CGN Nuclear Technology Development Co., Ltd. — Capital/Financing Update 2012

Apr 20, 2012

北京凯因生物技术有限公司拟转让 北京凯因生物技术有限公司拟转让 北京凯因科技股份有限公司 34% 北京凯因科技股份有限公司34%股权项目

资产评估报告书

北方亚事评报字[201 北方亚事评报字[2012]第057号

北京北方亚事资产评估有限责任公司 北京北方亚事资产评估有限责任公司

二零一二年三月二十七日

声	明 3
摘	要 4
正	文 7
	一、委托方、被评估单位及其它评估报告使用者 7
	二、评估目的 12
	三、评估对象和评估范围 12
	四、价值类型及其定义 14
	五、评估基准日 14
	六、评估依据 14
	七、评估方法 17
	八、评估过程 25
	九、评估假设 27
	十、评估结论 28
	十一、特别事项说明 29
	十二、评估报告使用限制说明 31
	十三、评估报告提出日期 32
附	件 33

声 明

(一)就注册资产评估师所知,评估报告中陈述的事项是客观的。评估机构 及参加本次评估的注册资产评估师在评估对象中没有现存的或预期的利益,同时 与委托方和相关当事方无任何利害关系,对委托方和相关当事方不存在偏见;

(二)评估中,注册资产评估师恪守独立、客观和公正的原则,遵循国家有 关法律、法规和资产评估准则的规定,并承担相应的责任;

(三)评估报告的分析和结论是在所依据的评估假设和限制条件基础上形成 的,仅在评估报告设定的评估假设和限制条件下成立;

(四)注册资产评估师及其业务助理人员对评估范围内的评估对象进行了现 场勘察核实,履行了必要的评估程序;

(五)注册资产评估师及其所在评估机构具备本评估业务所需的执业资质和 相关专业评估经验,评估过程中没有运用其它评估机构或专家的工作成果;

(六)注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算 并发表专业意见,并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对 评估对象可实现价格的保证;

(七)遵守相关法律、法规和资产评估准则,对评估对象价值进行估算并发 表专业意见,是注册资产评估师的责任;提供必要的资料并保证所提供资料的真 实性、合法性和完整性,恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。评估 中,评估师对评估对象的法律权属状况给予了必要的关注,但不对评估对象的法 律权属作任何形式的保证;

(八)评估报告的使用仅限于评估报告中载明的评估目的,仅在评估结论使 用有效期限内使用,因使用不当造成的后果与签字注册资产评估师及其所在的评 估机构无关;

(九)提请评估报告使用者关注评估报告特别事项说明和使用限制。

摘 要

北京北方亚事资产评估有限责任公司接受北京凯因生物技术有限公司(以下 简称"凯因生物公司")的委托,根据国家有关资产评估的规定,本着独立、客 观、公正的原则,按照公认的资产评估方法,对北京凯因生物技术有限公司拟转 让北京凯因科技股份有限公司(以下简称"凯因科技公司")34%股权所涉及的凯 因科技公司于评估基准日的全部资产及负债进行了评估。评估人员按照必要的评 估程序,对委估范围内的资产和负债进行了必要的勘查核实,收集了相关资产的 权属性法律文件和必要的财务数据,对凯因科技公司于评估基准日的股东部分权 益价值作出了公允反映,现将资产评估要素及评估结果摘要如下:

评估目的:估算凯因科技公司于评估基准日的股东部分权益价值,为凯因生 物公司拟转让凯因科技公司 34%股权这一经济行为提供价值参考。

评估对象:凯因科技公司股东部分权益价值

评估范围:凯因科技公司于评估基准日全部资产及负债。

评估基准日:2011 年 12 月 31 日。

价值类型:市场价值。

评估方法:资产基础法和收益法。

评估师履行了必要的评估程序,以被评估单位的持续经营和公开市场等为前 提,采用资产基础法和收益法进行了评定估算,经过综合比较分析,收益法结论 具有一定的不确定性,资产基础法的评估结果应更能公允体现股东全部权益价 值,因此将资产基础法评估结果作为本评估报告的最终结论。

(一)资产基础法评估结果

经评估,截止评估基准日 2011 年 12 月 31 日,凯因科技公司的资产账面价值 21,006.83 万元,评估值 25,105.68 万元;负债账面价值 8,753.45 万元,评估值 8,757.80 万元;净资产账面价值 12,253.38 万元,评估值 16,347.87 万元,增值 4,094.49 万元,增值率 33.42%。则凯因生物公司所持凯因科技公司 34%股权价值 为人民币 5,558.28 万元。评估结论详细情况见评估明细表。

项目目		账面价值	评估价值	增减值	增值率%
		A	B	C=B-A	D=C/A100%D=C/A100%D=C/A*100%
流动资产	1	12,468.60	13,947.18	1,478.58	11.86
非流动资产	2	8,538.23	11,158.50	2,620.27	30.69
其中:长期股权投资	3	-	-	-
投资性房地产	4	-	-	-
固定资产	5	5,346.80	6,839.41	1,492.61	27.92
其中:房屋建筑类	6	2,855.95	2,981.70	125.75	4.40
设 备 类	7	2,490.85	3,857.71	1,366.86	54.88
在建工程	8	-	-	-
无形资产	9	1,268.80	4,280.38	3,011.58	237.36
其中:土地使用权	10	-	-	-
采 矿 权	11	-	-	-
开发支出	12	1,868.31	-	-1,868.31	-100.00
商誉	13	-	-	-
长期待摊费用	14	15.61	-	-15.61
递延所得税资产	15	38.71	38.71	-	0.00
其他非流动资产	16	-	-	-
资产总计资产总计	17	21,006.83	25,105.68	4,098.84 4,098.84	19.51
流动负债	18	6,204.28	6,204.28	-	0.00
非流动负债	19	2,549.17	2,553.52	4.35	0.17
负债总计负债总计	20	8,753.45 8,753.45	8,757.80 8,757.80	4.35 4.35	0.05
净资产净	21	12,253.3812,253.38	16,347.8716,347.87	4,094.49 4,094.49	33.42

资产评估结果汇总表 金额单位:人民币万元

(二)收益法评估结果

截止评估基准日 2011 年 12 月 31 日,凯因科技公司股东全部权益评估价值 为 23,229.41 万元,较账面值增值 10,976.03 万元,增值率为 89.58%。则凯因 生物公司所持凯因科技公司 34%股权价值为人民币 7,898.00 万元。

特别事项说明:

1、本评估结论系对评估基准日评估对象市场价值的反映。评估结论根据本 报告书所述依据、假设前提、方法、程序得出,评估结论只有在上述假设前提、 依据存在的条件下,以及被评估单位所提供的所有资料文件都是真实、合法的条 件下成立。评估结果没有考虑承担的抵押以及特殊的交易方可能追加付出的价格 等对其评估价值的影响,也未考虑国家宏观经济政策发生变化、有关法规政策变 化以及遇有自然力或其它不可抗力对资产价格的影响。

北京北方亚事资产评估有限责任公司

2、截止评估基准日,凯因科技公司位于北京经济开发区荣昌东街 7 号的 201 号楼及 203 号楼已设定抵押,位于北京经济开发区荣京东街 6 号的 SAME 车间未 取得房产证。

3、土地权属资料不完备。凯因科技公司位于北京经济开发区荣昌东街 7 号 的 201 号楼及 203 号楼座落于北京经济技术开发区 59 号街区,国有土地使用证 为开有限国用(2002)字第 032 号,证载土地使用者为北京金地科创投资有限公 司,截止评估基准日,未办理土地变更手续。土地未列入本次评估范围。

4、凯因科技公司申报的专利技术类无形资产属于未入账的资产,也包含在 本次评估的评估范围之内。

5、本项目的执业注册资产评估师知晓资产的流动性对估价对象价值可能产 生重大影响。由于无法获取行业及相关资产产权交易情况资料,缺乏对资产流动 性的分析依据,本次评估中没有考虑资产的流动性对估价对象价值的影响。

6、本项目的执业注册资产评估师知晓股东部分权益价值并不必然等于股东 全部权益价值与股权比例的乘积。由于无法获取行业及相关股权的交易情况资 料,缺乏相关分析依据,故本次评估中未考虑股权比例的大小和股权结构等因素 可能产生的溢价或折价对评估结果的影响。

7、本评估报告仅供委托方为本报告所列明的评估目的服务和送交财产评估 主管部门审查使用。未征得本评估机构同意,评估报告的内容不得被摘抄、引用 或披露于公开媒体,法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。

以上内容摘自评估报告正文,欲了解本评估项目的全面情况,应认真阅读评估报 告书全文。

北京凯因生物技术有限公司拟转让 北京凯因生物技术有限公司拟转让

北京凯因科技股份有限公司 34% 北京凯因科技股份有限公司34%股权项目

资产评估报告书

北方亚事评报字[201 北方亚事评报字[2012]第057号

正 文

北京凯因生物技术有限公司 : 北京凯因生物技术有限公司:

北京北方亚事资产评估有限责任公司接受贵公司的委托,根据国家有关资产 评估的规定,本着独立、客观、公正的原则,按照公认的资产评估方法,对贵公 司拟转让凯因科技公司 34%股权经济行为所涉及的凯因科技公司于评估基准日的 全部资产和负债进行了评估。评估人员按照必要的评估程序对评估范围内的资产 和负债实施了实地查勘、市场调查与函证,对凯因科技公司于评估基准日的股东 部分权益的市场价值作出了公允反映。

现将资产评估情况及评估结果报告如下:

一、委托方、被评估单位及其他评估报告使用者 及其他评估报告使用者 及其他评估报告使用者

(一)委托方概况

• 1.企业名称:北京凯因生物技术有限公司
• 公司住所:北京市经济技术开发区荣京东街 6 号

法定代表人:朱明义

注册资本: 16753 万元

实收资本:16753 万元

公司类型:其他有限责任公司

经营范围:生产小容量注射剂、重组产品、冻干粉针;货物进出口、技术进

北京北方亚事资产评估有限责任公司

出口、代理进出口;销售"凯因益生牌伴侣颗粒"保健食品;法律、行政法规、 国务院决定规定应经许可的,经审批机关批准并经工商行政管理机关登记注册后 方可经营;法律、行政法规、国务院决定未规定应经许可的,自主选择经营项目 开展经营活动。

经营期限:1999 年 12 月 29 日至 2029 年 12 月 28 日

2.历史沿革:

北京凯因生物技术有限公司成立于 1999 年 12 月 29 日,由大连国际合作股 份有限公司、东康龙、南京创元生物工程有限公司共同出资设立,座落于素有"药 谷"之称的北京经济技术开发区,是北京市科委认定的高新技术企业。公司以生 物技术为平台,专注于肝病和脑神经领域,致力于成为提供健康解决方案的专业 化公司。

公司的核心研发机构——"病毒生物技术国家工程研究中心"是由国家发改 委批准并支持成立的国家级工程研究中心,由著名病毒分子学家侯云德院士带 队,拥有专家、博士、硕士研发人员组成的研发团队,代表了国内病毒生物技术 研究领域的最高水平。

(二)被评估单位概况

1.企业名称:北京凯因科技股份有限公司(以下简称"凯因科技公司") 营业执照住所:北京市经济技术开发区荣京东街 6 号

法定代表人:周德胜

注册资本: 7530 万元

实收资本: 7530 万元

公司类型:其他股份有限公司

经营范围:生产生物工程产品(重组人干扰素α2b 注射液)、小容量注射 剂、冻干粉针剂、原料药(腺苷蛋氨酸、夫西地酸钠、胸腺肽α1、硫酸异帕米 星、他克莫司);货物进出口、技术进出口、代理进出口。

经营期限:2008 年 08 月 20 日至 2038 年 08 月 19 日

2.历史沿革

凯因科技公司系由北京凯因生物技术有限公司、自然人周德胜、邓闰陆、张 春丽、侯云德、赫崇飞于 2008 年 8 月 20 日在北京共同出资设立。设立时的注册 资本为人民币 3,200 万元,由股东分二期缴纳,首次缴纳 640 万元,全部为货币 资金,其中北京凯因生物技术有限公司缴纳 350 万元、周德胜缴纳 145 万元、邓 闰陆缴纳 48 万元、张春丽缴纳 39 万元、侯云德缴纳 34 万元及赫崇飞缴纳 24 万 元。上述出资业经北京永拓会计师事务所有限责任公司验证,并由该所出具了京 永验字(2008)第 22014 号验资报告。

2008 年 10 月 30 日上述股东第二次缴纳股本,出资金额为人民币 2,560.12 万元,超出注册资本部分 0.12 万元计入资本公积,其中北京凯因生物技术有限 公司以固定资产(机器设备)出资 2,113.3 万元、无形资产出资 96.7 万元,周 德胜以货币出资 175 万元、邓闰陆货币出资 59 万元、张春丽货币出资 46 万元、 侯云德货币出资 41 万元及赫崇飞货币出资 29 万元。上述出资业经北京中诚正信 会计师事务所有限责任公司验证,并由该所出具了中诚正信验字(2008)第 2-021 号验资报告。

2010 年 3 月 15 日公司召开第二届第一次股东大会,审议并通过如下决议: 同意股东张春丽将所持公司的全部股权 85 万元转让给北京松安投资管理有限公 司,股东邓闰陆将所持公司的全部股权 107 万元转让给北京松安投资管理有限公 司,股东侯云德将所持公司的全部股权 75 万元转让给北京松安投资管理有限公 司,股东周德胜将所持公司的全部股权 320 万元转让给北京松安投资管理有限公 司,股东赫崇飞将所持公司的全部股权 53 万元转让给北京松安投资管理有限公 司。

2010 年 4 月 21 日公司召开第二届第二次股东大会决议,审议并通过如下决 议:同意增加新股东北京秦武田制药有限公司,同意将公司注册资本增加至7,530 万元,本次增加注册资本 4,330 万元。北京松安投资管理有限公司增加货币出资 1,386 万元、增加非专利技术出资 1,206.38 万元、增加实物出资 607.62 万元, 根据中和谊评报字(2010)第 11007 号评估报告,北京松安投资管理有限公司投 入的实物、非专利技术评估价值为 2,070 万元,其中 1,814 万元计入股本、256

万元计入资本公积。北京秦武田制药有限公司增加实物出资 1,130 万元,根据华 信评字(2009)166 号评估报告,北京秦武田制药有限公司投入实物评估价值为 1,220 万元,其中 1,130 万元计入股本,90 万元计入资本公积。上述出资业经北 京中诚正信会计师事务所有限责任公司验证,并由该所出具了中诚正信验字 (2010)第 096 号验资报告。

2011 年 5 月 24 日公司召开 2011 年第一次股东大会,审议并通过如下决议: 同意股东北京秦武田制药有限公司将所持公司的全部股权 1,130 万元转让给天 津君睿祺股权投资合伙企业(有限合伙)。

股东名称	投资金额(元)	所占比例%
北京凯因生物技术有限公司	25,600,000.00	34.00
北京松安投资管理有限公司	38,400,000.00	51.00
天津君睿祺股权投资合伙企业(有限合伙)	11,300,000.00	15.00
合计	75,300,000.00	100.00

截止 2011 年 12 月 31 日,公司股权结构如下:

3.企业简介

凯因科技公司位于素有"药谷"之称的北京经济技术开发区,是北京市科委 认定的高新技术企业。公司以生物技术为平台,专注于肝病和脑神经领域,致力 于成为提供健康解决方案的专业化公司。公司自主设计了国内第一条模块化全自 动生产线,全线通过 GMP 认证,单机台设备达到美国 FDA 认证标准,产品质量达 到国际标准。

公司建立了三可控生产体系,通过全自动控制技术和全封闭的管道系统,使 整条生产线能够做到"病毒、热源、细菌"三可控。

4.2009 年度至评估基准日企业的资产、负债状况:及经营状况如下:

项目	2011 年 12 月 31 日	2010 年 12 月 31 日	2009 年 12 月 31 日
流动资产	124,686,001.58	94,298,171.17	47,834,802.42
非流动资产	85,382,330.86	70,517,999.9	21,723,834.65
资产总额	210,068,332.44	164,816,171.07	69,558,637.07
流动负债	62,042,829.55	47,975,313.08	30,647,325.925
非流动负债	25,491,666.67	24,000,000.00	0.00
负债总额	87,534,496.22	71,975,313.08	30,647,325.92
净资产	122,533,836.22	92,840,857.99	38,911,311.15
资产负债率	41.67%	43.67%	44.06%
流动比率	2.01	1.97	1.56

资产、负债状况表 金额单位:人民币元

		经营状况表	金额单位:人民币元
项目	2011 年	2010 年	2009 年
一、营业收入	150,760,502.73	109,919,288.96	59,220,680.63
减:营业成本	56,358,952.04	45,967,990.42	21,604,829.50
营业税金及附加	1,855,920.62	1,258,270.50	539,175.10
销售费用	34,615,544.32	28,734,030.22	16,340,878.17
管理费用	25,447,271.70	16,366,649.22	12,294,488.32
财务费用	868,589.80	198,785.53	-44,419.06
资产减值损失	512,399.59	207,456.80	369,054.68
加:公允价值变动收益
投资收益
二、营业利润	31,101,824.66	17,186,106.27	8,116,673.92
加:营业外收入	4,283,463.66	1,656,572.63
减:营业外支出	51,807.50	7,296.48
三、利润总额	35,333,480.82	18,835,382.42	8,116,673.92
减:所得税费用	5,640,502.59	2,895,835.58	1,206,562.77
四、净利润	29,692,978.23	15,939,546.84	6,910,111.15
五、净资产收益率	24.23%	17.17%	17.76%

公司执行企业会计准则、《企业会计制度》及其补充规定。以人民币为记账 本位币,以权责发生制为原则,以实际成本为计价基础。

5.执行的税务政策

增值税:17%;

营业税:5%;

城市维护建设税:按应纳流转税额的 7%计缴;

教育费附加:按流转税额的 3%计缴;

企业所得税:凯因科技公司于 2009 年 5 月 27 月取得《高新技术企业证书》, 被认定为高新技术企业。2009 年、2010 年及 2011 年适用企业所得税税率为 15%。

6.委托方和被评估单位之间的关系

本次评估的委托方北京凯因生物技术有限公司是被评估单位北京凯因科技 股份有限公司的股东,持有被评估单位 34%的股权。

(三)其他报告使用者

本评估报告业务约定书约定的其他评估报告使用者,包括除委托方、被评 估单位及其股东单位、国有资产管理部门、证券监管部门之外的,国家法律法规 规定的评估报告使用者。除国家法律、法规另有规定外,任何未经评估机构和委 托方确认的机构或个人,不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。

二、评估目的

凯因生物公司拟转让所持凯因科技公司的 34%股权,需对该经济行为所涉及 的凯因科技公司的股东部分权益进行价值评估,为该经济行为提供价值参考。

三、评估对象和评估范围 评估对象和评估范围评估对象和评估范围

(一)评估对象

本次评估对象为凯因科技公司股东部分权益价值。

(二)评估范围

评估范围为凯因科技公司于评估基准日的全部资产和负债。审计后的账面金

额如下:

凯因科技公司 2011 年 12 月 31 日资产负债表 单位:元

资 产	账面值	占资产比%	负债和所有者权益	账面值	占负债比%
流动资产:			流动负债:
货币资金	61,880,919.58	29.46%	短期借款	10,000,000.00	11.42%
交易性金融资产			交易性金融负债
应收票据			应付票据
应收账款	18,034,183.20	8.58%	应付账款	16,795,367.75	19.19%
预付款项	9,883,656.68	4.70%	预收款项	10,735,916.95	12.26%
应收利息			应付职工薪酬	750,794.32
应收股利			应交税费	3,707,535.72
其他应收款	721,652.78	0.34%	应付利息
存货	34,165,589.34	16.26%	应付股利
一年内到期的非流动资产			其他应付款	20,053,214.81	22.91%
其他流动资产			一年内到期的非流动负债
流动资产合计	124,686,001.58	59.35%	其他流动负债
非流动资产:			流动负债合计	62,042,829.55	70.88%
可供出售金融资产			非流动负债:
持有至到期投资			长期借款	24,000,000.00	27.42%
长期应收款			应付债券
长期股权投资			长期应付款
投资性房地产			专项应付款
固定资产	53,468,015.51	25.45%	预计负债
在建工程			递延所得税负债
工程物资			其他非流动负债	1,491,666.67	1.70%
固定资产清理			非流动负债合计	25,491,666.67	29.12%
生产性生物资产
油气资产
无形资产	12,688,019.88	6.04%
开发支出	18,683,139.29	8.89%
商誉
长摊待摊费用	156,069.52	0.07%
递延所得税资产	387,086.66	0.18%
其他非流动资产			负债合计	87,534,496.22	100.00%
非流动资产合计	85,382,330.86	40.65%	所有者权益合计	122,533,836.22
资产总计	210,068,332.44	100.00%	负债和所有者权益合计	210,068,332.44

以上数据经中磊会计师事务所有限责任公司审计,并出具(2012)年 中磊(审 C)字第 0148 号审计报告,发表标准无保留意见。

委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。

四、价值类型及其定义 价值类型及其定义 价值类型及其定义

根据本次评估目的,价值类型确定为市场价值。

市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况 下,评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

选择市场价值作为本次评估的价值类型,是遵照价值类型与评估目的相一致 的原则,并充分考虑市场条件和评估对象自身条件等因素综合确定。

五、评估基准日

本项目的评估基准日为 2011 年 12 月 31 日。

本次评估基准日的确定是根据凯因科技公司股权转让事项对时间的计划安 排,在本着有利于保证评估结果有效地服务于评估目的,减少和避免评估基准日 后的调整事项,准确划定评估范围,准确高效地清查核验资产,合理选取评估作 价依据的原则,在委托方同意的基础上确定的。

六、评估依据

(一)经济行为文件

凯因科技公司股东会决议。

(二)主要法律法规

1、《国有资产评估管理办法》(国务院第 91 号令);

2、《国有资产评估管理办法施行细则》(原国家国有资产管理局国资办发

(1992)36 号);

3、 《中华人民共和国公司法》(2005 年 10 月 27 日第十届全国人民代表大 会常务委员会第十八次会议修订);

4、《中华人民共和国证券法》;(2004 年 8 月 28 日第十届全国人民代表大会 常务委员会第十一次会议修订);

5、《中华人民共和国房地产管理法》;

6、其他与资产评估有关的法律、法规及规章等。

(三)评估遵循的资产评估准则

1、财政部财企[2004]20 号批准发布的《资产评估准则-基本准则》和《资 产评估职业道德准则-基本准则》(2004 年 2 月 25 日发布,2004 年 5 月 1 日执行);

2、中国注册会计师协会会协[2003]18 号《中国注册会计师协会关于印发< 注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见>的通知》;

3、中国注册会计师协会协[2004]134 号《企业价值评估指导意见(试行)〉》;

4、中国资产评估协会关于印发《资产评估准则—评估报告》、《资产评估准 则—评估程序》、《资产评估准则—业务约定书》、《资产评估准则—工作底稿》、

《资产评估准则—机器设备》、《资产评估准则—不动产》、《资产评估价值类型指 导意见》等 7 项资产评估准则的通知(中评协[2007]189 号, 2008 年 7 月 1 日 起执行);

5、《企业国有资产评估报告指南》(中评协 2008 年 11 月 28 日发布,2009 年 7 月 1 日起执行);

6、《企业会计准则——基本准则》(财政部令第 33 号,2006 年);

7、《关于印发〈企业会计准则第 1 号——存货〉等 38 项具体准则的通知》 (财政部财会[2006]3 号);

8、财政部《企业会计准则——应用指南》(2006 年)及《企业会计准则— —讲解》(2008 年)。

(四)重大合同协议、产权证明文件

1.《房屋所有权证》复印件;

2.车辆行驶证复印件;

3.与资产取得、使用有关的合同、发票及财产转移协议书等资料;

4.发明专利证书、药品注册(补充)批件;

(五)取价依据

1、评估人员实地勘查、调查所获得的资料;

2、评估人员向有关厂商、汽车专卖店的电话询价;

3、2011 年机电产品价格信息查询系统和机电产品全球报价系统;

4、《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》(国务院令[2000]第 294 号);

5、国家有关部委 1997 年颁布的"国经贸经[1997]456 号《关于发布汽车报 废标准的通知》"及 2000 年 12 月 18 日"国经贸资源〔2000〕1202 号《关于调 整汽车报废标准若干规定的通知》";

6、《中国经济景气月报》提供的近年我国各类资产的价格指数;

7、建设部颁发的《房屋完损等级评定标准》;

8、《北京市建设工程费用定额》(2001 年);

9、《北京市建设工程概算定额》(2004 年);

10、《北京市工程造价信息》;

11、北京市建筑材料《价格信息》及目前该市建筑材料的市场行情;

12、国家计委、建设部关于发布《工程勘察设计收费管理规定》的通知(计 价格[2002]10 号);

13、国家发展改革委、建设部关于印发《建设工程监理与相关服务收费管理 规定》的通知(发改价格[2007]670 号);

14、国家发展和改革委员会发布的《招标代理服务收费管理暂行办法》(计 价格[2002]1980 号);

15、国家发展计划委员会、国家环境保护总局发布的《关于规范环境影响咨 询收费有关问题的通知》(计价格[2002]125 号);

16、凯因科技公司提供的与委估资产相关的购置合同、协议、付款凭证及与 评估有关的其它资料;

17、本评估机构掌握的其他价格资料。

(六)参考资料及其他

1、凯因科技公司 2009 年-2011 年的审计报告;

2、《资产评估常用数据参数手册》(第二版);

3、国家有关部门发布的统计资料、技术标准及价格信息资料;

4、其他资料。

七、评估方法

(一)评估方法的选择和确定

企业价值评估的基本方法包括资产基础法、收益法和市场法。参照企业价值 评估,要根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件,分析三种资产评 估基本方法的适用性,恰当选择一种或多种资产评估基本方法。

1.市场法适用性分析

市场法是以现实市场上的参照物来评价评估对象的现行公平市场价值,它具 有评估角度和评估途径直接、评估过程直观、评估数据直接取材于市场、评估结 果说服力强的特点。

根据本次评估的资产特性,以及由于我国目前市场化、信息化程度尚不高, 难于收集到足够的同类企业产权交易案例,不符合市场法的适用前提,不宜采用 市场法。

2.收益法适用性分析

(1)总体情况判断

根据对凯因科技历史沿革、所处行业、资产规模、盈利情况、市场占有率 等各方面综合分析以后,评估人员认为本次评估所涉及的凯因科技整体资产具有 以下特征:

a.被评估资产是经营性资产,产权明确并保持完好,企业具备持续经营条 件。

b.被评估资产是能够用货币衡量其未来收益的整体资产,表现为企业营业 收入能够以货币计量的方式流入,相匹配的成本费用能够以货币计量的方式流 出,其他经济利益的流入流出也能够以货币计量,因此企业整体资产的获利能力 所带来的预期收益能够用货币衡量。

c.被评估资产承担的风险能够用货币衡量。企业的风险主要有政策风险、 行业风险、经营风险和财务风险,这些风险都能够用货币衡量。

(2)评估目的判断

本次评估目的是为凯因生物公司拟转让凯因科技公司 34%股权提供价值参 考意见,评估对象为股东部分权益价值,可以以企业的整体获利能力来体现股东 部分权益价值。

(3)企业会计报表判断

根据凯因科技公司提供的会计报表,公司前几年的营业收入、净利润等均 为正值,企业整体资产的获利能力从前三年的实际运行来看是可以合理预期的。

使用收益法的最大难度在于预测技术或方法上还不尽完善,以及数据采集、 处理的客观性、可靠性等,使得评估值易产生某种误差累积或放大,在一定程度 上影响了评估结果的准确性。但当对未来的收益预测较为客观、折现率的选取较 为合理时,其评估结果具有较好的客观性,易于为市场所接受。

综合以上三方面因素的分析,评估人员认为本次评估项目在理论上和操作 上适合采用收益法,采用收益法评估能够较好地反映企业整体资产的价值。

3.资产基础法适用性分析

评估人员根据凯因科技公司提供的资产状况、经营状况等相关资料,进行综 合分析,凯因科技公司有较完备的财务资料和资产管理资料可以利用,而且资产 的再取得成本的有关数据和信息来源较广,资产重置成本与资产的现行市价及收 益现值存在着内在联系和替代性,因此本次评估具备采用资产基础法的评估条 件。

综合考虑各种影响因素,本次评估分别采用资产基础法和收益法对凯因科技 公司的股东部分权益进行评估。

(二)资产基础法评估

企业价值评估中的资产基础法,是指在合理评估企业各项资产价值和负债的 基础上确定评估对象价值的评估思路。即将构成企业的各种要素资产的评估值加 总减去负债评估值求得企业股东权益(净资产)价值的方法。基本公式如下:

净资产评估值=各单项资产评估值之和-负债评估值之和

其中,各项资产的评估值根据评估对象的具体情况选用适宜的评估方法求 出。

1.货币资金评估:我们根据企业提供的明细表,对现金进行盘点,以倒推出 评估基准日实际的库存数作为评估值;对银行存款,通过搜集所有开户银行的对 账单,并查阅银行存款余额调节表,对人民币账户以核实后的账面价值作为评估 值。

1. 应收账款、其他应收款和预付账款评估:对各种应收款项的评估,在对 明细清单一一核实的基础上,具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、 欠款人资金、信用、经营管理现状等,确定应收金额,测试应收账款的评估风险 损失,以应收金额扣除预计损失额来确定应收账款的评估值;对预付账款的评估, 在对明细清单一一核实的基础上,具体分析数额、发生时间和原因、合同签署情 况等,根据每笔款项实际发生额确定评估值。

3.存货评估:

(1)原材料、在库周转材料的评估:经查阅企业的原始发票、入库单,与销 售单位的人员了解,企业的原材料、在库周转材料为近期购置,其账面价格与市 场价格基本一致,所以该项评估值以账面价值确认;

(2)在产品的评估:经与企业成本核算人员了解,企业的在产品账面价值 以材料费加上实际发生的人工费、动力费等费用组成,评估人员在核实在产品成 本核算的过程后,确认成本核算方法、结果合理。在产品的评估值以账面价值确 认;

(3)产成品:本次评估根据其不含税销售单价减去销售费用、全部税金及 部分管理费用、部分净利润确定评估值。公式为:

产成品的评估值=库存数量×[不含税销售单价×(1-销售费用率--管理费用 率/2-销售税金及附加率-利润率×所得税率-净利润扣减率×净利润率)]。

4.房屋建筑物类资产

对建筑物类资产的评估主要采用成本法,成本法是指评估资产时按被评估资

产的现时重置成本扣除各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。成本法的具 体计算公式为:

重置成本=建安工程造价+工程建设前期费用及其它费用+资金成本 委估资产评估值=重置成本×成新率

(1)重置成本的确定:

重置成本由建筑安装成本、前期及其他费用、资金成本组成。

1)建安工程造价

对于有概算、预决算资料的重点建筑,采用预决算调整法或重编预算法, 即评估人员根据原概算或预决算工程量或图纸等资料,进行适当调整计算,套 用现行概预算定额及取费标准等评估基准日适用的价格文件,测算出该工程的 建筑安装工程造价。

对于无概算、预决算资料的重点建筑,采用重编预算法测算出评估基准日 的建筑安装工程造价,即评估人员根据资产占有单位提供的图纸和现场勘察的 实际情况测算工程量,然后根据有关定额和评估基准日适用的价格文件,测算 出该工程的建筑安装工程造价。

对于一般的建筑工程,评估人员参考当地同类型的建筑安装工程造价,根 据层高、柱距、跨度、装修标准、水电设施等工程造价的差异进行修正后得出 委估建筑的建安造价。

2)工程建设前期费用及其它费用

根据评估基准日尚在执行的有关部门颁布的取费标准来确定。

3)资金成本

资金成本是指房屋建造过程中所耗用资金的利息或机会成本,以同期银行 贷款利率计算,利率以评估基准日时中国人民银行公布的贷款利率为准;一般 按照建造期资金均匀投入计算。

资金成本=(建安工程造价+工程建设前期费用及其它费用)×贷款利率 ×建设工期×1/2

(2)成新率的确定:

成新率是评估对象的现行价值与其全新状态重置价值的比率。这里所指的

是综合成新率,即综合考虑资产使用或闲置过程中的各类有形及无形损耗以后 确定的成新率。

综合成新率由理论成新率和观察成新率(打分法)加权平均而得。

即:综合成新率=理论成新率×40%+观察成新率×60%

理论成新率由年限法确定,公式为:

理论成新率=房屋建筑物尚可使用年限/(房屋建筑物尚可使用年限+房屋 建筑物已使用年限)

在计算房屋建筑物的理论成新率时,房屋建筑物的经济寿命年限取房屋建 筑物经济寿命年限与土地使用权出让年限中较短者为房屋建筑物的经济寿命 年限。

观察成新率由打分法确定,即评估人员及相关技术人员通过现场勘察,分 别对委估建筑的基础工程、结构工程、装饰工程现场打分,按不同部分的权重 计算出观察成新率。

观察成新率(%)=Σ打分值/标准分值×100%

(3)评估值的计算:

评估值=重置成本×综合成新率

5.设备类资产评估

根据本次评估的目的,对设备类资产评估采用成本法。

成本法是在现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评资产所需的全 部成本,减去被评估资产已经发生的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值来确 定被评估资产价值的方法。一般情况下,评估人员首先估算被评估资产与其全新 状态相比有几成新,即求出成新率,然后用全部成本(即重置全价)与成新率相 乘,得到的乘积作为评估值。

成本法的基本计算公式为:

评估值=重置全价×成新率

(1)重置全价的确定

重置全价是指在现时条件下,重新购置、建造或形成与评估对象完全相同或 基本类似的全新状态下的资产所需花费的全部费用。重置全价的构成包括购置 价、各种税费、运杂费、安装调试费、其他费用等。

设备重置全价的确定

①目前市场上还在流通的设备,我们按现行市场价并考虑相应的运杂费、安 装调试费、以及其他必要的合理费用确定重置全价;对于目前已不生产的设备, 我们参考其替代产品的现行市场价,确定其更新重置成本。价格资料主要来自 《2011 年机电产品报价手册》及市场询价资料等。

②对于进口设备,国内有替代产品的,按国产设备进行评估;国内尚无替代 产品的,但国内有设备代理商的,按国产设备的评估方法进行评估。

③购置时间不长的设备,考虑其价格变化不大,按经核实后的账面原值作为 重置全价,对原账面值中不含运杂费和安装调试费的,在评估中根据实际情况均 加以考虑。

运输设备重置全价的确定

我们按照现行市场价格并考虑相应的车辆购置税、验车费、牌照费确定;价 格资料主要来自有关汽车网站的报价信息及市场询价资料等。

(2)成新率的确定

①机器设备成新率的确定采用使用年限法和观测分析法综合确定。

使用年限法主要考虑使用时间、使用频率、设备完好率、故障率、利用率、 维修状况、大修和技改情况、工作环境、设备精度、功能等多方面因素来综合确 定。这是建立在假设机器设备在整个使用寿命期间,实体性损耗是随时间线性递 增的,设备价值的降低与其损耗的大小成正比,其计算公式为:

N=(1-已使用年限/经济寿命年限)×100%

观测分析法是评估人员根据对设备的现场了解和观察,结合设备的使用时 间、实际工作时间、负荷程度、制造质量等经济技术参数,经综合分析估测出设 备的成新率。

②运输车辆成新率的确定主要通过对车辆的规定行驶里程、已行驶里程,规 定行驶年限和已行驶年限进行调查,根据国家有关部门最新颁布的汽车报废标准 的有关规定,根据车辆的已行驶年限和已行驶里程,分别计算成新率,以二者孰 低的方法确定运输车辆的理论成新率。即

N1=(1-已行驶年限/规定行驶年限)×100%

N2=(1-已行驶里程/规定行驶里程)×100%

在确定理论成新率的基础上,结合车辆的性能、外观、维护保养等情况,最 后确定综合成新率。

(3)对于数量多、单位价值相近、同一制造厂制造、同时投入使用、使用强 度和使用频率相近的同类机器设备,确定其成新率相同。

6.无形资产评估

企业的无形资产为其他无形资产,包括药品制造专利技术、非专利技术、药 品注册批件及用友财务软件。专利技术包括"人干扰素α2b 泡腾片及其制备方 法"、"重组人干扰素α2b 的基因优化及高效表达"、"一种重组人干扰素注射剂"、 "一种重组人干扰素α2b 的高密度发酵培养基"、"一种新的重组人干扰素α2b 的分离纯化方法"、"一种重组人干扰素α2b 的高密度发酵方法"等 15 项。

非专利技术包括:"吡非尼酮"和"长效干扰素"的生产制备技术。这两项 技术目前已进入临床试验阶段。尚未进行批量生产。这两项技术目前记录在开发 成本中。

药品生产批件包括:"重组人干扰素 a2b 菌种及复方制剂"、"重组人干扰素 注射液"、"注射用盐酸吡硫醇"、"琥乙红霉素颗粒"、"萘丁美酮胶囊"、"人工牛 黄甲硝唑胶囊"等共 20 项。

其中,凯因科技公司的专利技术未入账,属于账外资产。

对于上述技术、批件类无形资产,本次评估采用收益法。

(1)该评估方法的主要步骤是:

1)依据历史收入及其增长率预测未来的营业收入;

2)确定生物、化学药品制造业的销售收入提成率;

3)将未来各年销售收入与生物、化学药品制造业的销售收入提成率相乘以 求得该项目产品可能带来的提成收益;

4)确定测算期;

5)计算折现率,最终确定无形资产的评估价值。

(2)计算公式

元形發声評伯値= $$ \sum_{i=1}^{n} P_i (1+R)^{-i} $$

式中: Pi—第 i 年提成收益额

R—折现率

$$ \mathbf{n}\text{---}\overline{\mathbf{m}}\mathbf{W}\mathbf{H} $$

对于用友财务软件,评估人员核查了企业的相关购买合同,了解开发商是 否提供免费升级服务,直接向软件供应商或通过网络查询其现行市价,以相同功 能软件在评估基准日的市场价格作为该软件的评估值,

6.负债评估

负债评估的重点在于检验核实各项负债在评估目的实现后的实际债务人和 负债金额,不漏记和错记,以正确揭示企业负债情况。负债的评估值是根据评估 目的实现后的产权持有者实际需要承担的负债项目及金额确定。

(三)收益法评估

评估方法和计算公式

1、评估方法

收益法中常用的两种具体方法是收益资本化法和未来收益折现法,本次评估 采用未来收益折现法进行评估。具体步骤是:

(1)依据历史收入及其增长率预测未来的营业收入;

(2)测算各类成本费用及各年净利润;

(3)确定测算期;

(4)计算折现率,最终确定北京凯因科技有限公司股东权益的评估价值。

2、计算公式

$$ \hat{A} \hat{B} \hat{B} + \hat{B} \hat{C} = \sum_{i=1}^{n} P_i (1 + R)^{-i} $$

式中: Pi—第 i 年企业净利润

R—折现率

n—预测期

八、评估过程

我公司接受凯因生物公司的委托,为凯因生物公司拟转让凯因科技公司 34% 股权经济行为所涉及的凯因科技公司在评估基准日的全部资产及负债进行了评 估。评估人员对纳入评估范围内的资产和负债进行了必要的核实及查对,查阅了 有关账目、产权证明及其他文件资料,完成了必要的评估程序。在此基础上根据 本次评估目的和委估资产的具体情况,采用资产基础法及收益法对凯因科技公司 股东部分权益价值进行了评定估算。整个评估过程包括接受委托、评估准备、现 场清查核实、评定估算、评估汇总及提交报告等,具体评估过程如下:

(一)明确评估业务基本事项

由我公司业务负责人与委托方代表商谈明确委托方、被评估单位和委托方以 外的其他评估报告使用者;评估目的;评估对象和评估范围;价值类型;评估基 准日;评估报告使用限制;评估报告提交时间及方式;委托方与注册资产评估师 工作配合和协助等其他需要明确的重要事项。

(二)签订业务约定书

通过与委托方和被评估单位沟通交流,针对评估业务具体情况,我公司对自 身专业胜任能力、独立性和业务风险进行综合分析和评价,并决定承接该评估业 务,委托方和评估机构在友好协商下签订了资产评估委托协议书。

(三)编制评估计划

我公司承接该评估业务后,组织注册资产评估师编制了评估计划。评估计划 包括评估的具体步骤、时间进度、人员安排和技术方案等内容。

(四)现场调查

根据评估业务具体情况,我们对评估对象进行了必要的现场调查工作,包括 但不限于:

听取被评估单位有关人员对企业的历史及现状、企业目前的经营状况和评估 对象情况进行介绍;

要求委托方和被评估单位提供涉及评估对象和评估范围的详细资料;

要求委托方、被评估单位对其提供的评估明细表及相关证明材料以签字、盖 章或者其他方式进行确认;

注册资产评估师通过询问、函证、核对、监盘、勘查、检查等方式进行调查, 获取评估业务需要的基础资料,了解评估对象现状,关注评估对象法律权属;

对无法或者不宜对评估范围内所有资产、负债等有关内容进行逐项调查的, 根据重要程度采用抽查等方式进行调查。

(五)收集评估资料

我们根据评估业务具体情况收集评估资料,并根据评估业务需要和评估业务 实施过程中的情况变化及时补充收集评估资料。这些资料包括:

直接从市场等渠道独立获取的资料,从委托方、被评估单位等相关当事方获 取的资料,以及从政府部门、各类专业机构和其他相关部门获取的资料;

查询记录、询价结果、检查记录、行业资讯、分析资料、鉴定报告、专业报 告及政府文件等形式;

注册资产评估师根据评估业务具体情况对收集的评估资料进行必要分析、归 纳和整理形成的资料。

(六)评定估算

1.根据各评估组的初步评估结果,进行汇总;

2.分析评估结果,确认评估工作中有无重复和漏评的情况,尔后对初步评估 结果进行调整、修改和完善;

3.撰写各类资产及负债的评估技术说明,起草资产评估报告书;

4.评估机构内部复核评估结果,整理资产评估工作底稿。

(七)提交评估报告

在上述工作的基础上,我公司内部对评估报告初稿和工作底稿进行三级审核 后,与委托方、被评估单位就评估报告有关内容进行必要沟通。在全面考虑有关 意见后,对评估结论进行必要的调整、修改和完善,然后重新按我公司内部资产 评估报告三审制度和程序对报告进行审核后,向委托方提交正式评估报告。

九、评估假设

由于被评估单位各项资产和负债所处宏观、企业经营环境的变化,必须建立 一些假设以充分支持所得出的评估结论。在本次评估中采用的评估假设如下:

(一)一般假设和限制条件

1、本次评估以本资产评估报告所列明的特定评估目的为前提;

2、本次评估的各项资产均以评估基准日的实际存量为前提,有关资产的现 行市价以评估基准日的国内有效价格为依据;

3、本次评估假设被评估资产现有用途不变且企业持续经营;

4、本次评估假设评估基准日后外部经济环境变化不大;

5、本次评估假设被评估单位提供的基础资料和财务资料真实、准确、完整;

6、本次评估未考虑抵押以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对其评估 价值的影响,未考虑股权比例的大小和股权结构等因素可能产生的溢价或折价对 评估结果的影响,也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不 可抗力对资产价格的影响;

7、评估范围仅以被评估单位清查调整后提供的评估申报表为准,未考虑被 评估单位提供清单以外可能存在的或有资产及或有负债。

(二)特殊假设和限制条件

1、国家现行的宏观经济不发生重大变化;

2、凯因科技公司所处的社会经济环境以及所执行的税赋、税率等政策无重 大变化;

3、本次评估测算的各项参数取值是按照不变价格体系确定的,不考虑通货 膨胀因素的影响。

评估人员根据资产评估的要求,认定这些前提条件在评估基准日时成立,当 未来经济环境发生较大变化时,评估人员将不承担由于前提条件的改变而得出不 同评估结果的责任。

十、评估结论

评估结论根据以上评估工作得出:

(一)资产基础法评估结果

经评估,截止评估基准日 2011 年 12 月 31 日,凯因科技公司的资产账面价值 21,006.83 万元,评估值 25,105.68 万元;负债账面价值 8,753.45 万元,评估值 8,757.80 万元;净资产账面价值 12,253.38 万元,评估值 16,347.87 万元,增值 4,094.49 万元,增值率 33.42%。则凯因生物公司所持凯因科技公司 34%股权价值 为人民币 5,558.28 万元。评估结论详细情况见评估明细表。

	账面价值	评估价值	增减值	增值率%
项目目		A	B	C=B-A	D=C/A100%D=C/A100%
流动资产	1	12,468.60	13,947.18	1,478.58	11.86
非流动资产	2	8,538.23	11,158.50	2,620.27	30.69
其中:长期股权投资	3	-	-	-
投资性房地产	4	-	-	-
固定资产	5	5,346.80	6,839.41	1,492.61	27.92
其中:房屋建筑类	6	2,855.95	2,981.70	125.75	4.40
设 备 类	7	2,490.85	3,857.71	1,366.86	54.88
在建工程	8	-	-	-
无形资产	9	1,268.80	4,280.38	3,011.58	237.36
其中:土地使用权	10	-	-	-
采 矿 权	11	-	-	-
开发支出	12	1,868.31	-	-1,868.31	-100.00
商誉	13	-	-	-
长期待摊费用	14	15.61	-	-15.61
递延所得税资产	15	38.71	38.71	-	0.00
其他非流动资产	16	-	-	-
资产总计资产总计	17	21,006.8321,006.83	25,105.6825,105.68	4,098.84 4,098.84	19.51
流动负债	18	6,204.28	6,204.28	-	0.00
非流动负债	19	2,549.17	2,553.52	4.35	0.17
负债总计负债总计	20	8,753.45 8,753.45	8,757.80 8,757.80	4.35 4.35	0.05
净资产净	21	12,253.3812,253.38	16,347.8716,347.87	4,094.49 4,094.49	33.42

资产评估结果汇总表 金额单位:人民币万元

(二)收益法评估结果

截止评估基准日 2011 年 12 月 31 日,凯因科技公司股东全部权益评估价值 为 23,229.41 万元,较账面值增值 10,976.03 万元,增值率为 89.58%。则凯因 生物公司所持凯因科技公司 34%股权价值为人民币 7,898.00 万元。

(三)最终取定的评估结果及理由

本次评估目的是为凯因生物公司拟股权转让项目提供价值参考。凯因科技公 司经营历史不长,无法提供稳定的收入预测基础;08 年美国次债危机及 09 年欧 洲主权债务危机对世界及中国经济产生深刻影响,全球经济是否探底回升未有定 论,国内医疗体制改革尚未完成,医疗市场变数较大,未来收益较难准确预测。 因此,收益法评估结果存在较大的不确定性,资产基础法的评估结果更能公允体 现评估基准日股东权益价值。因此,本次评估我们将资产基础法的结果作为本评 估报告的最终结论。

根据上述评估工作,在评估假设前提下,截止评估基准日 2011 年 12 月 31 日,北京凯因科技股份有限公司股东全部权益价值为 16,347.87 万元,凯因科技 公司 34%股权价值为人民币 5,558.28 万元。评估结论未考虑控股溢价及少数股 权折价。

十一、特别事项说明

(一)本评估结果是反映评估对象在本次评估目的下,根据公开市场原则确 定的现行价格,没有考虑抵押以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价 值的影响,也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力 对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等发生变化时, 评估结果一般会失效。

(二)本次评估是在独立、客观、公正的原则下由评估机构作出的,评估机 构及参加本次评估的工作人员与委托方或其它当事人无任何利害关系,评估人员 在评估过程中恪守职业道德和规范,并进行了充分的努力。

(三)提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性和完整性,恰当

使用评估报告是委托方和当事方的责任。本评估报告中涉及的资产状况原始资料 及相关产权证明、财务数据及有关资料由委托方和被评估单位提供,委托方和被 评估单位对上述资料的真实性、合法性、准确性及有效性负责。

(四)遵循相关法律、法规,评估师仅对评估对象价值进行估算并发表专业 意见,对评估对象的法律权属状况给予必要的关注,但不对评估对象的法律权属 做任何形式的保证。

(五)截止评估基准日,凯因科技公司位于北京经济开发区荣昌东街 7 号的 201 号楼及 203 号楼已设定抵押,位于北京经济开发区荣京东街 6 号的 SAME 车 间未取得房产证。

(六)土地权属资料不完备。凯因科技公司位于北京经济开发区荣昌东街 7 号的 201 号楼及 203 号楼座落于北京经济技术开发区 59 号街区,国有土地使用 证为开有限国用(2002)字第 032 号,证载土地使用者为北京金地科创投资有限 公司,截止评估基准日,未办理土地变更手续。土地未列入本次评估范围。

(七)凯因科技公司申报的专利技术类无形资产属于未入账的资产,也包含 在本次评估的评估范围之内。

(八)本项目的执业注册资产评估师知晓资产的流动性对估价对象价值可能 产生重大影响。由于无法获取行业及相关资产产权交易情况资料,缺乏对资产流 动性的分析依据,本次评估中没有考虑资产的流动性对估价对象价值的影响。

(九)本项目的执业注册资产评估师知晓股东部分权益价值并不必然等于股 东全部权益价值与股权比例的乘积。由于无法获取行业及相关股权的交易情况资 料,缺乏相关分析依据,故本次评估中未考虑股权比例的大小和股权结构等因素 可能产生的溢价或折价对评估结果的影响。

(十)对企业存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项,在企业委托时未作特 殊说明而评估人员执行评估程序一般不能获知的情况下,评估机构及评估人员不 承担相关责任。

(十一)委托评估范围最终以被评估单位盖章及委托方相关人员共同确认, 确认日后资产范围及资产状态发生变化,由被评估单位对其变化负责,评估报告 使用者需据实对评估结论进行调整。

(十二)评估结论是北京北方亚事资产评估有限责任公司出具的,受具体参 加本次项目的评估人员的执业水平和能力的影响。

(十三)评估基准日后重大事项

评估师做了尽职调查,未发现从评估基准日至评估报告日期间对评估结论可 能产生影响的重大事项。在评估基准日后、评估结论使用有效期之内,如果资产 数量及作价标准发生变化时,应按以下原则处理:

1、当资产数量发生变化时,应根据原评估方法对资产额进行相应调整。

2、当资产价格标准发生变化时并对资产评估价值产生明显影响时,委托方 应及时聘请有资格的评估机构重新确定评估值。

3、对评估基准日后资产数量、价格标准的变化,委托方在资产实际作价时 应给予充分考虑,进行相应调整。

上述事项,评估师提请报告使用者予以关注。

十二、评估报告使用限制说明 评估报告使用限制说明评估报告使用限制说明

(一)本评估报告的评估结论是根据前述的原则、依据、评估假设、方法、 程序得出的,并只有在上述原则、依据、评估假设存在的条件下方能成立。

(二)本评估报告是对凯因科技公司基于评估基准日2011年12月31日时点资 产价值的判断,仅用于评估报告载明的评估目的和用途,不能用于其他目的和用 途。因使用不当造成的后果与签字资产评估师及其所在评估机构无关。

(三)评估报告仅由评估报告载明的评估报告使用者使用。

(四)本评估报告仅供委托方为本报告所列明的评估目的服务和送交财产评 估主管部门审查使用。未征得本评估机构同意,评估报告的内容不得被摘抄、引 用或披露于公开媒体,法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。

(五)当遇到政策调整对评估结论产生重大影响时,应当重新确定评估基准 日进行评估。

附 件

一、 被评估单位审计报告

二、 委托方与被评估单位法人营业执照

三、 评估对象涉及的主要权属证明资料

四、 委托方和被评估单位的承诺函

五、 评估机构资格证书、评估机构法人营业执照副本、签字注册资产评估 师资格证书

六、 被评估单位相关材料