Castellum — Earnings Release 2013

Jul 16, 2013

Castellum AB (publ), Box 2269, SE-403 14 Göteborg Org nr/Corp Id no SE 556075-5550 Tel +46 31 60 74 00 Fax +46 31 13 17 55

PRESSMEDDELANDE Nr 10 – 16 juli 2013

Castellums halvårsrapport januari-juni 2013:

Stabilt förvaltningsresultat och positiv nettouthyrning

• Hyresintäkterna för perioden januari-juni 2013 uppgick till 1 622 Mkr (1 521 Mkr föregående år).
• Förvaltningsresultatet uppgick till 634 Mkr (606), motsvarande 3,87 kronor (3,70) per aktie, en förbättring med 5%.
• Värdeförändringar på fastigheter uppgick till 119 Mkr (28) och på derivat till 387 Mkr (109).
• Periodens resultat efter skatt uppgick till 902 Mkr (580), motsvarande 5,50 kronor (3,54) per aktie.
• Nettoinvesteringarna uppgick till 846 Mkr (735) varav 799 Mkr (613) avsåg ny-, till- och ombyggnationer, 152 Mkr (333) förvärv och 105 Mkr (211) försäljningar.

Bruttouthyrningen (d v s årshyra för total uthyrning) under perioden uppgick till 187 Mkr (154), varav 48 Mkr (25) avsåg uthyrning i samband med ny-, till- och ombyggnation. Uppsägningarna uppgick till 125 Mkr (141), varav konkurser 13 Mkr (14) och 9 Mkr (17) avsåg uppsägningar med mer än 18 månaders återstående kontraktslängd. Nettouthyrningen för perioden uppgick därmed till 62 Mkr (13), medan den för andra kvartalet isolerat uppgick till 35 Mkr (21).

"Castellums förvaltningsresultat förbättrades med 5%, trots en hård vinter med ett kallt första halvår och svag konjunktur" säger VD Henrik Saxborn i en kommentar. "Nettouthyrningen under första halvåret är positiv, vilket främst beror på uthyrning i nya projekt" tillägger Saxborn.

Bilaga: Halvårsrapport januari-juni 2013

För ytterligare information kontakta Henrik Saxborn, verkställande direktör, tfn 031-60 74 00 Ulrika Danielsson, ekonomidirektör, mobil 0706-47 12 61

www.castellum.se

Castellum är ett av de större börsnoterade fastighetsbolagen i Sverige. Fastigheternas värde uppgår till 37 miljarder kronor och utgörs av lokaler för kontor/butik och lager/industri med en uthyrningsbar yta om 3,7 miljoner kvm. Fastigheterna ägs och förvaltas av sex helägda dotterbolag med en stark och tydlig närvaro inom fem tillväxtregioner: Storgöteborg, Öresundsregionen, Storstockholm, Mälardalen och Östra Götaland. Castellum aktien är noterad på NASDAQ OMX Stockholm AB Large Cap.

Informationen är sådan som Castellum AB (publ) ska offentliggöra enligt lagen om värdepappersmarknaden och/eller lagen om handel med finansiella instrument.

Skissen visar fastigheten Lundbyvassen 8:1, Göteborg, där en nybyggnation påbörjades under andra kvartalet 2013.

Halvårsrapport januari-juni 2013

Halvårsrapport januari-juni 2013

Castellum är ett av de större börsnoterade fastighetsbolagen i Sverige. Fastigheternas värde uppgår till 37 miljarder kronor och utgörs av kommersiella lokaler.

Fastigheterna ägs och förvaltas av sex helägda dotterbolag med en stark och tydlig närvaro inom fem tillväxtregioner: Storgöteborg (inkl Borås, Halmstad), Öresundsområdet (Malmö, Lund, Helsingborg, Köpenhamn), Storstockholm, Mälardalen (Örebro, Västerås, Uppsala) och Östra Götaland (Jönköping, Linköping, Värnamo, Växjö).

Castellum är noterat på NASDAQ OMX Stockholm AB Large Cap.

• Hyresintäkterna för perioden januari-juni 2013 uppgick till 1 622 Mkr (1 521 Mkr motsvarande period föregående år).
• Förvaltningsresultatet uppgick till 634 Mkr (606), motsvarande 3,87 kronor (3,70) per aktie, en förbättring med 5%.
• Värdeförändringar på fastigheter uppgick till 119 Mkr (28) och på derivat till 387 Mkr (109).
• Periodens resultat efter skatt uppgick till 902 Mkr (580), motsvarande 5,50 kronor (3,54) per aktie.
• Nettoinvesteringarna uppgick till 846 Mkr (735) varav 799 Mkr (613) avsåg ny-, till- och ombyggnationer, 152 Mkr (333) förvärv och 105 Mkr (211) försäljningar.

	2013 jan-juni	2012 jan-juni	2012	2011	2010	2009	2008	2007	2006	2005	2004
Förvaltningsresultat, kr/aktie	3,87	3,70	7,65	7,15	6,96	6,89	5,93	5,63	5,38	5,00	4,52
Förändring föregående år	+5%	+9%	+7%	+3%	+1%	+16%	+5%	+5%	+8%	+11%	+11%
Resultat efter skatt, kr/aktie	5,50	3,54	8,98	4,34	11,98	0,98	– 4,04	9,07	10,21	7,89	5,59
Förändring föregående år	+55%	–23%	+107%	–64%	+1 122%	pos.	neg.	–11%	+29%	+41%	+108%
Utdelning, kr/aktie			3,95	3,70	3,60	3,50	3,15	3,00	2,85	2,62	2,38
Förändring föregående år			+7%	+3%	+3%	+11%	+5%	+5%	+9%	+11%	+12%
Fastighetsvärde, Mkr	37 301	34 632	36 328	33 867	31 768	29 267	29 165	27 717	24 238	21 270	19 449
Nettoinvesteringar, Mkr	846	735	2 545	1 908	1 279	1 129	2 710	2 559	1 823	889	774
Belåningsgrad	54%	52%	53%	51%	50%	52%	50%	45%	45%	45%	45%

Henrik Saxborn, VD Castellum

Castellum verkar i en stabil, svensk makroekonomisk miljö. BNP-tillväxten i Sverige är just nu visserligen lägre än normalt, men förväntas öka de närmaste åren i takt med att världsekonomin förbättras och svensk export tar fart.

Sverige har en snabb urbanisering och fl era av landets större städer, t ex Stockholm och Göteborg, har en befolkningstillväxt som ligger på europeisk toppnivå. I dessa städer är dock nyproduktionen av kontors- och logistiklokaler fortfarande på låg nivå, vilket innebär intressanta investeringsmöjligheter för Castellum. Jag bedömer därför att risken i såväl svensk fastighetsmarknad som Castellums fastighetsportfölj är låg.

Jag kan konstatera att andra kvartalet i Castellum uppvisar svag tillväxt i förvaltningsresultatet, trots att tillväxten i hyresintäkterna var 5%. Detta förklaras främst av en engångsersättning andra kvartalet föregående år samt att vintern i år vägrade släppa taget. Tillsammans med ett starkt första kvartal innebär det att Castellums tillväxt i förvaltningsresultatet första halvåret uppgick till 5%.

För Castellum är låg fi nansiell risk en central del i strategin och belåningsgraden skall varaktigt inte överstiga 55%, vilket kan jämföras med utfallet strax under 54%. Projektvinster och tillväxt i kassafl ödet säkerställer dock en fortsatt stark balansräkning.

Uthyrningsaktiviteten har varit hög under andra kvartalet och 183 nya hyreskontrakt har tecknats, motsvarande en

Marknadskommentarer

Svensk ekonomi

BNP tillväxten drivs av inhemsk efterfrågan främst föranledd av hushållens goda inkomstökningar. Utvecklingen av den underliggande efterfrågan är dock svag och både export och investeringar föll under perioden. Konjunkturinstitutets mätning av konjunkturläget i juni visar att förtroendet hos företag och hushåll stiger men långsamt och från låga nivåer. Riksbanken lämnade reporäntan oförändrad i juli då det fi nns tecken på en återhämtning i svensk ekonomi i takt med att världsekonomin förbättras. Infl ationen förväntas dock vara låg under en lång tid. Riksbanken gör bedömningen att både sysselsättningen och arbetslösheten ligger kvar på dagens nivå fram till mitten av 2014.

Makroindikatorer

Hyresmarknad

Arbetslöshet	8,2%	(maj 2013)
Infl ationstakt	– 0,1%	(juni 2013 jämfört med juni 2012)
BNP-tillväxt	1,7%	(kv 1 2013 jämfört med kv 1 2012)

Källa: SCB

Efterfrågan på såväl nyproducerade som befi ntliga lokaler är på en bra nivå trots en svag ekonomisk tillväxt. Mönstret är detsamma i samtliga Castellums orter, dock med viss differens hänförlig till marknadsvakans och nyproduktionsvolym. Hyresnivåerna är fortsatt stabila.

årshyra om 103 Mkr. Med en vakansvolym om ca 500 Mkr ser jag fortsatt potential att över tid förbättra förvaltningsresultatet genom effektivt uthyrningsarbete. Två större nya hyreskontrakt avser nyproduktion av dels ett huvudkontor för ett börsbolag beläget i Göteborg, dels ett nordiskt

distributionscenter i Helsingborg. Dessa två fullt uthyrda nyproduktioner tillsammans med övriga investeringar innebär att Castellum har pågående projekt med återstående investeringsvolym om 1,4 miljarder kr. Sammantaget har nettouthyrningen om 62 Mkr utvecklats positivt och är 49 Mkr bättre än motsvarande period föregående år, vilket främst är hänförligt till uthyrning i projekt.

I Sverige fi nns idag en hög ungdomsarbetslöshet. Vi på Castellum vill gärna bidra till att förbättra situationen och erbjuder därför ca 50 ungdomar möjlighet till feriejobb under sommaren 2013. Dessutom har vi startat ett lärlingsprogram, där totalt 12 ungdomar under handledning får möjlighet till arbetslivserfarenhet.

Henrik Saxborn Verkställande Direktör

Fastighetsmarknad

Svensk fastighetsmarknad karaktäriseras av en stabil inhemsk efterfrågan. Transaktionsvolymen uppgick under första halvåret till ca 45 (49) miljarder kr, varav svenska aktörer stod för 92% (80%). Det kommersiella segmentet utgör 62% (72%) av transaktionsvolymen och sedan årsskiftet kan en ökad aktivitet utanför storstäderna konstateras.

Castellums bedömning är att såväl efterfrågan som prisbild är stabil inom samtliga marknader och segment.

Ränte- och kreditmarknad

Räntemarknaden har sedan årsskiftet präglats av fortsatt oro i euroområdet och de konsekvenser ett framtida förändrat beteende från fl era av världens centralbanker kan medföra. Sammantaget har detta inneburit volatila och stigande långa räntor medan den korta räntan som styrs av Riksbankens agerande, i princip varit oförändrad. De korta räntorna förväntas vara på en fortsatt låg nivå ytterligare en tid vilket bekräftades i Riksbankens penningpolitiska rapport i juli. Tillgången till krediter både på kapital- och kreditmarknaden bedöms som god.

Affärsidé

Castellums affärsidé är att utveckla och förädla fastighetsbeståndet med inriktning på bästa möjliga resultat- och värdetillväxt genom att med en stark och tydlig närvaro i fem tillväxtregioner erbjuda lokaler anpassade till hyresgästernas behov.

Mål

Castellums verksamhet är fokuserad på tillväxt i kassafl öde, vilket tillsammans med en låg fi nansiell risk ger förutsättningar för en god värdetillväxt i bolaget samtidigt som aktieägarna kan erbjudas en konkurrenskraftig utdelning.

Målet är att kassafl ödet, d v s förvaltningsresultat per aktie, skall ha en årlig tillväxt om minst 10%. I syfte att nå detta mål skall årligen nettoinvesteras för minst 5% av fastighetsvärdet, vilket för närvarande motsvarar ca 1 800 Mkr. Alla investeringar skall bidra till tillväxtmålet i förvaltningsresultatet inom 1-2 år och ha en värdepotential om minst 10%. Försäljning av fastigheter skall ske när det är affärsmässigt motiverat och när alternativ investering kan erhållas med bättre avkastning. I den operativa verksamheten skall fortlöpande fokuseras på förbättrad produktivitet och effektivitet.

Strategi för finansiering

Kapitalstruktur

Castellum skall ha en låg fi nansiell risk, innebärande en belåningsgrad som varaktigt ej skall överstiga 55% och en räntetäckningsgrad om minst 200%.

Förvärv och överlåtelse av egna aktier skall kunna ske för att anpassa bolagets kapitalstruktur till bolagets kapitalbehov och som likvid eller för fi nansiering av fastighetsinvesteringar. Handel med egna aktier får ej ske i kortsiktigt vinstsyfte.

Utdelning

Minst 50% av förvaltningsresultat före skatt skall delas ut, dock skall hänsyn tas till investeringsplaner, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Utdelningstillväxten kommer därmed följa tillväxten i förvaltningsresultatet.

Aktie- och kreditmarknaden

Castellum skall verka för att bolagets aktie får en konkurrenskraftig totalavkastning i förhållande till risken samt en hög likviditet.

Allt agerande skall utgå från ett långsiktigt perspektiv och bolaget skall ha en frekvent, öppen och rättvisande redovisning till aktieägare, kapital- och kreditmarknaden samt till media, dock utan att enskild affärsrelation exponeras.

Långsiktigt skall Castellum vara ett av de större börsnoterade fastighetsbolagen i Sverige.

Kunder och organisation

Castellums kunder speglar svensk ekonomi

Castellum har ca 4 700 kommersiella kontrakt med god riskspridning på såväl geografi och lokaltyp som kontraktsstorlek, förfallotid och bransch där kunden verkar. Castellums enskilt största kontrakt svarar för ca 2% av de totala hyresintäkterna.

Det är viktigt att Castellum lever upp till kundernas förväntningar. För att följa upp och utvärdera genomförda insatser genomförs årligen en extern kundmätning, Nöjd Kund Index. Senaste mätningen, som innefattade kontor, lager, industri samt butik, visar på ett fortsatt genomgående högt betyg för Castellum.

Hyresavtal

Hyresavtalen för lokaler har olika avtalslängd, men är vanligtvis 3-5 år med en uppsägningstid om 9 månader. Hyresavtalen innehåller normalt en bashyra, en indexklausul innebärande en årlig förändring av hyran med viss procentsats eller kopplat till infl ationen samt ett tillägg för lokalens andel av fastighetens kostnader avseende värme, kyla och fastighetsskatt.

Decentraliserad och småskalig organisation

Castellums verksamhet bedrivs i en småskalig organisation bestående av sex helägda dotterbolag som under egna varumärken äger och förvaltar fastigheterna. Genom de lokalt förankrade dotterbolagen uppnås dels närhet till kunden, dels goda kunskaper om marknadsförutsättning och hyresutveckling inom respektive marknadsområde.

4

Förvaltningen sker i princip uteslutande med egen personal och i de fall externa tjänster upphandlas ställs höga krav på de företag som anlitas när det gäller kvalitet, kundbemötande, service, etik och miljöhänsyn.

Dotterbolag med starka varumärken

Castellum har sex helägda dotterbolag med ett 40-tal medarbetare vardera. Dotterbolagens organisationer är inte identiska men utgörs i princip av verkställande direktör, 2-4 marknadsområden, affärsutvecklare samt 3-5 medarbetare inom ekonomi och administration. Varje marknadsområde är bemannat med en fastighetschef med assistent, en uthyrare och 3-8 fastighetsansvariga där samtliga har kundkontakt. Den platta organisationen medför korta beslutsvägar och skapar en kundorienterad och handlingskraftig organisation.

Castellums dotterbolag är verksamma under egna namn vilka utgör starka varumärken på varje delmarknad.

Engagemang i de lokala marknaderna

Castellums dotterbolag är engagerade i det lokala näringslivet genom företagsföreningar där viktiga kontakter tas med både nuvarande och presumtiva kunder. Som en av de största fastighetsägarna på respektive ort samarbetar Castellums dotterbolag även med kommun och universitet/högskola för att bidra till ortens utveckling.

Medarbetare

Castellum arbetar aktivt för att rekrytera och behålla bra medarbetare bl a genom att erbjuda en stimulerande arbetsmiljö, kompetensutveckling och erfarenhetsutbyte.

Medarbetarnas syn på Castellum som arbetsgivare mäts regelbundet och undersökningen som genomfördes 2013 visar ett fortsatt högt index, 86 på en 100-gradig skala, vilket innebär att medarbetarna trivs med sin arbetssituation och har ett högt förtroende för företaget och dess ledning. Castellumkoncernen har ca 265 anställda.

Moderbolag

Moderbolaget Castellum AB ansvarar för frågor gentemot aktiemarknaden (t ex koncernrapportering och aktiemarknadsinformation) och kreditmarknaden (t ex upplåning och fi nansiell riskhantering) samt övergripande IT/ISstrategier och personalfrågor. Castellum AB har 18 medarbetare.

Genom styrelsearbete i dotterbolagen är moderbolaget delaktigt i verksamheten.

Ansvarsfullt företagande

Castellum arbetar sedan 1995 med hållbarhetsfrågor vilket innebär att utveckla fastighetsbeståndet på de orter där dotterbolagen verkar, gemensamma värderingar gällande agerande mot medarbetare, kunder och samarbetspartners samt ett aktivt miljöarbete.

Miljöarbetet fokuseras på att effektivisera energianvändningen och förbättra fastigheternas miljöstatus. Sedan de koncerngemensamma målen sattes år 2007, vilka innebär att energiförbrukningen skall minska minst 1% per kvm och år samt att koldioxidutsläppen skall minska minst 2,5% per kvm och år, har en minskning med totalt 17% respektive 26% uppnåtts.

All nyproduktion är miljöklassad enligt något av miljöcertifi eringssystemen Green Building, Miljöbyggnad, Breeam eller Leed. Castellum äger 96 st av Sveriges totalt 297 Green Building-klassade byggnader, en Breeam-certifi erad byggnad samt en byggnad som är certifi erad i enlighet med "Miljöbyggnad".

Castellums 4 hörnstenar

Kassafl ödesfokus

• Kassafl öde, d v s förvaltningsresultat per aktie, med mål om årlig tillväxt om minst 10%

• Nettoinvesteringar om minst 5% av fastighetsvärdet per år

Kundfokus genom lokala organisationer

• Decentraliserad och småskalig organisation
• Egen förvaltningspersonal
• Regelbunden mätning av kund- och medarbetarnöjdhet
• Miljöarbete med fokus på energibesparingar

Stark balansräkning med låg fi nansiell och operationell risk

• Ett av de tre största fastighetsbolagen på respektive ort

Kommersiella fastigheter i tillväxtregioner

• Belåningsgrad varaktigt ej över 55%

• Räntetäckningsgrad minst 200%

• Koncentrerade till 15 tillväxtorter - Lokaler för kontor/butik och lager/industri

• Geografi sk spridning och olika lokaltyper

• Många hyresavtal i olika branscher

Intäkter, kostnader och resultat

Jämförelser angivna inom parentes avser motsvarande belopp föregående år förutom i avsnitt som beskriver tillgångar och fi nansiering där jämförelserna avser utgången av föregående år. För defi nitioner se www.castellum.se

Förvaltningsresultatet, d v s resultatet exklusive värdeförändringar och skatt, uppgick för perioden januari-juni 2013 till 634 Mkr (606), motsvarande 3,87 kr (3,70) per aktie en förbättring med 5%. Förvaltningsresultatet rullande fyra kvartal uppgick till 1 283 Mkr (1 224) motsvarande 7,82 kr per aktie (7,46) - en ökning med 5%.

Förvaltningsresultat per aktie

Under perioden uppgick värdeförändringar på fastigheter till 119 Mkr (28) och derivat till 387 Mkr (109). Periodens resultat efter skatt uppgick till 902 Mkr (580) motsvarande 5,50 kr (3,54) per aktie.

Hyresintäkter

Koncernens hyresintäkter uppgick till 1 622 Mkr (1 521). För kontors- och butiksfastigheter uppgick den genomsnittliga kontrakterade hyresnivån, inklusive debiterad värme, kyla och fastighetsskatt, till 1 269 kr/kvm, medan den för lager- och industrifastigheter uppgick till 758 kr/kvm. Hyresnivåerna, som bedöms vara på marknadsmässiga nivåer, har i jämförbart bestånd ökat med 1% mot föregående år. Detta är främst en effekt av indexuppräkningar och kan jämföras med den för branschen sedvanliga indexklausulen (oktober till oktober) som uppgick till 0,4% för 2013. Castellums högre indexuppräkning förklaras av koncernens fokus på indexklausul med minimiuppräkning i kontraktsportföljen, vilket ger ett visst skydd mot defl ation samt en högre indexuppräkning än sedvanlig indexklausul i en låginfl atorisk miljö.

Hyresvärde och ekonomisk uthyrningsgrad

Den genomsnittliga ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 88,2% (88,9%). Det totala hyresvärdet för under året outhyrda ytor uppgick på årsbasis till 480 Mkr (416).

I periodens hyresintäkter ingår engångsersättning om 11 Mkr (8) till följd av förtida lösen av hyresavtal.

Bruttouthyrningen (d v s årshyra för total uthyrning) under perioden uppgick till 187 Mkr (154), varav 48 Mkr (25) avsåg uthyrning i samband med ny-, till- och ombyggnation. Uppsägningarna uppgick till 125 Mkr (141), varav 13 Mkr (14) avsåg konkurser och 9 Mkr (17) avsåg uppsägningar med mer än 18 månaders återstående kontraktslängd. Nettouthyrningen för perioden uppgick därmed till 62 Mkr (13), medan den för andra kvartalet isolerat uppgick till 35 Mkr (21). Tidsförskjutningen mellan nettouthyrningen och dess resultateffekt bedöms till 9-18 månader.

Nettouthyrning

Fastighetskostnader

Fastighetskostnaderna uppgick till 586 Mkr (524) motsvarande 325 kr/kvm (308). Ökningen beror dels på högre kostnader om ca 35 Mkr avseende främst snöröjning och ett kallare första halvår jämfört med föregående år, dels på högre fastighetsskatt till följd av höjda taxeringsvärden om i genomsnitt 10%. Merparten av fastighetsskatten vidaredebiteras dock hyresgästerna varför resultatpåverkan blir marginell.

Förbrukningen vad avser uppvärmning har under perioden beräknats till 105% (94%) av ett normalår enligt graddagsstatistiken.

Fastighetskostnader, kr/kvm Kontor/		Lager/	Totalt	Totalt
	butik	industri	2013	2012
Driftskostnader	216	139	180	168
Underhåll	43	23	34	34
Tomträttsavgäld	7	7	7	7
Fastighetsskatt	70	21	47	45
Direkta fastighetskostnader	336	190	268	254
Uthyrning & fast.adm. (indirekta)	–	–	57	54
Totalt	336	190	325	308
Föregående år	322	172	308

Centrala administrationskostnader

De centrala administrationskostnaderna uppgick till 49 Mkr (47). I denna post ingår även kostnader för ett resultatoch aktiekursbaserat incitamentsprogram till 10 personer i koncernledningen om 6 Mkr (6).

Räntenetto

Räntenettot uppgick till –353 Mkr (–344). Den genomsnittliga räntenivån har varit 3,7% (4,0%).

Finansnettot har påverkats positivt med ca 25 Mkr på grund av att den genomsnittliga räntenivån minskat med 0,3%-enheter.

Värdeförändringar

Värdeförändringen i Castellums bestånd uppgick till totalt 119 Mkr (28), varav ca 90 Mkr är hänförligt till projektvinster. I värdeförändringen ingår 19 Mkr hänförligt till försäljning av tre fastigheter. Försäljningspris netto uppgick till 105 Mkr efter avdrag för bedömd uppskjuten skatt och omkostnader om totalt 6 Mkr. Underliggande fastighetspris, som således uppgick till 111 Mkr, översteg senaste värdering om 86 Mkr med 25 Mkr. En generellt sett stabil efterfrågan och prisbild har inneburit att Castellum inte gjort någon generell förändring av avkastningskravet i den interna värderingen under perioden.

Räntederivatens värde har, främst på grund av förändrade långa marknadsräntor, ändrats med 389 Mkr (109). Värdet på Castellums valutaderivat, vars syfte är att valutasäkra investeringen i Danmark, har under perioden ändrats med –5 Mkr (0) där den effektiva delen i värdeförändringen om –3 Mkr (0) redovisas i övrigt totalresultat.

Skatt

Bolagsskatten i Sverige är nominellt 22%. På grund av möjligheten att göra skattemässiga avskrivningar och direktavdrag för vissa ombyggnationer av fastigheter samt nyttja underskottsavdrag är den betalda skattekostnaden låg. Betald skatt uppkommer då ett fåtal dotterbolag inte har skattemässiga koncernbidragsmöjligheter.

Kvarvarande underskottsavdrag kan beräknas till 1 142 Mkr (1 610). Fastigheternas verkliga värde överstiger dess skattemässiga värde med 18 064 Mkr (17412), varav 824 Mkr är hänförligt till förvärvstillfället för fastigheter redovisade som tillgångsförvärv. Som uppskjuten skatteskuld redovisas full nominell skatt om 22% av nettot av dessa poster, med avdrag för den uppskjutna skatt som är hänförligt till tillgångsförvärven, d v s 3 542 Mkr (3 310).

Castellum har ingått överenskommelse om s k Fördjupad samverkan med Skatteverket.

Castellum har inga pågående skattetvister.

Skatteberäkning 2013-06-30	Underlag aktuell skatt	Underlag uppskjuten
Mkr		skatt
Förvaltningsresultat	634
Skattemässigt avdragsgilla
avskrivningar	– 328	328
ombyggnationer	– 199	199
Övriga skattemässiga justeringar	– 7	1
Skattepliktigt förvaltningsresultat	100	528
Försäljning fastigheter	9	– 42
Värdeförändring fastigheter	–	100
Värdeförändring derivat	387	–
Skattepliktigt resultat före underskottsavdrag	496	586
Underskottsavdrag, ingående balans	– 1 610	1 610
Underskottsavdrag, utgående balans	1 142	– 1 142
Skattepliktigt resultat	28	1 054
Därav 22% aktuell / uppskjuten skatt	– 6	– 232

7

Fastighetsbestånd

Castellums fastighetsbestånd är koncentrerat till Storgöteborg, Öresundsregionen, Storstockholm, Mälardalen och Östra Götaland. Tyngdpunkten med 73% av beståndet fi nns i de tre storstadsregionerna.

Det kommersiella beståndet består av 65% kontors- och butiksfastigheter och 31% lager- och industrifastigheter. Fastigheterna är belägna från citylägen (förutom Storstockholm från närförortslägen) till välbelägna arbetsområden med goda kommunikationer och utbyggd service. Resterande 4% består av projekt och mark.

Castellum har outnyttjade byggrätter om ca 760 tkvm och pågående projekt där återstående investeringsvolym uppgår till ca 1,4 miljarder kr.

Investeringar

Fastighetsportföljen har under perioden förändrats enligt nedan.

Fastighetsbestånd 30 juni 2013	37 301	639
+/– Valutakursomräkning	8	–
+/– Orealiserade värdeförändringar	100	–
– Försäljningar	– 86	– 3
+ Ny-, till- och ombyggnation	799	–
+ Förvärv	152	7
Fastighetsbestånd 1 januari 2013	36 328	635
Förändring av fastighetsbeståndet	Värde, Mkr	Antal

Under perioden har investerats för totalt 951 Mkr (946), varav 799 Mkr (613) avser ny-, till- och ombyggnation och 152 Mkr (333) avser förvärv. Av de totala investeringarna avser 305 Mkr Storgöteborg, 189 Mkr Storstockholm, 168 Mkr Mälardalen, 161 Mkr Öresundsregionen och 128 Mkr Östra Götaland.

Efter försäljningar om 105 Mkr (211) uppgick nettoinvesteringen till 846 Mkr (735).

Fastighetsinvesteringar netto

Fastighetsvärde

Interna värderingar

Castellum fastställer verkligt värde på fastigheterna genom interna värderingar. Dessa baseras på en 10-årig kassafl ödesmodell med individuell bedömning för varje fastighet av dels framtida intjäningsförmåga, dels marknadens avkastningskrav. Igångsatta projekt har värderats enligt samma princip, men med avdrag för återstående investering. Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde per kvadratmeter om i genomsnitt ca 990 kr/kvm. För att kvalitetssäkra de interna värderingarna görs vid varje årsskifte en extern värdering av drygt 50% av beståndet. Skillnaden mellan de interna och externa värdena har historiskt varit små.

Utifrån dessa interna värderingar fastställdes fastighetsvärdet vid periodens utgång till 37 301 Mkr (36 328), motsvarande ca 10 000 kr/kvm.

Genomsnittlig värderingsyield (exkl. projekt/mark och byggrätter)	Mkr
Driftsöverskott fastigheter	1 136
+ Verklig uthyrningsgrad, dock lägst 94%	145
+/– Fastighetskostnader till årstakt	53
– Fastighetsadministration, 30 kr/kvm	– 53
Normaliserat driftsöverskott (6 månader)	1 281
Värdering (exkl. byggrätter om 453 Mkr)	35 311
Genomsnittlig värderingsyield	7,3%

Castellums fastighetsbestånd 2013-06-30

	2013-06-30				januari-juni 2013
	Antal fastig heter	Yta tkvm	Fastighets värde Mkr	Fastighets värde kr/kvm	Hyres värde Mkr	Hyres värde kr/kvm	Ekon. ut hyrnings grad	Hyres intäkter Mkr	Fastighets kostnader Mkr	Fastighets kostnader kr/kvm	Drifts överskott Mkr
Kontor/butik
Storgöteborg	80	444	6 475	14 594	295	1 330	90,3%	266	73	331	193
Öresundsregionen	64	385	5 779	14 997	277	1 435	82,7%	229	70	362	159
Storstockholm	52	348	4 433	12 746	236	1 356	81,2%	191	58	339	133
Mälardalen	75	379	4 208	11 101	216	1 143	90,9%	197	64	337	133
Östra Götaland	55	328	3 213	9 780	172	1 045	87,9%	151	51	308	100
Summa kontor/butik	326	1 884	24 108	12 794	1 196	1 269	86,5%	1 034	316	336	718
Lager/industri
Storgöteborg	103	675	5 250	7 772	257	760	97,4%	250	58	173	192
Öresundsregionen	43	316	1 922	6 089	115	730	88,3%	102	31	192	71
Storstockholm	50	267	2 431	9 119	131	980	86,0%	112	34	259	78
Mälardalen	39	216	1 245	5 769	76	706	88,9%	68	23	212	45
Östra Götaland	34	190	808	4 256	51	541	85,4%	44	12	127	32
Summa lager/industri	269	1 664	11 656	7 007	630	758	91,4%	576	158	190	418
Summa	595	3 548	35 764	10 081	1 826	1 029	88,2%	1 610	474	268	1 136
Uthyrning och fastighetsadministration									102	57	– 102
Summa efter uthyrning och fastighetsadministration									576	325	1 034
Projekt	17	107	1 264	–	43	–	–	19	12	–	7
Obebyggd mark	27	–	273	–	–	–	–	–	–	–	–
Totalt	639	3 655	37 301	–	1 869	–	–	1 629	588	–	1 041

Ovanstående sammanställning avser de fastigheter som Castellum ägde vid periodens utgång och avspeglar fastigheternas intäkter och kostnader såsom de hade ägts under hela perioden. Avvikelsen mellan ovan redovisade driftsöverskott om 1 041 Mkr och resultaträkningens driftsöverskott om 1 036 Mkr förklaras av, dels att driftsöverskottet om 0 Mkr i under perioden sålda fastigheter frånräknats, dels att driftsöverskottet i under perioden förvärvade/färdigställda fastigheter räknats upp med 5 Mkr såsom de ägts eller varit färdigställda under hela perioden.

Fastighetsvärde per kategori Fastighetsvärde per region

Fastighetsrelaterade nyckeltal Segmentinformation

	2013 jan-juni	2012 jan-juni	2012 jan-dec
Hyresvärde, kr/kvm	1 029	1 014	1 015
Ekonomisk uthyrningsgrad	88,2%	88,9%	88,6%
Fastighetskostnader, kr/kvm	325	308	298
Driftsöverskott, kr/kvm	583	594	601
Fastighetsvärde, kr/kvm	10 081	9 971	9 916
Antal fastigheter	639	611	635
Uthyrningsbar yta, tkvm	3 655	3 425	3 621

		Hyresintäkter	Förvaltningsresultat
	2013	2012	2013	2012
Mkr	jan-juni	jan-juni	jan-juni	jan-juni
Storgöteborg	513	487	240	223
Öresundsregionen	332	301	127	120
Storstockholm	309	279	117	107
Mälardalen	274	265	98	101
Östra Götaland	194	189	72	74
Totalt	1 622	1 521	654	625

Skillnaden mellan ovan redovisat förvaltningsresultat om 654 Mkr (625) och koncernens redovisade resultat före skatt om 1 140 Mkr (743) består av ofördelat förvaltningsresultat om –20 Mkr (–19), värdeförändring fastigheter om 119 Mkr (28) och värdeförändring derivat om 387 Mkr (109).

Större investeringar och försäljningar

Lundbyvassen 8:1 i Göteborg

I centrala Göteborg har Castellum under andra kvartalet 2013 påbörjat nyproduktion av en fullt uthyrd kontorsbyggnad om 8 880 kvm för ett börsnoterat bolag med huvudkontor i Göteborg. Fastigheten är välbelägen med tanke på framtida stadsutbyggnad och ligger i anslutning till Castellums övriga bestånd.

Investeringen beräknas uppgå till 219 Mkr och vara färdigställd första kvartalet 2015.

Den nya byggnaden uppförs i enlighet med Green Building-standard.

Dragarbrunn 20:4 i Uppsala

I centrala Uppsala pågår en investering som innebär ombyggnation av 5 500 kvm och tillbyggnation av 4 520 kvm till moderna kontorsytor.

Investeringen beräknas uppgå till 193 Mkr och vara färdigställd tredje kvartalet 2014.

Uthyrningsgraden i byggnaden uppgår till 38%. Om- och tillbyggnationen genomförs i enlighet med miljöklassningssystemet Miljöbyggnad.

Atollen 3 och Algen 1 i Jönköping

I centrala Jönköping genomför Castellum nyproduktion i två etapper av totalt 10 419 kvm kontors-, handels-, bostadsytor samt restaurang.

Den totala investeringen för hela projektet beräknas uppgå till 288 Mkr. Den första etappen om 6 019 kvm beräknas vara färdigställd fjärde kvartalet 2013 och den andra etappen om 4 400 kvm under andra kvartalet 2015. Båda delarna är uthyrda till totalt 12%.

Hela produktionen uppförs i enlighet med miljöcertifi eringssystemet Miljöbyggnad.

Sändaren 1 i Malmö

Under 2010 förvärvade Castellum fastigheten Sändaren 1 i Malmö som bestod av kontors- och lagerytor. Under 2012 påbörjades en ombyggnation av 9 850 kvm till effektiva och fl exibla kontorsytor och dessutom tillbyggnation av ytterligare 2 300 kvm kontorsyta.

Investeringen beräknas uppgå till 125 Mkr och vara färdigställd sista kvartalet 2013. Uthyrningsgraden i Sändaren 1 är 94%.

Om- och tillbyggnationen uppförs i enlighet med miljöklassningssystemet Miljöbyggnad och Green Building-standard.

Större projekt		Uthyrnings-	Total inv.	Varav kvar
Fastighet	Yta, kvm	grad juli 2013	ink. mark, Mkr	att inv., Mkr	Klart	Kommentar
Pågående projekt
Lundbyvassen 8:1, Göteborg	8 880	100%	219	183	Kv 1 2015	Nybyggnation kontor
Dragarbrunn 20:4, Uppsala	10 020	38%	193	98	Kv 3 2014	Om- och tillbyggnation kontor
Atollen 3, Jönköping	6 019	18%	152	33	Kv 4 2013	Nybyggnation kontor/butik/bostäder
Algen 1, Jönköping	4 400	7%	136	107	Kv 2 2015	Nybyggnation butik/kontor/restaurang
Sändaren 1, Malmö	12 150	94%	125	73	Kv 4 2013	Om- och tillbyggnation kontor
Kulan 3, Helsingborg	9 700	100%	82	62	Kv 4 2014	Nybyggnation logistik
Åby 1:223, Haninge	6 550	0%	67	10	Kv 3 2013	Nybyggnation lager/logistik
Högspänningen 1, Västerås	4 040	25%	47	40	Kv 1 2014	Nybyggnation logistik/kontor
Boländerna 35:1, Uppsala	8 750	65%	38	22	Kv 3 2013	Ombyggnation butik
Pallisaden 1, Huddinge	2 184	100%	36	15	Kv 4 2013	Nybyggnation handel
Grusbacken 3, Helsingborg	2 450	100%	36	3	Kv 3 2013	Nybyggnation kontor/lager
Helt / delvis infl yttade projekt
Lindholmen 28:3, Göteborg	9 400	50%	280	77	Kv 2 2013	Nybyggnation kontor*
Fullriggaren 4, Malmö	5 400	17%	156	33	Kv 1 2013	Nybyggnation kontor*
Forskaren 2, Lund	9 000	74%	142	23	Kv 4 2012	Nybyggnation kontor*
Gården 15, Linköping	9 705	62%	116	9	Kv 1 2013	Nybyggnation kontor/butik/lager
Visiret 2, Huddinge	12 357	100%	71	8	Kv 2 2013	Nybyggnation p-däck
Inköparen 1, Örebro	4 300	100%	68	3	Kv 2 2013	Nybyggnation kontor
Rosersberg 11:34, Sigtuna	3 900	89%	40	0	Kv 2 2013	Nybyggnation lager/kontor
Ättehögen 18, Jönköping	3 220	100%	39	0	Kv 1 2013	Nybyggnation verkstadsytor
Större fastighetsförvärv under 2013 Fastighet	Yta, kvm	Uthyrnings- grad juli 2013	Anskaffnings värde, Mkr		Tillträde	Kategori
Kärra 78:8, 78:12-13 och 80:6, Göteborg	8 400	100%	77		Maj 2013	Lager/verkstadsytor
Högsbo 20:11, Göteborg	2 700	45%	34		Maj 2013	Kontor
Större fastighetsförsäljningar under 2013 Fastighet	Yta, kvm	fastighetspris, Mkr	Underliggande Uppskjuten skatt/ Försäljn. pris omkostn., Mkr	netto, Mkr	Frånträde	Kategori
Alphyddan 11, Stockholm	4 363	54	– 4	50	Feb 2013	Kontor
Högsbo 4:1, Göteborg	4 564	32	– 1	31	Feb 2013	Lager/kontor

* Återstående investeringsvolym kommer nyttjas i takt med att vakanta ytor hyrs ut.

Kulan 3 i Helsingborg

Castellum har under andra kvartalet 2013 påbörjat nyproduktion av 9 700 kvm fl exibla logistikytor i området Berga, Helsingborg. Byggnaden skall fungera som ett nordiskt distributionscenter och är fullt uthyrd.

Investeringen beräknas uppgå till 82 Mkr och vara färdigställd under fjärde kvartalet 2014.

Den nya byggnaden uppförs i enlighet med miljöklassningssystemet Miljöbyggnad och Green Buildingstandard.

Lindholmen 28:3 i Göteborg

På Lindholmen i Göteborg förvärvade Castellum under 2011 en fastighet som gränsar till bolagets befi ntliga bestånd. Under andra kvartalet 2013 har en kontorsbyggnad - Aurora - om 9 400 kvm färdigställts på fastigheten.

Investeringen uppgår till 280 Mkr och byggnaden har en uthyrningsgrad om 50%.

Nybyggnationen har genomförts i enlighet med miljöklassningssystemet Green Building.

Finansiering

Värdet på Castellums tillgångar uppgick per 30 juni 2013 till 37 636 Mkr (36 631) och fi nansieras enligt nedan.

Finansiering 2013-06-30

Castellum skall ha en låg fi nansiell risk, innebärande en belåningsgrad som varaktigt ej överstiger 55% och en räntetäckningsgrad om minst 200%.

Belåningsgrad och räntetäckningsgrad

Räntebärande skulder

Castellum hade vid periodens utgång kreditavtal om 23 806 Mkr (23 361), varav långfristigt uppgick till 21 260 Mkr (20 262) och kortfristigt till 2 546 Mkr (3 099).

Under perioden har obligationer om 1 000 Mkr emitterats och ett befi ntligt kreditavtal om 2 miljarder kr har förlängts.

Netto räntebärande skulder efter avdrag för likviditet om 59 Mkr (44) uppgick till 19 929 Mkr (19 050), varav 2 200 Mkr (1 200) avser utestående obligationer och 1 319 Mkr (1 872) avser utestående företagscertifi kat.

Huvuddelen av Castellums krediter är revolverande lån utnyttjade under långfristiga lånelöften från de största nordiska bankerna. Det medför stor fl exibilitet vid val av räntebas, ränteperiod liksom kapitalbindning. De emitterade obligationerna och företagscertifi katen utgör ett komplement till bankfi nansieringen och breddar fi nansieringsbasen.

Säkerställning av långfristiga lån i bank sker via pantbrev i fastigheter och/eller åtagande om att upprätthålla vissa fi nansiella nyckeltal. Utfärdade obligationer och företagscertifi kat säkerställs ej.

Av netto räntebärande skulder om 19 929 Mkr (19 050) var 16 441 Mkr (15 917) säkerställda med pantbrev och 3 488 Mkr (3 133) icke säkerställda. Andelen utnyttjade säkerställda krediter uppgick således till 44% av fastigheternas värde. Utfärdade åtaganden i kreditavtal, s k covenants, innebär att belåningsgraden ej får överstiga 65% och att räntetäckningsgraden ej får understiga 150% vilket Castellum uppfyller med god marginal, 54% respektive 280%. Den genomsnittliga löptiden på Castellums långfristiga krediter uppgick till 3,8 år (4,1). Marginaler och avgifter på långfristiga kreditavtal är fastställda med en genomsnittlig löptid om 2,6 år (2,8).

Kreditförfallostruktur 2013-06-30
			Utnyttjat i
Mkr	Kreditavtal	Bank	MTN/Cert	Totalt
0 - 1 år	2 546	904	1 319	2 223
1 - 2 år	407	53	–	53
2 - 3 år	6 007	2 757	1 200	3 957
3 - 4 år	7 007	5 557	1 000	6 557
4 - 5 år	5 707	5 007	–	5 007
> 5 år	2 132	2 132	–	2 132
Totalt	23 806	16 410	3 519	19 929

Outnyttjat utrymme i långfristiga kreditavtal, Mkr 1 331
-------------------------------------------------------------

Kreditavtalens löptid

Ränteförfallostruktur

Den genomsnittliga effektiva räntan per den 30 juni 2013 var 3,7% (3,6%). För att säkerställa ett stabilt och lågt kassafl ödesmässigt räntenetto är ränteförfallostrukturen fördelad över tid. Den genomsnittliga räntebindningstiden uppgick till 2,7 år (2,8).

Castellum använder räntederivat för att erhålla önskad ränteförfallostruktur. Räntederivat är ett kostnadseffektivt och fl exibelt sätt att förlänga krediter med kort räntebindning för att uppnå önskad räntebindning. I ränteförfallostrukturen redovisas räntederivat i det tidsegment de tidigast kan förfalla.

Kreditmarginaler fördelas i intervallet för de underliggande krediterna.

Ränteförfallostruktur 2013-06-30	Utgående
		Krediter, Mkr Räntederivat, Mkr	Netto, Mkr	ränta
0 - 1 år	19 804	– 9 450	10 354	3,7%
1 - 2 år	–	800	800	3,5%
2 - 3 år	125	950	1 075	4,3%
3 - 4 år	–	1 300	1 300	3,9%
4 - 5 år	–	1 400	1 400	3,5%
5 - 10 år	–	5 000	5 000	3,7%
Totalt	19 929	–	19 929	3,7%

Ränteförfallostruktur

Castellums fi nanspolicy och åtaganden i kreditavtal

Valuta

Castellum äger fastigheter i Danmark till ett värde om 456 Mkr (435), vilket innebär att koncernen är exponerad för valutarisk. Valutarisken hänför sig främst till resultat- och balansräkning i utländsk valuta som räknas om till svenska kronor. I enlighet med fi nanspolicyn skall mellan 60-100% av tillgång i utlandet fi nansieras i landets valuta.

Ränte- och valutaderivat

I enlighet med redovisningsreglerna IAS 39 skall derivat marknadsvärderas. Castellum använder räntederivat för att erhålla önskad ränteförfallostruktur. Om den avtalade räntan avviker från marknadsräntan, kreditmarginaler oaktat, uppstår ett teoretiskt över- eller undervärde på räntederivaten där den ej kassafl ödespåverkande värdeförändringen redovisas över resultaträkningen. Castellum har även derivat i syfte att valutasäkra investeringar i Danmark. För valutaderivat uppstår ett teoretiskt över- eller undervärde om den avtalade valutakursen avviker från aktuell valutakurs, där den effektiva delen i värdeförändringen redovisas i övrigt totalresultat. Vid förfall har ett derivatkontrakts marknadsvärde upplösts i sin helhet och värdeförändringen över tid har således därmed inte påverkat eget kapital.

För att fastställa marknadsvärde på derivat används marknadsräntor för respektive löptid och i förekommande fall valutakurser, så som de noteras på marknaden på bokslutsdagen. Ränteswapar värderas genom att framtida kassafl öde diskonteras till nuvärde medan instrument med optionsinslag värderas till aktuellt återköpspris vilket erhålls från motparten.

Per den 30 juni 2013 uppgick marknadsvärdet i räntederivatportföljen till –727 Mkr (–1 116) och valutaderivatportföljen till 6 Mkr (11).

	Policy	Åtaganden	Utfall
Belåningsgrad	Varaktigt ej överstiga 55%	Ej över 65%	54%
Räntetäckningsgrad	Minst 200%	Minst 150%	280%
Ränterisk
– genomsnittlig räntebindning	0,5-3 år	–	2,7 år
– andel ränteförfall inom 6 månader	Högst 50%	–	45%
Valutarisk
– investering	60%-100% fi nansieras i lokal valuta	–	79%
– övriga valutarisker	Inte tillåtet	–	Ingen exponering
Upplåningsrisk	Minst 50% räntebärande skulder skall ha en löptid om minst 2 år	–	100%
Motpartsrisk	Kreditinstitut med hög rating, lägst investment grade	–	Uppfylles
Likviditetsrisk	Likviditetsreserv för att kunna fullgöra betalnings förpliktelser	–	1 331 Mkr i outnyttjat beviljat långfristigt låneutrymme

Totalresultat för koncernen
	2013	2012	2013	2012	Rullande 4 kvartal	2012
Mkr	april - juni	april - juni	jan - juni	jan - juni	juli 12 - juni 13	jan - dec
Hyresintäkter	808	768	1 622	1 521	3 174	3 073
Driftskostnader	– 133	– 120	– 326	– 288	– 582	– 544
Underhåll	– 32	– 30	– 60	– 57	– 133	– 130
Tomträttsavgäld	– 6	– 6	– 13	– 12	– 25	– 24
Fastighetsskatt	– 45	– 38	– 85	– 76	– 161	– 152
Uthyrning och fastighetsadministration	– 53	– 46	– 102	– 91	– 203	– 192
Driftsöverskott	539	528	1 036	997	2 070	2 031
Centrala administrationskostnader	– 28	– 24	– 49	– 47	– 95	– 93
Räntenetto	– 177	– 171	– 353	– 344	– 692	– 683
Förvaltningsresultat	334	333	634	606	1 283	1 255
Värdeförändringar
Fastigheter	87	18	119	28	22	– 69
Derivat	221	– 97	387	109	168	– 110
Resultat före skatt	642	254	1 140	743	1 473	1 076
Aktuell skatt	– 4	– 4	– 6	– 6	– 7	– 7
Uppskjuten skatt	– 139	– 32	– 232	– 157	329	404
Periodens / Årets resultat	499	218	902	580	1 795	1 473
Övrigt totalresultat - Poster som kommer att omföras till periodens resultat
Omräkningsdifferens utlandsverksamhet	13	1	6	0	– 6	– 12
Värdeförändring derivat, valutasäkring	– 10	– 1	– 3	0	5	8
Periodens / Årets totalresultat	502	218	905	580	1 794	1 469

Hela resultatet är hänförligt till moderbolagets aktieägare då inga innehav utan bestämmande infl ytande föreligger.

Data per aktie
	2013 april - juni	2012 april - juni	2013 jan - juni	2012 jan - juni	Rullande 4 kvartal juli 12 - juni 13	2012 jan - dec
Genomsnittligt antal aktier, tusental	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000
Förvaltningsresultat, kr	2,04	2,03	3,87	3,70	7,82	7,65
Förvaltningsresultat efter skatt (EPRA EPS*), kr	1,96	1,87	3,73	3,46	7,54	7,27
Resultat efter skatt, kr	3,04	1,33	5,50	3,54	10,95	8,98
Utestående antal aktier, tusental	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000
Fastighetsvärde, kr	227	211	227	211	227	222
Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV*), kr	101	97	101	97	101	100
Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV*), kr	92	87	92	87	92	90

Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier (t ex konvertibler) förekommer.

Finansiella nyckeltal
	2013 april - juni	2012 april - juni	2013 jan - juni	2012 jan - juni	Rullande 4 kvartal juli 12 - juni 13	2012 jan - dec
Överskottsgrad	67%	69%	64%	66%	65%	66%
Räntetäckningsgrad	289%	295%	280%	276%	285%	284%
Avkastning aktuellt substansvärde	15,5%	6,0%	14,0%	9,7%	10,3%	7,9%
Avkastning totalt kapital	6,4%	6,0%	6,0%	5,7%	5,5%	5,3%
Nettoinvestering, Mkr	513	412	846	735	2 656	2 545
Belåningsgrad	54%	52%	54%	52%	54%	53%

*EPRA, European Public Real Estate Association, är en intresseorganisation för börsnoterade fastighetsbolag och investerare i Europa, som bl a sätter standard avseende den finansiella rapporteringen. En del i detta är nyckeltalen EPRA EPS (Earnings Per Share), EPRA NAV (Net Asset Value) och EPRA NNNAV (Triple Net Asset Value).

Balansräkning för koncernen
Mkr		30 juni 2013		30 juni 2012			31 dec 2012
Tillgångar
Förvaltningsfastigheter		37 301		34 632			36 328
Övriga anläggningstillgångar		30		22			27
Kortfristiga fordringar		246		242			232
Kassa och bank		59		59	44
Summa tillgångar		37 636		34 955			36 631
Eget kapital och skulder
Eget kapital		12 322		11 176			12 065
Uppskjuten skatteskuld		3 542		3 871			3 310
Derivat		721		894			1 105
Långfristiga räntebärande skulder		19 988		18 066			19 094
Ej räntebärande skulder		1 063		948			1 057
Summa eget kapital och skulder		37 636		34 955			36 631
Ställda säkerheter (fastighetsinteckningar)		18 610		18 880			18 764
Ansvarsförbindelser		–		–			–
Förändring eget kapital
	Antal utestående		Övrigt till	Valutaomräk	Valutasäk	Balanserad	Totalt eget
Mkr	aktier, tusental	Aktiekapital	skjutet kapital	ningsreserv	ringsreserv	vinst	kapital
Eget kapital 2011-12-31	164 000	86	4 096	0	0	7 021	11 203
Utdelning, mars 2012 (3,70 kr/aktie)	–	–	–	–	–	– 607	– 607
Periodens resultat januari-juni 2012	–	–	–	–	–	580	580
Övrigt totalresultat januari-juni 2012	–	–	–	0	0	–	0
Eget kapital 2012-06-30	164 000	86	4 096	0	0	6 994	11 176
Periodens resultat juli-december 2012	–	–	–	–	–	893	893
Övrigt totalresultat juli-december 2012	–	–	–	– 12	8	–	– 4
Eget kapital 2012-12-31	164 000	86	4 096	– 12	8	7 887	12 065
Utdelning, mars 2013 (3,95 kr/aktie)	–	–	–	–	–	– 648	– 648
Periodens resultat januari-juni 2013 Övrigt totalresultat januari-juni 2013	– –	– –	– –	– 6	– – 3	902 –	902 3
Eget kapital 2013-06-30	164 000	86	4 096	– 6	5	8 141	12 322
Kassaflödesanalys	2013	2012	2013	2012		Rullande 4 kvartal	2012
Mkr	april - juni	april - juni	jan - juni	jan - juni		juli 12 - juni 13	jan - dec
Driftsöverskott	539	528	1 036	997		2 070	2 031
Centrala administrationskostnader	– 28	– 24	– 49	– 47		– 95	– 93
Återläggning av avskrivningar	3	3		5 4		10	9
Betalt räntenetto	– 163	– 160	– 304	– 313		– 691	– 700
Betald skatt	– 3	– 2	– 12	– 5		– 8	– 1
Omräkningsdifferens utlandsverksamhet	– 2	–	– 2	–		1	3
Kassafl öde löpande verksamhet före förändring rörelsekapital	346	345	674	636		1 287	1 249
Förändring kortfristiga fordringar	0	– 43	– 22	– 6		– 48	– 32
Förändring kortfristiga skulder	– 28	– 14	– 57	– 122		98	33
Kassafl öde från den löpande verksamheten	318	288	595	508		1 337	1 250
Investeringar i ny-, till och ombyggnationer	– 392		– 799	– 613		– 1 465	– 1 279
		– 306
Förvärv fastigheter	– 146	– 309	– 152	– 333		– 1 338	– 1 519
Förändring skuld vid förvärv fastigheter	20	– 17	20	– 53		17	– 56
Försäljning fastigheter Förändring fordran vid försäljning fastigheter	25 8	203 – 44	105	211 8 – 44		147 44	253 – 8
Investeringar i övrigt	– 7	– 5	– 11	– 13		– 16	– 18
Kassafl öde från investeringsverksamheten	– 492	– 478	– 829	– 845		– 2 611	– 2 627
Förändring långfristiga skulder	215	227	894	906		1 922	1 934
Förändring långfristiga fordringar	–	–		3 –		0	– 3
Utbetald utdelning	–	–	– 648	– 607		– 648	– 607
Kassafl öde från fi nansieringsverksamheten	215	227	249	299		1 274	1 324
Periodens / Årets kassafl öde	41	37	15	– 38		0	– 53
Kassa och bank ingående balans	18	22	44	97		59	97

Moderbolaget

Moderbolaget Castellum AB ansvarar för frågor gentemot aktiemarknaden såsom koncernrapportering och aktiemarknadsinformation samt kreditmarknaden med upplåning och fi nansiell riskhantering.

Genom styrelsearbete i dotterbolagen är moderbolaget delaktigt i den fastighetsrelaterade verksamheten.

Resultaträkning	2013	2012	2013	2012
Mkr	apr-juni	apr-juni	jan-juni	jan-juni
Intäkter	4	4	8	8
Kostnader	– 22	– 18	– 37	– 34
Finansnetto	6	3	9	7
Värdeförändring derivat	221	– 97	387	109
Resultat före skatt	209	– 108	367	90
Skatt	– 46	29	– 81	– 24
Periodens resultat	163	– 79	286	66
Totalresultat för moderbolaget
Periodens resultat	163	– 79	286	66
	Övrigt totalresultat - Omförs via periodens resultat
Omräkn. utlandsverksamh.	10	1	3	0
Värdeförändr. valutaderivat	– 10	– 1	– 3	0
Periodens totalresultat	163	– 79	286	66
Balansräkning		30 juni	30 juni	31 dec
Mkr		2013	2012	2012
Andelar koncernföretag		5 838	5 338	5 338
Fordringar koncernföretag		17 804	17 953	18 628
Övriga tillgångar		159	254	234
Kassa och bank		41	0	27
Summa		23 842	23 545	24 227
Eget kapital		4 334	4 316	4 696
Derivat		721	894	1 105
Räntebärande skulder		17 820	16 843	16 924
Räntebärande skulder koncernföretag		778	1 308	1 361
Övriga skulder		189	184	141
Summa		23 842	23 545	24 227
Ställda säkerheter (fordringar koncern ftg) 15 146			16 018	15 090

Ansvarsförbindelser (borgen dotterbolag) 2 168 1 175 2 170

Redovisningsprinciper

Castellum följer de av EU antagna IFRS standarderna och tolkningarna av dessa (IFRIC). Denna delårsrapport är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering och årsredovisningslagen. Castellum tillämpar sedan årsskiftet den nya uppställningsformen av övrigt totalresultat enligt IAS 1. Upplysningar kring poster värderade till verkligt värde lämnas enligt IFRS 13 där fastigheter klassifi cerats i nivå 3 och derivat i nivå 2. Redovisningsprinciper och beräkningsmetoder har varit oförändrade jämfört med årsredovisningen föregående år.

Möjligheter och risker för koncern och moderbolag

Möjligheter och risker i kassaflödet

Stigande marknadsräntor är normalt över tid en effekt av ekonomisk tillväxt och stigande infl ation, vilket antas leda till högre hyresintäkter. Detta beror dels på att efterfrågan på lokaler antas öka vilket medför minskade vakanser och därmed potential för stigande marknadshyror, dels på att indexklausulen i de kommersiella kontrakten kompenserar den stigande infl ationen.

En högkonjunktur innebär därmed högre räntekostnader men även högre hyresintäkter, medan omvänt förhållande råder i en lågkonjunktur. Förändringen i hyresintäkter och räntekostnader sker inte exakt samtidigt, varför resultateffekten på kort sikt kan uppstå vid olika tidpunkter.

Känslighetsanalys - kassafl öde Resultateffekt nästkommande 12 månader
	Resultateffekt, Mkr	Scenario
	+/- 1% (enheter) Högkonjunktur		Lågkonjunktur
Hyresnivå / Index	+ 33/– 33	+	–
Vakans	+ 37/– 37	+	–
Fastighetskostnader	– 12/+ 12	–	0
Räntekostnader	– 83/+ 77	–	+

Möjligheter och risker i fastigheternas värde

Castellum redovisar sina fastigheter till verkligt värde med värdeförändringar i resultaträkningen. Det medför att framför allt resultat, men även ställning kan bli mer volatila. Fastigheternas värde bestäms av utbud och efterfrågan, där priset främst är beroende av fastigheternas förväntade driftsöverskott och köparens avkastningskrav. En ökande efterfrågan medför lägre avkastningskrav och därmed en prisjustering uppåt, medan en vikande efterfrågan får motsatt effekt. På samma sätt medför en positiv utveckling av driftsöverskottet en prisjustering uppåt, medan en negativ utveckling får motsatt effekt.

Vid fastighetsvärderingar bör hänsyn tas till ett osäkerhetsintervall som i en fungerande marknad oftast uppgår till +/– 5-10%, för att avspegla den osäkerhet som fi nns i gjorda antaganden och beräkningar.

Känslighetsanalys - värdeförändring

Fastigheter	– 20%	– 10%	0	+10%	+20%
Värdeförändring, Mkr	– 7 460	– 3 730	0	3 730	7 460
Belåningsgrad	67%	60%	54%	49%	45%

Finansiell risk

Allt fastighetsägande förutsätter att det fi nns en fungerande kreditmarknad. Den största fi nansiella risken för Castellum är att inte ha tillgång till fi nansiering. Risken begränsas av låg belåningsgrad och långfristiga låneavtal.

Rapportens undertecknande

Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att halvårsrapporten ger en rättvisande översikt av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför.

Göteborg den 16 juli 2013

Charlotte Strömberg Per Berggren Styrelseordförande Styrelseledamot

Marianne Dicander Alexandersson Christer Jacobson Styrelseledamot Styrelseledamot

Ulla-Britt Fräjdin-Hellqvist Jan Åke Jonsson Styrelseledamot Styrelseledamot

Johan Skoglund Henrik Saxborn

Styrelseledamot Verkställande direktör

Granskningsrapport

Revisorernas rapport avseende översiktlig granskning av halvårsrapport.

Till styrelsen i Castellum AB

Org nr 556475-5550

Inledning

Vi har utfört en översiktlig granskning av halvårsrapporten för Castellum AB (publ) avseende perioden 2013-01-01 – 2013-06-30. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna halvårsrapport i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna halvårsrapport grundad på vår översiktliga granskning.

Den översiktliga granskningens inriktning och omfattning

Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med Standard för översiktlig granskning (SÖG) 2410 Översiktlig granskning av fi nansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för fi nansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt ISA och god revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifi erade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har.

Slutsats

Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att den bifogade halvårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen.

Göteborg den 16 juli 2013

Magnus Fredmer Conny Lysér

Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor

Castellumaktien

Castellum är noterat på NASDAQ OMX Stockholm AB Large Cap och hade vid periodens utgång ca 10 100 aktieägare. Aktieägare registrerade i utlandet kan inte särskiljas vad avser direktägda och förvaltarregistrerade aktier förutom två utländska ägare som fl aggat för innehav över 5%, Stichting Pensioensfonds ABP och European Investors Holding Company, Inc. Castellum har inga direktregistrerade aktieägare med innehav överstigande 10%. De tio enskilt största svenska aktieägarna framgår av nedanstående tabell.

Aktieägare per 2013-06-30 Antal aktier

		Andel röster
	tusental	och kapital
Magdalena Szombatfalvy	4 935	3,0%
Stiftelsen Global Challenges Foundation	2 500	1,5%
László Szombatfalvy	2 500	1,5%
Lannebo Småbolag	2 423	1,5%
Länsförsäkringar Fastighetsfond	2 379	1,5%
KAS Depositary Trust Company	2 051	1,3%
Fjärde AP-fonden	1 978	1,2%
Caceis Bank France	1 830	1,1%
Andra AP-fonden	1 800	1,1%
AFA Sjukförsäkrings AB	1 714	1,0%
Styrelse och ledning Castellum	302	0,2%
Övriga aktieägare registrerade i Sverige	38 728	23,6%
Aktieägare registrerade i utlandet	100 860	61,5%
Totalt utestående aktier	164 000	100,0%
Återköpta egna aktier	8 007
Totalt registrerade aktier	172 007

Några potentiella aktier (t ex konvertibler) förekommer inte.

Aktieägare fördelat på land per 2013-06-30

Kursen på Castellumaktien den 30 juni 2013 var 91,00 kronor (83,50) motsvarande ett börsvärde om 14,9 miljarder kronor (13,7), beräknat på antalet utestående aktier.

Sedan årets början har totalt 57 miljoner (80) aktier omsatts motsvarande i genomsnitt 470 000 aktier per dag (651 000), vilket på års basis motsvarar en omsättningshastighet om 72% (100%). Aktieomsättningen baseras på statistik från NASDAQ OMX, Chi-X, Burgundy, Turquoise samt BATS Europe.

Substansvärde

Substansvärdet är det samlade kapital som företaget förvaltar åt sina ägare genom att skapa avkastning och tillväxt givet en viss risknivå.

Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) uppgår till 101 kr/aktie (97). Aktiekursen vid periodens utgång utgjorde således 90% (86%) av långsiktigt substansvärde.

Substansvärde 2013-06-30	Mkr	kr/aktie
Eget kapital enligt balansräkning	12 322	75
Återläggning
Derivat enligt balansräkning	721	4
Uppskjuten skatt enligt balansräkning	3 542	22
Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV)	16 585	101
Avdrag
Derivat enligt ovan	– 721	– 4
Bedömd verklig skuld uppskjuten skatt 4,8%*	– 818	– 5
Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV)	15 046	92

* Bedömd verklig uppskjuten skatteskuld netto har beräknats till 4,8% baserat på en diskonteringsränta om 3%. Vidare har antagits dels att underskottsavdragen realiseras under 5 år med en nominell skatt om 22%, vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skattefordran om 20,2%, dels att fastigheterna realiseras under 50 år där 33% säljs direkt med en nominell skatt om 22% och 67% säljs indirekt via bolag där köparens skatteavdrag är 6%, vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skatteskuld om 5,8%.

Tillväxt, avkastning och finansiell risk

Under den senaste tolvmånadersperioden har Castellumaktiens totalavkastning, inklusive utdelning om 3,95 kronor, (3,70) varit 14% (–8%).

	1 år	3 år snitt/år	10 år snitt/år
Tillväxt
Hyresintäkt kr/aktie	6%	5%	6%
Förvaltningsresultat kr/aktie	5%	5%	7%
Årets resultat efter skatt kr/aktie	236%	26%	12%
Utdelning kr/aktie	7%	3%	6%
Långsiktigt substansvärde kr/aktie	4%	6%	6%
Aktuellt substansvärde kr/aktie	6%	8%	6%
Fastighetsbestånd kr/aktie	8%	7%	8%
Värdeförändring fastigheter	0,1%	1,2%	1,2%
Avkastning
Avkastning långsiktigt substansvärde	8,3%	11,5%	11,0%
Avkastning aktuellt substansvärde	10,3%	12,3%	10,9%
Avkastning totalt kapital	5,5%	7,0%	7,1%
Aktiens totalavkastning (inkl utdelning)
Castellum	14%	13%	14%
NASDAQ OMX Stockholm (SIX Return)	19%	9%	12%
Fastighetsindex Sverige (EPRA)	21%	14%	17%
Fastighetsindex Europa (EPRA)	15%	12%	7%
Finansiell risk
Räntetäckningsgrad	285%	285%	292%
Belåningsgrad	54%	51%	48%
Outnyttjade långfristiga krediter	1 331	1 726	1 552

Värdering

Direktavkastning

Senast verkställd utdelning om 3,95 kronor (3,70) motsvarar en direktavkastning om 4,3% (4,4%) beräknat på kursen vid periodens utgång.

Aktiens direktavkastning

Intjäning

Förvaltningsresultatet per aktie efter avdrag för skatt hänförligt till förvaltningsresultatet (EPRA EPS) uppgick på rullande årsbasis till 7,54 kronor (7,24), vilket utifrån aktiekursen ger en avkastning om 8,3% (8,7%).

Resultatet efter skatt per aktie uppgick på rullande årsbasis till 10,95 kronor (3,26), vilket utifrån aktiekursen ger en avkastning om 12,0% (3,9%).

Avkastning vinst per aktie

Aktiens kurs/substansvärde

Castellumaktiens utveckling sedan börsintroduktionen 23 maj 1997 till och med 30 juni 2013

Kalendarium

Delårsrapport januari-september 2013 16 oktober 2013, ca klockan 14 Bokslutskommuniké 2013 22 januari 2014 Årsstämma 2014 20 mars 2014 Delårsrapport januari-mars 2014 22 april 2014 Halvårsrapport januari-juni 2014 16 juli 2014 Delårsrapport januari-september 2014 15 oktober 2014 Bokslutskommuniké 2014 21 januari 2015

www.castellum.se

På Castellums webbplats fi nns möjlighet att dels hämta, dels prenumerera på pressmeddelanden och delårsrapporter.

Ytterligare information kan erhållas av Castellums VD Henrik Saxborn telefon 031-60 74 50 eller ekonomidirektör Ulrika Danielsson telefon 0706-47 12 61.

Dotterbolag

Aspholmen Fastigheter AB

Rörvägen 1, Box 1824, 701 18 Örebro Telefon 019-27 65 00 Telefax 019-27 65 19 orebro@aspholmenfastigheter.se www.aspholmenfastigheter.se

Fastighets AB Corallen

Jönköpingsvägen 41 A, Box 148, 331 21 Värnamo Telefon 0370-69 49 00 Telefax 0370-475 90 info@corallen.se www.corallen.se

Fastighets AB Briggen

Riggaregatan 57, Box 3158, 211 13 Malmö Telefon 040-38 37 20 Telefax 040-38 37 37 fastighets.ab@briggen.se www.briggen.se

Eklandia Fastighets AB

Theres Svenssons gata 9, Box 8725, 402 75 Göteborg Telefon 031-744 09 00 Telefax 031-744 09 50 info@eklandia.se www.eklandia.se

Fastighets AB Brostaden

Tjurhornsgränd 6, Box 5013, 121 05 Johanneshov Telefon 08-602 33 00 Telefax 08-602 33 30 info@brostaden.se www.brostaden.se

Harry Sjögren AB

Kråketorpsgatan 20, 431 53 Mölndal Telefon 031-706 65 00 Telefax 031-706 65 29 info@harrysjogren.se www.harrysjogren.se

Castellum AB (publ) • Box 2269, 403 14 Göteborg • Besöksadress Kaserntorget 5 Telefon 031-60 74 00 • Telefax 031-13 17 55 • E-post info@castellum.se • www.castellum.se Säte: Göteborg • Org nr: 556475-5550