Castellums 50:e delårsrapport sedan börsnoteringen astellums

Delårsrapport januari-september 2009

Castellum är ett av de större börsnoterade fastighetsbolagen i Sverige. Fastigheternas värde uppgår till 29 miljarder kronor och utgörs av lokaler för kontor/butik och lager/industri. Fastigheterna ägs och förvaltas av sex helägda dotterbolag med en stark och tydlig närvaro inom fem tillväxtregioner: Storgöteborg, (inkl Borås, Halmstad, Alingsås), Öresundsområdet (Malmö, Lund, Helsingborg), Storstockholm, Mälardalen (Örebro, Västerås, Uppsala) och Östra Götaland (Jönköping, Linköping, Värnamo, Växjö).

Castellum är noterat på NASDAQ OMX Stockholm AB Large Cap.

Hyresintäkterna för perioden januari-september 2009 uppgick till 2 022 Mkr (1 849 Mkr motsvarande period föregående år).
Förvaltningsresultatet förbättrades med 19% till 882 Mkr (739), motsvarande 5,38 kronor (4,51) per aktie.
Värdeförändringar på fastigheter uppgick till 953 Mkr (– 791) och på räntederivat till 102 Mkr (– 195).
Periodens resultat efter skatt uppgick till 17 Mkr (– 172), motsvarande 0,10 kronor (– 1,05) per aktie.
Investeringarna uppgick till 849 Mkr (2 221).
Fastighetsvärdet uppgick till 29 061 Mkr (29 165 vid föregående års utgång) med en belåningsgrad om 52% (50%).

Data per aktie

Kronor	2009 jan-sept	2008 jan-sept	2008		2007		2006		2005		2004		2003		2002
Förvaltningsresultat	5,38	4,51	5,93		5,63		5,38		5,00		4,52		4,07		3,77
Förändring		+19%		+5%		+5%		+8%		+11%		+11%		+8%
Resultat efter skatt	0,10	– 1,05	– 4,04		9,07		10,21		7,89		5,59		2,68		4,00
Förändring		pos		neg		-11%		+29%		+41%		+108%		-33%
Utdelning			3,15		3,00		2,85		2,62		2,38		2,13		1,88
Förändring				+5%		+5%		+9%		+11%		+12%		+13%

Affärsidé

Castellums affärsidé är att utveckla och förädla fastighetsbeståndet med inriktning på bästa möjliga resultat- och värdetillväxt genom att med en stark och tydlig närvaro i fem svenska tillväxtregioner erbjuda lokaler anpassade till hyresgästernas behov.

Mål

Castellums verksamhet är fokuserad på tillväxt i kassaflöde, vilket tillsammans med en stabil kapitalstruktur ger förutsättningar för en god värdetillväxt i bolaget samtidigt som aktieägarna kan erbjudas en konkurrenskraftig utdelning.

Målet är att kassaflödet, d v s förvaltningsresultat per aktie, skall ha en årlig tillväxt om minst 10%. I syfte att nå detta mål, skall årligen investeras minst 1 000 Mkr. Alla investeringar skall bidra till tillväxtmålet i förvaltningsresultatet inom 1-2 år och ha en värdepotential om minst 10%. Försäljning av fastigheter skall ske när det är affärsmässigt motiverat och när alternativ investering kan erhållas med bättre avkastning.

Strategi

Kapitalstruktur

Castellum skall ha en stabil kapitalstruktur, innebärande en belåningsgrad som varaktigt ej skall överstiga 55% och en räntetäckningsgrad om minst 200%.

Förvärv av egna aktier skall kunna ske för att anpassa bolagets kapitalstruktur till bolagets kapitalbehov. Handel med egna aktier får ej ske i självständigt vinstsyfte.

Utdelning

Minst 60% av förvaltningsresultatet efter full skatt skall delas ut, dock skall hänsyn tas till investeringsplaner, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.

Aktie- och kreditmarknaden

Castellum skall verka för att bolagets aktie får en konkurrenskraftig totalavkastning i förhållande till risken samt en hög likviditet.

Allt agerande skall utgå från ett långsiktigt perspektiv och bolaget skall ha en frekvent, öppen och rättvisande redovisning till aktieägare, kapital- och kreditmarknaden samt till media, dock utan att enskild affärsrelation exponeras.

Långsiktigt skall Castellum vara ett av de större börsnoterade fastighetsbolagen i Sverige.

Kunder och organisation

Närhet till kunden

Castellums verksamhet bedrivs i en småskalig organisation bestående av sex dotterbolag som under egna varumärken äger och förvaltar fastigheterna. De lokala dotterbolagen uppnår både närhet till kunden samt goda kunskaper om marknadsförutsättning och hyresutveckling inom respektive marknadsområde.

Castellum arbetar med service och tilläggstjänster för att förbättra och förenkla kundens vardag samt för att stärka områdets attraktionskraft där kunden är verksam.

Som en av de största fastighetsägarna på respektive lokal marknad samarbetar Castellum med kommuner samt engagerar sig i lokala nätverk såsom t ex företagsföreningar.

Castellums kunder speglar svensk ekonomi

Castellum har drygt 4 000 kommersiella kontrakt med god riskspridning på såväl geografi och lokaltyp som kontraktsstorlek, förfallotid och bransch där kunden verkar. Castellums enskilt största kontrakt svarar för ca 1% av de totala hyresintäkterna och andelen exportberoende kunder är låg.

Nöjda kunder

För att undersöka hur väl Castellum lever upp till kundernas förväntningar samt för att följa upp och utvärdera genomförda insatser genomförs årligen en extern kundmätning.

Den senaste undersökningen vilken genomfördes 2008, innefattade kontor, lager, industri samt butik, visar på ett fortsatt genomgående högt betyg för Castellum. En hög andel av de tillfrågade kunderna svarar att man vill hyra av Castellum igen och gärna rekommenderar Castellum som hyresvärd till andra.

Hyresavtal

Hyresavtal tecknas vanligtvis på 3-5 år med en uppsägningstid om nio månader och har kvartalsvis förskottsbetalning. Hyresnivån kan förändras i samband med att respektive kontrakt förfaller till omförhandling.

Hyresavtalen innehåller normalt en bashyra, d v s överenskommen hyra vid avtalets tecknande, samt en indexklausul som innebär en årlig förändring av hyran motsvarande en viss andel av infl ationen under föregående år, alternativt en procentuell minimiuppräkning. Hyresavtalen innehåller vanligtvis ett tillägg för lokalens andel av fastighetens kostnad för värme, kyla samt fastighetsskatt.

Decentraliserad organisation

Castellum har sex helägda dotterbolag med ett 35-tal medarbetare vardera. Dotterbolagens organisationer är inte identiska men utgörs i princip av verkställande direktör, 3-5 marknadsområden, affärsutvecklare samt 3-5 medarbetare inom ekonomi och administration. Varje marknadsområde är bemannat med en fastighetschef med assistent, en uthyrare och 2-4 fastighetsansvariga där samtliga har kundkontakt.

Den platta organisationen medför korta beslutsvägar och skapar en kundorienterad och handlingskraftig organisation. Förvaltningen sker i huvudsak med egen personal.

Medarbetare

Castellum arbetar aktivt för att rekrytera och behålla bra medarbetare bl a genom att erbjuda en stimulerande arbetsmiljö, kompetensutveckling och erfarenhetsutbyte.

Medarbetarnas syn på Castellum som arbetsgivare mäts regelbundet och undersökningen visar att medarbetarna trivs med sin arbetssituation och har ett högt förtroende för företaget och dess ledning.

Koncernen har ca 225 medarbetare.

Ansvarsfullt företagande

Castellum arbetar sedan 1995 med hållbarhetsfrågor vilket innebär att utveckla fastighetsbeståndet på de orter där dotterbolagen verkar, gemensamma värderingar gällande agerande mot medarbetare, kunder och samarbetspartners samt ett aktivt miljöarbete.

Miljöarbetet fokuseras på att effektivisera energianvändningen och förbättra fastigheternas miljöstatus. Två av Castellums dotterbolag, Fastighets AB Brostaden och Harry Sjögren AB, har utsetts till Green Building Corporate Partner av EU, vilket kan ses som ett kvitto på ett långsiktigt effektivt arbete för att minska energiförbrukningen.

Jönköping, Linköping, Värnamo och Växjö

Centrala, Norra och Östra Storgöteborg Södra Storgöteborg, Borås,

Alingsås och Halmstad

Intäkter, kostnader och resultat

Alla belopp avser hela delårsperioden alternativt ställning vid periodens utgång. Jämförelser angivna inom parentes avser motsvarande period föregående år förutom i avsnitt som beskriver tillgångar och fi nansiering där jämförelserna avser utgången av föregående år. För defi nitioner se Castellums webbplats, www.castellum.se

Förvaltningsresultatet, d v s resultatet exklusive värdeförändringar och skatt, uppgick till 882 Mkr (739), motsvarande 5,38 kr (4,51) per aktie. Förbättringen uppgår till 19% och är framförallt en effekt av lägre räntenivåer, men har även påverkats positivt av högre hyresintäkter och genomförda investeringar. Delårsrapporten är den 50:e rapporten sedan börsnoteringen maj 1997 med oavbruten tillväxt i förvaltningsresultatet.

Förvaltningsresultat per aktie

Under perioden uppgick värdeförändringar på fastigheter till –953 Mkr (–791) och räntederivat till 102 Mkr (–195). Periodens resultat efter skatt uppgick till 17 Mkr (–172) motsvarande 0,10 kr (–1,05) per aktie.

Hyresintäkter

Koncernens hyresintäkter uppgick till 2 022 Mkr (1 849). Ökningen är främst resultatet av högre hyresnivåer och genomförda investeringar.

För kontors- och butiksfastigheter uppgick den genomsnittliga kontrakterade hyresnivån, inklusive debiterad värme, kyla och fastighetsskatt, till 1 206 kr/kvm, medan den för lager- och industrifastigheter uppgick till 695 kr/kvm.

Hyresnivåerna, som bedöms vara på marknadsmässiga nivåer, har i jämförbart bestånd ökat med 4% mot föregående år, vilket främst är en effekt av indexuppräkningar.

Kontraktsförfallostruktur

Den genomsnittliga ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 89,9%. Det totala hyresvärdet för outhyrda ytor uppgick på årsbasis till 324 Mkr.

Bruttouthyrningen (d v s årshyra för total uthyrning) under perioden uppgick till 173 Mkr (210), varav 22 Mkr (33) avsåg uthyrning i samband med ny-, till- och ombyggnation. Uppsägningarna uppgick till 200 Mkr (140), varav konkurser 27 Mkr (10), innebärande en nettouthyrning om –27 Mkr (70). Nettouthyrningen för tredje kvartalet uppgick till 0 Mkr (8). Tidsförskjutningen mellan nettouthyrningen och dess resultateffekt bedöms till 9-18 månader.

Nettouthyrning

Trots den sedan förra hösten kraftigt försämrade konjunkturen är efterfrågan på lokaler kvar på relativt bra nivåer och såväl uppsägningar som konkurser har varit mindre än befarat. Kundernas betalningsförmåga uppvisar heller inga försämringar jämfört med tidigare.

Den generellt sett höga uthyrningsgraden tillsammans med begränsad nyproduktion har medfört att det, på Castellums delmarknader, för tillfället inte föreligger någon press på marknadshyrorna. Den negativa infl ationen under året kommer dock att medföra en indexjustering nedåt på hyrorna om ca 1% för nästkommande år.

Fastighetskostnader

Fastighetskostnaderna uppgick till 681 Mkr (608) motsvarande 288 kr/kvm (267). Ökningen beror till stor del på ett kallare år jämfört med föregående år. Förbrukningen vad avser uppvärmning under perioden har beräknats till 87% (81%) av ett normalår enligt graddagsstatistiken. Kundförlusterna, d v s debiterade ej betalda hyror med förlustrisk, uppgick till 7 Mkr (7), motsvarande 0,3% av hyresintäkterna.

Fastighetskostnader, kr/kvm	Kontor/ butik	Lager/ industri	Totalt
Driftskostnader	204	114	161
Underhåll	37	18	28
Tomträttsavgäld	8	5	7
Fastighetsskatt	62	17	40
Direkta fastighetskostnader	311	154	236
Uthyrning och fast.adm. (indirekta)	–	–	52
Totalt	311	154	288
Föregående år	296	142	267

Centrala administrationskostnader

De centrala administrationskostnaderna uppgick till 59 Mkr (52). I denna post ingår även kostnader för ett resultat- och aktiekursbaserat incitamentsprogram till 10 personer i koncernledningen om 11 Mkr (4).

Finansnetto

Finansnettot uppgick till –400 Mkr (–450). Finansnettot har påverkats positivt med ca 110 Mkr på grund av att den genomsnittliga räntenivån minskat med 1,1%- enheter till 3,6% (4,7%).

Räntenivåer

Värdeförändringar

Transaktionsvolymen av kommersiella fastigheter i Sverige har varit fortsatt låg under tredje kvartalet, trots att det skett en förbättring av fi nansieringsmöjligheterna. Den låga omsättningen medför att det är fortsatt svårt att fastställa ett verkligt värde utifrån genomförda transaktioner. Castellums uppfattning är att säljarnas och köparnas syn på prisbilden har stabiliserats under tredje kvartalet, varför ingen förändring har gjorts av antaget avkastningskrav.

Värdeförändringen i Castellums bestånd under perioden uppgick till totalt –953 Mkr (–791), motsvarande 3% av fastighetsvärdet. Värdeförändringen består av –635 Mkr till följd av bedömt ökat avkastningskrav första halvåret, –360 Mkr till följd av förändrat framtida kassafl öde och drygt 40 Mkr till följd av projektvinster.

Castellum använder räntederivat för att erhålla önskad ränteförfallostruktur. Om den avtalade räntan avviker från marknadsräntan, uppstår ett teoretiskt över- eller undervärde på räntederivaten där den ej kassafl ödespåverkande värdeförändringen redovisas över resultaträkningen. Värdet har på grund av främst höjda långräntor, ändrats med 102 Mkr (–195) och vid periodens utgång var värdet –865 Mkr (–966).

Skatt

Bolagsskatten i Sverige är nominellt 26,3%. På grund av möjligheten att göra skattemässiga avskrivningar och avdrag för vissa ombyggnationer av fastigheter samt nyttja underskottsavdrag uppstår i princip ingen betald skattekostnad. Betald skatt uppkommer då ett fåtal dotterbolag inte har skattemässiga koncernbidragsförutsättningar.

Kvarvarande underskottsavdrag kan beräknas till 1 639 Mkr (1 830), medan fastigheternas verkliga värde överstiger dess skattemässiga värde med 12 252 Mkr (12 419). Som uppskjuten skatteskuld redovisas full nominell skatt om 26,3% av nettot av dessa poster, 2 791 Mkr (2 785).

Vad avser de rättsfall från i maj som berör bl a fastighetsbranschen och som främst avser försäljning av handelsbolagsandelar, kan konstateras att Castellum inte har genomfört någon transaktion av den typ som nu har varit föremål för Regeringsrättens prövning.

Därefter har dels en stopplagstiftning, dels en lagrådsremiss kommit. Stopplagstiftningen aviserar en begränsning i avdragsrätten för kapitalförluster på handelsbolagsandelar, vilket bl a medför att uppskjuten skattefordran på övervärden på sådana andelar inte längre kan tas upp. Castellum har inte någon uppskjuten skattefordran uppbokad avseende sådana övervärden.

Lagrådsremissens förslag om skattefria kapitalvinster på vissa handelsbolagsandelar innehåller även förslag om att negativa justerade anskaffningsutgifter på sådana andelar skall återföras till beskattning. Om lagförslagen i lagrådsremissen blir verklighet medför det en uppskjuten skattekostnad för Castellum om ca 10 Mkr, vilket har reserverats i detta bokslut.

Under perioden har Skatteverket genomfört en skatterevision i Castellum, som avslutats utan anmärkning.

Skatteberäkning	Underlag	Underlag
	aktuell skatt	uppskjuten
Mkr		skatt
Förvaltningsresultat	882
Skattemässigt avdragsgilla
avskrivningar	– 408	408
ombyggnationer	– 173	173
ombyggnationer, justering tidigare år	– 182	182
Övriga skattemässiga justeringar	5	18
Skattepliktigt förvaltningsresultat	124	781

Värdeförändring fastigheter	–	– 953
Värdeförändring räntederivat	102	–
Skattepliktigt resultat före underskottsavdrag	226	– 172

Underskottsavdrag, ingående balans	– 1 830	1 830
Underskottsavdrag, utgående balans	1 639	– 1 639
Skattepliktigt resultat	35	19
Därav 26,3% aktuell / uppskjuten skatt	– 9	– 5

Redovisningsprinciper

Castellum följer de av EU antagna IFRS standarderna och tolkningarna av dessa (IFRIC). Denna delårsrapport är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering. Redovisningsprinciper och beräkningsmetoder är oförändrade jämfört med årsredovisningen föregående år, liksom även segmentsindelningen. Däremot är redovisat resultatmått för segment förändrat till att utgöra förvaltningsresultatet, vilket är den resultatrad som respektive segment, liksom koncernen, styrs på.

Akvamarinen 1 i Helsingborg som färdigställts under 2009

CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI-SEPTEMBER 2009 7

Fastighetsbestånd

Fastighetsbeståndet, som består av enbart svenska fastigheter, är koncentrerat till Storgöteborg, Öresundsområdet, Storstockholm, Mälardalen och Östra Götaland. Tyngdpunkten med 75% av beståndet fi nns i de tre storstadsregionerna.

Det kommersiella beståndet består av 64% kontors- och butiksfastigheter och 31% lager- och industrifastigheter. Fastigheterna är belägna från citylägen (förutom Storstockholm från närförortslägen) till välbelägna arbetsområden med goda kommunikationer och utbyggd service.

Castellum har outnyttjade byggrätter om 876 tkvm. Castellum har pågående projekt där återstående investeringsvolym uppgår till ca 600 Mkr.

Investeringar

Fastighetsportföljen har under perioden förändrats enligt nedan.

Förändring av fastighetsbeståndet	Värde, Mkr	Antal
Fastighetsbestånd 1 januari 2009	29 165	587
+ Förvärv	29	3
+ Ny-, till- och ombyggnation	820	–
– Försäljningar	–	–
+/– Orealiserade värdeförändringar	– 953	–
Fastighetsbestånd 30 september 2009	29 061	590

Under perioden har investerats för totalt 849 Mkr (2 221), varav 29 Mkr (1 174) avser förvärv och 820 Mkr (1 047) avser ny-, till- och ombyggnation. Av de totala investeringarna avser 247 Mkr Storstockholm, 193 Mkr Mälardalen, 170 Mkr Östra Götaland, 154 Mkr Storgöteborg samt 85 Mkr Öresundsområdet.

Investeringar

Fastighetsvärde

Castellum fastställer fastighetsvärdet genom interna värderingar. Dessa baseras på en 10-årig kassafl ödesmodell med en individuell bedömning för varje fastighet av dels den framtida intjäningsförmågan, dels marknadens avkastningskrav. Igångsatta projekt har värderats enligt samma princip, men med avdrag för återstående investering. Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde per kvadratmeter. För att kvalitetssäkra de interna värderingarna görs vid varje årsskifte en extern värdering av drygt 50% av beståndet. Skillnaden mellan de interna och externa värdena har historiskt varit obetydlig.

Utifrån de interna värderingarna fastställdes fastighetsvärdet till 29 061 Mkr (29 165), motsvarande knappt 9 000 kr/kvm. Den normaliserade avkastningen kan beräknas till 7,4%.

Normaliserad avkastning (exkl. projekt/mark och byggrätter)

	Mkr
Driftsöverskott fastigheter	1 457
Justerat för:
Indexjustering nästkommande år	– 21
Verklig uthyrningsgrad, dock lägst 94%	146
Fastighetskostnader till normalår	5
Fastighetsadministration, 30 kr/kvm	– 70
Normaliserat driftsöverskott för perioden	1 517
Värdering (exkl. byggrätter om 405 Mkr)	27 285
Normaliserad avkastning årsbasis	7,4%

Castellums fastighetsbestånd

			2009-09-30					januari-september 2009
	Antal fastig heter	Yta tkvm	Verkligt värde Mkr	Verkligt värde kr/kvm	Hyres värde Mkr	Hyres värde kr/kvm	Ekon. ut hyrnings grad	Hyres intäkter Mkr	Fastighets kostnader Mkr	Fastighets kostnader kr/kvm	Drifts överskott Mkr
Kontor/butik
Storgöteborg	78	400	5 137	12 840	374	1 246	94,5%	353	90	300	263
Öresundsområdet	52	324	4 683	14 446	341	1 404	86,9%	297	81	333	216
Storstockholm	45	304	3 624	11 919	302	1 326	82,8%	250	74	325	176
Mälardalen	68	309	2 970	9 606	242	1 043	92,5%	224	69	299	155
Östra Götaland	48	282	2 332	8 265	206	973	91,9%	189	63	298	126
Summa kontor/butik	291	1 619	18 746	11 574	1 465	1 206	89,6%	1 313	377	311	936
Lager/industri
Storgöteborg	96	611	4 181	6 846	324	707	93,9%	304	68	149	236
Öresundsområdet	42	296	1 644	5 563	149	673	86,6%	129	31	140	98
Storstockholm	36	193	1 421	7 348	130	898	88,0%	115	32	218	83
Mälardalen	42	177	971	5 494	93	698	91,0%	84	21	162	63
Östra Götaland	35	186	727	3 901	67	477	86,7%	58	17	121	41
Summa lager/industri	251	1 463	8 944	6 115	763	695	90,5%	690	169	154	521
Summa	542	3 082	27 690	8 984	2 228	964	89,9%	2 003	546	236	1 457
Uthyrning och fastighetsadministration									121	52	– 121
Summa efter uthyrning och fastighetsadministration									667	288	1 336
Projekt	16	104	982	–	36	–	–	19	14	–	5
Obebyggd mark	32	–	389	–	–	–	–	–	–	–	–
Totalt	590	3 186	29 061	–	2 264	–	–	2 022	681	–	1 341

Ovanstående sammanställning avser de fastigheter som Castellum ägde vid periodens utgång och avspeglar fastigheternas intäkter och kostnader såsom de hade ägts under hela perioden.

Fastighetsrelaterade nyckeltal
	2009	2008	2008
	jan-sept	jan-sept	jan-dec
Hyresvärde, kr/kvm	964	921	921
Ekonomisk uthyrningsgrad	89,9%	89,5%	89,7%
Fastighetskostnader, kr/kvm	288	267	268
Driftsöverskott, kr/kvm	578	558	559
Verkligt värde, kr/kvm	8 984	9 020	8 984
Räntebärande skulder, kr/kvm	4 779	4 601	4 605
Antal fastigheter	590	580	587
Uthyrningsbar yta, tkvm	3 186	3 138	3 172

Segmentsinformation
		Hyresintäkter		Förvaltningsresultat
	2009	2008	2009	2008
Mkr	jan-sept	jan-sept	jan-sept	jan-sept
Storgöteborg	657	598	324	269
Öresundsområdet	426	399	196	173
Storstockholm	366	355	161	137
Mälardalen	323	266	123	95
Östra Götaland	250	231	103	83
Totalt	2 022	1 849	907	757

Skillnaden mellan ovan redovisat förvaltningsresultat om 907 Mkr (757) och koncernens redovisade resultat före skatt om 31 Mkr (–247) består av ofördelat förvaltningsresultat om –25 Mkr (–18), värdeförändring fastigheter om –953 Mkr (–791) och värdeförändring derivat om 102 Mkr (–195).

Finansiering

Eget kapital och substansvärde

Det egna kapitalet uppgår till 9 549 Mkr (10 049). Styrelsen har mandat att besluta om förvärv och överlåtelse av egna aktier.

Substansvärdet kan med en bedömd diskonterad verklig skatteskuld om 5%, beräknas enligt följande tabell.

Mkr	kr/aktie
9 549	58
2 791	17
12 340	75
– 531	– 3
11 809	72
	+/– 8
	+/– 1 380

Räntebärande skulder

De senaste månaderna har en viss stabilisering skett på kreditmarknaden både vad avser tillgången på krediter och lägre kreditmarginaler.

Castellums möjlighet till långfristig upplåning är fortsatt god och har inte direkt påverkats av situationen på kreditmarknaden.

Lånestruktur

Under perioden har Castellum ingått nya låneavtal om 1,3 mdr kronor. Castellum har per 30 september 2009 långfristiga låneavtal i banker om 16 562 Mkr (15 800), obligationslån om 500 Mkr (650) och kortfristiga låneavtal i banker om 920 Mkr (770). Netto räntebärande skulder efter avdrag för likviditet om 12 Mkr (9) uppgick till 15 213 Mkr (14 598).

Säkerställning av lån i bank sker via pantbrev och/eller garanti om att upprätthålla vissa fi nansiella nyckeltal. De garantier som utfärdats innebär att belåningsgraden ej får överstiga 65% och att räntetäckningsgraden ej får understiga 150% vilket Castellum uppfyller med god marginal, 52% respektive 320%.

Den genomsnittliga kreditbindningen på Castellums långfristiga låneavtal uppgick till 5,3 år (5,5). Marginaler och avgifter på långfristiga låneavtal är fastställda med en genomsnittlig löptid om 3,0 år (3,2).

Låneförfallostruktur

Långfristigt, Mkr	Låneavtal	Utnyttjat
1 - 2 år	1 200	500
2 - 3 år	–	–
3 - 4 år	5 000	4 992
4 - 5 år	5 700	5 700
> 5 år	4 862	3 200
Summa långfristiga låneavtal	16 762	14 392
Summa kortfristiga låneramar (0 - 1 år)	1 220	821
Totala kreditavtal	17 982	15 213
Outnyttjat låneutrymme i långfristiga avtal		1 549

Ränteförfallostruktur

Den genomsnittliga effektiva räntan per den 30 september 2009 var 3,6% (4,8%). Räntan på motsvarande portfölj, med hänsyn tagen till såväl rådande marknadsränta som kreditmarginal, kan uppskattas till 3,0%. Den genomsnittliga räntebindningstiden uppgick till 2,4 år (2,9).

För att säkerställa ett stabilt och lågt kassafl ödesmässigt räntenetto över tid, har Castellum valt en förhållandevis lång räntebindning. Castellum har vidare valt att använda räntederivat, vilket är ett kostnadseffektivt och fl exibelt sätt att förlänga lån med kort räntebindning för att uppnå önskad räntebindning.

Ränteförfallostruktur	Belopp, Mkr	Medelränta
0 - 1 år	7 061	2,4%
1 - 2 år	702	4,2%
2 - 3 år	800	4,6%
3 - 4 år	2 050	5,0%
4 - 5 år	2 200	4,5%
5 - 10 år	2 400	4,8%
Totalt	15 213	3,6%

Räntederivat

I enlighet med redovisningsreglerna IAS 39 skall räntederivat marknadsvärderas, vilket innebär att det uppstår ett teoretiskt över- eller undervärde om den avtalade räntan avviker från aktuell marknadsränta, där värdeförändringen i Castellums fall skall redovisas över resultaträkningen.

Per den 30 september 2009 uppgick marknadsvärdet i räntederivatportföljen till –865 Mkr.

Resultaträkning för koncernen
	2009	2008	2009	2008	Rullande 12 mån.	2008
Mkr	juli - sept	juli - sept	jan - sept	jan - sept	okt 08 - sept 09	jan - dec
Hyresintäkter	676	631	2 022	1 849	2 674	2 501
Driftskostnader	– 101	– 92	– 370	– 330	– 495	– 455
Underhåll	– 23	– 21	– 79	– 73	– 102	– 96
Tomträttsavgäld	– 6	– 5	– 16	– 15	– 22	– 21
Fastighetsskatt	– 33	– 30	– 95	– 90	– 120	– 115
Uthyrning och fastighetsadministration	– 36	– 32	– 121	– 100	– 165	– 144
Driftsöverskott	477	451	1 341	1 241	1 770	1 670
Centrala administrationskostnader	– 20	– 18	– 59	– 52	– 78	– 71
Finansnetto	– 132	– 167	– 400	– 450	– 576	– 626
Förvaltningsresultat	325	266	882	739	1 116	973
Värdeförändringar
Fastigheter	– 139	– 324	– 953	– 791	– 1 424	– 1 262
Räntederivat	34	– 255	102	– 195	– 713	– 1 010
Resultat före skatt	220	– 313	31	– 247	– 1 021	– 1 299
Aktuell skatt	– 4	– 5	– 9	– 11	– 12	– 14
Uppskjuten skatt	– 66	97	– 5	86	559	650
Periodens/Årets resultat	150	– 221	17	– 172	– 474	– 663

Då inga minoritetsintressen föreligger är hela resultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare.

Data per aktie
	2009	2008	2009	2008	Rullande 12 mån.	2008
	juli - sept	juli - sept	jan - sept	jan - sept	okt 08 - sept 09	jan - dec
Genomsnittligt antal aktier, tusental	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000
Resultat efter skatt, kr	0,91	– 1,35	0,10	– 1,05	– 2,89	– 4,04
Förvaltningsresultat, kr	1,98	1,62	5,38	4,51	6,80	5,93
Utestående antal aktier, tusental	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000
Fastigheter verkligt värde, kr	177	178	177	178	177	178
Substansvärde (5% uppskjuten skatt), kr	72	81	72	81	72	75
Eget kapital, kr	58	64	58	64	58	61

Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier (t ex konvertibler) förekommer.

Finansiella nyckeltal
	2009	2008	2009	2008	Rullande 12 mån.	2008
	juli - sept	juli - sept	jan - sept	jan - sept	okt 08 - sept 09	jan - dec
Överskottsgrad	71%	71%	66%	67%	66%	67%
Räntetäckningsgrad	346%	259%	320%	264%	294%	255%
Avkastning eget kapital	6,4%	– 8,2%	0,2%	– 2,1%	– 4,6%	– 6,1%
Avkastning substansvärde	7,0%	– 8,5%	0,2%	– 1,5%	– 7,4%	– 8,3%
Avkastning totalt kapital	4,3%	1,5%	1,5%	1,8%	0,9%	1,2%
Investering, Mkr	283	639	849	2 221	1 366	2 738
Belåningsgrad	52%	50%	52%	50%	52%	50%

Balansräkning för koncernen

Mkr	30 sept 2009	30 sept 2008	31 dec 2008
Tillgångar
Förvaltningsfastigheter	29 061	29 119	29 165
Övriga anläggningstillgångar	13	15	15
Kortfristiga fordringar	180	139	215
Kassa och bank	12	10	9
Summa tillgångar	29 266	29 283	29 404

Eget kapital och skulder
Eget kapital	9 549	10 540	10 049
Uppskjuten skatteskuld	2 791	3 346	2 785
Långfristiga räntebärande skulder	15 225	14 437	14 607
Räntederivat	865	151	966
Ej räntebärande skulder	836	809	997
Summa eget kapital och skulder	29 266	29 283	29 404

Förändring eget kapital

					Totalt eget
Mkr	Antal utestående aktier, tusental	Aktiekapital	Reserver	Balanserad vinst	kapital
Eget kapital 2007-12-31	164 000	86	20	11 098	11 204
Utdelning, mars 2008	–	–	–	– 492	– 492
Resultat januari-september 2008	–	–	–	– 172	– 172
Eget kapital 2008-09-30	164 000	86	20	10 434	10 540
Resultat oktober-december 2008	–	–	–	– 491	– 491
Eget kapital 2008-12-31	164 000	86	20	9 943	10 049
Utdelning, mars 2009	–	–	–	– 517	– 517
Resultat januari-september 2009	–	–	–	17	17
Eget kapital 2009-09-30	164 000	86	20	9 443	9 549

Kassaflödesanalys

	2009	2008	2008
Mkr	jan - sept	jan - sept	jan - dec
Driftsöverskott	1 341	1 241	1 670
Centrala administrationskostnader	– 59	– 52	– 71
Återläggning av avskrivningar	5	4	6
Betalt fi nansnetto	– 459	– 399	– 499
Betald skatt	– 17	– 26	– 26
Kassafl öde löpande verksamhet före förändring rörelsekapital	811	768	1 080
Förändring kortfristiga fordringar	35	– 32	– 108
Förändring kortfristiga skulder	– 89	– 4	106
Kassafl öde från den löpande verksamheten	757	732	1 078
Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer	– 820	– 1 047	– 1 526
Förvärv fastigheter	– 29	– 1 061	–1 096
Förändring skuld vid förvärv fastigheter	– 5	– 6	– 7
Försäljning fastigheter	0	28	25
Förändring fordran vid försäljning fastigheter	0	3	3
Investeringar i övrigt, netto	– 1	– 9	– 8
Kassafl öde från investeringsverksamheten	– 855	– 2 092	– 2 609
Förändring långfristiga skulder	618	1 855	2 025
Utbetald utdelning	– 517	– 492	– 492
Kassafl öde från fi nansieringsverksamheten	101	1 363	1 533
Periodens / Årets kassafl öde	3	3	2
Kassa och bank ingående balans	9	7	7
Kassa och bank utgående balans	12	10	9

Möjligheter och risker

Möjligheter och risker i kassaflödet

Stigande marknadsräntor är normalt över tid en effekt av ekonomisk tillväxt och stigande infl ation, vilket antas leda till högre hyresintäkter. Detta beror dels på att efterfrågan på lokaler antas öka vilket medför minskade vakanser och därmed potential för stigande marknadshyror, dels på att indexklausulen i de kommersiella kontrakten kompenserar den stigande infl ationen.

En högkonjunktur innebär därmed högre räntekostnader men även högre hyresintäkter, medan omvänt förhållande råder i en lågkonjunktur. Förändringen i hyresintäkter och räntekostnader sker inte exakt samtidigt, varför resultateffekten på kort sikt kan uppstå vid olika tidpunkter.

Känslighetsanalys - kassafl öde

Resultateffekt, Mkr		Sannolikt scenario
	+/– 1% (enheter) Högkonjunktur		Lågkonjunktur
Hyresnivå	+27/–27	+	–
Vakans	+30/–30	+	–
Fastighetskostnader	–9/+9	–	0
Räntekostnader	–55/0*	–	+

* med antagande om att räntan ej kan understiga 0%

Möjligheter och risker i fastigheternas värde

Castellum redovisar sina fastigheter till verkligt värde med värdeförändringar i resultaträkningen. Det medför att framförallt resultat men även ställning kan bli volatila. Fastigheternas värde bestäms, förutsatt en fungerande kreditmarknad, av utbud och efterfrågan, där priset främst är beroende av fastigheternas förväntade driftsöverskott och köparens avkastningskrav. En ökad efterfrågan, lägre avkastningskrav och positiv real utveckling av driftsöverskottet medför en prisjustering uppåt, medan en vikande efterfrågan, högre avkastningskrav och negativ real tillväxt får motsatt effekt.

Vid fastighetsvärderingar bör hänsyn tas till ett osäkerhetsintervall som i en fungerande marknad oftast uppgår till +/– 5-10%, för att avspegla den osäkerhet som fi nns i gjorda antaganden och beräkningar.

Känslighetsanalys - värdeförändring
Fastigheter	– 20%	– 10%	0	+10%	+20%
Värdeförändring, Mkr	– 5 812	– 2 906	–	+2 906	+5 812
Belåningsgrad	65%	58%	52%	48%	44%

Finansiell risk

Allt fastighetsägande förutsätter att det fi nns en fungerande kreditmarknad. Den största fi nansiella risken för Castellum är att inte ha tillgång till fi nansiering. Risken begränsas av låg belåningsgrad och långfristiga låneavtal.

Moderbolaget

Moderbolaget Castellum AB ansvarar för frågor gentemot dels aktiemarknaden såsom koncernrapportering och aktiemarknadsinformation, dels kreditmarknaden med upplåning och fi nansiell riskhantering.

Genom styrelsearbete i dotterbolagen är moderbolaget delaktigt i den fastighetsrelaterade verksamheten.

	2009	2008	2009	2008
RESULTATRÄKNING, Mkr	juli-sept	juli-sept	jan-sept	jan-sept
Intäkter	2	2	9	7
Kostnader	– 15	– 13	– 46	– 37
Finansnetto	0	0	12	12
Värdeförändr. räntederivat	34	– 255	102	– 195
Resultat före skatt	21	– 266	77	– 213
Skatt	– 6	74	– 21	59
Periodens resultat	15	– 192	56	– 154
		30 sept	30 sept	31 dec
BALANSRÄKNING, Mkr		2009	2008	2008
Andelar koncernföretag		4 087	4 087	4 087
Fordringar koncernföretag		15 951	14 759	15 555
Övriga tillgångar		224	59	244
Kassa och bank		0	0	0
Summa		20 262	18 905	19 886
Eget kapital		3 141	3 722	3 601
Räntebärande skulder		14 923	14 137	14 304
Räntebärande skulder konc. företag		1 146	735	775
Räntederivat		865	151	966
Övriga skulder		187	160	240
Summa		20 262	18 905	19 886
Ställda säkerheter		15 239	13 008	13 680
Ansvarsförbindelser		300	300	300

Valberedning

Enligt årsstämman 2009 skall en valberedning inrättas inför årsstämman 2010 för att framlägga förslag till antalet styrelseledamöter, val av styrelseledamöter inklusive styrelseordförande samt ersättning till styrelseledamöterna.

Valberedningen tillsätts genom att styrelsens ordförande kontaktar de tre största ägarregistrerade eller på annat sätt kända aktieägarna vid utgången av det tredje kvartalet och ber dem utse en ledamot vardera. De utsedda ledamöterna, tillsammans med styrelsens ordförande som sammankallande,utgör valberedningen. Valberedningen utser inom sig ordförande.

Valberedningen utgörs av: Maj-Charlotte Wallin representerande AFA Försäkring, Paul Frentrop representerande Stichting Pensioenfonds ABP, Lars-Åke Bokenberger representerande AMF Pension samt styrelsens ordförande Jan Kvarnström.

Göteborg den 15 oktober 2009

Håkan Hellström Verkställande direktör Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer.

Castellumaktien

Castellum är noterat på NASDAQ OMX Stockholm AB Large Cap och hade vid periodens utgång ca 8 400 aktieägare. Aktieägare registrerade i utlandet kan inte särskiljas vad avser direktägda och förvaltarregistrerade aktier. De tio enskilt största svenska aktieägarna framgår av nedanstående tabell.

Aktieägare	Antal aktier	Andel röster
	tusental	och kapital
László Szombatfalvy	10 000	6,1%
AFA Sjukförsäkrings AB	8 670	5,3%
AMF Pensionsförsäkrings AB	7 700	4,7%
Andra AP-fonden	3 439	2,1%
Fjärde AP-fonden	3 239	2,0%
AFA Trygghetsförsäkring AB	1 945	1,2%
Lannebo Småbolag	1 900	1,2%
Kas Depositary Trust Company	1 897	1,2%
Första AP-fonden	1 705	1,0%
Swedbank Robur Småbolagsfond Sverige	1 320	0,8%
Övriga aktieägare registrerade i Sverige	48 288	29,4%
Aktieägare registrerade i utlandet	73 897	45,0%
Totalt utestående aktier	164 000	100,0%
Återköpta egna aktier	8 007
Totalt registrerade aktier	172 007

Några potentiella aktier (t ex konvertibler) förekommer inte.

Aktieägare fördelat på land

Kursen på Castellumaktien den 30 september 2009 var 67,50 kronor motsvarande ett börsvärde om 11,1 mdr kronor, beräknat på antalet utestående aktier.

Sedan årets början har totalt 154 miljoner aktier omsatts motsvarande i genomsnitt 820 000 aktier per dag, vilket på års basis motsvarar en omsättningshastighet om 126%.

Tillväxt, avkastning och finansiell risk

Under den senaste tolvmånadersperioden har Castellumaktiens totalavkastning, inklusive utdelning om 3,15 kronor, varit 19%.

Aktiens totalavkastning okt 2008 -		3 år	10 år
	sept 2009	snitt/år	snitt/år
Castellum	+ 19%	+ 1%	+ 16%
NASDAQ OMX Stockholm (SIX Return) + 19%		+ 1%	+ 5%
Fastighetsindex Sverige (EPRA)	+ 20%	– 1%	+ 16%
Fastighetsindex Europa (EPRA)	– 14%	– 15%	+ 6%

Castellumaktiens utveckling sedan börsintroduktionen 23 maj 1997 till och med 13 oktober 2009

Värdering - kursrelaterade nyckeltal

Intjäningsförmåga

Förvaltningsresultat per aktie före skatt uppgick på rullande årsbasis till 6,80 kronor, vilket jämfört med kursen vid periodens utgång ger en multipel om 10.

Resultatet efter skatt per aktie uppgick på rullande årsbasis till –2,89 kronor vilket ger en negativ multipel.

Aktiens vinstmultipel

Substansvärde

Substansvärdet kan med en bedömd diskonterad verklig skatteskuld om 5% beräknas till 11 809 Mkr, motsvarande 72 kr/aktie. Aktiekursen vid periodens utgång utgjorde således 94% av substansvärdet.

Aktiens kurs/substansvärde

Direktavkastning

Senaste utdelningen om 3,15 kronor motsvarar en direktavkastning om 4,7% beräknat på kursen vid periodens utgång.

Aktiens direktavkastning

Kalendarium

Bokslutskommuniké 2009	20 januari 2010

Årsredovisning 2009	Månadsskiftet januari/februari 2010
Årsstämma	25 mars 2010
Delårsrapport januari-mars 2010	20 april 2010
Halvårsrapport januari-juni 2010	13 juli 2010
Delårsrapport januari-september 2010	19 oktober 2010
Bokslutskommuniké 2010	25 januari 2011

Ytterligare information kan erhållas av Castellums Verkställande direktör Håkan Hellström eller Ekonomidirektör Ulrika Danielsson telefon 031-60 74 00.

Årsstämma

Årsstämman planeras äga rum torsdagen den 25 mars 2010 klockan 17.00 i Runan, Chalmers kårhus, Chalmersplatsen 1, Göteborg.

Förslag från aktieägare till valberedningen kan ställas till Castellum AB, Att: Valberedningen, Box 2269, 403 14 Göteborg, senast den 11 december 2009.

Aktieägare har rätt att få ett ärende upptaget vid den kommande årsstämman den 25 mars 2010. Av praktisk skäl ser bolaget gärna att en sådan begäran avsänds så att den når bolaget senast den 5 februari 2010. Begäran skall ställas till Castellum AB, Att: Håkan Hellström, Box 2269, 403 14 Göteborg.

www.castellum.se

På Castellums webbplats fi nns möjlighet att dels hämta, dels prenumerera på pressmeddelanden och delårsrapporter.

Dotterbolag

Aspholmen Fastigheter AB

Nastagatan 2, 702 27 Örebro Telefon 019-27 65 00 Telefax 019-27 65 19 [email protected] www.aspholmenfastigheter.se

Fastighets AB Briggen

Fredriksbergsgatan 1, Box 3158, 200 22 Malmö Telefon 040-38 37 20 Telefax 040-38 37 37 [email protected] www.briggen.se

Fastighets AB Brostaden

Bolidenvägen 14, Box 5013, 121 05 Johanneshov Telefon 08-602 33 00 Telefax 08-602 33 30 [email protected] www.brostaden.se

Fastighets AB Corallen

Lasarettsgatan 3, Box 148, 331 21 Värnamo Telefon 0370-69 49 00 Telefax 0370-475 90 [email protected] www.corallen.se

Eklandia Fastighets AB

Theres Svenssons gata 9, Box 8725, 402 75 Göteborg Telefon 031-744 09 00 Telefax 031-744 09 50 [email protected] www.eklandia.se

Harry Sjögren AB

Kråketorpsgatan 20, 431 53 Mölndal Telefon 031-706 65 00 Telefax 031-706 65 29 [email protected] www.harrysjogren.se

Castellum AB (publ) • Box 2269, 403 14 Göteborg • Besöksadress Kaserntorget 5 Telefon 031-60 74 00 • Telefax 031-13 17 55 • E-post [email protected] • www.castellum.se Säte: Göteborg • Org nr: 556475-5550

AI assistant

Castellum — Interim / Quarterly Report 2009

2900_10-q_2009-10-15_6e355d94-5820-459f-a172-efcb4f44d2a4.pdf

Delårsrapport januari-september 2009