Castellum — Interim / Quarterly Report 2014

Oct 15, 2014

Bilden visar Högskolan i Halmstad som förvärvades i mars 2014

Delårsrapport januari-september 2014

Delårsrapport januari-september 2014

Castellum är ett av de större börsnoterade fastighetsbolagen i Sverige. Fastigheternas värde uppgår till 40 miljarder kronor och utgörs av kommersiella lokaler.

Fastigheterna ägs och förvaltas av sex helägda dotterbolag med en stark och tydlig närvaro inom fem tillväxtregioner: Storgöteborg (inkl Borås, Halmstad), Öresundsregionen (Malmö, Lund, Helsingborg, Köpenhamn), Storstockholm, Mälardalen (Örebro, Västerås, Uppsala) och Östra Götaland (Jönköping, Linköping, Värnamo, Växjö).

Castellum är noterat på NASDAQ Stockholm Large Cap.

• Hyresintäkterna för perioden januari-september 2014 uppgick till 2 496 Mkr (2 431 Mkr motsvarande period föregående år).
• Förvaltningsresultatet uppgick till 1 112 Mkr (1 015), motsvarande 6,78 kronor (6,19) per aktie, en förbättring med 10%.
• Värdeförändringar på fastigheter uppgick till 354 Mkr (301) och på derivat till –498 Mkr (440).
• Periodens resultat efter skatt uppgick till 773 Mkr (1 405), motsvarande 4,71 kronor (8,57) per aktie.
• Nettoinvesteringarna uppgick till 1 612 Mkr (874) varav 998 Mkr (1 145) avsåg ny-, till- och ombyggnationer, 854 Mkr (185) förvärv och 240 Mkr (456) försäljningar.
• Efter kvartalets utgång har Castellum, via det helägda dotterbolaget Fastighets AB Briggen, sålt Hansa köpgalleria i Malmö för 609 Mkr.

Nyckeltal
	2014 jan-sept	2013 jan-sept	2013	2012	2011	2010	2009	2008	2007	2006	2005
Förvaltningsresultat, kr/aktie	6,78	6,19	8,21	7,65	7,15	6,96	6,89	5,93	5,63	5,38	5,00
Förändring föregående år	+10%	+7%	+7%	+7%	+3%	+1%	+16%	+5%	+5%	+8%	+11%
Resultat efter skatt, kr/aktie	4,71	8,57	10,41	8,98	4,34	11,98	0,98	– 4,04	9,07	10,21	7,89
Förändring föregående år	–45%	+97%	+16%	+107%		–64% +1 122%	pos.	neg.	–11%	+29%	+41%
Utdelning, kr/aktie			4,25	3,95	3,70	3,60	3,50	3,15	3,00	2,85	2,62
Förändring föregående år			+8%	+7%	+3%	+3%	+11%	+5%	+5%	+9%	+11%
Fastighetsvärde, Mkr	39 733	37 505	37 752	36 328	33 867	31 768	29 267	29 165	27 717	24 238	21 270
Nettoinvesteringar, Mkr	1 612	874	1 081	2 545	1 908	1 279	1 129	2 710	2 559	1 823	889
Belåningsgrad	52%	52%	52%	53%	51%	50%	52%	50%	45%	45%	45%
Räntetäckningsgrad	319%	292%	292%	284%	278%	299%	309%	255%	287%	343%	315%

För mer detaljerad information om Castellum se vår årsredovisning.

2 Castellum Delårssrapport januari-september 2014 Castellum Delårsrapport januari-september 2014

Henrik Saxborn, VD på Castellum Vi fortsätter att leverera

Castellum fortsätter att leverera tredje kvartalet i linje med vårt ambitiösa tillväxtmål. Förvaltningsresultatet under årets första nio månader har ökat med 10% – trots att den stabila svenska konjunkturen påverkats av Europas svaga utveckling och geopolitiska oro.

Förvaltningsresultat är en följd av vårt fokus på att skapa kassafl ödestillväxt till låg risk. Jag konstaterar att modellen fungerar även i en nollinfl atorisk miljö. En orsak är vår avtalsstruktur med hyresavtal som är konstruerade för att stå emot också en svagare makroekonomi.

En effektiv förvaltning, det jag ibland kallar vardagsgnetandet hos medarbetare som har utrymme för - och uppmuntras till - att ta eget ansvar, gör att vi sänkt våra driftskostnader. Resultatet påverkas också positivt av lägre räntor.

Det samlade värdet av Castellums fastigheter var den 30 september ca 40 miljarder kr, en ökning med ca två miljarder kr sedan årsskiftet. Det åstadkoms dels genom nettoinvesteringar om totalt 1 612 Mkr, dels genom positiva värdeförändringar och projektvinster. Vår strategi är att arbeta med låg fi nansiell risk. Belåningsgraden, som långsiktigt inte ska överstiga 55%, var vid resultatperiodens utgång 52%.

Under det senaste kvartalet har vi tillfört ytterligare 500 Mkr i MTN (Medium Term Notes). Det betyder att vi nu har skapat oss ytterligare handlingsutrymme och har i dag outnyttjade långfristiga krediter om 1,1 miljard kr.

Efter rapportperiodens utgång, såldes Hansa i centrala Malmö, som till stor del består av en butiksgalleria och bostäder - segment som Castellum inte prioriterar. Vårt fokus nu är att strukturera Castellums bestånd för fortsatt tillväxt på längre sikt. Det är mot denna bakgrund som försäljningen av Hansa skall ses.

Vi är nu inriktade på fortsatta affärer innebärande att fastigheter med lägre tillväxt växlas mot objekt inom de regioner i Sverige som växer snabbast. Kortsiktigt kan det innebära att vi kommer att göra förvärv med något lägre avkastning än traditionellt – men med betydligt högre framtida potential. Jag är övertygad om att denna process kan genomföras utan att den positiva utvecklingen av förvaltningsresultatet påverkas negativt.

Kvartalet har även inneburit vissa personförändringar i ledande befattningar. Ulrika Danielsson tillträdde den 7 oktober en nyinrättad tjänst som ekonomi- och fi nansdirektör (CFO) i Castellum med uppdraget att samordna fi nansiering och frågor kring kapitalstruktur. Ola Orsmark och Cecilia Fasth har

tillträtt VD-posterna i Fastighets AB Briggen respektive Eklandia Fastighets AB.

När jag tittar framåt kan jag konstatera att vi just nu befi nner oss i tre bra marknader:

• Hyresmarknaden som präglas av låga vakansgrader i centrala delar av de orter där vi är verksamma, men också av låg nyproduktionsvolym.
• Fastighetsmarknaden som kännetecknas av stark efter frågan i Sverige.
• Finansmarknaden som erbjuder fortsatt god tillgång på kapital till rimlig ränta.

På hyresmarknaden ser jag en förändring när det gäller nettouthyrning. I fjol relaterades tillväxten i nettouthyrningen i första hand till våra projekt. Nu är det våra befi ntliga fastigheter som bidrar med goda siffror vilket i framtiden ger lägre vakansgrader.

Castellum kommer att fortsätta leverera tillväxt i förvaltningsresultatet – dels genom att vi omsätter något mer av vår portfölj än tidigare, dels genom att vi vidareutvecklar vårt bestånd och investerar där Sverige växer. Jag är övertygad om att det är rätt färdriktning att fortsätta bygga Castellum utifrån begreppen kvalitet och densitet. Vår tydliga utdelningspolicy gör dessutom att aktieägarna vet hur Castellums resultat kommer att disponeras.

Castellumaktien har på 12-månaders rullande basis, inklusive utdelning, avkastat 25%.

Henrik Saxborn Verkställande Direktör

Affärsidé

Castellums affärsidé är att utveckla och förädla fastighetsbeståndet med inriktning på bästa möjliga resultat- och värdetillväxt genom att med en stark och tydlig närvaro i fem tillväxtregioner erbjuda lokaler anpassade till hyresgästernas behov.

Strategi för fastighetsbeståndet och dess förvaltning

Utveckling av kommersiella fastigheter i tillväxtregioner

Geografi och kategori

Fastighetsbeståndet fi nns i fem tillväxtregioner; Storgöteborg, Öresunds regionen, Storstockholm, Mälardalen och Östra Götaland. Detta tillsammans med rationell förvaltning och hög närvaro i mark naden ger goda affärsmöjligheter.

Fastighetsbeståndet ska bestå av kommersiella fastigheter med generella, fl exibla lokaler för kontor/butik och logistik/lager/industri.

Fastighetsbeståndets utveckling

För att förbättra kassafl ödet och kvalitén ska fastighetsbeståndet ständigt förädlas och ut vecklas. Castellum ska fortsätta växa med kundernas efterfrågan, främst genom ny-, till- och ombygg nation, men också genom förvärv.

Alla investeringar ska bidra till till växt målet i förvaltningsresultatet inom 1–2 år och ha en värdepotential om minst 10%. Försäljning av fastigheter ska ske när det är affärsmässigt motiverat.

Kundfokus genom lokala organisationer

Kunder

Castellums kundfokus ska vara starkt och tydligt, vilket uppnås genom att skapa långsiktiga relationer och att tillhandahålla lokaler och service som svarar mot kundens behov.

Organisation och medarbetare

Service och förvaltning ska ske via en decent raliserad organisation med helägda dotterbolag med stark lokal närvaro. Förvaltningen ska skötas med i huvudsak egna medarbetare.

Castellums medarbetare ska vara kunniga och engagerade, vilket skapas genom att koncernen ska vara en attraktiv arbetsplats med goda utvecklingsmöjligheter.

Verksamheten ska bidra till en hållbar utveckling med hänsyn till ekologiska, sociala och ekonomiska aspekter.

Strategi för finansiering

Stark balansräkning med låg fi nansiell och operationell risk

Kapitalstruktur

Castellum ska ha låg fi nansiell risk. De valda riskmåtten är belåningsgrad och räntetäckningsgrad. Förvärv och överlåtelse av egna aktier kan ske för att anpassa bolagets kapitalstruktur till bolagets kapital behov och som likvid eller för fi nansiering av investeringar. Handel med egna aktier får ej ske i kortsiktigt vinstsyfte.

Aktie- och kreditmarknaden

Castellum ska verka för att bolagets aktie får en konkurrenskraftig totalavkastning i förhållande till risken samt en hög likviditet. Allt agerande ska utgå från ett långsiktigt

perspektiv och bolaget ska ha en frekvent, öppen och rättvisande redo visning till aktie ägare, kapital- och kreditmarknad samt till media, dock utan att enskild affärsrelation exponeras.

Låg operationell risk

Castellums fastighetsbestånd har en geografi sk spridning till fem svenska tillväxtregioner och ska innehålla olika typer av kommersiella lokaler. Risken inom kundstocken ska hållas låg.

Övergripande mål

Castellums övergripandemål är att kassa fl ödet, d v s förvaltningsresultat per aktie, ska ha en årlig tillväxt om minst 10%. 10%

Strategiska verktyg	Utfall
Investeringar För att nå det övergripande tillväxtmålet om 10% ska Castellum årligen nettoinvestera för minst 5% av fastighetsvärdet, vilket för när varande motsvarar ca 2 000 Mkr. Dotterbolagen Ett av de tre största fastighetsbolagen på respektive delmarknad.	1 612 Mkr nettoinvestering t o m 3:e kvartalet 2014	Fastighetsvärde per region
Strategiska verktyg	Utfall
Kund- och medarbetarnöjdhet För att utveckla såväl koncernen och kund relationerna ska kund - och medarbetar nöjdhet kontinuerligt mätas. Kund- och medarbetarnöjdhet ska ständigt förbättras. Hållbarhet Fokus på effektiviserad resursförbrukning, hållbar nybyggnation, god kontroll på och ständigt förbättrad miljöstatus i fastigheterna, gröna relationer med kunderna samt socialt engagemang och ansvarstagande på våra orter.		NKI76 NöjdKundIndex 2013 NMI85 NöjdMedarbetarIndex 2014

Strategiska verktyg Utfall

Kapitalstruktur

Belåningsgraden ska varaktigt ej överstiga 55%. Räntetäckningsgrad om minst 200%.

Utdelning

Minst 50% av förvaltningsresultatet före skatt ska delas ut, med hänsyn till investeringsplaner, konsoliderings behov, likviditet och övrig ställning.

Aktie- och kreditmarknaden

Castellum ska vara ett av de större börsnoterade fastighets bolagen i Sverige.

Låg operationell risk

Kommersiellt bestånd i fem tillväxtregioner fördelat på olika kategorier med generella, fl exibla lokaler. Risken inom kundstocken hålls låg via spridning på branscher, avtalslängd och avtalsstorlek.

Belåningsgrad

52% utdelningsandel 2013

Räntetäckningsgrad

4 800 kommersiella kontrakt där det enskilt största kontraktet svarar för ca 2%

Marknadskommentar

Svensk ekonomi

Den svenska ekonomin uppvisade ökad aktivitet andra kvartalet och fortsätter att förbättras. Ekonomin är dock tudelad med en stark inhemsk efterfrågan som driver tillväxten medan exportmarknaden, som normalt sett är den stora drivkraften för svensk återhämtning, är trög. Sistnämnda kan delvis tillskrivas av att vissa delar av omvärlden har haft en svag utveckling under året, där den geopolitiska oron dämpar stämningen ytterligare.

Arbetsmarknaden kommer att påverkas positivt av den starkare ekonomin och uppvisar i dagsläget en stadig förbättring där sysselsättning och arbetsutbud ökar i ungefär samma takt. Trots att konjunkturen stärks antas infl ationstrycket vara fortsatt lågt.

Makroindikatorer

Arbetslöshet	7,4%	(augusti 2014)
Inflationstakt	–0,4%	(september 2014 jämfört med september 2013)
BNP-tillväxt	2,6%	(kv 2 2014 jämfört med kv 2 2013)
Källa: SCB

Hyresmarknad

I sin helhet är hyresmarknaden positiv med stabil efterfrågan och oförändrade till ökade hyresnivåer i de marknader där vakansgraden är låg. Inom vissa geografi ska marknader och avseende vissa fastighetsprodukter har dock ökande efterfrågan noterats, däribland för välbelägna nyproducerade kontorsytor och fl exibla lager- och logistiklokaler. Nyproduktionen av kontorslokaler i Göteborg och Stockholm är normal jämfört med föregående år, men bedömningen är det fi nns utrymme för ytterligare nyproduktion. I Castellums marknader utanför storstäderna kan på vissa håll ökad nybyggnation av kontor noteras. Ökningen sker från låga nivåer och risk för överutbud bedöms inte föreligga.

Fastighetsmarknad

Aktiviteten på fastighetsmarknaden har under perioden varit den högsta sedan 2008 och transaktionsvolymen för årets tre första kvartal uppgick till ca 90 miljarder kronor (65). Tydligt är också vidgat intresse avseende geografi ska marknader och segment. Det har medfört högre aktivitet utanför storstädernas bästa lägen, större fokus på t ex projekt och hotell samt ökat inslag av spridda portföljaffärer. Efterfrågan beror på förbättrade möjligheter till kapitalanskaffning samt ökad benägenhet att ta risk.

Störst på köparsidan är svenska fastighetsbolag och svenska investerare står för ca 87% (90%) av volymen. Kontorsfastigheter är fortfarande det enskilt största segmentet och totalt utgör kommersiella fastigheter ca 75% (65%) av transaktionsvolymen.

Castellum bedömer att en värdeuppgång inom fl era geografi ska marknader och segment kan noteras under året, sedan föregående kvartal bedöms dock prisbilden överlag vara oförändrad.

Ränte- och kreditmarknad

Vid sitt möte i september valde Riksbanken att lämna reporäntan oförändrad på 0,25% i syfte att bidra till att den låga infl ationen stiger mot infl ationsmålet om 2%. För att detta ska lyckas behöver reporäntan vara låg en lång tid framöver och först mot slutet av 2015 anser Riksbanken det vara lämpligt att börja höja räntan.

Den för Castellum viktiga korta STIBOR-räntan sjönk under första halvåret och i samband med Riksbankens räntesänkning i början av juli för att därefter ligga på i princip oförändrad nivå, medan de långa räntorna fortsatt falla sedan årsskiftet.

Både tillgången till bankfi nansiering och fi nansiering på kapitalmarknaden bedöms som god. Kreditmarginalerna på kapitalmarknaden har sjunkit under året medan kreditmarginalerna för bankfi nansiering bedöms som fortsatt stabila.

Intäkter, kostnader och resultat

Jämförelser angivna inom parentes avser motsvarande belopp föregående år förutom i avsnitt som beskriver tillgångar och fi nansiering där jämförelserna avser utgången av föregående år. För defi nitioner se www.castellum.se

Förvaltningsresultatet, d v s resultatet exklusive värdeförändringar och skatt, uppgick för perioden januari-september 2014 till 1 112 Mkr (1 015), motsvarande 6,78 kr (6,19) per aktie - en förbättring med 10%. Förvaltningsresultatet rullande fyra kvartal uppgick till 1 443 (1 317) motsvarande 8,80 kr per aktie (8,03) - en ökning med 10%.

Under perioden uppgick värdeförändringar på fastigheter till 354 Mkr (301) och derivat till –498 Mkr (440). Periodens resultat efter skatt uppgick till 773 Mkr (1 405) motsvarande 4,71 kr (8,57) per aktie.

Hyresintäkter

Koncernens hyresintäkter uppgick till 2 496 Mkr (2 431). För kontors- och butiksfastigheter uppgick den genomsnittliga kontrakterade hyresnivån, inklusive debiterad värme, kyla och fastighetsskatt, till 1 272 kr/kvm, medan den för lager- och industrifastigheter uppgick till 772 kr/kvm. Hyresnivåerna, som bedöms vara på marknadsmässiga nivåer, har i jämförbart bestånd ökat med 1% mot föregående år, vilket främst är en effekt av indexuppräkningar och kan jämföras med den för branschen sedvanliga indexklausulen (oktober till oktober) som uppgick till –0,1% för 2014. Castellums högre indexuppräkning förklaras av koncernens fokus på indexklausul med minimiuppräkning i kontraktsportföljen, vilket ger skydd mot defl ation samt en högre indexuppräkning än sedvanlig indexklausul i en låginfl atorisk miljö.

Den genomsnittliga ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 88,4% (88,4%). Det totala hyresvärdet för under året outhyrda ytor uppgick på årsbasis till 475 Mkr (464).

I periodens hyresintäkter ingår engångsersättning om 9 Mkr (11) till följd av förtida lösen av hyresavtal.

Hyresvärde och ekonomisk uthyrningsgrad

Bruttouthyrningen (d v s årshyra för total uthyrning) under perioden uppgick till 241 Mkr (265), varav 49 Mkr (74) avsåg uthyrning i samband med ny-, till- och ombyggnation. Uppsägningarna uppgick till 166 Mkr (184), varav 12 Mkr (19) avsåg konkurser och 2 Mkr (9) avsåg uppsägningar med mer än 18 månaders återstående kontraktslängd.

Nettouthyrningen för perioden uppgick därmed till 75 Mkr (81), medan den för tredje kvartalet isolerat uppgick till 2 Mkr (19).

Tidsförskjutningen mellan nettouthyrningen och dess resultateffekt bedöms till 9-18 månader.

Fastighetskostnader

Fastighetskostnaderna uppgick till 798 Mkr (819) motsvarande 293 kr/kvm (303). Förbrukningen vad avser uppvärmning under perioden har beräknats till 81% (104%) av ett normalår enligt graddagsstatistiken.

Fastighetskostnader

	Kontor/	Lager/	2014	2013
kr/kvm	butik	industri	Totalt	Totalt
Driftskostnader	181	105	147	161
Underhåll	41	25	34	33
Tomträttsavgäld	8	7	7	7
Fastighetsskatt	68	21	47	46
Direkta fastighetskostnader	298	158	235	247
Uthyrning & fastighetsadministration	–	–	58	56
Totalt	298	158	293	303
Föregående år	313	172	303

Centrala administrationskostnader

De centrala administrationskostnaderna uppgick till 79 Mkr (67). I denna post ingår även kostnader för ett resultat- och aktiekursbaserat incitamentsprogram till 10 personer i koncernledningen om 13 Mkr (6).

Nettouthyrning

Räntenetto

Räntenettot uppgick till –507 Mkr (–530). Den genomsnittliga räntenivån har varit 3,4% (3,7%). Finansnettot har påverkats positivt med ca 50 Mkr på grund av att den genomsnittliga räntenivån minskat med 0,3%-enheter. Övrig räntepåverkan kan förklaras av en större låneportfölj.

Värdeförändringar

Fastighetsmarknaden präglas under tredje kvartalet av fortsatt hög aktivitet och stark efterfrågan. Den allmänna prisuppgång som noterades under första halvåret kvarstår och den sänkning av marknadens genomsnittliga avkastningskrav som gjordes med 0,1% i de interna värderingarna ligger fast. Detta, tillsammans med värdeförändringar i genomförda förvärv, projektvinster och ett antal individuella justeringar på fastighetsnivå har resulterat i en värdeförändring om sammantaget 350 Mkr. Därtill har försäljning av 6 fastigheter skett innebärande en värdeförändring om 4 Mkr. Försäljningspris netto uppgick till 240 Mkr efter avdrag för bedömd uppskjuten skatt och omkostnader om totalt 16 Mkr. Underliggande fastighetspris som således uppgick till 256 Mkr, översteg senaste värdering om 236 Mkr med 20 Mkr.

Räntederivatens värde har, främst på grund av förändrade långa marknadsräntor, ändrats med –497 Mkr (441). Värdet på Castellums valutaderivat, vars syfte är att valutasäkra investeringen i Danmark, har under perioden ändrats med –8 Mkr (–2) där den effektiva delen i värdeförändringen om –7 Mkr (–1) redovisas i övrigt totalresultat.

Skatt

Bolagsskatten i Sverige är nominellt 22%. På grund av möjligheten att göra skattemässiga avskrivningar och direktavdrag för vissa ombyggnationer av fastigheter samt nyttja underskottsavdrag är den betalda skattekostnaden låg. Betald skatt uppkommer då ett fåtal dotterbolag inte har skattemässiga koncernbidragsmöjligheter.

Förvaltningsresultat per aktie

Kvarvarande underskottsavdrag kan beräknas till 1 089 Mkr (921). Fastigheternas verkliga värde överstiger dess skattemässiga värde med 19 646 Mkr (18 570), varav 896 Mkr (830) är hänförligt till förvärvstillfället för fastigheter redovisade som tillgångsförvärv. Som uppskjuten skatteskuld redovisas full nominell skatt om 22% av nettot av dessa poster, med avdrag för den uppskjutna skatt som är hänförligt till tillgångsförvärven, d v s 3 885 Mkr (3 700).

Castellum har inga pågående skattetvister.

I juni utgav Företagsskattekommittén sitt slutbetänkande "Neutral bolagsskatt - för ökad effektivitet och stabilitet". Förslaget innebär bl a begränsad avdragsrätt för fi nansiella kostnader. För Castellums del innebär begränsningen, allt annat lika och oaktat försäljning av fastigheter, värdeförändring derivat samt nyttjande av underskottsavdrag, en högre betald skatt om ca 100 Mkr på årsbasis. Slutbetänkandet är på remiss och kommittén föreslår ikraftträdande 1 januari 2016.

Skatteberäkning 2014-09-30

	Underlag	Underlag
Mkr	aktuell skatt	uppskjuten skatt
Förvaltningsresultat	1 112
Skattemässigt avdragsgilla
avskrivningar	– 521	521
ombyggnationer	– 235	235
Övriga skattemässiga justeringar	21	25
Skattepliktigt förvaltningsresultat	377	781
Försäljning fastigheter	0	– 124
Värdeförändring fastigheter	–	350
Värdeförändring räntederivat	– 498	–
Skattepliktigt resultat före underskottsavdrag	– 121	1 007
Underskottsavdrag, ingående balans	– 921	921
Underskottsavdrag, utgående balans	1 089	– 1 089
Skattepliktigt resultat	47	839
Periodens skatt enligt resultaträkningen	– 10	– 185

Resultat över tid

Fastighetsbestånd

Fastighetsbeståndet är koncentrerat till Storgöteborg, Öresundsregionen, Storstockholm, Mälardalen och Östra Götaland. Tyngdpunkten med 73% av beståndet fi nns i de tre storstadsregionerna.

Det kommersiella beståndet består av 65% kontors- och butiksfastigheter och 30% lager- och industrifastigheter. Fastigheterna är belägna från citylägen (förutom Storstockholm från närförortslägen) till välbelägna arbetsområden med goda kommunikationer och utbyggd service. Resterande 5% består av projekt och mark.

Castellum har outnyttjade byggrätter om ca 800 tkvm och pågående projekt där återstående investeringsvolym uppgår till ca 900 Mkr.

Investeringar

Under perioden har investerats för totalt 1 852 Mkr (1 330), varav 998 Mkr (1 145) avser ny-, till- och ombyggnation och 854 Mkr (185) avser förvärv. Av de totala investeringarna avser 1 089 Mkr Storgöteborg, 284 Mkr Mälardalen, 195 Mkr Storstockholm, 163 Mkr Östra Götaland, samt 121 Mkr Öresundsregionen.

Efter försäljningar om 240 Mkr (456) uppgick nettoinvesteringen till 1 612 Mkr (874).

Fastighetsportföljen har under perioden förändrats enligt nedan.

Förändring av fastighetsbeståndet

	Verkligt värde, Mkr	Antal
Fastighetsbestånd 1 januari 2014	37 752	626
+ Förvärv	854	14
+ Ny-, till- och ombyggnation	998	–
– Försäljningar	– 236	– 6
+/– Orealiserade värdeförändringar	350	–
+/– Valutakursomräkning	15	–
Fastighetsbestånd 30 september 2014	39 733	634

Fastighetsvärde

Interna värderingar

Castellum fastställer fastighetsvärdet genom interna värderingar där klassifi cering sker som vid årsskiftet i nivå 3 enligt IFRS 13. Värderingarna baseras på en 10-årig kassafl ödesmodell med en individuell bedömning för varje fastighet av dels den framtida intjäningsförmågan, dels marknadens avkastningskrav. Igångsatta projekt har värderats enligt samma princip, men med avdrag för återstående investering. Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde per kvadratmeter om i genomsnitt ca 1 100 kr/kvm (1 045). För att kvalitetssäkra de interna värderingarna görs vid varje årsskifte en extern värdering av värdemässigt drygt 50% av beståndet. Skillnaden mellan de interna och externa värdena har historiskt varit små.

Utifrån dessa interna värderingar fastställdes fastighetsvärdet vid periodens utgång till 39 733 Mkr (37 752), motsvarande ca 10 621 kr/kvm.

Genomsnittlig värderingsyield, Mkr

(exkl. projekt/mark och byggrätter)	Mkr
Driftsöverskott fastigheter	1 845
+ Beräknad indexjustering 2015, 0,5%	13
+ Verklig uthyrningsgrad, dock lägst 94%	212
– Fastighetsadministration, 30 kr/kvm	– 82
Normaliserat driftsöverskott (9 månader)	1 988
Värdering (exkl. byggrätter om 580 Mkr)	37 388
Genomsnittlig värderingsyield	7,1%

Isolerat kvartal, Mkr (staplar) 1 200										Rullande fyra kvartal, Mkr (kurva) 3000
1 0 0 0										2500
800										2000
600										500
400										1 000
200										500
0
$-200$										-500
$-400$										$-1000$
	05	06	07	08	09	10	11	12	13	14
		Förvärv Försäliningar							Ny-, till- och ombyggnationer

Genomsnittlig värderingsyield över tid

Castellums fastighetsbestånd 2014-09-30

	2014-09-30					januari-september 2014
	Antal fastigheter	Yta tkvm	Fastighets värde Mkr	Fastighets värde kr/kvm	Hyres värde Mkr	Hyresvärde kr/kvm	Ekon. ut hyrningsgrad	Hyresintäkter Mkr	Fastighets kostnader Mkr	Fastighets kostnader kr/kvm	Drifts överskott Mkr
Kontor/butik
Storgöteborg	87	488	7 738	15 849	488	1 331	91,3%	445	104	285	341
Öresundsregionen	63	398	5 832	14 669	420	1 408	85,2%	358	101	337	257
Storstockholm	49	336	4 431	13 189	346	1 373	83,3%	288	77	307	211
Mälardalen	72	387	4 509	11 637	332	1 144	91,0%	303	81	277	222
Östra Götaland	57	341	3 459	10 143	274	1 072	88,6%	243	74	288	169
Summa kontor/butik	328	1 950	25 969	13 315	1 860	1 272	88,0%	1 637	437	298	1 200
Lager/industri
Storgöteborg	103	660	5 353	8 113	375	757	91,6%	343	72	146	271
Öresundsregionen	44	325	2 110	6 487	183	754	85,7%	157	38	159	119
Storstockholm	52	282	2 630	9 336	212	1 003	87,2%	185	43	204	142
Mälardalen	37	183	1 173	6 401	101	735	89,9%	91	25	180	66
Östra Götaland	30	175	733	4 198	69	526	89,2%	61	14	107	47
Summa lager/industri	266	1 625	11 999	7 385	940	772	89,1%	837	192	158	645
Summa	594	3 575	37 968	10 621	2 800	1 044	88,4%	2 474	629	235	1 845
Uthyrning och fastighetsadministration									154	58	– 154
Summa efter uthyrning och fastighetsadministration									783	293	1 691
Projekt	14	91	1 495	–	65	–	–	35	14	–	21
Obebyggd mark	26	–	270	–	–	–	–	–	–	–	–
Totalt	634	3 666	39 733	–	2 865	–	–	2 509	797	–	1 712

Ovanstående sammanställning avser de fastigheter som Castellum ägde vid periodens utgång och avspeglar fastigheternas intäkter och kostnader såsom de hade ägts under hela perioden. Avvikelsen mellan ovan redovisade driftsöverskott om 1 712 Mkr och resultaträkningens driftsöverskott om 1 698 Mkr förklaras av, dels att driftsöverskottet om 4 Mkr i under året sålda fastigheter frånräknats, dels att driftsöverskottet i under perioden förvärvade/färdigställda fastigheter räknats upp med 18 Mkr såsom de ägts eller varit färdigställda under hela perioden.

Fastighetsrelaterade nyckeltal Segmentinformation

	2014 jan-sept	2013 jan-sept	2013 jan-dec
Hyresvärde, kr/kvm	1 044	1 030	1 036
Ekonomisk uthyrningsgrad	88,4%	88,4%	88,4%
Fastighetskostnader, kr/kvm	293	303	307
Driftsöverskott, kr/kvm	630	608	608
Fastighetsvärde, kr/kvm	10 621	10 170	10 285
Antal fastigheter	634	633	626
Uthyrningsbar yta, tkvm	3 666	3 625	3 623

		Hyresintäkter	Förvaltningsresultat
Mkr	2014 jan-sept	2013 jan-sept	2014 jan-sept	2013 jan-sept
Storgöteborg	774	760	380	368
Öresundsregionen	522	498	229	201
Storstockholm	478	466	222	192
Mälardalen	418	412	185	161
Östra Götaland	304	295	128	118
Totalt	2 496	2 431	1 144	1 040

Skillnaden mellan ovan redovisat förvaltningsresultat om 1 144 Mkr (1 040) och koncernens redovisade resultat före skatt om 968 Mkr (1 756) består av ofördelat förvaltningsresultat om –32 Mkr (–25), värdeförändring fastigheter om 354 Mkr (301) och värdeförändring derivat om –498 Mkr (440).

Fastighetsvärde per kategori Fastighetsvärde per region

Större investeringar och försäljningar

Större projekt Fastighet	Yta, kvm	Uthyrnings- grad okt 2014	Total inv. ink. mark, Mkr	Varav kvar att inv., Mkr Klart		Kommentar
Dragarbrunn 20:4, Uppsala	10 020	90%	242	14	Kv 4 2014	Om- och tillbyggnation kontor
Lundbyvassen 8:1, Göteborg	8 900	100%	219	31	Kv 4 2014	Nybyggnation kontor
Algen 1, Jönköping	4 509	35%	136	50	Kv 1 2015	Nybyggnation handel/kontor/restaurang
Jägmästaren 1, Linköping	7 750	92%	109	36	Kv 1 2015	Nybyggnation handel
Spejaren 3, Huddinge	6 331	100%	83	12	Kv 4 2014	Nybyggnation handel
Verkstaden 14, Västerås	6 100	100%	78	76	Kv 1 2016	Om- och tillbyggnation skola
Visionen 3, Jönköping	2 478	88%	59	56	Kv 3 2015	Nybyggnation kontor
Varla 3:22, Kungsbacka	5 000	100%	42	16	Kv 1 2015	Om- och tillbyggnation lager
Boländerna 35:1, Uppsala	8 750	98%	38	6	Kv 2 2015	Ombyggnation handel
Kärra 74:3, Göteborg	9 305	0%	33	15	Kv 4 2014	Om- och tillbyggnation logistik
Godståget 1, Stockholm	6 568	100%	31	30	Kv 4 2014	Om- och tillbyggnation lager
Färdigställda eller helt/delvis inflyttade projekt
Lindholmen 28:3, Göteborg	9 459	95%	272	12	Kv 2 2013	Nybyggnation kontor*
Fullriggaren 4, Malmö	5 599	60%	156	18	Kv 1 2013	Nybyggnation kontor*
Atollen 3, Jönköping	5 963	78%	153	10	Kv 4 2013	Nybyggnation kontor/handel/bostäder*
Kulan 3, Helsingborg	9 689	100%	83	7	Kv 2 2014	Nybyggnation logistik
Solsten 1:108, Härryda	6 534	100%	57	4	Kv 3 2014	Nybyggnation lager
Högspänningen 1, Västerås	4 040	70%	47	3	Kv 3 2014	Nybyggnation logistik/kontor
Större fastighetsförvärv under 2014 Fastighet	Yta, kvm	Uthyrnings- grad okt 2014	Anskaffnings värde, Mkr		Tillträde	Kategori
Fanan 26, 30, 39, 43, 47, 49 och 51 samt Fanborgen 3 och 4, Halmstad	43 485	94%	637		Mars 2014	Kontor/handel/utbildningslokaler/lager och bibliotek
Solsten 1:118 och Solsten 1:155, Härryda	5 061	100%	86		Juni 2014	Lager/kontor och byggrätt
Dumpern 7, Huddinge	6 792	100%	70		Juni 2014	Logistik
Större fastighetsförsäljningar under 2014 Fastighet	Yta, kvm	Underliggande fastighetspris, Mkr	Uppskjuten skatt/ omkostn., Mkr	Försäljn. pris netto, Mkr Frånträde		Kategori
St Botulf 11, Lund	4 878	118	– 9		109 Okt 2014	Kontor/bostäder
Renseriet 25, Stockholm	4 215	79	– 4		75 Feb 2014	Kontor/lager

Erik Dahlberg 2, Helsingborg 842 23 – 2 21 April 2014 Kontor/handel

* Återstående investeringsvolym kommer nyttjas i takt med att vakanta ytor hyrs ut.

Finansiering

Castellum ska ha en låg fi nansiell risk, innebärande en belåningsgrad som varaktigt ej överstiger 55% och en räntetäckningsgrad om minst 200%. Värdet på Castellums tillgångar uppgick per 30 september 2014 till 40 257 Mkr (38 113) och fi nansieras genom eget kapital om 13 207 Mkr (13 127), uppskjuten skatteskuld 3 885 Mkr (3 700), 20 761 Mkr (19 481) räntebärande skulder och 2 404 Mkr (1 805) ej räntebärande skulder.

Räntebärande skulder

Castellum hade vid periodens utgång kreditavtal om 26 080 Mkr (24 300), varav långfristigt uppgick till 21 656 Mkr (21 859) och kortfristigt till 4 424 Mkr (2 441).

Under perioden har obligationer om 1 000 Mkr emitterats samt ett nytt kreditavtal om 500 Mkr tillförts.

Netto räntebärande skulder efter avdrag för likviditet om 174 Mkr (70) uppgick till 20 587 Mkr (19 411), varav 4 200 Mkr (3 200) avser utestående obligationer och 1 297 Mkr (1 014) avser utestående företagscertifi kat.

Huvuddelen av Castellums krediter är revolverande lån utnyttjade under långfristiga lånelöften från de största nordiska bankerna. Det medför stor fl exibilitet vid val av räntebas, ränteperiod liksom kapitalbindning. De emitterade obligationerna och företagscertifi katen utgör ett komplement till bankfi nansieringen och breddar fi nansieringsbasen. Vid periodens utgång uppgick skuldernas verkliga värde i princip till redovisat värde.

Säkerställning av långfristiga lån i bank sker via pantbrev i fastigheter och/eller åtagande om att upprätthålla vissa fi nansiella nyckeltal. Utfärdade obligationer och företagscertifi kat säkerställs ej.

Av netto räntebärande skulder om 20 587 Mkr (19 411) var 15 090 Mkr (15 197) säkerställda med pantbrev och 5 497 Mkr (4 214) icke säkerställda. Andelen utnyttjade säkerställda krediter uppgick således till 38% av fastigheternas värde. Utfärdade åtaganden i kreditavtal, s k covenants, innebär att belåningsgraden ej får överstiga 65% och att räntetäckningsgraden ej får understiga 150% vilket Castellum uppfyller med god marginal, 52% respektive 319%. Den genomsnittliga löptiden på Castellums långfristiga krediter uppgick till 2,8 år (3,4). Marginaler och avgifter på långfristiga kreditavtal är fastställda med en genomsnittlig löptid om 1,8 år (2,4).

Kreditförfallostruktur 2014-09-30

Mkr	Kreditavtal	Bank	MTN/Cert	Totalt
0-1 år	4 424	834	2 997	3 831
1-2 år	8 808	5 708	–	5 708
2-3 år	3 507	1 307	1 000	2 307
3-4 år	6 708	5 108	1 000	6 108
4-5 år	507	7	500	507
> 5 år	2 126	2 126	–	2 126
Totalt	26 080	15 090	5 497	20 587
	Outnyttjat utrymme i långfristiga kreditavtal			1 069

Ränteförfallostruktur

För att säkerställa ett stabilt och lågt kassafl ödesmässigt räntenetto är ränteförfallostrukturen fördelad över tid. Den genomsnittliga räntebindningstiden uppgick till 2,6 år (2,7). Den genomsnittliga effektiva räntan per den 30 september 2014 var 3,2% (3,5%).

Castellum använder räntederivat för att erhålla önskad ränteförfallostruktur. Räntederivat är ett kostnadseffektivt och fl exibelt sätt att förlänga krediter med kort räntebindning för att uppnå önskad räntebindning. I ränteförfallostrukturen redovisas räntederivat i det tidsegment de tidigast kan förfalla.

Kreditmarginaler fördelas i intervallet för de underliggande krediterna.

12 Castellum Delårssrapport januari-september 2014

Ränteförfallostruktur 2014-09-30

	Krediter, Mkr	Räntederivat, Mkr	Netto, Mkr	Utgående ränta
0-1 år	20 587	– 9 950	10 637	3,0%
1-2 år	–	1 100	1 100	2,6%
2-3 år	–	750	750	2,4%
3-4 år	–	1 350	1 350	3,1%
4-5 år	–	1 550	1 550	3,3%
5-10 år	–	5 200	5 200	3,7%
Totalt	20 587	–	20 587	3,2%

Valuta

Castellum äger fastigheter i Danmark till ett värde om 488 Mkr (466), vilket innebär att koncernen är exponerad för valutarisk. Valutarisken hänför sig främst till resultatoch balansräkning i utländsk valuta som räknas om till svenska kronor. I enlighet med fi nanspolicyn ska mellan 60-100% av tillgång i utlandet fi nansieras i landets valuta.

Ränte- och valutaderivat

Castellum använder räntederivat för att erhålla önskad ränteförfallostruktur. I enlighet med redovisningsreglerna IAS 39 ska derivat marknadsvärderas. Om den avtalade räntan

avviker från marknadsräntan, kreditmarginaler oaktat, uppstår ett teoretiskt över- eller undervärde på räntederivaten där den ej kassafl ödespåverkande värdeförändringen redovisas över resultaträkningen. Castellum har även derivat i syfte att valutasäkra investeringar i Danmark. För valutaderivat uppstår ett teoretiskt över- eller undervärde om den avtalade valutakursen avviker från aktuell valutakurs, där den effektiva delen i värdeförändringen redovisas i övrigt totalresultat. Vid förfall har ett derivatkontrakts marknadsvärde upplösts i sin helhet och värdeförändringen över tid har således därmed inte påverkat eget kapital.

För att fastställa marknadsvärde på derivat används marknadsräntor för respektive löptid och i förekommande fall valutakurser, så som de noteras på marknaden på bokslutsdagen. Ränteswapar värderas genom att framtida kassafl öde diskonteras till nuvärde medan instrument med optionsinslag värderas till aktuellt återköpspris.

Per den 30 september 2014 uppgick marknadsvärdet i räntederivatportföljen till –1 184 Mkr (–687) och valutaderivatportföljen till –4 Mkr (4). Samtliga derivat är, som vid årsskiftet, klassifi cerade i nivå 2 enligt IFRS 13.

Castellums finanspolicy och åtaganden i kreditavtal
	Policy	Åtaganden	Utfall
Belåningsgrad	Varaktigt ej överstiga 55%	Ej över 65%	52%
Räntetäckningsgrad	Minst 200%	Minst 150%	319%
Ränterisk
– genomsnittlig räntebindning	1 - 4,5 år*	–	2,6 år
– andel ränteförfall inom 6 månader	Högst 50%	–	45%
Valutarisk
– investering	60%-100% fi nansieras i lokal valuta	–	76%
– övriga valutarisker	Inte tillåtet	–	Ingen exponering
Upplåningsrisk	Minst 50% räntebärande skulder ska ha en löptid	–
	om minst 2 år		62%
Motpartsrisk	Kreditinstitut med hög rating, lägst investment grade	–	Uppfylles
Likviditetsrisk	Likviditetsreserv för att kunna fullgöra betalnings förpliktelser	–	1 069 Mkr i outnyttjat beviljat långfristigt låneutrymme
* Mandatet i finanspolicyn har i enlighet med styrelsebeslut under året förändrats från 0,5-3 år till 1-4,5 år.

Kreditavtalens löptid Ränteförfallostruktur

Totalresultat för koncernen

Mkr	2014 juli–sept	2013 juli–sept	2014 jan–sept	2013 jan–sept	Rullande 4 kvartal okt 13–sept 14	2013 jan–dec
Hyresintäkter	833	809	2 496	2 431	3 314	3 249
Driftskostnader	– 107	– 111	– 403	– 437	– 549	– 583
Underhåll	– 30	– 28	– 92	– 88	– 129	– 125
Tomträttsavgäld	– 6	– 6	– 20	– 19	– 27	– 26
Fastighetsskatt	– 44	– 43	– 129	– 128	– 170	– 169
Uthyrning och fastighetsadministration	– 47	– 45	– 154	– 147	– 209	– 202
Driftsöverskott	599	576	1 698	1 612	2 230	2 144
Centrala administrationskostnader	– 23	– 18	– 79	– 67	– 108	– 96
Räntenetto	– 167	– 177	– 507	– 530	– 679	– 702
Förvaltningsresultat	409	381	1 112	1 015	1 443	1 346
Värdeförändringar
Fastigheter	– 3	182	354	301	381	328
Derivat	– 132	53	– 498	440	– 509	429
Resultat före skatt	274	616	968	1 756	1 315	2 103
Aktuell skatt	– 6	– 6	– 10	– 12	– 4	– 6
Uppskjuten skatt	– 55	– 107	– 185	– 339	– 236	– 390
Periodens / Årets resultat	213	503	773	1 405	1 075	1 707
Övrigt totalresultat
Poster som kommer att omföras till periodens resultat
Omräkningsdifferens utlandsverksamhet	1	– 5	11	1	20	10
Värdeförändring derivat, valutasäkring	– 1	2	– 7	– 1	– 13	– 7
Periodens / Årets totalresultat	213	500	777	1 405	1 082	1 710

Hela resultatet är hänförligt till moderbolagets aktieägare då inga innehav utan bestämmande inflytande föreligger.

Data per aktie

	2014 juli–sept	2013 juli–sept	2014 jan–sept	2013 jan–sept	Rullande 4 kvartal okt 13–sept 14	2013 jan–dec
Genomsnittligt antal aktier, tusental	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000
Förvaltningsresultat, kr	2,49	2,32	6,78	6,19	8,80	8,21
Förvaltningsresultat efter skatt (EPRA EPS*), kr	2,34	2,17	6,27	5,90	8,41	8,04
Resultat efter skatt, kr	1,30	3,07	4,71	8,57	6,55	10,41
Utestående antal aktier, tusental	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000
Fastighetsvärde, kr	242	229	242	229	242	230
Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV*), kr	111	104	111	104	111	107
Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV*), kr	99	95	99	95	99	97

Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier (t ex konvertibler) förekommer.

Finansiella nyckeltal

	2014 juli–sept	2013 juli–sept	2014 jan–sept	2013 jan–sept	Rullande 4 kvartal okt 13–sept 14	2013 jan–dec
Överskottsgrad	72%	71%	68%	66%	67%	66%
Räntetäckningsgrad	345%	315%	319%	292%	313%	292%
Avkastning aktuellt substansvärde	6,6%	14,3%	8,0%	14,3%	8,5%	13,2%
Avkastning totalt kapital	5,7%	7,8%	6,7%	6,6%	6,4%	6,4%
Nettoinvestering, Mkr	350	28	1 612	874	1 819	1 081
Belåningsgrad	52%	52%	52%	52%	52%	52%

*EPRA, European Public Real Estate Association, är en intresseorganisation för börsnoterade fastighetsbolag och investerare i Europa, som bl a sätter standard avseende den finansiella rapporteringen. En del i detta är nyckeltalen EPRA EPS (Earnings Per Share), EPRA NAV (Net Asset Value) och EPRA NNNAV (Triple Net Asset Value).

Balansräkning för koncernen

Mkr	30 sept 2014	30 sept 2013	31 dec 2013
Tillgångar
Förvaltningsfastigheter	39 733	37 505	37 752
Övriga anläggningstillgångar	30	29	31
Kortfristiga fordringar	320	315	260
Kassa och bank	174	176	70
Summa tillgångar	40 257	38 025	38 113
Eget kapital och skulder
Eget kapital	13 207	12 822	13 127
Uppskjuten skatteskuld	3 885	3 649	3 700
Derivat	1 188	666	683
Långfristiga räntebärande skulder	20 761	19 676	19 481
Ej räntebärande skulder	1 216	1 212	1 122
Summa eget kapital och skulder	40 257	38 025	38 113
Ställda säkerheter (fastighetsinteckningar)	19 040	18 500	18 375
Ansvarsförbindelser	–	–	–

Förändring eget kapital

Mkr	Antal utestående aktier, tusental	Aktiekapital	Övrigt till skjutet kaptial	Valutaomräk ningsreserv	Valutasäk ringsreserv	Balanserad vinst	Totalt eget kapital
Eget kapital 2012-12-31	164 000	86	4 096	– 12	8	7 887	12 065
Utdelning, mars 2013 (3,95 kr/aktie)	–	–	–	–	–	– 648	– 648
Periodens resultat januari-september 2013	–	–	–	–	–	1 405	1 405
Övrigt totalresultat januari-september 2013	–	–	–	1	–1	–	0
Eget kapital 2013-09-30	164 000	86	4 096	– 11	7	8 644	12 822
Periodens resultat oktober-december 2013	–	–	–	–	–	302	302
Övrigt totalresultat oktober-december 2013	–	–	–	9	– 6	–	3
Eget kapital 2013-12-31	164 000	86	4 096	– 2	1	8 946	13 127
Utdelning, mars 2014 (4,25 kr/aktie)	–	–	–	–	–	– 697	– 697
Periodens resultat januari-september 2014	–	–	–	–	–	773	773
Övrigt totalresultat januari-september 2014	–	–	–	11	– 7	–	4
Eget kapital 2014-09-30	164 000	86	4 096	9	– 6	9 022	13 207

Kassaflödesanalys

	2014	2013	2014	2013	Rullande 4 kvartal	2013
Mkr	juli–sept	juli–sept	jan–sept	jan–sept	okt 13–sept 14	jan–dec
Driftsöverskott	599	576	1 698	1 612	2 230	2 144
Centrala administrationskostnader	– 23	– 18	– 79	– 67	– 108	– 96
Återläggning av avskrivningar	3	3	9	8	12	11
Betalt räntenetto	– 192	– 207	– 528	– 511	– 718	– 701
Betald skatt	– 5	– 5	– 9	– 17	– 4	– 12
Omräkningsdifferens utlandsverksamhet	0	1	– 4	– 1	– 8	– 5
Kassafl öde löpande verksamhet före förändring rörelsekapital	382	350	1 087	1 024	1 404	1 341
Förändring kortfristiga fordringar	58	42	41	– 64	83	– 22
Förändring kortfristiga skulder	– 49	98	107	125	38	56
Kassafl öde från löpande verksamhet	391	490	1 235	1 085	1 525	1 375
Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer	– 329	– 346	– 998	– 1 145	– 1 436	– 1 583
Förvärv fastigheter	– 40	– 33	– 854	– 185	– 854	– 185
Förändring skuld vid förvärv fastigheter	0	– 4	7	16	5	14
Försäljning fastigheter	19	351	240	456	471	687
Förändring fordran vid försäljning fastigheter	0	– 27	– 101	– 19	– 88	– 6
Investeringar i övrigt	– 3	– 2	– 8	– 13	– 13	– 18
Kassafl öde från investeringsverksamhet	– 353	– 61	– 1 714	– 890	– 1 915	– 1 091
Förändring långfristiga skulder	– 41	– 312	1 280	582	1 085	387
Förändring långfristiga fordringar	–	–	–	3	–	3
Utbetald utdelning	–	–	– 697	– 648	– 697	– 648
Kassafl öde från fi nansieringsverksamhet	– 41	– 312	583	– 63	388	– 258
Periodens / Årets kassafl öde	– 3	117	104	132	– 2	26
Kassa och bank ingående balans	177	59	70	44	176	44
Kassa och bank utgående balans	174	176	174	176	174	70

Moderbolaget

Moderbolaget Castellum AB ansvarar för frågor gentemot aktiemarknaden såsom koncernrapportering och aktiemarknadsinformation samt kreditmarknaden med upplåning och fi nansiell riskhantering.

Moderbolaget är delaktigt i den fastighetsrelaterade verksamheten genom kapitalallokering och styrelsearbete i dotterbolagen.

Resultaträkning	2014	2013	2014	2013
Mkr	juli-sept	juli-sept	jan-sept	jan-sept
Intäkter	5	4	13	12
Kostnader	– 17	– 12	– 58	– 49
Finansnetto	3	3	13	12
Värdeförändring räntederivat	– 132	53	– 498	440
Resultat före skatt	– 141	48	– 530	415
Skatt	31	– 10	116	– 91
Periodens/årets resultat	– 110	38	– 414	324
Totalresultat för moderbolaget
Periodens resultat	– 110	38	– 414	324
Poster som kommer att omföras via periodens resultat
Omräkningsdifferens utlandsverksamhet	1	– 2	7	1
Värdeförändring valutaderivat	– 1	2	– 7	– 1
Periodens/årets totalresultat	– 110	38	– 414	324
Balansräkning, Mkr		30 sept 2014	30 sept 2013	2013
Andelar koncernföretag		5 869	5 838	5 869
Fordringar koncernföretag		18 364	17 491	18 137
Övriga tillgångar		93	146	119
Kassa och bank		143	131	52
Summa		24 469	23 606	24 177
Eget kapital		3 927	4 372	5 038
Derivat		1 188	666	683
Räntebärande skulder		18 597	17 511	17 315
Räntebärande skulder koncernföretag		639	902	998
Övriga skulder		118	155	143
Summa		24 469	23 606	31 dec 24 177

Redovisningsprinciper

Castellum följer de av EU antagna IFRS standarderna och tolkningarna av dessa (IFRIC). Denna delårsrapport är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering och Årsredovisningslagen. Redovisningsprinciper och beräkningsmetoder har varit oförändrade jämfört med årsredovisningen föregående år med undantag för IFRIC 21 Levies. IFRIC 21 anger att statliga avgifter, för Castellums del fastighetsskatt, skall skuldföras i sin helhet då förpliktelsen uppstår vilket sker årsvis den 1 januari. Ej förbrukad andel av skulden redovisas som förutbetald kostnad. Förändringen medför ingen resultatpåverkan.

Möjligheter och risker för koncern och moderbolag

Möjligheter och risker i kassaflödet

Stigande marknadsräntor är normalt över tid en effekt av ekonomisk tillväxt och stigande infl ation, vilket antas leda till högre hyresintäkter. Detta beror dels på att efterfrågan på lokaler antas öka vilket medför minskade vakanser och därmed potential för stigande marknadshyror, dels på att indexklausulen i de kommersiella kontrakten kompenserar den stigande infl ationen.

En högkonjunktur innebär därmed högre räntekostnader men även högre hyresintäkter, medan omvänt förhållande råder i en lågkonjunktur. Förändringen i hyresintäkter och räntekostnader sker inte exakt samtidigt, varför resultateffekten på kort sikt kan uppstå vid olika tidpunkter.

Känslighetsanalys - kassafl öde

Resultateffekt nästkommande 12 månader
	Resultateffekt, Mkr		Sannolikt scenario
	+/– 1% (enheter)	Högkonjunktur	Lågkonjunktur
Hyresnivå / Index	+ 33/– 33	+	–
Vakans	+ 38/– 38	+	–
Fastighetskostnader	– 11/+ 11	–	0

Räntekostnader – 83/+ 33 – +

Möjligheter och risker i fastigheternas värde

Castellum redovisar sina fastigheter till verkligt värde med värdeförändringar i resultaträkningen. Det medför att framför allt resultat, men även ställning kan bli mer volatila. Fastigheternas värde bestäms av utbud och efterfrågan, där priset främst är beroende av fastigheternas förväntade driftsöverskott och köparens avkastningskrav. En ökande efterfrågan medför lägre avkastningskrav och därmed en prisjustering uppåt, medan en vikande efterfrågan får motsatt effekt. På samma sätt medför en positiv utveckling av driftsöverskottet en prisjustering uppåt, medan en negativ utveckling får motsatt effekt.

Vid fastighetsvärderingar bör hänsyn tas till ett osäkerhetsintervall som i en fungerande marknad oftast uppgår till +/– 5-10%, för att avspegla den osäkerhet som fi nns i gjorda antaganden och beräkningar.

Känslighetsanalys - värdeförändring

Fastigheter	– 20%	– 10%	0%	+ 10%	+ 20%
Värdeförändring, Mkr	– 7 947	– 3 973	0	3 973	7 947
Belåningsgrad	65%	58%	52%	48%	44%

Finansiell risk

Allt fastighetsägande förutsätter att det fi nns en fungerande kreditmarknad. Den största fi nansiella risken för Castellum är att inte ha tillgång till fi nansiering. Risken begränsas av låg belåningsgrad och långfristiga låneavtal.

Händelse efter rapportperiodens utgång

Som tidigare meddelats har Castellum, via det helägda dotterbolaget Fastighets AB Briggen, sålt Hansa köpgalleria i Malmö för 609 Mkr. Frånträde sker den 17 oktober 2014.

Valberedning

Vid Castellum AB:s årsstämma den 20 mars 2014 beslutades att valberedningen inför årsstämman 2015 skall utgöras av styrelsens ordförande samt en representant för var och en av de tre största ägarregistrerade, eller på annat sätt kända aktieägarna per den sista dagen för aktiehandel i augusti 2014. Önskar sådan aktieägare ej utse ledamot, tillfrågas den fjärde största aktieägaren o s v.

Efter att styrelsens ordförande haft kontakt med de största aktieägarna består valberedningen av följande ledamöter:

• Rutger van der Lubbe representerande Stichting Pensioenfonds ABP
• Björn Franzon representerande Magdalena Szombatfalvy samt Stiftelsen Global Challenges Foundation
• Johan Strandberg representerande SEB Fonder
• Charlotte Strömberg, styrelsens ordförande

Valberedningen representerar tillsammans ca 17% av det totala antalet aktier och röster i bolaget. Valberedningen utser ordförande inom sig.

Valberedningens uppgift är att lämna förslag till årsstämman 2015 avseende stämmans ordförande, antal styrelseledamöter, styrelse och styrelseordförande samt ersättning till styrelseledamöter. Valberedningen skall även föreslå principer för utseende av valberedning inför årsstämman 2016.

Bolagets aktieägare är välkomna att lämna förslag och synpunkter till valberedningen senast den 5 december 2014 via Castellum AB, Att: Charlotte Strömberg, Box 2269, 403 14 Göteborg alternativt via e-mail till charlotte.stromberg@castellum.se.

Valberedningens förslag kommer att publiceras i kallelsen till årsstämman 2015 och på bolagets hemsida. Årsstämman i Castellum AB beräknas att hållas den 19 mars 2015.

För ytterligare information se www.castellum.se.

Göteborg den 15 oktober 2014

Henrik Saxborn Verkställande direktör

Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer.

Castellumaktien

Castellum är noterat på NASDAQ Stockholm Large Cap och hade vid periodens utgång ca 14 990 aktieägare. Aktieägare registrerade i utlandet kan inte särskiljas vad avser direktägda och förvaltarregistrerade aktier förutom två utländska ägare som fl aggat för innehav över 5%, Stichting Pensioensfonds ABP och Blackrock. Castellum har inga direktregistrerade aktieägare med innehav överstigande 10%. De tio enskilt största svenska aktieägarna framgår av nedanstående tabell.

Aktieägare per 2014-09-30

Aktieägare	Antal aktier tusental	Andel röster/kapital
Stiftelsen Global Challenges Foundation	5 000	3,0%
Länsförsäkringar Fastighetsfond	3 484	2,1%
Lannebo Småbolag	3 177	1,9%
Kåpan Pensioner	2 180	1,3%
Magdalena Szombatfalvy	1 935	1,2%
Susanna Lööw	1 627	1,0%
SEB Sverigefond Stora Bolag	1 429	0,9%
Tredje AP-fonden	1 406	0,9%
SEB Sverigefond Småbolag	1 141	0,7%
Andra AP-fonden	989	0,6%
Styrelse och ledning Castellum	303	0,2%
Övriga aktieägare registrerade i Sverige	45 148	27,5%
Aktieägare registrerade i utlandet	96 181	58,7%
Totalt utestående aktier	164 000	100,0%
Återköpta egna aktier	8 007
Totalt registrerade aktier	172 007

Några potentiella aktier (t ex konvertibler) förekommer inte.

Aktieägare fördelat på land per 2014-09-30

Kursen på Castellumaktien den 30 september 2014 var 109,80 kronor (91,65) motsvarande ett börsvärde om 18,0 miljarder kronor (15,0), beräknat på antalet utestående aktier.

Sedan årets början har totalt 89 miljoner (84) aktier omsatts motsvarande i genomsnitt 473 000 aktier per dag (445 000), vilket på års basis motsvarar en omsättningshastighet om 72% (68%). Aktieomsättningen baseras på statistik från NASDAQ, Chi-X, Burgundy, Turquoise samt BATS Europe.

Substansvärde

Substansvärdet är det samlade kapital som företaget förvaltar åt sina ägare. Utifrån detta kapital vill Castellum skapa avkastning och tillväxt under lågt risktagande.

Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) uppgår till 111 kr/aktie (104). Aktiekursen vid periodens utgång utgjorde således 99% (88%) av långsiktigt substansvärde.

Substansvärde	Mkr	kr/aktie
Eget kapital enligt balansräkning	13 207	81
Återläggning
Derivat enligt balansräkning	1 188	7
Uppskjuten skatt enligt balansräkning	3 885	23
Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV)	18 280	111
Avdrag
Räntederivat enligt ovan	– 1 188	– 7
Bedömd verklig skuld uppskjuten skatt 5%*	– 914	– 5
Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV)	16 178	99

* Bedömd verklig uppskjuten skatteskuld netto har beräknats till 5% baserat på en diskonteringsränta om 3%. Vidare har antagits dels att underskottsavdragen realiseras under 3 år med en nominell skatt om 22%, vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skattef ordran om 20,7%, dels att fastigheterna realiseras under 50 år där 33% säljs direkt med en nominell skatt om 22% och 67% säljs indirekt via bolag där köparens skatteavdrag är 6%, vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skatteskuld om 5,8%.

Intjäning

Förvaltningsresultatet per aktie efter avdrag för skatt hänförligt till förvaltningsresultatet (EPRA EPS) uppgick på rullande årsbasis till 8,41 kronor (7,79) vilket utifrån aktiekursen ger en avkastning om 7,7% (8,2%).

Resultatet efter skatt per aktie uppgick på rullande årsbasis till 6,55 kronor (13,20), vilket utifrån aktiekursen ger en avkastning om 6,0% (14,4%).

Direktavkastning

Senast verkställd utdelning om 4,25 kronor (3,95) motsvarar en direktavkastning om 3,9% (4,3%) beräknat på kursen vid periodens utgång.

Totalavkastning

Under den senaste tolvmånadersperioden har Castellumaktiens totalavkastning, inklusive utdelning om 4,25 kr, varit 25% (8%).

Avkastning substans och resultat inkl. långsiktig värdeförändring

I bolag som förvaltar s k realtillgångar, t ex fastigheter, avspeglar förvaltningsresultatet endast en – om än större – del av det totala resultatet. I definitionen på realtillgångar framgår att dessa är värdeskyddade, d v s över tid och med gott underhåll har de en värdeutveckling som kompenserar för inflationen.

Substansvärdet, d v s nämnaren i avkastningskvoten resultat/kapital, justeras årligen genom IFRS-reglerna med avseende på värdeförändringar. För att ge en korrekt avkastningssiffra måste även täljaren, d v s resultatet, justeras på samma sätt. Det redovisade förvaltningsresultatet måste sålunda kompletteras med en värdeförändringskomponent samt effektiv skatt för att ge en korrekt bild av resultat och avkastning.

Problemet är bara att värdeförändring kan variera kraftigt mellan år och kvartal och medföra volatila resultat. Som långsiktig aktör med stabilt kassaflöde och en väl sammansatt fastighetsportfölj kan därför den långsiktiga värdeförändringen användas.

Avkastning substans och resultat inkl. långsiktig värdeförändring

	Känslighetsanalys
	–1%-enhet	+1%-enhet
1 443	1 443	1 443
512	118	905
1,3%	0,3%	2,3%
– 79	– 79	–79
1 876	1 482	2 269
11,44	9,04	13,84
11,3%	8,9%	13,6%
10,4%	8,2%	12,6%

Avkastning aktuellt substansvärde 8,5% 8,8% 11,2% Avkastning totalt kapital 6,4% 5,9% 7,0% Aktiens totalavkastning (inkl utdelning) Castellum 25% 14% 12% NASDAQ Stockholm (SIX Return) 16% 21% 12% Fastighetsindex Sverige (EPRA) 27% 19% 14% Fastighetsindex Europa (EPRA) 21% 19% 6% Fastighetsindex Eurozone (EPRA 18% 16% 8% Fastighetsindex Storbritannien (EPRA) 18% 21% 4% Finansiell risk Belåningsgrad 52% 52% 49%

1 år

Hyresintäkt kr/aktie 3% 5% 6% Förvaltningsresultat kr/aktie 10% 7% 7% Årets resultat efter skatt kr/aktie neg neg 6% Utdelning kr/aktie 8% 6% 7% Långsiktigt substansvärde kr/aktie 7% 5% 7% Aktuellt substansvärde kr/aktie 4% 4% 6% Fastighetsbestånd kr/aktie 6% 6% 8% Värdeförändring fastigheter 1,0% 0,3% 1,3%

Tillväxt, avkastning och finansiell risk

Avkastning långsiktigt substansvärde 11,0% 9,1% 11,2%

3 år snitt/år

10 år snitt/år

För aktuell aktiekurs:

Avkastning vinst per aktie

Aktiens direktavkastning Aktiens kurs/substansvärde

Tillväxt

Avkastning

Räntetäckningsgrad 313% 294% 297%

23 maj 1997 till och med 30 september 2014

Kalendarium

Bokslutskommuniké 2014 21 januari 2015, ca klockan 13 Årsredovisning 2014 Beräknas finnas tillgänglig på bolagets hemsida vecka 6 2015 Årsstämma 2015 19 mars 2015 Delårsrapport januari-mars 2015 15 april 2015 Halvårsrapport januari-juni 2015 15 juli 2015 Delårsrapport januari-september 2015 15 oktober 2015 Bokslutskommuniké 2015 20 januari 2016

www.castellum.se

På Castellums webbplats finns möjlighet att dels hämta, dels prenumerera på pressmeddelanden och delårsrapporter. Ytterligare information kan erhållas av Castellums VD Henrik Saxborn telefon 031-60 74 50 eller ekonomi- och finansdirektör Ulrika Danielsson telefon 0706-47 12 61.

Dotterbolag

Aspholmen Fastigheter AB

Rörvägen 1, Box 1824, 701 18 Örebro Telefon 019-27 65 00 Telefax 019-27 65 19 orebro@aspholmenfastigheter.se www.aspholmenfastigheter.se

Fastighets AB Corallen

Bataljonsgatan 10, Box 7, 551 12 Jönköping Telefon 036-580 11 50 info@corallen.se www.corallen.se

Fastighets AB Briggen

Riggaregatan 57, Box 3158, 200 22 Malmö Telefon 040-38 37 20 info@briggen.se www.briggen.se

Eklandia Fastighets AB

Theres Svenssons gata 9, Box 8725, 402 75 Göteborg Telefon 031-744 09 00 Telefax 031-744 09 50 info@eklandia.se www.eklandia.se

Fastighets AB Brostaden

Tjurhornsgränd 6, Box 5013, 121 05 Johanneshov Telefon 08-602 33 00 Telefax 08-602 33 30 info@brostaden.se www.brostaden.se

Harry Sjögren AB

Kråketorpsgatan 20, 431 53 Mölndal Telefon 031-706 65 00 Telefax 031-706 65 29 info@harrysjogren.se www.harrysjogren.se

Castellum AB (publ) • Box 2269, 403 14 Göteborg • Besöksadress Kaserntorget 5 Telefon 031-60 74 00 • Telefax 031-13 17 55 • E-post info@castellum.se • www.castellum.se Säte: Göteborg • Org nr: 556475-5550