Castellum — Annual Report 2017

Feb 6, 2018

ÅRSREDOVISNING 2017

N Å G R A O R D O M Å R E T 2 0 1 7 :

Fortsatt tillväxt, rekordmånga nya kontrakt, växande andel projekt, rätt positionerad portfölj i en stark marknad, innovationslabbet Castellum Next20, branschledande hållbarhet, vässad organisation och höjd utdelning för 20:e året i rad.

På omslaget

Omslaget till Castellums Årsredovisning 2017 är hämtat från bolagets varumärkesbyggande kampanj som syntes digitalt, i print och utomhus under våren och hösten 2017. Kampanjens budskap var att Castellum är ett fastighetsbolag som hjälper företag att utvecklas och människor att växa. Kampanjbilder återfinns även på sidan 2 respektive 10.

Årsredovisning 2017

Detta är Castellum	3
Castellum 2017	5
Vd-ord	8
VERKSAMHET
Castellums strategiska hus	11
Mål, affärsmodell, strategier
och värdeskapande	12
Marknadskommentar	20
Castellums fastighetsbestånd och resultat 2017	24
Kunder	30
Castellums regioner	34
Investeringar	44
Hållbarhet och ansvarsfulla affärer	54
Organisation och medarbetare	60
Effektiv resursanvändning	66
Finansiering	70
Castellumaktien	76
Värdering fastigheter	82
Skatt	86
Risker och riskhantering	88
Bolagsstyrningsrapport	96
Styrelse	103
Koncernledning	107
Kvartals- och flerårsöversikt	112
Finansiella nyckeltal	114
FINANSIELLA RAPPORTER
Totalresultat för koncernen	117
Balansräkning för koncernen	118
Resultaträkning för moderbolaget	119
Totalresultat för moderbolaget	119
Balansräkning för moderbolaget	120
Förändring av eget kapital	121
Kassaflödesanalys	122
Redovisningsprinciper och noter	123
Förslag till vinstdisposition	138
Styrelsens yttrande avseende föreslagen vinstutdelning	139
Årsredovisningens undertecknande	140
Revisionsberättelse	141
CASTELLUMS FASTIGHETSBESTÅND	146
Definitioner	175
GRI	176
Aktieägarinformation och kontaktuppgifter	177

Foto: Christoffer Edling, Mikael Göthage, Dan Hersan, Sofia Sabel och SE360.

Hänvisning till förvaltningsberättelse, hållbarhetsredovisning och GRI

Den legala årsredovisningen, som innehåller förvaltningsberättelse och finansiella rapporter, omfattar sidorna 11–140. Jämförelser angivna inom parentes avser motsvarande belopp föregående år. EPRAs nyckeltal (European Public Real Estate Association) redovisas under avsnittet Castellumaktien. Castellum redovisar i enlighet med GRI Standarder, nivå core.

Castellums lagstadgade hållbarhetsrapport återfinns på följande sidor: affärsmodell sidorna 11–15 och 57–58, miljöfrågor sidorna 14–15, 24–25, 46, 55–59 och 94, sociala förhållanden och personalrelaterade frågor sidorna 15, 55–59, 60–63 och 95, respekt för mänskliga rättigheter sidorna 14–15, 55–58 och 94, antikorruption sidorna 57, 94 och 108–109 samt mångfald i styrelsen sidorna 100–101.

Hållbarhetsredovisningen som har översiktligt granskats av revisorer framgår av sidhänvisningar i GRI-index på sidan 176. De refererar till Castellums hållbarhetsdata 2017 inklusive EPRA och GRI-bilaga som finns tillgänglig på bolagets hemsida i februari 2018 och i denna redovisas bolagets hållbarhetsarbete i detalj.

Vad vi än gör, är människan i centrum och fastigheten runt om.

2 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017

Detta är Castellum

CASTELLUM ÄR EN av Sveriges största fastighetsägare. Castellum är även en av Sveriges största fastighetsutvecklare och ett av Sveriges största börsnoterade fastighetsbolag – varje dag går 250 000 människor till jobbet i våra lokaler.

Castellum finns lokalt i ett 20-tal städer från Köpenhamn i söder till Sundsvall i norr och vi är kundnära på riktigt, samtidigt som vi har hela koncernens samlade resurser i ryggen. Vi har 676 kommersiella fastigheter för näringsliv och myndigheter och för oss är hållbarhet och innovation viktiga drivkrafter i verksamheten. Allt till lågt risktagande.

Som en aktiv fastighetsägare är vi med och utvecklar de städer och samhällen där vi är verksamma – både genom hållbar utveckling av fastighetsbeståndet och olika typer av samhällsinsatser som att exempelvis ge ungdomar möjlighet att pröva på arbetslivet.

Interiörbild från Castellums Göteborgskontor.

Castellums fastighetsvärde och förvaltningsresultat sedan börsnoteringen 1997

Castellum 2017

• HYRESINTÄKTERNA 2017 uppgick till 5 182 Mkr (4 533 Mkr föregående år).
• FÖRVALTNINGSRESULTATET uppgick till 2 530 Mkr (2 065), motsvarande 9,26 kronor (8,80) per aktie. En ökning i absoluta tal om 23% och i kr per aktie, 5%.
• VÄRDEFÖRÄNDRINGAR PÅ FASTIGHETER uppgick till 4 540 Mkr (4 085) och på derivat till 247 Mkr (82).
• ÅRETS RESULTAT EFTER SKATT uppgick till 5 876 Mkr (4 972), motsvarande 21,51 kronor (21,20) per aktie.
• LÅNGSIKTIGT SUBSTANSVÄRDE uppgick till 153 kr (133) per aktie. En ökning med 15%.
• NETTOINVESTERINGARNA uppgick till 5 613 Mkr (24 737) varav 3 595 Mkr (29 372) avsåg förvärv, 2 893 Mkr (2 119) ny-, till- och ombyggnationer och 875 Mkr (6 754) försäljningar.
• NETTOUTHYRNINGEN under året uppgick till 310 Mkr (178).
• STYRELSEN FÖRESLÅR EN HÖJD UTDELNING FÖR 20:E ÅRET I RAD om 5,30 kr (5,00) per aktie, motsvarande en ökning om 6% att utbetalas vid två tillfällen med vardera 2,65 kr.

2017 PER KVARTAL

	jan–mars 17	april–juni 17	juli–sept 17	okt–dec 17	jan–dec 17
Hyresintäkter, Mkr	1 304	1 259	1 303	1 316	5 182
Driftöverskott, Mkr	862	915	954	846	3 577
Förvaltningsresultat, Mkr	592	656	708	574	2 530
D:o kr/aktie*	2,17	2,40	2,59	2,10	9,26
D:o tillväxt	+ 9%	+ 9%	+ 5%	0%	+5%
Resultat efter skatt, Mkr	1 426	1 221	777	2 452	5 876
Nettoinvestering, Mkr	2 360	1 489	711	1 053	5 613
Utdelning, kr/aktie (föreslagen)	-	-	-	-	5,30
D:o tillväxt	-	-	-	-	6%
Nettouthyrning, Mkr	103	96	52	59	310
Belåningsgrad	48%	48%	49%	47%	47%
Räntetäckningsgrad	361%	400%	429%	356%	386%
Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV), kr/aktie	133	138	142	153	153
Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV), kr/aktie	119	124	127	138	138
Antal kunder	6 200	6 100	6 200	6 200	6 200
Antal aktieägare	36 000	36 000	37 500	38 000	38 000

*) Omräkning har skett av historiskt antal aktier med hänsyn till fondemissionsinslaget (d v s teckningsrättens värde) i genomförd nyemission.

Året som gått – en tillbakablick på Castellum 2017

JANUARI

CASTELLUMS TIDIGARE FEM regioner samlades i fyra. Detta innebär att tidigare region Norr numera är en del av Region Stockholm. Den nya regionen Stockholm-Norr har sitt regionhuvudkontor i Stockholm.

FEBRUARI

I BÖRJAN AV månaden var byggnaden på Torsplan 2 i Stockholm färdigställd. Fastigheten är miljöcertifierad enligt BREEAM Outstanding som är den högsta miljöcertifieringsnivån i världen. Byggnaden var nominerad till SGBC Awards 2017. Fastigheten är centralt belägen i det expansiva området Hagastaden och erbjuder träningsmöjligheter som en velodromliknande löparbana och utegym på taket.

CASTELLUM OFFENTLIGGJORDE planerna att förvärva Stockholm Vattens tidigare huvudkontor beläget på Torsgatan 26 i centrala Stockholm. Överlåtelsen skedde i april och Castellum har inlett arbetet med att utveckla och omvandla byggnaden. Fastigheten ritades av Ferdinand Boberg i början av 1900-talet och 13 tkvm uthyrningsbar yta.

UNDER FEBRUARI GENOMFÖRDES en affär med Klövern som innebar förvärv av fjorton fastigheter i Borås och försäljning av nio fastigheter i Mölndal och Partille. Efter affären är Castellum den största privata ägaren av kommersiella fastigheter i Borås. Förvärvet omfattade en sammanlagd yta om ca 81 tkvm och består av lokaler för kontor och lager/ logistik. Affären medförde även att Region Väst i Castellum kunde välkomna nya kollegor i form av Klöverns tidigare medarbetare.

MARS

I MARS TOGS FÖRSTA spadtaget till den första delen av Hisingen Logistikpark i Göteborgsområdet. Byggnaden som omfattar 26 tkvm beräknas vara färdigställd under andra kvartalet 2018 och kommer miljöcertifieras enligt miljöbyggnad nivå Silver. Efterfrågan på lager- och logistiklokaler är stort i området inte minst för e-handelsbolag.

I SLUTET AV MÅNADEN genomfördes en affär med Wallenstam där Castellum förvärvade två fastigheter i Göteborg och sålde två fastigheter i Kallebäck och Mölnlycke. Affären kan ses som ett led i den pågående koncentrationen av fastighetsportföljen.

I denna årsredovisning redovisas Region Stockholm-Norr uppdelat, då marknadsförhållandena väsentligt skiljer sig åt.

MAJ

BLENDA PÅ LINDHOLMEN i Göteborg var i och med färdigställandet i maj fullt uthyrt. Kontorsbyggnaden ligger belägen vid kajkanten mitt i ett av Göteborgs mest kunskapsintensiva och expansiva områden. Blenda kommer miljöcertifieras enligt BREEAM med ambitionen att nå nivå Excellent.

Ny hållbarhetsstrategi antagen till 2030 som följer FN:s globala mål.

JUNI

I JUNI PRESENTERADES bolagets satsning på teknologibaserad affärsutveckling, genom det nya innovationslabbet Castellum Next20 som är en testarena för digital transformation och innovation. Ny teknik innebär möjligheter och utmaningar för Castellums verksamhet och huvuduppgiften är att utveckla de affärsstrategiska möjligheter som erbjuds inom digitalisering. Målsättningen är även att bli branschledande inom digitalisering till 2020. Under hösten 2017 presenterades de första delprojekten från

innovationslabbet. Bland annat förvaringstjänsten Beambox som underlättar för privatpersoner samt Handly, en tjänst som innebär att hyresgäster smidigt kan hämta sina e-handelsleveranser på sina kontor och Oraklet, ett koncept för smarta fastigheter.

I SLUTET AV MÅNADEN påbörjade Castellum byggnationen av en av de första fastigheterna i Norden som kommer certifieras enligt WELL, en ny internationell byggstandard som även inkluderar människors välbefinnande i arbetslivet. Byggnationen sker i Hyllie strax utanför Malmö. Investeringen beräknas uppgå till ca 350 Mkr inklusive markförvärv. Byggnaden kommer ha namnet Eminent och omfatta 9,6 tkvm uthyrningsbar yta och vara inflyttningsbar under andra kvartalet 2019.

Lansering av fastighetsbranschens första utvecklingslabb Castellum Next20.

AUGUSTI

EFTER SOMMAREN PÅBÖRJADES nybygg-

nationen av en bilhall samt andra verksamhetslokaler i Smista Allé, Huddinge, Stockholms främsta bilhandelskluster. Byggnaden beräknas vara färdigställd under första kvartalet 2019 och investeringen beräknas uppgå till 334 Mkr. Området ligger strategiskt beläget vid kommande Förbifart Stockholm och utgör ett av Castellums största utvecklingsområden i Stockholmsregionen.

SEPTEMBER

UNDER MÅNADEN MOTTOG Castellum ett flertal priser som visar att bolaget behåller sin ställning som ett av världens mest hållbara fastighetsbolag. Castellum är det enda nordiska fastighetsbolaget som kvalificerat sig till Dow Jones Sustainability Index vars syfte är att guida investerare mot mer hållbara investeringar. Bolaget rankades även för första gången som den mest hållbara fastighetsutvecklaren i världen samt för andra året i rad som global sektorledare av GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark). Castellum har även erhållit nivå guld för bolagets hållbarhetsrapportering från EPRA (European Public Real Estate).

CASTELLUM HAR GENOMFÖRT en arkitekttävling om gestaltningen av ett nytt kontorshus i stadsdelen Krokslätt i Göteborg. Wingårdh Arkitektkontor utsågs under månaden till vinnare. Projektering pågår nu för den nya byggnaden som skall uppfylla kraven på Miljöbyggnad nivå Guld.

VOX-Games ägde rum under jullovet 2017 som en del av projektet Samspelet. Barn och ungdomar fick möjlighet att testa pingis, boxning och dans.

VOX-Games i Örebro, december 2017.

OKTOBER

TILLSAMMANS MED PEAB startades projektet Samspelet i Örebro. Projektets syfte är att skapa nya förutsättningar för integration och att främja intresset för att arbeta inom bygg- och fastighetsbranschen. Projektet löper under byggprocessen av Citypassagen och aktivitetsprogrammet består bl a av idrottsaktiviteter, möjligheter till praktik och gemensamma träffar. Sedan 2012 har Castellum haft ett program för lärlingar som fallit väl ut där tre fjärdedelar har anställts efter lärlingstiden.

NOVEMBER

CASTELLUM VANN I SLUTET av månaden Stockholms stads markanvisningstävling inom Söderstaden, Stockholm. Tillsammans med ett konsortium med två andra fastighetsbolag kommer Castellum att utveckla området vid Globen, söder om Stockholms centrum. Förslaget omfattar totalt ca 100 tkvm varav Castellums del är 30 tkvm kommersiella fastigheter som kontor, hotell och restauranger.

Under hösten genomfördes en obligatorisk utbildning för alla medarbetare styrelse i hållbarhet och uppförandekod.

Vd-ord

2017 har varit mycket intensivt med satsningar på uthyrning, effektivisering och nya egna projekt.

Dessutom har vi på Castellum lyckats befästa vår ledande roll i fastighetsbranschen inom hållbarhet och driver även på vad gäller digitalisering.

Nettouthyrningen har legat på en rekordnivå. Vi har sannolikt tecknat flest antal kommersiella kontrakt i Sverige under det gångna året, 930 stycken till ett värde av 600 Mkr. Nettouthyrningen, som ger resultatgenomslag inom 9–18 månader uppgick därmed till 310 Mkr.

Effektiviseringen innefattar att vi har slagit samman sju olika bolag och bildat en ny effektiv organisation, vilket blir alltmer synligt i kostnadsutvecklingen och fastighetskostnaderna har minskat med 10 kr/kvm jämfört med 2016. Dessutom har synergieffekterna av Norrportenförvärvet till större del realiserats och vi kommer nå målet om 120 Mkr i besparingar vid halvårsskiftet i år.

Några av de nya projekten är Eminent i Malmö, Torsgatan 26 i Stockholm och vårt nya logistikcenter i Göteborgs Hamn. Totalt under året uppgick projektvolymen till 2,9 miljarder kr, vilket motsvarar cirka hälften av de totala investeringarna.

Inom ramen för Castellums satsning på digitalisering, Castellum Next20, har tre initiativ lanserats: Beambox, Handly och Oraklet. Dessa syftar till att förenkla människors livspussel och öka möjligheterna att effektivisera kundernas lokalanvändning.

När det gäller hållbarhet har vi behållit vår internationellt ledande position, vilket bevisas av att Castellum är det enda nordiska bygg- och fastighetsbolaget som accepterats i Dow Jones Sustainability Index. Vi är också global sektorledare och högst rankade i Norra Europa av GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark) i vår sektor.

Tudelad marknad

Marknaden för kommersiella lokaler (kontor och logistik) skiljer sig nu åt från bostadsmarknaden mer än på många år. Det beror på att det råder

brist på effektiva lokaler i de bästa lägena i våra största städer till skillnad från bostadssidan, där det på kort tid producerats ett överskott inom vissa segment. Brist på effektiva lokaler ledde i sin tur till att värdeuppgången fortsatte under slutet av året för den kommersiella sidan i motsats till bostadsmarknaden. För Castellums del innebär det en värdetillväxt på ca 4,5 miljarder kr vilket bidrar till att det långsiktiga substansvärdet nu når 153 kr per aktie och att belåningsgraden håller sig stabil på 47%, trots stora investeringar.

Ser vi till framtidsutsikterna för svensk industri och tjänsteproduktion så indikerar de fortsatt tillväxt, vilket i sin tur kommer att innebära växande lokalbehov och därmed stärkta kassaflöden för Castellum.

Fokus på kontor och logistik – två växande segment Castellums två fokusområden är kontor och logistik. Vi känner oss mer osäkra inför den framtida utvecklingen inom butikssegmentet och har därför medvetet och successivt minskat andelen butiksytor. Det tål att upprepas att butiker (inklusive vårt enda köpcentrum i Uppsala) idag står för endast ca 10% av Castellums totala hyresintäkter.

Logistiken är värd ett eget kapitel. Det kanske är mindre känt att Castellum är Sveriges största ägare och utvecklare av logistikfastigheter. Den totala ytan uppgår till 1 470 tkvm, hyresvärdet till 1,2 miljarder kr och fastighetsvärdet till 13,7 miljarder kr. Driftöverskottet från denna del utgör ca 900 Mkr.

HUIs (Handelns utredningsinstitut) senaste rapport visar på en mycket kraftig ökning av e-handeln i Sverige under 2017. E-handeln beräknas nu utgöra ca 35% av julhandeln och ökade varje månad med 15 till 20% jämfört med föregående år. Denna utveckling innebär en stark påverkan på

lokalbehovet i hela leveranskedjan fram till slutkund. I e-handelns logistikkedja är Castellum perfekt positionerat för att ta en ledande roll med välplacerade byggnader och mark, från Göteborgs hamn och runt de växande städerna fram till den sista metern till konsumenten, som kan nås via vår nya digitala satsning Handly.

När det gäller kontor handlar det mesta om hur vi skall kunna tillfredsställa behoven i de växande två städerna Stockholm och Göteborg. Den samlade produktionen av kontorsyta är fortfarande mindre än vad tillväxten i dessa städer kräver, vilket leder till ökade hyror och fokus på att effektivisera lokalutnyttjandet. I en fortsatt växande ekonomi kommer ökad effektivitet att bli en nödvändighet och den processen kommer att drivas av oss i samarbete med våra kunder där vi gemensamt kan utnyttja ny teknik.

Fortsatt tillväxt 2018

I fjol ökade förvaltningsresultatet med 5%, en ökning som påverkades av de stora försäljningarna under slutet av 2016. Som Castellum står och går idag är jag övertygad om att vi för 2018 har goda

möjligheter att nå vårt mål om 10% tillväxt i förvaltningsresultatet. Vi avser fortsätta på inslagen väg att öka kvaliteten och densiteten i portföljen, vilket innebär att vi hela tiden måste vara öppna för såväl förvärv som försäljningar vid sidan av vårt omfattande investeringsprogram.

Utdelningstraditionen fortsätter

Avslutningsvis är jag stolt över att Castellums utdelningstradition fortsätter och att styrelsen föreslår höjd utdelning för tjugonde året i rad om 5,30 kr per aktie, motsvarande en ökning om 6%.

Göteborg 25 januari 2018

Henrik Saxborn Verkställande direktör

En värd bortom det förväntade.

Castellums strategier, mål och värdeskapande

I molnen beskrivs de viktigaste omvärldsfaktorerna som påverkar Castellums verksamhet.

Urbanisering

Just nu pågår en kraftig urbanisering och varje vecka beräknas en miljon människor flytta till en storstad. Den kraftiga urbaniseringen ställer stora krav på städers infrastruktur, utbildningsväsende, service, bostäder och arbetsplatser.

Globalisering

Världens länder och ekonomier knyts närmare varandra genom den ökade rörligheten av människor, kapital, varor och tjänster.

Den nya digitala tekniken

förändrar människors beteende, affärsmodeller, kommunikation och tillgång till information. Artificiell intelligens (AI) har redan börjat och kommer även framöver att förändra vårt sätt att leva och arbeta.

Digitalisering

Delningsekonomi

Delningsekonomin grundar sig på att effektivt utnyttja befintlig kapacitet. Nya produkter och tjänster har på kort tid introducerats och digitaliseringen möjliggör en hög förändringstakt och stor spridning med hjälp av ny teknik.

ÖVERGRIPANDE MÅL

10% årlig tillväxt av förvaltningsresultatet.

VÄRDE FÖR INTRESSENTER

STRATEGISKA VERKTYG

• VERKSAMHET • FINANSIERING • HÅLLBARHET

R&D

EXEMPEL PÅ PROJEKT: • DIGITALISERING • FRAMGÅNGSRIKA ARBETSPLATSER

STRATEGIER

• PRODUKTSTRATEGI • KUNDSTRATEGI • PORTFÖLJSTRATEGI • TILLVÄXTSTRATEGI • FINANSIERINGSSTRATEGI

AFFÄRSMODELL

Investering och utveckling av kommersiella lokaler som förvaltas i en decentraliserad och kundfokuserad organisation. Castellum har fokus på kassaflöde och bedriver all verksamhet till låg finansiell risk.

AFFÄRSIDÉ

Genom verklig närhet till kund, innovation och kompetens, skapar vi framgångsrika och hållbara arbetsplatser i nordiska tillväxtregioner.

MISSION

Skapa arbetsplatser där människor och organisationer utvecklas.

VISION

En värd bortom det förväntade.

CASTELLUMANDAN

Personliga • Passionerade • Proaktiva • Pålitliga

Castellums strategiska hus

Samtliga delar av Castellums strategiska hus är inkluderade i bolagets strategiplan. Strategiplanen är Castellums centrala styrdokument för bolagets strategiska riktning, strategier, prioriteringar och mål. Den löper över en treårsperiod, är antagen av bolagets styrelse och revideras årligen av koncernledningen. Utgångspunkten är Castellumandan som sammanfattar hur vi bemöter kunder, varandra och omvärlden. Därefter följer bolagets vision, ledstjärnan som Castellum styr emot. Missionen beskriver bolagets uppgift och den mening Castellums medarbetare ska känna när de går till jobbet och affärsidén beskriver vad Castellum gör, för vem och på vilket sätt. Affärsmodellen sammanfattar hur bolagets erbjudande matchar kundernas behov på ett resurseffektivt sätt. Castellums strategier bidrar till att optimera verksamheten och skapar rätt prioriteringar internt. För att tillvarata tillväxtmöjligheter inom prioriterade utvecklingsområden stöttar Castellums R&D-funktion. Därtill har Castellum definierat ett antal vägval inom områdena verksamhet, finansiering och hållbarhet vilka fungerar som strategiska verktyg. Vidare summeras huset med de huvudsakliga värden som Castellum skapar för sina intressentgrupper och sammanfattningsvis beskrivs hur Castellum under 2017 levererat på bolagets övergripande tillväxtmål. På följande sidor presenteras innehållet i Castellums strategiska hus.

Från strategi till värdeskapande för Castellums intressenter

På följande sidor presenteras samtliga delar som ingår i Castellums strategiska hus. Inledningsvis presenteras Castellumandan, vision, mission och affärsidé. Därefter beskrivs bolagets affärsmodell, strategier, R&D-funktion och strategiska verktyg. Vidare presenteras det värde som Castellum skapar för bolagets intressenter, dels utifrån intressentperspektiv, dels utifrån direkt skapat ekonomiskt värde enligt GRI-standarder 201-1. Avslutningsvis beskrivs utfall på bolagets övergripande tillväxtmål.

CASTELLUMANDAN

Personliga Passionerade Proaktiva Pålitliga

Personliga

Våra medarbetare avgör hur saker ska göras – för att det ska bli bra och gå snabbare. Relationer skapas mellan människor – inte mellan företag. Alla medarbetare är Castellums ambassadörer och har också mandat att agera. Mångfald gör oss bättre eftersom det hjälper oss att se saker från olika håll.

Passionerade

Att vara passionerad är att sträva efter att göra saker lite bättre. Varje gång.

Proaktiva

Att vara proaktiv är att kunna se behoven och lösa dem, innan problemen uppstår. Det är också att våga ifrågasätta och förändra – för att förbättra. Proaktivitet är att vara nyfiken och framåtlutad.

Pålitliga

Att vara pålitlig innebär att man håller sina löften, säger sin mening, lyssnar och respekterar andras åsikter. Man är även tydlig med negativa besked och har kloka råd, alternativ och lösningar.

VISION

En värd bortom det förväntade.

Vi går ett steg till.

Vi är en värd som erbjuder mer än vad traditionella fastighetsvärdar brukar göra. Vi tänker längre. Vi tänker inte bara på ytor och kvadratmeter. Vi tänker lika mycket på service och arbetsmiljö. Vi ser människor istället för hus.

Vi tänker nyare.

Vi ligger i framkant och rör oss hela tiden längre framåt. Vi utvecklar innovativa lösningar, överraskar med nya saker och levererar mer än vad kunderna både kräver och förväntar sig.

Vi är unika.

Vi tänker långsiktigt och har nära relationer med våra kunder. Vi överraskar också med vår höga servicegrad. Vi finns lokalt och är kundnära på riktigt, samtidigt som vi har hela koncernens samlade resurser i ryggen.

Vi driver på.

Castellum är en samhällsbyggare och framtida kravställare, både mot stat och kommun. Vi har möjlighet att driva utvecklingen åt rätt håll.

MISSION

Investering och uastellum har fokus på kassaflöde och bedriver all verksamhet till låg finansiell risk. Skapa arbetsplatser där människor och organisationer utvecklas.

Vi bidrar.

Vi har kraft att påverka andra. Våra arbetsredskap är utveckling, innovation, förvaltning och service. Med dessa kan vi skapa arbetsplatser som fungerar så bra och är så inspirerande att de hjälper människor och företag att utvecklas och bli bättre.

Vi skapar framgångsrika arbetsplatser.

Vi vet vad som ger en arbetsplats de absolut bästa förutsättningarna. Vi vet att en bra arbetsplats möjliggör utveckling, framgång och välbefinnande. Med vår kunskap får våra kunder bättre förutsättningar. Och vi blir en affärspartner som är delaktig i deras utveckling.

Vi erbjuder nya sätt att arbeta.

Den traditionella arbetsplatsen har börjat få nya former. Var och hur vi arbetar kan förändras ännu mer i framtiden, oavsett om det handlar om kontor, handel eller logistik. Det är inte längre givet att företag behöver hyra en traditionell lokal. När arbetet är en uppgift snarare än en fysisk plats, görs jobbet kanske i ett nätverk.

AFFÄRSIDÉ

Genom verklig närhet till kund, innovation och kompetens, skapar vi framgångsrika och hållbara arbetsplatser i nordiska tillväxtregioner.

Kund betyder många saker.

Kunder är både befintliga och potentiella. Och både människor och organisationer. Vi bygger relationer genom omsorg, lyhördhet och snabbhet.

Vi har satt fingret på vår styrka.

Våra främsta förmågor är all den kraft och dynamik som finns i att vi är lokalt närvarande och beslutsmässiga samtidigt som vi har uppbackning av Castellums samlade resurser och kompetens.

Vi gör nytta.

Med framgångsrika menas att Castellum hjälper människor att växa och organisationer att utvecklas.

Vi tänker hållbarhet.

Hållbarhet är ett fundament i allt vi gör; ekonomiskt, socialt och miljömässigt.

STRATEGIER

PRODUKTSTRATEGI

Castellum erbjuder produkter inom segmenten: kontor, logistik, samhällsfastigheter samt butik/handel.

KUNDSTRATEGI

FINANSIELLA Castellum ska erbjuda befintliga och potentiella kunder de ändamålsmässigt bästa lokalerna och positionera sig som en innovativ aktör. Ett tydligt kundfokus uppnås genom långsiktiga relationer, lokal närvaro och en högre service som överträffar kundernas förväntningar. Kundernas behov förändras och Castellum ska vara det fastighetsbolag som erbjuder effektiva, flexibla och hållbara lokaler och nya lösningar. Castellum ska även ha en väl diversifierad kundstock som ger god riskspridning avseende såväl bransch, löptid som enskild kund. Kunderna återfinns bland näringsliv och myndigheter och ska vara fördelade på följande kundsegment: offentliga myndigheter och verk, handel samt kommersiella tjänster och finans.

PORTFÖLJSTRATEGI

Castellum ska skapa och förvalta en portfölj som stödjer uppsatt mål om tillväxt i förvaltningsresultat och på så sätt skapa aktieägarvärde över tid, vilket kräver en långsiktig portföljstrategi. Castellums fastighetsportfölj är väl diversifierad vad gäller geografisk närvaro och lokalanvändning. Fastigheterna är belägna i städer i Sverige och Danmark.

Castellum ska fortsatt sträva mot att anpassa sin geografiska spridning för att möjliggöra tillväxt i förvaltningsresultat och värdetillväxt. Omsättningen i portföljen ska vara aktiv med en nettoinvesteringsvolym på 5%.

Castellum ska först och främst investera i befintliga städer och delmarknader, men även kontinuerligt utreda och eventuellt investera i nya städer. Castellums portföljförflyttning ska ständigt förstärkas med högre kvalitet och densitet på utvalda tillväxtmarknader.

TILLVÄXTSTRATEGI

I syfte att nå målet om 10% tillväxt i förvaltningsresultatet per aktie skall årligen nettoinvesteras för cirka 5% av fastighetsvärdet. Tillväxt ska ske kontinuerligt via höjd uthyrningsgrad, ökade hyror, kostnadseffektiviseringar och ny-, till- och ombyggnation, som ger bra avkastning och höjer kvalitén på fastigheterna.

FINANSIERINGSSTRATEGI

Castellum ska ha låg finansiell risk. De valda riskmåtten är belåningsgrad och räntetäckningsgrad. Castellums strategi för finansiering ska stödja verksamheten och hantera koncernens finansiella risker, samtidigt som den ska verka för ett öppet och transparent klimat. Strategin ska återspeglas i finanspolicyn för att säkerställa riskhantering genom god kontroll.

Castellums finansstrategi kan sammanfattas i fem hörnstenar; diversifiering, likviditet, styrka, transparens och flexibilitet.

R&D

Under året har Castellums projektdrivna funktion för R&D tagit form. Den ansvarar för att driva koncernens strategiska utvecklingsinitiativ. Ambitionen är att nya projekt inom R&D adderas löpande beroende på trenders påverkan och för att kontinuerligt ha möjligheten att utveckla och utvärdera idéer. Nedan listas några exempel på initiativ som R&D-funktionen har ansvarat för under 2017:

DIGITALISERING

Castellum ska profileras som ett innovativt företag som följer den digitala utvecklingen och anpassar utbudet av tjänster efter förändrade förutsättningar. Under året har branschens första innovationslabb etablerats, Castellum Next20. Bolaget ska öka sin attraktivitet genom att nyttja tekniken för att skapa effektiva processer och verktyg för såväl medarbetare som kunder och kundernas medarbetare och därmed bidra till kundernas affärsutveckling. Ambitionen är att vara branschledande inom digitalisering 2020.

FRAMGÅNGSRIKA ARBETSPLATSER

Förväntningar och krav på moderna kontorslokaler förändras i takt med exempelvis digitalisering, nya hållbarhetsoch arbetsmiljökrav. Denna satsning syftar till att Castellum ska ligga i framkant gällande erbjudandet av kontorslokaler. Projektgruppen bevakar och utvärderar trender i omvärlden samt ger förslag på relevanta områden för Castellum att utveckla erbjudanden till kund.

risk.

AFFÄRSMODELL

till låg finansiell

Strategiskt verktyg VERKSAMHET

Investering och uastellum har fokus på Vi ska vara det självklara valet för svenska kommuner och näringsliv.

kassaflöde och bedri-Hög NKI

ver all verksamhet till UTFALL

låg finansiell risk. 78 NKI i senaste mätningen.

Vi ska vara Sveriges främsta förvaltare.

• Ett av de större börsnoterade fastighetsbolagen i Sverige
• 1:a till 3:e största fastighetsbolag i respektive stad

UTFALL

• Fastighetsvärdet uppgick till 81 miljarder kr vid utgången 2017 vilket innebär att Castellum är ett av de största svenska börsnoterade fastighetsbolagen.
• Castellum är det största, näst största eller det tredje största fastighetsbolaget i 14 av 17 städer.

Vi ska vara en av de främsta utvecklarna av kontors- och logistikbyggnader.

Minst 5% av fastighetsvärdet i nettoinvesteringar per år motsvarande ca 4 miljarder kr.

UTFALL

5 613 Mkr i nettoinvesteringar varav 3 595 Mkr avsåg förvärv, 2 893 Mkr i ny-, till- och ombyggnationer och 875 Mkr försäljningar.

Vi ska vara både attraktiv och ledande som arbetsgivare.

Högt förtroendeindex

UTFALL

81% i förtroendeindex i den senaste mätningen.*

* Castellum har under året bytt leverantör av medarbetarundersökningar och mäter numera medarbetarnas nöjdhet med ett förtroendeindex på en skala från 0 till 100%.

Strategiskt verktyg FINANSIERING

Investering och uas-Belåningsgrad Ej varaktigt över 55%

tellum har fokus på kassaflöde och bedriver all verksamhet till UTFALL Belåningsgraden per 31 december 2017 uppgick till 47%.

Räntetäckningsgrad

Minst 200%

UTFALL

Räntetäckningsgraden 2017 uppgick till 386%.

Utdelning

Minst 50% av förvaltningsresultat före skatt i utdelning.

UTFALL

5,30 kr per aktie i förslagen utdelning för 2017 motsvarande en utdelningsandel om 57%.

Strategiskt verktyg HÅLLBARHETM

Framtidssäkring

50% av fastighetsbeståndet i kvm ska vara miljöcertifierat 2025.

UTFALL

29% av fastighetsbeståndet i kvm är miljöcertifierat och certifiering pågår av ytterligare 7%. Castellum äger flest miljöcertifierade fastigheter av de svenska börsnoterade fastighetsbolagen.

Planeten

• 15% energibesparing per kvm jmf med 2015
• Netto-noll koldioxidutsläpp till 2030
• 100% fossiloberoende fordon till 2020
• 1% vattenbesparing per år
• 100% icke fossil energi till 2030

UTFALL

• 6% energibesparing jmf med 2016
• 78% minskning av CO2 -utsläpp jmf med 2007
• 34% fossiloberoende fordon
• 4% vattenbesparing
• 95% förnybar energi

Uppförande

Minst 4% lärlingar i organisationen och incitamentsutfall ska erbjudas entreprenörer i större projekt som skapar arbetstillfällen för ungdomar.

UTFALL

Totalt har 57 ungdomar gjort praktik eller feriearbetat i Castellum 2017. Av dessa var 14 st lärlingar motsvarande ca 4% av Castellums anställda, varav 5 stycken i projekt.

Välbefinnande

• Jämställt i samtliga yrkeskategorier till 2025.
• <2% kortidssjukfrånvaro
• <3% långtidssjukfrånvaro

UTFALL

Kartläggning har skett under året av samtliga yrkeskategorier avseende jämställdhet och kommer redovisas under 2018.

• 1,2% kortidssjukfrånvaro
• 0,8% långtidssjukfrånvaro

FN:S GLOBALA HÅLLBARHETSMÅL

Vid FN:s toppmöte i september 2015 antogs 17 globala mål som fram till 2030 ska leda världen mot en hållbar och rättvis framtid. En mappning har genomförts mot FN:s globala hållbarhetsmål för att analysera relevanta mål för Castellums verksamhet, vilka återges nedan. Under 2017 har målen arbetats in i Castellums nya hållbarhetstrategi: Castellums agenda för den hållbara staden 2030.

VÄRDE FÖR INTRESSENTER

ÄGARE

Konkurrenskraftig totalavkastning i förhållande till risk.

• • 904 Mkr årets resultat (jmf 2016)
• • 3 688 Mkr i börsvärde (jmf 2016)
• Tillväxten i förvaltningsresultatet per aktie har uppgått till 5% (jmf 2016)
• 5,30 kr i utdelning per aktie, föreslagen 2017 (6% ökning jmf 2016)
• Långsiktigt substansvärde uppgick till 153 kr per aktie en ökning med 15% (jmf 2016)

KUNDER

Innovativa och flexibla lokaler där kunderna kan utveckla sin verksamhet.

• 78 NKI
• 5,6 miljarder kr i investeringar i kommersiella lokaler

MEDARBETARE

En attraktiv och ledande arbetsgivare.

• 81 i förtroendeindex (motsvarande NMI)
• 15 utbildningstimmar per medarbetare
• 1,2% korttidssjukfrånvaro
• 0,8% långtidssjukfrånvaro

SAMHÄLLET

En ansvarstagande aktör som bidrar till lokalsamhället.

• 57 ungdomar har gjort praktik eller feriearbetat i Castellum under 2017 varav 14 st lärlingar
• 10,8 Mkr i bidrag till lokalsamhället genom 309 samarbeten och sociala initiativ tillsammans med andra aktörer

MILJÖ

Det mest hållbara fastighetsbolaget som aktivt bidrar till en hållbar utveckling.

• 46% lägre energianvändning än branschgenomsnittet
• 6% energieffektivisering per kvm jmf 2016
• 29% av fastighetsbeståndet miljöcertifierat
• Energiförbrukningen har minskat med 6% jmf med 2016 och koldioxidutsläppen har minskat med 78% sedan 2007

ÖVERGRIPANDE MÅL

10%

årlig tillväxt av förvaltningsresultat i kr/aktie

MÅLUPPFYLLELSE

Under 2017 har tillväxten i förvaltningsresultatet/aktie uppgått till 5%.

Kreativ miljö ovanför Stockholms takåsar

För byggföretaget Lindbäcks var det läget, men framförallt möjligheten att kunna utforma en kreativ och unik miljö som fick styra valet av lokal när det var dags att expandera till något större. Högst upp i Castellums fastighet Torsplan 2, med fantastisk utsikt över Stockholms hustak trivs de perfekt.

– Här kände vi direkt att vi kunde skapa en inspirerande arbetsplats som passade vårt projektbaserade sätt att arbeta. Dessutom med snabba anknytningar till både vägnät och kollektivtrafik, säger Roger Roos entreprenad- och kontorschef på Lindbäcks.

Lindbäcks är ett familjeföretag i fjärde generationen från Piteå i Norrbotten. Hjärtat i verksamheten är att bygga bostäder i trä från de norrländska skogarna. I affärsidén ingår allt från projektutveckling till produktion och bygge. Fabrik och tillverkning ligger i Piteå och i Stockholm har Lindbäcks fokus på projektutveckling.

På 500 kvm har de skapat en spektakulär arbetsmiljö. Som besökare är det lätt att imponeras av de ljusa ytorna, den varma inredningen och den storslagna utsikten över Stockholm. Det är enkelt att förstå att Lindbäcks nya kontor blev nominerade till Sveriges snyggaste kontor 2017.

– För oss var det viktigt att bevara den norrländska känslan och även vår koppling till trämaterial när vi utformade vårt nya kontor. Därför har vi jobbat mycket med jordnära färger och lyft fram trä i inredningen, berättar Roger Roos.

Lindbäcks tog tidigt beslut om att det skulle ha ett aktivitetsbaserat kontor där alla väljer sin arbetsplats för dagen. De har många besökare och ville göra det enklare att erbjuda dem en tillfällig arbetsplats.

– Vårt aktivitetsbaserade kontor har gett oss en flexibilitet vi saknade i våra tidigare lokaler och vi nyttjar våra ytor mycket mer effektivt nu. Det har blivit smidigare för alla och är en enorm fördel att kunna välja plats efter behov. Här i Castellums lokaler har vi fått en inspirerande arbetsmiljö som uppmuntrar till kreativitet. Jag tror det bidrar till att vi kan skapa ännu bättre projekt för våra kunder, säger Roger Roos.

16Castellums förvaltare Henrik Forsberg (th) på besök hos Lindbäcks Bygg, på Torsplan 2 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE i Stockholm, och Fredrik Egger (tv) och Lill Young Storrönning (mitten).

Torsplan 2, Stockholm

Fastigheten omfattar 23 000 kvm flexibla ytor, varav 18 000 kvm kontor. I entréplan finns affärer, restauranger och ett gym med löparbana på taket. Torsplan 2 har den högsta miljöklassningen en kontorsbyggnad kan uppnå och har vunnit utmärkelser som BREEAM Awards samt Betonggalans Miljöpris. 2017 var byggnaden finalist i Sweden Green Building Awards.

CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 17

Målsättning: Branschledande inom digitalisering 2020.

18 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Innovation och mod för att skapa framtidens Castellum

Med Castellums storlek finns utrymme och möjlighet att driva, experimentera och vara modig i utvecklingsfrågor. Castellum har därför etablerat Sveriges första utvecklingslabb inom fastighetsbranschen, Castellum Next20. Genom att ständigt utmana oss själva kan Castellum tillvarata de innovationsmöjligheter som erbjuds för fastighetsbolag, vilket även skapar förutsättningar för förbättrad effektivitet och lönsamhet. Castellums målsättning är att vara branschledande inom digitalisering till 2020.

I innovationslabbet samarbetar Castellum med externa affärsutvecklare men även med start-ups som bidrar med såväl resurser som ny kompetens. Målet med Castellum Next20 är att utveckla Castellum genom digitala innovationer som sätter människan i centrum. Fokus är utveckling av innovativa lösningar som ger underlag till såväl projektutvecklingsprocessen som löpande förvaltning och drift. Därigenom kan Castellum tidigt identifiera nya idéer och skapa praktiskt genomförbara lösningar som sprids inom hela bolaget.

Castellum Next20 har utvecklat flera spännande pilotprojekt som testas i verksamheten.

Ett av pilotprojekten heter Handly och det dockar an till den stora trenden med ökad e-handel. Tjänsten Handly underlättar vardagspusslet för de som arbetar i någon av Castellums fastigheter genom att alla e-handelsleveranser skickas direkt till ett smart skåp på arbetsplatsen. Man slipper åka runt till utlämningsställen och hämta varor – kort sagt ett modernt digitalt sätt att slippa vardagens tidstjuvar. Handly testas nu i Stockholm och Göteborg. Ett annat intressant pilotprojekt som testas är kopplat

till trenden att aktivera överkapacitet. Projektet heter Beambox och kombinerar storstadsbors behov av förvaring med Castellums lediga lagerytor och resurser i logistikkedjan. Beambox är en förvaringstjänst där saker hämtas hemma hos användaren. Användaren väljer sedan när man vill att sakerna ska returneras igen. Det finns även möjlighet för användarna av Beambox att välja att sälja, slänga eller skänka det man förvarar om man inte vill ha det hemlevererat. Allt som förvaras via Beambox kan följas upp och hanteras via ett digitalt gränssnitt. Tjänsten har fokus på det hållbara, cirkulära samhället genom att outnyttjade resurser används i form av redan byggd yta. Tjänsten testas nu i Stockholm och har ännu inte lanserats på marknaden.

Castellum testar även konceptet Oraklet för smarta fastigheter genom att sätta upp sensorer i lokaler för att öka kunskapen om hur ytor används och varför. Syftet är att fortsätta erbjuda våra kunder välfungerande och funktionella lokaler men också utveckla kunderbjudandet i framtiden. Projektet bygger på analys av stora datamängder och är ett första steg för att öka kunskapen om och testa Artificiell intelligens (AI).

Marknad, kunder och regioner

Välkommen till oss på Castellum. Vi är ett av Sveriges största fastighetsbolag med närvaro i städer från Köpenhamn i söder till Sundsvall i norr. Varje dag arbetar vi med att tillgodose de önskemål och förväntningar våra kunder har på oss som hyresvärd. Vi vet att affärer görs mellan människor och i dialog med kunderna skapas anpassade lösningar som ökar trivsel, effektivitet, lönsamhet och arbetsglädje. Detta kräver lyhördhet och korta beslutsvägar, något som möjliggörs med Castellums platta organisation. På så vis får vi städer, utvecklingsområden och hyresgäster att växa – alltid med fokus på människan i centrum.

20 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Marknadskommentarer

Svensk och dansk ekonomi

Sverige, med cirka 10 miljoner invånare, är ett land med öppen och stark ekonomi, vilket bl a hänförs till ett stabilt och transparent affärsklimat, hög utbildningsnivå, sunda statsfinanser och hög produktivitet. Sverige har lång och stor erfarenhet av internationell handel och internationella relationer, vilket tydliggörs av landets relativt stora andel världsledande koncerner. Svensk industris stora exportberoende bidrar till att Sverige historiskt uppvisat god förmåga att anpassa och ställa om ekonomin vid konjunkturförändringar.

Svensk ekonomi utvecklas väl med relativt god tillväxt i BNP. Tillväxten har på senare tid drivits av investeringar, främst bygg- och infrastrukturinvesteringar, samt privat konsumtion. Under hösten 2017 har dock utsikterna för bostadsbyggandet påverkats negativt vilket kan komma att bidra till något lägre tillväxttakt i BNP framöver. Hushållens optimism har dock inte påverkats märkbart, än så länge, vilket kan bidra till fortsatt positivt bidrag från privat konsumtion framöver. Även ökade investeringar i infrastruktur kan motverka en dämpning i bostadsbyggandet. Exporten bedöms också utvecklas relativt starkt. Den geopolitiska oron fortsätter dock alltjämt att dämpa stämningen och effekterna på sikt är svåra att överblicka.

Den svenska arbetsmarknaden påverkas positivt av den goda konjunkturen och arbetslösheten ligger nu på den lägsta nivån sedan 2007. Arbetslöshetsnivån förväntas endast påverkas marginellt mot bakgrund av ökande arbetskraftsutbud och matchningsproblem. Inflationen har börjat visa tecken till att stiga, och ligger nu omkring Riksbankens målnivå om + 2%. Utvecklingen av kronkursen spelar en nyckelroll för inflationen i Sverige, eftersom en svag kronkurs normalt bidrar till högre inflation. Kronan försvagades (TWCindex) successivt under slutet av 2017, men var relativt oförändrad jämfört med slutet av 2016.

Dansk BNP-tillväxt utvecklas väl likt den svenska. Enligt Danmarks Nationalbanks (Sept 2017) prognoser förväntas BNP växa med ca 2,3% under 2017 för att sedan falla tillbaka något till omkring 1,8% under 2018–2019. Främst är det ökande privat

konsumtion mot bakgrund av stigande sysselsättning som väntas bidra positivt, men även gynnsammare exportutsikter och investeringar bidrar. Inflationen i Danmark uttryckt som KPI väntas ligga omkring 1% under 2017 för att sedan stiga till 1,4% respektive 1,7% under 2018 och 2019.

Makroindikatorer, Sverige

Arbetslöshet 5,8% (december 2017) Inflationstakt 1,9% (december 2017 jämfört med december 2016) BNP-tillväxt 0,8% (kv 3 2017 jämfört med kv 2 2017) Källa: SCB

Ränte- och kreditmarknad

Svenska Riksbanken har under 2017 fortsatt såväl sitt fokus på KPI-målet om 2%, som sin extremt expansiva penningpolitik. Sedan februari 2016, då reporäntan sänktes till ny historisk lägstanivå om - 0,5%, har reporäntan varit oförändrad även om reporäntebanan successivt justerats ned och höjningar skjutits fram. Riksbanken har köpt stora volymer av statsobligationer och aviserat fortsatta köp under första halvåret 2018. Först under andra halvåret 2018 förväntas reporäntan börja stiga långsamt.

Den för Castellum viktiga Stibor-räntan (3 mån) har rört sig inom intervallet - 0,65% till - 0,4% under året med bottennoteringar kring årsskiftet vilket bl a påverkas av marknadstekniska faktorer. Den femåriga swapräntan i SEK har handlats inom intervallet 0,2% till 0,5% och avslutade 2017 på en nivå om 0,5%. Ränteskillnaden mellan svensk kort och lång ränta har ökat under året även om långräntorna är fortsatt historiskt låga. Utvecklingen har under senare delen av året främst drivits av något högre långräntor bl a som en konsekvens av aviserad kraftig finanspolitisk stimulans i USA från den sittande presidenten. Tillgången till bankfinansiering och finansiering på den svenska kapitalmarknaden bedöms som god. Kreditmarginalerna har efter en successiv nedgång under merparten av året tenderat att stabiliseras under slutet av 2017.

I Danmark har Cibor-räntan (3 mån) handlats inom intervallet - 0,05% till - 0,25% och avslutade året på en nivå om knappt - 0,25%.

Export	Totalt 1 076 mdr kr
Tyskland	119
Norge	108
Finland	75
USA	74
Danmark	73
Storbritannien	67
Import	Totalt 1 079 mdr kr

Import	Totalt 1 079 mdr kr
Tyskland	202
Nederländerna	94
Norge	89
Danmark	78
Storbritannien	56
Belgien	53
Källa: SCB

Castellums marknadsandel

Castellum äger en total uthyrbar area om ca 4,4 miljoner kvm med ett samlat fastighetsvärde om ca 81 miljarder kr. Vid årsskiftet uppgick Castellums börsvärde till ca 37,8 miljarder kr, vilket vid den tidpunkten placerade bolaget som det 11:e största noterade fastighetsbolaget på europeisk fastighetsmarknad och som det näst största fastighetsbolaget i Norden sett till börsvärde.

De 200 största fastighetsägarna i Sverige äger sammanlagt en taxerad yta om ca 92 miljoner kvm uppdelat på kontor, butiker samt lager-, logistikoch industrifastigheter varav Castellums marknadsandel uppgår till ca 4–5%.

De största fastighetsägarna i Sverige är, utöver de börsnoterade bolagen, offentligt ägda bolag samt svenska och utländska institutionella investerare. Därutöver finns en mängd mindre fastighetsägare såsom fastighets- och byggbolag, brukare och privatpersoner.

Europeisk fastighetsmarknad

Transaktionsvolymen på den europeiska fastighetsmarknaden uppgick till ca EUR 157 miljarder (133) för segmenten kontor samt lager och logistik, vilket motsvarar en ökning om ca 16% jämfört mot föregående år.

Främst var det segmentet för lager och logis-

tik som ökade där volymen under 2017 nådde en ny toppnotering om ca EUR 43 miljarder (+67% jämfört med 2016 och +196% jämfört med snittet mellan 2003–2016). Den ökande e-handeln är en viktig strukturell drivkraft bakom ökning i transaktionsvolym och efterfrågan på citynära lager. Andra viktiga faktorer utgörs bland annat av den goda tillgången till institutionellt kapital, den uppåtgående europeiska konjunkturen samt ett ökat intresse från kinesiska investerare.

Sverige utgjorde ca 3% (6%) av den europeiska volymen för segmenten kontor samt lager och logistik. Det placerar Sverige som den sjunde största transaktionsmarknaden i Europa under 2017.

Svensk och dansk fastighetsmarknad

Transaktionsvolymen på svensk fastighetsmarknad för 2017 bedöms till cirka 148 miljarder kr, vilket är ungefär i linje med volymen under 2015, men cirka 26% lägre än föregående års toppnotering. Jämfört med 2016, då Castellum förvärvade Norrporten, genomfördes under året inga stora bolagstransaktioner på den svenska marknaden. Den största kontorstransaktionen på den svenska marknaden under 2017 uppgick till ca 2,2 miljarder kr och genomfördes i Stockholm CBD.

Transaktionsvolymen på dansk fastighetsmarknad bedöms till cirka 86 miljarder danska kr

Transaktionsvolym/år europeisk fastighetsmarknad Fastighetsinnehav börsnoterade fastighetsbolag

Årlig transaktionsvolym Sverige och direktavkastning storstäderna

Källa: CBRE Källa: Respektive bolags Q3 rapport 2017. Avser bolag med ett fastighetsvärde > 3 000 Mkr.

Transaktionsvolym – geografisk fördelning Nyproduktion kontor Hyresnivåer och vakansgrad storstäderna

för 2017, vilket är drygt 30% högre än föregående år. Svenska investerare var aktiva på den danska marknaden under 2017 och bedöms ha förvärvat fastigheter till en sammanlagd volym om cirka 24 miljarder kr, bland annat drivet av en ökande transaktionsaktivitet av bostadsfastigheter.

2017 har präglats av god transaktionsaktivitet inom de flesta segment på svensk fastighetsmarknad. Som andel av den totala transaktionsvolymen har kontorssegmentet minskat något jämfört med föregående år (17% av total volym jämfört med 29% 2016). Lager/logistik har ökat (15% jämfört med 8%), delvis som följd av ökad attraktivitet drivet av e-handelns expansion.

Nationella aktörer har varit mest aktiva på svensk marknad. Utländska investerare stod för drygt 23% av volymen, men genomförde under det gångna året några av de största affärerna inom såväl kontor, lager/logistik som handel. Transaktionsvolymen har fortsatt varit centrerad till Stockholmsområdet som stod för 38% av totala volymen i Sverige. Göteborg och Malmö motsvarade tillsammans ca 19% av volymen.

Avkastningskraven har i de flesta av Castellums städer fortsatt att sjunka under 2017 jämfört med 2016. Detta beror bland annat på en stark hyresmarknad, sjunkande vakansgrader samt ett fortsatt gynnsamt ränteläge för fastigheter.

Svensk och dansk hyresmarknad

Kontorshyresmarknaden har under 2017 varit stark och kännetecknats av hög efterfrågan i de flesta av Castellums städer. Denna utveckling drivs främst av stark svensk ekonomi, urbanisering samt minskad vakansgrad till följd av låg nyproduktionsvolym i förhållande till efterfrågan de senaste åren. Starkast är marknaderna i storstadsregionerna Stockholm, Göteborg och Uppsala.

Logistikhyrorna visar på en stark trend i citynära lägen i storstäderna. Även starka logistiknav präglas av stigande hyror. Detta beror främst på förändringen inom handel där e-handelns volymökning medfört en större efterfrågan.

I Köpenhamnsregionen har hyrorna i CBD varit relativt stabila till svagt positiva under året, trots stark efterfrågan på moderna fastigheter samt förbättrad efterfrågan på fastigheter i sekundära lägen. Detta beror framförallt på att det finns åtskilliga byggrätter tillgängliga, vilket har bidragit till balans i utbudet och begränsat de efterfrågedrivna hyreshöjningarna. Kontorshyresmarknaden i Köpenhamn präglas i regel av låg volatilitet.

DATA PER REGION	Befolkning	Befolkningsutveckling 2008-2017/år	Befolkningsutveckling 2008-2017 snitt personer/år	Befolknings utveckling 2017	Studerande vid universitet/högskola	Tillväxt sysselsättning 2008-2017/år	Arbetslöshet 2017	Tillväxt total lönesumma 2008-2017/år	Tillväxt total lönesumma 2017	Tillväxt total lönesumma prognos 2017-2026/år
Riket	10 127 000	1,0%	96 700	1,3%	402 000	1,2%	7,4%	2,9%	2,4%	2,3%
REGION VÄST
Storgöteborg	1 155 000	1,2%	13 000	1,5%	48 000	1,5%	7,3%	3,2%	2,7%	2,6%
Borås	111 000	1,0%	1 000	1,0%	7 000	1,2%	7,4%	3,0%	2,5%	2,3%
Halmstad	100 000	1,1%	1 100	1,2%	8 000	1,1%	8,4%	3,0%	2,5%	2,4%
REGION ÖRESUND
Malmö	1 172 000	1,2%	13 700	1,9%	53 000	1,4%	14,5%	3,0%	2,6%	2,4%
varav Lund	122 000	1,4%	1 600	2,8%	35 000	1,0%	6,3%	2,5%	2,2%	2,1%
varav Helsingborg	144 000	1,4%	1 900	2,1%	-*	1,3%	11,0%	3,1%	2,6%	2,5%
Köpenhamn	1 823 000	1,0%	17 900	0,9%	119 000	0,4%	5,0%	0,9%	3,1%	i.u
REGION STOCKHOLM Storstockholm	2 724 000	1,6%	41 200	1,7%	90 000	2,0%	6,1%	3,6%	3,1%	3,0%
REGION MITT Örebro	150 000	1,4%	2 000	2,5%	13 000	1,5%	7,7%	3,3%	2,8%	2,7%
Uppsala	220 000	1,6%	3 300	2,7%	37 000	1,7%	6,0%	3,4%	2,8%	2,6%
Västerås	150 000	1,2%	1 800	2,1%	14 000	1,4%	9,2%	3,0%	2,5%	2,4%
Jönköping	138 000	1,1%	1 400	1,7%	10 000	1,3%	5,3%	2,9%	2,4%	2,3%
Linköping	159 000	1,2%	1 900	1,8%	23 000	1,6%	6,3%	3,3%	2,8%	2,6%
Norrköping	141 000	1,1%	1 500	1,4%	-**	1,4%	12,0%	3,2%	2,8%	2,6%
Växjö	91 000	1,3%	1 100	2,1%	26 000	0,9%	8,3%	2,5%	2,1%	2,6%
REGION NORR
Sundsvall	99 000	0,5%	400	0,6%	13 000	0,6%	8,1%	2,1%	1,6%	1,5%
Gävle	101 000	0,8%	800	1,0%	12 000	0,8%	10,6%	2,5%	2,2%	2,0%

Källa: Evidens och SCB * Campus Helsingborg ingår i Lunds Universitet. ** Campus Norrköping ingår i Linköpings Universitet.

Castellums fastighetsbestånd och resultat 2017

invånare bor ca 65% i Castellums städer.

Castellums fastighetsbestånd per den 31 december 2017 omfattade 676 fastigheter med ett sammanlagt värde om 81 miljarder kronor.

Under 2017 har Castellum investerat för 6 488 Mkr varav 3 595 Mkr avsåg förvärv och 2 893 Mkr ny-, till- och ombyggnation.

Castellum är närvarande på landets främsta tillväxtmarknader och av Sveriges drygt 10 miljoner invånare bor ca 65% i Castellums städer. Fastighetsbeståndet är koncentrerat till utvalda städer och målsättningen är att Castellum ska vara ett av de tre största fastighetsbolagen inom respektive stad. Castellums geografiska marknader kan betraktas som stabila med goda förutsättningar för långsiktig positiv utveckling. Fastighetsbeståndet finns i 17 städer i fyra regioner: Mitt, Väst, Öresund och Stockholm-Norr. Tyngdpunkten av beståndet finns i och runt storstäderna Stockholm, Göteborg och Malmö.

Det kommersiella beståndet består av 78% kontors- och butiksfastigheter samt 17% lager- och logistikfastigheter. Fastigheterna är belägna från citylägen till välbelägna arbetsområden med goda kommunikationer och utbyggd service. Resterande 5% består av projekt och mark. Castellum har outnyttjade byggrätter om ca 864 tkvm.

Castellums fastighetsbestånd per den 31 december 2017 omfattade 676 fastigheter (665) med ett sammanlagt hyresvärde om 5 777 Mkr (5 499) och en sammanlagd uthyrningsbar yta om 4 381 tkvm (4 292). För fastigheter ägda vid årets utgång uppgick driftsöverskottet efter fastighetsadministration på årsbasis till 3 604 Mkr (3 376).

Investeringar

Under året har investerats för totalt 6 488 Mkr (31 491) varav 3 595 Mkr (29 372) avsåg förvärv och 2 893 Mkr (2 119) ny-, till- och ombyggnation. Efter försäljningar om 875 Mkr (6 754) uppgick nettoinvesteringen till 5 613 Mkr (24 737). Castellum har pågående projekt där återstående investeringsvolym uppgår till ca 2,2 miljarder kr. Fastighetsportföljen har under året förändrats enligt nedan.

Förändring av fastighetsbeståndet

	Verkligt värde, Mkr	Antal
Fastighetsbestånd 1 januari 2017	70 757	665
+ Förvärv	3 595	26
+ Ny-, till- och ombyggnation	2 893	1
– Försäljningar	– 848	– 16
+/– Orealiserade värdeförändringar	4 513	–
+/– Valutakursomräkning	168	–
Fastighetsbestånd 31 december 2017	81 078	676

Hållbart fastighetsbestånd

Miljöinventering ska genomföras i samtliga fastigheter för att identifiera och åtgärda miljö- och hälsorisker, och är idag utfört till 82%. Inventering är planerad för resterande 18%. Vid förvärv analyseras fastigheterna med tanke på såväl energianvändning som miljörisker och alla nybyggnationer och större ombyggnationer miljöcertifieras. Miljöriskerna i Castellums fastighetsbestånd bedöms som små och inga böter till följd av miljöbrott har betalats ut.

Ett sätt att framtidssäkra fastighetsbeståndet är att miljöcertifiera fastigheterna. Castellum äger flest antal miljöcertifierade fastigheter bland svenska noterade fastighetsbolag och totalt är 29% av Castellums 676 byggnader (1 269 tkvm) miljöcertifierade. Dessutom pågår certifiering av

Marknadens direktavkastning – Kontor Marknadens direktavkastning – Lager/logistik

Direktavkastning 2017 (staplar) enligt Forum Fastighetsekonomi (svenska orter) och CBRE (Köpenhamn) för ett antal olika geografiska marknader och segment inom Castellums bestånd.

ytterligare 311 tkvm motsvarande 7%. Syftet med certifieringen är att minska klimatpåverkan och riskerna i fastighetsbeståndet, sänka kostnaderna, skapa lokaler som är attraktiva för kunderna och deras verksamhet samt förbättra säkerheten och arbetsmiljön för kunderna.

Castellums miljöcertifierade fastigheter*

	Färdigställda fastigheter		Pågående projekt
	Antal	tkvm	Antal	tkvm
Green Building	78	592	1	7
Miljöbyggnad	27	280	32	207
BREEAM	29	500	11	98
LEED	6	133	0	0
WELL	0	0	2	13
Totalt**	140	1 505	46	325

* Certifieringar kan avse fastighet, mark eller del av fastighet. ** Notera att vissa av Castellums fastigheter är dubbelcertifierade, därför är totalytan något mindre jämfört med nyckeltalen på sidan 24.

Fastighetsvärde och värdeförändringar

Fastigheternas verkliga värde vid årsskiftet uppgick till 81 078 Mkr (70 757), motsvarande 18 268 kr/kvm (16 558). Den genomsnittliga värderingsyielden för Castellums fastighetsbestånd, exkl projekt, mark och byggrätter, kan beräknas till 5,5% (5,8%). Av det totala fastighetsvärdet utgör 96% fastigheter med äganderätt och 4% tomträtter.

Fastighetsmarknaden 2017 kännetecknades av stor efterfrågan som ledde till hög transaktionsvolym, det sistnämnda slog inte rekordåret 2016 men var i nivå med 2015 års volymer. Förslaget om ändrad beskattning för fastighetstransaktioner som kom i mars 2017 skapade viss osäkerhet och har därmed haft påverkan på transaktionsmarknaden avseende såväl ledtid som förhandling om skatterabatten i transaktionen. Denna påverkan uppvägs av fortsatt stark efterfrågan och framförallt en mycket stark hyresmarknad. Det sistnämnda medför bra uthyrning och real hyrestillväxt.

Genomsnittlig värderingsyield, Mkr

(exkl. projekt/mark och byggrätter) 2017
Driftsöverskott fastigheter	3 976	3 699
+ Indexjustering 2018, 2% (1%)	92	62
+ Verklig uthyrningsgrad, dock lägst 94%	295	265
– Fastighetsadministration, 30 kr/kvm	– 133	– 129
Normaliserat driftsöverskott	4 230	3 897
Värdering (exkl. byggrätter om 569 Mkr)	76 383	67 557
Genomsnittlig värderingsyield 5,5%

För Castellums del innebär ovanstående en värdeförändring om 4 540 Mkr motsvarande 6%. Vidare har 16 fastigheter sålts för 875 Mkr efter avdrag för bedömd uppskjuten skatt och omkostnader om totalt 38 Mkr.

Underliggande fastighetspris, som således uppgick till 913 Mkr, översteg senaste värdering om 848 Mkr med 65 Mkr. Då varje fastighet värderas enskilt har hänsyn ej tagits till den portföljpremie som kan noteras på fastighetsmarknaden.

Derivatens värde har, främst på grund av förändrade långa marknadsräntor, ändrats med 247 Mkr (82).

MILJÖCERTIFIERINGSSYSTEM

Miljöbyggnad

Miljöbyggnad är ett svenskt system för att certifiera byggnader inom energi, inomhusmiljö och byggmaterial. I Miljöbyggnad ingår även hälso- och säkerhetsaspekter. Systemet ger utmärkelserna Guld, Silver eller Brons och används både för bostäder och lokaler.

EU GreenBuilding EU GreenBuilding fokuserar på att effektivisera energianvändningen. Kravet är att effektivisera energianvändningen 25% alternativt använda 25% mindre energi jämfört med nybyggnadskraven i Boverkets byggregler.

BREEAM BREEAM från Storbritannien är tillsammans med LEED det mest använda miljöcertifieringssystemet i världen. Systemet utvärderar och betygsätter byggnaders totala miljöpåverkan.

LEED LEED från USA är tillsammans med BREEAM det mest använda miljöcertifieringssystemet i världen. Systemet utvärderar och betygsätter byggnaders totala miljöpåverkan.

WELL

WELL-certifiering bygger på vetenskapliga studier och har utvecklats av WELL Building Institute (IWBI) med säte i New York. WELL är en certifiering för social hållbarhet i en byggnad, med fokus på hälsa och välbefinnande. WELLstandarden utgår från sju koncept som påverkar hälsa.

Hyresintäkter

Koncernens hyresintäkter uppgick till 5 182 Mkr (4 533). För kontors- och butiksfastigheter uppgick genomsnittlig kontrakterad hyresnivå, inklusive debiterad värme, kyla och fastighetsskatt, till 1 617 kr/kvm (1 561), medan den för lager- och logistikfastigheter uppgick till 827 kr/kvm (818). Hyresnivåerna har i jämförbart bestånd ökat med 3% mot föregående år, vilket bland annat är en effekt av indexuppräkningar samt genomförda omförhandlingar.

Genomsnittlig ekonomisk uthyrningsgrad uppgick till 90,9% (91,3%). I årets hyresintäkter ingår engångsersättning om 6 Mkr (20) till följd av förtida lösen av hyresavtal.

Bruttouthyrningen (d v s årshyra för total uthyrning) under året uppgick till 600 Mkr (489), varav 198 Mkr (152) avsåg uthyrning i samband med ny-, till- och ombyggnation. Uppsägningarna uppgick till 290 Mkr (311), varav 7 Mkr (17) avsåg konkurser och 18 Mkr (5) uppsägningar med mer än 18 månaders återstående kontraktslängd. Nettouthyrningen för året uppgick därmed till 310 Mkr (178), medan den för fjärde kvartalet isolerat uppgick till 59 Mkr (84).

Tidsförskjutningen mellan nettouthyrningen och dess resultateffekt bedöms till 9–18 månader. Nettouthyrningen har varit olika för Castellums regioner, vilket framgår av tabellen till höger.

Nettouthyrning

Mkr	Mitt			Väst Öresund Stockholm	Norr	Totalt
Nytecknat
Befintligt	145	83	75	91	8	402
Investeringar	50	89	29	27	3	198
Totalt	195	172	104	118	11	600
Uppsagt
Uppsagt	- 84	- 73	- 59	- 52	- 15	- 283
Konkurser	- 1	- 1	0	- 4	- 1	- 7
Totalt	- 85	- 74	- 59	- 56	- 16	- 290
Nettouthyrning	110	98	45	62	- 5	310

Fastighetskostnader

Fastighetskostnaderna uppgick till 1 605 Mkr (1 497) motsvarande 366 kr/kvm (376). Förbrukningen vad avser uppvärmning under perioden har beräknats till 91,5% (92%) av ett normalår enligt graddagsstatistiken.

Fastighetskostnader	Kontor/	Lager/	2017	2016
kr/kvm	butik	logistik	Totalt	Totalt
Driftskostnader	184	109	157	168
Underhåll	51	26	43	47
Tomträttsavgäld	3	8	5	5
Fastighetsskatt	95	23	70	70
Direkta fastighetskostnader	333	166	275	290
Uthyrning och fastighetsadministration –		–	91	86
Totalt	333	166	364	376
Föregående år	355	167	376

Hyresvärde och ekonomisk uthyrningsgrad Genomsnittlig värderingsyield över tid

Centrala administrationskostnader

De centrala administrationskostnaderna uppgick till 162 Mkr (143) och har under året belastats med 12 Mkr för utvecklingsarbetet med innovationslabbet Castellum Next20 – Castellums långsiktiga satsning på digitalisering. I administrationskostnaderna ingår även kostnader för ett resultat- och aktiekursbaserat incitamentsprogram till 9 personer i koncernledningen om 12 Mkr (20).

Vidare har årets resultat belastats med 5 Mkr (37) i kostnader för omstruktureringsarbete med Norrporten som nu är klart.

Räntenetto

Räntenettot uppgick till - 885 Mkr (- 832). Den genomsnittliga räntenivån har varit 2,4% (2,7%). Räntenettot har påverkats positivt med ca 81 Mkr på grund av att den genomsnittliga räntenivån minskat med 0,3%-enheter.

Skatt

Bolagsskatten i Sverige är nominellt 22%. På grund av möjligheten att göra skattemässiga avskrivningar och direktavdrag för vissa ombyggnationer av fastigheter samt nyttja underskottsavdrag är den betalda skattekostnaden låg. Betald skatt uppkommer då ett fåtal dotterbolag inte har skattemässiga koncernbidragsmöjligheter. Året har belastats med 60 Mkr i betald skatt avseende 2016. Uppskjuten skatt har dock minskat med motsvarande då justeringen medför ökat förlustavdrag. Således uppstår ingen resultatpåverkan.

Kvarvarande underskottsavdrag kan beräknas till 2 437 Mkr (2 392). Vidare finns obeskattade reserver om 135 Mkr. Fastigheternas verkliga värde överstiger dess skattemässiga värde med 44 271 Mkr (36 851), varav 3 763 Mkr (1 992) är hänförligt till förvärvstillfället för fastigheter redovisade som tillgångsförvärv. Som uppskjuten skatteskuld redovisas full nominell skatt om 22% av nettot av dessa poster, med avdrag för den uppskjutna skatt som är hänförlig till tillgångsförvärven, d v s 8 405 Mkr (7 065).

Castellum har inga pågående skattetvister.

Resultat över tid

Förvaltningsresultatet den senaste 10-årsperioden har haft en stabil utveckling och vuxit med i genomsnitt 7% per år. Värdeförändringarna på fastigheter har däremot varit volatila och i genomsnitt haft en tillväxt den senaste 10-årsperioden om 1,5% per år, vilket är något över inflationen motsvarande period om ca 1%.

Nettouthyrning per kvartal Resultat över tid

Castellums fastighetsbestånd 2017-12-31

	2017-12-31					januari – december 2017
	Antal		Fastighets	Fastighets	Hyres	Hyres	Ekon. ut	Hyres	Fastighets	Fastighets	Drifts
	fastig	Yta	värde	värde	värde	värde	hyrnings	intäkter	kostnader	kostnader	överskott
	heter	tkvm	Mkr	kr/kvm	Mkr	kr/kvm	grad	Mkr	Mkr	kr/kvm	Mkr
Kontor/butik
Mitt	140	1 014	18 238	17 983	1 413	1 394	92,6%	1 310	342	337	968
Väst	86	508	11 553	22 777	751	1 480	90,8%	681	150	296	531
Stockholm	71	560	13 906	24 847	1 053	1 882	86,7%	913	216	386	697
Öresund	52	401	14 454	36 013	817	2 036	92,7%	758	127	316	631
Norr	28	259	5 118	19 728	399	1 536	93,9%	374	78	302	296
Summa kontor/butik	377	2 742	63 269	23 075	4 433	1 617	91,0%	4 036	913	333	3 123
Lager/logistik
Mitt	48	254	1 967	7 733	199	784	86,6%	173	45	177	128
Väst	105	675	5 744	8 509	516	765	92,8%	479	100	149	379
Stockholm	31	237	1 702	7 181	175	736	80,6%	141	44	186	97
Öresund	52	304	4 270	14 035	326	1 073	93,2%	304	55	180	249
Summa lager/logistik	236	1 470	13 683	9 304	1 216	827	90,2%	1 097	244	166	853
Summa	613	4 212	76 952	18 268	5 649	1 341	90,9%	5 133	1 157	275	3 976
Uthyrning och fastighetsadministration									384	91	-384
Summa efter uthyrning och fastighetsadministration									1 541	366	3 592
Projekt	41	169	3 651	–	128	–	–	41	29	–	12
Obebyggd mark	22	–	475	–	–	–	–	–	–	–	–
Totalt	676	4 381	81 078	–	5 777	–	–	5 174	1 570	–	3 604

Ovanstående sammanställning avser de fastigheter som Castellum ägde vid periodens utgång och avspeglar fastigheternas intäkter och kostnader såsom de hade ägts under hela perioden. Avvikelsen mellan ovan redovisade driftsöverskott om 3 604 Mkr och resultaträkningens driftsöverskott om 3 577 Mkr förklaras av, dels att driftsöverskottet om 59 Mkr i under året sålda fastigheter frånräknats, dels att driftsöverskottet i under perioden förvärvade/färdigställda fastigheter räknats upp med 86 Mkr såsom de ägts eller varit färdigställda under hela perioden.

Fastighetsrelaterade nyckeltal

	2017	2016	2015	2014	2013	2012	2011	2010	2009	2008
Hyresvärde, kr/kvm	1 341	1 304	1 095	1 064	1 036	1 015	995	974	969	921
Ekonomisk uthyrningsgrad	90,9%	91,3%	90,3%	88,7%	88,4%	88,6%	89,3%	89,0%	89,8%	89,7%
Fastighetskostnader, kr/kvm	366	376	316	307	307	298	300	298	300	268
Driftsöverskott, kr/kvm	853	816	673	637	608	601	589	569	571	559
Fastighetsvärde, kr/kvm	18 268	16 558	12 282	11 118	10 285	9 916	9 835	9 499	9 036	8 984
Antal fastigheter	676	665	597	583	626	635	617	598	590	587
Uthyrningsbar yta, tkvm	4 381	4 292	3 392	3 329	3 623	3 621	3 411	3 311	3 199	3 172
Värderingsyield, genomsnittlig	5,5%	5,8%	6,5%	6,9%	7,2%	7,3%	7,2%	7,2%	7,3%	7,4%

Kunder

En viktig framgångsfaktor är organisationens kunskap om och känsla för den lokala marknaden. Genom lokal närvaro tar Castellum affärsbesluten där affärerna finns och kan därmed erbjuda kunderna korta beslutsvägar och snabba besked – en enklare vardag. Samtidigt ges kunderna tryggheten att arbeta tillsammans med ett av Sveriges största fastighetsbolag.

Castellums kunder speglar svenskt och danskt näringsliv

Castellums kontraktsportfölj, med ca 6 200 kommersiella kontrakt består av en väldiversifierad kundstock med stor bredd. Riskspridning i kontraktsportföljen är god avseende geografi, lokaltyp, kontraktsstorlek, löptider och branscher i vilka kunderna är verksamma. Kunderna är en spegling av svenskt och danskt näringsliv och det enskilt största kontraktet står för ca 2% av Castellums totala hyresintäkter. Den återstående kontraktslängden för Castellums kunder är 4,0 år.

Aktivt uthyrningsarbete

Castellum har hög aktivitet i uthyrningsarbetet vilket resulterat i att vi under 2017 har tecknat 930 nya kontrakt med ett totalt årsvärde om 600 Mkr. Resultatet av uthyrningsarbetet visar på fördelarna med en decentraliserad organisation

med lokalt mandat och resultatansvar. Detta innebär möjligheter att garantera långsiktigt fokus på att vårda såväl kunder som kontaktnät.

Närhet till kunden

Castellums organisation med lokal närvaro ger närhet till kunderna och korta beslutsvägar. Medarbetarna inom Castellum arbetar nära marknaden vilket ger en naturlig möjlighet att känna till kundens nuvarande och framtida behov. Kunderna kan därmed erbjudas lokaler anpassade efter behov, god personlig service samt snabba besked. Castellums medarbetare har en kontinuerlig dialog med kunderna, framförallt genom personliga möten.

Som en av de största fastighetsägarna på respektive lokal marknad samarbetar Castellum med kommuner samt engagerar sig i lokala nätverk, som t ex företagarföreningar.

Nöjda kunder

Goda och långsiktiga kundrelationer är en förutsättning för att skapa tillväxt och kundmätningar genomförs regelbundet. För att följa upp och utvärdera genomförda insatser genomförs årligen en extern kundmätning, Nöjd Kund Index. Mätningen visar såväl kundernas generella uppfattning om Castellum som hur väl Castellum lever upp till de olika delområdena servicevilja, affärsrelation, fastigheten, miljö, felanmälan, information och fastighetsservice.

Undersökningen som genomfördes 2017 och som innefattade kontor, butik, lager och logistik omfattade en majoritet av Castellums större kunder. Samtliga regioner medverkade med relativt liten avvikelse mellan regionerna. Undersökningen visar på ett fortsatt genomgående högt betyg för Castellum med ett totalt index om 78 på en skala om 100, vilket är högre än jämförelseindex i branschen för kontor om 73. Kundundersökningen följs upp internt och används som beslutsunderlag för fortsatt aktiv kundvård för än mer nöjda hyresgäster.

Av de undersökta delområdena uppvisar Castellum liksom föregående år, högst index inom servicevilja. Där ingår parametrar som personligt bemötande, service och tillgänglighet. Därtill

svarar 9 av 10 av de tillfrågade att de gärna rekommenderar Castellum som hyresvärd till andra.

Hyresavtal – formell överenskommelse med kund

Hyresavtal tecknas vanligtvis på 3–5 år med en uppsägningstid om nio månader och har kvartalsvis förskottsbetalning. Hyresnivån kan förändras i samband med att respektive kontrakt förfaller till omförhandling.

Hyresavtalen innehåller normalt en bashyra, d v s överenskommen hyra vid avtalets tecknande, samt en indexklausul som innebär en årlig förändring av hyran motsvarande en viss andel av inflationen under föregående år, alternativt en procentuell minimiuppräkning. Vanligtvis innehåller hyresavtalen ett tillägg för lokalens andel av fastighetens kostnad för värme, kyla samt fastighetsskatt.

Castellum erbjuder såväl nya som befintliga kunder att teckna ett grönt hyresavtal. Det är ett samverkansavtal som syftar till att minska lokal ernas totala miljöbelastning. Under 2017 tecknades 20 nya gröna hyresavtal om totalt 40 tkvm, totalt har Castellum 88 gröna hyresavtal om totalt 299 tkvm.

Kontraktsförfallostruktur

Nöjd Kund Index

Fördelning kontraktsstorlek

Kontraktsfördelning per bransch

Ett varumärke byggt med själ, hjärta och hantverkskunnande kräver sin plats för att trivas. För Måns Månsson, vd på skoföretaget Sneaky Steve, var det känslan och läget som avgjorde. Sillfabriken vid Klippan i Göteborg är hemma för Sneaky Steve.

– Området vid Klippan och Röda sten har ett spännande arv och en atmosfär präglad av sjöfart och industri som vi verkligen gillar, säger Måns Månsson.

Sneaky Steve hade tidigare sitt huvudkontor i Castellums lokaler på Magasinsgatan i centrala Göteborg, i samma hus som en av företagets fyra butiker. Men i takt med att verksamheten expanderade ökade också behovet av en ny, större lokal. När Sillfabriken dök upp som ett alternativ, fanns ingen tvekan.

– Här kunde vi vara med och utforma något helt nytt efter eget huvud i en historiskt intressant byggnad, säger Måns Månsson.

32 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

På cirka 400 kvadratmeter ryms ett showroom, åtta kontorsplatser och en stor öppen yta där gäster och medarbetare kan slå sig ner för att jobba eller mötas.

Generös takhöjd och stora fönster skapar rymd och ljus och ger en fin utsikt mot älven. Färgsättningen domineras av vitt och olika nyanser i grått, som matchas av gedigna trägolv, egendesignade snickerier och ett väl genomtänkt urval av second-hand-möbler. Allt omgivet av en omisskännlig doft av läder.

– Tillsammans med Castellum har vi skapat en väldigt fin miljö som speglar vårt varumärke och passar våra nuvarande behov samtidigt som vi har möjlighet att växa. Lokalen fungerar lika bra för återförsäljarträffar och produktvisningar som för personalaktiviteter. Och att ta en fika på den stora gemensamma terrassen när solen skiner är en höjdpunkt för både oss och våra gäster, säger Måns Månsson.

Här kunde vi vara med och utforma något helt nytt efter eget huvud i en historiskt intressant byggnad.

"

Kort om Sillfabriken:

Vid Klippan låg Göteborgs första djuphamn där Ostindiefararna lade till. Under 1700-talet byggdes ett stort sillsalteri och under 1800-talet etablerades många industrier här. Vid utvecklingen av Sillfabriken har Castellum tagit fasta på områdets karaktär och skapat en stimulerande miljö för moderna och kreativa företag.

CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 33

Fem största fastighetsägarna

MALMÖ	Taxerad yta tkvm	LUND	Taxerad yta tkvm	HELSINGBORG	Taxerad yta tkvm	DANMARK*	Uthyrbar yta tkvm
Wihlborgs	647	Wihlborgs	200	Wihlborgs	478	Nordea Ejendomme	1 500
Vasakronan	320	Castellum	112	Castellum	225	ATP Ejendomme	1 303
Castellum	229	Vasakronan	91	Catena	112	Dades	998
Kungsleden	195	Clarendon House Capital	69	Livförsäkringsbolaget Skandia	104	PKA	940
Klövern	184	Balder	42	Kungsleden	58	Jeudan	908
	Uppgifter avseende kontor-, butik- och logistikfastigheter (ej bostäder, vård- och skolfastigheter) ägda per 2017-12-31, taxerad yta förutom Köpenhamn som avser
uthyrbar yta. Kommunala och statliga bolag samt förvaltningar har exkluderats. Källa: Datscha, CBRE och Castellum	* Varav övervägande andel Köpenhamn.

Hyresnivåer och direktavkastning

		MALMÖ		LUND		HELSINGBORG		KÖPENHAMN
		Hyra, kr/kvm	Direktavkastning	Hyra, kr/kvm	Direktavkastning	Hyra, kr/kvm	Direktavkastning	Hyra, kr/kvm	Direktavkastning
	Bästa läge	1 700 - 2 550	4,25% - 5,50%	1 400 - 2 000	4,75% - 5,75%	1 250 - 2 500	5,00% - 5,75%	1 650 - 1 950	3,75% - 4,75%
KONTOR	Sekundärt läge	1 000 - 1 900	5,75% - 7,00%	1 300 - 2 200	5,75% - 6,50%	950 - 1 450	5,75% - 7,00%	1 100 - 1 500	5,00% - 5,75%
	Bästa läge	2 250 - 5 500	4,25% - 5,50%	2 000 - 5 000	4,75% - 5,75%	2 000 - 4 500	5,00% - 5,75%	18 000 - 24 000	3,00% - 4,00%
BUTIK	Sekundärt läge	900 - 5 500	5,75% - 7,25%	1 200 - 2 000	6,25% - 7,25%	800 - 1 100	7,00% - 8,50%	2 500 - 3 500	5,00% - 6,00%
LAGER/	Bästa läge	650 - 900	6,50% - 7,50%	600 - 850	6,50% - 7,50%	650 - 900	6,50% - 7,50%	475 - 600	5,75% - 6,50%
LOGISTIK	Sekundärt läge	600 - 800	6,75% - 7,75%	600 - 800	6,75% - 7,75%	550 - 850	6,50% - 7,50%	350 - 450	8,00% - 9,00%

Kontor och butik avser hyra inklusive media exklusive tillägg för fastighetsskatt. Källa: Forum Fastighetsekonomi

REGION ÖRESUND

Nordens största arbetsmarknadsregion

I Öresundsregionen, Nordens största arbetsmarknad, produceras drygt en fjärdedel av Sveriges och Danmarks samlade BNP. Infrastruktursatsningar präglar regionen och varje dag färdas 96 000 människor över Öresundsbron. Här finns 17 danska och svenska universitet och högskolor och den största koncentrationen av högutbildade i norra Europa. Under senare år har näringslivsstrukturen gradvis förändrats från tunga industrier till alltmer små och medelstora kunskapsföretag.

Hyresmarknad

Marknaden i Malmö tillfördes stora nyproduktionsvolymer av kontor (totalt cirka 100 tkvm) under 2015–16, vilket har inneburit något ökade vakansgrader under 2017 (framförallt i den äldre kontorsstocken), medan vakansen i Malmö CBD varit relativt stabil. Malmö präglas av såväl stor omflyttning som av kundernas krav på moderna kontorslokaler och en stor del av uthyrningsvolymen är relaterad till nyproduktion. Hyresutvecklingen för kontor i Malmö har planat ut. Dock tecknas fortfarande nyproducerade lokaler på höga hyresnivåer.

Primehyror i Lund har ökat något under året, dock med en utplaning under senare tid. Likt Malmö sker en omflyttning i Lund till nyproduktion som resulterar i vakanser i den äldre delen av kontorsstocken. En viss del av den äldre stocken konverteras därför till bostäder.

I Helsingborgs centrum har primehyrorna för kontor ökat under året, medan efterfrågan på externa lägen inte är lika stark. Även här sker en förflyttning från den äldre kontorsstocken till nyproducerade lokaler.

I Köpenhamn riktas starkast efterfrågan fortfarande främst mot kontorslokaler i primelägen, dock har marknaden för rimligt prissatta lokaler med bra infrastrukturlägen i sekundära lägen förbättrats under året. Hyrespotentialen begränsas av den stora mängden byggrätter, där en nyproduktion om cirka 300 tkvm väntas färdigställas i CBD till 2019 med en relativt låg grad av spekulationsbyggnation.

För lager och logistik bedöms marknadsförutsätt-

ningarna som helhet vara stabila i såväl, Malmö, Lund som Helsingborg. Med e-handelns framväxt är dock lager i citynära lägen relativa vinnare. E-handeln och den stora tillförseln av butiksytor under åren 2012–2014 gör att en försiktighet kan skönjas på marknaden för butiksfastigheter.

Fastighetsmarknad

På den svenska sidan uppgick transaktionsvolymen i Malmö, till cirka 10 miljarder kr vilket motsvarade 7% (8%) av den totala volymen i Sverige. I Danmark uppgick transaktionsvolymen till ca 86 miljarder danska kr, motsvarande en ökning om drygt 30% jämfört med 2016 och ca 18 miljarder danska kr högre än tidigare toppnoteringen under 2016. Svenska fastighetsägare förvärvade under 2017 fastigheter i Danmark för cirka 24 miljarder kronor, varav en övervägande del i Köpenhamns sekundära lägen.

Största enskilda affär på den svenska sidan var Emporia Office i Hyllie för 458 Mkr i januari. I Danmark/Köpenhamn gjordes ett antal större transaktioner, varav en köpcentrumportfölj utgjorde den allra största affären.

Köparna på såväl svensk som dansk sida utgörs framförallt av nationella fastighetsbolag, institutioner och en mindre del utländska köpare. Under 2017 har avkastningskravet för moderna fastigheter i bästa läge befunnit sig på samma nivåer som under 2016. I Malmö är yielden för kontor på bästa läge ca 4,25% medan den i Lund och Helsingborg är motsvarar ca 4,75–5,00% och i Köpenhamn ca 3,75%.

REGION ÖRESUND I KORTHET

ANTAL MEDARBETARE: 60 FASTIGHETSBESTÅND I: Malmö, Lund, Helsingborg och Köpenhamn YTA: 805 tkvm VÄRDE:15,8 miljarder kr FÖRDELNING:

FASTIGHETSMARKNAD

TRANSAKTIONSVOLYM 2017: Malmö stod för ca 7% av den totala transaktionsvolymen i Sverige.

STÖRRE ENSKILD AFFÄR: Danmark: Försäljning av 8 köpcentrum i Köpenhamn.

Sverige: Emporia Office , Hyllie om ca 458 Mkr.

DIREKTAVKASTNING KONTOR BÄSTA LÄGE: 3,75% (avser centrala Köpenhamn).

Fem största fastighetsägarna

Taxerad yta tkvm
929
581
468
457
440

BORÅS	Taxerad yta tkvm
Castellum	174
Starwood Capital Group	106
Bosjö Fastigheter	82
Logireal (NREP)	75
Uddetorp Invest	57

HALMSTAD	Taxerad yta tkvm
Castellum	78
Corem	73
Klövern	58
Hemfosa	58
Slottsmöllans Fastighets AB	40

* Följande kommuner ingår i Storgöteborg: Göteborg, Mölndal, Härryda, Partille, Lerum och Alingsås

Uppgifter avseende kontor-, butik- och logistikfastigheter (ej bostäder, vård- och skolfastigheter) ägda per 2017-12-31, taxerad yta. Kommunala och statliga bolag samt förvaltningar har exkluderats. Källa: Datscha och Castellum

Hyresnivåer och direktavkastning

		GÖTEBORG		BORÅS		HALMSTAD
		Hyra, kr/kvm	Direktavkastning	Hyra, kr/kvm	Direktavkastning	Hyra, kr/kvm	Direktavkastning
KONTOR	Bästa läge	2 200 - 3 000	4,00% - 4,50%	1 200 - 1 600	5,25% - 6,25%	1 250 - 2 000	5,25% - 6,00%
	Sekundärt läge	1 400 - 2 100	5,00% - 6,00%	700 - 1 100	6,50% - 7,50%	750 - 1 000	7,25% - 8,50%
BUTIK	Bästa läge	2 000 - 10 000	4,00% - 5,00%	1 500 - 3 200	5,25% - 6,25%	1 900 - 3 600	5,00% - 6,00%
	Sekundärt läge	1 000 - 2 500	5,25% - 6,25%	i.u	i.u	800 - 1 200	7,25% - 8,50%
LAGER/ LOGISTIK	Bästa läge	475 - 925	6,25% - 7,25%	500 - 750	6,75% - 7,75%	600 - 800	7,00% - 8,25%
	Sekundärt läge	475 - 800	6,75% - 7,75%	400 - 650	7,25% - 8,25%	i.u	i.u

Kontor och butik avser hyra inklusive media exklusive tillägg för fastighetsskatt. Källa: Forum Fastighetsekonomi

Förvaltningsresultat och tillväxt Investeringar och försäljningar Nettouthyrning

REGION VÄST

Fokus på bygg- och infrastruktursatsningar

Göteborgsregionen, välbelägen mellan tre huvudstäder och med Nordens största hamn, är mitt i ett utvecklingsskede drivet av stora investeringar inom forskning och produktutveckling. Samtidigt planeras för bygg- och infrastrukturinvesteringar om 800–1 000 miljarder kronor fram till år 2035. Under samma tid väntas befolkningen öka med ca 250 000 invånare. Göteborgsregionen genomgår en större strukturomvandling, där sysselsättningen minskar i varuproduktionen, medan den ökar i tjänsteproduktionen som består av mer kontorsintensiva branscher.

Hyresmarknad

Utbudet i Göteborg har fortsatt varit mycket låg och vakansgraden bedöms vara den lägsta på 10 år. Efterfrågan är också hög då Göteborgsområdet befinner sig i högkonjunktur med sjunkande arbetslöshet. Detta har drivit på en fortsatt hyresökning i Göteborg under 2017, framförallt i CBD, Norra Älvstranden och övriga innerstaden.

Hyresnivåerna för kontor i de mest centrala lägena av Göteborg har under året rört sig upp mot 3 400 kr/kvm. Hyror för lager- och logistikfastigheter i Storgöteborg har generellt varit något stigande under året. Med ett strategiskt läge som anses vara ett av de bästa i Sverige och med en stark efterfrågan bedöms en relativt stor nyproduktion komma att ske inom detta segment under de närmaste åren.

Hyresnivåerna i Borås och Halmstad har varit stabila till något positiva under året. Borås befäster liksom Göteborg sin position som ett av de främsta logistiklägena och en stor utveckling sker i Viaredsområdet.

Hyresmarknaden för butiker har generellt varit stabil under året, dock kan en viss försiktighet

skönjas då marknaden påverkas alltmer av den ökade e-handeln.

Fastighetsmarknad

Transaktionsvolymen i Storgöteborg uppgick 2017 till ca 17 miljarder kr. Omsättningen utgör ca 12% (7%) av den totala transaktionsvolymen i Sverige. Den enskilt största kommersiella transaktionen utgjordes av försäljning av en kontorsfastighet på Lindholmen för 1 260 Mkr.

I Halmstad utfördes en transaktion om 1 066 Mkr om 10 centralt belägna fastigheter, vilket representerar den största transaktionen med kommersiella fastigheter någonsin i staden.

I Borås var Castellums köp av kontors- och lagerfastigheter från Klövern om 479 Mkr den största affären.

Köpare i regionen utgörs som tidigare främst av inhemska fonder och fastighetsbolag, såväl noterade som onoterade medan internationella investerare varit aktiva på säljsidan. Under året har yielderna i regionen generellt varit stabila till något sjunkande. Yielden i Göteborg CBD om 4% innebär historiskt låga nivåer.

REGION VÄST I KORTHET

ANTAL MEDARBETARE: 81 FASTIGHETSBESTÅND I: Göteborg, Mölndal, Borås, Kungsbacka, Alingsås och Halmstad YTA: 1 224 tkvm VÄRDE: 18 miljarder kr FÖRDELNING:

FASTIGHETSMARKNAD

TRANSAKTIONSVOLYM 2017: Göteborg stod för ca 12% av den totala transaktionsvolymen i Sverige.

STÖRRE ENSKILD AFFÄR: Kontorsfastighet, Lindholmen, Göteborg om 1 260 Mkr, Samhällsoch kontorsfastigheter i Halmstad om 1 066 Mkr och Castellums köp av 14 fastigheter i Borås om 479 Mkr.

DIREKTAVKASTNING KONTOR BÄSTA LÄGE: 4% (avser centrala Göteborg).

Fem största fastighetsägarna

ÖREBRO	Taxerad yta tkvm
Castellum	394
AB Lokalhusman	148
Behrn Fastigheter	93
Catena	87
Klövern	87
JÖNKÖPING	Taxerad yta tkvm
Castellum	285
Cordea Savills	108
Catena	98
Prologis	82

UPPSALA	Taxerad yta tkvm
Vasakronan	205
Castellum	154
Klövern	105
Atrium Ljungberg	77
Uppsala Akademiförvaltning	63
LINKÖPING	Taxerad yta tkvm
Klövern	289
Castellum	89
The Blackstone Group	69

Lundbergs 67

VÄSTERÅS	Taxerad yta tkvm
Kungsleden	518
Klövern	239
Castellum	171
Hemfosa	107
Saltängen Property Invest	74

NORRKÖPING	Taxerad yta tkvm
Lundbergs	375
Klövern	162
FastPartner	86
Castellum	78
Olav Thon	78

VÄXJÖ	Taxerad yta tkvm
Hemfosa	155
Castellum	80
Corem	76
Catena	68
Kungsleden	34

Uppgifter avseende kontor-, butik- och logistikfastigheter (ej bostäder, vård- och skolfastigheter) ägda per 2017-12-31, taxerad yta.

Kommunala och statliga bolag samt förvaltningar har exkluderats. Källa: Datscha och Castellum

Hyresnivåer och direktavkastning

		ÖREBRO			UPPSALA		VÄSTERÅS
		Hyra, kr/kvm	Direktavkastning	Hyra, kr/kvm	Direktavkastning	Hyra, kr/kvm	Direktavkastning
KONTOR	Bästa läge	1 200 - 2 000	5,50% - 6,50%	1 800 - 2 500	4,75% - 5,50%	1 100 - 2 000	5,50% - 6,50%
	Sekundärt läge	600 - 1 200	6,75% - 8,00%	1 200 - 1 450	5,90% - 6,40%	700 - 1 200	6,75% - 7,75%
BUTIK	Bästa läge	1 600 - 3 800	5,50% - 6,50%	1 800 - 5 000	4,80% - 5,80%	1 400 - 3 700	5,50% - 6,75%
	Sekundärt läge	600 - 1 300	6,75% - 7,75%	1 300 - 1 700	5,75% - 6,25%	800- 1 200	6,50% - 7,50%
LAGER/ LOGISTIK	Bästa läge	600 - 1 100	6,25% - 7,25%	800 - 1 100	6,20% - 6,75%	600 - 1 000	6,50% - 7,25%
	Sekundärt läge	500 - 750	6,75% - 7,75%	500 - 800	6,30% - 7,00%	600 - 1 000	6,75% - 7,75%

	JÖNKÖPING		LINKÖPING		NORRKÖPING		VÄXJÖ
		Hyra, kr/kvm	Direktavkastning	Hyra, kr/kvm	Direktavkastning	Hyra, kr/kvm	Direktavkastning	Hyra, kr/kvm	Direktavkastning
	Bästa läge	1 550 - 2 300	5,35% - 6,00%	1 300 - 2 200	5,25% - 6,50%	1 450 - 2 200	5,45% - 6,30%	1 100 - 1 800	5,40% - 6, 25%
KONTOR	Sekundärt läge	1 075 - 1 400	6,45% - 7,25%	1 000 - 1 700	5,75% - 7,00%	1 375 - 1 900	5,75% - 6,75%	750 - 1 100	6,35% - 7,25%
BUTIK	Bästa läge	1 800 - 4 000	5,00% - 6,50%	1 700 - 3 700	5,00% - 6,10%	2 000 - 3 800	5,25% - 6,15%	1 800 - 3 000	5,25% - 6,00%
	Sekundärt läge	1 150 - 1 500	6,50% - 7,50%	1 000 - 2 500	5,50% - 7,00%	1 500 - 2 000	6,50% - 7,25%	800 - 1 150	6,60% - 7,10%
LAGER/ LOGISTIK	Bästa läge	600 - 925	6,25% - 7,00%	600- 900	6,25% - 7,50%	600 - 900	6,35% - 7,00%	500 - 700	5,40% - 6,25%
	Sekundärt läge	600 - 800	7,00% - 7,75%	500 - 800	6,75% - 7,75%	550 - 850	6,75% - 7,75%	400 - 525	6,25% - 7,00%

Kontor och butik avser hyra inklusive media exklusive tillägg för fastighetsskatt. Källa: Forum Fastighetsekonomi

Förvaltningsresultat och tillväxt Investeringar och försäljningar Nettouthyrning

REGION MITT

Universitetsstäder med bra tillväxtmöjligheter

Region Mitt består av Uppsala, Västerås, Örebro, Linköping, Jönköping, Norrköping och Växjö. Det är välbelägna områden med goda kommunikationer och ett växande näringsliv i Mälardalen samt i två universitetsstäder i Småland.

Hyresmarknad

Hyresmarknaden i region Mitts sju städer har under året generellt sett haft en stabil till positiv utveckling, dock med viss variation mellan och inom städerna.

Efterfrågan på lokaler i Örebro och Västerås har varit stabil till god under 2017 med undantag för butiker. Moderna kontor i bra lägen har stått för den största efterfrågan och i städerna kan även noteras stigande marknadshyror och sjunkande vakanser.

I Uppsala är utbudet av kontorslokaler kraftigt begränsat och i centrala Uppsala bedöms vakansgraden uppgå till cirka 3%. Närheten till Stockholm och till Uppsala Universitet är positiva påverkansfaktorer. Kontorshyrorna har under 2017 haft en fortsatt positiv utveckling där prime-hyror i dagsläget bedöms ligga kring cirka 3 000 kr/kvm i CBD.

För lager- och logistikmarknaden har Örebro fortsatt att befästa stadens position som ett ledande logistikcenter med flera pågående större projekt. Hyresnivån för lager/logistik har under året varit stabil till något stigande.

Marknadsläget i Jönköping, Linköping och Norrköping har under 2017 varit positivt. I Jönköping pågår nyproduktion av flera kontorsbyggnader och det finns även planer för fler nya kontorsytor i centrala lägen. Vad gäller Linköping och Norrköping är den stora stadsutvecklingen för respektive stad kopplad till infrastrukturen kring Ostlänken som kommer binda samman Järna utanför Stockholm och Linköping. Trafikverket bedömer i nuläget att Ostlänken är färdigställd 2033–2035.

Linköpings kontorsmarknad är stabil med god

efterfrågan av kontorsytor och begränsad nyproduktion. Norrköping har haft en stigande hyresutveckling som drivs på av ett fåtal fastighetsägare. Det centrala beståndet är generellt äldre och kräver till viss del ombyggnation för att attrahera hyresgäster. I Jönköping fortsätter hyresnivåerna att stiga, framförallt på moderna och effektiva lokaler. Lager- och logistikmarknaden är fortsatt god med låga vakanser och stabil till något stigande hyresnivå i Jönköping, Linköping, Norrköping samt Växjö.

Fastighetsmarknad

I regionen har det skett en del försäljningar av fastigheter som ingått i större portföljer som även inkluderat städer utanför regionen. Större affärer under året var exempelvis en transaktion av logistikfastigheter i Örebro och Jönköping för 600 Mkr.

I Uppsala är utbudet på kontorsfastigheter väldigt begränsat på investerarmarknaden, då majoriteten av fastighetsägarna i CBD inte är benägna att sälja. En av de större affärerna i Uppsala under året utgjordes av en portfölj av tre kommersiella fastigheter till ett värde om 480 Mkr.

Under året har en värdeuppgång noterats i regionen, dock med viss variation hänförlig till läge, fastighetsprodukt och kvalitet. Yielden har i de centrala delarna av städerna i region Mitt rört sig något nedåt under året, med cirka 25–40 punkter. I region Mitts städer ligger yielden för kontor på bästa läge generellt kring ca 5–5,5%, med undantag för Uppsala där yielden är ca 4,75%.

REGION MITT I KORTHET

ANTAL MEDARBETARE: 113 FASTIGHETSBESTÅND I: Uppsala*, Västerås, Örerbro, Linköping, Jönköping, Norrköping och Växjö YTA:1 349 tkvm VÄRDE: 21,6 miljarder kr

FÖRDELNING:

FASTIGHETSMARKNAD

STÖRRE ENSKILD AFFÄR: 600 Mkr för logistikfastigheter i Örebro och Jönköping.

DIREKTAVKASTNING KONTOR BÄSTA LÄGE: 4,75% (avser centrala Uppsala).

* Från och med 1 januari 2018 ingår affärsområde Uppsala i Region Stockholm-Norr. Detta för att bättre kunna dra nytta av geografiska synergier och befintliga affärsmässiga kopplingar inom storstadsregionen Stockholm. Förändringen kommer att återspeglas i den finansiella rapporteringen från och med första kvartalet 2018.

Fem största fastighetsägarna

STOCKHOLM

Sollentuna, Solna, Stockholm, Upplands-Väsby)	Taxerad yta tkvm
Vasakronan	1 439
Fabege	1 088
Klövern	727
Castellum	686
FastPartner	673

skolfastigheter) ägda per 2017-12-31, taxerad yta. Kommunala och statliga bolag samt förvaltningar har exkluderats. Källa: Datscha och Castellum

Förvaltningsresultat och tillväxt Investeringar och försäljningar Nettouthyrning

Hyresnivåer och direktavkastning

(Kommuner: Botkyrka, Huddinge, Järfälla, Nacka, Sigtuna,				STORSTOCKHOLM
Sollentuna, Solna, Stockholm, Upplands-Väsby)	Taxerad yta tkvm			Hyra, kr/kvm	Direktavkastning
Vasakronan	1 439		Bästa läge	2 200 - 6 000	3,25% - 4,25%
Fabege	1 088	KONTOR	Sekundärt läge	1 600 - 2 200	4,60% - 5,25%
Klövern	727		Bästa läge	4 500 - 13 000	3,50% - 4,25%
Castellum	686	BUTIK	Sekundärt läge	3 000 - 7 000	4,60% - 5,25%
FastPartner	673	LAGER/	Bästa läge	800- 1 500	5,60% - 6,25%
Uppgifter avseende kontor-, butik- och logistikfastigheter (ej bostäder, vård- och		LOGISTIK	Sekundärt läge	600 - 950	6,35% - 7,75%

Kontor och butik avser hyra inklusive media exklusive tillägg för fastighetsskatt.

Källa: Forum Fastighetsekonomi

REGION STOCKHOLM

Navet i svensk ekonomi med fortsatt hög tillväxt

Stockholm är navet i svensk ekonomis utveckling och inflyttningen till Stockholm är stor – de närmaste 50 åren beräknas antalet invånare öka med en miljon. Det medför bl a att arbetsplatsområden utvecklas till bostadsområden samt en god sysselsättningstillväxt som driver på fastighetsmarknaden.

Hyresmarknad

I Stockholm har hyresutvecklingen varit stark under en längre period och trenden har fortsatt även under 2017. Snitthyran i Stockholm CBD har ökat cirka 10–15% under 2017 till 6 000 kr/kvm. Snittet för topphyror bedöms till ca 6 800 kr/kvm och enstaka kontrakt i de bästa lägena närmar sig 10 000 kr/kvm.

De höga priserna i CBD driver företag till utvecklingsområden med goda kommunikationsmöjligheter. Hyresutvecklingen i CBD har medfört att även övriga innerstaden samt närförort och Solna/Sundbyberg uppvisat en mycket stark hyresutveckling. Nyproduktion som färdigställs i 2017–19 sker främst i Solna/Sundbyberg och närförort, medan volymen är betydligt begränsad i centrala Stockholm.

Avseende lager- och logistiklokaler i Stockholm är efterfrågan alltjämt god. Noterbart är att lagerhyror i citynära lägen med bra transportförbindelser haft en mycket god utveckling under året.

Hyresmarknaden för butiker i regionen präglas av omdaning till följd av nyproduktion (exempelvis Mall of Scandinavia) såväl som ombyggnation av flera köpcentrum och e-handelns större andel.

Fastighetsmarknad

Den totala transaktionsvolymen i Stockholm, uppgick 2017 till ca 56 miljarder kr. Omsättningen utgör ca 38% (32%) av total transaktionsvolym i Sverige.

Kontorsfastigheter i Stockholm fortsätter att vara mycket eftertraktade på investerarmarknaden och utbudet är därmed begränsat. Detta har bidragit till att direktavkastningskraven fortsatt att justeras nedåt, vilket tydligast märks i närförort och Solna/Sundbyberg. Den negativa prisutvecklingen på bostadsmarknaden bedöms hittills inte ha haft negativ effekt på den kommersiella sidan. Det beror på att det råder brist på effektiva lokaler i de bästa lägena till skillnad från bostadssidan, där det på kort tid producerats ett överskott inom vissa segment.

Enskilt största affären i Stockholm under 2017 var förvärvet av fastigheten Blekholmen 1 för 2,2 miljarder kr. Yielden i Stockholm CBD har rört sig ner mot 3,25–3,50%. En annan affär som utmärker sig är transaktionen av fastigheten Hammarby Gård 12 belägen i Hammarby Sjöstad där yielden i affären uppskattas ha varit under 4%. De positiva värdeförändringarna i ytterstadsområdena har varit fortsatt stora och till viss del varit drivna av bristen på investeringsobjekt i Stockholm CBD.

REGION STOCKHOLM I KORTHET*

ANTAL MEDARBETARE: 75

FASTIGHETSBESTÅND I: Botkyrka, Haninge, Huddinge, Järfälla, Nacka, Sigtuna, Sollentuna, Stockholm, Solna, Sundbyberg och Upplands-Väsby YTA: 743 tkvm VÄRDE: 20,6 miljarder kr

FÖRDELNING:

FASTIGHETSMARKNAD

TRANSAKTIONSVOLYM 2017: Stockholm stod för ca 38% av transaktionsvolymen i Sverige. STÖRRE ENSKILD AFFÄR: Blekholmen 1 om 2,2 miljarder kr, Stockholm CBD. DIREKTAVKASTNING KONTOR BÄSTA LÄGE: 3,25% (avser centrala Stockholm).

* Tidigare Region Norr är sedan januari 2017 organisatoriskt en del av Region Stockholm-Norr. I denna årsredovisning redovisas Region Stockholm-Norr uppdelat, då marknadsförhållandena väsentligt skiljer sig åt.

Från och med 1 januari 2018 ingår affärsområde Uppsala i Region Stockholm-Norr. Detta för att bättre kunna dra nytta av geografiska synergier och befintliga affärsmässiga kopplingar inom storstadsregionen Stockholm. Förändringen kommer att återspeglas i den finansiella rapporteringen från och med första kvartalet 2018.

Fem största fastighetsägarna

SUNDSVALL	Taxerad yta tkvm	GÄVLE	Taxerad yta tkvm
Diös	168	Diös	217
Castellum	151	FastPartner	112
NP3 Fastigheter	96	Castellum	93
Hemfosa	65	CBRE	77
Hedern Fastigheter	45	NP3 Fastigheter	57

Uppgifter avseende kontor-, butik- och logistikfastigheter (ej bostäder, vård- och skolfastigheter) ägda per 2017-12-31, taxerad yta. Kommunala och statliga bolag samt förvaltningar har exkluderats. Källa: Datscha och Castellum

Investeringar och försäljningar Nettouthyrning

Mkr	2017	2016
Förvärv	0	9 569
Fastighetsförsäljningar	9	- 5 654
Ny, till- och ombyggnation	57	199
Nettoinvestering	66	4 114

KONTOR

BUTIK

LAGER/ LOGISTIK

Mkr	2017	2016
Nytecknat investeringar	3	0
Nytecknat befintligt	8	6
Konkurser	- 1	0
Uppsagt <18 mån	- 13	- 3
Uppsagt >18 mån	- 2	0
Nettouthyrning årsvärde	- 5	3

Hyresnivåer och direktavkastning

Kontor och butik avser hyra inklusive media exklusive tillägg för fastighetsskatt. Källa: Forum Fastighetsekonomi

SUNDSVALL GÄVLE Hyra, kr/kvm Direktavkastning Hyra, kr/kvm Direktavkastning

Bästa läge 1 100 - 1 900 5,50% - 6,75% 1 000 - 1 800 5,50% - 6,75% Sekundärt läge 800 - 1 350 6,35% - 7,50% 800 - 1 600 6,35% - 8,60%

Bästa läge 1 550 - 3 050 5,90% - 6,50% 1 900 - 3 900 5,60% - 6,60% Sekundärt läge 1 050 - 2 350 6,10% - 7,35% 800 - 2 500 6,10% - 8,35%

Bästa läge 550 - 900 6,50% - 7,30% 475 - 750 6,50% - 7,50% Sekundärt läge 480 - 825 7,10% - 8,40% 400 - 700 6,80% - 8,25% REGION NORR

Största arbetsmarknaden i norra Sverige

Sundsvall är navet i en region med 200 000 invånare som utgör norra Sveriges största arbetsmarknad med goda kommunikationsmöjligheter och utbyggd infrastruktur. För Gävle har närheten till Stockholmsregionen och Arlanda flygplats haft en positiv inverkan på stadens logistikmarknad och näringsliv.

Hyresmarknad

Kontorsmarknaden i Sundsvall präglas av uppförandet av Sundsvallsbron som färdigställdes 2014, vilket har lett till att nya områden med väganslutning växer fram och där innerstaden växer mot havet. Bron har även inneburit att externhandeln stärkts genom snabbare förbindelser till handelsområdet Birsta City. Detta har medfört att Sundsvall kännetecknas av en stark externhandel och svag centrumhandel.

I Sundsvall är marknaden för mindre kontor fortsatt god, medan de större lokalerna tar längre tid att fylla. Kontorsvakanserna har minskat något i centrala Sundsvall i huvudsak till följd av ökad efterfrågan, men också till följd av att det sker en del konverteringar av kontor till bostäder i äldre hus. Kontorshyror har befunnit sig på en relativt oförändrad nivå de senaste åren.

Skogsbolaget SCA har under 2017 flyttat sitt huvudkontor till Sundsvall och dessutom genomförs stora investeringar om totalt ca 7,8 miljarder kr i massafabriken i Östrand. SCA:s satsningar bedöms ge positiva följdeffekter för regionen.

I Gävle återfinns ostkustens största containerhamn där investeringar om 700 Mkr planeras för att fördubbla kapaciteten fram till andra halvan av 2019.

Även Gävle har sett relativt stabila hyresnivåer under året, både gällande kontors- samt logistikfastigheter. Gävle har som ambition att bli Stockholms nya hub för importgods och en ny logistikpark i Tolvfors planeras med direktförbindelse till Gävle hamn och kombiterminalen i Rosersberg, Stockholm.

Fastighetsmarknad

Transaktionsmarknaden i Sundsvall var relativt lugn i förhållande till rekordåret 2016. Största transaktionen utgjordes av en affär innefattande volymhandel om cirka 500 Mkr.

I Gävle under 2017 var den största transaktionen försäljningen av Gallerian Nian för 765 Mkr.

I Sundsvall och Gävle har en viss värdeuppgång noterats, dock med variation hänförlig till läge, fastighetsprodukt och kvalitet. Yielden för kontor i bästa läge ligger runt 5,5% eller strax däröver i Sundsvall och Gävle.

REGION NORR I KORTHET*

ANTAL MEDARBETARE: 0 FASTIGHETSBESTÅND I: Sundsvall och Gävle YTA: 259 tkvm VÄRDE: 5,1 miljarder kr FÖRDELNING:

FASTIGHETSMARKNAD

STÖRRE ENSKILD AFFÄR: Transaktion avseende cityhandel i Gävle om 765 Mkr.

DIREKTAVKASTNING KONTOR BÄSTA LÄGE: 5,5% (avser centrala Sundsvall och Gävle).

* Tidigare Region Norr är sedan januari 2017 en del av Region Stockholm-Norr. I denna årsredovisning redovisas Region Stockholm-Norr uppdelat, då marknadsförhållandena väsentligt skiljer sig åt.

Investeringar

Långsiktig och hållbar tillväxt innebär att ständigt förädla och utveckla fastighetsbeståndet genom investeringar i såväl ny-, till- och ombyggnation som förvärv. Investeringarna ska vara hållbara och möta den efterfrågan och de krav som våra kunder ställer på lokaler och arbetsplatser. Nya utvecklingsprojekt tillförs successivt Castellums portfölj genom projekt och förvärv av såväl utvecklingsbara fastigheter som outnyttjade byggrätter.

Fortsatt fokus på att utveckla Castellums fastighetsportfölj

Att utveckla den egna projektportföljen är en av strategierna för att nå Castellums övergripande tillväxtmål om 10%. I detta sammanhang krävs årliga investeringar. Investering genom ny-, till- och ombyggnation i det egna beståndet ger oftast högre avkastning än investering via förvärv. Under de senaste 10 åren har Castellum investerat för totalt 56 miljarder kr, vilket innebär 5,6 miljarder kr i genomsnitt per år.

Under 2017 uppvisade Castellum en lägre aktivitet i portföljen i jämförelse med föregående år och investeringarna uppgick totalt till 6 488 Mkr (31 491), varav 3 595 Mkr (29 372) avsåg förvärv och 2 893 Mkr (2 119) avsåg ny-, till- och ombyggnation. Efter försäljningar om 875 Mkr (6 754) uppgick nettoinvesteringen till 5 613 Mkr (24 737).

Förslaget om ändrad beskattning för fastighetstransaktioner som kom i mars 2017 har skapat osäkerhet och därmed haft en viss påverkan under året på transaktionsmarknaden avseende ledtid som förhandling om skatterabatten i transaktionerna.

Castellum har under 2017 genomfört en rad fastighetsförvärv och tillträden. I februari tillträdde Castellum Torsplan 2 i Stockholm och har även förvärvat fastigheten på Torsgatan 26 (Sabbatsberg 24, tidigare Stockholm Vattens huvudkontor) nära Bantorget i Stockholm. Det sistnämnda har en uthyrningsbar yta om 13 000 kvm och möjligheter till nya byggrätter. Castellum äger sedan tidigare grannfastigheten och planerar att, tillsammans med Stockholms stad och övriga fastighetsägare i området, utveckla och skapa ett koncept för hela Torsgatan.

I slutet av året offentliggjordes Castellum som vinnare av Stockholms stads markanvisningstävling inom Söderstaden, ett omfattande utvecklingsområde söder om Stockholms centrum. Stadsutvecklingsprojektet är ett av Castellums

största och sker i konsortium med fastighetsbolagen Wallenstam AB och Åke Sundvall AB. Förslaget omfattar totalt ca 100 000 kvm varav Castellums del är 30 000 kvm kommersiella fastigheter som kontor, hotell och restauranger. Resterande 70 000 kvm kommer bestå av bostäder samt plats för nya träningsrinkar för ishockey.

Dessa exempel visar att Castellum har kunskap, driv och finansiering att utveckla den egna projektportföljen.

2017 har Castellum genomfört en affär med Klövern som innebar förvärv av 14 fastigheter i Borås och en försäljning av 9 fastigheter i Mölndal och Partille. I och med affären blev Castellum den största privata ägaren av kommersiella fastigheter i Borås och bolagets innehav ökade med cirka 80% till totalt cirka 185 tkvm, motsvarande ett fastighetsvärde om 479 Mkr. I och med affären så lämnade Castellum Partille och innehavet i Mölndal omallokerades genom avyttring av kontor. Framöver sker istället satsningar på nya projekt med goda tillväxtförutsättningar i det närbelägna Åbroområdet. I slutet av kvartalet skedde även transaktioner med Wallenstam där Castellum förvärvade två fastigheter i Göteborg med en tillhörande kontorsbyggrätt samt sålde två fastigheter i Kallebäck och Mölnlycke centrum. Dessa transaktioner motsvarade ett fastighetsvärde om 335 Mkr.

GENERELLT HÅLLBARHETSPROGRAM VID NYBYGGNATION OCH OMBYGGNATION Upphandling <10 Mkr

Generellt ställs krav på uppförandekod, hållbarhetspolicy, miljöledningssystem, avfallsplan, miljöplan, miljöansvarig i projektet, energieffektiva produktval såsom LED-belysning och A-märkta varor samt val av hållbara byggmaterial ur såväl miljö- som hälsoperspektiv enligt byggvarubedömningen.

OMFATTANDE HÅLLBARHETSPROGRAM VID NYBYGGNATION OCH OMBYGGNATION

• Upphandling >10 Mkr
• Miljöbyggnad Guld*
• Val av förnybar energi
• Bra Inomhusklimat och genomtänkt fuktarbete
• Hållbart byggmaterial
• Nära-noll energibyggnad*
• Alltid utred hälsocertifieringen WELL**
• Skapa en mer attraktiv byggnad genom konstnärlig utsmyckning
• Engagera lokala konstnärer i projekt**
• Installera solceller**
• Utreda möjlighet till utomhuskontor enligt Castellums koncept WorkOut**
• Skapa inbjudande trapphus** • Energieffektiv och miljöriktig byggarbetsplats
• Fossiloberoende fordon på byggarbetsplats
• Återskapande och ökad
• mängd ekosystemtjänster • Hantering av klimatrisker
• Incitament för entreprenör för att skapa arbetsplatser i projekt

* Miljöbyggnad Guld gäller vid nyeller ombyggnation av kontors- och butikslokaler. Lägre betyg får endast väljas då det föreligger särskilda skäl till varför Guld inte kan uppnås. ** Gäller endast vid byggnation av kontorslokaler.

Dessutom har en rad större byggnationer påbörjats under året, exempelvis i maj 2017 i och med byggnationen av Eminent, en unik kontorsbyggnad i stadsdelen Hyllie i Malmö. Eminent är den första fastigheten i Norden som har registrerats för att certifieras enligt the WELL Building Standard, en ny internationell byggstandard som tar ansvar för människors välbefinnande i arbetslivet. Investeringen beräknas uppgå till 353 Mkr, inklusive markförvärv. Castellum har även startat nybyggnationen av en logistikbyggnad i hamnområdet i Göteborg – den första delen i en satsning som möjliggör etablering av storskalig logistik och stödjer expansionen av Göteborgs hamn. Investeringen beräknas uppgå till 220 Mkr, inklusive markförvärv. Under året har även investeringen i form av nybyggnation av en bilhall och andra verksamhetslokaler i Smista Allé i Huddinge påbörjats. Detta är ett område som under 2000-talet utvecklats till Stockholms främsta bilhandelskluster. Investeringen beräknas uppgå till 334 Mkr.

Hållbara investeringar

Genom att styra Castellums investeringar mot att bli mer hållbara, tar vi inte enbart hänsyn till vår egen påverkan i samhället utan detta bidrar även till att byggnaderna blir mer attraktiva för våra intressenter, problem i förvaltningen minskar, minskade förvaltningskostnader och god kontroll.

Samtliga av Castellums investeringar sker utifrån ett hållbart perspektiv. Varje investeringsärende av koncernens hållbarhetschef och ska godkännas ur ett hållbarhetsperspektiv. Dessa kriterier finns med på planeringsstadiet och följer hela projektlivscykeln för att i nästa steg bli en naturlig del i den dagliga förvaltningen. Castellum har under de senaste åren arbetat med hållbarhetsfrågor i samband med nybyggnation och större ombyggnationer. Under 2017 har koncernens gemensamma hållbarhetsprogram vid nybyggnation och ombyggnation vidareutvecklats och är uppdelat på två olika nivåer, investeringar < 10 Mkr samt investeringar > 10 Mkr. Castellum miljöcertifierar alla nybyggnationer och större ombyggnationer. Om dessa projekt avser kontor och butikslokaler ska de certifieras enligt Miljöbyggnad, nivå Guld i Sverige. Lägre betyg får endast väljas då det föreligger särskilda skäl till varför Guld inte kan uppnås. För nya projekt i Danmark gäller certifieringsnivå, BREEAM, betyg Excellent.

Castellum äger flest antal miljöcertifierade fastigheter bland svenska noterade fastighetsbolag och totalt är 29% av Castellums 676 byggnader (1 269 tkvm) miljöcertifierade. Castellum äger idag 78 av Sveriges 376 Green Buildingcertifierade byggnader.

Utveckling av Castellums städer

Som långsiktig aktör och samhällsbyggare är en viktig del av Castellums verksamhet att bidra på olika sätt till hållbar stadsutveckling, vilket sker genom utveckling av nya och befintliga områden. Samverkan sker även i ca 309 citynätverk och företagarföreningar för att utveckla de städer där verksamhet bedrivs samt andra sociala engagemang.

Samarbete pågår även med olika parter för att driva utveckling, ta del av kunskap om ny teknik och utbyta erfarenheter. Castellum är exempelvis medlemmar i följande organisationer: EPRA Sustainability Committee, GRESB Benchmark Committee, Energimyndighetens Beställargrupp för lokaler (BELOK), CMB (Centrum för Management i Byggsektorn) vid Chalmers tekniska högskola och Sweden Green Building Council. Därtill har bolaget ett nära samarbete med lokala energibolag, renhållningsbolag och universitet och högskolor.

Byggrätter och potentiella projekt – bygger framtidens Castellum

Som en del av Castellums strategi ingår att utveckla projektportföljen genom nyproduktion. I detta sammanhang är det en konkurrensfördel att äga byggrätter i attraktiva lägen med antagna detaljplaner, då det innebär kortast möjliga tid till inflyttning för kunderna. Castellum har vid årets slut ca 864 tkvm outnyttjade byggrätter (uthyrningsbar yta) och för ett antal av dessa finns konkreta projekt som kan påbörjas relativt omgående. Under året har Castellum offentliggjort ett flertal större potentiella projekt som översiktligt presenteras på följande sidor. Kännetecknande är att de är belägna i attraktiva utvecklingsområden samt att de har tydligt hållbarhetsfokus.

Torsgatan 26 i Stockholm

Castellum förvärvade under våren 2017 Stockholm Vattens tidigare huvudkontor beläget på Torsgatan 26 mitt i centrala Stockholm. Fastigheten är ritad av Ferdinand Boberg i början av 1900-talet och har en uthyrningsbar area om 13 000 kvm samt bedömda möjligheter till nya byggrätter. Castellum kommer under 2018 att renovera etapp 1 om ca 9 000 kvm till moderna lokaler med preliminärt tillträde under 2019. Utgångspunkten är att tillvarata byggnadens historiska och unika uttryck och kombinera det med teknik som förknippas med flexibla och hållbara lokaler. Castellum äger sedan tidigare även några av grannfastigheterna till Torsgatan 26 och ser stor utvecklingspotential i området. Planen för Torsgatan är att tillsammans med Stockholms stad och övriga fastighetsägare skapa ett levande blandkvarter i ett attraktivt och centralt läge.

Fortsättning Byggrätter och potentiella projekt

Söderstaden vid Globen i Stockholm

I slutet av året offentliggjordes att Castellum vann Stockholms stads markanvisningstävling för Söderstaden, ett omfattande utvecklingsområde söder om Stockholms centrum. Stadsutvecklingsprojektet är ett av Castellums största och sker i konsortium med fastighetsbolagen Wallenstam AB och Åke Sundvall AB. Förslaget omfattar totalt ca 100 000 kvm varav Castellums del är 30 000 kvm kommersiella fastigheter som kontor, hotell och restauranger. Resterande 70 000 kvm är bostäder samt plats för nya träningsrinkar för ishockey.

Beroende på slutgiltig utformning och volym samt under förutsättning att förslaget verkställs är Castellums uppfattning att den totala investeringen, efter förvärv av byggrätter samt markexploatering, kommer att uppgå till ca 1 200–1 400 Mkr. Genom markanvisningen får Castellum och de andra parterna ensamrätt att förhandla med SGA Fastigheter, Stockholm stads helägda dotterbolag, om hur marken ska exploateras och får därefter möjlighet att förvärva byggrätterna. Det är ännu för tidigt att uttala sig i detalj om projektets tidplan, men konsortiet bedömer genomförandet till 6–8 år med möjlig start tidigast 2020. Att få möjligheten att bidra till utvecklingen av en hel ny stadsdel i ett av Stockholms mest spännande områden, med de stora arenorna och T-bana samt närheten till Södermalm är naturligtvis ett mycket spännande utvecklingsprojekt för Castellum.

Outnyttjade byggrätter är värderade till 1 508 Mkr (1 530) motsvarande i genomsnitt ca 1 700 kr/kvm (1 700). Av byggrätterna finns 316 tkvm motsvarande 939 Mkr (1 141) redovisade som projekt och obebyggd mark. Resterande finns redovisade bland kontor/butik respektive lager/logistik då dessa finns på redan bebyggda fastigheter.

Kungspassagen i Uppsala

I ett av Uppsalas bästa lägen och med närhet till Resecentrum och hela citys utbud av restauranger, service och shopping, planerar Castellum låta uppföra Kungspassagen med 7 500 kvm uthyrningsbar yta. I nuläget är byggnaden föruthyrd till 35%. Kontorshuset byggs i enlighet med Miljöbyggnad nivå Guld vilket bl.a. innebär solceller, grön el, samt koldioxidneutral fjärrvärme. Kungspassagen kommer utöver skräddarsydda kontorslösningar även att erbjuda en takträdgård med utekontor, tillgång till omklädningsrum med dusch, cykelgarage och laddstolpar för elbilar.

Mölndalsvägen i Mölndal, söder om Göteborg

Castellum förvärvade under 2017 en kontorsbyggrätt med färdig detaljplan i stadsdelen Krokslätt i Göteborg. En spännande stadsdel som bland annat består av flera vackra fabriksbyggnader i tegel från tidigt 1900-tal.

Castellum har genomfört en arkitekttävling om gestaltningen av ett nytt kontorshus på ca 7 500 kvm och Wingårdh Arkitektkontor utsågs till vinnare med motiveringen: "Wingårdhs visar på en spännande och dynamisk fasadgestaltning i tegel som anknyter till platsen. Husets utformning skapar värme och öppenhet i stadsrummet och entréplanet blir en naturlig mötesplats för såväl allmänheten som för våra hyresgäster i huset."

Projektering pågår nu för den nya byggnaden vars fasadgestaltning och planlösningar ska uppfylla kraven på Miljöbyggnad nivå Guld.

Större pågående projekt

Olaus Petri 3:244 i Örebro

LÄGE: Vid Resecentrum i Örebro YTA: 14 526 kvm TIDPLAN: Färdigställt kvartal 2, 2019 INVESTERING: 465 Mkr CERTIFIERING: Miljöbyggnad nivå Silver

I Örebro påbörjades under 2016 nyproduktion av kontorsfastigheten Citypassagen, belägen vid norra infartsleden till Örebro i direkt anslutning till Resecentrum. Efterfrågan på centrala kontorslokaler i det expanderande Örebro är stor och den centrala sjuvåningsbyggnaden ökar utbudet av moderna och flexibla kontorsytor.

Investeringen, en av de största nybyggnationerna i Castellums historia, beräknas uppgå till 465 Mkr, varav 45 Mkr avser värdet av egen mark. Byggnaden beräknas vara färdigställd under andra kvartalet 2019 och är uthyrd till 91%.

Hyllie 4:2 (del av), Malmö

LÄGE: Hyllie utanför Malmö YTA: 9 600 kvm TIDPLAN: Färdigställt kvartal 2, 2019 INVESTERING: 353 Mkr CERTIFIERING: Miljöbyggnad nivå Guld och WELL

I det expansiva området Hyllie i Malmö uppför Castellum ett modernt kontor på närmare 9 600 kvm i hög hållbarhetsklass. Eminent blir en av de första kontorsbyggnaderna i Norden som kommer att certifieras enligt WELL, en internationell byggstandard som väger in människors välbefinnande i arbetslivet. Well-standarden utgår från sju koncept som påverkar hälsan: luft vatten, ljus, ljud, kost, motion och välbefinnande, vilket betyder att kraven på ventilation, värme, ljus och ljud är extra höga. Utöver WELL är avsikten att miljöcertifiera byggnaden enligt Miljöbyggnad Guld. Investeringen uppgår till 353 Mkr och byggnaden beräknas färdigställas under andra kvartalet 2019 och är uthyrd till 65%.

Hisingen Logistikpark i Göteborg

LÄGE: Hisingen, Göteborg YTA: 26 085 kvm TIDPLAN: Färdigställt kvartal 2, 2018 INVESTERING: 220 Mkr CERTIFIERING: Miljöbyggnad nivå Silver

Under året har Castellum startat byggnation av en ny logistikbyggnad i hamnområdet i Göteborg. Byggnaden, den första delen i Hisingen Logistikpark, omfattar drygt 26 000 kvm och beräknas vara färdigställd under andra kvartalet 2018. Logistikanläggningen byggs flexibelt och kan delas upp i två eller tre enheter med modern standard för helautomatiserade lager med höga takhöjder, god bärighet och vädertätade dockningsstationer. Anläggningen kommer att miljöcertifieras enligt Miljöbyggnad med ambitionen att nå nivå Silver. Investeringen beräknas uppgå till 220 Mkr och är uthyrd till 38%.

Spejaren 4 i Huddinge

LÄGE: Smista-området i Huddinge YTA: 9 300 kvm TIDPLAN: Färdigställt kvartal 1, 2019 INVESTERING: 334 Mkr CERTIFIERING: Miljöbyggnad nivå Silver

Spejaren 4 är det sista projektet i Castellums utveckling av området kring Smista Allé. Byggnaden planeras till 9 300 kvm och kommer bland annat att innehålla verksamhet för bilhandel. Investeringen beräknas uppgå till 334 Mkr och vara färdigställd under första kvartalet 2019. Den nya byggnaden kommer uppföras enligt miljöcertifieringssystemet Miljöbyggnad med ambitionen att nå nivå Silver. Byggnaden är uthyrd till 40%.

Generatorn 1 i Mölndal

LÄGE: Mölndal YTA: 6 800 kvm TIDPLAN: Färdigställt kvartal 3, 2019 INVESTERING: 141 Mkr CERTIFIERING: Miljöbyggnad nivå Silver

Castellum påbörjade under året byggnationen av nytt regionkontor och butik för Ahlsell i Mölndal. Byggnaden planeras till 6 800 kvm och investeringen beräknas uppgå till 141 Mkr och vara färdigställd under tredje kvartalet 2019. Den nya byggnaden kommer uppföras enligt miljöcertifieringssystemet Miljöbyggnad med ambitionen att nå nivå Silver. Byggnaden är uthyrd till 100%.

STÖRRE PÅGÅENDE PROJEKT 2017

			Hyresvärde	Uthyrnings	Total inv.	Varav kvar
Fastighet	Yta, kvm		Mkr kr/kvm	grad jan 2018	ink. mark, Mkr	att inv., Mkr Klart		Kommentar
Olaus Petri 3:244, Örebro	14 526	36	2 400	91%	465		325 Kv 2 2019	Nybyggnation kontor
Hyllie 4:2 (del av), Malmö	9 600	26	2 700	65%	353		257 Kv 2 2019	Nybyggnation kontor
Spejaren 4, Huddinge	9 300	25	2 700	40%	334		299 Kv 1 2019	Nybyggnation bilhandel
Hisingen Logistikpark, Göteborg	26 085	19	700	38%	220		73 Kv 2 2018	Nybyggnation logistik
Balltorp 1:124, Mölndal	18 000	15	850	100%	192		1 Kv 1 2018	Nybyggnation logistik
Varpen 11, Huddinge	5 555	14	2 550	100%	177		35 Kv 1 2018	Nybyggnation bilhandel
Generatorn 1, Mölndal	6 800	11	1 600	100%	141		131 Kv 3 2019	Nybyggnation kontor/lager
Rosersberg 11:130, Sigtuna	12 200	11	950	0%	137		36 Kv 2 2018	Nybyggnation logistik
Spiran 12, Norrköping	7 915	18	2 300	46%	110		43 Kv 1 2018	Ombyggnation kontor
Söderhällby 1:2 (del av), Uppsala	5 963	8	1 300	100%	101		29 Kv 1 2018	Nybyggnation logistik

BREEAM utvärderar och betygsätter byggnaders totala miljöpåverkan.

Miljöbyggnad är ett certifieringssystem som syftar till att skapa miljömässigt hållbara byggnader och tar hänsyn till energi, inomhusmiljö och byggmaterial.

Green Building innebär att energianvändningen är 25% lägre än energikraven i Boverkets byggregler.

Större färdigställda projekt

Lindholmen 30:5 i Göteborg

LÄGE: Lindholmen Science Park i Göteborg YTA: 9 243 kvm FÄRDIGSTÄLLT: Färdigställt kvartal 1, 2017 INVESTERING: 273 Mkr CERTIFIERING: BREEAM nivå excellent

Mitt i det internationella ingenjörsklustret Lindholmen Science Park, påbörjade Castellum i maj 2015 uppförandet av den högkvalitativa kontorsfastigheten "Blenda" om 9 243 kvm. Blenda uppfördes enligt miljöcertifieringssystemet BREEAM med ambition att nå nivå excellent. Blenda färdigställdes under första kvartalet 2017 och är fullt uthyrd.

Inom Vallgraven 4:1 i Göteborg

LÄGE: Centrala Göteborg YTA: 2 500 kvm FÄRDIGSTÄLLT: Färdigställt, kvartal 4, 2017 INVESTERING: 124 Mkr CERTIFIERING: Miljöbyggnad nivå Silver

I december 2017 färdigställdes om- och tillbyggnationen av Kungsportshuset i centrala Göteborg. Fastigheten är fullt uthyrd och har byggts om till kultur- och nöjesarena med nyproduktionsstandard samtidigt som ett genuint, äldre intryck bevaras. Ambitionen med byggnaden är att nå Miljöbyggnad nivå Silver.

Nordstaden 2:16 i Göteborg

LÄGE: Centrala Göteborg YTA: 12 300 kvm FÄRDIGSTÄLLT: Färdigställt kvartal 3, 2017 INVESTERING: 156 Mkr CERTIFIERING: Miljöbyggnad nivå Silver

I centrala Göteborg, med utsikt mot Göteborgsoperan och hamnen, har ombyggnationen av kontors- och handelslokaler om 12 000 kvm genomförts i ett av stadens bästa kontorslägen. Här är det nära till kollektivtrafik och inom några år kommer området att förädlas med en ny tågstation för Västlänken. Den nya byggnaden är certifierad enligt Miljöbyggnad nivå Silver.

STÖRRE FÄRDIGSTÄLLDA PROJEKT 2017

			Hyresvärde	Uthyrnings	Total inv.	Varav kvar
Fastighet	Yta, kvm		Mkr kr/kvm	grad jan 2018	ink. mark, Mkr	att inv., Mkr Klart		Kommentar
Lindholmen 30:5, Göteborg	9 243	27	2 900	100%	273		0 Kv 1 2017	Nybyggnation kontor
Gamlestaden 22:14, Göteborg	12 000	21	1 800	100%	204		23 Kv 4 2017	Ombyggnation kontor
Nordstaden 2:16, Göteborg	12 300	9	3 300	95%	156		0 Kv 3 2017	Ombyggnation kontor/handel
Inom Vallgraven 4:1, Göteborg	2 500	9	3 700	100%	124		0 Kv 4 2017	Om- och tillbyggnation kultur- och nöjesarena
Spejaren 5, Huddinge	3 480	8	2 200	100%	103		3 Kv 3 2017	Nybyggnation bilhandel

BREEAM utvärderar och betygsätter byggnaders totala miljöpåverkan.

Miljöbyggnad är ett certifieringssystem som syftar till att skapa miljömässigt hållbara byggnader och tar hänsyn till energi, inomhusmiljö och byggmaterial.

Green Building innebär att energianvändningen är 25% lägre än energikraven i Boverkets byggregler.

Större förvärv

14 fastigheter i Borås

LÄGE: 14 fastigheter i Borås YTA: 80 996 kvm TILLTRÄDE: april 2017 INVESTERING: 479 Mkr

Efter affären med Klövern i februari 2017 förvärvade Castellum 14 fastigheter i Borås. Förvärvet omfattar en sammanlagd yta om ca 81 tkvm och utgörs i huvudsak av lokaler för kontor och lager/logistik. Investeringen uppgick till 479 Mkr och tillträdet skedde i april 2017. Uthyrningsgraden i beståndet uppgår till 93%.

Isotopen 1 i Stockholm

LÄGE: Torsplan, Stockholm YTA: 22 714 kvm TILLTRÄDE: mars 2017 INVESTERING: 1 642 Mkr

I mars tillträdde Castellum fastigheten belägen vid Torsplan 2 i centrala Stockholm, som är en del av den expansiva Hagastaden. Byggnaden är certifierad enligt BREEAM Outstanding, den högsta miljöklassningen en kontorsbyggnad kan uppnå och har vunnit flera utmärkelser. Fastigheten omfattar cirka 23 000 kvm, varav 18 000 kvm kontor. Investeringen uppgick till 1 642 Mkr och är uthyrd till 96%.

STÖRRE FASTIGHETSFÖRVÄRV UNDER 2017

			Hyresvärde	Uthyrnings	Anskaffnings
Fastighet	Yta, kvm		Mkr kr/kvm	grad jan 2018	värde, Mkr	Tillträde	Kategori
Isotopen 1, Stockholm	22 714	87	3 850	96%	1 642	mars 2017	Kontor/butik
Sabbatsberg 24, Stockholm	13 716	-			781	maj 2017	Projekt
14 fastigheter i Borås	80 996	54	700	93%	479	april 2017	Kontor/lager/logistik
Krokslätt 20:6 och 154:8, Göteborg	8 624	16	1 900	96%	282	dec 2017	Kontor
Boländerna 11:2 och 11:3, Uppsala	11 525	9	800	66%	107	mars 2017	Lager/logistik
Majorna 720:19, Göteborg	3 210	7	2 056	91%	102	dec 2017	Kontor

STÖRRE FASTIGHETSFÖRSÄLJNINGAR UNDER 2017

	Hyresvärde Underliggande Uppskjuten skatt/ Försäljn. pris
Fastighet	Yta, kvm		Mkr kr/kvm	fastighetspris, Mkr	omkostn., Mkr	netto, Mkr Frånträde		Kategori
9 fastigheter i Mölndal och Partille	39 969	41	1 050	498	-1		497 april 2017	Kontor
Hönekulla 1:571, Härryda och Kallebäck 3:4, Göteborg	35 072	30	850	357	-22		335 dec 2017	Lager/logistik/kontor

Hållbarhet

54 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Hållbarhetsarbetet på Castellum är integrerat i verksamheten och präglar såväl ägande, förvaltning och utveckling av fastighetsportföljen som kundrelationer, medarbetare och finansiering. Som långsiktig aktör och samhällsbyggare är det en självklarhet att bidra till utvecklingen av det hållbara samhället. Hållbarhetsarbetet handlar om att bedriva verksamheten på ett ansvarsfullt sätt och skapa långsiktiga lösningar ur såväl ekonomiska, ekologiska som sociala perspektiv. Vi är övertygade om att våra investeringar i hållbarhet kommer att skapa högre lönsamhet och därmed aktieägarvärde för Castellums aktieägare.

Ansvarsfulla affärer

Castellums hållbarhetsarbete handlar om att bedriva verksamheten på ett ansvarsfullt sätt och skapa långsiktiga lösningar. Vidare tar Castellum ansvar och skapar värde för samhället, planeten och framtida generationer. Ett väl integrerat hållbarhetsarbete bidrar till bättre förvaltning och kontroll över bolagets fastigheter. Det ger ökade konkurrensfördelar då det skapar nöjdare kunder, engagerade medarbetare och ökad lönsamhet.

Organisation och styrning av hållbarhetsarbetet

Hållbarhetsarbetet omfattar hela verksamheten och styrs via ett ledningssystem som består av gemensam policy, riktlinjer, övergripande mätbara mål samt detaljerade handlingsplaner. Utgångspunkten i arbetet är att följa upp, dokumentera, utvärdera och förbättra. Castellum utgår från försiktighetsprincipen vilket är integrerat i Castellums hållbarhetspolicy, verksamhetsprocesser och följs upp via bolagets miljöledningssystem. Arbetet följs upp varje år och avrapporteras regelbundet till koncernledning och styrelse. Castellums hållbarhetschef har ansvar att driva och utveckla hållbarhetsarbetet för hela koncernen. På respektive region finns en hållbarhetsansvarig och arbetet bedrivs integrerat i verksamheten. Castellums

styrelse antar årligen hållbarhetspolicy och uppförandekoder samt diskuterar och följer löpande upp arbetet. Under 2017 har nya ambitiösa och mätbara mål avseende hållbarhet arbetats fram. Dessa har antagits av styrelsen och är inarbetade i aktuell hållbarhetspolicy. Castellums agenda för den hållbara staden som visualiseras nedan består av ett antal löpande mål på årlig basis och etappmål fram till 2030. Det är en ambitiös agenda där de mest utmanande målen är att nå netto-noll koldioxidutsläpp till 2030 och uppnå en helt jämställd organisation i samtliga yrkeskategorier. För att uppnå dessa mål krävs involvering och engagemang hos alla medarbetare, vilket är något vi aktivt uppmuntrar och stöttar via exempelvis utbildning.

GLOBAL COMPACT

Castellum har signerat FNs Global Compact, vilket är ett initiativ för att samordna frågor gällande mänskliga rättigheter, arbetsvillkor, försiktighetsprincipen och ansvarstagande gällande miljöfrågor och antikorruption. Global Compact omfattar 10 principer.

STYRDOKUMENT FÖR HÅLLBARHETSARBETET

Regelverk som styr Castellums hållbarhetsarbete:

Externa regelverk

• FN:s globala hållbarhetsmål
• Global Compact
• Svenska Aktiebolagslagen
• Miljöbalken
• Arbetsmiljölagen
• Miljöcertifiering Green Building, Miljöbyggnad, BREEAM, LEED, WELL
• ISO 14001
• BBR-krav
• Övriga tillämpliga lagar och regler

Viktiga interna regelverk

• Hållbarhetspolicy
• Uppförandekod
• Uppförandekod för leverantörer
• Internt miljöledningssystem
• Processer för intern kontroll
• Övriga instruktioner

Castellums vd är ytterst ansvarig för hållbarhetsarbetet. Castellums hållbarhetsredovisning är upprättad enligt GRI och översiktligt granskad av Deloitte. För att upprätthålla ett strukturerat miljöarbete arbetar Castellum för att bli certifierat enligt ISO14001 under våren 2018, vilket kommer ersätta tidigare Miljödiplomering av verksamheten. En gemensam, operativ hållbarhetsgrupp finns i koncernen för att utveckla arbetet, utbyta erfarenheter och bevaka förändringar i omvärlden. Utöver det finns det ett hållbarhetsforum med syfte att involvera utvecklingsarbetet i verksamheten.

Hållbarhetsforumet består av ansvariga chefer från kärnverksamheten; HR, kommunikation, projektutveckling, förvaltning, region vd, finans och inköp. Castellums hållbarhetsarbete bygger på engagerade och kunniga medarbetare och utbildning i hållbarhetsfrågor sker kontinuerligt. Under året har samtliga medarbetare på Castellum genomgått en obligatorisk webbaserad utbildning inom hållbarhet och uppförandekoder. Utbildningen kommer framöver vara en del av introduktionen för samtliga nya medarbetare.

Intressentdialog

För att utveckla och förbättra verksamheten har Castellum kartlagt och analyserat intressenternas förväntningar på bolagets verksamhet. Intressentdialogen genomfördes under hösten 2016 och anses fortfarande aktuell, varvid någon ny inte genomförts under 2017. Genomförandet av Castellums intressentdialog och framtagande av väsentlighetsanalysen inom hållbarhetsområdet skedde enligt följande process; initialt hölls en workshop med en arbetsgrupp för bolagets hållbarhetsarbete för att uppdatera väsentlighetsanalysen utifrån Castellums strategi och förändringar i omvärlden. Därefter skickades webbenkäter till utvalda kunder, leverantörer samt till styrelsen, koncernledningen och alla medarbetare. Dessa utgör Castellums viktigaste målgrupper och anses centrala för bolagets långsiktiga värdeskapande. Syftet med dessa enkäter var att stämma av om väsentlighetsbedömningen stämde överens med förväntningarna på bolaget och för att samla in utvecklingsförslag till det framtida hållbarhetsarbetet.

Utöver denna intressentdialog har Castellum en löpande diskussion angående hållbarhetsrelaterade frågor vid styrelsemöten, träffar med aktieägare och i den dagliga kontakten med kunder, anställda och leverantörer.

Castellumandan

Castellum agerar långsiktigt och strävar efter att arbeta nära kunderna och deras verksamhet samt att bygga långsiktiga relationer med såväl kunder som andra samarbetspartners. Castellums medarbetare är ambassadörer för företagskulturen och hur medarbetarna agerar är därför avgörande för hur bolaget uppfattas. Under 2017 har Castellumandan arbetats fram för att bättre spegla bolaget och den företagskultur som finns. Den har lanserats internt under hösten till medarbetarna genom workshops och informationsmaterial. I senaste

Castellums viktigaste frågor utifrån intressentgruppsperspektiv

Intressentgrupp	Viktigaste frågor
Kunder	• Effektiviserad resursanvändning • Miljömässigt och socialt hållbara byggnadsmaterial och installationer • Miljöcertifiering av byggnader
Styrelse	• Effektiviserad resursförbrukning • Erbjuda en attraktiv arbetsplats • Miljöcertifiering av byggnader
Leverantörer	• Miljömässigt och socialt hållbara byggnadsmaterial och installationer • Anpassa fastigheterna till klimatförändringarna • Investera mer i förnyelsebar energi
Koncernledning	• Effektiviserad resursförbrukning • Arbeta för mer mångfald och jämställdhet • Erbjuda en attraktiv arbetsplats
Medarbetare	• Effektiviserad resursförbrukning • Erbjuda en attraktiv arbetsplats • Miljömässigt och socialt hållbara byggnadsmaterial och installationer

Tabellen visar de viktigaste frågorna som Castellums mest centrala intressentgrupper framförde i intressentdialogen som genomfördes under hösten 2016.

medarbetarundersökningen kan konstateras att Castellums företagskultur är stark och inkluderande.

Uppförandekod

Uppförandekoden, som gäller för Castellums samtliga medarbetare, reglerar hur medarbetare ska uppträda mot varandra, mot Castellums hyresgäster, leverantörer, samarbetspartners, samt andra aktörer som medarbetare möter i den dagliga verksamheten. Den baseras på Castellums värderingar och FN Global Compacts principer och tydliggör Castellums ställningstagande gällande mänskliga rättigheter, arbetsvillkor, affärsetik och information. Castellum ska ge god service, följa lagar och förordningar, inte diskriminera någon samt skapa god arbetsmiljö och säkerhet. Dessutom finns ett fokus på jämställdhetsfrågor som har samlats i bolagets mångfaldsplan.

Verksamheten i Castellum, som bedrivs i Sverige och Danmark, lyder under respektive lands lagstiftning och regelverk gällande t ex arbetsvillkor, arbetsmiljö och organisationsfrihet. Castellums personalhandbok behandlar frågor som arbetsmiljö, jämställdhet, löner, pensioner och tjänstebilar. Varje nyanställd medarbetare har en genomgång av personalhandboken med närmaste chef/HR och informationen finns även tillgänglig på koncernens intranät.

I koncernen pågår ett förebyggande arbete avseende etik och korruptionsfrågor där agerandet i olika situationer som kan uppkomma i vardagen diskuteras. Viktigt i arbetet är att alla medarbetare förstår och följer uppförandekoden. Castellum har en whistleblower-funktion som nås via koncernens hemsida och intranät. Funktionen syftar till att hjälpa såväl medarbetare som externa parter att agera rätt. Alla whistleblower-ärenden hanteras enligt fastställda rutiner. Den som anmäler ett whistleblower-ärende får snabb återkoppling och därefter är ambitionen att upprätthålla en dialog med anmälaren. Han eller hon uppmanas också att ta kontakt med compliance-avdelningen. Alla ärenden hanteras konfidentiellt. Castellum har erhållit ett tiotal ärenden via whistleblower-funktionen under 2017. En del av de ärenden som har kommit har inneburit att rutiner förändrats eller att riktade kommunikationsinsatser har genomförts.

Castellums leverantörskedja

Castellum arbetar för att använda resurser som energi och vatten så klokt och effektivt som möjligt samt att framtidssäkra fastighetsbeståndet, d v s att både ny-, till- och ombyggnationer genomförs med högt ställda hållbarhetskrav. Castellum har en uppförandekod för leverantörer som tillämpas i samtliga upphandlingar.

Vid nybyggnation och ombyggnation ställer Castellum tydliga hållbarhetskrav genom att tillämpa gemensamma hållbarhetsprogram vid upphandling. För upphandlingar < 10 Mkr ställs generella hållbarhetskrav och för projekt > 10 Mkr tillämpas ett omfattande hållbarhetprogram, se sidan 46 för mer detaljerad information. Kreditgivare är koncernens största leverantör därefter följer entreprenadupphandlingar d v s byggföretag,

Påverkan på omvärlden

Många av Castellums hållbarhetsaspekter har en påverkan utanför bolagets juridiska ramar, exempelvis hos våra kunder, leverantörer och i de samhällen där vi är verksamma. Castellum redovisar bakgrundsbeskrivning för respektive väsentlig hållbarhetsaspekt och var den har sin påverkan i bolagets värdekedja. Se sidan 176 och GRI-faktor 103–1, 103–2 samt 103–3 för mer detaljerad information.

Väsentliga hållbarhetsområden för Castellum och hur de korrelerar med GRI Standarder

Castellums hållbarhetsaspekt	GRI Standarder område
Anpassa fastigheterna till klimatförändringarna	Utsläpp
Anti-korruption	Anti-korruption
Mångfald och lika möjligheter	Jämlikhet
Betala adekvat skatt	Ekonomisk utveckling
Effektiv resursanvändning (energi, vatten och material)	Energi, vatten, lagefterlevnad
Erbjuda en attraktiv arbetsplats	Anställningsförhållanden och arbetsvillkor, utbildning, hälsa och säkerhet
Granska leverantörer avseende arbetsvillkor, mänskliga rättigheter och miljö	Leverantörsutvärdering avseende påverkan på samhälle och miljö
Hållbar finansiering, t.ex. "gröna obligationer"	–
Hälsosamma lokaler som ökar våra hyresgästers välbefinnande	–
Investera mer i förnyelsebar energi	–
Miljöcertifiering av byggnader	Produktansvar
Miljömässigt och socialt hållbara byggnadsmaterial och installationer	–
Samarbeta med kunder för att uppnå bättrehållbarhetsprestanda	–
Skapa attraktiva lokalsamhällen, t.ex. erbjuda lärlingsplatser	Lokala samhällen
Skapa förutsättningar för källsortering	Avfall
Skapa smartare arbetsplatser genom modern teknik,t.ex. tjänster för att dela på kontorsplatser	–
Öka mängden grönytor och ekosystemtjänster	–

Tabellen visar hur Castellums egna hållbarhetsaspekter korrelerar med aspekterna i GRI Standarder. Vissa av Castellums hållbarhetsaspeketer anses viktiga för bolagets hållbarhetsarbete och sträcker sig därför utanför GRI:s rapporteringssystem.

energileverantörer för värme och el, följt av tjänster inom teknik, planering och IT. Vid större inköp och upphandlingar har Castellum ambitionen att granska leverantörer och entreprenörer enligt koncerngemensamma krav. Uppföljning sker på olika sätt, dels genom revision i Castellums miljöledningssystem, besiktningar, enkäter och platsbesök. Under 2017 har Castellum köpt in tjänster eller produkter från totalt 4 847 leverantörer varav de 73 största leverantörerna med en inköpsvolym > 10 Mkr stod för 66% av inköpsvolymen. Vidare har inga betydande förändringar skett i Castellums leverantörskedja under året.

Arbetsmiljö

Castellum värnar om både anställda och leverantörer och har ett ansvar för att ingen blir fysiskt eller psykiskt sjuk eller skadas på grund av sitt arbete. Castellum arbetar fortlöpande med att utveckla och förbättra arbetsmiljön i hela koncernen. Castellum har även en uppförandekod för leverantörer där kravs ställs på leverantörerna att de ska leva upp till samma krav som ställs på Castellum avseende arbetsmiljö. Under året har 12 arbetsrelaterade olyckor inrapporteras, varav 3 stycken berörde Castellums medarbetare. Sjukskrivningarna i koncernen är fortsatt låg och motsvarade under 2017 2% (3).

För att nå koncernens tuffa hållbarhetsmål om netto-noll koldioxidutsläpp 2030 samt en fossiloberoende fordonsflotta 2020 är det nödvändigt att Castellums medarbetare prioriterar hållbara resor och möten.

Under året har följande riktlinjer tagits fram: • Web-möten ska prioriteras, ex. ska 30% av koncernledningens möten ske via webben under 2018

• Resor < 45 mil ska i första hand bokas med tåg • Miljökrav ställs på samtliga resor ex. ska miljö-

bil väljas vid taxibokning • Klimatkompensation kommer ske årsvis för samtliga av koncernens resor

Samhällsengagemang

För Castellum handlar samhällsengagemang om att erbjuda hälsosamma och produktiva stadsmiljöer där människor mår bra. Det handlar även om att bidra till stadsutveckling som uppmuntrar till integration mellan olika samhällsgrupper.

En annan viktig aspekt för Castellum inom detta område är att bidra till att fler ungdomar och personer med utländsk bakgrund kommer in på arbetsmarknaden. Castellum för dialog med intressenter och ingår i gemensamma projekt med andra fastighetsägare och aktörer för att tillsammans skapa bättre livsmiljöer.

Under 2017 har totalt 57 ungdomar arbetat inom Castellum som feriearbetare, praktikanter, lärlingar, examensarbeten eller trainee. Av dessa ungdomar var 14 lärlingar, vilket motsvarar ca 4% av Castellums medarbetare. Castellum ska även erbjuda incitamentsutfall till de entreprenörer som i större projekt skapar arbetstillfällen för ungdomar. Under året har Castellum även erbjudit praktik till personer med utländsk bakgrund som nyligen kommit till Sverige.

Ett exempel på hur Castellum arbetar är projektet Samspelet som vi startat tillsammans med Peab kring nyproduktionen Citypassagen i Örebro. Genom Samspelet skapas en plattform för möten, inkludering och integration. Syftet är också att skapa ett intresse för bygg- och fastighetsbranschen där behovet av arbetskraft kommer att vara stort inom de närmsta åren.

Utveckling av lokalsamhällen

Castellum har implementerade program i de städer där vi är verksamma. Idag täcker Castellums program 100% av Castellums fastigheter. Castellums engagemang varierar efter de specifika fastigheternas och det lokala behovet. Programmen omfattar en intressentanalys för att undersöka aktuella behov. Beroende på stadens behov och intresse beslutas lokalt om

Fokus för hållbarhetsarbetet

Resultatet av den genomförda intressent dialogen i kombination med bolagets väsentlighetsanalys innebär att Castellum fokuserar på;

PLANETEN Hur vi ansvarsfullt och effektivt ska minska resursanvändningen och koldioxidutsläppen som ger upphov till den globala uppvärmningen.

FRAMTIDSSÄKRING Hur vi ska skapa en hållbar fastighetsportfölj i en värld under förändring.

VÄLBEFINNANDE Hur vi ska främja hälsa, välbefinnande och produktivitetsökning.

SAMHÄLLET Hur vi ska skapa bättre samhällen med ökad sysselsättning och engagemang.

• Anpassa fastigheterna till klimat förändringarna • Hållbar finansiering, t ex "gröna obligationer" • Granska leverantörer avseende arbets villkor, mänskliga rättigheter och miljö • Erbjuda en attraktiv arbetsplats Högre • Skapa förutsättningar för källsortering • Betala adekvat skatt • Anti-korruption • Öka mängden grönytor och ekosystem tjänster och installationer prestanda • Miljöcertifiering av byggnader
• Hög Högre

Hög

Extern prioritering

• Effektiv resursanvändning (energi, vatten och material)

• Miljömässigt och socialt hållbara byggnadsmaterial
• Investera mer i förnyelsebar energi
• Samarbeta med kunder för att uppnå bättre hållbarhets-
• Hälsosamma lokaler som ökar hyresgästernas välbefinnande
• Arbeta för mer mångfald och jämställdhet
• Skapa smartare arbetsplatser genom modern teknik, t ex tjänster för att dela på kontorsplatser och smart teknik • Skapa attraktiva lokalsamhällen, t ex erbjuda
• lärlingsplatser

Matrisen visar resultatet av den intressentdialog som genomfördes genom enkäter under hösten 2016.

Intern prioritering

hur Castellum ska engagera sig. Engagemangen i programmen inkluderar idag hur vi mäter och kan påverka miljön och den sociala samverkan i positiv riktning, förbättra det lokala samhället och miljöerna i våra fastigheter. Som långsiktig aktör och samhällsbyggare är Castellum med och utvecklar såväl nya som befintliga områden. Programmen omfattar idag cirka 309 olika engagemang inklusive sociala engagemang i våra städer, deltagande i citynätverk, hållbarhetsnätverk och företagarföreningar där Castellum samverkar med kunder, kommuner och andra samarbetspartners för att utveckla städerna. Castellum arbetar även aktivt tillsammans med

föreningslivet samt skolor och universitet för att erbjuda ungdomar lärlingsplatser och sommarjobb.

Castellums sponsring och stöd till det lokala föreningslivet är främst fokuserat mot att främja utbildning och hälsa hos ungdomar. Under året har Castellum lämnat stöd till Vetenskapsfestivalen, Ung Företagsamhet och lokala idrottsföreningar. Vidare har direkt stöd lämnats till Stadsmissionen och Barncancerfonden. Sammantaget har Castellum under 2017 lämnat 10,8 Mkr i direkt stöd genom sponsring och andra hållbarhetsrelaterade initiativ.

Bioodlingar i Kopparlunden

Ekosystemtjänster är alla produkter och tjänster från naturens ekosystem som bidrar till människors välbefinnande. På Castellum jobbar vi aktivt med ekosystemtjänster tillsammans med våra hyresgäster. Vi utvärderar ekosystemtjänster vid nyproduktion och större projekt. Pollinering, naturlig vattenreglering och naturupplevelser är några exempel på detta. Därför är vi extra stolta över är våra biodlingar i Kopparlundsområdet i Västerås. Biodlingarna driver vi tillsammans med Bee Urban och en lokal biodlare och i år har även växtodlingar etablerats i området med blommor som är extra bra för våra bin. Växter som blommar under nästan hela säsongen. Så förutom att det blir fint i området bidrar våra växtodlingar till att våra bin kan pollinera under en mycket längre period. Och honungen? Ja, den delar vi förstås ut till våra hyresgäster i Kopparlunden.

Ett Castellum där medarbetarna trivs och utvecklas

Utbildning, antal
Högskola		94 113
Gymnasium		53 117
Grundskola	0	7
Arbetsfördelning, antal
Kundvård/förvaltning		59 169
Ekonomi/ administration/IT	42	21
Marknad/uthyrning	21	6
Affärsutveckling	25	41
varav koncernledning	5	4
Anställningstyp, antal

Heltidsanställda Deltidsanställda	7	140 235 2

Anställningsform, antal

Tillsvidareanställda		145 234
Projektanställda	0	2
Visstidsanställda	2	1

Total 147 237

Samtlig data i HR-avsnittet är baserad på faktisk data. Datan är sammanställd och säkerställd av Castellums HR-avdelning. Regional nedbrytning för HR-data sker landsvis för Sverige. Eftersom Castellums verksamhet i Danmark personalmässigt är liten inkluderas dessa medarbetare i statistiken för Sverige.

Under året har arbetet fortsatt med att skapa ett Castellum. Detta har inneburit fokus på att harmonisera interna processer och bygga en flexibel struktur som främjar erfarenhetsutbyte och kompetensutveckling. Fortsatt sker förvaltning av koncernens fastigheter genom regionernas närhet till kund för korta beslutsvägar och lokal beslutskraft. Sammantaget skapas förutsättningar för tillväxt samt en företagskultur där våra medarbetare trivs och utvecklas och som sätter människan i centrum.

Ett varumärke – ett Castellum

Syftet med organisationsförändringen föregående år var att skapa en mer enhetlig organisation samt att ge ännu bättre möjligheter för affärsområdena att fokusera på den lokala affären. På Castellum är vi nämligen övertygade om att vår platta organisation med lokal närvaro skapar bäst affärsnytta. Detta genom vår förståelse för kundernas specifika behov och vår kunskap om varje lokal fastighetsoch hyresmarknads specifika kontext. På så sätt skapas handlingskraft – något som gör skillnad, främjar affärer och får medarbetare att växa.

Under året har arbetet fortsatt med att samla verksamheten under det gemensamma varumärket Castellum. Detta har varit tydligt inte minst organisatoriskt då Region Norr integrerades i Region Stockholm i mitten av 2017 och blev Region Stockholm-Norr. Castellum är indelat i fyra geografiska regioner: Mitt, Väst, Öresund och Stockholm-Norr och består sammantaget av 20 geografiska affärsområden. Samlat i moderbolaget centralt finns bolagets ekonomifunktion med enhetligt affärssystem. Även stödjande koncernfunktioner som IT, HR, hållbarhet, juridik, transaktioner samt kommunikation finns samlade på koncernnivå och i vissa fall även representerade ute i verksamheten. På koncernnivå finns även bolagets finans-, ekonomi- och IR-funktion placerad med ansvar för frågor gentemot aktiemarknaden, t ex koncernrapportering och aktiemarknadsinformation, och mot kreditmarknaden, t ex upplåning och finansiell riskhantering. Samarbeten med konsulter och underleverantörer förekommer i de fall då bolaget köper experttjänster exempelvis avseende revision och i vissa fall vid arbetstoppar inom olika koncerngemensamma funktioner. Dessa samarbeten förekommer även i Castellums projektverksamhet och i samband med entreprenad för ny-, och ombyggnation.

Som en del i att skapa ett Castellum och nyttja koncernens storlek har vissa delar av verksamhetsprocesserna samordnats och gemensamma verktyg tagits fram. Exempelvis pågår implementering av ett gemensamt verksamhetssystem. Samordningen innebär även att gemensamma

arbetssätt etablerats och under 2017 har arbetet med enhetlig roll- och befattningsstruktur genomförts. Dessutom har arbetet med att harmonisera HR-processer som berör förmåner, anställningsvillkor samt incitamentssystem påbörjats. Detta för att ytterligare stärka Castellumandan, öka rörligheten inom bolaget samt skapa en tydlig ersättnings- och incitamentsstruktur.

Personalhandboken som är ett ramverk som vägleder medarbetarna kring policies, förmåner och riktlinjer är för närvarande under uppdatering. Detta är ett arbete som förväntas vara slutfört under nästkommande år. Personalhandboken finns tillgänglig på Castellums intranät och samtliga nyanställda får en introduktion av närmaste chef eller HR.

Åldersfördelning – antal anställda

	Antal kvinnor	Antal män	Totalt
Under 30 år	16	35	51
30–50 år	95	120	215
Över 50 år	36	82	118

Tydlig strategisk riktning och lansering av Castellumandan

Castellums strategiska riktning har samlats i bolagets strategiplan som löper över tre år. Koncernledningen är ytterst ansvarig för strategiplanen, vilken sedan presenterats och har antagits av styrelsen. Strategiplanen innehåller bolagets övergripande strategier och mål. Under hösten lanserades även Castellumandan, vilket har varit ett viktigt delmål på den förändringsresa bolaget befinner sig på. Den pekar tydligt på vad som är unikt med Castellum och hur vi särskiljer oss från våra konkurrenter. Den ger vägledning i vardagen och i olika affärssituationer, vad man kan förvänta sig av en medarbetare hos Castellum och hur vi ska agera internt mot varandra. Den blir även en tydlig symbolhandling för det nya Castellum – att samtliga medarbetare samlas kring en gemensam grundsyn som genomsyrar allt vi gör. Initialt har Castellumandan lanserats till alla ledare inom Castellum som i sin tur ansvarar för att föra ut

den till sina medarbetare lokalt. Som stöd har ett informationspaket och utbildningsmaterial tagits fram. På den årliga ledardagen som hölls i november följdes den nya värdegrunden d v s Castellumandan upp med workshops.

Vi är duktiga på jämställdhet – men kan bli ännu bättre

Vid sidan om en gemensam organisation under ett varumärke är ett viktigt delmål att det finns en gemensam syn på karriär, ledarskap och mångfald. Castellum eftersträvar att det finns en balans mellan könen såväl mellan ledare som medarbetare. I juli 2017 antogs riktlinjer för jämställdhet och mångfald som en av del av hållbarhetspolicyn och Castellum har även en koncerngemensam jämställdhetsplan. Den innebär att Castellum 2025 ska ha uppnått en långsiktig jämn könsfördelning på ledande positioner och samtliga yrkeskategorier (40–60%) samt att andelen medarbetare med internationell bakgrund ska öka för att långsiktigt spegla samhällets sammansättning.

För närvarande finns det god representation avseende jämställdhet på styrelse- och koncernledningsnivå i bolaget. Totalt sett var andelen kvinnor vid årsskiftet i bolaget 38% (38%). I medarbetarundersökningen är det glädjande att Castellum utmärker sig som en arbetsplats där 95% av de tillfrågade upplever att man behandlas lika utifrån kön samt etniskt ursprung.

I Castellums riktlinjer för jämställdhet och mångfald finns konkreta handlingsplaner för att bli ett mer jämställt bolag. Idag råder det i vissa yrkesgrupper en relativt stor obalans, medan andra yrkesgrupper uppnår jämställdhetsmålet med god marginal.

Ett bonusprogram som inkluderar samtliga medarbetare tillämpas där alla deltagare har möjlighet att få del av uppnådda resultatförbättringar. Detta bidrar till en inkluderande kultur där verksamhetsmålen är en naturlig del av vardagen.

Årets förtroendeindex visar nöjda medarbetare

I juni 2017 genomfördes en medarbetarundersökning där samtliga medarbetare fick tycka till om Castellum som arbetsgivare, både ur ett medarbetar och ledarperspektiv. Svarsfrekvensen var 87,5% och medarbetarundersökningen genomförs var 18:e månad. I årets undersökning har Castellum valt att samarbeta med Great place to work. Deras undersökningsmetod bygger på frågor inom fem olika områden som t ex berör trivsel och ledarskap. Metoden erbjuder även möjligheter att göra en jämförelse mot såväl branschkollegor som företag av samma storlek som Castellum. Med hänsyn

till det stora förändringsarbetet som har pågått under året är resultatet mycket bra, där 85% av medarbetarna anser att Castellum är en mycket bra arbetsplats. Castellums förtroendeindex landar på 81% och är ett sammanvägt värde av samtliga frågor, vilket kan jämföras med nöjd-medarbetarindex. Resultatet i medarbetarundersökningen är ett viktigt verktyg som används för vidareutveckling av bolaget och av medarbetarna.

De faktorer som är utmärkande för Castellum är att man känner stolthet över sin arbetsplats, den upplevs även som jämställd och att det finns god kamratskap. Det främsta utvecklingsområdet som definierats är att utveckla ledarskapet. Detta är ett naturligt steg att bygga vidare på efter att bolagets värdegrund lanserats. Ett koncernövergripande ledarskapsprogram kommer att introduceras under 2018.

Fortsatt låg sjukfrånvaro

Castellum värnar om medarbetarna och arbetar med friskvård genom aktiviteter och friskvårdsbidrag samt erbjuder regelbunden företagshälsovård och en förmånlig sjukvårdsförsäkring. Friskvård sker både förebyggande och rehabiliterande i syfte att främja fortsatt välmående hos medarbetarna. Under året har olika teman lanserats lokalt och som har följt som en röd tråd under året i de friskvårdsaktiviteter som anordnats i form av föreläsningar, workshops och aktiviteter. Sjukfrånvaron i koncernen är fortsatt låg och motsvarar 2% (3) varav 2% (4) för kvinnor samt 2% (3) för män.

Förekomsten av arbetsskador är mycket låg hos Castellums medarbetare och motsvarar 0,6 promille. Under året har arbetsskador hos medarbetarna bestått av halkolycka, klämskada och sår/skärskada. Även för Castellums leverantörer är siffran låg och under året har 9 stycken arbetsskador inträffat. Följande typer av arbetsskada har under året uppstått hos leverantörer; fallolycka, stötskada, skär/sårskada, huvudskada och bruten fot.

För oss på Castellum är det viktigt att vi lever som vi lär. En stor del av vår verksamhet består av att skapa inspirerande arbetsplatser för våra kunder, något som vi har tagit fasta på även för våra medarbetare. Under året har många av medarbetarna flyttat till nya kontor exempelvis Region Stockholm-Norr, Region Väst och Castellum AB. I utformningen av kontoren har stor vikt lagts för att skapa en arbetsplats som får medarbetarna att trivas och är anpassad efter de specifika behov som finns. Kontoren har många samarbetsytor, uppmuntrar till rörlighet och aktivitet samt är uppkopplad med smart teknik.

Värdens viktigaste P:n Castellums värdegrund består av de fyra ledorden:

Personliga Passionerade Proaktiva Pålitliga

Läs mer om Castellumandan i strategiavsnittet på sidan 12.

Castellum hade vid årets utgång 384 anställda varav 38% var kvinnor. Inga säsongsvariationer förekommer. Andelen kollektivanställda var 25%.

En organisationsstruktur som främjar kompetensutveckling och erfarenhetsutbyte

Castellum arbetar med såväl kompetensutveckling som en motiverande arbetssituation för att skapa engagemang och trivsel.

Medarbetarsamtal ska genomföras årligen för att sätta och följa upp mål samt fastställa behov av kompetensutveckling. Under 2017 har 87% (90%) av alla medarbetare haft medarbetarsamtal, varav 83% kvinnor och 89% män. Den lägre siffran i jämförelse med föregående år kan förklaras med att många nya medarbetare började under sista kvartalet och har därmed inte hunnit genomföra något medarbetarsamtal.

Under nästa år kommer en ny struktur för medarbetarsamtal användas med halvårsvis uppföljning mellan medarbetare och chef. Den utgår från ett kompetenshjul och innebär att samtliga medarbetare ska ha tydliga utvecklingsplaner.

Att stärka koncernen genom utökad samverkan är en kontinuerlig process. Inom koncernen sker

gemensamt utvecklingsarbete samt erfarenhetsutbyte mellan regionerna för att göra kompetens tillgänglig i hela organisationen. De gemensamma utvecklingsgrupperna ger förutsättningar för fortsatt förbättring och i grupperna ingår deltagare som representerar samtliga regioner. Grupperna diskuterar regelbundet frågor inom specifika områden såsom uthyrning, IT, drift, projektutveckling, hållbarhet, kommunikation, inköp och personal.

Arbetet i dessa projektgrupper har blivit en central del av det interna utvecklingsarbetet som drivs inom koncernen. I dessa sammanhang drar vi nytta av vår nya organisationsstruktur som lämpar sig mycket väl för denna typ av samarbete. Vid årsskiftet pågick ett 20–tal olika projektgrupper med fokus på allt från implementering av ett nytt verksamhetssystem till strategiska utvecklingsgrupper inom affärskritiska områden. I koncernen finns även ett intranät där erfarenheter och kunskap enkelt kan delas mellan medarbetare oavsett geografisk hemvist.

Personalomsättning

	Antal anställda 2017	Andel kvinnor, 2017	Antal anställda 2016	Andel kvinnor 2016
Nyanställda under året
under 30 år	25	40%	16	20%
30–50 år	41	56%	32	69%
över 50 år	11	55%	14	79%
Totalt antal nyanställda	77	51%	62	58%
Andel nyanställda	19%	10%	18%	11%

	Antal anställda 2017	Andel kvinnor, 2017	Antal anställda 2016	Andel kvinnor 2016
Personer som slutat under året
under 30 år	8	25%	13	54%
30–50 år	60	48%	47	60%
över 50 år	27	41%	21	29%
Total antal personer som slutat	95	44%	81	51%
Andel personer som slutat	24%	11%	23%	12%

Sjukfrånvaro 2017

	Män	Kvinnor	Total
Sjukfrånvaro Castellum (Absentee-rate)	2,2%	1,8%	2,0%
varav korttidsfrånvaro	1,3%	1,1%	1,2%
varav långtidsfrånvaro (Lost-day rate, börjar beräknas efter dag 15)	0,9%	0,7%	0,8%
Antal fall av stressrelaterad
sjukfrånvaro i Castellum, promille (Occupational disease rate)	0,4 ‰	1,0 ‰	0,6 ‰
Arbetsskador hos medarbetare i Castellum, promille
(Injury rate. Minor injuries är inkluderade)	0,6 ‰	-	0,4 ‰
Arbetsskador hos leverantörer till Castellum, antal
(Injury rate. Minor injuries är inkluderade)	9	0	9
Dödsfall hos medarbetare i Castellum	0	0	0
Dödsfall hos leverantörer till Castellum	0	0	0

Personalomsättning

Löneskillnad mellan könen 2017

	Kvinnors baslön*	Mäns baslön*	Kvinnors totala ersättning**	Mäns totala ersättning**
Koncernledning***	85%	119%	72%	135%
Övriga anställda***	99%	100%	99%	100%

* Nyckeltal är relaterade till medelbaslön.

** Nyckeltal är relaterade till medellön av total ersättning.

*** För ytterligare information om koncernledning och övriga anställdas löner, arvorden och förmåner se not 11, sidan 129.

Viktigast i erfarenhetsutbytet är att inspirera och lära av varandra och kontinuerligt träffas i olika grupper internt för kunskapsutbyte. Dessa träffar värdesätts internt och exempelvis genomfördes en förvaltarträff under hösten. Årligen genomförs även Castellumdagen, då träffas alla medarbetare i koncernen för att höja kunskaperna, utbyta erfarenheter samt att öka gemenskapen.

I Castellum bedrivs kompetensutveckling såväl internt som externt. Kompetensutveckling har en bred definition inom Castellum, det kan vara utbildning som är anpassad till respektive medarbetares arbetsuppgifter, men det kan även vara utbildning inom områden som koncernen fokuserar på. Totalt sett under året har 5 748 utbildningstimmar genomförts på Castellum, vilket innebär ca 15 timmar per medarbetare per år. 2017 har en obligatorisk webbaserad hållbarhetsutbildning genomförts av samtliga medarbetare. Syftet har varit att belysa hur hållbarhetsarbetet genomsyrar processer i alla led i hela bolaget och vilket ansvar varje medarbetare har.

Med fokus på inspirerande arbetsplatser

När vi utvecklar arbetsplatser är det inte kvadratmeter som står i centrum utan människor, deras behov och hälsa. På en framgångsrik arbetsplats behöver allt hänga ihop – verksamhet, arbetssätt och arbetsplats. Att människor trivs och mår bra är en förutsättning för verksamhetens produktivitet, effektivitet och lönsamhet. Arbetsplatsen är en del av varumärket och ett viktigt konkurrensmedel, bland annat för att attrahera nya medarbetare.

Verksamhetsanpassade arbetsmiljöer är, tillsammans med mjuka parametrar som ledarskap, beteenden och kultur, viktiga för att människor ska trivas och vara produktiva. Kort sagt – varje organisation måste utgå från sina unika förutsättningar.

På Castellum vill vi skapa framgångsrika arbetsplatser som bidrar till;

• välmående människor
• ett starkare varumärke

64 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

• lönsam verksamhet
• hållbar utveckling

Två nya Castellumkontor

Under våren 2017 har två nya Castellumkontor tagit form i Stockholm och Göteborg. Våra kontor är en viktig del i vårt varumärke. Vi arbetar dagligen med att hjälpa våra kunder att skapa framgångsrika arbetsplatser och vi vill att våra egna kontor ska inspirera och visa på möjligheter.

Det innebär bland annat en flexibel lokal som kan anpassas över tid, hållbara och hälsosamma materialval och att resurser används effektivt. Men framförallt innebär det fokus på människan och arbete för att både medarbetare och kunder ska må bra.

Kontoren liknar varandra i utseende men också i funktion och teknik. När vi utformat våra nya kontor har vi haft en tydlig målbild – våra kontor ska vara välkomnande för medarbetare och kunder. Här blir vi ett Castellum som är starkare tillsammans.

"Det är viktigt att se till helheten. Att få människor att umgås och samarbeta mer över avdelningsgränser är bra både för verksamheten och gemen skapen. Det kan man göra genom att skapa naturliga knutpunkter och härliga gemensamhetsutrymmen som uppmuntrar till spontana och oväntade möten. Det är vid kaffemaskinen det händer!"

Charlotte Vikström affärsutvecklare nya kontor, Castellum

CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 65 Interiörbild från Castellums Stockholmskontor. På bilden Charlotte Vikström, affärsutvecklare för nya kontor, Castellum.

Effektiv resursanvändning

Castellums arbete för att minska bolagets klimatpåverkan är ambitiöst och pågår i hela verksamheten. Att arbeta effektivt för att fastighetsbeståndet ska utvecklas till att bli mer hållbart har funnits med i bolaget sedan mitten av 90-talet. Detta arbete har givit resultat och Castellum är idag bland de mest hållbara i branschen.

För att framtidssäkra Castellums fastighetsportfölj och nå de av Castellum prioriterade globala hållbarhetsmålen som FN beslutat har Castellum satt upp flera utmanande mål. Byggnader ska energieffektiviseras, naturresurser ska användas med ökad effektivitet, biologisk mångfald i urbana miljöer ska öka, andelen förnybar energi förbättras och hänsyn tas till ändrade väderförhållanden. Castellum är engagerade i kundernas och myndigheternas klimatplaner och policies, står bakom internationella överenskommelser såsom Parisavtalet, visar ledarskap och i möjligaste mån påverkar branschen till att minska klimatpåverkan. Castellum var exempelvis första fastighetsbolag som undertecknade regeringens initiativ Fossilfritt Sverige och arbetar även aktivt med branschorganisationer som Sweden Green Building Council för att utveckla miljöcertifieringssystem och det nationella arbetet för att skapa mer hållbara byggnader.

Effektiviserad energianvändning

Castellum arbetar kontinuerligt med att minska energianvändningen genom såväl driftsoptimering som genom investeringar i energieffektiv teknik. Under det gångna året har 83 större energieffektiviseringsprojekt genomförts. Energianvändningen inom koncernen, följs systematiskt upp och analyseras därefter i uppföljningssystem. De åtgärder som genomförs är prioriterade efter störst effektiviseringspotential.

fastighetsövervakning, där mätvärden avseende drift, larm, hissar och inpassering kan övervakas. Arbetet innebär besparing av energi och tid samt ger kundnytta i form av bättre service genom förebyggande arbete. Idag är 293 fastigheter motsvarande 2 076 tkvm uppkopplade mot portalen.

Under 2017 har den normaliserade energianvändningen i det jämförbara beståndet (like-forlike) minskat med 6%. Anledningen till minskningen beror på ett ökat fokus för energi under 2017, ex. med lansering av koncerngemensamt uppföljningsverktyg, driftoptimering och effekt från genomförda energiprojekt. Värmeanvändningen minskade under 2017 med 4,8% medan elanvändningen minskade med 8,9%. Sedan 2007 har energianvändningen minskat med totalt 27% per kvm. Castellums förbrukning för värme om 64 kWh per kvm kan jämföras med branschgenomsnittet enligt Energimyndighetens referensvärde för uppvärmning av lokaler om 123 kWh per kvm. Vilket innebär att Castellums byggnader är 46% mer energieffektiva än det svenska genomsnittet för lokaler.

Ökad andel av förnyelsebara bränslen

Av Castellums koldioxidutsläpp är 15% direkt påverkbara via olja, gas samt service-, förmåns- och poolbilar (Scope 1) medan resterande del är indirekt påverkbara, d v s köpt energi som fjärrvärme och el 83% (Scope 2) samt resor via flyg, tåg, taxi och privata fordon i tjänst 2% (Scope 3).

Utbyggnad pågår av en egen portal för webbaserad

För att minska utsläppen pågår ett arbete med att fasa ut fossila bränslen, i dagsläget finns 8 olje-

Mål och utfall energianvändning per kvm Koldioxidutsläpp

Absolut förbrukning per kvm på de fastigheter Castellum förvaltar.

Den faktiska förändringen i den jämförbara portföljningen är -6%. Castellum började systematiskt mäta energi och CO2 år 2007, därför används detta år som basår.

pannor kvar. Av Castellums kunder står ca 13% själva för värme och 23% för fastighetselen. Totalt är 647 kW solceller installerat på Castellums fastigheter motsvarande solceller ca 4 531 kvm totalt. Dessutom finns två vindturbiner på tak om totalt 3 kW.

Uppvärmning med fjärrvärme medför att Castellums koldioxidutsläpp blir beroende av fjärrvärmeverkens bränslemix. Idag anlitas 27 fjärrvärmeverk, vilka står för 89% av koncernens utsläpp. Castellum har en dialog med de fjärrvärmeverk som har högst utsläpp av koldioxid per kWh för att påverka dem att minska utsläppen. Övergång till grön fjärrvärme med förnybara bränslen pågår och motsvarar idag 48% av fjärrvärmeleverantörerna.

Under 2017 har koldioxidutsläppen minskat med 33% per kvm och sedan 2007 har de minskat 78% per kvm. Den stora minskningen under 2017 beror på möjligheten att öka andelen icke-fossil fjärrvärme framförallt i region Mitt. Av Castellums totala energianvändning är 95% förnybar.

Sedan år 2001 används enbart miljömärkt el i koncernen.

Av Castellums servrar är i princip alla virtuella. En virtuell server innebär att en fysisk server har

omvandlats till en programvara, vilket minskar energianvändningen.

Minskad avfallsmängd

Att minska avfallsmängden som går till deponi genom att erbjuda källsortering är ett område som Castellum arbetat med länge. Uppföljningen av arbetet försvåras av att flera renhållningsbolag anlitas och att ett fåtal kan redovisa uppföljning i vikt. Dessutom skiljer sig kundernas verksamhet åt och därmed deras behov av avfallshantering. Statistik erhålls idag från 20% (22%) av renhållningsbolagen. Statistiken innefattar avfall från byggnader som förvaltas av Castellum och inte avfall från projekt/entreprenader.

Vattenförbrukning

Castellum använder vatten ur det kommunala systemet och arbetar med uppföljning och åtgärder för att minska förbrukningen.

Castellum antog under 2017 en målsättning om att vattenanvändningen per kvm ska minska med 1% per år i den jämförbara portföljen (like-forlike) till 2030. I den jämförbara portföljen är besparingen 4% jämfört med 2016.

Fördelning koldioxidutsläpp

Fördelning av total energianvändning

Målsättningar Utfall 2017

Netto-noll koldioxidutsläpp och 100% icke-fossil energi före år 2030.	95%, fossilfri energi 78%, minskade CO2 -utsläpp
15% energibesparing per kvm till 2025 jmf med index 2015 och en energieffektivisering om > 1,5% per år i like-for-like portföljen.	-6%, like-for-like 3%, jmf. 2015
1% vattenbesparing per år i like-for-like portföljen.	-4%
100% av alla fordon ska vara fossiloberoende 2020.	34%
50% av fastighetsbeståndet i kvm ska vara miljöcertifierat 2025.	29%
Alla nyproducerade byggnader och stora ombyggnationer ska miljöcertifieras. Miljöbyggnad Guld gäller vid ny- eller ombyggnation av kontors- och butikslokaler. Lägre betyg får endast väljas då det föreligger särskilda skäl till varför Guld inte kan uppnås.	Uppfyllt
100% av alla fastigheter som innehavs mer än ett år skall vara miljöinventerade, samt ska dessa uppdateras minst vart 10:e år.	82%
Ekosystemtjänster ska utvärderas vid nyproduktion och större projekt och minst lika mycket ekosystemtjänster eller mer ska återskapas på platsen.	Verktyg lanseras 2018

Förändring Förändring Totalt Intensitet 2016 till 2017 2016 till 2017 2017 2016 2017 2016 Normalårskorrigerat Absoluta tal MWh Normaliserat MWh Absoluta tal MWh Normaliserat MWh Absoluta tal kWh/kvm Normaliserat kWh/kvm Absoluta tal kWh/kvm Normaliserat kWh/kvm Total energianvändning - 6,5% 5,8% 343 140 365 927 388 426 388 426 93,7 99,7 100,3 106 varav uppvärmning - 5,0% - 4,1% 244 060 266 847 256 866 278 324 64,1 70,1 67,5 73,1 varav el och kyla - 10,0% - 10,0% 99 080 99 080 110 101 110 101 29,6 29,6 32,8 32,8 Abosluta tal ton CO2 Absoluta tal ton CO2 (kg CO2/kvm) (kg CO2/kvm) Totala CO2 -utsläpp - 33% 7 393 - 1,6 3,0 – Abosluta tal, m3 Abosluta tal, m3 Abosluta tal, m3 Abosluta tal, m3 Total vattenanvändning - 1,9% 1 008 457 1 028 295 – 0,28 0,28 – Energi, koldioxidutsläpp och vatten

För mer information se bilagan Hållbarhetsdata 2017 på www.castellum.se.

Kafferosteriet når nya höjder i Länna

För kafferosteriet Johan & Nyström var det en utmaning att hitta nya och större lokaler för sitt rosteri och lager. Kraven var höga på funktionalitet och dessutom ville de hitta en lokal som förmedlade en unik känsla till alla besökare. I Castellums nyproducerade logistiklokaler i Länna fick de sätta sin egen personliga prägel på de 3 500 kvm och tre våningar som nu inrymmer rosteri, lager och kontor för 50 personer.

– Vi säljer kvalitet och våra lokaler måste såklart signalera samma sköna känsla samtidigt som vi behövde rejält med yta för vårt rosteri och lager. Här har vi lyckats med den kombinationen, säger grundaren Johan Damgaard.

Johan & Nyström har byggt sitt varumärke varsamt sedan

68 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

1. Det lilla kafferosteriet med fokus på kvalitetsrostat kaffe, som de köper från noga utvalda kaffeodlare, har vuxit till en koncern med flera egna butiker. I lokalen i Länna har inredningen inspirerats av de containrar som kaffet levereras i och de har jobbat med stora glasväggar för mesta möjliga ljusinsläpp. Resultatet är storslaget.

– Den här lokalen har vi kunnat forma till något unikt trots att den ligger i ett industriområde. Det är faktiskt bara fantasin och kreativiteten som sätter gränser för vad man kan göra. Här har vi skapat funktionella lokaler för verksamheten och en inspirerande miljö för kunder och medarbetare att vara i, säger Johan Damgaard.

Finansiering

70 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Att äga och förvalta fastigheter är en kapitalintensiv verksamhet, varför god tillgång till finansiering är en förutsättning. Finansiering kan ske med såväl eget som lånat kapital och hur respektive bolags kapitalstruktur ser ut påverkas av vilken finansiell risk som bolaget och dess ägare är beredda att ta.

Finansiering

Vald kapitalstruktur har betydelse för ägarnas förväntade avkastning och exponering för risk. Några faktorer som påverkar valet är affärsrisk, skattesköld samt risk och kostnader förknippade med ökad belåning. Castellum fastställde redan vid börsnoteringen att bolaget skulle ha låg finansiell risk, vilket idag uttrycks som att belåningsgraden varaktigt ej skall överstiga 55% och att räntetäckningsgraden ska vara minst 200%.

Per 31 december 2017 uppgick Castellums tillgångar till 84 miljarder kr samtidigt som belåningsgraden var 47%, medan räntetäckningsgraden under året uppgick till 386%.

Finanspolicy och uppföljning

Den finansiella verksamheten i Castellum bedrivs i enlighet med den, av styrelsen, fastställda finanspolicyn och ska bedrivas på sådant sätt att behovet av lång- och kortfristig finansiering samt likviditet säkerställs. Vidare ska ett lågt och stabilt räntenetto eftersträvas med hänsyn tagen till fastställda riskmandat. Castellum påverkas i hög grad av utvecklingen på de finansiella marknaderna. För finansverksamheten är det därför av vikt att spegla och stödja affärsverksamhetens mål och förutsättningar. Med stöd av finanspolicyn kan koncernen styra

och hantera sina finansiella risker samt säkerställa riskhantering genom god kontroll och uppföljning. De finansiella riskerna följs upp och rapporteras kvartalsvis till såväl revisions- och finansutskottet som styrelsen. Styrelsen genomför årligen en översyn av finanspolicyn.

Castellum följer regelbundet upp och övervakar framtida finansieringsbehov, baserat på antaganden om intjäning, nettoinvesteringsvolym, fastigheternas värdeutveckling samt befintlig skuldportföljs förfallostruktur, utrymme till covenanter i kreditavtal och ränteriskexponering. Koncernen genomför även känslighetsanalyser för att förstå hur förändringar i fastighetsportföljen, liksom rörelser i marknadsräntan och fastighetsvärdena, påverkar balansräkning och intjäning.

Finansiell strategi

Castellums strategi för finansiering ska stödja verksamheten och hantera koncernens finansiella risker, samtidigt som den ska verka för öppenhet och transparens. Strategin ska återspeglas i finanspolicyn – allt för att säkerställa riskhantering genom god kontroll. Castellums finansstrategi kan sammanfattas i fem hörnstenar; diversifiering, likviditet, styrka, transparens och flexibilitet.

Fördelning av finansiering

Säkerställning av krediter 2017-12-31

CASTELLUMS FEM HÖRNSTENAR AVSEENDE FINANSIERING

DIVERSIFIERING	Castellum ska ha en diversifierad låneportfölj och undvika beroende av såväl enskild finansieringskälla som motpart. Vidare ska förfall av olika typer av finansieringskällor och enskilda krediter fördelas över tid. Castellum ska bevaka och följa utvecklingen på de finansiella marknaderna. Allt i syfte att snabbt kunna agera och matcha verksamhetens behov. Castellums räntebärande finansiering netto uppgick vid årsskiftet till 38,0 miljarder kr, varav 22,2 miljarder kr utgjorde kapitalmarknadsfinansiering (MTN-program om 14,2 samt certifikatsprogram om 8,0) motsvarande 58% och resterande del utgjordes av lån i större nordiska banker och kreditinstitut. Vad avser kapitalbindningen uppgick den vid årsskiftet till 2,7 år i genomsnitt och intervallet var från 1 månad till 24,0 år.
LIKVIDITET	Castellum ska ha tillgängliga outnyttjade kreditfaciliteter för att snabbt kunna möta verksamhetens behov och de möjligheter som ges. Vidare ska revolverande kreditfaciliteter finnas i syfte att minska behovet av att överskott måste placeras. Vid årsskiftet hade Castellum 57,2 miljarder kr i kreditavtal, varav 19,2 miljarder kr var outnyttjat.
STYRKA	Koncernens finansiella nyckeltal ska vara starka med en belåningsgrad om max 55% och en räntetäckningsgrad om minst 200%. Styrkan i vår fastighetsportfölj förstärks av kvaliteten i vårt kassaflöde samt skuld- och ränteportföljens sammansättning. Castellum ska reducera risken för plötslig negativ påverkan på finansnettot, som en följd av förändringar i det allmänna ränteläget och/eller bedömningen av Castellum som låntagare och som inte kan pareras av motverkande resultateffekter i den rörelsedrivande verksamheten. Belåningsgraden var vid årsskiftet 47% medan räntetäckningsgraden under 2017 uppgick till 386%.
TRANSPARENS	Castellum ska uppmuntra långsiktiga relationer med såväl banker som andra kreditgivare/investerare och har som målsättning att vara transparent i syfte att öka berörda parters förståelse för koncernens verksamhet och därmed sin kreditexponering.
FLEXIBILITET	Castellum ska ha en flexibel finansiering i syfte att stödja verksamhetens utveckling avseende förvärv, försäljningar och projekt utveckling. Våra kreditfaciliteter ska ge oss god flexibilitet att dra och återbetala med kort framförhållning utan extra kostnad. Vidare ska Castellum ha tillgång till flexibilitet avseende såväl priskonstruktion (fast respektive rörligt) som löptider. Vid årsskiftet hade Castellum 35,1 miljarder kr i bankavtal varav 24,9 miljarder kr utgjordes av revolverade kreditfaciliteter.

Finansieringsrisk

Med finansieringsrisk avses risken att finansiering saknas eller är mycket oförmånlig vid en viss tidpunkt. Finansieringsrisken är koncernens i särklass största finansiella risk. Koncernens tillgångar, som främst utgörs av kommersiella fastigheter, ska ses som en långsiktig investering och därmed följa krav på en långsiktig syn på fastighetsportföljens finansiering. Samtidigt ska dock hänsyn tas till prissättningen i kreditmarknaden.

Castellum ska ha tillräcklig och konkurrenskraftig finansiering så att koncernens verksamhet kan bedrivas på ett ändamålsenligt och kostnadseffektivt sätt. Finansieringsrisken hanteras genom god framförhållning, ändamålsenlig kapitalbindningstid, väl avvägd kreditprissättning, diversifiering av finansieringskällor och löptider respektive rimlig likviditetsbuffert.

Castellum hade vid årets utgång kreditavtal om 57 240 Mkr (53 259), varav långfristigt uppgick till 45 120 Mkr (40 358) och kortfristigt till 12 120 Mkr (12 901).

I Castellum har under 2017 kreditavtal om 1 367 Mkr avslutats eller förfallit samtidigt som avtal om 12 915 Mkr omförhandlats, varav 370 Mkr utgör checkkrediter. Detta medför att borgensförbindelserna totalt sett har minskat med 4 804 Mkr. Därtill har låneavtal om 75 miljoner euro ingåtts med Europeiska investeringsbanken (EIB) som vid utgången av året var outnyttjad. Vidare har under året, obligationer om 1 600 Mkr förfallit medan 6 500 Mkr har nyemitterats.

Netto räntebärande skulder efter avdrag för likviditet om 203 Mkr (257) uppgick till 38 023 Mkr (38 210), varav 14 162 Mkr (9 256) avser utestående obligationer och 7 994 Mkr (7 702) utestående företagscertifikat. Nominellt 14 175 Mkr respektive 8 000 Mkr.

Utfärdade åtaganden i kreditavtal, s k covenants, innebär att belåningsgraden ej får överstiga 65% och att räntetäckningsgraden ej får understiga 175%, något Castellum uppfyller med god marginal, 47% respektive 386%.

Den genomsnittliga löptiden på Castellums krediter uppgick till 2,7 år (3,0).

Kreditförfallostruktur 2017-12-31

		Utnyttjat i
Mkr	Kreditavtal	Bank	MTN/Cert	Totalt
0–1 år	12 120	875	10 244	11 119
1–2 år	20 657	4 844	3 298	8 142
2–3 år	7 470	4 949	2 521	7 470
3–4 år	10 019	2 019	2 300	4 319
4–5 år	2 959	19	2 940	2 959
> 5 år	4 015	3 161	853	4 014
Totalt utnyttjat	57 240	15 867	22 156	38 023

Ränterisk

Ränterisk är per definition risken för negativ påverkan i resultat- och balansräkningen utifrån ett förändrat ränteläge i marknaden. För att begränsa svängningar i räntenettot ska Castellum ha en mix av räntebindningstider i lån och räntederivat. Så länge Stibor-räntan (3 mån) är negativ gäller dock för Castellums del att derivat i form av ränteswappar inte ger en stabil kostnadsbild när dessa kombineras med banklån som har noll som golv för Stibor-räntan. Vid val av ränteprofil ska hänsyn tas till koncernens affärsplan samt förväntade in- och utflöden.

Räntekostnaden är den enskilt största kostnadsposten och har stor påverkan på tillväxten i förvaltningsresultatet. Räntekostnaden påverkas dels av förändring i marknadsräntan, dels av den marginal som kreditgivare kräver i ersättning för att låna ut pengar. Den korta marknadsräntan styrs av Riksbanken medan den långa marknads-

Börsnoterade fastighetsbolag

Källa: Rullande helårsvärden baserade på respektive bolags Q3 rapport 2017.

Kreditförfallostruktur

Bank-TL: Bank Term Loan RCF-Rambelopp: Revolving Credit Facility – Rambelopp räntan främst påverkas av andra faktorer såsom förväntningar om framtida tillväxt och inflation. Kreditmarginalen styrs dels av tillgång och efterfrågan på krediter, dels av regelverk på kredit- och kapitalmarknaden. Både ränte- och kreditmarknaden kan förändras snabbt men kan inte påverkas av Castellum. Stigande marknadsräntor anses normalt bero på ökad ekonomisk tillväxt och stigande inflation, vilket även antas leda till ökad efterfrågan på kommersiella lokaler och därmed stigande hyror och/eller minskade vakanser. Sjunkande marknadsräntor anses normalt ha motsatta orsaker och effekter. Givet detta resonemang möts alltså stigande respektive sjunkande marknadsräntor av stigande eller sjunkande hyresintäkter över tid. Förändring av kreditmarginaler kan ske oberoende av konjunktur och har under senare tid påverkats av förändrat regelverk på främst bankkreditmarknaden. Förändringar av marknadsränta och kreditmarginaler påverkar finansnettot. Hur snabbt och med hur mycket beror dels på vald räntebindningstid, dels på kreditmarginalernas bindningstid.

För att säkerställa ett lågt och stabilt kassaflödesmässigt räntenetto har Castellum valt att begränsa andelen ränteförfall inom 6 månader till intervallet 20%–55% av nettolåneskulden och att den genomsnittliga räntebindningen ska ligga intervallet 1–3,5 år. Räntetäckningsgraden är ett finansiellt mått som beskriver ett bolags risknivå och motståndskraft för förändringar i räntenettot.

Castellums strategi inkluderar att ha en räntetäckningsgrad om minst 200%. För 2017 uppgick räntetäckningsgraden till 386% (348%). Per den 31 december 2017 uppgick den genomsnittliga räntebindningstiden till 2,4 år (2,4) medan andelen ränteförfall inom 6 månader var 38%. Marginaler och avgifter på kreditavtal är fastställda med en genomsnittlig löptid om 2,2 år (2,4).

Finansnettot 2017 uppgick till - 885 Mkr (- 832) med en genomsnittlig ränta om 2,4% (2,4%) och består av marknadsränta vid lånetillfället samt marginal till kreditgivarna. Genomsnittlig effektiv ränta per 31 december 2017 var 2,4% (2,6%).

Kreditmarginaler och avgifter fördelas i tabellen vid de rapporterade kreditvolymernas förfallosegment medan kreditavgifter och kursdifferenser i MTN rapporteras i segmentet 0–1 år.

Kredit- och motpartsrisk

Med kredit- och motpartsrisk avses risken att motpart inte kan fullgöra sina åtaganden som tillhandahållandet av likviditet eller betalning. Kredit- och

Ränteförfallostruktur 2017-12-31

					Derivat
Löptid	Krediter, Mkr	Utgående snittränta	Volym fast ränta, Mkr	Utgående fast ränta**	Volym rörlig ränta, Mkr	Utgående rörlig ränta***	Utgående portfölj snittränta	Genomsnittlig räntebindning
0–1 år	31 128	1,1%*	1 750	2,0%	- 16 823	- 0,6%	2,8%	0,3 år
1–2 år	950	0,7%	2 100	1,7%	-	-	1,4%	1,7 år
2–3 år	1 598	1,4%	3 373	2,0%	-	-	1,8%	2,5 år
3–4 år	2 999	1,7%	2 800	1,9%	-	-	1,8%	3,4 år
4–5 år	1 148	2,1%	1 250	2,3%	-	-	2,2%	4,5 år
5–10 år	200	2,3%	5 550	3,0%	-	-	2,9%	7,0 år
Totalt	38 023	1,1%	16 823	2,3%	- 16 823	- 0,6%	2,4%	2,4 år

* Inklusive avgifter i kreditavtal samt kursdifferenser i MTN ** Castellum betalar fast ränta *** Castellum erhåller rörlig ränta

Castellums finanspolicy och åtaganden i kreditavtal

Policy		Åtaganden	Utfall
Belåningsgrad	Varaktigt ej överstiga 55%	Ej över 65%	47%
Räntetäckningsgrad	Minst 200%	Minst 175%	386%
Finansieringsrisk
– genomsnittlig kapitalbindning	Minst 2 år		2,7 år
– förfall inom 1 år	Högst 30% av utestående lån och outnyttjade kreditavtal		8%
– genomsnittlig kreditprislöptid	Minst 1,5 år		2,2 år
– andel kapitalmarknadsfinansiering	Högst 75% av utestående räntebärande skulder		58%
– likviditetsbuffert	Säkerställt kreditutrymme motsvarande 750 Mkr samt 4,5 månaders kommande låneförfall		Uppfyllt
Ränterisk
– genomsnittlig räntebindning	1,0 – 3,5 år		2,4 år
– förfall inom 6 månader	Minst 20%, högst 55%		38%
Kredit- och motpartsrisk
– ratingrestriktion	Kreditinstitut med hög rating, lägst S&P BBB+		Uppfyllt
Valutarisk
– omräkningsexponering	Eget kapital säkras ej		Ingen säkring
– transaktionsexponering	Hanteras om överstigande 25 Mkr		Mindre än 25 Mkr

motpartsrisk i den finansiella verksamheten uppstår främst i samband med långfristiga kreditavtal, derivatavtal samt vid placering av likvida medel. Castellum begränsar denna risk genom krav på hög kreditvärdighet hos motparterna, vilka i nuläget utgörs av större nordiska banker.

Valutarisk

Med valutarisk avses risk för negativ påverkan på resultat- och balansräkning samt kassaflöde på grund av förändringar i valutakurser. Valutarisk kan delas upp i omräkningsexponering och transaktionsexponering. Castellum ägde vid årets utgång fastigheter i Danmark till ett värde om 5 671 Mkr (5 395), vilket innebär att koncernen är exponerad för valutarisk. Valutarisken hänför sig främst till resultat- och balansräkning i utländsk valuta som räknas om till svenska kronor. Vad avser omräkningsexponering ska som grundregel eget kapital inte säkras medan transaktionsexponeringen ska hanteras om exponeringen i någon valuta överstiger ett motvärde om 25 Mkr.

Säkerställning av räntebärande skulder

Långfristiga låneavtal i bank säkerställs i huvudsak med säkerhet i bolagets fastigheter och åtagandena inkluderar även vissa s k covenants. Utfärdade obligationer, företagscertifikat och vissa kortfristiga låneavtal i bank såsom koncernkontokrediter säkerställs ej. Av netto räntebärande skulder om 38 023 Mkr (38 210) var 15 867 Mkr (21 252) säkerställda med pantbrev och 22 156 Mkr (16 958) icke säkerställda. Andelen utnyttjade säkerställda krediter uppgick således till ca 20% av fastigheternas värde. Utfärdade åtaganden i kreditavtal innebär att belåningsgraden ej får överstiga 65% och att räntetäckningsgraden ej får understiga 175%. Dessutom finns allmänna åtaganden om att Castellum ska förse sina kreditgivare med bl a finansiell information såsom årsredovisningar, delårsrapporter och fastighetsvärderingar. I vissa fall har bankerna rätt till omförhandling av kreditavtalen vid förändrad verksamhetsinriktning eller avnotering.

Derivat

Räntederivat

I enlighet med redovisningsreglerna IAS 39 ska derivat marknadsvärderas. Avseende räntederivat innebär det att ett över- eller undervärde uppstår om den avtalade räntan avviker från aktuell marknadsränta, där värdeförändringen i Castellums fall redovisas i resultaträkningen. Genom att binda räntor på längre tid begränsas således den kassaflödesmässiga ränterisken, medan risken för redovisningsmässiga värdeförändringar ökar. Noterbart är att lån med lång räntebindning som är mindre flexibla, men ur ränteriskhänseende i huvudsak kan jämställas med förlängning via räntederivat, enligt gällande redovisningsregler normalt ej marknadsvärderas.

Valutaderivat

Castellums behov av finansiering i danska kronor kan uppnås dels genom upplåning i danska kronor, dels genom valutaderivat. Exponeringen är densamma men i enlighet med redovisningsreglerna i IAS 39 ska derivat marknadsvärderas vilket innebär att det uppstår ett över- eller undervärde om den avtalade valutakursen avviker från aktuell valutakurs. Castellum tillämpar säkringsredovisning enligt IAS 39 vilket innebär att den effektiva delen av värdeförändringen redovisas i övrigt totalresultat.

Organisation

Koncernens finansiella riskhantering är centraliserad till moderbolaget. Internbanken ansvarar bland annat för koncernens kreditförsörjning, ränteriskhantering, dotterbolagens finansiering samt koncernmässig cash management. Inom moderbolaget finns även redovisning och självständig kontroll av den finansiella verksamheten, en s k back-office och compliance funktion.

Utveckling kapitalmarknadsfinansiering 2012–2017

Aktuell förteckning över utestående MTN-obligationer finns på www.castellum.se

Finansieringsfaciliteter

Ram-/facilitetsvolym Utnyttjat 2017-12-31
15 000	14 175
8 000	8 000
35 084	15 867

* Nominell volym

Säkerställd upplåning

	2017-12-31
Andel säkerställd upplåning av total upplåning	42%
Andel säkerställd upplåning av fastighetsvärden	20%
Andel säkerställd upplåning av totala tillgångar	19%

Castellumaktien

76 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Castellum är ett av de större börsnoterade fastighetsbolagen i Sverige. Bolaget är noterat på Nasdaq Stockholm Large Cap och ska vara ett attraktivt och långsiktigt placeringsalternativ som skapar avkastning. Målet för Castellumaktien är att leverera konkurrenskraftig totalavkastning i förhållande till risk samt hög likviditet. Castellums agerande ska utgå från ett långsiktigt perspektiv och frekvent, öppen och rättvisande redovisning till aktieägare, kapital- och kreditmarknaden samt till media eftersträvas, dock utan att enskild affärsrelation exponeras.

Castellumaktien

Castellumaktien är registrerad på Nasdaq Stockholm Large Cap. Castellums börsvärde, d v s värdet av samtliga utestående aktier i Castellum, uppgick per den 31 december 2017 till 37,8 miljarder kr (34,1), vilket motsvarar ca 13% av det totala börsvärdet för renodlade svenska fastighetsbolag om drygt 291 miljarder kr och knappt 0,6% av det samlade börsvärdet för svenska noterade bolag om ca 6 613 miljarder kr.

Antal utestående Castellum aktier till 273 201 166. Under 2017 har totalt 273 miljoner (285) aktier omsatts motsvarande i genomsnitt 1 086 000 aktier per handelsdag (1 128 000), vilket på årsbasis motsvarar en omsättningshastighet om 99% (103%). Aktieomsättningen baseras på statistik från Nasdaq Stockholm, Chi-X, Turquoise och BATS Europe.

Föreslagen utdelning

Styrelsen avser att föreslå årsstämman en utdelning om 5,30 kr per aktie, vilket innebär en höjning med 6% mot föregående år. Utbetalningen föreslås delas upp på två utbetalningstillfällen med 2,65 kr/aktie vid vardera tillfälle. Utdelningsandelen uppgår till 57% utifrån förvaltningsresultat före skatt.

Beslutar årsstämman i enlighet med styrelsens förslag är avstämningsdag för den första utbetalningen måndagen den 26 mars 2018, vilket innebär att sista dag för handel med aktier inklusive utdelning är torsdagen den 22 mars 2018.

Avstämningsdag för den andra utbetalningen är måndagen den 24 september 2018, vilket innebär att sista dag för handel med aktier inklusive utdelning är torsdagen den 20 september 2018. Den första utbetalningen beräknas ske torsdagen den 29 mars 2018 och den andra utbetalningen beräknas till torsdagen den 27 september 2018.

Utdelningen ryms inom Castellums målsättning att dela ut minst 50% av förvaltningsresultat, dock med hänsyn tagen till investeringsplaner, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Orealiserade värdeförändringar, positiva eller negativa, ingår således ej i det utdelningsgrundande resultatet.

Substansvärde

Substansvärdet är det samlade kapital som företaget förvaltar åt sina ägare. Utifrån detta kapital vill Castellum skapa stabil avkastning och tillväxt under lågt finansiellt risktagande. Då tillgångar och skulder är värderade till verkligt värde kan substansvärdet beräknas utifrån balansräkningens egna kapital. Dock bör hänsyn tas till att den effektiva skatten är lägre än den redovisade nominella skatten på grund av dels möjligheten att sälja fastigheter på ett skatteeffektivt sätt, dels tidsfaktorn som medför att skatten ska diskonteras.

Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) kan beräknas till 153 kr/aktie (133). Aktiekursen vid årsskiftet utgjorde således 90% (94%) av långsiktigt substansvärde.

VARFÖR CASTELLUM ÄR INTRESSANT FÖR INVESTERAREN

Castellum är ett av Sveriges största fastighetsbolag som har en långsiktighet i strategi, fastighetsvärdetillväxt, förvaltningsresultat och utdelning.

• • STABIL TILLVÄXT SEDAN BÖRSINTRODUKTIONEN 1997 Castellum har sedan 1997 påvisat en tillväxt i förvaltningsresultat kronor/aktie om 10% per år och en utdelning varje år som i snitt utgjort 53% av förvaltningsresultatet.
• • STARK BALANSRÄKNING OCH LÅG FINANSIELL RISK Castellums mål för belåningsgraden är att den ej varaktigt ska överstiga 55%. Vid utgången av 2017 uppgick den till 47%. Målet för räntetäckningsgraden är minst 200%. Vid utgången av 2017 uppgick den till 386%.

• VÄL DIVERSIFIERAD PORTFÖLJ

Fokus är på kommersiella lokaler med en kontraktsportfölj om ca 6 200 kunder i ett flertal olika branscher som speglar svenskt och danskt näringsliv. Riskspridningen är därmed stor och det enskilt största kontraktet motsvarar ca 2%.

• • LOKALA AFFÄRER MED HÅLLBARHETSFOKUS Castellum är närvarande i ett 20-tal städer från Köpenhamn i söder till Sundsvall i norr med lokala egna organisationer för uthyrning, service och förvaltning.
• • TROVÄRDIGHET GENOM TRANSPARENS Castellums ambition är att ge en aktuell och korrekt information om bolagets utveckling som ska vara fullvärdig för investeringsbeslut i bolagets aktie.

Substansvärde

Styrelsen avser att föreslå årsstämman en utdelning om 5,30 kr per aktie, vilket innebär en höjning med 6% mot föregående år.

"Castellums aktie är sedan 1997 noterad på Nasdaq Stockholm Large Cap och handlas under kortnamnet CAST. "

Under 2017 har aktiens totalavkastning inklusive utdelning om 5,00 kr, varit 15,4%.

Mkr kr/aktie Eget kapital enligt balansräkning 33 736 123 Återläggning Derivat enligt balansräkning 1 352 5 Goodwill enligt balansräkningen – 1 659 – 6 Uppskjuten skatt enligt balansräkning 8 405 31 Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) 41 834 153 Avdrag

Derivat enligt ovan – 1 352 – 5 Bedömd verklig skuld uppskjuten skatt 5%* – 2 850 – 10 Kortsiktigt substansvärde (EPRA NNNAV) 37 632 138

* Bedömd verklig uppskjuten skatteskuld netto har beräknats till 7% baserat på en diskonteringsränta om 3%. Vidare har antagits dels att underskottsavdragen realiseras under 2 år med en nominell skatt om 22%, vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skattefordran om 21%, dels att fastigheterna realiseras under 50 år där 33% säljs direkt med en nominell skatt om 22% och 67% säljs indirekt via bolag där köparens skatteavdrag är 11%, vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skatteskuld om 8%.

Intjäning

Förvaltningsresultat per aktie efter avdrag för skatt hänförligt till skattepliktigt förvaltningsresultat (EPRA EPS) uppgick 2017 till 8,39 kr (8,26), vilket utifrån aktiekursen vid årsskiftet ger en avkastning om 6,1% (6,6%), motsvarande en multipel om 16 (15). Det synliga förvaltningsresultatet bör justeras för värdetillväxt i det långsiktiga fastighetsinnehavet samt effektiv betald skatt.

Resultatet efter skatt per aktie uppgick 2017 till 21,51 kr (21,20), vilket utifrån aktiekursen ger en avkastning om 15,5% (17,0%) motsvarande ett P/E om 6 (6).

Totalavkastning

Totalavkastningen speglar aktiekursens utveckling med tillägg för lämnade utdelningar under perioden.

Kursen på Castellumaktien vid årets slut var 138,40 kr (124,90) motsvarande ett börsvärde om 37,8 miljarder kr (34,1), beräknat på antalet utestående aktier. Under 2017 har aktiens totalavkastning inklusive utdelning om 5,00 kr, varit 15,4% (23,8%).

Tillväxt, avkastning och finansiell risk

	2017	3 år snitt/år	10 år snitt/år
Tillväxt
Hyresintäkt kr/aktie	– 2%	3%	5%
Förvaltningsresultat kr/aktie	5%	6%	7%
Årets resultat efter skatt kr/aktie	1%	50%	11%
Utdelning kr/aktie	6%	10%	7%
Långsiktigt substansvärde kr/aktie	15%	16%	7%
Aktuellt substansvärde kr/aktie	14%	17%	6%
Fastighetsbestånd kr/aktie	15%	14%	7%
Värdeförändring fastigheter	6,1%	5,6%	1,5%
Avkastning
Avkastning långsiktigt substansvärde	19,6%	18,9%	11,8%
Avkastning aktuellt substansvärde	18,3%	17,9%	11,1%
Avkastning totalt kapital	10,1%	9,4%	6,7%
Aktiens totalavkastning (inkl utdelning)
Castellum	15,4%	13,3%	13,1%
Nasdaq Stockholm (SIX Return)	9,5%	9,8%	8,8%
Fastighetsindex Sverige (EPRA)	15,9%	15,9%	14,2%
Fastighetsindex Europa (EPRA)	13,4%	8,8%	5,5%
Fastighetsindex Eurozone (EPRA)	17,7%	13,1%	7,0%
Fastighetsindex Storbritannien (EPRA) 12,7%		4,9%	3,0%
Finansiell risk
Belåningsgrad	47%	49%	50%
Räntetäckningsgrad	386%	363%	312%

Direktavkastning

Direktavkastning är företagets utdelning dividerat med aktuell aktiekurs och utgör den avkastning man som aktieägare får kontant varje år efter årsstämmans beslut. Nyckeltalet uttrycker således en relation mellan två olika "sfärer" – dels Castellums prestation i form av utdelning, dels aktiemarknadens prissättning av företaget. Värderingen speglar sålunda marknadens åsikt om vilken direktavkastning som krävs för att ge en totalavkastning som möter marknadens avkastningskrav på Castellumaktien.

Den föreslagna utdelningen om 5,30 kronor (5,00) motsvarar en direktavkastning om 3,8% (4,0%) beräknat på kursen vid årets utgång.

Castellumaktiens utveckling sedan börsintroduktionen 23 maj Börsnoterade fastighetsbolag 1997 till och med 31 december 2017

Avkastning substans och resultat inkl. långsiktig värdeförändring

I bolag som förvaltar s k realtillgångar, t ex fastigheter, avspeglar förvaltningsresultatet endast en – om än större – del av det totala resultatet. I definitionen på realtillgångar framgår att dessa är värdeskyddade, d v s över tid och med gott underhåll har de en värdeutveckling som kompenserar för inflationen.

Substansvärdet, d v s nämnaren i avkastningskvoten resultat/kapital, justeras årligen genom IFRS-reglerna med avseende på värdeförändringar. För att ge en korrekt avkastning måste även täljaren, d v s resultatet, justeras på samma sätt. Det redovisade förvaltningsresultatet måste sålunda kompletteras med en värdeförändringskomponent samt effektiv skatt för att ge en korrekt bild av resultat och avkastning.

Ett problem är att värdeförändringar kan variera kraftigt mellan år och kvartal och medföra volatila resultat. För en långsiktig aktör med stabilt kassaflöde och en väl sammansatt fastighetsportfölj kan därför den långsiktiga värdeförändringen användas för att justera täljaren i ekvationen.

Avkastning substans och resultat inkl. långsiktig värdeförändring

		Känslighetsanalys
			– 1%-enhet + 1%-enhet
Förvaltningsresultat 2017	2 530	2 530	2 530
Värdeförändring fastighet (snitt 10 år) 1 148		383	1 913
D:o %	1,5%	2,5%	0,5%
Aktuell skatt, 7%	– 189	– 189	– 189
Resultat efter skatt	3 489	2 724	4 254
Resultat kr/aktie	12,77	9,97	15,57
Avkastning långsiktig substans	9,8%	7,7%	12,0%
Resultat / aktiekurs	9,2%	7,2%	11,3%
P/E	11	14	9

Skapat aktieägarvärde

Vid börsintroduktionen i maj 1997 uppgick Castellums fastighetsportfölj till ca 10 miljarder kr, förvaltningsresultatet till ca 300 Mkr och ägarnas kapital till ca 4 miljarder kr. Sedan dess har Castellums skapat aktieägarvärde genom att öka ägarnas kapital till 42 miljarder kr samtidigt som en utdelning lämnats om ca 11 miljarder kr per 31 december 2017. Fastighetsportföljen har växt under samma period och uppgick vid utgången av 2017 till ca 81 miljarder kr medan förvaltningsresultatet ökat till 2 530 Mkr.

Värdering

Placerarens avkastningskrav för en viss aktie är utgångspunkten för en värdering på lång sikt. Avkastningskravet varierar såväl från aktie till aktie som över tid, vilket bland annat beror på den risk placeraren upplever finns för det aktuella företaget och som denne vill kompenseras för – ju högre risk desto högre avkastningskrav. Beroende på placerarens – eller snarare kollektivet av placerares – bedömning av aktiens framtida totalavkastning (direktavkastning plus kurstillväxt) och risknivå framkommer en motiverad kurs.

På kort sikt är det dock i hög grad utbud och efterfrågan på aktien i fråga som styr kursrörelserna och sätter dagskursen. Faktorer som påverkar på kort sikt (förutom placerarens bedömning av aktiens långsiktiga avkastning) är t ex branschutsikter, makrobedömningar, omvärldshändelser, allokeringsaspekter, avkastning på alternativa placeringar och regelverk. På lång sikt blir dock bolagets faktiska prestation i form av totalavkastning och tillväxt avgörande för kursutvecklingen.

Som framgår av tabellen till vänster har Castellum de senaste 10 åren presterat en totalavkastning på i genomsnitt 13,1% per år, varav direktavkastningen står för ca 4% och kursutvecklingen ca 9%, med för den svenska fastighetsbranschen måttligt risktagande. Den genomsnittliga utdelningstillväxten har under samma period uppgått till 7% per år.

Den genomsnittliga utdelningstillväxten för Castellums aktie under de senaste 10 åren har uppgått till i genomsnitt 7% per år.

"Ett 20-tal svenska och utländska aktieanalytiker följer utvecklingen i såväl Castellum som svensk fastighetssektor."

Fastighetsvärde och förvaltningsresultat sedan börsnoteringen 1997

Aktieägare fördelat per land 2017-12-31

Aktieägare

Vid årsskiftet hade Castellum ca 38 000 aktieägare, vilket är en ökning med ca 50% jämfört med årsskiftet 2015. Andelen registrerade aktier i utlandet uppgick vid årets slut till 50%. De tio enskilt största ägarsfärerna bekräftade per den 31 december 2017 framgår av tabellen nedan.

Aktiemarknadskontakter

Aktiemarknadskontakter bygger framförallt på kvartalsvis ekonomisk rapportering, pressmeddelanden vid större affärshändelser och presentationer av Castellum. Presentationer sker dels i samband med kvartalsrapporter, dels vid besök från investerare och analytiker samt investerarträffar i såväl Sverige som utlandet. Den stora andelen utländska ägare gör att kontakten med utländska investerare är omfattande. Därutöver lämnas kompletterande marknads- och finansiell information på koncernens hemsida www.castellum.se.

Återköp av egna aktier

Castellum återköpte år 2000 totalt 8 006 708 egna aktier för 194 Mkr, motsvarande 4,7% av totalt registrerat antal aktier. De återköpta aktierna nyttjades som vederlag för förvärvet av Norrporten AB den 15 juni 2016.

Aktieägare per 2017-12-31*

Aktieägare	Antal aktier	Andel röster/ kapital
Stichting Pensioenfonds ABP	15 792 567	5,8%
Sjätte AP-fonden	11 850 583	4,4%
Rutger Arnhult	11 289 140	4,1%
AMF Försäkring & Fonder	11 027 580	4,0%
PGGM Pensioenfonds	10 233 936	3,7%
SEB Fonder & Liv	9 560 345	3,5%
Szombatfalvy-sfären	9 112 237	3,3%
Lannebo Fonder	9 055 500	3,3%
Vanguard	8 140 284	3,0%
SHB Fonder & Liv	7 655 126	2,8%
AFA Försäkring	4 313 934	1,6%
Norges Bank	4 164 856	1,5%
State Street Global Advisors	4 016 979	1,5%
Principal Global Investors	3 632 937	1,3%
Folksam	2 744 326	1,0%
Länsförsäkringar Fonder	2 493 159	0,9%
Nordea Fonder	1 966 849	0,7%
Andra AP-fonden	1 921 198	0,7%
Danske Bank	1 780 814	0,7%
Tredje AP-fonden	1 705 113	0,6%
Avanza Pension	1 617 553	0,6%
TR Property Investment Trust	1 523 759	0,6%
Styrelse och ledning Castellum	264 837	0,1%
Övriga svenska aktieägare	48 242 205	17,7%
Övriga aktieägare registrerade i utlandet	89 095 349	32,6%

* Per den 24 januari 2018 har Blackrock flaggat för ett innehav om 5,01%.

Källa: Holdings av Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetad data från Euroclear, Morningstar, Finansinspektionen, Nasdaq och Millistream.

Totalt utestående aktier 273 201 166 100,0%

Aktiens kurs/substansvärde

Avkastning vinst per aktie

80 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Tioårsöversikt

	2017	2016	2015	2014	2013	2012	2011	2010	2009	2008
Nyckeltal, kr/aktie
Hyresintäkt	18,97	19,33	20,12	20,23	19,81	18,74	17,80	16,82	16,43	15,25
Förvaltningsresultat	9,26	8,80	8,11	7,67	7,12	6,64	6,21	6,04	5,98	5,15
Årets resultat	21,51	21,20	15,24	6,41	9,03	7,79	3,76	10,39	0,85	- 3,51
Utdelning (för 2017 föreslagen)	5,30	5,00	4,25	3,99	3,69	3,43	3,21	3,12	3,04	2,73
Fastighetsvärde	297	259	221	199	200	192	179	168	155	154
Värdering
Förvaltningsresultat per aktie/Kurs	6,7%	7,0%	7,7%	7,2%	8,2%	8,3%	8,4%	7,6%	9,5%	9,8%
Kurs/Förvaltningsresultat per aktie	15	14	13	14	12	12	12	13	11	10
Förvaltningsresultat efter skatt
per aktie (EPRA EPS)/Kurs	6,1%	6,6%	7,5%	6,8%	8,0%	7,9%	8,2%	7,2%	9,6%	9,6%
Utdelning/Kurs (direktavkastning)	3,8%	4,0%	4,1%	3,8%	4,2%	4,3%	4,3%	3,9%	4,8%	5,2%
Kurs/Långsiktigt substansvärde per aktie	90%	94%	94%	107%	94%	92%	88%	100%	88%	72%
Kurs/Aktuellt substansvärde per aktie	100%	103%	105%	122%	103%	103%	98%	108%	99%	81%
Aktien
Börsvärde, Mkr	37 811	34 123	19 795	20 024	16 416	15 137	13 989	15 014	11 890	9 963
Totalavkastning, Castellumaktien	15,4%	23,8%	2,3%	26,9%	13,1%	13,0%	– 3,1%	32,6%	27,4%	– 5,9%
Nasdaq Stockholm (SIX Return)	9,5%	9,6%	10,4%	15,8%	28,0%	16,5%	– 13,5%	26,7%	52,5%	– 39,0%
Fastighetsindex Sverige (EPRA)	15,9%	7,2%	25,4%	37,1%	20,6%	16,2%	– 13,0%	48,5%	24,0%	– 21,4%
Fastighetsindex Europa (EPRA)	13,4%	– 4,5%	18,8%	26,5%	10,1%	28,7%	– 9,2%	19,8%	33,7%	– 48,8%
Fastighetsindex Eurozone (EPRA)	17,7%	4,7%	17,4%	24,1%	5,6%	29,2%	– 14,2%	15,5%	43,1%	– 43,4%
Fastighetsindex Storbritannien (EPRA)	12,7%	– 8,5%	12,1%	22,5%	22,6%	29,9%	– 8,1%	7,9%	11,8%	– 45,6%
Utdelningsandel förvaltningsresultat	57%	57%	52%	52%	52%	52%	52%	52%	51%	53%
Utdelningsandel långsiktigt substansvärde	3,4%	3,8%	3,8%	4,0%	4,0%	4,0%	3,8%	3,9%	4,3%	3,8%
Aktiekurs, kr
stängningskurs årets sista handelsdag	138,40	124,90	104,73	105,94	86,85	80,08	74,01	79,43	62,91	52,71
högsta kurs under året	140,00	133,50	125,38	108,02	93,27	81,99	84,60	79,61	63,99	69,41
lägsta kurs under året	114,80	97,87	97,96	85,94	76,14	66,20	56,61	50,76	37,14	35,92
genomsnitt (högst/lägst per dag)	126,59	117,62	109,18	97,49	82,82	75,73	76,95	65,68	50,83	55,03
Antal aktier, tusental
genomsnitt och utestående	273 201	234 540	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000
registrerade	273 201	273 201	172 008	172 008	172 008	172 008	172 008	172 008	172 008	172 008
Antal aktieägare	38 000	30 000	19 100	16 300	12 200	9 900	9 400	10 000	8 900	7 300
Utländsk ägarandel	50%	51%	50%	52%	62%	60%	51%	46%	46%	47%
Antal omsatta aktier per år, tusental	272 600	285 000	188 379	133 083	106 266	129 276	150 482	152 186	191 129	218 304
Omsättningshastighet per år	99%	103%	114%	81%	65%	79%	92%	93%	117%	133%
EPRA nyckeltal
EPRA Earnings (Förv. res. efter betald skatt), Mkr	2 291	1 937	1 481	1 355	1 318	1 192	1 149	1 086	1 137	960
EPRA Earnings (EPS), kr/aktie	8,39	8,26	7,84	7,17	6,97	6,31	6,08	5,75	6,02	5,08
EPRA NAV (Långsiktigt substansvärde), Mkr	41 834	36 222	21 184	18 618	17 510	16 480	15 920	15 158	13 381	13 800
EPRA NAV, kr/aktie	153	133	112	99	93	87	84	80	71	73
EPRA NNNAV (Aktuellt substansvärde), Mkr	37 632	33 082	18 946	16 432	15 940	14 689	14 196	13 913	11 979	12 305
EPRA NNNAV, kr/aktie	138	121	100	87	84	78	75	74	63	65
EPRA Vacancy Rate (Vakansgrad)	9%	9%	10%	11%	12%	11%	11%	11%	10%	10%
EPRA Yield	5,3%	5,5%	6,1%	6,4%	6,6%	6,7%	6,7%	6,6%	6,8%	7,0%
EPRA "Topped-up" Yield	5,4%	5,6%	6,3%	6,6%	6,7%	6,9%	6,8%	6,8%	7,0%	7,2%

EPRA, European Public Real Estate Association, är en intresseorganisation för börsnoterade fastighetsbolag och investerare i Europa, som bl a sätter standard avseende den finansiella rapporteringen. En del i detta är nyckeltalen EPRA EPS (Earnings Per Share), EPRA NAV (Net Asset Value), EPRA NNNAV (Triple Net Asset Value), EPRA Vacancy Rate, EPRA Yield och EPRA "Topped-up" Yield.

Värdering av fastigheter

82 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Castellum fastställer fastighetsvärdet genom interna värderingar som baseras på en 10-årig kassaflödesmodell med en individuell bedömning av varje fastighet; dels den framtida intjäningsförmågan, dels marknadens avkastningskrav. För att säkerställa värderingen har motsvarande 177 fastigheter externvärderas under året, vilket värdemässigt motsvarar 53% av beståndet. Sammantaget var Castellums fastighetsbestånd värderat till 81 078 Mkr (motsvarande 18 268 kr/kvm) och genomsnittlig värderingsyield för Castellums bestånd, exklusive projekt, mark och byggrätter, kan beräknas till 5,5%.

Värdering fastigheter

Intern värdering

Castellum redovisar sina fastigheter till verkligt värde och har per den 31 december 2017 värderat samtliga fastigheter internt. Värderingen har genomförts på ett enhetligt sätt baserat på en 10-årig kassaflödesmodell, som beskrivs nedan. Utgångspunkten för värderingen har varit en individuell bedömning för varje fastighet av dels framtida intjäningsförmåga, dels marknadens avkastningskrav. Vid bedömning av en fastighets intjäningsförmåga har, utöver inflationsantagande om 1,5%, hänsyn tagits till eventuella förändringar i hyresnivåer, uthyrningsgrader och fastighetskostnader. Igångsatta projekt har värderats enligt samma princip men med avdrag för återstående investering. Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde om i genomsnitt ca 1 700 kr/kvm (1 700). Ytterligare information om värderingen framgår av not 12.

Antaganden i Castellums interna värdering

	Kontor/butik	Lager/logistik
Kassaflöde år 1
Hyresvärde, kr/kvm	1 636	839
Vakans, %	7%	8%
Direkta fastighetskostnader, kr/kvm	340	175
Fastighetsadministration, kr/kvm	36	25
Avkastningskrav
Realränta	1,5%	1,5%
Inflation	1,5%	1,5%
Risk	2,4 – 11,2%	7,6 – 12,4%
Avkastning eget kapital	5,4 – 14,2%	10,6 – 15,4%
Ränta	5,0%	5,0%
Belåningsgrad	65%	55%
Avkastning totalt kapital	5,1 – 8,2%	7,5 – 9,7%
Vägt d:o, diskonteringsfaktor år 1-9	6,7%	8,4%
Vägd diskonteringsfaktor restvärde*	5,2%	6,9%

* (avkastning totalt kapital efter avdrag för tillväxt motsvarande inflation)

Räkneexempel för den interna värderingen

För att åskådliggöra den 10-åriga kassaflödesmodellen har nedan exempel upprättats. Det bör noteras att antaganden beträffande kassaflödets utveckling och övriga i modellen ingående antaganden har endast till syfte att exemplifiera modellen. Även om relevanta siffror använts ska exemplet inte betraktas som en prognos av bolagets förväntade framtida utveckling.

Antaganden i exemplet:

• Ekonomisk uthyrningsgrad bedöms öka för att nå en långsiktig nivå om 96% år 2022.
• Driftsöverskott år 2017 baseras på utfallet för förvaltningsfastigheter, med antagen kostnad om 30 kr/kvm för renodlad fastighetsadministration.
• Tillväxt i hyresvärde och fastighetskostnader har antagits till 1,5% per år under kalkylperioden.
• Fastighetsbeståndets genomsnittliga ekonomiska livslängd har antagits till 50 år.
• Värdet av projekt, mark och byggrätter har antagits till 4 695 Mkr.
• Avkastningskravet, d v s diskonteringsfaktorn, beräknas enligt följande:

			Vägt
	Avkastningskrav	Andel av kapital	avkastningskrav
Eget kapital	7,5% – 15,3%	40%	3,0% – 6,1%
Lånat kapital	5,0%	60%	3,0%
Vägt avkastningskrav		100%	6,0% – 9,1%

Summa fastighetsvärde 81 073

Fastighetsbeståndets värde vid olika avkastningskrav och tillväxt i hyresvärde och fastighetskostnader

Mkr	2017	2018	2019	2020	2021	2022	2023	2024	2025	2026	2027
Hyresvärde	5 649	5 734	5 820	5 907	5 996	6 086	6 177	6 270	6 364	6 459	6 556
Hyresintäkter	5 133	5 275	5 412	5 553	5 696	5 825	5 923	6 020	6 112	6 194	6 293
Ekonomisk uthyrningsgrad	91%	92%	93%	94%	95%	96%	96%	96%	96%	96%	96%
Fastighetskostnader	– 1 283	– 1 302	– 1 322	– 1 342	– 1 362	– 1 382	– 1 403	– 1 424	– 1 445	– 1 467	– 1 489
Driftsöverskott = kassaflöde	3 850	3 973	4 090	4 211	4 334	4 443	4 520	4 596	4 667	4 727	4 804
Diskonterat kassaflöde år 1–9	29 730				Diskontering kassaflöde
Diskontering restvärde år 10	46 648										83 339
Antaget värde projekt, mark, byggrätter	4 695				Diskontering restvärde

Genomsnittlig värderingsyield, Mkr

(exkl. projekt/mark och byggrätter)	2017	2016
Driftsöverskott fastigheter	3 976	3 699
+ Indexjustering 2018, 2% (1%)	92	62
+ Verklig uthyrningsgrad, dock lägst 94%	295	265
– Fastighetsadministration, 30 kr/kvm	– 133	– 129
Normaliserat driftsöverskott	4 230	3 897
Värdering (exkl. byggrätter om 569 Mkr)	76 383	67 557
Genomsnittlig värderingsyield	5,5%	5,8%

Osäkerhetsintervall

Fastighetsvärderingar är beräkningar gjorda enligt vedertagna principer utifrån vissa antaganden. Det värdeintervall som anges vid fastighetsvärderingar och som oftast i en fungerande marknad ligger inom +/- 5–10% ska ses som ett mått på den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och beräkningar. I en mindre likvid marknad kan intervallet vara större. För Castellums del innebär ett osäkerhetsintervall om +/- 5% ett värdeintervall på fastighetsportföljen om 77 024 – 85 132 Mkr motsvarande +/- 4 054 Mkr.

Värdeförändringar

Värdeförändring Fastighetsmarknaden 2017 kännetecknades av stor efterfrågan som ledde till hög transaktionsvolym – det sistnämnda slog inte rekordåret 2016 men var i nivå med 2015 års volymer. Förslaget om ändrad beskattning för fastighetstransaktioner som kom i mars 2017 skapade viss osäkerhet och har därmed haft påverkan på transaktionsmarknaden avseende såväl ledtid som förhandling om skatterabatten i transaktionen. Denna påverkan uppvägs av fortsatt stark efterfrågan och fram-

förallt en mycket stark hyresmarknad. Det sistnämnda medför bra uthyrning och real hyrestillväxt. För Castellums del innebär ovanstående en värdeförändring om 4 540 Mkr motsvarande 6%. Vidare har 16 fastigheter sålts för 875 Mkr efter avdrag för bedömd uppskjuten skatt och omkostnader om totalt 38 Mkr. Underliggande fastighetspris, som således uppgick till 913 Mkr, översteg senaste värdering om 848 Mkr med 65 Mkr. Då varje fastighet värderas enskilt har hänsyn ej tagits till den portföljpremie som kan noteras på fastighetsmarknaden.

Derivatens värde har, främst på grund av förändrade långa marknadsräntor, ändrats med 247 Mkr (82).

Värdeuppgången netto, inklusive årets förändring, över den senaste 10-års-perioden har varit 1,5% per år. Inflationen har under samma period i genomsnitt varit 0,9%.

Totalavkastning

Vad avser fastigheternas totalavkastning, d v s summan av direktavkastning och värdeförändringar, kan konstateras att hur väl Castellum faller ut beror på när mätningen påbörjas.

Vad avser lager/logistik har Castellum haft en totalavkastning i snitt de senaste 10 åren om 7,7% (6,8% direktavkastning + 0,9% värdeförändring), vilket överstiger kontor/butik som haft 6,9% (5,8% direktavkastning + 1,1% värdeförändring). Under 2017 var totalavkastningen för kontor/butik om motsvarande 10,1% medan den var 11,2% för lager/logistik. I beräkningen ingår inte projektvinster eller förvärv det år förvärvet genomfördes.

Genomsnittlig värderingsyield över tid Värdeförändring

		3 år	10 år
	1 år	snitt/år	snitt/år
Totalavkastning
Fastigheter	10,3%	10,4%	7,2%
Castellumaktien	15,4%	13,3%	13,1%
Nasdaq Stockholm (SIX Return)	9,5%	9,8%	8,8%
Fastighetsindex Sverige (EPRA)	15,9%	15,9%	14,2%
Fastighetsindex Europa (EPRA)	13,4%	18,8%	5,5%
Fastighetsindex Eurozone (EPRA)	17,7%	13,1%	7,0%
Fastighetsindex Storbritannien (EPRA)	12,7%	4,9%	3,0%
Värdeförändring
Värdeförändring fastigheter ovägt	6,1%	5,6%	1,5%
Inflation	1,7%	1,2%	0,9%

Extern värdering

För att säkerställa värderingen har 177 fastigheter motsvarande värdemässigt 53% av beståndet externt värderats av Forum Fastighetsekonomi AB i Sverige samt CBRE i Danmark. Urvalet av fastigheter har gjorts med utgångspunkt från de värdemässigt största fastigheterna, men även med syfte att spegla fastighetsbeståndets sammansättning avseende kategori och geografi. De externa värderingarna av de utvalda fastigheterna uppgick till 43 147 Mkr, inom ett osäkerhetsintervall på fastighetsnivå om +/- 5–10%, beroende på respektive fastighets kategori och läge. Castellums värdering av samma fastigheter uppgick till 43 277 Mkr, d v s en nettoavvikelse om 130 Mkr motsvarande - 0%. Bruttoavvikelserna var +1 328 Mkr respektive - 1 458 Mkr med en genomsnittlig avvikelse om 6%. Därtill har Cushman & Wakefield utfört en skrivbordsvärdering av 56 fastigheter motsvaran-

de värdemässigt 25% av beståndet. Cushman &

Wakefields värdering av de utvalda fastigheterna uppgick till 19 659 Mkr. Castellums värdering av samma fastigheter uppgick till 20 524 Mkr, d v s en nettoavvikelse om - 865 Mkr motsvarande - 4%. De övriga externa värderingarna av samma fastigheter uppgick till 20 500 Mkr, d v s en nettoavvikelse jämfört med Castellums värdering om - 24 Mkr motsvarande 0%.

Det kan konstateras att Castellums avvikelse mot de externa värderarna ryms väl inom osäkerhetsintervallet +/- 5–10%.

Intern v s extern värdering, Mkr

	2017	2016	2015	2014
Extern värderare 1*	43 147	41 180	23 581	21 109
Andel extern av intern	53%	57%	56%	57%
Avvikelse netto extern vs intern	– 130	+ 538	42	– 274
D:o i %	–0,3%	+ 1,3%	0,2%	– 1,3%
Bruttoavvikelse positiva	1 328	1 563	696	620
Bruttoavvikelse negativa	– 1 458	– 1 025	– 654	– 894
Genomsnittlig avvikelse	6,4%	6,4%	5,7%	7,1%
Extern värderare 2*	19 659	18 229	9 323	9 105
Andel extern av intern	25%	27%	23%	25%
Avvikelse netto extern vs intern – 865		– 859	– 419	– 243
D:o i %	– 4,4%	– 4,7%	– 4,5%	– 2,7%
Bruttoavvikelse positiva	303	294	83	115
Bruttoavvikelse negativa	– 1 658	– 1 153	– 501	– 358
Genomsnittlig avvikelse	7,2%	7,6%	6,0%	5,1%

* Olika värderare mellan åren.

Totalavkastning snitt per år i olika cykler t o m 2017 Castellums värdering v s Forum och C & W 56 fastigheter, 20 miljarder kr motsvarande 25% av portföljen

Skatt

I Castellum finns ett antal områden som beskattas – inkomstskatt på löpande intjäning, fastighetsskatt, mervärdesskatt, stämpelskatter och energiskatter. Politiska beslut såsom förändringar i företagsbeskattning, skattelagstiftning eller dess tolkningar kan leda till att Castellums skattesituation såväl ökar eller minskar.

Inkomstskatt

Castellums redovisade förvaltningsresultat för 2017 uppgick till 2 530 Mkr (2 065) medan skattepliktigt förvaltningsresultat uppgick till 1 087 Mkr (580). I avsaknad av underskottsavdrag skulle en betald skatt om 239 Mkr (128) uppstå hänförlig till förvaltningsresultatet, motsvarande 9% effektiv betald skatt.

Skattemässiga avskrivningar

Investeringar i fastighet kan fördelas på olika delar där Skatteverket anvisar procentsatser för avskrivningar: Byggnad (2–5% beroende på typ av fastighet), markanläggning 5% och inventarier 20 alternativt 30%. Mark skrivs inte av.

Avdragsgilla ombyggnationer

Utgifter för reparation och underhåll av byggnad får dras av omedelbart. Det s k utvidgade reparationsbegreppet medger skattemässigt direktavdrag för vissa ombyggnationer, även om dessa är värdehöjande och aktivering skett i redovisningen.

Försäljning fastigheter

Fastigheter kan avyttras direkt eller indirekt via bolag, vilket får olika skattemässiga konsekvenser. Vinst vid försäljning av fastighet som skattemässigt utgör anläggningstillgång är skattepliktig, medan förlust hamnar i en "fålla" och kan enbart nyttjas mot skattepliktiga vinster från försäljning av fastighet som utgör anläggningstillgång. Vinst vid försäljning av aktie som skattemässigt utgör anläggningstillgång är inte skattepliktig, medan förlust inte är avdragsgill.

För fastighet eller aktie som skattemässigt utgör omsättningstillgång blir vinsten alltid skattepliktig och förlusten avdragsgill.

Värdeförändringar fastigheter och derivat

Svensk redovisningslagstiftning tillåter inte att fastigheter redovisas till verkligt värde i juridisk enhet, innebärande att värdeförändringar inte påverkar beskattningen. Vissa typer av finansiella instrument, såsom ränteswappar, får värderas till verkligt värde i juridisk enhet. I Castellums fall utgör värdeförändringar som medför ett negativt värde på instrumentet en skattemässigt avdragsgill kostnad medan värdeförändringar upp till anskaffningsvärdet utgör en skattepliktig intäkt.

Castellum har inga pågående skattetvister.

Uppskjuten skatt i balansräkningen

I Castellum finns två poster som utgör underlag till uppskjuten skatt – fastigheter och underskottsavdrag. Alla underskottsavdrag redovisas eftersom

Skatteberäkning 2017

	Underlag	Underlag
Mkr	aktuell skatt	uppskjuten skatt
Förvaltningsresultat	2 530
Skattemässigt avdragsgilla
avskrivningar	– 1 054	1 054
ombyggnationer	– 437	437
Övriga skattemässiga justeringar	48	73
Skattepliktigt förvaltningsresultat	1 087	1 564
– aktuell inkomstskatt 22% om underskottsavdrag ej nyttjas	– 239
Försäljning fastigheter	–	– 465
Värdeförändring fastigheter		– 4 513
Värdeförändring derivat	– 423	323
Justering föregående år	– 272	199
Skattepliktigt resultat före underskottsavdrag	392	6 134
Underskottsavdrag, ingående balans	– 2 392	2 392
Underskottsavdrag, utgående balans	2 437	– 2 437
Skattepliktigt resultat	437	6 089
Årets skatt enligt resultaträkningen	– 96	– 1 340

Uppskjuten skatteskuld netto 2017-12-31

Mkr	Underlag	Nominell skatteskuld		Verklig skatteskuld
Underskottsavdrag	2 437	536	21%	513
Obeskattade reserver	– 135	– 29	22%	– 29
Fastigheter	– 44 271	– 9 740	8%	– 3 333
Summa	– 41 969	– 9 233	7%	– 2 850
Fastigheter, tillgångsförvärv	3 763	828
Enligt balansräkningen	–38 206	– 8 405

Uppskjuten skatt är i princip såväl ränte- som amorteringsfri och kan därför till stor del betraktas som eget kapital. Att effektiv skatt är lägre beror på dels möjligheten att sälja fastigheter på ett skatteeffektivt sätt, dels tidsfaktorn som medför att skatten ska diskonteras.

Bedömd verklig uppskjuten skatteskuld netto har beräknats till 7% baserat på en diskonteringsränta om 3%. Vidare har antagits dels att underskottsavdragen realiseras under 2 år med en nominell skatt om 22% vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skattefordran om 21%, dels att fastigheterna realiseras under 50 år där 33% säljs direkt med en nominell skatt om 22% och 67% säljs indirekt via bolag där köparens skatteavdrag är 11%, vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skatteskuld om 8%.

det förväntas finnas framtida överskott som underskotten kan nyttjas mot. Uppskjuten skatt hänförlig till fastigheter uppstår främst på grund av värdeförändringar, skattemässiga avdrag såsom avskrivningar och avdrag för vissa ombyggnationer vilka aktiverats redovisningsmässigt.

Fastighetsskatt

Fastighetsskatt betalas för nästan alla koncernens fastigheter. Skattefrihet råder dock för specialbyggnader såsom kommunikationsbyggnad, utbildnings- och vårdbyggnader. För övriga fastigheter beror skattesatsen, som fastställs av skatteverket, på typ av byggnad och mark. För kontor är skatten 1% av taxeringsvärdet och för logistik och lager 0,5%. I Danmark varierar skattesatserna beroende på vilken kommun fastigheterna är belägna i. För 2017 uppgick fastighetsskatten till 305 Mkr (262) baserat på ett taxeringsvärde om 31 miljarder kr.

Mervärdesskatt (moms)

Fastigheter är undantagna från obligatorisk momsplikt. Sker uthyrning av lokal till kund som stadigvarande bedriver momspliktig verksamhet kan fastighetsägare frivilligt registrera sig för mervärdesskatt och på så sätt få avdrag för ingående moms på såväl driftskostnader som investering. Inget avdrag kan därmed ske av ingående moms avseende driftskostnader och investering i lokaler som inte registrerats för frivillig skattskyldighet. Ej avdragsgill moms på driftskostnader uppgick för 2017 till 14 Mkr och redovisas som en driftskostnad. Ej avdragsgill ingående moms på investeringar uppgick 2017 till 26 Mkr och redovisas som investering i fastighet.

Stämpelskatter

Vid förvärv av fastighet i Sverige utgår en stämpelskatt (lagfart) på 4,25% beräknat på det högsta av köpeskilling och taxeringsvärde. I Danmark är motsvarande 0,6%. Under 2017 erlades 14 Mkr i stämpelskatt på förvärv, vilket utgör del av anskaffningsvärdet. Därutöver utgår stämpelskatt om 2% (1,5% i Danmark) vid uttag av pantbrev i fastigheter. För 2017 uppgick denna skatt till 23 Mkr och aktiveras i balansräkningen.

Energiskatter

Castellum köper energi att använda i fastigheterna för uppvärmning, kyla, ventilation och belysning. Av detta belopp avser 34 Mkr energiskatter.

Medarbetare

Som arbetsgivare i Sverige betalas 31,42% i sociala avgifter baserat på lön samt en löneskatt om 24,26% på pensionspremier. Castellum har 384 antal anställda för vilka 80 Mkr erlades i sociala avgifter och löneskatt.

Sammanfattning skatt

Castellums verksamhet genererade 2017 sammanlagt 592 Mkr i olika slag av skatter.

Sammanfattning av skatt som betalas

Mkr	2017
Inkomstskatt	96
Fastighetsskatt	305
Mervärdeskatt, ej avdragsgill	40
Stämpelskatt	37
Energiskatt	34
Sociala avgifter och löneskatt	80
Summa betald skatt	592

Regeringen mottog i mars 2017 ett betänkande om ändrad skattelagstiftning i syfte att motverka skattefördelar vid paketerade transaktioner med fastigheter. Förenklat innebär förslaget bl a att skatteneutralitet ska råda mellan försäljning direkt eller indirekt (via bolag) av fastigheter. En beskattning tillkommer jämfört med dagens regelverk vid indirekt försäljning, motsvarande de skatter som uppstår vid direkttransaktioner – inkomstskatt på reavinst respektive stämpelskatt/lagfart på förvärv. Remissstiden löpte ut i september 2017 och enligt nuvarande bedömning kommer lagförslaget hanteras tidigast först efter valet 2018, även om det inte är officiellt bekräftat.

Vidare antog EU ett direktiv den 12 juli 2016 om fastställande av regler mot skatteflyktsmetoder, där en viktig hörnsten är införandet av ränteavdragsbegränsningar. Direktivet ska vara inkorporerat i respektive medlemsland 31 december 2018. Som en konsekvens av det mottog regeringen i juni 2017 ett förslag om nya regler för företagssektorn där en generell begränsning av ränteavdrag införs i bolagssektorn – i första hand som en EBIT-regel (avdrag om maximalt 35%) och i andra hand som en EBITDA-regel (avdrag om maximalt 25%) – i kombination med en sänkning av bolagsskatten från 22% till 20%. Remisstiden för förslaget löpte ut i slutet av september 2017 och regeringen har för avsikt att presentera en proposition för riksdagen den 16 april 2018.

Dagens starka kassaflöde från verksamheten i kombination med historiskt låga räntor och förslag om sänkt bolagsskatt medför att ränteavdragsbegränsningarna – i de fall förslaget blir en realitet – inte får stor påverkan på Castellums betalda skatt.

Förslaget om sänkt bolagsskatt innebär att uppskjuten skatteskuld om 8 405 Mkr ska omvärderas till 20% skatt, vilket medför en uppskjuten skatteintäkt om 764 Mkr per den 31 december 2017. Den uppskjutna skattens bedömda marknadsvärde, som i utfallet uppgår till 2 850 Mkr, blir som en konsekvens 259 Mkr lägre. Således medför förslaget om sänkt bolagsskatt en ökning av kortsiktigt substansvärde med 1%.

Risker och riskhantering

88 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Att äga och förvalta fastigheter innebär att verksamheten utsätts för en mängd risker, såväl interna som externa, eller osäkerhetsfaktorer som kan påverka koncernens förmåga att uppnå målet. Castellum arbetar därför på ett regelbundet och strukturerat sätt med att identifiera och aktivt övervaka den fulla skalan av finansiella och icke finansiella risker som verksamheten möter eller står inför. Koncernens riskhantering sker i en strukturerad beslutsprocess med syfte att skapa en balansgång mellan önskan om att begränsa osäkerhet eller risk och uppdraget att skapa tillväxt och aktieägarvärde.

Risker och riskhantering

Risker, exponering och riskhantering

Castellum definierar risk som en osäkerhetsfaktor vilken kan påverka företagets förmåga att uppnå sitt mål, medan riskhantering syftar till att skapa balansgång mellan önskan om att begränsa risk och uppnå målsättning. För att kunna uppskatta effekten av identifierade risker sker en intern riskgradering där varje enskild risk bedöms, både ur perspektivet påverkan och sannolikhet. Denna process avgör om risken bör bevakas extra (Bevaka), åtgärder vidtas (Fokus) eller om den kan hanteras via sedvanlig översyn och förvaltning (Översyn).

För att underlätta riskhanteringen har Castellum valt att klassificera riskerna i följande kategorier:

• Omvärld risker till följd av påverkan av externa faktorer och händelser
• Fastighetsportföljen risker förknippade med ägandet av Castellums fastighetsportfölj
• Medarbetare risker förknippade med att rekrytera, utveckla och behålla rätt medarbetare
• Förvaltning risker förknippade med den löpande förvaltningen av Castellums fastighetsinnehav
• Finansiering risker i Castellums finansiering

RISKKATEGORI	RISK	PÅVERKAN	SANNOLIKHET	PRIORITET	UTVECKLING
OMVÄRLD
Makroekonomiska risker	1. Makro – kris	ALLVARLIG	LÅG	FOKUS
Kriser	2. Kriser	MELLAN	MÖJLIG	BEVAKA
Förändrade regelverk	3. Förändrat regelverk	MELLAN	SÄKER	FOKUS
	4. Regelefterlevnad	ALLVARLIG	OVANLIG	FOKUS
FASTIGHETSPORTFÖLJEN
Fastighetsportföljens sammansättning	5. Fastighetsportföljens sammansättning	STOR	OVANLIG	BEVAKA
	6. Obsolet produkt/fastighet	MELLAN	TROLIG	BEVAKA
	7. Storlek – för stor på en delmarknad/stad	MINDRE	OVANLIG	ÖVERSYN
Investeringar	8. Investeringar	STOR	TROLIG	FOKUS
	9. Strategiskt företagsförvärv	ALLVARLIG	MÖJLIG	FOKUS
Värdeförändringar	10. Värdeförändringar – fastighet	ALLVARLIG	SÄKER	FOKUS
FÖRVALTNING
Hyresintäkter	11. Hyresintäkter	MELLAN	OVANLIG	BEVAKA
	12. Missnöjda kunder/hyresgäster	ALLVARLIG	LÅG	FOKUS
Fastighetskostnader	13. Fastighetskostnader	OVÄSENTLIG	MÖJLIG	ÖVERSYN
Skatt	14. Skatt	OVÄSENTLIG	MÖJLIG	ÖVERSYN
Hållbarhet	15. Operativa miljörisker	ALLVARLIG	LÅG	FOKUS
	16. Risker hänförliga till klimatförändringen	MELLAN	MÖJLIG	BEVAKA
	17. Brott mot uppförandekod	ALLVARLIG	LÅG	FOKUS
Ansvarsrisk	18. Ansvarsrisk	STOR	MÖJLIG	BEVAKA
Rapportering	19. Rapportering	ALLVARLIG	OVANLIG	FOKUS
MEDARBETARE
Medarbetare	20. Medarbetare	ALLVARLIG	TROLIG	BEVAKA
FINANSIERING
Finansiering	21. Finansiering	ALLVARLIG	MÖJLIG	FOKUS
Värdeförändringar	22. Värdeförändringar – derivat	MELLAN	TROLIG	BEVAKA

Minskad fokusering på riskområdet sedan föregående år

Oförändrad fokusering på riskområdet sedan föregående år

Ökad fokusering på riskområdet sedan föregående år

OMVÄRLD

Omvärldsrisker avser risker till följd av påverkan av externa faktorer, i huvudsak utom Castellums kontroll och till vilka Castellum har att förhålla sig. Dessa kan delas in i makroekonomiska risker, kriser och förändrade regelverk.

RISK	HANTERING	EXPONERING
MAKROEKONOMISKA RISKER		PRIORITET: FOKUS UTVECKLING:
1. Makro – kris Makroekonomiska risker avser risker kopplade till generellt minskad efterfrågan i ekonomin, låg inflation alternativt deflation eller generella svårigheter att erhålla finansiering, alternativt finansiering till högre kreditmarginaler.	• Omvärldsbevakning • Stark balansräkning och låg belåningsgrad • Väl sammansatt kontraktsportfölj med spridning i uppsägningstid, bransch, lokaltyp, kontraktsstorlek och geografi • Deflationsskydd alternativt minimiuppräkning i hyresavtalen • Flera finansieringskällor • Kontinuerlig omförhandling och tillförsel av nya kreditavtal • Fastighetsportfölj koncentrerad till tillväxt marknader • Naturlig makroekonomisk säkringsmekanism mellan högre/lägre räntekostnader och hyres intäkter, dock med viss tidsförskjutning	En svag ekonomi påverkar efterfrågan på lokaler negativt vilket ger ökade vakanser, sjunkande marknadshyror samt utebliven indexuppräkning i befintliga avtal. Dessutom ökar risken för betalningsproblem hos hyresgästerna eller t o m konkurser vilket ger en omedelbart negativ effekt i kassaflödet. Begränsad tillgång till kapital hämmar Castellums möjlighet att bedriva verksamheten. Ytterst med för en minskad efterfrågan i ekonomin sjunkande fastighetsvärden.
KRISER		PRIORITET: BEVAKA UTVECKLING:
2. Kriser Kriser omfattar dels händelser såsom terrorist attacker, cyberattacker, extrema väderhändelser och miljökatastrofer samt informationsläckage.	• Krisplan • Successionsordning för ledande befattnings havare • Fullvärdesförsäkring fastigheter • Riktlinjer för informationssäkerhet samt skapa förståelse och insikt hos användare att informa tion är en tillgång och skall hanteras varsamt • Kontinuitetsplan IT	Risken är generellt sett låg men Castellum kan påverkas indirekt av omvärldshändelser.
FÖRÄNDRADE REGELVERK		PRIORITET: FOKUS UTVECKLING:
3. Förändrat regelverk Förändring i regelverk eller förordningar, såväl nationella som internationella, kan påverka Castellum. T ex förändrad skattelagstiftning, nytt regelverk för banker, hantering av plan processer m m.	• Följa utvecklingen avseende lagar, regler, praxis m m inom de områden som är mest väsentliga för Castellum • Aktivt delta i debatten i möjligaste mån • Förbereda Castellum för nytt eller förändrat regelverk • Omförhandla kreditavtal kontinuerligt • Bredda finansieringsbasen via fler finansierings källor och finansiärer	Förändringar i regelverk kan påverka framtida möjligheter att genomföra investeringar, alter nativt medföra fördyringar, vilket leder till sämre framtida avkastning. Ny banklagstiftning kan påverka tillgången till finansiering, priset på lånat kapital och utlösa kreditklausuler som innebär ökade finansieringskostnader. Ändrade skatte nivåer och skattelagstiftning, t ex förslag om ränteavdragsbegränsningar, nya regler avseende värdeminskningsavdrag och förbud för paketering av fastigheter kan påverka Castellums framtida skattekostnad.
		PRIORITET: FOKUS UTVECKLING:
4. Regelefterlevnad Bristande regelefterlevnad kan leda till ekonomiska förluster, tillsynssanktioner, ryktesförluster och i värsta fall en avnotering. Visst regelverk är öppet för tolkning (IFRS), inne bärande att Castellum och eventuell regelöver vakare kan ha olika uppfattning.	• Företagskultur som bygger på höga etiska ideal • God intern kontroll med kvalitetssäkring i flera led • Uppförandekod • Kompetenta och ansvarstagande medarbetare • Följa utvecklingen av lagar, praxis, domstols beslut m m • Compliance-funktion som rapporterar direkt till Revisions- och Finansutskottet • Whistleblowerfunktion	Att Castellums verksamhet bedrivs på ett ansvarsfullt sätt är avgörande för koncernens långsiktiga framgång. Vår verksamhet och vår möjlighet att fortsätta att skapa värde bygger på relationer mellan medarbetare, kunder, samar betspartners, investerare, myndigheter m m. En god relation bygger på förtroende och Castellum ska vara värd att lita på. Alla medarbetare skapar gemensamt bilden av Castellum genom vårt upp trädande och vad vi förmedlar till vår omgivning.

FASTIGHETSPORTFÖLJEN

Risker i fastighetsportföljen avser risker förknippade med ägandet av Castellums fastighetsportfölj, vilka i sin tur kan delas upp i risker avseende fastighetsportföljens sammansättning, investeringar samt värdeförändringar fastigheter.

RISK	HANTERING	EXPONERING
FASTIGHETSPORTFÖLJENS SAMMANSÄTTNING		PRIORITET: BEVAKA UTVECKLING:
5. Fastighetsportföljens sammansättning Fastighetsportföljens sammansättning kan på verkas på två nivåer genom fel geografisk fördel ning, vilket innebär att Castellum äger fastigheter på fel delmarknad, stad eller läge med hänsyn till bl a framtida tillväxt och pågående stark urbani seringstrend eller att Castellum äger obsoleta fastigheter, d v s ett fastighetsbestånd som inte är framtidssäkrat utifrån kundpreferenser, teknik krav, mikroläge eller flexibilitet i användning och avtalsvillkor.	• Makroanalys – regelbunden genomgång av delmarknadernas förutsättningar avseende ekonomisk tillväxt, hyresmarknad, samarbets klimat och infrastruktursatsningar m m • Årlig översyn av fastighetsportföljen avseende såväl geografisk exponering som produktslag • Strategidokument fastställs årligen av styrelsen	Castellums portfölj finns i 20-tal städer. Samtliga städer bedöms i dagsläget ha rätt förutsättningar för fortsatt innehav eller investering. Under 2014–2016 har dessutom större transaktioner skett med syfte att skapa bättre tillväxtförutsätt ningar i kassaflödet framöver. Vidare finns koncernens fastighetsportfölj i det kommersiella fastighetssegmentet fördelat på kontor, lager och logistik – samtliga segment är kopplade till tillväxtmöjligheter.
6. Obsolet produkt/fastighet Ett icke "framtidssäkrat" fastighetsbestånd kan bli obsolet utifrån kundpreferenser, teknikkrav, mikroläge eller flexibilitet i användningsområde och villkor. Det medför risk för ökade vakanser och värdenedgång som följd – alternativt stora investeringsåtaganden.	• Följa hyresmarknaden och dess utveckling/utbud • "Trendspana" • Vara nära kund för att förstå inte bara dagens behov utan även morgondagens • Följa infrastruktursatsningar • Delta aktivt i städers/delmarknaders utveckling • Följa teknikutvecklingen • Löpande investera i befintlig portfölj för att "upp gradera" samt sälja fastigheter som inte bedöms vara "rätt" framöver	PRIORITET: BEVAKA UTVECKLING: Castellum investerar ca 4,5 miljarder kr årligen jämt fördelat ett normalår mellan förvärv och ny-, till- och ombyggnation. Därtill säljer koncernen fastigheter för ca 0,5 miljarder kr årligen när det är affärsmässigt motiverat.
		PRIORITET: ÖVERSYN UTVECKLING:
7. Storlek – för stor på en delmarknad eller i en stad Att bli för stor på en delmarknad eller i en stad kan medföra att kommunen eller omvärlden stäl ler högre krav på Castellum – t ex måste bolaget ta ett ekonomiskt helhetsansvar för ett område i form av infrastruktur m m.	• Ska vara en av de tre största fastighetsägarna i respektive stad • Följer marknadsandel, vilken beaktas i fastställd investeringsstrategi • Årlig genomgång av kommande treårsperiod för att se vilka tillväxtförutsättningar som finns	Fastighetsbeståndet är koncentrerat till utvalda delmarknader som alla betraktas som stabila med goda förutsättningar för en långsiktig positiv utveckling.

Känslighetsanalys – kassaflöde

Resultateffekt nästkommande 12 månader
	Resultateffekt, Mkr	Sannolikt scenario
	+/– 1% (enheter)	Högkonjunk.	Lågkonjunk.
Hyresnivå / Index	+ 52/– 52	+	–
Vakans	+ 58/– 58	+	–
Fastighetskostnader	– 16/+ 16	–	0
Räntekostnader	– 69/– 94*	0	–
* På grund av bl a räntegolv i kreditavtal har Castellum inte möjlighet att dra full

nytta av negativa räntor, därav uppstår ett negativt utfall även vid en sänkning av räntan med 1%-enhet.

Känslighetsanalys – värdeförändring

Fastigheter	–20%	–10%	0	+10%	+20%
Värdeförändring, Mkr	– 16 216	– 8 108	–	8 108	16 216
Belåningsgrad	59%	52%	47%	43%	39%

Värdeintervall – förenklat exempel

Blåmarkerade siffror avser värdeförändring

RISK	HANTERING	EXPONERING
INVESTERINGAR		PRIORITET: FOKUS UTVECKLING:
8. Investeringar Felaktig investeringsstrategi alternativt oförmåga att verkställa vald investeringsstrategi eller att finna lönsamma investeringsobjekt. Investeringar kan ske antingen i form av ny-, till och ombyggnation eller genom förvärv. Förvärv av enskilda fastigheter kan ske antingen direkt som fastighetsförvärv eller indirekt i bolagsform. Förvärv kan även ske i större skala, antingen i form av portföljer avseende region eller kategori av fastigheter eller i form av strategiska bolags förvärv, d v s uppköp av befintlig organisation.	• Årlig genomgång och uppföljning av vald investeringsstrategi • Investeringsbeslut kopplade till vald invest eringsstrategi för att säkerställa rätt beslut • Flera parallella investeringsdiskussioner • Treårsuppföljning av gjorda investeringar • Riskbaserad modell för att avgöra hur stor andel projekt som får påbörjas utan kund • Strukturerad beslutsprocess vilken beaktar marknadsförutsättningar och risk • Entreprenadform som begränsar risk • Vid uthyrning före produktionsstart, hyresavtal utformade för att begränsa negativ påverkan av oförutsedda produktionsförseningar, tillkommande krav, etc. • Kvalitetssäkring och uppföljning av genomförda projekt • Kvalitetssäkrad Due Diligence-process avseende juridik, ekonomi och skatt • Introduktionsprogram för nyanställda	Investeringar med låg avkastning och/eller avsaknad av tillväxtpotential medför att tillväxt målet om 10% i förvaltningsresultatet inte nås. Vidare kräver tillväxtmålet att årliga investeringar genomförs, vilket i en kraftigt konkurrensutsatt fastighetsmarknad innebär ökad risk för att vald investeringsstrategi inte kan genomföras. Risker i samband med ny-, till- och ombyggna tion avser dels tekniksidan i form av produktions risker såsom val av leverantör, entreprenadform, tekniskt utförande m m, dels marknadssidan i form av uthyrnings- och vakansrisk samt fel bedömningar avseende potentiell hyresnivå och kundönskemål. Utöver detta finns risker i form av negativ miljöpåverkan. Vid förvärv via bolag tillkommer bolagsspecifika risker i förvärvade bolag, exempelvis skatt, tvister och miljö. Vid övertag av personal tillkommer dessutom integration av medarbetare.
		PRIORITET: FOKUS UTVECKLING:
9. Strategiskt företagsförvärv Strategiska förvärv kan genomföras för att uppnå olika fördelar, men kan också medföra risker såsom svårighet att integrera verksamhet och medarbetare, risk för att ledningens uppmärk samhet flyttas från andra viktiga affärsfrågor, risk med eventuell en ny marknad där förvärvaren har begränsad eller ingen erfarenhet, utgifter för eventuella okända eller potentiella juridiska åtaganden inom det förvärvade företaget samt ett för dyrt förvärv.	• Due Diligence • God planering och strukturerade processer för att införliva nytt företag • Identifiera i god tid vilken kompetens och marknadskännedom som behövs • Identifiera nyckelpersoner i god tid • Tillgång till marknadens bästa rådgivare	Castellum har väl fungerande processer och kompetens (direkt eller indirekt via rådgivare) för större strategiska förvärv. Under 2016 förvärvades Norrporten, vilket medför att ett stort integrationsarbete har pågått mellan två företagskulturer.
VÄRDEFÖRÄNDRING FASTIGHETER		PRIORITET: FOKUS UTVECKLING:
10. Värdeförändringar – fastighet Värdeförändringar kan uppstå antingen till följd av makroekonomiska orsaker (se makro ekonomiska risker ovan), mikroekonomiska orsaker (typiskt sett fel delmarknad, stad eller läge) eller fastighetsspecifika orsaker (oftast kassaflödesrelaterad). Utöver detta finns risken att enstaka fastigheter är felaktigt värderade. Oavsett orsak påverkar värdeförändringar såväl resultaträkningen som finansiell ställning samt belåningsgrad.	• Stark balansräkning • Stort antal fastigheter, geografiskt spridd fastighetsportfölj och stor variation i kontrakts sammansättning medför lägre volatilitet i fastighetsportföljens värde • Löpande analys av transaktionsmarknaden och kvartalsvis översyn av fastighetsportföljens värdering ger tidiga varningssignaler • Intern kvalitetssäkring och intern kontroll av interna värderingar • Externvärdering årligen av minst 50% av beståndet	Stora negativa värdeförändringar kan ytterst medföra att avtalade villkor och åtaganden i kreditavtal bryts vilket leder till dyrare upp låning, eller i värsta fall, att krediterna förfaller till betalning.

FÖRVALTNING

Förvaltningsrisker avser risker förknippade med löpande förvaltning av Castellums fastighetsinnehav, vilket har en direkt påverkan på förvaltningsresultatet. Dessa kan delas in i hyresintäkter, fastighetskostnader, skatt, hållbarhet, ansvarsrisk och rapportering.

RISK	HANTERING	EXPONERING
HYRESINTÄKTER		PRIORITET: BEVAKA UTVECKLING:
11. Hyresintäkter Hyresintäkterna påverkas av en mängd faktorer, såväl externa som interna. Externa faktorer kan vara sjunkande marknadshyror, uteblivna index uppräkningar och konkurser (se makroekonomiska risker ovan) medan dålig förvaltning kan leda till missnöjda hyresgäster, onödiga vakanser och kund bortfall p g a dåligt anpassade kunderbjudanden.	• Fastigheter på tillväxtmarknader och en kontraktsportfölj med ett stort antal avtal – ej beroende av enskild hyresgäst eller bransch – samt förfallostruktur spridd över tid • Närhet till och närvarande mot kund • Erfaren och kompetent förvaltnings- och uthyr ningspersonal som förebygger uppsägningar genom aktiv omförhandling före avtalsutgång • Konkurrentanalys, mätning av kundnöjdhet och uppföljning av nettouthyrning • Strävan efter hyresavtal innehållande index klausul med minimiuppräkning och deflations skydd	Minskade intäkter kan för Castellums del här ledas från lägre hyresvärde, vilket är den potentiella hyra som kan erhållas för vakanta lokaler, alterna tivt lägre hyresintäkt, vilket är den faktiska hyra som erhålls. Hyresintäkten är således beroende dels av fastighetens marknadshyra och dels av hur Castellum hanterar vakanserna. Ytterst leder minskade hyresintäkter till sämre kassaflöde och därmed till en nedgång i fastighetsportföljens värde. Förvärvet av Norrporten 2016 medförde en lägre riskspridning i kontraktsportföljen till följd av stor andel hyresgäster bland stat, myndigheter och verk samt i genomsnitt längre löptider på avtalen.
		PRIORITET: FOKUS UTVECKLING:
12. Missnöjda kunder/hyresgäster Flera hyresgäster eller kunder är missnöjda och lämnar koncernen. Möjligheten att attrahera nya kunder/ hyres gäster uteblir med stora vakanser och värde nedgång som följd.	• Vara nära och närvarande mot kund • Erfaren och kompetent förvaltnings- och uthyrningspersonal • Årlig mätning, Nöjd Kund Index	Castellum har ett starkt och tydligt kundfokus och det är viktigt att koncernen lever upp till kundernas förväntningar. Därför genomförs årligen en Nöjd Kund Index-mätning.
FASTIGHETSKOSTNADER		PRIORITET: ÖVERSYN UTVECKLING:
13. Fastighetskostnader Risker på kostnadssidan hänför sig främst till kostnadsökningar utöver vad Castellum kan kompensera sig för genom avtalade hyror, index och vidaredebiteringstillägg. Riskerna omfattar även oförutsedda kostnader och omfattande renoveringsbehov.	• Hög andel vidarefakturering av kostnader • Kompensation via minimiuppräkningar • Kontinuerlig driftsoptimering och energi effektivisering • Prissäkring av el • Gränsdragningslista hyresvärd/kund • Förebyggande av kundförluster via kontroll av kunder och "egen" inkassoverksamhet • Långsiktig underhållsplanering i syfte att optimera underhållskostnaderna över tid	Elpriset styrs av utbud och efterfrågan på en öppen, avreglerad och delvis internationell mark nad och övriga mediakostnader styrs delvis av lokala monopol, vilket skapar osäkerhet i framtida kostnader. Beräkningsgrunden för tomträttsavgäld kan komma att ändras vid framtida omförhand lingar och såväl skattesats som taxeringsvärde för beräkning av fastighetsskatt kan ändras genom politiska beslut. Även indirekta kostnader för an ställd personal, exempelvis arbetsgivaravgifter och övriga åtaganden, kan påverkas av politiska beslut.
SKATT		PRIORITET: ÖVERSYN UTVECKLING:
14. Skatt Att Castellum inte följer gällande regelverk eller anpassar sig till förändrade regelverk avseende inkomstskatt och moms. Skatt är dessutom en viktig parameter i kalkylsammanhang.	• God intern kontroll och extern kvalitetssäkring av exempelvis inkomstdeklarationer • Öppna yrkanden avseende osäkra poster • Löpande utbildning av personal • Följer utvecklingen av lagar, praxis och domstols beslut	Felaktig skattehantering kan leda till att fel skatt betalas, till skattetillägg och i vissa fall anmärk ning i revisionsberättelsen. Felaktig skattemässig hantering i kalkylsammanhang kan leda till att avkastningen överskattas, vilket innebär otill räcklig faktisk avkastning, eller att avkastningen underskattas med risken att en lönsam invest ering inte genomförs.

RISK	HANTERING	EXPONERING
HÅLLBARHET		PRIORITET: FOKUS UTVECKLING:
15. Operativa miljörisker Miljörisker direkt relaterade till Castellums verksamhet kan innefatta den fysiska miljön som påverkar människor och fastigheter samt priser på naturresurser i form av material och energi. Castellum bedömer att risker relaterade till ökade priser på råvaror till följd av potentiell resurs brist som ökande på lång sikt. Vid ny-, till- och ombyggnation finns risk att material och metoder används som senare kan visa sig orsaka skador. Därtill kan politiska beslut samt den allmänna opinionen inom specifika miljöfrågor påverka Castellum.	• All nyproduktion miljöcertifieras • Utveckla gröna relationer med kund • Krav på effektiviserad resursanvändning • Prioritera miljöaspekter i samtliga delar av verksamheten • Följa utvecklingen inom lagar och förordningar	Ett bristfälligt arbete med att arbeta med miljörisker kan påverka Castellums varumärke, lagefterlevnad samt direkta kostnader. Castellum arbetar med miljöcertifiering och miljöinventering för att minska miljö- och hälsorisker. 29% av fastighetsbeståndet är miljöcertifierat och 82% miljöinventerat. En effektiv förvaltning med fokus på minskad resursanvändning minskar risken för höga kostnader, miljö- och hälsopåverkan samt ger kunderna en god arbetsmiljö. Sedan 2007 har energianvändningen minskar med 27% per kvm och koldioxidutsläppen minskat med 78% per kvm.
		PRIORITET: BEVAKA UTVECKLING:
16. Risker hänförliga till klimatförändringen Klimatförändringarna utgör en stor risk för mänsk ligheten ur ett globalt perspektiv. Ur ett bolag sperspektiv innebär klimatförändringarna risk för skador på egendom orsakade av över tid ändrade väderförhållanden, höjd vattennivå, ändringar i den fysiska miljön som påverkar fastigheter. Castellum bedömer dessa risker som potentiellt ökande på lång sikt. Detta kan innebära ett ökat behov av investeringar i fastigheter lokaliserade i utsatta områden, detta för att objekt inte ska bli obsoleta. Därtill kan miljöpolitiska beslut påverka Castellum, inte minst i form av ökade skatter eller nödvändiga investeringar.	• Samtliga investeringsärenden granskas ur klimat perspektiv för att bedöma fastighetens känslighet för klimatförändringar • All nyproduktion miljöcertifieras • Prioritera miljöaspekter i samtliga delar av verksamheten • Följa utvecklingen inom lagar och förordningar	Ett bristfälligt arbete med att analysera klimatrisker kan medföra oförutsedda omfat tande kostnader för Castellum i form av akuta åtgärder eller obsoleta fastigheter. Castellum arbetar med granskning ur ett klimatperspektiv vid varje investeringsärende, vi arbetar även med miljöcertifiering för att minska klimatrisker.
		PR I O R IT E T: FO K U S UT V EC K LI N G :
17. Brott mot uppförandekod Som en stor aktör inom bygg- och fastighets branschen finns risker inom arbetsmiljö, korruption och mänskliga rättigheter. Dessa risker kan finnas internt i bolaget men också hos anlitade leveran törer och partners som arbetar på uppdrag av Castellum. Denna risk avseende socialt ansvar kan ge upphov till betydande skada för Castellums affär och varumärke.	• Obligatorisk utbildning för Castellums medarbetare i den interna uppförandekoden • Castellums uppförandekod för leverantörer kravställs i avtal • Compliancefunktion arbetar systematiskt med uppföljning och hantering • Whistleblowerfunktion • Följa standard och dokumentationskrav	Risk finns för brott mot uppförandekod kan finnas internt och hos leverantörer som anlitas. Genom väl integrerade Uppförandekoder i form av krav i upphandling, obligatorisk utbildning för alla Castellums medarbetare, en aktiv complian cefunktion och whistleblowertjänst anses risken för brott vara låg.
ANSVARSRISKER		PRIORITET: BEVAKA UTVECKLING:
18. Ansvarsrisk Allt ägande medför ansvar. För Castellums del kan fastigheterna komma att förstöras av brand, vattenskada, stöld eller annan åverkan. Castellum kan därutöver, genom oaktsamhet, orsaka skada på person eller annans egendom samt orsaka miljöskador för vilka bolaget blir ansvarigt.	• Förebyggande arbete för att minimera risken att skador uppstår på egendom, person eller miljö • Fullvärdesförsäkring av samtliga fastigheter • Försäkringsskydd för ansvars- och förmögen hetsskador • Miljöinventering i befintligt bestånd och i samband med förvärv av fastigheter för att identifiera och åtgärda miljö- och hälsorisker	Ett bristfälligt försäkringsskydd kan medföra oförutsedda kostnader för Castellum. Ersätt ningsskyldighet och skadestånd för uppkomna skador kan även uppstå för personskador och skador på annans egendom samt för sanering av miljöskador.
RAPPORTERING		PRIORITET: FOKUS UTVECKLING:
19. Rapportering Risken att en officiell rapport i form av delårs rapport eller årsredovisningen inte ger en sann och rättvisande bild av Castellums verksamhet, resultat och finansiella ställning.	• En företagskultur som bygger på höga etiska ideal samt ordning och reda • God intern kontroll med kvalitetssäkring i flera led • Kompetent och erfaren personal • Följa utveckling i regelverk för att hinna implementera nyheter i god tid • Compliance-funktion som rapporterar direkt till styrelsens revisions- och finansutskott • Extern revision helår och halvår	En missvisande rapportering skulle ge Castellum badwill och dåligt rykte på marknaden. Detta kan leda till osäkerhet hos investerarna, ökad riskpremie och i förlängningen negativ kurs påverkan vilket skapar ekonomiska förluster för Castellums nuvarande ägare. Andra effekter är att investerare kan gör felaktiga investerings beslut, att tillsynsmyndigheter utövar sanktioner samt ytterst att Castellumaktien avnoteras.

MEDARBETARE

Att rekrytera, utveckla och behålla motiverade och engagerade medarbetare är avgörande för Castellums långsiktiga framgång.

RISK	HANTERING	EXPONERING
MEDARBETARE		PRIORITET: BEVAKA UTVECKLING:
20. Medarbetare Medarbetare är en av våra viktigaste tillgångar – deras beslut och agerande driver verksam heten. Den stora risken är att misslyckas med att rekrytera, utveckla och behålla medarbetare och ledande befattningshavare med rätt kompetens, vilket kan leda till att Castellum underpresterar.	• Koncerngemensam värdegrund • Öppet och transparent arbetsklimat • Kompetens- och ledarskapsutveckling • Nöjd-medarbetarundersökning – NMI • Successionsplan för nyckelpersoner/ledande befattningar • Marknadsmässiga och konkurrenskraftiga ersättningar • Analys av personalomsättning	Fel medarbetare på fel plats, missnöjd personal, dåligt ledarskap och en organisation som inte uppmuntrar öppen dialog och stimulerar till utveckling kan leda till att medarbetare inte trivs, underpresterar eller slutar. Missnöjd personal och hög personalomsättning leder till ökade kostnader, sämre kundrelation, minskad intern effektivitet vilket resulterar i sämre lönsamhet Castellum är i en förändringsprocess där såväl omorganisation som integrering av Norrporten pågår.

FINANSIERING

Att inte ha tillgång till finansiering är Castellums enskilt största risk. Förutsättningarna och spelreglerna på kreditmarknaden kan ändras snabbt vilket påverkar såväl ränterisk, finansieringskostnad som möjlighet att erhålla och förlänga krediter.

RISK	HANTERING	EXPONERING
FINANSIERING		PRIORITET: FOKUS UTVECKLING:
21. Finansiering Likviditets- och finansieringsrisk: Att finans iering saknas eller är mycket oförmånlig vid viss tidpunkt. Vald kapitalstruktur: att Castellum bryter mot 55% belåningsgrad eller covenant om 65% kan påverka marknadens förtroende för Castellum samt att; - brytning 55% belåningsgrad medför i vissa avtal dyrare finansieringskostnad - brytning 65% belåningsgrad medför i vissa avtal att de förfaller Ränterisk: risken för en resultat- och kassaflödes mässig påverkan till följd av förändrad marknads ränta. Castellum kan bryta mot fastställt mandat om en räntetäckningsgrad om lägst 200% eller motsvarande covenants om lägst 175%.	• Finanspolicy som fastställer riskmandat • Likviditetsreserver/outnyttjat kreditutrymme • Flera finansieringskällor (bank, MTN, certifikat) • Flera långivare, dessutom enbart motparter med hög rating • Kontinuerlig omförhandling av kreditavtal • Säkerställande via fastighetsinteckningar • Stark balansräkning • Ränteförfallostruktur fördelad över olika löptider • Långfristiga krediter med fastställda marginaler • Revolverande krediter för att uppnå maximal flexibilitet • Enbart omsättningsbara instrument på marknaden används, varför noterade priser kan inhämtas • Vedertagna beräkningsformler • Avstämning mellan intern och extern värdering • Compliance-funktion för att säkerställa oberoende	Fastighetsägande är en kapitalintensiv verksamhet som förutsätter en väl fungerande kreditmarknad. Tillgång till finansiering är en fundamental förutsättning för Castellum och för fortsatt tillväxt. Otillräckliga likviditets reserver kan medföra att Castellum går miste om affärsmöjligheter. Alla långivare är dock inte lika finansiellt starka vilket innebär att det finns motpartsrisker i systemet. Förändringar i kapitalstrukturen kan medföra att Castellum bryter mot avtalade finansiella nyckeltal i lånevillkoren vilket leder till dyrare krediter alternativt förfallna kreditavtal. Att inte säkerställa en ändamålsenlig kapitalstruktur kan påverka Castellums förtroende på kapital marknaden negativt. Marknadsräntan påverkas av Riksbankens penningpolitik, förväntningar om ekonomisk utveckling, såväl nationellt som internationellt, samt oväntade händelser. Förvärvet av Norrporten har medför en betydligt större kreditportfölj, vilket i sin tur ökar refinansieringsrisken.
		PRIORITET: BEVAKA UTVECKLING:
22. Värdeförändringar – derivat Värdeförändringar i Castellums räntederivat eller valutaderivat uppstår vid förändringar av mark nadsräntan eller växelkursrelationen SEK/DKK.	• Finanspolicy som fastställer vilka derivat instrument som får nyttjas, räntebindning och valutarisk • Enbart omsättningsbara instrument på mark naden används, varför noterade priser kan inhämtas • Vedertagna beräkningsformler • Avstämning mellan intern och extern värdering • Compliance-funktion för att säkerställa oberoende	Förändringar i marknadsränta och valutakurser påverkar derivatportföljens marknadsvärde. Fel aktig värdering av derivat kan ge en felaktig bild av koncernens finansiella ställning.

Bolagsstyrningsrapport

God bolagsstyrning är grunden för en förtroendefull relation till aktieägare och andra viktiga intressenter i bolagets omvärld. Bolagsstyrningen är en viktig komponent i att Castellum sköts hållbart och ansvarsfullt – allt i enlighet med gällande lagar, andra regler och god sed samt skräddarsytt utifrån Castellums verksamhet.

Ordförandeord

Vid den här tiden för ett år sedan kunde vi blicka tillbaka på en period av accelererad ompositionering av Castellums fastighetsportfölj vilken kulminerade med förvärvet av Norrporten i april 2016.

I tider av urbanisering, teknikdrivna förändringar i kundbeteende och nya affärsmodeller har vi i Castellums styrelse ansvar för att inspirera företagsledningen och övriga medarbetare till ett högt affärstempo där vi ser förändring som en möjlighet. Fastighetsbranschen är per definition lokal och har historiskt skyddats av inträdesbarriärer, en traditionell syn på erbjudande och produkt samt internationell konkurrens jämfört med de flesta andra produkter och tjänster i näringslivet. Våra kunder – hyresgästerna, däremot speglar ett tvärsnitt av samhället och befinner sig i en snabbrörlig värld av uppbrutna värdekedjor, affärsmodeller och beteendemönster. Vissa kunder är snabbväxare medan andra är upptagna av effektiviseringar och omställningar. För många pågår en rad transformerande skiften parallellt. Castellums uppgift är att förstå och bidra till våra kunders framgång oavsett hur deras vardag och strategiska utmaningar ser ut.

Transformation för ett framtidssäkrat fastighetsbestånd

Vi konstaterade gemensamt för några år sedan att Castellums fastighetsportfölj inte var framtidssäkrad i den utsträckning som krävs för att skapa god och stabil tillväxt i aktieägarvärde över längre perioder. Vi har nu tagit oss till en position där vårt bestånd är mycket väl anpassat med lägen och produkter där Sverige och Danmark växer.

Transformationen har varit slående. Under fyraårsperioden fram till ingången av 2017;

• genomfördes förvärv om 35 miljarder kronor, ungefär lika mycket som hela portföljen var värd vid ingången av perioden,
• avyttrades tillgångar för 12 miljarder kronor samt
• tillfördes fastigheter till ett värde om 8 miljarder kronor genom projektutveckling.

Med detta tempo gick vi in i året med ett fastighetsvärde om 71 miljarder kronor.Det nyss avslutade året 2017 har präglats av fortsatt hög aktivitet och fastighetsvärdet uppgår till 81 miljarder kronor. Castellum har genom sin storlek kommit att bli en alltmer komplex verksamhet. Kraven på styrelsen i form av tid och engagemang tilltar i samma takt. Under året har vi haft 11 styrelsemöten, 4 möten i revisions- och finansutskottet samt 4 möten i ersättningsutskottet.

Ett effektivare Castellum

Konsolidering och integration har varit viktiga ledmotiv under 2017. Efter stora portföljföränd-

ringar och företagsförvärv har det varit angeläget att se över organisationsstruktur, bemanning och styrmodeller för att säkerställa framtida tillväxt, kostnadseffektivitet och en fortsatt god riskhantering. Castellums ledning har drivit en förändring där områden som erbjuder stordriftsfördelar och kvalitetslyft genom samordning centraliseras medan den lokala beslutskraften i kundaffären stärkts. Ett nytt affärssystem har sjösatts inom både utsatt tid och budget, en bedrift i sig och än mer så under en period av genomgripande förändringar. Den komplexa juridiska strukturen som är utmärkande för fastighetsbolag där enskilda fastigheter ofta ägs av separata juridiska personer har förenklats genom en fissions- och fusionsprocess. Detta som ett sista led i integrationen mellan Castellum och Norrporten. Revisions- och Finansutskottet har nära följt och utvärderat denna förändringsprocess. Ett annat fördjupningsområde för detta utskott har varit projekthantering och styrning, där även våra revisorer genomfört en genomlysning. Utveckling av egna projekt erbjuder ofta en högre avkastning men också andra risker än förvaltning.

Investeringar för att skapa morgondagens Castellum

I styrelsen fattas alla beslut om förvärv, investeringar i projektutveckling och avyttringar över 50 Mkr och är därmed ett stående inslag på våra möten. Vi uppmuntrar och stöder företagsledningen att leta affärsmöjligheter men också att ha mod att säga nej till affärer, liksom till att sälja fastigheter som ger gott kassaflöde i ett kortare perspektiv men som utgör en förhöjd risk på längre sikt. Investeringsverksamheten är den enskilt viktigaste styråran för styrelsen att balansera ekvationen mellan önskad avkastning och risknivå.

Vår ambition sedan ett par år tillbaka är att öka flödet av egenutvecklade investeringar. I den

Sector Leader 2017

andan har Castellum tagit plats på scen som en av Sveriges främsta fastighetsutvecklare med en projektportfölj i storleksordningen 4,8 miljarder kr. Vi vill och kan bygga nästa generations samhällen och har kommit att bli en partner för kommuner och andra samhällsbyggande intressenter som sätter värde på vår långsiktighet i kombination med investeringskapacitet och finansiella styrka.

Portföljförflyttningen och det tilltagande affärstempot i kombination med kraften i att samla all vår verksamhet under ett varumärke – Castellum – har resulterat i en position där Castellum approcheras och ges tillfälle att ta ställning till allt fler affärer. Det kan avse såväl enskilda fastigheter eller portföljer som större strategiska initiativ. I en europeisk och nordisk bransch under konsolidering skapar det stora möjligheter.

Sammantaget hanterade styrelsen 24 investeringsärenden under året.

En innovationskultur som kräver långsiktig talangförsörjning

Affärstempot och innovationskulturen erbjuder också goda utvecklingsmöjligheter för våra medarbetare. Vi lägger därmed fundamentet för långsiktig talangförsörjning och successionsplanering på flera nivåer i företaget, såväl för specialister som ledare. Detta är frågor som styrelsen diskuterar på regelbunden basis och där vi ser potential till ytterligare professionalisering. Vi har också under året enligt "mormorsprincipen" varit delaktiga i koncernchefens rekrytering av två nya region-VD:ar.

Utvärdering av styrelsearbetet

Styrelsen har under året utvärderats, denna gång med hjälp av en extern expert och samma rådgivare som för två år sedan. Syftet är tudelat.

Dels utgjorde utvärderingen och dess slutsatser en värdefull startpunkt för valberedningens arbete inför 2018 års stämma. Castellum har en spridd ägarstruktur med stort internationellt ägande och ingen av ägarrepresentanterna har tidigare deltagit i Castellums valberedning. Tre institutioner, två nederländska och en svensk som samtliga representerar ett långsiktigt pensionskapital, fick genom den omfattande utvärderingen kompletterad med enskilda samtal med styrelseledamöter en flygande start för analys och diskussioner.

Dels, och ur mitt eget perspektiv avgörande, erbjuder denna typ av utvärdering en diagnos av hur vi som styrelse fungerar i absoluta termer men också hur vi rankar i förhållande till andra styrelser i en rad dimensioner. Kort uttryckt har vi ett väl fungerande styrelsearbete där de enskilda ledamöterna, som representerar mångfald i långt fler dimensioner än kön, prioriterar Castellum och med glädje lägger ned engagemang och tid utöver vad som kan förväntas i rollen som styrelseledamot. Vi har ofta olika infallsvinklar och jag är särskilt glad över vittnesmål om det öppna diskussionsklimatet. Jag är övertygad om att det leder till bättre underbyggda beslut, samtidigt som det gör ordföranderollen och uppgiften att sammanväva uppfattningarna till tydliga slutsatser som ledningen kan arbeta efter mer utmanande men också mycket mer inspirerande.

Med utvärderingen och diskussion i styrelsen som bas sätter vi mål för styrelsearbetet som sedan följs upp under året. Det positiva utfallet i den externa utvärderingen i förhållande till ett genomsnitt för andra styrelser speglar även det goda tandemarbetet med koncernchefen Henrik Saxborn och hans medarbetare. Styrelse och ledning har – och ska ha – olika roller men vi har en gemensam uppgift i att skapa långsiktigt uthålligt aktieägarvärde för Castellums ägare. Vi spelar i samma lag men där ledningens huvuduppgift är exekutiv och styrelsens uppgift är att i ena vågskålen utöva tilldelade kontrolluppgifter och i den andra, minst lika viktiga, utmana och stödja ledningen i affärsnära utvecklingsfrågor på kort, men än viktigare på lång sikt.

Fortsatt hållbarhetsarbete i världsklass

Låt mig avsluta med en återkoppling till huvudämnet på denna plats i förra årets årsredovisning, nämligen hållbarhet. Ett ansvarfullt företagande är djupt rotat i Castellums DNA och de första mätbara målen sattes redan 1995. Med åren har antalet målområden utökats och styrelsen fattade under det gångna året beslut om en hållbarhetsstrategi med mätbara mål som sträcker sig till 2030. Strategin utgår från FN:s globala hållbarhetsmål och är en integrerad del i Castellums verksamhet.

Liksom 2016 har Castellum under 2017 erhållit bekräftelse i form av en rad internationella utmärkelser. Inte minst stolta är vi över att som enda nordiska bolag i vår sektor och som ett av endast sju svenska börsbolag ingå i Dow Jones Sustainability Index. Läs gärna mer på sidan 7.

Sammanfattningsvis har Castellum tagit på sig ledartröjan i bygg- och fastighetssektorn, inte bara i Sverige utan på den globala arenan, en position som vi är fast beslutna att försvara genom ständiga förbättringar och höjda målbilder. Hållbarhetsaspekter är levande och ständigt närvarande frågor i Castellums styrelserum. Vår övertygelse är att företagande som styrs mot hållbarhetsmål skapar ökad lönsamhet på både kort och lång sikt. Kort och gott en genväg till våra finansiella mål och därmed till aktieägarvärde.

Stockholm januari 2018

Charlotte Strömberg Styrelsens ordförande

Övergripande struktur för bolagsstyrning i Castellum

Svensk kod för bolagsstyrning

Bolagsstyrning omfattar olika beslutssystem genom vilket ägarna direkt och indirekt styr bolaget. Bolagsstyrningen i svenska börsbolag har utvecklats genom lagstiftning, rekommendationer och uttalanden samt genom självreglering. Svensk kod för bolagsstyrning (Koden) är betydelsefull för bolagsstyrningen i svenska börsbolag. Koden förvaltas av Kollegiet för Svensk Bolagsstyrning och finns att tillgå på www.bolagsstyrning.se där även den svenska modellen för bolagsstyrning beskrivs.

I modellen ovan beskrivs den övergripande strukturen för bolagsstyrning i Castellum AB.

Efterlevnad av Koden

Castellum tillämpar Koden, vars syfte är att skapa goda förutsättningar för utövande av en aktiv och ansvarsfull ägarroll. Att bolaget agerar ansvarsfullt är avgörande för att uppfylla strategier och skapa värde på lång sikt.

Enligt styrelsens uppfattning har Castellum i alla avseenden följt Koden under 2017 och har ingen avvikelse att rapportera eller förklara.

Aktieägare och bolagsstämma

Castellum AB (publ) är ett svenskt publikt aktiebolag som lyder under aktiebolagslagen, Nasdaq Stockholms regelverk för emittenter, Koden och bolagets bolagsordning.

Castellumaktien handlas på Nasdaq Stockholm Large Cap. Den 31 december 2017 hade Castellum ca 38 000 aktieägare. Av totala aktiekapitalet ägdes 50% huvudsakligen av svenska institutioner, fonder och privatpersoner och 50% av utländska investerare. Castellum har ingen direktregistrerad aktieägare med ett innehav överstigande 10% av aktierna i bolaget.

Aktiekapitalet uppgår till 136 600 583 kronor, fördelat på 273 201 166 registrerade aktier med ett kvotvärde om vardera 0,50. Varje aktie har en röst och ger lika rätt till andel i Castellums kapital. Det förekommer inga teckningsoptioner, konvertibla skuldebrev eller motsvarande värdepapper som kan leda till ytterligare aktier i bolaget.

Bolagsstämma

Bolagsstämman är bolagets högsta beslutande organ och där har aktieägare rätt att fatta beslut om Castellums angelägenheter, bland annat att utses styrelse och revisorer.

Årsstämma hålls i Göteborg under första halvåret efter utgången av räkenskapsåret. På årsstämman utses styrelse och revisorer samt att beslut fattas om bland annat vinstutdelning och ansvarsfrihet för styrelse och verkställande direktör.

För att kunna delta i beslut krävs att aktieägaren är närvarande vid stämman, antingen personligen eller genom ombud. Vidare krävs att aktieägaren är införd i aktieboken vid visst datum före stämman och att anmälan om deltagande gjorts till bolaget i viss ordning. Aktieägare som önskar få ett särskilt ärende behandlat på årsstämman kan normalt begära detta i god tid före stämman hos Castellums styrelse under särskild adress som publiceras på bolagets hemsida.

Beslut vid bolagsstämma fattas normalt med enkel majoritet, d v s med stöd av mer än hälften av de på stämman angivna rösterna. I vissa frågor föreskriver dock aktiebolagslagen att förslag ska

EXTERNA REGELVERK

Det externa ramverket för bolagsstyrning omfattar bland annat:

• Den svenska aktiebolagslagen
• Nasdaq Stockholms regelverk för emittenter
• Svensk kod för bolagsstyrning (Koden)
• IFRS standard
• EU:s revisionsförordning
• Global Compact

VIKTIGA INTERNA REGELVERK

• Bolagsordning
• Styrelsens arbetsordning
• Beslutsordning
• Policy avseende styrelsesammansättning, firmateckning, fullmakt och attest
• Arbetsordning för styrelser i andra koncernbolag
• Kommunikationspolicy, Finanspolicy, Insiderpolicy, Hållbarhetspolicy, Uppförandekod, Uppförandekod för leverantörer och Krishanteringspolicy.
• Handböcker och riktlinjer för väsentliga delar i verksamheten
• Processer för intern kontroll och riskhantering

BOLAGSORDNING

Bolagets firma är Castellum Aktiebolag och bolaget är publikt. Bolagets styrelse ska ha sitt säte i Göteborg.

Bolaget har till föremål för sin verksamhet att – direkt eller indirekt genom hel- eller delägda bolag – förvärva, förvalta, utveckla och försälja fast egendom och värdepapper samt att bedriva annan därmed förenlig verksamhet. Ändringar i Castellums bolagsordning sker enligt föreskrifterna i Aktiebolagslagen. Bolagsordningen, som i övrigt innehåller uppgifter om bl a aktiekapital, antal styrelseledamöter och revisorer samt bestämmelser om kallelse och dagordning för årsstämman, finns i sin helhet att tillgå på bolagets hemsida www.castellum.se.

INFÖR ÅRSSTÄMMAN 2018

Inför årsstämman den 22 mars 2018 föreslår styrelsen;

• en utdelning om 5,30 kr per aktie, uppdelat på två utbetalningstillfällen om två tillfällen om vardera 2,65 per aktie. Avstämningsdagar för utbetalningarna föreslås till 26 mars 2018 respektive 24 september 2018.

Inför årsstämman föreslår valberedningen;

• omval av nuvarande styrelseledamöter Charlotte Strömberg, Per Berggren, Anna-Karin Hatt, Christer Jacobson, Christina Karlsson Kazeem, Nina Linander och Johan Skoglund. Till styrelsens ordförande föreslås omval av Charlotte Strömberg,
• att arvode till styrelseledamöterna utgår enligt följande. - styrelsens ordförande: 850 000kr,
• envar av övriga styrelseledamöter: 370 000 kr,
• ledamot i ersättningsutskottet, inkl ordföranden: 50 000 kr,
• ordföranden i revisions- och finansutskottet: 150 000 kr,
• envar av övriga ledamöter i revisions- och finansutskottet: 75 000 kr.

Föreslagen total ersättning till styrelseledamöterna, inkl ersättning för utskottsarbete, uppgår således till 3 520 000 kr, förutsatt att antalet utskottsledamöter är oförändrat.

• omval av Deloitte som revisor. Deloitte har meddelat att nuvarande auktoriserade revisorn Hans Warén kommer att vara huvudansvarig revisor.
• att stämman beslutar att en ny valberedning inför 2019 års årsstämma ska utses och att styrelsens ordförande ges i uppdrag att kontakta de tre största ägarregistrerade eller på annat sätt kända aktieägarna per sista dagen för aktiehandel i augusti 2018 och be dem utse en ledamot vardera till valberedningen, samt att de tre sålunda utsedda ledamöterna tillsammans med styrelsens ordförande ska utgöra valberedningen. Valberedningen ska utse ordförande inom sig. Namnen på valberedningens ledamöter tillkännages senast sex månader före nästkommande årsstämma.

godkännas av en större andel av de på stämman företrädda aktierna och avgivna rösterna.

Årsstämma 2017

Senaste årsstämman ägde rum den 23 mars 2017 i RunAn, Chalmers Kårhus, Chalmersplatsen 1, Göteborg. Vid stämman representerades 601 aktieägare, vilka företrädde 51,5% av antalet aktier och 51,5% av rösterna. Samtliga styrelseledamöter, valberedningen, företagsledningen samt bolagets revisorer var närvarande vid stämman.

Årsstämman fastställde räkenskaperna för 2016 och beviljade styrelsen och verkställande direktören ansvarsfrihet för 2016 års förvaltning.

Följande beslut fattades på årsstämman den 23 mars 2017;

• utdelning om 5,00 kr per aktie för räkenskaps året 2016, uppdelat på två utbetalningstillfällen (mars respektive september) om vardera 2,50 kr per aktie,
• ändring av bolagsordning,
• att arvode till styrelsen ska utgå med 3 215 tkr, varav 825 tkr till styrelsens ordförande och 350 tkr till envar av övriga styrelseledamöter. Arvode till ledamöter, inklusive ordföranden, i ersättningsutskottet ska utgå med 30 tkr per person. Arvode till ordföranden i revisions- och finansutskottet ska utgå med 100 tkr och 50 tkr till övriga ledamöter,
• omval av styrelseledamöterna Charlotte Strömberg, Per Berggren, Anna-Karin Hatt, Christer Jacobson, Nina Linander, Johan Skoglund och Christina Karlsson Kazeem. Charlotte Strömberg omvaldes till styrelsens ordförande,
• val av Deloitte som revisor. Auktoriserad revisor Hans Warén är Castellums huvudansvariga revisor,
• godkännande av riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare,
• mandat för styrelsen att i syfte att justera bolagets kapitalstruktur samt för att kunna överlåta egna aktier som likvid eller för finansiering av fastighetsinvesteringar – besluta om förvärv och överlåtelse av egna aktier.

Protokoll från årsstämman den 23 mars 2017 finns på Castellums hemsida.

Valberedning

Årsstämman 2017 beslutade att en valberedning skulle inrättas inför 2018 års årsstämma för att framlägga förslag till antalet styrelseledamöter, val av styrelseledamöter inklusive styrelseordförande, förslag till val av revisorer, ersättning till styrelseledamöter och revisorer samt modell för utseende av ny valberedning inför årsstämman 2019.

Valberedningens förslag offentliggörs senast i samband med kallelsen till årsstämman. Aktieägare ges möjlighet att vända sig till valberedningen med nomineringsförslag.

Valberedningen tillsätts enligt årsstämmans beslut genom att styrelsens ordförande får i uppdrag att kontakta de tre största ägarregistrerade eller på annat sätt kända aktieägarna sista dagen för aktiehandel i augusti och ber dem utse en ledamot vardera till valberedningen. De utsedda ledamöterna, tillsammans med styrelsens ordförande som sammankallande, utgör valberedningen. Valberedningen utser inom sig ordförande.

Valberedningen inför årsstämman 2018 utgörs av: Vincent Fokke representerande Stichting Pensioenfonds ABP, Torbjörn Olsson representerande Sjätte AP-fonden, Hans Op 't Veld representerande PGGM samt styrelsens ordförande Charlotte Strömberg. Torbjörn Olsson är valberedningens ordförande. Valberedningens ledamöter representerade tillsammans ca 14% av det totala antalet aktier och röster i bolaget när valberedningens sammansättning offentliggjordes den 20 september 2017.

Valberedningens ledamöter har noga övervägt och konstaterat att det inte föreligger någon intressekonflikt att acceptera uppdraget som ledamot av valberedningen i Castellum. Valberedningen har hållit sex protokollförda sammanträden och därutöver haft kontakt via telefon och e-mail. Valberedningen har genom styrelseordföranden tagit del av resultatet av genomförd styrelseutvärdering och har därtill genomfört intervjuer med vissa styrelseledamöter. Vidare har valberedningen tagit del av revisions- och finansutskottets rekommendation till styrelsen beträffande revisorsval.

Valberedningen har behandlat samtliga de frågor som det åligger valberedningen att behandla enligt Koden. Valberedningen har bland annat diskuterat och övervägt;

• i vilken grad den nuvarande styrelsen uppfyller de krav som kommer att ställas på styrelsen till följd av Castellums verksamhet och utvecklingsskede,
• styrelsens storlek,
• vilka kompetensområden som är samt bör vara företrädda inom styrelsen,
• styrelsens sammansättning avseende erfarenhet, kön och bakgrund,
• arvodering av styrelseledamöter,
• frågor rörande revisorsval och arvode till revisorn,
• vilken modell för utseende av ny valberedning inför årsstämman 2019 som skall tillämpas.

Valberedningen har i sitt arbete beaktat att en jämn könsfördelning ska eftersträvas i styrelsen samt att styrelsen i övrigt ska präglas av mångsidighet och bredd avseende kompetens, erfarenhet och bakgrund. Valberedningen har som mångfaldspolicy

tillämpat regel 4.1 i Koden vid framtagande av sitt förslag till val av styrelseledamöter.

Valberedningen har, i syfte att bolaget ska kunna fullgöra sina informationsskyldigheter gentemot aktieägarna, informerat bolaget om hur valberedningens arbete har bedrivits och om de förslag valberedningen lämnar.

Valberedningen anser att styrelseledamöterna i Castellum har god kompetens och omfattande erfarenhet beträffande fastighetsfrågor i vid bemärkelse, hållbarhetsfrågor, infrastrukturfrågor och samhällsplanering, kapitalmarknadsfrågor och finansieringsfrågor, kundservice och förändrade kundbeteenden, trendanalys, digitalisering, insikt om transformationstrender hos såväl privata som offentliga samarbetspartners, kommunikation och marknadsföring samt styrelsearbete i allmänhet. Således anser valberedningen att nuvarande styrelseledamöter formar en styrelse som tillsammans har den mångsidighet och bredd av kompetens, erfarenhet och bakgrund som erfordras med hänsyn till Castellums verksamhet, utvecklingsskede och förhållanden i övrigt. Valberedningens förslag innebär att fyra av sju styrelseledamöter i bolaget är kvinnor. Mot ovanstående bakgrund föreslår valberedningen omval av samtliga nuvarande styrelseledamöter.

Revisor

Revisorn väljs av årsstämman och är en oberoende granskare av Castellums räkenskaper, bolagsstyrningsrapport, hållbarhetsredovisningen samt rapport om gröna obligationer och granskar även styrelsens och verkställande direktörens förvaltning. Castellums revisor Deloitte har valts av årsstämman för en ettårig mandatperiod för tiden intill slutet av årsstämman 2018. Bolagets huvudansvariga revisor är auktoriserade revisorn Hans Warén.

Revisionsarvoden

tkr	2017	2016	2015
Revisionsuppdrag	2 978	1 820	2 003
Revision utöver revisionsuppdrag	932	1 781	365
Övriga tjänster	170	65	106
Totala revisionsarvoden	4080	3 666	2 474
varav Deloitte	4 080	3 516	2 324
varav EY	–	150	150

Styrelse

Aktieägarna väljer styrelse på årsstämman. Styrelsen har det övergripande ansvaret för Castellums strategi och organisation och förvaltar Castellums angelägenheter för aktieägarnas räkning. Castellums styrelse ska enligt bolagsordningen bestå av lägst fyra och högst åtta ledamöter. Styrelseledamöter väljs på bolagsstämma för tiden intill slutet av den första årsstämma som hålls efter det år då styrelseledamoten utsågs. Styrelsen har under 2017

bestått av sju ledamöter. Styrelsen arbetar enligt CASTELLUMS REVISOR en fastställd arbetsordning med instruktioner om arbetsfördelningen mellan styrelsen och verkställande direktören. Ingen styrelseledamot har rätt till ersättning vid upphörande av uppdraget.

Nya styrelseledamöter får en introduktion av bolaget och dess verksamhet samt genomgår börsens utbildning för styrelseledamöter i börsbolag. Därefter erhåller styrelsen kontinuerligt information om bl a regeländringar och sådana frågor som rör verksamheten och styrelsens ansvar i ett noterat bolag.

För beslut i styrelsen gäller aktiebolagslagens regler innebärande att såväl mer än hälften av närvarande ledamöter och mer än en tredjedel av totala antalet ledamöter måste rösta för beslut. Vid lika röstetal har ordförande utslagsröst.

Styrelsens arbete regleras bland annat av aktiebolagslagen, bolagsordning, Koden och den arbetsordning som styrelsen fastställt för sitt arbete.

Styrelsens ansvar

Enligt aktiebolagslagen och styrelsens arbetsordning ansvarar styrelsen för:

• bereda affärsbeslut och vara ett stöd till företagsledningen,
• utveckla och följa upp bolagets övergripande strategier
• upprättande av övergripande, långsiktiga mål och strategier, budget samt affärsplaner,
• fastställandet av riktlinjer för att bolagets verksamhet är långsiktigt värdeskapande,
• granskning och godkännande av bokslut,
• genomgång av revisorernas slutsatser från revisionen och revisionsberättelsen samt på vilket sätt revisionen bidrog till den finansiella rapporteringens tillförlitlighet samt genomgång av revisorernas översiktliga granskning av halvårsrapporten,
• att fatta beslut i frågor rörande investeringar och försäljningar,
• kapitalstruktur, utdelningspolicy och beslut om finansiering,
• utveckling av koncernens policies,
• tillse att kontrollsystem finns för uppföljning av att policies och riktlinjer efterlevs,
• tillse att system finns för uppföljning och kontroll av bolagets verksamhet och risker,
• betydande förändringar i Castellums organisation och verksamhet,
• att utse bolagets verkställande direktör och fastställa lön och annan ersättning till denne.

Varje ledamot ska agera självständigt och med integritet och se till bolagets och samtliga aktieägares intresse.

På följande sida finns en beskrivning av styrelsens arbetsår.

Styrelsens arbetsordning

Styrelsen fastställer varje år en arbetsordning för styrelsearbetet. I arbetsordningen beskrivs

HANS WARÉN Född 1964 Auktoriserad revisor hos Deloitte är Castellums huvudansvariga revisor. Deloitte valdes av årsstämman för en ettårig mandatperiod för tiden intill slutet av årsstämman 2018.

ERSÄTTNINGSUTSKOTT

Ersättningsutskottet består av ordförande Charlotte Strömberg samt ledamöterna Per Berggren och Anna-Karin Hatt. Ersättningsutskottets huvudsakliga

• uppgifter är: • Riktlinjer för ersättnings-
• principer • Ersättning till ledande befattningshavare
• Beredning av incitamentsprogram
• Utvärdering av verkställande direktören
• Beredning av rekryteringar till koncernledning och successionfrågor
• Beredning av frågor rörande ledarbreddning och talangförsörjning
• Målstyrning avseende jämställdhet och mångfald

REVISIONS- OCH FINANS-UTSKOTT

Revisions- och finans-utskottet består av ordförande Nina Linander samt ledamöterna Johan Skoglund och Charlotte Strömberg. Revisions- och finans-utskottets

huvudsakliga uppgifter är:

• Finansiell rapportering
• Finansiering och kapitalstruktur
• Investeringsunderlag och uppföljning
• Riskhantering
• Regelefterlevnad
• Revision
• Policies
• Verksamhetsrelaterade fördjupningsområden
• Intern kontroll

styrelsens arbetsuppgifter samt ansvarsfördelningen mellan styrelsen och verkställande direktören. Av arbetsordningen framgår även vilka ärenden som ska hanteras på respektive styrelsemöte samt instruktioner avseende den ekonomiska rapporteringen till styrelsen.

Arbetsordningen föreskriver också att styrelsen ska ha ett revisions- och finansutskott och ett ersättningsutskott. Utskotten bereder och tar fram rekommendationer i olika ärenden till styrelsen. Ledamöter i utskotten utses årligen. Ordförande i ersättningsutskottet ska vara styrelsens ordförande medan ordförande i revisions- och finansutskottet inte ska vara styrelsens ordförande, utan annan ledamot som utses av styrelsen.

Styrelsens ordförande

Styrelsens ordförande ansvarar bland annat för att tillse att styrelsens ledamöter, genom verkställande direktörens försorg, fortlöpande får den information som behövs för att kunna följa bolagets ställning, resultat, likviditet, ekonomiska planering och utveckling. Det åligger ordföranden att fullgöra uppdrag lämnat av årsstämman beträffande inrättande av valberedning och att delta i dess arbete.

Styrelsens arbete under 2017

Castellums styrelse har under 2017 haft 11 sammanträden – varav ett konstituerande sammanträde. Enligt gällande arbetsordning ska styrelsen hålla minst sju ordinarie styrelsemöten per kalenderår varav ett är konstituerande.

Styrelsemöten hålls i anslutning till bolagets rapportering, varvid årsbokslut, förslag till vinstdisposition samt frågor i samband med årsstämman behandlas i januari, delårsbokslut i april, juli och oktober, strategi i juni samt budget för nästkommande år vid december månads möte.

Vid vart och ett av de ordinarie styrelsemötena behandlas förekommande frågor av väsentlig betydelse för bolaget såsom investeringar och försäljningar av fastigheter samt finansiering. Vidare informeras styrelsen om det aktuella affärsläget på såväl hyres- och fastighetsmarknad som kredit- och aktiemarknad. Frågor om arbetsmiljö, incidentrapportering samt kundrelaterade frågeställningar hanteras regelbundet av styrelsen och varje styrelsemöte avslutas i normalfallet med en executive session utan företagsledningens närvaro. Styrelsen har även möten med revisorerna utan företagsledningens närvaro.

Bland de ordinarie ärenden som styrelsen behandlat under 2017 kan vidare nämnas företagsgemensamma policies, övergripande strategiplan, arbetsordning för styrelsen, kapitalstruktur och finansieringsbehov, hållbarhetsarbetet, verksamhetsmodell och organisationsfrågor samt bolagets försäkringssituation.

Därutöver ägnade styrelsen flera möten till att fördjupa kunskapen om verksamheten via temamöten samt besök i verksamheten. Under 2017 har styrelsearbetet, förutom ovanstående ordinarie ärenden, fokuserats på integreringen av Norrporten som förvärvades 2016, genomförandet av

STYRELSENS ARBETSÅR

utöver stående punkter såsom affärsläge, framtidsutsikter, investeringar, försäljningar, finansiering, rapportering av respektive utskotts ordförande avseende utskottets arbete samt arbetsmiljöfrågor, kundrelaterade frågeställningar och incidentrapportering.

Styrelsemöte • Resultat för helåret • Årsredovisning inkl hållbarhetsredovisning • Handlingar inför årsstämman • Förslag till vinstdisposition • Genomgång revisorernas slutsatser från revisionen • Enskilt möte revisorer	Styrelsemöte • Förberedelse inför årsstämman Konstituerande möte • Firmatecknare utses • Utskottens sammansättning beslutas	Styrelsemöte • Första kvartalsrapporten • Beslutslogg • Uppföljning investeringar och uthyrningsplaner • Arbetsordning och policydokument antas		Styrelsemöte • Strategigenomgång • Genomgång av risker i verksamheten samt finansiella risker Styrelsemöte • Andra kvartalsrapporten • Genomgång revisorernas granskning av halvårsrapporten			Styrelsemöte • Tredje kvartals- rapporten • Beslutslogg • Genomgång av försäkringar • Uppföljning investeringar och uthyrningsplaner		Styrelsemöte • Budget • Utvärdering styrelse och VD
Jan Feb Revisions- och finansutskott Finansiell position • • Genomgång med revisorerna om bokslutsgranskning • Revisionsplan • Incidentrapportering Whistleblower • Genomgång tvister • Utvärdering av utskottets arbete	Mars Årsstämma	April Maj Revisions- och finansutskott • Finansiell position • Riskhantering • Intern kontroll • Incidentrapportering Whistleblower • Utvärdering revisionsinsats • Genomgång och utvärdering av strategiska mål • Upphandling av revision	Juni Ersättningsutskott	Juli • Genomgång av incitamentsprogram • Genomgång av ersättningsprinciper för ledande befattningshavare	Aug	Sept Revisions- och finansutskott • Finansiell position av policies Whistleblower val av revisor till valberedningen	Okt • Genomgång finansiell rapporteringsprocess • Genomgång efterlevnad • Incidentrapportering • Rekommendation till	Nov finansutskott regelverk Ersättningsutskott	Dec Revisions- och • Finansiell position • Genomgång finansiell rapportering • Incidentrapportering Whistleblower • Genomgång förändrat • Diskussion med revisorerna om granskning av kvartals- bokslut och intern kontroll • Riktlinjer ersättningsprinciper • Beredning utfall incitament • Beredning utvärdering av VD

Styrelse

CHARLOTTE STRÖMBERG STYRELSEORDFÖRANDE SEDAN 2012

Född 1959, civilekonom Handelshögskolan, Stockholm.

Ordförande i Castellums styrelse, ordförande i Ersättningsutskottet samt ledamot i Revisions- och finansutskottet.

Tidigare befattningar: VD nordiska verksamheten hos Jones Lang LaSalle, ledande befattningar inom investment banking hos Carnegie Investment Bank samt Alfred Berg (ABN AMRO).

Styrelseuppdrag: styrelseledamot i Bonnier Holding AB, Clas Ohlson AB (publ), Ratos AB (publ), Sofina S.A. och Skanska AB (publ). Ledamot i Aktiemarknadsnämnden. Aktieinnehav: 17 000

PER BERGGREN STYRELSELEDAMOT SEDAN 2007

Född 1959, civilingenjör KTH och ekonomisk utbildning från Stockholms universitet.

Styrelseledamot i Castellums styrelse, ledamot i Ersättningsutskottet.

Tidigare befattningar: VD i Hemsö Fastighets AB, VD i Jernhusen AB, affärsområdeschef i Fabege AB (publ), VD i Drott Kontor AB samt fastighetschef i Skanska Fastigheter Stockholm AB. Styrelseuppdrag: Styrelseledamot i Fasticon Kompetens Holding AB, Slättö Förvaltning AB och SSM Holding AB. Aktieinnehav: 4 500

ANNA-KARIN HATT STYRELSELEDAMOT SEDAN 2015

Född 1972, statsvetare Göteborg Universitet. VD i Almega AB.

Styrelseledamot i Castellums styrelse, ledamot i Ersättningsutskottet.

Tidigare befattningar: It- och energiminister i svenska regeringen, statssekreterare vid Statsrådsberedningen, andra vice ordförande för Centerpartiet, stabschef för Centerpartiets partiledarstab, VD i Didaktus Skolor AB och vVD i Kind & Partners AB.

Styrelseuppdrag: Styrelseledamot i Alecta, Almega AB, TRR Trygghetsrådet, Trygghetsfonden TSL och forskningsinstitutet Ratio samt ledamot i insynsrådet för Universitetskanslersämbetet. Aktieinnehav: 1 325

JOHAN SKOGLUND STYRELSELEDAMOT SEDAN 2010

Född 1962, civilingenjör KTH och civilingenjörsprogrammet Handelshögskolan. VD och koncernchef i JM AB (publ).

Styrelseledamot i Castellums styrelse, ledamot i Revisions- och finansutskottet.

Tidigare befattningar: Har arbetat sedan 1986 inom JM AB (publ) i olika befattningar. Styrelseuppdrag: Styrelseledamot i Infranord AB, Mentor Sverige och Svenskt Näringsliv. Aktieinnehav: 5 000

Johan Ljungberg, advokat Mannheimer Swartling Advokatbyrå, är styrelsens sekreterare.

Deltagande av totalt antal möten

CHRISTER JACOBSON STYRELSELEDAMOT SEDAN 2006

Född 1946, civilekonom DHS. Egen verksamhet i Bergsrådet Kapital AB. Styrelseledamot i Castellums styrelse.

Tidigare befattningar: Börskommentator och marknadschef för Affärsvärlden samt analyschef och verkställande direktör i Alfred Berg-koncernen.

Styrelseuppdrag: Styrelseledamot i Global Challenges Foundation. Aktieinnehav: 70 429

CHRISTINA KARLSSON KAZEEM STYRELSELEDAMOT SEDAN 2016

Född 1965, civilingenjör från KTH. VD i Hilanders AB som ingår i kommunikationskoncernen H&H Group.

Styrelseledamot i Castellums styrelse.

Tidigare befattningar:

Kommunikationschef på Niscayah Group samt ledarpositioner inom Razorfish AB och Creuna AB. Arbete med stadsutveckling och exploatering på Stockholms Gatu- och Fastighetskontor. Styrelseuppdrag: Styrelseordförande i Tomorrow China som är en del av kommunikationskoncernen H&H Group. Aktieinnehav: 350

NINA LINANDER STYRELSELEDAMOT SEDAN 2014

Född 1959, civilekonom Handelshögskolan Stockholm samt MBA från IMD, Lausanne, Schweiz.

Styrelseledamot i Castellums styrelse, ordförande i Revisions- och finansutskottet.

Tidigare befattningar Grundare och partner i Stanton Chase International AB, chef koncernstab Finans på AB Electrolux (publ), ledarpositioner inom Vattenfall AB samt arbete inom corporate finance på olika investmentbanker i London. Styrelseuppdrag: Styrelseordförande i Awa Holding AB. Styrelseledamot i Industrivärden AB (publ), Skanska AB (publ), Telia Company AB (publ) och OneMed AB. Aktieinnehav: 12 000

Styrelseledamöter Arvode, tkr Styrelse Ersättningsutskott Revisions- och finansutskott Oberoende Charlotte Strömberg 905 11 av 11 4 av 4 4 av 4 Ja Per Berggren 380 11 av 11 4 av 4 Ja Anna-Karin Hatt 380 11 av 11 4 av 4 Ja Christer Jacobson 350 11 av 11 Ja Christina Karlsson Kazeem 350 11 av 11 Ja Nina Linander 450 11 av 11 4 av 4 Ja Johan Skoglund 400 11 av 11 4 av 4 Ja

Uppgifterna avser förhållandet i slutet av januari 2018. Aktieinnehavet omfattar eget, makas/makes, omyndiga och hemmavarande barns, närstående bolags innehav samt innehav via kapitalförsäkring.

STYRELSEARBETET 2017

Styrelsens huvuduppgifter är att både vara ett kontrollorgan och ett stöd till företagsledningen. Den kontrollerande uppgiften innebär att tillse att Castellum agerar ansvarsfullt och på ett långsiktigt hållbart sätt samt att verksamheten drivs effektivt i enlighet med lagar, regler och god sed.

Under året har styrelsearbetet främst fokuserat på:

• Kundfokus

Styrelsen har under året tagit del av hur bolaget arbetar för att ett tydligt kundfokus genomsyrar verksamheten. Exempelvis har studiebesök genomförts hos Castellums kunder för att ta del av hur flexibla lösningar skapas efter kundernas specifika önskemål för att skapa framgångsrika arbetsplatser.

• Digitalisering inom ramen för initiativet Castellum Next20

Styrelsen har varit delaktig i de diskussioner som berör de möjligheter som teknologibaserad affärutveckling innebär för fastighetsbranschen. Ett resultat av detta är att Castellum under 2017 lanserat branschens första utvecklingslabb, Castellum Next20. Vidare är styrelsen fortsatt involverade i trendspaning, uppföljning samt utvärdering av de möjligheter som ny teknik, nya konsumtionsmönster och nya beteenden erbjuder.

• Fortsatt fokus på hållbarhet och antagande av ny hållbarhetsstrategi

Hållbarhetsarbetet har under många år varit högt uppe på styrelsens agenda, så även under 2017. Under året har styrelsen varit med och drivit på utvecklingen av bolagets nya hållbarhetsstrategi som sträcker sig till 2030 och som bygger på FN:s globala mål. Den nya strategin består av ambitiösa mål som bland annat innebär att Castellum 2030 ska nå ett netto-noll för koldioxidutsläpp.

den förändrade koncernstrukturen, vidare utveckling av affärssystem som möjliggör snabbare och djupare analys för beslutsstöd, effektiviseringsåtgärder, successions- och rekryteringsfrågor samt teknologibaserad affärsutveckling inom ramen för initiativet Castellum Next20.

Styrelsen har under hösten 2017 utvärderat sitt arbete med hjälp av samma externa konsult som biträdde vid den omfattande styrelseutvärdering som genomfördes hösten 2015. Utvärderingen har visat på ett öppet och konstruktivt styrelseklimat och en väl fungerande beslutsprocess. Resultatet av utvärderingen visade på en positiv utveckling i förhållande till det goda resultat som styrelseutvärderingen 2015 visade.

Styrelseutvärderingen har presenterats för och lämnats till valberedningen och diskuterats i styrelsen. I utvärderingen granskades bl a arbetsklimat, arbetsformer gällande affärsprocess, krishantering, strategiska frågor, uppföljning- och kontrollsystem, tillgång till, och behov av, särskild styrelsekompetens, successionsordning, moral, etik samt kommunikation.

Utvärderingen och efterföljande styrelsediskussion tjänar som underlag för en fortlöpande utveckling av styrelsens arbetssätt och säkerställer att styrelsen kan fatta så välgrundade beslut som möjligt.

Styrelseutvärderingen följer riktlinjerna för styrelseutvärderingen i Koden.

Någon ersättning utöver styrelsearvode samt arvoden för utskottsarbete har ej utgått.

Ersättningsutskott

Styrelsens ersättningsutskott utvärderar löpande ledande befattningshavares ersättningsvillkor mot bakgrund av gällande marknadsvillkor. Utskottet bereder ärenden inom dessa områden för beslut i styrelsen. Utskottets ledamöter utses av styrelsen en gång per år.

Ersättningsutskottet består av tre styrelseledamöter inklusive styrelsens ordförande som även är ordförande i utskottet. Utskottets arbetsordning ingår i styrelsens arbetsordning och fastställs varje år. Ersättningsutskottet har till uppgift att;

• bereda rekryteringar till koncernledningen och successionsfrågor rörande koncernledningen samt bereda frågor rörande talangförsörjning och ledarbreddning inom koncernen
• diskutera målstyrning rörande jämställdhetsoch mångfaldsfrågor
• bereda ärenden och föreslå styrelsen riktlinjer för ersättningsprinciper, ersättningar och anställ ningsvillkor för verkställande direktör och andra ledande befattningshavare. Riktlinjerna för ersätt ning ska tillställas styrelsen som i sin tur ska lämna förslag på sådan ersättning till årsstämman för godkännande,
• följa och utvärdera pågående och under året

avslutade program för rörliga ersättningar till koncernledningen. På bolagets hemsida presen teras resultatet av ersättningsutskottets ut värdering av ersättning till ledande befattningshavare,

• årligen utvärdera verkställande direktörens insatser, vilket även genomförts av en extern expert, där såväl styrelse som direktrapporterande har intervjuats.

Ersättningsutskottet ska sammanträffa minst två gånger om året. Under 2017 har utskottet sammanträtt fyra gånger. Frågor som hanterades på mötena var utvärdering av ersättning till verkställande direktör och andra ledande befattningshavare, förslag om förändring av ersättning till medlemmar i koncernledningen, uppföljning och utvärdering av nu gällande incitamentsprogram, utarbetat förslag till parametrar för de individuellt målsatta faktorerna under det årliga resultatbaserade incitamentsprogrammet samt HR- och successionsfrågor.

Revisions- och finansutskott

Styrelsens revisions- och finansutskott övervakar bl a finansiering- och revisionsfrågor och bereder ärenden inom dessa områden för beslut i styrelsen. Utskottets ledamöter samt dess ordförande utses av styrelsen en gång per år.

Revisions- och finansutskottet består av tre styrelseledamöter som inte är anställda av bolaget. Utskottets arbetsordning ingår i styrelsens arbetsordning, vilken fastställs varje år. Revisions- och finansutskottet har till uppgift att:

• övervaka finansiell rapportering samt lämna rekommendationer och förslag för att säkerställa den finansiella rapporteringens tillförlitlighet,
• med avseende på den finansiella rapporteringen övervaka effektiviteten i bolagets interna kontroll, eventuell internrevision samt riskhantering,
• övervaka arbetet med kapitalstruktur och andra finansieringsfrågor samt bereda finansieringsfrågor inför beslut i styrelsen,
• övervaka arbetet med verksamhetsrisker och regelefterlevnad samt se till att det finns ändamålsenliga system för kontroll och uppföljning,
• årligen avge en rapport om den interna kontrollen samt tillse att bolagsstyrnings rapporten beskriver styrelsens åtgärder för att tillse att den interna kontrollen fungerar,
• hålla sig informerad om årsredovisning och koncernredovisning,
• informera styrelsen om resultatet av revisionen och hur den bidragit till den finansiella rapporteringens tillförlitlighet,
• hålla sig informerad om slutsatserna av Revisorsnämndens kontroll av revisorerna,
• granska och övervaka revisorernas opartiskhet och självständighet och då särskilt uppmärksamma om revisorerna tillhandahåller andra

tjänster än revision samt utvärdera revisions insatsen och informera bolagets valberedning om resultatet av utvärderingen,

• ta del av revisorernas rapport enligt artikel 11 i Revisionsförordningen samt vidta eventuella erforderliga åtgärder med anledning av denna,
• utfärda riktlinjer för tjänster förutom revision som tillhandahålls av revisorerna och i tillämp liga fall godkänna sådana tjänster i enlighet med dessa riktlinjer,
• bereda frågor om upphandling av revision och andra tjänster från revisorerna,
• biträda valberedningen vid framtagande av förslag till revisorer och ersättning till dem, varvid utskottet ska övervaka att revisorernas mandattid inte överskrider tillämpliga regler, upphandla revision och lämna en motiverad rekommendation i enlighet med vad som anges i artikel 16 i Revisionsförordningen.

Revisions- och finansutskottet ska sammanträffa minst fyra gånger om året, varav bolagets revisorer minst ska närvara två gånger. Vid ett av de tillfällen då revisions- och finansutskottet sammanträffar med revisorerna ska ingen från företagsledningen närvara. Under 2017 har utskottet sammanträtt fyra gånger. Frågor som hanterades på mötena var bl a kapitalstruktur och finansieringsfrågor, finansiell rapportering inkl översyn av framtida regelverk och dess eventuella påverkan på Castellum, genomgång av beslutsprocessen avseende investeringar, intern kontroll och riskhantering, revisorernas insats, opartiskhet och självständighet, utveckling av policies samt återrapportering från Whistleblower-tjänsten. Fördjupning har även skett i verksamhetsrelaterade frågor. Därtill har revisions- och finansutskottet under året haft enskilt möte med compliance och revisorer utan lednings närvaro.

Verkställande direktör och koncernledning

Verkställande direktören ansvarar för bolagets löpande förvaltning och för att leda verksamheten i enlighet med styrelsens riktlinjer och anvisningar samt för att styrelsen erhåller information och nödvändigt beslutsunderlag. Verkställande direktören leder arbetet i koncernledningen samt fattar beslut efter samråd med dess ledamöter.

Verkställande direktören

Verkställande direktören är föredragande vid styrelsemöten och ska tillse att styrelsens ledamöter löpande tillställs den information som behövs för att följa bolagets och koncernens ställning, resultat, likviditet och utveckling.

Koncernledning

I koncernledningen ingår verkställande direktören, ekonomi- och finansdirektören, Chief Investment Officer, HR-direktören, kommunikationsdirektören samt verkställande direktörerna i de fyra regionerna. Gemensamt har koncernledningen ansvar att leverera på koncernövergripande mål och strategier och på de möten som äger rum diskuteras och fattas beslut om övergripande verksamhetsfrågor. Koncernledningen har haft elva möten under 2017.

Under 2017 har koncernledningens arbete fokuserats på integreringen av Norrporten som förvärvades 2016, effektiviseringsåtgärder, fortsatt utveckling av fastighetsportföljen med särskilt fokus på projektportföljen samt teknologibaserad affärsutveckling inom ramen för initiativet Castellum Next20. Koncernledningen har även arbetat med den nya koncernstrukturen som implementerades under 2016 och som innebär att de sex dotterbolagen och Norrporten bildar fyra regioner och samlas under ett gemensamt varumärke. Förändringen har även inneburit att ekonomifunktionen flyttats in till huvudkontoret och ett koncerngemensamt ekonomisystem implementerats.

Verkställande direktören och ekonomi- och finansdirektören tillsammans med verkställande direktören för respektive region utgör styrelsen i respektive regionbolag.

Ersättning till ledande befattningshavare

Årsstämman 2017 beslutade följande riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare:

Castellum ska ha marknadsmässiga och konkurrenskraftiga ersättningsnivåer och anställningsvillkor som erfordras för att rekrytera och behålla en ledning med god kompetens och kapacitet att nå uppställda mål. Styrelsen betraktar och utvärderar ersättningen som en helhet bestående av komponenterna fast lön, pensionsförmåner, rörlig ersättning samt icke-monetära förmåner. Fast lön betalas för ett fullgott arbete. Därutöver kan rörlig ersättning enligt ett incitamentsprogram erbjudas. Sådan rörlig ersättning ska syfta till att främja långsiktigt värdeskapande inom koncernen. Utformningen ska ta sin utgångspunkt i målsättningen att sammanlänka koncernledningens intressen med aktieägarnas intressen genom att de ledande befattningshavarna också är aktieägare i Castellum, samt öka andelen av den totala ersättningen som är kopplad till koncernens utveckling. Rörlig ersättning, som inte får överstiga den fasta lönen, ska bestämmas av i vilken utsträckning i förväg uppställda mål avseende tillväxt i förvaltningsresultat per aktie och aktiekursutveckling uppnåtts samt hur individuellt målsatta faktorer utvecklats.

Utfallande ersättning enligt incitamentsprogram inkluderar semesterersättning och skall inte vara pensionsgrundande. Utbetalning av ersättning enligt incitamentsprogram sker i form av lön. Befattningshavare som erhåller rörlig ersättning enligt incitamentsprogrammet förbinder sig att

förvärva Castellumaktier för minst halva beloppet av utfallande rörlig ersättning efter skatt.

Bolagsledningens pensionsvillkor ska vara marknadsmässiga och baseras på avgiftsbestämda pensionslösningar.

Uppsägningstiden ska, vid uppsägning från bolagets sida inte överstiga sex månader för verkställande direktören respektive tolv månader för övriga befattningshavare. Under uppsägningstiden utgår full lön och andra anställningsförmåner, med avräkning för lön och ersättning som erhålls från annan anställning eller verksamhet under uppsägningstiden. Sådan avräkning sker inte beträffande den verkställande direktören. Vid bolagets uppsägning av verkställande direktören utgår ett avgångsvederlag om tolv fasta månadslöner, som inte ska reduceras till följd av andra inkomster den verkställande direktören erhåller.

Castellum har följt de av årsstämman 2017 beslutade riktlinjerna.

Det förslag till riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare, som kommer att framläggas vid årsstämman den 22 mars 2018 är i huvudsak desamma som de som framlades vid årsstämman 2017. Löpande incitamentsprogram för ledande befattningshavare gäller, för den årliga resultatbaserade delen, för åren 2017–2019, och för den treåriga aktiekursrelaterade delen från 1 juni 2017–31 maj 2020.

För ytterligare information angående ersättning till koncernledningen, se not 11.

Compliance (regelefterlevnad) och intern kontroll

En Compliance officer finns på Castellum för att övervaka regelefterlevnad, d v s se till att lagar, förordningar samt interna policies och riktlinjer efterlevs. Koncernens bolagsjurist är Compliance officer.

Den interna kontrollen inom Castellum utgår från det etablerade ramverket "COSO" som består av följande komponenter: kontrollmiljö, riskbedömning, kontrollaktiviteter, information, kommunikation samt uppföljning. Den interna kontrollen beskrivs närmre på sidorna 104–106.

Castellum har en whistleblower-funktion som vänder sig både externt och internt. Den finns tillgänglig på koncernens hemsida samt via koncernens intranät. Tjänsten utgör ett tidigt varningssystem för rapportering av avvikelser från Castellums värderingar och affärsetiska riktlinjer. Samtliga ärenden som inkommer till whistleblower-funktionen skickas till utsedd befattningshavare inom Castellum samt till ordförande i revisions- och finansutskottet.

Compliance officer-funktionen är ett stöd till den affärsdrivande verksamheten som identifierar och följer upp verksamhetsrisker. Compliance officer rapporterar regelbundet till verkställande direktören och revisions- och finansutskottet gällande risker och regelefterlevnad.

Koncernledning

HENRIK SAXBORN VERKSTÄLLANDE DIREKTÖR CASTELLUM AB

Född 1964, civilingenjör

Lång erfarenhet från både byggverksamhet, förvaltning och förvärv av fastigheter, bl a som VD för ett förvaltningsbolag. Tidigare Ordförande på CMB Chalmers.

Övriga uppdrag: Styrelseledamot i BRIS och EPRA.

Anställd i Castellum sedan 2006. Aktieinnehav: 65 833

ANDERS NILSSON VERKSTÄLLANDE DIREKTÖR REGION STOCKHOLM - NORR I CASTELLUM

Född 1967, civilingenjör Mer än 20 års erfarenhet från fastighetsbranschen. Anställd sedan 1993 och verkställande direktör i Castellum sedan 2006.

Aktieinnehav: 16 500

ULRIKA DANIELSSON EKONOMI OCH FINANSDIREKTÖR CASTELLUM AB

Född 1972, civilekonom Erfarenhet inom ekonomi- och controllerfunktion. Övriga uppdrag: Styrelseledamot i Alligator Bioscience AB (publ). Anställd sedan 1998, ekonomidirektör sedan 2006 och ekonomi- och finansdirektör 2014.

Aktieinnehav: 18 400

ERIKA OLSÉN CHIEF INVESTMENT OFFICER (CIO) CASTELLUM AB

Född 1976, civilingenjör Lång nationell och internationell erfarenhet inom transaktionsmarknaden. Partner i Tenzing och associate director hos JLL i London. Övriga uppdrag: Styrelseledamot i Genova Property Group AB. Anställd som CIO i Castellum

Aktieinnehav: 3 000

sedan 2015.

PER GAWELIN VERKSTÄLLANDE DIREKTÖR REGION MITT I CASTELLUM

Född 1978, gymnasieekonom

Erfarenhet från fastighetsbranschen och ledarerfarenhet som lagkapten och spelare i fotbollsklubben Örebro SK.

Anställd sedan 2006 och verkställande direktör i Castellum sedan 2018.

Aktieinnehav: 0

Per Gawelin tillträdde sin tjänst som ny verkställande direktör Region Mitt i Castellum den 1 januari 2018.

OLA ORSMARK VERKSTÄLLANDE DIREKTÖR REGION ÖRESUND I CASTELLUM

Född 1971, civilingenjör Lång erfarenhet från fastighetsbranschen, senast som affärsområdeschef på Jernhusen. Anställd som verkställande direktör i Castellum sedan 2014. Aktieinnehav: 4 050

MARIETTE HILMERSSON VERKSTÄLLANDE DIREKTÖR REGION VÄST I CASTELLUM

Född 1971, Jur.kand.

Lång erfarenhet från chefsbefattningar inom fastighetsbranschen. Bland annat VD i AB Framtiden.

Anställd som verkställande direktör i Castellum sedan 2018.

Aktieinnehav: 0

Mariette Hilmersson tillträdde sin tjänst som ny verkställande direktör Region Väst i Castellum den 1 februari 2018.

INGALILL ÖSTMAN KOMMUNIKATIONSDIREKTÖR CASTELLUM AB

Född 1956, civilingenjör

Erfarenhet från en rad chefsbefattningar inom globala industriföretag samt en gedigen bakgrund inom intern och extern kommunikation, marknadskommunikation och IR. Bland annat som SVP Communications & Government Relations på SKF samt SVP Head of Corporate Communications ABB Sverige.

Övriga uppdrag: Styrelseledamot i Allgon AB (publ) och Ovako AB. Styrelseledamot samt medlem av revisionsutskottet i Länsförsäkringar Göteborg och Bohuslän.

Anställd som Kommunikationsdirektör i Castellum sedan 2017. Aktieinnehav: 0

CECILIA FASTH

VERKSTÄLLANDE DIREKTÖR REGION VÄST I CASTELLUM

Född 1973, civilingenjör

Nationell och internationell erfarenhet från bygg- och fastighetsbranschen sedan 1996.

Övriga uppdrag: Styrelseledamot i AB Fagerhult, Hultafors Group AB och CMB på Chalmers.

Anställd och verkställande direktör i Castellum sedan 2014.

Aktieinnehav: 5 250

Cecila Fasth slutade på egen begäran sin tjänst i Castellum i december 2017.

CLAES LARSSON VERKSTÄLLANDE DIREKTÖR REGION MITT

I CASTELLUM

Född 1957, civilingenjör

Lång erfarenhet från byggentreprenadföretag som avdelningschef/regionchef. Anställd och verkställande direktör i Castellum sedan 2002. Aktieinnehav: 40 900

Claes Larsson slutade på egen begäran sin tjänst i Castellum i december 2017.

ANNE THELIN-EHRLING HR-DIREKTÖR CASTELLUM AB

Född 1961, Fil kand i beteendevetenskap Bred erfarenhet inom strategisk och operativ HR, i kund-, sälj- och serviceindustri samt fastighetssektorn. Har bland annat arbetat i SAS och Stronghold Invest AB. Anställd som HR-Direktör i Castellum sedan 2016.

Aktieinnehav: 300

Anne Thelin-Ehrling slutade på egen begäran sin tjänst i Castellum den 2 februari 2018. Hon ersätts av Olof Gertz som tillträder som tillförordnad HR-direktör från och med 2 februari 2018.

Uppgifterna avser förhållandet i slutet av januari 2018. Aktieinnehavet omfattar eget, makas/ makes, omyndiga och hemmavarande barns, närstående bolags innehav samt innehav via kapitalförsäkring.Vad avser verkställande direktören innehas inga väsentliga aktier eller delägarskap i företag som Castellum har betydande affärsförbindelser med.

Intern kontroll

Styrelsen ansvarar enligt den svenska aktiebolagslagen och Koden för den interna kontrollen. Denna rapport har upprättats i enlighet med Årsredovisningslagen och Koden och avser därmed intern kontroll avseende finansiell rapportering samt övriga processer som är relevanta för verksamheten.

Den interna kontrollen i Castellum följer ett etablerat ramverk, Internal Control – Integrated Framework, "COSO", som består av följande fem komponenter: kontrollmiljö, riskbedömning, kontrollaktiviteter, information och kommunikation samt uppföljning. En schematisk beskrivning av den interna kontrollen visas nedan.

Kontrollmiljö

Basen för intern kontroll avseende finansiell rapportering utgörs av kontrollmiljön, som består av olika delar som tillsammans formar den kultur och de värderingar som Castellum styrs utifrån. Grundläggande för Castellums interna kontroll är dess decentraliserade småskaliga organisation med fler än 675 fastigheter, tillika kostnadsställen, vilka förvaltas av fyra regionbolag. Beslutsvägar, befogenheter och ansvar som dokumenterats och kommunicerats i styrande dokument såsom styrelsens arbetsordning, beslutsordning, instruktioner för firmateckning, fullmakt och attesträtt samt redovisnings- och rapporteringsinstruktioner, interna policies, riktlinjer och manualer är också av vikt för den interna kontrollen. Aktuella dokument uppdateras regelbundet vid ändring av t ex lagstiftning, redovisningsstandarder eller noteringskrav.

Riskbedömning

I Castellum finns riskhantering inbyggd i berörda processer och olika metoder används för att värdera och begränsa risker samt för att säkerställa att de risker som Castellum är utsatt för hanteras i enlighet med fastställda policies och riktlinjer. I enlighet med arbetsordningen gör styrelsen, tilllika revisions- och finansutskottet, en gång om året en genomgång av såväl sedvanlig intern kontroll som verksamhetsrisk och hantering av dessa – för sistnämnda se avsnittet Risker och Möjligheter på sid 89. Identifiering görs av de risker som bedöms finnas och en intern riskgradering sker där varje enskild risk bedöms, både ur perspektivet påverkan och sannolikhet. De väsentliga risker Castellum specifikt har identifierat kopplat till den finansiella rapporteringen är felaktigheter i redovisning och värdering av fastigheter, att finansiering saknas, räntebärande skulder, skatt och moms, arbetsmiljöskador samt risk för bedrägeri, förlust eller förskingring av tillgångar.

Kontrollaktiviteter

De risker som identifierats avseende finansiell rapportering hanteras via bolagets kontrollstrukturer och resulterar i ett antal kontrollaktiviteter. Kontrollaktiviteterna syftar till att förebygga, upptäcka samt korrigera fel och avvikelser och omfattar t ex analytisk uppföljning på flera nivåer i organisationen och jämförelse av resultatposter, kontoavstämningar, uppföljning och avstämning av styrelsebeslut och av styrelsen fastställda policies, godkännande och redovisning av affärstransaktioner, fullmakts- och behörighetsstrukturer, firma

CASTELLUMS INTERNA KONTROLLMILJÖ

DEN INTERNA KONTROLLEN STYRS AV:

• Styrelsens arbetsordning • Revisions- och finansutskottets arbetsordning
• Beslutsordning
• Instruktioner för firmateckning, fullmakt och attesträtt
• Redovisningsstruktur

• Rapportstruktur

• Finanspolicy, kommunikationspolicy, insiderpolicy, hållbarhetspolicy, uppförandekod, uppförandekod för leverantörer och krishanteringspolicy

• Riktlinjer för informationssäkerhet, försäkringar, elhandel
• Ekonomihandbok, personalhandbok, chefs-
• handbok • Finansiella instruktioner
• Kontinuitetsplan

tecknare, compliance officer-funktion, koncernredovisning innan publicering. Revisorerna genomför en översiktlig granskning av halvårsrapporten januari–juni.

Information och kommunikation

Castellum har informations- och kommunikationsvägar som syftar till att säkerställa en effektiv och korrekt informationsgivning avseende finansiell rapportering. Det kräver att alla delar inom verksamheten kommunicerar och utbyter relevant och väsentlig information. Policies och riktlinjer avseende finansiell rapportering samt uppdateringar och ändringar görs tillgängliga och kända för berörd personal. Koncernledningen och styrelsen erhåller regelbundet finansiell information från regionerna med kommentarer till finansiella resultat och risker.

Vidare får styrelsen ytterligare information avseende riskhantering, intern kontroll och finansiell rapportering från revisorerna via revisionsoch finansutskottet. För att säkerställa att den externa informationsgivningen blir korrekt och fullständig finns en kommunikationspolicy och riktlinjer för informationssäkerhet.

Företagskultur

Att Castellums verksamhet bedrivs på ett ansvarsfullt sätt är avgörande för företagets långsiktiga framgång. Castellums uppförandekod styr det dagliga arbetet och Castellum stödjer och har

undertecknat FN Global Compacts principer om mänskliga rättigheter, arbetsrättsliga frågor, miljö och korruption.

Målsättningen är att göra riktiga och sunda affärer i alla avseenden där agerandet präglas av affärsmässighet med hög kompetens, hög affärsmoral, god affärssed, ansvarskännande och opartiskhet. Castellums uppförandekod bygger bl a på att ge god kvalitet och service, följa lagar och förordningar, inte diskriminera någon samt att skapa god arbetsmiljö och säkerhet.

En hörnsten för Castellums företagskultur har varit den decentraliserade organisationen, vilken skapar ansvarstagande och engagerade medarbetare, där varje medarbetare känner delaktighet i verksamheten.

Långsiktigt värdeskapande

För att skapa värde på lång sikt är en förutsättning att verksamheten drivs utifrån ett hållbarhetsfokus. Hållbarhetsarbetet innebär dels miljömässig hänsyn såsom ansvarsfull och effektiv användning av resurser och utveckling av en framtidssäkrad och hållbar fastighetsportfölj, dels ett samhällsansvar genom att bidra till utvecklingen av de städer där Castellum verkar. Arbetet innebär också att säkerställa en god arbetsmiljö för de anställda. Hållbarhetsarbetet genomförs i samverkan med kunder och andra intressenter, vilket är en förutsättning för att lyckas. Riktlinjer för

KONCERNÖVERGRIPANDE POLICIES UTFÄRDADE AV STYRELSEN

	Syfte
Finanspolicy	Fastställer övergripande mål och riktlinjer för finansiell risk och för hur den finansiella verksamheten ska bedrivas. Finanspolicyn anger vidare hur ansvaret för den finansiella verksamheten fördelas samt hur riskerna ska hanteras och rapporteras. Till finanspolicyn finns instruktioner för hur den operativa verksamheten ska bedrivas.
Kommunikationspolicy	Säkerställer att all kommunikation från koncernen är korrekt och att den ges på ett professionellt sätt vid rätt tidpunkt. Policyn omfattar såväl intern som extern kommunikation.
Insiderpolicy	Säkerställer en god etisk hantering gentemot kapitalmarknaden genom att beskriva handels- och rapporteringskrav.
Hållbarhetspolicy	Ger riktlinjer för hur hållbarhetsarbetet i koncernen ska bedrivas. Arbetet ska bidra till en hållbar utveckling och vara nedbrutet i konkreta och mätbara mål samt vara en integrerad och naturlig del i verksamheten som bygger på delaktig het och engagemang.
Uppförandekod	Ger riktlinjer för att verksamheten bedrivs på ett ansvarsfullt sätt med målsättningen om att alla affärer ska präglas av hög affärsmoral och ansvarskännande. Styr koncernen i förhållande till medarbetare, uppdragstagare, kunder, leverantörer och andra intressenter.
Uppförandekod för leverantörer	Ger motsvarande riktlinjer för leverantörer som för koncernens medarbetare gällande att bedriva verksamheten på ett ansvarsfullt sätt med målsättningen om att alla affärer ska präglas av hög affärsmoral och ansvarskännande.
Krishanteringspolicy	Ger riktlinjer för hur koncernen ska agera och kommunicera vid en eventuell kris.

hur det värdeskapande hållbarhetsarbetet bedrivs finns i hållbarhetspolicy, uppförandekoden och uppförandekoden för leverantörer. Castellum rapporterar arbetet i enlighet med GRI Standarder. Återrapportering av arbetet sker regelbundet till Castellums styrelse.

Uppföljning

Löpande uppföljning sker på flera nivåer i koncernen, såväl på fastighetsnivå som på regionnivå samt på koncernnivå. Styrelsen, genom revisionsoch finansutskottet, utvärderar regelbundet den information som bolagsledningen och revisorerna lämnar. Vidare rapporterar bolagets revisorer personligen direkt till revisions- och finansutskottet minst två gånger per år sina iakttagelser från granskningen och sin bedömning av den interna kontrollen. Därutöver har revisions- och finansutskottet en årlig uppföljning av gjord riskbedömning och beslutade åtgärder. Revisions- och finansutskottets och styrelsens övervakning är av särskild betydelse för utveckling av den interna kontrollen och för att se till att åtgärder vidtas rörande eventuella brister och förslag som framkommer.

Behov av internrevision

Castellum har en decentraliserad och transparent organisation. Ekonomi- och finansfunktionen sköts från huvudkontoret, innebärande att rutiner och processer blir enhetliga, men ger även förutsättningar för att olika delar av funktionerna kan granska varandras processer – en form av självutvärdering. Allt för att öka och förbättra den interna kontrollen. Uppföljning av resultat- och balansräkning görs kvartalsvis av affärsenheterna och bolaget. Tydlig dokumentation via policies och instruktioner tillsammans med återkommande uppföljning och regelbundna diskussioner med revisorerna, säkerställer kontinuerligt arbetet med att förbättra processerna. Hantering och rapportering granskas av bolagets revisorer två gånger om året och rapporteras till såväl revisionsoch finansutskott som styrelse. Därtill finns en whistleblower-funktion på koncernens hemsida. Sammantaget medför detta att det inte anses motiverat att ha en särskild enhet för internrevision.

Whistleblower

Castellums whistleblowerjänst, Hjälp oss göra rätt, nås via koncernens hemsida samt koncernens Intranät. Whistleblowertjänsten är ett tidigt varningssystem som ger både medarbetare och externa intressenter möjlighet att anonymt rapportera eventuella avvikelser från Castellums värderingar och affärsetiska riktlinjer. Tjänsten administreras av extern part för att säkerställa anonymitet och professionalism.

Ekonomisk översikt

Kvartalsöversikt 112 Flerårsöversikt 113 Finansiella nyckeltal 114 Övriga nyckeltal 115

Kvartalsöversikt

	2017	2017	2017	2017		2016	2016	2016	2016
	jan–mars	apr–juni	juli–sept	okt–dec	2017	jan–mars	apr–juni	juli–sept	okt–dec	2016
Resultaträkning, Mkr
Hyresintäkter	1 304	1 259	1 303	1 316	5 182	855	952	1 359	1 367	4 533
Fastighetskostnader	– 442	– 344	– 349	– 470	– 1 605	– 299	– 299	– 392	– 507	– 1 497
Driftsöverskott	862	915	954	846	3 577	556	653	967	860	3 036
Centrala administrationskostnader	– 43	– 40	– 31	– 48	– 162	– 42	– 36	– 36	– 39	– 143
Joint venture (förvaltningsresultat)	–	–	–	–	–	3	–	–	–	3
Räntenetto	– 227	– 219	– 215	– 224	– 885	– 152	– 173	– 259	– 248	– 832
Förvaltningsresultat inkl resultat joint venture	592	656	708	574	2 530	365	444	672	573	2 065
Förvärvs- och omstruktureringskostnader	– 4	– 1	–	–	– 5	–	– 123	– 17	– 13	– 163
Nedskrivning goodwill	–	–	–	–	–	–	–	–	– 373	– 373
Värdeförändringar fastigheter	940	884	245	2 471	4 540	489	127	1 449	2 020	4 085
Värdeförändringar derivat	77	75	52	43	247	– 148	– 75	– 1	306	82
Omvärdering resultat stegvis förvärv	-	–	–	–	–	27	–	–	–	27
Aktuell skatt	– 68	– 14	– 32	18	– 96	– 1	– 9	– 16	3	– 23
Uppskjuten skatt	– 111	– 379	– 196	– 654	– 1 340	– 155	– 97	– 440	– 35	– 727
Årets / periodens resultat	1 426	1 221	777	2 452	5 876	577	267	1 647	2 481	4 972
Övrigt totalresultat	0	39	12	– 59	– 8	15	– 26	8	9	6
Årets / periodens totalresultat	1 426	1 260	789	2 393	5 868	592	241	1 655	2 490	4 978
Balansräkning, Mkr
Förvaltningsfastigheter	74 043	76 490	77 382	81 078	81 078	44 773	72 109	74 220	70 757	70 757
Joint venture	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–
Goodwill	1 659	1 659	1 659	1 659	1 659	140	2 032	2 032	1 659	1 659
Övriga tillgångar	1 795	1 163	1 353	772	772	391	639	714	5 640	5 640
Likvida medel	304	323	258	203	203	150	425	391	257	257
S:a tillgångar	77 801	79 635	80 652	83 712	83 712	45 454	75 205	77 357	78 313	78 313
Eget kapital	29 294	30 554	31 343	33 736	33 736	15 556	25 089	26 744	29 234	29 234
Uppskjuten skatteskuld	7 196	7 555	7 751	8 405	8 405	4 593	6 596	7 030	7 065	7 065
Övriga avsättningar	8	7	5	5	5	16	18	15	9	9
Derivat	1 551	1 431	1 365	1 352	1 352	1 271	1 925	1 950	1 582	1 582
Räntebärande skulder	36 204	37 213	38 147	38 226	38 226	22 650	39 356	39 611	38 467	38 467
Ej räntebärande skulder	3 548	2 875	2 041	1 988	1 988	1 368	2 221	2 007	1 956	1 956
S:a eget kapital och skulder	77 801	79 635	80 652	83 712	83 712	45 454	75 205	77 357	78 313	78 313
Finansiella nyckeltal
Överskottsgrad	66%	73%	73%	64%	69%	65%	69%	71%	63%	67%
Räntenivå, genomsnitt	2,6%	2,4%	2,4%	2,4%	2,4%	2,9%	2,7%	2,6%	2,7%	2,7%
Räntetäckningsgrad	361%	400%	429%	356%	386%	338%	357%	359%	331%	348%
Avkastning aktuellt substansvärde	2,7%	16,4%	10,2%	32,1%	18,3%	15,6%	2,3%	27,8%	37,4%	20,9%
Avkastning totalt kapital	9,1%	9,0%	5,8%	16,0%	10,1%	9,2%	4,9%	12,6%	14,8%	11,9%
Avkastning eget kapital	20,0%	16,7%	10,2%	31,3%	20,6%	15,0%	5,3%	26,3%	37,1%	20,1%
Investeringar i fastigheter, Mkr	3 192	1 513	727	1 056	6 488	2 445	27 246	587	1 213	31 491
Försäljningar, Mkr	832	24	16	3	875	3	30	48	6 673	6 754
Belåningsgrad	48%	48%	49%	47%	47%	50%	54%	53%	50%	50%
Data per aktie (någon utspädningseffekt finns ej, då inga potentiella aktier förekommer)
Genomsnittligt antal aktier, tusental	273 201	273 201	273 201	273 201	273 201	189 014	201 531	273 201	273 201	234 540
Förvaltningsresultat, kr	2,17	2,40	2,59	2,10	9,26	1,99	2,20	2,46	2,10	8,80
Förvaltningsresultat efter skatt (EPRA EPS), kr	1,91	2,15	2,21	2,10	8,39	1,83	2,03	2,29	2,03	8,26
Resultat efter skatt, kr	5,22	4,47	2,84	8,98	21,51	3,05	1,32	6,03	9,08	21,20
Utestående antal aktier, tusental	273 201	273 201	273 201	273 201	273 201	189 014	273 201	273 201	273 201	273 201
Fastighetsvärde, kr	271	280	283	297	297	237	264	272	259	259
Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV), kr	133	139	142	153	153	113	116	123	133	133
Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV), kr	119	124	127	138	138	100	104	111	121	121
Utdelning, kr (2017 föreslagen)	–	–	–	–	5,30	–	–	–	–	5,00
Utdelningsandel	–	–	–	–	57%	–	–	–	–	57%
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Hyresvärde, kr/kvm	1 332	1 338	1 341	1 356	1 341	1 119	1 292	1 314	1 311	1 304
Ekonomisk uthyrningsgrad	89,9%	90,0%	91,6%	91,4%	90,9%	90,3%	90,6%	89,9%	91,9%	91,3%
Fastighetskostnader, kr/kvm	397	320	327	423	364	354	346	339	442	376
Fastighetsvärde, kr/kvm	17 105	17 395	17 569	18 268	18 268	12 506	15 363	15 817	16 558	16 558

Flerårsöversikt

	2017	2016	2015	2014	2013	2012	2011	2010	2009	2008
Resultaträkning, Mkr
Hyresintäkter	5 182	4 533	3 299	3 318	3 249	3 073	2 919	2 759	2 694	2 501
Fastighetskostnader	– 1 605	– 1 497	– 1 074	– 1 096	– 1 105	– 1 042	– 1 003	– 960	– 942	– 831
Driftsöverskott	3 577	3 036	2 225	2 222	2 144	2 031	1 916	1 799	1 752	1 670
Centrala administrationskostnader	– 162	– 143	– 113	– 108	– 96	– 93	– 83	– 84	– 81	– 71
Joint venture (förvaltningsresultat)	–	3	23	–	–	–	–	–	–	–
Räntenetto	– 885	– 832	– 602	– 664	– 702	– 683	– 660	– 574	– 541	– 626
Förvaltningsresultat inkl resultat joint venture	2 530	2 065	1 533	1 450	1 346	1 255	1 173	1 141	1 130	973
Förvärvs- och omstruktureringskostnader	–5	– 163	–	–	–	–	–	–	–	–
Nedskrivning goodwill	–	– 373	–	–	–	–	–	–	–	–
Värdeförändringar fastigheter	4 540	4 085	1 837	344	328	– 69	194	1 222	– 1 027	– 1 262
Värdeförändringar derivat	247	82	216	– 660	429	– 110	– 429	291	102	– 1 010
Omvärdering resultat stegvis förvärv	–	27	– 2	–	–	–	–	–	–	–
Aktuell skatt	– 96	– 23	– 16	– 11	– 6	– 7	– 10	– 5	– 10	–14
Uppskjuten skatt	– 1 340	– 727	– 687	88	– 390	404	– 217	– 685	– 35	650
Årets / periodens resultat	5 876	4 972	2 881	1 211	1 707	1 473	711	1 964	160	– 663
Övrigt totalresultat	– 8	6	– 8	8	3	– 4	0	–	–	–
Årets / periodens totalresultat	5 868	4 978	2 873	1 219	1 710	1 469	711	1 964	160	– 663
Balansräkning, Mkr
Förvaltningsfastigheter	81 078	70 757	41 818	37 599	37 752	36 328	33 867	31 768	29 267	29 165
Joint venture	–	–	526	–	–	–	–	–	–	–
Goodwill	1 659	1 659	–	–	–	–	–	–	–	–
Övriga tillgångar	772	5 640	269	442	291	259	207	156	201	230
Likvida medel	203	257	39	47	70	44	97	12	8	9
S:a tillgångar	83 712	78 313	42 652	38 088	38 113	36 631	34 171	31 936	29 476	29 404
Eget kapital	33 736	29 234	15 768	13 649	13 127	12 065	11 203	11 082	9 692	10 049
Uppskjuten skatteskuld	8 405	7 065	4 299	3 612	3 700	3 310	3 714	3 502	2 824	2 785
Övriga avsättningar	5	9	14	23	–	–	–	–	–	–
Derivat	1 352	1 582	1 117	1 357	683	1 105	1 003	574	865	966
Räntebärande skulder	38 226	38 467	20 396	18 446	19 481	19 094	17 160	15 781	15 294	14 607
Ej räntebärande skulder	1 988	1 956	1 058	1 001	1 122	1 057	1 091	997	801	997
S:a eget kapital och skulder	83 712	78 313	42 652	38 088	38 113	36 631	34 171	31 936	29 476	29 404
Finansiella nyckeltal
Överskottsgrad	69%	67%	67%	67%	66%	66%	66%	65%	65%	67%
Räntenivå, genomsnitt	2,4%	2,7%	3,0%	3,3%	3,7%	3,9%	4,1%	3,7%	3,7%	4,7%
Räntetäckningsgrad	386%	348%	351%	318%	292%	284%	278%	299%	309%	255%
Avkastning aktuellt substansvärde	18,3%	20,9%	20,4%	7,6%	13,2%	7,9%	6,4%	21,5%	1,6%	– 8,3%
Avkastning totalt kapital	10,1%	11,9%	10,0%	6,5%	6,4%	5,3%	6,2%	9,8%	2,1%	1,2%
Avkastning eget kapital	20,6%	20,1%	21,7%	9,5%	14,6%	13,5%	6,6%	20,9%	1,6%	– 6,1%
Investeringar i fastigheter, Mkr	6 488	31 491	3 553	2 525	1 768	2 798	2 015	1 506	1 165	2 738
Försäljningar, Mkr	875	6 754	1 140	3 054	687	253	107	227	36	28
Belåningsgrad	47%	50%	49%	49%	51%	52%	50%	50%	52%	50%
Data per aktie (någon utspädningseffekt finns ej, då inga potentiella aktier förekommer)
Genomsnittligt antal aktier, tusental		273 201 234 540	189 014	189 014	189 014	189 014	189 014	189 014	189 014	189 014
Förvaltningsresultat, kr	9,26	8,80	8,11	7,67	7,12	6,64	6,21	6,04	5,98	5,15
Förvaltningsresultat efter skatt (EPRA EPS), kr	8,39	8,26	7,84	7,17	6,97	6,31	6,08	5,75	6,02	5,08
Resultat efter skatt, kr	21,51	21,20	15,24	6,41	9,03	7,79	3,76	10,39	0,85	– 3,51
Utestående antal aktier, tusental	273 201	273 201	189 014	189 014	189 014	189 014	189 014	189 014	189 014	189 014
Fastighetsvärde, kr	297	259	221	199	200	192	179	168	155	154
Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV), kr	153	133	112	99	93	87	84	80	71	73
Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV), kr	138	121	100	87	84	78	75	74	63	65
Utdelning, kr (2017 föreslagen)	5,30	5,00	4,25	3,99	3,69	3,43	3,21	3,12	3,04	2,73
Utdelningsandel	57%	57%	52%	52%	52%	52%	52%	52%	51%	53%
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Hyresvärde, kr/kvm	1 341	1 304	1 095	1 064	1 036	1 015	995	974	969	921
Ekonomisk uthyrningsgrad	90,9%	91,3%	90,3%	88,7%	88,4%	88,6%	89,3%	89,0%	89,8%	89,7%
Fastighetskostnader, kr/kvm	364	376	316	307	307	298	300	298	300	268
Fastighetsvärde, kr/kvm	18 268	16 558	12 282	11 118	10 285	9 916	9 835	9 499	9 036	8 984

Finansiella nyckeltal

Bolaget presenterar vissa finansiella mått som inte definieras enligt IFRS. Bolaget anser att dessa mått ger värdefull kompletterande information till investerare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering av bolagets prestation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella mått på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med mått som används av andra företag. Dessa finansiella mått ska därför inte ses som en ersättning för mått som definieras enligt IFRS. I nedanstående tabell presenteras mått som inte definieras enligt IFRS, om inte annat anges, samt avstämning av måtten. Vidare återfinns även definitionerna av dessa mått på sidan 175.

	jan – dec 2017	jan – dec 2016
Genomsnittligt antal aktier, tusen (resultaträkningsrelaterade nyckeltal) *	273 201	234 540
Antal utestående aktier, tusen (balansräkningsrelaterade nyckeltal) *	273 201	273 201

*) Antal historiska aktier har omräknats med hänsyn till fondemissionsinslaget (d v s teckningsrättens värde) i genomförd nyemission och används i alla nyckeltalsberäkningar för kr/aktie. Omräkningsfaktorn är 1,15.

FÖRVALTNINGSRESULTAT

Castellums verksamhet är fokuserad på tillväxt i kassaflöden från den löpande förvaltningen, d v s tillväxt i förvaltningsresultatet, och målet är att förvaltningsresultatet årligen ska öka med minst 10%. Det är också förvaltningsresultatet som utgör basen i vad som årligen ska delas ut till aktieägarna – minst 50% av förvaltningsresultatet. Förvaltningsresultatet beräknas såväl före betald skatt som efter den teoretiska betalda skatt Castellum skulle betalat på förvaltningsresultatet såvida inga förlustavdrag förelåg.

		jan – dec 2017		jan – dec 2016
Förvaltningsresultat	Mkr	kr/aktie	Mkr	kr/aktie
Resultat före skatt	7 312	26,76	5 722	24,40
Återläggning
Förvärvs- och omstruktureringskostnader	5	0,02	163	0,69
Omvärdering resultat stegvis förvärv	–	–	– 27	– 0,12
Nedskrivning goodwill	–	–	373	1,59
Värdeförändring fastighet		– 4 540 – 16,62 – 4 085		– 17,42
Värdeförändring derivat	– 247	– 0,90	– 82	– 0,34
Skatt i joint venture	–	–	1	0,00
= Förvaltningsresultat	2 530	9,26	2 065	8,80
EPRA Earnings (Förvaltningsresultat efter skatt)
Förvaltningsresultat	2 530	9,26	2 065	8,80
Återläggning; Aktuell skatt förvaltningsresultat	– 239	– 0,87	– 128	– 0,54
EPRA Earnings / EPRA EPS	2 291	8,39	1 937	8,26

SUBSTANSVÄRDE

Substansvärdet är det samlade kapital som företaget förvaltar åt sina ägare. Utifrån detta kapital vill Castellum skapa avkastning och tillväxt under lågt risktagande. Substansvärdet kan beräknas på lång och kort sikt. Långsiktigt substansvärde utgår från balansräkningen med justering för poster som inte innebär någon utbetalning i närtid, såsom i Castellums fall goodwill, derivat och uppskjuten skatteskuld. Aktuellt substansvärde utgörs av eget kapital enligt balansräkningen med justering för uppskjuten skatteskulds marknadsvärde.

		jan – dec 2017		jan – dec 2016
Substansvärde	Mkr	kr/aktie	Mkr	kr/aktie
Eget kapital enligt balansräkning	33 736		123 29 234	107
Återläggning:
Derivat enligt balansräkning	1 352	5	1 582	6
Goodwill enligt balansräkning	– 1 659		– 6 – 1 659	– 6
Uppskjuten skatt enligt balansräkning	8 405	31	7 065	26
Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV)	41 834		153 36 222	133
Avdrag
Derivat enligt ovan	– 1 352	– 5	– 1 582	– 6
Bedömd verklig uppskjuten skatt 5%*	– 2 850		– 10 – 1 558	– 6
Kortsiktigt substansvärde (EPRA NNNAV)	37 632		138 33 082	121

* Bedömd verklig uppskjuten skatteskuld netto har beräknats till 7% baserat på en diskonteringsränta om 3%. Vidare har antagits dels att underskottsavdragen realiseras under 2 år med en nominell skatt om 22%, vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skattefordran om 21%, dels att fastigheterna realiseras under 50 år där 33% säljs direkt med en nominell skatt om 22% och 67% säljs indirekt via bolag där köparens skatteavdrag är 11%,vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skatteskuld om 8%.

FINANSIELL RISK

Castellums strategi är att äga, utveckla och förvalta fastigheter under lågt finansiellt risktagande. Detta uttrycks i en belåningsgrad som varaktigt inte ska överstiga 55% och en räntetäckningsgrad om minst 200%.

Räntetäckningsgrad	jan – dec 2017	jan – dec 2016
Förvaltningsresultat	2 530	2 065
Återläggning;
Räntenetto	885	832
Förvaltningsresultat i joint venture	–	– 4
Förvaltningsresultat exkl. räntenetto och JV	3 415	2 893
Räntetäckningsgrad	386%	348%
Belåningsgrad
Räntebärande skulder	38 226	38 467
Likvida medel	– 203	– 257
Räntebärande skulder netto	38 023	38 210
Förvaltningsfastigheter	81 078	70 757
Förvärvade ej tillträdda fastigheter	– 23	– 11
Sålda ej frånträdda fastigheter	15	4 971
Förvaltningsfastigheter netto	81 070	75 717
Belåningsgrad	47%	50%

INVESTERING

För att nå det övergripande målet om 10% tillväxt i förvaltningsresultatet kr/aktie, ska Castellum årligen nettoinvestera för minst 5% av fastighetsvärdet.

Nettoinvestering	jan – dec 2017	jan – dec 2016
Förvärv	3 595	29 372
Ny-, till- och ombyggnation	2 893	2 119
Summa investering	6 488	31 491
Försäljningspris	– 875	– 6 754
Nettoinvestering	5 613	24 737
Andel av fastighetsvärdet, %	7%	59%

Övriga nyckeltal

	jan – dec 2017	jan – dec 2016
Överskottsgrad	69%	67%
Räntenivå, genomsnitt	2,4%	2,7%
Avkastning långsiktigt substansvärde	19,6%	25,3%
Avkastning aktuellt substansvärde	18,3%	20,9%
Avkastning totalt kapital	10,1%	11,9%
Avkastning eget kapital	20,6%	20,1%
Fastighetsvärde kr/aktie	297	259
Bruttouthyrning	600	489
Nettouthyrning	310	178

Finansiella rapporter 2017

Totalresultat för koncernen	117
Balansräkning för koncernen	118
Resultaträkning och totalresultat för moderbolaget	119
Balansräkning för moderbolaget	120
Förändring av eget kapital	121
Kassaflödesanalys	122

Redovisningsprinciper och noter

1. Redovisningsprinciper	123
2. Rörelsesegment	126
3. Hyresintäkter	126
4. Fastighetskostnader	127
5. Centrala administrationskostnader	128
6. Förvärvs- och omstruktureringskostnader	128
7. Ränte- och finansiella intäkter	128
8. Ränte- och finansiella kostnader	128
9. Värdeförändringar	128
10. Inkomstskatter	128
11. Personal och styrelse	129
12. Förvaltningsfastigheter	130
13. Inventarier	131
14. Goodwill	131
15. Eget kapital och substansvärde	132
16. Skulder	134
17. Uppskjuten skatteskuld/fordran	134
18. Övriga avsättningar	134
19. Derivat	134
20. Finansiell riskhantering	135
21. Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	136
22. Ställda säkerheter	136
23. Eventualförpliktelser	136
24. Andelar i koncernföretag	136
25. Långfristiga fordringar, koncernföretag	136
26. Finansiella instrument	137
27. Avstämning av skulder hänförliga till
finansieringsverksamheten	137
28. Händelser efter balansdagen	137

Totalresultat för koncernen

Totalresultat för koncernen
MKR		2017	2016
Hyresintäkter	Not 3	5 182	4 533
Driftskostnader	Not 4	– 699	– 671
Underhåll	Not 4	– 194	– 189
Tomträttsavgäld	Not 4	– 23	– 24
Fastighetsskatt	Not 4	– 305	– 262
Uthyrning och fastighetsadministration	Not 4	– 384	– 351
Driftsöverskott		3 577	3 036
Centrala administrationskostnader	Not 5	– 162	– 143
Förvärvs- och omstruktureringskostnader	Not 6	– 5	– 163
Resultat från joint venture		–	3
– varav förvaltningsresultat		–	4
– varav värdeförändring fastigheter		–	–
– varav uppskjuten skatt		–	– 1
Räntenetto Ränteintäkter	Not 7	4	3
Räntekostnader	Not 8	– 889	– 835
Förvaltningsresultat inkl resultat joint venture		2 525	1 901
– varav förvaltningsresultat		2 530	2 065
Omvärdering resultat stegvisa förvärv		–	27
Nedskrivning goodwill	Not 14	–	– 373
Värdeförändringar	Not 9
Fastigheter		4 540	4 085
Derivat		247	82
Resultat före skatt		7 312	5 722
Aktuell skatt	Not 10	– 96	– 23
Uppskjuten skatt	Not 10	– 1 340	– 727
Årets resultat*		5 876	4 972
Övrigt totalresultat
Poster som kommer att omföras till årets resultat
Omräkningsdifferens utlandsverksamhet		72	57
Värdeförändring derivat, valutasäkring utlandsverksamhet		– 80	– 57
Uppskjuten skatt hänförligt till ovan		–	6
Årets totalresultat*		5 868	4 978
Data per aktie (någon utspädningseffekt finns ej, då inga potentiella aktier förekommer)
Genomsnittligt antal aktier, tusental		273 201	234 540
Årets resultat efter skatt, kr		21,51	21,20
* Årets resultat respektive totalresultat är i sin helhet hänförligt till moderföretagets aktieägare.

Genomsnittligt antal aktier, tusental	273 201	234 540
Årets resultat efter skatt, kr	21,51	21,20

Balansräkning för koncernen

MKR		31 DEC 2017	31 DEC 2016
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter	Not 12, 22	81 078	70 757
Materiella anläggningstillgångar	Not 13	83	56
Goodwill	Not 14	1 659	1 659
Övriga långfristiga tillgångar		24	37
Summa anläggningstillgångar		82 844	72 509
Omsättningstillgångar
Hyresfordringar	Not 3	45	118
Fordran fastighetsförsäljning		15	4 971
Övriga fordringar		375	194
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter		230	264
Likvida medel		203	257
Summa omsättningstillgångar		868	5 804
SUMMA TILLGÅNGAR		83 712	78 313
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare	Not 15
Aktiekapital		137	137
Övrigt tillskjutet kapital		12 434	12 434
Reserver		– 3	5
Innehav utan bestämmande inflytande		– 2	– 2
Balanserad vinst		21 170	16 660
Summa eget kapital		33 736	29 234
Skulder	Not 16
Långfristiga skulder
Uppskjuten skatteskuld	Not 17	8 405	7 065
Övriga avsättningar	Not 18	5	9
Derivat	Not 19	1 352	1 582
Långfristiga räntebärande skulder	Not 20	38 226	38 467
Summa långfristiga skulder		47 988	47 123
Kortfristiga skulder
Leverantörsskulder		124	153
Skatteskulder		211	56
Övriga skulder		526	334
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	Not 21	1 127	1 413
Summa kortfristiga skulder		1 988	1 956
Summa skulder		49 976	49 079
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER		83 712	78 313

Resultaträkning för moderbolaget

MKR
		2017	2016
Intäkter	Not 3	72	23
Centrala administrationskostnader	Not 5	– 179	– 124
Finansiella poster
Försäljning andelar i koncernföretag		–	2 784
Nedskrivning andelar i koncernföretag		– 2 200	– 3 900
Finansiella intäkter	Not 7	4 391	6 628
Finansiella kostnader	Not 8	– 926	– 763
Resultat före värdeförändringar och skatt		1 158	4 648
Värdeförändringar	Not 9
Derivat		284	12
Resultat före skatt		1 442	4 660
	Not 10	–	–
	Not 10	– 83 1 359	– 66 4 594
Aktuell skatt Uppskjuten skatt Årets resultat Totalresultat för moderbolaget
MKR Årets resultat enligt resultaträkningen		2017 1 359	2016 4 594
Övrigt totalresultat
Poster som kommer att omföras till årets resultat
Omräkningsdifferens utlandsverksamhet		67
Värdeförändring derivat, valutasäkring utlandsverksamhet Årets totalresultat		– 67 1 359	30 – 30 4 594

Totalresultat för moderbolaget

MKR	2017	2016
Årets resultat enligt resultaträkningen	1 359	4 594
Övrigt totalresultat
Poster som kommer att omföras till årets resultat
Omräkningsdifferens utlandsverksamhet	67	30
Värdeförändring derivat, valutasäkring utlandsverksamhet	– 67	– 30
Årets totalresultat	1 359	4 594

Balansräkning för moderbolaget

MKR		31 DEC 2017	31 DEC 2016
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar	Not 13	53	29
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernföretag	Not 23, 24	19 661	19 403
Uppskjuten skattefordran	Not 18	79	83
Långfristiga fordringar, koncernföretag	Not 25	30 914	26 348
Summa finansiella anläggningstillgångar		50 654	45 834
Summa anläggningstillgångar		50 707	45 863
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar, koncernföretag		7 521	5 902
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter		52	43
Övrig fordran		1	2
Likvida medel		–	0
Summa omsättningstillgångar		7 574	5 947
SUMMA TILLGÅNGAR		58 281	51 810
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital	Not 15
Bundet eget kapital
Aktiekapital		137	137
Reservfond		20	20
Fritt eget kapital
Fond för verkligt värde		– 2	– 2
Överkursfond		8 432	8 432
Balanserad vinst		7 848	4 620
Årets resultat		1 359	4 594
Summa eget kapital		17 794	17 801
Skulder	Not 16
Långfristiga skulder
Derivat	Not 19	1 352	1 259
Långfristiga räntebärande skulder	Not 20	34 303	27 912
Långfristiga räntebärande skulder, koncernföretag		4 627	3 902
Summa långfristiga skulder		40 282	33 073
Kortfristiga skulder
Kortfristiga räntebärande skulder, koncernföretag		60	800
Leverantörsskulder		1	2
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	Not 21	144	134
Summa kortfristiga skulder		205	936
Summa skulder		40 487	34 009
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER		58 281	51 810

Förändring av eget kapital

				Hänförligt till moderbolagets aktieägare
Koncernen, Mkr (not 15)	Antal utestående aktier, tusental	Aktie kapital	Övrigt tillskjutet kapital	Valuta omäknings reserv	Valuta säkrings reserv	Innehav utan bestämmande inflytande	Balanserad vinst	Totalt eget kapital
Eget kapital 2015-12-31	164 000	86	4 096	– 12	11	–	11 587	15 768
Utdelning mars 2016 (4,25* kr/aktie)	–	–	–	–	–	–	– 804	– 804
Nyemission	82 000	41	6 273	–	–	–	–	6 314
Apportemission/Förs. egna aktier	27 201	10	2 160	–	–	–	905	3 075
Emissionskostnader	–	–	– 123	–	–	–	–	- 123
D:o skatteeffekt	–	–	28	–	–	–	–	28
Förvärvat minoritetsintresse	–	–	–	–	–	– 2	–	– 2
Årets resultat	–	–	–	–	–	–	4 972	4 972
Övrigt totalresultat	–	–	–	63	– 57	–	–	6
Eget kapital 2016-12-31	273 201	137	12 434	51	- 46	– 2	16 660	29 234
Utdelning mars & sept 2017 (5,00 kr/aktie)	–	–	–	–	–	–	– 1 366	– 1 366
Årets resultat	–	–	–	–	–	–	5 876	5 876
Övrigt totalresultat	–	–	–	72	– 80	–	0	– 8
Eget kapital 2017-12-31	273 201	137	12 434	123	– 126	– 2	21 170	33 736

				Fond för verkligt värde
Moderbolaget, Mkr (not 15)	Antal utestående aktier, tusental	Aktie kapital	Reserv fond	Valuta Valuta omäknings- reserv säkrings- reserv		Överkursfond	Balanserad vinst	Totalt eget kapital
Eget kapital 2015-12-31	164 000	86	20	– 13	11	–	4 614	4 718
Utdelning mars 2016 (4,25* kr/aktie)	–	–	–	–	–	–	– 804	– 804
Nyemission	82 000	41	–	–	–	6 273	–	6 314
Apportemission/Förs. egna aktier	27 201	10	–	–	–	2 160	905	3 075
Emissionskostnader	–	–	–	–	–	–	– 123	– 123
D:o skatteeffekt	–	–	–	–	–	–	27	27
Årets resultat	–	–	–	–	–	–	4 594	4 594
Övrigt totalresultat	–	–	–	30	– 30	–	0	0
Eget kapital 2016-12-31	273 201	137	20	17	– 19	8 433	9 213	17 801
Utdelning mars & sept 2017 (5,00 kr/aktie)	–	–	–	–	–	–	- 1 366	- 1 366
Årets resultat	–	–	–	–	–	–	1 359	1 359
Övrigt totalresultat	–	–	–	67	– 67	–	0	0
Eget kapital 2017-12-31	273 201	137	20	84	– 86	8 433	9 206	17 794

*) Antal historiska aktier har omräknats med hänsyn till fondemissionsinslaget (d v s teckningsrättens värde) i genomförd nyemission och används i alla

nyckeltalsberäkningar för kr/aktie.

Kassaflödesanalys

	KONCERN		MODERBOLAG
MKR	2017	2016	2017	2016
Löpande verksamhet
Driftsöverskott	3 577	3 036	72	23
Centrala administrationskostnader	– 162	– 143	– 179	– 124
Återläggning av avskrivningar	14	14	5	2
Betalt finansnetto	– 878	– 814	8	– 23
Betald skatt	– 3	9	_	–
Omräkningsdifferens utlandsverksamhet	– 8	6	–	–
Kassaflöde löpande verksamhet före förändring rörelsekapital	2 540	2 108	– 94	– 122
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital
Förändring kortfristiga fordringar	– 74	– 47	1 632	799
Förändring kortfristiga skulder	– 223	199	– 744	9
Kassaflöde från löpande verksamhet	2 243	2 260	794	686
Investeringsverksamheten
Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer		– 2 119	–	–
Förvärv av fastigheter	– 2 893	– 874	–	–
Förändring skuld vid förvärv av fastigheter	– 3 595	– 4	–	–
Försäljning av fastigheter	12	6 781	–	–
Förändring fordran vid försäljning av fastigheter	875	– 4 953	–	–
	4 956
Rörelseförvärv Investeringar i övrigt, netto	–	– 11 369 – 23	– – 1 978	– 10 503 – 28
	– 48
Kassaflöde från investeringsverksamhet	– 693	– 12 561	– 1 978	– 10 531
Finansieringsverksamheten not 27
Nyupplåning räntebärande skulder	– 241	5 144	7 116	11 704
Förändring långfristiga fordringar	3	– 11	– 4 566	– 7 245
Nyemission	–	6 190	–	6 190
Utbetald utdelning	– 1 366	– 804	– 1 366	– 804
Kassaflöde från finansieringsverksamhet	– 1 604	10 519	1 184	9 845
Årets kassaflöde	– 54	218	0	0
Likvida medel ingående balans	257	39	0	0
Likvida medel utgående balans	203	257	–	0

Redovisningsprinciper och noter

(Alla belopp i Mkr om inget annat anges.)

Not 1 Redovisningsprinciper

Allmän information

De finansiella rapporterna för Castellum AB (Moderbolaget) för räkenskapsåret som slutar den 31 december 2017 har godkänts av styrelsen och verkställande direktören den 1 februari 2018 och kommer att föreläggas årsstämman 2018 för fastställande. Moderbolaget är ett svenskt aktiebolag (publ), med säte i Göteborg, Sverige. Koncernens verksamhet beskrivs i förvaltningsberättelsen.

Grunder för redovisningen

Castellums räkenskaper har upprättats enligt de av EU antagna IFRS standarderna. Vidare har koncernredovisningen upprättats i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 (Kompletterande redovisningsregler för koncerner).

Räkenskaperna är upprättade baserat på verkligt värde för förvaltningsfastigheter samt derivat, nominellt värde för uppskjuten skatt samt anskaffningsvärde för resterande poster.

Kritiska bedömningar och uppskattningar

För att upprätta redovisningen i enlighet med IFRS och god redovisningssed krävs att det görs bedömningar och antaganden som i bokslutet påverkar redovisade tillgångar, skulder, intäkter och kostnader samt övrig information. Dessa bedömningar och antaganden baseras på historiska erfarenheter samt andra faktorer som bedöms vara rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar om andra antaganden görs eller andra förutsättningar föreligger.

Förvaltningsfastigheter

Inom området värdering av förvaltningsfastigheter kan bedömningar och antaganden ge en betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning. Värderingen kräver bedömning av och antaganden om framtida kassaflöde samt fastställande av diskonteringsfaktor (avkastningskrav). För att avspegla den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och bedömningar anges vanligtvis vid fastighetsvärdering ett osäkerhetsintervall om +/- 5 – 10%. Information om detta samt de antaganden och bedömningar som har gjorts framgår av not 12.

Tillgångsförvärv kontra rörelseförvärv

Bolagsförvärv kan klassificeras som antingen rörelseförvärv eller tillgångsförvärv. Bolagsförvärv vars primära syfte är att förvärva bolagets fastighet och där bolagets eventuella förvaltningsorganisation och administration är av underordnad betydelse för förvärvet, klassificeras som tillgångsförvärv. Övriga bolagsförvärv klassificeras som rörelseförvärv.

Vid tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten skatt hänförligt till fastighetsförvärvet, utan eventuell rabatt minskar istället fastighetens anskaffningsvärde. Det innebär att värdeförändringarna kommer att påverkas av skatterabatten vid efterföljande värdering.

Uppskjuten skatteskuld

Enligt redovisningsreglerna ska uppskjuten skatt redovisas nominellt utan diskontering, beräknad efter av Riksdagen beslutad skattesats om 22%. Den verkliga skatten är betydligt lägre på grund av dels möjligheten att sälja fastigheter på ett skatteeffektivt sätt, dels tidsfaktorn.

Förvaltningsresultat

Castellums verksamhet är fokuserad på tillväxt i kassaflöde från den löpande förvaltningen, d v s tillväxt i förvaltningsresultatet, och målet är att förvaltningsresultatet årligen ska öka med minst 10%. Det är också förvaltningsresultatet som utgör basen i vad som årligen ska delas ut till aktieägarna – minst 50% av förvaltningsresultatet. Således har storleken på värdeförändringarna inte målsatts, de ingår inte i basen för utdelning och de ingår inte heller i någon annan bas, exempelvis företagsledningens incitamentsprogram. För att ge en rättvisande bild av Castellums syn på sin verksamhet har rapporten över totalresultatet utformats med hänsyn till detta – d v s redovisning av värdeförändringar (ej kassaflödespåverkande) sker efter kassaflödespåverkande poster och en resultatrad har infogats som verksamheten styrs och målsätts på, d v s förvaltningsresultatet.

Klassificering

Anläggningstillgångar och långfristiga skulder består av belopp som förväntas återvinnas eller förfaller mer än tolv månader från balansdagen. Omsättningstillgångar och kortfristiga skulder består av belopp som förväntas återvinnas eller betalas inom tolv månader från balansdagen.

Koncernredovisning

Koncernens balans- och resultaträkning omfattar alla bolag i vilka moderbolaget direkt eller indirekt har bestämmande inflytande, vilket erhålls då Castellum uppnår rösträttsmajoritet. Alla bolag i koncernen är helägda. Koncernen omfattar utöver moderbolaget de i not 24 angivna dotterföretagen med tillhörande underkoncerner. Bokslutet bygger på redovisningshandlingar upprättade för samtliga koncernbolag per 31 december. Koncernredovisningen har upprättats enligt förvärvsmetoden, innebärande att dotterföretagens egna kapital vid förvärvet, fastställt som skillnaden mellan tillgångars och skulders verkliga värden, eliminerats i sin helhet. I koncernens egna kapital ingår endast den del av dotterföretagens egna kapital som tillkommit efter förvärvet.

I koncernens resultaträkning ingår under året förvärvade eller avyttrade koncernbolag endast avseende Castellums innehavstid. Interna försäljningar, vinster, förluster och mellanhavanden inom koncernen elimineras i koncernredovisningen. Omräkning av räkenskaperna till svenska kronor för den utländska verksamheten sker genom att balansräkningen omräknas till balansdagens kurs, förutom eget kapital som omräknas till historisk anskaffningskurs, medan resultaträkningen omräknas till periodens genomsnittskurs. Uppkomna omräkningsdifferenser redovisas i övrigt totalresultat.

Intäkter

Hyresintäkter

Hyresintäkter, som ur ett redovisningsperspektiv även benämns intäkter från operationella leasingavtal aviseras i förskott och periodiseras linjärt i resultaträkningen baserat på villkoren i hyresavtalen. I hyresintäkterna ingår tillägg såsom utfakturerad fastighetsskatt och värmekostnad. Förskottshyror redovisas som förutbetalda hyresintäkter.

I de fall hyreskontrakt under viss tid medger en reducerad hyra som motsvaras av en vid annan tidpunkt högre hyra, periodiseras denna underrespektive överhyra över kontraktets löptid. Rena rabatter såsom reduktion för successiv inflyttning belastar den period de avser.

Intäkter från fastighetsförsäljningar

Intäkter från fastighetsförsäljningar redovisas på kontraktsdagen, såvida det inte föreligger särskilda villkor i köpekontraktet. Försäljning av fastighet via bolag nettoredovisas avseende underliggande fastighetspris och kalkylmässig skatt. Resultat från försäljning av fastighet redovisas som värdeförändring och avser skillnaden mellan erhållet försäljningspris efter avdrag för försäljningsomkostnader, kalkylmässig skatt och redovisat värde i senaste kvartalsrapport med justering för nedlagda investeringar efter senaste kvartalsrapport.

Finansiella intäkter

Finansiella intäkter består av ränteintäkter och redovisas i den period de avser. I finansiella intäkter redovisas även erhållna koncernbidrag samt erhållen och anteciperad utdelning. Vid beräkning av finansiella intäkter tillämpas effektivräntemetoden.

Finansiella kostnader

Finansiella kostnader avser ränta och andra kostnader som uppkommer då pengar lånas. Kostnader för uttagande av pantbrev betraktas ej som en finansiell kostnad utan aktiveras som värderingshöjande fastighetsinvestering. Finansiella kostnader resultatförs i den period de hänför sig till. Finansiella kostnader inkluderar även räntekostnader för räntederivatavtal. Betalningsströmmar från räntederivatavtal resultatförs för den period de avser. Finansnettot påverkas ej av marknadsvärdering av ingångna räntederivatavtal vilka istället redovisas som värdeförändringar under särskild rubrik. Den del av räntekostnaden som avser ränta under produktionstiden för större ny-, till- eller ombyggnader aktiveras. Räntan beräknas utifrån genomsnittlig upplåningskostnad för koncernen.

Ersättningar till anställda

Ersättningar till anställda redovisas i takt med att de anställda har utfört tjänster i utbyte mot ersättningen. Ersättning enligt incitamentsprogram, vilket är kontantreglerat och utbetalas som ej pensionsgrundande lön, redovisas i takt med måluppfyllelse och programmets löptid.

Pensioner och andra ersättningar efter avslutad anställning kan klassificeras som avgiftsbestämda planer eller förmånsbestämda planer. Huvuddelen av Castellum-koncernens åtaganden för pensioner utgörs av avgiftsbestämda planer, vilka fullgörs genom fortlöpande utbetalningar till fristående myndigheter eller organ vilka administrerar planerna. Förpliktelser avseende avgifter till avgiftsbestämda planer redovisas som kostnad när de uppstår. Ett mindre antal personer har förmånsbestämda ITP-planer med fortlöpande betalningar till Alecta. Dessa redovisas som avgiftsbestämd plan till följd av att Alecta inte levererar den information som krävs, varför brist råder på den information som erfordras för att redovisa planen som en förmånsbestämd plan. Det finns dock inget som indikerar några väsentliga åtaganden överstigande vad som är utbetalt till Alecta. CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER

Inkomstskatter

Inkomstskatt fördelas i resultaträkningen på aktuell och uppskjuten skatt. Inkomstskatten belastar resultaträkningen förutom i de fall den är hänförlig till transaktioner vilka redovisats direkt mot eget kapital då även skatteeffekten redovisas direkt mot eget kapital. Aktuell och uppskjuten skatt beräknas utifrån gällande skattesats om 22% i Sverige och Danmark.

Uppskjuten skatt

Uppskjuten skatt på temporära skillnader som uppkommer mellan en tillgångs eller skulds redovisade värde och dess skattemässiga värde redovisas i Castellum enligt balansräkningsmetoden. Detta innebär att det finns en skatteskuld eller skattefordran som realiseras den dag tillgången eller skulden säljs. Undantag görs för temporära skillnader som uppkommit vid första redovisningen av tillgångar och skulder som utgör tillgångsförvärv. I Castellum finns fyra poster där det föreligger temporära skillnader – fastigheter, underskottsavdrag, derivat och obeskattade reserver. Uppskjuten skattefordran hänförligt till underskottsavdrag redovisas eftersom det är troligt att underskottsavdragen kommer att kunna kvittas mot framtida skattemässiga överskott. Uppskjuten skatteskuld beräknas på skillnaden mellan fastigheternas redovisade värde och deras skattemässiga värde likaså på derivat på obeskattade reserver. Vid förändring av ovan nämnda poster förändras således även den uppskjutna skatteskulden/ -fordran, vilket redovisas i resultaträkningen som uppskjuten skatt.

Årets förvärv har redovisats som tillgångsförvärv, innebärande att uppskjuten skatt som fanns vid förvärvstillfället inte finns upptagen i balansräkningen.

Aktuell skatt

Utöver uppskjuten skatt redovisas i resultaträkningen även aktuell skatt, vilken motsvarar den skatt bolaget är skyldig att betala utifrån årets skattepliktiga resultat, justerat för eventuell aktuell skatt avseende tidigare perioder.

Leasingavtal

Leasingavtal där i allt väsentligt alla risker och förmåner förknippade med ägandet faller på leasegivaren klassificeras som operationellt leasingavtal. Samtliga nuvarande hyreskontrakt hänförliga till Castellums förvaltningsfastigheter är, sett ur ett redovisningsperspektiv, att betrakta som operationella leasingavtal. Redovisning av dessa avtal framgår av principen för intäkter samt not 3.

Tomträttsavtal är, sett ur ett redovisningsperspektiv, operationellt leasingavtal. Tomträttsavgälden redovisas som kostnad för den period den avser.

Det finns även ett mindre antal leasingavtal av ringa omfattning, där Castellum är leasetagare. Även dessa leasingavtal är operationella leasingavtal och avser främst personbilar. Betalningar som görs under leasingperioden kostnadsförs i resultaträkningen linjärt över leasingperioden.

Förvaltningsfastigheter

Med förvaltningsfastighet avses fastighet som innehas i syfte att generera hyresintäkter eller värdestegring eller en kombination av dessa, snarare än för användning i eget företags verksamhet för produktion och tillhandahållande av varor, tjänster eller för administrativa ändamål samt försäljning i den löpande verksamheten. Samtliga av Castellum ägda eller via tomträttsavtal nyttjade fastigheter bedöms utgöra förvaltningsfastigheter. Om koncernen påbörjar en investering i en befintlig förvaltningsfastighet för fortsatt användning som förvaltningsfastighet redovisas fastigheten även fortsättningsvis som förvaltningsfastighet.

Värdering

Förvaltningsfastigheter, vilka vid förvärvet redovisas till anskaffningsvärde inklusive till förvärvet direkt hänförbara utgifter, har upptagits till verkligt värde med värdeförändringar i resultaträkningen. Verkligt värde har fastställts genom en intern värderingsmodell som finns beskriven i not 12. I noten finns även bland annat angivet de antaganden som ligger till grund för värderingen. Värderingsmodellen bygger på en värdering utifrån nuvärdet av framtida betalningsströmmar med differentierade marknadsmässiga avkastningskrav per fastighet, beroende på bland annat läge, ändamål, skick och standard. För att säkerställa den interna värderingen görs externa värderingar på del av beståndet.

Värdeförändring

Värdeförändring redovisas i resultaträkningen och består av såväl orealiserad som realiserad värdeförändring. Den orealiserade värdeförändringen beräknas utifrån värderingen vid periodens slut jämfört med värderingen föregående år, alternativt anskaffningsvärdet om fastighet förvärvats under året, med tillägg för under perioden aktiverade tillkommande utgifter. För fastighet som sålts under året beräknas orealiserad värdeförändring utifrån värdering vid senaste kvartalsrapport före försäljning jämfört med värdering vid utgången av föregående år, med justering för under perioden aktiverade tillkommande utgifter. Hur den realiserade värdeförändringen beräknas framgår av redovisningsprinciperna för intäkter från fastighetsförsäljningar.

Tillkommande utgifter

Tillkommande utgifter som medför en ekonomisk fördel för bolaget, d v s som är värderingshöjande, och som kan beräknas på ett tillförlitligt sätt aktiveras. Utgifter för reparation och underhåll kostnadsförs i den period de uppkommer. Vid större ny-, till- och ombyggnader aktiveras räntekostnad under produktionstiden.

Förvärv och försäljning

Vid förvärv och försäljning av fastigheter eller bolag, redovisas transaktionen på kontraktsdagen såvida det inte föreligger särskilda villkor i köpekontraktet.

Materiella anläggningstillgångar

Materiella anläggningstillgångar utgörs av inventarier, vilka har upptagits till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuellt gjorda nedskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår inköpspris samt kostnader direkt hänförbara till tillgången för att bringa den på plats och i skick för att utnyttjas i enlighet med syftet med anskaffningen. Avskrivningar på inventarier baseras på historiska anskaffningsvärden efter avdrag för senare eventuellt gjorda nedskrivningar. Restvärdet bedöms vara obefintligt. På under året anskaffade tillgångar beräknas avskrivningar med beaktande av anskaffningstidpunkt. Avskrivningar görs linjärt, vilket innebär lika stora avskrivningar över nyttjandeperioden som normalt är fem år förutom för datorer som bedöms ha en nyttjandeperiod på tre år.

Goodwill

Goodwill som uppkommer vid upprättande av koncernredovisning utgör skillnaden mellan anskaffningsvärdet och koncernens andel av verkligt värde på förvärvade dotterföretags identifierbara nettotillgångar vid förvärvstidpunkten.

I koncernen är redovisad goodwill hänförlig till uppskjuten skatt. Vid förvärvstidpunkten värderas goodwill till anskaffningsvärde för att därefter värderas till anskaffningsvärde efter avdrag för eventuella nedskrivningar.

Goodwill prövas minst årligen avseende eventuellt nedskrivningsbehov, eller när det finns en indikation på att redovisat värde inte är återvinningsbart.

Finansiella instrument

Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar bland tillgångarna likvida medel, hyresfordringar, övriga fordringar och lånefordringar, samt bland skulderna ränte- och valutaderivatinstrument, leverantörsskulder, övriga skulder och låneskulder.

Finansiella instrument redovisas initialt till verkligt värde, motsvarande anskaffningsvärde, med tillägg för transaktionskostnader, med undantag för kategorin finansiella instrument redovisade till verkligt värde via resultaträkningen där transaktionskostnader inte ingår. Efterföljande redovisning sker därefter beroende på hur klassificering skett enligt nedan. Finansiella transaktioner såsom in- och utbetalning av räntor och krediter bokförs på kontoförande banks likviddag, medan övriga in- och utbetalningar bokförs på kontoförande banks bokföringsdag.

En finansiell tillgång tas bort från balansräkningen när rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller bolaget förlorar kontrollen över den. En finansiell skuld tas bort från balansräkningen när förpliktelsen i avtalet fullgjorts eller på annat sätt utsläckts.

Likvida medel

Likvida medel kan utgöras av koncernens disponibla tillgodohavanden hos banker och motsvarande institut, samt bankdepositioner med restlöptid om maximalt tio (10) bankdagar, och kortfristiga placeringar i statsskuldväxlar och bank- respektive kommuncertifikat med restlöptid om maximalt tre (3) månader. Per 31 december utgjordes likvida medel enbart av disponibla tillgodohavanden i bank.

Fordringar

Finansiella tillgångar som inte är derivat, som har fastställda eller fastställbara betalningar och som inte noteras på en aktiv marknad, redovisas som fordringar. I koncernen finns främst hyresfordringar och övriga fordringar. Fordringar har efter individuell värdering upptagits till det belopp varmed de beräknas inflyta, vilket innebär att de redovisas till anskaffningsvärde med reservering för osäkra fordringar. Reservering för osäkra fordringar sker när det finns objektiva riskbedömningar för att koncernen inte kommer att erhålla hela fordran. Fordringar i moderbolag består enbart av fordringar på dotterbolag, vilka redovisas till anskaffningsvärde.

Skulder

Skulder avser krediter och rörelseskulder såsom t ex leverantörsskulder. Merparten av Castellums kreditavtal är långfristiga. I de fall kortfristiga krediter upptas som täcks av outnyttjade långfristiga kreditavtal anses även dessa vara långfristiga. Krediterna redovisas i balansräkningen på likviddagen och upptas till upplupet anskaffningsvärde. Upplupna ej betalda räntor redovisas under posten upplupna kostnader. Skuld redovisas när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet att betala föreligger, även om faktura ännu inte mottagits. Leverantörsskulder redovisas när faktura mottagits. Leverantörsskulder och andra rörelseskulder med kort löptid redovisas till nominellt värde.

Utländsk valuta

Transaktioner i utländsk valuta omräknas till svenska kronor med den för transaktionstillfället aktuella valutakursen. Monetära tillgångar och skulder omräknas till balansdagens kurs.

Derivat

Räntederivat utgör en finansiell tillgång eller skuld som värderas till verkligt värde med värdeförändringar via resultaträkningen. För att hantera exponering mot fluktuationer i marknadsräntan i enlighet med beslutad finanspolicy har Castellum ingått räntederivatavtal. Vid användning av räntederivat uppstår värdeförändringar beroende på främst förändringar av marknadsräntan. Räntederivat redovisas initialt i balansräkningen till anskaffningsvärde på affärsdag och värderas därefter till verkligt värde med värdeförändringar i resultaträkningen.

Värdeförändringar kan vara såväl realiserade som orealiserade. Realiserade värdeförändringar avser lösta räntederivatavtal och utgör skillnaden mellan åsatt pris vid inlösen och redovisat värde enligt senaste kvartalsrapport. Orealiserade värdeförändringar avser den värdeförändring som uppstått under perioden på de räntederivatavtal Castellum hade vid utgången av perioden. Värdeförändringar beräknas utifrån värderingen vid periodens slut jämfört med värderingen föregående år, alternativt anskaffningsvärdet om räntederivatavtal ingåtts under året. För under året lösta räntederivatavtal redovisas och beräknas en orealiserad värdeförändring utifrån värdering vid senaste kvartalsrapport före lösen jämfört med värdering vid utgången av föregående år. Löpande betalningsströmmar under avtalen resultatförs för den period de avser.

Finansiering av investering i utlandet kan åstadkommas dels genom upptagande av krediter i utländska bolagets funktionella valuta, dels genom att ingå valutaderivat. Castellum tillämpar säkringsredovisning för nettoinvesteringar i utlandsverksamhet i de fall där valutaderivat används. Dessa redovisas initialt i balansräkningen till anskaffningsvärde på affärsdagen och därefter till verkligt värde där den effektiva delen av valutakursförändringen avseende säkringsinstrumentet redovisas i övrigt totalresultat medan den ineffektiva delen redovisas som värdeförändring i resultaträkningen. För att fastställa verkligt värde används balansdagens kurs.

Vid värdering av derivat till verkligt värde görs justering för motpartsrisk, s k CVA och DVA.

Eget kapital

Återköp av egna aktier

Vid återköp av egna aktier reduceras eget kapital med betald köpeskilling inklusive eventuella transaktionskostnader.

Utdelningar

Utdelningar redovisas som minskning av eget kapital efter det att årsstämman fattat beslut. Anteciperad utdelning redovisas hos mottagaren som finansiell intäkt.

Resultat per aktie

Beräkning av resultat per aktie baseras på årets resultat i koncernen hänförligt till moderbolagets aktieägare och på det vägda genomsnittliga antalet utestående aktier under året.

Avsättningar

Avsättningar avser skulder som är ovissa avseende betalningstidpunkt eller belopp. En avsättning redovisas då det föreligger avtalsmässiga förpliktelser, domstolsutslag eller annan legal grund som medför att det sannolikt kommer att innebära framtida utbetalningar. Bedömning av avsatt belopp sker löpande. Värdering av förpliktelser som förfaller om mer än ett år sker genom diskontering.

Definition av rörelsesegment

Koncernens verksamhet organiseras, styrs och rapporteras per geografiskt område. Rörelsesegment konsolideras enligt samma principer som koncernen i dess helhet. Intäkter och kostnader som redovisas för respektive rörelsesegment är faktiska kostnader. Således har någon fördelning av gemensamma kostnader ej gjorts. Motsvarande gäller de tillgångar och skulder som redovisas i noten för segment.

Kassaflödesanalys

Kassaflödesanalysen har upprättats enligt indirekt metod, vilket innebär att nettoresultatet justeras för transaktioner som inte medfört in- eller utbetalningar under perioden, samt för eventuella intäkter och kostnader som hänförs till investerings- eller finansieringsverksamhetens kassaflöden.

Skillnad mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper

Moderbolagets årsredovisning är upprättad i enlighet med Årsredovisningslagen och med tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2, Redovisning för juridiska personer. RFR 2 anger att en juridisk person ska tillämpa samma IFRS/IAS som tillämpas i koncernredovisningen, med undantag och tillägg beroende på lagbestämmelser i främst Årsredovisningslagen samt med hänsyn tagen till sambandet mellan redovisning och beskattning. Skillnaderna mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper framgår nedan.

Uppställningsform

Resultat- och balansräkning för moderbolaget är uppställda enligt Årsredovisningslagens scheman.

Aktier i dotterbolag

Aktier i dotterbolag redovisas i moderbolaget enligt anskaffningsvärdemetoden. Det bokförda värdet prövas fortlöpande mot dotterbolagens koncernmässiga egna kapital. I de fall bokfört värde understiger dotterbolagens koncernmässiga värde sker nedskrivning som belastar resultaträkningen. I de fall en tidigare nedskrivning inte längre är motiverad sker återföring av denna.

Eventualförpliktelser

Eventualförpliktelser till förmån för dotterbolag, är finansiellt garantiavtal och redovisas i enlighet med RFR 2, Redovisning för juridiska personer, d v s de redovisas inte som en avsättning utan istället lämnas upplysning.

Nya redovisningsprinciper

Nya och omarbetade befintliga standarder, vilka godkänts av EU

Nya standarder vilka trätt i kraft 2017

Nya standarder som trätt ikraft 2017 har inte medfört någon väsentlig påverkan på Castellums finansiella rapportering.

Nya standarder och tolkningar vilka träder i kraft 2018 och framåt

Castellums intäkter består till övervägande del av hyresintäkter vilka omfattas av IAS 17 Leasing. Övergången till IFRS 15 Intäkter från avtal med kunder kommer att redovisas enligt den retroaktiva metoden, d.v.s. jämförelsetalen för 2017 kommer att presenteras i enlighet med IFRS 15. I samband med övergången till IFRS 15 har en översyn av koncernens totala intäkter genomförts vilket medfört att Castellum identifierat att delar av koncernens debiterade intäkter omfattas av IFRS 15, varför Castellums intäkter ska delas upp i två delar – Hyresintäkter och Serviceintäkter. Den förstnämnda inbegriper sedvanlig utdebiterad hyra inklusive index, tilläggsdebitering för investeringar och fastighetsskatt medan sistnämnda avser all annan tilläggsdebitering i form av extratjänster såsom värme, kyla, sopor, vatten, snöröjning m.m. Castellum har gjort en noggrann analys om Castellum är huvudman eller agent för dessa tjänster och konkluderat att koncernen i sin roll som fastighetsägare i huvudsak agerar som huvudman. Det innebär att om en motsvarande bedömning gjorts för 2017 så skulle koncernens omsättning om 5 182 Mkr fördelats mellan Hyresintäkter om 4 783 Mkr respektive Serviceintäkter om 399 Mkr. Övergången till IFRS 15 bedöms således inte få någon materiell påverkan på totala intäkter eller redovisat resultat. CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER

IFRS 9 ersätter IAS 39 den första januari 2018. Standarden inför nya principer för klassificeringen av finansiella tillgångar, för säkringsredovisning och för kreditreserveringar. Koncernen har analyserat effekterna av införandet av den nya standarden under 2017. De nya principerna för klassificering av finansiella tillgångar bygger på en analys av affärsmodellen som tillgången hanteras i och tillgångens kassaflödeskaraktär. Den enskilt största posten inom ramen för tillämpningsområdet för IFRS 9 är derivat som fortsatt redovisas till verkligt värde via resultaträkningen. Analysen visar att de nya principerna inte får någon väsentlig påverkan på Castellums redovisning. IFRS 9 innebär vidare att principerna för reservering för kreditförluster görs i en modell som bygger på förväntade förluster. Analysen och Castellums tillämpning av modellen visar att effekten av övergången inte får någon väsentlig effekt på de redovisade värdena på grund av fordringarnas riskkaraktär. Castellum tillämpar säkringsredovisning på nettoinvesteringar i Danmark. Castellum kommer även fortsättningsvis tillämpa säkringsredovisning enligt IFRS 9 och bedömer att säkringsrelationen är effektiv även under den nya standarden. Det blir därmed ingen effekt av övergången. Koncernen kommer inte att räkna om jämförelsetal.

IFRS 16 Leasing antogs 2017 med ikraftträdande 1 januari 2019. Den nya standarden omfattar regler för såväl leasegivare som leasetagare. Castellums intäkter genereras i huvudsak av hyresintäkter och omfattas därmed av reglerna för leasegivare i IFRS 16. För leasegivare är reglerna i stort sett oförändrade och klassificeringen mellan operationella och finansiella leasingavtal behålls. Castellum analyserar för närvarande vilken effekt IFRS 16 kan medföra avseende koncernens redovisning av hyresintäkter. IFRS 16 förändrar redovisningen för leasetagare väsentligt. Standarden ändrar tidigare gränsdragning mellan finansiella och operationella leasingavtal och anger att för samtliga leasingavtal ska en finansiell leasingskuld och en motsvarande nyttjanderättstillgång redovisas. I resultaträkningen redovisas för samtliga leasingavtal en kostnad för avskrivning på tillgången samt en räntekostnad avseende den finansiella leasingskulden istället för enligt nuvarande regler, löpande kostnadsföring av erlagda leasingavgifter. Med undantag för ingångna tomträttsavtal är Castellum leasetagare endast i begränsad omfattning. Castellum utreder och analyserar för närvarande på vilket sätt som koncernens tomträttsavtal ska redovisas enligt IFRS 16 varför påverkan på resultat och ställning inte vid denna tidpunkt kan uppskattas.

Övriga av EU godkända nya och ändrade standarder samt tolkningsuttalanden från IFRS Interpretations Committee bedöms för närvarande inte påverka Castellums resultat eller finansiella ställning i väsentlig omfattning.

Förändringar i svenska regelverk

Förändringar under 2017 har inte haft någon väsentlig påverkan på Castellums redovisning utan främst medfört något utökat upplysningskrav.

Not 2 Rörelsesegment

Koncernens rörelsesegment utgörs av följande områden; Mitt (Örebro, Västerås, Linköping, Norrköping, Jönköping, Uppsala och Växjö), Väst (Storgöteborg inkl. Borås och Halmstad), Stockholm-Norr (Stockholm, Sundsvall och Gävle), Öresund (Malmö, Lund, Helsingborg och Köpenhamn). Rörelsesegmenten är identifierade efter geografiska verksamhetsområden vilket är i enlighet med hur de följs upp och analyseras av den högste verkställande beslutsfattaren inom koncernen. Koncernen förvaltar enbart kommersiella fastigheter.

Rörelsesegment		Mitt		Väst	Stockholm Norr		Öresund		Ofördelade poster		Summa segment
	2017	2016	2017	2016	2017	2016	2017	2016	2017	2016	2017	2016
Hyresintäkter, externt	1 508	1 258	1 152	1 108	1 426	809	1 053	933	43	–	5 182	4 533
Fastighetskostnader	– 502	– 447	– 318	– 335	– 385	– 230	– 355	– 316	– 45	– 4	– 1 605	– 1 497
Driftsöverskott	1 006	810	834	773	1 041	579	698	617	– 2	– 4	3 577	3 036
Centraladministration	– 25	– 14	– 21	– 13	– 10	– 9	– 9	– 8	– 97	– 97	– 162	– 143
Förv.res från joint venture	–	4	–	–	–	–	–	–	–	–	–	4
Ränteintäkter	22	13	7	23	45	14	25	23	– 95	– 72	4	3
Räntekostnader	– 265	– 281	– 194	– 222	– 287	– 153	- 168	– 211	25	37	– 889	– 835
Förvaltningsresultat inkl JV	738	533	626	561	789	431	546	421	– 169	– 136	2 530	2 065
Omvärdering res. stegvis förvärv	–	27	–	–	–	–	–	–	–	–	–	27
Förvärvs- och omstr.kostnader	–	–	–	–	–	–	–	–	– 5	– 163	– 5	– 163
Nedskrivning goodwill	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–	– 373
Värdeförändring fastigheter	662	1 446	1 198	538	2 545	1 231	144	230	– 9	–	4 540	4 085
Värdeförändring fastighet/skatt i JV	–	– 1	–	–	–	–	–	–	–	–	–	– 1
Värdeförändring derivat	–	–	–	–	–	–	–	–	247	82	247	82
Resultat före skatt	1 400	2 005	1 824	1 099	3 334	1 662	690	651	64	– 217	7 312	5 722
Förvaltningsfastigheter	21 560	19 855	18 010	15 848	25 696	15 181	15 811	15 121	–	–	81 078	70 757
varav årets investeringar	1 066	7 666	1 834	650	3 208	5 346	380	8 060	–	–	6 488	31 491

Av koncernens externa hyresintäkter resp. förvaltningsfastigheter avser 368Mkr (255) hyresintäkter från hyresgäster i Danmark och 5 671 Mkr (5 395) förvaltningsfastigheter belägna i Danmark.

Not 3 Hyresintäkter

Hyresvärde

De totala hyresintäkterna för koncernen uppgick till 5 182 Mkr (4 533). Hyresintäkterna utgörs av hyresvärdet med avdrag för värdet av under året vakanta ytor. Med hyresvärde avses erhållna hyresintäkter plus bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor. I hyresvärdet ingår även tillägg som vidaredebiteras hyresgästen, exempelvis värme, fastighetsskatt och indextillägg. Tabellen nedan visar hyresvärdet kr/kvm fördelat per fastighetskategori och geografiskt område. Hyresnivåerna har i jämförbart bestånd ökat med 3% (2%) mot föregående år.

	Kontor/butik		Lager/logistik		Totalt
Hyresvärde, kr/kvm	2017	2016	2017	2016	2017	2016
Mitt	1 394	1 367	784	744	1 271	1 255
Öresund	1 882	1 858	736	737	1 541	1 539
Stockholm	2 036	1 854	1 073	1 051	1 621	1 501
Väst	1 480	1 420	765	770	1 072	1 033
Norr	1 536	1 501	–	–	1 536	1 501
Totalt	1 617	1 561	827	818	1 341	1 304

Omförhandling

De kommersiella hyreskontrakten, för vilka hyrorna betalas in kvartalsvis i förskott, är tecknade på viss tid, vilket innebär att en förändring av marknadshyrorna inte ger ett direkt utslag i hyresintäkterna. Avtalade hyresnivåer gäller formellt sett tills dess att respektive kontrakt förfaller till omförhandling. Castellums hyror bedöms ligga på marknadsmässiga nivåer.

I de kommersiella kontrakten ingår en så kallad indexklausul innebärande en uppräkning av hyran motsvarande en viss andel av inflationen under föregående år, alternativt en minimiuppräkning.

Kontraktförfallostrukturen avseende Castellums bestånd framgår av efterföljande tabell, där kontraktsvärde avser årsvärde. Den relativt låga andelen förfall under 2018 beror på att merparten, på grund av uppsägningstider, redan omförhandlats under 2017. Den vanligast förekommande löptiden på ett nytecknat kontrakt är 3–5 år med en uppsägningstid om nio månader. Den genomsnittliga återstående kontraktslängden i portföljen kan beräknas till 4,0 år (3,8).

Kontraktsförfallostruktur	Antal kontrakt	Kontrakts värde, Mkr	Andel av värdet
Kommersiellt, löptid
2018	1 731	340	6%
2019	1 639	1 057	20%
2020	1 298	973	18%
2021	880	890	17%
2022	271	455	9%
2023+	388	1 455	28%
Summa	6 207	5 170	100%
Bostäder	463	41
P-platser och övrigt	6 041	69
Totalt	12 711	5 280

Ekonomisk uthyrningsgrad

Den genomsnittliga ekonomiska uthyrningsgraden i Castellum under 2017 var 90,9% (91,3%). För kontors- och butiksfastigheter uppgick den till 91,0% (91,8%) och för lager- och logistikfastigheter till 90,2% (89,5%).

I periodens hyresintäkter ingår engångsersättning om 6 Mkr (20) till följd av förtida lösen av hyresavtal.

Bruttouthyrningen, d v s årshyra för total uthyrning, under året uppgick till 600 Mkr (489), varav 198 Mkr (152) avsåg uthyrning i samband med ny-, till- och ombyggnation. Uppsägningarna uppgick till 290 Mkr (311), varav 7 Mkr (17) avsåg konkurser och 18 Mkr (5) avsåg uppsägningar med mer än 18 månaders återstående uppsägningstid. Nettouthyrning för året uppgick därmed till 310 Mkr (178). Tidsförskjutningen mellan nettouthyrningen och dess resultateffekt bedöms till 9–18 månader.

Ekonomisk	Kontor/butik		Lager/logistik		Totalt
uthyrningsgrad	2017	2016	2017	2016	2017	2016
Mitt	92,6%	92,5%	86,6%	89,3%	91,9%	92,2%
Öresund	86,7%	88,2%	80,6%	83,4%	85,8%	87,5%
Stockholm	92,7%	93,6%	93,2%	90,5%	92,9%	92,9%
Väst	90,8%	93,7%	92,8%	90,5%	91,6%	92,3%
Norr	93,9%	93,2%	–	–	93,9%	93,2%
Totalt	91,0%	91,8%	90,2%	89,5%	90,9%	91,3%

Riskspridning, kreditrisk

Castellum har stor riskspridning i kontraktsportföljen. Koncernen har ca 6 200 kommersiella kontrakt och 460 bostadskontrakt, vars storleksmässiga fördelning framgår av nedanstående tabell. Såväl det enskilt största kontraktet som den enskilt största hyresgästen svarar för ca 2% av koncernens totala hyresintäkter, vilket innebär att Castellums exponering mot enskild hyresgästs kreditrisk är mycket låg.

	Antal		Kontrakts
Kontraktsstorlek, Mkr	kontrakt	Andel	värde, Mkr	Andel
Kommersiellt
< 0,25	3 215	25%	245	5%
0,25-0,5	1 040	8%	377	7%
0,5-1,0	851	7%	602	11%
1,0-3,0	743	6%	1 262	24%
> 3,0	358	3%	2 684	51%
Summa	6 207	49%	5 170	98%
Bostäder	463	4%	41	1%
P-platser och övrigt	6 041	47%	69	1%
Totalt	12 711	100%	5 280	100%

De kommersiella kontraktens spridning på olika branscher framgår av tabellen nedan.

Branschfördelning kommersiella kontrakt (GICS-kod)	Antal kontrakt	Kontrakts värde, Mkr	Andel
Energi (10)	81	45	1%
Material (15)	99	97	2%
Industrivaror (2010)	648	536	10%
Leverantör av kommersiella tjänster (2020)	2 155	952	19%
Transport (2030)	95	114	2%
Detaljhandel (2550)	426	374	7%
Övriga sällanköpsvaror/tjänster (2510-2540)	750	719	14%
Dagligvaror (30)	146	157	3%
Hälsovård (35)	317	353	7%
Finans och fastighet (40)	389	286	6%
Mjukvaror och tillhörande tjänster (4510)	290	215	4%
Teknisk hårdvara (4520)	140	177	3%
Telekomoperatörer (50)	68	21	0%
Kraftförsörjning (55)	31	9	0%
Ideella föreningar och stiftelser	121	54	1%
Kommunal och statlig verksamhet m m	451	1 061	21%
Totalt	6 207	5 169	100%

Tabellen nedan visar avtalade framtida hyresintäkter avseende befintliga hyres kontrakt.

	Koncern		Moderbolag
Avtalade framtida hyresintäkter	2017	2016	2017	2016
Avtalade hyresintäkter år 1
Kommersiella kontrakt	5 290	4 703	–	–
Bostäder	13	13	–	–
Avtalade hyresintäkter mellan år 2 och 5	11 976	10 495	–	–
Avtalade hyresintäkter senare än 5 år	5 341	3 725	–	–
Summa	22 620	18 936	–	–

Hyresfordringar

Hyrorna aviseras och betalas i förskott, vilket innebär att koncernens samtliga hyresfordringar om 45 Mkr (118) är förfallna.

Moderbolaget

Moderbolaget innehåller endast koncerngemensamma funktioner och omsättningen utgörs i princip uteslutande av koncerninterna tjänster.

Not 4 Fastighetskostnader

Fastighetskostnaderna uppgick 2017 till 1 605 Mkr (1 497), motsvarande 366 kr/kvm (376). I dessa belopp ingår såväl direkta fastighetskostnader, såsom kostnader för drift, underhåll, tomträttsavgäld och fastighetsskatt, som indirekta fastighetskostnader i form av uthyrning och fastighetsadministration.

Driftskostnader

I driftskostnader ingår kostnader för bl a el, värme, vatten, fastighetsskötsel, renhållning, försäkringar, hyresförluster samt fastighetsspecifika marknadsföringskostnader. Merparten av driftskostnaderna vidaredebiteras hyresgästerna i form av tillägg till hyran. Avseende lager- och logistikfastigheter står, i flertalet fall, hyresgästerna själva direkt för merparten av driftskostnaderna. Driftskostnaderna uppgick 2017 till 699 Mkr (671), vilket innebär 157 kr/kvm (168). Driftskostnaderna, som bedöms ligga på en för verksamheten normal nivå, är väderleksberoende vilket innebär att de varierar mellan såväl olika år som årstider. Förbrukningen vad avser uppvärmning under året har beräknats till 91,5% (92%) av ett normalår enligt graddagsstatistiken. I driftskostnaderna ingår hyresförluster med 7 Mkr (14), motsvarande 0,1% av hyresintäkterna.

Underhållskostnader

Underhållskostnaderna består av löpande åtgärder för att vidmakthålla fastighetens standard och tekniska system. Underhållet uppgick till 194 Mkr (189), vilket innebär 43 kr/kvm (47).

Tomträttsavgäld

Tomträttsavgäld inklusive arrendeavgifter för 2017 var 23 Mkr (24) varav knappt hälften avser Storstockholm. Tomträttsavgäld är den avgift en ägare till byggnad på kommunalt ägd mark årligen betalar till kommunen. Avgälden för dessa beräknas för närvarande så att kommunen erhåller en realränta på markens uppskattade marknadsvärde. Tomträttsavgälden är fördelad över tiden och omförhandlas oftast med 10 till 20 års intervall. Vid 2017 års utgång hade Castellum 70 fastigheter upplåtna med tomträtt. Befintliga tomträttsavtal förfaller med en relativt jämn spridning över kommande 60 år. Vid uppsägning av tomträttsavtalen ska i merparten fastighetsägaren (kommunen) ersätta Castellum för byggnader m m. Dock finns ett fåtal avtal där kommunen kan begära att tomten återställs. CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER

	Koncern		Moderbolag
Avtalade framtida tomträttsavgälder	2017	2016	2017	2016
Avtalade tomträttsavgälder år 1	17	17	–	–
Avtalade tomträttsavgälder mellan år 2 och 5	67	66	–	–
Avtalade tomträttsavgälder senare än 5 år	275	291	–	–
Summa	359	374	–	–

Fastighetsskatt

Koncernens fastighetsskatt uppgick till 305 Mkr (262) motsvarande 70 kr/kvm (70). Fastighetsskatten är en statlig skatt baserad på fastighetens taxeringsvärde. Skattesatsen för 2017 var 1,0% på taxeringsvärdet för kontor/butik och 0,5% för lager/logistik.

Uthyrning och fastighetsadministration

Koncernens kostnader för uthyrning och fastighetsadministration uppgick 2017 till 384 Mkr (351), vilket innebär 91 kr/kvm (86). Med uthyrning och fastighetsadministration avses indirekta kostnader för löpande fastighetsförvaltning innefattande kostnader för såväl uthyrningsverksamhet, hyresförhandling, hyreskontrakt, hyresdebitering, hyreskrav som redovisning samt kostnader för projektadministration och avskrivningar på inventarier och installationer i dotterbolag. Av kostnaderna utgör 191 Mkr (209) ersättningar till anställda och 9 Mkr (12) avskrivningar på inventarier.

Sammanfattning fastighetskostnader

Nedan visas fastighetsrelaterade kostnader kr/kvm fördelade per kategori och kostnadsslag.

Fastighetskostnader		Kontor/butik		Lager/logistik	Totalt
Kr/kvm	2017	2016	2017	2016	2017	2016
Driftskostnader	184	199	109	110	157	168
Underhåll	51	58	26	26	43	47
Tomträttsavgäld	3	3	8	8	5	5
Fastighetsskatt	95	95	23	23	70	70
Direkta fastighetskostnader	333	355	166	167	275	290
Uthyrning/fastighetsadministration		–		–	91	86
Totalt	333	355	166	167	366	376

Not 5 Centrala administrationskostnader

Centrala administrationskostnader består av kostnader för portföljförvaltning, bolagsadministration samt kostnader för upprätthållande av börsnotering. Detta inkluderar samtliga kostnader för Castellum AB innefattande koncernledning, finansavdelning, data, personal, investor relations, årsredovisning, revisionsarvoden, avskrivning på inventarier och installationer m m. Vidare ingår kostnader på dotterbolagsnivå för VD och ekonomichef samt kostnader för årsredovisning, revisionsarvoden m m. Av kostnaderna, exkl. nedan nämnda incitamentsprogram, utgör 74 Mkr (66) ersättningar till anställda och 5 Mkr (2) avskrivning på inventarier.

I centrala administrationskostnader ingår även kostnader avseende ett resultat- och aktiekursrelaterat incitamentsprogram för koncernledningen om 12 Mkr (20).

Ersättning till revisorer

	Koncern			Moderbolag
Ersättning till revisionsbyråer	2017	2016	2017	2016
Revisionsuppdrag	3	2	1	1
Revision utöver revisionsuppdraget	1	2	0	0
Övriga tjänster	0	0	0	0
Summa	4	4	3	1

Av koncernens totala ersättningar om 4 080 tkr (3 666) avser ersättning till Deloitte.

Not 6 Förvärvs- och omstruktureringskostnader

Under 2016 förvärvade Castellum Norrporten, vilket medförde förvärvskostnader om 126 Mkr. Därtill påbörjades omstrukturering av verksamheten, vilken färdigställdes under 2017. Kostnade för omstruktureingen uppgick till totalt 42 Mkr, varav 5 Mkr belastat årets resultat och 37 Mkr föregående år.

Not 7 Ränte- och finansiella intäkter

	Koncern			Moderbolag
	2017	2016	2017	2016
Ränteintäkter	4	3	2	0
Erhållna koncernbidrag, dotterbolag	–	–	210	420
Anteciperad utdelning, dotterbolag	–	–	3 260	5 480
Ränteintäkter, dotterbolag	–	–	919	728
Övriga finansiella intäkter	–	–	–	0
Summa	4	3	4 391	6 628

Ränteintäkter, såväl i koncernen som moderbolaget, är hänförligt till fordringar värderade till upplupet anskaffningsvärde.

Not 8 Ränte- och finansiella kostnader

		Koncern		Moderbolag
	2017	2016	2017	2016
Räntekostnader	889	810	826	682
Räntekostnader, dotterbolag	–	–	94	72
Övriga finansiella kostnader	0	25	6	9
Summa	889	835	926	763

Årets finansnetto uppgick till –885 Mkr (–832). Under året har 31 Mkr (15) i räntor aktiverats avseende investeringar i fastighetsportföljen där koncernens genomsnittliga räntenivå om 2,4% (2,7%) använts.

Av koncernens räntekostnader avser 396 Mkr räntor hänförligt till skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde. Motsvarande för moderbolaget uppgår till 473 Mkr. Resterande räntekostnader avser löpande ränta hänförligt till Castellums räntederivat.

Not 9 Värdeförändringar

Fastigheter

Fastighetsmarknaden 2017 kännetecknades av stor efterfrågan som ledde till hög transaktionsvolym - det sistnämnda slog inte rekordåret 2016 men var i nivå med 2015 års volymer. Förslaget om ändrad beskattning för fastighetstransaktioner som kom i mars 2017 skapade viss osäkerhet och har därmed haft påverkan på transaktionsmarknaden avseende såväl ledtid som förhandling om skatterabatten i transaktionen. Denna påverkan uppvägs av fortsatt stark efterfrågan och framförallt en mycket stark hyresmarknad. Det sistnämnda medför bra uthyrning och real hyrestillväxt. För Castellums del innebär ovanstående en värdeförändring om 4 540 Mkr motsvarande 6%. Vidare har 16 fastigheter sålts för 875 Mkr efter avdrag för bedömd uppskjuten skatt och omkostnader om totalt 38 Mkr. Underliggande fastighetspris, som således uppgick till 913 Mkr, översteg senaste värdering om 848 Mkr med 65 Mkr. Då varje fastighet värderas enskilt har hänsyn ej tagits till den portföljpremie som kan noteras på fastighetsmarknaden.

Värdeuppgången netto, inklusive årets förändring, över den senaste 10-årsperioden har varit 1,5% per år, vilket är något högre än inflationen under motsvarande period om ca 1%.

Derivat

Castellum använder räntederivat för att erhålla önskad ränteförfallostruktur. Om den avtalade räntan avviker från marknadsräntan, kreditmarginaler oaktat, uppstår ett över- eller undervärde på räntederivaten där den ej kassaflödespåverkande värdeförändringen redovisas över resultaträkningen. Castellum har även derivat i syfte att finansiera investeringar i Danmark. För valutaderivat uppstår ett över- eller undervärde om den avtalade valutakursen avviker från aktuell valutakurs, där den effektiva delen i värdeförändringen redovisas i övrigt totalresultat.

Derivatens värde har, främst på grund av förändrade långa marknadsräntor, ändrats med 247 Mkr (82).

Not 10 Inkomstskatter

Inkomstskatten för svenska aktiebolag är 22%. I resultaträkningen fördelas skatten på aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell skatt utgår från årets skattepliktiga resultat vilket är lägre än det redovisade resultatet. Detta beror främst på möjligheten att nyttja skattemässiga avskrivningar på fastigheter, skattemässigt direktavdrag för vissa ombyggnationer på fastigheter vilka aktiverats redovisningsmässigt, skattefria försäljningar av fastigheter samt befintliga underskottsavdrag.

Uppskjuten skatt är en avsättning för den skatt som framgent ska betalas vid en direktförsäljning av fastigheterna, då återläggning av skattemässiga avskrivningar och avdragna investeringar görs.

Svensk redovisningslagstiftning tillåter inte redovisning av fastigheter till verkligt värde i juridisk enhet, innebärande att värdeförändring på fastigheter enbart sker på koncernnivå och därmed inte påverkar beskattningen. Vissa typer av finansiella instrument, såsom ränteswappar, får värderas till verkligt värde i juridisk enhet. I Castellums fall utgör negativa värdeförändringar på sådana instrument en avdragsgill post medan värdeförändringar upp till instrumentets anskaffningsvärde utgör en skattepliktig intäkt.

Som framgår av tabellen nedan är det skattepliktiga resultatet för 2017 lågt vilket beror på att Castellum kan utnyttja ovan nämnda skattemässiga avskrivningar och skattemässigt avdragsgilla investeringar samtidigt som genomförda försäljningar huvudsakligen skett i form av skattefria andelsöverlåtelser. Betald skatt uppstår då ett fåtal dotterbolag inte har skattemässiga koncernbidragsmöjligheter.

	Underlag 2017		Underlag 2016
	Aktuell	Uppskj.	Aktuell	Uppskj.
Skatteberäkning i koncernen	skatt	skatt	skatt	skatt
Förvaltningsresultat	2 530		2 065
D:o hänförligt till joint venture	–		– 4
Skattemässigt avdragsgilla
avskrivningar	– 1 054	1 054	– 1 044	1 044
ombyggnationer	– 437	437	– 485	485
Övriga skattemässiga justeringar	48	73	48	212
Skattepliktigt förvaltningsresultat	1 087	1 564	580	1 741
Försäljning fastigheter	–	– 465	44	– 2 577
Justering föregående år	– 272	199	–	–
Värdeförändring fastigheter	–	4 513	–	3 793
Värdeförändring derivat	– 423	323	– 245	70
Emissionskostnader	–	–	– 123	123
Skattepl. resultat före underskottsavdrag	392	6 134	256	3 150
Underskottsavdrag, ingående balans	– 2 392	2 392	– 809	809
Förvärvade underskottsavdrag	–	–	– 1 736	1 736
Underskottsavdrag, utgående balans	2 437	– 2 437	2 392	– 2 392
Skattepliktigt resultat	437	6 089	103	3 303
Årets skatt enligt resultaträkningen	–96	–1 340	– 23	– 727

Underskottsavdrag utgörs av tidigare års skattemässiga förluster. Förlusterna, som inte är tidsbegränsade, rullas vidare till nästkommande år och nyttjas genom kvittning mot framtida skattemässiga vinster. Kvarvarande underskottsavdrag är beräknade till 2 437 Mkr.

	Koncern		Moderbolag
Skattekostnad/intäkt	2017	2016	2017	2016
Redovisat resultat före skatt	7 312	5 722	1 442	4 660
Skatt enligt gällande skattesats	– 1 609	– 1 259	– 317	– 1 025
Skatteeffekt på grund av:
ej skattepliktig utdelning	–	–	827	1 206
ej avdragsgill nedsk. aktier dotterbolag	–	–	– 594	– 858
beskattat resultat i joint ventures	–	1	–	–
ej skattepl förs fast / dotterbolag	102	627	–	612
förvärvskostnad	–	– 28	–	–
goodwill	–	– 82	–	–
derivat	76	10	–	–
övriga skattemässiga justeringar	– 5	– 19	1	– 1
Redovisad skattekostnad/intäkt	–1 436	– 750	– 83	– 66

Not 11 Personal och styrelse

Antal anställda	Koncern			Moderbolag
	2017	2016	2017	2016
Medelantal anställda	416	363	38	30
varav kvinnor	167	130	27	18
varav Danmark (varav kvinnor)	9 (4)	6 (3)	–	–

Löner, arvoden och förmåner

Under 2017 hade moderbolaget 7 (7) styrelseledamöter, varav 4 (4) kvinnor, medan antalet styrelseledamöter i koncernens samtliga bolag uppgick till 19 (19), varav 12 (9) kvinnor. Koncernen hade vid årsskiftet 9 (9) ledande befattningshavare, varav 4 (4) kvinnor. Totala antalet personer i dotterbolagens samtliga ledningsgrupper och koncernens ledande befattningshavare uppgick till 41 (45) personer, varav 17 (15) kvinnor.

	Koncern		Moderbolaget
	2017	2016	2017	2016
Löner, arvoden och förmåner
Styrelseordförande	0,9	0,8	0,9	0,8
Övriga styrelseledamöter	2,2	2,0	2,2	2,0
Verkställande direktören
Grundlön	4,4	4,1	4,4	4,1
Rörlig ersättning	2,5	3,8	2,5	3,7
Förmåner	0,0	0,1	0,0	0,1
Övriga ledande befattningshavare koncern: 8 (11), moderbolaget: 4 (4)
Grundlön	12,8	15,2	3,5	5,7
Rörlig ersättning	6,9	11,1	3,8	4,7
Förmåner	0,4	0,6	0,1	0,2
Övriga anställda	204,4	201,7	29,5	15,9
Summa	234,5	239,4	46,9	37,2
Avtalsenliga pensionskostnader
Verkställande direktör	1,3	1,2	1,3	1,2
Övriga ledande befattningshavare (8 resp. 4)	5,2	4,2	2,1	1,8
Övriga anställda	32,4	35,3	3,8	3,5
Summa	38,9	40,7	7,2	6,5
Lagstadgade sociala kostnader inkl. löneskatt
Styrelsens ordförande	0,3	0,2	0,2	0,2
Övriga styrelseledamöter	0,5	0,4	0,5	0,4
Verkställande direktör	2,5	2,8	2,5	2,8
Övriga ledande befattningshavare (8 resp. 4)	7,5	9,3	2,8	3,8
Övriga anställda	68,9	73,7	10,1	5,8
Summa	79,7	86,4	16,2	13,0
Totalt	353,1	366,5	70,3	56,7

Ersättning styrelse

Styrelsens ersättning beslutades av årsstämman 2017 att utgå med 3 215 tkr, varav 825 tkr till styrelsens ordförande och 350 tkr till envar av övriga styrelseledamöter. Ersättning för utskottsarbete tillkommer med totalt 290 tkr. Beloppen sträcker sig från årsstämman 2017-03-23 till och med årsstämman 2018-03-22.

Koncernledning

Under året har förändring skett av koncernledningen och vid årsskiftet ingick verkställande direktören, ekonomi- och finansdirektören, chief investment officer, kommunikationsdirektören och HR chefen i Castellum AB samt de fyra verkställande direktörerna i regionerna.

Ersättning och förmåner

Ersättning och förmåner till koncernledningen bereds av ersättningsutskottet och beslutas av styrelsen. Ersättningen består dels av en grundlön, dels av en rörlig ersättning enligt ett incitamentsprogram som beskrivs nedan. Den rörliga ersättningen kan över programmets treårsperiod uppgå till maximalt tre årslöner. Koncernledningen har ett incitamentsprogram som består av två delar:

• En resultatrelaterad del som baseras på utfallet av förvaltningsresultatet jämfört med föregående år samt på en helhetsbedömning av utvecklingen av vissa individuella faktorer. För fullt utfall krävs en 10-procentig årlig tillväxt av förvaltningsresultatet per aktie. Vid tillväxt i spannet 0–10% sker en linjär beräkning av incitamentet. Den resultatbaserade delen, som utbetalas som lön årsvis efter att bokslutet fastställts, kan maximalt uppgå till en halv årslön per år. Utfallet för 2017 blev 71% motsvarande en kostnad om 8,3 Mkr inkl sociala avgifter. Programmet löpte ut vid utgången av 2017.
• En aktiekursrelaterad del som baseras på Castellumaktiens totalavkastning under en treårsperiod, såväl i nominella tal som jämfört med index för fastighetsaktier i Sverige, Eurozone och Storbritannien. För fullt utfall krävs dels att totalavkastningen uppgår till minst 50% under perioden, dels att totalavkastningen överstiger indexutvecklingen med minst 5 procentenheter under perioden. Vid ett utfall i spannet 0–50% respektive 0–5%-enheter sker en linjär beräkning av incitamentet. Eventuell rörlig ersättning utbetalas som lön efter mätperioden juni 2017 – maj 2020. Den aktiekursrelaterade delen kan maximalt under treårsperioden uppgå till en och en halv årslön, motsvarande en kostnad för Castellum om 35 Mkr inklusive sociala kostnader. Per december 2017 var utfallet 75% motsvarande en kostnad om 4,3 Mkr inkl sociala avgifter. Slutlig avläsning och avräkning sker i maj 2020. Ett treårigt aktiekursrelaterat incitamentsprogram löpte ut i maj 2017, varför avräkning skett vilket dock inte medfört någon kostnadsbelastning för 2017. CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER

Befattningshavare som erhåller rörlig ersättning enligt incitamentsprogrammet förbinder sig att förvärva Castellumaktier för minst halva beloppet av utfallande rörlig ersättning efter skatt. Utfallande rörlig ersättning utbetalas som ej pensionsgrundande lön.

Årsstämman 2017 fattade beslut om ett nytt incitamentsprogram som i princip är en förlängning av ovan nämnda program och består av en årlig resultatbaserad ersättning för åren 2017, 2018 och 2019 samt en treårig aktiekursbaserad ersättning som avser perioden juni 2017 – maj 2020.

Pensioner

Personer i koncernledningen har en avgiftsbestämd pension, utan några andra förpliktelser från bolaget än att under anställningstiden erlägga en årlig premie. Detta innebär att efter avslutad anställning har den anställde rätt att själv bestämma under vilken tid de tidigare avgiftsbestämda inbetalningarna och avkastning därpå, tas ut som pension. Pensionsåldern för verkställande direktören och övriga i koncernledningen är 65 år.

Uppsägning

Uppsägningstiden ska, vid uppsägning från bolagets sida, inte överstiga 6 månader för verkställande direktören respektive 12 månader för övriga befattningshavare. Uppsägningstiden ska, vid uppsägning från verkställande direktörens eller övriga befattningshavares sida, vara sex månader. Under uppsägningstid utgår full lön och andra anställningsförmåner, med avräkning för lön och ersättning som erhålls från annan anställning eller verksamhet. Sådan avräkning sker inte beträffande verkställande direktören. Vid bolagets uppsägning av verkställande direktören utgår ett avgångsvederlag om 12 fasta månadslöner som inte ska reduceras till följd av andra inkomster som den verkställande direktören erhåller.

Pensioner övriga anställda

Övriga anställda i Castellum har en avgiftsbestämd pension, utan några andra förpliktelser från bolaget än att under anställningstiden erlägga en årlig premie. Detta innebär att den anställde efter avslutad anställning har rätt att själv bestämma under vilken tid de tidigare avgiftsbestämda inbetalningarna och avkastning därpå, tas ut som pension. Undantag finns dock för ett 40-tal anställda som istället har förmånsbestämda ITP-planer med fortlöpande betalningar till Alecta. Årets avgifter för pensionsförsäkringar som är tecknade i Alecta uppgår till 0 Mkr (4). Alectas överskott kan fördelas till försäkringstagarna och/eller de försäkrade. Alectas överskott i form av den kollektiva konsolideringsnivån per december, har vid årsredovisningens undertecknande ej offentliggjorts varför denna inte kan anges. Alectas senaste officiella konsolideringsnivå uppgick per september 2017 till 158% (december 2016: 153%). Den kollektiva konsolideringsnivån utgörs av marknadsvärdet på Alectas tillgångar i procent av försäkringsåtaganden beräknade enligt Alectas försäkringstekniska beräkningsantaganden, vilka inte överensstämmer med IAS 19.

Sjukfrånvaro

Sjukfrånvaron för året uppgick till 2% (3%), varav andelen långtidssjukskrivna var 1% procentenheter (2%). Sjukfrånvaron för män och kvinnor var 2% (3%) respektive 2% (4%). Sjukfrånvaron för anställda i åldersgruppen 29 år och yngre var 2% (4%), i åldersgruppen 30–49 år 2% (3%) medan den i åldersgruppen 50 år och äldre uppgick till 2% (3%). Moderbolagets sjukfrånvaro uppgick till 4% (4%), varav andelen långtidssjukskrivna var 3% (3%).

Not 12 Förvaltningsfastigheter

		Koncern
Specifikation årets förändring	2017	2016
Ingående balans	70 757	41 818
Ny-, till- och ombyggnation	2 893	2 119
varav aktiverade räntekostnader	31	15
Förvärv	3 595	29 372
varav rörelseförvärv	–	28 499
Försäljningar	– 848	– 6 462
Värdeförändring	4 513	3 793
Valutakursomräkning	168	117
Utgående balans	81 078	70 757
Specifikation taxeringsvärde
Byggnader	25 053	24 657
Mark	8 939	8 656
Summa taxeringsvärde	33 992	33 313
Hyresintäkter från förvaltningsfastigheter	5 182	4 533
Fastighetskostnader från förvaltningsfastigheter	1 605	1 497

Årets förändring per kategori framgår av tabellen nedan.

Årets förändring per kategori	Kontor/butik			Lager/logistik		Projekt/mark
	2017	2016	2017	2016	2017	2016
Ingående balans	55 399	28 134	12 546	12 159	2 812	1 525
Kategoriförskjutningar	554	– 183	211	72	– 765	111
Ny-, till- och ombyggnation	1 674	1 337	280	296	939	486
Förvärv	2 271	28 867	391	62	933	443
Försäljningar	– 426	– 6 057	– 406	– 399	– 16	– 6
Värdeförändring	3 633	3 191	657	349	223	253
Valutakursomräkning	164	110	4	7	0	–
Utgående balans	63 269	55 399	13 683	12 546	4 126	2 812

Moderbolaget äger inga fastigheter.

Årets investeringar

Castellum har under 2017 investerat för totalt 6 488 Mkr (31 491), varav 3 595 Mkr (29 372) avsåg förvärv och 2 893 Mkr (2 119) avsåg ny-, till- och ombyggnation och av de totala investeringarna avsåg 3 208 Mkr region Stockholm-Norr, 1 835 Mkr region Väst, 1 067 Mkr region Mitt och 378 Mkr region Öresund.

Väsentliga åtaganden

Därutöver har Castellum åtaganden om att färdigställa påbörjade projekt där återstående investeringsvolym uppgår till ca 1 500 Mkr utöver vad som redovisas i balansräkningen.

Påbörjade större investeringar

Fastighet	Investering, Mkr	Varav kvar, Mkr	Färdigställd
Olaus Petri 3:244, Örebro	465	325	Kv 2 2019
Hyllie 4:2 (del av), Malmö	353	257	Kv 2 2019
Spejaren 4, Huddinge	334	299	Kv 1 2019
Hisingen Log.park, Göteborg	220	73	Kv 2 2018
Balltorp 1:124, Mölndal	192	1	Kv 1 2018

Värderingsmodell

En tillgångs värde utgörs enligt vedertagen teori av det diskonterade nuvärdet av framtida kassaflöden som tillgången förväntas generera. Detta avsnitt syftar till att beskriva Castellums kassaflödesbaserade modell för beräkning av fastighetsbeståndets värde. Fastighetsbeståndets värde beräknas som nuvärdet av driftsöverskott minskat med återstående investeringar på igångsatta projekt under de närmaste nio åren samt nuvärdet av bedömt restvärde år 10. Restvärdet år 10 utgörs av nuvärdet av driftsöverskott under återstående ekonomisk livslängd. Till detta läggs det bedömda marknadsvärdet av obebyggd mark och byggrätter. Värderingen sker således enligt IFRS 13, nivå 3.

Av avgörande betydelse för fastighetsbeståndets beräknade värde är avkastningskravet och antagandet beträffande den framtida reala tillväxten, vilka är de tyngst vägande värdedrivande faktorerna i värderingsmodellen. Avkastningskravet är den vägda kostnaden för lånat och eget kapital. Kostnaden för lånat kapital utgår från marknadsmässig ränta på krediter. Kostnaden för eget kapital utgår från den "riskfria räntan" motsvarande lång statsobligationsränta med tillägg för "riskpremie". Riskpremien är individuell för varje investering och beror på investerarens uppfattning om framtida risk och potential.

Intern värdering

Castellum redovisar sina förvaltningsfastigheter till verkligt värde och har per den 31 december 2017 internt värderat samtliga fastigheter. Värderingen har genomförts på ett enhetligt sätt och baserats på en 10-årig kassaflödesmodell, som översiktligt beskrivits ovan. Utgångspunkten för värderingen har varit en individuell bedömning för varje fastighet av dels framtida intjäningsförmåga, dels marknadens avkastningskrav. Värderingarna görs lokalt i respektive dotterbolag och kvalitetssäkras av Castellum AB som dessutom har ett övergripande ansvar för såväl process, system som för fastställande av makroekonomiska antaganden.

Antaganden kassaflöde

Vid bedömningen av en fastighets framtida intjäningsförmåga har, utöver ett inflationsantagande om 1,5%, hänsyn tagits till dels eventuella förändringar i hyresnivån utifrån respektive kontrakts hyra och förfallotidpunkt jämfört med bedömd aktuell marknadshyra, dels förändring i uthyrningsgrad och fastighetskostnader. I värderingen förbättras den ekonomiska uthyrningsgraden successivt under 10-årsperioden för att uppgå till 96%. Med fastighetskostnader avses kostnader för drift, underhåll, tomträttsavgäld, fastighetsskatt och fastighetsadministration.

Antaganden per fastighetskategori, år 1	Kontor/butik		Lager/logistik
	2017-12-31	2016-12-31	2017-12-31	2016-12-31
Hyresvärde kr/kvm,	1 636	1 561	839	818
Vakans	7%	9%	8%	9%
Direkta fastighetskostnader kr/kvm	340	355	175	167
Fastighetsadministration kr/kvm	36	35	25	25

Antaganden avkastningskrav

Avkastningskravet på eget kapital är individuellt för varje fastighet och baseras på antagande om realränta, inflation samt riskpremie. Riskpremien är individuell för varje fastighet och kan delas upp i två delar – generell respektive individuell risk. Den generella risken är ett tillägg för att en fastighetsplacering inte är likvid i samma utsträckning som en obligation samt att tillgången är beroende av den allmänna ekonomiska utvecklingen. Den individuella risken är specifik för varje fastighet och utgör en sammanvägd bedömning av fastighetens kategori, orten där fastigheten är belägen, fastighetens läge på orten med hänsyn till fastighetens kategori, om fastigheten är rätt utformad, ändamålsenlig och yteffektiv, dess tekniska standard såsom t ex materialval, kvalitet på allmänna installationer, inredning och utrustning i lokaler och lägenheter, kontraktssammansättningen, varvid hänsyn tas till exempelvis kontraktens längd, storlek och antal. Fastigheter ägda via tomträtt där Castellum enligt avtal har återställningsskyldighet har i värderingen åsatts en extra individuell riskpremie motsvarande 1,0%.

För att beräkna avkastningen för totalt kapital har antagande om kostnaden för lånat kapital gjorts om 5,0%. Kostnaden för lånat kapital utgörs av en långsiktig syn på realränta, kreditmarginal och inflation. Vidare har antagande om belåningsgrader om 55–65% gjorts beroende på fastighetskategori.

Avkastningen på totalt kapital beräknas genom att avkastningskravet på eget kapital samt kreditkostnaden vägs samman utifrån kapitalstruktur. Avkastningskravet på totalt kapital används för att diskontera det bedömda 10-åriga framtida kassaflödet. Diskontering av restvärdet sker med avkastning på totalt kapital reducerat med tillväxt motsvarande inflation i syfte att inte anta en evig real tillväxt.

Antagande per fastighetskategori	Kontor/butik			Lager/logistik
	2017-12-31	2016-12-31	2017-12-31	2016-12-31
Realränta	1,5%	1,5%	1,5%	1,5%
Inflation	1,5%	1,5%	1,5%	1,5%
Risk		2,4%-11,2% 3,7%-12,3% 7,6%-12,4%		7,9%-12,5%
Avkastning eget kapital			5,4%-14,2% 6,7%-15,3% 10,6%-15,4% 10,9%-15,5%
Ränta	5,0%	5,0%	5,0%	5,0%
Belåningsgrad	65%	65%	55%	55%
Avkastning totalt kapital	5,1%-8,2%	5,6%-8,6%	7,5%-9,7%	7,7%-9,7%
Vägt d:o, diskonteringsfaktor år 1-9	6,7%	7,0%	8,4%	8,5%
Vägd diskonteringsfaktor restvärde*	5,2%	5,5%	6,9%	7,0%

* avkastningskrav totalt kapital efter avdrag för tillväxt motsvarande inflation

Det framräknade avkastningskravet kalibreras därefter mot marknadens avkastningskrav. För att få en uppfattning om marknadens avkastningskrav följer Castellum genomförda fastighetstransaktioner på marknaden. I avsaknad av transaktioner på en viss ort eller för en viss typ av fastighet, hämtas jämförelseinformation istället från liknande ort eller liknande typ av fastighet. I avsaknad av transaktioner baseras uppfattningen på rådande makroekonomiska faktorer.

Den genomsnittliga värderingsyielden för Castellums fastighetsbestånd, exklusive projekt, mark och byggrätter, kan beräknas till 5,5% (5,8%). Kontrakterade hyror bedöms vara på marknadsmässiga nivåer.

Genomsnittlig värderingsyield, Mkr	2017	2016
Driftsöverskott fastigheter enligt resultaträkning	3 589	3 036
Återläggning uthyrning och fastighetsadministration	384	351
Driftsöverskott ej färdigställda projekt	– 12	– 28
Förvärvade/färdigställda fastigheter som om de ägts hela året	74	560
Sålda fastigheter	– 59	– 220
Driftsöverskott exkl uthyrning och fastighetsadministration för fastigheter som om de ägts hela året, exkl projekt och mark	3 976	3 699
Justerat för:
Indexjustering 2018, 2% (1%)	92	62
Verklig uthyrningsgrad, dock lägst 94%	295	265
Fastighetsadministration 30 kr/kvm	– 133	– 129
Normaliserat driftsöverskott	4 230	3 897
Värdering exkl. byggrätter om 569 Mkr (388)	76 383	67 557
Genomsnittlig värderingsyield	5,5%	5,8%

Projekt och byggrätter

Igångsatta projekt har värderats enligt ovanstående princip men med avdrag för återstående investering. Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde om i genomsnitt ca 1 700 kr/kvm (1 700).

Fastighetsbeståndets värde

Den interna värderingen visar ett verkligt värde om 81 078 Mkr (70 757), vilket motsvarar en värdeförändring om 5,9% (5,6%). Av värdet avser 3 479 Mkr fastigheter som innehavs via tomträttsavtal, med hyresintäkter om 300 Mkr.

Av nedanstående tabell framgår verkligt värde fördelat per fastighetskategori och region.

Fastighetsvärde,	Kontor/	Lager/	Projekt/
Mkr 2017-12-31	butik	logistik	mark	Summa
Mitt	18 238	1 967	1 355	21 560
Öresundsregionen	13 906	1 702	204	15 812
Väst	11 553	5 744	713	18 010
Stockholm	14 454	4 270	1 854	20 578
Norr	5 118	–	–	5 118
Summa	63 269	13 683	4 126	81 078

Osäkerhetsintervall och känslighetsanalys

En fastighets marknadsvärde kan endast fastställas då den säljs. Fastighetsvärderingar är beräkningar gjorda enligt vedertagna principer utifrån vissa antaganden. Det värdeintervall som anges vid fastighetsvärderingar och som oftast i en fungerande marknad ligger inom +/– 5–10% ska ses som mått på den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och beräkningar. I en mindre likvid marknad kan intervallet vara större. För Castellums del innebär ett osäkerhetsintervall om +/– 5% ett värdeintervall om 77 024 – 85 132 Mkr motsvarande +/– 4 054 Mkr.

Känslighetsanalys +/–1% (enhet)	Påverkan på värde, Mkr
	Kontor/butik	Lager/logistik
Hyresvärde	+ 863/– 863	+ 189/– 189

Ekonomisk uthyrningsgrad	+ 863/– 863	+ 189/– 189
Fastighetskostnader	– 190/+ 190	– 42/+ 42
Avkastningskrav (diskonteringsränta)	– 9 971/+ 14 064	– 1 693/+ 2 232

Extern värdering

Not 13 Inventarier

Känslighetsanalys +/–1% (enhet)			Påverkan på värde, Mkr
	Kontor/butik			Lager/logistik
Hyresvärde	+ 863/– 863			+ 189/– 189
Ekonomisk uthyrningsgrad	+ 863/– 863			+ 189/– 189
Fastighetskostnader	– 190/+ 190			– 42/+ 42
Avkastningskrav (diskonteringsränta)	– 9 971/+ 14 064		– 1 693/+ 2 232
Vidstående känslighetsanalys visar hur +/– 1%-enhets förändring i kassaflöde samt avkastningskrav påverkar värderingen. Känslighetsanalysen är dock inte realistisk då en parameter sällan ändrar på sig isolerat, utan olika antaganden är sammankopplade avseende kassaflöde och avkastningskrav.
Extern värdering För att säkerställa värderingen har 177 fastigheter motsvarande värdemässigt 53% av beståndet värderats externt av Forum Fastighetsekonomi AB. Urvalet av fastigheter har gjorts med utgångspunkt från de värdemässigt största fastig heterna, men även med syftet att spegla fastighetsbeståndets sammansätt ning avseende kategori och geografi. Forums värdering av de utvalda fastighet erna uppgick till 43 147 Mkr, inom ett osäkerhetsintervall på fastighetsnivå om +/- 5–10%, beroende på respektive fastighets kategori och läge. Castellums värdering av samma fastigheter uppgick till 43 277 Mkr, d v s en nettoavvikelse om 130 Mkr motsvarande –0%. Bruttoavvikelserna var +1 328 Mkr respektive –1 458 Mkr med en genomsnittlig avvikelse om 6%. Därtill har Cushman & Wakefield utfört en skrivbordsvärdering av 56 fastig
heter motsvarande värdemässigt 25% av beståndet. Cushman & Wakefields värdering av de utvalda fastigheterna uppgick till 19 659 Mkr. Castellums vär dering av samma fastigheter uppgick till 20 524 Mkr, d v s en nettoavvikelse om –865 Mkr motsvarande –4%. Forums värdering av samma fastigheter upp gick till 20 500 Mkr, d v s en nettoavvikelse jämfört med Castellums värdering om –24 Mkr motsvarande 0%. Det kan konstateras att Castellums avvikelse mot de två externa värderarna ryms väl inom osäkerhetsintervallet +/- 5–10%. Not 13 Inventarier
	Koncern		Moderbolag
Ingående anskaffningsvärde	2017 138	2016 98	2017 41	2016 13
Inköp	69	47	29	28
Försäljning/utrangering	– 15	– 7	–9	–
Utgående anskaffningsvärde	192	138	61	41
Ingående avskrivningar	–82	– 74	–12	– 10
Försäljning/utrangering	– 14	6	9	–
Årets avskrivningar	– 13	– 14	– 5	– 2
Utgående avskrivningar	– 109	–82	– 8	– 12
Bokfört värde	83	56	53	29
Not 14 Goodwill I mars 2016 förvärvades fastighetsbolagen CORHEI Fastighets AB (tidigare joint venture) och i juni 2016 förvärvades Norrporten. I samband med förvärv en uppstod en goodwillpost hänförligt till främst skillnaden mellan nominell
skatt och beräknad kalkylmässig skatt som tillämpades vid förvärvet. Good willen är därmed helt kopplad till uppskjuten skatt. Vidare såldes delar av Norrporten vidare, vilket medfört ett nedskrivnings behov av goodwillen då den uppskjutna skatt som är hänförligt till de sålda fastigheterna upplöses i sin helhet. Nedskrivningsprövningen har skett baserat på verkligt värde med avdrag för kostnader för försäljning. Nedskrivningsprövningen har inte indikerat något
nedskrivningsbehov för 2017.	Koncern		Moderbolag
	2017	2016	2017	2016
Ingående anskaffningsvärde Förvärv	1 659 –	– 2 032	– –	– –
Nedskrivning	–	– 373	–	–
Bokfört värde	1 659	1 659	–	–

Not 14 Goodwill

		Koncern		Moderbolag
	2017	2016	2017	2016
Ingående anskaffningsvärde	1 659	–	–	–
Förvärv	–	2 032	–	–
Nedskrivning	–	– 373	–	–
Bokfört värde	1 659	1 659	–	–

Not 15 Eget kapital och substansvärde

Poster i eget kapital

Aktiekapitalet var per 31 december 2017 fördelat på 273 201 166 registrerade A-aktier med en röst per aktie och ett kvotvärde om 0,50 per aktie. Samtliga aktier är fullt betalda.

Inga restriktioner vad avser utdelning eller andra typer av återbetalning föreligger. Några potentiella aktier, t ex konvertibler, förekommer inte, ej heller någon företrädesrätt till ackumulativ utdelning, s k preferensaktier.

Aktiekapitalets utveckling	Datum	Antal aktier	Kvotvär- de/ aktie	Aktiekapital, kr
Bildande A-aktier	1993-10-27	+500	100,00	+50 000
Nyemission, A-aktier	1994-09-27	+999 500	100,00	+99 950 000
Split 50:1	1997-03-25	+49 000 000	2,00	–
Vid börsnotering	1997-05-23	50 000 000	2,00	100 000 000
Nyemission, C-aktier	2000-07-12	+7 142 857	2,00	+14 285 714
Inlösen, A-aktier	2000-07-12	–6 998 323	2,00	–13 996 646
Inlösen, C-aktier	2000-11-13	–7 142 857	2,00	–14 285 714
Aktiesplit 4:1	2006-04-27	+129 005 031	0,50	–
Nyemission	2016-06-14	+82 000 000	0,50	+41 000 000
Apportemission	2016-06-15	+19 194 458	0,50	+9 597 229
Årets utgång	2017-12-31	273 201 166	0,50	136 600 583

Övrigt tillskjutet kapital

Övrigt tillskjutet kapital avser eget kapital som är tillskjutet av ägarna.

Valutaomräkningsreserv

Valutaomräkningsdifferenser som uppstår till följd av omräkning av utlandsverksamhet.

Valutasäkringsreserv

Avser effektiv del av orealiserade värdeförändringar hänförligt till valutaderivat som används för säkring av investering i utlandsverksamhet.

Balanserad vinst i koncernen

Balanserad vinst avser intjänade vinstmedel i koncernen. I denna post ingår även tidigare avsättning till reservfond.

Bundet och fritt eget kapital i moderbolaget

Enligt svensk aktiebolagslag utgörs eget kapital av bundet (icke utdelningsbart) och fritt (utdelningsbart) eget kapital. Till aktieägarna får endast utdelas så mycket att det efter utdelning finns full täckning för bundet eget kapital i moderbolaget. Vidare får endast vinstutdelning göras om det är försvarligt med hänsyn till de krav som verksamhetens art, omfattning och risker ställer på storleken av det egna kapitalet och bolagets och koncernens konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.

Återköpta egna aktier

Castellum återköpte under år 2000 totalt 8 006 708 egna aktier för 194 Mkr, motsvarande 4,7% av totalt registrerat antal aktier. Därefter har inga återköp av egna aktier skett. Dessa återköpta aktier användes i samband med förvärvet av Norrporten som en apportemission.

Utdelning

Utdelning föreslås av styrelsen i enlighet med bestämmelserna i Aktiebolagslagen och beslutas av årsstämman. Föreslagen, ännu ej utbetald utdelning, för räkenskapsåret 2017 uppgår till 5,30 kronor per aktie, totalt 1 448 Mkr. Utdelningen föreslås delas upp på två utbetalningstillfällen där avstämningsdag för första utbetalningen föreslås till 26 mars 2018 och avstämningsdag för andra utbetalningen föreslås till 24 september 2018. Beloppet redovisas som skuld först då årsstämman har beslutat om utdelning.

Substansvärde

Substansvärde kan beräknas på lång och kort sikt. Långsiktigt substansvärde utgår från balansräkningen med justering för poster som inte innebär någon utbetalning i närtid, såsom i Castellums fall derivat, goodwill och uppskjuten skatteskuld. Det innebär att eget kapital enligt balansräkningen ska tillföras ytterligare 1 352 Mkr respektive 8 405 Mkr samtidigt som –1 659 Mkr ska dras av.

Aktuellt substansvärde utgörs av eget kapital enligt balansräkningen med justering för uppskjuten skatteskuld. Nuvarande redovisningsregler anger att uppskjuten skatteskuld ska redovisas till nominell skattesats medan den verkliga skatten är betydligt lägre p g a möjligheten att sälja fastigheter på ett skatteeffektivt sätt och tidsfaktorn. För närvarande görs bedömningen att den verkliga diskonterade uppskjutna skatteskulden motsvarar 7%, innebärande att ytterligare 5 555 Mkr kronor ska tillföras eget kapital.

Vid fastighetsvärdering används oftast ett osäkerhetsintervall om +/– 5-10% för att avspegla den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och beräkningar. I Castellums fall innebär +/– 5% osäkerhetsintervall +/– 3 162 Mkr efter skatt.

Substansvärde	Mkr	Kr/aktie
Eget kapital enligt balansräkning	33 736	123
Återläggning
Derivat enligt balansräkningen	1 352	5
Goodwill	– 1 659	– 6
Uppskjuten skatt enligt balansräkningen	8 405	31
Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV)	41 834	153
Avdrag
Derivat enligt ovan	– 1 352	– 5
Bedömd verklig skuld uppskjuten skatt 5%*	– 2 850	– 10
Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV)	37 632	138
Osäkerhetsintervall fastighetsvärdering +/-5% efter skatt	+/– 3 749	+/– 14

* Bedömd verklig uppskjuten skatteskuld netto har beräknats till 5% baserat på en diskonteringsränta om 3%. Vidare har antagits dels att underskottsavdragen realiseras under 2 år med en nominell skatt om 22%, vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skattefordran om 21%, dels att fastigheterna realiseras under 50 år där 33% säljs direkt med en nominell skatt om 22% och 67% säljs indirekt via bolag där köparens skatteavdrag är 6%, vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skatteskuld om 6%.

Kapitalstruktur

Castellum ska ha en stabil kapitalstruktur med låg finansiell risk, innebärande en belåningsgrad som varaktigt inte ska överstiga 55% och en räntetäckningsgrad om minst 200%.

Utöver eget kapital finns skulder i balansräkningen som i princip är ränteoch amorteringsfria och som därför till stor del kan betraktas såsom eget kapital. Fastighetsbranschen använder därför belåningsgrad som nyckeltal för kapitalstrukturen istället för soliditetsmått. Av samma skäl kan även substansvärdet beräknas på olika sätt, vilket framgår ovan.

Castellums mål utgår från tillväxt i kassaflödet och är inte direkt relaterat till substansvärdet. Målet är att kassaflödet, d v s förvaltningsresultat per aktie, ska ha en årlig tillväxt om minst 10%. I syfte att nå detta mål, ska årligen nettoinvesteras för minst 5% av fastighetsvärdet, vilket för närvarande motsvarar ca 4 000 Mkr. Alla investeringar ska bidra till tillväxtmålet i förvaltningsresultatet inom 1-2 år och ha en värdepotential om minst 10%. Försäljning av fastighet ska ske när det är affärsmässigt motiverat och när alternativ investering kan erhållas med bättre avkastning.

Vinstdisposition

Styrelsen har föreslagit att till stämmans förfogande stående vinstmedel om 17 636 605 774 kr skall disponeras enligt följande; utdelning till aktieägarna 5,30 kr/aktie, totalt 1 447 966 180 kr och att i ny räkning överföra 16 188 639 594 kr.

Förändring eget kapital Hänförligt till moderbolagets aktieägare Koncernen, Mkr Antal utestående aktier, tusental Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Valutaomäknings- reserv Valutasäkrings- reserv Innehav utan bestämmande inflytande Balanserad vinst Totalt eget kapital Eget kapital 2015-12-31 164 000 86 4 096 - 12 11 - 11 587 15 768 Utdelning mars 2016 (4,25* kr/aktie) - - - - - - - 804 - 804 Nyemission 82 000 41 6 273 - - - - 6 314 Apportemission/Förs. egna aktier 27 201 10 2 160 - - - 905 3 075 Emissionskostnader - - - 123 - - - - - 123 D:o skatteeffekt - - 28 - - - - 28 Förvärvat minoritetsintresse - - - - - - 2 - - 2 Årets resultat - - - - - - 4 972 4 972 Övrigt totalresultat - - - 63 - 57 - - 6 Eget kapital 2016-12-31 273 201 137 12 434 51 - 46 - 2 16 660 29 234 Utdelning mars och september 2017 (5,00* kr/aktie) - - - - - - - 1 366 - 1 366 Årets resultat - - - - - - 5 876 5 876 Övrigt totalresultat - - - 72 - 80 - 0 – 8 Eget kapital 2017-12-31 273 201 137 12 434 123 - 126 - 2 21 170 33 736

		Fond för verkligt värde
Moderbolaget, Mkr	Antal utestående aktier, tusental	Aktie kapital	Reserv fond	Valuta omäknings- reserv	Valuta säkrings- reserv	Överkursfond	Balanserad vinst	Totalt eget kapital
Eget kapital 2015-12-31	164 000	86	20	- 13	11	-	4 614	4 718
Utdelning mars 2016 (4,25* kr/aktie)	-	-	-	-	-	-	- 804	- 804
Nyemission	82 000	41	-	-	-	6 273	-	6 314
Apportemission/Förs. egna aktier	27 201	10	-	-	-	2 160	905	3 075
Emissionskostnader	-	-	-	-	-	-	- 123	- 123
D:o skatteeffekt	-	-	-	-	-	-	27	27
Årets resultat	-	-	-	-	-	-	4 594	4 594
Övrigt totalresultat	-	-	-	30	- 30	-	0	0
Eget kapital 2016-12-31	273 201	137	20	17	- 19	8 433	9 213	17 801
Utdelning mars och september 2017 (5,00* kr/aktie)	-	-	-	-	-	-	- 1 366	- 1 366
Årets resultat	-	-	-	-	-	-	1 359	13459
Övrigt totalresultat	-	-	-	67	- 67	-	0	0
Eget kapital 2017-12-31	273 201	137	20	84	- 86	8 433	9 206	17 794

*) Antal historiska aktier har omräknats med hänsyn till fondemissions inslaget (d v s teckningsrättens värde) i genomförd nyemission och används i alla nyckeltalsberäkningar för kr/aktie.

Not 16 Skulder

	Koncern		Moderbolag
	2017	2016	2017	2016
Ej räntebärande skulder som förfaller inom ett år efter balansdagen	1 988	1 956	146	137
Räntebärande låneskulder som förfaller inom ett år efter balansdagen	–	–	60	800
mellan ett till fem år efter balansdagen		34 211 34 028		37 374 29 921
senare än fem år efter balansdagen	4 015	4 439	1 556	1 893

Summa skulder exkl. uppskjuten skatte-

skuld, övriga avsättningar och derivat 40 214 40 423 39 136 32 751

Under 2018 förfaller kortfristiga räntebärande låneskulder om 11 322 Mkr (12 649). Då dessa täcks av outnyttjade långfristiga ramar är de klassificerade såsom långfristiga.

Not 17 Uppskjuten skatteskuld/fordran

En realisering av samtliga tillgångar och skulder till koncernmässigt bokfört värde samt nyttjande av kvarvarande underskottsavdrag skulle ge en skattepliktig vinst om 41 969 Mkr (34 105), vilket med full skattebelastning om 22% motsvarar en skatteutbetalning om 9 233 Mkr (7 503). I Castellum finns 828 Mkr (423) i uppskjuten skatteskuld hänförligt till förvärvstillfället för fastigheter redovisade som tillgångsförvärv. Den skatt som fanns vid förvärvstillfället ska enligt gällande regelverk inte upptas i balansräkningen, vilket framgår i efterföljande tabell.

Moderbolaget redovisar en uppskjuten skattefordran om 79 Mkr (83), motsvarande 22% av outnyttjade underskottsavdrag om 359 Mkr (377).

Underskottsavdrag

Castellums underskottsavdrag beräknas per 31 december 2017 uppgå till 2 437 Mkr (2 392). Dess förändring framgår av tabellen i not 9.

Skattemässiga över- och undervärden på fastigheter

Vid en beräkning av det skattemässiga utfallet i koncernen av en direktförsäljning av fastigheterna, ska mot det koncernmässigt bokförda värdet om 81 078 Mkr (70 757), ställas det skattemässiga värdet i juridisk person vilket totalt uppgår till 36 807 Mkr (33 906). Det innebär att vid en försäljning av Castellums samtliga fastigheter skulle den skattepliktiga nettovinsten överstiga den i koncernen redovisade vinsten med 44 271 Mkr (36 851).

	2017		2016
Uppskjuten skatteskuld	Underlag		Skatt Underlag	Skatt
Underskottsavdrag
Vid årets ingång	2 392	526	809	178
Förvärvade underskottsavdrag	–	–	1 736	382
Årets förändring enligt totalresultat	45	10	– 153	– 34
Vid årets utgång i balansräkningen	2 437	536	2 392	526
Skillnad mellan fastigheternas bokförda och skattemässiga värde
Vid årets ingång	–36 851		– 8 107 – 22 209	– 4 886
Årets förändring enligt totalresultat	– 7 420	– 1 632	– 2 880	–634
Förvärv via bolag	–	–	– 11 762	– 2 587
Vid årets utgång	– 44 271	–9 739	–36 851	– 8 107
Avgår, hänförligt till tillgångsförvärv
Vid årets början	1 992	438	1 893	416
Förvärv via bolag	1 771	390	99	22
Vid årets utgång i balansräkningen	3 763	828	1 992	438
Vid årets utgång i balansräkningen	–40 508		– 8 911 – 34 859	– 7 669
Derivat
Vid årets ingång	385	85	–	–
Förvärvat	–	–	628	138
Årets förändring enligt totalresultat	– 385	– 85	– 243	– 53
Vid årets utgång i balansräkningen	–	–	385	85
Obeskattade reserver
Vid årets ingång	–31	– 7	– 30	– 7
Förvärv	–	0	– 1	0
Årets förändring enligt totalresultat	– 104	– 23	0	0
Vid årets utgång i balansräkningen	– 135	– 30	– 31	– 7
Totalt
Vid årets ingång		–32 113 – 7 065 – 19 537		– 4 299
Årets förvärv	–	–	– 9 300	– 2 045
Årets förändring enligt totalresultat	–6 063	–1 340	– 3 276	– 721
Vid årets utgång i balansräkningen	–37 186	–8 405	– 32 113	– 7 065

Tidigare gjorda nedskrivningar där skattemässigt avdrag erhållits uppgår till ca 96 Mkr. Dessa kan, förutsatt en värdeuppgång, framgent komma att återföras.

Not 18 Övriga avsättningar

Övriga avsättningar avser lämnade hyresgarantier med ett maximalt åtagande till och med 31 januari 2019 bedömt till 5 Mkr (9) samt övriga åtaganden i samband med försäljning av fastigheter uppgående till maximalt - Mkr

Not 19 Derivat

Värdering

(-).

Castellum använder räntederivat för att hantera ränterisk och uppnå önskad räntebindningsstruktur. Denna strategi innebär att det över tid kommer uppstå värdeförändringar i räntederivaten, främst till följd av förändrad marknadsränta. Castellum använder dessutom valutaderivat för att åstadkomma finansiering i utländsk valuta. Även dessa ger upphov till värdeförändringar vilka ingår i derivatportföljens marknadsvärde.

För att fastställa verkligt värde används marknadsräntor för respektive löptid och valutakurser, så som de noteras på marknaden på bokslutsdagen. Ränteswappar värderas genom att framtida kassaflöden diskonteras till nuvärde medan instrument med optionsinslag värderas till aktuellt återköpspris. Vid värdering av derivat till verkligt värde görs justering för motpartsrisk i form av Credit Value Adjustment (CVA) och Debt Value Adjustment (DVA). CVA utgörs av Castellums risk att lida kreditförlust i händelse av motparternas fallissemang medan DVA utgör det omvända. Justeringen beräknas på motpartsnivå utifrån förväntad framtida kreditexponering, risken för fallissemang, samt återvinningsgraden av exponerade krediter. Per 31 december 2017 uppgick marknadsvärdet i ränte- och valutaderivatportföljen till –1 352 Mkr (–1 582) där verkligt värde är fastställt enligt nivå 2, IFRS 13.

Castellum redovisar derivat som en långfristig skuld eftersom beloppet inte kommer att regleras i kontanter. Dock kan ett teoretiskt förfallande belopp under 2018 beräknas, uppgående till 515 Mkr.

Motpartsrisk

För att begränsa motpartsrisk har Castellum standardiserade nettingavtal (ISDA) med samtliga motparter med vilka derivatavtal ingåtts vilket innebär att utestående positiva och negativa marknadsvärden kan nettas i händelse av fallissemang.

		2017-12-31			2016-12-31
	Tillgång	Skuld	Netto	Tillgång	Skuld	Netto
Räntederivat	2	– 1 301	– 1 299	11		– 1 619 – 1 608
Valutaderivat	1	– 54	– 53	44	– 18	26
Bruttovärde derivat	3	– 1 355	– 1 352		55 – 1 637	- 1 582
Omfattas av nettning	–3	3	–	– 55	55	0
Nettovärde derivat	0	– 1352	– 1 352		0 – 1 582 – 1 582

Framtida likviditetsflöde

Framtida likviditetsflöden hänförligt till räntederivat utgörs av betald minus erhållen ränta och framgår nedan. För att beräkna det rörliga benet i ett räntederivat har Stiborräntan såsom den noterades på bokslutsdagen använts över hela derivatets löptid.

Framtida likviditetsflöde derivat År Ränta att betala Ränta att erhålla Netto, Mkr –2018 – 445 – – 445 2019 – 405 – – 405 2020 – 342 – – 342 2021 – 342 – – 342 2022 – 211 – – 211 2023+ – 158 – – 158 Summa – 1 903 - – 1 903

Känslighetsanalys

Följande tabell redovisar räntederivatportföljens nominella belopp netto, marknadsvärde per bokslutsdagen, genomsnittlig effektiv ränta samt påverkan på portföljens marknadsvärde vid en förändring av marknadsräntan med +/– 1%-enhet. Räntederivatinstrument med optionsinslag har förfallomässigt fördelats i det segment derivatet som längst kan göras gällande och i samma segment som före antagen ränteförändring.

	Belopp,	Anskaffnings	Marknads	Genomsnittlig	Marknadsvärde	Marknadsvärde
Slutdatum	Mkr	värde, Mkr	värde, Mkr	ränta	ränta +1%-enhet	ränta -1%-enhet
2018	1 750	–	– 21	2,6%	– 15	– 35
2019	3 300	–	– 64	1,5%	– 30	– 102
2020	4 573	–	– 169	1,8%	– 80	– 257
2021	2 800	–	– 158	2,5%	– 58	– 266
2022	1 250	–	– 103	2,8%	– 43	– 165
2023+	5 550	–	– 784	3,5%	– 380	– 1 199
Summa	19 223	–	– 1 299	2,5%	– 606	– 2 024

Valutaderivat med ett marknadsvärde om –53 Mkr ingår ej i tabellen ovan då en förändring av marknadsräntan av dessa derivat har en oväsentlig påverkan på marknadsvärdet.

Not 20 Finansiell riskhantering

Finansiering

Fastigheter är en långfristig tillgång som kräver långfristig finansiering med fördelning mellan eget kapital och räntebärande skulder. Castellums krediter kan säkerhetsmässigt indelas i nedanstående kategorier:

• Krediter mot ställande av säkerhet i form av Castellums reversfordringar på dotterbolagen med däri pantförskrivna fastighetsinteckningar.
• Krediter direkt till dotterbolag mot ställande av säkerhet i form av pantförskrivna fastighetsinteckningar. Krediter direkt mot dotterbolag kompletteras i merparten av fallen med moderbolagets borgen.
• Krediter utan ställande av säkerhet, så kallade blancokrediter.
• Emission av obligationer utan ställande av säkerhet.
• Emission av företagscertifikat utan ställande av säkerhet.

Oavsett typ av kreditavtal innehåller avtalen sedvanliga uppsägningsvillkor samt i vissa fall omförhandlingsvillkor vid förändrad verksamhetsinriktning och avnotering. Om kreditgivaren påkallar rätten till sådan omförhandling och parterna inte kan komma överens finns i kreditavtalen fastställda avvecklingstider för de kreditavtal som omfattas av sådana villkor.

Utnyttjade krediter som säkerställs med fastighetsinteckningar uppgick vid årets utgång till 15 867 Mkr. Säkerställningar kompletteras i merparten av fallen med garanti om belåningsgrad och räntetäckningsgrad, så kallade "financial covenants", innebärande att belåningsgraden ej får överstiga 65% och räntetäckningsgraden ej får understiga 175%. Brytande av 55% belåningsgrad medför i vissa kreditavtal dyrare finansieringskostnader. I samtliga fall är garanti till kreditgivare utfärdad med betryggande marginal till Castellums mål för kapitalstruktur.

Finanspolicy

Den finansiella verksamheten i Castellum bedrivs i enlighet med den av styrelsen fastställda finanspolicyn. Castellum ska ha en låg finansiell risk, innebärande en belåningsgrad som varaktigt ej ska överstiga 55% och en räntetäckningsgrad om minst 200%. Den finansiella verksamheten i Castellum ska bedrivas på ett sådant sätt att behovet av lång- och kortfristig finansiering och likviditet säkerställs. Vidare ska räntenettot vid var tid optimeras med hänsyn tagen till vald finansiell risknivå. I finanspolicyn anges även övergripande ansvarsfördelning samt hur rapportering och uppföljning av de finansiella riskerna ska ske. De finansiella riskerna följs upp och rapporteras kvartalsvis till styrelsen. Som ett led i att ständigt förbättra och anpassa den finansiella riskhanteringen har styrelsen en årlig översyn av finanspolicyn.

I moderbolaget finns en från finansfunktionen skild redovisnings- och kontrollfunktion för den finansiella verksamheten och de finansiella riskerna.

Riskhantering

Castellum genomför finansiella transaktioner utifrån en bedömning av koncernens samlade behov av långfristig finansiering, likviditet och önskad ränterisk. Den finansiella riskhanteringen sker således på portföljnivå. Portföljhantering av upplåning innebär att en koncernintern transaktion såsom till exempel ett internt lån inte replikeras av en identisk extern transaktion utan korteller långfristiga krediter upptas efter bedömning av koncernens samlade finansieringsbehov.

För en kostnadseffektiv hantering av ränterisken görs bedömning av den ränterisk som uppstår vid lösen av eller upptagande av ny enskild kredit med kort räntebindning, varefter räntederivattransaktioner genomförs vid behov för att uppnå önskad räntebindningstid på den totala upplåningen. Castellums internbank arbetar med koncernkontosystem för att möjliggöra nettohantering av koncernens betalningsflöden.

Finansieringsrisk

Krav på långfristig finansiering innebär att Castellum eftersträvar lång kapitalbindning för att begränsa finansieringsrisken. För att uppnå maximal flexibilitet är utnyttjade krediter i bank i huvudsak revolverande, d v s krediterna omsätts vanligtvis inom 1–3 månader. Korta revolverande krediter möjliggör normalt amortering vid varje omsättningstillfälle utan marginalbrytningsersättning eller annan kompensation till kreditgivare. Strävan är att minimera de räntebärande skulderna och kassalikviditet ska i första hand användas för att minska utestående skulder.

För att säkerställa Castellums behov av långfristig finansiering och likviditet arbetar Castellum kontinuerligt med att omförhandla och vid behov tillföra nya krediter. Castellum hade vid årets utgång bindande kreditavtal om 57 240 Mkr (53 259), varav långfristigt uppgick till 45 120 Mkr (40 358) och kortfristigt till 12 120 Mkr (12 901). Av de långfristiga krediterna utgjorde 33 208 Mkr (18 162) långfristiga bindande låneavtal i bank och 11 912 Mkr (7 656) obligationer emitterade under Castellums MTN-program. Av de kortfristiga krediterna utgjorde 1 876 Mkr (3 090) kortfristiga låneavtal i bank, 2 250 (1 600) obligationer och 7 994 Mkr (7 702) utestående företagscertifikat.

Under 2017 har kreditavtal om 1 367 Mkr avslutats eller förfallit samtidigt som avtal om 12 915 Mkr omförhandlats, varav 370 Mkr utgör checkkrediter. Detta medför att borgensförbindelserna totalt sett har minskat med 4 804 Mkr. Därtill har låneavtal om 75 Mkr euro ingåtts med Europeiska investeringsbanken (EIB). Vidare har under året, obligationer om 1 600 Mkr förfallit medan 6 500 Mkr har nyemitterats.

Den genomsnittliga återstående kredittiden på Castellums krediter uppgick vid årsskiftet till 2,7 år (3,0).

Kreditavtal/-ramar	Belopp, Mkr	Utnyttjat, Mkr
Långfristiga bindande låneavtal i bank	32 908	14 957
Kortfristiga bindande låneavtal i bank	1 306	806
Checkkredit	870	104
Summa låneavtal	35 084	15 867
MTN-program (ram 15 000 Mkr)	14 162	14 162
Företagscertifikat (ram 8 000 Mkr)	7 994	7 994
Summa	57 240	38 023

Förfallostrukturen för kreditavtalen nedan visar när i tiden kreditavtalen förfaller till omförhandling eller amortering.

Kreditavtalens förfallostruktur			Utnyttjat i
	Avtal, Mkr	Bank	MTN/Cert	Totalt
0-1 år	12 120	875	10 244	11 119
1-2 år	20 657	4 844	3 298	8 142
2-3 år	7 470	4 949	2 521	7 470
3-4 år	10 019	2 019	2 300	4 319
4-5 år	2 959	19	2 940	2 959
> 5 år	4 015	3 161	853	4 014
Totalt	57 240	15 867	22 156	38 023

Ränterisk

Förändring av marknadsränta och kreditmarginal påverkar finansnettot. Hur snabbt och med hur mycket förändringar i dessa båda komponenter påverkar beror på vald bindningstid. För att begränsa en omedelbar påverkan av förändring i marknadsräntorna har Castellum valt att arbeta med både kort och lång räntebindning. Av samma orsak har Castellum valt att teckna kreditavtal och utge certifikat och MTN med olika löptid. Dock kommer förändringar i både marknadsräntor och kreditmarginaler alltid över tid att få genomslag i finansnettot.

Räntetäckningsgraden är det finansiella mått som beskriver ett bolags risknivå och motståndskraft för förändringar i räntenettot. Castellum har en målsättning om en räntetäckningsgrad om minst 200%. För 2017 uppgick räntetäckningsgraden till 386% (348%). Den genomsnittliga räntebindningstiden uppgick per 31 december 2017 till 2,4 år (2,4), den genomsnittliga effektiva räntan var 2,4% (2,6%) och den genomsnittliga räntan för året 2,4% (2,7%).

Marginaler och avgifter på kreditavtal är fastställda med en genomsnittlig löptid om 2,2 år (2,4).

Kassaflödesmässig resultateffekt nästkommande 12 månader vid en ränteförändring om +/– 1% uppgår till – 69 respektive – 94 Mkr. På grund av räntegolv i kreditavtal har Castellum inte möjlighet att dra full nytta av negativa räntor, därav uppstår ett negativt utfall även vid en sänkning av räntan med 1%-enhet.

I ränteförfallostrukturen redovisas räntederivat i det segment det tidigast kan förfalla. Kreditmarginaler fördelas i intervallet för det underliggande lånet.

Ränteförfallostruktur
	Ränte		Utgående	Genomsnittlig
Krediter, Mkr	derivat, Mkr	Netto, Mkr	ränta	räntebindning
31 128	– 14 173	16 955	2,8%	0,3 år
950	1 700	2 650	1,4%	1,8 år
1 598	3 373	4 971	1,8%	2,5 år
2 999	2 600	5 599	1,8%	3,4 år
1 148	1 250	2 398	2,2%	4,5 år
200	5 250	5 450	2,9%	7,1 år
38 023	0	38 023	2,4%	2,4 år

Valutarisk

Castellum äger fastigheter i Danmark till ett värde om 5 671 Mkr (5 395), vilket innebär att koncernen är exponerad för valutarisk. Valutarisken hänför sig främst till resultat- och balansräkning i utländsk valuta som räknas om till svenska kronor. I de fall där valutaderivat används tillämpar Castellum säkringsredovisning för nettoinvesteringar i utlandsverksamhet. Transaktionsexponeringen i koncernen är normalt begränsad och ska i första hand hanteras genom matchning av intäkter och kostnader.

Påverkan på finansiell nettoställning vid en förstärkning av SEK med 10% i förhållande till DKK uppgår till +142 Mkr.

Motpartsrisk

Med motpartsrisk avses den risk som vid varje tillfälle bedöms föreligga att Castellums motparter inte fullgör sina avtalsenliga förpliktelser.

Castellum begränsar motpartsrisken genom krav på hög kreditvärdighet hos motparterna. Med hög kreditvärdighet avses att inget ratinginstitut anger en rating som understiger "investment grade". Castellums motparter utgörs av de större nordiska bankerna.

Framtida likviditetsflöde

Framtida likviditetsflöde hänförligt krediter framgår nedan. Vid beräkningen har antagits att en förfallande kredit ersätts av en ny kredit över det underliggande kreditavtalets löptid och till en Stiborränta såsom den noterades på bokslutsdagen.

Framtida likviditetsflöde krediter
År	Krediter IB	Förfall	Krediter UB	Räntekostnad, Mkr
2018	38 023	– 11 119	26 904	– 423
2019	26 904	– 8 142	18 762	- 356
2020	18 762	– 7 470	11 292	– 221
2021	11 292	– 4 319	6 973	– 115
2022	6 973	– 2 959	4 014	– 62
2023	4 014	– 2 378	1 636	– 30
2023+	1 636	– 1 636	0	– 45
Summa		–38 023		– 1 253

Not 21 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter

		Koncern		Moderbolag
	2017	2016	2017	2016
Förskottsbetalda hyror	694	877	–	–
Upplupna räntor	121	114	121	108
Övrigt	313	422	23	26
Summa	1 128	1 413	144	134

Not 22 Ställda säkerheter

	Koncern		Moderbolag
	2017	2016	2017	2016
Fastighetsinteckningar	32 397	33 130	–	–
Företagsinteckningar	–	838	–	–
Långfristiga fordringar koncernföretag	–	–	27 688	21 986
Summa	32 397	33 968	27 688	21 986

Not 23 Eventualförpliktelser

		Koncern		Moderbolag
	2017	2016	2017	2016
Borgen för dotterbolag	–	–	3 609	7 353
Summa	–	–	3 609	7 353

I normalfallet är moderbolaget kredittagare, men i de fall upplåning sker direkt mot fastighetsägande bolag ställer moderbolaget borgen.

Not 24 Andelar koncernföretag

Direktägda dotterbolag redovisas i tabellen nedan. Övriga i koncernen ingående bolag framgår av respektive dotterbolags årsredovisning. Under året har Castellum Norr AB förvärvats och två dotterbolag har sålts koncerninternt till Castellum Mitt AB och Castellum Väst AB.

			Kapital	Bokfört
Direktägda dotterbolag	Org.nr.	Säte	andel	värde
Castellum Stockholm AB	556002-8952	Stockholm	100%	4 854
Castellum Mitt AB	556121-9089	Örebro	100%	5 507
Castellum Väst AB	556122-3768	Göteborg	100%	3 579
Castellum Öresund AB	556476-7688	Malmö	100%	4 953
Castellum Norr AB	556594-3999	Sundsvall	100%	768
Fastighets AB Regeringsgatan 556571-4051		Göteborg	100%	0
Castellum Innovation AB	559110-6538	Göteborg	100%	0
Summa				19 661

Principer för konsolidering av koncernbolag framgår av redovisningsprinciperna.

		Moderbolag
Andelar koncernföretag	2017	2016
Ingående anskaffningsvärde	19 403	6 030
Förvärv	0	13 594
Försäljning	–	– 1 393
Lämnat aktieägartillskott	2 458	5 072
Nedskrivning	– 2 200	–3 900
Utgående anskaffningsvärde/bokfört värde	19 661	19 403

Not 25 Långfristiga fordringar, koncernföretag

		Moderbolag
	2017	2016
Ingående anskaffningsvärde	26 348	19 103
Nyutlåning / amorteringar från dotterbolag	8 500	7 215
Valutakursomräkning	66	30
Utgående anskaffningsvärde/bokfört värde	34 914	26 348

Not 26 Finansiella instrument

Mkr Tillgångar Hyresfordringar Övriga fordringar	Låne- och kundfordringar		Finansiella skulder värderade till verkligt värde		Derivat som används i		Finansiella skulder värderade till upplupet
			via resultatet		säkringsredovisning		anskaffningsvärde
	2017	2016	2017	2016	2017 2016		2017	2016
	45	118	–	–	–	–	–	–
	263	5 000	–	–	–	–	–	–
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter	230	264	–	–	–	–	–	–
Kassa och bank	203	257	–	–	–	–	–	–
Skulder
Räntederivat	–	–	1 299	1 608	–	–	–	–
Valutaderivat	–	–	–	–	53	– 26	–	–
Långfristiga skulder	–	–	–	–	–	–	38 226	38 467
Leverantörsskulder	–	–	–	–	–	–	125	153
Övriga skulder	–	–	–	–	–	–	336	322
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	–	–	–	–	–	–	1 128	1 413
Summa Finansiella instrument såsom hyresfordringar, leverantörsskulder m m redovisas till upplupet anskaffningsvärde med avdrag för eventuell nedskrivning, varför	741	5 639	1 299	1 608	53	– 26	39 815	40 355
Not 27 Avstämning av skulder hänförliga till finansieringsverksamheten					Ej kassaflödespåverkande	förändringar
					Effekt ändrad		Periodisering
Koncern			2016-12-31	Kassaflöde	valutakurs		över-/underkurs	2017-12-31
Långfristiga räntebärande skulder Summa skulder hänförliga till finansieringsverksamheten			38 467 38 467	– 241 – 241		1 1	– 1 – 1	38 226 38 226
Moderbolag			2016-12-31	Kassaflöde	Effekt ändrad valutakurs		Periodisering över-/underkurs	2017-12-31
Långfristiga räntebärande skulder			27 912	6 391	– 3		3	34 303
Långfristiga räntebärande skulder till koncernföretag			3 902	725		–	–	4 627
Summa skulder hänförliga till finansieringsverksamheten			31 814	7 116	– 3		3	38 930
Koncernens samt moderbolagets ränte- samt valutaderivat är ej kassflödespåverkande.
Not 28 Händelser efter balansdagen De finansiella rapporterna utgör en del av årsredovisningen och undertecknades av styrelsen och verkställande direktören den 1 februari 2018. Styrelsen i Castellum AB avser att föreslå årsstämman en utdelning om 5,30 kronor per aktie, att utbetalas vid två tillfällen under året. Resultat räkningen och balansräkningen för moderbolaget och koncernen ska fastställas på Castellum AB:s årsstämma, vilken äger rum den 22 mars 2018.

Not 27 Avstämning av skulder hänförliga till finansieringsverksamheten

			Ej kassaflödespåverkande förändringar
Koncern	2016-12-31	Kassaflöde	Effekt ändrad valutakurs	Periodisering över-/underkurs	2017-12-31
Långfristiga räntebärande skulder	38 467	– 241	1	– 1	38 226
Summa skulder hänförliga till finansieringsverksamheten	38 467	– 241	1	– 1	38 226

			Ej kassaflödespåverkande förändringar
			Effekt ändrad	Periodisering
Moderbolag	2016-12-31	Kassaflöde	valutakurs	över-/underkurs	2017-12-31
Långfristiga räntebärande skulder	27 912	6 391	– 3	3	34 303
Långfristiga räntebärande skulder till koncernföretag	3 902	725	–	–	4 627
Summa skulder hänförliga till finansieringsverksamheten	31 814	7 116	– 3	3	38 930

Not 28 Händelser efter balansdagen

Förslag till vinstdisposition

16 277 553 158 kronor
1 359 052 616 kronor
17 636 605 774 kronor
1 447 966 180 kronor
16 188 639 594 kronor
17 636 605 774 kronor

I bolaget finns 273 201 166 aktier, varav samtliga är utdelningsberättigade.

Summan av ovan föreslagen utdelning om 1 447 966 180 kronor kan komma att ändras om antalet återköpta egna aktier förändras innan avstämningsdag för utdelning.

Styrelsens yttrande avseende föreslagen vinstutdelning

Motivering

Koncernens egna kapital har beräknats i enlighet med de av EU antagna IFRS-standarderna samt i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 (Kompletterande redovisningsregler för koncerner). Moderbolagets egna kapital har beräknats i enlighet med svensk lag och med tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 (Redovisning för juridiska personer).

Den föreslagna vinstutdelningen utgör 57 procent av koncernens förvaltningsresultat, vilket ligger i linje med uttalad målsättning att dela ut minst 50 procent av koncernens förvaltningsresultat med hänsyn tagen till investeringsplaner, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Koncernens resultat efter skatt uppgick till 5 876 Mkr. Utdelningspolicyn baseras på koncernens förvaltningsresultat, varför icke kassaflödespåverkande värdeuppgångar respektive värdenedgångar i koncernens fastigheter samt ränteoch valutaderivat ej normalt påverkar utdelningen. Sådana icke kassaflödespåverkande vinster eller förluster har inte heller beaktats vid tidigare års beslut om vinstutdelning.

Styrelsen finner att full täckning finns för bolagets bundna egna kapital efter den föreslagna vinstutdelningen.

Styrelsen finner även att den föreslagna utdelningen till aktieägarna är försvarlig med hänsyn till de parametrar som anges i 17 kap 3 § andra och tredje styckena i aktiebolagslagen (verksamhetens art, omfattning och risker samt konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt). Styrelsen vill därvid framhålla följande.

Verksamhetens art, omfattning och risker

Styrelsen bedömer att bolagets och koncernens egna kapital efter den föreslagna vinstutdelningen kommer att vara tillräckligt stort i relation till verksamhetens art, omfattning och risker. Styrelsen beaktar i sammanhanget bland annat bolagets och koncernens historiska utveckling, budgeterad utveckling, investeringsplaner samt konjunkturläget.

Konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt Konsolideringsbehov

Styrelsen har företagit en allsidig bedömning av bolagets och koncernens ekonomiska ställning och dess möjligheter att infria sina åtaganden. Föreslagen utdelning utgör 8 procent av bolagets eget kapital och 4 procent av koncernens eget kapital. Koncernens belåningsgrad respektive räntetäckningsgrad 2017 uppgick till 47 procent respektive 386 procent. Den uttalade målsättningen för koncernens kapitalstruktur med en belåningsgrad som varaktigt ej skall överstiga 55 procent och en räntetäckningsgrad om minst 200 procent innehålls efter den föreslagna utdelningen. Bolagets och koncernens kapitalstruktur är god med beaktande av de förhållanden som råder i fastighetsbranschen. Mot denna bakgrund anser styrelsen att bolaget och koncernen har goda förutsättningar att ta framtida affärsrisker och även tåla eventuella förluster. Planerade investeringar har beaktats vid bestämmandet av den föreslagna vinstutdelningen.

Likviditet

Den föreslagna vinstutdelningen kommer inte att påverka bolagets och koncernens förmåga att i rätt tid infria sina betalningsförpliktelser. Bolaget och koncernen har god tillgång till likviditetsreserver i form av både kort- och långfristiga krediter. Krediterna kan lyftas med kort varsel, vilket innebär att bolaget och koncernen har god beredskap att klara såväl variationer i likviditeten som eventuella oväntade händelser.

Ställning i övrigt

Styrelsen har övervägt alla övriga kända förhållanden som kan ha betydelse för bolagets och koncernens ekonomiska ställning och som inte beaktats inom ramen för det ovan anförda. Därvid har ingen omständighet framkommit som gör att den föreslagna utdelningen inte framstår som försvarlig.

Värdering till verkligt värde

Derivatinstrument och andra finansiella instrument har värderats till verkligt värde enligt 4 kap 14 a § årsredovisningslagen. Därvid har visat sig ett undervärde om 1 055 Mkr efter skatt, som påverkat det egna kapitalet med nämnda belopp.

Göteborg den 24 januari 2018

Styrelsen

Årsredovisningens undertecknande

Såvitt vi känner till är årsredovisningen upprättad i överensstämmelse med god redovisningssed. Årsredovisningen ger en rättvisande bild av företagets ställning och resultat, och förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av företagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget står inför.

Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med de internationella redovisningsstandarder som avses i Europaparlamentets och rådets förordning (EG) nr 1606/2002 av den 19 juli 2002 om tillämpning av internationella redovisningsstandarder. Koncernredovisningen ger en rättvisande bild av koncernens ställning och resultat, och koncernförvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens verksamhet, ställning och resultat samt väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de företag som ingår i koncernen står inför.

Göteborg den 1 februari 2018

Vår revisionsberättelse beträffande denna årsredovisning har lämnats den 1 februari 2018.

Deloitte AB

Hans Warén Auktoriserad revisor

Revisionsberättelse

Till bolagsstämman i Castellum AB (publ), org.nr 556475-5550

Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen

Uttalanden

Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för Castellum AB (publ) för år 2017 med undantag för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 96–110 och hållbarhetsrapporten på sidorna 11–15, 24–25, 46, 55–63, 94–95, 100–101, 108–109 och 176. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår på sidorna 11–140 i detta dokument.

Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2017 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2017 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt International Financial Reporting Standards (IFRS), så som de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Våra uttalanden omfattar inte bolagsstyrningsrapporten på sidorna 96–110 och hållbarhetsrapporten på sidorna 11–15, 24–25, 46, 55–63, 94–95, 100–101, 108–109 och 176.

Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.

Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och totalresultatet och balansräkningen för koncernen.

Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande rapport som har överlämnats till moderbolagets revisions- och finansutskott i enlighet med Revisorsförordningens (537/2014) artikel 11.

Grund för uttalanden

Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i Revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

Särskilt betydelsefulla områden

Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden

som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden.

Värdering av fastigheter

Beskrivning av risk

Förvaltningsfastigheter redovisas i koncernredovisningen till verkligt värde. Det redovisade verkliga värdet uppgår till 81 078 Mkr per den 31 december 2017 och baseras på en intern värdering av respektive fastighet. För att säkerställa den interna värderingen har värdemässigt 53 % av fastighetsbeståndet värderats externt.

De interna värderingarna utförs genom en individuell bedömning för varje fastighet av framtida intjäningsförmåga och marknadens avkastningskrav. Värdeförändringar kan uppstå antingen till följd av makro- och mikroekonomiska eller fastighetsspecifika orsaker. Värderingarna bygger på bedömningar och antaganden som kan ge en betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning.

Vad gäller värdering av investeringar i befintliga förvaltningsfastigheter tillkommer att bedöma koncernens process för projekthantering med särskilt beaktande av utgifterna för investeringarna samt eventuella ekonomiska åtaganden kopplade till dessa projekt.

För ytterligare information hänvisas till avsnittet om värdering av fastigheter på sidan 82, risker och riskhantering på sidan 88, koncernens redovisningsprinciper och kritiska bedömningsområden på sidan 123 och not 12 i årsredovisningen.

Våra granskningsåtgärder

Vår revision omfattade följande granskningsåtgärder men var inte begränsad till dessa:

• Vi har granskat den interna värderingsprocessen och utvärderat gjorda antaganden och dess tillämpning i den interna värderingsmodellen.
• Vi har granskat indata och beräkningar i den interna värderingsmodellen på fastighetsnivå för ett urval fastigheter för bedömning av fullständighet och värdering.
• Vi har tagit del av de externa värderingarna och bedömt om skillnaden mot de interna värderingarna ryms inom det normala osäkerhetsintervallet.
• För investeringar i befintliga förvaltningsfastigheter har vi granskat Castellums rutiner för projekthantering och för ett urval av pågående projekt granskat investeringsbeslut, attestförfarande, aktiverade utgifter i projekten och uppföljning av projektutfall.
• Vi har granskat redovisning av projektvinster i pågående projekt.
• Vi har granskat relevanta noter till de finansiella rapporterna.

Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen

Detta dokument innehåller även annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 1–10 respektive 147–177. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information.

Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovisningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information.

I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter.

Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna information, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS så som de antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel.

Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta.

Styrelsens revisions- och finansutskott ska, utan att det påverkar styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets finansiella rapportering.

Revisorns ansvar

Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte

innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller fel och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Dessutom:

• identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel, utformar och utför granskningsåtgärder bland annat utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en grund för våra uttalanden. Risken för att inte upptäcka en väsentlig felaktighet till följd av oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktighet som beror på fel, eftersom oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig information eller åsidosättande av intern kontroll.
• skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna kontroll som har betydelse för vår revision för att utforma granskningsåtgärder som är lämpliga med hänsyn till omständigheterna, men inte för att uttala oss om effektiviteten i den interna kontrollen.
• utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som används och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen och tillhörande upplysningar.

• drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och verkställande direktören använder antagandet om fortsatt drift vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi drar också en slutsats, med grund i de inhämtade revisionsbevisen, om huruvida det finns någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser eller förhållanden som kan leda till betydande tvivel om bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. Om vi drar slutsatsen att det finns en väsentlig osäkerhetsfaktor, måste vi i revisionsberättelsen fästa uppmärksamheten på upplysningarna i årsredovisningen och koncernredovisningen om den väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om sådana upplysningar är otillräckliga, modifiera uttalandet om årsredovisningen och koncernredovisningen. Våra slutsatser baseras på de revisionsbevis som inhämtas fram till datumet för revisionsberättelsen. Dock kan framtida händelser eller förhållanden göra att ett bolag och en koncern inte längre kan fortsätta verksamheten.

• utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen och innehållet i årsredovisningen och koncernredovisningen, däribland upplysningarna, och om årsredovisningen och koncernredovisningen återger de underliggande transaktionerna och händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild.

• inhämtar vi tillräckliga och ändamålsenliga revisionsbevis avseende den finansiella informationen för enheterna eller affärsaktiviteterna inom koncernen för att göra ett uttalande avseende koncernredovisningen. Vi ansvarar för styrning, övervakning och utförande av koncernrevisionen. Vi är ensamt ansvariga för våra uttalanden.

Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens planerade omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste också informera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen, däribland de eventuella betydande brister i den interna kontrollen som vi identifierat.

Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har följt relevanta yrkesetiska krav avseende oberoende, och ta upp alla relationer och andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt oberoende, samt i tillämpliga fall tillhörande motåtgärder.

Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer vi vilka av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen, inklusive de viktigaste bedömda riskerna för väsentliga felaktigheter, och som därför utgör de för revisionen särskilt betydelsefulla områdena. Vi beskriver dessa områden i revisionsberättelsen såvida inte lagar eller andra författningar förhindrar upplysning om frågan.

Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar

Uttalanden

Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Castellum AB (publ) för räkenskapsåret 2017-01-01 – 2017-12-31 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust.

Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.

Grund för uttalanden

Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.

Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets ekonomiska situation och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Den verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt.

Revisorns ansvar

Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende:

• företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller
• på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen.

Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.

Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen.

Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande granskningsåtgärder som utförs baseras på vår professionella bedömning med utgångspunkt i risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild betydelse för bolagets situation. Vi går igenom och prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och andra förhållanden som är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.

Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten

Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 96–110 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen.

Vår granskning har skett enligt FARs uttalande RevU 16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden.

En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2–6 årsredovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar samt är i överensstämmelse med årsredovisningslagen.

Revisorns yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten

Det är styrelsen som har ansvaret för hållbarhetsrapporten på sidorna 11–15, 24–25, 46, 55–63, 94–95, 100–101, 108–109 och 176 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen.

Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 12 Revisorns yttrande om den lagstadgade hållbarhetsrapporten. Detta innebär att vår granskning av hållbarhetsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för vårt uttalande.

En hållbarhetsrapport har upprättats.

Deloitte AB utsågs till Castellum ABs revisorer på bolagsstämman den 23 mars 2017 och har varit bolagets revisorer sedan den 23 mars 2017. Hans Warén utsågs till Castellum ABs revisor den 20 mars 2014 och har varit bolagets revisor sedan den 20 mars 2014, varav för 2017 av Deloitte AB utsedd huvudansvarig revisor.

Göteborg den 1 februari 2018

Deloitte AB

Hans Warén Auktoriserad revisor

Revisors rapport över översiktlig granskning av Castellum ABs hållbarhetsredovisning

Till Castellum AB

Inledning

Vi har fått i uppdrag av styrelsen i Castellum AB att översiktligt granska Castellum ABs hållbarhetsredovisning för år 2017. Företaget har definierat hållbarhetsredovisningens omfattning på sidan 1.

Styrelsens och företagsledningens ansvar för hållbarhetsredovisningen

Det är styrelsen och företagsledningen som har ansvaret för att upprätta hållbarhetsredovisningen i enlighet med tillämpliga kriterier, vilka framgår på sidan 176 i hållbarhetsredovisningen, och utgörs av de delar av Sustainability Reporting Guidelines (utgivna av The Global Reporting Initiative (GRI)) som är tilllämpliga för hållbarhetsredovisningen, samt av företagets egna framtagna redovisnings- och beräkningsprinciper. Detta ansvar innefattar även den interna kontroll som bedöms nödvändig för att upprätta en hållbarhetsredovisning som inte innehåller väsentliga fel, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel.

Revisorns ansvar

Vårt ansvar är att uttala en slutsats om hållbarhetsredovisningen grundad på vår översiktliga granskning.

Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med ISAE 3000 Andra bestyrkandeuppdrag än revisioner och översiktliga granskningar av historisk finansiell information. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för upprättandet av hållbarhetsredovisningen, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt IAASBs standarder för revision och god revisionssed i övrigt har.

Revisionsföretaget tillämpar ISQC 1 (International Standard on Quality Control) och har därmed ett allsidigt system för kvalitetskontroll vilket innefattar dokumenterade riktlinjer och rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Vi är oberoende i förhållande till Castellum AB enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort mitt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.

De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medveten om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts.

Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har.

Vår granskning utgår från de av styrelsen och företagsledningen valda kriterier, som definieras ovan. Vi anser att dessa kriterier är lämpliga för upprättande av hållbarhetsredovisningen.

Vi anser att de bevis som vi skaffat under vår granskning är tillräckliga och ändamålsenliga i syfte att ge oss grund för vårt uttalande nedan.

Uttalande

Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att hållbarhetsredovisningen inte, i allt väsentligt, är upprättad i enlighet med de ovan av styrelsen och företagsledningen angivna kriterierna.

Göteborg den 1 februari 2018

Deloitte AB

Hans Warén Auktoriserad revisor

CASTELLUMS FASTIGHETSBESTÅND

Öresund sid 149 Väst sid 154 Mitt sid 160 Stockholm sid 168 Norr sid 172

Sålda fastigheter under 2017 sid 174

CASTELLUM FASTIGHETSBESTÅND 2017 147

Castellums fastighetsbestånd 2017 i sammandrag

		Kvadratmeter per lokalslag
	Kontor	Butiker	Lager	Logistik	Bostäder	Övrigt	Totalt	Markyta	Tax.värde
Region Mitt	686 522	240 072	241 667	122 737	14 724	43 136	1 348 857	2 731 796	9 121 179
Region Väst	457 263	65 226	503 388	164 163	8 189	26 055	1 224 284	2 210 925	7 325 588
Region Öresund	482 642	61 898	176 274	45 233	6 201	32 987	805 235	1 329 852	8 215 062
Region Stockholm	322 151	45 236	222 927	127 499	613	24 555	742 981	1 091 971	7 506 837
Region Norr	228 058	18 670	1 248	0	7 146	4 296	259 418	197 729	1 822 904
Summa Castellum	2 176 635	431 102	1 145 505	459 632	36 872	131 029	4 380 775	7 562 273	33 991 570

Region Öresund

			Förvärvs- Bygg/				Kvadratmeter per lokalslag
Fastighet	Gatuadress	Kommun	år Omb. år	Kontor	Butiker	Lager	Logistik Bostäder		Övrigt	Totalt	Markyta	Tax.värde Anm
KONTOR/BUTIK
1 Armringen 2	Agnesfridsvägen 190	Malmö	2011 1975	480	3 869	24	494	–	–	4 867	14 925	20 327 T
5 Bältespännet 13	Hornyxeg 12/Amilonsv 3	Malmö	2006 1972/2002	–	1 820	–	–	–	–	1 820	4 402	8 774
106 Fullriggaren 4	Riggaregatan 51-57	Malmö	2010 2013	4 773	381	16	–	–	230	5 400	1 854	113 800
8 Gustav Adolf 13	Gustav Adolfs Torg 4	Malmö	2003 1968	7 987	1 261	10	–	–	829	10 087	2 224	174 609
9 Hälsingland 19	Fosiev 9-19/Finlandsg 1/Trelle borgsv 12-14	Malmö	<1995 1950/2003	8 223	6 668	–	–	–	9	14 900	26 696	101 600 B
12 Malte 23	Fredriksbergsgatan 16	Malmö	1999 1965	5 214	–	219	643	–	1 472	7 548	2 597	80 800
124 Mässhallen 2	Hyllie Boulevard 10A-B	Malmö	2016 2016	7 318	–	–	–	–	–	7 318	2 140	30 074
20 Spännbucklan 16	Agnesfridsvägen 178	Malmö	<1995 1972/2002	–	4 762	–	–	–	–	4 762	15 117	30 000
16 Norsen 12	Föreningsg. 7-11/Brog. 12	Malmö	<1995 1930/1990	2 446	–	36	54	75	653	3 264	1 296	–
110 Ringspännet 5	Kantyxegatan 1 A	Malmö	2006 2016	–	–	–	–	–	3 333	3 333	8 200	2 010
115 Revolversvarven 12	Jägershillgatan 18	Malmö	2012 1987	9 982	–	–	–	–	–	9 982	16 531	62 000
22 Stenyxan 21	Stenyxegatan 14	Malmö	2007 1992/1999	1 094	–	–	–	–	–	1 094	2 301	5 127
107 Sändaren 1	Agnesfridsvägen 111	Malmö	2010 2013	15 156	–	–	–	–	–	15 156	40 239	96 400 T/B
25 Torshammaren 11	Hornyxegatan 6	Malmö	2011 1984	647	–	–	–	–	–	647	5 034	4 103
26 Tuborg 1	Kronoborgsv. 5/V Rönneholmsv. 38/ Tuborgs.g 2	Malmö	<1995 1945/1980	6 508	–	445	403	–	37	7 393	4 377	–
28 Forskaren 2	Emdalavägen 4-18	Lund	1999 2001	19 176	–	–	–	–	1 813	20 989	16 211	321 000
29 Forskaren 2:2	Emdalavägen 4-10	Lund	1999 2008	8 591	–	–	–	–	797	9 388	9 136	160 500
105 Forskaren 2:3	Scheelevägen	Lund	1999 2012	7 528	–	–	–	–	1 638	9 166	9 136	160 500
30 Jöns Petter Borg 9	Landerigränden 23	Lund	1999 1990	4 059	–	7 287	–	–	9	11 355	24 502	47 451 B
31 Kvartsen 2	Skiffervägen 15-19	Lund	<1995 1991	639	–	999	–	–	–	1 638	4 512	12 217
31 Kvartsen 2:2	Skiffervägen 15	Lund	<1995 1991/2013	–	–	2 300	–	–	300	2 600	5 031	12 839
32 Reuterdahl 15	Scheelevägen 16/Neversv.	Lund	1997 1990	2 927	–	–	–	–	195	3 122	4 478	24 055
33 Reuterdahl 15:2	Scheelevägen 16	Lund	2006 1990	4 854	–	791	–	–	–	5 645	12 077	56 482
37 St Clemens 22	Stortorget 6-8	Lund	<1995 1832/1981	1 160	1 423	128	–	574	–	3 285	2 769	71 305
38 St Clemens 27	Stortorget 4/Grönegatan	Lund	<1995 1846/1999	–	2 344	–	–	–	–	2 344	1 114	41 400
39 Stockholmsledet 8	Scheelevägen 30-32	Lund	<1995 1991	9 997	–	1 104	–	–	788	11 889	14 440	126 000
117 Grusbacken 3	Mogatan 14	Helsingborg	2012 2013	2 488	–	–	–	–	–	2 488	9 909	17 572
118 Grusgången 2	Pinnmogatan 1	Helsingborg	2014 1991/2001	1 707	–	1 059	–	–	–	2 766	6 833	11 353
43 Kavalleristen 9	Berga Allé 1-3	Helsingborg	1997 1920/1993	11 570	–	105	–	–	718	12 393	27 223	80 968 B
44 Kroksabeln 18	Florettgatan 12	Helsingborg	2004 1988	2 902	–	435	–	–	178	3 515	4 809	21 280
46 Musköten 5	Bergavägen 8	Helsingborg	<1995 1970/1985	1 619	725	1 535	–	–	–	3 879	4 000	11 482
47 Pilbågen 6	Garnisonsgatan 6	Helsingborg	2000 1977	–	4 525	814	–	–	–	5 339	11 400	18 873 B

Anm: T=Tomträtt A=Arrende B=Outnyttjad byggrätt

			Förvärvs- Bygg/	Kvadratmeter per lokalslag
Fastighet	Gatuadress	Kommun	år Omb. år	Kontor	Butiker	Lager	Logistik Bostäder		Övrigt	Totalt	Markyta	Tax.värde Anm
48 Pilbågen 6:2	Garnisonsgatan 10	Helsingborg	2004 1980	4 955	4 628	1 541	–	–	556	11 680	16 000	56 583
49 Rustningen 1	Rundgången 26-32	Helsingborg	<1995 1989	7 670	2 597	862	–	–	–	11 129	15 000	71 509
– Snårskogen 1	Kanongatan 155-159	Helsingborg	<1995 1991	2 345	5 029	1 254	–	–	–	8 628	27 824	47 817
51 Spjutet 2	Garnisonsgatan 14	Helsingborg	2008 1970/2003	1 412	5 169	–	–	–	162	6 743	15 287	40 400
52 Studsaren 4	Bergavägen 21	Helsingborg	<1995 2006	–	–	2 170	–	–	–	2 170	7 200	9 407 B
54 Vikingen 6	Mariag. 10/S Kyrkog. 11	Helsingborg	<1995 1878/1984	535	159	–	–	–	–	694	275	7 040
55 Vikingen 12	L Strandg. 7/S Kyrkog. 7	Helsingborg	<1995 1912/1988	625	–	–	–	–	600	1 225	414	15 940
10 Bollbro 15	Gasverksg. 15-17, Carl Krooks Gata 17Helsingborg		2016 1970	7 739	1 601	60	–	–	451	9 851	3 146	–
13 Danmark 27	Södergatan 43, Nedre Nytorgsg. 13	Helsingborg	2016 1970	2 506	455	450	–	417	–	3 828	836	31 000
14 Danmark 31	Hantverkareg. 10-12, Nedre Nytorgsg. 15	Helsingborg	2016 1972	1 925	–	–	–	326	353	2 604	1 282	28 207
15 Delfinen 15	Kullagatan 29, Norra Strandg. 32	Helsingborg	2016 1962	1 074	1 176	–	–	–	65	2 315	787	21 910
17 Erik Dahlberg 5, 9	Kolmätaregr 7-11, Norra Strandg 20, Kullag 17	Helsingborg	2016 1929/1989	1 324	640	–	–	42	114	2 120	943	35 015
18 Färjan 4	Drottningg. 20-22, Hästmöllegränden	Helsingborg	2016 1932	3 324	783	25	–	–	393	4 525	772	44 400
19 Högkvarteret 1	Berga Allé 25	Helsingborg	2016 2007	22 164	–	–	–	–	–	22 164	17 766	172 800
23 Högkvarteret 2	Berga Allé 21	Helsingborg	2016 2011	18 454	–	–	–	–	–	18 454	6 999	–
24 Högvakten 6	Stortorget 2	Helsingborg	2016 1968	3 471	–	–	–	–	–	3 471	617	48 600
27 Karl XV 9	Drottningg. 1-3, Hamntorget 3, Badhusgatan 4	Helsingborg	2016 1929	10 757	701	33	–	1 127	1 271	13 889	4 936	132 669
40 Kolonien 28	Carl Krooks Gata 30-32, Wetter lingsg 2-4	Helsingborg	2016 1988	3 074	3 526	–	–	2 630	15	9 245	3 551	115 000
41 Kärnan Mellersta 9	Billeplatsen 1, Södra Storgatan 3-5	Helsingborg	2016 1790/1929	2 936	147	48	–	–	793	3 924	3 013	45 400
65 Rådhuset 5	Drottningg. 14, Hästmöllegränden 1-3	Helsingborg	2016 1976	5 533	3 055	153	–	629	379	9 749	2 711	119 770
68 Telegrafen 9	Järnvägsg. 3-5, Södra Kyrkog. 1-3	Helsingborg	2016 1896/1974	7 260	2 913	–	–	381	971	11 525	4 053	119 614
70 Havneholmen Atrium Havneholmen 27-29		Köpenhamn	2016 2008	12 445	–	–	–	–	168	12 613	7 118	334 833
75 Havneholmen Tower	Havneholmen 23-25	Köpenhamn	2016 2010	18 619	–	–	–	–	46	18 665	11 882	561 348
77 Stöberigade	Stöberigade 12-14	Köpenhamn	2016 2004	10 301	–	–	–	–	–	10 301	9 283	291 296
78 Peblingehus	Nansensgade 19	Köpenhamn	2016 1970/2014	11 774	421	–	–	–	–	12 195	3 320	295 666
81 Kay Fiskars Plads 9	Kay Fiskers Plads 9	Köpenhamn	2016 2002	13 861	–	–	–	–	–	13 861	6 854	862 515
81 Kay Fiskars Plads 11	Kay Fiskers Plads 11	Köpenhamn	2016 2002	16 115	–	–	–	–	–	16 115	–	–
	82 Kalvebod Brygge 39-41 Kalvebod Brygge 39-41	Köpenhamn	2016 1999	7 204	–	–	–	–	–	7 204	5 115	268 351
84 Kalvebod Brygge 43	Kalvebod Brygge 43	Köpenhamn	2016 2001	5 248	–	–	–	–	–	5 248	10 179	543 981
84 Kalvebod Brygge 45	Kalvebod Brygge 45	Köpenhamn	2016 2001	11 585	–	–	–	–	–	11 585	–	–
57 Abildager 26	Abildager 26	Brøndby	2011 1995	3 585	–	–	–	–	–	3 585	14 012	32 798

Förvärvs- Bygg/ Kvadratmeter per lokalslag
	Fastighet	Gatuadress	Kommun		år Omb. år	Kontor	Butiker	Lager		Logistik Bostäder	Övrigt	Totalt	Markyta	Tax.värde Anm
	60 Vibeholms Allé 15	Vibeholms Allé 15	Brøndby		2011 1961/2007	3 811	–	–	–	–	–	3 811	3 695	45 991
	122 Park Allé 373	Park Allé 373	Brøndby		2015 1969	12 785	–	–	–	–	–	12 785	33 199	89 405 B
	58 Hovedvejen 1-7	Hovedvejen 1-7	Glostrup		2011 2007	7 033	–	–	–	–	–	7 033	3 796	127 357
	121 Generatorvej 6-8	Generatorvej 6-8/Dynamovej 11	Söborg		2015 1970	23 855	–	–	–	–	955	24 810	25 110	211 480 B
	123 Roholmsvej 19-21	Roholmsvej 19-21/Stensmosevej 15 Albertslund			2015 1991/2004	8 714	–	–	–	–	4 999	13 713	23 571	186 710
	59 Roskildevej 22	Roskildevej 22	Albertslund		2011 1970/1994	8 395	–	–	–	–	–	8 395	26 396	60 206
	120 Marielundvej 10	Marielundvej 10	Herlev		2014 1998	2 561	–	–	–	–	–	2 561	5 517	29 682
	61 Transformervej 14-16	Transformervej 14-16	Herlev		2012 1972/1989	5 899	–	–	–	–	–	5 899	6 000	53 689
	Summa kontor/butik					441 918	60 778	23 903	1 594			6 201 25 290 559 684	643 972 7 083 291
	LAGER/LOGISTIK
	62 Benkammen 6	Skogholmsgatan 5	Malmö		2005 1994	–	–	12 997	–	–	–	12 997	30 100	54 705 B
	63 Bjurö 12	Flintränneg. 21/Bjurög.	Malmö		<1995 1960/1974	3 379	–	11 913	7 322	–	390	23 004	35 500	81 592 T
	66 Dubbelknappen 17	Risyxegatan 6	Malmö		1998 1989	–	–	2 450	–	–	–	2 450	8 472	10 659 B
	67 Finngrundet 1	Blidögatan 30	Malmö		1998 1966	–	–	7 490	–	–	–	7 490	10 000	20 008 T
	69 Gulsippan 1	Källvattengatan 5	Malmö		2001 1988	3 077	–	10 916	–	–	–	13 993	38 450	67 687 B
	72 Holkyxan 5	Bronsyxegatan 11	Malmö		<1995 1977/2000	–	–	6 510	–	–	–	6 510	13 035	22 179 T
	73 Kalkgrundet 5	Borrgatan 15/Koksg 1-3/Väderög.2	Malmö		<1995 1935/1985	669	–	6 734	–	–	–	7 403	14 274	23 029 T
	76 Långdansen 1	Sångleksgatan 9	Malmö	<1995 1980		–	–	1 200	–	–	–	1 200	10 042	8 903
	79 Revolversvarven 9	Jägershillgatan 16	Malmö		1997 1985	–	–	3 900	–	–	–	3 900	10 932	19 300 T
	114 Revolversvarven 10	Jägershillgatan 14	Malmö		2012 1988	–	–	3 600	–	–	–	3 600	15 570	30 551
	80 Ringspännet 1	Kantyxeg. 5/Knackstensgatan 1	Malmö		2002 2002	700	–	6 000	–	–	–	6 700	15 730	27 547
	83 Tistlarna 9	Styrsögatan 4/Väderög./Kocksg.	Malmö	2000 1991		1 476	–	14 025	–	–	66	15 567	31 020	52 413 B
	86 Akvamarinen 1	Diabasgatan 1	Helsingborg		2000 2007	–	–	4 713	–	–	–	4 713	10 001	25 432
	87 Bergakungen 1	Måndagsgatan 6	Helsingborg	<1995 1990		478	–	2 465	–	–	–	2 943	6 799	11 872
	88 Dolken 4	Mörsaregatan 16	Helsingborg		2004 1970/1985	410	–	2 586	–	–	–	2 996	8 240	9 187
	89 Grusbacken 2	Makadamgatan 15	Helsingborg		2005 2005	–	–	–	13 300	–	–	13 300	27 950	62 480
	90 Grusbädden 2	Mogatan 2-6	Helsingborg	<1995 1989		1 550	–	7 824	–	–	30	9 404	28 486	41 242
	91 Grusbädden 3	Makadamgatan 16	Helsingborg		2007 2007/2010	–	–	–	13 705	–	–	13 705	29 334	62 400
	92 Grusplanen 3	Makadamgatan 19-21	Helsingborg		2005 1990	–	–	2 735	–	–	–	2 735	7 292	10 993
	93 Hyveljärnet 3	Lastgatan 9	Helsingborg	<1995 1990		–	–	2 276	–	–	–	2 276	6 014	9 597
	117 Kniven 7	Florettgatan 9	Helsingborg		2014 1979	3 015	–	–	–	–	–	3 015	5 084	11 095
	45 Kulan 3	Garnisonsgatan 5	Helsingborg		2002 1996/2005	–	–	12 730	–	–	–	12 730	18 567	43 400
	113 Kulan 3:2	Garnisionsgatan 5	Helsingborg		2010 2014	–	–	9 689	–	–	–	9 689	35 933	60 200
	94 Mimer 12	S Tvärgången 3	Helsingborg	<1995 1960		–	–	34	–	–	3 767	3 801	11 721	– B
	95 Nide 2	Rundgången 10	Helsingborg		<1995 1955/1985	1 824	425	3 703	754	–	–	6 706	17 285	21 966
	96 Topasen 1	Andesitgatan 8	Helsingborg		2003 1989	–	–	–	8 558	–	–	8 558	33 786	44 821 B
	97 Värjan 3	Garnisonsgatan 9	Helsingborg		2002 1969	301	695	3 485	–	–	–	4 481	17 923	18 015 B
	6 Lerstenen 1	Kalkstensvägen 12	Lund		2016 2004/2005	497	–	1 202	–	–	–	1 699	3 698	10 589
	7 Lerstenen 2	Kalkstensvägen 14	Lund		2016 2008	–	–	1 950	–	–	–	1 950	4 000	9 735
	99 Råbyholm 5	Landerigränden 2-4/Borgs väg 9	Lund		1999 1984	2 828	–	7 581	–	–	–	10 409	23 825	60 507
	104 Helgeshöj Allé 38	Helgeshöj Allé 38	Taastrup		2012 1991	17 116	–	–	–	–	–	17 116	108 180	163 381 B
	Summa lager/logistik					37 320		1 120 150 708	43 639	0		4 253 237 040	637 243 1 095 485
	PROJEKT
	71 Hamnen 22:27	Mercurigatan 3	Malmö	<1995	1952/1976	–	–	–	–	–	–	–	545	299 T
	2 Hamnen 22:28	Carlsgatan 16	Malmö	2016	1945	–	–	–	–	–	2 800	2 800	2 213	2 130 T
	4 Hamnen 22:31	Carlsgatan 22	Malmö	2016	1932	–	–	1 663	–	–	644	2 307	2 211	2 331 B/T
	116 Hyllie 4:2 (del av)	Hyllie Boulevard	Malmö	2017	–	–	–	–	–	–	–	–	2 519	–
	34 Rudebok 2	Rudeboksvägen 3	Lund	2004	1985/2004	3 404	–	–	–	–	–	3 404	14 781	20 934
	Summa projekt					3 404	0	1 663	0	0	3 444	8 511	22 269	25 694
	OBEBYGGD MARK
	109 Moränen 1 & 2	Borrgatan 1	Malmö	<1995	–	–	–	–	–	–	–	–	11 289	6 208 B
	112 Höjdpunkten 2	Östra Torn 27:2	Lund	2001	–	–	–	–	–	–	–	–	15 079	4 385 B
	Summa obebyggd mark					0	0	0	0	0	0	0	26 368	10 593
	Summa Region Öresund					482 642		61 898 176 274	45 233		6 201 32 987		805 235 1 329 852 8 215 062

Castellums fastighetsbestånd i Region Öresund 2017-12-31

		Antal		Hyresvärde	Hyresvärde	Ekonomisk uthyrnings	Hyres intäkter	Fastighets kostnader	Fastighets kostnader	Drifts överskott
		fastigheter	Yta tkvm	Mkr	kr/kvm	grad	Mkr	Mkr	kr/kvm	Mkr
Kontor/butik
Köpenhamn		18	190	419	2 199	85,9%	360	100	525	260
Helsingborg		27	190	323	1 697	88,9%	287	53	280	234
Malmö		15	98	165	1 695	88,3%	146	38	387	108
Lund		11	82	146	1 795	82,3%	120	25	306	95
Summa kontor/butik		71	560	1 053	1 882	86,7%	913	216	386	697
Lager/logistik
Köpenhamn		1	17	15	862	68,7%	10	6	325	4
Helsingborg		15	101	77	766	82,9%	64	12	124	52
Malmö		12	105	69	656	82,2%	57	24	227	33
Lund		3	14	14	966	72,7%	10	2	158	8
Summa lager/logistik		31	237	175	736	80,6%	141	44	186	97
Summa		102	797	1 228	1 541	85,8%	1 054	260	326	794
Uthyrning och fastighetsadministration
Summa efter uthyrning och fastighetsadministration
Projekt		5	9	7	–	–	1	1	–	0
Obebyggd mark		2	–	–	–	–	–	–	–	–
Totalt		109	806	1 235	–	–	1 055	354	–	701
Fastighetsrelaterade nycketal
	2017	2016	2015	2014	2013	2012	2011	2010	2009	2008
Hyresvärde, kr/kvm	1 541	1 539	1 089	1 078	1 121	1 107	1 065	1 060	1 063	989
Ekonomisk uthyrningsgrad	85,8%	87,5%	85,4%	85,3%	85,0%	84,5%	85,2%	86,6%	86,5%	88,1%

Ekonomisk uthyrningsgrad	85,8%	87,5%	85,4%	85,3%	85,0%	84,5%	85,2%	86,6%	86,5%	88,1%
Fastighetskostnader, kr/kvm	443	442	348	345	354	331	304	315	320	278
Driftsöverskott, kr/kvm	879	905	583	575	599	605	603	604	601	593
Antal fastigheter	109	107	113	111	117	117	109	101	100	100
Uthyrningsbar yta, tkvm	806	803	696	646	737	726	678	646	620	621

Fastighetsvärde per kategori Fastighetsvärde per område

Region Väst

			Förvärvs- Bygg/					Kvadratmeter per lokalslag
Fastighet	Gatuadress	Kommun		år Omb. år	Kontor	Butiker	Lager	Logistik Bostäder		Övrigt	Totalt	Markyta	Tax.värde Anm
KONTOR/BUTIK
1 Annedal 21:10	Haraldsgatan 5	Göteborg		1999 1995	4 382	–	–	–	–	–	4 382	3 131	76 600
3 Gullbergsvass 1:15	Lilla Bommen 4A-B	Göteborg		1999 2001	8 579	–	24	–	–	–	8 603	1 834	199 000
4 Heden 16:5	Parkg 10/Nya Allén 5	Göteborg	<1995 1961		70	–	–	–	616	1 243	1 929	993	35 600
180 Inom Vallgraven 4:1	Östra Larmgatan 18	Göteborg		<1995 1856/2017	–	–	–	–	–	2 500	2 500	671	52 700
5 Inom Vallgraven 19:17 Kyrkogatan 38-40		Göteborg	<1995 1919		–	158	20	–	–	1 185	1 363	867	32 600
7 Inom Vallgraven 33:9	Västra Hamng 21/Vallg 9	Göteborg		<1995 1929/1995	1 063	510	–	–	–	–	1 573	829	36 000
8 Inom Vallgraven 34:8	Kungsg 19-23/Magasinsg 18	Göteborg		<1995 1929/1994	2 868	1 503	55	–	–	88	4 514	1 242	111 000
	9 Inom Vallgraven 35:14 Kungsg 15-17/Magasinsg 17	Göteborg		<1995 1929/1991	2 274	1 219	13	–	469	184	4 159	1 315	113 600
10 Inom Vallgraven 35:16 Kaserntorget 5/Vallg 2		Göteborg	<1995 1991		2 371	575	36	–	–	–	2 982	713	61 600
	11 Inom Vallgraven 35:17 Magasinsg 11-13/Vallg 4-6	Göteborg	<1995 1991		54	139	–		– 1 149	109	1 451	666	37 967
12 Inom Vallgraven 57:2	Drottningg7/V Hamng 5	Göteborg		2000 1988/1990	5 780	660	254	–	–	396	7 090	2 422	119 296
223 Krokslätt 154:8	Mölndalsvägen 77	Göteborg		2017 1962	4 009	1 224	–	–	–	–	5 233	–	– B
222 Krokslätt 20:6	Mölndalsvägen 81	Göteborg		2017 1962	3 140	251	–	–	–	–	3 391	–	39 200
14 Lorensberg 48:8	Vasagatan 46	Göteborg		<1995 1900/1992	1 475	202	–	–	–	–	1 677	722	22 200
137 Majorna 163:1	Banehagsliden 2	Göteborg		2006 1949/2017	5 729	–	–	–	–	26	5 755	9 263	18 164 B
225 Majorna 720:19	Banehagsliden 20-22	Göteborg		2017 1949	3 210	–	–	–	–	–	3 210	–	42 010
15 Masthugget 3:6	Linnégatan 5	Göteborg		<1995 1893/1980	492	237	–		– 1 079	1 181	2 989	745	52 400
16 Masthugget 9:17	Järntorget 3-4	Göteborg		1996 1900	2 220	310	10	–	–	853	3 393	1 221	50 200
17 Masthugget 26:1	Barlastgatan 2	Göteborg	<1995 1923		3 911	1 075	–		– 2 796	130	7 912	3 597	141 400
18 Nordstaden 2:16	Östra Hamngatan 16	Göteborg		2004 1974/2010	13 819	2 511	115	–	–	250	16 695	3 255	485 656
19 Pustervik 3:8	Brogatan 4	Göteborg	<1995 1988		3 910	–	–	–	–	–	3 910	1 087	46 400
20 Gamlestaden 22:14	Gamlestadsvägen 16	Göteborg		2004 1957	14 819	–	4 222	432	–	700	20 173	20 313	80 802 B
21 Gamlestaden 26:1	Marieholmsgatan 10	Göteborg		<1995 1914/1987	6 188	–	2 498	6 404	–	270	15 360	24 356	54 403 T/B
22 Olskroken 14:2	Ånäsv 44-46/Svang 2-4/Ejderg 3	Göteborg		<1995 1895/1986	7 625	197	373	3 636	136	0	11 967	10 263	72 275
23 Skår 58:1	St Sigfridsgatan 89	Göteborg	<1995 1991		11 855	–	–	–	–	–	11 855	12 175	108 182 B
25 Backa 27:43	Backa Bergögata 5-7	Göteborg		1998 1984	3 531	–	984	309	–	–	4 824	3 919	28 600
26 Backa 196:6	Aröds Industriväg 34	Göteborg		1996 1990	1 840	–	–	–	–	–	1 840	5 274	7 952
– Ellesbo 1:5 & 2:10	Ellesbovägen 150	Göteborg		2012 1990/2009	2 270	–	–	–	–	–	2 270	30 163	8 218 B
27 Kärra 28:19	Transportgatan 33	Göteborg		1996 2008	–	–	4 600	–	–	–	4 600	20 811	34 241
6 Lindholmen 28:1	Theres Svenssons gata 11	Göteborg		2015 2006	3 898	–	–	–	–	–	3 898	–	82 600
29 Lindholmen 28:3	Theres Svenssons Gata 9	Göteborg		2006 2006	4 873	204	72	–	–	–	5 149	6 532	124 000
182 Lindholmen 28:4	Theres Svenssons Gata 7	Göteborg		2011 2013	9 447	–	–	–	–	–	9 447	9 500	238 000
205 Lindholmen 30:5	Lindholmspiren 7	Göteborg		2014 2017	9 166	–	249	–	–	–	9 415	3 375	1 518
30 Lundbyvassen 3:1	Lindholmsallén 9	Göteborg		2011 1949/2006	10 790	–	–	–	–	13	10 803	6 016	134 000
198 Lundbyvassen 8:3	Lindholmsallén 2	Göteborg		2013 2015	8 990	–	–	–	–	–	8 990	4 197	161 000
31 Rambergsstaden	Herkulesgatan 68	Göteborg	<1995 1988		2 791	1 204	249	–	–	–	4 244	8 149	22 400
733:409
32 Sannegården 28:33	Vingalandsgatan 2	Göteborg		2006 1880/1987	5 207	–	1 213	–	–	56	6 476	3 072	50 400
33 Sannegården 52:1	Östra Eriksbergsg 14-52	Göteborg		2011 1956/1993	5 163	354	686	489	–	550	7 242	12 783	48 600
34 Tingstadsvassen 11:11	Ringög 12/Kolgruveg 3-5	Göteborg	<1995 1992		3 401	2 170	364	–	–	2	5 937	4 267	35 200 B
36 Tingstadsvassen 26:5	Lergodsgatan 1-3	Göteborg		2002 1989	792	–	2 518	–	–	–	3 310	4 566	20 539 T/B
38 Högsbo 8:8	Beatrice Lesslies Gata 14	Göteborg		2000 1961/2001	–	–	1 000	1 100	–	–	2 100	3 500	9 764
39 Högsbo 13:3	E A Rosengrens Gata 15	Göteborg	<1995 1982		1 090	–	–	–	–	–	1 090	3 787	7 257 T
40 Högsbo 17:7	E A Rosengrens Gata 31	Göteborg		2012 1969	3 120	–	559	375	–	–	4 054	2 996	23 000
41 Högsbo 20:22	F O Petterssons Gata 24-32	Göteborg		2002 1982	13 960	–	760	256	–	325	15 301	15 522	99 800
42 Högsbo 24:12	August Barks Gata 23	Göteborg		1999 1968/1990	2 747	352	2 756	–	–	–	5 855	12 817	44 467
43 Högsbo 27:7	August Barks Gata 6 A-B	Göteborg		2002 1988	7 567	–	–	336	–	–	7 903	9 723	77 000
44 Högsbo 36:6	Hulda Mellgrens Gata 1	Göteborg		2012 1991	3 812	–	510	–	–	39	4 361	5 336	38 800
45 Kobbegården 6:362	Stora Åvägen 19 A-B, 21	Göteborg	<1995 1990		5 525	878	1 150	–	–	–	7 553	5 490	72 000
46 Kobbegården 6:726	Datavägen 14 B	Göteborg	<1995 1981		2 048	–	–	574	–	–	2 622	4 267	11 992
47 Anisen 1	Johannefredsgatan 1	Mölndal		2000 1990	1 167	–	237	320	–	–	1 724	5 843	12 310
48 Anisen 3	Johannefredsgatan 3	Mölndal		1998 2003	4 350	1 614	–	–	–	–	5 964	10 108	47 455
49 Berguven 1	Möbelgatan 4	Mölndal		2004 1964	5 655	–	–	65	–	1 280	7 000	24 283	24 200 B
139 Generatorn 1	Aminogatan 26	Mölndal		2003 2017	–	3 700	–	–	–	–	3 700	8 000	–
50 Generatorn 5	Aminogatan 16	Mölndal	<1995 1986		1 130	–	–	–	–	–	1 130	5 169	8 182
53 Riskullaverket 2	Aminogatan 25	Mölndal	<1995 1991		1 715	–	1 261	–	–	–	2 976	3 411	19 961
152 Törnrosen 3	Flöjelbergsgatan 10	Mölndal		1999 1964	2 349	–	1 085	–	–	–	3 434	4 468	10 357
55 Apollo 5	Österlånggatan 5	Borås		<1995 1930/1979	6 739	552	193	–	–	0	7 484	2 343	43 200
56 Cedern 9,12,15,16	Ramnåsg 1/Göteborgsv 6	Borås		2005 1935/1980	3 844	1 003	2 129	–	–	20	6 996	4 159	12 765
57 Katrinedal 14	Katrinedalsgatan 22	Borås	<1995 1990		2 249	–	1 892	111	–	–	4 252	7 675	16 378
58 Midas 14	Västerlånggatan 17	Borås	<1995 1974		13 809	6 217	–	829	–	593	21 448	8 185	157 800
59 Narcissus 5	L. Brog. 15/St. Brog. 16	Borås	<1995 1930		1 099	817	–		– 1 295	502	3 713	853	33 609
60 Nestor 2	Lilla Brogatan 19-21	Borås		<1995 1962/1991	1 227	3 001	135	-84	–	65	4 344	1 381	41 000
61 Nestor 3	Stora Brogatan 24	Borås		1999 1930	1 034	865	–	–	649	–	2 548	590	23 318

Förvärvs- Bygg/ Kvadratmeter per lokalslag
	Fastighet	Gatuadress	Kommun	år Omb. år	Kontor	Butiker	Lager	Logistik Bostäder		Övrigt	Totalt	Markyta	Tax.värde Anm
	51 Grävlingen 5	Skaraborgsvägen 21	Borås	2017 1974/1990	6 729	625	23	–	–	–	7 377	–	45 582
	157 Katrinedal 2	Åsboholmsvägen 12	Borås	2017 1988	1 907	280	2 645	–	–	3 806	8 638	–	–
	179 Katrinehill 8	Åsboholmsvägen 16	Borås	2017 1959/2006	4 466	–	1 948	–	–	–	6 414	–	23 800
	69 Laxöringen 1	Tullkammaregatan 1	Borås	2017 1948/1961	1 396	–	1 131	–	–	–	2 527	–	7 862
	178 Näckrosen 3	Katrinedalsgatan 1	Borås	2017 1990	3 908	–	1 360	–	–	–	5 268	–	25 861
	62 Solsten 1:172	Designvägen 2	Härryda	<1995 2003	11 756	–	–	–	–	–	11 756	19 206	66 400
	204 Solsten 1:118	Designvägen 1	Härryda	2014 2007	4 860	–	–	–	–	–	4 860	7 063	48 631
	207 Fanan 26	Kristian IV:s väg 1	Halmstad	2014 1999	5 444	–	180	–	–	231	5 855	6 387	6 800
	208 Fanan 30	Kristian IV:s väg 3	Halmstad	2014 1988	16 653	50	–	–	–	1 070	17 773	12 518	–
	209 Fanan 43	Linjegatan 6	Halmstad	2014 1986	2 561	–	–	–	–	–	2 561	6 544	–
	210 Fanan 47	Linjegatan 3	Halmstad	2014 1986	3 208	–	184	–	–	–	3 392	6 720	–
	211 Fanan 49	Linjegatan 8-10	Halmstad	2014 1999	7 178	–	–	–	–	–	7 178	10 298	–
	212 Fanan 51	Linjegatan 5-7	Halmstad	2014 2004	5 316	–	–	–	–	–	5 316	5 886	–
	63 Flaggan 1	Laholmsvägen 84	Halmstad	2007 1959/2004	557	1 730	–	616	–	–	2 903	5 941	9 607
	64 Karossen 3	Kristinehedsvägen 5, 7	Halmstad	2007 1965/2004	614	4 375	568	497	–	–	6 054	14 500	22 126
	65 Kartongen 3	Spikgatan 7	Halmstad	2007 1990/1995	2 664	–	2 842	342	–	49	5 897	20 900	24 040
	67 Filaren 1	Sveagatan 10	Alingsås	<1995 1958/1968	3 576	1 520	158	–	–	408	5 662	4 636	30 400
	217 Bolsheden 1:4	Kungsporten 1-7	Kungsbacka	2015 1991	7 698	7 618	–	2 503	–	–	17 819	36 993	90 982
	74 Hede 3:125	Sättarevägen 3	Kungsbacka	<1995 1990	1 327	–	601	426	–	–	2 354	3 690	10 390
	75 Kungsbacka 4:46	Lilla Verkstadsgatan 8	Kungsbacka	<1995 1979	401	–	–	–	–	–	401	1 356	1 840 B
	76 Varla 2:380	Energigatan 11	Kungsbacka	<1995 1990	1 513	–	685	–	–	158	2 356	4 590	13 090
	77 Varla 2:416	Kungsparksvägen 2	Kungsbacka	2001 2002	1 120	–	680	–	–	–	1 800	5 500	10 967 B
	79 Vägmästaren 5	Syréngatan 1	Kungsbacka	2009 2010	3 000	–	–	–	–	–	3 000	6 500	30 320 B
	Summa kontor/butik				366 090	49 900	45 227	19 536 8 189 18 282			507 225	553 438 4 389 836
	LAGER/LOGISTIK
	80 Arendal 1:13	Styckegodsgatan 4	Göteborg	2005 2006	–	–	27 787	–	–	–	27 787	42 376	152 800
	81 Arendal 7:4	Kärrlyckegatan 11	Göteborg	1998 1991	553	–	2 955	–	–	4	3 512	12 671	17 249
	82 Arendal 764:130	Oljevägen 103-109	Göteborg	2005 1971	3 662	–	20 326	891	–	502	25 381	41 244	41 146
	86 Backa 25:7	Exportgatan 28	Göteborg	1999 1972	–	–	–	11 200	–	–	11 200	23 169	39 732
	87 Backa 26:3	Exportgatan 40	Göteborg	1996 1947/1988	2 512	763	2 658	–	–	6	5 939	6 000	25 849
	88 Backa 27:2	Importgatan 17	Göteborg	<1995 1968	–	–	2 765	–	–	–	2 765	12 927	13 542 B
	89 Backa 29:24	Importgatan 12	Göteborg	<1995 1977	–	–	2 224	–	–	–	2 224	4 366	8 108
	90 Backa 94:1	Exportgatan 15	Göteborg	1998 1989	–	–	7 560	–	–	–	7 560	20 947	30 790 B

Kontor/butik Lager/logistik Projekt och mark

			Förvärvs- Bygg/					Kvadratmeter per lokalslag
Fastighet	Gatuadress	Kommun		år Omb. år	Kontor	Butiker	Lager	Logistik Bostäder		Övrigt	Totalt	Markyta	Tax.värde Anm
91 Backa 97:11	Exportgatan 39-41	Göteborg	2002 1978		1 508	–	2 486	–	–	–	3 994	19 285	17 987
92 Backa 107:4	Transportgatan 17	Göteborg		2010 1983/2006	1 445	–	21 095	–	–	–	22 540	73 621	29 302 T
93 Backa 192:4	Aröds Industriväg 60	Göteborg	<1995 1989		343	–	1 461	–	–	240	2 044	3 428	7 755 T
94 Backa 192:6	Aröds Industriväg 62	Göteborg		1998 1988	–	–	1 371	–	–	–	1 371	4 386	5 073
95 Backa 192:10	Aröds Industriväg 66	Göteborg	<1995 1990		1 227	–	1 593	–	–	–	2 820	6 042	12 974
96 Backa 193:1	Aröds Industriväg 2 A	Göteborg		2000 1988/1996	–	–	–	4 100	–	–	4 100	11 217	16 718 B
97 Backa 197:2	Aröds Industriväg 17-19	Göteborg	<1995 1990		–	–	1 228	–	–	–	1 228	2 727	4 848
98 Kärra 28:10 A	Transportgatan 45	Göteborg		1996 2010	–	2 217	–	–	–	–	2 217	14 609	76 192
219 Kärra 28:10 B	Transportgatan 37-39	Göteborg		2015 1982	614	–	7 144	–	–	185	7 943	13 275	28 800 B
220 Kärra 28:10 C	Transportgatan 41-43	Göteborg		2015 1984	–	1 654	6 346	–	–	–	8 000	13 305	30 200 B
181 Kärra 28:18	Transportgatan 37	Göteborg		1996 2012	–	–	5 442	–	–	–	5 442	19 042	40 008
99 Kärra 37:4	Tagenevägen 21	Göteborg	<1995 1972		–	610	12 325	–	–	–	12 935	26 476	44 169
100 Kärra 72:36	Tagenevägen 34	Göteborg	2008 2011		–	–	6 400	–	–	–	6 400	14 609	39 127
203 Kärra 73:3	Tagenevägen 15 B	Göteborg		2013 1999	–	–	1 450	–	–	–	1 450	7 817	10 436 B
101 Kärra 74:2	Tagenevägen 29	Göteborg		1996 2010	–	–	19 558	–	–	–	19 558	35 995	97 600
102 Kärra 74:3	Tagenevägen 33	Göteborg		1998 1985	–	–	–	9 500	–	–	9 500	17 475	39 683
103 Kärra 75:3	Transportgatan 35	Göteborg		2008 1980	–	–	4 170	4 357	–	–	8 527	14 375	36 536
200 Kärra 78:12	Trankärrsgatan 9-11	Göteborg		2013 1982/2012	–	–	5 715	–	–	–	5 715	10 121	15 400
202 Kärra 80:6	Trankärrsg 16/Tagenev 45	Göteborg		2013 1990/2010	–	–	–	1 498	–	–	1 498	3 908	10 114
105 Kärra 80:7	Trankärrsgatan 14	Göteborg	<1995 1990		–	–	3 538	–	–	–	3 538	7 185	16 669 T
106 Kärra 94:1	Orrekulla Industrigata 25	Göteborg		1999 1990	–	–	–	1 960	–	–	1 960	3 520	8 188
107 Kärra 96:1	Orrekulla Industrigata 13-15	Göteborg	2001 1991		210	–	3 780	–	–	–	3 990	10 407	18 254 B
109 Tingstadsvassen 12:6	Manufakturgatan 19	Göteborg	<1995 1990		328	–	2 657	–	–	–	2 985	2 960	13 776 T
110 Tingstadsvassen 12:9	Manufakturgatan 21-23	Göteborg	<1995 1957		–	–	5 786	–	–	–	5 786	8 682	13 707 T
111 Tingstadsvassen 14:7	Stålverksgatan 11	Göteborg		1997 1993	–	–	52	4 098	–	–	4 150	6 847	17 301 B
112 Tingstadsvassen 19:3	Kolgruvegatan 1	Göteborg		<1995 1950/1988	626	–	9 639	–	–	168	10 433	16 444	25 153 T
114 Högsbo 7:16	Gustaf Melins Gata 7	Göteborg	<1995 1987		1 800	–	–	–	–	–	1 800	4 043	10 821
115 Högsbo 9:3	A Odhners Gata 17	Göteborg		2008 1978/2002	–	–	2 267	635	–	–	2 902	6 007	16 962
116 Högsbo 18:1	E A Rosengrens Gata 30-38	Göteborg		<1995 1966/1973	930	–	7 628	242	–	369	9 169	17 149	31 560
117 Högsbo 26:8	August Barks Gata 25	Göteborg		1998 1969/1979	1 386	–	–	2 840	–	–	4 226	6 068	17 132
118 Högsbo 28:3	August Barks Gata 7	Göteborg		<1995 1968/1981	1 128	–	–	2 612	–	–	3 740	3 942	14 025
119 Högsbo 36:1	Norra Långebergsgatan 8	Göteborg		2000 1971/1995	–	–	3 840	660	–	–	4 500	9 057	23 121
120 Högsbo 36:5	Hulda Mellgrens Gata 3	Göteborg		1998 1991	553	–	–	2 848	–	–	3 401	5 438	16 366
121 Högsbo 36:7	Hulda Mellgrens Gata 5	Göteborg		2012 1990	1 555	–	7 421	155	–	–	9 131	18 010	51 400
122 Högsbo 36:9	Hulda Mellgrens Gata 9	Göteborg	<1995 2007		–	–	1 475	400	–	–	1 875	4 253	13 349
123 Högsbo 38:9	Sisjö Kullegata 4	Göteborg	<1995 1984		–	–	–	1 093	–	–	1 093	8 609	11 760
124 Högsbo 40:1	Gustaf Werners Gata 2	Göteborg		1999 1981/1999	–	–	5 505	984	–	–	6 489	16 070	34 433 B
125 Högsbo 40:2	Gustaf Werners Gata 4	Göteborg	2006 1978		–	–	2 815	475	–	–	3 290	10 799	19 237
126 Kobbegården 208:6	Askims Verkstadsväg 16	Göteborg		1999 1973/1979	1 004	–	–	735	–	5	1 744	3 462	7 458
127 Kobbegården 209:1	Askims Verkstadsväg 15	Göteborg		1999 1973/1996	–	–	–	2 538	–	–	2 538	6 336	12 508 B
128 Kobbegården 6:180	Datavägen 20	Göteborg	<1995 1980		1 151	–	1 078	435	–	–	2 664	5 100	19 514
129 Kobbegården 6:360	Datavägen 31	Göteborg		2001 1979	52	–	5 349	1 429	–	159	6 989	14 508	43 600
130 Kobbegården 6:7	Ekonomivägen 11	Göteborg		1999 1978/1986	–	–	–	5 870	–	–	5 870	15 973	32 200 B
131 Rud 51:21	Klangfärgsgatan 2 C	Göteborg		2006 1979/1989	603	–	2 590	128	–	–	3 321	6 926	– T
132 Tynnered 1:10	Kontrabasgatan 12	Göteborg	<1995 1969		429	280	–	2 012	–	–	2 721	7 475	11 103 T/B
134 Olskroken 35:7	Blomstergatan 2	Göteborg	2009 1977		417	–	3 427	–	–	–	3 844	3 760	12 071 T
135 Olskroken 35:9	Grönsaksgatan 5	Göteborg	2009 1966		874	–	6 781	–	–	–	7 655	9 127	21 595 T
136 Olskroken 35:14	Grönsaksgatan 3	Göteborg	2009 1967		1 169	4 542	–	–	–	–	5 711	6 216	18 129 T
218 Gasklockan 2	Argongatan 32	Mölndal		2015 1991	876	500	–	3 500	–	–	4 876	19 437	25 363 B
138 Gaslyktan 11	Argongatan 26-30	Mölndal	2003 1987		464	–	16 959	–	–	800	18 223	38 100	96 000 B
139 Generatorn 1	Aminogatan 30	Mölndal		2003 1995/2003	–	–	3 110	1 490	–	–	4 600	22 500	46 512 B
140 Generatorn 2	Aminogatan 20-22	Mölndal	<1995 1991		328	–	2 828	–	–	–	3 156	8 933	18 312
141 Heliumgasen 11	Kryptongatan 5 B	Mölndal		1999 1975	4 700	–	–	–	–	–	4 700	16 300	53 824 B
215 Hökegården 1	Kärragatan 2	Mölndal	2014 1971		–	–	1 900	675	–	–	2 575	8 839	15 272 B
142 Kryddpepparn 3	Östergårdsgatan 8	Mölndal	<1995 1992		–	–	–	4 140	–	–	4 140	15 347	– B
143 Kusken 3	Idrottsvägen 10	Mölndal		2011 2005	–	–	–	7 625	–	–	7 625	17 665	42 444
145 Skinntickan 1	Ålegårdgatan 5	Mölndal	<1995 1989		945	–	–	4 615	–	402	5 962	10 267	11 565
146 Syrgasen 8	Kryptongatan 14	Mölndal	<1995 1979		–	–	–	2 952	–	–	2 952	11 197	19 145 B
147 Tjärblomman 2	Flöjelbergsgatan 3 A	Mölndal		1999 1960	219	–	4 540	2 437	–	–	7 196	9 193	18 563 B
148 Tjärblomman 3	Sallarängsgatan 3	Mölndal		1999 1970	928	–	7 533	76	–	221	8 758	9 394	23 303
149 Tulpanen 1	Bergfotsgatan 5	Mölndal		1999 1961	1 188	–	2 954	–	–	–	4 142	5 577	15 425
150 Tusenskönan 2	Flöjelbergsgatan 6	Mölndal		1999 1960	954	–	933	2 129	–	464	4 480	5 346	14 636
151 Tusenskönan 4	Bergfotsgatan 3	Mölndal		1999 1961	1 310	–	2 169	1 426	–	175	5 080	5 397	14 275 B
153 Vallmon 2	Flöjelbergsgatan 13	Mölndal	<1995 1965		640	–	2 518	12	–	–	3 170	3 642	8 957
154 Vallmon 3	Flöjelbergsgatan 11	Mölndal	<1995 1965		630	–	2 570	68	–	–	3 268	3 830	9 194
155 Vallmon 6	Flöjelbergsgatan 7 B	Mölndal	<1995 1965		1 003	–	6 685	279	–	–	7 967	9 956	23 354

			Förvärvs- Bygg/					Kvadratmeter per lokalslag
Fastighet	Gatuadress	Kommun		år Omb. år	Kontor	Butiker	Lager	Logistik Bostäder		Övrigt	Totalt	Markyta	Tax.värde Anm
156 Vallmon 7	Flöjelbergsgatan 7 A	Mölndal	1999 1930		924	–	3 844	50	–	–	4 818	6 894	14 200
158 Hede 3:12	Faktorvägen 1	Kungsbacka	2003 1992		210	–	6 929	1 599	–	–	8 738	32 809	45 515 B
159 Hede 3:131	Tryckarevägen 8	Kungsbacka	<1995 1991		170	–	1 347	–	–	–	1 517	7 558	6 602 B
160 Kungsbacka 4:47	L. Verkstadsgatan 2-6/Verkstads gatan 7	Kungsbacka		<1995 1978/1990	692	–	2 475	1 080	–	–	4 247	9 317	12 949
161 Varla 2:388	Energigatan 21	Kungsbacka		<1995 1995/2013	–	–	3 970	500	–	–	4 470	10 003	19 732
162 Varla 2:415	Borgås Gårdsväg 15	Kungsbacka	2004 2002		–	–	3 676	724	–	–	4 400	8 852	20 540
163 Varla 3:22	Hallabäcksvägen 1	Kungsbacka	2006 1979		864	–	28 888	–	–	–	29 752	93 644	145 856 B
164 Hinden 2	Sagagatan 17	Borås	<1995 1956		500	–	–	6 156	–	–	6 656	9 833	10 364 B
165 Kilsund 3	Evedalsgatan 5	Borås	<1995 1935		1 680	–	1 400	8 780	–	356	12 216	16 660	24 090
166 Lagern 8	Hållingsgatan 15	Borås		<1995 1948/1961	1 343	–	–	7 413	–	–	8 756	5 700	12 103 B
167 Silverpoppeln 31	Ålandsgatan 6	Borås		2006 1961/1970	–	–	–	3 000	–	–	3 000	6 143	4 826
168 Snödroppen 8	Elinsdalsg 9,13-15/Södra Korsg 11	Borås		2005 1980/1980	710	–	–	7 041	–	–	7 751	14 546	18 696 B
169 Trucken 5	Viaredsvägen 14	Borås		2001 2001/2012	–	–	13 550	848	–	–	14 398	37 700	70 400 B
72 Ekholma 7	Hultagatan 15-17	Borås		2017 2000	854	456	3 840	–	–	–	5 150	–	20 924
144 Gjutaren 10	Norrby Långgata 18	Borås	2017 1966		1 834	–	5 212	1 894	–	–	8 940	–	14 689
52 Milen 7	Solvarvsgatan 4	Borås	2017 1989		2 405	–	7 543	–	–	–	9 948	–	24 655
70 Muttern 2	Verkstadsgatan 12	Borås		2017 1963/1997	552	–	1 231	468	–	–	2 251	–	7 207
73 Muttern 3	Verkstadsgatan 14	Borås		2017 1992/1996	712	–	1 610	–	–	–	2 322	–	8 804
133 Niten 6	Verkstadsgatan 4	Borås	2017 1974		1 538	–	1 098	1 422	–	–	4 058	–	8 259
85 Raklinjen 2	Källbäcksrydsgatan 6	Borås	2017 1970		–	–	7 876	–	–	–	7 876	–	15 283
28 Rotorn 3	Maskingatan 4	Borås		2017 1972/1995	854	456	1 727	–	–	–	3 037	–	7 715
104 Uranus 16	Byggaregatan 18	Borås		2017 1949/2004	240	–	4 963	–	–	1 987	7 190	–	11 167
171 Gjutaren 26	Metallgatan 2-4	Alingsås		<1995 1933/1989	6 016	–	9 571	–	–	–	15 587	21 080	21 951 B
172 Konfektasken 15	Kolavägen 2/Sidenvägen 7	Alingsås		<1995 1929/1969	9 297	–	2 542	–	–	–	11 839	15 544	24 483 B
173 Stallet 3	Tomasgårdsvägen 19	Alingsås	2008 1990		510	–	3 140	717	–	–	4 367	4 700	11 542
174 Hede 2:11	Hedeforsvägen 6	Lerum		2006 1960/1974	–	–	2 200	865	–	–	3 065	9 973	8 705
175 Berg 1:76	Åkerivägen 7	Lerum	2006 2007		–	–	8 400	1 510	–	–	9 910	30 000	50 088 B
213 Fanan 39	Pilefeltsgatan 71	Halmstad	2014 1990		–	1 870	–	–	–	–	1 870	3 279	36 366
176 Fogden 4	Laholmsvägen 84	Halmstad		2007 1960/1990	534	1 978	8 609	292	–	530	11 943	25 800	25 118 B
177 Fyllinge 20:409	Sadelvägen 5	Halmstad		2011 1992	–	–	–	4 389	–	–	4 389	22 276	17 741 B
192 Solsten 1:173	Designvägen 5	Härryda	2014 1999		–	–	6 534	–	–	–	6 534	36 806	34 781
Summa lager/logistik					72 703		15 326 436 561 143 867		0	6 573		675 030 1 369 823 2 655 025
PROJEKT
24 Arendal 764:394	Sydatlanten 15-17	Göteborg	2005	1990	8 969	–	–	–	–	389	9 358	9 646	57 600 T
84 Backa 20:5	Exportgatan 2-8	Göteborg		2007 1989/1999	–	–	–	–	–	–	–	37 965	69 401 B
199 Högsbo 20:11	F O Petterssons Gata 9	Göteborg	2013 1969		2 280	–	300	–	–	–	2 580	8 605	12 631 B
13 Krokslätt 102:2	Eklandagatan 80	Göteborg	2008 1980		–	–	–	–	–	811	811	2 140	– B
2 Kålsered 1:108	Sörredsvägen 113	Göteborg	2016 –		–	–	–	–	–	–	–	–	–
201 Kärra 78:8	Trankärrsgatan 3B	Göteborg		2013 1962/1982	–	–	–	–	–	–	–	5 060	10 751 B
206 Sörred 7:23	Sörredsvägen	Göteborg	2014 –		–	–	–	–	–	–	–	12 500	4 924 B
66 Valsen 2	Svingelvägen 2	Halmstad		2007 1979/2003	2 309	–	–	–	–	–	2 309	7 314	9 739 B
221 Balltorp 1:124	Aminogatan 17	Mölndal	2016 2017		–	–	18 000	–	–	–	18 000	35 000	– B
139 Generatorn 1	Aminogatan 24	Mölndal	2003 –		–	–	–	–	–	–	–	7 500	–
188 Heliumgasen 4	Neongatan 4B	Mölndal	<1995 –		–	–	–	–	–	–	–	4 794	4 314
54 Sesamfröet 2	Aminogatan 27	Mölndal	2005 1992		4 912	–	700	–	–	–	5 612	11 000	55 400
170 Bulten 6	Bultgatan 1	Alingsås		2007 1985/1990	–	–	2 600	760	–	–	3 360	19 559	11 542 B
Summa projekt					18 470	0	21 600	760	0	1 200	42 030	161 083	236 302
OBEBYGGD MARK
183 Annedal 21:9	Haraldsgatan 3	Göteborg	1999 –		–	–	–	–	–	–	–	2 088	–
194 Tingstadsvassen 31:6	Stålverksgatan	Göteborg	1997 –		–	–	–	–	–	–	–	2 687	1 611 B
185 Högsbo 39:3	Ingela Gathenheilms Gata 8	Göteborg	<1995 –		–	–	–	–	–	–	–	1 720	1 548 B
187 Kobbegården 152:1	Industrivägen 4-6	Göteborg	<1995 –		–	–	–	–	–	–	–	25 158	22 600 B
224 Kålsered 1:108 (del av) Sörredsvägen		Göteborg	2017 –		–	–	–	–	–	–	–	–	– A
– Skällared 3:49	Lysekulevägen	Kungsbacka	<1995 –		–	–	–	–	–	–	–	29 297	1 521
190 Varla 3:34	Hallabäcksvägen 1	Kungsbacka	2006 –		–	–	–	–	–	–	–	14 356	4 306 B
191 Kyllared 1:112	Tvinnaregatan 27	Borås	<1995 –		–	–	–	–	–	–	–	5 118	1 279 B
216 Trucken 6	Viaredsvägen 14	Borås	2014 –		–	–	–	–	–	–	–	38 500	5 684 B
171 Gjutaren 27	Metallgatan 2-4	Alingsås	<1995 –		–	–	–	–	–	–	–	600	276
214 Fanborgen 3	Spetsvinkelgatan 8	Halmstad	2014 –		–	–	–	–	–	–	–	1 990	5 600
214 Fanborgen 4	Spetsvinkelgatan 8	Halmstad	2014 –		–	–	–	–	–	–	–	5 067	–
Summa obebyggd mark					0	0	0	0	0	0	0	126 581	44 425

Castellums fastighetsbestånd i Region Väst 2017-12-31

		Antal		Hyresvärde	Hyresvärde	Ekonomisk uthyrnings	Hyres intäkter	Fastighets kostnader	Fastighets kostnader	Drifts överskott
		fastigheter	Yta tkvm	Mkr	kr/kvm	grad	Mkr	Mkr	kr/kvm	Mkr
Kontor/butik
Centrala Göteborg		21	95	228	2 411	87,9%	201	46	483	155
Hisingen		15	89	161	1 818	91,4%	147	26	298	121
Halmstad		12	81	84	1 032	94,0%	79	22	262	57
Högsbo, Sisjön		9	57	70	1 232	93,4%	65	13	229	52
Borås		9	51	57	1 111	87,0%	49	12	240	37
Övriga orter		20	135	151	1 118	92,8%	140	31	231	109
Summa kontor/butik		86	508	751	1 480	90,8%	681	150	296	531
Lager/logistik
Hisingen		34	246	179	728	94,5%	169	33	136	136
Mölndal		19	108	97	901	94,6%	92	19	171	73
Högsbo, Sisjön		15	104	57	548	91,2%	52	12	116	40
Kungsbacka		19	77	69	892	90,2%	62	12	163	50
Borås		6	53	45	843	91,9%	41	8	154	33
Övriga orter		12	87	69	796	90,9%	63	16	182	47
Summa lager/logistik		105	675	516	765	92,8%	479	100	149	379
Summa		191	1 183	1 267	1 072	91,6%	1 160	250	212	910
Uthyrning och fastighetsadministration
Summa efter uthyrning och fastighetsadministration
Projekt		13	42	24	–	–	4	8	–	-4
Obebyggd mark		12	–	–	–	–	–	–	–	–
Totalt		216	1 225	1 291	–	–	1 164	314	–	850
Fastighetsrelaterade nycketal
	2017	2016	2015	2014	2013	2012	2011	2010	2009	2008
Hyresvärde, kr/kvm	1 072	1 033	1 021	1 003	993	957	944	935	919	885
Ekonomisk uthyrningsgrad	91,6%	92,3%	92,4%	91,6%	94,1%	93,4%	95,4%	94,1%	94,0%	92,6%
Fastighetskostnader, kr/kvm	259	284	263	254	264	259	257	264	262	228
Driftsöverskott, kr/kvm	722	670	681	665	670	635	644	616	602	591
Antal fastigheter	216	212	212	209	196	194	193	188	190	187
Uthyrningsbar yta, tkvm	1 225	1 218	1 198	1 157	1 111	1 103	1 085	1 046	1 028	1 017

Region Mitt

			Förvärvs- Bygg/				Kvadratmeter per lokalslag
Fastighet	Gatuadress	Kommun	år Omb. år	Kontor	Butiker	Lager	Logistik Bostäder		Övrigt	Totalt	Markyta	Tax.värde Anm
KONTOR/BUTIK
2 Boländerna 8:6	Knivstagatan 6	Uppsala	2008 1990	2 431	–	–	–	–	18	2 449	3 806	19 318
3 Boländerna 8:11	Bergsbrunnagatan 15 / Björkgatan 61 / Knivstagatan 14-16	Uppsala	2008 1975	2 114	–	5 736	–	–	–	7 850	11 535	16 853
4 Boländerna 9:1	Märstagatan2 / Knivstagatan 1	Uppsala	2008 1946/2005	1 578	128	466	–	–	100	2 272	2 890	–
5 Boländerna 11:5	Märstagatan 7 / Björkgatan 67B / Säbygatan 10	Uppsala	2011 1975	2 992	–	–	1 615	–	–	4 607	4 346	17 200 B
6 Boländerna 28:3	Stångjärnsgatan 10	Uppsala	2000 1971	–	24 699	1 064	–	–	–	25 763	64 871	256 600 B
8 Boländerna 28:4 A	Stångjärnsgatan 8B	Uppsala	2003 1987	–	4 100	–	–	–	–	4 100	10 981	42 408 B
7 Boländerna 28:4 B	Verkstadsgatan 11	Uppsala	2003 2002	2 124	–	–	–	–	–	2 124	4 500	23 200
9 Boländerna 35:1	Bolandsgatan 18	Uppsala	2006 2006	–	8 466	–	–	–	250	8 716	26 193	71 018 B
11 Boländerna 36:2	Danmarksgatan 20	Uppsala	2011 1982	360	1 581	396	–	–	–	2 337	3 204	16 400
12 Dragarbrunn 16:2	Dragarbrunns Torg 2-6/Klosterga tan 13-15	Uppsala	2004 1963	3 921	1 805	571	–	–	457	6 754	2 209	136 000
13 Dragarbrunn 20:2	Kungsgatan 43/St Persgatan 17	Uppsala	1999 1963	2 501	745	–	–	–	46	3 292	921	–
14 Dragarbrunn 20:4	Dragarbrunnsg 34-36C / Vaksalag 10-12 / S:t Persg 13-15	Uppsala	2010 2010/2014	9 556	–	35		– 1 305	3 366	14 262	4 472	275 200
17 Kungsängen 35:3	Kungsgatan 76 / Vimpelgatan 5	Uppsala	1998 2001	3 030	–	–	–	–	–	3 030	4 547	32 234
18 Kvarngärdet 64:3	Sportfältsvägen 3	Uppsala	1996 1991	2 199	–	–	–	–	15	2 214	2 955	14 750
19 Årsta 36:2	Möllersvärdsgatan 12	Uppsala	<1995 1978/1989	1 535	–	715	570	–	37	2 857	5 143	19 816
21 Årsta 67:1	Stålgatan 8-12	Uppsala	<1995 1988	187	10 315	515	417	–	–	11 434	31 608	85 951
22 Årsta 72:3	Svederusgatan 1-3	Uppsala	1997 1990	1 620	1 792	1 386	3 331	–	337	8 466	10 792	43 149
23 Årsta 74:1	Fyrislundsgatan 68	Uppsala	1999 1985	169	6 673	25	–	–	6	6 873	15 268	51 400
24 Årsta 74:3	Axel Johanssons Gata 6	Uppsala	<1995 1990	14 638	238	128	–	–	168	15 172	17 212	114 000 B
25 Årsta 78:1	Fyrislundsgatan 73 / Sylveniusgatan 2	Uppsala	2011 2000	2 838	–	–	–	–	–	2 838	4 156	20 200
26 Basen 10	Fridhemsgatan 2-4	Örebro	<1995 1900/1990	6 072	–	183	–	–	–	6 255	4 997	42 200
27 Borgaren 1	Fabriksgatan 1 A	Örebro	2008 1969/2001	6 535	466	1 100	–	–	381	8 482	3 375	72 656
123 Bromsgården 1	Drottninggatan 11	Örebro	2015 1929	1 229	1 227	33	–	566	–	3 055	1 144	29 627
122 Tågmästaren 27, Drottningparken	Fabriksgatan 47	Örebro	2014 2016	4 237	–	–	–	–	–	4 237	8 000	50 600
124 Gillet 22	Olaigatan 15	Örebro	2015 1978	4 591	562	9	–	–	362	5 524	1 217	52 800
125 Hållstugan 28	Kungsgatan 3	Örebro	2015 1929	1 889	2 137	–		– 1 272	2 492	7 790	7 149	73 285
28 Inköparen 1	Rörvägen 1	Örebro	2007 2008	3 586	5 853	–	–	–	–	9 439	22 500	76 654
– Järnmalmen 1	Osmundgatan 10	Örebro	2006 1967/1995	3 035	–	7 627	–	–	–	10 662	47 714	33 565 B
30 Konstruktören 11	Söderleden 14	Örebro	<1995 1987	–	–	2 255	–	–	–	2 255	7 876	9 555
31 Kontrollanten 9	Åbyvägen 3	Örebro	2007 1992	3 679	–	1 106	–	–	–	4 785	11 974	15 881
32 Lagerchefen 3	Aspholmsvägen 3	Örebro	1996 1957/1985	–	1 900	–	–	–	–	1 900	9 213	12 961 B
33 Lantmannen 7	Boställsvägen 10	Örebro	<1995 1985	–	2 462	250	–	–	–	2 712	8 573	10 938
114 Litografen 1 & 2	Adolfsbergsvägen 4	Örebro	2012 1964	3 731	8 374	9 835	–	–	316	22 256	122 107	120 127
34 Motormannen 1	Radiatorvägen 1	Örebro	<1995 1966	302	3 418	410	–	–	12	4 142	10 501	20 400
126 Prästgården 12	Drottninggatan 18-20	Örebro	2015 1933	4 169	863	706	–	384	322	6 444	2 861	59 388
35 Virkeshandlaren 10, Röda rummet	Radiatorvägen 17	Örebro	1996 2000	3 405	–	–	–	–	–	3 405	7 710	23 940
36 Rörläggaren 1	Aspholmsvägen 4	Örebro	<1995 1963/1992	–	–	4 480	–	–	–	4 480	15 881	21 686 B
37 Rörmokaren 1	Elementvägen 13-15	Örebro	<1995 1963/1986	110	–	3 702	–	–	–	3 812	10 432	16 338
38 Rörmokaren 5	Elementvägen 1	Örebro	<1995 1984	1 297	1 023	–	–	–	–	2 320	6 656	12 219
40 Stinsen 18	Fabriksgatan 18-22	Örebro	2008 1983/2003	11 942	–	118	–	–	262	12 322	5 008	113 000 B
41 Svetsaren 4	Elementvägen 12	Örebro	<1995 1976/1984	526	1 679	2 043	–	–	–	4 248	9 644	16 897
42 Svetsaren 5	Elementvägen 14	Örebro	<1995 1977/1988	2 970	–	150	–	–	–	3 120	7 355	13 297
43 Svetsaren 6	Radiatorvägen 14	Örebro	2000 1962	5 625	–	–	–	–	–	5 625	7 956	41 790
44 Svetsaren 7	Elementvägen 16	Örebro	<1995 1960/1983	855	–	–	–	–	–	855	2 658	5 587
45 Svetsaren 8	Elementvägen 4	Örebro	<1995 1977	570	3 060	220	–	–	–	3 850	8 074	16 586
46 Svänghjulet 1	Stubbengatan 2	Örebro	2010 2004	4 716	1 910	2 287	–	–	–	8 913	24 143	36 484 B
47 Telemontören 1	Nastagatan 2	Örebro	2007 1993	3 732	–	2 759	–	–	–	6 491	30 750	21 647 B
48 Tryckeriet 2	Stortorget 8	Örebro	2008 1984/1999	1 475	764	–	–	–	387	2 626	1 350	29 200
49 Tågmästaren 25	Fabriksgatan 54	Örebro	2008 1986	6 115	–	1 297	–	–	6	7 418	8 110	36 000 B
51 Virkeshandlaren 7	Radiatorvägen 11	Örebro	<1995 1970/1987	5 726	–	432	–	–	5	6 163	15 377	30 339
52 Virkeshandlaren 10	Radiatorvägen 13-15	Örebro	1996 1979	2 683	3 565	1 080	–	–	–	7 328	20 242	34 929
53 Ånsta 20:117	Aspholmsvägen 9	Örebro	1996 1990	755	–	–	–	–	–	755	1 907	4 085
54 Ölstånkan 11	Järntorgsgatan 1	Örebro	2008 1939/2003	3 940	–	–	–	–	580	4 520	937	33 000
55 Ölstånkan 14	Olaigatan 2	Örebro	2008 1929	2 194	–	–	–	–	–	2 194	852	18 750
56 Ölstånkan 15	Olaigatan 4	Örebro	2008 1975/2003	3 101	–	–	–	–	–	3 101	1 517	27 200

			Förvärvs- Bygg/				Kvadratmeter per lokalslag
Fastighet	Gatuadress	Kommun	år Omb. år	Kontor	Butiker	Lager	Logistik Bostäder		Övrigt	Totalt	Markyta	Tax.värde Anm
29 Bodarna 8	Drottninggatan 12	Örebro	2016 1976/1992	3 186	1 115	–	–	–	6	4 307	1 449	49 200 B
50 Gasverket 2	Storgatan 28, 30,Järnvg. 3, 5,Slottsg 25	Örebro	2016 1967	9 784	430	–	–	–	491	10 705	6 097	89 200
90 Hållstugan 8	Stortorget 11, Kungsgatan 5	Örebro	2016 1938	2 181	1 564	–	–	–	226	3 971	1 190	36 200
16 Lantmäteriet 2 / Porten 1	Järnvägsgatan 1-3, Klostergatan 36,37 Örebro		2016 1994/2013	31 214	–	–	–	–	4 100	35 314	9 749	383 000
15 Repslagaren 24	Stortorget 20-22,Trädgårdsg 12-14 Nyg 31	Örebro	2016 1970	9 185	–	–	–	–	1 102	10 287	6 827	95 800
106 Tullen 8	Klostergatan 23 ,Fredsgatan 2-4	Örebro	2016 1976/1992	25 183	741	100	–	–	2 196	28 220	8 953	275 000
57 Blästerugnen 2	Kokillgatan 7	Västerås	1997 1991	–	1 894	–	–	–	–	1 894	11 045	11 542 T
58 Dagsländan 11	Jonasborgsvägen 26	Västerås	1996 1990	1 109	–	–	–	–	–	1 109	3 651	6 546 T
59 Degeln 1	Kokillgatan 1-3	Västerås	1996 1984	4 744	1 086	700	–	–	–	6 530	26 917	27 545 T
60 Elenergin 1	Elledningsgatan 2	Västerås	2008 1976	119	3 955	–	1 009	–	–	5 083	26 290	18 763 B
61 Elledningen 4	Tunbytorpsgatan 31	Västerås	<1995 1991	3 586	–	–	–	–	–	3 586	10 256	20 460
62 Fallhammaren 1	Fallhammargatan 3	Västerås	<1995 1989	3 786	–	701	–	–	–	4 487	10 700	20 399
63 Friledningen 13	Tunbytorpsgatan 10	Västerås	1999 1978	1 830	–	390	360	–	–	2 580	7 000	11 864 B
64 Gjutjärnet 7	Gjutjärnsgatan 5	Västerås	<1995 1989	–	2 252	–	260	–	135	2 647	10 517	10 011
65 Hjulsmeden 1	Gjutjärnsgatan 8	Västerås	<1995 1990	–	1 110	–	873	–	–	1 983	5 625	8 599
66 Jordlinan 2	Stenbygatan 6	Västerås	<1995 1991	1 129	4 290	370	3 075	–	–	8 864	21 467	27 264 B
67 Kokillen 1	Kokillgatan 2	Västerås	1996 1988	1 610	100	245	1 050	–	–	3 005	11 975	13 185 T
68 Verkstaden 14	Kopparlunden	Västerås	2001 2001	13 220	369	55	277	–	1 054	14 975	40 900	71 616 B
127 Verkstaden 15	Legeringsgatan 2	Västerås	2015 1977/1992	1 053	–	–	–	–	–	1 053	2 960	– B
76 Verkstaden 21	Kopparlunden	Västerås	2001 1890/2000	16 956	–	2 317	1 097	–	470	20 840	10 256	133 966
69 Kraftfältet 5	Omformargatan 2	Västerås	2005 1991	715	1 324	–	1 881	–	–	3 920	11 221	15 950
70 Köpmannen 1	Kranbyggargatan 1	Västerås	<1995 1984	–	1 415	–	–	–	–	1 415	5 804	9 467
71 Köpmannen 3	Kranbyggargatan 3	Västerås	<1995 1982	–	2 010	–	410	–	–	2 420	10 073	12 006 T
72 Ringborren 8 & 16	Tallmätargatan 1	Västerås	<1995 1956/1988	1 454	116	85	3 372	–	–	5 027	9 019	15 122
73 Tunbytorp 1	Strömledningsgatan 1	Västerås	2005 1965	–	1 836	–	1 278	–	–	3 114	27 584	26 067 B
74 Tunbytorp 7	Strömledningsgatan 3	Västerås	2005 1965	–	3 473	778	3 684	–	–	7 935	31 990	32 271 T
75 Tunbytorp 19	Tunbytorpsgatan 2 A	Västerås	2005 1990	1 982	–	–	–	–	–	1 982	11 782	8 615
77 Vikingatiden 9	Brandthovdagatan 17 A	Västerås	2007 2004	173	–	173	438	–	–	784	3 477	4 221
132 Atollen 3	Lantmätargränd 53-63	Jönköping	2011 2013	2 790	2 404	–	–	765	5	5 964	890	119 964
133 Algen 1	Lantmätargränd 42	Jönköping	2013 2015	–	4 236	–	–	–	162	4 398	2 749	64 400
134 Droskan 12	Slottsgatan 14	Jönköping	1998 1990	9 334	–	–	–	–	–	9 334	4 951	104 800
135 Elektronen 1	Datorgatan 6	Jönköping	2008 2000	–	–	1 692	–	–	–	1 692	4 237	7 311 B

			Förvärvs- Bygg/				Kvadratmeter per lokalslag
Fastighet	Gatuadress	Kommun	år Omb. år	Kontor	Butiker	Lager	Logistik Bostäder		Övrigt	Totalt	Markyta	Tax.värde Anm
136 Hotellet 8	V Storgatan 9-13	Jönköping	<1995 1963/1999	2 952	15 701	296	–	–	–	18 949	5 121	195 000
137 Vagnmakaren 7	Hästhovsvägen 2	Jönköping	<1995 1983/2001	–	9 531	–	–	–	14	9 545	19 226	65 400
138 Vakten 11	Batterigatan 2	Jönköping	2015 2009	5 250	1 672	–	–	–	–	6 922	10 947	0
139 Valutan 11	Kompanigatan 1-2	Jönköping	<1995 1992/2001	4 315	749	478	–	–	5	5 547	7 763	60 600
140 Varuhuset 1	Batterigatan 2	Jönköping	2009 2009	–	11 041	–	–	–	–	11 041	42 046	118 000
141 Vattenpasset 2	Ekhagsringen 17	Jönköping	<1995 1980	1 323	–	1 749	1 073	–	–	4 145	17 884	–
142 Vilan 7	Huskvarnavägen 58-64	Jönköping	2000 1955/1999	8 965	1 093	5 208	–	–	–	15 266	25 576	77 760
143 Vingen 4	Linnegatan 1	Jönköping	<1995 1970	1 322	530	–	1 883	–	–	3 735	17 281	14 347 B
144 Visionen 3 A	Bataljonsgatan 10-12	Jönköping	2004 2010	7 406	–	323	–	–	–	7 729	12 269	112 400
146 Visionen 3 C	Bataljonsgatan 10	Jönköping	2004 2015	2 472	–	–	–	–	–	2 472	–	42 000 B
147 Vågskålen 3	Huskvarnavägen 40	Jönköping	2003 1983	8 145	–	7 962	–	–	51	16 158	42 536	26 960
148 Vägporten 5	Vasavägen 4	Jönköping	2003 1955/2004	251	2 076	–	–	–	–	2 327	8 458	14 467
149 Ögongloben 5	Gräshagsgatan 11	Jönköping	2006 1961	3 512	–	–	–	–	–	3 512	7 346	7 261
150 Örontofsen 5	Granitvägen 7-9	Jönköping	2006 1976	1 673	880	3 021	–	–	–	5 574	15 061	28 755
195 Ansvaret 1	Hoppets Torg 4/Södra Strandgatan 3Jönköping		2016 1965	4 362	190	–	–	–	–	4 552	1 490	65 200
196 Blixten 6	Östra Storgatan 67	Jönköping	2016 1941	5 329	–	–	– 120		533	5 982	3 016	50 584
197 Götaland 5	Hamng 4, 15, Vallg 3-5, 7-9, 4-10, Brunnsg 1,2	Jönköping	2016 1975	53 291	833	103	–	–	804	55 031	80 366	639 542
198 Hoven 1	Västra Storgatan 16	Jönköping	2016 1968	12 558	1 863	–	–	–	192	14 613	3 852	159 000
199 Jordgubben 1	Skolgatan 25B	Jönköping	2016 1982	2 834	–	–	–	–	50	2 884	1 002	23 400
200 Öriket 2	Herkulesvägen 2/Klubbhusgatan 13-15	Jönköping	2016 1992	15 267	493	74	–	–	461	16 295	12 955	178 000
159 Banken 8	Borgmästaregatan 1	Linköping	2016 1929	2 730	–	–	–	–	–	2 730	873	–
160 Boklådan 7	Borgmästaregatan 4	Linköping	2016 1938	3 915	–	–	–	–	–	3 915	1 579	46 200
161 Borgmästaren 11	Badhusgatan 2	Linköping	2016 1936	1 215	985	191	– 1 072		–	3 463	1 091	39 151
162 Borgmästaren 2	Ågatan 27	Linköping	2016 1940	1 256	406	101	– 761		–	2 524	962	30 142
163 Decimalen 17	Storgatan 24	Linköping	2016 1981	8 435	1 762	83	–	–	1 836	12 116	5 220	141 000
164 Druvan 22	Storgatan 6-16	Linköping	2016 1962	5 454	1 661	468	437 2 558		7	10 585	4 610	98 200
167 Idéflödet 1	Teknikringen 20	Linköping	2016 2002	9 055	–	–	–	–	–	9 055	16 703	67 800
168 Idékretsen 4	Teknikringen 9	Linköping	2016 1991	6 023	–	60	–	–	154	6 237	14 065	44 400
166 Gården 15	Gillbergagatan 37-45	Linköping	2009 2013	6 105	–	3 600	–	–	–	9 705	34 706	77 048
169 Idémannen 1	Teknikringen 16	Linköping	2007 1990	580	–	–	–	–	–	580	4 212	4 757 B
170 Idémannen 2, Collegium	Teknikringen 7	Linköping	2007 1989	12 835	4 230	–	–	–	51	17 116	27 823	98 600
171 Idémannen 2, Datalinjen	Datalinjen 1	Linköping	2007 1989/1994	1 561	–	–	–	–	–	1 561	4 590	9 771

			Förvärvs- Bygg/				Kvadratmeter per lokalslag
Fastighet	Gatuadress	Kommun	år Omb. år	Kontor	Butiker	Lager		Logistik Bostäder	Övrigt	Totalt	Markyta	Tax.värde Anm
172 Idémannen 2, Teknikringen	Teknikringen 1 A-F	Linköping	2007 1984/1996	6 579	–	–	–	–	110	6 689	19 720	44 168
173 Idémannen 2, Vita Huset	Universitetsvägen 14	Linköping	2007 2002	8 302	–	–	–	–	57	8 359	29 597	82 800 B
174 Jägmästaren 1	Djurgården	Linköping	2013 2015	–	7 823	–	–	–	–	7 823	36 750	75 400
175 Magnetjärnet 6	Finnögatan 5 C	Linköping	2010 1996	2 388	–	–	–	–	–	2 388	8 328	10 623 B
178 Beryllen 1	Urbergsgatan 90	Norrköping	2016 1971	3 002	2 990	62	121	–	4 031	10 206	10 970	–
177 Diket 7	Drottninggatan 64	Norrköping	2016 1940	2 398	1 325	473		– 1 596	–	5 792	2 192	69 800
179 Gamla Bron 13	Västgötegatan 15-17	Norrköping	2016 1929	2 358	243	–	60	327	–	2 988	1 363	24 692
180 Gamla Rådstugan 3	Gamla Torget 3	Norrköping	2016 1929	1 397	590	288	–	–	–	2 275	973	13 971
181 Knäppingsborg 7+8	Gamla Rådstugugatan 30	Norrköping	2016 1929	8 457	2 586	362	–	885	195	12 485	7 895	79 181
182 Korpen 20	Repslagaregatan 15	Norrköping	2016 1964	1 496	1 019	27	–	992	–	3 534	1 453	29 453
183 Kvarnen 5	Västgötegatan 13	Norrköping	2016 1910	7 216	–	460	–	–	50	7 726	3 282	23 800
184 Markattan 11	Drottninggatan 32	Norrköping	2016 1969	1 816	1 560	789	–	–	55	4 220	1 636	37 400
185 Motorn 12	Lindövägen 5A	Norrköping	2016 1948	13 398	–	995	–	–	2	14 395	9 236	81 064
187 Spetsen 10	Kungsgatan 36-38	Norrköping	2016 1897	12 025	735	338	–	–	1	13 099	2 000	42 422
189 Sprutan 6	Skomakaregatan 6-12	Norrköping	2016 1920	–	4 783	266	–	–	1 982	7 031	1 546	29 200
202 Pilgrimen 5	Södra Järnvägsgatan 4	Växjö	2016 2016	5 393	609	–	–	–	678	6 680	–	88 000
190 Gripen 11	Linnegatan 23,27, Norra Esplanaden 7, Nygatan 6	Växjö	2016 1929	1 359	–	–	–	66	268	1 693	3 848	10 721
191 Magnus Smek 6	Kungsgatan 1 A + B	Växjö	2016 1952/2003	2 114	2 057	40	–	783	84	5 078	2 022	38 362
192 Tullen 18	Storgatan 26	Växjö	2016 1965	2 446	915	–	–	–	607	3 968	2 528	35 400 B
193 Unaman 9	Kungsgatan 5	Växjö	2016 1972/2004	2 721	2 470	–	–	–	521	5 712	2 299	52 000
194 Växjö 10:54	Honnörsg 2-6, 7, 12F, 21, 16, 24-26, Kasernv 16 m fl	Växjö	2016 1929	34 798	600	–		– 1 272	3 198	39 868	93 843	248 620 B

Summa kontor/butik 624 962 221 526 88 542 28 57114 724 35 869 1 014 193 1 737 080 7 872 484

LAGER/LOGISTIK
78 Boländerna 12:1	Danmarksgatan 22-24	Uppsala	2011 1979	1 879	–	6 620	1 873	–	–	10 372	14 136	41 084
	203 Boländerna 11:2 o 11:3 Märstagatan 3-5, Säbygatan 6-8	Uppsala	2017 1981	–	–	5 765	–	–	5 760	11 525	–	– B
79 Husbyborg 1:83	Gamla Börjevägen 4-12	Uppsala	2008 1972/1988	555	–	1 192	6 169	–	210	8 126	14 543	56 352 B
20 Årsta 36:7	Hanselligatan 6	Uppsala	2007 1986	–	–	2 271	–	–	–	2 271	3 358	13 526
80 Årsta 38:1	Möllersvärdsgatan 5	Uppsala	<1995 1979	755	–	910	1 295	–	–	2 960	8 572	18 160 B
81 Barkborren 3	Barkborregatan 3	Västerås	<1995 1970/1989	–	–	–	2 950	–	–	2 950	10 000	8 748 T

			Förvärvs- Bygg/				Kvadratmeter per lokalslag
Fastighet	Gatuadress	Kommun	år Omb. år	Kontor	Butiker	Lager	Logistik Bostäder		Övrigt	Totalt	Markyta	Tax.värde Anm
82 Elkraften 4	Tunbytorpsgatan 16	Västerås	2005 1976	–	496	–	450	–	–	946	5 673	4 100 T
83 Elkraften 6	Elledningsgatan 4	Västerås	2008 1981	–	–	1 150	–	–	–	1 150	8 025	4 765 T
84 Elkraften 7	Energigatan 3 A	Västerås	2005 1976	250	–	–	1 070	–	–	1 320	5 073	4 373 T
85 Elledningen 1	Tunbytorpsgatan 29	Västerås	1999 1982	–	–	150	1 760	–	–	1 910	8 300	7 225 T
204 Elledningen 3	Tunbytorpsgatan 33-35	Västerås	2017 1991	4 472	–	–	3 402	–	50	7 924	–	32 835 B
86 Friledningen 8	Tunbytorpsgatan 6	Västerås	2005 1971	323	–	–	1 979	–	40	2 342	11 243	8 133 T
87 Friledningen 9	Tunbytorpsgatan 8	Västerås	2005 1968	865	576	1 280	2 481	–	–	5 202	9 995	18 990
88 Fältmätaren 29	Fältmätargatan 9	Västerås	2007 1960	678	–	198	2 170	–	–	3 046	10 173	11 032 T
118 Högspänningen 1	Lågspänningsgatan 8	Västerås	2007 2014	1 092	–	–	3 224	–	–	4 316	22 500	27 800 B
89 Järnåldern 6	Brandthovdagatan 11	Västerås	2008 1982	1 060	–	236	375	–	256	1 927	5 967	7 426 T
– Krista 1	Saltängsvägen 59	Västerås	2004 2005	–	–	–	2 980	–	–	2 980	11 500	17 398
91 Köpmannen 8	Lundby Gårdsgata 4	Västerås	2004 1988	–	–	351	2 334	–	–	2 685	9 957	10 510
92 Ledningstråden 1	Tunbytorpsgatan 1-3	Västerås	2005 1967	520	1 011	1 065	3 454	–	22	6 072	27 410	20 961 T
94 Lufthammaren 1	Ånghammargatan 2-4	Västerås	1996 1977	3 497	–	412	3 487	–	–	7 396	17 055	24 200 T
96 Tunbytorp 8	Friledningsgatan 3 A	Västerås	2005 1970	–	–	–	830	–	–	830	5 825	3 714
97 Tunbytorp 10	Tunbytorpsgatan 4 A	Västerås	2005 1978	135	–	116	7 241	–	–	7 492	24 663	20 400
98 Voltmätaren 3	Lågspänningsgatan 7	Västerås	2006 1990	–	–	–	760	–	–	760	2 254	2 645
99 Ånghammaren 2	Ånghammargatan 1-9	Västerås	1996 1972/1994	3 669	72	1 664	8 101	–	47	13 553	35 738	32 101 T
100 Bleckslagaren 1	Handelsgatan 9	Örebro	2012 1970	645	–	3 185	–	–	–	3 830	14 405	–
101 Bleckslagaren 6	Handelsgatan 1	Örebro	2008 1982	–	–	1 964	2 362	–	–	4 326	22 243	16 096 B
128 Bleckslagaren 7	Vattenverksgatan 2	Örebro	2015 2011	865	–	4 891	–	–	–	5 756	22 160	24 488 B
102 Bleckslagaren 8	Vattenverksgatan 8	Örebro	2006 1978/2001	–	–	4 750	–	–	–	4 750	24 878	20 017 B
103 Chauffören 2	Stuvargatan 3	Örebro	1997 1991	256	–	6 844	–	–	–	7 100	16 974	24 435
104 Chauffören 3	Pikullagatan 9	Örebro	2006 1991	–	–	1 577	–	–	–	1 577	5 442	5 519
105 Distributören 7	Krangatan 11	Örebro	2012 1989	852	–	6 742	–	–	–	7 594	24 675	24 185
– Däcket 1	Dialoggatan 14	Örebro	2008 2012	–	–	740	1 128	–	–	1 868	7 184	10 448
108 Elektrikern 3	Vattenverksgatan 3	Örebro	2012 1972	–	–	8 440	–	–	–	8 440	18 823	17 800
107 Försäljaren 2	Nastagatan 9	Örebro	2012 2008	–	–	3 049	–	–	–	3 049	9 545	18 130 B
109 Grosshandlaren 2	Nastagatan 6-8	Örebro	2001 1977	2 353	4 051	16 819	–	–	–	23 223	61 695	98 036 B
– Gällersta-Gryt 4:9	Gällerstavägen	Örebro	<1995 1969	–	–	11 625	–	–	–	11 625	42 143	24 606
111 Konstruktören 9	Söderleden 10	Örebro	1996 1987	–	–	1 260	–	–	–	1 260	32 400	5 838
112 Konstruktören 10	Söderleden 12	Örebro	<1995 1987	–	–	3 665	–	–	–	3 665	10 649	16 630
113 Kontrollanten 12	Skomaskinsgatan 6	Örebro	2012 1981	3 582	–	7 232	–	–	–	10 814	30 946	33 400
39 Speditören 8	Transportgatan 5	Örebro	2016 1980	100	–	1 719	–	–	–	1 819	16 400	8 141 B
115 Rörläggaren 2	Aspholmsvägen 6	Örebro	2004 1984	–	–	2 955	–	–	–	2 955	4 960	12 387
– Ånsta 20:148	Berglunda 208	Örebro	2007 1971/1999	1 380	–	2 805	–	–	–	4 185	44 237	23 615 B
– Flahult 21:3	Momarken 42	Jönköping	2001 1980	–	–	3 824	–	–	–	3 824	24 177	15 383 B
– Flahult 21:5	Betavägen 17	Jönköping	2012 1997/2008	–	–	9 633	–	–	–	9 633	36 847	29 288 B
152 Ättehögen 18	Fordonsvägen 8	Jönköping	2012 2013	–	–	–	3 334	–	–	3 334	11 009	17 794

			Förvärvs- Bygg/	Kvadratmeter per lokalslag
Fastighet	Gatuadress	Kommun	år Omb. år	Kontor	Butiker	Lager		Logistik Bostäder	Övrigt	Totalt	Markyta	Tax.värde Anm
154 Överlappen 13	Kalkstensgatan 6-8	Jönköping	2004 1977/1995	1 579	–	801	3 376	–	–	5 756	22 575	30 060
– Källemo 1	Källemogatan 12	Vaggeryd	<1995 1956/1988	–	–	7 552	–	–	–	7 552	48 347	11 123 B
– Yggen 1	Krokvägen 1	Vaggeryd	<1995 1985/1989	450	–	–	5 853	–	–	6 303	18 598	11 581
Summa lager/logistik				31 812		6 206 135 452	74 438	0	6 385	254 293	843 272	895 478
PROJEKT
10 Boländerna 35:2	Bolandsgatan 20	Uppsala	<1995 1981	–	8 820	340	–	–	108	9 268	9 600	31 567 B
1 Boländerna 5:12	Fålhagsleden 51, 55-57	Uppsala	2010 1983/1996	6 122	–	151	286	–	–	6 559	15 251	49 272 B
120 Dragarbrunn 21:1	S:t Persgatan 21 / Kungsgatan 38-40 / Vaksalagatan 16	Uppsala	2012 1970	6 027	–	877	–	–	229	7 133	4 747	10 012
201 Söderhällby 2:1	Östra Fyrislund	Uppsala	2016 –	–	–	–	–	–	–	–	–	– B
93 Ledningstråden 6	Tunbytorpsgatan 23	Västerås	2005 1970	–	–	–	1	–	–	1	8 000	2 400 B
95 Tunbytorp 2	Tunbytorpsgatan 4	Västerås	2005 1970	–	–	–	–	–	–	–	19 191	12 376 B
130 Litografen 1 & 2, Projekt	Adolfsbergsvägen 4	Örebro	2012 –	–	–	9 350	–	–	–	9 350	–	– B
121 Olaus Petri 3:244	Östra Bangatan	Örebro	2014 –	–	–	–	–	–	–	–	5 000	19 400
151 Vargön 4	Vasavägen 5	Jönköping	2003 1989	–	–	3 500	570	–	–	4 070	6 694	12 763
145 Visionen 3 B	Bataljonsgatan 10	Jönköping	2004 1996/1995	9 731	–	423	–	–	–	10 154	27 162	48 612
146 Visionen 4	Bataljonsgatan 10	Jönköping	2013 –	–	–	–	–	–	–	–	4 750	914
146 Visionen 6	Bataljonsgatan 10-12	Jönköping	2015 –	–	–	–	–	–	–	–	–	1 575
156 Ögongloben 6	Kindgrensgatan 4	Jönköping	2008 1997	–	–	–	–	–	–	–	7 500	6 234 B
155 Överstycket 25	Kindgrensgatan 3	Jönköping	2008 1981	348	1 040	3 032	–	–	–	4 420	16 342	7 457 B
165 Giggen 2	Gillbergagatan 24	Linköping	2016 1977	–	385	–	–	–	–	385	1 480	2 572 B
174 Jägmästaren 1B	Djurgården	Linköping	2013 –	–	950	–	–	–	–	950	7 631	–
186 Proppen 2	Malmgatan 16	Norrköping	2016 1978	569	–	–	18 871	–	–	19 440	15 550	42 063
188 Spiran 12	Drottninggatan 50-52	Norrköping	2016 1972	6 951	1 145	–	–	–	545	8 641	2 546	106 000
Summa projekt				29 748	12 340	17 673	19 728	0	882	80 371	151 444	353 217

Summa Region Mitt 686 522 240 072 241 667 122 73714 724 43 136 1 348 857 2 731 796 9 121 179

Castellums fastighetsbestånd i Region Mitt 2017-12-31

					Ekonomisk	Hyres	Fastighets	Fastighets	Drifts
	Antal fastigheter	Yta tkvm	Hyresvärde Mkr	Hyresvärde kr/kvm	uthyrnings grad	intäkter Mkr	kostnader Mkr	kostnader kr/kvm	överskott Mkr
Kontor/butik
Örebro	41	286	387	1 351	96,0%	371	86	303	285
Jönköping	24	234	346	1 481	94,0%	326	79	334	247
Uppsala	20	137	207	1 509	93,7%	194	52	383	142
Västerås	22	105	131	1 244	86,0%	113	29	276	84
Linköping	16	105	139	1 325	85,9%	119	42	401	77
Norrköping	11	84	112	1 335	92,8%	104	30	356	74
Växjö	6	63	91	1 452	90,7%	83	24	372	59
Summa kontor/butik	140	1 014	1 413	1 394	92,6%	1 310	342	337	968
Lager/logistik
Örebro	18	108	79	733	89,5%	71	17	154	54
Jönköping	4	22	16	696	69,4%	11	3	145	8
Uppsala	5	35	36	1 016	74,6%	27	8	210	19
Västerås	19	75	63	847	93,8%	59	16	217	43
Vaggeryd	2	14	5	389	89,5%	5	1	98	4
Summa lager/logistik	48	254	199	784	86,6%	173	45	177	128
Summa	188	1 268	1 612	1 271	91,9%	1 483	387	305	1 096
Uthyrning och fastighetsadministration
Summa efter uthyrning och fastighetsadministration
Projekt	18	81	73			30	14		16
Totalt	206	1 349	1 685	–	–	1 513	503	–	1 010

Fastighetsrelaterade nyckeltal

	2017	2016	2015	2014	2013	2012	2011	2010	2009	2008
Hyresvärde, kr/kvm	1 271	1 255	1 145	1 022	885	844	818	795	775	745
Ekonomisk uthyrningsgrad	91,9%	92,2%	93,7%	89,3%	86,8%	88,4%	88,4%	88,0%	90,0%	90,8%
Fastighetskostnader, kr/kvm	385	395	381	362	284	268	272	268	275	261
Driftsöverskott, kr/kvm	783	762	692	551	483	478	451	432	422	416
Antal fastigheter	206	206	40	40	94	95	95	96	95	93
Uthyrningsbar yta, tkvm	1 349	1 320	248	260	519	518	515	505	501	480

Fastighetsvärde per kategori Fastighetsvärde per område

Region Stockholm

			Förvärvs- Bygg/				Kvadratmeter per lokalslag
Fastighet	Gatuadress	Kommun	år Omb. år	Kontor	Butiker	Lager	Logistik Bostäder		Övrigt	Totalt	Markyta	Tax.värde Anm
KONTOR/BUTIK
2 Betongblandaren 3	Gårdsfogdevägen 16	Stockholm	2001 1971	3 355	2 352	695	–	–	–	6 402	2 722	46 200
3 Betongblandaren 10	Archimedesv 1-3/Gårdsfogdev 8-10 Stockholm		2005 1975/1996	1 675	10 437	2 222	–	–	–	14 334	15 170	131 000
4 Betongblandaren 12	Gårdsfogdevägen 18 A-D	Stockholm	1998 1972	7 023	–	486	–	–	1	7 510	3 679	60 638
5 Betongblandaren 13	Adolfbergsv 15, 23-31/Archimedesv 5-11 Stockholm		<1995 1989	7 317	2 475	1 181	–	–	7	10 980	7 690	82 600
6 Domnarvet 18	Fagerstagatan 11-13	Stockholm	2012 1991	5 523	103	–	–	–	–	5 626	6 640	– T
7 Domnarvet 36	Fagerstagatan 15	Stockholm	2012 1991	3 473	–	340	–	–	–	3 813	3 071	25 400 T
27 Domnarvet 39	Gunnebogatan 24-26	Stockholm	<1995 1989	1 271	–	1 386	–	–	–	2 657	1 940	17 646 T
8 Fredsfors 14	Karlsbodavägen 22-24, 39-41	Stockholm	<1995 1960	11 208	–	3 339	–	–	5	14 552	7 073	115 971
9 Lisenen 2	Hässelby Torg 1	Stockholm	2011 1982/1995	2 299	–	–	–	–	–	2 299	1 104	– B/T
10 Vallonsmidet 8	Gårdsfogdev 1-7/Karlsbodav 13-19	Stockholm	<1995 1963/1992	13 459	2 824	6 706	–	–	28	23 017	29 425	171 400
18 Getholmen 2	Måsholmstorget 1-13	Stockholm	<1995 1990	5 367	–	354	–	–	–	5 721	3 195	48 400 T
19 Hästholmen 2	Ekholmsvägen 23	Stockholm	<1995 1985	1 220	–	–	–	–	–	1 220	1 839	8 878 T
22 Tjurhornet 15	Lindetorpsv 7-9, 11, 17 m fl	Stockholm	<1995 1986	19 237	575	3 939	–	–	12	23 763	13 314	266 561
12 Hornsberg 10	Lindhagensgatan 133	Stockholm	2015 1985	9 963	390	888	3 840	–	10	15 091	4 578	255 982
23 Mandelblomman 15	Avestag 29/Kronofogdev 56	Stockholm	<1995 1950/1990	3 321	–	294	–	–	6	3 621	4 364	21 261 B
24 Drevern 1 & Dvärgsp. 1 Gråhundsvägen 82-84		Stockholm	<1995 1970/1995	1 215	2 745	–	–	–	19	3 979	5 729	28 800 B/T
25 Getholmen 1	Ekholmsvägen 32-36	Stockholm	1998 1982	5 854	–	2 244	–	–	–	8 098	4 717	62 800 T
15 Marievik 27	Årstaängsvägen 17	Stockholm	2015 1956	10 248	1 175	40	–	–	–	11 463	2 747	222 000 B
16 Marievik 30	Årstaängsvägen 17-19	Stockholm	2015 –	–	–	22	–	–	1 599	1 621	1 883	11 400
109 Rosteriet 5	Lövholmsv. 9, Trekantsv. 9	Stockholm	2012 1956	3 270	–	–	–	–	–	3 270	2 390	46 200 T
117 Isotopen 1	Torsplan 2	Stockholm	2017 2016	18 798	1 598	–	–	–	2 318	22 714	4 552	490 000
20 Klassföreståndaren 3	Torsgatan 11,13, Lilla Bantorget 15	Stockholm	2016 2008	13 393	–	–	–	–	–	13 393	3 389	659 000
21 Läkaren 10	Torsgatan 12-14, Kammakarg 74,	Stockholm	2016 1989	33 893	1 680	–	–	613	2 827	39 013		8 920 1 108 200
	Dalag 5-7
11 Bangården 4	Huvudstagatan 5	Solna	2015 1968	5 939	–	–	–	–	–	5 939	1 977	45 667
14 Stora Frösunda 3	Frösundaleden 2A-B	Solna	2016 2009	28 595	1 000	–	–	–	–	29 595	9 946	699 000
28 Gräslöken 1	Anderstorpsvägen 20-22	Solna	2006 1976	6 142	681	233	–	–	–	7 056	1 288	73 400
30 Yrket 4	Smidesvägen 10-12	Solna	2006 1982/1984	9 544	–	1 017	–	–	329	10 890	8 774	128 000 B
29 Råsten 4	Råstensg 1/Stureg 10-12	Sundbyberg	2007 1929/2001	2 700	–	–	–	–	–	2 700	1 111	40 600
31 Ekplantan 4	Djupdalsvägen 1-7	Sollentuna	1996 1990	8 081	1 581	135	–	–	162	9 959	8 595	66 100
32 Ekstubben 21 & 23	Djupdalsvägen 10-22, 30-32	Sollentuna	1999 1989	6 075	–	212	–	–	110	6 397	3 069	50 058
33 Ekstubben 25	Djupdalsvägen 24-26	Sollentuna	2011 1987/1988	1 050	–	–	–	–	–	1 050	534	–
37 Altartorpet 22	Jägerhorns Väg 6	Huddinge	1996 1986	810	1 267	630	–	–	–	2 707	5 766	36 600 T
38 Altartorpet 23	Jägerhorns Väg 8	Huddinge	1996 1987	1 736	2 471	–	–	–	–	4 207	5 755	60 000 T
39 Arrendatorn 15	Jägerhorns Väg 3-5	Huddinge	2001 1987	490	625	210	–	–	–	1 325	2 422	10 700
40 Arrendatorn 16	Jägerhorns Väg 1/Ga Södertäljev 205-207 Huddinge		<1995 1987	628	747	130	–	–	–	1 505	2 803	12 786
116 Myren 9	Smista Allé	Huddinge	2011 2015	–	589	–	–	–	–	589	12 035	5 112
43 Riggen 2	Botkyrkavägen 4	Huddinge	2012 1991	4 744	–	699	–	–	32	5 475	5 901	38 000
113 Spejaren 3	Smista Allé 13	Huddinge	1997 2014	–	–	–	6 793	–	–	6 793	5 349	36 600
26 Spejaren 5	Smista Allé 19	Huddinge	1997 2017	–	–	–	3 480	–	–	3 480	6 809	2 800
44 Varpen 8	Smista Allé 36	Huddinge	1997 2010	–	–	–	2 622	–	–	2 622	3 100	10 946
35 Varpen 10	Smista Allé 30	Huddinge	2011 2016	3 636	–	–	–	–	–	3 636	5 715	7 840
42 Varpen 11	Smista Allé 34	Huddinge	1997 2009	–	–	–	11 950	–	–	11 950	6 082	60 200
45 Visiret 2 A	Smista Allé 44	Huddinge	2004 2004	–	–	–	2 690	–	–	2 690	4 890	18 265
115 Visiret 2 D	Smista Allé 44	Huddinge	1997 2013	–	–	–	–	–	12 357	12 357	5 000	33 035
47 Visiret 2 F	Smista Allé 46	Huddinge	1997 2009	–	–	–	4 895	–	–	4 895	8 241	32 600
46 Visiret 3 A	Smista Allé 40	Huddinge	1997 2006	–	–	–	7 500	–	–	7 500	3 122	50 600
48 Visiret 3 B	Smista Allé	Huddinge	2011 2017	–	–	–	2 082	–	–	2 082	13 747	5 200
49 Visiret 4	Smista Allé 48	Huddinge	2011 2017	–	–	–	851	–	–	851	2 566	4 310
50 Veddesta 2:22	Nettovägen 7	Järfälla	<1995 1965/1975	508	–	–	–	–	–	508	1 782	2 973
52 Veddesta 2:58	Fakturavägen 5	Järfälla	2007 1985/1995	980	–	–	–	–	–	980	2 452	6 666
53 Veddesta 2:66	Girovägen 13	Järfälla	2010 1989	3 161	–	250	–	–	8	3 419	7 422	23 000
54 Sicklaön 393:4	Vikdalsvägen 50	Nacka	<1995 1990	3 485	–	553	–	–	–	4 038	10 819	43 382 B
Summa kontor/butik				270 686	35 315	28 205	46 703		613 19 830	401 352		297 203 5 484 777
LAGER/LOGISTIK
56 Charkuteristen 5	Hallvägen 21	Stockholm	2001 1955	1 520	–	5 524	–	–	–	7 044	4 213	11 348 T
57 Charkuteristen 6	Slakthusgatan 20	Stockholm	2001 1955	–	1 066	1 269	180	–	–	2 515	1 665	8 034 T
58 Charkuteristen 8	Slakthusgatan 22	Stockholm	2001 1968	548	–	4 667	–	–	–	5 215	2 582	16 793 T
60 Sandhagen 6	Slakthusgatan 9/Rökerigatan 18	Stockholm	2001 1967	1 531	–	2 659	–	–	–	4 190	1 728	15 464 T
61 Domnarvet 4	Domnarvsgatan 27-29	Stockholm	<1995 1987	1 486	–	5 829	–	–	436	7 751	8 605	37 200 T
62 Domnarvet 27	Fagerstagatan 19 B	Stockholm	<1995 1982	–	–	–	1 970	–	–	1 970	4 337	11 665 T
63 Domnarvet 28	Fagerstagatan 19 C	Stockholm	2010 1986	–	–	–	3 720	–	–	3 720	7 272	20 064 T
64 Mandelblomman 16	Kronofogdevägen 62	Stockholm	2007 1974	710	–	2 239	1 055	–	–	4 004	4 125	15 650 B
65 Stensätra 7	Strömsätravägen 16	Stockholm	1999 1974	–	–	5 288	–	–	–	5 288	10 212	24 292 T
66 Dagskiftet 4	Elektravägen 10	Stockholm	2007 1945	358	–	1 352	–	–	–	1 710	1 892	7 871 T

			Förvärvs- Bygg/					Kvadratmeter per lokalslag
Fastighet	Gatuadress	Kommun		år Omb. år	Kontor	Butiker	Lager	Logistik Bostäder		Övrigt	Totalt	Markyta	Tax.värde Anm
67 Elektra 3	Västbergavägen 25	Stockholm	<1995 1946		1 119	280	6 924	–	–	–	8 323	10 106	39 962
68 Godståget 1	Transportvägen 7-9	Stockholm	<1995 1985		1 819	–	11 211	70	–	5	13 105	31 392	107 976
69 Furudal 4	Fagerstagatan 10	Stockholm		2010 2008	–	–	–	1 237	–	–	1 237	2 051	9 506 T
70 Lagerhallen 2	Brunnbyvägen 2-4/Partihandlarvä	Stockholm	2004 1975		2 842	–	7 200	–	–	3 519	13 561	9 512	57 200 T
	gen 27-45
71 Ostmästaren 2	Ostmästargränd 4	Stockholm	2012 1980		–	–	–	3 292	–	–	3 292	5 915	22 000 T
72 Torngluggen 1	Bällstavägen 159/Tornväktargränd 1-9Stockholm			<1995 1963/1983	–	–	1 900	–	–	–	1 900	3 898	9 551 T
73 Tornluckan 1	Tornväktargränd 6	Stockholm	<1995 1960		–	–	810	–	–	–	810	927	3 144 T
74 Vagnhallen 19	Jämtlandsgatan 131	Stockholm		2006 1963/1974	–	–	–	5 544	–	–	5 544	5 177	22 371 T
108 Elementet 3	Bäckvägen 20	Sollentuna	2012 1963		722	–	1 222	799	–	–	2 743	2 624	13 769
76 Elementet 4	Bäckvägen 18	Sollentuna	<1995 1960		1 084	245	9 814	–	–	–	11 143	18 469	56 325
77 Revisorn 4	Bergkällavägen 33	Sollentuna		2011 1988	–	–	–	2 635	–	–	2 635	6 915	17 955
78 Tidskriften 2	Kuskvägen 2	Sollentuna	1997 1976		1 235	2 894	11 073	–	–	–	15 202	18 203	64 341
79 Rosersberg 2:21-22	Rosersbergsvägen 43-45	Sigtuna		1996 1990	–	–	2 121	–	–	5	2 126	5 240	12 047
81 Rosersberg 11:34	Tallbacksgatan 8-16	Sigtuna		1996 1987/1990	464	–	35 903	–	–	–	36 367	92 299	189 828
114 Rosersberg 11:94	Skansvägen 25/Metallvägen 39	Sigtuna		2014 2008	–	–	9 353	–	–	–	9 353	19 971	61 400
83 Bredgården 1:7	Jättevägen 4	Järfälla	2010 1978		111	294	–	3 087	–	400	3 892	9 213	14 000
102 Veddesta 1:9	Fakturavägen 2	Järfälla	2007 1965		–	–	286	1 918	–	–	2 204	3 731	19 131
84 Veddesta 2:17	Nettovägen 9	Järfälla	2006 1968		–	–	1 338	–	–	–	1 338	5 350	7 527
85 Veddesta 2:19	Girovägen 9	Järfälla	<1995 1964		–	–	2 556	–	–	–	2 556	10 000	16 067
86 Veddesta 2:21	Nettovägen 5	Järfälla		<1995 1965/1988	460	–	1 495	–	–	–	1 955	5 000	9 705
87 Veddesta 2:26	Nettovägen 11	Järfälla	<1995 1968		465	190	2 288	–	–	–	2 943	7 000	15 224
88 Veddesta 2:49	Girov 11	Järfälla	2010 1981		–	–	1 465	2 379	–	–	3 844	9 250	22 281 T
89 Veddesta 2:50	Kontov 7/Veddestav 23-25	Järfälla	<1995 1964		1 339	–	2 884	565	–	–	4 788	21 889	32 164 B
90 Veddesta 2:60	Fakturavägen 4	Järfälla	2007 1987		175	–	155	644	–	–	974	1 099	4 561 T
91 Veddesta 2:68	Fakturavägen 6	Järfälla	2012 1990		210	–	–	2 658	–	–	2 868	2 801	13 136
92 Veddesta 2:77	Fakturavägen 1-3	Järfälla		2007 1994/1997	1 000	–	6 339	–	–	–	7 339	14 857	47 040
106 Elektronen 1	Hovslagarevägen 31-33	Sollentuna		2012 1957/1987	261	–	–	2 112	–	–	2 373	3 639	11 278
107 Elektronen 4	Hovslagarevägen 37	Sollentuna		2012 1958/1992	855	–	1 259	1 710	–	–	3 824	5 273	19 255
34 Ringpärmen 3	Bergskällavägen 30	Sollentuna	2005 1986		452	–	2 539	997	–	240	4 228	7 918	23 091
41 Ellipsen 3	Ellipsvägen 11	Huddinge	2001 1993		2 319	–	1 139	–	–	–	3 458	3 904	16 828
13 Dumpern 7	Speditionsvägen 36	Huddinge		2014 2009	–	–	6 792	–	–	–	6 792	12 035	36 605
14 Kranbilen 2	Lyftkransvägen 11	Huddinge	2015 2017		–	–	–	8 974	–	–	8 974	17 066	43 000
112 Palissaden 4	Smista Allé 28	Huddinge		1997 2013	–	–	–	2 198	–	–	2 198	3 285	17 885
97 Slipstenen 1	Fräsarv. 19/Slipstensv. 4-8	Huddinge		2012 2006	–	2 808	–	–	–	–	2 808	11 442	17 569
93 Skälby 2:9	Instrumentvägen 2	Uppl-Väsby	2010 1984		306	–	–	2 877	–	–	3 183	7 720	19 997 T
94 Hantverkaren 2	Hantverkarv 9/Segersbyv 10	Botkyrka		<1995 1976/1979	–	–	–	5 850	–	–	5 850	11 672	24 497
95 Kumla Hage 3	Kumla Gårdsväg 24 A-B	Botkyrka	<1995 1985		–	–	1 889	–	–	–	1 889	3 959	8 370
96 Kumla Hage 13	Kumla Gårdsväg 24 C	Botkyrka	<1995 1990		–	–	1 630	–	–	–	1 630	3 258	8 151
98 Saltmossen 3	Kumla Gårdsväg 21, 23	Botkyrka		<1995 1983/1986	369	–	24 275	2 453	–	–	27 097	57 214	151 801
110 Segersby 1	Kumla Gårdsväg 10	Botkyrka	2012 1976		325	–	3 384	8 310	–	–	12 019	24 104	45 304
– Åby 1:223	Cementvägen 7	Haninge		2011 2013	–	–	–	6 633	–	–	6 633	10 209	40 600
– Skarpnäs 5:10	Skarpövägen 14	Nacka		2010 2008	2 301	–	2 341	1 064	–	120	5 826	7 491	31 349
Summa lager/logistik					26 386		7 777 190 412	74 931	0	4 725	304 231	559 709 1 572 172
PROJEKT
1 Archimedes 1	Gårdsfogdevägen 2-6	Stockholm	1996 1979		11 363	2 144	4 310	310	–	–	18 127	13 663	79 792 B
118 Sabbatsberg 24	Torsgatan 26	Stockholm	2017 –		13 716	–	–	–	–	–	13 716	6 148	232 000 B
17 Spejaren 4	Smista Allé	Huddinge	2011 –		–	–	–	–	–	–	–	16 376	41 300
36 Varpen 11, Projekt	Smista Allé 36	Huddinge	2011 –		–	–	–	5 555	–	–	5 555	6 900	10 946
42 Rosersberg 11:130	Metallvägen 41-45	Sigtuna	2015 –		–	–	–	–	–	–	–	23 315	20 800
Summa projekt					25 079	2 144	4 310	5 865	0	0	37 398	66 402	384 838
OBEBYGGD MARK
104 Smista Park	Smista Allé	Huddinge	2011 –		–	–	–	–	–	–	–	30 955	–
59 Linde Torp 8	Bolidenvägen 8-10	Stockholm	<1995 –		–	–	–	–	–	–	–	5 537	4 850 B
36 Vallonsmidet 11	Gårdsfogdevägen 1-7	Stockholm	<1995 –		–	–	–	–	–	–	–	–	8 200 B
119 Kungsängen-Tibble	Mätarvägen 9	Upp	2017 –		–	–	–	–	–	–	–	–	–
1:647		lands-Bro
120 Kungsängen-Tibble	Mätarvägen 17	Upp	217 –		–	–	–	–	–	–	–	–	–
1:648		lands-Bro
111 Örnäs 1:17		Upp lands-Bro	2016 –		–	–	–	–	–	–	–	132 165	52 000 B
Summa obebyggd mark					0	0	0	0	0	0	0	168 657	65 050
Summa Region Stockholm					322 151		45 236 222 927 127 499			613 24 555		742 981 1 091 971 7 506 837

Castellums fastighetsbestånd i Region Stockholm 2017-12-31

	Antal		Hyresvärde	Hyresvärde	Ekonomisk uthyrnings	Hyres intäkter	Fastighets kostnader	Fastighets kostnader	Drifts överskott
	fastigheter	Yta tkvm	Mkr	kr/kvm	grad	Mkr	Mkr	kr/kvm	Mkr
Kontor/butik
Centralt	20	267	633	2 366	92,7%	587	99	369	488
Syd	21	94	131	1 402	95,4%	125	18	189	107
Norr	11	40	53	1 325	86,3%	46	10	256	36
Summa kontor/butik	52	401	817	2 036	92,7%	758	127	316	631
Lager/logistik
Centralt	4	19	25	1 306	96,4%	24	5	248	19
Syd	18	130	140	1 073	90,5%	127	24	179	103
Norr	30	155	161	1 044	95,1%	153	26	172	127
Summa lager/logistik	52	304	326	1 073	93,2%	304	55	180	249
Summa	104	705	1 143	1 621	92,9%	1 062	182	257	880
Uthyrning och fastighetsadministration
Summa efter uthyrning och fastighetsadministration
Projekt	5	37	24	–	–	6	6	–	0
Obebyggd mark	6	–	–	–	–	–	–	–	–
Totalt	115	742	1 167	–	–	1 068	307	–	761

Fastighetsrelaterade nyckeltal

	2017	2016	2015	2014	2013	2012	2011	2010	2009	2008
Hyresvärde, kr/kvm	1 621	1 501	1 240	1 199	1 198	1 203	1 181	1 154	1 175	1 144
Ekonomisk uthyrningsgrad	92,9%	92,8%	90,5%	85,4%	83,1%	82,8%	82,2%	82,8%	84,8%	84,0%
Fastighetskostnader, kr/kvm	425	373	334	326	337	344	362	345	347	343
Driftsöverskott, kr/kvm	1 080	1 021	788	697	658	652	609	611	650	618
Antal fastigheter	115	111	106	106	105	109	100	97	90	90
Uthyrningsbar yta, tkvm	742	692	594	649	639	650	573	569	534	535

Fastighetsvärde per kategori Fastighetsvärde per område

Region Norr

		Förvärvs- Bygg/						Kvadratmeter per lokalslag
Fastighet	Gatuadress	Kommun	år Omb. år	Kontor	Butiker	Lager	Logistik Bostäder		Övrigt	Totalt	Markyta	Tax.värde Anm
KONTOR/BUTIK
29 Borgaren 3	Södra Järnvägsgatan 35, 37-39	Sundsvall	2016 1992/1932	5 047	–	–	–	708	152	5 907	3 895	41 433 B
3 Byggmästaren 2	Landsvägsallen 4	Sundsvall	2016 1954/2005	6 718	–	–	–	–	345	7 063	5 850	52 271
4 Guldsmeden 15	Storgatan 50	Sundsvall	2016 1970/2004	5 581	–	–	–	–	–	5 581	2 015	36 000
5 Hercules 2, 8, 9	Rådhusg 3, Trädgårdsg 4,Rådhusg 5, Tullg 13-15	Sundsvall	2016 1979/1995	3 780	–	65	–	373	105	4 323	921	32 152
6 Hovrätten 2	Storg 37-39, Norra Tjärng 2, Södra Tjärng 2	Sundsvall	2016 1974/2004	30 752	–	–	–	–	–	30 752	11 843	154 133
7 Idrottsparken 2, 3	Universitetsallén 2-8	Sundsvall	2016 2002	8 577	–	–	–	–	–	8 577	3 100	85 328
8 Järnvägsstationen 2	Stuvarvägen 21	Sundsvall	2016 2008	11 052	–	–	–	–	–	11 052	4 958	151 200
9 Måsen 14	Västra Långgatan 42, 45, Södra Järnvägsgatan 41	Sundsvall	2016 1978/2002	29 280	–	12	–	–	465	29 757	28 415	212 408
10 Neptunus 5	Kyrkogatan 3	Sundsvall	2016 1967	5 947	–	–	–	–	–	5 947	1 713	–
11 Notvarpet 8	Skepparplatsen 1	Sundsvall	2016 1959/1995	8 122	–	–	–	–	–	8 122	13 519	50 800 B
12 Nyttan 3, 6	Torggatan 6-8, Kyrkogatan 18, Storgatan 17	Sundsvall	2016 1899/1967	1 570	2 333	–		– 1 881	–	5 784	1 756	61 266
13 Nyttan 7	Storg 21, Thuleg 5,7, Kyrkog 20-22, Thuleg 5	Sundsvall	2016 1892/1960	2 088	3 583	–		– 2 163	159	7 993	2 168	112 200
14 Olympen 4	Storg 22, Sjög 13, Esplanaden 5, Bankg 6	Sundsvall	2016 1975/1999	6 177	3 279	192	–	–	–	9 648	3 078	79 200
15 Stadshuset 2	Kyrkogatan 19, Rådhusgatan 22	Sundsvall	2016 1868	997	2 899	–	–	–	–	3 896	2 620	18 200
16 Stuvaren 1	Stuvarvägen 5-17	Sundsvall	2016 1960/1988	4 551	1 214	271	–	–	370	6 406	8 215	46 800
17 Tullpaviljongen 1	Stuvarvägen 25, Stuvarvägen 27	Sundsvall	2016 1999/2005	4 391	–	–	–	–	–	4 391	–	49 400
18 Brynäs 17:1	Södra Skeppsbron 18, Södra Sjötullsg 1-3	Gävle	2016 1976/1989	8 460	–	54	–	–	341	8 855	12 000	–
- Kubbo 15:1	Kubbostigen 8	Gävle	2016 1975	–	–	325	–	–	–	325	14 695	328
19 Kungsbäck 2:18	Kungsbäcksvägen 51	Gävle	2016 2010	3 707	–	–	–	–	–	3 707	7 372	–
20 Norr 15:7	N:a Kungsg 11-13, Nyg 25, Rud dammsg 30, N:a Kanslig 14	Gävle	2016 1891/1978	7 030	4 143	76		– 2 021	332	13 602	4 389	115 000
21 Norr 38:3	Kyrkog 10-12, N. Strandg 9, N. Skeppsg 2	Gävle	2016 1940/1992	2 802	–	66	–	–	78	2 946	2 044	26 177
22 Norr 47:7	Kyrkogatan 4	Gävle	2016 1972	4 838	–	15	–	–	321	5 174	6 480	39 000 B
23 Olsbacka 45:6	Lantmäterigatan 2-4 , Bobergsplan 3 Gävle		2016 1975/1993	34 483	734	–	–	–	–	35 217	31 619	233 000
24 Söder 17:10	Södra Centralgatan 1-3	Gävle	2016 1971/2007	9 869	–	–	–	–	1 560	11 429	6 759	64 200
25 Söder 6:5	Borgmästarplan	Gävle	2016 1955/1967	8 346	–	–	–	–	–	8 346	6 536	49 600
26 Väster 26:1	Skomakargatan 1, Ruddammsgatan 2Gävle		2016 1979/1983	10 542	485	172	–	–	–	11 199	5 633	80 000
27 Väster 27:1	Skomakargatan, Ruddammsgatan, Vågskrivargatan	Gävle	2016 1897/1983	2 107	–	–	–	–	68	2 175	2 977	19 460 B
28 Väster 32:3	Nygatan 3, Vågskrivargatan 5	Gävle	2016 1900/1950	1 245	–	–	–	–	–	1 245	1 683	10 163
Summa kontor/butik				228 058	18 670	1 248		0 7 146	4 296	259 418		196 253 1 819 719
OBEBYGGD MARK
1 Borgaren 6	Södra Järnvägsgatan 35, 37-39	Sundsvall	2016 –	–	–	–	–	–	–	–	–	2 217

2 Brohuvudet 13, 15, 16 Storgatan 74	Sundsvall	2016 –	–	–	–	–	–	–	–	1 476	968 B
Summa obebyggd mark			0	0	0	0	0	0	0	1 476	3 185
Summa Region Norr			228 058	18 670	1 248	0 7 146	4 296		259 418	196 253	1 821 936

Castellums fastighetsbestånd Region Norr 2017-12-31					Ekonomisk	Hyres	Fastighets	Fastighets	Drifts
	Antal		Hyresvärde	Hyresvärde	uthyrnings	intäkter	kostnader	kostnader	överskott
	fastigheter	Yta tkvm	Mkr	kr/kvm	grad	Mkr	Mkr	kr/kvm	Mkr
Kontor/butik
Sundsvall	16	155	254	1 632	92,6%	234	49	321	185
Gävle	12	104	145	1 393	96,3%	140	29	272	111
Summa kontor/butik	28	259	399	1 536	93,9%	374	78	302	296
Uthyrning och fastighetsadministration							14	53	-14
Summa efter uthyrning och fastighetsadministration							92	355	282
Obebyggd mark	2	–	–	–	–	–	–	–	–
Totalt	30	259	399	–	–	374	92	–	282

Fastighetsrelaterade nyckeltal

	2017	2016	2015	2014	2013	2012	2011	2010	2009	2008
Hyresvärde, kr/kvm	1 536	1 501	–	–	–	–	–	–	–	–
Ekonomisk uthyrningsgrad	93,9%	93,2%	–	–	–	–	–	–	–	–
Fastighetskostnader, kr/kvm	355	483	–	–	–	–	–	–	–	–
Driftsöverskott, kr/kvm	1 088	916	–	–	–	–	–	–	–	–
Antal fastigheter	30	29	–	–	–	–	–	–	–	–
Uthyrningsbar yta, tkvm	259	259	–	–	–	–	–	–	–	–

Sålda fastigheter under 2017

			Förvärvs- Bygg/			Kvadratmeter per lokalslag
Fastighet	Gatuadress	Kommun	år Omb. år	Kontor	Butiker	Lager	Logistik Bostäder		Övrigt	Totalt	Markyta	Tax.värde Anm
REGION MITT
Österbotten 4	Skeppsbrogatan 6	Jönköping	<1995 1930/1991	503	–	162	2 279	–	–	2 944	6 972	8 319
Summa Region Mitt				503	0	162	2 279	0	0	2 944	6 972	8 319
REGION VÄST
Backa 22:11	Exportgatan 67	Göteborg	<1995 1990	195	–	2 550	–	–	–	2 745	5 031	10 338
Kallebäck 3:4	Mejerigatan 1	Göteborg	2000 1962	8 921	–	21 347	–	–	485	30 753	37 723	104 000
Hönekulla 1:571	Åvägen 1	Härryda	2006 1986/2002	1 650	–	–	2 669	–	–	4 319	6 596	14 919
Kärra 77:3	Tagenevägen 70	Göteborg	1998 1990	1 269	–	–	–	–	–	1 269	4 600	6 063 T
Kärra 77:8	Tagenevägen 72	Göteborg	<1995 1991	227	–	1 859	–	–	–	2 086	8 913	11 686
Mejramen 1	Lunnagårdsgatan 4	Mölndal	1999 1999	8 300	–	4 700	–	–	–	13 000	38 818	115 633 B
Pottegården 2	Kråketorpsgatan 18	Mölndal	<1995 1964	–	–	1 800	–	–	–	1 800	7 014	10 178 B
Pottegården 4	Kråketorpsgatan 20	Mölndal	<1995 1992	3 059	–	1 836	35	–	–	4 930	6 060	24 000
Ängsviolen 1	Flöjelbergsgatan 18	Mölndal	<1995 1960/1965	2 202	180	–	3 132	–	–	5 514	10 292	20 554
Kåbäcken 11:7	Gamla Alingsåsvägen 29	Partille	<1995 1961/1964	–	–	2 200	–	–	–	2 200	5 477	5 611
Partille 4:2, 4:25	G:a Kronvägen 22	Partille	<1995 1940/1981	–	2 500	–	–	–	–	2 500	8 250	12 930
Ugglum 126:4	Gibsons väg 3	Partille	<1995 1990	468	–	–	–	–	–	468	767	4 210
Ugglum 8:37	Göteborgsvägen 78-80	Partille	<1995 1998/1982	1 952	987	–	114	278	337	3 668	5 731	29 768
Ugglum 8:92	Göteborgsvägen 74-76	Partille	<1995 1992	4 698	720	193	94	–	184	5 889	5 408	47 000
Summa Region Väst				32 941	4 387	36 485	6 044	278	1 006	81 141	150 680	416 890
REGION ÖRESUND
Krukskärvan 6	Flintyxegatan 6	Malmö	2012 –	–	–	–	–	–	–	–	18 086	9 800 T/B
Summa Region Öresund				0	0	0	0	0	0	0	18 086	9 800

Definitioner

Aktiens direktavkastning

Föreslagen utdelning i procent av aktiekursen vid periodens utgång.

Aktiens totalavkastning

Aktiekursens utveckling med tillägg av de utdelningar som skett under perioden vilken återinvesterats i aktier den dagen aktien handlas exklusive rätt till utdelning.

Antal aktier

Registrerat antal aktier – antalet registrerade aktier vid viss tidpunkt. Utestående antal aktier – antalet registrerade aktier med avdrag för återköpta egna aktier vid viss tidpunkt.

Genomsnittligt antal aktier – vägt genomsnittligt antal utestående aktier under viss period.

Antalet historiska aktier har omräknats med hänsyn till fondemissionsinslaget i genomförd nyemission.

Avkastning aktuellt substansvärde

Resultat efter skatt i procent av ingående aktuellt substansvärde, men med verklig uppskjuten skatt istället för nominell skatt. Vid delårsbokslut har avkastningen omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten.

Avkastning eget kapital

Resultat efter skatt i procent av genomsnittligt eget kapital. Vid delårsbokslut har avkastningen omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten.

Avkastning långsiktigt substansvärde

Resultat efter skatt med återläggning av värdeförändring derivat samt uppskjuten skatt i procent av ingående långsiktigt substansvärde. Vid delårsbokslut har avkastningen omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten.

Avkastning totalt kapital

Resultat före skatt med återläggning av finansnetto samt värdeförändring derivat i procent av under året genomsnittligt totalt kapital. Vid delårsbokslut har avkastningen omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten.

Belåningsgrad

Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel, i procent av fastigheternas verkliga värde med avdrag för förvärvade ej tillträdda fastigheter och med tillägg för sålda ej frånträdda fastigheter.

Data per aktie

Vid beräkning av resultat och kassaflöde per aktie har genomsnittligt antal aktier använts, medan vid beräkning av tillgångar, eget kapital och substansvärde per aktie har antalet utestående aktier använts. Antalet historiska aktier har omräknats med hänsyn till fondemissionsinslaget i genomförd nyemission.

Ekonomisk uthyrningsgrad

Under perioden redovisade hyresintäkter i procent av hyresvärde avseende fastigheter ägda vid periodens utgång. Under perioden förvärvade/färdigställda fastigheter har räknats upp såsom om de ägts eller varit färdigställda under hela året medan fastigheter som sålts helt har exkluderats. Projekt samt obebyggd mark har exkluderats.

EPRA EPS (Earnings Per Share)

Förvaltningsresultat med avdrag för nominell skatt hänförligt till förvaltningsresultatet, dividerat med genomsnittligt antal aktier. Med skattepliktigt förvaltningsresultat avses förvaltningsresultat med avdrag för bl a skattemässigt avdragsgilla avskrivningar och ombyggnationer.

EPRA NAV – Långsiktigt substansvärde

Redovisat eget kapital enligt balansräkningen med återläggning av räntederivat och uppskjuten skatt.

EPRA NNNAV – Aktuellt substansvärde

Redovisat eget kapital enligt balansräkningen, justerat för verklig uppskjuten skatt istället för nominell uppskjuten skatt.

Fastighetskategori

Fastighetens huvudsakliga hyresvärde med avseende på lokalslag. Inom en fastighetskategori kan därför förekomma ytor som avser andra ändamål än den huvudsakliga användningen.

Fastighetskostnader

I posten ingår såväl direkta fastighetskostnader, såsom kostnader för drift, underhåll, tomträttsavgäld och fastighetsskatt, som indirekta fastighetskostnader i form av uthyrning och fastighetsadministration.

Förvaltningsresultat

Redovisat resultat med återläggning av förvärvs- och omstruktureringskostnader, omvärdering resultat stegvis förvärv, värdeförändringar samt skatt i såväl koncern som joint venture.

Hyresintäkter

Debiterade hyror jämte tillägg, såsom ersättning för värme och fastighetsskatt.

Hyresvärde

Hyresintäkter plus bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor.

Kronor per kvm

Fastighetsrelaterade nyckeltal, uttryckta i kronor per kvm, baseras på fastigheter ägda vid periodens utgång, varvid under året förvärvade/ färdigställda fastigheter har räknats upp såsom om de ägts eller varit färdigställda under hela året medan fastigheter som sålts helt har exkluderats. Projekt och obebyggd mark har exkluderats. Vid delårsbokslut har nyckeltalen omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten.

Räntetäckningsgrad

Förvaltningsresultat med återläggning av räntenetto och förvaltningsresultat i joint venture i procent av räntenetto.

Utdelningsandel

Utdelning per aktie i procent av förvaltningsresultat per aktie.

Överskottsgrad

Driftsöverskott i procent av hyresintäkter.

GRI

Castellum redovisar i år sitt hållbarhetsarbete enligt GRI standarder, nivå Core. Utgångspunkten för redovisningen är genomförd intressentdialog samt en väsentlighetsanalys. Redovisningen beskriver hur Castellumkoncernen arbetat med hållbarhetsfrågorna under 2017. I nedanstående tabell anges var informationen redovisas. Avseende specifika standardindikatorer utgår redovisningen ifrån vad som är väsentligt för verksamheten. Samtliga rapporterade GRI Standarder moduler avser version 2016. Redovisningen har översiktligt granskats av Deloitte. Senaste hållbarhetsrapporten offentliggjordes i februari 2017.

Mer detaljerad information om redovisningen och beräkningsmetoder återfinns på Castellums hemsida under fliken Hållbart företagande.

Generella standardupplysningar

GRI-referens Sida/ Hänvisning 1. Organisationsprofil 102-1 Organisationens namn 123 102-2 Viktiga varumärken, produkter och tjänster 11-15 102-3 Organisationens huvudkontor 123 (not 1) 102-4 Verksamhetsländer 126 (not 2) 102-5 Ägarstruktur och bolagsform 80, 123 102-6 Marknader 26, 30-31 102-7 Organisationens storlek 3, 5, 60 102-8 Personalstyrka 60-61 102-9 Leverantörskedja 57-58 102-10 Betydande förändringar i organisationen och dess leverantörkedja 58, HD 102-11 Tillämpning av försiktighetsprincipen 56 102-12 Externa initiativ 13, 55, 56 102-13 Medlemskap 13, 46 2. Strategi och analys 102-14 Uttalande från högsta beslutsfattare 8-9 3. Etik och integritet 102-16 Värderingar, principer, standarder och normer för uppträdande 55-57 4. Styrning 102-18 Styrningsstruktur 99-103, 108-110 102-22 Sammansättning av styrelse 100-103 102-24 Tillsättning av styrelse 100-102 102-25 Hantering av intressekonflikter 100 5. Intressentengagemang 102-40 Intressentgrupper 56 102-41 Andel av personalstyrkan som omfattas av kollektivavtal 61 102-42 Identifiering och urval av intressentgrupper 56 102-43 Tillvägagångssätt vid kommunikation med intressenter 56 102-44 Frågor som lyfts av intressenter och hantering av dessa 56, 58 6. Redovisningsprofil 102-45 Enheter som ingår i rapporteringen 136 (not 24) 102-46 Process för att definiera redovisningens innehåll 56, 58, HD 102-47 Identifierade väsentliga områden 57 102-48 Reviderad information HD 102-49 Väsentliga förändringar HD 102-50 Redovisningsperiod 176 102-51 Datum för senaste redovisning 2017-02-03 102-52 Redovisningscykel 176 102-53 Kontaktuppgifter för frågor om redovisningen och dess innehåll Omslag bak 102-54 Uttalande om att redovisningen följer GRI standarder 176 102-55 GRI-index 176 102-56 Externt bestyrkande 145

HD = Hållbarhetsdata 2017 inklusive EPRA och GRI-bilaga.

* Indikatorn redovisas ej fullt ut.

Ämnesspecifika upplysningar
GRI-referens	Sida/

		Hänvisning
GRI 201:	Ekonomisk utveckling
103-1, 103-2, 103-3	Hållbarhetsstyrning	28, 57, 86-87, 128
201-1	Skapat och distribuerat ekonomiskt värde	15
201-3	Omfattning av organisationens förmånsbestämda åtaganden	123, 129 (not 11)
GRI 205:	Antikorruption
103-1, 103-2, 103-3	Hållbarhetsstyrning	55-57, 109-110
205-3	Antal fall av korruption*	57
GRI 302:	Energi
103-1, 103-2, 103-3	Hållbarhetsstyrning	55-56, 66-67
302-1	Organisationens energiförbrukning	66-67, HD
CRE1	Energiintensitet i byggnader	66, HD
GRI 303:	Vatten
103-1, 103-2, 103-3	Hållbarhetsstyrning	67
303-1	Vattenanvändning per källa	67, HD
CRE 2	Vattenintensitet i byggnader	67
GRI 305:	Utsläpp
103-1, 103-2, 103-3	Hållbarhetsstyrning	66-67
305-1	Direkta växthusgasutsläpp (Scope 1)	66-67, HD
305-2	Indirekta växthusgasutsläpp (Scope 2)	66-67, HD
305-3	Övriga indirekta växthusgasutsläpp (Scope 3)	66-67, HD
CRE3	Växthusgasutsläppsintensitet i byggnader	66-67, HD
GRI 306:	Avfall
103-1, 103-2, 103-3	Hållbarhetsstyrning	55, 58, 66-67
306-2	Total avfallsvikt, per typ och hanteringsmetod*	67, HD
GRI 307:	Efterlevnad miljö
103-1, 103-2, 103-3	Hållbarhetsstyrning	24, 55-58
307-1	Brott mot miljölagstiftning	24
GRI 308:	Utvärdering av leverantörer avseende miljö
103-1, 103-2, 103-3	Hållbarhetsstyrning	55-57
308-1	Nya leverantörer som utvärderats med miljökriterier*	57-58, HD
GRI 401:	Anställningsförhållanden och arbetsvillkor
103-1, 103-2, 103-3	Hållbarhetsstyrning	55-56, 60-63
401-1	Personalomsättning	62
GRI 403:	Hälsa och säkerhet
103-1, 103-2, 103-3	Hållbarhetsstyrning	58, 61
403-2	Sjukfrånvaro och arbetsrelaterade skador	58, 61-62, HD
GRI 404:	Utbildning
103-1, 103-2, 103-3	Hållbarhetsstyrning	55-56, 60-63
404-1	Träning och kompetensutveckling*	62-63, HD
404-3	Utvecklingssamtal*	62, HD
GRI 405:	Mångfald och lika möjligheter
103-1, 103-2, 103-3	Hållbarhetsstyrning	55-56, 60-63
405-1	Sammansättning av företaget	60, 62
405-2	Löneskillnad mellan könen	62
GRI 413:	Lokala samhällen
103-1, 103-2, 103-3	Hållbarhetsstyrning	58-59
413-1	Bolagets påverkan på samhällen där verksamhet bedrivs	58-59
GRI 414:	Utvärdering av leverantörer avseende samhälle
103-1, 103-2, 103-3	Hållbarhetsstyrning	57-58
414-2	Negativ social påverkan i leverantörskedjan samt vidtagna åtgärder* 57-58, HD
GRI 416:	Kunders hälsa och säkerhet
103-1, 103-2, 103-3	Hållbarhetsstyrning	24
416-1	Utvärdering av hälso- och säkerhetseffekter av produkter	24
	Efterlevnad gällande produkter och tjänsters påverkan på hälsa
416-2	och säkerhet	HD
CRE:	Produktansvar
103-1, 103-2, 103-3	Hållbarhetsstyrning	24, 46, 55
CRE8	Hållbarhetscertifieringar för ny-, om- och tillbyggnation	24-25, 46,

55, HD

Årsstämma

Castellum AB:s årsstämma äger rum torsdagen den 22 mars 2018 klockan 17.00 i RunAn, Chalmers Kårhus, Chalmersplatsen 1, Göteborg. För mer information och anmälan se Castellums hemsida www.castellum.se

Årsstämmokalender och utdelning

Avstämningsdag för årsstämma 16 mars 2018 Årsstämma 22 mars 2018 Aktien handlas exklusive första utdelningen 23 mars 2018 Avstämningsdag för första utdelningen 26 mars 2018 Betalning av första utdelningen 29 mars 2018

Aktien handlas exklusive andra utdelningen 21 september 2018 Avstämningsdag för andra utdelningen 24 september 2018 Betalning av andra utdelningen 27 september 2018

Ekonomisk rapportering

Delårsrapport januari – mars 2018 17 april 2018 Halvårsrapport januari – juni 2018 13 juli 2018 Delårsrapport januari – september 2018 17 oktober 2018 Bokslutskommuniké 2018 22 januari 2019 Årsstämma 2019 21 mars 2019

Kontaktuppgifter

För mer information vänligen kontakta: Henrik Saxborn, verkställande direktör, telefon 031-60 74 50 Ulrika Danielsson, Ekonomi och Finansdirektör, telefon 0706-47 12 61

www.castellum.se

Castellum AB (publ) • Castellum AB (publ) • Box 2269, 403 14 Göteborg • Besöksadress: Östra Hamngatan 16 Telefon: 031-60 74 00 • E-post info: info@castellum.se • www.castellum.se Säte: Göteborg • Org.nr: 556475-5550