Castellum — Interim / Quarterly Report 2013

Apr 17, 2013

Delårsrapport januari-mars 2013

Delårsrapport januari-mars 2013

Castellum är ett av de större börsnoterade fastighetsbolagen i Sverige. Fastigheternas värde uppgår till 37 miljarder kronor och utgörs av kommersiella lokaler.

Fastigheterna ägs och förvaltas av sex helägda dotterbolag med en stark och tydlig närvaro inom fem tillväxtregioner: Storgöteborg (inkl Borås, Halmstad), Öresundsområdet (Malmö, Lund, Helsingborg, Köpenhamn), Storstockholm, Mälardalen (Örebro, Västerås, Uppsala) och Östra Götaland (Jönköping, Linköping, Värnamo, Växjö).

Castellum är noterat på NASDAQ OMX Stockholm AB Large Cap.

• Hyresintäkterna för perioden januari-mars 2013 uppgick till 814 Mkr (753 Mkr motsvarande period föregående år).
• Förvaltningsresultatet uppgick till 300 Mkr (273), motsvarande 1,83 kronor (1,66) per aktie, en förbättring med 10%.
• Värdeförändringar på fastigheter uppgick till 32 Mkr (10) och på räntederivat till 166 Mkr (206).
• Periodens resultat efter skatt uppgick till 403 Mkr (362), motsvarande 2,46 kronor (2,21) per aktie.
• Nettoinvesteringarna uppgick till 333 Mkr (323) varav 407 Mkr (307) avsåg ny-, till- och ombyggnationer, 6 Mkr (24) förvärv och 80 Mkr (8) försäljningar.

	2013 jan-mars	2012 jan-mars	2012	2011	2010	2009	2008	2007	2006	2005	2004
Förvaltningsresultat, kr/aktie	1,83	1,66	7,65	7,15	6,96	6,89	5,93	5,63	5,38	5,00	4,52
Förändring föregående år	+10%	+9%	+7%	+3%	+1%	+16%	+5%	+5%	+8%	+11%	+11%
Resultat efter skatt, kr/aktie	2,46	2,21	8,98	4,34	11,98	0,98	– 4,04	9,07	10,21	7,89	5,59
Förändring föregående år	+11%	–8%	+107%		–64% +1 122%	pos.	neg.	–11%	+29%	+41%	+108%
Utdelning, kr/aktie			3,95	3,70	3,60	3,50	3,15	3,00	2,85	2,62	2,38
Förändring föregående år			+7%	+3%	+3%	+11%	+5%	+5%	+9%	+11%	+12%
Fastighetsvärde, Mkr	36 683	34 200	36 328	33 867	31 768	29 267	29 165	27 717	24 238	21 270	19 449
Nettoinvesteringar, Mkr	333	323	2 545	1 908	1 279	1 129	2 710	2 559	1 823	889	774
Belåningsgrad	54%	52%	53%	51%	50%	52%	50%	45%	45%	45%	45%

Henrik Saxborn, nytillträdd VD på Castellum

I samband med årsstämman den 21 mars tillträdde jag som VD i Castellum efter sju år som vice VD. Jag känner därmed bolaget och våra marknader väl när jag nu kommer att arbeta vidare med att förstärka Castellums position de kommande åren. Castellums övergripande strategi och koncernledning kommer vara

oförändrad, förutom att Ulrika Danielsson utökar sin roll som ekonomidirektör och tillsammans med mig nu även ansvarar för kontakterna med aktiemarknaden.

Jag kan konstatera att första kvartalets förvaltningsresultat, 300 Mkr, innebär en god tillväxt om 10%, vilket är i nivå med Castellums mål. Det starka resultatet har påverkats positivt av en engångsersättning till följd av förtida lösen av hyresavtal, vilket dock uppvägts av högre kostnader för snöröjning och ett kallare första kvartal jämfört med

Marknadskommentarer

Svensk ekonomi

Svensk ekonomi har utvecklats något bättre än förväntat under inledningen av året. Konjunkturläget enligt Konjunkturinstitutets senaste mätning visar att förtroendet förbättrats både bland företag och hushåll. Förbättringen kan främst tillskrivas en starkare inhemsk efterfrågan, vilket påverkar tjänstesektorn positivt. Bidragande till ökad inhemsk efterfrågan är hushållens goda inkomstökningar de senaste åren, tillsammans med låg infl ation. Industrin tyngs dock fortsatt av en svag efterfrågan från omvärlden.

På arbetsmarknaden kan skönjas tecken på stabilisering, dock förväntas arbetslösheten ligga kvar på en hög nivå de närmaste åren.

Makro Källa: SCB
Arbetslöshet	Infl ationstakt	BNP
8,5%	– 0,2%	1,4%
(feb -13)	(feb -13 jämfört med feb -12) (kv 4 -12 jämfört m kv 4 -11)

Hyresmarknad

Efterfrågan på lokaler är på fortsatt bra nivå i Castellums områden. Viss variation kan dock noteras såväl geografi skt som kategorimässigt där efterfrågan generellt sätt är starkare på logistik- och kontorsfastigheter än butik. Hyresnivåerna bedöms som fortsatt stabila.

föregående år. Förvaltningsresultatet den senaste 12 månadersperioden uppvisar en något lägre tillväxt om 7%.

Det är glädjande att notera den positiva nettouthyrningen i kvartalet och att uthyrningen i projektportföljen utvecklats väl – vi fyller i god takt våra nyproduktioner med kunder. Även uthyrningsarbetet i befi ntligt bestånd har varit bra under kvartalet med ett antal nytecknade kontrakt. Detta ser jag framför allt som ett resultat av att Castellum erbjuder konkurrenskraftiga lokaler och en kundnära effektiv förvaltning.

Löpande investeringar är en central del i strategin för att nå Castellums mål om 10% årlig tillväxt i förvaltningsresultatet. Vi kommer fortsätta att bygga kontor av hög kvalitet och nya effektiva logistikanläggningar för såväl befi ntliga som framtida kunder i attraktiva lägen.

Castellum har en väl fungerande strategi med fokus på kassafl öde och långsiktighet i sitt agerande – något som jag ser fram emot att vidareutveckla tillsammans med mina medarbetare.

Henrik Saxborn Verkställande Direktör

Fastighetsmarknad

Transaktionsvolymen på svensk fastighetsmarknad under årets första kvartal uppgick till ca 16 miljarder kr, vilket är 9 miljarder kr lägre än motsvarande period föregående år. Av volymen stod kommersiella fastigheter för 69% (60%) och svenska aktörer för 88% (70%) av volymen.

Castellums bedömning är att periodens låga omsättning huvudsakligen är en följd av den starka avslutningen på 2012 och såväl prisbild som efterfrågan inom samtliga marknader och segment bedöms vara stabila.

Ränte- och kreditmarknad

De långa marknadsräntorna steg under inledningen av perioden för att därefter falla efter förnyad oro i euroområdet. De korta marknadsräntorna har varit relativt stabila och Riksbanken beslutade att lämna reporäntan oförändrad på 1% i februari. Kreditmarknaden inledde starkt och tillgång till och efterfrågan på kreditrisk var god. Den svenska kreditmarknaden har dock liksom räntemarknaden påverkats av förnyad fi nansiell oro, vilket medfört att priset på krediter under slutet av mars stigit något.

För Castellum del bedöms tillgången till krediter som god både på kredit- och kapitalmarknaden.

Affärsidé

Kunder och organisation

Castellums affärsidé är att utveckla och förädla fastighetsbeståndet med inriktning på bästa möjliga resultat- och värdetillväxt genom att med en stark och tydlig närvaro i fem tillväxtregioner erbjuda lokaler anpassade till hyresgästernas behov.

Mål

Castellums verksamhet är fokuserad på tillväxt i kassafl öde, vilket tillsammans med en låg fi nansiell risk ger förutsättningar för en god värdetillväxt i bolaget samtidigt som aktieägarna kan erbjudas en konkurrenskraftig utdelning.

Målet är att kassafl ödet, d v s förvaltningsresultat per aktie, skall ha en årlig tillväxt om minst 10%. I syfte att nå detta mål skall årligen nettoinvesteras för minst 5% av fastighetsvärdet, vilket för närvarande motsvarar ca 1 800 Mkr. Alla investeringar skall bidra till tillväxtmålet i förvaltningsresultatet inom 1-2 år och ha en värdepotential om minst 10%. Försäljning av fastigheter skall ske när det är affärsmässigt motiverat och när alternativ investering kan erhållas med bättre avkastning. I den operativa verksamheten skall fortlöpande fokuseras på förbättrad produktivitet och effektivitet.

Strategi för finansiering

Kapitalstruktur

Castellum skall ha en låg fi nansiell risk, innebärande en belåningsgrad som varaktigt ej skall överstiga 55% och en räntetäckningsgrad om minst 200%.

Förvärv och överlåtelse av egna aktier skall kunna ske för att anpassa bolagets kapitalstruktur till bolagets kapitalbehov och som likvid eller för fi nansiering av fastighetsinvesteringar. Handel med egna aktier får ej ske i kortsiktigt vinstsyfte.

Utdelning

Minst 50% av förvaltningsresultat före skatt skall delas ut, dock skall hänsyn tas till investeringsplaner, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Utdelningstillväxten kommer därmed följa tillväxten i förvaltningsresultatet.

Aktie- och kreditmarknaden

Castellum skall verka för att bolagets aktie får en konkurrenskraftig totalavkastning i förhållande till risken samt en hög likviditet.

Allt agerande skall utgå från ett långsiktigt perspektiv och bolaget skall ha en frekvent, öppen och rättvisande redovisning till aktieägare, kapital- och kreditmarknaden samt till media, dock utan att enskild affärsrelation exponeras.

Långsiktigt skall Castellum vara ett av de större börsnoterade fastighetsbolagen i Sverige.

Castellums kunder speglar svensk ekonomi

Castellum har ca 4 700 kommersiella kontrakt med god riskspridning på såväl geografi och lokaltyp som kontraktsstorlek, förfallotid och bransch där kunden verkar. Castellums enskilt största kontrakt svarar för ca 2% av de totala hyresintäkterna.

För att undersöka hur väl Castellum lever upp till kundernas förväntningar samt för att följa upp och utvärdera genomförda insatser genomförs årligen en extern kundmätning. Senaste mätningen, som innefattade kontor, lager, industri samt butik, visar på ett fortsatt genomgående högt betyg för Castellum.

Hyresavtal

Hyresavtalen för lokaler har olika avtalslängd, men är vanligtvis 3-5 år med en uppsägningstid om 9 månader. Hyresavtalen innehåller normalt en bashyra, en indexklausul innebärande en årlig förändring av hyran med viss procentsats eller kopplat till infl ationen samt ett tillägg för lokalens andel av fastighetens kostnader avseende värme, kyla och fastighetsskatt.

Decentraliserad och småskalig organisation

Castellums verksamhet bedrivs i en småskalig organisation bestående av sex helägda dotterbolag som under egna varumärken äger och förvaltar fastigheterna. Genom de lokalt förankrade dotterbolagen uppnås dels närhet till kunden, dels goda kunskaper om marknadsförutsättning och hyresutveckling inom respektive marknadsområde.

Förvaltningen sker i princip uteslutande med egen personal och i de fall externa tjänster upphandlas ställs höga krav på de företag som anlitas när det gäller kvalitet, kundbemötande, service, etik och miljöhänsyn.

Dotterbolag med starka varumärken

Castellum har sex helägda dotterbolag med ett 40-tal medarbetare vardera. Dotterbolagens organisationer är inte identiska men utgörs i princip av verkställande direktör, 2-4 marknadsområden, affärsutvecklare samt 3-5 medarbetare inom ekonomi och administration. Varje marknadsområde är bemannat med en fastighetschef med assistent, en uthyrare och 3-8 fastighetsansvariga där samtliga har kundkontakt. Den platta organisationen medför korta beslutsvägar och skapar en kundorienterad och handlingskraftig organisation.

Castellums dotterbolag är verksamma under egna namn vilka utgör starka varumärken på varje delmarknad.

Engagemang i de lokala marknaderna

Castellums dotterbolag är engagerade i det lokala näringslivet genom företagsföreningar där viktiga kontakter tas med både nuvarande och presumtiva kunder. Som en av de största fastighetsägarna på respektive ort samarbetar Castellums dotterbolag även med kommun och universitet/högskola för att bidra till ortens utveckling.

Medarbetare

Castellum arbetar aktivt för att rekrytera och behålla bra medarbetare bl a genom att erbjuda en stimulerande arbetsmiljö, kompetensutveckling och erfarenhetsutbyte.

Medarbetarnas syn på Castellum som arbetsgivare mäts regelbundet och undersökningen som genomfördes 2011 visar ett fortsatt högt index, 87 på en 100-gradig skala, vilket innebär att medarbetarna trivs med sin arbetssituation och har ett högt förtroende för företaget och dess ledning. Castellum har 265 anställda.

Moderbolag

Moderbolaget Castellum AB ansvarar för frågor gentemot aktiemarknaden (t ex koncernrapportering och aktiemarknadsinformation) och kreditmarknaden (t ex upplåning och fi nansiell riskhantering) samt övergripande IT/ISstrategier och personalfrågor. Castellum AB har 18 medarbetare.

Genom styrelsearbete i dotterbolagen är moderbolaget delaktigt i verksamheten.

Ansvarsfullt företagande

Castellum arbetar sedan 1995 med hållbarhetsfrågor vilket innebär att utveckla fastighetsbeståndet på de orter där dotterbolagen verkar, gemensamma värderingar gällande agerande mot medarbetare, kunder och samarbetspartners samt ett aktivt miljöarbete.

Miljöarbetet fokuseras på att effektivisera energianvändningen och förbättra fastigheternas miljöstatus. Sedan de koncerngemensamma målen sattes år 2007, vilka innebär att energiförbrukningen skall minska minst 1% per kvm och år samt att koldioxidutsläppen skall minska minst 2,5% per kvm och år, har en minskning med totalt 17% respektive 26% uppnåtts.

All nyproduktion är miljöklassad enligt något av miljöcertifi eringssystemen Green Building, Miljöbyggnad, Breeam eller Leed. Castellum äger 95 st av Sveriges totalt 286 Green Building-klassade byggnader, en Breeam-certifi erad byggnad samt en byggnad som är certifi erad i enlighet med "Miljöbyggnad".

Castellums 4 hörnstenar

Kassafl ödesfokus

• Kassafl öde, d v s förvaltningsresultat per aktie, med mål om årlig tillväxt om minst 10%

• Nettoinvesteringar om minst 5% av fastighetsvärdet per år

Kundfokus genom lokala organisationer

• Decentraliserad och småskalig organisation
• Egen förvaltningspersonal
• Regelbunden mätning av kund- och medarbetarnöjdhet
• Miljöarbete med fokus på energibesparingar

Stark balansräkning och låg fi nansiell och operationell risk

• Ett av de tre största fastighetsbolagen på respektive ort

Kommersiella fastigheter i tillväxtregioner

• Belåningsgrad varaktigt ej över 55%

• Koncentrerade till 15 tillväxtorter - Lokaler för kontor/butik och lager/industri

• Räntetäckningsgrad minst 200%

• Geografi sk spridning och olika lokaltyper
• Många hyresavtal i olika branscher

Intäkter, kostnader och resultat

Jämförelser angivna inom parentes avser motsvarande belopp föregående år förutom i avsnitt som beskriver tillgångar och fi nansiering där jämförelserna avser utgången av föregående år. För defi nitioner se www.castellum.se

Förvaltningsresultatet, d v s resultatet exklusive värdeförändringar och skatt, uppgick för perioden januari-mars 2013 till 300 Mkr (273), motsvarande 1,83 kr (1,66) per aktie en förbättring med 10%. Förvaltningsresultatet rullande fyra kvartal uppgick till 1 282 Mkr (1 196) motsvarande 7,82 kr per aktie (7,29) - en ökning med 7%.

Under perioden uppgick värdeförändringar på fastigheter till 32 Mkr (10) och räntederivat till 166 Mkr (206). Periodens resultat efter skatt uppgick till 403 Mkr (362) motsvarande 2,46 kr (2,21) per aktie.

Hyresintäkter

Koncernens hyresintäkter uppgick till 814 Mkr (753). För kontors- och butiksfastigheter uppgick den genomsnittliga kontrakterade hyresnivån, inklusive debiterad värme, kyla och fastighetsskatt, till 1 268 kr/kvm, medan den för lager- och industrifastigheter uppgick till 752 kr/kvm. Hyresnivåerna, som bedöms vara på marknadsmässiga nivåer, har i jämförbart bestånd ökat med 1% mot föregående år, vilket främst är en effekt av indexuppräkningar.

Hyresvärde och ekonomisk uthyrningsgrad

Den genomsnittliga ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 89,3% (88,5%). Det totala hyresvärdet för under året outhyrda ytor uppgick på årsbasis till 436 Mkr (424).

I periodens hyresintäkter ingår engångsersättning om 11 Mkr till följd av förtida lösen av hyresavtal.

Bruttouthyrningen (d v s årshyra för total uthyrning) under perioden uppgick till 84 Mkr (73), varav 4 Mkr (10) avsåg uthyrning i samband med ny-, till- och ombyggnation. Uppsägningarna uppgick till 57 Mkr (81), varav 4 Mkr (6) avsåg konkurser och 1 Mkr (14) avsåg uppsägningar med mer än 18 månaders återstående kontraktslängd. Nettouthyrningen för perioden uppgick därmed till 27 Mkr (–8). Tidsförskjutningen mellan nettouthyrningen och dess resultateffekt bedöms till 9-18 månader.

Fastighetskostnader

Fastighetskostnaderna uppgick till 317 Mkr (284) motsvarande 352 kr/kvm (335). Ökningen om 5% beror främst på dels högre kostnader för snö, dels högre uppvärmningskostnader till följd av ett kallare första kvartal jämfört med föregående år. Förbrukningen vad avser uppvärmning har under perioden beräknats till 109% (94%) av ett normalår enligt graddagsstatistiken.

Besked om den allmänna fastighetstaxeringen förväntas erhållas under sommaren 2013. Med ett antagande om 10% höjning av taxeringsvärdena bedöms Castellums driftsöverskott påverkas med –4 Mkr på årsbasis till följd av vakanta ytor.

Fastighetskostnader, kr/kvm Kontor/	butik	Lager/ industri	Totalt 2013	Totalt 2012
Driftskostnader	254	171	214	198
Underhåll	41	22	32	32
Tomträttsavgäld	8	6	7	7
Fastighetsskatt	66	18	44	45
Direkta fastighetskostnader	369	217	297	282
Uthyrning & fast.adm. (indirekta)	–	–	55	53
Totalt	369	217	352	335
Föregående år	351	198	335

Centrala administrationskostnader

De centrala administrationskostnaderna uppgick till 21 Mkr (23). I denna post ingår även kostnader för ett resultatoch aktiekursbaserat incitamentsprogram till 10 personer i koncernledningen om 1 Mkr (3).

Räntenetto

Räntenettot uppgick till –176 Mkr (–173). Den genomsnittliga räntenivån har varit 3,8% (4,1%).

Räntenivåer

Värdeförändringar

Värdeförändringen i Castellums bestånd uppgick till totalt 32 Mkr (10). En över lag stabil prisbild har inneburit att Castellum inte gjort någon generell förändring av avkastningskravet i den interna värderingen under perioden. I värdeförändringen ingår 8 Mkr hänförligt till försäljning av två fastigheter. Försäljningspris netto uppgick till 80 Mkr efter avdrag för bedömd uppskjuten skatt och omkostnader om totalt 5 Mkr. Underliggande fastighetspris, som således uppgick till 85 Mkr, översteg senaste värdering om 72 Mkr med 13 Mkr.

Räntederivatens värde har, främst på grund av förändrade långa marknadsräntor, ändrats med 166 Mkr (206). Värdet på Castellums valutaderivat, vars syfte är att valutasäkra investeringen i Danmark, har under perioden ändrats med 7 Mkr (1) där förändringen redovisas i övrigt totalresultat.

Skatt

Bolagsskatten i Sverige är nominellt 22%. På grund av möjligheten att göra skattemässiga avskrivningar och direktavdrag för vissa ombyggnationer av fastigheter samt nyttja underskottsavdrag är den betalda skattekostnaden låg. Betald skatt uppkommer då ett fåtal dotterbolag inte har skattemässiga koncernbidragsmöjligheter.

Kvarvarande underskottsavdrag kan beräknas till 1 415 Mkr (1 610). Fastigheternas verkliga värde överstiger dess skattemässiga värde med 17 642 Mkr (17 412), varav 758 Mkr är hänförligt till förvärvade fastigheter vilka redovisas som tillgångsförvärv. Som uppskjuten skatteskuld redovisas full nominell skatt om 22% av nettot av dessa poster, med avdrag för den uppskjutna skatt som är hänförligt till tillgångsförvärven, d v s 3 403 Mkr (3 310).

Castellum har ingått överenskommelse om s k Fördjupad samverkan med Skatteverket. Castellum har inga pågående skattetvister.

Skatteberäkning 2013-03-31	Underlag	Underlag
	aktuell skatt	uppskjuten
Mkr		skatt
Förvaltningsresultat	300
Skattemässigt avdragsgilla
avskrivningar	– 160	160
ombyggnationer	– 95	95
Övriga skattemässiga justeringar	– 5	– 5
Skattepliktigt förvaltningsresultat	40	250
Försäljning fastigheter	0	– 45
Värdeförändring fastigheter	0	24
Värdeförändring räntederivat	166	0
Skattepliktigt resultat före underskottsavdrag	206	229
Underskottsavdrag, ingående balans	– 1 610	1 610
Underskottsavdrag, utgående balans	1 415	– 1 415
Skattepliktigt resultat	11	424
Därav 22% aktuell / uppskjuten skatt	– 2	– 93

Fastighetsbestånd

Fastighetsbeståndet är koncentrerat till Storgöteborg, Öresundsregionen, Storstockholm, Mälardalen och Östra Götaland. Tyngdpunkten med 73% av beståndet fi nns i de tre storstadsregionerna.

Det kommersiella beståndet består av 64% kontors- och butiksfastigheter och 31% lager- och industrifastigheter. Fastigheterna är belägna från citylägen (förutom Storstockholm från närförortslägen) till välbelägna arbetsområden med goda kommunikationer och utbyggd service. Resterande 5% består av projekt och mark.

Castellum har outnyttjade byggrätter om ca 770 tkvm och pågående projekt där återstående investeringsvolym uppgår till ca 1,3 miljarder.

Investeringar

Fastighetsportföljen har under perioden förändrats enligt nedan.

Förändring av fastighetsbeståndet	Värde, Mkr	Antal
Fastighetsbestånd 1 januari 2013	36 328	635
+ Förvärv	6	1
+ Ny-, till- och ombyggnation	407	–
– Försäljningar	– 72	– 2
+/– Orealiserade värdeförändringar	24	–
+/– Valutakursomräkning	– 10	–
Fastighetsbestånd 31 mars 2013	36 683	634

Under perioden har investerats för totalt 413 Mkr (331), varav 407 Mkr (307) avser ny-, till- och ombyggnation och 6 Mkr (24) avser förvärv. Av de totala investeringarna avser 106 Mkr Storstockholm, 81 Mkr Öresundsregionen, 80 Mkr Östra Götaland, 78 Mkr Mälardalen, och 68 Mkr Storgöteborg.

Efter försäljningar om 80 Mkr (8) uppgick nettoinvesteringen till 333 Mkr (323).

Fastighetsinvesteringar netto

Fastighetsvärde

Interna värderingar

Castellum fastställer fastighetsvärdet genom interna värderingar, motsvarande nivå 3 enligt IFRS 13. Dessa baseras på en 10-årig kassafl ödesmodell med individuell bedömning för varje fastighet av dels framtida intjäningsförmåga, dels marknadens avkastningskrav. Igångsatta projekt har värderats enligt samma princip, men med avdrag för återstående investering. Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde per kvadratmeter om i genomsnitt ca 990 kr/kvm. För att kvalitetssäkra de interna värderingarna görs vid varje årsskifte en extern värdering av drygt 50% av beståndet. Skillnaden mellan de interna och externa värdena har historiskt varit små.

Utifrån dessa interna värderingar fastställdes fastighetsvärdet vid periodens utgång till 36 683 Mkr (36 328), motsvarande 10 006 kr/kvm.

Genomsnittlig värderingsyield (exkl. projekt/mark och byggrätter)	Mkr
Driftsöverskott fastigheter	543
+ Verklig uthyrningsgrad, dock lägst 94%	62
+/– Fastighetskostnader till årstakt	51
– Fastighetsadministration, 30 kr/kvm	– 26
Normaliserat driftsöverskott (3 månader)	630
Värdering (exkl. byggrätter om 445 Mkr)	34 733
Genomsnittlig värderingsyield	7,3%

Större investeringar och försäljningar

Större projekt Fastighet	Yta, kvm	Uthyrnings- grad april 2013	Total inv. ink. mark, Mkr	Varav kvar att inv., Mkr	Klart	Kommentar
Pågående projekt
Lindholmen 28:3, Göteborg	9 400	24%	280	104	Kv 2 2013	Nybyggnation kontor
Dragarbrunn 20:4, Uppsala	10 020	38%	190	131	Kv 3 2014	Om- och tillbyggnation kontor
Atollen, Jönköping	6 019	18%	169	61	Kv 4 2013	Nybyggnation kontor/butik/bostäder
Sändaren 1, Malmö	14 000	89%	110	84	Kv 4 2013	Om- och tillbyggnation kontor
Visiret 2, Huddinge	12 357	100%	71	29	Kv 2 2013	Nybyggnation p-däck
Åby 1:223, Haninge	6 550	0%	67	22	Kv 1 2014	Nybyggnation lager/logistik
Högspänningen 1, Västerås	4 040	25%	47	43	Kv 1 2014	Nybyggnation logistik/kontor
Rosersberg 11:34, Sigtuna	3 900	89%	40	1	Kv 2 2013	Nybyggnation lager/kontor
Boländerna 35:1, Uppsala	8 750	65%	38	31	Kv 3 2013	Ombyggnation butik
Grusbacken 3, Helsingborg	2 450	100%	35	12	Kv 3 2013	Nybyggnation kontor/lager
Helt / delvis infl yttade projekt
Fullriggaren 4, Malmö	5 400	17%	157	36	Kv 1 2013	Nybyggnation kontor*
Forskaren 2, Lund	9 000	74%	142	39	Kv 4 2012	Nybyggnation kontor*
Gården 15, Linköping	9 705	62%	106	3	Kv 1 2013	Nybyggnation kontor/butik/lager
Inköparen 1, Örebro	4 300	100%	68	1	Kv 2 2013	Nybyggnation kontor
Ättehögen 18, Jönköping	3 220	100%	39	1	Kv 1 2013	Nybyggnation verkstadsytor

Större fastighetsförsäljningar under 2013		Underliggande Uppskjuten skatt/ Försäljn. pris
Fastighet	Yta, kvm	fastighetspris, Mkr	omkostn., Mkr	netto, Mkr	Frånträde	Kategori
Alphyddan 11, Stockholm	4 363	53	– 4	49	Feb 2013	Kontor
Högsbo 4:1, Göteborg	4 564	32	– 1	31	Feb 2013	Lager/kontor

* Återstående investeringsvolym kommer nyttjas i takt med att vakanta ytor hyrs ut.

Castellums fastighetsbestånd 2013-03-31

			2013-03-31		januari-mars 2013
	Antal fastig heter	Yta tkvm	Fastighets värde Mkr	Fastighets värde kr/kvm	Hyres värde Mkr	Hyres värde kr/kvm	Ekon. ut hyrnings grad	Hyres intäkter Mkr	Fastighets kostnader Mkr	Fastighets kostnader kr/kvm	Drifts överskott Mkr
Kontor/butik
Storgöteborg	78	432	6 192	14 350	140	1 298	94,1%	132	40	366	92
Öresundsregionen	64	385	5 741	14 904	139	1 439	82,6%	114	38	397	76
Storstockholm	51	336	4 350	12 952	117	1 392	80,5%	94	32	381	62
Mälardalen	75	379	4 180	11 027	108	1 141	91,4%	99	34	364	65
Östra Götaland	55	328	3 195	9 727	86	1 050	88,5%	76	27	333	49
Summa kontor/butik	323	1 860	23 658	12 719	590	1 268	87,4%	515	171	369	344
Lager/industri
Storgöteborg	101	668	5 142	7 697	125	747	101,7%	127	33	200	94
Öresundsregionen	43	316	1 905	6 034	57	735	88,1%	51	18	235	33
Storstockholm	50	266	2 427	9 117	65	975	86,0%	56	19	279	37
Mälardalen	39	216	1 235	5 723	38	704	88,2%	33	13	237	20
Östra Götaland	34	190	811	4 270	26	537	85,0%	22	7	139	15
Summa lager/industri	267	1 656	11 520	6 958	311	752	92,9%	289	90	217	199
Summa	590	3 516	35 178	10 006	901	1 025	89,3%	804	261	297	543
Uthyrning och fastighetsadministration									49	55	– 49
Summa efter uthyrning och fastighetsadministration									310	352	494
Projekt	16	100	1 224	–	22	–	–	10	6	–	4
Obebyggd mark	28	–	281	–	–	–	–	–	–	–	–
Totalt	634	3 616	36 683	–	923	–	–	814	316	–	498

Ovanstående sammanställning avser de fastigheter som Castellum ägde vid periodens utgång och avspeglar fastigheternas intäkter och kostnader såsom de hade ägts under hela perioden. Avvikelsen mellan ovan redovisade driftsöverskott om 498 Mkr och resultaträkningens driftsöverskott om 497 Mkr förklaras av, dels att driftsöverskottet om 0 Mkr i under perioden sålda fastigheter frånräknats, dels att driftsöverskottet i under perioden förvärvade/färdigställda fastigheter räknats upp med 1 Mkr såsom de ägts eller varit färdigställda under hela perioden.

Fastighetsvärde per kategori Fastighetsvärde per region

Fastighetsrelaterade nyckeltal Segmentinformation

	2013 jan-mars	2012 jan-mars	2012 jan-dec
Hyresvärde, kr/kvm	1 025	1 011	1 015
Ekonomisk uthyrningsgrad	89,3%	88,5%	88,6%
Fastighetskostnader, kr/kvm	352	335	298
Driftsöverskott, kr/kvm	562	560	601
Fastighetsvärde, kr/kvm	10 006	9 903	9 916
Antal fastigheter	634	616	635
Uthyrningsbar yta, tkvm	3 616	3 413	3 621

	Hyresintäkter			Förvaltningsresultat
	2013	2012	2013	2012
Mkr	jan-mars	jan-mars	jan-mars	jan-mars
Storgöteborg	260	243	116	100
Öresundsregionen	166	149	58	58
Storstockholm	154	139	54	50
Mälardalen	137	129	46	42
Östra Götaland	97	93	34	31
Totalt	814	753	308	281

Skillnaden mellan ovan redovisat förvaltningsresultat om 308 Mkr (281) och koncernens redovisade resultat före skatt om 498 Mkr (489) består av ofördelat förvaltningsresultat om –8 Mkr (–8), värdeförändring fastigheter om 32 Mkr (10) och värdeförändring derivat om 166 Mkr (206).

Finansiering

Värdet på Castellums tillgångar uppgick per 31 mars 2013 till 36 984 Mkr (36 631) och fi nansieras enligt nedan.

Finansiering 2013-03-31

Castellum skall ha en låg fi nansiell risk, innebärande en belåningsgrad som varaktigt ej överstiger 55% och en räntetäckningsgrad om minst 200%.

Belåningsgrad och räntetäckningsgrad

Räntebärande skulder

Castellum hade vid periodens utgång kreditavtal om 24 089 Mkr (23 361), varav långfristigt uppgick till 21 257 Mkr (20 262) och kortfristigt till 2 832 Mkr (3 099).

Under perioden har obligationer om 1 000 Mkr emitterats.

Netto räntebärande skulder efter avdrag för likviditet om 18 Mkr (44) uppgick till 19 755 Mkr (19 050), varav 2 200 Mkr (1 200) avser utestående obligationer och 1 605 Mkr (1 872) avser utestående företagscertifi kat.

Huvuddelen av Castellums krediter är revolverande lån utnyttjade under långfristiga lånelöften från de största nordiska bankerna. Det medför stor fl exibilitet vid val av räntebas, ränteperiod liksom kapitalbindning. De emitterade obligationerna och företagscertifi katen utgör ett komplement till bankfi nansieringen och breddar fi nansieringsbasen.

Säkerställning av långfristiga lån i bank sker via pantbrev i fastigheter och/eller åtagande om att upprätthålla vissa fi nansiella nyckeltal. Utfärdade obligationer och företagscertifi kat säkerställs ej.

Av netto räntebärande skulder om 19 755 Mkr (19 050) var 15 964 Mkr (15 917) säkerställda med pantbrev och 3 791 Mkr (3 133) icke säkerställda. Andelen utnyttjade säkerställda krediter uppgick således till 44% av fastigheternas värde. Utfärdade åtaganden i kreditavtal, s k covenants, innebär att belåningsgraden ej får överstiga 65% och att räntetäckningsgraden ej får understiga 150% vilket Castellum uppfyller med god marginal, 54% respektive 270%. Den genomsnittliga löptiden på Castellums långfristiga krediter uppgick till 3,9 år (4,1). Marginaler och avgifter på långfristiga kreditavtal är fastställda med en genomsnittlig löptid om 2,6 år (2,8).

	Kreditförfallostruktur 2013-03-31
			Utnyttjat i
Mkr	Kreditavtal	Bank	MTN/Cert	Totalt
0 - 1 år	2 832	991	1 605	2 596
1 - 2 år	2 406	1 356	–	1 356
2 - 3 år	6 007	2 659	1 200	3 859
3 - 4 år	5 007	3 907	1 000	4 907
4 - 5 år	5 707	4 907	–	4 907
> 5 år	2 130	2 130	–	2 130
Totalt	24 089	15 950	3 805	19 755

Outnyttjat utrymme i långfristiga kreditavtal 1 502
--------------------------------------------------------	--	--

Ränteförfallostruktur

Den genomsnittliga effektiva räntan per den 31 mars 2013 var 3,8% (3,6%). Räntan på motsvarande portfölj, med hänsyn tagen till såväl rådande marknadsränta som uppskattad kreditmarginal, kan uppskattas till 4,4% (4,2%). För att säkerställa ett stabilt och lågt kassafl ödesmässigt räntenetto är ränteförfallostrukturen fördelad över tid. Den genomsnittliga räntebindningstiden uppgick till 2,7 år (2,8).

11

Castellum använder räntederivat för att erhålla önskad ränteförfallostruktur. Räntederivat är ett kostnadseffektivt och fl exibelt sätt att förlänga krediter med kort räntebindning för att uppnå önskad räntebindning. I ränteförfallostrukturen redovisas räntederivat i det tidsegment de tidigast kan förfalla.

Kreditmarginaler fördelas i intervallet för de underliggande krediterna.

	Ränteförfallostruktur 2013-03-31			Utgående
		Krediter, Mkr Räntederivat, Mkr	Netto, Mkr	ränta
0 - 1 år	19 630	– 8 650	10 980	3,7%
1 - 2 år	–	300	300	3,1%
2 - 3 år	125	550	675	4,9%
3 - 4 år	–	1 500	1 500	4,5%
4 - 5 år	–	1 500	1 500	3,4%
5 - 10 år	–	4 800	4 800	3,7%
Totalt	19 755	–	19 755	3,8%

Ränteförfallostruktur

Castellums fi nanspolicy och åtaganden i kreditavtal

Valuta

Castellum äger fastigheter i Danmark till ett värde om 436 Mkr (435), vilket innebär att koncernen är exponerad för valutarisk. Valutarisken hänför sig främst till resultat- och balansräkning i utländsk valuta som räknas om till svenska kronor. I enlighet med fi nanspolicyn skall mellan 60-100% av tillgång i utlandet fi nansieras i landets valuta.

Ränte- och valutaderivat

I enlighet med redovisningsreglerna IAS 39 skall derivat marknadsvärderas. Castellum använder räntederivat för att erhålla önskad ränteförfallostruktur. Om den avtalade räntan avviker från marknadsräntan, kreditmarginaler oaktat, uppstår ett teoretiskt över- eller undervärde på räntederivaten där den ej kassafl ödespåverkande värdeförändringen redovisas över resultaträkningen. Castellum har även derivat i syfte att valutasäkra investeringar i Danmark. För valutaderivat uppstår ett teoretiskt över- eller undervärde om den avtalade valutakursen avviker från aktuell valutakurs, där den effektiva delen i värdeförändringen redovisas i övrigt totalresultat. Vid förfall har ett derivatkontrakts marknadsvärde upplösts i sin helhet och värdeförändringen över tid har således därmed inte påverkat eget kapital.

För att fastställa marknadsvärde på derivat används marknadsräntor för respektive löptid och i förekommande fall valutakurser, så som de noteras på marknaden på bokslutsdagen. Ränteswapar värderas genom att framtida kassafl öde diskonteras till nuvärde medan instrument med optionsinslag värderas till aktuellt återköpspris vilket erhålls från motparten.

Per den 31 mars 2013 uppgick marknadsvärdet i räntederivatportföljen till –950 Mkr (–1 116) och valutaderivatportföljen till 18 Mkr (11). Samtliga derivat är klassifi cerade i nivå 2 enligt IFRS 13.

	Policy	Åtaganden	Utfall
Belåningsgrad	Varaktigt ej överstiga 55%	Ej över 65%	54%
Räntetäckningsgrad	Minst 200%	Minst 150%	270%
Ränterisk
– genomsnittlig räntebindning	0,5-3 år	–	2,7 år
– andel ränteförfall inom 6 månader	Högst 50%	–	44%
Valutarisk
– investering	60%-100% fi nansieras i lokal valuta	–	79%
– övriga valutarisker	Inte tillåtet	–	Ingen exponering
Upplåningsrisk	Minst 50% räntebärande skulder skall ha en löptid om minst 2 år	–	100%
Motpartsrisk	Kreditinstitut med hög rating, lägst investment grade	–	Uppfylles
Likviditetsrisk	Likviditetsreserv för att kunna fullgöra betalnings förpliktelser	–	1 502 Mkr i outnyttjat beviljat långfristigt låneutrymme

Totalresultat för koncernen
	2013	2012	Rullande 4 kvartal	2012
Mkr	jan - mars	jan - mars	april 12 - mars 13	jan - dec
Hyresintäkter	814	753	3 134	3 073
Driftskostnader	– 193	– 168	– 569	– 544
Underhåll	– 28	– 27	– 131	– 130
Tomträttsavgäld	– 7	– 6	– 25	– 24
Fastighetsskatt	– 40	– 38	– 154	– 152
Uthyrning och fastighetsadministration	– 49	– 45	– 196	– 192
Driftsöverskott	497	469	2 059	2 031
Centrala administrationskostnader	– 21	– 23	– 91	– 93
Räntenetto	– 176	– 173	– 686	– 683
Förvaltningsresultat	300	273	1 282	1 255
Värdeförändringar
Fastigheter	32	10	– 47	– 69
Derivat	166	206	– 150	– 110
Resultat före skatt	498	489	1 085	1 076
Aktuell skatt	– 2	– 2	– 7	– 7
Uppskjuten skatt	– 93	– 125	436	404
Periodens / Årets resultat	403	362	1 514	1 473
Övrigt totalresultat - Poster som kommer att omföras till periodens resultat
Omräkningsdifferens utlandsverksamhet	– 7	– 1	– 18	– 12
Värdeförändring derivat, valutasäkring	7	1	14	8
Periodens / Årets totalresultat	403	362	1 510	1 469

Hela resultatet är hänförligt till moderbolagets aktieägare då inga innehav utan bestämmande infl ytande föreligger.

Data per aktie
	2013 jan - mars	2012 jan - mars	Rullande 4 kvartal april 12 - mars 13	2012 jan - dec
Genomsnittligt antal aktier, tusental	164 000	164 000	164 000	164 000
Förvaltningsresultat, kr	1,83	1,66	7,82	7,65
Förvaltningsresultat efter skatt (EPRA EPS*), kr	1,77	1,59	7,45	7,27
Resultat efter skatt, kr	2,46	2,21	9,23	8,98
Utestående antal aktier, tusental	164 000	164 000	164 000	164 000
Fastighetsvärde, kr	224	209	224	222
Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV*), kr	99	95	99	100
Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV*), kr	88	86	88	90

Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier (t ex konvertibler) förekommer.

Finansiella nyckeltal
	2013 jan - mars	2012 jan - mars	Rullande 4 kvartal april 12 - mars 13	2012 jan - dec
Överskottsgrad	61%	62%	66%	66%
Räntetäckningsgrad	270%	258%	287%	284%
Avkastning aktuellt substansvärde	12,3%	13,3%	7,9%	7,9%
Avkastning totalt kapital	5,5%	5,3%	5,4%	5,3%
Nettoinvestering, Mkr	333	323	2 555	2 545
Belåningsgrad	54%	52%	54%	53%

*EPRA, European Public Real Estate Association, är en intresseorganisation för börsnoterade fastighetsbolag och investerare i Europa, som bl a sätter standard avseende den finansiella rapporteringen. En del i detta är nyckeltalen EPRA EPS (Earnings Per Share), EPRA NAV (Net Asset Value) och EPRA NNNAV (Triple Net Asset Value).

Balansräkning för koncernen
Mkr		31 mars 2013		31 mars 2012			31 dec 2012
Tillgångar
Förvaltningsfastigheter		36 683			34 200		36 328
Övriga anläggningstillgångar		26			21		27
Kortfristiga fordringar		257			155		232
Kassa och bank		18			22		44
Summa tillgångar		36 984			34 398		36 631
Eget kapital och skulder
Eget kapital		11 820			10 958		12 065
Uppskjuten skatteskuld		3 403			3 839		3 310
Derivat		932			796		1 105
Långfristiga räntebärande skulder		19 773			17 839		19 094
Ej räntebärande skulder		1 056			966		1 057
Summa eget kapital och skulder		36 984			34 398		36 631
Ställda säkerheter (fastighetsinteckningar)		18 642			18 977		18 764
Ansvarsförbindelser		–			–		–
Förändring eget kapital
	Antal utestående		Övrigt till	Valutaomräk	Valutasäk	Balanserad	Totalt eget
Mkr	aktier, tusental	Aktiekapital	skjutet kapital	ningsreserv	ringsreserv	vinst	kapital
Eget kapital 2011-12-31	164 000	86	4 096	0		0 7 021	11 203
Utdelning, mars 2012 (3,70 kr/aktie)	–	–	–	–		– – 607	– 607
Periodens resultat januari-mars 2012	–	–	–	–		– 362	362
Övrigt totalresultat januari-mars 2012	–	–	–	– 1		1 –	0
Eget kapital 2012-03-31	164 000	86	4 096	– 1		1 6 776	10 958
Periodens resultat april-december 2012	–	–	–	–		– 1 111	1 111
Övrigt totalresultat april-december 2012	–	–	–	– 11		7 –	– 4
Eget kapital 2012-12-31	164 000	86	4 096	– 12		8 7 887	12 065
Utdelning, mars 2013 (3,95 kr/aktie)	–	–	–	–		– – 648	– 648
Periodens resultat januari-mars 2013	–	–	–	–		– 403	403
Övrigt totalresultat januari-mars 2013 Eget kapital 2013-03-31	– 164 000	– 86	– 4 096	– 7 – 19		7 – 15 7 642	0 11 820
Kassaflödesanalys	2012		2013		2012	Rullande 4 kvartal	2012
Mkr	juli - sept		jan - mars	jan - mars		april 12-mars 13	jan - dec
Driftsöverskott				497	469	2 059	2 031
Centrala administrationskostnader			– 21		– 23	– 91	– 93
Återläggning av avskrivningar				2	1	10	9
Betalt räntenetto			– 141		– 153	– 688	– 700
Betald skatt				– 9	– 3	– 7	– 1
Omräkningsdifferens utlandsverksamhet				0	–	3	3
Kassafl öde löpande verksamhet före förändring rörelsekapital			328		291	1 286	1 249
Förändring kortfristiga fordringar			– 22		37	– 91	– 32
Förändring kortfristiga skulder			– 29		– 108	112	33
Kassafl öde från den löpande verksamheten			277		220	1 307	1 250
Investeringar i ny-, till och ombyggnationer			– 407		– 307	– 1 379	– 1 279
Förvärv fastigheter				– 6	– 24	– 1 501	– 1 519
Förändring skuld vid förvärv fastigheter				–	– 36	– 20	– 56
Försäljning fastigheter				80	8	325	253
Förändring fordran vid försäljning fastigheter				0	–	– 8	– 8
Investeringar i övrigt				– 4	– 8	– 14	– 18
Kassafl öde från investeringsverksamheten			– 337		– 367	– 2 597	– 2 627
Förändring långfristiga skulder				679	679	1 934	1 934
Förändring långfristiga fordringar				3	–	0	– 3
Utbetald utdelning			– 648		– 607	– 648	– 607

Moderbolaget

Moderbolaget Castellum AB ansvarar för frågor gentemot aktiemarknaden såsom koncernrapportering och aktiemarknadsinformation samt kreditmarknaden med upplåning och fi nansiell riskhantering.

Genom styrelsearbete i dotterbolagen är moderbolaget delaktigt i den fastighetsrelaterade verksamheten.

Resultaträkning	2013	2012	2012
Mkr	jan-mars	jan-mars	jan-dec
Intäkter	4	4	15
Kostnader	– 15	– 16	– 68
Finansnetto	3	4	15
Utdelning/Koncernbidrag	–	–	645
Värdeförändring räntederivat	166	206	– 110
Resultat före skatt	158	198	497
Skatt	– 35	– 53	– 49
Periodens resultat	123	145	448
Totalresultat för moderbolaget
Periodens resultat	123	145	448
Övrigt totalresultat - Omförs via periodens resultat
Omräkningsdiff. utlandsverksamhet	– 7	– 1	– 10
Värdeförändring valutaderivat	7	1	8
Periodens totalresultat	123	145	446
Balansräkning	31 mars	31 mars	31 dec
Mkr	2013	2012	2012
Andelar koncernföretag	5 838	5 338	5 338
Fordringar koncernföretag	17 732	17 741	18 628
Övriga tillgångar	203	226	234
Kassa och bank	0	0	27
Summa	23 773	23 305	24 227
Eget kapital	4 171	4 395	4 696
Derivat	932	796	1 105
Räntebärande skulder	17 606	16 664	16 924
Räntebärande skulder koncernföretag	892	1 278	1 361
Övriga skulder	172	172	141
Summa	23 773	23 305	24 227

Ställda säkerheter (fordringar koncern ftg) 14 973 16 097 15 090 Ansvarsförbindelser (borgen dotterbolag) 2 164 1 174 2 170

Redovisningsprinciper

Castellum följer de av EU antagna IFRS standarderna och tolkningarna av dessa (IFRIC). Denna delårsrapport är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering och årsredovisningslagen. Castellum tillämpar sedan årsskiftet den nya uppställningsformen av övrigt totalresultat enligt IAS 1 samt lämnar utökade upplysningar kring poster som värderas till verkligt värde i enlighet med IFRS 13. Redovisningsprinciper och beräkningsmetoder har varit oförändrade jämfört med årsredovisningen föregående år. Interiörer från Fullriggaren 4, Malmö

Möjligheter och risker för koncern och moderbolag

Möjligheter och risker i kassaflödet

Stigande marknadsräntor är normalt över tid en effekt av ekonomisk tillväxt och stigande infl ation, vilket antas leda till högre hyresintäkter. Detta beror dels på att efterfrågan på lokaler antas öka vilket medför minskade vakanser och därmed potential för stigande marknadshyror, dels på att indexklausulen i de kommersiella kontrakten kompenserar den stigande infl ationen.

En högkonjunktur innebär därmed högre räntekostnader men även högre hyresintäkter, medan omvänt förhållande råder i en lågkonjunktur. Förändringen i hyresintäkter och räntekostnader sker inte exakt samtidigt, varför resultateffekten på kort sikt kan uppstå vid olika tidpunkter.

Känslighetsanalys - kassafl öde Resultateffekt nästkommande 12 månader

	Resultateffekt, Mkr	Scenario
	+/- 1% (enheter) Högkonjunktur		Lågkonjunktur
Hyresnivå / Index	+ 33/– 33	+	–
Vakans	+ 37/– 37	+	–
Fastighetskostnader	– 13/+ 13	–	0
Räntekostnader	– 78/+ 72	–	+

Möjligheter och risker i fastigheternas värde

Castellum redovisar sina fastigheter till verkligt värde med värdeförändringar i resultaträkningen. Det medför att framför allt resultat, men även ställning kan bli mer volatila. Fastigheternas värde bestäms av utbud och efterfrågan, där priset främst är beroende av fastigheternas förväntade driftsöverskott och köparens avkastningskrav. En ökande efterfrågan medför lägre avkastningskrav och därmed en prisjustering uppåt, medan en vikande efterfrågan får motsatt effekt. På samma sätt medför en positiv utveckling av driftsöverskottet en prisjustering uppåt, medan en negativ utveckling får motsatt effekt.

Vid fastighetsvärderingar bör hänsyn tas till ett osäkerhetsintervall som i en fungerande marknad oftast uppgår till +/– 5-10%, för att avspegla den osäkerhet som fi nns i gjorda antaganden och beräkningar.

Känslighetsanalys - värdeförändring

Fastigheter	– 20%	– 10%	0	+10%	+20%
Värdeförändring, Mkr	– 7 337	– 3 668	0	3 668	7 337
Belåningsgrad	67%	60%	54%	49%	45%

Finansiell risk

Allt fastighetsägande förutsätter att det fi nns en fungerande kreditmarknad. Den största fi nansiella risken för Castellum är att inte ha tillgång till fi nansiering. Risken begränsas av låg belåningsgrad och långfristiga låneavtal.

Årsstämma 2013

Vid årsstämman den 21 mars 2013 fastställdes bland annat;

• en utdelning om 3,95 kr per aktie,
• omval av nuvarande styrelseledamöter Charlotte Strömberg, Per Berggren, Marianne Dicander Alexandersson, Ulla-Britt Fräjdin-Hellqvist, Christer Jacobson, Jan Åke Jonsson och Johan Skoglund. Charlotte Strömberg omvaldes till styrelseordförande. Vidare beslutades att styrelsearvode skall utgå med totalt 2 115 tkr,
• att en valberedning skall inrättas inför 2014 års stämma genom att styrelsens ordförande kontaktar de tre största ägarregistrerade eller på annat sätt kända aktieägarna per den sista dagen för aktiehandel i augusti 2013 och ber dem utse en ledamot vardera till valberedningen. Valbered ningens ledamöter tillkännages senast sex månader före nästkommande stämma,
• riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare samt förnyat incitamentsprogram för ledande befattningshavare,
• ett förnyat mandat för styrelsen att besluta om förvärv och överlåtelse av egna aktier.

Göteborg den 17 april 2013

Henrik Saxborn Verkställande direktör

Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer.

Castellumaktien

Castellum är noterat på NASDAQ OMX Stockholm AB Large Cap och hade vid årets utgång ca 9 800 aktieägare. Aktieägare registrerade i utlandet kan inte särskiljas vad avser direktägda och förvaltarregistrerade aktier förutom två utländska ägare som fl aggat för innehav över 5%, Stichting Pensioensfonds ABP och European Investors Holding Company, Inc. Castellum har inga direktregistrerade aktieägare med innehav överstigande 10%. De tio enskilt största svenska aktieägarna framgår av nedanstående tabell.

Aktieägare per 2013-03-31 Antal aktier

		Andel röster
	tusental	och kapital
Magdalena Szombatfalvy	4 935	3,0%
SEB	4 446	2,7%
AFA Sjukförsäkrings AB	2 615	1,6%
Stiftelsen Global Challenges Foundation	2 500	1,5%
László Szombatfalvy	2 500	1,5%
Lannebo Småbolag	2 100	1,3%
Fjärde AP-fonden	1 965	1,2%
Länsförsäkringar Fastighetsfond	1 902	1,2%
Caceis Bank France	1 854	1,1%
Andra AP-fonden	1 808	1,1%
Styrelse och ledning Castellum	297	0,2%
Övriga aktieägare registrerade i Sverige	41 232	25,0%
Aktieägare registrerade i utlandet	95 846	58,4%
Totalt utestående aktier	164 000	100,0%
Återköpta egna aktier	8 007
Totalt registrerade aktier	172 007

Några potentiella aktier (t ex konvertibler) förekommer inte.

Aktieägare fördelat på land per 2013-03-31

Kursen på Castellumaktien den 31 mars 2013 var 92,80 kronor (83,35) motsvarande ett börsvärde om 15,2 miljarder kronor (13,7), beräknat på antalet utestående aktier.

Sedan årets början har totalt 29 miljoner (42) aktier omsatts motsvarande i genomsnitt 461 000 aktier per dag (662 000), vilket på års basis motsvarar en omsättningshastighet om 70% (101%). Aktieomsättningen baseras på statistik från NASDAQ OMX, Chi-X, Burgundy, Turquoise samt BATS Europe.

Substansvärde

Substansvärdet är det samlade kapital som företaget förvaltar åt sina ägare genom att skapa avkastning och tillväxt givet en viss risknivå.

Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) uppgår till 99 kr/aktie (95). Aktiekursen vid periodens utgång utgjorde således 94% (88%) av långsiktigt substansvärde.

Substansvärde 2013-03-31	Mkr	kr/aktie
Eget kapital enligt balansräkning	11 820	72
Återläggning
Derivat enligt balansräkning	932	6
Uppskjuten skatt enligt balansräkning	3 403	21
Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV)	16 155	99
Avdrag
Derivat enligt ovan	– 932	– 6
Bedömd verklig skuld uppskjuten skatt 4,6%*	– 739	– 5
Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV)	14 484	88

* Bedömd verklig uppskjuten skatteskuld netto har beräknats till 4,6% baserat på en diskonteringsränta om 3%. Vidare har antagits dels att underskottsavdragen realiseras under 5 år med en nominell skatt om 22%, vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skattefordran om 20,2%, dels att fastigheterna realiseras under 50 år där 33% säljs direkt med en nominell skatt om 22% och 67% säljs indirekt via bolag där köparens skatteavdrag är 6%, vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skatteskuld om 5,8%.

Tillväxt, avkastning och finansiell risk

Under den senaste tolvmånadersperioden har Castellumaktiens totalavkastning, inklusive utdelning om 3,95 kronor, (3,70) varit 17% (–5%).

	1 år	3 år snitt/år	10 år snitt/år
Tillväxt
Hyresintäkt kr/aktie	6%	5%	6%
Förvaltningsresultat kr/aktie	7%	5%	7%
Årets resultat efter skatt kr/aktie	123%	44%	10%
Utdelning kr/aktie	7%	3%	6%
Långsiktigt substansvärde kr/aktie	4%	7%	7%
Aktuellt substansvärde kr/aktie	2%	7%	6%
Fastighetsbestånd kr/aktie	7%	8%	8%
Värdeförändring fastigheter	– 0,1%	1,5%	1,3%
Avkastning
Avkastning långsiktigt substansvärde	7,9%	11,6%	11,1%
Avkastning aktuellt substansvärde	7,9%	12,3%	10,8%
Avkastning totalt kapital	5,4%	7,1%	7,1%
Aktiens totalavkastning (inkl utdelning)
Castellum	17%	13%	17%
NASDAQ OMX Stockholm (SIX Return)	15%	9%	15%
Fastighetsindex Sverige (EPRA)	20%	13%	18%
Fastighetsindex Europa (EPRA)	17%	10%	9%
Finansiell risk
Räntetäckningsgrad	287%	287%	291%
Belåningsgrad	54%	51%	48%
Outnyttjade långfristiga krediter	1 502	1 674	1 539

Värdering

Direktavkastning

Senast verkställd utdelning om 3,95 kronor (3,70) motsvarar en direktavkastning om 4,3% (4,4%) beräknat på kursen vid periodens utgång.

Aktiens direktavkastning

Intjäning

Förvaltningsresultatet per aktie efter avdrag för skatt hänförligt till förvaltningsresultatet (EPRA EPS) uppgick på rullande årsbasis till 7,45 kronor (7,13), vilket utifrån aktiekursen ger en avkastning om 8,0% (8,6%).

Resultatet efter skatt per aktie uppgick på rullande årsbasis till 9,23 kronor (4,14), vilket utifrån aktiekursen ger en avkastning om 9,9% (5,0%).

Avkastning vinst per aktie

Aktiens kurs/substansvärde

Castellumaktiens utveckling sedan börsintroduktionen 23 maj 1997 till och med 31 mars 2013

Kalendarium

Halvårsrapport januari-juni 2013 16 juli 2013, ca klockan 14 Delårsrapport januari-september 2013 16 oktober 2013 Bokslutskommuniké 2013 22 januari 2014 Årsstämma 2014 20 mars 2014

www.castellum.se

På Castellums webbplats fi nns möjlighet att dels hämta, dels prenumerera på pressmeddelanden och delårsrapporter.

Ytterligare information kan erhållas av Castellums VD Henrik Saxborn telefon 031-60 74 50 eller ekonomidirektör Ulrika Danielsson telefon 0706-47 12 61.

Dotterbolag

Aspholmen Fastigheter AB

Rörvägen 1, Box 1824, 701 18 Örebro Telefon 019-27 65 00 Telefax 019-27 65 19 orebro@aspholmenfastigheter.se www.aspholmenfastigheter.se

Fastighets AB Corallen

Jönköpingsvägen 41 A, Box 148, 331 21 Värnamo Telefon 0370-69 49 00 Telefax 0370-475 90 info@corallen.se www.corallen.se

Fastighets AB Briggen

Riggaregatan 57, Box 3158, 211 13 Malmö Telefon 040-38 37 20 Telefax 040-38 37 37 fastighets.ab@briggen.se www.briggen.se

Eklandia Fastighets AB

Theres Svenssons gata 9, Box 8725, 402 75 Göteborg Telefon 031-744 09 00 Telefax 031-744 09 50 info@eklandia.se www.eklandia.se

Fastighets AB Brostaden

Tjurhornsgränd 6, Box 5013, 121 05 Johanneshov Telefon 08-602 33 00 Telefax 08-602 33 30 info@brostaden.se www.brostaden.se

Harry Sjögren AB

Kråketorpsgatan 20, 431 53 Mölndal Telefon 031-706 65 00 Telefax 031-706 65 29 info@harrysjogren.se www.harrysjogren.se

Castellum AB (publ) • Box 2269, 403 14 Göteborg • Besöksadress Kaserntorget 5 Telefon 031-60 74 00 • Telefax 031-13 17 55 • E-post info@castellum.se • www.castellum.se Säte: Göteborg • Org nr: 556475-5550

Castellum AB (publ), Box 2269, SE-403 14 Göteborg Org nr/Corp Id no SE 556075-5550 Tel +46 31 60 74 00 Fax +46 31 13 17 55

PRESSMEDDELANDE Nr 7 – 17 april 2013

Castellums delårsrapport januari-mars 2013:

10% tillväxt i Castellums förvaltningsresultat

• Hyresintäkterna för perioden januari-mars 2013 uppgick till 814 Mkr (753 Mkr föregående år).
• Förvaltningsresultatet uppgick till 300 Mkr (273), motsvarande 1,83 kronor (1,66) per aktie, en förbättring med 10%.
• Värdeförändringar på fastigheter uppgick till 32 Mkr (10) och på räntederivat till 166 Mkr (206).
• Periodens resultat efter skatt uppgick till 403 Mkr (362), motsvarande 2,46 kronor (2,21) per aktie.
• Nettoinvesteringarna uppgick till 333 Mkr (323) varav 407 Mkr (307) avsåg ny-, till- och ombyggnationer, 6 Mkr (24) förvärv och 80 Mkr (8) försäljningar.

Bruttouthyrningen (d v s årshyra för total uthyrning) under perioden uppgick till 84 Mkr (73), varav 4 Mkr (10) avsåg uthyrning i samband med ny-, till- och ombyggnation. Uppsägningarna uppgick till 57 Mkr (81), varav konkurser 4 Mkr (6) och 1 Mkr (14) avsåg uppsägningar med mer än 18 månaders återstående kontraktslängd. Nettouthyrningen för perioden uppgick därmed till 27 Mkr (-8).

"Det kan konstateras att första kvartalet uppvisar såväl god tillväxt i förvaltningsresultat som en stark nettouthyrning för Castellum. Kreditutrymmet har utökats med en miljard kronor genom nyemission av en 4-årig obligation och projektportföljen fortsätter att utvecklas med många både större och mindre projekt" säger VD Henrik Saxborn i en kommentar. "Jag ser fram emot att tillsammans med mina medarbetare fortsätta utveckla Castellum med fokus på kassaflöde och långsiktighet i agerandet" tillägger Saxborn.

Bilaga: Delårsrapport januari-mars 2013

För ytterligare information kontakta

Henrik Saxborn, verkställande direktör, tfn 031-60 74 50 Ulrika Danielsson, ekonomidirektör, tfn 0706-47 12 61

www.castellum.se

Castellum är ett av de större börsnoterade fastighetsbolagen i Sverige. Fastigheternas värde uppgår till 37 miljarder kronor och utgörs av lokaler för kontor/butik och lager/industri med en uthyrningsbar yta om 3,6 miljoner kvm. Fastigheterna ägs och förvaltas av sex helägda dotterbolag med en stark och tydlig närvaro inom fem tillväxtregioner: Storgöteborg, Öresundsregionen, Storstockholm, Mälardalen och Östra Götaland. Castellum aktien är noterad på NASDAQ OMX Stockholm AB Large Cap.

Informationen är sådan som Castellum AB (publ) ska offentliggöra enligt lagen om värdepappersmarknaden och/eller lagen om handel med finansiella instrument.