ChangYuan Technology Group Ltd. — Capital/Financing Update 2017

May 16, 2017

证券代码：600525 证券简称：长园集团 公告编号：2017052

长园集团股份有限公司

全资子公司长园深瑞对外投资合作开发公告

本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者 重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。

重要内容提示：

• 投资合作开发标的名称：宗地T401-0048 号合作开发

• 投资合作开发的金额：7.716 亿元

 本投资项目无需提交公司股东大会审议，上交所问询函中已提及本合作 开发事宜是否需要提交股东大会审议，公司将在问询函回复中予以进一步解释。

一、对外投资合作事项概述

公司全资子公司长园深瑞继保自动化有限公司（以下简称“长园深瑞”）拥有 位于深圳市南山科技园北区宗地号为T401-0048 的部分土地，房地产证中房产使 用年限还有六年多到期，鉴于深圳市旧改优惠政策有逐步收紧的趋势，公司必须 抓住机遇，尽快启动旧改工作。由于公司缺乏旧改项目方面的人才及经验，且公 司主营业务不是进行房地产开发，为了减少非生产性资金占用，公司决定与房地 产公司正中投资集团有限公司进行宗地合作开发。

长园深瑞与深圳市量祥生物科技有限公司（以下简称“量祥生物”，正中集 团全资子公司）于4 月21 日签署了《T401-0048 号宗地开发暨拆迁补偿协议》， 鉴于全资子公司长园深瑞拥有位于深圳市南山科技园北区宗地号为T401-0048 的部分土地及地上建筑物，公司同意由正中集团全资子公司量祥生物作为申报主 体申报本项目的城市更新单元规划制定计划，并在城市更新单元规划制定计划获 得政府批准后，由双方对本项目用地实施合作开发。长园深瑞负责提供上述项目 用地及全部地上建筑物，量祥生物负责筹集本项目开发建设所需的全部资金。根 据项目最终获得批准的物业规划功能及指标(需争取项目的容积率达到6.0)，双 方各自分成获得 50% 的全部土地与物业建筑面积。量祥生物以回迁物业及支付

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过渡期安置补偿费相结合的方式，对长园深瑞在项目用地内所拥有的土地及全部 地上建筑物实施拆迁补偿。

公司考虑了很多合作模式，其中包括土地作价入股的合作方式，并咨询了评 估机构，初步评估价格预计金额6-7 亿元，公司认为拆迁补偿方式更具有优势。 近期股东及相关媒体对土地价值存有质疑，公司委托深圳市世联土地房地产评估 有限公司在宗地容积率为上限6.0 的前提条件下，出具了正式评估文件（世联估 字SZ2017Z050010 号土地咨询报告）。评估机构对T401-0048 新兴产业用地的评 估总地价为7.716 亿元，考虑到长园深瑞主要以土地作为合作方式与正中集团进 行土地开发，本次项目投资合作开发金额为7.716 亿元。

前述“关于全资子公司长园深瑞与正中集团合作旧改的议案”，经公司第六 届董事会第三十一次会议全体董事全票通过，本投资项目无需提交公司股东大会 审议，上交所问询函中已提及本合作开发事宜是否提交股东大会审议，公司将在 问询函回复中予以进一步解释。

本次投资不属于关联交易和重大资产重组事项。

二、合作开发协议主体的基本情况

（一）董事会对合作开发主体进行初步了解

正中投资集团有限公司成立于2003 年12 月，是以房地产、医药为主业，集 新材料、金属板材、冷链、基金、创投、高尔夫、酒店餐饮等多个业务板块为一 体的产融集团。在房地产开发、物业经营管理、产业服务等方面具备领先优势。 近年更是重点开展工业园区厂房的城市更新（即旧改）项目，如科兴科学园。

在本项目中，正中集团依行业一般做法，基于方便管理的目的，用“项目公 司”量祥生物的名义与公司签订协议，正中集团就此专门作出说明：正中集团作 为量祥生物的唯一股东，在实施本项目（即与深瑞合作实施T401-0048 宗地旧改） 过程中，会根据项目进展情况，逐步投入资金，以满足建设资金需求，且在项目 实施过程中不进行股权转让等行为。

（二）合作开发协议主体的基本情况

1、正中集团企业基本信息

企业性质：有限责任公司

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注册地址：深圳市南山区科苑路15 号科兴科学园B 栋4 单位18F 注册资本：20,200 万元人民币

经营范围：兴办实业（具体项目另行申报）；在合法取得土地使用权的范围 内从事房地产开发经营；物业管理；房地产经纪；建筑材料的购销及其他国内商

• 业、物资供销业（不含专营、专控、专卖商品），经济信息咨询。

  • 法定代表人：邓学勤

主要股东：深圳正中易胜投资有限公司、邓学勤

• 交易对方与公司之间不存在产权、业务、资产、债权债务、人员等方面的其

• 它关系。

  • 2、深圳市量祥生物科技有限公司企业基本信息

  • 企业性质：有限责任公司（法人独资）

  • 注册地址：深圳市南山区科苑路15 号科兴科学园B 栋4 单位18 楼D 区 注册资本：10 万元人民币

经营范围：生物医疗技术、生物制品的技术开发；计算机软件技术开发；国

• 内贸易；自有物业租赁。文化活动策划；会务策划、新材料研发，物业管理。 法定代表人：邓学勤

主要股东：正中投资集团有限公司

交易对方与公司之间不存在产权、业务、资产、债权债务、人员等方面的其 它关系。

• 3、考虑到量祥生物为本次合作开发的项目公司，故披露正中集团截至2016

• 年12 月31 日的主要财务数据（单位：万元）：

	总资产	净资产	营业收入	净利润
财务数据	1,500,000	500,000	180,000	40,000

注：以上数据未经审计

三、合作开发标的基本情况、合作开发合同的主要内容

公司已于2017 年5 月5 日披露了关于签订《T401-0048 号宗地合作开发暨 拆迁补偿协议书》的进展公告（公告编号：2017047），有关合作开发标的基本情况、

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合作开发合同的详细内容请参阅前述公告。

四、合作开发对公司的影响

考虑到长园深瑞目前的经营场地已经不能满足生产经营的要求，旧改势在必 行。公司与正中集团合作开发，在不占用公司经营性资金的前提下，扩大了长园 深瑞经营场所面积、延长了房产使用期限，通过此项目的实施，将账面价值 1,767 万元的土地，评估升值为7.716 亿元，而且公司将在项目建成后获得产业研发用 房与商业配套用房市场30,368 平方米，市价在10—12 亿元之间，价值高于土地 评估价值，实现了土地增值。总之，“拆迁补偿方式”进行旧改是经济效益最好 的方式。

五、合作开发的风险分析

本合作开发项目属于城市更新项目，宗地开发范围与面积最终都以政府有关 部门的最终审定为准。土地评估报告设定条件容积率6.0，这是T401-0048 宗地 容积率上限最高值，也是长园深瑞与正中集团共同努力的目标，最终项目容积率 以政府审批为准。

公司考虑了很多合作模式，其中包括土地作价入股的合作方式，并咨询了评 估机构，初步评估价格预计金额6-7 亿元，公司认为拆迁补偿方式更具有优势。 近期股东及相关媒体对土地价值存有质疑，公司委托深圳市世联土地房地产评估 有限公司在宗地容积率为上限6.0 的前提条件下，出具了正式评估文件（世联估 字SZ2017Z050010 号土地咨询报告）。评估机构对T401-0048 新兴产业用地的评 估总地价为7.716 亿元，是土地价值的最大值。按照最高容积率6.0 估算，本次 对外投资合作开发金额超过公司经审计净资产的10%，公司基于谨慎原则，向广 大投资者披露《全资子公司长园深瑞对外投资合作开发公告》。

敬请投资者注意投资风险。

六、上网公告附件

世联估字SZ2017Z050010 号土地咨询报告

特此公告。

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长园集团股份有限公司

董事会 二〇一七年五月十六日

• 报备文件

• （一）T401-0048 号宗地合作开发暨拆迁补偿协议书 （二）董事会决议

• （三）正中集团关于签约主体的说明函

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