Castellum — Interim / Quarterly Report 2012

Jul 12, 2012

Halvårsrapport januari-juni 2012

Halvårsrapport januari-juni 2012

Castellum är ett av de större börsnoterade fastighetsbolagen i Sverige. Fastigheternas värde uppgår till 35 miljarder kronor och utgörs av kommersiella lokaler.

Fastigheterna ägs och förvaltas av sex helägda dotterbolag med en stark och tydlig närvaro inom fem tillväxtregioner: Storgöteborg (inkl Borås, Halmstad), Öresundsområdet (Malmö, Lund, Helsingborg, Köpenhamn), Storstockholm, Mälardalen (Örebro, Västerås, Uppsala) och Östra Götaland (Jönköping, Linköping, Värnamo, Växjö).

Castellum är noterat på NASDAQ OMX Stockholm AB Large Cap.

• Hyresintäkterna för perioden januari-juni 2012 uppgick till 1 521 Mkr (1 447 Mkr motsvarande period föregående år).
• Förvaltningsresultatet uppgick till 606 Mkr (555), motsvarande 3,70 kronor (3,38) per aktie, en förbättring med 9%.
• Värdeförändringar på fastigheter uppgick till 28 Mkr (388) och på räntederivat till 109 Mkr (67).
• Periodens resultat efter skatt uppgick till 580 Mkr (757), motsvarande 3,54 kronor (4,62) per aktie.
• Nettoinvesteringarna uppgick till 735 Mkr (738) varav 613 Mkr (528) avsåg ny-, till- och ombyggnationer.

	2012 jan-juni	2011 jan-juni	2011	2010	2009	2008	2007	2006	2005	2004	2003
Förvaltningsresultat, kr/aktie	3,70	3,38	7,15	6,96	6,89	5,93	5,63	5,38	5,00	4,52	4,07
Förändring föregående år	+9%	+3%	+3%	+1%	+16%	+5%	+5%	+8%	+11%	+11%	+8%
Resultat efter skatt, kr/aktie	3,54	4,62	4,34	11,98	0,98	– 4,04	9,07	10,21	7,89	5,59	2,68
Förändring föregående år	–23%	+26%	–64%	+1 122%	pos.	neg.	–11%	+29%	+41%	+108%	–33%
Utdelning, kr/aktie			3,70	3,60	3,50	3,15	3,00	2,85	2,62	2,38	2,13
Förändring föregående år			+3%	+3%	+11%	+5%	+5%	+9%	+11%	+12%	+13%
Fastighetsvärde, Mkr	34 632	32 896	33 867	31 768	29 267	29 165	27 717	24 238	21 270	19 449	18 015
Nettoinvesteringar, Mkr	735	738	1 908	1 279	1 129	2 710	2 559	1 823	889	774	711
Belåningsgrad	52%	51%	51%	50%	52%	50%	45%	45%	45%	45%	48%

Affärsidé

Castellums affärsidé är att utveckla och förädla fastighetsbeståndet med inriktning på bästa möjliga resultat- och värdetillväxt genom att med en stark och tydlig närvaro i fem tillväxtregioner erbjuda lokaler anpassade till hyresgästernas behov.

Mål

Castellums verksamhet är fokuserad på tillväxt i kassafl öde, vilket tillsammans med en låg fi nansiell risk ger förutsättningar för en god värdetillväxt i bolaget samtidigt som aktieägarna kan erbjudas en konkurrenskraftig utdelning.

Målet är att kassafl ödet, d v s förvaltningsresultat per aktie, skall ha en årlig tillväxt om minst 10%. I syfte att nå detta mål skall årligen nettoinvesteras för minst 5% av fastighetsvärdet, vilket för närvarande motsvarar ca 1 700 Mkr. Alla investeringar skall bidra till tillväxtmålet i förvaltningsresultatet inom 1-2 år och ha en värdepotential om minst 10%. Försäljning av fastigheter skall ske när det är affärsmässigt motiverat och när alternativ investering kan erhållas med bättre avkastning.

Strategi för finansiering

Kapitalstruktur

Castellum skall ha en låg fi nansiell risk, innebärande en belåningsgrad som varaktigt ej skall överstiga 55% och en räntetäckningsgrad om minst 200%.

Förvärv och överlåtelse av egna aktier skall kunna ske för att anpassa bolagets kapitalstruktur till bolagets kapitalbehov och som likvid eller för fi nansiering av fastighetsinvesteringar. Handel med egna aktier får ej ske i kortsiktigt vinstsyfte.

Utdelning

Minst 50% av förvaltningsresultat före skatt skall delas ut, dock skall hänsyn tas till investeringsplaner, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.

Aktie- och kreditmarknaden

Castellum skall verka för att bolagets aktie får en konkurrenskraftig totalavkastning i förhållande till risken samt en hög likviditet.

Allt agerande skall utgå från ett långsiktigt perspektiv och bolaget skall ha en frekvent, öppen och rättvisande redovisning till aktieägare, kapital- och kreditmarknaden samt till media, dock utan att enskild affärsrelation exponeras.

Långsiktigt skall Castellum vara ett av de större börsnoterade fastighetsbolagen i Sverige.

Kunder och organisation

Castellums kunder speglar svensk ekonomi

Castellum har ca 4 600 kommersiella kontrakt med god riskspridning på såväl geografi och lokaltyp som kontraktsstorlek, förfallotid och bransch där kunden verkar. Castellums enskilt största kontrakt svarar för ca 1% av de totala hyresintäkterna.

För att undersöka hur väl Castellum lever upp till kundernas förväntningar samt för att följa upp och utvärdera genomförda insatser genomförs årligen en extern kundmätning. Senaste mätningen, som innefattade kontor, lager, industri samt butik, visar på ett fortsatt genomgående högt betyg för Castellum.

Hyresavtal

Hyresavtalen för lokaler har olika avtalslängd, men är vanligtvis 3-5 år med en uppsägningstid om 9 månader. Hyresavtalen innehåller normalt en bashyra, en indexklausul innebärande en årlig förändring av hyran med viss procentsats eller kopplat till infl ationen samt ett tillägg för lokalens andel av fastighetens kostnader avseende värme, kyla och fastighetsskatt.

Decentraliserad och småskalig organisation

Castellums verksamhet bedrivs i en småskalig organisation bestående av sex helägda dotterbolag som under egna varumärken äger och förvaltar fastigheterna. Genom de lokalt förankrade dotterbolagen uppnås dels närhet till kunden, dels goda kunskaper om marknadsförutsättning och hyresutveckling inom respektive marknadsområde.

Förvaltningen sker huvudsakligen med egen personal.

Dotterbolag med starka varumärken

Castellum har sex helägda dotterbolag med ett 35-tal medarbetare vardera. Dotterbolagens organisationer är inte identiska men utgörs i princip av verkställande direktör, 2-4 marknadsområden, affärsutvecklare samt 3-5 medarbetare inom ekonomi och administration. Varje marknadsområde är bemannat med en fastighetschef med assistent, en uthyrare och 3-8 fastighetsansvariga där samtliga har kundkontakt. Den platta organisationen medför korta beslutsvägar och skapar en kundorienterad och handlingskraftig organisation.

Castellums dotterbolag är verksamma under egna namn, vilka utgör starka varumärken på varje delmarknad.

Castellums 4 hörnstenar

Kassafl ödesfokus

• Kassafl öde, d v s förvaltningsresultat per aktie, med mål om årlig tillväxt om 10%
• Investeringar netto om minst 5% av fastighetsvärdet per år

Kommersiella fastigheter i tillväxtregioner

• Koncentrerade till 15 tillväxtorter
• Lokaler för kontor/butik och lager/industri
• Ett av de tre största fastighetsbolagen på respektive ort

Kundfokus genom lokala organisationer

• Decentraliserad och småskalig organisation
• Egen förvaltningspersonal
• Miljöarbete med fokus på energibesparingar
• Regelbunden mätning av kund- och medarbetarnöjdhet

Medarbetare

Castellum arbetar aktivt för att rekrytera och behålla bra medarbetare bl a genom att erbjuda en stimulerande arbetsmiljö, kompetensutveckling och erfarenhetsutbyte både internt och externt.

Medarbetarnas syn på Castellum som arbetsgivare mäts regelbundet och undersökningen visar att medarbetarna trivs med sin arbetssituation och har ett högt förtroende för företaget och dess ledning.

Koncernen har ca 240 medarbetare.

Moderbolag

Moderbolaget Castellum AB ansvarar för frågor gentemot aktiemarknaden (ex koncernrapportering och aktiemarknadsinformation) och kreditmarknaden (ex upplåning och fi nansiell riskhantering). Vidare hanterar Castellum AB koncernens besluts- och arbetsordning, övergripande policies, IT/IS-strategier samt personalfrågor. Castellum AB har 15 medarbetare.

Genom styrelsearbete i dotterbolagen är moderbolaget delaktigt i verksamheten.

Stark balansräkning och låg fi nansiell risk

• Belåningsgrad varaktigt ej över 55%
• Räntetäckningsgrad minst 200%
• Geografi sk spridning och olika lokaltyper
• Många hyresavtal i olika branscher

Ansvarsfullt företagande

Ett ansvarsfullt företagande innebär för Castellum ett ansvarsfullt agerande mot kunder, medarbetare och andra intressenter samt att verksamheten utvecklas med minsta möjliga påverkan på miljön. Drivkrafterna för arbetet är, förutom ett hållbart samhälle, god förvaltning och därmed nöjdare kunder och medarbetare, lägre kostnader, starkare varumärke och ökad konkurrenskraft.

Det sociala ansvaret omfattar medarbetare, där en god företagkultur skapats som tillvaratar och utvecklar medarbetarnas kompetens och engagemang. Det dagliga arbetet styrs av Castellums uppförandekod som ligger väl i linje med FNs Global Compact. Ansvaret innebär även att ställa kvalitets- och miljökrav på motparter såsom leverantörer och entreprenörer vid större inköp och upphandlingar. Som en av de största fastighetsägarna på respektive ort samarbetar Castellums dotterbolag med kommun och universitet/ högskola för att bidra till ortens och fastighetsbeståndets utveckling.

Miljöarbetet fokuserar på att effektivisera energianvändningen och förbättra fastigheternas miljöstatus. Castellum äger 92 av Sveriges totalt 248 Green Buildingcertifi erade byggnader.

5

Intäkter, kostnader och resultat

Jämförelser angivna inom parentes avser motsvarande belopp föregående år förutom i avsnitt som beskriver tillgångar och fi nansiering där jämförelserna avser utgången av föregående år. För defi nitioner se www.castellum.se

Förvaltningsresultatet, d v s resultatet exklusive värdeförändringar och skatt, uppgick för perioden januari-juni 2012 till 606 Mkr (555), motsvarande 3,70 kr (3,38) per aktie - en förbättring med 9%. Förvaltningsresultatet rullande fyra kvartal uppgick till 1 224 Mkr (1 159) motsvarande 7,46 kr per aktie (7,07) - en ökning med 6%.

Förvaltningsresultat per aktie

Under perioden uppgick värdeförändringar på fastigheter till 28 Mkr (388) och räntederivat till 109 Mkr (67). Periodens resultat efter skatt uppgick till 580 Mkr (757) motsvarande 3,54 kr (4,62) per aktie.

Hyresintäkter

Koncernens hyresintäkter uppgick till 1 521 Mkr (1 447). För kontors- och butiksfastigheter uppgick den genomsnittliga kontrakterade hyresnivån, inklusive debiterad värme, kyla och fastighetsskatt, till 1 240 kr/kvm, medan den för lager- och industrifastigheter uppgick till 740 kr/kvm. Hyresnivåerna, som bedöms vara på marknadsmässiga nivåer, har i jämförbart bestånd ökat med 2% mot föregående år, vilket främst är en effekt av indexuppräkningar.

Den genomsnittliga ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 88,9% (89,0%).

Hyresvärde och ekonomisk uthyrningsgrad

Det totala hyresvärdet för under året outhyrda ytor uppgick på årsbasis till 416 Mkr (380).

Bruttouthyrningen (d v s årshyra för total uthyrning) under perioden uppgick till 154 Mkr (189), varav 25 Mkr (38) avsåg uthyrning i samband med ny-, till- och ombyggnation. Uppsägningarna uppgick till 141 Mkr (132), varav 14 Mkr (7) avsåg konkurser och 17 Mkr (4) avsåg uppsägningar med mer än 18 månaders återstående kontraktslängd. Nettouthyrningen för perioden uppgick därmed till 13 Mkr (57), medan den för andra kvartalet isolerat uppgick till 21 Mkr (36). Tidsförskjutningen mellan nettouthyrningen och dess resultateffekt bedöms till 9-18 månader.

Nettouthyrning

Efter avmattningen i slutet av föregående år har efterfrågan stabiliserats och är på en god nivå. Generellt gäller detta såväl olika fastighetskategorier som områden, även om utbudet av vakanta lokaler varierar mellan olika orter.

Hyresnivåerna bedöms som generellt fortsatt stabila.

Fastighetskostnader

Fastighetskostnaderna uppgick till 524 Mkr (526) motsvarande 308 kr/kvm (319) - en minskning med 3%. Förbrukningen vad avser uppvärmning under perioden har beräknats till 94% (93%) av ett normalår enligt graddagsstatistiken.

Fastighetskostnader, kr/kvm	Kontor/ butik	Lager/ industri	Totalt
Driftskostnader	204	126	168
Underhåll	44	21	34
Tomträttsavgäld	7	7	7
Fastighetsskatt	67	18	45
Direkta fastighetskostnader	322	172	254
Uthyrning & fast.adm. (indirekta)	–	–	54
Totalt	322	172	308
Föregående år	336	191	319

Centrala administrationskostnader

De centrala administrationskostnaderna uppgick till 47 Mkr (45). I denna post ingår även kostnader för ett resultatoch aktiekursbaserat incitamentsprogram till 10 personer i koncernledningen om 6 Mkr (9).

Räntenetto

Räntenettot uppgick till –344 Mkr (–321). Den genomsnittliga räntenivån har varit 4,0% (4,0%).

Värdeförändringar

Transaktionsvolymen på svensk fastighetsmarknad uppgick under första halvåret till 49 miljarder kr, vilket är i nivå med motsvarande period föregående år. Kommersiella fastigheter stod för 72% (70%) och utländska aktörer för ca 20% (17%) av transaktionsvolymen. Trots svårigheter på kreditmarknaden fi nns en fortsatt god efterfrågan i marknaden, vilket medför att prisnivån bedöms vara stabil inom såväl samtliga marknader som segment.

Värdeförändringen i Castellums bestånd uppgick under perioden till totalt 28 Mkr (388). Någon generell förändring av avkastningskravet i den interna värderingen har inte gjorts under perioden. I värdeförändringarna ingår 10 Mkr hänförligt till försäljning av 13 fastigheter. Försäljningspris netto uppgick till 211 Mkr efter avdrag för bedömd uppskjuten skatt och omkostnader om totalt 13 Mkr. Underliggande fastighetspris, som således uppgick till 224 Mkr, översteg senaste värdering om 201 Mkr med 23 Mkr.

Castellum använder räntederivat för att erhålla önskad ränteförfallostruktur. Om den avtalade räntan avviker från marknadsräntan, kreditmarginaler oaktat, uppstår ett teoretiskt över- eller undervärde på räntederivaten där den ej kassafl ödespåverkande värdeförändringen redovisas över resultaträkningen. Noterbart är att räntederivat som används för att uppnå önskad räntebindning marknadsvärderas, vilket normalt inte sker av kreditmarginaler eller av banklån som löper med fast ränta. Castellum har även ett fåtal derivat i syfte att valutasäkra investeringar i Danmark. För valutaderivat uppstår ett teoretiskt över- eller undervärde om den avtalade valutakursen avviker från aktuell valutakurs, där den effektiva delen i värdeförändringen redovisas i övrigt totalresultat. Värdet i derivatportföljen har på grund av främst förändrade långa marknadsräntor ändrats med 109 Mkr (66) och vid periodens utgång var värdet –894 Mkr (–1 003).

Skatt

Bolagsskatten i Sverige är nominellt 26,3%. På grund av möjligheten att göra skattemässiga avskrivningar och avdrag för vissa ombyggnationer av fastigheter samt nyttja underskottsavdrag är den betalda skattekostnaden låg.

Kvarvarande underskottsavdrag kan beräknas till 1 511 Mkr (1 772). Fastigheternas verkliga värde överstiger dess skattemässiga värde med 16 577 Mkr (16 197), varav 348 Mkr är hänförligt till förvärvade fastigheter vilka redovisas som tillgångsförvärv. Som uppskjuten skatteskuld redovisas full nominell skatt om 26,3% av nettot av dessa poster, med avdrag för den uppskjutna skatt som är hänförligt till tillgångsförvärven, d v s 3 871 Mkr (3 714).

Under året har Castellum ingått en överenskommelse om s k Fördjupad samverkan med Skatteverket. Castellum har inga pågående skattetvister.

Skatteberäkning 2012-06-30	Underlag aktuell skatt	Underlag uppskjuten
Mkr		skatt
Förvaltningsresultat	606
Skattemässigt avdragsgilla
avskrivningar	– 325	325
ombyggnationer	– 129	129
Övriga skattemässiga justeringar	– 2	– 14
Skattepliktigt förvaltningsresultat	150	440
Försäljning fastigheter	26	– 122
Värdeförändring fastigheter	–	18
Värdeförändring räntederivat	109	–
Skattepliktigt resultat före underskottsavdrag	– 285	336
Underskottsavdrag, ingående balans	– 1 772	1 772
Underskottsavdrag, utgående balans	1 511	– 1 511
Skattepliktigt resultat	24	597
Därav 26,3% aktuell / uppskjuten skatt	– 6	– 157

7

Fastighetsbestånd

Fastighetsbeståndet är koncentrerat till Storgöteborg, Öresundsområdet, Storstockholm, Mälardalen och Östra Götaland. Tyngdpunkten med ca 75% av beståndet fi nns i de tre storstadsregionerna.

Det kommersiella beståndet består av 67% kontors- och butiksfastigheter och 30% lager- och industrifastigheter. Fastigheterna är belägna från citylägen (förutom Storstockholm från närförortslägen) till välbelägna arbetsområden med goda kommunikationer och utbyggd service. Resterande 3% består av projekt och mark.

Castellum har outnyttjade byggrätter om ca 770 tkvm och pågående projekt där återstående investeringsvolym uppgår till ca 1,3 miljarder.

Investeringar

Fastighetsportföljen har under perioden förändrats enligt nedan.

Fastighetsbestånd 30 juni 2012	34 632	611
+/– Valutakursomräkning	2	–
+/– Orealiserade värdeförändringar	18	–
– Försäljningar	– 201	– 13
+ Ny-, till- och ombyggnation	613	–
+ Förvärv	333	7
Fastighetsbestånd 1 januari 2012	33 867	617
Förändring av fastighetsbeståndet	Värde, Mkr	Antal

Under perioden har investerats för totalt 946 Mkr (841), varav 613 Mkr (528) avser ny-, till- och ombyggnation och 333 Mkr (313) avser förvärv. Av de totala investeringarna avser 336 Mkr Storgöteborg, 227 Mkr Öresundsområdet, 156 Mkr Mälardalen, 139 Mkr Östra Götaland och 88 Mkr Storstockholm.

Efter försäljningar om 211 Mkr (103) uppgick nettoinvesteringen till 735 Mkr (738).

Fastighetsinvesteringar netto

Fastighetsvärde

Interna värderingar

Castellum fastställer fastighetsvärdet genom interna värderingar. Dessa baseras på en 10-årig kassafl ödesmodell med en individuell bedömning för varje fastighet av dels den framtida intjäningsförmågan, dels marknadens avkastningskrav. Igångsatta projekt har värderats enligt samma princip, men med avdrag för återstående investering. Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde per kvadratmeter om i genomsnitt ca 960 kr/kvm. För att kvalitetssäkra de interna värderingarna görs vid varje årsskifte en extern värdering av drygt 50% av beståndet. Skillnaden mellan de interna och externa värdena har historiskt varit små.

Utifrån dessa interna värderingar fastställdes fastighetsvärdet vid periodens utgång till 34 632 Mkr (33 867), motsvarande 9 971 kr/kvm.

Genomsnittlig värderingsyield
(exkl. projekt/mark och byggrätter)	Mkr
Driftsöverskott fastigheter	1 092
+ Verklig uthyrningsgrad, dock lägst 94%	125
+/– Fastighetskostnader till årstakt	31
– Fastighetsadministration, 30 kr/kvm	– 51
Normaliserat driftsöverskott (6 månader)	1 197
Värdering (exkl. byggrätter om 465 Mkr)	33 165
Genomsnittlig värderingsyield	7,2%

Genomsnittlig värderingsyield över tid

Större investeringar och försäljningar

Större projekt		Uthyrnings-	Total inv.,	Varav kvar
Fastighet	Yta, kvm	grad juli 2012	Mkr	att inv., Mkr Klart		Kommentar
Pågående projekt
Lindholmen 28:3, Göteborg	10 500	5%	242	184	Kv 1 2013	Nybyggnation kontor
Atollen, Jönköping	6 019	0%	169	116	Kv 3 2013	Nybyggnation kontor/butik/bostäder
Fullriggaren 4, Malmö	5 400	0%	149	45	Kv 3 2013	Nybyggnation kontor
Forskaren 2, Lund	7 400	19%	135	54	Kv 3 2013	Nybyggnation kontor
Inköparen 1, Örebro	4 300	76%	62	18	Kv 2 2013	Nybyggnation kontor
Åby 1:223, Jordbro	6 550	0%	66	58	Kv 1 2014	Nybyggnation lager/logistik
Trucken 4, Borås	9 200	100%	58	40	Kv 4 2012	Nybyggnation lager
Kärra 28:18, Göteborg	5 440	100%	43	3	Kv 3 2012	Nybyggnation lager
Rosersberg 11:34, Sigtuna	4 080	0%	40	22	Kv 4 2012	Nybyggnation lager/kontor
Helt / delvis infl yttade projekt
Gården 15, Linköping	9 855	46%	106	18	Kv 1 2013	Nybyggnation kontor/butik/lager
Större fastighetsförvärv under 2012		Uthyrnings-	Anskaffnings
Fastighet	Yta, kvm	grad juli 2012	värde, Mkr		Tillträde	Kategori
Högsbo 17:7, 36:6 och 36:7, Göteborg	17 540	93%	148		April 2012	Kontor/lager
Helgeshøj Allé 38, Köpenhamn	19 195	100%	111		Juni 2012	Lager/kontor/övrigt
Transformervej 14-16, Köpenhamn	5 900	100%	46		Juni 2012	Kontor
Större fastighetsförsäljningar under 2012 Fastighet	Yta, kvm	Underliggande fastighetspris, Mkr skjuten skatt, Mkr	Omkostn. /upp- Försäljn. pris	netto, Mkr Frånträde		Kategori
Märsta 16:2, 17:6, 21:54, 16:3, 1:219 och Broby 11:2, Sigtuna	16 620	123	– 7		116 Juni 2012	Industri/kontor/lager
Lorensberg 46:5, Göteborg	970	44	– 4		40 Maj 2012	Kontor
Lindome 2:40, 2:47, Mölndal	12 430	33	– 2		30 Juni 2012	Lager

Castellums fastighetsbestånd 2012-06-30

	2012-06-30				januari-juni 2012
	Antal fastig heter	Yta tkvm	Fastighets värde Mkr	Fastighets värde kr/kvm	Hyres värde Mkr	Hyres värde kr/kvm	Ekon. ut hyrnings grad	Hyres intäkter Mkr	Fastighets kostnader Mkr	Fastighets kostnader kr/kvm	Drifts överskott Mkr
Kontor/butik
Storgöteborg	79	430	6 111	14 205	277	1 287	93,6%	259	67	311	192
Öresundsområdet	60	361	5 334	14 775	249	1 379	85,5%	213	63	349	150
Storstockholm	51	340	4 351	12 797	234	1 376	78,3%	183	59	345	124
Mälardalen	77	394	4 295	10 907	219	1 114	91,8%	201	63	319	138
Östra Götaland	53	321	3 034	9 452	166	1 030	89,6%	149	46	284	103
Summa kontor/butik	320	1 846	23 125	12 527	1 145	1 240	87,8%	1 005	298	322	707
Lager/industri
Storgöteborg	100	655	4 974	7 594	244	747	93,0%	227	54	165	173
Öresundsområdet	42	316	1 878	5 950	112	710	84,9%	95	25	161	70
Storstockholm	43	222	2 016	9 062	106	951	90,7%	96	27	247	69
Mälardalen	34	153	900	5 887	55	723	105,0%	58	14	183	44
Östra Götaland	33	181	737	4 078	48	526	83,1%	39	10	116	29
Summa lager/industri	252	1 527	10 505	6 881	565	740	91,3%	515	130	172	385
Summa	572	3 373	33 630	9 971	1 710	1 014	88,9%	1 520	428	254	1 092
Uthyrning och fastighetsadministration									91	54	– 91
Summa efter uthyrning och fastighetsadministration									519	308	1 001
Projekt	12	52	698	–	22	–	–	4	5	–	– 1
Obebyggd mark	27	–	304	–	–	–	–	–	–	–	–
Totalt	611	3 425	34 632	–	1 732	–	–	1 524	524	–	1 000

Ovanstående sammanställning avser de fastigheter som Castellum ägde vid periodens utgång och avspeglar fastigheternas intäkter och kostnader såsom de hade ägts under hela perioden. Avvikelsen mellan ovan redovisade driftsöverskott om 1 000 Mkr och resultaträkningens driftsöverskott om 997 Mkr förklaras av, dels att driftsöverskottet om 7 Mkr i under året sålda fastigheter frånräknats, dels att driftsöverskottet i under perioden förvärvade/ färdigställda fastigheter räknats upp med 10 Mkr såsom de ägts eller varit färdigställda under hela perioden.

Fastighetsvärde per kategori Fastighetsvärde per region

Fastighetsrelaterade nyckeltal Segmentinformation

	2012 jan-juni	2011 jan-juni	2011 jan-dec
Hyresvärde, kr/kvm	1 014	992	995
Ekonomisk uthyrningsgrad	88,9%	89,0%	89,3%
Fastighetskostnader, kr/kvm	308	319	300
Driftsöverskott, kr/kvm	594	564	589
Fastighetsvärde, kr/kvm	9 971	9 778	9 835
Antal fastigheter	611	602	617
Uthyrningsbar yta, tkvm	3 425	3 324	3 411

		Hyresintäkter	Förvaltningsresultat
	2012	2011	2012	2011
Mkr	jan-juni	jan-juni	jan-juni	jan-juni
Storgöteborg	487	472	223	215
Öresundsområdet	301	282	120	112
Storstockholm	279	270	107	94
Mälardalen	265	240	101	81
Östra Götaland	189	183	74	68
Totalt	1 521 1 447		625	570

Skillnaden mellan ovan redovisat förvaltningsresultat om 625 Mkr (570) och koncernens redovisade resultat före skatt om 743 Mkr (1 010) består av ofördelat förvaltningsresultat om –19 Mkr (–15), värdeförändring fastigheter om 28 Mkr (388) och värdeförändring derivat om 109 Mkr (67).

Finansiering

Värdet på Castellums tillgångar uppgick per 30 juni 2012 till 34 955 Mkr (34 171) och fi nansieras enligt nedan.

Finansiering 2012-06-30

Castellum skall ha en låg fi nansiell risk, innebärande en belåningsgrad som varaktigt ej överstiger 55% och en räntetäckningsgrad om minst 200%.

Belåningsgrad och räntetäckningsgrad

Kreditmarknaden

Perioden har präglats av en allt större oro på fi nansmarknaderna i Europa. Svensk ekonomi utvecklades något starkare än förväntat under årets första månader, medan den allt svagare utvecklingen i euroområdet medför en ökad osäkerhet för den inhemska ekonomin. Den 4 juli publicerade Riksbanken beslut om att hålla reporäntan oförändrad på 1,5%. De långa räntorna har rört sig kraftigt under perioden men är nu på ungefär samma nivå som vid ingången av året.

Tillgången till krediter är generellt något lägre jämfört med motsvarande period föregående år medan den för Castellums del bedöms som stabil.

Räntebärande skulder

Castellum hade vid periodens utgång långfristigt bindande låneavtal i banker om 19 371 Mkr (19 374) och kortfristigt bindande låneavtal i banker om 424 Mkr (420). Vidare fi nns ett företagscertifi katprogram om 4 000 Mkr (4 000). Den 1 juni godkände Finansinspektionen Castellums prospekt avseende bolagets Medium Term Note program (MTNprogram) om 5 000 Mkr. Netto räntebärande skulder efter avdrag för likviditet om 59 Mkr (97) uppgick till 18 007 Mkr (17 063), varav 1 840 Mkr (2 235) avser utestående företagscertifi kat. Vid periodens utgång fanns inga utestående MTN.

Huvuddelen av Castellums lån är revolverande lån utnyttjade under långfristiga lånelöften från de största nordiska bankerna. Det medför stor fl exibilitet vid val av räntebas, ränteperiod liksom kapitalbindning. Det nyligen lanserade MTN-programmet kommer att utgöra ett komplement till nuvarande bankfi nansiering och bredda fi nansieringsbasen.

Säkerställning av långfristiga lån i bank sker via pantbrev och/eller åtagande om att upprätthålla vissa fi nansiella nyckeltal. Utfärdade företagscertifi kat och MTN säkerställs ej. Av räntebärande skulder om 18 007 Mkr (17 063) var 16 098 Mkr (14 797) säkerställda med pantbrev och 1 909 Mkr (2 266) icke säkerställda. Utfärdade åtaganden i kreditavtal, s k covenants, innebär att belåningsgraden ej får överstiga 65% och att räntetäckningsgraden ej får understiga 150% vilket Castellum uppfyller med god marginal, 52% respektive 276%. Den genomsnittliga löptiden på Castellums långfristiga låneavtal uppgick till 4,6 år (5,1). Marginaler och avgifter på långfristiga låneavtal är fastställda med en genomsnittlig löptid om 3,0 år (3,5).

Låneförfallostruktur 2012-06-30

		Utnyttjat i
Mkr	Låneavtal	Bank	MTN/Cert	Totalt
0 - 1 år	2 264	– 54	1 840	1 786
1 - 2 år	207	7	–	7
2 - 3 år	2 007	1 607	–	1 607
3 - 4 år	9 307	7 957	–	7 957
4 - 5 år	8	8	–	8
> 5 år	7 842	6 642	–	6 642
Totalt	21 635	16 167	1 840	18 007
Outnyttjat utrymme i långfristiga låneavtal	1 364

Låneavtalens löptid

Ränteförfallostruktur

Den genomsnittliga effektiva räntan per den 30 juni 2012 var 3,9% (4,0%). Räntan på motsvarande portfölj, med hänsyn tagen till såväl rådande marknadsränta som uppskattad kreditmarginal, kan uppskattas till 5,0% (4,7%). För att säkerställa ett stabilt och lågt kassafl ödesmässigt räntenetto är ränteförfallostrukturen fördelad över tid. Den genomsnittliga räntebindningstiden uppgick till 2,6 år (2,7).

Castellum använder räntederivat för att erhålla önskad ränteförfallostruktur. Räntederivat är ett kostnadseffektivt och fl exibelt sätt att förlänga lån med kort räntebindning för att uppnå önskad räntebindning. I ränteförfallostrukturen redovisas räntederivat i det tidsegment de tidigast kan förfalla.

Kreditmarginaler fördelas i intervallet för de underliggande lånen.

Ränteförfallostruktur 2012-06-30	Utgående
		Lån, Mkr Räntederivat Mkr	Netto, Mkr	ränta
0 - 1 år	18 007	– 9 300	8 707	3,8%
1 - 2 år	–	900	900	2,6%
2 - 3 år	–	800	800	4,0%
3 - 4 år	–	2 000	2 000	4,4%
4 - 5 år	–	1 700	1 700	4,1%
5 - 10 år	–	3 900	3 900	4,0%
Totalt	18 007	–	18 007	3,9%

Ränteförfallostruktur

Valuta

Castellum har fastigheter i Danmark om 431 Mkr, vilket innebär att koncernen är exponerad för valutarisk. Valutarisken hänför sig främst till resultat- och balansräkning i utländsk valuta som räknas om till svenska kronor. I enlighet med fi nanspolicyn ska mellan 60-100% av tillgång i utlandet fi nansieras i landets valuta.

Ränte- och valutaderivat

I enlighet med redovisningsreglerna IAS 39 skall derivat marknadsvärderas. Avseende räntederivat innebär det att ett teoretiskt över- eller undervärde uppstår om den avtalade räntan avviker från aktuell marknadsränta, där värdeförändringen i Castellums fall redovisas över resultaträkningen. Noterbart är att räntederivat som används för att uppnå önskad räntebindning marknadsvärderas, vilket normalt inte sker av kreditmarginaler eller av banklån som löper med fast ränta. Vad gäller valutaderivat uppstår ett teoretiskt övereller undervärde om den avtalade valutakursen avviker från aktuell valutakurs, där den effektiva delen i värdeförändringen redovisas i övrigt totalresultat.

Per den 30 juni 2012 uppgick marknadsvärdet i ränteoch valutaderivatportföljen till –894 Mkr (–1 003).

Castellums fi nanspolicy och åtaganden i låneavtal
	Policy	Åtaganden	Utfall
Belåningsgrad	Varaktigt ej överstiga 55%	Ej över 65%	52%
Räntetäckningsgrad	Minst 200%	Minst 150%	276%
Ränterisk
– genomsnittlig räntebindning	0,5-3 år	–	2,6 år
– andel ränteförfall inom 6 månader	Högst 50%	–	43%
Valutarisk
– investering	60%-100% fi nansieras i lokal valuta	–	69%
– övriga valutarisker	Inte tillåtet	–	Ingen exponering
Upplåningsrisk	Minst 50% räntebärande skulder skall ha en löptid om minst 2 år	–	100%
Motpartsrisk	Kreditinstitut med hög rating, lägst investment grade	–	Uppfylles
Likviditetsrisk	Likviditetsreserv för att kunna fullgöra betalnings förpliktelser	–	1 364 Mkr i outnyttjat beviljat långfristigt låneutrymme

Totalresultat för koncernen

	2012	2011	2012	2011	Rullande 4 kvartal	2011
Mkr	april - juni	april - juni	jan - juni	jan - juni	juli 11 - juni 12	jan - dec
Hyresintäkter	768	730	1 521	1 447	2 993	2 919
Driftskostnader	– 120	– 128	– 288	– 310	– 531	– 553
Underhåll	– 30	– 28	– 57	– 52	– 120	– 115
Tomträttsavgäld	– 6	– 6	– 12	– 12	– 24	– 24
Fastighetsskatt	– 38	– 36	– 76	– 71	– 153	– 148
Uthyrning och fastighetsadministration	– 46	– 40	– 91	– 81	– 173	– 163
Driftsöverskott	528	492	997	921	1 992	1 916
Centrala administrationskostnader	– 24	– 25	– 47	– 45	– 85	– 83
Räntenetto	– 171	– 162	– 344	– 321	– 683	– 660
Förvaltningsresultat	333	305	606	555	1 224	1 173
Värdeförändringar
Fastigheter	18	291	28	388	– 166	194
Derivat	– 97	– 104	109	67	– 387	– 429
Resultat före skatt	254	492	743	1 010	671	938
Aktuell skatt	– 4	– 1	– 6	– 2	– 14	– 10
Uppskjuten skatt	– 32	– 128	– 157	– 251	– 123	– 217
Periodens / Årets resultat	218	363	580	757	534	711
Övrigt totalresultat
Omräkningsdifferens utlandsverksamhet	1	1	0	1	– 1	0
Orealiserad värdeförändring derivat, säkring	– 1	– 1	0	– 1	1	0
Periodens / Årets totalresultat	218	363	580	757	534	711

Då inga innehav utan bestämmande infl ytande föreligger är hela resultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare.

Data per aktie
	2012 april - juni	2011 april - juni	2012 jan - juni	2011 jan - juni	Rullande 4 kvartal juli 11 - juni 12	2011 jan - dec
Genomsnittligt antal aktier, tusental	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000
Förvaltningsresultat, kr	2,03	1,86	3,70	3,38	7,46	7,15
Förvaltningsresultat efter skatt (EPRA EPS*), kr	1,87	1,76	3,46	3,23	7,24	7,01
Resultat efter skatt, kr	1,33	2,21	3,54	4,62	3,26	4,34
Utestående antal aktier, tusental	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000
Fastighetsvärde, kr	211	201	211	201	211	207
Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV*), kr	97	95	97	95	97	97
Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV*), kr	87	87	87	87	87	87

Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier (t ex konvertibler) förekommer.

Finansiella nyckeltal
	2012 april - juni	2011 april - juni	2012 jan - juni	2011 jan - juni	Rullande 4 kvartal juli 11 - juni 12	2011 jan - dec
Överskottsgrad	69%	67%	66%	64%	67%	66%
Räntetäckningsgrad	295%	288%	276%	273%	279%	278%
Avkastning aktuellt substansvärde	6,0%	13,5%	9,7%	14,0%	4,3%	6,4%
Avkastning totalt kapital	6,0%	9,3%	5,7%	7,8%	5,1%	6,2%
Nettoinvestering, Mkr	412	319	735	738	1 905	1 908
Belåningsgrad	52%	51%	52%	51%	52%	51%

*EPRA, European Public Real Estate Association, är en intresseorganisation för börsnoterade fastighetsbolag och investerare i Europa, som bl a sätter standard avseende den finansiella rapporteringen. En del i detta är nyckeltalen EPRA EPS (Earnings Per Share), EPRA NAV (Net Asset Value) och EPRA NNNAV (Triple Net Asset Value).

Balansräkning för koncernen
Mkr		30 juni 2012		30 juni 2011			31 dec 2011
Tillgångar
Förvaltningsfastigheter		34 632			32 896		33 867
Övriga anläggningstillgångar		22			13		15
Kortfristiga fordringar		242		168		192
Kassa och bank		59			104		97
Summa tillgångar		34 955			33 181		34 171
Eget kapital och skulder
Eget kapital		11 176			11 249		11 203
Uppskjuten skatteskuld		3 871			3 747		3 714
Derivat		894			508	1 003
Långfristiga räntebärande skulder		18 066			16 677		17 160
Ej räntebärande skulder		948			1 000		1 091
Summa eget kapital och skulder		34 955			33 181		34 171
Ställda säkerheter (fastighetsinteckningar)		18 880			18 873		18 986
Ansvarsförbindelser		–			–		–
Förändring eget kapital
	Antal utestående		Övrigt till	Valutaomräk	Valutasäk	Balanserad	Totalt eget
Mkr Eget kapital 2010-12-31	aktier, tusental 164 000	Aktiekapital 86	skjutet kapital 4 096	ningsreserv –	ringsreserv –	vinst 6 900	kapital 11 082
Utdelning, mars 2011 (3,60 kr/aktie)	–	–	–	–	–	– 590	– 590
Periodens resultat januari-juni 2011	–	–	–	–	–	757	757
Övrigt totalresultat januari-juni 2011	–	–	–	–	–	–	–
Eget kapital 2011-06-30	164 000	86	4 096	–	–	7 067	11 249
Periodens resultat juli-december 2011	–	–	–	–	–	– 46	– 46
Övrigt totalresultat juli-december 2011	–	–	–	0	0	–	0
Eget kapital 2011-12-31	164 000	86	4 096	0	0	7 021	11 203
Utdelning, mars 2012 (3,70 kr/aktie)	–	–	–	–	–	– 607	– 607
Periodens resultat januari-juni 2012	–	–	–	–	–	580	580
Övrigt totalresultat januari-juni 2012	–	–	–	0	0	0	0
Eget kapital 2012-06-30	164 000	86	4 096	0	0	6 994	11 176
Kassaflödesanalys
	2012	2011		2012	2011	Rullande 4 kvartal	2011
Mkr Driftsöverskott	april - juni 528	april - juni 492	jan - juni	997	jan - juni 921	juli 11 - juni 12 1 992	jan - dec 1 916
Centrala administrationskostnader	– 24	– 25		– 47	– 45	– 85	– 83
Återläggning av avskrivningar	3	2		4	3	7	6
Betalt räntenetto	– 160	– 176	– 313		– 292	– 672	– 651
Betald skatt	– 2	0		– 5	– 6	– 13	– 14
Kassafl öde löpande verksamhet
före förändring rörelsekapital	345	293		636	581	1 229	1 174
Förändring kortfristiga fordringar	– 43	– 13		– 6	– 22	– 35	– 51
Förändring kortfristiga skulder	– 14	– 58	– 122		84	– 22	184
Kassafl öde från den löpande verksamheten	288	222		508	643	1 172	1 307
Investeringar i ny-, till och ombyggnationer	– 306	– 284	– 613		– 528	– 1 243	– 1 158
Förvärv fastigheter	– 309	– 35	– 333		– 313	– 877	– 857
Förändring skuld vid förvärv fastigheter	– 17	– 238		– 53	– 105	– 43	– 95
Försäljning fastigheter	203	–		211	98	215	102
Förändring fordran vid försäljning fastigheter Investeringar i övrigt, netto	– 44 – 5	24 – 5		– 44 – 13	– 3 – 6	– 38 – 13	3 – 6
Kassafl öde från investeringsverksamheten	– 478	– 538	– 845		– 857	– 1 999	– 2 011
Förändring långfristiga skulder	227	307		906	896	1 389	1 379
Utbetald utdelning	–	–	– 607		– 590	– 607	– 590
Kassafl öde från fi nansieringsverksamheten	227	307		299	306	782	789
Periodens / Årets kassafl öde	37	– 9		– 38	92	– 45	85
Kassa och bank ingående balans	22	113		97	12	104	12
Kassa och bank utgående balans	59	104		59	104	59	97

Moderbolaget

Moderbolaget Castellum AB ansvarar för frågor gentemot aktiemarknaden såsom koncernrapportering och aktiemarknadsinformation samt kreditmarknaden med upplåning och fi nansiell riskhantering.

Genom styrelsearbete i dotterbolagen är moderbolaget delaktigt i den fastighetsrelaterade verksamheten.

Resultaträkning	2012	2011	2012	2011
Mkr	apr-juni	apr-juni	jan-juni	jan-juni
Intäkter	4	4	8	8
Kostnader	– 18	– 18	– 34	– 31
Finansnetto	3	7	7	8
Värdeförändr. räntederivat	– 97	– 104	109	67
Resultat före skatt	– 108	– 111	90	52
Skatt	29	29	– 24	– 14
Periodens resultat	– 79	– 82	66	38
Totalresultat för moderbolaget
Periodens resultat	– 79	– 82	66	38
Övrigt totalresultat
Omräkn.diff. utlandsverksamhet	1	1	0	0
Orealiserad värdeför., säkring	– 1	– 1	0	0
Periodens totalresultat	– 79	– 82	66	38
Balansräkning		30 juni	30 juni	31 dec
Mkr		2012	2011	2011
Andelar koncernföretag		5 338	4 087	5 338
Fordringar koncernföretag		17 953	17 095	18 204
Övriga tillgångar		254	165	280
Kassa och bank		0	0	0
Summa		23 545	21 347	23 822
Eget kapital		4 316	3 376	4 857
Derivat		894	508	1 003
Räntebärande skulder		16 843	15 531	15 909
Räntebärande skulder koncernföretag		1 308	1 752	1 899
Övriga skulder		184	180	154
Summa		23 545	21 347	23 822
Ställda säkerheter (fordringar koncern ftg) 16 018			16 103	16 103

Redovisningsprinciper

Ansvarsförbindelser (borgen dotterbolag) 1 175 1 062 1 174

Castellum följer de av EU antagna IFRS standarderna och tolkningarna av dessa (IFRIC). Denna delårsrapport är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering och årsredovisningslagen. Castellum har ändrat hur försäljning av fastighet via bolag redovisas. Tidigare bruttoredovisades transaktionen avseende underliggande fastighetspris och kalkylmässig skatt, medan den numer nettoredovisas. Förändringen medför ingen resultatpåverkan, utan är en förskjutning mellan värdeförändringar och uppskjuten skatt. Tidigare år har inte räknats om, eftersom beloppen varit oväsentliga. I övrigt har redovisningsprinciper och beräkningsmetoder varit oförändrade jämfört med årsredovisningen föregående år.

Möjligheter och risker för koncern och moderbolag

Möjligheter och risker i kassaflödet

Stigande marknadsräntor är normalt över tid en effekt av ekonomisk tillväxt och stigande infl ation, vilket antas leda till högre hyresintäkter. Detta beror dels på att efterfrågan på lokaler antas öka vilket medför minskade vakanser och därmed potential för stigande marknadshyror, dels på att indexklausulen i de kommersiella kontrakten kompenserar den stigande infl ationen.

En högkonjunktur innebär därmed högre räntekostnader men även högre hyresintäkter, medan omvänt förhållande råder i en lågkonjunktur. Förändringen i hyresintäkter och räntekostnader sker inte exakt samtidigt, varför resultateffekten på kort sikt kan uppstå vid olika tidpunkter.

Känslighetsanalys - kassafl öde Resultateffekt nästkommande 12 månader

	Resultateffekt, Mkr	Sannolikt scenario
	+/- 1% (enheter) Högkonjunktur		Lågkonjunktur
Hyresnivå / Index	+ 30/– 30	+	–
Vakans	+ 35/– 35	+	–
Fastighetskostnader	– 10/+ 10	–	0
Räntekostnader	– 67/+ 62	–	+

Möjligheter och risker i fastigheternas värde

Castellum redovisar sina fastigheter till verkligt värde med värdeförändringar i resultaträkningen. Det medför att framför allt resultat, men även ställning kan bli mer volatila. Fastigheternas värde bestäms av utbud och efterfrågan, där priset främst är beroende av fastigheternas förväntade driftsöverskott och köparens avkastningskrav. En ökande efterfrågan medför lägre avkastningskrav och därmed en prisjustering uppåt, medan en vikande efterfrågan får motsatt effekt. På samma sätt medför en positiv utveckling av driftsöverskottet en prisjustering uppåt, medan en negativ utveckling får motsatt effekt.

Vid fastighetsvärderingar bör hänsyn tas till ett osäkerhetsintervall som i en fungerande marknad oftast uppgår till +/– 5-10%, för att avspegla den osäkerhet som fi nns i gjorda antaganden och beräkningar.

Känslighetsanalys - värdeförändring

Fastigheter	– 20%	– 10%	0	+10%	+20%
Värdeförändring, Mkr	– 6 926	– 3 463	0	3 463	6 926
Belåningsgrad	65%	58%	52%	47%	43%

Finansiell risk

Allt fastighetsägande förutsätter att det fi nns en fungerande kreditmarknad. Den största fi nansiella risken för Castellum är att inte ha tillgång till fi nansiering. Risken begränsas av låg belåningsgrad och långfristiga låneavtal.

Rapportens undertecknande

Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att halvårsrapporten ger en rättvisande översikt av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför.

Göteborg den 12 juli 2012

Charlotte Strömberg Per Berggren Styrelseordförande Styrelseledamot

Marianne Dicander Alexandersson Christer Jacobson Styrelseledamot Styrelseledamot

Ulla-Britt Fräjdin-Hellqvist Jan Åke Jonsson Styrelseledamot Styrelseledamot

Johan Skoglund Håkan Hellström Styrelseledamot Verkställande direktör

Granskningsrapport

Revisorernas rapport avseende översiktlig granskning av halvårsrapport.

Till styrelsen i Castellum AB

Org nr 556475-5550

Inledning

Vi har utfört en översiktlig granskning av halvårsrapporten för Castellum AB (publ) avseende perioden 2012-01-01 – 2012-06-30. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna halvårsrapport i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna halvårsrapport grundad på vår översiktliga granskning.

Den översiktliga granskningens inriktning och omfattning

Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med Standard för översiktlig granskning (SÖG) 2410 Översiktlig granskning av fi nansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för fi nansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt ISA och god revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifi erade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har.

Slutsats

Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att den bifogade halvårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen.

Göteborg den 12 juli 2012

Carl Lindgren Magnus Fredmer

Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor

Castellumaktien

Castellum är noterat på NASDAQ OMX Stockholm AB Large Cap och hade vid periodens utgång ca 10 000 aktieägare. Aktieägare registrerade i utlandet kan inte särskiljas vad avser direktägda och förvaltarregistrerade aktier förutom en utländsk ägare som fl aggat för innehav över 5%, Stichting Pensioenfonds ABP. Castellum har inga direktregistrerade aktieägare med innehav överstigande 10%. De tio enskilt största svenska aktieägarna framgår av nedanstående tabell.

Aktieägare per 2012-06-30	Antal aktier tusental	Andel röster och kapital
AFA Sjukförsäkrings AB	5 759	3,5%
László Szombatfalvy	5 000	3,1%
Magdalena Szombatfalvy	4 935	3,0%
Lannebo Småbolag	2 600	1,6%
Andra AP-fonden	2 528	1,5%
Länsförsäkringar Fastighetsfond	1 856	1,1%
Fjärde AP-fonden	1 688	1,0%
AMF Pensionsförsäkrings AB	1 685	1,0%
Tredje AP-fonden	1 599	1,0%
Caceis Bank France	1 527	0,9%
Styrelse och ledning Castellum	403	0,2%
Övriga aktieägare registrerade i Sverige	44 378	27,2%
Aktieägare registrerade i utlandet	90 042	54,9%
Totalt utestående aktier	164 000	100,0%
Återköpta egna aktier	8 007
Totalt registrerade aktier	172 007

Några potentiella aktier (t ex konvertibler) förekommer inte.

Aktieägare fördelat på land per 2012-06-30

Kursen på Castellumaktien den 30 juni 2012 var 83,50 kronor (94,80) motsvarande ett börsvärde om 13,7 miljarder kronor (15,5), beräknat på antalet utestående aktier.

Sedan årets början har totalt 80 miljoner (68) aktier omsatts motsvarande i genomsnitt 651 000 aktier per dag (551 000), vilket på års basis motsvarar en omsättningshastighet om 100% (85%). Aktieomsättningen baseras på statistik från NASDAQ OMX, Chi-X, Burgundy, Turquoise samt BATS Europe.

Tillväxt, avkastning och finansiell risk

Under den senaste tolvmånadersperioden har Castellumaktiens totalavkastning, inklusive utdelning om 3,70 kronor, (3,60) varit –8% (38%).

	1 år	3 år	10 år
		snitt /år	snitt/år
Aktiens totalavkastning (inkl utdelning)
Castellum	– 8%	24%	14%
NASDAQ OMX Stockholm (SIX Return)	– 7%	13%	9%
Fastighetsindex Sverige (EPRA)	– 9%	23%	14%
Fastighetsindex Europa (EPRA)	– 5%	17%	6%
Tillväxt
Förvaltningsresultat kr/aktie	6%	5%	8%
Årets resultat efter skatt kr/aktie	– 75%	neg.	– 6%
Långsiktigt substansvärde kr/aktie	2%	7%	7%
Aktuellt substansvärde kr/aktie	0%	7%	6%
Utdelning kr/aktie	3%	6%	9%
Fastighetsbestånd kr/aktie	5%	6%	7%
Värdeförändring fastigheter ovägt	0%	1%	1%
Avkastning
Avkastning aktuellt substansvärde	4,3%	12,3%	10,9%
Avkastning totalt kapital	5,1%	7,0%	7,2%
Finansiell risk
Räntetäckningsgrad	279%	290%	288%
Belåningsgrad	52%	51%	48%

Värdering - kursrelaterade nyckeltal

Intjäning

Förvaltningsresultatet per aktie efter avdrag för skatt hänförligt till förvaltningsresultatet (EPRA EPS) uppgick på rullande årsbasis till 7,24 kronor (6,79), vilket utifrån aktiekursen ger en avkastning om 8,7% (7,2%).

Resultatet efter skatt per aktie uppgick på rullande årsbasis till 3,26 kronor (12,91), vilket utifrån aktiekursen ger en avkastning om 3,9% (13,6%).

Avkastning vinst per aktie

Substansvärde

Substansvärde 2012-06-30	Mkr	kr/aktie
Eget kapital enligt balansräkning	11 176	68
Återläggning
Derivat enligt balansräkning	894	5
Uppskjuten skatt enligt balansräkning	3 871	24
Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV)	15 941	97
Avdrag
Derivat enligt ovan	– 894	– 5
Bedömd verklig skuld uppskjuten skatt 5,2%*	– 784	– 5
Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV)	14 263	87

* Bedömd verklig uppskjuten skatteskuld netto har beräknats till 5,2% baserat på en diskonteringsränta om 3%. Vidare har antagits dels att underskottsavdragen realiseras under 5 år med en nominell skatt om 26,3%, vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skattefordran om 24,1%, dels att fastigheterna realiseras under 50 år där 33% säljs direkt med en nominell skatt om 26,3% och 67% säljs indirekt via bolag där köparens skatteavdrag är 7%, vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skatteskuld om 6,9%.

Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) uppgår enligt ovan till 97 kr/aktie (95). Aktiekursen vid periodens utgång utgjorde således 86% (100%) av långsiktigt substansvärde.

Aktiens kurs/substansvärde

Direktavkastning

Senast verkställd utdelning om 3,70 kronor (3,60) motsvarar en direktavkastning om 4,4% (3,8%) beräknat på kursen vid periodens utgång.

Kalendarium

Delårsrapport januari-september 2012	16 oktober 2012, ca kl 11
Bokslutskommuniké 2012	22 januari 2013
Årsstämma 2013	21 mars 2013
Delårsrapport januari-mars 2013	17 april 2013
Halvårsrapport januari-juni 2013	16 juli 2013
Delårsrapport januari-september 2013	16 oktober 2013
Bokslutskommuniké 2013	22 januari 2014
Årsstämma 2014	20 mars 2014

www.castellum.se

På Castellums webbplats fi nns möjlighet att dels hämta, dels prenumerera på pressmeddelanden och delårsrapporter.

Ytterligare information kan erhållas av Castellums VD Håkan Hellström telefon 0705-60 74 56 eller ekonomidirektör Ulrika Danielsson telefon 0706-47 12 61.

Dotterbolag

Aspholmen Fastigheter AB

Olaigatan 2, Box 1824, 701 18 Örebro Telefon 019-27 65 00 Telefax 019-27 65 19 orebro@aspholmenfastigheter.se www.aspholmenfastigheter.se

Fastighets AB Corallen

Jönköpingsvägen 41 A, Box 148, 331 21 Värnamo Telefon 0370-69 49 00 Telefax 0370-475 90 info@corallen.se www.corallen.se

Fastighets AB Brostaden

Tjurhornsgränd 6, Box 5013, 121 05 Johanneshov Telefon 08-602 33 00 Telefax 08-602 33 30 info@brostaden.se www.brostaden.se

Eklandia Fastighets AB

Theres Svenssons gata 9, Box 8725, 402 75 Göteborg Telefon 031-744 09 00 Telefax 031-744 09 50 info@eklandia.se www.eklandia.se

Fastighets AB Briggen

Fredriksbergsgatan 1, Box 3158, 200 22 Malmö Telefon 040-38 37 20 Telefax 040-38 37 37 fastighets.ab@briggen.se www.briggen.se

Harry Sjögren AB

Kråketorpsgatan 20, 431 53 Mölndal Telefon 031-706 65 00 Telefax 031-706 65 29 info@harrysjogren.se www.harrysjogren.se

Castellum AB (publ) • Box 2269, 403 14 Göteborg • Besöksadress Kaserntorget 5 Telefon 031-60 74 00 • Telefax 031-13 17 55 • E-post info@castellum.se • www.castellum.se Säte: Göteborg • Org nr: 556475-5550