Castellum — Interim / Quarterly Report 2008

Aug 21, 2009

I Jönköping har nyproduktion påbörjats av en kontorsfastighet om 7 400 kvm som ligger i direkt anslutning till E4 i området A6.

Delårsrapport januari-september 2008

Delårsrapport januari-september 2008

Castellum är ett av de större börsnoterade fastighetsbolagen i Sverige. Fastigheternas värde uppgår till ca 29 miljarder kronor och utgörs av kommersiella lokaler.

Fastigheterna ägs och förvaltas av sex helägda dotterbolag med en stark och tydlig närvaro inom fem tillväxtregioner: Storgöteborg, (inkl Borås, Kungsbacka, Halmstad), Öresundsområdet (Malmö, Lund, Helsingborg), Storstockholm, Mälardalen (Örebro, Västerås, Uppsala) och Östra Götaland (Jönköping, Linköping, Värnamo, Växjö).

Castellum är noterat på OMX Nordiska Börs Large Cap.

• Hyresintäkterna för perioden januari-september 2008 uppgick till 1 849 Mkr (1 669 Mkr motsvarande period föregående år).
• Förvaltningsresultatet förbättrades med 6 % till 739 Mkr (698), motsvarande 4,51 kronor (4,26) per aktie.
• Värdeförändringar på fastigheter uppgick till –791 Mkr (375) och på räntederivat till –195 Mkr (104).
• Periodens resultat efter skatt uppgick till –172 Mkr (848), motsvarande –1,05 kronor (5,17) per aktie.
• Investeringarna uppgick till 2 221 Mkr (2 093) varav 1 174 Mkr (1 367) avser förvärv och 1 047 Mkr (726) ny-, till- och ombyggnation.
• Fastighetsvärdet uppgick till 29 119 Mkr (27 717) med en belåningsgrad om 50 % (45 %). Outnyttjat utrymme i långfristiga låneavtal uppgick till 1 873 Mkr (1 375).

Data per aktie

Kronor	2008 jan-sept	2007 jan-sept	2007		2006		2005		2004		2003		2002	2001
Förvaltningsresultat	4,51	4,26	5,63		5,38		5,00		4,52		4,07		3,77	3,30
Förändring		+6%		+5%		+8%		+11%		+11%		+8%	+14%
Resultat efter skatt	-1,05	5,17	9,07		10,21		7,89		5,59		2,68		4,00	5,68
Förändring				-11%		+29%		+41%		+108%		-33%	-30%
Utdelning			3,00		2,85		2,62		2,38		2,13		1,88	1,63
Förändring				+5%		+9%		+11%		+12%		+13%	+15%

Affärsidé

Castellums affärsidé är att utveckla och förädla fastighetsbeståndet med inriktning på bästa möjliga resultat- och värdetillväxt genom att med en stark och tydlig närvaro i fem svenska tillväxtregioner erbjuda lokaler anpassade till hyresgästernas behov.

Mål

Castellums verksamhet är fokuserad på tillväxt i kassaflöde, vilket tillsammans med en stabil kapitalstruktur ger förutsättningar för en god värdetillväxt i bolaget samtidigt som aktieägarna kan erbjudas en konkurrenskraftig utdelning.

Målet är att kassaflödet, d v s förvaltningsresultat per aktie, skall ha en årlig tillväxt om minst 10%. I syfte att nå detta mål, skall årligen investeras minst 1 000 Mkr. Alla investeringar skall bidra till tillväxtmålet i förvaltningsresultatet inom 1-2 år och ha en värdepotential om minst 10%. Försäljning av fastigheter skall ske när det är affärsmässigt motiverat och när alternativ investering kan erhållas med bättre avkastning.

Strategi för fi nansiering

Kapitalstruktur

Castellum skall ha en stabil kapitalstruktur, innebärande en belåningsgrad som varaktigt ej skall överstiga 55% och en räntetäckningsgrad om minst 200%.

Förvärv av egna aktier skall kunna ske för att anpassa bolagets kapitalstruktur till bolagets kapitalbehov. Överlåtelse av egna aktier kan dessutom ske vid fastighetsförvärv. Handel med egna aktier får ej ske i självständigt vinstsyfte.

Utdelning

Minst 60% av förvaltningsresultatet efter full skatt skall delas ut, dock skall hänsyn tas till investeringsplaner, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.

Aktie- och kreditmarknaden

Castellum skall verka för att bolagets aktie får en konkurrenskraftig totalavkastning i förhållande till risken och en hög likviditet.

Allt agerande skall utgå från ett långsiktigt perspektiv och bolaget skall ha en frekvent, öppen och rättvisande redovisning till aktieägare, kapital- och kreditmarknaden samt till media, dock utan att enskild affärsrelation exponeras.

Långsiktigt skall Castellum vara ett av de större börsnoterade fastighetsbolagen i Sverige.

CORPORATE PARTNER

För att bli Green Building Corporate Partner krävs att energiförbrukningen reducerats med minst 25% i minst 30%

rate Partner.

av fastighetsbeståndet. Nedanstående fastighet, Ekenäs 1 i Stockholm, är exempel på en Green Building-klassad fastighet.

Castellums dotterbolag Fastighets AB Brostaden har som första bolag i Europa utsetts av EU till Green Building Corpo-

Intäkter, kostnader och resultat

Alla belopp avser hela delårsperioden alternativt ställning vid periodens utgång. Jämförelser angivna inom parentes avser motsvarande period föregående år förutom i avsnitt som beskriver tillgångar och fi nansiering där jämförelserna avser utgången av föregående år. För defi nitioner se Castellums webbplats, www.castellum.se

Förvaltningsresultatet, d v s periodens resultat exklusive värdeförändringar och skatt, uppgick till 739 Mkr (698), motsvarande 4,51 kr (4,26) per aktie. Förbättringen uppgick till 6%. Resultatförbättringen beror på högre hyresintäkter och effekten av genomförda investeringar, men har begränsats av högre räntekostnader.

Förvaltningsresultat per aktie

Under perioden uppgick värdeförändringar på fastigheter till –791 Mkr (375) och räntederivat till –195 Mkr (104). Periodens resultat efter skatt uppgick till –172 Mkr (848), motsvarande –1,05 kr (5,17) per aktie.

Hyresintäkter

Koncernens hyresintäkter uppgick till 1 849 Mkr (1 669). Ökningen är främst resultatet av genomförda investeringar, men även högre hyresnivåer och lägre vakanser.

För kontors- och butiksfastigheter uppgick den genomsnittliga kontrakterade hyresnivån, inklusive debiterad värme och fastighetsskatt, till 1 153 kr/kvm, medan den för lager- och industrifastigheter uppgick till 664 kr/kvm. Hyresnivåerna har i jämförbart bestånd ökat med ca 3% mot föregående år.

Castellum har stor riskspridning i den kommersiella kontraktsportföljen, som består av ca 4 400 kontrakt med spridning på ett fl ertal olika branscher och löptider. Det enskilt största kontraktet svarar för 1% av Castellums totala hyresintäkter.

Den genomsnittliga ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 89,5%, vilket är 1,6%-enheter högre än föregående år.

Bruttouthyrningen (d v s årshyra för total uthyrning) under perioden uppgick till 210 Mkr (226), medan uppsägningar uppgick till 140 Mkr (133) innebärande en nettouthyrning om 70 Mkr (93). Tidsförskjutningen mellan nettouthyrningen och dess resultateffekt bedöms till 9-18 månader.

Nettouthyrning

Vad avser hyresmarknaden är efterfrågan på kommersiella lokaler fortsatt god, även om en viss avmattning kunnat märkas. Med anledning av den höga infl ationen och indexuppräkningar i hyreskontrakten bedöms hyresnivåerna på Castellums delmarknader vara svagt stigande.

Fastighetskostnader

Fastighetskostnaderna uppgick till 608 Mkr (558) motsvarande 267 kr/kvm (256). Ökningen beror framförallt på stigande energipriser. Förbrukningen vad avser uppvärmning under perioden har beräknats till 81% (79%) av ett normalår enligt graddagsstatistiken.

Centrala administrationskostnader

De centrala administrationskostnaderna uppgick till 52 Mkr (53). I denna post ingår även kostnader för ett resultat- och aktiekursbaserat incitamentsprogram till företagsledningen om 4 Mkr (6).

Finansnetto

Finansnettot uppgick till –450 Mkr (–360). Ökningen med 90 Mkr beror dels på ett större fastighetsbestånd, dels på att den genomsnittliga räntenivån under perioden ökat med 0,5%-enheter till 4,7% (4,2%) vilket försämrat fi nansnettot med ca 45 Mkr.

Värdeförändringar

Transaktionsvolymen på fastighetsmarknaden har efter sommaren varit mycket låg, främst beroende på den kreditåtstramning som skett i och med turbulensen på den internationella kreditmarknaden. Förändringen i både utbud och efterfrågan har medfört att skillnaden mellan säljarnas och köparnas prisbild ytterligare ökat.

Även om fastighetsvärden är svårbedömda i en marknad med låg omsättning är det Castellums uppfattning att avkastningskraven under tredje kvartalet ytterligare stigit med en prisnedgång som följd. För att spegla den uppfattningen har i värderingarna avkastningskravet under tredje kvartalet ökats med 0,1%-enhet generellt på samtliga orter och kategorier.

Sedan årets början har avkastningskravet i värderingarna

ökats med ca 0,25%-enhet, vilket tillsammans med värdeförändringar utifrån främst genomförda investeringar medfört nedskrivningar om netto –791 Mkr (374). Förändringar i bedömda framtida kassafl öden har endast marginellt påverkat värderingen.

Den genomsnittliga avkastningen för fastighetsbeståndet, exkl projekt och mark, kan beräknas till 7,0%. Detta har beräknats utifrån aktuellt driftsöverskott justerat med dels en normaliserad uthyrningsgrad om minst 94%, dels en beräknad kostnad för uthyrnings- och fastighetsadministration om 30 kr/kvm. I beräkningen har inte tagits hänsyn till den indexuppräkning om ca 2% som kan förväntas inför 2009. Värderingen motsvarar ca 9 000 kr/kvm.

Under perioden har en fastighet (3) sålts för 28 Mkr (35), motsvarande värderat värde.

Castellum använder räntederivat för att erhålla önskad ränteförfallostruktur. Om den avtalade räntan avviker från marknadsräntan, uppstår ett teoretiskt över- eller undervärde på de fi nansiella instrumenten där värdeförändringar redovisas över resultaträkningen. Värdet har på grund av förändringar i ränteläget under perioden ändrats med –195 Mkr (104) och vid periodens utgång var värdet –151 Mkr (44).

Skatt

Bolagsskatten i Sverige är nominellt 28%. På grund av möjligheten att göra skattemässiga avskrivningar och avdrag för vissa investeringar på fastigheter samt nyttja underskottsavdrag uppstår i princip ingen betald skattekostnad. Betald skatt uppkommer då ett fåtal dotterbolag inte har skattemässiga koncernbidragsförutsättningar.

Kvarvarande underskottsavdrag kan beräknas till 602 Mkr, medan fastigheternas verkliga värde överstiger dess skattemässiga värde med 12 553 Mkr. Som uppskjuten skatteskuld redovisas full nominell skatt om 28% av nettot av dessa poster, 3 346 Mkr.

Skatteberäkning 2008-09-30

	Underlag	Underlag
Mkr	aktuell skatt	uppskjuten skatt
Förvaltningsresultat	739
Skattemässigt avdragsgilla
avskrivningar fastigheter	– 392	392
ombyggnationer	– 160	160
Övriga skattemässiga justeringar	– 16	– 4
Periodens skattepliktiga förvaltningsresultat	171	548
Ej skattepliktiga / avdragsgilla värdeförändringar
fastigheter	–	– 791
räntederivat	–	– 44
Avdragsgill värdeförändring, räntederivat	– 151	–
Periodens skattepliktiga resultat	20	– 287
Underskottsavdrag, ingående balans	– 539	539
Skattemässigt avdragsgilla ombyggnationer 2007	– 43	43
Underskottsavdrag, utgående balans	602	– 602
Skattepliktigt resultat	40	– 307
Därav 28% aktuell / uppskjuten skatt	– 11	86

Fastighetsbestånd

Fastighetsbeståndet, som består av enbart svenska fastigheter, är koncentrerat till Storgöteborg, Öresundsområdet, Storstockholm, Mälardalen och Östra Götaland. Tyngdpunkten i beståndet fi nns i de tre storstadsregionerna.

Det kommersiella beståndet består av såväl kontors- och butiksfastigheter som lager- och industrifastigheter koncentrerade till välbelägna arbetsområden med goda kommunikationer och utbyggd service.

Investeringar

Fastighetsportföljen har under perioden förändrats enligt nedan.

Förändring av fastighetsbeståndet

	Verkligt värde, Mkr	Antal
Fastighetsbestånd 1 januari 2008	27 717	549
+ Förvärv	1 174	32
+ Ny-, till- och ombyggnation	1 047	–
– Försäljningar	– 28	– 1
+/– Orealiserade värdeförändringar	– 791	–
Fastighetsbestånd 30 september 2008	29 119	580

Under perioden har investerats för totalt 2 221 Mkr (2 093), varav 1 174 Mkr (1 367) avser förvärv och 1 047 Mkr (726) avser ny-, till- och ombyggnation. Av de totala investeringarna avser 1 006 Mkr Mälardalen, 466 Mkr Storgöteborg, 308 Mkr Östra Götaland, 260 Mkr Öresundsområdet samt 181 Mkr Storstockholm.

Castellum har pågående projekt där återstående investeringsvolym uppgår till ca 1 mdr.

Investeringar

Redovisningsprinciper

Castellum följer de av EU antagna IFRS standarderna och tolkningarna av dessa (IFRIC). Denna delårsrapport är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering. Redovisningsprinciper och beräkningsmetoder är oförändrade jämfört med årsredovisningen föregående år.

Castellums fastighetsbestånd 2008-09-30

	2008-09-30					januari-september 2008
	Antal fastig heter	Yta tkvm	Verkligt värde Mkr	Verkligt värde kr/kvm	Hyres värde Mkr	Hyres värde kr/kvm	Ekon. ut hyrnings grad	Hyres intäkter Mkr	Fastighets kostnader Mkr	Fastighets kostnader kr/kvm	Drifts överskott Mkr
Kontor/butik
Storgöteborg	75	391	5 041	12 885	351	1 195	94,8%	332	83	283	249
Öresundsområdet	51	315	4 611	14 649	309	1 309	89,8%	278	74	311	204
Storstockholm	45	304	3 590	11 808	300	1 315	82,2%	247	75	326	172
Mälardalen	67	320	3 047	9 533	236	985	91,5%	216	62	260	154
Östra Götaland	47	279	2 332	8 348	195	932	92,7%	181	64	307	117
Summa kontor/butik	285	1 609	18 621	11 573	1 391	1 153	90,1%	1 254	358	296	896
Lager/industri
Storgöteborg	96	595	4 090	6 870	301	674	88,8%	267	55	123	212
Öresundsområdet	42	294	1 735	5 912	143	650	83,9%	120	29	133	91
Storstockholm	36	193	1 401	7 254	123	853	87,5%	108	31	213	77
Mälardalen	44	179	977	5 453	90	666	95,2%	85	23	169	62
Östra Götaland	35	190	782	4 107	66	462	87,7%	58	16	115	42
Summa lager/industri	253	1 451	8 985	6 190	723	664	88,3%	638	154	142	484
Summa	538	3 060	27 606	9 020	2 114	921	89,5%	1 892	512	223	1 380
Uthyrning och fastighetsadministration									100	44	–100
Summa efter uthyrning och fastighetsadministration									612	267	1 280
Projekt	12	78	1 070	–	36	–	–	15	8	–	7
Obebyggd mark	30	–	443	–	–	–	–	–	–	–	–
Totalt	580	3 138	29 119	–	2 150	–	–	1 907	620	–	1 287

Ovanstående sammanställning avser de fastigheter som Castellum ägde vid periodens utgång och avspeglar fastigheternas intäkter och kostnader såsom de hade ägts under hela perioden. Avvikelsen mellan ovan redovisade driftsöverskott om 1 287 Mkr och resultaträkningens driftsöverskott om 1 241 Mkr förklaras av, dels att driftsöverskottet om 1 Mkr i under perioden sålda fastigheter frånräknats, dels att driftsöverskottet i under perioden förvärvade/färdigställda fastigheter räknats upp med 47 Mkr såsom de ägts eller varit färdigställda under hela perioden.

Fastighetsrelaterade nyckeltal Segmentinformation

	2008 jan-sept	2007 jan-sept	2007 jan-dec
Hyresvärde, kr/kvm	921	893	896
Ekonomisk uthyrningsgrad	89,5%	87,7%	87,9%
Fastighetskostnader, kr/kvm	267	256	262
Driftsöverskott, kr/kvm	558	529	527
Verkligt värde, kr/kvm	9 020	8 917	9 098
Antal fastigheter	580	542	549
Uthyrningsbar yta, tkvm	3 138	2 963	3 003

		Hyresintäkter	Driftsöverskott inkl. värde förändring fastighet
	2008 2007		2008	2007
Mkr	jan-sept	jan-sept	jan-sept	jan-sept
Storgöteborg	598	553	136	521
Öresundsområdet	399	371	– 48	322
Storstockholm	355	318	239	289
Mälardalen	266	220	70	170
Östra Götaland	231	207	53	184
Totalt	1 849	1 669	450	1 486

Finansiering

Finansiering 2008-09-30

Eget kapital och substansvärde

Det egna kapitalet uppgår till 10 540 Mkr (11 204). I syfte att reglera bolagets kapitalstruktur kan bolaget förvärva 9,2 miljoner egna aktier utöver de 8 miljoner som förvärvats tidigare.

Substansvärdet kan utifrån balansräkningen, utan hänsyn till det osäkerhetsintervall om +/– 5-10% som normalt anges vid fastighetsvärdering och med en bedömd diskonterad verklig skatteskuld om 5%, beräknas till 13 288 Mkr motsvarande 81 kr/aktie.

Räntebärande skulder

Castellum har inte direkt påverkats av åtstramningen på kreditmarknaden. Under perioden har tillförts 2 500 Mkr i nya långfristiga låneavtal och 1 000 Mkr har omförhandlats och förlängts. Turbulensen på fi nansmarknaden har dock påverkat Castellum genom att lån med rörlig ränta blivit dyrare i takt med stigande korta marknadsräntor.

Castellum har långfristiga låneavtal i bank om 15 800 Mkr (13 300), obligationslån om 650 Mkr (650), kortfristiga låneavtal i bank om 770 Mkr (776) och ett företagscertifi katprogram om 4 000 Mkr (4 000). Netto räntebärande skulder efter avdrag för likviditet om 10 Mkr (7) uppgick till 14 427 Mkr (12 575) varav 2 037 Mkr avser utestående företagscertifi kat. Den genomsnittliga kreditbindningen på Castellums långfristiga låneavtal uppgick till 5,2 år (5,2). Belåningsgraden uppgick till 50% (45%).

Låneförfallostruktur 2008-09-30

Långfristigt, Mkr	Låneavtal	Utnyttjat
1 - 2 år	800	800
2 - 3 år	1 000	500
3 - 4 år	–	–
4 - 5 år	5 000	4 500
> 5 år	9 500	6 450
Summa långfristiga låneavtal	16 300	12 250
Summa kortfristiga låneramar (0 - 1 år)	2 957	2 177
Totala kreditavtal	19 257	14 427
Outnyttjat låneutrymme i långfristiga avtal		1 873

Den genomsnittliga effektiva räntan per den 30 september 2008 var 5,2% (4,4%), medan marknadsräntan på en motsvarande portfölj uppgick till 5,4% (5,0). Den genomsnittliga räntebindningstiden vid samma datum uppgick till 2,8 år (2,2), vilken uppnåtts genom att utestående lån med kort räntebindning förlängts via ränteswapavtal. Andelen ränteförfall under kommande 6-månadersperiod uppgår till 42% (45%).

Ränteförfallostruktur 2008-09-30

Totalt	14 427	5,2%
5 - 10 år	3 850	4,8%
4 - 5 år	1 500	5,1%
3 - 4 år	950	4,9%
2 - 3 år	600	4,2%
1 - 2 år	850	4,4%
0 - 1 år	6 677	5,8%
Mkr	Belopp	Medelränta

Moderbolaget

Moderbolaget Castellum AB ansvarar för frågor gentemot aktiemarknaden såsom koncernrapportering och aktiemarknadsinformation samt kreditmarknaden med upplåning och fi nansiell riskhantering.

Genom styrelsearbete i dotterbolagen är moderbolaget delaktigt i den fastighetsrelaterade verksamheten.

Resultat- och balansräkning för moderbolaget

	2008	2007	2008	2007
RESULTATRÄKNING, Mkr	juli-sept	juli-sept	jan-sept	jan-sept
Intäkter	2	2	7	7
Kostnader	– 13	– 12	– 37	– 40
Finansnetto	0	4	12	10
Värdeförändr. räntederivat	– 255	– 16	– 195	104
Resultat före skatt	– 266	– 22	– 213	81
Skatt	74	6	59	– 23
Periodens resultat	– 192	– 16	– 154	58
	30/9	30/9		31/12
BALANSRÄKNING, Mkr	2008	2007		2007
Andelar koncernföretag	4 087	4 087		4 087
Fordringar koncernföretag	14 759	12 405		12 960
Övriga tillgångar	59	4		3
Räntederivat	–	50		44
Kassa och bank	0	0		0
Summa	18 905	16 546		17 094
Eget kapital	3 722	3 864		4 368
Räntebärande skulder	14 137	12 164		12 276
Räntebärande skulder
koncernföretag	735	339		331
Räntederivat	151	–		–
Övriga skulder	160	179		119
Summa	18 905	16 546		17 094
Ställda säkerheter	13 008	10 872		10 872
Ansvarsförbindelser	300	300		300

Möjligheter och risker

Möjligheter och risker i kassaflödet

Stigande marknadsräntor är normalt över tid en effekt av ekonomisk tillväxt och stigande infl ation, vilket antas leda till högre hyresintäkter. Detta beror dels på att efterfrågan på lokaler antas öka vilket medför minskade vakanser och därmed potential för stigande marknadshyror, dels på att indexklausulen i de kommersiella kontrakten kompenserar den stigande infl ationen.

En högkonjunktur innebär därmed högre räntekostnader men även högre hyresintäkter, medan omvänt förhållande råder i en lågkonjunktur. Förändringen i hyresintäkter och räntekostnader sker inte exakt samtidigt, varför resultateffekten på kort sikt kan uppstå vid olika tidpunkter.

Möjligheter och risker i fastigheternas värde

Castellum redovisar sina fastigheter till verkligt värde med värdeförändringar i resultaträkningen. Det medför att framför allt resultat men även ställning kan bli mer volatila. Fastigheternas värde bestäms av utbud och efterfrågan, där priset främst är beroende av fastigheternas förväntade driftsöverskott och köparens avkastningskrav. En ökande efterfrågan medför lägre avkastningskrav och därmed en prisjustering uppåt, medan en vikande efterfrågan får motsatt effekt. På samma sätt medför en positiv real utveckling av driftsöverskottet en prisjustering uppåt, medan låg real tillväxt får motsatt effekt.

Vid fastighetsvärderingar bör hänsyn tas till ett osäkerhetsintervall om +/– 5-10%, för att avspegla den osäkerhet som fi nns i gjorda antaganden och beräkningar.

Finansiell risk

Allt fastighetsägande förutsätter att det fi nns en fungerande kreditmarknad. Den största fi nansiella risken för Castellum är att inte ha tillgång till fi nansiering. Risken begränsas av låg belåningsgrad och långfristiga låneavtal.

Valberedning

Enligt årsstämman 2008 skall en valberedning inrättas inför årsstämman 2009 för att framlägga förslag till antalet styrelseledamöter, val av styrelseledamöter inklusive styrelseordförande samt ersättning till styrelseledamöterna.

Valberedningen tillsätts enligt årsstämmans beslut genom att styrelsens ordförande fått i uppdrag att kontakta de tre största ägarregistrerade eller på annat sätt kända aktieägarna vid utgången av det tredje kvartalet och be dem utse en ledamot vardera till valberedningen. De utsedda ledamöterna, tillsammans med styrelsens ordförande som sammankallande, utgör valberedningen. Valberedningen utser inom sig ordförande.

Valberedningen utgörs av: Maj-Charlotte Wallin representerande AFA Försäkring, Lars-Åke Bokenberger representerande AMF Pension, Carl Rosén representerande Andra APfonden samt styrelsens ordförande Jan Kvarnström.

Göteborg den 16 oktober 2008

Håkan Hellström Verkställande direktör

Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer.

Resultaträkning för koncernen
	2008	2007	2008	2007	Rullande 12 mån.	2007
Mkr	juli-sept	juli-sept	jan-sept	jan-sept	okt 07-sept 08	jan-dec
Hyresintäkter	631	575	1 849	1 669	2 439	2 259
Driftskostnader	– 92	– 78	– 330	– 297	– 447	– 414
Underhåll	– 21	– 21	– 73	– 69	– 100	– 96
Tomträttsavgäld	– 5	– 5	– 15	– 15	– 20	– 20
Fastighetsskatt	– 30	– 39	– 90	– 82	– 118	– 110
Uthyrning och fastighetsadministration	– 32	– 31	– 100	– 95	– 136	– 131
Driftsöverskott	451	401	1 241	1 111	1 618	1 488
Centrala administrationskostnader	– 18	– 16	– 52	– 53	– 68	– 69
Finansnetto	– 167	– 129	– 450	– 360	– 585	– 495
Förvaltningsresultat	266	256	739	698	965	924
Värdeförändringar
Fastigheter	– 324	1	– 791	375	– 246	920
Räntederivat	– 255	– 16	– 195	104	– 200	99
Resultat före skatt	– 313	241	– 247	1 177	519	1 943
Aktuell skatt	– 5	– 6	– 11	– 11	– 22	– 22
Uppskjuten skatt	97	– 61	86	– 318	– 30	– 434
Periodens/Årets resultat	– 221	174	– 172	848	467	1 487

Då inga minoritetsintressen föreligger är hela resultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare.

Data per aktie
	2008 juli-sept	2007 juli-sept	2008 jan-sept	2007 jan-sept	Rullande 12 mån. okt 07-sept 08	2007 jan-dec
Genomsnittligt antal aktier, tusental	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000
Resultat efter skatt, kr	– 1,35	1,06	– 1,05	5,17	2,85	9,07
Förvaltningsresultat, kr	1,62	1,56	4,51	4,26	5,88	5,63
Utestående antal aktier, tusental	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000
Fastigheter verkligt värde, kr	178	163	178	163	178	169
Substansvärde (5% uppskjuten skatt), kr	81	80	81	80	81	85
Eget kapital, kr	64	64	64	64	64	68

Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier (t ex konvertibler) förekommer.

Finansiella nyckeltal
	2008	2007	2008	2007	Rullande 12 mån.	2007
	juli-sept	juli-sept	jan-sept	jan-sept	okt 07-sept 08	jan-dec
Överskottsgrad	71%	70%	67%	67%	66%	66%
Räntetäckningsgrad	259%	298%	264%	294%	265%	287%
Avkastning eget kapital	3,3%	7,0%	0,0%	10,2%	4,5%	14,9%
Avkastning substansvärde	3,5%	7,8%	0,7%	12,0%	4,8%	16,4%
Avkastning totalt kapital	4,8%	5,8%	2,7%	7,0%	4,6%	9,1%
Investering, Mkr	639	601	2 221	2 093	2 726	2 598
Soliditet	36%	39%	36%	39%	36%	40%
Belåningsgrad	50%	47%	50%	47%	50%	45%

Balansräkning för koncernen

Mkr	30 sept 2008	30 sept 2007	31 dec 2007
Tillgångar
Förvaltningsfastigheter	29 119	26 671	27 717
Övriga anläggningstillgångar	15	13	13
Kortfristiga fordringar	139	132	110
Räntederivat	–	50	44
Kassa och bank	10	23	7
Summa tillgångar	29 283	26 889	27 891
Eget kapital och skulder
Eget kapital	10 540	10 565	11 204
Uppskjuten skatteskuld	3 346	3 180	3 322
Långfristiga räntebärande skulder	14 437	12 478	12 582
Räntederivat	151	–	–
Ej räntebärande skulder	809	666	783
Summa eget kapital och skulder	29 283	26 889	27 891

Förändring eget kapital

Mkr	Antal utestående aktier, tusental	Aktiekapital	Reserver	Balanserad vinst	Totalt eget kapital
Eget kapital 2006-12-31	164 000	86	20	10 078	10 184
Utdelning, mars 2007	–	–	–	– 467	– 467
Resultat januari-september 2007	–	–	–	848	848
Eget kapital 2007-09-30	164 000	86	20	10 459	10 565
Resultat oktober-december 2007	–	–	–	639	639
Eget kapital 2007-12-31	164 000	86	20	11 098	11 204
Utdelning, mars 2008	–	–	–	– 492	– 492
Resultat januari-september 2008	–	–	–	– 172	– 172
Eget kapital 2008-09-30	164 000	86	20	10 434	10 540

Kassaflödesanalys

Mkr	jan-sept 2008	jan-sept 2007	jan-dec 2007
Driftsöverskott	1 241	1 111	1 488
Centrala administrationskostnader	– 52	– 53	– 69
Återläggning av avskrivningar	4	4	6
Betalt fi nansnetto	– 399	– 299	– 476
Betald skatt	– 26	– 10	– 12
Kassafl öde löpande verksamhet före förändring rörelsekapital	768	753	937
Förändring kortfristiga fordringar	– 32	43	68
Förändring kortfristiga skulder	– 4	– 52	101
Kassafl öde från den löpande verksamheten	732	744	1 106
Investeringar i befi ntliga fastigheter	– 1 047	– 726	– 1 084
Förvärv av fastigheter	– 1 061	– 1 228	– 1 349
Förändring skuld vid förvärv av fastigheter	– 6	9	6
Försäljning av fastigheter	28	35	39
Förändring fordran vid försäljning av fastigheter	3	12	9
Investeringar i övrigt, netto	– 9	– 5	– 6
Kassafl öde från investeringsverksamheten	– 2 092	– 1 903	– 2 385
Förändring långfristiga skulder	1 855	1 641	1 745
Utbetald utdelning	– 492	– 467	– 467
Kassafl öde från fi nansieringsverksamheten	1 363	1 174	1 278
Periodens/Årets kassafl öde	3	15	– 1
Kassa och bank ingående balans	7	8	8
Kassa och bank utgående balans	10	23	7

Castellumaktien

Castellum är noterat på OMX Nordiska Börs Large Cap och hade vid periodens utgång ca 7 100 aktieägare. Aktieägare registrerade i utlandet kan inte särskiljas vad avser direktägda och förvaltarregistrerade aktier. De tio enskilt största svenska aktieägarna framgår av nedanstående tabell.

AKTIEÄGARE Aktieägare 2008-09-30

	Antal aktier tusental	Andel röster och kapital
László Szombatfalvy	11 000	6,7%
AFA Sjukförsäkrings AB	8 670	5,3%
AMF Pensionsförsäkrings AB	6 500	3,9%
Andra AP-fonden	6 042	3,7%
Kåpan Pensioner Försäkringsförening	2 794	1,7%
AFA TFA Försäkrings AB	1 957	1,2%
Swedbank Robur Realinvest	1 945	1,2%
Fjärde AP-fonden	1 776	1,1%
Bengt Norman	1 300	0,8%
Tredje AP-fonden	1 055	0,6%
Övriga aktieägare registrerade i Sverige	38 692	23,6%
Aktieägare registrerade i utlandet	82 269	50,2%
Totalt utestående aktier	164 000	100,0%
Återköpta egna aktier	8 007
Totalt registrerade aktier	172 007

Några potentiella aktier (t ex konvertibler) förekommer inte.

Aktieägare fördelade per land 2008-09-30

Kursen på Castellumaktien den 30 september 2008 var 59,50 kronor motsvarande ett börsvärde om 9,8 mdr, beräknat på antalet utestående aktier.

Sedan årets början har totalt 164 miljoner aktier omsatts motsvarande i genomsnitt 862 000 aktier per dag, vilket på års basis motsvarar en omsättningshastighet om 132%.

Under den senaste tolvmånadersperioden har Castellumaktiens totalavkastning, inklusive utdelning om 3,00 kronor, varit – 22%. Castellumaktiens totalavkastning har i snitt per år de senaste tio åren varit 15%.

Totalavkastning (inklusive utdelning)

	okt 2007 - sept 2008	3 år snitt/år	10 år snitt/år
Castellumaktien	– 22%	– 2%	+ 15%
OMX Stockholm (SIX Return)	– 34%	– 1%	+ 7%
Fastighetsindex Sverige (EPRA)	– 30%	– 3%	+ 15%
Fastighetsindex Europa (EPRA)	– 34%	– 7%	+ 9%

Castellumsaktiens utveckling sedan noteringen 23 maj 1997 t o m 10 oktober 2008

Kalendarium

Bokslutskommuniké 2008 21 januari 2009 Årsstämma 26 mars 2009 Delårsrapport januari-mars 2009 15 april 2009 Halvårsrapport januari-juni 2009 14 juli 2009 Delårsrapport januari-september 2009 15 oktober 2009 Bokslutskommuniké 2009 20 januari 2010

Ytterligare information kan erhållas av Castellums VD Håkan Hellström eller ekonomidirektör Ulrika Danielsson telefon 031-60 74 00.

Årsstämma 2009

Årsstämman planeras äga rum torsdagen den 26 mars 2009 klockan 17.00 i Runan, Chalmers kårhus, Chalmersplatsen 1, Göteborg.

Förslag från aktieägare till valberedningen kan ställas till Castellum AB, Att: Valberedningen, Box 2269, 403 14 Göteborg, senast den 12 december 2008.

Aktieägare har rätt att få ett ärende upptaget vid den kommande årsstämman den 26 mars 2009. Av praktisk skäl ser bolaget gärna att en sådan begäran avsänds så att den når bolaget senast den 6 februari 2009. Begäran skall ställas till Castellum AB, Att: Håkan Hellström, Box 2269, 403 14 Göteborg.

www.castellum.se

På Castellums webbplats fi nns möjlighet att dels hämta, dels prenumerera på pressmeddelanden och delårsrapporter.

Dotterbolag

Aspholmen Fastigheter AB

Nastagatan 2, 702 27 Örebro Telefon 019-27 65 00 Telefax 019-27 65 19 orebro@aspholmenfastigheter.se www.aspholmenfastigheter.se

Fastighets AB Briggen

Fredriksbergsgatan 1, Box 3158, 200 22 Malmö Telefon 040-38 37 20 Telefax 040-38 37 37 fastighets.ab@briggen.se www.briggen.se

Fastighets AB Brostaden

Bolidenvägen 14, Box 5013, 121 05 Johanneshov Telefon 08-602 33 00 Telefax 08-602 33 30 info@brostaden.se www.brostaden.se

Fastighets AB Corallen

Lasarettsgatan 3, Box 148, 331 21 Värnamo Telefon 0370-69 49 00 Telefax 0370-475 90 info@corallen.se www.corallen.se

Eklandia Fastighets AB

Theres Svenssons gata 9, Box 8725, 402 75 Göteborg Telefon 031-744 09 00 Telefax 031-744 09 50 info@eklandia.se www.eklandia.se

Harry Sjögren AB

Kråketorpsgatan 20, 431 53 Mölndal Telefon 031-706 65 00 Telefax 031-706 65 29 info@harrysjogren.se www.harrysjogren.se

Castellum AB (publ) • Box 2269, 403 14 Göteborg • Besöksadress Kaserntorget 5 Telefon 031-60 74 00 • Telefax 031-13 17 55 • E-post info@castellum.se • www.castellum.se Säte: Göteborg • Org nr: 556475-5550