Castellum — Earnings Release 2013

Jan 22, 2014

Pressmeddelande nr 2

Göteborg 22 januari 2014

Castellums bokslutskommuniké 2013:

Tillväxt i förvaltningsresultat och höjd utdelning

• Hyresintäkterna för 2013 uppgick till 3 249 Mkr (3 073 Mkr föregående år).
• Förvaltningsresultatet uppgick till 1 346 Mkr (1 255), motsvarande 8,21 kronor (7,65) per aktie, en förbättring med 7%.
• Värdeförändringar på fastigheter uppgick till 328 Mkr (-69) och på derivat till 429 Mkr (-110).
• Årets resultat efter skatt uppgick till 1 707 Mkr (1 473), motsvarande 10,41 kronor (8,98) per aktie.
• Nettoinvesteringarna uppgick till 1 081 Mkr (2 545) varav 1 583 Mkr (1 279) avsåg ny-, till- och ombyggnationer, 185 Mkr (1 519) förvärv och 687 Mkr (253) försäljningar.
• Styrelsen föreslår en utdelning om 4,25 kronor (3,95) per aktie, motsvarande en ökning om 8%.

Bruttouthyrningen (d v s årshyra för total uthyrning) under året uppgick till 366 Mkr (327), varav 96 Mkr (79) avsåg uthyrning i samband med ny-, till- och ombyggnation. Uppsägningarna uppgick till 261 Mkr (278), varav konkurser 23 Mkr (28) och 18 Mkr (40) avsåg uppsägningar med mer än 18 månaders återstående kontraktslängd. Nettouthyrningen för året uppgick därmed till 105 Mkr (49), medan den för fjärde kvartalet isolerat uppgick till 24 Mkr (6).

"Jag konstaterar med glädje att Castellum levererar tillväxt i förvaltningsresultatet och för 16:e året i rad höjer utdelningen" säger VD Henrik Saxborn i en kommentar. "Med Castellums goda utgångsläge – en stark balansräkning och god nettouthyrning från 2013 ser jag fram emot att fortsätta utveckla bolaget tillsammans med mina medarbetare" tillägger Saxborn.

Bilaga: Bokslutskommuniké 2013

Informationen är sådan som Castellum AB (publ) ska offentliggöra enligt lagen om värdepappersmarknaden och/eller lagen om handel med finansiella instrument.

För ytterligare information kontakta

Henrik Saxborn, verkställande direktör, tfn 031-60 74 50 Ulrika Danielsson, ekonomidirektör, mobil 0706-47 12 61

www.castellum.se

Castellum är ett av de större börsnoterade fastighetsbolagen i Sverige. Fastigheternas värde uppgår till xx miljarder kronor och utgörs av lokaler för kontor/butik och lager/industri med en uthyrningsbar yta om xxx miljoner kvm. Fastigheterna ägs och förvaltas av sex helägda dotterbolag med en stark och tydlig närvaro inom fem tillväxtregioner: Storgöteborg, Öresundsregionen, Storstockholm, Mälardalen och Östra Götaland. Castellum aktien är noterad på NASDAQ OMX Stockholm AB Large Cap.

Castellum AB (publ), Box 2269, SE-403 14 Göteborg | Org nr/Corp Id no SE 556075-5550 | Tel +46 31 60 74 00 Fax +46 31 13 17 55

Bokslutskommuniké 2013

Bokslutskommuniké 2013

Castellum är ett av de större börsnoterade fastighetsbolagen i Sverige. Fastigheternas värde uppgår till 38 miljarder kronor och utgörs av kommersiella lokaler.

Fastigheterna ägs och förvaltas av sex helägda dotterbolag med en stark och tydlig närvaro inom fem tillväxtregioner: Storgöteborg (inkl Borås, Halmstad), Öresundsregionen (Malmö, Lund, Helsingborg, Köpenhamn), Storstockholm, Mälardalen (Örebro, Västerås, Uppsala) och Östra Götaland (Jönköping, Linköping, Värnamo, Växjö).

Castellum är noterat på NASDAQ OMX Stockholm AB Large Cap.

• Hyresintäkterna 2013 uppgick till 3 249 Mkr (3 073 Mkr föregående år).
• Förvaltningsresultatet uppgick till 1 346 Mkr (1 255), motsvarande 8,21 kronor (7,65) per aktie, en förbättring med 7%.
• Värdeförändringar på fastigheter uppgick till 328 Mkr (–69) och på derivat till 429 Mkr (–110).
• Årets resultat efter skatt uppgick till 1 707 Mkr (1 473), motsvarande 10,41 kronor (8,98) per aktie.
• Nettoinvesteringarna uppgick till 1 081 Mkr (2 545) varav 1 583 Mkr (1 279) avsåg ny-, till- och ombyggnationer, 185 Mkr (1 519) förvärv och 687 Mkr (253) försäljningar.
• Styrelsen föreslår en utdelning om 4,25 kronor (3,95) per aktie, motsvarande en ökning om 8%.

Nyckeltal
-----------

	2013	2012	2011	2010	2009	2008	2007	2006	2005	2004
Förvaltningsresultat, kr/aktie	8,21	7,65	7,15	6,96	6,89	5,93	5,63	5,38	5,00	4,52
Förändring föregående år	+7%	+7%	+3%	+1%	+16%	+5%	+5%	+8%	+11%	+11%
Resultat efter skatt, kr/aktie	10,41	8,98	4,34	11,98	0,98	– 4,04	9,07	10,21	7,89	5,59
Förändring föregående år	+16%	+107%		–64% +1 122%	pos.	neg.	–11%	+29%	+41%	+108%
Utdelning, kr/aktie (2013 föreslagen)	4,25	3,95	3,70	3,60	3,50	3,15	3,00	2,85	2,62	2,38
Förändring föregående år	+8%	+7%	+3%	+3%	+11%	+5%	+5%	+9%	+11%	+12%
Fastigheter verkligt värde, Mkr	37 752	36 328	33 867	31 768	29 267	29 165	27 717	24 238	21 270	19 449
Nettoinvesteringar, Mkr	1 081	2 545	1 908	1 279	1 129	2 710	2 559	1 823	889	774
Belåningsgrad	52%	53%	51%	50%	52%	50%	45%	45%	45%	45%
Räntetäckningsgrad	292%	284%	278%	299%	309%	255%	287%	343%	315%	277%

Henrik Saxborn, VD på Castellum Våga förändra - även i framgång

I mars tog jag över som VD i Castellum efter Håkan Hellström. Håkan lämnade ett välskött fastighetsbolag, lokaliserat till starka tillväxtregioner med väl underhållna fastigheter i bra lägen. Håkan lämnade också ett företag som förbättrat sitt förvaltningsresultat och höjt sin utdelning 16 år i rad.

Jag har varit med som vice VD de senaste 7 åren och är helt övertygad om att vi kan fortsätta den positiva trenden. Glädjande nog kan vi med 2013 lägga ytterligare ett år till raden av positiv tillväxt. Vi lyckades i fjol öka förvaltningsresultatet med 7% och styrelsen föreslår en höjning av utdelningen med 8%. Detta uppnår vi trots att omvärldsfaktorerna knappast var optimala - en närmast obefi ntlig BNP-tillväxt och en infl ation som vid årets slut balanserade kring nollstrecket. Förutom de positiva intäktseffekterna från gjorda investeringar och garanterade indexuppräkningar i hyresavtalen, fi ck vi "extern" draghjälp av en lägre genomsnittlig räntenivå.

Största utmaningen för fortsatt tillväxt

Vårt viktigaste arbete framöver är att driva förändringar som bygger på vår starka historik. Vi kommer fortsätta investera med fokus på att fi nnas där Sverige växer. Vi vill och kan vara en betydande aktör på tillväxtorterna och vara medskapande i stadsbyggnadsprocessen – vi kommer inte bara att förvalta och bygga kommersiella hus, vi kommer att utveckla stad. Förhållandet mellan nybyggnad och förvärv kommer vid varje enskild tidpunkt alltid att styras av marknadssituationen och vår riskbedömning. Under 2013 nettoinvesterade Castellum för drygt 1 miljard kr. Vi var under året lite mer aktiva på säljsidan jämfört med de senaste åren, i avsikt att ständigt anpassa portföljen efter tillväxtförutsättningarna. Ambitionen är att fortsätta nettoinvestera cirka 2 miljarder kr årligen, där ungefär hälften av investeringarna avser nya projekt och hälften förvärv. Investeringstakten innebär att Castellum bygger "ett mindre fastighetsbolag" varje år.

Hållbarhet ger lönsamhet!

Jag ser fl era andra faktorer som idag underbygger en stark potential i Castellum. Vi har potential till tillväxt i form av våra vakanser och vår fokusering under året på att minska dessa har lett till en stark nettouthyrning, 105 Mkr - och uthyrningsarbetet fortsätter med hög intensitet.

Våra 4 600 kunder är svenskt näringsliv och återfi nns i de fl esta branscher och i skilda storlekar inom landets tillväxtregioner. I våra olika bolag och på olika delmarknader ser vi ett tydligt samband mellan arbetsglädjen hos våra kompetenta medarbetare och nöjda kunder. Och nöjda kunder ger fl er affärer. Hur nöjda kunderna är mäter vi regelbundet och det med högt resultat. Att 96% av våra tillfrågade

kunder svarar att de gärna rekommenderar oss som hyresvärd till andra är ett bra kvitto på våra medarbetares goda insatser.

Att arbeta hållbart är något som vi tror kommer att bli viktigare i företagsvärderingar. Under 2013 har såväl energianvändning som koldioxidutsläpp minskat med 5% respektive 8% per kvm. Att bygga hållbart är en självklarhet, men även att fokusera på hållbara, långsiktiga strategier och ett etiskt förhållningssätt.

Starka finanser ger handlingsfrihet

Sist men inte minst har Castellum stor handlingsfrihet tack vare den starka balansräkningen. Vi har kraft att genomföra de investeringar vi önskar, när vi önskar - vare sig det gäller att bygga nytt eller förvärva.

En av de viktiga idéerna bakom Castellum har varit att driva verksamheten med ett lägre risktagande jämfört med genomsnittet i branschen. Det tänker vi fortsätta med. På bokslutsdagen bestod Castellums tillgångssida av en fastighetsportfölj värd 38 miljarder kr, vilken fi nansieras av ägarnas kapital som vi har att förvalta, d v s det långsiktiga substansvärdet, om 18 miljarder kr (motsvarande 107 kr per aktie) samt räntebärande skulder på 19 miljarder kr, innebärande en belåningsgrad på 52%. Det är glädjande att konstatera att vi under 2013 lyckats emittera obligationer om 2 miljarder kr, vilket ger oss ytterligare handlingsfrihet.

Stadig tillväxt under låg risk

Stadig tillväxt under lågt risktagande är en av grundtankarna bakom Castellum. Därför är det tillfredställande när Castellumaktiens totalavkastning de senaste 10 åren i genomsnitt per år varit 13%, vilket är i paritet med börsen. Totalavkastningen för 2013 blev även den 13%.

Blickar vi framåt under nästkommande år ser jag en fortsatt väl fungerande fastighetsmarknad med stabila priser. Förväntningen är att 2014 blir ytterligare ett år med svag BNP-tillväxt. Detta skulle då resultera i marginellt ökande hyresnivåer, en stabil kostnadsbild och fortsatt låga marknadsräntor. I en sådan makroekonomisk miljö tror jag på fortsatt förbättring i Castellums förvaltningsresultat tack vare våra investeringar och fortsatt tillväxt tillsammans med våra befi ntliga och nya kunder.

Henrik Saxborn Verkställande Direktör

Affärsidé

Castellums affärsidé är att utveckla och förädla fastighetsbeståndet med inriktning på bästa möjliga resultat- och värdetillväxt genom att med en stark och tydlig närvaro i fem tillväxtregioner erbjuda lokaler anpassade till hyresgästernas behov.

Övergripande mål

Castellums övergripande mål är att kassaflödet, d v s förvaltningsresultat per aktie, ska ha en årlig tillväxt om minst 10%. Strategin för att uppnå målet vilar på 4 hörnstenar:

• nettoinvesteringar om minst 5% av fastighetsvärdet per år
• investeringar genom förvärv och ny-, till- och ombyggnation
• försäljning av fastigheter

Utveckling av fastighetsbeståndet Kundfokus genom lokala organisationer

• decentraliserad och småskalig organisation
• egen förvaltningspersonal
• regelbunden mätning av kund- och medarbetarnöjdhet
• miljöarbete med fokus på energibesparingar

Kommersiella fastigheter i tillväxtregioner

• koncentrerade till 5 tillväxtregioner
• lokaler för kontor/butik och lager/industri
• ett av de största fastighetsbolagen på
• respektive ort

Stark balansräkning med låg finansiell och operationell risk

• belåningsgrad varaktigt ej över 55%
• räntetäckningsgrad minst 200%
• geografisk spridning och olika lokaltyper
• många hyresavtal i olika branscher

Castellum Bokslutskommuniké 2013

Castellum Bokslutskommuniké 2013

4

Nettoinvestering

Räntetäckningsgrad

Strategi för fastighetsbeståndet och dess förvaltning

Utveckling av kommersiella fastigheter i tillväxtregioner

Geografi och kategori

Fastighetsbeståndet fi nns i fem tillväxtregioner; Stor göteborg, Öresunds regionen, Storstockholm, Mälardalen och Östra Götaland. Detta tillsammans med rationell förvaltning och hög närvaro i mark naden ger goda affärs möjligheter.

Fastighetsbeståndet ska bestå av kommersiella fastigheter med generella, fl exibla kommersiella lokaler för kontor/butik och logistik/lager/industri.

Fastighetsbeståndets utveckling

För att förbättra kassafl ödet och kvalitén ska fastighetsbeståndet ständigt förädlas och ut vecklas. Castellum ska fortsätta växa med kundernas efterfrågan, främst genom ny-, till- och ombygg nation, men också genom förvärv.

Alla investeringar ska bidra till tillväxt målet i förvaltningsresultatet inom 1–2 år och ha en värdepotential om minst 10%. Försäljning av fastigheter ska ske när det är affärsmässigt motiverat.

Strategiska verktyg

Investeringar

För att nå det övergripande tillväxtmålet om 10% ska Castellum årligen nettoinvestera för minst 5% av fastighetsvärdet, vilket för när varande motsvarar ca 1 900 Mkr.

Dotterbolagen

Ett av de tre största fastighetsbolagen på respektive delmarknad.

Kundfokus genom lokala organisationer

Kunder

Castellums kundfokus ska vara starkt och tydligt, vilket uppnås genom att skapa långsiktiga relationer och att tillhandahålla lokaler och service som svarar mot kundens behov.

Organisation och medarbetare

Service och förvaltning ska ske via en decent raliserad organisation med helägda dotterbolag med stark lokal

närvaro. Förvaltningen ska skötas med i huvudsak egna medarbetare.

Castellums medarbetare ska vara kunniga och engagerade, vilket skapas genom att koncernen ska vara en attraktiv arbetsplats med goda utvecklingsmöjligheter.

Verksamheten ska bidra till en hållbar utveckling med hänsyn till ekologiska, sociala och ekonomiska aspekter.

Strategiska verktyg

Kund- och medarbetarnöjdhet

För att utveckla såväl koncernen och kundrelationerna ska kund och medarbetarnöjdhet kontinuerligt mätas. Kund- och medarbetarnöjdhet ska ständigt förbättras.

Miljö

Energianvändning och koldioxidutsläpp skall minska. Alla nybyggnationer ska miljöklassas.

Strategi för finansiering

Stark balansräkning med låg fi nansiell och operationell risk Strategiska verktyg

Kapitalstruktur

Castellum ska ha låg fi nansiell risk. De valda riskmåtten är belåningsgrad och räntetäckningsgrad. Förvärv och överlåtelse av egna aktier kan ske för att anpassa bolagets kapitalstruktur till bolagets kapital behov och som likvid eller för fi nansiering av investeringar. Handel med egna aktier får ej ske i kortsiktigt vinstsyfte.

Aktie- och kreditmarknaden

Castellum ska verka för att bolagets aktie får en konkurrenskraftig totalavkastning i förhållande till risken samt en hög likviditet. Allt agerande ska utgå från ett långsiktigt perspektiv och bolaget ska

ha en frekvent, öppen och rättvisande redo visning till aktie ägare, kapitaloch kredit marknad samt till media, dock utan att enskild affärsrelation exponeras.

Låg operationell risk

Castellums fastighetsbestånd har en geografi sk spridning till fem svenska tillväxtregioner och ska innehålla olika typer av kommersiella lokaler. Risken inom kundstocken ska hållas låg.

Kapitalstruktur

Belåningsgraden ska varaktigt ej överstiga 55%. Räntetäckningsgrad om minst 200%.

Utdelning

Minst 50% av förvaltningsresultatet före skatt ska delas ut, med hänsyn till investeringsplaner, konsolideringsbehov, likviditet och övrig ställning.

Aktie- och kreditmarknaden

Castellum ska vara ett av de större börs noterade fastighets bolagen i Sverige.

Låg operationell risk

Risken inom kundstocken hålls låg genom spridning på branscher, avtalslängd och avtalsstorlek.

Kunder och organisation

Kunderna - en speglig av inhemsk svenskt näringsliv

Castellum har ca 4 600 kommersiella kontrakt med god riskspridning på såväl geografi och lokaltyp som kontraktsstorlek, förfallotid och bransch där kunden verkar. Castellums enskilt största kontrakt svarar för ca 2% av de totala hyresintäkterna.

Nöjda kunder

Det är viktigt att Castellum lever upp till kundernas förväntningar. För att följa upp och utvärdera genomförda insatser genomförs årligen en Nöjd Kund Index-mätning.

Undersökningen som genomfördes 2013 och som innefattade kontor, butik, lager och industri, visar på ett fortsatt genomgående högt betyg för Castellum med ett sammanvägt index om 76, vilket är högre än jämförelseindex i branschen. En hög andel, 96%, av de tillfrågade kunderna svarar att de vill hyra av Castellum igen och gärna rekommenderar Castellum som hyresvärd till andra.

Uthyrningsarbete

Castellum har en hög aktivitet i uthyrningsarbetet. Under 2013 tecknades 716 nya kontrakt med ett totalt årsvärde om 366 Mkr. Uthyrningsarbetet visar på vikten av att vårda kunderna och kontaktnäten. Av nytecknad kontraktsvolym kommer 75% från egna kontakter, rekommendationer eller att befi ntliga kunder utökar, medan 15% kommer via hemsidorna och resterande 10% från mäklare.

Decentraliserad organisation ger närhet till kunden

Castellums organisation består av sex helägda dotterbolag som äger och förvaltar fastigheterna. De lokala dotterbolagen ger närhet till kunderna och korta beslutsvägar. Lokal förankring ger förutsättning för goda kunskaper om marknaden och hyresutveckling inom respektive område. Kunderna kan därmed erbjudas behovsanpassade lokaler, god personlig service och snabba besked.

Castellums dotterbolag har ett 40-tal medarbetare vardera. Dotterbolagens organisationer är inte identiska men utgörs i princip av verkställande direktör, 2-4 marknadsområden, affärsutvecklare samt 3-5 medarbetare inom ekonomi och administration. Varje marknadsområde är bemannat med en fastighetschef med assistent, en uthyrare och 3-9 fastighetsansvariga där samtliga har kundkontakt.

Förvaltningen sker i huvudsak med egen personal och i de fall externa tjänster upphandlas ställs höga krav på de företag som anlitas när det gäller kvalitet, kundbemötande, service och miljöhänsyn.

Dotterbolag med starka varumärken

Castellums dotterbolag är verksamma under egna namn vilka utgör starka varumärken på varje delmarknad.

Varje dotterbolag är engagerat i det lokala näringslivet genom företagsföreningar där viktiga kontakter tas med både nuvarande och presumtiva kunder. Som en av de största fastighetsägarna på respektive ort samarbetar Castellums dotterbolag även med kommun och universitet/högskola för att bidra till ortens utveckling.

Medarbetare

Castellum arbetar aktivt för att rekrytera och behålla bra medarbetare, bl a genom att erbjuda en stimulerande arbetsmiljö, kompetensutveckling och erfarenhetsutbyte.

Medarbetarnas syn på Castellum som arbetsgivare mäts regelbundet och undersökningen som genomfördes 2013 visar ett fortsatt högt index, 86 på en 100-gradig skala, vilket innebär att medarbetarna trivs med sin arbetssituation och har ett högt förtroende för företaget och dess ledning.

Castellum hade vid årets utgång 293 (265) anställda. Ökningen av antalet anställda är främst relaterad till marknad och förvaltning.

Moderbolag

Moderbolaget Castellum AB ansvarar för frågor gentemot aktiemarknaden (t ex koncernrapportering och aktiemarknadsinformation) och kreditmarknaden (ex upplåning och fi nansiell riskhantering) samt övergripande IT/IS-strategier och personalfrågor. Castellum AB har 19 medarbetare (19).

Castellum ansvarar för kapitalallokering samt mäter och jämför dotterbolagens effektivitet i förvaltningen och värdetillväxt i fastighetsbeståndet. Genom styrelsearbete i dotterbolagen är moderbolaget delaktigt i verksamheten.

Arbetet i Castellum styrs av besluts- och arbetsordning, policies och instruktioner. Policy fi nns för bl a fi nans- och ekonomiarbetet, information, informationssäkerhet, uppförandekod, miljö, försäkring samt personal.

Ansvarsfullt företagande

Castellum arbetar sedan 1995 med hållbarhetsfrågor vilket innebär att utveckla fastighetsbeståndet på de orter där dotterbolagen verkar, gemensamma värderingar gällande agerande mot medarbetare, kunder och samarbetspartners samt ett aktivt miljöarbete.

Miljöarbetet fokuseras på att effektivisera energianvändningen och förbättra fastigheternas miljöstatus. Sedan 2007 har såväl energianvändningen som koldioxidutsläppen minskat med 20% per kvm.

I Castellum miljöklassas all nyproduktion enligt något av miljöcertifi eringssystemen Green Building, Miljöbyggnad, Breeam eller Leed. Inom Castellum fi nns 96 av Sveriges totalt 335 Green Building-klassade byggnader, en Breeamcertifi erad byggnad samt 14 byggnader som är under byggnation eller färdigställda i enlighet med "Miljöbyggnad".

Marknadskommentar

Svensk ekonomi

Svensk ekonomi har utvecklats svagt under 2013 och BNP-tillväxten för året förväntas uppgå till knappt 1%. Den svaga tillväxten kan främst tillskrivas svensk exportindustri som påverkats negativt av en dämpad efterfrågan från omvärlden. En stark inhemsk ekonomi har bidragit positivt till tillväxten. Den goda inhemska efterfrågan kan tillskrivas hushållens inkomstökningar, en oväntat stark sysselsättningsuppgång och fortsatt låga räntor.

I takt med återhämtningen i världskonjunkturen förväntas tillväxten i svensk ekonomi ta fart, dock från en låg nivå, vilket även påverkar arbetsmarknaden positivt. Hushållen fortsätter att vara en motor i svensk ekonomi och låga räntor tillsammans med skattesänkningar förväntas bidra till god inhemsk efterfrågan.

Infl ationen är dock oväntat låg och infl ationstrycket framöver bedöms av Riksbanken vara fortsatt lågt en tid framöver. Riksbanken valde därför att sänka reporäntan med 0,25 procentenheter till 0,75% vid sitt möte i december.

Makroindikatorer

Källa: SCB
BNP-tillväxt	0,3%	(kv 3 2013 jämfört med kv 3 2012)
Inflationstakt	0,1%	(december 2013 jämfört med december 2012)
Arbetslöshet	7,5%	(november 2013)

Hyresmarknad

Hyresmarknaden är alltjämt stabil inom samtliga marknader och segment. Efterfrågan avseende både nyproducerade och befi ntliga lokaler är god och hyresnivåerna är överlag oförändrade. I lägen med begränsat utbud, såsom vissa centrala lägen och goda logistiklägen, kan dock en viss ökning av hyresnivåerna noteras.

Fastighetsmarknad

Svensk fastighetsmarknad präglades 2013 av stabilitet, starkt inhemskt intresse, samt ökande aktivitet utanför storstädernas citylägen. Totalt uppgick årets transaktionsvolym till ca 100 miljarder kr (110). Första och fjärde kvartalet var omsättningen lägre än 2012, medan den var högre andra och tredje kvartalet.

Svenska fastighetsbolag var störst på såväl säljar- som köparsidan och utländska köpare stod för 13% (18%) av volymen. Jämfört med 2012 ökade andelen affärer i både bostads- och lager/logistiksegmentet. Kommersiella fastigheter utgjorde ca 69% (79%) av volymen och storstadsregionerna ca 58% (65%).

Castellums bedömning är att efterfrågan är fortsatt god inom samtliga marknader och segment samt att prisbilden överlag är stabil. För centrala Stockholm och Göteborg kan dock en viss värdeuppgång noteras under sista halvåret 2013.

Ränte- och kreditmarknad

Volatiliteten på räntemarknaden har under året tidvis varit stor, vilket främst kan förklaras av oro för och konsekvenser av aktiviteter vidtagna av världens centralbanker. Den underliggande trenden är dock stigande långa räntor. Vid ingången av året noterades den 10-åriga swapräntan till 2,1% och vid utgången av året till 2,9%. Den korta räntan har i motsats till den långa räntan sjunkit under året. Vid ingången av året noterades 3 månader STIBOR räntan till 1,3% och vid utgången av året till knappt 1%. I samband med räntebeslut i december meddelade Riksbanken att man förväntar sig att reporäntan kommer att vara kvar på dagens nivå fram till inledningen av 2015 för att därefter gradvis börja höjas.

Tillgången till krediter bedöms som god både på kreditoch kapitalmarknaden. En minskad osäkerhet kring framtida regelverk och dess påverkan på kreditmarknaden har medfört något lägre kreditmarginaler på nya krediter jämfört med tidigare år.

Intäkter, kostnader och resultat

Jämförelser angivna inom parentes avser motsvarande belopp föregående år. För defi nitioner se www.castellum.se

Årets förvaltningsresultat, d v s resultatet exklusive värdeförändringar och skatt, uppgick till 1 346 Mkr (1 255), motsvarande 8,21 kr (7,65) per aktie - en förbättring med 7%.

Under året uppgick värdeförändringar på fastigheter till 328 Mkr (–69) och derivat till 429 Mkr (–110). Årets resultat efter skatt uppgick till 1 707 Mkr (1 473) motsvarande 10,41 kr (8,98) per aktie.

Hyresintäkter

Koncernens hyresintäkter uppgick till 3 249 Mkr (3 073). För kontors- och butiksfastigheter uppgick den genomsnittliga kontrakterade hyresnivån, inklusive debiterad värme, kyla och fastighetsskatt, till 1 263 kr/kvm, medan den för lager- och industrifastigheter uppgick till 765 kr/kvm. Hyresnivåerna, som bedöms vara på marknadsmässiga nivåer, har i jämförbart bestånd ökat med 1% mot föregående år, vilket främst är en effekt av indexuppräkningar och kan jämföras med den för branschen sedvanliga indexklausulen (oktober till oktober) som uppgick till 0,4% för 2013. Castellums högre indexuppräkning förklaras av koncernens fokus på indexklausul med minimiuppräkning i kontraktsportföljen, vilket ger ett visst skydd mot defl ation samt en högre indexuppräkning än sedvanlig indexklausul i en låginfl atorisk miljö.

Den genomsnittliga ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 88,4% (88,6%). Det totala hyresvärdet för under året outhyrda ytor uppgick på årsbasis till 467 Mkr (447).

I periodens hyresintäkter ingår engångsersättning om 11 Mkr (8) till följd av förtida lösen av hyresavtal.

Bruttouthyrningen (d v s årshyra för total uthyrning) under året uppgick till 366 Mkr (327), varav 96 Mkr (79) avsåg uthyrning i samband med ny-, till- och ombyggnation. Uppsägningarna uppgick till 261 Mkr (278), varav 23 Mkr (28) avsåg konkurser och 18 Mkr (40) avsåg uppsägningar med mer än 18 månaders återstående kontraktslängd. Nettouthyrningen för året uppgick därmed till 105 Mkr (49) medan den för fjärde kvartalet isolerat uppgick till 24 Mkr (6).

Tidsförskjutningen mellan nettouthyrningen och dess resultateffekt bedöms till 9-18 månader.

Fastighetskostnader

Fastighetskostnaderna uppgick till 1 105 Mkr (1 042) motsvarande 307 kr/kvm (298). Ökningen beror dels på högre kostnader för snöröjning under första halvåret, dels på högre fastighetsskatt till följd av höjda taxeringsvärden om i genomsnitt 10%. Merparten av fastighetsskatten vidaredebiteras dock hyresgästerna varför resultatpåverkan blir marginell. Förbrukningen vad avser uppvärmning under året har beräknats till 96% (97%) av ett normalår enligt graddagsstatistiken.

Fastighetskostnader

	Kontor/	Lager/	2013	2012
kr/kvm	butik	industri	Totalt	Totalt
Driftskostnader	196	120	161	156
Underhåll	45	23	35	37
Tomträttsavgäld	8	7	7	7
Fastighetsskatt	68	21	47	44
Direkta fastighetskostnader	317	171	250	244
Uthyrning & fast.adm. (indir.)	–	–	57	54
Totalt	317	171	307	298
Föregående år	311	168	298

Centrala administrationskostnader

De centrala administrationskostnaderna uppgick till 96 Mkr (93). I denna post ingår även kostnader för ett resultat- och aktiekursbaserat incitamentsprogram till 10 personer i koncernledningen om 8 Mkr (11).

Förvaltningsresultat per aktie Hyresvärde och ekonomisk uthyrningsgrad

Räntenetto

Räntenettot uppgick till –702 Mkr (–683). Den genomsnittliga räntenivån har varit 3,7% (3,9%). Finansnettot har påverkats positivt med ca 40 Mkr på grund av att den genomsnittliga räntenivån minskat med 0,2 %-enheter.

Värdeförändringar

Värdeförändringen i Castellums bestånd uppgick till totalt 328 Mkr (–69) och består av ca 220 Mkr hänförligt till främst projektvinster men även förvärv, ca 14 Mkr netto hänförligt till omvärdering av enskilda fastigheter avseende såväl kassafl öde, avkastningskrav som byggrättsvärde samt ca 94 Mkr hänförligt till försäljning av 18 fastigheter. Försäljningspris netto uppgick till 687 Mkr efter avdrag för bedömd uppskjuten skatt och omkostnader om totalt 31 Mkr. Underliggande fastighetspris som således uppgick till 718 Mkr, översteg senaste värdering om 593 Mkr med 125 Mkr, vilket främst beror på försäljning av fastigheter med ändrad användning såsom infrastruktur och framtida bostadsutveckling.

En generellt sett stabil efterfrågan och prisbild har inneburit att Castellum inte gjort någon generell förändring av avkastningskravet i den interna värderingen under perioden.

Räntederivatens värde har, främst på grund av förändrade långa marknadsräntor, ändrats med 429 Mkr (–110). Värdet på Castellums valutaderivat, vars syfte är att valutasäkra investeringen i Danmark, har under perioden ändrats med –7 Mkr (8) där den effektiva delen i värdeförändringen om –7 Mkr (8) redovisas i övrigt totalresultat.

Skatt

Bolagsskatten i Sverige är nominellt 22%. På grund av möjligheten att göra skattemässiga avskrivningar och direktavdrag för vissa ombyggnationer av fastigheter samt nyttja underskottsavdrag är den betalda skattekostnaden låg. Betald skatt uppkommer då ett fåtal dotterbolag inte har skattemässiga koncernbidragsmöjligheter.

Nettouthyrning

Kvarvarande underskottsavdrag kan beräknas till 921 Mkr (1 610). Fastigheternas verkliga värde överstiger dess skattemässiga värde med 18 570 Mkr (17 412), varav 830 Mkr är hänförligt till förvärvade fastigheter vilka redovisas som tillgångsförvärv. Som uppskjuten skatteskuld redovisas full nominell skatt om 22% av nettot av dessa poster, med avdrag för den uppskjutna skatt som är hänförligt till tillgångsförvärven, d v s 3 700 Mkr (3 310).

Castellum har ingått överenskommelse om s k Fördjupad samverkan med Skatteverket.

Castellum har inga pågående skattetvister.

Skatteberäkning 2013

Mkr	Underlag aktuell skatt	Underlag uppskjuten skatt
Förvaltningsresultat	1 346
Skattemässigt avdragsgilla
avskrivningar	– 695	695
ombyggnationer	– 500	500
Övriga skattemässiga justeringar	– 24	11
Skattepliktigt förvaltningsresultat	127	1 206
Försäljning fastigheter	161	– 355
Värdeförändring fastigheter	–	234
Värdeförändring räntederivat	429	–
Skattepliktigt resultat före underskottsavdrag	717	1 085
Underskottsavdrag, ingående balans	– 1 610	1 610
Underskottsavdrag, utgående balans	921	– 921
Skattepliktigt resultat	28	1 774
Årets skatt enligt resultaträkningen	– 6	– 390

Resultat över tid

Förvaltningsresultatet den senaste 10-årsperioden har haft en stabil utveckling och vuxit med i genomsnitt 7% per år. Värdeförändringarna på fastigheter har däremot varit volatila och i genomsnitt haft en tillväxt den senaste 10-årsperioden om 1,4% per år, vilket är väl i nivå med infl ationen.

Resultat över tid

Fastighetsbestånd

Fastighetsbeståndet är koncentrerat till Storgöteborg, Öresundsregionen, Storstockholm, Mälardalen och Östra Götaland. Tyngdpunkten med 73% av beståndet fi nns i de tre storstadsregionerna.

Det kommersiella beståndet består av 66% kontors- och butiksfastigheter och 30% lager- och industrifastigheter. Fastigheterna är belägna från citylägen (Storstockholm; närförortslägen) till välbelägna arbetsområden med goda kommunikationer och utbyggd service. Resterande 4% består av projekt och mark.

Castellum har outnyttjade byggrätter om ca 785 tkvm och pågående projekt där återstående investeringsvolym uppgår till ca 1 000 Mkr.

Investeringar

Under året har totalt investerats 1 768 Mkr (2 798), varav 1 583 Mkr (1 279) avsåg ny-, till- och ombyggnation och 185 Mkr (1 519) avsåg förvärv. Av de totala investeringarna avsåg 523 Mkr Storgöteborg, 392 Mkr Mälardalen, 339 Mkr Öresundsregionen, 291 Mkr Storstockholm samt 223 Mkr Östra Götaland.

Efter försäljningar om 687 Mkr (253) uppgick nettoinvesteringen till 1 081 Mkr (2 545).

Större investeringar och försäljningar

Fastighetsportföljen har under året förändrats enligt nedan. Förändring av fastighetsbeståndet

	Verkligt värde, Mkr	Antal
Fastighetsbestånd 1 januari 2013	36 328	635
+ Förvärv	185	9
+ Ny-, till- och ombyggnation	1 583	–
– Försäljningar	– 593	– 18
+/– Orealiserade värdeförändringar	234	–
+/– Valutakursomräkning	15	–
Fastighetsbestånd 31 december 2013	37 752	626

Investeringar

Större projekt		Uthyrnings-	Total inv.	Varav kvar
Fastighet	Yta, kvm	grad jan 2014	ink. mark, Mkr	att inv., Mkr Klart		Kommentar
Lundbyvassen 8:1, Göteborg	8 900	100%	219		137 Kv 4 2014	Nybyggnation kontor
Dragarbrunn 20:4, Uppsala	10 020	87%	198		35 Kv 4 2014	Om- och tillbyggnation kontor
Algen 1, Jönköping	4 509	15%	136		83 Kv 1 2015	Nybyggnation butik/kontor/restaurang
Jägmästaren 1, Linköping	7 750	93%	109		82 Kv 1 2015	Nybyggnation butik
Spejaren 3, Huddinge	6 331	100%	83		61 Kv 4 2014	Nybyggnation handel
Kulan 3, Helsingborg	9 689	100%	82		21 Kv 2 2014	Nybyggnation logistik
Solsten 1:108, Härryda	6 516	100%	58		41 Kv 3 2014	Nybyggnation lager
Färdigställda eller helt/delvis inflyttade projekt
Lindholmen 28:3, Göteborg	9 459	76%	280		43 Kv 2 2013	Nybyggnation kontor*
Fullriggaren 4, Malmö	5 599	46%	157		30 Kv 1 2013	Nybyggnation kontor*
Atollen 3, Jönköping	5 961	34%	153		22 Kv 4 2013	Nybyggnation kontor/butik/bostäder*
Sändaren 1, Malmö	12 150	94%	128		9 Kv 4 2013	Om- och tillbyggnation kontor
Gården 15, Linköping	9 705	62%	116		9 Kv 1 2013	Nybyggnation kontor/butik/lager*
Visiret 2, Huddinge	12 357	100%	71		0 Kv 2 2013	Nybyggnation p-däck
Åby 1:223, Haninge	6 553	0%	67		3 Kv 3 2013	Nybyggnation lager/logistik*
Inköparen 1, Örebro	4 300	100%	66		0 Kv 2 2013	Nybyggnation kontor
Större fastighetsförvärv under 2013		Uthyrnings-	Anskaffnings
Fastighet	Yta, kvm	grad jan 2014	värde, Mkr		Tillträde	Kategori
Kärra 78:8, 78:12-13 och 80:6, Göteborg	8 400	100%	77		Maj 2013	Lager/verkstadsytor
Större fastighetsförsäljningar under 2013		Underliggande	Uppskjuten skatt/	Försäljn. pris
Fastighet	Yta, kvm	fastighetspris, Mkr	omkostn., Mkr	netto, Mkr Frånträde		Kategori
Vindrutan 1, Örebro och Kungsängen 24:3
och 29:1, Uppsala	12 163	194	-13		181 Nov 2013	Butik
Backa 18:7 och 18:10, Göteborg	16 930	141	-1		140 Juli 2013	Lager
Linaberg 15, Mariehäll	4 340	62	-5		57 Sept 2013	Kontor/lager
Alphyddan 11, Stockholm	4 363	54	-4		50 Feb 2013	Kontor
Björnen 6, Malmö	2 200	50	-3		47 Sept 2013	Kontor

* Återstående investeringsvolym kommer nyttjas i takt med att vakanta ytor hyrs ut.

Investeringar

Lundbyvassen 8:1 i Göteborg

Läge Lindholmen i Göteborg Yta 8 900 kvm Tidplan Färdigställt kvartal 4, 2014

Läge Dragarbrunn i centrala Uppsala

Dragarbrunn 20:4 i Uppsala

Tidplan Färdigställt kvartal 4, 2014

I centrala Uppsala pågår en investering där moderna kontorsytor skapas genom ombyggnad

I centrala Göteborg påbörjade Castellum under 2013 nybyggnation av en fullt uthyrd kontorsbyggnad om 8 900 kvm. Fastigheten är välbelägen med tanke på framtida stadsutbyggnad och ligger i anslutning till Castellums befintliga bestånd. Byggnaden uppförs i enlighet med Green Buildingstandard.

Investeringen beräknas uppgå till 219 Mkr.

av 6 320 kvm och tillbyggnad av 3 700 kvm. Om- och tillbyggnationen genomförs i enlighet med miljöklassningssystemet Miljöbyggnad. Investeringen beräknas uppgå till 198 Mkr.

Om- och tillbyggnationen är uthyrd till 87%.

Algen 1 i Jönköping

Yta 10 020 kvm

Läge Vid Munksjön i centrala Jönköping Yta 4 509 kvm Tidplan Färdigställt kvartal 1, 2015

I centrala Jönköping har Castellum under 2013 påbörjat etapp 2 av utvecklingen av området Atol-

Sändaren 1 i Malmö

Läge Jägersro i östra Malmö Yta 12 150 kvm Tidplan Färdigställt kvartal 4, 2013

Under 2010 förvärvade Castellum fastigheten Sändaren 1 i Jägersro, Malmö, i vilken en om-

Spejaren 3 i Huddinge

Läge Smista Allé vid Kungens Kurva, Huddinge Yta 6 331 kvm Tidplan Färdigställt kvartal 4, 2014

I anslutning till Castellums befintliga bestånd i Smista Allé har Castellum påbörjat en fullt uthyrd

Kulan 3 i Helsingborg

Läge Området Berga i Helsingborg Yta 9 689 kvm Tidplan Färdigställt kvartal 2, 2014

I Berga, Helsingborg, har Castellum påbörjat nybyggnation av 9 689 kvm flexibla logistikytor len, vilket genomförs tillsammans med flera andra parter. Totalt består Castellums del i projektet av 10 470 kvm. Nybyggnationen består av 4 509 kvm kontor, butik och restaurangytor och uppförs i enlighet med Miljöbyggnadsklassning. Investeringen beräknas uppgå till 136 Mkr och är uthyrd till 15%.

och tillbyggnation av 12 150 kvm färdigsställts under 2013. Om- och tillbyggnationen har genomförts i enlighet med miljöcertifieringssystemet Miljöbyggnad och Green Building-standard.

Investeringen uppgick till 128 Mkr och byggnaden är uthyrd till 94%.

som ska fungera som ett nordiskt distributionscentrum. Byggnaden uppförs i enlighet med miljöcertifieringssystemet Miljöbyggnad och Green

Investeringen beräknas uppgå till 82 Mkr och

är fullt uthyrd.

Building-standard.

• Miljö byggnad • Green Building

• Green Building

• Green Building

Fastighetsvärde

Interna värderingar

Castellum fastställer fastighetsvärdet genom interna värderingar. Dessa baseras på en 10-årig kassafl ödesmodell med en individuell bedömning för varje fastighet av dels den framtida intjäningsförmågan, dels marknadens avkastningskrav. Vid bedömning av en fastighets framtida intjäningsförmåga har, utöver infl ationsantagande om 1,5%, hänsyn tagits till eventuella förändringar i hyresnivåer, uthyrningsgrader och fastighetskostnader.

Igångsatta projekt har värderats enligt samma princip, men med avdrag för återstående investering. Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde per kvadratmeter om i genomsnitt ca 1 100 kr/kvm (990).

Avkastningskravet kan beräknas enligt följande tabell.

Avkastningskrav

	Kontor/butik	Lager/industri
Realränta	3,0%	3,0%
Inflation	1,5%	1,5%
Risk	4,5% - 11,1%	7,1% - 12,5%
Avkastning eget kapital	9,0% - 15,6%	11,6% - 17,0%
Ränta	5,5%	5,5%
Belåningsgrad	65%	55%
Avkastning totalt kapital	6,7% - 9,0%	8,3% - 10,7%
Vägt d:o, diskont. faktor år 1-9	7,9%	9,1%
Vägd diskont. faktor restvärde*	6,4%	7,6%
*(avkastning totalt kapital efter avdrag för tillväxt motsvarande inflation)

Utifrån dessa interna värderingar fastställdes fastighetsvärdet per årsskiftet till 37 752 Mkr (36 328), motsvarande 10 285 kr/kvm (9 916).

Genomsnittlig värderingsyield

Den genomsnittliga värderingsyielden för Castellums fastighetsbestånd, exkl projekt och mark, kan beräknas till 7,2% (7,3%).

Genomsnittlig värderingsyield, Mkr

(exkl. projekt/mark och byggrätter)	2013	2012
Driftsöverskott fastigheter	2 341	2 293
+ Indexjustering 2014, 1% (1%)	35	34
+ Verklig uthyrningsgrad, dock lägst 94%	279	268
– Fastighetsadministration, 30 kr/kvm	– 107	– 105
Normaliserat driftsöverskott	2 548	2 490
Värdering (exkl. byggrätter om 574 Mkr)	35 613	34 245
Genomsnittlig värderingsyield	7,2%	7,3%

Genomsnittlig värderingsyield över tid

Osäkerhetsintervall

En fastighets värde kan endast fastställas då den säljs. Det värdeintervall som anges vid fastighetsvärderingar och som oftast i en fungerande marknad ligger inom +/- 5-10% skall ses som ett mått på den osäkerhet som fi nns i gjorda antaganden och beräkningar. I en mindre likvid marknad kan intervallet vara större. För Castellums del innebär ett osäkerhetsintervall om +/- 5% ett värdeintervall om +/- 1 888 Mkr motsvarande 35 864 - 39 640 Mkr.

Extern värdering

För att säkerställa värderingen har 148 fastigheter motsvarande värdemässigt 52% av beståndet externt värderats av NAI Svefa. Urvalet av fastigheter har gjorts med utgångspunkt från de värdemässigt största fastigheterna, men även med syftet att spegla fastighetsbeståndets sammansättning avseende kategori och geografi . NAI Svefas värdering av de utvalda fastigheterna uppgick till 19 624 Mkr, inom ett osäkerhetsintervall på fastighetsnivå om +/- 5-10%, beroende på respektive fastighets kategori och läge. Castellums värdering av samma fastigheter uppgick till 19 772 Mkr, d v s en nettoavvikelse om –148 Mkr motsvarande –1%. Bruttoavvikelserna var +427 Mkr respektive –575 Mkr med en genomsnittlig avvikelse om 5%.

Därtill har Forum Fastighetsekonomi AB utfört en skrivbordsvärdering av 32 fastigheter motsvarande värdemässigt 21% av beståndet. Forums värdering av de utvalda fastigheterna uppgick till 7 912 Mkr. Castellums värdering av samma fastigheter uppgick till 7 861 Mkr, d v s en nettoavvikelse om 51 Mkr motsvarande 1%. NAI Svefas värdering av samma fastigheter uppgick till 7 780 Mkr, d v s en nettoavvikelse jämfört med Castellums värdering om –81 Mkr motsvarande –1%.

Det kan konstateras att Castellums avvikelse mot de två externa värderarna ryms väl inom osäkerhetsintervallet +/- 5-10%.

Castellums fastighetsbestånd 2013-12-31

	2013-12-31				januari-december 2013
	Antal fastigheter	Yta tkvm	Fastighets värde Mkr	Fastighets värde kr/kvm	Hyres värde Mkr	Hyres värde kr/kvm	Ekon. ut hyrningsgrad	Hyres intäkter Mkr	Fastighets kostnader Mkr	Fastighets kostnader kr/kvm	Drifts överskott Mkr
Kontor/butik
Storgöteborg	80	442	6 723	15 226	589	1 335	92,1%	543	136	306	407
Öresundsregionen	66	403	5 968	14 818	572	1 420	83,3%	476	143	355	333
Storstockholm	50	340	4 410	12 961	466	1 369	81,9%	381	104	307	277
Mälardalen	71	393	4 330	11 018	432	1 098	90,3%	390	123	312	267
Östra Götaland	57	341	3 378	9 910	363	1 066	87,2%	317	102	299	215
Summa kontor/butik	324	1 919	24 809		2 422		87,0%	2 107	608		1 499
Lager/industri				12 932		1 263				317
Storgöteborg	100	648	5 076	7 828	493	761	96,5%	476	103	159	373
Öresundsregionen	43	315	1 961	6 213	233	739	89,1%	208	57	181	151
Storstockholm	51	274	2 493	9 089	270	985	85,2%	230	58	213	172
Mälardalen	38	184	1 099	5 979	132	719	91,1%	120	34	187	86
Östra Götaland	31	178	749	4 216	96	537	85,2%	81	21	118	60
Summa lager/industri	263	1 599	11 378		1 224		91,1%	1 115	273		842
Summa	587	3 518	36 187	7 112 10 285	3 646	765 1 036	88,4%	3 222	881	171 250	2 341
Uthyrning och fastighetsadministration									202	57	– 202
Summa efter uthyrning och fastighetsadministration									1 083		2 139
Projekt	16	105	1 312	–	80	–	–	37	18	307 –	19
Obebyggd mark	23	–	253	–	–	–	–	–	–	–	–
Totalt	626	3 623	37 752	–	3 726	–	–	3 259	1 101	–	2 158

Ovanstående sammanställning avser de fastigheter som Castellum ägde vid årets utgång och avspeglar fastigheternas intäkter och kostnader såsom de hade ägts under hela året. Avvikelsen mellan ovan redovisade driftsöverskott om 2 158 Mkr och resultaträkningens driftsöverskott om 2 144 Mkr förklaras av, dels att driftsöverskottet om 25 Mkr i under året sålda fastigheter frånräknats, dels att driftsöverskottet i under året förvärvade/färdigställda fastigheter räknats upp med 39 Mkr såsom de ägts eller varit färdigställda under hela året.

Fastighetsrelaterade nyckeltal Segmentinformation

	2013	2012
Hyresvärde, kr/kvm	1 036	1 015
Ekonomisk uthyrningsgrad	88,4%	88,6%
Fastighetskostnader, kr/kvm	307	298
Driftsöverskott, kr/kvm	608	601
Fastighetsvärde, kr/kvm	10 285	9 916
Antal fastigheter	626	635
Uthyrningsbar yta, tkvm	3 623	3 621

	Hyresintäkter		Förvaltningsresultat
Mkr	2013 jan-dec	2012 jan-dec	2013 jan-dec	2012 jan-dec
Storgöteborg	1 014	976	493	460
Öresundsregionen	669	621	263	255
Storstockholm	623	569	263	235
Mälardalen	548	526	213	192
Östra Götaland	395	381	152	151
Totalt	3 249	3 073	1 384	1 293

Skillnaden mellan ovan redovisat förvaltningsresultat om 1 384 Mkr (1 293) och koncernens redovisade resultat före skatt om 2 103 Mkr (1 076) består av ofördelat förvaltningsresultat om –38 Mkr (–38), värdeförändring fastigheter om 328 Mkr (–69) och värdeförändring räntederivat om 429 Mkr (–110).

Fastighetsvärde per kategori Fastighetsvärde per region

Finansiering

Castellum skall ha en låg fi nansiell risk, innebärande en belåningsgrad som varaktigt ej överstiger 55% och en räntetäckningsgrad om minst 200%. Värdet på Castellums tillgångar uppgick per 31 december 2013 till 38 113 Mkr (36 631).

Räntebärande skulder

Castellum hade vid årets utgång kreditavtal om 24 300 Mkr (23 361), varav långfristigt uppgick till 21 859 Mkr (20 262) och kortfristigt till 2 441 Mkr (3 099).

Under året har obligationer om 2 miljarder kr emitterats, befi ntliga kreditavtal om 7,8 miljarder kr omförhandlats och/eller förlängts och ett kreditavtal om 200 Mkr avslutats.

Netto räntebärande skulder efter avdrag för likviditet om 70 Mkr (44) uppgick till 19 411 Mkr (19 050), varav 3 200 Mkr (1 200) avser utestående obligationer och 1 014 Mkr (1 872) avser utestående företagscertifi kat.

Huvuddelen av Castellums krediter är revolverande lån utnyttjade under långfristiga lånelöften från de största nordiska bankerna. Det medför stor fl exibilitet vid val av räntebas, ränteperiod liksom kapitalbindning. De emitterade obligationerna och företagscertifi katen utgör ett komplement till bankfi nansieringen och breddar fi nansieringsbasen.

Säkerställning av långfristiga lån i bank sker via pantbrev i fastigheter och/eller åtagande om att upprätthålla vissa fi nansiella nyckeltal. Utfärdade obligationer och företagscertifi kat säkerställs ej.

Av netto räntebärande skulder om 19 411 Mkr (19 050) var 15 197 Mkr (15 917) säkerställda med pantbrev och 4 214 Mkr (3 133) icke säkerställda. Andelen utnyttjade säkerställda krediter uppgick således till 40% av fastigheternas värde. Utfärdade åtaganden i kreditavtal, s k covenants, innebär att belåningsgraden ej får överstiga 65% och att räntetäckningsgraden ej får understiga 150% vilket Castellum uppfyller med god marginal, 52% respektive 292%. Den genomsnittliga löptiden på Castellums långfristiga krediter uppgick till 3,4 år (4,1). Marginaler och avgifter på långfristiga kreditavtal är fastställda med en genomsnittlig löptid om 2,4 år (2,8).

Kreditförfallostruktur 2013-12-31

Mkr	Kreditavtal	Bank	MTN/Cert	Totalt
0 - 1 år	2 441	938	1 014	1 952
1 - 2 år	6 508	2 308	1 700	4 008
2 - 3 år	4 007	3 807	–	3 807
3 - 4 år	8 708	6 008	1 000	7 008
4 - 5 år	507	7	500	507
> 5 år	2 129	2 129	–	2 129
Totalt	24 300	15 197	4 214	19 411
	Outnyttjat utrymme i långfristiga kreditavtal			2 448

Ränteförfallostruktur

Den genomsnittliga effektiva räntan per den 31 december 2013 var 3,5% (3,6%). För att säkerställa ett stabilt och lågt kassafl ödesmässigt räntenetto är ränteförfallostrukturen fördelad över tid. Den genomsnittliga räntebindningstiden uppgick till 2,7 år (2,8).

Castellum använder räntederivat för att erhålla önskad ränteförfallostruktur. Räntederivat är ett kostnadseffektivt och fl exibelt sätt att förlänga krediter med kort räntebindning för att uppnå önskad räntebindning. I ränteförfallostrukturen redovisas räntederivat i det tidsegment de tidigast kan förfalla.

Kreditmarginaler fördelas i intervallet för de underliggande krediterna.

Kapitalförsörjning 2013-12-31

Belåningsgrad och räntetäckningsgrad

Ränteförfallostruktur 2013-12-31

	Krediter, Mkr	Räntederivat, Mkr	Netto, Mkr	Utgående ränta
0 - 1 år	19 286	– 8 850	10 436	3,4%
1 - 2 år	125	200	325	5,9%
2 - 3 år	–	1 250	1 250	3,9%
3 - 4 år	–	1 000	1 000	3,4%
4 - 5 år	–	1 450	1 450	3,6%
5 - 10 år	–	4 950	4 950	3,7%
Totalt	19 411	–	19 411	3,5%

Valuta

Castellum äger fastigheter i Danmark till ett värde om 466 Mkr (435), vilket innebär att koncernen är exponerad för valutarisk. Valutarisken hänför sig främst till resultatoch balansräkning i utländsk valuta som räknas om till svenska kronor. I enlighet med fi nanspolicyn skall mellan 60-100% av tillgång i utlandet fi nansieras i landets valuta.

Ränte- och valutaderivat

I enlighet med redovisningsreglerna IAS 39 skall derivat marknadsvärderas. Räntederivat används för att erhålla önskad ränteförfallostruktur. Om den avtalade räntan

Castellums finanspolicy och åtaganden i kreditavtal

avviker från marknadsräntan, kreditmarginaler oaktat, uppstår ett teoretiskt över- eller undervärde på räntederivaten där den ej kassafl ödespåverkande värdeförändringen redovisas över resultaträkningen. Castellum har även derivat i syfte att valutasäkra investeringar i Danmark. För valutaderivat uppstår ett teoretiskt över- eller undervärde om den avtalade valutakursen avviker från aktuell valutakurs, där den effektiva delen i värdeförändringen redovisas i övrigt totalresultat. Vid förfall har ett derivatkontrakts marknadsvärde upplösts i sin helhet och värdeförändringen över tid har således därmed inte påverkat eget kapital.

För att fastställa marknadsvärde på derivat används marknadsräntor för respektive löptid och i förekommande fall valutakurser, så som de noteras på marknaden på bokslutsdagen. Ränteswapar värderas genom att framtida kassafl öde diskonteras till nuvärde medan instrument med optionsinslag värderas till aktuellt återköpspris vilket erhålls från motparten.

Per den 31 december 2013 uppgick marknadsvärdet i räntederivatportföljen till –687 Mkr (–1 116) och valutaderivatportföljen till 4 Mkr (11).

Castellums finanspolicy och åtaganden i kreditavtal
	Policy	Åtaganden	Utfall
Belåningsgrad	Varaktigt ej överstiga 55%	Ej över 65%	52%
Räntetäckningsgrad	Minst 200%	Minst 150%	292%
Ränterisk
– genomsnittlig räntebindning	0,5-3 år	–	2,7 år
– andel ränteförfall inom 6 månader	Högst 50%	–	44%
Valutarisk
– investering	60%-100% fi nansieras i lokal valuta	–	79%
– övriga valutarisker	Inte tillåtet	–	Ingen exponering
Upplåningsrisk	Minst 50% räntebärande skulder skall ha en löptid om minst 2 år	–	79%
Motpartsrisk	Kreditinstitut med hög rating, lägst investment grade	–	Uppfylles
Likviditetsrisk	Likviditetsreserv för att kunna fullgöra betalnings förpliktelser	–	2 448 Mkr i outnyttjat beviljat långfristigt låneutrymme

Kreditavtalens löptid Ränteförfallostruktur

Totalresultat för koncernen

Mkr	2013 okt–dec	2012 okt–dec	2013 jan–dec	2012 jan–dec
Hyresintäkter	818	788	3 249	3 073
Driftskostnader	– 146	– 147	– 583	– 544
Underhåll	– 37	– 40	– 125	– 130
Tomträttsavgäld	– 7	– 6	– 26	– 24
Fastighetsskatt	– 41	– 38	– 169	– 152
Uthyrning och fastighetsadministration	– 55	– 58	– 202	– 192
Driftsöverskott	532	499	2 144	2 031
Centrala administrationskostnader	– 29	– 27	– 96	– 93
Räntenetto	– 172	– 170	– 702	– 683
Förvaltningsresultat	331	302	1 346	1 255
Värdeförändringar
Fastigheter	27	– 125	328	– 69
Derivat	– 11	– 27	429	– 110
Resultat före skatt	347	150	2 103	1 076
Aktuell skatt	6	2	– 6	– 7
Uppskjuten skatt	– 51	607	– 390	404
Periodens / Årets resultat	302	759	1 707	1 473
Övrigt totalresultat Poster som kommer att omföras till periodens resultat
Omräkningsdifferens utlandsverksamhet	9	8	10	– 12
Värdeförändring derivat, valutasäkring	– 6	– 6	– 7	8

Periodens / Årets totalresultat 305 761 1 710 1 469

Hela resultatet är hänförligt till moderbolagets aktieägare då inga innehav utan bestämmande inflytande föreligger.

Data per aktie

	2013 okt–dec	2012 okt–dec	2013 jan–dec	2012 jan–dec
Genomsnittligt antal aktier, tusental	164 000	164 000	164 000	164 000
Förvaltningsresultat, kr	2,02	1,84	8,21	7,65
Förvaltningsresultat efter skatt (EPRA EPS*), kr	2,14	1,88	8,04	7,27
Resultat efter skatt, kr	1,84	4,63	10,41	8,98
Utestående antal aktier, tusental	164 000	164 000	164 000	164 000
Fastighetsvärde, kr	230	222	230	222
Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV*), kr	107	100	107	100
Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV*), kr	97	90	97	90

Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier (t ex konvertibler) förekommer.

Finansiella nyckeltal

	2013 okt–dec	2012 okt–dec	2013 jan–dec	2012 jan–dec
Överskottsgrad	65%	63%	66%	66%
Räntetäckningsgrad	292%	278%	292%	284%
Avkastning aktuellt substansvärde	9,2%	7,0%	13,2%	7,9%
Avkastning totalt kapital	5,6%	3,8%	6,4%	5,3%
Nettoinvestering, Mkr	207	1 009	1 081	2 545
Belåningsgrad	52%	53%	52%	53%

*EPRA, European Public Real Estate Association, är en intresseorganisation för börsnoterade fastighetsbolag och investerare i Europa, som bl a sätter standard avseende den finansiella rapporteringen. En del i detta är nyckeltalen EPRA EPS (Earnings Per Share), EPRA NAV (Net Asset Value) och EPRA NNNAV (Triple Net Asset Value).

Balansräkning för koncernen

Mkr	31 dec 2013	31 dec 2012
Tillgångar
Förvaltningsfastigheter	37 752	36 328
Övriga anläggningstillgångar	31	27
Kortfristiga fordringar	260	232
Kassa och bank	70	44
Summa tillgångar	38 113	36 631
Eget kapital och skulder
Eget kapital	13 127	12 065
Uppskjuten skatteskuld	3 700	3 310
Derivat	683	1 105
Långfristiga räntebärande skulder	19 481	19 094
Ej räntebärande skulder	1 122	1 057
Summa eget kapital och skulder	38 113	36 631
Ställda säkerheter (fastighetsinteckningar)	18 375	18 764
Ansvarsförbindelser	–	–

Förändring eget kapital

Mkr	Antal utestående aktier, tusental	Aktiekapital	Övrigt till skjutet kaptial	Valutaomräk ningsreserv	Valutasäk ringsreserv	Balanserad vinst	Totalt eget kapital
Eget kapital 2011-12-31	164 000	86	4 096	0	0	7 021	11 203
Utdelning, mars 2012 (3,70 kr/aktie)	–	–	–	–	–	– 607	– 607
Årets resultat 2012	–	–	–	–	–	1 473	1 473
Övrigt totalresultat 2012	–	–	–	– 12	8	–	– 4
Eget kapital 2012-12-31	164 000	86	4 096	– 12	8	7 887	12 065
Utdelning, mars 2013 (3,95 kr/aktie)	–	–	–	–	–	– 648	– 648
Årets resultat 2013	–	–	–	–	–	1 707	1 707
Övrigt totalresultat 2013	–	–	–	10	– 7	–	3
Eget kapital 2013-12-31	164 000	86	4 096	– 2	1	8 946	13 127

Kassaflödesanalys

Mkr	2013 okt-dec	2012 okt-dec	2013 jan-dec	2012 jan-dec
Driftsöverskott	532	499	2 144	2 031
Centrala administrationskostnader	– 29	– 27	– 96	– 93
Återläggning av avskrivningar	3	3	11	9
Betalt räntenetto	– 190	– 174	– 701	– 700
Betald skatt	5	7	– 12	– 1
Omräkningsdifferens utlandsverksamhet	– 4	– 3	– 5	3
Kassafl öde löpande verksamhet före förändring rörelsekapital	317	305	1 341	1 249
Förändring kortfristiga fordringar	1	2	– 22	– 32
Förändring kortfristiga skulder	– 28	164	56	33
Kassafl öde från löpande verksamhet	290	471	1 375	1 250
Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer	– 438	– 393	– 1 583	– 1 279
Förvärv fastigheter	0	– 616	– 185	– 1 519
Förändring skuld vid förvärv fastigheter	– 2	– 82	14	– 56
Försäljning fastigheter	231	–	687	253
Förändring fordran vid försäljning fastigheter	13	34	– 6	– 8
Investeringar i övrigt	– 5	– 3	– 18	– 18
Kassafl öde från investeringsverksamhet	– 201	– 1 060	– 1 091	– 2 627
Förändring långfristiga skulder	– 195	622	387	1 934
Förändring långfristiga fordringar	–	– 3	3	– 3
Utbetald utdelning	–	–	– 648	– 607
Kassafl öde från fi nansieringsverksamhet	– 195	619	– 258	1 324
Periodens / Årets kassafl öde	– 106	30	26	– 53
Kassa och bank ingående balans	176	14	44	97
Kassa och bank utgående balans	70	44	70	44

Kvartalsöversikt

	Jan-Mars 2013	Apr-Juni 2013	Juli-Sept 2013	Okt-Dec 2013	2013	Jan-Mars 2012	Apr-Juni 2012	Juli-Sept 2012	Okt-Dec 2012	2012
Resultaträkning, Mkr
Hyresintäkter	814	808	809	818	3 249	753	768	764	788	3 073
Fastighetskostnader	– 317	– 269	– 233	– 286	– 1 105	– 284	– 240	– 229	– 289	– 1 042
Driftsöverskott	497	539	576	532	2 144	469	528	535	499	2 031
Centrala administrationskostnader	– 21	– 28	– 18	– 29	– 96	– 23	– 24	– 19	– 27	– 93
Räntenetto	– 176	– 177	– 177	– 172	– 702	– 173	– 171	– 169	– 170	– 683
Förvaltningsresultat	300	334	381	331	1 346	273	333	347	302	1 255
Värdeförändringar fastigheter	32	87	182	27	328	10	18	28	– 125	– 69
Värdeförändringar derivat	166	221	53	– 11	429	206	– 97	– 192	– 27	– 110
Aktuell skatt	– 2	– 4	– 6	6	– 6	– 2	– 4	– 3	2	– 7
Uppskjuten skatt	– 93	– 139	– 107	– 51	– 390	– 125	– 32	– 46	607	404
Årets / periodens resultat	403	499	503	302	1 707	362	218	134	759	1 473
Övrigt totalresultat	0	3	– 3	3	3	0	0	– 6	2	– 4
Årets / periodens totalresultat	403	502	500	305	1 710	362	218	128	761	1 469
Balansräkning, Mkr
Förvaltningsfastigheter	36 683	37 301	37 505	37 752	37 752	34 200	34 632	35 433	36 328	36 328
Övriga tillgångar	283	276	303	291	291	176	264	292	259	259
Kassa och bank	18	59	176	70	70	22	59	14	44	44
S:a tillgångar	36 984	37 636	37 984	38 113	38 113	34 398	34 955	35 739	36 631	36 631
Eget kapital	11 820	12 322	12 822	13 127	13 127	10 958	11 176	11 304	12 065	12 065
Uppskjuten skatteskuld	3 403	3 542	3 649	3 700	3 700	3 839	3 871	3 917	3 310	3 310
Derivat	932	721	666	683	683	796	894	1 072	1 105	1 105
Långfristiga räntebärande skulder	19 773	19 988	19 676	19 481	19 481	17 839	18 066	18 472	19 094	19 094
Ej räntebärande skulder	1 056	1 063	1 171	1 122	1 122	966	948	974	1 057	1 057
S:a eget kapital och skulder	36 984	37 636	37 984	38 113	38 113	34 398	34 955	35 739	36 631	36 631
Finansiella nyckeltal
Överskottsgrad	61%	67%	71%	65%	66%	62%	69%	70%	63%	66%
Räntenivå, genomsnittlig	3,8%	3,7%	3,7%	3,6%	3,7%	4,1%	3,9%	3,9%	3,7%	3,9%
Räntetäckningsgrad	270%	289%	315%	292%	292%	258%	295%	305%	278%	284%
Avkastning aktuellt substansvärde	12,3%	15,5%	14,3%	9,2%	13,2%	13,3%	6,0%	4,8%	7,0%	7,9%
Avkastning totalt kapital	5,5%	6,4%	7,8%	5,6%	6,4%	5,3%	6,0%	6,2%	3,8%	5,3%
Investeringar i fastigheter, Mkr	413	538	379	438	1 768	331	615	843	1 009	2 798
Försäljningar, Mkr	80	25	351	231	687	8	203	42	–	253
Belåningsgrad	54%	54%	52%	52%	52%	52%	52%	52%	53%	53%
Data per aktie (någon utspädningseffekt finns ej, då inga potentiella aktier förekommer)
Genomsnittligt antal aktier, tusental	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000
Förvaltningsresultat, kr	1,83	2,04	2,32	2,02	8,21	1,66	2,03	2,12	1,84	7,65
Förvaltningsresultat efter skatt (EPRA EPS), kr	1,77	1,96	2,17	2,14	8,04	1,59	1,87	1,93	1,88	7,27
Resultat efter skatt, kr	2,46	3,04	3,07	1,84	10,41	2,21	1,33	0,82	4,63	8,98
Utestående antal aktier, tusental	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000
Fastighetsvärde, kr Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV), kr	224 99	227 101	229 104	230 107	230 107	209 95	211 97	216 99	222 100	222 100
Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV), kr	88	92	95	97	97	86	87	88	90	90
Utdelning, kr (2013 föreslagen)					4,25					3,95
Utdelningsandel					52%					52%
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Hyresvärde, kr/kvm	1 025	1 032	1 029	1 042	1 036	1 011	1 015	1 020	1 032	1 015
Ekonomisk uthyrningsgrad	89,3%	87,6%	89,0%	88,6%	88,4%	88,5%	89,4%	88,2%	88,8%	88,6%
Fastighetskostnader, kr/kvm	353	299	258	322	307	335	281	267	325	298
Fastighetsvärde, kr/kvm	10 006	10 081	10 170	10 285	10 285	9 903	9 971	9 927	9 916	9 916

Flerårsöversikt

	2013	2012	2011	2010	2009	2008	2007	2006	2005	2004
Resultaträkning, Mkr
Hyresintäkter	3 249	3 073	2 919	2 759	2 694	2 501	2 259	2 014	1 907	1 856
Fastighetskostnader	– 1 105	– 1 042	– 1 003	– 960	– 942	– 831	– 771	– 700	– 637	– 628
Driftsöverskott	2 144	2 031	1 916	1 799	1 752	1 670	1 488	1 314	1 270	1 228
Centrala administrationskostnader	– 96	– 93	– 83	– 84	– 81	– 71	– 69	– 67	– 68	– 69
Räntenetto	– 702	– 683	– 660	– 574	– 541	– 626	– 495	– 364	– 382	– 418
Förvaltningsresultat	1 346	1 255	1 173	1 141	1 130	973	924	883	820	741
Värdeförändringar fastigheter	328	– 69	194	1 222	– 1 027	– 1 262	920	1 145	932	660
Värdeförändringar derivat	429	– 110	– 429	291	102	– 1 010	99	178	– 40	– 146
Aktuell skatt	– 6	– 7	– 10	– 5	– 10	–14	– 22	– 10	–1	– 5
Uppskjuten skatt	– 390	404	– 217	– 685	– 35	650	– 434	– 522	– 417	– 334
Årets resultat	1 707	1 473	711	1 964	160	– 663	1 487	1 674	1 294	916
Övrigt totalresultat	3	– 4	0	–	–	–	–	–	–	–
Årets totalresultat	1 710	1 469	711	1 964	160	– 663	1 487	1 674	1 294	916
Balansräkning, Mkr Förvaltningsfastigheter	37 752	36 328	33 867	31 768	29 267	29 165	27 717	24 238	21 270	19 449
Övriga tillgångar	291	259	207	156	201	230	123	200	103	94
Kassa och bank	70	44	97	12	8	9	7	8	5	7
S:a tillgångar	38 113	36 631	34 171	31 936	29 476	29 404	27 847	24 446	21 378	19 550
Eget kapital	13 127	12 065	11 203	11 082	9 692	10 049	11 204	10 184	8 940	8 035
Uppskjuten skatteskuld	3 700	3 310	3 714	3 502	2 824	2 785	3 322	2 723	2 126	1 659
Derivat	683	1 105	1 003	574	865	966	– 44	55	233	391
Långfristiga räntebärande skulder Ej räntebärande skulder	19 481 1 122	19 094 1 057	17 160 1 091	15 781 997	15 294 801	14 607 997	12 582 783	10 837 647	9 396 683	8 834 631
S:a eget kapital och skulder	38 113	36 631	34 171	31 936	29 476	29 404	27 847	24 446	21 378	19 550
Finansiella nyckeltal
Överskottsgrad	66%	66%	66%	65%	65%	67%	66%	65%	67%	66%
Räntenivå, genomsnittlig	3,7%	3,9%	4,1%	3,7%	3,7%	4,7%	4,2%	3,7%	4,3%	4,9%
Räntetäckningsgrad	292%	284%	278%	299%	309%	255%	287%	343%	315%	277%
Avkastning aktuellt substansvärde	13,2%	7,9%	6,4%	21,5%	1,6%	– 8,3%	16,2%	20,7%	18,2%	14,6%
Avkastning totalt kapital	6,4%	5,3%	6,2%	9,8%	2,1%	1,2%	9,1%	10,4%	10,4%	9,6%
Investeringar i fastigheter, Mkr	1 768	2 798	2 015	1 506	1 165	2 738	2 598	2 283	1 357	1 268
Försäljningar, Mkr	687	253	107	227	36	28	39	460	468	494
Belåningsgrad	52%	53%	51%	50%	52%	50%	45%	45%	45%	45%
Data per aktie (någon utspädningseffekt finns ej, då inga potentiella aktier förekommer)
Genomsnittligt antal aktier, tusental	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000
Förvaltningsresultat, kr	8,21	7,65	7,15	6,96	6,89	5,93	5,63	5,38	5,00	4,52
Förvaltningsresultat efter skatt (EPRA EPS), kr	8,04	7,27	7,01	6,62	6,93	5,85	5,50	5,09	4,49	4,15
Resultat efter skatt, kr	10,41	8,98	4,34	11,98	0,98	– 4,04	9,07	10,21	7,89	5,59
Utestående antal aktier, tusental	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000
Fastighetsvärde, kr	230	222	207	194	178	178	169	148	130	119
Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV), kr	107	100	97	92	82	84	88	79	69	61
Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV), kr	97	90	87	85	73	75	85	76	65	57
Utdelning, kr (2013 föreslagen)	4,25	3,95	3,70	3,60	3,50	3,15	3,00	2,85	2,62	2,38
Utdelningsandel	52%	52%	52%	52%	51%	53%	53%	53%	52%	53%
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Hyresvärde, kr/kvm	1 036	1 015	995	974	969	921	896	864	851	859
Ekonomisk uthyrningsgrad	88,4%	88,6%	89,3%	89,0%	89,8%	89,7%	87,9%	87,1%	88,1%	89,6%
Fastighetskostnader, kr/kvm	307	298	300	298	300	268	262	259	247	255
Fastighetsvärde, kr/kvm	10 285	9 916	9 835	9 499	9 036	8 984	9 098	8 466	7 930	7 706

Moderbolaget

Moderbolaget Castellum AB ansvarar för frågor gentemot aktiemarknaden såsom koncernrapportering och aktiemarknadsinformation samt kreditmarknaden med upplåning och fi nansiell riskhantering. Moderbolaget är delaktigt i den fastighetsrelaterade verksamheten genom kapitalallokering och styrelsearbete i dotterbolagen.

Resultaträkning Mkr	2013 okt-dec	2012 okt-dec	2013 jan-dec	2012 jan-dec
Intäkter	6	4	18	15
Kostnader	– 22	– 21	– 71	– 68
Finansnetto	3	1	15	15
Utdelning/koncernbidrag	718	645	718	645
Värdeförändring räntederivat	– 11	– 27	429	– 110
Resultat före skatt	694	602	1 109	497
Skatt	– 28	– 76	– 119	– 49
Periodens resultat	666	526	990	448
Totalresultat för moderbolaget
Periodens resultat	666	526	990	448
Övrigt totalresultat Poster som kommer att omföras via periodens resultat
Omräkningsdiff. utlandsverksamhet	6	6	7	– 10
Värdeförändr. valutaderivat	– 6	– 6	– 7	8
Periodens totalresultat	666	526	990	446
Balansräkning, Mkr		31 dec 2013		31 dec 2012
Andelar koncernföretag		5 869		5 338
Fordringar koncernföretag		18 137		18 628
Övriga tillgångar		119		234
Kassa och bank		52		27
Summa		24 177		24 227
Eget kapital		5 038		4 696
Derivat		683		1 105
Räntebärande skulder		17 315		16 924
Räntebärande skulder koncernföretag		998		1 361
Övriga skulder		143		141
Summa		24 177		24 227
Ställda säkerheter (fordringar koncern ftg) Ansvarsförbindelser (borgen dotterbolag)		14 928 2 166		15 090 2 170

Redovisningsprinciper

Castellum följer de av EU antagna IFRS standarderna och tolkningarna av dessa (IFRIC). Denna delårsrapport är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering och årsredovisningslagen. Castellum tillämpar sedan årsskiftet den nya uppställningsformen av övrigt totalresultat enligt IAS 1. Upplysningar kring poster värderade till verkligt värde lämnas enligt IFRS 13 där fastigheter klassifi cerats i nivå 3 och derivat i nivå 2. Redovisningsprinciper och beräkningsmetoder har varit oförändrade jämfört med årsredovisningen föregående år.

Möjligheter och risker för koncern och moderbolag

Möjligheter och risker i kassaflödet

Stigande marknadsräntor är normalt över tid en effekt av ekonomisk tillväxt och stigande infl ation, vilket antas leda till högre hyresintäkter. Detta beror dels på att efterfrågan på lokaler antas öka vilket medför minskade vakanser och därmed potential för stigande marknadshyror, dels på att indexklausulen i de kommersiella kontrakten kompenserar den stigande infl ationen.

En högkonjunktur innebär därmed högre räntekostnader men även högre hyresintäkter, medan omvänt förhållande råder i en lågkonjunktur. Förändringen i hyresintäkter och räntekostnader sker inte exakt samtidigt, varför resultateffekten på kort sikt kan uppstå vid olika tidpunkter.

Känslighetsanalys - kassafl öde

Resultateffekt nästkommande 12 månader

	Resultateffekt, Mkr	Sannolikt scenario
	+/– 1% (enheter)	Högkonjunk.	Lågkonjunk.
Hyresnivå / Index	+ 33/– 33	+	–
Vakans	+ 37/– 37	+	–
Fastighetskostnader	– 11/+ 11	–	0
Räntekostnader	– 75/+ 67	–	+

Möjligheter och risker i fastigheternas värde

Castellum redovisar sina fastigheter till verkligt värde med värdeförändringar i resultaträkningen. Det medför att framför allt resultat, men även ställning, kan bli mer volatila. Fastigheternas värde bestäms av utbud och efterfrågan, där priset främst är beroende av fastigheternas förväntade driftsöverskott och köparens avkastningskrav. En ökande efterfrågan medför lägre avkastningskrav och därmed en prisjustering uppåt, medan en vikande efterfrågan får motsatt effekt. På samma sätt medför en positiv utveckling av driftsöverskottet en prisjustering uppåt, medan en negativ utveckling får motsatt effekt.

Vid fastighetsvärderingar bör hänsyn tas till ett osäkerhetsintervall som i en fungerande marknad oftast uppgår till +/– 5-10%, för att avspegla den osäkerhet som fi nns i gjorda antaganden och beräkningar.

Känslighetsanalys - värdeförändring

Fastigheter	–20%	–10%	0	+10%	+20%
Värdeförändring, Mkr	– 7 550	– 3 775	0	3 775	7 550
Belåningsgrad	65%	57%	52%	47%	43%

Finansiell risk

Allt fastighetsägande förutsätter att det fi nns en fungerande kreditmarknad. Den största fi nansiella risken för Castellum är att inte ha tillgång till fi nansiering. Risken begränsas av låg belåningsgrad och långfristiga låneavtal.

Inför årsstämman 2014

Inför årsstämman den 20 mars 2014 föreslår styrelsen:

• en utdelning om 4,25 kr per aktie med avstämningsdag 25 mars 2014. Förslaget innebär en höjning med 8% jämfört med föregående år,
• riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare,
• ett förnyat mandat för styrelsen att besluta om förvärv och överlåtelse av egna aktier.

Valberedningen, som består av Björn Franzon (ordförande) representerande Magdalena och László Szombatfalvy samt Stiftelsen Global Challenges Foundation, Rutger van der Lubbe representerande Stichting Pensioenfonds ABP, Johan Strandberg representerande SEB Fonder och Castellums styrelseordförande Charlotte Strömberg, föreslår inför årsstämman;

• omval av nuvarande styrelseledamöterna Charlotte Strömberg, Per Berggren, Marianne Dicander Alexandersson, Christer Jacobson, Jan Åke Jonsson och Johan Skoglund. Ulla-Britt Fräjdin-Hellqvist, som varit styrelseledamot sedan 2003, har avböjt omval. Vidare föreslås nyval av Nina Linander. Till styrelsens ordförande föreslås omval av Charlotte Strömberg.
• omval av auktoriserade revisorn Magnus Fredmer (EY) samt nyval av auktoriserade revisorn Hans Warén (Deloitte). Vidare föreslås nyval av auktoriserade revisorn Fredrik Walméus (Deloitte) som revisorssuppleant,
• att arvode till styrelseledamöterna utgår enligt följande. Styrelsen har, efter diskussion med valberedningen, fattat beslut om att inrätta ett separat revisions- och fi nansutskott. Styrelsens ordförande: 585 000 kr, övriga styrelseledamöter: 275 000 kr, ledamot i styrelsens ersättningsutskott, inkl ordföranden: 30 000 kr, ordföranden i styrelsens revisions och fi nansutskott: 50 000 kr, övriga ledamöter i styrelsens revisions- och fi nansutskott: 35 000 kr. Föreslagen total ersättning till styrelseledamöterna, inkl. ersättning för utskottsarbete, uppgår således till 2 445 000 kr (2 115 000 kr år 2013),
• att ersättning till revisorerna föreslås under mandattiden utgå enligt godkänd räkning.
• att stämman beslutar att en ny valberedning inför 2015 års årsstämma skall utses och att styrelsens ordförande ges i uppdrag att kontakta de tre största ägarregistrerade eller på annat sätt kända aktieägarna vid utgången av sista dagen för aktiehandel i augusti 2014 och be dem utse en ledamot vardera till valberedningen, samt att de tre sålunda utsedda ledamöterna tillsammans med styrelsens ordförande skall utgöra valberedningen. Valberedningen skall utse ordförande inom sig. Namnen på valberedningens ledamöter skall tillkännages senast sex månader före nästkommande årsstämma.

Göteborg den 22 januari 2014

Henrik Saxborn

Verkställande direktör

Styrelse

Charlotte Strömberg Styrelseordförande Per Berggren Styrelseledamot

Marianne Dicander Alexandersson Styrelseledamot

Ulla-Britt Fräjdin-Hellqvist Styrelseledamot

Christer Jacobson Styrelseledamot

Koncernledning

Henrik Saxborn Verkställande direktör

Claes Junefelt VD Fastighets AB Corallen

Johan Skoglund

Johan Ljungberg

Jan Åke Jonsson Styrelseledamot

Styrelsesekreterare

Tage Christoffersson VD Eklandia Fastighets

Ulrika Danielsson Ekonomidirektör

Anette Asklin Finansdirektör

Claes Larsson VD Aspholmen Fastigheter AB

Anders Nilsson VD Fastighets AB Brostaden

Christer Sundberg VD Harry Sjögren AB

Gunnar Östenson VD Fastighets AB Briggen

Castellumaktien

Castellum är noterat på NASDAQ OMX Stockholm AB Large Cap och hade vid årets utgång ca 12 200 aktieägare. Aktieägare registrerade i utlandet kan inte särskiljas vad avser direktägda och förvaltarregistrerade aktier förutom två utländska ägare som fl aggat för innehav över 5%, Stichting Pensioensfonds ABP och EII Capital Management B.V. EII Capital Management B.V har dock fl aggat ned sitt innehav till under 5% efter årsskiftet. Castellum har inga direktregistrerade aktieägare med innehav överstigande 10%. De tio enskilt största svenska aktieägarna framgår av nedanstående tabell.

Aktieägare per 2013-12-31

Aktieägare	Antal aktier tusental	Andel röster/kapital
Magdalena Szombatfalvy	4 935	3,0%
Lannebo Småbolag	3 345	2,0%
Stiftelsen Global Challenges Foundation	2 500	1,5%
László Szombatfalvy	2 500	1,5%
Länsförsäkringar Fastighetsfond	2 482	1,5%
Andra AP-fonden	1 857	1,1%
Caceis Bank France	1 706	1,0%
Fjärde AP-fonden	1 308	0,8%
Tredje AP-fonden	1 228	0,7%
SEB Världenfond	925	0,6%
Styrelse och ledning Castellum	302	0,2%
Övriga aktieägare registrerade i Sverige	39 132	24,0%
Aktieägare registrerade i utlandet	101 780	62,1%
Totalt utestående aktier	164 000	100,0%
Återköpta egna aktier	8 007
Totalt registrerade aktier	172 007

Några potentiella aktier (t ex konvertibler) förekommer inte.

Aktieägare fördelat på land per 2013-12-31

Kursen på Castellumaktien den 31 december 2013 var 100,10 kronor (92,30) motsvarande ett börsvärde om 16,4 miljarder kronor (15,1), beräknat på antalet utestående aktier.

Under året har totalt 106 miljoner (129) aktier omsatts motsvarande i genomsnitt 425 000 aktier per dag (517 000), vilket på års basis motsvarar en omsättningshastighet om 65% (79%). Aktieomsättningen baseras på statistik från NASDAQ OMX, Chi-X, Burgundy, Turquoise samt BATS Europe.

Substansvärde

Substansvärdet är det samlade kapital som företaget förvaltar åt sina ägare genom att skapa avkastning och tillväxt givet en viss risknivå.

Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) kan beräknas till 107 kr/aktie (100). Aktiekursen vid årsskiftet utgjorde således 94% (92%) av långsiktigt substansvärde.

Substansvärde	Mkr	kr/aktie
Eget kapital enligt balansräkning	13 127	80
Återläggning
Derivat enligt balansräkning	683	4
Uppskjuten skatt enligt balansräkning	3 700	23
Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV)	17 510	107
Avdrag
Räntederivat enligt ovan	– 683	– 4
Bedömd verklig skuld uppskjuten skatt 5,0%*	– 887	– 6
Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV)	15 940	97

* Bedömd verklig uppskjuten skatteskuld netto har beräknats till 5,0% baserat på en diskonteringsränta om 3%. Vidare har antagits dels att underskottsavdragen realiseras under 3 år med en nominell skatt om 22%, vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skattef ordran om 20,7%, dels att fastigheterna realiseras under 50 år där 33% säljs direkt med en nominell skatt om 22% och 67% säljs indirekt via bolag där köparens skatteavdrag är 6%, vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skatteskuld om 5,8%.

Avkastning, tillväxt och finansiell risk

Under den senaste tolvmånadersperioden har Castellumaktiens totalavkastning, inklusive utdelning om 3,95 kr, varit 13% (13%).

	2013	3 år snitt/år	10 år snitt/år
Tillväxt
Hyresintäkt kr/aktie	6%	6%	6%
Förvaltningsresultat kr/aktie	7%	6%	7%
Årets resultat efter skatt kr/aktie	16%	neg.	15%
Utdelning kr/aktie	8%	6%	7%
Långsiktigt substansvärde kr/aktie	7%	5%	7%
Aktuellt substansvärde kr/aktie	8%	5%	6%
Fastighetsbestånd kr/aktie	4%	6%	8%
Värdeförändring fastigheter	0,9%	0,4%	1,4%
Avkastning
Avkastning långsiktigt substansvärde	10,4%	10,6%	11,0%
Avkastning aktuellt substansvärde	13,2%	11,6%	11,1%
Avkastning totalt kapital	6,4%	6,6%	7,0%
Aktiens totalavkastning (inkl utdelning)
Castellum	13%	7%	13%
NASDAQ OMX Stockholm (SIX Return)	28%	9%	12%
Fastighetsindex Sverige (EPRA)	21%	7%	15%
Fastighetsindex Europa (EPRA)	10%	9%	7%
Finansiell risk
Räntetäckningsgrad	292%	284%	294%
Belåningsgrad	52%	51%	49%
Outnyttjade långfristiga krediter, Mkr	2 448	1 804	1 612

Avkastning inklusive långsiktig värdeförändring

Värdeförändring på såväl fastigheter som derivat kan variera kraftigt mellan åren och medföra volatila resultat. Som långsiktig aktör med stabilt kassafl öde och en väl sammansatt fastighetsportfölj bör värdeförändring på fastighet dock över tid vara minst i nivå med infl ationen. För att ur ett aktievärderingsperspektiv få jämförbarhet med andra branscher kan därför den långsiktiga värdeförändringen användas. Används detta synsätt på Castellum innebär det en avkastning på aktien (inverterat P/E-tal), utifrån en kurs om 100,10 kronor, och substansvärde om 11,0% respektive 11,2%. Beräkningen, som framgår av

Resultat och avkastning med hänsyn till långsiktig värdeförändring

	Känslighetsanalys
	–1%-enhet	+1%-enhet
1 346	1 346	1 346
525	150	900
1,40%	0,40%	2,40%
– 67	– 67	– 67
1 805	1 429	2 180
11,00	8,72	13,29
11,0%	8,7%	13,3%
11,2%	8,9%	13,6%

Avkastning vinst per aktie

tabellen nedan, baseras på Castellums förvaltningsresultat 2013, fastighetsportföljens genomsnittliga värdeförändring senaste 10 åren, att derivatportföljens värde över tid är noll samt en effektiv aktuell skatt om 5%. Av tabellen framgår även en känslighetsanalys på långsiktig värdeförändring om –/+ 1%-enhet.

Värdering - kursrelaterade nyckeltal

Direktavkastning Den föreslagna utdelningen om 4,25 kronor (3,95) motsvarar en direktavkastning om 4,2% (4,3%) beräknat på kursen vid årets utgång.

Intjäning

Förvaltningsresultatet per aktie efter avdrag för skatt hänförligt till förvaltningsresultatet (EPRA EPS) uppgick 2013 till 8,04 kronor (7,27) vilket utifrån aktiekursen ger en avkastning om 8,0% (7,9%).

Resultatet efter skatt per aktie uppgick 2013 till 10,41 kronor (8,98), vilket utifrån aktiekursen ger en avkastning om 10,4% (9,7%).

Aktiens direktavkastning Aktiens kurs/substansvärde

Kalendarium

Årsredovisning 2013 Årsstämma	Vecka 6 2014 20 mars 2014	Styrelsen i Castellum AB föreslår en utdelning till aktieägarna om 4,25 kr per aktie.
Delårsrapport januari-mars 2014	22 april 2014, ca klockan 14	Avstämningsdag för årsstämma	14 mars 2014
Halvårsrapport januari-juni 2014	16 juli 2014	Årsstämma	20 mars 2014
Delårsrapport januari-september 2014	15 oktober 2014	Aktien handlas exklusive utdelning	21 mars 2014
Bokslutskommuniké 2014	21 januari 2015	Avstämningsdag för utdelning	25 mars 2014
Årsstämma	19 mars 2015	Betalning av utdelning	28 mars 2014

www.castellum.se

På Castellums webbplats finns möjlighet att dels hämta, dels prenumerera på pressmeddelanden och delårsrapporter. Ytterligare information kan erhållas av Castellums VD Henrik Saxborn telefon 031-60 74 50 eller ekonomidirektör Ulrika Danielsson telefon 0706-47 12 61.

Inbjudan till Årsstämman 2014

Årsstämma i Castellum AB (publ) kommer att hållas torsdagen den 20 mars 2014 kl 17.00 i GöteborgsOperan, Christina Nilssons gata, Göteborg. Entrén öppnas kl. 16.00. Aktieägare, som vill delta i årsstämman skall dels vara införd som aktieägare i den av Euroclear Sweden AB förda aktieboken fredagen den 14 mars 2014, dels anmäla sitt deltagande i stämman till bolaget senast fredagen den 14 mars 2014 kl 16.00.

Kallelse till årsstämman kommer att ske kring den 17 februari 2014 och kommer finnas tillgänglig på bl a www.castellum.se. I samband härmed kommer även Castellums årsredovisning och övriga handlingar som skall läggas fram på stämman att finnas tillgängliga på nyss nämnda hemsida. Av kallelsen kommer framgå vilka ärenden som skall hanteras vid stämman. Aktieägare som önskar anmäla sitt deltagande till stämman är dock redan nu välkomna att anmäla sig enligt följande.

Anmälan om deltagande i stämman kan ske per post till Castellum AB (publ), Box 2269, 403 14 Göteborg, per telefon 031-60 74 00, per telefax 031-13 17 55, per e-post info@castellum.se eller i formulär på www.castellum.se. Vid anmälan skall uppges namn/firma, personnummer/organisationsnummer, adress och telefonnummer. För den som önskar företrädas av ombud tillhandahåller bolaget fullmaktsformulär, som finns tillgängligt på www.castellum.se.

Aktieägare som låtit förvaltarregistrera sina aktier måste tillfälligt låta omregistrera aktierna i eget namn för att äga rätt att delta i stämman. Sådan registrering skall vara verkställd hos Euroclear Sweden AB fredagen den 14 mars 2014. Aktieägaren måste i god tid före denna dag begära att förvaltaren ombesörjer omregistrering.

Aktieägare har rätt att få ett ärende upptaget vid den kommande årsstämman. Av praktiska skäl ser bolaget gärna att en sådan begäran avsänds så att den når bolaget senast den 3 februari 2014. Begäran skall ställas till Castellum AB, Att: Henrik Saxborn, Box 2269, 403 14 Göteborg.

Dotterbolag

Aspholmen Fastigheter AB

Rörvägen 1, Box 1824, 701 18 Örebro Telefon 019-27 65 00 Telefax 019-27 65 19 orebro@aspholmenfastigheter.se www.aspholmenfastigheter.se

Fastighets AB Corallen

Jönköpingsvägen 41 A, Box 148, 331 21 Värnamo Telefon 0370-69 49 00 Telefax 0370-475 90 info@corallen.se www.corallen.se

Fastighets AB Briggen

Riggaregatan 57, Box 3158, 211 13 Malmö Telefon 040-38 37 20 Telefax 040-38 37 37 fastighets.ab@briggen.se www.briggen.se

Eklandia Fastighets AB

Theres Svenssons gata 9, Box 8725, 402 75 Göteborg Telefon 031-744 09 00 Telefax 031-744 09 50 info@eklandia.se www.eklandia.se

Fastighets AB Brostaden

Tjurhornsgränd 6, Box 5013, 121 05 Johanneshov Telefon 08-602 33 00 Telefax 08-602 33 30 info@brostaden.se www.brostaden.se

Harry Sjögren AB

Kråketorpsgatan 20, 431 53 Mölndal Telefon 031-706 65 00 Telefax 031-706 65 29 info@harrysjogren.se www.harrysjogren.se

Castellum AB (publ) • Box 2269, 403 14 Göteborg • Besöksadress Kaserntorget 5

Castellum Bokslutskommuniké 2013 Telefon 031-60 74 00 • Telefax 031-13 17 55 • E-post info@castellum.se • www.castellum.se Säte: Göteborg • Org nr: 556475-5550