Castellum — Interim / Quarterly Report 2013

Oct 16, 2013

I Berga, Helsingborg, pågår nyproduktion av en logistikanläggning om 9 700 kvm.

Delårsrapport januari-september 2013

Delårsrapport januari-september 2013

Castellum är ett av de större börsnoterade fastighetsbolagen i Sverige. Fastigheternas värde uppgår till 38 miljarder kronor och utgörs av kommersiella lokaler.

Fastigheterna ägs och förvaltas av sex helägda dotterbolag med en stark och tydlig närvaro inom fem tillväxtregioner: Storgöteborg (inkl Borås, Halmstad), Öresundsområdet (Malmö, Lund, Helsingborg, Köpenhamn), Storstockholm, Mälardalen (Örebro, Västerås, Uppsala) och Östra Götaland (Jönköping, Linköping, Värnamo, Växjö).

Castellum är noterat på NASDAQ OMX Stockholm AB Large Cap.

• Hyresintäkterna för perioden januari-september 2013 uppgick till 2 431 Mkr (2 285 Mkr motsvarande period föregående år).
• Förvaltningsresultatet uppgick till 1 015 Mkr (953), motsvarande 6,19 kronor (5,81) per aktie, en förbättring med 7%.
• Värdeförändringar på fastigheter uppgick till 301 Mkr (56) och på derivat till 440 Mkr (–83).
• Periodens resultat efter skatt uppgick till 1 405 Mkr (714), motsvarande 8,57 kronor (4,35) per aktie.
• Nettoinvesteringarna uppgick till 874 Mkr (1 536) varav 1 145 Mkr (886) avsåg ny-, till- och ombyggnationer, 185 Mkr (903) förvärv och 456 Mkr (253) försäljningar.

	2013 jan-sept	2012 jan-sept	2012	2011	2010	2009	2008	2007	2006	2005	2004
Förvaltningsresultat, kr/aktie	6,19	5,81	7,65	7,15	6,96	6,89	5,93	5,63	5,38	5,00	4,52
Förändring föregående år	+7%	+7%	+7%	+3%	+1%	+16%	+5%	+5%	+8%	+11%	+11%
Resultat efter skatt, kr/aktie	8,57	4,35	8,98	4,34	11,98	0,98	– 4,04	9,07	10,21	7,89	5,59
Förändring föregående år	+97%	–1%	+107%	–64%	+1 122%	pos.	neg.	–11%	+29%	+41%	+108%
Utdelning, kr/aktie			3,95	3,70	3,60	3,50	3,15	3,00	2,85	2,62	2,38
Förändring föregående år			+7%	+3%	+3%	+11%	+5%	+5%	+9%	+11%	+12%
Fastighetsvärde, Mkr	37 505	35 433	36 328	33 867	31 768	29 267	29 165	27 717	24 238	21 270	19 449
Nettoinvesteringar, Mkr	874	1 536	2 545	1 908	1 279	1 129	2 710	2 559	1 823	889	774
Belåningsgrad	52%	52%	53%	51%	50%	52%	50%	45%	45%	45%	45%

Henrik Saxborn, VD Castellum

Jag kan konstatera att Castellum har inlett andra halvan av 2013 starkt. Förvaltningsresultatet har fortsatt att utvecklas positivt och tillväxten uppgick till 9% isolerat för tredje kvartalet.

Intäkterna har för årets första nio månader ökat med drygt 6% jämfört med föregående år, vilket bör ställas i relation till den svaga BNP-tillväxten och den närmast obefi ntliga infl ationen. Kostnaderna har stigit med 5%, något som framförallt beror på ökad fastighetsskatt, som till största delen vidaredebiteras, samt höga vinterkostnader under första halvåret.

Finansnettot har påverkats positivt med 35 Mkr till följd av en lägre genomsnittlig räntenivå, vilken under perioden uppgick till 3,7%.

Sammantaget ger detta en tillväxt i förvaltningsresultatet för årets tre första kvartal om 7% till 6,19 kr per aktie.

En viktig indikator på framtida tillväxt är nettouthyrningen. Castellums organisation har hittills under 2013 tecknat 191 nya kontrakt, vilket skapat en positiv nettouthyrning om 81 Mkr där projekten fortsatt står för den största andelen.

Castellum har påbörjat ytterligare tre fullt uthyrda projekt i Göteborg, Linköping och Stockholm. I Göteborg bygger Castellum en logistikanläggning med närhet till Landvetter fl ygplats medan vi i Linköping deltar i utvecklingen av den nya stadsdelen Djurgården genom nybyggnation av handelsytor. I Stockholm fortsätter Castellum utvecklingen i Smistaområdet genom nybyggnation av en handelsfastighet. Dessa projekt är uthyrda med långa hyresavtal.

Utöver utveckling av nya projekt har Castellum under perioden även förvärvat fastigheter för ett värde om 185 Mkr och sålt 12 fastigheter för ett värde om 472 Mkr. Försäljningarna har genomförts med god vinst, vilket delvis beror på att vi

säljer fastigheter i områden som kommer att utvecklas till bostäder och infrastruktur.

Försäljningar såväl som förvärv kombinerat med projektvinster gör att Castellum idag äger fastigheter till ett värde av 38 miljarder och har en belåningsgrad om 52%. Jag kan med glädje konstatera att vi haft möjlighet att emittera ytterligare 1 miljard kr i obligationer till goda villkor under tredje kvartalet. Detta tillsammans med en stark balansräkning och god intjäning ger Castellum goda möjligheter till till framtida investeringar för både befi ntliga och nya kunder.

Henrik Saxborn Verkställande Direktör

Marknadskommentarer

Svensk ekonomi

Som väntat blev BNP-tillväxten i Sverige svag andra kvartalet och ökningstalet på årsbasis beräknas uppgå till knappt 1%. Det är fortsatt hushållen och offentlig konsumtion som står för det största positiva bidraget medan investeringar och export bidrar negativt till utvecklingen.

Både Konjunkturinstitutet och Riksbanken delar dock uppfattningen att konjunkturåterhämtningen tar fart mot slutet av 2013. För att ge stöd åt konjunkturuppgången och bidra till att infl ationsförväntningarna stiger mot målet om 2%, valde Riksbanken att lämna reporäntan oförändrad vid sitt möte i september. Riksbankens bedömning är att reporäntan lämnas oförändrad på dagens låga nivå i ytterligare ett år.

Makroindikatorer

Arbetslöshet	7,3%	(augusti 2013)
Infl ationstakt	0,1%	(sept 2013 jämfört med sept 2012)
BNP-tillväxt	0,1%	(kv 2 2013 jämfört med kv 2 2012)

Källa: SCB Hyresmarknad

Efterfrågan på såväl nyproducerade som befi ntliga lokaler är på en bra nivå och hyresnivåerna är fortsatt stabila. Mönstret är detsamma i samtliga Castellums orter, dock med viss lokal variation hänförlig till marknadsvakans och kategori. Efterfrågan är generellt sett starkare på logistik- och kontorsfastigheter än butik.

Fastighetsmarknad

Fastighetsmarknaden präglas av stabilitet med stark inhemsk efterfrågan. Transaktionsvolymen under perioden uppgick till 65 miljarder kronor (65), varav de svenska aktörerna står för ca 90% (80%). De kommersiella fastigheternas andel av volymen ligger i nivå med föregående kvartal och utgör 65% (70%). Vidare kan en ökande aktivitet utanför storstäderna kontstateras även under tredje kvartalet.

Castellums bedömning är att efterfrågan är fortsatt god inom samtliga marknader och segment samt att prisbilden överlag är stabil. För centrala Stockholm och Göteborg kan dock en viss värdeuppgång noteras.

Ränte- och kreditmarknad

Volatiliteten på räntemarknaden har under perioden tidvis varit stor, vilket främst förklaras av oro för och konsekvenser av aktiviteter vidtagna av världens centralbanker. Den underliggande trenden är dock stigande långa räntor. Förväntningarna på marknaden är att den korta räntan kommer att kvarstå på en låg nivå ytterligare en tid.

Tillgången till krediter bedöms som god men det råder fortsatt osäkerhet kring framtida regelverk och dess påverkan på kreditmarknaden.

Affärsidé

Castellums affärsidé är att utveckla och förädla fastighetsbeståndet med inriktning på bästa möjliga resultat- och värdetillväxt genom att med en stark och tydlig närvaro i fem tillväxtregioner erbjuda lokaler anpassade till hyresgästernas behov.

Mål

Castellums verksamhet är fokuserad på tillväxt i kassafl öde, vilket tillsammans med en låg fi nansiell risk ger förutsättningar för en god värdetillväxt i bolaget samtidigt som aktieägarna kan erbjudas en konkurrenskraftig utdelning.

Målet är att kassafl ödet, d v s förvaltningsresultat per aktie, skall ha en årlig tillväxt om minst 10%. I syfte att nå detta mål skall årligen nettoinvesteras för minst 5% av fastighetsvärdet, vilket för närvarande motsvarar ca 1 800 Mkr. Alla investeringar skall bidra till tillväxtmålet i förvaltningsresultatet inom 1-2 år och ha en värdepotential om minst 10%. Försäljning av fastigheter skall ske när det är affärsmässigt motiverat och när alternativ investering kan erhållas med bättre avkastning. I den operativa verksamheten skall fortlöpande fokuseras på förbättrad produktivitet och effektivitet.

Strategi för finansiering

Kapitalstruktur

Castellum skall ha en låg fi nansiell risk, innebärande en belåningsgrad som varaktigt ej skall överstiga 55% och en räntetäckningsgrad om minst 200%.

Förvärv och överlåtelse av egna aktier skall kunna ske för att anpassa bolagets kapitalstruktur till bolagets kapitalbehov och som likvid eller för fi nansiering av fastighetsinvesteringar. Handel med egna aktier får ej ske i kortsiktigt vinstsyfte.

Utdelning

Minst 50% av förvaltningsresultat före skatt skall delas ut, dock skall hänsyn tas till investeringsplaner, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Utdelningstillväxten kommer därmed följa tillväxten i förvaltningsresultatet.

Aktie- och kreditmarknaden

Castellum skall verka för att bolagets aktie får en konkurrenskraftig totalavkastning i förhållande till risken samt en hög likviditet.

Allt agerande skall utgå från ett långsiktigt perspektiv och bolaget skall ha en frekvent, öppen och rättvisande redovisning till aktieägare, kapital- och kreditmarknaden samt till media, dock utan att enskild affärsrelation exponeras.

Långsiktigt skall Castellum vara ett av de större börsnoterade fastighetsbolagen i Sverige.

Kunder och organisation

Castellums kunder speglar svensk ekonomi

Castellum har ca 4 600 kommersiella kontrakt med god riskspridning på såväl geografi och lokaltyp som kontraktsstorlek, förfallotid och bransch där kunden verkar. Castellums enskilt största kontrakt svarar för ca 2% av de totala hyresintäkterna.

Det är viktigt att Castellum lever upp till kundernas förväntningar. För att följa upp och utvärdera genomförda insatser genomförs årligen en extern kundmätning, Nöjd Kund Index. Senaste mätningen, som innefattade kontor, lager, industri samt butik, visar på ett fortsatt genomgående högt betyg för Castellum.

Hyresavtal

Hyresavtalen för lokaler har olika avtalslängd, men är vanligtvis 3-5 år med en uppsägningstid om 9 månader. Hyresavtalen innehåller normalt en bashyra, en indexklausul innebärande en årlig förändring av hyran med viss procentsats eller kopplat till infl ationen samt ett tillägg för lokalens andel av fastighetens kostnader avseende värme, kyla och fastighetsskatt.

Decentraliserad och småskalig organisation

Castellums verksamhet bedrivs i en småskalig organisation bestående av sex helägda dotterbolag som under egna varumärken äger och förvaltar fastigheterna. Genom de lokalt förankrade dotterbolagen uppnås dels närhet till kunden, dels goda kunskaper om marknadsförutsättning och hyresutveckling inom respektive marknadsområde.

Förvaltningen sker i princip uteslutande med egen personal och i de fall externa tjänster upphandlas ställs höga krav på de företag som anlitas när det gäller kvalitet, kundbemötande, service, etik och miljöhänsyn.

Dotterbolag med starka varumärken

Castellum har sex helägda dotterbolag med ett 40-tal medarbetare vardera. Dotterbolagens organisationer är inte identiska men utgörs i princip av verkställande direktör, 2-4 marknadsområden, affärsutvecklare samt 3-5 medarbetare inom ekonomi och administration. Varje marknadsområde är bemannat med en fastighetschef med assistent, en uthyrare och 3-8 fastighetsansvariga där samtliga har kundkontakt. Den platta organisationen medför korta beslutsvägar och skapar en kundorienterad och handlingskraftig organisation.

Castellums dotterbolag är verksamma under egna namn vilka utgör starka varumärken på varje delmarknad.

Engagemang i de lokala marknaderna

Castellums dotterbolag är engagerade i det lokala näringslivet genom företagsföreningar där viktiga kontakter tas med både nuvarande och presumtiva kunder. Som en av de största fastighetsägarna på respektive ort samarbetar Castellums dotterbolag även med kommun och universitet/högskola för att bidra till ortens utveckling.

Medarbetare

Castellum arbetar aktivt för att rekrytera och behålla bra medarbetare bl a genom att erbjuda en stimulerande arbetsmiljö, kompetensutveckling och erfarenhetsutbyte.

Medarbetarnas syn på Castellum som arbetsgivare mäts regelbundet och undersökningen som genomfördes 2013 visar ett fortsatt högt index, 86 på en 100-gradig skala, vilket innebär att medarbetarna trivs med sin arbetssituation och har ett högt förtroende för företaget och dess ledning. Castellumkoncernen har ca 265 anställda.

Moderbolag

Moderbolaget Castellum AB ansvarar för frågor gentemot aktiemarknaden (t ex koncernrapportering och aktiemarknadsinformation) och kreditmarknaden (t ex upplåning och fi nansiell riskhantering) samt övergripande IT/ISstrategier och personalfrågor. Castellum AB har 19 medarbetare.

Genom styrelsearbete i dotterbolagen är moderbolaget delaktigt i verksamheten.

Ansvarsfullt företagande

Castellum arbetar sedan 1995 med hållbarhetsfrågor vilket innebär att utveckla fastighetsbeståndet på de orter där dotterbolagen verkar, gemensamma värderingar gällande agerande mot medarbetare, kunder och samarbetspartners samt ett aktivt miljöarbete.

Miljöarbetet fokuseras på att effektivisera energianvändningen och förbättra fastigheternas miljöstatus. Sedan de koncerngemensamma målen sattes år 2007, vilka innebär att energiförbrukningen skall minska minst 1% per kvm och år samt att koldioxidutsläppen skall minska minst 2,5% per kvm och år, har en minskning med totalt 17% respektive 26% uppnåtts.

All nyproduktion är miljöklassad enligt något av miljöcertifi eringssystemen Green Building, Miljöbyggnad, Breeam eller Leed. Castellum äger 97 st av Sveriges totalt 312 Green Building-klassade byggnader, en Breeamcertifi erad byggnad samt en byggnad som är certifi erad i enlighet med "Miljöbyggnad".

Intäkter, kostnader och resultat

Jämförelser angivna inom parentes avser motsvarande belopp föregående år förutom i avsnitt som beskriver tillgångar och fi nansiering där jämförelserna avser utgången av föregående år. För defi nitioner se www.castellum.se

Förvaltningsresultatet, d v s resultatet exklusive värdeförändringar och skatt, uppgick för perioden januari-september 2013 till 1 015 Mkr (953), motsvarande 6,19 kr (5,81) per aktie - en förbättring med 7%. Förvaltningsresultatet rullande fyra kvartal uppgick till 1 317 Mkr (1 237) motsvarande 8,03 kr per aktie (7,54) - en ökning med 6%.

Förvaltningsresultat per aktie

Under perioden uppgick värdeförändringar på fastigheter till 301 Mkr (56) och derivat till 440 Mkr (–83). Periodens resultat efter skatt uppgick till 1 405 Mkr (714) motsvarande 8,57 kr (4,35) per aktie.

Hyresintäkter

Koncernens hyresintäkter uppgick till 2 431 Mkr (2 285). För kontors- och butiksfastigheter uppgick den genomsnittliga kontrakterade hyresnivån, inklusive debiterad värme, kyla och fastighetsskatt, till 1 268 kr/kvm, medan den för lager- och industrifastigheter uppgick till 759 kr/kvm. Hyresnivåerna, som bedöms vara på marknadsmässiga nivåer, har i jämförbart bestånd ökat med 1% mot föregående år. Detta är främst en effekt av indexuppräkningar och kan jämföras med den för branschen sedvanliga indexklausulen (oktober till oktober) som uppgick till 0,4% för 2013. Castellums högre indexuppräkning förklaras av koncernens fokus på indexklausul med minimiuppräkning i kontraktsportföljen, vilket ger ett visst skydd mot defl ation samt en högre indexuppräkning än sedvanlig indexklausul i en låginfl atorisk miljö.

Hyresvärde och ekonomisk uthyrningsgrad

Den genomsnittliga ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 88,4% (88,5%). Det totala hyresvärdet för under året outhyrda ytor uppgick på årsbasis till 464 Mkr (437).

I periodens hyresintäkter ingår engångsersättning om 11 Mkr (8) till följd av förtida lösen av hyresavtal.

Bruttouthyrningen (d v s årshyra för total uthyrning) under perioden uppgick till 265 Mkr (235), varav 74 Mkr (53) avsåg uthyrning i samband med ny-, till- och ombyggnation. Uppsägningarna uppgick till 184 Mkr (192), varav 19 Mkr (24) avsåg konkurser och 9 Mkr (17) avsåg uppsägningar med mer än 18 månaders återstående kontraktslängd. Nettouthyrningen för perioden uppgick därmed till 81 Mkr (43), medan den för tredje kvartalet isolerat uppgick till 19 Mkr (30). Tidsförskjutningen mellan nettouthyrningen och dess resultateffekt bedöms till 9-18 månader.

Nettouthyrning

Fastighetskostnader

Fastighetskostnaderna uppgick till 819 Mkr (753) motsvarande 303 kr/kvm (293). Ökningen beror dels på högre kostnader om ca 35 Mkr avseende främst snöröjning och ett kallare första halvår jämfört med föregående år, dels på högre fastighetsskatt till följd av höjda taxeringsvärden om i genomsnitt 10%. Merparten av fastighetsskatten vidaredebiteras dock hyresgästerna varför resultatpåverkan blir marginell.

Förbrukningen vad avser uppvärmning har under perioden beräknats till 104% (93%) av ett normalår enligt graddagsstatistiken.

Fastighetskostnader, kr/kvm Kontor/		Lager/	Totalt	Totalt
	butik	industri	2013	2012
Driftskostnader	195	122	161	154
Underhåll	42	23	33	36
Tomträttsavgäld	7	6	7	7
Fastighetsskatt	69	21	46	44
Direkta fastighetskostnader	313	172	247	241
Uthyrning & fast.adm. (indirekta)	–	–	56	52
Totalt	313	172	303	293
Föregående år	306	166	293

Centrala administrationskostnader

De centrala administrationskostnaderna uppgick till 67 Mkr (66). I denna post ingår även kostnader för ett resultatoch aktiekursbaserat incitamentsprogram till 10 personer i koncernledningen om 6 Mkr (8).

Räntenetto

Räntenettot uppgick till –530 Mkr (–513). Den genomsnittliga räntenivån har varit 3,7% (4,0%).

Finansnettot har påverkats positivt med ca 35 Mkr på grund av att den genomsnittliga räntenivån minskat med 0,3%-enheter.

Värdeförändringar

Värdeförändringen i Castellums bestånd uppgick till totalt 301 Mkr (56) och består av ca 175 Mkr hänförligt till främst projektvinster men även förvärv, ca 45 Mkr hänförligt till omvärdering av enskilda fastigheter avseende såväl kassafl öde, avkastningskrav som byggrättsvärde samt ca 80 Mkr hänförligt till försäljning av 12 fastigheter. Försäljningspris netto uppgick till 456 Mkr efter avdrag för bedömd uppskjuten skatt och omkostnader om totalt 16 Mkr. Underliggande fastighetspris som således uppgick till 472 Mkr, översteg senaste värdering om 376 Mkr med 96 Mkr, vilket främst beror på försäljning av fastigheter med ändrad användning såsom infrastruktur och framtida bostadsutveckling.

En generellt sett stabil efterfrågan och prisbild har inneburit att Castellum inte gjort någon generell förändring av avkastningskravet i den interna värderingen under perioden.

Räntederivatens värde har, främst på grund av förändrade långa marknadsräntor, ändrats med 441 Mkr (–85). Värdet på Castellums valutaderivat, vars syfte är att valutasäkra investeringen i Danmark, har under perioden ändrats med –2 Mkr (16) där den effektiva delen i värdeförändringen om –1 Mkr (14) redovisas i övrigt totalresultat.

Skatt

Bolagsskatten i Sverige är nominellt 22%. På grund av möjligheten att göra skattemässiga avskrivningar och direktavdrag för vissa ombyggnationer av fastigheter samt nyttja underskottsavdrag är den betalda skattekostnaden låg. Betald skatt uppkommer då ett fåtal dotterbolag inte har skattemässiga koncernbidragsmöjligheter.

Kvarvarande underskottsavdrag kan beräknas till 857 Mkr (1610). Fastigheternas verkliga värde överstiger dess skattemässiga värde med 18 272 Mkr (17 412), varav 830 Mkr är hänförligt till förvärvstillfället för fastigheter redovisade som tillgångsförvärv. Som uppskjuten skatteskuld redovisas full nominell skatt om 22% av nettot av dessa poster, med avdrag för den uppskjutna skatt som är hänförligt till tillgångsförvärven, d v s 3 649 Mkr (3 310).

Castellum har ingått överenskommelse om s k Fördjupad samverkan med Skatteverket. Castellum har inga pågående skattetvister.

Skatteberäkning 2013-09-30	Underlag aktuell skatt	Underlag uppskjuten
Mkr		skatt
Förvaltningsresultat	1 015
Skattemässigt avdragsgilla
avskrivningar	– 496	496
ombyggnationer	– 296	296
Övriga skattemässiga justeringar	– 8	6
Skattepliktigt förvaltningsresultat	215	798
Försäljning fastigheter	151	– 229
Värdeförändring fastigheter	–	221
Värdeförändring derivat	440	–
Skattepliktigt resultat före underskottsavdrag	806	790
Underskottsavdrag, ingående balans	– 1 610	1 610
Underskottsavdrag, utgående balans	857	– 857
Skattepliktigt resultat	53	1 543
Därav 22% aktuell / uppskjuten skatt	– 12	– 339

Fastighetsbestånd

Castellums fastighetsbestånd är koncentrerat till Storgöteborg, Öresundsregionen, Storstockholm, Mälardalen och Östra Götaland. Tyngdpunkten med 73% av beståndet fi nns i de tre storstadsregionerna.

Det kommersiella beståndet består av 65% kontors- och butiksfastigheter och 31% lager- och industrifastigheter. Fastigheterna är belägna från citylägen (förutom Storstockholm från närförortslägen) till välbelägna arbetsområden med goda kommunikationer och utbyggd service. Resterande 4% består av projekt och mark.

Castellum har outnyttjade byggrätter om ca 750 tkvm och pågående projekt där återstående investeringsvolym uppgår till ca 1,3 miljarder kr.

Investeringar

Fastighetsportföljen har under perioden förändrats enligt nedan.

Förändring av fastighetsbeståndet	Värde, Mkr	Antal
Fastighetsbestånd 1 januari 2013	36 328	635
+ Förvärv	185	9
+ Ny-, till- och ombyggnation	1 145	–
– Försäljningar	– 376	– 11
+/– Orealiserade värdeförändringar	221	–
+/– Valutakursomräkning	2	–
Fastighetsbestånd 30 september 2013	37 505	633

Under perioden har investerats för totalt 1 330 Mkr (1 789), varav 1 145 Mkr (886) avser ny-, till- och ombyggnation och 185 Mkr (903) avser förvärv. Av de totala investeringarna avser 414 Mkr Storgöteborg, 264 Mkr Mälardalen, 242 Mkr Öresundsregionen, 233 Mkr Storstockholm och 177 Mkr Östra Götaland.

Efter försäljningar om 456 Mkr (253) uppgick nettoinvesteringen till 874 Mkr (1 536).

Fastighetsinvesteringar netto

Fastighetsvärde

Interna värderingar

Castellum fastställer verkligt värde på fastigheterna genom interna värderingar. Dessa baseras på en 10-årig kassafl ödesmodell med individuell bedömning för varje fastighet av dels framtida intjäningsförmåga, dels marknadens avkastningskrav. Igångsatta projekt har värderats enligt samma princip, men med avdrag för återstående investering. Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde per kvadratmeter om i genomsnitt ca 1 045 kr/kvm. För att kvalitetssäkra de interna värderingarna görs vid varje årsskifte en extern värdering av drygt 50% av beståndet. Skillnaden mellan de interna och externa värdena har historiskt varit små.

Utifrån dessa interna värderingar fastställdes fastighetsvärdet vid periodens utgång till 37 505 Mkr (36 328), motsvarande ca 10 170 kr/kvm.

Genomsnittlig värderingsyield

(exkl. projekt/mark och byggrätter)	Mkr
Driftsöverskott fastigheter	1 754
+ Beräknad indexjustering 2014, 0,5%	13
+ Verklig uthyrningsgrad, dock lägst 94%	210
+/– Fastighetskostnader till årstakt	29
– Fastighetsadministration, 30 kr/kvm	– 80
Normaliserat driftsöverskott (9 månader)	1 926
Värdering (exkl. byggrätter om 498 Mkr)	35 344
Genomsnittlig värderingsyield	7,3%

Castellums fastighetsbestånd 2013-09-30

	2013-09-30				januari-september 2013
	Antal fastig heter	Yta tkvm	Fastighets värde Mkr	Fastighets värde kr/kvm	Hyres värde Mkr	Hyres värde kr/kvm	Ekon. ut hyrnings grad	Hyres intäkter Mkr	Fastighets kostnader Mkr	Fastighets kostnader kr/kvm	Drifts överskott Mkr
Kontor/butik
Storgöteborg	80	444	6 600	14 875	441	1 326	92,5%	408	102	308	306
Öresundsregionen	64	386	5 746	14 878	413	1 424	82,9%	342	99	342	243
Storstockholm	50	340	4 463	13 117	348	1 365	81,7%	285	81	317	204
Mälardalen	74	377	4 212	11 163	324	1 145	90,8%	294	88	311	206
Östra Götaland	55	329	3 222	9 807	258	1 048	89,2%	230	71	286	159
Summa kontor/butik	323	1 876	24 242	12 923	1 784	1 268	87,4%	1 559	441	313	1 118
Lager/industri
Storgöteborg	102	658	5 148	7 818	375	759	95,8%	359	79	159	280
Öresundsregionen	43	316	1 913	6 046	173	729	88,2%	153	41	170	112
Storstockholm	50	272	2 472	9 087	200	982	84,7%	170	45	222	125
Mälardalen	39	216	1 262	5 849	115	710	88,2%	101	31	194	70
Östra Götaland	33	186	805	4 338	76	547	85,5%	65	16	118	49
Summa lager/industri	267	1 648	11 600	7 038	939	759	90,3%	848	212	172	636
Summa	590	3 524	35 842	10 170	2 723	1 030	88,4%	2 407	653	247	1 754
Uthyrning och fastighetsadministration									147	56	– 147
Summa efter uthyrning och fastighetsadministration									800	303	1 607
Projekt	18	101	1 404	–	60	–	–	28	16	–	12
Obebyggd mark	25	–	259	–	–	–	–	–	–	–	–
Totalt	633	3 625	37 505	–	2 783	–	–	2 435	816	–	1 619

Ovanstående sammanställning avser de fastigheter som Castellum ägde vid periodens utgång och avspeglar fastigheternas intäkter och kostnader såsom de hade ägts under hela perioden. Avvikelsen mellan ovan redovisade driftsöverskott om 1 619 Mkr och resultaträkningens driftsöverskott om 1 612 Mkr förklaras av, dels att driftsöverskottet om 11 Mkr i under perioden sålda fastigheter frånräknats, dels att driftsöverskottet i under perioden förvärvade/färdigställda fastigheter räknats upp med 18 Mkr såsom de ägts eller varit färdigställda under hela perioden.

Fastighetsvärde per kategori Fastighetsvärde per region

Fastighetsrelaterade nyckeltal Segmentinformation

	2013 jan-sept	2012 jan-sept	2012 jan-dec
Hyresvärde, kr/kvm	1 030	1 013	1 015
Ekonomisk uthyrningsgrad	88,4%	88,5%	88,6%
Fastighetskostnader, kr/kvm	303	293	298
Driftsöverskott, kr/kvm	608	604	601
Fastighetsvärde, kr/kvm	10 170	9 927	9 916
Antal fastigheter	633	623	635
Uthyrningsbar yta, tkvm	3 625	3 516	3 621

		Hyresintäkter	Förvaltningsresultat
	2013	2012	2013	2012
Mkr	jan-sept	jan-sept	jan-sept	jan-sept
Storgöteborg	760	730	368	346
Öresundsregionen	498	457	201	193
Storstockholm	466	422	192	172
Mälardalen	412	392	161	147
Östra Götaland	295	284	118	117
Totalt	2 431 2 285		1 040	975

Skillnaden mellan ovan redovisat förvaltningsresultat om 1 040 Mkr (975) och koncernens redovisade resultat före skatt om 1 756 Mkr (926) består av ofördelat förvaltningsresultat om –25 Mkr (–22), värdeförändring fastigheter om 301 Mkr (56) och värdeförändring derivat om 440 Mkr (–83).

Större investeringar och försäljningar

Atollen 3 och Algen 1 i Jönköping

I centrala Jönköping genomför Castellum nyproduktion i två etapper av totalt 10 420 kvm kontors-, handels-, bostadsytor samt restaurang.

Den totala investeringen för hela projektet beräknas uppgå till 289 Mkr. Den första etappen om 6 019 kvm beräknas vara färdigställd fjärde kvartalet 2013 och den andra etappen om 4 400 kvm under första kvartalet 2015. Båda delarna är uthyrda till totalt 15%.

Hela produktionen uppförs i enlighet med miljöcertifi eringssystemet Miljöbyggnad.

Lundbyvassen 8:1 i Göteborg

I centrala Göteborg har Castellum under andra kvartalet 2013 påbörjat nyproduktion av en fullt uthyrd kontorsbyggnad om 8 900 kvm för ett börsnoterat bolag med huvudkontor i Göteborg. Fastigheten är välbelägen med tanke på framtida stadsutbyggnad och ligger i anslutning till Castellums övriga bestånd.

Investeringen beräknas uppgå till 219 Mkr och vara färdigställd fjärde kvartalet 2014.

Den nya byggnaden uppförs i enlighet med Green Building-standard.

Dragarbrunn 20:4 i Uppsala

I centrala Uppsala pågår en investering som innebär ombyggnation av 5 500 kvm och tillbyggnation av 4 520 kvm moderna kontorsytor.

Investeringen beräknas uppgå till 193 Mkr och vara färdigställd fjärde kvartalet 2014. Uthyrningsgraden uppgår till 42%.

Om- och tillbyggnationen genomförs i enlighet med miljöcertifi eringssystemet Miljöbyggnad.

Kulan 3 i Helsingborg

Castellum påbörjade under andra kvartalet 2013 en nyproduktion av 9 689 kvm fl exibla logistikytor i området Berga, Helsingborg. Byggnaden skall fungera som ett nordiskt distributionscenter och är fullt uthyrd.

Investeringen beräknas uppgå till 82 Mkr och vara färdigställd under andra kvartalet 2014.

Den nya byggnaden uppförs i enlighet med miljöcertifi eringssystemet Miljöbyggnad och Green Building-standard.

Större projekt		Uthyrnings-	Total inv.	Varav kvar
Fastighet	Yta, kvm	grad okt 2013	ink. mark, Mkr	att inv., Mkr	Klart	Kommentar
Pågående projekt
Lundbyvassen 8:1, Göteborg	8 900	100%	219	156	Kv 4 2014	Nybyggnation kontor
Dragarbrunn 20:4, Uppsala	10 020	42%	193	72	Kv 4 2014	Om- och tillbyggnation kontor
Atollen 3, Jönköping	5 911	21%	153	29	Kv 4 2013	Nybyggnation kontor/butik/bostäder
Algen 1, Jönköping	4 509	7%	136	96	Kv 1 2015	Nybyggnation butik/kontor/restaurang
Sändaren 1, Malmö	12 150	94%	128	42	Kv 4 2013	Om- och tillbyggnation kontor
Jägmästaren 1, Linköping	7 750	93%	109	90	Kv 1 2015	Nybyggnation butik
Spejaren 3, Huddinge	6 331	100%	83	75	Kv 4 2014	Nybyggnation handel
Kulan 3, Helsingborg	9 689	100%	82	39	Kv 2 2014	Nybyggnation logistik
Solsten 1:108, Härryda	6 516	100%	58	51	Kv 3 2014	Nybyggnation lager
Högspänningen 1, Västerås	4 040	25%	47	27	Kv 1 2014	Nybyggnation logistik/kontor
Pallisaden 1, Huddinge	2 184	100%	36	8	Kv 4 2013	Nybyggnation handel
Färdigställda eller helt / delvis infl yttade projekt
Lindholmen 28:3, Göteborg	9 459	63%	280	60	Kv 2 2013	Nybyggnation kontor*
Fullriggaren 4, Malmö	5 599	28%	156	33	Kv 1 2013	Nybyggnation kontor*
Forskaren 2, Lund	9 000	86%	142	21	Kv 4 2012	Nybyggnation kontor*
Gården 15, Linköping	9 705	62%	116	9	Kv 1 2013	Nybyggnation kontor/butik/lager*
Visiret 2, Huddinge	12 357	100%	71	5	Kv 2 2013	Nybyggnation p-däck
Inköparen 1, Örebro	4 300	100%	68	1	Kv 2 2013	Nybyggnation kontor
Åby 1:223, Haninge	6 553	0%	67	5	Kv 3 2013	Nybyggnation lager/logistik*
Rosersberg 11:34, Sigtuna	4 290	89%	40	0	Kv 2 2013	Nybyggnation lager/kontor
Ättehögen 18, Jönköping	3 220	100%	39	0	Kv 1 2013	Nybyggnation verkstadsytor
Boländerna 35:1, Uppsala	8 750	65%	38	13	Kv 1 2014	Ombyggnation butik
Grusbacken 3, Helsingborg	2 508	100%	36	0	Kv 3 2013	Nybyggnation kontor/lager

Större fastighetsförvärv under 2013 Uthyrnings- Anskaffnings-

Fastighet	Yta, kvm	grad okt 2013	värde, Mkr	Tillträde	Kategori
Kärra 78:8, 78:12-13 och 80:6, Göteborg	8 400	100%	77	Maj 2013	Lager/verkstadsytor
Högsbo 20:11, Göteborg	2 700	45%	34	Maj 2013	Kontor

Större fastighetsförsäljningar under 2013 Underliggande Uppskjuten skatt/ Försäljn. pris

Fastighet	Yta, kvm	fastighetspris, Mkr	omkostn., Mkr	netto, Mkr	Frånträde	Kategori
Backa 18:7 och 18:10, Göteborg	16 930	141	–1	140	Juli 2013	Lager
Linaberg 15, Stockholm	4 340	62	–5	57	Sep 2013	Kontor/lager
Alphyddan 11, Stockholm	4 363	54	–4	50	Feb 2013	Kontor
Björnen 6, Malmö	2 200	50	–3	47	Sep 2013	Kontor
Veddesta 2:23, Järfälla	6 100	42	0	42	Sep 2013	Butik/lager
Högsbo 4:1, Göteborg	4 564	32	–1	31	Feb 2013	Lager/kontor

* Återstående investeringsvolym kommer nyttjas i takt med att vakanta ytor hyrs ut.

Solsten 1:108 i Härryda

I Mölnlycke Företagspark utmed riksväg 40, Göteborg, har Castellum under tredje kvartalet 2013 påbörjat nyproduktion av en fullt uthyrd logistikanläggning om 6 516 kvm.

Investeringen beräknas uppgå till 58 Mkr och vara färdigställd under tredje kvartalet 2014.

Den nya byggnaden uppförs i enlighet med Green Building-standard.

Finansiering

Värdet på Castellums tillgångar uppgick per 30 september 2013 till 37 984 Mkr (36 631) och fi nansieras enligt nedan.

Finansiering 2013-09-30

Castellum skall ha en låg fi nansiell risk, innebärande en belåningsgrad som varaktigt ej överstiger 55% och en räntetäckningsgrad om minst 200%.

Belåningsgrad och räntetäckningsgrad

Räntebärande skulder

Castellum hade vid periodens utgång kreditavtal om 24 595 Mkr (23 361), varav långfristigt uppgick till 22 058 Mkr (20 262) och kortfristigt till 2 537 Mkr (3 099).

Under perioden har obligationer om 2 miljarder kr emitterats och ett befi ntligt kreditavtal om 2 miljarder kr förlängts.

Netto räntebärande skulder efter avdrag för likviditet om 176 Mkr (44) uppgick till 19 500 Mkr (19 050), varav 3 200 Mkr (1 200) avser utestående obligationer och 1 110 Mkr (1 872) avser utestående företagscertifi kat.

Huvuddelen av Castellums krediter är revolverande lån utnyttjade under långfristiga lånelöften från de största nordiska bankerna. Det medför stor fl exibilitet vid val av räntebas, ränteperiod liksom kapitalbindning. De emitterade obligationerna och företagscertifi katen utgör ett komplement till bankfi nansieringen och breddar fi nansieringsbasen.

Säkerställning av långfristiga lån i bank sker via pantbrev i fastigheter och/eller åtagande om att upprätthålla vissa fi nansiella nyckeltal. Utfärdade obligationer och företagscertifi kat säkerställs ej.

Av netto räntebärande skulder om 19 500 Mkr (19 050) var 15 365 Mkr (15 917) säkerställda med pantbrev och 4 135 Mkr (3 133) icke säkerställda. Andelen utnyttjade säkerställda krediter uppgick således till 41% av fastigheternas värde. Utfärdade åtaganden i kreditavtal, s k covenants, innebär att belåningsgraden ej får överstiga 65% och att räntetäckningsgraden ej får understiga 150% vilket Castellum uppfyller med god marginal, 52% respektive 292%. Den genomsnittliga löptiden på Castellums långfristiga krediter uppgick till 3,6 år (4,1). Marginaler och avgifter på långfristiga kreditavtal är fastställda med en genomsnittlig löptid om 2,4 år (2,8).

Outnyttjat utrymme i långfristiga kreditavtal, Mkr
Totalt	24 595	15 190	4 310	19 500
> 5 år	2 130	2 130	–	2 130
4 - 5 år	6 207	4 907	500	5 407
3 - 4 år	3 007	1 207	1 000	2 207
2 - 3 år	8 807	6 107	–	6 107
1 - 2 år	1 907	36	1 700	1 736
0 - 1 år	2 537	803	1 110	1 913
Mkr	Kreditavtal	Bank	MTN/Cert	Totalt
Utnyttjat i
Kreditförfallostruktur 2013-09-30

Kreditavtalens löptid

Ränteförfallostruktur

Den genomsnittliga effektiva räntan per den 30 september 2013 var 3,7% (3,6%). För att säkerställa ett stabilt och lågt kassafl ödesmässigt räntenetto är ränteförfallostrukturen fördelad över tid. Den genomsnittliga räntebindningstiden uppgick till 2,7 år (2,8).

Castellum använder räntederivat för att erhålla önskad ränteförfallostruktur. Räntederivat är ett kostnadseffektivt och fl exibelt sätt att förlänga krediter med kort räntebindning för att uppnå önskad räntebindning. I ränteförfallostrukturen redovisas räntederivat i det tidsegment de tidigast kan förfalla. Kreditmarginaler fördelas i intervallet för de underliggande krediterna.

Ränteförfallostruktur 2013-09-30	Utgående
		Krediter, Mkr Räntederivat, Mkr	Netto, Mkr	ränta
0 - 1 år	19 375	– 9 450	9 925	3,7%
1 - 2 år	125	800	925	3,6%
2 - 3 år	–	1 050	1 050	4,3%
3 - 4 år	–	1 300	1 300	3,8%
4 - 5 år	–	1 400	1 400	3,5%
5 - 10 år	–	4 900	4 900	3,7%
Totalt	19 500	–	19 500	3,7%

Ränteförfallostruktur

Valuta

Castellum äger fastigheter i Danmark till ett värde om 454 Mkr (435), vilket innebär att koncernen är exponerad för valutarisk. Valutarisken hänför sig främst till resultat- och balansräkning i utländsk valuta som räknas om till svenska kronor. I enlighet med fi nanspolicyn skall mellan 60-100% av tillgång i utlandet fi nansieras i landets valuta.

Ränte- och valutaderivat

I enlighet med redovisningsreglerna IAS 39 skall derivat marknadsvärderas. Castellum använder räntederivat för att erhålla önskad ränteförfallostruktur. Om den avtalade räntan avviker från marknadsräntan, kreditmarginaler oaktat, uppstår ett teoretiskt över- eller undervärde på räntederivaten där den ej kassafl ödespåverkande värdeförändringen redovisas över resultaträkningen. Castellum har även derivat i syfte att valutasäkra investeringar i Danmark. För valutaderivat uppstår ett teoretiskt över- eller undervärde om den avtalade valutakursen avviker från aktuell valutakurs, där den effektiva delen i värdeförändringen redovisas i övrigt totalresultat. Vid förfall har ett derivatkontrakts marknadsvärde upplösts i sin helhet och värdeförändringen över tid har således därmed inte påverkat eget kapital.

För att fastställa marknadsvärde på derivat används marknadsräntor för respektive löptid och i förekommande fall valutakurser, så som de noteras på marknaden på bokslutsdagen. Ränteswapar värderas genom att framtida kassafl öde diskonteras till nuvärde medan instrument med optionsinslag värderas till aktuellt återköpspris vilket erhålls från motparten.

Per den 30 september 2013 uppgick marknadsvärdet i räntederivatportföljen till –675 Mkr (–1 116) och valutaderivatportföljen till 9 Mkr (11).

Castellums fi nanspolicy och åtaganden i kreditavtal
	Policy	Åtaganden	Utfall
Belåningsgrad	Varaktigt ej överstiga 55%	Ej över 65%	52%
Räntetäckningsgrad	Minst 200%	Minst 150%	292%
Ränterisk
– genomsnittlig räntebindning	0,5-3 år	–	2,7 år
– andel ränteförfall inom 6 månader	Högst 50%	–	45%
Valutarisk
– investering	60%-100% fi nansieras i lokal valuta	–	79%
– övriga valutarisker	Inte tillåtet	–	Ingen exponering
Upplåningsrisk	Minst 50% räntebärande skulder skall ha en löptid om minst 2 år	–	100%
Motpartsrisk	Kreditinstitut med hög rating, lägst investment grade	–	Uppfylles
Likviditetsrisk	Likviditetsreserv för att kunna fullgöra betalnings förpliktelser	–	2 558 Mkr i outnyttjat beviljat långfristigt låneutrymme

Totalresultat för koncernen
Mkr	2013 juli - sept	2012 juli - sept	2013 jan - sept	2012 jan - sept	Rullande 4 kvartal okt 12 - sept 13	2012 jan - dec
Hyresintäkter	809	764	2 431	2 285	3 219	3 073
Driftskostnader	– 111	– 109	– 437	– 397	– 584	– 544
Underhåll	– 28	– 33	– 88	– 90	– 128	– 130
Tomträttsavgäld	– 6	– 6	– 19	– 18	– 25	– 24
Fastighetsskatt	– 43	– 38	– 128	– 114	– 166	– 152
Uthyrning och fastighetsadministration	– 45	– 43	– 147	– 134	– 205	– 192
Driftsöverskott	576	535	1 612	1 532	2 111	2 031
Centrala administrationskostnader	– 18	– 19	– 67	– 66	– 94	– 93
Räntenetto	– 177	– 169	– 530	– 513	– 700	– 683
Förvaltningsresultat	381	347	1 015	953	1 317	1 255
Värdeförändringar
Fastigheter	182	28	301	56	176	– 69
Derivat	53	– 192	440	– 83	413	– 110
Resultat före skatt	616	183	1 756	926	1 906	1 076
Aktuell skatt	– 6	– 3	– 12	– 9	– 10	– 7
Uppskjuten skatt	– 107	– 46	– 339	– 203	268	404
Periodens / Årets resultat	503	134	1 405	714	2 164	1 473
Övrigt totalresultat - Poster som kommer att omföras till periodens resultat
Omräkningsdifferens utlandsverksamhet	– 5	– 20	1	– 20	9	– 12
Värdeförändring derivat, valutasäkring	2	14	– 1	14	– 7	8
Periodens / Årets totalresultat	500	128	1 405	708	2 166	1 469

Hela resultatet är hänförligt till moderbolagets aktieägare då inga innehav utan bestämmande infl ytande föreligger.

Data per aktie
	2013 juli - sept	2012 juli - sept	2013 jan - sept	2012 jan - sept	Rullande 4 kvartal okt 12 - sept 13	2012 jan - dec
Genomsnittligt antal aktier, tusental	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000
Förvaltningsresultat, kr	2,32	2,12	6,19	5,81	8,03	7,65
Förvaltningsresultat efter skatt (EPRA EPS*), kr	2,17	1,93	5,90	5,38	7,79	7,27
Resultat efter skatt, kr	3,07	0,82	8,57	4,35	13,20	8,98
Utestående antal aktier, tusental	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000
Fastighetsvärde, kr	229	216	229	216	229	222
Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV*), kr	104	99	104	99	104	100
Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV*), kr	95	88	95	88	95	90

Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier (t ex konvertibler) förekommer.

Finansiella nyckeltal
	2013 juli - sept	2012 juli - sept	2013 jan - sept	2012 jan - sept	Rullande 4 kvartal okt 12 - sept 13	2012 jan - dec
Överskottsgrad	71%	70%	66%	67%	66%	66%
Räntetäckningsgrad	315%	305%	292%	286%	288%	284%
Avkastning aktuellt substansvärde	14,3%	4,8%	14,3%	8,1%	12,7%	7,9%
Avkastning totalt kapital	7,8%	6,2%	6,6%	5,8%	6,0%	5,3%
Nettoinvestering, Mkr	28	801	874	1 536	1 883	2 545
Belåningsgrad	52%	52%	52%	52%	52%	53%

*EPRA, European Public Real Estate Association, är en intresseorganisation för börsnoterade fastighetsbolag och investerare i Europa, som bl a sätter standard avseende den finansiella rapporteringen. En del i detta är nyckeltalen EPRA EPS (Earnings Per Share), EPRA NAV (Net Asset Value) och EPRA NNNAV (Triple Net Asset Value).

Balansräkning för koncernen
Mkr		30 sept 2013		30 sept 2012			31 dec 2012
Tillgångar
Förvaltningsfastigheter		37 505			35 433		36 328
Övriga anläggningstillgångar		29			24		27
Kortfristiga fordringar		274			268		232
Kassa och bank		176			14		44
Summa tillgångar		37 984			35 739		36 631
Eget kapital och skulder
Eget kapital		12 822			11 304		12 065
Uppskjuten skatteskuld		3 649			3 917		3 310
Derivat		666			1 072		1 105
Långfristiga räntebärande skulder		19 676			18 472		19 094
Ej räntebärande skulder		1 171			974		1 057
Summa eget kapital och skulder		37 984			35 739		36 631
Ställda säkerheter (fastighetsinteckningar)		18 500			18 796		18 764
Ansvarsförbindelser		–			–		–
Förändring eget kapital
Mkr	Antal utestående aktier, tusental	Aktiekapital	Övrigt till skjutet kapital	Valutaomräk ningsreserv	Valutasäk ringsreserv	Balanserad vinst	Totalt eget kapital
Eget kapital 2011-12-31	164 000	86	4 096	0	0	7 021	11 203
Utdelning, mars 2012 (3,70 kr/aktie)	–	–	–	–	–	– 607	– 607
Periodens resultat januari-september 2012	–	–	–	–	–	714	714
Övrigt totalresultat januari-september 2012	–	–	–	– 20	14	–	– 6
Eget kapital 2012-09-30	164 000	86	4 096	– 20	14	7 128	11 304
Periodens resultat oktober-december 2012	–	–	–	–	–	759	759
Övrigt totalresultat oktober-december 2012	–	–	–	8	– 6	–	2
Eget kapital 2012-12-31	164 000	86	4 096	– 12	8	7 887	12 065
Utdelning, mars 2013 (3,95 kr/aktie)	–	–	–	–	–	– 648	– 648
Periodens resultat januari-september 2013	–	–	–	–	–	1 405	1 405
Övrigt totalresultat januari-september 2013	–	–	–	1	– 1	–	0
Eget kapital 2013-09-30	164 000	86	4 096	– 11	7	8 644	12 822
Kassaflödesanalys
	2013	2012	2013		2012	Rullande 4 kvartal	2012
Mkr	juli - sept	juli - sept	jan - sept		jan - sept	okt 12 - sept 13	jan - dec
Driftsöverskott	576	535	1 612		1 532	2 111	2 031
Centrala administrationskostnader	– 18	– 19	– 67		– 66	– 94	– 93
Återläggning av avskrivningar	3	2		8	6	11	9
Betalt räntenetto	– 207	– 213	– 511		– 526	– 685	– 700
Betald skatt	– 5	– 3	– 17		– 8	– 10	– 1

Omräkningsdifferens utlandsverksamhet	1	6	– 1	6	– 4	3
Kassafl öde löpande verksamhet före förändring rörelsekapital	350	308	1 024	944	1 329	1 249
Förändring kortfristiga fordringar	– 1	– 28	– 23	– 34	– 21	– 32
Förändring kortfristiga skulder	141	– 9	84	– 131	248	33
Kassafl öde från den löpande verksamheten	490	271	1 085	779	1 556	1 250
Investeringar i ny-, till och ombyggnationer	– 346	– 273	– 1 145	– 886	– 1 538	– 1 279
Förvärv fastigheter	– 33	– 570	– 185	– 903	– 801	– 1 519
Förändring skuld vid förvärv fastigheter	– 4	79	16	26	– 66	– 56
Försäljning fastigheter	351	42	456	253	456	253
Förändring fordran vid försäljning fastigheter	– 27	2	– 19	– 42	15	– 8
Investeringar i övrigt	– 2	– 2	– 13	– 15	– 16	– 18
Kassafl öde från investeringsverksamheten	– 61	– 722	– 890	– 1 567	– 1 950	– 2 627
Förändring långfristiga skulder	– 312	406	582	1 312	1 204	1 934
Förändring långfristiga fordringar	–	–	3	–	0	– 3
Utbetald utdelning	–	–	– 648	– 607	– 648	– 607
Kassafl öde från fi nansieringsverksamheten	– 312	406	– 63	705	556	1 324
Periodens / Årets kassafl öde	117	– 45	132	– 83	162	– 53
Kassa och bank ingående balans	59	59	44	97	14	97
Kassa och bank utgående balans	176	14	176	14	176	44

Moderbolaget

Moderbolaget Castellum AB ansvarar för frågor gentemot aktiemarknaden såsom koncernrapportering och aktiemarknadsinformation samt kreditmarknaden med upplåning och fi nansiell riskhantering.

Genom styrelsearbete i dotterbolagen är moderbolaget delaktigt i den fastighetsrelaterade verksamheten.

Resultaträkning	2013	2012	2013	2012
Mkr	juli-sept	juli-sept	jan-sept	jan-sept
Intäkter	4	3	12	11
Kostnader	– 12	– 13	– 49	– 47
Finansnetto	3	7	12	14
Värdeförändring derivat	53	– 192	440	– 83
Resultat före skatt	48	– 195	415	– 105
Skatt	– 10	51	– 91	27
Periodens resultat	38	– 144	324	– 78
Totalresultat för moderbolaget
Periodens resultat	38	– 144	324	– 78
Övrigt totalresultat - Omförs via periodens resultat
Omräkn. utlandsverksamh.	– 2	– 16	1	– 16
Värdeförändr. valutaderivat	2	14	– 1	14
Periodens totalresultat	38	– 146	324	– 80
Balansräkning		30 sept	30 sept	31 dec
Mkr		2013	2012	2012
Andelar koncernföretag		5 838	5 338	5 338
Fordringar koncernföretag		17 491	18 403	18 628
Övriga tillgångar		146	312	234
Kassa och bank		131	0	27
Summa		23 606	24 053	24 227
Eget kapital		4 372	4 170	4 696
Derivat		666	1 072	1 105
Räntebärande skulder		17 511	17 302	16 924
Räntebärande skulder koncernföretag		902	1 366	1 361
Övriga skulder		155	143	141
Summa		23 606	24 053	24 227

Ställda säkerheter (fordringar koncern ftg) 15 050 15 944 15 090 Ansvarsförbindelser (borgen dotterbolag) 2 165 1 167 2 170

Redovisningsprinciper

Castellum följer de av EU antagna IFRS standarderna och tolkningarna av dessa (IFRIC). Denna delårsrapport är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering och årsredovisningslagen. Castellum tillämpar sedan årsskiftet den nya uppställningsformen av övrigt totalresultat enligt IAS 1. Upplysningar kring poster värderade till verkligt värde lämnas enligt IFRS 13 där fastigheter klassifi cerats i nivå 3 och derivat i nivå 2. Redovisningsprinciper och beräkningsmetoder har varit oförändrade jämfört med årsredovisningen föregående år.

Möjligheter och risker för koncern och moderbolag

Möjligheter och risker i kassaflödet

Stigande marknadsräntor är normalt över tid en effekt av ekonomisk tillväxt och stigande infl ation, vilket antas leda till högre hyresintäkter. Detta beror dels på att efterfrågan på lokaler antas öka vilket medför minskade vakanser och därmed potential för stigande marknadshyror, dels på att indexklausulen i de kommersiella kontrakten kompenserar den stigande infl ationen.

En högkonjunktur innebär därmed högre räntekostnader men även högre hyresintäkter, medan omvänt förhållande råder i en lågkonjunktur. Förändringen i hyresintäkter och räntekostnader sker inte exakt samtidigt, varför resultateffekten på kort sikt kan uppstå vid olika tidpunkter.

Känslighetsanalys - kassafl öde Resultateffekt nästkommande 12 månader
	Resultateffekt, Mkr	Scenario
	+/- 1% (enheter) Högkonjunktur		Lågkonjunktur
Hyresnivå / Index	+ 32/– 32	+	–
Vakans	+ 37/– 37	+	–
Fastighetskostnader	– 11/+ 11	–	0
Räntekostnader	– 72/+ 65	–	+

Möjligheter och risker i fastigheternas värde

Castellum redovisar sina fastigheter till verkligt värde med värdeförändringar i resultaträkningen. Det medför att framför allt resultat, men även ställning kan bli mer volatila. Fastigheternas värde bestäms av utbud och efterfrågan, där priset främst är beroende av fastigheternas förväntade driftsöverskott och köparens avkastningskrav. En ökande efterfrågan medför lägre avkastningskrav och därmed en prisjustering uppåt, medan en vikande efterfrågan får motsatt effekt. På samma sätt medför en positiv utveckling av driftsöverskottet en prisjustering uppåt, medan en negativ utveckling får motsatt effekt.

Vid fastighetsvärderingar bör hänsyn tas till ett osäkerhetsintervall som i en fungerande marknad oftast uppgår till +/– 5-10%, för att avspegla den osäkerhet som fi nns i gjorda antaganden och beräkningar.

Känslighetsanalys - värdeförändring

Fastigheter	– 20%	– 10%	0	+10%	+20%
Värdeförändring, Mkr	– 7 501	– 3 751	0	3 751	7 501
Belåningsgrad	66%	58%	52%	48%	44%

Finansiell risk

Allt fastighetsägande förutsätter att det fi nns en fungerande kreditmarknad. Den största fi nansiella risken för Castellum är att inte ha tillgång till fi nansiering. Risken begränsas av låg belåningsgrad och långfristiga låneavtal.

Valberedning

Vid Castellum AB:s årsstämma den 21 mars 2013 beslutades att valberedningen inför årsstämman 2014 skall utgöras av styrelsens ordförande samt en representant för var och en av de tre största ägarregistrerade, eller på annat sätt kända aktieägarna per den sista dagen för aktiehandel i augusti 2013. Önskar sådan aktieägare ej utse ledamot, tillfrågas den fjärde största aktieägaren o s v.

Efter att styrelsens ordförande haft kontakt med de största aktieägarna består valberedningen av följande ledamöter:

• Rutger van der Lubbe representerande Stichting Pensioenfonds ABP
• Björn Franzon representerande Magdalena och Lászlo Szombatfalvy samt Stiftelsen Global Challenges Foundation
• Johan Strandberg representerande SEB Fonder
• Charlotte Strömberg, styrelsens ordförande

Valberedningen representerar tillsammans ca 16% av det totala antalet aktier och röster i bolaget. Valberedningen utser ordförande inom sig.

Valberedningens uppgift är att lämna förslag till årsstämman 2014 avseende stämmans ordförande, antal styrelseledamöter, styrelse och styrelseordförande, revisorer samt ersättning till styrelseledamöter och revisorer. Valberedningen skall även föreslå principer för utseende av valberedning inför årsstämman 2015.

Bolagets aktieägare är välkomna att lämna förslag och synpunkter till valberedningen senast den 6 december 2013 via Castellum AB, Att: Charlotte Strömberg, Box 2269, 403 14 Göteborg alternativt via e-mail till charlotte.stromberg@castellum.se.

Valberedningens förslag kommer att publiceras i kallelsen till årsstämman 2014 och på bolagets hemsida. Årsstämman i Castellum AB beräknas att hållas den 20 mars 2014.

För ytterligare information se www.castellum.se.

Göteborg den 16 oktober 2013

Henrik Saxborn Verkställande direktör

Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer.

Castellumaktien

Castellum är noterat på NASDAQ OMX Stockholm AB Large Cap och hade vid periodens utgång ca 11 200 aktieägare. Aktieägare registrerade i utlandet kan inte särskiljas vad avser direktägda och förvaltarregistrerade aktier förutom två utländska ägare som fl aggat för innehav över 5%, Stichting Pensioensfonds ABP och EII Capital Management B.V. Castellum har inga direktregistrerade aktieägare med innehav överstigande 10%. De tio enskilt största svenska aktieägarna framgår av nedanstående tabell.

Aktieägare per 2013-09-30
	Antal aktier	Andel röster
	tusental	och kapital
Magdalena Szombatfalvy	4 935	3,0%
Lannebo Småbolag	2 600	1,6%
Länsförsäkringar Fastighetsfond	2 563	1,6%
Stiftelsen Global Challenges Foundation	2 500	1,5%
László Szombatfalvy	2 500	1,5%
Andra AP-fonden	1 988	1,2%
Caceis Bank France	1 840	1,1%
Fjärde AP-fonden	1 742	1,1%
Tredje AP-fonden	1 148	0,7%
Swedbank Robur Småbolagsfond Sverige	1 088	0,7%
Styrelse och ledning Castellum	302	0,2%
Övriga aktieägare registrerade i Sverige	39 413	24,0%
Aktieägare registrerade i utlandet	101 381	61,8%
Totalt utestående aktier	164 000	100,0%
Återköpta aktier	8 007
Totalt registrerade aktier	172 007

Några potentiella aktier (t ex konvertibler) förekommer inte.

Aktieägare fördelat på land per 2013-09-30

Kursen på Castellumaktien den 30 september 2013 var 91,65 kronor (88,85) motsvarande ett börsvärde om 15,0 miljarder kronor (14,6), beräknat på antalet utestående aktier.

Sedan årets början har totalt 84 miljoner (105) aktier omsatts motsvarande i genomsnitt 445 000 aktier per dag (560 000), vilket på års basis motsvarar en omsättningshastighet om 68% (86%). Aktieomsättningen baseras på statistik från NASDAQ OMX, Chi-X, Burgundy, Turquoise samt BATS Europe.

Substansvärde

Substansvärdet är det samlade kapital som företaget förvaltar åt sina ägare genom att skapa avkastning och tillväxt givet en viss risknivå.

Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) uppgår till 104 kr/aktie (99). Aktiekursen vid periodens utgång utgjorde således 88% (90%) av långsiktigt substansvärde.

Substansvärde 2013-09-30	Mkr	kr/aktie
Eget kapital enligt balansräkning	12 822	78
Återläggning
Derivat enligt balansräkning	666	4
Uppskjuten skatt enligt balansräkning	3 649	22
Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV)	17 137	104
Avdrag
Derivat enligt ovan	– 666	– 4
Bedömd verklig skuld uppskjuten skatt 5,1%*	– 888	– 5
Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV)	15 583	95

* Bedömd verklig uppskjuten skatteskuld netto har beräknats till 5,1% baserat på en diskonteringsränta om 3%. Vidare har antagits dels att underskottsavdragen realiseras under 5 år med en nominell skatt om 22%, vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skattefordran om 20,2%, dels att fastigheterna realiseras under 50 år där 33% säljs direkt med en nominell skatt om 22% och 67% säljs indirekt via bolag där köparens skatteavdrag är 6%, vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skatteskuld om 5,8%.

Tillväxt, avkastning och finansiell risk

Under den senaste tolvmånadersperioden har Castellumaktiens totalavkastning, inklusive utdelning om 3,95 kronor, (3,70) varit 8% (10%).

	1 år	3 år snitt/år	10 år snitt/år
Tillväxt
Hyresintäkt kr/aktie	6%	6%	6%
Förvaltningsresultat kr/aktie	6%	6%	7%
Årets resultat efter skatt kr/aktie	207%	22%	11%
Utdelning kr/aktie	7%	3%	6%
Långsiktigt substansvärde kr/aktie	5%	6%	7%
Aktuellt substansvärde kr/aktie	8%	7%	6%
Fastighetsbestånd kr/aktie	6%	7%	8%
Värdeförändring fastigheter	0,5%	1,1%	1,3%
Avkastning
Avkastning långsiktigt substansvärde	9,3%	11,3%	10,9%
Avkastning aktuellt substansvärde	12,7%	12,3%	11,0%
Avkastning totalt kapital	6,0%	6,9%	7,0%
Aktiens totalavkastning (inkl utdelning)
Castellum	8%	5%	14%
NASDAQ OMX Stockholm (SIX Return)	25%	9%	13%
Fastighetsindex Sverige (EPRA)	14%	6%	16%
Fastighetsindex Europa (EPRA)	15%	9%	7%
Finansiell risk
Räntetäckningsgrad	288%	284%	293%
Belåningsgrad	52%	51%	48%
Outnyttjade långfristiga krediter	2 558	1 791	1 588

Värdering

Direktavkastning

Senast verkställd utdelning om 3,95 kronor (3,70) motsvarar en direktavkastning om 4,3% (4,2%) beräknat på kursen vid periodens utgång.

Aktiens direktavkastning

Intjäning

Förvaltningsresultatet per aktie efter avdrag för skatt hänförligt till förvaltningsresultatet (EPRA EPS) uppgick på rullande årsbasis till 7,79 kronor (7,29), vilket utifrån aktiekursen ger en avkastning om 8,5% (8,2%).

Resultatet efter skatt per aktie uppgick på rullande årsbasis till 13,20 kronor (4,30), vilket utifrån aktiekursen ger en avkastning om 14,4% (4,8%).

Avkastning vinst per aktie

Aktiens kurs/substansvärde

Castellumaktiens utveckling sedan börsintroduktionen 23 maj 1997 till och med 30 september 2013

Kalendarium

Bokslutskommuniké 2013	22 januari 2014, ca klockan 14
Årsstämma 2014	20 mars 2014
Delårsrapport januari-mars 2014	22 april 2014
Halvårsrapport januari-juni 2014	16 juli 2014
Delårsrapport januari-september 2014	15 oktober 2014
Bokslutskommuniké 2014	21 januari 2015

Årsredovisning 2013 Beräknas fi nnas tillgänglig på bolagets hemsida vecka 6 2014

www.castellum.se

På Castellums webbplats fi nns möjlighet att dels hämta, dels prenumerera på pressmeddelanden och delårsrapporter.

Ytterligare information kan erhållas av Castellums VD Henrik Saxborn telefon 031-60 74 50 eller ekonomidirektör Ulrika Danielsson telefon 0706-47 12 61.

Årsstämma

Årsstämman planeras äga rum torsdagen den 20 mars 2014 klockan 17.00 på GöteborgsOperan, Christina Nilssons gata, Göteborg.

Förslag från aktieägare till valberedningen kan ställas till Castellum AB, Att: Charlotte Strömberg, Box 2269, 403 14 Göteborg alternativt via e-mail till charlotte.stromberg@castellum.se, senast den 6 december 2013.

Aktieägare har rätt att få ett ärende upptaget vid kommande årsstämma den 20 mars 2014. Av praktisk skäl ser bolaget gärna att en sådan begäran avsänds så att den når bolaget senast den 3 februari 2014. Begäran skall ställas till Castellum AB, Att: Henrik Saxborn, Box 2269, 403 14 Göteborg.

Dotterbolag

Aspholmen Fastigheter AB

Rörvägen 1, Box 1824, 701 18 Örebro Telefon 019-27 65 00 Telefax 019-27 65 19 orebro@aspholmenfastigheter.se www.aspholmenfastigheter.se

Fastighets AB Corallen

Jönköpingsvägen 41 A, Box 148, 331 21 Värnamo Telefon 0370-69 49 00 Telefax 0370-475 90 info@corallen.se www.corallen.se

Fastighets AB Briggen

Riggaregatan 57, Box 3158, 211 13 Malmö Telefon 040-38 37 20 Telefax 040-38 37 37 fastighets.ab@briggen.se www.briggen.se

Eklandia Fastighets AB

Theres Svenssons gata 9, Box 8725, 402 75 Göteborg Telefon 031-744 09 00 Telefax 031-744 09 50 info@eklandia.se www.eklandia.se

Fastighets AB Brostaden

Tjurhornsgränd 6, Box 5013, 121 05 Johanneshov Telefon 08-602 33 00 Telefax 08-602 33 30 info@brostaden.se www.brostaden.se

Harry Sjögren AB

Kråketorpsgatan 20, 431 53 Mölndal Telefon 031-706 65 00 Telefax 031-706 65 29 info@harrysjogren.se www.harrysjogren.se

Castellum AB (publ) • Box 2269, 403 14 Göteborg • Besöksadress Kaserntorget 5 Telefon 031-60 74 00 • Telefax 031-13 17 55 • E-post info@castellum.se • www.castellum.se Säte: Göteborg • Org nr: 556475-5550

Castellum AB (publ), Box 2269, SE-403 14 Göteborg Org nr/Corp Id no SE 556075-5550 Tel +46 31 60 74 00 Fax +46 31 13 17 55

PRESSMEDDELANDE Nr 14 – 16 oktober 2013

Castellums delårsrapport januari-september 2013:

Fortsatt tillväxt i förvaltningsresultatet

• Hyresintäkterna för perioden januari-september 2013 uppgick till 2 431 Mkr (2 285 Mkr föregående år).
• Förvaltningsresultatet uppgick till 1 015 Mkr (953), motsvarande 6,19 kronor (5,81) per aktie, en förbättring med 7%.
• Värdeförändringar på fastigheter uppgick till 301 Mkr (56) och på derivat till 440 Mkr (-83).
• Periodens resultat efter skatt uppgick till 1 405 Mkr (714), motsvarande 8,57 kronor (4,35) per aktie.
• Nettoinvesteringarna uppgick till 874 Mkr (1 536) varav 1 145 Mkr (886) avsåg ny-, till- och ombyggnationer, 185 Mkr (903) förvärv och 456 Mkr (253) försäljningar.

Bruttouthyrningen (d v s årshyra för total uthyrning) under perioden uppgick till 265 Mkr (235), varav 74 Mkr (53) avsåg uthyrning i samband med ny-, till- och ombyggnation. Uppsägningarna uppgick till 184 Mkr (192), varav konkurser 19 Mkr (24) och 9 Mkr (17) avsåg uppsägningar med mer än 18 månaders återstående kontraktslängd. Nettouthyrningen för perioden uppgick därmed till 81 Mkr (43), medan den för tredje kvartalet isolerat uppgick till 19 Mkr (30).

"Det är glädjande att konstatera att förvaltningsresultatet fortsätter att utvecklas positivt med en stark tillväxt under tredje kvartalet om 9%" säger VD Henrik Saxborn i en kommentar. "Dessutom har obligationer om 1 miljard kr emitterats under kvartalet, vilket tillsammans med en stark balansräkning ger Castellum goda möjligheter till framtida investeringar för både befintliga och nya kunder" tillägger Saxborn.

Bilaga: Delårsrapport januari-september 2013

För ytterligare information kontakta Henrik Saxborn, verkställande direktör, tfn 031-60 74 00 Ulrika Danielsson, ekonomidirektör, mobil 0706-47 12 61

www.castellum.se

Castellum är ett av de större börsnoterade fastighetsbolagen i Sverige. Fastigheternas värde uppgår till 38 miljarder kronor och utgörs av lokaler för kontor/butik och lager/industri med en uthyrningsbar yta om 3,6 miljoner kvm. Fastigheterna ägs och förvaltas av sex helägda dotterbolag med en stark och tydlig närvaro inom fem tillväxtregioner: Storgöteborg, Öresundsregionen, Storstockholm, Mälardalen och Östra Götaland. Castellum aktien är noterad på NASDAQ OMX Stockholm AB Large Cap.

Informationen är sådan som Castellum AB (publ) ska offentliggöra enligt lagen om värdepappersmarknaden och/eller lagen om handel med finansiella instrument.