Castellum — Interim / Quarterly Report 2015

Oct 15, 2015

Bilden visar fastigheten Hornsberg 10 på Västra Kungsholmen i Stockholm som förvärvades under september 2015.

Delårsrapport januari-september 2015

Delårsrapport januari-september 2015

Castellum är ett av de större börsnoterade fastighetsbolagen i Sverige. Fastigheternas värde uppgår till 41 miljarder kronor och utgörs av kommersiella lokaler.

Fastigheterna ägs och förvaltas av sex helägda dotterbolag med en stark och tydlig närvaro inom fem tillväxtregioner: Eklandia Fastighets AB och Harry Sjögren AB i Storgöteborg (inkl Borås och Halmstad), Fastighets AB Briggen i Öresundsregionen (Malmö, Lund, Helsingborg och Köpenhamn), Fastighets AB Brostaden i Storstockholm, Aspholmen Fastigheter AB i Mälardalen (Örebro, Västerås och Uppsala) och Fastighets AB Corallen i Östra Götaland (Jönköping, Linköping och Norrköping).

Castellum är noterat på NASDAQ Stockholm Large Cap.

• Hyresintäkterna för perioden januari-september 2015 uppgick till 2 449 Mkr (2 496 Mkr föregående år).
• Förvaltningsresultatet uppgick till 1 152 Mkr (1 112), motsvarande 7,02 kronor (6,78) per aktie, en förbättring med 4%.
• Värdeförändringar på fastigheter uppgick till 818 Mkr (354) och på derivat till 53 Mkr (–498).
• Periodens resultat efter skatt uppgick till 1 621 Mkr (773), motsvarande 9,88 kronor (4,71) per aktie.
• Nettoinvesteringarna uppgick till 2 412 Mkr (1 612) varav 847 Mkr (998) avsåg ny-, till- och ombyggnationer, 1 844 Mkr (854) förvärv och 279 Mkr (240) försäljningar. Därtill har förvärv skett av 50% av aktierna i Ståhls, med ett underliggande fastighetsvärde om 2 miljarder kr, för 499 Mkr.

	juli-sept 2015	juli-sept 2014	jan-sept 2015	jan-sept 2014
Hyresintäkter, Mkr	832	833	2 449	2 496
Driftöverskott, Mkr	597	599	1 675	1 698
Förvaltningsresultat, Mkr	436	409	1 152	1 112
D:o kr/aktie	2,66	2,49	7,02	6,78
D:o tillväxt	+7%	+7%	+4%	+10%
Resultat efter skatt, Mkr	222	213	1 621	773
Nettoinvestering, Mkr	682	350	2 412	1 612
Nettouthyrning, Mkr	– 30	2	7	75
Belåningsgrad	50%	52%	50%	52%
Räntetäckningsgrad	379%	345%	350%	319%
Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) kr/aktie	121	111	121	111
Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV) kr/aktie	107	99	107	99

Nyckeltal

För mer detaljerad information om Castellum se www.castellum.se.

2 Castellum Delårsrapport januari-september 2015 Castellum Delårsrapport januari-september 2015 a s t e l l u m D e l å r s r a p p o r t j a n u a r i - s e p t e m b e r 2 0 1 5

Henrik Saxborn, VD på Castellum Omstruktureringen fortsätter

Utvecklingen av verksamheten i Castellum fortlöper enligt två huvudlinjer. Vi fortsätter att successivt omstrukturera fastighetsportföljen mot högre tillväxt samtidigt som vi genomför ett effektivitetsprogram för koncernen.

Vad gäller fastighetsportföljen genomfördes stora avyttringar förra hösten, 3,3 miljarder kr, och vårt bestånd minskade temporärt. I år har vi istället gjort stora förvärv och investerat totalt 2,7 miljarder kr samt förvärvat halva Ståhls med ett underliggande fastighetsvärde om ca 2 miljarder kr. Det vi har sålt utgörs av fastigheter där vi ser att tillväxten i förvaltningsresultat är – eller kommer att bli – lägre. För nyförvärven beräknar vi en betydligt högre tillväxt.

Priset för denna växling mot högre tillväxt är att portföljens direktavkastning temporärt sjunker i utbyte mot en högre framtida tillväxt. Det är lite av detta vi nu ser i år då förvaltningsresultatet under första halvåret bara ökade med 2%, medan vi efter tre kvartal kan uppvisa en tillväxt på 4% efter en ökningstakt på 7% under tredje kvartalet.

Castellum kan sålunda framöver förväntas ha en fortsatt högre omsättningshastighet i fastighetsportföljen än vad som gällt historiskt. Det innebär inte att vi kommer att lämna fl er orter, men väl att vi kan komma att avyttra enskilda objekt eller portföljer. Vi kommer också att göra större förvärv, där vårt centrala insteg på Kungsholmen i Stockholm är ett bra exempel. På fastighetsmarknaden fi nns det idag många köpare, varför konkurrensen om attraktiva objekt är stor och fastigheter för hela 100 miljarder kr bytt ägare under året.

Den andra huvudlinjen, det koncerngemensamma effektiviseringsprojektet, som startade våren 2015 kommer att ge effekt från och med nästa år. Viss effekt förväntas redan i år, men uppvägs delvis av kostnaderna för investeringen i den gemensamma koncernprofi len som genomförts under året.

Programmet kommer ge intäktsökningar och kostnadsbesparingar genom effektivare gemensamma processer i koncernen. Sammantaget bedöms effekten uppgå till åtta till tio miljoner kronor för 2015 och tre gånger så mycket under 2016. Som exempel kan nämnas justering av prissättningsmodell, lägre mediaförbrukning såväl som effektivare inköp.

För oss har hållbarhetsarbetet alltid varit en naturlig del av verksamheten - något som vi är bra på. Ett kvitto på detta är att Castellum tilldelats det högsta betyget "Green Star 2015" av den internationella organisationen GRESB. Utmärkelsen sporrar oss att fortsätta förbättra och utveckla vårt hållbarhetsarbete än mer.

Hyresmarknaderna i Castellums del av Sverige är starka och utvecklas väl förutom Öresundsområdet, som påverkas negativt av ett stort tillskott av nya kontor, vilket är en av anledningarna till det gångna kvartalets svaga nettouthyrning. Förutom några större uppsägningar i Öresund påverkar även en enskild större uppsägning i västra Sverige negativt. Den svaga nettouthyrningen i Öresund har även påverkat fastighetsvärdena negativt under kvartalet.

Castellum är idag fi nansiellt starkt tack vare god tillgång till långfristiga krediter och en belåningsgrad som sjunkit till 50% under året, vilket främst beror på en stark intjäning och positiv värdeutveckling under perioden.

Jag kan konstatera att det varit hög aktivitetsnivå i Castellum och jag gläds åt alla projekt som färdigställs, exempelvis Atollenprojektet i Jönköpings centrum och Djurgården i Linköping.

Den svenska aktiemarknaden har under lång tid uppskattat fastighetsbolag med hög riskprofi l. I en allt mer volatil omvärld är Castellum ett fastighetsbolag med lägre risk. Castellum har beskrivits som svensk mellanmjölk – ett bra epitet som överensstämmer med vår syn på långsiktigt värdeskapande.

Henrik Saxborn

Verkställande Direktör

Affärsidé

Castellums affärsidé är att utveckla och förädla fastighetsbeståndet med inriktning på bästa möjliga resultat- och värdetillväxt genom att med en stark och tydlig närvaro i fem tillväxtregioner erbjuda lokaler anpassade till hyresgästernas behov.

Strategi för fastighetsbeståndet och dess förvaltning

Utveckling av kommersiella fastigheter i tillväxtregioner

Geografi och kategori

Fastighetsbeståndet fi nns i fem tillväxtregioner; Storgöteborg, Öresunds regionen, Storstockholm, Mälardalen och Östra Götaland. Detta tillsammans med rationell förvaltning och hög närvaro i mark naden ger goda affärsmöjligheter.

Fastighetsbeståndet ska bestå av kommersiella fastigheter med generella, fl exibla lokaler för kontor/butik och logistik/lager/industri.

Kundfokus genom lokala organisationer

Kunder

Castellums kundfokus ska vara starkt och tydligt, vilket uppnås genom att skapa långsiktiga relationer och att tillhandahålla lokaler och service som svarar mot kundens behov.

Organisation och medarbetare

Service och förvaltning ska ske via en decent raliserad organisation med helägda dotterbolag med stark lokal närvaro. Förvaltningen ska skötas med i huvudsak egna medarbetare.

Fastighetsbeståndets utveckling

För att förbättra kassafl ödet och kvalitén ska fastighetsbeståndet ständigt förädlas och ut vecklas. Castellum ska fortsätta växa med kundernas efterfrågan, främst genom ny-, till- och ombygg nation, men också genom förvärv.

Alla investeringar ska bidra till till växt målet i förvaltningsresultatet inom 1–2 år och ha en värdepotential om minst 10%. Försäljning av fastigheter ska ske när det är affärsmässigt motiverat.

Castellums medarbetare ska vara kunniga och engagerade, vilket skapas genom att koncernen ska vara en attraktiv arbetsplats med goda utvecklingsmöjligheter.

Verksamheten ska bidra till en hållbar utveckling med hänsyn till ekologiska, sociala och ekonomiska aspekter. Att verksamheten bedrivs på ett ansvarsfullt sätt är avgörande för företagets långsiktiga framgång där agerandet ska präglas av hög kompetens, hög affärsmoral och ansvarskännande.

Strategi för finansiering

Stark balansräkning med låg fi nansiell och operationell risk

Kapitalstruktur

Castellum ska ha låg fi nansiell risk. De valda riskmåtten är belåningsgrad och räntetäckningsgrad. Förvärv och överlåtelse av egna aktier kan ske för att anpassa bolagets kapitalstruktur till bolagets kapital behov och som likvid eller för fi nansiering av investeringar. Handel med egna aktier får ej ske i kortsiktigt vinstsyfte.

Aktie- och kreditmarknaden

Castellum ska verka för att bolagets aktie har en konkurrenskraftig totalavkastning i förhållande till risken samt en hög likviditet. Allt agerande ska utgå från ett långsiktigt

perspektiv och bolaget ska ha en frekvent, öppen och rättvisande redo visning till aktie ägare, kapital- och kreditmarknad samt till media, dock utan att enskild affärsrelation exponeras.

Låg operationell risk

Castellums fastighetsbestånd har en geografi sk spridning till fem svenska tillväxtregioner och ska innehålla olika typer av kommersiella lokaler. Risken inom kundstocken ska hållas låg.

Övergripande mål

Castellums övergripandemål är att kassa fl ödet, d v s förvaltningsresultat per aktie, ska ha en årlig tillväxt om minst 10%. 4%

Strategiska verktyg	Utfall
Investeringar För att nå det övergripande tillväxtmålet om 10% ska Castellum årligen nettoinvestera för minst 5% av fastighetsvärdet, motsvar ande ca 2 miljarder kr. Dotterbolagen Ett av de tre största fastighetsbolagen på respektive delmarknad.	2 412 Mkr nettoinvestering t o m 3:e kvartalet 2015	Fastighetsvärde per region
Strategiska verktyg	Utfall
Kund- och medarbetarnöjdhet För att utveckla såväl koncernen och kund relationerna ska kund - och medarbetar nöjdhet kontinuerligt mätas och vara på en hög nivå. Hållbarhet Fokus på effektiviserad resursförbrukning, hållbar nybyggnation, god kontroll på och ständigt förbättrad miljöstatus i fastigheterna, gröna relationer med kunderna samt socialt engagemang och ansvarstagande på våra orter. Uppförandekoden styr koncernens dagliga arbete.		NKI 80 NöjdKundIndex 2015 NMI85 NöjdMedarbetarIndex 2014

Strategiska verktyg Utfall

Kapitalstruktur

Belåningsgraden ska varaktigt ej överstiga 55%. Räntetäckningsgrad om minst 200%.

Utdelning

Minst 50% av förvaltningsresultatet före skatt ska delas ut, med hänsyn till investeringsplaner, konsoliderings behov, likviditet och övrig ställning.

Aktie- och kreditmarknaden

Castellum ska vara ett av de större börsnoterade fastighets bolagen i Sverige.

Låg operationell risk

Kommersiellt bestånd i fem tillväxtregioner fördelat på olika kategorier med generella, fl exibla lokaler. Risken inom kundstocken hålls låg via spridning på branscher, avtalslängd och avtalsstorlek.

Belåningsgrad

52% utdelningsandel 2014 50% belåningsgrad kvartal 3, 2015

Räntetäckningsgrad

4 500 kommersiella kontrakt där det enskilt största kontraktet svarar för ca 2%

Kunder och organisation

Kunderna - en spegling av svenskt näringsliv

Castellum har ca 4 500 kommersiella kontrakt med god riskspridning avseende kontraktsstorlek, geografi , lokaltyp, förfallotid och bransch.

Castellums enskilt största kontrakt svarar för ca 2% av de totala hyresintäkterna.

Nio av tio kunder rekommenderar Castellum

Det är viktigt att Castellum lever upp till kundernas förväntningar – att vi håller vad vi lovar. Därför genomförs årligen en Nöjd Kund Index-mätning. Den senaste undersökningen, som genomfördes hösten 2015, ger Castellum ett fortsatt genomgående högt betyg med ett sammanvägt index om 80.

Nästan nio av tio tillfrågade kunder, 88%, säger att de vill fortsätta att hyra av Castellum och gärna rekommenderar Castellum som hyresvärd till andra.

Hög aktivitet i uthyrningsarbetet

Castellum har hög aktivitet i uthyrningsarbetet. Under 2015 har hittills 499 nya kontrakt tecknats till ett totalt årsvärde om 226 Mkr. Uthyrningsarbetet visar på vikten av att långsiktigt vårda kunderna och kontaktnäten.

Decentraliserad organisation ger koll på kvarteren

Castellum är moderbolag och äger sex lokalt verksamma dotterbolag som äger och förvaltar koncernens samtliga fastigheter - på så sätt skapas närhet till kunder och korta beslutsvägar. Den lokala förankringen ger även förutsättning för goda kunskaper om marknaden. Castellum är på det sättet ett av de största fastighetsbolagen som verkar som ett av de minsta.

Varumärkesarbete tydliggör att vi är både stora – och små

Castellums dotterbolag är verksamma under egna namn. För att tydliggöra koncerntillhörigheten och visa koncernens gemensamma styrka och lokala närvaro har en gemensam grafi sk profi l lanserats under perioden.

Varje dotterbolag är engagerat i det lokala näringslivet genom företagsföreningar där viktiga kontakter tas med både nuvarande och presumtiva kunder. Som en av de största fastighetsägarna på respektive ort samarbetar Castellums dotterbolag även med kommuner och universitet/högskola för att bidra till ortens utveckling.

Medarbetare som trivs

Castellum arbetar aktivt för att rekrytera och behålla bra medarbetare, bl a genom att erbjuda en stimulerande arbetsmiljö, kompetensutveckling och erfarenhetsutbyte.

Medarbetarnas syn på Castellum som arbetsgivare mäts regelbundet och den senaste undersökningen, som genomfördes 2014, visar ett fortsatt högt index, 85 på en 100 gradig skala, vilket innebär att medarbetarna trivs med sin arbetssituation och har ett högt förtroende för företaget och dess ledning.

Castellumkoncernen har drygt 300 medarbetare.

Hållbart företagande

Castellums hållbarhetsarbete bygger på att ständigt förbättras med fokus på effektiv resursanvändning, hållbart fastighetsbestånd, hållbara samarbeten samt socialt engagemang och ansvarstagande.

Castellums uppförandekod är grunden för att verksamheten bedrivs på ett ansvarsfullt sätt där målsättningen är att göra riktiga och sunda affärer i alla avseenden med ett agerande som präglas av affärsmässighet med hög kompetens, hög affärsmoral och ansvarskännande.

Energianvändning i Castellumkoncernen är idag drygt 40% under branschgenomsnittet. Av fastighetsbeståndet är 20% miljöklassat enligt Green Building, Miljöbyggnad eller Breeam.

För att bidra till en positiv utveckling i de områden där Castellum bedriver verksamhet pågår samarbeten i olika former med bl a kunder, branschkollegor, kommuner och skolväsende. Under 2014 provade 60 ungdomar på arbetslivet genom Castellums lärlingsprogram, som feriearbetare, praktikanter eller som trainees.

I september 2015 tilldelades Castellum "Green Star 2015" av GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark). "Green Star 2015" innebär att Castellum får det högsta betyget i den globala rankingen för ett branschledande hållbarhetsarbete i kategorin kontor- och industrifastigheter. GRESB är en internationell branschdriven organisation som har till uppdrag att stärka och skydda aktieägarvärden genom att årligen utvärdera hållbarhetsarbetet globalt i fastighetssektorn. Över 700 fastighetsbolag och fastighetsfonder världen över deltog i utvärderingen 2015.

Marknadskommentar

Svensk ekonomi

Svensk ekonomi forsätter att utvecklas väl med stark BNP-tillväxt, alltjämt drivet av investeringar och inhemsk konsumtion. På senare tid har exporten av tjänster utvecklats snabbt. Återhämtningen för varuexporten går dock långsamt och den geopolitiska oron fortsätter att dämpa stämningen. Nivåerna för bygg- och infrastrukturinvesteringar i Sverige visar på bra aktivitet.

Arbetsmarknaden påverkas positivt av den starkare ekonomin och uppvisar i dagsläget en förbättring av sysselsättningen, främst inom vissa grupper. Trots den goda tillväxten antas infl ationen vara fortsatt låg till följd av låga råvarupriser och låg infl ation i omvärlden. En starkare krona dämpar infl ationen och kronkursen kommer att spela en nyckelroll för infl ationen i Sverige.

Makroindikatorer

Arbetslöshet	6,4%	(augusti 2015)
Inflationstakt	0,1%	(september 2015 jämfört med september 2014)
BNP-tillväxt	1,1%	(kv 2 2015 jämfört med kv 1 2015)
Källa: SCB

Hyresmarknad

Hyresmarknaden har under året stärkts inom flertalet av Castellums marknader och segment. För Öresundsregionen kan dock en svagare utveckling noteras, vilket delvis förklaras av större produktion av kontorsyta. Efterfrågan är stabil och god avseende både nyproducerade och befintliga lokaler, dock med variation hänförlig till geografi och produkt. Tydligt är att efterfrågan avseende nyproducerade kontor och eller kontor i centrala lägen inom vissa marknader med låg vakans driver hyresutvecklingen. Avseende butiks- samt lager- och logistiklokaler är hyresnivåerna överlag oförändrade. Nyproduktionen i Stockholm och Göteborg är stabil och tillskottet på hyresmarknaden sker i takt med efterfrågan, medan utbudet av nya kontorsytor i Malmö delvis har hämmat hyresmarknaden för befintliga kontorslokaler.

Fastighetsmarknad

Den höga aktiviteten på svensk fastighetsmarknad fortsätter och efterfrågan är stark inom Castellums samtliga geografi ska marknader och segment. Transaktionsvolymen uppgick under perioden till 100 miljarder kr (90). Under perioden kan ett ökande intresse från utländska aktörer noteras och svenska aktörer står för 72% (87%) av affärsvolymen. Bland köparna är alltjämt svenska fastighetsbolag störst och bland säljarna är fastighetsfonder och svenska fastighetsbolag mest aktiva. Intresset är starkt för såväl kontors- och butiksfastigheter som för lager- och logistikfastigheter och totalt utgör kommersiella fastigheter ca 80% (75%) av transaktionsvolymen. Tydligt är även att det begränsade utbudet på fastighetsmarknaden lett till ökat intresse för projektfastigheter.

Castellum bedömer att efterfrågan på fastighetsmarknaden är stark men stabil jämfört med föregående kvartal, vilket resulterat i att prisbilden överlag är oförändrad.

Ränte- och kreditmarknad

Riksbanken har under perioden fokuserat på infl ationsmålet om 2%, fortsatt sin expansiva politik och fattat historiska beslut. Sedan juli, då reporäntan sänktes till −0,35% och reporäntebanan justerades ner, har reporäntan legat still. Ytterligare köp av statsobligationer har aviserats och reporäntebanan indikerar att viss ytterligare sänkning är möjlig i närtid. Först under andra halvåret 2016 förväntas reporäntan börja stiga långsamt.

Den för Castellum viktiga 3-månader Stibor-räntan rörde sig snabbt nedåt under hela våren. Därefter har trenden varit stabilare men svagt nedåt. Efter Riksbankens sänkning i juli fortsatte 3-månaders Stibor ner till sin lägsta nivå vid månadsskiftet augusti/september för att under september åter röra sig svagt uppåt.

Ränteskillnaden mellan kort och lång ränta har ökat under året men långräntorna är fortsatt historiskt låga. Skillnaden är främst driven av en fallande kort ränta.

Både tillgången till bankfi nansiering och fi nansiering på kapitalmarknaden bedöms som god. Kreditmarginalerna på kapitalmarknaden sjönk under början av året men har på senare tid vänt något uppåt. Kreditmarginalerna för bankfi nansiering bedöms som fortsatt stabila.

Intäkter, kostnader och resultat

Jämförelser angivna inom parentes avser motsvarande belopp föregående år förutom i avsnitt som beskriver tillgångar och fi nansiering där jämförelserna avser utgången av föregående år. För defi nitioner se www.castellum.se

Förvaltningsresultatet, d v s resultatet exklusive värdeförändringar och skatt, uppgick för perioden januari-september 2015 till 1 152 Mkr (1 112), motsvarande 7,02 kr per aktie (6,78) - en förbättring med 4%. Förvaltningsresultatet rullande fyra kvartal uppgick till 1 490 Mkr (1 443) motsvarande 9,09 kr per aktie (8,80) - en ökning med 3%.

Under perioden uppgick värdeförändringar på fastigheter till 818 Mkr (354) och derivat till 53 Mkr (–498). Periodens resultat efter skatt uppgick till 1 621 Mkr (773) motsvarande 9,88 kr (4,71) per aktie.

Hyresintäkter

Koncernens hyresintäkter uppgick till 2 449 Mkr (2 496). För kontors- och butiksfastigheter uppgick den genomsnittliga kontrakterade hyresnivån, inklusive debiterad värme, kyla och fastighetsskatt, till 1 329 kr/kvm, medan den för lager- och industrifastigheter uppgick till 804 kr/kvm. Hyresnivåerna, som bedöms vara på marknadsmässiga nivåer, har i jämförbart bestånd ökat med ca 1% mot föregående år, vilket främst är en effekt av indexuppräkningar och kan jämföras med den för branschen sedvanliga indexklausulen (oktober till oktober) som uppgick till –0,1% för 2015. Castellums högre indexuppräkning förklaras av koncernens fokus på indexklausul med minimiuppräkning i kontraktsportföljen, vilket ger skydd mot låg infl ation respektive defl ation.

Den genomsnittliga ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 89,0% (88,4%). Det totala hyresvärdet för under året outhyrda ytor uppgick på årsbasis till 436 Mkr (475). I periodens hyresintäkter ingår engångsersättning om 7 Mkr (9) till följd av förtida lösen av hyresavtal.

Bruttouthyrningen (d v s årshyra för total uthyrning) under perioden uppgick till 226 Mkr (241), varav 29 Mkr

Hyresvärde och ekonomisk uthyrningsgrad

(49) avsåg uthyrning i samband med ny-, till- och ombyggnation. Uppsägningarna uppgick till 219 Mkr (166), varav 7 Mkr (12) avsåg konkurser och 16 Mkr (2) avsåg uppsägningar med mer än 18 månaders återstående kontraktslängd. Nettouthyrningen för perioden uppgick därmed till 7 Mkr (75), medan den för tredje kvartalet isolerat uppgick till –30 Mkr (2). Kvartalets negativa nettouthyrning är främst hänförlig till två faktorer, dels en större uppsägning om 23 Mkr med avfl yttning om 15 månader, dels Öresundsregionens tuffa hyresmarknad där nettouthyrningen tredje kvartalet uppgick till –19 Mkr.

Tidsförskjutningen mellan nettouthyrningen och dess resultateffekt bedöms till 9-18 månader.

Fastighetskostnader

Fastighetskostnaderna uppgick till 774 Mkr (798) motsvarande 306 kr/kvm (293). I kostnaderna ingår 5 Mkr i transaktionskostnad hänförligt till förvärvet av 50% av andelarna i Ståhls. Förbrukningen vad avser uppvärmning under perioden har beräknats till 91% (86%) av ett normalår enligt graddagsstatistiken.

Fastighetskostnader

	Kontor/	Lager/	2015	2014
kr/kvm	butik	industri	Totalt	Totalt
Driftskostnader	175	108	145	147
Underhåll	41	23	34	34
Tomträttsavgäld	9	7	8	7
Fastighetsskatt	73	23	51	47
Direkta fastighetskostnader	298	161	238	235
Uthyrning & fastighetsadministration	–	–	68	58
Totalt	298	161	306	293
Föregående år	298	158	293

Centrala administrationskostnader

De centrala administrationskostnaderna uppgick till 82 Mkr (79). I denna post ingår även kostnader för ett resultat- och aktiekursbaserat incitamentsprogram till 9 personer i koncernledningen om 8 Mkr (13).

Nettouthyrning

Resultat från joint venture

Resultat från joint venture uppgick till 11 Mkr (–) och avser Castellums 50%-iga andel av resultatet i Ståhls, se även avsnittet Joint venture på sidan 14.

Av resultatet avser 14 Mkr förvaltningsresultat och –3 Mkr skatt.

Räntenetto

Räntenettot uppgick till –455 Mkr (–507). Den genomsnittliga räntenivån har varit 3,1% (3,4%). Finansnettot har påverkats positivt med ca 40 Mkr på grund av att den genomsnittliga räntenivån minskat med 0,3%-enheter.

Värdeförändringar

Fastighetsmarknaden kännetecknas av fortsatt hög aktivitet och stark efterfrågan med en stabil prisbild jämfört med första halvåret, då stigande fastighetspriser kunde noteras. För att avspegla den prisuppgången sänkte Castellum avkastningskravet under första halvåret i den interna värderingen motsvarande ca 10 punkter. Under tredje kvartalet har ingen generell förändring av marknadens avkastningskrav kunnat påvisas. Den genomsnittliga värderingsyielden uppgick vid utgången av perioden till 6,8%. Detta har, tillsammans med värdeförändringar i genomförda förvärv, ett antal individuella justeringar på fastighetsnivå samt försäljningar, medfört en värdeförändring om 818 Mkr, motsvarande ca 2%. Då varje fastighet värderas enskilt har hänsyn ej tagits till den portföljpremie som kan noteras på fastighetsmarknaden. Tredje kvartalets värdeförändring är en effekt av främst den negativa nettouthyrningen i Öresundsregionen.

Av totala värdeförändringar är 100 Mkr hänförligt till genomförda fastighetsförsäljningar. Försäljningspris netto uppgick till 279 Mkr efter avdrag för bedömd uppskjuten skatt och omkostnader om totalt 19 Mkr. Underliggande fastighetspris, som således uppgick till 298 Mkr, översteg senaste värdering om 179 Mkr med 100 Mkr.

Räntederivatens värde har, främst på grund av förändrade långa marknadsräntor, ändrats med 57 Mkr (–497).

Förvaltningsresultat per aktie

Värdet på Castellums valutaderivat, har under perioden ändrats med 1 Mkr (–8) där den effektiva delen i värdeförändringen om 5 Mkr (–7) redovisas i övrigt totalresultat.

Skatt

Bolagsskatten i Sverige är nominellt 22%. På grund av möjligheten att göra skattemässiga avskrivningar och direktavdrag för vissa ombyggnationer av fastigheter samt nyttja underskottsavdrag är den betalda skattekostnaden låg. Betald skatt uppkommer då ett fåtal dotterbolag inte har skattemässiga koncernbidragsmöjligheter.

Kvarvarande underskottsavdrag kan beräknas till 869 Mkr (1 193). Fastigheternas verkliga värde överstiger dess skattemässiga värde med 20 710 Mkr (18 602), varav 1 669 Mkr (991) är hänförligt till förvärvstillfället för fastigheter redovisade som tillgångsförvärv. Som uppskjuten skatteskuld redovisas full nominell skatt om 22% av nettot av dessa poster, med avdrag för den uppskjutna skatt som är hänförligt till tillgångsförvärven, d v s 3 998 Mkr (3 612).

Castellum har inga pågående skattetvister.

Skatteberäkning 2015-09-30

Mkr	Underlag aktuell skatt	Underlag uppskjuten skatt
Förvaltningsresultat	1 152
D:o hänförligt till joint venture	– 14
Skattemässigt avdragsgilla
avskrivningar	– 517	517
ombyggnationer	– 319	319
Övriga skattemässiga justeringar	11	– 6
Skattepliktigt förvaltningsresultat	313	830
Försäljning fastigheter	15	– 119
Värdeförändring fastigheter	–	718
Värdeförändring derivat	53	–
Skattepliktigt resultat före underskottsavdrag	381	1 429
Underskottsavdrag, ingående balans	– 1 193	1 193
Underskottsavdrag, utgående balans	869	– 869
Skattepliktigt resultat	57	1 753
Periodens skatt enligt resultaträkningen	– 13	– 386

Resultat över tid

Fastighetsbestånd

Fastighetsbeståndet är koncentrerat till Storgöteborg, Öresundsregionen, Storstockholm, Mälardalen och Östra Götaland. Tyngdpunkten med 75% av beståndet fi nns i de tre storstadsregionerna.

Det kommersiella beståndet består av 68% kontors- och butiksfastigheter och 29% lager- och industrifastigheter. Fastigheterna är belägna från citylägen till välbelägna arbetsområden med goda kommunikationer och utbyggd service. Resterande 3% består av projekt och mark.

Castellum har outnyttjade byggrätter om ca 750 tkvm och pågående projekt där återstående investeringsvolym uppgår till ca 900 Mkr.

Investeringar

Under perioden har investerats för totalt 2 691 Mkr (1 852), varav 847 Mkr (998) avser ny-, till- och ombyggnation och 1 844 Mkr (854) förvärv. Av de totala investeringarna avser 968 Mkr Storstockholm, 627 Mkr Mälardalen, 483 Mkr Storgöteborg, 476 Mkr Öresundsregionen, samt 137 Mkr Östra Götaland.

Efter försäljningar om 279 Mkr (240) uppgick nettoinvesteringen till 2 412 Mkr (1 612).

Under andra kvartalet förvärvade Castellum 50% av aktierna i Ståhls för 499 Mkr. Bolaget äger och förvaltar kommersiella fastigheter i Norrköping och Linköping om ca 2 miljarder kr – se sid 14 för mer information.

Fastighetsportföljen har under perioden förändrats enligt nedan.

Förändring av fastighetsbeståndet

	Verkligt värde, Mkr	Antal
Fastighetsbestånd 1 januari 2015	37 599	583
+ Förvärv	1 844	17
+ Ny-, till- och ombyggnation	847	9*
– Försäljningar	– 179	– 4
+/– Orealiserade värdeförändringar	718	–
+/– Valutakursomräkning	– 3	–
Fastighetsbestånd 30 september 2015	40 826	605

* Avstyckning / reglering

Investeringar

Fastighetsvärde

Interna värderingar

Castellum fastställer fastighetsvärdet genom interna värderingar där klassifi cering sker, liksom vid årsskiftet, i nivå 3 enligt IFRS 13. Värderingarna baseras på en 10-årig kassafl ödesmodell med en individuell bedömning för varje fastighet av dels den framtida intjäningsförmågan, dels marknadens avkastningskrav. Vid bedömning av en fastighets framtida intjäningsförmåga har, utöver infl ationsantagande om 1,5%, hänsyn tagits till eventuella förändringar i hyresnivåer, uthyrningsgrader och fastighetskostnader.

Igångsatta projekt har värderats enligt samma princip, men med avdrag för återstående investering. Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde per kvadratmeter om i genomsnitt ca 1 500 kr/kvm (1 500). För att kvalitetssäkra de interna värderingarna görs vid varje årsskifte en extern värdering av värdemässigt drygt 50% av beståndet. Skillnaden mellan de interna och externa värdena har historiskt varit små.

Utifrån dessa interna värderingar fastställdes fastighetsvärdet vid periodens utgång till 40 826 Mkr (37 599), motsvarande 11 758 kr/kvm.

Genomsnittlig värderingsyield, Mkr

(exkl. projekt/mark och byggrätter)	Mkr
Driftsöverskott fastigheter	1 869
+ Beräknad indexjustering 2016, 0,5%	13
+ Verklig uthyrningsgrad, dock lägst 94%	207
– Fastighetsadministration, 30 kr/kvm	– 77
Normaliserat driftsöverskott (9 månader)	2 012
Värdering (exkl. byggrätter om 435 Mkr)	39 169
Genomsnittlig värderingsyield	6,8%

Genomsnittlig värderingsyield över tid

Castellums fastighetsbestånd 2015-09-30

	2015-09-30					januari-september 2015
	Antal fastigheter	Yta tkvm	Fastighets värde Mkr	Fastighets värde kr/kvm	Hyres värde Mkr	Hyresvärde kr/kvm	Ekon. ut hyrningsgrad	Hyresintäkter Mkr	Fastighets kostnader Mkr	Fastighets kostnader kr/kvm	Drifts överskott Mkr
Kontor/butik
Storgöteborg	86	470	8 184	17 431	484	1 373	92,1%	445	102	291	343
Öresundsregionen	66	414	5 803	14 024	406	1 309	83,6%	340	87	281	253
Storstockholm	54	372	5 476	14 707	404	1 447	84,0%	339	89	318	250
Mälardalen	79	438	5 762	13 140	400	1 216	90,9%	364	98	298	266
Östra Götaland	26	192	2 564	13 385	185	1 290	94,1%	174	45	314	129
Summa kontor/butik	311	1 886	27 789	14 737	1 879	1 329	88,4%	1 662	421	298	1 241
Lager/industri
Storgöteborg	104	676	5 444	8 046	386	760	91,6%	353	72	143	281
Öresundsregionen	42	282	1 883	6 682	161	761	87,5%	141	31	144	110
Storstockholm	52	287	3 047	10 603	222	1 031	91,1%	203	45	208	158
Mälardalen	37	183	1 223	6 680	104	757	88,5%	92	26	192	66
Östra Götaland	10	54	218	4 056	22	542	84,7%	18	5	116	13
Summa lager/industri	245	1 482	11 815	7 969	895	804	90,2%	807	179	161	628
Summa	556	3 368	39 604	11 758	2 774	1 098	89,0%	2 469	600	238	1 869
Uthyrning och fastighetsadministration									171	68	– 171
Summa efter uthyrning och fastighetsadministration									771	306	1 698
Projekt	18	82	880	–	52	–	–	30	13	–	17
Obebyggd mark	31	–	342	–	–	–	–	–	–	–	–
Totalt	605	3 450	40 826	–	2 826	–	–	2 499	784	–	1 715

Ovanstående sammanställning avser de fastigheter som Castellum ägde vid periodens utgång och avspeglar fastigheternas intäkter och kostnader såsom de hade ägts under hela perioden. Avvikelsen mellan ovan redovisade driftsöverskott om 1 715 Mkr och resultaträkningens driftsöverskott om 1 675 Mkr förklaras av, dels att driftsöverskottet om 7 Mkr i under året sålda fastigheter frånräknats, dels att driftsöverskottet i under perioden förvärvade/färdigställda fastigheter räknats upp med 47 Mkr såsom de ägts eller varit färdigställda under hela perioden.

Fastighetsrelaterade nyckeltal

	2015 jan-sept	2014 jan-sept	2014 jan-dec
Hyresvärde, kr/kvm	1 098	1 044	1 064
Ekonomisk uthyrningsgrad	89,0%	88,4%	88,7%
Fastighetskostnader, kr/kvm	306	293	307
Driftsöverskott, kr/kvm	672	630	637
Fastighetsvärde, kr/kvm	11 758	10 621	11 118
Antal fastigheter	605	634	583
Uthyrningsbar yta, tkvm	3 368	3 666	3 329

Segmentinformation

Mkr Storgöteborg Öresundsregionen Storstockholm		Hyresintäkter	Förvaltningsresultat
	2015 jan-sept	2014 jan-sept	2015 jan-sept	2014 jan-sept
	808	774	405	380
	487	522	240	229
	521	478	253	222
Mälardalen	449	418	202	185
Östra Götaland	184	304	100	128
Totalt	2 449	2 496	1 200	1 144

Skillnaden mellan ovan redovisat förvaltningsresultat om 1 200 Mkr (1 144) och koncernens redovisade resultat före skatt om 2 020 Mkr (968) består av ofördelat förvaltningsresultat om –48 Mkr (–32), värdeförändring fastigheter om 818 Mkr (354), värdeförändring derivat om 53 Mkr (–498) och skatt i joint venture om –3 Mkr (–).

Fastighetsvärde per kategori Fastighetsvärde per region

Större investeringar och försäljningar

Större projekt

Yta, kvm	Uthyrnings grad okt 2015	Total inv. ink. mark, Mkr	Varav kvar att inv., Mkr	Klart	Kommentar
					Nybyggnation kontor
4 280	100%	100	56	Kv 3 2016	Nybyggnation kontor
6 100	100%	78	31	Kv 1 2016	Om- och tillbyggnation skola
4 509	83%	140	18	Kv 3 2015	Nybyggnation handel/kontor/restaurang
7 750	97%	109	6	Kv 1 2015	Nybyggnation handel
2 478	88%	59	9	Kv 3 2015	Nybyggnation kontor
5 000	100%	42	0	Kv 1 2015	Om- och tillbyggnation lager
8 750	98%	38	0	Kv 1 2015	Ombyggnation handel
6 568	100%	31	0	Kv 2 2015	Om- och tillbyggnation lager
	9 243	22%	268	201	Kv 1 2017

Större fastighetsförvärv under 2015

Fastighet	Yta, kvm	Uthyrnings grad okt 2015	Anskaffnings värde, Mkr	Tillträde	Kategori
Hornsberg 10, Stockholm	14 886	100%	421	Sept 2015	Kontor
Park Allé 373, Roholmsvej 19-21 och
Generatorvej 6-8, Köpenhamn	51 525	80%	377	Jan 2015	Kontor/lager
Bromsgården 1, Gillet 22, Hållstugan 28 och
Prästgården 12, Örebro	22 465	92%	344	Maj 2015	Kontor/butik
Marievik 27 och 30, Stockholm	13 100	70%	319	Jan 2015	Kontor, butik och parkeringshus
Kärra 75:2 och 75:4, Göteborg	16 000	98%	127	Juni 2015	Lager, kontor och handel
Lindholmen 28:1, Göteborg	3 898	100%	115	Feb 2015	Kontor
Bangården 4, Solna	5 765	24%	63	Maj 2015	Projekt

Fastighetsförsäljningar under 2015

Fastighet	Yta, kvm	Underliggande fastighetspris, Mkr	Uppskjuten skatt/ omkostn., Mkr	Försäljn. pris netto, Mkr	Frånträde	Kategori
Rankan 3 & 4, Sollentuna	–	198	– 15	183	Juli 2015	Mark
Inom Vallgraven 22:3, Göteborg	1 568	69	– 4	65	Feb 2015	Kontor/butik
Törestorp 2:51, Gnosjö	14 310	13	0	13	Jan 2015	Industri
Tågarp 16:72, Malmö	2 054	13	0	12	Okt 2015	Industri

Joint venture

Under andra kvartalet 2015 genomförde Castellum AB (publ) en affär med Heimstaden AB (publ) som innebar att Castellum, genom dotterbolaget Corallen, förvärvade 50% i det fastighetsförvaltande bolaget Ståhls för 499 Mkr. Tillträde skedde i månadsskiftet maj/juni 2015. Affären innebär en möjlighet att via ett optionsavtal förvärva resterande 50% för marknadsvärde, tidigast 18 månader från tillträdet.

Investeringen har under perioden bidragit med 11 Mkr till Castellums resultat. Det redovisade värdet på andelen uppgick därmed till 510 Mkr per 30 september 2015 och redovisas enligt kapitalandelsmetoden.

Fastighetsportföljen uppgick per 30 september till 1 979 Mkr och belåningsgraden var vid samma tillfälle 46%. Den räntebärande fi nansieringen utgörs av lån i några av de största nordiska bankerna och 100% av räntan är för närvarande rörlig. Vidare har koncernen förlustavdrag och förväntas därmed inte betala inkomstskatt kommande år.

Heimstaden äger resterande 50% och på deras uppdrag ombesörjer Castellum fastighetsförvaltning och ekonomisk förvaltning av Ståhls. För att tydliggöra Castellums innehav redovisas nedan koncernens fastighetsbestånd, koncernbalansräkning och resultat för koncernen per september 2015.

Fastighetsbestånd per 2015-09-30

				2015-09-30					januari-september 2015
	Fastighets kategori	Antal fastigheter	Yta tkvm	Fastighets värde Mkr	Fastighets värde kr/kvm	Hyres värde Mkr	Hyresvärde kr/kvm	Ekon. ut hyrningsgrad	Hyresintäkter Mkr	Fastighets kostnader Mkr	Fastighets kostnader kr/kvm	Drifts överskott Mkr
Fördelat per ort
Norrköping	Kontor/butik	12	92	1 187	12 876	86	1 246	87,0%	75	26	381	49
Norrköping	Lager/industri	1	19	51	2 605	6	386	20,9%	1	1	67	0
Linköping	Kontor/butik	9	51	741	14 524	51	1 336	86,4%	44	15	390	29
Totalt		22	162	1 979	12 165	143	1 172	84,2%	120	42	346	78
Uthyrning och fastighetsadministration										8	70	– 8

Summa efter uthyrning och fastighetsadministration 50 416 70

Fastighetsvärde per kategori Fastighetsvärde fördelat per ort

Resultaträkning per 2015-09-30

Mkr	juni - sept 2015
Hyresintäkter	53
Fastighetskostnader	– 21
Centraladministration	– 1
Räntenetto	– 4
Förvaltningsresultat	27
Värdeförändring fastighet	–
Aktuell skatt	–
Uppskjuten skatt	– 6
Redovisat resultat	21
- varav Castellums andel (50%)	11

Redovisat värde av andel i joint venture 2015-09-30
Mkr	Castellums andel 50%
Redovisat eget kapital 859	451
Koncernmässig justering för goodwill och uppskjuten skatt, netto	59
Andel i joint venture 958	510

Balansräkning per 2015-09-30

Mkr	30 sept 2015
Tillgångar
Förvaltningsfastigheter	1 979
Övriga anläggningstillgångar	4
Kortfristiga fordringar	43
Likvida medel	156
Summa tillgångar	2 182
Eget kapital och skulder
Eget kapital	903
Uppskjuten skatteskuld	122
Räntebärande skulder	1 069
Ej räntebärande skulder	88
Summa eget kapital och skulder	2 182

Finansiering

Castellum ska ha en låg fi nansiell risk, innebärande en belåningsgrad som varaktigt ej överstiger 55% och en räntetäckningsgrad om minst 200%. Värdet på Castellums tillgångar uppgick per 30 september 2015 till 41 711 Mkr (38 088) och fi nansieras genom eget kapital om 14 514 Mkr (13 649), uppskjuten skatteskuld om 3 998 Mkr (3 612), räntebärande skulder om 20 680 Mkr (18 446) och övriga skulder om 2 519 Mkr (2 381).

Räntebärande skulder

Castellum hade vid periodens utgång kreditavtal om 30 650 Mkr (26 065), varav långfristigt uppgick till 25 846 Mkr (22 357) och kortfristigt till 4 804 Mkr (3 708).

Under perioden har obligationer om 1 200 Mkr förfallit och 3 400 Mkr emitterats, kreditavtal om 6 500 Mkr omförhandlats och en befi ntlig checkkredit utökats med 100 Mkr.

Netto räntebärande skulder efter avdrag för likviditet om 105 Mkr (47) uppgick till 20 575 Mkr (18 399), varav 6 400 Mkr (4 200) avser utestående obligationer och 3 576 Mkr (1 280) utestående företagscertifi kat.

Huvuddelen av Castellums krediter är revolverande lån utnyttjade under långfristiga lånelöften från nordiska banker, vilket medför stor fl exibilitet. De emitterade obligationerna och företagscertifi katen utgör ett komplement till bankfi nansieringen och breddar fi nansieringsbasen. Skuldernas verkliga värde vid periodens utgång överensstämmer i stort med redovisat värde.

Säkerställning av långfristiga lån i bank sker via pantbrev i fastigheter och/eller åtagande om att upprätthålla vissa fi nansiella nyckeltal. Utfärdade obligationer och företagscertifi kat säkerställs ej.

Av netto räntebärande skulder om 20 575 Mkr (18 399) var 10 599 Mkr (12 919) säkerställda med pantbrev och 9 976 Mkr (5 480) icke säkerställda. Andelen

utnyttjade säkerställda krediter uppgick således till 26% av fastigheternas värde. Utfärdade åtaganden i kreditavtal, s k covenants, innebär att belåningsgraden ej får överstiga 65% och att räntetäckningsgraden ej får understiga 150% vilket Castellum uppfyller med god marginal, 50% respektive 350%. Den genomsnittliga löptiden på Castellums krediter uppgick till 3,2 år (3,0). Marginaler och avgifter på kreditavtal är fastställda med en genomsnittlig löptid om 2,8 år (2,6).

Kreditförfallostruktur 2015-09-30

			Utnyttjat i
Mkr	Kreditavtal	Bank	MTN/Cert	Totalt
0-1 år	4 804	937	3 576	4 513
1-2 år	2 408	– 26	2 100	2 074
2-3 år	6 858	1 108	1 550	2 658
3-4 år	12 508	6 458	800	7 258
4-5 år	2 766	1 066	1 700	2 766
> 5 år	1 306	1 056	250	1 306
Totalt	30 650	10 599	9 976	20 575

Outnyttjat utrymme i långfristiga kreditavtal (mer än 1 år) 5 271

Ränteförfallostruktur

För att säkerställa ett stabilt och lågt kassafl ödesmässigt räntenetto är ränteförfallostrukturen fördelad över tid. Den genomsnittliga räntebindningstiden uppgick till 2,5 år (2,8). Den genomsnittliga effektiva räntan per den 30 september 2015 var 2,9% (3,4%).

Castellum använder räntederivat för att erhålla önskad ränteförfallostruktur. Räntederivat är ett kostnadseffektivt och fl exibelt sätt att hantera räntebindning. I ränteförfallostrukturen redovisas räntederivat i det tidsegment de tidigast kan förfalla.

Kreditmarginaler och avgifter fördelas i tabellen vid de rapporterade kreditvolymerna.

Ränteförfallostruktur 2015-09-30

		Ränte			Genomsnittlig
	Krediter, Mkr	derivat, Mkr	Netto, Mkr	Utgående ränta	räntebindning
0-1 år	19 275	– 9 550	9 725	2,9%	0,3 år
1-2 år	350	750	1 100	1,8%	1,6 år
2-3 år	–	1 350	1 350	3,1%	2,5 år
3-4 år	–	1 350	1 350	3,2%	3,4 år
4-5 år	950	2 150	3 100	2,5%	4,5 år
5-10 år	–	3 950	3 950	3,5%	6,4 år
Totalt	20 575	–	20 575	2,9%	2,5 år

Valuta

Castellum äger fastigheter i Danmark till ett värde om 963 Mkr (530), vilket innebär att koncernen är exponerad för valutarisk. Valutarisken hänför sig främst till resultat- och balansräkning i utländsk valuta som räknas om till svenska kronor.

Ränte- och valutaderivat

Castellum använder räntederivat för att erhålla önskad ränteförfallostruktur. I enlighet med redovisningsreglerna IAS 39 ska derivat marknadsvärderas. Om den avtalade räntan avviker från marknadsräntan, kreditmarginaler oaktat, uppstår ett över- eller undervärde på räntederivaten där den ej kassafl ödespåverkande värdeförändringen redovisas över resultaträkningen. Vid förfall har ett derivatkontrakts marknadsvärde upplösts i sin helhet och värdeförändringen över tid har således inte påverkat eget kapital. Castellum har även derivat i syfte att valutasäkra investeringar i Danmark. För valutaderivat uppstår ett över- eller undervärde om den avtalade valutakursen avviker från aktuell valutakurs, där den effektiva delen i värdeförändringen redovisas i övrigt totalresultat.

För att fastställa marknadsvärde på derivat används marknadsräntor för respektive löptid och i förekommande fall valutakurser, så som de noteras på marknaden på bokslutsdagen. Ränteswapar värderas genom att framtida kassafl öde diskonteras till nuvärde medan instrument med optionsinslag värderas till aktuellt återköpspris.

Per den 30 september 2015 uppgick marknadsvärdet i räntederivatportföljen till –1 287 Mkr (–1 344) och valutaderivatportföljen till –12 Mkr (–13). Samtliga derivat är, som vid årsskiftet, klassifi cerade i nivå 2 enligt IFRS 13.

Castellums finanspolicy och åtaganden i kreditavtal

	Policy	Åtaganden	Utfall
Belåningsgrad	Varaktigt ej överstiga 55%	Ej över 65%	50%*
Räntetäckningsgrad	Minst 200%	Minst 150%	350%
Finansieringsrisk
– genomsnittlig kapitalbindning	Minst 2 år		3,2 år
– förfall inom 1 år	Högst 30% av utestående lån och outnyttjade kreditavtal		5%
– genomsnittlig kreditprislöptid	Minst 1,5 år		2,8 år
– andel kapitalmarknadsfi nansiering	Högst 50% av utestående räntebärande skulder		48%
– likviditetsbuffert	Säkerställt kreditutrymme motsvarande 750 Mkr samt 90 dagars kommande låneförfall		Behov: 3 012 Mkr Tillgängligt: 7 483 Mkr
Ränterisk
– genomsnittlig räntebindning	1,0 - 3,5 år		2,5 år
– förfall inom 6 månader	Minst 20%, högst 55%		41%
Kredit- och motpartsrisk
– ratingrestriktion	Kreditinstitut med hög rating, lägst S&P BBB+		Uppfyllt
Valutarisk
– omräkningsexponering	Eget kapital säkras ej		Ingen säkring
– transaktionsexponering	Hanteras om överstigande 25 Mkr		Mindre än 25 Mkr
Under perioden har översyn och revidering skett av Castellums finanspolicy.

* Castellums definition av belåningsgrad har ändrats och inkluderar numer även likvida medel. Ny definition är: "Koncernens räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel, i procent av summan av fastigheternas verkliga värde med avdrag för förvärvade ej tillträdda fastigheter och med tillägg för sålda ej frånträdda fastigheter vid periodens utgång."

Kreditavtalens löptid Ränteförfallostruktur

Totalresultat för koncernen

Mkr	2015 juli-sept	2014 juli-sept	2015 jan–sept	2014 jan–sept	Rullande 4 kvartal okt 14–sept 15	2014 jan–dec
Hyresintäkter	832	833	2 449	2 496	3 271	3 318
Driftskostnader	– 103	– 107	– 370	– 403	– 509	– 542
Underhåll	– 28	– 30	– 85	– 92	– 129	– 136
Tomträttsavgäld	– 7	– 6	– 20	– 20	– 27	– 27
Fastighetsskatt	– 44	– 44	– 129	– 129	– 170	– 170
Uthyrning och fastighetsadministration	– 53	– 47	– 170	– 154	– 237	– 221
Driftsöverskott	597	599	1 675	1 698	2 199	2 222
Centrala administrationskostnader	– 21	– 23	– 82	– 79	– 111	– 108
Resultat från joint venture	9	–	11	–	11	–
– varav förvaltningsresultat	12	–	14	–	14	–
– varav värdeförändring fastigheter	–	–	–	–	–	–
– varav skatt	– 3	–	– 3	–	– 3	–
Räntenetto	– 152	– 167	– 455	– 507	– 612	– 664
Förvaltningsresultat inkl resultat joint venture	433	409	1 149	1 112	1 487	1 450
– varav förvaltningsresultat	436	409	1 152	1 112	1 490	1 450
Värdeförändringar
Fastigheter	– 62	– 3	818	354	808	344
Derivat	– 84	– 132	53	– 498	– 109	– 660
Resultat före skatt	287	274	2 020	968	2 186	1 134
Aktuell skatt	– 4	– 6	– 13	– 10	– 14	– 11
Uppskjuten skatt	– 61	– 55	– 386	– 185	– 113	88
Periodens / Årets resultat	222	213	1 621	773	2 059	1 211
Övrigt totalresultat
Poster som kommer att omföras till periodens resultat
Omräkningsdifferens utlandsverksamhet	17	1	– 7	11	4	22
Värdeförändring derivat, valutasäkring	– 13	– 1	5	– 7	– 2	– 14
Periodens / Årets totalresultat	226	213	1 619	777	2 061	1 219

Hela resultatet är hänförligt till moderbolagets aktieägare då inga innehav utan bestämmande inflytande föreligger.

Balansräkning för koncernen

Mkr	30 sept 2015	30 sept 2014	31 dec 2014
Tillgångar
Förvaltningsfastigheter	40 826	39 733	37 599
Andelar i joint venture	510	–	–
Övriga anläggningstillgångar	24	30	28
Kortfristiga fordringar	246	320	414
Likvida medel	105	174	47
Summa tillgångar	41 711	40 257	38 088
Eget kapital och skulder
Eget kapital	14 514	13 207	13 649
Uppskjuten skatteskuld	3 998	3 885	3 612
Övriga avsättningar	18	–	23
Derivat	1 299	1 188	1 357
Räntebärande skulder	20 680	20 761	18 446
Ej räntebärande skulder	1 202	1 216	1 001
Summa eget kapital och skulder	41 711	40 257	38 088
Ställda säkerheter (fastighetsinteckningar)	18 554	19 040	18 222
Ansvarsförbindelser	40	–	–

Data per aktie

	2015 juli-sept	2014 juli-sept	2015 jan–sept	2014 jan–sept	Rullande 4 kvartal okt 14–sept 15	2014 jan–dec
Genomsnittligt antal aktier, tusental	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000
Förvaltningsresultat, kr	2,66	2,49	7,02	6,78	9,09	8,84
Förvaltningsresultat efter skatt (EPRA EPS*), kr	2,40	2,34	6,60	6,27	8,59	8,26
Resultat efter skatt, kr	1,35	1,30	9,88	4,71	12,55	7,38
Utestående antal aktier, tusental	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000
Fastighetsvärde, kr	249	242	249	242	249	229
Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV*), kr	121	111	121	111	121	114
Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV*), kr	107	99	107	99	107	100

Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier (t ex konvertibler) förekommer.

*EPRA, European Public Real Estate Association, är en intresseorganisation för börsnoterade fastighetsbolag och investerare i Europa, som bl a sätter standard avseende den finansiella rapporteringen. En del i detta är nyckeltalen EPRA EPS (Earnings Per Share), EPRA NAV (Net Asset Value) och EPRA NNNAV (Triple Net Asset Value).

Finansiella nyckeltal

	2015 juli-sept	2014 juli-sept	2015 jan–sept	2014 jan–sept	Rullande 4 kvartal okt 14–sept 15	2014 jan–dec
Överskottsgrad	72%	72%	68%	68%	67%	67%
Räntetäckningsgrad	379%	345%	350%	319%	341%	318%
Avkastning aktuellt substansvärde	5,5%	6,6%	15,1%	8,0%	13,1%	7,6%
Avkastning totalt kapital	5,0%	5,7%	8,1%	6,7%	7,1%	6,5%
Nettoinvestering, Mkr	682	350	2 412	1 612	271	– 529
Belåningsgrad	50%	52%	50%	52%	50%	49%

Förändring eget kapital

Mkr	Antal utestående aktier, tusental	Aktiekapital	Övrigt till skjutet kaptial	Valutaomräk ningsreserv	Valutasäk ringsreserv	Balanserad vinst	Totalt eget kapital
Eget kapital 2013-12-31	164 000	86	4 096	– 2	1	8 946	13 127
Utdelning, mars 2014 (4,25 kr/aktie)	–	–	–	–	–	– 697	– 697
Periodens resultat januari-september 2014	–	–	–	–	–	773	773
Övrigt totalresultat januari-september 2014	–	–	–	11	– 7	–	4
Eget kapital 2014-09-30	164 000	86	4 096	9	– 6	9 022	13 207
Periodens resultat oktober-december 2014	–	–	–	–	–	438	438
Övrigt totalresultat oktober-december 2014	–	–	–	11	– 7	–	4
Eget kapital 2014-12-31	164 000	86	4 096	20	– 13	9 460	13 649
Utdelning, mars 2015 (4,60 kr/aktie)	–	–	–	–	–	– 754	– 754
Periodens resultat januari-september 2015	–	–	–	–	–	1 621	1 621
Övrigt totalresultat januari-september 2015	–	–	–	– 7	5	–	– 2
Eget kapital 2015-09-30	164 000	86	4 096	13	– 8	10 327	14 514

Kassaflödesanalys

Mkr	2015 juli–sept	2014 juli-sept	2015 jan–sept	2014 jan–sept	Rullande 4 kvartal okt 14–sept 15	2014 jan–dec
Driftsöverskott	597	599	1 675	1 698	2 199	2 222
Centrala administrationskostnader	– 21	– 23	– 82	– 79	– 111	– 108
Återläggning av avskrivningar	3	3	9	9	12	12
Betalt räntenetto	– 159	– 192	– 452	– 528	– 613	– 689
Betald skatt	– 5	– 5	– 7	– 9	– 5	– 7
Omräkningsdifferens utlandsverksamhet	2	0	– 4	– 4	– 10	– 10
Kassafl öde löpande verksamhet före förändring rörelsekapital	417	382	1 139	1 087	1 472	1 420
Förändring kortfristiga fordringar	23	58	– 73	41	– 26	88
Förändring kortfristiga skulder	– 25	– 49	201	107	– 24	– 118
Kassafl öde från löpande verksamhet	415	391	1 267	1 235	1 422	1 390
Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer	– 278	– 329	– 847	– 998	– 1 227	– 1 378
Förvärv fastigheter	– 422	– 40	– 1 844	– 854	– 2 137	– 1 147
Förändring skuld vid förvärv fastigheter	– 28	0	– 14	7	– 3	18
Försäljning fastigheter	18	19	279	240	3 116	3 077
Förändring fordran vid försäljning fastigheter	195	0	241	– 101	100	– 242
Investering i joint venture	– 22	–	– 499	–	– 499	–
Investeringar i övrigt	– 2	– 3	– 5	– 8	– 6	– 9
Kassafl öde från investeringsverksamhet	– 539	– 353	– 2 689	– 1 714	– 656	319
Förändring långfristiga skulder	197	– 41	2 234	1 280	– 81	– 1 035
Utbetald utdelning	–	–	– 754	– 697	– 754	– 697
Kassafl öde från fi nansieringsverksamhet	197	– 41	1 480	583	– 835	– 1 732
Periodens / Årets kassafl öde	73	– 3	58	104	– 69	– 23
Likvida medel ingående balans	32	177	47	70	174	70
Likvida medel utgående balans	105	174	105	174	105	47

Moderbolaget

Moderbolaget Castellum AB ansvarar för frågor gentemot aktiemarknaden såsom koncernrapportering och aktiemarknadsinformation samt kreditmarknaden med upplåning och fi nansiell riskhantering.

Moderbolaget är delaktigt i den fastighetsrelaterade verksamheten genom kapitalallokering och styrelsearbete i dotterbolagen.

Resultaträkning	2015	2014	2015	2014
Mkr	juli-sept	juli-sept	jan-sept	jan-sept
Intäkter	5	5	14	13
Kostnader	– 16	– 17	– 63	– 58
Finansnetto	– 2	3	1	13
Värdeförändring derivat	– 84	– 132	53	– 498
Resultat före skatt	– 97	– 141	5	– 530
Skatt	22	31	– 1	116
Periodens/årets resultat	– 75	– 110	4	– 414
Totalresultat för moderbolaget
Periodens resultat	– 75	– 110	4	– 414
Poster som kommer att omföras via periodens resultat
Omräkningsdifferens utlandsverksamhet	13	1	– 5	7
Värdeförändring valutaderivat	– 13	– 1	5	– 7
Periodens/årets totalresultat	75	– 110	4	– 414
Balansräkning, Mkr		30 sept 2015	30 sept 2014	31 dec 2014
Andelar koncernföretag		6 030	5 869	6 030
Fordringar koncernföretag
		19 479	18 364	17 990
Övriga tillgångar		184	93	181
Likvida medel		0	143	16
Summa		25 693	24 469	24 217
Eget kapital		3 827	3 927	4 577
Derivat		1 299	1 188	1 357
Räntebärande skulder		18 526	18 597	16 280
Räntebärande skulder koncernföretag		1 927	639	1 883
Övriga skulder		114	118	120
Summa		25 693	24 469	24 217

Redovisningsprinciper

Castellum följer de av EU antagna IFRS standarderna. Denna delårsrapport är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering och Årsredovisningslagen. Under perioden har Castellum förvärvat 50% av aktierna i Ståhls. Investeringen redovisas enligt kapitalandelsmetoden och utgör andel i joint venture. I övrigt har redovisningsprinciper och beräkningsmetoder varit oförändrade jämfört med årsredovisningen föregående år.

Möjligheter och risker för koncern och moderbolag

Möjligheter och risker i kassaflödet

Stigande marknadsräntor är normalt över tid en effekt av ekonomisk tillväxt och stigande infl ation, vilket antas leda till högre hyresintäkter. Detta beror dels på att efterfrågan på lokaler antas öka vilket medför minskade vakanser och därmed potential för stigande marknadshyror, dels på att indexklausulen i de kommersiella kontrakten kompenserar den stigande infl ationen.

En högkonjunktur innebär därmed högre räntekostnader men även högre hyresintäkter, medan omvänt förhållande råder i en lågkonjunktur. Förändringen i hyresintäkter och räntekostnader sker inte exakt samtidigt, varför resultateffekten på kort sikt kan uppstå vid olika tidpunkter.

Känslighetsanalys - kassafl öde

Resultateffekt nästkommande 12 månader

	Resultateffekt, Mkr	Sannolikt scenario
	Högkonjunktur +/– 1% (enheter)		Lågkonjunktur
Hyresnivå / Index	+ 33/– 33	+	–
Vakans	– 38/+ 38	–	+
Fastighetskostnader	– 10/+ 10	–	0
Räntekostnader	– 76/– 15*	–	+

*På grund av räntegolv i kreditavtal har Castellum inte möjlighet att dra full nytta av negativa räntor, därav uppstår ett negativt utfall även vid en sänkning av räntan med 1%-enhet.

Möjligheter och risker i fastigheternas värde

Castellum redovisar sina fastigheter till verkligt värde med värdeförändringar i resultaträkningen. Det medför att framför allt resultat, men även ställning kan bli mer volatila. Fastigheternas värde bestäms av utbud och efterfrågan, där priset främst är beroende av fastigheternas förväntade driftsöverskott och köparens avkastningskrav. En ökande efterfrågan medför lägre avkastningskrav och därmed en prisjustering uppåt, medan en vikande efterfrågan får motsatt effekt. På samma sätt medför en positiv utveckling av driftsöverskottet en prisjustering uppåt, medan en negativ utveckling får motsatt effekt.

Vid fastighetsvärderingar bör hänsyn tas till ett osäkerhetsintervall som i en fungerande marknad oftast uppgår till +/– 5-10%, för att avspegla den osäkerhet som fi nns i gjorda antaganden och beräkningar.

Känslighetsanalys - värdeförändring

Fastigheter	– 20%	– 10%	0%	+ 10%	+ 20%
Värdeförändring, Mkr	– 8 165	– 4 083	–	4 083	8 165
Belåningsgrad	63%	56%	50%	46%	42%

Finansiell risk

Allt fastighetsägande förutsätter att det fi nns en fungerande kreditmarknad. Den största fi nansiella risken för Castellum är att inte ha tillgång till fi nansiering. Risken begränsas av låg belåningsgrad och långfristiga låneavtal.

Valberedning

Vid Castellum AB:s årsstämma den 19 mars 2015 beslutades att valberedningen inför årsstämman 2016 skall utgöras av styrelsens ordförande samt en representant för var och en av de tre största ägarregistrerade, eller på annat sätt kända aktieägarna per den sista dagen för aktiehandel i augusti 2015. Önskar sådan aktieägare ej utse ledamot, tillfrågas den fjärde största aktieägaren o s v.

Efter att styrelsens ordförande haft kontakt med de största aktieägarna består valberedningen av följande ledamöter:

• Rutger van der Lubbe representerande Stichting Pensioenfonds ABP
• Johan Strandberg representerande SEB Fonder
• Björn Franzon representerande familjen Szombatfalvy samt Global Challenges Foundation
• Charlotte Strömberg, styrelsens ordförande

Valberedningen representerar tillsammans ca 16% av det totala antalet aktier och röster i bolaget. Johan Strandberg har utsetts till valberedningens ordförande.

Valberedningens uppgift är att lämna förslag till årsstämman 2016 avseende stämmans ordförande, antal styrelseledamöter, styrelse och styrelseordförande samt ersättning till styrelseledamöter. Valberedningen skall även föreslå principer för utseende av valberedning inför årsstämman 2017.

Bolagets aktieägare är välkomna att lämna förslag och synpunkter till valberedningen senast den 4 december 2015 via Castellum AB, Att: Charlotte Strömberg, Box 2269, 403 14 Göteborg alternativt via e-mail till charlotte.stromberg@castellum.se.

Valberedningens förslag kommer att publiceras i kallelsen till årsstämman 2016 och på bolagets hemsida. Årsstämman i Castellum AB beräknas att hållas den 17 mars 2016.

För ytterligare information se www.castellum.se.

Göteborg den 15 oktober 2015

Henrik Saxborn Verkställande direktör

Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer.

Castellumaktien

Castellum är noterat på NASDAQ Stockholm Large Cap och hade vid periodens utgång ca 18 200 aktieägare. Aktieägare registrerade i utlandet kan inte särskiljas vad avser direktägda och förvaltarregistrerade aktier förutom en utländsk ägare som fl aggat för innehav över 5%, Stichting Pensioensfonds ABP. Castellum har inga direktregistrerade aktieägare med innehav överstigande 10%. De tio enskilt största aktieägarna registrerade i Sverige framgår nedan.

Aktieägare per 2015-09-30
Aktieägare	Antal aktier tusental	Andel röster/kapital
Lannebo Småbolag	4 876	3,0%
AMF Pensionsförsäkring AB	4 150	2,5%
Länsförsäkringar Fastighetsfond	3 466	2,1%
Stiftelsen Global Challenges Foundation	2 500	1,5%
SEB Sverigefond	2 290	1,4%
Kåpan Pensioner	2 180	1,3%
Carnegie Strategifond	2 000	1,2%
Magdalena Szombatfalvy	1 935	1,2%
Susanna Lööw	1 627	1,0%
Lannebo Mixfond	1 500	0,9%
Styrelse och ledning Castellum	285	0,2%
Övriga aktieägare registrerade i Sverige	56 633	34,6%
Aktieägare registrerade i utlandet	80 558	49,1%
Totalt utestående aktier	164 000	100,0%
Återköpta egna aktier	8 007
Totalt registrerade aktier	172 007

Några potentiella aktier (t ex konvertibler) förekommer inte.

Aktieägare fördelat på land per 2015-09-30

Kursen på Castellumaktien den 30 september 2015 var 117,70 kronor (109,80) motsvarande ett börsvärde om 19,3 miljarder kronor (18,0), beräknat på antalet utestående aktier.

Sedan årets början har totalt 145 miljoner (89) aktier omsatts motsvarande i genomsnitt 769 000 aktier per dag (473 000), vilket på års basis motsvarar en omsättningshastighet om 117% (72%). Aktieomsättningen baseras på statistik från NASDAQ, Chi-X, Burgundy, Turquoise samt BATS Europe.

Substansvärde

Substansvärdet är det samlade kapital som företaget förvaltar åt sina ägare. Utifrån detta kapital vill Castellum skapa avkastning och tillväxt under lågt risktagande.

Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) uppgår till 121 kr/aktie (111). Aktiekursen vid periodens utgång utgjorde således 97% (99%) av långsiktigt substansvärde.

Substansvärde	Mkr	kr/aktie
Eget kapital enligt balansräkning	14 514	89
Återläggning
Derivat enligt balansräkning	1 299	8
Uppskjuten skatt enligt balansräkning	3 998	24
Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV)	19 811	121
Avdrag
Räntederivat enligt ovan	– 1 299	– 8
Bedömd verklig skuld uppskjuten skatt 5%*	– 1 019	– 6
Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV)	17 493	107

* Bedömd verklig uppskjuten skatteskuld netto har beräknats till 5% baserat på en diskonteringsränta om 3%. Vidare har antagits dels att underskottsavdragen realiseras under 2 år med en nominell skatt om 22%, vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skattef ordran om 21%, dels att fastigheterna realiseras under 50 år där 33% säljs direkt med en nominell skatt om 22% och 67% säljs indirekt via bolag där köparens skatteavdrag är 6%, vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skatteskuld om 6%.

Intjäning

Förvaltningsresultatet per aktie efter avdrag för skatt hänförligt till förvaltningsresultatet (EPRA EPS) uppgick på rullande årsbasis till 8,59 kronor (8,41) vilket utifrån aktiekursen ger en avkastning om 7,3% (7,7%), motsvarande en multipel om 14 (13). Det synliga förvaltningsresultatet bör justeras för värdetillväxt i det långsiktiga fastighetsinnehavet samt effektiv betald skatt.

Resultatet efter skatt per aktie uppgick på rullande årsbasis till 12,55 kronor (6,55), vilket utifrån aktiekursen ger en avkastning om 10,7% (6,0%), motsvarande ett P/E om 9 (17).

Direktavkastning

Senast verkställd utdelning om 4,60 kronor (4,25) motsvarar en direktavkastning om 3,9% (3,9%) beräknat på kursen vid periodens utgång.

Totalavkastning

Under den senaste tolvmånadersperioden har Castellumaktiens totalavkastning, inklusive utdelning om 4,60 kr, varit 11% (25%).

Avkastning substans och resultat inkl. långsiktig värdeförändring

I bolag som förvaltar s k realtillgångar, t ex fastigheter, avspeglar förvaltningsresultatet endast en – om än större – del av det totala resultatet. I definitionen på realtillgångar framgår att dessa är värdeskyddade, d v s över tid och med gott underhåll har de en värdeutveckling som kompenserar för inflationen.

Substansvärdet, d v s nämnaren i avkastningskvoten resultat/kapital, justeras årligen genom IFRS-reglerna med avseende på värdeförändringar. För att ge en korrekt avkastning måste även täljaren, d v s resultatet, justeras på samma sätt. Det redovisade förvaltningsresultatet måste sålunda kompletteras med en värdeförändringskomponent samt effektiv skatt för att ge en korrekt bild av resultat och avkastning.

Ett problem är att värdeförändringar kan variera kraftigt mellan år och kvartal och medföra volatila resultat. För en långsiktig aktör med stabilt kassaflöde och en väl sammansatt fastighetsportfölj kan därför den långsiktiga värdeförändringen användas för att justera täljaren i ekvationen.

Avkastning substans och resultat inkl. långsiktig värdeförändring

	Känslighetsanalys
	–1%-enhet	+1%-enhet
1 490	1 490	1 490
440	40	840
1,1%	0,1%	2,1%
– 79	– 79	– 79
1 851	1 451	2 251
11,29	8,85	13,72
10,3%	8,1%	12,6%
9,6%	7,5%	11,7%
10	13	9

EPRA nyckeltal, 12 månader rullande
		30 sept 2015 30 sept 2014 31 dec 2014
EPRA Earnings (Förv. res. efter betald skatt), Mkr	1 083	1 029	1 355
EPRA Earnings (EPS), kr/aktie	6,60	6,27	8,26
EPRA NAV (Långsiktigt substansvärde), Mkr	19 811	18 280	18 618

EPRA NAV (Långsiktigt substansvärde), Mkr	19 811	18 280	18 618
EPRA NAV, kr/aktie	121	111	114
EPRA NNNAV (Aktuellt substansvärde), Mkr	17 493	16 178	16 432
EPRA NNNAV, kr/aktie	107	99	100
EPRA Vacancy Rate (Vakansgrad)	11%	12%	11%

Tillväxt, avkastning och finansiell risk	1 år	3 år snitt/år	10 år snitt/år
Tillväxt
Hyresintäkt kr/aktie	–1%	3%	6%
Förvaltningsresultat kr/aktie	3%	6%	7%
Årets resultat efter skatt kr/aktie	91%	43%	7%
Utdelning kr/aktie	8%	8%	7%
Långsiktigt substansvärde kr/aktie	9%	7%	6%
Aktuellt substansvärde kr/aktie	8%	7%	6%
Fastighetsbestånd kr/aktie	3%	5%	7%
Värdeförändring fastigheter	2,1%	1,2%	1,1%
Avkastning
Avkastning långsiktigt substansvärde	12,8%	10,5%	10,6%
Avkastning aktuellt substansvärde	13,1%	10,6%	10,6%
Avkastning totalt kapital	7,1%	6,3%	6,6%
Aktiens totalavkastning (inkl utdelning)
Castellum	11%	14%	9%
NASDAQ Stockholm (SIX Return)	10%	17%	9%
Fastighetsindex Sverige (EPRA)	32%	24%	12%
Fastighetsindex Europa (EPRA)	25%	20%	5%
Fastighetsindex Eurozone (EPRA)	20%	18%	5%
Fastighetsindex Storbritannien (EPRA)	25%	23%	3%
Finansiell risk
Belåningsgrad	50%	51%	49%
Räntetäckningsgrad	341%	315%	302%

Avkastning vinst per aktie

Aktiens direktavkastning Aktiens kurs/substansvärde

Castellumaktiens utveckling sedan börsintroduktionen 23 maj 1997 till och med 30 september 2015

Kalendarium

Bokslutskommuniké 2015 20 januari 2016, ca klockan 13 Årsredovisning 2015 Beräknas finnas tillgänglig på bolagets hemsida vecka 5 2016 Årsstämma 2016 17 mars 2016 Delårsrapport januari-mars 2016 13 april 2016 Halvårsrapport januari-juni 2016 13 juli 2016 Delårsrapport januari-september 2016 12 oktober 2016 Bokslutskommuniké 2016 19 januari 2017

www.castellum.se

På Castellums webbplats finns möjlighet att dels hämta, dels prenumerera på pressmeddelanden och delårsrapporter. Ytterligare information kan erhållas av Castellums VD Henrik Saxborn telefon 031-60 74 50 eller ekonomi- och finansdirektör Ulrika Danielsson telefon 0706-47 12 61.

Dotterbolag

Aspholmen Fastigheter AB Rörvägen 1, Box 1824, 701 18 Örebro Telefon 019-27 65 00 orebro@aspholmenfastigheter.se www.aspholmenfastigheter.se

Fastighets AB Corallen Bataljonsgatan 10, Box 7, 551 12 Jönköping Telefon 036-580 11 50 info@corallen.se www.corallen.se

Fastighets AB Briggen Riggaregatan 57, Box 3158, 200 22 Malmö Telefon 040-38 37 20 info@briggen.se www.briggen.se

Eklandia Fastighets AB Theres Svenssons gata 9, Box 8725, 402 75 Göteborg Telefon 031-744 09 00 info@eklandia.se

Fastighets AB Brostaden Tjurhornsgränd 6, Box 5013, 121 05 Johanneshov Telefon 08-602 33 00 info@brostaden.se www.brostaden.se

Harry Sjögren AB

www.eklandia.se

Kråketorpsgatan 20, 431 53 Mölndal Telefon 031-706 65 00 info@harrysjogren.se www.harrysjogren.se

Castellum AB (publ) • Box 2269, 403 14 Göteborg • Besöksadress Kaserntorget 5 Telefon 031-60 74 00 • Telefax 031-13 17 55 • E-post info@castellum.se • www.castellum.se Säte: Göteborg • Org nr: 556475-5550