Castellum — Earnings Release 2015

Jan 20, 2016

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ

Castellum Bokslutskommuniké 2015

Bokslutskommuniké 2015

Castellum är ett av de större börsnoterade fastighetsbolagen i Sverige. Fastigheternas värde uppgår till 42 miljarder kronor och utgörs av kommersiella lokaler. Fastigheterna ägs och förvaltas av sex helägda dotterbolag med en stark och tydlig närvaro inom fem tillväxtregioner: Eklandia Fastighets AB och Harry Sjögren AB i Storgöteborg (inkl Borås och Halmstad), Fastighets AB Briggen i Öresundsregionen (Malmö, Lund, Helsingborg och Köpenhamn), Fastighets AB Brostaden i Storstockholm, Aspholmen Fastigheter AB i Mälardalen (Örebro, Västerås och Uppsala) och Fastighets AB Corallen i Östra Götaland (Jönköping, Linköping och Norrköping).

Castellum är noterat på Nasdaq Stockholm Large Cap.

• Hyresintäkterna 2015 uppgick till 3 299 Mkr (3 318 Mkr föregående år).
• Förvaltningsresultatet uppgick till 1 533 Mkr (1 450), motsvarande 9,35 kronor (8,84) per aktie, en förbättring med 6%.
• Värdeförändringar på fastigheter uppgick till 1 837 Mkr (344) och på derivat till 216 Mkr (–660).
• Årets resultat efter skatt uppgick till 2 881 Mkr (1 211), motsvarande 17,57 kronor (7,38) per aktie.
• Nettoinvesteringarna uppgick till 2 413 Mkr (– 529) varav 1 232 Mkr (1 378) avsåg ny-, till- och ombyggnationer, 2 321 Mkr (1 147) förvärv och 1 140 Mkr (3 054) försäljningar. Därtill har förvärv skett av 50% av aktierna i CORHEI Fastighets AB (f d Ståhls), med ett underliggande fastighets värde om 2 miljarder kr, för 505 Mkr.
• Styrelsen föreslår en utdelning om 4,90 kronor (4,60) per aktie, motsvarande en ökning om 7%.

	okt-dec 2015	okt-dec 2014	jan-dec 2015	jan-dec 2014
Hyresintäkter, Mkr	850	822	3 299	3 318
Driftöverskott, Mkr	550	524	2 225	2 222
Förvaltningsresultat, Mkr	381	338	1 533	1 450
D:o kr/aktie	2,32	2,06	9,35	8,84
D:o tillväxt	+13%	+2%	+6%	+8%
Resultat efter skatt, Mkr	1 260	438	2 881	1 211
Nettoinvestering, Mkr	1	– 2 141	2 413	– 529
Utdelning, kr/aktie (2015 föreslagen)	–	–	4,90	4,60
D:o tillväxt	–	–	+7%	+8%
Nettouthyrning, Mkr	11	– 17	18	58
Belåningsgrad	49%	49%	49%	49%
Räntetäckningsgrad	353%	315%	351%	318%
Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) kr/aktie	129	114	129	114
Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV) kr/aktie	116	100	116	100

NYCKELTAL

För mer detaljerad information om Castellum se www.castellum.se.

Ett off ensivt år för Castellum!

2015 var ett synnerligen off ensivt år för Castellum. Förändringsarbetet har ägt rum enligt fl era parallella processer:

• Geografi sk koncentration av fastighetsbeståndet
• Fler fastigheter med högre utvecklingspotential
• Ett program för högre kostnadseff ektivitet har inletts
• Ännu starkare inriktning på hållbarhet
• Förstärkt och eff ektiviserad organisation

Hög investeringstakt

Ett stort antal fastighetsaff ärer har genomförts där helheten kan vara svår att överblicka. Låt mig därför kort sammanfatta innebörden av den genomförda strategiska förfl yttningen under de senaste femton månaderna. Försäljningarna har uppgått till 4 miljarder kr och förvärven, exklusive de viktiga egna projekten, till 4,6 miljarder kr.

Fastigheter med svagare utvecklingspotential har ersatts med objekt i starka tillväxtområden; Hornsberg, Kungsholmen och Hagastaden i Stockholm, centrumdominans i Norrköping och Linköping, ett brohuvud i snabbväxande Hyllie i Malmö, ökning i Köpenhamn samt förtätning på Lindholmen i Göteborg. Flera av transaktionerna är komplexa och och följer i fl era steg. Till exempel innefattar förvärvet av 50% av Ståhls i Norr- och Linköping, en option att förvärva återstående del under 2016.

Starka fi nanser

Totalt har nettoinvesteringarna 2015 uppgått till 2 413 Mkr, inklusive egna projekt, och fastigheter för 1 140 Mkr har avyttrats. Denna omfattande förfl yttning har vi lyckats klara av med endast smärre tapp i tillväxten under de tre första kvartalen till följd av de stora försäljningarna under slutet av 2014, men med återvunnen stark tillväxt (+13%) under sista kvartalet. Belåningsgraden har dessutom hållits oförändrat låg, 49%. Den stora efterfrågan i fastighetsmarknaden har möjliggjort Castellums omstrukturering av portföljen och har inneburit värdejusteringar under året om 1 837 Mkr, varav 1 019 Mkr sista kvartalet, samt bidragit till att långsiktigt substansvärde ökat med 13% till 129 kr.

Under det gångna året har vi förlängt befi ntliga lånelöften, inklusive säkrat räntemarginaler, om sammanlagt 18 miljarder kr. Emissioner har genomförts på obligationsmarknaden om 3,5 miljarder kr och utestående sammanlagd volym vid årsskiftet var 6,5 miljarder kr.

Ökad kostnadseff ektivitet

Det under 2015 påbörjade eff ektivitetsprogrammet ger resultat. Redan under första året har det inneburit minskade kostnader med 10 Mkr, främst genom ökad samordning av inköp, förändrad debiteringsgrund och gemensamma uppföljningsrutiner. Pågående program fortsätter 2016 och beräknas ge en eff ekt om ca 30 Mkr, tack vare redan vidtagna åtgärder samt ytterligare kostnadsbesparingar och eff ektiviseringar.

Belönat hållbarhetsarbete

Under det gångna året har Castellum tilldelats World Green Buildings främsta europeiska utmärkelse. Priset tilldelas varje år det bygg- och fastighetsbolag som anses vara ledande i hållbarhetsfrågor i Europa. Castellum har under 2015 också tilldelats GRESB:s högsta betyg "Green Star" samt placerat sig bland de bästa fastighetsbolagen i världen i CDP:s (Carbon Disclosure Program) årliga ranking.

Detta är viktiga internationella erkännanden av Castellums långsiktiga hållbarhetsarbete och den inslagna vägen med högt satta hållbarhetsmål, som även omfattar ett stort engagemang i vardagen, fortsätter. Under året har t ex 75 ungdomar, många med invandrarbakgrund, arbetat som lärlingar eller i andra tjänster och givits en introduktion in i arbetslivet.

Förändrad värld – förändrat arbetssätt

Omvärlden har förändrats. Tidigare självklara "sanningar" kring aff ärsprocesser, infrastruktur och utformning av lokaler har fått omprövas. Det innebär utmaningar för ett fastighetsbolag, där varje byggnad måste designas för en långsiktig existens. För att vi även framöver ska vara ett bolag i tiden krävs kontinuerlig anpassning till nya interna och externa förutsättningar. Vi skall ta tillvara möjligheten att jobba ännu mer fl exibelt och lokalt eff ektivt via gemensamma resurser.

Castellum blickar framåt och genom program för ökad eff ektivitet, ett förändrat arbetssätt, anpassning av organisationen samt nya stödprocesser ska vi möta morgondagens utmaningar och möjligheter. Efter alla stora fastighetstransaktioner förväntar jag mig att de egna projekten kommer att öka och nettoinvesteringar vara fortsatt höga. Det är min personliga övertygelse och förväntan att Castellum kommer att hamna i paritet med målet för tillväxt, 10%, i förvaltningsresultatet under 2016 – med fortsatt fokus på kassafl öde till låg fi nansiell risk. Därmed är utsikterna för en fortsatt konkurrenskraftig utdelningstillväxt goda.

Henrik Saxborn Verkställande direktör

Mission och vision

Ett av de största fastighetsbolagen som verkar som ett av de minsta.

Aff ärsidé

Att utveckla och förädla fastighetsbeståndet med inriktning på bästa möjliga resultat- och värdetillväxt, genom att med stark och tydlig närvaro i fem tillväxtregioner, erbjuda lokaler anpassade till kundernas behov.

Aff ärsmodell

Investering och utveckling av kommersiella lokaler som förvaltas i en decentraliserad och kundfokuserad organisation. Castellum har fokus på kassa fl öde och bedriver all verksamhet med låg fi nansiell risk.

Hållbart företagande

Castellum har ett uttalat fokus på långsiktighet, vilket går hand i hand med hållbarhetens alla perspektiv. Verkhållbar utveckling med hänsyn till såväl ekologiska, sociala som ekonomiska aspekter. Att verksamheten bedrivs på ett ansvarsfullt sätt är avgörande för företagets långsiktiga framgång där agerandet ska präglas av hög kompetens, hög aff ärsmoral och ansvarskännande.

Genom att vara lokalt närvarande och engagerade i de städer där bolaget verkar, kan goda miljöer byggas, utvecklas och förvaltas. Castellum ska vara fi nansiellt starka eftersom det ger möjlighet att agera klokt och långsiktigt.

• Hållbarhetsarbetet fokuseras på: - att ta ansvar och bidra till utvecklingen av de orter där
• verksamheten bedrivs
• att använda resurser eff ektivt - ett hållbart fastighetsbestånd
• att samverka med andra för
• att driva utvecklingen framåt

Utveckling av kommersiella fastigheter i tillväxtregioner

Fastighetsbeståndet fi nns i fem tillväxtregioner; Stor göteborg, Öresunds regionen, Storstockholm, Mälardalen och Östra Götaland. Detta tillsammans med rationell förvaltning och hög närvaro i mark naden ger goda aff ärsmöjligheter.

Fastighetsbeståndet ska bestå av kommersiella fastigheter med generella, fl exibla lokaler för kontor/butik och logistik/lager/industri.

För att förbättra kassafl ödet och kvalitén ska fastighetsbeståndet ständigt förädlas och ut vecklas. Castellum ska fortsätta växa med kundernas efterfrågan, främst genom ny-, till- och ombygg nation, men också genom förvärv.

Alla investeringar ska bidra till till växt målet i förvaltningsresultatet inom 1–2 år och ha en värdepotential om minst 10%. Försäljning av fastigheter ska ske när det är aff ärsmässigt motiverat.

Kundfokus genom lokala organisationer

STRATEGIER

Castellums kundfokus ska vara starkt och tydligt, vilket uppnås genom att skapa långsiktiga relationer och tillhandahålla lokaler och service som svarar mot kundens behov.

Service och förvaltning ska ske via en decent raliserad organisation med helägda dotterbolag med stark lokal närvaro. Förvaltningen ska skötas med i huvudsak egna medarbetare.

Castellums medarbetare ska vara kunniga och engagerade, vilket skapas genom att koncernen ska vara en attraktiv arbetsplats med goda utvecklingsmöjligheter.

Stark balansräkning med låg fi nansiell risk

Castellum ska ha låg fi nansiell risk. De valda riskmåtten är belåningsgrad och räntetäckningsgrad.

Castellum ska verka för att bolagets aktie har en konkurrenskraftig totalavkastning i förhållande till risken samt en hög likviditet. Allt agerande ska utgå från ett långsiktigt perspektiv och bolaget ska ha en frekvent, öppen och rättvisande redo visning till aktie ägare, kapital- och kredit marknad samt till media, dock utan att enskild aff ärsrelation exponeras.

Förvärv och överlåtelse av egna aktier kan ske för att anpassa bolagets kapitalstruktur till bolagets kapital behov och som likvid eller för fi nansiering av investeringar. Handel med egna aktier får ej ske i kortsiktigt vinstsyfte.

Castellums fastighetsbestånd har en geografi sk spridning till fem tillväxtregioner och ska innehålla olika typer av kommersiella lokaler. I kundstocken ska fi nnas en riskspridning.

STRATEGISKA VERKTYG

UTFALL

Nettoinvestering

• För att nå det övergripande målet om 10% tillväxt av kassafl ödet, d v s förvaltningsresultat kronor per aktie, ska Castellum årligen nettoinvestera för minst 5% av fastighetsvärdet, motsvarande ca 2 miljarder kr.
• Castellum ska vara ett av de tre största fastighetsbolagen på respektive delmarknad.
• För att utveckla såväl koncernen och kundrelationerna ska kundoch medarbetarnöjdhet kontinuerligt mätas och vara på en hög nivå.

NKI80 NMI85

STOR-35% ÖRESUNDS-REGIONEN 19 %

GÖTEBORG

Mål 10% Castellums övergripande

mål är att kassafl ödet, d v s förvaltningsresultat kronor per aktie, ska ha en årlig tillväxt om minst 10%

• Belåningsgraden ska varaktigt ej överstiga 55%. Räntetäckningsgrad om minst 200%.
• Minst 50% av förvaltningsresultatet före skatt ska delas ut, med hänsyn till investeringsplaner, konsolideringsbehov, likviditet och övrig ställning.
• Castellum ska vara ett av de större börs noterade fastighetsbolagen i Sverige.
• Riskspridning i kundstocken sker genom spridning på branscher, avtalslängd och avtalsstorlek.

Belåningsgrad

Räntetäckningsgrad

4500 kommersiella kontrakt där det enskilt största kontraktet svarar för ca 2%

ÖSTRA GÖTALAND 7 %

STOR-STOCKHOLM 21%

MÄLAR-DALEN 18%

Kunder och Organisation

Kunderna - en spegling av svenskt näringsliv

Castellum har ca 4 500 kommersiella kontrakt med god riskspridning avseende kontraktsstorlek, geografi , lokaltyp, förfallotid och bransch.

Castellums enskilt största kontrakt svarar för ca 2% av de totala hyresintäkterna.

Nio av tio kunder rekommenderar Castellum

Det är viktigt att Castellum lever upp till kundernas förväntningar – att vi håller vad vi lovar. Därför genomförs årligen en Nöjd Kund Index-mätning. Den senaste undersökningen, som genomfördes hösten 2015, ger Castellum ett fortsatt genomgående högt betyg med ett sammanvägt index om 80 på en skala om 100. Jämförelseindex i branschen för kontor uppgår till 75.

Nästan nio av tio tillfrågade kunder, 88%, säger att de vill fortsätta att hyra av Castellum och gärna rekommenderar Castellum som hyresvärd till andra.

Hög aktivitet i uthyrningsarbetet

Castellum har hög aktivitet i uthyrningsarbetet. Under 2015 har 668 nya kontrakt tecknats till ett totalt årsvärde om 316 Mkr. Uthyrningsarbetet visar på vikten av att långsiktigt vårda kunderna och kontaktnäten.

Decentraliserad organisation ger koll på kvarteren

Castellum är moderbolag och äger sex lokalt verksamma dotterbolag som i sin tur äger och förvaltar koncernens samtliga fastigheter - på så sätt skapas närhet till kunder och korta beslutsvägar.

Varje dotterbolag är engagerat i det lokala näringslivet genom företagsföreningar där viktiga kontakter tas med både nuvarande och presumtiva kunder. Som en av de största fastighetsägarna på respektive ort samarbetar Castellums dotterbolag även med kommuner och universitet/högskola för att bidra till ortens utveckling.

Medarbetare som trivs

Castellum arbetar aktivt för att rekrytera och behålla bra medarbetare, bl a genom att erbjuda en stimulerande arbetsmiljö, kompetensutveckling och erfarenhetsutbyte. Medarbetarnas syn på Castellum som arbetsgivare mäts regelbundet och den senaste undersökningen, som genomfördes 2014, visar ett fortsatt högt index, 85 på en

100-gradig skala, vilket innebär att medarbetarna trivs med sin arbetssituation och har ett högt förtroende för företaget och dess ledning.

Castellumkoncernen har 299 medarbetare.

Hållbart företagande

Castellums hållbarhetsarbete bygger på att ständigt förbättras med fokus på eff ektiv resursanvändning, hållbart fastighetsbestånd, hållbara samarbeten samt socialt engagemang och ansvarstagande.

Uppförandekoden utgör en bas för hur Castellums medarbetare ska uppträda mot såväl varandra som mot kunder och andra externa aktörer. Den baseras på Castellums värderingar och FN Global Compacts principer och tyddliggör Castellums ställningstagande gällande mänskliga rättigheter, arbetsvillkor, aff ärsetik och information. Castellum har även en uppförandekod för leverantörer och samarbetspartners.

För att bidra till en positiv utveckling i de områden där Castellum bedriver verksamhet pågår samarbeten i olika former med bl a kunder, branschkollegor, kommuner och skolväsende. Under 2015 provade 75 ungdomar på arbetslivet genom Castellums lärlingsprogram, som feriearbetare, praktikanter eller som trainees.

Energianvändningen i Castellumkoncernen är idag ca 43% under branschgenomsnittet. Av fastighetsbeståndet är 20% miljöklassat enligt Green Building, Miljöbyggnad eller BREEAM.

I september 2015 tilldelades Castellum "Green Star 2015" av GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark). "Green Star 2015" innebär att Castellum får det högsta betyget i den globala rankingen för ett branschledande hållbarhetsarbete i kategorin kontorsoch industrifastigheter. GRESB är en internationell branschdriven organisation som har till uppdrag att stärka och skydda aktieägarvärden genom att årligen utvärdera hållbarhetsarbetet globalt i fastighetssektorn. Över 700 fastighetsbolag och fastighetsfonder världen över deltog i utvärderingen 2015.

Castellum har även tilldelats World Green Building Councils främsta utmärkelse Business Leadership in Sustainability under 2015. Utmärkelsen ska främja ledande företag inom hållbarhetsområdet samt insiprera till "best practice" inom hållbart byggande, företagsengagemang och hållbara projekt.

Marknadskommentar

Svensk ekonomi

Svensk ekonomi forsätter att utvecklas väl med stark tillväxt i BNP som väntas fortsätta under 2016. Tillväxten är främst driven av investeringar och inhemsk privat konsumtion. Högre off entliga utgifter som en följd av ökningen av asylsökande väntas också bidra till BNPtillväxten. Exporten av tjänster har utvecklats snabbt medan återhämtningen för varuexporten forsätter att gå långsamt. Den geopolitiska oron fortsätter att dämpa tillväxttakten för främst industrin. Nivåerna för byggoch infrastrukturinvesteringar i Sverige visar dock på hög aktivitet medan industrins investeringar är dämpade.

Arbetsmarknaden påverkas positivt av den starkare ekonomin. Brist på arbetskraft väntas för fl era grupper inom främst bygg och off entlig sektor. Trots ökningen i sysselsättning förväntas arbetslösheten påverkas marginellt. Infl ationen bedöms vara fortsatt låg till följd av dämpade råvarupriser och låg infl ation i omvärlden i kombination med begränsad inhemsk löneökningstakt. Utvecklingen av kronkursen spelar en nyckelroll för infl ationen i Sverige, där en starkare krona dämpar infl ationen.

Makroindikatorer

Arbetslöshet	6,2%	(november 2015)
Infl ationstakt	0,1%	(december 2015 jämfört med december 2014)
BNP-tillväxt	0,8%	(kv 3 2015 jämfört med kv 2 2015)
Källa: SCB

Hyresmarknad

Under året har hyresmarknaden fortsatt stärkas beroende på god efterfrågan och låg nyproduktionsvolym. Starkast är kontorsmarknaderna i centrala lägen med låg nyproduktionsvolym och vakansgrad, vilket skapat förutsättningar för hyreshöjningar. Öresundsregionen har fortsatt en högre andel nyproducerad kontorsyta än övriga Sverige, vilket påverkar hyresutveckling såväl som vakans. Logistikmarknaden är diff erentierad och efterfrågan varierar både beroende på läge såväl som utformning. De starkaste logistiklägena blir allt starkare och kundkrav ändras på grund av teknikutveckling såväl som ökande e-handel, vilket gör rätt utformade byggnader i rätt läge mycket attraktiva.

Fastighetsmarknad

Svensk fastighetsmarknad fortsatte vara attraktiv i hela landet och inom samtliga segment för både inhemska och internationella aktörer. Den starka efterfrågan under året resulterade i lägre avkastningskrav, med högre fastighetspriser som följd. Transaktionsvolymen uppgick under året till 145 miljarder kr vilket är en historiskt hög nivå, även om föregående år innebar en omsättning om hela 160 miljarder kr. Intresset var starkt för såväl kontors- och butiksfastigheter som för lageroch logistikfastigheter och totalt utgjorde kommersiella fastigheter ca 77% (76%) av transaktionsvolymen.

De utlänska köparna stod för 27% (17%) av förvärvsvolymen, vilket var synligt i fl era större transaktioner inom kontor, handel såväl som logistik.

Ränte- och kreditmarknad

Riksbanken har under 2015 fokuserat på infl ationsmålet om 2% och fört en expansiv penningpolitik och fattat historiska beslut. Sedan juli, då reporäntan sänktes till −0,35% har reporäntan varit oförändrad även om reporäntebanan justerats ner. Riksbanken har köpt statsobligationer under året och aviserat fortsatta köp under första halvåret 2016. Reporäntebanan indikerar att viss ytterligare sänkning är möjlig i närtid och tonen i att vidta andra åtgärder skärptes något under december då räntan lämnades oförändrad. Först under 2017 förväntas reporäntan börja stiga långsamt.

Den för Castellum viktiga 3-månader Stibor-räntan rörde sig snabbt nedåt under våren men var stabilare om än svagt nedåt resten av året fram till årsskiftet då den snabbt återgick till sommarens nivå.

Ränteskillnaden mellan kort och lång ränta har ökat under året men långräntorna är fortsatt historiskt låga. Utvecklingen är främst driven av en fallande kort ränta men även något högre långa räntor.

Tillgången till bankfi nansiering och fi nansiering på kapitalmarknaden bedöms som god. Kreditmarginalerna på kapitalmarknaden sjönk under början av året men har under andra halvåret vänt tydligt uppåt. Kreditmarginalerna för bankfi nansiering bedöms även de ha ökat under hösten om än i mindre omfattning.

Intäkter, kostnader och resultat

Jämförelser angivna inom parentes avser motsvarande belopp föregående år. För defi nitioner se www.castellum.se

Årets förvaltningsresultat, d v s resultat exklusive värdeförändringar och skatt, uppgick till 1 533 Mkr (1 450), motsvarande 9,35 kr per aktie (8,84) - en förbättring med 6%.

Under året uppgick värdeförändringar på fastigheter till 1 837 Mkr (344) och derivat till 216 Mkr (–660). Årets resultat efter skatt uppgick till 2 881 Mkr (1 211) motsvarande 17,57 kr (7,38) per aktie.

Hyresintäkter

Koncernens hyresintäkter uppgick till 3 299 Mkr (3 318). För kontors- och butiksfastigheter uppgick den genomsnittliga kontrakterade hyresnivån, inklusive debiterad värme, kyla och fastighetsskatt, till 1 332 kr/kvm, medan den för lager- och industrifastigheter uppgick till 804 kr/kvm. Hyresnivåerna, som bedöms vara på marknadsmässiga nivåer, har i jämförbart bestånd ökat med ca 1% mot föregående år, vilket främst är en eff ekt av indexuppräkningar och kan jämföras med den för branschen sedvanliga index-klausulen (oktober till oktober) som uppgick till –0,1% för 2015. Castellums högre indexuppräkning förklaras av koncernens fokus på indexklausul med minimiuppräkning i kontraktsportföljen, vilket ger skydd mot låg infl ation respektive defl ation.

Den genomsnittliga ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 90,3% (88,7%). Det totala hyresvärdet för under året outhyrda ytor uppgick på årsbasis till 392 Mkr (417). I årets hyresintäkter ingår engångsersättning om 8 Mkr (10) till följd av förtida lösen av hyresavtal.

Bruttouthyrningen (d v s årshyra för total uthyrning) under året uppgick till 316 Mkr (304), varav 55 Mkr (55) avsåg uthyrning i samband med ny-, till- och ombyggnation. Uppsägningarna uppgick till 298 Mkr (246), varav 11 Mkr (12) avsåg konkurser och 18 Mkr (36) avsåg uppsägningar med mer än 18 månaders återstående

Hyresvärde och ekonomisk uthyrningsgrad

kontraktslängd. Nettouthyrningen för året uppgick därmed till 18 Mkr (58), medan den för fj ärde kvartalet isolerat uppgick till 11 Mkr (–17).

Tidsförskjutningen mellan nettouthyrningen och dess resultateff ekt bedöms till 9-18 månader.

Fastighetskostnader

Fastighetskostnaderna uppgick till 1 074 Mkr (1 096) motsvarande 316 kr/kvm (307). I kostnaderna ingår 5 Mkr i transaktionskostnad hänförligt till förvärvet av 50% av andelarna i CORHEI Fastighets AB (f d Ståhls). Förbrukningen vad avser uppvärmning under året har beräknats till 88% (86%) av ett normalår enligt graddagsstatistiken.

Fastighetskostnader kr/kvm	Kontor/ butik	Lager/ industri	2015 Totalt	2014 Totalt
Driftskostnader	181	109	149	146
Underhåll	49	27	39	37
Tomträttsavgäld	5	7	6	8
Fastighetsskatt	72	23	50	48
Direkta fastighetskostnader	307	166	244	239
Uthyrning & fastighetsadministraion –		–	72	68
Totalt	307	166	316	307
Föregående år	299	167	307

Centrala administrationskostnader

De centrala administrationskostnaderna uppgick till 113 Mkr (108). I denna post ingår även kostnader för ett resultat- och aktiekursbaserat incitamentsprogram till 10 personer i koncernledningen om 11 Mkr (15).

Resultat från joint venture

Resultat från joint venture uppgick till 21 Mkr (–) och avser Castellums 50%-iga andel av resultatet i CORHEI Fastighets AB (f d Ståhls), se även avsnittet Joint venture på sidan 16.

Av resultatet avser 23 Mkr förvaltningsresultat, 3 Mkr orealiserad värdeförändring fastigheter och –5 Mkr skatt.

Räntenetto

Räntenettot uppgick till –602 Mkr (–664). Den genomsnittliga räntenivån har varit 3,0% (3,3%). Finansnettot har påverkats positivt med ca 70 Mkr på grund av att den genomsnittliga räntenivån minskat med 0,3%-enheter.

Värdeförändringar

Fastighetsmarknaden 2015 präglades, liksom föregående år, av hög aktivitet och stark efterfrågan vilket resulterat i lägre avkastningskrav med högre fastighetspriser som följd. För att spegla den prisuppgång som noterats på svensk fastighetsmarknad har avkastningskravet i värderingen sänkts med i genomsnitt 0,25%-enheter sedan årsskiftet. Värdeförändringen under året uppgick till 1 837 Mkr (344) motsvarande 4,6%. Värdeuppgången består huvudsakligen av 255 Mkr hänförligt till förvärv, 203 Mkr hänförligt till projektvinster och 1 331 Mkr till främst sänkt avkastningskrav. Därtill har genomförda fastighetsförsäljningar medfört en värdeförändring om 48 Mkr. Försäljningspris netto uppgick till 1 140 Mkr efter avdrag för bedömd uppskjuten skatt och omkostnader om totalt 57 Mkr. Underliggande fastighetspris som således uppgick till 1 197 Mkr, översteg senaste värdering om 1 092 Mkr med 105 Mkr. Då varje fastighet värderas enskilt har hänsyn ej tagits till den portföljpremie som kan noteras på fastighetsmarknaden.

Räntederivatens värde har, främst på grund av förändrade långa marknadsräntor, ändrats med 220 Mkr (–657). Värdet på Castellums valutaderivat, har under året ändrats med 20 Mkr (–17) där den eff ektiva delen i värdeförändringen om 24 Mkr (–14) redovisas i övrigt totalresultat.

Skatt

Bolagsskatten i Sverige är nominellt 22%. På grund av möjligheten att göra skattemässiga avskrivningar och direktavdrag för vissa ombyggnationer av fastigheter samt nyttja underskottsavdrag är den betalda skattekostnaden låg. Betald skatt uppkommer då ett fåtal dotterbolag inte har skattemässiga koncernbidragsmöjligheter.

Kvarvarande underskottsavdrag kan beräknas till 809 Mkr (1 193). Fastigheternas verkliga värde överstiger dess skattemässiga värde med 22 239 Mkr (18 602), varav 1 893 Mkr (991) är hänförligt till förvärvstillfället för fastigheter redovisade som tillgångsförvärv. Som uppskjuten skatteskuld redovisas full nominell skatt om 22% av nettot av dessa poster, med avdrag för den uppskjutna skatt som är hänförligt till tillgångsförvärven, d v s 4 299 Mkr (3 612).

Castellum har inga pågående skattetvister.

Skatteberäkning 2015

Mkr	Underlag aktuell skatt	Underlag uppskjuten skatt
Förvaltningsresultat	1 533
D:o hänförligt till joint venture	– 23
Skattemässigt avdragsgilla
avskrivningar	– 741	741
ombyggnationer	– 494	494
Övriga skattemässiga justeringar	– 39	6
Skattepliktigt förvaltningsresultat	236	1 241
Försäljning fastigheter	3	– 293
Värdeförändring fastigheter	–	1 789
Värdeförändring derivat	216	–
Skattepliktigt resultat före underskottsavdrag	455	2 737
Underskottsavdrag, ingående balans	– 1 193	1 193
Underskottsavdrag, utgående balans	809	– 809
Skattepliktigt resultat	71	3 121
Årets skatt enligt resultaträkningen	– 16	– 687

Förvaltningsresultat per aktie

Resultat över tid

Fastighetsbestånd

Fastighetsbeståndet är koncentrerat till Storgöteborg, Öresundsregionen, Storstockholm, Mälardalen och Östra Götaland. Tyngdpunkten med 75% av beståndet fi nns i de tre storstadsregionerna.

Det kommersiella beståndet består av 67% kontorsoch butiksfastigheter och 29% lager- och industrifastigheter. Fastigheterna är belägna från citylägen till välbelägna arbetsområden med goda kommunikationer och utbyggd service. Resterande 4% består av projekt och mark.

Castellum har outnyttjade byggrätter om ca 788 tkvm och pågående projekt där återstående investeringsvolym uppgår till ca 1 300 Mkr.

Investeringar

Under året har investerats för totalt 3 553 Mkr (2 525), varav 1 232 Mkr (1 378) avser ny-, till- och ombyggnation och 2 321 Mkr (1 147) förvärv. Av de totala investeringarna avsåg 1 077 Mkr Storstockholm, 847 Mkr Storgöteborg, 811 Mkr Mälardalen, 533 Mkr Öresundsregionen, samt 285 Mkr Östra Götaland.

Efter försäljningar om 1 140 Mkr (3 054) uppgick nettoinvesteringen till 2 413 Mkr (–529).

Under året förvärvade Castellum 50% av aktierna i CORHEI Fastighets AB (f d Ståhls) för 505 Mkr. Bolaget äger och förvaltar kommersiella fastigheter i Norrköping och Linköping om ca 2 miljarder kr – se sid 16 för mer information. Avtal har även ingåtts om förvärv av två nyproducerade kontorsfastigheter, dels en i Hyllie i Malmö

för 327 Mkr med beräknat tillträde april 2016, dels en i Hagastaden i Stockholm för 1,6 miljarder kr med beräknat tillträde februari 2017. Fastigheterna redovisas först vid tillträdet eftersom avtalen är villkorade av bl a färdigställande. Fastighetsportföljen har under året förändrats enligt nedan.

Förändring av fastighetsbeståndet

	Verkligt värde, Mkr	Antal
Fastighetsbestånd 1 januari 2015	37 599	583
+ Förvärv	2 321	23
+ Ny-, till- och ombyggnation	1 232	8*
– Försäljningar	– 1 092	– 17
+/– Orealiserade värdeförändringar	1 789	–
+/– Valutakursomräkning	– 31	–
Fastighetsbestånd 31 december 2015	41 818	597

* Avstyckning / reglering

Castellums fastighetsbestånd 2015-12-31

			2015-12-31			januari - december 2015
	Antal		Fastighets	Fastighets	Hyres	Hyres	Ekon. ut	Hyres	Fastighets	Fastighets	Drifts
	fastig	Yta	värde	värde	värde	värde	hyrnings	intäkter	kostnader	kostnader	överskott
	heter	tkvm	Mkr	kr/kvm	Mkr	kr/kvm	grad	Mkr	Mkr	kr/kvm	Mkr
Kontor/butik
Storgöteborg	85	476	8 624	18 102	662	1 388	93,1%	616	138	289	478
Öresundsregionen	65	412	5 899	14 313	542	1 316	84,3%	457	129	314	328
Storstockholm	43	284	4 833	17 034	412	1 453	89,7%	370	84	296	286
Mälardalen	78	437	5 975	13 685	533	1 220	90,8%	484	138	316	346
Östra Götaland	27	198	2 803	14 124	258	1 302	94,6%	244	66	333	178
Summa kontor/butik	298	1 807	28 134	15 566	2 407	1 332	90,2%	2 171	555	307	1 616
Lager/industri
Storgöteborg	105	667	5 580	8 363	506	759	91,5%	463	95	143	368
Öresundsregionen	42	282	1 863	6 614	213	757	88,3%	188	47	168	141
Storstockholm	51	287	3 187	11 129	295	1 029	91,7%	270	60	208	210
Mälardalen	39	188	1 319	7 032	144	767	88,7%	128	36	193	92
Östra Götaland	9	50	210	4 166	27	528	85,1%	22	6	111	16
Summa lager/industri	246	1 474	12 159	8 253	1 185	804	90,5%	1 071	244	166	827
Summa	544	3 281	40 293	12 282	3 592	1 095	90,3%	3 242	799	244	2 443
Uthyrning och fastighetsadministration									235	72	– 235
Summa efter uthyrning och fastighetsadministration									1 034	316	2 208
Projekt	23	111	1 105	–	98	–	–	56	24	–	32
Obebyggd mark	30	–	420	–	–	–	–	–	–	–	–
Totalt	597	3 392	41 818	–	3 690	–	–	3 298	1 058	–	2 240

Ovanstående sammanställning avser de fastigheter som Castellum ägde vid periodens utgång och avspeglar fastigheternas intäkter och kostnader såsom de hade ägts under hela perioden. Avvikelsen mellan ovan redovisade driftsöverskott om 2 240 Mkr och resultaträkningens driftsöverskott om 2 225 Mkr förklaras av, dels att driftsöverskottet om 55 Mkr i under året sålda fastigheter frånräknats, dels att driftsöverskottet i under perioden förvärvade/färdigställda fastigheter räknats upp med 70 Mkr såsom de ägts eller varit färdigställda under hela perioden.

Fastighetsrelaterade nyckeltal

	2015	2014
Hyresvärde, kr/kvm	1 095	1 064
Ekonomisk uthyrningsgrad	90,3%	88,7%
Fastighetskostnader, kr/kvm	316	307
Driftsöverskott, kr/kvm	673	637
Fastighetsvärde, kr/kvm	12 282	11 118
Antal fastigheter	597	583
Uthyrningsbar yta, tkvm	3 392	3 329

Segmentinformation

		Hyresintäkter	Förvaltningsresultat
Mkr	2015 jan-dec	2014 jan-dec	2015 jan-dec	2014 jan-dec
Storgöteborg	1 091	1 050	557	524
Öresundsregionen	651	673	300	278
Storstockholm	703	637	343	299
Mälardalen	603	556	260	235
Östra Götaland	251	402	133	166
Totalt	3 299	3 318	1 593	1 502

Skillnaden mellan ovan redovisat förvaltningsresultat om 1 593 Mkr (1 502) och koncernens redovisade resultat före skatt om 3 584 Mkr (1 134) består av ofördelat förvaltningsresultat om –60 Mkr (–52), värdeförändring fastigheter om 1 837 Mkr (344), värdeförändring derivat om 216 Mkr (–660) och värdeförändring fastighet samt skatt i joint venture om 3 Mkr (–) respektive –5 Mkr (–).

Fastighetsvärde per kategori Fastighetsvärde per region

Fastighetsvärde

Interna värderingar

Castellum fastställer fastighetsvärdet genom interna värderingar där klassifi cering sker, liksom föregående år, i nivå 3 enligt IFRS 13. Värderingarna baseras på en 10-årig kassafl ödesmodell med en individuell bedömning för varje fastighet av dels framtida intjäningsförmåga, dels marknadens avkastningskrav. Vid bedömning av en fastighets framtida intjäningsförmåga har, utöver infl ationsantagande om 1,5%, hänsyn tagits till eventuella förändringar i hyresnivåer, uthyrningsgrader och fastighetskostnader.

Igångsatta projekt har värderats enligt samma princip, men med avdrag för återstående investering. Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde per kvadratmeter om i genomsnitt ca 1 700 kr/kvm (1 500). Avkastningskravet kan beräknas enligt följande tabell.

Avkastningskrav
	Kontor/butik	Lager/industri
Realränta	1,5%	1,5%
Infl ation	1,5%	1,5%
Risk	5,8 - 12,9%	8,4% - 13,2%
Avkastning eget kapital	8,8 - 15,9%	11,4% - 16,2%
Ränta	5,0%	5,0%
Belåningsgrad	65%	55%
Avkastning totalt kapital	6,3% - 8,8%	7,9% - 10,0%
Vägt d:o, diskont. faktor år 1-9	7,4%	8,6%
Vägd diskont. faktor restvärde*	5,9%	7,1%
*(avkastning totalt kapital efter avdrag för tillväxt motsvarande inflation)

Utifrån dessa interna värderingar fastställdes fastighetsvärdet per årsskiftet till 41 818 Mkr (37 599), motsvarande 12 282 kr/kvm (11 118).

Genomsnittlig värderingsyield

Den genomsnittliga värderingsyielden för Castellums fastighetsbestånd, exkl projekt och mark, kan beräknas till 6,5% (6,9%). Den sjunkande värderingsyielden förklaras delvis av större förändringar i fastighetsportföljen.

Genomsnittlig värderingsyield, Mkr

(exkl. projekt/mark och byggrätter)	2015	2014
Driftsöverskott fastigheter	2 443	2 286
+ Indexjustering 2016, 1% (1%)	35	25
+ Verklig uthyrningsgrad, dock lägst 94%	216	251
– Fastighetsadministration, 30 kr/kvm	– 100	– 99
Normaliserat driftsöverskott	2 594	2 463
Värdering (exkl. byggrätter om 469 Mkr)	39 824	35 506
Genomsnittlig värderingsyield	6,5%	6,9%

Genomsnittlig värderingsyield över tid

Osäkerhetsintervall

En fastighets värde kan endast fastställas då den säljs. Det värdeintervall som anges vid fastighetsvärderingar och som oftast i en fungerande marknad ligger inom +/- 5-10% skall ses som ett mått på den osäkerhet som fi nns i gjorda antaganden och beräkningar. I en mindre likvid marknad kan intervallet vara större. För Castellums del innebär ett osäkerhetsintervall om +/- 5% ett värdeintervall på fastighetsportföljen om 39 727 - 43 909 Mkr motsvarande +/- 2 091 Mkr.

Extern värdering

För att säkerställa värderingen har 161 fastigheter motsvarande värdemässigt 56% av beståndet externt värderats av Forum Fastighetsekonomi AB. Urvalet av fastigheter har gjorts med utgångspunkt från de värdemässigt största fastigheterna, men även med syfte att spegla fastighetsbeståndets sammansättning avseende kategori och geografi . Forums värdering av de utvalda fastigheterna uppgick till 23 581 Mkr, inom ett osäkerhetsintervall på fastighetsnivå om +/- 5-10%, beroende på respektive fastighets kategori och läge. Castellums värdering av samma fastigheter uppgick till 23 539 Mkr, d v s en nettoavvikelse om +42 Mkr motsvarande 0%. Bruttoavvikelserna var +696 Mkr respektive –654 Mkr med en genomsnittlig avvikelse om 6%.

Därtill har NAI Svefa utfört en skrivbordsvärdering av 41 fastigheter motsvarande värdemässigt 23% av beståndet. NAI Svefas värdering av de utvalda fastigheterna uppgick till 9 324 Mkr. Castellums värdering av samma fastigheter uppgick till 9 742 Mkr, d v s en nettoavvikelse om –418 Mkr motsvarande –4%. Forums värdering av samma fastigheter uppgick till 9 774 Mkr, d v s en nettoavvikelse jämfört med Castellums värdering om +32 Mkr motsvarande 0%.

Det kan konstateras att Castellums avvikelse mot de två externa värderarna ryms väl inom osäkerhetsintervallet +/- 5-10%.

Förvärv och försäljningar

Castellum har sedan slutet av 2014 haft en större omsättning i fastighetsportföljen än normalt i syfte att öka kvalitén och densiteten i portföljen.

I siff ror kan omdispositionen som pågått under ett drygt år sammanfattas så här:

• Castellum har avyttrat fastigheter för 4 miljarder kr. • Castellum har förvärvat för 4,6 miljarder kr exklusive andelarna i CORHEI Fastighets AB (f d Ståhls).

I oktober 2014 såldes, som den första av fl era större aff ärer under 15 månader, gallerian Hansa i centrala Malmö för drygt 600 Mkr. En månad senare avyttrades hela beståndet i Värnamo och Växjö i en aff är om drygt 1,9 miljarder kr.

I slutet av januari 2015 fördubblades innehavet i Köpenhamn i en aff är om 700 Mkr som också inkluderade en citynära fastighet i Marievik i Stockholm.

Castellum aviserade i mitten av april sin entré på en ny marknad, Norrköping, genom förvärv av 50% av aktierna i CORHEI Fastighets AB med ett underliggande fastighetsvärde om ca 2 miljarder kr. Aff ären inkluderade både en etablering i centrala Linköping och fyra centrala hörnfastigheter i Örebro.

Under hösten 2015 gjorde Castellum dessutom sin första etablering i stadsdelen Hyllie i södra delen av Malmö som innebär att bolaget i april 2016 tillträder en högklassig kontorsbyggnad. Investeringen uppgick till drygt 300 Mkr.

I Stockholm pågår en koncentration till utvalda delmarknader. I slutet av september förvärvade Castellum en fastighet på Kungsholmen för drygt 400 Mkr och i november såldes hela innehavet i Kista och Akalla för drygt 800 Mkr. Den 10 december förvärvade Castellum en kontorsfastighet i i Hagastaden, det framväxande området kring Nya Karolinska i Solna där forskning och företagande möts. Köpeskillingen uppgår till 1,6 miljarder kr. Tillträde sker första kvartalet 2017 och fastigheten är i praktiken redan fullt uthyrd. I samband med förvärvet såldes en kontorsfastighet i Solna för 280 Mkr.

Castellum Bokslutskommuniké 2015 ¹³

Castellum Bokslutskommuniké 2015 13

Större investeringar och försäljningar

Större projekt

	Yta,	Hyresvärde		Uthyrnings	Total inv.	Varav kvar
Fastighet	kvm	Mkr	kr/kvm	grad jan 2016	ink. mark, Mkr	att inv., Mkr Klart		Kommentar
Lindholmen 30:5, Göteborg	9 243	23	2 500	22%	265		170 Kv 1 2017	Nybyggnation kontor
Drottningparken, Örebro	4 280	9	2 050	100%	100		40 Kv 3 2016	Nybyggnation kontor
Majorna 163:1, Göteborg	5 867	9	1 500	75%	88		77 Kv 4 2016	Ombyggnation kontor och lager
Verkstaden 14, Västerås	6 100	9	1 400	100%	84		17 Kv 1 2016	Om- och tillbyggnation skola
Varpen 10, Huddinge	2 520	5	2 050	100%	66		55 Kv 4 2016	Nybyggnation bilhandel
Tjurhornet 15, Stockholm	5 786	1	250	–	56		53 Kv 3 2016	Parkeringsdäck
Ringspännet 5, Malmö	3 333	5	1 350	100%	52		44 Kv 4 2016	Nybyggnation bilhandel/verkstad
Verkstaden 14, Västerås	1 844	4	2 000	46%	45		42 Kv 2 2017	Nybyggnation kontor
Sändaren 1, Malmö	2 771	4	1 550	100%	44		41 Kv 2 2017	Ombyggnation kontor
Färdigställda eller helt/delvis infl yttade projekt
Lundbyvassen 8:3, Göteborg	8 990	18	2 000	100%	217		11 Kv 1 2015	Nybyggnation kontor
Algen 1, Jönköping	4 398	11	2 550	83%	140		8 Kv 3 2015	Nybyggnation handel/kontor/ restaurang
Jägmästaren 1, Linköping	8 774	10	1 100	97%	109		6 Kv 1 2015	Nybyggnation handel
Visionen 3, Jönköping	2 472	6	2 400	100%	60		6 Kv 3 2015	Nybyggnation kontor
Varla 3:22, Kungsbacka	5 000	4	700	100%	42		0 Kv 1 2015	Om- och tillbyggnation lager
Boländerna 35:1, Uppsala	8 716	2	1 350	98%	38		0 Kv 1 2015	Ombyggnation handel
Godståget 1, Stockholm	6 568	4	1 450	100%	31		0 Kv 2 2015	Om- och tillbyggnation lager

Större fastighetsförvärv under 2015

	Yta,	Hyresvärde		Uthyrnings Anskaff nings
Fastighet	kvm	Mkr	kr/kvm	grad jan 2016	värde, Mkr	Tillträde	Kategori
Hornsberg 10, Stockholm	14 952	31	2 050	100%	421	Sept 2015	Kontor
Park Allé 373, Roholmsvej 19-21 och Generatorvej 6-8, Köpenhamn	51 525	53	1 050	82%	377	Jan 2015	Kontor/lager
Bromsgården 1, Gillet 22, Hållstugan 28 och Prästgården 12, Örebro	22 887	31	1 350	92%	343	Maj 2015	Kontor/butik
Marievik 27 och 30, Stockholm	13 087	31	2 350	73%	319	Jan 2015	Kontor, butik och parkeringshus
Bolsheden 1:4, Kungsbacka	17 804	19	1 100	91%	153	Okt 2015	Kontor och handel
Vakten 11, Jönköping	6 933	10	1 500	100%	128	Okt 2015	Kontor
Kärra 75:2 och 75:4, Göteborg	15 943	12	700	98%	127	Juni 2015	Lager, kontor och handel
Lindholmen 28:1, Göteborg	3 898	9	2 450	90%	115	Feb 2015	Kontor
Gasklockan 2, Mölndal	4 876	7	1 350	100%	64	Dec 2015	Verkstad och kontor
Bangården 4, Solna	5 765	8	1 350	24%	63	Maj 2015	Projekt
Bleckslagaren 7, Örebro	5 810	4	650	55%	38	Dec 2015	Projekt
Rosersberg 11:130, Sigtuna	–	–	–	–	34	Dec 2015	Mark

Fastighetsförsäljningar under 2015

kvm	Mkr	kr/kvm		skatt/omkostn., Mkr			Kategori
dalen 2 i Stockholm; Hammarby-Smedby 88 563	127	1 450	836	– 36			Kontor
–	–	–	198	– 15			Mark
1 568	5	3 100	69	– 4			Kontor/butik
	Yta,		Hyresvärde	fastighetspris, Mkr	Underliggande Uppskjuten	Försäljn. pris	netto, Mkr Frånträde 800 Dec 2015 183 Juli 2015 65 Feb 2015

Joint venture

Under andra kvartalet 2015 genomförde Castellum AB (publ) en aff är med Heimstaden AB (publ) som innebar att Castellum, genom dotterbolaget Corallen, förvärvade 50% i det fastighetsförvaltande bolaget CORHEI Fastighets AB (f d Ståhls) för 505 Mkr. Tillträde skedde i månadsskiftet maj/juni 2015. Avtalet innebär en möjlighet att via option förvärva resterande 50% för marknadsvärde, tidigast 18 månader från tillträdet.

Investeringen har under perioden bidragit med 21 Mkr till Castellums resultat. Det redovisade värdet på andelen uppgick därmed till 526 Mkr per 31 december 2015 och redovisas enligt kapitalandelsmetoden.

Fastighetsportföljen uppgick per 31 december till 2 030 Mkr och belåningsgraden var vid samma tillfälle 46%. Den räntebärande fi nansieringen utgörs av lån i några av de största nordiska bankerna varav 60% är till rörlig ränta och resterande till fast ränta om ca 1%. Vidare har koncernen förlustavdrag och förväntas därmed inte betala inkomstskatt kommande år.

Heimstaden äger resterande 50% och på deras uppdrag ombesörjer Castellum fastighetsförvaltning och ekonomisk förvaltning av CORHEI Fastighets AB. För att tydliggöra Castellums innehav redovisas nedan koncernens fastighetsbestånd, koncernbalansräkning och resultat för koncernen per december 2015.

Fastighetsbestånd per 2015-12-31

				2015-12-31		januari-december 2015
	Fastighets kategori	Antal fastig	heter Yta tkvm	Fastighets värde Mkr	Fastighets värde kr/kvm	Hyres värde Mkr	Hyres värde kr/kvm	Ekon. uthyrnings grad	Hyres intäkter Mkr	Fastighets kostnader Mkr	Fastighets kostnader kr/kvm	Driftsöver skott Mkr
Fördelat per ort
Norrköping	Kontor/butik	12	92	1 228	13 346	115	1 247	87,3%	103	38	406	65
Norrköping	Lager/industri	1	19	51	2 642	7	382	18,8%	1	1	67	0
Linköping	Kontor/butik	9	51	751	14 717	68	1 332	86,5%	60	25	495	35
Totalt		22	162	2 030	12 496	190	1 170	84,3%	164	64	394	100
	Uthyrning och fastighetsadministration									8	53	– 8

Summa efter uthyrning och fastighetsadministration 72 447 92

Fastighetsvärde per kategori Fastighetsvärde fördelat per ort

Resultaträkning 2015

juni - dec 2015
96
– 42
– 1
– 7
46
6
–
– 10
42
21

Redovisat värde av andel i joint venture 2015-12-31
Mkr	Castellums andel 50%
Redovisat eget kapital	467
Koncernmässig justering för goodwill och uppskjuten skatt, netto	59
Andel i joint venture	526

Balansräkning per 2015-12-31

Mkr	31 dec 2015
Tillgångar
Förvaltningsfastigheter	2 030
Övriga anläggningstillgångar	5
Kortfristiga fordringar	10
Likvida medel	137
Summa tillgångar	2 182
Eget kapital och skulder
Eget kapital	933
Uppskjuten skatteskuld	129
Räntebärande skulder	1 069
Ej räntebärande skulder	51
Summa eget kapital och skulder	2 182

Finansiering

Castellum ska ha en låg fi nansiell risk, innebärande en belåningsgrad som varaktigt ej överstiger 55% och en räntetäckningsgrad om minst 200%. Värdet på Castellums tillgångar uppgick per 31 december 2015 till 42 652 Mkr (38 088) och fi nansieras genom eget kapital om 15 768 Mkr (13 649), uppskjuten skatteskuld om 4 299 Mkr (3 612), räntebärande skulder om 20 396 Mkr (18 446) och övriga skulder om 2 189Mkr (2 381).

Räntebärande skulder

Castellum hade vid årets utgång kreditavtal om 30 325 Mkr (26 065), varav långfristigt uppgick till 25 141 Mkr (22 357) och kortfristigt till 5 184 Mkr (3 708).

Under året har obligationer om nominellt 3 500 Mkr emitterats och 1 200 Mkr förfallit, kreditavtal om 18 000 Mkr omförhandlats och/eller förlängts samt en befi ntlig checkkredit utökats med 100 Mkr. I december utökades ramen för företagscertifi kat till 5 000 Mkr.

Netto räntebärande skulder efter avdrag för likviditet om 39 Mkr (47) uppgick till 20 357 Mkr (18 399), varav 6 499 Mkr (4 200) avser utestående obligationer och 3 157 Mkr (1 280) utestående företagscertifi kat. (Nominellt 6 500 Mkr respektive 3 161 Mkr.)

Huvuddelen av Castellums krediter är revolverande lån utnyttjade under långfristiga lånelöften från nordiska banker, vilket medför stor fl exibilitet. De emitterade obligationerna och företagscertifi katen utgör ett komplement till bankfi nansiering och breddar fi nansieringsbasen. Skuldernas verkliga värde vid periodens utgång överensstämmer i stort med redovisat värde.

Säkerställning av långfristiga lån i bank sker via pantbrev i fastigheter och/eller åtagande om att upprätthålla vissa fi nansiella nyckeltal. Utfärdade obligationer och företagscertifi kat säkerställs ej.

Av netto räntebärande skulder om 20 357 Mkr (18 399) var 10 460 Mkr (12 919) säkerställda med pantbrev och 9 897 Mkr (5 480) icke säkerställda. Andelen utnyttjade säkerställda krediter uppgick således till 25% av fastigheternas värde. Utfärdade åtaganden i kreditavtal, s k covenants, innebär att belåningsgraden ej får överstiga 65% och att räntetäckningsgraden ej får understiga 150% vilket Castellum uppfyller med god marginal, 49% respektive 351%. Den genomsnittliga löptiden på Castellums krediter uppgick till 3,1 år (3,0). Marginaler och avgifter på kreditavtal är fastställda med en genomsnittlig löptid om 3,1 år (2,6).

Kreditförfallostruktur 2015-12-31

			Utnyttjat i
Mkr	Kreditavtal	Bank	MTN/Cert	Totalt
0-1 år	5 184	1 209	3 657	4 866
1-2 år	1 608	8	1 600	1 608
2-3 år	12 558	4 908	1 550	6 458
3-4 år	8 166	3 516	1 100	4 616
4-5 år	1 507	8	1 499	1 507
> 5 år	1 302	1 052	250	1 302
Totalt	30 325	10 701	9 656	20 357

Outnyttjat utrymme i långfristiga kreditavtal (mer än 1 år) 4 784

Ränteförfallostruktur

För att säkerställa ett stabilt och lågt kassafl ödesmässigt räntenetto är ränteförfallostrukturen fördelad över tid. Den genomsnittliga räntebindningstiden uppgick till 2,5 år (2,8). Den genomsnittliga eff ektiva räntan per den 31 december 2015 var 2,9% (3,4%).

Castellum använder räntederivat för att erhålla önskad ränteförfallostruktur. Räntederivat är ett kostnadseff ektivt och fl exibelt sätt att hantera räntebindning. I ränteförfallostrukturen redovisas räntederivat i det tidsegment de tidigast kan förfalla.

Kreditmarginaler och avgifter fördelas i tabellen vid de rapporterade kreditvolymerna.

Fördelning av räntebärande fi nansiering 2015-12-31

Säkerställning av krediter 2015-12-31

Ränteförfallostruktur 2015-12-31

	Krediter, Mkr	Ränte derivat, Mkr	Netto, Mkr	Utgående ränta	Genomsnittlig räntebindning
0-1 år	18 958	–9 500	9 458	2,9%	0,2 år
1-2 år	350	900	1 250	2,2%	1,4 år
2-3 år	–	1 400	1 400	3,3%	2,4 år
3-4 år	300	1 300	1 600	3,0%	3,7 år
4-5 år	749	2 050	2 799	2,6%	4,5 år
5-10 år	–	3 850	3 850	3,4%	6,7 år
Totalt	20 357	–	20 357	2,9%	2,5 år

Valuta

Castellum äger fastigheter i Danmark till ett värde om 954 Mkr (530), vilket innebär att koncernen är exponerad för valutarisk. Valutarisken hänför sig främst till resultat- och balansräkning i utländsk valuta som räknas om till svenska kronor.

Ränte- och valutaderivat

Castellum använder räntederivat för att erhålla önskad ränteförfallostruktur. I enlighet med redovisningsreglerna IAS 39 ska derivat marknadsvärderas. Om den avtalade räntan avviker från marknadsräntan, kreditmarginaler oaktat, uppstår ett över- eller undervärde på räntederivaten där den ej kassafl ödespåverkande värdeförändringen redovisas över resultaträkningen.

Vid förfall har ett derivatkontrakts marknadsvärde upplösts i sin helhet och värdeförändringen över tid har således inte påverkat eget kapital. Castellum har även derivat i syfte att valutasäkra investeringar i Danmark. För valutaderivat uppstår ett över- eller undervärde om den avtalade valutakursen avviker från aktuell valutakurs, där den eff ektiva delen i värdeförändringen redovisas i övrigt totalresultat.

För att fastställa marknadsvärde på derivat används marknadsräntor för respektive löptid och i förekommande fall valutakurser, så som de noteras på marknaden på bokslutsdagen. Ränteswapar värderas genom att framtida kassafl öde diskonteras till nuvärde medan instrument med optionsinslag värderas till aktuellt återköpspris.

Per den 31 december 2015 uppgick marknadsvärdet i räntederivatportföljen till –1 124 Mkr (–1 344) och valutaderivatportföljen till 7 Mkr (–13). Samtliga derivat är, liksom föregående år, klassifi cerade i nivå 2 enligt IFRS 13.

Castellums finanspolicy och åtaganden i kreditavtal

Policy		Åtaganden	Utfall
Belåningsgrad	Varaktigt ej överstiga 55%	Ej över 65%	49%*
Räntetäckningsgrad	Minst 200%	Minst 150%	351%
Finansieringsrisk
– genomsnittlig kapitalbindning	Minst 2 år		3,1 år
– förfall inom 1 år	Högst 30% av utestående lån och outnyttjade kreditavtal		7%
– genomsnittlig kreditprislöptid	Minst 1,5 år		3,1 år
– andel kapitalmarknadsfi nansiering	Högst 50% av utestående räntebärande skulder		47%
– likviditetsbuff ert	Säkerställt kreditutrymme motsvarande 750 Mkr samt 90 dagars kommande låneförfall		Behov: 4 274 Mkr Tillgängligt: 7 479 Mkr
Ränterisk
– genomsnittlig räntebindning	1,0 - 3,5 år		2,5 år
– förfall inom 6 månader	Minst 20%, högst 55%		44%
Kredit- och motpartsrisk
– ratingrestriktion	Kreditinstitut med hög rating, lägst S&P BBB+		Uppfyllt
Valutarisk
– omräkningsexponering	Eget kapital säkras ej		Ingen säkring
– transaktionsexponering	Hanteras om överstigande 25 Mkr		Mindre än 25 Mkr

Under året har översyn och revidering skett av Castellums finanspolicy.

* Castellums definition av belåningsgrad har ändrats och inkluderar nu även likvida medel. Ny definition är: "Koncernens räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel, i procent av summan av fastigheternas verkliga värde med avdrag för förvärvade ej tillträdda fastigheter och med tillägg för sålda ej frånträdda fastigheter vid periodens utgång."

Totalresultat för koncernen i sammandrag

MKR	2015 OKT-DEC	2014 OKT-DEC	2015 JAN-DEC	2014 JAN–DEC
Hyresintäkter	850	822	3 299	3 318
Driftskostnader	– 137	– 139	– 507	– 542
Underhåll	– 48	– 44	– 133	– 136
Tomträttsavgäld	– 7	– 7	– 27	– 27
Fastighetsskatt	– 43	– 41	– 172	– 170
Uthyrning och fastighetsadministration	– 65	– 67	– 235	– 221
Driftsöverskott	550	524	2 225	2 222
Centrala administrationskostnader	– 31	– 29	– 113	– 108
Resultat från joint venture	10	–	21	–
– varav förvaltningsresultat	9	–	23	–
– varav värdeförändring fastigheter	3	–	3	–
– varav skatt	– 2	–	– 5	–
Räntenetto	– 147	– 157	– 602	– 664
Förvaltningsresultat inkl resultat joint venture	382	338	1 531	1 450
– varav förvaltningsresultat	381	338	1 533	1 450
Värdeförändringar
Fastigheter	1 019	– 10	1 837	344
Derivat	163	– 162	216	– 660
Resultat före skatt	1 564	166	3 584	1 134
Aktuell skatt	– 3	– 1	– 16	– 11
Uppskjuten skatt	– 301	273	– 687	88
Periodens / Årets resultat	1 260	438	2 881	1 211
Övrigt totalresultat
Poster som kommer att omföras till periodens resultat
Omräkningsdifferens utlandsverksamhet	– 25	11	– 32	22
Värdeförändring derivat, valutasäkring	19	– 7	24	– 14
Periodens / Årets totalresultat	1 254	442	2 873	1 219

Hela resultatet är hänförligt till moderbolagets aktieägare då inga innehav utan bestämmande inflytande föreligger.

Utveckling av driftsöverskottet 2015

MKR						varav
	Utfall 2015	Utfall 2014	Förändring	Jämförbart bestånd	Färdigställda projekt	Förvärv	Försäljning	Projekt och mark
Hyresintäkter	3 299	3 318	– 19	65	63	144	– 289	– 2
Driftskostnader	– 507	– 542	35	– 1	– 5	– 21	63	– 1
Underhåll	– 133	– 136	3	– 7	– 2	– 5	14	3
Tomträttsavgäld	– 27	– 27	0	– 1	0	0	0	1
Fastighetsskatt	– 172	– 170	– 2	– 1	– 2	– 11	11	1
Driftsöverskott, exkl admin 2 460		2 443	17	55	54	107	– 201	2

Balansräkning för koncernen i sammandrag

MKR	31 DEC 2015	31 DEC 2014
Tillgångar
Förvaltningsfastigheter	41 818	37 599
Andelar i joint venture	526	–
Övriga anläggningstillgångar	27	28
Kortfristiga fordringar	242	414
Likvida medel	39	47
Summa tillgångar	42 652	38 088
Eget kapital och skulder
Eget kapital	15 768	13 649
Uppskjuten skatteskuld	4 299	3 612
Övriga avsättningar	14	23
Derivat	1 117	1 357
Räntebärande skulder	20 396	18 446
Ej räntebärande skulder	1 058	1 001
Summa eget kapital och skulder	42 652	38 088
Ställda säkerheter (fastighetsinteckningar)	18 164	18 222
Ansvarsförbindelser	–	–

Data per aktie

	2015 OKT-DEC	2014 OKT-DEC	2015 JAN-DEC	2014 JAN–DEC
Genomsnittligt antal aktier, tusental	164 000	164 000	164 000	164 000
Förvaltningsresultat, kr	2,32	2,06	9,35	8,84
Förvaltningsresultat efter skatt (EPRA EPS*), kr	2,43	1,99	9,03	8,26
Resultat efter skatt, kr	7,68	2,67	17,57	7,38
Utestående antal aktier, tusental	164 000	164 000	164 000	164 000
Fastighetsvärde, kr	255	229	255	229
Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV*), kr	129	114	129	114
Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV*), kr	116	100	116	100
Utdelning, kr (2015 föreslagen)	–	–	4,90	4,60
Utdelningsandel	–	–	52%	52%

Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier (t ex konvertibler) förekommer.

Finansiella nyckeltal

	2015 OKT-DEC	2014 OKT-DEC	2015 JAN-DEC	2014 JAN–DEC
Överskottsgrad	65%	64%	67%	67%
Räntetäckningsgrad	353%	315%	351%	318%
Avkastning aktuellt substansvärde	33,2%	6,3%	20,4%	7,6%
Avkastning totalt kapital	14,6%	4,9%	10,0%	6,5%
Avkastning eget kapital	34,7%	13,3%	21,7%	9,5%
Nettoinvestering, Mkr	1	– 2 141	2 413	– 529
Belåningsgrad	49%	49%	49%	49%

*EPRA, European Public Real Estate Association, är en intresseorganisation för börsnoterade fastighetsbolag och investerare i Europa, som bl a sätter standard avseende den finansiella rapporteringen. En del i detta är nyckeltalen EPRA EPS (Earnings Per Share), EPRA NAV (Net Asset Value) och EPRA NNNAV (Triple Net Asset Value).

Förändring eget kapital i sammandrag

MKR	Antal utestående aktier, tusental	Aktie kapital	Övrigt till skjutet kaptial	Valuta omräknings reserv	Valuta säkrings reserv	Balanserad vinst	Totalt eget kapital
Eget kapital 2013-12-31	164 000	86	4 096	– 2	1	8 946	13 127
Utdelning, mars 2014 (4,25 kr/aktie)	–	–	–	–	–	– 697	– 697
Årets resultat 2014	–	–	–	–	–	1 211	1 211
Övrigt totalresultat 2014	–	–	–	22	– 14	–	8
Eget kapital 2014-12-31	164 000	86	4 096	20	– 13	9 460	13 649
Utdelning, mars 2015 (4,60 kr/aktie)	–	–	–	–	–	– 754	– 754
Årets resultat 2015	–	–	–	–	–	2 881	2 881
Övrigt totalresultat 2015	–	–	–	– 32	24	–	– 8
Eget kapital 2015-12-31	164 000	86	4 096	– 12	11	11 587	15 768

Kassafl ödesanalys i sammandrag

MKR	2015 OKT-DEC	2014 OKT–DEC	2015 JAN-DEC	2014 JAN–DEC
Driftsöverskott	550	524	2 225	2 222
Centrala administrationskostnader	– 31	– 29	– 113	– 108
Återläggning av avskrivningar	3	3	12	12
Betalt räntenetto	– 153	– 161	– 605	– 689
Betald skatt	– 1	2	– 8	– 7
Omräkningsdifferens utlandsverksamhet	– 3	– 6	– 7	– 10
Kassaflöde löpande verksamhet före förändring rörelsekapital	365	333	1 504	1 420
Förändring kortfristiga fordringar	7	47	– 66	88
Förändring kortfristiga skulder	– 132	– 225	69	– 118
Kassaflöde från löpande verksamhet	240	155	1 507	1 390
Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer	– 385	– 380	– 1 232	– 1 378
Förvärv fastigheter	– 477	– 293	– 2 321	– 1 147
Förändring skuld vid förvärv fastigheter	– 3	11	– 17	18
Försäljning fastigheter	856	2 837	1 135	3 077
Förändring fordran vid försäljning fastigheter	– 3	– 141	238	– 242
Investering i joint venture	– 6	–	– 505	–
Investeringar i övrigt	– 4	– 1	– 9	– 9
Kassaflöde från investeringsverksamhet	– 22	2 033	– 2 711	319
Förändring långfristiga skulder	– 284	– 2 315	1 950	– 1 035
Utbetald utdelning	–	–	– 754	– 697
Kassaflöde från finansieringsverksamhet	– 284	– 2 315	1 196	– 1 732
Periodens / Årets kassaflöde	– 66	– 127	– 8	– 23
Likvida medel ingående balans	105	174	47	70
Likvida medel utgående balans	39	47	39	47

Kvartalsöversikt	2015 JAN-MARS	2015 APR-JUNI	2015 JULI-SEPT	2015 OKT-DEC	2015	2014 JAN-MARS	2014 APR-JUNI	2014 JULI-SEPT	2014 OKT-DEC	2014
Resultaträkning, Mkr
Hyresintäkter	801	816	832	850	3 299	820	843	833	822	3 318
Fastighetskostnader	– 283	– 256	– 235	– 300	– 1 074	– 302	– 262	– 234	– 298	– 1 096
Driftsöverskott	518	560	597	550	2 225	518	581	599	524	2 222
Centrala administrationskostnader	– 29	– 32	– 21	– 31	– 113	– 26	– 30	– 23	– 29	– 108
Joint venture (förvaltningsresultat)	–	2	12	9	23	–	–	–	–	–
Räntenetto	– 151	– 152	– 152	– 147	– 602	– 169	– 171	– 167	– 157	– 664
Förvaltningsresultat inkl resultat joint venture	338	378	436	381	1 533	323	380	409	338	1 450
Värdeförändringar fastigheter	329	551	– 62	1 019	1 837	52	305	– 3	– 10	344
Värdeförändringar derivat	– 102	239	– 84	163	216	– 170	– 196	– 132	– 162	– 660
Joint venture (värdeförändringar och skatt)	–	0	– 3	1	– 2	–	–	–	–	–
Aktuell skatt	– 5	– 4	– 4	– 3	– 16	– 3	– 1	– 6	– 1	– 11
Uppskjuten skatt	– 109	– 216	– 61	– 301	– 687	– 31	– 99	– 55	273	88
Årets / periodens resultat	451	948	222	1 260	2 881	171	389	213	438	1 211
Övrigt totalresultat	– 6	0	4	– 6	– 8	0	4	0	4	8
Årets / periodens totalresultat	445	948	226	1 254	2 873	171	393	213	442	1 219
Balansräkning, Mkr
Förvaltningsfastigheter	38 951	40 187	40 826	41 818	41 818	38 668	39 385	39 733	37 599	37 599
Joint venture	–	479	510	526	526	–	–	–	–	–
Övriga tillgångar	599	489	270	269	269	255	408	350	442	442
Likvida medel	73	55	105	39	39	185	177	174	47	47
S:a tillgångar	39 623	41 210	41 711	42 652	42 652	39 108	39 970	40 257	38 088	38 088
Eget kapital	13 340	14 288	14 514	15 768	15 768	12 601	12 994	13 207	13 649	13 649
Uppskjuten skatteskuld	3 721	3 937	3 998	4 299	4 299	3 731	3 830	3 885	3 612	3 612
Övriga avsättningar	21	19	18	14	14	–	–	–	23	23
Derivat	1 447	1 202	1 299	1 117	1 117	853	1 055	1 188	1 357	1 357
Räntebärande skulder	19 791	20 483	20 680	20 396	20 396	20 730	20 802	20 761	18 446	18 446
Ej räntebärande skulder	1 303	1 281	1 202	1 058	1 058	1 193	1 289	1 216	1 001	1 001
S:a eget kapital och skulder	39 623	41 210	41 711	42 652	42 652	39 108	39 970	40 257	38 088	38 088
Finansiella nyckeltal
Överskottsgrad	65%	69%	72%	65%	67%	63%	69%	72%	64%	67%
Räntenivå, genomsnitt	3,2%	3,0%	3,0%	2,9%	3,0%	3,5%	3,4%	3,3%	3,2%	3,3%
Räntetäckningsgrad	324%	349%	379%	353%	351%	291%	322%	345%	315%	318%
Avkastning aktuellt substansvärde	13,1%	26,0%	5,5%	33,2%	20,4%	5,2%	12,2%	6,6%	6,3%	7,6%
Avkastning totalt kapital	8,5%	10,8%	5,0%	14,6%	10,0%	5,6%	8,7%	5,7%	4,9%	6,5%
Avkastning eget kapital	13,6%	28,4%	6,2%	34,7%	21,7%	5,4%	12,3%	6,6%	13,3%	9,5%
Investeringar i fastigheter, Mkr	1 117	834	740	862	3 553	960	523	369	673	2 525
Försäljningar, Mkr	78	183	18	861	1 140	96	125	19	2 814	3 054
Belåningsgrad	50%	51%	50%	49%	49%	53%	52%	52%	49%	49%
Data per aktie (någon utspädningseffekt finns ej, då inga potentiella aktier förekommer)
Genomsnittligt antal aktier, tusental	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000
Förvaltningsresultat, kr	2,06	2,30	2,66	2,32	9,35	1,97	2,32	2,49	2,06	8,84
Förvaltningsresultat efter skatt (EPRA EPS), kr	1,95	2,25	2,40	2,43	9,03	1,80	2,13	2,34	1,99	8,26
Resultat efter skatt, kr	2,75	5,78	1,35	7,68	17,57	1,04	2,37	1,30	2,67	7,38
Utestående antal aktier, tusental	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000
Fastighetsvärde, kr	238	245	249	255	255	236	240	242	229	229
Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV), kr	113	118	121	129	129	105	109	111	114	114
Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV), kr	99	105	107	116	116	94	97	99	100	100
Utdelning, kr (2015 föreslagen)	–	–	–	–	4,90	–	–	–	–	4,60
Utdelningsandel	–	–	–	–	52%	–	–	–	–	52%
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Hyresvärde, kr/kvm	1 082	1 092	1 103	1 095	1 095	1 045	1 047	1 040	1 070	1 064
Ekonomisk uthyrningsgrad	88,7%	88,7%	89,6%	91,5%	90,3%	87,9%	89,0%	88,3%	88,8%	88,7%
Fastighetskostnader, kr/kvm	336	302	276	348	316	334	289	256	340	307
Fastighetsvärde, kr/kvm	11 384	11 602	11 758	12 282	12 282	10 394	10 552	10 621	11 118	11 118

Flerårsöversikt	2015	2014	2013	2012	2011	2010	2009	2008	2007	2006
Resultaträkning, Mkr
Hyresintäkter	3 299	3 318	3 249	3 073	2 919	2 759	2 694	2 501	2 259	2 014
Fastighetskostnader	– 1 074	– 1 096	– 1 105	– 1 042	– 1 003	– 960	– 942	– 831	– 771	– 700
Driftsöverskott	2 225	2 222	2 144	2 031	1 916	1 799	1 752	1 670	1 488	1 314
Centrala administrationskostnader	– 113	– 108	– 96	– 93	– 83	– 84	– 81	– 71	– 69	– 67
Joint venture (förvaltningsresultat)	23	–	–	–	–	–	–	–	–	–
Räntenetto	– 602	– 664	– 702	– 683	– 660	– 574	– 541	– 626	– 495	– 364
Förvaltningsresultat inkl resultat joint venture	1 533	1 450	1 346	1 255	1 173	1 141	1 130	973	924	883
Värdeförändringar fastigheter	1 837	344	328	– 69	194	1 222	– 1 027	– 1 262	920	1 145
Värdeförändringar derivat	216	– 660	429	– 110	– 429	291	102	– 1 010	99	178
Joint venture (värdeförändringar och skatt)	– 2	–	–	–	–	–	–	–	–	–
Aktuell skatt	– 16	– 11	– 6	– 7	– 10	– 5	– 10	–14	– 22	– 10
Uppskjuten skatt	– 687	88	– 390	404	– 217	– 685	– 35	650	– 434	– 522
Årets / periodens resultat	2 881	1 211	1 707	1 473	711	1 964	160	– 663	1 487	1 674
Övrigt totalresultat	– 8	8	3	– 4	0	–	–	–	–	–
Årets / periodens totalresultat	2 873	1 219	1 710	1 469	711	1 964	160	– 663	1 487	1 674
Balansräkning, Mkr
Förvaltningsfastigheter	41 818	37 599	37 752	36 328	33 867	31 768	29 267	29 165	27 717	24 238
Joint venture	526	–	–	–	–	–	–	–	–	–
Övriga tillgångar	269	442	291	259	207	156	201	230	123	200
Likvida medel	39	47	70	44	97	12	8	9	7	8
S:a tillgångar	42 652	38 088	38 113	36 631	34 171	31 936	29 476	29 404	27 847	24 446
Eget kapital	15 768	13 649	13 127	12 065	11 203	11 082	9 692	10 049	11 204	10 184
Uppskjuten skatteskuld	4 299	3 612	3 700	3 310	3 714	3 502	2 824	2 785	3 322	2 723
Övriga avsättningar	14	23	–	–	–	–	–	–	–	–
Derivat	1 117	1 357	683	1 105	1 003	574	865	966	– 44	55
Räntebärande skulder	20 396	18 446	19 481	19 094	17 160	15 781	15 294	14 607	12 582	10 837
Ej räntebärande skulder	1 058	1 001	1 122	1 057	1 091	997	801	997	783	647
S:a eget kapital och skulder	42 652	38 088	38 113	36 631	34 171	31 936	29 476	29 404	27 847	24 446
Finansiella nyckeltal
Överskottsgrad	67%	67%	66%	66%	66%	65%	65%	67%	66%	65%
Räntenivå, genomsnitt	3,0%	3,3%	3,7%	3,9%	4,1%	3,7%	3,7%	4,7%	4,2%	3,7%
Räntetäckningsgrad	351%	318%	292%	284%	278%	299%	309%	255%	287%	343%
Avkastning aktuellt substansvärde	20,4%	7,6%	13,2%	7,9%	6,4%	21,5%	1,6%	– 8,3%	16,20%	20,7%
Avkastning totalt kapital	10,0%	6,5%	6,4%	5,3%	6,2%	9,8%	2,1%	1,2%	9,1%	10,4%
Avkastning eget kapital	21,7%	9,5%	14,6%	13,5%	6,6%	20,9%	1,6%	– 6,1%	14,9%	19,2%
Investeringar i fastigheter, Mkr	3 553	2 525	1 768	2 798	2 015	1 506	1 165	2 738	2 598	2 283
Försäljningar, Mkr	1 140	3 054	687	253	107	227	36	28	39	460
Belåningsgrad	49%	49%	51%	52%	50%	50%	52%	50%	46%	45%
Data per aktie (någon utspädningseffekt finns ej, då inga potentiella aktier förekommer)
Genomsnittligt antal aktier, tusental	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000
Förvaltningsresultat, kr	9,35	8,84	8,21	7,65	7,15	6,96	6,89	5,93	5,63	5,38
Förvaltningsresultat efter skatt (EPRA EPS), kr	9,03	8,26	8,04	7,27	7,01	6,62	6,93	5,85	5,50	5,09
Resultat efter skatt, kr	17,57	7,38	10,41	8,98	4,34	11,98	0,98	– 4,04	9,07	10,21
Utestående antal aktier, tusental	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000
Fastighetsvärde, kr	255	229	230	222	207	194	178	178	169	148
Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV), kr	129	114	107	100	97	92	82	84	88	79
Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV), kr	116	100	97	90	87	85	73	75	85	76
Utdelning, kr (2015 föreslagen)	4,90	4,60	4,25	3,95	3,70	3,60	3,05	3,15	3,00	2,85
Utdelningsandel	52%	52%	52%	52%	52%	52%	51%	53%	53%	53%
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Hyresvärde, kr/kvm	1 095	1 064	1 036	1 015	995	974	969	921	896	864
Ekonomisk uthyrningsgrad	90,3%	88,7%	88,4%	88,6%	89,3%	89,0%	89,8%	89,7%	87,9%	87,1%
Fastighetskostnader, kr/kvm	316	307	307	298	300	298	300	268	262	259
Fastighetsvärde, kr/kvm	12 282	11 118	10 285	9 916	9 835	9 499	9 036	8 984	9 098	8 466

Moderbolaget

Moderbolaget Castellum AB ansvarar för frågor gentemot aktiemarknaden såsom koncernrapportering och aktiemarknadsinformation samt kreditmarknaden med upplåning och fi nansiell riskhantering.

Moderbolaget är delaktigt i den fastighetsrelaterade verksamheten genom kapitalallokering och styrelsearbete i dotterbolagen.

Resultaträkning i sammandrag Mkr	2015 okt-dec	2014 okt-dec	2015 jan-dec	2014 jan-dec
Intäkter	7	8	21	21
Kostnader	– 27	– 26	– 90	– 84
Finansnetto	8	– 2	9	11
Utdelning/koncernbidrag	815	897	815	897
Värdeförändring derivat	163	– 162	216	– 660
Resultat före skatt	966	715	971	185
Skatt	– 75	– 65	– 76	51
Periodens/årets resultat	891	650	895	236
Totalresultat för moderbolaget
Periodens resultat	891	650	895	236
Poster som kommer att omföras via periodens resultat
Omräkningsdiff erens utlandsverksamhet	– 19	7	– 24	14
Värdeförändring valutaderivat	19	– 7	24	– 14
Periodens/årets totalresultat	891	650	895	236
Balansräkning i sammandrag Mkr		31 dec 2015		31 dec 2014
Andelar koncernföretag		6 030		6 030
Fordringar koncernföretag		19 918		17 990
Övriga tillgångar		112		181
Likvida medel		0		16
Summa		26 060		24 217
Eget kapital		4 718		4 577
Derivat		1 117		1 357
Räntebärande skulder		18 005		16 280
Räntebärande skulder koncernföretag		2 105		1 883
Övriga skulder		115		120
Summa		26 060		24 217
Ställda säkerheter (fordringar koncernföretag) Ansvarsförbindelser (borgen dotterbolag)		15 309 2 150		15 200 2 165

Redovisningsprinciper

Castellum följer de av EU antagna IFRS standarderna. Denna delårsrapport är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering och Årsredovisningslagen. Under perioden har Castellum förvärvat 50% av aktierna i CORHEI Fastighets AB (f d Ståhls). Investeringen redovisas enligt kapitalandelsmetoden och utgör andel i joint venture. I övrigt har redovisningsprinciper och beräkningsmetoder varit oförändrade jämfört med årsredovisningen föregående år.

Möjligheter och risker för koncern och moderbolag

Möjligheter och risker i kassafl ödet

Stigande marknadsräntor är normalt över tid en eff ekt av ekonomisk tillväxt och stigande infl ation, vilket antas leda till högre hyresintäkter. Detta beror dels på att efterfrågan på lokaler antas öka vilket medför minskade vakanser och därmed potential för stigande marknadshyror, dels på att indexklausulen i de kommersiella kontrakten kompenserar den stigande infl ationen.

En högkonjunktur innebär därmed högre räntekostnader men även högre hyresintäkter, medan omvänt förhållande råder i en lågkonjunktur. Förändringen i hyresintäkter och räntekostnader sker inte exakt samtidigt, varför resultateff ekten på kort sikt kan uppstå vid olika tidpunkter.

Känslighetsanalys - kassafl öde Resultateff ekt nästkommande 12 månader

	Resultateff ekt, Mkr	Sannolikt scenario
	+/– 1% (enheter)	Högkonjunktur	Lågkonjunktur
Hyresnivå / Index	+ 33/– 33	+	–
Vakans	– 37/+ 37	+	–
Fastighetskostnader	– 11/+ 11	–	0
Räntekostnader	– 78/– 30*	–	+

*På grund av räntegolv i kreditavtal har Castellum inte möjlighet att dra full nytta av negativa räntor, därav uppstår ett negativt utfall även vid en sänkning av räntan med 1%-enhet.

Möjligheter och risker i fastigheternas värde

Castellum redovisar sina fastigheter till verkligt värde med värdeförändringar i resultaträkningen. Det medför att framför allt resultat, men även ställning kan bli mer volatila. Fastigheternas värde bestäms av utbud och efterfrågan, där priset främst är beroende av fastigheternas förväntade driftsöverskott och köparens avkastningskrav. En ökande efterfrågan medför lägre avkastningskrav och därmed en prisjustering uppåt, medan en vikande efterfrågan får motsatt eff ekt. På samma sätt medför en positiv utveckling av driftsöverskottet en prisjustering uppåt, medan en negativ utveckling får motsatt eff ekt.

Vid fastighetsvärderingar bör hänsyn tas till ett osäkerhetsintervall som i en fungerande marknad oftast uppgår till +/– 5-10%, för att avspegla den osäkerhet som fi nns i gjorda antaganden och beräkningar.

Känslighetsanalys - värdeförändring

– 20%	– 10%	0%	+ 10%	+ 20%
– 8 364	– 4 182	–	4 182	8 364
61%	54%	49%	44%	41%

Finansiell risk

Allt fastighetsägande förutsätter att det fi nns en fungerande kreditmarknad. Den största fi nansiella risken för Castellum är att inte ha tillgång till fi nansiering. Risken begränsas av låg belåningsgrad och långfristiga låneavtal.

Inför Årsstämman 2016

Inför årsstämman den 17 mars 2016 föreslår styrelsen:

• en utdelning om 4,90 kr per aktie med avstämningsdag 21 mars 2016. Förslaget innebär en höjning med 7% jämfört med föregående år,
• riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare,
• ett förnyat incitamentsprogram för ledande befattning havare
• ett förnyat mandat för styrelsen att besluta om förvärv och överlåtelse av egna aktier.

Valberedningen, som består av Johan Strandberg representerande SEB Fonder (ordförande), Rutger van der Lubbe representerande Stichting Pensioenfonds ABP, Björn Franzon representerande familjen Szombatfalvy och Global Challenges Foundation samt styrelseordförande Charlotte Strömberg, föreslår inför årsstämman;

– omval av nuvarande styrelseledamöterna Charlotte Strömberg, Per Berggren, Anna-Karin Hatt, Nina Linander, Christer Jacobson och Johan Skoglund. Jan Åke Jonsson, som varit styrelseledamot sedan 2012, har avböjt omval. Vidare föreslås nyval av Christina Karlsson Kazeem. Till styrelsens ordförande föreslås omval av Charlotte Strömberg,

• att arvode till styrelseledamöterna utgår enligt följande. Styrelsens ordförande: 720 000 kr, envar av övriga styrelse ledamöter: 315 000 kr, ledamot i styrelsens ersättnings utskott, inkl ordföranden: 30 000 kr, ordföranden i styrelsens revisions- och fi nansutskott: 50 000 kr, envar av övriga ledamöter i styrelsens revisions- och fi nansutskott: 35 000 kr. Föreslagen total ersättning till styrelseledamöterna, inkl. ersättning för utskottsarbete, uppgår således till 2 820 000 kr (2 650 000 kr år 2015),
• att stämman beslutar att en ny valberedning inrättas inför 2017 års årsstämma genom att styrelsens ordförande kontaktar de tre största ägarregistrerade eller på annat sätt kända ägarna per den sista dagen för aktiehandel i augusti 2016 och ber dem utse en ledamot vardera. De tre ledamöter som utses jämte styrelsens ordförande utgör valberedningen. Valberedningen utser ordförande inom sig. g

Göteborg den 20 januari 2016 Göteborg jan

Henrik Saxborn Verkställande direktör Henrik direktö

Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer.

Styrelse

Charlotte Strömberg Styrelseordförande

Anna Karin Hatt Styrelseledamot

Jan Åke Jonsson Styrelseledamot

Johan Skoglund Styrelseledamot

Koncernledning

Henrik Saxborn Verkställande direktör

Styrelseledamot

Tage Christoff ersson Affärsutvecklingschef

Cecilia Fasth VD Eklandia Fastighets AB

Claes Junefelt VD Fastighets AB Corallen

Styrelseledamot

Anders Nilsson VD Fastighets AB Brostaden

25

Erika Olsén Chief Investment Officer

Briggen

Ola Orsmark VD Fastighets AB

Hornsberg 10, Stockholm Christer Sundberg VD Harry Sjögren AB

Claes Larsson VD Aspholmen Fastigheter AB

Castellum Bokslutskommuniké 2015

Castellumaktien

Castellum är noterat på Nasdaq Stockholm Large Cap och hade vid årets utgång ca 19 100 aktieägare. Aktieägare registrerade i utlandet kan inte särskiljas vad avser direktägda och förvaltarregistrerade aktier förutom en utländsk ägare som fl aggat för innehav över 5%, Stichting Pensioensfonds ABP. Castellum har inga direktregistrerade aktieägare med innehav överstigande 10%. De tio enskilt största aktieägarna registrerade i Sverige framgår nedan.

Aktieägare per 2015-12-31
Aktieägare	Antal aktier tusental	Andel röster/kapital
SEB Fonder	7 068	4,3%
Lannebo Fonder	6 200	3,8%
AMF Försäkring & Fonder	4 810	2,9%
Länsförsäkringar Fonder	3 969	2,4%
Handelsbanken Fonder	2 865	1,8%
Stiftelsen Global Challenges	2 500	1,5%
Kåpan Pensioner	2 205	1,4%
Danske Invest & Danica Pension	2 029	1,2%
Carnegie Fonder	2 000	1,2%
Magdalena Szombatfalvy	1 935	1,2%
Styrelse och ledning Castellum	303	0,2%
Övriga aktieägare registrerade i Sverige	48 513	28,4%
Aktieägare registrerade i utlandet	81 538	49,7%
Totalt utestående aktier	164 000	100,0%
Återköpta egna aktier	8 007
Totalt registrerade aktier	172 007

Några potentiella aktier (t ex konvertibler) förekommer inte. Källa: Modular Finance AB enligt uppgifter från Euroclear Sweden AB

Aktieägare fördelat på land per 2015-12-31

Kursen på Castellumaktien den 31 december 2015 var 120,70 kronor (122,10) motsvarande ett börsvärde om 19,8 miljarder kr (20,0), beräknat på antalet utestående aktier.

Sedan årets början har totalt 188 miljoner (133) aktier omsatts motsvarande i genomsnitt 751 000 aktier per dag (532 000), vilket på års basis motsvarar en omsättningshastighet om 114% (81%). Aktieomsättningen baseras på statistik från Nasdaq Stockholm, Chi-X, Burgundy, Turquoise samt BATS Europe.

Substansvärde

Substansvärdet är det samlade kapital som företaget förvaltar åt sina ägare. Utifrån detta kapital vill Castellum skapa avkastning och tillväxt under lågt risktagande.

Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) uppgår till 129 kr/aktie (114). Aktiekursen vid periodens utgång utgjorde således 94% (107%) av långsiktigt substansvärde.

Substansvärde	Mkr	kr/aktie
Eget kapital enligt balansräkning	15 768	96
Återläggning
Derivat enligt balansräkning	1 117	7
Uppskjuten skatt enligt balansräkning	4 299	26
Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV)	21 184	129
Avdrag
Räntederivat enligt ovan	– 1 117	– 7
Bedömd verklig skuld uppskjuten skatt 5%*	– 1 121	– 6
Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV)	18 946	116

* Bedömd verklig uppskjuten skatteskuld netto har beräknats till 5% baserat på en diskonteringsränta om 3%. Vidare har antagits dels att underskottsavdragen realiseras under 2 år med en nominell skatt om 22%, vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skattef ordran om 21%, dels att fastigheterna realiseras under 50 år där 33% säljs direkt med en nominell skatt om 22% och 67% säljs indirekt via bolag där köparens skatteavdrag är 6%, vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skatteskuld om 6%.

Intjäning

Förvaltningsresultatet per aktie efter avdrag för skatt hänförligt till förvaltningsresultatet (EPRA EPS) uppgick på till 9,03 kronor (8,26) vilket utifrån aktiekursen ger en avkastning om 7,5% (6,8%), motsvarande en multipel om 13 (15). Det synliga förvaltningsresultatet bör justeras för värdetillväxt i det långsiktiga fastighetsinnehavet samt eff ektiv betald skatt.

Resultatet efter skatt per aktie uppgick 2015 till 17,57 kronor (7,38), vilket utifrån aktiekursen ger en avkastning om 14,6% (6,1%), motsvarande ett P/E om 7 (17).

Direktavkastning

Den föreslagna utdelningen om 4,90 kronor (4,60) motsvarar en direktavkastning om 4,1% (3,8%) beräknat på kursen vid årets utgång.

Totalavkastning

Under den senaste tolvmånadersperioden har Castellumaktiens totalavkastning, inklusive utdelning om 4,60 kronor, varit 2,3% (27%).

Avkastning substans och resultat inkl. långsiktig värdeförändring

I bolag som förvaltar s k realtillgångar, t ex fastigheter, avspeglar förvaltningsresultatet endast en – om än större – del av det totala resultatet. I defi nitionen på realtillgångar framgår att dessa är värdeskyddade, d v s över tid och med gott underhåll har de en värdeutveckling som kompenserar för infl ationen.

Substansvärdet, d v s nämnaren i avkastningskvoten resultat/kapital, justeras årligen genom IFRS-reglerna med avseende på värdeförändringar. För att ge en korrekt avkastning måste även täljaren, d v s resultatet, justeras på samma sätt. Det redovisade förvaltningsresultatet måste sålunda kompletteras med en värdeförändringskomponent samt eff ektiv skatt för att ge en korrekt bild av resultat och avkastning.

Ett problem är att värdeförändringar kan variera kraftigt mellan år och kvartal och medföra volatila resultat. För en långsiktig aktör med stabilt kassafl öde och en väl sammansatt fastighetsportfölj kan därför den långsiktiga värdeförändringen användas för att justera täljaren i ekvationen.

Avkastning substans och resultat inkl. långsiktig värdeförändring Känslighetsanalys

			–1%-enhet +1%-enhet
Förvaltningsresultat 2015	1 533	1 533	1 533
Värdeförändring fastighet (snitt 10 år)	440	40	840
D:o %	1,1%	0,1%	2,1%
Aktuell skatt, 5%	– 77	– 77	– 77
Resultat efter skatt	1 896	1 496	2 296
Resultat kr/aktie	11,56	9,12	14,00
Avkastning långsiktig substans	10,2%	8,0%	12,4%
Resultat / aktiekurs	9,6%	7,6%	11,6%
P/E	10	13	9

EPRA nyckeltal
	2015	2014
EPRA Earnings (Förv. res. efter betald skatt), Mkr	1 481	1 355
EPRA Earnings (EPS), kr/aktie	9,03	8,26
EPRA NAV (Långsiktigt substansvärde), Mkr	21 184	18 618
EPRA NAV, kr/aktie	129	114
EPRA NNNAV (Aktuellt substansvärde), Mkr	18 946	16 432
EPRA NNNAV, kr/aktie	116	100
EPRA Vacancy Rate (Vakansgrad)	10%	11%

Aktiens direktavkastning Aktiens kurs/substansvärde

Avkastning vinst per aktie

Tillväxt, avkastning och fi nansiell risk

		3 år	10 år
	1 år	snitt/år	snitt/år
Tillväxt
Hyresintäkt kr/aktie	–1%	2%	6%
Förvaltningsresultat kr/aktie	6%	7%	6%
Årets resultat efter skatt kr/aktie	138%	25%	8%
Utdelning kr/aktie	7%	7%	6%
Långsiktigt substansvärde kr/aktie	13%	9%	6%
Aktuellt substansvärde kr/aktie	16%	9%	6%
Fastighetsbestånd kr/aktie	11%	5%	7%
Värdeförändring fastigheter	4,6%	2,1%	1,1%
Avkastning
Avkastning långsiktigt substansvärde	18,2%	11,4%	10,6%
Avkastning aktuellt substansvärde	20,4%	11,6%	10,6%
Avkastning totalt kapital	10,0%	6,7%	6,6%
Aktiens totalavkastning (inkl utdelning)
Castellum	2,3%	13,5%	9,1%
Nasdaq Stockholm (SIX Return)	10,4%	17,8%	9,2%
Fastighetsindex Sverige (EPRA)	25,4%	27,5%	12,9%
Fastighetsindex Europa (EPRA)	18,8%	18,4%	4,9%
Fastighetsindex Eurozone (EPRA)	17,4%	15,5%	6,2%
Fastighetsindex Storbritannien (EPRA)	12,1%	19,0%	2,1%
Finansiell risk
Belåningsgrad	49%	51%	50%
Räntetäckningsgrad	351%	311%	302%

Castellumaktiens utveckling sedan börsintroduktionen

Kalendarium

Årsredovisning 2015 Årsstämma 2016 Delårsrapport januari-mars 2016 Halvårsrapport januari-juni 2016	Vecka 5 2016 17 mars 2016 13 april 2016 13 juli 2016	Styrelsen i Castellum AB föreslår en utdelning till aktieägarna om 4,90 kr per aktie. Avstämningsdag för årsstämma Årsstämma	11 mars 2016 17 mars 2016
Delårsrapport januari-september 2016 Bokslutskommuniké 2016 Årsstämma 2017	12 oktober 2016 19 januari 2017 23 mars 2017	Aktien handlas exklusive utdelning 18 mars 2016 Avstämningsdag för utdelning Betalning av utdelning	21 mars 2016 24 mars 2016

www.castellum.se

På Castellums webbplats fi nns möjlighet att dels hämta, dels prenumerera på pressmeddelanden och delårsrapporter. Ytterligare information kan erhållas av Castellums VD Henrik Saxborn telefon 031-60 74 50 eller ekonomi- och fi nansdirektör Ulrika Danielsson telefon 0706-47 12 61.

Inbjudan till Årsstämman 2016

Årsstämma i Castellum AB (publ) kommer att hållas torsdagen den 17 mars 2016 kl 17.00 i RunAn, Chalmers Kårhus, Chalmersplatsen 1, Göteborg. Entrén öppnas kl. 16.00. Aktieägare, som vill delta i årsstämman skall dels vara införd som aktieägare i den av Euroclear Sweden AB förda aktieboken fredagen den 11 mars 2016, dels anmäla sitt deltagande i stämman till bolaget senast fredagen den 11 mars 2016 (helst före kl 16.00).

Kallelse till årsstämman kommer att ske kring den 15 februari 2016 och fi nnas tillgänglig på bl a www.castellum.se. I samband härmed kommer även Castellums årsredovisning och övriga handlingar som skall läggas fram på stämman att fi nnas tillgängliga på nyss nämnda hemsida. Av kallelsen kommer framgå vilka ärenden som skall hanteras vid stämman. Aktieägare som önskar anmäla sitt deltagande till stämman är dock redan nu välkomna att anmäla sig enligt följande.

Anmälan om deltagande i stämman kan ske per post till Castellum AB (publ), Box 2269, 403 14 Göteborg, per telefon 031-60 74 00, per telefax 031-13 17 55, per e-post info@castellum.se eller i formulär på www.castellum.se. Vid anmälan skall uppges namn/fi rma, personnummer/organisationsnummer, adress och telefonnummer. För den som önskar företrädas av ombud tillhandahåller bolaget fullmaktsformulär, som fi nns tillgängligt på www.castellum.se.

Aktieägare som låtit förvaltarregistrera sina aktier måste omregistrera aktierna i eget namn för att ha rätt att delta i stämman. Sådan registrering, som kan vara tillfällig, skall vara verkställd hos Euroclear Sweden AB fredagen den 11 mars 2016. Aktieägaren måste i god tid före denna dag begära att förvaltaren ombesörjer omregistrering.

Aktieägare har rätt att få ett ärende upptaget vid den kommande årsstämman. Av praktiska skäl ser bolaget gärna att en sådan begäran avsänds så att den når bolaget senast den 28 januari 2016. Begäran skall ställas till Castellum AB, Att: Henrik Saxborn, Box 2269, 403 14 Göteborg.

Dotterbolag

Aspholmen Fastigheter AB

Rörvägen 1, Box 1824, 701 18 Örebro Telefon 019-27 65 00 orebro@aspholmenfastigheter.se www.aspholmenfastigheter.se

Fastighets AB Corallen

Bataljonsgatan 10, Box 7, 551 12 Jönköping Telefon 036-580 11 50 info@corallen.se www.corallen.se

Fastighets AB Briggen

Riggaregatan 57, Box 3158, 200 22 Malmö Telefon 040-38 37 20 info@briggen.se www.briggen.se

Eklandia Fastighets AB

Theres Svenssons gata 9, Box 8725, 402 75 Göteborg Telefon 031-744 09 00 info@eklandia.se www.eklandia.se

Fastighets AB Brostaden

Tjurhornsgränd 6, Box 5013, 121 05 Johanneshov Telefon 08-602 33 00 info@brostaden.se www.brostaden.se

Harry Sjögren AB

Kråketorpsgatan 20, 431 53 Mölndal Telefon 031-706 65 00 info@harrysjogren.se www.harrysjogren.se

Castellum AB (publ) • Box 2269, 403 14 Göteborg • Besöksadress Kaserntorget 5 Telefon 031-60 74 00 • Telefax 031-13 17 55 • E-post info@castellum.se • www.castellum.se Säte: Göteborg • Org nr: 556475-5550