CHAINQUI — Audit Report / Information 2021

Nov 11, 2021

全坤建設開發股份有限公司 個體財務報告暨會計師查核報告 民國一一○年度及一○九年度

公 司 地 址:新北市三重區碧華里集賢路201-1號1樓 電 話:(02)87918888

目 錄

項 目	頁 次
一、封 面	1
二、目 錄	2
三、會計師查核報告書	3
四、資產負債表	4
五、綜合損益表	5
六、權益變動表	6
七、現金流量表	7
八、個體財務報告附註
(一)公司沿革	8
(二)通過財務報告之日期及程序	8
(三)新發布及修訂準則及解釋之適用	8~9
(四)重大會計政策之彙總說明	9~21
(五)重大會計判斷、估計及假設不確定性之主要來源	21~22
(六)重要會計項目之說明	22~44
(七)關係人交易	44~46
(八)質押之資產	46
(九)重大或有負債及未認列之合約承諾	46~47
(十)重大之災害損失	47
(十一)重大之期後事項	47
(十二)其 他	47~48
(十三)附註揭露事項
1.重大交易事項相關資訊	49~50
2.轉投資事業相關資訊	50~51
3.大陸投資資訊	51
4.主要股東資訊	52
(十四)部門資訊	52
九、重要會計項目明細表	53~58

要侯建業群合會計師事務府

台北市110615信義路5段7號68樓(台北101大樓) 雷 話 Tel +886 2 8101 6666 68F., TAIPEI 101 TOWER, No. 7, Sec. 5, 俥 真 Fax +886 28101 6667 網 址 Web Xinyi Road, Taipei City 110615, Taiwan (R.O.C.) home.kpmg/tw

會計師查核報告

全坤建設開發股份有限公司董事會 公鑒:

杳核意見

全坤建設開發股份有限公司民國一一〇年及一〇九年十二月三十一日之資產負債表,暨民 國一一〇年及一〇九年一月一日至十二月三十一日之綜合損益表、權益變動表及現金流量表, 以及個體財務報告附註(包括重大會計政策彙總),業經本會計師查核竣事。

依本會計師之意見,基於本會計師之查核結果及其他會計師之查核報告(請參閱其他事項 段),上開個體財務報告在所有重大方面係依照證券發行人財務報告編製準則編製,足以允當表 達全坤建設開發股份有限公司民國一一〇年及一〇九年十二月三十一日之財務狀況,暨民國一 一〇年及一〇九年一月一日至十二月三十一日之財務績效及現金流量。

查核意見之基礎

本會計師係依照會計師查核簽證財務報表規則及一般公認審計準則執行查核工作。本會計 師於該等準則下之責任將於會計師杳核個體財務報告之責任段進一步說明。本會計師所隸屬事 務所受獨立性規範之人員已依會計師職業道德規範,與全坤建設開發股份有限公司保持超然獨 立,並履行該規範之其他責任。基於本會計師之查核結果及其他會計師之查核報告,本會計師 相信已取得足夠及適切之查核證據,以作為表示查核意見之基礎。

關鍵查核事項

關鍵查核事項係指依本會計師之專業判斷,對全坤建設開發股份有限公司民國一一〇年度 個體財務報告之查核最為重要之事項。該等事項已於查核個體財務報告整體及形成查核意見之 過程中予以因應,本會計師並不對該等事項單獨表示意見。本會計師判斷應溝通在查核報告上 之關鍵查核事項如下:

一、收入認列

有關收入認列之會計政策請詳個體財務報告附註四(十五)收入之認列。收入認列明細 之說明,請詳個體財務報告附註六(二十)客戶合約之收入。

KPMG

關鍵查核事項之說明:

全坤建設開發股份有限公司所處之產業特性營收較易起伏,加上身為台灣之上市公司 肩負較大的經營壓力,故銷貨收入認列存有導因於舞弊而產生的重大不實表達風險。因 此,收入認列之測試為本會計師執行全坤建設開發股份有限公司財務報告查核重要評估事 項之一。

因應之查核程序:

本會計師對上述關鍵查核事項之主要查核程序包括:

• •瞭解全坤建設開發股份有限公司銷售房地收入及收款作業流程之控制機制及測試收入之 內部控制制度設計及執行之有效性,並抽查房屋土地買賣契約書及不動產控制權移轉文 件等。
• 以抽樣方式選擇資產負債表日之前與之後交易,核對相關文據,以評估收入認列時點是 否允當。
• 二、存貨評價

有關存貨評價之會計政策請詳個體財務報告附註四(七)存貨;存貨評估之會計估計及 假設不確定性,請詳個體財務報告附註五;存貨認列明細之說明,請詳個體財務報告附註 六(六)存貨。

關鍵查核事項之說明:

全坤建設開發股份有限公司存貨佔個體資產負債表具有重大性,存貨評價依照金融監 督管理委員會認可並發布生效之國際財務報導準則、國際會計準則、解釋及解釋公告編製 規定處理,財務報表中存貨金額以成本與淨變現價值孰低來表達,由於目前處於房地產業 受稅制變革及經濟景氣幅度的波動影響,致可能產生存貨之成本可能高於淨變現價值之風 除。

因應之查核程序:

本會計師對上述關鍵查核事項之主要查核程序包括:

• •依據全坤建設開發股份有限公司委由外部不動產估價師提供之鑑價報告進行了解及詢問 評估之使用方法,並測試該鑑價報告所使用之多項指標輸入值,相關資訊之揭露是否適 切,並確認專家完成工作結論之時點,考量是否期後有經濟狀況之變化可能影響其結 論。
• •依據近期成交價、實價登錄查詢附近成交價或投資報酬分析表,抽核並驗算存貨之淨變 現價值是否允當。

其他事項

列入全坤建設開發股份有限公司採用權益法之投資中,有部分財務報告未經本會計師查 核,而係由其他會計師查核。因此,本會計師對上開個體財務報告所表示之意見中,有關該等 公司財務報告所列之金額,係依據其他會計師之查核報告。民國一一〇年及一〇九年十二月三 十一日認列該等公司採用權益法之投資金額分別占資產總額之26%及28%,民國一一◯年及一 ○九年一月一日至十二月三十一日所認列之採用權益法之子公司、關聯企業及合資損益之份額 分別占稅前淨利之(79)%及(17)%。

KPMG

管理階層與治理單位對個體財務報告之責任

管理階層之責任係依照證券發行人財務報告編製準則編製允當表達之個體財務報告,且維 持與個體財務報告編製有關之必要內部控制,以確保個體財務報告未存有導因於舞弊或錯誤之 重大不實表達。

於編製個體財務報告時,管理階層之責任亦包括評估全坤建設開發股份有限公司繼續經營 之能力、相關事項之揭露,以及繼續經營會計基礎之採用,除非管理階層意圖清算全坤建設開 發股份有限公司或停止營業,或除清算或停業外別無實際可行之其他方案。

全坤建設開發股份有限公司之治理單位(含審計委員會)負有監督財務報導流程之責任。

會計師查核個體財務報告之責任

本會計師查核個體財務報告之目的,係對個體財務報告整體是否存有導因於舞弊或錯誤之 重大不實表達取得合理確信,並出具查核報告。合理確信係高度確信,惟依照一般公認審計準 則執行之查核工作無法保證必能偵出個體財務報告存有之重大不實表達。不實表達可能導因於 舞弊或錯誤。如不實表達之個別金額或彙總數可合理預期將影響個體財務報告使用者所作之經 濟決策,則被認為具有重大性。

本會計師依照一般公認審計準則查核時,運用專業判斷並保持專業上之懷疑。本會計師亦 執行下列工作:

• 1.辨認並評估個體財務報告導因於舞弊或錯誤之重大不實表達風險;對所評估之風險設計及執 行適當之因應對策;並取得足夠及適切之查核證據以作為查核意見之基礎。因舞弊可能涉及 共謀、偽造、故意遺漏、不實聲明或踰越內部控制,故未偵出導因於舞弊之重大不實表達之 風險高於導因於錯誤者。
• 2.對與查核攸關之內部控制取得必要之瞭解,以設計當時情況下適當之查核程序,惟其目的非 對全坤建設開發股份有限公司內部控制之有效性表示意見。
• 3.評估管理階層所採用會計政策之適當性,及其所作會計估計與相關揭露之合理性。
• 4.依據所取得之查核證據,對管理階層採用繼續經營會計基礎之適當性,以及使全坤建設開發 股份有限公司繼續經營之能力可能產生重大疑慮之事件或情況是否存在重大不確定性,作出 結論。本會計師若認為該等事件或情況存在重大不確定性,則須於查核報告中提醒個體財務 報告使用者注意個體財務報告之相關揭露,或於該等揭露係屬不適當時修正查核意見。本會 計師之結論係以截至查核報告日所取得之查核證據為基礎。惟未來事件或情況可能導致全坤 建設開發股份有限公司不再具有繼續經營之能力。
• 5.評估個體財務報告(包括相關附註)之整體表達、結構及內容,以及個體財務報告是否允當表 達相關交易及事件。
• 6.對於採用權益法之被投資公司之財務資訊取得足夠及適切之查核證據,以對個體財務報告表 示意見。本會計師負責查核案件之指導、監督及執行,並負責形成全坤建設開發股份有限公 司之查核意見。

本會計師與治理單位溝通之事項,包括所規劃之查核範圍及時間,以及重大查核發現(包 括於查核過程中所辨認之內部控制顯著缺失)。

KPMG

本會計師亦向治理單位提供本會計師所隸屬事務所受獨立性規範之人員已遵循會計師職業 道德規範中有關獨立性之聲明,並與治理單位溝通所有可能被認為會影響會計師獨立性之關係 及其他事項(包括相關防護措施)。

本會計師從與治理單位溝通之事項中,決定對全坤建設開發股份有限公司民國一一〇年度 個體財務報告查核之關鍵查核事項。本會計師於查核報告中敘明該等事項,除非法令不允許公 開揭露特定事項,或在極罕見情況下,本會計師決定不於查核報告中溝通特定事項,因可合理 預期此溝通所產生之負面影響大於所增進之公眾利益。

安侯建業聯合會計師事務所

師: 計

陳宗藝

證券主管機關 在管證審字第1000011652號 核准簽證文號 (89)台財證(六)第62474號 民國一一一年三月十四 $\mathbf{B}$

		110.12.31		109.12.31				110.12.31		109.12.31
	資產 流動資產:	額 金	$\frac{96}{6}$	额 % 金			負債及權益 流動負債:	颒 金	$\frac{0}{6}$	額 % 全
1100	現金及約當現金(附註六(一)及(廿三))	1,282,207 $\mathbf{F}$	23	1,235,520 22		2100	短期借款(附註六(十二)及(廿三))	s.	933,000 17	666,182 12
1110	透過損益按公允價值衡量之金融資產一流動(附註六(二)及(廿三))	31,869	$\blacksquare$	117,749	$\overline{2}$	2110	應付短期票券(附註六(十三)及(廿三))	54,987	- 1	54.934 1
1150	應收票據及應收帳款淨額(附註六(四)、(二十)及(廿三))	23,559 -		55,265		2130	合约自債一流動(附註六(二十))	117,389	$\overline{2}$	20,478 -
1200	其他應收款(附註六(五)及(廿三))	26,024		29,631		2150	應付票據(附註六(廿三))	97,553	$\overline{2}$	$21,418 -$
1320	存貨(建設業適用)(附註六(六)、八及九)	903,273	16	1,065,957	-19	2160	應付票據一關係人(附註六(廿三)及七)	20,074	$\sim$ $-$		$\sim$ 100 $\mu$
1410	預付款項	170.626	$\overline{\phantom{a}}$	32,380		2170	應付帳款(附註六(廿三))	75,916	$\blacksquare$	107,489 2
1476	其他余融資產一流動(附註六(廿三)及八)	104,627	$\overline{2}$	23,732	$\sim$ $-$	2180	應付帳款一關係人(附註六(廿三)及七)		4,750 -	$4,750 -$
1478	工程存出保證金(附註六(十一)、(廿三)及九)	121,294	$\overline{2}$	129,291	-2	2200	其他應付款(附註六(廿三))	80,578		103,567 2
1479	其他流動資產一其他(附註六(十一))	27,257	$\sim$	22,204		2230	本期所得税負債	1,430	$\sim$	36,171 1
1480	取得合約之增額成本一流動(附註六(十一))	72,531		$1,779$ $-$		2280	租赁負債一流動(附註六(十四)及(廿三))		$4,431 -$	$4,981 -$
		2,763,267		48 2,713,508 49		2399	其他流動負債一其他	28,703		$29,498$ 1
	非流動資產:							1,418,811 25		1,049,468 19
1517	透過其他綜合損益按公允價值衡量之金融資產一非流動(附註六(三)	90,147 2		73,672	- 1		非流動負債:
	及(廿三))					2580	租賃負債一非流動(附註六(十四)及(廿三))		1.977 -	$4,016 -$
1550	採用權益法之投資(附註六(七))	2,336,042 42		2,379,035 43		2640	淨確定福利負債一非流動(附註六(十六))	1,603	$\sim$	$2,058 -$
1600	不動產、廠房及設備(附註六(八)及八)	195,520	$\overline{4}$	190.016 3		2645	存入保證金(附註六(廿三))	1,600	$\sim$ $-$	$1,600$ -
1755	使用權資產(附註六(九))	6,408	$\sim$	$8,924 -$				5,180	$\sim$ 7.	$7,674$ -
1760	投資性不動產淨額(附註六(十)及八)	193,373	$\overline{\phantom{a}}$	183,487	$\overline{\mathbf{3}}$		負債總計	1,423,991 25		1,057,142 19
1780	無形資產	1.389	$\sim$	$541 - -$
1840	遞延所得稅資產(附註六(十七))	51,414		39,627	- 1		權益(附註六(十八)):
1980	其他金融資產一非流動(附註六(廿三)及八)	7.472	$\sim$ $-$	$9,116 - -$		3100	股本	2,245,505	- 40	2.245.505 40
		2,881,765 52		2,884,418 51		3200	資本公積	535,703	- 9	647,558 11
						3300	保留盈餘	1,659,874	30	1,840,421 33
						3400	其他權益	(220, 041)	(4)	$(192,700)$ (3)
							權益總計	4,221,041	75	4,540,784 81
	資產總計	5,645,032 100		5,597,926 100			負債及權益總計	5,645,032 S.	100	$\frac{5,597,926}{100}$

4000			額 金
				%	額 金	%
	營業收入(附註六(十五)、(二十)及七)	\$	631,859	100	1,143,516	100
營業成本(附註六(六)及七) 5000			419,849	66	664,791	58
營業毛利			212,010	34	478,725	42
	營業費用(附註六(十六)、(廿一)及七):
推銷費用 6100			48,494	8	72,664	6
管理費用 6200			62,794	10	72,052	$\overline{6}$
營業費用合計			111,288	18	144,716	12
營業淨利			100,722	16	334,009	30
	營業外收入及支出(附註六(廿二)):
利息收入 7100			557		663
7010 其他收入			7,884	$\mathbf{1}$	5,945	$\mathbf{1}$
其他利益及損失 7020			1,404		(3,991)
財務成本(附註六(六)) 7050			(10, 230)	(2)	(9,602)	(1)
7070	採用權益法認列之子公司、關聯企業及合資損益之份額		(54, 764)	(9)	(56, 565)	(5)
	營業外收入及支出合計		(55, 149)	(10)	(63, 550)	(5)
繼續營業部門稅前淨利			45,573	6	270,459	25
7951	減:所得稅費用(附註六(十七))		1,458		38,118	$\overline{3}$
本期淨利			44,115	6	232,341	22
其他綜合損益: 8300
不重分類至損益之項目 8310
8311	確定福利計畫之再衡量數(附註六(十六))		(112)		(46)
8316	透過其他綜合損益按公允價值衡量之權益工具投資未實		16,475	3	10,089	-1
現評價損益
8330	採用權益法認列之子公司、關聯企業及合資之其他綜合		3,333	1	(2,741)
	損益之份額一不重分類至損益之項目
8349	與不重分類之項目相關之所得稅
	不重分類至損益之項目合計		19,696	4	7,302
8360	後續可能重分類至損益之項目
8361	國外營運機構財務報表換算之兌換差額		(58, 936)	(9)	(111, 127)	(10)
8399	與可能重分類之項目相關之所得稅(附註六(十七))		11,787	(2)	22,226	(2)
	後續可能重分類至損益之項目合計		(47, 149)	(7)	(88,901)	(8)
本期其他綜合損益 8300			(27, 453)	(3)	(81, 599)	$\left( 7\right)$
本期綜合損益總額 8510			16,662	$\overline{\mathbf{3}}$	150,742	$\overline{15}$
每股盈餘(附註六(十九))
基本每股盈餘 9750		S		0.20		1.03
稀釋每股盈餘 9850		S		0.20		1.03

董事長:李勇毅

(請詳閱後附個體財務趣情冊註)
經理人:江清峰 |||||||||||||||||||||||||||||||||||| 會計主管:王騰仙

$\sim$ 5 $\sim$

全坤	因价佐 水 公司
民國一一◯年及一	pgel至十二月三十一日

其他權益項目

	股 本			保留盈餘			國外營運機 構財務報表	透過其他綜合損 益按公允價值衡
	普通股		法定盈	特別盈	未分配		换算之兒換	量之金融資產未
	股 太	資本公積	餘公積	餘公積	餘 盈	計 슈	額	實現利益(損失)	計 合	權益總計
民國一〇九年一月一日餘額	2,041,368	748,668	466,922	86,934	1,197,166	1,751,022	(69,605)	(41, 542)	(111, 147)	4,429,911
本期淨利					232,341	232,341				232,341
本期其他綜合損益					(46)	(46)	(88,901)	7.348	(81, 553)	(81,599)
本期综合损益總額					232,295	232,295	(88,901)	7,348	(81, 553)	150,742
盈餘指撥及分配:
提列法定盈餘公積			44,046	$\overline{\phantom{a}}$	(44,046)
提列特別盈餘公積				24,213	(24,213)
普通股現金股利					(40, 827)	(40, 827)				(40, 827)
普通股股票股利	102,069				(102,069)	(102,069)
其他資本公積變動:
資本公積配發股票	102,068	(102,068)
其他資本公積變動數		880								880
對子公司所有權權益變動		78								78
民國一〇九年十二月三十一日餘額	2,245,505	647,558	510,968	111,147	1,218,306	1,840,421	(158, 506)	(34, 194)	(192, 700)	4,540,784
本期淨利					44,115	44,115				44,115
本期其他綜合損益					(112)	(112)	(47, 149)	19,808	(27, 341)	(27, 453)
本期綜合損益總額					44,003	44,003	(47, 149)	19,808	(27, 341)	16,662
盈餘指撥及分配:
提列法定盈餘公積			23,229	$\sim$	(23, 229)
提列特別盈餘公積				81,553	(81, 553)
普通股現金股利					(224, 550)	(224, 550)				(224, 550)
其他資本公積變動:
資本公積配發現金		(112, 275)								(112, 275)
其他資本公積變動數		420								420
民國一一〇年十二月三十一日餘額	2,245,505	535,703	534,197	192,700	932,977	1,659,874	(205, 655)	(14,386)	(220, 041)	4,221,041

會計主管:王騰仙

$\sim$

單位:新台幣千元

	110年度	109年度
營業活動之現金流量: 本期稅前淨利
調整項目:	\$ 45,573	270,459
收益費損項目
折舊費用	8,975	8,141
攤銷費用	271	93
透過損益按公允價值衡量金融資產及負債之淨損失(利益)	(4,677)	1,413
利息費用	10,230	9,602
利息收入	(557)	(663)
股利收入	(7,170)	(5,486)
採用權益法認列之子公司、關聯企業及合資損失之份額	54,764	56,565
逾期未領股利轉列資本公積		880
租賃修改利益	(80)	(43)
收益費損項目合計	61,756	70,502
與營業活動相關之資產/負債變動數:
與營業活動相關之資產之淨變動:
強制透過損益按公允價值衡量之金融資產減少(增加)	90,557	(57, 154)
應收票據減少	12,740	52,059
應收帳款減少(增加)	18,966	(42, 282)
其他應收款減少	3,607	19,011
其他應收款一關係人減少		7,121
存貨減少 預付款項增加	148,574	380,276
其他流動資產增加	(138, 246)	(40, 140)
其他金融資產增加	(5,053)	(19,759)
取得合約之增額成本(增加)減少	(80, 895) (70, 752)	(13) 2,753
工程存出保證金減少(增加)	7,997	(80, 337)
與營業活動相關之資產之淨變動合計	(12, 505)	221,535
與營業活動相關之負債之淨變動:
合約負債增加(減少)	96,911	(1,642)
應付票據增加(減少)	76,135	(13,303)
應付票據一關係人增加(減少)	20,074	(1,695)
應付帳款減少	(31,573)	(77, 436)
應付帳款一關係人增加		4,750
其他應付款(減少)增加	(23,021)	23,490
其他流動負債減少	(795)	(15,684)
淨確定福利負債減少	(567)	(6,221)
與營業活動相關之負債之淨變動合計	137,164	(87,741)
與營業活動相關之資產及負債之淨變動合計	124,659	133,794
調整項目合計	186,415	204,296
營運產生之現金流入	231,988	474,755
收取之利息	557	663
收取之股利	7,170	5,486
支付之利息	(12,678)	(15, 470)
支付之所得稅	(36, 199)	(42,023)
營業活動之淨現金流入	190,838	423,411

	110年度	109年度
投資活動之現金流量:
取得採用權益法之投資	(69, 884)	(109, 037)
獲配採用權益法評價被投資公司之現金股利	2,510	56
取得不動產、廠房及設備	(1,293)	(746)
取得無形資產	(1,119)	(324)
其他金融資產一非流動減少	1,644	2,881
投資活動之淨現金流出	(68, 142)	(107, 170)
籌資活動之現金流量:
短期借款增加	497,000	150,000
短期借款減少	(230, 182)	(396, 454)
應付短期票券增加	130,000	75,000
應付短期票券減少	(130, 136)	(75,239)
租賃本金償還	(5,866)	(5,279)
發放現金股利	(336, 825)	(40, 827)
籌資活動之淨現金流出	(76,009)	(292, 799)
本期現金及約當現金增加數	46,687	23,442
期初現金及約當現金餘額	1,235,520	1,212,078
期末現金及約當現金餘額	S 1,282,207	1,235,520

個體財務報告附註

民國一一○年度及一○九年度

(除另有註明者外,所有金額均以新台幣千元為單位)

一、公司沿革

本公司創立於民國六十一年十二月,並於民國七十七年五月二十日經行政院金融監督 管理委員會核准股票上市。原名為保固股份有限公司,於民國八十七年六月十六日奉准變 更為全坤興業股份有限公司,於民國九十八年十月二日經股東臨時會決議更名為全坤建設 開發股份有限公司。

本公司主要之營業項目包括各種住宅及大樓開發租售業等。

二、通過財務報告之日期及程序

本個體財務報告已於民國一一一年三月十四日經董事會通過發佈。

三、新發布及修訂準則及解釋之適用

• (一)已採用金融監督管理委員會認可之新發布及修訂後準則及解釋之影響 本公司自民國一一○年一月一日起開始適用下列新修正之國際財務報導準則,且 對個體財務報告未造成重大影響。
• •國際財務報導準則第四號之修正「暫時豁免適用國際財務報導準則第九號之延長」
• •國際財務報導準則第九號、國際會計準則第三十九號、國際財務報導準則第七號、 國際財務報導準則第四號及國際財務報導準則第十六號之修正「利率指標變革-第 二階段」
• •國際財務報導準則第十六號之修正「民國一一○年六月三十日後之新型冠狀病毒肺 炎相關租金減讓」
• (二)尚未採用金管會認可之國際財務報導準則之影響

本公司評估適用下列自民國一一一年一月一日起生效之新修正之國際財務報導準 則,將不致對個體財務報告造成重大影響。

• •國際會計準則第十六號之修正「不動產、廠房及設備―達到預定使用狀態前之價 款」
• •國際會計準則第三十七號之修正「虧損性合約―履行合約之成本」
• •國際財務報導準則2018-2020週期之年度改善
• •國際財務報導準則第三號之修正「對觀念架構之引述」
• (三)金管會尚未認可之新發布及修訂準則及解釋
• 本公司預期下列尚未認可之新發布及修正準則不致對個體財務報告造成重大影 響。

• •國際財務報導準則第十號及國際會計準則第二十八號之修正「投資者與其關聯企業 或合資間之資產出售或投入」

• •國際財務報導準則第十七號「保險合約」及國際財務報導準則第十七號之修正

• •國際會計準則第一號之修正「將負債分類為流動或非流動」
• •國際會計準則第一號之修正「會計政策之揭露」
• •國際會計準則第八號之修正「會計估計之定義」
• •國際會計準則第十二號之修正「與單一交易所產生之資產及負債有關之遞延所得 稅」

四、重大會計政策之彙總說明

本個體財務報告所採用之重大會計政策彙總說明如下。下列會計政策已一致適用於本 個體財務報告之所有表達期間。

(一)遵循聲明

本個體財務報告係依照「證券發行人財務報告編製準則」編製。

(二)編製基礎

1.衡量基礎

除下列資產負債表之重要項目外,本個體財務報告係依歷史成本為基礎編製: (1)依公允價值衡量之透過損益按公允價值衡量之金融資產;

• (2)依公允價值衡量之透過其他綜合損益按公允價值衡量之金融資產;
• (3)淨確定福利負債(或資產),係依退休基金資產之公允價值減除確定福利義務現值 及附註四(十六)所述之上限影響數。
• 2.功能性貨幣及表達貨幣

本公司每一個體均係以各營運所處主要經濟環境之貨幣為其功能性貨幣。本個 體財務報告係以本公司之功能性貨幣,新台幣表達。所有以新台幣表達之財務資訊 均以新台幣千元為單位。

1.外幣交易

外幣交易依交易日之匯率換算為功能性貨幣。於後續每一報導期間結束日(以 下稱報導日)之外幣貨幣性項目依當日之匯率換算為功能性貨幣。以公允價值衡量 之外幣非貨幣性項目依衡量公允價值當日之匯率換算為功能性貨幣,以歷史成本衡 量之外幣非貨幣性項目則依交易日之匯率換算。

換算所產生之外幣兌換差異通常係認列於損益,惟以下情況係認列於其他綜合 損益:

(1)指定為透過其他綜合損益按公允價值衡量之權益工具;

(2)指定為國外營運機構淨投資避險之金融負債於避險有效範圍內;或

(3)合格之現金流量避險於避險有效範圍內。

⁽三)外 幣

2.國外營運機構

國外營運機構之資產及負債,包括收購時產生之商譽及公允價值調整,係依報 導日之匯率換算為新台幣;除高度通貨膨脹經濟者外,收益及費損項目係依當期平 均匯率換算為新台幣,所產生之兌換差額均認列為其他綜合損益。

當處分國外營運機構致喪失控制、共同控制或重大影響時,與該國外營運機構 相關之累計兌換差額係全數重分類為損益。部分處分含有國外營運機構之子公司 時,相關累計兌換差額係按比例重新歸屬至非控制權益。部分處分含有國外營運機 構之關聯企業或合資之投資時,相關累計兌換差額則按比例重分類至損益。

對國外營運機構之貨幣性應收或應付項目,若尚無清償計畫且不可能於可預見 之未來予以清償時,其所產生之外幣兌換損益視為對該國外營運機構淨投資之一部 分而認列為其他綜合損益。

(四)資產與負債區分流動與非流動之分類標準

符合下列條件之一之資產列為流動資產,非屬流動資產之所有其他資產則列為非 流動資產:

1.預期於其正常營業週期中實現該資產,或意圖將其出售或消耗;

2.主要為交易目的而持有該資產;

3.預期於報導期間後十二個月內實現該資產;或

4.該資產為現金或約當現金,但於報導期間後至少十二個月將該資產交換或用以清償 負債受到其他限制者除外。

符合下列條件之一之負債列為流動負債,非屬流動負債之所有其他負債則列為非 流動負債:

1.預期將於正常營業週期中清償該負債;

2.主要為交易目的而持有該負債;

3.預期將於報導期間後十二個月內到期清償該負債;或

4.未具無條件將清償期限遞延至報導期間後至少十二個月之權利之負債。負債之條 款,可能依交易對方之選擇,以發行權益工具而導致其清償者,並不影響其分類。

(五)現金及約當現金

現金包括庫存現金及活期存款。約當現金係指可隨時轉換成定額現金且價值變動 風險甚小之短期並具高度流動性之投資。定期存款符合前述定義且持有目的係滿足短 期現金承諾而非投資或其他目的者,列報於約當現金。

(六)金融工具

應收帳款及所發行之債務證券原始係於產生時認列。所有其他金融資產及金融負 債原始係於本公司成為金融工具合約條款之一方時認列。非透過損益按公允價值衡量 之金融資產(除不包含重大財務組成部分之應收帳款外)或金融負債原始係按公允價值 加計直接可歸屬於該取得或發行之交易成本衡量。不包含重大財務組成部分之應收帳 款原始係按交易價格衡量。

1.金融資產

金融資產之購買或出售符合慣例交易者,本公司對以相同方式分類之金融資 產,其所有購買及出售一致地採交易日或交割日會計處理。

原始認列時金融資產分類為:按攤銷後成本衡量之金融資產、透過其他綜合損 益按公允價值衡量之權益工具投資或透過損益按公允價值衡量之金融資產。本公司 僅於改變管理金融資產之經營模式時,始自下一個報導期間之首日起重分類所有受 影響之金融資產。

(1)按攤銷後成本衡量之金融資產

金融資產同時符合下列條件,且未指定為透過損益按公允價值衡量時,係按 攤銷後成本衡量:

• •係在以收取合約現金流量為目的之經營模式下持有該金融資產。
• •該金融資產之合約條款產生特定日期之現金流量,完全為支付本金及流通在外 本金金額之利息。

該等資產後續以原始認列金額加減計採有效利息法計算之累積攤銷數,並調 整任何備抵損失之攤銷後成本衡量。利息收入、外幣兌換損益及減損損失係認列 於損益。除列時,將利益或損失列入損益。

(2)透過其他綜合損益按公允價值衡量之金融資產

債務工具投資同時符合下列條件,且未指定為透過損益按公允價值衡量時, 係透過其他綜合損益按公允價值衡量:

• •係在以收取合約現金流量及出售為目的之經營模式下持有該金融資產。
• •該金融資產之合約條款產生特定日期之現金流量,完全為支付本金及流通在外 本金金額之利息。

本公司於原始認列時,可作一不可撤銷之選擇,將非持有供交易之權益工具 投資後續公允價值變動列報於其他綜合損益。前述選擇係按逐項工具基礎所作 成。

屬債務工具投資者後續按公允價值衡量。按有效利息法計算之利息收入、外 幣兌換損益及減損損失認列於損益,其餘淨利益或損失係認列為其他綜合損益。 於除列時,累計之其他綜合損益金額重分類至損益。

屬權益工具投資者後續按公允價值衡量。股利收入(除非明顯代表部分投資 成本之回收)係認列於損益。其餘淨利益或損失係認列為其他綜合損益且不重分類 至損益。

權益投資之股利收入於本公司有權利收取股利之日認列(通常係除息日)。

(3)透過損益按公允價值衡量之金融資產

非屬上述按攤銷後成本衡量或透過其他綜合損益按公允價值衡量之金融資 產,係透過損益按公允價值衡量,包括衍生性金融資產。本公司於原始認列時, 為消除或重大減少會計配比不當,得不可撤銷地將符合按攤銷後成本衡量或透過 其他綜合損益按公允價值衡量條件之金融資產,指定為透過損益按公允價值衡量 之金融資產。

該等資產後續按公允價值衡量,其淨利益或損失(包含任何股利及利息收入) 係認列為損益。

(4)金融資產減損

本公司對按攤銷後成本衡量之金融資產(包括現金及約當現金、按攤銷後成 本衡量之金融資產、應收票據及應收帳款、其他應收款、存出保證金及其他金融 資產等)、透過其他綜合損益按公允價值衡量之債務工具投資及合約資產之預期信 用損失認列備抵損失。

下列金融資產係按十二個月預期信用損失金額衡量備抵損失,其餘係按存續 期間預期信用損失金額衡量:

•判定債務證券於報導日之信用風險低;及

•其他債務證券及銀行存款之信用風險(即金融工具之預期存續期間發生違約之風 險)自原始認列後未顯著增加。

應收帳款及合約資產之備抵損失係按存續期間預期信用損失金額衡量。

於判定自原始認列後信用風險是否已顯著增加時,本公司考量合理且可佐證 之資訊(無需過度成本或投入即可取得),包括質性及量化資訊,及根據本公司之 歷史經驗、信用評估及前瞻性資訊所作之分析。

若金融工具之信用風險評等相當於全球所定義之「投資等級」(為標準普爾 之投資等級BBB-、穆迪之投資等級Baa3或中華信評之投資等級twA,或高於該等 級者),本公司視為該債務證券之信用風險低。

若合約款項逾期超過365天,或借款人不太可能履行其信用義務支付全額款 項予本公司時,本公司視為該金融資產發生違約。

預期信用損失為金融工具預期存續期間信用損失之機率加權估計值。信用損 失係按所有現金短收之現值衡量,亦即本公司依據合約可收取之現金流量與本公 司預期收取之現金流量之差額。預期信用損失係按金融資產之有效利率折現。

於每一報導日本公司評估按攤銷後成本衡量金融資產及透過其他綜合損益按 公允價值衡量之債務證券是否有信用減損。對金融資產之估計未來現金流量具有 不利影響之一項或多項事項已發生時,該金融資產已信用減損。金融資產已信用 減損之證據包括有關下列事項之可觀察資料:

•借款人或發行人之重大財務困難;

• •違約,諸如延滯或逾期超過365天;
• •因與借款人之財務困難相關之經濟或合約理由,本公司給予借款人原本不會考 量之讓步;
• •借款人很有可能會聲請破產或進行其他財務重整;或
• •由於財務困難而使該金融資產之活絡市場消失。

按攤銷後成本衡量之金融資產之備抵損失係自資產之帳面金額中扣除。透過 其他綜合損益按公允價值衡量債務工具投資之備抵損失係調整損益及認列於其他 綜合損益(而不減少資產之帳面金額)。

當本公司對回收金融資產整體或部分無法合理預期時,係直接減少其金融資 產總帳面金額。對個人戶,本公司之政策係依類似資產過去回收經驗,於金融資 產逾期超過365天時沖銷總帳面金額。對公司戶,本公司係以是否合理預期可回收 之基礎個別分析沖銷之時點及金額。本公司預期已沖銷金額將不會重大迴轉。然 而,已沖銷之金融資產仍可強制執行,以符合本公司回收逾期金額之程序。

(5)金融資產之除列

本公司僅於對來自該資產現金流量之合約權利終止,或已移轉金融資產且該 資產所有權之幾乎所有風險及報酬已移轉予其他企業,或既未移轉亦未保留所有 權之幾乎所有風險及報酬且未保留該金融資產之控制時,始將金融資產除列。

本公司簽訂移轉金融資產之交易,若保留已移轉資產所有權之所有或幾乎所 有風險及報酬,則仍持續認列於資產負債表。

2.金融負債及權益工具

(1)負債或權益之分類

本公司發行之債務及權益工具係依據合約協議之實質與金融負債及權益工具 之定義分類為金融負債或權益。

(2)權益交易

權益工具係指表彰本公司於資產減除其所有負債後剩餘權益之任何合約。本 公司發行之權益工具係以取得之價款扣除直接發行成本後之金額認列。

(3)金融負債

金融負債係分類為攤銷後成本或透過損益按公允價值衡量。金融負債若屬持 有供交易、衍生工具或於原始認列時指定,則分類為透過損益按公允價值衡量。 透過損益按公允價值衡量之金融負債係以公允價值衡量,且相關淨利益及損失, 包括任何利息費用,係認列於損益。

其他金融負債後續採有效利息法按攤銷後成本衡量。利息費用及兌換損益係 認列於損益。除列時之任何利益或損失亦係認列於損益。

(4)金融負債之除列

本公司係於合約義務已履行、取消或到期時,除列金融負債。當金融負債條 款修改且修改後負債之現金流量有重大差異,則除列原金融負債,並以修改後條 款為基礎按公允價值認列新金融負債。

除列金融負債時,其帳面金額與所支付或應支付對價總額(包含任何所移轉 之非現金資產或承擔之負債)間之差額認列為損益。

(5)金融資產及負債之互抵

金融資產及金融負債僅於本公司目前有法律上有可執行之權利進行互抵及有 意圖以淨額交割或同時變現資產及清償負債時,方予以互抵並以淨額表達於資產 負債表。

(七)存 貨

存貨之原始成本為使存貨達到可供銷售或可供生產之狀態及地點所發生之必要支 出及借款資本化成本。續後,以成本與淨變現價值孰低衡量,當存貨成本高於淨變現 價值時,應將成本沖減至淨變現價值,沖減金額應於發生當期認列為銷貨成本。淨變 現價值之釐定方法如下:

1.營建用地:淨變現價值係參照管理當局按當時市場情況之估計。

2.在建工程

淨變現價值為估計售價(根據當時市場情況)減去至完工尚需投入之成本及銷售 費用為計算基礎。

3.待售房地

淨變現價值為估計售價(根據當時市場情況)減去於銷售房地時所需產生之估計 成本。

(八)投資子公司

於編製個體財務報告時,本公司對具控制力之被投資公司係採權益法評價。在權 益法下,個體財務報告當期損益及其他綜合損益與合併基礎編製之財務報告中當期損 益及其他綜合損益歸屬於母公司業主之分攤數相同,且個體財務報告業主權益與合併 基礎編製之財務報告中歸屬於母公司業主之權益相同。

本公司對子公司所有權權益之變動,未導致喪失控制者,作為與業主間之權益交 易處理。

(九)投資性不動產

投資性不動產係指持有供賺取租金或資產增值或二者兼具,而非供正常營業出 售、用於生產、提供商品或勞務或作為行政管理目的之不動產。投資性不動產原始以 成本衡量,後續以成本減累計折舊及累計減損衡量,其折舊方法、耐用年限及殘值比 照不動產、廠房及設備規定處理。

投資性不動產處份利益或損失(以淨處分價款與該項目之帳面金額間之差異計算) 係認列於損益。

投資性不動產之租金收益係於租賃期間按直線法認列於營業收入。給與之租賃誘 因係於租賃期間認列為租賃收益之一部分。

(十)不動產、廠房及設備

1.認列與衡量

不動產、廠房及設備項目係依成本(包括資本化之借款)減累計折舊及任何累計 減損衡量。

不動產、廠房及設備之重大組成部分耐用年限不同時,則視為不動產、廠房及 設備之單獨項目(主要組成部分)處理。

不動產、廠房及設備之處分利益或損失係認列於損益。

2.後續成本

後續支出僅於其未來經濟效益很有可能流入本公司時予以資本化。

3.折 舊

折舊係依資產成本減除殘值計算,並採直線法於每一組成部分之估計耐用年限 內認列於損益。

土地不予提列折舊。

當期及比較期間之估計耐用年限如下:

• (1)房 屋 3~50年
• (2)其他設備 3~15年

本公司於每一報導日檢視折舊方法、耐用年限及殘值,並於必要時適當調整。

(十一)租 賃

本公司係於合約成立日評估合約是否係屬或包含租賃,若合約轉讓對已辨認資產 之使用之控制權一段時間以換得對價,則合約係屬或包含租賃。

1.承租人

本公司於租賃開始日認列使用權資產及租賃負債,使用權資產係以成本為原始 衡量,該成本包含租賃負債之原始衡量金額,調整租賃開始日或之前支付之任何租 賃給付,並加計所發生之原始直接成本及為拆卸、移除標的資產及復原其所在地點 或標的資產之估計成本,同時減除收取之任何租賃誘因。

使用權資產後續於租賃開始日至使用權資產之耐用年限屆滿時或租賃期間屆滿 時兩者之較早者以直線法提列折舊。此外,本公司定期評估使用權資產是否發生減 損並處理任何已發生之減損損失,並於租賃負債發生再衡量的情況下配合調整使用 權資產。

租賃負債係以租賃開始日尚未支付之租賃給付之現值為原始衡量。若租賃隱含 利率容易確定,則折現率為該利率,若並非容易確定,則使用本公司之增額借款利 率。一般而言,本公司係採用其增額借款利率為折現率。

計入租賃負債衡量之租賃給付包括:

• (1)固定給付,包括實質固定給付;
• (2)取決於某項指數或費率之變動租賃給付,採用租賃開始日之指數或費率為原始衡 量;
• (3)預期支付之殘值保證金額;及
• (4)於合理確定將行使購買選擇權或租賃終止選擇權時之行使價格或所須支付之罰 款。

租賃負債後續係以有效利息法計提利息,並於發生以下情況時再衡量其金額: (1)用以決定租賃給付之指數或費率變動導致未來租賃給付有變動;

(2)預期支付之殘值保證金額有變動;

(3)標的資產購買選擇權之評估有變動;

(4)對是否行使延長或終止選擇權之估計有所變動,而更改對租賃期間之評估;

(5)租賃標的、範圍或其他條款之修改。

租賃負債因前述用以決定租賃給付之指數或費率變動、殘值保證金額有變動以 及購買、延長或終止選擇權之評估變動而再衡量時,係相對應調整使用權資產之帳 面金額,並於使用權資產之帳面金額減至零時,將剩餘之再衡量金額認列於損益 中。

對於減少租賃範圍之租賃修改,則係減少使用權資產之帳面金額以反映租賃之 部分或全面終止,並將其與租賃負債再衡量金額間之差額則認列於損益中。

本公司將不符合投資性不動產定義之使用權資產及租賃負債分別以單行項目表 達於資產負債表中。

針對辦公及運輸設備租賃之短期租賃及低價值標的資產租賃,本公司選擇不認 列使用權資產及租賃負債,而係將相關租賃給付依直線基礎於租賃期間內認列為費 用。

售後租回交易係依國際財務報導準則第十五號評估將資產移轉給買方兼出租人 是否滿足以銷售處理之規定。若經判斷以銷售處理,則除列該資產,並將已移轉給 買方兼出租人之權利部分認列相關損益,租回交易適用承租人會計處理模式,使用 權資產則係依所租回部分原帳列金額衡量;若經判斷未滿足以銷售處理之規定,則 以融資處理。

2.出租人

本公司為出租人之交易,係於租賃成立日將租賃合約依其是否移轉附屬於標的 資產所有權之幾乎所有風險與報酬分類,若是則分類為融資租賃,否則分類為營業 租賃。於評估時,本公司考量包括租賃期間是否涵蓋標的資產經濟年限之主要部分 等相關特定指標。

若本公司為轉租出租人,則係分別處理主租賃及轉租交易,並以主租賃所產生 之使用權資產評估轉租交易之分類。若主租賃為短期租賃並適用認列豁免,則應將 其轉租交易分類為營業租賃。

若協議包含租賃及非租賃組成部分,本公司使用國際財務報導準則第十五號之 規定分攤合約中之對價。

融資租賃下所持有之資產,以租賃投資淨額之金額表達為應收融資租賃款。因 協商與安排營業租賃所產生之原始直接成本,包含於租賃投資淨額內。租賃投資淨 額係以能反映在各期間有固定報酬率之型態,於租賃期間分攤認列為利息收入。針 對營業租賃,本公司採直線基礎將所收取之租賃給付於租賃期間內認列為租金收 入。

(十二)無形資產

1.認列及衡量

本公司取得其他有限耐用年限之無形資產,係以成本減除累計攤銷與累計減損 後之金額衡量。

2.後續支出

後續支出僅於可增加相關特定資產之未來經濟效益時始予以資本化。所有其他 支出於發生時認列於損益。

3.攤 銷

除商譽外,攤銷係依資產成本減除估計殘值計算,並自無形資產達可供使用狀 態起,採直線法於其估計耐用年限內認列為損益。

當期及比較期間之估計耐用年限如下:

(1)電腦軟體 5年

本公司於每一報導日檢視無形資產之攤銷方法、耐用年限及殘值,並於必要時 適當調整。

(十三)非金融資產減損

本公司於每一報導日評估是否有跡象顯示非金融資產(除存貨及遞延所得稅資產 外)之帳面金額可能有減損。若有任一跡象存在,則估計該資產之可回收金額。商譽 係每年定期進行減損測試。

為減損測試之目的,係將現金流入大部分獨立於其他個別資產或資產群組之現金 流入之一組資產作為最小可辨認資產群組。企業合併取得之商譽係分攤至預期可自合 併綜效受益之各現金產生單位或現金產生單位群組。

可回收金額為個別資產或現金產生單位之公允價值減處分成本與其使用價值孰高 者。於評估使用價值時,估計未來現金流量係以稅前折現率折算至現值,該折現率應 反映現時市場對貨幣時間價值及對該資產或現金產生單位特定風險之評估。

個別資產或現金產生單位之可回收金額若低於帳面金額,則認列減損損失。

減損損失係立即認列於損益,且係先減少該現金產生單位受攤商譽之帳面金額, 次就該單位內其他各資產帳面金額之比例減少各該資產帳面金額。

商譽減損損失不予迴轉。商譽以外之非金融資產則僅在不超過該資產若未於以前 年度認列減損損失時所決定之帳面金額(減除折舊或攤銷)之範圍內迴轉。

(十四)負債準備

負債準備之認列係因過去事件而負有現時義務,使本公司未來很有可能需要流出 具經濟效益之資源以清償該義務,且該義務之金額能可靠估計。負債準備係以反映目 前市場對貨幣時間價值及負債特定風險評估之稅前折現率予以折現,折現之攤銷則認 列為利息費用。

(十五)收入之認列

1.客戶合約之收入

收入係按移轉商品或勞務而預期有權取得之對價衡量。本公司係於對商品或勞 務之控制移轉予客戶而滿足履約義務時認列收入。本公司依主要收入項目說明如 下:

(1)土地開發及房地銷售

本公司開發及銷售住宅不動產,且經常於興建期間或之前預售不動產。本公 司係於對不動產之控制移轉時認列收入。因合約限制,該不動產對本公司通常不 具其他用途,然而,將不動產之法定所有權移轉予客戶後,本公司始對迄今已完 成履約之款項具有可執行之權利。因此,本公司係於不動產之法定所有權移轉予 客戶之時點認列收入。

收入係依合約協議之交易價格衡量。若係銷售成屋,大部分情況下,於不動 產之法定所有權移轉時可收取對價,少數情況下,依合約協議可遞延支付帳款, 但遞延期間不超過十二個月。因此,不調整交易價格以反映重大財務組成部分之 影響。若係預售不動產,通常於簽訂合約至不動產移轉予客戶之期間分期收取款 項,若合約包含重大財務組成部分,則於該期間依建案之專案借款利率調整交易 價格以反映貨幣時間價值之影響。預收之款項係認列為合約負債,調整貨幣時間 價值之影響時則認列利息費用及合約負債。累積之合約負債金額,於不動產移轉 予客戶時轉列收入。

(2)勞 務

本公司提供顧問及管理服務予客戶。提供勞務所產生之收入係按報導期間結 束日之交易完成程度認列。

(3)租金收入

投資性不動產產生之租金收益於租賃期間按直線法認列,所給與之租賃誘因 視為全部租賃收益之一部分,於租賃期間內以直線法認列為租金收入之減少。

(4)財務組成部分

本公司預期所有客戶合約移轉商品或勞務予客戶之時間與客戶為該商品或勞 務付款之時間間隔皆不超過一年,因此,本公司不調整交易價格之貨幣時間價 值。

2.客戶合約之成本

(1)取得合約之增額成本

本公司若預期可回收其取得客戶合約之增額成本,係將該等成本認列為資 產。取得合約之增額成本係為取得客戶合約所發生且若未取得該合約則不會發生 之成本。無論合約是否取得均會發生之取得合約成本係於發生時認列為費用,除 非該等成本係無論合約是否已取得均明確可向客戶收取。

本公司採用準則之實務權宜作法,若取得合約之增額成本認列為資產且該資 產之攤銷期間為一年以內,係於該增額成本發生時將其認列為費用。

(2)履行合約之成本

履行客戶合約所發生之成本若非屬其他準則範圍內(國際會計準則第二號 「存貨」、國際會計準則第十六號「不動產、廠房及設備」或國際會計準則第三 十八號「無形資產」),本公司僅於該等成本與合約或可明確辨認之預期合約直接 相關、會產生或強化未來將被用於滿足(或持續滿足)履約義務之資源,且預期可 回收時,始將該等成本認列為資產。

一般及管理成本、用以履行合約但未反映於合約價格之浪費之原料、人工或 其他資源成本、與已滿足(或已部分滿足)履約義務相關之成本,以及無法區分究 係與未滿足履約義務或已滿足(或已部分滿足)履約義務相關之成本,係於發生時 認列為費用。

(十六)員工福利

1.確定提撥計畫

確定提撥計畫之提撥義務係於員工提供服務期間內認列為費用。

2.確定福利計畫

本公司對確定福利計畫之淨義務係分別針對各項福利計畫以員工當期或以前期 間服務所賺得之未來福利金額折算為現值計算,並減除任何計畫資產之公允價值。

確定福利義務每年由合格精算師以預計單位福利法精算。當計算結果對本公司 可能有利時,認列資產係以從該計畫退還提撥金或對該計畫減少未來提撥金之形式 可得之任何經濟效益之現值為限。計算經濟效益現值時,係考量任何最低資金提撥 要求。

淨確定福利負債之再衡量數,包含精算損益、計畫資產報酬(不包括利息),及 資產上限影響數之任何變動(不包括利息)係立即認列於其他綜合損益,並累計於保 留盈餘。本公司決定淨確定福利負債(資產)之淨利息費用(收入),係使用年度報導 期間開始時所決定之淨確定福利負債(資產)及折現率。確定福利計畫之淨利息費用 及其他費用係認列於損益。

計畫修正或縮減時,所產生與前期服務成本或縮減利益或損失相關之福利變動 數,係立即認列為損益。本公司於清償發生時,認列確定福利計畫之清償損益。

3.短期員工福利

短期員工福利義務係於服務提供時認列為費用。若係因員工過去提供服務而使 本公司負有現時之法定或推定支付義務,且該義務能可靠估計時,將該金額認列為 負債。

(十七)所得稅

所得稅包括當期及遞延所得稅。除與企業合併、直接認列於權益或其他綜合損益 之項目相關者外,當期所得稅及遞延所得稅應認列於損益。

當期所得稅包括依據當年度課稅所得(損失)計算之預計應付所得稅或應收退稅 款,及任何對以前年度應付所得稅或應收退稅款之調整。其金額係按報導日之法定稅 率或實質性立法之稅率衡量預期將支付或收取款項之最佳估計值。

遞延所得稅係就資產及負債於財務報導目的之帳面金額與其課稅基礎之暫時性差 異予以衡量認列。下列情況產生之暫時性差異不予認列遞延所得稅:

• 1.非屬企業合併之交易原始認列之資產或負債,且於交易當時不影響會計利潤及課稅 所得(損失)者。
• 2.因投資子公司、關聯企業及合資權益所產生之暫時性差異,本公司可控制暫時性差 異迴轉之時點且很有可能於可預見之未來不會迴轉者。

對於未使用之課稅損失及未使用所得稅抵減遞轉後期,與可減除暫時性差異,在 很有可能有未來課稅所得可供使用之範圍內,認列為遞延所得稅資產。並於每一報導 日予以重評估,就相關所得稅利益非屬很有可能實現之範圍內予以調減;或在變成很 有可能有足夠課稅所得之範圍內迴轉原已減少之金額。

遞延所得稅係以預期暫時性差異迴轉時之稅率衡量,採用報導日之法定稅率或實 質性立法稅率為基礎。

本公司僅於同時符合下列條件時,始將遞延所得稅資產及遞延所得稅負債互抵: 1.有法定執行權將當期所得稅資產及當期所得稅負債互抵;且

2.遞延所得稅資產及遞延所得稅負債與下列由同一稅捐機關課徵所得稅之納稅主體之 一有關;

(1)同一納稅主體;或

• (2)不同納稅主體,惟各主體意圖在重大金額之遞延所得稅資產預期回收及遞延所得 稅負債預期清償之每一未來期間,將當期所得稅負債及資產以淨額基礎清償,或 同時實現資產及清償負債。
• (十八)每股盈餘

本公司列示歸屬於本公司普通股權益持有人之基本及稀釋每股盈餘。本公司基本 每股盈餘係以歸屬於本公司普通股權益持有人之損益,除以當期加權平均流通在外普 通股股數計算之。稀釋每股盈餘則係將歸屬於本公司普通股權益持有人之損益及加權 平均流通在外普通股股數,分別調整所有潛在稀釋普通股之影響後計算之。

(十九)部門資訊

本公司已於合併財務報告揭露部門資訊,因此個體財務報告不揭露部門資訊。

五、重大會計判斷、估計及假設不確定性之主要來源

管理階層編製本個體財務報告時,必須作出判斷、估計及假設,其將對會計政策之採 用及資產、負債、收益及費用之報導金額有所影響。實際結果可能與估計存有差異。

管理階層持續檢視估計及基本假設,會計估計變動於變動期間及受影響之未來期間予 以認列。

(一)以下假設及估計之不確定性具有導致資產及負債帳面金額於下個財務年度重大調整之 重大風險,且已反映新冠疫情所造成之影響,其相關資訊如下:

•存貨之評價

由於存貨須以成本與淨變現價值孰低衡量,當存貨成本高於淨變現價值時,應 將成本沖減至淨變現價值,沖減金額應於發生當期認列為銷貨成本。淨變現價值之 釐定方法請詳附註四(七),存貨評價估列情形請詳附註六(六)。

(二)評價流程

本公司之會計政策及揭露包含採用公允價值衡量其金融、非金融資產及負債。本 公司針對公允價值衡量建立相關內部控制制度。其中包括建立評價小組以負責複核所 有重大之公允價值衡量(包括第三等級公允價值),並直接向財務長報告。評價小組定 期複核重大不可觀察之輸入值及調整。如果用於衡量公允價值之輸入值是使用外部第 三方資訊(例如經紀商或訂價服務機構),評價小組將評估第三方所提供支持輸入值之 證據,以確定該評價及其公允價值等級分類係符合國際財務報導準則之規定。投資性 不動產則由本公司依金管會公告之評價方法及參數假設定期評價或委由外部估價師鑑 價。

本公司在衡量其資產和負債時,盡可能使用市場可觀察之輸入值。公允價值之等 級係以評價技術使用之輸入值為依據歸類如下:

1.第一級:相同資產或負債於活絡市場之公開報價(未經調整)。

2.第二級:除包含於第一級之公開報價外,資產或負債之輸入參數係直接(即價格)或 間接(即由價格推導而得)可觀察。

3.第三級:資產或負債之輸入參數非基於可觀察之市場資料(非可觀察參數)。 若發生公允價值各等級間之移轉事項或情況,本公司係於報導日認列該移轉。 衡量公允價值所採用假設之相關資訊請詳下列附註:

1.附註六(十),投資性不動產

2.附註六(廿三),金融工具

六、重要會計項目之說明

(一)現金及約當現金

	110.12.31	109.12.31
庫存現金	\$	280 280
支票存款	75,195	73,180
活期存款	1,180,690	1,149,486
外幣存款	26,042	12,574
現金及約當現金	\$ 1,282,207	1,235,520

本公司金融資產及負債之利率風險及敏感度分析之揭露請詳附註六(廿三)。

(二)透過損益按公允價值衡量之金融資產

1.明細如下:

	110.12.31	109.12.31
透過損益按公允價值衡量之金融資產-流動
國內上市(櫃)公司股票	\$ 31,854	27,285
國內興櫃公司股票	15	14
貨幣型基金	-	90,450
合 計	\$ 31,869	117,749

2.本公司已於附註六(廿三)揭露與金融工具相關之信用、貨幣及利率暴險。

• 3.本公司將所持有之透過損益及透過其他綜合損益按公允價值衡量之金融資產出借予 元大證券,目的為賺取借券期間券商依出借費率計算所收取之對價收入,出借期間 本公司仍有參與除權息之權利惟不得行使投票權,民國一一○年度及一○九年度出 借有價證券收入分別為14千元及173千元。截至民國一一○年及一○九年十二月三 十一日出借之金融資產帳面金額均為零千元。
• 4.截至民國一一○年及一○九年十二月三十一日,本公司之金融資產均未有提供作質 押擔保之情形。

(三)透過其他綜合損益按公允價值衡量之金融資產

	110.12.31	109.12.31
透過其他綜合損益按公允價值衡量之權益工具:
國內上市(櫃)公司股票-群益金鼎證券(股)公司	\$ 84,227	67,332
國內上市(櫃)公司股票-台灣高速鐵路(股)公司	5,920	6,340
合 計	\$ 90,147	73,672

1.本公司持有該等權益工具投資為長期策略性投資且非為交易目的所持有,故已指定 為透過其他綜合損益按公允價值衡量。

2.本公司出借上述權益工具之情形,請詳附註六(二)說明。

3.信用風險及市場風險資訊請詳附註六(廿三)。

4.上述之金融資產均未有提供作質押擔保之情形。

(四)應收票據及應收帳款

	110.12.31
應收票據	\$ 243	109.12.31 12,983
應收帳款	25,728	44,694
減:備抵損失	(2,412)	(2,412)
	\$ 23,559	55,265

本公司針對所有應收票據及應收帳款採用簡化作法估計預期信用損失,亦即使用 存續期間預期信用損失衡量,為此衡量目的,該等應收票據及應收帳款係按代表客戶 依據合約條款支付所有到期金額能力之共同信用風險特性予以分組,並已納入前瞻性 之資訊。本公司應收票據及應收帳款之預期信用損失分析如下:

		110.12.31
	應收帳款 帳面金額	加權平均預期 信用損失率	備抵存續期間 預期信用損失
未逾期	\$ 23,559	0%	-
逾期365天以上	2,412	100%	2,412
	\$ 25,971		2,412
		109.12.31
	應收帳款 帳面金額	加權平均預期 信用損失率	備抵存續期間 預期信用損失
未逾期	\$ 55,265	0%	-
逾期365天以上	2,412	100%	2,412
	\$ 57,677		2,412

本公司應收票據及應收帳款之備抵損失變動表如下:

	110年度	109年度
期初餘額(即期末餘額)	\$ 2,412	2,412

上述金融資產並未有作為長期借款或融資額度擔保之情形。 (五)其他應收款

	110.12.31	109.12.31
其他應收款	\$ 55,248	58,855
減:備抵損失	(29,224)	(29,224)
	\$ 26,024	29,631

本公司民國一一○年度及一○九年度之其他應收款備抵損失變動表如下:

	110年度	109年度
期初餘額(即期末餘額)	\$ 29,224	29,224

其餘信用風險資訊請詳附註六(廿三)。

(六)存 貨

	110.12.31	109.12.31
預付土地款	\$ 52,916	12,906
營建用地	354,900	354,900
在建房地	458,676	208,664
待售房地	36,781	489,487
	\$ 903,273	1,065,957

• 1.民國一一○年度及一○九年度均無存貨沖減至淨變現價值變動及迴轉存貨跌價損失 之情形。
• 2.於民國一一○年度及一○九年度,本公司之利息資本化情形如下:

	110年度	109年度
利息支出總額	\$	13,319	15,560
在建房地之資本化金額		3,089	5,958
資本化利率	1.61%~2.06%		1.70%~2.09%

• 3.截至民國一一○年及一○九年十二月三十一日,本公司之存貨提供金融機構作為融 資擔保之情形,請詳附註八。
• 4.於民國一一○年及一○九年十二月三十一日,預期超過十二個月以後回收之存貨金 額分別如下:

		110.12.31	109.12.31
存貨	\$	866,492	576,470

5.本公司於民國一一○年度因部分資產用途變更,將符合投資性不動產定義之存貨分 類至不動產、廠房及設備及投資性不動產之情形,請詳附註六(八)及(十)。

(七)採用權益法之投資

本公司於財務報導期間結束日採用權益法之投資列示如下:

	110.12.31	109.12.31
子公司	\$ 2,336,042	2,379,035

土 地 房屋及建築 其他設備 總 計

1.子公司

請參閱民國一一○年度合併財務報告。

2.本年度投資金額變動請詳附註十三(二)轉投資事業相關資訊。

(八)不動產、廠房及設備

本公司不動產、廠房及設備之成本、折舊及減損損失變動明細如下:

成本或認定成本:
民國110年1月1日餘額	\$ 163,919	63,800	6,747	234,466
增 添	-	1,109	184	1,293
處分及報廢	-	-	(377)	(377)
自存貨轉入	1,986	3,512	-	5,498
民國110年12月31日餘額	\$ 165,905	68,421	6,554	240,880
民國109年1月1日餘額	\$ 163,919	63,600	6,201	233,720
增 添	-	200	546	746
民國109年12月31日餘額	\$ 163,919	63,800	6,747	234,466
折舊及減損損失:
民國110年1月1日餘額	\$ -	38,495	5,955	44,450
本年度折舊	-	965	322	1,287
處分及報廢	-	-	(377)	(377)
民國110年12月31日餘額	\$ -	39,460	5,900	45,360
民國109年1月1日餘額	\$ -	37,570	5,698	43,268
本年度折舊	-	925	257	1,182
民國109年12月31日餘額	\$ -	38,495	5,955	44,450
帳面價值:
民國110年12月31日	\$ 165,905	28,961	654	195,520
民國109年1月1日	\$ 163,919	26,030	503	190,452
民國109年12月31日	\$ 163,919	25,305	792	190,016

截至民國一一○年及一○九年十二月三十一日提供金融機構作為融資擔保之情 形,請參閱附註八。

(九)使用權資產

本公司承租運輸設備之成本、折舊及減損損失,其變動明細如下:

	運輸設備
使用權資產成本:
民國110年1月1日餘額	\$ 15,115
增 添	5,269
租賃修改	377
減 少	(6,556)
民國110年12月31日餘額	\$ 14,205
民國109年1月1日餘額	\$ 13,020
增 添	8,808
減 少	(6,713)
民國109年12月31日餘額	\$ 15,115
使用權資產之折舊及減損損失:
民國110年1月1日餘額	\$ 6,191
本期折舊	5,873
減 少	(4,267)
民國110年12月31日餘額	\$ 7,797
民國109年1月1日餘額	\$ 4,290
本期折舊	5,325
減 少	(3,424)
民國109年12月31日餘額	\$ 6,191
帳面價值:
民國110年12月31日	\$ 6,408
民國109年1月1日	\$ 8,730
民國109年12月31日	\$ 8,924

(十)投資性不動產

本公司投資性不動產之變動如下:

	土地及改良物	房屋及建築	總 計
成本或認定成本:
民國110年1月1日餘額	\$ 113,700	87,357	201,057
自存貨轉入	4,227	7,474	11,701
民國110年12月31日餘額	\$ 117,927	94,831	212,758
民國109年1月1日餘額	\$ 113,700	87,357	201,057
民國109年12月31日餘額	\$ 113,700	87,357	201,057

	土地及改良物	房屋及建築	總 計
折舊及減損損失:
民國110年1月1日餘額	\$ -	17,570	17,570
本年度折舊	-	1,815	1,815
民國110年12月31日餘額	\$ -	19,385	19,385
民國109年1月1日餘額	\$ -	15,936	15,936
本年度折舊	-	1,634	1,634
民國109年12月31日餘額	\$ -	17,570	17,570
帳面金額:
民國110年12月31日	\$ 117,927	75,446	193,373
民國109年1月1日	\$ 113,700	71,421	185,121
民國109年12月31日	\$ 113,700	69,787	183,487
公允價值:
民國110年12月31日		\$	556,715
民國109年1月1日		\$	355,964
民國109年12月31日		\$	398,495

• 1.投資性不動產包含本公司所持有之自有資產,以營業租賃出租予他人之商用不動 產。相關資訊(包括租金收入及所發生之直接營運費用)請詳附註六(十五)。
• 2.本公司投資性不動產公允價值之評價係參考內政部不動產交易實價查詢服務網及房 仲業網站查詢,相似區位及類型於近期內成交價格為評價基礎,以決定該不動產之 價值,其公允價值評價技術所使用之輸入值係屬第三等級。
• 3.截至民國一一○年及一○九年十二月三十一日,投資性不動產提供金融機構作為融 資擔保之情形,請參閱附註八。
• (十一)其他流動資產

	110.12.31
工程存出保證金	\$ 121,294	129,291
其他流動資產-其他	27,257	22,204
取得合約之增額成本-流動	72,531	1,779
合 計	\$ 221,082	153,274

1.工程存出保證金

主係工程合建保證金及綠建築保證金等。

2.其他流動資產—其他

主係暫付款及代付款等。

3.取得合約之增額成本-流動

本公司預期可回收為取得房地買賣合約所支付予代銷公司之佣金,故將其認列 為資產。於認列銷售房地之收入時予以攤銷,民國一一○年度及一○九年度分別認 列13,668千元及38,210千元之推銷費用。

(十二)短期借款

本公司短期借款之明細如下:

	110.12.31		109.12.31
信用銀行借款	\$	557,000	286,182
擔保銀行借款		376,000	380,000
合 計	\$	933,000	666,182
尚未使用額度	\$	380,000	326,000
利率區間		1.55%~1.99%	1.55%~1.99%

1.借款之發行及償還

民國一一○年度及一○九年度新增金額分別為497,000千元及150,000千元,償 還之金額分別為230,182千元及396,454千元。

2.本公司以資產設定抵押供銀行借款之擔保情形,請參閱附註八。

(十三)應付短期票券

本公司應付短期票券之明細如下:

		110.12.31
	保證或承兌機構	利率區間		金 額
應付商業本票	上海銀行營業部	1.900%	\$	35,000
	遠東銀行重慶分行	1.985%		20,000
				55,000
減:應付短期票券折價				(13)
合 計			\$	54,987

		109.12.31
	保證或承兌機構	利率區間	金 額
應付商業本票	上海銀行營業部	2.500%	\$ 35,000
	遠東銀行重慶分行	2.100%	20,000
			55,000
減:應付短期票券折價			(66)
合 計			\$ 54,934

(十四)租賃負債

本公司租賃負債如下:

	110.12.31	109.12.31
流動	\$ 4,431	4,981
非流動	\$ 1,977	4,016

民國一一○年度及一○九年度新增之租賃負債金額分別為5,269千元及8,808千 元,利率均為2.02%,租賃期間結束日分別為民國一一二年七月及一一二年十月。

到期分析請詳附註六(廿三)金融工具。

認列於損益之金額如下:

	110年度	109年度
租賃負債之利息費用	\$ 160	191
短期租賃之費用	\$ 308	299

認列於現金流量表之金額如下:

	110年度	109年度
租賃之現金流出總額	\$ 6,334	5,769

本公司承租運輸設備之租賃期間為三年間。

另,本公司承租辦公設備之租賃期間為一至三年間,該等租賃為短期及低價值 標的租賃,本公司選擇適用豁免認列規定而不認列其相關使用權資產及租賃負債。 (十五)營業租賃

本公司出租其投資性不動產,由於並未移轉付屬於標的資產所有權之幾乎所有風 險與報酬,該等租賃合約係分類為營業租賃,請詳附註六(十)投資性不動產。

租賃給付之到期分析以報導日後將收取之未折現租賃給付總額列示如下表:

	110.12.31	109.12.31
低於一年	\$ 7,195	7,001
一年至五年	25,179	27,229
五年以上	4,696	4,696
未折現租賃給付總額	\$ 37,070	38,926

• 1.民國一一○年度及一○九年度由投資性不動產產生之租金收入分別為7,265千元及 6,973千元。
• 2.民國一一○年度及一○九年度投資性不動產發生之維護及保養費用分別為248千元 及286千元。

(十六)員工福利

1.確定福利計畫

本公司確定福利義務現值與計畫資產公允價值之調節如下:

	110.12.31
確定福利義務現值	\$	25,748	25,149
計畫資產之公允價值		24,145	23,091
淨確定福利負債	\$	1,603	2,058

本公司員工福利負債明細如下:

	110.12.31	109.12.31
短期帶薪假負債	\$ 100	100

本公司之確定福利計畫提撥至台灣銀行之勞工退休準備金專戶。適用勞動基準 法之每位員工之退休支付,係依據服務年資所獲得之基數及其退休前六個月之平均 薪資計算。

(1)計畫資產組成

本公司依勞動基準法提撥之退休基金係由勞動部勞動基金運用局(以下簡稱 勞動基金局)統籌管理,依「勞工退休基金收支保管及運用辦法」規定,基金之運 用,其每年決算分配之最低收益,不得低於依當地銀行二年定期存款利率計算之 收益。

民國一一○年及一○九年十二月三十一日,本公司之台灣銀行勞工退休準備 金專戶餘額分別為24,145千元及23,091千元。勞工退休基金資產運用之資料包括基 金收益率以及基金資產配置,請詳勞動部勞動基金運用局網站公布之資訊。

(2)確定福利義務現值之變動

本公司民國一一○年度及一○九年度確定福利義務現值變動如下:

	110年度
1月1日確定福利義務	\$ 25,149	109年度 29,822
計畫支付之福利	-	(5,759)
當期服務成本及利息	266	361
淨確定福利負債(資產)再衡量數	333	725
12月31日確定福利義務	\$ 25,748	25,149

(3)計畫資產公允現值之變動

本公司民國一一○年度及一○九年度確定福利計畫資產現值之變動如下:

	110年度	109年度
1月1日計畫資產之公允價值	\$ 23,091	21,589
利息收入	187	219
淨確定福利負債(資產)再衡量數	222	679
-計劃資產報酬(不含當期利息)
已提撥至計畫之金額	645	604
12月31日計畫資產之公允價值	\$ 24,145	23,091

(4)認列為損益之費用

本公司民國一一○年度及一○九年度列報為費用之明細如下:

	110年度	109年度
當期服務成本	\$	65	63
淨確定福利負債(資產)之淨利息		14	79
	\$	79	142
營業成本及營業費用	\$	79	142

(5)認列為其他綜合損益之淨確定福利負債(資產)之再衡量數

本公司累計認列於其他綜合損益之淨確定福利負債(資產)之再衡量數如下:

	110年度
1月1日累積餘額	\$ 2,167	2,213
本期認列	(112)	(46)
12月31日累積餘額	\$ 2,055	2,167

(6)精算假設

本公司於財務報導結束日用以決定確定福利義務現值之重大精算假設如下:

	110.12.31	109.12.31
折現率	0.60 %	0.80 %
未來薪資增加	2.00 %	2.00 %

本公司預計於民國一一○年度報導日後之一年內支付予確定福利計畫之提撥 金額為645千元。

確定福利計畫之加權平均存續期間為7.8年。

(7)敏感度分析

民國一一○年及一○九年十二月三十一日當採用之主要精算假設變動對確定 福利義務現值之影響如下:

	對確定福利義務之影響
		增加	減少
110年12月31日
折現率(變動0.25%)	\$	(344)	354
未來薪資(變動1%)		1,448	(1,319)
109年12月31日
折現率(變動0.25%)		(366)	376
未來薪資(變動1%)		1,557	(1,409)

上述之敏感度分析係基於其他假設不變的情況下分析單一假設變動之影響。 實務上許多假設的變動則可能是連動的。敏感度分析係與計算資產負債表之淨確 定福利負債所採用的方法一致。

本期編製敏感度分析所使用之方法與假設與前期相同。

2.確定提撥計畫

本公司之確定提撥計畫係依勞工退休金條例之規定,依勞工每月工資6%之提繳 率,提撥至勞工保險局之勞工退休金個人專戶。在此計畫下合併公司提撥固定金額 至勞工保險局後,即無支付額外金額之法定或推定義務。

本公司民國一一○年度及一○九年度確定提撥退休金辦法下之退休金費用分別 為2,043千元及1,931千元,已提撥至勞工保險局。

(十七)所得稅

1.本公司民國一一○年度及一○九年度之所得稅費用明細如下:

	110年度		109年度
當期所得稅費用
營利事業所得稅	\$	1,453	21,352
未分配盈餘加徵		-	14,851
以前年度所得稅高估		(3,188)	(3,817)
土地增值稅		3,193	5,732
所得稅費用	\$	1,458	38,118

	110年度	109年度
稅前淨利	\$ 45,573	270,459
依本公司所在地國內稅率計算之所得稅	9,114	54,092
出售土地免稅所得	(18,862)	(48,366)
利息資本化財稅差異	328	329
廣告費用財稅差	(1)	(2)
金融資產評價損益	(935)	282
採權益法認列之投資損失	10,953	11,313
未認列暫時性差異之變動	(23)	(103)
以前年度所得稅高估	(3,188)	(3,817)
土地增值稅	3,193	5,732
未分配盈餘加徵	-	14,851
其他	879	3,807
合 計	\$ 1,458	38,118

本公司民國一一○年度及一○九年度所得稅費用與稅前淨利之關係調節如下:

2.本公司認列於其他綜合損益之下之所得稅利益明細如下:

	110年度	109年度
後續可能重分類至損益之項目:
外幣財務報表換算調整	\$ 11,787	22,226

3.遞延所得稅資產及負債

(1)未認列遞延所得稅資產

本公司未認列為遞延所得稅資產之項目如下:

	110.12.31	109.12.31
可減除暫時性差異	\$ 3,836	3,859

(2)已認列之遞延所得稅資產

民國一一○年度及一○九年度遞延所得稅資產之變動如下:

	國外營運機構 財務報表換算 之兌換差額
遞延所得稅資產
民國110年1月1日餘額	\$ 39,627
貸記其他綜合損益	11,787
民國110年12月31日餘額	\$ 51,414

	國外營運機構 財務報表換算 之兌換差額
民國109年1月1日餘額	\$	17,401
貸記其他綜合損益		22,226
民國109年12月31日餘額	\$	39,627

4.本公司營利事業所得稅結算申報已奉稽徵機關核定至民國一○八年度。

(十八)資本及其他權益

1.股本

民國一一○年及一○九年十二月三十一日,本公司額定股本總額均為2,980,000 千元,每股面額10元,股數均為298,000千股,已發行股份均為普通股224,551千 股。

本公司於民國一○九年六月九日經股東常會決議,以盈餘及資本公積轉增資, 每千股皆配發50股,金額分別為102,069千元及102,068千元。前述增資案均業經行 政院金融監督管理委員會核准在案,另經董事會決議以民國一○九年九月二日為增 資基準日,並業已完成變更登記。

2.資本公積

本公司資本公積餘額內容如下:

	110.12.31
發行股票溢價	\$ 346,236	458,511
庫藏股票交易	60,315	60,315
其 他	129,152	128,732
	\$ 535,703	647,558

依公司法規定,資本公積需優先填補虧損後,始得按股東原有股份之比例以已 實現之資本公積發給新股或現金。前項所稱之已實現資本公積,包括超過票面金額 發行股票所得之溢額及受領贈與之所得。依發行人募集與發行有價證券處理準則規 定,得撥充資本之資本公積,每年撥充之合計金額,不得超過實收資本額百分之 十。

本公司於民國一○九年六月九日經股東常會決議以資本公積發放股票股利 102,068千元。另,本公司於民國一一○年七月二十日經股東會決議以資本公積發放 現金股利112,275千元。

3.保留盈餘

依本公司章程規定,本公司年終結算如有盈餘,應先提繳稅款,彌補虧損,次 提列百分之十為法定盈餘公積;但法定資本公積累積已達本公司資本總額時,不在 此限,並依法或提列或迴轉特別盈餘公積,其餘額加計以前年度累積未分配盈餘, 由董事會擬具分配議案,提起股東會決議後分派之。

本公司現階段之股利政策,其執行方式係依據公司未來之資本預算規劃,來衡 量未來年度之資金需求後適度配發股票股利或現金股利,如配發現金股利不低於股 東分配總額百分之十,惟當年度財務報表之負債比率高於百分之五十時或公司有重 大支出規劃其金額超過實收資本額百分之十時,得全數改發股票股利。

(1)法定盈餘公積

公司無虧損時,得經股東會決議,以法定盈餘公積發給新股或現金,惟以該 項公積超過實收資本額百分之二十五之部分為限。

(2)特別盈餘公積

依金管會規定,本公司於分派可分配盈餘時,就當年度發生之帳列其他股東 權益減項淨額,自當期損益與前期未分配盈餘補提列特別盈餘公積;屬前期累積 之其他股東權益減項金額,則自前期未分配盈餘補提列特別盈餘公積不得分派。 嗣後其他股東權益減項數額有迴轉時,得就迴轉部份分派盈餘。

(3)盈餘分配

本公司分別於民國一一○年七月二十日及一○九年六月九日經股東常會決議 民國一○九年度及一○八年度盈餘分配案,有關分派予業主之股利如下:

		109年度		108年度
		配股率(元)	金 額	配股率(元)	金 額
	分派予普通股業主之股利:
	現 金	\$ 1.00	224,550	0.20	40,827
	股 票	-	-	0.50	102,069
合 計		\$	224,550		142,896

4.其他權益(稅後淨額)

		國外營運機構 財務報表換算 之兌換差額	透過其他綜 合損益按公 允價值衡量 之金融資產 未實現損益	合 計
民國110年1月1日餘額	\$	(158,506)	(34,194)	(192,700)
換算國外營運機構淨資產所產生之兌換差額		(47,149)	-	(47,149)
透過其他綜合損益按公允價值衡量之金融資產未實現(損)益		-	16,475	16,475
採用權益法之子公司之透過其他綜合損益按公允價值衡量之金
融資產未實現損益之份額		-	3,333	3,333
民國110年12月31日餘額	\$	(205,655)	(14,386)	(220,041)
民國109年1月1日餘額	\$	(69,605)	(41,542)	(111,147)
換算國外營運機構淨資產所產生之兌換差額		(88,901)	-	(88,901)
透過其他綜合損益按公允價值衡量之金融資產未實現(損)益		-	10,089	10,089
採用權益法之子公司之透過其他綜合損益按公允價值衡量之金
融資產未實現損益之份額		-	(2,741)	(2,741)
民國109年12月31日餘額	\$	(158,506)	(34,194)	(192,700)

〜35〜

(十九)每股盈餘

本公司基本每股盈餘及稀釋每股盈餘之計算如下:

		110年度	109年度
基本每股盈餘
歸屬於本公司普通股權益持有人之淨利	\$	44,115	232,341
普通股加權平均流通在外股數		224,551	224,551
	\$	0.20	1.03
稀釋每股盈餘
歸屬於本公司普通股權益持有人之淨利(潛在普通股	\$	44,115	232,341
影響數後)
普通股加權平均流通在外股數		224,551	224,551
員工股票酬勞之影響		84	313
普通股加權平均流通在外股數(調整稀釋性潛在普通		224,635	224,864
股影響數後)
	\$	0.20	1.03
(二十)客戶合約之收入
1.收入之細分
		110年度	109年度
主要產品:
銷售房地	\$	619,074	1,129,908
出租房地		7,265	6,973
勞務收入		5,520	6,635
	\$	631,859	1,143,516
2.合約餘額
	110.12.31	109.12.31	109.1.1
應收票據	\$ 243	12,983	65,042
應收帳款	25,728	44,694	2,412
減:備抵損失	(2,412)	(2,412)	(2,412)
合 計	\$ 23,559	55,265	65,042
合約負債-銷售房地	\$ 117,360	20,450	22,120
合約負債-出租房地	29	28	-
合 計	\$ 117,389	20,478	22,120

(1)應收票據及帳款及其減損之揭露請詳附註六(四)。

• (2)民國一一○年及一○九年一月一日合約負債期初餘額於民國一一○年度及一○九 年度認列為收入之金額分別為20,478千元及22,120千元。
• (3)合約負債之變動主要係源自本公司移轉商品或勞務予客戶而滿足履約義務之時點 與客戶付款時點之差異,民國一一○年度及一○九年度並無其他重大變動之情形。
• (4)上述合約負債-銷售房地係全坤家圓案及全坤101案之預收房地款,截至民國一 一○年十二月三十一日止,本公司八里台北港段之建築個案尚未辦理預售,故無 預收房地款。
• (廿一)員工及董事、監察人酬勞

依本公司章程規定,本公司應以不低於當年度獲利狀況之百分之一分派員工酬 勞,及應以不超過當年度獲利狀況之百分之五分派董事及監察人酬勞。但公司尚有累 積虧損時,應予彌補。

前項所稱之當年度獲利狀況係指當年度稅前利益扣除分派員工酬勞及董事、監察 人酬勞前之利益。

員工酬勞及董事、監察人酬勞之分派應由董事會以董事三分之二以上出席及出席 董事會過半數同意之決議行之,並報告股東會。

員工酬勞得以股票或現金為之,其發放對象包含一定條件之從屬公司員工。

本公司民國一一○年度及一○九年度員工酬勞估列金額分別為723千元及4,293千 元,董事及監察人酬勞估列金額分別為1,929千元及11,448千元,係以本公司各該段期 間之稅前淨利扣除員工及董事、監察人酬勞前之金額乘上本公司章程所訂之員工酬勞 及董事及監察人酬勞分派成數為估計基礎,並列報為民國一一○年度及一○九年度之 營業成本或營業費用。

本公司民國一○九年及一○八年度員工酬勞提列金額分別為4,293千元及7,753千 元,董事及監察人酬勞提列金額分別為11,448千元及20,676千元,與實際分派情形並 無差異,相關資訊可至公開資訊觀測站查詢。

(廿二)營業外收入及支出

1.利息收入

本公司民國一一○年度及一○九年度之利息收入明細如下:

	110年度	109年度
銀行存款利息	\$ 488	589
其他利息收入	69	74
	\$ 557	663

2.其他收入

本公司民國一一○年度及一○九年度之其他收入明細如下:

	110年度	109年度
股利收入	\$ 7,170	5,486
違約金收入	-	10
其他收入-其他	714	449
其他收入合計	\$ 7,884	5,945

3.其他利益及損失

本公司民國一一○年度及一○九年度之其他利益及損失明細如下:

	110年度	109年度
外幣兌換損失	\$ (523)	(802)
透過損益按公允價值衡量之金融資產淨利益(損失)	4,677	(1,413)
租賃修改利益	80	-
什項支出	(2,830)	(1,776)
其他利益及損失淨額	\$ 1,404	(3,991)

4.財務成本

本公司民國一一○年度及一○九年度之財務成本明細如下:

	110年度	109年度
利息費用	\$ (10,230)	(9,602)

(廿三)金融工具

1.信用風險

(1)信用風險之暴險

金融資產之帳面金額代表最大信用暴險金額。

(2)信用風險集中情況

本公司之客戶群廣大且無關聯,故信用風險集中度有限。

(3)應收款項之信用風險

應收票據及應收帳款之信用風險暴險資訊請詳附註六(四)。其他按攤銷後成 本衡量之金融資產係其他應收款,係按十二個月預期信用損失金額衡量該期間之 備抵損失。

2.流動性風險

下表為金融負債之合約到期日,包含估計利息但不包含淨額協議之影響。

	帳面金額	合 約 現金流量	6個月 以內	6-12個月	1-2年	3-5年	超過5年
110年12月31日
非衍生金融負債
無附息負債	\$ 278,871	278,871	278,871	-	-	-	-
租賃負債	6,408	6,496	2,489	1,979	2,028	-	-
浮動利率	933,000	1,005,954	59,413	546,409	107,280	99,516	193,336
固定利率	54,987	55,000	55,000	-	-	-	-
	\$ 1,273,266	1,346,321	395,773	548,388	109,308	99,516	193,336
109年12月31日
非衍生金融負債
無附息負債	\$ 237,224	237,224	237,224	-	-	-	-
租賃負債	8,997	9,175	2,827	2,197	2,970	1,181	-
浮動利率	666,182	790,948	101,735	217,908	35,277	24,989	411,039
固定利率	54,934	55,000	55,000	-	-	-	-
	\$ 967,337	1,092,347	396,786	220,105	38,247	26,170	411,039

本公司並不預期到期日分析之現金流量發生時點會顯著提早,或實際金額會有 顯著不同。

• 3.市場風險:
• (1)利率分析

本公司之金融資產及金融負債利率暴險於本附註之流動性風險管理中說明。

下列敏感度分析係依衍生及非衍生工具於報導日之利率暴險而決定。對於浮 動利率負債,其分析方式係假設報導日流通在外之負債金額於整年度皆流通在 外。本公司內部向主要管理階層報告利率時所使用之變動率為利率增加或減少50 基本點,此亦代表管理階層對利率之合理可能變動範圍之評估。

若利率增加或減少50基本點,在所有其他變數維持不變之情況下,本公司民 國一一○年度及一○九年度之淨利將減少或增加3,732千元及2,665千元,主因係本 公司之變動利率借款。

(2)其他價格風險

	110年度		109年度
	其他綜合損		其他綜合損
報導日證券價格	益稅後金額	稅後損益	益稅後金額	稅後損益
上漲10%	\$ 9,015	3,187	7,367	2,730
下跌10%	\$ (9,015)	(3,187)	(7,367)	(2,730)

4.公允價值資訊

(1)金融工具之種類及公允價值

本公司透過損益按公允價值衡量之金融資產及負債及透過其他綜合損益按公 允價值衡量之金融資產係以重複性為基礎按公允價值衡量。各種類金融資產及金 融負債之帳面金額及公允價值(包括公允價值等級資訊,但非按公允價值衡量金融 工具之帳面金額為公允價值之合理近似值者,及租賃負債,依規定無須揭露公允 價值資訊)列示如下:

			110.12.31
			公允價值
	帳面金額	第一級	第二級	第三級	合 計
透過損益按公允價值衡量之金融 資產	\$ 31,869	31,869	-	-	31,869
透過其他綜合損益按公允價值衡 量之金融資產
國內上市(櫃)股票	\$ 90,147	90,147	-	-	90,147
按攤銷後成本衡量之金融資產
現金及約當現金	\$ 1,282,207	-	-	-	-
應收票據及應收帳款	23,559	-	-	-	-
其他應收款	26,047	-	-	-	-
工程存出保證金	121,294	-	-	-	-
其他金融資產	112,099	-	-	-	-
小 計	1,565,206	-	-	-	-
合 計	\$ 1,687,222	122,016	-	-	122,016
按攤銷後成本衡量之金融負債
短期借款	\$ 933,000	-	-	-	-
應付短期票券	54,987	-	-	-	-
應付票據及應付帳款(含關係人)	198,293	-	-	-	-
其他應付款	80,578	-	-	-	-
租賃負債	6,408	-	-	-	-
存入保證金	1,600	-	-	-	-
合 計	\$ 1,274,866	-	-	-	-
			109.12.31
			公允價值
	帳面金額	第一級	第二級	第三級	合 計
透過損益按公允價值衡量之金融 資產	\$ 117,749	117,749	-	-	117,749
透過其他綜合損益按公允價值衡 量之金融資產
國內上市(櫃)股票	\$ 73,672	73,672	-	-	73,672

	109.12.31
				公允價值
		帳面金額	第一級	第二級	第三級	合 計
按攤銷後成本衡量之金融資產
現金及約當現金	\$	1,235,520	-	-	-	-
應收票據及應收帳款		55,265	-	-	-	-
其他應收款		29,631	-	-	-	-
工程存出保證金		129,291	-	-	-	-
其他金融資產		32,848	-	-	-	-
小 計		1,482,555	-	-	-	-
合 計	\$	1,673,976	191,421	-	-	191,421
按攤銷後成本衡量之金融負債
短期借款	\$	666,182	-	-	-	-
應付短期票券		54,934	-	-	-	-
應付票據及應付帳款(含關係人)		133,657	-	-	-	-
其他應付款		103,567	-	-	-	-
租賃負債		8,997	-	-	-	-
存入保證金		1,600	-	-	-	-
合 計	\$	968,937	-	-	-	-

(2)按公允價值衡量金融工具之公允價值評價技術

金融工具如有活絡市場公開報價時,則以活絡市場之公開報價為公允價值。 主要交易所及經判斷為熱門券之中央政府債券櫃台買賣中心公告之市價,皆屬上 市(櫃)權益工具及有活絡市場公開報價之債務工具公允價值之基礎。

若能及時且經常自交易所、經紀商、承銷商、產業公會、訂價服務機構或主 管機關取得金融工具之公開報價,且該價格代表實際且經常發生之公平市場交易 者,則該金融工具有活絡市場公開報價。如上述條件並未達成,則該市場視為不 活絡。一般而言,買賣價差甚大、買賣價差顯著增加或交易量甚少,皆為不活絡 市場之指標。

本公司持有上市(櫃)公司股票、受益憑證等之金融工具係具標準條款與條件 並於活絡市場交易之金融資產,其公允價值係分別參照市場報價決定。

除上述有活絡市場之金融工具外,其餘金融工具之公允價值係以評價技術或 參考交易對手報價取得。透過評價技術所取得之公允價值可參照其他實質上條件 及特性相似之金融工具之現時公允價值、現金流量折現法或以其他評價技術,包 括以合併報導日可取得之市場資訊運用模型計算而得(例如櫃買中心參考殖利率曲 線、Reuters商業本票利率平均報價)。

本公司持有之金融工具如屬無活絡市場者,係使用市場可比公司法估算公允 價值,其主要假設係以被投資者之估計稅前息前折舊攤銷前盈餘及可比上市 (櫃)公司市場報價所推導之盈餘乘數為基礎衡量。該估計數已調整該權益證券 缺乏市場流通性之折價影響。

(3)民國一一○年度及一○九年度並無任何層級移轉之情事。

(4)重大不可觀察輸入值(第三等級)之公允價值衡量之量化資訊

本公司公允價值衡量歸類為第三等級主係透過其他綜合損益按公允價值衡量 之金融資產-權益證券投資。本公司採用之評價技術為淨資產價值法。

(廿四)財務風險管理

1.概 要

本公司因金融工具之使用而暴露於下列風險:

(1)信用風險

(2)流動性風險

(3)市場風險

本附註表達本公司上述各項風險之暴險資訊、本公司衡量及管理風險之目標、 政策及程序。進一步量化揭露請詳個體財務報告各該附註。

2.風險管理架構

本公司之財務管理部門為各業務提供金融服務,統籌協調進入國內與國際金融 市場操作,藉由依照風險程度與廣度分析暴險之內部風險報告監督及管理本公司營 運有關之財務風險。本公司雖訂有衍生性金融工具規範,但僅針對低風險之投資進 行操作,並未以投機為目的進行金融工具(包括衍生金融工具)之交易。內部稽核人 員持續地針對政策之遵循與各類內部控制度進行覆核。

3.信用風險

信用風險係本公司因客戶或金融工具之交易對象無法履行合約義務而產生財務 損失之風險,主要來自於本公司應收客戶之帳款。

(1)應收帳款及其他應收款

本公司之信用風險暴險主要受每一客戶個別狀況影響。本公司營建業事處從 事不動產開發銷售業務所產生之應收房地款之往來對象多為一般個人,收受款項 主係以匯款、收現票及銀行房地融資款撥付等方式,故相關之信用風險低。

本公司設置有備抵呆帳帳戶以反映對應收帳款及其他應收款及投資已發生損 失之估計。備抵帳戶主要組成部分包含了與個別重大暴險相關之特定損失組成部 分,及為了相似資產群組之已發生但尚未辨認之損失所建立之組合損失組成部 分。組合損失備抵帳戶係根據相似金融資產之歷史付款統計資料決定。

(2)投 資

銀行存款、固定收益投資及其他金融工具之信用風險,係由本公司財務部門 衡量並監控。由於本公司之交易對象及履約他方均係信用良好之銀行及具投資等 級及以上之金融機構、公司組織及政府機關,無重大之履約疑慮,故無重大之信 用風險。

(3)保 證

本公司政策規定為業務需要得對外保證。截至民國一一○年及一○九年十二 月三十一日,本公司均無對外提供之背書保證;提供予子公司之背書保證金額分 別為195,650千元及201,250千元。

4.流動性風險

本公司係透過管理及維持足夠部位之現金及約當現金以支應本公司營運並減輕 現金流量波動之影響。本公司管理階層監督銀行融資額度使用狀況並確保借款合約 條款之遵循。銀行借款對本公司而言係一項重要流動性來源。民國一一○年及一○ 九年十二月三十一日,本公司未動用之短期銀行融資額度分別為380,000千元及 326,000千元。

5.市場風險

市場風險係指因市場價格變動,如匯率、利率、權益工具價格變動,而影響本 公司之收益或所持有金融工具價值之風險。市場風險管理之目標係管控市場風險之 暴險程度在可承受範圍內,並將投資報酬最佳化。

所有交易之執行均依政策之遵循及內部規章辦理,並針對相關風險進行評估。 (1)利率風險

本公司利率風險主要來自浮動利率之長短期借款。有關利率分析請詳附註六 (廿三)。

(2)其他市價風險:本公司因上市櫃權益證券投資而產生權益價格風險。請詳附註六 (廿三)。

(廿五)資本管理

董事會之政策係維持健全之資本基礎,以維繫投資人、債權人及市場之信心以及 支持未來營運之發展。資本總額係權益之全部組成部分(亦即股本、資本公積、 保留 盈餘及其它權益)加上淨負債。董事會控管資本報酬率,同時控管普通股股利水準。 報導日之負債資本比率如下:

	110.12.31	109.12.31
負債總額	\$ 1,423,991	1,057,142
減:現金及約當現金	(1,282,207)	(1,235,520)
淨負債	141,784	(178,378)
權益總額	4,221,041	4,540,784
調整後資本	\$ 4,362,825	4,362,406
負債資本比率	3.25%	(4.09)%

截至民國一一○年及一○九年十二月三十一日本公司資本管理之方式並未改變。

七、關係人交易

(一)關係人名稱及關係

於本個體財務報告之涵蓋期間內與本公司有交易之關係人及本公司之子公司如 下:

關係人名稱	與本公司之關係
保鑫投資(股)公司	本公司之子公司
全鴻公寓大廈管理維護(有)公司	本公司之子公司
全市好超市(有)公司	本公司之子公司
CASTLE ROCK INVESTMENT S.A.(SAMOA)	本公司之子公司
CHAINQUI HOLDING CO., LTD.(SAMOA)	本公司之子公司
CHAINQUI CONSTRUCTION CO., LTD.(SAMOA)	本公司之子公司
全達建設開發(股)公司	本公司之子公司
家圓營造(股)公司	本公司之子公司
大禾保全(股)公司	本公司之子公司
RICH KEY ASIA LTD.	本公司之子公司
PROFIT ASIA LTD.	本公司之子公司
NEW MOMENTUM LTD.	本公司之子公司
EVER EASY MANAGEMENT LTD.	本公司之子公司
NOAH INVESTMENT CAPITAL LIMITED (SAMOA)	本公司之子公司
ZENITH GLOBAL CAPITAL LIMITED (SAMOA)	本公司之子公司
LEXY STAR INTERNATIONAL CO., LTD	本公司之子公司
CHAINQUI DEVELOPMENT USA LLC	本公司之子公司
CHAINQUI DEVELOPMENT BELLTOWN LLC	本公司之子公司
CHAINQUI DEVELOPMENT VIRGINIA LLC	本公司之子公司
CHAINQUI DEVELOPMENT ROOSEVELT	本公司之子公司
GALORE DEVELOPMENT GROUP INC.	本公司之子公司
CHAINQUI DEVELOPMENT SEATTLE, LLC	本公司之子公司

〜44〜

關係人名稱 與本公司之關係

CHAINQUI DEVELOPMENT WALLING FORD, LLC	本公司之子公司
CHAINQUI DEVELOPMENT HARBORVIEW, LLC	本公司之子公司
全球興業股份有限公司	關聯企業
全達投資股份有限公司	關聯企業
全展投資股份有限公司	其董事長為本公司董事
全毅投資股份有限公司	其董事長為本公司董事長
財團法人全坤建設文教基金會	其董事長與本公司董事長係一親等關係

(二)與關係人間之重大交易事項

• 1.進貨
• 發包工程

本公司於民國一一○年度及一○九年度發包予關係人之工程情形如下:

關係人類別 工程名稱 合約總價(未稅) 本期計價金額 累計計價金額 110年度 子公司—家圓 新莊段、台北 \$ 1,459,931 91,294 91,294

營造(股)公司 港

109年度

子公司—家圓 營造(股)公司 中庄段、台北 港 \$ 547,286 94,789 226,169

本公司發包予關係人之工程係依發包作業規定,依據工程預算加計合理管理費 及利潤,呈主管核可後,為其承攬價格。

本公司對關係人付款條件,與同業間之付款條件無重大差異。

2.應付關係人款項

本公司應付關係人款項明細如下:

帳列項目	關係人類別	110.12.31	109.12.31
應付票據	子公司—家圓營造(股)公司	\$ 20,074	-
應付帳款	子公司—家圓營造(股)公司	4,750	4,750
		\$ 24,824	4,750

3.租金收入

本公司出租予關係人辦公室明細如下:

關係人類別	110年度	109年度
子公司	\$ 576	388
其他關係人	120	57
	\$ 696	445

4.背書保證

本公司民國一一○年及一○九年十二月三十一日為子公司向銀行借款而背書保 證之額度如下:

	110.12.31	109.12.31
CHAINQUI HOLDING CO., LTD. (SAMOA)	\$ 195,650	201,250

5.本公司因與子公司全鴻公寓大廈管理維護(有)公司簽訂大樓管理維護合約,民國一 一○年度及一○九年度支付之管理費分別為零元及404千元。

(三)主要管理人員交易

主要管理人員報酬包括:

	110年度	109年度
短期員工福利	\$ 24,240	33,038

八、質押之資產

本公司提供質押擔保之資產帳面價值明細如下:

資 產 名 稱	質 押 擔 保 標 的	110.12.31	109.12.31
受限制資產(帳列其他金融資產-流動)	短期借款及信託專戶	\$ 104,627	23,732
其他金融資產-非流動	保證金及押標金	6,800	9,110
工程存出保證金	綠建築保證金	-	22,777
待售房地	短期借款	-	198,838
營建用地	短期借款	342,592	342,592
在建房地	短期借款	395,775	69,947
不動產、廠房及設備(未折減餘額)	短期借款	93,847	189,223
投資性不動產(未折減餘額)	短期借款	181,854	183,487
		\$ 1,125,495	1,039,706

九、重大或有負債及未認列之合約承諾

(一)重大未認列之合約承諾

1.於民國一一○年及一○九年十二月三十一日,本公司因銷售房地而與客戶簽訂之合 約價款明細如下:

	110.12.31	109.12.31
簽訂合約總價(未稅)	\$	1,171,760	92,924
已收取價款	\$	117,360	20,450

2.於民國一一○年及一○九年十二月三十一日,本公司為短期借款、發行商業本票及 合作開發案而開立之保證票金額如下:

	110.12.31	109.12.31
存出保證金票據	\$ 469,000	469,000

3.本公司因發包工程與廠商簽訂工程合約價及尚未計價之工程款項如下:

	110.12.31	109.12.31
已簽訂之工程合約總價(未稅)	\$ 1,744,937	321,117
尚未計價之工程款項	\$ 1,627,454	321,117

4.本公司因購置營建用地而未認列之取得存貨之合約承諾如下:

	110.12.31	109.12.31
取得存貨(建設業)	\$ 10,284	21,947

• (二)其他
• (1)於民國一一○年及一○九年十二月三十一日,本公司因合建所支付之存出保證金 分別為121,294千元及106,514千元。
• (2)本公司於民國一一○年度依持股比例增資CHAINQUI HOLOING CO,. LTD (SAMOA) 69,884千元。

(三)或有負債:無。

十、重大之災害損失:無。

十一、重大之期後事項:無。

十二、其 他

員工福利、折舊、折耗及攤銷費用功能別彙總如下:

功 能 別		110年度			109年度
性 質 別	屬於營業 成 本 者	屬於營業 費 用 者	合 計	屬於營業 成 本 者	屬於營業 費 用 者	合 計
員工福利費用
薪資費用	-	39,180	39,180	-	41,294	41,294
勞健保費用	-	4,508	4,508	-	3,743	3,743
退休金費用	88	1,984	2,072	-	1,943	1,943
董事酬金	-	19,400	19,400	-	26,064	26,064
其他員工福利費用	-	1,905	1,905	-	2,047	2,047
折舊費用	1,815	7,160	8,975	1,634	6,507	8,141
折耗費用	-	-	-	-	-	-
攤銷費用	-	271	271	-	93	93

本公司民國一一○年度及一○九年度員工人數及員工福利費用額外資訊如下:

	110年度	109年度
員工人數	58	60
未兼任員工之董事人數	5	5
平均員工福利費用	\$ 899	891
平均員工薪資費用	\$ 739	751
平均員工薪資費用調整情形	(1.60)%	(17.02)%
監察人酬金	\$ 290	2,760

本公司薪資報酬政策(包含董事、監察人、經理人及員工)資訊如下:

• (一)獨立董事:
• 1.獨立董事之酬金,不論公司營業盈虧,得支領薪資報酬按月給付,並依其對公司營 運參與程度及貢獻之價值,酌予調整。
• 2.獨立董事不參與依公司章程規定分派之董事酬勞。

3.視實際執行業務之需要,給予車馬費等費用。

(二)其他董事及監察人:

1.其他董事及監察人之酬金依董事對本公司營運參與之程度及其貢獻價值,並參酌同 業水準支給議定之。

2.董事酬勞依本公司章程所定比率提撥。

• 3.視實際執行業務之需要,給予車馬費等費用。
• (三)經理人:
• 1.每月固定薪資依各職級之薪資標準核定之。
• 2.依經營績效考核結果進行分配績效獎金。
• 3.依員工績效考核結果進行發放年終獎金。
• 4.員工酬勞依本公司章程所定比率提撥。
• 5.依職務及標準給予主管加給及交通津貼。
• (四)其他員工:

本公司員工薪給均依照「職務等級表」及「職務薪資基準表」規定辦理,員工之 薪資概分為經常性及非經常性薪資。

1.經常性薪資分為本薪、職務加給、伙食津貼及其他津貼。

2.非經常性薪資分為加班費、年終獎金、專案獎金、績效獎金及員工酬勞。

十三、附註揭露事項

(一)重大交易事項相關資訊

民國一一○年度本公司依證券發行人財務報告編製準則之規定,應再揭露之重大 交易事項相關資訊如下:

1.資金貸與他人:無。

2.為他人背書保證:

單位:新台幣千元

	編 背書保	被背書保證對象		對單一企	本期最高	期末背	實際動	以財產擔	累計背書保證金	背書保	屬母公司	屬子公司	屬對大陸
	證者公			業背書保	背書保證	書保證		保之背書	額佔最近期財務	證最高	對子公司	對母公司	地區背書
號	司名稱	公司名稱	關係	證 限 額	餘 額	餘 額	支金額	保證金額	報表淨值之比率	限 額	背書保證	背書保證	保 證
	0 本公司	CHAINQUI	2	4,221,041	201,635	195,650	130,519	330,000	4.64 %	6,331,562	Y	N	N
		HOLDING
		CO., LTD.
		(SAMOA)

註一:依本公司背書保證辦法,對非子公司之單一企業背書,保證限額為淨值百分之五十,對子公 司融資需求之背書保證之限額為不超過本公司淨值之百分之百為限,背書保證最高限額為淨 值百分之一百五十。

註二:背書保證者與被背書保證對象之關係有下列七種

1.有業務往來之公司。

2.公司直接及間接持有表決權之股份超過百分之五十之公司。

3.直接及間接對公司持有表決權之股份超過百分之五十之公司。

4.公司直接及間接持有表決權股份達百分之九十以上之公司間。

5.基於承攬工程需要之同業間或共同起造人間依合約規定互保之公司。

6.因共同投資關係由全體出資股東依其持股比率對其背書保證之公司。

7.同業間依消費者保護法規範從事預售屋銷售合約之履約保證連帶擔保。

3.期末持有有價證券情形(不包含投資子公司、關聯企業及合資權益部分):

單位:新台幣千元

	有價證券	與有價證券			期 末
持有之公司	種類及名稱	發行人之關係	帳列科目	股 數	帳面金額	持股比率	公允價值	備 註
全坤建設開發(股)公司	股票-群益金鼎證 券(股)公司	-	透過其他綜合損 益按公允價值衡 量之金融資產- 非流動	4,969,171	84,227	- %	84,227	-
全坤建設開發(股)公司	股票-台灣高速鐵 路(股)公司	-	透過其他綜合損 益按公允價值衡 量之金融資產- 非流動	200,000	5,920	- %	5,920	-
全坤建設開發(股)公司	股票-伍豐科技 (股)公司	-	透過損益按公允 價值衡量之金融 資產	247,299	8,804	- %	8,804	-
全坤建設開發(股)公司	股票-和潤股份有 限公司	-	透過損益按公允 價值衡量之金融 資產	250,000	23,050	- %	23,050	-
全坤建設開發(股)公司	股票-碩豐數位科 技(股)公司	-	透過損益按公允 價值衡量之金融 資產	1,000	15	- %	15	-
全坤建設開發(股)公司	股票-年代網際事 業(股)公司	-	透過其他綜合損 益按公允價值衡 量之金融資產- 非流動	16,545	-	0.01 %	-	-

	有價證券	與有價證券			期 末
持有之公司	種類及名稱	發行人之關係	帳列科目	股 數	帳面金額	持股比率	公允價值	備 註
全坤建設開發(股)公司	股票-台灣衛博科 技(股)公司	-	透過其他綜合損 益按公允價值衡 量之金融資產- 非流動	803,582	-	11.97 %	-	-
全坤建設開發(股)公司	股票-春水堂科技 娛樂(股)公司	-	透過其他綜合損 益按公允價值衡 量之金融資產- 非流動	412,812	-	2.80 %	-	-
保鑫投資(股)公司	股票-王道商業銀 行(股)公司	-	透過其他綜合損 益按公允價值衡 量之金融資產- 非流動	3,115,430	24,924	- %		24,924 質押3,084,000股
保鑫投資(股)公司	股票-伍豐科技 (股)公司	-	透過損益按公允 價值衡量之金融 資產	69,749	2,483	- %	2,483	-
保鑫投資(股)公司	股票-台灣衛博科 技(股)公司	-	透過其他綜合損 益按公允價值衡 量之金融資產- 非流動	511,480	-	- %	-	-
保鑫投資(股)公司	股票-年代網際事 業(股)公司	-	透過其他綜合損 益按公允價值衡 量之金融資產- 非流動	46,880	-	- %	-	-
ZENITH GLOBAL CAPITAL S.A. (SAMOA)	GOER INTERNATIONAL CO., LTD.	-	透過其他綜合損 益按公允價值衡 量之金融資產- 非流動	180,000	-	18.00 %	-	-

4.累積買進或賣出同一有價證券之金額達新台幣三億元或實收資本額百分之二十以 上:無。

5.取得不動產之金額達新台幣三億元或實收資本額百分之二十以上:無。

6.處分不動產之金額達新台幣三億元或實收資本額百分之二十以上:無。

7.與關係人進、銷貨之金額達新台幣一億元或實收資本額百分之二十以上者:無。 8.應收關係人款項達新台幣一億元或實收資本額百分之二十以上:無。

9.從事衍生工具交易:無。

(二)轉投資事業相關資訊:

民國一一○年度本公司之轉投資事業資訊如下:

單位:新台幣千元

投資公司	被投資公司	所在	主要營	原始投資金額			期末持有		被投資公司 本期認列之
名 稱	名 稱	地區	業項目	本期期末	去年年底	股數	比率	帳面金額	本期損益	投資損益	備註
全坤建設開發 (股)公司	全鴻公寓大廈管理維護 (有)公司	台灣	公寓大廈 管理服務 業	10,000	10,000	999,996	99.99 %	8,899	(1,704)	(1,958)
全坤建設開發 (股)公司	保鑫投資(股)公司	台灣	一般投資 業	164,640	164,640	17,999,991	99.99 %	140,393	(6,353)	(5,587)
全坤建設開發 (股)公司	全市好超市(有)公司	台灣	超級市場 業	25,710	25,710	2,571,000	75.00 %	27,718	2,163	1,622
全坤建設開發 (股)公司	全達建設開發(股)公司	台灣	住宅開發 租售	82,000	82,000	8,200,000	82.00 %	100,812	(3,973)	(3,257)
全坤建設開發 (股)公司	CASTLE ROCK INVESTMENT S.A. (SAMOA)	薩摩亞	海外投資 控股公司	508,229	508,229	16,206,000 100.00 %		461,957	136	136
全坤建設開發 (股)公司	CHAINQUI HOLDING CO,. LTD (SAMOA)	薩摩亞	海外投資 控股公司	1,894,721	1,824,837	61,260,000 100.00 % 1,447,734			(43,468)	(43,468)
全坤建設開發 (股)公司	CHAINQUI CONSTRUCTION CO,. LTD (SAMOA)	薩摩亞	海外投資 控股公司	170,242	170,242	5,500,000 100.00 %		148,529	(2,252)	(2,252)

投資公司	被投資公司	所在	主要營	原始投資金額			期末持有		被投資公司 本期認列之
名 稱	名 稱	地區	業項目	本期期末	去年年底	股數	比率	帳面金額	本期損益	投資損益	備註
保鑫投資(股) 公司	男人國際(股)公司	台灣	雜誌發行 業	10,000	10,000	1,000,000	43.48 %	-	-	-
保鑫投資(股) 公司	家圓營造(股)公司	台灣	營造業	98,879	98,879	11,500,000 100.00 %		117,243	(2,969)	-
保鑫投資(股) 公司	Rich Key Asia LTD.	香港	海外投資 控股公司	996	996	-	100.00 %	-	-	-
保鑫投資(股) 公司	Ever Easy Management	香港	海外投資 控股公司	753	753	-	100.00 %	-	-	-
保鑫投資(股) 公司	New Momentum LTD.	薩摩亞	海外投資 控股公司	415	415	-	100.00 %	-	-	-
保鑫投資(股) 公司	Profit Asia LTD.	薩摩亞	海外投資 控股公司	431	431	-	100.00 %	-	-	-
家圓營造(股) 公司	大禾保全(股)公司	台灣	保全業	40,000	40,000	4,000,000 100.00 %		39,643	(218)	-
CASTLE ROCK INVESTMEN T S.A. (SAMOA)	NOAH INVESTMENT CAPITAL LIMITED (SAMOA)	薩摩亞	海外投資 控股公司	489,976	489,976	15,624,000	91.83 %	447,733	210	-
NOAH INVESTMEN T CAPITAL LIMITED (SAMOA)	ZENITH GLOBAL CAPITAL S.A. (SAMOA)	薩摩亞	海外投資 控股公司	526,533	526,533	16,782,000	82.74 %	481,735	314	-
ZENITH GLOBAL CAPITAL S.A. (SAMOA)	LEXY STAR INTERNATIONAL CO., LTD.	馬來西 亞	海外投資 控股公司	416,042	416,042	13,700,000 100.00 %		405,482	360	-
CHAINQUI HOLDING CO,. LTD (SAMOA)	CHAINQUI DEVELOPMENT USA LLC	美國	海外投資 控股公司	2,002,173	1,973,803	64,585,000 100.00 % 1,562,993			(41,014)	-
CHAINQUI DEVELOPME NT USA LLC	CHAINQUI DEVELOPMENT BELLTOWN LLC	美國	海外投資 控股公司	1,115,238	1,115,238	36,410,000 100.00 %		869,213	(20,143)	-
CHAINQUI DEVELOPME NT USA LLC	CHAINQUI DEVELOPMENT VIRGINIA, LLC	美國	土地、住 宅及開發 租售	794,280	765,910	25,200,000 100.00 %		623,613	(15,952)	-
CHAINQUI DEVELOPME NT USA LLC	CHAINQUI DEVELOPMENT ROOSEVELT, LLC	美國	土地、住 宅及開發 租售	54,855	54,855	1,800,000 100.00 %		49,611	120	-
CHAINQUI CONSTRUCT ION CO., LTD(SAMOA)	GALORE DEVELOPMENT GROUP INC.	美國	海外投資 控股公司	143,346	139,168	4,650,000	50.00 %	125,016	(4,437)	-
GALORE DEVELOPME NT GROUP INC.	CHAINQUI DEVELOPMENT SEATTLE, LLC	美國	海外投資 控股公司	278,233	269,878	9,100,000 100.00 %		244,951	(4,388)	-
CHAINQUI DEVELOPME NT SEATTLE, LLC	CHAINQUI DEVELOPMENT WALLINGFORD, LLC	美國	土地、住 宅及開發 租售	160,083	160,083	5,150,000 100.00 %		143,946	(936)	-
CHAINQUI DEVELOPME NT SEATTLE, LLC	CHAINQUI DEVELOPMENT HARBORVIEW, LLC	美國	土地、住 宅及開發 租售	115,337	106,982	3,850,000 100.00 %		99,285	(2,982)	-

(三)大陸投資資訊:無。

(四)主要股東資訊:

單位:股

主要股東名稱	股份	持有股數	持股比例
全毅投資股份有限公司		28,463,661	12.67 %
全展投資股份有限公司		21,447,410	9.55 %
全達投資股份有限公司		16,257,347	7.23 %
昱景建設股份有限公司		15,762,552	7.01 %
李隆廣		14,255,555	6.34 %

十四、部門資訊

請詳民國一一○年度合併財務報告。

現金及約當現金明細表

民國一一○年十二月三十一日 單位:新台幣千元

項 目		摘 要 金 額	備 註
現 金	庫存現金	\$ 25
	週 轉 金	255
	小 計	280
銀行存款	支票存款	75,195
	活期存款	1,180,690
	外幣存款	26,042	美金941千元(匯率27.68)
	小 計	1,281,927
合 計		\$ 1,282,207

存貨明細表

民國一一○年十二月三十一日 單位:新台幣千元

項 目	金 額	提供抵押或擔保情形
預付土地款:
中正城中段	\$ 24,228	無
新店十四張案	4,563	〃
塭仔圳	24,125	〃
	52,916
營建用地:
三芝鄉後厝段北勢子小段216-13、216-	384,143	抵押台中商銀
22、216-25、221地號、土地公坑小段39-
65地號
三重長壽段	208	無
大同南路段	213	〃
正民段	1,874	〃
辛亥四小段	10,013	〃
	396,451
減:備抵跌價損失	(41,551)
	354,900
在建房地:
新莊忠孝段	128,600	抵押合庫營業
台北港段	204,169	抵押五股農會銀行
信義三興段	85,968	抵押第一銀行
重慶南路	20,165	抵押國泰世華銀行
貴陽二期	19,774	無
	458,676
待售房地:
古亭區河堤段	700	無
威峰案	36,081	″
	36,781
存貨合計	\$ 903,273

採用權益法之投資變動明細表

民國一一○年一月一日至十二月三十一日 單位:新台幣千元

	期 初 餘	額	本 期 增	加	本 期	減 少		末 期 餘 額		市 價 或 股	權 淨 值	價 評	提 擔 供 保 或 抵
名 稱	數 股	金 額	數 股	金 額	數 股	金 額	數 股	持 股 比例	金 額	單 價	總 價	基 礎	押 金 額
廈 管 ( ) 鴻 公 寓 大 維 護 有 全 理	\$ 999 996 ,	12 889 ,	-	-	-	3, 990	99 9, 996	99. 99 %	8, 899	8.9 5	8, 945	權 益 法	-
公 司
鑫 資 ( ) 保 投 股 公 司	17, 999 99 1 ,	14 2, 647	-	3, 333	-	5, 587	17 999 99 1 , ,	99. 99 %	14 0, 393	8.5 4	15 3, 784	〞	-
( ) 市 好 超 市 有 公 司 全	2, 57 1, 000	26 574 ,	-	1, 622	-	47 8	2, 57 1, 000	75. 00 %	27 718 ,	10 .78	27 718 ,	〞	-
( ) 達 建 設 開 發 股 公 司 全	8, 200 000 ,	10 4, 069	-	-	-	3, 257	8, 200 000 ,	82. 00 %	10 0, 812	12 .29	10 0, 812	〞	-
CA ST LE RO CK	16, 206 000 ,	47 5, 169	-	13 7	-	13 349 ,	16 206 000 , ,	100 .00 %	46 1, 957	28 .51	46 1, 957	〞	-
INV ES TM EN T S .A. ( SA MO A)
CH AIN Q UI HO LD ING CO ,.	58, 760 000 ,	1, 462 576 ,	2, 500 000 ,	69 884 ,	-	84 726 ,	61 260 000 , ,	100 .00 %	1, 447 734 ,	23 .63	1, 447 734 ,	〞	-
LT D ( SA MO A)
CH IAN Q UI	5, 500 000 ,	15 5, 111	-	-	-	6, 582	5, 500 000 ,	100 .00 %	14 8, 529	27 .01	14 8, 529	〞	-
CO NS TR UC TIO N
合 計	\$	2, 379 035 ,		74, 976		117 969 ,			2, 336 042 ,		2, 349 479 ,		-

註1:本期增加係依權益法認列之投資收益1,759千元、本期新增投資數69,884千元及本期認列其他綜合損益調整數增加3,333千元。

註2:本期減少係依權益法認列之投資損失56,523千元、取得現金股利2,510千元、認列其他綜合損益調整數58,936千元(含認列遞延所得稅資產-非流動之累積調整數11,787千元)。 註3:帳列採權益法認列之投資損失計54,764千元,係上述投資收益1,759千元及投資損失56,523千元之淨額。

短期借款明細表

民國一一○年十二月三十一日 單位:新台幣千元

銀行名稱	性 質	期末餘額	契約期限	利率區間	融資額度	抵押或擔保
台中商銀	信用借款	\$ 88,000	110.10.21~113.10.21	1.85%	88,000	無
合庫營業	″	369,000	110.09.02~111.09.03	1.65%~1.72%	369,000	″
遠東商銀	″	60,000	110.08.23~111.02.18	1.99%	60,000	″
華泰三重	″	20,000	110.07.22~111.07.22	1.85%	50,000	″
一銀民權	″	20,000	110.12.20~114.12.20	1.60%	20,000	″
台企建國	擔保借款	110,000	110.11.17~111.05.17	1.55%~1.60%	160,000	投資性不動產
台中商銀	″	166,000	110.10.21~113.10.21	1.75%	166,000	投資性不動產
世華東門	″	100,000	110.01.10~111.01.10	1.79%	100,000	不動產、廠房 及設備及在建 房地
合 計		\$ 933,000			1,013,000

營業收入明細表

民國一一○年一月一日至十二月三十一日 單位:新台幣千元

項 目	摘 要	金 額	備 註
營業收入	土地收入	\$ 372,273
營業收入	房屋收入	246,801
其他營業收入	投資性不動產租金收入		7,265
其他營業收入	勞務收入		5,520
營業收入淨額		\$ 631,859

營業成本明細表

項 目	摘 要	金 額	備 註
營業成本	土地成本	\$ 209,214
	房屋成本	208,572
其他營業成本	折舊及其他	2,063
營業成本淨額		\$ 419,849

營業費用明細表

民國一一○年一月一日至十二月三十一日 單位:新台幣千元

項 目	推銷費用	管理及總務費用	合 計
薪資支出	\$ 19,982	31,069	51,051
租金	160	142	302
文具用品	1	16	17
旅費	17	178	195
運費	19	22	41
郵電費	180	397	577
修繕費	4	698	702
廣告費	3,182	27	3,209
水電瓦斯費	159	787	946
保險費	2,214	2,437	4,651
交際費	348	5,296	5,644
捐贈	1,000	2,540	3,540
稅捐	1,533	1,373	2,906
折舊	414	6,746	7,160
各項攤銷	30	241	271
伙食費	805	658	1,463
職工福利	222	173	395
訓練費	10	50	60
保全費	-	33	33
退休金	1,142	842	1,984
勞務費	1,620	5,632	7,252
車輛油料費	358	248	606
團體會費	29	22	51
書報雜誌	-	38	38
印刷費	170	384	554
佣金支出	13,668	-	13,668
雜項購置	29	127	156
其他費用	1,198	2,618	3,816
合 計	\$ 48,494	62,794	111,288