Castellum — Interim / Quarterly Report 2016

Apr 13, 2016

D E L Å R S R A P P O RT JANUARI-MARS

Delårsrapport januari-mars 2016

Castellum är ett av de större börsnoterade fastighetsbolagen i Sverige. Fastigheternas värde uppgår till 45 miljarder kronor och utgörs av kommersiella lokaler. Fastigheterna ägs och förvaltas via en decentraliserad organisation inom fem tillväxtregioner i Sverige och Danmark: Storgöteborg (inkl Borås och Halmstad), Öresundsregionen (Malmö, Lund, Helsingborg och Köpenhamn), Storstockholm, Mälardalen (Örebro, Västerås och Uppsala) och Östra Götaland (Jönköping, Linköping och Norrköping).

Castellum är noterat på Nasdaq Stockholm Large Cap.

• Hyresintäkterna för perioden januari-mars 2016 uppgick till 855 Mkr (801 Mkr motsvarande period föregående år).
• Förvaltningsresultatet uppgick till 366 Mkr (338), motsvarande 2,23 kronor (2,06) per aktie, en förbättring med 8%. Resultatet har belastats med ca 13 Mkr i kostnader av engångskaraktär för pågående aff ärer samt omorganisation. Exklusive dessa kostnader hade tillväxten uppgått till 12%.
• Värdeförändringar på fastigheter uppgick till 489 Mkr (329) och på derivat till –148 Mkr (–102).
• Periodens resultat efter skatt uppgick till 577 Mkr (451), motsvarande 3,52 kronor (2,75) per aktie.
• Nettoinvesteringarna uppgick till 2 442 Mkr (1 039) varav 335 Mkr (295) avsåg ny-, till- och ombyggnationer, 2 110 Mkr (822) förvärv och 3 Mkr (78) försäljningar. I investeringarna ingår förvärv av resterande 50% av aktierna i CORHEI Fastighets AB (f d Ståhls) med ett fastighetsvärde om 2 083 Mkr.
• Efter rapportperiodens utgång har Castellum meddelat att bolaget under 2016 kommer att samla hela koncernen under det gemensamma varumärket Castellum och skapa en ny struktur för verksamheten. Förändringen ger förutsättning för fortsatt tillväxt samt stärkt lokal närvaro och beslutskraft.

	2016 jan-mars	2015 jan-mars
Hyresintäkter, Mkr	855	801
Driftöverskott, Mkr	556	518
Förvaltningsresultat, Mkr	366	338
D:o kr/aktie	2,23	2,06
D:o tillväxt	+8%	+5%
Resultat efter skatt, Mkr	577	451
Nettoinvestering, Mkr	2 442	1 039
Nettouthyrning, Mkr	0	21
Belåningsgrad	50%	50%
Räntetäckningsgrad	338%	324%
Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) kr/aktie	130	113
Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV) kr/aktie	115	99

NYCKELTAL

För mer detaljerad information om Castellum se www.castellum.se.

Castellum till nästa nivå!

Under 2016 kommer Castellums organisation att helt förändras. Vi tar nu Castellum till en ny nivå när det gäller lokal närhet, eff ektiva gemensamma stödsystem, framtidsutveckling och nära samarbete mellan koncernens olika enheter. Vi tar digitaliseringen på allvar och vill skapa ett Castellum som är lika attraktiv aff ärspartner som arbetsgivare.

I stället för sex separata dotterbolag kommer vi framöver att jobba via fyra regioner under ett gemensamt varumärke: Castellum. Regionerna Väst, Mitt, Stockholm och Öresund täcker in våra arton lokalt arbetande aff ärsområden som var för sig får ökad aff ärsfrihet. Fastighetsvärdena i regionerna uppgår till 8-15 miljarder kr där Väst är störst och Öresund minst.

Jag är övertygad om att denna förändring kommer att följas av såväl förbättrad marknadsbearbetning som högre kostnadseff ektivitet. Redan pågående besparingsprogram förväntas ge en årseff ekt av 30 Mkr och den nu aviserade omorganisationen kommer att öka denna siff ra kommande år. Än viktigare är förstås att vi förväntar oss betydande positiva långsiktiga eff ekter på intäktssidan. Allt detta i syfte att skapa aktieägarvärde, d v s höja våra ägares totalavkastning på sin aktieplacering.

Omfattande projekt

Årets första kvartal innebar också stora aff ärer. För ca 555 Mkr förvärvade vi redan i mars, 10 månader tidigare än planerat, återstående 50% av Ståhls. Därmed tillförs Castellums balansräkning fastigheter för drygt 2 miljarder kr med ett årligt förvaltningsresultat om 55 Mkr. Härutöver innebär aff ären snabbare och eff ektivare samordning och förenklade investeringsbeslut i fl era nya intressanta projekt i Linköping och Norrköping.

Totalt uppgick investeringarna under första kvartalet till 2 442 Mkr varav 335 Mkr härrör från projekt. Projektportföljen omfattar fl era stora projekt och just nu pågår ett intensivt arbete för att öka framtida projektvolym så att vi startar fl era nya kontors- och logistikprojekt de närmaste 12 månaderna.

I Uppsala avser vi t ex att uppföra Kungspassagen ett högkvalitativt kontor alldeles vid tågstationen om ca 7 600 kvm som redan är uthyrt till 40% men inväntar nödvändiga myndighetsbeslut.

Tillväxt nära målet

Förvaltningsresultatet ökade under kvartalet med 8%, till 2,23 kr per aktie - detta efter att ha belastats med konsultkostnader av engångskaraktär för pågående aff ärer samt omorganisation.

Nettouthyrningen slutade dock kring nollan främst beroende på två större uppsägningar som vi har gott hopp om att snarast kunna återuthyra. Projekten bidrog positivt till nettouthyrningen. Alltmer fokus läggs just nu på omförhandling av befi ntliga avtal, vilket förväntas höja framtida hyresnivåer. Vakansnivån ligger kvar vid årsskiftesnivån, ca 10%.

Det långsiktiga substansvärdet, aktieägarnas kapital som vi förvaltar, ökade till 130 kr per aktie, trots lämnad utdelning om 4,90 kr under perioden. Vid sidan av förvaltningsresultatet bidrog här värdestegringar på fastigheter med 486 Mkr eller 3 kr per aktie.

Jag är övertygad om att Castellum fortsätter den positiva utvecklingen och därmed också möjligheten att nå målet om en tillväxt i förvaltningsresultatet om 10%, vilket över tid kommer att ge eff ekt i såväl god utdelningstillväxt som värdeutveckling på aktien – d v s konkurrenskraftig totalavkastning - för våra aktieägare.

Henrik Saxborn Verkställande direktör

Mission och vision

Ett av de största fastighetsbolagen som verkar som ett av de minsta.

Aff ärsidé

Att utveckla och förädla fastighetsbeståndet med inriktning på bästa möjliga resultat- och värdetillväxt, genom att med stark och tydlig närvaro i fem tillväxtregioner, erbjuda lokaler anpassade till kundernas behov.

Aff ärsmodell

Investering och utveckling av kommersiella lokaler som förvaltas i en decentraliserad och kundfokuserad organisation. Castellum har fokus på kassa fl öde och bedriver all verksamhet med låg fi nansiell risk.

Hållbart företagande

Castellum har ett uttalat fokus på långsiktighet, vilket går hand i hand med hållbarhetens alla perspektiv. Verkhållbar utveckling med hänsyn till såväl ekologiska, sociala som ekonomiska aspekter. Att verksamheten bedrivs på ett ansvarsfullt sätt är avgörande för företagets långsiktiga framgång där agerandet ska präglas av hög kompetens, hög aff ärsmoral och ansvarskännande.

Genom att vara lokalt närvarande och engagerade i de städer där bolaget verkar, kan goda miljöer byggas, utvecklas och förvaltas. Castellum ska vara fi nansiellt starka eftersom det ger möjlighet att agera klokt och långsiktigt.

• Hållbarhetsarbetet fokuseras på: - att ta ansvar och bidra till utvecklingen av de orter där
• verksamheten bedrivs
• att använda resurser eff ektivt - ett hållbart fastighetsbestånd
• att samverka med andra för
• att driva utvecklingen framåt

Utveckling av kommersiella fastigheter i tillväxtregioner

Fastighetsbeståndet fi nns i fem tillväxtregioner; Stor göteborg, Öresunds regionen, Storstockholm, Mälardalen och Östra Götaland. Detta tillsammans med rationell förvaltning och hög närvaro i mark naden ger goda aff ärsmöjligheter.

Fastighetsbeståndet ska bestå av kommersiella fastigheter med generella, fl exibla lokaler för kontor/butik och logistik/lager/industri.

För att förbättra kassafl ödet och kvalitén ska fastighetsbeståndet ständigt förädlas och ut vecklas. Castellum ska fortsätta växa med kundernas efterfrågan, främst genom ny-, till- och ombygg nation, men också genom förvärv.

Alla investeringar ska bidra till till växt målet i förvaltningsresultatet inom 1–2 år och ha en värdepotential om minst 10%. Försäljning av fastigheter ska ske när det är aff ärsmässigt motiverat.

Kundfokus genom lokala organisationer

STRATEGIER

Castellums kundfokus ska vara starkt och tydligt, vilket uppnås genom att skapa långsiktiga relationer och tillhandahålla lokaler och service som svarar mot kundens behov.

Service och förvaltning ska ske via en decent raliserad organisation med stark lokal närvaro. Förvaltningen ska skötas med i huvudsak egna medarbetare.

Castellums medarbetare ska vara kunniga och engagerade, vilket skapas genom att koncernen ska vara en attraktiv arbetsplats med goda utvecklingsmöjligheter.

Stark balansräkning med låg fi nansiell risk

Castellum ska ha låg fi nansiell risk. De valda riskmåtten är belåningsgrad och räntetäckningsgrad.

Castellum ska verka för att bolagets aktie har en konkurrenskraftig totalavkastning i förhållande till risken samt en hög likviditet. Allt agerande ska utgå från ett långsiktigt perspektiv och bolaget ska ha en frekvent, öppen och rättvisande redo visning till aktie ägare, kapital- och kredit marknad samt till media, dock utan att enskild aff ärsrelation exponeras.

Förvärv och överlåtelse av egna aktier kan ske för att anpassa bolagets kapitalstruktur till bolagets kapital behov och som likvid eller för fi nansiering av investeringar. Handel med egna aktier får ej ske i kortsiktigt vinstsyfte.

Castellums fastighetsbestånd har en geografi sk spridning till fem tillväxtregioner och ska innehålla olika typer av kommersiella lokaler. I kundstocken ska fi nnas en riskspridning.

STRATEGISKA VERKTYG

UTFALL

• För att nå det övergripande målet om 10% tillväxt av kassafl ödet, d v s förvaltningsresultat kronor per aktie, ska Castellum årligen nettoinvestera för minst 5% av fastighetsvärdet, motsvarande ca 2 miljarder kr.
• Castellum ska vara ett av de tre största fastighetsbolagen på respektive delmarknad.

• För att utveckla såväl koncernen och kundrelationerna ska kundoch medarbetarnöjdhet kontinuerligt mätas och vara på en hög nivå.

• Belåningsgraden ska varaktigt ej överstiga 55%. Räntetäckningsgrad om minst 200%.

• Minst 50% av förvaltningsresultatet före skatt ska delas ut, med hänsyn till investeringsplaner, konsolideringsbehov, likviditet och övrig ställning.
• Castellum ska vara ett av de större börs noterade fastighetsbolagen i Sverige.
• Riskspridning i kundstocken sker genom spridning på branscher, avtalslängd och avtalsstorlek.

Belåningsgrad

Räntetäckningsgrad

största kontraktet svarar för ca 2%

Mål 10%

Castellums övergripande mål är att kassafl ödet, d v s förvaltningsresultat kronor per aktie, ska ha en årlig tillväxt om minst 10%

Castellum Delårsrapport januari-mars 2016 5

Kunder och Organisation

Kunderna - en spegling av svenskt näringsliv

Castellum har ca 4 700 kommersiella kontrakt med god riskspridning avseende kontraktsstorlek, geografi , lokaltyp, förfallotid och bransch.

Castellums enskilt största kontrakt svarar för ca 2% av de totala hyresintäkterna.

Nio av tio kunder rekommenderar Castellum

Det är viktigt att Castellum lever upp till kundernas förväntningar – att vi håller vad vi lovar. Därför genomförs årligen en Nöjd Kund Index-mätning. Den senaste undersökningen, som genomfördes hösten 2015, ger Castellum ett fortsatt genomgående högt betyg med ett sammanvägt index om 80 på en skala om 100. Jämförelseindex i branschen för kontor uppgår till 75.

Nästan nio av tio tillfrågade kunder, 88%, säger att de vill fortsätta att hyra av Castellum och gärna rekommenderar Castellum som hyresvärd till andra.

Hög aktivitet i uthyrningsarbetet

Castellum har hög aktivitet i uthyrningsarbetet. Under första kvartalet 2016 har 181 nya kontrakt tecknats till ett totalt årsvärde om 102 Mkr. Uthyrningsarbetet visar på vikten av att långsiktigt vårda kunderna och kontaktnäten.

Decentraliserad organisation ger koll på kvarteren

Castellum förvaltar koncernens fastigheter via en decentraliserad organisation för att skapa närhet till kunder, korta beslutsvägar och lokal beslutskraft.

På varje ort är Castellum engagerade i det lokala näringslivet genom företagsföreningar där viktiga kontakter tas med både nuvarande och presumtiva kunder. Som en av de största fastighetsägarna på respektive ort samarbetar Castellum även med kommuner och universitet/ högskola för att bidra till ortens utveckling.

Medarbetare som trivs

Castellum arbetar aktivt för att rekrytera och behålla bra medarbetare, bl a genom att erbjuda en stimulerande arbetsmiljö, kompetensutveckling och erfarenhetsutbyte. Medarbetarnas syn på Castellum som arbetsgivare mäts regelbundet och den senaste undersökningen, som genomfördes 2014, visar ett fortsatt högt index, 85 på en

100-gradig skala, vilket innebär att medarbetarna trivs med sin arbetssituation och har ett högt förtroende för företaget och dess ledning.

Castellumkoncernen har drygt 300 medarbetare.

Hållbart företagande

Castellums hållbarhetsarbete bygger på att ständigt förbättras med fokus på eff ektiv resursanvändning, hållbart fastighetsbestånd, hållbara samarbeten samt socialt engagemang och ansvarstagande.

Uppförandekoden utgör en bas för hur Castellums medarbetare ska uppträda mot såväl varandra som mot kunder och andra externa aktörer. Den baseras på Castellums värderingar och FN Global Compacts principer och tydliggör Castellums ställningstagande gällande mänskliga rättigheter, arbetsvillkor, aff ärsetik och information. Castellum har även en uppförandekod för leverantörer och samarbetspartners.

För att bidra till en positiv utveckling i de områden där Castellum bedriver verksamhet pågår samarbeten i olika former med bl a kunder, branschkollegor, kommuner och skolväsende. Under 2015 provade 75 ungdomar på arbetslivet genom Castellums lärlingsprogram, som feriearbetare, praktikanter eller som trainees.

Energianvändningen i Castellumkoncernen är idag ca 43% under branschgenomsnittet. Av fastighetsbeståndet är 20% miljöklassat enligt Green Building, Miljöbyggnad eller BREEAM.

I september 2015 tilldelades Castellum "Green Star 2015" av GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark). "Green Star 2015" innebär att Castellum får det högsta betyget i den globala rankingen för ett branschledande hållbarhetsarbete i kategorin kontorsoch industrifastigheter. GRESB är en internationell branschdriven organisation som har till uppdrag att stärka och skydda aktieägarvärden genom att årligen utvärdera hållbarhetsarbetet globalt i fastighetssektorn. Över 700 fastighetsbolag och fastighetsfonder världen över deltog i utvärderingen 2015.

Castellum har även tilldelats World Green Building Councils främsta utmärkelse Business Leadership in Sustainability under 2015. Utmärkelsen ska främja ledande företag inom hållbarhetsområdet samt inspirera till "best practice" inom hållbart byggande, företagsengagemang och hållbara projekt.

Marknadskommentar

Svensk ekonomi

Svensk ekonomi fortsätter att utvecklas väl med stark tillväxt i BNP som väntas fortsätta under resten av 2016. Tillväxten är alltjämt främst driven av investeringar och inhemsk privat konsumtion. Bygg- och infrastrukturinvesteringar i Sverige ligger fortsatt på höga nivåer. Exporten av tjänster har utvecklats snabbt tidigare och nu har även varuexporten börjat visa tecken på ökad efterfrågan. Den geopolitiska oron fortsätter dock att dämpa stämningen för främst industrin.

Högre off entliga utgifter som en följd av ökningen av asylsökande väntas också bidra till BNP-tillväxten. Ökade transfereringar bidrar till att upprätthålla hushållens konsumtion. Trots högre skatteintäkter väntas stigande off entliga utgifter medföra att underskottet i de off entliga fi nanserna ökar under året.

Arbetsmarknaden påverkas positivt av den starkare ekonomin. Brist på arbetskraft väntas för fl era grupper inom främst bygg och off entlig sektor. Ökningen i sysselsättning förväntas dock endast påverka arbetslöshetsnivån marginellt. Infl ationen har börjat visa tecken på att stiga, men är fortsatt låg till följd av dämpade råvarupriser och låg infl ation i omvärlden. Utvecklingen av kronkursen spelar en nyckelroll för infl ationen i Sverige, där en starkare krona dämpar infl ationen.

Makroindikatorer

Källa: SCB
BNP-tillväxt	1,3%	(kv 4 2015 jämfört med kv 3 2015)
Infl ationstakt	0,8%	(mars 2016 jämfört med mars 2015)
Arbetslöshet	7,6%	(februari 2016)

Hyresmarknad

Hyresmarknaden har under perioden varit generellt starkare än motsvarande period föregående år och efterfrågan har varit god både vad avser nyproduktion och befintliga lokaler. Detta har fått till följd att uthyrningsgraden har ökat och utbudet av kontorslokaler, framförallt i de centrala lägena, inte är i nivå med efterfrågan. Viss hyresökning kan konstateras centralt men även, i takt med att utbudet är begränsat, en ökning i områden i direkt anslutning till de centrala lägena.

Utbudet av nyproducerade ytor är relativt stabilt i framförallt Stockholm och Göteborg, men de nya ytorna täcker inte den efterfrågan som just nu finns. I Malmö är fortfarande efterfrågan av kontor lägre än nyproduktionen, vilket påverkar framförallt vakansgraden och det befintliga beståndet.

Logistikmarknaden växer generellt i de logistikcentra som etablerats i Sverige och vakansgraden i dessa centra är låg. Behovet av nyproducerade moderna logistikanläggningar är stort och i Göteborg planeras för flera logistikfastigheter både med och utan hyresgäster innan byggstart.

Fastighetsmarknad

Svensk fastighetsmarknad fortsatte vara attraktiv och transaktionsvolymen uppgick under det första kvartalet till 25 miljarder kr (25). Marknaden präglas fortsatt av hård konkurrens där utbudet inte är i balans med efterfrågan. Detta gör att fastighetspriserna har fortsatt att öka och avkastningskraven sänkts.

Under perioden har efterfrågan från utländska köpare fortsatt att öka och andelen motsvarade 29% (22%), störst bland investerarna är fortsatt de svenska fastighetsbolagen. De utländska köparnas förvärv har varit främst inom segmenten kontor, handel och logistik.

De genomförda aff ärerna har skett i hela landet och inom de fl esta segmenten, dock kan konstateras att intresset var starkast för kontors- och butiksfastigheter och något lägre för lager- och logistikfastigheter. Av den totala transaktionsvolymen utgjorde kommersiella fastigheter ca 83% (77%).

Ränte- och kreditmarknad

Riksbanken har sedan 2015 entydigt fokuserat på infl ationsmålet om 2% och fört en extremt expansiv penningpolitik och fattat historiska beslut. Nu senast i februari 2016 då reporäntan sänktes till –0,50%. Riksbanken har även aviserat fortsatta köp av statsobligationer vilket bidrar till att hålla nere de längre räntorna. Riksbanken bedömer att infl ationen trendmässigt har börjat stiga något men den anses fortsatt vara för låg. Reporäntebanan har successivt justerats ner och Riksbanken bedömer nu att reporäntan blir positiv först i början av 2018.

Den för Castellum viktiga 3-månaders Stibor-räntan steg något i slutet av 2015 och början av 2016 men sjönk därefter snabbt ner till historiskt låga nivåer efter Riksbankens sänkning i februari och har varit relativt stabil efter det.

Ränteskillnaden mellan kort och lång ränta minskade tidigt under året drivet av sjunkande långa räntor. Även de längre räntorna är nu på rekordlåga nivåer.

Tillgången till bankfi nansiering respektive fi nansiering på kapitalmarknaden bedöms som god respektive relativt god. Kreditmarginalerna på kapitalmarknaden var tydligt uppåt under senare delen av 2015 och bedöms ha fortsatt öka något under 2016. Antalet emissioner i den svenska företagsobligationsmarknaden har dock varit få på senare tid och tillgången till kapitalmarknadsfi nansiering återfi nns främst på korta löptider. Kreditmarginalerna för bankfi nansiering, som ökade något under slutet av 2015, bedöms vara relativt stabila till fortsatt något ökande.

Intäkter, kostnader och resultat

Jämförelser angivna inom parentes avser motsvarande belopp föregående år förutom i avsnitt som beskriver tillgångar och fi nansiering där jämförelserna avser utgången av föregående år. För defi nitioner se www.castellum.se

Förvaltningsresultatet, d v s resultat exklusive värdeförändringar och skatt, uppgick för perioden januarimars 2016 till 366 Mkr (338), motsvarande 2,23 kr per aktie (2,06) - en förbättring med 8%. Förvaltningsresultatet rullande fyra kvartal uppgick till 1 561 Mkr (1 465) motsvarande 9,52 kr per aktie (8,93) - en ökning med 7%.

Under perioden uppgick värdeförändringar på fastigheter till 489 Mkr (329) och derivat till –148 Mkr (–102). Periodens resultat efter skatt uppgick till 577 Mkr (451) motsvarande 3,52 kr (2,75) per aktie.

Hyresintäkter

Koncernens hyresintäkter uppgick till 855 Mkr (801). För kontors- och butiksfastigheter uppgick den genomsnittliga kontrakterade hyresnivån, inklusive debiterad värme, kyla och fastighetsskatt, till 1 356 kr/kvm, medan den för lager- och industrifastigheter uppgick till 808 kr/kvm. Hyresnivåerna, som bedöms vara på marknadsmässiga nivåer, har i jämförbart bestånd ökat med ca 1,5% mot föregående år, vilket bland annat är en eff ekt av indexuppräkningar och kan jämföras med den för branschen sedvanliga indexklausulen (oktober till oktober) som uppgick till 0,1% för 2016. Castellums högre indexuppräkning förklaras av koncernens fokus på indexklausul med minimiuppräkning i kontraktsportföljen, vilket ger skydd mot låg infl ation respektive defl ation.

Den genomsnittliga ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 90,3% (88,7%). Det totala hyresvärdet för under året outhyrda ytor uppgick på årsbasis till 432 Mkr (436). I periodens hyresintäkter ingår engångsersättning om 4 Mkr (3) till följd av förtida lösen av hyresavtal.

Bruttouthyrningen (d v s årshyra för total uthyrning) under perioden uppgick till 102 Mkr (85), varav 27 Mkr (9) avsåg uthyrning i samband med ny-, till- och ombyggnation. Uppsägningarna uppgick till 102 Mkr (64), varav 8 Mkr (2) avsåg konkurser och 0 Mkr (1) avsåg uppsägningar med mer än 18 månaders återstående kontraktslängd. Nettouthyrningen för perioden uppgick därmed till 0 Mkr (21).

Tidsförskjutningen mellan nettouthyrningen och dess resultateff ekt bedöms till 9-18 månader.

Fastighetskostnader

Fastighetskostnaderna uppgick till 299 Mkr (283) motsvarande 354 kr/kvm (336). Förbrukningen vad avser uppvärmning under perioden har beräknats till 99% (86%) av ett normalår enligt graddagsstatistiken.

Fastighetskostnader kr/kvm	Kontor/ butik	Lager/ industri	2016 Totalt	2015 Totalt
Driftskostnader	234	147	196	185
Underhåll	46	21	35	30
Tomträttsavgäld	4	7	5	8
Fastighetsskatt	70	23	50	50
Direkta fastighetskostnader	354	198	286	273
Uthyrning och fastighetsadministration	–	–	68	63
Totalt	354	198	354	336
Föregående år	333	198	336

Centrala administrationskostnader

De centrala administrationskostnaderna uppgick till 42 Mkr (29) och har under perioden belastats med 13 Mkr i kostnader av engångskaraktär för pågående aff ärer samt omorganisation. I denna post ingår även kostnader för ett resultat- och aktiekursbaserat incitamentsprogram till 10 personer i koncernledningen om 3 Mkr (4).

Hyresvärde och ekonomisk uthyrningsgrad

Resultat från joint venture

Resultat från joint venture för perioden januari-februari uppgick till 3 Mkr (–) och avser Castellums 50%-iga andel av resultatet i CORHEI Fastighets AB (f d Ståhls), se även avsnittet Joint venture på sidan 14.

Av resultatet avser 4 Mkr förvaltningsresultat och –1 Mkr skatt.

Räntenetto

Räntenettot uppgick till –152 Mkr (–151). Den genomsnittliga räntenivån har varit 2,9% (3,2%). Finansnettot har påverkats positivt med ca 15 Mkr på grund av att den genomsnittliga räntenivån minskat med 0,3%-enheter.

Värdeförändringar

Fastighetsmarknaden kännetecknas av en fortsatt hög aktivitet, stor efterfrågan och fortsatt begränsat utbud med stigande priser som följd. Prisökningen är främst hänförlig till centralt belägna kontorsfastigheter i tillväxtorter. Castellum har avspeglat denna prisuppgång i sin interna värdering genom sänkt avkastningskrav, vilket på portföljnivå motsvarar ca 4 punkter. Detta har tillsammans med främst projektvinster och förbättrat kassafl öde medfört en värdeförändring första kvartalet om 486 Mkr, motsvarande 1%. Därtill ingår en tilläggsköpeskilling om 3 Mkr som erhållits under perioden för en tidigare såld fastighet. Då varje fastighet värderas enskilt har hänsyn ej tagits till den portföljpremie som kan noteras på fastighetsmarknaden.

Räntederivatens värde har, främst på grund av förändrade långa marknadsräntor, ändrats med –149 Mkr (–99). Värdet på Castellums valutaderivat, har under perioden ändrats med –5 Mkr (9) där den eff ektiva delen i värdeförändringen om –6 Mkr (12) redovisas i övrigt totalresultat.

Skatt

Bolagsskatten i Sverige är nominellt 22%. På grund av möjligheten att göra skattemässiga avskrivningar och direktavdrag för vissa ombyggnationer av fastigheter samt nyttja underskottsavdrag är den betalda skattekostnaden låg. Betald skatt uppkommer då ett fåtal dotterbolag inte har skattemässiga koncernbidragsmöjligheter.

Kvarvarande underskottsavdrag kan beräknas till 1 169 Mkr (809). Fastigheternas verkliga värde överstiger dess skattemässiga värde med 23 939 Mkr (22 239), varav 1 890 Mkr (1 893) är hänförligt till förvärvstillfället för fastigheter redovisade som tillgångsförvärv. Som uppskjuten skatteskuld redovisas full nominell skatt om 22% av nettot av dessa poster, med avdrag för den uppskjutna skatt som är hänförligt till tillgångsförvärven, d v s 4 593 Mkr (4 299).

Castellum har inga pågående skattetvister.

Skatteberäkning 2016-03-31

Mkr	Underlag aktuell skatt	Underlag uppskjuten skatt
Förvaltningsresultat	366
D:o hänförligt till joint venture	– 4
Skattemässigt avdragsgilla
avskrivningar	– 182	182
ombyggnationer	– 51	51
Övriga skattemässiga justeringar	– 2	12
Skattepliktigt förvaltningsresultat	127	245
Försäljning fastigheter	–	–
Värdeförändring fastigheter	–	486
Värdeförändring derivat	– 148	–
Skattepliktigt resultat före underskottsavdrag	– 21	731
Underskottsavdrag, ingående balans	– 809	809
Förvärvat underskott CORHEI	– 333	333
Underskottsavdrag, utgående balans	1 169	– 1 169
Skattepliktigt resultat	6	704
Periodens skatt enligt resultaträkningen	– 1	– 155

Förvaltningsresultat per aktie

Resultat över tid

Fastighetsbestånd

Fastighetsbeståndet är koncentrerat till Storgöteborg, Öresundsregionen, Storstockholm, Mälardalen och Östra Götaland. Tyngdpunkten med drygt 70% av beståndet fi nns i de tre storstadsregionerna.

Det kommersiella beståndet består av 69% kontorsoch butiksfastigheter och 27% lager- och industrifastigheter. Fastigheterna är belägna från citylägen till välbelägna arbetsområden med goda kommunikationer och utbyggd service. Resterande 4% består av projekt och mark.

Castellum har outnyttjade byggrätter om ca 780 tkvm och pågående projekt där återstående investeringsvolym uppgår till ca 1 500 Mkr.

Investeringar

Under perioden har investerats för totalt 2 445 Mkr (1 117), varav 355 Mkr (295) avser ny-, till- och ombyggnation och 2 110 Mkr (822) förvärv. Av de totala investeringarna avsåg 2 103 Mkr Östra Götaland, 112 Mkr Storgöteborg, 99 Mkr Mälardalen, 73 Mkr Öresundsregionen, samt 58 Mkr Storstockholm.

Efter försäljningar om 3 Mkr (78) uppgick nettoinvesteringen till 2 442 Mkr (1 039).

Under perioden förvärvade Castellum resterande 50% av aktierna i CORHEI Fastighets AB (f d Ståhls) motsvarande ett fastighetsvärde om 2 083 Mkr. Under sista kvartalet 2015 ingicks avtal om förvärv av två nyproducerade kontorsfastigheter, dels en i Hyllie i Malmö för 426 Mkr med beräknat tillträde april 2016, dels en i

Förändring av fastighetsbeståndet

	Verkligt värde, Mkr	Antal
Fastighetsbestånd 1 januari 2016	41 818	597
+ Förvärv	2 110	24
+ Ny-, till- och ombyggnation	335	1
– Försäljningar	0	–
+/– Orealiserade värdeförändringar	486	–
+/– Valutakursomräkning	24	–
Fastighetsbestånd 31 mars 2016	44 773	622

Investeringar

Hagastaden i Stockholm för 1,6 miljarder kr med beräknat tillträde februari 2017. Fastigheterna redovisas först vid tillträdet eftersom avtalen är villkorade av bland annat färdigställande.

Fastighetsvärde

Interna värderingar

Castellum fastställer fastighetsvärdet genom interna värderingar där klassifi cering sker, liksom föregående år, i nivå 3 enligt IFRS 13. Värderingarna baseras på en 10-årig kassafl ödesmodell med en individuell bedömning för varje fastighet av dels framtida intjäningsförmåga, dels marknadens avkastningskrav. Vid bedömning av en fastighets framtida intjäningsförmåga har, utöver infl ationsantagande om 1,5%, hänsyn tagits till eventuella förändringar i hyresnivåer, uthyrningsgrader och fastighetskostnader.

Igångsatta projekt har värderats enligt samma princip, men med avdrag för återstående investering. Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde per kvadratmeter om i genomsnitt ca 1 700 kr/kvm (1 700). För att kvalitetssäkra de interna värderingarna görs vid varje årsskifte en extern värdering av värdemässigt drygt 50% av beståndet. Skillnaden mellan de interna och externa värdena har historiskt varit små.

Utifrån dessa interna värderingar fastställdes fastighetsvärdet vid periodens utgång till 44 773 Mkr (38 951), motsvarande 12 506 kr/kvm.

Genomsnittlig värderingsyield, Mkr (exkl. projekt/mark och byggrätter) Mkr

Driftsöverskott fastigheter	623
+ Verklig uthyrningsgrad, dock lägst 94%	59
+ Fastighetskostnader till årstakt	25
– Fastighetsadministration, 30 kr/kvm	– 26
Normaliserat driftsöverskott (3 månader)	681
Värdering (exkl. byggrätter om 464 Mkr)	42 571
Genomsnittlig värderingsyield	6,4%

Genomsnittlig värderingsyield över tid

Castellums fastighetsbestånd 2016-03-31

	2016-03-31					januari - mars 2016
	Antal		Fastighets	Fastighets	Hyres	Hyres	Ekon. ut	Hyres	Fastighets	Fastighets	Drifts
	fastig	Yta	värde	värde	värde	värde	hyrnings	intäkter	kostnader	kostnader	överskott
	heter	tkvm	Mkr	kr/kvm	Mkr	kr/kvm	grad	Mkr	Mkr	kr/kvm	Mkr
Kontor/butik
Storgöteborg	85	477	8 749	18 360	168	1 408	92,6%	155	40	339	115
Öresundsregionen	65	412	6 000	14 558	137	1 328	84,4%	116	38	361	78
Storstockholm	43	284	4 918	17 293	105	1 479	90,4%	95	23	328	72
Mälardalen	79	439	6 119	13 945	138	1 257	91,6%	127	37	331	90
Östra Götaland	48	342	4 969	14 548	114	1 341	90,3%	103	35	417	68
Summa kontor/butik	320	1 954	30 755	15 744	662	1 356	90,0%	596	173	354	423
Lager/industri
Storgöteborg	104	666	5 593	8 399	128	768	92,5%	118	30	184	88
Öresundsregionen	44	285	1 891	6 627	54	751	88,3%	47	13	189	34
Storstockholm	51	289	3 230	11 181	75	1 044	93,0%	70	18	251	52
Mälardalen	38	185	1 308	7 052	36	774	90,6%	33	10	205	23
Östra Götaland	9	62	258	4 146	8	503	68,0%	5	2	123	3
Summa lager/industri	246	1 487	12 280	8 254	301	808	91,0%	273	73	198	200
Summa	566	3 441	43 035	12 506	963	1 119	90,3%	869	246	286	623
Uthyrning och fastighetsadministration									58	68	– 58
Summa efter uthyrning och fastighetsadministration									304	354	565
Projekt	29	122	1 373	–	28	–	–	14	8	–	6
Obebyggd mark	27	–	365	–	–	–	–	–	–	–	–
Totalt	622	3 563	44 773	–	991	–	–	883	312	–	571

Ovanstående sammanställning avser de fastigheter som Castellum ägde vid periodens utgång och avspeglar fastigheternas intäkter och kostnader såsom de hade ägts under hela perioden. Avvikelsen mellan ovan redovisade driftsöverskott om 571 Mkr och resultaträkningens driftsöverskott om 556 Mkr förklaras av att driftsöverskottet i under perioden förvärvade/färdigställda fastigheter räknats upp med 15 Mkr såsom de ägts eller varit färdigställda under hela perioden.

Fastighetsrelaterade nyckeltal

	2016 jan-mars	2015 jan-mars	2015 jan-dec
Hyresvärde, kr/kvm	1 119	1 085	1 095
Ekonomisk uthyrningsgrad	90,3%	88,7%	90,3%
Fastighetskostnader, kr/kvm	354	336	316
Driftsöverskott, kr/kvm	656	624	673
Fastighetsvärde, kr/kvm	12 506	11 384	12 282
Antal fastigheter	622	587	597
Uthyrningsbar yta, tkvm	3 563	3 383	3 392

Segmentinformation

		Hyresintäkter	Förvaltningsresultat
Mkr	2016 jan-mars	2015 jan-mars	2016 jan-mars	2015 jan-mars
Storgöteborg	283	265	135	116
Öresundsregionen	163	162	71	73
Storstockholm	167	172	81	75
Mälardalen	158	143	66	59
Östra Götaland	84	59	39	29
Totalt	855	801	392	352

Skillnaden mellan ovan redovisat förvaltningsresultat om 392 Mkr (352) och koncernens redovisade resultat före skatt om 733 Mkr (565) består av ofördelat förvaltningsresultat om –26 Mkr (–14), värdeförändring fastigheter om 489 Mkr (329), värdeförändring derivat om -148 Mkr (–102) och stegvis förvärv samt skatt i joint venture om 27 Mkr (–) respektive –1 Mkr (–).

Fastighetsvärde per kategori Fastighetsvärde per region

Större investeringar och försäljningar

Större projekt

	Yta,		Hyresvärde	Uthyrnings	Total inv.	Varav kvar
Fastighet	kvm	Mkr	kr/kvm	grad april 2016	ink. mark, Mkr	att inv., Mkr Klart		Kommentar
Lindholmen 30:5, Göteborg	9 243	23	2 500	22%	265		141 Kv 1 2017	Nybyggnation kontor
Drottningparken, Örebro	4 280	9	2 050	100%	100		19 Kv 3 2016	Nybyggnation kontor
Kranbilen 2, Huddinge	8 571	9	1 050	40%	94		70 Kv 1 2017	Nybyggnation lager/logistik
Inom Vallgraven 4:1, Göteborg	2 500	9	3 700	100%	92		79 Kv 2 2017	Om- och tillbyggnation kultur och nöjesarena
Majorna 163:1, Göteborg	5 867	9	1 500	75%	88		58 Kv 4 2016	Ombyggnation kontor och lager
Varpen 10, Huddinge	2 520	5	2 050	100%	66		47 Kv 4 2016	Nybyggnation bilhandel
Tjurhornet 15, Stockholm	5 786	1	250	–	65		57 Kv 3 2016	Parkeringsdäck
Sändaren 1, Malmö	2 771	4	1 550	100%	47		40 Kv 2 2017	Ombyggnation kontor
Ringspännet 5, Malmö	3 333	5	1 350	100%	51		29 Kv 4 2016	Nybyggnation bilhandel/verkstad
Gamla Rådstugan 1, Norrköping	2 185	5	2 100	30%	48		38 Kv 4 2016	Ombyggnation kontor
Verkstaden 14, Västerås	1 844	4	2 000	85%	45		39 Kv 1 2017	Nybyggnation kontor
Bangården 4, Solna	4 120	4	1 100	100%	42		42 Kv 4 2016	Ombyggnation lägenhetshotell
Färdigställda eller helt/delvis infl yttade projekt
Verkstaden 14, Västerås	6 100	8,5	1 400	100%	84		5 Kv 1 2016	Om- och tillbyggnation skola

Större fastighetsförvärv under 2016

	Yta,		Hyresvärde	Uthyrnings	Anskaff nings
Fastighet	kvm	Mkr	kr/kvm	grad april 2016	värde, Mkr	Tillträde	Kategori
CORHEIs bestånd i Linköping och Norrköping	162 504	194	1 200	83%	2 083	Mars 2015	Kontor och logistik
Lerstenen 1 och 2, Lund	15 543	3	700	95%	26	Feb 2016	Lager

Joint venture

Under andra kvartalet 2015 genomförde Castellum AB (publ) en aff är med Heimstaden AB (publ) som innebar att Castellum förvärvade 50% i det fastighetsförvaltande bolaget CORHEI Fastighets AB (f d Ståhls) för 505 Mkr. Tillträde skedde i maj/juni 2015. Avtalet innebar en möjlighet att via option förvärva resterande 50% för marknadsvärde. Denna option nyttjades under första kvartalet 2016, varmed Castellum sedan i början av mars i år äger CORHEI Fastighets AB till 100%. Förvärvspriset för resterande 50% uppgick till 555 Mkr.

Förvärvet utgör ett stegvis rörelseförvärv vilket medför en omvärdering om 27 Mkr av det sedan tidigare ägda 50%-iga innehavet. Omvärderingen motsvarar skillnaden mellan erlagt förvärvspris om 555 Mkr och det tidigare bokförda andelsvärdet om 528 Mkr per tillträdet i mars. Till följd av det stegvisa rörelseförvärvet uppstår en goodwillpost om 140 Mkr, vilket motsvaras av uppskjuten skatteskuld netto.

Finansiering

Castellum ska ha en låg fi nansiell risk, innebärande en belåningsgrad som varaktigt ej överstiger 55% och en räntetäckningsgrad om minst 200%. Värdet på Castellums tillgångar uppgick per 31 mars 2016 till 45 454 Mkr (42 652) och fi nansieras genom eget kapital om 15 556 Mkr (15 768), uppskjuten skatteskuld om 4 593 Mkr (4 299), räntebärande skulder om 22 650 Mkr (20 396) och övriga skulder om 2 655 Mkr (2 189).

Räntebärande skulder

Castellum hade vid periodens utgång kreditavtal om 31 822 Mkr (30 325), varav långfristigt uppgick till 25 860 Mkr (25 141) och kortfristigt till 5 962 Mkr (5 184).

Under perioden har obligationer om nominellt 100 Mkr emitterats och kreditavtal om 2 000 Mkr omförhandlats och förlängts. Dessutom har CORHEI:s fi nansiering om 1 069 Mkr inkluderats i Castellums räntebärande skulder.

Netto räntebärande skulder efter avdrag för likviditet om 150 Mkr (39) uppgick till 22 500 Mkr (20 357), varav 6 597 Mkr (6 499) avser utestående obligationer och 3 487 Mkr (3 157) utestående företagscertifi kat. (Nominellt 6 600 Mkr respektive 3 491 Mkr.)

Huvuddelen av Castellums krediter är revolverande lån utnyttjade under långfristiga lånelöften från nordiska banker, vilket medför stor fl exibilitet. De emitterade obligationerna och företagscertifi katen utgör ett komplement till bankfi nansiering och breddar fi nansieringsbasen. Skuldernas verkliga värde vid periodens utgång överensstämmer i stort med redovisat värde.

Säkerställning av långfristiga lån i bank sker via pantbrev i fastigheter och/eller åtagande om att upprätthålla vissa fi nansiella nyckeltal. Utfärdade obligationer och företagscertifi kat säkerställs ej.

Av netto räntebärande skulder om 22 500 Mkr (20 357) var 12 416 Mkr (10 460) säkerställda med pantbrev och 10 084 Mkr (9 897) icke säkerställda. Andelen utnyttjade säkerställda krediter uppgick således till 28% av fastigheternas värde. Utfärdade åtaganden i kreditavtal, s k covenants, innebär att belåningsgraden ej får överstiga 65% och att räntetäckningsgraden ej får understiga 150% vilket Castellum uppfyller med god marginal, 50% respektive 338%. Den genomsnittliga löptiden på Castellums krediter uppgick till 3,1 år (3,1). Marginaler och avgifter på kreditavtal är fastställda med en genomsnittlig löptid om 3,1 år (3,1).

Kreditförfallostruktur 2016-03-31

			Utnyttjat i
Mkr	Kreditavtal	Bank	MTN/Cert	Totalt
0 - 1 år	5 962	353	4 987	5 340
1 - 2 år	1 730	630	1 100	1 730
2 - 3 år	11 057	5 107	1 050	6 157
3 - 4 år	8 917	3 267	1 850	5 117
4 - 5 år	2 855	2 008	847	2 855
> 5 år	1 301	1 051	250	1 301
Totalt	31 822	12 416	10 084	22 500

Outnyttjat utrymme i långfristiga kreditavtal (mer än 1 år) 3 360

Ränteförfallostruktur

För att säkerställa ett stabilt och lågt kassafl ödesmässigt räntenetto är ränteförfallostrukturen fördelad över tid. Den genomsnittliga räntebindningstiden uppgick till 2,6 år (2,5). Den genomsnittliga eff ektiva räntan per den 31 mars 2016 var 2,8% (2,9%).

Castellum använder räntederivat för att erhålla önskad ränteförfallostruktur. Räntederivat är ett kostnadseff ektivt och fl exibelt sätt att hantera räntebindning. I ränteförfallostrukturen redovisas räntederivat i det tidsegment de tidigast kan förfalla.

Kreditmarginaler och avgifter fördelas i tabellen vid de rapporterade kreditvolymerna.

Säkerställning av krediter 2016-03-31

Ränteförfallostruktur 2016-03-31

		Ränte		Utgående	Genomsnittlig
	Krediter, Mkr	derivat, Mkr	Netto, Mkr	ränta	räntebindning
0-1 år	19 003	– 9 400	9 603	2,9%	0,3 år
1-2 år	350	1 200	1 550	2,5%	1,4 år
2-3 år	–	1 300	1 300	3,4%	2,4 år
3-4 år	300	1 950	2 250	2,8%	3,7 år
4-5 år	2 847	1 400	4 247	2,3%	4,7 år
5-10 år	–	3 550	3 550	3,3%	6,6 år
Totalt	22 500	–	22 500	2,8%	2,6 år

Valuta

Castellum äger fastigheter i Danmark till ett värde om 979 Mkr (954), vilket innebär att koncernen är exponerad för valutarisk. Valutarisken hänför sig främst till resultat- och balansräkning i utländsk valuta som räknas om till svenska kronor.

Ränte- och valutaderivat

Castellum använder räntederivat för att erhålla önskad ränteförfallostruktur. I enlighet med redovisningsreglerna IAS 39 ska derivat marknadsvärderas. Om den avtalade räntan avviker från marknadsräntan, kreditmarginaler oaktat, uppstår ett över- eller undervärde på räntederivaten där den ej kassafl ödespåverkande värdeförändringen redovisas över resultaträkningen.

Vid förfall har ett derivatkontrakts marknadsvärde upplösts i sin helhet och värdeförändringen över tid har således inte påverkat eget kapital. Castellum har även derivat i syfte att valutasäkra investeringar i Danmark. För valutaderivat uppstår ett över- eller undervärde om den avtalade valutakursen avviker från aktuell valutakurs, där den eff ektiva delen i värdeförändringen redovisas i övrigt totalresultat.

För att fastställa marknadsvärde på derivat används marknadsräntor för respektive löptid och i förekommande fall valutakurser, så som de noteras på marknaden på bokslutsdagen. Ränteswapar värderas genom att framtida kassafl öde diskonteras till nuvärde medan instrument med optionsinslag värderas till aktuellt återköpspris.

Per den 31 mars 2016 uppgick marknadsvärdet i räntederivatportföljen till –1 273 Mkr (–1 124) och valutaderivatportföljen till 2 Mkr (7). Samtliga derivat är, liksom föregående år, klassificerade i nivå 2 enligt IFRS 13.

Castellums finanspolicy och åtaganden i kreditavtal

Policy		Åtaganden	Utfall
Belåningsgrad	Varaktigt ej överstiga 55%	Ej över 65%	50%
Räntetäckningsgrad	Minst 200%	Minst 150%	338%
Finansieringsrisk
– genomsnittlig kapitalbindning	Minst 2 år		3,1 år
– förfall inom 1 år	Högst 30% av utestående lån och outnyttjade kreditavtal		9%
– genomsnittlig kreditprislöptid	Minst 1,5 år		3,1 år
– andel kapitalmarknadsfi nansiering*	Högst 75% av utestående räntebärande skulder		45%
– likviditetsbuff ert*	Säkerställt kreditutrymme motsvarande 750 Mkr samt 4,5 månaders kommande låneförfall		Behov: 3 593 Mkr Tillgängligt: 7 672 Mkr
Ränterisk
– genomsnittlig räntebindning	1,0 - 3,5 år		2,6 år
– förfall inom 6 månader	Minst 20%, högst 55%		40%
Kredit- och motpartsrisk
– ratingrestriktion	Kreditinstitut med hög rating, lägst S&P BBB+		Uppfyllt
Valutarisk
– omräkningsexponering	Eget kapital säkras ej		Ingen säkring
– transaktionsexponering	Hanteras om överstigande 25 Mkr		Mindre än 25 Mkr

* Under perioden höjdes i finanspolicyn mandatet för andelen kapitalmarknadsfinansiering från 50% till 75%. Som en följd av detta ökades likviditetsbufferten från att täcka förfall inom 90 dagar till förfall inom 4,5 månader.

Totalresultat för koncernen i sammandrag

Mkr	2016 jan-mars	2015 jan-mars	Rullande 4 kvartal april 15 - mars 16	2015 jan–dec
Hyresintäkter	855	801	3 353	3 299
Driftskostnader	– 165	– 157	– 515	– 507
Underhåll	– 28	– 25	– 136	– 133
Tomträttsavgäld	– 5	– 7	– 25	– 27
Fastighetsskatt	– 43	– 42	– 173	– 172
Uthyrning och fastighetsadministration	– 58	– 52	– 241	– 235
Driftsöverskott	556	518	2 263	2 225
Centrala administrationskostnader	– 42	– 29	– 126	– 113
Resultat från joint venture	3	–	24	21
– varav förvaltningsresultat	4	–	27	23
– varav värdeförändring fastigheter	–	–	3	3
– varav skatt	– 1	–	– 6	– 5
Räntenetto	– 152	– 151	– 603	– 602
Förvaltningsresultat inkl resultat joint venture	365	338	1 558	1 531
– varav förvaltningsresultat	366	338	1 561	1 533
Omvärdering resultat stegvis förvärv	27	–	27	–
Värdeförändringar
Fastigheter	489	329	1 997	1 837
Derivat	– 148	– 102	170	216
Resultat före skatt	733	565	3 752	3 584
Aktuell skatt	– 1	– 5	– 12	– 16
Uppskjuten skatt	– 155	– 109	– 733	– 687
Periodens / Årets resultat	577	451	3 007	2 881
Övrigt totalresultat
Poster som kommer att omföras till periodens resultat
Omräkningsdifferens utlandsverksamhet	22	– 18	8	– 32
Värdeförändring derivat, valutasäkring	– 7	12	5	24
Periodens / Årets totalresultat	592	445	3 020	2 873

Hela resultatet är hänförligt till moderbolagets aktieägare då inga innehav utan bestämmande inflytande föreligger.

Utveckling av driftsöverskottet

						varav
Mkr	Utfall 2016 Q1	Utfall 2015 Q1	Förändring	Jämförbart bestånd	Färdigställda projekt	Förvärv	Försäljning	Projekt och mark
Hyresintäkter	855	801	54	29	5	49	– 29	0
Driftskostnader	– 165	– 157	– 7	– 2	– 1	– 12	8	0
Underhåll	– 28	– 25	– 3	– 3	0	– 1	1	0
Tomträttsavgäld	– 5	– 7	2	0	0	0	2	0
Fastighetsskatt	– 43	– 42	– 1	0	0	– 3	2	0
Driftsöverskott, exkl admin	614	570	45	24	4	33	– 16	0

Balansräkning för koncernen i sammandrag

Mkr	31 mars 2016	31 mars 2015	31 dec 2015
Tillgångar
Förvaltningsfastigheter	44 773	38 951	41 818
Andelar i joint venture	–	–	526
Goodwill	140	–	–
Övriga anläggningstillgångar	30	26	27
Kortfristiga fordringar	361	573	242
Likvida medel	150	73	39
Summa tillgångar	45 454	39 623	42 652
Eget kapital och skulder
Eget kapital	15 556	13 340	15 768
Uppskjuten skatteskuld	4 593	3 721	4 299
Övriga avsättningar	16	21	14
Derivat	1 271	1 447	1 117
Räntebärande skulder	22 650	19 791	20 396
Ej räntebärande skulder	1 368	1 303	1 058
Summa eget kapital och skulder	45 454	39 623	42 652
Ställda säkerheter (fastighetsinteckningar)	19 058	18 219	18 164
Ansvarsförbindelser	–	–	–

Data per aktie

	2016 jan-mars	2015 jan-mars	Rullande 4 kvartal april 15-mars 16	2015 jan-dec
Genomsnittligt antal aktier, tusental	164 000	164 000	164 000	164 000
Förvaltningsresultat, kr	2,23	2,06	9,52	9,35
Förvaltningsresultat efter skatt (EPRA EPS*), kr	2,06	1,95	9,14	9,03
Resultat efter skatt, kr	3,52	2,75	18,34	17,57
Utestående antal aktier, tusental	164 000	164 000	164 000	164 000
Fastighetsvärde, kr	273	238	273	255
Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV*), kr	130	113	130	129
Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV*), kr	115	99	115	116

Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier (t ex konvertibler) förekommer.

Finansiella nyckeltal

	2016 jan-mars	2015 jan-mars	Rullande 4 kvartal april 15-mars 16	2015 jan-dec
Överskottsgrad	65%	65%	67%	67%
Räntetäckningsgrad	338%	324%	354%	351%
Avkastning aktuellt substansvärde	15,6%	13,1%	21,9%	20,4%
Avkastning totalt kapital	9,2%	8,5%	10,0%	10,0%
Avkastning eget kapital	15,0%	13,6%	23,2%	21,7%
Nettoinvestering, Mkr	2 442	1 039	3 816	2 413
Belåningsgrad	50%	50%	50%	49%

*EPRA, European Public Real Estate Association, är en intresseorganisation för börsnoterade fastighetsbolag och investerare i Europa, som bl a sätter standard avseende den finansiella rapporteringen. En del i detta är nyckeltalen EPRA EPS (Earnings Per Share), EPRA NAV (Net Asset Value) och EPRA NNNAV (Triple Net Asset Value).

Förändring eget kapital i sammandrag

Mkr	Antal utestående aktier, tusental	Aktie kapital	Övrigt till skjutet kaptial	Valuta omräknings reserv	Valuta säkrings reserv	Balanserad vinst	Totalt eget kapital
Eget kapital 2014-12-31	164 000	86	4 096	20	– 13	9 460	13 649
Utdelning, mars 2015 (4,60 kr/aktie)	–	–	–	–	–	– 754	– 754
Periodens resultat januari-mars 2015	–	–	–	–	–	451	451
Övrigt totalresultat januari-mars 2015	–	–	–	– 18	12	–	– 6
Eget kapital 2015-03-31	164 000	86	4 096	2	– 1	9 157	13 340
Periodens resultat april-december 2015	–	–	–	–	–	2 430	2 430
Övrigt totalresultat april-december 2015	–	–	–	– 14	12	–	– 2
Eget kapital 2015-12-31	164 000	86	4 096	– 12	11	11 587	15 768
Utdelning, mars 2016 (4,90 kr/aktie)	–	–	–	–	–	– 804	– 804
Periodens resultat januari-mars 2016	–	–	–	–	–	577	577
Övrigt totalresultat januari-mars 2016	–	–	–	22	– 7	–	15
Eget kapital 2016-03-31	164 000	86	4 096	10	4	11 360	15 556

Kassafl ödesanalys i sammandrag

Mkr	2016 jan-mars	2015 jan–mars	Rullande 4 kvartal april 15-mars 16	2015 jan-dec
Driftsöverskott	556	518	2 263	2 225
Centrala administrationskostnader	– 42	– 29	– 126	– 113
Återläggning av avskrivningar	3	3	12	12
Betalt räntenetto	– 142	– 155	– 592	– 605
Betald skatt	2	– 4	– 2	– 8
Omräkningsdifferens utlandsverksamhet	– 1	– 2	– 6	– 7
Kassaflöde löpande verksamhet före förändring rörelsekapital	376	331	1 549	1 504
Förändring kortfristiga fordringar	– 136	– 158	– 44	– 66
Förändring kortfristiga skulder	301	306	64	69
Kassaflöde från löpande verksamhet	541	479	1 569	1 507
Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer	– 335	– 295	– 1 272	– 1 232
Förvärv fastigheter	– 2 110	– 822	– 3 609	– 2 321
Förändring skuld vid förvärv fastigheter	– 4	– 1	– 20	– 17
Försäljning fastigheter	3	76	1 062	1 135
Förändring fordran vid försäljning fastigheter	17	– 1	256	238
Investering i joint venture	555	–	50	– 505
Investeringar i övrigt	– 6	– 1	– 14	– 9
Kassaflöde från investeringsverksamhet	– 1 880	– 1 044	– 3 547	– 2 711
Förändring långfristiga skulder	2 254	1 345	2 859	1 950
Utbetald utdelning	– 804	– 754	– 804	– 754
Kassaflöde från finansieringsverksamhet	1 450	591	2 055	1 196
Periodens / Årets kassaflöde	111	26	77	– 8
Likvida medel ingående balans	39	47	73	47
Likvida medel utgående balans	150	73	150	39

Moderbolaget

Moderbolaget hanterar frågor kring aktie- och kapitalmarknad samt koncerngemensamma funktioner för fi nans, administration, förvaltning och investeringar.

Resultaträkning i sammandrag Mkr	2016 jan-mars	2015 jan-mars	2015 jan-dec
Intäkter	5	5	21
Kostnader	– 35	– 22	– 90
Finansnetto	4	3	9
Utdelning/koncernbidrag	–	–	815
Värdeförändring derivat	– 148	– 102	216
Resultat före skatt	– 174	– 116	971
Skatt	38	26	– 76
Periodens/årets resultat	– 136	– 90	895
Totalresultat för moderbolaget
Periodens resultat	– 136	– 90	895
Poster som kommer att omföras via periodens resultat Omräkningsdiff erens utlandsverksamhet	7	– 15	– 24
Värdeförändring valutaderivat	– 7	12	24
Periodens/årets totalresultat	– 136	– 93	895
Balansräkning i sammandrag Mkr	31 mars 2016	31 mars 2015	31 dec 2015
Andelar koncernföretag	6 030	6 030	6 030
Fordringar koncernföretag	20 577	18 053	19 918
Övriga tillgångar	167	208	112
Likvida medel	0	38	0
Summa	26 774	24 329	26 060
Eget kapital	3 778	3 730	4 718
Derivat	1 271	1 447	1 117
Räntebärande skulder	19 383	17 630	18 005
Räntebärande skulder koncernföretag	2 212	1 412	2 105
Övriga skulder	130	110	115
Summa	26 774	24 329	26 060
Ställda säkerheter (fordringar koncernföretag) Ansvarsförbindelser (borgen dotterbolag)	16 376 2 148	15 201 2 161	15 309 2 150

Redovisningsprinciper

Castellum följer de av EU antagna IFRS standarderna. Denna delårsrapport är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering och Årsredovisningslagen. Upplysningar enligt IAS 34 Delårsrapportering lämnas såväl i noter som på annan plats i delårsrapporten. I övrigt har redovisningsprinciper och beräkningsmetoder varit oförändrade jämfört med årsredovisningen föregående år.

Möjligheter och risker för koncern och moderbolag

Möjligheter och risker i kassafl ödet

Stigande marknadsräntor är normalt över tid en eff ekt av ekonomisk tillväxt och stigande infl ation, vilket antas leda till högre hyresintäkter. Detta beror dels på att efterfrågan på lokaler antas öka vilket medför minskade vakanser och därmed potential för stigande marknadshyror, dels på att indexklausulen i de kommersiella kontrakten kompenserar den stigande infl ationen.

En högkonjunktur innebär därmed högre räntekostnader men även högre hyresintäkter, medan omvänt förhållande råder i en lågkonjunktur. Förändringen i hyresintäkter och räntekostnader sker inte exakt samtidigt, varför resultateff ekten på kort sikt kan uppstå vid olika tidpunkter.

Känslighetsanalys - kassafl öde Resultateff ekt nästkommande 12 månader

	Resultateff ekt, Mkr	Sannolikt scenario
	+/– 1% (enheter)	Högkonjunktur	Lågkonjunktur
Hyresnivå / Index	+ 35/– 35	+	–
Vakans	– 40/+ 40	+	–
Fastighetskostnader	– 12/+ 12	–	0
Räntekostnader	– 74/– 29*	–	+

*På grund av räntegolv i kreditavtal har Castellum inte möjlighet att dra full nytta av negativa räntor, därav uppstår ett negativt utfall även vid en sänkning av räntan med 1%-enhet.

Möjligheter och risker i fastigheternas värde

Castellum redovisar sina fastigheter till verkligt värde med värdeförändringar i resultaträkningen. Det medför att framför allt resultat, men även ställning kan bli mer volatila. Fastigheternas värde bestäms av utbud och efterfrågan, där priset främst är beroende av fastigheternas förväntade driftsöverskott och köparens avkastningskrav. En ökande efterfrågan medför lägre avkastningskrav och därmed en prisjustering uppåt, medan en vikande efterfrågan får motsatt eff ekt. På samma sätt medför en positiv utveckling av driftsöverskottet en prisjustering uppåt, medan en negativ utveckling får motsatt eff ekt.

Vid fastighetsvärderingar bör hänsyn tas till ett osäkerhetsintervall som i en fungerande marknad oftast uppgår till +/– 5-10%, för att avspegla den osäkerhet som fi nns i gjorda antaganden och beräkningar.

Känslighetsanalys - värdeförändring

Fastigheter	– 20%	– 10%	0%	+ 20%	+ 10%
Värdeförändring, Mkr	– 8 955	– 4 477	–	4 477	8 955
Belåningsgrad	63%	56%	50%	46%	42%

Finansiell risk

Allt fastighetsägande förutsätter att det fi nns en fungerande kreditmarknad. Den största fi nansiella risken för Castellum är att inte ha tillgång till fi nansiering. Risken begränsas av låg belåningsgrad och långfristiga låneavtal.

Årsstämman 2016

Vid årsstämman den 17 mars 2016 fastställdes bland annat;

• en utdelning om 4,90 kr per aktie,
• omval av nuvarande styrelseledamöterna Charlotte Strömberg, Per Berggren, Anna-Karin Hatt, Nina Linander, Christer Jacobson och Johan Skoglund samt nyval av Christina Karlsson Kazeem. Charlotte Strömberg omvaldes till styrelseordförande. Vidare beslutades att styrelsearvode ska utgå med totalt 2 820 000 kronor,
• att en valberedning skall inrättas inför 2017 års stämma enligt tidigare tillämpad modell,
• riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare samt ett förnyat incitamentsprogram för ledande befattingshavare,
• ett förnyat mandat för styrelsen att besluta om förvärv och överlåtelse av egna aktier.

Göteborg den 13 april 2016 Göteborg 2

Henrik Saxborn Verkställande direktör Henrik k ll d di k

Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer.

Händelser efter rapportperiodens utgång

Efter rapportperiodens utgång har Castellum meddelat att hela koncernen kommer samlas under det gemensamma varumärket Castellum. Koncernen får också en ny och mer enhetlig struktur där de sex dotterbolagen blir fyra regioner; Väst, Stockholm, Mitt och Öresund. Samtidigt påbörjas ett arbete med att skapa gemensamma supportfunktioner och mer kvalitativa och eff ektiva stödprocesser. Castellum inleder också strategiska initiativ för att fortsätta utveckla den koncerngemensamma kompetensen inom ett antal viktiga områden såsom projektutveckling, hållbarhetslösningar och digitalisering. Förändringarna genomförs för att stärka den lokala beslutskraften och sätta formen för fortsatt tillväxt.

Arbetet med att etablera den nya koncernstrukturen och det gemensamma varumärket kommer att genomföras under 2016.

Castellumaktien

Castellum är noterat på Nasdaq Stockholm Large Cap och hade vid årets utgång ca 21 100 aktieägare. Aktieägare registrerade i utlandet kan inte särskiljas vad avser direktägda och förvaltarregistrerade aktier förutom två utländska ägare som fl aggat för innehav över 5%, Stichting Pensioensfonds ABP och Blackrock. Castellum har inga direktregistrerade aktieägare med innehav överstigande 10%. De tio enskilt största aktieägarna registrerade i Sverige framgår nedan.

Aktieägare per 2016-03-31	Antal aktier	Andel
Aktieägare	tusental	röster/kapital
SEB Fonder	7 978	4,9%
Lannebo Fonder	6 117	3,7%
AMF Försäkring & Fonder	3 690	2,3%
Länsförsäkringar Fonder	3 452	2,1%
Handelsbanken Fonder	3 001	1,8%
Stiftelsen Global Challenges	2 500	1,5%
Kåpan Pensioner	2 154	1,3%
Carnegie Fonder	2 000	1,2%
Magdalena Szombatfalvy	1 935	1,2%
Danske Invest & Danica Pension	1 769	1,1%
Styrelse och ledning Castellum	301	0,2%
Övriga aktieägare registrerade i Sverige	47 793	29,1%
Aktieägare registrerade i utlandet	81 310	49,6%
Totalt utestående aktier	164 000	100,0%
Återköpta egna aktier	8 007
Totalt registrerade aktier	172 007

Några potentiella aktier (t ex konvertibler) förekommer inte. Källa: Modular Finance AB enligt uppgifter från Euroclear Sweden AB

Aktieägare fördelat på land per 2016-03-31

Kursen på Castellumaktien den 31 mars 2016 var 129,10 kr (130,30) motsvarande ett börsvärde om 21,2 miljarder kr (21,4), beräknat på antalet utestående aktier.

Sedan årets början har totalt 59 miljoner (57) aktier omsatts motsvarande i genomsnitt 963 000 aktier per dag (920 000), vilket på års basis motsvarar en omsättningshastighet om 147% (140%). Aktieomsättningen baseras på statistik från Nasdaq Stockholm, Chi-X, Turquoise samt BATS Europe. 61% av handeln genomfördes på Nasdaq, 22% på Chi-X, 9% på Turquoise och 8% på BATS.

Substansvärde

Substansvärdet är det samlade kapital som företaget förvaltar åt sina ägare. Utifrån detta kapital vill Castellum skapa avkastning och tillväxt under lågt risktagande.

Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) uppgår till 130 kr/aktie (113). Aktiekursen vid periodens utgång utgjorde således 99% (115%) av långsiktigt substansvärde.

Substansvärde	Mkr	kr/aktie
Eget kapital enligt balansräkning	15 556	95
Återläggning
Derivat enligt balansräkning	1 271	8
Goodwill enligt balansräkning	– 140	– 1
Uppskjuten skatt enligt balansräkning	4 593	28
Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV)	21 280	130
Avdrag
Räntederivat enligt ovan	– 1 271	– 8
Bedömd verklig skuld uppskjuten skatt 5%*	– 1 144	– 7
Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV)	18 865	115

* Bedömd verklig uppskjuten skatteskuld netto har beräknats till 5% baserat på en diskonteringsränta om 3%. Vidare har antagits dels att underskottsavdragen realiseras under 2 år med en nominell skatt om 22%, vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skattef ordran om 21%, dels att fastigheterna realiseras under 50 år där 33% säljs direkt med en nominell skatt om 22% och 67% säljs indirekt via bolag där köparens skatteavdrag är 6%, vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skatteskuld om 6%.

Intjäning

Förvaltningsresultatet per aktie efter avdrag för skatt hänförligt till förvaltningsresultatet (EPRA EPS) uppgick på rullande årsbasis till 9,14 kronor (8,41) vilket utifrån aktiekursen ger en avkastning om 7,1% (6,5%), motsvarande en multipel om 14 (15). Det synliga förvaltningsresultatet bör justeras för värdetillväxt i det långsiktiga fastighetsinnehavet samt eff ektiv betald skatt.

Resultatet efter skatt per aktie uppgick på rullande årsbasis till 18,34 kronor (9,09), vilket utifrån aktiekursen ger en avkastning om 14,2% (7,0%), motsvarande ett P/E om 7 (14).

Direktavkastning

Senaste verkställd utdelning om 4,90 kronor (4,60) motsvarar en direktavkastning om 3,8% (3,5%) beräknat på kursen vid periodens utgång.

Totalavkastning

Under den senaste tolvmånadersperioden har Castellumaktiens totalavkastning, inklusive utdelning om 4,90 kronor, varit 2,9% (25%).

Avkastning substans och resultat inkl. långsiktig värdeförändring

I bolag som förvaltar s k realtillgångar, t ex fastigheter, avspeglar förvaltningsresultatet endast en – om än större – del av det totala resultatet. I defi nitionen på realtillgångar framgår att dessa är värdeskyddade, d v s över tid och med gott underhåll har de en värdeutveckling som kompenserar för infl ationen.

Substansvärdet, d v s nämnaren i avkastningskvoten resultat/kapital, justeras årligen genom IFRS-reglerna med avseende på värdeförändringar. För att ge en korrekt avkastning måste även täljaren, d v s resultatet, justeras på samma sätt. Det redovisade förvaltningsresultatet måste sålunda kompletteras med en värdeförändringskomponent samt eff ektiv skatt för att ge en korrekt bild av resultat och avkastning.

Ett problem är att värdeförändringar kan variera kraftigt mellan år och kvartal och medföra volatila resultat. För en långsiktig aktör med stabilt kassafl öde och en väl sammansatt fastighetsportfölj kan därför den långsiktiga värdeförändringen användas för att justera täljaren i ekvationen.

Avkastning substans och resultat inkl.

långsiktig värdeförändring			Känslighetsanalys
			–1%-enhet +1%-enhet
Förvaltningsresultat rullande 12 mån	1 561	1 561	1 561
Värdeförändring fastighet (snitt 10 år)	513	85	940
D:o %	1,20%	0,20%	2,20%
Aktuell skatt, 5%	– 78	– 78	– 78
Resultat efter skatt	1 966	1 568	2 423
Resultat kr/aktie	12,17	9,56	14,77
Avkastning långsiktig substans	11,0%	8,7%	13,4%
Resultat / aktiekurs	9,4%	7,4%	11,4%
P/E	11	14	9

EPRA nyckeltal	31 mars	31 mars	31 dec
	2016	2015	2015
EPRA Earnings (Förv. res. efter betald skatt), Mkr	338	320	1 481
EPRA Earnings (EPS), kr/aktie	2,06	1,95	9,03
EPRA NAV (Långsiktigt substansvärde), Mkr	21 280	18 508	21 184
EPRA NAV, kr/aktie	130	113	129
EPRA NNNAV (Aktuellt substansvärde), Mkr	18 865	16 202	18 946
EPRA NNNAV, kr/aktie	115	99	116
EPRA Vacancy Rate (Vakansgrad)	10%	11%	10%

Avkastning vinst per aktie

Tillväxt, avkastning och fi nansiell risk

		3 år	10 år
	1 år	snitt/år	snitt/år
Tillväxt
Hyresintäkt kr/aktie	2%	2%	6%
Förvaltningsresultat kr/aktie	6%	7%	6%
Årets resultat efter skatt kr/aktie	102%	26%	8%
Utdelning kr/aktie	7%	7%	6%
Långsiktigt substansvärde kr/aktie	15%	10%	7%
Aktuellt substansvärde kr/aktie	16%	9%	6%
Fastighetsbestånd kr/aktie	15%	7%	8%
Värdeförändring fastigheter	5,0%	2,5%	1,2%
Avkastning
Avkastning långsiktigt substansvärde	19,7%	12,4%	10,8%
Avkastning aktuellt substansvärde	21,9%	12,8%	10,7%
Avkastning totalt kapital	10,0%	7,1%	6,6%
Aktiens totalavkastning (inkl utdelning)
Castellum	2,9%	15,7%	8,4%
Nasdaq Stockholm (SIX Return)	– 7,9%	12,7%	7,6%
Fastighetsindex Sverige (EPRA)	7,3%	25,1%	11,1%
Fastighetsindex Europa (EPRA)	– 3,2%	17,4%	2,9%
Fastighetsindex Eurozone (EPRA)	2,0%	17,1%	4,5%
Fastighetsindex Storbritannien (EPRA)	– 5,3%	14,9%	– 0,1%
Finansiell risk
Belåningsgrad	50%	51%	50%
Räntetäckningsgrad	354%	327%	302%

Castellumaktiens utveckling sedan börsintroduktionen

23 maj 1997 till och med 31 mars 2016

Kalendarium

Halvårsrapport januari-juni 2016 13 juli 2016, ca klockan 15 Delårsrapport januari-september 2016 12 oktober 2016 Bokslutskommuniké 2016 19 januari 2017 Årsstämma 2017 23 mars 2017

www.castellum.se

På Castellums webbplats fi nns möjlighet att dels hämta, dels prenumerera på pressmeddelanden och delårsrapporter. Ytterligare information kan erhållas av Castellums VD Henrik Saxborn telefon 031-60 74 50 eller ekonomi- och fi nansdirektör Ulrika Danielsson telefon 0706-47 12 61.

Lokala kontakter

Aspholmen Fastigheter AB Rörvägen 1, Box 1824, 701 18 Örebro Telefon 019-27 65 00 orebro@aspholmenfastigheter.se www.aspholmenfastigheter.se

Fastighets AB Corallen Bataljonsgatan 10, Box 7, 551 12 Jönköping Telefon 036-580 11 50 info@corallen.se www.corallen.se

Fastighets AB Briggen Riggaregatan 57, Box 3158, 200 22 Malmö Telefon 040-38 37 20 info@briggen.se www.briggen.se

Eklandia Fastighets AB Theres Svenssons gata 9, Box 8725, 402 75 Göteborg Telefon 031-744 09 00 info@eklandia.se www.eklandia.se

Fastighets AB Brostaden Tjurhornsgränd 6, Box 5013, 121 05 Johanneshov Telefon 08-602 33 00 info@brostaden.se www.brostaden.se

Harry Sjögren AB Kråketorpsgatan 20, 431 53 Mölndal Telefon 031-706 65 00 info@harrysjogren.se www.harrysjogren.se

Castellum AB (publ) • Box 2269, 403 14 Göteborg • Besöksadress Kaserntorget 5 Telefon 031-60 74 00 • Telefax 031-13 17 55 • E-post info@castellum.se • www.castellum.se Säte: Göteborg • Org nr: 556475-5550