD	53,4		3,8	57,2		5,5	51,7	2023		2023		–	100 %	4,8	8,4	%
		518		136,0	12,7		148,7	56,1		92,6							11,2	7,5	%

1) Calculé selon la participation de Chartwell dans le projet.
2) Non conforme aux PCGR; la définition de cette mesure et l’analyse de son importance se trouvent au début de la présente rubrique, à la page 16 du présent rapport de gestion.
3) Non conforme aux PCGR; représente le total des coûts d’aménagement estimés et des pertes liées à la location initiale et du coût de la dette imputé estimés.
4) Correspond aux coûts d’aménagement ajustés estimés moins les coûts d’aménagement ajustés engagés au 31 décembre 2020.
5) À l’heure actuelle, il est difficile de prévoir les dates d’achèvement et de stabilisation en raison de la pandémie, comme il est indiqué à la rubrique « COVID-19 – Incidence sur les activités et risques connexes » à la page 3 du présent rapport de gestion.
6) À la date du présent rapport de gestion.
7) Réaménagement de la résidence de 83 appartements existante en une résidence de 172 appartements. Chartwell détient une participation de 50 % dans ce projet.
8) Réaménagement de la résidence de soins de longue durée de catégorie C existante de 100 lits en une résidence de soins de longue durée de 224 lits. La résidence de soins de longue durée devrait maintenir ses activités pendant le réaménagement. Le ministère des Soins de longue durée (« MSLD ») de l’Ontario fournira le financement des immobilisations du projet pendant 25 ans après l’achèvement et accordera une subvention de 17 % sur le terrain et sur certains coûts de base et accessoires estimés à 8,0 millions de dollars, payables lorsque les travaux seront presque achevés. Le REN stabilisé estimé pour ce projet comprend un montant de 1,9 million de dollars reçu au titre des subventions prévues à l’égard des immobilisations.

Projets à l’étape des travaux préalables à la construction

Les projets à l’étape des travaux préalables à la construction sont présentés ci-dessous. Même si ces projets se poursuivent à l’intérieur du cadre des étapes des travaux préalables à la construction et que nous en réévaluons la faisabilité et les rendements, nous avons repoussé la mise en chantier de ces projets pour l’instant.

Chartwell Ridgepointe Retirement Residence, Kamloops, Colombie-Britannique (90 appartements de catégorie VASA)
Chartwell Royalcliffe Retirement Community, London, Ontario (163 appartements des catégories VA et USPC)
Chartwell Wynfield III Retirement Residence, Oshawa, Ontario (201 appartements des catégories VA et USPC)
Pickering, Ontario (participation de 90 % dans un projet d’aménagement d’une résidence pour retraités de 415 appartements (le « projet Pickering »)
Calgary, Alberta (projet d’aménagement d’une résidence pour retraités de 384 appartements)
Edmonton, Alberta (projet d’aménagement d’une résidence pour retraités de 202 appartements)

Projets de Batimo

En sus de nos propres activités d’aménagement, nous avons établi un important bassin d’occasions d’acquisitions futures en participant à certains projets d’aménagement menés par Batimo Inc. (« Batimo ») dans la province de Québec. Batimo exécute les activités d’aménagement et nous offrons des services de location, de marketing et de gestion à ces projets et, dans certains cas, nous fournissons du financement mezzanine. Aux termes de nos conventions avec Batimo, nous avons certains droits d’achat et Batimo a certains droits de vente qui pourraient faire en sorte que nous soyons tenus d’acquérir une participation de 85 % dans ces propriétés à l’atteinte des taux d’occupation stabilisés attendus, sous réserve de certaines conditions, à des prix d’achat fondés sur le mécanisme d’évaluation décrit dans ces conventions.

Le tableau suivant résume l’état actuel des projets de Batimo à la date du présent rapport de gestion :

		Apparte
Projet	Emplacement	-ments /lits	Type d’appartement	État actuel duprojet1)	Date d’achèvement	Date de stabilisation réelle/prévue
Chartwell Le Prescott	Vaudreuil, Qc	324	VASA	E	Juin 2017	T4 2022
Chartwell Le Montcalm	Candiac, Qc	283	VASA	E	Septembre 2017	T4 2021
Chartwell Le Teasdale II	Terrebonne, Qc	221	VASA	E	Octobre 2018	T3 2020
Chartwell Greenfield Park	Greenfield Park, Qc	368	VASA/ VSA	E	Juin 2019	T4 2022
Chartwell L’Envol	Cap-Rouge, Qc	360	VASA/ VSA	E	Septembre 2019	T4 2022
Chartwell Trait-Carré	Ville de Québec, Qc	361	VASA/ VSA	E	Février 2021	T4 2022
		1 917

1) Définition de l’état actuel du projet, soit exploitation (E).

La résidence Chartwell Le Teasdale II a atteint un taux d’occupation stabilisé aux termes des définitions établies dans nos conventions avec Batimo. Nous prévoyons conclure l’acquisition d’une participation de 85 % dans ce projet, à un prix d’achat d’environ 60,6 millions de dollars, au deuxième trimestre de 2021. Nous prévoyons régler le prix d’achat au moyen de la prise en charge du financement relatif à la construction connexe de 37,3 millions de dollars et du remboursement du prêt mezzanine en cours de 4,0 millions de dollars. Le solde sera réglé en trésorerie.

Au premier trimestre de 2021, les travaux de construction à la résidence Chartwell Trait-Carré ont été achevés et les premiers résidents ont emménagé le 1[er] février 2021. Ce projet terminé est la neuvième résidence ouverte en partenariat avec Batimo en sept ans.

Chartwell et Batimo ont convenu de mettre fin à l’entente de vente/d’achat en vigueur relativement à un projet de 316 appartements à Montréal.

Aménagements possibles sur terrains détenus et loués

Le tableau suivant présente un sommaire des occasions d’aménagement additionnelles sur les terrains que nous possédons ou louons. Bien qu’un certain nombre de ces projets d’aménagement en soient à un stade avancé des études de faisabilité, d’autres ont un horizon d’aménagement à plus long terme et, dans certains cas, leur approbation peut être assujettie à de nombreuses exigences à l’échelle municipale.

				Nombre	Valeur
			Superficie	estimé	comptable
			du terrain	d’apparte-	du terrain
Résidence	Emplacement	Participation, en%	inoccupé (enacres)	ments potentiels1)	(en millions de dollars)
Chartwell Cité-Jardin résidence pour retraités	Gatineau, Qc	100	3,4	600	8,6
Chartwell Crescent Gardens Retirement Community	Surrey, C.-B.	100	2,6	184	4,9
Chartwell Hartford Retirement Residence	Morrisburg, Ont.	100	1,8	94	–
Chartwell Muskoka Traditions Retirement Residence	Hunstville, Ont.	100	0,4	36	0,9
Chartwell Ste-Marthe résidence pour retraités	Saint-Hyacinthe, Qc	100	0,8	70	0,7
Chartwell Wedgewood Retirement Residence	Brockville, Ont.	100	0,5	54	0,6
Chartwell Woodhaven Long Term Care Residence2)	Markham, Ont.	100	1,4	108	2,4
Chartwell Stillwater Creek Retirement Residence	Nepean, Ont.	100	0,5	32	0,6
Chartwell Belcourt résidence pour retraités	Ottawa, Ont.	50	0,2	31	0,3
Chartwell Domaine des Trembles résidence pour retraités	Gatineau, Qc	50	1,5	182	1,2
Chartwell Héritage résidence pour retraités	Ottawa, Ont.	50	0,6	160	0,5
Chartwell Kingsville Retirement Residence	Kingsville, Ont.	50	1,6	55	0,3
Chartwell Manoir Pointe-aux-Trembles résidence pour retraités3)	Montréal, Qc	50	4,7	72	–
Chartwell Manoir Saint-Jérôme résidence pour retraités	Saint-Jérôme, Qc	50	6,0	668	0,4
Chartwell Notre-Dame Victoriaville résidence pour retraités	Victoriaville, Qc	50	1,1	66	0,1
Chartwell Royal Marquis Retirement Residence	Windsor, Ont.	50	0,6	45	0,3
Total4)			27,7	2 457	21,8

1) Les nombres d’appartements potentiels qui seront aménagés sont des estimations et sont sujets à changement selon la conjoncture du marché et les processus d’approbation municipaux.

2) Terrains loués dont la valeur a été comptabilisée au moment de l’adoption de l’IFRS 16.

3) Réaménagement potentiel d’une résidence existante de 247 appartements en une résidence de 319 appartements; la superficie est pour l’ensemble du site.

4) Compte non tenu d’un montant de 0,3 million de dollars de terrains acquis pour faciliter le réaménagement d’une résidence de soins de longue durée en Ontario.

Acquisitions

Le 2 mars 2020, nous avons acquis auprès de Batimo une participation de 42,5 % dans Chartwell Le St-Gabriel, à Longueuil, au Québec. Welltower Inc. (« Welltower ») a aussi acquis une participation de 42,5 % et Batimo a conservé la participation résiduelle de 15 % dans cette propriété. Le prix d’achat contractuel de notre participation s’est établi à 37,9 millions de dollars et a été réglé au moyen de la reprise d’un prêt hypothécaire à taux variable de 23,9 millions de dollars et du règlement du prêt mezzanine de 3,6 millions de dollars. Le solde, déduction faite du compte bancaire acquis et des ajustements du fonds de roulement, a été réglé en trésorerie.

Le 1[er] mai 2020, nous avons acquis auprès de Batimo une participation de 85 % dans Chartwell L’Unique III, à Saint-Eustache, au Québec. Batimo a conservé la participation résiduelle de 15 % dans ce projet. Le prix d’achat contractuel de 32,6 millions de dollars a été réglé au moyen de la reprise d’un emprunt hypothécaire de 16,9 millions de dollars et du règlement d’un prêt mezzanine de Chartwell de

3,2 millions de dollars. Le solde, déduction faite des ajustements du fonds de roulement, a été réglé en trésorerie.

Sorties

Le 1[er] avril 2020, nous avons réalisé la vente de quatre résidences de soins de longue durée en Ontario (299 lits) (les « quatre résidences de SLD ») pour un prix de vente global de 13,6 millions de dollars. Chartwell conserve l’obligation de remettre le terrain en état à l’une des quatre résidences de SLD.

Le 8 avril 2020, nous avons réalisé la vente d’une résidence pour retraités secondaire (195 appartements) située au Québec pour un montant de 6,7 millions de dollars. Le prêt hypothécaire de 6,4 millions de dollars grevant cette propriété a été acquitté à la clôture.

Le 2 novembre 2020, nous avons réalisé la vente de trois résidences pour retraités secondaires (186 appartements) en Alberta pour un prix de vente global de 30,8 millions de dollars. Le prêt hypothécaire de 5,2 millions de dollars grevant l’une de ces propriétés a été acquitté à la clôture.

Le 30 novembre 2020, nous avons réalisé la vente de trois résidences pour retraités secondaires (225 appartements) en Ontario pour un prix de vente global de 33,8 millions de dollars. Les prêts hypothécaires de 12,9 millions de dollars grevant ces propriétés ont été acquittés à la clôture.

Financements

Le 12 novembre 2020, nous avons conclu deux ententes avec une institution financière qui portent sur un emprunt à terme non garanti de 100 millions de dollars et sur un emprunt à terme garanti de 50 millions de dollars. Les emprunts viennent à échéance le 12 novembre 2022 et, par le biais de swaps de taux d’intérêt, leur taux d’intérêt équivaut à un taux fixe de 2,608 %.

Régime de réinvestissement des distributions

Le 16 mars 2020, nous avons annoncé la suspension temporaire de notre régime de réinvestissement des distributions (le « RRD ») avec entrée en vigueur à la date du versement des distributions d’avril 2020, soit le 15 mai 2020. La suspension du RRD est maintenue et toutes les distributions seront versées en trésorerie jusqu’à nouvel ordre. Si nous reprenons le RRD, ou lorsque nous le ferons, les investisseurs qui étaient inscrits au RRD et qui sont demeurés des porteurs de parts sans interruption seront réinscrits automatiquement au régime.

Partenariats

L’IFRS 11, Partenariats , classe les partenariats comme entreprise commune ou coentreprise. Une entreprise commune est un partenariat dans lequel les parties qui exercent un contrôle conjoint sur l’entreprise ont des droits sur les actifs et des obligations au titre des passifs liés au partenariat. Les coentreprises sont comptabilisées au moyen de la méthode de la consolidation proportionnelle. Une coentreprise est un partenariat dans lequel les parties qui exercent un contrôle conjoint sur l’entreprise ont des droits sur l’actif net du partenariat. De manière générale lorsqu’une partie détient une participation dans un partenariat par l’intermédiaire d’une entité juridique distincte, le partenariat est classé à titre de coentreprise. Les coentreprises sont comptabilisées selon la méthode de la mise en équivalence. Chartwell ne contrôle pas de manière indépendante ses partenariats qui sont comptabilisés selon la méthode de la mise en équivalence, et la quote-part de Chartwell de la situation financière et des résultats d’exploitation de sa participation dans de tels partenariats, présentée et analysée dans le présent rapport de gestion au moyen de la méthode de la consolidation proportionnelle, ne représente pas nécessairement les droits juridiques de Chartwell à l’égard de ces éléments.

Le tableau suivant présente un sommaire du classement des propriétés qui sont détenues par l’intermédiaire de nos partenariats ou qui sont détenues en partie :

	Nombre de	Appartements	Participation	Type de	Méthode de
Partenariats	propriétés	/lits	de Chartwell	partenariat	consolidation
Détenus directement :
Propriétaire Chartwell-Welltower
(« CWL »)1)	37	7 245	50 %	Entreprise commune	Proportionnelle
Propriétaire Chartwell Le St-Gabriel
(« CSGL »)	1	345	42,5 %	Entreprise commune	Proportionnelle
The Sumach by Chartwell	1	332	45 %	Entreprise commune	Proportionnelle
Batimo	4	765	85 %	Entreprise commune	Proportionnelle
Chartwell Riverside Retirement
Residence	1	138	50 %	Entreprise commune	Proportionnelle
Chartwell Churchill House Retirement
Residence	1	98	50 %	Entreprise commune	Proportionnelle
Projet Pickering2)	1	415	90 %	Entreprise commune	Proportionnelle
Détenus par l’intermédiaire d’entités
juridiques distinctes :
Exploitant Chartwell-Welltower	Même que	Même que	Même que		Mise en
	CWL	CWL	CWL	Coentreprise	équivalence
Exploitant Chartwell Le St-Gabriel	Même que	Même que	Même que		Mise en
	CSGL	CSGL	CSGL	Coentreprise	équivalence
Chartwell Oakville Retirement					Mise en
Residence	1	147	50 %	Coentreprise	équivalence
Chartwell Constantia Retirement					Mise en
Residence	1	121	50 %	Coentreprise	équivalence
Kingsbridge Retirement Community					Mise en
	1	165	60 %	Coentreprise	équivalence

1) Comprend une propriété en cours de construction; se reporter à la rubrique « Projets en cours de construction » à la page 18 du présent rapport de gestion.

2) À l’étape des travaux préalables à la construction; se reporter à la rubrique « Projets à l’étape des travaux préalables à la construction » à la page 19 du présent rapport de gestion.

Le 1[er] mai 2012, Chartwell et Welltower ont fait l’acquisition de participations indivises dans un portefeuille de 39 propriétés (dont deux ont par la suite été vendues) pour lesquelles les participations de Chartwell et Welltower sont détenues directement et pour lesquelles chacune de nos participations dans les activités est détenue par l’intermédiaire d’entités juridiques distinctes. Chartwell est le gestionnaire immobilier de ce portefeuille. Comme les biens immobiliers sont détenus directement par Chartwell et Welltower, ils sont classés comme entreprise commune et comptabilisés selon la méthode de la consolidation proportionnelle. Les activités des propriétés connexes, dont Chartwell est le gestionnaire, dont détenues par l’intermédiaire d’une entité juridique distincte et sont par conséquent classées comme une coentreprise et comptabilisées selon la méthode de la mise en équivalence.

Le 2 mars 2020, Chartwell et Welltower ont chacune acquis auprès de Batimo une participation de 42,5 % dans Chartwell Le St-Gabriel, Batimo conservant la participation résiduelle de 15 %. Comme les biens immobiliers sont détenus directement par Chartwell, Welltower et Batimo, ils sont classés comme entreprise commune et comptabilisés selon la méthode de la consolidation proportionnelle. Les activités de la propriété, dont Chartwell est le gestionnaire, sont détenues par l’intermédiaire d’une entité juridique distincte et sont par conséquent classées comme une coentreprise et comptabilisées selon la méthode de la mise en équivalence.

Résultats d’exploitation consolidés

Faits saillants

Le tableau qui suit présente un sommaire des principales mesures de performance financière et d’exploitation :

d’exploitation :
(en milliers de dollars)	T4 2020	T4 2019	Variation	2020	2019	Variation
Produits tirés des services fournis
aux résidents	219 034	221 061	(2 027)	873 966	860 595	13 371
Charges d’exploitation directes
liées aux propriétés	156 381	152 837	3 544	622 499	590 016	32 483
Bénéfice net (perte nette)	12 182	(11 485)	23 667	14 879	1 067	13 812

Les produits tirés des services fournis aux résidents se sont accrus de 13,4 millions de dollars ou 1,6 % en 2020, en raison surtout des remboursements intermédiaires reçus du gouvernement pour couvrir en partie les dépenses supplémentaires engagées relativement à la pandémie, de la hausse des loyers et des tarifs en fonction de l’inflation et du marché et des produits accrus tirés de la prestation de soins et de services additionnels, en partie contrebalancés par la diminution des taux d’occupation et par les sorties de propriétés.

Les charges d’exploitation directes liées aux propriétés se sont accrues de 32,5 millions de dollars ou 5,5 % en 2020, en raison principalement des charges liées à la pandémie, des acquisitions et des aménagements, ce qui inclut les coûts de location initiale et d’exploitation initiale, et de la hausse des charges liées aux impôts fonciers et aux assurances, en partie contrebalancées par la baisse des coûts liés à la nourriture découlant de la baisse des taux d’occupation et la diminution des coûts liés au marketing, aux réparations et à l’entretien et aux services publics. Les charges d’exploitation directes liées aux propriétés afférentes à la pandémie comprennent les investissements dans le recrutement, y compris le dépistage, les repas et l’hébergement des employés, la rémunération des employés dans nos résidences, l’équipement de protection personnelle et les fournitures, le tout acquis dans le but de satisfaire aux mesures visant à réduire et à prévenir la propagation de la COVID-19.

En 2020, le bénéfice net s’est établi à 14,9 millions de dollars, contre 1,1 million de dollars en 2019. La hausse du bénéfice net, en plus des éléments décrits précédemment, est essentiellement attribuable aux profits sur la vente d’actifs, au recouvrement d’impôt différé en 2020 (par opposition à une charge d’impôt différé en 2019), à la baisse des amortissements des immobilisations corporelles et incorporelles et à la

diminution des pertes de valeur, ce qui a été partiellement contrebalancé par l’absence de profit à la réévaluation en 2020 en comparaison de 2019, par la hausse de l’amortissement des immobilisations incorporelles, par la quote-part de la perte nette des coentreprises et par la hausse des charges financières.

Quatrième trimestre

Au quatrième trimestre de 2020, les produits tirés des services fournis aux résidents ont reculé de 2,0 millions de dollars ou 0,9 %, en raison surtout de la diminution des taux d’occupation et des sorties de propriétés, ce qui a été en partie contrebalancé par la hausse des loyers et des tarifs en fonction de l’inflation et du marché, par la hausse des produits tirés de la prestation de soins et de services additionnels et par les remboursements intermédiaires reçus du gouvernement pour couvrir en partie les dépenses supplémentaires engagées en 2020 relativement à la pandémie.

Au quatrième trimestre de 2020, les charges d’exploitation directes liées aux propriétés se sont accrues de 3,5 millions de dollars ou 2,3 %, en raison principalement des charges liées à la pandémie, des acquisitions et des aménagements et de la hausse des charges liées aux impôts fonciers et aux assurances, ce qui a été contrebalancé en partie par les sorties de propriétés, par la baisse des coûts liés à la nourriture découlant du fléchissement des taux d’occupation et par la diminution des coûts liés aux services publics.

La hausse des profits sur la vente d’actifs, la baisse des amortissements des immobilisations corporelles et incorporelles et le profit lié à la juste valeur comptabilisé à l’égard des instruments financiers ont été en partie contrebalancés par la diminution des produits, par la hausse des charges d’exploitation directes liées aux propriétés, par la quote-part de la perte nette au titre des coentreprises et par la hausse des charges financières, ce qui a entraîné au quatrième trimestre de 2020 un bénéfice net de 12,2 millions de dollars comparativement à une perte nette de 11,5 millions de dollars au quatrième trimestre de 2019.

FPAE

Les FPAE ne sauraient se substituer au bénéfice net ni aux flux de trésorerie liés aux activités d’exploitation définis par les PCGR. Les FPAE présentés pourraient ne pas être comparables à des mesures semblables utilisées par d’autres entités émettrices. Nous présentons des FPAE sensiblement conformes à la définition qu’en fait la REALPAC. Cette définition se trouve à la rubrique « Informations supplémentaires sur les mesures financières non conformes aux PCGR » à la page 64 du présent rapport de gestion.

À notre avis, l’utilisation des FPAE, conjuguée à la présentation des principales mesures conformes aux PCGR, est avantageuse pour les utilisateurs de l’information financière en ce sens qu’elle leur permet de mieux comprendre nos résultats d’exploitation. Nous estimons généralement que les FPAE constituent une mesure utile pour examiner notre performance financière et d’exploitation, étant donné qu’en ne tenant pas compte de l’amortissement des actifs immobiliers et des immobilisations incorporelles (qui peut varier entre des propriétaires d’actifs identiques dans la même situation selon la comptabilité au coût historique et les estimations de la durée d’utilité), des coûts de transaction découlant des acquisitions et des sorties d’entreprises, de la dépréciation des immobilisations corporelles, des distributions sur les parts de catégorie B de Chartwell Master Care LP (« parts de catégorie B ») passées en charges d’intérêts, de la variation de la juste valeur des instruments financiers et des profits ou pertes de change, de la charge ou de l’économie d’impôt différé, du profit à la réévaluation, du profit ou de la perte sur la sortie d’actifs ainsi que des ajustements pour tenir compte des coentreprises comptabilisées selon la méthode la mise en équivalence, les FPAE peuvent aider l’utilisateur de l’information financière à comparer la performance financière et d’exploitation de notre portefeuille immobilier d’une période de présentation de l’information financière à l’autre.

Se reporter à la rubrique « Informations supplémentaires sur les mesures financières non conformes aux PCGR – Fonds provenant des activités d’exploitation » à la page 64 du présent rapport de gestion pour obtenir un rapprochement du bénéfice net (de la perte nette), mesure conforme aux PCGR la plus comparable, aux FPAE et aux FPAE par part.

Le tableau suivant présente les FPAE et les FPAE par part :

(en milliers de dollars, sauf les
montants parpart)	T4 2020	T4 2019	Variation	2020	2019	Variation
FPAE1)	43 496	51 883	(8 387)	165 861	199 729	(33 868)
FPAE par part1)	0,20	0,24	(0,04)	0,76	0,92	(0,16)

1) Non conforme aux PCGR; se reporter à la rubrique « Informations supplémentaires sur les mesures financières non conformes aux PCGR » à la page 64 du présent rapport de gestion pour une analyse du calcul des montants par part.

En 2020, les FPAE se sont établis à 165,9 millions de dollars ou 0,76 $ par part, contre 199,7 millions de dollars ou 0,92 $ par part en 2019. Les éléments suivants ont contribué à la variation des FPAE :

une baisse de 21,4 millions de dollars du REN ajusté découlant :
d’une diminution de 26,0 millions de dollars du REN ajusté des propriétés comparables composée de ce qui suit :
- une diminution de 22,6 millions de dollars du REN ajusté des résidences pour retraités pour ce qui est des propriétés comparables, attribuable surtout à la baisse de 35,7 millions de dollars des produits découlant du fléchissement des taux d’occupation, des charges nettes de 4,1 millions de dollars liées à la pandémie et de la hausse des charges liées aux impôts fonciers et aux assurances, le tout en partie contrebalancé par les produits accrus découlant des loyers et des tarifs en fonction de l’inflation et du marché et de la prestation de soins et de services additionnels, par la baisse des coûts liés à la nourriture découlant du fléchissement des taux d’occupation et par la diminution des coûts liés au marketing, aux services publics et aux réparations et à l’entretien;
- une diminution de 3,4 millions de dollars du REN ajusté des résidences de soins de longue durée pour ce qui est des propriétés comparables, attribuable à la hausse des investissements dans les soins aux résidents et dans les mesures de prévention et de contrôle des infections, qui ont dépassé de 3,2 millions de dollars le financement reçu du gouvernement, et à la baisse des produits tirés des unités d’hébergement haut de gamme;

ce qui a été en partie contrebalancé par :

une hausse de 4,6 millions de dollars de l’apport de notre portefeuille d’acquisitions, d’aménagement et autres;
une hausse de 7,9 millions de dollars des charges financières;
une hausse de 1,6 million de dollars des amortissements des immobilisations corporelles et incorporelles utilisées à des fins administratives;
une hausse de 0,7 million de dollars des charges générales, charges administratives et charges de fiducie;
une diminution de 1,1 million de dollars des produits d’intérêts;
une diminution de 1,1 million de dollars des produits tirés des honoraires de gestion;
d’autres éléments combinés de 0,1 million de dollars.

En 2020, les FPAE ont été touchés par un montant de 5,5 millions de dollars au titre des pertes liées à la location initiale et du coût de la dette imputé de nos projets d’aménagement (8,2 millions de dollars en 2019).

Quatrième trimestre

Au quatrième trimestre de 2020, les FPAE se sont établis à 43,5 millions de dollars ou 0,20 $ par part, comparativement à 51,9 millions de dollars ou 0,24 $ par part au quatrième trimestre de 2019. Les éléments suivants ont contribué à la variation des FPAE :

une baisse de 5,0 millions de dollars du REN ajusté comprenant ce qui suit :
une diminution de 6,3 millions de dollars du REN ajusté des propriétés comparables composée de ce qui suit :
- une diminution de 5,7 millions de dollars du REN ajusté des résidences pour retraités pour ce qui est des propriétés comparables, attribuable surtout à la baisse de 14,0 millions de dollars des produits découlant du fléchissement des taux d’occupation et à la hausse des charges liées aux impôts fonciers et aux assurances, en partie contrebalancées par les produits accrus découlant de la hausse des loyers et des tarifs en fonction de l’inflation et du marché et de la prestation de soins et de services additionnels, par la diminution des coûts liés aux services publics et aux réparations et à l’entretien et par le recouvrement de charges liées à la pandémie en raison du calendrier des remboursements du gouvernement;
une diminution de 0,6 million de dollars du REN ajusté des résidences de soins de longue durée pour ce qui est des propriétés comparables attribuable aux investissements dans les soins aux résidents et dans les mesures de prévention des infections, qui ont dépassé de 1,2 million de dollars le financement reçu du gouvernement, et à la baisse des produits tirés des unités d’hébergement haut de gamme, le tout en partie contrebalancé par le calendrier des dépenses et la diminution des coûts liés aux réparations et à l’entretien;
ce qui a été en partie contrebalancé par :
une hausse de 1,3 million de dollars de l’apport de notre portefeuille d’acquisitions, d’aménagement et autres;
une hausse de 1,1 million de dollars des charges financières;
une hausse de 0,4 million de dollars des amortissements des immobilisations corporelles et incorporelles utilisées à des fins administratives;
une diminution de 1,5 million de dollars des produits tirés des honoraires de gestion;
une diminution de 0,3 million de dollars des produits d’intérêts;
d’autres éléments combinés de 0,2 million de dollars;

ce qui a été contrebalancé en partie par :

une diminution de 0,1 million de dollars des charges générales, charges administratives et charges de fiducie.

Au quatrième trimestre de 2020, les FPAE ont été touchés par un montant de 1,5 million de dollars au titre des pertes liées à la location initiale et du coût de la dette imputé de nos projets d’aménagement (1,8 million de dollars au quatrième trimestre de 2019).

Produits tirés des services fournis aux résidents ajustés, charges d’exploitation directes liées aux propriétés ajustées et REN ajusté

Les tableaux figurant aux pages suivantes de cette rubrique présentent un sommaire des produits tirés des services fournis aux résidents ajustés, des charges d’exploitation directes liées aux propriétés ajustées et du REN ajusté et présentent également de l’information supplémentaire sur notre portefeuille de propriétés comparables et sur notre portefeuille d’acquisitions, d’aménagement et autres. L’information supplémentaire présentée à l’égard de notre portefeuille de propriétés comparables et de notre portefeuille d’acquisitions, d’aménagement et autres n’est pas conforme aux PCGR et ne saurait se substituer aux mesures conformes aux PCGR. Nous avons recours à ces groupes de propriétés pour évaluer et surveiller notre performance financière et d’exploitation, et nous sommes d’avis que cette information supplémentaire permet d’avoir une meilleure capacité à comprendre et à évaluer nos résultats d’exploitation, plus particulièrement à comparer ces résultats d’une période à l’autre. L’analyse qui suit présente des définitions pour chacun de ces groupes, ainsi que la composition du portefeuille de chacun de ces groupes pour la période considérée.

Portefeuille de propriétés comparables

Notre portefeuille de propriétés comparables exclut toute propriété qui n’a pas été détenue en continu depuis le début de l’exercice précédent ou dont la vente est prévue au cours de l’exercice en cours. De plus, pour améliorer la comparabilité, les propriétés qui font l’objet d’un réaménagement important ou dont la capacité a été ou devrait être considérablement accrue au cours de l’exercice à l’étude sont exclues du portefeuille de propriétés comparables.

Le tableau suivant résume la composition de notre portefeuille de propriétés comparables au 31 décembre 2020 :

31 décembre 2020 :
		Appartements	Appartements/lits selon la
	Propriétés	/lits	participation de Chartwell
Résidences pour retraités	145	20 830	17 042
Résidences de soins de longue durée1)	19	2 676	2 676
Total duportefeuille depropriétés comparables	164	23 506	19 718

1) Comprend une résidence pour retraités (64 appartements) rattachée à une résidence de soins de longue durée.

Portefeuille d’acquisitions, d’aménagement et autres

Notre portefeuille d’acquisitions, d’aménagement et autres comprend des propriétés qui ont été acquises après le 1[er] janvier 2019, des propriétés nouvellement aménagées, des propriétés subissant un important réaménagement, des propriétés auxquelles nous avons ajouté ou prévoyons ajouter une importante capacité au cours de l’exercice considéré et des actifs détenus en vue de la vente. De manière générale, ces propriétés exercent leurs activités à des taux d’occupation inférieurs aux taux d’occupation stabilisés prévus.

Le tableau suivant résume la composition du portefeuille d’acquisitions, d’aménagement et autres au 31 décembre 2020 :

31 décembre 2020 :
		Appartements	Appartements/lits selon la
	Propriétés	/lits	participation de Chartwell
Résidences pour retraités	15	2 839	2 277
Résidences de soins de longue durée	1	100	100
Total du portefeuille d’acquisitions, d’aménagement
et autres	16	2 939	2 377

Le portefeuille d’acquisitions, d’aménagement et autres se compose de cinq résidences pour retraités nouvellement aménagées et d’une autre récemment acquise (801 appartements selon notre participation) d’une valeur comptable brute totale de 299,4 millions de dollars. Ces résidences ont présenté un taux d’occupation moyen pondéré de 41 % et de 43 % pour 2020 et pour le quatrième trimestre de 2020, respectivement, et ont généré un REN ajusté de 2,3 millions de dollars en 2020 et de 0,7 million de dollars au quatrième trimestre de 2020. À l’atteinte du taux d’occupation moyen stabilisé attendu de 96 %, il est estimé que ces résidences généreront un REN ajusté annualisé de 22,3 millions de dollars selon notre participation.

Le tableau suivant rapproche les produits tirés des services fournis aux résidents et les charges d’exploitation directes liées aux propriétés de nos états financiers aux produits tirés des services fournis aux résidents ajustés et aux charges d’exploitation directes liées aux propriétés ajustées et identifie l’apport de notre portefeuille de propriétés comparables et de notre portefeuille d’acquisitions, d’aménagement et autres :

autres :
(en milliers de dollars sauf les tauxd’occupation)	T4 2020 T4 2019 Variation	2020 2019 Variation
Produits tirés des services fournis aux résidents _Ajouter :_Quote-part des produits tirés des services fournis aux résidents attribuables auxcoentreprises1)	219 034 221 061 (2 027) 28 624 29 381 (757)	873 966 860 595 13 371 116 157 116 090 67
Produits tirés des services fournis aux résidents ajustés2)	247 658 250 442 (2 784)	990 123 976 685 13 438
Au titre des éléments suivants : Propriétés comparables2) Acquisitions, aménagement et autres2)	225 475 224 525 950 22 183 25 917 (3 734)	894 441 878 776 15 665 95 682 97 909 (2 227)
Produits tirés des services fournis _aux résidents ajustés_2)	247658 250 442 (2 784)	990 123 976 685 13 438
Charges d’exploitation directes liées aux propriétés _Ajouter :_Quote-part des charges d’exploitation directes liées aux propriétés attribuable auxcoentreprises3)	156 381 152 837 3 544 17070 18410 (1340)	622 499 590 016 32 483 72697 70 322 2375
Charges d’exploitation directes liées aux propriétés ajustées2)	173 451 171 247 2 204	695 196 660 338 34 858
Au titre des éléments suivants : Propriétés comparables2) Acquisitions, aménagement et autres2)	158 082 150 826 7 256 15 369 20 421 (5 052)	624 954 583 308 41 646 70 242 77030 (6 788)
Charges d’exploitation directes _liées aux propriétés ajustées_2)	173 451 171 247 _2 204 _	695 196 660 338 34 858
RENajusté2)	74 207 79 195 (4 988)	294 927 316 347 (21 420)
Au titre des éléments suivants : Propriétés comparables2) Acquisitions, aménagement et autres2)	67 393 73 699 (6 306) 6 814 5 496 1 318	269 487 295 468 (25 981) 25 440 20 879 4 561
_REN ajusté_2)	74 207 79 195 (4 988)	294 927 316 347 (21 420)
Taux d’occupation moyen pondéré – portefeuille de propriétés comparables Taux d’occupation moyen pondéré – portefeuilleintégral	82,2 % 90,1 % (7,9) pp 81,1% 87,9% (6,8) pp	85,2 % 90,1 % (4,9) pp 83,7% 87,6% (3,9) pp

1) La quote-part des produits tirés des services fournis aux résidents attribuables aux coentreprises représente la quote-part proportionnelle de Chartwell des produits tirés des services fournis aux résidents de nos coentreprises comptabilisées selon la méthode de la mise en équivalence, comme il est mentionné dans les notes afférentes à nos états financiers et décrit à la rubrique « Partenariats » à la page 22 du présent rapport de gestion.

2) Non conforme aux PCGR; se reporter à l’introduction du présent tableau et à la rubrique « Résultats d’exploitation par secteur » à la page 30 du présent rapport de gestion pour obtenir une explication de ces mesures et une analyse de leur importance.

3) La quote-part des charges d’exploitation directes attribuable aux coentreprises représente la quote-part proportionnelle de Chartwell des charges d’exploitation directes liées aux propriétés de nos coentreprises comptabilisées selon la méthode de la mise en équivalence, comme il est mentionné dans les notes afférentes à nos états financiers et décrit à la rubrique « Partenariats » à la page 22 du présent rapport de gestion.

Les produits tirés des services fournis aux résidents ajustés se sont accrus de 1,4 % en 2020, en raison d’une hausse de 1,8 % des produits tirés des services fournis aux résidents ajustés des propriétés comparables, en partie contrebalancée par la diminution des produits par suite des sorties de propriétés. Les produits tirés des services fournis aux résidents ajustés des propriétés comparables ont progressé en raison principalement de la hausse des loyers et des tarifs en fonction de l’inflation et du marché, des produits tirés de la prestation de soins et de services additionnels et des remboursements reçus du gouvernement qui ont couvert une partie des charges liées à la pandémie, le tout partiellement contrebalancé par le fléchissement des taux d’occupation.

Les charges d’exploitation directes liées aux propriétés ajustées ont augmenté de 5,3 % en 2020, en raison d’une hausse de 7,1 % des charges d’exploitation directes ajustées des propriétés comparables, ce qui a été en partie contrebalancé par la diminution des charges découlant des sorties de propriétés. La hausse des charges d’exploitation directes ajustées des propriétés comparables s’explique essentiellement par l’augmentation des charges liées à la pandémie, aux impôts fonciers et aux assurances, en partie contrebalancée par la diminution des coûts liés à la nourriture en raison du fléchissement des taux d’occupation et de la baisse des coûts liés au marketing, aux réparations et à l’entretien et aux services publics.

Le REN ajusté a diminué de 21,4 millions de dollars, soit 6,8 %, en 2020, en raison d’une diminution de 8,8 % du REN ajusté des propriétés comparables, ce qui a été en partie contrebalancé par l’apport de notre portefeuille d’acquisitions, d’aménagement et autres.

En 2020, les taux d’occupation des propriétés comparables ont diminué de 4,9 points de pourcentage en raison surtout de la baisse du nombre d’arrivées, atténuée par la diminution du nombre de départs, toutes deux attribuables à la pandémie.

Quatrième trimestre

Pour le quatrième trimestre de 2020, les produits tirés des services fournis aux résidents ajustés ont reculé de 1,1 %, en raison du fléchissement des taux d’occupation et de la diminution des produits par suite des sorties de propriétés, ce qui a été en partie contrebalancé par la hausse des produits tirés des services fournis aux résidents ajustés des propriétés comparables, en grande partie attribuable à la hausse des loyers et des tarifs en fonction de l’inflation et du marché, à la prestation de soins et de services additionnels et aux remboursements reçus du gouvernement qui ont couvert en partie les charges liées à la pandémie.

Les charges d’exploitation directes liées aux propriétés ajustées ont augmenté de 1,3 % pour le quatrième trimestre de 2020, en raison d’une hausse de 4,8 % des charges d’exploitation directes ajustées des propriétés comparables, atténuée par la diminution des charges par suite des sorties de propriétés. L’augmentation des charges d’exploitation directes ajustées des propriétés comparables découle essentiellement de la hausse des charges liées à la pandémie déduction faite des remboursements et des charges liées aux impôts fonciers et aux assurances. Le tout a été partiellement contrebalancé par la diminution des coûts liés à la nourriture découlant du fléchissement des taux d’occupation et par la baisse des coûts liés aux services publics.

Le REN ajusté a diminué de 5,0 millions de dollars, soit 6,3 %, au quatrième trimestre de 2020, en raison d’une diminution de 8,6 % du REN ajusté des propriétés comparables, ce qui a été en partie contrebalancé par l’apport de notre portefeuille d’acquisitions, d’aménagements et autres.

Les taux d’occupation des propriétés comparables ont reculé de 7,9 points de pourcentage au quatrième trimestre de 2020, en raison surtout de la baisse du nombre d’arrivées, atténuée par la diminution des départs, toutes deux en raison de la pandémie.

Résultats d’exploitation par secteur

Nous assurons le contrôle et l’exploitation de nos résidences pour retraités et de nos résidences de soins de longue durée séparément. Notre secteur des résidences pour retraités comprend 160 milieux de vie détenus et exploités dans quatre provinces au Canada : la Colombie-Britannique, l’Alberta, l’Ontario et le Québec. Nos résidences pour retraités offrent des services aux résidents admissibles en raison de leur âge à des tarifs, dans la plupart des cas, établis par Chartwell en fonction des services fournis et des conditions du marché. Notre secteur des résidences de soins de longue durée comprend 20 résidences situées en Ontario, ce qui inclut une résidence pour retraités rattachée à une résidence de soins de longue durée. L’admission et le financement en ce qui a trait aux soins de longue durée sont supervisés par les agences gouvernementales locales. Lorsqu’une résidence offre plus d’un type de soins, elle est classée dans un secteur en fonction du principal type de soins fournis, de la nature des permis et du financement reçu ainsi que des responsabilités de la gestion interne.

Les méthodes comptables de nos secteurs sont les mêmes que celles de Chartwell, sauf que ces secteurs incluent la quote-part proportionnelle de Chartwell de ses coentreprises. Certaines charges générales, charges administratives et charges de fiducie font l’objet d’une gestion centralisée par Chartwell et ne sont pas imputables aux secteurs d’exploitation à présenter. Chartwell n’a aucun produit, transfert, ni charge intersectoriels significatifs.

Le bénéfice ou la perte du secteur se calcule en fonction du REN ajusté (défini comme étant les produits tirés des services fournis aux résidents déduction faite des charges d’exploitation directes liées aux propriétés, y compris la quote-part de Chartwell des produits tirés des services fournis aux résidents et des charges d’exploitation directes liées aux propriétés de ses coentreprises).

Résidences pour retraités

Le tableau suivant présente la ventilation de nos activités du secteur des résidences pour retraités au 31 décembre 2020 :

*Résidences pour retraités* Le tableau suivant présente la ventilation de 31 décembre 2020 :	nos activités du secteur des résidences pour retraités au
Propriétés	Composition des appartements
	VA VASA VSA USPC SLD Total
Propriétés comparables Détenues à 100 % 105 Détenues à 50 % 40	610 11 074 951 167 451 13 253 593 6 563 358 63 – 7577
Total – propriétés comparables détenues 145 Acquisitions, aménagement et autres Propriétés détenues en propriété exclusive – en exploitation 8 Propriétés détenues en partie – enexploitation1) 7	1 203 17 637 1 309 230 451 20 830 130 1 000 72 30 – 1 232 – 1513 94 – – 1607
Total des acquisitions, de l’aménagement et autres 15	130 2 513 166 30 – 2 839
Total 160	1 333 20 150 1 475 260 451 23 669

1) Nous détenons une participation de 85 % dans quatre de ces propriétés, une participation de 60 % dans une propriété, une participation de 45 % dans une autre propriété et une participation de 42,5 % dans une dernière propriété.

Le tableau suivant présente les résultats de nos résidences pour retraités au 31 décembre 2020 :

(en milliers de dollars sauf les
tauxd’occupation)	T4 2020	T4 2019	Variation	2020	2019	Variation
Produits tirés des services fournis
aux résidents ajustés	181 790	187 667	(5 877)	738 733	737 076	1657
Au titre des éléments suivants :
Propriétés comparables1)	161 913	170 000	(8 087)	657 669	670 044	(12 375)
Acquisitions, aménagement
et autres1)	19 877	17 667	2 210	81 064	67 032	14 032
Charges d’exploitation directes
liées aux propriétés ajustées	114307	116 340	(2 033)	470 341	452 385	17956
Au titre des éléments suivants :
Propriétés comparables1)	101 127	103 497	(2 370)	413 726	403 537	10 189
Acquisitions, aménagement
et autres1)	13 180	12 843	337	56 615	48 848	7 767
RENajusté	67 483	71327	(3 844)	268 392	284 691	(16 299)
Au titre des éléments suivants :
Propriétés comparables1)	60 786	66 503	(5 717)	243 943	266 507	(22 564)
Acquisitions, aménagement
et autres1)	6 697	4 824	1 873	24 449	18 184	6 265
Taux d’occupation moyen pondéré
– portefeuille de propriétés
comparables	81,4 %	88,8 %	(7,4) pp	84,1 %	88,8 %	(4,7) pp
Taux d’occupation moyen pondéré
–portefeuilleintégral	80,3 %	86,2%	(5,9) pp	82,5 %	85,9 %	(3,4) pp

1) Non conforme aux PCGR; se reporter à la rubrique « Produits tirés des services fournis aux résidents ajustés, charges d’exploitation directes liées aux propriétés ajustées et REN ajusté » à la page 27 du présent rapport de gestion pour obtenir une explication des mesures « Propriétés comparables » et « Acquisitions, aménagement et autres » et une analyse de leur importance.

Les produits tirés des services fournis aux résidents ajustés ont augmenté de 0,2 % en 2020, en raison de l’apport accru de nos acquisitions et aménagements, atténué par une diminution de 1,8 % des produits tirés des services fournis aux résidents ajustés des propriétés comparables qui est essentiellement attribuable au fléchissement des taux d’occupation, contrebalancé par les produits accrus tirés de la hausse des loyers et des tarifs en fonction de l’inflation et du marché et par la hausse des produits tirés de la prestation de soins et de services additionnels.

Les charges d’exploitation directes liées aux propriétés ajustées se sont accrues de 4,0 % en 2020, en raison de la hausse de 2,5 % des charges d’exploitation directes ajustées des propriétés comparables et de la croissance de notre portefeuille d’acquisitions, d’aménagement et autres. L’augmentation des charges d’exploitation directes ajustées des propriétés comparables résulte essentiellement de la hausse de 8,0 millions de dollars des charges liées à la pandémie et de l’augmentation des charges liées aux impôts fonciers et aux assurances, ce qui a été en partie contrebalancé par la diminution des coûts liés à la nourriture par suite du fléchissement des taux d’occupation et par la baisse des coûts liés au marketing, aux services publics et aux réparations et à l’entretien.

Le REN ajusté de 2020 a reculé de 16,3 millions de dollars, soit 5,7 %, par suite surtout de la diminution de 8,5 % du REN ajusté des propriétés comparables en raison des éléments suivants :

En Ontario, le REN ajusté des propriétés comparables a reculé de 13,0 millions de dollars, soit 8,6 %, essentiellement en raison du fléchissement des taux d’occupation, des charges liées à la pandémie déduction faite du financement de 2,9 millions de dollars et de la hausse des charges liées aux impôts fonciers, aux assurances et aux services publics, contrebalancés en partie par les produits accrus tirés de la hausse des loyers et des tarifs en fonction de l’inflation et du marché ainsi que de la prestation de soins et de services additionnels, par la diminution des coûts liés à la nourriture par suite du fléchissement des taux d’occupation et par la baisse des coûts liés au marketing et aux réparations et à l’entretien.

Dans l’Ouest canadien, le REN ajusté des propriétés comparables a connu une baisse de 3,6 millions de dollars, soit 6,2 %, essentiellement en raison de la diminution des taux d’occupation, des charges liées à la pandémie déduction faite du financement de 0,8 million de dollars et de la hausse des charges liées aux impôts fonciers, aux assurances et aux services publics, partiellement contrebalancées par les produits accrus tirés de la hausse des loyers et des tarifs en fonction de l’inflation et du marché et par la baisse des coûts liés au marketing et aux réparations et à l’entretien.
Au Québec, le REN ajusté des propriétés comparables a reculé de 6,0 millions de dollars, ou 10,4 %, en raison essentiellement du fléchissement des taux d’occupation, de la hausse des charges d’impôts fonciers attribuable à un crédit non récurrent reçu en 2019 et pour lequel il n’y a pas de montant comparable en 2020, ainsi que des charges liées à la pandémie déduction faite du financement de 0,4 million de dollars, le tout en partie contrebalancé par la hausse des loyers et des tarifs en fonction de l’inflation et du marché, par la diminution des coûts liés à la nourriture par suite du fléchissement des taux d’occupation et par la diminution des coûts liés aux services publics, au marketing et aux réparations et à l’entretien.

Le tableau qui suit présente le taux d’occupation moyen pondéré annuel de notre portefeuille de résidences pour retraités pour ce qui est des propriétés comparables :

pour retraités pour ce qui est des propriétés comparables :
	2020	2019	Variation
Ontario	79,5 %	84,8 %	(5,3) pp
Ouest du Canada	90,2 %	94,9 %	(4,7) pp
Québec	87,6 %	91,3 %	(3,7) pp
Résultats combinés	84,1 %	88,8 %	(4,7) pp

En 2020, le taux d’occupation moyen pondéré de notre portefeuille de résidences pour retraités pour ce qui est des propriétés comparables s’est établi à 84,1 %, une diminution de 4,7 points de pourcentage par rapport à 2019, qui s’explique par l’incidence de la pandémie.

Quatrième trimestre

Les produits tirés des services fournis aux résidents ajustés ont diminué de 3,1 % au quatrième trimestre de 2020, en raison d’une baisse de 4,8 % des produits tirés des services fournis aux résidents ajustés des propriétés comparables, en partie contrebalancée par la croissance provenant des acquisitions et des aménagements. La diminution des produits tirés des services fournis aux résidents ajustés des propriétés comparables est attribuable à la diminution des taux d’occupation dans une mesure de 14,0 millions de dollars, contrebalancée en partie par les produits accrus tirés de la hausse des loyers et des tarifs en fonction de l’inflation et du marché et de la prestation de soins et de services additionnels.

Les charges d’exploitation directes liées aux propriétés ajustées ont diminué de 1,7 % au quatrième trimestre de 2020, par suite de la baisse de 2,3 % des charges d’exploitation directes ajustées des propriétés comparables en raison du calendrier des remboursements du gouvernement, en partie contrebalancée par la croissance de notre portefeuille d’acquisitions, d’aménagement et autres.

Le REN ajusté a reculé de 3,8 millions de dollars, soit 5,4 %, pour le quatrième trimestre de 2020, par suite surtout d’une diminution de 8,6 % du REN ajusté des propriétés comparables en raison des éléments suivants :

En Ontario, le REN ajusté des propriétés comparables a diminué de 3,1 millions de dollars, soit 8,3 %, ce qui s’explique pour l’essentiel par le fléchissement des taux d’occupation et par la hausse des charges liées aux impôts fonciers et aux assurances, contrebalancés en partie par les produits accrus tirés de la hausse des loyers et des tarifs en fonction de l’inflation et du marché et de la prestation de soins et de services additionnels, par la baisse des coûts liés à la nourriture découlant de la baisse des taux d’occupation, par la diminution des coûts liés aux services publics et aux réparations et à l’entretien et par la récupération de charges nettes liées à la pandémie de 2,0 millions de dollars en raison du calendrier des remboursements du gouvernement.

Dans l’Ouest canadien, le REN ajusté des propriétés comparables a reculé de 1,6 million de dollars, soit 10,5 %, essentiellement en raison du fléchissement des taux d’occupation et de la hausse des charges liées aux impôts fonciers et aux assurances, contrebalancés en partie par les produits accrus tirés de la hausse des loyers et des tarifs en fonction de l’inflation et du marché et de la prestation de soins et de services additionnels et par la récupération des charges nettes liées à la pandémie de 0,5 million de dollars en raison du calendrier des remboursements du gouvernement.
Au Québec, le REN ajusté des propriétés comparables a reculé de 1,0 million de dollars, soit 7,4 %, essentiellement en raison de la diminution des taux d’occupation et de la hausse des coûts liés aux impôts fonciers, aux assurances et au recrutement, partiellement contrebalancées par les produits accrus tirés de la hausse des loyers et des tarifs en fonction de l’inflation et du marché et de la prestation de soins et de services additionnels, par la diminution des coûts liés aux services publics et par la récupération des charges nettes liées à la pandémie de 1,5 million de dollars en raison du calendrier des remboursements du gouvernement.

Le tableau qui suit présente le taux d’occupation moyen pondéré trimestriel de notre portefeuille de résidences pour retraités pour ce qui est des propriétés comparables :

	T4 2020	T4 2019	Variation	T3 2020	Variation
Ontario	77,1 %	84,9 %	(7,8) pp	77,5 %	(0,4) pp
Ouest du Canada	86,7 %	94,9 %	(8,2) pp	88,3 %	(1,6) pp
Québec	84,8 %	91,1%	(6,3) pp	86,7%	(1,9) pp
Résultats combinés	81,4 %	88,8 %	(7,4) pp	82,5 %	(1,1) pp

Pour le quatrième trimestre de 2020, le taux d’occupation moyen pondéré de notre portefeuille de résidences pour retraités pour ce qui est des propriétés comparables s’est établi à 81,4 %, en baisse de 7,4 points de pourcentage par rapport au quatrième trimestre de 2019, en raison principalement de la baisse d’environ 40 % du nombre d’arrivées, atténuée par la diminution d’environ 20 % du nombre de départs, toutes deux attribuables à la pandémie. Le rythme du fléchissement des taux d’occupation a ralenti pour se fixer à 1,1 point de pourcentage pour le quatrième trimestre de 2020, comparativement au recul de 2,5 points de pourcentage au troisième trimestre de 2020.

Résidences de soins de longue durée

Le tableau qui suit présente la répartition des activités de nos résidences de soins de longue durée au 31 décembre 2020 :

Propriétés	Composition des appartements/lits
	VA VASA VSA USPC SLD Total
Propriétés comparables1) 19 Acquisitions, aménagement et autres 1	– 75 – – 2 601 2 676 – – – – 100 100
Total 20	– 75 – – 2 701 2 776

1) Comprend une résidence pour retraités (64 appartements) rattachée à une résidence de soins de longue durée.

Le tableau qui suit présente les résultats du secteur de nos résidences de soins de longue durée au 31 décembre 2020 :

31 décembre 2020 :
(en milliers de dollars sauf les
tauxd’occupation)	T4 2020	T4 2019	Variation	2020	2019	Variation
Produits tirés des services fournis
aux résidents ajustés	65 868	62 775	3 093	251 390	239 609	11 781
Au titre des éléments suivants :
Propriétés comparables1)	63 562	54 525	9 037	236 772	208 732	28 040
Acquisitions, aménagement
et autres1)	2 306	8 250	(5 944)	14 618	30 877	(16 259)
Charges d’exploitation directes
liées aux propriétés ajustées	59 144	54 907	4 237	224855	207 953	16 902
Au titre des éléments suivants :
Propriétés comparables1)	56 955	47 329	9 626	211 228	179 771	31 457
Acquisitions, aménagement
et autres1)	2 189	7 578	(5 389)	13 627	28 182	(14 555)
RENajusté	6 724	7868	(1 144)	26 535	31 656	(5 121)
Au titre des éléments suivants :
Propriétés comparables1)	6 607	7 196	(589)	25 544	28 961	(3 417)
Acquisitions, aménagement
et autres1)	117	672	(555)	991	2 695	(1 704)
Taux d’occupation moyen pondéré –
portefeuille de propriétés
comparables	87,2 %	98,5 %	(11,3) pp	91,7 %	98,6 %	(6,9) pp
Taux d’occupation moyen pondéré –
portefeuille intégral	86,5%	98,5%	(12,0) pp	91,6%	98,4%	(6,8) pp

1) Non conforme aux PCGR; se reporter à la rubrique « Produits tirés des services fournis aux résidents ajustés, charges d’exploitation directes liées aux propriétés ajustées et REN ajusté » à la page 27 du présent rapport de gestion pour obtenir une explication des mesures « Propriétés comparables » et « Acquisitions, aménagement et autres » et une analyse de leur importance.

Le REN ajusté de 2020 a diminué de 5,1 millions de dollars, soit 16,2 %, en raison principalement de la baisse de 11,8 % du REN ajusté des propriétés comparables et de la diminution de l’apport de notre portefeuille d’aménagements, d’hébergement et autres, ce qui comprend la vente des quatre résidences de SLD.

En Ontario, le financement des soins de longue durée est distribué par l’intermédiaire de quatre enveloppes budgétaires dédiées à ce qui suit : les soins infirmiers et personnels; les programmes et les services de soutien; les aliments; et les autres formes d’hébergement. La totalité des montants prévus dans les trois premières enveloppes doit être consacrée aux résidents et tout montant restant doit être remis au gouvernement au moment du dépôt du rapport annuel sur les rendements financiers des soins de longue durée, qui fait l’objet d’un audit indépendant. En 2020, nous avons investi des montants supplémentaires importants relativement au recrutement de personnel, à l’équipement de protection individuelle et à d’autres mesures visant à prévenir et à enrayer la propagation de la COVID-19. Même si nous avons reçu un financement partiel pour certaines de ces dépenses, il reste des dépenses de 3,2 millions de dollars pour lesquelles nous n’avons reçu aucun financement. De plus, les produits tirés des unités d’hébergement haut de gamme sont moins élevés en raison du fléchissement des taux d’occupation.

Le taux d’occupation moyen pondéré de notre portefeuille de résidences de soins de longue durée pour ce qui est des propriétés comparables s’est établi à 91,7 % en 2020, soit une baisse de 6,9 points de pourcentage par rapport à 2019, ce qui est principalement attribuable à la diminution du nombre d’arrivées ainsi qu’aux directives du gouvernement limitant les taux d’occupation dans nos résidences de soins de longue durée des catégories B et C.

Quatrième trimestre

Le REN ajusté a reculé de 1,1 million de dollars, soit 14,5 %, au quatrième trimestre de 2020, en raison principalement de la diminution de 9,7 % du REN ajusté des propriétés comparables et de la baisse de l’apport de notre portefeuille d’acquisitions, d’aménagement et autres, ce qui comprend la vente des quatre résidences de SLD. Le REN ajusté des propriétés comparables a diminué de 8,2 %, en raison essentiellement de l’excédent de 1,2 million de dollars des charges nettes liées à la pandémie sur le financement prévu spécialement pour la pandémie et de la diminution de 0,3 million de dollars des produits tirés des unités d’hébergement haut de gamme, ce qui a été en partie contrebalancé par le calendrier des dépenses et la baisse des coûts liés aux réparations et à l’entretien.

Le taux d’occupation moyen pondéré de notre portefeuille de résidences de soins de longue durée pour ce qui est des propriétés comparables s’est établi à 87,2 % pour le quatrième trimestre de 2020, soit une baisse de 11,3 points de pourcentage par rapport au quatrième trimestre de 2019. Cette baisse est principalement attribuable à la diminution du nombre d’arrivées et à une capacité réduite dans nos résidences de soins de longue durée des catégories B et C, comme il est expliqué précédemment.

Honoraires de gestion et autres

(en milliers de dollars)	T4 2020	T4 2019	Variation	2020	2019	Variation
Welltower	878	1 639	(761)	5 670	6 777	(1 107)
Autres	624	1361	(737)	3 970	3 989	(19)
Total des honoraires de gestion
et autres	1 502	3 000	(1 498)	9 640	10 766	(1 126)

En 2020 et pour le quatrième trimestre de 2020, les honoraires de gestion et autres ont reculé de 1,1 million de dollars et de 1,5 million de dollars, respectivement, en raison principalement d’une diminution des honoraires d’aménagement et des honoraires liés au rendement.

Produits d’intérêts

Produits d’intérêts
(en milliers de dollars)	T4 2020	T4 2019	Variation	2020	2019	Variation
Produits d’intérêts sur les prêts	302	466	(164)	1 360	1 831	(471)
Produits d’intérêts sur le financement
des immobilisations	436	527	(91)	1 906	2 238	(332)
Autres produits d’intérêts	49	–	49	606	438	168
Total desproduits d’intérêts	787	993	(206)	3 872	4 507	(635)

Les produits d’intérêts sur les prêts ont diminué de 0,5 million de dollars et de 0,2 million de dollars en 2020 et au quatrième trimestre de 2020, respectivement, en raison de la diminution des soldes de prêts.

Les produits d’intérêts sur le financement des immobilisations ont reculé de 0,3 million de dollars et de 0,1 million de dollars en 2020 et au quatrième trimestre de 2020, respectivement, en raison de la baisse des soldes à recevoir.

Les autres produits d’intérêts se sont accrus de 0,2 million de dollars et de 0,1 million de dollars en 2020 et au quatrième trimestre de 2020, respectivement, en raison principalement des soldes de trésorerie plus élevés pendant ces périodes.

Charges générales, charges administratives et charges de fiducie

(en milliers de dollars)	T4 2020	T4 2019	Variation	2020	2019	Variation
Charges générales, charges
administratives et charges de fiducie	8 674	8 746	(72)	43 895	43 148	747

Les charges générales, charges administratives et charges de fiducie ont augmenté de 0,7 million de dollars pour 2020, en raison principalement d’un apport de 0,7 million de dollars à titre de mise de fonds initiale pour la création du fonds CaRES des résidences pour aînés (le « fonds CaRES »), dont les membres fondateurs sont Chartwell, Revera Inc., Extendicare et Sienna Senior Living et qui vise à offrir de l’aide financière d’urgence et du soutien au personnel des résidences pour retraités et des résidences de soins de longue durée.

Les charges générales, charges administratives et charges de fiducie du quatrième trimestre de 2020 ont été semblables à celles du quatrième trimestre de 2019.

Charges financières

Charges financières
(en milliers de dollars)	T4 2020	T4 2019	Variation	2020	2019	Variation
Charges d’intérêts contractuelles sur les
emprunts hypothécaires	17 035	18 019	(984)	70 460	71 158	(698)
Au titre des éléments suivants :
Propriétés comparables1)	14 514	15 318	(804)	59 414	60 578	(1 164)
Acquisitions, aménagement et autres1)	2 521	2 701	(180)	11 046	10 580	466
Charges d’intérêts sur les débentures2)	3 501	3 501	–	13 888	13 888	–
Charges d’intérêts sur les facilités de crédit	578	719	(141)	3 628	2 711	917
Charges d’intérêts sur les emprunts à terme3)	1698	177	1521	5 021	177	4844
	22 812	22 416	396	92 997	87 934	5 063
Amortissement des charges financières et
ajustements à la valeur de marché des
empruntshypothécairesrepris	815	458	357	2678	1617	1061
	23 627	22 874	753	95 675	89 551	6 124
Intérêts inscrits à l’actif des propriétés en
voie d’aménagement	(903)	(1 343)	440	(3 469)	(4 986)	1 517
Distributions sur les parts de catégorie B
comptabilisées encharges d’intérêts	235	239	(4)	944	961	(17)
Total des charges financières	22 959	21 770	1 189	93 150	85 526	7 624

2) Le terme « débentures » désigne collectivement les « débentures de série A » et les « débentures de série B ». Se reporter à la rubrique « Situation de trésorerie et ressources en capital – Dette – Débentures » à la page 45 du présent rapport de gestion pour obtenir de plus amples renseignements.

3) L’expression « emprunts à terme » désigne collectivement les emprunts à terme non garantis et l’emprunt à terme garanti. Se reporter à la rubrique « Situation de trésorerie et ressources en capital – Dette – Emprunts à terme » à la page 45 du présent rapport de gestion pour obtenir de plus amples renseignements.

Les charges d’intérêts contractuelles sur les emprunts hypothécaires ont diminué de 0,7 million de dollars en 2020, en raison principalement des soldes moins élevés des emprunts hypothécaires dans notre portefeuille de propriétés comparables, ce qui a été en partie contrebalancé par les soldes plus élevés des emprunts hypothécaires dans notre portefeuille d’acquisitions, d’aménagement et autres. Les charges d’intérêts contractuelles sur les emprunts hypothécaires ont diminué de 1,0 million de dollars pour le quatrième trimestre de 2020, essentiellement en raison des soldes moins élevés des emprunts hypothécaires.

Les charges d’intérêts sur les facilités de crédit ont grimpé de 0,9 million de dollars en 2020 en raison surtout de l’accroissement des emprunts sur la facilité de crédit garantie au cours de l’exercice. Les charges d’intérêts sur les facilités de crédit ont reculé de 0,1 million de dollars au quatrième trimestre de 2020, en raison principalement de la diminution des emprunts sur la facilité de crédit garantie.

Les charges d’intérêts sur les emprunts à terme se sont accrues de 4,9 millions de dollars en 2020, en raison principalement de l’emprunt à terme non garanti de 125 millions de dollars contracté le 10 décembre 2019. Les charges d’intérêts sur les emprunts à terme ont augmenté au quatrième trimestre de 2020, en raison du nouvel emprunt à terme garanti de 50 millions de dollars et des nouveaux emprunts à terme non garantis de 100 millions de dollars contractés le 12 novembre 2020.

Les intérêts inscrits à l’actif relativement aux propriétés en voie d’aménagement ont diminué de 1,5 million de dollars et de 0,4 million de dollars pour 2020 et pour le quatrième trimestre de 2020, respectivement, essentiellement en raison de l’achèvement de la construction de plusieurs propriétés et de leur mise en service.

Le tableau suivant présente de l’information supplémentaire liée aux charges financières de nos coentreprises comptabilisées selon la méthode de la mise en équivalence :

(en milliers de dollars)	T4 2020	T4 2019	Variation	2020	2019	Variation
Charges d’intérêts contractuelles sur les
emprunts hypothécaires	445	495	(50)	1 861	2 074	(213)
Au titre des éléments suivants :
Propriétés comparables1)	291	292	(1)	1 167	1 313	(146)
Acquisitions, aménagement et autres1)	154	203	(49)	694	761	(67)
Amortissement des charges financières	13	11	2	45	45	–
Intérêts inscrits à l’actif des propriétés en
voie d’aménagement	–	–	–	–	(494)	494
Total des charges financières	458	506	(48)	1 906	1 625	281

Autres produits (charges)

(en milliers de dollars)	T4 2020	T4 2019	Variation	2020	2019	Variation
Coûts de transaction découlant des
acquisitions et des sorties	(306)	(543)	237	(996)	(1 816)	820
Pertes de valeur	–	(27 474)	27 474	(3 200)	(46 974)	43 774
Profit à la réévaluation	–	(1 313)	1 313	–	37 859	(37 859)
Profit sur la vente d’actifs	23 001	1 024	21 977	25 072	6 081	18 991
Autres produits	165	341	(176)	764	887	(123)
Total des autresproduits(charges)	22 860	(27 965)	50 825	21 640	(3 963)	25 603

Les coûts de transaction découlant des regroupements d’entreprises et des sorties sont passés en charges à mesure qu’ils sont engagés et ils fluctuent d’une période à l’autre selon le moment et le volume des transactions. À compter du 1[er] janvier 2020, nous avons commencé à appliquer le test de concentration de la juste valeur facultatif prévu à l’IFRS 3, qui sert à déterminer si une transaction constitue un regroupement d’entreprises ou une acquisition d’actifs. Par conséquent, l’acquisition des résidences Chartwell Le StGabriel et Chartwell L’Unique III ont été traitées comme des acquisitions d’actifs et les coûts de transaction connexes ont été inscrits à l’actif.

En 2019, nous avons comptabilisé une dépréciation de la valeur comptable pour sept de nos résidences pour retraités en raison de la baisse de la performance d’exploitation attribuable à la pression concurrentielle. Nous avons comptabilisé des charges de dépréciation supplémentaires au titre de certaines de ces résidences pour retraités en 2020 par suite de la baisse de la performance d’exploitation attribuable au recul temporaire présumé des flux de trésorerie futurs estimés utilisés dans le modèle de dépréciation pour tenir compte de l’incidence de la pandémie.

Au cours du premier trimestre de 2019, nous avons acquis les participations résiduelles dans les résidences pour retraités Clair Hills et Oak Ridges. Chartwell détenait antérieurement la totalité des parts de catégorie C en circulation, et les sociétés liées aux vendeurs détenaient la totalité des parts de catégorie R en circulation dans les sociétés en commandite qui détenaient ces résidences pour retraités. Les participations de Chartwell dans ces deux propriétés étaient antérieurement comptabilisées à titre de participations dans des coentreprises selon la méthode de la mise en équivalence. Selon les IFRS, l’acquisition des participations résiduelles dans ces propriétés a nécessité la réévaluation de la participation existante. Cette réévaluation a donné lieu à un profit de 37,9 millions de dollars pour 2019.

Le profit sur la vente d’actifs en 2020 se rapporte principalement à la vente des quatre résidences de SLD, de trois résidences pour retraités secondaires en Alberta et de trois résidences pour retraités secondaires en Ontario, comme il est décrit à la rubrique « Événements importants – Sorties » du présent rapport de gestion.

Les autres produits ont reculé de 0,1 million de dollars et de 0,2 million de dollars en 2020 et au quatrième trimestre de 2020, respectivement, en raison surtout de la baisse des honoraires liés aux services de pharmacie.

Autres éléments
(en milliers de dollars)	T4 2020	T4 2019	Variation	2020	2019	Variation
Amortissements des immobilisations
corporelles et incorporelles	(42 424)	(46 962)	4 538	(179 681)	(180 522)	841
Variation de la juste valeur des
instruments financiers et profit (perte)
de change	(4 374)	3 036	(7 410)	3 828	(3 314)	7 142
Économie (charge) d’impôt différé	(7 052)	8 889	(15 941)	3 865	(10 209)	14 074

Les amortissements des immobilisations corporelles et incorporelles ont reculé de 0,8 million de dollars en 2020 et de 4,5 millions de dollars pour le quatrième trimestre de 2020, en raison surtout de la décroissance du portefeuille de propriétés attribuable aux sorties et des ajustements de l’amortissement des immobilisations corporelles, contrebalancés en partie par les acquisitions et la mise en service d’un logiciel auparavant en développement.

La variation de la juste valeur des instruments financiers et le profit (la perte) de change découlent surtout des variations de la valeur de marché des instruments financiers sous-jacents et des valeurs estimées des montants à recevoir au titre des ententes de revenu garanti. Ces montants devraient fluctuer d’une période à l’autre en raison des changements survenus sur les marchés financiers et de la performance d’exploitation des propriétés, sous réserve des ententes de revenu garanti.

Pour 2020, le recouvrement d’impôt différé se rapporte pour l’essentiel aux ajustements de la juste valeur des swaps de taux d’intérêt et à la tranche non imposable des gains en capital liés à la vente de propriétés. Pour 2019, la charge d’impôt différé découle principalement des ajustements liés à la comptabilisation de l’acquisition par étapes des participations résiduelles dans deux coentreprises, soit les résidences pour retraités Clair Hills et Oak Ridges, comptabilisées comme des regroupements d’entreprises, ajustements pour lesquels il n’existe pas de montant comparable en 2020, ainsi que de la résorption des différences temporaires entre la valeur comptable et la valeur fiscale des immobilisations corporelles. Ces facteurs ont été en partie neutralisés par l’économie d’impôt différé par suite de la perte de valeur comptabilisée au cours de l’exercice.

Analyse des flux de trésorerie

Le tableau ci-dessous résume les principales variations survenues dans les flux de trésorerie liés aux activités d’exploitation, de financement et d’investissement entre 2019 et 2020, au moyen des états consolidés des flux de trésorerie.

activités d’exploitation, de financement consolidés des flux de trésorerie.	et d’investissement entre 2019 et 2020, au moyen des états
Entrées (sorties) de trésorerie liées aux activités suivantes : Augmentation (diminution) (en millions de dollars)	Explication
Activités d’exploitation (11,9) Activités de financement (169,1) Activités d’investissement 235,2	La variation des flux de trésorerie liés aux activités d’exploitation est essentiellement attribuable à la baisse du REN ajusté et à la hausse des intérêts payés, en partie contrebalancées par les variations du fonds de roulement. La variation des flux de trésorerie liés aux activités de financement est attribuable à la diminution du produit tiré de financements hypothécaires, aux remboursements plus élevés sur les emprunts hypothécaires et à la hausse des distributions versées par suite surtout de la suspension du RRD, le tout en partie contrebalancé par le produit accru tiré des emprunts à terme. La variation des flux de trésorerie liés aux activités d’investissement est essentiellement attribuable à une diminution des entrées d’immobilisations corporelles et incorporelles, à la diminution des acquisitions d’actifs et à la hausse du produit tiré de la sortie d’immobilisations corporelles.

activités d’exploitation, de financement
consolidés des flux de trésorerie.

et d’investissement entre 2019 et 2020, au moyen des états

Entrées (sorties) de
trésorerie liées aux
activités suivantes :
Augmentation
(diminution)
(en millions
de dollars)

Explication

Activités d’exploitation
(11,9)

Activités de financement
(169,1)

Activités d’investissement
235,2

La variation des flux de trésorerie liés aux activités d’exploitation est
essentiellement attribuable à la baisse du REN ajusté et à la hausse des
intérêts payés, en partie contrebalancées par les variations du fonds de
roulement.
La variation des flux de trésorerie liés aux activités de financement est
attribuable à la diminution du produit tiré de financements hypothécaires, aux
remboursements plus élevés sur les emprunts hypothécaires et à la hausse
des distributions versées par suite surtout de la suspension du RRD, le tout en
partie contrebalancé par le produit accru tiré des emprunts à terme.
La variation des flux de trésorerie liés aux activités d’investissement est
essentiellement attribuable à une diminution des entrées d’immobilisations
corporelles et incorporelles, à la diminution des acquisitions d’actifs et à la
hausse du produit tiré de la sortie d’immobilisations corporelles.

Le tableau ci-dessous résume les principales variations survenues dans les flux de trésorerie liés aux activités d’exploitation, de financement et d’investissement entre le quatrième trimestre de 2019 et le quatrième trimestre de 2020, au moyen des états consolidés des flux de trésorerie.

Entrées (sorties) de trésorerie liées aux activités suivantes : Augmentation (diminution) (en millions de dollars)	Explication
Activités d’exploitation (5,1) Activités de financement (171,6) Activités d’investissement 189,9	La variation des flux de trésorerie liés aux activités d’exploitation est essentiellement attribuable à la baisse du REN ajusté et à la hausse des intérêts payés, en partie contrebalancées par les variations des ajustements au fonds de roulement. La variation des flux de trésorerie liés aux activités de financement est attribuable à la diminution du produit tiré de financements hypothécaires, aux versements plus élevés sur les facilités de crédit, aux remboursements plus élevés sur les emprunts hypothécaires et à la hausse des distributions versées par suite surtout de la suspension du RRD, le tout en partie contrebalancé par le produit accru tiré des emprunts à terme. La variation des flux de trésorerie liés aux activités d’investissement est essentiellement attribuable à la diminution des entrées d’immobilisations corporelles et incorporelles, à la diminution des acquisitions d’actifs et à la hausse du produit tiré de la sortie d’immobilisations corporelles.

Entrées (sorties) de
trésorerie liées aux
activités suivantes :
Augmentation
(diminution)
(en millions
de dollars)

Explication

Activités d’exploitation
(5,1)

Activités de financement
(171,6)

Activités d’investissement
189,9

La variation des flux de trésorerie liés aux activités d’exploitation est
essentiellement attribuable à la baisse du REN ajusté et à la hausse des
intérêts payés, en partie contrebalancées par les variations des ajustements
au fonds de roulement.
La variation des flux de trésorerie liés aux activités de financement est
attribuable à la diminution du produit tiré de financements hypothécaires, aux
versements plus élevés sur les facilités de crédit, aux remboursements plus
élevés sur les emprunts hypothécaires et à la hausse des distributions versées
par suite surtout de la suspension du RRD, le tout en partie contrebalancé par
le produit accru tiré des emprunts à terme.
La variation des flux de trésorerie liés aux activités d’investissement est
essentiellement attribuable à la diminution des entrées d’immobilisations
corporelles et incorporelles, à la diminution des acquisitions d’actifs et à la
hausse du produit tiré de la sortie d’immobilisations corporelles.

Situation de trésorerie et ressources en capital

Liquidités

Nos liquidités et nos ressources en capital servent à financer les dépenses en immobilisations dans nos propriétés, nos activités d’aménagement et d’acquisition, nos obligations liées au service de la dette et les distributions à nos porteurs de parts. Le résultat d’exploitation net tiré des activités de nos propriétés constitue notre principale source de liquidités. Nous finançons également nos activités au moyen d’emprunts hypothécaires visant des propriétés spécifiques, de facilités de crédit garantie et non garantie, d’emprunts à terme garantis et non garantis, de débentures non garanties de premier rang et de financements par capitaux propres.

Au 31 décembre 2020, nos liquidités s’élevaient à 459,5 millions de dollars, comme elles sont présentées dans le tableau suivant :

dans le tableau suivant :
(en milliers de dollars)	31 décembre 2020	31décembre2019
Trésorerie et équivalents de trésorerie	70 157	22 890
Montant disponible auxtermes desfacilités de crédit	389 353	391 781
Total	459 510	414 671

En outre, au 31 décembre 2020, notre quote-part de la trésorerie et des équivalents de trésorerie détenus dans nos coentreprises comptabilisées selon la méthode de la mise en équivalence se chiffrait à 6,5 millions de dollars.

Au 31 décembre 2020, nos passifs courants totalisaient 393,0 millions de dollars, excédant nos actifs courants de 127,4 millions de dollars, donnant lieu à un déficit du fonds de roulement de 265,6 millions de dollars. Les passifs courants comprennent un montant de 198,7 millions de dollars au titre des emprunts hypothécaires courants constitué d’un montant de 122,6 millions de dollars de soldes arrivant à échéance et d’un montant de 76,1 millions de dollars lié aux versements sur le principal et aux ajustements à la valeur de marché non amortis nets des charges financières non amorties. Nous prévoyons refinancer ces emprunts hypothécaires dans le cours normal des activités à leur échéance ou, dans certains cas, avant celle-ci. Nous prévoyons être en mesure de nous acquitter de toutes nos obligations à leur échéance en utilisant certaines ou la totalité des sources de liquidités suivantes : i) les entrées de trésorerie liées à nos activités d’exploitation, ii) les emprunts hypothécaires visant des propriétés spécifiques, iii) les facilités de crédit garantie et non garantie, et iv) les emprunts à terme garantis et non garantis. En outre, sous réserve de la conjoncture du marché, nous pourrions continuer de sortir certains actifs secondaires et tenter de lever des capitaux en contractant de nouveaux emprunts à terme garantis, en émettant de nouvelles débentures non garanties de premier rang ou en procédant à un financement par capitaux propres.

Dette

Notre portefeuille de financement par emprunts est actuellement constitué d’emprunts hypothécaires visant des propriétés spécifiques, de facilités de crédit, d’emprunts à terme et de débentures. Notre objectif de gestion de la dette consiste à maximiser la souplesse financière tout en conservant un bilan sain, comme suit :

par l’accès à du financement à faible coût, à long terme et à taux fixe et à du financement à court terme à taux variable;
par la gestion du risque de taux d’intérêt en échelonnant les échéances de nos emprunts sur plusieurs années, de façon à ce que, chaque année, au plus environ 10 % du principal de la dette totale arrive à échéance;
par la gestion proactive de nos échéances à court terme et, selon le cas, par le refinancement des emprunts hypothécaires arrivant à terme au moyen d’emprunts à long terme;
par l’accroissement de notre portefeuille d’actifs non grevés.

Le tableau suivant présente un sommaire des composantes du montant de principal impayé de notre dette au 31 décembre 2020 et au 31 décembre 2019 :

au 31 décembre 2020 et au 31 décembre 2019 :
(en milliers de dollars)	31 décembre 2020	31décembre2019
Emprunts hypothécaires	1 921 157	1 975 089
Emprunts à terme
Emprunts à terme non garantis	225 000	125 000
Emprunt à terme garanti	50 000	–
Débentures
Débentures de série A	200 000	200 000
Débentures de sérieB	150 000	150 000
Total	2 546 157	2 450 089

Le tableau suivant présente un sommaire des échéances prévues du principal et des taux d’intérêt moyens pondérés de notre portefeuille de financement par emprunts au 31 décembre 2020 :

				Taux		Taux		Taux		Taux d’intérêt
	Versements	Principal	Total des	d’intérêt		d’intérêt		d’intérêt		moyen
(en milliers	sur le	exigible à	emprunts	moyen	Emprunts à	moyen		moyen		pondéré
de dollars)	principal	l’échéance	hypothécaires	pondéré	terme	pondéré	Débentures	pondéré	Total	consolidé
2021	80 560	122 640	203 200	3,61 %	–	–	–	–	203 200	3,61 %
2022	75 898	271 430	347 328	3,63 %	150 000	2,61 %	–	–	497 328	3,32 %
2023	69 477	78 817	148 294	3,57 %	–	–	200 000	3,79 %	348 294	3,69 %
2024	59 657	177 798	237 455	3,64 %	125 000	3,70 %	–	–	362 455	3,66 %
2025	52 985	74 012	126 997	2,95 %	–	–	150 000	4,21 %	276 997	3,63 %
2026	50 653	42 018	92 671	2,97 %	–	–	–	–	92 671	2,97 %
2027	48 029	63 176	111 205	3,10 %	–	–	–	–	111 205	3,10 %
2028	50 926	180 955	231 881	3,34 %	–	–	–	–	231 881	3,34 %
2029	34 855	85 729	120 584	2,90 %	–	–	–	–	120 584	2,90 %
2030	27 708	70 721	98 429	2,68 %	–	–	–	–	98 429	2,68 %
2031	22 008	30 131	52 139	3,36 %	–	–	–	–	52 139	3,36 %
2032	20 335	14 978	35 313	4,57 %	–	–	–	–	35 313	4,57 %
2033	17 762	31 221	48 983	3,91 %	–	–	–	–	48 983	3,91 %
2034	10 157	1 621	11 778	4,04 %	–	–	–	–	11 778	4,04 %
Par la suite	29 921	24979	54900	3,78 %	–	–	–	–	54900	3,78 %
Total	650 931	1 270 226	1 921 157	3,41 %	275 000	3,11 %	350 000	3,97 %	2 546 157	3,45 %

Le diagramme suivant présente la ventilation des échéances de nos emprunts au 31 décembre 2020 :

Échéances de nos emprunts

==> picture [444 x 203] intentionally omitted <==

----- Start of picture text -----

Amortissement Principal exigible à l’échéance Débentures Emprunts à terme Taux d’intérêt
600,0 moyen pondéré 5,00 %
4,57 %
4,04 % 4,50 %
500,0 3,66 % 3,91 %
3,61 % 3,69 % 3,63 % 3,78 % 4,00 %
3,32 % 3,34 % 3,36 % 3,50 %
400,0 2,97 % [3,10 % ] 2,90 %
2,68 % 3,00 %
300,0 2,50 %
Maximum visé
2,00 %
200,0
1,50 %
1,00 %
100,0
0,50 %
0,0 0,00 %
Année d’échéance
En millions de dollars
----- End of picture text -----*

* 10 % du total de la dette = 254,6 millions de dollars

Emprunts hypothécaires

Nous avons généralement accès à du financement hypothécaire à faible coût assuré par la Société canadienne d’hypothèque et de logement (la « SCHL »). Au 31 décembre 2020, environ 75 % de l’ensemble de nos emprunts hypothécaires étaient garantis par la SCHL. Nous avons l’intention de continuer de financer nos propriétés au moyen de ce programme et notamment de convertir des emprunts hypothécaires ordinaires en emprunts garantis par la SCHL au moment de leur renouvellement.

Le tableau qui suit présente un sommaire des variations du montant de principal impayé au sein de notre portefeuille d’emprunts hypothécaires en 2020 :

		Durée moyenne
	Solde	pondérée jusqu’à
	(en milliers	l’échéance	Taux d’intérêt	% garanti
	de dollars)	(enannées)	moyenpondéré	par la SCHL
Montant de principal impayé au 31 décembre 2019	1 975 089	6,8	3,68 %	71 %
Remboursements et emprunts arrivés à échéance au
cours de la période	(204 619)	–	3,27 %	18 %
Emprunts hypothécaires repris	40 832	0,3	4,14 %	0 %
Nouveaux financements hypothécaires	205 891	6,5	2,10 %	72 %
Versements sur le principal	(77 768)	s. o.	s. o.	s. o.
Remboursement àla sortie d’actifs	(18268)	–	–	–
Montant de principal impayé au 31décembre2020	1921 157	6,6	3,41%	75 %
Ajustements à la valeur de marché des emprunts
hypothécaires repris	7 176
Chargesfinancières	(46 098)
Emprunts hypothécaires au 31 décembre 2020	1 882 235

Les emprunts hypothécaires repris se rapportent à l’acquisition de la résidence Chartwell Le St-Gabriel le 2 mars 2020 et à l’acquisition de la résidence Chartwell L’Unique III le 1[er] mai 2020. Le 26 août 2020, l’emprunt hypothécaire repris sur la résidence Chartwell L’Unique III a été refinancé au moyen d’un emprunt hypothécaire garanti par la SCHL de 21,2 millions de dollars assorti d’un taux d’intérêt de 1,49 % et d’une durée jusqu’à l’échéance de 3,8 ans. Le 30 octobre 2020, l’emprunt hypothécaire repris lors de l’acquisition de la résidence Chartwell Le St-Gabriel a été refinancé au moyen d’un emprunt hypothécaire garanti par la SCHL de 20,9 millions de dollars assorti d’un taux d’intérêt de 1,75 % et d’une durée jusqu’à l’échéance de 10,3 ans.

Les nouveaux financements hypothécaires comprennent ce qui suit :

11 emprunts hypothécaires garantis par la SCHL totalisant 148,0 millions de dollars assortis d’un taux d’intérêt moyen pondéré de 1,74 % et d’une durée moyenne pondérée jusqu’à l’échéance de 8,3 ans;
un emprunt hypothécaire ordinaire de 45,8 millions de dollars grevant notre siège social à Mississauga (le « siège social de Chartwell »), assorti d’un taux d’intérêt de 3,40 % et d’une durée jusqu’à l’échéance de 1,9 an;
un financement pour la construction prélevé principalement à l’égard d’une propriété en voie d’aménagement de 12,1 millions de dollars assorti d’un taux d’intérêt moyen pondéré de 1,58 % et d’une durée moyenne pondérée jusqu’à l’échéance de 2,2 ans.

En juin 2020, la SCHL a annoncé des modifications à ses politiques de souscription d’assurance des prêts dans le cas des immeubles résidentiels à logements multiples. Aux termes de ces modifications, les emprunteurs doivent démontrer le réinvestissement dans l’actif immobilier concerné. Ces modifications n’ont pas eu d’incidence importante sur nos activités de refinancement puisque nous continuons d’investir pour apporter des améliorations d’immobilisations à notre portefeuille existant et que nous poursuivons l’aménagement et l’acquisition de résidences pour personnes âgées. Nous respectons ainsi les nouvelles lignes directrices.

Après le 31 décembre 2020, nous avons monté d’autres financements complémentaires garantis par la SCHL visant sept propriétés totalisant 55,0 millions de dollars et un emprunt hypothécaire de 7,6 millions de dollars garanti par la SCHL visant une propriété non grevée. Les financements de ces huit propriétés sont assortis d’un taux d’intérêt moyen pondéré de 2,21 % et d’une durée moyenne pondérée jusqu’à l’échéance de 9,5 ans. De plus, nous avons refinancé une tranche de 48,0 millions de dollars de nos emprunts hypothécaires arrivant à échéance en 2021 selon une durée moyenne pondérée jusqu’à l’échéance de 3,9 ans et un taux d’intérêt moyen pondéré de 1,93 %. Au 4 mars 2021, nous avions des emprunts hypothécaires à hauteur de 74,6 millions de dollars arrivant à échéance en 2021 et pour lesquels le refinancement se fait dans le cours normal des activités.

Le tableau suivant présente les principales données financières liées à notre portefeuille d’emprunts hypothécaires :

hypothécaires :
	Au 31 décembre 2020			Au 31décembre2019
	Taux fixe	Taux variable		Total	Total
Montant de principal (en milliers de dollars)	1 862 261	58	896	1 921 157	1 975 089
Taux d’intérêt moyen pondéré	3,46 %	1,83 %		3,41 %	3,68 %
Durée moyenne jusqu’à l’échéance
(en années)	6,8		0,7	6,6	6,8

Les tableaux suivants constituent de l’information supplémentaire et présentent un sommaire des composantes de notre dette au 31 décembre 2020 et au 31 décembre 2019 pour nos coentreprises comptabilisées selon la méthode de la mise en équivalence :

comptabilisées selon la méthode de la mise en équivalence :
(en milliers de dollars)	31 décembre 2020	31 décembre 2019
Montant de principal impayé des emprunts hypothécaires	52 974	48 847
Chargesfinancières	(50)	(93)
Emprunts hypothécaires au 31 décembre 2020	52 924	48 754

			Montant total de
	Versements	Principal à payer	principal impayé des	Taux d’intérêt
(en milliers de dollars)	sur le principal	àl’échéance	empruntshypothécaires	moyenpondéré
2021	368	41 456	41 824	3,05 %
2022	–	11 150	11 150	4,29 %
Total	368	52 606	52 974	3,31 %

Au 4 mars 2021, nous avions, pour nos coentreprises comptabilisées selon la méthode de la mise en équivalence, des emprunts hypothécaires de 41,5 millions de dollars arrivant à échéance en 2021 et pour lesquels le refinancement se fait dans le cours normal des activités.

Facilités de crédit

Au 31 décembre 2020, la capacité d’emprunt maximale aux termes de nos facilités de crédit s’élevait à 400,0 millions de dollars. La capacité d’emprunt disponible aux termes de ces facilités de crédit se détaille comme suit :

comme suit :
			Utilisé au titre	Capacité		Capacité
	Capacité	Capacité	des lettres	disponible		d’emprunt	Date
(en milliers de dollars)	maximale	disponible	de crédit	nette	Emprunts	disponible	d’échéance
Facilité de crédit
garantie1)	300 000	298 988	(9 635)	289 353	–	289 353	29 mai 2024
Facilité de crédit non
garantie2), 3)	100 000	100 000	–	100 000	–	100 000	29 mai 2024
Total des facilités de
crédit	400 000	398 988	(9 635)	389 353	–	389 353

1) La capacité disponible est calculée selon une formule qui tient compte de la valeur hypothécable des propriétés incluses dans le portefeuille d’actifs garantis. Les facteurs qui influent sur la formule de la valeur hypothécable comprennent l’évaluation de la propriété, le montant hypothécable déterminé selon le REN des quatre trimestres précédents, les biens donnés en garantie et le taux d’occupation de la propriété.

2) La capacité disponible est déterminée au moyen d’un ratio minimum de 1,3:1 des biens immobiliers non grevés par rapport à l’endettement non garanti.

3) Il existe une option permettant d’accroître la capacité d’emprunt de 50,0 millions de dollars supplémentaires, sous réserve de certaines conditions.

Le coût de nos facilités de crédit dépend de la note de crédit attribuée à Chartwell. Étant donné la note BBB (bas) actuelle, les montants empruntés aux termes de la facilité de crédit garantie portent intérêt au taux préférentiel des banques (le « taux préférentiel ») majoré de 65 points de base ou au taux des acceptations bancaires majoré de 165 points de base, et les montants empruntés aux termes de la facilité de crédit non garantie portent intérêt au taux préférentiel majoré de 70 points de base ou au taux des acceptations bancaires majoré de 170 points de base. Si la note de crédit attribuée à Chartwell était révisée à la baisse, soit sous BBB (bas), les montants empruntés aux termes des facilités de crédit porteraient intérêt aux taux ci-dessus majorés de 40 points de base. La facilité de crédit est garantie par des charges de deuxième rang grevant certaines propriétés.

Nos facilités de crédit comportent diverses clauses restrictives de nature financière incluant notamment un ratio de couverture du service de la dette, un ratio d’endettement garanti, une valeur nette minimale ainsi que des limites quant à la conclusion de certains placements et quant aux distributions en trésorerie pouvant être versées aux porteurs de parts. De plus, la facilité de crédit non garantie est assujettie à la clause restrictive portant sur le ratio minimal d’actifs non grevés. Au 31 décembre 2020, nous respections ces clauses restrictives de nature financière, dont certaines ont fait l’objet de modifications après le 31 décembre 2020. Il y a lieu de se reporter à la rubrique « Clauses restrictives de nature financière » à la page 46 du présent rapport de gestion pour connaître le détail du calcul de ces clauses restrictives.

Emprunts à terme

Le 10 décembre 2019, nous avons conclu une entente avec une banque à charte canadienne qui porte sur un emprunt à terme non garanti de 125,0 millions de dollars. L’emprunt vient à échéance le 31 mai 2024 et, par le biais d’un swap de taux d’intérêt, son taux d’intérêt équivaut à un taux fixe de 3,523 %. Le 26 juin 2020, nous avons conclu un swap modifié. Le nouveau taux d’intérêt fixe est de 3,703 % depuis le 30 juin 2020 et un plancher de zéro point de pourcentage a été ajouté au swap de taux d’intérêt.

Le 12 novembre 2020, nous avons conclu deux ententes avec une institution financière qui portent sur un emprunt à terme non garanti de 100,0 millions de dollars et un emprunt à terme garanti de 50,0 millions de dollars. Les emprunts viennent à échéance le 12 novembre 2022 et, par le biais d’un swap de taux d’intérêt, les taux d’intérêt correspondent à un taux fixe de 2,608 %. L’emprunt à terme de 50,0 millions de dollars est garanti par des charges de deuxième rang grevant la participation de Chartwell dans trois résidences pour retraités en Ontario et deux résidences pour retraités au Québec.

Les emprunts à terme comportent des clauses restrictives qui, en général, concordent avec celles de nos facilités de crédit, et dont certaines ont fait l’objet de modifications après le 31 décembre 2020. Il y a lieu de se reporter à la rubrique « Clauses restrictives de nature financière » à la page 46 du présent rapport de gestion pour connaître le détail du calcul de ces clauses restrictives.

Le tableau qui suit présente le sommaire des emprunts à terme en cours au 31 décembre 2020 :

	Solde de principal	Coûts de	Valeur	Date
(en milliers de dollars)	impayé	financementnets	comptable	d’échéance
Emprunt à terme non garanti	125 000	(263)	124 737	31 mai 2024
Emprunt à terme non garanti	100 000	(215)	99 785	12 nov. 2022
Emprunt à terme garanti	50 000	(257)	49 743	12 nov. 2022
Total des emprunts à terme	275 000	(735)	274 265

Débentures

Le 9 juin 2017, nous avons émis des débentures non garanties de premier rang de série A à 3,786 % d’une valeur de 200,0 millions de dollars (les « débentures de série A ») échéant le 11 décembre 2023 et comportant des versements semestriels d’intérêts en date du 11 juin et du 11 décembre de chaque année à compter du 11 décembre 2017. Des charges financières de 1,6 million de dollars ont été engagées et comptabilisées en réduction du principal impayé.

Le 27 avril 2018, nous avons émis des débentures non garanties de premier rang de série B à 4,211 % d’une valeur de 150,0 millions de dollars (les « débentures de série B ») échéant le 28 avril 2025 et comportant des versements semestriels d’intérêts en date du 28 avril et du 28 octobre de chaque année à compter du 28 octobre 2018. Des charges financières de 1,1 million de dollars ont été engagées et comptabilisées en réduction du principal impayé.

Le tableau suivant présente un sommaire du solde de nos débentures :

(en milliers de dollars)	Au 31 décembre 2020	Au 31décembre2019
Solde impayé des débentures de série A	200 000	200 000
Solde impayé des débentures de série B	150 000	150 000
Chargesfinancièresnonamorties	(1319)	(1 706)
Valeur comptable	348 681	348 294

Aux termes des conventions liées aux débentures, Chartwell est tenue de respecter certaines clauses restrictives de nature financière, notamment un ratio de couverture des intérêts, un ratio d’endettement et un ratio d’actifs non grevés. Chartwell respectait ces clauses restrictives au 31 décembre 2020. Il y a lieu de se reporter à la rubrique « Clauses restrictives de nature financière » à la page 46 du présent rapport de gestion pour connaître le détail du calcul de ces clauses restrictives.

Notes de crédit

Le 23 octobre 2020, DBRS a confirmé la note de crédit de BBB (bas) au titre de la note attribuée à l’émetteur et au titre de nos débentures de premier rang non garanties et elle a modifié la tendance pour la faire passer de stable à négative, en se fondant sur les répercussions significatives de la pandémie et sur le ratio plus élevé dette nette/BAIIA ajusté qui en a découlé, comparativement aux périodes précédentes, comme il est expliqué dans son rapport. (Pour obtenir de plus amples renseignements, il y a lieu de consulter le site Web de DBRS, à l’adresse www.dbrsmorningstar.com).

Clauses restrictives de nature financière

Nos facilités de crédit, nos emprunts à terme et nos débentures comportent de nombreuses clauses restrictives de nature financière. Le non-respect des clauses restrictives pourrait donner lieu à un défaut qui, s’il ne fait pas l’objet d’une renonciation ou n’est pas corrigé, pourrait entraîner des conséquences financières défavorables. L’analyse qui suit présente la situation relative à nos différentes clauses restrictives de nature financière visant nos facilités de crédit, nos emprunts à terme et nos débentures. Tous les calculs se rapportant aux clauses restrictives paraissant dans cette rubrique sont fondés sur les définitions des différentes mesures financières négociées avec les prêteurs et les agents et indiquées dans nos conventions de crédit modifiées et mises à jour relatives aux facilités de crédit garantie et non garantie (collectivement, les « conventions de crédit »), de même que dans les actes de fiducie pour les débentures. Ces clauses restrictives sont calculées selon la convention pertinente et pourraient ne pas être comparables à des mesures similaires utilisées par d’autres entités ou à toute autre mesure conforme aux PCGR.

Facilités de crédit et emprunts à terme

1. Ratio de couverture du service de la dette au titre des facilités de crédit et des emprunts à terme

Nous devons maintenir un ratio de couverture du service de la dette d’au moins 1,40 sur une période de 12 mois consécutifs.

Nous devons maintenir un ratio de couverture du service 12 mois consécutifs.	de la dette d’au moins 1,40 sur une période de
(en milliers de dollars, sauf le ratio de couverture du service dela dette)	Période de 12 mois 31 décembre 2020 Période de 12 mois 31décembre2019
BAIIA consolidé au titre des facilités de crédit et des emprunts à terme1) Charges d’intérêts consolidées au titre des facilités de crédit et des emprunts à terme2) Versements périodiques consolidés sur le principal de la dette au titre desfacilités de crédit et des emprunts à terme 3)	272 279 296 370 94 858 90 008 78153 71 455
Versements consolidés de service de la dette au titre des facilités de crédit et des emprunts à terme	173 011 161 463
Ratio de couverture du service de la dette au titre des facilités de crédit et des emprunts à terme	1,57 1,84

1) Se reporter à la rubrique « Calculs se rapportant aux clauses restrictives – 1. BAIIA consolidé au titre des facilités de crédit, des emprunts à terme et des débentures » à la page 46 du présent rapport de gestion pour connaître le détail du calcul du BAIIA consolidé au titre des facilités de crédit et des emprunts à terme.

2) Se reporter à la rubrique « Calculs se rapportant aux clauses restrictives – 2. Charges d’intérêts consolidées au titre des facilités de crédit, des emprunts à terme et des débentures » à la page 47 du présent rapport de gestion pour connaître le détail du calcul des charges d’intérêts consolidées au titre des facilités de crédit et des emprunts à terme.

3) Se reporter à la rubrique « Calculs se rapportant aux clauses restrictives – 3. Versements périodiques sur le principal de la dette au titre des facilités de crédit » à la page 47 du présent rapport de gestion pour connaître le détail du calcul des versements périodiques consolidés sur le principal de la dette au titre des facilités de crédit et des emprunts à terme.

2. Ratio du levier financier total au titre des facilités de crédit et des emprunts à terme

Nous devons maintenir un ratio du levier financier total inférieur à 65 %.

(en milliers de dollars, sauf leratio dulevier financiertotal)	Au 31 décembre 2020	Au 31décembre2019
Endettement consolidé au titre des facilités de crédit et des
emprunts à terme1)	2 623 139	2 522 196
Valeur comptable brute consolidée ajustée des actifs au titre des
facilités de crédit et des emprunts à terme2)	4 941 577	4 836 884
Ratio du levier financier total au titre des facilités de crédit et des
emprunts à terme	53,1 %	52,1 %

1) Se reporter à la rubrique « Calculs se rapportant aux clauses restrictives – 4. Endettement consolidé au titre des facilités de crédit, des emprunts à terme et des débentures » à la page 52 du présent rapport de gestion pour connaître le détail du calcul de l’endettement consolidé au titre des facilités de crédit et des emprunts à terme.
2) Se reporter à la rubrique « Calculs se rapportant aux clauses restrictives – 5. Valeur comptable brute consolidée ajustée des actifs au titre des facilités de crédit et des emprunts à terme et total des actifs ajustés au titre des débentures » à la page 53 du présent rapport de gestion pour connaître le détail du calcul de la valeur comptable brute consolidée ajustée des actifs au titre des facilités de crédit et des emprunts à terme.

3. Ratio des capitaux propres attribuables aux porteurs de parts consolidés ajustés au titre des facilités de crédit et des emprunts à terme

Nous devons maintenir des capitaux propres attribuables aux porteurs de parts consolidés ajustés d’au moins 1 000 millions de dollars, majorés de 75 % du produit net tiré des émissions de parts après le 30 juin 2016.

Au 31 décembre 2020, le minimum requis de capitaux propres attribuables aux porteurs de parts consolidés ajustés était de 1 194 millions de dollars.

ajustés était de 1 194 millions de dollars.
(en milliers de dollars)	Au 31 décembre 2020	Au 31décembre2019
Capitaux propres attribuables aux porteurs de parts selon les états
financiers	733 977	837 567
Ajustement pour tenir compte du cumul des amortissements des
immobilisations corporelles et incorporelles au titre des facilités de
crédit et des emprunts à terme1)	1 186 943	1 074 265
Parts de catégorie B	17 125	22 210
Parts defiducie à droits différés	10 941	15 038
Capitaux propres attribuables aux porteurs de parts consolidés ajustés
au titre des facilités de crédit et des emprunts à terme	1 948 986	1 949 080

1) Comprend le cumul des amortissements des immobilisations corporelles et incorporelles liés aux coentreprises comptabilisées selon la méthode de la mise en équivalence de 24,2 millions de dollars au 31 décembre 2020 (20,2 millions de dollars au 31 décembre 2019) et liés aux actifs entièrement amortis de 253,0 millions de dollars au 21 décembre 2020 (236,3 millions de dollars au 31 décembre 2019).

4. Versement de distributions en trésorerie au titre des facilités de crédit et des emprunts à terme

Aux termes de nos facilités de crédit, nos distributions en trésorerie ne doivent pas dépasser 100 % de nos FPAEA au titre des facilités de crédit.

FPAEA au titre des facilités de crédit.
(en milliers de dollars, sauf le pourcentage desFPAEA)	2020 2019
Distributions déclarées sur les parts de fiducie Distributions sur les parts de catégorie B Distributions sur les parts defiducie à droits différés	131 259 127 617 944 961 670 608
Total des distributions au titre des facilités de crédit et des emprunts à terme Moins : Distributions hors trésorerie réglées par l’intermédiaire du régime de réinvestissement des distributions (« RRD »)1) Distributions hors trésorerie appliquées au régime d’achat de parts à l’intention de la haute direction (« RAPHD ») Distributions hors trésorerie appliquées aux parts de fiducie à droits différés	132 873 129 186 8 518 26 937 1 030 919 670 608
Distributions en trésorerie au titre des facilités de crédit et des emprunts à terme	122 655 100 722
FPAEA au titre des facilités de crédit et des emprunts à terme2) Distributions en trésorerie exprimées selon un pourcentage des FPAEAau titre desfacilités de crédit	158 773 186 304 77,3 % 54,1%

1) Le RRD a été suspendu temporairement avec entrée en vigueur à la date du versement des distributions du 30 avril 2020, soit le 15 mai 2020.

2) Se reporter à la rubrique « Calculs se rapportant aux clauses restrictives – 6. Fonds provenant des activités d’exploitation ajustés au titre des facilités de crédit et des emprunts à terme » à la page 53 du présent rapport de gestion pour connaître le détail du calcul des FPAEA au titre des facilités de crédit et des emprunts à terme.

5. Restrictions relatives aux placements au titre des facilités de crédit et des emprunts à terme

Nos conventions de crédit comportent certaines restrictions relatives aux placements dans des coentreprises, des prêts et des propriétés détenues aux fins d’aménagement.

	Seuil au 31 décembre	Au 31 décembre	Au 31 décembre
(en milliers de dollars)	2020	2020	2019
Coentreprises et placements non admissibles1)	247 079	1 500	–
Prêts2)	741 237	11 978	18 731
Placements dans des propriétés détenues aux fins
d’aménagement / de construction selon les facilités
de crédit et les emprunts à terme2)	741 237	119 406	174 841
Combinés3)	1 235 395	132 884	193 572

1) Limite de 5 % de la valeur comptable brute consolidée ajustée des actifs au titre des facilités de crédit et des emprunts à terme. 2) Limite de 15 % de la valeur comptable brute consolidée ajustée des actifs au titre des facilités de crédit et des emprunts à terme. 3) Limite de 25 % de la valeur comptable brute consolidée ajustée des actifs au titre des facilités de crédit et des emprunts à terme.

Les clauses restrictives de nature financière suivantes ne visent que la facilité de crédit non garantie et les emprunts à terme.

6. Ratio d’endettement garanti au titre de la facilité de crédit non garantie et des emprunts à terme

Nous devons maintenir un ratio d’endettement garanti sur la valeur comptable brute consolidée ajustée des actifs inférieur à 55 %.

actifs inférieur à 55 %.
(en milliers de dollars, sauf leratio d’endettement garanti)	Au 31 décembre 2020	Au 31décembre2019
Endettement garanti au titre de la facilité de crédit non garantie et des
emprunts à terme1)	2 024 131	2 023 936
Valeur comptable brute consolidée ajustée des actifs au titre
des facilités de crédit et des emprunts à terme2)	4 941 577	4 836 884
Ratio d’endettement garanti au titre de la facilité de crédit non
garantie et des emprunts à terme	41,0 %	41,8 %

1) Se reporter à la rubrique « Calculs se rapportant aux clauses restrictives – 4. Endettement consolidé au titre des facilités de crédit, des emprunts à terme et des débentures » à la page 52 du présent rapport de gestion pour connaître le détail du calcul de l’endettement garanti au titre des facilités de crédit et des emprunts à terme.
2) Se reporter à la rubrique « Calculs se rapportant aux clauses restrictives – 5. Valeur comptable brute consolidée ajustée des actifs au titre des facilités de crédit et des emprunts à terme et total des actifs ajustés au titre des débentures » à la page 53 du présent rapport de gestion pour connaître le détail du calcul de la valeur comptable brute consolidée ajustée des actifs au titre des facilités de crédit et des emprunts à terme.

7. Ratio des biens immobiliers non grevés au titre de la facilité de crédit non garantie et des emprunts à terme

Nous devons maintenir la valeur des biens immobiliers non grevés à plus de 1,3 fois le total de notre endettement non garanti consolidé.

endettement non garanti consolidé.
(en milliers de dollars, sauf leratio des biensimmobiliersnongrevés)	31 décembre 2020	31décembre2019
Valeur des biens immobiliers non grevés au titre de la facilité
de crédit non garantie et des emprunts à terme1)	1 037 500	902 650
Endettement non garanti au titre de la facilité de crédit non garantie
et des emprunts à terme2)	599 008	498 260
Ratio des biens immobiliers non grevés au titre de la facilité
de crédit nongarantie et des emprunts à terme	1,7	1,8

1) Comprend 38 propriétés évaluées à 1 037,5 millions de dollars au 31 décembre 2020 (38 propriétés évaluées à 902,7 millions de dollars au 31 décembre 2019). La valeur est fondée sur des évaluations effectuées par des tiers et datées au plus tard deux ans après la date du calcul applicable.
2) Se reporter à la rubrique « Calculs se rapportant aux clauses restrictives – 4. Endettement consolidé au titre des facilités de crédit, des emprunts à terme et des débentures » à la page 52 du présent rapport de gestion pour connaître le détail du calcul de l’endettement non garanti au titre des facilités de crédit et des emprunts à terme.

Débentures

1. Ratio du BAIIA consolidé sur les charges d’intérêts consolidées au titre des débentures (« ratio de couverture des intérêts au titre des débentures »)

Nous devons en tout temps maintenir un ratio de couverture des intérêts au titre des débentures d’au moins 1,65, établi sur une base pro forma et calculé selon les définitions prescrites pour les débentures.

	Période de 12 mois	Période de 12 mois
(en milliers de dollars, sauf leratio de couverture desintérêts)	31 décembre 2020	31décembre2019
BAIIA consolidé au titre des débentures1)	269 088	297 677
Charges d’intérêts consolidées au titre des débentures2)	93 375	95 530
Ratio de couverture des intérêts au titre des débentures	2,9	3,1

1) Se reporter à la rubrique « Calculs se rapportant aux clauses restrictives – 1. BAIIA consolidé au titre des facilités de crédit, des emprunts à terme et des débentures » à la page 51 du présent rapport de gestion pour connaître le détail du calcul du BAIIA consolidé au titre des débentures.
2) Se reporter à la rubrique « Calculs se rapportant aux clauses restrictives – 2. Charges d’intérêts consolidées au titre des facilités de crédit, des emprunts à terme et des débentures » à la page 51 du présent rapport de gestion pour connaître le détail du calcul des charges d’intérêts consolidées au titre des débentures.

2. Pourcentage d’endettement au titre des débentures

Nous devons maintenir un ratio d’endettement consolidé sur le total des actifs ajustés inférieur ou égal à 65 %.

(en milliers de dollars, sauf le pourcentage d’endettement)	31 décembre 2020	31décembre2019
Endettement consolidé au titre des débentures1)	2 535 329	2 483 937
Total des actifs ajustés au titre des débentures2)	4 864 880	4 809 030
Pourcentage d’endettement au titre des débentures	52,1 %	51,7 %

1) Se reporter à la rubrique « Calculs se rapportant aux clauses restrictives – 4. Endettement consolidé au titre des facilités de crédit, des emprunts à terme et des débentures » à la page 52 du présent rapport de gestion pour connaître le détail du calcul de l’endettement consolidé au titre des débentures.
2) Se reporter à la rubrique « Calculs se rapportant aux clauses restrictives – 5. Valeur comptable brute consolidée ajustée des actifs au titre des facilités de crédit et des emprunts à terme et total des actifs ajustés au titre des débentures » à la page 53 du présent rapport de gestion pour connaître le détail du calcul du total des actifs ajustés au titre des débentures.

3. Ratio de couverture au titre des débentures

Nous devons maintenir un ratio du total des actifs ajustés non grevés sur le montant en principal global de l’endettement non garanti consolidé impayé d’au moins 1,3, établi sur une base pro forma en tenant compte des opérations conclues en date du présent rapport de gestion et selon la définition prescrite par les actes de fiducie supplémentaires.

de fiducie supplémentaires.
(en milliers de dollars, sauf leratio)	31 décembre 2020	31décembre2019
Total des actifs ajustés non grevés au titre des débentures1)	1 037 500	902 650
Endettement non garanti au titre des débentures2)	587 895	487 855
Ratio de couverture au titre des débentures	1,8	1,9

1) Comprend 38 propriétés évaluées à 1 037,5 millions de dollars au 31 décembre 2020 (38 propriétés évaluées à 902,7 millions de dollars au 31 décembre 2019). La valeur est fondée sur des évaluations effectuées par des tiers et datées au plus tard deux ans après la date du calcul applicable.
2) Se reporter à la rubrique « Calculs se rapportant aux clauses restrictives – 4. Endettement consolidé au titre des facilités de crédit, des emprunts à terme et des débentures » à la page 52 du présent rapport de gestion pour connaître le détail du calcul de l’endettement non garanti au titre des débentures.

Calculs se rapportant aux clauses restrictives

1. BAIIA consolidé au titre des facilités de crédit, des emprunts à terme et des débentures

Le tableau suivant présente le calcul du BAIIA consolidé au titre des facilités de crédit, des emprunts à terme et des débentures.

terme et des débentures.
	Période de 12 mois	Période de 12 mois
	31 décembre	31 décembre
(en milliers de dollars)	2020	2019
Bénéfice net	14 879	1 067
Profit à la réévaluation	–	(37 859)
Profit sur la sortie d’actifs1)	(25 073)	(6 083)
Coûts de transaction	996	1 816
Pertes de valeur	3 200	46 974
Variation hors trésorerie de la juste valeur des instruments financiers et pertes
(profits) de change 1)	(3 552)	3 391
Bénéfice net (perte nette) consolidé(e) au titre des facilités de crédit et des
emprunts à terme	(9 550)	9 306
Charges financières consolidées1)	95 056	87 151
Amortissements consolidés des immobilisations corporelles et incorporelles1)	183 966	183 387
Charge (économie) d’impôt consolidé(e)	(3 865)	10 209
Tranche enprincipaldufinancement desimmobilisations	6 672	6 317
BAIIA consolidé au titre des facilités de crédit et des emprunts à terme	272 279	296 370
Ajustements proforma 2)	(3191)	1307
BAIIA consolidé au titre des débentures	269 088	297 677

1) Non conforme aux PCGR; comprend la quote-part de Chartwell des coentreprises comptabilisées selon la méthode de la mise en équivalence.
2) Ajustés pour tenir compte de l’incidence pro forma sur un exercice complet des acquisitions et des sorties réalisées au cours de la période de présentation de l’information financière.

2. Charges d’intérêts consolidées au titre des facilités de crédit, des emprunts à terme et des

débentures

Le tableau suivant présente le calcul des charges d’intérêts consolidées au titre des facilités de crédit, des emprunts à terme et des débentures.

emprunts à terme et des débentures.
	Période de 12 mois	Période de 12 mois
	31 décembre	31 décembre
(en milliers de dollars)	2020	2019
Intérêts sur les emprunts hypothécaires1)	72 321	73 232
Intérêts sur les débentures	13 888	13 888
Intérêts sur les facilités de crédit	3 628	2 711
Intérêts sur les emprunts à terme	5 021	177
Charges d’intérêts consolidées au titre des facilités de crédit
et des emprunts à terme	94 858	90 008
Ajustements proforma 2)	(1 483)	5 522
Charges d’intérêts consolidées au titre des débentures	93 375	95 530

1) Non conforme aux PCGR; comprend la quote-part de Chartwell des coentreprises comptabilisées selon la méthode de la mise en équivalence.

2) Ajustés pour tenir compte de l’incidence pro forma sur un exercice complet des acquisitions, des sorties et des financements réalisés au cours de la période de présentation de l’information financière.

3. Versements périodiques sur le principal de la dette au titre des facilités de crédit et des emprunts à terme

Le tableau suivant présente le sommaire du calcul des versements périodiques sur le principal de la dette au titre des facilités de crédit et des emprunts à terme.

au titre des facilités de crédit et des emprunts à terme.
	Période de 12 mois	Période de 12 mois
	31 décembre	31 décembre
(en milliers de dollars)	2020	2019
Versements périodiques sur le principal de la
dette selon les états financiers	77 768	70 963
Versements périodiques sur le principal de la
dette au titre des entités comptabilisées selon
laméthode delamise enéquivalence	385	492
Versements périodiques sur le principal de la
dette au titre des facilités de crédit et des
emprunts à terme	78 153	71 455

4. Endettement consolidé au titre des facilités de crédit, des emprunts à terme et des débentures

Le tableau suivant présente le calcul de l’endettement consolidé au titre des facilités de crédit, des emprunts à terme et des débentures

Le tableau suivant présente le calcul de l’endettement emprunts à terme et des débentures	consolidé au titre des	facilités de crédit,des
(en milliers de dollars)	31 décembre 2020	31décembre2019
Montant de principal impayé des emprunts hypothécaires	1 921 157	1 975 089
Montant de principal impayé des emprunts hypothécaires des
coentreprises comptabilisées selon la méthode de la mise
en équivalence	52 974	48 847
Emprunt à terme garanti	50 000	–
Endettement garanti au titre de la facilité de crédit non garantie et
des emprunts à terme	2 024 131	2 023 936
Montant de principal impayé des débentures	350 000	350 000
Emprunts à terme non garantis	225 000	125 000
Obligations delocation-financement	12895	12855
Endettementnongarantiau titre des débentures	587895	487855
Lettres de crédit impayées	9 635	8 219
Garanties de tiers	1 478	2 186
Endettement non garanti au titre des facilités de crédit et des
emprunts à terme	599 008	498 260
Endettement consolidé au titre des facilités de crédit et des
emprunts à terme	2 623 139	2 522 196
Ajouter (déduire) :
Lettres de crédit impayées	(9 635)	(8 219)
Garanties de tiers	(1 478)	(2 186)
Trésorerie et équivalents de trésorerie	(70 157)	(22 890)
Trésorerie et équivalents de trésorerie des coentreprises
comptabilisées selon laméthode delamise enéquivalence	(6 540)	(4964)
Endettement consolidé au titre des débentures	2 535 329	2 483 937

5. Valeur comptable brute consolidée ajustée des actifs au titre des facilités de crédit et des emprunts à terme et total des actifs ajustés au titre des débentures

Le tableau suivant présente le calcul de la valeur comptable brute consolidée ajustée des actifs au titre des facilités de crédit et du total des actifs ajustés au titre des débentures.

facilités de crédit et du total des actifs ajustés au titre des	débentures.
(en milliers de dollars)	31 décembre 2020	31décembre2019
Valeur comptable des actifs1)	3 540 079	3 541 225
Ajustement de la valeur comptable brute en fonction du passage
aux IFRS	214 555	221 394
Ajustement pour tenir compte du cumul des amortissements des
immobilisations corporelles et incorporelles au titre des facilités
de crédit et des emprunts à terme 2)	1 186 943	1074 265
Valeur comptable brute consolidée ajustée des actifs au titre des
facilités de crédit et des emprunts à terme	4 941 577	4 836 884
Ajouter (déduire) :
Trésorerie et équivalents de trésorerie	(70 157)	(22 890)
Trésorerie et équivalents de trésorerie des coentreprises
comptabilisées selon laméthode delamise enéquivalence	(6 540)	(4964)
Total des actifs ajustés au titre des débentures	4 864 880	4 809 030

1) Non conforme aux PCGR; comprend la quote-part de Chartwell des coentreprises comptabilisées selon la méthode de la mise en équivalence.
2) Comprend le cumul des amortissements des immobilisations corporelles et incorporelles liés aux coentreprises comptabilisées selon la méthode de la mise en équivalence de 24,2 millions de dollars au 31 décembre 2020 (20,2 millions de dollars au 31 décembre 2019) et liés aux actifs entièrement amortis de 253,0 millions de dollars au 31 décembre 2020 (236,3 millions de dollars au 31 décembre 2019).

6. Fonds provenant des activités d’exploitation ajustés au titre des facilités de crédit et des emprunts à terme

Les FPAEA au titre des facilités de crédit et des emprunts à terme sont calculés en fonction de la définition utilisée dans nos conventions de crédit et ils pourraient ne pas être comparables à des mesures similaires utilisées par d’autres entités. Conformément aux conventions de crédit, nous calculons les FPAEA en ajoutant des éléments mesurés ou en en soustrayant, comme suit lorsque, comme l’exige la convention, tous les éléments sont ajustés pour tenir compte de nos coentreprises comptabilisées selon la méthode de la mise en équivalence en fonction de la méthode de la consolidation proportionnelle.

Tranche en principal du financement des immobilisations à recevoir : Cet élément représente la principale tranche des flux de trésorerie à long terme fournis dans les périodes respectives par le MSLD aux résidences qui satisfont à certains critères de conception.

Garanties de revenu : Cet élément représente les montants à recevoir des vendeurs des résidences acquises aux termes de contrats d’achat et de vente et concerne en général les résidences en période de location initiale.

Amortissement des charges financières et des ajustements à la juste valeur des emprunts hypothécaires repris : Ces ajustements sont effectués de manière à tenir compte des charges d’intérêts hors trésorerie ainsi que des charges d’intérêts en fonction des modalités contractuelles de la dette sousjacente.

Provision pour charges financières : Cette provision représente les coûts de refinancement normalisés de nos emprunts hypothécaires, estimés à 60 points de base, appliqués à l’encours de la dette à la date de clôture, compte tenu de la durée moyenne pondérée jusqu’à l’échéance de notre portefeuille d’emprunts hypothécaires.

Provision pour investissement de maintien : Le montant estimé de la provision pour investissement de maintien correspond à 2 % des produits tirés des propriétés.

Le tableau suivant présente le calcul des FPAEA au titre des facilités de crédit et des emprunts à terme aux fins des calculs liés aux clauses restrictives des conventions de crédit :

(en milliers de dollars)	2020	2019
FPAE1)	165 861	199 729
Ajouter (déduire) les montants suivants, définis dans les conventions de crédit :
Tranche en principal du financement des immobilisations à recevoir	6 672	6 317
Garanties de revenu2)	6 383	1 007
Amortissement des charges financières et des ajustements à la juste valeur des
emprunts hypothécaires repris3)	1 488	536
Provisionpourchargesfinancières	(1829)	(1 751)
FPAEA au titre des facilités de crédit et des emprunts à terme avant la provision pour
investissement de maintien	178 575	205 838
Provisionpour investissement demaintien – 2% des produits tirés des propriétés	(19 802)	(19 534)
FPAEA au titre des facilités de crédit et des emprunts à terme	158 773	186 304

1) Non conforme aux PCGR; se reporter à la rubrique « Informations supplémentaires sur les mesures financières non conformes aux PCGR – Fonds provenant des activités d’exploitation » à la page 64 du présent rapport de gestion pour obtenir une analyse de la nature des divers ajustements apportés au calcul des FPAE.
2) Non conforme aux PCGR; se reporter à l’introduction du présent tableau. Comprend la quote-part de Chartwell des coentreprises comptabilisées selon la méthode de la mise en équivalence.
3) Non conforme aux PCGR; le chiffre de 2020 ne tient pas compte de l’amortissement de 1,2 million de dollars des charges financières engagées à l’égard du renouvellement de nos facilités de crédit et de nos débentures (0,9 million de dollars en 2019).

Modifications apportées aux clauses restrictives

En raison des incertitudes causées par la pandémie, qui sont décrites à la rubrique « COVID-19 – Incidence sur les activités et risques connexes » à la page 3 du présent rapport de gestion, après la clôture de l’exercice, nous avons conclu façon proactive des ententes de modifications visant certains ratios de couverture du service de la dette inclus dans diverses conventions de crédit. Le ratio de couverture du service de la dette a été abaissé pour passer de 1,4 à 1,2 pour la période qui sera close le 31 décembre 2022 ou close à la date d’échéance de la convention de crédit concernée, selon la plus rapprochée des deux dates. Les emprunts modifiés sont les suivants : les facilités de crédit, les emprunts à terme, l’emprunt hypothécaire grevant le siège social de Chartwell et d’autres emprunts hypothécaires grevant directement des propriétés.

Nous avons également modifié la convention d’emprunteur important conclue avec la SCHL. Aux termes de cette convention, Chartwell est assujettie à certaines exigences au titre du ratio de couverture du service de la dette. Ces exigences ont été réduites à 1,2 ou annulées, au besoin, pour la période qui sera close le 31 décembre 2022.

Total des capitaux propres

Le tableau ci-dessous présente le sommaire des variations du nombre de parts en circulation en 2020 :

		Parts de		Parts de
		fiducie aux		fiducie	Total des
	Parts de	termes du	Parts de	à droits	capitaux
	fiducie	RAPHD	catégorie B	différés	propres1)
Solde au 31 décembre 2019	213 055 028	1 500 945	1 597 860	1 081 867	217 235 700
Parts de fiducie émises aux termes
du RRD	684 812	–	–	–	684 812
Parts de fiducie émises aux termes
du RAPHD	–	266 685	–	–	266 685
Parts de fiducie rachetées aux fins
d’annulation aux termes du RAPHD	–	(126)	–	–	(126)
Parts de fiducie libérées au règlement
des montants à recevoir aux termes
du RAPHD	33 302	(33 302)	–	–	–
Parts de catégorie B échangées contre
des parts de fiducie	67 500	–	(67 500)	–	–
Parts de fiducie à droits différés émises	–	–	–	70 185	70 185
Distributions sur les parts de fiducie à
droits différés	–	–	–	63 769	63 769
Échange de parts de fiducie à droits
différés contre des parts defiducie	238 079	–	–	(238 079)	–
Solde au 31 décembre 2020	214 078 721	1 734 202	1 530 360	977 742	218 321 025

1) Non conforme aux PCGR; comprend des parts de catégorie B et des parts de fiducie à droits différés qui sont classées à titre de passifs dans nos états financiers.

Distributions

Le diagramme ci-dessous présente le sommaire des hausses de nos distributions par part annualisées depuis 2014 :

==> picture [298 x 185] intentionally omitted <==

----- Start of picture text -----

Mars Mars Mars Mars Mars Mars Mars
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
----- End of picture text -----

La déclaration et le versement des distributions futures sont au gré du conseil des fiduciaires de Chartwell (les « fiduciaires »). Les fiduciaires s’appuient sur de l’information de nature prospective concernant les flux de trésorerie, dont les prévisions et les budgets, les résultats d’exploitation, les besoins au titre des dépenses en immobilisations et du fonds de roulement, les prévisions financières futures, les clauses restrictives et les obligations relatives aux emprunts, et les autres facteurs qu’ils jugent pertinents pour l’établissement du taux de distribution. La pandémie a été la source de nombreuses incertitudes, comme il est mentionné à la rubrique « COVID-19 – Incidence sur les activités et risques connexes » à la page 3 du présent rapport de gestion. Les fiduciaires surveillent en permanence les répercussions de cette pandémie sur les activités de Chartwell et, à leur gré, déterminent le taux de distribution approprié. À l’heure actuelle, les fiduciaires ont l’intention de maintenir les distributions à leur taux actuel.

En réponse aux perturbations sur les marchés causées par la pandémie, le 16 mars 2020, nous avons annoncé la suspension temporaire du RRD, avec entrée en vigueur à la date du versement des distributions d’avril 2020, soit le 15 mai 2020. La suspension du RRD est maintenue et toutes les distributions seront versées en trésorerie jusqu’à nouvel ordre. Si nous reprenons le RRD, ou lorsque nous le ferons, les investisseurs qui étaient inscrits au RRD et qui sont demeurés des porteurs de parts sans interruption seront réinscrits automatiquement au régime.

Le tableau ci-dessous présente le sommaire des distributions déclarées sur les parts de fiducie au quatrième trimestre de 2020, et pour 2020, 2019 et 2018, en lien avec les flux de trésorerie liés aux activités d’exploitation et le bénéfice net :

(en milliers de dollars)	T4 2020	2020	2019	2018
Entrées nettes de trésorerie liées aux activités
d’exploitation	60 048	184 286	196 548	215 486
Bénéfice net	11 330	14 027	1 067	18 519
Distributions déclarées sur les parts de fiducie	32 962	131 259	127 617	124 006
Excédent des entrées nettes de trésorerie liées aux
activités d’exploitation par rapport aux distributions
déclarées sur les parts de fiducie	27 086	53 027	68 931	91 480
Insuffisance du bénéfice net par rapport aux distributions
déclarées sur les parts defiducie	(20780)	(116 380)	(126 550)	(105487)

Les fiduciaires n’utilisent pas le bénéfice net établi aux termes des PCGR comme fondement pour établir le montant des distributions aux porteurs de parts, puisque le bénéfice net tient compte d’éléments qui, à notre avis, ne donnent pas de renseignements sur les facteurs décrits précédemment qui servent à l’établissement des taux de distribution, ni ne les reflètent. Les éléments qui ne sont pas utilisés ou qui ne sont pas jugés pertinents comprennent notamment les distributions sur les parts de catégorie B comptabilisées en tant que charges d’intérêts, les amortissements hors trésorerie des immobilisations corporelles et incorporelles, les variations de la juste valeur de certains passifs ainsi que les pertes de valeur. Nous sommes d’avis qu’avec un niveau approprié de réinvestissement de capital dans nos propriétés, le potentiel de production de revenus ne diminue généralement pas au fil du temps.

Dépenses en immobilisations

En temps normal, nous réinvestissons régulièrement des capitaux dans notre portefeuille de propriétés détenues dans le but d’accroître le REN des propriétés et de protéger et de conserver nos propriétés. En raison des strictes restrictions qui ne permettaient que les visiteurs essentiels dans nos résidences à compter de la fin de mars 2020, seuls les travaux urgents ont été entrepris et ce, sur une période de plusieurs mois en 2020.

Le tableau suivant présente un sommaire de nos dépenses en immobilisations pour 2020 et 2019 :

(en milliers de dollars)	2020 2019
	Propriétés détenues avant le 1erjanvier 20161) Propriétés acquises depuis le 1erjanvier 20162) Total Propriétés détenues avant le 1erjanvier 20163) Propriétés acquises depuis le 1erjanvier 20164) Total
Amélioration des bâtiments Mécanique et électricité Amélioration et mise à niveau des appartements Amélioration et mise à niveau de l’intérieur Mobilier, agencements et matériel Communications et systèmes d’information	19 485 7 101 26 586 37 634 4 806 42 440 8 228 1 436 9 664 12 419 1 268 13 687 8 516 1 199 9 715 17 459 2 337 19 796 2 402 318 2 720 4 924 660 5 584 5 618 4 185 9 803 7 608 1 630 9 238 288 153 441 514 107 621
Propriétés en voie d’aménagement Terrains Siège social de Chartwell5)	44 537 14 392 58 929 80 558 10 808 91 366 46 868 48 215 – 3 500 6 815 44 255
Total des dépenses en immobilisations 112 612 187 336

1) Inclut 164 propriétés (19 283 appartements selon la participation de Chartwell).
2) Inclut 23 propriétés (3 443 appartements selon la participation de Chartwell).
3) Inclut 166 propriétés (19 395 appartements selon la participation de Chartwell).
4) Inclut 22 propriétés (3 235 appartements selon la participation de Chartwell).
5) Coûts engagés pour l’aménagement du siège social de Chartwell. Le cumul des coûts au 31 décembre 2020 s’établissait à 89,3 millions de dollars; le total du coût d’aménagement prévu s’élève à 90,2 millions de dollars. En janvier 2020, la construction était quasi achevée.

Le tableau suivant présente de l’information supplémentaire et présente un sommaire, pour 2020 et pour 2019, des dépenses en immobilisations de nos coentreprises comptabilisées selon la méthode de la mise en équivalence qui ne sont pas présentées dans le tableau précédent :

(en milliers de dollars)	2020 Propriétés détenues avant le 1erjanvier 2016 Propriétés acquises depuis le 1erjanvier 2016 Total	2019
		Propriétés détenues avant le 1erjanvier 2016 Propriétés acquises depuis le 1erjanvier 2016 Total
Dépenses en immobilisations des coentreprises comptabilisées selon la méthode de la mise en équivalence 1 054 941 1 995		2 067 7 603 9 670

Amélioration des bâtiments

Cette catégorie comprend essentiellement les dépenses en ce qui a trait aux façades, aux balcons, aux garages, aux ascenseurs et aux stationnements. En plus de maintenir la capacité de production de revenus existante et la valeur des propriétés, ces investissements soutiennent la croissance du taux d’occupation en raison de l’amélioration de l’esthétique de la propriété, de la croissance des produits tirés des services accessoires (tarifs de stationnement, par exemple) et des économies au titre des charges d’exploitation (p. ex., portes et fenêtres à haute efficacité énergétique, amélioration de l’isolation).

En 2020, nous avons réalisé 91 améliorations majeures à des bâtiments évaluées à plus de 50 000 $ chacune, pour un total de 19,7 millions de dollars (137 projets pour un total de 38,7 millions de dollars en 2019). En outre, cette catégorie comprend les acquisitions de six unités de condominium dans deux de nos propriétés en Colombie-Britannique totalisant 2,4 millions de dollars (huit unités de condominium pour un total de 3,0 millions de dollars en 2019).

Mécanique et électricité

Cette catégorie comprend essentiellement les dépenses liées aux systèmes de chauffage, de climatisation et de ventilation, aux systèmes de sécurité incendie, y compris les gicleurs, et aux systèmes d’éclairage. On s’attend habituellement à ce que ces investissements génèrent des économies de coûts d’énergie et entraînent une diminution des coûts de maintenance du matériel au fil du temps.

En 2020, nous avons mené à bien 70 projets majeurs de mécanique et électricité évalués à plus de 50 000 $ chacun, pour un total de 7,3 millions de dollars (96 projets totalisant 12,9 millions de dollars en 2019).

Amélioration et mise à niveau des appartements

Cette catégorie comprend les dépenses en immobilisations dans les appartements des résidents. Au cours des quatre dernières années, nous avons développé un programme d’attribution de capital stratégique aux mises à niveau des appartements de résidents. Ces investissements discrétionnaires ont pour but d’améliorer la position concurrentielle de nos propriétés sur le marché et de permettre la hausse des loyers lors du changement d’occupant. Dans la plupart des cas, en sus de la peinture rafraîchie sur une base périodique, les mises à niveau des appartements comprennent la rénovation des revêtements de plancher et souvent une rénovation complète de la cuisine et de la salle de bains.

En 2020, 54 propriétés ont fait l’objet d’investissements dans le cadre des programmes de mise à niveau stratégique des appartements (82 propriétés en 2019).

Amélioration et mise à niveau de l’intérieur

Cette catégorie comprend les investissements dans les aires communes de nos propriétés effectués essentiellement dans le but d’améliorer leur attrait commercial. Ces investissements comprennent des améliorations aux aires communes des propriétés, notamment les halls d’entrée, les salles à manger, les salons, les salles de cinéma.

En 2020, 24 propriétés ont fait l’objet d’investissements dans le cadre de programmes de mise à niveau stratégique des aires communes (57 propriétés en 2019).

Mobilier, agencements et matériel

Cette catégorie comprend essentiellement des investissements dans les meubles et le matériel des aires communes et des appartements modèles, y compris les cuisines commerciales et des investissements dans des programmes de transport de résidents. Ces investissements sont essentiellement effectués pour améliorer le caractère concurrentiel de nos propriétés et fournir des services améliorés à nos résidents.

Communications et systèmes d’information

Cette catégorie comprend des investissements dans des systèmes de télécommunication, y compris des systèmes d’appels d’urgence et du matériel informatique.

Analyse du bilan

Le tableau ci-après résume les principales variations des actifs, des passifs et des capitaux propres au 31 décembre 2020 par rapport à ceux présentés au 31 décembre 2019.

Augmentation (diminution)
(en millions de dollars)

Explication

Total des actifs
(5,1)
Total des passifs
98,5
Capitaux propres
(103,6)

Le total des actifs a reculé en raison principalement de la diminution des
immobilisations corporelles faisant l’objet de sorties, en partie contrebalancée par
la croissance de la trésorerie et des clients et autres débiteurs.
Le total des passifs a augmenté en raison principalement des emprunts utilisés
pour financer les activités d’investissement.
La baisse des capitaux propres découle en grande partie des distributions,
partiellement contrebalancées par le bénéfice net pour la période.

Engagements et éventualités

Obligations contractuelles et garanties

Le tableau ci-après résume les échéances des principaux passifs financiers au 31 décembre 2020.

(en milliers de dollars)	Total 2021 2022 2023 2024 2025 Par la suite
Emprunts hypothécaires Emprunts à terme Débentures Créditeurs et charges à payer Distributions à verser Obligationslocatives	1 921 157 203 200 347 328 148 294 237 455 126 997 857 883 275 000 – 150 000 – 125 000 – – 350 000 – – 200 000 – 150 000 – 162 762 156 336 6 426 – – – – 11 085 11 085 – – – – – 12 712 1073 557 481 373 281 9 947
Total des échéances	2 732 716 371 694 504 311 348 775 362 828 277 278 867 830

Les obligations locatives comptabilisées visent la location de terrains, de bâtiments et de mobilier, agencements et matériel.

Garanties

Nous demeurons garants des emprunts hypothécaires grevant deux propriétés vendues en 2014, dont le solde impayé totalisait 1,5 million de dollars au 31 décembre 2020. Les acheteurs de ces propriétés nous ont indemnisés à l’égard de ces garanties.

Au 31 décembre 2020, de pair avec nos partenaires, nous avons garanti solidairement et conjointement des emprunts garantis sur certains partenariats pour un maximum total de 387,8 millions de dollars. Au 31 décembre 2020, les soldes impayés de ces emprunts se chiffraient à 316,7 millions de dollars.

Autres contrats

Aux termes de notre entente avec Batimo, à la réalisation de certaines conditions, Batimo pourrait exiger que nous acquerrions une participation de 85 % dans ses propriétés en voie d’aménagement que nous gérons et, dans certains cas, que nous consentions des prêts mezzanines à 99 % de la juste valeur de marché, comme stipulé dans les ententes (l’« option Batimo »). L’option Batimo a une durée de cinq ans commençant à l’ouverture de la propriété connexe. À l’expiration de l’option Batimo, nous disposons d’une option de deux ans visant l’acquisition d’une participation de 85 % dans la propriété à la juste valeur de marché. Au 31 décembre 2020, cette entente visait six projets comprenant 1 917 appartements, dont un était stabilisé et cinq étaient en période de location initiale. En vertu de nos ententes avec Welltower, cette dernière peut participer, à titre de partenaire égal de Chartwell, à l’acquisition de participations dans un de ces projets.

La résidence Chartwell Le Teasdale II a atteint un taux d’occupation stabilisé aux termes de la définition établie dans nos conventions avec Batimo. Nous prévoyons conclure l’acquisition d’une participation de 85 % dans ce projet, à un prix d’achat d’environ 60,6 millions de dollars, au deuxième trimestre de 2021. Nous prévoyons régler le prix d’achat au moyen de la prise en charge du financement relatif à la construction connexe de 37,3 millions de dollars et du remboursement d’un prêt mezzanine en cours de 4,0 millions de dollars. Le solde sera réglé en trésorerie.

Lettres de crédit

Au 31 décembre 2020, nous étions responsables de lettres de crédit d’un montant de 9,6 millions de dollars.

Litiges et réclamations

Chartwell résidences pour retraités ou ses filiales ont été nommées à titre de parties défenderesses dans trois demandes d’actions collectives relativement à la pandémie, comme il est précisé ci-dessous. Aucune action n’a encore été autorisée. L’assureur de Chartwell a désigné l’avocat de la défense et donnera suite aux réclamations en temps opportun en suivant le processus judiciaire approprié.

En mai 2020, Chartwell a été informée qu’une déclaration avait été produite relativement à une demande d’action collective alléguant, notamment, la négligence, la rupture de contrat et le manquement au devoir fiduciaire en ce qui a trait à la réponse de Chartwell à la pandémie. La réclamation est présentée au nom de tous les résidents qui habitaient dans des résidences ontariennes détenues, exploitées et/ou gérées par Chartwell pendant la pandémie, ainsi qu’au nom des membres de leur famille. À l’exception d’un montant de 15 millions de dollars en dommages punitifs, le montant des dommages-intérêts réclamés n’est pas précisé dans la demande.

En juillet 2020, Chartwell a été informée qu’une deuxième déclaration avait été produite relativement à une demande d’action collective alléguant, notamment, la négligence, la rupture de contrat et le manquement au devoir fiduciaire en ce qui a trait à la réponse de Chartwell à la pandémie à la résidence de soins de longue durée Chartwell Ballycliffe. La réclamation est présentée au nom de tous les résidents qui habitaient à la résidence Ballycliffe pendant la pandémie, ainsi qu’au nom des membres de leur famille, et vise des dommages-intérêts de 30 millions de dollars.
En août 2020, Chartwell a été informée qu’une déclaration avait été produite relativement à une demande d’action collective au nom des résidents de 96 résidences de soins de longue durée en Ontario, dont six sont détenues ou exploitées par Chartwell, alléguant, notamment, la négligence, le manquement au devoir de fiduciaire et la violation de l’article 7 de la Charte canadienne des droits et libertés. La réclamation est une réclamation conjointe contre les divers propriétaires et exploitants des 96 résidences et vise des dommages-intérêts totaux de 600 millions de dollars. En septembre 2020, la déclaration a été modifiée pour ajouter le gouvernement de l’Ontario à titre de partie défenderesse.

Le 20 novembre 2020, le projet de loi 218 intitulé Loi de 2020 visant à soutenir la relance en Ontario et sur les élections municipales (la « Loi visant à soutenir la relance »), a reçu la sanction royale et a été édicté. La Loi visant à soutenir la relance offre une immunité aux entreprises qui font un effort de bonne foi pour suivre les orientations en matière de santé publique et les lois relatives à l’exposition à la COVID-19, à condition que l’entreprise ne soit pas coupable de négligence grave. La loi s’applique rétroactivement au 17 mars 2020. Si les demandes d’actions collectives ne sont pas rejetées aux termes de la Loi visant à soutenir la relance , Chartwell a l’intention de se défendre contre ces réclamations.

Sommaire des principales informations financières

Informations financières annuelles

Le tableau qui suit présente les principales informations financières annuelles pour chacun des trois derniers exercices clos les 31 décembre :

(en milliers de dollars, sauf lesmontants parpart)	2020	2019	2018
Produits tirés des services fournis aux résidents	873 966	860 595	814 262
Total des produits	928 587	915 312	866 654
Charges d’exploitation directes liées aux propriétés	622 499	590 016	557 839
Bénéfice net	14 879	1 067	18 519
Total des actifs	3 489 308	3 494 394	3 318 848
Total des passifs non courants	2 362 344	2 265 496	2 013 434
Total des passifs	2 755 331	2 656 827	2 385 328
Distributions déclaréesparpart	0,61000	0,59800	0,58600

Nos résultats annuels pour les trois derniers exercices ont principalement subi les conséquences des acquisitions, des aménagements et des sorties. La pandémie a eu une incidence sur nos résultats de 2020. Il y a lieu de se reporter à la rubrique « COVID-19 – Incidence sur les activités et risques connexes » à la page 3 du présent rapport de gestion.

Informations financières trimestrielles

Le tableau ci-après présente un sommaire de nos informations financières trimestrielles non auditées :

(en milliers de dollars, sauf lesmontants parpart)	2020 2019
	T4 T3 T2 T1 T4 T3 T2 T1
Produits 231 689 233 290 230 653 232 955 234 915 229 610 227 438 223 349 Charges d’exploitation directes liées aux propriétés (156 381) (160 482) (154 917) (150 719) (152 837) (146 460) (146 555) (144 164) Amortissements des immobilisations corporelles et incorporelles (42 424) (43 660) (45 347) (48 250) (46 962) (42 027) (46 259) (45 274) Quote-part du bénéfice net (de la perte nette) des coentreprises (503) (1 527) (588) (1 198) (45) 1 797 309 392 Charges générales, charges administratives et charges de fiducie (8 674) (9 719) (12 374) (13 128) (8 746) (9 194) (12 459) (12 749) Autres produits (charges) 22 860 (2 928) 4 395 (2 687) (27 965) (17 046) 2 155 38 893 Charges financières (22 959) (23 409) (23 635) (23 147) (21 770) (21 633) (21 597) (20 526) Variations de la juste valeur des instruments financiers et profit (perte) de change (4 374) (617) (2 075) 10 894 3 036 2 774 (2 976) (6 148) Économie (charge) d’impôt exigible – – – – – – – – Économie (charge) d’impôt différé (7052) 2 286 1957 6 674 8 889 1363 (1639) (18 822)
Bénéfice net (perte nette) de lapériode	12 182 (6 766) (1 931) 11 394 (11 485) (816) (1 583) 14 951
FPAE1) FPAE par part1) FIPAE1) FIPAE1)	43 496 37 997 39 043 45 325 51 883 53 657 47 106 47 083 0,20 0,17 0,18 0,21 0,24 0,25 0,22 0,22 46 055 40 965 41 910 48 783 53 800 56 136 49 670 49 358 0,21 0,19 0,19 0,22 0,25 0,26 0,23 0,23

1) Non conforme aux PCGR; se reporter à la rubrique « Informations supplémentaires sur les mesures financières non conformes aux PCGR » à la page 64 du présent rapport de gestion.

Nos résultats pour les huit derniers trimestres ont essentiellement subi l’incidence des facteurs suivants :

les faits nouveaux, les acquisitions et les sorties, tel qu’il est décrit à la rubrique « Événements importants » à la page 16 du présent rapport de gestion et dans notre rapport de gestion de 2019;
les variations de la juste valeur des instruments financiers et les profits et pertes de change;
les pertes de valeur;
les profits à la réévaluation;
l’impôt différé.

La pandémie a en outre considérablement influé sur nos résultats à compter du deuxième trimestre de 2020.

Les facteurs saisonniers ont une incidence limitée sur nos résultats trimestriels étant donné qu’il n’y a pas de tendance prévisible qui en découle. Les facteurs saisonniers comprennent l’éclosion de maladies et les tendances météorologiques.

Informations supplémentaires sur les mesures financières non conformes aux PCGR

Comme il est décrit aux rubriques pertinentes du présent rapport de gestion dans lesquelles une mesure financière non conforme aux PCGR est analysée pour la première fois, nous avons expliqué pourquoi nous sommes d’avis que de telles mesures sont utiles aux investisseurs et comment la direction utilise les mesures financières non conformes aux PCGR. Ces mesures n’ont pas de définition normalisée prescrite par les PCGR et, par conséquent, il est peu probable qu’elles soient comparables à des mesures semblables utilisées par d’autres entités émettrices. La section suivante présente des définitions détaillées et des rapprochements aux mesures conformes aux PCGR les plus comparables pour toute mesure financière non conforme aux PCGR n’ayant pas été présentée ailleurs dans le présent rapport de gestion. Nous présentons des FPAE d’une façon sensiblement conforme à la définition qu’en donne la REALPAC.

Fonds provenant des activités d’exploitation et fonds internes provenant des activités d’exploitation

FPAE

Selon les directives de la REALPAC, les FPAE sont définis comme suit :

Bénéfice comptabilisé (perte comptabilisée) à l’état du résultat global en PCGR, ajusté(e) pour tenir compte des éléments ci-dessous :

A. Variation latente de la juste valeur des immeubles de placement.
B. Amortissement des biens immobiliers amortissables, y compris l’amortissement des composantes liées aux charges locatives inscrites à l’actif, aux provisions pour charges locatives inscrites à l’actif et comptabilisées à titre d’améliorations d’immobilisations, ainsi qu’aux éléments liés à des locations définis dans le cadre de regroupements d’entreprises.
C. Amortissement des provisions pour charges locatives et des travaux exécutés par le propriétaire à l’égard des améliorations locatives et amortis à titre de réduction des produits.
D. Amortissement des immobilisations incorporelles au chapitre des relations clients/locataires ou d’autres immobilisations incorporelles découlant de regroupements d’entreprises.
E. Profits (pertes) sur la vente d’immeubles de placement et de biens immobiliers occupés par leur propriétaire, y compris le profit comptabilisé (la perte comptabilisée) au chapitre des activités abandonnées (s’il y a lieu).
F. Impôt sur le bénéfice (la perte) sur la sortie de biens.
G. Impôt différé.
H. Pertes de valeur ou reprise de pertes de valeur comptabilisées sur des terrains et des biens immobiliers amortissables, compte non tenu des pertes de valeur ou des reprises liées à des immeubles utilisés exclusivement à des fins administratives.
I. Profits (pertes) à la réévaluation comptabilisés dans le bénéfice (la perte) à l’égard de biens immobiliers occupés par leur propriétaire, compte non tenu des profits (pertes) à la réévaluation lié(e)s à des immeubles utilisés exclusivement à des fins administratives.
J. Coûts de transaction passés en charges à la suite de l’achat d’une propriété comptabilisée à titre de regroupement d’entreprises.
K. Profits ou pertes de change sur des éléments monétaires ne faisant pas partie d’un placement net dans
un établissement étranger.
L. Profit ou perte sur la vente d’un placement dans un établissement étranger.
M. Variations de la juste valeur d’instruments financiers représentant une couverture économique efficace, mais qui ne remplissent pas les conditions de la comptabilité de couverture.

N. Goodwill négatif ou perte de valeur du goodwill.
O. Incidence des instruments rachetables au gré du porteur classés dans les passifs financiers.
P. Résultats des activités abandonnées.
Q. Ajustements à l’égard des entités comptabilisées selon la méthode de la mise en équivalence.
R. Charges locatives additionnelles.
S. Taxes foncières comptabilisées selon l’IFRIC 21.
T. Produits et charges d’exploitation liés aux actifs au titre de droits d’utilisation.
U. Participations ne donnant pas le contrôle.

FIPAE

Les FIPAE sont une mesure financière non conforme aux PCGR utilisée pour évaluer le rendement de la direction et n’ont pas de définition normalisée prescrite par les IFRS; ils ne sont donc pas comparables à des mesures semblables présentées par d’autres fiducies de revenu ou sociétés. Les FIPAE ne sauraient se substituer au bénéfice net ou aux flux de trésorerie provenant des activités d’exploitation établis selon les IFRS. Chartwell calcule les FIPAE en ajoutant ou en soustrayant les éléments suivants à ses FPAE : a) les pertes liées à la location initiale et le coût de la dette imputé sur les propriétés en voie d’aménagement; b) les montants à recevoir des vendeurs de certaines propriétés acquises au titre des garanties de revenu; et c) l’impôt sur le résultat exigible. Ces ajustements aux FPAE visent à faire en sorte que la direction ne soit pas incitée à prendre des décisions à court terme pour Chartwell en n’aménageant pas de nouvelles propriétés ou en acquérant des propriétés ayant un potentiel de création de valeur à long terme.

Le tableau suivant présente un rapprochement du résultat net avec les FPAE et les FIPAE :

(en milliers de dollars, sauf lesmontants parpart)	T4 2020 T4 2019 Variation	2020 2019 Variation
Bénéfice net (perte nette) Ajouter (déduire) : B Amortissement des immobilisations corporelles D Amortissement des immobilisations incorporelles à durée de vie limitée B Amortissements des immobilisations corporelles et incorporelles utilisées à des fins administratives incluses dans les amortissements des immobilisations corporelles et incorporelles susmentionnés E Profit à la réévaluation E Perte (profit) sur la sortie d’actifs J Coûts de transaction découlant des acquisitions et des sorties H Pertes de valeur G Impôt sur le résultat différé O Distributions sur les parts de catégorie B comptabilisées en charges d’intérêts M Variations de la juste valeur des instruments financiers et perte (profit) de change Q Ajustement des FPAE au titre des coentreprises comptabilisées selon la méthode de la mise en équivalence 1)	12 182 (11 485) 23 667 41 092 46 289 (5 197) 1 332 673 659 (1 367) (972) (395) – 1 313 (1 313) (23 001) (1 024) (21 977) 306 543 (237) – 27 474 (27 474) 7 052 (8 889) 15 941 235 239 (4) 4 374 (3 036) 7 410 1 291 758 533	14 879 1 067 13 812 174 091 178 450 (4 359) 5 590 2 072 3 518 (5 635) (4 134) (1 501) – (37 859) 37 859 (25 072) (6 081) (18 991) 996 1 816 (820) 3 200 46 974 (43 774) (3 865) 10 209 (14 074) 944 961 (17) (3 828) 3 314 (7 142) 4561 2940 1621
FPAE2)	43 496 51 883 (8 387)	165 861 199 729 (33 868)
Ajouter (déduire) : Pertes liées à la location initiale et coût de la dette imputé3) Garanties derevenu 4)	1 483 1 777 (294) 1076 140 936	5 469 8 227 (2 758) 6 383 1007 5 376
FIPAE5)	46 055 53 800 (7 745)	177 713 208 963 (31 250)
FPAEparpart6)	0,20 0,24 (0,04)	0,76 0,92 (0,16)
FIPAEparpart6)	0,21 0,25 (0,04)	0,81 0,97 (0,16)

1) Non conforme aux PCGR; se reporter au tableau suivant pour connaître le détail du calcul de ces montants.
2) Non conforme aux PCGR; se reporter à l’introduction du présent tableau et à la rubrique « Résultats d’exploitation consolidés – FPAE » à la page 24 du présent rapport de gestion pour obtenir une analyse de l’importance de cette mesure.

3) Non conforme aux PCGR; se reporter à la rubrique « Événements importants – Rendement sans levier, pertes liées à la location initiale des projets d’aménagement et coût de la dette imputé » à la page 16 du présent rapport de gestion. Comprend la quotepart de Chartwell des coentreprises comptabilisées selon la méthode de la mise en équivalence.

4) Non conforme aux PCGR; se reporter à l’introduction du présent tableau. Comprend la quote-part de Chartwell des coentreprises comptabilisées selon la méthode de la mise en équivalence.
5) Non conforme aux PCGR; se reporter à l’introduction du présent tableau.
6) Non conforme aux PCGR; se reporter à la rubrique « Montants par part » à la page 67 du présent rapport de gestion pour une analyse du calcul des montants par part.

Le tableau suivant présente de l’information supplémentaire à l’égard de l’ajustement des FPAE pour tenir compte des coentreprises comptabilisées selon la méthode de la mise en équivalence :

	(en milliers de dollars)	T4 2020	T4 2019	Variation	2020	2019	Variation
B	Amortissements des immobilisations
	corporelles et incorporelles	1 418	899	519	4 285	2 865	1 420
E	Perte (profit) sur la sortie d’actifs	–	–	–	–	(2)	2
M	Variation de la juste valeur des instruments
	financiers et perte (profit) de change	(127)	(141)	14	276	77	199
Q	Ajustement des FPAE au titre des
	coentreprises comptabilisées selon la
	méthode de la mise en équivalence1)	1 291	758	533	4 561	2 940	1 621

1) Non conforme aux PCGR; se reporter à l’introduction de la présente rubrique du rapport de gestion.

Montants par part

Aux fins du calcul des FPAE par part et des FIPAE par part, nous ajoutons le nombre moyen pondéré de parts de catégorie B au nombre moyen pondéré de parts de fiducie, étant donné que les parts de catégorie B peuvent être échangées en tout temps contre des parts de fiducie, au gré de leur porteur. De plus, nous ajoutons les parts de fiducie émises aux termes du RAPHD et du régime de parts de fiducie à droits différés.

Nombre moyen pondéré de parts

Le tableau suivant présente des données sur le nombre moyen pondéré de parts en circulation :

(en milliers)	T4 2020	T4 2019	Variation	2020	2019	Variation
Nombre moyen pondéré de parts1)	218 312	216 950	1 362	218 212	216 167	2 045

1) Comprend des parts de fiducie, des parts de catégorie B, des parts de fiducie émises aux termes du RAPHD et des parts de fiducie à droits différés.

Ratio de la dette nette sur le BAIIA ajusté

En plus des clauses restrictives de nature financière liées à nos facilités de crédit et des débentures, nous suivons en interne le ratio de la dette nette sur le BAIIA ajusté calculé selon les définitions de l’endettement consolidé et du BAIIA consolidé figurant dans les actes de fiducie pour nos débentures.

Le tableau suivant présente un sommaire de notre ratio de la dette nette sur le BAIIA ajusté au 31 décembre 2020 et au 31 décembre 2019 :

Le tableau suivant présente un sommaire de notre ratio 31 décembre 2020 et au 31 décembre 2019 :	de la dette nette sur	le BAIIA ajusté a
(en milliers de dollars, sauf leratio dela dettenette sur leBAIIAajusté)	31 décembre 2020	31décembre2019
Endettement consolidé au titre des débentures1)	2 535 329	2 483 937
BAIIAconsolidé au titre des débentures 2)	269 088	297677
Ratio de la dette nette sur le BAIIA ajusté	9,4	8,3

1) S e reporter à la rubrique « Calculs se rapportant aux clauses restrictives – 4. Endettement consolidé au titre des facilités de crédit et des débentures » à la page 52 du présent rapport de gestion pour connaître le détail du calcul de ce montant.

2) Se reporter à la rubrique « Calculs se rapportant aux clauses restrictives – 1. BAIIA consolidé au titre des facilités de crédit et des débentures » à la page 51 du présent rapport de gestion pour connaître le détail du calcul de ce montant.

L’augmentation du ratio de la dette nette sur le BAIIA ajusté s’explique surtout par le financement de certains projets d’acquisition et d’aménagement en phase de location initiale dont l’apport au BAIIA stabilisé attendu reste à venir.

Tel qu’il est mentionné à la rubrique « Portefeuille d’acquisitions, d’aménagement et autres » du présent rapport de gestion, cinq résidences nouvellement aménagées et une résidence récemment acquise ont généré un REN ajusté de 2,3 millions de dollars en 2020. À l’atteinte du taux d’occupation stabilisé moyen attendu de 96 %, il est estimé que ces projets généreront un REN ajusté annualisé de 22,3 millions de dollars. Notre ratio de la dette nette sur le BAIIA ajusté, calculé en fonction du BAIIA consolidé des débentures majoré du REN additionnel de ces propriétés sur une période de douze mois consécutifs de 20,0 millions de dollars comme si le taux s’était stabilisé, serait de 8,8.

Méthodes et estimations comptables critiques

Nos principales méthodes comptables pour l’exercice clos le 31 décembre 2020 sont décrites à la note 3 afférente à nos états financiers. Selon les IFRS, il est nécessaire de faire des estimations pour dresser les états financiers et de réévaluer ensuite régulièrement les estimations qui ont été utilisées initialement. Nos estimations sont fondées sur l’expérience passée et sur d’autres facteurs que nous jugeons raisonnables dans les circonstances. Comme ces estimations comportent divers degrés de jugement et d’incertitude, les montants actuellement présentés dans les états financiers pourraient se révéler inexacts dans l’avenir.

Évaluation des immobilisations corporelles et incorporelles

La juste valeur correspond au montant auquel un élément peut être vendu ou acheté lors de la vente d’un actif ou du transfert d’un passif dans le cadre d’une opération en bonne et due forme (c’est-à-dire autrement que dans le cadre d’une vente forcée ou d’une liquidation) entre des intervenants du marché. Les prix cotés sur des marchés actifs constituent le meilleur indicateur de la juste valeur, et c’est sur ces prix, lorsqu’ils sont disponibles, que se fonde le calcul de la juste valeur. Lorsqu’il est impossible d’avoir accès à des prix cotés, les estimations de la juste valeur sont fondées sur les renseignements les plus pertinents disponibles, y compris les prix en vigueur pour des éléments semblables et les résultats d’autres techniques d’évaluation. Les techniques d’évaluation utilisées doivent concorder avec l’objectif d’établissement de la juste valeur.

Nos états financiers sont sensibles aux estimations de la juste valeur, les principaux éléments touchés étant les suivants :

Nous comptabilisons une perte de valeur lorsque la valeur comptable d’un actif n’est pas recouvrable. La perte de valeur correspond à l’excédent de la valeur comptable sur le montant recouvrable.
Nous devons également effectuer, au moins une fois par année, un test de dépréciation des immobilisations incorporelles ayant une durée d’utilité indéterminée, dans le cadre duquel nous comparons le montant recouvrable à leur valeur comptable afin de déterminer s’il y a lieu de comptabiliser une perte de valeur.

Les immobilisations corporelles et les immobilisations incorporelles constituent plus de 90 % de nos actifs.

Chaque date de clôture, nous évaluons, en nous fondant sur des sources internes et externes, s’il existe une indication qu’un actif ou une unité génératrice de trésorerie (« UGT ») comportant des immobilisations corporelles pourrait avoir subi une perte de valeur. En présence d’indications de perte de valeur, nous établissons si le montant recouvrable de l’UGT est supérieur à sa valeur comptable. Un rendement très faible par rapport aux résultats d’exploitation projetés ou passés, des changements importants dans l’utilisation des actifs, des tendances sectorielles ou économiques négatives marquées ou un changement de stratégie d’affaires globale sont quelques-uns des facteurs qui pourraient indiquer une baisse de valeur. Dans certains cas, ces événements sont manifestes. Cependant, dans bien des cas, il n’existe pas d’événement isolable indiquant une baisse de valeur possible; survient plutôt au cours d’une période une série d’événements, sans conséquence s’ils sont pris isolément, qui finissent par indiquer qu’un actif peut avoir subi une perte de valeur. Ainsi, ces événements peuvent passer inaperçus pendant un certain temps après avoir eu lieu.

Nos activités, les marchés et le contexte commercial sont sous constante surveillance, et des jugements sont portés et des évaluations sont faites pour déterminer s’il s’est produit un événement indiquant une baisse de valeur possible. Le cas échéant, la valeur recouvrable de l’actif est estimée et une perte de valeur est immédiatement comptabilisée dans le résultat net pour le montant correspondant à l’excédent de la valeur comptable de l’actif sur le montant recouvrable. Le montant recouvrable correspond au plus élevé des montants suivants : a) la juste valeur moins les coûts de sortie et b) la valeur d’utilité calculée au moyen des flux de trésorerie actualisés. Il faut faire preuve de beaucoup de jugement tant pour repérer les événements risquant d’entraîner une baisse de valeur que pour estimer les flux de trésorerie futurs et la juste valeur.

L’évaluation d’une perte de valeur requiert que nous formulions des hypothèses importantes concernant les choix sur les taux d’actualisation, les taux de capitalisation et les taux de capitalisation finaux utilisés pour calculer la juste valeur d’une UGT. La formulation d’hypothèses importantes est également requise pour estimer les flux de trésorerie stabilisés futurs, ce qui inclut des hypothèses sur les tarifs de location et les taux d’occupation. Ces hypothèses peuvent être largement tributaires de la conjoncture économique actuelle et future sur les marchés de chaque UGT et des plans stratégiques de la direction pour chacun de ces marchés. La direction applique également des ajustements pour tenir compte des attentes des intervenants du marché. Les estimations et les hypothèses utilisées dans la détermination de la valeur recouvrable sont fondées sur l’information connue au moment du calcul, ainsi que sur les perspectives d’avenir. Les résultats réels pourraient différer, et dans bien des cas diffèrent, de ces estimations, et ils peuvent avoir une incidence favorable ou défavorable sur les estimations et sur la détermination d’une perte de valeur. De plus, quand des tests de dépréciation sont effectués, les durées d’utilité estimées des propriétés sont réévaluées, et les changements sont comptabilisés de façon prospective.

Les immobilisations incorporelles ayant une durée d’utilité indéterminée font l’objet d’un test de dépréciation une fois l’an ou plus fréquemment si des événements ou des changements de situation donnent à penser qu’elles pourraient s’être dépréciées. Le goodwill fait l’objet d’un test de dépréciation au moins une fois l’an ou lorsqu’il y a des indications de dépréciation de l’UGT à laquelle se rapporte le goodwill. Les immobilisations incorporelles ayant une durée d’utilité déterminée font l’objet d’un test de dépréciation si des événements ou des changements de situation, déterminés à chaque date de clôture, indiquent que leur valeur comptable pourrait ne pas être recouvrable.

Le coût d’un regroupement d’entreprises est évalué à la juste valeur des actifs donnés, des instruments de capitaux propres émis et des passifs engagés ou repris à la date d’acquisition. Les actifs acquis et les passifs et passifs éventuels repris identifiables lors d’un regroupement d’entreprises sont comptabilisés initialement à leur juste valeur à la date d’acquisition. Nous comptabilisons les actifs ou les passifs, le cas échéant, résultant d’un accord de contrepartie éventuelle à leur juste valeur à la date d’acquisition, et ces montants font partie du coût du regroupement d’entreprises.

Les variations ultérieures de la juste valeur des accords de contrepartie éventuelle sont comptabilisées en résultat net. L’excédent du prix d’achat sur la juste valeur des actifs identifiables acquis et des passifs nets identifiables repris constitue le goodwill. À la date d’acquisition, le goodwill est comptabilisé à titre d’actif.

Lorsqu’une acquisition ne répond pas aux critères du traitement comptable d’un regroupement d’entreprises, elle est comptabilisée à titre d’acquisition d’un groupe d’actifs et de passifs, dont le coût comprend les coûts de transaction qui sont répartis au moment de la comptabilisation initiale entre les actifs acquis et les passifs repris en fonction de leur juste valeur relative.

Les ajustements de période d’évaluation s’entendent d’ajustements résultant d’informations complémentaires obtenues au cours de la période d’évaluation, laquelle ne doit pas excéder un an à compter de la date d’acquisition, à propos des faits et des circonstances qui existaient à la date d’acquisition. Les variations ultérieures de la juste valeur de la contrepartie éventuelle classée comme des actifs ou passifs qui ne sont pas admissibles en tant qu’ajustements de période d’évaluation sont comptabilisées comme un profit ou une perte dans le résultat net.

Modification des estimations comptables et des méthodes comptables

Nos principales méthodes comptables sont décrites à la note 3 afférente à nos états financiers. Les paragraphes n) et o) de la note 3 présentent les modifications de méthodes comptables survenues en 2020 et les modifications de méthodes comptables à venir.

Le 1[er] janvier 2020, nous avons adopté les modifications à l’IFRS 3, Regroupement d’entreprises . La transition n’a eu aucune incidence sur nos états financiers. La note 2 afférente aux états financiers présente de plus amples renseignements sur cette norme.

Les subventions publiques que nous pouvons recevoir à titre de remboursement des charges inscrites en résultat net de manière systématique sont comptabilisées dans la période au cours de laquelle les charges sont comptabilisées. Les subventions sont comptabilisées en déduction de la charge connexe.

Contrôles et procédures

Nous nous efforçons de maintenir des contrôles et procédures efficaces de communication de l’information ainsi qu’un contrôle interne sûr à l’égard de l’information financière. Nous continuons d’apporter des améliorations notables à nos systèmes d’information et à nos processus financiers, au prix d’investissements considérables, afin de renforcer davantage notre contrôle interne. Tout système de contrôle, aussi bien conçu et géré soit-il, ne peut fournir qu’une assurance raisonnable, et non absolue, quant à l’atteinte des objectifs. Du fait des limites inhérentes à tout système de contrôle, aucune évaluation des contrôles ne peut fournir l’assurance absolue que tous les problèmes de contrôle, y compris les cas de fraude, le cas échéant, ont été décelés. Ces limites intrinsèques comprennent notamment : i) le fait que les hypothèses et les jugements de la direction pourraient se révéler erronés si les situations et circonstances changeaient et ii) l’incidence d’erreurs isolées. En outre, les contrôles peuvent être contournés par des actions individuelles non autorisées, par la collusion de deux personnes ou plus ou par une dérogation accordée par la direction. De plus, la conception d’un système de contrôle repose en partie sur certaines hypothèses à propos de la probabilité d’événements futurs, et rien ne garantit qu’une conception, quelle qu’elle soit, parviendra à atteindre les objectifs visés dans toutes les circonstances possibles.

Contrôles et procédures de communication de l’information

Nos contrôles et procédures de communication de l’information ont été conçus afin de fournir une assurance raisonnable que l’information que nous sommes tenus de communiquer est consignée, traitée, condensée et présentée dans les délais prévus par les lois sur les valeurs mobilières canadiennes et qu’elle comprend les contrôles et procédures conçus afin d’assurer que l’information est regroupée et communiquée à la direction, y compris le chef de la direction et le chef des finances, de sorte qu’elle dispose de suffisamment de temps pour prendre une décision concernant les informations qui doivent être communiquées.

Au 31 décembre 2020, une évaluation a été effectuée sous la supervision et avec le concours de l’équipe de direction, dont le chef de la direction et le chef des finances, portant sur l’efficacité des contrôles et des procédures de communication de l’information de Chartwell, aux termes du Règlement 52-109. Pour porter une appréciation à cet égard, le chef de la direction et le chef des finances ont utilisé les critères établis par le Committee of Sponsoring Organizations (le « COSO ») de la Treadway Commission dans le Internal Control – Integrated Framework (2013). En se fondant sur cette évaluation, le chef de la direction et le chef des finances ont conclu que la conception et le fonctionnement des contrôles et procédures de communication de l’information étaient efficaces au 31 décembre 2020.

Contrôle interne à l’égard de l’information financière

Il nous incombe de concevoir et de maintenir des contrôles internes adéquats à l’égard de l’information financière qui fournissent une assurance raisonnable quant à la fiabilité de l’information financière et à la préparation des états financiers à des fins externes conformément aux IFRS. Le chef de la direction et le chef des finances ont évalué la conception et l’efficacité du fonctionnement de nos contrôles internes à l’égard de l’information financière au 31 décembre 2020, ou en ont demandé et supervisé étroitement l’évaluation, et, en se fondant sur l’évaluation qui a en été faite, ils ont déterminé que ces contrôles étaient conçus convenablement et fonctionnaient efficacement, conformément au cadre COSO 2013, publié par le Committee of Sponsoring Organizations de la Treadway Commission.

Nos contrôles internes à l’égard de la présentation de l’information financière n’ont fait l’objet d’aucune modification significative au cours de l’exercice clos le 31 décembre 2020 qui a eu, ou qui est raisonnablement susceptible d’avoir, une incidence importante sur notre contrôle interne à l’égard de l’information financière.

Risques et incertitudes et informations prospectives

Risques et incertitudes*

Le 11 mars 2020, l’Organisation mondiale de la Santé a déclaré que la COVID-19 était une pandémie mondiale. Il y a lieu de se reporter à la rubrique « COVID-19 – Incidence sur les activités et risques connexes » à la page 3 du présent rapport de gestion pour une analyse des risques liés à la COVID-19.

a) Risques commerciaux : Nous sommes exposés à des risques commerciaux généraux et à des risques inhérents au secteur des résidences pour personnes âgées et à la propriété de biens immobiliers. Ces risques comprennent la conjoncture économique, les risques liés à la santé, les risques liés à l’éclosion de maladies (par exemple, la COVID-19) et à leur contrôle, les fluctuations des taux d’occupation, l’incapacité d’offrir des tarifs d’hébergement économiques (y compris les augmentations prévues de ces tarifs), les règlements portant sur le contrôle des loyers, les augmentations des coûts de main-d’œuvre et d’autres charges d’exploitation, y compris les coûts liés aux services publics, les changements éventuels dans les relations de travail, la réduction des effectifs sous des taux acceptables (par exemple, en raison d’événements tels qu’une pandémie ou l’éclosion de maladies), la concurrence d’autres propriétés similaires ou l’offre excédentaire de telles propriétés, les modifications de la situation du voisinage ou des emplacements, l’augmentation des taxes ou l’imposition de nouvelles taxes, les dépenses en immobilisations requises, les fluctuations des taux d’intérêt et les changements relatifs à la disponibilité de fonds et au loyer de l’argent à l’égard du financement à long terme, qui pourraient rendre le refinancement d’emprunts hypothécaires difficile ou peu intéressant. En outre, rien ne garantit que les tendances démographiques attendues ni que les taux d’occupation obtenus jusqu’à ce jour dans les propriétés et prévus pour l’avenir se maintiendront ou pourront être atteints. L’un ou l’autre des facteurs précédents ou une combinaison de ceux-ci pourrait avoir une incidence défavorable sur les liquidités dont Chartwell dispose et la situation financière de cette dernière.

L’offre de résidences et de soins de santé aux personnes âgées présente des risques juridiques, des risques liés à la réputation et d’autres risques inhérents. La vulnérabilité des personnes âgées ainsi que leur mobilité réduite accroissent ces risques. Parmi ces risques, on compte l’éclosion de maladies, les incendies et autres catastrophes dans un immeuble pouvant donner lieu à des blessures, voire la mort, les gestes négligents ou inappropriés de la part du personnel ou d’autres personnes en contact avec nos résidents et des événements imprévus dans les propriétés de Chartwell, ou même dans des propriétés n’appartenant pas à Chartwell, causant des dommages à notre marque ou à notre réputation ou au secteur dans son ensemble.

b) Pandémies, épidémies ou éclosion de maladies contagieuses : La survenance d’une pandémie, d’une épidémie ou toute autre éclosion de maladies contagieuses, comme la COVID-19, ou une autre crise sanitaire dans les secteurs où nous exerçons nos activités pourrait avoir une incidence défavorable importante sur notre entreprise, nos résultats d’exploitation, nos liquidités, notre capacité à emprunter et notre situation financière. Les agences de santé fédérales, provinciales ou locales pourraient restreindre, limiter ou suspendre les visites guidées en personne effectuées par les résidents ou au nom de ceux-ci ou l’admission à nos résidences par mesure de précaution durant une crise, ou nous pourrions choisir de le faire, afin d’éviter la propagation d’une maladie contagieuse ou toute autre crise de santé publique, ce entraînerait un recul de nos taux d’occupation. Même en l’absence de telles

* Pour une description complète des risques et des incertitudes, il y a lieu de se reporter à notre notice annuelle la plus récente.

restrictions, limites ou suspensions, les résidents éventuels pourraient repousser leur emménagement dans une résidence en raison de la perception négative à l’égard du cadre de vie communautaire ou pour éviter une exposition possible. L’amélioration des procédures, des protocoles et des soins mis en œuvre pour aider à réduire la possibilité d’exposition ou pour régler des éclosions dans nos résidences (par exemple, dépistage accru, équipement de protection personnelle, protocoles accrus de désinfection et autres mesures en matière de santé et de sécurité) pourrait entraîner une hausse des coûts. Une pandémie, une épidémie ou une autre éclosion pourrait aussi avoir une incidence défavorable sur les activités en entraînant une pénurie de personnel ou de fournitures. Bien que le financement ou l’aide de l’État puisse atténuer certaines de ces répercussions, rien ne garantit la mesure dans laquelle ils le pourront. De plus, des éclosions, comme celle de la COVID-19, pourraient faire en sorte que le personnel et l’équipe de direction passent beaucoup de temps à la planification et à la réponse à de tels événements, ce qui détournerait leur attention des autres questions d’entreprise. De plus, une pandémie, une épidémie ou l’éclosion d’une maladie contagieuse pourrait influer sur l’économie en général et, par voie de conséquence, avoir une incidence négative sur le marché du crédit, et pourrait faire en sorte qu’il soit encore plus difficile d’accéder à ce marché ou, si nous y parvenons, ce sera à un prix plus élevé et à des conditions moins avantageuses, ce qui pourrait, notamment, avoir une incidence sur le refinancement et sur nos plans d’aménagement et sur les calendriers. Une épidémie, une pandémie ou l’éclosion d’une maladie contagieuse pourrait entraîner un risque accru que nous soyons pris à partie dans des litiges portant sur notre gestion de la pandémie dans les résidences qui, même s’ils n’ont aucun fondement et qu’ils sont couverts par nos assurances, pourraient entraîner une hausse des charges d’exploitation pour assurer notre défense. Il y a lieu de se reporter à la rubrique « COVID-19 – Incidence sur les activités et risques connexes » à la page 3 du présent rapport de gestion pour obtenir plus de renseignements sur la pandémie actuelle et les risques connexes.

c) Taux d’occupation, volumes d’activités et concurrence : Les produits et les résultats d’exploitation dépendent en grande partie des taux d’occupation dans nos résidences. De nombreux promoteurs, gérants et propriétaires de résidences pour personnes âgées nous disputent la recherche de résidents. L’existence de ces concurrents et la rivalité pour l’obtention de résidents pourraient avoir un effet défavorable sur notre capacité à trouver des résidents pour nos résidences pour personnes âgées, ainsi que sur les loyers demandés, et pourraient avoir une incidence défavorable sur nos produits et, par conséquent, sur notre capacité à faire face à nos obligations au titre de la dette. L’augmentation de l’offre d’appartements dans les régions où nous exerçons des activités pourrait avoir une incidence sur la demande pour nos résidences. Notre capacité à demeurer concurrentiels dépend d’un certain nombre de facteurs, y compris le nombre de concurrents sur le marché local, les types de services offerts, notre réputation sur le marché local, le coût des services ainsi que l’emplacement, l’état physique et l’âge des résidences. De plus, des événements dans une collectivité précise, comme la propagation communautaire de la COVID-19, pourraient entraîner une diminution des taux d’occupation par suite des mesures de précaution recommandées, des perceptions négatives à l’égard du contexte de vie communautaire ou des directives du gouvernement limitant les ventes et l’arrivée de résidents.
d) Réglementation gouvernementale : Les soins de santé en général constituent un domaine assujetti à une vaste réglementation et à des changements réglementaires fréquents. Au Canada, un certain nombre de provinces font la promotion de systèmes de soins de santé gérés et réglementés à l’échelle régionale. Toutefois, rien ne garantit que les changements réglementaires futurs relatifs aux soins de santé, particulièrement ceux qui visent le secteur des résidences pour personnes âgées, n’auront pas une incidence défavorable sur nos activités.

Dans toutes les provinces, les résidences de soins de longue durée sont assujetties aux exigences gouvernementales en matière de surveillance, de réglementation et de permis, lesquelles pourraient changer ou devenir plus onéreuses dans l’avenir. Par exemple, en Ontario, les permis de résidences de soins de longue durée sont délivrés pour une durée déterminée n’excédant pas 30 ans, période au terme de laquelle l’exploitant d’une résidence de soins de longue durée pourrait ou non obtenir un nouveau permis. Par conséquent, ces permis ne constituent aucunement une garantie quant à la

poursuite des activités à l’échéance du permis. Bien que nous nous efforcions de nous conformer à toutes les exigences réglementaires applicables à nos résidences de soins de longue durée, il n’est pas inhabituel que des procédures d’inspection rigoureuses décèlent des lacunes dans le cadre de leur exploitation. Dans de telles circonstances, nous nous engageons à corriger les lacunes qui ont été légitimement identifiées dans les délais impartis.

En vertu de la Loi sur les foyers de soins de longue durée de l’Ontario , le permis pour les résidences de soins de longue durée des catégories B et C dans cette province arrive à échéance en 2025, ou à toute autre date ultérieure fixée par le ministère des Soins de longue durée, à moins que ces résidences ne soient réaménagées selon les nouvelles normes de conception. Nous avons cinq résidences de soins de longue durée des catégories B et C. En septembre 2020, le ministère des Soins de longue durée a publié une nouvelle politique de financement de l’optimisation des immobilisations dans le secteur des soins de longue durée pour stimuler l’aménagement ou le réaménagement de résidences de soins de longue durée. Le réaménagement de nos résidences de soins de longue durée des catégories B et C pourrait entraîner des dépenses importantes qui ne seront pas adéquatement couvertes par le financement fourni par le gouvernement de l’Ontario.

Les résidences de soins de longue durée des catégories B et C en Ontario ont des chambres de trois ou quatre lits. En raison de la COVID-19, le ministère des Soins de longue durée a restreint la capacité à un maximum de deux résidents pas chambre, ce qui a eu une incidence défavorable sur les taux d’occupation de ces résidences. La durée de ces restrictions n’est pas connue pour l’instant.

La réglementation provinciale à l’égard des résidences de soins de longue durée comprend le contrôle des frais liés aux soins de longue durée et le subventionnement des résidents des résidences de soins de longue durée. Rien ne garantit que le niveau actuel de frais et subventions sera maintenu ni que ces frais n’augmenteront pas proportionnellement aux dépenses. La diminution de ces frais ou subventions pourrait avoir une incidence sur la valeur de nos biens immobiliers et sur notre bénéfice net. Il est aussi possible que les provinces adoptent, de façon individuelle, de nouvelles normes minimales pour le secteur de l’hébergement des aînés en réponse aux éclosions de COVID-19 et aux examens minutieux qui ont eu lieu pendant la pandémie. Puisque la portée de toute nouvelle réglementation est inconnue, rien ne garantit que, une fois cette réglementation adoptée, nous n’engagerons pas de charges supplémentaires pour nous conformer à toute nouvelle réglementation ou que cette nouvelle réglementation ne prévoira pas de nouvelles normes minimales qui auront une incidence sur notre capacité à être rentables.

En 2020, l’Ontario a mis sur pied la Commission d’enquête sur la COVID-19 dans les foyers de soins de longue durée afin d’enquêter sur la façon dont la COVID-19 s’est propagée dans les résidences de soins de longue durée et sur la raison de cette propagation. La Commission a publié des rapports intermédiaires le 23 octobre 2020 et le 4 décembre 2020 et le gouvernement lui a demandé de déposer son rapport final le 30 avril 2021. Nous ne savons pas quelles recommandations la Commission formulera ou lesquelles le gouvernement mettra en œuvre. Des changements pourraient être apportés dans le financement ou la réglementation à l’égard des résidences de soins de longue durée par suite des travaux de la Commission. Rien ne garantit que ces changements n’auront pas une incidence défavorable sur Chartwell.

En vertu de l’état d’urgence déclaré par certaines provinces par suite de la COVID-19, les gouvernements de la Colombie-Britannique, de l’Alberta, de l’Ontario et du Québec ont émis des ordres, des directives ou des lignes directrices destinés expressément au secteur de l’hébergement des personnes âgées. Parmi ces mesures, notons la création de normes d’exploitation, de normes sur les éclosions et de protocoles de prévention et de contrôle des infections dans le cas des résidences de soins de longue durée et des résidences des catégories vie semi-autonome et vie autonome. D’autres changements réglementaires visant le secteur de l’hébergement des personnes âgées pourraient encore être adoptés en réponse à la COVID-19.

e) Capital humain : Nous disputons à d’autres prestataires de soins de santé, à même le bassin de maind’œuvre disponible, les employés qualifiés que nous pouvons recruter et garder à notre service. Une

pénurie de personnel, formé ou non, pourrait nous obliger à augmenter nos salaires et à bonifier l’ensemble de nos avantages sociaux pour être concurrentiels. Rien ne garantit que les coûts de maind’œuvre n’augmenteront pas ou, s’ils augmentent, qu’ils pourront être contrebalancés par des augmentations correspondantes des produits tirés des activités de location ou de gestion. Le secteur des soins de santé continue de faire face à une pénurie de personnel qualifié, y compris, sans toutefois s’y limiter, les infirmières et les préposés aux bénéficiaires, en particulier à l’extérieur des grands centres urbains. La pénurie de personnel a été exacerbée par la pandémie, ce qui a entraîné une concurrence accrue pour obtenir du personnel. Dans certaines provinces, des restrictions obligent certains employés à travailler dans un seul établissement de soins de santé. La pénurie, combinée aux pressions inflationnistes générales, pourrait nous obliger à bonifier la rémunération et les avantages sociaux afin d’exercer une concurrence efficace et de retenir le personnel qualifié. Il se peut que nous ne soyons pas en mesure de recouvrer ces coûts additionnels au moyen du financement accru du gouvernement ou d’une hausse des tarifs imposée aux résidents. L’incapacité à fidéliser ou à attirer du personnel qualifié peut entraîner : une diminution des taux d’occupation ou des services fournis; le recours à des agences de dotation en personnel à un coût supplémentaire; et un risque accru de lacunes dans le cadre de l’exploitation qui pourraient se traduire par des amendes ou des pénalités. Une hausse des charges liées au personnel et l’incapacité à attirer, à former et à retenir du personnel qualifié pourraient avoir une incidence défavorable sur nos activités, nos résultats d’exploitation ou notre situation financière.

f) Relations de travail : Nous employons ou supervisons plus de 16 000 personnes dont environ 80 % sont syndiquées. Les relations de travail sont régies par des conventions collectives conclues avec de nombreux syndicats. Rien ne garantit que nous ne connaîtrons pas à un moment donné, que ce soit dans le cadre du processus de renégociation ou autrement, des grèves, des arrêts de travail ou d’autres types de conflits avec les syndicats ou les employés qui pourraient porter un grand préjudice à nos affaires, à nos résultats d’exploitation ou à notre situation financière. Toutefois, comme la plupart des résidences pour personnes âgées en Ontario sont régies par la Loi sur l’arbitrage des conflits de travail dans les hôpitaux , qui interdit les grèves et les lock-out dans le secteur des résidences pour personnes âgées, les différends relatifs aux négociations collectives sont plus susceptibles d’être réglés par voie d’arbitrage obligatoire par un tiers en Ontario.

En Colombie-Britannique, en Alberta et au Québec, territoires où la grève et le lockout sont autorisés, l’application d’un règlement prévoyant certains services essentiels assure le maintien des soins aux résidents et de la plupart des services. Les employés des résidences pour personnes âgées non syndiqués pourront se syndiquer si un syndicat cherche à obtenir son accréditation. Rien ne garantit que les résidences pour personnes âgées que nous possédons et dont les employés ne sont pas actuellement syndiqués ne feront pas éventuellement l’objet d’efforts de syndicalisation ni que ces efforts n’entraîneront pas la syndicalisation des employés de ces résidences.

g) Responsabilité et assurance : Les activités exercées, directement ou indirectement, par Chartwell comportent un risque de responsabilité intrinsèque. Nous nous attendons à ce que Chartwell puisse faire l’objet de temps à autre de poursuites en raison de la nature de telles activités. Nous maintenons des polices d’assurance commerciale et de biens dont les montants, la couverture et la franchise sont jugés raisonnables eu égard à la nature et aux risques des activités, à l’expérience passée et aux normes du secteur. Toutefois, rien ne garantit que ne surviendront pas des réclamations supérieures à la protection ou des réclamations qui ne sont pas couvertes par la protection fournie, ni que la protection continuera d’être offerte selon des modalités acceptables. Si une réclamation contre nous réussissait et n’était pas couverte par une assurance ou était supérieure à la protection, nos activités, nos résultats d’exploitation et notre situation financière pourraient en souffrir. Les réclamations contre nous, quel qu’en soit le bien-fondé ou le résultat, pourraient également entraîner des conséquences négatives sur notre capacité à attirer des résidents et à assurer l’expansion des affaires, et exigeront de la direction qu’elle consacre du temps à des questions non liées à l’exploitation des entreprises.
h) Croissance : Pour assurer notre croissance, nous pourrions devoir émettre des parts supplémentaires, ce qui, selon le contexte, pourrait ne pas être toujours une option de financement viable. De plus, un certain temps pourrait s’écouler entre le moment où nous émettons des parts supplémentaires et le

moment où nous pouvons investir le produit en résultant dans de nouvelles propriétés. Cette situation, selon la durée de la période tampon, pourrait entraîner une dilution. Nous nous attendons à ce que se présentent à nous des occasions d’acquisition de propriétés intéressantes qui seraient susceptibles d’ajouter de la valeur à notre portefeuille et qui nous permettraient d’accroître nos flux de trésorerie grâce à une meilleure gestion, mais rien ne garantit que cela se produira.

i) Acquisitions, sorties et aménagements : Les acquisitions, les ventes et les ententes d’aménagement conclues avec des tiers peuvent être assujetties à des obligations inconnues, imprévues ou non divulguées qui pourraient nuire de façon importante à nos activités et à nos résultats financiers. Les déclarations et garanties formulées par pareils tiers à notre égard pourraient ne pas nous protéger adéquatement contre ces obligations et tout recours contre des tiers pourrait être limité par la capacité financière de ceux-ci.

De plus, les propriétés acquises pourraient ne pas répondre aux attentes en matière de performance financière et d’exploitation en raison de coûts imprévus liés à leur aménagement ainsi que des risques généraux en matière de placement inhérents à tout placement immobilier.

En outre, les lettres d’intention et les conventions d’achat ou de vente conclues avec des tiers relativement à ces acquisitions ou ventes, selon le cas, sont généralement assujetties à certaines conditions de clôture et, dans certains cas, à l’obtention d’approbations réglementaires. La réalisation de ces acquisitions ou de ces ventes pourrait ne pas avoir lieu en raison du non-respect des conditions de clôture ou de l’impossibilité d’obtenir les approbations réglementaires requises. De plus, certains fonds déboursés pourraient ne pas être recouvrables.

Nous exerçons de nombreuses activités d’aménagement seuls et avec des partenaires. Ces activités créent des risques propres à l’aménagement, notamment des privilèges, des retards dans la construction, des coûts croissants, des conflits de travail, des retards dans l’obtention des approbations municipales et régionales et des conflits avec les partenaires dans le cadre des travaux d’aménagement.

j) Préservation des actifs : Nous nous efforçons de maintenir nos résidences en bon état. Nous croyons fondamentalement qu’en investissant dans nos résidences, nous accroissons la satisfaction des résidents et du personnel, ce qui, en définitive, accroît la rentabilité de l’entreprise. En 2020, nous avons réinvesti 58,9 millions de dollars dans notre portefeuille de propriétés. Outre les projets récurrents d’investissements de maintien, nous investissons notamment dans des projets de rénovation d’envergure, souvent en plusieurs phases, ainsi que dans des projets visant à assurer la conformité aux exigences de diverses autorités réglementaires ou gouvernementales, des projets qui améliorent le potentiel de production de revenus de nos propriétés et des projets relevés lors de la vérification diligente à l’acquisition. Le montant de ces investissements varie selon le volume des projets particuliers en cours. Nous tenons compte des besoins en investissements de maintien de nos résidences dans notre détermination des flux de trésorerie futurs disponibles pour les distributions. Toute hausse importante des besoins en investissements de maintien de nos résidences pourrait avoir une incidence défavorable sur les flux de trésorerie dont nous disposons.
k) Propriété de biens immobiliers et manque de diversité : Les placements immobiliers sont relativement peu liquides. Cette illiquidité aura tendance à limiter notre capacité à réagir à l’évolution du contexte économique ou de placement. En nous spécialisant dans un type de biens immobiliers spécifique, nous nous exposons aux risques liés à ce segment du marché de l’immobilier et nous ne bénéficions pas d’une diversification de notre portefeuille par type de propriété.
l) Concentration géographique : Nos affaires et activités sont menées au Canada, principalement en Ontario et au Québec. La concentration géographique des appartements que nous détenons ou louons, en pourcentage de nos participations ou de nos intérêts à bail, est décrite à la rubrique « Aperçu des activités » du présent rapport de gestion. La valeur de marché de ces propriétés et le bénéfice qui en est tiré pourraient évoluer défavorablement par suite d’une dégradation de la conjoncture économique

à l’échelle locale, régionale ou nationale ou de modifications apportées à la législation ou à la réglementation des différents territoires, y compris l’ampleur des éclosions de COVID-19 dans la communauté.

m) Financement par emprunt : Nous continuerons d’afficher une dette consolidée importante, composée d’emprunts hypothécaires sur nos résidences pour retraités et nos résidences de soins de longue durée, de débentures, d’emprunts à terme et de facilités de crédit.

Il se pourrait que nous ne soyons pas en mesure de renégocier les modalités de notre dette à des taux favorables. Nous avons actuellement accès au programme d’assurance hypothécaire soutenu par le gouvernement par le truchement de la Loi nationale sur l’habitation et géré par la SCHL. Nous avons conclu avec la SCHL une convention avec un emprunteur important contenant certaines clauses restrictives de nature financière liées aux exigences minimales de capital ajusté, à l’endettement maximal, au service de la dette et aux dépenses en immobilisations et investissements de maintien minimaux visant les propriétés contractant des prêts garantis par la SCHL. Rien ne garantit que les dispositions du programme d’assurance prêt hypothécaires ne seront pas modifiées à l’avenir. Advenant qu’un financement nécessitant le consentement ou l’approbation de la SCHL ne soit pas obtenu, ou que ce consentement ou cette approbation ne puisse être obtenu que selon des modalités désavantageuses, nous pourrions devoir contracter un emprunt hypothécaire ordinaire qui pourrait alors être moins avantageux pour nous qu’un emprunt hypothécaire garanti par la SCHL. De plus, les modalités de notre dette contiennent habituellement des dispositions courantes qui, en cas de défaut, entraînent l’accélération des remboursements et pourraient limiter les distributions qui peuvent être faites par la fiducie. Par conséquent, si un cas de défaut se produit à l’égard de cette dette, notre capacité à effectuer des distributions en souffrira.

Une partie de nos flux de trésorerie est affectée au service de notre dette, et rien ne garantit que nous continuerons à tirer de l’exploitation des flux de trésorerie suffisants pour nous acquitter des paiements de principal et d’intérêts requis. S’il nous arrivait de ne pas être en mesure d’acquitter les paiements de principal ou d’intérêt, nous pourrions devoir tenter de renégocier ces paiements ou de procéder à un financement supplémentaire par capitaux propres, par emprunt ou autrement, ou devoir réduire les distributions. Nous courons également le risque que l’une de nos dettes existantes ne puisse pas être refinancée à son échéance ou que les modalités de ce refinancement ne soient pas aussi avantageuses que celles de notre dette existante.

n) Conjoncture économique et financière : Les changements défavorables de la conjoncture économique et financière au Canada, aux États-Unis et dans le monde pourraient avoir une incidence sur notre capacité à mettre en œuvre nos stratégies d’exploitation, d’investissement et de financement, ce qui pourrait entraîner des conséquences négatives sur nos activités, nos ventes, notre rentabilité et notre situation financière.
o) Participations dans des coentreprises : Nous avons conclu des accords de coentreprise relativement à certaines de nos résidences pour personnes âgées. Ces accords offrent l’avantage de faire partager les risques liés à la propriété et à la gestion de ces résidences pour personnes âgées, notamment les risques précités. Cependant, nous pouvons être exposés à certains événements défavorables, comme un éventuel changement de contrôle, touchant les activités et les affaires de nos coentrepreneurs qui pourraient avoir une incidence importante sur notre participation dans nos coentreprises ou y mettre fin, et qui pourraient modifier la valeur de notre participation dans ces coentreprises ou nous exposer à des coûts supplémentaires si nous devions assurer seuls l’exploitation de la coentreprise. Les accords de coentreprise peuvent en outre comporter des risques qui leur sont propres, comme le risque que le coentrepreneur exerce des droits d’achat-vente, d’option de vente ou d’autres droits de vente ou d’achat qui pourraient nous obliger à céder notre participation ou à acquérir celle du coentrepreneur à un prix qui pourrait ne pas nous être favorable ou à un moment qui pourrait ne pas nous être avantageux, ce qui pourrait avoir une incidence défavorable importante sur notre situation financière ou nos ressources financières.

p) Contrats de gestion : Nous tirons des honoraires de gestion des résidences dont nous ne sommes pas propriétaires et que nous gérons pour le compte d’autrui. Nous ne réaliserons pas ces produits si les conventions de gestion conclues avec les propriétaires des résidences sont échues ou non renouvelées à leur expiration. De tels contrats sont habituellement résiliables sur présentation d’un préavis de 90 jours, à l’exception des conventions de gestion des propriétés de Welltower et des conventions de gestion de propriétés pour lesquelles nous avons consenti un prêt mezzanine.
q) Renseignements personnels et cybersécurité : En tant que dépositaires d’une grande quantité de renseignements personnels sur l’identité et la santé de nos employés et de nos résidents, nous sommes exposés à des risques juridiques et à des risques pour notre réputation découlant de la perte, du mauvais usage ou du vol de ces renseignements. Nous atténuons ces risques en déployant la technologie et en donnant les formations appropriées pour nos employés en matière de vol ou d’accès non autorisé en ce qui a trait à la protection de ces renseignements.

La cybersécurité est devenue une problématique de plus en plus préoccupante pour les entreprises au Canada et à l’échelle mondiale, y compris pour nous et pour le secteur des résidences pour aînés. Les attaques informatiques contre d’importantes organisations sont de plus en plus sophistiquées et sont souvent axées sur la fraude financière, compromettant les données sensibles à des fins inappropriées ou perturbant les activités commerciales. Une telle attaque pourrait mettre en péril notre information confidentielle, ainsi que celle de nos résidents, de nos employés et des tiers avec qui nous interagissons et pourrait avoir des conséquences défavorables, dont des coûts pour l’apport de correctifs, la perte de revenus, ainsi que des examens réglementaires, des litiges et des atteintes à la réputation additionnels. En particulier, dans le cadre de nos activités, nous conservons une grande quantité de renseignements personnels sur la santé de nos résidents. Si nous devions subir une atteinte à la sécurité entraînant un accès non autorisé à ces renseignements ou leur divulgation, nous pourrions faire l’objet de plaintes, d’enquêtes ou de litiges, ce qui pourrait porter atteinte à notre réputation. Ainsi, nous surveillons sans relâche les menaces et nous nous y adaptons dans un effort visant à maintenir des normes de confidentialité et de sécurité très élevées. Nous investissons dans des technologies de défense informatique pour soutenir notre modèle d’affaires et protéger nos systèmes, nos résidents et nos employés selon les meilleures pratiques du secteur. Nos investissements continuent de permettre de gérer le risque auquel nous nous mesurons à l’heure actuelle et de nous positionner afin de pouvoir répondre au contexte en pleine évolution de la menace informatique.

r) Conflits d’intérêts : À l’occasion, les fiduciaires de Chartwell résidences pour retraités et de CHS Trust et les administrateurs de Chartwell Master Care Corporation traiteront individuellement avec des parties avec lesquelles nous pourrions traiter ou pourraient rechercher des placements semblables à ceux que nous recherchons. Les documents constitutifs pertinents de Chartwell résidences pour retraités, de CSH Trust et de Chartwell Master LP contiennent des dispositions relatives aux conflits d’intérêts obligeant nos fiduciaires, les administrateurs et les fiduciaires de CSH Trust à divulguer les intérêts notables qu’ils détiennent dans les contrats et opérations importants et à s’abstenir de voter à ces égards.
s) Prêts : Nos prêts sont habituellement garantis par des charges de second rang de l’emprunteur dans les projets connexes et sont de rang inférieur aux autres formes de financement. Si nos emprunteurs devaient éprouver des difficultés financières et ne pas être en mesure de respecter leurs engagements envers leurs prêteurs, dont nous, nous pourrions subir une perte sur le plan du principal ou des intérêts, ou les deux, sur les prêts consentis, puisque les autres prêteurs auraient priorité de rang sur nous pour tout recouvrement. Par ailleurs, au moment en question, nous pourrions ne pas avoir la capacité financière d’acquérir toutes les facilités que nous aurions le droit ou exigerions d’acquérir auprès des emprunteurs. Il y a un risque, si les valeurs des propriétés ou la capacité des emprunteurs s’amenuisent, que nous subissions des pertes sur de tels prêts.

t) Passifs environnementaux : En vertu de diverses lois et de divers règlements en matière d’environnement, nous pourrions, à titre de propriétaire ou de promoteur, être responsables des coûts de l’enlèvement de certaines substances dangereuses, toxiques ou réglementées rejetées dans nos propriétés ou sur celles-ci ou éliminées ailleurs ainsi que des coûts de remise en état connexes, sans égard parfois au fait que nous avons eu connaissance ou non de leur présence ou que nous en soyons ou non responsables. Le défaut d’enlever ces substances, de remettre les lieux en état ou de se charger de ces substances, le cas échéant, pourrait nuire à la capacité d’un propriétaire à vendre ces propriétés ou à demander un emprunt en les utilisant comme garantie et pourrait donner lieu à des réclamations contre le propriétaire par des demandeurs privés. Conformément à notre politique d’exploitation, avant d’acquérir ou de financer une propriété, nous obtenons une évaluation environnementale de site phase 1 effectuée par un expert-conseil en environnement aguerri et indépendant. Si au cours de l’évaluation environnementale de site phase 1 des problèmes sont trouvés, des analyses plus approfondies sont effectuées (phases 2 et 3). Il s’agit d’enquêtes intrusives comprenant des analyses du sol, de l’eau souterraine ou autres pour vérifier l’absence ou la présence d’un problème environnemental et son étendue.

Les lois et règlements sur l’environnement peuvent être modifiés, et ceux auxquels nous pouvons être soumis pourraient être plus sévères à l’avenir. Le fait de devoir se conformer à des lois et à des règlements plus sévères pourrait avoir un effet défavorable important sur nos activités, notre situation financière ou nos résultats d’exploitation ainsi que sur nos distributions.

u) Risque lié au changement climatique : Nous sommes exposés au risque lié au changement climatique du fait des catastrophes naturelles et des conditions météorologiques extrêmes telles que les inondations, les tempêtes de verglas, les tempêtes de vent, les tremblements de terre, les incendies de forêt, etc., qui peuvent occasionner des dégâts ou des pertes à nos immeubles de placement. Ces conditions météorologiques défavorables et phénomènes naturels pourraient donner lieu à des dommages substantiels et/ou à des pertes de revenu, en sus d’accroître nos coûts. Nul ne peut garantir que les dommages ou pertes subis en raison de ces conditions météorologiques défavorables et phénomènes naturels ne dépasseront pas les montants assurés aux termes de nos polices d’assurance de biens ou de celles de nos résidents. Les changements climatiques peuvent aussi avoir des effets indirects sur nos activités en faisant augmenter le coût de l’assurance de biens (ou en rendant cette assurance inaccessible) à des conditions qui nous sont acceptables.

Au fil du temps, le changement climatique peut aussi avoir une incidence sur nos charges d’exploitation, notamment sur le coût des services publics et les frais d’entretien préventif. Par ailleurs, les modifications apportées aux lois ou aux règlements des gouvernements fédéral et provinciaux et des administrations municipales sur le changement climatique pourraient faire augmenter nos dépenses en immobilisations destinées à l’amélioration de l’efficacité énergétique de nos propriétés existantes et pourraient aussi nous forcer à augmenter nos dépenses liées à nos nouveaux projets d’aménagement sans que nous puissions bénéficier d’une hausse correspondante des produits. La direction soumet régulièrement au conseil d’administration des rapports sur les risques liés au changement climatique, ainsi que les stratégies envisagées pour atténuer ces risques.

v) Distributions : Nos distributions sont effectuées au gré des fiduciaires qui s’appuient sur de l’information de nature prospective concernant les flux de trésorerie, dont les prévisions et les budgets, les résultats d’exploitation, les besoins au titre des dépenses en immobilisations et du fonds de roulement, les prévisions financières futures, les clauses restrictives et les obligations relatives aux emprunts, ainsi que les autres facteurs qu’ils jugent pertinents pour l’établissement du taux de distribution. Toutefois, le montant de nos FPAEA et, par conséquent, le montant de nos distributions peuvent fluctuer en fonction d’éléments comme les remboursements de principal, les dépenses en immobilisations, la variation des résultats d’exploitation et les rachats de parts, et ils pourraient également se ressentir de l’incapacité de CSH Trust ou de Master LP à effectuer des distributions. Nous pourrions donc nous trouver dans l’obligation de réduire nos distributions en fonction de ces éléments. Aux termes de certaines de nos ententes de financement, les distributions en trésorerie aux porteurs de parts sont limitées à 100 % de nos FPAEA.

w) Fiscalité :

Règles relatives aux entités intermédiaires de placement déterminées (« EIPD »)

Les règles relatives aux EIPD, qui ont trait à l’impôt fédéral sur le revenu de certaines fiducies cotées en bourse et de certaines autres entités intermédiaires cotées en bourse, ont été adoptées le 22 juin 2007. Généralement, en vertu des règles relatives aux EIPD, certaines distributions provenant d’une « fiducie intermédiaire de placement déterminée » (au sens de la Loi de l’impôt sur le revenu) ne sont pas déductibles au moment du calcul du bénéfice imposable de la fiducie, mais la fiducie sera assujettie à l’impôt sur ces distributions à un taux comparable au taux d’impôt général applicable à une société canadienne. Dans la mesure où une distribution est assujettie à cet impôt, elle sera imposée entre les mains du porteur de parts recevant ladite distribution à titre de dividende imposable d’une société canadienne imposable, lequel dividende sera admissible au crédit d’impôt bonifié pour les dividendes des grandes sociétés.

Les règles relatives aux EIPD ne s’appliquent pas à certaines fiducies de placement immobilier qui remplissent certaines conditions (aux termes de la Loi de l’impôt sur le revenu) relatives à la nature de leurs revenus et de leurs placements (les « conditions relatives aux FPI »). Selon notre structure actuelle, nous ne remplissons pas les conditions relatives aux FPI. Chartwell est une EIPD-fiducie depuis 2007 et, à moins que nous ne modifiions notre structure et la nature de nos activités, nous prévoyons demeurer une EIPD-fiducie en 2021 et dans les années à venir.

En 2020, 99,2 % de nos distributions ont été classées comme un remboursement de capital.

Situation fiscale

Si nous cessons d’être admissibles à titre de « fiducie de fonds commun de placement » aux fins de la Loi de l’impôt sur le revenu (la « LIR ») ou si les parts de fiducie cessent d’être des « placements admissibles » aux termes de la LIR, les considérations fiscales fédérales canadiennes applicables à nous et à nos porteurs de parts seraient sensiblement différentes à certains égards.

Nous ferons de notre mieux pour nous assurer de demeurer une fiducie de fonds commun de placement et pour faire en sorte que les parts de fiducie continuent d’être des placements admissibles en vertu de la LIR pour les régimes, mais rien ne garantit que nous y parviendrons. En règle générale, les parts de fiducie constitueront des placements admissibles pour les régimes si, au moment déterminé, a) les parts de fiducie sont inscrites à la cote de la TSX (ou d’autres bourses de valeurs désignées aux fins de la LIR), b) les parts de fiducie sont des placements enregistrés aux termes de la LIR ou c) si Chartwell est considérée comme une fiducie de fonds commun de placement (au sens de la LIR). La LIR peut imposer des pénalités à l’égard de l’acquisition ou de la détention de placements non admissibles par un régime. Les biens distribués à un porteur de parts à l’occasion d’un rachat en nature de parts de fiducie pourraient ne pas être des placements admissibles en vertu de la LIR pour un régime. Rien ne garantit que les lois fiscales fédérales canadiennes (ou leur interprétation judiciaire) ou que les pratiques administratives, les pratiques en matière d’établissement des cotisations de l’Agence du revenu du Canada (l’« ARC ») ou le traitement des fiducies de fonds commun de placement ne seront pas modifiées de façon préjudiciable aux porteurs de parts.

Le montant du revenu net et des gains en capital nets réalisés qui est supérieur aux distributions en trésorerie peut être distribué aux porteurs de parts sous forme de parts de fiducie supplémentaires. En règle générale, les porteurs de parts seront tenus d’inclure un montant correspondant à la juste valeur au marché de ces parts de fiducie dans leur revenu imposable, malgré le fait qu’ils ne reçoivent pas directement une distribution en trésorerie.

Bien que nous soyons d’avis que toutes les dépenses qui feront l’objet d’une demande de déduction de notre part ou de la part de nos filiales seront raisonnables et déductibles, que nos positions fiscales sont raisonnables, que le coût indiqué et les déductions pour amortissement de ces entités auront été établis de façon adéquate et que l’attribution du revenu de Master LP aux fins de l’impôt à ses associés est raisonnable, rien ne garantit que l’ARC sera d’accord sur ces points. Si l’ARC conteste avec succès

l’une ou l’autre de nos positions ou des positions de nos filiales, le revenu imposable de Chartwell et des porteurs de parts augmentera ou changera.

Master LP a acquis un bon nombre des propriétés par transfert libre d’impôt, de sorte que le prix de base aux fins de l’impôt de ces propriétés était inférieur à leur juste valeur de marché au moment de l’acquisition. Master LP peut acquérir des propriétés par transfert libre d’impôt à l’avenir, ce qui aura un effet semblable sur leur prix de base. À la vente ultérieure de telles propriétés pour un prix de vente supérieur à ce prix de base, un revenu et un gain en capital seront réalisés et pourraient entraîner un paiement d’impôt en tant qu’EIPD.

Informations prospectives

Le présent rapport de gestion renferme des informations prospectives qui reflètent les attentes, les estimations et les prévisions actuelles de la direction quant aux résultats, au rendement, aux réalisations, aux perspectives et aux occasions futurs de Chartwell et du secteur des résidences pour personnes âgées. Ces énoncés prospectifs se reconnaissent habituellement à l’emploi du mode conditionnel et du futur, et de termes et expressions comme « projeter », « s’attendre à », « prévoir », « budgétiser », « pouvoir », « estimer », « avoir l’intention de », « croire », « devoir », « continuer de » ainsi que d’expressions et termes analogues. Les énoncés prospectifs sont fondés sur de nombreuses hypothèses et comportent bon nombre de risques et d’incertitudes connus ou inconnus, dont beaucoup sont indépendants de notre volonté, et qui pourraient faire en sorte que les résultats réels diffèrent considérablement de ceux mentionnés implicitement ou explicitement dans les énoncés prospectifs.

Voici des exemples d’informations prospectives figurant dans le présent document qui, dans chaque cas, comportent notamment des risques et des incertitudes importants et reposent sur un certain nombre d’hypothèses qui peuvent se révéler inexactes :

nos énoncés à l’égard de nos stratégies d’entreprise;
nos prédictions et nos attentes en ce qui a trait à la pandémie et à son incidence possible sur Chartwell, y compris les énoncés portant sur la remontée des taux d’occupation et la réattribution des ressources du siège social en réponse à la pandémie;
nos attentes quant à la hausse des charges d’exploitation et d’aménagement;
nos attentes en ce qui a trait au financement des soins de longue durée qui sera accordé par le gouvernement;
nos attentes quant à notre capacité à honorer nos obligations à l’échéance au moyen de nos sources de liquidités;
nos attentes à l’égard de l’atteinte de certains taux d’occupation;
nos estimations du nombre d’appartements qui pourraient éventuellement être construits sur les terrains que nous détenons et qui sont tributaires de la demande du marché et des autorisations municipales et réglementaires;
l’information concernant la date d’achèvement prévue des résidences en construction, qui est exposée à de l’incertitude et au risque que, en raison des conditions météorologiques, de l’absence de maind’œuvre et d’autres facteurs, la construction puisse être retardée, et qui repose sur l’hypothèse voulant qu’aucun changement important ne soit apporté aux calendriers de construction habituels de nos résidences;
notre capacité à réaliser les rendements sans levier prévus pour nos projets d’aménagement, lesquels sont fondés sur nos estimations des taux d’occupation stabilisés, les tarifs de location, le REN et le total des coûts d’aménagement prévus;
nos prévisions concernant les distributions en trésorerie et les flux de trésorerie liés aux activités d’exploitation, qui sont exposées à de l’incertitude et au risque que la performance d’exploitation ne réponde pas aux attentes par suite d’une baisse des taux d’occupation, d’une hausse des coûts de main-d’œuvre et des coûts d’exploitation ou d’autres risques généraux d’exploitation;

notre capacité à renouveler nos emprunts venant à échéance et à obtenir du financement en temps voulu;
notre capacité à obtenir du financement hypothécaire à faible coût garanti par la SCHL;
le maintien de nos distributions actuelles;
nos attentes quant aux occasions d’acquisition futures avec Batimo;
les énoncés portant sur notre capacité à concurrencer avec les nouveaux venus dans le secteur;
nos attentes à l’égard des impôts que nous devrions payer au cours d’années futures en vertu des règles relatives aux EIPD;
nos attentes concernant la demande future d’appartements pour retraités dans les provinces où nous exerçons nos activités.

Bien que nous nous attendions à ce que des événements et des faits futurs puissent nous amener à réviser nos prévisions, nous n’avons pas l’intention de mettre à jour ces informations prospectives, sauf dans la mesure où les lois sur les valeurs mobilières applicables l’exigent. Ces informations prospectives reflètent nos opinions à la date du présent rapport de gestion et il ne faut pas considérer qu’elles représentent nos opinions à une date postérieure à la date du présent document. Nous nous sommes efforcés de recenser les facteurs importants susceptibles de faire en sorte que les résultats, le rendement ou les réalisations réels diffèrent des attentes actuelles ou des estimations exprimées ou sous-entendues dans les informations prospectives. Cependant, il pourrait survenir d’autres facteurs faisant en sorte que les résultats, le rendement ou les réalisations réels ne correspondent pas aux attentes ou aux estimations et diffèrent sensiblement des attentes actuelles. Rien ne garantit que les informations prospectives se révéleront exactes. Le lecteur est donc prié de ne pas se fier indûment aux informations prospectives. Ces facteurs ne prétendent pas représenter la totalité des facteurs susceptibles d’avoir une incidence sur Chartwell. Il convient de se reporter à cet égard aux facteurs de risque exposés dans les documents déposés auprès des autorités de réglementation des valeurs mobilières au Canada de temps à autre, dont notre notice annuelle la plus récente.

Information supplémentaire

Forte demande future

D’après les ratios actuels des appartements pour retraités existants par rapport à la population âgée de plus de 75 ans (le « taux de pénétration »), d’ici 2040, la demande d’appartements pour retraités dans les quatre provinces où nous exerçons nos activités devrait augmenter d’environ 265 104 appartements.

Il est possible que la demande réelle dépasse cette estimation, et ce, pour les raisons suivantes :

L’estimation ci-dessus ne tient pas compte de la croissance de la demande de places dans des résidences de soins de longue durée financées par le gouvernement. Si les gouvernements ne sont pas en mesure de répondre entièrement à cette croissance de la demande, on pourrait observer une hausse additionnelle de la demande d’appartements pour retraités. Environ 38 000 personnes sont sur la liste d’attente pour des résidences de soins de longue durée en Ontario seulement.
L’inventaire actuel de 241 133 appartements pour retraités comprend un certain nombre de propriétés plus anciennes qui pourraient devenir désuètes au fil du temps, ce qui risque de faire augmenter la demande pour de nouveaux appartements.
L’acceptation des résidences pour retraité est beaucoup plus élevée au Québec, le taux de pénétration de la province étant de 18,4 % comparativement à 5,5 % en Ontario, à 5,7 % en Alberta et à 8,0 % en Colombie-Britannique. Nous croyons qu’une offre de services et des options de tarification plus souples, notamment des services à la carte, à travers le pays, pourraient accroître l’acceptation de la vie de retraité et stimuler davantage la demande.

Les tableaux suivants donnent un aperçu de la demande future estimative d’appartements dans les résidences pour retraités en Ontario, au Québec, en Alberta et en Colombie-Britannique :

Résultats combinés

				Nombre de
				nouveaux
	Population de	Croissance de	Nombre total	appartements
Année	plus de 75 ans	la demande	d’appartements	requis
2020	2 491 500		241 133	8 264
2021	2 587 600	3,9 %	250 610	9 478
2022	2 722 300	5,2 %	263 069	12 458
2023	2 853 200	4,8 %	275 284	12 215
2024	2 980 800	4,5 %	287 430	12 146
2025	3 109 800	4,3 %	299 610	12 180
2026	3 241 000	4,2 %	312 105	12 494
2027	3 374 700	4,1 %	324 701	12 596
2028	3 515 500	4,2 %	337 875	13 174
2029	3 665 800	4,3 %	351 961	14 086
2030	3 824 700	4,3 %	366 796	14 835
2031	3 983 100	4,1 %	381 435	14 639
2032	4 146 000	4,1 %	396 610	15 175
2033	4 311 500	4,0 %	411 979	15 369
2034	4 474 700	3,8 %	427 041	15 063
2035	4 639 100	3,7 %	441 918	14 877
2036	4 801 100	3,5 %	456 460	14 542
2037	4 952 800	3,2 %	469 817	13 357
2038	5 106 600	3,1 %	483 218	13 401
2039	5 250 000	2,8 %	495 575	12 357
2040	5 374300	2,4%	506236	10 661

Nombre combinés de nouveaux appartements requis Nombre total d’appartements requis jusqu’en 2040 = 265 104

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Ontario

Québec

Année Population de plus de 75 ans1) Croissance de la demande Nombre total d’appartements2) Nombre de nouveaux appartements requis 2020 1 121 600 61 688 – 2021 1 161 700 3,6 % 63 894 2 206 2022 1 222 700 5,3 % 67 249 3 355 2023 1 280 400 4,7 % 70 422 3 173 2024 1 334 600 4,2 % 73 403 2 981 2025 1 388 700 4,1 % 76 379 2 976 2026 1 443 700 4,0 % 79 404 3 025 2027 1 500 000 3,9 % 82 500 3 097 2028 1 559 500 4,0 % 85 773 3 272 2029 1 622 700 4,1 % 89 249 3 476 2030 1 689 800 4,1 % 92 939 3 691 2031 1 757 000 4,0 % 96 635 3 696 2032 1 826 600 4,0 % 100 463 3 828 2033 1 897 300 3,9 % 104 352 3 889 2034 1 968 100 3,7 % 108 246 3 894 2035 2 041 700 3,7 % 112 294 4 048 2036 2 115 400 3,6 % 116 347 4 054 2037 2 186 100 3,3 % 120 236 3 889 2038 2 258 700 3,3 % 124 229 3 993 2039 2 327 500 3,0 % 128 013 3 784 2040 2388400 2,6 % 131362 3 350	Année Population de plus de 75 ans1) Croissance de la demande Nombre total d’appartements2) Nombre de nouveaux appartements requis
	2020 717 600 132 038 –
	2021 746 500 4,0 % 137 356 5 318
	2022 780 200 4,5 % 143 557 6 201
	2023 813 700 4,3 % 149 721 6 164
	2024 848 200 4,2 % 156 069 6 348
	2025 882 100 4,0 % 162 306 6 238
	2026 917 600 4,0 % 168 838 6 532
	2027 952 700 3,8 % 175 297 6 458
	2028 989 000 3,8 % 181 976 6 679
	2029 1 028 100 4,0 % 189 170 7 194
	2030 1 069 000 4,0 % 196 696 7 526
	2031 1 108 600 3,7 % 203 982 7 286
	2032 1 150 500 3,8 % 211 692 7 710
	2033 1 192 600 3,7 % 219 438 7 746
	2034 1 233 600 3,4 % 226 982 7 544
	2035 1 272 600 3,2 % 234 158 7 176
	2036 1 310 200 3,0 % 241 077 6 918
	2037 1 343 400 2,5 % 247 186 6 109
	2038 1 375 800 2,4 % 253 147 5 962
	2039 1 405 000 2,1 % 258 520 5 373
	2040 1 430200 1,8 % 263157 4637
69 674	131 118

Alberta

Colombie-Britannique

Année Population de plus de 75 ans1) Croissance de la demande Nombre total d’appartements2) Nombre de nouveaux appartements requis 2020 243 300 13 868 – 2021 254 000 4,4 % 14 478 610 2022 269 100 5,9 % 15 339 861 2023 284 200 5,6 % 16 199 861 2024 299 100 5,2 % 17 049 849 2025 314 900 5,3 % 17 949 901 2026 330 900 5,1 % 18 861 912 2027 348 000 5,2 % 19 836 975 2028 366 700 5,4 % 20 902 1 066 2029 387 500 5,7 % 22 088 1 186 2030 409 700 5,7 % 23 353 1 265 2031 432 700 5,6 % 24 664 1 311 2032 455 800 5,3 % 25 981 1 317 2033 479 300 5,2 % 27 320 1 340 2034 502 900 4,9 % 28 665 1 345 2035 526 700 4,7 % 30 022 1 357 2036 550 200 4,5 % 31 361 1 339 2037 572 600 4,1 % 32 638 1 277 2038 594 800 3,9 % 33 904 1 265 2039 615 700 3,5 % 35 095 1 191 2040 634 000 3,0 % 36 138 1 043 22 270	Année Population de plus de 75 ans1) Croissance de la demande Nombre total d’appartements2) Nombre de nouveaux appartements requis
	2020 409 000 33 538 –
	2021 425 400 4,0 % 34 883 1 345
	2022 450 300 5,9 % 36 925 2 042
	2023 474 900 5,5 % 38 942 2 017
	2024 498 900 5,1 % 40 910 1 968
	2025 524 100 5,1 % 42 976 2 066
	2026 548 800 4,7 % 45 002 2 025
	2027 574 000 4,6 % 47 068 2 066
	2028 600 300 4,6 % 49 225 2 157
	2029 627 500 4,5 % 51 455 2 230
	2030 656 200 4,6 % 53 808 2 353
	2031 684 800 4,4 % 56 154 2 345
	2032 713 100 4,1 % 58 474 2 321
	2033 742 300 4,1 % 60 869 2 394
	2034 770 100 3,7 % 63 148 2 280
	2035 798 100 3,6 % 65 444 2 296
	2036 825 300 3,4 % 67 675 2 230
	2037 850 700 3,1 % 69 757 2 083
	2038 877 300 3,1 % 71 939 2 181
	2039 901 800 2,8 % 73 948 2 009
	2040 921 700 2,2 % 75 579 1 632
	42 041

1) Sources : Statistique Canada et SCHL.
2) Nombre total d’appartements = population de plus de 75 ans multipliée par le taux de pénétration (5,5 % pour l’Ontario; 18,4 % pour le Québec; 5,7 % pour l’Alberta; 8,0 % pour la Colombie-Britannique).

Quinze principaux marchés de Chartwell – données sur l’offre et la demande

Offre

	Portefeuille de propriétés de Chartwell1)	Portefeuille de propriétés de Chartwell1)	Portefeuille de propriétés de Chartwell1)	Inventaire actuel2)	Inventaire actuel2)		Incidence	immédiate de la concurrence3)	immédiate de la concurrence3)
		Total		Total		Exposition de Chartwell			Concurrence dans un rayon de 5 km
Emplacement4)	Nbr. de propriétés	Nbr. d’apparte- ments	REN ajusté selon la quote-part pour 2020 (en millions de $)	Nbr. de propriétés	Nbr. d’apparte- ments	Nbr. de propriétés	Nbr. d’apparte- ments	REN ajusté selon la quote-part pour 2020 (en millions de $)	Nbr. de propriétés	Nbr. d’apparte- ments
Grande agglomération de Montréal	15	3 612	22,4	384	59 969	1	223	1,0	1	180
Gatineau	9	1 736	14,1	27	3 771	0	0	0,0	0	0
Grande agglomération
de Vancouver	14	1 706	25,5	148	15 583	1	104	0,5	1	117
Ville de Québec	5	1 542	9,6	144	18 292	1	616	2,5	1	350
Grande agglomération d’Ottawa	12	1 456	13,7	84	9 745	6	647	8,6	4	517
Edmonton	7	1 241	15,1	46	6 223	0	0	0,0	0	0
Toronto	7	1 168	12,8	65	7 596	1	100	0,3	1	179
Kitchener/Waterloo/
Cambridge/Guelph	9	900	17,2	59	5 147	2	220	5,4	2	352
Nord de l’Ontario	9	860	15,5	37	2 911	0	0	0,0	0	0
York	7	738	14,5	33	3 758	4	433	9,5	3	507
Calgary	5	641	11,6	46	5 990	0	0	0,0	0	0
Durham	4	450	9,0	31	3 515	4	450	9,0	6	1 116
Comté Windsor/Essex	6	603	9,1	28	2 600	1	112	2,4	1	120
Halton	5	566	9,3	30	3 374	1	131	3,8	1	182
Peel	3	517	7,6	34	3 867	2	194	4,2	2	449
Total partiel (15 principaux
marchés)	117	17 736	207,1	1 196	152 341	24	3 230	47,2	23	4 069
Autres	43	5 933	59,7
Total	160	23 669	266,8

1) Comprend uniquement le secteur des résidences pour retraités.
2) Sources : Rapport sur les résidences pour personnes âgées de 2020 de la SCHL et CBRE.
3) Résume les propriétés existantes de Chartwell touchées par des propriétés concurrentes en construction situées dans un rayon de cinq kilomètres.
4) Le nom des emplacements est conforme aux noms des régions et aux conventions d’appellation de la SCHL, sauf en ce qui concerne la grande agglomération de Vancouver (région « Lower Mainland » pour la SCHL), la grande agglomération de Montréal (région de « Montréal » pour la SCHL), la grande agglomération d’Ottawa (région d’« Ottawa » pour la SCHL) et Kitchener/Waterloo/Cambridge/Guelph (région de « Waterloo/Wellington/Dufferin » pour la SCHL).

Demande

		Données démographiques1)	Données démographiques1)		Données démographiques –	Données démographiques –	plus de 75 ans1)
			2020			2020
		Revenu
Emplacement4)	Population	médian des	Valeur moyenne	Taux de chômage		Croissance sur	Taux de
	totale	ménages($)	despropriétés($)	(%)	Population totale	10 ans(%)	pénétration2)
Grande agglomération de Montréal	4 376 190	72 135	397 947	8,1 %	335 348	45,8 %	17,9 %
Gatineau	351 989	82 688	286 346	7,0 %	20 850	74,5 %	18,1 %
Grande agglomération de Vancouver	3 039 099	87 684	981 140	7,4 %	212 864	60,3 %	7,3 %
Ville de Québec	830 538	76 454	277 085	4,1 %	74 926	54,4 %	24,4 %
Grande agglomération d’Ottawa	1 094 166	100 068	503 162	6,6 %	76 150	57,1 %	12,8 %
Edmonton	1 502 363	96 250	389 917	11,1 %	79 513	64,8 %	7,8 %
Toronto	3 042 042	79 213	941 145	10,7 %	225 106	43,7 %	3,4 %
Kitchener/Waterloo/Cambridge/Guelph	899 161	91 128	521 477	8,5 %	61 066	53,5 %	8,4 %
Nord de l’Ontario	769 374	75 004	251 461	7,7 %	71 343	45,5 %	4,1 %
York	1 218 377	110 696	878 433	10,7 %	82 809	74,2 %	4,5 %
Calgary	1 569 944	101 138	469 149	10,4 %	74 243	80,2 %	8,1 %
Durham	705 099	101 012	520 010	7,8 %	45 891	59,9 %	7,7 %
Comté Windsor/Essex	423 906	75 499	336 583	11,1 %	34 627	48,1 %	7,5 %
Halton	609 548	122 536	781 205	10,7 %	42 998	52,1 %	7,8 %
Peel	1 543 724	97 469	712 156	10,7 %	89 671	76,5 %	4,3 %
Total partiel/moyenne (15 principaux
marchés)	21 975 520	91 2653)	549 8143)	8,8 %3)	1 527 405	59,4 %3)	9,6 %3)

1) Sources : Rapport sur les résidences pour personnes âgées de 2020 de la SCHL, données démographiques d’Environics Analytics utilisées par CBRE et projections de Statistique Canada.
2) Le taux de pénétration correspond au ratio de l’inventaire existant des appartements pour retraités par rapport à la population totale âgée de plus de 75 ans.
3) Moyenne.
4) Le nom des emplacements est conforme aux noms des régions et aux conventions d’appellation de la SCHL, sauf en ce qui concerne la grande agglomération de Vancouver (région « Lower Mainland » pour la SCHL), la grande agglomération de Montréal (région de « Montréal » pour la SCHL), la grande agglomération d’Ottawa (région d’« Ottawa » pour la SCHL) et Kitchener/Waterloo/Cambridge/Guelph (région de « Waterloo/Wellington/Dufferin » pour la SCHL).

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Chartwell Retirement Residences — Management Reports 2021

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RAPPORT DE GESTION

RAPPORT DE GESTION

Table des matières

À propos du présent rapport de gestion

Risques et incertitudes

Informations prospectives

COVID-19 – Incidence sur les activités et risques connexes

Accords de financement

Litiges

Finances

Assurances

Aperçu des activités

Notre vision… Être dédiés à votre MIEUX-ÊTRE

Notre mission…

Nos valeurs…

Notre portefeuille

Composition de notre portefeuille

Stratégie commerciale

Notre énoncé de stratégie

Objectifs :

Engagement des employés

Satisfaction des résidents

Taux d’occupation

Perspectives pour 2021

Résidences pour retraités

Résidences de soins de longue durée

Charges générales, charges administratives et charges de fiducie

Aménagement

Acquisitions et sorties

Imposition

Événements importants

COVID-19

Aménagement

Rendement sans levier, pertes liées à la location initiale des projets d’aménagement et coût de la dette imputé

Projets achevés

Projets en cours de construction

Projets à l’étape des travaux préalables à la construction

Projets de Batimo

Aménagements possibles sur terrains détenus et loués

Acquisitions

Sorties

Financements

Régime de réinvestissement des distributions

Partenariats

Résultats d’exploitation consolidés

Faits saillants

Quatrième trimestre

FPAE

Quatrième trimestre

Produits tirés des services fournis aux résidents ajustés, charges d’exploitation directes liées aux propriétés ajustées et REN ajusté

Portefeuille de propriétés comparables

Portefeuille d’acquisitions, d’aménagement et autres

Quatrième trimestre

Résultats d’exploitation par secteur

Résidences pour retraités

Quatrième trimestre

Résidences de soins de longue durée

Quatrième trimestre

Honoraires de gestion et autres

Produits d’intérêts

Charges générales, charges administratives et charges de fiducie

Charges financières

Autres produits (charges)

Analyse des flux de trésorerie

Situation de trésorerie et ressources en capital

Liquidités

Dette

Échéances de nos emprunts

Emprunts hypothécaires

Facilités de crédit

Emprunts à terme

Débentures

Notes de crédit

Clauses restrictives de nature financière

Facilités de crédit et emprunts à terme

1. Ratio de couverture du service de la dette au titre des facilités de crédit et des emprunts à terme

2. Ratio du levier financier total au titre des facilités de crédit et des emprunts à terme

Chartwell Retirement Residences Management Reports 2021