Castellum — Annual Report 2020

Feb 22, 2021

Redo att möta framtidens arbetsliv

Årsredovisning 2020

Årsredovisning 2020

INLEDNING	1
Detta är Castellum	2
Vd har ordet	4
Året i korthet	6
Värdeskapande	8
Omvärld	10
STRATEGI	12
Strategi och måluppföljning	14
Budgivning på Entra och avyttring till Blackstone	16
Agenda för den hållbara staden	18
VERKSAMHET	20
Castellums marknader	22
Kundresan	30
Kundportfölj och affärsfokus	32
Tjänsteerbjudandet	34
Fastighets-, projektportföljen, transaktioner	38
Fokusområde planeten	52
Fokusområde framtidssäkring	55
Fokusområde välbefinnande	57
Fokusområde uppförande	60
Hållbarhetsutmärkelser	62
Klimatscenarier	64
Risk och riskhantering	66
AKTIEN	74
EKONOMISK UTVECKLING	81
Koncernens resultat	82
Finansiering	85
Värdering fastigheter	90
Skatt	92
BOLAGSSTYRNING	96
Bolagsstyrningsrapport	96
Styrelse	116
Koncernledning	118
ERSÄTTNINGSRAPPORT	120
EKONOMISK REDOVISNING	122
Ekonomisk översikt	123
Finansiella rapporter och noter	127
Förslag till vinstdisposition	153
Styrelsens yttrande avseende föreslagen vinstutdelning	154
Årsredovisningens undertecknande	155
Revisorernas rapporter	156
HÅLLBARHETSNOTER MED INDEX	160
Definitioner Finansiell kalender, aktieägarinformation och kontaktuppgifter	183 184

LEGAL ÅRSREDOVISNING

Den legala årsredovisningen, som innehåller förvaltningsberättelse och finansiella rapporter, omfattar sidorna 12–119 och 122-155. Jämförelser angivna inom parentes avser motsvarande belopp föregående år. EPRA:s nyckeltal (European Public Real Estate Association) redovisas under avsnittet Castellumaktien. Beräkning och definitioner av finansiella/alternativa nyckeltal finns på sidorna 125–126.

Castellum redovisar i enlighet med GRI Standards, nivå core. Hållbarhetsredovisningen, som har översiktligt granskats av revisorer, framgår av sidhänvisningar i GRI-index på sidan 180–181. GRI-index refererar till Castellums hållbarhetsdata 2020 samt till fördjupad hållbarhetsinformation på sidorna 161–181. EPRA-index presenteras på sidan 179 och TCFD-index på sidan 182.

Castellums lagstadgade hållbarhetsrapport finns på följande sidor: affärsmodell sidorna 13–15, miljöfrågor sidorna 14–15, 18–19, 38–39, 52–56, 64–65, 71, 166–169 och 174–179, sociala förhållanden och personalrelaterade frågor sidorna 14–15, 18–19, 55–61, 71–72, 166, 170–172 och 174–178, respekt för mänskliga rättigheter sidorna 18–19, 60–61, 71–72, 166, 170–172 och antikorruption sidorna 55, 71 och 109–111 samt mångfald i styrelsen sidan 102.

Med fokus på flexibilitet, hållbarhet och innovation skapar Castellum arbetsplatser där människor och organisationer utvecklas

Castellum är ett av Nordens största börsnoterade fastighetsbolag som utvecklar flexibla arbetsplatser och smarta logistiklösningar. Castellumaktien är noterad på Nasdaq Stockholm Large Cap.

Nyckeltal 2020

7 % tillväxt i förvaltningsresultatet och en föreslagen höjd utdelning för 23:e året i rad till 6,90 kr/aktie.

• Intäkterna under 2020 uppgick till 6 004 mkr (5 821 mkr).
• Förvaltningsresultatet uppgick till 3 380 mkr (3 146), motsvarande 12,35 kr (11,52) per aktie – en ökning med 7 %.
• Värdeförändringar på fastigheter uppgick till 3 863 mkr (3 918) och på derivat till –120 mkr (–111).
• Årets resultat uppgick till 5 615 mkr (5 650), motsvarande 20,52 kr (20,68) per aktie.
• Långsiktigt substansvärde uppgick till 214 kr (195) per aktie, en ökning med 10 %.
• Nettoinvesteringarna uppgick till 4 267 mkr (1 974), varav 2 646 mkr (3 350) avsåg förvärv, 2 512 mkr (2 762) ny-, till- och ombyggnationer och 891 mkr (4 138) försäljningar.
• Nettouthyrningen under året uppgick till 239 mkr (–24).
• Styrelsen föreslår en utdelning om 6,90 kr (6,50) per aktie, vilket är en ökning om 6 %, att utbetalas vid två tillfällen om vardera 3,45 kr.

Förvaltningsresultat

Höjd utdelning med

Uthyrningsbar yta

3 380 mkr

6 %

Fastighetsvärde

103 mdkr

5 700 hyresgäster

14 städer i Sverige samt Köpenhamn och Helsingfors

4,4 miljoner kvm

STRATEGI

Castellums fokus: Arbetsplats som tjänst

Vilka behov av tjänster och service kommer kontors- och logistikhyresgästerna att ha i en alltmer uppkopplad och digital arbetsmiljö, och hur skapar Castellum arbetsplatser med flexibilitet och mervärden?

Under året då coronapandemin utbröt har utvecklingen av digitalisering på arbetsplatser hoppat flera år framåt i tiden på bara några månader. Att jobba digitalt som standard är en självklarhet för många av Castellums kontorshyresgäster efter lång tid med hemarbete till följd av coronapandemin. Samtidigt har e-handeln ökat lavinartat och därmed efterfrågan på våra logistikerbjudanden.

För att anpassa sig till förändringarna i omvärlden har Castellum ytterligare fokuserat på dialogen med hyresgästerna och övergått från årliga undersökningar till korta regelbundna pulsmätningar. Dessa ger möjlighet att snabbt möta hyresgästernas behov i tider av förändring. Flexibilitet är ett ledord som våra hyresgäster använder för både kontors- och logistikerbjudandet. Det handlar ofta om rådgivning och möjligheter att snabbt förändra sitt

lokalbehov för att anpassa till minskade smittorisker eller utökade ytor för lager- och logistiklösningar, där Castellums hyresgäster under året har haft extremt stor tillväxt.

Under året ökade vi kapaciteten för våra tjänster inom coworking, i Stockholm och Göteborg, genom dotterbolaget United Spaces. Dessutom öppnas nya coworkinganläggningar i Uppsala och Helsingborg under 2021. Expansionen gör att vi redan under 2021 kan ta emot dubbelt så många medlemmar som idag. Hos United Spaces kan medlemmarna enkelt utöka eller minska sina kontorsytor och samtidigt få maximal service för sin verksamhet i de allra bästa lägena.

I det interna labbet Next20 utvecklar Castellum löpande idéer och koncept för nya tjänsteerbjudanden som testas både inom bolaget och på hyresgästerna.

Under året har Castellum-appen och digitala lås lanserats på en rad fastigheter, liksom belysning som främjar naturlig dygnsrytm i kontorsmiljö. Genom att arbeta på detta sätt knyts expertis, teknik och kundbehov ihop.

Stora affärer påvisar värden och skapar handlingsfrihet

Vi valde, som ni vet, att lämna Entraaffären eftersom vi inte kunde nå tillräckligt ägande för att realisera de stora synergieffekterna. Det innebär inte att Castellum står utan alternativ. Tvärtom har vi nu efter ett antal andra stora affärer skapat en unik handlingsfrihet för framtiden. De två stora affärerna med Blackstone innebär att vi synliggjort stora dolda värden i vår logistikportfölj. "Dolda" i den meningen att prisnivån ligger 20 respektive 27 % högre än värderingen per den sista september 2020.

Det bästa kvar

Än viktigare att poängtera är att vi har kvar de mest intressanta och expansiva delarna av vår logistikportfölj: Hisingen Logistikpark, Castellum Säve och Brunna norr om Stockholm och ett antal viktiga placeringar i södra Sverige. Dessutom pågår flera affärsdiskussioner för logistiketableringar på kommunal mark. Idag är värdet av kvarvarande förvaltningsportfölj inom detta segment ca 11 mdkr och den totala investeringsplanen för de närmsta åren är drygt 10 mdkr. Detta bestånd tillfördes dessutom helt nyligen ett antal utvecklingsbara logistikenheter i Öresundsregionen. Inom några år bör vår logi stikportfölj vara lika omfattande som före avyttringarna, men av ett mycket modernare snitt. Nya förhandlingar pågår. Projektinvestering i logistik är mycket lönsam för den som kan erbjuda marknaden de flexibla, klimatsmarta och automatiserade lösningar som efterfrågas.

Stor handlingsfrihet

Efter dessa affärer är vår handlingsfrihet stor. Belåningsgraden har under inledningen av 2021 sjunkit till ca 37 % vilket markerar finansiell styrka och låg risk. Castellum kommer nu att fortsätta investera i den nordiska kontorsoch logistikmarknaden med en starkare balansräkning än någonsin. Detta kommer att ske vi såväl genom förvärv som nyproduktion av såväl kontor som logistik.

Starkt resultat under svåra tider

Mot bakgrund av coronapandemin kan vi konstatera att Castellum hittills har klarat denna stora utmaning på ett mycket bra sätt. Skälen till det är dels en god riskspridning i portföljen med många statliga hyresgäster, låg belåningsgrad och starka finansiella muskler men inte minst hängivna och kompetenta medarbetare som ansträngt sig över kundernas förväntningar i denna, för alla, tuffa kris.

Hyresaviseringarna för året har betalats till 99 %. Drygt 290 kontrakt med kvartalshyra om 125 mkr har lagts om till månadsbetalning och hyresnedsättning i form av rabatter uppgår till totalt 14 mkr, varav statligt stöd täcker 50 %. Vi har haft få konkurser, 9 mkr (3) och begränsade hyresförluster om 19 mkr (13).

Förvaltningsresultatet ökade med 7 % till 3 380 mkr eller 12,35 kr per aktie, vilket får anses vara mycket starkt under rådande förutsättningar. Under sista kvartalet blev ökningen 3 %.

"Under 2020 har vi bevisat att vi kan fortsätta växa under svåra omständigheter."

Nettouthyrningen har utvecklats oväntat positivt under årets sista kvartal där såväl uthyrning, uppsägningar och konkurser ligger bättre till än motsvarande period i fjol.

Substansvärdet har på ett år ökat från 195 kr/aktie till 214 kr/aktie, samtidigt som utdelning lämnats om 6,50 kr/aktie. Belåningsgraden ökade vid årsskiftet 44,2 % (42,7), men inkluderar då 2,8 mdkr i förvärvade Entra-aktier.

Castellums finansiella ställning efter Blackstoneaffärerna är så pass stark att någon form av extra överföring till aktieägarna kommer att övervägas. Under 2020 har 170 203

STRATEGI

egna aktier återköpts till ett värde om 28 mkr och i januari 2021 har 485 000 egna aktier återköpts för ytterligare 99,7 mkr.

Under året har också vårt hållbarhetsarbete tagit steg framåt, inte minst genom de färdplaner mot klimatneutralitet som antagits och de stora solcellsanläggningarna som gjorts på bland annat Jollyrooms nya lagerlokaler på Hisingen i Göteborg.

Projekten ger tillväxt

Vi ser en spännande utveckling av projektportföljen kommande år. Castellum har stora, fullt uthyrda, pågående projekt som kommer att ge god avkastning från nästa år. Vid utgången av 2020 har Castellum större pågående projekt om ca 4,7 mdkr, varav 3,7 mdkr startats under året, där återstående investeringsvolym uppgår till 3,1 mdkr. Därtill har Castellum en stor pipeline, vilket kommer medföra ytterligare investeringsvolym.

Svårt att sia om 2021

Förutsättningarna för tillväxt under innevarande år är något annorlunda än vanligt. Stora portföljavyttringar, som leder till substansvärdevinster, medför med nödvändighet ett temporärt tapp i förvaltningsresultatet. Vi bedömer att bolaget, trots intäkter från de egna projekten, kan få ett tidsglapp i tillväxten under året även om de kompletteras med förvärv och återköp av egna aktier. Men 2022 lär blir ett tillväxtår och med det i sikte, tillsammans med vår starka finansiella position, kommer vi inte ge avkall på våra utdelningsambitioner, även om tillväxten i förvaltningsresultatet i år skulle bli medioker.

Göteborg den 15 februari 2021

Henrik Saxborn Verkställande Direktör

Året i korthet

2020 var ett händelserikt år och Castellum fortsatte växa trots de svåra omständigheterna i omvärlden. Aktiviteterna som genomförts under året är en del i den långsiktiga strategin för att leverera på tillväxtmålet och bidrar till att befästa Castellums position som ett av Nordens största kommersiella fastighetsbolag.

Samtliga händelser från året som gått har kommunicerats som pressmeddelanden. Dessa finns i pressrummet på www.castellum.se. På Castellums webbplats har du möjlighet att prenumerera på pressmeddelanden och finansiella rapporter i digitalt format.

MILJÖ- OCH HÄLSOPROFIL

FEBRUARI

I centrala Västerås byggstartade Castellum en kontorsbyggnad om totalt 5 800 kvm och fem våningsplan i det attraktiva området Kopparlunden. Omkring 350 av Försäkringskassans medarbetare ska arbeta i det nya kontoret med tydlig miljöoch hälsoprofil: certifiering enligt Miljöbyggnad Guld, solceller på taket och ett utegym. Investeringen beräknas uppgå till ca 198 mkr med en årlig hyresintäkt på 14 mkr.

100 PÅ SOL

Castellum inledde året med att presentera satsningen 100 på sol med målet att till 2025 bygga hundra solcellsanläggningar på våra byggnader. Det är en av de största satsningarna på solceller i Norden och en nyckel till att bli 100 % klimatneutrala till senast år 2030.

MEST JÄMSTÄLLDA BOLAG

Castellum rankas som det mest jämställda av 600 börsnoterade bolag, enligt en ny jämställdhetsundersökning av European Women on Boards där de största europeiska bolagen jämförs.

UNITED SPACES VÄXER

Castellumägda coworkingbolaget United Spaces växte kraftigt i centrala Stockholm genom att etablera ca 550 attraktiva kontorsplatser i Castellums omsorgsfullt renoverade fastighet på Torsgatan 22–30, ett stenkast från T-centralen och med inflyttning i november 2020.

MARS

HUVUDKONTOR FÖR E.ON

Trots oroliga tider till följd av pandemin, startade Castellum sitt största projekt någonsin, att bygga ett nytt nordiskt huvudkontor för E.ON i Nyhamnen nära centralstationen i Malmö. Fastigheten omfattar drygt 31 000 kvm uthyrningsbar yta, varav E.ON hyr ca 24 000 kvm för ca 1 500 medarbetare. Investeringen motsvarar ca 1,3 mdkr inklusive markförvärv. Hyresavtalet uppgår till 12 år och motsvarar ett årligt hyresvärde om 70 mkr.

FRAMTIDENS FORDON

Volvo lastvagnar tecknade treårskontrakt med Castellum för att testa och utveckla autonoma tunga fordon och elfordon på Castellum Säve (gamla Säve Flygplats), en verksamhet helt i linje med visionen om att kombinera Nordens modernaste logistiknav med en testbädd och innovationshub för framtidens hållbara transporter och mobilitet.

LOGISTIKFÖRVÄRV

I expansiva Nyhamnen förvärvade Castellum logistikfastigheten Havet 5, en tomträtt om ca 17 000 kvm mark och med en uthyrbar area om ca 6 000 kvm. Förvärvspriset uppgick till 36 mkr. Castellum planerar att i framtiden nyttja marken för vidare exploatering.

APRIL

DOMSTOLSBYGGNAD I MALMÖ

MAJ

I Malmö byggstartades vad som blir en av norra Europas största arbetsplatser för jurister. Hyresavtalet med Domstolsverket är på 20 år och fastigheten ska inrymma Malmö Tingsrätt, Förvaltningsrätten i Malmö och Hyres- och arrendenämnden i Malmö. Färdigställd kommer byggnaden att bestå av ca 26 500 kvm moderna lokaler. Investeringen beräknas uppgå till 1,3 mdkr med en årlig hyresintäkt om ca 81 mkr.

POLISENS GRÖNA HUS

Castellum uppför världens första klimatneutrala polislokal, en kontorsbyggnad i kvarteret Korsningen i centrala Örebro. Huset byggs helt i trä och enligt nya tuffa certifieringen NollCO2 med målet att byggnaden ska ha netto-noll koldioxidutsläpp under sin livstid. Genom att använda trä blir utsläppen ca 40 % lägre än med en traditionell konstruktion. Investeringen beräknas uppgå till ca 227 mkr och ge en hyresintäkt om 15 mkr på årsbasis.

JUNI

FÄRDPLAN MOT MÅLET

Som ett av de första fastighetsbolagen i världen antog Castellum tydliga färdplaner för att nå fram till noll koldioxidutsläpp senast år 2030. En enig styrelse gav klartecken för två planer, en för fastighetsförvaltning och en för projektutveckling. Castellums klimatmål till 2030 är sedan tidigare godkänt av Science Based Target Initiative som guidar företag över hela världen till vetenskapliga målsättningar för att bromsa den globala uppvärmningen.

EN TILL DOMSTOLSBYGGNAD

För andra gången på kort tid fick Castellum förtroendet att skapa moderna och ändamålsenliga lokaler åt Domstolsverket, denna gång i Jönköping. Det nya uppdraget i Jönköping omfattar ca 9 200 kvm och ska inrymma Göta hovrätt och Kammarrätten i Jönköping med ca 180 arbetsplatser. Investeringen beräknas uppgå till ca 325 mkr med en årlig hyresintäkt om ca 23 mkr.

UPPSALA CBD VÄXER

I centrala Uppsala skapar Castellum innovativa arbetsplatser för att möta framtidens arbetsliv, inte minst när det gäller hållbarhet och hälsosamma arbetsplatser. Stadskärnan växer då stadsdelen Främre Boländerna omvandlas till innerstadens entreprenöriella nav med arbetsplatser i form av kontor, hotell och laboratorier. Ca 11 000 personer kan komma att arbeta här.

JULI

FÖRST I NORDEN

Castellum fick officiell WELL-certifiering av kontorshuset Eminent i Malmö, och blev därmed först i hela Norden. Grunden för WELL-certifiering är tio koncept som tar fasta på människors hälsa och välmående. Castellum har flera stora WELLprojekt på gång, t.ex. Kungspassagen i Uppsala, GreenHaus i Helsingborg, E.ON i Malmö och Torsgatan i Stockholm.

SEPTEMBER

VISIONEN BLIR VERKLIG

På Castellum Säve är ett nytt flexibelt logistiknav. I september offentliggjordes att Castellum tillsammans med konsultbolagen Cowi och Sweco samt arkitekterna Krook & Tjäder, ska göra visionen till verklighet genom utredning och förslag till planprocessen. Här ska skapas ett ledande logistiknav och en plats för utveckling av hållbar mobilitet såsom elektrifierade flygplan och fordon.

OKTOBER

BARA 3 % KVAR

Elproduktionen startades på Hisingen Logistikpark med en av Europas största solcellsanläggningar på tak. Tidigare under året har Castellum startat 14 stora anläggningar och kommer allt närmare målet om 100 % fossilfri energi i alla fastigheter. Redan idag är hela 97 % av energianvändningen fossilfri.

NOVEMBER

FÖRVÄRV I HELSINGFORS

Castellum förvärvade den finska fastighetskoncernen Lindström Invest Oy. Portföljen omfattar fem kontorsfastigheter med en sammanlagd uthyrningsbar area om ca 36 000 kvm. Förvärvspriset uppgår till 150 meur, varav 81 meur betalas via apportemission och resterande utgörs av övertagande av skulder. Samtliga fastigheter ligger i Kalasatama, ett tidigare hamnområde som Helsingfors stad nu utvecklar till en stadsdel avsedd för 25 000 nya invånare och med 10 000 nya arbetsplatser. Byggnaderna innehåller högkvalitativa kontorslokaler och konferenscenter.

SAMGÅENDE CASTELLUM OCH ENTRA

Castellums styrelse offentliggjorde sin avsikt att lämna ett utbytes- och kontanterbjudande till Entras aktieägare i syfte att bolagen ska gå samman. Castellum vill genom sammanslagningen av de två starka bolagen, som delar nordiska kulturella värderingar och historik av lönsam tillväxt, skapa ett ledande nordiskt kommersiellt fastighetsbolag.

AVYTTRAD FASTIGHETSPORTFÖLJ

DECEMBER

Castellum ingick avtal om att sälja en fastighetsportfölj om 214 fastigheter, bestående främst av lager- och logistikfastigheter till Blackstone. Försäljningspriset uppgick till ca 19 mdkr, vilket översteg värderingen per den 30 september 2020 med 20 %. Efter avdrag för uppskjuten skatt och transaktionskostnader är försäljningspriset netto ca 18,1 mdkr.

NYA PROJEKT I HAGASTADEN

Stockholms stad gav klartecken för byggandet av kontorsfastigheten Infinity om 20 000 kvm. Den totala investeringsvolymen beräknas till ca 1,7 mdkr, varav markförvärv bedöms utgöra ca 650 mkr.

En värd bortom det förväntade

Castellums erbjudande sträcker sig långt utanför väggar och tak i våra fastigheter. Bolaget skapar möjligheter för verksamheter att blomstra, för människor att utvecklas och städer att växa. Det uppnås genom rådgivning för innovativa och hälsosamma arbetsmiljöer, genom tillämpad forskning kring flexibla arbetssätt, genom att erbjuda logistiklösningar som tar vardagsinköpen hem till ytterdörren och inte minst genom att utveckla byggnader och nya stadsdelar med netto-noll klimatpåverkan.

En omvärld i förändring värld i förändring

Med coronapandemin som främsta motståndare blev 2020 ett exceptionellt år som utmanade förmågan till anpassning, innovation, flexibilitet, hållbarhet och kreativ affärsnytta för befintliga och blivande kunder – allt med bibehållet fokus på ökat aktieägarvärde. år som utmanade förmågan till flexibilitet, innovation, hållbarhet och kreativ affärsnytta för befintliga och blivande hyresgäster – allt med bibehållet fokus

Digitalisering

Redan innan coronapandemin var digitalisering en megatrend som driver utveckling i fastighetsbranschen och som förändrar människors beteenden. I samband med bekämpningen av coronaviruset har våra digitala arbetssätt och konsumtionsmönster utvecklats i en takt som motsvarar flera års normal utveckling. Pandemin gjorde att framtiden kom snabbare än förväntat.

FLEXIBELT ARBETSLIV

Under 2020 har de flesta kontorsarbetare fått lära sig att jobba på distans och helt digitalt. Många fördomar kring hemarbete har kommit på skam och det visar sig att effektiviteten ökar och livspusslet går ihop bättre när pendlingstiderna försvinner. Nackdelarna med det digitala distansarbetet är bland annat de uteblivna fysiska mötena. När Castellum under oktober månad genomförde en undersökning och frågade svenska kontorsarbetare hur viktigt kontoret var i framtiden och vad de saknade mest med kontoret, svarade 87 % att kontoret är viktigt eller mycket viktigt framöver även om flexibilitet i arbetslivet är här för att stanna. Mest av allt saknar svenska kontorsarbetare sina kollegor och den sociala samvaron. Unga är de som saknar kontoren mest.

Som en följd av den ökande efterfrågan på ett flexibelt arbetsliv är intresset för coworking högre än någonsin. Även på detta område har coronapandemin förstärkt och snabbat på en pågående utveckling. Coworking innebär arbetsplatser med fullservice, delade ytor, möten och nätverk, samtidigt som kontrakten är korta och därför ger möjlighet att skala upp och ner lokalytor efter behov med kort varsel. Genom dotterbolaget United Spaces har Castellum under året fortsatt expandera erbjudandet inom coworking i Göteborg, Uppsala, och Stockholm, samt initierat en ny anläggning i Helsingborg.

E-HANDEL

En stor konsekvens av den snabbare digitala transformationen är vårt beteende att handla på nätet. E-handeln har under året ökat med 33 % och förväntas fortsätta växa under kommande år. Tillväxt och utvecklingen i e-handeln innebär ökat fokus på effektiva logistikkedjor som kan möta kraven på snabba leveranstider. Utvecklingen påverkar våra städer och skapar behov av citynära fastigheter och flexibla lager på strategiska platser.

I december realiserade Castellum den värdeökning som bolagets logistikfastigheter skapat genom att ingå avtal om att sälja en fastighetsportfölj bestående främst av lager- och logistikfastigheter till Blackstone.

Castellum, som länge varit Sveriges största aktör inom logistikfastigheter, fortsätter satsa stort på logistiksegmentet genom att utveckla toppmoderna lösningar för last mile med hög flexibilitet och automation på strategiska lägen, så som Brunna 30 minuter från Stockholm city och Säve strax utanför Göteborg city. Under året har flera logistikfastigheter uppförts i Brunna med full uthyrning direkt. Marktillgången i området möjliggör en stor utbyggnad av logistiklösningar i ett av Sveriges bästa lägen med omedelbar närhet till Stockholm.

Castellums förvärv av Säve Flygplats ger unika möjligheter att skapa ett modernt logistiknav och ett företagskluster för innovation och utveckling av hållbara transporter och mobilitet.

Värderingar och hälsa

Värderingsfrågor påverkar i allt högre utsträckning våra beteenden och i takt med att den yngre generationen, millenials, ökar på arbetsmarknaden förväntas kraven på arbetsgivare och därmed arbetsplatserna att öka radikalt. Drivkraften för bättre hälsa, både fysisk och psykisk, har länge funnits som växande trend i västvärlden.

HÄLSA PÅ ARBETSPLATSER

Hälsa är sedan många år en växande trend i Norden och på arbetsplatser får hälsa ett allt större utrymme. I Castellums rapport Framtidens arbetsliv framgår att hälsa är den starkaste drivkraften för unga i deras karriärval. Rapporten visar att den yngre generationen hellre går ner i arbetstid och lön än att riskera sin psykiska hälsa och den mest efterfrågade tjänsten på arbetplatser i alla åldrar är gym och omklädningsrum.

Castellum var under året först i Norden med att certifiera en kontorsfastighet enligt WELL, en internationell byggstandard som sätter människans hälsa och trivsel i första rummet. WELL utgår från tio koncept som påverkar människans hälsa: luft, vatten, näring, ljus, rörelse, komfort, ljud, material, välbefinnande, samhörighet, (innovation). Den första WELL-certifierade fastigheten heter Eminent och finns i södra Malmö. WELL-certifiering planeras till fler pågående projekt i koncernen kommande år. Kunskapen som certifieringen har bidragit till att hälsoaspekten integreras i alla bolagets fastigheter för att skapa bäst möjliga hälsoförutsättningar för hyresgästerna och deras medarbetare.

VÄRDERINGSDRIVNA MEDARBETARE

Vad händer när andelen yngre människor ökar på våra arbetsplatser? Kommer vi att flyga mellan Stockholm och Göteborg i framtiden och kommer det att vara okej att bjuda på kött? Coronapandemin har verkligen satt flygresandet på paus, men är det ett beteende som kommer att bestå? Frågorna är omöjliga att svara på ännu, men att attityden kring ett mer hållbart sätt att resa och konsumera har förändrats under det här året är det ingen tvekan om.

I Castellums rapport Framtidens arbetsliv svarar en majoritet att värderingar är avgörande för valet av arbetsgivare och det är värderingar kring klimat, hälsa och socialt ansvar som är starkast. Högre förväntningar på företagens agerande i värderingsfrågor kommer att påverka utvecklingen av både tjänster och produkter framöver. Med höga målsättningar inom hållbarhet ser Castellum värderingsstyrda hyresgäster som drömkunder. Det är inom dessa områden Castellum har unika erbjudanden och kan ta ledarskap för att erbjuda såväl hälsosamma som klimatsmarta arbetsplatser och tjänster. Till exempel erbjuder bolaget redan idag yoga, ekologisk kemtvätt och barnpassning på coworkingytorna.

Klimatfrågan

Klimatforskningen har i många år visat allvaret och risken med att inte ta tag i den gemensamma utmaningen med ökande växthusgasutsläpp och dess påverkan på planeten och människan. Vid World Economic Forum 2020 lyftes klimatriskerna fram som de mest allvarliga för ekonomin och mänskligheten. De senaste åren har klimatfrågan fått allt större fokus både hos företagen och hos individen. Inte minst syns ökade krav från den yngre generationen som börjar ta allt större plats på arbetsmarknaden.

TUFFT KLIMATMÅL

Bygg- och fastighetsbranschen står för 1/5 av Sveriges utsläpp och genererar 1/3 av allt avfall i Sverige. Branschens linjära resursanvändning kommer att behöva förändras i grunden för att nå klimatneutralitet och kunna leverera på Fossilfritt Sveriges färdplan och för att Sverige ska bli klimatneutralt till 2045.

Castellum är branschledande inom hållbarhet enligt externa hållbarhetsutvärderingar såsom GRESB, Dow Jones Sustainability Index och CDP och har sedan tidigare satt ett tufft mål om att bli klimatneutrala senast år 2030. Bolagets koldioxidutsläpp kommer främst från materialframställan som köps in vid ny- och ombyggnation. Därför var det extra glädjande att under året påbörja en av Sveriges första NollC02 -byggnader i Örebro med polisen som kund. Läs mer på sidan 47.

Strategi

Välkommen till Castellums värld. Precis som omvärlden är vår värld i ständig förändring. Den utmanar och sporrar oss i en tid då inte mycket står stilla. Den snabba teknikutvecklingen ger nya möjligheter och ställer nya krav, precis som den yngre generation som idag dominerar arbetsmarknaden. Med fast hand navigerar Castellum med sin långsiktiga strategi för att leverera på det övergripande tillväxtmålet: att nå 10 % årlig tillväxt i förvaltningsresultat i kronor per aktie.

Strategin beaktar omvärldsfaktorer som trender, makrofaktorer och marknadsläge. Genom att leverera på vår strategi skapar Castellum affärsnytta för hyresgästerna och aktieägarvärde. Detta långsiktiga arbete har lagt grunden till och förutsättningarna för att Castellum idag är ett av Nordens största kommersiella fastighetsbolag.

Strategi som optimerar förutsättningarna

Castellums strategi de närmaste åren, 2021–2023, fokuserar på att ytterligare stärka relationerna mot prioriterade kundsegment, utveckla serviceerbjudandet och utveckla fastighets- och projektportföljen. Strategin utgår från tre perspektiv: Castellums hyresgäster, erbjudandet till dem och bolagets egen utveckling.

Strategin beskrivs i den strategiplan som är det centrala styrdokument för bolagets strategiska riktning, prioriteringar och mål. Planen löper över en treårsperiod, revideras årligen av koncernledningen för att därefter antas av styrelsen.

Strategiplanen syftar ytterst till att optimera förutsättningarna för Castellum att leverera på bolagets övergripande tillväxtmål och skapa aktieägarvärde.

Castellums vilja till ständig förbättring har fört oss till positionen som branschledande, enligt externa hållbarhetsutvärderingar såsom GRESB, Dow Jones Sustainability

Index och CDP. Castellum ska vara det mest hållbara fastighetsbolaget i Europa och en viktig aktör för att bygga ett hållbart samhälle. Hållbarhetsarbetet ska vara integrerat i verksamheten och ge konkreta resultat.

De hyresgäster Castellum har valt att rikta sig mot finns inom kontor, myndigheter och verk samt logistik. Idag tar vi på Castellum hand om 642 fastigheter och 250 000 människor varje dag. Med utgångspunkt från hyresgästerna och deras medarbetares behov ska vi fortsätta utveckla attraktiva, flexibla och lättillgängliga erbjudanden inom fyra områden: Service, Kontor, Samhällsfastigheter och Logistik.

Castellumandan

• Personliga
• Passionerade
• Proaktiva
• Pålitliga

Affärsidé

Genom verklig närhet till kund, innovation och kompetens skapar vi framgångsrika och hållbara arbetsplatser i nordiska tillväxtregioner.

En värd bortom det förväntade.

Vision

Affärsmodell

Investering, utveckling och förvaltning av kommersiella lokaler, samt erbjudande av servicetjänster i en decentraliserad och kundfokuserad organisation. Castellum fokuserar på kassaflöde och bedriver all verksamhet till låg finansiell risk.

Övergripande mål Fastighetsvärde

10 % Övergripande mål: 10 % årlig tillväxt i förvaltningsresultat i kr/aktie.

7 % Måluppfyllelse 2020: 7 % tillväxt i förvaltningsresultat i kr/aktie.

Mission

Skapa arbetsplatser där människor och organisationer utvecklas.

AKTIEN

VERKSAMHET

STRATEGI

Castellums värdeskapande strategi

Investering, utveckling och fövaltning av kommersiella lokaler, samt erbjudande av servicetjänster i en decentraliserad och kundfokuserad organisation. Castellum fokuserar på kassaflöde och bedriver all verksamhet till låg finansiell risk – allt för att optimera förutsättningarna för att leverera på bolagets övergripande tillväxtmål och skapa aktieägarvärde.

Förvaltning

Genom kundnära förvaltning som bygger på affärsmässighet, hållbarhet och innovation bidrar vi till att våra hyresgäster når sina affärsmål.

Projektutveckling

Castellum ska kontinuerligt investera i befintligt bestånd och utveckla nytt, vilket ger en kvalitetsförflyttning till ett mer hållbart och värdesäkert bestånd samt ökad intjäningsförmåga. Därtill ska Castellum vara en aktiv aktör som bidrar till städers utveckling och tillväxt.

Transaktion

Castellum utvecklar kontinuerligt fastighetsbeståndet för att stärka bolagets position som den ledande aktören i nordiska tillväxtstäder.

STRATEGI – KUNDER

Castellum ska erbjuda befintliga och potentiella hyregäster de ändamålsmässigt bästa lokalerna, mötesplatserna och tjänsterna. Castellum ska profilera sig som en innovativ aktör inom valda produkt- och kundsegment, genom att driva tydliga satsningar på projektutveckling, systemstöd, techutveckling och hållbarhet som stärker affären. Tjänster, plattformar och betalningssätt ska utvecklas för att möta hyresgästernas behov och möjliggöra för dem att ta del av tjänsterna på ett enkelt sätt. Castellum arbetar för långsiktiga och nära kundrelationer, lokal närvaro och en service som överträffar kundernas förväntningar.

Castellums hyresgäster återfinns inom alla branscher i näringslivet samt inom offentliga myndigheter och verk. Bolaget ska ha en väldiversifierad kundstock med god riskspridning avseende geografi, lokaltyp, kontraktsstorlek och löptider.

STRATEGI – FASTIGHETS- OCH PROJEKTPORTFÖLJ

Castellum ska utveckla och förvalta en fastighetsportfölj som stödjer uppsatt mål om tillväxt i förvaltningsresultat och därmed skapa aktieägarvärde över tid. Castellums portföljförflyttning sker kontinuerligt mot högre kvalitet och densitet genom ny-, till- och ombyggnation, förvärv och försäljning på tillväxtmarknader i Norden. Portföljen ska utgöra ett fastighetsexponeringsalternativ för Castellums aktieägare. Omsättningen i portföljen ska vara aktiv med en nettoinvesteringsvolym på ca 5 % per år.

Castellum ska vara en ledande aktör inom stadsutveckling och såväl kommunernas som hyresgästernas val när de söker en partner för utveckling av nya projekt.

STRATEGI – FINANSIERING

Castellum ska ha låg finansiell risk, de valda riskmåtten är belåningsgrad och räntetäckningsgrad. Castellums strategi för finansiering ska stödja verksamheten och hantera koncernens finansiella risker, samtidigt som den ska verka för ett öppet och transparent klimat. Strategin ska återspeglas i finanspolicyn för att säkerställa riskhantering genom god kontroll.

Castellums finansiella strategi kan sammanfattas i fem hörnstenar; diversifiering, likviditet, styrka, transparens och flexibilitet.

Castellums mål är att bolagets aktie långsiktigt skall ge en konkurrenskraftig avkastning i förhållande till risk samt ha hög likviditet.

STRATEGI – ORGANISATION OCH MEDARBETARE

Castellum ska vara en attraktiv arbetsgivare med engagerade och motiverade medarbetare och ledare, som alla arbetar mot samma mål och därigenom uppfyller högt ställda förväntningar. Bolaget arbetar aktivt för att attrahera, rekrytera, utveckla och behålla rätt medarbetare och ledare. Castellum bygger en målorienterad organisation där medarbetarna hela tiden utmanar sig själva och sina kollegor för att stärka såväl organisationen som individer.

Organisationen strävar hela tiden efter att bli bättre, tydligare och öppnare vad gäller förväntningar och ser konstruktiv uppföljning som en naturlig del i ledarskap och medarbetarskap.

STRATEGI – HÅLLBARHET

Castellum ska vara det mest hållbara fastighetsbolaget i Europa och en viktig aktör i byggandet av ett hållbart samhälle. Hållbarhetsarbetet ska vara integrerat i verksamheten och ge konkreta resultat. Arbetet ska prägla hela verksamheten, såväl ägande, förvaltning och utveckling av fastighetsportföljen som kundrelationer, medarbetare och finansiering.

Castellums hållbarhetsagenda "Den hållbara staden" är indelad i fyra fokusområden: planeten, framtidssäkring, välbefinnande och uppförande. Fullständig redovisning av mål finns samlat på sidorna 52–63.

STRATEGISKT VERKTYG

• Hög nöjd kundindex (NKI).
• 1:a till 3:e största fastighetsbolag i respektive stad.

UTFALL 2020

• 74 av 100 i senaste pulsmätningen (hösten 2020). • Castellum var det största,
• näst största eller det tredje största fastighetsbolaget i 15 av de 17 städer i Sverige där bolaget var etablerat under 2020.

STRATEGISKT VERKTYG

• Minst 5 % av fastighetsvärdet i nettoinvesteringar per år motsvarande 5 mdkr.
• 4 267 mkr i nettoinvesteringar varav 2 646 mkr avsåg förvärv, 2 512 mkr ny-, till- och ombyggnationer och 891 mkr försäljningar.

STRATEGISKT VERKTYG

• Belåningsgrad ej varaktigt över 50 %.
• Räntetäckningsgrad – minst 200 %.
• Utdelning minst 50 % av förvaltningsresultatet före skatt i utdelning.

UTFALL 2020

UTFALL 2020

• Belåningsgraden per den 31 december 2020 uppgick till 44 %

• Räntetäckningsgraden 2020 uppgick till 530 %

• 6,90 kr per aktie i föreslagen utdelning för 2020, motsvarande en utdelningsandel om 56 %

STRATEGISKT VERKTYG

• Högt förtroendeindex, eNPS (employee net promotor score).

UTFALL 2020 • 34 i eNPS

STRATEGISKT VERKTYG

• 15 % energibesparing per kvm 2025 jmf med 2015.
• Netto-noll koldioxidutsläpp och 100 % icke-fossil energi senast 2030. • 50 % av fastighetsbeståndet i kvm
• ska vara miljöcertifierat 2025 • Jämställt i samtliga yrkeskategorier till 2025.
• 4 % av alla medarbetare på årsbasis ska vara lärlingar.

UTFALL 2020

• –15 % (–8) jmf med 2015 och –12 % (–8) i like-for-like portföljen 85 % (77) lägre koldioxidutsläpp i Scope 1 och 2 sedan 2007. 95 % (96) förnybar energi.
• 39 % av fastighetsbeståndet i kvm är miljöcertifierat och certifiering pågår av ytterligare 7 %. Castellum äger flest miljöcertifierade fastigheter av de svenska börsnoterade fastighetsbolagen. • För måluppfyllelse avseende jämställdhet och internationell bakgrund, läs mer på sidan 58–59.
• Totalt 47 ungdomar har gjort praktik eller feriearbetat på Castellum 2020.

Budgivning på Entra och avyttring till Blackstone

Castellum lämnade i slutet av 2020 ett offentligt uppköpserbjudande till aktieägarna i det norska noterade fastighetsbolaget Entra som ett led i att bygga vidare på sin nordiska plattform för kontor och logistik.

Erbjudandet innebar dels 8 nyemitterade aktier i Castellum för varje 13 aktier i Entra samt 54,39 NOK i kontanter, per aktie i Entra, vilket värderade varje enskild aktie i Entra till 185 NOK vid offentliggörandet av erbjudandet, dels deltagande i ytterligare värdeökningar i det sammanslagna bolaget genom såväl synergier som förvaltningsresultat, transaktioner och projektutveckling.

Samgåendet med Entra skulle ge en bra plattform för att skapa fortsatt aktieägarvärde och är industriellt logiskt – ett stort nordiskt fastighetsbolag med ett portföljvärde om ca 145 mdkr skapas med fokus på kontor och lager/logistik. Aktiv fastighetsförvaltning i kombination med portföljförflyttning genom såväl projektutveckling som transaktion förväntades bidra till ökat förvaltningsresultat och substansvärde. Under februari 2021 drog Castellum dock tillbaka erbjudandet till följd av att erbjudandet inte accepterats i tillräcklig utsträckning.

Försäljning av fastighetsportfölj till Blackstone

I samband med det offentliga uppköpserbjudandet till aktieägarna i Entra offentliggjorde Castellum även en försäljning av en färdigutvecklad fastighetsportfölj med varierande ålder, bestående av främst lager/logistik till Blackstone för ca 18,1 miljard kr netto efter avdrag för omkostnader och uppskjuten skatt om ca 900 mkr. Försäljningen var uppdelad i två portföljer:

• Portfölj nr 1 med ett försäljningspris netto om ca 5,0 mdkr och en värdering vid årsskiftet om ca 4,8 mdkr, med frånträde i början av februari. I samband med försäljningen kommer en uppskjuten skatteintäkt redovisas om ca 600 mkr. Affären var villkorad av Konkurrensverkets godkännande, vilket erhölls under januari 2021, och kommer därmed redovisas som såld under första kvartalet 2021.

• Portfölj nr 2 med ett försäljningspris netto om ca 13,1 mdkr och en värdering vid årsskiftet om ca 12,7 mdkr, med frånträde i månadsskiftet mars/april. I samband med försäljningen skulle en uppskjuten skatteintäkt om ca 1,8 mdkr redovisas. Affären var villkorad av såväl Konkurrensverkets godkännande (som erhölls i januari 2021) samt att förvärvet av Entra genomfördes (erbjudandet drogs tillbaka i februari 2021).

Genom försäljningen av den första portföljen tillförs Castellum ca 5 mdkr i likviditet och förstärker därmed en redan stark balansräkning, vilket ger bolaget möjlighet att växla upp investeringstakten, ta ner den finansiella risken och/eller skifta ut kapitalet till ägarna. Då Entraaffären inte blev av genomfördes inte den andra delen av affären. Istället ingick Castellum ett nytt avtal i februari 2021 om försäljning av en fastighetsportfölj med 53 fastigheter till Blackstone för 4,8 mdkr netto efter avdrag för omkostnader och uppskjuten skatt om 0,2 mdkr. Det överenskomna fastighetsvärdet innebär en premie om 27 % över värderingen Q3 2020 och 15 % över värderingen Q4 2020. Frånträde sker i maj 2021.

Agenda för den hållbara staden

Castellum ska vara ett av Europas mest hållbara fastighetsbolag. Inte för att vi ska tjäna på det, utan för att jorden förtjänar det. Lyckligtvis är hållbara affärer också lönsamma affärer. Det är därför Castellum kan satsa fullt ut på hållbarhet i alla investeringar.

Ett av de mest hållbara fastighetsbolagen i Europa

Castellums hållbarhetsarbete är en integrerad och naturlig del av verksamheten. Castellum ska över tid vara det mest hållbara fastighetsbolaget i Europa och aktivt bidra till en hållbar utveckling. Bolaget betraktar samhällets krav enligt lagar och förordningar som minimikrav och strävar efter ständiga förbättringar med tydliga mål i syfte att främja en hållbar utveckling. Castellum ska som ansvarsfull samhällsutvecklare vara med och driva utvecklingen framåt.

Hållbarhetsarbetet präglar hela verksamheten

Verksamheten ska bidra till en hållbar utveckling och hållbarhetsmålen ska vara integrerade i verksamheten och ge konkreta resultat. Arbetet präglar hela verksamheten, såväl ägande, förvaltning och utveckling av fastighetsportföljen som kundrelationer, medarbetare och finansiering. Att verksamheten bedrivs på ett ansvarsfullt sätt är avgörande för bolagets framgång och driver lönsamhet och långsiktigt aktieägarvärde. Castellums agerandet ska kännetecknas av hög kompetens, god affärsmoral och ansvarskännande.

Fokusområden och ambitiösa mål

Castellums hållbarhetsagenda den hållbara staden är indelad i fyra fokusområden: planeten, framtidssäkring, välbefinnande och uppförande. Fokusområdena ser till att Castellum bedriver verksamheten på ett ansvarsfullt sätt och skapar långsiktiga lösningar ur såväl ekonomiska, ekologiska som sociala perspektiv. Läs mer om fokusområdena på sidorna 50–60.

Castellum har satt upp totalt 18 olika mätbara delmål som följs upp och rapporteras årligen. Under året gav en enig styrelse dessutom klartecken till att implementera konkreta färdplaner med tydliga etappmål och åtgärder för att nå fram till noll koldioxidutsläpp senast år 2030.

På nästa sida presenteras utfallet på de mål som finns kopplade till respektive fokusområde.

FN:S GLOBALA HÅLLBARHETSMÅL

Vid FN:s toppmöte i september 2015 antogs 17 globala mål som fram till 2030 ska leda världen mot en hållbar och rättvis framtid. En kartläggning och analys har genomförts inom bolaget med hjälp av externa experter för att kartlägga vilka av FN:s globala hållbarhetsmål som Castellum har starkast beröringspunkter med. Dessa bedömdes vara mål nummer 3, 4, 5, 6, 7, 10, 11, 12 och 13. Under 2017 arbetades målen in i Castellums hållbarhetsstrategi "Castellums agenda för den hållbara staden 2030".

PLANETEN

Vi ska på ett ansvarsfullt och effektivt sätt minska resursanvändningen och koldioxidutsläppen som ger upphov till den globala uppvärmningen.

Vi ska skapa en hållbar fastighetsportfölj i en värld under förändring.

VÄLBEFINNANDE

Vi ska främja hälsa, välbefinnande och produktivitetsökning.

UPPFÖRANDE

Vi ska bedriva vår verksamhet på ett ansvarsfullt sätt gentemot samhället och våra intressenter.

1,0 kg3) CO2e/kvm

LÖPANDE MÅL	Utfall 2020		Utfall 2020		Utfall 2020
1 % vattenbesparing per år. 5)	–13 %	Tillföra ekosystem tjänster i större projekt. 100 %		4 % av medarbetarna ska vara lärlingar.	2 %6)
1,5 % energieffektivi sering per år. 5)	–12 %	<2 % korttids sjukfrånvaro.	0,9 %	Skapa arbetstillfällen för ungdomar och långtids arbetslösa i projekt.	100 %
All nyproduktion och större ombyggnationer ska hållbarhetscertifieras.	100 %	<3 % långtids sjukfrånvaro.	1,1 %	100 % av medarbetarna ska vara utbildade i vår uppförandekod.	86 %

1. Fullständig redogörelse på sidan 58.

2. Mäts årsvis.

3. Väl under målet om 1,3 kg/CO2 e/kvm. 4. Redovisas första gången vid utgången av år 2021.

4. I lika-för-lika-portföljen. 6. Projektet pausat p.g.a. coronapandemin.

Verksamhet

Varje dag går ca 250 000 människor till jobbet i Castellums lokaler och gör skillnad. I våra lokaler kan det göras affärer, varor och flöden optimeras och förflyttas ut till slutkonsument medan människor trivs och utvecklas på sina arbetsplatser. Castellums affärsmodell bygger på investering och utveckling av kommersiella lokaler som förvaltas i en decentraliserad och kundfokuserad organisation. Castellum har fokus på kassaflöde och bedriver all verksamhet till låg finansiell risk.

Stark lokal närvaro

Castellums organisation med lokal närvaro i Sverige samt i Helsingfors och Köpenhamn skapar närhet till hyresgästerna. På så sätt kan Castellum erbjuda lokaler som är anpassade efter hyresgästernas behov, god personlig service och snabba besked.

NETTOUTHYRNING

REGION MITT

ÖREBRO, JÖNKÖPING, LINKÖPING, NORRKÖPING, VÄSTERÅS OCH VÄXJÖ

	2020	2019
Andel av fastighetsvärdet, %	24	24
Antal fastigheter	183	178
Yta, tkvm	1 214	1 178
Fastigheternas värde, mkr	24 317	22 908
Hyresvärde, mkr	1 750	1 663
Driftsöverskott, mkr	1 254	1 161
Nettoinvesteringar, mkr	703	2 214
Nettouthyrning, mkr	88	–44
Medarbetare	95	87

Nytecknat investeringar Nytecknat befintligt Konkurser Uppsagt <18 mån Uppsagt >18 mån Nettouthyrn. årsvärde

REGION VÄST

STORGÖTEBORG, BORÅS OCH HALMSTAD

	2020	2019
Andel av fastighetsvärdet, %	22	24
Antal fastigheter	195	203
Yta, tkvm	1 240	1 223
Fastigheternas värde, mkr	23 159	22 411
Hyresvärde, mkr	1 463	1 451
Driftsöverskott, mkr	1 070	1 071
Nettoinvesteringar, mkr	–199	1 757
Nettouthyrning, mkr	39	–48
Medarbetare	82	83

NETTOUTHYRNING

REGION ÖRESUND

MALMÖ, HELSINGBORG, LUND OCH KÖPENHAMN

	2020	2019
Andel av fastighetsvärdet, %	20	19
Antal fastigheter	118	112
Yta, tkvm	964	868
Fastigheternas värde, mkr	20 403	18 626
Hyresvärde, mkr	1 395	1 324
Driftsöverskott, mkr	990	912
Nettoinvesteringar, mkr	1 265	1 022
Nettouthyrning, mkr	77	39
Medarbetare	61	62

NETTOUTHYRNING

Nytecknat investeringar Nytecknat befintligt Konkurser Uppsagt <18 mån Uppsagt >18 mån Nettouthyrn. årsvärde

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

REGION NORR1) GÄVLE

	2020	2019
Andel av fastighetsvärdet, %	2	6
Antal fastigheter	12	12
Yta, tkvm	105	104
Fastigheternas värde, mkr	2 170	2 080
Hyresvärde, mkr	157	155
Driftsöverskott, mkr	121	114
Nettoinvesteringar, mkr	21	–3 274
Nettouthyrning, mkr	10	1
Medarbetare	6	6

NETTOUTHYRNING

mkr	2020	2019
Nytecknat befintligt	9	4
Nytecknat investeringar	3	—
Konkurser	—	—
Uppsagt <18 mån	–2	–3
Uppsagt >18 mån	0	—
Nettouthyrning årsvärde	10	1

FINLAND

HELSINGFORS
	2020	2019
Andel av fastighetsvärdet, %	3	1
Antal fastigheter	7	1
Yta, tkvm	58	14
Fastigheternas värde, mkr	2 712	859
Hyresvärde, mkr	181	53
Driftsöverskott, mkr	113	46

Nettoinvesteringar, mkr 1 658 1 Nettouthyrning, mkr 3 –12 Medarbetare 8 1

NETTOUTHYRNING

mkr	2020	2019
Nytecknat befintligt	3	—
Nytecknat investeringar	—	—
Konkurser	—	—
Uppsagt <18 mån	—	–12
Uppsagt >18 mån	—	—
Nettouthyrning årsvärde	3	–12

REGION STOCKHOLM1) STORSTOCKHOLM OCH UPPSALA

	2020	2019
Andel av fastighetsvärdet, %	29	30
Antal fastigheter	127	126
Yta, tkvm	866	868
Fastigheternas värde, mkr	30 281	28 284
Hyresvärde, mkr	1 639	1 531
Driftsöverskott, mkr	1 243	1 173
Nettoinvesteringar, mkr	819	245
Nettouthyrning, mkr	22	40
Medarbetare	64	73

NETTOUTHYRNING

1. I denna årsredovisning redovisas Region Stockholm–Norr uppdelat då marknadsförhållandena väsentligt skiljer sig åt.

Marknadskommentarer

Under merparten av 2020 har coronapandemin satt sin prägel på såväl global som svensk ekonomisk utveckling. Markanta fall i BNP och snabbt stigande arbetslöshet har blivit konsekvenser av tidvis nedstängda verksamheter och kraftigt begränsade samhällsaktiviteter.

Svensk, dansk och finsk ekonomi

Under årets sista kvartal har de värsta negativa prognoserna justerats och bedömningen hos flertalet ekonomiska bedömare är nu att den ekonomiska återhämtning som gällt under årets senare del, jämfört med den synnerligen negativa utveckling som präglade framför allt andra kvartalet 2020, kommer att fortsätta under 2021. Trots detta förväntas arbetslösheten i Sverige att öka till dryga 9 % under 2021. Sveriges BNP för helåret 2020 väntas nu ha fallit med 4 % för att sedan återhämta sig, +2,6 % under 2021 varefter tillväxten spås öka kraftigt till +5 % under år 2022 (Riksbanken nov 2020). Låga räntor och mycket kraftfulla penning- och finanspolitiska insatser har bidragit till att hålla igång finansmarknaderna. Svensk bostadsmarknad har hittills inte påverkats negativt utan snarare markant positivt vad beträffar prisutvecklingen. Men skulle arbetslösheten stiga ytterligare och den ekonomiska aktiviteten falla mer så kan även bostadsmarknaden drabbas negativt, med negativa implikationer på BNP via dämpad privat konsumtion.

Utvecklingen av kronkursen spelar en nyckelroll för inflationen i Sverige eftersom en svag kronkurs normalt bidrar till högre inflation. Kronan var svag (TCW-index) under 2019 och det höll i sig under första kvartalet 2020, men sedan sommaren har kronan stärkts och t.ex. närmat sig tiokronorsnivån vs EUR. Enligt Riksbanken (nov 2020) förväntas inflationen uttryckt som KPIF ha gått ned till +0,4 % under 2020 för att stiga till ca +0,9 % under år 2021 respektive +1,2 % år 2022.

Dansk och finsk BNP-tillväxt respektive arbetslöshet har också påverkats mycket negativt under 2020 som en konsekvens av den globala coronapandemin. Även här har bl.a. privat konsumtion reducerats på liknande sätt som i Sverige, men även svagare exportutsikter påverkar. Finanspolitiska åtgärder har satts in med viss positiv effekt utöver gynnsamma effekter från en mycket expansiv penningpolitik, men det är fortsatt osäkert hur stor positiv påverkan dessa ger på utvecklingen över tid. Huvudscenariot för främst Danmark liknar det som gäller för Sverige, d.v.s. relativt stark återhämtning under 2021 efter ett kraftigt BNP-tapp under 2020, medan återhämtningen i Finland väntas bli något mindre kraftfull under 2021.

Sammantaget gäller dock fortsatt att konjunkturutvecklingen i närtid är mycket svårbedömd.

MAKROINDIKATORER, SVERIGE

Arbetslöshet	8,6 % (november 2020)
Inflationstakt	0,5 % (december 2020 jmf december 2019)
BNP-tillväxt	4,9 % (Kv 3 2020 jmf Kv 2 2020)

Källa: SCB

Ränte- och kreditmarknad

Sveriges riksbank höjde i december 2019 reporäntan från –0,25 % till noll. Riksbankens senaste reporäntebana (nov 2020) indikerar att reporäntan ska ligga kvar på noll åtminstone fram till och med slutet av år 2023.

Svenska långräntor gick ner kraftigt under 2019 fram till tidiga hösten då de bottnade för att därefter åter vända uppåt. Uppgången bröts dock vid inledningen av 2020 och långräntorna har sedan dess haft en nedåtgående trend som dock stannat av under hösten. I slutet av 2020 låg den 5-åriga swap-räntan på ca 10 Bps (0,1 %) vilket var marginellt högre än vid halvårsskiftet. Nuvarande nivåer är mycket låga i ett historiskt perspektiv. Stibor3mån, som steg successivt under första kvartalet, föll under andra kvartalet tillbaka med ca 25 Bps och låg omkring +5 Bps i slutet av juni, och har fortsatt något ner under hösten. Vid utgången av december var Stibor3mån åter negativ, ca 5 Bps under noll. Sammantaget var således avkastningskurvans lutning marginellt positiv mellan Stibor3mån och den 5-åriga swap-räntan vid utgången av året.

Tillgången till finansiering på såväl svensk som internationell kapitalmarknad försämrades radikalt under slutet av första kvartalet 2020 och kredit-spreadarna steg då mycket kraftigt. Under andra kvartalet förbättrades läget något för att under sensommaren/tidiga hösten bli markant mycket bättre. Kredit-spreadarna för s.k. Investment-grade låntagare har under hösten åter närmat sig de nivåer som gällde i början av 2020, även om lånepremisserna för fastighetssektorn inte förbättrats riktigt i samma utsträckning som för flertalet andra sektorer.

I Danmark har Cibor-räntan (3 mån) under våren och sommaren fallit tillbaka med ca 10 Bps efter att ha stigit markant under första kvartalet 2020 främst mot bakgrund av att danska kronan då hamnade under viss press vs. euro vilket föranledde danska centralbanken att då höja sin marginalränta med 15 punkter. Vid utgången av fjärde kvartalet 2020 låg Cibor3mån omkring –0,2 % jämfört med –0,4 % vid slutet av 2019. Euribor (3 mån) har också gått ned något under våren och sommaren efter att temporärt ha stigit relativt kraftigt i april, och låg omkring –0,55 % vid utgången av fjärde kvartalet

Castellums marknadsandel

.

Castellum äger en total uthyrbar area om ca 4,4 miljoner kvm med ett samlat fastighetsvärde om ca 103 mdkr. Vid årsskiftet uppgick Castellums börsvärde till 57,9 mdkr vilket vid den tidpunkten placerade bolaget runt 13:e plats på europeisk fastighetsmarknad (exkluderat 100 % bostadsaktörer och 100 % retailaktörer) och som det tredje största fastighetsbolaget i Norden sett till börsvärde och det näst största med hänsyn till free float.

De 200 största fastighetsägarna i Sverige äger sammanlagt en taxerad yta om ca 99 miljoner kvm uppdelat på kontor, samhällsfastigheter, handel samt lager-, logistikoch industrifastigheter, varav Castellums marknadsandel uppgår till ca 4-5 %.

De största fastighetsägarna i Sverige är, utöver de börsnoterade bolagen, offentligt ägda bolag samt svenska och utländska institutionella investerare. Därutöver finns en mängd mindre fastighetsägare såsom fastighets- och byggbolag, brukare och privatpersoner.

Svensk, dansk och finsk fastighetsmarknad

På transaktionsmarknaden i Sverige bedöms volymen för affärer >40 miljoner 2020 ha uppgått till ca 183 mdr (ca 218) fördelat på 447 (447) transaktioner fram till 31 december 2020.

Investerarsentimentet på svensk fastighetsmarknad har fortsatt varit stark under kvartalet och det finns ett stort intresse och kapital för fastighetsinvesteringar på marknaden. Under fjärde kvartalet 2020 har flertalet

Källa: Danmarks Nationalbank och IMF World Economic Outlook Database

MAKROINDIKATORER DANMARK MAKROINDIKATORER FINLAND

World Economic Outlook Database

SVERIGES UTRIKESHANDEL

Jan–okt 2020 (10 mån)

Export	Totalt 1 180 mdkr
Tyskland	125
Norge	125
USA	101
Danmark	88
Finland	83
Kina	68
Import	Totalt 1 125 mdkr

Tyskland	204
Norge	108
Nederländerna	108
Danmark	77
Kina	61
Polen	52

Källa: SCB

större portföljtransaktioner skett till lägre yielder inom både kontor och lager/logistiksegmentet. Andelen utländska investerare uppgick till ca 27 % (30) fram till 31 december 2020, vilket fortsatt är en hög siffra sett ur ett historiskt perspektiv. Den nordiska fastighetsmarknaden har fortsatt varit attraktiv för internationella investerare.

I Castellums marknader har avkastningskraven för kontorsfastigheter varit stabila under året, men antalet jämförelsetransaktioner sedan coronakrisens utbrott är fortsatt begränsat för kontorssegmentet.

Lager- och logistikfastigheter attraherar fortsatt en växande skara av både inhemska och internationella investerare, drivet till stor del av e-handelns tillväxt, en trend som tycks ha förstärkts under den pågående coronakrisen. Lågt utbud av attraktiva logistikfastigheter i kombination med hög efterfrågan bland investerare, har resulterat i sjunkande avkastningskrav under året.

I Danmark uppgick transaktionsvolymen på fastighetsmarknaden till ca 65 mdr DKK (ca 52) fram till 31 december 2020.

Sentimentet bland investerare fortsätter att vara starkt och ett skifte märks i investerarintresset från bostadssegment till kontorssegment. Avkastningskravet för kontor i CBD i Köpenhamn bedöms ligga stabilt på en nivå om 3,5 %.

I Finland uppgick transaktionsvolymen på fastighetsmarknaden till ca 5,0 mdr EUR (ca 6,6) fram till 31 december 2020. Det råder stor efterfrågan bland investerare på de mest attraktiva objekten och avkastningskravet för kontor i CBD bedöms uppgå till 3,4 %, vilket är ungefär i nivå med Stockholm. Ett ökande investerarintresse märks även för sekundära och utvecklingsbara fastigheter.

Sammantaget visar detta på en stark fastighetsmarknad trots att pandemins makroekonomiska fulla effekter inte är överblickbara ännu. De flesta fastighetskategorier är fortsatt mycket intressanta men speciellt de med säkra kassaflöden, såsom samhällsfastigheter och logistik.

DATA PER REGION

	Befolkning	Befolkningsut veckling 2010-2020/år	Befolknings utveckling 2010-2020 snitt personer/år	Befolknings utveckling 2020	Studerande vid universitet/ högskola	Tillväxt sysselsättning 2010-2020/år	Arbets löshet 2020	Tillväxt total lönesumma 2010-2020/år	Tillväxt total lönesumma prognos 2020-2030/år
Riket	10 438 000	1,0 %	102 200	1,1 %	429 000	1,4 %	8,8 %	2,6 %	2,7 %
Region Väst
Göteborg	1 420 000	1,2 %	15 800	1,4 %	50 000	1,4 %	10,1 %	2,9 %	3,0 %
Borås kommun	114 000	1,0 %	1 100	1,0 %	9 000	1,4 %	8,6 %	2,6 %	2,2 %
Halmstad kommun	105 000	1,3 %	1 300	1,8 %	9 000	1,2 %	9,4 %	2,5 %	2,6 %
Region Öresund
Malmö	1 215 000	1,3 %	14 700	2,0 %	52 000	1,4 %	16,0 %	2,6 %	2,7 %
varav Lund kommun	127 000	1,4 %	1 700	1,9 %	35 000	1,1 %	7,9 %	2,2 %	2,8 %
varav Helsingborg kommun	151 000	1,6 %	2 200	2,2 %	—1)	1,6 %	12,3 %	2,8 %	2,9 %
Köpenhamn (huvudstadsregionen)	1 854 000	0,9 %	15 700	0,3 %	120 000	1,2 %	4,7 %	1,3 %	1,5 %
Region Stockholm–Norr
Stockholm	2 857 000	1,6 %	42 100	1,6 %	88 000	1,4 %	8,6 %	3,0 %	3,1 %
Uppsala kommun	237 000	1,8 %	3 900	2,7 %	39 000	1,7 %	8,1 %	2,9 %	2,8 %
Gävle kommun	103 000	0,8 %	800	0,8 %	11 000	1,2 %	11,2 %	2,0 %	2,1 %
Region Mitt
Örebro kommun	157 000	1,5 %	2 200	1,1 %	13 000	1,7 %	9,9 %	2,9 %	2,6 %
Västerås kommun	157 000	1,4 %	2 000	2,1 %	11 000	1,5 %	10,8 %	2,6 %	2,5 %
Jönköping kommun	144 000	1,2 %	1 700	2,2 %	13 000	1,2 %	6,6 %	2,5 %	2,8 %
Linköping kommun	167 000	1,3 %	2 000	2,2 %	23 000	1,6 %	7,4 %	2,7 %	2,7 %
Norrköping kommun	144 000	1,0 %	1 400	0,5 %	—2)	1,5 %	11,8 %	2,6 %	2,2 %
Växjö kommun	96 000	1,4 %	1 300	1,5 %	28 000	1,3 %	9,1 %	2,5 %	2,6 %
Region Finland Helsingfors (huvudstadsregionen)	1 197 000	1,4 %	15 200	0,9 %	53 000	0,5 %	13,5 %	0,4 %	2,1 %

1. Campus Helsingborg ingår i Lunds universitet. 2. Campus Norrköping ingår i Linköpings universitet.

Källa: Evidens, SCB, Arbetsförmedlingen, Statistics Finland, Statistics Denmark.

TRANSAKTIONSVOLYM/ÅR EUROPEISK FASTIGHETSMARKNAD

FASTIGHETSINNEHAV BÖRSNOTERADE FASTIGHETSBOLAG TRANSAKTIONSVOLYM – GEOGRAFISK FÖRDELNING

Källa: Resp. bolags-Q3 rapport 2020. Avser bolag med ett fastighetsvärde >3 000 mkr.

MARKNADENS DIREKTAVKASTNING – KONTOR

Direktavkastning 2020 (staplar) enligt Forum Fastighetsekonomi (svenska orter) och JLL (Köpenhamn och Helsingfors) för ett antal olika geografiska marknader och segment inom Castellums bestånd.

MARKNADENS DIREKTAVKASTNING – LAGER/LOGISTIK

Min/Max 2020

Direktavkastning 2020 (staplar) enligt Forum Fastighetsekonomi (svenska orter) och JLL (Köpenhamn och Helsingfors) för ett antal olika geografiska marknader och segment inom Castellums bestånd.

UTVECKLING EKONOMISK

REDOVISNING EKONOMISK

Hyresmarknad – kontor

Efter många år av hög efterfrågan och lågt utbud på kontor har osäkerheten under 2020 ökat på marknaden till följd av coronapandemin, vilket har medfört en minskad take-up. De långsiktiga effekterna av covid-19 på hyres- och vakansnivåer är för tidigt att uttala sig om, men det kan konstateras att Castellum gick in i krisen med historiskt låga vakanser och rekordhöga hyresnivåer i samtliga marknader, samtidigt som bolaget har fortsatt offerera kontorsytor på samma hyresnivåer som före pandemin. Marknadshyrorna bedöms under 2020 generellt varit stabila till något sjunkande.

Stockholm–Norr

Hyrorna i Stockholm CBD har haft bland den starkaste utvecklingen i Europa under senaste 5-årsperioden. I och med coronapandemin har osäkerheten ökat, dock är det fortsatt låg vakansgrad och lågt utbud. I CBD är vakansgraden ca 2,5 % och snitthyran bedöms till ca 7 100 kr/kvm, medan topphyran i enstaka kontrakt i de bästa lägena uppgår till över 9 500 kr/kvm.

Hyresmarknaden i Uppsala och Gävle har varit stabil under 2020.

Väst

I Göteborg har hyresnivåerna varit relativt stabila. I CBD är vakansgraden ca 3,5 % och snitthyran bedöms till ca 2 900 kr/kvm, medan topphyran uppgår till ca 3 700 kr/kvm.

I Halmstad och Borås har hyrorna för kontor varit relativt oförändrade under året.

Öresund

I Malmö har hyrorna varit stabila till något minskande under 2020. I CBD är vakansgraden ca 5 % och snitthyran bedöms till ca 2 500 kr/kvm, medan topphyran uppgår till ca 3 500 kr/kvm.

I Lund och Helsingborg har hyresnivåerna varit relativa stabila.

Mitt

Hyresnivåerna i regionstäderna i region Mitt har under 2020 generellt varit stabila. Detta är i linje med hur det har sett ut historiskt under konjunkturnedgångar där hyresnivåerna generellt har uppvisat en lägre volatilitet i regionstäder jämfört med storstäder.

Köpenhamn

I Köpenhamn har kontorsmarknaden hittills klarat coronapandemin bra vilket visat sig i en hyresökning om ca 2–3 % i CBD under 2020.

Helsingfors

Hyran för kontor i CBD i Helsingfors har varit oförändrad under 2020 med en stabil vakansgrad. Efterfrågan börjar återhämta sig och hyresgäster söker framförallt flexibla fastigheter i de bästa lägena.

NYPRODUKTION KONTOR

HYRESNIVÅER OCH VAKANSGRAD STORSTÄDERNA

Hyresmarknad – logistik

Året har, till följd av coronapandemin, präglats av stora förändringar i köpmönster, vilket har drivit e-handeln till nya rekordnivåer i Europa som i sin tur har bidragit till en ökad lageruppbyggnad för att förstärka känsliga försörjningskedjor. Den ökade efterfrågan har drivit värderingarna till nya nivåer, vilket affären med Blackstone är ett exempel på.

Den starkaste faktorn för utvecklingen av logistikmarknaden under 2020 har varit en fortsatt förflyttning av butiksytor till lagringsytor. Pandemin har skyndat på denna process och de strukturella förändringarna bedöms vara beständiga över tid.

E-handeln nådde nya rekordnivåer

Logistikmarknaden har under de senaste åren upplevt rekordnivåer. En av de främsta drivkrafterna är den starka tillväxten inom e-handel som till följd av restriktioner i samband med pandemin utvecklats mycket starkt. Tillväxten inom svensk e-handel under 2020 bedöms landa på ca 33 % (16).

Amazons etablering i Eskilstuna under hösten bedöms påverka näthandeln positivt. Det är dock för tidigt att bedöma konsekvenserna för den nordiska logistikmarknaden. Effekter vid Amazons inträde på andra marknader visar på en gynnsam påverkan på e-handeln, prispress i specifika segment och större utmaningar för fysisk handel.

Den ökade e-handeln har också medfört ökad tillväxt hos distributionsföretag, främst aktörer som är verksamma inom s.k. last mile. För Castellum innebär detta utökade affärsmöjligheter i form av uthyrning av terminaler och lager i citynära lägen.

Ökad efterfrågan på logistikfastigheter

Under årets första månader upplevde Castellum en stor efterfrågan på kortare hyreskontrakt. Nedstängningar i produktion i södra Europa resulterade i produktionsstopp i Norden och behov av att kortsiktigt hantera det gods som inte kunde levereras till slutgiltig mottagare. Genom ett snabbt agerande skapades uthyrningsmöjligheter på bl.a. Castellum Säve där Castellum kunde erbjuda möjligheter för lagring och uppställning av gods för företag med omedelbara behov.

Årets logistiketablering 2020

I Sverige nyproducerades under året logistikanläggningar motsvarande en yta om ca 55 000 kvm (Intelligent Logistik). Projekten har framförallt uppförts i de traditionella orterna med en tyngdpunkt i Skåne och Göteborg. Trenden att etablera lager i närhet av konsumtionscentra fortsätter liksom konsolidering av lager, ofta i kombination med en ökad grad av automation.

Nyproduktionen under året har ökat och Castellum har bl.a. byggt logistikbyggnaden för Jollyroom i Göteborg om ca 36 000 kvm. Byggnaden utsågs till årets logistiketablering 2020 för dess förmåga att bidra till ökad effektivitet för hyresgästen, hållbarhetsfokus genom solcellsanläggningen på taket och fokus på personalens välbefinnande med t.ex. personalgym och genomtänkta personalutrymmen.

Avyttring visar värden

I slutet av året ingick Castellum ett avtal med Blackstone som innebär en avyttring av, i ett första steg, ett blandbestånd med mestadels färdigutvecklade logistikfastigheter för 5 mdkr. Prisnivån översteg värderingen per den 30 september 2020 med 20 % och realiserar därmed värden som tidigare inte varit synliga. Samtidigt behålls de mest intressanta och utvecklingsbara delarna av logistikportföljen: Hisingen Logistikpark, Castellum Säve, Brunna norr om Stockholm och viktiga bestånd i södra Sverige.

Värdet av den kvarvarande förvaltningsportföljen inom logistiksegmentet är fortsatt stor och markbanken kan bebyggas med drygt 1 miljon kvm modern logistikyta. Investeringsplanen för de närmaste åren är mer än 10 mdkr.

Avyttringen ger möjligheter att investera än mer i flexibla och moderna logistikfastigheter som marknaden efterfrågar.

Castellum står väl rustade för att möta en fortsatt stark efterfrågan på logistikfastigheter. Fokus är att förstärka och befästa positionen som ett ledande fastighetsbolag inom logistikfastigheter i Norden.

tkvm (staplar) Antal objekt (kurva) Avser Sverige 0 100 200 300 400 500 600 700 ^{08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 0} 5 10 15 20 25 30 35 Källa: Intelligent Logistik

FÄRDIGSTÄLLD NYBYGGNATION LOGISTIK >10 000 KVM

Möter nya behov med lyhördhet och innovation

Castellum har fler än 5 700 hyresgäster. Alla med sina unika behov och önskemål på lokaler. Kundresan på Castellum är cirkulär, den pågår och utvecklas ständigt. Det handlar om att få hyresgästerna att fortsätta vilja välja Castellum, oavsett om de sitter kvar i samma lokaler över tid eller om behovet av yta förändras.

I varje stad där Castellum är verksamma finns kundnära lokala team som består av uthyrare, kommersiella förvaltare, tekniska förvaltare och fastighetsansvariga. De följer hyresgästerna i deras vardag och tillsammans för de en dialog kring allt från den dagliga förvaltningen till önskemål om ombyggnation. Dessutom har Castellum egna experter inom exempelvis brandskydd, energieffektivisering, hållbarhet och digitalisering. Castellum levererar service, så att hyresgästerna kan fokusera på sin affär.

INFÖR

När ett behov av ny lokal uppstår kartlägger Castellums uthyrare den potentiella hyresgästens specifika behov. Det kan vara en befintlig hyresgäst som växt ur sina lokaler eller en ny som ska etablera sig på ny ort eller helt enkelt söker något nytt. I utbudet finns kontor, logistik och lagerlokaler i alla dess storlekar och lägen. Castellum matchar mot utbud och presenterar lediga objekt. Rör det sig om en befintlig lokal utreds om lokalerna behöver anpassas. Är det däremot nyproduktion så inleds samarbetet nära hyresgästen redan i ett tidigt skede, fortsätter fram till det är dags att flytta in och under resten av avtalsperioden. Om det handlar om coworking guidar United Spaces säljare till rätt typ av abonnemang, där flexibilitet och tillgång till serviceutbud är viktiga faktorer. Det går utmärkt att även kombinera ett coworkingavtal med ett vanligt hyresavtal.

TILLÄGGSTJÄNSTER

Till en del av Castellums fastigheter finns även ett tjänsteutbud. Tjänsterna ser lite olika ut, med fler möjligheter för hyresgäster som hyr nyproduktion. Det kan röra sig om rådgivningstjänster som ser till att kontoret optimeras ytmässigt efter hyresgästen specifika behov. Det handlar även om servicetjänster som förenklar både hyresgästens vardag och för alla som varje dag går till jobbet i Castellums lokaler. Allt från smarta skåp dit man kan få sin e-handelsleverans till laddstolpar i källaren för elbilar. Castellum erbjuder även spännande lösningar som utomhuskontor och andra tjänster som bidrar till välbefinnande och en mer aktiv livsstil, något som har väckt ett allt större intresse bland hyresgästerna.

BESLUT

När hyresgästen har beslutat sig för att välja Castellum tecknas ett avtal. Dessa ser olika ut beroende på fastighetsslag och kan skilja sig avseende avtalslängd och åtagande från hyresgästens sida. Hyresavtalen på United Spaces erbjuds i abonnemangsformat och skiljer sig från vanliga hyresavtal, både när det gäller avtalsstruktur, flexibilitet och kontraktslängd. Hyresavtalstiderna varierar beroende på förutsättningarna. Ett avtal i en befintlig fastighet löper oftast på 3–5 år medan avtal i nyproduktion är längre. Coworkingavtal via United Spaces har en avtalslängd på 3 månader.

ATT VARA HYRESGÄST HOS CASTELLUM

Att vara hyresgäst hos Castellum ska vara enkelt. Bolaget tillhandahåller lokaler och vill erbjuda hyresgästerna den service de behöver för att kunna nå sina affärsmål. Castellum har en lyhörd förvaltning och det personliga mötet är viktigt. Därför prioriterar kundteamen att finnas nära hyresgästerna och det är även därför som Castellum har valt att ha egna fastighetsansvariga. Det finns också övergripande Key Account Managers för de största kunderna som är hyresgäster i flera städer och även expertis när det gäller segmentet samhällsfastigheter. Castellum arbetar ständigt med att utveckla kundresan genom att mäta, utvärdera och följa upp för att kunna bli ännu bättre. För att säkerställa detta finns centrala affärssystem, kundundersökningar och en löpande dialog med hyresgästerna.

HYRESGÄSTERNAS MEDARBETARE

Hyresgästerna har i sin tur sammanlagt 250 000 medarbetare som varje dag går till jobbet i Castellums lokaler. Detta skapar unika möjligheter att tillsammans driva utvecklingen av lokaler oavsett om det rör sig om kontor mitt i city eller strategiskt placerad logistikyta vid någon av landets större vägar. Till hyresgästernas medarbetare erbjuds en rad olika tjänster som förenklar vardagen. Castellum har på senare år fokuserat på hälsofrämjande aktiviteter som syftar till en mer aktiv livstil på jobbet. Exempel på detta är konceptet för utomhuskontor WorkOut, liksom WELL-certifiering av en del av nyproduktionen. WELL-standarden utgår från tio koncept som påverkar hälsan: luft, vatten, näring, ljus, rörelse, komfort, ljud, material, välbefinnande, samhörighet, (innovation).

NYA BEHOV

Kundresan är cirkulär och så fort ett nytt eller förändrat behov uppstår kan resan fortsätta tillsammans med hyresgästen. Castellums storlek och omfattande fastighetsbestånd innebär att hyresgästen kan vara kvar hos Castellum oavsett om verksamheten växer eller blir mindre, flyttas till en annan stad eller expanderar med en nyetablering. För större kunder finns möjligheter att skräddarsy lösningar som är anpassade efter deras specifika behov. Med United Spaces erbjuds hyresgästerna flexibla övergångslösningar för de som med kort varsel behöver tillgång till kontorsyta.

Kundportfölj och affärsfokus

Castellum har en omfattande kontraktsportfölj som består av ca 5 700 kommersiella kontrakt. Det enskilt största kontraktet svarar för 2 % av koncernens totala hyresintäkter medan motsvarande siffra för den enskilt största kunden är 3 %. Det innebär att Castellums exponering mot enskilda hyresgästers kreditrisk är mycket låg.

Hyresgästerna återfinns inom alla branscher och Castellum är representerade inom många olika segment. Det medför att riskspridningen är god avseende både geografi, lokaltyp, kontraktsstorlek och löptider. Återstående genomsnittlig kontraktslängd i Castellum är 4 år.

En stor och växande kundgrupp hos Castellum är myndigheter och statliga verk, vilket ger en stabil och trygg bas i intjäningen utifrån såväl typ av hyresgäst som deras genomsnittligt längre löptider på hyresavtal. Även inom logistiksegmentet finns en bred och stark kundportfölj med god fördelning av längre och kortare hyresavtal. Castellums bredd av fastighetstyper säkerställer möjligheter till tillväxt inom det befintliga fastighetsbeståndet för hyresgästerna och bidrar till en stark hyrestillväxt.

Den värdemässiga exponeringen mot handelssegment är 7 %, men då ingår områden som livsmedel och bilförsäljning i detta segment. Det senare området återfinns i lägen som blir alltmer attraktiva ur ett logistikperspektiv när behovet av lokaler för last mile (sista sträckan i leveranskedjan) ökar i våra städer.

Närhet till hyresgästen en nyckel till framgång

Lokal närvaro i 14 städer i Sverige samt Helsingfors och Köpenhamn ger Castellum närhet till hyresgästerna och korta beslutsvägar. Medarbetarna inom Castellum arbetar nära marknaden, vilket ger en naturlig möjlighet att vara uppdaterad på alla hyresgästers nuvarande och framtida behov. Därmed erbjuder Castellum lokaler anpassade efter behov, god personlig service samt snabba besked. Som en av de största fastighetsägarna på respektive lokal marknad samarbetar bolaget med kommuner och engagerar sig i lokala nätverk, exempelvis företagarföreningar, för att som en aktiv samhällsbyggare kunna skapa attraktiva arbetsmiljöer för hyresgästerna.

Gröna hyresavtal för ökad hållbarhet

Hyresavtalen tecknas vanligtvis på 3–5 år med en uppsägningstid om nio månader och har kvartalsvis förskottsbetalning. Till följd av pandemin har Castellum infört större flexibilitet i avtalen när det gäller t.ex. löptid och optioner. Hyresnivån kan förändras i samband med att respektive kontrakt förfaller till omförhandling.

Hyresavtalen innehåller normalt en bashyra, alltså en överenskommen hyra vid avtalets tecknande, samt en indexklausul som innebär en årlig förändring av hyran motsvarande en viss andel av inflationen under föregående år. Vanligtvis innehåller hyresavtalen ett tillägg för lokalens andel av fastighetens kostnad för värme, kyla samt fastighetsskatt.

KONTRAKTSFÖRFALLOSTRUKTUR FÖRDELNING KONTRAKTSSTORLEK

I linje med bolagets hållbarhetsprofil erbjuds både nya och befintliga hyresgäster att teckna grönt hyresavtal. Det är ett samverkansavtal som syftar till att minska lokalernas totala miljöbelastning. Castellum har idag 143 gröna hyresavtal som omfattar 336 000 kvm.

Castellum lyssnar aktivt på alla hyresgäster

Goda och långsiktiga kundrelationer är en förutsättning för att skapa tillväxt. Därför genomför Castellum regelbundet kundmätningar. Varje år genomförs även en mer omfattande kundmätning, Nöjd Kund Index (NKI), med hjälp av extern expertis. Under 2020 byttes den årliga NKI-undersökningen ut mot kvartalsvisa pulsmätningar (korta enkäter via sms) för att snabbare fånga upp hyresgästernas olika behov i den osäkra tillvaro som coronapandemin förde med sig i början av året. Pulsmätningarna riktades till hyresgäster inom kontor, handel, lager och logistik och omfattade merparten

av Castellums större hyresgäster i alla regioner. Pulsmätningarna visade fortsatt genomgående höga betyg på 74 på en skala om 100, vilket är i linje med fastighetsbranschens jämförelseindex på 75 (75).

Mätningen visar hyresgästernas generella uppfattning om Castellum men även hur väl bolaget var lyhörda och flexibla under tider av stor oro i omvärlden.

Precis som tidigare NKI-undersökningar får Castellum högst betyg inom servicevilja. Där ingår parametrar som personligt bemötande, service och tillgänglighet. 7 av 10 av de hyresgäster som svarat på undersökningen uppger att de gärna fortsätter samarbetet med Castellum.

5 700 kontrakt

5 699 mkr kontraktsvärde

KONTRAKTSFÖRDELNING PER KUNDKATEGORI NÖJD KUND INDEX

Välkommen till det nya kontorslandskapet

Sedan coronapandemin bröt ut har utvecklingen av digitalisering på arbetsplatser hoppat flera år framåt i tiden på bara några månader. Castellum visste att arbetslivet stod inför en förändring och jobbade sedan länge med att möta kraven på morgondagens arbetsplats. Idag är den här.

Nya generationer förväntar sig smartare lösningar, givande samarbeten, större flexibilitet, bättre möjligheter att få leva både sitt personliga och professionella jag. Detta är slutsatser från Castellums undersökning Framtidens arbetsplats som presenterades i våras, en rapport om hur bl.a. milleniumgenerationens drivkrafter och värderingar kommer att påverka förväntningarna på arbetsgivare inom en snar framtid.

Arbetslivet förändrades över en natt

Som en följd av coronapandemin blev det flexibla arbetslivet snabbt det nya normala med nya krav på innehållet i det som kallas en arbetsplats. För de flesta företag var distansarbete en bubblande trend som närmast exploderade då pandemin bröt ut. På Castellum var det en väl beprövad arbetsform som nu skalades upp. Utvecklingen understödjs av starka drivkrafter i form av teknisk utveckling, nya generationer på arbetsmarknaden samt fler som jobbar i nätverk i stället för traditionella organisationer. Rent tekniskt är det fullt möjligt att arbeta i princip var som helst, och därmed har behovet av resor minimerats.

Den största förändringen i synen på arbetet är ökad flexibilitet. Castellum går själva i bräschen och erbjöd efter sommaren medarbetarna friheten att utföra sina arbetsuppgifter på det sätt som de själva föredrar även när pandemin är över.

När medarbetarna själva får välja

När mångas arbetsplats flyttade hem under våren 2020 blev det uppenbart att kontoret står inför en stor förändring från sin traditionella form.

NYCKELFÄRDIG FLEXIBILITET

Konceptet Nyckelfärdiga kontor gör det är enkelt att kombinera ökad hög flexibilitet och med ökad hög servicenivå. Fullt utrustat, toppmodernt och med fokus på hälsa, hållbarhet och välmående – allt samlat i ett enda enkelt kontrakt som gör det bekymmersfritt att både ha ett eget komplett kontor och slippa allt krångel. Enkelt att flytta in omgående. Enkelt att börja jobba, allt från möbler, köks- och konferensutrustning, el, nätverk till kaffe ingår. Och enkelt att flytta ut med kort uppsägningstid.

Även om kontoret förändras har arbetsplatsen fortsatt en viktig funktion som mötesplats och yta för social samarbetsyta. Det är väl efterforskat att kreativitet stimuleras av samspel med andra och att nya influenser leder till innovation och utveckling. Dessutom har social samvaro en positiv inverkan på både fysisk och psykisk hälsa. Att många saknar sin arbetsplats framgick i Castellums undersökning från senhösten på temat Framtidens kontor. Där uppgav 87 % att de vill gå tillbaka till kontoret när pandemin är över och det är de unga som längtar mest.

"Flexibilitet är inget flyktigt modeord. Det är själva nyckeln till framtidens arbetsplats där kloka arbetsgivare försöker underlätta sina medarbetares vardag."

Henrik Saxborn, VD

Från produktfokus till tjänstefokus

Castellums mission är att skapa arbetsplatser där människor och organisationer utvecklas.

Nyckeln till att skapa uppskattade tjänsteerbjudanden ligger i kombinationen av avancerad innovation, där data och AI får en alltmer framträdande roll, och det praktiska genomförandet i den mänskliga miljön. Castellums innovationsarbete bygger på insikten om hur viktig medarbetarnas välmående och trivsel är för en framgångsrik verksamhet och är inriktat på att öka servicenivån genom att utveckla tjänster som underlättar livet för de 250 000 människor som arbetar i Castellums fastigheter. Ett kritiskt område är gränslandet mellan arbete och fritid och de enskilda personernas möjlighet att uppnå en hälsosam balans i sin tillvaro. Moderna arbetsgivare vet att det ofta är här som dragkampen står om den mest attraktiva kompetensen, men även i bolagens förmåga att behålla och utveckla sina medarbetare.

Trenden är att allt fler söker tjänster och service som låter dem fokusera på sin verksamhet och utveckla en framgångsrik arbetsplats. Från hjälp med kemtvätt,

paketmottagning, blomsterbud och hälsosamma luncher i behaglig miljö, till säker cykelparkering eller möjlighet att träna direkt i anslutning till kontoret. De mest efterfrågade tjänsterna i Castellums undersökningar är gym och omklädningsrum bland de unga, respektive hälsa och friskvård bland äldre medarbetare.

APPAR FÖR ENKLARE ARBETSLIV

Under året utvecklades en digital plattform i form av en smart app som inte bara underlättar livet på jobbet utan gör resten av livet enklare, smartare och roligare. Först ut var United Spaces app med informationsflöde, möjlighet att boka mötesrum och arbetsplatser, köpa relevanta tjänster och inte minst skapa kontakter och nätverka med andra. Dessutom ingår Accessy med digital access till arbetsplatsen, konferensrum, träningsmöjligheter m.m. 2021 lanseras en motsvarande app för Castellums övriga hyresgäster.

Först i logistikledet

Castellum är en av Nordens ledande aktörer inom logistiklösningar, med ett brett erbjudande som sträcker sig från stora centrallager till last mile-lägen. Under året avyttrades en färdigutvecklad fastighetsportfölj inom främst lager och logistik. Försäljningen ger Castellum möjlighet att fortsätta investera i och utveckla sina mest strategiska logistiklägen som t.ex. Castellum Säve i Göteborg och Brunna strax norr om Stockholm.

Castellums hyresgäster får alltså tillgång till kostnadseffektiv och säker lagring i de bästa lägena, men ambitionerna stannar inte där. Bolaget vill gå först och leda utvecklingen av morgondagens flexibla logistiklösningar.

Mycket av innovationsarbetet sker vid Castellum Säve, ett tre miljoner kvm stort område strax utanför Göteborg, där det togs stora steg under 2020. Bland annat påbörjades arbetet med strukturplan för hela området.

På Castellum Säve planeras det att etappvis under en tioårsperiod byggas ca 800 000 kvm moderna logistikoch verksamhetslokaler. Parallellt med den långsiktiga

utvecklingen av området ska det dessutom skapas ett innovationskluster för utveckling av framtidens hållbara transporter och mobilitet samt testarenor för fordon på mark och i luften. Den här unika kombinationen ger Castellum goda förutsättningar att möta hyresgästernas allt större behov av flexibilitet och mobila, hållbara transportlösningar.

Med örat mot rälsen

Långsiktig framgång avgörs främst av hur Castellum lever upp till befintliga och potentiella hyresgästers förväntningar. Det görs bäst i nära samarbete med hyresgästerna – deras behov och önskemål är den bästa barometern. Genom att vara lyhörda gentemot hyresgästerna kan Castellum ta fram nya attraktiva tjänster. De viktigaste frågorna är: Vilka behov av tjänster och service kommer ni att ha i framtiden? Hur fångar vi upp dessa och skapar ömsesidiga affärsmöjligheter?

Dialogen med 5 700 hyresgäster är den viktigaste kunskapsbanken. Andra källor är resultat från undersökningar, enkäter, seminarier och andra sammanhang som stimulerar idéutvecklingen. Castellum bevakar aktivt utvecklingen i andra branscher och tar gärna plats i branschrelaterade debatter och forum som kan tillföra nya perspektiv. Ett exempel är den europeiska expertgrupp kring hållbarhet och innovation där bolaget valts in som enda nordiska fastighetsbolag. Syftet är att skapa en gemensam kunskapsplattform för att dela erfarenheter inom hållbarhet och innovation. Den typen av samarbeten ger värdefull input till innovation och forskning för att utveckla morgondagens fastighetsbransch.

MATILDA

För tre år sedan startade Castellum ett pilotprojekt för att testa ny trådlös teknik och få ökad insyn datadriven kunskap om hur hyresgästernas lokaler och arbetsplatser nyttjas. Den första tjänsten, Matilda, ger underlag för att ge råd gällande om lokalbehov och lokalutformning. Med hjälp av AI utvecklas smarta lokaler och fastigheter så att de kan anpassas för att vara så väl fungerande och funktionella som möjligt.

Tjänster som underlättar livet

Castellum förvärvade coworkingbolaget United Spaces i januari 2019, ett år innan coronapandemin bröt ut. Bolaget hade höga förväntningar på affären men anade inte att coworking snart skulle bli symbolen för det nya flexibla arbetslivet.

United Spaces erbjuder resurseffektiva och flexibla kontorslösningar till företag i varierande storlek och bidrar också till att bygga gemenskap mellan människor, oväntade möten och kreativitet. Coworking har hittills varit ett storstadsfenomen men sprider sig nu snabbt över landet. Det är fortfarande ett ungt erbjudande där Castellum driver en aktiv lärandeprocess i samspel med sina hyresgäster för att ta fram konkurrenskraftiga tjänster.

"Kontoret kommer att förändras. Hela begreppet arbetsplats kommer att förändras, fördjupas och förbättras. Det har vi vetat sedan långt innan pandemin ställde spelplanen på ända."

Malin Engelbrecht, Projektledare strategiska initiativ

Coworking är symbolen för flexibelt arbete

Coworking innebär att uthyraren erbjuder hyresgästerna både fysiska och digitala plattformar där de kan interagera, utforska samarbeten och vidga sina nätverk. Kopplat till arbetsplatsen erbjuds en mängd andra tjänster och aktiviteter – från fralla och kaffe till konferensrum och yogalektioner. Som individ får man tillhörighet i en kreativ miljö där omfattande service ingår samt möjlighet att träffa och utbyta erfarenheter med andra medlemmar. Hyresgästerna erbjuds flexibilitet vad gäller både arbetsplatser, hyresvillkor och avtal – och som fastighetsägare kan man nyttja sina ytor effektivare.

United Spaces ger en plattform för att snabbt fånga upp trender och beteenden och omsätta dessa i nya attraktiva tjänsteerbjudanden och även möjlighet att testa nya smarta idéer. På detta sätt knyts expertis inom både teknik och

kundbeteende ihop. Det är förmågan att ständigt anpassa erbjudandena efter hyresgästens behov och önskemål som är essensen i Castellums kärnverksamhet.

ACCESSY, ÖPPNA DIG!

Med en app i mobilen ges tillträde till entrédörrar, konferensrum, cykelgarage, parkering och sitt eget kontor. Genom lösningen hanteras också tillgång till logistik, leveranser, larmtjänster, avfallshantering och andra servicetjänster. Samma teknik gör det möjligt att hyra och låsa upp en bil med samma app. Accessy har testats under hösten 2020 och rullas ut i början av 2021 ut hos United Spaces medlemmar och därefter till övriga hyresgäster.

INSTABOX

Med Instabox är det möjligt att beställa varor på nätet och sedan hämta ut dem i en smart box i den fastigheten där man arbetar. Tjänsten underlättar vardagspusslet för de som arbetar i drygt 45 av våra Castellums fastigheter.

Självlärande byggnader och digitaliserat underhåll

2017 startade Castellum det som blev fastighetsbranschens första innovationslabb. Labbet, Next20, startades för att ta täten inom digitalisering och tjänsteutveckling för framtidens arbetsliv. På kort tid har många projekt genomförts och flera tjänster skapats.

Under året har Castellum fått ihop ett starkt internt utvecklingsteam för appar, digitala plattformar och AI. Teamet jobbar agilt – ett arbetssätt som genererar innovationskraft och idérikedom hos medarbetarna.

Nya insikter ger ökad innovationskraft

Castellum strävar efter att kombinera teknisk kompetens med kunskap om mänskligt beteende. Genom att analysera data skapas insikter som kan utvecklas till tjänster och lösningar som kommer hyresgäster och medarbetare till godo.

Med kunskap om fastigheterna och dess invånare, följer förmågan att förbättra. Den datadrivna kunskapen kan utveckla självlärande byggnader och göra vardagen lättare för både hyresgäster och fastighetsägare. Den ger även förutsättningar för att skapa nya smarta mobila tjänster för dem.

Med coworkingbolaget United Spaces och fastigheten Eminent som testarenor, började Castellum under 2020 samla data i en s.k. strukturerad datasjö. När den sjön är tillräckligt full kan man börja använda artificiell intelligens på allvar.

"En viktig del i innovationsarbetet är öppenhet för samarbete med externa parter, både fastighetskollegor och helt andra branscher. Vi prioriterar också att jobba med små startupbolag för att få mer kreativitet i utvecklingsarbetet."

Niclas Ingeström, Chief Digital Officer Ett exempel på tjänst är United Spaces app som innehåller ett informationsflöde, möjlighet att boka mötesrum och arbetsplatser, köpa relevant service och inte minst skapa kontakter och nätverka med andra. Dessutom ingår Accessy med digital access till arbetsplatsen, konferensrum, träningsmöjligheter, cyklar, bilar m.m.

KONTORET SOM LEVANDE LABB

Nybyggda kontorsfastigheten Eminent i Malmö har under 2020 agerat testarena för innovativa lösningar för att på sikt utveckla en självlärande byggnad. Den smarta uppkopplade fastigheten som kan förutse driftstörningar, agera och åtgärda avvikelser och fel. Cirka 3 500 sensorer följer hur trapphus, hissar, konferensrum, terrass och garage används i husets 9 600 kvm. Utöver data från sensorerna samlas även data om energi samt styr- och reglerteknik och analyseras med hjälp av machine learning och AI.

Den skalbara plattformen som utvecklats i Eminent blir verktyget för att integrera data från Castellums övriga fastigheter och omsätta insikter till nya smarta lösningar.

Fastighetsbestånd 2020

Castellum är närvarande i tre av Nordens huvudstäder och tillväxtmarknader. Vi äger flest fastigheter bland de nordiska fastighetsföretagen och fastighetsbeståndet är koncentrerat till utvalda tillväxtregioner i Sverige, Köpenhamn och Helsingfors.

Castellums geografiska marknader kan betraktas som stabila med goda förutsättningar för långsiktig positiv utveckling. Det kommersiella beståndet består av 48 % kontor, 21 % samhällsfastigheter, 18 % lager/logistik, 7 % handel och 2 % lätt industri. Fastigheterna är belägna i citylägen och välbelägna arbetsområden med goda kommunikationer och utbyggd service. Resterande 4 % består av projekt och mark.

Castellum har outnyttjade byggrätter om ca 670 tkvm och större pågående projekt där återstående investeringsvolym uppgår till ca 3,2 mdkr.

Castellums fastighetsbestånd per den 31 december 2020 omfattade 642 fastigheter (632) med ett sammanlagt hyresvärde om 6 585 mkr (6 177) och en sammanlagd uthyrningsbar yta om 4 477 tkvm (4 255). För fastigheter ägda vid årets utgång uppgick driftsöverskottet efter fastighetsadministration på årsbasis till 4 412 mkr (4 103).

Investeringar 2020

Under året har investerats för totalt 5 158 mkr (6 112) varav 2 646 mkr (3 350) avsåg förvärv och 2 512 mkr (2 762) ny-, till- och ombyggnation. Efter försäljning och likvidreglering om 891 mkr (4 138), inklusive tilläggsköpeskilling om 120 mkr som tidigare inte redovisats, uppgick nettoinvesteringen till 4 267 mkr (1 974).

Fastighetsportföljen har under året förändrats enligt tabellen till höger.

Hållbart fastighetsbestånd

Miljöinventering ska genomföras i samtliga fastigheter för att identifiera och åtgärda miljö- och hälsorisker och är idag utfört till 81 %. Inventering är planerad för resterande 19 %, vilka kommer genomföras inom de närmsta åren, och uppdateras vart tionde år för samtliga fastigheter.

Vid förvärv analyseras fastigheterna med tanke på såväl energianvändning som miljörisker och alla nybyggnationer och större ombyggnationer miljöcertifieras. Castellum äger flest antal fastigheter bland svenska noterade fastighetsbolag och totalt är 39 % av den totala ytan, vilket motsvarar 202 byggnader (1 747 tkvm), miljöcertifierade. Dessutom pågår certifiering av ytterligare 331 tkvm, motsvarande 7 %. Syftet med certifieringen är att minska klimatpåverkan och riskerna i fastighetsbeståndet, sänka kostnaderna, skapa

lokaler som är attraktiva för hyresgästerna och deras verksamhet samt förbättra säkerheten och arbetsmiljön för dem.

Miljöriskerna i Castellums fastighetsbestånd bedöms som små och inga böter till följd av miljöbrott har betalats ut.

FÖRÄNDRING AV FASTIGHETSBESTÅNDET

	Verkligt värde, mkr	Antal
Fastighetsbestånd 1 januari 2020	95 168	632
+ Förvärv	2 646	16
+ Ny-, till- och ombyggnation	2 512	–1
– Försäljningar	–740	–5
+/– Orealiserade värdeförändringar	3 712	—
+/– Valutakursomräkning	–256	—
Fastighetsbestånd 31 december 2020	103 042	642

CASTELLUMS MILJÖCERTIFIERADE FASTIGHETER1)

	Färdigställda fastigheter		Pågående projekt
	Antal	kvm	Antal	kvm
Green Building	53	409	0	0
Miljöbyggnad	59	441	11	109
BREEAM	83	834	25	216
LEED	6	63	0	0
WELL	1	0	3	6
Miljöcertifierade fastigheter 2)	202	1 747	39	331

1. Certifieringar kan avse fastighet, mark eller del av fastighet.

2. Notera att vissa av Castellums fastigheter är dubbelcertifierade, därför är totalen något mindre än vad talen ovan summerar till.

ANDEL MILJÖCERTIFIERADE FASTIGHETER

STRATEGI

MILJÖCERTIFIERINGSSYSTEM

Miljöbyggnad

Miljöbyggnad är ett svenskt system för att certifiera byggnader inom energi, inomhusmiljö och byggmaterial. I Miljöbyggnad ingår även hälso- och säkerhetsaspekter. Systemet ger utmärkelserna Guld, Silver eller Brons och används både för bostäder och lokaler.

WELL

WELL-certifiering bygger på vetenskapliga studier och har utvecklats av WELL Building Institute (IWBI) med säte i New York. WELL är en certifiering för social hållbarhet i en byggnad, med fokus på hälsa och välbefinnande. WELL-standarden utgår från tio koncept som påverkar hälsa.

HÅLLBARHETSPROGRAM VID NY- OCH OMBYGGNATION OBLIGATORISKA KRAV FÖR ALLA BYGGPROJEKT INOM CASTELLUM

Generellt ställs krav på uppförandekod, hållbarhetspolicy, miljöledningssystem, avfallsplan, miljöplan, miljöansvarig i projektet, energieffektiva produktval såsom hållbar träråvara certifierad enligt PEFC eller FSC, LED-belysning och A-märkta varor samt val av hållbara byggmaterial ur såväl miljö- som hälsoperspektiv enligt byggvarubedömningen.

BREEAM

BREEAM från Storbritannien är tillsammans med LEED det mest använda miljöcertifieringssystemet i världen. Systemet utvärderar och betygsätter byggnaders totala miljöpåverkan.

LEED

LEED från USA är tillsammans med BREEAM det mest använda miljöcertifieringssystemet i världen. Systemet utvärderar och betygsätter byggnaders totala miljöpåverkan.

NollCO2

För att bidra till en klimatneutral samhällsbyggnadssektor i Sverige har Sweden Green Building Council (SGBC) tagit fram certifieringen NollCO2 . NollCO2 är en påbyggnadscertifiering till Miljöbyggnad, BREEAM-SE, LEED och Svanen och syftar till att uppnå netto-noll klimatpåverkan av en ny byggnad.

EU GreenBuilding

EU GreenBuilding fokuserar på att effektivisera energianvändningen. Kravet är att effektivisera energianvändningen 25 %, alternativt använda 25 % mindre energi jämfört med nybyggnadskraven i Boverkets byggregler.

OMFATTANDE HÅLLBARHETSPROGRAM VID NY- OCH OMBYGGNATION TILLÄMPAS UTÖVER DE OBLIGATORISKA KRAVEN VID ALLA STÖRRE BYGGPROJEKT

• Miljöbyggnad Guld1).
• Val av förnybar energi.
• 15 % reducerad klimatpåverkan per kvm i A1-A52).
• Bra inomhusklimat och genomtänkt fuktarbete.
• Hållbart byggmaterial.
• Nära-noll energibyggnad1).
• Utred alltid hälsocertifieringen WELL3).
• Skapa en mer attraktiv byggnad genom konstnärlig utsmyckning.
• Utreda möjlighet till utomhuskontor enligt Castellums koncept WorkOut3).

• Installera solceller3).

• Engagera lokala konstnärer i projekt2).

• Skapa inbjudande trapphus3).
• Energieffektiv och miljöriktig byggarbetsplats.
• Fossiloberoende fordon på byggarbetsplats.
• Återskapande och ökad mängd ekosystemtjänster.
• Hantering av klimatrisker.

• Krav att entreprenör ska skapa arbetsplatser för personer långt ifrån arbetsmarknaden i projektet.

• För nyproduktion av kontor gäller miljöbyggnad Guld i Sverige och i Danmark och Finland gäller BREEAM Excellent. Logistikbyggnader certifieras enligt Miljöbyggnad betyg Silver. Övriga typer av projekt certifieras.

• Gäller för nyproducerade kontor över 100 mkr 3. Gäller endast vid byggnation av kontorslokaler.

FASTIGHETSVÄRDE PER KATEGORI FASTIGHETSVÄRDE PER REGION

FASTIGHETSBESTÅND 31 DECEMBER 2020

			2020-12-31	januari–december 2020
Kategori	Antal	Yta tkvm	Fastighets värde mkr	D:o kr/kvm	Hyres värde mkr	D:o kr/kvm	Ekon. uthyrn.grad	Intäkter mkr	Fastighets kostnader mkr	D:o kr/kvm	Driftöver skott mkr
Kontor
Stockholm	31	291	12 922	44 413	705	2 424	90,4 %	635	122	420	513
Väst	66	376	11 011	29 327	682	1 815	92,5 %	618	122	325	496
Mitt	79	557	11 166	20 040	860	1 544	91,9 %	778	196	352	582
Öresund	43	398	11 419	28 701	846	2 127	92,0 %	759	178	447	581
Norr	2	5	102	20 802	8	1 632	98,4 %	8	2	423	6
Finland	7	58	2 712	46 622	181	3 120	86,2 %	157	44	756	113
Summa Kontor	228	1 685	49 332	29 286	3 282	1 949	91,4 %	2 955	664	394	2 291
Samhällsfastigheter
Stockholm	12	89	5 839	65 389	283	3 168	97,2 %	268	42	472	226
Väst	12	79	1 614	20 367	108	1 360	90,4 %	96	18	232	78
Mitt	31	317	8 707	27 488	565	1 783	96,7 %	543	103	326	440
Öresund	9	98	3 651	37 374	219	2 244	98,7 %	214	29	295	185
Norr	10	100	2 068	20 705	149	1 492	95,3 %	141	26	259	115
Summa Samhällsfastigheter	74	683	21 879	32 039	1 324	1 939	96,5 %	1 262	218	320	1 044
Lager/logistik
Stockholm	38	276	5 971	21 597	343	1 242	91,9 %	310	42	151	268
Väst	70	631	8 213	13 021	518	821	93,8 %	467	77	122	390
Mitt	30	166	1 661	10 024	135	812	87,7 %	117	24	147	93
Öresund	36	237	2 601	10 973	199	842	94,9 %	184	39	163	145
Summa Lager/Logistik	174	1 310	18 446	14 082	1 195	912	92,8 %	1 078	182	139	896
Handel
Stockholm	28	149	3 542	23 701	230	1 537	94,9 %	215	33	216	182
Väst	16	66	1 290	19 662	84	1 278	96,9 %	78	17	267	61
Mitt	21	114	1 880	16 533	147	1 288	97,6 %	140	28	242	112
Öresund	11	45	840	18 455	69	1 522	90,2 %	61	13	289	48
Summa Handel	76	374	7 552	20 177	530	1 414	95,4 %	494	91	241	403
Lätt industri
Stockholm	10	43	792	18 302	54	1 250	95,5 %	51	9	210	42
Väst	15	62	763	12 384	54	873	95,8 %	51	8	123	43
Mitt	10	29	404	13 844	31	1 070	96,8 %	30	5	189	25
Öresund	4	42	393	9 337	33	792	94,0 %	31	4	100	27
Summa Lätt industri	39	176	2 352	13 353	172	979	95,5 %	163	26	150	137
Summa förvaltningsfastigheter	591	4 228	99 561	23 549	6 503	1 538	93,1 %	5 952	1 181	279	4 771
Uthyrning och fastighetsadministration									379	90	–379
Summa efter uthyrning och fastighetsadministration									1 560	369	4 392
Projekt	34	219	3 011	—	82	—	—	46	26	—	20
Obebyggd mark	17	—	470	—	—	—	—	—	—	—	—
Totalt	642	4 447	103 042	—	6 585	—	—	5 998	1 586	—	4 412

Ovanstående sammanställning avser de fastigheter som Castellum ägde vid 2020 års utgång och avspeglar fastigheternas intäkter och kostnader som om de ägts under hela perioden. Avvikelsen mellan ovan redovisade driftsöverskott om 4 412 mkr och resultaträkningens driftsöverskott om 4 335 mkr förklaras av dels att driftsöverskottet om 42 mkr i under året sålda fastigheter frånräknats dels att driftsöverskottet i under perioden förvärvade/färdigställda fastigheter räknats upp med 111 mkr såsom de ägts eller varit färdigställda under hela året samt –8 mkr hänförligt till coworkingbolaget.

Utveckling av projektportföljen

Att utveckla den egna projektportföljen och att skapa nya projektmöjligheter genom markanvisningar och förvärv av byggrätter är en av strategierna för att nå Castellums övergripande tillväxtmål om 10 %. Investering genom ny-, till- och ombyggnation genererar oftast en högre avkastning än investering via förvärv. Under de senaste tio åren har Castellum investerat för totalt 67 mdkr, vilket innebär 6,7 mdkr i genomsnitt per år.

Under år 2020 har Castellum investerat för totalt 5 158 mkr (6 112), varav 2 646 mkr (3 350) avsåg förvärv och 2 512 mkr (2 762) ny-, till- och ombyggnation. Efter försäljningar och likvidreglering om 891 mkr (4 138) uppgick nettoinvesteringen till 4 267 mkr (1 974).

Castellums investeringar i befintligt bestånd och i andra utvecklingsprojekt ger också en kvalitetsförflyttning till ett mer hållbart och värdesäkert bestånd samt ökad intjäningsförmåga. Därtill vill Castellum vara en aktiv aktör som bidrar till städers utveckling och tillväxt.

Stora projekt med stabila hyresgäster

För Castellums projektutveckling var 2020 ett år som, trots en osäker omvärld, innehållit ett stort antal projektstarter av stora projekt. Flertalet av de startade projekten är vad Castellum kallar för Samhällsfastigheter med myndigheter eller statliga verk som hyresgäster. 2020 har Castellum bl.a. startat två av bolagets största projekt någonsin i Nyhamnen i Malmö med E.ONs nya huvudkontor och en ny domstolsbyggnad som båda är investeringar på ca 1,3 mdkr. Dessutom startades även ytterligare en domstolsbyggnad i Jönköping, ett kontorshus i Örebro (Kv. Korsningen) med polisen som hyresgäst och Koppartorget 4&5 i Västerås där Försäkringskassan kommer flytta in. Andra pågående stora kontorsprojekt är Kungspassagen i Uppsala och GreenHaus i Helsingborg. Större projekt som färdigställts under 2020

är Emigranten i Göteborg, Öskaret i Stockholm och logistikprojektet i Hisingen Logistikpark.

Hållbarhet naturlig del i alla utvecklingsprojekt

Castellum arbetar för att alla nybyggnadsprojekt ska miljöcertifieras. Den vanligaste certifieringen är Miljöbyggnad, där nybyggnadsprojekt för kontor ska uppnå nivå Guld och logistik ska uppnå nivå Silver. Andra certifieringar förekommer där exempelvis E.ON-projektet kommer certifieras enligt högsta nivån för BREEAM. Castellum arbetar också med att skapa lokaler med fokus på hälsa och välmående för hyresgästerna där vissa projekt, exempelvis GreenHaus i Helsingborg och Kungspassagen i Uppsala kommer certifieras enligt WELL.

Castellum har antagit tydliga färdplaner för att nå målet om noll koldioxidutsläpp senast år 2030. Som ett första steg ska utsläppen inom projektutveckling minska med 15 % per kvm över hela projektlinjen för nya kontor över 100 mkr från och med 2021 till 2023. Läs mer om Castellums färdplan i hållbarhetspolicy och måldokument.

Castellums första klimatneutrala projekt är Kv. Korsningen i Örebro som även kommer pilot-certifieras enligt den nya standarden NollCO2 . Projektet är bolagets första kontorsprojekt med trästomme och träbjälklag. Preliminära beräkningar visar att Kv. Korsningen reducerar klimatpåverkan med ca 40 % jämfört med en referensbyggnad. Samtliga certifieringar med fokus på miljö, hälsa och klimat är en viktig del av projekten och inkluderas i arbetet från första stund. Förutom att certifieringarna ger Castellum en framtidssäkring av fastigheterna och ett hållbart värde, får hyresgästerna verka i lokaler med mindre klimatpåverkan och som även ökar välbefinnandet hos deras medarbetare.

INVESTERINGAR OCH FÖRSÄLJNINGAR PER ÅR INVESTERINGAR OCH FÖRSÄLJNINGAR PER REGION 2020

Projektportfölj 31 december 2020

1. HISINGEN LOGISTIKPARK, ETAPP 2 GÖTEBORG

• Färdigställt – helt/delvis Nybyggnation logistik Investering: 337 mkr

9. GODSFINKAN 1 MALMÖ

• Pågående Nybyggnation domstol Investering: 1,3 mdkr

2. BACKA 20:5 GÖTEBORG • Pågående

Nybyggnation lager/kontor Investering: 82 mkr

10. E.ON MALMÖ

• Pågående Nybyggnation kontor Investering: 1,3 mdkr

3. MASTHUGGET 26:1 GÖTEBORG • Färdigställt – helt/delvis Nybyggnation kontor

Investering: 238 mkr

11. MORÄNEN 3 MALMÖ • Färdigställt – helt/delvis Nybyggnation lätt industri

Investering: 54 mkr

2

3 4

7

8

5

6

10

1

4. SESAMFRÖET 2 MÖLNDAL • Pågående

Ombyggnation samhällsfastighet Investering: 280 mkr

5. GÖTALAND 5 JÖNKÖPING • Pågående

Nybyggnation domstol Investering: 325 mkr

6. VISIONEN 3

JÖNKÖPING • Färdigställt – helt/delvis Ombyggnation kontor Investering: 87 mkr

7. GREENHAUS HELSINGBORG • Pågående

Nybyggnation kontor Investering: 305 mkr

8. SELLERIN 3 LUND

• Pågående Nybyggnation lager/bilhall Investering: 88 mkr

42 Fastighets-, projektportföl jen, transaktioner CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2020

9

11

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

INLEDNING

STRATEGI

12. DRAGARBRUNN 21:1 UPPSALA • Pågående Om- och tillbyggnation kontor

Investering: 493 mkr

13. ÖRNÄS 1:17 UPPLANDS-BRO • Färdigställt – helt/delvis Nybyggnation lager/logistik Investering: 208 mkr

14. ÖSKARET 1 STOCKHOLM • Färdigställt – helt/delvis Ombyggnation kontor Investering: 638 mkr

15. VERKSTADEN 14 VÄSTERÅS • Pågående Nybyggnation kontor

Investering: 198 mkr

16 HISSMONTÖREN 4 ÖREBRO • Pågående Nybyggnation kontor Investering: 118 mkr

17. KORSNINGEN ÖREBRO • Pågående

Nybyggnation kontor Investering: 227 mkr

AKTIEN

VERKSAMHET

UTVECKLING EKONOMISK

13

12

14

15

16

17

Pågående Färdigställt – helt/delvis

Byggrätter och planerade projekt

Som en del av Castellums strategi utvecklas projektportföljen genom nyproduktion. I detta sammanhang är det en konkurrensfördel att äga byggrätter i attraktiva lägen med antagna detaljplaner, då det innebär kortast möjliga tid till inflyttning för hyresgästerna. Castellum har vid årets slut ca 670 tkvm outnyttjade byggrätter (uthyrningsbar yta) och för ett antal av dessa finns konkreta projekt som kan påbörjas relativt omgående. Under året har Castellum offentliggjort ett flertal större potentiella projekt som översiktligt presenteras på följande sidor. Kännetecknande är att de är belägna i attraktiva utvecklingsområden samt att de har tydligt hållbarhetsfokus.

Outnyttjade byggrätter är värderade till 1 170 mkr (1 120) motsvarande i genomsnitt ca 1 750 kr/kvm (1 600). Av byggrätterna finns värdemässigt 600 mkr (600) redovisade som projekt och obebyggd mark.

Resterande finns redovisade bland kontor, samhällsfastigheter, lager/logistik och lätt industri, då dessa finns på redan bebyggda fastigheter.

Castellum erhöll i slutet av året en markanvisning i centrala Göteborg, i anslutning till Västlänkens blivande Station Centralen. Bolaget kommer på så sätt bidra till den fortsatta stadsutvecklingen.

BYGGRÄTTER VÄRDE / REGION

STOCKHOLM

1. HAGASTADEN

Hagastaden är en ny stadsdel som knyter samman Stockholm med Solna och utvidgar innerstaden norrut. Den är en central del i huvudstadens Vision 2040 om en innovativ och växande region. Förra året ingick Castellum ett samverkansavtal med Einar Mattsson för att tillsammans utveckla de områden i Hagastaden som Castellum fått markanvisning för, om ca 23 000 kvm. Samtliga bostäder, kontorslokaler och kommersiella ytor beräknas vara klara för inflyttning 2025. Castellum är också projektpartner till HSB Bostad i två kvarter där Castellum kommer att uppföra, äga och förvalta samtliga kommersiella ytor.

2. SLAKTHUSOMRÅDET

Efter förvärv av två tomträtter i Slakthusområdet börjar Castellum nu utveckla ett helt kvarter med kontor och verksamheter. Här kommer skapas fantastiska miljöer med kontor, verksamheter och restauranger. Mötet mellan kulturarv och moderna nytillskott kommer att ge en speciell känsla. Kvarteret utvecklas i nära samråd med Stockholms stad och väntas omfatta minst 25 000 kvm moderna lokaler för arbetsplatser.

STOCKHOLM

3. MARIEVIK

Castellum driver tillsammans med Stockholms stad och fyra andra fastighetsägare ett stadsutvecklingsprojekt i Marievik på Liljeholmskajen. Ett antagande av en ny detaljplan förväntas i februari 2021. Förutom en mer blandad och attraktivare stads‑ miljö kommer den nya detaljplanen innebära tillkommande byggrätter inom Castellums fastigheter Marievik 27 och Marievik 30.

UPPSALA

4. FRÄMRE BOLÄNDERNA

Nu kliver stadsdelen Främre Boländerna in i Uppsalas finrum. Med nya kontorsbyggnader, butiker, restauranger blir det en dynamisk del av den växande stadskärnan i landets fjärde stad. Plan- och byggnadsnämnden i Uppsala har beslutat om samråd för den första detaljplanen av flera som ska utveckla Boländerna. Castellum är en stor aktör i området som ser fram emot att utveckla platsen med moderna och hållbara arbetsplatser.

NORRKÖPING MALMÖ

5. INRE HAMNEN

Med en direkt anslutning till Norrköpings nya resecentrum med Ostlänken blir Inre hamnen en ny stadsdel med attraktivt vattennära läge. Projektet Nova i Inre hamnen omfattar två moderna och ljust utformade byggnader för kontor och publika verksamheter på totalt 8 150 m². Byggstart tidigast år 2023.

GÖTEBORG

6. CASTELLUM SÄVE

Castellum förvärvade Säve flygplats i december 2018 med ett utvecklingsområde om närmare 3 miljoner kvadratmeter mark. Castellum Säve är framtidens flexibla logistiknav och ett område för innovation och utveckling med fokus på hållbara transporter och mobilitet. Inom en 10-årsperiod planeras en etappvis utveckling av området med totalt ca 800 000 kvm moderna logistikoch verksamhetslokaler, samt testytor för självkörande fordon.

7. TISTLARNA, ÖSTRA HAMNEN

Castellum har under 2020 förberett fastigheten Tistlarna 9 för etablering av en ny Logistikbyggnad om ca 11 000 kvm. Läget och platsen är utmärkt för logistik med närhet till huvudbanan, motorvägarna E4 och E6 , Malmö centralstation och både Köpenhamn och Malmö flygplats. Tid för uppförandet är ca 12 månader.

Större pågående projekt

DOMSTOLSBYGGNAD MALMÖ (GODSFINKAN 1)

LÄGE:	Nyhamnen, Malmö
YTA:	Ca 26 500 kvm
FÄRDIGSTÄLLT:	Kv 1 2023
INVESTERING:	1 270 mkr

Castellum uppför nya domstolslokaler för Tingsrätten, Förvaltningsrätten och Hyres- och arrendenämnden i Malmö. Domstolsbyggnaden kommer ligga i den nya stadsdelen Nyhamnen i Malmö där Castellum även uppför ett nytt huvudkontor åt E.ON. Byggnaden kommer innehålla ca 40 förhandlingssalar och blir därmed en av norra Europas största domstolsbyggnader.

KUNGSPASSAGEN, UPPSALA (DRAGARBRUNN 21:1)

LÄGE:	Uppsala
YTA:	Ca 14 130 kvm
FÄRDIGSTÄLLT:	Kv 4 2021
INVESTERING:	493 mkr

Mitt i centrala Uppsala har Castellum under slutet av året påbörjat en nybyggnation samt en ombyggnation av Kungspassagen. Totalt sett kommer projektet omfatta 14 000 kvm och vara färdigställt sista kvartalet 2021. Fastigheten är uthyrt till ca 80 % och kommer ha en tydlig hållbarhetsprägel med solceller, grön el samt koldioxidneutral fjärrvärme.

DOMSTOLSBYGGNAD JÖNKÖPING (GÖTALAND 5)

LÄGE:	Jönköping
YTA:	Ca 9 200 kvm
FÄRDIGSTÄLLT:	Kv 3 2022
INVESTERING:	Ca 325 mkr

Ett uppdrag som omfattar nya lokaler för Göta hovrätt och Kammarrätten i Jönköping. Kommer certifieras enligt miljöbyggnad guld. En modern och hållbar byggnad som samtidigt andas anrik historia. Belägen intill vackra Munksjön, ljussatt av genomgående atrier och utrustad med framtidens energilösning.

GREENHAUS, HELSINGBORG (JEPPE 1)

LÄGE:	Helsingborg
YTA:	Ca 7 000 kvm
FÄRDIGSTÄLLT:	Kv 2 2022
INVESTERING:	305 mkr

Under senhösten 2019 påbörjade Castellum byggnationen av GreenHaus, ett modernt kontorshus om ca 7 000 kvm i den nya stadsdelen Oceanhamnen i centrala Helsingborg. Byggnaden förväntas vara färdigställd under våren 2022 och certifieras enligt WELL, den enda byggstandarden som tar hänsyn till människors välbefinnande i arbetslivet. Byggnaden är uthyrd till 62 % och kommer även innefatta coworkingverksamhet genom Castellumägda coworkingbolaget United Spaces.

E.ON MALMÖ (SJUSTJÄRNAN 1)

LÄGE:	Nyhamnen, Malmö
YTA:	31 460 kvm
FÄRDIGSTÄLLT:	Kv 1 2023
INVESTERING:	Ca 1 296 mkr

Castellum uppför ett nytt nordiskt huvudkontor för ca 1 500 medarbetare i Nyhamnen nära Malmös centralstation. Byggnaden kommer bli ett nytt riktmärke i Malmö, och kontoret är utformat för att tillfredsställa en mängd olika krav och behov som finns på en stilbildande byggnad med hållbara arbetsplatser och tilltalande arkitektur. Nybyggnationen kommer att certifieras enligt högsta miljöcertifieringsnivå och enligt The Well BuildingStandards högsta nivå Platinum. Den senare med unika krav på människors hälsa och välbefinnande på arbetet.

KV KORSNINGEN ÖREBRO

LÄGE:	Örebro
YTA:	5 650 kvm
FÄRDIGSTÄLLT:	Kv 2 2022
INVESTERING:	Ca 227 mkr

I centrala Örebro kommer Castellum att uppföra en kontorsbyggnad med Polisen som hyresgäst. Huset byggs helt i trä och certifieras enligt Sweden Green Building Councils (SGBC) nya certifiering NollCO2 . Målsättningen är att byggnaden ska ha netto-noll koldioxidutsläpp under sin livstid.

KÄLLERUDS PARK ÖREBRO (HISSMONTÖREN 4)

LÄGE:	Örebro
YTA:	Ca 3 400 kvm
FÄRDIGSTÄLLT:	Kv 1 2022
INVESTERING:	Ca 118 mkr

Källeruds Park i utkanten av centrala Örebro är ett modernt kontor i parkmiljö med god balans mellan jobb och rekreation, mellan stad och grönska, mellan yteffektiva kontor och en luftig känsla. I Källeruds Park ingår Castellums koncept för utomhuskontor WorkOUT som redan finns på flera orter i landet. Forskning visar att arbete utomhus har flera positiva effekter på hälsan, stärker immunförsvaret och sänker stressnivån.

KOPPARTORGET 4&5 (VERKSTADEN 14)

LÄGE:	Kopparlunden, Västerås
YTA:	5 800 kvm
FÄRDIGSTÄLLT:	Kv 1 2022
INVESTERING:	Ca 198 mkr

Castellum uppför en ny kontorsbyggnad om totalt 5 800 kvm och fem våningsplan i det attraktiva området Kopparlunden med direkt anslutning till de centrala delarna av Västerås. Castellum äger sedan tidigare ett flertal fastigheter i området Kopparlunden som är ett av Västerås mest dynamiska områden med en inspirerande industrihistorisk miljö. Området är idag utvecklat till Västerås tätaste kontorskluster med moderna kontorslokaler.

STÖRRE PÅGÅENDE PROJEKT 2020

Yta, kvm	mkr	kr/kvm	Uthyrnings grad jan 2021	Total inv. ink. mark, mkr	Varav inv. 2020 mkr	Varav kvar
31 460	78	2 775	91 %	1 296	349		Nybyggnation kontor
26 500	81	3 030	91 %	1 270	471		Nybyggnation domstolsbyggnad
14 130	45	3 150	72 %	493	269		Om- och tillbyggnation kontor
9 200	23	2 500	100 %	325	33		Nybyggnation domstolsbyggnad
7 000	19	2 800	48 %	305	195		Nybyggnation kontor
5 650	15	2 800	100 %	227	55		Nybyggnation konor
5 600	24	4 280	100 %	280	17		Ombyggnation samhällsfast.
5 800	14	2 430	88 %	198	78		Nybyggnation kontor
3 400	9	2 650	50 %	118	20		Nybyggnation kontor
5 190	7	1 300	40 %	88	81		Nybyggnation lager/bilhall
4 600	7	1 500	100 %	82	65		Nybyggnation lager/kontor
			Hyresvärde				att inv., mkr Färdigställt Kategori 947 Kv 1 2023 799 Kv 1 2023 224 Kv 4 2021 292 Kv 3 2022 110 Kv 2 2022 172 Kv 2 2022 263 Kv 3 2022 120 Kv 1 2022 98 Kv 1 2022 7 Kv 1 2021 17 Kv 1 2021

1. BREEAM utvärderar och betygsätter byggnaders totala miljöpåverkan.

2. Miljöbyggnad är ett certifieringssystem som syftar till att skapa miljömässigt hållbara byggnader och tar hänsyn till energi, inomhusmiljö och byggmaterial.

3. WELL är den första byggstandarden som tar hänsyn till människans välbefinnande i arbetslivet.

4. NollCO2 är en påbyggnadscertifiering till Miljöbyggnad, BREEAM-SE, LEED och Svanen och syftar till att uppnå netto-noll klimatpåverkan av en ny byggnad.

Större färdigställda projekt

STÖRRE FÄRDIGSTÄLLDA PROJEKT 2020 Hyresvärde

ÖSKARET 1, STOCKHOLM

LÄGE:	Centrala Stockholm
YTA:	10 841 kvm
FÄRDIGSTÄLLT:	Kv 4, 2020
INVESTERING:	638 mkr

Castellum förvärvade under 2017 Stockholm Vattens tidigare huvudkontor på Torsgatan 26, mitt i centrala Stockholm. Fastigheten har en uthyrningsbar area om 11 000 kvm samt bedömda möjligheter till nya byggrätter. Under 2018 inleddes ombyggnationen till moderna kontorslokaler. Castellum äger också några av grannfastigheterna och ser stor utvecklingspotential i området. Planen är att tillsammans med Stockholms stad och övriga fastighetsägare skapa ett levande blandkvarter. Byggnaden är uthyrd till 77 %.

HISINGEN LOGISTIKPARK 2, GÖTEBORG

LÄGE:	Hisingen, Göteborg
YTA:	36 700 kvm
FÄRDIGSTÄLLT:	Kv 3, 2020
INVESTERING:	337 mkr

Sommaren 2020 färdigställde Castellum andra etappen av Hisingen Logistikpark som omfattar ca 37 000 kvm färdigställd logistikyta med solcellsanläggning på taket. Byggnaden är uthyrd till 100 % till en e-handelsaktör. I och med färdigställandet av etapp 2 blev Hisingen Logistikpark en av Nordens största logistikanläggningar med modern standard för helautomatiserade lager om totalt 65 000 kvm.

MASTHUGGET 26:1, GÖTEBORG

LÄGE:	Vid Masthuggskajen, centrala Göteborg
YTA:	4 185 kvm
FÄRDIGSTÄLLT:	Kv 4, 2020
INVESTERING:	238 mkr

På historisk mark och granne med Castellums befintliga fastighet Amerikahuset färdigställdes byggnationen av kontorshuset Emigranten Göteborg. Byggnaden ligger mitt på Masthuggskajen, som är en del av det stora stadsutvecklingsprojektet Älvstaden. Byggnaden är uthyrd till 10 %.

Fastighet	Yta, kvm		mkr kr/kvm	Uthyrnings grad jan 2021	Total inv. ink. mark, mkr	Varav inv. 2020 mkr	Varav kvar att inv., mkr		Färdigställt Kommentar
Öskaret 1, Stockholm1)	10 841	60	5 550	77 %	638	587	51	Kv 4 2020	Ombyggnation kontor
Hisingen Logistikpark, Göteborg 2)	36 700	28	750	100 %	337	329	8	Kv 3 2020	Nybyggnation logistik
Masthugget 26:1, Göteborg 2)	4 185	13	3 200	10 %	238	222	16	Kv 4 2020	Nybyggnation kontor
Örnäs 1:17, Upplands-Bro 2)	15 719	15	1 000	100 %	208	198	10	Kv 1 2020	Nybgyggnation logistik
Visionen 3 fd 1, Jönköping 2)	5 155	10	1 850	80 %	87	67	20	Kv 2 2020	Ombyggnation kontor
Moränen 3, Malmö 2)	3 421	5	1 350	82 %	54	54	0	Kv 1 2020	Nybyggnation kontor

1. BREEAM utvärderar och betygsätter byggnaders totala miljöpåverkan.

2. Miljöbyggnad är ett certifieringssystem som syftar till att skapa miljömässigt hållbara byggnader och tar hänsyn till energi, inomhusmiljö och byggmaterial.

Transaktion

Castellum är en långsiktig aktör och i strategin för tillväxt ingår att ständigt förädla och utveckla fastighetsbeståndet genom investeringar i såväl ny-, till- och ombyggnation som förvärv.

Investeringarna genomförs i syfte att förbättra kassaflödet och därigenom öka fastigheternas värde. Nya projekt tillförs successivt genom förvärv av såväl utvecklingsbara fastigheter som outnyttjade byggrätter.

Castellum utvecklar kontinuerligt fastighetsbeståndet, vilket även innefattar försäljningar, i syfte att stärka sin position som den ledande aktören i nordiska tillväxtstäder. Ett bra exempel på detta är att Castellum i slutet av 2020 annonserade försäljning av en färdigutvecklad fastighetsportfölj med varierande ålder, bestående av främst lager/logistik till Blackstone för ca 18,1 miljard kr netto efter avdrag för omkostnader och uppskjuten skatt om ca 900 mkr. Försäljningen var uppdelad i två portföljer:

• • Portfölj nr 1 med ett försäljningspris netto om ca 5,0 mdkr och en värdering vid årsskiftet om ca 4,8 mdkr, med frånträde i början av februari. I samband med försäljningen kommer en uppskjuten skatteintäkt redovisas om ca 600 mkr. Affären var villkorad av Konkurrensverkets godkännande, vilket erhölls i januari 2021, och kommer därmed redovisas som såld under kvartal 1 2021.
• • Portfölj nr 2 med ett försäljningspris netto om ca 13,1 mdkr och en värdering vid årsskiftet om ca 12,7 mdkr, med frånträde i månadsskiftet mars/april. I samband med försäljningen skulle en uppskjuten skatteintäkt om ca 1,8 mdkr redovisas. Affären var villkorad av såväl Konkurrensverkets godkännande (som erhölls i januari 2021) som att förvärvet av Entra genomfördes (erbjudandet drogs tillbaka i februari 2021).

Under 2020 har Castellum också genomfört en rad förvärv och tillträden.

I maj genomfördes en affär med SBB där Castellum förvärvade en central kontorsfastighet i Malmö om 216 mkr som hyrs i sin helhet av Domstolsverket. Genom affären skapade Castellum fortsatta utvecklingsmöjligheter i centrala Malmö då Domstolsverket flyttar in i Castellums projekt i Nyhamnen 2022. Under våren förvärvades även en strategisk belägen logistikfastighet för 35 mkr i samma stadsdel där vidare exploatering planeras.

I november förvärvades fastighetskoncernen Lindström Invest i Helsingfors. Portföljen innehåller 36 000 kvm

moderna kontor i Kalasatama. Investeringsvolymen uppgick till 150 meur. Transaktionen genomfördes delvis som en apportemission.

Kort därefter förvärvades ytterligare en kontorsfastighet i intilliggande Sörnainen från Capman för ca 23,7 meur. Detta tydliggjorde Castellums ambition om fortsatt expansion i regionen.

I december månad genomfördes ett förvärv i Slakthusområdet i Stockholm – ett område under stark utveckling. Från Humlegården förvärvades den strategiskt belägna kontorsfastigheten Sandhagen 9 om 5 600 kvm för 296 mkr. I början av 2020 förvärvades och tillträddes även en mindre fastighet i samma område av Stockholms stad – innebärande att rådighet fås över ett helt kvarter. Kvarteret utvecklas i nära samråd med Stockholms stad och väntas omfatta minst 25 000 kvm moderna lokaler för arbetsplatser.

Castellum har minskat sin närvaro i Halmstad genom försäljning av fastigheter inom Högskoleområdet till Intea Fastigheter AB som sedan tidigare äger resterande del av campus. Försäljningspriset om 729 mkr översteg den senaste värderingen.

Ett klassiskt kontorshus om 8 690 kvm i Västerås förvärvades i december för 198 mkr. Byggnaden är belägen i stadens mest centrala gatukorsning.

I Göteborg har Castellum gjort en affär med Göteborgs stad som möjliggör framtida stadsutveckling genom att sälja en markfastighet till staden i utbyte mot en markanvisning i anslutning till Västlänkens blivande Station Centralen. Byggrätten omfattar ca 20–30 000 kvm BTA för kontors- och handelsytor bland annat innefattande en av stationsuppgångarna.

Under 2020 förvärvade Castellum för 2 646 mkr (3 350) och sålde för 891 mkr (4 138) inklusive ersättning för tilläggsköpeskilling om 120 mkr som tidigare inte redovisats.

Större förvärv under 2020

STÖRRE FASTIGHETSFÖRVÄRV UNDER 2020

SANDHAGEN 9

LÄGE:	Slakthusområdet i Stockholm
YTA:	5 700 kvm
TILLTRÄDE:	Jan 2021
INVESTERING:	296 mkr

Tomträtten är belägen i direkt anslutning till Castellums redan befintliga fastigheter i Slakthusområdet – ett av Stockholms mest spännande områden där en ny modern stadsdel utvecklas. Byggnaden innehåller kontor och uppfördes 1989.

5 FASTIGHETER HELSINGFORS

LÄGE:	Kalasatama
YTA:	36 000 kvm
TILLTRÄDE:	Nov 2020
INVESTERING:	1 440 mkr

Castellum förvärvade koncernen Lindström Invest innehållande fem fastigheter som alla ligger väl samlade i Kalasatama, ett tidigare hamnområde som Helsingfors stad nu utvecklar till en ny modern stadsdel. Byggnaderna innehåller högkvalitativa kontorslokaler, konferenscenter samt restaurang.

HÄMEENTIE 15
LÄGE:	Sörnäinen
YTA:	7 900 kvm
TILLTRÄDE:	Dec 2020
INVESTERING:	213 mkr

Som ytterligare ett bevis på Castellums ambition att växa i Helsingforsområdet förvärvades i december Hämeentie 15. Fastigheten är strategiskt belägen i Sörnäinen intill Kalasatama. Fastigheten byggdes 1956 med påbyggnad 1990 och har löpande renoverats sedan dess. I juni 2021 flyttar Senaatti Verohallinto, statens samarbetspartner inom arbetsmiljö, in i 1 100 kvm nyrenoverade lokaler.

		Hyresvärde
Fastighet	Yta, kvm	mkr	kr/kvm	Uthyrningsgrad jan 2021	Anskaffningsvärde, mkr	Tillträde	Kategori
Sandhagen 9	5 700	16	2800	99 %	298	Jan 2021	K
Von Conow 57	6 800	13	1 950	100 %	216	Maj 2020	S
Manfred 8	8 700	16	1 850	90 %	194	Dec 2020	K
Eggegrund 7	14 900	7	500	100 %	114	Mars 2021	L
Fastighet	Yta, kvm	meur	eur/kvm	Uthyrningsgrad jan 2021	Anskaffningsvärde, meur	Tillträde	Kategori
5 fastigheter Helsingfors	36 000	11	300	86 %	150	Nov 2020	K
Hämeentie 15	7 900	2	260	86 %	23,7	Dec 2020	K

STÖRRE FASTIGHETSFÖRSÄLJNINGAR UNDER 2020

		Hyresvärde
Fastighet	Yta, kvm	mkr	kr/kvm	Underliggande fastighetspris, mkr	Uppskjuten skatt omkostn., mkr	Försäljn. pris netto, mkr	Frånträde	Kategori
Halmstad, sex fastigheter	36 150	55	1 500	743	14	729	Jan 2021

Tuffa mål ger resultat i kampen mot den globala uppvärmningen

Under fokusområde planeten (miljö och klimat) är det övergripande målet netto-noll koldioxidutsläpp senast 2030. Att förhindra den globala uppvärmningen är av högsta prioritet för såväl Castellums verksamhet som för världen i stort. Jordens befolkning fortsätter att öka och resurserna ska räcka till allt fler. Därför är detta område helt grundläggande i Castellums hållbarhetsarbete.

Fokusområde planeten

INRIKTNING

Castellum ska på ett ansvarsfullt och effektivt sätt minska resursanvändningen och koldioxidutsläppen som ger upphov till den globala uppvärmningen.

MÅL

• 15 % energibesparing per kvm år 2025 jämfört med index 2015.
• En energieffektivisering om minst 1,5 % per år i like-for-likeportföljen (fastigheter i förvaltning i två år).
• Netto-noll koldioxidutsläpp och 100 % icke-fossil energi senast 2030.
• 100 % av alla fordon ska vara fossiloberoende 2020.
• 1 % vattenbesparing per år i like-for-like portföljen.

UTFALL

• 15 % besparing (8) jmf med 2015 och 12 % besparing (–8) i den jämförbara portföljen (like-for-like).
• 85 % (77) minskade CO2 -utsläpp från fastighetsförvaltning. (Scope 1 och 2) sedan 2007. För uppföljning av Scope 3 se sidan 164.
• 95 % (96) förnybar energi.
• 100 % (86) fossiloberoende fordon.
• 13 % (3) vattenbesparing i jämförbara portföljen (like-for-like).

MÅL OCH UTFALL ENERGIANVÄNDNING PER KVM KOLDIOXIDUTSLÄPP FASTIGHETSFÖRVALTNING

Absolut förbrukning per kvm för de fastigheter Castellum förvaltar (SCOPE 1 & 2 MARKET BASED)

Effektiviserad energianvändning

Castellum arbetar kontinuerligt med att minska energianvändningen genom såväl driftsoptimering som investeringar i energieffektiv teknik. Under det gångna året har 93 projekt genomförts omfattande 82 mkr, i syfte att energieffektivisera. Energianvändningen inom koncernen följs systematiskt upp och analyseras därefter. De åtgärder som genomförs är prioriterade efter störst effektiviseringspotential.

Utbyggnad pågår av en egen portal för webbaserad fastighetsövervakning, där mätvärden avseende drift, larm, hissar och inpassering kan övervakas. Arbetet innebär besparingar av energi och tid och skapar kundnytta i form av bättre service genom förebyggande arbete. Idag är 385 fastigheter motsvarande 2 852 tkvm uppkopplade mot portalen.

Under 2020 har den normaliserade energianvändningen i det jämförbara beståndet (like-for-like) minskat med 12 %. Effektiviseringen beror dels på ett aktivt arbete för att minska energianvändningen i Castellums byggnader, dels på grund av pandemin vilket inneburit lägre beläggning i våra lokaler och därmed mindre behov av energi samt på ett mildare väder under 2020 jämfört med föregående år. Värmeanvändningen minskade under 2020 med 10 % medan elanvändningen minskade med 5 %. Sedan 2007 har energianvändningen minskat med totalt 37 % per kvm.

Den faktiska förändringen i den jämförbara portföljningen är 11 %, ej graddagsjusterat. Castellum började systematiskt mäta energi och uppvärmning år 2007, vilket därför används som jämförelseår.

Solceller på taket ger mervärde för AFRY

Castellums satsning 100 på sol är en av Nordens största investeringar i solceller som innebär att närmare hundra solcellsanläggningar ska byggas på Castellums fastigheter fram till 2025.

En av satsningarna är AFRY:s kontor i Solna där en 255 kilowattsanläggning som täcker 2 500 kvadratmeter av taket togs i drift våren 2020.

– Som konsulter inom hållbarhet och hållbara lösningar i byggnader så vill vi gärna leva som vi lär. Därför känns det väldigt roligt att vi kan ha ett utbyte med Castellum och bidra med vår kunskap när det gäller solcellsanläggningar, säger Kaia Eichler är hållbarhetschef för affärsområdet Buildings på AFRY.

AFRY är en stor samhällsaktör som arbetar för att driva på lagstiftningen kring kravställningen i olika projekt mot mer hållbar energiförsörjning.

– Frågan om hållbart företagande har ökat markant den senaste tiden och inte minst nu under 2020. För oss på Castellum känns det kul att på riktigt ha arbetat fram ett projekt som är hållbart och bra för både AFRY, miljön och ekonomin. Vi ser fram emot fler spännande kundprojekt som kastar in oss i nya utmaningar och lösningar kring hållbar fastighetsförvaltning och projektutveckling den närmaste tiden, säger Hanna Björklund, kundansvarig för AFRY på Castellum.

100 på sol

Castellum startade 2019 Nordens största solcellsprogram. Sedan dess har bolaget byggt 39 av 100 (som är målet) större solcellsanläggningar.

FÖRDELNING KOLDIOXIDUTSLÄPP

FÖRDELNING AV TOTAL ENERGIANVÄNDNING

Målet om 100 % fossiloberoende fordon har fullföljts och därmed är nu samtliga fordon, servicebilar, poolbilar och tjänstebilar, som Castellum använder eldrivna eller drivs med biodrivmedel.

Castellums förbrukning av värme om 50 kWh per kvm kan jämföras med branschgenomsnittet. Som branschgenomsnitt används Energimyndighetens referensvärde för uppvärmning av lokaler om 117 kWh per kvm. Detta innebär att Castellums byggnader är 57 % mer energieffektiva än det svenska genomsnittet för lokaler.

Ökad andel av förnyelsebara bränslen

Av Castellums koldioxidutsläpp är 6 % direkt påverkbara via olja, gas samt service-, förmåns- och poolbilar (Scope 1) medan resterande del 94 % är indirekt påverkbara (Scope 2), d.v.s. köpt energi som fjärrvärme och el.

För att minska utsläppen pågår ett arbete med att fasa ut fossila bränslen. I dagsläget finns fyra oljepannor kvar.

Av Castellums hyresgäster står ca 13 % själva för värme och 23 % för fastighetselen. Totalt är 6 181 kW solceller installerade på Castellums fastigheter, motsvarande 43 267 kvm solceller. Under 2020 har 13 större solcellsanläggningar byggts.

Uppvärmning med fjärrvärme medför att Castellums koldioxidutsläpp blir beroende av fjärrvärmeverkens bränslemix. Idag anlitas 29 fjärrvärmeverk, vilka står för 93 % av koncernens utsläpp i Scope 1 och 2. Castellum har en dialog med de fjärrvärmeverk som har högst utsläpp av koldioxid per kWh, för att påverka dem att minska utsläppen. Övergång till grön fjärrvärme med förnybara bränslen pågår och motsvarar idag 48 % av fjärrvärmeleverantörerna.

Under 2020 har koldioxidutsläppen i Scope 1 och 2 minskat med 34 % per kvm och sedan 2007 har de minskat 85 % per kvm. Ökningen beror till stor del på att fjärrvärmeleverantörernas utsläpp ökat under året. Av Castellums totala energianvändning är 95 % icke-fossil.

Sedan år 2001 används enbart miljömärkt el i koncernen.

Minskad avfallsmängd

Att minska avfallsmängden som går till deponi genom att erbjuda källsortering är ett område som Castellum arbetat med länge. Uppföljningen av arbetet försvåras av att flera renhållningsbolag anlitas och att ett fåtal kan redovisa uppföljning i vikt. Dessutom skiljer sig hyresgästernas verksamhet åt och därmed deras behov av avfallshantering. Statistik erhålls idag från 41 % (27) av renhållningsbolagen och Castellum arbetar aktivt för att öka mängden tillgängliga data. Statistiken innefattar avfall från byggnader som förvaltas av Castellum och inte avfall från projekt eller entreprenader.

Vattenförbrukning

Castellum använder vatten ur det kommunala systemet och arbetar med uppföljning och åtgärder för att minska förbrukningen.

Castellum antog under 2017 en målsättning om att vattenanvändningen per kvm ska minska med 1 % per år i den jämförbara portföljen (like-for-like) till 2030. I den jämförbara portföljen är besparingen 13 % jämfört med 2019.

Hälsosamma och säkra arbetsplatser för hyresgäster och medarbetare

Under fokusområde framtidssäkring är det övergripande målet en hållbar fastighetsportfölj i en värld i förändring. Genom att fokusera på långsiktig hållbarhet i fastighetsbeståndet säkerställer Castellum att värden består över tid och att bolaget står rustade för framtida förändringar och utmaningar.

Fokusområde framtidssäkring

INRIKTNING

Castellum ska skapa en hållbar fastighetsportfölj i en värld i förändring.

MÅL

• 50 % av fastighetsbeståndet i kvm ska vara miljöcertifierat 2025.
• Alla nyproducerade byggnader och stora ombyggnationer ska miljöcertifieras. Miljöbyggnad Guld gäller vid ny- eller ombyggnation för kontor och handel. Lägre betyg får endast väljas då det föreligger särskilda skäl till varför Guld inte kan uppnås. För logistikbyggnader gäller Miljöbyggnad, betyg Silver.
• Ekosystemtjänster ska utvärderas vid nyproduktion och större projekt och minst lika mycket ekosystemtjänster eller mer ska återskapas på platsen.

UTFALL

• 39 % av fastighetsbeståndet i kvm är miljöcertifierat och certifiering pågår av ytterligare 7 %. Castellum äger flest miljöcertifierade fastigheter av de svenska börsnoterade fastighetsbolagen.
• Samtliga av Castellums större ny- eller ombyggnationer för kontor och handel uppfyllde detta mål under 2020.
• Ekosystemtjänster utvärderas och implementeras i samtliga nya större projekt.

Höga ambitioner för miljöcertifieringar

För Castellum är det viktigt att erbjuda hyresgäster och medarbetare hälsosamma och säkra arbetsmiljöer. För att uppnå det arbetar Castellum bl.a. med miljöinventeringar och erkända miljöcertifieringssystem av fastigheterna.

Målsättningen är att samtliga fastigheter ska vara miljöinventerade. Castellum miljöcertifierar alla nybyggnationer och större ombyggnationer. Om dessa projekt avser kontor ska de certifieras enligt Miljöbyggnad, nivå Guld, i Sverige. Lägre betyg får endast väljas då det föreligger särskilda skäl till varför Guld inte kan uppnås. För nya kontor utanför Sverige gäller certifieringsnivå, BREEAM, betyg Excellent.

För nyproduktion av logistikbyggnader gäller Miljöbyggnad, betyg Silver. Castellum har även egna hållbarhetsprogram som tillämpas vid alla investeringar, läs mer på sidan 39.

Tydliga krav i leverantörskedjan

Castellum arbetar för att använda resurser så klokt och effektivt som möjligt. Castellum har en uppförandekod för leverantörer som tillämpas i samtliga upphandlingar, vilket medför att projekten genomförs med högt ställda hållbarhets- och klimatkrav.

Kraven på leverantörer gäller miljö, arbetsmiljö och säkerhet, arbetsvillkor, mänskliga rättigheter samt affärsetik och antikorruption.

Vid nybyggnation och ombyggnation ställer Castellum tydliga hållbarhetskrav genom att tillämpa koncerngemensamma hållbarhetsprogram vid upphandling. Läs mer om hur Castellum tänker kring hållbara investeringar vid nybyggnation och ombyggnation på sidan 39.

Vid större inköp och upphandlingar har Castellum ambitionen att granska leverantörer och entreprenörer enligt koncerngemensamma krav. Uppföljning sker på olika sätt, exempelvis genom revision i Castellums miljöledningssystem, besiktningar, enkäter och platsbesök. Inga större avvikelser har uppmärksammats under året vid uppföljning. Under 2020 har Castellum köpt in tjänster eller produkter för totalt 3 495 mkr från totalt 4 105 leverantörer, varav de 57 största leverantörerna med en inköpsvolym större än 10 mkr stod för 60 % av inköpsvolymen. Inga betydande förändringar har skett i Castellums arbete med leverantörskedjan under året.

Som en del i att effektivisera leverantörskedjan och ställa tydliga krav tecknar Castellum systematiskt ramavtal med leverantörer. I samtliga upphandlingar behöver leverantören även intyga att de har ett systematiskt arbete kring hållbarhet och arbetsmiljöledning. Om en leverantör bryter mot uppförandekoden eller hållbarhets- och arbetsmiljökraven, kan avtalet sägas upp. Under året har Castellum tecknat 7 nya ramavtal och totalt finns 29 ramavtal i koncernen för varor och tjänster inom fastighetsförvaltning.

LEVERANTÖRER

Andel av total inköpsvolym

Övriga branscher 28 %

En arbetsplats där medarbetarna mår bra

Under fokusområde välbefinnande är målet att främja hälsa, välbefinnande och produktivitetsökning där jämställdhet och mångfald är viktiga förutsättningar. Med syfte att underlätta för medarbetarna att få ihop livspusslet introducerades under året möjligheten till ett mer flexibelt arbetsliv med visionen "Jobba var du vill, när du vill". Förhoppningen är att främja medarbetarnas hälsa och välbefinnande och samtidigt bidra till ökad produktivitet.

Fokusområde välbefinnande

INRIKTNING

Vi ska främja hälsa, välbefinnande och produktivitetsökning.

MÅL

• Jämställt i samtliga yrkeskategorier till 2025.
• <2 % kortidssjukfrånvaro.
• <3 % långtidssjukfrånvaro.
• 20 % av Castellums medarbetare ska år 2025 ha internationell bakgrund för att närmre spegla samhällets sammansättning.

UTFALL

Följande fördelning avseende jämställdhet:

• Koncernledning: 50 % kvinnor, 50 % män.
• Regionala ledningsgrupper: 36 % kvinnor, 64 % män.
• Förvaltning/kundvård: 35 % kvinnor, 65 % män.
• Projekt- och affärsutveckling: 23 % kvinnor, 77 % män.
• Stödfunktioner: 66 % kvinnor, 34 % män.
• 0,9 % kortidssjukfrånvaro.
• 1,1 % långtidssjukfrånvaro.
• 8 % (6) av Castellums medarbetare har internationell bakgrund.

För mer detaljerad information se sidan 58–59.

Värdegrunden ger vägledning i vardagen

Castellums strategiska riktning har samlats i bolagets strategiplan som löper över tre år. Koncernledningen är ytterst ansvarig för strategiplanen, vilken har presenterats för och antagits av styrelsen. Strategiplanen innehåller bolagets övergripande strategier och mål samt en handlingsplan för de kommande tre åren, där arbetet med Castellums kultur och värdegrund är en viktig del. Värdegrunden, Castellumandan, ger vägledning i vardagen och olika arbetssituationer kring vad man kan förvänta sig av en medarbetare på företaget och hur man ska agera internt mot varandra.

Permanent flexibilitet för alla anställda

Under visionen "Jobba var du vill, när du vill" får Castellums medarbetare friheten att utföra sina arbetsuppgifter på det sätt som de själva föredrar för att lättare kunna hantera livspusslet. Hela arbetslivet står inför en omdaning som Castellum anser sig möta bäst genom att praktisera förändringen på sig själva.

Frågor om distansarbete, flexibilitet och balans mellan jobb och fritid har länge funnits på agendan. När pandemin bröt ut införde bolaget distansarbete som standard för de flesta medarbetare och har nu öppnat upp för en fortsatt övergång till ett mer flexibelt arbetsliv.

En arbetsplats där medarbetarna mår bra

Hälsa och säkerhet och en god arbetsmiljö är prioriterat inom Castellum. Målsättningen är en hälsosam och olycksfri arbetsplats. Genom ett strukturerat arbetssätt arbetar bolaget proaktivt för att undvika arbetsrelaterade olyckor och ohälsa och förebygga risker.

Castellum värnar om medarbetarna och arbetar med friskvård genom aktiviteter och friskvårdsbidrag samt erbjuder regelbunden hälsoundersökning och en förmånlig sjukvårdsförsäkring. Friskvård sker i både förebyggande och rehabiliterande med syfte att främja fortsatt välmående. Korttidssjukfrånvaron är fortsatt låg och motsvarar 1 % (1) varav 1 % (1) för kvinnor och 1 % (1) för män. Den totala sjukfrånvaron var fortsatt låg, 2,0 % (2,9).

Castellum värnar om både medarbetare och leverantörer och har ett ansvar för att ingen blir fysiskt eller psykiskt sjuk eller skadas p.g.a. sitt arbete. Bolaget arbetar fortlöpande med att utveckla och förbättra arbetsmiljön i hela koncernen. Castellum har en uppförandekod för leverantörer där krav ställs på att leverantörerna ska leva upp till samma krav som bolaget ställer på sig själv.

Förekomsten av samtliga arbetsskador är mycket låg och motsvarar 1,2 % skador per 200 000 arbetade timmar. Under året har arbetsskador hos medarbetarna bestått av klämskada, stukning och benskada samt skador vid transport

ANSTÄLLDA VID ÅRETS UTGÅNG VARAV

• 162 kvinnor och 251 män.
• 404 heltids- och 9 deltidsanställda.
• 411 tillsvidareanställda och 2 visstidsanställda.
• Andelen anställda med kollektivavtal var 100 %.

CASTELLUMS VÄRDEORD

• Personliga
• Passionerade
• Proaktiva
• Pålitliga

VIKTIGA ARBETSOMRÅDEN

• Stötta organisationens ledare med att utveckla organisation och medarbetare.
• Säkra rätt kompetens nu och för framtiden.
• Utveckla ledarskapet och kulturen
• Verka för att Castellum är en
• modern och attraktiv arbetsgivare.

från och till arbetet. Även för Castellums leverantörer är siffran låg och under året har sex arbetsskador rapporterats. Följande typer av arbetsskador har under året uppstått hos leverantörer: fallolyckor, skärsår, benbrott, klämskada och brännskada. Inga betydande säsongsvariationer av antal anställda finns i verksamheten.

Fokus på mångfald och jämställdhet

För Castellum är mångfald och jämställdhet viktigt. Mål kring dessa områden finns framtagna och är en del av koncernens hållbarhetsagenda, "Den hållbara staden". Dessa innebär att Castellum 2025 ska ha uppnått en långsiktig jämn könsfördelning på ledande positioner och samtliga yrkeskategorier (40–60 %) samt att andelen medarbetare med internationell bakgrund ska öka för att långsiktigt spegla samhällets sammansättning.

För närvarande finns det god representation avseende jämställdhet på styrelse- och koncernledningsnivå i bolaget. Totalt sett var andelen kvinnor vid årsskiftet i bolaget 40 % (39). För att bli ett mer jämställt bolag finns riktlinjer med konkreta handlingsplaner för jämställdhet och mångfald.

Idag råder det i vissa yrkesgrupper en relativt stor obalans, medan andra yrkesgrupper uppnår jämställdhetsmålet med god marginal.

Som en del i Castellums mångfaldsarbete ingår jämställda löner. Som kan utläsas i tabellen på sidan 178 är lönerna inom ramen för vad som anses jämställda. Detta bevakas kontinuerligt och om löneskillnader kan kartläggas som beror på kön sker åtgärder omgående.

Samarbeten och initiativ

Castellum deltar i praktikprogrammet Jobbsprånget som drivs av IVA (Kungliga Ingenjörs- och Vetenskapsakademien), där nyanlända akademiker med uppehållstillstånd får möjlighet att under fyra månader praktisera i näringslivet.

Castellum har under året inlett ett samarbete med My Dream Now. Samarbetet ger bolagets medarbetare möjlighet att engagera sig som mentorer och klasscoacher för elever i grundskola och gymnasium.

Under året har majoriteten av Castellums medarbetare genomgått en e-learningutbildning kring mångfald och jämställdhet. Utbildningen är framtagen internt och är obligatorisk för alla nya medarbetare.

Högt engagemang, tydlighet och förväntan

I slutet av året introducerades en ny medarbetarundersökning, Castellum Experience. I form av en pulsmätning mäts

JÄMSTÄLLDHET INOM CASTELLUM 2020

Jämställt innebär en fördelning i intervallet 40–60 %. Gröna markeringar är föremål för måluppföljning enligt Castellums hållbarhetsstrategi. Handlingsplaner planeras årsvis av HR-avdelning och fokus är de minst jämställda och större yrkesgrupperna, vilket följs upp på detaljerad nivå exempelvis inom förvaltning/kundvård.

nivån på engagemang. Engagemang innefattar tydlighet och energi, "En engagerad medarbetare vet vad hen ska göra för att bidra till företagets mål (tydlighet) och har ork, kraft och lust (energi) att göra det." Mätningen sker varje månad och består av ett fåtal frågor. Syftet med kontinuerliga mätningar är att snabbt kunna identifiera behov av korrigerande insatser och att kunna följa trender.

Efter den första mätningen ser engagemangindex bra ut med ett resultat som hamnar strax över benchmark.

Castellum arbetar med såväl kompetensutveckling som en motiverande arbetssituation för att skapa engagemang och trivsel.

Medarbetarsamtal ska genomföras årligen för att sätta och följa upp mål samt fastställa behov av kompetensutveckling. Under 2020 har 93 % (78) av alla medarbetare haft medarbetarsamtal, varav 89 % kvinnor och 95 % män.

Anledningen till att alla medarbetare inte har haft medarbetarsamtal under 2020 beror främst på en större mängd nyanställda, vilka ännu inte haft sitt första medarbetarsamtal.

Att stärka koncernen genom ett ständigt förbättringsarbete, s.k. best practice, är en kontinuerlig process. Inom koncernen sker ett gemensamt utvecklingsarbete samt erfarenhetsutbyte mellan regionerna för att göra kompetens tillgänglig i hela organisationen. De gemensamma utvecklingsgrupperna ger förutsättningar för fortsatt förbättring och i grupperna ingår deltagare som representerar samtliga regioner. Grupperna diskuterar regelbundet frågor inom specifika områden såsom uthyrning, IT, drift, projektutveckling, hållbarhet, kommunikation, inköp och personal.

Arbetet i dessa projektgrupper har blivit en central del av det interna utvecklingsarbetet som drivs inom koncernen.

MÅNGFALD INOM CASTELLUM EFTER REGION 2020

Andel anställda med utländsk bakgrund i Castellum 2019 jämfört med utländsk bakgrund i befolkningen 20–67 år på samma ort som respektive regionhuvudkontor.

I dessa sammanhang drar bolaget nytta av den nya organisationsstrukturen som lämpar sig mycket väl för denna typ av samarbete. I koncernen finns även ett intranät där erfarenheter och kunskap enkelt kan delas mellan medarbetare oavsett geografisk hemvist.

På Castellum bedrivs kompetensutveckling såväl internt som externt. Kompetensutveckling har en bred definition inom Castellum. Det kan vara utbildning som är anpassad till respektive medarbetares arbetsuppgifter, men även utbildning inom områden som koncernen fokuserar på. Totalt under året har 7 913 utbildningstimmar genomförts på Castellum, vilket innebär ca 19 timmar per medarbetare.

Så bidrar Castellum till att minska ungdomsarbetslösheten

Genom samverkan mellan skola och arbetsliv vill My Dream Now ge ungdomar inspiration att visualisera framtida yrkesval och en väg in i arbetslivet.

– Castellum är en av våra partners och genom att erbjuda sina medarbetare att vara klasscoacher så bidrar de till att minska segregation och ungdomsarbetslöshet. Det är också ett sätt att arbeta för social hållbarhet samtidigt som det skapar stolthet ger ett mervärde för medarbetarna, säger Jonas Bygdeson, vd och grundare My Dream Now.

De som medverkat som klasscoach ser det som mycket positivt och ett sätt att bidra till något meningsfullt och samhällsnyttigt.

– Det gör oss till en attraktiv arbetsgivare och stärker vårt varumärke. Samtidigt hoppas vi att fler ungdomar ska få upp ögonen för alla spännande jobb inom fastighetsbranschen och att de söker sig till oss i framtiden eftersom vi ser ett ökat behov av kompetensförsörjning inom vår sektor, säger Helena Skoglund, HR.

Värd att lita på

Under fokusområde uppförande är det övergripande målet att bedriva vår verksamhet på ett ansvarsfullt sätt gentemot samhället och intressenter. Castellums uppförandekod beskriver hur medarbetare i verksamheten ska bemöta hyresgäster, leverantörer, samarbetspartners och andra aktörer i den dagliga verksamheten. Uppförandekoden tydliggör Castellums ställningstagande gällande mänskliga rättigheter, arbetsvillkor, affärsetik och information.

Fokusområde uppförande

INRIKTNING

Vi ska bedriva vår verksamhet på ett ansvarsfullt sätt gentemot samhället och våra intressenter.

MÅL

• 4 % av alla medarbetare på årsbasis ska vara lärlingar.
• Arbetstillfällen ska skapas för ungdomar och långtidsarbetslösa i alla större projekt.
• 100 % av medarbetarna ska utbildas i uppförandekoden.

UTFALL

• Totalt har 47 ungdomar gjort praktik eller feriearbetat i Castellum 2020. Av dessa var 9 lärlingar motsvarande ca 2 % av Castellums anställda.
• Sju lärlingsplatser skapades i större projekt.
• Samtliga medarbetare utbildas i Castellums uppförandekod.

Värderingar och uppförandekod

Castellums värderingar kan sammanfattas i orden Värd att lita på (läs mer på www.castellum.se).

Uppförandekoden, som gäller för Castellums samtliga medarbetare, reglerar hur man ska uppträda mot varandra, mot Castellums hyresgäster, leverantörer, samarbetspartners och andra aktörer som medarbetare möter i den dagliga verksamheten. Den baseras på Castellums värderingar och FN Global Compacts principer och tydliggör Castellums ställningstagande gällande mänskliga rättigheter, arbetsvillkor, affärsetik och information. Castellum ska ge god service, följa lagar och förordningar, inte diskriminera någon samt skapa god arbetsmiljö och säkerhet. Dessutom finns ett fokus på jämställdhetsfrågor, vilka beskrivs i bolagets mångfaldsplan.

Verksamheten i Castellum lyder under respektive lands lagstiftning och regelverk gällande t.ex. arbetsvillkor, arbetsmiljö och organisationsfrihet. Castellums personalhandbok behandlar frågor som arbetsmiljö, jämställdhet, löner, pensioner och tjänstebilar. Varje nyanställd medarbetare genomgår obligatorisk utbildning om bolagets uppförandekod, hållbarhetsarbete och mångfald.

I koncernen pågår ett förebyggande arbete avseende korruptionsfrågor, där agerandet i olika situationer som kan uppkomma i vardagen diskuteras. Det är viktigt att alla medarbetare förstår och följer uppförandekoden. Castellum har en whistleblower-funktion som nås via koncernens webbplats och intranät. Funktionen syftar till att hjälpa såväl medarbetare som externa parter att agera rätt. Alla whistleblower-ärenden hanteras enligt fastställda rutiner. Den som anmäler ett whistleblower-ärende får snabb återkoppling och därefter är ambitionen att upprätthålla en dialog med anmälaren. Alla ärenden hanteras konfidentiellt.

Castellum har erhållit ett tiotal ärenden via whistleblowerfunktionen under 2020. En del av ärendena har inneburit att rutiner förändrats eller att riktade kommunikationsinsatser genomförts.

Under 2020 har inga incidenter inträffat som påverkat hyresgästernas hälsa och säkerhet negativt, som kommit ledningen till kännedom. Castellum har heller inte blivit dömda för några brott mot bolagets uppförandekod eller korruptionsbrott under 2020 eller de senaste fem åren.

Samhällsengagemang

För Castellum handlar samhällsengagemang om att erbjuda hälsosamma och produktiva stadsmiljöer där människor mår bra. Det handlar även om att bidra till stadsutveckling som uppmuntrar till integration mellan olika samhällsgrupper.

En annan viktig aspekt för Castellum inom detta område är att bidra till att fler ungdomar och personer med utländsk bakgrund kommer in på arbetsmarknaden. Castellum för dialog med intressenter och ingår i gemensamma projekt

med andra fastighetsägare och aktörer för att tillsammans skapa bättre livsmiljöer.

Under 2020 har totalt 47 ungdomar arbetat inom Castellum som feriearbetare, praktikanter, lärlingar, trainees eller med examensarbeten. Av dessa ungdomar var 9 lärlingar (lärlingar är enligt Castellums definition personer som står långt ifrån arbetsmarknaden), vilket motsvarar ca 2 % av Castellums medarbetare. Castellum har också målsatt att skapa arbetsplatser för ungdomar i alla större projekt. Utöver detta har Castellum samarbeten med exempelvis Jobbsprånget, ett initiativ som matchar företag med nyanlända akademiker. Under året har Castellum även erbjudit praktik till personer med utländsk bakgrund som nyligen kommit till Sverige.

Under 2020 har ett samarbete med organisationen My Dream Now genomförts där medarbetare på Castellum besöker skolklasser i socialt utsatta områden och berättar om sitt jobb och olika karriärvägar som är möjliga. Effekterna från samarbetet är ett stort engagemang hos Castellums medarbetare som får chansen att vara en inspiration för ungdomar som kanske saknar förebilder eller känner någon som har ett inspirerande jobb. Effekten för ungdomarna är ett breddat kontaktnät in i näringslivet och förebilder som de kanske inte annars kommer i kontakt med. Samarbetet är mycket givande för båda parter.

Utveckling av lokalsamhällen

Castellum har implementerat sociala program i de städer bolaget är verksamt. Idag täcker Castellums program 100 % av Castellums fastigheter. Castellums engagemang varierar efter de specifika fastigheterna och det lokala behovet. Programmen omfattar en intressentanalys för att undersöka aktuella behov. Beroende på stadens behov och intresse beslutas lokalt om hur Castellum ska engagera sig. Engagemangen i programmen inkluderar idag hur Castellum mäter och kan påverka miljön och den sociala samverkan i positiv riktning, förbättra det lokala samhället

NÅGRA AV VÅRA MEDLEMSKAP

• Almega
• Center for Management in the Construction Sector (CMB) at Chalmers University of Technology
• Chamber of Commerce (Handelskammaren)
• EPRA
• European Think Tank
• Fastighetsägarna
• Fossilfritt Sverige
• Green Building Council Denmark
• Network for collaboration in the local cities (Citysamverkan)
• Näringslivsgruppen
• SNS
• Sweden Green Building Council
• Swedish Energy Agency's Client Group for Premises (BELOK)

och miljöerna i fastigheterna. Programmen omfattar idag ca 105 olika engagemang inklusive sociala engagemang i städer där Castellum finns, deltagande i citynätverk, hållbarhetsnätverk och företagarföreningar där Castellum samverkar med hyresgäster, kommuner och andra samarbetspartners för att utveckla städerna.

Castellum arbetar även aktivt tillsammans med föreningslivet samt skolor och universitet för att erbjuda ungdomar lärlingsplatser och sommarjobb.

Castellums sponsring och stöd till det lokala föreningslivet är främst fokuserat på att främja utbildning och hälsa hos ungdomar. Under året har bolaget lämnat stöd till bland andra Bris, Ung Företagsamhet och lokala idrottsföreningar.

Sammantaget har Castellum under 2020 lämnat 6,8 mkr i direkt stöd genom sponsring och andra initiativ, varav 4,4 mkr avsåg medlemsavgifter till branschorganisationer.

Hållbarhetsutmärkelser

Under 2020 har Castellum fått fortsatt internationell uppmärksamhet för sitt hållbarhetsarbete. Utmärkelserna är ett kvitto på bolagets starka position inom hållbarhet och skapar fortsatt driv att leda utvecklingen i branschen.

2020 fick Castellum AB betyget AA (på en skala mellan AAA-CCC) av MSCI ESG Ratings assessment.

THE USE BY CASTELLUM OF ANY MSCI ESG RESEARCH LLC OR ITS AFFILIATES ("MSCI") DATA, AND THE USE OF MSCI LOGOS, TRADEMARKS, SERVICE MARKS OR INDEX NAMES HEREIN, DO NOT CONSTITUTE A SPONSORSHIP, ENDORSEMENT, RECOMMENDATION, OR PROMOTION OF CASTELLUM BY MSCI. MSCI SERVICES AND DATA ARE THE PROPERTY OF MSCI OR ITS INFORMA-TION PROVIDERS, AND ARE PROVIDED 'AS-IS' AND WITHOUT WARRANTY. MSCI NAMES AND LOGOS ARE TRADEMARKS OR SERVICE MARKS OF MSCI.

Dow Jones Sustainability Index

Castellum behåller för femte året i rad platsen som det enda nordiska bolaget i fastighets- och byggsektorn i Dow Jones Sustainability Index (DJSI), vilket inkluderar de bolag inom alla branscher i världen som presterar bäst inom hållbarhetsområdet. Dow Jones Sustainability Index (DJSI), ägt av S&P Global, bjuder varje år in över 3 500 noterade bolag i alla branscher internationellt att delta i utvärderingen. De som presterar i topp globalt kvalificerar sig till detta prestigefulla index som funnits sedan 1999 i syfte att styra investerare mot mer hållbara investeringar. Castellum är ett av sju svenska bolag som kvalificerat sig till indexet.

Korad etta i världen av GRESB

GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark) gör varje år en global genomgång av hållbarhetsarbetet i stora fastighetsbolag och fonder och i årets studie deltog 1 200 fastighetsbolag världen över. Castellum placerar sig för femte året i rad som global sektorledare, vilket innebär att bolaget rankas som etta i världen inom sektorn Kontors- och industrilokaler.

CDP A-list

Castellum ingår i the Climate Disclosure Leadership Index och har betyget A på skalan A till D-. CDP är en oberoende, icke vinstdrivande organisation med världens största insamling av information kring företags klimatpåverkan.

EPRA Gold

EPRA (European Public Real Estate Association) arbetar för att förbättra standarden och transparensen inom fastighetsbranschen för att skapa ökad trovärdighet och därmed ökad trygghet för investerare. Priset för bästa hållbarhetsrapportering i Europa, EPRA Gold, är ett erkännande av att Castellum både gör det vi lovar inom hållbarhetsområdet och dessutom är tydliga i kommunikationen.

Klimatmål godkända av SBT

Castellum har som första fastighetsbolag i Norden fått sitt klimatmål godkänt av initiativet Science Based Targets (SBT). Castellums mål är att till 2030 uppnå 100 % klimatneutralitet från verksamheten och därmed stötta FN:s klimatavtal och de nationella ambitionerna om ett fossilfritt Sverige.

Europas mest jämställda börsbolag

I december deltog bolaget på ett av FN:s jämställdhetsforum där Castellums jämställdhetsarbete beskrevs, vilket resulterat i att Castellum under året rankas som Europas mest jämställda av 600 börsnoterade bolag i Europa av European Women on Boards.

AKTIEN

En försmak på drömjobbet

Castellum vill öka ungdomars möjlighet att komma in på arbetsmarknaden genom att ta emot lärlingar.

För att skapa förutsättningar för en meningsfull och lärorik LIA -period har Castellum jobbat fram en strukturerad modell.

– Jag lär mig jättemycket samtidigt som jag känner att jag gör nytta och kan bidra till verksamheten, säger Max Andskär, LIA -praktikant på Castellum Säve.

Max handledare Anders Fredriksson som är affärsområdeschef och flygplatschef på Castellum Säve tror på lärlingssystemet och ser det som win win. Genom att se lärlingen som en resurs och styra in dem mot Castellums profil kan de utvecklas till framtida kollegor.

– Mitt drömjobb är att arbeta med fastighetsutveckling och miljöcertifie ringar, gärna på Castellum, säger Max.

Klimatscenarier – risker och möjligheter

Castellum värderar genom klimatscenarioanalyser, vilka klimatrisker och -möjligheter som kan påverka bolaget och dess fastigheter och investeringar, såväl i nuläget som i framtiden. Syftet är att förbereda Castellum för olika samhällsutvecklingar och framtidssäkra fastighetsbeståndet.

Analys av framtidsscenarier – världen år 2050

Castellum rapporterar sedan två år tillbaka enligt Task force on Climate-related Financial Disclosures (TCFD). Under 2019 genomfördes en analys för att värdera klimatrisker och -möjligheter utifrån två olika klimatscenarier framtagna av FN:s klimatpanel (IPCC) – RCP 8.5 och RCP 2.6.

RCP 8.5 – här kallat I gamla fotspår – är ett "business-asusual"-scenario, där världen inte lyckats ställa om utan utsläppen av växthusgaser fortsätter att öka i nuvarande takt.

RCP 2.6 – här kallat Vi uppnår Parisavtalet – är ett scenario där vi lyckas begränsa temperaturökningen till 1,5–2 °C.

Båda scenarierna innebär risker, men också möjligheter för Castellum. Bolaget behöver vara resilient och anpassa verksamheten utifrån ändrade klimatförhållanden både lokalt och nationellt.

Värdering av klimatrisker

Castellum gör en årlig kartläggning av bolagets alla risker och deras sannolikhet, påverkan, prioritet och utveckling för en period av upp till tio år. För klimatrisker analyserar vi förutom det också risker ur ett längre perspektiv enligt de klimatscenarion som beskrivs i detta kapitel. När det gäller klimatrisker bedöms både fysiska risker och omställningsrisker som kan följa av ett ändrat klimat.

Inför investeringar i nyproduktion görs en värdering av klimatriskerna för en byggnad under dess tekniska livslängd, med tyngdpunkt på nederbörd, extremt väder och översvämningsrisk. Då används, utöver RCP 2.6 och 8.5, även IPCC:s mellanscenario, RCP 4.5. Inför beslut om investeringar bedömer hållbarhetschefen investeringen ur ett hållbarhetsperspektiv, där klimatförändringar är en viktig fråga.

Fastigheternas klimatmotståndskraft

Castellum undersöker möjligheterna att värdera fastighetsbeståndets klimatmotståndskraft genom medverkan i det EU-finansierade forskningsprojektet Carbon Risk Real Estate Monitor (CRREM). Det ska definiera vetenskapligt baserade åtgärder för att minska koldioxidutsläppen i kommersiella fastigheter och bostäder i fastighetssektorn med syftet att uppnå Parisavtalet.

Världen 2050

"VI UPPNÅR PARIS-AVTALET" (RCP 2.6)1)

• Utsläppen av växthusgaser halveras till 2050.
• +1,5–3 °C nationell temperaturhöjning i Sverige.
• Ny förnybar energiteknik införs i stor skala.
• Låg energiintensitet.
• Kraftiga omställningar av samhället, infrastrukturen och byggnader har genomförts.
• Världens länder lyckas samarbeta om gemensamma initiativ.
• Politiska beslut, skatter och regleringar införs gällande växthusgaser.
• Ökade regleringar med hållbarhetskrav gällande markanvändning och byggnormer.
• Ändrade krav från kunder och investerare.

"I GAMLA FOTSPÅR" (RCP 8.5)1)

• Utsläppen av växthusgaser fortsätter att öka i dagens takt.
• +2–4 °C nationell temperaturhöjning i Sverige.
• Stigande havsnivåer.
• Fler dagar med extremväder och översvämningar.
• Ökat antal skogsbränder.
• Oförändrade beteenden och krav från kunder och investerare.
• Hög energiintensitet och stort beroende av fossila bränslen.
• Politiska klimatinitiativ och samarbeten misslyckas.
• Sämre inomhusklimat påverkar människors hälsa.
• Ökad befolkningsmängd.
• och inflyttning till Sverige. • Verksamheten blir mer händelsestyrd, p.g.a. extremväder.
• 1. Källor: smhi.se/klimat/framtidens-klimat samt TCFD The Use of Scenario Analysis in Disclosure of Climate-Related Risks and Opportunities

STRATEGI

Världen 2050

KLIMATSCENARIO "VI UPPNÅR PARISAVTALET"

Risker

• Ökade regleringar, skatter och avgifter för koldioxidutsläpp, markanvändning, byggnormer etc.
• Äldre fastigheter kan bli obsoleta.
• Risk för olönsamma investeringar om oprövad teknik används för att snabbt påbörja omställningen.
• Krav på nollutsläpp av växthusgaser i hela värdekedjan och cirkulär ekonomi kräver stora förändringar i affärsmodellen.
• Prisökning på byggmaterial, transporter och energi på grund av politiska restriktioner.
• Volatila eller dyrare energipriser.
• Ökat investeringsbehov i ny teknik, nybyggnation och i befintliga fastigheter.

Möjligheter

• Ökad produktion av solenergi och ökad användning av förnybar energi.
• Ökad efterfrågan på innovation och ny teknik.
• Ökad urbanisering och behov av förtätning i stadskärnorna gör beståndet attraktivt.
• Minskat energibehov på grund av effektivare resursanvändning.
• Ändrade kund- och investerarpreferenser samt ökade hållbarhetskrav gör Castellum till en attraktiv fastighetsägare och investering.

Potentiell påverkan på castellums finansiella resultat

• Ökade investeringar i omställningen.
• Ökade kostnader för klimatanpassning.
• Ökade driftkostnader.
• Minskat värde på fastigheter som inte är klimatanpassade eller ligger i riskområden.
• Ökat värde på klimatanpassade fastigheter.

KLIMATSCENARIO "I GAMLA FOTSPÅR"

Risker

• Vattenskador på grund av översvämningar i strandnära bebyggelse och lågt belägna zoner.
• Skador på tak och fasad på grund av extremväder som stormar, värmeböljor och bränder.
• Minskad efterfrågan på fastigheter som ligger i riskområden.
• Risk för obsoleta fastigheter då kostnaden för klimatanpassningsåtgärder överstiger värdet.
• Ökat behov av underhåll, reparationer och periodvis stängning av byggnader, då byggmaterial och teknik påverkas negativt av höjda temperaturer och ett fuktigt klimat.
• Ökad el- och energibrist, vilket drivs starkt av den ökade elektrifieringen och behovet av mer energi i samhället.
• Ökad konkurrens från lågprisaktörer som saknar hållbar agenda.

Möjligheter

• Ökad produktion av solenergi och ökad användning av förnybar energi.
• Energieffektiviseringsåtgärder blir mer lönsamma att genomföra.
• Ökade krav på inomhusmiljön ställer krav på mer anpassningsbara fastigheter och stadsdelar.
• Klimatanpassade fastigheter gör Castellum till en mer attraktiv fastighetsägare.

Potentiell påverkan på castellums finansiella resultat

• Kraftigt ökade investeringar i hantering av klimatförändringarna.
• Kraftigt ökade kostnader för klimatanpassning.
• Volatila eller minskade hyresintäkter.
• Volatila eller ökade energikostnader.
• Kraftig ökning av driftskostnader.
• Höjda försäkringskostnader.
• Minskat värde eller utraderat värde på fastigheter som inte är klimatanpassade eller ligger i riskområden.
• Ökat värde på klimatanpassade fastigheter.

STRATEGIER SOM HANTERAR KLIMATRISKER OCH KLIMAT-

MÖJLIGHETER

• • Klimatsäkrade fastigheter.
• • Produktion av förnybar energi och energilagring.
• • Energieffektivisering och effektbegränsning.
• • Hållbarhetsprogram för investeringar.
• • Klimatkrav för större projekt.
• • Miljöcertifieringar och miljöinventeringar av byggnader.

• Netto-noll koldioxidutsläpp enligt Science Based Targets.

• Portföljanalys av klimatpåverkan (planeras)

Castellums solcellsprogram 100 på Sol

Finansiell påverkan på hyresintäkter och portföljens värde vid obsoleta fastigheter

Följande känslighetsanalys visar ett illustrativt exempel hur Castellum påverkas finansiellt om 10 % av fastigheterna blir obsoleta, d.v.s. obrukbara eller outhyrbara p.g.a. klimatförändringarna, t.ex. beroende på översvämningar eller att icke klimatanpassade fastigheter blir oattraktiva på marknaden. Anledningen till att vi i exemplet använder 10 % är att vi vid ett demo år 2020 stresstestat ett urval av fastigheter i Castellums portfölj. Vid demot konstaterades

att ca 10 % av urvalet av fastigheterna som analyserades kommer beröras av fysiska klimatrisker i klimatscenariot RCP 8.5. Under kommande år planeras denna analys förfinas. De nordiska länderna är generellt mer skonade mot fysiska klimatförändringar enligt IPCC:s klimatscenarion jämfört med länder längre söderut.

Castellum	Minskade hyresintäkter (mkr)	Minskat totalt fastighetsvärde (mkr)
Om 10 % av fastigheterna blir obsoleta	600	10 992

SIDAN 69

LÄS MER PÅ

Risker och riskhantering

Att äga och förvalta fastigheter innebär att verksamheten utsätts för risker, såväl interna som externa, eller osäkerhetsfaktorer som kan påverka koncernens förmåga att uppnå det övergripande tillväxtmålet. Castellum arbetar kontinuerligt och strukturerat med att identifiera och aktivt övervaka finansiella och andra risker som verksamheten möter eller står inför. Koncernens riskhantering sker i en strukturerad analys- och beslutsprocess med syfte att skapa en balansgång mellan önskan om att begränsa osäkerhet eller risk och uppdraget att skapa tillväxt och aktieägarvärde.

Risker, exponering och riskhantering

Castellum definierar risk som en osäkerhetsfaktor vilken kan påverka företagets förmåga att uppnå sitt mål. Riskhantering syftar till att skapa en balansgång mellan önskan om att begränsa risk och uppnå målsättning. För att kunna uppskatta effekten av identifierade risker sker en intern riskgradering där varje enskild risk bedöms, både ur perspektivet påverkan och sannolikhet. Denna process avgör om risken bör bevakas extra (bevaka), åtgärder vidtas (fokus) eller om den kan hanteras via sedvanlig översyn

och förvaltning (översyn). Castellum gör årligen en riskkartläggning där bolagets alla risker bedöms utifrån sannolikhet, påverkan, prioritet och utveckling. Riskerna analyseras på kort och medellång sikt för en period om upp till 10 år.

Under de senaste åren har även Castellum arbetat med att analysera olika framtida klimatrelaterade risker och möjligheter på längre sikt, fram till år 2050.

För att underlätta riskhanteringen har Castellum valt att klassificera riskerna i följande kategorier:

• Omvärld risker till följd av påverkan av externa faktorer och händelser.
• Strategiska risker risker förknippade med anseende eller ägandet av Castellums fastighetsportfölj.
• Operativa risker risker förknippade med den löpande förvaltningen av Castellums fastighetsinnehav.
• Hållbarhets- och klimatrisker risker förknippade med miljö, socialt ansvar och/eller ansvarsrisker.
• Människan risker förknippade med våra medarbetare och medmänniskor i och omkring våra fastigheter.
• Finansiell risk risker i Castellums finansiering och rapportering.

RISKKATEGORI	RISK	PÅVERKAN	SANNOLIKHET	PRIORITET	FÖRÄNDRING
OMVÄRLD
Makroekonomiska risker	1. Makro – kris	Allvarlig	Trolig	Fokus
Kriser	2. Kriser	Mellan	Trolig	Fokus
Förändrade regelverk	3. Förändrat regelverk	Mellan	Säker	Fokus
	4. Regelefterlevnad	Allvarlig	Möjlig	Fokus
STRATEGISKA RISKER
Fastighetsportföljens sammansättning	5. Fastighetsportföljens sammansättning	Stor	Ovanlig	Bevaka
	6. Obsolet produkt/fastighet	Mellan	Trolig	Bevaka
	7. Storlek – för stor på en delmarknad/stad	Mindre	Ovanlig	Översyn
Anseende	8. Varumärke	Stor	Låg	Bevaka
	9. Digitalisering	Mellan	Möjlig	Bevaka
Investeringar	10. Investeringar	Stor	Trolig	Fokus
	11. Strategiskt företagsförvärv	Allvarlig	Möjlig	Fokus
Värdeförändringar	12. Värdeförändringar – fastighet	Allvarlig	Säker	Fokus
OPERATIVA RISKER
Hyresintäkter	13. Hyresintäkter	Mellan	Möjlig	Fokus
	14. Missnöjda hyresgäster/kunder	Allvarlig	Låg	Fokus
Fastighetskostnader	15. Fastighetskostnader	Oväsentlig	Möjlig	Översyn
Skatt	16. Skatt	Stor	Låg	Översyn
HÅLLBARHETSRISKER
Hållbarhet	17. Operativa miljörisker	Allvarlig	Låg	Fokus
	18. Risker hänförliga till klimatförändringen	Mellan	Möjlig	Bevaka
	19. Brott mot uppförandekod	Allvarlig	Låg	Fokus
	20. Ansvarsrisk	Stor	Möjlig	Bevaka

RISKKATEGORI	RISK	PÅVERKAN	SANNOLIKHET	PRIORITET	FÖRÄNDRING
MÄNNISKAN
Människan	21. Medarbetare	Allvarlig	Trolig	Fokus
	22. Medmänniskan	Allvarlig	Trolig	Bevaka
FINANSIELL RISK
Finansiering	23. Finansiering	Allvarlig	Möjlig	Fokus
Rapportering	24. Rapportering	Allvarlig	Ovanlig	Fokus
Värdeförändringar	25. Värdeförändringar – derivat	Mellan	Trolig	Bevaka

Omvärld

Omvärldsrisker avser risker till följd av påverkan av externa faktorer, i huvudsak utom Castellums kontroll och till vilka Castellum har att förhålla sig. Dessa kan delas in i makroekonomiska risker, kriser, förändrade regelverk och regelefterlevnad.

RISK	HANTERING	EXPONERING
MAKROEKONOMISKA RISKER		PRIORITET: FOKUS UTVECKLING:
1. Makro – kris Makroekonomiska risker avser risker kopplade till generellt minskad efterfrågan i ekonomin, låg inflation alternativt deflation eller generella svårigheter att erhålla finansiering, alternativt finansiering till högre kreditmarginaler.	• Omvärldsbevakning. • Stark balansräkning och låg belåningsgrad. • Väl sammansatt kontraktsportfölj med spridning i uppsäg ningstid, bransch, lokaltyp, kontraktsstorlek och geografi. • Deflationsskydd alternativt minimiuppräkning i hyresavtalen. • Flera finansieringskällor. • Kontinuerlig omförhandling och tillförsel av nya kreditavtal. • Fastighetsportfölj koncentrerad till tillväxtmarknader. • Naturlig makroekonomisk säkringsmekanism mellan högre/lägre räntekostnader och hyresintäkter, dock med viss tidsförskjutning.	En svag ekonomi påverkar efterfrågan på lokaler negativt vilket ger ökade vakanser, sjunkande marknadshyror samt utebliven indexuppräkning i befintliga avtal. Dessutom ökar risken för betal ningsproblem hos hyresgästerna eller t.o.m. konkurser vilket ger en omedelbart negativ effekt i kassaflödet. Begränsad tillgång till kapital hämmar Castellums möjlighet att bedriva verksamheten. Ytterst medför en minskad efterfrågan i ekonomin sjunkande fastighetsvärden.
KRISER		PRIORITET: FOKUS UTVECKLING:
2. Kriser Kriser omfattar alla kriser som uppstår i omvärlden och som Castellum inte kan påverka och som är svåra att förutse, exempelvis terroristattacker, cyberattacker, pandemi, extrema väderhändelser och miljökatastrofer samt informationsläckage.	• Krisplan. • Successionsordning för ledande befattningshavare. • Fullvärdeförsäkring fastigheter. • Riktlinjer för informationssäkerhet samt skapa förståelse och insikt hos användare för att information är en tillgång och ska hanteras varsamt. • Kontinuitetsplan IT. • Utvidgad satsning på digitalisering över hela verksamheten. • Utöka kunskapen om klimatförändringars påverkan på verksamheten.	• Ingen har har kunnat undgå det senaste årets coronapandemi som har drabbat hela världen. Även Castellum har påverkats även om Castellum har en väl differentierad fastighetsportfölj. • I takt med den hastiga digitaliseringen ökar även hotet och sårbarheten som digitaliseringen medför. • IT-angrepp och dataintrång har i omvärlden ökat de senaste åren. • I takt med att växthusgasutsläppen fortsätter öka internationellt ökar risken avseende mer extrema väderhändelser och miljökatastrofer samt dess konsekvenser.
FÖRÄNDRADE REGELVERK		PRIORITET: FOKUS UTVECKLING:
3. Förändrat regelverk Förändring i regelverk eller för ordningar, såväl nationella som internationella, kan påverka Castellum. T.ex. förändrad skattelagstiftning, nytt regelverk för banker, hantering av planprocesser m.m.	• Följa utvecklingen avseende lagar, regler, praxis m.m. inom de områden som är mest väsentliga för Castellum. • Aktivt delta i debatten i möjligaste mån. • Förbereda Castellum för nytt eller förändrat regelverk. • Omförhandla kreditavtal kontinuerligt. • Bredda finansieringsbasen via fler finansieringskällor och finansiärer.	Förändringar i regelverk kan påverka framtida möjligheter att genomföra investeringar, alternativt medföra fördyringar, vilket leder till sämre framtida avkastning. Ny banklagstiftning kan påverka tillgången till finansiering, priset på lånat kapital och utlösa kreditklausuler som innebär ökade finansieringskostnader. Ändrade skattenivåer och skattelagstiftning, t.ex. förslag om ränteavdragsbegränsningar, nya regler avseende värdeminskningsavdrag och förbud för paketering av fastigheter kan påverka Castellums framtida skattekostnad.
		PRIORITET: FOKUS UTVECKLING:
4. Regelefterlevnad Bristande regelefterlevnad kan leda till ekonomiska förluster, tillsyns sanktioner, ryktesförluster och i värsta fall en avnotering. Visst regelverk är öppet för tolkning (IFRS), innebäran de att Castellum och eventuell regel övervakare kan ha olika uppfattning.	• Företagskultur som bygger på höga etiska ideal. • God intern kontroll med kvalitetssäkring i flera led. • Uppförandekod. • Kompetenta och ansvarstagande medarbetare. • Följa utvecklingen av lagar, praxis, domstolsbeslut m.m. • Compliance-funktion som rapporterar direkt till Revisions och Finansutskottet. • Whistleblower-funktion.	Att Castellums verksamhet bedrivs på ett ansvars fullt sätt är avgörande för koncernens långsiktiga framgång. Bolagets verksamhet och möjlighet att fortsätta att skapa värde bygger på relationer mellan medarbetare, hyresgäster, samarbets partners, investerare, myndigheter m.m. Var och en av medarbetarna skapar gemensamt bilden av Castellum genom sitt uppträdande och vad man förmedlar till omgivningen.

Strategiska risker

Strategiska risker avser risker förknippade med Castellums anseende eller ägandet av Castellums fastighetsportfölj, vilka i sin tur kan delas upp i risker avseende fastighetsportföljens sammansättning, anseende, digitalisering, investeringar, företagsförvärv samt värdeförändringar på fastigheter.

KÄNSLIGHETSANALYS – KASSAFLÖDE

Resultateffekt nästkommande 12 månader

	Resultateffekt, mkr	Sannolikt scenario
	+/– 1 % (enheter)	Högkonjunktur	Lågkonjunktur
Hyresnivå / Index	+60 / –60	+	—
Vakans	+66 / -66	+	—
Fastighetskostnader	–16 / +16	—	0
Räntekostnader1)	–165 / 118	0	—

1. P.g.a. bl.a. räntegolv i kreditavtal har Castellum inte möjlighet att dra full nytta av negativa räntor, vilket reducerar den positiva effekten på kassaflödet vid en sänkning av räntan med 1 %-enhet.

KÄNSLIGHETSANALYS – VÄRDEFÖRÄNDRING

Fastigheter	–20 %	–10 %	0	+10 %	+20 %
Värdeförändring, mkr	–20 608	–10 304	0	10 304	20 628
Belåningsgrad	55 %	49 %	44 %	40 %	37 %

VÄRDEINTERVALL – FÖRENKLAT EXEMPEL

Grönmarkerade siffror avser värdeförändring

RISK	HANTERING	EXPONERING
FASTIGHETSPORTFÖLJEN		PRIORITET: BEVAKA UTVECKLING:
5. Fastighetsportföljens sammansättning Fastighetsportföljens sammansättning kan påverkas på två nivåer genom fel geografisk fördelning – att Castellum äger fastigheter på fel delmarknad, i fel stad eller läge med hänsyn till bl.a. framtida tillväxt och pågående stark urbaniseringstrend eller att Castellum äger obsoleta fastigheter, d.v.s. ett fastighets bestånd som inte är framtidssäkrat utifrån kundpreferenser, klimatförändringar, teknik krav, mikroläge eller flexibilitet i användning och avtalsvillkor.	• Makroanalys – regelbunden genomgång av delmarknadernas förutsättningar avseende ekonomisk tillväxt, hyresmarknad, samarbetskli mat och infrastruktursatsningar m.m. • Årlig översyn av fastighetsportföljen avseende såväl geografisk exponering som produktslag. • Strategidokument fastställs årligen av styrelsen. • Bevaka klimatrisker i fastighetsportfölj och analys av klimatrisker vid investeringsbeslut.	Castellums portfölj finns i 14 städer i Sverige samt Helsingfors och Köpenhamn. Samtliga städer bedöms i dagsläget ha rätt förutsättningar för fortsatt innehav eller investering. Under de senaste åren har dessutom större transaktioner skett med syfte att skapa bättre tillväxtförutsättningar i kassaflödet framöver. Vidare finns koncernens fastighetsportfölj i det kommersiella fastighetssegmentet fördelat på kontor, samhällsfastigheter, lager och logistik. Samtliga segment är kopplade till tillväxtmöjlig heter.
		PRIORITET: BEVAKA UTVECKLING:
6. Obsolet produkt/fastighet Ett icke framtidssäkrat fastighetsbestånd kan bli obsolet utifrån kundpreferenser, klimatförändringar, teknikkrav, mikroläge eller flexibilitet i användningsområde och villkor. Det medför risk för ökade vakanser och värdenedgång som följd – alternativt stora investeringsåtaganden.	• Följa hyresmarknaden och dess utveckling/utbud. • Trendspana. • Vara nära kund för att förstå inte bara dagens behov utan även morgondagens. • Följa infrastruktursatsningar. • Delta aktivt i städers/delmarknaders utveckling. • Innovationsarbete (innovationslabb) som följer teknikutvecklingen med fokus på megatrender. • Löpande investera i befintlig portfölj för att uppgradera, samt sälja fastigheter som inte bedöms vara rätt framöver. • Bevaka klimatkriser.	Castellum investerar ca 5 mdkr netto årligen jämnt fördelat ett normalår mellan förvärv och ny-, till- och ombyggnation. Castellum arbetar också aktivt med försäljningar för att omallokera kapital till investeringsmöjlighe ter med bättre avkastning.
		PRIORITET: ÖVERSYN UTVECKLING:
7. Storlek – för stor på en delmarknad/stad Att bli för stor på en delmarknad eller i en stad kan medföra att kommunen eller om världen ställer högre krav på Castellum – t.ex. måste bolaget ta ett ekonomiskt helhetsansvar för ett område i form av infrastruktur m.m.	• Ska vara en av de tre största fastighetsägarna i respektive stad. • Följer marknadsandel, vilken beaktas i fastställd investeringsstrategi. • Årlig genomgång av kommande treårsperiod för att se vilka tillväxtförutsättningar som finns.	Fastighetsbeståndet är koncentrerat till utvalda städer som alla betraktas som stabila med goda förutsättningar för en långsiktig positiv utveckling.

RISK	HANTERING	EXPONERING
ANSEENDE		PRIORITET: BEVAKA UTVECKLING:
8. Varumärke En otillräcklig beredskap för hantering av känsliga frågor, missnöjesyttringar och/eller kris riskerar utlösa en kris och skapa rykten med skadat förtroende som följd.	• Öppen kultur för att skapa förtroende att infor mera om eventuella missförhållanden eller risker i tidigt skede. • Bevakning i traditionella och sociala medier.	• Missriktad kampanj som skapar upprörda känslor riskerar förstöra anseende och förtroende hos hyresgäster, medarbetare och övriga målgrupper.
		PRIORITET: BEVAKA UTVECKLING:
9. Digitalisering Den digitala utvecklingen går snabbt och skapar nya förutsättningar för fastighets branschen. Nya digitala eller innovativa lösningar ersätter gammal teknik och gamla arbetssätt, möjliggör för nya tjänster och förändrar hyresgästerna efterfrågan. Utvecklingen innebär även att nya aktörer kommer in på marknaden. Aktörer som inte anpassar sin verksamhet till förändrade förutsättningar kan förlora kunder, leverantörer och medarbetare.	• Omvärldsbevakning med fokus på megatrender och dess påverkan på förändrade beteenden hos verksamheter och människor. • Innovationsarbete/labb som bidrar till affärs utveckling • Uppkopplad teknik i fastigheterna för att samla in data och lära av den. • Förvärv av coworkingbolaget United Spaces i januari 2019.	• Risk för ett ineffektivt arbetssätt och/eller förlorade hyresgäster och medarbetare om inte innovation, ny teknik, digitalisering och effektivisering utnyttjas. • Risk för att nya aktörer tar över delar av Castellums affär och kontakten med hyres gästerna.
INVESTERINGAR		PRIORITET: FOKUS UTVECKLING:
10. Investeringar Felaktig investeringsstrategi alternativt oförmåga att verkställa vald investerings strategi eller oförmåga att finna lönsamma investeringsobjekt. Investeringar kan ske antingen i form av ny-, till- och ombyggnation eller genom förvärv. Förvärv av enskilda fastigheter kan ske antingen direkt som fastighetsförvärv eller indirekt i bolagsform. Förvärv kan även ske i större skala, antingen i form av portföljer avseende region eller kategori av fastigheter eller i form av strate giska bolagsförvärv, d.v.s. uppköp av befintlig organisation.	• Årlig genomgång och uppföljning av vald investe ringsstrategi. • Investeringsbeslut kopplade till vald investerings strategi för att säkerställa rätt beslut. • Flera parallella investeringsdiskussioner. • Treårsuppföljning av gjorda investeringar. • Riskbaserad modell för att avgöra hur stor andel projekt som får påbörjas utan hyresgäst. • Strukturerad beslutsprocess vilken beaktar marknadsförutsättningar och risk. • Entreprenadform som begränsar risk. • Vid uthyrning före produktionsstart, hyresavtal utformade för att begränsa negativ påverkan av oförutsedda produktionsförseningar, tillkom mande krav, etc. • Kvalitetssäkring och uppföljning av genomförda projekt. • Kvalitetssäkrad Due Diligence-process avseende juridik, ekonomi och skatt. • Introduktionsprogram för nyanställda.	Investeringar med låg avkastning och/eller avsaknad av tillväxtpotential medför att tillväxt målet om 10 % i förvaltningsresultatet inte nås. Vidare kräver tillväxtmålet att årliga investeringar genomförs, vilket i en kraftigt konkurrensutsatt fastighetsmarknad innebär ökad risk för att vald investeringsstrategi inte kan genomföras. Risker i samband med ny-, till- och ombyggnation avser dels tekniksidan i form av produktionsrisker såsom val av leverantör, entreprenadform, tekniskt utförande m.m., dels marknadssidan i form av uthyrnings- och vakansrisk samt felbedömningar avseende potentiell hyresnivå och kundönskemål. Utöver detta finns risker i form av negativ miljöpåverkan och klimatkriser. Vid förvärv via bolag tillkommer bolagsspecifika risker i förvärvade bolag, exempelvis skatt, tvister och miljö. Vid övertag av personal tillkommer dessutom integration av medarbetare.
		PRIORITET: FOKUS UTVECKLING:
11. Strategiskt företagsförvärv Strategiska förvärv kan genomföras för att uppnå olika fördelar, men kan också medföra risker såsom svårighet att integrera verksam het och medarbetare, risk för att ledningens uppmärksamhet flyttas från andra viktiga affärsfrågor, risk med en eventuell ny mark nad där förvärvaren har begränsad eller ingen erfarenhet, utgifter för eventuella okända eller potentiella juridiska åtaganden inom det förvärvade företaget samt ett för dyrt förvärv.	• Due Diligence. • God planering och strukturerade processer för att införliva nytt företag. • I god tid identifiera vilken kompetens och mark nadskännedom som behövs. • I god tid identifiera nyckelpersoner. • Tillgång till marknadens bästa rådgivare.	Castellum har väl fungerande processer och kompetens (direkt eller indirekt via rådgivare) för större strategiska förvärv.
		UTVECKLING: PRIORITET: FOKUS
12. Värdeförändringar – fastighet Värdeförändringar kan uppstå antingen till följd av makroekonomiska orsaker (se makroekonomiska risker), mikroekonomiska orsaker (typiskt sett fel delmarknad, stad eller läge) eller fastighetsspecifika orsaker (oftast kassaflödesrelaterad). Utöver detta finns risken att enstaka fastig heter är felaktigt värderade. Oavsett orsak påverkar värdeförändringar såväl resultat räkningen som finansiell ställning samt belåningsgrad.	• Stark balansräkning. • Stort antal fastigheter, geografiskt spridd fastig hetsportfölj och stor variation i kontraktssammansättning medför lägre volatilitet i fastighetsportföljens värde. • Löpande analys av transaktionsmarknaden och kvartalsvis översyn av fastighetsportföljens värde ring ger tidiga varningssignaler. • Intern kvalitetssäkring och intern kontroll av interna värderingar. • Externvärdering årligen av minst 50 % av beståndet.	Stora negativa värdeförändringar kan ytterst medföra att avtalade villkor och åtaganden i kreditavtal bryts vilket leder till dyrare upp låning eller, i värsta fall, att krediterna förfaller till betalning.

Operativa risker

Operativa risker avser risker förknippade med den löpande förvaltningen av Castellums fastighetsinnehav, vilket har en direkt påverkan på förvaltningsresultatet. Dessa kan delas in i hyresintäkter, missnöjda kunder/hyresgäster, fastighetskostnader och skatt.

RISK	HANTERING	EXPONERING
HYRESINTÄKTER		PRIORITET: FOKUS UTVECKLING:
13. Hyresintäkter Hyresintäkterna påverkas av en mängd faktorer, såväl externa som interna. Externa faktorer kan vara sjunkande marknadshyror, uteblivna indexuppräkningar och konkurser (se makro ekonomiska risker) medan dålig förvaltning kan leda till missnöjda hyresgäster, onödiga vakanser och kundbortfall p.g.a. dåligt anpassade kund erbjudanden.	• Fastigheter på tillväxtmarknader och en kontraktsportfölj med ett stort antal avtal – ej beroende av enskild hyresgäst eller bransch – samt förfallostruktur spridd över tid. • Närhet till och närvarande mot kund. • Erfaren och kompetent förvaltnings- och uthyrningspersonal som förebygger uppsäg ningar genom aktiv omförhandling före avtalsutgång. • Konkurrentanalys, mätning av kundnöjdhet och uppföljning av nettouthyrning. • Strävan efter hyresavtal innehållande index klausul med minimiuppräkning och deflations skydd.	Minskade intäkter kan för Castellums del härledas till lägre hyresvärde, vilket är den potentiella hyra som kan erhållas för vakanta lokaler, alternativt lägre hyresintäkt, vilket är den faktiska hyra som erhålls. Hyresintäkten är således beroende dels av fastighetens marknads hyra och dels av hur Castellum hanterar vakan serna. Ytterst leder minskade hyresintäkter till sämre kassaflöde och därmed till en nedgång i fastighetsportföljens värde. Med anledning av pandemin har flera företag börjat se över sina kontorsytor. Kommer företagen behöva lika stora kontorsytor framöver? Många företag kanske låter sin personal arbeta hemifrån i större utsträckning även efter pandemin. Behoven av att skapa attraktiva mötesplatser som ersätter traditionella kontorslokaler ökar.
		PRIORITET: FOKUS UTVECKLING:
14. Missnöjda hyresgäster/kunder Flera hyresgäster eller kunder är missnöjda och lämnar koncernen. Möjligheten att attrahera nya hyresgäster uteblir med stora vakanser och värdenedgång som följd.	• Vara nära och närvarande mot kund. • Erfaren och kompetent förvaltnings- och uthyrningspersonal. • Årlig mätning, Nöjd kund-index.	Castellum har ett starkt och tydligt kundfokus och det är viktigt att koncernen lever upp till hyresgästernas förväntningar. Därför genomförs årligen en Nöjd kund-index-mätning.
FASTIGHETSKOSTNADER		UTVECKLING: PRIORITET: ÖVERSYN
15. Fastighetskostnader Risker på kostnadssidan hänför sig främst till kostnadsökningar utöver vad Castellum kan kompensera sig för genom avtalade hyror, index och vidaredebiteringstillägg. Riskerna omfattar även oförutsedda kostnader och omfattande renoveringsbehov.	• Hög andel vidarefakturering av kostnader. • Kompensation via minimiuppräkningar. • Kontinuerlig driftsoptimering och energi effektivisering. • Gränsdragningslista hyresvärd/kund. • Förebyggande av kundförluster via kontroll av kunder och "egen" inkassoverksamhet. • Långsiktig underhållsplanering i syfte att optimera underhållskostnaderna över tid.	Elpriset styrs av utbud och efterfrågan på en öppen, avreglerad och delvis internationell marknad och övriga mediakostnader styrs delvis av lokala monopol, vilket skapar osäkerhet i framtida kostnader. Beräkningsgrunden för tomträttsavgäld kan komma att ändras vid framtida omförhandlingar och såväl skattesats som taxeringsvärde för beräkning av fastighetsskatt kan ändras genom politiska beslut. Även indirekta kostnader för anställd personal, exempelvis arbetsgivaravgifter och övriga åtaganden, kan påverkas av politiska beslut.
SKATT		PRIORITET: ÖVERSYN UTVECKLING:
16. Skatt Att Castellum inte följer gällande regelverk eller anpassar sig till förändrade regelverk avseende inkomstskatt och moms. Skatt är dessutom en viktig parameter i kalkylsammanhang.	• God intern kontroll och extern kvalitetssäkring av exempelvis inkomstdeklarationer. • Öppna yrkanden avseende osäkra poster. • Löpande utbildning av personal. • Följer utvecklingen av lagar, praxis och domstolsbeslut.	Felaktig skattehantering kan leda till att fel skatt betalas, till skattetillägg och i vissa fall anmärk ning i revisionsberättelsen. Felaktig skattemässig hantering i kalkylsamman hang kan leda till att avkastningen överskattas, vilket innebär otillräcklig faktisk avkastning, eller att avkastningen underskattas med risken att en lönsam investering inte genomförs.
Minskad fokusering på riskområdet sedan föregående år.	Oförändrad fokusering på riskområdet sedan föregående år.	Ökad fokusering på riskområdet sedan föregående år.

STRATEGI

Hållbarhetsrisker avser risker som är direkt eller indirekt förknippade med miljörisker, klimatförändring, uppförandekod och ansvarsrisker.

RISK	HANTERING	EXPONERING
HÅLLBARHET		PRIORITET: FOKUS UTVECKLING:
17. Operativa miljörisker Miljörisker direkt relaterade till Castellums verksam het kan innefatta den fysiska miljön som påverkar människor och fastigheter samt priser på natur resurser i form av material och energi. Castellum bedömer risker relaterade till ökade priser på råvaror till följd av potentiell resursbrist som ökande på lång sikt. Vid ny-, till- och ombyggnation finns risk att material och metoder används som senare kan visa sig orsaka skador. Därtill kan politiska beslut samt den allmänna opinionen inom specifika miljöfrågor påverka Castellum.	• All nyproduktion miljöcertifieras. • Utveckla gröna relationer med kund. • Krav på effektiviserad resursanvändning. • Prioritera miljöaspekter i samtliga delar av verksamheten. • Följa utvecklingen inom lagar och förordningar.	En bristfällig hantering av arbetet med miljörisker kan påverka Castellums varumärke, lagefterlev nad samt direkta kostnader. Castellum arbetar med miljöcertifiering och miljöinventering för att minska miljö- och hälsorisker. 39 % av fastighets beståndet är miljöcertifierat och 81 % miljö inventerat. En effektiv förvaltning med fokus på minskad resursanvändning minskar risken för höga kostnader, miljö- och hälsopåverkan samt ger kunderna en god arbetsmiljö. Sedan 2007 har energianvändningen minskat med 37 % per kvm och koldioxidutsläppen med 85 % per kvm.
		UTVECKLING: PRIORITET: FOKUS
18. Risker hänförliga till klimatförändringen Klimatförändringarna utgör en stor risk för mänskligheten ur ett globalt perspektiv. Ur ett bolagsperspektiv innebär klimatförändringarna risk för skador på egendom orsakade av över tid ändrade väderförhållanden, höjd vattennivå och andra föränd ringar i den fysiska miljön som påverkar fastigheter. Castellum bedömer dessa risker som potentiellt ökande på lång sikt. Detta kan innebära ett ökat behov av investeringar i fastigheter lokaliserade i utsatta områden, detta för att objekt inte skall bli obsoleta. Därtill kan miljöpolitiska beslut påverka Castellum, inte minst i form av ökade skatter eller nödvändiga investeringar.	• Samtliga investeringsärenden granskas ur ett klimatperspektiv för att bedöma fastig hetens känslighet för klimatförändringar. • All nyproduktion miljöcertifieras. • Prioritera miljöaspekter i samtliga delar av verksamheten. • Följa utvecklingen inom lagar och förordningar. • Miljöinventering i befintligt bestånd och i samband med förvärv av fastigheter för att identifiera och åtgärda miljö- och hälsorisker. • Klimatscenarioanalyser har upprättats under 2019 och setts över under 2020. Den kommer uppdateras årligen för att ge Castellum verktyg och kunskap om hur klimatförändringar kan påverka Castellums verksamhet.	Ett bristfälligt arbete med att analysera klimat risker kan medföra oförutsedda och omfattande kostnader för Castellum i form av akuta åtgärder eller obsoleta fastigheter och därmed förlorade hyresintäkter. Klimatförändringar kan också innebära ökade driftkostnader. Investeringar i fel typ av åtgärder på fastigheterna kan medföra risk för olönsamma investeringar om klimatrisken inte beaktas. Castellum arbetar med granskning ur ett klimatperspektiv vid varje investeringsä rande, vi arbetar även med miljöcertifiering för att minska klimatrisker.
		PRIORITET: FOKUS UTVECKLING:
19. Brott mot uppförandekod För en stor aktör inom bygg- och fastighets branschen finns risker inom arbetsmiljö, korruption och mänskliga rättigheter. Dessa risker kan finnas internt i bolaget men också hos leverantörer och partners som arbetar på uppdrag av Castellum. Denna risk avseende socialt ansvar kan ge upphov till betydande skada för Castellums affär och varumärke.	• Obligatorisk utbildning för Castellums medarbetare i den interna uppförandekoden. • Castellums uppförandekod för leverantörer kravställs i avtal. • Compliancefunktion arbetar systematiskt med uppföljning och hantering. • Whistleblower-funktion. • Följa standard och dokumentationskrav.	Risk för brott mot uppförandekod kan finnas internt och hos leverantörer som anlitas. Genom väl integrerade uppförandekoder i form av krav i upphandling, obligatorisk utbildning för alla Castellums medarbetare, en aktiv compliance funktion och whistleblower-tjänst anses risken för brott vara låg.
ANSVARSRISK		UTVECKLING: PRIORITET: BEVAKA
20. Ansvarsrisk Allt ägande medför ansvar. För Castellums del kan fastigheterna komma att förstöras av brand, vattenskada, stöld eller annan åverkan. Castellum kan därutöver, genom oaktsamhet, orsaka skada på person eller annans egendom samt orsaka miljöskador för vilka bolaget blir ansvarigt.	• Förebyggande arbete för att minimera risken att skador uppstår på egendom, person eller miljö. • Fullvärdesförsäkring av samtliga fastigheter. • Försäkringsskydd för ansvars- och förmögenhetsskador. • Miljöinventering i befintligt bestånd och i samband med förvärv av fastigheter för att identifiera och åtgärda miljö- och hälsorisker.	Ett bristfälligt försäkringsskydd kan medföra oförutsedda kostnader för Castellum. Ersätt ningsskyldighet och skadestånd för uppkomna skador kan även uppstå för personskador och skador på annans egendom samt för sanering av miljöskador.
Minskad fokusering på riskområdet sedan föregående år.	Oförändrad fokusering på riskområdet sedan föregående år.	Ökad fokusering på riskområdet sedan föregående år.

Människan

Risker relaterade till människan rör såväl medarbetare som människor i Castellums omvärld.

RISK	HANTERING	EXPONERING
MÄNNISKAN		PRIORITET: FOKUS UTVECKLING:
21. Medarbetare Medarbetare är en av våra viktigaste tillgångar – deras beslut och agerande driver verksamheten. Den stora risken är att misslyckas med att rekrytera, utveckla och behålla medarbetare och ledande befattningshavare med rätt kompetens, vilket kan leda till att Castellum underpresterar.	• Koncerngemensam värdegrund. • Öppet och transparent arbetsklimat. • Kompetens- och ledarskapsutveckling. • Medarbetarundersökning. • Successionsplan för nyckelpersoner/ ledande befattningar. • Marknadsmässiga och konkurrenskraftiga ersättningar. • Analys av personalomsättning.	Fel medarbetare på fel plats, missnöjd personal, dåligt ledarskap och en organisation som inte uppmuntrar öppen dialog och stimulerar till utveckling kan leda till att medarbetare inte trivs, underpresterar eller slutar. Missnöjd personal och hög personalomsättning leder till ökade kostna der, sämre kundrelation och minskad intern effektivitet, vilket resulterar i sämre lönsamhet.
		PRIORITET: BEVAKA UTVECKLING:
22. Medmänniskan Castellum bedriver ett aktivt arbete för att minimera risken för att medarbetare, anlitad extern personal eller andra medmänniskor skadas fysiskt eller psykiskt i anslutning till Castellums kontor, projekt eller fastigheter.	• Kontinuerligt arbete enligt Castellums arbetsmiljöhandbok. • Löpande uppföljning. • Skyddskommitté. • Design och arkitektur med människan i fokus för att säkerställa god miljö för hyresgäster, besökare och anställda. • Tillhandahåller attraktiva kontor och miljöer där människor trivs och stimuleras för att skapa goda förutsättningar för prestation.	Castellum bedriver ett aktivt arbete för att minimera risken att medarbetare, av bolaget anlitad extern personal eller andra medmänniskor skadas i en arbetsplatsrelaterad olycka eller en olycka relaterad till bristande arbetsförhållanden, arbetsmiljö eller arbetssäkerhet.
Minskad fokusering på riskområdet sedan föregående år.	Oförändrad fokusering på riskområdet sedan föregående år.	Ökad fokusering på riskområdet sedan föregående år.

STRATEGI

Finansiell risk

Att inte ha tillgång till finansiering är Castellums enskilt största risk. Förutsättningarna och spelreglerna på kreditmarknaden kan ändras snabbt vilket påverkar såväl ränterisk och finansieringskostnad som möjlighet att erhålla och förlänga krediter. Riskerna kan delas in i finansieringsrisk, rapportering och värdeförändringar – derivat.

RISK	HANTERING	EXPONERING
FINANSIERING		PRIORITET: FOKUS UTVECKLING:
23. Finansiering Likviditets- och finansieringsrisk: att finansiering saknas eller är mycket oförmånlig vid viss tid punkt. Att inte ha god access till kapitalmarkna den genom tappad s.k. Investment Grade Rating. Vald kapitalstruktur: att Castellum bryter mot 50 % belåningsgrad eller motsvarande covenant om 65 % kan påverka marknadens förtroende för Castellum samt att: • Högre andel än 65 % kan medföra att vissa avtal förfaller. • Högre andel än 45 % säkerställd upplåning i relation till koncernens totala tillgångar kan medföra att viss obligationsfinansiering förfaller till betalning. Ränterisk: risken för en resultat- och kassa flödesmässig påverkan till följd av förändrad marknadsränta. Castellum kan bryta mot fastställt mandat om en räntetäckningsgrad om lägst 200 % eller motsvarande covenants om lägst 150 %.	• Finanspolicy som fastställer riskmandat. • Likviditetsreserver/outnyttjat kreditutrymme. • Flera finansieringskällor i olika geografiska marknader (bank, kapitalmarknad inklusive obligationer och certifikat). • Flera långivare, dessutom enbart motparter med hög rating. • Fortlöpande omförhandling av kreditavtal. • Stark balansräkning. • Ränteförfallostruktur fördelad över olika löptider. • Reducerad belåningsgrad. • Minskad andel säkerställda tillgångar. • Långfristiga krediter med fastställda marginaler. • Revolverande krediter för att uppnå maximal flexibilitet. • Vedertagna beräkningsformler. • Avstämning mellan intern och extern värdering. • Compliance-funktion för att säkerställa oberoende.	Fastighetsägande är en kapitalintensiv verksamhet som förutsätter en väl fungerande kreditmarknad. Tillgång till finansiering är en fundamental förut sättning för Castellum och för fortsatt tillväxt. Otillräckliga likviditetsreserver kan medföra att Castellum går miste om affärsmöjligheter. Alla långivare är dock inte lika finansiellt starka vilket innebär att det finns motpartsrisker i systemet. Förändringar i kapitalstukturen kan medföra att Castellum bryter mot avtalade finansiella nyckeltal i lånevillkoren vilket leder till dyrare krediter alternativt förfallna kreditavtal. Att inte säkerställa en ändamålsenlig kapitalstruktur kan påverka Castellums förtroende på kapitalmarknaden negativt. Marknadsräntan påverkas bl.a. av centralbankers penningpolitik, förväntningar om ekonomisk utveckling, såväl nationellt som internationellt, samt oväntade händelser. Pandemin har påverkat finansieringsmöjligheterna. På grund av det rådande läget i hela världen är det betydande osäkerhet på finansmarknaden.
RAPPORTERING		PRIORITET: FOKUS UTVECKLING:
24. Rapportering Risken att en officiell rapport i form av delårs rapport eller årsredovisning inte ger en sann och rättvisande bild av Castellums verksamhet, resultat och finansiella ställning.	• En företagskultur som bygger på höga etiska ideal samt ordning och reda. • God intern kontroll med kvalitetssäkring i flera led. • Kompetent och erfaren personal. • Följa utveckling i regelverk för att hinna implementera nyheter i god tid. • Compliance-funktion som rapporterar direkt till styrelsens revisions- och finansutskott. • Extern revision helår och halvår.	En missvisande rapportering skulle ge Castellum badwill och dåligt rykte på marknaden. Detta kan leda till osäkerhet hos investerarna, ökad riskpremie och i förlängningen negativ kurs påverkan vilket skapar ekonomiska förluster för Castellums nuvarande ägare. Andra effekter är att investerare kan gör felaktiga investeringsbeslut, att tillsynsmyndigheter utövar sanktioner samt ytterst att Castellumaktien avnoteras.
VÄRDEFÖRÄNDRINGAR		PRIORITET: BEVAKA UTVECKLING:
25. Värdeförändringar – derivat Värdeförändringar i Castellums räntederivat eller valutaderivat uppstår vid förändringar av marknadsräntan eller växelkurser.	• Finanspolicy som fastställer vilka derivatinstru ment som får nyttjas vid räntebindning och valutarisk. • Enbart omsättningsbara instrument på marknaden används, varför noterade priser kan inhämtas. • Vedertagna beräkningsformler. • Avstämning mellan intern och extern värdering. • Compliance-funktion för att säkerställa oberoende.	Förändringar i marknadsränta och valutakurser påverkar derivatportföljens marknadsvärde. Felaktig värdering av derivat kan ge en felaktig bild av koncernens finansiella ställning.
Minskad fokusering på riskområdet sedan föregående år.	Oförändrad fokusering på riskområdet sedan föregående år.	Ökad fokusering på riskområdet sedan föregående år.

Aktien

Castellums mål är att bolagets aktie långsiktigt ska ge en konkurrenskraftig avkastning i förhållande till risk samt ha hög likviditet. Risknivån ska vara lägre än genomsnittet i branschen. Allt agerande ska utgå från ett långsiktigt perspektiv och bolaget ska ha en frekvent, öppen och rättvisande redovisning till aktieägare, kapital- och kreditmarknaden samt till media, som underlättar en extern bedömning och värdering av företaget och aktien.

Castellum har ett mål om 10 % årlig tillväxt i förvaltningsresultatet. Utfallet 2020 var 7 % och över de senaste 10 åren uppgår den genomsnittliga årliga ökningen till 7 %.

STRATEGI

Castellum är ett av de större börsnoterade fastighetsbolagen i Sverige. Sedan 1997 är bolagets aktie noterad på Nasdaq Stockholm Large Cap och handlas under namnet CAST. Styrelsen avser att föreslå årsstämman en utdelning om 6,90 kr per aktie, vilket innebär en höjning för 23:e året i rad.

Castellums börsvärde, d.v.s. värdet av samtliga utestående aktier i Castellum, uppgick per den 31 december 2020 till 57,9 mdkr (60,1), vilket motsvarar ca 11 % av det totala börsvärdet för renodlade svenska fastighetsbolag om ca 528 mdkr och ca 1 % av det samlade börsvärdet för svenska noterade bolag om ca 9 297 mdkr.

Antal utestående Castellumaktier uppgår till 277 092 708 (273 201 166). Under 2020 har totalt 286 miljoner (270) aktier omsatts motsvarande i genomsnitt 1 137 000 aktier per handelsdag (1 080 000), vilket på årsbasis motsvarar en omsättningshastighet om 104 % (99). Aktieomsättningen baseras på statistik från Nasdaq Stockholm, Cboe CXE EU, Turquoise och Cboe BXE EU.

Föreslagen utdelning

Styrelsen avser att föreslå årsstämman en utdelning om 6,90 kr per aktie, vilket innebär en höjning med 6 % mot föregående år. Utbetalningen föreslås delas upp på två utbetalningstillfällen med 3,45 kr/ aktie vid vardera tillfälle. Utdelningsandelen uppgår till 56 % utifrån förvaltningsresultat före skatt.

Beslutar årsstämman i enlighet med styrelsens förslag är avstämningsdag för den första utbetalningen måndagen den 29 mars 2021, vilket innebär att sista dag för handel med aktier inklusive utdelning är torsdagen den 25 mars 2021.

Avstämningsdag för den andra utbetalningen är måndagen den 27 september 2021, vilket innebär att sista dag för handel med aktier inklusive utdelning är torsdagen den 23 september 2021. Den första utbetalningen beräknas ske torsdagen den 1 april 2021 och den andra utbetalningen beräknas till torsdagen den 30 september 2021.

Den föreslagna utdelningen som motsvarar 56 % av förvaltningsresultatet och 3 % av substansvärdet är högre än Castellums målsättning att dela ut minst 50 % av förvaltningsresultat, med hänsyn tagen till investeringsplaner, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Orealiserade värdeförändringar, positiva eller negativa, ingår således ej i det utdelningsgrundande resultatet.

Substansvärde

Substansvärdet är det samlade kapital som företaget förvaltar åt sina ägare. Utifrån detta kapital vill Castellum skapa stabil avkastning och tillväxt under lågt finansiellt risktagande. Då tillgångar och skulder är värderade till verkligt värde kan substansvärdet beräknas utifrån balansräkningens egna kapital. Dock bör hänsyn tas till att den effektiva skatten är lägre än den redovisade nominella skatten på grund av dels möjligheten att sälja fastigheter på ett skatteeffektivt sätt, dels tidsfaktorn som medför att skatten ska diskonteras.

Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV) kan beräknas till 214 kr/aktie (195). Aktiekursen vid årsskiftet utgjorde således 98 % (114) av långsiktigt substansvärde.

6,90 kr

Styrelsen avser att föreslå årsstämman en utdelning om 6,90 kr per aktie, vilket innebär en höjning för 23:e året i rad.

-1,6 %

Under 2020 har aktiens totalavkastning inklusive utdelning om 6,50 kr, varit –1,6 %.

UTVECKLING EKONOMISK

AKTIEN

VERKSAMHET

Varför Castellum är intressant för investeraren

Castellum är ett av Sveriges största fastighetsbolag och har en långsiktighet i strategi, fastighetsvärdetillväxt, förvaltningsresultat och utdelning.

STABIL TILLVÄXT SEDAN BÖRSINTRO-DUKTIONEN 1997

Castellum har sedan 1997 påvisat i genomsnitt en tillväxt i förvaltningsresultat kr/aktie om 10 % per år och en utdelningstillväxt om 11 % per år motsvarande en utdelningsandel om 52 %.

STARK BALANS-RÄKNING OCH LÅG FINANSIELL RISK

Castellums mål för belåningsgraden är att den ej varaktigt ska överstiga 50 %. Vid utgången av 2020 uppgick den till 44 %. Målet för räntetäckningsgraden är minst 200 %. Vid utgången av 2020 uppgick den till 530 %.

VÄL DIVERSIFIERAD PORTFÖLJ

Fokus är kommersiella lokaler med en kontraktsportfölj om ca 5 700 kunder i ett flertal olika branscher som speglar svenskt, danskt och finskt näringsliv. Riskspridningen är därmed stor och det enskilt största kontraktet motsvarar ca 2 %.

LOKALA AFFÄRER MED HÅLLBARHETS-FOKUS

Castellum är närvarande i 14 städer i Sverige, samt i Köpenhamn och Helsingfors med lokala egna organisationer. Kunskap om att skapa hållbara fastigheter är en förutsättning för att kunna ha en relevant och framtidssäkrad affär.

TROVÄRDIGHET GENOM TRANSPARENS

Castellums ambition är att ge en aktuell och korrekt information om bolagets utveckling som ska vara fullvärdig för investeringsbeslut i bolagets aktie.

SUBSTANSVÄRDE

	mkr	kr/aktie
Eget kapital enligt balansräkning	48 243	174
Återläggning
Derivat enligt balansräkning	1 132	4
Goodwill enligt balansräkningen	–1 480	–5
Uppskjuten skatt enligt balansräkning	11 376	41
Substansvärde EPRA NRV	59 271	214
Avdrag
Goodwill hänförligt till förvärv av United Spaces	–193	–1
Bedömd verklig skuld uppskjuten skatt 4 %1)	–2 285	–8
Substansvärde EPRA NTA	56 793	205
Avdrag
Derivat enligt ovan	–1 132	–4
Uppskjuten skatt i sin helhet	–9 091	–33
Substansvärde EPRA NDV	46 570	168

1. Bedömd verklig uppskjuten skatteskuld netto har beräknats till 4 % baserat på en diskonteringsränta om 3 %. Vidare har antagits dels att underskottsavdragen realiseras med en nominell skatt om 21,4 %, dels att fastigheterna realiseras under 50 år där hela portföljen säljs indirekt via bolag där köparens skatteavdrag är 7 %.

Intjäning

Förvaltningsresultatet per aktie efter avdrag för skatt hänförligt till förvaltningsresultatet (EPRA EPS) uppgick till 11,25 kronor (10,44) vilket utifrån aktiekursen ger en avkastning om 5,4 % (4,7), motsvarande en multipel om 19 (21). Det synliga förvaltningsresultatet bör justeras för värdetillväxt i det långsiktiga fastighetsinnehavet samt effektiv betald skatt.

Resultatet efter skatt per aktie uppgick för 2020 till 20,52 kronor (20,68), vilket utifrån aktiekursen ger en avkastning om 9,8 % (9,3), motsvarande ett P/E om 10 (11).

Totalavkastning

Totalavkastningen speglar aktiekursens utveckling med tillägg för lämnade utdelningar under perioden.

Kursen på Castellumaktien vid årets slut var 208,70 kr (222,00) motsvarande ett börsvärde om 57,9 mdkr (60,1), beräknat på antalet utestående aktier. Under 2020 har aktiens totalavkastning inklusive utdelning om 6,50 kr, varit –1,6 % (38,9).

TILLVÄXT, AVKASTNING OCH FINANSIELL RISK
------------------------------------------	--	--	--

	2020		3 år snitt/år 10 år snitt/år
Tillväxt
Hyresintäkt kr/aktie	4 %	5 %	3 %
Förvaltningsresultat kr/aktie	7 %	10 %	7 %
Årets resultat efter skatt kr/aktie	neg.	neg.	7 %
Utdelning kr/aktie	6 %	9 %	8 %
Långsiktigt substansvärde kr/aktie	10 %	12 %	10 %
Fastighetsbestånd kr/aktie	6 %	8 %	8 %
Värdeförändring fastigheter	3,9 %	4,8 %	3,3 %
Avkastning
Avkastning långsiktigt substansvärde	13,4 %	15,6 %	14,7 %
Avkastning eget kapital	13,1 %	17,6 %	16,7 %
Avkastning totalt kapital	7,5 %	9,5 %	8,3 %
Aktiens totalavkastning (inkl utdelning)
Castellum	–1,6 %	18,7 %	14,4 %
Nasdaq Stockholm (SIX Return)	14,8 %	14,0 %	11,4 %
Fastighetsindex Sverige (EPRA)	–4,3 %	19,2 %	16,0 %
Fastighetsindex Europa (EPRA)	–10,0 %	2,5 %	8,5 %
Fastighetsindex Eurozone (EPRA)	–7,4 %	1,0 %	8,0 %
Fastighetsindex Storbritannien (EPRA)	–15,9 %	–1,5 %	7,1 %
Finansiell risk
Belåningsgrad	44 %	44 %	48 %
Räntetäckningsgrad	530 %	486 %	375 %

Direktavkastning

Direktavkastning är företagets utdelning dividerat med aktuell aktiekurs och utgör den avkastning man som aktieägare får kontant varje år efter årsstämmans beslut. Nyckeltalet uttrycker således en relation mellan två olika "sfärer" – Castellums prestation i form av utdelning och aktiemarknadens prissättning av företaget. Värderingen speglar sålunda marknadens åsikt om vilken direktavkastning som krävs för att ge en totalavkastning som möter marknadens avkastningskrav på Castellumaktien.

Den föreslagna utdelningen om 6,90 kr (6,50) motsvarar en direktavkastning om 3,3 % (2,9) beräknat på kursen vid årets utgång.

CASTELLUMAKTIENS UTVECKLING SEDAN BÖRSINTRODUKTIONEN 23 MAJ 1997 TILL OCH MED 31 DECEMBER 2020

Castellum kurs inkl. utdelning

Fastighetsindex Sverige (EPRA inkl utdelning)

Nasdaq Stockholm (SIX Return inkl utdelning)

Omsättning per månad

Avkastning substans och resultat inklusive långsiktig värdeförändring

I bolag som förvaltar s.k. realtillgångar, t.ex. fastigheter, avspeglar förvaltningsresultatet endast en – om än större – del av det totala resultatet. I definitionen på realtillgångar framgår att dessa är värdeskyddade, d.v.s. över tid och med gott underhåll har de en värdeutveckling som kompenserar för inflationen.

Substansvärdet, d.v.s. nämnaren i avkastningskvoten resultat/kapital, justeras årligen genom IFRS-reglerna avseende värdeförändringar. För att ge en korrekt avkastning måste även täljaren, d.v.s. resultatet, justeras på samma sätt. Det redovisade förvaltningsresultatet måste sålunda kompletteras med en värdeförändringskomponent samt effektiv skatt för att ge en korrekt bild av resultat och avkastning.

Ett problem är att värdeförändringar kan variera kraftigt mellan år och kvartal och medföra volatila resultat. För en långsiktig aktör med stabilt kassaflöde och en väl sammansatt fastighetsportfölj kan därför den långsiktiga värdeförändringen användas för att justera täljaren i ekvationen.

AVKASTNING SUBSTANS OCH RESULTAT INKL. LÅNGSIKTIG VÄRDEFÖRÄNDRING

		Känslighetsanalys
		–1 %-enhet	+1 %-enhet
Förvaltningsresultat 2020	3 380	3 380	3 380
Värdeförändring fastighet (snitt 10 år)	3 141	2 189	4 092
D:o %	3,3 %	2,3 %	4,3 %
Aktuell skatt, 9 %	–356	–356	–356
Resultat efter skatt	6 165	5 213	7 116
Resultat kr/aktie	22,25	18,81	25,68
Avkastning långsiktig substans	11,6 %	9,8 %	13,4 %
Resultat /aktiekurs	10,7 %	9,0 %	12,3 %
P/E	9	11	8

Skapat aktieägarvärde

Vid börsintroduktionen i maj 1997 uppgick Castellums fastighetsportfölj till ca 10 mdkr, förvaltningsresultatet till ca 300 mkr och ägarnas kapital till ca 4 mdkr. Sedan dess har Castellums skapat aktieägarvärde genom att öka ägarnas kapital till 59 mdkr samtidigt som en utdelning

BÖRSNOTERADE FASTIGHETSBOLAG

lämnats om ca 14,9 mdkr per den 31 december 2020. Fastighetsportföljen har växt under samma period och uppgick vid utgången av 2020 till 103 mdkr medan förvaltningsresultatet ökat till 3,3 mdkr.

Värdering

Placerarens avkastningskrav för en viss aktie är utgångspunkten för en värdering på lång sikt. Avkastningskravet baseras på avkastningskravet för säkra placeringar samt en riskpremie för aktier. Riskpremien och därmed avkastningskravet varierar såväl från aktie till aktie som över tid, vilket bland annat beror på den risk placeraren upplever finns för det aktuella företaget och som denne vill kompenseras för – ju högre risk desto högre avkastningskrav. Beroende på placerarens – eller snarare kollektivet av placerares – bedömning av aktiens framtida totalavkastning (direktavkastning plus kurstillväxt) och risknivå framkommer en motiverad kurs.

På kort sikt är det i hög grad utbud och efterfrågan på aktien i fråga som styr kursrörelserna och sätter dagskursen. Faktorer som påverkar på kort sikt (förutom placerarens aktuella bedömning av aktiens långsiktiga avkastning) är t.ex. branschutsikter, makrobedömningar, omvärldshändelser, allokeringsaspekter, avkastning på alternativa placeringar och regelverk. På lång sikt blir bolagets faktiska prestation i form av totalavkastning och tillväxt avgörande för kursutvecklingen. Som framgår av tabellen på sidan 77 har Castellum de senaste 10 åren presterat en totalavkastning på i genomsnitt 14 % per år, varav direktavkastningen står för ca 4 % och kursutvecklingen för ca 10 %, med ett för den svenska fastighetsbranschen måttligt risktagande. Den genomsnittliga utdelningstillväxten har under samma period uppgått till 9 % per år.

Aktieägare

Vid årsskiftet hade Castellum ca 85 000 aktieägare (57 000), vilket är en ökning med ca 49 % jämfört med årsskiftet 2019. Andelen registrerade aktier i utlandet uppgick vid årets slut till 48 % (55). De största ägarsfärerna bekräftade per den 31 december 2020 framgår av tabellen på efterföljande sida.

FASTIGHETSVÄRDE OCH FÖRVALTNINGSRESULTAT SEDAN BÖRSNOTERINGEN 1997

Aktiemarknadskontakter

Aktiemarknadskontakter bygger framförallt på kvartalsvis ekonomisk rapportering, pressmeddelanden vid större affärshändelser och presentationer av Castellum. Presentationer sker dels i samband med kvartalsrapporter, dels vid besök från investerare och analytiker samt vid investerarträffar i såväl Sverige som utlandet. Den stora andelen utländska ägare gör att kontakten med utländska investerare är omfattande. Därutöver lämnas kompletterande marknads- och finansiell information på koncernens webbplats, www.castellum.se.

Förvärv och överlåtelse av egna aktier

Årsstämman 2020 gav styrelsen mandat att, längst intill nästa årsstämma, förvärva och överlåta aktier. Förvärv får ske av högst det antal aktier som vid varje tidpunkt motsvarar 10 % av totalt utestående aktier. Under maj 2020 återköptes 170 203 aktier till en snittkurs om 165,12 kr. Bolagets innehav av egna aktier uppgick per den 31 december 2020 till 170 203 aktier motsvarande 0,06 % av antalet registrerade aktier. Under fjärde kvartalet genomfördes en apportemission av 4 061 745 aktier i samband med förvärv av en fastighetskoncern i Helsingfors, Finland.

AKTIEÄGARE PER 2020-12-31

Aktieägare		Antal tusental aktier Andel röster/kapital
Rutger Arnhult	49 400	17,8 %
APG Asset Management	16 145	5,8 %
BlackRock	13 503	4,9 %
Vanguard	8 356	3,0 %
Länsförsäkringar Fonder	7 884	2,8 %
Handelsbanken Fonder & Liv	7 729	2,8 %
AMF Pension & Fonder	6 991	2,5 %
Norges Bank	6 565	2,4 %
Lannebo Fonder	5 640	2,0 %
Swedbank Robur Fonder	3 698	1,3 %
Szombatfalvy-sfären	3 631	1,3 %
Folksam	3 287	1,2 %
Amundi	3 192	1,2 %
Principal Global Investors	2 834	1,0 %
State Street Global Advisors	2 793	1,0 %
BNP Paribas Asset Management	2 405	0,9 %
Cohen & Steers	2 269	0,8 %
Tredje AP-fonden	2 148	0,8 %
SEB Fonder & Liv	2 114	0,8 %
Nordea Fonder	2 056	0,7 %
ACTIAM	1 816	0,7 %
C WorldWide Asset Management	1 801	0,6 %
AFA Försäkring	1 799	0,6 %
Avanza Pension	1 593	0,6 %
Styrelse och ledning i Castellum	177	0,1 %
Övriga svenska ägare	48 170	17,4 %
Övriga aktieägare registrerade i utlandet	69 097	25,0 %
Totalt utestående aktier	277 093	100 %

Källa: Holdings av Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetad data från Euroclear, Morningstar, Finansinspektionen, Nasdaq och Millistream.

AKTIEÄGARE FÖRDELAT PER LAND 2020-12-31

AKTIENS KURS/SUBSTANSVÄRDE

AKTIENS DIREKTAVKASTNING

TIOÅRSÖVERSIKT

	2020	2019	2018	2017	2016	2015	2014	2013	2012	2011
Nyckeltal, kr/aktie
Intäkt	21,94	21,31	20,41	18,97	19,33	20,12	20,23	19,81	18,74	17,80
Förvaltningsresultat	12,35	11,52	10,81	9,26	8,80	8,11	7,67	7,12	6,64	6,21
Årets resultat	20,52	20,68	27,28	21,51	21,20	15,24	6,41	9,03	7,79	3,76
Utdelning (för 2020 föreslagen)	6,90	6,50	6,10	5,30	5,00	4,25	3,99	3,69	3,43	3,21
Fastighetsvärde	372	348	326	297	259	221	199	200	192	179
Värdering
Förvaltningsresultat per aktie/Kurs	5,9 %	5,2 %	6,6 %	6,7 %	7,0 %	7,7 %	7,2 %	8,2 %	8,3 %	8,4 %
Kurs/Förvaltningsresultat per aktie	17	19	15	15	14	13	14	12	12	12
Förvaltningsresultat efter skatt per aktie (EPRA EPS)/Kurs	5,4 %	4,7 %	5,9 %	6,1 %	6,6 %	7,5 %	6,8 %	8,0 %	7,9 %	8,2 %
Utdelning/Kurs (direktavkastning)	3,3 %	2,9 %	3,7 %	3,8 %	4,0 %	4,1 %	3,8 %	4,2 %	4,3 %	4,3 %
Kurs/Substansvärde per aktie EPRA NRV	98 %	114 %	93 %	90 %	94 %	94 %	107 %	94 %	92 %	88 %
Aktien
Börsvärde, mkr	57 865	60 651	44 627	37 811	34 123	19 795	20 024	16 416	15 137	13 989
Totalavkastning, Castellumaktien	–1,6 %	38,9	22,3 %	15,4 %	23,8 %	2,3 %	26,9 %	13,1 %	13,0 %	–3,1 %
Nasdaq Stockholm (SIX Return)	14,8 %	35 %	–4,4 %	9,5 %	9,6 %	10,4 %	15,8 %	28,0 %	16,5 %	–13,5 %
Fastighetsindex Sverige (EPRA)	–4,3 %	53,7 %	15,3 %	15,9 %	7,2 %	25,4 %	37,1 %	20,6 %	16,2 %	–13,0 %
Fastighetsindex Europa (EPRA)	–10,0 %	29,7 %	–7,7 %	13,4 %	–4,5 %	18,8 %	26,5 %	10,1 %	28,7 %	–9,2 %
Fastighetsindex Eurozone (EPRA)	–7,4 %	21,0 %	–8,2 %	17,7 %	4,7 %	17,4 %	24,1 %	5,6 %	29,2 %	–14,2 %
Fastighetsindex Storbritannien (EPRA)	–15,9 %	30,6 %	–13,0 %	12,7 %	–8,5 %	12,1 %	22,5 %	22,6 %	29,9 %	–8,1 %
Utdelningsandel förvaltningsresultat	56 %	56 %	56 %	57 %	57 %	52 %	52 %	52 %	52 %	52 %
Utdelningsandel långsiktigt substansvärde	3,2 %	3,3 %	3,5 %	3,4 %	3,8 %	3,8 %	4,0 %	4,0 %	4,0 %	3,8 %
Aktiekurs, kr
stängningskurs årets sista handelsdag	208,70	220,00	163,35	138,40	124,90	104,73	105,94	86,85	80,08	74,01
högsta kurs under året	257	223,00	170,25	140,00	133,50	125,38	108,02	93,27	81,99	84,60
lägsta kurs under året	124,20	160,65	121,20	114,80	97,87	97,96	85,94	76,14	66,20	56,61
genomsnitt (högst/lägst per dag)	195,44	188,32	148,05	126,59	117,62	109,18	97,49	82,82	75,73	76,95
Antal aktier, tusental
genomsnitt	273 628	273 201	273 201	273 201	234 540	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000
utestående	277 093	273 201	273 201	273 201	273 201	172 008	172 008	172 008	172 008	172 008
Antal aktieägare	85 000	57 000	44 400	38 000	30 000	19 100	16 300	12 200	9 900	9 400
Utländsk ägarandel	48 %	55 %	55 %	50 %	51 %	50 %	52 %	62 %	60 %	51 %
Antal omsatta aktier per år, tusental Omsättningshastighet per år	286 500 104 %	269 900 99 %	300 200 110 %	272 600 99 %	285 000 103 %	188 379 114 %	133 083 81 %	106 266 65 %	129 276 79 %	150 482 92 %
EPRA nyckeltal
EPRA Earnings (Förv. res. efter betald skatt), mkr	3 078	2 853	2 636	2 291	1 937	1 481	1 355	1 318	1 192	1 149
EPRA Earnings (EPS), kr/aktie	11,25	10,44	9,65	8,39	8,26	7,84	7,17	6,97	6,31	6,08
EPRA NRV (Långsiktigt substansvärde), mkr	59 271	53 165	48 009	41 834	36 222	21 184	18 618	17 510	16 480	15 920
EPRA NRV, kr/aktie	214	195	176	153	133	112	99	93	87	84
EPRA NTA, mkr	56 793	51 029	46 118	39 811	35 666	20 668	18 295	17 128	1 6 267	15 778
EPRA NTA, kr/aktie	205	187	169	146	131	109	97	91	86	83
EPRA NDV, mkr	46 570	42 086	38 090	32 077	27 575	15 768	13 649	13 127	12 065	11 203
EPRA NDV, kr/aktie	168	154	139	117	101	83	72	69	64	59
EPRA Vacancy Rate (Vakansgrad)	7 %	7 %	7 %	9 %	9 %	10 %	11 %	12 %	11 %	11 %
EPRA Yield	4,8 %	5,0 %	5,1 %	5,3 %	5,5 %	6,1 %	6,4 %	6,6 %	6,7 %	6,7 %
EPRA "Topped-up" Yield	4,9 %	5,1 %	5,2 %	5,4 %	5,6 %	6,3 %	6,6 %	6,7 %	6,9 %	6,8 %
EPRA Cost Ratio (incl direct vacancy costs)	24 %	26 %	26 %	28 %	33 %	29 %	29 %	30 %	30 %	30 %
EPRA Cost Ratio (excl. direct vacancy costs)	23 %	24 %	24 %	26 %	30 %	26 %	26 %	26 %	27 %	27 %

EPRA, European Public Real Estate Association, är en intresseorganisation för börsnoterade fastighetsbolag och investerare i Europa, som bl.a. sätter standard avseende den finansiella rapporteringen. En del i detta är nyckeltalen EPRA EPS (Earnings Per Share), EPRA NAV (Net Asset Value), EPRA NNNAV (Triple Net Asset Value), EPRA Vacancy Rate, EPRA Yield och EPRA "Topped-up" Yield.

Ekonomisk utveckling

Castellum arbetar långsiktigt och i strategin för tillväxt ingår att ständigt förädla och utveckla fastighetsbeståndet genom investeringar i såväl ny-, till- och ombyggnation som förvärv.

Nova, Norrköping

Koncernens resultat

Castellums affärsmodell bygger på investering och utveckling av kommersiella lokaler som förvaltas i en decentraliserad och kundfokuserad organisation. Castellum har fokus på kassaflöde och bedriver all verksamhet till låg finansiell risk.

Castellum äger 642 fastigheter fördelade på ca 4,4 miljoner kvm i Sverige samt Köpenhamn och Helsingfors. Fastigheterna återfinns i citylägen och välbelägna arbetsområden med goda kommunikationer och utbyggd service.

Castellum arbetar långsiktigt och i strategin för tillväxt ingår att ständigt förädla och utveckla fastighetsbeståndet genom investeringar i såväl ny-, till- och ombyggnation som förvärv. Investeringarna genomförs i syfte att förbättra kassaflödet och därigenom öka fastigheternas värde. Nya projekt tillförs successivt genom förvärv av såväl utvecklingsbara fastigheter som outnyttjade byggrätter.

Verksamheten består av tre olika områden: Förvaltning

Genom kundnära förvaltning som bygger på affärsmässighet, hållbarhet och innovation bidrar Castellum till att kunderna når sina affärsmål.

Projektutveckling

Castellum ska kontinuerligt investera i befintligt bestånd och utveckla nytt, vilket ger en kvalitetsförflyttning till ett mer hållbart och värdesäkert bestånd samt ökad intjäningsförmåga. Därtill ska Castellum vara en aktiv aktör som bidrar till städers utveckling och tillväxt.

Transaktion

Castellum utvecklar kontinuerligt fastighetsbeståndet för att stärka Castellums position som den ledande aktören i nordiska tillväxtstäder.

Castellums resultat 2020

Förvaltningsresultat

Förvaltningsresultatet, d.v.s. resultat exklusive fövärvskostnader och finansieringsavgifter för förvärv, värdeförändringar och skatt, uppgick för perioden januari– december 2020 till 3 380 mkr (3 146), motsvarande 12,35 kr per aktie (11,52) – en förbättring med 7 %.

SEGMENTINFORMATION

	Intäkter		Förvaltningsresultat
mkr	2020	2019	2020	2019
Mitt	1 595	1 504	913	815
Väst	1 365	1 328	790	749
Öresund	1 262	1 176	747	665
Stockholm–Norr	1 611	1 651	1 025	1 008
Finland	59	58	8	22
Coworking	112	104	–10	1
Totalt	6 004	5 821	3 473	3 260

Skillnaden mellan ovan redovisat förvaltningsresultat om 3 473 mkr (3 260) och koncernens redovisade resultat före skatt om 7 028 mkr (6 765) består av ofördelat förvaltningsresultat om –93 mkr (–114), förvärvskostnader –25 mkr (–9), finasieringsavgifter för förvärv –70 mkr (—), nedskrivning goodwill om — mkr (–179), värdeförändring fastigheter om 3 863 mkr (3 918) samt värdeförändring derivat om –120 mkr (–111).

Intäkter

Koncernens intäkter uppgick till 6 004 mkr (5 821) och inklu derar såväl rabatter om 119 mkr (90) som engångsersättning om 16 mkr (16) till följd av förtida lösen av hyresavtal. Castellum har beviljat rabatter om 14 mkr i enlighet med det statliga hyresstödspaketet kopplat till covid-19, varav Castellum står för 50 %. Således har, av förenklingsskäl, nettobeloppet om 7 mkr minskat hyresintäkterna. Vidare har 20 mkr i engångsintäkter erhållits, vilket utgörs av ett antal försäkringsärenden som slutreglerades under andra kvartalet.

Genomsnittlig ekonomisk uthyrningsgrad uppgick till 93,1 % (93,8), där beräkningen har ändrats till att enbart beakta vakanser till skillnad mot tidigare år då även rabatter ingick. Jämförelsesiffror har räknats om. Vidare bidrog coworkingbolaget United Spaces med intäkter om 112 mkr (104) under perioden.

UTVECKLING INTÄKTER

mkr	2020	2019	Förändring, %
Jämförbart bestånd	5 377	5 259	2,2 %
Projektfastigheter	254	190
Transaktion	261	268
Coworking	112	104
Intäkter	6 004	5 821	3,1 %

Hyresintäkter i jämförbart bestånd ökade med 2,2 %, vilket förklaras av högre hyror om 2,8 % men även högre vakanser och rabatter om 0,6 %. Bruttouthyrningen (d.v.s. årshyra för total uthyrning) under perioden uppgick till 644 mkr (411), varav 258 mkr (56) avsåg uthyrning i samband med ny-, till- och ombyggnation. Uppsägningar uppgick till 405 mkr (435), varav 9 mkr (16) avsåg konkurser och 17 mkr (18) uppsägningar med mer än 18 månaders återstående kontraktslängd. Nettouthyrningen under perioden uppgick därmed till 239 mkr (–24). Tidsförskjutningen mellan nettouthyrning och resultateffekt bedöms till 9–18 månader i förvaltningsfastigheter och 12–24 månader för investeringar i ny-, till- och ombyggnation.

NETTOUTHYRNING

mkr	Mitt			Väst Öresund Stockholm		Norr Finland Totalt
Nytecknat
Befintligt	109	107	58	100	9	3	386
Investeringar	63	27	143	22	3	—	258
Totalt	172	134	201	122	12	3	644
Uppsagt
Uppsagt	–83	–95	–117	–99	–2	—	–396
Konkurser	–1	—	–7	–1	—	—	–9
Totalt	–84	–95	–124	–100	–2	—	–405
Nettouthyrning	88	39	77	22	10	3	239
D:o 2019	–44	–48	39	40	1	–12	–24

Kostnader

Direkta fastighetskostnader uppgick till 1 170 mkr (1 235) motsvarande 279 kr/kvm (292). För jämförbart bestånd har fastighetskostnaderna minskat med 6 %. Vidare uppgår kostnaderna för coworking till 120 mkr (99).

Fastighetsadministrationen uppgick till 379 mkr (374), motsvarande 90 kr/kvm (92).

De centrala administrationskostnaderna uppgick till 149 mkr (163). I administrationskostnaderna ingår även kostnader för ett resultat- och aktiekursbaserat incitamentsprogram till personer i koncernledningen om 14 mkr (10).

Under fjärde kvartalet offentliggjorde Castellum sin avsikt att lämna ett erbjudande till Entras aktieägare att

FÖRVALTNINGSRESULTAT PER AKTIE

NETTOUTHYRNING PER KVARTAL

förvärva det norska noterade fastighetsbolaget. Upparbetade förvärvskostnader uppgår till ca 25 mkr.

UTVECKLING AV FASTIGHETSKOSTNADER

mkr	2020		2019 Förändring, %
Jämförbart bestånd	1 048	1 119	–6,3 %
Projektfastigheter	61	51
Transaktion	61	65
Direkta fastighetskostnader	1 170	1 235	–5,3 %
Coworking	120	99
Fastighetsadministration	379	374
Centraladministration	149	163
Fastighetskostnader totalt	1 818	1 871	–2,8 %

FASTIGHETSKOSTNADER

kr/kvm	Kontor	Samhälls fastig heter	Lager/ logistik	Lätt industri Handel		2020 Totalt	2019 Totalt
Driftskostnader	208	173	93	98	134	155	166
Underhåll	56	35	18	25	32	38	38
Fastighetsskatt	130	112	28	27	75	86	88
S:a fastighets kostnader	394	320	139	150	241	279	292
Uthyrning och fastighetsadministration	90	92
Totalt	394	320	139	150	241	369	384

Finansnetto

Räntenettot uppgick till –786 mkr (–782). Den genomsnittliga räntenivån har under perioden varit 1,9 % (2,0). Räntenettot har påverkats positivt med ca 27 mkr på grund av att genomsnittlig räntenivå minskat med 0,07 %-enheter. Vidare uppgick räntekostnader för leasingavtal till 20 mkr (22) varav tomträttsavgäld utgjorde 18 mkr (18).

Castellum har ingått kreditavtal för att dels säkerställa finansiering av förvärvet av Entra, dels ha full täckning för Entras utestående räntebärande skulder. Periodens resultat har belastats med avgifter om ca 70 mkr för dessa krediter.

Fastighetsvärde och värdeförändringar

Såväl intresset för fastighetsinvesteringar (som första halvåret var något avvaktande) som tillgången till kapital har stärkts under andra halvåret, vilket medfört en stabil

och stark fastighetsmarknad trots att pandemins effekter fullt ut ännu inte är överblickbara. Dock sker viss differentiering mellan olika fastighetsslag där säkra kassaflöden fortsatt är speciellt intressanta. Castellum redovisar orealiserade värdeförändringar om 3 712 mkr (4 276).

Vidare redovisas försäljning om 151 mkr (–358), vilket främst utgör tilläggsköpeskilling från försäljning av fastigheten Archimedes i Stockholm under år 2018 (detaljplanen har i år vunnit laga kraft och därmed är affären slutligt reglerad) samt avyttring av fem fastigheter till ett pris som översteg värderingen med ca 30 mkr.

Castellum ingick i slutet av 2020 avtal om försäljning av en fastighetsportfölj till Blackstone för ca 18,1 mdkr netto efter avdrag för omkostnader och uppskjuten skatt om ca 900 mkr, innebärande ett underliggande fastighetsvärde om ca 19 mdkr. Försäljningen var uppdelad i två steg:

• • Portfölj nr 1 med ett försäljningspris netto om ca 5 mdkr och en värdering vid årsskiftet om ca 4,8 mdkr, med frånträde i början av februari. Affären var villkorad av Konkurrensverkets godkännande (erhölls i januari 2021) och redovisas därmed som såld under första kvartalet 2021.
• • Portfölj nr 2 med ett försäljningspris netto om ca 13,1 mdkr och en värdering vid årsskiftet om ca 12,7 mdkr, med frånträde i månadsskiftet mars/april. Affären var villkorad av såväl Konkurrensverkets godkännande (erhölls i januari 2021) som att förvärvet av Entra genomfördes (erbjudandet drogs tillbaka i februari 2021).

Ovan nämna portföljer uppvisar orealiserade värdeförändringar sista kvartalet om ca 1,6 mdkr. Portföljpremie har ej beaktats vilket uppgår till ca 3 % av försäljningspriset netto eller 20 bp i avkastningskrav. Portföljpremien realiseras som en värdeförändring först vid frånträdet och uppgår till ca 550 mkr.

Derivatens värde har, främst på grund av förändrade långa marknadsräntor, ändrats med –120 mkr (–111).

VÄRDEFÖRÄNDRING FASTIGHET

mkr	2020	2019
Kassaflöde	502	1 638
Projektvinst/byggrätter	780	532
Avkastningskrav	2 065	1 742
Förvärv	365	364
Orealiserad värdeförändring	3 712	4 276
D:o i %	3,7 %	4,7 %
Försäljningar	151	–358
Totalt	3 863	3 918
D:o i %	3,9 %	4,3 %

GENOMSNITTLIG VÄRDERINGSYIELD, MKR

(exklusive projekt/mark och byggrätter)	2020	2019
Driftsöverskott fastigheter	4 771	4 455
+ KPI/Index 2020	294	94
+ Verklig uthyrningsgrad, dock lägst 94 %	17	228
– Fastighetsadministration, 30 kr/kvm	–133	–128
Normaliserat driftsöverskott	4 949	4 649
Värdering (exklusive byggrätter om 608 mkr)	98 953	90 614
Genomsnittlig värderingsyield	5,0 %	5,1 %

Resultat över tid

Förvaltningsresultatet den senaste tioårsperioden har haft en stabil utveckling och vuxit med i genomsnitt 7 % per år. Värdeförändringarna på fastigheter har däremot varit volatila och i genomsnitt uppgått till den senaste tioårsperioden om 3,3 % per år, vilket är över inflationen motsvarande period om ca 0,9 %.

Skatt

Redovisad skatt uppgår till 1 413 mkr (1 115) varav 247 mkr (165) är aktuell skatt.

FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL

	2020	2019	2018	2017	2016	2015	2014	2013	2012	2011
Hyresvärde, kr/kvm	1 538	1 495	1 407	1 341	1 304	1 095	1 064	1 036	1 015	995
Ekonomisk uthyrningsgrad	93,1 %	93,8 %	94,4 %	92,5 %	92,2 %	91,4 %	90,0 %	89,6 %	90,1 %	90,8 %
Fastighetskostnader, kr/kvm	369	384	378	366	376	316	307	307	298	300
Driftsöverskott, kr/kvm	1 039	1 001	933	853	816	673	637	608	601	589
Fastighetsvärde, kr/kvm	23 549	22 363	20 417	18 268	16 558	12 282	11 118	10 285	9 916	9 835
Antal fastigheter	642	632	647	676	665	597	583	626	635	617
Uthyrningsbar yta, tkvm	4 447	4 255	4 283	4 381	4 292	3 392	3 329	3 623	3 621	3 411
Värderingsyield, genomsnittlig	5,0 %	5,1 %	5,3 %	5,5 %	5,8 %	6,5 %	6,9 %	7,2 %	7,3 %	7,2 %

Finansiering

KAPITALFÖRSÖRJNING 2020-12-31

FÖRDELNING AV FINANSIERING 2020-12-31

KREDITER 2020-12-31

Vald kapitalstruktur har betydelse för ägarnas förväntade avkastning och exponering för risk. Några faktorer som påverkar valet är affärsrisk, skattesituation samt risk och kostnader förknippade med ökad belåning. Castellum fastställde redan vid börsnoteringen att bolaget skulle ha låg finansiell risk, vilket idag uttrycks som att belåningsgraden varaktigt ej ska överstiga 50 % och att räntetäckningsgraden ska vara minst 200 %.

Per den 31 december 2020 uppgick Castellums tillgångar till 110 mdkr samtidigt som belåningsgraden var 44 %, medan räntetäckningsgraden under året uppgick till 530 %.

Finanspolicy och uppföljning

Den finansiella verksamheten i Castellum bedrivs i enlighet med den, av styrelsen, fastställda finanspolicyn och ska bedrivas på sådant sätt att behovet av lång- och kortfristig finansiering samt likviditet

säkerställs. Vidare ska ett lågt och stabilt räntenetto eftersträvas med hänsyn tagen till fastställda riskmandat. Castellum påverkas i hög grad av utvecklingen på de finansiella marknaderna. För finansverksamheten är det därför av vikt att spegla och stödja affärsverksamhetens mål och förutsättningar. Med stöd av finanspolicyn kan koncernen styra och hantera sina finansiella risker samt säkerställa riskhantering genom god kontroll och uppföljning. De finansiella riskerna följs upp och rapporteras kvartalsvis till såväl revisions- och finansutskottet som till styrelsen. Styrelsen genomför årligen en översyn av finanspolicyn.

Castellum följer regelbundet upp och övervakar framtida finansieringsbehov, baserat på antaganden om intjäning, nettoinvesteringsvolym, fastigheternas värdeutveckling samt befintlig skuldportföljs förfallostruktur, utrymme till covenanter i kreditavtal och ränteriskexponering.

CASTELLUMS FINANSPOLICY OCH ÅTAGANDEN I KREDITAVTAL

	Policy	Åtaganden	Utfall
Belåningsgrad	Ej över 50 %	Ej över 65 %	44 %
Räntetäckningsgrad	Minst 200 %	Minst 150 % 530 %
Andel säkerställd upplåning/ totala tillgångar		Ej över 45 % 7 %
Finansieringsrisk
• genomsnittlig kapitalbindning	Minst 2 år		3,8 år
• förfall inom 1 år	Högst 30 % av utestående lån och outnyttjade kreditavtal		14 %
• genomsnittlig kreditprislöptid	Minst 1,5 år		3,0 år
• likviditetsbuffert	Säkerställt kreditutrymme motsvarande 750 mkr samt 4,5 månaders kommande låneförfall		Uppfyllt
Ränterisk
• genomsnittlig räntebindning	1,5–4,5 år		2,6 år
• förfall inom 6 månader	Högst 50 %		44 %
Kredit- och motpartsrisk
• ratingrestriktion	Kreditinstitut med hög rating, lägst S&P BBB+		Uppfyllt
Valutarisk
• omräkningsexponering	Eget kapital säkras ej		Uppfyllt
• transaktionsexponering	Hanteras om överstigande 25 mkr		Uppfyllt

Koncernen genomför även känslighetsanalyser för att förstå hur förändringar i fastighetsportföljen, liksom rörelser i marknadsräntan och fastighetsvärdena, påverkar balansräkning och intjäning.

Finansiell strategi

Castellums strategi för finansiering ska stödja verksamheten och hantera koncernens finansiella risker, samtidigt som den ska verka för öppenhet och transparens. Strategin ska återspeglas i finanspolicyn – allt för att säkerställa riskhantering genom god kontroll. Castellums finansstrategi kan sammanfattas i fem hörnstenar: diversifiering, likviditet, styrka, transparens och flexibilitet.

Ränterisk

Ränterisk är per definition risken för negativ påverkan i resultat- och balansräkningen utifrån ett förändrat ränteläge i marknaden. För att begränsa svängningar i räntenettot ska Castellum ha en mix av räntebindningstider i lån och räntederivat. Så länge Stibor-räntan (tre månader) är negativ gäller dock för Castellums del att derivat i form av ränteswappar inte alltid ger en stabil kostnadsbild när

dessa kombineras med banklån, eftersom inslag av golv för Stibor-räntan förekommer i enstaka fall. Vid val av ränteprofil ska hänsyn tas till koncernens affärsplan samt förväntade in- och utflöden.

Räntekostnaden är den enskilt största kostnadsposten och har stor påverkan på tillväxten i förvaltningsresultatet. Räntekostnaden påverkas dels av förändring i marknadsräntan, dels av den marginal som kreditgivare kräver i ersättning för att låna ut pengar. Den korta marknadsräntan styrs främst av Riksbanken medan den långa marknadsräntan främst påverkas av andra faktorer, såsom förväntningar om framtida tillväxt och inflation. Kreditmarginalen styrs dels av tillgång och efterfrågan på krediter, dels av regelverk på kredit- och kapitalmarknaden. Både ränteoch kreditmarknaden kan förändras snabbt men kan inte påverkas av Castellum.

Stigande marknadsräntor anses normalt bero på ökad ekonomisk tillväxt och stigande inflation, vilket även antas leda till ökad efterfrågan på kommersiella lokaler och därmed stigande hyror och/eller minskade vakanser. Sjunkande marknadsräntor anses normalt ha motsatta orsaker och effekter. Givet detta resonemang möts alltså

CASTELLUMS FEM HÖRNSTENAR AVSEENDE FINANSIERING

DIVERSIFIERING	Castellum ska ha en diversifierad låneportfölj och undvika beroende av såväl enskild finansieringskälla som motpart. Vidare ska förfall av olika typer av finansieringskällor och enskilda krediter fördelas över tid. Castellum ska bevaka och följa utvecklingen på de finansiella marknaderna. Allt i syfte att snabbt kunna agera och matcha verksamhetens behov. Castellums räntebärande finansiering netto uppgick vid årsskiftet till 45,6 mdkr, varav 38 mdkr utgjorde kapitalmarknads finansiering (MTN-program om 19,3 mdkr, EMTN-program om 9,8 mdkr SEK, samt certifikatsprogram om 8,8 mdkr) motsvarande 83 % och resterande del utgjordes av lån i främst större nordiska banker och kreditinstitut. Vad avser kapital bindningen uppgick den vid årsskiftet till 3,8 år i genomsnitt och intervallet för lånen var från 1 månad till 20 år.
LIKVIDITET	Castellum ska ha tillgängliga outnyttjade kreditfaciliteter för att snabbt kunna möta verksamhetens behov och de möjligheter som ges. Vidare ska revolverande kreditfaciliteter finnas i syfte att minska behovet av att likviditetsöverskott måste placeras. Vid årsskiftet hade Castellum 63,5 mdkr i kreditavtal, varav 45,6 mdkr var nyttjat.
STYRKA	Koncernens finansiella nyckeltal ska vara starka med en belåningsgrad om max 50 % och en räntetäckningsgrad om minst 200 %. Styrkan i vår fastighetsportfölj förstärks av kvaliteten i vårt kassaflöde samt skuld- och ränteportföljens sammansättning. Castellum ska reducera risken för plötslig negativ påverkan på finansnettot, som en följd av förändringar i det allmänna ränteläget och/eller bedömningen av Castellum som låntagare och som inte kan pareras av motverkande resultateffekter i den rörelsedrivande verksamheten. Belåningsgraden var vid årsskiftet 44 % medan räntetäckningsgraden under 2020 uppgick till 530 %.
TRANSPARENS	Castellum ska uppmuntra långsiktiga relationer med såväl banker som andra kreditgivare och investerare och har som målsättning att vara transparent i syfte att öka berörda parters förståelse för koncernens verksamhet och därmed sin kreditexponering.
FLEXIBILITET	Castellum ska ha en flexibel finansiering i syfte att stödja verksamhetens utveckling avseende förvärv, försäljningar och projektutveckling. Våra revolverande kreditfaciliteter ska ge oss god flexibilitet att dra och återbetala med kort framförhållning utan extra kostnad. Vidare ska Castellum ha tillgång till flexibilitet avseende såväl priskonstruktion (fast respektive rörligt) som löptider. Vid årsskiftet hade Castellum 25,5 mdkr i bankkreditavtal varav 18 mdkr utgjordes av revolverade kreditfaciliteter.

stigande respektive sjunkande marknadsräntor av stigande eller sjunkande hyresintäkter över tid. Förändring av kreditmarginaler kan ske oberoende av konjunktur och har under senare tid påverkats av bl.a. ökat utbud av fastighetsrelaterade obligationer i kapitalmarknaderna samt förändrat regelverk på främst bankkreditmarknaden. Förändringar av marknadsränta och kreditmarginaler påverkar finansnettot. Hur snabbt och med hur mycket beror dels på vald räntebindningstid, dels på kreditmarginalernas bindningstid.

För att säkerställa ett lågt och stabilt kassaflödesmässigt räntenetto har Castellum valt att begränsa andelen ränteförfall inom sex månader till max 50 % av nettolåneskulden och att genomsnittlig räntebindning ska ligga inom intervallet 1,5–4,5 år. Räntetäckningsgraden är ett finansiellt mått som beskriver ett bolags risknivå och motståndskraft för förändringar i räntenettot.

Castellums strategi inkluderar att ha en räntetäckningsgrad om minst 200 %. För 2020 uppgick räntetäckningsgraden till 530 % (502). Per den 31 december 2020 uppgick den genomsnittliga räntebindningstiden till 2,6 år (3,3) medan andelen ränteförfall inom 6 månader var 44 %. För utnyttjad lånevolym var genomsnittlig kapitalbindning inkl. förlängningsoptioner vid periodens utgång 3,8 år (3,8), medan genomsnittlig kreditprislöptid vid samma tidpunkt var 3,0 år (3,2). Skuldkvoten vid utgången av året var 11 (10).

Räntenettot 2020 uppgick till –786 mkr (–782) med en genomsnittlig ränta om 1,9 % (2,0) och består av marknadsränta vid lånetillfället samt marginal till kreditgivarna. Genomsnittlig effektiv ränta per den 31 december 2020 var 1,69 % (1,82) exklusive outnyttjade kreditavtal och 1,82 % (1,99) inklusive outnyttjade kreditavtal.

Kreditmarginaler och avgifter fördelas i tabellen vid de rapporterade kreditvolymernas förfallosegment, medan kreditavgifter och kursdifferenser i MTN och EMTN rapporteras i segmentet 0–1 år.

Finansieringsrisk

Med finansieringsrisk avses risken att finansiering saknas eller är mycket oförmånlig vid en viss tidpunkt. Finansieringsrisken är koncernens i särklass största finansiella risk. Koncernens tillgångar, som främst utgörs av kommersiella fastigheter, ska ses som en långsiktig investering och därmed följa krav på en långsiktig syn på fastighetsportföljens finansiering. Samtidigt ska dock hänsyn tas till prissättningen i kreditmarknaden.

Castellum ska ha tillräcklig och konkurrenskraftig finansiering så att koncernens verksamhet kan bedrivas på ett ändamålsenligt och kostnadseffektivt sätt. Finansieringsrisken hanteras genom god framförhållning, ändamålsenlig kapitalbindningstid, väl avvägd kreditprissättning, diversifiering av finansieringskällor och löptider respektive rimlig likviditetsbuffert.

Castellum hade vid årets utgång kreditavtal om 63 500 mkr (60 604), varav långfristigt uppgick till 46 894 mkr (49 433) och kortfristigt till 16 606 mkr (11 171).

Netto räntebärande skulder efter avdrag för likviditet om 161 mkr (173) uppgick till 45 559 mkr (40 653), varav 29 127 mkr (27 512) avser utestående obligationer och 8 844 mkr (5 136) utestående företagscertifikat (nominellt 29 145 mkr respektive 8 853 mkr).

Under året har kreditfaciliteter i bank om ca 1 620 mkr nytecknats, ca 7 400 mkr förlängts och omförhandlats och ca 4 000 mkr avslutats. Vidare har Castellum under året emitterat nominellt 5 250 mkr inom ramen för Castellums svenska MTN-program, medan obligationer om nominellt 3 250 mkr har förfallit. I slutet av året höjdes rambeloppet för det svenska MTN-programmet till 25 000 mkr.

Utfärdade åtaganden i kreditavtal, s.k. covenants, innebär att belåningsgraden inte får överstiga 65 % och att räntetäckningsgraden inte får understiga 150 %, samt för EMTN även att andelen säkerställd upplåning inte får överstiga 45 % av koncernens totala tillgångar, något Castellum uppfyller med god marginal; 44 %, 530 %, respektive 7 %.

KREDITFÖRFALLOSTRUKTUR 2020-12-31

		Utnyttjat i
Förfallo- tidpunkt	mkr	Bank	MTN/Cert	Totalt	Andel, %
0–1 år	16 606	2 071	13 795	15 866	35 %
1–2 år	9 310	814	3 996	4 810	11 %
2–3 år	16 799	880	7 619	8 499	19 %
3–4 år	2 456	11	2 445	2 456	5 %
4–5 år	8 204	11	3 793	3 804	8 %
>5 år	10 125	3 801	6 323	10 124	22 %
Totalt	63 500	7 588	37 971	45 559	100 %

RÄNTEFÖRFALLOSTRUKTUR 2020-12-31

Kreditavtal	mkr2)	Andel, %	Snittränta, %1)	Genomsnittlig räntebind., år
0–1 år	22 588	50 %	1,62 %	0,2
1–2 år	3 148	7 %	0,92 %	1,5
2–3 år	5 603	12 %	2,47 %	2,8
3–4 år	1 797	4 %	1,06 %	3,5
4–5 år	2 599	6 %	1,31 %	4,5
>5 år	9 824	21 %	1,86 %	7,8
Totalt	45 559	100 %	1,69 %	2,6

1. Inklusive avgifter i utnyttjade kreditavtal samt kursdifferenser i MTN. 2. Beräknat på nettovolym räntebärande skuld och derivat.

Kredit- och motpartsrisk

Med kredit- och motpartsrisk avses risken att motpart inte kan fullgöra sina åtaganden, som tillhandahållandet av likviditet eller betalning. Kredit- och motpartsrisk i den finansiella verksamheten uppstår främst i samband med långfristiga kreditavtal, derivatavtal samt vid placering av likvida medel. Castellum begränsar denna risk genom krav på hög kreditvärdighet hos motparterna, vilka i nuläget främst utgörs av större nordiska banker.

Valutarisk

Med valutarisk avses risk för negativ påverkan på resultatoch balansräkning samt kassaflöde p.g.a. förändringar i valutakurser. Valutarisk kan delas upp i omräkningsexponering och transaktionsexponering. Castellum ägde vid årets utgång fastigheter i Danmark och Finland till ett värde om 9 091 mkr (7 333), vilket innebär att koncernen är exponerad för valutarisk. Valutarisken hänför sig främst till resultatoch balansräkning i utländsk valuta som räknas om till svenska kronor. Vad avser omräkningsexponering ska som grundregel eget kapital inte säkras medan transaktionsexponeringen ska hanteras om exponeringen i någon valuta överstiger ett motvärde om 25 mkr.

Säkerställning av räntebärande skulder

Långfristiga låneavtal i bank säkerställs i huvudsak med säkerhet i bolagets fastigheter och åtagandena inkluderar även vissa s.k. covenants. Även Castellums obligationer under EMTN-programmet omfattas av finansiella covenanter.

Utfärdade obligationer, företagscertifikat och vissa kortfristiga låneavtal i bank såsom koncernkontokrediter säkerställs ej. Av netto räntebärande skulder om 45 559 mkr (40 653) var 7 588 mkr (7 249) säkerställda med pantbrev och 37 971 mkr (33 404) icke säkerställda, vilket innebär att ca 17 % (18) av utestående låneskuld vad säkerställd. Castellums andel icke säkerställda tillgångar uppgick till 61 % (57) vid årets utgång. Säkerställd upplåning i förhållande till totala tillgångar uppgick till 7 % (7).

Utfärdade åtaganden i kreditavtal och EMTN innebär att belåningsgraden inte får överstiga 65 % och att räntetäckningsgraden inte får understiga 150 %, samt att andelen säkerställd upplåning inte får överstiga 45 % av koncernens totala tillgångar. Dessutom finns allmänna åtaganden om att Castellum ska förse sina kreditgivare med bl.a. finansiell information såsom årsredovisningar, delårsrapporter och fastighetsvärderingar. I vissa fall har bankerna rätt till omförhandling av kreditavtalen vid förändrad verksamhetsinriktning eller avnotering och för obligationsinnehavare finns rätt till förtida återbetalning vid ändrat majoritetsägande i Castellum AB.

Derivat

Räntederivat

I enlighet med redovisningsreglerna IFRS 9 ska derivat marknadsvärderas. För räntederivat innebär det att ett över- eller undervärde uppstår om den avtalade räntan avviker från aktuell marknadsränta, där värdeförändringen i Castellums fall redovisas i resultaträkningen. Genom att binda räntor på längre tid begränsas således den kassaflödesmässiga ränterisken, medan risken för redovisningsmässiga värdeförändringar ökar. Noterbart är att lån med lång räntebindning som är mindre flexibla, men ur ränteriskhänseende i huvudsak kan jämställas med förlängning via räntederivat, enligt gällande redovisningsregler normalt inte marknadsvärderas.

Valutaderivat

Castellums behov av finansiering i danska kronor och euro kan uppnås dels genom upplåning i danska kronor respektive euro, dels genom valutaderivat. Exponeringen är densamma men i enlighet med redovisningsreglerna i IFRS 9 ska derivat marknadsvärderas vilket innebär att det uppstår ett över- eller undervärde om den avtalade valutakursen avviker från aktuell valutakurs. Castellum tillämpar säkringsredovisning enligt IFRS 9, vilket innebär att den effektiva delen av värdeförändringen redovisas i övrigt totalresultat.

Organisation

Koncernens finansiella riskhantering är centraliserad till moderbolaget. Internbanken ansvarar bl.a. för koncernens kreditförsörjning, ränteriskhantering, dotterbolagens finansiering samt koncernmässig cash management. Inom moderbolaget finns även redovisning och självständig kontroll av den finansiella verksamheten, en s.k. back-office och compliance-funktion.

BÖRSNOTERADE FASTIGHETSBOLAG

Källa: Rullande helårsvärden baserade på respektive bolags Q3-rapport 2020.

KREDITFÖRFALLOSTRUKTUR

Bank-TL: Bank Term Loan. RCF-Rambelopp: Revolving Credit Facility – Rambelopp

UTVECKLING KAPITALMARKNADSFINANSIERING 2014–2020

E.ON Malmö

FINANSIERINGSFACILITETER

Lån-/facilitetstyp	Ram-/ facilitetsvolym	Utnyttjat 2020-12-31
MTN-obligationer, mkr1)	25 000	19 300
EMTN-obligationer, meur1)	2 000	981
Certifikat1)	10 000	8 853
Banklån inkl. checkkrediter	25 529	7 588

1. Nominell volym

SÄKERSTÄLLD UPPLÅNING

									2020-12-31
0	14	15	16	17	18	19	20	Andel säkerställd upplåning av total upplåning	17 %
	SEK-MTN		EMTN	Certifikat			Totalt kapitalmarknad	Andel säkerställd upplåning av totala fastighetsvärden	7 %
							Aktuell förteckning över utestående MTN-obligationer finns på www.castellum.se	Andel säkerställd upplåning av totala tillgångar	7 %

Värdering fastigheter

Intern värdering

Castellum redovisar sina fastigheter till verkligt värde och har per den 31 december 2020 värderat samtliga fastigheter internt. Värderingen har genomförts på ett enhetligt sätt baserat på en tioårig kassaflödesmodell, som beskrivs nedan. Utgångspunkten för värderingen har varit en individuell bedömning för varje fastighet av dels framtida intjäningsförmåga, dels marknadens avkastningskrav.

Vid bedömning av en fastighets intjäningsförmåga har, utöver inflationsantagande om 1,5 %, hänsyn tagits till eventuella förändringar i hyresnivåer, uthyrningsgrader och fastighetskostnader. Igångsatta projekt har värderats enligt samma princip men med avdrag för återstående investering. Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde om i genomsnitt ca 1 750 kr/kvm (1 600). Ytterligare information om värderingen framgår av not 13.

Räkneexempel för den interna värderingen

För att åskådliggöra den tioåriga kassaflödesmodellen har nedan exempel upprättats. Det bör noteras att antaganden beträffande kassaflödets utveckling och övriga i modellen ingående antaganden endast har till syfte att exemplifiera modellen. Även om relevanta siffror använts ska exemplet inte betraktas som en prognos av bolagets förväntade framtida utveckling.

ANTAGANDEN I EXEMPLET:

• Ekonomisk uthyrningsgrad bedöms öka för att nå en långsiktig nivå om 96 % år 2025.
• Driftsöverskott år 2020 baseras på utfallet för förvaltningsfastigheter, med antagen kostnad om 30 kr/kvm för renodlad fastighetsadministration.
• Tillväxt i hyresvärde och fastighetskostnader har antagits till 1,5 % per år under kalkylperioden.
• Fastighetsbeståndets genomsnittliga ekonomiska livslängd har antagits till 50 år.
• Värdet av projekt, mark och byggrätter har antagits till 4 089 mkr.
• Avkastningskravet, d.v.s. diskonteringsfaktorn, beräknas enligt följande:

	Avkastnings krav	Andel av kapital	Vägt avkast ningskrav
Eget kapital	9 %	37 %	3,3 %
Lånat kapital	5 %	63 %	3,2 %
Vägt avkastningskrav		100 %	6,5 %

FASTIGHETSBESTÅNDETS VÄRDE VID OLIKA AVKASTNINGSKRAV OCH TILLVÄXT I HYRESVÄRDE OCH FASTIGHETSKOSTNADER

mkr	2020	2021	2022	2023	2024	2025	2026	2027	2028	2029	2030
Hyresvärde	6 503	6 603	6 705	6 808	6 913	7 019	7 127	7 237	7 349	7 462	7 577
Hyresintäkter	5 952	6 141	6 303	6 400	6 567	6 719	6 835	7 020	7 128	7 238	7 349
Ekonomisk uthyrningsgrad	93 %	93 %	94 %	94 %	95 %	96 %	96 %	97 %	97 %	97 %	97 %
Fastighetskostnader	–1 308	–1 328	–1 348	–1 368	–1 388	–1 409	–1 430	–1 452	–1 473	–1 496	–1 518
Driftsöverskott = kassaflöde	4 644	4 813	4 955	5 032	5 179	5 310	5 405	5 568	5 655	5 742	5 831
Diskonterat kassaflöde år 1–9	36 106
Diskontering restvärde år 10	59 267	Diskontering kassaflöde
Antaget värde projekt, mark, byggrätter	4 089	Diskontering restvärde							104 025
Summa fastighetsvärde	99 462

Avkastningskrav

Avkastningskravet på eget kapital är individuellt för varje fastighet och baseras på antagande om realränta 3,3 %, inflation 1,5 % samt riskpremie. Riskpremien är individuell för varje fastighet och består av en generell respektive individuell risk. Generell risk avspeglar att fastighetsplacering dels inte är lika likvid som en obligation, dels är beroende av den allmäna ekonomiska utvecklingen. Individuell risk är specifik för varje fastighet och utgör en sammanvägd bedömning av ett antal faktorer såsom fastighetens kategori, orten där fastigheten är belägen, fastighetens läge på orten, teknisk standard m.m. Fastigheter ägda via tomträtt där Castellum enligt avtal har återställningsskyldighet har åsatts en extra individuell riskpremie motsvarande 1,0 %. Riskpremien uppgår i genomsnitt till 5,8 % med ett intervall om 2,5–11,3 %.

Antagande om kostnaden för lånat kapital har gjorts om 5,0 %. och utgörs av en långsiktig syn på realränta, kreditmarginal och inflation. Vidare har antagande om belåningsgrad om 55–65 % gjorts beroende på fastighetskategori. Avkastningskravet på totalt kapital används för att diskontera bedömt tioårigt framtida kassaflöde. Diskontering av restvärde sker med avkastning på totalt kapital reducerat med tillväxt motsvarande inflation i syfte att inte anta en evig real tillväxt.

Genomsnittlig värderingsyield, mkr

(Exklusive projekt/mark och byggrätter)	2020	2019
Driftsöverskott fastigheter	4 771	4 455
+ Indexjustering 2020, 1 %	294	94
+ Verklig uthyrningsgrad, dock lägst 94 %	17	228
– Fastighetsadministration, 30 kr/kvm	–133	–128
Normaliserat driftsöverskott	4 949	4 649
Värdering (exklusive byggrätter om 608 mkr)	98 953	90 614
Genomsnittlig värderingsyield	5,0 %	5,1 %
Värderingsyield per kategori	2020	2019
Kontor	4,9 %	5,0 %
Samhällsfastigheter	4,8 %	4,8 %
Lager/Logistik	5,2 %	5,6 %
Handel	5,5 %	5,8 %
Lätt industri	5,9 %	6,6 %
Totalt	5,0 %	5,1 %
Antaganden i värderingen år 1	2020	2019
Hyresvärde kr/kvm	1 534	1 520
Vakansgrad	7 %	8 %
Direkta fastighetskostnader, kr/kvm	286	321
Indirekta fastighetskostnader, kr/kvm	31	32

Osäkerhetsintervall

Fastighetsvärderingar är beräkningar gjorda enligt vedertagna principer utifrån vissa antaganden. Det värdeintervall som anges vid fastighetsvärderingar och som oftast i en fungerande marknad ligger inom +/– 5–10 % ska ses som ett mått på den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och beräkningar. I en mindre likvid marknad kan intervallet

vara större. För Castellums del innebär ett osäkerhetsintervall om +/– 5 % ett värdeintervall på fastighetsportföljen om 97 890–108 194 mkr motsvarande –/+ 5 152 mkr.

Värdeförändringar

Såväl intresset för fastighetsinvesteringar (som första halvåret var något avvaktande) som tillgången till kapital har stärkts under andra halvåret, vilket medfört en stabil och stark fastighetsmarknad trots att pandemins effekter fullt ut ännu inte är överblickbara. Dock sker viss differentiering mellan olika fastighetsslag där säkra kassaflöden fortsatt är speciellt intressanta. Castellum redovisar orealiserade värdeförändringar om 3 712 mkr (4 276). Vidare redovisas försäljning om 151 mkr (–358), vilket främst utgör tilläggsköpeskilling från försäljning av fastigheten Archimedes i Stockholm under år 2018 (detaljplanen har i år vunnit laga kraft och därmed är affären slutligt reglerad) samt avyttring av fem fastigheter till ett pris som översteg värderingen med ca 30 mkr.

Castellum ingick i slutet av 2020 avtal om försäljning av en fastighetsportfölj till Blackstone för ca 18,1 mdkr netto efter avdrag för omkostnader och uppskjuten skatt om ca 900 mkr, innebärande ett underliggande fastighetsvärde om ca 19 mdkr. Försäljningen var uppdelad i två steg:

• Portfölj nr 1 med ett försäljningspris netto om ca 5 mdkr och en värdering vid årsskiftet om ca 4,8 mdkr, med frånträde i början av februari. Affären var villkorad av Konkurrensverkets godkännande (erhölls i januari 2021) och redovisas därmed som såld under första kvartalet 2021.
• Portfölj nr 2 med ett försäljningspris netto om ca 13,1 mdkr och en värdering vid årsskiftet om ca 12,7 mdkr, med frånträde i månadsskiftet mars/april. Affären var villkorad av såväl Konkurrensverkets godkännande (erhölls i januari 2021) som att förvärvet av Entra genomfördes (erbjudandet drogs tillbaka i februari 2021).

Ovan nämna portföljer uppvisar orealiserade värdeförändringar sista kvartalet om ca 1,6 mdkr. Portföljpremie har ej beaktats vilket uppgår till ca 3 % av försäljningspriset netto eller 20 bp i avkastningskrav. Portföljpremien realiseras som en värdeförändring först vid frånträdet och uppgår till ca 550 mkr.

Derivatens värde har, främst på grund av förändrade långa marknadsräntor, ändrats med –120 mkr (–111).

Värdeförändring	2020	2019
Kassaflöde	502	1 638
Projektvinst/Byggrätter	780	532
Avkastningskrav	2 065	1 742
Förvärv	365	364
Orealiserad värdeförändring	3 712	4 276
D:o i %	3,7 %	4,7 %
Försäljningar	151	–358
Summa	3 863	3 918
D:o i %	3,9 %	4,3 %

Totalavkastning

Avseende fastigheternas totalavkastning, d.v.s. summan av direktavkastning och värdeförändringar, kan konstateras att hur väl Castellum faller ut beror på när mätningen påbörjas.

Castellum har haft en totalavkastning de senaste tio åren om 8,7 % (5,7 % direktavkastning och 3,0 % värdeförändring). Under 2020 var totalavkastningen 9,9 % (5,0 % direktavkastning och 4,9 % värdeförändring). I beräkningen ingår inte projektvinster eller förvärv det år förvärvet genomförs.

		3 år	10 år
	1 år	snitt/år	snitt/år
Totalavkastning
Fastigheter	9,9 %	10,2 %	8,7 %
Castellumaktien	–1,6 %	18,7 %	14,4 %
Nasdaq Stockholm (SIX Return)	14,8 %	14,0 %	11,4 %
Fastighetsindex Sverige (EPRA)	–4,3 %	19,2 %	16,0 %
Fastighetsindex Europa (EPRA)	–10,0 %	2,5 %	8,5 %
Fastighetsindex Eurozone (EPRA)	–7,4 %	1,0 %	8,0 %
Fastighetsindex Storbritannien (EPRA)	–15,9 %	–1,5 %	7,1 %
Värdeförändring
Värdeförändring fastigheter ovägt	3,9 %	4,8 %	3,3 %
Inflation	0,5 %	1,4 %	0,9 %

Extern värdering

För att säkerställa värderingen har 180 fastigheter motsvarande värdemässigt 54 % av beståndet externt värderats av Forum Fastighetsekonomi AB i Sverige samt CBRE i Danmark. Urvalet av fastigheter har gjorts med utgångspunkt från de värdemässigt största fastigheterna, men även med syfte att spegla fastighetsbeståndets sammansättning avseende kategori och geografi. De externa värderingarna av de utvalda fastigheterna uppgick till 54 920 mkr, inom ett osäkerhetsintervall på fastighetsnivå om +/– 5–10 %, beroende på respektive fastighets kategori och läge. Castellums värdering av samma fastigheter uppgick till 55 666 mkr, d.v.s. en nettoavvikelse om 746 mkr motsvarande 1,4 %. Bruttoavvikelserna var 1 130 mkr respektive –1 876 mkr med en genomsnittlig avvikelse om 5,4 %.

Det kan konstateras att Castellums avvikelse mot de externa värderarna ryms väl inom osäkerhetsintervallet +/– 5–10 %.

INTERN VS. EXTERN VÄRDERING, MKR

	2020	2019	2018	2017
Extern värderare	54 920	51 790	48 345	43 147
Andel extern av intern	54 %	55 %	56 %	53 %
Extern vs intern	–746	–923	–1 322	–130
D:o i %	–1,4 %	–1,8 %	–2,7 %	–0,3 %
Bruttoavvikelse positiva	1 130	1 182	995	1 328
Bruttoavvikelse negativa	–1 876	–2 104	–2 314	–1 458
Genomsnittlig avvikelse	5,4 %	6,2 %	6,7 %	6,4 %

Skatt

I Castellum finns ett antal områden som beskattas – inkomstskatt på löpande intjäning, fastighetsskatt, mervärdesskatt, stämpelskatter och energiskatter. Politiska beslut, som förändringar i företagsbeskattning, skattelagstiftning eller dess tolkningar, kan leda till att Castellums skattesituation ökar eller minskar.

Skattepolicy

Hur Castellum arbetar med skatt regleras i bolagets skattepolicy. Castellum ska i sin skattehantering följa bolagets skattepolicy, som i korthet innebär att;

• Castellum ska sträva efter att rätt skatt betalas i alla länder där Castellum bedriver verksamhet.

• Castellum bevakar kontinuerligt förändringar i lag och rättspraxis för att skatten ska hanteras i enlighet med gällande lagar och regler.

• Utvärdering av skattehanteringen ska ske som en integrerad del av bolagets affärsmässiga beslut och allmänna riskhantering. Denna utvärdering ska även beakta varumärkes- och anseenderisker.

• Castellum förvärvar inte verksamheter för att få skattemässiga fördelar utan för att det passar in i Castellums affärsmodell. Vid förvärv följs de lagar och regler som gäller.
• Bolaget ska vara etiskt, legalt och affärsmässigt i synen på sin skattekostnad men samtidigt inte agera i gråzoner eller ägna sig åt aggressiv skatteplanering. Med aggressiv skatteplanering avses transaktioner som inte har något affärsmässigt syfte annat än att minska skatten eller transaktioner som kan äventyra Castellums rykte och anseende som ansvarsfull samhällsaktör.

GENOMSNITTLIG VÄRDERINGSYIELD ÖVER TID

TOTALAVKASTNING SNITT PER ÅR I OLIKA CYKLER T.O.M. 2020

VÄRDEFÖRÄNDRINGAR 2020

• Castellums kontakt med skattemyndigheten i respektive land ska präglas av öppenhet och transparens. Bolaget ska öppet beskriva de principer som styr skattehanteringen och den skatt som ska betalas för sina intressenter. I de fall regelverk är otydlig eller tvetydiga ska lagens andemening tolkas och Castellum agera proaktivt och transparent genom öppna yrkanden, ansökan om förhandsbesked alternativt i dialog med skattemyndigheten.
• Castellums skattepolicy ska revideras regelbundet och minst en gång per år fastställas av styrelsen.
• Castellums ekonomi- och finansdirektör är dokumentägare och ansvarar för policyn.
• Överträdelser mot denna policy ska rapporteras till Castellums compliance-funktion, tillika koncernens chefsjurist, vilken i sin tur meddelar VD.

Inkomstskatt

Castellums redovisade förvaltningsresultat för 2020 uppgick till 3 380 mkr (3 146) medan skattepliktigt förvaltningsresultat uppgick till 1 404 mkr (1 370). I avsaknad av underskottsavdrag skulle en aktuell skatt om 302 mkr (293) uppstå hänförlig till förvaltningsresultatet, motsvarande 9 % effektiv betald skatt.

Skattemässiga avskrivningar

Investeringar i fastighet kan fördelas på olika delar där Skatteverket anvisar procentsatser för avskrivningar: Byggnad (2–5 % beroende på typ av fastighet), markanläggning 5 % och inventarier 20 alternativt 30 %. Mark skrivs inte av.

Avdragsgilla ombyggnationer

Utgifter för reparation och underhåll av byggnad får dras av omedelbart. Det s.k. utvidgade reparationsbegreppet medger skattemässigt direktavdrag för vissa ombyggnationer, även om dessa är värdehöjande och aktivering skett i redovisningen.

Försäljning fastigheter

Fastigheter kan avyttras direkt eller indirekt via bolag, vilket får olika skattemässiga konsekvenser.

Vinst vid försäljning av fastighet som skattemässigt utgör anläggningstillgång är skattepliktig, medan förlust hamnar i en "fålla" och kan enbart nyttjas mot skattepliktiga vinster från försäljning av fastighet som utgör anläggningstillgång. Vinst vid försäljning av aktie som skattemässigt utgör anläggningstillgång är inte skattepliktig, medan förlust inte är avdragsgill.

SKATTEBERÄKNING 2020

mkr	Underlag aktuell skatt	Underlag uppskjuten skatt
Förvaltningsresultat	3 380
Ej avdragsgill ränta	174
Skattemässigt avdragsgilla
avskrivningar	–1 319	1 319
ombyggnationer	–392	392
Övriga skattemässiga justeringar	–439	165
Skattepliktigt förvaltningsresultat	1 404	1 876
aktuell inkomstskatt 21,4 % om underskottsavdrag ej nyttjas	300
Försäljning fastigheter	3	–181
Värdeförändring fastigheter	—	3 712
Skattepliktigt resultat före underskottsavdrag	1 407	5 407
Underskottsavdrag, ingående balans	–854	854
Underskottsavdrag, utgående balans	603	–603
Skattepliktigt resultat	1 156	5 658
Årets skatt enligt resultaträkningen	–247	–1 166

UPPSKJUTEN SKATTESKULD NETTO 2020-12-31

mkr	Underlag	Nominell skatteskuld	Verklig skatteskuld
Underskottsavdrag	603	129	129
Obeskattade reserver	–671	–144	–144
Fastigheter	–63 027	–12 983	–2 270
Summa	–63 095	–12 998	–2 285
Fastigheter, tillgångsförvärv	7872	1 622
Enligt balansräkningen	–55 223	–11 376

Uppskjuten skatt är i princip såväl ränte- som amorteringsfri och kan därför till stor del betraktas som eget kapital. Att effektiv skatt är lägre beror på dels möjligheten att sälja fastigheter på ett skatteeffektivt sätt, dels tidsfaktorn som medför att skatten ska diskonteras.

Bedömd verklig uppskjuten skatteskuld netto har beräknats till 4 % baserat på en diskonteringsränta om 3 %. Vidare har antagits dels att underskottsavdragen realiseras med en nominell skatt om 21,4 %, dels att fastigheterna realiseras under 50 år där helheten säljs indirekt via bolag där köparens skatteavdrag är 7 %.

För fastighet eller aktie som skattemässigt utgör omsättningstillgång blir vinsten alltid skattepliktig och förlusten avdragsgill.

Värdeförändringar fastigheter och derivat

Svensk redovisningslagstiftning tillåter inte att fastigheter redovisas till verkligt värde i juridisk enhet, innebärande att värdeförändringar inte påverkar beskattningen. Vissa typer av finansiella instrument, såsom ränteswappar, får värderas till verkligt värde i juridisk enhet. I Castellums fall utgör värdeförändringar som medför ett negativt värde på instrumentet en skattemässigt avdragsgill kostnad, medan värdeförändringar upp till anskaffningsvärdet utgör en skattepliktig intäkt.

Castellum har inga pågående skattetvister.

Uppskjuten skatt i balansräkningen

I Castellum finns framförallt tre poster som utgör underlag till uppskjuten skatt: fastigheter, underskottsavdrag och obeskattade reserver. Alla underskottsavdrag redovisas eftersom det förväntas finnas framtida överskott som underskotten kan nyttjas mot. Uppskjuten skatt hänförlig till fastigheter uppstår främst p.g.a. värdeförändringar, skattemässiga avdrag såsom avskrivningar och avdrag för vissa ombyggnationer vilka aktiverats redovisningsmässigt. Obeskattade reserver utgörs av avsättning till periodiseringsfond.

Fastighetsskatt

Fastighetsskatt betalas för nästan alla koncernens fastigheter. Skattefrihet råder dock för specialbyggnader såsom kommunikationsbyggnad, utbildnings- och vårdbyggnader. För övriga fastigheter beror skattesatsen, som fastställs av Skatteverket, på typ av byggnad och mark. För kontor är skatten 1 % av taxeringsvärdet och för logistik och lager 0,5 %. I Danmark och Finland varierar skattesatserna beroende på vilken kommun fastigheterna är belägna i. För 2020 uppgick fastighetsskatten till 371 mkr (374) baserat på ett taxeringsvärde om 42 mdkr. Stor del av fastighetsskatten vidaredebiteras kund, vilket medför högre hyresintäkter.

Mervärdesskatt (moms)

Fastigheter är undantagna från obligatorisk momsplikt. Sker uthyrning av lokal till kund som stadigvarande bedriver momspliktig verksamhet kan fastighetsägare frivilligt registrera sig för mervärdesskatt och på så sätt få avdrag för ingående moms på såväl driftskostnader som investering. Inget avdrag kan därmed ske av ingående moms avseende driftskostnader och investering i lokaler som inte registrerats för frivillig skattskyldighet. Ej avdragsgill moms på driftskostnader uppgick för 2020 till 20 mkr och redovisas som en driftskostnad. Ej avdragsgill ingående moms på investeringar uppgick 2020 till 33 mkr och redovisas som investering i fastighet.

Stämpelskatter

Vid förvärv av fastighet i Sverige utgår en stämpelskatt (lagfart) på 4,25 % beräknat på det högsta av köpeskilling och taxeringsvärde. I Danmark är motsvarande 0,6 % och i Finland 4,0 %. I Finland kan även stämpelskatt på aktier i fastighetsbolag utgå om 2,0 %. Under 2020 erlades 10 mkr i stämpelskatt. Därutöver utgår stämpelskatt om 2 % (1,5 % i Danmark) vid uttag av pantbrev i fastigheter. För 2020 utgick ingen stämpelskatt.

Energiskatter

Castellum köper energi att använda i fastigheterna för uppvärmning, kyla, ventilation och belysning. Av detta belopp avser ca 26 mkr energiskatter.

Medarbetare

Arbetsgivare i Sverige betalar 31,42 % i sociala avgifter baserat på lön samt en löneskatt om 24,26 % på pensionspremier. Castellum har under 2020 erlagt 109 mkr i sociala avgifter och löneskatt.

Sammanfattning skatt

Castellums verksamhet genererade 2020 sammanlagt 816 (806) mkr i olika slag av skatter.

Sammanfattning av skatt som betalas

mkr	2020
Inkomstskatt	247
Fastighetsskatt	371
Mervärdeskatt, ej avdragsgill	53
Stämpelskatt	10
Energiskatt	26
Sociala avgifter och löneskatt	109
Summa betald skatt	816

Bolagsstyrningsrapport

God bolagsstyrning är grunden för en förtroendefull relation till aktieägare och andra viktiga intressenter i bolagets omvärld. Bolagsstyrningen är också en viktig komponent i att Castellum sköts hållbart och ansvarsfullt – allt i enlighet med gällande lagar, regler och god sed samt skräddarsydd utifrån Castellums verksamhet. Bolagsstyrningsrapporten inleds med att styrelseordförande har ordet. Därefter följer information om struktur för bolagsstyrning, aktieägare och årsstämma, valberedning, revisor, styrelsen och utskottsarbete, koncernledning, compliance och intern kontroll samt styrelsens förslag till ersättningsriktlinjer.

Dags att lämna över stafettpinnen

CHARLOTTE STRÖMBERG Styrelsens ordförande

Kära aktieägare,

Vid valberedningens konstituerande möte i oktober berättade jag att det var dags för mig att efter årsstämman 2021 fokusera på andra engagemang efter nio intensiva och utvecklande år med Castellum. Det är med visst vemod men även med stark framtidstro som jag för sista gången riktar mig till er i en summering av det gångna året.

Låt mig beröra ett par av de fokusområden som styrelsen prioriterat under senare år för att styra Castellum mot en position där vi kan framtidsäkra värdeskapande och leverera på löftet om en långsiktigt hållbar totalavkastning för aktien med en låg riskprofil.

Förflyttning av fastighetsportföljen till produkter och områden med god och säker tillväxt handlar om att utveckla befintligt bestånd men även att lämna för att ge utrymme till nya investeringar. Castellum har under nuvarande ledning, i gott samspel med styrelsen, transformerats från att ha varit en stabil men lite långsam och anonym förvaltare till en av Sveriges främsta stads- och fastighetsutvecklare med högt affärstempo.

Affärer som skapar värden

Vid ingången av 2013 uppgick företagets fastighetsvärde till 36 mdkr. Vid utgången av 2020 noterades fastigheternas värde till drygt 103 mdkr. Under dessa åtta år – som för övrigt sammanfaller med VD Henrik Saxborns tid vid rodret – har 280 förvärv med ett sammantaget värde om 45 mdkr genomförts, om- och tillbyggnation i befintligt bestånd beräknas till närmare 11 mdkr. Därtill har ca 7 mdkr investerats i utveckling av nya fastigheter. Under samma tidsperiod har 280 fastigheter till ett värde om drygt 20 mdkr avyttrats. Summa summarum en bruttoaktivitet om närmare 85 mdkr, nära 2,5 gånger så högt som värdet av det ingående beståndet.

Av alla beslut på styrelsens agenda tillhör investeringsärenden de mest kritiska för att driva och skydda värde. Att ha mod att ta risk och förstånd att låta bli. Det nyss avslutade året har trots utmaningarna som följer av covid-19 inte varit något undantag avseende aktivitet. Antalet styrelsemöten har blivit många, tillhopa 20 stycken och i huvudsak digitala. Jag är oerhört stolt över det engagemang, den kompetensbredd och starka integritet som nuvarande styrelsesammansättning visat prov på under året. En blandning av ledamöter med lång och varierad erfarenhet av börsnoterade stora bolag och ledamöter med mer begränsad styrelseerfarenhet men fackkunskap inom relevanta områden har bidragit till ett effektivt styrelsearbete.

Avkastning till låg risk

Ett annat fokusområde för styrelsen går under benämningen konjunktur- och trendsäkra verksamheten. Efter en rad år med extremt gynnsamma förutsättningar för fastighetsbranschen med kraftigt höjda hyror och sjunkande direktavkastningskrav påbörjades för ett par år sedan initiativ för att ta ner risken. Portföljrisken har sänkts genom ökat fokus mot kvalitet och hyresgäster med stabil bas, såsom myndigheter. Även satsningarna som manifesterat Castellum som internationellt ledande inom hållbarhet, eller mer internationellt uttryckt "tagit ledartröjan inom ESG" (Environmental, Social and Governance) har tagit ned verksamhetsrisken samtidigt som de driver lönsamheten.

Tillgång till finansiering till attraktiva villkor är ett fastighetsbolags enskilt största risk. Castellums CFO har målmedvetet lett företaget till en framskjuten position som attraktiv låntagare via framgångsrikt arbete med rating samt tillgång till olika finansieringskällor, vilket reducerat den finansiella risken.

STRATEGI

Såväl inhemska som internationella investerare höjer kontinuerligt ribban för ESG och Castellumaktien sticker ut som "investeringsbar" utifrån dessa kriterier till skillnad från andra alternativ. En position att försvara och vara rädd om. Vacklande förtroende kan få konsekvenser i kapitalförsörjningen såväl från aktiemarknaden som långivare.

Med blicken fäst i framrutan

Framtidsspaningen vittnade om ändrade preferenser hos våra kunder långt före pandemin, vilket givit Castellum en flygande start i utveckling av kunderbjudandet, inte minst genom förvärvet av coworking-pionjären United Spaces för två år sedan.

Det faktum att Castellum redan kommit ur startblocken i ett omfattande förändringsarbete mot kund kom att bli en framgångsfaktor när krishanteringen i kölvattnet av covid-19 kom att dominera agendan. Min övertygelse är att denna närhet till kund som blev ett måste under våren kommer att leda till fördjupade långsiktiga och lönsamma relationer för Castellum.

Under året antog styrelsen två färdplaner för klimatneutralitet 2030; den ena mer traditionell avseende fastighetsförvaltning, den andra banbrytande inom det mer utmanande området projektutveckling. En viktig åtgärd mot målen är den massiva utbyggnaden av solceller som pågår på nya och befintliga fastigheter, vilket skapar både driftsäkerhet, minskade kostnader och bidrar med mer förnybar el i det svenska elsystemet.

Stafettpinnen lämnas vidare

Såväl Castellums styrelse som ledning har under alla år sedan noteringen 1997 betraktat den årliga stämman i Göteborg som en höjdpunkt där vi haft möjlighet att träffa många av våra ägare – små som stora. Att lyssna men också berätta

om Castellums utmaningar och framgångar. Till följd av covid-19 kunde vi inte ses 2020. Inte heller stämman 2021 kommer bereda möjlighet till fysiska möten.

Därmed återstår för mig att lämna över stafettpinnen till en ny ordförande och styrelsesammansättning i Castellum från distans.

Ni aktieägare har vid stämman den 25 mars 2021 ett särskilt stort ansvar att med eftertanke lägga er röst för framtiden och Castellums ledarskap.

Ni ställs inför två olika förslag till styrelse, vilket är unikt i svensk modern bolagsstyrning. Det kan te sig krångligt men jag vill uppmuntra er att noggrant sätta er in i de två alternativen och tänka bortom nästa hörn.

Min förhoppning är att Castellum ska få behålla sin särart som oberoende aktör med fortsatt högt ställda ambitioner om ordning och reda och en pålitlig bolagsstyrning som stärker omvärldens förtroende för svensk aktiemarknad. Den modellen har de senaste tio åren levererat en genomsnittlig totalavkastning till Castellums aktieägare om 14 % trots lägre finansiell hävstång än de flesta svenska noterade fastighetsbolag. För 23:e året i rad har ni aktieägare att ta ställning till ett förslag från styrelsen om höjd utdelning.

För egen del ser jag fram emot att ses vid årsstämman 2022 men då enbart i egenskap av hängiven aktieägare i Castellum som alla er andra.

Göteborg den 15 februari 2021

Charlotte Strömberg

Övergripande struktur för bolagsstyrning

Bolagsordning

Bolagets företagsnamn är Castellum Aktiebolag och bolaget är publikt. Bolagets styrelse ska ha sitt säte i Göteborg. Bolaget har till föremål för sin verksamhet att direkt eller indirekt genom hel- eller delägda bolag förvärva, förvalta, utveckla och försälja fast egendom och värdepapper samt att bedriva annan därmed förenlig verksamhet. Ändringar i Castellums bolagsordning sker enligt föreskrifterna i aktiebolagslagen. Bolagsordningen finns i sin helhet att tillgå på bolagets webbplats www.castellum.se.

Svensk kod för bolagsstyrning

Bolagsstyrning omfattar olika beslutssystem genom vilket ägarna direkt och indirekt styr bolaget. Bolagsstyrningen i svenska börsbolag har utvecklats genom lagstiftning, rekommendationer och uttalanden samt genom självreglering. Svensk kod för bolagsstyrning (Koden) är betydelsefull för bolagsstyrningen i svenska börsbolag.

I modellen nedan beskrivs den övergripande strukturen för bolagsstyrning i Castellum.

Efterlevnad av Koden

Enligt styrelsens uppfattning har Castellum i alla avseenden följt Koden under 2020 och har ingen avvikelse att förklara.

Aktieägare och aktier

Castellum Aktiebolag (publ) är ett svenskt publikt aktiebolag som lyder under aktiebolagslagen, Nasdaq Stockholms regelverk för emittenter, Koden och bolagets bolagsordning.

Castellumaktien handlas på Nasdaq Stockholm Large Cap. Den 31 december 2020 hade Castellum ca 85 000 aktieägare. Av totala aktiekapitalet ägdes 52 % huvudsakligen

EXTERNA REGELVERK

Det externa ramverket för bolagsstyrning omfattar bl.a.:

• Den svenska aktiebolagslagen.
• Nasdaq Stockholms regelverk för emittenter.
• Svensk kod för bolagsstyrning (Koden).
• IFRS standards.
• EU:s revisionsförordning.
• Global Compact.
• EU:s marknadsmissbruksförordning (MAR).

VIKTIGA INTERNA REGELVERK

• Bolagsordning.
• Styrelsens arbetsordning.
• Beslutsordning.
• Policy avseende styrelsesammansättning, firmateckning, fullmakt och attest.
• Arbetsordning för styrelser i andra koncernbolag.
• Kommunikationspolicy, Finans policy, Skattepolicy, Insiderpolicy, Hållbarhetspolicy, Uppförandekod, Uppförandekod för leverantörer och Krishanteringspolicy.
• Handböcker och riktlinjer för väsentliga delar i verksamheten.
• Processer för intern kontroll och riskhantering.

av svenska institutioner, fonder och privatpersoner och 48 % av utländska investerare. Den största ägaren i Castellum är Rutger Arnhult, som via bolag äger 17,8 % av de utestående aktierna, vilket är den enda registrerade aktieägaren med ett innehav överstigande 10 % av aktierna i bolaget.

Aktiekapitalet uppgår till 138 631 455,50 kr, fördelat på 277 262 911 registrerade aktier med ett kvotvärde om vardera 0,50. Varje aktie har en röst och ger lika rätt till andel i Castellums kapital. Det förekommer inga teckningsoptioner, konvertibla skuldebrev eller motsvarande värdepapper som kan leda till ytterligare aktier i bolaget.

Årsstämma

Årsstämman är bolagets högsta beslutande organ och där har aktieägare rätt att fatta beslut om Castellums angelägenheter.

Årsstämma hålls i Göteborg under första halvåret efter utgången av räkenskapsåret.

På årsstämman utses styrelse och revisor och beslut fattas om bl.a. vinstutdelning och ansvarsfrihet för styrelse och verkställande direktör.

Beslut vid årsstämma fattas normalt med enkel majoritet, d.v.s. med stöd av mer än hälften av de på stämman angivna rösterna. I vissa frågor föreskriver dock aktiebolagslagen att förslag ska godkännas av en större andel av de på stämman företrädda aktierna och avgivna rösterna.

Årsstämma 2020

Senaste årsstämman ägde rum den 19 mars 2020 i RunAn, Chalmers Kårhus, Chalmersplatsen 1, Göteborg. Vid stämman representerades 628 aktieägare, vilka företrädde 58 % av antalet aktier och röster. Vid stämman närvarade bolagets revisor. I syfte att minska spridningen av covid-19 närvarade enbart ett begränsat antal personer från styrelsen, företagsledningen och valberedningen på stämman.

Årsstämman fastställde räkenskaperna för 2019 och beviljade styrelsen och verkställande direktören ansvarsfrihet för 2019 års förvaltning.

Följande beslut fattades på årsstämman den 19 mars 2020:

• Utdelning om 6,50 kr per aktie för räkenskapsåret 2019, uppdelat på två utbetalningstillfällen (mars respektive september) om vardera 3,25 kr per aktie.
• Att arvode till styrelsen ska utgå med 4 640 tkr, varav 1 215 tkr till styrelsens ordförande och 425 tkr till envar av övriga styrelseledamöter. Arvode till ordföranden i People Committee ska utgå med 100 tkr och 75 tkr till övriga ledamöter. Arvode till ordföranden i revisions- och finansutskottet ska utgå med 200 tkr och 100 tkr till övriga ledamöter.
• Omval av styrelseledamöterna Charlotte Strömberg, Per Berggren, Anna-Karin Hatt, Christer Jacobson, Christina Karlsson Kazeem och Nina Linander. Nyval av styrelseledamöterna Zdravko Markovski och Joacim Sjöberg. Charlotte Strömberg omvaldes till styrelsens ordförande, omval av Deloitte som revisor. Auktoriserade revisorn Hans Warén är Castellums huvudansvariga revisor.
• Godkännande av riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare.
• Mandat för styrelsen att i syfte att kunna emittera aktier som likvid eller för finansiering av fastighetsinvesteringar – besluta om nyemission av aktier.
• Mandat för styrelsen att i syfte att justera bolagets kapitalstruktur samt för att kunna överlåta egna aktier som likvid eller för finansiering av fastighetsinvesteringar – besluta om förvärv och överlåtelse av egna aktier.

Inför årsstämman 2021

Inför årsstämman den 25 mars 2021 föreslår styrelsen en utdelning om 6,90 kr per aktie, uppdelat på två utbetalningstillfällen om vardera 3,45 kr.

Inför årsstämman har det inkommit två förslag avseende styrelse.

• Valberedningen, representerad av dess majoritet bestående av Patrik Essehorn, Magnus Strömer samt Christina Tillman föreslår att antalet styrelseledamöter ska vara sju och omval ska ske av Per Berggren, Christina Karlsson Kazeem, Zdravko Markovski och Joacim Sjöberg. Vidare föreslås nyval av Rutger Arnhult, Anna Kinberg Batra och Anna-Karin Celsing. Till styrelsens ordförande föreslås nyval av Rutger Arnhult.
• Stichting Pensioenfonds ABP samt valberedningsledamöterna Vincent Fokke och Charlotte Strömberg föreslår att antalet styrelseledamöter ska vara sju och omval ska ske av Per Berggren, Anna-Karin Hatt, Christer Jacobson, Christina Karlsson Kazeem, Nina Linander, Zdravko Markovski och Joacim Sjöberg. Till styrelsens ordförande föreslås nyval av Per Berggren. Anna-Karin Hatt, Christer Jacobson och Nina Linander har meddelat att de inte ställer upp för omval om Rutger Arnhult skulle väljas till styrelseledamot i Castellum.

Valberedningen föreslår vidare följande:

• Arvode till styrelseledamöterna föreslås utgå enligt följande.
• Styrelsens ordförande: 1 015 000 kr.
• Envar av övriga styrelseledamöter: 425 000 kr.
• People Committee: ordförande 100 000 kr/envar av övriga ledamöter 75 000 kr.
• Revisions och finansutskottet: ordförande 200 000 kr/ envar av övriga ledamöter 100 000 kr.

Det föreslagna styrelsearvodet förblir således på individnivå oförändrat mot föregående år.

• Omval av Deloitte som revisor. Deloitte har meddelat att Harald Jagner kommer att vara ny huvudansvarig revisor om årsstämman väljer Deloitte som revisor.
• Att stämman beslutar att en ny valberedning inrättas inför 2022 års årsstämma genom att styrelsens ordförande kontaktar de fyra största ägarregistrerade eller på annat sätt kända ägarna, undantaget sådan aktieägare som styrelseordföranden må representera, per den sista dagen för aktiehandel i augusti 2021 och ber dem utse en ledamot vardera. De fyra ledamöter som utses jämte styrelsens ordförande utgör valberedningen. Valberedningen utser ordförande inom sig. Namnen på valberedningens ledamöter tillkännages senast sex månader före nästkommande årsstämma.

AKTIEN

BOLAGSSTYRNING

Valberedning

Årsstämman 2020 beslutade att en valberedning skulle inrättas inför 2021 års årsstämma för att framlägga förslag till antalet styrelseleda-möter, val av styrelseledamöter inklusive styrelseordförande, förslag till val av revisorer, ersättning till styrelseledamöter och revisorer samt modell för utseende av ny valberedning inför årsstämman 2022.

Valberedningens förslag ska offentliggöras senast i samband med kallelsen till årsstämman och aktieägare ges möjlighet att vända sig till valberedningen med nomineringsförslag.

Vid årsstämman 2020 beslutades att valberedningen inför årsstämman 2021 skall utgöras av styrelsens ordförande samt en ledamot utsedd av var och en av de fyra största ägarregistrerade, eller på annat sätt kända aktieägarna per den sista dagen för aktiehandel i augusti 2020.

Valberedningen inför årsstämman 2021 utgörs av Patrik Essehorn utsedd av Rutger Arnhult genom bolag, Vincent Fokke utsedd av Stichting Pensioenfonds ABP, Magnus Strömer (som har ersatt Johannes Wingborg), utsedd av Länsförsäkringar Fonder, Christina Tillman, utsedd av Corem Property Group samt styrelsens ordförande Charlotte Strömberg. Patrik Essehorn är valberedningens ordförande. När valberedningen konstituerade sig representerade valberedningens ledamöter tillsammans ca 26,4 % av det totala antalet aktier och röster i bolaget.

Styrelse

Styrelsen har det övergripande ansvaret för Castellums strategi och organisation och förvaltar Castellums angelägenheter för aktieägarnas räkning. Castellums styrelse ska enligt bolagsordningen bestå av lägst fyra och högst åtta ledamöter. Aktieägarna väljer styrelseledamöter på årsstämma för tiden intill slutet av den första årsstämma som hålls efter det år då styrelseledamoten utsågs. Styrelsen har under 2020 bestått av åtta ledamöter. Styrelsen arbetar enligt en fastställd arbetsordning med instruktioner om arbetsfördelningen mellan styrelsen och verkställande direktören. Ingen styrelseledamot har rätt till ersättning vid upphörande av uppdraget.

Nya styrelseledamöter får en introduktion av bolaget och dess verksamhet samt genomgår börsens utbildning för styrelseledamöter i börsbolag. Därefter erhåller styrelsen kontinuerligt information om bl.a. regeländringar och sådana frågor som rör verksamheten och styrelsens ansvar i ett noterat bolag.

För beslut i styrelsen gäller aktiebolagslagens regler, innebärande att såväl mer än hälften av närvarande ledamöter som mer än en tredjedel av totala antalet ledamöter måste rösta för beslut. Vid lika röstetal har ordförande utslagsröst.

Styrelsens ansvar

Enligt aktiebolagslagen och styrelsens arbetsordning ansvarar styrelsen för:

• Att bereda affärsbeslut och vara ett stöd till företagsledningen.
• Att utveckla, upprätta och följa upp bolagets övergripande, långsiktiga mål och strategier, budget samt affärsplaner.
• Fastställandet av riktlinjer för att bolagets verksamhet är långsiktigt värdeskapande.
• Granskning och godkännande av bokslut.
• Genomgång av revisorernas slutsatser från revisionen och revisionsberättelsen.
• Att fatta beslut i frågor rörande investeringar och försäljningar.
• Kapitalstruktur, utdelningspolicy och beslut om finansiering.
• Utveckling av koncernens policyer.
• Att tillse att kontrollsystem finns för uppföljning av att policyer och riktlinjer efterlevs.
• Att tillse att system finns för uppföljning och kontroll av bolagets verksamhet och risker vilket också inkluderar klimatrelaterade risker och möjligheter.
• Betydande förändringar i Castellums organisation och verksamhet.
• Att utse bolagets verkställande direktör och fastställa lön och annan ersättning till denne.

		Deltagande av totalt antal möten
Styrelseledamöter	Arvode, tkr	Styrelse1)	People Committee	Revisions- och finansutskott	Oberoende
Charlotte Strömberg	1 215	21 av 21	4 av 4	4 av 4	Ja
Per Berggren	500	21 av 21	4 av 4		Ja
Anna-Karin Hatt	500	19 av 21	4 av 4		Ja
Christer Jacobson	425	21 av 21			Ja
Christina Karlsson Kazeem	425	20 av 21			Ja
Nina Linander	625	21 av 21		4 av 4	Ja
Zdravko Markovski	525	19 av 19		3 av 3	Ja
Joacim Sjöberg	425	18 av 19			Ja

1. Det stora antalet styrelsemöten ska ses mot bakgrund av den pågående coronapandemin och en hög aktivitet på transaktionsmarknaden.

INLEDNING

Varje ledamot ska agera självständigt och med integritet och se till bolagets och samtliga aktieägares intresse. Vad styrelseledamöterna har erfarit inom ramen för styrelsens arbete omfattas av sekretess.

Nedan finns en beskrivning av styrelsens arbetsår.

Styrelsens arbetsordning

Styrelsen fastställer varje år en arbetsordning för styrelsearbetet. I arbetsordningen beskrivs styrelsens arbetsuppgifter samt ansvarsfördelningen mellan styrelsen och verkställande direktören. Av arbetsordningen framgår även vilka ärenden som ska hanteras på respektive styrelsemöte samt instruktioner avseende den ekonomiska rapporteringen till styrelsen.

Arbetsordningen föreskriver också att styrelsen ska ha ett revisions- och finansutskott och en People Committee. Utskotten bereder och tar fram rekommendationer i olika ärenden till styrelsen. Ledamöter i utskotten utses årligen av styrelsen. Ordförande i People Committee ska vara styrelsens ordförande medan ordförande i revisions- och finansutskottet inte ska vara styrelsens ordförande.

Styrelsens ordförande

Styrelsens ordförande ansvarar bl.a. för att tillse att styrelsens ledamöter, genom verkställande direktörens försorg, fortlöpande får den information som behövs för att kunna följa bolagets ställning, resultat, likviditet, ekonomiska planering och utveckling. Det åligger ordföranden att fullgöra uppdrag lämnat av årsstämman beträffande inrättande av valberedning och att delta i dess arbete.

Styrelsens arbete under 2020

Castellums styrelse har under 2020 haft 21 sammanträden – varav ett konstituerande sammanträde. Enligt gällande arbetsordning ska styrelsen hålla minst sju ordinarie styrelsemöten per kalenderår varav ett är konstituerande.

Styrelsemöten hålls i anslutning till bolagets rapportering, varvid årsbokslut, förslag till vinstdisposition samt frågor i samband med årsstämman behandlas i januari, delårsbokslut i april, juli och oktober, strategi i juni samt budget för nästkommande år vid december månads möte.

Vid vart och ett av de ordinarie styrelsemötena behandlas förekommande frågor av väsentlig betydelse för bolaget såsom investeringar och försäljningar av fastigheter samt finansiering. Vidare informeras styrelsen om det aktuella affärsläget på såväl hyres- och fastighetsmarknad som kredit- och aktiemarknad. Frågor om arbetsmiljö, incidentrapportering samt kundrelaterade frågeställningar hanteras regelbundet av styrelsen och varje styrelsemöte avslutas i

STYRELSENS ARBETSÅR

Utöver stående punkter såsom affärsläge, framtidsutsikter, investeringar, försäljningar, finansiering, rapportering av respektive utskotts ordförande avseende utskottets arbete samt arbetsmiljöfrågor, kundrelaterade frågeställningar och incidentrapportering.

Styrelsemöte • Resultat för helåret • Årsredovisning inkl. hållbarhetsredovisning • Handlingar inför årsstämman • Förslag till vinstdisposition • Genomgång revisorernas slutsatser från revisionen • Enskilt möte revisorer		Styrelsemöte • Förberedelse inför årsstämman Konstituerande möte • Firmatecknare utses • Utskottens sammansättning beslutas		Styrelsemöte • Första kvartalsrapporten • Beslutslogg • Uppföljning investeringar och uthyrningsplaner • Arbetsordning och policydokument antas			Styrelsemöte • Strategigenomgång • Genomgång av risker i verksamheten samt finansiella risker
JAN	FEB	MARS	APRIL		MAJ		JUNI
Revisions- och finansutskott • Finansiell position • Genomgång med revisorerna om bokslutsgranskning • Revisionsplan • Incidentrapportering Whistleblower • Genomgång tvister • Utvärdering av utskottets arbete		Årsstämma	Revisions- och finansutskott • Finansiell position • Riskhantering • Intern kontroll • Incidentrapportering Whistleblower • Utvärdering revisionsinsats • Genomgång och utvärdering av strategiska mål • Upphandling av revision			People Committee	• Genomgång av incitamentsprogram • Genomgång av ersättningsprinciper för ledande befattningshavare

STRATEGI

normalfallet med en s.k. executive session utan företagsledningens närvaro.

Styrelsen har även möten med revisorerna utan företagsledningens närvaro.

Bland de ordinarie ärenden som styrelsen behandlat under 2020 kan vidare nämnas företagsgemensamma policyer, övergripande strategiplan, arbetsordning för styrelsen, kapitalstruktur och finansieringsbehov, hållbarhetsarbetet, verksamhetsmodell och organisationsfrågor samt bolagets försäkringssituation.

Därutöver ägnade styrelsen flera möten till att fördjupa kunskapen om verksamheten via temamöten. Under 2020 har styrelsearbetet, förutom ovanstående ordinarie ärenden, fokuserat på arbete kopplat till den pågående coronapandemin med särskild inriktning på beredskapsplaner och arbete med Castellums motståndskraft mot effekterna av pandemin, samt uppföljning av hyresgästernas ställning och kreditfrågor. Styrelsen har fortsatt arbetat med förflyttningen av fastighetsportföljen, dels utifrån ett kvalitetsperspektiv, dels mot högre densitet och med än tydligare inriktning mot nordiska tillväxtorter, där betydande kliv bland annat har tagits i Finland. Styrelsen har även fortsatt att lägga tid och kraft på arbete med projektutvecklingsprocessen samt arbete med frågor som innovationsfrågor och teknologibaserad affärsutveckling, klimatarbete, effektiviseringsåtgärder, successions- och rekryteringsfrågor samt riskhantering. Under det sista kvartalet 2020 har stort fokus i styrelsens arbete legat på det offentliga uppköpserbjudande som lämnats på det norska fastighetsbolaget Entra ASA.

Styrelsen har under hösten 2020 utvärderat sitt arbete genom en intern utvärdering, som tog sin utgångspunkt i den rapport som togs fram av den externa konsult som biträdde vid den omfattande styrelseutvärderingen som genomfördes hösten 2019. Utvärderingen visade på ett öppet och konstruktivt styrelseklimat och en väl fungerande beslutsprocess.

Styrelseutvärderingen har presenterats för och lämnats till valberedningen och diskuterats i styrelsen. I utvärderingen granskades bl.a. arbetsklimat, arbetsformer gällande affärsprocess, krishantering, strategiska frågor, uppföljningoch kontrollsystem, tillgång till och behov av särskild styrelsekompetens, successionsordning, moral, etik samt kommunikation.

Utvärderingen och efterföljande styrelsediskussion tjänar som underlag för en fortlöpande utveckling av styrelsens arbetssätt och säkerställer att styrelsen kan fatta så välgrundade beslut som möjligt.

Styrelseutvärderingen följer riktlinjerna för styrelseutvärderingen i Koden.

Någon ersättning utöver styrelsearvode samt arvoden för utskottsarbete har ej utgått.

• Genomgång revisorernas granskning av halvårsrapporten			• Beslutslogg • Genomgång av försäkringar • Uppföljning investeringar och uthyrningsplaner			• Utvärdering styrelse och VD
JULI	AUG	SEP	OKT		NOV		DEC
		Revisions- och finansutskott • Finansiell position • Genomgång finansiell rapporteringsprocess • Genomgång efterlevnad av policyer • Incidentrapportering Whistleblower • Rekommendation till val av revisor		People Committee • Riktlinjer ersättningsprinciper • Beredning utfall incitament • Beredning utvärdering av VD		• Finansiell position	Revisions- och finansutskott • Genomgång finansiell rapportering • Incidentrapportering Whistleblower • Genomgång förändrat regelverk • Diskussion med revisorerna om granskning av kvartalsbokslut

Styrelsemöte • Tredje kvartalsrapporten

till valberedningen

Styrelsemöte • Andra kvartalsrapporten

och intern kontroll

Styrelsemöte • Budget

People Committee

Styrelsens People Committee utvärderar löpande ledande befattningshavares ersättningsvillkor mot bakgrund av gällande marknadsvillkor. Utskottet bereder ärenden inom dessa områden för beslut i styrelsen. Utskottets ledamöter utses av styrelsen en gång per år.

People Committee består av tre styrelseledamöter inklusive styrelsens ordförande som även är ordförande i utskottet. Utskottets arbetsordning ingår i styrelsens arbetsordning och fastställs varje år. People Committee har till uppgift att:

• Bereda rekryteringar till koncernledningen och successionsfrågor rörande koncernledningen samt bereda frågor rörande talangförsörjning och ledarbreddning inom koncernen.
• Diskutera målstyrning rörande jämställdhets- och mångfaldsfrågor.
• Bereda ärenden och föreslå styrelsen riktlinjer för ersättningsprinciper, ersättningar och anställningsvillkor för verkställande direktör och andra ledande befattningshavare, samt särskild ersättningsrapport. Riktlinjerna för ersättning ska tillställas styrelsen som i sin tur ska lämna förslag på sådan ersättning till årsstämman för godkännande. Detsamma gäller avseende den särskilda ersättningsrapporten.
• People Committee ska också följa och utvärdera pågående och under året avslutade program för rörliga ersättningar till koncernledningen.
• Årligen utvärdera verkställande direktörens insatser, vilket även genomförts av en extern expert, där såväl styrelse som direktrapporterande har intervjuats.

People Committee ska sammanträffa minst två gånger om året. Under 2020 har utskottet sammanträtt fyra gånger. Frågor som hanterades på mötena var utvärdering av ersättning till verkställande direktör och andra ledande befattningshavare, förslag till styrelsen avseende revision av koncernledningens ersättningspaket, uppföljning och utvärdering av gällande incitamentsprogram, utarbetat förslag till parametrar för de individuellt målsatta faktorerna under det årliga resultatbaserade incitamentsprogrammet samt HR- och successionsfrågor. Vidare har People Committee utarbetat förslag till särskild ersättningsrapport samt riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare.

PEOPLE COMMITTEE

People Committee består av ordförande Charlotte Strömberg samt ledamöterna Per Berggren och Anna-Karin Hatt.

People Committees huvudsakliga uppgifter är:

• Riktlinjer för ersättningsprinciper.
• Ersättning till ledande befattningshavare.
• Beredning av incitamentsprogram.
• Utvärdering av verkställande direktören.
• Beredning av rekryteringar till koncernledning och successionsfrågor.
• Beredning av frågor rörande ledarbreddning och talangförsörjning.
• Målstyrning avseende jämställdhet och mångfald.

STRATEGI

BOLAGSSTYRNING

Revisions- och finansutskott

Styrelsens revisions- och finansutskott övervakar bl.a. finansierings- och revisionsfrågor och bereder ärenden inom dessa områden för beslut i styrelsen.

Utskottets ledamöter samt dess ordförande utses av styrelsen en gång per år.

Revisions- och finansutskottet består av tre styrelseledamöter som inte är anställda av bolaget. Utskottets arbetsordning ingår i styrelsens arbetsordning, vilken fastställs varje år. Revisions- och finansutskottet har till uppgift att bl.a.:

• Övervaka finansiell rapportering samt lämna rekommendationer och förslag för att säkerställa den finansiella rapporteringens tillförlitlighet.
• Med avseende på den finansiella rapporteringen övervaka effektiviteten i bolagets interna kontroll, eventuell internrevision samt riskhantering.
• Övervaka arbetet med kapitalstruktur och andra finansieringsfrågor samt bereda finansieringsfrågor inför beslut i styrelsen.
• Övervaka arbetet med verksamhetsrisker och regelefterlevnad samt se till att det finns ändamålsenliga system för kontroll och uppföljning.
• Årligen avge en rapport om den interna kontrollen samt tillse att bolagsstyrningsrapporten beskriver styrelsens åtgärder för att tillse att den interna kontrollen fungerar.
• Hålla sig informerad om årsredovisning och koncernredovisning.
• Informera styrelsen om resultatet av revisionen och hur den bidragit till den finansiella rapporteringens tillförlitlighet.
• Hålla sig informerad om slutsatserna av Revisorsinspektionens kontroll av revisorerna.
• Granska och övervaka revisorernas opartiskhet och självständighet och då särskilt uppmärksamma om revisorerna tillhandahåller andra tjänster än revision samt utvärdera revisionsinsatsen och informera bolagets valberedning om resultatet av utvärderingen.
• Ta del av revisorernas rapport enligt artikel 11 i Revisorsförordningen samt vidta eventuella erforderliga åtgärder med anledning av denna.
• Utfärda riktlinjer för tjänster förutom revision som tillhandahålls av revisorerna och i tillämpliga fall godkänna sådana tjänster i enlighet med dessa riktlinjer.
• Bereda frågor om upphandling av revision och andra tjänster från revisorerna.

REVISIONS- OCH FINANSUTSKOTT

Revisions- och finansutskottet består av ordförande Nina Linander samt ledamöterna Zdravko Markovski och Charlotte Strömberg.

Revisions- och finansutskottets huvudsakliga uppgifter är:

• Finansiell rapportering
• Finansiering och kapitalstruktur
• Investeringsunderlag och uppföljning
• Riskhantering
• Regelefterlevnad
• Revision
• Policyer
• Verksamhetsrelaterade fördjupningsområden
• Intern kontroll
• Biträda valberedningen vid framtagande av förslag till revisorer och ersättning till dem, varvid utskottet ska övervaka att revisorernas mandattid inte överskrider tillämpliga regler, upphandla revision och lämna en motiverad rekommendation i enlighet med vad som anges i artikel 16 i Revisorsförordningen.

Revisions- och finansutskottet ska sammanträffa minst fyra gånger om året, varav bolagets revisorer minst ska närvara två gånger. Vid ett av de tillfällen då revisions- och finansutskottet sammanträffar med revisorerna ska ingen från företagsledningen närvara.

Under 2020 har utskottet sammanträtt fyra gånger. Frågor som hanterades på mötena var bl.a. kapitalstruktur och finansieringsfrågor, finansiell rapportering inklusive översyn av framtida regelverk och dess eventuella påverkan på Castellum, genomgång av beslutsprocessen avseende investeringar, intern kontroll och riskhantering, revisorernas insats, opartiskhet och självständighet, utveckling av policyer samt återrapportering från Whistleblower-tjänsten. Fördjupning har även skett i verksamhetsrelaterade frågor. Under 2020 har utskottet arbetat med frågor kopplade till den pågående coronapandemin, bland annat med inriktning på hur pandemin kan påverka hyresgästernas position och Castellums finansiella ställning. Därtill har revisions- och finansutskottet under året haft enskilt möte med compliance och revisorer utan ledningens närvaro.

Verkställande direktör och koncernledning

Verkställande direktören ansvarar för bolagets löpande förvaltning och för att leda verksamheten i enlighet med styrelsens riktlinjer och anvisningar samt för att styrelsen erhåller information och nödvändigt beslutsunderlag. Verkställande direktören leder arbetet i koncernledningen samt fattar beslut efter samråd med dess ledamöter.

Verkställande direktören

Verkställande direktören är föredragande vid styrelsemöten och ska tillse att styrelsens ledamöter löpande tillställs den information som behövs för att följa bolagets och koncernens ställning, resultat, likviditet och utveckling.

Koncernledning

I koncernledningen ingår verkställande direktören, ekonomioch finansdirektören, kommunikationsdirektören, HRdirektören, samt de verkställande direktörerna i de fyra regionerna. Koncernledningen har gemensamt ansvar att leverera på koncernövergripande mål och strategier och på de möten som äger rum diskuteras och fattas beslut om övergripande verksamhetsfrågor. Koncernledningen har haft 24 möten under 2020.

Under 2020 har koncernledningen lagt mycket tid på förändringsledning och krisledning till följd av coronapandemin. Krisen har satt både ledarskap och rutiner på prov då mer än hälften av verksamheten har övergått till att skötas på distans och de allra flesta möten har skett digitalt, både internt och externt. Den krisledningsplan som Castellum arbetat efter har fungerat mycket väl. Faktum är att krisen bidragit till en bättre internkommunikation och tätare dialoger med kunder som även framåt kommer ge Castellum stort värde.

Koncernledningens arbete har under året också handlat om hög aktivitet på transaktionsmarknaden i linje med strategin att höja kvalitén och renodla portföljen. Där kan nämnas viktiga förvärv i Helsingfors, avyttringen av färdigutvecklade lager- och logistikfastigheter till Blackstone till en premie om 20 % mot den senaste värderingen per 30 september 2020, samt det offentliga uppköpserbjudandet på det norska fastighetsbolaget Entra ASA.

Ersättning till ledande befattningshavare

Årsstämman 2020 beslutade följande riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare:

Ersättningsnivåerna ska vara marknadsmässiga och konkurrenskraftiga. För ett fullgott arbete ska ersättning utgå i form av fast lön. Pensionsförmåner ska vara premiebestämda och inte överstiga 33 % av den årliga lönen.

Utöver fast lön ska rörliga ersättningar som belönar tydligt målrelaterade prestationer i enkla och transparenta konstruktioner enligt ett resultat- och aktiekursbaserat incitamentsprogram erbjudas. Sådan rörlig ersättning ska syfta till att främja långsiktigt värdeskapande samt hållbarhetsarbetet inom koncernen. Rörlig ersättning enligt det resultat- och aktiekursbaserade incitamentsprogrammet, som per år inte får överstiga den fasta årliga lönen, ska bestämmas av i vilken utsträckning i förväg uppställda mål avseende tillväxt i förvaltningsresultat per aktie och aktiekursutveckling uppnåtts samt hur individuellt målsatta faktorer utvecklats. De i förväg uppställda målen avseende rörlig ersättning ska ha en tydlig koppling till affärsstrategin och Castellums långsiktiga värdeskapande inklusive dess hållbarhetsarbete. Utfallande rörlig ersättning utbetalas i form av lön, inkluderar semesterersättning och ska inte vara pensionsgrundande om inte annat följer av tvingande kollektivavtal. Vidare har styrelsen rätt att återkräva rörlig ersättning som utbetalats på grundval av uppgifter som senare visat sig vara felaktiga och lämnade i vilseledande syfte.

Uppsägningstiden ska, vid uppsägning från bolagets sida, inte överstiga sex månader för verkställande direktören, respektive tolv månader för övriga befattningshavare. Uppsägningstiden ska vid uppsägning från verkställande direktörens eller övriga ledande befattningshavares sida, vara sex månader. Under uppsägningstiden utgår full lön och andra anställningsförmåner, med avräkning för lön och annan ersättning som erhålls från annan anställning eller verksamhet som den anställde har under uppsägningstiden. Sådan avräkning sker inte beträffande den verkställande direktören. Vid bolagets uppsägning av verkställande direktören utgår ett avgångsvederlag om tolv fasta månadslöner, som inte ska reduceras till följd av andra inkomster den verkställande direktören erhåller.

Riktlinjerna omfattar ledande befattningshavare som ingår i koncernledningen i Castellum. Styrelsen ska ha rätt att frångå riktlinjerna helt eller delvis om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för det och ett avsteg är nödvändigt för att tillgodose Castellums långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhetsarbete.

Castellum har följt de av årsstämman 2020 beslutade riktlinjerna.

För ytterligare information angående ersättning till koncernledningen, se not 11.

Inför årsstämman 2021 föreslås riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare, se sidan 113.

Revisor

Revisorn väljs av årsstämman och är en oberoende granskare av Castellums räkenskaper, bolagsstyrningsrapport, hållbarhetsredovisning samt rapport om gröna obligationer och granskar även styrelsens och verkställande direktörens förvaltning. Castellums revisor Deloitte har valts av årsstämman för en ettårig mandatperiod för tiden intill slutet av årsstämman 2021. Huvudansvarig revisor hos Deloitte är den auktoriserade revisorn Hans Warén.

Revisionsarvoden

tkr	2020	2019	2018
Revisionsuppdrag	4 260	3 252	3 419
Revision utöver revisionsuppdrag	2 721	1 127	626
Övriga tjänster	54	52	624
Totala revisionsarvoden	7 035	4 431	4 669

HANS WARÉN Castellums revisor

Compliance (regelefterlevnad) och intern kontroll

En Compliance officer finns på Castellum för att övervaka regelefterlevnad, d.v.s. se till att lagar, förordningar samt interna policyer och riktlinjer efterlevs. Koncernens chefsjurist är Compliance officer.

Den interna kontrollen inom Castellum utgår från det etablerade ramverket COSO som består av följande komponenter: kontrollmiljö, riskbedömning, kontrollaktiviteter, information, kommunikation samt uppföljning. Den interna kontrollen beskrivs närmre på sidorna 110–112.

Castellum har en whistleblower-funktion som vänder sig både externt och internt. Den finns tillgänglig på koncernens webbplats samt via koncernens intranät. Tjänsten utgör ett tidigt varningssystem för rapportering av avvikelser från Castellums värderingar och affärsetiska riktlinjer. Samtliga ärenden som inkommer till whistleblower-funktionen skickas till utsedd befattningshavare inom Castellum samt till ordförande i revisions- och finansutskottet.

Compliance officer-funktionen är ett stöd till den affärsdrivande verksamheten som identifierar och följer upp verksamhetsrisker. Compliance officer rapporterar regelbundet till verkställande direktören och revisions- och finansutskottet gällande risker och regelefterlevnad.

Intern kontroll

CASTELLUMS INTERNA KONTROLLMILJÖ

DEN INTERNA KONTROLLEN STYRS AV:

• Styrelsens arbetsordning.
• Revisions- och finansutskottets arbetsordning.
• Beslutsordning.
• Instruktioner för firmateckning, fullmakt och attesträtt.
• Redovisningsstruktur.
• Rapportstruktur.
• Finanspolicy, kommunikationspolicy, insiderpolicy, hållbarhetspolicy, uppförandekod, uppförandekod för leverantörer och krishanteringspolicy.
• Riktlinjer för informations- och IT-säkerhet, försäkringar, elhandel.
• Ekonomihandbok, personalhandbok, chefshandbok.
• Finansiella instruktioner.
• Handlingsrutin för personuppgifter.
• Kontinuitetsplan.

Styrelsen ansvarar enligt den svenska aktiebolagslagen och Koden för den interna kontrollen. Denna rapport har upprättats i enlighet med Årsredovisningslagen och Koden och avser därmed intern kontroll avseende finansiell rapportering samt övriga processer som är relevanta för verksamheten.

Under 2020 har arbetet med att införa självutvärdering av interna kontroller fortlöpt.

Den interna kontrollen i Castellum följer ett etablerat ramverk, Internal Control – Integrated Framework, COSO, som består av följande fem komponenter: kontrollmiljö, riskbedömning, kontrollaktiviteter, information och kommunikation samt uppföljning.

Kontrollmiljö

Basen för intern kontroll avseende finansiell rapportering utgörs av kontrollmiljön, som består av olika delar som tillsammans formar den kultur och de värderingar som Castellum styrs utifrån. Grundläggande för Castellums interna kontroll är dess decentraliserade småskaliga organisation med fler än 600 fastigheter, tillika kostnadsställen, vilka förvaltas av fyra regionbolag. Beslutsvägar, befogenheter och ansvar som dokumenterats och kommunicerats i styrande dokument såsom styrelsens arbetsordning, beslutsordning, instruktioner för firmateckning, fullmakt och attesträtt samt redovisnings- och rapporteringsinstruktioner, interna policyer, riktlinjer och manualer är också av vikt för den interna kontrollen. Aktuella dokument uppdateras regelbundet vid ändring av t.ex. lagstiftning, redovisningsstandarder eller noteringskrav.

Riskbedömning

I Castellum finns riskhantering inbyggd i berörda processer och olika metoder används för att värdera och begränsa risker samt för att säkerställa att de risker som Castellum är utsatt för hanteras i enlighet med fastställda policyer och riktlinjer. I enlighet med arbetsordningen gör styrelsen, tillika revisions- och finansutskottet, en gång om året en genomgång av såväl sedvanlig intern kontroll som verksamhetsrisk och hantering av dessa. För det sistnämnda se avsnittet Risker och riskhantering på sidorna 66–73. Identifiering görs av de risker som bedöms finnas och en intern riskgradering sker där varje enskild risk bedöms, både ur perspektivet påverkan och sannolikhet.

KONCERNÖVERGRIPANDE POLICYER UTFÄRDADE AV STYRELSEN

FINANSPOLICY

Fastställer övergripande mål och riktlinjer för finansiell risk och för hur den finansiella verksamheten ska bedrivas. Finanspolicyn anger vidare hur ansvaret för den finansiella verksamheten fördelas samt hur riskerna ska hanteras och rapporteras. Till finanspolicyn finns instruktioner för hur den operativa verksamheten ska bedrivas.

KOMMUNIKATIONSPOLICY

Säkerställer att all kommunikation från koncernen är korrekt och att den ges på ett professionellt sätt vid rätt tidpunkt. Policyn omfattar såväl intern som extern kommunikation.

UPPFÖRANDEKOD

Ger riktlinjer för att verksamheten bedrivs på ett ansvarsfullt sätt med målsättningen att alla affärer ska präglas av hög affärsmoral och ansvarskännande. Styr koncernen i förhållande till medarbetare, uppdragstagare, kunder, leverantörer och andra intressenter.

Säkerställer en god etisk hantering gentemot

kapitalmarknaden genom att beskriva handels- och rapporteringskrav.

UPPFÖRANDEKOD FÖR LEVERANTÖRER

Ger motsvarande riktlinjer för leverantörer som för koncernens medarbetare gällande att bedriva verksamheten på ett ansvarsfullt sätt med målsättningen om att alla affärer ska präglas av hög affärsmoral och ansvarskännande.

Ger riktlinjer för hur koncernen ska agera och kommunicera vid en eventuell kris.

HÅLLBARHETSPOLICY

Ger riktlinjer för hur hållbarhetsarbetet i koncernen ska bedrivas. Arbetet ska bidra till en hållbar utveckling och vara nedbrutet i konkreta och mätbara mål samt vara en integrerad och naturlig del i verksamheten och baserad på delaktighet och engagemang.

SKATTEPOLICY

Säkerställa ett tydligt ramverk för skattehanteringen inom Castellumkoncernen som ett led i bolagets hållbarhetsarbete. Skattepolicyn fastställer principerna för efterlevnad av skatter i de länder som Castellum verkar.

De väsentliga risker Castellum specifikt har identifierat kopplat till den finansiella rapporteringen är felaktigheter i redovisning och värdering av fastigheter, att finansiering saknas, räntebärande skulder, skatt och moms, arbetsmiljöskador samt risk för bedrägeri, förlust eller förskingring av tillgångar.

Kontrollaktiviteter

De risker som identifierats avseende finansiell rapportering hanteras via bolagets kontrollstrukturer och resulterar i ett antal kontrollaktiviteter. Kontrollaktiviteterna syftar till att förebygga, upptäcka samt korrigera fel och avvikelser och omfattar t.ex. analytisk uppföljning på flera nivåer i organisationen och jämförelse av resultatposter, kontoavstämningar, uppföljning och avstämning av styrelsebeslut och av styrelsen fastställda policyer, godkännande och redovisning av affärstransaktioner, fullmakts- och behörighetsstrukturer, firmatecknare, compliance officerfunktion och koncernredovisning innan publicering. Revisorerna genomför en översiktlig granskning av halv årsrapporten januari–juni.

Information och kommunikation

Castellum har informations- och kommunikationsvägar som syftar till att säkerställa en effektiv och korrekt informationsgivning avseende finansiell rapportering. Det kräver att alla delar inom verksamheten kommunicerar och utbyter relevant och väsentlig information. Policyer och riktlinjer avseende finansiell rapportering samt uppdateringar och ändringar görs tillgängliga och kända för berörd personal. Koncernledningen och styrelsen erhåller regelbundet finansiell information från regionerna med kommentarer till finansiella resultat och risker.

Vidare får styrelsen ytterligare information avseende riskhantering, intern kontroll och finansiell rapportering från revisorerna via revisions- och finansutskottet. För att säkerställa att den externa informationsgivningen blir korrekt och fullständig finns en kommunikationspolicy och riktlinjer för informationssäkerhet.

Företagskultur

Att Castellums verksamhet bedrivs på ett ansvarsfullt sätt är avgörande för företagets långsiktiga framgång. Castellums uppförandekod styr det dagliga arbetet och Castellum stödjer och har undertecknat FN Global Compacts principer om mänskliga rättigheter, arbetsrättsliga frågor, miljö och korruption.Målsättningen är att göra riktiga och sunda affärer i alla avseenden där agerandet präglas av affärsmässighet med hög kompetens, hög affärsmoral, god affärssed, ansvarskännande och opartiskhet. Castellums uppförandekod bygger bl.a. på att ge god kvalitet och service, följa lagar och förordningar, inte diskriminera någon samt att skapa god arbetsmiljö och säkerhet. Castellum har även en Uppförandekod för leverantör eftersom Castellum förväntar sig att leverantörer också bidrar till en hållbar utveckling. Castellums arbete med mångfald och jämställdhet utgör även viktiga delar i att bygga en företagskultur där medarbetarna får rätt förutsättningar. Castellum har därför tagit fram en jämställdhetspolicy samt en mångfalds- och jämställdhetsplan för att i vardagen proaktivt kunna arbeta med dessa frågor. Därtill finns det ambitiösa långsiktiga mål avseende mångfald och jämställdhet.

En hörnsten för Castellums företagskultur har varit den decentraliserade organisationen, vilken skapar ansvarstagande och engagerade medarbetare, där varje medarbetare känner delaktighet i verksamheten.

Långsiktigt värdeskapande

För att skapa värde på lång sikt är en förutsättning att verksamheten drivs utifrån ett hållbarhetsfokus. Hållbarhetsarbetet innebär dels miljömässig hänsyn, som ansvarsfull och effektiv användning av resurser och utveckling av en framtidssäkrad och hållbar fastighetsportfölj, dels ett samhällsansvar genom att bidra till utvecklingen av de städer där Castellum verkar.

Arbetet innebär också att säkerställa en god arbetsmiljö för de anställda. Hållbarhetsarbetet genomförs i samverkan med kunder och andra intressenter, vilket är en förutsättning för att lyckas. Riktlinjer för hur det värdeskapande hållbarhetsarbetet bedrivs finns i hållbarhetspolicy, uppförandekoden och uppförandekoden för leverantörer. Castellum rapporterar arbetet i enlighet med GRI Standards. Återrapportering av arbetet sker regelbundet till Castellums styrelse.

Uppföljning

Löpande uppföljning sker på flera nivåer i koncernen, såväl på fastighetsnivå som på regionnivå samt på koncernnivå. Styrelsen, genom revisions- och finansutskottet, utvärderar regelbundet den information som bolagsledningen och revisorerna lämnar. Vidare rapporterar bolagets revisorer personligen direkt till revisions- och finansutskottet minst två gånger per år sina iakttagelser från granskningen och sin bedömning av den interna kontrollen.

Därutöver har revisions- och finansutskottet en årlig uppföljning av gjord riskbedömning och beslutade åtgärder. Revisions- och finansutskottets och styrelsens övervakning är av särskild betydelse för utveckling av den interna kontrollen och för att se till att åtgärder vidtas rörande eventuella brister och förslag som framkommer.

Internrevision

Castellum har en decentraliserad och transparent organisation. Ekonomi- och finansfunktionen sköts från huvudkontoret. Det innebär att rutiner och processer blir enhetliga, men ger även förutsättningar för att olika delar av funktionerna kan granska varandras processer – en form av självutvärdering. Allt för att öka och förbättra den interna kontrollen. Uppföljning av resultat- och balansräkning görs kvartalsvis av affärsenheterna och bolaget.

Tydlig dokumentation via policyer och instruktioner tillsammans med återkommande uppföljning och regelbundna diskussioner med revisorerna säkerställer kontinuerligt arbetet med att förbättra processerna. Hantering och rapportering granskas av bolagets revisorer två gånger om året och rapporteras till såväl revisions- och finansutskott som styrelse. Därtill finns en whistleblower-funktion på koncernens webbplats och koncernens intranät. Sammantaget medför detta att det inte anses motiverat att ha en särskild enhet för internrevision.

Whistleblower

Castellums whistleblower-tjänst, Hjälp oss göra rätt, nås via koncernens webbplats samt koncernens intranät. Whistleblower-tjänsten är ett tidigt varningssystem som ger både medarbetare och externa intressenter möjlighet att anonymt rapportera eventuella avvikelser från Castellums värderingar och affärsetiska riktlinjer. Tjänsten administreras av extern part för att säkerställa anonymitet och professionalism.

STRATEGI

Styrelsens förslag till riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare

Styrelsen för Castellum Aktiebolag (publ) föreslår att årsstämman den 25 mars 2021 fattar beslut om följande riktlinjer för bestämmande av lön och annan ersättning till ledande befattningshavare i Castellum.

Riktlinjernas främjande av Castellums affärsstrategi, långsiktiga intressen och hållbarhet

En övergripande målsättning med verksamheten i Castellum är att skapa en god utveckling av aktieägarvärde över tid, vilket ska uppnås genom att implementera bolagets affärsstrategi. Affärsstrategin innebär i korthet att Castellum genom verklig närhet till kund, innovation och kompetens, ska skapa framgångsrika och hållbara arbetsplatser i nordiska tillväxtregioner (för ytterligare information om Castellums affärsstrategi, se https://www.castellum.se/om-castellum/strategi/). Castellum ska ha de ersättningsnivåer och anställningsvillkor som erfordras för att rekrytera och behålla en koncernledning med god kompetens och kapacitet att nå uppställda mål, implementera affärsstrategin och tillvarata Castellums långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhetsarbete. Styrelsen betraktar och utvärderar ersättningen som en helhet bestående av komponenterna fast lön, pensionsförmåner, rörlig ersättning samt icke-monetära förmåner. Marknadsmässighet och konkurrenskraft ska gälla som övergripande principer för ersättningen till ledande befattningshavare i Castellum och dessa riktlinjer möjliggör att ledande befattningshavare kan erbjudas sådan ersättning.

Beredning av frågor om ersättning till ledande befattningshavare

I Castellum finns en People Committee som består av tre styrelseledamöter, inklusive styrelsens ordförande tillika ordförande i People Committee. People committees ledamöter ska vara oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen. People Committee ska, i förhållande till styrelsen, ha en beredande funktion i fråga om ersättningsprinciper, ersättningar och andra anställningsvillkor för ledande befattningshavare. People Committee ska således utarbeta förslag avseende riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare, som styrelsen ska underställa årsstämman för beslut, samt utvärdera tillämpningen av de riktlinjer årsstämman fattat beslut om. Vidare ska People Committee bereda, inom ramen för av årsstämman beslutade riktlinjer, förslag rörande ersättning till verkställande direktören och övriga ledande befattningshavare. People Committee ska årligen utvärdera verkställande direktörens insatser. Vidare ska People Committee följa och utvärdera under året pågående och avslutade program för rörliga ersättningar till ledande befattningshavare samt gällande ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer i Castellum. Dessutom ska People Committee årligen upprätta en ersättningsrapport över ersättningen till ledande befattningshavare i Castellum. Vid People Committees och styrelsens behandling av och beslut i ersättningsrelaterade frågor ska inte verkställande direktören eller andra ledande befattningshavare som ingår i koncernledningen närvara, i den utsträckning de berörs av frågorna.

Kretsen av befattningshavare och slag av ersättning som omfattas av riktlinjerna

Riktlinjerna omfattar ledande befattningshavare som ingår i koncernledningen i Castellum. Riktlinjerna ska tillämpas på ersättningar som avtalas, och förändringar som görs i redan avtalade ersättningar, efter det att riktlinjerna antagits av årsstämman 2021.

Fast lön

För ett fullgott arbete ska ersättning utgå i form av fast lön. Den fasta lönen ska grundas på marknadsmässiga förutsättningar och fastställas med hänsyn tagen till kompetens, ansvarsområde och prestation.

Pensionsförmåner

Ledande befattningshavare ska erhålla pensionsförmåner i form av ålderspension och premiebefrielse, som ska vara premiebestämda, samt sjukförsäkring, som ska vara förmånsbestämd. Rörlig ersättning ska inte vara pensionsgrundande, om inte annat följer av tvingande kollektivavtalsbestämmelser som är tillämpliga på den ledande befattningshavaren vid utbetalningstillfället. Ledande befattningshavares pensionsförmåner får inte överstiga 33 % av den fasta årliga lönen, inklusive semesterersättning, respektive 33 % av den fasta och rörliga årliga lönen, inklusive semesterersättning, i de fall rörlig lön är pensionsgrundande.

Rörlig ersättning

Utöver fast lön ska rörliga ersättningar som belönar tydligt målrelaterade prestationer i enkla och transparenta konstruktioner, kunna erbjudas. De rörliga ersättningarna ska vara kopplade till förutbestämda och mätbara kriterier. Sådan rörlig ersättning ska syfta till att främja långsiktigt värdeskapande inom koncernen, genom att främja Castellums affärsstrategi och långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhetsarbete, och ska utgå inom ramen för ett resultat- och aktiekursrelaterat incitamentsprogram. Ledande befattningshavare ska inte ha rätt till rörlig ersättning utöver den som ska utgå inom ramen för incitamentsprogrammet. Programmets utformning ska ta sin utgångspunkt i målsättningen att sammanlänka koncernledningens intressen med aktieägarnas intressen genom att de ledande befattningshavarna också är aktieägare i Castellum samt att öka andelen av den totala ersättningen som är kopplad till koncernens utveckling. Utfallande ersättning enligt incitamentsprogrammet utbetalas i form av lön, inkluderar semesterersättning och ska inte vara pensionsgrundande, om inte annat följer av tvingande kollektivavtalsbestämmelser som är tillämpliga på den ledande befattningshavaren vid utbetalningstillfället. När mätperioden för uppfyllelse av kriterier för utbetalning av rörlig ersättning avslutats ska en bedömning ske i vilken utsträckning kriterierna uppfyllts. Styrelsen ansvarar för sådan bedömning. Såvitt avser finansiella mål ska bedömningen baseras på den av Castellum senast offentliggjorda finansiella informationen. Styrelsen har vidare rätt att återkräva rörlig ersättning som utbetalats på grundval av uppgifter som senare visat sig felaktiga och lämnade i vilseledande syfte.

Resultat- och aktiekursrelaterat incitamentsprogram

De ledande befattningshavarnas ersättning enligt det resultat- och aktiekursrelaterade incitamentsprogrammet ska grundas på (a) tillväxt i förvaltningsresultatet per aktie (d.v.s. kassaflödesbaserad tillväxt), (b) utvecklingen av individuellt målsatta faktorer som styrelsen, efter samråd med verkställande direktören, beslutar att prioritera under det aktuella räkenskapsåret, samt (c) i vilken utsträckning uppställda mål uppnåtts avseende aktiekursutvecklingen, såväl i nominella tal som jämfört med ett eller flera mot bakgrund av ägarstrukturen relevanta index för fastighetsaktier. Prestationsmålen enligt det resultat- och aktiekursrelaterade incitamentsprogrammet har därmed en tydlig koppling till affärsstrategin och Castellums långsiktiga värdeskapande, inklusive dess hållbarhetsarbete, bl.a. genom att knyta an ersättningen till utveckling av aktieägarvärde samt genom att främja den ledande befattningshavarens långsiktiga personliga utveckling.

Den resultatbaserade delen av incitamentsprogrammet enligt punkterna (a) och (b) ovan ska ha en ettårig prestations- och intjäningsperiod. Den aktiekursrelaterade delen enligt punkten (c) ovan ska vara treårig.

Castellums åtagande enligt det resultat- och aktiekursrelaterade incitamentsprogrammet ska, i förhållande till var och en av deltagarna i programmet, inte överstiga en utbetalning motsvarande tre extra årslöner under den treårsperiod som incitamentsprogrammet omfattar.

Deltagarna i det resultat- och aktiekursrelaterade incitamentsprogrammet ska förbinda sig att förvärva Castellumaktier för minst halva beloppet av utfallande rörlig ersättning efter skatt.

Icke-monetära förmåner

De ledande befattningshavarnas icke-monetära förmåner får innefatta bl.a. sjukvårdsförsäkring, mobiltelefon och bilförmån. För den verkställande direktören får premier och andra kostnader i anledning av sådana förmåner inte

överstiga två 2 % (2) av den fasta årliga lönen. För övriga ledande befattningshavare får premier och andra kostnader i anledning av sådana förmåner sammanlagt inte överstiga fem 5 % (5) av den totala fasta årliga lönen för övriga ledande befattningshavare.

Uppsägning och avgångsvederlag

Uppsägningstiden ska, vid uppsägning från bolagets sida, inte överstiga sex månader för verkställande direktören, respektive tolv månader för övriga ledande befattnings havare. Uppsägningstiden ska, vid uppsägning från verk ställande direktörens eller övriga ledande befattnings havares sida, vara sex månader. Under uppsägningstiden utgår full lön och andra anställningsförmåner, med avräk ning för lön och annan ersättning som erhålls från annan anställning eller verksamhet som den anställde har under uppsägningstiden. Sådan avräkning sker inte beträffande den verkställande direktören. Vid bolagets uppsägning av verkställande direktören utgår ett avgångsvederlag om tolv fasta månadslöner, som inte ska reduceras till följd av andra inkomster den verkställande direktören erhåller.

Lön och anställningsvillkor för övriga anställda

Vid beredningen av styrelsens förslag till dessa ersättnings riktlinjer har lön och anställningsvillkor för Castellums övriga anställda beaktats genom att uppgifter om anställ das totalersättning, ersättningens komponenter samt ersättningens ökning och ökningstakt över tid utgjort en del av People Committees och styrelsens beslutsunderlag vid utvärderingen av skäligheten av riktlinjerna och de begräns ningar som följer av dessa.

Frångående av riktlinjerna i fall där särskilda skäl föreligger

Styrelsen får besluta att tillfälligt frångå riktlinjerna helt eller delvis, om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för det och ett avsteg är nödvändigt för att tillgodose Castellums långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhetsarbete. Som angivits ovan ingår det i People Committees uppgifter att bereda styrelsen beslut i ersättningsfrågor, vilket inne fattar beslut om avsteg från riktlinjerna.

Aktieägarnas synpunkter och betydande förändringar av riktlinjerna

Styrelsen har inte erhållit några synpunkter från aktie ägarna på befintliga riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare. Styrelsens förslag till riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare motsvarar i allt väsentligt befintliga riktlinjer.

Styrelse

CHARLOTTE STRÖMBERG Styrelseordförande sedan 2012

Född 1959, civilekonom Handels högskolan, Stockholm.

Ordförande i Castellums styrelse, ordförande i People Committee samt ledamot i Revisions- och finansutskottet.

Tidigare befattningar: VD nordiska verksamheten hos Jones Lang LaSalle, ledande befattningar inom investment banking hos Carnegie Investment Bank samt Alfred Berg (ABN AMRO).

Styrelseuppdrag: Vice ordförande i Sofina S.A. Styrelseledamot i Clas Ohlson AB (publ), Kinnevik AB (publ), Lindéngruppen och Accretiv AB. Styrelsesuppleant i Phare AB. Ledamot i Aktiemarknadsnämnden.

Aktieinnehav: 19 800

PER BERGGREN Styrelseledamot sedan 2007

Född 1959, civilingenjör KTH och ekonomisk utbildning från Stockholms universitet.

Styrelseledamot i Castellums styrelse, ledamot i People Committee.

Tidigare befattningar: VD i Hemsö Fastighets AB, VD i Jernhusen AB, affärsområdeschef i Fabege AB (publ), VD i Drott Kontor AB samt fastighetschef i Skanska Fastigheter Stockholm AB.

Styrelseuppdrag: Styrelseledamot i Fasticon Kompetens Holding AB, Slättö Förvaltning AB och SSM Holding AB.

Aktieinnehav: 4 500

ANNA-KARIN HATT Styrelseledamot sedan 2015

Född 1972, statsvetare Göteborgs Universitet. VD och koncernchef Lantbrukarnas Riksförbund (LRF).

Styrelseledamot i Castellums styrelse, ledamot i People Committee.

Tidigare befattningar: VD för Almega AB, It- och energiminister i svenska regeringen, statssekreterare vid Statsrådsberedningen, andra vice ordförande för Centerpartiet, stabschef för Centerpartiets partiledarstab, VD Didaktus Skolor AB, vVD Kind & Partners AB.

Styrelseuppdrag: Styrelseordförande i Svensk Kooperation och styrelseledamot i ICC Service AB och Business Sweden.

Aktieinnehav: 1 325

CHRISTER JACOBSON Styrelseledamot sedan 2006

Född 1946, civilekonom DHS. Egen verksamhet i Bergsrådet Kapital AB.

Styrelseledamot i Castellums styrelse.

Tidigare befattningar: Börskommentator och marknadschef för Affärsvärlden samt analyschef och VD i Alfred Berg-koncernen.

Styrelseuppdrag: Styrelseledamot i Global Challenges Foundation och i GreenGoldGroup AB.

Aktieinnehav: 35 429

STRATEGI

CHRISTINA KARLSSON KAZEEM Styrelseledamot sedan 2016

Född 1965, civilingenjör från KTH. VD för Ettelva Arkitekter AB.

Styrelseledamot i Castellums styrelse.

Tidigare befattningar: Styrelseordförande i Tomorrow China som är en del av kommunikationskoncernen H&H Group. Kommunikationschef på Niscayah Group samt ledarpositioner inom Razorfish AB och Creuna AB. Arbete med stadsutveckling och exploatering på Stockholms Gatu- och Fastighetskontor.

Styrelseuppdrag: Styrelseordförande Creador AB och Millimeter Arkitekter AB.

Aktieinnehav: 350

NINA LINANDER Styrelseledamot sedan 2014

Född 1959, civilekonom Handelshögskolan Stockholm samt MBA från IMD, Lausanne, Schweiz.

Styrelseledamot i Castellums styrelse, ordförande i Revisions- och finansutskottet.

Tidigare befattningar: Grundare och partner i Stanton Chase International AB, chef koncernstab Finans på AB Electrolux (publ), ledarpositioner inom Vattenfall AB, arbete inom corporate finance på investmentbanker i London.

Styrelseuppdrag: Styrelseordförande i Awa Holding AB och GreenIron H2 AB. Styrelseledamot i Telia Company AB (publ), Suominen Corporation och Swedavia AB (publ).

Aktieinnehav: 12 000

ZDRAVKO MARKOVSKI Styrelseledamot sedan 2020

Född 1964, civilingenjör från KTH.

Styrelseledamot i Castellums styrelse, ledamot i Revisions- och finansutskottet.

Tidigare befattningar: Styrelseledamot i Backastad AB och BackastadProjekt AB (Backahillkoncernen), VD och koncernchef i Svevia AB, flera ledande befattningar inom JM-koncernen samt som styrelseledamot för Sveriges Byggindustrier inom Svenskt Näringsliv.

Styrelseuppdrag: Ledamot i Besqab AB (publ) och ZM & Co AB.

Aktieinnehav: 2 000

JOACIM SJÖBERG

Styrelseledamot sedan 2020

Född 1964, jur kand från Stockholms Universitet.

Styrelseledamot i Castellums styrelse.

Tidigare befattningar: Chefsroller hos Jones Lang LaSalle, Swedbank, Öhman-Fondkommission, HSH Nordbank, Alfred Berg Fondkommission och Enskilda-Securities. Advokat på Mannheimer Swartling Advokatbyrå. Styrelseordförande i Beijerinvest Aktiebolag, Räckesbutiken Sweden AB, Centro Kakel & Klinker AB, JLL Transaction Services AB ochTendium Holding AB, samt styrelseledamot i JLL Capital Markets AB och G&L Beijer Import och export AB.

Styrelseuppdrag: Styrelseordförande i Moonlighting Industries AB. VD och styrelseledamot i Valhalla Corporate Advisor AB, styrelseledamot i Wästbygg Gruppen AB (publ) och KlaraBo Sverige AB.

Aktieinnehav: 1 000

JOHAN LJUNGBERG

Advokat

Mannheimer Swartling Advokatbyrå, är styrelsens sekreterare.

Uppgifterna avser förhållandet i slutet av december 2020. Aktieinnehavet omfattar eget, makas/makes, omyndiga och hemmavarande barns, närstående bolags innehav samt innehav via kapitalförsäkring. Vad avser verkställande direktören innehas inga väsentliga aktier eller delägarskap i företag som Castellum har betydande affärsförbindelser med.

Koncernledning

HENRIK SAXBORN Verkställande direktör Castellum Aktiebolag

Född 1964, civilingenjör.

Anställd i Castellum sedan 2006 och verkställande direktör sedan 2013.

Tidigare befattningar: Lång erfarenhet från både byggverksamhet, förvaltning och förvärv av fastigheter, bl.a. som vd för ett förvaltningsbolag. Tidigare ordförande på CMB Chalmers.

Styrelseuppdrag: Styrelseledamot i BRIS, EPRA och PSP Swiss Property.

Aktieinnehav: 76 250

ULRIKA DANIELSSON Ekonomi- och finansdirektör Castellum Aktiebolag

Född 1972, civilekonom.

Anställd sedan 1998, ekonomidirektör sedan 2006 och ekonomi- och finansdirektör sedan 2014.

Tidigare befattningar: Erfarenhet inom ekonomi- och controllerfunktion.

Styrelseuppdrag: Styrelseledamot i Alligator Bioscience AB (publ), John Mattson AB (publ) och Slättö Förvaltning AB. Infranord AB, John Mattson AB (publ) och Slättö Förvaltning AB.

Aktieinnehav: 24 000

MARTIN BJÖÖRN Verkställande direktör Region Stockholm–Norr i Castellum

Född 1976, civilingenjör.

Anställd som verkställande direktör Region Stockholm–Norr i Castellum sedan 2019.

Tidigare befattningar: Lång erfarenhet från chefsbefattningar, uthyrning, utvecklingsprojekt, transaktioner m.m. inom den svenska och europeiska fastighetsbranschen. Tidigare bl.a. lett Eurocommercials verksamhet i Sverige i 15 år inriktad på köpcentrum och handelsfastigheter och samtidigt ingått i en europeisk internationell ledningsgrupp.

Aktieinnehav: 1 750

MARIETTE HILMERSSON Verkställande direktör Region Väst i Castellum

Född 1971, jur.kand.

Anställd som verkställande direktör Region Väst i Castellum sedan 2018.

Tidigare befattningar: Lång erfarenhet från chefsbefattningar inom fastighetsbranschen. Bl.a. vd i AB Framtiden. VD

Aktieinnehav: 3 400 Styrelseuppdrag: Styrelseledamot i Tyréns AB.

Aktieinnehav: 3 400

STRATEGI

OLA ORSMARK Verkställande direktör Region Öresund i Castellum

Född 1971, civilingenjör.

Anställd som verkställande direktör Region Öresund i Castellum sedan 2014.

Tidigare befattningar: Lång erfarenhet från fastighetsbranschen, senast som affärsområdeschef på Jernhusen.

Styrelseuppdrag: Styrelseledamot i IDEON Open AB och IDEON AB. Kommanditdelägare i Easy Kommanditbolag.

Aktieinnehav: 6 850

PER GAWELIN Verkställande direktör Region Mitt i Castellum

Född 1978, gymnasieekonom.

Anställd sedan 2006 och som verkställande direktör Region Mitt i Castellum sedan 2018.

Tidigare befattningar: Erfarenhet från fastighetsbranschen och ledarerfarenhet som lagkapten och spelare i fotbollsklubben Örebro SK.

Aktieinnehav: 2 500

ANNA-KARIN NYMAN Kommunikationsdirektör Castellum Aktiebolag

Född 1983, multimedia-journalism och genusvetenskap vid Karlstads universitet.

Anställd som kommunikationsdirektör på Castellum sedan 2018.

Tidigare befattningar: Erfarenhet från flera chefsbefattningar som kommunikationsdirektör på Jernkontoret, presschef på näringsdepartementet, stabschef på landsbygdsdepartementet, politiskt sakkunnig i riksdagen, journalist, redaktör och ledarskribent.

Styrelseuppdrag: Styrelseledamot i Byggherrarna.

Aktieinnehav: 150

Castellum har betydande affärsförbindelser med.

HELENA DINO HR-direktör Castellum Aktiebolag

Född 1967, personalvetare.

Anställd som HR-direktör på Castellum sedan maj 2020.

Tidigare befattningar: Lång erfarenhet från olika chefsbefattningar på Volvo Cars och Volvo Ocean Race.

Aktieinnehav: 0

Uppgifterna avser förhållandet i slutet av december 2020. Aktieinnehavet omfattar eget, makas/makes, omyndiga och hemmavarande barns, närstående bolags innehav samt innehav via kapitalförsäkring. Vad avser verkställande direktören innehas inga väsentliga aktier eller delägarskap i företag som

CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2020 bolagsstyrning 119

Styrelsens ersättningsrapport för räkenskapsåret 2020

Inledning

Denna rapport beskriver hur riktlinjerna för ersättning till ledande befattningshavare för Castellum AB (publ), antagna av årsstämman 2020, tillämpades under år 2020. Rapporten innehåller även information om ersättning till verkställande direktören samt en sammanfattning av bolagets utestående resultat- och aktiekursrelaterade incitamentsprogram. Rapporten har upprättats i enlighet med aktiebolagslagen och Kollegiets för svensk bolagsstyrning Regler om ersättningar till ledande befattningshavare och om incitamentsprogram.

Ytterligare information om ersättningar till ledande befattningshavare finns i not 12 i årsredovisningen för 2020. Information om People Committees arbete under 2020 finns i bolagsstyrningsrapporten i årsredovisningen för 2020.

Styrelsearvode omfattas inte av denna rapport. Sådant arvode beslutas årligen av årsstämman och redovisas i not 12 i årsredovisningen för 2020.

Bolagets utveckling under 2020

En sammanfattning över bolagets övergripande resultat och utveckling presenteras på sidorna 123–124 i årsredovisningen för 2020.

Bolagets ersättningsriktlinjer: tillämpningsområde, ändamål och avvikelser

En förutsättning för en framgångsrik implementering av bolagets affärsstrategi och tillvaratagandet av dess långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhetsarbete, är att bolaget kan rekrytera och behålla kvalificerade medarbetare. För detta krävs att bolaget kan erbjuda konkurrenskraftig ersättning. Bolagets ersättningsriktlinjer möjliggör att ledande befattningshavare kan erbjudas en konkurrenskraftig totalersättning. Enligt ersättningsriktlinjerna ska ersättningen till ledande befattningshavare vara marknadsmässig och får bestå av följande komponenter: fast lön, pensionsförmåner, rörlig ersättning samt icke-monetära förmåner. Den rörliga ersättningen ska syfta till att främja långsiktigt värdeskapande inom koncernen, genom att främja Castellums affärsstrategi och långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhetsarbete, och ska utgå inom ramen för ett resultat- och aktiekursrelaterat incitamentsprogram. Programmets utformning ska ta sin utgångspunkt i målsättningen att sammanlänka koncernledningens intressen med aktieägarnas intressen genom att de ledande befattningshavarna också är aktieägare i Castellum samt att öka andelen av den totala ersättningen som är kopplad till koncernens utveckling.

Bolaget har under 2020 följt de tillämpliga ersättningsriktlinjerna som antagits av bolagsstämman. Inga avsteg från riktlinjerna har gjorts och inga avvikelser har gjorts från den beslutsprocess som enligt riktlinjerna ska tillämpas för att fastställa ersättningen. Revisorns yttrande över bolagets efterlevnad av riktlinjerna kommer finnas tillgängligt på https://www.castellum.se/investor-relations/bolagsstyrning/ arsstamma/ senast tre veckor före årsstämman 2021. Ingen ersättning till ledande befattningshavare har krävts tillbaka från bolaget.

Resultat- och aktiekursrelaterad ersättning

Castellum har ett resultat- och aktiekursbaserat incitamentsprogram som gäller för perioden 2020–2023 (och ett motsvarande program för perioden 2017–2020 som löpte ut under räkenskapsåret 2020). Incitamentsprogrammen följer samma modell och består av två delar, en del som baseras på varje års resultat och en del som baseras på Castellumaktiens totalavkastning över en treårsperiod. Deltagarna i det resultatoch aktiekursbaserade incitamentsprogrammet förbinder sig att förvärva Castellumaktier för minst halva beloppet av utfallande rörlig ersättning efter skatt.

Den årsvisa resultatbaserade ersättningen

Den årsvisa resultatbaserade ersättningen baseras på tillväxt i förvaltningsresultatet per aktie (d.v.s. kassaflödesbaserad tillväxt) samt på en helhetsbedömning av utvecklingen av vissa individuellt målsatta faktorer som styrelsen, efter samråd med verkställande direktören, beslutar prioritera under det aktuella räkenskapsåret. För full rörlig ersättning med koppling till förvaltningsresultatet krävs en 10 %-ig årlig tillväxt. Vid tillväxt i spannet 0–10 % sker en linjär beräkning av utfallet och den ersättning som skall utgå. Om ersättning skall utgå sker utbetalning i form av lön årsvis efter det att bokslutet fastställs. Ersättningen har en ettårig prestations- och intjänandeperiod och maximalt utfall för den årsvisa resultatbaserade ersättningen uppgår till en halv fast årslön för respektive år.

Individuellt målsatta faktorer

En del i den årsvisa resultatbaserade delen av incitamentsprogrammet består av individuellt målsatta faktorer. De individuellt målsatta faktorerna för den verkställande direktörens ersättning har valts för att sammanlänka verkställande direktörens intressen med aktieägarnas intressen. Valet av de individuellt målsatta faktorerna för år 2020 har baserats på de strategiska mål som styrelsen beslutat att prioritera för året. De individuellt målsatta faktorerna ska över tid bidra till bolagets hållbarhetsmål.

Den treåriga aktiekursrelaterade ersättningen

Den treåriga aktiekursrelaterade ersättningen baseras dels på Castellumaktiens totalavkastning i absoluta tal under treårsperioden, dels på Castellumaktiens totalavkastning i jämförelse med index för fastighetsaktier i Sverige, Storbritannien och Eurozonen under mätperioden. För full rörlig ersättning enligt det treåriga programmet krävs dels att totalavkastningen uppgår till minst 50 % under perioden, dels att totalavkastningen överstiger respektive indexutveckling med minst 5 %-enheter under perioden. Vid ett utfall i spannet 0–50 % respektive 0–5 %-enheter sker en linjär beräkning av utfallet och den ersättning som skall utgå. Om ersättning skall utgå sker utbetalning i form av lön efter utgången av den treåriga mätperioden. Den aktiekursrelaterade ersättningen har en treårig prestations- och intjänandeperiod och maximalt utfall för den treåriga aktiekursrelaterade ersättningen uppgår till en och en halv fast årslön för treårsperioden.

TABELL 1 – TOTALERSÄTTNING TILL VERKSTÄLLANDE DIREKTÖREN UNDER 2020 (MKR) 1)

	1 Fast ersättning		2 Rörlig ersättning
Befattningshavare	Grundlön2)	Icke-monetära förmåner3)	Ettårig	Treårig4)	3 Extraordinära poster		4 Pensions förmåner	5 Total ersättning	6 Andelen fast resp. rörlig ersättning5)
Henrik Saxborn (VD)	4,7	0,1	1,7	5,1	0	1,5	13,1	48,1 %/51,9 %

1. Med undantag för treårig aktiekursrelaterad rörlig ersättning redovisar tabellen ersättning som belöper på år 2020. Treårig aktiekursrelaterad rörlig ersättning redovisas i den mån den är utbetald i enlighet med vad som anges i kolumn 3 i Tabell 2a nedan.

2. Inklusive semesterersättning om 0,6 mkr.

3. Sjukvårdsförsäkring, mobiltelefon och bilförmån.

4. Utbetald ersättning enligt den treåriga aktiekursrelaterade ersättningen såsom framgår av kolumn 3 i Tabell 2a nedan. 5. Pensionsförmåner (kolumn 4), som i sin helhet avser grundlön och är premiebestämd,

har till fullo redovisats som fast ersättning.

TABELL 2A – VERKSTÄLLANDE DIREKTÖRENS PRESTATION UNDER DET RAPPORTERADE RÄKENSKAPSÅRET: UTBETALD ERSÄTTNING

Befattningshavare	Programmets namn	1 Beskrivning av kriterier hänförliga till ersättningskomponenten	2 Relativ viktning av prestationskriterier	3 a) Uppmätt prestation och b) ersättningsutfall
		Ökning av förvaltningsresultat per aktie med 10 %	75 %	a) 72 % b) 1 261 980 kr
		Minska total kostnadsbild	6,25 %	a) 100 % b) 146 063 kr
	Årsvis resultatbaserad ersättning	Genomföra proaktiva kundmöten	6,25 %	a) 100 % b) 146 063 kr
		Nettouthyrning	6,25 %	a) 100 % b) 146 063 kr
Henrik Saxborn (VD)		Uppfyllnad av mål för koncernledningen	6,25 %	a) 0 % b) 0 kr
		Totalavkastning om 50 % för 2017/2020	50 %	a) 100 % b) 3 394 503 kr
	Treårig aktiekursrelaterad	Totalavkastning 5 % högre än index för fastighetsaktier i Sverige	25 %	a) 0 % b) 0 kr
	ersättning 2017/2020	Totalavkastning 5 % högre än index för fastighetsaktier i Eurozonen	13,9 %	a) 100 % b) 942 918 kr
		Totalavkastning 5 % högre än index för fastighetsaktier i Storbritannien	11,1 %	a) 100 % b) 754 334 kr

TABELL 2B – VERKSTÄLLANDE DIREKTÖRENS PRESTATION UNDER DET RAPPORTERADE RÄKENSKAPSÅRET: PRELIMINÄR AVRÄKNING ICKE UTBETALD AKTIEKURSRELATERAD ERSÄTTNING

Befattningshavare	Programmets namn	1 Beskrivning av kriterier hänförliga till ersättningskomponenten	2 Relativ viktning av prestationskriterier	3 a) Preliminär uppmätt prestation och b) preliminärt ersättningsutfall1)
Henrik Saxborn (VD)	Treårig aktiekursrelaterad ersättning 2020/2023	Totalavkastning om 50 % för 2020/20232)	50 %	a) 78 % b) 532 369 kr
		Totalavkastning 5 % högre än index för fastighetsaktier i Sverige2)	25 %	a) 0 % b) 0 kr
		Totalavkastning 5 % högre än index för fastighetsaktier i Eurozonen2)	13,9 %	a) 100 % b) 189 297 kr
		Totalavkastning 5 % högre än index för fastighetsaktier i Storbritannien2)	11,1 %	a) 100 % b) 151 438 kr

1. I kolumn 3 i Tabell 2b redovisas preliminär uppmätt prestation och preliminärt ersättningsutfall tidsjusterat för den tid av programmet som belöpt år 2020. 2. Prestationsperioden löper fortfarande.

Jämförande information avseende förändringar i ersättning och bolagets förvaltningsresultat

TABELL 3 – FÖRÄNDRINGAR I ERSÄTTNING OCH BOLAGETS FÖRVALTNINGSRESULTAT UNDER DE SENASTE FEM RAPPORTERADE RÄKENSKAPSÅREN (MKR)

	2020	2020 mot 2019	2019 mot 2018	2018 mot 2017	2017 mot 2016	2016 mot 2015
Ersättning till verkställande direktören1)	9,9	+1,4 (+16 %)	–2,2 (–21 %)	+2,5 (+30 %)	–0,9 (–10 %)	+2,8 (+44 %)
Förvaltningsresultat	3 380	+234 (+7 %)	+194 (+7 %)	+422 (+17 %)	+465 (+23 %)	+532 (+35 %)
Genomsnittlig ersättning baserat på antalet heltidsekvivalenter anställda2) i koncernen	0,8	+0,1 (+13 %)	+0,0 (+4 %)	+0,1 (+16 %)	–0,1 (–13 %)	+0,1 (+20 %)

1. För att möjliggöra jämförelse, samt med anledning av att den treåriga aktiekursrelaterade ersättningen enbart betalas ut var tredje år, presenteras ersättningen till verkställande direktören i Tabell 3 motsvarande den ersättning som redovisas i ersättningsnoten i respektive årsredovisning. Ersättningen till verkställande direktören i Tabell 3 kan därför skilja sig från den ersättning som redovisas i Tabell 1.

2. Exklusive medlemmar i koncernledningen

Göteborg i februari 2021 CASTELLUM AB (publ) Styrelsen

AKTIEN

VERKSAMHET

INLEDNING

STRATEGI

Ekonomisk redovisning och finansiella rapporter

Castellums ekonomiska redovisning för 2020 består av ekonomisk översikt, finansiella rapporter samt redovisningsprinciper och noter där mer detaljerad och företagsspecifik information lämnas som mer ingående beskriver bolagets ekonomiska kontext.

Kvartalsöversikt

	2020 jan–mars	2020 apr–juni	2020 juli–sept	2020 okt–dec	2020	2019 jan–mars	2019 apr–juni	2019 juli–sept	2019 okt–dec	2019
Resultaträkning, mkr
Intäkter	1 476	1 523	1 489	1 516	6 004	1 433	1 438	1 472	1 478	5 821
Fastighetskostnader	–438	–391	–367	–473	–1 669	–456	–371	–414	–467	–1 708
Driftsöverskott	1 038	1 132	1 122	1 043	4 335	977	1 067	1 058	1 011	4 113
Centrala administrationskostnader	–37	–38	–30	–44	–149	–48	–42	–29	–44	–163
Leasingkostnad/Tomträttsavgäld	–7	.–5	–6	–2	–20	–4	–6	–6	–6	–22
Räntenetto	–200	–194	–187	–205	–786	–199	–202	–186	–195	–782
Förvaltningsresultat	794	895	899	792	3 380	726	808	837	766	3 146
Förvärvs- och omstruktureringskost. m m	—	—	—	–95	–95	—	–9	—	—	–9
Nedskrivning goodwill	—	—	—	—	—	–179	—	—	—	–179
Värdeförändringar fastigheter	3	415	398	3 047	3 863	689	1 193	623	1 413	3 918
Värdeförändringar derivat	–167	–42	–3	92	–120	–12	–176	–120	306	–111
Aktuell skatt	–42	–40	–58	–107	–247	–33	–74	–106	48	–165
Uppskjuten skatt	–106	–176	–221	–663	–1 166	259	–506	–183	–520	–950
Årets/periodens resultat	482	1 052	1 015	3 066	5 615	1 341	1 245	1 051	2 013	5 650
Övrigt totalresultat	140	–178	18	–152	–172	34	25	–3	–11	45
Årets/periodens totalresultat	622	874	1 033	2 914	5 443	1 375	1 270	1 048	2 002	5 695
Balansräkning, mkr
Förvaltningsfastigheter	96 262	97 012	98 076	103 042	103 042	89 231	91 427	92 719	95 168	95 168
Goodwill	1 691	1 670	1 673	1 673	1 673	1 703	1 691	1 691	1 691	1 691
Övriga tillgångar	2 257	2 196	2 158	5 040	5 040	2 749	2 122	2 147	1 953	1 953
Likvida medel	1 174	200	198	161	161	150	157	217	173	173
S:a tillgångar	101 384	101 078	102 105	109 916	109 916	93 833	95 397	96 774	98 985	98 985
Eget kapital	42 623	43 469	44 502	48 243	48 243	39 457	40 727	41 775	43 777	43 777
Uppskjuten skatteskuld	10 279	10 493	10 718	11 376	11 376	8 936	9 433	9 633	10 153	10 153
Övriga avsättningar	6	5	3	3	3	6	6	6	5	5
Derivat	506	863	871	1 132	1 132	777	701	803	715	715
Räntebärande skulder	43 544	41 834	42 486	45 720	45 720	40 566	40 242	40 637	40 826	40 826
Ej räntebärande skulder	4 426	4 414	3 525	3 442	3 442	4 091	4 288	3 920	3 509	3 509
S:a eget kapital och skulder	101 384	101 078	102 105	109 916	109 916	93 833	95 397	96 774	98 985	98 985
Finansiella nyckeltal
Överskottsgrad	72 %	76 %	76 %	70 %	74 %	69 %	76 %	73 %	70 %	72 %
Räntenivå, genomsnitt	2,0 %	1,9 %	1,9 %	1,9 %	1,9 %	2,1 %	2,1 %	2,0 %	1,9 %	2,0 %
Räntetäckningsgrad	497 %	561 %	581 %	486 %	530 %	465 %	504 %	550 %	512 %	502 %
Avkastning substansvärde EPRA NRV	4,1 %	17,6 %	9,3 %	34,3 %	13,4 %	13,3 %	14,5 %	10,3 %	19,6 %	15,1 %
Avkastning totalt kapital	4,0 %	5,9 %	5,8 %	14,9 %	7,5 %	7,0 %	9,4 %	6,9 %	9,8 %	8,4 %
Avkastning eget kapital	4,5 %	9,9 %	9,3 %	27,6 %	13,1 %	13,8 %	12,6 %	10,3 %	19,3 %	14,5 %
Investeringar i fastigheter, mkr	643	854	620	3 041	5 158	3 295	948	607	1 262	6 112
Försäljningar, mkr	—	119	2	770	891	4 021	36	52	29	4 138
Belåningsgrad	44 %	43 %	43 %	44 %	44 %	45 %	44 %	44 %	43 %	43 %
Data per aktie (någon utspädningseffekt finns ej, då inga potentiella aktier förekommer)
Genomsnittligt antal aktier, tusental	273 201	273 113	273 031	275 197	273 628	273 201	273 201	273 201	273 201	273 201
Förvaltningsresultat, kr	2,91	3,28	3,29	2,88	12,35	2,66	2,99	3,06	2,80	11,52
Förvaltningsresultat efter skatt (EPRA EPS), kr	2,65	2,93	2,96	2,71	11,25	2,35	2,61	2,64	2,84	10,44
Resultat efter skatt, kr	1,76	3,85	3,72	11,14	20,52	4,91	4,56	3,85	7,37	20,68
Utestående antal aktier, tusental	273 201	273 031	273 031	277 093	277 093	273 201	273 201	273 201	273 201	273 201
Fastighetsvärde, kr	352	355	359	372	372	327	335	339	348	348
Substansvärde EPRA NRV, kr	193	199	200	214	214	178	184	186	195	195
Substansvärde EPRA NTA, kr	185	190	191	205	205	170	177	178	187	187
Substansvärde EPRA NDV, kr	153	156	157	168	168	141	146	147	154	154
Utdelning, kr (2020 föreslagen)	—	—	—	—	6,90	—	—	—	—	6,50
Utdelningsandel	—	—	—	—	56 %	—	—	—	—	56 %
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Hyresvärde, kr/kvm	1 516	1 551	1 546	1 640	1 538	1 462	1 502	1 532	1 529	1 495
Ekonomisk uthyrningsgrad	93,8 %	91,4 %	92,4 %	92,3 %	93,1 %	94,5 %	94,4 %	93,6 %	92,9 %	93,8 %
Fastighetskostnader, kr/kvm	383	344	331	441	369	419	333	374	420	384
Fastighetsvärde, kr/kvm	22 451	22 541	22 836	23 549	23 549	21 084	21 679	21 971	22 363	22 363
Värderingsyield	5,1 %	5,1 %	5,1 %	5,0 %	5,0 %	5,1 %	5,1 %	5,1 %	5,1 %	5,1 %

Flerårsöversikt

	2020	2019	2018	2017	2016	2015	2014	2013	2012	2011
Resultaträkning, mkr
Intäkter	6 004	5 821	5 577	5 182	4 533	3 299	3 318	3 249	3 073	2 919
Fastighetskostnader	–1 669	–1 708	–1 632	–1 605	–1 497	–1 074	–1 096	–1 105	–1 042	–1 003
Driftsöverskott	4 335	4 113	3 945	3 577	3 036	2 225	2 222	2 144	2 031	1 916
Centrala administrationskostnader	–149	–163	–158	–162	–143	–113	–108	–96	–93	–83
Joint venture (förvaltningsresultat)	—	—	—	—	3	23	—	—	—	—
Leasingkostnad/Tomträttsavgäld	–20	–22	—	—	—	—	—	—	—	—
Räntenetto	–786	–782	–835	–885	–832	–602	–664	–702	–683	–660
Förvaltningsresultat inkl resultat joint venture	3 380	3 146	2 952	2 530	2 065	1 533	1 450	1 346	1 255	1 173
Förvärvs- och omstruktureringskost. m m	–95	–9	—	–5	–163	—	—	—	—	—
Nedskrivning goodwill	—	–179	—	—	–373	—	—	—	—	—
Värdeförändringar fastigheter	3 863	3 918	5 216	4 540	4 085	1 837	344	328	–69	194
Värdeförändringar derivat	–120	–111	152	247	82	216	–660	429	–110	–429
Omvärdering resultat stegvis förvärv	—	—	—	—	27	–2	—	—	—	—
Aktuell skatt	–186	–165	–74	–96	–23	–16	–11	–6	–7	–10
Uppskjuten skatt	–1 227	–950	–793	–1 340	–727	–687	88	–390	404	–217
Årets/periodens resultat	5 615	5 650	7 453	5 876	4 972	2 881	1 211	1 707	1 473	711
Övrigt totalresultat	–172	45	8	–8	6	–8	8	3	–4	0
Årets/periodens totalresultat	5 443	5 695	7 461	5 868	4 978	2 873	1 219	1 710	1 469	711
Balansräkning, mkr
Förvaltningsfastigheter	103 042	95 168	89 168	81 078	70 757	41 818	37 599	37 752	36 328	33 867
Goodwill (Joint Venture, år 2015)	1 673	1 691	1 659	1 659	1 659	526	—	—	—	—
Övriga tillgångar	5 040	1 953	1 070	772	5 640	269	442	291	259	207
Likvida medel	161	173	243	203	257	39	47	70	44	97
S:a tillgångar	109 916	98 985	92 140	83 712	78 313	42 652	38 088	38 113	36 631	34 171
Eget kapital	48 243	43 777	39 749	33 736	29 234	15 768	13 649	13 127	12 065	11 203
Uppskjuten skatteskuld	11 376	10 153	9 203	8 405	7 065	4 299	3 612	3 700	3 310	3 714
Derivat	1 132	715	716	1 352	1 582	1 117	1 357	683	1 105	1 003
Räntebärande skulder	45 720	40 826	40 358	38 226	38 467	20 396	18 446	19 481	19 094	17 160
Ej räntebärande skulder	3 445	3 514	2 114	1 993	1 965	1 072	1 024	1 122	1 057	1 091
S:a eget kapital och skulder	109 916	98 985	92 140	83 712	78 313	42 652	38 088	38 113	36 631	34 171
Finansiella nyckeltal
Överskottsgrad	74 %	72 %	71 %	69 %	67 %	67 %	67 %	66 %	66 %	66 %
Räntenivå, genomsnitt	1,9 %	2,0 %	2,0 %	2,4 %	2,7 %	3,0 %	3,3 %	3,7 %	3,9 %	4,1 %
Räntetäckningsgrad	530 %	502 %	454 %	386 %	348 %	351 %	318 %	292 %	284 %	278 %
Avkastning långsiktigt substansvärde	15,2 %	15,1 %	22,0 %	18,3 %	20,9 %	20,4 %	7,6 %	13,2 %	7,9 %	6,4 %
Avkastning totalt kapital	7,5 %	8,4 %	10,6 %	10,1 %	11,9 %	10,0 %	6,5 %	6,4 %	5,3 %	6,2 %
Avkastning eget kapital	13,0 %	14,5 %	22,6 %	20,6 %	20,1 %	21,7 %	9,5 %	14,6 %	13,5 %	6,6 %
Investeringar i fastigheter, mkr	5 158	6 112	5 292	6 488	31 491	3 553	2 525	1 768	2 798	2 015
Försäljningar, mkr	891	4 138	2 635	875	6 754	1 140	3 054	687	253	107
Belåningsgrad	44 %	43 %	45 %	47 %	50 %	49 %	49 %	51 %	52 %	50 %
Data per aktie (någon utspädningseffekt finns ej, då inga potentiella aktier förekommer)
Genomsnittligt antal aktier, tusental	273 628	273 201	273 201	273 201	234 540	189 014	189 014	189 014	189 014	189 014
Förvaltningsresultat, kr	12,35	11,52	10,81	9,26	8,80	8,11	7,67	7,12	6,64	6,21
Förvaltningsresultat efter skatt (EPRA EPS), kr	11,25	10,44	9,65	8,39	8,26	7,84	7,17	6,97	6,31	6,08
Resultat efter skatt, kr	20,52	20,68	27,28	21,51	21,20	15,24	6,41	9,03	7,79	3,76
Utestående antal aktier, tusental	277 093	27 201	273 201	273 201	273 201	189 014	189 014	189 014	189 014	189 014
Fastighetsvärde, kr	372	348	326	297	259	221	199	200	192	179
Substansvärde EPRA NRV, kr	214	195	176	153	133	112	99	93	87	84
Substansvärde EPRA NTA, kr	205	187	169	146	131	109	97	91	86	83
Substansvärde EPRA NDV, kr	168	154	139	117	101	83	72	69	64	59
Utdelning, kr (2019 föreslagen)	6,90	6,50	6,10	5,30	5,00	4,25	3,99	3,69	3,43	3,21
Utdelningsandel	56 %	56 %	56 %	57 %	57 %	52 %	52 %	52 %	52 %	52 %
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Hyresvärde, kr/kvm	1 538	1 495	1 407	1 341	1 304	1 095	1 064	1 036	1 015	995
Ekonomisk uthyrningsgrad	93,1 %	92,6 %	93,2 %	90,9 %	91,3 %	90,3 %	88,7 %	88,4 %	88,6 %	89,3 %
Fastighetskostnader, kr/kvm	369	384	378	364	376	316	307	307	298	300
Fastighetsvärde, kr/kvm	23 549	22 363	20 417	18 268	16 558	12 282	11 118	10 285	9 916	9 835

Finansiella nyckeltal

Bolaget presenterar vissa finansiella mått som inte definieras enligt IFRS. Bolaget anser att dessa mått ger värdefull kompletterande information till investerare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering av bolagets prestation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella mått på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med mått som används av andra företag. Dessa finansiella mått ska därför inte ses som en ersättning för mått som definieras enligt IFRS. I nedanstående tabell presenteras mått som inte definieras enligt IFRS, om inte annat anges, samt avstämning av måtten. Vidare återfinns även definitionerna av dessa mått på sidan 183.

	jan–dec 2020	jan–dec 2019
Genomsnittligt antal aktier, tusen (resultaträkningsrelaterade nyckeltal)1)	273 628	273 201
Antal utestående aktier, tusen (balansräkningsrelaterade nyckeltal)1)	277 093	273 201

Förvaltningsresultat

Castellums verksamhet är fokuserad på tillväxt i kassaflöden från den löpande förvaltningen, d v s tillväxt i förvaltningsresultatet, och målet är att förvaltningsresultatet årligen ska öka med minst 10 %. Det är också förvaltningsresultatet som utgör basen i vad som årligen ska delas ut till aktieägarna – minst 50 % av förvaltningsresultatet. Förvaltningsresultatet beräknas såväl före betald skatt som efter den teoretiska betalda skatt Castellum skulle betalat på förvaltningsresultatet såvida inga förlustavdrag förelåg.

		jan–dec 2020	jan–dec 2019
Förvaltningsresultat	mkr	kr/aktie	mkr	kr/aktie
Resultat före skatt	7 028	25,68	6 765	24,76
Återläggning:
Förvärvskostnader	25	0,09	9	0,03
Finansieringavgifter m m, förväv	70	0,26	—	—
Goodwill, nedskrivning	—	—	179	0,66
Värdeförändring fastighet	–3 863	–14,12	–3 918	–14,34
Värdeförändring derivat	120	0,44	111	0,41
= Förvaltningsresultat	3 380	12,35	3 146	11,52
EPRA Earnings (Förvaltningsresultat efter skatt)
Förvaltningsresultat	3 380	12,35	3 146	11,52
Återläggning:
Aktuell skatt förvaltningsresultat	–300	–1,10	–293	–1,08
EPRA Earnings/EPRA EPS	3 080	11,25	2 853	10,44

Substansvärde

Substansvärdet är det samlade kapital som företaget förvaltar åt sina ägare. Utifrån detta kapital vill Castellum skapa avkastning och tillväxt under lågt risktagande. Substansvärdet kan beräknas på olika sätt, där främst tidsperspektivet och omsättningshastigheten i fastighetsportföljen får påverkan. Långsiktigt substansvärde, d.v.s. EPRA NRV, utgår från balansräkningen med justering för poster som inte innebär någon utbetalning i närtid, såsom i Castellums fall goodwill, derivat och uppskjuten skatteskuld. Substansvärdet EPRA NTA är detsamma som långsiktigt substansvärde men med den skillnad att goodwill som inte är hänförligt till uppskjuten skatt inte anses utgöra en tillgång samt att uppskjuten skatt ska marknadsvärderas med hänsyn till hur bolaget de senaste åren faktiskt har genomfört fastighetstransaktioner. Substansvärde EPRA NDV utgörs av eget kapital enligt balansräkningen med justering för goodwill i sin helhet.

	jan–dec 2020		jan–dec 2019
Substansvärde	mkr	kr/aktie	mkr	kr/aktie
Eget kapital enligt balansräkning	48 243	174	43 777	160
Återläggning:
Derivat enligt balansräkning	1 132	4	715	3
Goodwill hänförlig till uppskjuten skatt	–1 480	–5	–1 480	–5
Uppskjuten skatt enligt balansräkning	11 376	41	10 153	37
Substansvärde EPRA NRV	59 271	214	53 165	195
Avdrag
Goodwill hänförligt till förvärv av United Spaces	–193	–1	–211	–1
Bedömd verklig uppskjuten skatt 4 %1)	–2 285	–8	–1 925	–7
Substansvärde EPRA NTA	56 793	205	51 029	187
Återläggning
Derivat enligt ovan	–1 132	–4	–715	–3
Uppskjuten skatt i sin helhet	–9 091	–33	–8 228	–30
Substansvärde EPRA NDV	46 570	168	42 086	154

1. Bedömd verklig uppskjuten skatteskuld netto har beräknats till 4 % baserat på en diskonteringsränta om 3 %. Vidare har antagits dels att underskottsavdragen realiseras med en nominell skatt om 21,4 %, , dels att fastigheterna realiseras under 50 år där hela portföljen säljs indirekt via bolag där köparens skatteavdrag är 7 %.

Finansiell risk

Castellums strategi är att äga, utveckla och förvalta fastigheter under lågt finansiellt risktagande. Detta uttrycks i en belåningsgrad som varaktigt inte ska överstiga 50 % och en räntetäckningsgrad om minst 200 %. Vidare utgör skuldkvoten, som uttrycker hur många år det tar för bolaget att återbetala sina räntebärande lån, ett viktigt finansiellt riskmått.

Räntetäckningsgrad	jan–dec 2020	jan–dec 2019
Förvaltningsresultat	3 380	3 146
Återläggning:
Räntenetto	786	782
Förvaltningsresultat exkl räntenetto	4 166	3 928
Räntetäckningsgrad	530 %	502 %
Belåningsgrad
Räntebärande skulder	45 720	40 826
Likvida medel	–161	–173
Räntebärande skulder netto	45 559	40 653
Förvaltningsfastigheter	103 042	95 168
Förvärvade ej tillträdda fastigheter	—	–304
Sålda ej frånträdda fastigheter	–220	3
Förvaltningsfastigheter netto	102 822	94 867
Belåningsgrad	44 %	43 %
Skuldkvot
Räntebärande skulder	45 720	40 826
Likvida medel	–161	–173
Räntebärande skulder netto	45 559	40 653
Driftsöverskott	4 335	4 113
Centraladministration	–149	–163
Rörelseresultat	4 186	3 950
Skuldkvot	10,9	10,3

Investering

För att nå det övergripande målet om 10 % tillväxt i förvaltningsresultatet kr/aktie, ska Castellum årligen nettoinvestera för minst 5 % av fastighetsvärdet.

Nettoinvestering	jan–dec 2020	jan–dec 2019
Förvärv	2 646	3 350
Ny-, till- och ombyggnation	2 512	2 762
Summa investering	5 158	6 112
Försäljningspris	–891	–4 138
Nettoinvestering	4 267	1 974
Andel av fastighetsvärdet, %	4 %	2 %

Övriga nyckeltal

	jan–dec 2020	jan–dec 2019
Överskottsgrad	74 %	72 %
Räntenivå, genomsnitt	1,9 %	2,0 %
Skuldkvot	10,9	10,3
Avkastning substansvärde EPRA NRV	13,4 %	14,5 %
Avkastning totalt kapital	7,5 %	8,4 %
Avkastning eget kapital	13,1 %	14,5 %
Fastighetsvärde kr/aktie	372	348
Bruttouthyrning	644	411
Nettouthyrning	239	–24

Finansiella rapporter 2020

	Totalresultat för koncernen	128
	Balansräkning för koncernen	129
	Resultaträkning och totalresultat för moderbolaget	130
	Balansräkning för moderbolaget	131
	Förändring av eget kapital	132
	Kassaflödesanalys	133
	Redovisningsprinciper och noter
1.	Redovisningsprinciper	134
2.	Rörelsesegment	138
3.	Intäkter	138
4.	Kostnader	139
5.	Förvärvskostnader	140
6.	Ränte- och finansiella intäkter	140
7.	Ränte- och finansiella kostnader	140
8.	Leasingkostnad/Tomträttsavgäld	141
9.	Goodwill	141
10.	Värdeförändringar	141
11.	Inkomstskatter	141
12.	Personal och styrelse	142
13.	Förvaltningsfastigheter	143
14.	Inventarier	145
15.	Finansiella tillgångar	145
16.	Goodwill	146
17.	Eget kapital och substansvärde	146
18.	Skulder	147
19.	Uppskjuten skatteskuld/fordran	147
20.	Övriga avsättningar	148
21.	Derivat	148
22.	Finansiell riskhantering	149
23.	Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	150
24.	Ställda säkerheter	150
25.	Eventualförpliktelser	150
26.	Andelar i koncernföretag	151
27.	Långfristiga fordringar, koncernföretag	151
28.	Finansiella instrument	151
29.	Avstämning av skulder hänförliga till finansieringsverksamheten	152
30.	Händelser efter balansdagen	152

STRATEGI

INLEDNING

Totalresultat för koncernen

mkr		2020	2019
Hyresintäkter		5 438	5 265
Serviceintäkter		454	452
Intäkter coworking		112	104
Intäkter	Not 3	6 004	5 821
Driftskostnader	Not 4	–654	–711
Underhåll	Not 4	–145	–157
Fastighetsskatt	Not 4	–371	–367
Kostnader coworking	Not 4	–120	–99
Uthyrning och fastighetsadministration	Not 4	–379	–374
Driftsöverskott		4 335	4 113
Centrala administrationskostnader	Not 4	–149	–163
Förvärvskostnader	Not 5	–25	–9
Finansnetto
Ränteintäkter	Not 6	6	2
Räntekostnader	Not 7	–792	–784
Finansieringsavgift m m, förvärv	Not 7	–70	—
Leasingkostnad/tomträttsavgäld	Not 8	–20	–22
Förvaltningsresultat inkl förvärvskostnader/finansiella avgifter1)		3 285	3 137
varav förvaltningsresultat		3 380	3 146
Goodwill, nedskrivning	Not 9	—	–179
Värdeförändringar	Not 10
Fastigheter		3 863	3 918
Derivat		–120	–111
Resultat före skatt		7 028	6 765
Aktuell skatt	Not 11	–247	–165
Uppskjuten skatt	Not 11	–1 166	–950
Årets resultat		5 615	5 650
Övrigt totalresultat
Poster som kommer att omföras till årets resultat
Omräkningsdifferens utlandsverksamhet m.m.		–216	92
Värdeförändring derivat, valutasäkring		44	–47
Årets totalresultat2)		5 443	5 695
Data per aktie (någon utspädningseffekt finns ej, då inga potentiella aktier förekommer) Genomsnittligt antal aktier, tusental		273 628	273 201
Resultat per aktie, kr		20,52	20,68

1. För uträkning se finansiella nyckeltal på sidan 125.

2. Årets resultat respektive totalresultat är i sin helhet hänförligt till moderföretagets aktieägare.

Balansräkning för koncernen

mkr		31 dec 2020	31 dec 2019
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter	Not 13, 23	103 042	95 168
Materiella anläggningstillgångar	Not 14	170	156
Leasingavtal, nyttjanderätt		888	846
Finansiella tillgångar	Not 15	2 729	—
Goodwill	Not 16	1 673	1 691
Övriga långfristiga tillgångar		30	23
Summa anläggningstillgångar		108 532	97 884
Omsättningstillgångar
Hyresfordringar	Not 3	47	70
Fordran fastighetsförsäljning		220	3
Övriga fordringar		554	430
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter		402	425
Likvida medel		161	173
Summa omsättningstillgångar		1 384	1 101
SUMMA TILLGÅNGAR		109 916	98 985
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare	Not 17
Aktiekapital		139	137
Övrigt tillskjutet kapital		13 259	12 434
Reserver		–122	5
Innehav utan bestämmande inflytande		–2	–2
Balanserad vinst		34 969	31 203
Summa eget kapital		48 243	43 777
Skulder	Not 18
Långfristiga skulder
Uppskjuten skatteskuld	Not 19	11 376	10 153
Övriga avsättningar	Not 20	3	5
Derivat	Not 21	1 132	715
Långfristiga räntebärande skulder	Not 22	45 720	40 826
Övriga långfristiga skulder/Leasingskuld		888	846
Summa långfristiga skulder		59 119	52 545
Kortfristiga skulder
Leverantörsskulder		126	203
Skatteskulder		423	256
Övriga skulder		623	685
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	Not 23	1 382	1 519
Summa kortfristiga skulder		2 554	2 663
Summa skulder		61 673	55 208
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER		109 916	98 985

STRATEGI

Resultaträkning för moderbolaget

mkr		2020	2019
Intäkter	Not 3	102	105
Centrala administrationskostnader	Not 4	–216	–222
Finansiella poster
Nedskrivning andelar i koncernföretag		–70	–53
Reversering av tidigare gjord nedskrivning andelar i koncernföretag	Not 26	—	255
Finansiella intäkter	Not 6	2 978	2 414
Finansiella kostnader	Not 7	–973	–860
Resultat före värdeförändringar och skatt		1 821	1 639
Värdeförändringar	Not 10
Derivat		–57	–137
Resultat före skatt		1 764	1 502
Aktuell skatt	Not 11	—	—
Uppskjuten skatt	Not 11	–15	2
Årets resultat		1 749	1 504

Totalresultat för moderbolaget

mkr	2020	2019
Årets resultat enligt resultaträkningen	1 749	1 504
Övrigt totalresultat
Poster som kommer att omföras till årets resultat
Omräkningsdifferens utlandsverksamhet	–108	42
Värdeförändring derivat, valutasäkring utlandsverksamhet	44	–21
Årets totalresultat	1 685	1 525

Balansräkning för moderbolaget

mkr		31 dec 2020	31 dec 2019
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar	Not 14	49	52
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernföretag	Not 25, 26	20 957	20 147
Andelar i intresseföretag		3	2
Finansiella tillgångar	Not 15	2 729	—
Uppskjuten skattefordran	Not 19	0	14
Långfristiga fordringar, koncernföretag	Not 24, 27	31 051	28 777
Summa finansiella anläggningstillgångar		54 740	48 940
Summa anläggningstillgångar		54 789	48 992
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar, koncernföretag		12 658	10 930
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter		62	42
Övrig fordran		8	8
Likvida medel		6	54
Summa omsättningstillgångar		12 734	11 034
SUMMA TILLGÅNGAR		67 523	60 026
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital	Not 17
Bundet eget kapital
Aktiekapital		139	137
Reservfond		20	20
Fritt eget kapital
Fond för verkligt värde Överkursfond		–51 9 258	13 8 433
Balanserad vinst		7 269	7 569
Årets resultat		1 749	1 504
Summa eget kapital		18 384	17 676
Skulder	Not 18
Långfristiga skulder
Derivat	Not 21	1 132	715
Långfristiga räntebärande skulder	Not 22	43 318	38 065
Långfristiga räntebärande skulder, koncernföretag		4 126	3 283
Summa långfristiga skulder		48 576	42 063
Kortfristiga skulder
Kortfristiga räntebärande skulder, koncernföretag		—	63
Övriga kortfristiga skulder		292	39
Leverantörsskulder		3	4
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	Not 23	268	181
Summa kortfristiga skulder		563	287
Summa skulder		49 139	42 350
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER		67 523	60 026

STRATEGI

Förändring av eget kapital

	Hänförligt till moderbolagets aktieägare
Koncernen, mkr (not 15)	Antal utestående aktier, tusental	Aktie kapital	Övrigt tillskjutet kapital	Valuta omäkningsreserv	Valuta säkringsreserv	Innehav utan bestämmande inflytande	Balanserad vinst	Totalt eget kapital
Eget kapital 2018-12-31	273 201	137	12 434	274	–269	–2	27 175	39 749
Utdelning mars och sept 2019 (6,10 kr/aktie)	—	—	—	—	—	—	–1 667	–1 667
Årets resultat 2019	—	—	—	—	—	—	5 650	5 650
Övrigt totalresultat 2019	—	—	—	92	–47	—	—	45
Eget kapital 2019-12-31	273 201	137	12 434	366	–316	–2	31 158	43 777
Utdelning mars och sept 2020 (6,50 kr/aktie)	—	—	—	—	—	—	–1 776	–1 776
Återköpta egna aktier	–170	—	—	—	—	—	–28	–28
Apportemission	4 062	2	825	—	—	—	—	827
Årets resultat 2020	—	—	—	—	—	—	5 615	56 15
Övrigt totalresultat 2020	—	—	—	–216	44	—	—	–172
Eget kapital 2020-12-31	277 093	139	13 259	150	–272	–2	34 969	48 243

Moderbolaget, mkr (not 15)	Antal utestående aktier, tusental	Aktie kapital	Reserv fond	Valuta omäkningsreserv	Valuta säkringsreserv	Överkursfond	Balanserad vinst	Totalt eget kapital
Eget kapital 2018-12-31	273 201	137	20	177	–185	8 433	9 236	17 818
Utdelning mars och sept 2019 (6,10 kr/aktie)	—	—	—	—	—	—	–1 667	–1 667
Årets resultat 2019	—	—	—	—	—	—	1 504	1 504
Övrigt totalresultat 2019	—	—	—	42	–21	—	—	21
Eget kapital 2019-12-31	273 201	137	20	219	–206	8 433	9 073	17 676
Utdelning mars och sept 2020 (6,50 kr/aktie)	—	—	—	—	—	—	–1 776	–1 776
Återköpta egna aktier	–170	—	—	—	—	—	–28	–28
Apportemission	4 062	2	—	—	—	825	—	827
Årets resultat 2020	—	—	—	—	—	—	1 749	1 749
Övrigt totalresultat 2020	—	—	—	–108	44	—	—	–64
Eget kapital 2020-12-31	277 093	139	20	111	–162	9 258	9 018	18 384

Kassaflödesanalys

	Koncern		Moderbolag
mkr	2020	2019	2020	2019
Löpande verksamhet
Driftsöverskott	4 335	4 113	102	105
Centrala administrationskostnader	–149	–163	–216	–222
Återläggning av avskrivningar	95	64	12	11
Betalt finansnetto	–789	–761	–80	33
Betald skatt	–177	–161	—	—
Omräkningsdifferens utlandsverksamhet	–134	45	—	—
Kassaflöde löpande verksamhet före förändring rörelsekapital	3 181	3 137	-182	–73
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital
Förändring kortfristiga fordringar	–78	–165	335	–573
Förändring kortfristiga skulder	–159	564	–9	38
Kassaflöde från löpande verksamhet	2 944	3 536	144	–608
Investeringsverksamheten
Investeringar i ny-, till–och ombyggnationer	–2 512	–2 762	—	—
Förvärv av fastigheter	–1 819	–3 350	—	—
Förändring skuld vid förvärv av fastigheter	–304	273	—	—
Försäljning av fastigheter	891	4 138	—	—
Förändring fordran vid försäljning av fastigheter	–217	161	—	—
Rörelseförvärv	—	–211	—	–211
Invstering i finansiella tillgångar	–2 442	—	–2 442	—
Investeringar i övrigt, netto	–105	–214	–76	1 451
Kassaflöde från investeringsverksamhet	–6 508	–1 965	–2 518	1 240
Not 29 Finansieringsverksamheten
Nyupplåning räntebärande skulder	5 345	540	6 520	978
Förändring övriga långfristiga skulder	—	–307	—	—
Förändring långfristiga fordringar	11	8	-2 390	325
Lösen räntederivat	—	–215	—	–215
Återköpta egna aktier	–28	—	–28	—
Utbetald utdelning	–1 776	–1 667	–1 776	–1 667
Kassaflöde från finansieringsverksamhet	3 552	–1 641	2 326	–579
Årets kassaflöde	–12	–70	–48	53
Likvida medel ingående balans	173	243	54	1
Likvida medel utgående balans	161	173	6	54

STRATEGI

Redovisningsprinciper och noter

(Alla belopp i mkr om inget annat anges.)

Not 1 Redovisningsprinciper

Allmän information

Castellum AB:s (Moderbolaget) finansiella rapporter för räkenskapsåret som slutar 31 december 2020 har godkänts av styrelse och verkställande direktör den 15 februari 2021 och kommer att föreläggas årsstämman 2021 för fastställande. Moderbolaget är svenskt aktiebolag (publ), med säte i Göteborg, Sverige. Koncernens verksamhet beskrivs i förvaltningsberättelsen.

Grunder för redovisningen

Castellums räkenskaper har upprättats enligt de av EU antagna IFRS-standarderna. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 (Kompletterande redovisningsregler för koncerner). Räkenskaperna är upprättade baserat på verkligt värde för förvaltningsfastigheter samt derivat, nominellt värde för uppskjuten skatt samt anskaffningsvärde för resterande poster.

Kritiska bedömningar och uppskattningar

För att upprätta redovisningen i enlighet med IFRS och god redovisningssed krävs att det görs bedömningar och antaganden som i bokslutet påverkar redovisade tillgångar, skulder, intäkter och kostnader samt övrig information. Dessa bedömningar och antaganden baseras på historiska erfarenheter samt andra faktorer som bedöms vara rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar om andra antaganden görs eller andra förutsättningar föreligger.

Förvaltningsfastigheter

Inom området värdering av förvaltningsfastigheter kan bedömningar och antaganden ge en betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning. Värderingen kräver bedömning av och antaganden om framtida kassaflöde samt fastställande av diskonteringsfaktor (avkastningskrav). För att avspegla den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och bedömningar anges vanligtvis vid fastighetsvärdering ett osäkerhetsintervall om +/– 5 –10 %. Information om detta samt de antaganden och bedömningar som har gjorts framgår av not 13.

Tillgångsförvärv kontra rörelseförvärv

Bolagsförvärv kan klassificeras som antingen rörelseförvärv eller tillgångsförvärv. Bolagsförvärv vars primära syfte är att förvärva bolagets fastighet och där bolagets eventuella förvaltningsorganisation och administration är av underordnad betydelse för förvärvet, klassificeras som tillgångsförvärv. Övriga bolagsförvärv klassificeras som rörelseförvärv.

Vid tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten skatt hänförligt till fastighetsförvärvet, utan eventuell rabatt minskar istället fastighetens anskaffningsvärde. Det innebär att värdeförändringarna kommer att påverkas av skatterabatten vid efterföljande värdering.

Uppskjuten skatteskuld

Enligt redovisningsreglerna ska uppskjuten skatt redovisas nominellt utan diskontering, beräknad efter av Riksdagen beslutad skattesats om 21,4 % för 2019 och 2020 samt 20,6 % från 2021 och framåt. Den verkliga skatten är betydligt lägre p.g.a. dels möjligheten att sälja fastigheter på ett skatteeffektivt sätt, dels tidsfaktorn.

Förvaltningsresultat

Castellums verksamhet är fokuserad på tillväxt i kassaflöde från löpande förvaltning, d.v.s. tillväxt i förvaltningsresultat, och målet är att förvaltningsresultatet årligen ska öka med minst 10 %. Förvaltningsresultatet utgör också basen i vad som årligen ska delas ut till

aktieägarna – minst 50 % av förvaltningsresultatet. Således har storleken på värdeförändringarna inte målsatts, de ingår inte i basen för utdelning och de ingår inte heller i någon annan bas, exempelvis företagsledningens incitamentsprogram. För att ge en rättvisande bild av Castellums syn på sin verksamhet har rapporten över totalresultatet utformats med hänsyn till detta, d.v.s. redovisning av värdeförändringar (ej kassaflödespåverkande) sker efter kassaflödespåverkande poster och en resultatrad har infogats som verksamheten styrs och målsätts på, d.v.s. förvaltningsresultatet.

Klassificering

Anläggningstillgångar och långfristiga skulder består av belopp som förväntas återvinnas eller förfaller mer än tolv månader från balansdagen. Omsättningstillgångar och kortfristiga skulder består av belopp som förväntas återvinnas eller betalas inom tolv månader från balansdagen.

Koncernredovisning

Koncernens balans- och resultaträkning omfattar alla bolag i vilka moderbolaget direkt eller indirekt har bestämmande inflytande, vilket erhålls då Castellum uppnår rösträttsmajoritet. Alla bolag i koncernen är helägda. Koncernen omfattar utöver moderbolaget de i not 25 angivna koncernföretagen med tillhörande underkoncerner. Bokslutet bygger på redovisningshandlingar upprättade för samtliga koncernbolag per den 31 december. Koncernredovisningen har upprättats enligt förvärvsmetoden, innebärande att dotterföretagens egna kapital vid förvärvet, fastställt som skillnaden mellan tillgångars och skulders verkliga värden, eliminerats i sin helhet. I koncernens egna kapital ingår endast den del av dotterföretagens egna kapital som tillkommit efter förvärvet.

I koncernens resultaträkning ingår under året förvärvade eller avyttrade koncernbolag avseende Castellums innehavstid. Interna försäljningar, vinster, förluster och mellanhavanden inom koncernen elimineras i koncernredovisningen. Omräkning av räkenskaperna till svenska kronor för utländsk verksamhet sker genom att balansräkningen omräknas till balansdagens kurs, förutom eget kapital som omräknas till historisk anskaffningskurs, medan resultaträkningen omräknas till periodens genomsnittskurs. Uppkomna omräkningsdifferenser redovisas i övrigt totalresultat.

Intäkter

Hyres- och serviceintäkter samt intäkter från coworking

Intäkter, som ur ett redovisningsperspektiv även benämns intäkter från operationella leasingavtal, aviseras i förskott och periodiseras linjärt i resultaträkningen baserat på villkoren i hyresavtalen. Intäkterna fördelas i hyresintäkter och serviceintäkter. I det förstnämnda ingår sedvanlig utdebiterad hyra inklusive index samt tilläggsdebitering för investering och fastighetsskatt medan sistnämnda avser all annan tilläggsdebitering såsom värme, kyla, sopor, vatten m.m. Serviceintäkter redovisas i den period som servicen utförs och levereras till hyresgästen. Hyres- och serviceintäkter betalas i förskott och förskottshyror redovisas som förutbetalda hyresintäkter.

I de fall hyreskontrakt under viss tid medger en reducerad hyra som motsvaras av en vid annan tidpunkt högre hyra, periodiseras denna under- respektive överhyra över kontraktets löptid. Rena rabatter såsom reduktion för successiv inflyttning belastar den period de avser.

Intäkter från den helägda coworkingkoncernen United Spaces utgörs av medlemsintäkter och försäljning av övrig service.

Intäkter från fastighetsförsäljningar

Intäkter från fastighetsförsäljningar redovisas på kontraktsdagen, såvida det inte föreligger särskilda villkor i köpekontraktet. Försäljning av fastighet via bolag nettoredovisas avseende underliggande fastighetspris och kalkylmässig skatt. Resultat från försäljning av

STRATEGI

fastighet redovisas som värdeförändring och avser skillnaden mellan erhållet försäljningspris efter avdrag för försäljningsomkostnader, kalkylmässig skatt och redovisat värde i senaste kvartalsrapport med justering för nedlagda investeringar efter senaste kvartalsrapport.

Finansiella intäkter

Finansiella intäkter består av ränteintäkter och redovisas i den period de avser. I finansiella intäkter redovisas även erhållna koncernbidrag samt erhållen och anteciperad utdelning. Vid beräkning av finansiella intäkter tillämpas effektivräntemetoden.

Finansiella kostnader

Finansiella kostnader utgörs av räntekostnader (ränta och andra kostnader som uppkommer då pengar lånas) samt från och med 2020 leasingkostnader och tomträttsavgälder. Kostnader för uttagande av pantbrev betraktas ej som en finansiell kostnad utan aktiveras som värderingshöjande fastighetsinvestering. Finansiella kostnader resultatförs i den period de hänför sig till. Räntekostnader inkluderar även kostnader för räntederivatavtal och betalningsströmmar från dessa avtal resultatförs för den period de avser. Finansnettot påverkas ej av marknadsvärdering av ingångna räntederivatavtal vilka istället redovisas som värdeförändringar under särskild rubrik. Den del av räntekostnaden som avser ränta under produktionstiden för större ny-, till- eller ombyggnader aktiveras. Räntan beräknas utifrån genomsnittlig upplåningskostnad för koncernen.

Leasingkostnad utgörs främst av hyresavtal i coworkingkoncernen United Spaces.

Tomträttsavtal är, sett ur ett redovisningsperspektiv, leasingavtal. Tomträttsavgälden redovisas som kostnad för den period den avser.

Ersättningar till anställda

Ersättningar till anställda redovisas i takt med utförandet av tjänster i utbyte mot ersättning. Ersättning enligt incitamentsprogram, vilket är kontantreglerat och utbetalas som ej pensionsgrundande lön, redovisas i takt med måluppfyllelse och programmets löptid.

Pensioner och andra ersättningar efter avslutad anställning kan klassificeras som avgiftsbestämda planer eller förmånsbestämda planer. Huvuddelen av Castellumkoncernens åtaganden för pensioner utgörs av avgiftsbestämda planer, vilka fullgörs genom fortlöpande utbetalningar till fristående myndigheter eller organ vilka administrerar planerna. Förpliktelser avseende avgifter till avgiftsbestämda planer redovisas som kostnad när de uppstår. Ett mindre antal personer har förmånsbestämda ITP-planer med fortlöpande betalningar till Alecta. Dessa redovisas som avgiftsbestämd plan till följd av att Alecta inte levererar den information som krävs, varför brist råder på den information som erfordras för att redovisa planen som en förmånsbestämd plan. Det finns dock inget som indikerar några väsentliga åtaganden överstigande vad som är utbetalt till Alecta.

Inkomstskatter

Inkomstskatt fördelas i resultaträkningen på aktuell och uppskjuten skatt. Inkomstskatten belastar resultaträkningen förutom i de fall den är hänförlig till transaktioner vilka redovisats direkt mot eget kapital då även skatteeffekten redovisas direkt mot eget kapital. Aktuell skatt beräknas utifrån gällande skattesats om 21,4 %, medan uppskjuten skatt beräknas utifrån en skattesats om 20,6 % som gäller från och med 2021 i Sverige. För Danmark och Finland beräknas aktuell och uppskjuten skatt till 22 % respektive 20 %.

Uppskjuten skatt

Uppskjuten skatt på temporära skillnader, som uppkommer mellan en tillgångs eller skulds redovisade värde och dess skattemässiga värde, redovisas i Castellum enligt balansräkningsmetoden. Således finns en skatteskuld eller skattefordran som realiseras den dag tillgången eller skulden säljs. Undantag görs för temporära skillnader som uppkommit vid första redovisningen av tillgångar och skulder som utgör tillgångsförvärv. I Castellum finns framför allt tre poster där det föreligger temporära skillnader – fastigheter, underskottsavdrag och obeskattade reserver. Uppskjuten skattefordran hänförligt till underskottsavdrag redovisas eftersom det är troligt

att underskottsavdragen kommer att kunna kvittas mot framtida skattemässiga överskott. Uppskjuten skatteskuld beräknas på skillnaden mellan fastigheternas redovisade värde och deras skattemässiga värde, likaså på obeskattade reserver. Vid förändring av ovan nämnda poster förändras således även den uppskjutna skatteskulden/– fordran, vilket redovisas i resultaträkningen som uppskjuten skatt.

Årets förvärv har redovisats som tillgångsförvärv, innebärande att uppskjuten skatt som fanns vid förvärvstillfället inte finns upptagen i balansräkningen.

Aktuell skatt

Aktuell skatt som redovisas i resultaträkningen motsvarar den skatt bolaget är skyldig att betala utifrån årets skattepliktiga resultat, justerat för eventuell aktuell skatt avseende tidigare perioder.

Leasingavtal

Leasingavtal där i allt väsentligt alla risker och förmåner förknippade med ägandet faller på leasegivaren klassificeras som operationellt leasingavtal. Samtliga nuvarande hyreskontrakt hänförliga till Castellums förvaltningsfastigheter är, sett ur ett redovisningsperspektiv, att betrakta som leasingavtal. Redovisning av dessa avtal framgår av principen för intäkter samt not 3.

Det finns även ett mindre antal leasingavtal av ringa omfattning, där Castellum är leasetagare – dessa avser främst personbilar. Betalningar som görs under leasingperioden kostnadsförs i resultaträkningen linjärt över leasingperioden.

Förvaltningsfastigheter

Med förvaltningsfastighet avses fastighet som innehas i syfte att generera hyresintäkter eller värdestegring eller en kombination av dessa, snarare än för användning i eget företags verksamhet för produktion och tillhandahållande av varor, tjänster eller för administrativa ändamål samt försäljning i den löpande verksamheten. Samtliga av Castellum ägda eller via tomträttsavtal nyttjade fastigheter bedöms utgöra förvaltningsfastigheter. Om koncernen påbörjar investering i befintlig förvaltningsfastighet för fortsatt användning som förvaltningsfastighet redovisas fastigheten även fortsättningsvis som förvaltningsfastighet.

Värdering

Förvaltningsfastigheter, vilka vid förvärvet redovisas till anskaffningsvärde inklusive till förvärvet direkt hänförbara utgifter, har upptagits till verkligt värde med värdeförändringar i resultaträkningen. Verkligt värde har fastställts genom en intern värderingsmodell som finns beskriven i not 13. I noten finns även bl.a. angivet de antaganden som ligger till grund för värderingen. Värderingsmodellen bygger på värdering utifrån nuvärdet av framtida betalningsströmmar med differentierade marknadsmässiga avkastningskrav per fastighet, beroende på bl.a. läge, ändamål, skick och standard. För att säkerställa den interna värderingen görs externa värderingar på del av beståndet.

Värdeförändring

Värdeförändring redovisas i resultaträkningen och består av såväl orealiserad som realiserad värdeförändring. Orealiserad värdeförändring beräknas utifrån värderingen vid periodens slut jämfört med värderingen föregående år, alternativt anskaffningsvärdet om fastighet förvärvats under året, med tillägg för under perioden aktiverade tillkommande utgifter. För fastighet som sålts under året beräknas orealiserad värdeförändring utifrån värdering vid senaste kvartalsrapport före försäljning jämfört med värdering vid utgången av föregående år, med justering för under perioden aktiverade tillkommande utgifter. Hur realiserade värdeförändringen beräknas framgår av redovisningsprinciperna för intäkter från fastighetsförsäljningar.

Tillkommande utgifter

Tillkommande utgifter som medför en ekonomisk fördel för bolaget, d.v.s. som är värderingshöjande, och som kan beräknas på ett tillförlitligt sätt aktiveras. Utgifter för reparation och underhåll kostnadsförs i den period de uppkommer. Vid större ny-, till- och ombyggnader aktiveras räntekostnad under produktionstiden.

Förvärv och försäljning

Vid förvärv och försäljning av fastigheter eller bolag, redovisas transaktionen på kontraktsdagen såvida det inte föreligger särskilda villkor i köpekontraktet.

Materiella anläggningstillgångar

Materiella anläggningstillgångar utgörs av inventarier, vilka har upptagits till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuellt gjorda nedskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår inköpspris samt kostnader direkt hänförbara till tillgången för att bringa den på plats och i skick för att utnyttjas i enlighet med syftet med anskaffningen. Avskrivningar på inventarier baseras på historiska anskaffningsvärden efter avdrag för senare eventuellt gjorda nedskrivningar. Restvärdet bedöms vara obefintligt. På under året anskaffade tillgångar beräknas avskrivningar med beaktande av anskaffningstidpunkt. Avskrivningar görs linjärt, vilket innebär lika stora avskrivningar över nyttjandeperioden som normalt är fem år förutom för datorer som bedöms ha en nyttjandeperiod på tre år.

Goodwill

Goodwill i koncernredovisning utgör skillnaden mellan anskaffningsvärde och koncernens andel av verkligt värde på förvärvade koncernföretags identifierbara nettotillgångar vid förvärvstidpunkten.

I koncernen är redovisad goodwill hänförlig till uppskjuten skatt och förvärvet av coworkingbolaget United Spaces. Vid förvärvstidpunkten värderas goodwill till anskaffningsvärde för att därefter värderas till anskaffningsvärde efter avdrag för eventuella nedskrivningar. Goodwill prövas minst årligen avseende eventuellt nedskrivningsbehov, eller när det finns en indikation på att redovisat värde inte är återvinningsbart.

Finansiella instrument

Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar bland tillgångarna likvida medel, hyresfordringar, finansiella tillgångar, övriga fordringar och lånefordringar, samt bland skulderna ränte- och valutaderivatinstrument, leverantörsskulder, övriga skulder och låneskulder.

Finansiella instrument redovisas initialt till verkligt värde, motsvarande anskaffningsvärde, med tillägg för transaktionskostnader, med undantag för kategorin finansiella instrument redovisade till verkligt värde via resultaträkningen där transaktionskostnader inte ingår. Efterföljande redovisning sker därefter beroende på hur klassificering skett enligt nedan.

Finansiella transaktioner såsom in- och utbetalning av räntor och krediter bokförs på kontoförande banks likviddag, medan övriga in- och utbetalningar bokförs på kontoförande banks bokföringsdag.

En finansiell tillgång tas bort från balansräkningen när rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller bolaget förlorar kontrollen över den. En finansiell skuld tas bort från balansräkningen när förpliktelsen i avtalet fullgjorts eller på annat sätt utsläckts.

Likvida medel

Likvida medel kan utgöras av koncernens disponibla tillgodohavanden hos banker och motsvarande institut, samt bankdepositioner med restlöptid om maximalt tio (10) bankdagar, och kortfristiga placeringar i statsskuldväxlar och bank- respektive kommuncertifikat med restlöptid om maximalt tre (3) månader. Per den 31 december utgjordes likvida medel enbart av disponibla tillgodohavanden i bank.

Fordringar

Finansiella tillgångar som inte är derivat, som har fastställda eller fastställbara betalningar och som inte noteras på en aktiv marknad, redovisas som fordringar. Finansiella tillgångar klassificeras som upplupet anskaffningsvärde, verkligt värde via resultaträkningen eller verkligt värde via övrigt totaltresultat baserat på karaktären hos tillgångens kassaflöde och på den affärsmodell som tillgången omfattas av. Samtliga Castellums finansiella tillgångar som inte är derivat uppfyller kriteriet för kontraktsenliga kassaflöden och innehas i en affärsmodell vars syfte är att inkassera dessa kontraktsenliga kassaflöden. Fordringarna redovisas därmed till upplupet anskaffningsvärde. I koncernen finns hyresfordringar, övriga fordringar där sistnämnda avser främst moms- och skattefordringar samt fordringar hänförligt till sålda fastigheter. Fordringar har efter individuell värdering upptagits till det belopp varmed de beräknas inflyta, vilket innebär att de redovisas till anskaffningsvärde med reservering för osäkra fordringar.

För koncernens fordringar utom likvida medel används den förenklade modellen för kreditreserveringar. Det görs löpande bedömning av kreditreserveringar baserat på historik samt nuvarande och framåtblickande faktorer. P.g.a. fordringarnas korta löptid uppgår reserverna till oväsentliga belopp. Koncernen definierar fallissemang som fordringar som är förfallna med mer än 90 dagar och i de fallen görs en individuell bedömning och reservering. För likvida medel bedöms reserven baserat på bankernas sannolikhet för fallissemang och framåtblickande faktorer. P.g.a. kort löptid och hög kreditvärdighet uppgår reserveringarna till oväsentliga belopp.

Fordringar i moderbolag består enbart av fordringar på dotterbolag, vilka redovisas till anskaffningsvärde. Fordringar på dotterbolag analyseras i den generella modellen och de förväntade kreditreserveringarna beräknas utifrån kontrakten med justeringar för framåtblickande faktorer och med hänsyn tagen till värdet av säkerheter. Fordringar utan säkerhet i fastigheter uppgår till oväsentliga belopp och givet värdet på säkerheterna uppgår reserven till oväsentliga belopp. För jämförelsesiffrorna enligt IFRS 9: finansiella tillgångar som inte är derivat som har fastställda eller fastställbara betalningar och som inte noteras på en aktiv marknad redovisas som fordringar. Reservering för osäkra fordringar sker när det finns objektiva riskbedömningar för att koncernen inte kommer att erhålla fordran.

Skulder

Skulder avser krediter och rörelseskulder såsom t.ex. leverantörsskulder. Merparten av Castellums kreditavtal är långfristiga. I de fall kortfristiga krediter upptas som täcks av outnyttjade långfristiga kreditavtal anses även dessa vara långfristiga. Krediterna redovisas i balansräkningen på likviddagen och upptas till upplupet anskaffningsvärde. Upplupna ej betalda räntor redovisas under posten upplupna kostnader. Skuld redovisas när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet att betala föreligger, även om faktura ännu inte mottagits. Leverantörsskulder redovisas när faktura mottagits. Leverantörsskulder och andra rörelseskulder med kort löptid redovisas till nominellt värde.

Utländsk valuta

Transaktioner i utländsk valuta omräknas till svenska kronor med den för transaktionstillfället aktuella valutakursen. Monetära tillgångar och skulder omräknas till balansdagens kurs.

Derivat

Räntederivat utgör en finansiell tillgång eller skuld som värderas till verkligt värde med värdeförändringar via resultaträkningen. För att hantera exponering mot fluktuationer i marknadsräntan i enlighet med beslutad finanspolicy har Castellum ingått räntederivatavtal. Vid användning av räntederivat uppstår värdeförändringar beroende på främst förändringar av marknadsräntan. Räntederivat redovisas initialt i balansräkningen till anskaffningsvärde på affärsdag och värderas därefter till verkligt värde med värdeförändringar i resultaträkningen.

Värdeförändringar kan vara såväl realiserade som orealiserade. Realiserade värdeförändringar avser lösta räntederivatavtal och utgör skillnaden mellan åsatt pris vid inlösen och redovisat värde enligt senaste kvartalsrapport. Orealiserade värdeförändringar avser den värdeförändring som uppstått under perioden på de räntederivatavtal Castellum hade vid utgången av perioden. Värdeförändringar beräknas utifrån värderingen vid periodens slut jämfört med värderingen föregående år, alternativt anskaffningsvärdet om räntederivatavtal ingåtts under året. För under året lösta räntederivatavtal redovisas och beräknas en orealiserad värdeförändring utifrån värdering vid senaste kvartalsrapport före lösen jämfört med värdering vid utgången av föregående år. Löpande betalningsströmmar under avtalen resultatförs för den period de avser.

STRATEGI

Castellum använder valutaderivat i syfte att valutasäkra investeringar i Danmark och Finland samt för att hantera valutarisk och anpassa räntestrukturen vid upplåning i den internationella kapitalmarknaden. Finansiering av investering i utlandet kan åstadkommas dels genom upptagande av krediter i utländska bolagets funktionella valuta, dels genom att ingå valutaderivat. Castellum tillämpar säkringsredovisning för såväl nettoinvesteringar i utlandsverksamhet som valutaexponering till följd av upplåning i internationell kapitalmarknad i de fall där valutaderivat används. Dessa redovisas initialt i balansräkningen till anskaffningsvärde på affärsdagen och därefter till verkligt värde där den effektiva delen av valutakursförändringen avseende säkringsinstrumentet redovisas i övrigt totalresultat medan den ineffektiva delen redovisas som värdeförändring i resultaträkningen. För att fastställa verkligt värde används balansdagens kurs.

Vid tidpunkten för säkringarnas ingående finns säkringsdokumentation som beskriver säkringarna och bolagets strategi och riskhantering samt en beskrivning av säkringarnas effektivitet och hur den mäts och följs upp.

Säkringarna bedöms som mycket effektiva baserat på nedanstående kriterier.

Det föreligger ett ekonomiskt samband mellan den säkrade posten och säkringsinstrumentet. Effekten av kreditrisken dominerar inte de förändringar som följer av det ekonomiska sambandet. Säkringskvoten för säkringsförhållandet är densamma som den som följer av den kvantitet av den säkrade posten som företaget faktiskt säkrar och den kvantitet av säkringsinstrumentet som företaget faktiskt använder för att säkra mängden säkrade poster.

Om en säkring upphör att vara effektiv av skäl relaterat till säkringskvoten men inget förändras i riskstrategin kommer bolaget att ombalansera säkringen.

Castellum designerar bara spotrisken i säkringar med terminer och övriga delar av marknadsvärde redovisas i resultaträkningen.

Koncernen avbryter säkringsredovisning bara när säkringen inte längre uppfyller kvalificeringskriterierna som när säkringsinstrumenten avyttras eller löses eller när en säkrad prognos inte längre uppfyller kraven på att vara mycket sannolik. Vid värdering av derivat till verkligt värde görs justering för motpartsrisk, s.k. CVA och DVA.

Eget kapital

Återköp av egna aktier

Vid återköp av egna aktier reduceras eget kapital med betald köpeskilling inklusive eventuella transaktionskostnader.

Utdelningar

Utdelningar redovisas som minskning av eget kapital efter det att årsstämman fattat beslut. Anteciperad utdelning redovisas hos mottagaren som finansiell intäkt.

Resultat per aktie

Beräkning av resultat per aktie baseras på årets resultat i koncernen hänförligt till moderbolagets aktieägare och på det vägda genomsnittliga antalet utestående aktier under året.

Avsättningar

Avsättningar avser skulder som är ovissa avseende betalningstidpunkt eller belopp. En avsättning redovisas då det föreligger avtalsmässiga förpliktelser, domstolsutslag eller annan legal grund som medför att det sannolikt kommer att innebära framtida utbetalningar. Bedömning av avsatt belopp sker löpande. Värdering av förpliktelser som förfaller om mer än ett år sker genom diskontering.

Definition av rörelsesegment

Koncernens verksamhet organiseras, styrs och rapporteras per geografiskt område. Rörelsesegment konsolideras enligt samma principer som koncernen i dess helhet. Intäkter och kostnader som redovisas för respektive rörelsesegment är faktiska kostnader. Således har någon fördelning av gemensamma kostnader ej gjorts. Motsvarande gäller de tillgångar och skulder som redovisas i noten för segment.

Kassaflödesanalys

Kassaflödesanalysen har upprättats enligt indirekt metod, vilket innebär att nettoresultatet justeras för transaktioner som inte medfört in- eller utbetalningar under perioden, samt för eventuella intäkter och kostnader som hänförs till investerings- eller finansieringsverksamhetens kassaflöden.

Skillnad mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper

Moderbolagets årsredovisning är upprättad i enlighet med Årsredovisningslagen och med tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2, Redovisning för juridiska personer. RFR 2 anger att en juridisk person ska tillämpa samma IFRS/IAS som tillämpas i koncernredovisningen, med undantag och tillägg beroende på lagbestämmelser i främst Årsredovisningslagen samt med hänsyn tagen till sambandet mellan redovisning och beskattning. Skillnaderna mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper framgår nedan.

Uppställningsform

Resultat- och balansräkning för moderbolaget är uppställda enligt Årsredovisningslagens scheman.

Aktier i koncernbolag

Aktier i koncernbolag redovisas i moderbolaget enligt anskaffningsvärdemetoden. Det bokförda värdet prövas fortlöpande mot koncernbolagens koncernmässiga egna kapital. I de fall bokfört värde understiger koncernbolagens koncernmässiga värde sker nedskrivning som belastar resultaträkningen. I de fall en tidigare nedskrivning inte längre är motiverad sker återföring av denna.

Eventualförpliktelser

Eventualförpliktelser till förmån för konernbolag är finansiellt garantiavtal och redovisas i enlighet med RFR 2, Redovisning för juridiska personer, d.v.s. de redovisas inte som en avsättning utan istället lämnas upplysning.

Nya redovisningsprinciper

Nya och omarbetade befintliga standarder, vilka godkänts av EU Nya standarder vilka trätt i kraft 2020

Från och med 2020 har IASB intagit en förändring i IFRS 3 som behandlar gränsdragningen mellan rörelse- och tillgångsförvärv genom att ny definition av rörelse har intagits. I praktiken medför den nya definitionen att om köpeskillingen för aktierna i ett företagsförvärv i allt väsentligt är hänförligt till marknadsvärdet på förvärvade fastigheter utgör förvärvet ett s.k. tillgångsförvärv. Det innebär förenklat att övervärdet i sin helhet allokeras till fastigheter och att ingen goodwill därmed uppstår.

Övriga av EU godkända nya och ändrade standarder samt tolkningsuttalanden från IFRS Interpretations Committee bedöms för närvarande inte påverka Castellums resultat eller finansiella ställning i väsentlig omfattning.

I övrigt har redovisningsprinciper och beräkningsmetoder varit oförändrade jämfört med årsredovisningen föregående år.

Förändringar i svenska regelverk

Förändringar under 2020 har inte haft någon väsentlig påverkan på Castellums redovisning utan främst medfört något utökat upplysningskrav.

Nya standarder vilka träder i kraft 2021

Övriga av EU godkända nya och ändrade standarder samt tolkningsuttalanden från IFRS Interpretations Committee bedöms för närvarande inte påverka Castellums resultat eller finansiella ställning i väsentlig omfattning. Samma sak gäller svenska regelverk.

Not 2 Rörelsesegment

Castellum äger fastigheter i framförallt Sverige, men även i Danmark och Finland. Koncernens rörelsesegment utgörs av följande områden; Mitt (Örebro, Västerås, Linköping, Norrköping, Jönköping och Växjö), Väst (Storgöteborg inklusive Borås och Halmstad), Stockholm–Norr (Stockholm, Uppsala och Gävle), Öresund (Malmö, Lund, Helsingborg och Köpenhamn), Finland. Rörelsesegmenten är identifierade efter geografiska verksamhetsområden vilket är i enlighet med hur de följs upp och analyseras av den högste verkställande beslutsfattaren inom koncernen. Koncernen förvaltar enbart kommersiella fastigheter.

		Mitt	Väst			Stockholm–Norr	Öresund		Finland		Ofördelade poster		Summa segment
Rörelsesegment	2020	2019	2020	2019	2020	2019	2020	2019	2020	2019	2020	2019	2020	2019
Hyresintäkter, externt	1 491	1 406	1 277	1 222	1 492	1 512	1 123	1 069	55	56	0	—	5 438	5 265
Serviceintäkter, externt	104	98	88	106	119	139	139	107	4	2	0	—	454	452
Coworking intäkter, externt	0	—	0	—	0	—	0	—	0	—	112	104	112	104
Intäkter	1 595	1 504	1 365	1 328	1 611	1 651	1 262	1 176	59	58	112	104	6 004	5 821
Fastighetskostnader	–451	–465	–349	–371	–364	–412	–334	–336	–25	–18	–26	–7	–1 549	–1 609
Coworking kostnader	0	—	0	—	0	—	0	—	0	—	–120	–99	–120	–99
Centraladministration	–7	–6	–8	–7	–10	–8	–9	–9	–4	0	–111	–133	–149	–163
Ränteintäkter	13	14	12	9	10	22	23	17	0	0	–52	–62	6	0
Leasingavtal/tomträttsavgäld	–2	–2	–6	–6	–7	–7	–3	–3	0	—	–2	–4	–20	–22
Räntekostnader	–235	–230	–224	–204	–215	–238	–192	–180	–22	–18	96	88	–792	–782
Förvaltningsresultat	913	815	790	749	1 025	1 008	747	665	8	22	–103	–113	3 380	3 146
Nedskriv. goodwill/Trans.kost	0	—	0	—	0	—	0	—	0	—	–95	–188	–95	–188
Värdeförändring fastigheter	705	1 295	948	743	1 247	1 237	734	624	229	19	0	—	3 863	3 918
Värdeförändring derivat	0	—	0	—	0	—	0	—	0	—	–120	–111	–120	–111
Resultat före skatt	1 618	2 110	1 738	1 492	2 272	2 245	1 481	1 289	237	41	–318	–412	7 028	6 765
Förvaltningsfastigheter		24 316 22 908	23 160	22 411		32 452 30 364 20 402		18 626	2 712	859	0		— 103 042	95 168
varav årets investeringar	703	2 401	571	1 755	962	933	1 265	1 022	1 657	1	0	—	5 158	6 112

Av koncernens externa hyresintäkter resp. förvaltningsfastigheter avser 476 mkr (474) hyresintäkter från hyresgäster i Danmark och Finland samt 9 091 mkr (7 247) förvaltningsfastigheter belägna i Danmark och Finland.

Not 3 Intäkter

Hyresvärde

Koncernens intäkter uppgick till 6 004 mkr (5 821) och inkluderar såväl rabatter om 119 mkr (90) som engångsersättning om 16 mkr (16) till följd av förtida lösen av hyresavtal. Intäkterna utgörs av hyresvärdet med avdrag för värdet av under året vakanta ytor samt serviceintäkter. Med hyresvärde avses erhållna intäkter plus bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor. I hyresvärdet ingår även tillägg som vidaredebiteras hyresgäst, exempelvis värme, fastighetsskatt och indextillägg. I årets intäkter ingår 112 mkr (104) från det helägda coworkingbolaget United Spaces. Castellum har beviljat rabatter om 14 mkr i enlighet med det statliga hyresstödspaketet kopplat till covid-19, varav Catellum står för 50 %. Således har, av förenklingsskäl, nettobeloppet om 7 mkr minskat hyresintäkterna. Vidare har 20 mkr i engångsintäkter erhållits under året, vilket utgörs av ett antal försäkringsärenden som slutreglerats.

Tabellerna nedan visar såväl hyresvärde kr/kvm fördelat per fastighetskategori och geografiskt område som vilka delar som bidragit till intäktsutvecklingen. Hyresnivåerna har i jämförbart bestånd ökat med 2 % (4) mot föregående år.

	Kontor Samhällfastighet		Lager/Logistik
Hyresvärde, kr/kvm	2020	2019	2020	2019	2020	2019
Mitt	1 544	1 510	1 783	1 735	812	829
Öresund	2 127	2 077	2 244	2 190	842	835
Stockholm	2 424	2 251	3 168	3 020	1 242	1 216
Väst	1 815	1 760	1 360	1 337	821	808
Norr	1 632	1 521	1 492	1 485	—	—
Finland	3 120	3 660	—	—	—	—
Totalt	1 949	1 858	1 939	1 859	912	904

	Handel		Lätt industri		Totalt
Hyresvärde, kr/kvm	2020	2019	2020	2019	2020	2019
Mitt	1 288	1 197	1 070	1 052	1 469	1 440
Öresund	1 522	1 500	792	750	1 667	1 659
Stockholm	1 537	1 584	1 250	1 294	1 901	1 834
Väst	1 278	1 375	873	851	1 191	1 181
Norr	—	—	—	—	1 499	1 487
Finland	—	—	—	—	3 120	3 660
Totalt	1 414	1 417	979	966	1 538	1 495
Utveckling intäkter, mkr		2020		2019		Förändring %
Jämförbart bestånd		5 377		5 259		2,2 %
Projektfastigheter		254		190
Transaktion		261	268
Coworking		112		104
Intäkter		6 004		5 821		3,1 %

Omförhandling

Kommersiella hyreskontrakt, för vilka hyrorna betalas in kvartalsvis i förskott, är tecknade på viss tid, vilket innebär att förändring av marknadshyrorna inte ger direkt utslag i hyresintäkterna. Avtalade hyresnivåer gäller formellt sett tills dess att respektive kontrakt förfaller till omförhandling. I de kommersiella kontrakten ingår en s.k. indexklausul innebärande uppräkning av hyran motsvarande viss andel av inflation under föregående år.

Kontraktförfallostrukturen avseende Castellums bestånd framgår av efterföljande tabell, där kontraktsvärde avser årsvärde. Den relativt låga andelen förfall under 2021 beror på att merparten, p.g.a. uppsägningstider, redan omförhandlats. Den vanligast förekommande löptiden på ett nytecknat kontrakt är 3–5 år med en uppsägningstid om nio månader. Genomsnittlig återstående kontraktslängd i portföljen kan beräknas till 3,9 år (4,0).

Kontraktsförfallostruktur	Antal kontrakt	tkvm	Kontrakts värde, mkr	Andel av värdet
Kommersiellt, löptid
2021	1 612	297	384	7 %
2022	1 516	751	1 124	20 %
2023	1 245	780	1 140	20 %
2024	788	567	854	15 %
2025	226	293	496	8 %
2026+	330	939	1 558	27 %
Summa	5 717	3 627	5 556	97 %
Bostäder	446	34	42	1 %
P-platser och övrigt	5 911	5	101	2 %
Totalt	12 074	3 666	5 699	100 %

Ekonomisk uthyrningsgrad

Genomsnittlig ekonomisk uthyrningsgrad under 2020 uppgick till 93,1 % (93,8). Bruttouthyrningen, d.v.s. årshyra för total uthyrning, under året uppgick till 644 mkr (411), varav 258 mkr (56) avsåg uthyrning i samband med ny-, till- och ombyggnation. Uppsägningarna uppgick till 405 mkr (435), varav 9 mkr (16) avsåg konkurser och 17 mkr (18) avsåg uppsägningar med mer än 18 månaders återstående uppsägningstid. Nettouthyrning för året uppgick därmed till 239 mkr (–24). Tidsförskjutningen mellan nettouthyrningen och dess resultateffekt bedöms till 9–18 månader.

		Kontor		Samhällsfastighet		Lager/Logistik
Ekonomisk uthyrningsgrad	2020	2019	2020	2019	2020	2019
Mitt	91,9 %	91,4 %	96,7 %	94,4 %	87,7 %	92,4 %
Öresund	92,0 %	91,0 %	98,7 %	99,0 %	90,2 %	93,5 %
Stockholm	90,4 %	95,1 %	97,2 %	95,4 %	94,9 %	92,6 %
Väst	92,5 %	95,7 %	90,4 %	93,9 %	96,9 %	93,2 %
Norr	98,4 %	93,0 %	95,3 %	94,6 %	—	—
Finland		86,2 % 100,0 %	—	—	—	—
Totalt	91,4 %	93,2 %	96,5 %	95,3 %	92,8 %	93,0 %

	Handel			Lätt industri		Totalt
Ekonomisk uthyrningsgrad	2020	2019	2020	2019	2020	2019
Mitt	97,6 %	97,2 %	96,8 %	96,9 %	92,5 %	93,1 %
Öresund	90,2 %	86,3 %	94,0 %	95,4 %	91,4 %	92,4 %
Stockholm	94,9 %	94,9 %	95,5 %	95,9 %	91,6 %	94,6 %
Väst	96,9 %	97,6 %	95,8 %	95,6 %	90,7 %	94,8 %
Norr	—	—	—	—	94,6 %	94,5 %
Finland	—	—	—	—		86,2 % 100,0 %
Totalt	95,4 %	94,8 %	95,5 %	95,9 %	93,1 %	92,6 %

Riskspridning, kreditrisk

Castellum har stor riskspridning i kontraktsportföljen. Koncernen har ca 5 700 kommersiella kontrakt och 44 bostadskontrakt, vars storleksmässiga fördelning framgår av nedanstående tabell. Det enskilt största kontraktet svarar för 2 % av koncernens totala hyresintäkter medan motsvarande siffra för den enskilt största kunden är ca 3 %, vilket innebär att Castellums exponering mot enskild hyresgästs kreditrisk är mycket låg.

Kontraktsstorlek, mkr	Antal kontrakt	Andel	Kontraktsvärde, mkr	Andel
Kommersiellt
<0,25	2 777	23 %	199	3 %
0,25–0,5	922	8 %	340	6 %
0,5–1,0	831	7 %	590	10 %
1,0–3,0	795	6 %	1 374	24 %
>3,0	392	3 %	3 053	54 %
Summa	5 717	47 %	5 556	97 %
Bostäder	446	4 %	42	1 %
P-platser och övrigt	5 911	49 %	101	2 %
Totalt	12 074	100 %	5 699	100 %

Tabellen nedan visar avtalade framtida hyresintäkter.

	Koncern		Moderbolag
Avtalade framtida hyresintäkter	2020	2019	2020	2019
Avtalade hyresintäkter år 1
Kommersiella kontrakt	5 755	5 501	—	—
Bostäder	14	13	—	—
Avtalade hyresintäkter mellan år 2 och 5 år	12 730	12 315	—	—
Avtalade hyresintäkter senare än 5 år	6 502	4 747	—	—
Summa	25 001	22 576	—	—

Hyresfordringar

Hyrorna aviseras och betalas i förskott, vilket innebär att koncernens samtliga hyresfordringar om 47 mkr (70) har förfallit till betalning efter att reservering/nedskrivning gjorts om 33 mkr (28).

Moderbolaget

Moderbolaget innehåller endast koncerngemensamma funktioner och omsättningen utgörs i princip uteslutande av koncerninterna tjänster.

Not 4 Kostnader

Direkta fastighetskostnader uppgick till 1 170 mkr (1 235), motsvarande 279 kr/kvm (292). I beloppet ingår såväl direkta fastighetskostnader (kostnader för drift, underhåll, tomträttsavgäld och fastighetsskatt), som indirekta fastighetskostnader (uthyrning och fastighetsadministration). Vidare ingår kostnader för coworking till 120 mkr (99).

Utveckling kostnader, mkr	2020	2019	Förändring %
Jämförbart bestånd	1 048	1 119	–6,3 %
Projektfastigheter	61	51	—
Transaktion	61	65	—
Direkta fastighetskostnader	1 170	1 235	–5,3 %
Coworking	120	99	—
Fastighetsadministration	379	374	—
Centraladministration	149	163	—
Kostnader	1 818	1 871	–2,8 %

Driftskostnader

I driftskostnader ingår kostnader för bl.a. el, värme, vatten, fastighetsskötsel, renhållning, försäkring, hyresförlust samt fastighetsspecifik marknadsföring. Merparten av kostnaderna vidaredebiteras hyresgästerna i form av tillägg till hyran. Avseende lager- och logistikfastigheter står, i flertalet fall, hyresgästerna själva direkt för merparten av driftskostnaderna. Driftskostnaderna uppgick till 654 mkr (711 ), motsvarande 155 kr/kvm (166). Driftskostnaderna, som bedöms ligga på en för verksamheten normal nivå, är väderleksberoende vilket innebär att de varierar mellan såväl olika år som årstider. I driftskostnaderna ingår hyresförluster med 19 mkr (13), motsvarande 0,0 % av hyresintäkterna.

Underhållskostnader

Underhållskostnaderna består av löpande åtgärder för att vidmakthålla fastighetens standard och tekniska system. Underhållet uppgick till 145 mkr (157), vilket innebär 38 kr/kvm (38).

Fastighetsskatt

Koncernens fastighetsskatt uppgick till 371 mkr (367) motsvarande 86 kr/kvm (88). Fastighetsskatten är en statlig skatt baserad på fastighetens taxeringsvärde. Skattesatsen för 2020 var 1,0 % på taxeringsvärdet för kontor/handel och 0,5 % för lager/logistik. Stor del av fastighetsskatten vidaredbiteras kund.

Uthyrning och fastighetsadministration

Koncernens kostnader för uthyrning och fastighetsadministration uppgick 2020 till 379 mkr (374), vilket innebär 90 kr/kvm (92). Med uthyrning och fastighetsadministration avses indirekta kostnader för löpande fastighetsförvaltning såsom kostnader för såväl uthyrningsverksamhet, hyresförhandling, hyreskontrakt, hyresdebitering och hyreskrav som redovisning samt kostnader för projektadministration och avskrivningar på inventarier och installationer i dotterbolag. Av kostnaderna utgör 220 mkr (202) ersättningar till anställda och 21 mkr (12) avskrivningar på inventarier.

Sammanfattning fastighetskostnader

Nedan visas fastighetsrelaterade kostnader kr/kvm fördelade per kategori och kostnadsslag.

	Kontor Samhällsfastighet Lager/logistik
Fastighetskostnader, kr/kvm	2020	2019	2020	2019	2020	2019
Driftskostnader	208	217	173	185	93	102
Underhåll	56	49	35	42	18	23
Fastighetsskatt	130	135	112	106	28	29
Direkta fastighetskostnader	394	401	320	333	139	154

	Handel			Lätt industri		Totalt
Fastighetskostnader, kr/kvm	2020	2019	2020	2019	2020	2019
Driftskostnader	134	149	98	113	155	166
Underhåll	32	30	25	29	38	38
Fastighetsskatt	75	73	27	28	86	88
Direkta fastighetskostnader	241	252	150	170	279	292
Uthyrning/fastighets administration					90	92
Totalt	241	252	150	170	369	384

Centrala administrationskostnader

Centrala administrationskostnader består av kostnader för portföljförvaltning, administration samt kostnader för upprätthållande av börsnotering. Detta inkluderar samtliga kostnader för Castellum AB innefattande koncernledning, ekonomi- och finansavdelning, data, personal, investor relations, årsredovisning, revisionsarvoden, avskrivning på inventarier och installationer m.m. Vidare ingår kostnader på regionnivå för VD. Av kostnaderna, exkl nedan nämnda incitamentsprogram, utgör 79 mkr (80) ersättningar till anställda och 13 mkr (11) avskrivning på inventarier.

I centrala administrationskostnader ingår även kostnader avseende ett resultat- och aktiekursrelaterat incitamentsprogram för koncernledningen om 14 mkr (10).

Ersättning till revisorer

	Koncern		Moderbolag
Ersättning till revisionsbyråer	2020	2019	2020	2019
Revisionsuppdrag	5	3	1	1
Revision utöver revisionsuppdraget	2	1	0	1
Övriga tjänster	0	0	0	1
Summa	7	4	1	3

Av koncernens totala ersättningar om 7 035 tkr (4 431) avser allt ersättning till Deloitte.

Not 5 Förvärvskostnader

Under fjärde kvartalet 2020 offentliggjorde Castellum sin avsikt att lämna ett erbjudande till Entras aktieägare att förvärva det norska noterade fastighetsbolaget. Upparbetade förvärvskostnader uppgår till ca 25 mkr. Under 2019 förvärvade Castellum coworkingbolaget United Spaces, vilket medförde förvärvskostnader om 9 mkr.

Not 6 Ränte- och finansiella intäkter

	Koncern		Moderbolag
	2020	2019	2020	2019
Ränteintäkter	3	2	0	0
Erhållna koncernbidrag, dotterbolag	—	—	207	100
Anteciperad utdelning, dotterbolag	—	—	1 876	1 441
Ränteintäkter, dotterbolag	—	—	895	865
Övriga finansiella intäkter	3	—	—	8
Summa	6	2	2 978	2 414

Ränteintäkter, såväl i koncernen som i moderbolaget, är hänförligt till fordringar värderade till upplupet anskaffningsvärde.

Not 7 Ränte- och finansiella kostnader

		Koncern		Moderbolag
	2020	2019	2020	2019
Räntekostnader	792	782	804	779
Räntekostnader, dotterbolag	—	—	74	81
Avgifter, förvärv	70	—	70	—
Övriga finansiella kostnader	—	2	25	0
Summa	862	784	973	860

Årets räntenetto uppgick till –786 mkr (–782). Under året har 37 mkr (28) i räntor aktiverats avseende investeringar i fastighetsportföljen där koncernens genomsnittliga räntenivå om 1,9 % (2,0) använts. Av koncernens räntekostnader avser 641 mkr (594) räntor hänförligt till skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde. Motsvarande för moderbolaget uppgår till 653 mkr (590). Resterande räntekostnader avser främst löpande ränta hänförligt till Castellums ränteoch valutaräntederivat.

Castellum har ingått kreditavtal för att dels säkerställa finansiering av förvärvet av Entra, dels ha full täckning för Entras utestående räntebärande skulder. Periodens resultat har belastats med avgifter om ca 70 mkr för dessa krediter.

Not 8 Leasingkostnad/Tomträttsavgäld

Tomträttsavgäld inklusive arrendeavgifter för 2020 var 18 mkr (22) varav knappt hälften avser Storstockholm. Tomträttsavgäld är den avgift en ägare till byggnad på kommunalt ägd mark årligen betalar till kommunen. Avgälden för dessa beräknas för närvarande så att kommunen erhåller en realränta på markens uppskattade marknadsvärde. Tomträttsavgälden är fördelad över tiden och omförhandlas oftast med 10 till 20 års intervall. Vid 2020-års utgång hade Castellum 55 (51) fastigheter upplåtna med tomträtt. Befintliga tomträttsavtal förfaller med en relativt jämn spridning över kommande 60 år. Vid uppsägning av tomträttsavtalen ska i merparten fastighetsägaren (kommunen) ersätta Castellum för byggnader m.m. Dock finns ett fåtal avtal där kommunen kan begära att tomten återställs.

	Koncern			Moderbolag
Avtalade framtida tomträttsavgälder	2020	2019	2020	2019
Avtalade tomträttsavgälder år 1	18	15	—	—
Avtalade tomträttsavgälder mellan år 2 och 5	66	54	—	—
Avtalade tomträttsavgälder senare än 5 år	297	230	—	—
Summa	381	299	—	—

Vidare uppgick räntekostnader för leasingavtal till ca 2 mkr (4) hänförligt till hyresavtal i det helägda coworkingbolaget United Spaces.

Not 9 Goodwill

Under 2019 avyttrade Castellum hela sitt bestånd i Sundsvall innebärande nedskrivning av goodwill motsvarande den uppskjutna skatt som uppstod i samband med förvärvet av norrporten 2016 och som var hänförligt till fastihgetsportföljen i Sundsvall.

Not 10 Värdeförändringar

Fastigheter

Såväl intresset för fastighetsinvesteringar (som första halvåret var något avvaktande) som tillgången till kapital har stärkts under andra halvåret, vilket medfört en stabil och stark fastighetsmarknad trots att pandemins effekter fullt ut ännu inte är överblickbara. Dock sker viss differentiering mellan olika fastighetsslag där säkra kassaflöden fortsatt är speciellt intressanta. Castellum redovisar orealiserade värdeförändringar om 3 712 mkr (4 276). Vidare redovisas försäljning om 151 mkr (–358), vilket främst utgör tilläggsköpeskilling från försäljning av fastigheten Archimedes i Stockholm under år 2018 (detaljplanen har i år vunnit laga kraft och därmed är affären slutligt reglerad) samt avyttring av fem fastigheter till ett pris som översteg värderingen med ca 30 mkr.

Castellum ingick i slutet av 2020 avtal om försäljning av en fastighetsportfölj till Blackstone för ca 18,1 mdkr netto efter avdrag för omkostnader och uppskjuten skatt om ca 900 mkr, innebärande ett underliggande fastighetsvärde om ca 19 mdkr. Försäljningen var uppdelad i två steg:

• Portfölj nr 1 med ett försäljningspris netto om ca 5 mdkr och en värdering vid årsskiftet om ca 4,8 mdkr, med frånträde i början av februari. Affären var villkorad av Konkurrensverkets godkännande (erhölls i januari 2021) och redovisas därmed som såld under första kvartalet 2021.
• Portfölj nr 2 med ett försäljningspris netto om ca 13,1 mdkr och en värdering vid årsskiftet om ca 12,7 mdkr, med frånträde i månadsskiftet mars/april. Affären var villkorad av såväl Konkurrensverkets godkännande (erhölls i januari 2021) som att förvärvet av Entra genomfördes (erbjudandet drogs tillbaka i februari 2021).

Då varje fastighet värderas enskilt har hänsyn ej tagits till den portföljpremie som kan noteras på fastighetsmarknaden.

Derivat

Castellum använder räntederivat för att erhålla önskad ränteförfallostruktur. Om den avtalade räntan avviker från marknadsräntan, kreditmarginaler oaktat, uppstår ett över- eller undervärde på räntederivaten där den ej kassaflödespåverkande värdeförändringen redovisas över resultaträkningen. Castellum har även derivat i syfte att valutasäkra investeringar i Danmark och Finland samt för att hantera valutarisk och anpassa räntestrukturen vid upplåning i den internationella kapitalmarknaden. För valutaderivat uppstår ett övereller undervärde om den avtalade valutakursen avviker från aktuell valutakurs, där den effektiva delen i värdeförändringen redovisas i övrigt totalresultat.

Derivatens värde har, främst p.g.a. förändrade långa marknadsräntor, ändrats med –120 mkr (–111).

Not 11 Inkomstskatter

Redovisad skatt uppgår till 1 413 mkr (1 115) varav 247 mkr (165) är aktuell skatt. Aktuell skatt har beräknats utifrån en nominell skattesats om 21,4 % och uppskjuten skatt utifrån den lägre skattesats som gäller för Sverige från och med 2021 (20,6 %). Aktuell skatt utgår från årets skattepliktiga resultat vilket är lägre än redovisat resultat. Detta beror främst på möjligheten att nyttja skattemässiga avskrivningar på fastigheter, skattemässigt direktavdrag för vissa ombyggnationer på fastigheter vilka aktiverats redovisningsmässigst, skattefria försäljningar av fastigheter samt befintliga underskottsavdrag. Uppskjuten skatt är en avsättning för den skatt som framgent ska betalas vid en direktförsäljning av fastigheterna, då återläggning av skattemässiga avskrivningar och avdragna investeringar görs.

Svensk redovisningslagstiftning tillåter inte redovisning av fastigheter till verkligt värde i juridisk enhet, varför värdeförändring på fastigheter enbart sker på koncernnivå och därmed inte påverkar beskattningen. Vissa typer av finansiella instrument, såsom ränteswappar, får värderas till verkligt värde i juridisk enhet. I Castellums fall omfattas värdeförändringar på sådana instrument i de under år 2019 införda ränteavdragsbegränsningsreglerna i Sverige.

Betald skatt uppkommer till följd av att befintliga underskottsavdrag är inlåsta och därmed inte kan nyttjas inom hela koncernen.

		Underlag 2020		Underlag 2019
Skatteberäkning i koncernen	Aktuell skatt	Uppskj skatt	Aktuell skatt	Uppskj skatt
Förvaltningsresultat	3 380		3 146
Ej avdragsgill ränta	174		190
Skattemässigt avdragsgilla
avskrivningar	–1 319	1 319	–1 166	1 166
ombyggnationer	–392	392	–658	658
Övriga skattemässiga justeringar	–439	165	–142	190
Skattepliktigt förvaltningsresultat	1 404	1 876	1 370	2 014
Försäljning fastigheter	3	–181	—	–2 273
Värdeförändring fastigheter	—	3 712	—	4 276
Väredförändring derivat	—	—	—	—
Skattepl. res. före underskottsavd.	1 407	5 407	1 370	4 017
Underskottsavdrag, ing. balans	–854	854	–1 081	1 081
Tidigare ej aktiv. underskottsavd.	—	—	–370	370
Underskottsavdrag, utg. balans	603	–603	854	–854
Skattepliktigt resultat	1 156	5 658	773	4 614
Skatt enligt resultaträkning	–247	–1 166	–165	–950

Underskottsavdrag utgörs av tidigare års skattemässiga förluster. Förlusterna, som inte är tidsbegränsade, rullas vidare till nästkommande år och nyttjas genom kvittning mot framtida skattemässiga vinster. Kvarvarande underskottsavdrag är beräknade till 603 mkr.

STRATEGI

Den totala skatten kan avvika från nominell skatt i de fall det finns redovisade intäkter/kostnader som inte är skattepliktiga/avdragsgilla eller till följd av andra typer av skattemässiga justeringar. Castellums redovisade skatt är lägre än nominell skatt. Den effektiva skatten på årets förvaltningsresultat, oaktat nyttjande av underskottsavdrag, uppgår till 9 %.

		Koncern		Moderbolag
Skattekostnad/intäkt	2020	2019	2020	2019
Redovisat resultat före skatt	7 028	6 765	1 764	1 502
Skatt enligt gällande skattesats	–1 448	–1 394	–377	–309
Skatteeffekt p.g.a.: ej skattepliktig utdelning	—	—	401	297
ej avd.gill nedsk. aktier, koncern	—	—	–14	–11
ej skattepl. rever. nedskr. aktier koncern	—	—	—	53
ej avd.gill ränta/värdeförä derivat	–61	–62	–28	–26
ej skattepl förs fast/koncernbolag	30	394	—	—
övriga skattemässiga justeringar	66	–53	3	–2
Redovisad skattekostnad/intäkt	–1 413	–1 115	–15	2

Not 12 Personal och styrelse

		Koncern		Moderbolag
Antal anställda	2020	2019	2020	2019
Medelantal anställda	413	420	81	74
varav kvinnor	162	163	49	41
varav Finland (varav kvinnor)	2 (1)	1 (0)	—	—
varav Danmark (varav kvinnor)	12 (3)	13 (4)	—	—

Löner, arvoden och förmåner

	Koncern			Moderbolaget
Löner, arvoden och förmåner	2020	2019	2020	2019
Styrelseordförande	1,2	1,1	1,2	1,1
Övriga styrelseledamöter	3,0	2,9	3,0	2,9
Verkställande direktören
Grundlön	4,7	4,7	4,7	4,7
Rörlig ersättning	3,5	2,3	3,5	2,3
Förmåner	0,1	0,1	0,1	0,1
Övriga ledande befattningshavare
koncern: 7 (8), moderbolaget: 3 (4)
Grundlön	13,2	15,1	5,9	10,1
Rörlig ersättning	7,2	5,9	2,5	2,9
Förmåner	0,6	0,5	0,2	0,2
Övriga anställda	286,1	256,4	79,5	53,1
Summa	319,6	289,0	100,6	77,4
Avtalsenliga pensionskostnader
Verkställande direktör	1,5	1,4	1,5	1,4
Övriga ledande befattningshavare (7 resp 3)	4,2	4,9	1,9	3,3
Övriga anställda	35,6	31,7	11,6	7,0
Summa	41,3	38,0	15,0	11,7
Lagstadgade sociala kostnader inkl. löneskatt
Styrelsens ordförande	—	0,3	—	0,3
Övriga styrelseledamöter	—	0,9	—	0,9
Verkställande direktör	3,0	2,6	3,0	2,6
Övriga ledande befattningshavare (7 resp 3)	7,6	7,9	3,2	5,0
Övriga anställda	98,4	88,2	27,8	18,4
Summa	109	99,9	34,0	27,2
Totalt	469,9	426,9	149,6	116,3

Under 2020 hade moderbolaget 8 (7) styrelseledamöter, varav 4 (4) kvinnor, medan antalet styrelseledamöter i koncernens samtliga bolag uppgick till 13 (14), varav 4 (5) kvinnor. Koncernen hade vid årsskiftet 8 (9) ledande befattningshavare, varav 4 (4) kvinnor. Totala antalet personer i dotterbolagens samtliga ledningsgrupper och koncernens ledande befattningshavare uppgick till 37 (37) personer, varav 14 (14) kvinnor.

Ersättning styrelse

Styrelsens ersättning beslutades av årsstämman 2020 att utgå med 4 640 tkr, varav 1 015 tkr till styrelsens ordförande och 425 tkr till envar av övriga styrelseledamöter. Ersättning för utskottsarbete tillkommer med totalt 650 tkr. Beloppen sträcker sig från årsstämman 2020-03-19 till och med årsstämman 2021-03-25.

Ersättning till styrelsen	2020	2019
Charlotte Strömberg	1 189	1 076
Per Berggren	490	451
Anna-Karin Hatt	490	451
Christer Jacobson	421	401
Christina Karlsson Kazeem	421	401
Nina Linander	609	551
Johan Skoglund	121	476
Zdravko Markovski	263	0
Joacim Sjöberg	213	0
Totalt	4 217	3 807

Koncernledning

Vid årsskiftet ingick verkställande direktören, ekonomi- och finansdirektör, kommunikationsdirektör och HR-direktör i Castellum AB, samt de fyra verkställande direktörerna i regionerna.

Ersättning och förmåner

Ersättning och förmåner till koncernledningen bereds av ersättningsutskottet och beslutas av styrelsen. Ersättningen består dels av en grundlön, dels av en rörlig ersättning enligt ett incitamentsprogram som beskrivs nedan. Den rörliga ersättningen kan över programmets treårsperiod uppgå till maximalt tre årslöner. Koncernledningen har ett incitamentsprogram som består av två delar:

• En resultatrelaterad del som baseras på utfallet av förvaltningsresultatet jämfört med föregående år samt på en helhetsbedömning av utvecklingen av vissa individuella faktorer. För fullt utfall krävs en 10-procentig årlig tillväxt av förvaltningsresultatet per aktie. Vid tillväxt i spannet 0–10 % sker en linjär beräkning av incitamentet. Den resultatbaserade delen, som utbetalas som lön årsvis efter att bokslutet fastställts, kan maximalt uppgå till en halv årslön per år. Utfallet för 2020 blev 72 % (71) motsvarande en kostnad om 6 mkr (6) inkl sociala avgifter. Programmet löpte ut vid utgången av 2020.
• En aktiekursrelaterad del som baseras på Castellumaktiens totalavkastning under en treårsperiod, såväl i nominella tal som jämfört med index för fastighetsaktier i Sverige, Eurozone och Storbritannien. För fullt utfall krävs dels att totalavkastningen uppgår till minst 50 % under perioden, dels att totalavkastningen överstiger indexutvecklingen med minst 5 %-enheter under perioden. Vid ett utfall i spannet 0–50 % respektive 0–5 %-enheter sker en linjär beräkning av incitamentet. Eventuell rörlig ersättning utbetalas som lön efter mätperioden juni 2020–maj 2023. Den aktiekursrelaterade delen kan maximalt under treårsperioden uppgå till en och en halv årslön, motsvarande en kostnad för Castellum om 34 mkr inklusive sociala kostnader. Per december 2020 var utfallet tidsjusterat 64 % (75) motsvarande en kostnad om 4 mkr (15) inklusive sociala avgifter. Slutlig avläsning och avräkning sker i maj 2023. Ett treårigt aktiekursrelaterat incitamentsprogram löpte ut i maj 2020, varför avräkning skett vilket medfört kostnader 2020 om 1 mkr inkl. sociala avgifter.

Befattningshavare som erhåller rörlig ersättning enligt incitamentsprogrammet förbinder sig att förvärva Castellumaktier för minst halva beloppet av utfallande rörlig ersättning efter skatt. Utfallande rörlig ersättning utbetalas som ej pensionsgrundande lön.

Pensioner

Personer i koncernledningen har en avgiftsbestämd pension, utan några andra förpliktelser från bolaget än att under anställningstiden erlägga en årlig premie. Detta innebär att efter avslutad anställning har den anställde rätt att själv bestämma under vilken tid de tidigare avgiftsbestämda inbetalningarna och avkastning därpå tas ut som pension. Pensionsåldern för verkställande direktören och övriga i koncernledningen är 65 år.

Uppsägning

Uppsägningstiden ska, vid uppsägning från bolagets sida, inte överstiga 6 månader för verkställande direktören respektive 12 månader för övriga befattningshavare. Uppsägningstiden ska, vid uppsägning från verkställande direktörens eller övriga befattningshavares sida, vara sex månader. Under uppsägningstid utgår full lön och andra anställningsförmåner, med avräkning för lön och ersättning som erhålls från annan anställning eller verksamhet. Sådan avräkning sker inte beträffande verkställande direktören. Vid bolagets uppsägning av verkställande direktören utgår ett avgångsvederlag om 12 fasta månadslöner som inte ska reduceras till följd av andra inkomster som den verkställande direktören erhåller.

Pensioner övriga anställda

Övriga anställda i Castellum har en avgiftsbestämd pension, utan några andra förpliktelser från bolaget än att under anställningstiden erlägga en årlig premie. Detta innebär att den anställde efter avslutad anställning har rätt att själv bestämma under vilken tid de tidigare avgiftsbestämda inbetalningarna och avkastning därpå tas ut som pension. Undantag finns dock för ett 40-tal anställda som istället har förmånsbestämda ITP-planer med fortlöpande betalningar till Alecta. Årets avgifter för pensionsförsäkringar som är tecknade i Alecta uppgår till 1,6 mkr (1,6). Alectas överskott kan fördelas till försäkringstagarna och/eller de försäkrade. Alectas överskott i form av den kollektiva konsolideringsnivån per december har vid årsredovisningens undertecknande ej offentliggjorts varför denna inte kan anges. Alectas senaste officiella konsolideringsnivå uppgick preliminärt för 2020 till 148 % (148). Den kollektiva konsolideringsnivån utgörs av marknadsvärdet på Alectas tillgångar i procent av försäkringsåtaganden beräknade enligt Alectas försäkringstekniska beräkningsantaganden, vilka inte överensstämmer med IAS 19.

Sjukfrånvaro

Sjukfrånvaron för året uppgick till 2 % (3), varav andelen långtidssjukskrivna var 1 % procentenheter (2). Sjukfrånvaron för män och kvinnor var 2 % (3) respektive 2 % (3). Sjukfrånvaron för anställda i åldersgruppen 29 år och yngre var 2 % (4), i åldersgruppen 30–49 år 2 % (3) medan den i åldersgruppen 50 år och äldre uppgick till 2 % (3). Moderbolagets sjukfrånvaro uppgick till 3 % (3), varav andelen långtidssjukskrivna var 2 % (1).

Not 13 Förvaltningsfastigheter

	Koncern
Specifikation årets förändring	2020	2019
Ingående balans	95 168	89 168
Ny-, till- och ombyggnation	2 512	2 762
varav aktiverade räntekostnader	37	28
Förvärv	2 646	3 350
Försäljningar	-740	–4 496
Värdeförändring	3 712	4 276
Valutakursomräkning	-256	108
Utgående balans	103 042	95 168
Specifikation taxeringsvärde
Byggnader	29 008	24 939
Mark	13 142	10 181
Summa taxeringsvärde	42 150	35 120
Intäkter från förvaltningsfastigheter	5 892	5 717
Fastighetskostnader från förvaltningsfastigheter	1 549	1 609

Årets förändring per kategori framgår av tabellen nedan.

		Kontor Samhällsfastigheter		Lager/logistik
Årets förändring per kategori	2020	2019	2020	2019	2020	2019
Ingående balans	44 667	41 744		21 716 20 255 15 390		13 635
Kategoriförskjutningar	1 189	394	–4	531	692	305
Ny-, till- och ombyggnation	835	862	217	257	389	302
Förvärv	2 179	1 183	218	1 545	233	144
Försäljningar	–74	–1 347	–612	–2 017	—	–19
Värdeförändring	767	1 734	364	1 136	1 747	1 021
Valutakursomräkning	–231	97	–20	9	–5	2
Utgående balans		49 332 44 667	21 879	21 716	18 446	15 390

	Handel Lätt industri			Projekt och mark
Årets förändring per kategori	2020	2019	2020	2019	2020	2019
Ingående balans	7 242	7 115	2 119	2 029	4 034	4 390
Kategoriförskjutningar	14	668	—	42	–1 891	–1 939
Ny-, till- och ombyggnation	158	343	12	41	901	957
Förvärv	—	1	—	—	16	477
Försäljningar	—	–1 011	–20	–97	–34	–5
Värdeförändring	138	126	241	105	455	154
Valutakursomräkning	—	—	—	—	—	—
Utgående balans	7 552	7 242	2 352	2 119	3 481	4 034

Moderbolaget äger inga fastigheter.

Årets investeringar

Castellum har under 2020 investerat för totalt 5 158 mkr (6 112), varav 2 646 mkr (3 350) avsåg förvärv och 2 512 mkr (2 762) avsåg ny-, till- och ombyggnation.

Väsentliga åtaganden

Därutöver har Castellum åtaganden om att färdigställa påbörjade projekt där återstående investeringsvolym uppgår till ca 3,2 miljarder kr utöver vad som redovisas i balansräkningen.

Påbörjade större investeringar

Fastighet	Investering, mkr Varav kvar, mkr		Färdigställd
Sjustjärnan/EON, Malmö	1 296	947	Kv 1 2023
Godsfinkan, Malmö	1 270	799	Kv 1 2023
Dragarbrunn 21:1, Uppsala	493	224	Kv 4 2021
Götaland 5, Jönköping	325	292	Kv 3 2022
GreenHaus, Helsingborg	305	110	Kv 2 2022

Värderingsmodell

En tillgångs värde utgörs enligt vedertagen teori av det diskonterade nuvärdet av framtida kassaflöden som tillgången förväntas generera. Detta avsnitt syftar till att beskriva Castellums kassaflödesbaserade modell för beräkning av fastighetsbeståndets värde.

Fastighetsbeståndets värde beräknas som nuvärdet av driftsöverskott minskat med återstående investeringar på igångsatta projekt under de närmaste nio åren samt nuvärdet av bedömt restvärde år 10. Restvärdet år 10 utgörs av nuvärdet av driftsöverskott under återstående ekonomisk livslängd. Till detta läggs det bedömda marknadsvärdet av obebyggd mark och byggrätter. Värderingen sker således enligt IFRS 13, nivå 3.

Av avgörande betydelse för fastighetsbeståndets beräknade värde är avkastningskravet och antagandet beträffande den framtida reala tillväxten, vilka är de tyngst vägande värdedrivande faktorerna i värderingsmodellen. Avkastningskravet är den vägda kostnaden för lånat och eget kapital. Kostnaden för lånat kapital utgår från marknadsmässig ränta på krediter. Kostnaden för eget kapital utgår från den "riskfria räntan" motsvarande lång statsobligationsränta med tillägg för "riskpremie". Riskpremien är individuell för varje investering och beror på investerarens uppfattning om framtida risk och potential.

Intern värdering

Castellum redovisar sina förvaltningsfastigheter till verkligt värde och har per den 31 december 2020 internt värderat samtliga fastigheter. Värderingen har genomförts på ett enhetligt sätt och baserats på en 10-årig kassaflödesmodell, som översiktligt beskrivits ovan. Utgångspunkten för värderingen har varit en individuell bedömning för varje fastighet av dels framtida intjäningsförmåga, dels marknadens avkastningskrav. Värderingarna görs lokalt i respektive dotterbolag och kvalitetssäkras av Castellum AB som dessutom har ett övergripande ansvar för såväl process, system som för fastställande av makroekonomiska antaganden.

Antaganden kassaflöde

Vid bedömningen av en fastighets framtida intjäningsförmåga har, utöver ett inflationsantagande om 1,5 %, hänsyn tagits till dels eventuella förändringar i hyresnivån utifrån respektive kontrakts hyra och förfallotidpunkt jämfört med bedömd aktuell marknadshyra, dels förändring i uthyrningsgrad och fastighetskostnader. I värderingen förbättras den ekonomiska uthyrningsgraden successivt under 10-årsperioden för att uppgå till 96 %. Med fastighetskostnader avses kostnader för drift, underhåll, tomträttsavgäld, fastighetsskatt och fastighetsadministration.

			2020
Antaganden i värderingen år 1	Samhälls fastighet	Kontor		Handel Logistik Industri		Totalt
Hyresvärde kr/kvm	1 912	1 925	1 444	934	974	1 534
Vakansgrad	6 %	8 %	3 %	7 %	6 %	7 %
Direkta fastighets kostnader kr/kvm	225	392	240	155	176	286
Indirekta fastighets kostnader kr/kvm	35	34	34	25	27	31

	2019
Antaganden i värderingen år 1	Samhälls fastighet	Kontor		Handel Logistik Industri		Totalt
Hyresvärde kr/kvm	1 894	1 861	1 372	929	969	1 520
Vakansgrad	4 %	8 %	6 %	7 %	5 %	8 %
Direkta fastighets kostnader kr/kvm	336	386	228	166	180	321
Indirekta fastighets kostnader kr/kvm	35	36	33	25	26	32

Antaganden avkastningskrav

Avkastningskravet på eget kapital är individuellt för varje fastighet och baseras på antagande om realränta om 3 %, inflation om 1,5 % samt riskpremie. Riskpremien är individuell för varje fastighet och kan delas upp i två delar – generell respektive individuell risk. Den generella risken är ett tillägg för att en fastighetsplacering inte är likvid i samma utsträckning som en obligation samt att tillgången är beroende av den allmänna ekonomiska utvecklingen. Den individuella risken är specifik för varje fastighet och utgör en sammanvägd bedömning av fastighetens kategori, orten där fastigheten är belägen, fastighetens läge på orten med hänsyn till fastighetens kategori, om fastigheten är rätt utformad, ändamålsenlig och yteffektiv, dess tekniska standard såsom t.ex. materialval, kvalitet på allmänna installationer, inredning och utrustning i lokaler och lägenheter, kontraktssammansättningen, varvid hänsyn tas exempelvis till kontraktens längd, storlek och antal. Fastigheter ägda via tomträtt där Castellum enligt avtal har återställningsskyldighet har i värderingen åsatts en extra individuell riskpremie motsvarande 1,0 %. Riskpremien uppgår i genomsnitt till 5,8 % med ett intervall om 2,5 %–11,3 %.

För att beräkna avkastningen för totalt kapital har antagande om kostnaden för lånat kapital gjorts om 5,0 %. Kostnaden för lånat kapital utgörs av en långsiktig syn på realränta, kreditmarginal och inflation. Vidare har antagande om belåningsgrader om 55–65 % gjorts beroende på fastighetskategori.

Avkastningen på totalt kapital beräknas genom att avkastningskravet på eget kapital samt kreditkostnaden vägs samman utifrån kapitalstruktur. Avkastningskravet på totalt kapital används för att diskontera det bedömda 10-åriga framtida kassaflödet. Diskontering av restvärdet sker med avkastning på totalt kapital reducerat med tillväxt motsvarande inflation i syfte att inte anta en evig real tillväxt. Av tabell nedan framgår genomsnittligt avkastningskrav per fastighetskategori.

Fastighetskategori	2020-12-31	2019-12-31
Kontor	4,9 %	5,0 %
Samhällsfastigheter	4,8 %	4,8 %
Lager/Logistik	5,2 %	5,6 %
Handel	5,5 %	5,8 %
Lätt industri	5,9 %	6,6 %
Totalt	5,0 %	5,1 %

Det framräknade avkastningskravet kalibreras därefter mot marknadens avkastningskrav. För att få en uppfattning om marknadens avkastningskrav följer Castellum genomförda fastighetstransaktioner på marknaden. I avsaknad av transaktioner på en viss ort eller för en viss typ av fastighet, hämtas jämförelseinformation istället från liknande ort eller liknande typ av fastighet. I avsaknad av transaktioner baseras uppfattningen på rådande makroekonomiska faktorer.

Genomsnittlig värderingsyield för Castellums fastighetsbestånd, exklusive projekt, mark och byggrätter, kan beräknas till 5,0 % (5,1 ).

Genomsnittlig värderingsyield, mkr	2020	2019
Driftsöverskott enligt resultaträkning	4 335	4 113
Återläggning uthyrning och fastighetsadministration	379	374
Återläggning Coworking	8	–5
Driftsöverskott ej färdigställda projekt	–20	–22
Förvärvade/färdigställda fastigheter som om de ägts hela året	111	55
Sålda fastigheter	–42	–60
Driftsöverskott exkl uthyrning och fastighets administration för fastigheter som om de ägts hela året, exkl projekt och mark	4 771	4 455
Justerat för:
Indexjustering 2020, 0,3 % (1 %)	17	94
Verklig uthyrningsgrad, dock lägst 96 %	294	228
Fastighetsadministration 30 kr/kvm	–133	–128
Normaliserat driftsöverskott	4 949	4 649
Värdering exkl byggrätter om 608 mkr (520)	98 953	90 614
Genomsnittlig värderingsyield	5,0 %	5,1 %

Projekt och byggrätter

Igångsatta projekt har värderats enligt ovanstående princip men med avdrag för återstående investering. Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde om i genomsnitt ca 1 750 kr/kvm (1 600).

Fastighetsbeståndets värde

Den interna värderingen uppgår till 103 042 mkr (95 168), vilket motsvarar en värdeförändring om 4 % (5). Av värdet avser ca 4 %, d.v.s. 4 311 mkr, fastigheter som innehavs via tomträttsavtal, med hyresintäkter om 287 mkr. Nedan framgår verkligt värde fördelat per fastighetskategori och region.

Fastighets värde, mkr 2020-12-31	Kontor	Samhälls fastigheter	Lager/ Logistik Handel		Lätt industri	Projekt & Mark	Summa
Mitt	11 166	8 707	1 661	1 880	404	498	24 316
Öresund	11 419	3 651	2 601	840	393	1 499	20 403
Stockholm	12 922	5 839	5 971	3 542	792	1 215	30 281
Väst	11 011	1 614	8 213	1 290	763	269	23 160
Norr	102	2 068	—	—	—	—	2 170
Finland	2 712	—	—	—	—	—	2 712
Summa	49 332	21 879	18 446	7 552	2 352	3 481	103 042

Osäkerhetsintervall och känslighetsanalys

En fastighets marknadsvärde kan endast fastställas då den säljs. Fastighetsvärderingar är beräkningar gjorda enligt vedertagna principer utifrån vissa antaganden. Det värdeintervall som anges vid fastighetsvärderingar och som oftast i en fungerande marknad ligger inom +/– 5–10 % ska ses som mått på den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och beräkningar. I en mindre likvid marknad kan intervallet vara större. För Castellums del innebär ett osäkerhetsintervall om +/– 5 % ett värdeintervall om 97 890–108 194 mkr motsvarande –/+ 5 512 mkr.

	Påverkan på värde, mkr
Känslighetsanalys +/– 1 % (enhet)	Kontor	Samhälls fastighet	Lager/ Logistik Handel		Lätt industri
Hyresvärde	669	280	241	98	31
Ekonomisk uthyrningsgrad	669	280	241	98	31
Fastighetskostnader	141	51	45	18	6
Avkastningskrav +	–7 827	–3 258	–2 641	–1 090	348
Avkastningskrav –	9 374	4 720	3 491	1 538	431

Ovanstående känslighetsanalys visar hur +/– 1 %-enhets förändring i kassaflöde samt avkastningskrav påverkar värderingen. Känslighetsanalysen är dock inte realistisk då en parameter sällan ändrar på sig isolerat, utan olika antaganden är sammankopplade avseende kassaflöde och avkastningskrav.

Extern värdering

För att säkerställa värderingen har 180 fastigheter motsvarande värdemässigt 54 % av beståndet externt värderats av Forum Fastighetsekonomi AB i Sverige samt CBRE i Danmark. Urvalet av fastigheter har gjorts med utgångspunkt från de värdemässigt största fastigheterna, men även med syfte att spegla fastighetsbeståndets sammansättning avseende kategori och geografi. De externa värderingarna av de utvalda fastigheterna uppgick till 54 920 mkr, inom ett osäkerhetsintervall på fastighetsnivå om +/– 5–10 %, beroende på respektive fastighets kategori och läge. Castellums värdering av samma fastigheter uppgick till 55 666 mkr, d.v.s. en nettoavvikelse om 746 mkr motsvarande 1,4 %. Bruttoavvikelserna var 1 130 mkr respektive –1 876 mkr med en genomsnittlig avvikelse om 5,4 %.

Det kan konstateras att Castellums avvikelse mot de externa värderarna ryms väl inom osäkerhetsintervallet +/– 5–10 %.

Not 14 Inventarier

	Koncern		Moderbolag
	2020	2019	2020	2019
Ingående anskaffningsvärde	304	246	78	66
Inköp	58	81	9	12
Försäljning/utrangering	–1	–23	—	—
Utgående anskaffningsvärde	361	304	87	78
Ingående avskrivningar	–148	–123	–26	–15
Försäljning/utrangering	1	10	—	—
Årets avskrivningar	–44	–35	–12	–11
Utgående avskrivningar	–191	–148	–38	–26
Bokfört värde	170	156	49	52

Not 15 Finansiella tillgångar

Castellum har under fjärde kvartalet 2020 förvärvat 15 miljoner aktier för 169 NOK/aktie i det norska noterade fastighetsbolaget Entra. Förvärvet är ett led i det erbjudande Castellum har offentliggjort till Entras aktieägare. Enligt avtalet med säljaren ska Castellum erlägga samma belopp som det offentliga erbjudandet. Per den 31 december 2020 var Castellums erbjudande ca 189 NOK per aktie. Således uppgår totalt anskaffningsvärde till 2 729 mkr, varav 2 442 mkr redan erlagts och resterande del skuldförts. Stängningskursen för Entraaktien per bokslutsdatum var ca 194 NOK/aktie, vilket motsvarar ett marknadsvärde per bokslutsdatum på innehavet om 2 792 mkr.

Not 16 Goodwill

2016 förvärvades bolag (CORHEI och Norrporten). I samband med förvärven uppstod en goodwill hänförlig till främst skillnaden mellan nominell skatt och beräknad kalkylmässig skatt som tillämpades vid förvärvet. Det som kan medföra en nedskrivning av goodwill är främst en stor nedgång i fastighetsmarknaden eller att fastigheter som ingick i ovan nämnda transaktioner avyttras. Under 2019 avyttrades hela beståndet i Sundsvall, vilket medförde en nedskrivning om 179 mkr. Under samma år förvärvades coworkingbolaget United Spaces, vilket medförde ny goodwill om 211 mkr. Sistnämnda har justerats med 18 mkr under 2020 till följd av ändrad förvärvsanalys.

	Koncern		Moderbolag
	2020	2019	2020	2019
Ingående anskaffningsvärde	1 691	1 659	—	—
Förvärv	—	211	—	—
Nedskrivning	–18	–179	—	—
Bokfört värde	1 673 1 691		—	—

Not 17 Eget kapital och substansvärde

Poster i eget kapital

Aktiekapitalet var per den 31 december 2020 fördelat på 277 262 911 registrerade A-aktier med en röst per aktie och ett kvotvärde om 0,5 per aktie. Samtliga aktier är fullt betalda.

Inga restriktioner vad avser utdelning eller andra typer av återbetalning föreligger. Några potentiella aktier, t.ex. konvertibler, förekommer inte, ej heller någon företrädesrätt till ackumulativ utdelning, s.k. preferensaktier.

Aktiekapitalets utveckling	Datum	Antal aktier	Kvotvärde/	aktie Aktiekapital, kr
Bildande A-aktier	1993-10-27	+500	100,00	+50 000
Nyemission, A-aktier	1994-09-27	+999 500		100,00 +99 950 000
Split 50:1	1997-03-25	+49 000 000	2,00	—
Vid börsnotering	1997-05-23	50 000 000	2,00	100 000 000
Nyemission, C-aktier	2000-07-12	+7 142 857	2,00	+14 285 714
Inlösen, A-aktier	2000-07-12	–6 998 323	2,00	–13 996 646
Inlösen, C-aktier	2000-11-13	–7 142 857	2,00	–14 285 714
Aktiesplit 4:1	2006-04-27	+129 005 031	0,50	—
Nyemission	2016-06-14	+82 000 000		0,50 +41 000 000
Apportemission	2016-06-15	+19 194 458	0,50	+9 597 229
Apportemission	2020-11-13	+4 061 75	0,50	+2 030 873
Årets utgång	2020-12-31

Övrigt tillskjutet kapital

Övrigt tillskjutet kapital avser eget kapital som är tillskjutet av ägarna.

Valutaomräkningsreserv

Valutaomräkningsdifferenser som uppstår till följd av omräkning av utlandsverksamhet.

Valutasäkringsreserv

Avser effektiv del av orealiserade värdeförändringar hänförligt till valutaderivat som används för säkring av investering i utlandsverksamhet.

Balanserad vinst i koncernen

Balanserad vinst avser intjänade vinstmedel i koncernen. I denna post ingår även tidigare avsättning till reservfond.

				Hänförligt till moderbolagets aktieägare
Koncernen, mkr (not 15)	Antal utestående aktier, tusental	Aktie kapital	Övrigt till skjutet kapital	Valutaomäk ningsreserv	Valutasäk ringsreserv	Innehav utan bestämmande inflytande	Balanserad vinst	Totalt eget kapital
Eget kapital 2018-12-31	273 201	137	12 434	274	–269	–2	21 175	39 749
Utdelning mars och sept 2019 (6,10 kr/aktie)	—	—	—	—	—	—	–1 667	–1 667
Årets resultat 2019	—	—	—	—	—	—	5 650	5 650
Övrigt totalresultat 2019	—	—	—	92	–47	—	—	45
Eget kapital 2019-12-31	273 201	137	12 434	366	–286	–2	31 158	43 777
Utdelning mars och sept 2020 (6,50 kr/ aktie)	—	—	—	—	—	—	–1 776	–1 776
Återköpta egna aktier	–170	—	—	—	—	—	–28	–28
Apportemission	4 062	2	825	—	—	—	—	827
Årets resultat 2020	—	—	—	—	—	—	5 615	5 615
Övrigt totalresultat 2020	—	—	—	–216	44	—	—	–172
Eget kapital 2020-12-31	277 093	139	13 259	150	–272	–2	34 969	48 243

				Fond för verkligt värde
Moderbolaget, mkr	Antal utestående aktier, tusental	Aktie kapital	Reservfond	Valutaomäk ningsreserv	Valutasäk ringsreserv	Överkursfond	Balanserad vinst	Totalt eget kapital
Eget kapital 2018-12-31	273 201	137	20	177	–185	8 433	9 236	17 818
Utdelning mars och sept 2019 (6,10 kr/aktie)	—	—	—	—	—	—	–1 667	–1 667
Årets resultat 2019	—	—	—	—	—	—	1 504	1 504
Övrigt totalresultat 2019	—	—	—	42	–21	—	—	21
Eget kapital 2019-12-31	273 201	137	20	219	–206	8 433	9 073	17 676
Utdelning mars och sept 2020 (6,50 kr/ aktie)	—	—	—	—	—	—	–1 776	–1 776
Återköpta egna aktier	–170	—	—	—	—	—	–28	–28
Apportemission	4 062	2	—	—	—	825	—	827
Årets resultat 2020	—	—	—	—	—	—	1 749	1 749
Övrigt totalresultat 2020	—	—	—	–108	44	—	—	–64
Eget kapital 2020-12-31	277 093	139	20	111	–162	9 258	9 018	18 384

STRATEGI

Bundet och fritt eget kapital i moderbolaget

Enligt svensk aktiebolagslag utgörs eget kapital av bundet (icke utdelningsbart) och fritt (utdelningsbart) eget kapital. Till aktieägarna får endast utdelas så mycket att det efter utdelning finns full täckning för bundet eget kapital i moderbolaget. Vidare får endast vinstutdelning göras om det är försvarligt med hänsyn till de krav som verksamhetens art, omfattning och risker ställer på storleken av det egna kapitalet och bolagets och koncernens konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.

Återköpta egna aktier

Castellum återköpte under år 2000 totalt 8 006 708 egna aktier för 194 mkr, motsvarande 4,7 % av totalt registrerat antal aktier. Dessa återköpta aktier användes i samband med förvärvet av Norrporten som en apportemission. Under 2020 har Castellum återköpt 170 203 egna aktier till en snittkurs om 165,12 kr per aktie.

Utdelning

Utdelning föreslås av styrelsen i enlighet med bestämmelserna i Aktiebolagslagen och beslutas av årsstämman. Föreslagen, ännu ej utbetald, utdelning för räkenskapsåret 2020 uppgår till 6,90 kr/aktie, totalt 1 801 mkr. Utdelningen föreslås delas upp på två utbetalningstillfällen där avstämningsdag för första utbetalningen föreslås till 25 mars 2021 och avstämningsdag för andra utbetalningen föreslås till 27 september 2021. Beloppet redovisas som skuld först då årsstämman har beslutat om utdelning.

Substansvärde

Substansvärde kan beräknas på lång och kort sikt. Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV) utgår från balansräkningen med justering för poster som inte innebär någon utbetalning i närtid, såsom i Castellums fall derivat, goodwill hänförligt till uppskjuten skatt och uppskjuten skatteskuld. Det innebär att eget kapital enligt balansräkningen ska tillföras ytterligare 1 132 mkr respektive 11 437 mkr samtidigt som 1 480 mkr ska dras av.

Kortsiktigt substansvärde (EPRA NTA) utgörs av eget kapital enligt balansräkningen med justering för uppskjuten skatteskuld och goodwill hänförligt till förvärvet av United Spaces. Nuvarande redovisningsregler anger att uppskjuten skatteskuld ska redovisas till nominell skattesats, medan den verkliga skatten är betydligt lägre p g a möjligheten att sälja fastigheter på ett skatteeffektivt sätt och tidsfaktorn. För närvarande görs bedömningen att den verkliga diskonterade uppskjutna skatteskulden motsvarar 2 349 mkr och att nämnda goodwill uppgår till 193 mkr. Ett än mer kortsiktigt substansvärde är synligt eget kapital justerat för goodwill om 1 673 mkr.

Vid fastighetsvärdering används oftast ett osäkerhetsintervall om +/– 5–10 % för att avspegla den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och beräkningar. I Castellums fall innebär +/– 5 % osäkerhetsintervall +/– 4 091 mkr efter skatt (baserat på en nominell skattesats om 20,6 %).

Substansvärde	mkr	Kr/aktie
Eget kapital enligt balansräkning	48 243	174
Återläggning
Derivat enligt balansräkningen	1 132	4
Goodwill hänförlig till uppskjuten skatt	–1 480	–5
Uppskjuten skatt enligt balansräkningen	11 376	41
Substansvärde EPRA NRV	59 271	214
Avdrag
Goodwill hänförligt till förvärv av United Spaces	–193	–1
Bedömd verklig skuld uppskjuten skatt 4 %1)	–2 285	–8
Substansvärde EPRA NTA	56 793	205
Återläggning
Derivat enligt ovan	–1 132	–4
Uppskjuten skatt i sin helhet	–9 091	–33
Substansvärde EPRA NDV	46 570	168

1. Bedömd verklig uppskjuten skatteskuld netto har beräknats till 4 % baserat på en diskonteringsränta om 3 %. Vidare har antagits dels att underskottsavdragen realiseras med en nominell skatt om 21,4 %, dels att fastigheterna realiseras under 50 år helheten säljs indirekt via bolag där köparens skatteavdrag är 7 %.

Castellum ska ha en stabil kapitalstruktur med låg finansiell risk, innebärande en belåningsgrad som varaktigt inte ska överstiga 50 % och en räntetäckningsgrad om minst 200 %.

Utöver eget kapital finns skulder i balansräkningen som i princip är ränte- och amorteringsfria och som därför till stor del kan betraktas såsom eget kapital. Fastighetsbranschen använder därför belåningsgrad som nyckeltal för kapitalstrukturen istället för soliditetsmått. Av samma skäl kan även substansvärdet beräknas på olika sätt, vilket framgår ovan.

Castellums mål utgår från tillväxt i kassaflödet och är inte direkt relaterat till substansvärdet. Målet är att kassaflödet, d.v.s. förvaltningsresultat per aktie, ska ha en årlig tillväxt om minst 10 %. I syfte att nå detta mål ska årligen nettoinvesteras för minst 5 % av fastighetsvärdet, vilket för närvarande motsvarar ca 5 mdkr i årligt investeringsvolym netto. Alla investeringar ska bidra till tillväxtmålet i förvaltningsresultatet inom 1–2 år och ha en värdepotential om minst 10 %. Försäljning av fastighet ska ske när det är affärsmässigt motiverat och när alternativ investering kan erhållas med bättre avkastning.

Vinstdisposition

Styrelsen har föreslagit att till stämmans förfogande stående vinstmedel om 18 225 536 070 kr skall disponeras enligt följande; utdelning till aktieägarna 6,90 kr/aktie, totalt 1 908 593 185 kr (exkl. eget innhav av antal aktier om 655 203) och att i ny räkning överföra 16 316 942 855 kr.

Not 18 Skulder

	Koncern		Moderbolag
	2020	2019	2020	2019
Ej räntebärande skulder som förfaller inom ett år efter balansdagen	2 493	2 663	563	224
Ej räntebärande låneskulder som förfaller senare än fem år efter balansdagen	—	—	—	—
Räntebärande låneskulder som förfaller inom ett år efter balansdagen	—	—	—	63
mellan ett till fem år efter balansdagen	37 081	32 421		40 061 33 506
senare än fem år efter balansdagen	8 639	8 405	7 383	7 842
Summa skulder exkl uppskjuten skatte skuld, leasingavtal, övriga avsättningar och derivat	48 213	43 489	48 007	41 635

Under 2021 förfaller kortfristiga räntebärande låneskulder om 15 866 mkr (10 409). Då dessa täcks av outnyttjade långfristiga ramar är de klassificerade såsom långfristiga.

Not 19 Uppskjuten skatteskuld/fordran

En realisering av samtliga tillgångar och skulder till koncernmässigt bokfört värde samt nyttjande av kvarvarande underskottsavdrag skulle ge en skattepliktig vinst om 63 027 mkr (55 838), vilket med full skattebelastning motsvarar en skatteutbetalning om 12 983 mkr ( 11 501). I Castellum finns 1 622 mkr (1 348) i uppskjuten skatteskuld hänförligt till förvärvstillfället för fastigheter redovisade som tillgångsförvärv. Den skatt som fanns vid förvärvstillfället ska enligt gällande regelverk inte upptas i balansräkningen, vilket framgår i efterföljande tabell.

Moderbolaget redovisar en uppskjuten skattefordran om 0 mkr (14), motsvarande 20,6 % av outnyttjade underskottsavdrag om 0 mkr (70).

Underskottsavdrag

Castellums underskottsavdrag beräknas per den 31 december 2020 uppgå till 603 mkr (854). Dess förändring framgår av tabellen i not 11. Underskottsavdrag har inte någon förfallotidpunkt.

Skattemässiga över- och undervärden på fastigheter

Vid beräkning av skattemässigt utfall i koncernen av en direktförsäljning av fastigheterna, ska mot det koncernmässigt bokförda värdet om 103 042 mkr (95 168) ställas det skattemässiga värdet i juridisk person, vilket totalt uppgår till 40 015 mkr (38 803). Det innebär att vid försäljning av Castellums samtliga fastigheter skulle skattepliktig nettovinst överstiga den i koncernen redovisade vinsten med 63 027 mkr (56 365).

	2020		2019
Uppskjuten skatteskuld	Underlag		Skatt Underlag	Skatt
Underskottsavdrag
Vid årets ingång	854	182	1 081	231
Årets förändring enligt totalresultat	–251	–53	–227	–49
Vid årets utgång i balansräkningen	603	129	854	182
Skillnad mellan fastigheternas bokförda och skattemässiga värde
Vid årets ingång	–56 365		–11 612 –50 553 –10 428
Årets förändring enligt totalresultat	–5 333	–1 096	–4 235	–861
Förvärv via bolag	–1 329	– 275	–1 577	–323
Vid årets utgång	–63 027	–12 983	–56 365	–11 612
Avgår, hänförligt till tillgångsförvärv
Vid årets början	6 553	1 348	4 976	1 025
Förvärv via bolag	1 319	274	1 577	323
Vid årets utgång i balansräkningen	7 872	1 622	6 553	1 348
Vid årets utgång i balansräkningen	–55 155	–11 361	–49 812	–10 264
Obeskattade reserver
Vid årets ingång	–327	–71	–144	–31
Årets förändring enligt totalresultat	–344	–73	–183	–40
Vid årets utgång i balansräkningen	–671	–144	–327	–71
Totalt
Vid årets ingång	–49 285		–10 153 –44 640	–9 203
Årets förändring enligt totalresultat	–5 938	–1 223	–4 645	–950
Vid årets utgång i balansräkningen	–55 223	–11 376	–49 285	–10 153

Tidigare gjorda nedskrivningar där skattemässigt avdrag erhållits uppgår till ca 56 mkr (45). Dessa kan, förutsatt värdeuppgång, framgent komma att återföras.

Not 20 Övriga avsättningar

Övriga avsättningar avser lämnade hyresgarantier med ett maximalt åtagande till och med 31 januari 2021 bedömt till 3 mkr (5).

Not 21 Derivat

Värdering

Castellum använder bl.a. räntederivat för att hantera ränterisk och uppnå önskad räntebindningsstruktur. Denna strategi innebär att det över tid kommer uppstå värdeförändringar i räntederivaten, främst till följd av förändrad marknadsränta. Castellum använder dessutom valutaderivat i syfte att valutasäkra investeringar i Danmark och Finland samt för att hantera valutarisk och anpassa räntestrukturen vid upplåning i den internationella kapitalmarknaden. Även dessa ger upphov till värdeförändringar vilka ingår i derivatportföljens marknadsvärde.

För att fastställa verkligt värde används marknadsräntor för respektive löptid och valutakurser, såsom de noteras på marknaden på bokslutsdagen. Ränteswappar värderas genom att framtida kassaflöden diskonteras till nuvärde medan instrument med optionsinslag värderas till aktuellt återköpspris. Vid värdering av derivat till verkligt värde görs justering för motpartsrisk i form av Credit Value Adjustment (CVA) och Debt Value Adjustment

(DVA). CVA utgörs av Castellums risk att lida kreditförlust i händelse av motparternas fallissemang medan DVA utgör det omvända. Justeringen beräknas på motpartsnivå utifrån förväntad framtida kreditexponering, risken för fallissemang, samt återvinningsgraden av exponerade krediter. Per den 31 december 2020 uppgick marknadsvärdet i ränte- och valutaderivatportföljen till –1 132 mkr (–715) där verkligt värde är fastställt enligt nivå 2, IFRS 13.

Castellum redovisar derivat som en långfristig skuld eftersom beloppet inte kommer att regleras i kontanter. Dock kan ett teoretiskt förfallande belopp under 2020 beräknas, uppgående till –142 mkr.

Motpartsrisk

För att begränsa motpartsrisk har Castellum standardiserade nettingavtal (ISDA) med samtliga motparter med vilka derivatavtal ingåtts vilket innebär att utestående positiva och negativa marknadsvärden kan nettas i händelse av fallissemang.

	2020-12-31			2019-12-31
	Tillgång	Skuld		Netto Tillgång	Skuld	Netto
Räntederivat	1	–741	–740	26	–618	–592
Valutaderivat	158	–550	–392	147	–270	–123
Bruttovärde derivat	159	–1 291	– 1132	173	–888	–715
Omfattas av nettning	–159	159	—	–173	173	—
Nettovärde derivat	—	–1 132	–1 132	0	–715	–715

Framtida likviditetsflöde

Framtida likviditetsflöden hänförligt till räntederivat utgörs av betald minus erhållen ränta och framgår nedan. För att beräkna det rörliga benet i ett räntederivat har Stiborräntan och CIBOR-räntan såsom den noterades på bokslutsdagen använts över hela derivatets löptid.

	Framtida likviditetsflöde derivat
År	Ränta att betala	Ränta att erhålla	Netto, mkr
2021	–357	186	–171
2022	–364	184	–180
2023	–343	160	–183
2024	–227	68	–159
2025	–217	63	–154
2026+	–369	128	–241
Summa	–1 877	789	–1 088

Känslighetsanalys

Följande tabell redovisar räntederivatportföljens nominella belopp netto, marknadsvärde per bokslutsdagen, genomsnittlig effektiv ränta samt påverkan på portföljens marknadsvärde vid en förändring av marknadsräntan med +/– 1 %-enhet. Räntederivatinstrument med optionsinslag har förfallomässigt fördelats i det segment derivatet som längst kan göras gällande och i samma segment som före antagen ränteförändring.

Slut datum	Belopp, mkr	Anskaff ningsvärde, mkr	Marknads värde, mkr	Genom snittlig ränta	Marknads värde om ränta +1 %-enhet	Marknads värde om ränta –1 %-enhet
2021	1 350	—	2	0,0 %	9	–5
2022	1 600	—	1	0,1 %	24	–23
2023	1 166	—	–8	0,2 %	–15	–1
2024	900	—	–12	0,5 %	16	–41
2025	1 300	—	–26	0,6 %	29	–84
2026+	8 389		–818	1,3 %	–353	–1 325
Summa	14 705	—	–861	0,8 %	–290	–1 479

Valutaderivat med ett marknadsvärde om –271 mkr (–81) ingår ej i tabellen ovan då en förändring av marknadsräntan av dessa derivat har en oväsentlig påverkan på marknadsvärdet.

Not 22 Finansiell riskhantering

Finansiering

Fastigheter är en långfristig tillgång som kräver långfristig finansiering med fördelning mellan eget kapital och räntebärande skulder. Castellums krediter kan säkerhetsmässigt indelas i nedanstående kategorier:

• Krediter mot ställande av säkerhet i form av Castellums reversfordringar på dotterbolagen med däri pantförskrivna fastighetsinteckningar.
• Krediter direkt till dotterbolag mot ställande av säkerhet i form av pantförskrivna fastighetsinteckningar. Krediter direkt mot dotterbolag kompletteras i merparten av fallen med moderbolagets borgen.
• Krediter utan ställande av säkerhet, s.k. blancokrediter.
• Emission av obligationer utan ställande av säkerhet.
• Emission av företagscertifikat utan ställande av säkerhet.

Oavsett typ av kreditavtal innehåller avtalen sedvanliga uppsägningsvillkor samt i vissa fall omförhandlingsvillkor vid förändrad verksamhetsinriktning och avnotering. Om kreditgivaren påkallar rätten till sådan omförhandling och parterna inte kan komma överens finns i kreditavtalen fastställda avvecklingstider för de kreditavtal som omfattas av sådana villkor.

Utnyttjade krediter som säkerställs med fastighetsinteckningar uppgick vid årets utgång till 7 588 mkr (7 249). Säkerställningar kompletteras i merparten av fallen med garanti om belåningsgrad och räntetäckningsgrad, så kallade "financial covenants", innebärande att belåningsgraden ej får överstiga 65 % och räntetäckningsgraden ej får understiga 150 %. Brytande av 55 % belåningsgrad medför i vissa kreditavtal dyrare finansieringskostnader. I samtliga fall är garanti till kreditgivare utfärdad med betryggande marginal till Castellums mål för kapitalstruktur.

Finanspolicy

Den finansiella verksamheten i Castellum bedrivs i enlighet med den av styrelsen fastställda finanspolicyn. Castellum ska ha en låg finansiell risk, innebärande en belåningsgrad som varaktigt ej ska överstiga 50 % och en räntetäckningsgrad om minst 200 %. Den finansiella verksamheten i Castellum ska bedrivas på ett sådant sätt att behovet av lång- och kortfristig finansiering och likviditet säkerställs. Vidare ska räntenettot vid var tid optimeras med hänsyn tagen till vald finansiell risknivå. I finanspolicyn anges även övergripande ansvarsfördelning samt hur rapportering och uppföljning av de finansiella riskerna ska ske. De finansiella riskerna följs upp och rapporteras kvartalsvis till styrelsen. Som ett led i att ständigt förbättra och anpassa den finansiella riskhanteringen har styrelsen en årlig översyn av finanspolicyn.

I moderbolaget finns en från finansfunktionen skild redovisningsoch kontrollfunktion för den finansiella verksamheten och de finansiella riskerna.

Riskhantering

Castellum genomför finansiella transaktioner utifrån en bedömning av koncernens samlade behov av långfristig finansiering, likviditet och önskad ränterisk. Den finansiella riskhanteringen sker således på portföljnivå. Portföljhantering av upplåning innebär att en koncernintern transaktion såsom t.ex. ett internt lån inte replikeras av en identisk extern transaktion utan kort- eller långfristiga krediter upptas efter bedömning av koncernens samlade finansieringsbehov. För en kostnadseffektiv hantering av ränterisken görs bedömning av den ränterisk som uppstår vid lösen av eller upptagande av ny enskild kredit med kort räntebindning, varefter räntederivattransaktioner genomförs vid behov för att uppnå önskad räntebindningstid på den totala upplåningen. Castellums internbank arbetar med koncernkontosystem för att möjliggöra nettohantering av koncernens betalningsflöden.

Finansieringsrisk

Krav på långfristig finansiering innebär att Castellum eftersträvar lång kapitalbindning för att begränsa finansieringsrisken. För att uppnå maximal flexibilitet är utnyttjade krediter i bank i huvudsak revolverande, d.v.s. krediterna omsätts vanligtvis inom 1–3 månader. Korta revolverande krediter möjliggör normalt amortering vid varje omsättningstillfälle utan marginalbrytningsersättning eller annan kompensation till kreditgivare. Strävan är att minimera de räntebärande skulderna och kassalikviditet ska i första hand användas för att minska utestående skulder.

För att säkerställa Castellums behov av långfristig finansiering och likviditet arbetar bolaget kontinuerligt med att omförhandla och vid behov tillföra nya krediter. Castellum hade vid årets utgång kreditavtal om 63 500 mkr (60 604), varav långfristigt uppgick till 46 894 mkr (49 433) och kortfristigt till 16 606 mkr (11 171). Av utnyttjad lånevolym vid utgången av året var 29 693 mkr (30 233) långfristigt och 15 866 mkr (10 420) kortfristigt.

Netto räntebärande skulder efter avdrag för likviditet om 161 mkr (173) uppgick till 45 559 mkr (40 653), varav 29 127 mkr (27 512) avser utestående obligationer och 8 844 mkr (5 136) utestående företagscertifikat (nominellt 29 145 mkr respektive 8 853 mkr).

Under året har kreditfaciliteter i bank om ca 1 620 mkr nytecknats, ca 7 400 mkr omförhandlats och ca 4 000 mkr avslutats. Vidare har Castellum under året emitterat nominellt 5 250 mkr inom ramen för Castellums MTN-program, medan obligationer om nominellt 3 250 mkr har förfallit. I slutet av året höjdes rambeloppet för det svenska MTN-programmet till 25 000 mkr.

För utnyttjad lånevolym var genomsnittlig kapitalbindning inklusive förlängningsoptioner vid årsskiftet 3,8 år (3,8), medan genomsnittlig kreditprislöptid vid samma tidpunkt var 3,0 år (3,2). Skuldkvoten vid utgången av perioden uppgick till 11 (10).

Kreditavtal/-ramar	Belopp, mkr	Utnyttjat, mkr
Långfristiga bindande låneavtal i bank	22 729	5 528
Kortfristiga bindande låneavtal i bank	2 000	2 000
Checkkredit	800	60
Summa låneavtal	25 529	7 588
MTN-program (ram 25 000 mkr)	19 300	19 300
EMTN-program (ram 2 000 meur)	9 827	9 827
Företagscertifikat (ram 10 000 mkr)	8 844	8 844
Summa	63 500	45 559

Förfallostrukturen för kreditavtalen nedan visar när i tiden kreditavtalen förfaller till omförhandling eller amortering.

		Utnyttjat i
Kreditavtalens förfallostruktur	Avtal, mkr	Bank	MTN/Cert	Totalt	Andel %
0–1 år	16 606	2 071	13 795	15 866	35 %
1–2 år	9 310	814	3 996	4 810	11 %
2–3 år	16 799	880	7 619	8 499	19 %
3–4 år	2 456	11	2 445	2 456	5 %
4–5 år	8 204	11	3 793	3 804	8 %
>5 år	10 125	3 801	6 323	10 124	22 %
Totalt	63 500	7 588	37 971	45 559	100 %

Ränterisk

Förändring av marknadsränta och kreditmarginal påverkar finansnettot. Hur snabbt och med hur mycket förändringar i dessa båda komponenter påverkar beror på vald bindningstid. För att begränsa en omedelbar påverkan av förändring i marknadsräntorna har Castellum valt att arbeta med både kort och lång räntebindning. Av samma orsak har Castellum valt att teckna kreditavtal och utge certifikat och MTN/EMTN med olika löptid. Dock kommer förändringar i både marknadsräntor och kreditmarginaler alltid över tid att få genomslag i finansnettot.

Räntetäckningsgraden är det finansiella mått som beskriver ett bolags risknivå och motståndskraft för förändringar i räntenettot. Castellum har en målsättning om en räntetäckningsgrad om minst 200 %. För 2020 uppgick räntetäckningsgraden till 530 % (502). Den genomsnittliga räntebindningstiden uppgick per den 31 december 2020 till 2,6 år (3,3). Genomsnittlig effektiv ränta per den 31 december var 1,69 % (1,82) exkl outnyttjade kreditavtal och 1,82 % (1,99) inkl outnyttjade kreditavtal.

Kassaflödesmässig resultateffekt nästkommande 12 månader vid en ränteförändring om +/– 1 % uppgår till –165/+118 mkr. I ränteförfallostrukturen redovisas räntederivat i det segment det tidigast kan förfalla. Kreditmarginaler fördelas i intervallet för det underliggande lånet.

Kreditavtal	mkr2)	Andel, %	Snittränta, %1)	Genomsnittlig räntebind., år
0–1 år	22 588	50 %	1,62 %	0,2
1–2 år	3 148	7 %	0,92 %	1,5
2–3 år	5 603	12 %	2,47 %	2,8
3–4 år	1 797	4 %	1,06 %	3,5
4–5 år	2 599	6 %	1,31 %	4,5
>5 år	9 824	21 %	1,86 %	7,8
Totalt	45 559	100 %	1,69 %	2,6

1. Inklusive avgifter i utnyttjade kreditavtal samt kursdifferenser i MTN. 2. Beräknat på nettovolym räntebärande skuld och derivat.

Valutarisk

Castellum äger fastigheter i Danmark och Finland till ett värde om 9 091 mkr (7 247), vilket innebär att koncernen är exponerad för valutarisk. Castellum är också exponerad för valutarisk genom upplåning i euro. Valutarisken i upplåning är fullt säkrad och säkringsredovisas dels genom kassaflödessäkring, dels genom säkring av verkligt värde. Valutarisken hänför sig främst till resultat- och balansräkning i utländsk valuta som räknas om till svenska kronor. I de fall där valutaderivat används tillämpar Castellum säkringsredovisning för nettoinvesteringar i utlandsverksamhet. Transaktionsexponeringen i koncernen är normalt begränsad och ska i första hand hanteras genom matchning av intäkter och kostnader.

Påverkan på finansiell nettoställning vid en förstärkning av SEK med 10 % i förhållande till DKK respektive EUR uppgår till –304 mkr.

Motpartsrisk

Med motpartsrisk avses den risk som vid varje tillfälle bedöms föreligga att Castellums motparter inte fullgör sina avtalsenliga förpliktelser. Modellen framgår av avsnittet Fordringar under Redovisningsprinciper.

Castellum begränsar motpartsrisken genom krav på hög kreditvärdighet hos motparterna. Med hög kreditvärdighet avses att inget ratinginstitut anger en rating som understiger "investment grade". Castellums motparter utgörs av de större nordiska bankerna.

Framtida likviditetsflöde

Framtida likviditetsflöde hänförligt krediter framgår nedan. Vid beräkningen har antagits att en förfallande kredit ersätts av en ny kredit över det underliggande kreditavtalets löptid och till en Stiborränta såsom den noterades på bokslutsdagen.

Framtida likviditetsflöde krediter
År	Krediter IB	Förfall	Krediter UB	Räntekostnad, mkr
2021	45 559	–15 866	29 693	–570
2022	29 693	–5 670	24 023	–454
2023	24 023	–7 639	16 384	–360
2024	16 384	–2 456	13 928	–212
2025	13 928	–3 804	10 124	–161
2026+	10 124	–10 124	0	–249
Summa		–45 559		–2 006

Not 23 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter

	Koncern		Moderbolag
	2020	2019	2020	2019
Förskottsbetalda hyror	842	1 043	—	—
Upplupna räntor	145	148	145	147
Övrigt	395	328	123	34
Summa	1 382	1 519	268	181

Not 24 Ställda säkerheter

		Koncern		Moderbolag
	2020	2019	2020	2019
Fastighetsinteckningar	21 231	20 903	—	—
Företagsinteckningar	—	—	—	—
Långfristiga fordringar koncernföretag	—	—	16 974	17 343
Summa	21 231	20 903	16 974	17 343

Not 25 Eventualförpliktelser

	Koncern		Moderbolag
	2020	2019	2020	2019
Borgen för koncernföretag	—	—	2 170	2 538
Summa	—	—	2 170	2 538

I normalfallet är moderbolaget kredittagare, men i de fall upplåning sker direkt mot fastighetsägande bolag ställer moderbolaget borgen.

Not 26 Andelar i koncernföretag

Direktägda dotterbolag redovisas i tabellen nedan. Övriga i koncernen ingående bolag framgår av respektive dotterbolags årsredovisning. Under året har United Spaces förvärvats.

Direktägda dotterbolag	Org.nr.	Säte	Kapital andel	Bokfört värde
Castellum Stockholm AB	556002-8952 Stockholm		100 %	4 854
Castellum Mitt AB	556121-9089	Örebro	100 %	5 507
Castellum Väst AB	556122-3768	Göteborg	100 %	3 579
Castellum Öresund AB	556476-7688 Malmö		100 %	4 953
Castellum Norr AB	556594-3999 Sundsvall		100 %	978
United Spaces Offices AB	556668-1069 Stockholm		100 %	237
Fastighets AB Regeringsgatan	556571-4051	Göteborg	100 %	6
Fastighets AB Regeringsgatan 3 559154-9828 Göteborg			100 %	3
Castellum Projektutveckling AB 559249-3430 Göteborg			100 %	3
Lindstrom Invest Oy	1712795-6	Helsingfors	100 %	833
Castellum Innovation AB	559110-6538	Göteborg	100 %	4
Summa				20 957

Principer för konsolidering av koncernbolag framgår av redovisningsprinciperna.

	Moderbolag
Andelar koncernföretag	2020	2019
Ingående anskaffningsvärde	20 147	19 678
Förvärv	833	211
Lämnat aktieägartillskott	47	56
Reversering av tidigare gjord nedskrivning	—	255
Nedskrivning	–70	–53
Utgående anskaffningsvärde/bokfört värde	20 957	20 147

Not 27 Långfristiga fordringar, koncernföretag

	Moderbolag
	2020	2019
Ingående anskaffningsvärde	28 777	29 062
Nyutlåning /amorteringar från koncernföretag	2 390	–325
Valutakursomräkning	–116	40
Utgående anskaffningsvärde/bokfört värde	31 051	28 777

Not 28 Finansiella instrument

Nedan framgår de olika kategorier av finansiella instrument som finns i koncernens balansräkning.

Finansiella instrument 2020, mkr	Upplupet anskaff ningsvärde	Finansiella tillgångar och skulder värderade till verkligt värde via resultatet	Derivat som används i säkrings redovisning	Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffnings värde
Tillgångar
Långfristiga fordringar	899	—	—	—
Finansiella tillgångar	—	2 729	—	—
Hyresfordringar	47	—	—	—
Övriga fordringar	475	—	—	—
Kassa och bank	161	—	—	—
Skulder
Räntederivat	—	740	—
Valutaderivat	—	—	392
Långfristiga skulder	—	—	—	45 499
Leverantörs skulder	—	—	—	125
Övriga skulder	—	—	—	1 497
Summa	1 582	1 989	392	47 122

Finansiella instrument 2019, mkr	Upplupet anskaff ningsvärde	Finansiella skulder värderade till verkligt värde via resultatet	Derivat som används i säkrings redovisning	Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffnings värde
Tillgångar
Långfristiga fordringar	856	—	—	—
Hyresfordringar	70	—	—	—
Övriga fordringar	132	—	—	—
Kassa och bank	173	—	—	—
Skulder
Räntederivat	—	592	—	—
Valutaderivat	—	—	123	—
Långfristiga skulder	—	—	—	40 604
Leverantörs skulder	—	—	—	203
Övriga skulder	—	—	—	1 514
Summa	1 231	592	123	42 321

Finansiella instrument såsom hyresfordringar, leverantörsskulder m.m. redovisas till upplupet anskaffningsvärde med avdrag för nedskrivning, varför det verkliga värdet bedöms överensstämma med redovisat värde. Långfristiga räntebärande skulder löper i huvudsak med kort räntebindning, och för långfristiga obligationer gäller att verkligt värde inte avviker nämnvärt från nominella värden, vilket sammantaget innebär att upplupet anskaffningsvärde överensstämmer väl med verkligt värde.

Not 29 Avstämning av skulder hänförliga till finansieringsverksamheten

				Ej kassaflödespåverkande poster
Koncern	2019-12-31	Kassaflöde	Värdeförändring	Ändrad valutakurs	Periodisering över-/underkurs	2020-12-31
Långfristiga räntebärande skulder	40 826	5 345	—	–499	48	45 720
Derivat	715	—	417	—	—	1 132
Summa skulder hänförliga till finansieringsverksamheten	41 541	5 345	417	–499	48	46 852

				Ej kassaflödespåverkande poster
Koncern	2018-12-31	Kassaflöde	Värdeförändring	Ändrad valutakurs	Periodisering över-/underkurs	2019-12-31
Långfristiga räntebärande skulder	40 358	540	—	–59	–13	40 826
Derivat	716	–215	214	—	—	715
Summa skulder hänförliga till finansieringsverksamheten	41 074	325	214	–59	–13	41 541

			Ej kassaflödespåverkande poster
Moderbolag	2019-12-31	Kassaflöde	Värdeförändring	Ändrad valutakurs	Periodisering över-/underkurs	2020-12-31
Långfristiga räntebärande skulder	38 065	5 677	—	–473	49	43 318
Långfristiga räntebärande skulder till koncernföretag	3 283	843	—	—	—	4 126
Derivat	715	—	417	—	—	1 132
Summa skulder hänförliga till finansieringsverksamheten	42 063	6 520	417	–473	49	48 576

			Ej kassaflödespåverkande poster
Moderbolag	2018-12-31	Kassaflöde	Värdeförändring	Ändrad valutakurs	Periodisering över-/underkurs	2019-12-31
Långfristiga räntebärande skulder	36 738	1 406	—	–69	–10	38 065
Långfristiga räntebärande skulder till koncernföretag	3 711	–428	—	—	—	3 283
Derivat	716	–215	214	—	—	715
Summa skulder hänförliga till finansieringsverksamheten	41 165	763	214	–69	–10	42 063

Koncernens samt moderbolagets ränte- samt valutaderivat är ej kassaflödespåverkande.

Not 30 Händelser efter balansdagen

Styrelsen i Castellum AB avser att föreslå årsstämman en utdelning om 6,90 kr/aktie, att utbetalas vid två tillfällen under året. Resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och koncernen ska fastställas på Castellum AB:s årsstämma, vilken äger rum den 25 mars 2021.

Castellum inledde det frivilliga utbytes- och kontanterbjudandet avseende samtliga aktier i Entra som inte redan ägs av Castellum. Berättigade aktieägare i Entra kunde acceptera Erbjudandet mellan den 8 januari och den 6 februari 2021.

När Acceptperioden för Erbjudandet löpt ut hade Castellum inte mottagit accepter i tillräcklig utsträckning för att den lägsta acceptgraden enligt avsnitt 4.12 (Villkor för fullföljande av Erbjudandet) i Erbjudandehandlingen ska uppfyllas. Castellum beslutade därför att dra tillbaka Erbjudandet.

Castellum erhöll i januari 2021 Konkurrensverkets godkännande avseende den avtalade affären med Blackstone. Portfölj 1 med ett försäljningspris netto om ca 5 mdkr frånträddes den 5 februari. Portfölj 2 var villkorad av såväl Konkurrensverkets godkännande som att förvärvet av Entra genomfördes.

Castellum har ingått avtal om försäljning av en fastighetsportfölj med 53 fastigheter till Blackstone för 4,8 mdkr netto efter avdrag för omkostnader och uppskjuten skatt om 0,2 mdkr. Det överenskomna fastighetsvärdet innebär en premie om 27 % över värderingen Q3 2020 och 15 % över värderingen Q4 2020. Frånträde sker den 3 maj.

Castellums innehav av aktier i Entra värderades vid bokslutsdagen till det verkliga värdet av tillgången vilket motsvarade värdet enligt Castellums erbjudande om ca 189 NOK per aktie. Då Erbjudandet dragits tillbaka kommer aktiernas verkliga värde istället motsvaras av marknadsvärdet vilket medför att en resultateffekt redovisas under Q1 2021 om ca 300 mkr, förutsatt oförändrad kursutveckling, då skuldförd tilläggsköpeskilling per sista december 2020 inte kommer att falla ut.

I januari 2021 har 485 000 egna aktier återköpts till ett värde om 99,7 mkr.

Förslag till vinstdisposition

Till årsstämmans förfogande står:
Balanserad vinst	16 476 248 368 kronor
Årets resultat	1 749 287 702 kronor
Totalt	18 225 536 070 kronor
Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras enligt följande:
Utdelning till aktieägare, 6,90 kronor per aktie	1 908 593 185 kronor
Överförs i ny räkning	16 316 942 855 kronor
Totalt	18 225 536 070 kronor

I bolaget finns 272 262 911 aktier, varav för närvarande 655 203 är icke utdelningsberättigade återköpta egna aktier. Summan av ovan föreslagen utdelning om 1 908 593 185 kronor kan komma att ändras om antalet återköpta egna aktier förändras innan avstämningsdag för utdelning.

Styrelsens yttrande avseende föreslagen vinstutdelning

Motivering

Koncernens egna kapital har beräknats i enlighet med de av EU antagna IFRS-standarderna samt i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 (Kompletterande redovisningsregler för koncerner). Moderbolagets egna kapital har beräknats i enlighet med svensk lag och med tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 (Redovisning för juridiska personer).

Den föreslagna vinstutdelningen utgör 57 % av koncernens förvaltningsresultat, vilket ligger i linje med uttalad målsättning att dela ut minst 50 % av koncernens förvaltningsresultat med hänsyn tagen till investeringsplaner, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Koncernens resultat efter skatt uppgick till 5 615 mkr. Utdelningspolicyn baseras på koncernens förvaltningsresultat, varför icke kassaflödespåverkande värdeuppgångar respektive värdenedgångar i koncernens fastigheter samt ränte- och valutaderivat ej normalt påverkar utdelningen. Sådana icke kassaflödespåverkande vinster eller förluster har inte heller beaktats vid tidigare års beslut om vinstutdelning.

Styrelsen finner att full täckning finns för bolagets bundna egna kapital efter den föreslagna vinstutdelningen.

Styrelsen finner även att den föreslagna utdelningen till aktieägarna är försvarlig med hänsyn till de parametrar som anges i 17 kap 3 § andra och tredje styckena i aktiebolagslagen (verksamhetens art, omfattning och risker samt konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt). Styrelsen vill därvid framhålla följande.

Verksamhetens art, omfattning och risker

Styrelsen bedömer att bolagets och koncernens egna kapital efter den föreslagna vinstutdelningen kommer att vara tillräckligt stort i relation till verksamhetens art, omfattning och risker. Styrelsen beaktar i sammanhanget bl.a. bolagets och koncernens historiska utveckling, budgeterad utveckling, investeringsplaner samt konjunkturläget.

Konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt Konsolideringsbehov

Styrelsen har företagit en allsidig bedömning av bolagets och koncernens ekonomiska ställning och dess möjligheter att infria sina åtaganden. Föreslagen utdelning utgör 10 % av bolagets eget kapital och 4 % av koncernens eget kapital. Koncernens belåningsgrad respektive räntetäckningsgrad 2020 uppgick till 44 % respektive 530 %.

Den uttalade målsättningen för koncernens kapitalstruktur med en belåningsgrad som varaktigt ej skall överstiga 50 % och en räntetäckningsgrad om minst 200 % innehålls efter den föreslagna utdelningen. Bolagets och koncernens kapitalstruktur är god med beaktande av de förhållanden som råder i fastighetsbranschen. Mot denna bakgrund anser styrelsen att bolaget och koncernen har goda förutsättningar att ta framtida affärsrisker och även tåla eventuella förluster. Planerade investeringar har beaktats vid bestämmandet av den föreslagna vinstutdelningen.

Likviditet

Den föreslagna vinstutdelningen kommer inte att påverka bolagets och koncernens förmåga att i rätt tid infria sina betalningsförpliktelser. Bolaget och koncernen har god tillgång till likviditetsreserver i form av både kort- och långfristiga krediter. Krediterna kan lyftas med kort varsel, vilket innebär att bolaget och koncernen har god beredskap att klara såväl variationer i likviditeten som eventuella oväntade händelser.

Ställning i övrigt

Styrelsen har övervägt alla övriga kända förhållanden som kan ha betydelse för bolagets och koncernens ekonomiska ställning och som inte beaktats inom ramen för det ovan anförda. Därvid har ingen omständighet framkommit som gör att den föreslagna utdelningen inte framstår som försvarlig.

Värdering till verkligt värde

Derivatinstrument och andra finansiella instrument har värderats till verkligt värde enligt 4 kap 14 a § årsredovisningslagen. Därvid har visat sig ett undervärde om 899 mkr efter skatt, som påverkat det egna kapitalet med nämnda belopp.

Göteborg februari 2021 Styrelsen

Årsredovisningens undertecknande

Såvitt vi känner till är årsredovisningen upprättad i överensstämmelse med god redovisningssed. Årsredovisningen ger en rättvisande bild av företagets ställning och resultat, och förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av företagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget står inför.

Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med de internationella redovisningsstandarder som avses i Europa parlamentets och rådets förordning (EG) nr 1606/2002 av den 19 juli 2002 om tillämpning av internationella redovisningsstandarder. Koncernredovisningen ger en rättvisande bild av koncernens ställning och resultat, och koncernförvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens verksamhet, ställning och resultat samt väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de företag som ingår i koncernen står inför.

Göteborg den 15 februari 2021

Charlotte Strömberg Styrelseordförande

Christer Jacobson Styrelseledamot

Zdravko Markovski Styrelseledamot

Per Berggren

Styrelseledamot

Christina Karlsson Kazeem Styrelseledamot

Joacim Sjöberg Styrelseledamot

Anna-Karin Hatt Styrelseledamot

Nina Linander Styrelseledamot

Henrik Saxborn Verkställande direktör

Vår revisionsberättelse beträffande denna årsredovisning har lämnats den 15 februari 2021.

Deloitte AB

Hans Warén Auktoriserad revisor

Revisionsberättelse

Till bolagsstämman i Castellum AB (publ), org.nr 556475-5550

Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen

Uttalanden

Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för Castellum AB (publ) för räkenskapsåret 2020 med undantag för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 96–119 och hållbarhetsrapporten på sidorna 13–15, 18–19, 38–39, 52-65, 71–72, 102, 109–111 och 161–182. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår på sidorna 12–119 och 122–155 i detta dokument.

Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2020 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2020 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt International Financial Reporting Standards (IFRS), så som de antagits av EU och årsredovisningslagen. Våra uttalanden omfattar inte bolagsstyrningsrapporten på sidorna 96–119 och hållbarhetsrapporten på sidorna 13–15, 18–19, 38–39, 52-65, 71–72, 102, 109–111 och 161–182. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår på sidorna 12–119 och 122–155 i detta dokument.

Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.

Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och totalresultatet och balansräkningen för koncernen.

Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande rapport som har överlämnats till moderbolagets revisions- och finansutskott i enlighet med Revisorsförordningens (537/2014) artikel 11.

Grund för uttalanden

Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i Revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU.Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i Revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

Särskilt betydelsefulla områden

Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden.

Värdering av fastigheter

Beskrivning av risk

Förvaltningsfastigheter redovisas i koncernredovisningen till verkligt värde. Det redovisade verkliga värdet uppgår till 103 042 mkr per den 31 december 2020 och baseras på en intern värdering av respektive fastighet. För att säkerställa den interna värderingen har värdemässigt 54 % av fastighetsbeståndet värderats externt.

De interna värderingarna utförs genom en individuell bedömning för varje fastighet av framtida intjäningsförmåga och marknadens avkastningskrav. Värdeförändringar kan uppstå antingen till följd av makro- och mikroekonomiska eller fastighetsspecifika orsaker. Värderingarna bygger på bedömningar och antaganden som kan ge en betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning.

Vad gäller värdering av pågående projekt tillkommer att bedöma koncernens process för projekthantering med särskilt beaktande av utgifterna för investeringarna samt eventuella ekonomiska åtaganden kopplade till dessa projekt.

För ytterligare information hänvisas till avsnittet om risker och riskhantering på sidan 66, värdering av fastigheter på sidan 90, koncernens redovisningsprinciper och kritiska bedömningsområden på sidan 134 och not 13.

Våra granskningsåtgärder

Vår revision omfattade följande granskningsåtgärder men var inte begränsad till dessa:

• Vi har granskat den interna värderingsprocessen och utvärderat gjorda antaganden och dess tillämpning i den interna värderingsmodellen.
• Vi har granskat indata och beräkningar i den interna värderingsmodellen på fastighetsnivå för ett urval av fastigheter för bedömning av fullständighet och värdering.
• Vi har tagit del av de externa värderingarna och bedömt om skillnaden mot de interna värderingarna ryms inom det normala osäkerhetsintervallet.
• För investeringar i befintliga förvaltningsfastigheter har vi granskat Castellums rutiner för projekthantering och för ett urval av pågående projekt granskat investeringsbeslut, attestförfarande, aktivering av utgifter och uppföljning av projektutfall.
• Vi har granskat redovisning av projektvinster i pågående projekt.
• Vi har granskat relevanta noter till de finansiella rapporterna.

STRATEGI

Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen

Den andra informationen består av ersättningsrapporten samt sidorna 1–11, 120–121 och 160–184 i detta dokument som även innehåller annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information.

Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovisningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information.

I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter.

Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna information, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS så som de antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.

Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta.

Styrelsens revisions- och finansutskott ska, utan att det påverkar styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets finansiella rapportering.

Revisorns ansvar

Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig

felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen.

En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen finns på Revisorsinspektionens webbplats: www.revisorsinspektionen.se/revisornsansvar. Denna beskrivning är en del av revisionsberättelsen.

Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar

Uttalanden

Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Castellum AB (publ) för räkenskapsåret 2020 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust.

Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.

Grund för uttalanden

Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.

Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets ekonomiska situation och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Den verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt.

Revisorns ansvar

Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende:

• företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller
• på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen.

Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.

Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen.

En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen av förvaltningen finns på Revisorsinspektionens webbplats: www.revisorsinspektionen.se/revisornsansvar. Denna beskrivning är en del av revisionsberättelsen.

Deloitte AB utsågs till Castellum ABs revisorer på bolagsstämman den 19 mars 2020 och har varit bolagets revisorer sedan den 23 mars 2017. Hans Warén utsågs till Castellum ABs revisor den 20 mars 2014 och har varit bolagets revisor sedan den 20 mars 2014, varav för 2017–2020 av Deloitte AB utsedd huvudansvarig revisor.

Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten

Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 96–119 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen.

Vår granskning har skett enligt FARs uttalande RevU 16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden.

En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2–6 årsredovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar samt är i överensstämmelse med årsredovisningslagen.

Revisorns yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten

Det är styrelsen som har ansvaret för hållbarhetsrapporten på sidorna 13–15, 18–19, 38–39, 52-65, 71–72, 102, 109–111, 161–182 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen.

Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 12 Revisorns yttrande om den lagstadgade hållbarhetsrapporten. Detta innebär att vår granskning av hållbarhetsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för vårt uttalande.

En hållbarhetsrapport har upprättats.

Göteborg den 15 februari 2021

Deloitte AB

Hans Warén

Auktoriserad revisor

Revisors rapport över översiktlig granskning av Castellum AB:s hållbarhetsredovisning

Till Castellum AB, org.nr 556475-5550

Inledning

Vi har fått i uppdrag av styrelsen i Castellum AB att översiktligt granska Castellum ABs hållbarhetsredovisning för år 2020. Företaget har definierat hållbarhetsredovisningens omfattning i anslutning till årsredovisningens innehållsförteckning.

Styrelsens och företagsledningens ansvar för hållbarhetsredovisningen

Det är styrelsen och företagsledningen som har ansvaret för att upprätta hållbarhetsredovisningen i enlighet med tillämpliga kriterier, vilka framgår på sidan 180–181 i hållbarhetsredovisningen, och utgörs av de delar av Sustainability Reporting Guidelines (utgivna av The Global Reporting Initiative (GRI)) som är tillämpliga för hållbarhetsredovisningen, samt av företagets egna framtagna redovisningsoch beräkningsprinciper. Detta ansvar innefattar även den interna kontroll som bedöms nödvändig för att upprätta en hållbarhetsredovisning som inte innehåller väsentliga fel, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel.

Revisorns ansvar

Vårt ansvar är att uttala en slutsats om hållbarhetsredovisningen grundad på vår översiktliga granskning. Vårt uppdrag är begränsat till den historiska information som redovisas och omfattar således inte framtidsorienterade uppgifter.

Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med ISAE 3000 Andra bestyrkandeuppdrag än revisioner och översiktliga granskningar av historisk finansiell information. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för upprättandet av hållbarhetsredovisningen, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt IAASBs standarder för revision och god revisionssed i övrigt har.

Revisionsföretaget tillämpar ISQC 1 (International Standard on Quality Control) och har därmed ett allsidigt system för kvalitetskontroll vilket innefattar dokumenterade riktlinjer och rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Vi är oberoende i förhållande till Castellum AB enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort mitt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.

De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medveten om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts.

Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har.

Vår granskning utgår från de av styrelsen och företagsledningen valda kriterier, som definieras ovan. Vi anser att dessa kriterier är lämpliga för upprättande av hållbarhetsredovisningen.

Vi anser att de bevis som vi skaffat under vår granskning är tillräckliga och ändamålsenliga i syfte att ge oss grund för vårt uttalande nedan.

Uttalande

Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att hållbarhetsredovisningen inte, i allt väsentligt, är upprättad i enlighet med de ovan av styrelsen och företagsledningen angivna kriterierna.

Göteborg den 15 februari 2021

Deloitte AB

Hans Warén Auktoriserad revisor

AKTIEN

VERKSAMHET

INLEDNING

STRATEGI

Hållbarhetsnoter med index

Castellums hållbarhetstradition sträcker sig långt tillbaka i bolagets historia. Från grundandet har vi arbetat med energieffektivisering och certifieringar. Med tiden har hållbarhetsfrågan växt och fler perspektiv har adderats. På Castellum ser vi oss som en långsiktig samhällsbyggare. Mot den bakgrunden är strategin att ta hållbarhetsfrågorna på stort allvar både ur ett ekonomiskt, ekologiskt och socialt perspektiv. Hållbarhetsarbete är integrerat i allt vi gör och en naturlig del i det dagliga arbetet.

STRATEGI

Hållbarhetsnoter

Castellum ska vara ett av Europas mest hållbara fastighetsbolag. Inte för att vi ska tjäna på det, utan för att jorden förtjänar det. Lyckligtvis är hållbara affärer också lönsamma affärer. Det är därför vi kan satsa fullt ut på hållbarhet i alla våra investeringar.

Om hållbarhetsrapporten

Årsredovisningen inkluderar Castellums hållbarhetsredovisning vilken följer riktlinjerna i ramverket Global Reporting Initiative (GRI). Utgångspunkten för redovisningen är genomförd intressentdialog och en väsentlighetsanalys. Hållbarhetsredovisningen är upprättad enligt GRI Standards på tillämpningsnivå Core. Castellums ambition är att integrera hållbarhetsarbetet i all verksamhet, varför beskrivningen av detta återfinns i årsredovisningens ordinarie struktur.

Castellum stödjer sedan 2014 FN Global Compact och tar ställning och ansvar för de tio principer kring mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljö och antikorruption som utgör basen i Global Compacts uppdrag. Hållbarhetsredovisningen utgör Castellums Communication on Progress och är en redovisning avbolagets stöd av både Global Compacts tio principer och FN:s 17 globala hållbarhetsmål.

I hållbarhetsredovisningen ingår samtliga helägda koncernföretag, men inte data från den finska fastighetskoncernen Lindström Invest, som förvärvades under den senare delen av 2020.

Castellums hållbarhetsredovisning följer det finansiella räkenskapsåret och publiceras årligen. Hållbarhetsredovisningen har översiktligt granskats av Deloitte. Den senaste hållbarhetsredovisningen publicerades i februari 2020.

Inga väsentliga förändringar har skett avseende organisationen eller leverantörskedjan under 2020

Kontaktperson

Filip Elland, hållbarhetschef, filip.elland@castellum.se.

CASTELLUMS HÅLLBARHETSAGENDA

Syftet med Castellums hållbarhetsagenda är att säkerställa att bolaget genom att bidra till en hållbar utveckling inom utvalda fokusområden är ett relevant och framgångsrikt bolag – inte bara idag utan under lång tid framåt. Agendan har tagits fram genom analys, dialog och diskussion. Den har bl.a. utgått ifrån:

• FN:s globala hållbarhetsmål för 2030.
• Sveriges färdplan för ett Fossilfritt Sverige
• Lokala och globala utmaningar och möjligheter.
• Identifierade klimatrisker och möjligheter.
• Prioriteringar från kunder, medarbetare och andra intressenter.
• Castellums förmåga att skapa aktieägarvärde.
• Våra möjligheter att göra verklig skillnad.
• FN:s globala hållbarhetsmål för 2030.
• Sveriges färdplan för ett Fossilfritt Sverige
• Lokala och globala utmaningar och möjligheter.
• Identifierade klimatrisker och möjligheter.
• Castellums förmåga att skapa aktieägarvärde.
• Våra möjligheter att göra verklig skillnad

Rapporteringsramverk

GLOBAL COMPACT

Castellum har signerat FN:s Global Compact, vilket är ett initiativ för att samordna frågor gällande mänskliga rättigheter, arbetsvillkor, försiktighetsprincipen och ansvarstagande gällande miljöfrågor och antikorruption. Global Compact omfattar tio principer.

STYRDOKUMENT FÖR HÅLLBARHETSARBETET

Regelverk som styr Castellums hållbarhetsarbete:

Externa lagar

• Svenska Aktiebolagslagen.
• Miljöbalken.
• Arbetsmiljölagen.
• BBR-krav (Boverkets byggregler).
• Övriga tillämpliga lagar och regler.

Externa initiativ

WELL.

• FN:s globala hållbarhetsmål. • ISO 14001.
• Global Compact.
• Hållbarhetscertifieringar Green Building, Miljöbyggnad, BREEAM, LEED,
• Science Based Targets. • Lokala hållbarhets
• program och klimatanpassningsplaner.
  • Uppförandekod för leverantörer. • Internt miljöledningssystem.
  • Processer för intern kontroll.
  • Övriga instruktioner.

Viktiga interna regelverk • Hållbarhetspolicy. • Arbetsmiljöhandbok • Uppförandekod.

Hållbarhetsstyrning

Hållbarhetsarbetet omfattar hela verksamheten och styrs via ett ledningssystem som består av gemensamma policys, riktlinjer, övergripande mätbara mål samt detaljerade handlingsplaner. Utgångspunkten i arbetet är att följa upp, dokumentera, utvärdera och förbättra. Castellum utgår från försiktighetsprincipen vilken är integrerad i Castellums hållbarhetspolicy och verksamhetsprocesser och följs upp via bolagets miljöledningssystem. Castellum är certifierat enligt ISO14001 för att upprätthålla ett strukturerat miljöarbete.

Castellums VD är ytterst ansvarig för hållbarhetsarbetet, vilket inkluderar klimatrelaterade risker. Hållbarhetschefen driver och utvecklar hållbarhetsarbetet för koncernen, vilket inkluderar bolagets klimatarbete och rapporterar direkt till VD löpande. Hållbarhetschefen informerar vidare hela koncernledningen om arbetet vid minst 4 gånger per år. Företaget har inte haft behov av att inrätta någon speciell klimatkommitté på ledningsnivå. För respektive region finns en dedikerad hållbarhetsansvarig där arbetet bedrivs integrerat i verksamheten. Arbetet som hållbarhetschef och hållbarhetsansvarig innefattar att se till att bolagets hållbarhetspolicy efterlevs, att implementera åtgärder som leder mot Castellums hållbarhetsmål samt övervaka klimatrelaterade risker och möjligheter.

Castellums styrelse antar årligen hållbarhetspolicy och uppförandekoder samt diskuterar och följer löpande upp arbetet.

Castellums hållbarhetsarbete bygger på engagerade och kunniga medarbetare och utbildning i hållbarhetsfrågor sker kontinuerligt. Samtliga medarbetare på Castellum genomgår en obligatorisk webbaserad utbildning inom hållbarhet, mångfald och uppförandekoder och är en del av introduktionen för nya medarbetare.

Varje år ses bolagets hållbarhetsrisker över, vilket också inkluderar klimatrelaterade risker och möjligheter. Detta är en del av bolagets ordinarie risköversyn och rapporteras till styrelsen.

VERKSAMHET

STRATEGI

AKTIEN

HÅLLBARHETSSTYRNING

		Ekonomisk hållbarhet	Ekologisk hållbarhet	Social hållbarhet
	GRI Standarder	GRI 201: Ekonomiskt resultat GRI 207: Skatt	GRI 302: Energi GRI 303: Vatten GRI 305: Utsläpp GRI 306: Avfall GRI 307: Efterlevnad miljö GRI 308: Utvärdering leverantörer avseende miljö C1: Produktansvar	GRI 205: Antikorruption GRI 401: Anställningsförhållanden och arbetsvillkor GRI 403: Hälsa och säkerhet GRI 404 Utbildning GRI 405: Mångfald och jämställdhet GRI 413: Lokala samhällen GRI 414: Utvärdering leverantörer avseende sociala kriterier GRI 416: Kunders hälsa och säkerhet
	Varför är området viktigt för oss?	Att leverera ett långsiktigt hållbarhet ekononomiskt resultat och betala skatt är en förutsätt ning för verksamhetens fortsatta utveckling.	Genom att på ett effektivt sätt nyttja natur resurser och vidta försiktighetsprincipen kan vi minska vår påverkan. Detta innebär också att säkerställa efterlevnad och ansvar vid utveckling av våra fastigheter.	Att våra medarbetare mår bra, utvecklas och erbjuds en trygg arbetsmiljö är en nyckel till att bolaget fortsatt utvecklas i en positiv riktning. Förutom våra medarbetare är det viktigt att verksamheten bedrivs på ett ansvarsfullt sätt med hög etik och stark moralisk kompass jämtemot våra övriga intressenter.
GRI 103-1	Ansvar och påverkan i värdekedjan	Vårt ansvar är att möta behovet från kunder. Vi utvecklar primärt fastigheterna tillsammans kun derna, men också andra intressent grupper inkluderas i dessa pro cesser. Vi bidrar tillsammans med kunderna till påverkan, som sker vid byggnation, inköp, förvaltning och utveckling.	Vårt ansvar är att använda resurser effektivt i vår verksamhet och samtidigt ställa krav på leverantörer och samarbeta med kunder. Vi bidrar, tillsammans med leverantörer och kunderna till påverkan som sker vid byggnation, inköp, förvaltning och utveckling.	Vi har ett formellt ansvar för medarbetarna och efter strävar en målorienterad organisation där alla känner sig engagerade. Vi ansvarar för att ställa tydliga krav på leverantörer och de har ett stort ansvar att efterleva dessa. Vi har en direkt påverkan på våra medarbetares arbetsvardag vid byggnation, förvaltning och inköp, men också för att våra fastigheter är säkra för användarna och lokalsamhället.
	Begränsningar i rapportering	Hållbarhetsdata som redovisas gäller Castellum som koncern. Inga begränsningar finns i rapporteringen.	Hållbarhetsdata som redovisas gäller Castellum som koncern. Vi fokuserar på egen verksamhet, från planering till genomförande och förvaltning. Vi rappor terar även koldioxidutsläpp från såväl uppströms som nedströms i värdekedjan. Eventuellt saknad data anges vid respek tive tabell.	Rapportering sker i första hand för medarbetare med kompletterande uppgifter från leverantörer där det finns tillgängligt. Vi rapporterar inte uppgifterna om kunderna och användarna. Eventuellt saknad data anges vid respektive tabell.
	Hur vi arbetar	Vi utvecklar våra fastigheter beaktat dagens och framtidens behov i dialog med kunder och andra intressenter.	Genom att säkerställa resurseffektiv användning av material och naturresurser men också effektivt nyttjande av lokaler. Mer kan läsas under kapitel planeten och framtidssäkring.	Genom att tydligt strukturera krav och förväntningar på våra medarbetare och leverantörer. Mer kan läsas under kapitel välbefinnande och uppförande.
	Vi vill uppnå följande	Målet är att uppnå värdeska pande arbetsplatser för oss och våra kunder.	Målet är att minska vår klimatpåverkan och till 2030 uppnå klimatneutralitet.	Vi vill skapa en hälsosam, riskfri och inspirerande arbetsplats där människor känner engagerade och motiverade. Detta ska ske med hög affärsetik och ansvarstagande.
GRI 103-2	Policyer	• Hållbarhetspolicy • Ekonomihandbok • Finanspolicy • Hållbarhetspolicy • Skattepolicy • Övriga rutiner	• Hållbarhetspolicy • Riktlinjer för hållbarhetsmål • Uppförandekod • Uppförandekod för leverantörer • Riktlinjer för hållbara fordon och resor • Övriga rutiner	• Hållbarhetspolicy • Riktlinjer för hållbarhetsmål • Arbetsmiljöhandbok och arbetsmiljöpolicy • Uppförandekod • Uppförandekod för leverantörer • Personalhandbok och Chefshandbok • Process för intern kontroll • Övriga rutiner
	Åtaganden utöver svenska lagar och riktlinjer	• Stödjer FN Global Compact	• Science Based Target-initiative • Anslutna till Fossilfritt Sverige • Certifiering av byggnader • Stödjer FN Global Compact	• Stödjer FN Global Compact
	Mål	• Tillväxt i förvaltningsresultat • Nettoinvesteringar • Låg finansiell risk • Nöjda kunder (NKI)	• Klimatneutralitet 2030 • Energieffektivisering • Andel certifierade byggnader • 100 % förnybar energi • Fossilfria fordon	• Låg sjukfrånvaro • Mångfald och jämställdhet • Högt förtroendeindex
	Särskilda processer, projekt, program och initiativ		• Miljöledningssystem • Metod för klimatberäkningar. • E-learning i hållbarhet	• Visselblåsarfunktion • E-learning i uppförandekod och mångfald
GRI 103-3	Utvärdering av styrning	• Analys av Nöjd Kund Index (NKI). • Policyer utvärderas årligen och fastställs av styrelsen.	• Uppföljning av resursanvändning och växthusgasutsläpp. • Uppföljning av resursanvändning, miljöledningsystem och produktansvar görs inom ramen för Ledningens. genomgång årligen. • Policyer utvärderas årligen och fastställs av styrelsen.	• Uppföljning av intern kontroll. • Uppföljning av ärenden i visselblåsarfunktionen i Revision- och Finansutskott. • Uppföljning av Mångfald och jämställdhet, lokala samhällen, hälsa och säkerhet, utvärdering leverantörer avseende sociala kriterier vid Ledningens genomgång årligen. • Policyer utvärderas årligen och fastställs av styrelsen.

Läs mer om ansvarsfördelning och kontrollmekanismer i Bolagsstyrningsrapporten på sidorna 96–121. Läs mer om mål och utfall på sidorna 52–61. Samtliga Castellums fastigheter och enheter ingår.

Intressentdialog och väsentlighetsanalys

För att utveckla och förbättra verksamheten har Castellum kartlagt och analyserat intressenternas förväntningar på bolagets verksamhet.

Castellum genomför kontinuerligt dialoger, intervjuer och enkäter med kunder, leverantörer, medarbetare, koncernledning och styrelse som visar vilka hållbarhetsfrågor som intressenterna anser vara viktigast för Castellum. Tillfrågade intressenter är de som anses ha störst påverkan på bolaget eller som påverkas mest av bolagets verksamhet.

Utöver denna intressentdialog har Castellum en löpande dialog angående hållbarhetsrelaterade frågor vid styrelsemöten, träffar med aktieägare och i den dagliga kontakten med kunder, anställda och leverantörer. Intressentdialogen avgränsas till områden där Castellum anses ha betydande påverkan eller bli påverkad utav.

CASTELLUMS VIKTIGASTE FRÅGOR UTIFRÅN INTRESSENTGRUPPSPERSPEKTI

Intressentgrupp	Viktigaste frågor
KUNDER	• Effektiv resursanvändning • Miljöcertifiering av byggnader • Förnybar energi1)
STYRELSE	• Effektiv resursanvändning • Attraktiv arbetsplats • Miljöcertifiering av byggnader
LEVERANTÖRER	• Effektiv resursanvändning1) • Förnybar energi • Hållbara byggnadsmaterial och installationer
KONCERNLEDNING	• Effektiv resursanvändning • Mångfald och lika möjligheter • Attraktiv arbetsplats
MEDARBETARE	• Effektiv resursanvändning • Attraktiv arbetsplats • Bidra till attraktiva lokalsamhällen, t.ex. erbjuda lärlingsplatser1)

Tabellen visar de viktigaste frågorna som Castellums centrala intressentgrupper framförde i genomförda intressentdialoger 2016 och med senaste uppdatering 2020. 1. Nya viktigaste frågor utifrån intressentdialogen 2020.

Undersökningen har genomförts med hjälp av webbenkäter och kvalitativa intervjuer.

VÄSENTLIGA HÅLLBARHETSOMRÅDEN FÖR CASTELLUM OCH HUR DE KORRELERAR MED GRI STANDARDS

Castellums hållbarhetsaspekt	GRI Standards område
Anpassa fastigheterna till klimatförändringarna	Utsläpp
God affärsetik och antikorruption	Antikorruption, ekonomisk utveckling, skatt
Mångfald och lika möjligheter	Mångfald och lika möjligheter
Effektiv resursanvändning	Energi, vatten, lagefterlevnad miljö
Attraktiv arbetsplats	Anställningsförhållanden och arbetsvillkor, utbildning, hälsa och säkerhet
Säkerställa hållbara leverantörskedjor	Leverantörsutvärdering avseende påverkan på samhälle och miljö
Hållbar finansiering	Ekonomisk utveckling
Hälsosamma lokaler	Kunders hälsa och säkerhet
Förnybar energi	Energi
Miljöcertifiering av byggnader	Produktansvar
Hållbara byggnadsmaterial och installationer	—
Samarbeta med kunder för att uppnå bättre hållbarhetsprestanda, t.ex. källsortering, laddstolpar	—
Bidra till attraktiva lokalsamhällen, t.ex. genom lärlingsplatser	Lokala samhällen
Erbjuda flexibla och smarta arbetsplatser	—
Biologisk mångfald och ekosystem tjänster
Miljö- och klimatrisker	—
Hälsa och säkerhet	Hälsa och säkerhet

Tabellen visar hur Castellums egna hållbarhetsaspekter korrelerar med aspekterna i GRI Standards. Vissa av Castellums hållbarhetsaspeketer anses viktiga för bolagets hållbarhetsarbete och sträcker sig därför utanför GRI:s rapporteringssystem.

Väsentlighetsanalys

Resultatet av genomförda intressentdialoger i kombination med bolagets västenlighetsanalys innebär att Castellum fokuserar på följande områden. Samtliga områden anses viktiga för Castellum men värderas i matrisen från låg-mellan-hög.

FOKUSOMRÅDE

PLANETEN

Hur Castellum ansvarsfullt och effektivt ska minska resursanvändningen och koldioxidutsläppen som ger upphov till den globala uppvärmningen.

FOKUSOMRÅDE FRAMTIDSSÄKRING

Hur Castellum ska skapa en hållbar fastighetsportfölj i en värld under förändring.

Hur Castellum arbetar med områdena finns samlade i Castellums agenda för den hållbara staden. De prioriterade områdena i matrisen nedan, som bygger på genomförd väsentlighetsanalys, har mynnat ut i följande fyra fokusområden som kort beskrivs nedan.

FOKUSOMRÅDE VÄLBEFINNANDE

Hur Castellum ska främja hälsa, välbefinnande och produktivitetsökning.

Hur Castellum ska skapa bättre samhällen med ökad sysselsättning och engagemang.

FOKUSOMRÅDE UPPFÖRANDE

	Hög		• Hälsosamma lokaler.	• Effektiv resursanvändning
			• Bidra till attraktiva lokalsamhällen, t.ex. erbjuda lärlingsplatser.	(energi, vatten och material). • Förnybar energi.
			• Attraktiv arbetsplats.	• Miljöcertifiering av byggnader.
				• Hållbara byggnadsmaterial och installationer.
				• Mångfald och lika möjligheter.
				• Samarbeta med kunder för att uppnå bättre hållbarhetsprestanda, t.ex. källsortering, laddstolpar.
		• Hållbar finansiering.	• Anpassa fastigheterna till klimat förändringarna.	• Säkerställa hållbara leverantörskedjor.
	Mellan		• Erbjuda flexibla och smarta arbetsplatser. • Hälsa och säkerhet.
Relevans för intressenter
			• God affärsetik och antikorruption.	• Biologisk mångfald och ekosystemtjänster
			• Miljö- och klimatrisker.	(Biologisk mångfald och ekosystemtjänster har omvärderats från hög relevans för intressenter till lägre och med hög påverkan på hållbar utveckling).
	Låg
		Låg	Mellan	Hög
			Castellums påverkan på hållbar utveckling

Påverkan på omvärlden

Många av Castellums hållbarhetsaspekter har en påverkan utanför bolagets juridiska ramar, exempelvis hos kunder, leverantörer och i de samhällen där bolaget är verksamt. Castellum redovisar bakgrundsbeskrivning för respektive väsentlig hållbarhetsaspekt

och var den har sin påverkan i bolagets värdekedja. Se Castellums GRI-index på sidorna 180–181 för hänvisningar till upplysningar avseende hållbarhetsstyrning.

Hållbarhetsarbete och åtagande

Ansvarsfull samhällsutvecklare

Castellum ska som ansvarsfull samhällsutvecklare vara med och driva utvecklingen framåt. Castellum betraktar försiktighetsprincipen och samhällets krav enligt lagar och förordningar som minimikrav och strävar efter ständiga förbättringar i syfte att främja en hållbar utveckling.

Ställning till klimatförändringar och planetens gränser

Castellum erkänner de vetenskapliga bevis om att mänsklig aktivitet accelererar klimatförändringarna. Att överskrida planetens gränser innebär stora risker för vår framtid. För att bidra till den globala agendan ska Castellum därför styra och målsätta verksamheten i linje med FN Sustainable Development Goals och det internationella klimatavtalet. För att framtidssäkra Castellums portfölj ska byggnader energieffektiviseras, livscykelperspektiv beaktas vid investeringar, ansvar tas för naturresurser och biologisk mångfald, andelen förnybar energi ökas och verksamheten anpassas till klimatförändringarna. Castellum ska vara engagerade i våra kunders och myndigheters klimatplaner och policys, visa ledarskap och i möjligaste mån inspirera branschen till att bli mer klimatanpassad.

Castellum ser påverkan från ett förändrat klimat som en betydande risk vilket, på lång sikt, utgör ett hot mot vår verksamhet, våra fastigheter och hyresgäster. Om extremt väder uppstår, t.ex. översvämning eller kraftigt regn, orsakar det skador och störningar på flera sätt: direkt på fastigheten eller på närliggande infrastruktur t.ex. strömavbrott, avloppsvatten som tränger upp ur avlopp eller störningar i kommunikationen till och från våra fastigheter. Castellum har därför implementerat specifika riskanalysprocesser för alla investeringar i syfte att ta hänsyn till klimatrisker såsom risker för översvämning, erosion av land och utsatthet för extremväder.

Science Based Targets initiative (SBT) är ett samarbete mellan Carbon Disclosure Project (CDP), FN, World Resource Initiative (WRI) och Världsnaturfonden (WWF). SBT:s syfte är att guida företag över hela världen att definiera koldioxidutsläpp och sätta vetenskapligt korrekta målsättningar i linje med Parisavtalets mål om att minska den globala uppvärmningen.

Castellum har som första fastighetsbolag i Norden fått sitt klimatmål godkänt av SBT. Castellums mål är att till 2030 uppnå 100 % klimatneutralitet från verksamheten och därmed stötta FN:s klimatavtal och de nationella ambitionerna om ett fossilfritt Sverige. Castellums strategi för att minska miljöpåverkan fokuserar bl.a. på följande områden:

• Omställning till 100 % förnybar energi.
• Reducering av energianvändningen i våra
• fastigheter.
• Omställning till en fossilfri fordonsflotta till 2020.
• Styrning mot minskad klimatpåverkan i projekt.

För att uppnå ett väl fungerande hållbarhetsarbete kommer Castellum att:

Övergripande

• Styra verksamheten i linje med FN:s globala hållbarhetsmål.
• Följa Castellums uppförandekod vilken bygger på FN Global Compact. Alla Castellums medarbetare och samarbetspartners ska förstå och följa respektive uppförandekod.
• Kontinuerligt höja kompetensen inom hållbarhet genom utbildning och kommunikation av hållbarhetsfrågor.
• Regelbundet följa upp, redovisa och förbättra vårt hålbarhetsarbete.

Ekologisk hållbarhet

• Minimera koldioxidutsläpp i scope 1, 2 och 3 (se sidorna 52–54 ) som bidrar till global uppvärmning.
• Ansvarsfullt och effektivt använda naturresurser för att inte äventyra planetens gränser och därmed vårt klimat och framtida generationers möjligheter i en ändlig värld.
• Bygga och förvalta med ett livscykeltänkande och främja cirkulära modeller.
• Bidra till ökad biologisk mångfald samt begränsa användning och spridning av miljöfarliga produkter.
• Alla fastigheter som innehafts mer än ett år ska vara miljöinventerade, dessa ska uppdateras minst vart tionde år.
• Skapa förutsättningar för ansvarsfull hantering av avfall genom minimering av avfall, förebygga föroreningar och se avfallet som en resurs för återanvändning och återvinning.

Social hållbarhet

• Erbjuda trygga och hälsosamma miljöer för människor i och
• kring våra fastigheter och för våra medarbetares välbefinnande. • Skapa en jämställd organisation och en mångfald som speglar samhällets sammansättning.
• Bidra till sysselsättning och ungdomars möjlighet att komma in på arbetsmarknaden.
• Engagemang i frågor av betydelse för samhällsutvecklingen.
• Uppmärksamma och förändra diskriminerande strukturer i organisationen.
• Vara en attraktiv arbetsgivare och attrahera de bästa och mest professionella medarbetarna.

Ekonomisk hållbarhet

• Ha en långsiktig hållbar ekonomisk tillväxt i kassaflöde.
• Skapa affärsmodeller för samverkan avseende hållbara investeringar.
• Ha en låg finansiell och operationell risk för en god värdetillväxt i bolaget samtidigt som aktieägarna kan erbjudas en konkurrenskraftig utdelning.
• Använda ekonomiskt och mänskligt kapital effektivt.

Kompletterande information

I denna del redovisas de metoder, antaganden och omvandlingsfaktorer som använts för att ta fram Castellums GRI-upplysningar. Utöver detta redovisas kompletterande tabeller och information till årsredovisningen samt beskrivning av utelämnad information.

Miljö- och klimatdata

Effektiv resursanvändning

Castellums arbete för att minska bolagets klimatpåverkan är ambitiöst och pågår i hela verksamheten. Ambitionen att arbeta effektivt för att fastighetsbeståndet ska utvecklas till att bli mer hållbart har funnits med i bolaget sedan mitten av 90-talet. Detta arbete har gett resultat och Castellum är idag bland de mest hållbara i branschen.

För att framtidssäkra Castellums fastighetsportfölj och bidra till de av Castellum prioriterade globala hållbarhetsmålen som FN beslutat har Castellum satt upp flera utmanande mål. Byggnader ska energieffektiviseras, naturresurser ska användas med ökad effektivitet, biologisk mångfald i urbana miljöer ska öka, andelen förnybar energi förbättras och hänsyn tas till ändrade väderförhållanden. Castellum är engagerade i kundernas och myndigheternas klimatplaner och policyer, står bakom internationella överenskommelser såsom Parisavtalet, visar ledarskap och påverkar i möjligaste mån branschen till att minska klimatpåverkan. Castellum har som första fastighetsbolag i Norden fått sitt klimatmål godkänt av initiativet Science Based Targets (SBT). Castellums mål är att till 2030 uppnå 100 % klimatneutralitet från verksamheten och därmed stötta FN:s klimatavtal och de nationella ambitionerna om ett fossilfritt Sverige. Trots att vi ser goda möjligheter att ställa om utsläppen från fastighetsförvaltning (Scope 1 och 2) är det stora utmaningar att nå klimatneutralitet i Scope 3. Vi är idag långt ifrån alla lösningar på hur vi skall nå klimatneutralitet till 2030. Men vi vet att tuffa mål driver innovation.

Energi, GRI 302-1

Energislag	Absolut energi användning 2020	Förnybar andel
Fastighetsel	70 357	100 %
El – Geo-värme och kyla	1 586	100 %
El – Direktel	1 155	100 %
Biogas	1 723	100 %
Total bränslekonsumtion från förnybara bränslen	74 821	100 %
Naturgas	312	0 %
Olja	1	0 %
Total bränslekonsumtion från icke-förnybara bränslen	313	0 %
Fjärrvärme	189 382	94 %
Fjärrkyla	14 903	95 %
Total energianvändning	279 419	95 %

All energiförbrukning redovisas i MWh. För att räkna om energiförbrukningen från MWh till GJ, använd omräkningsfaktorn 3,6. Castellum använder ingen ånga.

Utsläpp, GRI 305-1, 305-2 och 305-3

Castellum följer årligen upp växthusgasutsläpp enligt ramverket Greenhouse Gas Protocol (GHG Protocol). Basår 2017 är valt för Castellum Science Based Target om netto-noll CO2 -utsläpp år 2030. Detta eftersom det var det första året då en fullständig scope 3-inventering kunnat genomföras. För scope 1 och 2 samt för tjänsteresor finns data tillbaka till 2007 att jämföra med.

Tabellen på nästa sida redovisar vilka aktiviteter, antaganden och omvandlingsfaktorer som ligger till grund för redovisning av Castellums energiförbrukning och växthusgasutsläpp.

Total avfallsvikt, per typ och hanteringsmetod, 306-2

Castellum bryter inte ner avfallsinformation fullt ut per typ eller hanteringsmetod då bolaget idag inte har tillgång till denna information på den detaljnivån. Informationen kommer utvecklas kommande år i takt med att vi har möjlighet att få mer fullständig information från leverantörerna.

FULLSTÄNDIG INVENTERING AV VÄXTHUSGASUTSLÄPP

Absoluta utsläpp anges i ton CO2 -eq och intensitet i kg per kvm

		2020	2019			2018		2017	Method for calculation1)
	Absolute Intensity					Absolute Intensity Absolute Intensity Absolute Intensity
Scope 1Includes natural gas, oil, refrigerants and fuels for company cars
Direct emissions	284	0,1	458	0,1	675	0,2	1 122	0,3	Fuel-based method
Biogenic-emissions	339	0,1	535	0,1	664	0,2	924	0,2	Fuel-based method
Scope 2 Includes electricity, district heating and cooling
Market-based method	3 991	0,9	5 764	1,4	4 362	1,0	6 133	1,3	Fuel-based method
Location-based method	18 128	4,1	37 222	8,8	47 818	11,3	48 560	11,0	Fuel-based method
Scope 1+2 (Market-based)	4 275	1,0	6 222	1,5	5 037	1,2	7 255	1,6	Fuel-based method
Scope 1+2 (Location-based)	18 412	4,2	37 680	8,9	48 493	11,5	49 682	11,3	Fuel-based method
Scope 3 Includes all other relevant indirect emissions2)
1. Purchased goods and services	274 307		61,8 266 860		62,8 273 279		64,6 322 279	73,6	Spend-based method
4. Upstream transportation and distribution	227	0,1	172	0,1	166	0,1	289	0,1	Spend-based method
5. Waste generated in operations	2 717	0,6	2 161	0,5	2 038	0,5	1 839	0,4	Spend-based method
6. Business travel	49	0,0	127	0,0	151	0,0	138	0,0	Distance-based method
7. Employee Commuting	160	0,0	166	0,0	158	0,0	156	0,0	Average-based method
8. Upstream leased assets	88	0,0	68	0,0	59	0,0	51	0,0	Spend-based method
13. Downstream leased assets3)	12 627	2,9	54	0,0	54	0,0	54	0,0	Average-based method
Biogenic-emissions	—	—	—	—	—	—	—	—
Scope 3	290 175	65,4	269,608	63,4	275,905	65,2	324 806	74,1

Base year of 2017 is choosen for Castellums Science Based Target due to that is the first year that Castellum has been able to do a full inventory of scope 3 greenhouse gas emission. No exclusion of essential greenhouse gases has been made.

1. According to GHG Protocol Corporate Value Chain Standard

2. The following types of scope 3 emissions are not relevant for Castellum (approved by the Science Based Target initiative): 2. Capital goods, 3. Fuel and energy-related activities,

9. Downstream transportation & distribution, 10. Processing of sold products, 11. Use of sold products, 12. End-of-life treatment of sold products, 14. Franchises, 15. Investments

1. The emission factor has been updated to each national residual mix emission factors from the Grexel database for 2020. Our opinion is that Grexel's individual residual emission factors better reflects the carbon emissions from electricity consumption instead of using the weighted Nordic residual emission factor by Energimarknadsinspektionen, used previous years. This does not significantly effect the full carbon footprint, less than 5 %, therefor we do not update previous year or base year.

FLERÅRSÖVERSIKT ENERGI, KOLDIOXIDUTSLÄPP OCH VATTEN, 2016–2020

Absolut energi i MWh och CO2 i ton respektive intensitet anges i kWh per kvm, år och CO2 i kg per kvm

	2020		2019		2018		2017		2016
		Absolut Intensitet		Absolut Intensitet		Absolut Intensitet		Absolut Intensitet		Absolut Intensitet
Total energianvändning	279 419	75	316 239	88	349 014	97	343 140	94	342 918	98
Total energianvändning normalårskorrigerad	326 287	87	340 645	95	371 220	103	365 927	100	362 935	104
1. varav faktiskt uppvärmning	193 718	50	223 576	60	238 494	64	244 060	64	244 529	69
2. varav normalårskorrigerad uppvärmning	240 586	62	247 983	67	260 700	70	266 847	70	264 546	75
3. varav el och kyla	85 701	25	92 662	28	110 520	33	99 080	30	98 389	29
Totala CO2 -utsläpp för fastighetsförvaltning1)	4 275	1,0	6 222	1,5	5 037	1,2	7 255	1,7	8 355	1,9
varav scope 1	285	0,1	458	0,1	675	0,2	1122	0,3	608	0,1
varav scope 2 (market-based)	3 990	0,9	5 764	1,4	4 362	1,0	6 133	1,4	7 747	1,8
Total vattenanvändning	874 785	0,25	995 345	0,29	969 783	0,3	1 008 457		0,3 1 044 503	0,2

1. Denna uppställning inkluderar samtliga CO2 -utsläpp från fastighetsförvaltning, d.v.s. scope 1 & 2. Total energianvändning är summan av 1 och 3. Total energianvändning normalårskorrigerad är summan av 2 och 3.

Scope	Aktivitet	Aktivitetsdata	Omvandlingsfaktor
Scope 1	Förbrukning av olja i fastigheter där hyresgästen inte har separat mätning eller fakturering av verklig förbrukning.	Intern inhämtning av statistik avseende förbrukning i de fastigheter som värms med olja.	Eldningsolja: 0,28 ton CO2 e/MWh Källa: GHG Protocol, GWP 2014 IPCC Fifth Assessment Report
Scope 1	Förbrukning av naturgas i fastigheter där hyresgästen inte har separat mätning eller fakturering av verklig förbrukning.	Intern inhämtning av statistik avseende förbruk ning i de fastigheter som värms med naturgas.	Naturgas: 0,203 ton CO2 e/MWh Källa: GHG Protocol, GWP 2014 IPCC Fifth Assessment Report
Scope 1	Tjänsteresor med företagsbilar.	Resor med företagsbil utgår ifrån avläsning av mätarställningar. Växthusgasutsläpp baseras på körd sträcka och medelförbrukning blandad körning för respektive bil.	Bensin: 0,0002375 ton CO2 e/km Diesel: 0,0002798 ton CO2 e/km Biobränsle: 0 ton CO2 e/km Fordonsgas: 0,0000505 ton CO2 e/km Laddhybrid: 0,00005 ton CO2 e/km Elfordon: 0 ton CO2 e/km Källa: GHG Protocol, GWP 2014 IPCC Fifth Assessment Report
Scope 1	Köldmedia.	Utsläpp från köldmedia hämtas från respektive fastighets enligt lag obligatoriska köldmediarapport.	Statistik från Svensk Kyl & Värmepumpsföreningen. Datan redovisas med anknytning till f-gas förordningen, EU/517/2014 och tillhörande svensk lagstiftning, som förklaras utifrån gällande praxis.
Scope 2	Förbrukning av el i fastigheter där hyresgästen inte har separat mätning eller fakturering av verklig förbrukning.	Intern inhämtning av statistik i de fastigheter där Castellum ansvarar för elanvändningen.	Ursprungsmärkt förnybar el: 0 g CO2 e/MWh Residualmix: Sverige: 0,05022 ton CO2 e/MWh Danmark: 0,46521 ton CO2 e/MWh Finland: 0,31013 ton CO2 e/MWh Källa: Grexel
Scope 2	Förbrukning av fjärrvärme och fjärrkyla i fastigheter där hyresgästen inte har separat mätning eller fakturering av verklig förbrukning.	Intern inhämtning av statistik i de fastigheter där Castellum ansvarar för fjärrvärme och fjärrkyla Fjärrvärmeförbrukningen justeras utifrån SMHI:s graddagar och vakansgrad.	Statistik från respektive leverantör av fjärrvärme.1)
Scope 3	Tjänsteresor taxi.	Majoriteten av data från leverantörer samt manuell inhämtning.	0,000147 ton CO2 e/km Källa: GHG Protocol, GWP 2014 IPCC Fifth Assesment Report
Scope 3	Tjänsteresor flyg.	Majoriteten av data från leverantörer samt manuell inhämtning.	Norden: 0,000171 ton CO2 e/km Europa: 0,000092 ton CO2 e/km Världen: 0,000083 ton CO2 e/km Källa: GHG Protocol, GWP 2014 IPCC Fifth Assessment Report
Scope 3	Tjänsteresor tåg.	Majoriteten av data från leverantörer.	0,0000002 ton CO2 e/km Källa: SJ
Scope 3	Privata fordon i tjänst.	Intern uppföljning av körda kilometer i tjänst med privat fordon.	0,000147 ton CO2 e/km Källa: GHG Protocol, GWP 2014 IPCC Fifth Assesment Report
Scope 3	Anställdas pendling.	Anställdas pendling i km estimeras utifrån data från Trafikanalys som kombinerades med emissionsfaktorer från Naturvårdsverket.	Källa: Naturvårdsverket och Trafikanalys
Scope 3	Nedströms hyrda tillgångar.	Beräknas genom schablon av hyresgästers energianvändning.	Residualmix: Sverige: 0,05022 ton CO2 e/MWh Danmark: 0,46521 ton CO2 e/MWh Finland: 0,31013 ton CO2 e/MWh Källa: BELOK, Grexel
Scope 3	Övriga växthusgasutsläpp.	Koldioxidpåverkan beräknades utifrån hur mycket som spenderas på leverantörer från olika industri sektorer (t.ex. transport, resor, konsulttjänster etc). Utsläppen beräknas sen genom sektordata från World Input Output Database (WIOD), enligt Greenhouse Gas protokollets rekommendationer för en Scope 3 screening.	Källa: World Input Output Database (WIOD) 2013

1. Eftersom fjärrvärmeleverantörernas omvandlingsfaktorer för föregående år, 2020, först beräknas under 2021 används 2019 års omvandlingsfaktorer för utsläpp kopplat till traditionell fjärrvärme.

Medarbetardata

Handlingskraftig och flexibel organisation

Castellum arbetar ständigt med att utveckla och förbättra organisationen. Utgångspunkten är att en gemensam struktur i kombination med en stark lokal närvaro skapar bäst affärsnytta. Bolagets förståelse för hyresgästernas specifika behov och kunskap om varje lokal fastighets- och hyresmarknads specifika kontext skapar handlingskraft – något som gör skillnad, främjar affärer och får medarbetare att växa.

Castellum har rutiner och riktlinjer gällande förmåner, anställningsvillkor och incitamentssystem. Detta för att ytterligare stärka Castellumandan, öka rörligheten inom bolaget och säkerställa en tydlig ersättnings- och incitamentsstruktur.

Ett bonusprogram som inkluderar samtliga medarbetare tillämpas där alla deltagare har möjlighet att få del av uppnådda resultatförbättringar. Detta bidrar till en inkluderande kultur där verksamhetsmålen är en naturlig del av vardagen.

Castellum ska vara en attraktiv arbetsgivare med engagerade och motiverade ledare som arbetar mot samma mål och därigenom uppfyller högt ställda förväntningar. Bolaget arbetar för att attrahera, rekrytera, utveckla och behålla rätt ledare och medarbetare. Målet är att vara det bästa alternativet i val av fastighetspartner på alla Castellums marknader. Castellum strävar hela tiden mot förbättringar och ska vara transparenta och tydligt kring förväntningar på alla som arbetar i koncernen. Konstruktiv uppföljning är en naturlig och ömsesidig del i relationen mellan ledare och medarbetare och sker bl.a. genom årsvisa medarbetarsamtal och uppföljningssamtal. Utöver det sker löpande dialog och uppföljning på daglig basis.

Castellum värderar olika perspektiv och ser därför mångfald och jämställdhet som viktiga tillväxtnycklar, därför är detta prioriterade frågor. Castellums mångfalds- och jämställdhetsarbete ska främja likabehandling i frågor om anställnings- och arbetsvillkor samt utveckling i arbetet. Ambitionen är att mångfalds- och jämställdhetsarbetet bedrivs som en integrerad del i verksamheten.

Arbetsmiljö

Castellum värnar om både anställda och leverantörer och har ett ansvar för att ingen blir fysiskt eller psykiskt sjuk eller skadas p.g.a. sitt arbete. Vi arbetar fortlöpande med att utveckla och förbättra arbetsmiljön i hela koncernen. Castellum har även en uppförandekod för leverantörer, där kravs ställs på att de ska leva upp till samma krav som vi ställer på oss själva avseende arbetsmiljö. Under året har 11 arbetsrelaterade olyckor inrapporteras, varav 5 stycken berörde Castellums medarbetare.

Den totala sjukfrånvaron var fortsatt låg, 2,0 % (2,9).

För att nå koncernens tuffa hållbarhetsmål om netto-noll koldioxidutsläpp 2030 samt en fossiloberoende fordonsflotta 2020 är det nödvändigt att Castellums medarbetare prioriterar hållbara resor och möten.

Enligt Castellums riktlinjer finns bl.a. följande krav:

• Resor <45 mil ska i första hand bokas med tåg. • Miljökrav ställs på samtliga resor, exempelvis ska miljöbil väljas vid taxibokning.
• Klimatkompensation kommer ske årsvis för samtliga av koncernens resor.

Styrning av hälsa och säkerhet, GRI 403-1-7

Castellums rutiner för hälsa och säkerhet omfattar samtliga medarbetare. Det systematiska arbetsmiljöarbetet baseras på en arbetsmiljöhandbok med policys, riktlinjer och rutiner, som finns tillgängliga för alla medarbetare på intranätet. Castellum tar sitt lagstiftade arbetsmiljöansvar för alla egna anställda och inhyrd personal samt tar samordningsansvaret för entreprenörer i vår verksamhet.

I arbetsmiljöhandboken framgår hur ansvaret och arbetsmiljöuppgifter är fördelade. Det är VD för respektive del av verksamheten som är huvudansvarig. VD:arna fördelar arbetsmiljöuppgifter vidare ut i verksamheten så att en eller flera chefer, arbetsledare eller andra arbetstagare får i uppgift att verka för att risker i arbetet förebyggs och en tillfredställande arbetsmiljö uppnås. Medarbetare eller arbetsgivare som har eller har fått tilldelat ansvar för arbetsmiljöuppgifter ska se till att kunskaperna gällande arbetet är tillräckliga, vilket också definieras i Castellums arbetsmiljöhandbok. Bolagets lokala skyddsombud har en viktig funktion i arbetsmiljöarbetet och i samverkan utvecklas Castellums arbetsmiljö. Utbildningar inom arbetsmiljö genomförs kontinuerligt i verksamheten.

111	129
49	121
2	1
35 %	65 %
23 %	77 %
34 %	66 %
40 %	60 %
44 %	56 %
50 %	50 %

Anställningsform, antal personer

Tillsvidareanställda	161	250
Visstidsanställda	1	1

För mer detaljerad information om mångfald och jämställdhet se sidorna 57–59. Mångfald inom Castellum efter region 2020 samt Jämställdhet inom Castellum uppdelat enligt ovan.

Samtlig data är baserad på faktisk data. Datan är sammanställd och säkerställd av Castellums HRavdelning. Regional nedbrytning för HR-data sker landsvis för Sverige. Eftersom Castellums verksamhet i Danmark och Finland personalmässigt är liten inkluderas dessa medarbetare i statistiken för Sverige.

Riskidentifiering och -hantering

Att identifiera och förebygga hälso- och säkerhetsrisker är grunden i Castellums arbetsmiljöarbete. Riskbedömningar görs på olika nivåer och vid specifika situationer. Till exempel görs en risköversyn och eventuell en förnyad riskbedömning för varje del av verksamheten årligen. Det görs också riskbedömning vid förändringar, exempelvis vid lokalflytt, nya verktyg, förändrad arbetsmetod eller inför anlitande av entreprenörer. Castellums arbetsrelaterade incidenter, tillbud och olyckor hanteras enligt fastställda rutiner. Om någon medarbetare råkar ut för arbetsrelaterad sjukdom eller olycksfall i arbetet eller om något tillbud inträffar i arbetet, ska VD för berörd verksamhet, berörd chef och HR-ansvarig samt arbetstagaren gemensamt utreda orsakerna så att risker för ohälsa och olycksfall kan förebyggas i fortsättningen och vid behov ändra rutiner och arbetssätt för att minimera risker. VD den del av verksamhet som berörs alternativt berörd chef ska utan dröjsmål anmäla det inträffade till Arbetsmiljöverket. VD för berörd del av verksamhet är även ansvarig för att rapportera arbetsrelaterade skador till Castellums juridikavdelning. Underlaget används i det systematiska arbetsmiljöarbetet för att förebygga framtida olyckor. Inom Castellum äger skyddsombuden rätt att gå in och stoppa ett arbete som bedöms som farligt eller kan medföra risk för skador och ohälsa.

Inom Castellums projekt ska också tillbud och olyckor rapporteras i syfte att vi ska kunna lära av erfarenheten. Våra anlitade entreprenörer är, i egenskap av arbetsgivare, formellt ansvarig för att utreda och genomföra åtgärder vid arbetsskador. Det är dock Castellums uppgift som byggherre att dra lärdom av det som inträffat för att sätta in åtgärder vid planering och projektering av projekt samt gällande övergripande förutsättningar för projektet. Castellums medarbetare har stor påverkan på företagets arbetsmiljö- och hälsoarbete. Skyddsombuden har en viktig roll i detta. Påverkan sker bland annat genom deltagande i riskbedömningar, skyddskommittéer, friskvårdsgruppen med mera. Inom Castellum finns lokala skyddskommittéer där representanter från både arbetsgivare och arbetstagare deltar.

Hälsovård

För Castellum är det viktigt med friska medarbetare som mår bra och är hälsosamma. Livsstilen och den fysiska och sociala miljö är avgörande för människors hälsa och välbefinnande både på fritiden och i arbetslivet. Castellum använder externa resurser för företagshälsovården, med utgångspunkten att expertkunskap är nödvändig för att undersöka och bedöma de fysiska och psykiska riskerna som kan finnas. Företagshälsovården föreslår åtgärder och medverkar vid genomförandet. De är också en viktig resurs när rehabiliteringsutredningar ska göras och vid arbetsanpassningsåtgärder för enskilda arbetstagare och grupper av anställda. Det kan handla om medarbetare som har utmaningar i den fysiska arbetsmiljön, exempelvis med ensidigt arbete. Hälsokontroll genomförs inom hela bolaget en gång per år och vid behov bokas mer tid. Syftet med företagshälsovården är att arbeta hälsofrämjande och förebyggande i enlighet med intentionerna i Arbetsmiljölagen.

Samtliga medarbetare har genom sin sjukvårdsförsäkring tillgång till ett flertal förebyggande hälsotjänster som exempelvis samtalsstöd och e-hälsotjänster vilka är fria att använda och är tillgängliga dygnet runt. För att varje medarbetare ska få goda förutsättningar att ta hand om sin hälsa erbjuds samtliga medarbetare en arbetsmiljö- och hälsoundersökning med visst intervall.

För att inspirera våra medarbetare har Castellum en friskvårdsgrupp som kontinuerligt tar fram och bjuder in våra medarbetarna till aktiviteter. Vår friskvårdsgrupp tar varje år fram en plan med

olika friskvårdsaktiviteter som genomförs runt om i bolaget. Varje medarbetare har också tillgång till ett friskvårdsbidrag på 5 000 kronor per år.

Förebyggande arbete med leverantörer

Castellums verksamhet omfattar många byggnader och stora markområden runt om i Norden. För att kunna åstadkomma en effektiv förvaltning och byggnation behöver Castellum samarbeta med många olika leverantörer. Samarbetet med leverantörerna bygger bland annat på tydliga krav och förväntningar samt dialog och uppföljning. Genom att ställa tydliga krav inom bland annat arbetsmiljö kan vi bidra till och främja en hållbar utveckling för hela byggoch fastighetsbranschen. Uppförandekod för leverantörer, tydliga krav i upphandlingsdokument, instruktioner för leverantörer är några exempel på hur Castellum tar sig an dessa frågor.

Arbetsrelaterade skador och hälsa, GRI 403-9, 10

Under året har totalt 5 arbetsskador inrapporterats för Castellums egna medarbetare. De vanligaste skadorna är klämskada, fallskada, brännskada och bilolycka. Antalet skador med frånvaro (LTI) ger en olycksfallsfrekvens på 0,5 per 200 000 arbetade timmar, vilket anses vara lågt. Olycksfallsfrekvensen definieras som antal arbetsplatsolyckor som leder till frånvaro i en eller flera avtalade arbetsdagar per en 200 000 arbetade timmar.

I tabellen nedan inkluderas data för samtliga anställa och anlitade leverantörer som kommit till ledningens kännedom.

Sjukfrånvaro medarbetare	Kvinnor	Män	Total
Sjukfrånvaro Castellum	2,1 %	2,0 %	2,0 %
Varav korttidsfrånvaro	0,8 %	1,0 %	0,9 %
Varav långtidsfrånvaro (börjar räknas efter dag 15)	1,3 %	1,0 %	1,1 %

Arbetsrelaterade skador och ohälsa	Medarbetare	Leverantörer
Antal arbetsrelaterade dödsfall	0	0
Antal arbetsskador med frånvaro (LTI)	2	4
Skadefrekvens per 200 000 timmar (LTIFR)	0,5	0,2
Antal arbetsskador med allvarlig konsekvens1)	0	0
Skadefrekvens per 200 000 timmar	0	0
Totalt antal registrerade arbetsskador	5	6
Skadefrekvens per 200 000 timmar (TRIFR)	1,2	0,3
Antal registrerade arbetssjukdomar2)	5	—
Totalt antal arbetade timmar	828 613	4 194 1833)

Begrepp: LTI = Lost Time Injury, LTIFR = Lost Time Injury Frequency Rate, TRIFR = Total Recordable Injury Frequency Rate.

1. Allvarlig skada med över 6 månaders återhämtning exkl. dödsfall.

2. Castellums tolkning av GRI:s begrepp "Work related ill health".

3. Antalet arbetade timmar för leverantörer baseras ett antagande att 60 % utgör arbetskostnad och till ett timpris på 500 kronor per timme.

Sjukfrånvaron i bolaget ligger på en fortsatt stabil låg nivå med ett utfall på 2,0 procent. Genom vårt tidrapporteringssystem för anmälan av sjukfrånvaro ges möjlighet att tidigt fånga upp medarbetare som upplever arbetsrelaterad ohälsa. Under året har 7 medarbetare angivit att frånvaron är en konsekvens av förhållanden i arbetet. Här finns de som råkat ut för arbetsskador med frånvaro som följd. Därutöver är det ohälsa till följd av stress. Vi arbetar kontinuerligt med hälsofrämjande och förebyggande aktiviteter i syfte att medarbetare inte ska drabbas av arbetsrelaterade skador och ohälsa. Vi arbetar enligt en struktur likt "hieracy of controls" för att förebygga och minska skaderisk.

Castellum har också satt upp mål för det framåtriktade arbetsmiljöarbetet;

• Korttidssjukfrånvaro ska vara under 2 %.
• Långtidssjukfrånvaro ska vara under 3 %.
• Alla ledare ska ha genomgått Systematisk arbetsmiljöutbildning i syfte att ha den kunskap som krävs för det delegerade arbetsmiljöansvaret.
• Skyddskommittémöten ska hållas var tredje månad.
• Psykosociala arbetsmiljöfrågor ska följas upp årligen via frågor i temperaturmätningar, som införs under året. Mål för psykosociala frågor ska följas upp 2021.

Castellum har processer för att registrera och undersöka arbetsrelaterade sjukdomar för att slå fast grundorsakerna och utveckla förebyggande strategier. Hos bolagets leverantörer har 4 arbetsskador med frånvaro inrapporterats under året. Detta ger en olycksfallsfrekvens på 0,3 per 200 000 arbetade timmar vilket ur ett branschperspektiv får anses som lågt. Olycksfallsfrekvensen definieras som antal arbetsplatsolyckor som leder till frånvaro i en eller flera avtalade arbetsdagar per en 200 000 arbetade timmar. Inga dödsfall har inträffat varpå vi inte delar upp dödsfall enligt arbetssjukdom eller arbetsolycka, därmed rapporteras heller inte någon dödsfallsfrekvens.

Utbildning, GRI 404-1

Castellum bryter inte ner utbildningstimmar per kön och yrkeskategori då bolaget inte har tillgång till denna information på personnivå. Informationen kan komma att utvecklas kommande år med ett koncerngemensamt HR-system.

Utvecklingssamtal, GRI 404-3

Castellum bryter inte ner utvecklingssamtal per yrkeskategori då bolaget inte har tillgång till denna information på personnivå. Informationen kan komma att utvecklas kommande år med ett koncerngemensamt HR-system.

Jämlikhet, GRI 405-1

2020 2019			2018
Sammansättning av företaget	Antal (st)	Andel kvinnor	Antal (st)	Andel kvinnor	Antal (st)	Andel kvinnor
Styrelse	8	50 %	7	57 %	7	57 %
Under 30 år	—	—	—	—	—	—
30—50 år	1	100 %	1	100 %	1	100 %
Över 50 år	7	43 %	6	50 %	6	50 %
Ledning	8	50 %			9	44 %
Under 30 år	—	—	—	—	—	—
30—50 år	6	50 %	5	40 %	6	67 %
Över 50 år	2	50 %	2	50 %	3	0 %
Övriga anställda	413	40 %			374	42 %
Under 30 år	29	48 %	48	47 %	32	29 %
30—50 år	202	47 %	218	45 %	198	54 %
Över 50 år	182	30 %	154	28 %	145	27 %

Tabellen visar sammansättning av företaget uppdelat på kön och ålder för olika nivåer av företaget. Castellum följer inte upp anställdas minoritetstillhörighet.

ÅLDERSFÖRDELNING – ANTAL ANSTÄLLDA

	Kvinnor	Män	Total
Exklusive styrelse
Under 30 år	14	15	29
30–50 år	95	107	202
Över 50 år	54	128	182

PERSONALOMSÄTTNING1)

Personalomsättning	Antal anställda 2020	Andel kvinnor 2020	Antal anställda 2019	Andel kvinnor 2019
Nyanställda under året under 30 år	4	47 %	15	55 %
30–50 år	20	68 %	32	39 %
över 50 år	7	20 %	10	20 %
Totalt antal nyanställda	31	54 %	57	40 %
Andel nyanställda	7 %		14 %

PERSONALOMSÄTTNING1)

Personalomsättning	Antal anställda 2020	Andel kvinnor 2020	Antal anställda 2019	Andel kvinnor 2019
Personer som slutat under året
under 30 år	0	—	8	59 %
30–50 år	14	33 %	21	75 %
över 50 år	11	25 %	7	35 %
Total antal personer som slutat	25	30 %	36	64 %
Andel personer som slutat	6 %		9 %

1. Castellum har övergått till beräkningsprincipen 'Full Time Equivalent', FTE, fr.o.m. 2018. FTE tar hänsyn till faktisk arbetad tid under året och avdrag

görs för exempelvis tjänstgöringsgrad och faktisk anställningstid under året. Exempel: en anställd som börjar sin anställning den 1 juli och arbetar

70 % t.o.m. den 31 december räknas som 0,35 FTE (anställd 50 % av året och med tjänstgöringsgrad 70 %)

Ekonomisk hållbarhetsdata

Skapat och fördelat ekonomiskt värde, GRI 201-1

	2020	2019	2018
	mkr	mkr	mkr
Direkt skapat ekonomiskt värde	6 004	5 821	5 577
Intäkter	6 004	5 821	5 577
Fördelat ekonomiskt värde	4 955	4 512	4 147
Driftskostnader	1 669	1 466	1 400
Utdelning till aktieägare	1 776	1 667	1 448
Löner och ersättningar till medarbetare	470	427	382
Ränta till finansiärer	786	782	835
Skatt till staten	247	165	74
Bidrag till lokalsamhället	7	5	8
Behållet ekonomiskt värde	1 049	1 309	1 430

Skatt - land för landrapport, GRI 207-4-a

	Sverige	Finland	Danmark
Antal anställda1)	400	1	12
Tillgångar exkl. likvida medel	100 645	2 751	6 359
Intäkter	5 528	57	419
Varav intäkter från försäljning till tredje part	5 528	57	419
Varav intäkter från koncerninterna transaktioner med andra skattejuris diktioner	0	0	0
Resultat före skatt	6 380	241	407
Betald skatt	203	6	38
Uppskjuten skatt	1 060	59	47
Årets resultat	5 117	176	322

1. Antal anställda avser anställda (FTE) vid utgången 2020

Bolaget har till föremål för sin verksamhet att - direkt eller indirekt genom hel- eller delägda bolag - förvärva, förvalta, utveckla och försälja fast egendom och värdepapper samt att bedriva annan därmed förenlig verksamhet.

Castellum betalar skatt i tre skattejurisdiktioner: Sverige, Danmark och Finland.

Leverantörsdata

Uppföljning av leverantörer, GRI 308-1

Castellum har inte möjlighet att rapportera kvantitativ data för antalet leverantörsgranskningar innehållandes miljökriterier utan rapporterar endast kvalitativt för arbetet för att påverka våra leverantörer inom miljöområdet bedrivs. Castellum utreder möjligheterna att implementera en koncerngemensam modell avseende uppföljning hur miljökrav ska hanteras. Det finns idag inga beslut på att denna modell ska anpassas utifrån kraven i GRI.

Social påverkan i leverantörskedjan, GRI 414-2

Castellum har inte möjlighet att rapportera kvantitativ data för leverantörsutvärderingar avseende påverkan på samhället, utan rapporterar endast i viss mån för koncernens negativa och positiva påverkan i leverantörskedjan och hur bolaget vill påverka med hjälp av vår uppförandekod. Castellum har en ambition att på lång sikt ta fram en koncerngemensam modell för hur uppföljning avseende leverantörernas påverkan på samhället ska hanteras. Det finns idag inga beslut på att denna modell ska anpassas utifrån kraven i GRI.

Hållbarhetsindikatorer enligt EPRA

Hållbarhetsindikatorer enligt EPRA

Rapporteringen av Castellums hållbarhetsarbete följer riktlinjerna från the Global Reporting Initiative (GRI Standards), nivå core. Hänsyn har tagits till GRI:s branschspecifika tillägg för bygg- och fastighetssektorn. Hållbarhetsredovisningen presenteras årligen och källor redogörs för till data, antaganden och omvandlingsfaktorer som används inom ramen för hållbarhetsredovisningen. Inga väsentliga förändringar har skett avseende organisationen eller leverantörskedjan under 2020.

EPRA Performance Measures

Castellum rapporterar bolagets hållbarhetsnyckeltal utifrån EPRA:s (European Public Real Estate Associaton) senaste rekommendationer; Best Practices Recommendations on Sustainability Reporting, sBPR, third version September 2017.

Castellum rapporterar hållbarhetsnyckeltal för samtliga EPRA; sBPR Performance Measures. Nyckeltal redovisas för energi, växthusgasutsläpp, vatten, avfall, miljöcertifierade byggnader samt bolagsstyrning och sociala aspekter.

EPRA Overarching Recommendations Organisational boundary

Castellum avgränsar redovisningen till fastigheter där vi har kontroll (operational control) enligt principerna i Greenhouse Gas Protocol. Operational control har valts eftersom det ger Castellum bäst förutsättningar att redovisa statistik och data som Castellum direkt kan påverka. Fastigheter där kund är ansvarig för avtal avseende leverans av energi, vatten och avfall är därmed exkluderade. I de fall då kund är ansvarig för avtalet äger Castellum inte heller mätdata och har därmed också svårt att redovisa den typen av data.

Coverage

Castellum arbetar aktivt för att få tillgång till relevant data för ägda och förvaltade fastigheter. Att ha tillgång till mätdata är viktigt för Castellum då det skapar förutsättningar för en effektiv och god teknisk förvaltning i våra byggnader. Castellum har idag god tillgång till mätdata för nästan hela portföljen. Hur stor andel av fastigheterna som ingår i respektive indikator anges i anslutning till respektive nyckeltal. Notera att andelen möjliga objekt att rapportera under absoluta tal för respektive år inkluderar sålda objekt under gällande år exklusive mark.

Castellum har dock inte tillgång till all mätdata för samtliga fastigheter. Främst saknas mätning av avfall p.g.a. att avfallsentreprenörerna inte kan leverera statistik till samtliga fastigheter. För energi- och vattendata saknas också en del mätdata. Detta p.g.a. förändringar i portföljen med köpta, sålda och projektfastigheter vilket försvårar tillgången till relevant data. Castellum arbetar kontinuerligt med att förbättra tillgång till relevant statistik.

Totalt ägde Castellum 642 (632) objekt vid utgången av 2020.

Estimation of landlord-obtained utility consumption

Ingen data är uppskattad, all mätdata som redovisas är uppmätt och säkerställd.

Third party assurance

Castellums hållbarhetsredovisning enligt GRI Standards är översiktligt granskad av Deloitte AB i enlighet med ISAE 3000. Hållbarhetsredovisningen inkluderar hållbarhetsnyckeltal enligt EPRA; sBPR Performance Measures. Se bestyrkanderapport på sidan 159.

Boundaries – reporting on landlord and tenant consumption

Castellum rapporterar endast för energi som köps av hyresvärden, d.v.s. Castellum. Castellum redovisar därmed inte hyresgästers egen elförbrukning, då bolaget huvudsakligen inte har tillgång till denna statistik. Castellum kan inte direkt påverka hyresgästens elförbrukning, vilket gör statistiken till viss del mindre relevant.

Normalisation

Castellum beräknar intensitetsnyckeltal genom att dividera med byggnadernas totala yta (floor area). Detta då det är den mest vedertagna metoden i Sverige för att jämföra energianvändning och resursförbrukning.

Castellum använder SMHI:s graddagar för normalisering av energi för uppvärmning.

Segmental analysis (by property type, geography)

Castellum redovisar hållbarhetsdata uppdelad för byggnadstyperna kontor, logistik, handel, offentliga byggnader och lätt industri. Då Castellum främst äger fastigheter i Sverige och till mycket liten andel i Danmark och Finland är det inte relevant att redovisa statistiken geografiskt fördelad.

Disclosure on own offices

Castellums egna kontor redovisas separat på sidan 178.

Narrative on performance

För att läsa mer om förändringarna från 2019 till 2020 avseende miljönyckeltalen och de besparingar som uppnåtts, se sidorna 52–54. Inga justeringar har gjorts av de data som redovisas. Beslut om vilka samhällsengagemang som genomförs tas i respektive region.

Location of EPRA Sustainability Performance in companies' reports

Se Castellums EPRA-index på sidan 179.

Reporting period

Rapporteringen för respektive år redovisad i EPRA-tabellen avser kalenderår, d.v.s. 1 januari till 31 december.

Materiality

Castellums väsentlighetsanalys redovisas på sidorna 164–165.

EPRA: Miljöindikatorer

ENERGY

				Absolute measures (abs)
				Castellum
EPRA Code	Units of Measure	Indicator		2020	2019
Elec-Abs, Elec-LfL	MWh	Electricity	Total landlord obtained electricity	73 098	78 733
Number of applicable properties			Electricity disclosure coverage	482/642	444/473
DH&C-Abs, DH&C-LfL	MWh	District heating & cooling	Total landlord obtained heating and cooling	204 285	234 483
Number of applicable properties			District heating & cooling disclosure coverage	486/501	479/508
Fuels-Abs, Fuels-LfL	MWh	Fuels	Total landlord obtained fuels	2 036	3 023
Number of applicable properties			Fuels disclosure coverage	16/16	15/15
	MWh	Energy	Total energy use	279 419	316 239
			Total energy use (Degree day corrected)	326 287	340 645
Energy-Int	kWh/sqm	Energy intensity	Energy building intensity	75	88
					>

					Like-for-like (lfl) by property type
> continues		Offices			Logistics		Retail
	2020	2019	% change	2020	2019	% change	2020	2019	% change
Total landlord obtained electricity	36 117	38 693	–7 %	11 629	11 285	3 %	4 417	4 992	–12 %
Electricity disclosure coverage	189/206	189/206		106/159	106/159		48/72	48/72
Total landlord obtained heating and cooling	90 500	103 244	–12 %	38 306	44 550	–14 %	14 598	18 011	–19 %
District heating & cooling disclosure coverage	181/182	181/182		123/128	123/128		52/53	52/53
Total landlord obtained fuels	652	827	–21 %	836	1 491	–44 %
Fuels disclosure coverage	4/4	4/4		7/7	7/7
Total energy use	127 269	142 764	–11 %	50 771	57 326	–11 %	19 015	23 003	–17 %
Total energy use (Degree day corrected)	102	115	–11 %	59	67	–12 %	85	103	–17 %
Energy building intensity	88	99	–11 %	51	57	–11 %	72	87	–17 %

					Like-for-like (lfl) by property type
> continues	Public sector properties				Light industry			Castellum Total
	2020	2019	% change	2020	2019	% change	2020	2019	% change
Total landlord obtained electricity	14 514	16 028	–9 %	2 776	3 140	–12 %	69 454	74 138	–6 %
Electricity disclosure coverage	57/67	57/67		26/38	26/38		426/542	426/542
Total landlord obtained heating and cooling	32 681	37 452	–13 %	8 908	9 234	–4 %	184 993	212 490	–13 %
District heating & cooling disclosure coverage	59/61	59/61		30/32	30/32		445/456	445/456
Total landlord obtained fuels				48	13	266 %	1 536	2 331	–34 %
Fuels disclosure coverage				1/1	1/1		12/12	12/12
Total energy use	47 195	53 480	–12 %	11 732	12 387	–5 %	255 983	288 959	–11 %
Total energy use (Degree day corrected)	96	109	–12 %	107	113	–5 %	88	99	–12 %
Energy building intensity	84	95	–12 %	91	96	–5 %	76	85	–11 %

The table shows energy usage as total and like-for-like figures for Castellum AB per property type. Disclosure coverage shows the number of properties within the organizational boundaries that are included in the data disclosed for this indicator. The degree day corrected energy use is normalized with data from SMHI. Castellum only report on landlord obtained energy, our own offices are included in the data above. No energy data is estimated. 100 % of all electricty consumption comes from renewable purchased or self-generated sources.

GREENHOUSE GAS EMISSIONS

				Absolute measures (abs)
				Castellum
EPRA Code	Units of Measure	Indicator		2020	2019
GHG-Dir-Abs, GHG-Dir-LfL	Tonnes CO2	e Direct	Scope 1	284	458
GHG-Indir-Abs, GHG-Indir-LfL	Tonnes CO2	e Indirect	Scope 2 market based	3 991	5 764
		Indirect	Scope 2 location based	18 128	37 222
GHG-Int	Kg CO2	e/sqm GHG Intensity	Scope 1+2 (location based)	4,2	8,9
					>

	Like-for-like (lfl) by property type
> continues		Offices			Logistics		Retail
	2020	2019	% change	2020	2019	% change	2020	2019	% change
Scope 1	100	334	–70 %	43	88	–51 %	17	48	–66 %
Scope 2 market based	1 710	2 272	–25 %	563	728	–23 %	370	472	–22 %
Scope 2 location based	8 514	10 775	–21 %	3 206	4 017	–20 %	1 283	1 810	–29 %
Scope 1+2 (location based)	5,6	7,3	–22 %	2,8	3,6	–21 %	3,7	5,3	–30 %

	Like-for-like (lfl) by property type
> continues		Public sector properties			Light industry		Castellum Total
	2020	2019	% change	2020	2019	% change	2020	2019	% change
Scope 1	95	4	2 114 %	—	—		255	474	–46 %
Scope 2 market based	412	535	–23 %	191	247	–23 %	3 246	4 254	–24 %
Scope 2 location based	2 654	3 447	–23 %	980	1 248	–22 %	16 637	21 297	–22 %
Scope 1+2 (location based)	4,5	5,6	–20 %	5,6	7,2	–22 %	4,4	5,7	–22 %

The table shows greenhouse gas emissions from fuel in own vehicles in absolute (Scope 1) and from building energy usage in absolute and LfL (Scope 1 & 2). In 2020 the GHG-emissions from company owned vehicles was 14 ton CO2 e compared to 65 ton CO2 e in 2019. GHG intensity is divided by total area of Castellums portfolio, 2020 = 4 437 658 sq m. To view Castellums full scope 3 emissions please see page 168.

WATER		Absolute measures (abs)
		Castellum
EPRA Code	Units of Measure Indicator	2020	2019
Water-Abs, Water-LfL	m3 Municipal water	874 785	995 345
Water-Int	m3 /sqm Building water intensity	0,25	0,29
Number of applicable properties	Water disclosure coverage	522/642	490/518
			>

		Like-for-like (lfl) by property type
> continues		Offices			Logistics		Retail
	2020	2019	% change	2020	2019	% change	2020	2019	% change
Municipal water	359 687	423 057	–15 %	136 644	166 607	–18 %	60 108	66 301	–9 %
Building water intensity	0,25	0,30	–15 %	0,14	0,17	–18 %	0,24	0,27	–9 %
Water disclosure coverage	190/206	190/206		137/159	137/159		51/72	51/72

									>
					Like-for-like (lfl) by property type
		Public sector properties			Light industry		Castellum Total
> continues	2020	2019	% change	2020	2019	% change	2020	2019	% change
Municipal water	159 891	187 296	–15 %	133 151	135 752	–2 %	849 481	979 013	–13 %
Building water intensity	0,29	0,34	–15 %	1,00	1,02	–2 %	0,25	0,29	–13 %
Water disclosure coverage	59/67	59/67		31/38	31/38		468/542	466/542

The table shows water usage. Disclosure coverage shows the number of properties within the organizational boundaries that are included in the data disclosed for this indicator.

WASTE		Absolute measures (abs)
			Castellum
EPRA Code	Units of Measure	Indicator	2020	2019
Waste-Abs, Waste-LfL	tonnes	Hazardous waste	65	17
		Recycled waste	1 228	1 094
		Waste to combustion	1 091	956
		Total waste	2 384	2 067
Number of applicable properties		Waste disclosure coverage	233/642	164/638
				>

	Like-for-like (lfl) by property type
> continues	Offices				Logistics		Retail
	2020	2019	% change	2020	2019	% change	2020	2019	% change
Hazardous waste	31	2	1 913 %	29	0		0	0	196 %
Recycled waste	894	150	495 %	97	0		75	4	1 868 %
Waste to combustion	651	47	1 278 %	174	0		95	18	428 %
Total waste	1 576	199	692 %	300	0		170	22	681 %
Waste disclosure coverage	135/206	135/206		30/159	30/159		19/72	19/72

									>
					Like-for-like (lfl) by property type
> continues		Public sector properties			Light industry			Castellum Total
	2020	2019	% change	2020	2019	% change	2020	2019	% change
Hazardous waste	1	0		5	0		66	2	4 137 %
Recycled waste	110	2	4 340 %	18	1	1 672 %	1 194	157	658 %
Waste to combustion	117	0		22	0		1 059	65	1 525 %
Total waste	228	2	9 133 %	45	1	4 296 %	2319	224	934 %
Waste disclosure coverage	31/67	31/67		7/38	7/38		222/542	222/542

The table shows generated waste by tenants. Disclosure coverage shows the number of properties within the organizational boundaries that are included in the data disclosed for this indicator. Due to a new provider of waste management there are some data gaps for 2019 which makes the data in like-for-like for waste not completely comparable with 2020.

SUSTAINABILITY CERTIFIED BUILDINGS

	EPRA Code	Indicator
Cert-tot	Number of certified assets
	Certified area (thousand sqm)
	Certified area, share of total portfolio (%)

The table shows number of sustainability certified buidlings by type of certification. Some assets are certified according to two or more certification schemes, meaning that the total number of assets certified are not a summary of the segmented numbers.

	Castellum
	Miljöbyggnad	EU GreenBuilding LEED			BREEAM WELL				Total sustainability certified assets
2020	2019	2020	2019	2020	2019	2020	2019	2020	2019	2020		2019 % change
59	48	53	55	6	5	83	64	1	1	202	164	23 %
441	431 456	408	433 072	64	70 660	834	700 933	0	13 429	1 747	1 524	15 %
9 %	10 %	8 %	10 %	1 %	2 %	13 %	16 %	0 %		39 %	36 %	—

CASTELLUM AB OFFICE(S)

		Absolute performance
Units of Measure	Indicator		2020	2019
MWh	Electricity	Total consumed electricity	561	302
		Proportion of electricity from renewable sources	100 %	100 %
	District heating and cooling	Total consumed district heating and cooling	646	822
		Proportion of landlord obtained district heating and cooling from renewable sources	96 %	96 %
	Fuels	Total consumed fuels	0	0
		Proportion of landlord obtained fuels from renewable sources	—	—
kWh/sq.m./year	Energy intensity (degree day corrected)		133	117
Number of applicable properties	Energy and associated GHG disclosure coverage		20/20	18/18
%	Proportion of energy and associated GHG estimated		0 %	0 %
tonnes CO2 e	Direct	Scope 1	14	66
	Indirect	Scope 2 (market based)	16	24
	Indirect	Scope 2 (location based)	57	132
tonnes CO2 e/year/sq.m./year	GHG intensity	Scope 1 & 2 emissions (market based)	3,0	8,0
tonnes CO2 e/year/sq.m./year	GHG intensity	Scope 1 & 2 emissions (location based)	7,0	17,5

Disclosure coverage shows the number of properties within the organizational boundaries that are included in the data disclosed for this indicator. The total area of Castellums own office space is 10 001 sqm 2020.

EPRA: Sociala indikatorer

HEALTH & SAFETY

				Corporate performance
				Castellum
EPRA Code	Units of Measure	Indicator	Boundary	2020	2019
H&S-Emp	Number of incidents per 200 000 worked hours	Injury rate	Direct employees	1,2	1,7
	% of total number of worked hours	Lost day rate	Direct employees	1,11 %	1,88 %
	% of total number of worked hours	Absentee rate	Direct employees	2,02 %	2,89 %
	Total number	Fatalities	Direct employees	0	0
H&S-Asset	% of assets	Health and Safety assessements		100 %	100 %
H&S-Comp	Total numbers	Number of incidents		5	8

	Performance by asset type
	Offices		Logistics Retail				Public sector properties			Light industry		Castellum Total
	2020	2019	2020	2019	2020	2019	2020	2019	2020	2019	2020	2019
Health and Safety assessements	100 %	100 %	100 %	100 %	100 %	100 %	100 %	100 %	100 %	100 %	100 %	100 %

Coverage of H&S Asset are 100 %. The total number of worked hours in 2020 was 828 613 hours. Additional information regarding injury rate and fatalities among our suppliers can be found on page 171. In 2020, no incidents occurred that adversely affected customers health and safety and Castellum has not been convicted of any violations of the company's code of conduct or corruption in 2020 or the past five years.

LÖNESKILLNADER MELLAN KÖNEN

EPRA code		Kvinnors baslön	Mäns baslön	Kvinnors totala ersättning	Mäns totala ersättning
Diversity-Pay	Koncernledning exkl vd	90 %	112 %	125 %	80 %
	Chefer	93 %	108 %	86 %	116 %
	Anställda	98 %	101 %	98 %	102 %

Ratio beräknas genom att dividera genomsnittslönen för kvinnor med genomsnittslönen för män respektive tvärt om för respektive kategori. Detta delas upp i ratio för baslön samt baslön plus rörliga ersättningar enligt EPRA riktlinjer för hållbarhetsrapportering.

EPRA: Index

I nedanstående tabell redovisas hänvisningar till information för respektive EPRA-indikator.

EPRA-code	Indicator	GRI Standard Indicator	Reference
	Environmental Sustainability Performance Measures
Elec-Abs	Total electricity consumption	302-1	175
Elec-LfL	Like-for-like total electricity consumption	302-1	175
DH&C-Abs	Total district heating & cooling consumption	302-1	175
DH&C-LfL	Like-for-like total district heating & cooling consumption	302-1	175
Fuels-Abs	Total fuel consumption	302-1	175
Fuels-LfL	Like-for-like total fuel consumption	302-1	175
Energy-Int	Building energy intensity	302-3	175
GHG-Dir-Abs	Total direct greenhouse gas (GHG) emissions	305-1	176
GHG-Indir-Abs	Total indirect greenhouse gas (GHG) emissions	305-2	176
GHG-Int	Greenhouse gas (GHG) emissions intensity from building energy consumption	305-4	176
Water-Abs	Total water consumption	303-1	176
Water-LfL	Like-for-like total water consumption	303-1	176
Water-Int	Building water intensity		172
Waste-Abs	Total weight of waste by disposal route	306-2	177
Waste-LfL	Like-for-like total weight of waste by disposal route	306-2	177
Cert-Tot	Type and number of sustainably certified assets	C1	177
Social Performance Measures
Diversity-Emp	Employee gender diversity	405-1	170, 172
Diversity- Pay	Gender pay ratio	405-2	178
Emp-Training	Training and development	404-1	59, 172
Emp-Dev	Employee performance appraisals	404-3	59, 172
Emp-Turnover	New hires and turnover	401-1	172
H&S-Emp	Employee health and safety	403-2	178
H&S-Asset	Asset health and safety assessments	416-1	178
H&S-Comp	Asset health and safety compliance	416-2	178
Comty-Eng	Community engagement, impact assessments and development programmes	413-1	60–61
Governance Performance Measures
Gov-Board	Composition of the highest governance body	102-22	103, 116–117
Gov-Select	Nominating and selecting the highest governance body	102-24	102
Gov-CoI	Process for managing conflicts of interest	102-25	102–103

STRATEGI

GRI-index

Castellum redovisar sitt hållbarhetsarbete enligt GRI standards, nivå Core. Hänsyn har tagits till GRI:s branschspecifika tillägg för bygg- och fastighetssektorn. I nedanstående tabell anges var informationen redovisas. Avseende specifika standardindikatorer

GRI-referens Sida/Hänvisning

utgår redovisningen ifrån vad som är väsentligt för verksamheten. Vi redovisar enligt 2016 års GRI standarder, men med två undantag. GRI 403 Hälsa och säkerhet redovisas enligt 2018 års standard och GRI 207 Skatt enligt 2019 års standard.

GRI 102: Organisationsprofil, 2016 102-1 Organisationens namn 100

GENERELLA STANDARDUPPLYSNINGAR

102-2	Viktiga varumärken, produkter och tjänster 13–14
102-3	Organisationens huvudkontor	134 (not 1)
102-4	Verksamhetsländer	138 (not 2)
102-5	Ägarstruktur och bolagsform	100, 134 (not 1)
102-6	Marknader	22–23, 32–33
102-7	Organisationens storlek	2, 58, 123
102-8	Personalstyrka	58, 170
102-9	Leverantörskedja	55–56
102-10	Betydande förändringar i organisationen och dess leverantörkedja	55, 161
102-11	Tillämpning av försiktighetsprincipen	162, 166
102-12	Externa initiativ	161–162
102-13	Medlemskap	61
GRI 102:	Strategi och analys, 2016
102-14	Uttalande från högsta beslutsfattare	4–5, 98–99
GRI 102:	Etik och integritet, 2016
102-16	Värderingar, principer, standarder och normer för uppträdande	60
GRI 102:	Styrning, 2016
102-18	Styrningsstruktur	100–112, 162
102-22	Sammansättning av styrelse	103, 116–117
102-24	Tillsättning av styrelse	102
102-25	Hantering av intressekonflikter	102–103
GRI 102:	Intressentengagemang, 2016
102-40	Intressentgrupper	164
102-41	Andel av personalstyrkan som omfattas av kollektivavtal	58
102-42	Identifiering och urval av intressentgrupper 164
102-43	Tillvägagångssätt vid kommunikation med intressenter	164
102-44	Frågor som lyfts av intressenter och hantering av dessa	164, 165
GRI 102:	Redovisningsprofil, 2016
102-45	Enheter som ingår i rapporteringen	150 (not 25), 161
102-46	Process för att definiera redovisningens innehåll	164–165, 174
102-47	Identifierade väsentliga områden	164–165
102-48	Reviderad information	161, 168

GRI-referens		Sida/Hänvisning
102-49	Väsentliga förändringar	161, 174
102-50	Redovisningsperiod	161, 174
102-51	Datum för senaste redovisning	161
102-52	Redovisningscykel	161
102-53	Kontaktuppgifter för frågor om redovisningen och dess innehåll	Omslag bak
102-54	Uttalande om att redovisningen följer GRI standards	161
102-55	GRI-index	180–181
102-56	Externt bestyrkande	159

ÄMNESSPECIFIKA UPPLYSNINGAR

GRI-referens		Sida/Hänvisning
GRI 201:	Ekonomisk utveckling, 2016
103-1, 103-2, 103-3	Hållbarhetsstyrning	163
201-1	Skapat och distribuerat ekonomiskt värde	173
201-2	Finansiell påverkan samt andra risker och möjligheter orsakade av klimatförändringar	65, 71
201-3	Omfattning av organisationens förmånsbestämda åtaganden	135, 142 (not 12)
GRI 205:	Antikorruption, 2016
103-1, 103-2, 103-3	Hållbarhetsstyrning	163
205-3	Antal fall av korruption1)	60
GRI 207:	Skatt, 2019
103-1, 103-2, 103-3	Hållbarhetsstyrning	163
207-1	Bolagets inställning till skatt	92
207-2	Skattestyrning, kontrollramverk och riskhantering	92–94
207-3	Intressentdialog och hantering av skatteangelägenheter	92
207-4	Land-för-land-rapportering	94–95, 173
GRI 302:	Energi, 2016
103-1, 103-2, 103-3	Hållbarhetsstyrning	163
302-1	Organisationens energiförbrukning	52–54, 163, 175, 178
302-3	Energiintensitet i byggnader	52, 175, 178

1. Redovisas ej fullt ut enligt GRI Standards

STRATEGI

ÄMNESSPECIFIKA UPPLYSNINGAR

GRI-referens		Sida/Hänvisning
GRI 303:	Vatten, 2016
103-1, 103-2, 103-3	Hållbarhetsstyrning	163
303-1	Vattenanvändning per källa	176
GRI 305:	Utsläpp, 2016
103-1, 103-2, 103-3	Hållbarhetsstyrning	163
305-1	Direkta växthusgasutsläpp (Scope 1)	52–54,167–169, 176, 178
305-2	Indirekta växthusgasutsläpp (Scope 2)	52–54, 167–169, 176, 178
305-3	Övriga indirekta växthusgasutsläpp (Scope 3)	52–54, 167–169
305-4	Växthusgasutsläppsintensitet i byggnader	52, 168–169, 176, 178
GRI 306:	Avfall, 2016
103-1, 103-2, 103-3	Hållbarhetsstyrning	163
306-2	Total avfallsvikt, per typ och hanteringsmetod1)	167, 177
GRI 307:	Efterlevnad miljö, 2016
103-1, 103-2, 103-3	Hållbarhetsstyrning	163
307-1	Brott mot miljölagstiftning	38
GRI 308:	Utvärdering av leverantörer avseende miljö, 2016
103-1, 103-2, 103-3	Hållbarhetsstyrning	163
308-1	Nya leverantörer som utvärderats med miljökriterier1)	55, 173
GRI 401:	Anställningsförhållanden och arbetsvillkor, 2016
103-1, 103-2, 103-3	Hållbarhetsstyrning	163
401-1	Personalomsättning	172
GRI 403:	Hälsa och säkerhet, 2018
103-1, 103-2, 103-3	Hållbarhetsstyrning	163
403-1	Ledningssystem för hälsa och säkerhet i arbetet	170–171
403-2	Riskidentifiering, riskbedömning och incidentundersökning	170–171
403-3	Hälsovårdstjänster	170–171
403-4	Samråd och kommunikation om arbetshälsa och säkerhet	170–171
403-5	Arbetstagarutbildning om arbetshälsa och säkerhet	170–171

GRI-referens		Sida/Hänvisning
403-6	Främjande av arbetstagarnas hälsa	170–171
403-7	Förebyggande och lindring av arbets miljöers hälsa och säkerhet	171–172, 178
403-9	Arbetsrelaterade skador	171–172, 178
403-10	Arbetsrelaterad sjukdom	171–172, 178
GRI 404:	Utbildning, 2016
103-1, 103-2, 103-3	Hållbarhetsstyrning	163
404-1	Träning och kompetensutveckling1)	59, 172
404-3	Utvecklingssamtal1)	59, 172
GRI 405:	Mångfald och lika möjligheter, 2016
103-1, 103-2, 103-3	Hållbarhetsstyrning	163
405-1	Mångfald i styrande organ och bland medarbetare	57–59, 172
405-2	Löneskillnad mellan könen	178
GRI 413:	Lokala samhällen, 2016
103-1, 103-2, 103-3	Hållbarhetsstyrning	163
413-1	Bolagets påverkan på samhällen där verksamhet bedrivs	38, 60–61
GRI 414:	Utvärdering av leverantörer avseende samhälle, 2016
103-1, 103-2, 103-3	Hållbarhetsstyrning	163
414-2	Negativ social påverkan i leverantörs kedjan samt vidtagna åtgärder1)	55, 173
GRI 416:	Kunders hälsa och säkerhet, 2016
103-1, 103-2, 103-3	Hållbarhetsstyrning	163
416-1	Utvärdering av hälso- och säkerhets effekter av produkter	38–39, 55
416-2	Efterlevnad gällande produkter och tjänsters påverkan på hälsa och säkerhet	60

FÖRETAGSSPECIFIKA UPPLYSNINGAR

GRI-referens		Sida/Hänvisning
C1:	Produktansvar
103-1, 103-2, 103-3	Hållbarhetsstyrning	163
C1	Hållbarhetscertifieringar för ny-, om- och tillbyggnation	38–39, 177

1. Redovisas ej fullt ut enligt GRI Standards

Rapportering enligt Task Force on Climate-Related Financial Disclosures (TCFD)

För tredje gången har Castellum anpassat bolagets rapportering enligt rekommendationerna i TCFD:s ramverk för att beskriva hur vi strategiskt arbetar med klimatrelaterade risker och möjligheter. I nedanstående tabell beskrivs omfattningen av rapporteringen och sidhänvisningar görs till respektive område. Castellum har under 2020 arbetat vidare med scenarioanalyser kopplade till klimatförändringarna, vilket redovisas på sidorna 64–65.

STYRNING	STRATEGI	RISKHANTERING	INDIKATORER & MÅL
Rekommenderade upplysningar	Rekommenderade upplysningar	Rekommenderade upplysningar	Rekommenderade upplysningar
A. Styrelsens övervakning av klimatrelaterade risker och möjligheter. à sid 103–107, 162	A. Klimatrelaterade risker och möjligheter organisationen har identifierat. à sid 64–71	A. Organisationens processer för att identifiera klimat– relaterade risker. à sid 64–71	A. Organisationens indikatorer för att utvärdera klimatrelaterade risker och möjligheter. à 14–15, 18–19, 52–53
B. Ledningens roll avseende bedömning och hantering av klimatrelaterade risker och möjligheter.	B. Påverkan från risker och möjligheter på organisationens verksamhet, strategi och finansiella planering.	B. Organisationens processer för hantering av klimat relaterade risker.	B. Utsläpp av Scope 1, 2 och 3 enligt Greenhouse Gas Protocol.
à sid 162	à sid 41, 52–55, 64–65, 67, 69, 71	à sid 64–66, 71, 162	à sid 52, 167–169
	C. Beredskapen av organisationens strategi med hänsyn till olika klimatrelaterade scenarier.	C. Integration av ovanstående processer i organisationens generella riskhantering.	C. Mål för att hantera klimat relaterade risker och möjligheter.
	à sid 52, 64–65	à sid 64–71	à sid 14–15, 18–19, 52, 166

Definitioner

AKTIERELATERADE NYCKELTAL

Aktiens direktavkastning

Föreslagen utdelning i procent av aktiekursen vid periodens utgång.

Aktiens totalavkastning

Aktiekursens utveckling med tillägg av de utdelningar som skett under perioden vilken återinvesterats i aktier den dagen aktien handlas exklusive rätt till utdelning.

Antal aktier

Registrerat antal aktier – antalet registrerade aktier vid viss tidpunkt. Utestående antal aktier – antalet registrerade aktier med avdrag för återköpta egna aktier vid viss tidpunkt.

Genomsnittligt antal aktier – vägt genomsnittligt antal utestående aktier under viss period. Antalet historiska aktier har omräknats med hänsyn till fondemissionsinslaget i genomförd nyemission.

Data per aktie

Vid beräkning av resultat och kassaflöde per aktie har genomsnittligt antal aktier använts, medan vid beräkning av tillgångar, eget kapital och substansvärde per aktie har antalet utestående aktier använts. Antalet historiska aktier har omräknats med hänsyn till fondemissionsinslaget i genomförd nyemission.

EPRA EPS (Earnings Per Share)

Förvaltningsresultat med avdrag för nominell skatt hänförligt till förvaltningsresultatet, dividerat med genomsnittligt antal aktier. Med skattepliktigt förvaltningsresultat avses förvaltningsresultat med avdrag för bl.a. skattemässigt avdragsgilla avskrivningar och ombyggnationer.

EPRA NAV – Långsiktigt substansvärde

Redovisat eget kapital enligt balansräkningen med återläggning av räntederivat, goodwill och uppskjuten skatt.

EPRA NNNAV – Aktuellt substansvärde

Redovisat eget kapital enligt balansräkningen, justerat för verklig uppskjuten skatt istället för nominell uppskjuten skatt.

Utdelningsandel

Utdelning per aktie i procent av förvaltningsresultat per aktie.

FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL

Ekonomisk uthyrningsgrad

Under perioden redovisade hyresintäkter i procent av hyresvärde avseende fastigheter ägda vid periodens utgång. Under perioden förvärvade/ färdigställda fastigheter har räknats upp såsom om de ägts eller varit färdigställda under hela året medan fastigheter som sålts helt har exkluderats. Projekt samt obebyggd mark har exkluderats.

Fastighetskategori

Fastighetens huvudsakliga hyresvärde med avseende på lokalslag. Inom en fastighetskategori kan därför förekomma ytor som avser andra ändamål än den huvudsakliga användningen.

Castellums fastighetskategorier är följande: kontor, samhällsfastigheter (kunder som direkt eller indirekt skattefinansieras) lager/logistik, lätt industri, handel samt projekt och mark.

Fastighetskostnader

I posten ingår såväl direkta fastighetskostnader, såsom kostnader för drift, underhåll, tomträttsavgäld och fastighetsskatt, som indirekta fastighetskostnader i form av uthyrning och fastighetsadministration.

Förvaltningsresultat

Redovisat resultat med återläggning av förvärvs- och omstruktureringskostnader, omvärdering resultat stegvis förvärv, nedskrivning goodwill, värdeförändringar samt skatt i såväl koncern som joint venture.

Hyresintäkter

Debiterade hyror jämte tillägg, såsom ersättning för värme och fastighetsskatt.

Hyresvärde

Hyresintäkter plus bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor.

Kronor per kvm

Fastighetsrelaterade nyckeltal, uttryckta i kr/kvm, baseras på fastigheter ägda vid periodens utgång, varvid under året förvärvade/färdigställda fastigheter har räknats upp såsom om de ägts eller varit färdigställda under hela året medan fastigheter som sålts helt har exkluderats. Projekt och obebyggd mark har exkluderats. Vid delårsbokslut har nyckeltalen omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten.

Överskottsgrad

Driftsöverskott i procent av hyresintäkter.

FINANSIELLA NYCKELTAL

Avkastning aktuellt substansvärde

Resultat efter skatt i procent av ingående aktuellt substansvärde, men med verklig uppskjuten skatt istället för nominell skatt. Vid delårsbokslut har avkastningen omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten.

Avkastning långsiktigt substansvärde

Resultat efter skatt med återläggning av värdeförändring derivat samt uppskjuten skatt i procent av ingående långsiktigt substansvärde. Vid delårsbokslut har avkastningen omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten.

Avkastning eget kapital

Resultat efter skatt i procent av genomsnittligt eget kapital. Vid delårsbokslut har avkastningen omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten.

Avkastning totalt kapital

Resultat före skatt med återläggning av finansnetto samt värdeförändring derivat i procent av under året genomsnittligt totalt kapital. Vid delårsbokslut har avkastningen omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten.

Belåningsgrad

Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel, i procent av fastigheternas verkliga värde med avdrag för förvärvade ej tillträdda fastigheter och med tillägg för sålda ej frånträdda fastigheter.

Räntetäckningsgrad

Förvaltningsresultat med återläggning av räntenetto och förvaltningsresultat i joint venture i procent av räntenetto.

Skuldkvot

Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel i förhållande till driftöverskott minskat med central administration.

Finansiell kalender, aktieägarinformation och kontaktuppgifter

Årsstämma

Castellum AB:s årsstämma äger rum torsdagen den 25 mars 2021. Mot bakgrund av den pågående coronapandemin och i syfte att minska risken för smittspridning har styrelsen beslutat att stämman ska hållas enbart genom poströstning med stöd av tillfälliga lagregler. Detta innebär att stämman ska genomföras utan fysisk närvaro av aktieägare, ombud eller utomstående. Mer information och instruktioner om hur anmälan går till kommer framgå av kallelsen till årsstämman, vilken kommer offentliggöras genom ett separat pressmeddelande och finnas tillgänglig bl.a. på Castellums webbplats www.castellum.se

Årsstämmokalender och utdelning
Avstämningsdag för årsstämma	17 mars 2021
Årsstämma	25 mars 2021
Aktien handlas exklusive första utdelningen	26 mars 2021
Avstämningsdag för första utdelningen	29 mars 2021
Betalning av första utdelningen	1 april 2021
Aktien handlas exklusive andra utdelningen	24 september 2021
Avstämningsdag för andra utdelningen	27 september 2021
Betalning av andra utdelningen	30 september 2021
Ekonomisk rapportering
Delårsrapport januari – mars 2021	21 april 2021
Halvårsrapport januari – juni 2021	15 juli 2021
Delårsrapport januari – september 2021	19 oktober 2021
Bokslutskommuniké 2021	21 januari 2022
Årsstämma 2022	24 mars 2022

Kontaktuppgifter

För mer information vänligen kontakta: Henrik Saxborn, verkställande direktör, Castellum AB, telefon 031-60 74 50 Ulrika Danielsson, Ekonomi- och Finansdirektör, Castellum AB, telefon 0706-47 12 61

Besöksadress: Östra Hamngatan 16, Göteborg Telefon (reception): 031-60 74 00 www.castellum.se

Producerad av: Castellum i samarbete med Narva.

Framsida: Castellums kontor i Stockholm, foto Jesper Orrbeck. Kvarteret korsningen i Örebro, visionsbild Utopia. Baksida: Solceller, Hisingen Logistikpark, foto Arben Ropica.

Fotografer: Per-Erik Adamsson, Mattias Bardå, Christoffer Edling, Mikael Göthage, Klas Hultén, Jeanette Larsson Winerö, Jesper Orrbeck, Arben Ropica, Shutterstock, Anna Sigvardsson Högborg, Martin Sommerschiel, Karl Sundholm, Claes Svensson och Anders Särnbratt.

Visionsbilder: Adore Adore, Archus Arkitekter, BSK Arkitekter, Enter Arkitektur, ETTELVA Arkitekter, FOJAB Arkitekter, Henning Larsen Architects, Holfelt & Partner Arkitekter, Kuvatoimisto Kuvio Oy, Nils Andréasson Arkitektkontor, Pantektor, Refine Design Studio, Råformat, Semrén & Månsson, Sweco, Tomorrow, Tyréns, Utopia Arkitekter, Walk the room, White Arkitekter, White Arkitekter/Stockholms stad och Wingårdhs.

Tryck: Göteborgstryckeriet

Papperskvalitet: 240 g Amber Graphic och 100 g Amber Graphic

Castellum AB (publ) Box 2269, 403 14 Göteborg Besöksadress: Östra Hamngatan 16 Telefon: 031-60 74 00 E-post: info@castellum.se www.castellum.se Säte: Göteborg Org nr: 556475-5550

Om Castellum

Castellum är ett av Nordens största börsnoterade fastighetsbolag med ett fastighetsvärde på 103 miljarder kronor. Vi finns i 14 svenska tillväxtregioner samt i Köpenhamn och Helsingfors. Varje dag går 250 000 personer till jobbet i våra lokaler. Vi utvecklar flexibla arbetsplatser och smarta logistiklösningar med en uthyrningsbar yta om 4,4 miljoner kvadratmeter. Ett av våra hållbarhetsmål är att vara helt klimatneutrala senast 2030. Castellum är det enda nordiska fastighetsoch byggbolag som är invalt i Dow Jones Sustainability Index (DJSI). Castellumaktien är noterad på Nasdaq Stockholm Large Cap.

En värd bortom det förväntade. www.castellum.se