Castellum — Interim / Quarterly Report 2014

Apr 22, 2014

Bilderna visar delar av det fastighetsbestånd om totalt nio fastigheter i Halmstad som förvärvades i mars 2014

Delårsrapport januari-mars 2014

Delårsrapport januari-mars 2014

Castellum är ett av de större börsnoterade fastighetsbolagen i Sverige. Fastigheternas värde uppgår till 39 miljarder kronor och utgörs av kommersiella lokaler.

Fastigheterna ägs och förvaltas av sex helägda dotterbolag med en stark och tydlig närvaro inom fem tillväxtregioner: Storgöteborg (inkl Borås, Halmstad), Öresundsregionen (Malmö, Lund, Helsingborg, Köpenhamn), Storstockholm, Mälardalen (Örebro, Västerås, Uppsala) och Östra Götaland (Jönköping, Linköping, Värnamo, Växjö).

Castellum är noterat på NASDAQ OMX Stockholm AB Large Cap.

• Hyresintäkterna för perioden januari-mars 2014 uppgick till 820 Mkr (814 Mkr motsvarande period föregående år).
• Förvaltningsresultatet uppgick till 323 Mkr (300), motsvarande 1,97 kronor (1,83) per aktie, en förbättring med 8%.
• Värdeförändringar på fastigheter uppgick till 52 Mkr (32) och på derivat till –170 Mkr (166).
• Periodens resultat efter skatt uppgick till 171 Mkr (403), motsvarande 1,04 kronor (2,46) per aktie.
• Nettoinvesteringarna uppgick till 864 Mkr (333) varav 324 Mkr (407) avsåg ny-, till- och ombyggnationer, 636 Mkr (6) förvärv och 96 Mkr (80) försäljningar.

Nyckeltal
	2014 jan-mars	2013 jan-mars	2013	2012	2011	2010	2009	2008	2007	2006	2005
Förvaltningsresultat, kr/aktie	1,97	1,83	8,21	7,65	7,15	6,96	6,89	5,93	5,63	5,38	5,00
Förändring föregående år	+8%	+10%	+7%	+7%	+3%	+1%	+16%	+5%	+5%	+8%	+11%
Resultat efter skatt, kr/aktie	1,04	2,46	10,41	8,98	4,34	11,98	0,98	– 4,04	9,07	10,21	7,89
Förändring föregående år	–58%	+11%	+16%	+107%		–64% +1 122%	pos.	neg.	–11%	+29%	+41%
Utdelning, kr/aktie			4,25	3,95	3,70	3,60	3,50	3,15	3,00	2,85	2,62
Förändring föregående år			+8%	+7%	+3%	+3%	+11%	+5%	+5%	+9%	+11%
Fastighetsvärde, Mkr	38 668	36 683	37 752	36 328	33 867	31 768	29 267	29 165	27 717	24 238	21 270
Nettoinvesteringar, Mkr	864	333	1 081	2 545	1 908	1 279	1 129	2 710	2 559	1 823	889
Belåningsgrad	54%	54%	52%	53%	51%	50%	52%	50%	45%	45%	45%
Räntetäckningsgrad	291%	270%	292%	284%	278%	299%	309%	255%	287%	343%	315%

För mer detaljerad information om Castellum se vår årsredovisning.

2 Castellum Delårsrapport januari-mars 2014 Castellum Delårsrapport januari-mars 2014

Henrik Saxborn, VD på Castellum

Hög aktivitet och fortsatt tillväxt - så kan Castellums första kvartal bäst karaktäriseras. I en väl fungerande hyresmarknad har Castellum fortsatt den positiva trenden med tillväxt i förvaltningsresultatet om 8%. Tillväxttakten är bra och det är glädjande att alla delar bidrar genom såväl högre hyresintäkter som lägre fastighets- och fi nansieringskostnader. Vid jämförelse med första kvartalet föregående år ska noteras att vi då hade en engångsintäkt om 11 Mkr, vilket gör första kvartalet 2014 än bättre.

Ett bevis på att hyresmarknaden är fortsatt positiv är den goda nettouthyrningen. Under perioden nytecknade Castellums medarbetare 200 hyreskontrakt. Det bidrog till en fortsatt positiv nettouthyrning om 26 Mkr, vilket är i paritet med förra året. Till skillnad från slutet av 2013 så stod uthyrningen i befi ntlig portfölj för den absolut största delen.

Jag kan också konstatera att vi under inledningen av året fortsatt att förstärka positionerna i våra befi ntliga orter. Särskilt nöjda är vi över förvärvet av ett större bestånd om 43 000 kvm i Halmstad - en betydande portfölj med Högskolan som största hyresgäst. Detta innebär att Castellum uppnår kritisk massa och kan vara med och utveckla Halmstad - en stad som uppvisar hög tillväxt.

Kapitalmarknaden fungerar fortsatt väl och är ett bra komplement till vår traditionella bankfi nansiering. Det är därför glädjande att vi under kvartalet emitterat en ny femårig obligation om 500 Mkr till goda villkor och med en längre löptid än tidigare - motsvarande 5,25 år. Totalt emitterade obligationer uppgår nu sammantaget till 3,7 miljarder kr.

Jag ser en aktiv fastighetsmarknad i våra områden med god efterfrågan, samtidigt som vi inte kan se några justeringar av avkastningskraven. Volymen av genomförda affärer har ökat i synnerhet utanför de mest centrala delarna av storstäderna, där Castellum är väl positionerade.

Castellum har arbetat aktivt med hållbarhetsfrågorna i många år och nu förstärker vi vår organisation ytterligare i och med inrättandet av en starkare gemensam koncernfunktion inom hållbarhetsområdet.

Våra aktieägare fi ck under perioden en utdelning om 4,25 kr per aktie motsvarande totalt 697 Mkr, vilket innebär att utdelningen höjts 16 år i rad med i genomsnitt 12% per år. Jag tycker det är det bästa möjliga kvittot på vår strävan efter stadig tillväxt till låg risk. Efter utdelningen uppgick belåningsgraden vid kvartalsslutet till 54%.

Den makrobild som rådde vid årsskiftet till trots vågade jag i årsredovisningen tro på en fortsatt tillväxt i Castellums förvaltningsresultat under 2014. Inledningen av året har snarare varit starkare än förväntat och trots den senaste tidens tilltagande geopolitiska osäkerhet, så kvarstår min positiva bedömning.

Henrik Saxborn Verkställande Direktör

Affärsidé

Castellums affärsidé är att utveckla och förädla fastighetsbeståndet med inriktning på bästa möjliga resultat- och värdetillväxt genom att med en stark och tydlig närvaro i fem tillväxtregioner erbjuda lokaler anpassade till hyresgästernas behov.

Strategi för fastighetsbeståndet och dess förvaltning

Utveckling av kommersiella fastigheter i tillväxtregioner

Geografi och kategori

Fastighetsbeståndet fi nns i fem tillväxtregioner; Storgöteborg, Öresunds regionen, Storstockholm, Mälardalen och Östra Götaland. Detta tillsammans med rationell förvaltning och hög närvaro i mark naden ger goda affärsmöjligheter.

Fastighetsbeståndet ska bestå av kommersiella fastigheter med generella, fl exibla lokaler för kontor/butik och logistik/lager/industri.

Fastighetsbeståndets utveckling

För att förbättra kassafl ödet och kvalitén ska fastighetsbeståndet ständigt förädlas och ut vecklas. Castellum ska fortsätta växa med kundernas efterfrågan, främst genom ny-, till- och ombygg nation, men också genom förvärv.

Alla investeringar ska bidra till till växt målet i förvaltningsresultatet inom 1–2 år och ha en värdepotential om minst 10%. Försäljning av fastigheter ska ske när det är affärsmässigt motiverat.

Kundfokus genom lokala organisationer

Kunder

Castellums kundfokus ska vara starkt och tydligt, vilket uppnås genom att skapa långsiktiga relationer och att tillhandahålla lokaler och service som svarar mot kundens behov.

Organisation och medarbetare

Service och förvaltning ska ske via en decent raliserad organisation med helägda dotterbolag med stark lokal närvaro. Förvaltningen ska skötas med i huvudsak egna medarbetare.

Castellums medarbetare ska vara kunniga och engagerade, vilket skapas genom att koncernen ska vara en attraktiv arbetsplats med goda utvecklingsmöjligheter.

Verksamheten ska bidra till en hållbar utveckling med hänsyn till ekologiska, sociala och ekonomiska aspekter.

Strategi för finansiering

Stark balansräkning med låg fi nansiell och operationell risk

Kapitalstruktur

Castellum ska ha låg fi nansiell risk. De valda riskmåtten är belåningsgrad och räntetäckningsgrad. Förvärv och överlåtelse av egna aktier kan ske för att anpassa bolagets kapitalstruktur till bolagets kapital behov och som likvid eller för fi nansiering av investeringar. Handel med egna aktier får ej ske i kortsiktigt vinstsyfte.

Aktie- och kreditmarknaden

Castellum ska verka för att bolagets aktie får en konkurrenskraftig totalavkastning i förhållande till risken samt en hög likviditet. Allt agerande ska utgå från ett långsiktigt

perspektiv och bolaget ska ha en frekvent, öppen och rättvisande redo visning till aktie ägare, kapital- och kreditmarknad samt till media, dock utan att enskild affärsrelation exponeras.

Låg operationell risk

Castellums fastighetsbestånd har en geografi sk spridning till fem svenska tillväxtregioner och ska innehålla olika typer av kommersiella lokaler. Risken inom kundstocken ska hållas låg.

Övergripande mål

Castellums övergripandemål är att kassa fl ödet, d v s förvaltningsresultat per aktie, ska ha en årlig tillväxt om minst 10%. 8%

Strategiska verktyg	Utfall
Investeringar För att nå det övergripande tillväxtmålet om 10% ska Castellum årligen nettoinvestera för minst 5% av fastighetsvärdet, vilket för när varande motsvarar ca 1 900 Mkr. Dotterbolagen Ett av de tre största fastighetsbolagen på respektive delmarknad.	Fastighetsvärde per region 864 Mkr nettoinvestering 1:a kvartalet 2014
Strategiska verktyg	Utfall
Kund- och medarbetarnöjdhet För att utveckla såväl koncernen och kund relationerna ska kund - och medarbetar nöjdhet kontinuerligt mätas. Kund- och medarbetarnöjdhet ska ständigt förbättras. Miljö Energianvändning och koldioxidutsläpp ska minska minst 1% respektive 2,5% per kvm och år. Alla nybyggnationer ska miljöklassas.	NKI76 NöjdKundIndex 2013 NMI86 NöjdMedarbetarIndex 2013

Strategiska verktyg Utfall

Kapitalstruktur

Belåningsgraden ska varaktigt ej överstiga 55%. Räntetäckningsgrad om minst 200%.

Utdelning

Minst 50% av förvaltningsresultatet före skatt ska delas ut, med hänsyn till investeringsplaner, konsoliderings behov, likviditet och övrig ställning.

Aktie- och kreditmarknaden

Castellum ska vara ett av de större börsnoterade fastighets bolagen i Sverige.

Låg operationell risk

Risken inom kundstocken hålls låg via spridning på branscher, avtalslängd och avtalsstorlek.

Belåningsgrad

Räntetäckningsgrad

4 700 kommersiella kontrakt där det enskilt största kontraktet svarar för ca 2%

Marknadskommentar

Svensk ekonomi

Sveriges BNP ökade mer än förväntat fjärde kvartalet föregående år. Det var en bred uppgång även om tillväxten till viss del kan tillskrivas tillfälliga effekter som lagerinvesteringar. Minskad ekonomisk osäkerhet, skattesänkningar och expansiv penningpolitik bidrar till att hushållens konsumtion fortsätter att stärkas under 2014 och exportindustrin gynnas av en bättre tillväxt i omvärlden. Den senaste tidens tilltagande geopolitiska osäkerhet gör dock att att förutsättningarna för exportindustrin kan komma att förändras.

Arbetsmarknaden kommer att påverkas positivt av den starkare ekonomin och sysselsättningen antas öka samtidigt som arbetslösheten faller. Infl ationen i Sverige fortsätter dock att vara på en mycket låg nivå, främst till följd av svagt lönetryck och fortsatt låga importpriser.

Makroindikatorer

Arbetslöshet	8,5%	(februari 2014)
Inflationstakt	– 0,6%	(mars 2014 jämfört med mars 2013)
BNP-tillväxt	3,1%	(kv 4 2013 jämfört med kv 4 2012)
Källa: SCB

Hyresmarknad

Hyresmarknaden är fortsatt stabil med god efterfrågan avseende både nyproducerade och befi ntliga lokaler. Tillskottet av nya ytor är fortsatt på låg nivå, men har ökat något i Göteborg och Stockholm senaste året. Hyresnivåerna är överlag oförändrade men i lägen med begränsat utbud kan dock viss ökning av hyresnivåerna noteras.

6 Castellum Delårsrapport januari-mars 2014

Castellum Delårsrapport januari-mars 2014

Fastighetsmarknad

Transaktionsvolymen på svensk fastighetsmarknad uppgick under perioden till ca 27 miljarder kronor (16). Även antalet affärer ökade, totalt gjordes 58 transaktioner över 100 Mkr jämfört med 34 föregående år. Den ökande aktiviteten förklaras delvis av ökad efterfrågan och att möjligheterna till bankfi nansiering förbättrats.

Marknaden präglas alltjämt av stark inhemsk efterfrågan och ökande intresse utanför storstädernas citylägen. Aktiviteten var god i hela landet, även om de dominerande marknaderna under perioden var Stockholm och Göteborg.

Svenska fastighetsbolag var störst på såväl säljar- som köparsidan och totalt stod de svenska aktörerna för 97% (88%) av volymen. Jämfört med föregående år ökade andelen affärer avseende kontor och totalt utgjorde det kommersiella segmentet ca 86% (69%).

Castellum bedömer att prisbilden inom samtliga segment och geografi ska marknader är stabil.

Ränte- och kreditmarknad

Vid sitt möte i april valde Riksbanken att lämna reporäntan oförändrad på 0,75%. Riksbanken valde dock att sänka sin reporäntebana, vilket innebär att Riksbanken ökar sannolikheten för en räntesänkning i närtid. STIBOR-räntan är oförändrad medan de långa räntorna har fallit under inledningen av året.

Både tillgången till bankfi nansiering och fi nansiering på kapitalmarknaden bedöms som god. Under inledningen av året har kreditmarginalerna på kapitalmarknaden sjunkit och det är god tillgång till något längre löptider jämfört med samma period föregående år.

Intäkter, kostnader och resultat

Jämförelser angivna inom parentes avser motsvarande belopp föregående år förutom i avsnitt som beskriver tillgångar och fi nansiering där jämförelserna avser utgången av föregående år. För defi nitioner se www.castellum.se

Förvaltningsresultatet, d v s resultatet exklusive värdeförändringar och skatt, uppgick för perioden januari-mars 2014 till 323 Mkr (300), motsvarande 1,97 kr (1,83) per aktie - en förbättring med 8%. Förvaltningsresultatet rullande fyra kvartal uppgick till 1 369 (1 282) motsvarande 8,35 kr per aktie (7,82) - en ökning med 7%.

Under perioden uppgick värdeförändringar på fastigheter till 52 Mkr (32) och derivat till –170 Mkr (166). Periodens resultat efter skatt uppgick till 171 Mkr (403) motsvarande 1,04 kr (2,46) per aktie.

Hyresintäkter

Koncernens hyresintäkter uppgick till 820 Mkr (814). För kontors- och butiksfastigheter uppgick den genomsnittliga kontrakterade hyresnivån, inklusive debiterad värme, kyla och fastighetsskatt, till 1 270 kr/kvm, medan den för lager- och industrifastigheter uppgick till 771 kr/kvm. Hyresnivåerna, som bedöms vara på marknadsmässiga nivåer, har i jämförbart bestånd ökat med 1% mot föregående år, vilket främst är en effekt av indexuppräkningar och kan jämföras med den för branschen sedvanliga indexklausulen (oktober till oktober) som uppgick till –0,1% för 2014. Castellums högre indexuppräkning förklaras av koncernens fokus på indexklausul med minimiuppräkning i kontraktsportföljen, vilket ger ett visst skydd mot defl ation samt en högre indexuppräkning än sedvanlig indexklausul i en låginfl atorisk miljö.

Den genomsnittliga ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 87,9% (88,4%). Det totala hyresvärdet för under året outhyrda ytor uppgick på årsbasis till 496 Mkr (436).

I periodens hyresintäkter ingår engångsersättning om 0 Mkr (11) till följd av förtida lösen av hyresavtal.

Bruttouthyrningen (d v s årshyra för total uthyrning) under perioden uppgick till 81 Mkr (84), varav 5 Mkr (4) avsåg uthyrning i samband med ny-, till- och ombyggnation. Uppsägningarna uppgick till 55 Mkr (57), varav 3 Mkr (4) avsåg konkurser och 1 Mkr (1) avsåg uppsägningar med mer än 18 månaders återstående kontraktslängd. Nettouthyrningen för perioden uppgick därmed till 26 Mkr (27).

Tidsförskjutningen mellan nettouthyrningen och dess resultateffekt bedöms till 9-18 månader.

Fastighetskostnader

Fastighetskostnaderna uppgick till 302 Mkr (317) motsvarande 334 kr/kvm (352). Förbrukningen vad avser uppvärmning under året har beräknats till 84% (109%) av ett normalår enligt graddagsstatistiken.

Fastighetskostnader

Kontor/	Lager/	2014	2013
butik	industri	Totalt	Totalt
226	144	189	214
42	23	33	32
8	7	8	7
68	21	47	44
344	195	277	297
–	–	57	55
344	195	334	352
369	217	352

Hyresvärde och ekonomisk uthyrningsgrad

Nettouthyrning

Centrala administrationskostnader

De centrala administrationskostnaderna uppgick till 26 Mkr (21). I denna post ingår även kostnader för ett resultat- och aktiekursbaserat incitamentsprogram till 10 personer i koncernledningen om 5 Mkr (1).

Räntenetto

Räntenettot uppgick till –169 Mkr (–176). Den genomsnittliga räntenivån har varit 3,5% (3,8%). Finansnettot har påverkats positivt med ca 13 Mkr på grund av att den genomsnittliga räntenivån minskat med 0,3 %-enheter. Övrig räntepåverkan kan förklaras av en större låneportfölj.

Värdeförändringar

Värdeförändringen i Castellums bestånd uppgick till totalt 52 Mkr (32) och är främst hänförligt till förvärv. Försäljning av 2 fastigheter innebar en värdeförändring om –1 Mkr. Försäljningspris netto uppgick till 96 Mkr efter avdrag för bedömd uppskjuten skatt och omkostnader om totalt 6 Mkr. Underliggande fastighetspris som således uppgick till 102 Mkr, översteg senaste värdering om 97 Mkr med 5 Mkr.

En generellt sett stabil efterfrågan och prisbild har inneburit att Castellum inte gjort någon generell förändring av avkastningskravet i den interna värderingen under perioden.

Räntederivatens värde har, främst på grund av förändrade långa marknadsräntor, ändrats med –169 Mkr (166). Värdet på Castellums valutaderivat, vars syfte är att valutasäkra investeringen i Danmark, har under perioden ändrats med –1 Mkr (7) där den effektiva delen i värdeförändringen om 0 Mkr (7) redovisas i övrigt totalresultat.

Skatt

Bolagsskatten i Sverige är nominellt 22%. På grund av möjligheten att göra skattemässiga avskrivningar och direktavdrag för vissa ombyggnationer av fastigheter samt nyttja underskottsavdrag är den betalda skattekostnaden låg. Betald skatt uppkommer då ett fåtal dotterbolag inte har skattemässiga koncernbidragsmöjligheter.

Kvarvarande underskottsavdrag kan beräknas till 980 Mkr (921). Fastigheternas verkliga värde överstiger dess skattemässiga värde med 18 770 Mkr (18 570), varav 830 Mkr är hänförligt till förvärvstillfället för fastigheter redovisade som tillgångsförvärv. Som uppskjuten skatteskuld redovisas full nominell skatt om 22% av nettot av dessa poster, med avdrag för den uppskjutna skatt som är hänförligt till tillgångsförvärven, d v s 3 731 Mkr (3 700).

Castellum har inga pågående skattetvister.

Skatteberäkning 2014-03-31

	Underlag	Underlag
Mkr	aktuell skatt	uppskjuten skatt
Förvaltningsresultat	323
Skattemässigt avdragsgilla
avskrivningar	–168	168
ombyggnationer	– 20	20
Övriga skattemässiga justeringar	– 12	17
Skattepliktigt förvaltningsresultat	123	205
Försäljning fastigheter	0	– 59
Värdeförändring fastigheter	–	53
Värdeförändring räntederivat	– 170	–
Skattepliktigt resultat före underskottsavdrag	– 47	199
Underskottsavdrag, ingående balans	– 921	921
Underskottsavdrag, utgående balans	980	– 980
Skattepliktigt resultat	12	140
Periodens skatt enligt resultaträkningen	– 3	– 31

Förvaltningsresultat per aktie

Resultat över tid

Fastighetsbestånd

Fastighetsbeståndet är koncentrerat till Storgöteborg, Öresundsregionen, Storstockholm, Mälardalen och Östra Götaland. Tyngdpunkten med 73% av beståndet fi nns i de tre storstadsregionerna.

Det kommersiella beståndet består av 66% kontors- och butiksfastigheter och 30% lager- och industrifastigheter. Fastigheterna är belägna från citylägen (förutom Storstockholm från närförortslägen) till välbelägna arbetsområden med goda kommunikationer och utbyggd service. Resterande 4% består av projekt och mark.

Castellum har outnyttjade byggrätter om ca 770 tkvm och pågående projekt där återstående investeringsvolym uppgår till ca 950 Mkr.

Investeringar

Under perioden har investerats för totalt 960 Mkr (413), varav 324 Mkr (407) avser ny-, till- och ombyggnation och 636 Mkr (6) avser förvärv. Av de totala investeringarna avser 724 Mkr Storgöteborg, 119 Mkr Mälardalen, 44 Mkr Öresundsregionen, 40 Mkr Östra Götaland samt 33 Mkr Storstockholm.

Efter försäljningar om 96 Mkr (80) uppgick nettoinvesteringen till 864 Mkr (333).

Fastighetsportföljen har under perioden förändrats enligt nedan.

Förändring av fastighetsbeståndet

	Verkligt värde, Mkr	Antal
Fastighetsbestånd 1 januari 2014	37 752	626
+ Förvärv	636	9
+ Ny-, till- och ombyggnation	324	–
– Försäljningar	– 97	– 2
+/– Orealiserade värdeförändringar	53	–
+/– Valutakursomräkning	0	–
Fastighetsbestånd 31 mars 2014	38 668	633

Fastighetsvärde

Interna värderingar

Castellum fastställer fastighetsvärdet genom interna värderingar där klassifi cering sker i nivå 3 enligt IFRS 13. Värderingarna baseras på en 10-årig kassafl ödesmodell med en individuell bedömning för varje fastighet av dels den framtida intjäningsförmågan, dels marknadens avkastningskrav. Igångsatta projekt har värderats enligt samma princip, men med avdrag för återstående investering. Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde per kvadratmeter om i genomsnitt ca 1 100 kr/kvm (1 100). För att kvalitetssäkra de interna värderingarna görs vid varje årsskifte en extern värdering av värdemässigt drygt 50% av beståndet. Skillnaden mellan de interna och externa värdena har historiskt varit små.

Utifrån dessa interna värderingar fastställdes fastighetsvärdet vid periodens utgång till 38 668 Mkr (37 752), motsvarande ca 10 394 kr/kvm.

Genomsnittlig värderingsyield, Mkr

(exkl. projekt/mark och byggrätter)	Mkr
Driftsöverskott fastigheter	570
+ Verklig uthyrningsgrad, dock lägst 94%	76
+ Fastighetskostnader till årstakt	40
– Fastighetsadministration, 30 kr/kvm	– 27
Normaliserat driftsöverskott (3 månader)	659
Värdering (exkl. byggrätter om 554 Mkr)	36 414
Genomsnittlig värderingsyield	7,2%

Genomsnittlig värderingsyield över tid

Castellums fastighetsbestånd 2014-03-31

	2014-03-31				januari-mars 2014
	Antal fastigheter	Yta tkvm	Fastighets värde Mkr	Fastighets värde kr/kvm	Hyres värde Mkr	Hyresvärde kr/kvm	Ekon. ut hyrningsgrad	Hyresintäkter Mkr	Fastighets kostnader Mkr	Fastighets kostnader kr/kvm	Drifts överskott Mkr
Kontor/butik
Storgöteborg	86	483	7 445	15 408	161	1 332	90,7%	146	40	328	106
Öresundsregionen	65	402	5 940	14 772	143	1 419	84,3%	120	41	408	79
Storstockholm	49	336	4 344	12 940	114	1 359	82,9%	94	30	355	64
Mälardalen	71	393	4 379	11 142	110	1 123	90,3%	100	30	309	70
Östra Götaland	57	341	3 405	9 990	93	1 087	87,1%	81	28	324	53
Summa kontor/butik	328	1 955	25 513	13 051	621	1 270	87,2%	541	169	344	372
Lager/industri
Storgöteborg	101	650	5 112	7 861	123	760	91,6%	113	30	187	83
Öresundsregionen	43	316	1 982	6 278	60	756	89,4%	54	17	208	37
Storstockholm	51	275	2 496	9 086	68	993	86,3%	59	17	250	42
Mälardalen	37	183	1 112	6 069	33	732	90,0%	30	9	194	21
Östra Götaland	31	178	753	4 237	24	536	85,1%	20	5	122	15
Summa lager/industri	263	1 602	11 455	7 152	308	771	89,3%	276	78	195	198
Summa	591	3 557	36 968	10 394	929	1 045	87,9%	817	247	277	570
Uthyrning och fastighetsadministration									51	57	– 51
Summa efter uthyrning och fastighetsadministration									298	334	519
Projekt	18	105	1 443	–	23	–	–	11	5	–	6
Obebyggd mark	24	–	257	–	–	–	–	–	–	–	–
Totalt	633	3 662	38 668	–	952	–	–	828	303	–	525

Ovanstående sammanställning avser de fastigheter som Castellum ägde vid årets utgång och avspeglar fastigheternas intäkter och kostnader såsom de hade ägts under hela perioden. Avvikelsen mellan ovan redovisade driftsöverskott om 525 Mkr och resultaträkningens driftsöverskott om 519 Mkr förklaras av, dels att driftsöverskottet om 1 Mkr i under året sålda fastigheter frånräknats, dels att driftsöverskottet i under perioden förvärvade/färdigställda fastigheter räknats upp med 7 Mkr såsom de ägts eller varit färdigställda under hela perioden.

Fastighetsrelaterade nyckeltal Segmentinformation

	2014 jan-mars	2013 jan-mars	2013 jan-dec
Hyresvärde, kr/kvm	1 045	1 025	1 036
Ekonomisk uthyrningsgrad	87,9%	89,3%	88,4%
Fastighetskostnader, kr/kvm	334	352	307
Driftsöverskott, kr/kvm	584	562	608
Fastighetsvärde, kr/kvm	10 394	10 006	10 285
Antal fastigheter	633	634	626
Uthyrningsbar yta, tkvm	3 662	3 616	3 623

		Hyresintäkter	Förvaltningsresultat
Mkr	2014 jan-mars	2013 jan-mars	2014 jan-mars	2013 jan-mars
Storgöteborg	251	260	110	116
Öresundsregionen	174	166	64	58
Storstockholm	157	154	63	54
Mälardalen	137	137	55	46
Östra Götaland	101	97	38	34
Totalt	820	814	330	308

Skillnaden mellan ovan redovisat förvaltningsresultat om 330 Mkr (308) och koncernens redovisade resultat före skatt om 205 Mkr (498) består av ofördelat förvaltningsresultat om –7 Mkr (–8), värdeförändring fastigheter om 52 Mkr (32) och värdeförändring derivat om –170 Mkr (166).

Fastighetsvärde per kategori Fastighetsvärde per region

Större investeringar och försäljningar

Större projekt Fastighet	Yta, kvm	Uthyrnings- grad apr 2014	Total inv. ink. mark, Mkr	Varav kvar att inv., Mkr Klart		Kommentar
Lundbyvassen 8:1, Göteborg	8 900	100%	219		88 Kv 4 2014	Nybyggnation kontor
Dragarbrunn 20:4, Uppsala	10 020	87%	227		34 Kv 4 2014	Om- och tillbyggnation kontor
Algen 1, Jönköping	4 509	15%	136		77 Kv 1 2015	Nybyggnation butik/kontor/restaurang
Jägmästaren 1, Linköping	7 750	93%	109		76 Kv 1 2015	Nybyggnation butik
Spejaren 3, Huddinge	6 331	100%	83		41 Kv 4 2014	Nybyggnation handel
Kulan 3, Helsingborg	9 689	100%	82		11 Kv 2 2014	Nybyggnation logistik
Solsten 1:108, Härryda	6 516	100%	58		24 Kv 3 2014	Nybyggnation lager
Högspänningen 1, Västerås	4 040	70%	47		7 Kv 3 2014	Nybyggnation logistik/kontor
Boländerna 35:1, Uppsala	8 750	65%	38		7 Kv 3 2014	Ombyggnation butik
Kärra 74:3, Göteborg	9 305	0%	33		32 Kv 4 2014	Om- och tillbyggnation lager
Färdigställda eller helt/delvis inflyttade projekt
Lindholmen 28:3, Göteborg	9 459	76%	280		30 Kv 2 2013	Nybyggnation kontor*
Fullriggaren 4, Malmö	5 599	46%	157		24 Kv 1 2013	Nybyggnation kontor*
Atollen 3, Jönköping	5 958	47%	153		19 Kv 4 2013	Nybyggnation kontor/butik/bostäder*
Större fastighetsförvärv under 2014 Fastighet	Yta, kvm	Uthyrnings- grad apr 2014	Anskaffnings värde, Mkr		Tillträde	Kategori
Fanan 26, 30, 39, 43, 47, 49 och 51 samt Fanborgen 3 och 4, Halmstad	43 485	97%	636		Mars 2014	Kontor/butik/utbildningslokaler/lager och bibliotek

Större fastighetsförsäljningar under 2014		Underliggande	Uppskjuten skatt/	Försäljn. pris
Fastighet	Yta, kvm	fastighetspris, Mkr	omkostn., Mkr	netto, Mkr Frånträde	Kategori
Renseriet 25, Stockholm	4 215	79	– 4	75 Feb 2014	Kontor/lager
Erik Dahlberg 2, Helsingborg	842	23	– 2	21 April 2014	Kontor/butik

* Återstående investeringsvolym kommer nyttjas i takt med att vakanta ytor hyrs ut.

Finansiering

Castellum skall ha en låg fi nansiell risk, innebärande en belåningsgrad som varaktigt ej överstiger 55% och en räntetäckningsgrad om minst 200%. Värdet på Castellums tillgångar uppgick per 31 mars 2014 till 39 108 Mkr (38 113) och fi nansieras genom eget kapital om 12 601 Mkr (13 127), uppskjuten skatteskuld 3 731 Mkr (3 700), 20 730 Mkr (19 481) räntebärande skulder och 2 046 Mkr (1 805) ej räntebärande skulder.

Räntebärande skulder

Castellum hade vid periodens utgång kreditavtal om 24 749 Mkr (24 300), varav långfristigt uppgick till 21 857 Mkr (21 859) och kortfristigt till 2 892 Mkr (2 441).

Under perioden har obligationer om 500 Mkr emitterats.

Netto räntebärande skulder efter avdrag för likviditet om 185 Mkr (70) uppgick till 20 545 Mkr (19 411), varav 3 700 Mkr (3 200) avser utestående obligationer och 965 Mkr (1 014) avser utestående företagscertifi kat.

Huvuddelen av Castellums krediter är revolverande lån utnyttjade under långfristiga lånelöften från de största nordiska bankerna. Det medför stor fl exibilitet vid val av räntebas, ränteperiod liksom kapitalbindning. De emitterade obligationerna och företagscertifi katen utgör ett komplement till bankfi nansieringen och breddar fi nansieringsbasen.

Säkerställning av långfristiga lån i bank sker via pantbrev i fastigheter och/eller åtagande om att upprätthålla vissa fi nansiella nyckeltal. Utfärdade obligationer och företagscertifi kat säkerställs ej.

Av netto räntebärande skulder om 20 545 Mkr (19 411) var 15 880 Mkr (15 197) säkerställda med pantbrev och 4 665 Mkr (4 214) icke säkerställda. Andelen utnyttjade säkerställda krediter uppgick således till 41% av fastigheternas värde. Utfärdade åtaganden i kreditavtal, s k covenants, innebär att belåningsgraden ej får överstiga

65% och att räntetäckningsgraden ej får understiga 150% vilket Castellum uppfyller med god marginal, 54% respektive 291%. Den genomsnittliga löptiden på Castellums långfristiga krediter uppgick till 3,2 år (3,4). Marginaler och avgifter på långfristiga kreditavtal är fastställda med en genomsnittlig löptid om 2,2 år (2,4).

Kreditförfallostruktur 2014-03-31

Mkr	Kreditavtal	Bank	MTN/Cert	Totalt
0-1 år	2 892	823	1 465	2 288
1-2 år	6 008	2 308	1 200	3 508
2-3 år	5 007	3 807	1 000	4 807
3-4 år	7 707	6 807	–	6 807
4-5 år	508	8	500	508
> 5 år	2 627	2 127	500	2 627
Totalt	24 749	15 880	4 665	20 545

Outnyttjat utrymme i långfristiga kreditavtal 1 312

Ränteförfallostruktur

För att säkerställa ett stabilt och lågt kassafl ödesmässigt räntenetto är ränteförfallostrukturen fördelad över tid. Den genomsnittliga räntebindningstiden uppgick till 2,4 år (2,7). Den genomsnittliga effektiva räntan per den 31 mars 2014 var 3,4% (3,5%).

Castellum använder räntederivat för att erhålla önskad ränteförfallostruktur. Räntederivat är ett kostnadseffektivt och fl exibelt sätt att förlänga krediter med kort räntebindning för att uppnå önskad räntebindning. I ränteförfallostrukturen redovisas räntederivat i det tidsegment de tidigast kan förfalla.

Kreditmarginaler fördelas i intervallet för de underliggande krediterna.

Säkerställning av krediter 2014-03-31

Fördelning av finansiering 2014-03-31

Ränteförfallostruktur 2014-03-31

	Krediter, Mkr	Räntederivat, Mkr	Netto, Mkr	Utgående ränta
0-1 år	20 420	– 8 850	11 570	3,2%
1-2 år	125	550	675	5,0%
2-3 år	–	1 000	1 000	3,9%
3-4 år	–	1 500	1 500	3,4%
4-5 år	–	1 450	1 450	3,4%
5-10 år	–	4 350	4 350	3,8%
Totalt	20 545	–	20 545	3,4%

Valuta

Castellum äger fastigheter i Danmark till ett värde om 467 Mkr (466), vilket innebär att koncernen är exponerad för valutarisk. Valutarisken hänför sig främst till resultatoch balansräkning i utländsk valuta som räknas om till svenska kronor. I enlighet med fi nanspolicyn skall mellan 60-100% av tillgång i utlandet fi nansieras i landets valuta.

Ränte- och valutaderivat

Castellum använder räntederivat för att erhålla önskad ränteförfallostruktur. I enlighet med redovisningsreglerna IAS 39 skall derivat marknadsvärderas. Om den avtalade räntan

avviker från marknadsräntan, kreditmarginaler oaktat, uppstår ett teoretiskt över- eller undervärde på räntederivaten där den ej kassafl ödespåverkande värdeförändringen redovisas över resultaträkningen. Castellum har även derivat i syfte att valutasäkra investeringar i Danmark. För valutaderivat uppstår ett teoretiskt över- eller undervärde om den avtalade valutakursen avviker från aktuell valutakurs, där den effektiva delen i värdeförändringen redovisas i övrigt totalresultat. Vid förfall har ett derivatkontrakts marknadsvärde upplösts i sin helhet och värdeförändringen över tid har således därmed inte påverkat eget kapital.

För att fastställa marknadsvärde på derivat används marknadsräntor för respektive löptid och i förekommande fall valutakurser, så som de noteras på marknaden på bokslutsdagen. Ränteswapar värderas genom att framtida kassafl öde diskonteras till nuvärde medan instrument med optionsinslag värderas till aktuellt återköpspris vilket erhålls från motparten.

Per den 31 mars 2014 uppgick marknadsvärdet i räntederivatportföljen till –856 Mkr (–687) och valutaderivatportföljen till 3 Mkr (4). Samtliga derivat är klassifi cerade i nivå 2 enligt IFRS 13.

Castellums finanspolicy och åtaganden i kreditavtal

	Policy	Åtaganden	Utfall
Belåningsgrad	Varaktigt ej överstiga 55%	Ej över 65%	54%
Räntetäckningsgrad	Minst 200%	Minst 150%	291%
Ränterisk
– genomsnittlig räntebindning	0,5-3 år	–	2,4 år
– andel ränteförfall inom 6 månader	Högst 50%	–	48%
Valutarisk
– investering	60%-100% fi nansieras i lokal valuta	–	79%
– övriga valutarisker	Inte tillåtet	–	Ingen exponering
Upplåningsrisk	Minst 50% räntebärande skulder skall ha en löptid om minst 2 år	–	77%
Motpartsrisk	Kreditinstitut med hög rating, lägst investment grade	–	Uppfylles
Likviditetsrisk	Likviditetsreserv för att kunna fullgöra betalnings förpliktelser	–	1 312 Mkr i outnyttjat beviljat långfristigt låneutrymme

Kreditavtalens löptid Ränteförfallostruktur

Totalresultat för koncernen

Mkr	2014 jan–mars	2013 jan–mars	Rullande 4 kvartal april 13 - mars 14	2013 jan–dec
Hyresintäkter	820	814	3 255	3 249
Driftskostnader	– 172	– 193	– 562	– 583
Underhåll	– 30	– 28	– 127	– 125
Tomträttsavgäld	– 7	– 7	– 26	– 26
Fastighetsskatt	– 43	– 40	– 172	– 169
Uthyrning och fastighetsadministration	– 50	– 49	– 203	– 202
Driftsöverskott	518	497	2 165	2 144
Centrala administrationskostnader	– 26	– 21	– 101	– 96
Räntenetto	– 169	– 176	– 695	– 702
Förvaltningsresultat	323	300	1 369	1 346
Värdeförändringar
Fastigheter	52	32	348	328
Derivat	– 170	166	93	429
Resultat före skatt	205	498	1 810	2 103
Aktuell skatt	– 3	– 2	– 7	– 6
Uppskjuten skatt	– 31	– 93	– 328	– 390
Periodens / Årets resultat	171	403	1 475	1 707
Övrigt totalresultat
Poster som kommer att omföras till periodens resultat
Omräkningsdifferens utlandsverksamhet	0	– 7	17	10
Värdeförändring derivat, valutasäkring	0	7	– 14	– 7
Periodens / Årets totalresultat	171	403	1 478	1 710

Hela resultatet är hänförligt till moderbolagets aktieägare då inga innehav utan bestämmande inflytande föreligger.

Data per aktie

	2014 jan - mars	2013 jan - mars	Rullande 4 kvartal april 13 - mars 14	2013 jan–dec
Genomsnittligt antal aktier, tusental	164 000	164 000	164 000	164 000
Förvaltningsresultat, kr	1,97	1,83	8,35	8,21
Förvaltningsresultat efter skatt (EPRA EPS*), kr	1,80	1,77	8,07	8,04
Resultat efter skatt, kr	1,04	2,46	8,99	10,41
Utestående antal aktier, tusental	164 000	164 000	164 000	164 000
Fastighetsvärde, kr	236	224	236	230
Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV*), kr	105	99	105	107
Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV*), kr	94	88	94	97

Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier (t ex konvertibler) förekommer.

Finansiella nyckeltal

	2014 jan - mars	2013 jan - mars	Rullande 4 kvartal april 13 - mars 14	2013 jan - dec
Överskottsgrad	63%	61%	67%	66%
Räntetäckningsgrad	291%	270%	297%	292%
Avkastning aktuellt substansvärde	5,2%	12,3%	11,7%	13,2%
Avkastning totalt kapital	5,6%	5,5%	6,4%	6,4%
Nettoinvestering, Mkr	864	333	1 612	1 081
Belåningsgrad	54%	54%	54%	52%

*EPRA, European Public Real Estate Association, är en intresseorganisation för börsnoterade fastighetsbolag och investerare i Europa, som bl a sätter standard avseende den finansiella rapporteringen. En del i detta är nyckeltalen EPRA EPS (Earnings Per Share), EPRA NAV (Net Asset Value) och EPRA NNNAV (Triple Net Asset Value).

Balansräkning för koncernen

Mkr	31 mars 2014	31 mars 2013	31 dec 2013
Tillgångar
Förvaltningsfastigheter	38 668	36 683	37 752
Övriga anläggningstillgångar	31	26	31
Kortfristiga fordringar	224	257	260
Kassa och bank	185	18	70
Summa tillgångar	39 108	36 984	38 113
Eget kapital och skulder
Eget kapital	12 601	11 820	13 127
Uppskjuten skatteskuld	3 731	3 403	3 700
Derivat	853	932	683
Långfristiga räntebärande skulder	20 730	19 773	19 481
Ej räntebärande skulder	1 193	1 056	1 122
Summa eget kapital och skulder	39 108	36 984	38 113
Ställda säkerheter (fastighetsinteckningar)	19 538	18 642	18 375
Ansvarsförbindelser	–	–	–

Förändring eget kapital

Antal utestående aktier, tusental	Aktiekapital	Övrigt till skjutet kaptial	Valutaomräk ningsreserv	Valutasäk ringsreserv	Balanserad vinst	Totalt eget kapital
164 000	86	4 096	–12	8	7 887	12 065
–	–	–	–	–	– 648	– 648
–	–	–	–	–	403	403
–	–	–	– 7	7	–	0
164 000	86	4 096	– 19	15	7 642	11 820
–	–	–	–	–	1 304	1 304
–	–	–	17	– 14	–	3
164 000	86	4 096	– 2	1	8 946	13 127
–	–	–	–	–	– 697	– 697
–	–	–	–	–	171	171
–	–	–	0	0	–	0
164 000	86	4 096	– 2	1	8 420	12 601

Kassaflödesanalys

	2014	2013	Rullande 4 kvartal	2013
Mkr	jan-mars	jan-mars	april 13-mars 14	jan-dec
Driftsöverskott	518	497	2 165	2 144
Centrala administrationskostnader	– 26	– 21	– 101	– 96
Återläggning av avskrivningar	3	2	12	11
Betalt räntenetto	– 177	– 141	– 737	– 701
Betald skatt	– 2	– 9	– 5	– 12
Omräkningsdifferens utlandsverksamhet	0	0	– 5	– 5
Kassafl öde löpande verksamhet före förändring rörelsekapital	316	328	1 329	1 341
Förändring kortfristiga fordringar	46	– 22	46	– 22
Förändring kortfristiga skulder	79	– 29	164	56
Kassafl öde från löpande verksamhet	441	277	1 539	1 375
Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer	– 324	– 407	– 1 500	– 1 583
Förvärv fastigheter	– 636	– 6	– 815	– 185
Förändring skuld vid förvärv fastigheter	– 1	–	13	14
Försäljning fastigheter	96	80	703	687
Förändring fordran vid försäljning fastigheter	– 10	0	– 16	– 6
Investeringar i övrigt	– 3	– 4	– 17	– 18
Kassafl öde från investeringsverksamhet	– 878	– 337	– 1 632	– 1 091
Förändring långfristiga skulder	1 249	679	957	387
Förändring långfristiga fordringar	–	3	–	3
Utbetald utdelning	– 697	– 648	– 697	– 648
Kassafl öde från fi nansieringsverksamhet	552	34	260	– 258
Periodens / Årets kassafl öde	115	– 26	167	26
Kassa och bank ingående balans	70	44	18	44
Kassa och bank utgående balans	185	18	185	70

Moderbolaget

Moderbolaget Castellum AB ansvarar för frågor gentemot aktiemarknaden såsom koncernrapportering och aktiemarknadsinformation samt kreditmarknaden med upplåning och fi nansiell riskhantering.

Moderbolaget är delaktigt i den fastighetsrelaterade verksamheten genom kapitalallokering och styrelsearbete i dotterbolagen.

Resultaträkning	2014	2013	2013
Mkr	jan-mars	jan-mars	jan-dec
Intäkter	4	4	18
Kostnader	– 19	– 15	– 71
Finansnetto	8	3	15
Utdelning/koncernbidrag	–	–	718
Värdeförändring räntederivat	– 170	166	429
Resultat före skatt	– 177	158	1 109
Skatt	39	– 35	– 119
Periodens/årets resultat	– 138	123	990
Totalresultat för moderbolaget
Periodens resultat	– 138	123	990
Poster som kommer att omföras via periodens resultat
Omräkningsdifferens utlandsverksamhet	1	– 7	7
Värdeförändring valutaderivat	0	7	– 7
Periodens/årets totalresultat	– 137	123	990
Balansräkning, Mkr	31 mars 2014	31 mars 2013	31 dec 2013
Andelar koncernföretag	5 869	5 838	5 869
Fordringar koncernföretag	18 457	17 732	18 137
Övriga tillgångar	159	203	119
Kassa och bank	166	0	52
Summa	24 651	23 773	24 177
Eget kapital	4 204	4 171	5 038
Derivat	853	932	683
Räntebärande skulder	18 566	17 606	17 315
Räntebärande skulder koncernföretag	894	892	998
Övriga skulder	134	172	143
Summa	24 651	23 773	24 177
Ställda säkerheter (fordringar koncern ftg)	16 092	14 973	14 928

Ansvarsförbindelser (borgen dotterbolag) 2 164 2 164 2 166

Redovisningsprinciper

Castellum följer de av EU antagna IFRS standarderna och tolkningarna av dessa (IFRIC). Denna delårsrapport är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering och Årsredovisningslagen. Redovisningsprinciper och beräkningsmetoder har varit oförändrade jämfört med årsredovisningen föregående år.

Möjligheter och risker för koncern och moderbolag

Möjligheter och risker i kassaflödet

Stigande marknadsräntor är normalt över tid en effekt av ekonomisk tillväxt och stigande infl ation, vilket antas leda till högre hyresintäkter. Detta beror dels på att efterfrågan på lokaler antas öka vilket medför minskade vakanser och därmed potential för stigande marknadshyror, dels på att indexklausulen i de kommersiella kontrakten kompenserar den stigande infl ationen.

En högkonjunktur innebär därmed högre räntekostnader men även högre hyresintäkter, medan omvänt förhållande råder i en lågkonjunktur. Förändringen i hyresintäkter och räntekostnader sker inte exakt samtidigt, varför resultateffekten på kort sikt kan uppstå vid olika tidpunkter.

Känslighetsanalys - kassafl öde

Resultateffekt nästkommande 12 månader

	Resultateffekt, Mkr	Sannolikt scenario
	+/– 1% (enheter)	Högkonjunktur	Lågkonjunktur
Hyresnivå / Index	+ 33/– 33	+	–
Vakans	+ 38/– 38	+	–
Fastighetskostnader	– 12/+ 12	–	0
Räntekostnader	– 79/+ 60	–	+

Möjligheter och risker i fastigheternas värde

Castellum redovisar sina fastigheter till verkligt värde med värdeförändringar i resultaträkningen. Det medför att framför allt resultat, men även ställning kan bli mer volatila. Fastigheternas värde bestäms av utbud och efterfrågan, där priset främst är beroende av fastigheternas förväntade driftsöverskott och köparens avkastningskrav. En ökande efterfrågan medför lägre avkastningskrav och därmed en prisjustering uppåt, medan en vikande efterfrågan får motsatt effekt. På samma sätt medför en positiv utveckling av driftsöverskottet en prisjustering uppåt, medan en negativ utveckling får motsatt effekt.

Vid fastighetsvärderingar bör hänsyn tas till ett osäkerhetsintervall som i en fungerande marknad oftast uppgår till +/– 5-10%, för att avspegla den osäkerhet som fi nns i gjorda antaganden och beräkningar.

Känslighetsanalys - värdeförändring

Fastigheter	– 20%	– 10%	0	+ 10%	+ 20%
Värdeförändring, Mkr	– 7 734	– 3 867	0	3 867	7 734
Belåningsgrad	67%	60%	54%	49%	45%

Finansiell risk

Allt fastighetsägande förutsätter att det fi nns en fungerande kreditmarknad. Den största fi nansiella risken för Castellum är att inte ha tillgång till fi nansiering. Risken begränsas av låg belåningsgrad och långfristiga låneavtal.

Årsstämman 2014

Vid årstämman den 20 mars 2014 fastställdes bland annat; – en utdelning om 4,25 kr per aktie,

• omval av nuvarande styrelseledamöterna Charlotte Strömberg, Per Berggren, Marianne Dicander Alexandersson, Christer Jacobson, Jan Åke Jonsson och Johan Skoglund samt nyval av Nina Linander. Charlotte Strömberg omvaldes till styrelseordförande. Vidare beslutades att styrelsearvode skall utgå med totalt 2 445 000 kronor,
• nyval av auktoriserade revisorn Hans Warén (Deloitte) samt omval av auktoriserade revisorn Magnus Fredmer (EY). Vidare beslutades om nyval av auktoriserade revisorn Fredrik Walméus (Deloitte) som revisorssuppleant. Stämman beslutade att ersättning till revisorerna under mandattiden skall utgå enligt godkänd räkning,
• att en valberedning skall inrättas inför 2015 års stämma enligt tidigare tillämpad modell,
• ett förnyat mandat för styrelsen att besluta om förvärv och överlåtelse av egna aktier.

Göteborg den 22 april 2014

Henrik Saxborn Verkställande direktör

Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer.

Castellumaktien

Castellum är noterat på NASDAQ OMX Stockholm AB Large Cap och hade vid årets utgång ca 13 500 aktieägare. Aktieägare registrerade i utlandet kan inte särskiljas vad avser direktägda och förvaltarregistrerade aktier förutom en utländsk ägare som fl aggat för innehav över 5%, Stichting Pensioensfonds ABP. Castellum har inga direktregistrerade aktieägare med innehav överstigande 10%. De tio enskilt största svenska aktieägarna framgår av nedanstående tabell.

Aktieägare per 2014-03-31

Aktieägare	Antal aktier tusental	Andel röster/kapital
Magdalena Szombatfalvy	4 935	3,0%
Lannebo Småbolag	3 600	2,2%
Länsförsäkringar Fastighetsfond	3 152	1,9%
Stiftelsen Global Challenges Foundation	2 500	1,5%
László Szombatfalvy	2 500	1,5%
Kåpan Pensioner	2 180	1,3%
SEB	1 453	0,9%
Tredje AP-fonden	1 450	0,9%
Andra AP-fonden	1 045	0,6%
SEB Sverigefond Småbolag	941	0,6%
Styrelse och ledning Castellum	295	0,2%
Övriga aktieägare registrerade i Sverige	41 955	25,6%
Aktieägare registrerade i utlandet	97 994	59,8%
Totalt utestående aktier	164 000	100,0%
Återköpta egna aktier	8 007
Totalt registrerade aktier	172 007

Några potentiella aktier (t ex konvertibler) förekommer inte.

Aktieägare fördelat på land per 2014-03-31

Kursen på Castellumaktien den 31 mars 2014 var 107,60 kronor (92,80) motsvarande ett börsvärde om 17,6 miljarder kronor (15,2), beräknat på antalet utestående aktier.

Sedan årets början har totalt 35 miljoner (29) aktier omsatts motsvarande i genomsnitt 564 000 aktier per dag (461 000), vilket på års basis motsvarar en omsättningshastighet om 86% (70%). Aktieomsättningen baseras på statistik från NASDAQ OMX, Chi-X, Burgundy, Turquoise samt BATS Europe.

Substansvärde

Substansvärdet är det samlade kapital som företaget förvaltar åt sina ägare genom att skapa avkastning och tillväxt givet en viss risknivå.

Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) uppgår till 105 kr/aktie (99). Aktiekursen vid periodens utgång utgjorde således 102% (94%) av långsiktigt substansvärde.

Substansvärde	Mkr	kr/aktie
Eget kapital enligt balansräkning	12 601	77
Återläggning
Derivat enligt balansräkning	853	5
Uppskjuten skatt enligt balansräkning	3 731	23
Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV)	17 185	105
Avdrag
Räntederivat enligt ovan	– 853	– 5
Bedömd verklig skuld uppskjuten skatt 5,0%*	– 886	– 6
Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV)	15 446	94

* Bedömd verklig uppskjuten skatteskuld netto har beräknats till 5,0% baserat på en diskonteringsränta om 3%. Vidare har antagits dels att underskottsavdragen realiseras under 3 år med en nominell skatt om 22%, vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skattef ordran om 20,7%, dels att fastigheterna realiseras under 50 år där 33% säljs direkt med en nominell skatt om 22% och 67% säljs indirekt via bolag där köparens skatteavdrag är 6%, vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skatteskuld om 5,8%.

Tillväxt, avkastning och finansiell risk

Under den senaste tolvmånadersperioden har Castellumaktiens totalavkastning, inklusive utdelning om 4,25 kr, varit 21% (17%).

	1 år	3 år snitt/år	10 år snitt/år
Tillväxt
Hyresintäkt kr/aktie	4%	5%	6%
Förvaltningsresultat kr/aktie	7%	6%	7%
Årets resultat efter skatt kr/aktie	neg.	neg.	15%
Utdelning kr/aktie	8%	6%	7%
Långsiktigt substansvärde kr/aktie	6%	5%	7%
Aktuellt substansvärde kr/aktie	7%	4%	6%
Fastighetsbestånd kr/aktie	5%	6%	8%
Värdeförändring fastigheter	0,9%	0,4%	1,4%
Avkastning
Avkastning långsiktigt substansvärde	10,9%	10,0%	11,1%
Avkastning aktuellt substansvärde	11,7%	10,5%	11,3%
Avkastning totalt kapital	6,4%	6,3%	7,0%
Aktiens totalavkastning (inkl utdelning)
Castellum	21%	10%	13%
NASDAQ OMX Stockholm (SIX Return)	22%	11%	12%
Fastighetsindex Sverige (EPRA)	27%	12%	16%
Fastighetsindex Europa (EPRA)	18%	10%	6%
Finansiell risk
Räntetäckningsgrad	297%	287%	295%
Belåningsgrad	54%	52%	49%
Outnyttjade långfristiga krediter, Mkr	1 312	1 721	1 597

Värdering

Direktavkastning

Senast verkställd utdelning om 4,25 kronor (3,95) motsvarar en direktavkastning om 3,9% (4,2%) beräknat på kursen vid periodens utgång.

Intjäning

Förvaltningsresultatet per aktie efter avdrag för skatt hänförligt till förvaltningsresultatet (EPRA EPS) uppgick på rullande årsbasis till 8,07 kronor (7,45) vilket utifrån aktiekursen ger en avkastning om 7,5% (8,0%).

Resultatet efter skatt per aktie uppgick på rullande årsbasis till 8,99 kronor (9,23), vilket utifrån aktiekursen ger en avkastning om 8,4% (9,9%).

Avkastning substans och resultat inkl. långsiktig värdeförändring

Värdeförändring på såväl fastigheter som derivat kan variera kraftigt mellan åren och medföra volatila resultat. Som långsiktig aktör med stabilt kassafl öde och en väl sammansatt fastighetsportfölj bör värdeförändring på fastighet dock över tid vara minst i nivå med infl ationen. För att ur ett aktievärderingsperspektiv få jämförbarhet med andra branscher kan därför den långsiktiga värdeförändringen användas. För Castellums del innebär det att

avkastningen på ägarnas kapital, d v s långsiktigt substansvärde, uppgår till 11,7%. Sett ur ett värderingsperspektiv är resultatet efter skatt i förhållande till aktiekurs 10,4%. Beräkningen, som framgår av tabellen nedan, baseras på Castellums 12-månaders rullande förvaltningsresultat, fastighetsportföljens genomsnittliga värdeförändring senaste 10 åren, att derivatportföljens värde över tid är noll samt en effektiv aktuell skatt om 5%. Av tabellen framgår även en känslighetsanalys på långsiktig värdeförändring om –/+ 1%-enhet.

Avkastning substans och resultat inkl. långsiktig värdeförändring

		Känslighetsanalys
		–1%-enhet	+1%-enhet
Förvaltningsresultat rullande 12 mån	1 369	1 369	1 369
Värdeförändring fastighet (snitt 10 år)	536	153	920
D:o %	1,40%	0,40%	2,40%
Aktuell skatt, 5%	– 72	– 72	– 72
Resultat efter skatt	1 833	1 450	2 217
Resultat kr/aktie	11,18	8,84	13,52
Avkastning långsiktig substans	11,7%	9,3%	14,1%
Resultat / aktiekurs	10,4%	8,2%	12,6%

För aktuell aktiekurs:

Avkastning vinst per aktie

Aktiens direktavkastning Aktiens kurs/substansvärde

Castellumaktiens utveckling sedan börsintroduktionen 23 maj 1997 till och med 31 mars 2014

Kalendarium

Halvårsrapport januari-juni 2014 16 juli 2014, ca klockan 14 Delårsrapport januari-september 2014 15 oktober 2014 Bokslutskommuniké 2014 21 januari 2015 Årsstämma 2015 19 mars 2015

www.castellum.se

På Castellums webbplats finns möjlighet att dels hämta, dels prenumerera på pressmeddelanden och delårsrapporter. Ytterligare information kan erhållas av Castellums VD Henrik Saxborn telefon 031-60 74 50 eller ekonomidirektör Ulrika Danielsson telefon 0706-47 12 61.

Dotterbolag

Aspholmen Fastigheter AB

Rörvägen 1, Box 1824, 701 18 Örebro Telefon 019-27 65 00 Telefax 019-27 65 19 orebro@aspholmenfastigheter.se www.aspholmenfastigheter.se

Fastighets AB Corallen

Bataljonsgatan 10, Box 7, 551 12 Jönköping Telefon 036-580 11 50 info@corallen.se www.corallen.se

Fastighets AB Briggen

Riggaregatan 57, Box 3158, 211 13 Malmö Telefon 040-38 37 20 Telefax 040-38 37 37 fastighets.ab@briggen.se www.briggen.se

Eklandia Fastighets AB

Theres Svenssons gata 9, Box 8725, 402 75 Göteborg Telefon 031-744 09 00 Telefax 031-744 09 50 info@eklandia.se www.eklandia.se

Fastighets AB Brostaden

Tjurhornsgränd 6, Box 5013, 121 05 Johanneshov Telefon 08-602 33 00 Telefax 08-602 33 30 info@brostaden.se www.brostaden.se

Harry Sjögren AB

Kråketorpsgatan 20, 431 53 Mölndal Telefon 031-706 65 00 Telefax 031-706 65 29 info@harrysjogren.se www.harrysjogren.se

Castellum AB (publ) • Box 2269, 403 14 Göteborg • Besöksadress Kaserntorget 5 Telefon 031-60 74 00 • Telefax 031-13 17 55 • E-post info@castellum.se • www.castellum.se Säte: Göteborg • Org nr: 556475-5550