Castellum — Annual Report 2016

Feb 21, 2017

ÅRSREDOVISNING 2016

N Å G R A O R D O M Å R E T 2 0 1 6 :

Välbeläget fastighetsbestånd, fortsatt tillväxt, bredare kundbas, hållbarhetsarbete i världsklass, gemensamt varumärke, starka finanser, höjd utdelning.

Castellum är en av Sveriges största fastighetsägare. Varje dag går 250 000 människor till jobbet i våra lokaler.

Castellum är en av Sveriges största fastighetsutvecklare. Vår kunskap om den lokala mark naden och moderna arbetsplatser skapar aärsnytta för våra kunder.

Castellum är en pålitlig samhäll s aktör. I dag och i framtiden.

CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2016 1 Årsredovisningens framsida samt detta uppslag visar fastigheten Sillfabriken, Majorna 163:1, i Göteborg.

Det här är Castellum

Ett av Sveriges största börsnoterade fastighetsbolag…

• 665 STYCKEN kommersiella fastigheter för näringsliv och samhällsservice på
• 17 TILLVÄXTMARKNADER i Sverige och Köpenhamn, värderade till 71 miljarder kr. Fastighetsbeståndet utvecklas genom investeringar om
• 31 MILJARDER KR i ny-, till- och ombyggnation och förvärv som resulterade i en tillväxt i förvaltningsresultat per aktie om
• 9% under 2016.
• Allt till lågt risktagande.

…som verkar som ett av de minsta…

• 6 000 KUNDER på 17 orter gav sammantaget
• 79 I NÖJDKUNDINDEX, mycket tack vare våra
• 400 MEDARBETARE

… där hållbar tillväxt är en självklarhet!

Castellum är en aktiv fastighetsägare och utvecklar de orter där vi verkar – både genom att utveckla fastighetsbeståndet på ett hållbart sätt men också genom att ge ungdomar en möjlighet att pröva på arbetslivet.

I denna årsredovisning

Ett tydligt kundfokus och närvaro på lokala orter ger möjlighet att bidra både till stadsutveckling och utveckling av kundernas verksamhet.

Läs mer om Castellums marknader på sidan 15.

"Nu syns den samlade eekten av ett stort antal aärer och en process som initierades för tre år sedan." Läs hela VD-ordet på sidan 4.

Tillväxt i kassaflödet, tillsammans med låg finansiell risk, ger förutsättning för värdetillväxt.

Läs mer om Castellums mål och strategier på sidan 6.

Ökad kvalitet och densitet i fastighetsbeståndet genom såväl förvärv som ny-, till och ombyggnation. Läs mer om projektportföljen på sidan 24.

God bolagsstyrning är grunden för en förtroendefull relation till aktieägare och andra viktiga intressenter. Läs mer om Castellums bolagsstyrning på sidan 82.

Den legala årsredovisningen, som innehåller förvaltningsberättelse och finansiella rapporter, omfattar sidorna 6-126. Jämförelser angivna inom parentes avser motsvarande belopp föregående år. EPRAs nyckeltal (European Public Real Estate Association) finns under avsnittet Castellumaktien. Castellum redovisar i enlighet med GRI G4, nivå Core. Hållbarhetsredovisningen som har översiktligt granskats av revisorerna framgår av sidhänvisningarna i GRI-index på sidan 162. De refererar till denna rapport samt Hållbarhetsdata 2016 på castellum.se.

2016 - ett historiskt år för Castellum VD har ordet	2 4
VERKSAMHET
A ärsmodell, mål och strategier	6
Fastighetsbestånd
Marknadskommentarer	13
Castellums fastighetsbestånd och resultat 2016 17
Förvärv av Norrporten	23
Investeringar	24
Ansvarsfulla a ärer	34
Kunder	39
Organisation och medarbetare	41
E ektiv resursanvändning	44
Castellums regioner
Region Mitt	46
Region Väst	48
Region Öresund	50
Region Stockholm	52
Region Norr	54
Finansiering	56
Castellumaktien	62
Värdering fastigheter	68
Skatt	72
Risker och riskhantering	74
Bolagsstyrningsrapport	82
Styrelse	89
Koncernledning	94
Kvartals- och flerårsöversikt	98
Finansiella nyckeltal	100
FINANSIELLA RAPPORTER
Totalresultat för koncernen	103
Balansräkning för koncernen	104
Resultaträkning för moderbolaget	105
Totalresultat för moderbolaget	105
Balansräkning för moderbolaget	106
Förändring av eget kapital	107
Kassaflödesanalys	108
Redovisningsprinciper och noter	109
Förslag till vinstdisposition	124
Styrelsens yttrande avseende föreslagen vinstutdelning	125
Årsredovisningens undertecknande	126
Revisionsberättelse	127
CASTELLUMS FASTIGHETSBESTÅND	132
DEFINITIONER	161
GRI	162

CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2016 1

2016 – ett historiskt år för Castellum

Under året har fastighetsbeståndet förändrats genom stora köp och försäljningar. Norrporten förvärvades i den största fastighetstransaktionen i Sverige under 2016 och förvärvet av CORHEI i Östergötland fullföljdes. Förvärvet innebär ett fastighetsbestånd med högre densitet i centrala lägen och högre kvalitet. Under hösten såldes ett större bestånd i Norrland samt Malmö. Hela förflyttingen har skett till fortsatt låg finansiell risk.

Ett varumärke istället för åtta

• Samlat organisationen under ett varumärke
• Syftet är ett ännu starkare lokalt fokus
• Gemensamma supportfunktioner
• Ta tillvara kunskaper i Norrporten

Ökad kvalitet och densitet i fastighetsbeståndet

Belönat hållbarhetsarbete!

Castellum ingår i Dow Jones Sustainability Index som inkluderar de bolag inom alla branscher i världen som presterar bäst inom hållbarhetsområdet.

GRESB Global Sector Leader innebär att Castellum rankas etta i världen gällande hållbarhetsarbete i fastighetsbranschen i sektorn kontors- och industrilokaler.

• Förvärv av Norrporten och CORHEI • Fastighetsvärde från 42 miljarder kr

• Större bestånd i mer centrala lägen

till 71 miljarder kr

EPRA Gold är ett pris för bästa hållbarhetsrapportering i Europa. Ett erkännande att Castellum gör det vi lovar och kommunicerar det tydligt.

• HYRESINTÄKTERNA 2016 uppgick till 4 533 Mkr (3 299 Mkr föregående år).
• FÖRVALTNINGSRESULTATET uppgick till 2 065 Mkr (1 533), motsvarande 8,80 kronor (8,11) per aktie, en förbättring med 9%.
• VÄRDEFÖRÄNDRINGAR PÅ FASTIGHETER uppgick till 4 085 Mkr (1 837) och på derivat till 82 Mkr (216).
• ÅRETS RESULTAT EFTER SKATT uppgick till 4 972 Mkr (2 881), motsvarande 21,20 kronor (15,24) per aktie.
• NETTOINVESTERINGARNA uppgick till 24 737 Mkr (2 413) varav 29 372 Mkr (2 321) avsåg förvärv, 2 119 Mkr (1 232) ny-, till- och ombyggnationer och 6 754 Mkr (1 140) försäljningar.
• UNDER ÅRET GENOMFÖRDES DELS EN NYEMISSION om 6,2 miljarder kr, dels en apportemission av Castellumaktier motsvarande ett värde om 3,1 miljarder kr, i syfte att finansiera förvärvet av Norrporten.
• NETTOUTHYRNINGEN under året uppgick till 178 Mkr (18).
• STYRELSEN FÖRESLÅR EN UTDELNING om 5,00 kronor (4,25) per aktie, motsvarande en ökning om 18%, att utbetalas vid två tillfällen med vardera 2,50 kronor.

+900tkvm uthyrningsbar yta till 4 292 tkvm

+0,4år återstående kontraktslängd till 3,8 år

+11% andel oentliga kunder till 21% +29 Mdr kr fastighetsvärde till 71 miljarder kr

+532 Mkr förvaltningsresultat till 2 065 Mkr

9% tillväxt av förvaltningsresultatet

Ökad lokal närvaro

• Från 4 500 till 6 000 kunder
• Från närvaro på 14 orter till 17 orter

Ökad utdelning till våra aktieägare i 19 år! (2016 års utdelning föreslagen)

2016 PER KVARTAL	jan–mars 16	april–juni 16	juli–sept 16	okt–dec 16	jan–dec 16
Hyresintäkter, Mkr	855	952	1 359	1 367	4 533
Driftöverskott, Mkr	556	653	967	860	3 036
Förvaltningsresultat, Mkr	365	444	672	573	2 065
D:o kr/aktie*	1,99	2,20	2,46	2,10	8,80
D:o tillväxt	+ 8%	+ 10%	+ 6%	+ 4%	+ 9%
Resultat efter skatt, Mkr	577	267	1 647	2 481	4 972
Nettoinvestering, Mkr	2 442	27 216	539	– 5 460	24 737
Utdelning, kr/aktie (föreslagen)	–	–	–	–	5,00
D:o tillväxt	–	–	–	–	18%
Nettouthyrning, Mkr	0	47	47	84	178
Belåningsgrad	50%	54%	53%	50%	50%
Räntetäckningsgrad	338%	357%	359%	331%	348%
Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV), kr/aktie	113	116	123	133	133
Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV), kr/aktie	100	104	111	121	121
Antal kunder	4 700	6 500	6 500	6 000	6 000
Antal aktieägare	21 100	23 900	23 900	30 000	30 000

*) Omräkning har skett av historiskt antal aktier med hänsyn till fondemissionsinslaget (d v s teckningsrättens värde) i genomförd nyemission.

För mer detaljerad information om Castellum se www.castellum.se.

VD HAR ORDET Året då mycket gick i mål!

2016 hände "allt" i Castellum. Jätteförvärv, stora försäljningar, omorganisation och varumärkespositionering.

Jag vill gärna lyfta blicken och – genom några väsentliga nyckeltal – i ett större perspektiv belysa den stora strategiska positionsförändring, som ägt rum i Castellum:

	2013	2016
Fastighetsvärde, miljarder kr	38	71
Fastighetsvärde, kr/aktie	230	259
Centrala lägen, andel	30%	54%
Butiker, andel	12%	10%
Oentliga hyresgäster, andel	9%	21%
Återstående kontraktslängd	3,3 år	3,8 år
Pågående/beslutade egna projekt, mdr kr	3,3	4,5
Byggrätter, miljarder kr	0,9	1,5
Belåningsgrad	51%	50%/47%

Här syns den samlade eekten av ett stort antal aärer och en process som initierades för tre år sedan. Ett mer centralt bestånd, lägre andel butiker, längre kontrakt och fler oentliga hyresgäster. Den lägre andelen butiksytor har vi strävat efter eftersom e-handeln kan förutses påverka traditionell detaljhandel. Hela denna omvandling har skett samtidigt som belåningsgraden sänkts.

Bilden som framträder är ett nytt Castellum, positionerat för högre tillväxt under ett ännu lägre finansiellt risktagande. Belåningsgraden uppgick per balansdagen till 50%, vilket dock inte innefattar försäljningarna i höstas. När likvid i februari erhållits från dessa aärer sjunker belåningsgraden momentant till 47%. Det gör att vi nu kan utveckla de många befintliga projekten i egen regi med högre direktavkastning än vid förvärv. Lägg därtill att nya projekt kan initieras med våra utökade byggrätter i goda tillväxtlägen samt även, förstås, att vi har kapacitet att göra strategiskt viktiga förvärv.

Fastighetsvärdena har ökat markant under året. Totalt uppgår värdestegringarna till 4 miljarder kr (17,42 kr per aktie). Bara förvärvet av Norrporten har inneburit värdeökningar om totalt 1,6 miljarder kr.

En bra aär, kort sagt. Vi är särskilt glada över att säljarna nu är med som aktieägare och tar del av Castellums fortsatta tillväxt.

"Våga förändra – även i framgång" var rubriken för VD-ordet år 2013. Och det tycker jag att vi har gjort. Vid sidan av alla fastighetsaärer har bolaget nu också omvandlats till en sammanhållen koncern med ett varumärke: Castellum. Över hela landet vajar nu närmare tusen Castellumflaggor från Sundsvall i norr till Öresund i söder. Allt detta gick i mål under 2016, men det har, som sagt, varit en systematisk och välplanerad process sedan ett antal år.

Så vad händer framöver?

Vi förstärker förstås vårt idoga arbete med att realisera de synergieekter som förvärven och omorganisationen möjliggör. Eekterna av dessa liksom aviserade sparprogram kommer successivt att materialiseras under 2017 för att nå fullt genomslag under 2018. Detta gäller även eekterna av vår rekordhöga nettouthyrning under 2016 och de fortsatta omförhandlingarna som kommer att genomföras under året. Till det skall läggas en ökande projektvolym med hög uthyrningsgrad.

Oro för fastigheter?

Men alla ser inte en ljus framtid för fastighetsaktierna den närmaste tiden. Fastighetsindex har backat ganska ordentligt sedan oron för höjda räntor börjat ta fart under förhösten.

Är oron befogad? Jag tycker inte det. De låga räntorna sedan finanskrisen har tjänat som medicin för en sjuk patient. Om räntenivåerna nu sakta börjar normaliseras bör det snarast vara ett tecken på att patienten, världsekonomin, börjar tillfriskna. Det är inte negativt för näringsliv och handel. Tvärt om. För fastighetsbolagen betyder bättre konjunktur höjda räntor, lägre vakanser

"Under 2018 är jag övertygad om att vi får se de fulla positiva eekterna av Castellums ompositionering."

och högre inflation, vilket driver hyresnivåerna uppåt och som i sin tur normalt bidrar till stigande fastighetsvärden. Visst kan det vara ett tidsglapp mellan dessa olika eekter, men generellt gäller att det som är bra för näringslivet också är bra för de kommersiella fastighetsbolagen. Ökade räntekostnader kompenseras på sikt mer än väl av andra positiva eekter. I synnerhet för fastighetsbolag med låg finansiell risk som Castellum.

Framtidssäkrat fastighetsbestånd

Castellum har flest miljöcertifierade fastigheter i Sverige. Vi har prioriterat hållbarhetsfrågor ända sedan bolaget bildades vilket under 2016 bekräftades när vi fick motta två nya internationella utmärkelser. Dessutom blev Castellum – som enda nordiska fastighetsbolag – utvalt att ingå i Dow Jones Sustainability Index i konkurrens med drygt 3 000 bolag i alla branscher världen över som presterar bäst inom hållbarhetsområdet.

Det är också angeläget att berätta att vi fortsätter att stödja Global Impact, FN-initiativet som formulerat internationella principer riktade till företag kring mänskliga rättigheter, arbetsmiljö, miljö och korruption.

Eekterna börjar komma under 2017

2017 kommer de omfattande försäljningarna under 2016 på nästan 7 miljarder kr självfallet att dämpa

tillväxten i förvaltningsresultatet. De har å andra sidan skapat finansiella resurser för investeringar i egna projekt som ger ett par procentenheters högre yield än vad de avyttrade fastigheterna gav – och även till att dra nytta av förvärv under rätt förutsättningar. Den större delen av Norrportens fastigheter som vi behållit och övriga investeringar kommer bidra till en god tillväxt. Detta i kombination med övriga synergieekter och besparingsprogram kommer att innebära att förvaltningsresultatet per aktie fortsätter att växa 2017, om än inte i nivå med vårt långsiktiga mål. Under 2018 är jag övertygad om att vi får se de fulla positiva eekterna av Castellums ompositionering. Styrelsens förslag om en utdelning för 2016 på 5,00 kr per aktie, jämfört med 4,25 kr för 2015, visar på en tro på fortsatt långsiktig positiv utveckling för Castellum.

Göteborg 19 januari 2017

Henrik Saxborn Verkställande direktör

Castellums strategi

TILLVÄXTSTRATEGI

Castellums verksamhet är fokuserad på tillväxt i kassaflöde, vilket tillsammans med en låg finansiell risk ger förutsättningar för en god värdetillväxt i bolaget samtidigt som aktieägarna kan erbjudas en konkurrenskraftig utdelning.

I syfte att nå målet om 10% tillväxt i förvaltningsresultatet per aktie ska årligen nettoinvesteras för cirka 5% av fastighetsvärdet, vilket för närvarande motsvarar ca 3 500 Mkr. Alla investeringar skall bidra till tillväxtmålet i förvaltningsresultatet inom 3 år och ha en värdepotential om minst 10%.

PORTFÖLJSTRATEGI

Castellums portfölj ska stödja uppsatt mål om tillväxt i förvaltningsresultat och på så sätt skapa aktieägarvärde över tid, vilket kräver en långsiktig portföljstrategi. Castellums portfölj ska vara väl diversifierad vad gäller region, stad, hyresgäster och lokalanvändning.

Geografi

Castellums fastighetsbestånd ska vara beläget på tillväxtorter i Sverige och Danmark. Detta tillsammans med eektiv förvaltning och hög närvaro i marknaden ger goda aärsmöjligheter.

Fastighetskategori

Fastighetsbeståndet ska bestå av kommersiella fastigheter med hållbara, flexibla lokaler för kontor/butik och logistik/lager. Fördelningen mellan de olika kategorierna avgörs av aärsmöjligheter, kassaflöde, riskexponering och värdetillväxt.

Fastighetsbeståndets utveckling

För att skapa förutsättningar för fortsatt tillväxt och eektiv förvaltning ska densiteten och kvalitén i fastighetsbeståndet ständigt öka. Castellum ska fortsätta växa med kundernas efterfrågan, främst genom ny-, till- och ombyggnation, men också genom förvärv av byggnader och byggrätter för framtida nyttjande. Viktiga aspekter vid fastighetsbeståndets utveckling är kvalitet, hållbarhet och tillgång till infrastruktur.

Försäljning av fastigheter ska ske när det är aärsmässigt motiverat.

UTHYRNING OCH FÖRVALTNING

Kunder

Ett starkt och tydligt kundfokus uppnås genom långsiktiga relationer, lokal närvaro och genom att tillhandahålla lokaler och service som svarar mot kundens behov. Kunderna består av näringslivet, myndigheter och kommuner.

Förvaltning och medarbetare

Castellum ska leverera service och förvaltning via en decentraliserad organisation med stark lokal närvaro. Aärsbesluten ska fattas lokalt, där aären finns, med korta beslutsvägar och snabba besked. Förvaltningen ska skötas med i huvudsak egna medarbetare.

Castellum arbetar för att attrahera, rekrytera, utveckla och behålla rätt ledare och medarbetare med rätt kompetens för att leverera erbjudanden som gör Castellum konkurrenskraftiga och möjliggör för kunder att vara attraktiva arbetsgivare.

MISSION OCH VISION

Ett av de största fastighetsbolagen som verkar som ett av de minsta.

AFFÄRSIDÉ

Castellums aärsidé är att utveckla och förädla fastighetsbeståndet med inriktning på bästa möjliga resultat- och värdetillväxt genom att med en stark och tydlig närvaro i tillväxtregioner erbjuda lokaler anpassade till kundernas behov.

AFFÄRSMODELL

Investering och utveckling av kommersiella lokaler som förvaltas i en decentraliserad och kundfokuserad organisation. Castellum har fokus på kassaflöde och bedriver all verksamhet till låg finansiell risk.

Koncernen ska vara en attraktiv arbetsplats med goda utvecklingsmöjligheter.

För att utveckla såväl koncernen som kundrelationerna ska kund - och medarbetarnöjdhet kontinuerligt mätas och vara på en hög nivå.

HÅLLBARHETSSTRATEGI

Verksamheten ska bidra till en hållbar utveckling och hållbarhetsarbetet ska vara integrerat i verksamheten och ge konkreta resultat. Arbetet ska prägla hela verksamheten, såväl ägande, förvaltning och utveckling av fastighetsportföljen som kundrelationer, medarbetare och finansiering. Att verksamheten bedrivs på ett ansvarsfullt sätt är avgörande för företagets korta och långsiktiga framgång och arbetet driver lönsamhet och långsiktigt aktieägarvärde.

Agerandet ska präglas av hög kompetens, god aärsmoral och ansvarskännande.

FINANSIERINGSSTRATEGI

Castellum ska ha låg finansiell risk. De valda riskmåtten är belåningsgrad och räntetäckningsgrad.

Castellums strategi för finansiering ska stödja verksamheten och hantera koncernens finansiella risker, samtidigt som den ska verka för ett öppet och transparent klimat. Castellums finansstrategi kan sammanfattas i fem hörnstenar; diversifiering, likviditet, styrka, transparens och flexibilitet.

Aktien

Castellum ska verka för att bolagets aktie får en konkurrenskraftig totalavkastning i förhållande till risk samt hög likviditet. Minst 50% av förvaltningsresultat före skatt ska delas ut, dock ska hänsyn tas till investeringsplaner, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.

Allt agerande ska utgå från ett långsiktigt perspektiv och bolaget ska ha en frekvent, öppen och rättvisande redovisning till aktieägare, kapital- och kreditmarknad samt media, dock utan att enskild aärsrelation exponeras.

Långsiktigt ska Castellum vara ett av de större börsnoterade fastighetsbolagen i Sverige. Castellum är noterat på Nasdaq Stockholm Large Cap och ska vara ett attraktivt och långsiktigt placeringsalternativ, som skapar avkastning.

VÄRDEGRUND

Castellum ska vara en nära och närvarande partner till kunderna, som bidrar till tillväxten i kundernas verksamhet genom att utveckla lokalernas aärsmässiga värde för dem. Lyckas det skapas tillväxt i Castellums verksamhet.

En viktig framgångsfaktor är kunskapen om och känsla för den lokala marknaden, varför aärsbesluten ska fattas där aären finns, med korta beslutsvägar och snabba besked. Samtidigt som tryggheten ges i en stor nationell koncern.

Castellums värdeskapande arbete

Genom att investera och utveckla kommersiella lokaler samt bedriva verksamheten med stark och tydlig närvaro i tillväxtregioner skapar Castellum värde. Det långsiktiga värdeskapandet sker under förutsättning att all verksamhet bedrivs till låg finansiell risk.

Omvärlden: Drivkrafter i vår marknad: Urbanisering, resurse ektivisering, konjunktur, förändrade kundbehov

Insatser

Fastigheter

• 665 fastigheter
• Byggrätter och mark
• Energi, vatten, material, biodiversitet, ekosystemtjänster

Verksamhetsstyrning

• Vision och a ärsidé
• Värderingar och uppförandekod
• Mål och strategier
• Bolagsstyrning
• Riskhantering

UTVE

C

KLIN

G

GEN

I

FINAN

• Principer för hållbarhetsarbete

Långsiktiga relationer

• 6 000 kunder
• 408 medarbetare
• Leverantörer, entreprenörer
• Starkt varumärke
• Samverkan på lokala orter

UTHYRN

ING OCH

FÖRVALT

N

NI G

RISK

Aärsmodell

OMInvestering och utveckling av kommersiella lokaler som förvaltas i en decentra liserad och kundfokuserad organisation. Castellum har fokus på kassaflöde och bedriver all verk samhet till låg finansiell risk.

NVESTERINGAR

SIERING MED LÅG

Finansiering

• Finansiering 38 miljarder kr
• 30 000 aktieägare

Värde som Castellum skapar

Utvecklar hållbara samhällen

Omvärlden: Drivkrafter i vår marknad: Urbanisering, resurse

ektivisering, konjunktur, förändrade kundbehov

• Långsiktig, ansvarstagande ägare med lokala organisationer och kunskap om marknad och kunder
• Engagerade i utvecklingen av orterna där vi verkar
• 77 ungdomar har fått arbetslivserfarenhet i Castellum 2016
• Totala investeringar 31 miljarder kr
• 24% av beståndet miljöcertifierat
• Energiförbrukningen minskat med 26% och CO2 -utsläpp 71% sedan 2007

Arbetsplatser där kunderna kan utveckla sin verksamhet

• Aktiv förvaltare medför att kunderna trivs, NKI 79
• Egna medarbetare möter kund
• Nöjda medarbetare skapar nöjda kunder, NMI 85
• Värd att lita på våra värderingar

Konkurrenskraftig totalavkastning i förhållande till risk

• Tillväxt till låg risk
• Belåningsgrad 50% Räntetäckningsgrad 348% Geografisk spridning
• Antal kunder 6 000 Andel största kund ca 2% 21% o entliga kunder
• Tillväxt skapas genom investeringar och aktiv förvaltning
• Hög likviditet i aktien
• Utdelning med tillväxt i 19 år (föreslagen 2016)

Mål och måluppfyllelse

MÅL FINANSIELLA	MÅLUPPFYLLELSE 2016
Övergripande mål 10% årlig tillväxt av förvaltningsresultat i kr/aktie	9%	Under 2016 har tillväxten i förvaltningsresultatet/aktie uppgått till 9%.
Stark balansräkning och låg finansiell risk
FINANSIELLA
Belåningsgrad Ej varaktigt över 55%	50%	Belåningsgraden per 31 december 2016 uppgår till 50%.
Räntetäckningsgrad Minst 200%	348%	Räntetäckningsgraden 2016 uppgick till 348%.
UTDELNING
Utdelning Minst 50% av förvaltningsresultat före skatt i utdelning	5,00kr	per aktie i föreslagen utdelning för 2016 motsvarande en utdelningsandel om 57%.
MARKNADSPOSITION
Storlek Ett av de större börsnoterade fastighetsbolagen i Sverige		Fastighetsvärdet uppgick till 71 miljarder kronor vid utgången av 2016 vilket innebär att att Castellum är ett av de största svenska börsnoterade fastighetsbolagen.
Delmarknader 1:a–3:e största fastighetsbolag på respektive delmarknad	14 delmarknader	Castellum är det största, näst största eller det tredje största fastighets bolaget på 14 av 17 delmarknader.

Utveckla kommersiella fastigheter i tillväxtregioner

FINANSIELLA

FASTIGHET
Nettoinvestering Minst 5% av fastighetsvärdet i nettoinvestering per år, motsvarande ca 3,5 miljarder kr	24,7mdr kr	i nettoinvesteringar varav 29,4 mdr kr avsåg förvärv, 2,1 mdr kr ny-, till- och ombygg nationer och 6,8 mdr kr försäljningar.
Utveckla en framtidssäkrad och hållbar fastighetsportfölj 30% av fastighetsbeståndet ska vara miljöcertifierat 2017	24% miljöcertifierat	24% av fastighetsbeståndet miljöcertifierat och certifiering pågår av ytterligare 11%.
Använda resurser ansvarsfullt och effektivt 50% lägre energianvändning än branschen 2017. 90% av energianvändningen ska komma från icke-fossil energi 2020.	96% fossilfri energi	43% lägre energianvändning än branschen 96% av energianvändningen från icke-fossil energi.
Kundfokus genom lokala organisationer
SOCIALT
Kunder Hög nivå på NKI, Nöjd Kund Index	79NKI	i senaste mätningen
Medarbetare Hög nivå på NMI; Nöjd MedarbetarIndex	85NMI	i senaste mätningen

FASTIGHETSBESTÅND

Marknadsandelen är viktig – men valet av marknad ännu viktigare

Atas fuidiem audacionsum in se priachuis eoris con sunt, quem cendam ciis? Patil vescrit, Catus, in tem in prit inicaet.Perferrunte re doluptio et velici ut voluptur sam, quibus pos aut que et alisincil iusaeriamus idisquam eos esteseri iurio Castellum är ett av Sveriges största fastighetsbolag och en viktig del i aärsmodellen är fokus på fortsatt utveckling i utvalda marknader. Koncernen är verksam i starka tillväxtregioner i Sverige och i Köpenhamn.

beri sit aut eatur, ut quam inis enis doluptam sandia nonsed utas volore cone aut

12 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2016 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2016 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

ate moditesed minveriam nobis ea nonsequi

Marknadskommentarer

Svensk och dansk ekonomi

Sverige, med cirka 10 miljoner invånare, är ett land med öppen och stark ekonomi, vilket bl a beror på ett stabilt och transparent aärsklimat, hög utbildningsnivå, sunda statsfinanser och hög produktivitet. Sverige har lång och stor erfarenhet av internationell handel och internationella relationer vilket tydliggörs av landets relativt stora andel världsledande koncerner. Svensk industris stora exportberoende bidrar till att Sverige historiskt uppvisat god förmåga att anpassa och ställa om ekonomin vid konjunkturförändringar.

Svensk ekonomi fortsätter att utvecklas väl med relativt god tillväxt i BNP även om prognoserna framåt har reviderats ned något. Tillväxten är alltjämt driven av investeringar, främst bygg- och infrastrukturinvesteringar, samt privat konsumtion.

Exporten bedöms också utvecklas relativt starkt. Den geopolitiska oron fortsätter dock att dämpa stämningen. Resultatet av såväl brittisk EU-folkomröstning, som utfallet i amerikanska presidentvalet har skapat ytterligare osäkerhet och eekterna på sikt är svåra att överblicka.

Arbetsmarknaden påverkas positivt av en god konjunktur. Brist på arbetskraft tenderar att öka för flera grupper inom främst bygg- och oentlig sektor. Arbetslöshetsnivån förväntas dock endast påverkas marginellt mot bakgrund av ökande arbetskraftsutbud. Inflationen har börjat visa tecken till att stiga, men är fortsatt låg till följd av dämpade råvarupriser och låg inflation i omvärlden. Utvecklingen av kronkursen spelar en nyckelroll för inflationen i Sverige, eftersom en svag kronkurs normalt bidrar till högre inflation. Kronan har successivt försvagats under främst andra halvåret 2016 även om en del av nedgången återtogs i slutet av året.

Makroindikatorer, Sverige

Arbetslöshet 6,5% (december 2016) Inflationstakt 1,7% (december 2016 jämfört med december 2015) BNP-tillväxt 0,5% (kv 3 2016 jämfört med kv 2 2016)

Källa: SCB

BNP tillväxt per år

Källa: Konjunkturinstitutet Källa: Konjunkturinstitutet

Dansk BNP-tillväxt förväntas enligt Danmarks Nationalbank öka till ca 1,5% under 2017 jämfört med knappt 1% under 2016. Främst är det ökande privat konsumtion mot bakgrund av stigande sysselsättning som väntas bidra positivt, men även gynnsammare exportutsikter och investeringar bidrar. Inflationen i Danmark uttryckt som KPI väntas stiga till ca 1,5% under 2017 jämfört med strax över noll-strecket under 2016.

Ränte- och kreditmarknad

Svenska Riksbanken har under 2016 fortsatt såväl sitt entydiga fokus på KPI-målet om 2%, som sin extremt expansiva penningpolitik. Sedan februari, då repo-räntan sänktes till ny historisk lägstanivå om −0,50%, har reporäntan varit oförändrad även om reporäntebanan successivt justerats ned. Riksbanken har köpt statsobligationer under året och aviserat fortsatta köp under första halvåret 2017. Den svenska reporäntebanan indikerar att viss ytterligare sänkning är möjlig i närtid. Först under början av 2018 förväntas reporäntan stiga långsamt.

Den för Castellum viktiga Stibor-räntan (3mån) rörde sig nedåt efter Riksbankens sänkning av repo-räntan i februari och har sedan dess handlats inom intervallet –0,4% och –0,6% och avslutade året på en nivå om –0,6%. Ränteskillnaden mellan svensk kort och lång ränta har ökat under året även om långräntorna är fortsatt historiskt låga. Utvecklingen har under senare delen av året främst drivits av något högre långräntor bl a som en konsekvens av aviserad kraftig finanspolitisk stimulans i USA från den tillträdande presidenten.

Tillgången till bankfinansiering och finansiering på den svenska kapitalmarknaden bedöms som god. Kreditmarginalerna har allmänt sett varit relativt stabila under året.

I Danmark har Cibor-räntan (3mån) handlats inom intervallet –0,05% till –0,25% och avslutade året på en nivå om knappt –0,25%.

Makroindikatorer Sverige

bolaget på europeisk fastighetsmarknad sett till börsvärde.

6%

Transaktionsvolymen på svensk fastighetsmarknad utgjorde ca 6% av den europeiska volymen.

SVERIGES UTRIKESHANDEL JAN–OKT 2016 (10 MÅN)

Export	Totalt 971 mdr kr
Tyskland	104
Norge	100
USA	72
Danmark	68
Finland	66
Storbritannien	59

Import	Totalt 978 mdr kr
Tyskland	185
Nederländerna	81
Norge	80
Danmark	75
Storbritannien	51
Kina	47
Källa: SCB

Makroindikatorer Danmark

"Svensk fastighetsmarknad är fortsatt attraktiv med transaktionsvolymer på historiskt höga nivåer. "

Europeisk fastighetsmarknad

Transaktionsvolymen på europeisk fastighetsmarknad uppgick till ca EUR 133 miljarder (138) för segmenten kontor samt lager och industri, vilket motsvarar en minskning om ca 4% jämfört mot föregående år.

Svensk transaktionsmarknad växte starkt under 2016 och Sverige utgjorde ca 6% (5%) av den europeiska volymen för segmenten kontor samt lager och industri.

Vid årsskiftet var Castellum det 18:e (20:e) största noterade fastighetsbolaget på europeisk fastighetsmarknad sett till börsvärde. Om fastighetsbolag med inriktning på bostäder och köpcentra exkluderas, är Castellum det 11:e största noterade fastighetsbolaget på europeisk fastighetsmarknad sett till börsvärde.

Svensk och dansk fastighetsmarknad

De 200 största fastighetsägarna i Sverige äger sammanlagt en taxerad yta om ca 91 miljoner kvadratmeter med avseende på kontor, butiker samt lager- och industrifastigheter. Castellum är ett av Sveriges största fastighetsbolag och representerar ca 4% av den taxerade ytan bland de 200 största fastighetsägarna. De största fastighetsägarna i Sverige är, utöver de börsnoterade bolagen, oentligt ägda bolag samt såväl svenska som utländska institutionella investerare. Därutöver finns en mängd mindre fastighetsägare såsom fastighetsoch byggbolag, brukare och privatpersoner. 2016 innebar ett nytt rekordår på svensk fastighetsmarknad med en total transaktionsvolym om ca 197 miljarder kronor, hela 36% över föregående års notering samt ca 23% över den rekordnoteringen från 2014. 2016 avslutades starkt och decembers volym var 31 miljarder kr fördelat på 83 stycken transaktioner.

Castellums förvärv av Norrporten var den enskilt största aären och Castellums försäljning av Luleå, Umeå, Östersund och delar av Sundsvall var den ¦ärde största aären under året.

Intresset var starkt för såväl kontors- och butiksfastigheter som för lager- och logistikfastigheter och totalt utgjorde kommersiella fastigheter ca 73% (77%) av transaktionsvolymen. De utländska köparna stod för 19% (26%) av förvärvsvolymen. Flertalet utländska aktörer var dock fortfarande synliga i flera större transaktioner inom kontor, handel såväl som logistik, särskilt i slutet av året då december månads transaktioner utgjordes av 27% utländska aktörer.

Geografiskt ökade regionstäder relativt kraftigt i attraktivitet under 2016 och stod under året för 28% (22%) av transaktionsvolymen i Sverige. Störst var volymen i Stockholm (32% av totalen).

Dansk fastighetsmarknad fortsatte under 2016 att vara attraktiv i hela landet och inom samtliga segment för både inhemska och internationella aktörer. Den starka efterfrågan under året resulterade i lägre avkastningskrav med högre fastighetspriser som följd. Köpenhamnsregionen är tydligt den attraktivaste geografin för utländska investerare i Danmark.

Transaktionsvolym/år europeisk fastighetsmarknad Fastighetsinnehav börsnoterade fastighetsbolag

Årlig transaktionsvolym Sverige och direktavkastning storstäderna

Transaktionsvolym avseende affärer > 100 Mkr

bolag med ett fastighetsvärde > 3 000 Mkr.

Transaktionsvolym – geografisk fördelning Nyproduktion kontor Hyresnivåer och vakansgrad storstäderna

Transaktionsvolymen i Danmark uppgick under 2016 till 63 miljarder danska kronor. Köpenhamnsregionen stod för 49 miljarder danska kronor (78% av totala danska transaktionsvolymen). Intresset var starkt för såväl kontors- och butiksfastigheter som för lager- och logistikfastigheter och totalt utgjorde kommersiella fastigheter ca 54% av den danska transaktionsvolymen.

Svensk och dansk hyresmarknad

Generellt har hyresmarknaden varit stark, med hög efterfrågan på de flesta av Castellums delmarknader. På ett fåtal marknader börjar kontorsytor bli en bristvara till följd av för låg nyproduktion, stark tillväxt och därmed fortsatt stark arbetsmarknad.

Logistikmarknaden präglas av förändringen inom handel där e-handelns volymökning medför högre efterfrågan på centrumnära logistikanläggningar såväl som stora effektiva anläggningar i rätt läge.

I Köpenhamnsregionen har hyrorna i CBD varit relativt stabila till svagt positiva under året, trots stark efterfrågan på moderna fastigheter. Detta beror framförallt på att det finns åtskilliga byggrätter tillgängliga, vilket har bidragit till balans i utbudet och begränsat de efterfrågedrivna hyreshöjningarna. Kontorshyresmarknaden i Köpenhamn präglas i regel av låg volatilitet, vilket innebär att små förändringar i marknadshyrorna får en relativt marginell eekt även vid ökad ekonomisk osäkerhet.

Castellums marknader – tillväxtorter i fokus

Sverige kan delas in i ett antal lokala arbetsmarknader där varje marknad har olika utvecklingskraft. En lokal arbetsmarknad karaktäriseras av att den kan fungera självständigt gällande arbete och pendling. Vissa marknader är i kraft av sin storlek och branschstruktur mindre beroende av omvärldsförändringar än andra och har en egen inneboende tillväxtkraft, där storleken ger skalfördelar. Sverige är inne i en stark urbaniseringstrend där tillväxten koncentreras till medelstora och större regioner samtidigt som antalet regioner blir färre.

Castelllums fastighetsbestånd är fokuserat kring tillväxtorter med goda framtidsutsikter. Den största utvecklingskraften finns i Köpenhamn och Sveriges tre storstadsregioner vilket förklaras av att de, relaterat till övriga delar av landet har en större befolkning, vilket i sin tur skapar en större arbetsmarknad, en diversifierad näringslivsstruktur, möjligheter till forskning samt större utbud av handel, nöjen och kultur. Framgångsrika regioner präglas också av tolerans. Städer som erbjuder möjligheter till god utbildning på universitet och högskolor och som dessutom bejakar mångfald och öppenhet tillhör de mest attraktiva.

Kartan visar södra Sveriges lokala arbetsmarknader med markering av de orter där Castellum bedriver verksamhet. Den mörkaste blå färgen visar de lokala arbetsmarknader som i absoluta tal stått för den högsta ökningen av total lönesumma 2006–2015. Ljusare blå visar lägre ökning av lönesumman.

DATA PER REGION	Befolkning	Befolkningsutveckling 2007-2016/år	Befolkningsutveckling 2007-2016 snitt personer/år	Befolknings utveckling 2016	Studerande vid universitet/högskola	Tillväxt sysselsättning 2007-2016/år	Arbetslöshet 2016	Tillväxt total lönesumma 2007-2016/år	Tillväxt total lönesumma 2016	Tillväxt total lönesumma prognos 2016-2019/år
Riket	9 936 000	0,9%	83 700	0,9%	403 000	1,4%	7,6%	3,3%	4,8%	2,7%
REGION VÄST
Storgöteborg	1 159 000	1,1%	11 800	1,1%	48 000	1,2%	7,6%	3,2%	4,7%	2,5%
Borås	174 000	0,7%	1 200	0,8%	8 000	0,7%	7,9%	2,6%	4,1%	1,9%
Halmstad	122 000	0,9%	1 100	1,1%	8 000	0,8%	9,0%	2,8%	4,4%	2,2%
REGION ÖRESUND
Malmö	1 142 000	1,1%	12 100	1,0%	55 000	1,1%	12,1%	3,0%	4,6%	2,5%
varav Lund	119 000	1,3%	1 500	1,4%	36 000	0,8%	5,9%	2,6%	4,4%	2,2%
varav Helsingborg	140 000	1,2%	1 600	1,3%	–*	1,0%	10,6%	3,0%	4,6%	2,5%
Köpenhamn	1 806 000	1,0%	17 800	1,0%	119 000	0,4%	i.u	0,9%	2,8%	i.u
REGION STOCKHOLM
Storstockholm	2 649 000	1,7%	39 300	1,5%	91 000	1,9%	6,0%	3,7%	5,2%	3,0%
REGION MITT
Örebro	241 000	0,9%	2 000	0,9%	13 000	0,8%	8,1%	2,8%	4,3%	2,2%
Uppsala	328 000	1,2%	3 700	1,1%	41 000	1,3%	5,8%	3,3%	4,7%	2,5%
Västerås	243 000	0,8%	1 400	0,8%	12 000	0,7%	8,9%	2,7%	4,1%	2,0%
Jönköping	221 000	0,7%	1 600	0,7%	11 000	0,7%	6,6%	2,5%	4,1%	1,9%
Linköping	264 000	0,7%	1 800	0,7%	23 000	0,9%	6,1%	2,9%	4,4%	2,2%
Norrköping	182 000	0,8%	1 400	0,8%	–**	0,8%	12,3%	2,9%	4,4%	2,2%
Växjö	139 000	0,9%	1 200	0,9%	26 000	0,4%	8,1%	2,1%	3,7%	1,5%
REGION NORR
Sundsvall	150 000	0,2%	300	0,2%	14 000	0,2%	7,8%	1,9%	3,4%	1,2%
Gävle	163 000	0,6%	900	0,6%	14 000	0,3%	11,1%	2,2%	3,7%	1,6%

Källa: Evidens och SCB * Campus Helsingborg ingår i Lunds Universitet. ** Campus Norrköping ingår i Linköpings Universitet.

Källa: Newsec

Castellums fastighetsbestånd och resultat 2016

Castellum är närvarande på landets främsta tillväxtmarknader och av Sveriges drygt 9,9 miljoner invånare bor ca 75% inom Castellums regionala marknadsområden. Fastighetsbeståndet är koncentrerat till utvalda delmarknader där regionerna har en stark ställning. Målsättningen är att Castellum ska vara ett av de tre största fastighetsbolagen på respektive aärsområde. Castellums geografiska delmarknader kan betraktas som stabila med goda förutsättningar för långsiktig positiv utveckling. Fastighetsbeståndet finns på 17 orter i fem tillväxtregioner: Mitt, Väst, Öresund, Storstockholm och Norr. Tyngdpunkten med 65% av beståndet finns i de tre storstadsregionerna.

Det kommersiella beståndet består av 78% kontors- och butiksfastigheter samt 18% lager- och logistikfastigheter. Fastigheterna är belägna från citylägen till välbelägna arbetsområden med goda kommunikationer och utbyggd service. Resterande 4% består av projekt och mark. Castellum har outnyttjade byggrätter om ca 920 tkvm.

Castellums fastighetsbestånd per den 31 december 2016 omfattade 665 fastigheter (597) med ett sammanlagt hyresvärde om 5 499 Mkr (3 690) och en sammanlagd uthyrningsbar yta om 4 292 tkvm (3 392). För fastigheter ägda vid årets utgång uppgick driftsöverskottet efter fastighetsadministration på årsbasis till 3 376 Mkr (2 240).

Investeringar

Under året har investerats för totalt 31 491 Mkr (3 553) varav 29 372 Mkr (2 321) avsåg förvärv och 2 119 Mkr (1 232) ny-, till- och ombyggnation. Efter försäljningar om 6 754 Mkr (1 140) uppgick nettoinvesteringen till 24 737 Mkr (2 413).

Castellum har pågående projekt där återstående investeringsvolym uppgår till ca 1,5 miljarder kr.

Under första kvartalet 2016 förvärvade Castellum resterande 50% av aktierna i CORHEI Fastighets AB (f d Ståhls) motsvarande ett fastighetsvärde om 2 083 Mkr. Under andra kvartalet förvärvade Castellum Norrporten med ett underliggande fastighetsvärde om 26 415 Mkr. Under sista kvartalet 2015 ingicks avtal om förvärv av en nyproducerad kontorsfastighet i Hagastaden i Stockholm för 1,6 miljarder kr med beräknat tillträde februari 2017. Fastigheten redovisas först vid tillträdet eftersom avtalet är villkorat av bland annat färdigställande.

Fastighetsportföljen har under året förändrats enligt nedan.

Förändring av fastighetsbeståndet

	Verkligt värde, Mkr	Antal
Fastighetsbestånd 1 januari 2016	41 818	597
+ Förvärv	29 372	149
+ Ny-, till- och ombyggnation	2 119	– 1
– Försäljningar	– 6 462	– 80
+/– Orealiserade värdeförändringar	3 793	–
+/– Valutakursomräkning	117	–
Fastighetsbestånd 31 december 2016	70 757	665

Hållbart fastighetsbestånd

Miljöinventering ska genomföras i samtliga fastigheter för att identifiera och åtgärda miljö- och hälsorisker, och är idag utfört i 89%. Inventering är planerad för resterande 11%. Vid förvärv analyseras fastigheterna med tanke på såväl energianvändning som miljörisker och alla nybyggnationer och större ombyggnationer miljöcertifieras.

Av Sveriges ca 10 miljoner invånare bor ca 75% inom Castellums regionala marknadsområden.

Castellums fastigheter är belägna från citylägen till välbelägna arbetsområden med goda kommunikationer och utbyggd service.

Castellums fastighetsbestånd per den 31 december 2016 omfattade 665 fastigheter med ett sammanlagt värde om 71 miljarder kronor.

31,5 mdr kr

Under 2016 har Castellum investerat för 31 491 Mkr varav 29 372 Mkr avsåg förvärv och 2 119 Mkr ny-, till- och ombyggnation.

Marknadens direktavkastning – Kontor Marknadens direktavkastning – Lager/logistik

Direktavkastning 2016 (staplar) enligt Forum Fastighetsekonomi (svenska orter) och CBRE (Köpenhamn) för ett antal olika geografiska marknader och segment inom Castellums bestånd.

Källa: Forum Fastighetsekonomi, CBRE

MILJÖCERTIFIERINGSSYSTEM

Miljöbyggnad

Miljöbyggnad är ett svenskt system för att certifiera byggnader inom energi, inomhusmiljö och byggmaterial. I Miljöbyggnad ingår även hälso- och säkerhetsaspekter. Systemet ger utmärkelserna guld, silver eller brons och används både för bostäder och lokaler.

EU GreenBuilding

EU GreenBuilding fokuserar på att eektivisera energianvändningen. Kravet är att eektivisera energianvändningen 25% alternativt använda 25% mindre energi jämfört med nybyggnadskraven i Boverkets byggregler.

BREEAM

BREEAM från Storbritannien är tillsammans med LEED det mest använda miljöcertifieringssystemet i världen. Systemet uvärderar och betygsätter byggnaders totala miljöpåverkan.

LEED

LEED från USA är tillsammans med BREEAM det mest använda miljöcertifieringssystemet i världen. Systemet uvärderar och betygsätter byggnaders totala miljöpåverkan.

Miljöriskerna i Castellums fastighetsbestånd bedöms som små och inga betydande böter till följd av miljöbrott har betalats ut.

Ett sätt att framtidssäkra fastighetsbeståndet är att miljöcertifiera fastigheterna. Totalt är 24% av Castellums fastighetsbestånd miljöcertifierat enligt Green Building, Miljöbyggnad, BREEAM eller LEED. Dessutom pågår certifiering av ytterligare 479 tkvm motsvarande 11%.

Syftet med certifieringen är att minska klimatpåverkan och riskerna i fastighetsbeståndet, sänka kostnaderna, skapa lokaler som är attraktiva för kunderna och deras verksamhet samt förbättra säkerheten och arbetsmiljön för kunderna.

Castellums miljöcertifierade fastigheter

	Färdigställda fastigheter		Pågående projekt
	Antal	tkvm	Antal	tkvm
EU Green Building	89	600	2	14
Miljöbyggnad	19	223	23	197
BREEAM	11	182	14	268
LEED	5	151	0	0
Totalt	117	1 037	39	479

Fastighetsvärde och värdeförändringar

Fastigheternas verkliga värde vid årsskiftet uppgick till 70 757 Mkr (41 818), motsvarande 16 558 kr/kvm (12 282). Den genomsnittliga värderingsyielden för Castellums fastighetsbestånd, exkl projekt, mark och byggrätter, kan beräknas till 5,8% (6,5%). Av det totala fastighetsvärdet utgör 95% fastigheter med äganderätt och 5% tomträtter.

Fastighetsmarknaden under 2016 kännetecknades av hög aktivitet, stor efterfrågan och begränsat utbud med stigande priser som följd. Prisökningen var främst hänförlig till centralt belägna kontorsfastigheter i tillväxtorter, fastigheter med långa avtal och välbelägna lager- och

Genomsnittlig värderingsyield, Mkr

logistikfastigheter.

(exkl. projekt/mark och byggrätter)	2016	2015
Driftsöverskott fastigheter	3 699	2 443
+ Indexjustering 2016, 1,2% (1%)	62	35
+ Verklig uthyrningsgrad, dock lägst 94%	265	216
– Fastighetsadministration, 30 kr/kvm	– 129	– 100
Normaliserat driftsöverskott	3 897	2 594
Värdering (exkl. byggrätter om 388 Mkr)		67 557 39 824
Genomsnittlig värderingsyield	5,8%	6,5%

Castellum har avspeglat denna prisuppgång i sin interna värdering genom sänkt avkastningskrav,

vilket på portföljnivå motsvarar ca 27 punkter. Detta har tillsammans med främst projektvinster och ändrat kassaflöde medfört en värdeförändring under året om 3 793 Mkr, motsvarande 6%. Avseende första halvårets värdeförändring i Norrporten om 638 Mkr, motsvarande 3%, ingår denna i förvärvsanalysen och påverkar därmed inte Castellums resultat. Vidare har 80 fastigheter sålts för 6 754 Mkr efter avdrag för bedömd uppskjuten skatt och omkostnader om totalt 233 Mkr.

Underliggande fastighetspris, som således uppgick till 6 986 Mkr, översteg senaste värdering om 6 461 Mkr med 525 Mkr. Försäljningen i region Norr har medfört att den goodwill som uppstod i samband med förvärvet av Norrporten förändras med –373 Mkr. Då varje fastighet värderas enskilt har hänsyn ej tagits till den portföljpremie som kan noteras på fastighetsmarknaden.

Hyresintäkter

Koncernens hyresintäkter uppgick till 4 533 Mkr (3 299). För kontors- och butiksfastigheter uppgick den genomsnittliga kontrakterade hyresnivån, inklusive debiterad värme, kyla och fastighetsskatt, till 1 561 kr/kvm, medan den för lager- och logistikfastigheter uppgick till 818 kr/kvm. Hyresnivåerna, som bedöms vara på marknadsmässiga nivåer, har i jämförbart bestånd ökat med ca 2% mot föregående år, vilket bland annat är en eekt av index-uppräkningar (och kan jämföras med den för branschen sedvanliga indexklausulen – oktober till oktober – som uppgick till 0,1% för 2016) samt genomförda omförhandlingar. Castellums högre indexuppräkning förklaras av koncernens fokus på indexklausul med minimiuppräkning i kontraktsportföljen, vilket ger skydd mot låg inflation respektive deflation.

Den genomsnittliga ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 91,3% (90,3%). Det totala hyresvärdet för under året outhyrda ytor uppgick på årsbasis till 550 Mkr (392). I årets hyresintäkter ingår engångsersättning om 20 Mkr (8) till följd av förtida lösen av hyresavtal.

Bruttouthyrningen (d v s årshyra för total uthyrning) under året uppgick till 489 Mkr (316), varav 152 Mkr (55) avsåg uthyrning i samband med ny-, till- och ombyggnation. Uppsägningarna uppgick till 311 Mkr (298), varav 17 Mkr (11) avsåg konkurser och 5 Mkr (18) avsåg uppsägningar med mer än 18 månaders återstående kontraktslängd. Nettouthyrningen för året uppgick därmed till 178 Mkr (18), medan den för ¦ärde kvartalet isolerat gick upp till 84 Mkr (11).

Tidsförskjutningen mellan nettouthyrningen och dess resultateekt bedöms till 9-18 månader.

Castellums delmarknader

Syd 21%	Centralt 49%
Väst 14%	Norr 16%

REGION STOCKHOLM

	2016	2015
Antal fastigheter	111	106
Yta, tkvm	692	594
Fastigheternas värde, Mkr	15 181	8 607
Hyresvärde, Mkr	1 017	736
Driftsöverskott, Mkr	676	453
Nettoinvesteringar, Mkr	5 340	71
Nettouthyrning, Mkr	63	27
Medarbetare	44	47

REGION MITT

	2016	2015
Antal fastigheter	206	166
Yta, tkvm	1 320	904
Fastigheternas värde, Mkr	19 855	10 744
Hyresvärde, Mkr	1 622	977
Driftsöverskott, Mkr	963	577
Nettoinvesteringar, Mkr	7 666	1 061
Nettouthyrning, Mkr	38	23
Medarbetare	109	82

Andel av fastighetsvärdet

REGION ÖRESUND

28%

Andel av fastighetsvärdet

	2016	2015
Antal fastigheter	107	113
Yta, tkvm	803	696
Fastigheternas värde, Mkr	15 121	7 806
Hyresvärde, Mkr	1 238	757
Driftsöverskott, Mkr	728	404
Nettoinvesteringar, Mkr	6 969	521
Nettouthyrning, Mkr	17	– 34
Medarbetare	67	58

CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2016 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 19

REGION NORR

	2016	2015
Antal fastigheter	29	—
Yta, tkvm	259	—
Fastigheternas värde, Mkr	4 752	—
Hyresvärde, Mkr	389	—
Driftsöverskott, Mkr	238	—
Nettoinvesteringar, Mkr	4 112	—
Nettouthyrning, Mkr	3	—
Medarbetare	34	—

7

Andel av fastighetsvärdet

%

22% Andel av fastighetsvärdet

REGION VÄST

	2016	2015
Antal fastigheter	212	212
Yta, tkvm	1 218	1 198
Fastigheternas värde, Mkr	15 848	14 661
Hyresvärde, Mkr	1 233	1 220
Driftsöverskott, Mkr	771	806
Nettoinvesteringar, Mkr	650	760
Nettouthyrning, Mkr	57	2
Medarbetare	80	88

"Den genomsnittliga värderingsyielden för Castellums fastighetsbestånd, exkl projekt och mark, är 5,8%. Den sjunkande värderingsyielden förklaras delvis av större förändringar i fastighetsportföljen."

Nettouthyrningen har varit olika för Castellums regioner, vilket framgår av tabellen nedan.

Nettouthyrning

Mitt				Norr	Totalt
104	79	72	76	6	337
38	51	9	54	0	152
142	130	81	130	6	489
–101	–71	–64	–55	–3	–294
–3	–2	–	–12	–	–17
–104	–73	–64	–67	–3	–311
38	57	17	63	3	178
				Väst Öresund Stockholm

Fastighetskostnader

Fastighetskostnaderna uppgick till 1 497 Mkr (1 074) motsvarande 376 kr/kvm (316). Ökningen kr/kvm är hänförligt till förvärvet av Norrporten, vars fastighetsportfölj utgörs av kontor med generellt sett högre kostnadsnivåer men även högre hyresnivåer. Förbrukningen vad avser uppvärmning under perioden har beräknats till 92% (88%) av ett normalår enligt graddagsstatistiken.

Fastighetskostnader kr/kvm	Kontor/ butik	Lager/ logistik	2016 Totalt	2015 Totalt
Driftskostnader	199	110	168	149
Underhåll	58	26	47	39
Tomträttsavgäld	3	8	5	6
Fastighetsskatt	95	23	70	50
Direkta fastighetskostnader	355	167	290	244
Uthyrning och fastighetsadministration –		–	86	72
Totalt	355	167	376	316
Föregående år	307	166	316

Centrala administrationskostnader

De centrala administrationskostnaderna uppgick till 143 Mkr (113) och har belastats med 11 Mkr i kostnader av engångskaraktär för pågående arbete med att samla koncernen under ett gemensamt varumärke samt samordning av stödfunktioner. I denna post ingår även kostnader för ett resultatoch aktiekursbaserat incitamentsprogram till 10 personer i koncernledningen om 20 Mkr (11).

Förvärvs- och omstruktureringskostnader

Under 2016 har Castellum förvärvat Norrporten, vilket medfört förvärvskostnader om 126 Mkr. Därtill har omstrukturering av verksamheten påbörjats, vilket förväntas generera samordningsvinster om 150 Mkr.

Kostnaden för omstrukturering bedöms uppgå till totalt ca 40 Mkr varav 37 Mkr belastat periodens resultat.

Resultat från joint venture

Under andra kvartalet 2015 genomförde Castellum AB (publ) en aär med Heimstaden AB (publ) som innebar att Castellum förvärvade 50% i det fastighetsförvaltande bolaget CORHEI Fastighets AB (f d Ståhls) för 505 Mkr. Tillträde skedde i maj/juni 2015. Avtalet innebar en möjlighet att via option förvärva resterande 50% för marknadsvärde tidigast hösten 2016. Denna option nyttjades dock redan under första kvartalet 2016, varmed Castellum sedan i början av mars i år äger CORHEI Fastighets AB till 100%. Förvärvspriset för resterande 50% uppgick till 555 Mkr.

Förvärvet utgör ett stegvis rörelseförvärv vilket medför en omvärdering om 27 Mkr av det sedan

Hyresvärde och ekonomisk uthyrningsgrad Genomsnittlig värderingsyield över tid

tidigare ägda 50%-iga innehavet. Omvärderingen motsvarar skillnaden mellan erlagt förvärvspris om 555 Mkr och det tidigare bokförda andelsvärdet om 528 Mkr per tillträdet i mars. Till följd av det stegvisa rörelseförvärvet uppstår en goodwillpost om 141 Mkr, vilket motsvaras av uppskjuten skatteskuld netto.

Resultat från joint venture uppgick till 3 Mkr (21) och avser Castellums 50%-iga andel av resultatet i CORHEI Fastighets AB (f d Ståhls). Av resultatet avser 4 Mkr (23) förvaltningsresultat och –1 Mkr (–5) skatt.

Räntenetto

Räntenettot uppgick till –832 Mkr (–602). Den genomsnittliga räntenivån har varit 2,7% (3,0%). Räntenettot har påverkats positivt med ca 150 Mkr på grund av att den genomsnittliga räntenivån minskat med 0,3%-enheter.

Skatt

Bolagsskatten i Sverige är nominellt 22%. På grund av möjligheten att göra skattemässiga avskrivningar och direktavdrag för vissa ombyggnationer av fastigheter samt nyttja underskottsavdrag är den betalda skattekostnaden låg. Betald skatt uppkommer då ett fåtal dotterbolag inte har skattemässiga koncernbidragsmöjligheter.

Kvarvarande underskottsavdrag kan beräknas till 2 392 Mkr (809). Vidare finns derivat med ett undervärde om 385 Mkr som inte är skattemässigt avdragsgillt samt obeskattade reserver om 31 Mkr. Fastigheternas verkliga värde överstiger dess skattemässiga värde med 36 851 Mkr (22 239), varav 1 992 Mkr (1 893) är hänförligt till förvärvstillfället för fastigheter redovisade som tillgångsförvärv. Som uppskjuten skatteskuld redovisas full nominell skatt om 22% av nettot av dessa poster, med avdrag för den uppskjutna skatt som är hänförligt till tillgångsförvärven, d v s 7 065 Mkr (4 299). Castellum har inga pågående skattetvister.

Resultat över tid

Förvaltningsresultatet den senaste 10-årsperioden har haft en stabil utveckling och vuxit med i genomsnitt 7% per år. Värdeförändringarna på fastigheter har däremot varit volatila och i genomsnitt haft en tillväxt den senaste 10-årsperioden om 1,3% per år, vilket är i nivå med inflationen.

"Castellums förvaltningsresultat har den senaste 10-årsperioden vuxit med i genomsnitt 7% per år."

Nettouthyrning per kvartal Resultat över tid

Castellums fastighetsbestånd 2016-12-31

	2016-12-31				januari – december 2016
	Antal		Fastighets	Fastighets	Hyres	Hyres	Ekon. ut	Hyres	Fastighets	Fastighets	Drifts
	fastig	Yta	värde	värde	värde	värde	hyrnings	intäkter	kostnader	kostnader	överskott
	heter	tkvm	Mkr	kr/kvm	Mkr	kr/kvm	grad	Mkr	Mkr	kr/kvm	Mkr
Kontor/butik
Mitt	144	1 025	17 517	17 092	1 401	1 367	92,5%	1 296	361	352	935
Väst	81	458	9 115	19 894	651	1 420	93,7%	610	144	315	466
Stockholm	47	369	10 514	28 538	683	1 854	93,6%	639	128	348	511
Öresund	71	575	13 502	23 479	1 069	1 858	88,2%	942	232	403	710
Norr	28	259	4 751	18 315	389	1 501	93,2%	363	87	334	276
Summa kontor/butik	371	2 686	55 399	20 626	4 193	1 561	91,8%	3 850	952	355	2 898
Lager/logistik
Mitt	45	225	1 653	7 346	168	744	89,3%	149	40	178	109
Väst	104	674	5 781	8 581	519	770	90,5%	470	103	152	367
Stockholm	51	290	3 516	12 143	304	1 051	91,2%	278	58	199	220
Öresund	33	228	1 596	6 963	169	737	83,4%	141	36	159	105
Summa lager/logistik	233	1 417	12 546	8 851	1 160	818	89,5%	1 038	237	167	801
Summa	604	4 103	67 945	16 558	5 353	1 304	91,3%	4 888	1 189	290	3 699
Uthyrning och fastighetsadministration									351	86	– 351
Summa efter uthyrning och fastighetsadministration									1 540	376	3 348
Projekt	40	189	2 310	–	146	–	–	61	33	–	28
Obebyggd mark	21	–	502	–	–	–	–	–	–	–	–
Totalt	665	4 292	70 757	–	5 499	–	–	4 949	1 573	–	3 376

Ovanstående sammanställning avser de fastigheter som Castellum ägde vid periodens utgång och avspeglar fastigheternas intäkter och kostnader såsom de hade ägts under hela perioden. Avvikelsen mellan ovan redovisade driftsöverskott om 3 376 Mkr och resultaträkningens driftsöverskott om 3 036 Mkr förklaras av, dels att driftsöverskottet om 220 Mkr i under året sålda fastigheter frånräknats, dels att driftsöverskottet i under perioden förvärvade/färdigställda fastigheter räknats upp med 560 Mkr såsom de ägts eller varit färdigställda under hela perioden.

Fastighetsrelaterade nyckeltal

	2016	2015	2014	2013	2012	2011	2010	2009	2008	2007
Hyresvärde, kr/kvm	1 304	1 095	1 064	1 036	1 015	995	974	969	921	896
Ekonomisk uthyrningsgrad	91,3%	90,3%	88,7%	88,4%	88,6%	89,3%	89,0%	89,8%	89,7%	87,9%
Fastighetskostnader, kr/kvm	376	316	307	307	298	300	298	300	268	262
Driftsöverskott, kr/kvm	816	673	637	608	601	589	569	571	559	527
Fastighetsvärde, kr/kvm	16 558	12 282	11 118	10 285	9 916	9 835	9 499	9 036	8 984	9 098
Antal fastigheter	665	597	583	626	635	617	598	590	587	549
Uthyrningsbar yta, tkvm	4 292	3 392	3 329	3 623	3 621	3 411	3 311	3 199	3 172	3 003
Värderingsyield, genomsnittlig	5,8%	6,5%	6,9%	7,2%	7,3%	7,2%	7,2%	7,3%	7,4%	7,0%

Förvärv av Norrporten stärker Castellums marknadsposition

Castellum tecknade den 13 april 2016 ett avtal med Andra AP-fonden och Sjätte AP-fonden om att förvärva samtliga aktier i Norrporten AB (publ). Tillträde till aktierna skedde 15 juni 2016 för ett anskaningsvärde om 13 468 Mkr fördelat på 10 393 Mkr i kontanter och 27,2 miljoner aktier motsvarande ett värde om 3 075 Mkr, fördelat mellan 19 194 458 nyemitterade aktier och 8 006 708 befintliga aktier i eget förvar. Värdering av dessa aktier har skett till marknadsvärde på transaktionsdagen uppgående till 113 kr/aktie (noterad kurs på Nasdaq). Förvärvskostnaderna uppgick till 126 Mkr och har redovisats i resultaträkningen.

Förvärvet redovisas som ett rörelseförvärv, varför en goodwillpost om 1 891 Mkr uppstår, motsvarande uppskjuten skatteskuld netto vid förvärvstillfället.

Norrporten har varit ett av Sveriges större fastighetsbolag med fokus på förvaltning och utveckling av moderna, högkvalitativa kontorslokaler centralt belägna i tillväxtorter i Sverige och Köpenhamn. Förvärvet har kompletterat och stärkt Castellums marknadsposition – utbudet av fastighets- och lokaltyper utökades samtidigt som den geografiska närvaron har breddats. Förvärvet stärkte Castellums närvaro och marknadsposition på fem orter där Castellum redan var etablerade – Stockholm, Köpenhamn, Helsingborg, Örebro och Jönköping. Samtidigt medförde förvärvet att Castellum etablerade sig med storlek och attraktivt belägna fastigheter i Gävle, Sundsvall, Östersund, Umeå, Luleå och Växjö. Vidare tillförde Norrportens hyresgäststruktur en längre duration i kontraktsportföljen

och ett ökat inslag av statliga myndigheter och verk. Under ¦ärde kvartalet 2016 såldes hela beståndet i Luleå, Östersund, Umeå samt delar av beståndet i Sundsvall.

Förvärvet av Norrporten beräknas medföra samordningsvinster om ca 150 Mkr, varav ca 120 Mkr bedöms realiseras successivt t o m utgången av 2017, medan resterande 30 Mkr som främst är hänförliga till driftskostnader realiseras under en 3-årsperiod från och med örvärvstidpunkten.

Balansräkning för Norrporten

Mkr	31 december 2016	15 juni 2016
Tillgångar
Förvaltningsfastigheter	22 736	26 415
Övriga anläggningstillgångar	36	38
Kortfristiga fordringar	5 249	278
Kassa och bank	930	–
Summa tillgångar	28 951	26 731
Eget kapital och skulder
Eget kapital	14 205	11 918
Uppskjuten skatteskuld	1 584	1 590
Räntebärande skulder	11 968	11 858
Ej räntebärande skulder	1 194	1 365
Summa eget kapital och skulder	28 951	26 731

Resultaträkning för Norrporten

	15 juni – 31 dec
Mkr	2016	jan – dec 2016
Hyresintäkter	1 042	1 917
Fastighetskostnader	– 350	– 656
Centraladministration	– 40	– 73
Räntenetto	– 189	– 329
Förvaltningsresultat	463	859
Värdeförändring fastighet	1 620	2 258
Värdeförändring derivat	70	– 165
Aktuell skatt	– 14	– 31
Uppskjuten skatt	45	– 131
Redovisat resultat	2 184	2 790
Omräkning, valuta	10	31
Periodens totalresultat	2 194	2 821

Aktiv fastighetsutveckling kräver investeringar

Långsiktig och hållbar tillväxt innebär att ständigt förädla och utveckla fastighetsbeståndet genom investeringar i såväl ny-, till- och ombyggnation som förvärv. Investeringarna ska möta kundernas behov av ändamålsenliga lokaler och arbetsplatser samt samhällets behov av stadsmiljöer som säkerställer tillväxt över tid. Nya projekt tillförs successivt genom nya idéer och förvärv av såväl utvecklingsbara fastigheter som outnyttjade byggrätter.

Castellum är en av Sveriges största projektutvecklare

För att nå Castellums övergripande tillväxtmål om 10% krävs årliga investeringar. Investering genom ny-, till- och ombyggnation i det egna beståndet ger oftast högre avkastning än investering via förvärv. Under de senaste 10 åren har Castellum investerat för totalt 52 miljarder kr, vilket innebär 5,2 miljarder kr i genomsnitt per år.

Under 2016 uppvisade Castellum hög aktivitet i portföljen och investeringarna uppgick totalt till 31 491 Mkr (3 553), varav 29 372 Mkr (2 321) avsåg förvärv och 2 119 Mkr (1 232) avsåg ny-, till- och ombyggnation. Efter försäljningar om 6 754 Mkr (1 140) uppgick nettoinvesteringen till 24 737 Mkr (2 413).

Under första kvartalet 2016 förvärvade Castellum resterande 50% av aktierna i CORHEI Fastighets AB (f d Ståhls) motsvarande ett fastighetsvärde om 2 083 Mkr.

Under andra kvartalet förvärvade Castellum Norrporten med ett underliggande fastighetsvärde om 26 415 Mkr.

Under sista kvartalet 2015 ingicks avtal om förvärv av en nyproducerad kontorsfastighet i Hagastaden i Stockholm för 1,6 miljarder kr med beräknat tillträde februari 2017. Fastigheten redovisas först vid tillträdet eftersom avtalet är villkorat av bland annat färdigställande.

Krav på hållbara investeringar

Castellum miljöcertifierar alla nybyggnationer och större ombyggnationer enligt minst Miljöbyggnad Silver. Castellum äger idag 89 av Sveriges 319 Green Building-certifierade byggnader. Syftet med certifieringen är att minska klimatpåverkan och riskerna i fastighetsbeståndet, sänka kostnaderna samt skapa lokaler som är attraktiva för kunderna och deras verksamhet. Totalt är 24% av Castellums fastighetsbestånd miljöcertifierat enligt Green Building, Miljöbyggnad eller BREEAM. Dessutom pågår certifiering av ytterligare 479 tkvm motsvarande 11%.

Utveckling av våra tillväxtorter

Som långsiktig aktör och samhällsbyggare är en viktig del av Castellums verksamhet att bidra på olika sätt till hållbar stadsutveckling, vilket sker genom utveckling av nya och befintliga områden. Samverkan sker även i ca 100 citynätverk och företagarföreningar för att utveckla de orter där verksamhet bedrivs.

Samarbete pågår även med olika parter för att driva utveckling, ta del av kunskap om ny teknik och utbyta erfarenheter. Exempel är EPRA Sustainability Committee, Energimyndighetens "Beställargrupp för lokaler" (BELOK), Sweden Green Building Council, energibolag, lokala renhållningsbolag och universitet/högskola.

ERIK A OLSÉN CHIEF INVESTMENT OFFICER, CASTELLUM AB

"Dagens växande städer präglas av dynamiska strukturer med blandad bebyggelse där vi gärna bidrar till att bygga blandstad. Castellum har, som en stor samhällsaktör i Sveriges större städer, ett ansvar att bedriva hållbar och långsiktig stadsutveckling. Vi bidrar som långsiktig ägare och med stor investeringsvilja till stadsutvecklingen på många olika sätt.

Ett av våra bästa exempel där vi bygger stad är i Örebro, precis vid centralstationen. Där utvecklar Castellum för närvarande ca 15 000 kvadratmeter hållbara kontor med delar av fasaden beklädda med solpaneler. Projektet bidrar till staden med långsiktigt hållbara kontor i ett utmärkt läge i direkt anslutning till allmänna kommunikationer."

Försäljning

Waleed, Christian och Robert

Investeringar och försäljningar per år Investeringar och försäljningar per region 2016

a1900 Mitt Väst Stockholm Öresund Östra Götaland

Större pågående projekt

Lindholmen 30:5 i Göteborg

LÄGE: Lindholmen Science Park i Göteborg YTA: 9 243 kvm TIDPLAN: Färdigställt kvartal 1, 2017 INVESTERING: 265 Mkr CERTIFIERING: BREEAM nivå excellent

I december 2014 förvärvade Castellum mark på Lindholmspiren i Göteborg. På marken, som ligger mitt i det internationella ingenjörsklustret Lindholmen Science Park, påbörjade Castellum i maj 2015 uppförandet av den högkvalitativ kontorsfastigheten "Blenda" om 9 243 kvm. Blenda uppförs enligt miljöcertifieringssystemet BREEAM med ambition att nå nivå excellent.

Investeringen beräknas uppgå till 265 Mkr, inklusive värdet av egen mark om 53 Mkr. Den nya byggnaden beräknas vara färdigställd under första kvartalet 2017 och uthyrningsgraden uppgår till 96%.

Olaus Petri 3:244 i Örebro

LÄGE: Vid Resecentrum i Örebro YTA: 14 526 kvm TIDPLAN: Färdigställt kvartal 2, 2019 INVESTERING: 420 Mkr CERTIFIERING: Miljöbyggnad nivå Silver

I Örebro påbörjades under 2016 nyproduktion av kontorsfastigheten Citypassagen, belägen vid norra infartsleden till Örebro i direkt anslutning till Resecentrum. Efterfrågan på centrala kontorslokaler i det expanderande Örebro är stor och den centrala sjuvåningsbyggnaden ökar utbudet av moderna och flexibla kontorsytor.

Investeringen, en av de största nybyggnationerna i Castellums historia, beräknas uppgå till 420 Mkr, varav 45 Mkr avser värdet av egen mark. Byggnaden beräknas vara färdigställd under andra kvartalet 2019 och är uthyrd till 48%.

Balltorp 1:124 i Mölndal

LÄGE: Vid Söderleden i Mölndal YTA: 18 000 kvm TIDPLAN: Färdigställt kvartal 4, 2017 INVESTERING: 180 Mkr CERTIFIERING: Miljöbyggnad nivå Silver

I Mölndal, på den sista större exploaterbara tomten vid Söderleden, startade Castellum under 2016 en fullt uthyrd nybyggnation om 18 000 kvm. Projektet bidrar till att stärka portföljen med en modern och hållbar logistikanläggning i en expansiv del av Storgöteborg.

Investeringen beräknas uppgå till 180 Mkr, varav 38 Mkr avser förvärv av mark. Anläggningen beräknas vara färdigställd fjärde kvartalet 2017. Byggnaden uppförs enligt miljöcertifieringssystemet Miljöbyggnad med ambition att nå nivå silver.

Varpen 11 i Huddinge LÄGE: Smista-området i Huddinge YTA: 7 060 kvm bilhandel TIDPLAN: Färdigställt kvartal 4, 2017

av egen mark om 14 Mkr.

CERTIFIERING: Miljöbyggnad nivå Silver

Sedan millenieskiftet har Castellum utvecklat Smista-området till ett av Stockholms främsta kluster för bilförsäljning.

Under hösten 2016 påbörjades ytterligare en investering om 162 Mkr, inklusive värdet

Nybyggnationen beräknas vara färdigställd under sista kvartalet 2017 och uppförs enligt miljöcertifieringssystemet Miljöbyggnad med ambitionen att nå nivå silver. Den nya byggnaden är fullt uthyrd.

INVESTERING: 162 Mkr

Nordstaden 2:16 i Göteborg

LÄGE: Centrala Göteborg YTA: 9 200 kvm TIDPLAN: Färdigställt kvartal 1, 2017 INVESTERING: 135 Mkr CERTIFIERING: Miljöbyggnad nivå Silver

I centrala Göteborg, med utsikt mot Göteborgsoperan och hamnen, har en ombyggnation av kontors- och handelslokaler påbörjats om 9 200 kvm. Projektet bidrar till att portföljen utvecklas i ett av Göteborgs bästa kontorslägen. Här är det nära till samtliga kollektivtrafiklinjer och inom några år kommer området ytterligare att förädlas med en ny tågstation för Västlänken.

Investeringen beräknas uppgå till 135 Mkr och ombyggnationen beräknas vara färdigställd under första kvartalet 2017. Den nya byggnaden uppförs enligt miljöcertifieringssystemet Miljöbyggnad med ambitionen att nå nivå silver.

Söderhällby 1:2 (del av) i Uppsala

LÄGE: Östra Fyrislund i Uppsala YTA: 5 963 kvm TIDPLAN: Färdigställt kvartal 1, 2018 INVESTERING: 101 Mkr CERTIFIERING: Miljöbyggnad nivå silver och Green Building

I Uppsala påbörjade Castellum under 2016 nybyggnation av en distributionsanläggning om 5 963 kvm. Fastigheten är välbelägen med access till E4:ans av- och påfarter både norrut och söderut.

Investeringen beräknas uppgå till 101 Mkr, varav 20 Mkr utgör värdet av förvärvad mark. Den nya byggnaden är fullt uthyrd.

Spejaren 5 i Huddinge

LÄGE: Smista-området i Huddinge YTA: 3 480 kvm TIDPLAN: Färdigställt kvartal 3, 2017 INVESTERING: 98 Mkr CERTIFIERING: Miljöbyggnad nivå silver I Smista, har Castellum påbörjat en fullt uthyrd nybyggnation av 3 480 kvm för bilhandel.

Investeringen beräknas uppgå till 98 Mkr och vara färdigställd tredje kvartalet 2017. Den nya byggnaden uppförs enligt miljöcertifieringssystemet Miljöbyggnad med ambitionen att nå nivå silver.

Inom Vallgraven 4:1 i Göteborg

LÄGE: Centrala Göteborg YTA: 2 500 kvm FÄRDIGSTÄLLT: Kvartal 2, 2017 INVESTERING: 92 Mkr CERTIFIERING: Miljöbyggnad nivå silver

Castellum har under 2016 påbörjat en fullt uthyrd om- och tillbyggnation, Kungsportshuset, med ett unikt läge i centrala Göteborg. Fastigheten byggs om till kultur- och nöjesarena med nyproduktionsstandard samtidigt som ett genuint, äldre intryck bevaras.

Investeringen beräknas uppgå till 92 Mkr och vara färdigställd andra kvartalet 2017. Om- och tillbyggnationen genomförs enligt miljöcertifieringssystemet Miljöbyggnad med ambitionen att nå nivå silver.

Majorna 163:1 i Göteborg

LÄGE: Södra älvstranden i Göteborg YTA: 5 867 kvm FÄRDIGSTÄLLT: Kvartal 1, 2017 INVESTERING: 88 Mkr CERTIFIERING: Miljöbyggnad nivå silver

I Klippanområdet på Södra älvstranden i Göteborg pågår en ombyggnation av kontors- och lagerlokaler om 5 867 kvm.

Närmiljön har utvecklats med både bostäder och kommersiella lokaler och är i dag ett område där kreativa företag tar plats i gamla industrilokaler med ny, spännande arkitektur.

Investeringen beräknas uppgå till 88 Mkr och fastigheten uppförs enligt miljöcertifieringssystemet Miljöbyggnad med ambitionen att nå nivå silver. Byggnaden är uthyrd till 75%.

STÖRRE PÅGÅENDE PROJEKT 2016

		Hyresvärde						Uthyrnings	Total inv.	Varav kvar
Fastighet	Yta, kvm		Mkr kr/kvm	grad jan 2017	ink. mark, Mkr	att inv., Mkr Klart		Kommentar
Olaus Petri 3:244, Örebro	14 526	35	2 400	48%	420		420 Kv 2 2019	Nybyggnation kontor
Lindholmen 30:5, Göteborg	9 243	23	2 500	96%	265		27 Kv 1 2017	Nybyggnation kontor
Balltorp 1:124, Mölndal	18 000	14	750	100%	180		137 Kv 4 2017	Nybyggnation logistik
Varpen 11, Huddinge	7 060	14	2 550	100%	162		131 Kv 4 2017	Nybyggnation bilhandel
Nordstaden 2:16, Göteborg	9 200	5	3 300	28%	135		53 Kv 1 2017	Ombyggnation kontor/handel
Söderhällby 1:2 (del av), Uppsala	5 963	8	1 313	100%	101		101 Kv 1 2018	Nybyggnation logistik
Spejaren 5, Huddinge	3 480	8	2 200	100%	98		85 Kv 3 2017	Nybyggnation bilhandel
Kranbilen 2, Huddinge	8 571	9	1 050	40%	97		9 Kv 1 2017	Nybyggnation lager/logistik
Inom Vallgraven 4:1, Göteborg	2 500	9	3 700	100%	92		36 Kv 2 2017	Om- och tillbyggnation kultur och nöjesarena
Majorna 163:1, Göteborg	5 867	9	1 500	75%	88		1 Kv 1 2017	Ombyggnation kontor och lager
Tjurhornet 15, Stockholm	5 786	1	250	–	68		9 Kv 4 2017	Parkeringsdäck
Visiret 3, Huddinge	2 440	6	2 400	100%	61		45 Kv 4 2017	Nybyggnation bilhandel
Boländerna 12:1, Uppsala	3 687	5	1 400	52%	58		35 Kv 4 2017	Nybyggnation lager/logistik
Sändaren 1, Malmö	2 771	4	1 550	100%	53		14 Kv 2 2017	Ombyggnation kontor
Gamla Rådstugan 1, Norrköping	2 185	5	2 100	30%	48		17 Kv 4 2016	Ombyggnation kontor
Verkstaden 14, Västerås	1 844	4	2 000	85%	45		15 Kv 1 2017	Nybyggnation kontor
Bangården 4, Solna	4 120	4	1 100	100%	42		7 Kv 1 2017	Ombyggnation lägenhetshotell

BREEAM utvärderar och betygsätter byggnaders totala miljöpåverkan.

Miljöbyggnad är ett certifieringssystem som syftar till att skapa miljömässigt hållbara byggnader och tar hänsyn till energi, inomhusmiljö och byggmaterial. Green Building innebär att energianvändningen är 25% lägre än energikraven i Boverkets byggregler.

Större färdigställda projekt

Drottningparken i Örebro

LÄGE: Södra infarten till Örebro YTA: 4 237 kvm FÄRDIGSTÄLLT: Kvartal 3, 2016 INVESTERING: 103 Mkr CERTIFIERING: Miljöbyggnad nivå Silver

I Örebro har Castellum under 2016 färdigställt en nybyggnation om 4 237 kvm, Drottningparken. Den flexibla kontorsbyggnaden – med närhet till både City och Södra station – har blivit ett landmärke vid södra infarten till Örebro.

Investeringen uppgick till 103 Mkr och fastigheten har certifierats som Miljöbyggnad silver. Den färdigställda byggnaden är fullt uthyrd.

Verkstaden 14 i Västerås

LÄGE: Kopparlunden i centrala Västerås YTA: 6 100 kvm FÄRDIGSTÄLLT: Kvartal 1, 2016 INVESTERING: 84 Mkr CERTIFIERING: –

Kopparlunden i centrala Västerås är ett område där modern teknik

och 100-årig industritradition möts. Castellum äger ca 12 000 kvm byggrätter i området och under 2016 har en tillbyggnation av 3 800 kvm och ombyggnation av 2 300 kvm färdigställts.

Investeringen uppgick till 84 Mkr och är fullt uthyrd till skolverksamhet.

Varpen 10 i Huddinge

LÄGE: Smista området i Huddinge YTA: 2 520 kvm TIDPLAN: Färdigställt kvartal 4, 2016 INVESTERING: 72 Mkr CERTIFIERING: Miljöbyggnad nivå silver I Smista, Stockholmsområdets främsta kluster för bilförsäljning, har Castellum färdigställt en fullt uthyrd nybyggnation av 2 520 kvm för bilförsäljning.

Investeringen uppgick till 72 Mkr och den nya byggnaden är uppförd enligt Miljöbyggnad, nivå silver.

STÖRRE FÄRDIGSTÄLLDA PROJEKT 2016

			Hyresvärde	Uthyrnings	Total inv.	Varav kvar
Fastighet	Yta, kvm		Mkr kr/kvm	grad jan 2017	ink. mark, Mkr	att inv., Mkr Klart		Kommentar
Drottningparken, Örebro	4 237	8	2 000	100%	103		0 Kv 3 2016	Nybyggnation kontor
Verkstaden 14, Västerås	6 100	9	1 400	100%	84		3 Kv 1 2016	Om- och tillbyggnation skola
Varpen 10, Huddinge	2 520	5	2 100	100%	72		9 Kv 4 2016	Nybyggnation bilhandel
Ringspännet 5, Malmö	3 333	5	1 450	100%	46		1 Kv 3 2016	Nybyggnation bilhandel/verkstad

BREEAM utvärderar och betygsätter byggnaders totala miljöpåverkan.

Miljöbyggnad är ett certifieringssystem som syftar till att skapa miljömässigt hållbara byggnader och tar hänsyn till energi, inomhusmiljö och byggmaterial. Green Building innebär att energianvändningen är 25% lägre än energikraven i Boverkets byggregler.

Större förvärv under 2016

Förvärv av Norrporten AB

I juni 2016 förvärvade Castellum Norrporten AB, ett av Sveriges större fastighetsbolag. Norrportens fastighetsbestånd bestod av 119 fastigheter om 1,1 miljoner kvm fördelade på 11 städer. Förvärvet har kompletterat och stärkt Castellums marknadsposition genom att utbudet av fastighets- och lokaltyper utökats samtidigt som den geografiska närvaron breddats. Förvärvet stärker Castellums närvaro och marknadsposition på fem orter där Castellum redan är etablerade – Stockholm, Köpenhamn, Helsingborg, Örebro och Jönköping. Dessutom innebar förvärvet att Castellum etblerade sig i Gävle, Sundsvall, Östersund, Umeå, Luleå och Växjö. Under fjärde kvartalet såldes hela beståndet i Östersund, Umeå, Luleå samt delar av beståndet i Sundsvall.

LÄGE: Stockholm, Luleå, Umeå, Östersund, Sundsvall, Gävle, Örebro, Jönköping, Växjö, Helsingborg och Köpenhamn YTA: 1,1 miljoner kvm TILLTRÄDE: 15 juni 2016 INVESTERING: 26 415 Mkr

Klassföreståndaren 3 i Stockholm

Mässhallen 2 i Malmö

LÄGE: Hyllie, Malmö YTA: 7 318 kvm TILLTRÄDE: April 2016 INVESTERING: 328 Mkr I november 2015 förvärvade Castellum en fastighet under uppförande i Hyllie, Malmö. Tillträde skedde i samband med att fastigheten färdigställts i april 2016. Fastigheten består av 7 318 kvm högkvalitativa kontorsytor uppförda enligt miljöcertifieringssystemet Breeam, nivå excellent. Investeringen uppgick till 328 Mkr och fastigheten är fullt uthyrd.

CORHEIs bestånd i Linköping och Norrköping

LÄGE: 13 fastigheter i Norrköping och 9 fastigheter i Linköping YTA: 162 714 kvm TILLTRÄDE: Mars 2016 INVESTERING: 2 083 Mkr

I mars 2016 fullföljde Castellum förvärvet av 50% av aktierna i CORHEI Fastighets AB. Aªären omfattade förvärv av 12 centralt belägna kontorsfastigheter och en logistikfastighet i Norrköping om 111 658 kvm och 9 kontorsfastigheter i Linköping om 51 056 kvm. Investeringen uppgick till 2 083 Mkr. Uthyrningsgraden i beståndet uppgår till 79%.

Örnäs 1:17 i Upplands-Bro

LÄGE: Brunna i Upplands-Bro YTA: 132 165 kvm planlagd mark TILLTRÄDE: December 2016 INVESTERING: 205 Mkr

Under 2016 genomfördes ett markförvärv i Brunna, UpplandsBro i norra delen av Storstockholm. Förvärvet skapar möjligheter till lager- och logistikinvesteringar i ett välbeläget område vid E18 och med närhet till E4, Mälarbanan och Arlanda flygplats, där en kraftig expansion nu sker. Den obebyggda fastigheten har en möjlig uthyrningsbar yta om ca 60 000 kvm.

Pilgrimen 5 i Växjö

LÄGE: nära Växjö station YTA: 6 036 kvm TILLTRÄDE: November 2016 INVESTERING: 196 Mkr

I Växjö tillträdde Castellum under hösten 2016 det nybyggda World Trade Center. Det är en kontorsbyggnad om 6 036 kvm som är en del i ett intressant stadsutvecklingsprojekt som binder samman södra och norra delen av området vid Växjö station. Investeringen uppgick till 196 Mkr. Fastigheten har miljöcertifierats enligt LEED nivå platinium och är uthyrd till 90%.

STÖRRE FASTIGHETSFÖRVÄRV UNDER 2016

			Hyresvärde	Uthyrnings	Anska–nings
Fastighet	Yta, kvm		Mkr kr/kvm	grad jan 2017	värde, Mkr	Tillträde	Kategori
Norrportens bestånd i Stockholm, Luleå, Umeå, Östersund, Sundsvall, Gävle, Örebro, Jönköping, Växjö, Helsingborg och Köpenhamn	1 114 274	2 053	1 850	93%	26 415	Juni 2016	Kontor och handel
CORHEIs bestånd i Linköping och Norrköping	162 714	202	1 200	79%	2 083	Mars 2016	Kontor och logistik
Mässhallen 2, Malmö	7 318	20	2 712	100%	328	April 2016	Kontor
Örnäs 1:17, Upplands-Bro	–	–	–	–	205	Dec 2016	Mark
Pilgrimen 5, Växjö	6 036	13	2 146	90%	196	Nov 2016	Kontor
Lerstenen 1 och 2, Lund	3 649	3	700	95%	26	Feb 2016	Lager
Hamnen 22:28 och 22:31, Malmö	5 107	1	300	85%	25	Maj 2016	Lager

STÖRRE FASTIGHETSFÖRSÄLJNINGAR UNDER 2016

			Hyresvärde	Underliggande	Uppskjuten skatt/	Försäljn. pris
Fastighet	Yta, kvm		Mkr kr/kvm	fastighetspris, Mkr	omkostn., Mkr	netto, Mkr Frånträde		Kategori
Portfölj i Sundsvall, Umeå och Luleå	214 750	364	1 700	4 592	– 153		4 439 Feb 2017	Kontor och butik
Portfölj i Malmö och Lund	113 249	120	1 050	949	– 38		911 Dec 2016	Kontor och lager
Lejonet 11, Luleå	21 839	32	1 500	489	– 3		486 Dec 2016	Kontor
Portfölj i Sundsvall och Östersund	48 571	51	1 050	491	– 20			471 Mars 2017 Kontor och lager
Portfölj i Östersund	18 494	21	1 150	269	– 15		254 Dec 2016	Kontor
Smörkärnan 1, Lund	7 807	11	1 350	115	– 8		107 Nov 2016	Kontor
Tågarp 16:22, Malmö	9 862	7	700	46	0		46 Nov 2016	Logistik och lager
Sadelknappen 1 & 4, Stångbettet, Malmö	5 248	4	800	28	1		27 Juli 2016	Lager och kontor

BREEAM utvärderar och betygsätter byggnaders totala miljöpåverkan.

LEED utvärderar och betygsätter byggnaders totala miljöpåverkan.

Miljöbyggnad är ett certifieringssystem som syftar till att skapa miljömässigt hållbara byggnader och tar hänsyn till energi, inomhusmiljö och byggmaterial. Green Building innebär att energianvändningen är 25% lägre än energikraven i Boverkets byggregler.

Byggrätter och potentiella projekt – bygger framtidens Castellum

I Castellums strategi ingår att nyproducera lokaler. För att kunna erbjuda kunden nyproducerade lokaler med kortast möjliga tid till inflyttning är det en konkurrensfördel att äga byggrätter i attraktiva lägen med antagna detaljplaner.

Castellum har ca 920 tkvm outnyttjade byggrätter (uthyrningsbar yta) och för ett antal av dessa finns konkreta projekt som kan påbörjas relativt omgående.

Outnyttjade byggrätter är värderade till 1 530 Mkr (1 352) motsvarande i genomsnitt ca 1 700 kr/kvm (1 700). Av byggrätterna finns 431 tkvm motsvarande 1 141 Mkr (883) redovisade som projekt och obebyggd mark. Resterande finns redovisade bland kontor/butik respektive lager/industri då dessa finns på redan bebyggda fastigheter.

Byggrätter andel yta / region

Eminent i Hyllie, Malmö

I det expansiva området Hyllie i Malmö planerar Castellum för uppförande av moderna kontor på närmare 8 500 kvm i hög hållbarhetsklass. Projektet, kallat Eminent, planeras bli den första kontorsbyggnaden i Norden som kommer certifieras enligt Well, en internationell byggstandard som väger in människors välbefinnande i arbetslivet. Well-standarden utgår från sju koncept som påverkar hälsan: luft vatten, ljus, ljud, kost, motion och välbefinnande, vilket betyder att kraven på ventilation, värme, ljus och ljud är extra höga. Utöver Well är avsikten att miljöcertifiera byggnaden enligt Miljöbyggnad Guld.

Kungspassagen i Uppsala

I ett av Uppsalas bästa lägen, med inte bara närhet till Resecentrum, utan hela citys utbud av restauranger, service och shopping, planerar Castellum låta uppföra kontorshuset Kungspassagen.

Det nya kontorshuset planeras att byggas enligt Miljöbyggnad, som lägst silvernivå, ha solceller, grön el, samt koldioxidneutral fjärrvärme.

Logistikpark i Göteborg

Castellum och fyra andra aktörer planerar att tillsammans skapa en ny logistikpark i direkt anslutning till Göteborgs hamn, Port of Gothenburg Logistics Park. Satsningen är en av de största i sitt slag i Sverige. Läget nära Nordens största hamn, viktiga industrier och med tillgång till god infrastruktur lämpar sig väl för eªektiv lager- och logistikverksamhet. Den tilldelade marken möjliggör nyproduktion upp till 65 000 kvm.

ANSVARSFULLA AFFÄRER

Hållbarhet är en förutsättning för ekonomisk tillväxt

Castellum är en av fastighetsbranschens största aktörer och tillväxtförmågan och lönsamheten bygger på att företaget kontinuerligt utvecklas. Hållbarhetsarbetet handlar om att bedriva verksamheten på ett ansvarsfullt sätt och skapa långsiktiga lösningar ur såväl ekonomiska, ekologiska som sociala perspektiv.

Hållbara höjdpunkter 2016

"Vi kan se tillbaka på ett år av fortsatt hög aktivitet inom hållbarhetsområdet. Vi har ökat transparensen i redovisningen, vilket belönat oss med flera utmärkelser. Internt fortsätter vi att utmana oss med högre målsättningar och vi vet att det som vi mäter – det blir gjort!" säger Filip Elland, hållbarhetschef.

Minskad energianvändning och lägre CO2

Energianvändningen i koncernen har minskat 26% sedan 2007 och koldioxidutsläppen har minskat med 71% sedan 2007.

Målsättningen är att 90% av energianvändningen ska komma från icke-fossil energi före 2020. 96% uppnåddes 2016.

-utsläpp Grön finansiering

Under hösten 2016 gav Castellum ut gröna obligationer om totalt 1 000 Mkr. Likvidbeloppet används för finansiering av vissa fastighetsinvesteringar vars miljöprofil uppfyller de krav som Castellum satt upp i sitt så kallade "Gröna Ramverk".

Brett samhällsengagemang

Castellum satsar på ungdomar

Castellum har en hög ambition att ge ungdomar en möjlighet att prova på arbetslivet. Under 2016 har 77 ungdomar gjort praktik eller feriearbetat i koncernen.

14 av ungdomarna har varit lärlingar, vilket innebär att de arbetat i organisationen under ett år. Lärlingarna motsvarar 4% av koncernens medarbetare. Lärlingsplatsen ger erfarenhet som kan lyftas i CV:t och många kontakter som kan ge ökade möjligheter att utvecklas vidare på andra arbetsplatser.

Bilden visar Sofyan och Ramazan som haft lärlingsplats på Castellum i Stockholm under 2016.

Belönat hållbarhetsarbete!

Castellum ingår i Dow Jones Sustainability Index som inkluderar de bolag inom alla branscher i världen som presterar bäst inom hållbarhetsområdet.

GRESB Global Sector Leader innebär att Castellum rankas etta i världen gällande hållbarhetsarbete i fastighetsbranschen i sektorn kontors- och industrilokaler.

EPRA Gold är ett pris för bästa hållbarhetsrapportering i Europa. Ett erkännande att Castellum gör det vi lovar och kommunicerar det tydligt.

I CDP:s hållbarhetsindex har Castellum uppnått högst betyg av fastighetsbolagen i Sverige. Detta gör att Castellum rankas högst bland fastighetsbolagen i CDP:s internationella undersökning.

Ansvarsfulla aärer

STYRDOKUMENT FÖR HÅLLBARHETSARBETET

Regelverk som styr Castellums hållbarhetsarbete:

Externa regelverk

• FN:s globala hållbarhetsmål
• Global Compact
• Svenska Aktiebolagslagen
• Miljöbalken
• Arbetsmiljölagen • Miljöcertifiering – Green
• Building, Miljöbyggnad, BREEAM, LEED
• Miljödiplomering
• ISO 14001
• BBR-krav
• Övriga tillämpliga lagar och regler

Viktiga interna regelverk

• Hållbarhetspolicy
• Uppförandekod
• Uppförandekod för leverantörer och samarbetspartner
• Internt miljöledningssystem
• Processer för intern kontroll
• Övriga instruktioner

Hållbarhet innefattar att skapa långsiktiga lösningar ur såväl ekonomiska, ekologiska som sociala perspektiv och förädla dessa värden genom verksamhetsprocesserna.

Förutom att ta ansvar och skapa värde för vårt samhälle, vår planet och framtida generationer skapar hållbarhetsarbetet ökade konkurrensfördelar för Castellum. Ett väl integrerat hållbarhetsarbete bidrar också till en bättre förvaltning och god kontroll av fastigheterna. Detta ger nöjdare kunder, engagerade medarbetare och ökad lönsamhet. Med andra ord handlar hållbarhet om att agera rätt idag så att de intressenter Castellums verksamhet är beroende av väljer Castellum i framtiden.

Castellum arbetar för att använda resurser som energi och vatten så klokt och eektivt som möjligt samt att framtidssäkra fastighetsbeståndet, d v s att både ny-, till- och ombyggnationer genomförs med hög miljöstandard.

Castellum har också ett lokalt engagemang på de orter och i de regioner där verksamheten bedrivs och samverkar med kunder, kommuner och andra samarbetspartners för att utveckla orterna. Det betyder också att Castellum samarbetar med skolor och universitet samt erbjuder ungdomar lärlingsplatser och sommarjobb. Och – naturligtvis – värnas det om de egna medarbetarna.

Organisation och styrning av hållbarhetsarbetet

Hållbarhetsarbetet omfattar hela verksamheten och styrs via ett ledningssystem som består av gemensam policy, riktlinjer, övergripande mätbara mål samt detaljerade handlingsplaner. Utgångspunkten i arbetet är att följa upp, dokumentera, utvärdera och förbättra. Arbetet följs

upp varje år och avrapporteras regelbundet till koncernledningen. Castellum har en hållbarhetschef med uppgift att driva och utveckla arbetet för hela koncernen. På respektive region finns en hållbarhetsansvarig och arbetet bedrivs integrerat i verksamheten.

Castellums styrelse antar årligen hållbarhetspolicy och uppförandekoder samt diskuterar och följer upp arbetet löpande. Castellums VD är ytterst ansvarig för hållbarhetsarbetet.

Castellums hållbarhetsredovisning är upprättad enligt GRI och översiktligt granskad av Deloitte. För att upprätthålla ett strukturerat miljöarbete är Castellum certifierat enligt miljöledningssystemet Miljödiplomering. Dessutom är delar av verksamheten ISO 14001-certifierad.

En gemensam, operativ hållbarhetsgrupp finns i koncernen för att utveckla arbetet, utbyta erfarenheter och bevaka förändringar i omvärlden. Utöver det finns det ett hållbarhetsforum med syfte att involvera utvecklingsarbetet i verksamheten.

FN:s globala hållbarhetsmål

Vid FN:s toppmöte i september 2015 antog världens stats- och regeringschefer 17 globala mål. Världens länder har åtagit sig att från och med den 1 januari 2016 fram till år 2030 leda världen mot en hållbar och rättvis framtid.

En första mappning har genomförts mot FNs globala hål lbarhetsmål för att analysera relevanta områden för Castellums verksamhet. Dessa mål är färgmarkerade i bilden och kommer att börja implementeras i strategi och policy under 2017.

Hållbarhetsforumet består av ansvariga chefer från kärnverksamheten; HR, projektutveckling, förvaltning, region VD, finans och inköp.

Castellums hållbarhetsarbete bygger på engagerade och kunniga medarbetare och utbildning i hållbarhetsfrågor sker kontinuerligt. Castellums medarbetare utbildas kontinuerligt i hållbarhetsfrågor, och ambitionen är att alla nya medarbetare ska genomgå en introduktionsutbildning i hållbarhet.

Intressentdialog

För att utveckla och förbättra verksamheten har Castellum kartlagt och analyserat intressenternas förväntningar på bolagets verksamhet. Intressentdialogen som genomfördes 2016 med kunder, leverantörer, medarbetare, koncernledning och styrelse visar vilka hållbarhetsfrågor som intressenterna anser vara viktigast för Castellum. Resultatet av intressentdialogen framgår i matrisen nedan.

Värderingar

Castellum agerar långsiktigt och strävar efter att arbeta nära kunderna och deras verksamhet samt att bygga långsiktiga relationer med såväl kunder som andra samarbetspartners. Castellums medarbetare är ambassadörer för företagskulturen och hur medarbetarna agerar är därför avgörande för hur bolaget uppfattas.

En viktig framgångsfaktor är kunskapen om och känsla för den lokala marknaden, varför aärsbesluten fattas där aären finns, med korta beslutsvägar och snabba besked. Samtidigt som tryggheten ges i en stor nationell koncern.

Förtroende är Castellums viktigaste kapital och de gemensamma värderingarna kan sammanfattas som värd att lita på oavsett om samverkan sker

med kunder, aktörer på kapitalmarknaden eller andra intressenter. Värd att lita på bygger på;

• att skapa ansvarsfull tillväxt,
• god kunskap om den lokala marknaden,
• att agera långsiktigt,
  • att ständigt förbättra och utveckla.

Att Castellums företagskultur är stark framgår bl a av NMI-mätningen.

Uppförandekod

Uppförandekoden utgör en bas för hur Castellums medarbetare ska uppträda mot såväl varandra som mot kunder och andra externa aktörer. Den baseras på Castellums värderingar och FN Global Compacts principer och tydliggör Castellums ställningstagande gällande mänskliga rättigheter, arbetsvillkor, aärsetik och information. Castellum ska ge god service, följa lagar och förordningar, inte diskriminera någon samt skapa god arbetsmiljö och säkerhet. Dessutom finns ett fokus på jämställdhetsfrågor.

Verksamheten i Castellum, som bedrivs i Sverige och Danmark, lyder under respektive lands lagstiftning och regelverk gällande t ex arbetsvillkor, arbetsmiljö och organisationsfrihet. Castellums personalhandbok behandlar frågor som arbetsmiljö, jämställdhet, löner, pensioner och tjänstebilar.

I hela koncernen pågår ett förebyggande arbete avseende etik och korruptionsfrågor där agerandet i olika situationer som kan uppkomma i vardagen diskuteras. Viktigt i arbetet är att alla medarbetare förstår och följer uppförandekoden.

Castellum har en whistleblowerfunktion som nås via koncernens hemsida och intranät. Funktionen syftar till att hjälpa såväl medarbetare som externa parter att agera rätt.

Global Compact

Castellum har signerat FNs Global Compact, vilket är ett initiativ för att samordna frågor gällande mänskliga rättigheter, arbetsvillkor, försiktighetsprincipen och ansvarstagande gällande miljöfrågor och antikorruption. Global Compact omfattar 10 principer.

Skapat och distribuerat värde Värde skapat i enlighet med

GRI-indikatorn G4-EC1

Direkt skapat ekonomiskt värde

Fokus för hållbarhetsarbetet

Resultatet av den genomförda intressentdialogen i kombination med bolagets väsentlighetsanalys innebär att Castellum fokuserar på;

PLANETEN Hur vi ansvarsfullt och e¥ektivt ska minska resursanvändningen och koldioxidutsläppen som ger upphov till den globala uppvärmningen.

FRAMTIDSSÄKRING Hur vi ska skapa en hållbar fastighetsportfölj i en värld under förändring.

VÄLBEFINNANDE Hur vi ska främja hälsa, välbefinnande och produktivitetsökning.

SAMHÄLLET Hur vi ska skapa bättre samhällen med ökad sysselsättning och engagemang.

	Hög Intern prioritering		Högre
Extern prioritering Hög	• Skapa förutsättningar för källsortering • Betala adekvat skatt • Anti-korruption • Öka mängden grönytor och ekosystem- tjänster	• Arbeta för mer mångfald och jämställdhet • Erbjuda en attraktiv arbetsplats • Skapa smartare arbetsplatser genom modern teknik, t ex tjänster för att dela på kontorsplatser och smart teknik • Skapa attraktiva lokalsamhällen, t ex erbjuda lärlingsplatser
Högre	• Anpassa fastigheterna till klimat- förändringarna • Hållbar finansiering, t ex "gröna obligationer" • Granska leverantörer avseende arbets- villkor, mänskliga rättigheter och miljö	• E¥ektiv resursanvändning (energi, vatten och material) • Miljömässigt och socialt hållbara byggnadsmaterial och installationer • Investera mer i förnyelsebar energi • Samarbeta med kunder för att uppnå bättre hållbarhets- prestanda • Hälsosamma lokaler som ökar hyresgästernas välbefinnande • Miljöcertifiering av byggnader

Matrisen visar resultatet av den intressentdialog som genomfördes genom enkäter under hösten 2016.

Utbyggnad av solel i Uppsala

Castellum tog sommaren 2016 i bruk bolagets hittills största solcellsanläggning i Uppsala. Här berättar a¥ärsområdeschef Björn Johansson:

"Det innebär att vi nu både kan driva hela kylanläggningen på en stor byggnad i Boland City under det ljusa halvåret, mars till oktober med solel – och dess utom en del av byggnadens ventilation sanläggning. Vi får god avkastning och beräknar att spara 255 MWh per år bara på en sådan här anläggning. Det positiva med solel är att behovet och e¥ekten är som störst samtidigt, under det varma halvåret. Men solceller ger också en hel del energi också under vintern, även om soldagarna är färre och solens vinkel mindre gynnsam. Då bidrar solelen bland annat till att driva bergvärmepumpar. Solceller har blivit en del i var dagen; vi tittar på detta i varje nytt projekt."

Castellum hade vid utgången av 2016 tio solcells anläggningar. I Uppsala tog Castellum under 2016 i bruk sin hittills största anläggning med en kapacitet på ca 255 kW.

Alla whistleblowerärenden hanteras enligt fastställda rutiner. Den som anmäler ett whistleblower-ärende får snabb återkoppling och därefter är ambitionen att upprätthålla en dialog med anmälaren. Han eller hon uppmanas också att ta kontakt med compliance-avdelningen. Alla ärenden hanteras konfidentiellt.

Arbetsmiljö

Castellum värnar om både anställda och leverantörer och har ett ansvar för att ingen blir fysiskt eller psykiskt sjuk eller skadas på grund av sitt arbete. Castellum arbetar fortlöpande med att utveckla och förbättra arbetsmiljön i hela koncernen.

Under 2016 genomfördes en utbildning i arbetsmiljöfrågor för samtliga anställda i koncernen.

Samhällsengagemang

Castellum arbetar för att ge ungdomar en introduktion i arbetslivet. Under 2016 har totalt 77 ungdomar arbetat inom Castellum som feriearbetare, praktikanter, lärlingar, genom mentorskap, examensarbeten eller trainee. Av ungdomarna var 14 lärlingar, vilket motsvarar 4% av Castellums medarbetare (exklusive tillskottet av fd Norrportens medarbetare).

Samverkan med universitet, högskolor och grundskolor pågår på flera orter genom både uppsatser, samarbeten och mentorskap. Exempelvis har Castellum under året samverkat med Linköpings universitet, Mälardalens högskola, Mittuniversitet, KTH, LTH och Chalmers.

Under 2016 har aktiviteter och stöd lämnats för att underlätta i flyktingkrisen. Lokaler har också

upplåtits som träpunkt, arbetsplats eller förråd för nyanlända.

Där sponsring och stöd sker fokuserar det på att främja utbildning och hälsa hos ungdomar. Exempelvis lämnas stöd till Vetenskapsfestivalen, Ung Företagssamhet och lokala idrottsföreningar. Direkt stöd lämnas till exempelvis Stadsmissionen och Barncancerfonden.

Våra leverantörer

Vid nybyggnation, ombyggnation och inköp av varor och tjänster har Castellum ambitionen att ställa tydliga hållbarhetskrav. I förvaltningen anlitar Castellum till största delen lokala leverantörer där värme-, kyl-, vatten- och elleverantörer står för en stor andel.

Vid större inköp och upphandlingar har Castellum ambitionen att granska leverantörer och entreprenörer enligt koncernemensamma riktlinjer gällande bl a materialkrav, kvalitet och arbetsmiljö. Generellt ställs krav på miljöledningssystem, miljöansvarig, val av hållbara byggmaterial ur såväl miljö som hälsoperspektiv, miljöplan och avfallsplan även om kraven inte är identiska i samtliga upphandlingar.

Vid nybyggnation och större ombyggnation av kontors- eller butikslokaler ställs krav i enlighet med miljöcertifieringssystemet Miljöbyggnad, lägst nivå Silver, men certifiering sker även med systemen EU Green Building, BREEAM eller LEED. Till varje större upphandling finns specifika administrativa föreskrifter där även arbetsmiljökrav ställs. Castellum har en uppförandekod för leverantörer och samarbetspartners.

Kunder

En viktig framgångsfaktor är organisationens kunskap om och känsla för den lokala marknaden. Genom lokala organisationer nära kund tar Castellum aärsbesluten där aärerna finns och kan därmed erbjuda kunderna korta beslutsvägar och snabba besked – helt enkelt en enklare vardag. Samtidigt ges kunderna tryggheten att arbeta tillsammans med en stor, resursstark nationell koncern.

Castellums kunder speglar svenskt och danskt näringsliv

Castellums stora kontraktsportfölj, med ca 6 000 kommersiella kontrakt, är en spegling av svenskt och danskt näringsliv och därmed inhemsk ekonomi.

Riskspridning i kontraktsportföljen är god avseende geografi, lokaltyp, kontraktsstorlek, löptider och branscher i vilka kunderna är verksamma. Under 2016 har kontraktsportföljen förändrats i och med förvärvet av Norrporten, vilket bl a inneburit att återstående kontraktslängd förlängts från 3,4 år till 3,8 år och andelen oentliga kunder ökat från 10% till 21%. Det enskilt största kontraktet svarar för ca 2% av Castellums totala hyresintäkter.

Närhet till kunden

Castellums organisation med lokal närvaro genom 20 aärsområden ger närhet till kunderna och korta beslutsvägar. Medarbetarna inom Castellum arbetar

nära marknaden vilket ger en naturlig möjlighet att känna till kundens nuvarande och framtida behov. Kunderna kan därmed erbjudas lokaler anpassade efter behov, god personlig service samt snabba besked. Castellums medarbetare har en kontinuerlig dialog med kunderna, dels genom personliga möten men även kundtidningar och hemsida.

Som en av de största fastighetsägarna på respektive lokal marknad samarbetar Castellum med kommuner samt engagerar sig i lokala nätverk, som t ex företagarföreningar, för att som en aktiv samhällsbyggare skapa attraktiva arbetsmiljöer för kunderna.

Nöjda kunder

Goda och långsiktiga kundrelationer är en förutsättning för att skapa tillväxt och kundmätningar genomförs regelbundet. För att följa upp och utvärdera genomförda insatser genomförs årligen en extern kundmätning, Nöjd Kund Index. Mätningen visar såväl kundernas generella uppfatt-

FÖRÄNDRAD KUNDPORTFÖLJ

Varje dag går ca 250 000 människor till sina arbetsplatser hos någon av Castellum 6 000 kunder. Under 2016 har Castellums kundstock förändrats, framförallt beroende på förvärvet av Norrporten. Andelen o¥entliga kunder har ökat med 11% och den återstående kontraktstiden har ökat med 0,4 år till 3,8 år.

CECILIA S ALDÉN AFFÄRSOMR ÅDESCHEF I NORRKÖPING

Castellums aärsidé bygger på att ha stor kännedom om sina lokala marknader. Vad betyder det att vara lokal och nära? Vi sätter alltid människan i centrum – och fastigheten runt om. Samspelet med, och därmed närheten till, våra kunder är A och O.

Hur påverkas vardagsarbetet av arbetssättet? Det handlar om att vara lyhörd och ödmjuk, att fånga behov och hitta flexibla lösningar.

Hur åstadkommer man det? Genom att organisera oss på det sätt vi gör. Vi arbetar med korta och snabba beslutsvägar vilket innebär att våra kunder får snabb återkoppling.

Hur har den organisationsförändring som Castellum genomfört under 2016 påverkat arbetet?

Nu arbetar hela koncernen under samma varumärke vilket gjort kommunikationen med våra kunder mycket enklare. Det ger oss ännu mer kraft i det dagliga arbetet – samtidigt som vi synliggör den stora koncernens breda kompetens och styrka.

När det gäller ditt eget ansvarsområde, hur ser du på Norrköpings framtid? Vi kommer tillsammans med våra kunder att ta ännu

större ansvar för att leda utvecklingen av funktionella miljöer i en stad som kanske aldrig mått så bra som den gör nu. Ambitionen är att fortsätta utveckla fastighetsportföljen – framför allt genom projektutveckling.

MINIMIKR AV I GRÖNT HYRESAVTAL

• Informationsutbyte om miljöambitioner och miljöarbete
• Årligt samråds- och uppföljningsmöte
• Utveckling och uppföljning handlingsplan
• Skriftlig miljöinformation till kundens medarbetare
• Genomgång av energi deklaration
• Informationsutbyte om resursanvändning
• Optimering av driftstider
• Köp av förnybar el
• Information om optimal placering av arbetsplatserna
• Möblering och information om ändrad lokalanvändning
• Miljöhänsyn vid materialval
• Vitvaror med låg energi användning
• Redovisning av demonterat och bortfört byggmaterial samt inredning
• Miljöhänsyn vid underhåll, skötsel och drift

ning om Castellum som hur väl Castellum lever upp till de olika delområdena servicevilja, aärsrelation, lokalen, fastigheten, fastighetsservice, miljö och information.

Undersökningen som genomfördes 2016 och som innefattade kontor, butik, lager och industri omfattade en majoritet av Castellums större kunder. Undersökningen visar på ett fortsatt genomgående högt betyg för Castellum med ett totalt index om 79 på en skala om 100, vilket är högre än jämförelseindex i branschen för kontor om 73.

Mätningen från 2016 genomfördes på det nya Castellum, d v s på såväl Castellums som f d Norrportens kunder. Castellum och Norrporten tangerar varandra på ett tydligt sätt och skillnaden mellan regionerna är marginell.

Av de undersökta delområdena uppvisar Castellum högst index inom servicevilja. Där ingår parametrar som personligt bemötande, service och tillgänglighet. En hög andel av de tillfrågade kunderna, 89%, svarar att de kan tänka sig att hyra av Castellum igen och gärna rekommenderar Castellum som hyresvärd till andra.

Aktivt uthyrningsarbete

Castellum har hög aktivitet i uthyrningsarbetet. Under 2016 har 757 nya kontrakt tecknats med ett totalt årsvärde om 489 Mkr. Uthyrningsarbetet visar på vikten av att vårda kunderna och kontaktnäten.

Det framgångsrika uthyrningsarbetet visar på vikten av att långsiktigt vårda kunderna och kontaktnäten.

Hyresavtal – formell överenskommelse med kund

Hyresavtal tecknas vanligtvis på 3–5 år med en uppsägningstid om nio månader och har kvartalsvis förskottsbetalning. Hyresnivån kan förändras i samband med att respektive kontrakt förfaller till omförhandling.

Hyresavtalen innehåller normalt en bashyra, d v s överenskommen hyra vid avtalets tecknande, samt en indexklausul som innebär en årlig förändring av hyran motsvarande en viss andel av inflationen under föregående år, alternativt en procentuell minimiuppräkning.

Vanligtvis innehåller hyresavtalen ett tillägg för lokalens andel av fastighetens kostnad för värme, kyla samt fastighetsskatt.

Gröna hyresavtal

Hållbarhet och långsiktig tillväxt går hand i hand och Castellum erbjuder befintliga såväl som nya kunder att teckna ett grönt hyresavtal, vilket är ett samverkansavtal kring bl a energi och inomhusmiljö, materialval och avfallshantering – som syftar till att minska lokalernas miljöbelastning. Under 2016 tecknades 31 nya gröna hyresavtal om 82 tkvm och totalt har Castellum 90 gröna hyresavtal om totalt 302 tkvm.

Nöjd Kund Index

Fördelning kontraktsstorlek

Organisation och medarbetare

Castellum förvaltar koncernens fastigheter via lokala organisationer för att skapa närhet till kunder, korta beslutsvägar och lokal beslutskraft.

Under 2016 har Castellum genomfört en förändring av organisationen i syfte att ytterligare förbättra förutsättningarna för fortsatt tillväxt och stärka den lokala beslutskraften.

Castellum är ett av de största fastighetsbolagen som verkar som ett av de minsta

Castellums organisation med lokal närvaro skapar aärsnytta genom kunskap om kundernas verksamhet och behov, samt god kännedom om den lokala fastighets- och hyresmarknaden med dess förändringar och aärsmöjligheter. Detta ger korta beslutsvägar som skapar handlingskraft.

Medarbetarna erbjuds dessutom utvecklande arbetsuppgifter via den platta organisationen där kompetensutveckling och erfarenhetsutbyte är viktiga faktorer.

Sambandet mellan nöjda medarbetare, nöjda kunder och tillväxt i bolaget är tydlig.

Castellum till nästa nivå

Den förändring som genomförts under 2016 innebär att hela verksamheten samlats under det gemensamma varumärket Castellum. Verksamhetens lokala bolag har organiserats i fem regioner; Mitt, Väst, Öresund, Stockholm och Norr, vilka tillsammans täcker in 20 aärsområden.

Syftet med förändringen är att skapa en mer enhetlig organisation samt att ge bättre förutsättningar för aärsområdena att fokusera på den lokala aären. Förändringen innebär utökat lokalt mandat och ökat stöd med gemensamma supportfunktioner samt kvalitativa och eektiva stödprocesser inom exempelvis IT, ekonomi, HR och kommunikation.

Castellum har också startat ett antal strategiska initiativ för att utveckla nästa generations städer, bl a inom digitalisering.

I juni 2016 förvärvade Castellum ett av Sveriges större fastighetsbolag – Norrporten AB. Förvärvet stärker Castellums fastighetsbestånd i Stockholm, Köpenhamn, Helsingborg, Örebro och Jönköping. Dessutom etablerade sig Castellum med fastigheter i Gävle, Sundsvall, Östersund, Umeå, Luleå och Växjö. Under sista kvartalet 2016 såldes hela beståndet i Östersund, Umeå, Luleå samt delar av fastighetsbeståndet i Sundsvall.

Integration av de båda bolagen pågår genom aärsstöd och specialistfunktioner från f d Norrporten samt integrering av gemensamma system, arbetssätt och inte minst värderingar.

En annan viktig del i integrationen är arbetssätt mot kund, där Castellum och Norrporten tangerar varandra på ett tydligt sätt.

Castellum har under början av 2017 inlett en process för att reducera antalet regioner, från fem till fyra. Avsikten är att Region Norr ska slås samman med Region Stockholm.

Verksamhetsuppföljning

Moderbolaget Castellum AB ansvarar för kapitalallokering samt följer upp regionernas eektivitet i förvaltningen och värdetillväxt i fastighetsbeståndet. Implementering av gemensamma system såsom aärssystem och lönesystem har skett under året. Arbete har inletts avseende gemensamt energiuppföljnings- och CRM-system.

Castellum har beslutat att ersätta vissa styrelsemöten i regionerna med Business Review där aärsmässiga frågor diskuteras per region. Castellum AB är därmed aktivt delaktiga i regionernas verk-

Åldersfördelning – antal anställda Nöjd Medarbetar Index

Under 2016 har Castellum samlat hela organisationen under det koncerngemensamma varumärket Castellum.

408

Castellum hade vid årets utgång 408 anställda varav 38% var kvinnor. Andelen kollektivanställda var 25%.

Utbildning, antal
Högskola	84	114
Gymnasium	68	127
Grundskola	1	14
Total		153 255

Arbetsfördelning, antal

Kundvård/förvaltning	39	159
Ekonomi/administra
tion/IT	71	54
Marknad/uthyrning	32	10
A¥ärs- och projekt
utveckling	11	32
Total		153 255
varav koncernledning	4	5
Anställningstyp, antal
Heltidsanställda		146 253
Deltidsanställda	7	2
Total		153 255
Anställningsform, antal
Tillsvidareanställda		151 249
Projektanställda	–	–
Visstidsanställda	2	6
Total		153 255
Sjukfrånvaro	2016 2015
Kvinnor	4%	3%
Män	3%	2%

Total 3% 3%

ANNE THELIN-EHRLING HR-CHEF CASTELLUM AB

2016 var både händelserikt och utmanande. Vi startade en spännande resa när sex självständiga dotterbolag blev fyra – samtidigt som förvärvet av Norrporten genomfördes. Som ny HRchef imponeras jag av det engagemang, den styrka och framåtanda som ledare och medarbetare visat under året.

Nu har vi samlat Castellum under ett varumärke – vi är en koncern – vilket ger oss många fördelar och möjligheter. Vi kan verka tillsammans, dela erfarenheter och inte minst visa att vi är det stora bolaget med kompetens och kraft. Det har en stor betydelse både för våra medarbetare och våra kunder och i vår strävan att attrahera nya medarbetare.

Den nya koncernstrukturen innebär förändrade arbetssätt och uppbyggnad av gemensamma arbetsprocesser.

Vi skall fortsatt vara ett av de största fastighetsbolagen som verkar som ett av de minsta med ett långsiktigt förhållningssätt. Vår självklara uppgift blir att aktivt arbeta för att säkerställa en gemensam riktning mot att vara en attraktiv och ledande arbetsgivare: att ytterligare stärka kompetens och jobba vidare med Castellumandan, känslan av tillhörighet och stolthet.

samhet och detta resulterar i en helhetssyn för koncernen. En gång per år sker styrelsemöten i regionerna samt två Business Reviews per region.

Arbetet i Castellum styrs av besluts- och arbetsordning, policies och instruktioner. Policy finns för bl a finans- och ekonomiarbetet, kommunikation, insider, hållbarhet, uppförandekod för bolagets medarbetare och för leverantörer och samarbetspartners samt krishantering.

Moderbolag

Moderbolaget Castellum AB ansvarar för frågor gentemot aktiemarknaden, t ex koncernrapportering och aktiemarknadsinformation, och mot kreditmarknaden, t ex upplåning och finansiell riskhantering, samt övergripande IT/IS-strategier, personalfrågor och hållbarhetsarbete. Under 2016 har även ekonomifunktionen samordnats till moderbolaget och ett aärssystem implementerats för hela organisationen. Castellum AB har 43 medarbetare (24).

Att samarbeta och utbyta erfarenheter

Att stärka koncernen genom utökad samverkan är en kontinuerlig process. Inom koncernen sker gemensamt utvecklingsarbete samt erfarenhetsutbyte mellan regionerna för att göra kompetens tillgänglig i hela organisationen. De gemensamma utvecklingsgrupperna ger förutsättningar för fortsatt förbättring och i grupperna ingår deltagare som representerar samtliga regioner. Grupperna diskuterar regelbundet frågor inom specifika områden såsom uthyrning, IT, drift, projektutveckling, hållbarhet, kommunikation, inköp och personal. Förutom de permanenta utvecklingsgrupperna finns projektgrupper som hanterar aktuella frågor.

Koncernen har ett intranät där erfarenheter och kunskap enkelt kan delas mellan medarbetare i alla regioner.

Attraktiv arbetsgivare

Castellum arbetar med såväl kompetensutveckling som en motiverande arbetssituation för att skapa engagemang och trivsel. Den decentraliserade organisationen gör att varje medarbetare har tydliga ansvarsområden med frihet inom respektive område, vilket är stimulerande och innebär goda utvecklingsmöjligheter. Medarbetarsamtal genomförs årligen med medarbetarna för att sätta och följa upp mål samt fastställa behov av kompetensutveckling. Under 2016 har 90% (95%) av alla medarbetare haft medarbetarsamtal, varav 35% kvinnor och 65% män.

Castellum värnar om medarbetarna och arbetar med friskvård genom både aktiviteter och friskvårdsbidrag samt erbjuder regelbunden företagshälsovård och en förmånlig sjukvårdsförsäkring för både medarbetare och medarbetarens närmsta familj. Friskvård sker både förebyggande och habiliterande i syfte att främja fortsatt välmående hos medarbetarna.

Ett bonusprogram tillämpas där varje medarbetare har möjlighet att få del i respektive regions uppnådda resultatförbättringar.

En dag om året – Castellumdagen – träas alla medarbetare i koncernen för att höja kunskaperna, utbyta erfarenheter och öka gemenskapen.

Kompetensutveckling

I Castellum bedrivs kompetensutveckling i intern såväl som extern regi. Löpande går medarbetare på utbildning anpassade till respektive persons arbetsuppgifter. Nyanställda genomgår löpande utbildning i hållbarhetsfrågor.

Under 2016 har en Ledardag genomförts för samtliga ledare och nyckelpersoner för att lyfta framtidsfrågor och ge möjlighet till att nätverka över regionerna.

En arbetsmiljöutbildning har genomförts för samtliga anställda i koncernen under 2016 med syfte att belysa arbetsmiljön i hela koncernen.

Personalomsättning

	Antal anställda 2016	Andel kvinnor, 2016	Antal anställda 2015	Andel kvinnor 2015
Nyanställda under året
—under 30 år	16	20%	10	40%
—30-50 år	32	69%	28	39%
—över 50 år	14	79%	7	43%
Totalt antal nyanställda	62	58%	45	40%
Andel nyanställda	18%	11%	15%	16%

Personalomsättning
	Antal anställda 2016	Andel kvinnor, 2016	Antal anställda 2015	Andel kvinnor 2015
Personer som slutat under året
—under 30 år	13	54%	7	43%
—30-50 år	47	60%	27	56%
—över 50 år	21	29%	7	43%
Total antal personer som slutat	81	51%	41	51%
Andel personer som slutat	23%	12%	14%	19%

Engagerade medarbetare

Medarbetarnas syn på den egna arbetssituationen, bolaget och dess ledning mäts regelbundet i Medarbetarindex. Den senaste undersökningen resulterade i ett index om 85 på en 100-gradig skala, vilket kan ställas mot ett jämförelseindex om 72. Höga resultat visas bl a inom områdena ledarskap, kompetensutveckling och lojalitet. Svarsfrekvensen var 97% vilket visar på stort engagemang.

Resultatet i medarbetarundersökningen är ett viktigt verktyg som används för vidareutveckling av bolaget och medarbetarna.

Under november 2016 genomfördes en medarbetarundersökning med fokus på förändringsprocessen som pågått under året. Syftet med undersökningen var att utvärdera hur förändringsprocessen mottagits men också utifrån en lärande organisations perspektiv. Undersökningen visar att en hög andel av medarbetarna är engagerade och postiva till förändringen och att det finns en hög förståelse för varför förändringen genomförs och att den kommer medföra ett starkare bolag med förbättrade strukturer för samarbete och erfarenhetsutbyte.

Under 2017 kommer en sedvanlig medarbetarundersökning genomföras.

Personalomsättning

Personer som slutat under året

Antal anställda 2016

under 30 år 13 54% 7 43% 30-50 år 47 60% 27 56% över 50 år 21 29% 7 43% Total antal personer som slutat 81 51% 41 51% Andel personer som slutat 23% 12% 14% 19%

Andel kvinnor, 2016

Antal anställda 2015

Andel kvinnor 2015

Eektiv resursanvändning

FILIP ELLAND HÅLLBARHETSCHEF

"Mänsklig påverkan pressar de planetära gränserna som aldrig förr, det är dåliga nyheter. Samtidigt är vi den första generationen på jorden som tack vare vetenskapen fått kunskap om vår påverkan och vilken omställning som krävs för att vi ska lyckas. Världens ledare enats om en tu¥ dagordning för världen i form av ett globalt klimatavtal och FN:s globala mål för en hållbar utveckling. Förutsättningar för att ställa om till en hållbar värld.

I detta har Castellum som utvecklar städer ett stort ansvar. Vi vet att det tar tid att bygga städer och de beslut vi tar idag påverkar framtiden i högsta grad. Det är därför Castellum måste tänka en generation i förväg när vi utvecklar våra fastigheter.

Vi måste förstå hur människor vill arbeta och leva i framtiden för att e¥ektivt skapa smarta byggnader. I samhället står byggnader för en mycket stor del av materialanvändningen och ca 40% av energianvändningen i samhället.

Att ansvarsfullt använda resurser e¥ektivt är därför något vi alltid har i fokus. Castellum har idag kommit en bra bit på denna resa men det finns fortfarande stor potential framåt när vi nu målar upp vår riktning för kommande 10-årsperiod."

För att minska Castellums klimatpåverkan ska resurser användas eektivt och fastighetsbeståndet utvecklas på ett hållbart sätt – ett arbete som pågått i koncernen sedan mitten av 90-talet med gott resultat.

För att framtidssäkra Castellums fastighetsportfölj och nå de av Castellum prioriterade globala målen ska byggnader energieektiviseras, ansvar tas för naturresurser och biologisk mångfald, andelen förnybar energi öka och hänsyn tas till ändrade väderförhållanden. Castellum är engagerade i kundernas och myndigheternas klimatplaner och policys, står bakom internationella överenskommelser såsom Paris-avtalet, visar ledarskap och i möjligaste mån influerar branschen till att bli mer klimatanpassad. Castellum gick exempelvis med som första svenska fastighetsbolag i regeringens initiativ Fossilfritt Sverige och arbetar aktivt tillsammans med Sweden Green Building Council för att utveckla miljöcertifieringssystem av byggnader.

Eektivisera energianvändningen

Castellum arbetar kontinuerligt med att minska energianvändningen genom såväl driftsoptimering som investeringar i energieektiv teknik. Under 2016 har drygt 92 större energieektiviseringsprojekt bedrivits. All energianvändning följs systematiskt upp och analyseras i uppföljningssystem. Uppföljningen gör att åtgärder kan sättas in där störst eektiviseringspotential finns.

Utbyggnad pågår av en egen portal för webbaserad fastighetsövervakning, där mätvärden avseende drift, larm, hissar och inpassering kan övervakas. Arbetet innebär besparing av energi

och tid samt ger kundnytta i form av bättre service genom förebyggande arbete. Idag är 266 fastigheter motsvarande 1 746 tkvm uppkopplade mot portalen.

Under 2016 har den normaliserade energianvändningen i det jämförbara beståndet (likefor-like) ökat med 2% vilket bland annat beror på ökade komfortkrav från ett antal hyresgäster samt graddagskorrigering som påverkar värmeanvändningen mycket negativt. Värmeanvändningen ökade under 2016 med 2,7% medan elanvändningen minskade med 2,3%. Sedan 2007 har energianvändningen minskat med totalt 26% per kvm. Castellums förbrukning för värme om 74,9 kWh per kvm kan jämföras med branschgenomsnittet enligt Energimyndighetens referensvärde för uppvärmning av lokaler om 122 kWh per kvm.

Ökad andel av förnyelsebara bränslen

Av Castellums koldioxidutsläpp är 7% direkt påverkbara via olja, gas samt service-, förmåns- och poolbilar (Scope 1) medan resterande del är indirekt påverkbara, d v s köpt energi som «ärrvärme och el 90% (Scope 2) samt resor via flyg, tåg, taxi och privata fordon i tjänst 3% (Scope 3).

För att minska utsläppen pågår ett arbete med att fasa ut fossila bränslen, i dagsläget finns 6 oljepannor kvar. Bergvärme/kyla finns installerat i 29 fastigheter om 145 tkvm. Av Castellums kunder står ca 17% själva för värme och 22% för fastighets-

Mål och utfall energianvändning per kvm

Absolut förbrukning per kvm på de fastigheter Castellum förvaltar.

Koldioxidutsläpp

Fastighetsel mm kWh/kvm

Målsättning koldioxidutsläpp kg/kvm (kurva)

-7% / -12%

-3% / -1% +1% / +9%

-2% / -12%

2016 års energianvändning påverkas av köpet av Norrportens portfölj och de stora försäljningar som genomförts under året. Därav ökar förbrukningen per kvadratmeter under 2016. Den faktiska förändringen i den jämförbara portföljningen är +2%.

elen. Totalt är 454 kW solceller installerat på Castellums fastigheter motsvarande solceller ca 3 200 kvm totalt. Dessutom finns två vindturbiner på tak om totalt 3 kW.

Uppvärmning med «ärrvärme medför att Castellums koldioxidutsläpp blir beroende av «ärrvärmeverkens bränslemix. Idag anlitas 28 «ärrvärmeverk, vilka står för 90% av koncernens utsläpp. Castellum har en dialog med de «ärrvärmeverk som har högst utsläpp av koldioxid per kWh för att påverka dem att minska utsläppen. Övergång till grön «ärrvärme med förnybara bränslen pågår och motsvarar idag 43% av «ärrvärmeleverantörerna.

Under 2016 har koldioxidutsläppen minskat med 49% per kvm och sedan 2007 har de minskat 71% per kvm. Den stora minskningen under 2016 beror på möjligheten att öka andelen icke-fossil «ärrvärme framförallt i region Mitt. Av Castellums totala energianvändning är 96% förnybar.

Sedan år 2001 används enbart miljömärkt el i koncernen.

Av Castellums servrar är i princip alla virtuella. En virtuell server innebär att en fysisk server har omvandlats till en programvara, vilket minskar energianvändningen.

Minskad avfallsmängd

Att minska avfallsmängden som går till deponi genom att erbjuda källsortering är ett område som Castellum arbetat med länge. Uppföljningen av arbetet försvåras av att flera renhållningsbolag anlitas och att ett fåtal kan redovisa uppföljning i vikt. Dessutom skiljer sig kundernas verksamhet åt och därmed deras behov av avfallshantering.

Statistik erhålls idag från 22% (15%) av renhållningsbolagen.

Statistiken innefattar avfall från byggnader som förvaltas av Castellum och inte avfall från projekt/ entreprenader.

Vattenförbrukning

Vattenförbrukning är en viktig fråga ur ett globalt perspektiv, medan frågan har mindre betydelse i Sverige. Castellum använder vatten ur det kommunala systemet och arbetar med uppföljning och åtgärder för att minska förbrukningen.

Castellum antog under 2014 en målsättning om att vattenanvändningen per kvm ska minska 5% från 2013 fram till 2017. I den jämförbara portföljen är besparingen 2% jämfört med 2015.

Fördelning koldioxidutsläpp

Fördelning av total energianvändning

Målsättningar	Utfall 2016
Energianvändningen per kvadratmeter ska vara minst 50% lägre än branschgenomsnittet* år 2017	43%
År 2017 ska energianvändningen minskat med 30% i förhållande till 2007, innebärande en energi e¥ektivisering om minst 3% per år	– 26%
År 2017 ska koldioxidutsläppen minskat med 70% i förhållande till år 2007, innebärande en minskning om minst 6% per år	– 71%
90% av energianvändningen ska komma från icke fossil energi före år 2020	96%
Alla fordon ska vara fossilfria år 2020	32%
30% av fastighetsbeståndet ska vara miljöcertifierat 2017	24%

* Enligt Energimyndighetens publikation Energistatistik för småhus, flerbostadshus och lokaler 2015.

Energi, koldioxidutsläpp och vatten

	Förändring	Förändring	Totalt			Intensitet
	2015 till 2016	2015 till 2016	2016 2015		2016		2015
		Normal årskorrigerat	Absoluta tal MWh	Normaliserat MWh	Absoluta tal MWh	Normaliserat MWh	Absoluta tal kWh/kvm	Normaliserat kWh/kvm	Absoluta tal kWh/kvm	Normaliserat kWh/kvm
Total energianvändning	5,0%	1,7%	342 917	362 934	326 506	356 717	98	104	94	102
varav uppvärmning	8,3%	3,3%	244 528	264 545	225 803	256 014	69	75	64	72
varav el och kyla	– 2,3%	– 2,3%	98 389	98 389	100 702	100 702	29	29	30	30
			Abosluta tal ton CO2		Absoluta tal ton CO2		(kg CO2/kvm)		(kg CO2/kvm)
Totala CO2 -utsläpp	– 49%	–	8 585	–	16 855	–	2,0	–	4,7	–
			Abosluta tal, m3		Abosluta tal, m3		Abosluta tal, m3		Abosluta tal, m3

Total vattenanvändning – 1% – 1 044 503 – 1 052 469 – 0,24 – 0,25 –

För mer information se bilagan Hållbarhetsdata 2016 på www.castellum.se.

Fem största fastighetsägarna

ÖREBRO	Taxerad yta tkvm	UPPSALA	Taxerad yta tkvm
Castellum	399	Vasakronan	204
AB Lokalhusman	140	Castellum	152
Catena	87	Klövern	97
Behrn Fastigheter	87	Uppsala Akademiförvaltning	72
Klövern	83	Atrium Ljungberg	62

JÖNKÖPING	Taxerad yta tkvm
Castellum	273
Catena	98
Savills Investment Management	95
Prologis	82
Alecta Pensionsförsäkring	68

LINKÖPING	Taxerad yta tkvm
Klövern	290
Castellum	82
The Blackstone Group	69
Lilium	67
Botrygg Bygg	59

VÄSTERÅS	Taxerad yta tkvm
Kungsleden	487
Klövern	226
Castellum	155
Hemfosa	101
Saltängen Property Invest	74

NORRKÖPING	Taxerad yta tkvm	VÄXJÖ	Taxerad yta tkvm
Lundbergs	373	Hemfosa	156
Klövern	167	Castellum	80
Castellum	83	Corem	76
Olav Thon	70	Catena	68
FastPartner	59	Kungsleden	58

Uppgifter avseende kontor-, butik- och industrifastigheter (ej bostäder, vård- och skolfastigheter) ägda per 2016-12-31. Kommunala och statliga bolag samt förvaltningar har exkluderats. Källa: Datscha och Castellum

Hyresnivåer och direktavkastning

		ÖREBRO		UPPSALA		VÄSTERÅS
		Hyra, kr/kvm	Direktavkastning	Hyra, kr/kvm	Direktavkastning	Hyra, kr/kvm	Direktavkastning
KONTOR	Bästa läge	1 100 - 2 000	5,50% - 6,75%	1 800 - 2 350	5,00 - 5,70%	1 100 - 2 000	5,50% - 6,75%
	Sekundärt läge	600 - 1 200	6,75% - 8,00%	1 200 - 1 450	5,90% - 6,40%	700 - 1 200	6,75% - 7,75%
BUTIK	Bästa läge	1 600 - 3 800	5,50% - 6,50%	1 800 - 5 000	5,00% - 6,20%	1 400 - 3 700	5,50% - 6,75%
	Sekundärt läge	600 - 1 300	6,75% - 7,75%	1 300 - 1 700	5,75% - 6,25%	800- 1 200	6,50% - 7,50%
LAGER/	Bästa läge	600 - 1 000	6,50% - 7,50%	650 - 850	6,20% - 6,75%	600 - 1 000	6,50% - 7,25%
INDUSTRI	Sekundärt läge	500 - 750	6,75% - 7,75%	500 - 800	6,30% - 7,00%	600 - 1 000	6,75% - 7,75%

		JÖNKÖPING		LINKÖPING		NORRKÖPING		VÄXJÖ
		Hyra, kr/kvm	Direktavkastning	Hyra, kr/kvm	Direktavkastning	Hyra, kr/kvm	Direktavkastning	Hyra, kr/kvm	Direktavkastning
KONTOR	Bästa läge	1 400 - 2 150	5,45% - 6,25%	1 300 - 2 200	5,25% - 6,50%	1 375 - 2 000	5,65% - 6,50%	1 100 - 1 700	5,60% - 6,25%
	Sekundärt läge	1 075 - 1 400	6,45% - 7,25%	1 000 - 1 700	5,75% - 7,00%	1 375 - 1 900	5,75% - 6,75%	750 - 1 100	6,35% - 7,25%
BUTIK	Bästa läge	1 800 - 4 000	5,00% - 6,50%	1 700 - 3 700	5,25% - 6,25%	2 000 - 3 800	5,50% - 6,25%	1 800 - 3 000	5,35% - 6,10%
	Sekundärt läge	1 150 - 1 500	6,50% - 7,50%	1 000 - 2 500	5,50% - 7,00%	1 500 - 2 000	6,50% - 7,25%	800 - 1 150	6,60% - 7,10%
LAGER/	Bästa läge	600 - 900	6,25% - 7,25%	525- 850	6,35% - 7,50%	550 - 875	6,50% - 7,25%	i.u	5,60% - 6,25%
INDUSTRI	Sekundärt läge	600 - 800	7,00% - 7,75%	500 - 800	6,75% - 7,75%	550 - 850	6,75% - 7,75%	i.u	6,35% - 7,25%

Kontor och butik avser hyra inklusive media exklusive tillägg för fastighetsskatt. Källa: Forum Fastighetsekonomi

Förvaltningsresultat och tillväxt Investeringar och försäljningar Nettouthyrning

x

REGION MITT

Välbelägna områden där Sverige växer

Region Mitt består av Örebro, Västerås, Uppsala, Växjö, Jönköping, Norrköping och Linköping. Det är välbelägna områden med goda kommunikationer och ett växande näringsliv; i Mälardalen, i det som kallats den ärde storstadsregionen i Östergötland och i två universitetsstäder i Småland.

Hyresmarknad

Hyresmarknaden i region Mitts sju städer har under året generellt sett en stabil till positiv utveckling, dock med viss variation mellan och inom städerna.

Efterfrågan på lokaler i Örebro, Västerås och Uppsala har under 2016 varit stabil till god med undantag för butiker. Moderna kontor i bra lägen har haft den starkaste efterfrågan och här kan också noteras stigande marknadshyror och sjunkande vakanser. Bilden är densamma i de tre städerna men starkast i Uppsala. Uppsala har störst nyproduktion av städerna i Mälardalen och det är också där som vakansen är lägst.

För lager- och logistikmarknaden har Örebro fortsatt befästa sin position som ett ledande logistikcenter med flera pågående större projekt. Hyresnivån för lager/logistik är stabil i hela Mälardalen och det samma gäller vakanser.

Marknadsläget i Jönköping, Linköping och Norrköping har under 2016 varit positivt. I Jönköping pågår nyproduktion av flera kontorsbyggnader och det planeras för fler nya kontorsytor i centrala lägen. Vad gäller Linköping och Norrköping är den stora stadsutvecklingen för respektive ort kopplad till den nya infrastrukturen kring Ostlänken som ännu ej är helt fastlagd. Det medför ett visst avvaktande av nya projekt i centrala lägen.

Linköpings kontorsmarknad är stabil med god efterfrågan av kontorsytor och begränsad nyproduktion. Norrköping har god efterfrågan på moderna

kontor i centrala lägen. Det centrala beståndet är generellt äldre och kräver till viss del ombyggnation för att attrahera hyresgästerna.

Lager- och logistikmarknaden är fortsatt god med låga vakanser och stabil hyresnivå i Jönköping, Linköping, Norrköping och Växjö.

Fastighetsmarknad

Totalt uppgick transaktionsvolymen 2016 i region Mitt till ca 12 miljarder kr (8). Omsättningen i regionen motsvarar ca 6% av den totala transaktionsvolymen i Sverige.

I regionen har det skett en del försäljningar av fastigheter som ingått i större portföljer som dock även inkluderat städer utanför regionen. Största enskilda försäljningarna i regionen har utgjorts av två handelsfastigheter i Västerås om 850 Mkr, två handelsfastigheter i Norrköping om ca 526 Mkr, samt en kontorsfastighet i Dragarbrunn, Uppsala, om ca 436 Mkr.

Köparsidan utgörs främst av svenska fastighetsbolag, fonder men även utländska köpare. Under året har en värdeuppgång noterats i regionen, dock med viss variation hänförlig till läge, fastighetsprodukt och kvalité. Tydligast har värdeuppgången varit avseende centrala kontorsfastigheter. I region Mitts städer ligger yielden för kontor på bästa läge generellt kring ca 5,5%, med undantag av Uppsala där yielden är runt 5%.

MITT I KORTHET

ANTAL MEDARBETARE: 109 FASTIGHETSBESTÅND I: Örebro, Uppsala, Västerås, Norrköping, Linköping, Jönköping och Växjö YTA:1 320 tkvm VÄRDE:19,9 miljarder kr

FÖRDELNING:

FASTIGHETSMARKNAD

TRANSAKTIONSVOLYM 2016: 12 miljarder kr (8)

STÖRRE ENSKILD AFFÄR: 850 Mkr för två handelsfastigheter i Västerås

DIREKTAVKASTNING KONTOR BÄSTA LÄGE: 5% (avser centrala Uppsala)

NÅGRA FRÅGOR TILL: CLAES LARSSON VD REGION MITT I CASTELLUM

Vad har varit viktigt för Region Mitt under 2016?

Trots hög intern förändringstakt i koncernen har vi lyckats upprätthålla ett högt tempo. Vi har startat flera större ny-, till- och ombyggnadsprojekt och tagit beslut på många fler som vi hoppas sätta igång under 2017. Våra kunder är överlag nöjda, visar vår kundundersökning, och nettouthyrningen hamnar på ett rejält plus. Sammantaget: vi har fokus framåt och jag är stolt över medarbetarnas insatser.

Vad ser du fram emot 2017?

Vår vision är att vara ett av de största fastighetsbolagen som verkar som ett av de minsta. Det innebär bland annat att kunderna ska ha nära till oss och våra beslut, att vi investerar lokalt och är med och bygger staden samt att medarbetarna har de mandat som krävs för att hålla fullt fokus framåt. 2017 blir också ett år med hög förändringstakt men vi lovar tryck i lådan även fortsättningsvis.

Fem största fastighetsägarna

STORGÖTEBORG*	Taxerad yta tkvm
Castellum	951
Wallenstam	429
Platzer	421
Balder	416
Vasakronan	389

BORÅS Taxerad yta tkvm Starwood Capital Group 106 Castellum 101 Klövern 81 Nordic Real Estate Partners 75 Savills Investment Management 55 HALMSTAD Taxerad yta tkvm Castellum 78 Corem 72 Klövern 59 Fem Hjärtan 42 Skandrenting 34

* Följande kommuner ingår i Storgöteborg: Göteborg, Mölndal, Härryda, Partille, Lerum, Alingsås

Uppgifter avseende kontor-, butik- och industrifastigheter (ej bostäder, vård- och skolfastigheter) ägda per 2016-12-31. Kommunala och statliga bolag samt förvaltningar

Hyresnivåer och direktavkastning har exkluderats. Källa: Datscha och Castellum

		GÖTEBORG		BORÅS		HALMSTAD
		Hyra, kr/kvm	Direktavkastning	Hyra, kr/kvm	Direktavkastning	Hyra, kr/kvm	Direktavkastning
	Bästa läge	2 100 - 3 000	4,25% - 4,75%	1 000 - 1 500	5,50% - 6,50%	1 200 - 1 650	5,50% - 6,25%
KONTOR	Sekundärt läge	1 400 - 2 100	5,00% - 6,00%	700 - 1 100	6,50% - 7,50%	750 - 1 000	7,25% - 8,50%
BUTIK	Bästa läge	2 000 - 10 000	4,25% - 5,25%	1 500 - 3 200	5,25% - 6,50%	1 900 - 3 600	5,25% - 6,25%
	Sekundärt läge	1 000 - 2 500	5,25% - 6,25%	i.u	i.u	800 - 1 200	7,25% - 8,50%
LAGER/ INDUSTRI	Bästa läge	475 - 925	6,25% - 7,25%	500 - 750	7,00% - 8,00%	600 - 800	7,00% - 8,25%
	Sekundärt läge	475 - 800	6,75% - 7,75%	400 - 650	7,25% - 8,25%	i.u	i.u

Kontor och butik avser hyra inklusive media exklusive tillägg för fastighetsskatt. Källa: Forum Fastighetsekonomi

Förvaltningsresultat och tillväxt Investeringar och försäljningar Nettouthyrning

Nettoinvestering

a1900

REGION VÄST

Hög tillväxt och stora infrastruktursatsningar

Göteborgsregionen, välbelägen mellan tre huvudstäder och med Nordens största hamn, är mitt i ett utvecklingsskede drivet av stora investeringar inom forskning och produktutveckling. Samtidigt planeras för bygg- och infrastrukturinvesteringar om 800–1 000 miljarder kronor fram till år 2035. Under samma tid väntas befolkningen öka med ca 250 000 invånare.

Hyresmarknad

Centrala Göteborg har sett en stark tillväxt på hyresmarknaden under 2016 drivet av begränsat utbud och fortsatt stark efterfrågan till följd av bland annat relativt låg arbetslöshet.

Hyresnivåerna för kontor i de mest centrala lägena har under året rört sig väl över 3 000 kr/kvm. I övriga Storgöteborg har kontorshyrorna generellt också stigit. Hyresökningar för lager- och industrifastigheter i Storgöteborg har dock varit mer begränsade med generellt stabila nivåer.

Vakanserna för nyproducerade lokaler i centrala delarna av Göteborg är väldigt låga. Den rådande utbudsbegränsningen i centrala lägen har i sin tur haft positiv påverkan på de områdena som ligger strax utanför centrumkärnan med stigande hyror och minskade vakanser som följd även här. Lindholmen fortsätter att stärka sin roll som ett av Göteborgs mest attraktiva kontorsområden med en väl utbyggd infrastruktur.

Hyresnivån i Borås och Halmstad har varit positiv under året, dock med en något lägre ökningstakt än Storgöteborg.

Göteborg fortsätter, tillsammans med Borås, att befästa sin position som ett av Sveriges främsta logistiknav och i båda orterna planeras omfattande nyproduktion av lager- och logistiklokaler. Detta kommer att göras på mark som har klara detaljplaner.

Hyresmarknaden för butiker har generellt varit stabil under året, dock kan en viss försiktighet skönjas då marknaden påverkas alltmer av den ökade e-handeln.

Fastighetsmarknad

Transaktionsvolymen i Storgöteborg uppgick 2016 till ca 18 (9) miljarder kr. Omsättningen utgör ca 9% av den totala transaktionsvolymen i Sverige. Den enskilt största kommersiella transaktionen utgjordes av en portfölj av lager/industrifastigheter i Göteborg som såldes av Volvo för 2 800 Mkr. Den största kontorsaären var en försäljning av två fastigheter i Gårda för 1 177 Mkr. I Borås avsåg den största enskilda aären en kontorsfastighet om ca 200 Mkr och i Halmstad ca 475 Mkr, där aären avsåg fyra fastigheter.

Köpare utgörs som tidigare främst av fonder och svenska fastighetsbolag, såväl noterade som onoterade. Under året har yielderna i regionen generellt fortsatt ner med värdeuppgång som följd, speciellt tydligt har detta varit i de centrala delarna av Göteborg där yielden för kontor på bästa läge rört sig ner mot 4,0%.

STORGÖTEBORG I KORTHET

ANTAL MEDARBETARE: 80 FASTIGHETSBESTÅND I: Göteborg, Mölndal, Borås, Kungsbacka, Alingsås och Halmstad YTA: 1 218 tkvm VÄRDE: 15,8 miljarder kr FÖRDELNING:

FASTIGHETSMARKNAD

TRANSAKTIONSVOLYM 2016: 18 miljarder kr (9) STÖRRE ENSKILD AFFÄR: 2 800 Mkr lager/industrifastighet i Göteborg

DIREKTAVKASTNING KONTOR BÄSTA LÄGE: 4,25% (avser centrala Göteborg)

NÅGRA FRÅGOR TILL: CECILIA FASTH VD REGION VÄST I CASTELLUM

Vad har varit viktigt för Region Väst under 2016?

Vi har vuxit rejält när vi slagit samman våra tidigare två bolag och bildat Region Väst. Det har varit en roligt och spännande att samla all medarbetare på ett kontor med gemensamma målsättningar.

¦Vi har aktivt arbetat med att öka vår projektvolym och är stolta över att ha startat flera nya projekt och överlämnat några färdigställda hållbara projekt till befintliga och nya kunder som expanderar.

¦Vi har ett härligt engagemang för social hållbarhet bland personalen och vi startade under hösten vårt samarbete med en ny sjundeklass från Brunnsboskolan.

Vad ser du fram emot 2017?

Vi jobbar för att starta flera nyproduktionsprojekt och större renoveringar och det ser ljust ut. Vi samarbetar med flera kunder för att hjälpa dem att expandera. Att få se vår fastighet på Östra Hamngatan i Göteborg färdigställas med en helt ny fasad är startskottet på ett stort förändringsarbete i Nordstan som vi påbörjat med kommunen och andra fastighetsägare.

¦I Borås förändrar vi delar av citykärnan då flera hyresgäster flyttar in och ger nytt liv till centrumkärnan. Parallellt drivs flera detaljplaner där utvecklingen kring Högskolan i Halmstad är extra spännande.

Fem största fastighetsägarna

MALMÖ	Taxerad yta tkvm	LUND	Taxerad yta tkvm	HELSINGBORG	Taxerad yta tkvm	KÖPENHAMN	Taxerad yta tkvm
Wihlborgs	574	Wihlborgs	199	Wihlborgs	481	Nordea Ejendomme	1 140
Vasakronan	319	Castellum	106	Castellum	259	Danica Ejendomme	1 050
Klövern	234	Vasakronan	96	Catena	86	Jeudan	830
Castellum	185	Estancia	69	Livförsäkringsbolaget Skandia	64	Dades	650
Kungsleden	134	Kungsleden	35	Kungsleden	59	ATP Ejendomme	646
						Castellum	207

Uppgifter avseende kontor-, butik- och industrifastigheter (ej bostäder, vård- och skolfastigheter) ägda per 2016-12-31. Kommunala och statliga bolag samt förvaltningar

Hyresnivåer och direktavkastning har exkluderats. Källa: Datscha och Castellum

		MALMÖ		LUND		HELSINGBORG		KÖPENHAMN
		Hyra, kr/kvm	Direktavkastning	Hyra, kr/kvm	Direktavkastning	Hyra, kr/kvm	Direktavkastning	Hyra, kr/kvm	Direktavkastning
KONTOR	Bästa läge	1 700 - 2 550	4,25% - 5,50%	1 300 - 2 000	4,75% - 5,75%	1 250 - 1 750	5,00% - 5,75%	1 650 - 1 900	4,00% - 4,75%
	Sekundärt läge	1 000 - 1 900	5,75% - 7,00%	1 300 - 2 200	5,75% - 6,50%	950 - 1 450	5,75% - 7,00%	1 100 - 1 500	5,25% - 6,00%
BUTIK	Bästa läge	2 500 - 6 000	4,25% - 5,50%	2 000 - 5 000	4,75% - 5,75%	2 000 - 4 500	5,00% - 5,75%	18 000 - 20 000	3,20% - 4,00%
	Sekundärt läge	900 - 5 500	5,75% - 7,25%	1 200 - 2 000	6,25% - 7,25%	800 - 1 100	7,00% - 8,50%	2 500 - 3 500	5,75 - 6,50%
LAGER/ INDUSTRI	Bästa läge	650 - 900	6,50% - 7,50%	600 - 800	6,50% - 7,50%	650 - 800	6,50% - 7,50%	475 - 575	5,75% - 6,50%
	Sekundärt läge	600 - 800	6,75% - 7,75%	600 - 800	6,75% - 7,75%	550 - 850	6,50% - 7,50%	350 - 450	8,00% - 9,00%

Kontor och butik avser hyra inklusive media exklusive tillägg för fastighetsskatt. Källa: Forum Fastighetsekonomi, CBRE och Castellum.

Förvaltningsresultat och tillväxt Investeringar och försäljningar Nettouthyrning

REGION ÖRESUND

Nordens största region över nationsgränserna

I Öresundsregionen, Nordens största arbetsmarknad, produceras drygt en «ärdedel av Sveriges och Danmarks samlade BNP. Infrastruktursatsningar präglar regionen och varje dag färdas 96 000 människor över Öresundsbron. Här finns 17 danska och svenska universitet och högskolor och den största koncentrationen av högutbildade i norra Europa.

Hyresmarknad

I Malmö har en relativt stor andel nybyggda kontorsytor tillförts marknaden under senare år, även om nybyggnadstakten sjunkit under den senaste tiden. Malmö präglas av såväl stor omflyttning som av kundernas krav på moderna kontorslokaler. Vakanserna är ännu stabila i CBD, medan det äldre fastighetsbeståndet påverkats mer negativt. För lager-/ industrifastigheter har efterfrågan på moderna och eektiva anläggningar varit tämligen stabil där Fosie tillhör det starkaste läget, medan Bulltofta har sett ökade vakanser.

Under 2016 har marknaden i Lund, som är en av Sveriges ledande forsknings- och utvecklingsstäder, varit stabil till svagt positiv i många områden avseende kontor. Den relativt höga vakansgraden i kombination med eventuella neddragningar hos Sony Mobile skulle dock kunna försämra situationen. För lager/industrifastigheter i Lund är hyresmarknaden relativt välmående i vissa områden, medan exempelvis de södra industriområdena har relativt hög vakansgrad.

I Helsingborg har nybyggda kontorslokaler kommit ut på marknaden för första gången på många år, vilket medför ett tillskott på en äldre kontorsstock. Dock har hyresnivån i de bästa lägena stigit under året.

Köpenhamn upplever stark efterfrågan på primefastigheter och då priserna i centrala lägen sakta har förbättrats så har efterfrågan även i sekundära områden stärkts. Tillgången till åtskilliga byggrätter dämpar dock efterfrågedrivna hyreshöjningar. Det finns även en fortsatt relativt hög vakans i Köpenhamnsregionen, speciellt i de äldre fastigheterna i vilka det ofta görs stora investeringar i konverterings- och renoveringsåtgärder.

Fastighetsmarknad

Transaktionsvolymen i Öresundsregionen uppgick under 2016 till ca 18 (13) miljarder kr. Omsättningen utgör ca 9% av total transaktionsvolym i Sverige. I Köpenhamnsregionen uppgick transaktionsvolymen till ca 49 miljarder danska kr under 2016.

Största enskilda aär var på den svenska sidan Malmö Live på ca 1 miljard kr följt av Castellums försäljning i Malmö och Lund av kontors- och lagerfastigheter till ett värde om ca 900 Mkr.

På den danska sidan utgjordes den största aären av Castellums köp av Norrportens fastigheter. Den näst största aären i Köpenhamn utgjordes av en kontorsförsäljning om cirka 1,5 miljarder danska kr.

Köparna på såväl svensk som dansk sida utgörs av framförallt nationella fastighetsbolag, institutioner och en mindre del utländska köpare. Under året har en värdeuppgång noterats i regionen, dock med viss variation hänförlig till läge, fastighetsprodukt och kvalité. Tydligast har värdeuppgången varit avseende centrala kontorsfastigheter med kommunikationsnära läge. I Malmö är yielden för kontor på bästa läge ca 4,25% medan den i Lund och Helsingborg är ca 5,00% eller strax därunder och i Köpenhamn ca 4% eller strax däröver.

REGION ÖRESUND I KORTHET

ANTAL MEDARBETARE: 67

FASTIGHETSBESTÅND I: Malmö, Lund, Helsingborg och Köpenhamn YTA: 803 tkvm VÄRDE:15,1 miljarder kr FÖRDELNING:

FASTIGHETSMARKNAD

TRANSAKTIONSVOLYM 2016: 18 miljarder kr (13) i Sverige och 49 miljarder danska kr i Danmark

STÖRRE ENSKILD AFFÄR: Danmark: Castellums förvärv av Norrporten

Sverige: 1 miljard kr avseende Malmö Live

DIREKTAVKASTNING KONTOR BÄSTA LÄGE: 4,0% (avser centrala Köpenhamn)

NÅGRA FRÅGOR TILL: OLA ORSMARK VD REGION ÖRESUND I CASTELLUM

Vad har varit viktigt för Region Öresund under året?

2016 har varit ett otroligt hektiskt år. Vi har genomfört en stor portföljförflyttning och har genom Norrporten-förvärvet dubblat vårt värde. Detta har vi gjort samtidigt som vi jobbat vidare med att vara en bra a¤ärspartner till våra befintliga kunder och genom att skapa relationer med alla nya kunder. Inget av detta hade vi klarat utan medarbetarnas stora engagemang och insatser.

Är det något annat du vill framhålla?

2017 är fortsättningen på den resan vi startade under 2016. Vi är redan igång med ett antal egna utvecklingsprojekt som t ex fastigheten Eminent i Hyllie, som planeras för att bli Nordens första hälsocertifierade byggnad.

REGION STOCKHOLM

Fem största fastighetsägarna

STOCKHOLM

(Kommuner: Botkyrka, Huddinge, Järfälla, Nacka, Sigtuna,
Sollentuna, Solna, Stockholm, Upplands-Väsby)	Taxerad yta tkvm
Vasakronan	1 405
Fabege	930
Sagax	822
AMF Pensionsförsäkring	749
Klövern	740
Castellum	665

Uppgifter avseende kontor-, butik- och industrifastigheter (ej bostäder, vård- och skolfastigheter) ägda per 2016-12-31. Kommunala och statliga bolag samt förvaltningar har exkluderats. Källa: Datscha och Castellum

Förvaltningsresultat och tillväxt Investeringar och försäljningar Nettouthyrning

Hyresnivåer och direktavkastning

Källa: Forum Fastighetsekonomi och Castellum

		STORSTOCKHOLM
		Hyra, kr/kvm	Direktavkastning
KONTOR	Bästa läge	2 200 - 6 500	3,50% - 4,50%
	Sekundärt läge	1 600 - 2 200	4,60% - 5,25%
BUTIK	Bästa läge	4 500 - 13 000	3,50% - 4,50%
	Sekundärt läge	3 000 - 7 000	4,60% - 5,25%
LAGER/ INDUSTRI	Bästa läge	800 - 1 400	5,60% - 6,50%
	Sekundärt läge	600 - 950	6,35% - 7,75%

Kontor och butik avser hyra inklusive media exklusive tillägg för fastighetsskatt.

REGION STOCKHOLM

En av de snabbast växande städerna i Europa

Stockholm är en av Europas snabbast växande städer. Den svenska huvudstadsregionen är navet i svensk ekonomisk utveckling och inflyttningen till Stockholm är stor – de närmaste 50 åren beräknas antalet invånare öka med en miljon. Det medför bl a att arbetsplatsområden utvecklas till bostadsområden samt en god sysselsättningstillväxt som driver på fastighetsmarknaden.

Hyresmarknad

Med en stark efterfrågan och lågt utbud, innebar 2016 ett ur historiskt perspektiv rekordstarkt år för hyresmarknaden i Stockholm där snitthyran för kontor i Stockholm CBD ligger på ca 5 200 kr/kvm, snittet för topphyror på ca 6 000 kr/kvm och där enstaka kontrakt registreras på över 7 000 kr/kvm.

En ökad aktivitet har även kunnat noteras kring samhällsfastigheter som blivit ett alltmer eftertraktat tillgångsslag i brist på andra investeringsobjekt, hårdnad konkurrens och en osäkerhet kring marknadens framtid.

Regionen präglas alltjämt av ett tydligt fokus på moderna och kostnadseektiva kontorsytor, vilket medfört att flera företag eektiviserar sina befintliga lokaler eller flyttar från innerstaden till nyproducerade kontorslokaler utanför innerstaden.

Sekundära lägen har därför också sett en tämligen god utveckling av hyresnivåerna. Processen bedöms komma att fortsätta under kommande år. Eekter som kan noteras är att tomställda lokaler i innerstaden konverteras till hotell och handel samt att externa lägen, dit företag flyttar, förstärks.

De senaste årens tillskott av kontorsyta i regionen bedöms inte påverka hyres- och vakansnivåerna. Avseende lager- och logistiklokaler är efterfrågan alltjämt god och inga större förändringar har skett avseende hyresnivåer och vakansgrader. Nyproduktionen är relativt begränsad, framförallt i CBD och övriga innerstaden.

Hyresmarknaden för butiker i regionen präglas av omdaning till följd av nyproduktion (exempelvis Mall of Scandinavia) såväl som ombyggnation av flera köpcentrum.

Fastighetsmarknad

Den totala transaktionsvolymen i Storstockholm uppgick 2016 till ca 61 miljarder kr (52). Omsättningen utgör ca 31% av total transaktionsvolym i Sverige.

Enskilt största aären var förvärvet av tomträttsfastigheten Snäckan 8 i centrala Stockholm för en köpeskilling om ca 2-2,2 miljarder kr.

En annan aär som utmärker sig är förvärvet av kontorsbyggnaden Uarda 7 i Solna på ca 1,2 miljarder kr till en bedömd yield om ca 3,75%. Detta visar att bristen på investeringsobjekt i Stockholm CBD, där yielden rört sig ner mot 3,5%, medför att de positiva värdeförändringarna i ytterstadsområdena varit stora.

Köparsidan utgörs av noterade svenska fastighetsbolag, institutioner och svenska och utländska fonder. Likt tidigare sker en del försäljningar av kommersiella fastigheter till förmån för kommande konvertering till bostäder.

STOCKHOLM I KORTHET

ANTAL MEDARBETARE: 44

FASTIGHETSBESTÅND I: Botkyrka, Haninge, Huddinge, Järfälla, Nacka, Sigtuna, Sollentuna, Stockholm, Solna, Sundbyberg och Upplands-Väsby

YTA: 692 tkvm VÄRDE:15,2 miljarder kr FÖRDELNING:

FASTIGHETSMARKNAD

TRANSAKTIONSVOLYM 2016: 61 miljarder kr (52)

STÖRRE ENSKILD AFFÄR: 2,2 miljarde r kr för en transaktion av tomträtten Snäckan 8 i centrala Stockholm

DIREKTAVKASTNING KONTOR BÄSTA LÄGE: 3,50% (avser centrala Stockholm)

NÅGRA FRÅGOR TILL: ANDERS NILSSON VD REGION STOCKHOLM I CASTELLUM

Vad har varit viktigast för Region Stockholm under året? En viktig del under 2016 är att vi fortsatt lyfta fram våra positioner som en stadsutvecklare i centrala Stockholm. För närvarande är vi med i utvecklingen i flera av Stockholms mest intressanta utvecklingsområden. Dessutom gjorde vi i slutet av 2016 ett markförvärv i Brunna som skapar ytterligare möjligheter till lager- och logistikinvesteringar inom Arlandaregionen.

Vad ser du fram emot 2017?

En fortsatt bra konjunktur med ytterligare ett bra uthyrningsår, både uthyrning i nya projekt och i befintliga fastigheter.

£Jag ser även fram emot att fortsätta vårt arbete att fördjupa och skapa långsiktiga a¥ärsrelationer med våra kunder. Vi ska även fortsätta att aktivt bidra till Stockholms stadsutveckling.

REGION NORR

Fem största fastighetsägarna

SUNDSVALL	Taxerad yta tkvm	GÄVLE	Taxerad yta tkvm
Diös	228	Diös	219
Castellum	156	FastPartner	112
NP3 Fastigheter	91	Castellum	93
Hemfosa	64	NP3 Fastigheter	54
Hedern Fastigheter	47	Gästrike Fastigheter	36

Hyresnivåer och direktavkastning

		SUNDSVALL		GÄVLE
		Hyra, kr/kvm	Direktavkastning	Hyra, kr/kvm	Direktavkastning
KONTOR	Bästa läge	1 100 - 1 900	6,10% - 7,00%	1 000 - 1 800	6,10% - 6,80%
	Sekundärt läge	800 - 1 350	6,35% - 7,50%	800 - 1 600	6,35% - 8,60%
BUTIK	Bästa läge	1 550 - 3 050	5,95% - 6,85%	1 900 - 3 900	5,60% - 6,60%
	Sekundärt läge	1 050 - 2 350	6,10% - 7,35%	800 - 2 500	6,10% - 8,35%
LAGER/ INDUSTRI	Bästa läge	550 - 900	6,65% - 7,40%	475 - 750	6,80% - 7,80%
	Sekundärt läge	480 - 825	7,10% - 8,40%	400 - 700	6,80% - 8,55%

Kontor och butik avser hyra inklusive media exklusive tillägg för fastighetsskatt. Källa: Forum Fastighetsekonomi

Uppgifter avseende kontor-, butik- och industrifastigheter (ej bostäder, vård och skolfastigheter) ägda per 2016-12-31. Kommunala och statliga bolag samt förvaltningar har exkluderats. Källa: Datscha och Castellum

Investeringar och försäljningar 2016 Nettouthyrning 2016

	Mkr
Förvärv	9 569
Fastighetsförsäljningar	- 5 654
Ny, till och ombyggnation	199
Nettoinvestering	4 114

Förvaltningsresultat i region Norr 2016: 255 Mkr

	Mkr
Nytecknat investeringar	0
Nytecknat befintligt	6
Konkurser	0
Uppsagt <18 mån	– 3
Uppsagt >18 mån	0
Nettouthyrning årsvärde	3

REGION NORR

Största arbetsmarknaden i norra Sverige

Sundsvall är navet i en region som med 200 000 invånare utgör norra Sveriges största arbetsmarknad med goda kommunikationsmöjligheter och utbyggd infrastruktur. Gävle är en av Sveriges snabbast växande städer med ett invånarantal som beräknas passera 100 000 under 2017. Närheten till Stockholmsregionen och Arlanda flygplats har en positiv inverkan på Gävles näringsliv.

Hyresmarknad

SUNDSVALL GÄVLE Hyra, kr/kvm Direktavkastning Hyra, kr/kvm Direktavkastning

Bästa läge 1 100 - 1 900 6,10% - 7,00% 1 000 - 1 800 6,10% - 6,80% Sekundärt läge 800 - 1 350 6,35% - 7,50% 800 - 1 600 6,35% - 8,60%

Bästa läge 1 550 - 3 050 5,95% - 6,85% 1 900 - 3 900 5,60% - 6,60% Sekundärt läge 1 050 - 2 350 6,10% - 7,35% 800 - 2 500 6,10% - 8,35%

Bästa läge 550 - 900 6,65% - 7,40% 475 - 750 6,80% - 7,80% Sekundärt läge 480 - 825 7,10% - 8,40% 400 - 700 6,80% - 8,55%

KONTOR

BUTIK

LAGER/ INDUSTRI Kontorsmarknaden i Sundsvall präglas av uppförandet av Sundsvallsbron som färdigställdes 2014, vilket har lett till att nya områden med väganslutning växer fram och där innerstaden får rum att växa ut mot havet. Sundsvall är navet i en region som med 200 000 invånare utgör norra Sveriges största arbetsmarknad.

Kontorsvakanserna har minskat i centrala Sundsvall i huvudsak till följd av ökad efterfrågan, men också på att det sker en del konverteringar av kontor till bostäder i de äldre husen.

I Sundsvall är marknaden för mindre kontor relativt stark, medan de större lokalerna tar längre tid att fylla. Vakansgraden ligger på runt 5% och bedöms förbli oförändrad. Den relativt oförändrade nivån för kontorshyror de senaste tre åren i de mest centrala lägena väntas bestå.

Handeln i Sundsvall kännetecknas av en stark externhandel och något svagare centrumhandel, då det efter Sundsvallbrons färdigställande 2014 blivit enklare för konsumenten att ta sig till Birsta City.

I Gävle har hyresnivåerna varit relativt stabila under året. Konjunkturen betraktas vara i ett normalläge i Gävleborgs län, dock med stor variation mellan olika branscher där verkstadsindustrin gått sämst medan byggindustrin befunnit sig i högkonjunktur.

Fastighetsmarknad

Totalt uppgick transaktionsvolymen 2016 i Sundsvall och Gävle till ca 13 miljarder kr (9). Omsättningen i regionen motsvarar ca 7% av den totala transaktionsvolymen i Sverige.

Den enskilt största affären i regionen var Castellums försäljning i Sundsvall till Diös, där fastigheterna i Sundsvall hade ett värde om ca 1 miljard kr. I Gävle utgjorde förvärv av tre handelsfastigheter i Valbo Köpstad om ca 275 Mkr det största förvärvet.

Under året har en viss värdeuppgång noterats i regionen, dock med variation hänförlig till läge, fastighetsprodukt och kvalité. Tydligast har värdeuppgången varit avseende centrala kontorsfastigheter. För kontor på bästa läge i Sundsvall ligger yielden på 6% eller strax därunder medan den i Gävle ligger på ca 6% eller strax däröver.

Förändring av Castellums organisation

Castellum har under början av 2017 inlett en process för att reducera antalet regioner, från fem till fyra. Avsikten är att Region Norr ska slås samman med Region Stockholm.

NORR I KORTHET

ANTAL MEDARBETARE: 34 FASTIGHETSBESTÅND I: Sundsvall och Gävle YTA: 259 tkvm VÄRDE: 4,8 miljarder kr FÖRDELNING:

FASTIGHETSMARKNAD

TRANSAKTIONSVOLYM 2016: 13 miljarder kr (9)

STÖRRE ENSKILD AFFÄR: Transaktion om 1 miljard kr i Sundsvall

DIREKTAVKASTNING KONTOR BÄSTA LÄGE: 6,10% (centrala Sundsvall)

KOMMENTAR FRÅN: JÖRGEN LUNDGREN VD REGION NORR I CASTELLUM

Vad har varit viktigt för Region Norr under 2016?

2016 har, efter att Norrporten blev en del av Castellum, präglats av ett integrationsarbete som vi genomfört enligt plan. Vi har, precis som sades vid köpet, avyttrat en stor del av beståndet.

Samtidigt har det operativa arbetet pågått med full kraft i organisationen – bland annat genom att vi genomfört ett lyckosamt uthyrningsarbete i regionen.

Finansiering till låg risk, en hörnsten i Castellums strategi

Att äga och förvalta fastigheter är en kapitalintensiv verksamhet, varför god tillgång till finansiering är en förutsättning. Finansiering kan ske med såväl eget som lånat kapital och hur respektive bolags kapitalstruktur ser ut påverkas av vilken finansiell risk som bolaget och dess ägare är beredda att ta.

Finansiering

Vald kapitalstruktur har betydelse för ägarnas förväntade avkastning och exponering för risk. Några faktorer som påverkar valet är aärsrisk, skattesköld samt risk och kostnader förknippade med ökad belåning. Castellum fastställde redan vid börsnoteringen att bolaget skulle ha låg finansiell risk, vilket idag uttrycks som att belåningsgraden varaktigt ej skall överstiga 55% och att räntetäckningsgraden ska vara minst 200%.

Per 31 december 2016 uppgick Castellums tillgångar till 71 miljarder kr samtidigt som belåningsgraden var 50%, medan räntetäckningsgraden under året uppgick till 348%.

Finanspolicy och uppföljning

Paula och Jens

Den finansiella verksamheten i Castellum bedrivs i enlighet med den av styrelsen fastställda finanspolicyn och ska bedrivas på sådant sätt att behovet av lång- och kortfristig finansiering och likviditet säkerställs. Vidare ska ett lågt och stabilt räntenetto eftersträvas med hänsyn tagen till fastställda riskmandat. Castellum påverkas i hög grad av utvecklingen på de finansiella marknaderna. För finansverksamheten är det därför av vikt att spegla och stödja aärsverksamhetens mål och förutsättningar. Med stöd av finanspolicyn kan koncernen styra och hantera sina finansiella

risker samt säkerställa riskhantering genom god kontroll och uppföljning. De finansiella riskerna följs upp och rapporteras kvartalsvis till såväl revisions- och finansutskottet som styrelsen. Styrelsen genomför årligen en översyn av finanspolicyn.

Castellum följer regelbundet upp och övervakar framtida finansieringsbehov, baserat på antaganden om intjäning, nettoinvesteringsvolym, fastigheternas värdeutveckling samt befintlig skuldportföljs förfallostruktur, utrymme till covenanter i kreditavtal och ränteriskexponering. Koncernen genomför även känslighetsanalyser för att förstå hur förändringar i fastighetsportföljen, liksom rörelser i marknadsräntan och fastighetsvärdena, påverkar balansräkning och intjäning.

Finansiell strategi

Castellums strategi för finansiering ska stödja verksamheten och hantera koncernens finansiella risker, samtidigt som den ska verka för ett öppet och transparent klimat. Strategin ska återspeglas i den av styrelsen fastställda finanspolicyn – allt för att säkerställa riskhantering genom god kontroll. Castellums finansstrategi kan sammanfattas i fem hörnstenar; diversifiering, likviditet, styrka, transparens och flexibilitet.

FÖRDELNING AV FINANSIERING 2016-12-31

CASTELLUMS FEM HÖRNSTENAR AVSEENDE FINANSIERING

DIVERSIFIERING	Castellum ska ha en diversifierad låneportfölj och undvika beroende av såväl enskild finansieringskälla som motpart. Vidare ska förfall av olika typer av finansieringskällor och enskilda krediter fördelas över tid. Castellum ska bevaka och följa utvecklingen på de finansiella marknaderna. Allt i syfte att snabbt kunna agera och matcha verksamhetens behov. Castellums räntebärande finansiering netto uppgick vid årsskiftet till 38,2 miljarder kr, varav 17,0 miljarder kr utgjorde kapitalmarknadsfinansiering (MTN-program om 9,3 samt certifikatsprogram om 7,7) motsvarande 44% och resterande del utgjordes av lån i större nordiska banker och kreditinstitut. Vad avser kapitalbindningen uppgick den vid årsskiftet till 3,0 år i genomsnitt och intervallet var från 1 månad till 13,5 år.
LIKVIDITET	Castellum ska ha tillgängliga outnyttjade kreditfaciliteter för att snabbt kunna möta verksamhetens behov och de möjligheter som ges. Vidare ska revolverande kreditfaciliteter finnas i syfte att minska behovet av att överskott måste placeras. Vid årsskiftet hade Castellum 53,3 miljarder kr i kreditavtal, varav 15,0 miljarder kr var outnyttjat.
STYRKA	Koncernens finansiella nyckeltal ska vara starka med en belåningsgrad om max 55% och en räntetäckningsgrad om minst 200%. Styrkan i vår fastighetsportfölj förstärks av kvaliteten i vårt kassaflöde samt skuld- och ränteportföljens sammansättning. Castellum ska reducera risken för plötslig negativ påverkan på finansnettot, som en följd av förändringar i det allmänna ränteläget och/eller bedömningen av Castellum som låntagare och som inte kan pareras av motverkande resultate¥ekter i den rörelsedrivande verksamheten. Belåningsgraden var vid årsskiftet 50% medan räntetäckningsgraden under 2016 uppgick till 348%.
TRANSPARENS	Castellum ska uppmuntra långsiktiga relationer med såväl banker som andra kreditgivare/investerare och har som målsättning att vara transparent i syfte att öka berörda parters förståelse för koncernens verksamhet och därmed sin kreditexponering.
FLEXIBILITET	Castellum ska ha en flexibel finansiering i syfte att stödja verksamhetens utveckling avseende förvärv, försäljningar och projekt utveckling. Våra kreditfaciliteter ska ge oss god flexibilitet att dra och återbetala med kort framförhållning utan extra kostnad. Vidare ska Castellum ha tillgång till flexibilitet avseende såväl priskonstruktion (fast respektive rörligt) som löptider. Vid årsskiftet hade Castellum 36,3 miljarder kr i bankavtal varav 23,0 miljarder kr utgjordes av revolverade kreditfaciliteter.

"Castellum ska ha tillräcklig och konkurrenskraftig finansiering så att koncernens verksamhet kan bedrivas på ett ändamålsenligt och kostnadseektivt sätt."

* Castellum har samarbetat med Handelsbanken vid utformningen av det gröna ramverket.

Finansieringsrisk

Med finansieringsrisk avses risken att finansiering saknas eller är mycket oförmånlig vid en viss tidpunkt. Finansieringsrisken är koncernens i särklass största finansiella risk. Koncernens tillgångar, som främst utgörs av kommersiella fastigheter, ska ses som en långsiktig investering och därmed följa krav på en långsiktig syn på fastighetsportföljens finansiering. Samtidigt ska dock hänsyn tas till prissättningen i kreditmarknaden.

Castellum ska ha tillräcklig och konkurrenskraftig finansiering så att koncernens verksamhet kan bedrivas på ett ändamålsenligt och kostnadseektivt sätt. Finansieringsrisken hanteras genom god framförhållning, ändamålsenlig kapitalbindningstid, väl avvägd kreditprissättning, diversifiering av finansieringskällor och löptider respektive rimlig likviditetsbuert.

Castellum hade vid årets utgång kreditavtal om 53 259 Mkr (30 325), varav långfristigt upp gick till 40 358 Mkr (25 141) och kortfristigt till 12 901 Mkr (5 184).

Förvärvet av Norrporten innebar övertagande av 14 172 Mkr i kreditavtal. Av dessa har 5 498 Mkr avslutats eller förfallit. Av kvarvarande volym har 3 269 Mkr omförhandlats och borgensförbindelse har ingåtts för 6 059 Mkr av avtalen. I Castellum har därutöver nya avtal om 5 300 Mkr tillförts, befintliga avtal utökats med 1 000 Mkr och kreditavtal om 8 150 Mkr omförhandlats och förlängts. Även finansiering om 1 069 Mkr från det tidigare joint venture bolaget CORHEI har under året inkluderats i Castellums räntebärande finansiering, av dessa har dock 447 Mkr förfallit. Under året har obligationer om 500 Mkr förfallit och 3 275 Mkr har emitterats, varav 1 000 Mkr är gröna obligationer emitterade enligt Castellums under året utarbetade "Green Bond Framework".* ¥

Kreditförfallostruktur 2016-12-31

		Utnyttjat i
Mkr	Kreditavtal	Bank	MTN/Cert	Totalt
0-1 år	12 901	3 090	9 302	12 392
1-2 år	7 745	1 695	2 250	3 945
2-3 år	19 291	7 104	1 447	8 551
3-4 år	5 857	4 085	1 772	5 857
4-5 år	3 027	2 027	1 000	3 027
> 5 år	4 438	3 251	1 187	4 438
Totalt	53 259	21 252	16 958	38 210

Netto räntebärande skulder efter avdrag för likviditet om 257 Mkr (39) uppgick till 38 210 Mkr (20 357), varav 9 256 Mkr (6 499) avser utestående obligationer och 7 702 Mkr (3 157) utestående företagscertifikat. (Nominellt 9 275 Mkr respektive 7 710 Mkr.)

¥Utfärdade åtaganden i kreditavtal, s k covenants, innebär att belåningsgraden ej får överstiga 65% och att räntetäckningsgraden ej får understiga 175% vilket Castellum uppfyller med god marginal, 50% respektive 348%.

¥Den genomsnittliga löptiden på Castellums krediter uppgick till 3,0 år (3,1).

Ränterisk

Ränterisk är per definition risken för negativ påverkan i resultat- och balansräkningen utifrån ett förändrat ränteläge i marknaden. För att begränsa svängningar i räntenettot ska Castellum ha en mix av räntebindningstider i lån och räntederivat. Så länge Stibor-räntan (3mån) är negativ gäller dock för Castellums del att derivat i form av ränteswappar inte ger en stabil kostnadsbild när dessa kombineras med banklån som har noll som golv för Stibor-räntan. Vid val av ränteprofil ska hänsyn tas till koncernens aärsplan samt förväntade in- och utflöden.

Börsnoterade fastighetsbolag

Källa: Rullande helårsvärden baserade på respektive bolags Q3 rapport 2016.

Kreditförfallostruktur

RCF-Rambelopp: Revolving Credit Facility – Rambelopp

Räntekostnaden är den enskilt största kostnadsposten och har stor påverkan på tillväxten i förvaltningsresultatet. Räntekostnaden påverkas dels av förändring i marknadsräntan, dels av den marginal som kreditgivare kräver i ersättning för att låna ut pengar. Den korta marknadsräntan styrs av Riksbanken medan den långa marknadsräntan främst påverkas av andra faktorer såsom förväntningar om framtida tillväxt och inflation. Kreditmarginalen styrs dels av tillgång och efterfrågan på krediter, dels av regelverk på kredit- och kapitalmarknaden. Både ränte- och kreditmarknaden kan förändras snabbt men kan inte påverkas av Castellum. Stigande marknadsräntor anses normalt bero på ökad ekonomisk tillväxt och stigande inflation, vilket även antas leda till ökad efterfrågan på kommersiella lokaler och därmed stigande hyror och/eller minskade vakanser. Sjunkande marknads-räntor anses normalt ha motsatta orsaker och eekter. Givet detta resonemang möts alltså stigande respektive sjunkande marknadsräntor av stigande eller sjunkande hyresintäkter över tid. Förändring av kreditmarginaler kan ske oberoende av konjunktur och har under senare tid påverkats av förändrat regelverk på främst bankkreditmarknaden. Förändringar av marknadsränta och kreditmarginaler påverkar finansnettot. Hur snabbt och med hur mycket beror dels på vald räntebindningstid, dels på kreditmarginalernas bindningstid.

För att säkerställa ett lågt och stabilt kassaflödesmässigt räntenetto har Castellum valt att begränsa andelen ränteförfall inom 6 månader till intervallet 20%–55% av nettolåneskulden och att den genomsnittliga räntebindningen ska ligga i intervallet 1–3,5 år. Räntetäckningsgraden är ett finansiellt mått som beskriver ett bolags risknivå och motståndskraft för förändringar i räntenettot.

Ränteförfallostruktur 2016-12-31

	Krediter, Mkr	Ränte derivat, Mkr Netto, Mkr		Utgående ränta	Genomsnittlig räntebindning
0-1 år	34 120	– 16 887	17 233	3,0%	0,2 år
1-2 år	0	2 400	2 400	2,0%	1,3 år
2-3 år	297	1 800	2 097	1,7%	2,5 år
3-4 år	847	4 337	5 184	2,0%	3,5 år
4-5 år	2 350	2 900	5 250	2,3%	4,4 år
5-10 år	596	5 450	6 046	2,7%	6,5 år
Totalt	38 210	–	38 210	2,6%	2,4 år

Castellums strategi inkluderar att ha en räntetäckningsgrad om minst 200%. För 2016 uppgick räntetäckningsgraden till 348% (351%). Per den 31 december 2016 uppgick den genomsnittliga räntebindningstiden till 2,4 år (2,5) medan andelen ränteförfall inom 6 månader var 40%. Marginaler och avgifter på kreditavtal är fastställda med en genomsnittlig löptid om 2,4 år (3,1).

Finansnettot 2016 uppgick till –832 Mkr (–602) med en genomsnittlig ränta om 2,7% (3,0%) och består av marknadsränta vid lånetillfället samt marginal till kreditgivarna. Genomsnittlig eektiv ränta per 31 december var 2,6% (2,9%).

Kreditmarginaler och avgifter fördelas i tabellen vid de rapporterade kreditvolymernas förfallosegment.

Kredit- och motpartsrisk

Med kredit- och motpartsrisk avses risken att motpart inte kan fullgöra leverans eller betalning. Kredit- och motpartsrisk i den finansiella verksamheten uppstår främst i samband med långfristiga kreditavtal, derivatavtal samt vid placering av likvida medel. Castellum begränsar denna risk genom krav på hög kreditvärdighet hos motparterna, vilka i nuläget utgörs av större nordiska banker.

Räntetäckningsgrad 2016

Castellums finanspolicy och åtaganden i kreditavtal

Policy		Åtaganden	Utfall
Belåningsgrad	Varaktigt ej överstiga 55%	Ej över 65%	50%
Räntetäckningsgrad	Minst 200%	Minst 175%	348%
Finansieringsrisk
– genomsnittlig kapitalbindning	Minst 2 år		3,0 år
– förfall inom 1 år	Högst 30% av utestående lån och outnyttjade kreditavtal		10%
– genomsnittlig kreditprislöptid	Minst 1,5 år		2,4 år
– andel kapitalmarknadsfinansiering	Högst 75% av utestående räntebärande skulder		44%
– likviditetsbu¢ert	Säkerställt kreditutrymme motsvarande 750 Mkr samt 4,5 månaders kommande låneförfall		Uppfyllt
Ränterisk
– genomsnittlig räntebindning	1,0 – 3,5 år		2,4 år
– förfall inom 6 månader	Minst 20%, högst 55%		40%
Kredit- och motpartsrisk
– ratingrestriktion	Kreditinstitut med hög rating, lägst S&P BBB+		Uppfyllt
Valutarisk
– omräkningsexponering	Eget kapital säkras ej		Ingen säkring
– transaktionsexponering	Hanteras om överstigande 25 Mkr		Mindre än 25 Mkr

Valutarisk

Med valutarisk avses risk för negativ påverkan på resultat- och balansräkning samt kassaflöde på grund av förändringar i valutakurser. Valutarisk kan delas upp i omräkningsexponering och transaktionsexponering. Castellum ägde vid årets utgång fastigheter i Danmark till ett värde om 5 395 Mkr (954), vilket innebär att koncernen är exponerad för valutarisk. Valutarisken hänför sig främst till resultat- och balansräkning i utländsk valuta som räknas om till svenska kronor. Vad avser omräkningsexponering ska som grundregel eget kapital inte säkras medan transaktionsexponeringen ska hanteras om exponeringen i någon valuta överstiger ett motvärde om 25 Mkr.

Säkerställning av räntebärande skulder

Långfristiga låneavtal i bank säkerställs i huvudsak med säkerhet i bolagets fastigheter och åtagandena inkluderar även vissa s k "covenants". Utfärdade obligationer, företagscertifikat och vissa kortfristiga låneavtal i bank såsom koncernkontokrediter säkerställs ej. Av netto räntebärande skulder om 38 210 Mkr (20 357) var 21 252 Mkr (10 460) säkerställda med pantbrev och 16 958 Mkr (9 897) icke säkerställda. Andelen utnyttjade säkerställda krediter uppgick således till ca 28% av fastigheternas värde. Utfärdade åtaganden i kreditavtal innebär att belåningsgraden ej får överstiga 65% och att räntetäckningsgraden ej får understiga 175%. Dessutom finns allmänna åtaganden om att Castellum ska förse sina kreditgivare med bl a finansiell information såsom årsredovisningar, delårsrapporter och fastighetsvärderingar. I vissa fall har bankerna rätt till omförhandling av kreditavtalen vid förändrad verksamhetsinriktning eller avnotering.

Derivat

Räntederivat

I enlighet med redovisningsreglerna IAS 39 ska derivat marknadsvärderas. Avseende räntederivat innebär det att ett över- eller undervärde uppstår om den avtalade räntan avviker från aktuell marknadsränta, där värdeförändringen i Castellums fall redovisas i resultaträkningen. Genom att binda räntor på längre tid begränsas således den kassaflödesmässiga ränterisken, medan risken för redovisningsmässiga värdeförändringar ökar. Noterbart är att lån med lång räntebindning som är mindre flexibla, men ur ränteriskhänseende i huvudsak kan jämställas med förlängning via räntederivat, enligt gällande redovisningsregler normalt ej marknadsvärderas.

Valutaderivat

Castellums behov av finansiering i danska kronor kan uppnås dels genom upplåning i danska kronor, dels genom valutaderivat. Exponeringen är densamma men i enlighet med redovisningsreglerna i IAS 39 ska derivat marknadsvärderas vilket innebär att det uppstår ett över- eller undervärde om den avtalade valutakursen avviker från aktuell valutakurs. Castellum tillämpar säkringsredovisning enligt IAS 39 vilket innebär att den eektiva delen av värdeförändringen redovisas i övrigt totalresultat.

Organisation

Koncernens finansiella riskhantering är centraliserad till moderbolaget. Internbanken ansvarar bland annat för koncernens kreditförsörjning, ränteriskhantering, dotterbolagens finansiering samt koncernmässig cash management. Inom moderbolaget finns även redovisning och självständig kontroll av den finansiella verksamheten, en s k back-o¨ce och compliance funktion.

Utestående MTN-obligationer 2016-12-31

MTN-nr	Emissions tidpunkt	Ursprunglig löptid	Marginal/Kupong	Volym, Mkr	Ack. utestående volym, Mkr
102	2013 mars	4,0 år	Stibor 3m +2,00%	1 000	1 000
104	2013 september	5,0 år	Stibor 3m +1,75%	500	1 500
105	2014 mars	5,25 år	Stibor 3m +1,40%	500	2 000
106	2014 september	3,5 år	Stibor 3m +1,10%	500	2 500
108	2015 mars & 2016 oktober	5,0 år	Stibor 3m +1,20%	925	3 425
109	2015 april	2,0 år	Fast kupongränta 0,625%	350	3 775
110	2015 april & 2016 december	7,0 år	Stibor 3m +1,45%	600	4 375
111	2015 april	5,2 år	Fast kupongränta 1,58%	350	4 725
112	2015 april	4,5 år	Fast kupongränta 1,29%	300	5 025
113	2015 juni	3,0 år	Stibor 3m +0,82%	550	5 575
114	2015 augusti	2,0 år	Stibor 3m +0,75%	250	5 825
115	2015 sept/nov & 2016 Jan	5,0 år	Fast kupongränta 1,75%	500	6 325
116	2015 Sep & 2016 Oct	4,0 år	Stibor 3m +1,13%	650	6 975
117 – Grön	2016 September	5,0 år	Stibor 3m+1,95%	650	7 625
118 – Grön	2016 September	5,0 år	Fast kupongränta + 1,875%	350	7 975
119	2016 Oktober	2,0 år	Stibor 3m + 1,20%	700	8 675
120	2016 November	5,2 år	Fast kupongränta 2,125%	600	9 275
Programstorlek				10 000

FINANSIERING

Utdelningstillväxt 2016 om 18%

Castellum ska verka för att bolagets aktie ger en konkurrenskraftig totalavkastning i förhållande till risk samt hög likviditet. Allt agerande ska utgå från ett långsiktigt perspektiv och bolaget ska ha en frekvent, öppen och rättvisande redovisning till aktieägare, kapitaloch kreditmarknaden samt till media, dock utan att enskild aärsrelation exponeras. Långsiktigt ska Castellum vara ett av de större börsnoterade fastighetsbolagen i Sverige.

Castellumaktien

Castellumaktien är registrerad på Nasdaq Stockholm Large Cap. Castellums börsvärde, d v s värdet av samtliga utestående aktier i Castellum, uppgick per den 31 december 2016 till 34,1 miljarder kr (19,8), vilket motsvarar ca 13% av det totala börsvärdet för renodlade svenska fastighetsbolag om drygt 256 miljarder kr och knappt 0,6% av det samlade börsvärdet för svenska noterade bolag om ca 6 115 miljarder kr.

Castellum har som ett led i förvärvet av Norrporten genomfört dels en företrädesemission, dels en apportemission.

Företrädesemissionen om 82 000 000 nya aktier, som avslutades i juni, innebar att Castellum tillfördes ca 6,3 miljarder kr före avdrag för emissionskostnader om ca 123 Mkr (95 Mkr netto efter avdrag för uppskjuten skatt). Vidare utgjorde Castellumaktier om totalt 27 201 166 en del av vederlaget för aktierna i Norrporten motsvarande ett värde om 3 075 Mkr vid tillträdet. Med stöd av emissionsbemyndigandet från den extra bolagsstämman 20 maj 2016 beslutade Castellums styrelse om en apportemission till Andra och Sjätte AP-fonderna om 19 194 458 vederlagsaktier samt, med stöd av bemyndigandet från årsstämman den 17 mars 2016, att överlåta samtliga sedan tidigare återköpta aktier, motsvarande 8 006 708 aktier. Castellums återköpta aktier förvärvades under år 2000 för en sammanlagd köpeskilling om 194 Mkr.

Efter företrädes- och apportemissionen uppgår antal utestående Castellum aktier till 273 201 166.

Under 2016 har totalt 285 miljoner (188) aktier omsatts motsvarande i genomsnitt 780 000 aktier per handelsdag (751 000), vilket på års basis motsvarar en omsättningshastighet om 103% (114%).

Aktieomsättningen baseras på statistik från Nasdaq Stockholm, Chi-X, Turquoise och BATS Europe.

Föreslagen utdelning

Styrelsen avser att föreslå årsstämman en utdelning om 5,00 kr per aktie, vilket innebär en höjning med 18% mot föregående år. Utbetalningen föreslås delas upp på två utbetalningstillfällen. Utdelningsandelen uppgår till 57% utifrån förvaltningsresultat före skatt.

Beslutar årsstämman i enlighet med styrelsens förslag är avstämningsdag för den första utbetalningen måndagen den 27 mars 2017, vilket innebär att sista dag för handel med aktier inklusive utdelning är torsdagen den 23 mars 2017. Avstämningsdag för den andra utbetalningen är måndagen den 25 september 2017, vilket innebär att sista dag för handel med aktier inklusive utdelning är torsdagen den 21 september 2017. Den första utbetalningen beräknas ske torsdagen den 30 mars 2017 och den andra utbetalningen beräknas till torsdagen den 28 september 2017.

Utdelningen ryms inom Castellums målsättning att dela ut minst 50% av förvaltningsresultat, dock med hänsyn tagen till investeringsplaner, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Orealiserade värdeförändringar, positiva eller negativa, ingår således ej i det utdelningsgrundande resultatet.

Substansvärde

Substansvärdet är det samlade kapital som företaget förvaltar åt sina ägare. Utifrån detta kapital vill Castellum skapa stabil avkastning och tillväxt under lågt finansiellt risktagande. Då tillgångar

IR-KONTAKT

Henrik Saxborn, VD

Ulrika Danielsson, CFO

VARFÖR CASTELLUM ÄR INTRESSANT FÖR INVESTERAREN

Castellum är ett av Sveriges största fastighetsbolag som har en långsiktighet i strategi, fastighetsvärdetillväxt, förvaltningsresultat och utdelning.

• STABIL TILLVÄXT SEDAN BÖRSINTRODUKTIONEN 1997 Castellum har sedan 1997 påvisat en tillväxt i förvaltningsresultat kronor/aktie om 10% per år och en utdelning varje år som i snitt utgjort 52% av förvaltningsresultatet.
• STARK BALANSRÄKNING OCH LÅG FINANSIELL RISK Castellums mål för belåningsgraden är att den ej varaktigt ska överstiga 55%. Vid utgången av 2016 uppgick den till 50%. Målet för räntetäckningsgraden är minst 200%. Vid utgången av 2016 uppgick den till 348%.

• VÄL DIVERSIFIERAD PORTFÖLJ

Fokus är på kommersiella lokaler med en kontraktsportfölj om ca 6 000 kunder i ett flertal olika branscher som speglar svenskt och danskt näringsliv. Riskspridningen är därmed stor och det enskilt största kontraktet motsvarar ca 2%.

• LOKALA AFFÄRER MED HÅLLBARHETSFOKUS

Castellum är närvarande på 17 tillväxtorter i Sverige och i Köpenhamn med lokala egna organisationer för uthyrning, service och förvaltning. Bolaget driver ett aktivt hållbarhetsarbete som kvitterats med flera utmärkelser och bedömningar.

• TROVÄRDIGHET GENOM TRANSPARENS

Castellums ambition är att ge en aktuell och korrekt information om bolagets utveckling som ska vara fullvärdig för investeringsbeslut i bolagets aktie. Bolagets årsredovisning för 2015 fick utmärkelsen Bästa redovisningen bland svenska aktiebolag noterade på Nasdaq Stockholm, Large Cap.

5,00

Styrelsen avser att föreslå årsstämman en utdelning om 5,00 kr per aktie, vilket innebär en höjning med 18% mot föregående år.

"Castellums aktie är sedan 1997 noterad på Nasdaq Stockholm Large Cap och handlas under kortnamnet CAST. "

23,8%

Under 2016 har aktiens totalavkastning inklusive utdelning om 4,25 kr, varit 23,8%.

och skulder är värderade till verkligt värde kan substansvärdet beräknas utifrån balansräkningens egna kapital. Dock bör hänsyn tas till att den eektiva skatten är lägre än den redovisade nominella skatten på grund av dels möjligheten att sälja fastigheter på ett skatteeektivt sätt, dels tidsfaktorn som medför att skatten ska diskonteras.

Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) kan beräknas till 133 kr/aktie (112). Aktiekursen vid årsskiftet utgjorde således 94% (94%) av långsiktigt substansvärde.

Substansvärde

	Mkr	kr/aktie
Eget kapital enligt balansräkning	29 234	107
Återläggning
Derivat enligt balansräkning	1 582	6
Goodwill enligt balansräkningen	– 1 659	– 6
Uppskjuten skatt enligt balansräkning	7 065	26
Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV)	36 222	133
Avdrag
Derivat enligt ovan	– 1 582	– 6
Bedömd verklig skuld uppskjuten skatt 5%*	– 1 558	– 6
Kortsiktigt substansvärde (EPRA NNNAV)	33 082	121

* Bedömd verklig uppskjuten skatteskuld netto har beräknats till 5% baserat på en diskonteringsränta om 3%. Vidare har antagits dels att underskottsavdragen realiseras under 2 år med en nominell skatt om 22%, vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skattef ordran om 21%, dels att fastigheterna realiseras under 50 år där 33% säljs direkt med en nominell skatt om 22% och 67% säljs indirekt via bolag där köparens skatteavdrag är 6%, vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skatteskuld om 4%.

Vidare har uppskjuten skattefordran hänförlig till ej skattemässigt avdragsgilla förluster i derivatportföljen värderats till nominell skatt om 22%.

Intjäning

Förvaltningsresultat per aktie efter avdrag för skatt hänförligt till skattepliktigt förvaltningsresultat (EPRA EPS) uppgick 2016 till 8,26 kr (7,84), vilket utifrån aktiekursen vid årsskiftet ger en avkastning om 6,6% (7,5%), motsvarande en multipel om 15 (13). Det synliga förvaltningsresultatet bör justeras för värdetillväxt i det långsiktiga fastighetsinnehavet samt eektiv betald skatt.

Resultatet efter skatt per aktie uppgick 2016 till 21,20 kr (15,24), vilket utifrån aktiekursen ger en avkastning om 17,0% (14,6%) motsvarande ett P/E om 6 (7).

Totalavkastning

Totalavkastningen speglar aktiekursens utveckling med tillägg för lämnade utdelningar under perioden.

Kursen på Castellumaktien vid årets slut var 124,90 kr (104,73) motsvarande ett börsvärde om 34,1 miljarder kr (19,8), beräknat på antalet utestående aktier. Under 2016 har aktiens totalavkastning inklusive utdelning om 4,25 kr, varit 23,8% (2,3%).

Tillväxt, avkastning och finansiell risk

	2016	3 år snitt/år	10 år snitt/år
Tillväxt
Hyresintäkt kr/aktie	11%	4%	6%
Förvaltningsresultat kr/aktie	9%	7%	7%
Årets resultat efter skatt kr/aktie	39%	33%	9%
Utdelning kr/aktie	18%	11%	7%
Långsiktigt substansvärde kr/aktie	19%	13%	7%
Aktuellt substansvärde kr/aktie	21%	13%	6%
Fastighetsbestånd kr/aktie	17%	9%	7%
Värdeförändring fastigheter	6,3%	3,9%	1,3%
Avkastning
Avkastning långsiktigt substansvärde 25,3%		15,9%	11,6%
Avkastning aktuellt substansvärde	20,9%	14,7%	11,2%
Avkastning totalt kapital	11,9%	8,0%	6,5%
Aktiens totalavkastning (inkl utdelning)
Castellum	23,8%	17,0%	8,5%
Nasdaq Stockholm (SIX Return)	9,6%	11,9%	7,6%
Fastighetsindex Sverige (EPRA)	7,2%	22,6%	10,2%
Fastighetsindex Europa (EPRA)	– 4,5%	12,6%	0,3%
Fastighetsindex Eurozone (EPRA)	4,7%	14,8%	2,4%
Fastighetsindex Storbritannien (EPRA) – 8,5%		7,5% – 2,7%
Finansiell risk
Belåningsgrad	50%	51%	50%
Räntetäckningsgrad	348%	341%	303%

Direktavkastning

Direktavkastning är företagets utdelning dividerat med aktuell aktiekurs och utgör den avkastning man som aktieägare får kontant varje år efter årsstämmans beslut. Nyckeltalet uttrycker således en relation mellan två olika "sfärer" – dels Castellums prestation i form av utdelning, dels aktiemarknadens prissättning av företaget. Värderingen speglar sålunda marknadens åsikt om vilken direktavkastning som krävs för att ge en total-

Castellumaktiens utveckling sedan börsintroduktionen 23 maj Börsnoterade fastighetsbolag 1997 till och med 31 december 2016

avkastning som möter marknadens avkastningskrav på Castellumaktien.

Den föreslagna utdelningen om 5,00 kronor (4,25) motsvarar en direktavkastning om 4,0% (4,1%) beräknat på kursen vid årets utgång.

Avkastning substans och resultat inkl. långsiktig värdeförändring

I bolag som förvaltar s k realtillgångar, t ex fastigheter, avspeglar förvaltningsresultatet endast en – om än större – del av det totala resultatet. I definitionen på realtillgångar framgår att dessa är värdeskyddade, d v s över tid och med gott underhåll har de en värdeutveckling som kompenserar för inflationen.

Substansvärdet, d v s nämnaren i avkastningskvoten resultat/kapital, justeras årligen genom IFRS-reglerna med avseende på värdeförändringar. För att ge en korrekt avkastning måste även täljaren, d v s resultatet, justeras på samma sätt. Det redovisade förvaltningsresultatet måste sålunda kompletteras med en värdeförändringskomponent samt eektiv skatt för att ge en korrekt bild av resultat och avkastning.

Ett problem är att värdeförändringar kan variera kraftigt mellan år och kvartal och medföra volatila resultat. För en långsiktig aktör med stabilt kassaflöde och en väl sammansatt fastighetsportfölj kan därför den långsiktiga värdeförändringen användas för att justera täljaren i ekvationen.

Avkastning substans och resultat inkl. långsiktig värdeförändring

		Känslighetsanalys
			–1%-enhet +1%-enhet
Förvaltningsresultat 2016	2 065	2 065	2 065
Värdeförändring fastighet (snitt 10 år)	867	200	1 533
D:o %	1,3%	0,3%	2,3%
Aktuell skatt, 5%	– 102	– 102	– 102
Resultat efter skatt	2 830	2 163	3 496
Resultat kr/aktie	13,27	10,14	16,39
Avkastning långsiktig substans	12,7%	10,2%	15,4%
Resultat / aktiekurs	10,6%	8,1%	13,1%
P/E	9	12	8

Skapat aktieägarvärde

Vid börsintroduktionen i maj 1997 uppgick Castellums fastighetsportfölj till ca 10 miljarder kr, förvaltningsresultatet till ca 300 Mkr och ägarnas kapital till ca 4 miljarder kr. Sedan dess har Castellum skapat aktieägarvärde genom att öka ägarnas kapital till 36 miljarder kr per 31 december 2016. Fastighetsportföljen har växt under samma period och uppgick vid utgången av 2016 till ca 71 miljarder kr medan förvaltningsresultatet ökat till 2 065 Mkr.

Värdering

Placerarens avkastningskrav för en viss aktie är utgångspunkten för en värdering på lång sikt. Avkastningskravet varierar såväl från aktie till aktie som över tid, vilket bland annat beror på den risk placeraren upplever finns för det aktuella företaget och som denne vill kompenseras för – ju högre risk desto högre avkastningskrav. Beroende på placerarens – eller snarare kollektivet av placerares – bedömning av aktiens framtida totalavkastning (direktavkastning plus kurstillväxt) och risknivå framkommer en motiverad kurs.

På kort sikt är det dock i hög grad utbud och efterfrågan på aktien i fråga som styr kursrörelserna och sätter dagskursen. Faktorer som påverkar på kort sikt (förutom placerarens bedömning av aktiens långsiktiga avkastning) är t ex branschutsikter, makrobedömningar, omvärldshändelser, allokeringsaspekter, avkastning på alternativa placeringar och regelverk. På lång sikt blir dock bolagets faktiska prestation i form av totalavkastning och tillväxt avgörande för kursutvecklingen.

Som framgår av tabellen till vänster har Castellum de senaste 10 åren presterat en totalavkastning på i genomsnitt 8,5% per år, varav direktavkastningen står för ca 4% och kursutvecklingen ca 4,5%, med för den svenska fastighetsbranschen måttligt risktagande. Den genomsnittliga utdelningstillväxten har under samma period uppgått till 7% per år.

"Ett 20-tal svenska och utländska aktieanalytiker följer utvecklingen i såväl Castellum som svensk fastighetssektor."

Den genomsnittliga utdelningstillväxten för Castellums aktie under de senaste 10 åren har uppgått till i genomsnitt 7% per år.

Skapat aktieägarvärde

Aktieägare fördelat per land 2016-12-31

Aktieägare

Vid årsskiftet hade Castellum ca 30 000 aktieägare. Andelen registrerade aktier i utlandet uppgick vid årets slut till 51%. Aktieägare registrerade i utlandet kan inte särskil jas vad avser direktägda och förvaltarregistrerade aktier förutom i de fall aktieägaren är skyldig att flagga. Två utländska ägare har flaggat för innehav över 5%, Stichting Pensioensfonds ABP och Blackrock. Castellum har ingen direktregistrerad aktieägare med ett innehav överstigande 10%.

Aktiemarknadskontakter

Aktiemarknadskontakter bygger framförallt på kvartalsvis ekonomisk rapportering, pressmeddelanden vid större aärshändelser och presentationer av Castellum. Presentationer sker dels i samband med kvartalsrapporter, dels vid besök från investerare och analytiker samt investerarträar i såväl Sverige som utlandet. Den stora andelen utländska ägare gör att kontakten med utländska investerare är omfattande. Därutöver lämnas kompletterande marknads- och finansiell information på koncernens hemsida www.castellum.se.

Återköp av egna aktier

Castellum återköpte år 2000 totalt 8 006 708 egna aktier för 194 Mkr, motsvarande 4,7% av totalt registrerat antal aktier. De återköpta aktierna nyttjades som vederlag för förvärvet av Norrporten AB den 15 juni 2016.

Aktieägare per 2016-12-31

Aktieägare	Antal aktier	Andel röster/ kapital
Andra AP-Fonden	15 199 001	5,6%
Sjätte AP-fonden	13 600 583	5,0%
Lannebo Fonder	8 287 995	3,0%
SEB Fonder	8 015 787	2,9%
AMF Försäkring & Fonder	7 926 123	2,9%
AFA Försäkring	4 166 834	1,5%
Stiftelsen Global Challenges	3 750 000	1,4%
Länsförsäkringar Fonder	2 854 504	1,0%
Handelsbanken Fonder	2 659 376	1,0%
Magdalena Szombatfalvy	2 635 000	1,0%
Folksam	2 363 395	0,9%
Tredje AP-Fonden	2 288 314	0,8%
Danske Invest Fonder	2 105 748	0,8%
Susanna Lööw	1 830 000	0,7%
XACT Fonder	1 826 582	0,7%
Swedbank Robur Fonder	1 583 150	0,6%
Avanza Pension	1 571 219	0,6%
SPP Fonder	1 091 234	0,4%
Kåpan Pensioner	1 076 047	0,4%
Fjärde AP-Fonden	1 020 593	0,4%
Jennie Lööw	954 500	0,3%
Livförsäkringsbolaget Skandia	869 330	0,3%
Andrea Carpelan	869 300	0,3%
Nordea Fonder	844 067	0,3%
SEB Trygg Liv	783 554	0,3%
Henric Wiman	638 223	0,2%
Virtuosen AB	628 080	0,2%
Marjan Dragicevic	620 000	0,2%
Carl Tryggers Stiftelse För Vetenskaplig Forskning	600 000	0,2%
Larona Aktiebolag	560 000	0,2%
Öhman Fonder	514 722	0,2%
Tore Forssén	500 000	0,2%
Styrelse och ledning Castellum	309 279	0,1%
28 676 övriga svenska aktieägare	39 927 475	14,6%
1 144 aktieägare registrerade i utlandet	138 731 151	50,8%
Totalt utestående aktier	273 201 166	100,0%

Några potentiella aktier (t ex konvertibler) förekommer inte. Källa: Modular Finance AB enligt uppgifter från Euroclear Sweden AB

Aktiens kurs/substansvärde

Avkastning vinst per aktie

Aktiens direktavkastning

Tioårsöversikt

	2016	2015	2014	2013	2012	2011	2010	2009	2008	2007
Nyckeltal, kr/aktie
Hyresintäkt	19,33	20,12	20,23	19,81	18,74	17,80	16,82	16,43	15,25	13,77
Förvaltningsresultat	8,80	8,11	7,67	7,12	6,64	6,21	6,04	5,98	5,15	4,89
Årets resultat	21,20	15,24	6,41	9,03	7,79	3,76	10,39	0,85	– 3,51	7,87
Utdelning (för 2016 föreslagen)	5,00	4,25	3,99	3,69	3,43	3,21	3,12	3,04	2,73	2,60
Fastighetsvärde	259	221	199	200	192	179	168	155	154	147
Värdering
Förvaltningsresultat per aktie/Kurs	7,0%	7,7%	7,2%	8,2%	8,3%	8,4%	7,6%	9,5%	9,8%	8,4%
Kurs/Förvaltningsresultat per aktie	14	13	14	12	12	12	13	11	10	12
Förvaltningsresultat efter skatt
per aktie (EPRA EPS)/Kurs	6,6%	7,5%	6,8%	8,0%	7,9%	8,2%	7,2%	9,6%	9,6%	8,2%
Utdelning/Kurs (direktavkastning)	4,0%	4,1%	3,8%	4,2%	4,3%	4,3%	3,9%	4,8%	5,2%	4,5%
Kurs/Långsiktigt substansvärde per aktie	94%	94%	107%	94%	92%	88%	100%	88%	72%	76%
Kurs/Aktuellt substansvärde per aktie	103%	105%	122%	103%	103%	98%	108%	99%	81%	79%
Aktien
Börsvärde, Mkr	34 123	19 795	20 024	16 416	15 137	13 989	15 014	11 890	9 963	11 029
Totalavkastning, Castellumaktien	23,8%	2,3%	26,9%	13,1%	13,0%	– 3,1%	32,6%	27,4%	– 5,9%	– 24,2%
Nasdaq Stockholm (SIX Return)	9,6%	10,4%	15,8%	28,0%	16,5%	– 13,5%	26,7%	52,5%	– 39,0%	– 2,6%
Fastighetsindex Sverige (EPRA)	7,2%	25,4%	37,1%	20,6%	16,2%	– 13,0%	48,5%	24,0%	– 21,4%	– 18,5%
Fastighetsindex Europa (EPRA)	– 4,5%	18,8%	26,5%	10,1%	28,7%	– 9,2%	19,8%	33,7%	– 48,8%	– 32,2%
Fastighetsindex Eurozone (EPRA)	4,7%	17,4%	24,1%	5,6%	29,2%	– 14,2%	15,5%	43,1%	– 43,4%	– 24,2%
Fastighetsindex Storbritannien (EPRA)	– 8,5%	12,1%	22,5%	22,6%	29,9%	– 8,1%	7,9%	11,8%	– 45,6%	– 36,8%
Utdelningsandel förvaltningsresultat	57%	52%	52%	52%	52%	52%	52%	51%	53%	53%
Utdelningsandel långsiktigt substansvärde	3,8%	3,8%	4,0%	4,0%	4,0%	3,8%	3,9%	4,3%	3,8%	3,4%
Aktiekurs, kr
stängningskurs årets sista handelsdag	124,90	104,73	105,94	86,85	80,08	74,01	79,43	62,91	52,71	58,35
högsta kurs under året	133,50	125,38	108,02	93,27	81,99	84,60	79,61	63,99	69,41	92,84
lägsta kurs under året	97,87	97,96	85,94	76,14	66,20	56,61	50,76	37,14	35,92	53,79
genomsnitt (högst/lägst per dag)	117,62	109,18	97,49	82,82	75,73	76,95	65,68	50,83	55,03	75,96
Antal aktier, tusental
¯genomsnitt och utestående	234 540	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000
¯registrerade	273 201	172 008	172 008	172 008	172 008	172 008	172 008	172 008	172 008	172 008
Antal aktieägare	30 000	19 100	16 300	12 200	9 900	9 400	10 000	8 900	7 300	7 300
Utländsk ägarandel	51%	50%	52%	62%	60%	51%	46%	46%	47%	49%
Antal omsatta aktier per år, tusental	285 000	188 379	133 083	106 266	129 276	150 482	152 186	191 129	218 304	207 442
Omsättningshastighet per år	103%	114%	81%	65%	79%	92%	93%	117%	133%	126%
EPRA nyckeltal
EPRA Earnings (Förv. res. efter betald skatt), Mkr	1 937	1 481	1 355	1 318	1 192	1 149	1 086	1 137	960	902
EPRA Earnings (EPS), kr/aktie	8,26	7,84	7,17	6,97	6,31	6,08	5,75	6,02	5,08	4,77
EPRA NAV (Långsiktigt substansvärde), Mkr	36 222	21 184	18 618	17 510	16 480	15 920	15 158	13 381	13 800	14 482
EPRA NAV, kr/aktie EPRA NNNAV (Aktuellt substansvärde), Mkr	133 33 082	112 18 946	99 16 432	93 15 940	87 14 689	84 14 196	80 13 913	71 11 979	73 12 305	77 13 933
EPRA NNNAV, kr/aktie	121	100	87	84	78	75	74	63	65	74
EPRA Vacancy Rate (Vakansgrad)	9%	10%	11%	12%	11%	11%	11%	10%	10%	12%

EPRA, European Public Real Estate Association, är en intresseorganisation för börsnoterade fastighetsbolag och investerare i Europa, som bl a sätter standard avseende den finansiella rapporteringen. En del i detta är nyckeltalen EPRA EPS (Earnings Per Share), EPRA NAV (Net Asset Value), EPRA NNNAV (Triple Net Asset Value) och EPRA vacancy.

Ett fastighetsbestånd värt 70 757 Mkr

Castellums fastighetsbestånd var vid årsskiftet värderat till 70 757 Mkr, motsvarande 16 558 kr/kvm. Genomsnittlig värderingsyield för Castellums bestånd, exklusive projekt, mark och byggrätter, kan beräknas till 5,8%.

Castellum fastställer fastighetsvärdet genom interna värderingar som baseras på en 10-årig kassaflödesmodell med en individuell bedömning av varje fastighet; dels den framtida intjäningsförmågan, dels marknadens avkastningskrav. För att säkerställa värderingen har 180 fastigheter motsvarande värdemässigt 57% av beståndet externvärderats.

Värdering fastigheter

Intern värdering

Castellum redovisar sina fastigheter till verkligt värde och har per den 31 december 2016 värderat samtliga fastigheter internt. Värderingen har genomförts på ett enhetligt sätt baserat på en 10-årig kassaflödesmodell, som beskrivs nedan. Utgångspunkten för värderingen har varit en individuell bedömning för varje fastighet av dels framtida intjäningsförmåga, dels marknadens avkastningskrav. Vid bedömning av en fastighets intjäningsförmåga har, utöver inflationsantagande om 1,5%, hänsyn tagits till eventuella förändringar i hyresnivåer, uthyrningsgrader och fastighetskostnader. Igångsatta projekt har värderats enligt samma princip men med avdrag för återstående investering. Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde om i genomsnitt ca 1 700 kr/kvm (1 700). Ytterligare information om värderingen framgår av not 11.

Antaganden i Castellums interna värdering

	Kontor/butik	Lager/logistik
Kassaflöde år 1
Hyresvärde, kr/kvm	1 562	834
Vakans, %	9%	9%
Direkta fastighetskostnader, kr/kvm	345	173
Fastighetsadministration, kr/kvm	35	25
Avkastningskrav
Realränta	1,5%	1,5%
Inflation	1,5%	1,5%
Risk	3,7% - 12,3%	7,9% - 12,5%
Avkastning eget kapital		6,7% - 15,3% 10,9% - 15,5%
Ränta	5,0%	5,0%
Belåningsgrad	65%	55%
Avkastning totalt kapital	5,6% - 8,6%	7,7% - 9,7%
Vägt d:o, diskonteringsfaktor år 1-9	7,0%	8,5%
Vägd diskonteringsfaktor restvärde*	5,5%	7,0%

* (avkastning totalt kapital efter avdrag för tillväxt motsvarande inflation)

Räkneexempel för den interna värderingen

För att åskådliggöra den 10-åriga kassaflödesmodellen har nedan exempel upprättats. Det bör noteras att antaganden beträande kassaflödets utveckling och övriga i modellen ingående antaganden har endast till syfte att exemplifiera modellen. Även om relevanta siror använts ska exemplet inte betraktas som en prognos av bolagets förväntade framtida utveckling.

Antaganden i exemplet:

• Ekonomisk uthyrningsgrad bedöms öka för att nå en långsiktig nivå om 96% år 2021.
• Driftsöverskott år 2016 baseras på utfallet för förvaltningsfastigheter, med antagen
• kostnad om 30 kr/kvm för renodlad fastighetsadministration.
• Tillväxt i hyresvärde och fastighetskostnader har antagits till 1,5% per år under kalkylperioden.
• Fastighetsbeståndets genomsnittliga ekonomiska livslängd har antagits till 50 år.
• Värdet av projekt, mark och byggrätter har antagits till 3 200 Mkr.
• Avkastningskravet, d v s diskonteringsfaktorn, beräknas enligt följande:

			Vägt
	Avkastningskrav	Andel av kapital	avkastningskrav
Eget kapital	7,5% - 15,3%	40%	3,0% - 6,1%
Lånat kapital	5,0%	60%	3,0%
Vägt avkastningskrav		100%	6,0% - 9,1%

Summa fastighetsvärde 70 757

Fastighetsbeståndets värde vid olika avkastningskrav och tillväxt i hyresvärde och fastighetskostnader

Mkr	2016	2017	2018	2019	2020	2021	2022	2023	2024	2025	2026
Hyresvärde	5 353	5 433	5 515	5 598	5 681	5 767	5 853	5 941	6 030	6 121	6 212
Hyresintäkter	4 888	4 999	5 129	5 262	5 397	5 520	5 613	5 705	5 792	5 869	5 963
Ekonomisk uthyrningsgrad	91%	92%	93%	94%	95%	96%	96%	96%	96%	96%	96%
Fastighetskostnader	– 1 312	– 1 332	– 1 352	– 1 372	– 1 393	– 1 413	– 1 435	– 1 456	– 1 478	– 1 500	– 1 523
Driftsöverskott = kassaflöde	3 576	3 667	3 777	3 890	4 004	4 107	4 178	4 249	4 314	4 369	4 440
Diskonterat kassaflöde år 1-9	27 104
Diskontering restvärde år 10	40 083	Diskontering kassaflöde						73 692
Antaget värde projekt, mark, byggrätter	3 200				Diskontering restvärde

För att spegla den prisuppgång som noterats på svensk fastighetsmarknad har Castellum sänkt avkastningskravet i värderingen med i genomsnitt ca 27 punkter. Värdeförändringen under året uppgick till 3 793 Mkr motsvarande 6%.

Genomsnittlig värderingsyield, Mkr

(exkl. projekt/mark och byggrätter)	2016	2015
Driftsöverskott fastigheter	3 699	2 443
+ Indexjustering 2017, 1% (1%)	62	35
+ Verklig uthyrningsgrad, dock lägst 94%	265	216
– Fastighetsadministration, 30 kr/kvm	– 129	– 100
Normaliserat driftsöverskott	3 897	2 594
Värdering (exkl. byggrätter om 388 Mkr)	67 557	39 824
Genomsnittlig värderingsyield	5,8%	6,5%

Osäkerhetsintervall

Fastighetsvärderingar är beräkningar gjorda enligt vedertagna principer utifrån vissa antaganden. Det värdeintervall som anges vid fastighetsvärderingar och som oftast i en fungerande marknad ligger inom +/- 5-10% ska ses som ett mått på den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och beräkningar. I en mindre likvid marknad kan intervallet vara större. För Castellums del innebär ett osäkerhetsintervall om +/- 5% ett värdeintervall på fastighetsportföljen om 67 219 - 74 295 Mkr motsvarande +/- 3 538 Mkr.

Värdeförändringar

Fastighetsmarknaden under 2016 kännetecknades av hög aktivitet, stor efterfrågan och begränsat utbud med stigande priser som följd. Prisökningen var främst hänförlig till centralt belägna kontorsfastigheter i tillväxtorter, fastigheter med långa avtal och välbelägna lager- och logistikfastigheter. Castellum har avspeglat denna prisuppgång i sin interna värdering genom sänkt avkastningskrav, vilket på portföljnivå motsvarar ca 27 punkter. Detta har tillsammans med främst

projektvinster och ändrat kassaflöde medfört en värdeförändring under året om 3 793 Mkr, motsvarande 6%. Avseende första halvårets värdeförändring i Norrporten om 638 Mkr, motsvarande 3%, ingår denna i förvärvsanalysen och påverkar därmed inte Castellums resultat. Vidare har 80 fastigheter sålts för 6 754 Mkr efter avdrag för bedömd uppskjuten skatt och omkostnader om totalt 233 Mkr.

Underliggande fastighetspris, som således uppgick till 6 986 Mkr, översteg senaste värdering om 6 461 Mkr med 525 Mkr. Då varje fastighet värderas enskilt har hänsyn ej tagits till den portföljpremie som kan noteras på fastighetsmarknaden.

Värdeuppgången netto, inklusive årets förändring, över den senaste 10-års-perioden har varit 1,3% per år, vilket är något över inflation under motsvarande period.

Totalavkastning

Vad avser fastigheternas totalavkastning, d v s summan av direktavkastning och värdeförändringar, kan konstateras att hur väl Castellum faller ut beror på när mätningen påbörjas.

Vad avser lager/industri har Castellum haft en totalavkastning i snitt de senaste 10 åren om 7,4% (6,8% direktavkastning + 0,6% värdeförändring), vilket överstiger kontor/butik som haft 6,8% (5,8% direktavkastning + 1,0% värdeförändring). Under 2016 har dock kontor/butik haft en bättre totalavkastning, motsvarande 11,5%, jämfört med 8,7% för lager/industri. I beräkningen ingår inte projektvinster eller förvärv det år förvärvet genomfördes.

Genomsnittlig värderingsyield över tid Värdeförändring

		3 år	10 år
	1 år	snitt/år	snitt/år
Totalavkastning
Fastigheter	10,6%	9,5%	7,0%
Castellumaktien	23,8%	17,0%	8,5%
Nasdaq Stockholm (SIX Return)	9,6%	11,9%	7,6%
Fastighetsindex Sverige (EPRA)	7,2%	22,6%	10,2%
Fastighetsindex Europa (EPRA)	– 4,5%	12,6%	0,3%
Fastighetsindex Eurozone (EPRA)	4,7%	14,8%	2,4%
Fastighetsindex Storbritannien (EPRA)	– 8,5%	7,5%	– 2,7%
Värdeförändring
Värdeförändring fastigheter ovägt	6,3%	3,9%	1,3%
Inflation	1,7%	0,5%	1,1%

Extern värdering

För att säkerställa värderingen har 180 fastigheter motsvarande värdemässigt 57% av beståndet externt värderats av Forum Fastighetsekonomi AB i Sverige samt CBRE och Cushman & Wakefield i Danmark. Urvalet av fastigheter har gjorts med utgångspunkt från de värdemässigt största fastigheterna, men även med syfte att spegla fastighetsbeståndets sammansättning avseende kategori och geografi. De externa värderingarna av de utvalda fastigheterna uppgick till 41 180 Mkr, inom ett osäkerhetsintervall på fastighetsnivå om +/- 5–10%, beroende på respektive fastighets kategori och läge. Castellums värdering av samma fastigheter uppgick till 40 642 Mkr, d v s en nettoavvikelse om 538 Mkr motsvarande 1%. Bruttoavvikelserna var +1 563 Mkr respektive –1 025 Mkr med en genomsnittlig avvikelse om 6%. Därtill har Cushman & Wakefield utfört en

skrivbordsvärdering av 54 fastigheter motsvarande värdemässigt 27% av beståndet. Cushman & Wakefields värdering av de utvalda fastigheterna uppgick till 18 229 Mkr. Castellums värdering av samma fastigheter uppgick till 19 088 Mkr, d v s en nettoavvikelse om –859 Mkr motsvarande –5%. De övriga externa värderingarna av samma fastigheter uppgick till 19 382 Mkr, d v s en nettoavvikelse jämfört med Castellums värdering om +294 Mkr motsvarande 2%.

Det kan konstateras att Castellums avvikelse mot de externa värderarna ryms väl inom osäkerhetsintervallet +/- 5–10%.

Intern v s extern värdering, Mkr

	2016	2015	2014	2013
Extern värderare 1*	41 180	23 581	21 109	19 624
Andel extern av intern	57%	56%	57%	52%
Avvikelse netto extern vs intern + 538		42	– 274	– 148
D:o i %	+ 1,3%	0,2%	– 1,3%	– 0,8%
Bruttoavvikelse positiva	1 563	696	620	427
Bruttoavvikelse negativa	– 1 025	– 654	– 894	– 575
Genomsnittlig avvikelse	6,4%	5,7%	7,1%	5,1%
Extern värderare 2*	18 229	9 323	9 105	7 912
Andel extern av intern	27%	23%	25%	21%
Avvikelse netto extern vs intern – 859		– 419	– 243	51
D:o i %	– 4,7%	– 4,5%	– 2,7%	0,6%
Bruttoavvikelse positiva	294	83	115	292
Bruttoavvikelse negativa	– 1 153	– 501	– 358	– 241
Genomsnittlig avvikelse	7,6%	6,0%	5,1%	6,8%

* Olika värderare mellan åren.

Totalavkastning snitt per år i olika cykler t o m 2016 Castellums värdering v s Forum och C & W 54 fastigheter, 19 miljarder kr motsvarande 27% av portföljen

Castellums redovisning ska genomsyras av öppenhet och transparens. Detta gäller även hantering och redovisning av skatt, som är en viktig fråga för fastighetsbranschen. Koncernens huvudtes är att rätt skatt ska betalas under gällande regelverk.

I Castellum finns ett antal områden som beskattas – inkomstskatt på löpande intjäning, fastighetsskatt, mervärdesskatt, stämpelskatter och energiskatter. Politiska beslut såsom förändringar i företagsbeskattning, skattelagstiftning eller dess tolkningar kan leda till att Castellums skattesituation förändras såväl positivt som negativt.

Inkomstskatt

Castellums redovisade förvaltningsresultat för 2016 uppgick till 2 065 Mkr (1 533) medan skattepliktigt förvaltningsresultat uppgick 580 Mkr (236). I avsaknad av underskottsavdrag skulle en betald skatt om 128 Mkr (52) uppstå hänförlig till förvaltningsresultatet, motsvarande 6% eektiv betald skatt.

Skattemässiga avskrivningar

Investeringar i fastighet kan fördelas på olika delar där Skatteverket anvisar procentsatser för avskrivningar: Byggnad (2–5% beroende på typ av fastighet), markanläggning 5% och inventarier 20 alternativt 30%. Mark skrivs inte av.

Avdragsgilla ombyggnationer

Utgifter för reparation och underhåll av byggnad får dras av omedelbart. Det s k utvidgade reparationsbegreppet medger skattemässigt direktavdrag för vissa ombyggnationer, även om dessa är värdehöjande och aktivering skett i redovisningen.

Försäljning fastigheter

Fastigheter kan avyttras direkt eller indirekt via bolag, vilket får olika skattemässiga konsekvenser. Vinst vid försäljning av fastighet som skattemässigt utgör anläggningstillgång är skattepliktig, medan förlust hamnar i en "fålla" och kan enbart nyttjas mot skattepliktiga vinster från försäljning av fastighet som utgör anläggningstillgång. Vinst vid försäljning av aktie som skattemässigt utgör anläggningstillgång är inte skattepliktig, medan förlust inte är avdragsgill.

För fastighet eller aktie som skattemässigt utgör omsättningstillgång blir vinsten alltid skattepliktig och förlusten avdragsgill.

Värdeförändringar fastigheter och derivat

Svensk redovisningslagstiftning tillåter inte att fastigheter redovisas till verkligt värde i juridisk enhet, innebärande att värdeförändringar inte påverkar beskattningen. Vissa typer av finansiella instrument, såsom ränteswappar, får värderas till verkligt värde i juridisk enhet. I Castellums fall utgör värdeförändringar som medför ett negativt värde på instrumentet en skattemässigt avdragsgill kostnad medan värdeförändringar upp till anska ningsvärdet utgör en skattepliktig intäkt.

Castellum har inga pågående skattetvister.

Uppskjuten skatt i balansräkningen

I Castellum finns två poster som utgör underlag till uppskjuten skatt – fastigheter och underskottsavdrag. Alla underskottsavdrag redovisas eftersom

Skatteberäkning 2016	Underlag	Underlag
Mkr	aktuell skatt	uppskjuten skatt
Förvaltningsresultat	2 065
D:o hänförligt till joint venture	– 4
Skattemässigt avdragsgilla
‹avskrivningar	– 1 044	1 044
‹ombyggnationer	– 485	485
Övriga skattemässiga justeringar	48	212
Skattepliktigt förvaltningsresultat	580	1 741
– aktuell inkomstskatt 22% om underskottsavdrag ej nyttjas	– 128
Försäljning fastigheter	44	– 2 577
Värdeförändring fastigheter	–	3 793
Värdeförändring derivat	– 245	70
Emissionskostnader	– 123	123
Skattepliktigt resultat före underskottsavdrag	256	3 150
Underskottsavdrag, ingående balans	– 809	809
Förvärvat underskott CORHEI och Norrporten	– 1 736	1 736
Underskottsavdrag, utgående balans	2 392	– 2 392
Skattepliktigt resultat	103	3 303
Årets skatt enligt resultaträkningen	– 23	– 727

Uppskjuten skatteskuld netto 2016-12-31

		Nominell
Mkr	Underlag	skatteskuld		Verklig skatteskuld
Underskottsavdrag	2 392	526	21%	503
Derivat	385	85	22%	85
Obeskattade reserver	– 31	– 7	22%	– 7
Fastigheter	– 36 851	– 8 107	6%	– 2 139
Summa	– 34 105	– 7 503	5%	– 1 558
Fastigheter, tillgångsförvärv	1 992	438
Enligt balansräkningen	–32 113	– 7 065

Uppskjuten skatt är i princip såväl ränte- som amorteringsfri och kan därför till stor del betraktas som eget kapital. Att eektiv skatt är lägre beror på dels möjligheten att sälja fastigheter på ett skatteeektivt sätt, dels tidsfaktorn som medför att skatten ska diskonteras.

Bedömd verklig uppskjuten skatteskuld netto har beräknats till 5% baserat på en diskonteringsränta om 3%. Vidare har antagits dels att underskottsavdragen realiseras under 2 år med en nominell skatt om 22% vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skattefordran om 21%, dels att fastigheterna realiseras under 50 år där 33% säljs direkt med en nominell skatt om 22% och 67% säljs indirekt via bolag där köparens skatteavdrag är 6%, vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skatteskuld om 6%.

det förväntas finnas framtida överskott som underskotten kan nyttjas mot. Uppskjuten skatt hänförlig till fastigheter uppstår främst på grund av värdeförändringar, skattemässiga avdrag såsom avskrivningar och avdrag för vissa ombyggnationer vilka aktiverats redovisningsmässigt.

Fastighetsskatt

Fastighetsskatt betalas för nästan alla koncernens fastigheter. Skattefrihet råder dock för specialbyggnader såsom kommunikationsbyggnad, utbildnings- och vårdbyggnader. För övriga fastigheter beror skattesatsen, som fastställs av skatteverket, på typ av byggnad och mark. För kontor är skatten 1% av taxeringsvärdet och för industri och lager 0,5%. I Danmark varierar skattesatserna beroende på vilken kommun fastigheterna är belägna i. För 2016 uppgick fastighetsskatten till 262 Mkr (172) baserat på ett taxeringsvärde om 33 miljarder kr.

Mervärdesskatt (moms)

Fastigheter är undantagna från obligatorisk momsplikt. Sker uthyrning av lokal till kund som stadigvarande bedriver momspliktig verksamhet kan fastighetsägare frivilligt registrera sig för mervärdesskatt och på så sätt få avdrag för ingående moms på såväl driftskostnader som investering. Inget avdrag kan därmed ske av ingående moms avseende driftskostnader och investering i lokaler som inte registrerats för frivillig skattskyldighet. Ej avdragsgill moms på driftskostnader uppgick för 2016 till 18 Mkr och redovisas som en driftskostnad. Ej avdragsgill ingående moms på investeringar uppgick 2016 till 13 Mkr och redovisas som investering i fastighet.

Stämpelskatter

Vid förvärv av fastighet i Sverige utgår en stämpelskatt (lagfart) på 4,25% beräknat på det högsta av köpeskilling och taxeringsvärde. I Danmark är motsvarande 0,6%. Under 2016 erlades 72 Mkr i stämpelskatt på förvärv, vilket utgör del av anskaningsvärdet. Därutöver utgår stämpelskatt om 2% (1,5% i Danmark) vid uttag av pantbrev i fastigheter. För 2016 uppgick denna skatt till 67 Mkr och aktiveras i balansräkningen.

Energiskatter

Castellum köper energi att användas i fastigheterna för uppvärmning, kyla, ventilation och belysning. Av detta belopp avser 28 Mkr energiskatter.

Medarbetare

Som arbetsgivare i Sverige betalas 31,42% i sociala avgifter baserat på lön samt en löneskatt om 24,26% på pensionspremier. Castellum har 408 antal anställda för vilka 86 Mkr erlades i sociala avgifter och löneskatt.

Sammanfattning skatt

Castellums verksamhet genererade 2016 sammanlagt 569 Mkr i olika slag av skatter.

Sammanfattning av skatt som betalas

Summa betald skatt	569
Sociala avgifter och löneskatt	86
Energiskatt	28
Stämpelskatt	139
Mervärdeskatt, ej avdragsgill	31
Fastighetsskatt	262
Inkomstskatt	23
Mkr	2016

Att äga och förvalta fastigheter innebär att verksamheten utsätts för en mängd risker, såväl interna som externa, eller osäkerhetsfaktorer som kan påverka koncernens förmåga att uppnå målet. Castellum arbetar därför på ett regelbundet och strukturerat sätt med att identifiera och aktivt övervaka den fulla skalan av finansiella och icke finansiella risker som verksamheten möter eller står inför. Koncernens riskhantering sker i en strukturerad beslutsprocess med syfte att skapa en balansgång mellan önskan om att begränsa osäkerhet eller risk och uppdraget att skapa tillväxt och aktieägarvärde.

Risker och riskhantering

Förslag: Göra en graf över riskerna?

Risker, exponering och riskhantering

Castellum definierar risk som en osäkerhetsfaktor vilken kan påverka företagets förmåga att uppnå sitt mål, medan riskhantering syftar till att skapa balansgång mellan önskan om att begränsa risk och uppnå målsättning. För att kunna uppskatta eekten av identifierade risker sker en intern riskgradering där varje enskild risk bedöms, både ur perspektivet påverkan och sannolikhet. Denna process avgör om risken bör bevakas extra (Bevaka), åtgärder vidtas (Fokus) eller om den kan hanteras via sedvanlig översyn och förvaltning (Översyn).

För att underlätta riskhanteringen har Castellum valt att klassificera riskerna i följande kategorier:

• Omvärld risker till följd av påverkan av externa faktorer och händelser
• Fastighetsportföljen risker förknippade med ägandet av Castellums fastighetsportfölj
• Medarbetare risker förknippade med att rekrytera, utveckla och behålla rätt medarbetare
• Förvaltning risker förknippade med den löpande förvaltningen av Castellums fastighetsinnehav
• Finansiering risker i Castellums finansiering

RISKKATEGORI	RISK	PÅVERKAN	SANNOLIKHET	PRIORITET	UTVECKLING
OMVÄRLD
Makroekonomiska risker	1. Makro – kris	ALLVARLIG	LÅG	FOKUS
Kriser	2. Kriser	MELLAN	MÖJLIG	BEVAKA
Förändrade regelverk	3. Förändrat regelverk	STOR	SÄKER	FOKUS
	4. Regelefterlevnad	ALLVARLIG	OVANLIG	FOKUS
FASTIGHETSPORTFÖLJEN
Fastighetsportföljens sammansättning	5. Fastighetsportföljens sammansättning	STOR	LÅG	BEVAKA
	6. Obsolet produkt/fastighet	MELLAN	TROLIG	BEVAKA
	7. Storlek – för stor på en delmarknad/ort	MINDRE	OVANLIG	ÖVERSYN
Investeringar	8. Investeringar	STOR	OVANLIG	BEVAKA
	9. Strategiskt företagsförvärv	ALLVARLIG	MÖJLIG	FOKUS
Värdeförändringar	10. Värdeförändringar – fastighet	ALLVARLIG	SÄKER	FOKUS
FÖRVALTNING
Hyresintäkter	11. Hyresintäkter	MELLAN	OVANLIG	BEVAKA
	12. Missnöjda kunder/hyresgäster	ALLVARLIG	LÅG	FOKUS
Fastighetskostnader	13. Fastighetskostnader	OVÄSENTLIG	MÖJLIG	ÖVERSYN
Skatt	14. Skatt	OVÄSENTLIG	MÖJLIG	ÖVERSYN
Hållbarhet	15. Hållbarhet	ALLVARLIG	OVANLIG	FOKUS
Ansvarsrisk	16. Ansvarsrisk	STOR	MÖJLIG	BEVAKA
Rapportering	17. Rapportering	ALLVARLIG	OVANLIG	FOKUS
MEDARBETARE
Medarbetare	18. Medarbetare	ALLVARLIG	TROLIG	FOKUS
FINANSIERING
Finansiering	19. Finansiering	ALLVARLIG	MÖJLIG	FOKUS
Värdeförändringar	20. Värdeförändringar – derivat	MELLAN	TROLIG	BEVAKA

Minskad fokusering på riskområdet sedan föregående år

Oförändrad fokusering på riskområdet sedan föregående år

Ökad fokusering på riskområdet sedan föregående år

Mikael och Karin

OMVÄRLD

Omvärldsrisker avser risker till följd av påverkan av externa faktorer, i huvudsak utom Castellums kontroll och till vilka Castellum har att förhålla sig. Dessa kan delas in i makroekonomiska risker, kriser och förändrade regelverk.

RISK	HANTERING	EXPONERING
MAKROEKONOMISKA RISKER		PRIORITET: FOKUS UTVECKLING:
1. Makro – kris Makroekonomiska risker avser risker kopplade till generellt minskad efterfrågan i ekonomin, låg inflation alternativt deflation eller generella svårigheter att erhålla finansiering, alternativt finansiering till högre kreditmarginaler.	• Omvärldsbevakning • Stark balansräkning och låg belåningsgrad • Väl sammansatt kontraktsportfölj med spridning i uppsägningstid, bransch, lokaltyp, kontraktsstorlek och geografi • Deflationsskydd alternativt minimiuppräkning i hyresavtalen • Flera finansieringskällor • Kontinuerlig omförhandling och tillförsel av nya kreditavtal • Fastighetsportfölj koncentrerad till tillväxt orter • Naturlig makroekonomisk säkringsmekanism mellan högre/lägre räntekostnader och hyres intäkter, dock med viss tidsförskjutning	En svag ekonomi påverkar efterfrågan på lokaler negativt vilket ger ökade vakanser, sjunkande marknadshyror samt utebliven indexuppräkning i befintliga avtal. Dessutom ökar risken för betalningsproblem hos hyresgästerna eller t o m konkurser vilket ger en omedelbart negativ e¦ekt i kassaflödet. Begränsad tillgång till kapital hämmar Castellums möjlighet att bedriva verksamheten. Ytterst med för en minskad efterfrågan i ekonomin sjunkande fastighetsvärden.
K RI S E R		PRIORITET: BEVAKA UTVECKLING:
2. Kriser Kriser omfattar dels händelser såsom terrorist attacker, cyberattacker, extrema väderhändelser och miljökatastrofer samt informationsläckage.	• Krisplan • Successionsordning för ledande befattnings havare • Fullvärdeförsäkring fastigheter • Riktlinjer för informationssäkerhet samt skapa förståelse och insikt hos användare att informa tion är en tillgång och skall hanteras varsamt • Kontinuitetsplan IT	Risken är generellt sett låg men Castellum kan påverkas indirekt av omvärldshändelser.
FÖRÄNDRADE REGELVERK		PRIORITET: FOKUS UTVECKLING:
3. Förändrat regelverk Förändring i regelverk eller förordningar, såväl nationella som internationella, kan påverka Castellum. T ex förändrad skattelagstiftning, nytt	• Följa utvecklingen avseende lagar, regler, praxis m m inom de områden som är mest väsentliga för Castellum.	Förändringar i regelverk kan påverka framtida möjligheter att genomföra investeringar, alter nativt medföra fördyringar, vilket leder till sämre
regelverk för banker, hantering av planprocesser m m.	• Aktivt delta i debatten i möjligaste mån • Förbereda Castellum för nytt eller förändrat regelverk • Omförhandla kreditavtal kontinuerligt • Bredda finansieringsbasen via fler finansierings källor och finansiärer	framtida avkastning. Ny banklagstiftning kan påverka tillgången till finansiering, priset på lånat kapital och utlösa kreditklausuler som innebär ökade finansieringskostnader. Ändrade skatte nivåer och skattelagstiftning, t ex förslag om ränteavdragsbegränsningar, nya regler avseende värdeminskningsavdrag och förbud för paketering av fastigheter, kan påverka Castellums framtida skattekostnad.
		PRIORITET: FOKUS UTVECKLING:

FASTIGHETSPORTFÖLJEN

Risker i fastighetsportföljen avser risker förknippade med ägandet av Castellums fastighetsportfölj, vilka i sin tur kan delas upp i risker avseende fastighetsportföljens sammansättning, investeringar samt värdeförändringar fastigheter.

RISK	HANTERING	EXPONERING
FASTIGHETSPORTFÖLJENS SAMMANSÄTTNING		PRIORITET: BEVAKA UTVECKLING:
5. Fastighetsportföljens sammansättning Fastighetsportföljens sammansättning kan på verkas på två nivåer genom fel geografisk fördel ning, vilket innebär att Castellum äger fastigheter på fel delmarknad, ort eller läge med hänsyn till bl a framtida tillväxt och pågående stark urban iseringstrend eller att Castellum äger obsoleta fastigheter, d v s ett fastighetsbestånd som inte är framtidssäkrat utifrån kundpreferenser, teknik krav, mikroläge eller flexibilitet i användning och avtalsvillkor.	• Makroanalys – regelbunden genomgång av delmarknadernas förutsättningar avseende ekonomisk tillväxt, hyresmarknad, samarbets klimat och infrastruktursatsningar m m • Årlig översyn av fastighetsportföljen avseende såväl såväl geografisk exponering som produktslag • Strategidokument fastställs årligen av styrelsen	Castellums portfölj finns i fem tillväxtregioner och 17 orter. Samtliga orter bedöms i dagsläget ha rätt förutsättningar för fortsatt innehav eller investering. Under 2014 – 2016 har dessutom större transaktioner skett med syfte att skapa bättre tillväxtförutsättningar i kassaflödet framöver. Vidare finns koncernens fastighetsportfölj i det kommersiella fastighetssegmentet fördelat på kontor/butik (dock ej gallerior)/lager/lätt industri/logistik – samtliga segment är kopplade till tillväxtmöjligheter.
		PRIORITET: FOKUS UTVECKLING:
6. Obsolet produkt/fastighet Ett icke "framtidssäkrat" fastighetsbestånd kan bli obsolet utifrån kundpreferenser, teknikkrav, mikroläge eller flexibilitet i användningsområde och villkor. Det medför risk för ökade vakanser och värdenedgång som följd – alternativt stora investeringsåtaganden.	• Följa hyresmarknaden och dess utveckling/utbud • "Trendspana" • Vara nära kund för att förstå inte bara dagens behov utan även morgondagens. • Följa infrastruktursatsningar • Delta aktivt i orters/delmarknaders utveckling • Följa teknikutvecklingen • Löpande investera i befintlig portfölj för att "upp gradera" samt sälja fastigheter som inte bedöms vara "rätt" framöver.	Castellum investerar ca 3,5 miljarder kr årligen jämt fördelat ett normalår mellan förvärv och ny-, till- och ombyggnation. Därtill säljer koncernen fastigheter för ca 0,5 miljarder kr årligen när det är a¦ärsmässigt motiverat.
PRIORITET: ÖVERSYN UTVECKLING:
7. Storlek – för stor på en delmarknad/ort Att bli för stor på en delmarknad eller ort kan medföra att kommunen eller omvärlden ställer högre krav på Castellum – t ex måste bolaget ta ett ekonomiskt helhetsansvar för ett område i form av infrastruktur m m.	• Ska vara en av de tre största fastighetsägarna inom respektive delmarknad • Följer marknadsandel, vilken beaktas i fastställd investeringsstrategi • Årlig genomgång av kommande treårsperiod för att se vilka tillväxtförutsättningar som finns	Fastighetsbeståndet är koncentrerat till utvalda delmarknader som alla betraktas som stabila med goda förutsättningar för en långsiktig positiv utveckling.

Känslighetsanalys – kassaflöde

Resultateffekt nästkommande 12 månader
	Resultatešekt, Mkr +/– 1% (enheter)	Sannolikt scenario
		Högkonjunk.	Lågkonjunk.
Hyresnivå / Index	+ 49/– 49	+	–
Vakans	+ 55/– 55	+	–
Fastighetskostnader	– 16/+ 16	–	0
Räntekostnader	– 26/– 118*	0	–
* På grund av bl a räntegolv i kreditavtal har Castellum inte möjlighet att dra full

nytta av negativa räntor, därav uppstår ett negativt utfall även vid en sänkning av räntan med 1%-enhet.

Känslighetsanalys – värdeförändring

Fastigheter	–20%	–10%	0	+10%	+20%
Värdeförändring, Mkr	– 14 151	– 7 076	–	7 076	14 151
Belåningsgrad	62%	56%	50%	46%	42%

Värdeintervall - förenklat exempel Värdeintervall – förenklat exempel

Blåmarkerade si¦ror avser värdeförändring

RISK	HANTERING	EXPONERING
INVESTERINGAR		PRIORITET: BEVAKA UTVECKLING:
8. Investeringar Felaktig investeringsstrategi alternativt oförmåga att verkställa vald investeringsstrategi eller att finna lönsamma investeringsobjekt. Investeringar kan ske antingen i form av ny-, till och ombyggnation eller genom förvärv. Förvärv av enskilda fastigheter kan ske antingen direkt som fastighetsförvärv eller indirekt i bolagsform. Förvärv kan även ske i större skala, antingen i form av portföljer avseende region eller kategori av fastigheter eller i form av strategiska bolags förvärv, d v s uppköp av befintlig organisation.	• Årlig genomgång och uppföljning av vald investeringsstrategi • Investeringsbeslut kopplade till vald invest eringsstrategi för att säkerställa rätt beslut • Flera parallella investeringsdiskussioner • Treårsuppföljning av gjorda investeringar • Riskbaserad modell för att avgöra hur stor andel projekt som får påbörjas utan kund • Strukturerad beslutsprocess vilken beaktar marknadsförutsättningar och risk • Entreprenadform som begränsar risk • Vid uthyrning före produktionsstart, hyresavtal utformade för att begränsa negativ påverkan av oförutsedda produktionsförseningar, tillkommande krav, etc. • Kvalitetssäkring och uppföljning av genomförda projekt • Kvalitetssäkrad DD-process avseende juridik, ekonomi och skatt • Introduktionsprogram för nyanställda	Investeringar med låg avkastning och/eller avsaknad av tillväxtpotential medför att tillväxt målet om 10% i förvaltningsresultatet inte nås. Vidare kräver tillväxtmålet att årliga investeringar genomförs, vilket i en kraftigt konkurrensutsatt fastighetsmarknad innebär ökad risk för att vald investeringsstrategi inte kan genomföras. Risker i samband med ny-, till- och ombyggna tion avser dels tekniksidan i form av produktions risker såsom val av leverantör, entreprenadform, tekniskt utförande m m, dels marknadssidan i form av uthyrnings- och vakansrisk samt fel bedömningar avseende potentiell hyresnivå och kundönskemål. Utöver detta finns risker i form av negativ miljöpåverkan. Vid förvärv via bolag tillkommer bolagsspecifika risker i förvärvade bolag, exempelvis skatt, tvister och miljö. Vid övertag av personal tillkommer dessutom integration av medarbetare.
		PRIORITET: FOKUS UTVECKLING:
9. Strategiskt företagsförvärv Strategiska förvärv kan genomföras för att uppnå olika fördelar, men kan också medföra risker såsom svårighet att integrera verksamhet och medarbetare, risk för att ledningens uppmärk samhet flyttas från andra viktiga a¦ärsfrågor, risk med eventuell en ny marknad där förvärvaren har begränsad eller ingen erfarenhet, utgifter för eventuella okända eller potentiella juridiska åtaganden inom det förvärvade företaget samt ett för dyrt förvärv.	• Due Diligence • God planering och strukturerade processer för att införliva nytt företag • Identifiera i god tid vilken kompetens och marknadskännedom som behövs • Identifiera nyckelpersoner i god tid • Tillgång till marknadens bästa rådgivare	Castellum har väl fungerande processer och kompetens (direkt eller indirekt via rådgivare) för större strategiska förvärv. Under 2016 förvärvades Norrporten, vilket med för att ett stort integrationsarbete pågår mellan två företagskulturer.
VÄRDEFÖRÄNDRING FASTIGHETER		PRIORITET: FOKUS UTVECKLING:
10. Värdeförändringar – fastighet Värdeförändringar kan uppstå antingen till följd av makroekonomiska orsaker (se makro ekonomiska risker ovan), mikroekonomiska orsaker (typiskt sett fel delmarknad, ort eller läge) eller fastighetsspecifika orsaker (oftast kassaflödesrelaterad). Utöver detta finns risken att enstaka fastigheter är felaktigt värderade. Oavsett orsak påverkar värdeförändringar såväl resultaträkningen som finansiell ställning samt belåningsgrad.	• Stark balansräkning • Stort antal fastigheter, geografiskt spridd fastighetsportfölj och stor variation i kontrakts sammansättning medför lägre volatilitet i fastighetsportföljens värde • Löpande analys av transaktionsmarknaden och kvartalsvis översyn av fastighetsportföljens värdering ger tidiga varningssignaler • Intern kvalitetssäkring och intern kontroll av interna värderingar • Externvärdering årligen av minst 50% av beståndet	Stora negativa värdeförändringar kan ytterst medföra att avtalade villkor och åtaganden i kreditavtal bryts vilket leder till dyrare upp låning, eller i värsta fall, att krediterna förfaller till betalning.

FÖRVALTNING

Förvaltningsrisker avser risker förknippade med löpande förvaltning av Castellums fastighetsinnehav, vilket har en direkt påverkan på förvaltningsresultatet. Dessa kan delas in i hyresintäkter, fastighetskostnader, skatt, hållbarhet, ansvarsrisk och rapportering.

RISK	HANTERING	EXPONERING
HYRESINTÄKTER		PRIORITET: BEVAKA UTVECKLING:
11. Hyresintäkter Hyresintäkterna påverkas av en mängd faktorer, såväl externa som interna. Externa faktorer kan vara sjunkande marknadshyror, uteblivna index uppräkningar och konkurser (se makroekonomiska risker ovan) medan dålig förvaltning kan leda till missnöjda hyresgäster, onödiga vakanser och kundbortfall p g a dåligt anpassade kunderbjud anden.	• Fastigheter i tillväxtorter och en kontraktsport följ med ett stort antal avtal – ej beroende av enskild hyresgäst eller bransch – samt förfallo struktur spridd över tid • Närhet till och närvarande mot kund • Erfaren och kompetent förvaltnings- och uthyr ningspersonal som förebygger uppsägningar genom aktiv omförhandling före avtalsutgång • Konkurrentanalys, mätning av kundnöjdhet och uppföljning av nettouthyrning • Strävan efter hyresavtal innehållande index klausul med minimiuppräkning och deflations skydd	Minskade intäkter kan för Castellums del härledas från lägre hyresvärde, vilket är den potentiella hyra som kan erhållas för vakanta lokaler, alternativt lägre hyresintäkt, vilket är den faktiska hyra som erhålls. Hyresintäkten är således beroende dels av fastighetens marknadshyra och dels av hur Castellum hanterar vakanserna. Ytterst leder minskade hyresintäkter till sämre kassaflöde och därmed till en nedgång i fastighetsportföljens värde. Förvärvet av Norrporten medförde en lägre riskspridning i kontraktsportföljen till följd av stor andel hyresgäster bland stat, myndigheter och verk samt i genomsnitt längre löptider på avtalen.
		PRIORITET: FOKUS UTVECKLING:
12. Missnöjda kunder / hyresgäster Flera hyresgäster eller kunder är missnöjda och lämnar koncernen. Möjligheten att attrahera nya kunder/ hyres gäster uteblir med stora vakanser och värde nedgång som följd.	• Vara nära och närvarande mot kund • Erfaren och kompetent förvaltnings- och uthyrningspersonal • Årlig mätning, Nöjd Kund Index	Castellum har ett starkt och tydligt kundfokus och det är viktigt att koncernen lever upp till kundernas förväntningar. Därför genomförs årligen en Nöjd Kund Index-mätning.
FASTIGHETSKOSTNADER		PRIORITET: ÖVERSYN UTVECKLING:
13. Fastighetskostnader Risker på kostnadssidan hänför sig främst till kostnadsökningar utöver vad Castellum kan kompensera sig för genom avtalade hyror, index och vidaredebiteringstillägg. Riskerna omfattar även oförutsedda kostnader och omfattande renoveringsbehov.	• Hög andel vidarefakturering av kostnader • Kompensation via minimiuppräkningar • Kontinuerlig driftsoptimering och energi e¦ektivisering • Prissäkring av el • Gränsdragningslista hyresvärd/kund • Förebyggande av kundförluster via kontroll av kunder och "egen" inkassoverksamhet • Långsiktig underhållsplanering i syfte att optimera underhållskostnaderna över tid	Elpriset styrs av utbud och efterfrågan på en öppen, avreglerad och delvis internationell mark nad och övriga mediakostnader styrs delvis av lokala monopol, vilket skapar osäkerhet i framtida kostnader. Beräkningsgrunden för tomträttsavgäld kan komma att ändras vid framtida omförhand lingar och såväl skattesats som taxeringsvärde för beräkning av fastighetsskatt kan ändras genom politiska beslut. Även indirekta kostnader för anställd personal, exempelvis arbetsgivaravgifter och övriga åtaganden, kan påverkas av politiska beslut.
SKATT		PRIORITET: ÖVERSYN UTVECKLING:
14. Skatt Att Castellum inte följer gällande regelverk eller anpassar sig till förändrade regelverk avseende inkomstskatt och moms. Skatt är dessutom en viktig parameter i kalkylsammanhang.	• God intern kontroll och extern kvalitetssäkring av exempelvis inkomstdeklarationer • Öppna yrkanden avseende osäkra poster • Löpande utbildning av personal • Följer utvecklingen av lagar, praxis och domstols beslut	Felaktig skattehantering kan leda till att fel skatt betalas, till skattetillägg och i vissa fall anmärk ning i revisionsberättelsen. Felaktig skattemässig hantering i kalkylsammanhang kan leda till att avkastningen överskattas, vilket innebär otill räcklig faktisk avkastning, eller att avkastningen underskattas med risken att en lönsam invest ering inte genomförs.

RISK	HANTERING	EXPONERING
HÅLLBARHET		PRIORITET: FOKUS UTVECKLING:
15. Hållbarhet Fel investeringsstrategi eller portföljhantering kan medföra att koncernen inte har rätt plattform för en bibehållen hållbar intjäning. Exempelvis kan sämre kostnadse¦ektivitet uppstå om åtgärder inte vidtas för att spara energi och minimera avfall. Vid ny-, till- och ombyggnation finns risken att material och metoder används som senare kan visa sig orsaka skador. Därtill kan miljöpolitiska beslut samt miljöopinion påverka Castellum, inte minst i form av ökade skatter eller nödvändiga investeringar. Som en långsiktig lokal aktör kan incidenter uppstå som innebär att Castellum inte anses ta sitt sociala ansvar, vilket skadar ryktet eller varumärket.	• Följer utvecklingen inom lagar och förordningar • Prioriterar miljöaspekten i samtliga delar av verksamheten • All nyproduktion miljöklassas • Hållbarhetspolicy där koncerngemensamma mätbara mål har tagits fram inom rubrikerna: - E¦ektiviserad resursförbrukning - Utveckla hållbart fastighetsbestånd - Utveckla gröna relationer med kund - Socialt engagemang och ansvarstagande • Uppförandekod för Castellums medarbetare samt leverantörer och samarbetspartner finns • Följa standard och dokumentationskrav	Castellum arbetar med miljöcertifiering och miljöinventering för att minska miljö-, klimat- och hälsorisker. 24% av fastighetsbeståndet är miljö certifierat och 89% miljöinventerat. En e¦ektiv förvaltning med fokus på minskad resursanvänd ning minskar risken för höga kostnader, miljö och hälsopåverkan samt ger kunderna en god arbetsmiljö. Sedan 2007 har energianvändningen minskar med 26% och koldioxidutsläppen minskat med 71%. Risk finns för brister i arbetet hos de leverantörer som anlitas, vilket kan påverka även Castellum. Genom Uppförandekod och hållbarhetskrav i upphandlingar anses risken vara låg. Genom lokalt enagagemang på samtliga orter där verksamheten bedrivs bidrar Castellum till ortens attraktivitet och minskar de sociala utmaningarna.
ANSVARSRISKER		PRIORITET: BEVAKA UTVECKLING:
16. Ansvarsrisk Allt ägande medför ansvar. För Castellums del kan fastigheterna komma att förstöras av brand, vattenskada, stöld eller annan åverkan. Castellum kan därutöver, genom oaktsamhet, orsaka skada på person eller annans egendom samt orsaka miljöskador för vilka bolaget blir ansvarigt.	• Förebyggande arbete för att minimera risken att skador uppstår på egendom, person eller miljö • Fullvärdesförsäkring av samtliga fastigheter • Försäkringsskydd för ansvars- och förmögen hetsskador • Miljöinventering i befintligt bestånd och i samband med förvärv av fastigheter för att identifiera och åtgärda miljö- och hälsorisker	Ett bristfälligt försäkringsskydd kan medföra oförutsedda kostnader för Castellum. Ersätt ningsskyldighet och skadestånd för uppkomna skador kan även uppstå för personskador och skador på annans egendom samt för sanering av miljöskador.
RAPPORTERING		PRIORITET: FOKUS UTVECKLING:
17. Rapportering Risken att en o²ciell rapport i form av delårs rapport eller årsredovisningen inte ger en sann och rättvisande bild av Castellums verksamhet, resultat och finansiella ställning.	• En företagskultur som bygger på höga etiska ideal samt ordning och reda • God intern kontroll med kvalitetssäkring i flera led • Kompetent och erfaren personal • Följa utveckling i regelverk för att hinna implementera nyheter i god tid • Compliance-funktion som rapporterar direkt till styrelsens revisions- och finansutskott • Extern revision helår och halvår	En missvisande rapportering skulle ge Castellum badwill och dåligt rykte på marknaden. Detta kan leda till osäkerhet hos investerarna, ökad riskpremie och i förlängningen negativ kurs påverkan vilket skapar ekonomiska förluster för Castellums nuvarande ägare. Andra e¦ekter är att investerare kan gör felaktiga investerings beslut, att tillsynsmyndigheter utövar sanktioner samt ytterst att Castellumaktien avnoteras. Under 2016 har såväl systembyte av administra tiva system skett som en omorganisation, vilket innebär nya rutiner och processer.

MEDARBETARE

Att rekrytera, utveckla och behålla motiverade och engagerade medarbetare är avgörande för Castellums långsiktiga framgång.

RISK	HANTERING	EXPONERING
MEDARBETARE
18. Medarbetare Medarbetare är en av våra viktigaste tillgångar – deras beslut och agerande driver verksam heten. Den stora risken är att misslyckas med att rekrytera, utveckla och behålla medarbetare och ledande befattningshavare med rätt kompetens, vilket kan leda till att Castellum underpresterar.	• Koncerngemensam värdegrund • Öppet och transparent arbetsklimat • Kompetens- och ledarskapsutveckling • Nöjd-medarbetarundersökning – NMI • Successionsplan för nyckelpersoner/ledande befattningar • Marknadsmässiga och konkurrenskraftiga ersättningar • Analys av personalomsättning	Fel medarbetare på fel plats, missnöjd personal, dåligt ledarskap och en organisation som inte uppmuntrar öppen dialog och stimulerar till utveckling kan leda till att medarbetare inte trivs, underpresterar eller slutar. Missnöjd personal och hög personalomsättning leder till ökade kostnader, sämre kundrelation, minskad intern e¦ektivitet vilket resulterar i sämre lönsamhet Castellum är i en förändringsprocess där såväl omorganisation som integrering av Norrporten pågår.

FINANSIERING

Att inte ha tillgång till finansiering är Castellums enskilt största risk. Förutsättningarna och spelreglerna på kreditmarknaden kan ändras snabbt vilket påverkar såväl ränterisk, finansieringskostnad som möjlighet att erhålla och förlänga krediter.

RISK	HANTERING	EXPONERING
FINANSIERING		PRIORITET: FOKUS UTVECKLING:
19. Finansiering Likviditets- och finansieringsrisk: Att finans ie ring saknas eller är mycket oförmånlig vid viss tidpunkt. Vald kapitalstruktur: att Castellum bryter mot 55% belåningsgrad eller covenant om 65% kan påverka marknadens förtroende för Castellum samt att; - brytning 55% belåningsgrad medför i vissa avtal dyrare finansieringskostnad - brytning 65% belåningsgrad medför i vissa avtal att de förfaller Ränterisk: risken för en resultat- och kassaflödes mässig påverkan till följd av förändrad marknads ränta. Castellum kan bryta mot fastställt mandat om en räntetäckningsgrad om lägst 200% eller motsvarande covenants om lägst 175%.	• Finanspolicy som fastställer riskmandat • Likviditetsreserver/outnyttjat kreditutrymme • Flera finansieringskällor (bank, MTN, certifikat) • Flera långivare, dessutom enbart motparter med hög rating • Kontinuerlig omförhandling av kreditavtal • Säkerställande via fastighetsinteckningar • Stark balansräkning • Ränteförfallostruktur fördelad över olika löptider • Långfristiga krediter med fastställda marginaler • Revolverande krediter för att uppnå maximal flexibilitet • Enbart omsättningsbara instrument på marknaden används, varför noterade priser kan inhämtas • Vedertagna beräkningsformler • Avstämning mellan intern och extern värdering • Compliance-funktion för att säkerställa oberoende	Fastighetsägande är en kapitalintensiv verk samhet som förutsätter en väl fungerande kreditmarknad. Tillgång till finansiering är en fundamental förutsättning för Castellum och för fortsatt tillväxt. Otillräckliga likviditets reserver kan medföra att Castellum går miste om a¦ärsmöjligheter. Alla långivare är dock inte lika finansiellt starka vilket innebär att det finns motpartsrisker i systemet. Förändringar i kapitalstukturen kan medföra att Castellum bryter mot avtalade finansiella nyckeltal i lånevillkoren vilket leder till dyrare krediter alternativt förfallna kreditavtal. Att inte säkerställa en ändamålsenlig kapitalstruktur kan påverka Castellums förtroende på kapital marknaden negativt. Marknadsräntan påverkas av Riksbankens penningpolitik, förväntningar om ekonomisk utveckling, såväl nationellt som internationellt, samt oväntade händelser. Förvärvet av Norrporten har medför en betydligt större kreditportfölj, vilket i sin tur ökar refinan sieringsrisken.
		PRIORITET: BEVAKA UTVECKLING:
20. Värdeförändringar – derivat Värdeförändringar i Castellums räntederivat eller valutaderivat uppstår vid förändringar av mark nadsräntan eller växelkursrelationen SEK/DKK.	• Finanspolicy som fastställer vilka derivat instrument som får nyttjas, räntebindning och valutarisk • Enbart omsättningsbara instrument på mark naden används, varför noterade priser kan inhämtas • Vedertagna beräkningsformler • Avstämning mellan intern och extern värdering • Compliance-funktion för att säkerställa oberoende	Förändringar i marknadsränta och valutakurser påverkar derivatportföljens marknadsvärde. Fel aktig värdering av derivat kan ge en felaktig bild av koncernens finansiella ställning.

God bolagsstyrning är grunden för en förtroendefull relation till aktieägare och andra viktiga intressenter. Bolagsstyrningen utgör ett system så att bolaget sköts hållbart, ansvarsfullt och så eektivt som möjligt – allt i enlighet med lagar, regler och god sed men också skräddarsydd utifrån Castellums verksamhet.

Sveriges främsta fastighetsutvecklare – uthålligt värdeskapande genom ansvarsfulla aärer

Vi i Castellum har och tar ett ansvar som sträcker sig långt utanför koncernens formella ansvarsyta, så som den definieras av lagar och regler. Detta är inget nytt för oss. Långt innan begreppet Hållbarhet ens var påtänkt tog Castellum ambitiösa initiativ och satte tua mål för koncernens resursanvändning.

Fastigheter är en av de stora miljöbelastarna. Som illustration kan nämnas att fastigheter står för cirka 40 procent av världens koldioxidutsläpp. Med utgångspunkt att prioritera områden där Castellum kan ta ett tydligt ledarskap och realisera betydande miljövinster sattes de första målen redan 1995 för att successivt förfinas och breddas. Det som kan mätas blir gjort.

Frågor om en eektiv resursanvändning och att minska Castellums ekologiska avtryck är levande områden i Castellums styrelserum. Vi följer regelbundet upp leverans i förhållande till uppställda mål. Den nu löpande målperioden sträcker sig till och med 2017. Flertalet målsättningar har redan uppnåtts. Till exempel var Castellums energianvändning 2016 per kvm 43 procent lägre än branschsnittet (mål minst 50% lägre 2017) och koldioxidutsläppen har minskat med 71 procent sedan 2007 (mål 70% till 2017). Läs gärna mer på sidorna 44–45.

Vi får dock aldrig slå oss till ro utan skissar redan nu på hur vi kan höja ribban ytterligare under nästa målperiod. Detta är ett av de områden som Castellums ledning och styrelse kommer att ägna särskild uppmärksamhet under innevarande år.

Genom att även engagera våra hyresgäster och deras medarbetare, bland annat genom gröna hyresavtal, och att vara en aktiv påtryckare mot ärrvärmeproducenter samt kommuner och andra oentliga organ accelererar vi takten mot ett ekologiskt hållbart samhälle. Smarta lösningar finns i stort som smått. Genom att bjuda in brett och inspirera till innovationer med hjälp av ny teknik, inte minst digital, samt att ändra invanda beteenden kan vi använda vår storlek som hävstång och snabbt implementera smarta lösningar över 4,3 miljoner kvm verksamhetsyta – motsvarande 860 fotbollsplaner – fördelade över Sveriges och Danmarks främsta tillväxtorter.

Positionen som en av Sveriges största fastighetsägare och därtill en av de främsta fastighetsutvecklarna, mätt som investering i ny-, till- och ombyggnad, ger oss en unik möjlighet att skapa samhällsnytta.

De aspekter som idag ryms inom begreppet Hållbarhet – att bedriva verksamhet på ett ansvarsfullt sätt och skapa långsiktiga lösningar ur såväl ekonomiska, ekologiska som socialt perspektiv – ligger djupt förankrade i Castellums DNA. För varje år vidgar vi räckvidden genom medvetna val.

Hållbarhet har med tiden kommit att bli en helt integrerad del av Castellums verksamhet, vilket också speglas som en röd tråd genom den komplexa väv av aktiviteter och relationer som utgör Castellums universum i samröret med omvärlden och i vårt inre liv. Vi vill vara med i framkant och dra så många strån som möjligt till stacken på väg mot FNs globala hållbarhetsmål 2030.

Vi är fullständigt övertygade om att detta förhållningssätt är grunden för uthålligt värdeskapande för våra aktieägare och en genväg till våra finansiella mål och därmed en god och pålitlig totalavkastning över tid.

Detta är vårt motiv – och det räcker gott för oss.

Att vinna priser har aldrig legat i vår målbild. Ävenså är vi förstås glada och stolta över det stjärnfall av åtråvärda utmärkelser för hållbarhetsarbete som Castellum förärats under 2016. En ketchupeekt efter decennier av träget vardagsarbete och ett erkännande av envetna och målmedvetna strategiska beslut.

I ett kapitalmarknadsperspektiv är Castellumaktiens inkludering i Dow Jones Sustainability Index av särskild betydelse och innebär att vi når ett ännu större och krävande investeraruniversum. Detta som enda svenska bolag i bygg- och fastighetsbranschen och i gott sällskap av sex svenska andra välrenommerade Large Caps.

Positionen som en av Sveriges största fastighetsägare och därtill en av de främsta fastighetsutvecklarna, mätt som investering i ny-, till- och ombyggnad, ger oss en unik möjlighet att skapa samhällsnytta.

Mod och tålamod

En ödesfråga för Castellums styrelse och ledning är därför att inspirera till ett högt aärstempo där vi ser förändring som en möjlighet. Styrelsen roll är att vara kravställare men också stödja ledningen i transformationen.

Jag har flera gånger på denna plats uppehållit mig vid att fastighetsbranschen kännetecknas av trögheter – på gott och ont. Hyresavtalen är ofta långa, vilket bidrar till en begränsad risknivå i en väl komponerad portfölj. Den långa inlåsningen kräver då lång framförhållning och ett visionärt tänkande för att åstadkomma större förändringar. Våra kunders och deras medarbetares och kunders preferenser förändras i allt snabbare takt. Omställningen i samhället med nya beteendemönster skapar möjligheter att tänka nytt och stärka Castellums konkurrenskraft jämfört med andra aktörer. Castellums storlek och kontaktyta mot alla grupper i de samhällen vi verkar skapar en unik möjlighet att försörja våra partners med intressanta och relevanta mötesplatser, en förutsättning för kreativitet och tillväxt.

En ödesfråga för Castellums styrelse och ledning är därför att inspirera till ett högt aärstempo där vi ser förändring som en möjlighet. Styrelsen roll är att vara kravställare men också stödja ledningen i transformationen.

Målet är att flytta ut än mer beslutskraft nära kund och samtidigt realisera stordriftsfördelar och bygga specialistkompetens. Parallellt med koncentration till ett fåtal regioner, höjde vi under året beslutsmandaten för de 20-talet aärsområden. Där, närmast kunderna vill vi ladda på med aärskraft. Genom att samla vissa koncernfunktioner kommer vi att utveckla en vass upphandlar- och specialistkompetens.

Ur ägar- och styrelseperspektiv är detta centralt. Vi har att hushålla med aktieägarnas kapital bland annat genom att använda vår samlade köpkraft optimalt men vi har också att leverera önskad avkastning som matchar en medveten risknivå. Då Castellum allt mer blir ett utvecklande bolag – över en treårsperiod planerar vi investeringar om i storleksordningen 10 miljarder kr – krävs en högspecialiserad projektorganisation.

Trögheterna i hyresmarknaden matchas av trögheter i transaktionsmarknaden. För att åstadkomma en påtaglig förändring av den fastighetsportfölj som mättes till 38 miljarder kr för tre år sedan fordrades större grepp än ett större antal småaärer enligt tidigare modell. Vi hade redan då konstaterat att vi för att framtidssäkra portföljen och leverera utlovad tillväxt behövde lämna i storleksordningen 5 miljarder kr till andra ägare. Parallellt var en förflyttning genom projektutveckling och förvärv avgörande för att säkra uthållig tillväxt och undvika förhöjd risk i form av obsoleta lägen och produkter.

Redan då Henrik Saxborn tillträdde som koncernchef enades vi om att speja och spana efter aärsmöjligheter utöver det vanliga. Vi kallade det

"språngaär" för att spräcka tankens begränsning och enas om att vi var villiga och beredda att göra en påtaglig förflyttning i ett svep. Och att vi skulle ha modet om tillfälle gavs.

För att ge begreppet tålamod ett ansikte kan berättas att Castellum tog ett första initiativ nära nog på dagen tre år före det att förvärvet av Norrporten slutligen genomfördes. Inte vid någon tidpunkt kände vi oss säkra på att någonsin nå ett avslut. Under dessa år stod vi inte heller still utan förflyttade fastighetsbeståndet genom transaktioner och projekt om brutto 9 miljarder samtidigt som vi etablerade en finansiell beredskap. Aärsbeslut av detta slag – såväl stora som en mängd mindre – har kommit att utgöra en allt större del av styrelsens agenda och ställer stora krav på ledamöterna.

Särskilt glädjande är att en allt större andel av nettoinvesteringarna utgörs av aärer som är egenutvecklade. Vår övertygelse är att förmågan att leverera avkastning och tillväxt till rimlig risk bygger på ett stark entreprenöriell kultur där aärsnäsor kreerar projekt och nya kombinationer i tillägg till den starka mer förvaltande profil Castellum bär med sedan tidigare.

Tillsammans med mina kollegor i styrelsen vill jag här ta tillfället att tacka för ägarnas förtroende och vilja att bidra med en betydande nyemission i förhållande till Castellums egna kapital för att genomföra förvärvet av Norrporten. Som aktieägare kan vi konstatera att Castellumaktien levererade en totalavkastning om 23,8 procent att jämföra med 9,6 procent 2016 för motsvarande index på Stockholm Nasdaq, respektive 7,2 procent för "svenskt fastighetsindex". Styrelsen och ledningen ser fram emot att fortsätta på inslagen väg och bygga aktieägarvärde över tid.

Stockholm januari 2017

Charlotte Strömberg Styrelsens ordförande

Övergripande struktur för bolagsstyrning i Castellum

Svensk kod för bolagsstyrning

Bolagsstyrning omfattar olika beslutssystem genom vilket ägarna direkt och indirekt styr bolaget. Bolagsstyrningen har utvecklats genom lagstiftning, rekommendationer och uttalanden, den s k Koden och genom självreglering. Koden bygger på principen följ eller förklara, vilket innebär att samtliga regler inte måste följas om motiv för avvikelser finns och förklaras. Svensk kod för bolagsstyrning (Koden) förvaltas av Kollegiet för Svensk Bolagsstyrning och finns att tillgå på www.bolagsstyrning.se där även den svenska modellen för bolagsstyrning beskrivs.

¨I modellen ovan beskrivs den övergripande strukturen för bolagsstyrning i Castellum AB (publ).

Efterlevnad av Koden

Castellum tillämpar Koden, vars syfte är att skapa goda förutsättningar för utövande av en aktiv och ansvarsfull ägarroll. Att bolaget agerar ansvarsfullt är avgörande för att uppfylla strategier och skapa värde på lång sikt.

Enligt styrelsens uppfattning har Castellum i alla avseenden följt Koden under 2016 och har ingen avvikelse att rapportera.

Aktieägare och bolagsstämma

Castellum AB (publ) är ett svenskt publikt bolag som lyder under aktiebolagslagen, Nasdaq Stockholms regelverk för emittenter, Koden och företagets bolagsordning.

¨Castellumaktien är registrerad på Nasdaq Stockholm Large Cap. Den 31 december 2016 hade Castellum ca 30 000 aktieägare. Av totala aktiekapitalet ägdes 49% huvudsakligen av svenska institutioner, fonder och privatpersoner och 51% av utländska investerare. Castellum har ingen direktregistrerad aktieägare med ett innehav överstigande 10% av aktierna i bolaget.

Castellum har som ett led i förvärvet av Norrporten genomfört dels en företrädesemission, dels en apportemission under 2016.

Företrädesemissionen om 82 000 000 nya aktier, som avslutades i juni 2016, innebar att Castellum tillfördes ca 6,3 miljarder kr före avdrag för emissionskostnader om ca 123 Mkr (95 Mkr netto efter avdrag för uppskjuten skatt). Vidare utgjorde Castellumaktier om totalt 27 201 166 en del av vederlaget för aktierna i Norrporten motsvarande ett värde om 3 075 Mkr vid tillträdet. Med stöd av emissionsbemyndigandet från den extra bolagsstämman 20 maj 2016 beslutade Castellums styrelse om en apportemission till Andra och Sjätte AP-fonderna om 19 194 458 vederlagsaktier samt, med stöd av bemyndigandet från årsstämman den 17 mars 2016, att överlåta samtliga sedan tidigare återköpta aktier, motsvarande 8 006 708 aktier. Castellums återköpta aktier förvärvades under år 2000 för en sammanlagd köpeskilling om 194 Mkr. ¨Efter företrädes- och apportemissionen uppgår

antal utestående Castellumaktier till 273 201 166.

¨Aktiekapitalet uppgår till 136 600 583 kronor, fördelat på 273 201 166 registrerade aktier med ett kvotvärde om vardera 0,50. Varje aktie berättigar till en röst och medför lika rätt till andel i Castellums kapital. Det förekommer inga teckningsoptioner, konvertibler eller motsvarande värdepapper som kan leda till ytterligare aktier i bolaget.

EXTERNA REGELVERK

Det externa ramverket för bolagsstyrning omfattar bland annat:

• Den svenska Aktiebolagslagen
• Nasdaq Stockholms regelverk för emittenter
• Svensk kod för bolagsstyrning (Koden)
• IFRS standard
• EU:s revisionsförordning
• Global Compact

VIKTIGA INTERNA REGELVERK

• Bolagsordning

attest

• Styrelsens arbetsordning
• Beslutsordning • Policy avseende styrelsesammansättning, firmateckning, fullmakt och
• Arbetsordning för styrelser i andra koncernbolag
• Kommunikationspolicy, Finanspolicy, Insiderpolicy, Uppförandekod, Uppförandekod för leverantörer och samarbetspartner, Hållbarhetspolicy och Krishanteringspolicy.
• Handböcker och riktlinjer för väsentliga delar i verksamheten
• Processer för intern kontroll och riskhantering

BOLAGSORDNING

Bolagets firma är Castellum Aktiebolag och bolaget är publikt (publ). Bolagets styrelse ska ha sitt säte i Göteborg.

Bolaget har till föremål för sin verksamhet att – direkt eller indirekt genom hel- eller delägda bolag – förvärva, förvalta, utveckla och försälja fast egendom och värdepapper samt att bedriva annan därmed förenlig verksamhet. Ändringar i Castellums bolagsordning sker enligt föreskrifterna i Aktiebolagslagen. Bolagsordningen, som i övrigt innehåller uppgifter om bl a aktiekapital, antal styrelseledamöter och revisorer samt bestämmelser om kallelse och dagordning för årsstämman, finns i sin helhet att tillgå på bolagets hemsida www.castellum.se.

INFÖR ÅRSSTÄMMAN 2017

Inför årsstämman den 23 mars 2017 föreslår styrelsen;

• en utdelning om 5,00 kr per aktie, uppdelat på två utbetalningstillfällen om vardera 2,50 kr per aktie. Avstämningsdagar för utbetalningarna föreslås till 27 mars 2017 respektive 25 september 2017.

Inför årsstämman föreslår valberedningen;

• omval av nuvarande styrelseledamöter Charlotte Strömberg, Per Berggren, Anna-Karin Hatt, Christer Jacobson, Christina Karlsson Kazeem, Nina Linander och Johan Skoglund. Till styrelsens ordförande föreslås omval av Charlotte Strömberg,
• att arvode till styrelseledamöterna utgår enligt följande. - Styrelsens ordförande: 825 000kr,
• envar av övriga styrelse ledamöter: 350 000 kr, - ledamot i ersättnings utskottet, inkl ordför-
• anden: 30 000 kr, - ordföranden i revisions och finansutskottet: 100 000 kr,
• envar av övriga ledamöter i revisions- och finans utskottet: 50 000 kr.

Föreslagen total ersättning till styrelseledamöterna, inkl ersättning för utskottsarbete, uppgår således till 3 215 000 kr, förutsatt att antalet utskottsledamöter är oförändrat.

• nyval av Deloitte som revisor. Deloitte har meddelat att nuvarande auktoriserade revisorn Hans Warén kommer att vara huvudansvarig revisor.
• att stämman beslutar att en ny valberedning inför 2018 års årsstämma ska utses och att styrelsens ordförande ges i uppdrag att kontakta de tre största ägarregistrerade eller på annat sätt kända aktieägarna per sista dagen för aktiehandel i augusti 2017 och be dem utse en ledamot vardera till valberedningen, samt att de tre sålunda utsedda ledamöterna tillsammans med styrelsens ordförande ska utgöra valberedningen. Valberedningen ska utse ordförande inom sig. Namnen på valberedningens ledamöter tillkännages senast sex månader före nästkommande årsstämma.

Bolagsstämma

Bolagsstämman är bolagets högsta beslutande organ och där har aktieägare rätt att fatta beslut om Castellums angelägenheter, bland annat att utse styrelse och revisorer.

Årsstämma hålls i Göteborg under första halvåret efter utgången av räkenskapsåret. På årsstämman utses styrelse och revisorer samt fattas bl a beslut om vinstutdelning och ansvarsfrihet för styrelse och verkställande direktör.

För att kunna delta i beslut erfordras att aktieägaren är närvarande vid stämman, antingen personligen eller genom ombud. Vidare krävs att aktieägaren är införd i aktieboken vid visst datum före stämman och att anmälan om deltagande gjorts till bolaget i viss ordning. Enskilda aktieägare som önskar få ett särskilt ärende behandlat på årsstämman kan normalt begära detta i god tid före stämman hos Castellums styrelse under särskild adress som publiceras på bolagets hemsida.

Beslut vid bolagsstämma fattas normalt med enkel majoritet. I vissa frågor föreskriver dock aktiebolagslagen att förslag ska godkännas av en större andel av de på stämman företrädda aktierna och avgivna rösterna.

Årsstämma 2016

Senaste årsstämma ägde rum den 17 mars 2016 i RunAn, Chalmers Kårhus, Chalmersplatsen 1, Göteborg. Vid stämman representerades 523 aktieägare, vilka företrädde 43,6% av antalet aktier och 45,7% av rösterna. Samtliga styrelseledamöter, valberedningen, företagsledningen samt bolagets revisorer var närvarande vid stämman.

Årsstämman fastställde räkenskaperna för 2015 och beviljade styrelsen och verkställande direktören ansvarsfrihet för 2015 års förvaltning.

Följande beslut fattades på årsstämman den 17 mars 2016;

• utdelning om 4,25* kr per aktie för räkenskaps året 2015,
• att arvode till styrelsen ska utgå med 2 820 tkr, varav 720 tkr till styrelsens ordförande och 315 tkr till envar av övriga styrelseledamöter. Arvode till ledamöter, inklusive ordföranden, i ersättningsutskottet ska utgå med 30 tkr per person. Arvode till ordföranden i revisions- och finansutskottet ska utgå med 50 tkr och 35 tkr till övriga ledamöter,
• omval av styrelseledamöterna Charlotte Strömberg, Per Berggren, Anna-Karin Hatt, Christer Jacobson, Nina Linander och Johan Skoglund. Nyval av styrelseledamoten Christina Karlsson Kazeem. Charlotte Strömberg omvaldes till styrelsens ordförande,

*) Antal historiska aktier har omräknats med hänsyn till fondemissions inslaget (d v s teckningsrättens värde) i genomförd nyemission och används i alla nyckeltalsberäkningar för kr/aktie.

• godkännande av riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare,
• godkännande av ett förnyat incitamentsprogram för ledande befattningshavare,
• mandat för styrelsen att i syfte att justera bolagets kapitalstruktur samt för att kunna överlåta egna akter som likvid eller för finans iering av fastighetsinvesteringar – besluta om förvärv och överlåtelse av egna aktier.

Protokoll från årsstämman den 17 mars 2016 finns på Castellums hemsida.

Extra bolagsstämma 2016

En extra bolagsstämma ägde rum den 20 maj 2016 i RunAn, Chalmers Kårhus, Chalmersplatsen 1, Göteborg, med anledning av beslut om genomförande av nyemissioner.

¨Vid den extra bolagsstämman representerades 390 aktieägare, vilka företrädde 47,6% av antalet aktier och 50,0% av rösterna.

Följande beslut fattades på den extra bolagsstämman den 20 maj 2016;

• godkännande av styrelsens beslut om nyemission av aktier,
• bemyndigande för styrelsen att besluta om nyemission av aktier med bestämmelse om betalning med apportegendom.

Protokoll från den extra bolagsstämman den 20 maj 2016 finns på Castellums hemsida.

Valberedning

Årsstämman 2016 beslutade att en valberedning skulle inrättas inför 2017 års årsstämma för att framlägga förslag till antalet styrelseledamöter, val av styrelseledamöter inklusive styrelseordförande, förslag till val av revisorer, ersättning till styrelseledamöter och revisorer samt modell för utseende av ny valberedning inför årsstämman 2018.

¨Valberedningens förslag oentliggörs senast i samband med kallelsen till årsstämman. Aktieägare ges möjlighet att vända sig till valberedningen med nomineringsförslag.

Valberedningen tillsätts enligt årsstämmans beslut genom att styrelsens ordförande får i uppdrag att kontakta de tre största ägarregistrerade eller på annat sätt kända aktieägarna sista dagen för aktiehandel i augusti och ber dem utse en ledamot vardera till valberedningen. De utsedda ledamöterna, tillsammans med styrelsens ordförande som sammankallande, utgör valberedningen. Valberedningen utser inom sig ordförande. Valberedningen inför årsstämman 2017 utgörs av: Martin Jonasson representerade Andra APfonden, Johan Strandberg representerande SEB Fonder, Rutger van der Lubbe representerande Stichting Pensioenfonds ABP samt styrelsens ordförande Charlotte Strömberg. Johan Strandberg är valberedningens ordförande.

Valberedning inför årsstämman 2017

		Röstandel per
Representant	Utsedd av	31 aug 2016
Martin Jonasson	Andra AP-fonden	ca 5,6%
Johan Strandberg	SEB Fonder	ca 5,4%
Rutger van der	Stichting Pensioensfonds
Lubbe	ABP	ca 5,1%
	Charlotte Strömberg Styrelseordförande Castellum AB

Samtliga valberedningsledamöter har noga övervägt och konstaterat att det inte föreligger någon intressekonflikt att acceptera uppdraget som ledamot av valberedningen i Castellum. Valberedningen har hållit fyra protokollförda sammanträden och därutöver haft kontakt via telefon och e-mail. Valberedningen har genom styrelseordföranden tagit del av resultatet av genomförd styrelseutvärdering och har därtill genomfört intervjuer med samtliga styrelseledamöter. Vidare har valberedningen tagit del av revisions- och finansutskottets rekommendation till styrelsen beträande revisorsval.

¨Valberedningen har behandlat samtliga de frågor som det åligger valberedningen att behandla enligt Svensk kod för bolagsstyrning. Valberedningen har bland annat diskuterat och övervägt;

• i vilken grad den nuvarande styrelsen uppfyller de krav som kommer att ställas på styrelsen till följd av Castellums verksamhet och utvecklings skede,
• styrelsens storlek,
• vilka kompetensområden som är samt bör vara företrädda inom styrelsen,
• styrelsens sammansättning avseende erfarenhet, kön och bakgrund,
• arvodering av styrelseledamöter,
• frågor rörande revisorsval och arvode till revi sorn,
• vilken modell för utseende av ny valberedning inför årsstämman 2018 som skall tillämpas.

Valberedningen har i sitt arbete beaktat att en jämn könsfördelning skall eftersträvas i styrelsen samt att styrelsen i övrigt skall präglas av mångsidighet och bredd avseende kompetens, erfarenhet och bakgrund. Valberedningen har som mångfaldspolicy tillämpat regel 4.1 i Svensk kod för

bolagsstyrning vid framtagande av sitt förslag till CASTELLUMS REVISORER val av styrelseledamöter.

Slutligen har valberedningen, i syfte att bolaget skall kunna fullgöra sina informationsskyldigheter gentemot aktieägarna, informerat bolaget om hur valberedningens arbete har bedrivits och om de förslag valberedningen lämnar.

¨Valberedningen anser att styrelseledamöterna i Castellum har god kompetens och omfattande erfarenhet beträande fastighetsfrågor i vid bemärkelse, hållbarhetsfrågor, infrastrukturfrågor och samhällsplanering, kapitalmarknadsfrågor och finansieringsfrågor, kundservice och förändrade kundbeteenden, trendanalys, digital omvandling, insikt om transformationstrender hos såväl privata som oentliga samarbetspartners, kommunikation och marknadsföring samt styrelsearbete i allmänhet. Således anser valberedningen att nuvarande styrelseledamöter formar en styrelse som tillsammans har den mångsidighet och bredd av kompetens, erfarenhet och bakgrund som erfordras med hänsyn till Castellums verksamhet, utvecklingsskede och förhållanden i övrigt. Valberedningens förslag innebär att fyra av sju styrelseledamöter i bolaget är kvinnor. Mot ovanstående bakgrund föreslår valberedningen omval av samtliga nuvarande styrelseledamöter.

Externa revisorer

De externa revisorerna utses av årsstämman och är ansvariga inför aktieägarna på stämman. De är oberoende granskare av Castellums räkenskaper, bolagsstyrningsrapport, hållbarhetsredovisningen samt rapport om gröna obligationer och granskar även styrelsens och VDs förvaltning.

Castellums revisorer har valts av årsstämman för en period om tre år. Innevarande period inleddes 2014 och nästa val av revisorer sker i samband med årsstämman 2017. Bolagets revisorer är Hans Warén, verksam inom Deloitte, Magnus Fredmer, verksam inom EY samt revisorssuppleant Fredrik Walméus, verksam inom Deloitte. Samtliga är auktoriserade revisorer.

Revisionsarvoden

tkr	2016	2015	2014
Revisionsuppdrag	1 820	2 003	1 908
Revision utöver revisionsuppdrag	1 781	365	68
Skatterådgivning	–	–	76
Övriga tjänster	65	106	232
Totala revisionsarvoden	3 666	2 474	2 284
—varav Deloitte	3 516	2 324	2 134
—varav KPMG	–	–	–
—varav EY	150	150	150

HANS WARÉN Född 1964 Revisor i bolaget sedan 2014

MAGNUS FREDMER Född 1964 Revisor i bolaget sedan 2011

FREDRIK WALMÉUS Född 1971 Revisorssuppleant i bolaget sedan 2014

STYRELSEN

Styrelsen består av sju ledamöter

ERSÄTTNINGSUTSKOTT

Ersättningsutskottet består av tre ledamöter. Ordföranden Charlotte Strömberg, Per Berggren och Anna-Karin Hatt.

• Ersättningsutskottets huvudsakliga uppgifter är:
• Riktlinjer för ersättningsprinciper
• Ersättning till ledande befattningshavare
• Beredning av incitamentsprogram
• Utvärdering av VD

REVISIONS- OCH FINANS-

UTSKOTT

Revisions- och finansutskottet består av tre ledamöter. Ordförande Nina Linander samt ledamöterna Charlotte Strömberg och Johan Skoglund. Revisions- och finansutskottets huvudsakliga

uppgifter är: • Finansiell rapportering • Finansiering och kapital-

• struktur
• Riskhantering
• Regelefterlevnad
• Revision
• Policies
• Verksamhetsrelaterade fördjupningsområden
• Intern kontroll

Styrelse

Aktieägarna utser styrelse vid varje årsstämma. Styrelsen har det övergripande ansvaret för Castellums strategi och organisation och förvaltar Castellums angelägenheter för aktieägarnas räkning. Castellums styrelse ska enligt bolagsordningen bestå av lägst fyra och högst åtta ledamöter. Styrelseledamöter väljs på bolagsstämma för tiden intill slutet av den första årsstämma som hålls efter det år då styrelseledamoten utsågs.

Styrelsen har under 2016 bestått av sju ordinarie ledamöter. Styrelsen arbetar enligt en fastställd arbetsordning med instruktioner om arbetsfördelningen mellan styrelsen och verkställande direktören. Ingen styrelseledamot har rätt till ersättning vid upphörande av uppdraget.

Nya styrelseledamöter får en introduktion av bolaget och dess verksamhet samt genomgår börsens utbildning för styrelseledamöter i börsbolag. Därefter erhåller styrelsen kontinuerligt information om bl a regeländringar och sådana frågor som rör verksamheten och styrelsens ansvar i ett noterat bolag.

För beslut i styrelsen gäller aktiebolagslagens regler innebärande att såväl mer än hälften av närvarande ledamöter och mer än en tredjedel av totala antalet ledamöter måste rösta för beslut. Vid lika röstetal har ordförande utslagsröst.

Styrelsens arbete regleras bland annat av aktiebolagslag, bolagsordning, Koden och den arbetsordning som styrelsen fastställt för sitt arbete.

Styrelsens ansvar

Enligt aktiebolagslagen och styrelsens arbetsordning ansvarar styrelsen för:

• upprättande av övergripande, långsiktiga strate gier och mål, budget samt aärsplaner,
• fastställandet av riktlinjer för att bolagets verk samhet är långsiktigt värdeskapande,
• granskning och godkännande av bokslut,
• genomgång av revisorernas slutsatser från revisionen och revisionsberättelsen samt på vilket sätt revisionen bidrog till den finansiella rapporteringens tillförlitlighet samt genomgång av revisorernas översiktliga granskning av halv årsrapporten,
• att fatta beslut i frågor rörande investeringar och försäljningar,
• kapitalstruktur och utdelningspolicy,
• utveckling av koncernens policies,
• tillse att kontrollsystem finns för uppföljning av att policies och riktlinjer efterlevs,
• tillse att system finns för uppföljning och kontroll av bolagets verksamhet och risker,
• betydande förändringar i Castellums organisa tion och verksamhet,
• att utse bolagets verkställande direktör och fastställa lön och annan ersättning till denne.

Varje ledamot ska agera självständigt och med integritet och se till bolagets och samtliga aktieägares intresse.

¨Nedan finns en beskrivning av styrelsens arbetsår.

STYRELSENS ARBETSÅR

utöver stående punkter såsom affärsläge, framtidsutsikter, investeringar, försäljningar, finansiering, rapportering av respektive utskotts ordförande avseende utskottets arbete samt arbetsmiljöfrågor, kundrelaterade frågeställningar och incidentrapportering.

Styrelsemöte • Resultat för helåret • Årsredovisning inkl hållbarhetsredovisning • Handlingar inför årsstämman • Förslag till vinstdisposition • Genomgång revisorernas slutsatser från revisionen • Enskilt möte revisorer	Styrelsemöte • Förberedelse inför årsstämman Konstituerande möte • Firmatecknare utses • Utskottens sammansättning beslutas		Styrelsemöte • Första kvartalsrapporten • Beslutslogg • Uppföljning investeringar och uthyrningsplaner • Arbetsordning och policydokument antas		Styrelsemöte • Strategigenomgång • Genomgång av risker i verksamheten samt finansiella risker Styrelsemöte	• Andra kvartalsrapporten • Genomgång revisorernas granskning av halvårsrapporten		Styrelsemöte • Tredje kvartals- rapporten • Beslutslogg • Genomgång av försäkringar • Uppföljning investeringar och uthyrningsplaner		Styrelsemöte • Budget • Utvärdering styrelse och VD • Besök dotterbolag
Jan Feb Revisions- och finansutskott • Finansiell position • Genomgång med revisorerna om bokslutsgranskning • Revisionsplan • Incidentrapportering Whistle-blower • Genomgång tvister • Utvärdering av utskottets arbete	Mars Årsstämma	April Revisions- och finansutskott • Finansiell position • Riskhantering • Intern kontroll Whistle-blower • Utvärdering revisionsinsats • Genomgång och utvärdering av strategiska mål • Upphandling av	Maj • Incidentrapportering revision (om aktuellt)	Juni Ersättningsutskott	Juli • Genomgång av incitamentsprogram • Genomgång av ersättningsprinciper för ledande befattningshavare	Aug	Sept Revisions- och finansutskott • Finansiell position av policys Whistle-blower Ersättningsutskott • Beredning utfall incitament	Okt • Genomgång finansiell rapporteringsprocess • Genomgång efterlevnad • Incidentrapportering • Riktlinjer ersättningsprinciper • Beredning utvärdering av VD	Nov finansutskott regelverk	Dec Revisions- och • Finansiell position • Genomgång finansiell rapportering • Incidentrapportering Whistle-blower • Genomgång förändrat • Diskussion med revisorerna om granskning av kvartals- bokslut och intern kontroll • Rekommendation till val av revisor till valberedningen (om aktuellt)

Styrelse

CHARLOTTE STRÖMBERG STYRELSEORDFÖRANDE SEDAN 2012

Född 1959, civilekonom Handelshögskolan, Stockholm.

Ordförande i Castellums styrelse, ordförande i Ersättningsutskottet samt ledamot i Revisions- och finansutskottet.

Tidigare befattningar: VD nordiska verksamheten hos Jones Lang LaSalle, ledande befattningar inom investment banking hos Carnegie Investment Bank samt Alfred Berg (ABN AMRO).

Styrelseuppdrag: Ledamot i Aktiemarknadsnämnden samt styrelseledamot i Bonnier Holding AB, Ratos AB (publ), Rezidor Hotel Group AB (publ) och Skanska AB (publ). Aktieinnehav: 15 000

PER BERGGREN STYRELSELEDAMOT SEDAN 2007

Född 1959, civilingenjör KTH och ekonomisk utbildning från Stockholms universitet.

Styrelseledamot i Castellums styrelse, ledamot i Ersättningsutskottet.

Tidigare befattningar: VD i Hemsö Fastighets AB, VD i Jernhusen AB, a¥ärsområdeschef i Fabege AB (publ), VD i Drott Kontor AB samt fastighetschef i Skanska Fastigheter Stockholm AB. Styrelseuppdrag: Styrelseledamot i BRIS, Slättö Förvaltning AB och SSM Holding AB. Aktieinnehav: 4 500

ANNA-KARIN HATT STYRELSELEDAMOT SEDAN 2015

Född 1972, statsvetare Göteborg Universitet. VD i Almega AB.

Styrelseledamot i Castellums styrelse, ledamot i Ersättningsutskottet.

Tidigare befattningar: It- och energiminister i svenska regeringen, statssekreterare vid Statsrådsberedningen, andra vice ordförande för Centerpartiet, stabschef för Centerpartiets partiledarstab, VD Didaktus Skolor AB och vVD Kind & Partners AB.

Styrelseuppdrag: Styrelseledamot i Almega AB, TRR Trygghetsrådet, Trygghetsfonden TSL och forskningsinstitutet Ratio samt ledamot i insynsrådet för Universitetskanslersämbetet. Aktieinnehav: 1 308

Född 1946, civilekonom DHS. Egen verksamhet i Bergsrådet Kapital AB. Styrelseledamot i Castellums styrelse.

Tidigare befattningar: Börskommentator och marknadschef för A¥ärsvärlden samt analyschef och verkställande direktör i Alfred Berg-koncernen.

Styrelseuppdrag: Styrelseledamot i Global Challenges Foundation och Viscogel AB. Aktieinnehav: 70 429

CHRISTINA KARLSSON KAZEEM STYRELSELEDAMOT SEDAN 2016

Född 1965, civilingenjör från KTH. VD i Hilanders AB som ingår i kommunikationskoncernen Intellecta AB (publ). Styrelseledamot i Castellums styrelse.

Tidigare befattningar:

Kommunikationschef på Niscayah Group samt ledarpositioner inom Razorfish AB och Creuna AB. Arbete med stadsutveckling och exploatering på Stockholms Gatu- och Fastighetskontor. Styrelseuppdrag: Styrelseordförande i Tomorrow China som är en del av kommunikationskoncernen Intellecta AB (publ). Aktieinnehav: 200

NINA LINANDER STYRELSELEDAMOT SEDAN 2014

Född 1959, civilekonom Handelshögskolan Stockholm samt MBA från IMD, Lausanne, Schweiz.

Styrelseledamot i Castellums styrelse, ordförande i Revisions- och finansutskottet.

Tidigare befattningar Grundare och partner i Stanton Chase International AB, chef koncernstab Finans på AB Electrolux (publ), ledarpositioner inom Vattenfall AB samt arbete inom corporate finance på olika investmentbanker i London. Styrelseuppdrag: Styrelseledamot i Awa Holding AB, Industrivärden AB (publ), Skanska AB (publ), Telia Company AB (publ) och OneMed AB. Aktieinnehav: 12 000

JOHAN SKOGLUND STYRELSELEDAMOT SEDAN 2010

Född 1962, civilingenjör KTH och civilingenjörsprogrammet Handelshögskolan. VD och koncernchef JM AB (publ).

Styrelseledamot i Castellums styrelse, leda mot i Revisions- och finansutskottet.

Tidigare befattningar: Har arbetat sedan 1986 inom JM AB (publ) i olika befattningar. Styrelseuppdrag: Styrelseledamot i Mentor Sverige och Infranord AB. Aktieinnehav: 5 000

Johan Ljungberg, advokat Mannheimer och Swartling Advokatbyrå, är styrelsens sekreterare.

Uppgifterna avser förhållandet i slutet av januari 2017. Aktieinnehavet omfattar eget, makas/makes, omyndiga och hemmavarande barns, närstående bolags innehav samt innehav via kapitalförsäkring.

	Deltagande av totalt antal möten
Styrelseledamöter	Arvode, tkr	Styrelse	Ersättningsutskott	Revisions- och finansutskott	Oberoende
Charlotte Strömberg	785	19 av 19	3 av 3	4 av 4	Ja
Per Berggren	345	18 av 19	3 av 3		Ja
Anna-Karin Hatt	345	19 av 19	3 av 3		Ja
Christer Jacobson	315	19 av 19			Ja
Jan Åke Jonsson (avgick mars 2016)	–	3 av 3			Ja
Christina Karlsson Kazeem (invald mars 2016)	315	16 av 16			Ja
Nina Linander	365	19 av 19		4 av 4	Ja
Johan Skoglund	350	18 av 19		4 av 4	Ja

NINA LINANDER STYRELSELEDAMOT

"Ett händelserikt och intensivt år"

Castellums verksamhet är fokuserad på tillväxt i kassaflöde, vilket tillsammans med låg finansiell risk ger förutsättningar för en god värdetillväxt i bolaget samtidigt som aktieägarna kan erbjudas en konkurrenskraftig utdelning.

Utifrån detta har 2016 varit ett händelserikt och intensivt år. Vi har förvärvat Norrporten och resterande 50% av CORHEI. Vi har samtidig sålt av fastigheter till ett totalt värde om ca 7 miljarder kr för att renodla portföljen. Som ett resultat har värdet på vår fastighetsportfölj ökat från 40 till 71 miljarder kr.

Ompositioneringen innebär samtidigt att vår fastighetsportfölj fått en bättre riskspridning genom bl a en högre kvalitet i mer centrala lägen, en breddad kundstock och en förlängd kontraktsportfölj. Detta har gjorts parallellt med att Castellum har samlat organisationen under ett varumärke, centraliserat supportfunktioner och bytt ut administrativa system.

Vi har även arbetat hårt med vår kapitalstruktur och genomfört en företrädesemission och en apportemission samtidigt som vi omstrukturerat vår låneportfölj – allt för att möjliggöra och hantera den stora portföljförflyttningen.

Sammantaget: Ett händelserikt och intensivt år för Castellum.

Styrelsens arbetsordning

Styrelsen fastställer varje år en arbetsordning för styrelsearbetet. I arbetsordningen beskrivs styrelsens arbetsuppgifter samt ansvarsfördelningen mellan styrelsen och verkställande direktören. Av arbetsordningen framgår även vilka ärenden som ska hanteras på respektive styrelsemöte samt instruktioner avseende den ekonomiska rapporteringen till styrelsen.

Arbetsordningen föreskriver också att styrelsen ska ha ett revisions- och finansutskott och ett ersättningsutskott. Utskotten bereder och tar fram rekommendationer i olika ärenden till styrelsen. Ledamöter i utskotten utses årligen. Ordförande i ersättningsutskottet ska vara styrelsens ordförande medan ordförande i revisions- och finansutskottet utses av styrelsen.

Styrelsens ordförande

Styrelsens ordförande ansvarar bland annat för att tillse att styrelsens ledamöter, genom verkställande direktörens försorg, fortlöpande får den information som behövs för att kunna följa bolagets ställning, resultat, likviditet, ekonomiska planering och utveckling. Det åligger ordföranden att fullgöra uppdrag lämnat av årsstämman beträande inrättande av valberedning och att delta i dess arbete.

Styrelsens arbete under 2016

Castellums styrelse har under 2016 haft 18 sammanträden varav ett konstituerande sammanträde och därutöver fattat ett beslut per capsulam. Enligt gällande arbetsordning ska styrelsen hålla minst sju ordinarie styrelsemöten per kalenderår varav ett är konstituerande.

¨Styrelsemöten hålls i anslutning till bolagets rapportering, varvid årsbokslut, förslag till vinstdisposition samt frågor i samband med årsstämman behandlas i januari, delårsbokslut i april, juli och oktober, strategi i juni samt budget för nästkommande år vid december månads möte.

¨Vid vart och ett av de ordinarie styrelsemötena behandlas förekommande frågor av väsentlig betydelse för bolaget såsom investeringar och försäljningar av fastigheter samt finansiering. Vidare informeras styrelsen om det aktuella aärsläget på såväl hyres- och fastighetsmarknad som kredit- och aktiemarknad. Frågor om arbetsmiljö, incidentrapportering samt kundrelaterade frågeställningar hanteras regelbundet av styrelsen och på varje styrelsemöte genomförs en executive session utan företagsledningens närvaro.

¨Styrelsen har även möten med revisorerna utan företagsledningens närvaro.

¨Bland de ordinarie ärenden som styrelsen behandlat under 2016 kan vidare nämnas företagsgemensamma policies, övergripande strategiplan, arbetsordning för styrelsen, kapitalstruktur och finansieringsbehov, hållbarhetsarbetet, verksamhetsmodell och organisationsfrågor samt bolagets försäkringssituation. Därutöver ägnade styrelsen flera möten till att fördjupa kunskapen om verksamheten via temamöten samt besök i verksamheten. Under 2016 har styrelsearbetet, förutom ovanstående ordinarie ärenden, fokuserats på förvärvet av Norrporten och genomförandet av den förändrade koncernstrukturen.

¨Med utgångspunkt i den omfattande styrelseutvärderingen som genomfördes hösten 2015 med hjälp av en extern konsult har styrelsen under 2016 utvärderat sitt arbete. Utvärderingen har visat på ett öppet och konstruktivt styrelseklimat och en väl fungerande beslutsprocess.

Utvärderingen har presenterats för och lämnats till valberedningen och diskuterats i styrelsen. I utvärderingen granskades bl a arbetsklimat, arbetsformer gällande aärsprocess, krishantering, strategiska frågor, uppföljning- och kontrollsystem, moral, etik samt kommunikation.

¨Utvärderingen och efterföljande styrelsediskussion tjänar som underlag för en fortlöpande utveckling av styrelsens arbetssätt och säkerställer att styrelsen kan fatta så välgrundade beslut som möjligt.

¨Någon ersättning utöver styrelsearvode samt arvoden för utskottsarbete har ej utgått.

Ersättningsutskott

Styrelsens ersättningsutskott utvärderar löpande ledande befattningshavares ersättningsvillkor mot bakgrund av gällande marknadsvillkor. Utskottet bereder ärenden inom dessa områden för beslut i styrelsen. Utskottets ledamöter utses av styrelsen en gång per år.

¨Ersättningsutskottet består av tre styrelseledamöter inklusive styrelsens ordförande som även är ordförande i utskottet. Utskottets arbetsordning ingår i styrelsens arbetsordning och fastställs varje år. Ersättningsutskottet har till uppgift att;

• bereda ärenden och föreslå styrelsen riktlinjer för ersättningsprinciper, ersättningar och anställ ningsvillkor för verkställande direktör och andra ledande befattningshavare. Riktlinjerna för ersätt ning ska tillställas styrelsen som i sin tur ska lämna förslag på sådan ersättning till årsstämman för godkännande,
• följa och utvärdera pågående och under året avslutade program för rörliga ersättningar till koncernledningen. På bolagets hemsida presen teras resultatet av ersättningsutskottets ut värdering av ersättning till ledande befattnings havare,
• årligen utvärdera verkställande direktörens insatser.

Ersättningsutskottet ska sammanträa minst två gånger om året. Under 2016 har utskottet sammanträtt tre gånger. Frågor som hanterades på mötena var utvärdering av ersättning till verkställande

direktör och andra ledande befattningshavare, förslag om förändring av ersättning till medlemmar i koncernledningen, uppföljning och utvärdering av nu gällande incitamentsprogram samt HR- och successionsfrågor. Ersättningsutskottet har under 2016 även tagit del av en utvärdering av VD och övriga medlemmar i koncernledningen, vilken genomförts av en extern konsult samt utarbetat förslag till parametrar för de individuellt målsatta faktorerna under det årliga resultatbaserade incitamentsprogrammet.

Revisions- och finansutskott

Styrelsens revisions- och finansutskott övervakar bl a finansiering- och revisionsfrågor och bereder ärenden inom dessa områden för beslut i styrelsen. Utskottets ledamöter samt dess ordförande utses av styrelsen en gång per år.

¨Revisions- och finansutskottet består av tre styrelseledamöter som inte är anställda av bolaget. Utskottets arbetsordning ingår i styrelsens arbetsordning, vilken fastställs varje år. Revisions- och finansutskottet har till uppgift att:

• övervaka finansiell rapportering samt lämna rekommendationer och förslag för att säkerställa den finansiella rapporteringens tillförlitlighet,
• med avseende på den finansiella rapporteringen övervaka eektiviteten i bolagets interna kontroll, eventuell internrevision samt riskhantering,
• övervaka arbetet med kapitalstruktur och andra finansieringsfrågor samt bereda finansierings frågor inför beslut i styrelsen,
• övervaka arbetet med verksamhetsrisker och regelefterlevnad samt se till att det finns ända målsenliga system för kontroll och uppföljning,
• årligen avge en rapport om den interna kontrollen samt tillse att bolagsstyrnings rapporten beskriver styrelsens åtgärder för att tillse att den interna kontrollen fungerar,
• hålla sig informerad om årsredovisning och koncernredovisning,
• informera styrelsen om resultatet av revisionen och hur den bidragit till den finansiella rapport eringens tillförlitlighet,
• hålla sig informerad om slutsatserna av Revisors nämndens kontroll av revisorerna,
• granska och övervaka revisorernas opartiskhet och självständighet och då särskilt uppmärk samma om revisorerna tillhandahåller andra tjänster än revision samt utvärdera revisions insatsen och informera bolagets valberedning om resultatet av utvärderingen,
• ta del av revisorernas rapport enligt artikel 11 i Revisionsförordningen samt vidta eventuella erforderliga åtgärder med anledning av denna,
• utfärda riktlinjer för tjänster förutom revision som tillhandahålls av revisorerna och i tillämp liga fall godkänna sådana tjänster i enlighet med dessa riktlinjer,

Aktivt styrelsearbete under 2016

Styrelsens huvuduppgifter är att både vara ett kontrollorgan och ett stöd till företagsledningen. Den kontrollerande uppgiften innebär att till se att Castellum agerar ansvarsfullt och på ett lång siktigt hållbart sätt samt att verksamheten drivs e¥ektivt i enlighet med lagar, regler och god sed.

I det stödjande arbetet tar styrelsen en a¥ärsnära roll som utmanande motor och stöd och har under det händelserika 2016 i den delen varit mer aktiv än vanligt. De tydligaste exemplen är;

• Förvärvet av Norrporten i april

I denna Sveriges näst största fastighetsa¥är hittills tog styrelsen aktiv del i arbetet med själva förvärvet och naturligtvis den extra bolagsstämman som varit en förutsättning för a¥ären. Integrationen av de båda organisationerna har också varit ett viktigt område för styrelsen.

Styrelsemötet i oktober hölls i Köpenhamn och styrelsen fick då möjlighet att besöka delar av Castellums nya fastighetsbestånd i Örestad, det välbelägna och snabbväxande området mellan city och Kastrup, Nordens största flygplats.

• Den långsiktiga omstruktureringen av fastighetsportföljen

Castellum startade hösten 2014 arbetet med att omdisponera fastighetsportföljen, ett strategiskt arbete där styrelsen varit mycket aktiv.

Under våren tog Castellum snabbare än aviserat över hela CORHEI, det sedan 2015 hälftenägda bolaget med verksamhet i Norrköping och Linköping. I oktober såldes fastigheter i Malmö och Lund för ca 900 Mkr. Under hösten 2016 såldes även delar av fastighetsbeståndet i Norrland.

• Den förändrade koncernstrukturen

Castellum är från och med 2016 organiserat i regioner och drivs under ett gemensamt varumärke. Styrelsen har varit aktiv i det arbetet som syftar till att tydliggöra bolagets samlade resurser och bli mer e¥ektivt – utan att de nära kundrelationerna på de lokala marknaderna äventyras.

• Hållbarhet

Styrelsen har varit pådrivare i ansträngningarna att utveckla Castellums hållbarbetsarbete och under hösten lanserade bolaget gröna obligationer, en finansieringsform som utgår från hållbarhet ur flera perspektiv.

Ett resultat av Castellums samlade hållbarhetsarbete är att bolaget i hård global konkurrens under 2016 valdes ut att ingå i det prestigefyllda hållbarhetsindexet DJSI, Dow Jones Sustainability Index.

CHRISTER JACOBSON STYRELSELEDAMOT

"Något av en ketchupeekt"

2016 har varit ett intensivt år för styrelsearbetet i Castellum. Men faktum är att arbetet med ompositionering av portföljen – liksom med varumärket och med organisationen – påbörjades redan för ett par år sedan. Sedan innebar 2016 något av en ketchupe¥ekt med sjösättning av flera stora a¥ärer och projekt nästan samtidigt.

Jag upplever att ledning och styrelse har arbetat nära samman på ett mycket positivt sätt i hela denna process. Många styrelsemöten har det varit, men alla har präglats av stort engagemang och gott humör. Extra roligt är förstås att utfallet blev precis som vi hoppats och förespeglat marknaden – trots många osäkra och svårprognosticerbara komponenter.

Jag tycker att företagsledningen i Castellum har gjort en fantastisk insats! Och själv är jag glad för att jag fått vara med på denna spännande resa, både som styrelsemedlem och aktieägare".

• bereda frågor om upphandling av revision och andra tjänster från revisorerna,
• biträda valberedningen vid framtagande av förslag till revisorer och ersättning till dem, varvid utskottet ska övervaka att revisorernas mandattid inte överskrider tillämpliga regler, upphandla revision och lämna en motiverad rekommendation i enlighet med vad som anges i artikel 16 i Revisionsförordningen.

Revisions- och finansutskottet ska sammanträa minst fyra gånger om året, varav bolagets revisorer minst ska närvara två gånger. Vid ett av de tillfällen då revisions- och finansutskottet sammanträar med revisorerna ska ingen från företagsledningen närvara. Under 2016 har utskottet sammanträtt fyra gånger. Frågor som hanterades på mötena var bl a kapitalstruktur och finansieringsfrågor, finansiell rapportering inkl översyn av framtida regelverk och dess eventuella påverkan på Castellum, genomgång av beslutsprocessen avseende investeringar, intern kontroll och riskhantering, revisorernas insats, opartiskhet och självständighet, utveckling av policies samt återrapportering från Whistleblower-tjänsten. Fördjupning har även skett i verksamhetsrelaterade frågor. Därtill har revisions- och finansutskottet under året haft enskilt möte med compliance, utan övrig lednings närvaro.

VD och koncernledning

Verkställande direktören ansvarar för bolagets löpande förvaltning och för att leda verksamheten i enlighet med styrelsens riktlinjer och anvisningar samt för att styrelsen erhåller information och nödvändigt beslutsunderlag. VD leder arbetet i koncernledningen samt fattar beslut efter samråd med dess ledamöter.

Verkställande direktören

Verkställande direktören är föredragande vid styrelsemöten och ska tillse att styrelsens ledamöter löpande tillställs den information som behövs för att följa bolagets och koncernens ställning, resultat, likviditet och utveckling.

Koncernledning

I koncernledningen ingår verkställande direktören, ekonomi- och finansdirektören, Chief Investment O³cer, HR-chef samt verkställande direktörerna i de fem regionerna. Varje person i koncernledningen har sitt egna ansvarsområde och på de möten som äger rum diskuteras och fattas beslut om övergripande verksamhetsfrågor. Koncernledningen har haft 13 möten under 2016.

Under 2016 har koncernledningens arbete fokuserats på förvärvet av Norrporten och integreringen av de två koncernerna. Koncernledningen har även arbetat med den nya koncernstrukturen som arbetats in under 2016 och som innebär att de sex dotterbolagen och Norrporten bildar fem regioner och samlas under ett gemensamt varumärke. Förändringen innebär även att ekonomifunktionen flyttats in till huvudkontoret och ett koncerngemensamt ekonomisystem implementerats.

¨Verkställande direktören och ekonomi- och finansdirektören tillsammans med verkställande direktören för respektive region utgör styrelsen i respektive regionbolag.

Ersättning till ledande befattningshavare

Årsstämman 2016 beslutade följande riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare:

¨Castellum ska ha marknadsmässiga och konkurrenskraftiga ersättningsnivåer och anställningsvillkor som erfordras för att rekrytera och behålla en ledning med god kompetens och kapacitet att nå uppställda mål. Styrelsen betraktar och utvärderar ersättningen som en helhet bestående av komponenterna fast lön, pensionsförmåner, rörlig ersättning samt icke-monetära förmåner. Fast lön betalas för ett fullgott arbete. Därutöver kan rörlig ersättning enligt ett incitamentsprogram erbjudas. Sådan rörlig ersättning ska syfta till att främja långsiktigt värdeskapande inom koncernen. Utformningen ska ta sin utgångspunkt i målsättningen att sammanlänka koncernledningens intressen med aktieägarnas intressen genom att de ledande befattningshavarna också är aktieägare i Castellum, samt öka andelen av den totala ersättningen som är kopplad till koncernens utveckling. Rörlig ersättning, som inte får överstiga den fasta lönen, ska bestämmas av i vilken utsträckning i förväg uppställda mål avseende tillväxt i förvaltningsresultat per aktie och aktiekursutveckling uppnåtts samt hur individuellt målsatta faktorer utvecklats. Utfallande ersättning enligt incitamentsprogram inkluderar semesterersättning och skall inte vara pensionsgrundande. Utbetalning av ersättning enligt incitamentsprogram sker i form av lön. Befattningshavare som erhåller rörlig ersättning enligt incitamentsprogrammet förbinder sig att förvärva Castellumaktier för minst halva beloppet av utfallande rörlig ersättning efter skatt.

¨Bolagsledningens pensionsvillkor ska vara marknadsmässiga och baseras på avgiftsbestämda pensionslösningar.

¨Uppsägningstiden ska, vid uppsägning från bolagets sida inte överstiga sex månader för verkställande direktören respektive tolv månader för övriga befattningshavare. Under uppsägningstiden utgår full lön och andra anställningsförmåner, med avräkning för lön och ersättning som erhålls från annan anställning eller verksamhet under uppsägningstiden. Sådan avräkning sker inte beträande den verkställande direktören. Vid bolagets uppsägning av verkställande direktören utgår ett avgångsvederlag om tolv fasta månadslöner, som inte ska reduceras till följd av andra inkomster den verkställande direktören erhåller.

¨Castellum har följt de av årsstämman 2016 beslutade riktlinjerna.

¨Det förslag till riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare, som kommer att framläggas vid årsstämman den 23 mars 2017 är i huvudsak desamma som de som framlades vid årsstämman 2016.

¨Löpande incitamentsprogram för ledande befattningshavare gäller, för den årliga resultatbaserade delen, för åren 2017–2019, och för den treåriga aktiekursrelaterade delen från 1 juni 2017–31 maj 2020.

¨För ytterligare information angående ersättning till koncernledningen, se not 11.

Compliance (regelefterlevnad) och intern kontroll

En Compliance o³cer finns på Castellum för att övervaka regelefterlevnad, d v s se till att lagar, förordningar samt interna riktlinjer efterlevs. Koncernens bolagsjurist är Compliance o³cer.

¨Den interna kontrollen inom Castellum utgår från det etablerade ramverket "COSO" som består av följande komponenter: kontrollmiljö, riskbedömning, kontrollaktiviteter, information, kommunikation samt uppföljning. Den interna kontrollen beskrivs närmre på sidorna 95–97.

¨Castellum har en whistleblower-funktion som nås via koncernens hemsida samt via koncernens Intranät. Tjänsten utgör ett tidigt varningssystem för rapportering av avvikelser från Castellums värderingar och aärsetiska riktlinjer.

¨Compliance o³cer-funktionen är ett stöd till den aärsdrivande verksamheten som identifierar och följer upp verksamhetsrisker. Compliance o³cer rapporterar regelbundet till verkställande direktören och revisions- och finansutskottet gällande risker och regelefterlevnad.

I Castellums koncernledning ingår verkställande direktören, ekonomioch finansdirektören, Chief Investment O³cer, HR-chefen samt de fem verkställande direktörerna i regionerna.

Koncernledning

HENRIK SAXBORN VERKSTÄLLANDE DIREKTÖR CASTELLUM AB

Född 1964, civilingenjör

Lång erfarenhet från både byggverksamhet, förvaltning och förvärv av fastigheter, bl a som VD för ett förvaltningsbolag. Övriga uppdrag: Medlem i EPRA Board of Directors.

Anställd i Castellum sedan 2006.

Aktieinnehav: 57 792

ULRIKA DANIELSSON EKONOMI OCH FINANSDIREKTÖR CASTELLUM AB

Född 1972, civilekonom Erfarenhet inom ekonomi- och

controllerfunktion. Övriga uppdrag: Styrelseledamot i Alligator Bioscience AB (publ).

Anställd sedan 1998, ekonomidirektör sedan 2006 och ekonomioch finansdirektör 2014.

Aktieinnehav: 15 400

CECILIA FASTH VERKSTÄLLANDE DIREKTÖR REGION VÄST I CASTELLUM

Född 1973, civilingenjör Nationell och internationell erfarenhet från bygg- och fastighetsbranschen sedan 1996. Övriga uppdrag: Styrelseledamot i AB Fagerhult, Hultafors Group AB och CMB på Chalmers. Anställd och verkställande direktör i Castellum sedan 2014. Aktieinnehav: 4 500

CLAES LARSSON VERKSTÄLLANDE DIREKTÖR REGION MITT I CASTELLUM

Född 1957, civilingenjör Lång erfarenhet från byggentreprenadföretag som avdelningschef/regionchef. Anställd och verkställande direktör i Castellum sedan 2002. Aktieinnehav: 40 900

JÖRGEN LUNDGREN VERKSTÄLLANDE DIREKTÖR REGION NORR I CASTELLUM

Född 1967, civilekonom

Verkställande direktör i Norrporten sedan 2013. Vice verkställande direktör i Norrporten 2007-2013. Lång erfarenhet inom bank och finans, ledande befattningar inom Nordea och Danske Bank. Övriga uppdrag: Ordförande styrgrupp för Centrum för forskning om ekonomiska relationer (CER) vid Mittuniversitetet. Styrelseledamot för Ekonomiforskningsstiftelsen i Sundsvall.

Anställd som verkställande direktör i Castellum sedan 2016.

Aktieinnehav: 0

Jörgen Lundgren kommer, på egen begäran, sluta sin tjänst i Castellum under 2017.

ANDERS NILSSON VERKSTÄLLANDE DIREKTÖR REGION STOCKHOLM I CASTELLUM

Född 1967, civilingenjör Mer än 20 års erfarenhet från fastighetsbranschen. Anställd sedan 1993 och verkställande direktör i Castellum sedan 2006. Aktieinnehav: 16 500

Aktieinnehav: 3 000

sedan 2015.

ERIKA OLSÉN

CASTELLUM AB

CHIEF INVESTMENT OFFICER (CIO)

Född 1976, civilingenjör KTH Lång nationell och internationell erfarenhet inom transaktionsmarknaden. Partner i Tenzing och associate director hos JLL i London. Anställd som CIO i Castellum

OLA ORSMARK VERKSTÄLLANDE DIREKTÖR REGION ÖRESUND I CASTELLUM

Född 1971, civilingenjör Lång erfarenhet från fastighetsbranschen, senast som a¥ärsområdeschef på Jernhusen. Anställd och verkställande direktör i Castellum sedan 2014. Aktieinnehav: 2 250

ANNE THELIN-EHRLING HR-CHEF CASTELLUM AB

Född 1961, Fil kand i beteendevetenskap

Bred erfarenhet inom strategisk

och operativ HR, i kund-, sälj- och serviceindustri samt fastighetssektorn. Har bland annat arbetat i SAS och Stronghold Invest AB.

Anställd som HR-chef i Castellum sedan 2016.

Aktieinnehav: 0

INGALILL ÖSTMAN KOMMUNIKATIONSDIREKTÖR CASTELLUM AB

Född 1956, civilingenjör maskin Erfarenhet från en rad chefsbefattningar inom globala industriföretag samt en gedigen bakgrund inom intern och extern kommunikation, marknadskommunikation och IR. Bland annat som SVP Communications & Government Relations på SKF samt SVP Head of Corporate Communications ABB Sverige.

Övriga uppdrag: Ordförande i styrelsen för Alfons Åbergs Kulturhus AB, styrelseledamot i Allgon AB, styrelseledamot samt medlem av revisionsutskottet i Länsförsäkringar Göteborg och Bohuslän.

Aktieinnehav: 0

Ingalill Östman tillträder sin tjänst som Kommunikationsdirektör i Castellum AB i januari 2017 och kommer att ingå i koncernledningen.

Uppgifterna avser förhållandet i slutet av januari 2017. Aktieinnehavet omfattar eget, makas/makes, omyndiga och hemmavarande barns, närstående bolags innehav samt innehav via kapitalförsäkring. Vad avser verkställande direktören innehas inga väsentliga

aktier eller delägarskap i företag som Castellum har betydande affärsförbindelser med.

Intern kontroll

Styrelsen ansvarar enligt den svenska aktiebolagslagen och Koden för den interna kontrollen. Denna rapport har upprättats i enlighet med Årsredovisningslagen och Koden och avser därmed intern kontroll avseende finansiell rapportering samt övriga processer som är relevanta för verksamheten.

¨Den interna kontrollen i Castellum följer ett etablerat ramverk, Internal Control – Integrated Framework, "COSO", som består av följande fem komponenter: kontrollmiljö, riskbedömning, kontrollaktiviteter, information och kommunikation samt uppföljning. En schematisk beskrivning av den interna kontrollen visas nedan.

Kontrollmiljö

Basen för intern kontroll avseende finansiell rapportering utgörs av kontrollmiljön, som består av olika delar som tillsammans formar den kultur och de värderingar som Castellum styrs utifrån. Grundläggande för Castellums interna kontroll är dess decentraliserade småskaliga organisation med drygt 700 fastigheter, tillika kostnadsställen, vilka förvaltas av fem regionbolag. Beslutsvägar, befogenheter och ansvar som dokumenterats och kommunicerats i styrande dokument såsom styrelsens arbetsordning, beslutsordning, instruktioner för firmateckning, fullmakt och attesträtt samt redovisnings- och rapporteringsinstruktioner, interna policies, riktlinjer och manualer är också av vikt för den interna kontrollen. Aktuella dokument uppdateras regelbundet vid ändring av t ex lagstiftning, redovisningsstandarder eller noteringskrav.

Riskbedömning

I Castellum finns riskhantering inbyggd i berörda processer och olika metoder används för att värdera och begränsa risker samt för att säkerställa att de risker som Castellum är utsatt för hanteras i enlighet med fastställda policies och riktlinjer. I enlighet med arbetsordningen gör styrelsen, tilllika revisions- och finansutskottet, en gång om året en genomgång av intern kontroll tillika risk och riskhantering. Identifiering görs av de risker som bedöms finnas och åtgärder fastställs för att reducera dessa risker. De väsentliga risker Castellum har identifierat är felaktigheter i redovisning och värdering av fastigheter, att finansiering saknas, räntebärande skulder, skatt och moms, arbetsmiljöskador samt risk för bedrägeri, förlust eller förskingring av tillgångar.

Kontrollaktiviteter

De risker som identifierats avseende finansiell rapportering hanteras via bolagets kontrollstrukturer och resulterar i ett antal kontrollaktiviteter. Kontrollaktiviteterna syftar till att förebygga, upptäcka samt korrigera fel och avvikelser och omfattar t ex analytisk uppföljning på flera nivåer i organisationen och jämförelse av resultatposter, kontoavstämningar, uppföljning och avstämning av styrelsebeslut och av styrelsen fastställda policies, godkännande och redovisning av aärstransaktioner, fullmakts- och behörighetsstrukturer, firmatecknare, compliance o³cer-funktion, koncerngemensamma definitioner, mallar, rapporteringsverktyg samt redovisnings- och värderingsprinciper.

¨Styrelsen granskar delårsrapporter och årsredovisning innan publicering.

CASTELLUMS INTERNA KONTROLLMILJÖ

DEN INTERNA KONTROLLEN STYRS AV:

• Styrelsens arbetsordning • Revisions- och finansutskottets arbetsordning
• Beslutsordning
• Instruktioner för firmateckning, fullmakt
• och attesträtt • Redovisningsstruktur
• Rapportstruktur
• Finanspolicy, kommunikationspolicy, insiderpolicy, hållbarhetspolicy, uppförandekod, uppförandekod för leverantörer och
• samarbetspartners och krishanteringspolicy. • Riktlinjer för informationssäkerhet, försäkringar, elhandel
• Ekonomihandbok, personalhandbok, chefshandbok
• Finansiella instruktioner
• Kontinuitetsplan

Information och kommunikation

Castellum har informations- och kommunikationsvägar som syftar till att säkerställa en eektiv och korrekt informationsgivning avseende finansiell rapportering. Det kräver att alla delar inom verksamheten kommunicerar och utbyter relevant och väsentlig information. Policies och riktlinjer avseende finansiell rapportering samt uppdateringar och ändringar görs tillgängliga och kända för berörd personal. Koncernledningen och styrelsen erhåller regelbundet finansiell information från regionerna med kommentarer till finansiella resultat och risker.

¨Vidare får styrelsen ytterligare information avseende riskhantering, intern kontroll och finansiell rapportering från revisorerna via revisionsoch finansutskottet. För att säkerställa att den externa informationsgivningen blir korrekt och fullständig finns en kommunikationspolicy och riktlinjer för informationssäkerhet.

Företagskultur

Att Castellums verksamhet bedrivs på ett ansvarsfullt sätt är avgörande för företagets långsiktiga framgång. Castellums uppförandekod styr det dagliga arbetet och Castellum stödjer och har undertecknat FN Global Compacts principer om mänskliga rättigheter, arbetsrättsliga frågor, miljö och korruption.

¨Målsättningen är att göra riktiga och sunda aärer i alla avseenden där agerandet präglas av aärsmässighet med hög kompetens, hög aärsmoral, god aärssed, ansvarskännande och opartiskhet. Castellums uppförandekod bygger bl a på att ge god kvalitet och service, följa lagar och förordningar, inte diskriminera någon samt att skapa god arbetsmiljö och säkerhet.

¨En hörnsten för Castellums företagskultur har varit den decentraliserade organisationen, vilken skapar ansvarstagande och engagerade medarbetare, där varje medarbetare känner delaktighet i verksamheten.

Långsiktigt värdeskapande

För att skapa värde på lång sikt är en förutsättning att verksamheten drivs utifrån ett hållbarhetsfokus. Hållbarhetsarbetet innebär dels miljömässig hänsyn såsom ansvarsfull och eektiv användning av resurser och utveckling av en framtidssäkrad och hållbar fastighetsportfölj, dels ett samhällsansvar genom att bidra till utvecklingen av de orter där Castellum verkar. Arbetet innebär också att säkerställa en god arbetsmiljö för de anställda. Hållbarhetsarbetet genomförs i samverkan med kunder och andra intressenter, vilket är en förutsättning för att lyckas. Riktlinjer för hur det värdeskapande hållbarhetsarbetet bedrivs finns i Hållbarhetspolicyn, Uppförandekoden, Uppförandekoden för leverantörer och samarbetspartner. Castellum rapporterar arbetet i enlighet med GRI G4. Återrapportering av arbetet sker regelbundet till Castellums styrelse.

KONCERNÖVERGRIPANDE POLICIES UTFÄRDADE AV STYRELSEN

	Syfte
Finanspolicy	Fastställer övergripande mål och riktlinjer för finansiell risk och för hur den finansiella verksamheten ska be drivas. Finanspolicyn anger vidare hur ansvaret för den finansiella verksamheten fördelas samt hur riskerna ska hanteras och rapporteras. Till finanspolicyn finns instruktioner för hur den operativa verksamheten ska bedrivas.
Kommunikationspolicy	Säkerställer att all kommunikation från koncernen är korrekt och att den ges på ett proffessionellt sätt vid rätt tidpunkt. Policyn omfattar såväl intern som extern kommunikation.
Insiderpolicy	Säkerställer en god etisk hantering gentemot kapitalmarknaden genom att beskriva handels- och rapporterings krav.
Hållbarhetspolicy	Ger riktlinjer för hur hållbarhetsarbetet i koncernen ska bedrivas. Arbetet ska bidra till en hållbar utveckling och vara en integrerad och naturlig del i verksamheten som bygger på delaktighet och engagemang.
Uppförandekod	Ger riktlinjer för att verksamheten bedrivs på ett ansvarsfullt sätt med målsättningen om att alla affärer ska präglas av hög affärsmoral och ansvarskännande. Styr koncernen i förhållande till medarbetare, uppdragstagare, kunder, leverantörer och andra intressenter.
Uppförandekod för leverantörer och samarbetspartner	Ger motsvarande riktlinjer för leveratörer och andra samarbetspartners som för koncernens medarbetare gällande att bedriva verksamheten på ett ansvarsfullt sätt med målsättningen om att alla affärer ska präglas av hög affärsmoral och ansvarskännande.
Krishanteringspolicy	Ger riktlinjer för hur koncernen ska agera och kommunicera vid en eventuell kris.

<-- PDF CHUNK SEPARATOR -->

Uppföljning

Löpande uppföljning sker på flera nivåer i koncernen, såväl på fastighetsnivå som på regionnivå samt på koncernnivå. Styrelsen, genom revisions- och finansutskottet, utvärderar regelbundet den information som bolagsledningen och revisorerna lämnar. Vidare rapporterar bolagets revisorer personligen direkt till revisions- och finansutskottet minst två gånger per år sina iakttagelser från granskningen och sin bedömning av den interna kontrollen. Därutöver har revisions- och finansutskottet en årlig uppföljning av gjord riskbedömning och beslutade åtgärder. Av särskild betydelse är revisions- och finansutskottets och styrelsens övervakning för utveckling av den interna kontrollen och för att se till att åtgärder vidtas rörande eventuella brister och förslag som framkommer.

Behov av internrevision

Castellum har en decentraliserad och transparent organisation. Ekonomi och finansfunktionen sköts från huvudkontoret, innebärande att rutiner och processer blir enhetliga, men ger även förutsättningar för att olika delar av funktionerna kan granska varandras processer – en form av självutvärdering. Allt för att öka och förbättra den interna kontrollen. Uppföljning av resultat- och balansräkning görs kvartalsvis av aärsenheterna och bolaget. Tydlig dokumentation via policyer och instruktioner tillsammans med återkommande uppföljning och regelbundna diskussioner med revisorerna, säkerställer kontinuerligt arbetet med att förbättra processerna. Hantering och rapportering granskas av bolagets revisorer två gånger om året och rapporteras till såväl revisionsoch finansutskott som styrelse. Därtill finns en "whistle-blower" funktion på koncernens hemsida. Sammantaget medför detta att det inte anses motiverat att ha en särskild enhet för internrevision.

Whistleblower

Castellums whistleblowingtjänst, "Hjälp oss göra rätt", nås via koncernens hemsida samt koncernens Intranät. Whistleblowingtjänsten är ett tidigt varningssystem som ger både medarbetare och externa intressenter möjlighet att anonymt rapportera eventuella avvikelser från Castellums värderingar och aärsetiska riktlinjer. Tjänsten administreras av extern part för att säkerställa anonymitet och professionalism.

Kvartalsöversikt

	2016	2016	2016	2016		2015	2015	2015	2015
	jan–mars	apr–juni	juli–sept	okt–dec	2016	jan–mars	apr–juni	juli–sept	okt–dec	2015
Resultaträkning, Mkr
Hyresintäkter	855	952	1 359	1 367	4 533	801	816	832	850	3 299
Fastighetskostnader	– 299	– 299	– 392	– 507	– 1 497	– 283	– 256	– 235	– 300	– 1 074
Driftsöverskott	556	653	967	860	3 036	518	560	597	550	2 225
Centrala administrationskostnader	– 42	– 36	– 36	– 39	– 143	– 29	– 32	– 21	– 31	– 113
Joint venture (förvaltningsresultat)	3	–	–	–	3	–	2	12	9	23
Räntenetto	– 152	– 173	– 259	– 248	– 832	– 151	– 152	– 152	– 147	– 602
Förvaltningsresultat inkl resultat joint venture	365	444	672	573	2 065	338	378	436	381	1 533
Förvärvs- och omstruktureringskostnader	–	– 123	– 17	– 13	– 163	–	–	–	–	–
Nedskrivning goodwill	–	–	–	– 373	– 373	–	–	–	–	–
Värdeförändringar fastigheter	489	127	1 449	2 020	4 085	329	551	– 62	1 019	1 837
Värdeförändringar derivat	– 148	– 75	– 1	306	82	– 102	239	– 84	163	216
Omvärdering resultat stegvis förvärv	27	–	–	–	27	–	0	– 3	1	– 2
Aktuell skatt	– 1	– 9	– 16	3	– 23	– 5	– 4	– 4	– 3	– 16
Uppskjuten skatt	– 155	– 97	– 440	– 35	– 727	– 109	– 216	– 61	– 301	– 687
Årets / periodens resultat	577	267	1 647	2 481	4 972	451	948	222	1 260	2 881
Övrigt totalresultat	15	– 26	8	9	6	– 6	0	4	– 6	– 8
Årets / periodens totalresultat	592	241	1 655	2 490	4 978	445	948	226	1 254	2 873
Balansräkning, Mkr
Förvaltningsfastigheter	44 773	72 109	74 220	70 757	70 757	38 951	40 187	40 826	41 818	41 818
Joint venture	–	–	–	–	–	–	479	510	526	526
Goodwill	140	2 032	2 032	1 659	1 659	–	–	–	–	–
Övriga tillgångar	391	639	714	5 640	5 640	599	489	270	269	269
Likvida medel	150	425	391	257	257	73	55	105	39	39
S:a tillgångar	45 454	75 205	77 357	78 313	78 313	39 623	41 210	41 711	42 652	42 652
Eget kapital	15 556	25 089	26 744	29 234	29 234	13 340	14 288	14 514	15 768	15 768
Uppskjuten skatteskuld	4 593	6 596	7 030	7 065	7 065	3 721	3 937	3 998	4 299	4 299
Övriga avsättningar	16	18	15	9	9	21	19	18	14	14
Derivat	1 271	1 925	1 950	1 582	1 582	1 447	1 202	1 299	1 117	1 117
Räntebärande skulder	22 650	39 356	39 611	38 467	38 467	19 791	20 483	20 680	20 396	20 396
Ej räntebärande skulder	1 368	2 221	2 007	1 956	1 956	1 303	1 281	1 202	1 058	1 058
S:a eget kapital och skulder	45 454	75 205	77 357	78 313	78 313	39 623	41 210	41 711	42 652	42 652
Finansiella nyckeltal
Överskottsgrad	65%	69%	71%	63%	67%	65%	69%	72%	65%	67%
Räntenivå, genomsnitt	2,9%	2,7%	2,6%	2,7%	2,7%	3,2%	3,0%	3,0%	2,9%	3,0%
Räntetäckningsgrad	338%	357%	359%	331%	348%	324%	349%	379%	353%	351%
Avkastning aktuellt substansvärde	15,6%	2,3%	27,8%	37,4%	20,9%	13,1%	26,0%	5,5%	33,2%	20,4%
Avkastning totalt kapital	9,2%	4,9%	12,6%	14,8%	11,9%	8,5%	10,8%	5,0%	14,6%	10,0%
Avkastning eget kapital	15,0%	5,3%	26,3%	37,1%	20,1%	13,6%	28,4%	6,2%	34,7%	21,7%
Investeringar i fastigheter, Mkr	2 445	27 246	587	1 213	31 491	1 117	834	740	862	3 553
Försäljningar, Mkr	3	30	48	6 673	6 754	78	183	18	861	1 140
Belåningsgrad	50%	54%	53%	50%	50%	50%	51%	50%	49%	49%
Data per aktie (någon utspädningseŸekt finns ej, då inga potentiella aktier förekommer)
Genomsnittligt antal aktier, tusental	189 014	201 531	273 201	273 201	234 540	189 014	189 014	189 014	189 014	189 014
Förvaltningsresultat, kr	1,99	2,20	2,46	2,10	8,80	1,79	2,00	2,31	2,02	8,11
Förvaltningsresultat efter skatt (EPRA EPS), kr	1,83	2,03	2,29	2,03	8,26	1,69	1,95	2,08	2,11	7,84
Resultat efter skatt, kr	3,05	1,32	6,03	9,08	21,20	2,39	5,02	1,17	6,67	15,24
Utestående antal aktier, tusental	189 014	273 201	273 201	273 201	273 201	189 014	189 014	189 014	189 014	189 014
Fastighetsvärde, kr	237	264	272	259	259	206	213	216	221	221
Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV), kr	113	116	123	133	133	98	103	105	112	112
Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV), kr	100	104	111	121	121	86	91	93	100	100
Utdelning, kr (2016 föreslagen)	–	–	–	–	5,00	–	–	–	–	4,25
Utdelningsandel	–	–	–	–	57%	–	–	–	–	52%
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Hyresvärde, kr/kvm	1 119	1 292	1 314	1 311	1 304	1 082	1 092	1 103	1 095	1 095
Ekonomisk uthyrningsgrad	90,3%	90,6%	89,9%	91,9%	91,3%	88,7%	88,7%	89,6%	91,5%	90,3%
Fastighetskostnader, kr/kvm	354	346	339	442	376	336	302	276	348	316
Fastighetsvärde, kr/kvm	12 506	15 363	15 817	16 558	16 558	11 384	11 602	11 758	12 282	12 282

Flerårsöversikt

Resultaträkning, Mkr Hyresintäkter 4 533 3 299 3 318 3 249 3 073 2 919 2 759 2 694 2 501 2 259 Fastighetskostnader – 1 497 – 1 074 – 1 096 – 1 105 – 1 042 – 1 003 – 960 – 942 – 831 – 771 Driftsöverskott 3 036 2 225 2 222 2 144 2 031 1 916 1 799 1 752 1 670 1 488 Centrala administrationskostnader – 143 – 113 – 108 – 96 – 93 – 83 – 84 – 81 – 71 – 69 Joint venture (förvaltningsresultat) 3 23 – – – – – – – – Räntenetto – 832 – 602 – 664 – 702 – 683 – 660 – 574 – 541 – 626 – 495 Förvaltningsresultat inkl resultat joint venture 2 065 1 533 1 450 1 346 1 255 1 173 1 141 1 130 973 924 Förvärvs- och omstruktureringskostnader – 163 – – – – – – – – – Nedskrivning goodwill – 373 – – – – – – – – – Värdeförändringar fastigheter 4 085 1 837 344 328 – 69 194 1 222 – 1 027 – 1 262 920 Värdeförändringar derivat 82 216 – 660 429 – 110 – 429 291 102 – 1 010 99 Omvärdering resultat stegvis förvärv 27 – 2 – – – – – – – – Aktuell skatt – 23 – 16 – 11 – 6 – 7 – 10 – 5 – 10 – 14 – 22 Uppskjuten skatt – 727 – 687 88 – 390 404 – 217 – 685 – 35 650 – 434 Årets / periodens resultat 4 972 2 881 1 211 1 707 1 473 711 1 964 160 – 663 1 487 Övrigt totalresultat 6 – 8 8 3 – 4 0 – – – – Årets / periodens totalresultat 4 978 2 873 1 219 1 710 1 469 711 1 964 160 – 663 1 487 Balansräkning, Mkr Förvaltningsfastigheter 70 757 41 818 37 599 37 752 36 328 33 867 31 768 29 267 29 165 27 717 Joint venture – 526 – – – – – – – – Goodwill 1 659 – – – – – – – – – Övriga tillgångar 5 640 269 442 291 259 207 156 201 230 123 Likvida medel 257 39 47 70 44 97 12 8 9 7 S:a tillgångar 78 313 42 652 38 088 38 113 36 631 34 171 31 936 29 476 29 404 27 847 Eget kapital 29 234 15 768 13 649 13 127 12 065 11 203 11 082 9 692 10 049 11 204 Uppskjuten skatteskuld 7 065 4 299 3 612 3 700 3 310 3 714 3 502 2 824 2 785 3 322 Övriga avsättningar 9 14 23 – – – – – – – Derivat 1 582 1 117 1 357 683 1 105 1 003 574 865 966 – 44 Räntebärande skulder 38 467 20 396 18 446 19 481 19 094 17 160 15 781 15 294 14 607 12 582 Ej räntebärande skulder 1 956 1 058 1 001 1 122 1 057 1 091 997 801 997 783 S:a eget kapital och skulder 78 313 42 652 38 088 38 113 36 631 34 171 31 936 29 476 29 404 27 847 Finansiella nyckeltal Överskottsgrad 67% 67% 67% 66% 66% 66% 65% 65% 67% 66% Räntenivå, genomsnitt 2,7% 3,0% 3,3% 3,7% 3,9% 4,1% 3,7% 3,7% 4,7% 4,2% Räntetäckningsgrad 348% 351% 318% 292% 284% 278% 299% 309% 255% 287% Avkastning aktuellt substansvärde 20,9% 20,4% 7,6% 13,2% 7,9% 6,4% 21,5% 1,6% – 8,3% 16,20% Avkastning totalt kapital 11,9% 10,0% 6,5% 6,4% 5,3% 6,2% 9,8% 2,1% 1,2% 9,1% Avkastning eget kapital 20,1% 21,7% 9,5% 14,6% 13,5% 6,6% 20,9% 1,6% – 6,1% 14,9% Investeringar i fastigheter, Mkr 31 491 3 553 2 525 1 768 2 798 2 015 1 506 1 165 2 738 2 598 Försäljningar, Mkr 6 754 1 140 3 054 687 253 107 227 36 28 39 Belåningsgrad 50% 49% 49% 51% 52% 50% 50% 52% 50% 46% Data per aktie (någon utspädningseŸekt finns ej, då inga potentiella aktier förekommer) Genomsnittligt antal aktier, tusental 234 540 189 014 189 014 189 014 189 014 189 014 189 014 189 014 189 014 189 014 Förvaltningsresultat, kr 8,80 8,11 7,67 7,12 6,64 6,21 6,04 5,98 5,15 4,89 Förvaltningsresultat efter skatt (EPRA EPS), kr 8,26 7,84 7,17 6,97 6,31 6,08 5,75 6,02 5,08 4,77 Resultat efter skatt, kr 21,20 15,24 6,41 9,03 7,79 3,76 10,39 0,85 – 3,51 7,87 Utestående antal aktier, tusental 273 201 189 014 189 014 189 014 189 014 189 014 189 014 189 014 189 014 189 014 Fastighetsvärde, kr 259 221 199 200 192 179 168 155 154 147 Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV), kr 133 112 99 93 87 84 80 71 73 77 Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV), kr 121 100 87 84 78 75 74 63 65 74 Utdelning, kr (2016 föreslagen) 5,00 4,25 3,99 3,69 3,43 3,21 3,12 3,04 2,73 2,60 Utdelningsandel 57% 52% 52% 52% 52% 52% 52% 51% 53% 53% Fastighetsrelaterade nyckeltal Hyresvärde, kr/kvm 1 304 1 095 1 064 1 036 1 015 995 974 969 921 896 Ekonomisk uthyrningsgrad 91,3% 90,3% 88,7% 88,4% 88,6% 89,3% 89,0% 89,8% 89,7% 87,9% Fastighetskostnader, kr/kvm 376 316 307 307 298 300 298 300 268 262		2016	2015	2014	2013	2012	2011	2010	2009	2008	2007
	Fastighetsvärde, kr/kvm	16 558	12 282	11 118	10 285	9 916	9 835	9 499	9 036	8 984	9 098

Finansiella nyckeltal

Bolaget presenterar vissa finansiella mått som inte definieras enligt IFRS. Bolaget anser att dessa mått ger värdefull kompletterande information till investerare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering av bolagets prestation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella mått på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med mått som används av andra företag. Dessa finansiella mått ska därför inte ses som en ersättning för mått som definieras enligt IFRS. I nedanstående tabell presenteras mått som inte definieras enligt IFRS, om inte annat anges, samt avstämning av måtten. Vidare återfinns även definitionerna av dessa mått på sidan 161.

	jan – dec 2016	jan – dec 2015
Genomsnittligt antal aktier, tusen ¥(resultaträkningsrelaterade nyckeltal) *	234 540	189 014
Antal utestående aktier, tusen ¥(balansräkningsrelaterade nyckeltal) *	273 201	189 014

*) Antal historiska aktier har omräknats med hänsyn till fondemissionsinslaget (d v s teckningsrättens värde) i genomförd nyemission och används i alla nyckeltalsberäkningar för kr/aktie. Omräkningsfaktorn är 1,15.

FÖRVALTNINGSRESULTAT

Castellums verksamhet är fokuserad på tillväxt i kassaflöden från den löpande förvaltningen, d v s tillväxt i förvaltningsresultatet, och målet är att förvaltningsresultatet årligen ska öka med minst 10%. Det är också förvaltningsresultatet som utgör basen i vad som årligen ska delas ut till aktieägarna – minst 50% av förvaltningsresultatet. Förvaltningsresultatet beräknas såväl före betald skatt som efter den teoretiska betalda skatt Castellum skulle betalat på förvaltningsresultatet såvida inga förlustavdrag förelåg.

	jan – dec 2016		jan – dec 2015
Förvaltningsresultat	Mkr	kr/aktie	Mkr	kr/aktie
Resultat före skatt	5 722	24,40	3 584	18,96
Återläggning
¥Förvärvs- och omstruktureringskostnader	163	0,69	–	–
¥Omvärdering resultat stegvis förvärv	– 27	– 0,12	–	–
¥Nedskrivning goodwill	373	1,59	–	–
¥Värdeförändring fastighet	– 4 085		– 17,42 – 1 837	– 9,72
¥Värdeförändring derivat	– 82	– 0,34	– 216	– 1,14
¥Värdeförändring fastighet i joint venture	–	–	–3	–0,02
¥Skatt i joint venture	1	0,00	5	0,03
= Förvaltningsresultat	2 065	8,80	1 533	8,11
EPRA Earnings (Förvaltningsresultat efter skatt)
Förvaltningsresultat	2 065	8,80	1 533	8,11
Återläggning; Aktuell skatt förvaltningsresultat	– 128	– 0,54	– 52	– 0,28
EPRA Earnings / EPRA EPS	1 937	8,26	1 481	7,84

SUBSTANSVÄRDE

Substansvärdet är det samlade kapital som företaget förvaltar åt sina ägare. Utifrån detta kapital vill Castellum skapa avkastning och tillväxt under lågt risktagande. Substansvärdet kan beräknas på lång och kort sikt. Långsiktigt substansvärde utgår från balansräkningen med justering för poster som inte innebär någon utbetalning i närtid, såsom i Castellums fall goodwill, derivat och uppskjuten skatteskuld. Aktuellt substansvärde utgörs av eget kapital enligt balansräkningen med justering för uppskjuten skatteskulds marknadsvärde.

	jan – dec 2016		jan – dec 2015
Substansvärde	Mkr	kr/aktie	Mkr	kr/aktie
Eget kapital enligt balansräkning	29 234	107	15 768	83
Återläggning:
¥Derivat enligt balansräkning	1 582	6	1 117	6
¥Goodwill enligt balansräkning	– 1 659	– 6	–	–
¥Uppskjuten skatt enligt balansräkning	7 065	26	4 299	23
Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV)	36 222	133	21 184	112
Avdrag
¥Derivat enligt ovan	– 1 582	– 6	– 1 117	– 6
¥Bedömd verklig uppskjuten skatt 5%*	– 1 558	– 6	– 1 121	– 6
Kortsiktigt substansvärde (EPRA NNNAV)	33 082	121	18 946	100

* Bedömd verklig uppskjuten skatteskuld netto har beräknats till 5% baserat på en diskonteringsränta om 3%. Vidare har antagits dels att underskottsavdragen realiseras under 2 år med en nominell skatt om 22%, vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skattef ordran om 21%, dels att fastigheterna realiseras under 50 år där 33% säljs direkt med en nominell skatt om 22% och 67% säljs indirekt via bolag där köparens skatteavdrag är 6%, vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skatteskuld om 4%. Vidare har uppskjuten skattefordran hänförlig till ej skattemässigt avdragsgilla förluster i derivatportföljen värderats till nominell skatt om 22%.

FINANSIELL RISK

Castellums strategi är att äga, utveckla och förvalta fastigheter under lågt finansiellt risktagande. Detta uttrycks i en belåningsgrad som varaktigt inte ska överstiga 55% och en räntetäckningsgrad om minst 200%.

Räntetäckningsgrad	jan – dec 2016	jan – dec 2015
Förvaltningsresultat	2 065	1 533
Återläggning;
¥Räntenetto	832	602
¥Förvaltningsresultat i joint venture	– 4	– 23
Förvaltningsresultat exkl. räntenetto och JV	2 893	2 112
Räntetäckningsgrad	348%	351%
Belåningsgrad
Räntebärande skulder	38 467	20 396
Likvida medel	– 257	– 39
Räntebärande skulder netto	38 210	20 357
Förvaltningsfastigheter	70 757	41 818
Förvärvade ej tillträdda fastigheter	– 11	– 15
Sålda ej frånträdda fastigheter	4 971	18
Förvaltningsfastigheter netto	75 717	41 821
Belåningsgrad	50%	49%

INVESTERING

För att nå det övergripande målet om 10% tillväxt i förvaltningsresultatet kr/aktie, ska Castellum årligen nettoinvestera för minst 5% av fastighetsvärdet.

Nettoinvestering

Nettoinvestering	jan – dec 2016	jan – dec 2015
Förvärv	29 372	2 321
Ny-, till- och ombyggnation	2 119	1 232
Summa investering	31 491	3 553
Försäljningspris	– 6 754	– 1 140
Nettoinvestering	24 737	2 413
Andel av fastighetsvärdet, %	59%	6%

Övriga nyckeltal

	jan – dec 2016	jan – dec 2015
Överskottsgrad	67%	67%
Räntenivå, genomsnitt	2,7%	3,0%
Avkastning långsiktigt substansvärde	25,3%	18,2%
Avkastning aktuellt substansvärde	20,9%	20,4%
Avkastning totalt kapital	11,9%	10,0%
Avkastning eget kapital	20,1%	21,7%
Fastighetsvärde kr/aktie	259	221
Bruttouthyrning	489	316
Nettouthyrning	178	18

Finansiella rapporter 2016

103
104
105
106
107
108

Redovisningsprinciper och noter 1. Redovisningsprinciper 109 2. Rörelsesegment 112 3. Hyresintäkter 112 4. Fastighetskostnader 113 5. Centrala administrationskostnader 114 6. Förvärvs- och omstruktureringskostnader 114 7. Ränte- och finansiella intäkter 114 8. Ränte- och finansiella kostnader 114 9. Värdeförändringar 114 10. Inkomstskatter 114 11. Personal och styrelse 115 12. Förvaltningsfastigheter 116 13. Inventarier 117 14. Rörelseförvärv och Joint Venture 117 15. Goodwill 118 16. Eget kapital och substansvärde 118 17. Skulder 120 18. Uppskjuten skatteskuld/fordran 120 19. Övriga avsättningar 120 20. Derivat 120 21. Finansiell riskhantering 121 22. Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 122 23. Ställda säkerheter 122 24. Eventualförpliktelser 122 25. Andelar i koncernföretag 122 26. Långfristiga fordringar, koncernföretag 122 27. Finansiella instrument 123 28. Händelser efter balansdagen 123

Totalresultat för koncernen

Totalresultat för koncernen
MKR		2016	2015
Hyresintäkter	Not 3	4 533	3 299
Driftskostnader	Not 4	– 671	– 507
Underhåll	Not 4	– 189	– 133
Tomträttsavgäld	Not 4	– 24	– 27
Fastighetsskatt Uthyrning och fastighetsadministration	Not 4 Not 4	– 262 – 351	– 172 – 235
Driftsöverskott		3 036	2 225
Centrala administrationskostnader	Not 5	– 143	– 113
Förvärvs- och omstruktureringskostnader	Not 6	– 163	–
Resultat från joint venture		3	21
- varav förvaltningsresultat		4	23
- varav värdeförändring fastigheter		–	3
- varav uppskjuten skatt		– 1	– 5
Räntenetto
Ränteintäkter	Not 7	3	4
Räntekostnader	Not 8	– 835	– 606
Förvaltningsresultat inkl resultat joint venture - varav förvaltningsresultat		1 901 2 065	1 531 1 533
Omvärdering resultat stegvisa förvärv		27	–
Nedskrivning goodwill	Not 15	– 373	–
Värdeförändringar	Not 9
Fastigheter		4 085	1 837
Derivat		82	216
Resultat före skatt		5 722	3 584
Aktuell skatt	Not 10	– 23	– 16
Uppskjuten skatt	Not 10	– 727	– 687
Årets resultat		4 972	2 881
Övrigt totalresultat
Poster som kommer att omföras till årets resultat
Omräkningsdifferens utlandsverksamhet		57	– 32
Värdeförändring derivat, valutasäkring utlandsverksamhet		– 57	24
Uppskjuten skatt hänförligt till ovan		6	–
Årets totalresultat		4 978	2 873
Årets resultat hänförligt till:
– Moderföretagets aktieägare		4 978	2 873
– Innehav utan bestämmande inflytande		–	–
Data per aktie (någon utspädningseekt finns ej, då inga potentiella aktier förekommer)
Genomsnittligt antal aktier, tusental		234 540	189 014
Årets resultat efter skatt, kr		21,20	15,24

Genomsnittligt antal aktier, tusental	234 540	189 014
Årets resultat efter skatt, kr	21,20	15,24

Balansräkning för koncernen

MKR		31 DEC 2016	31 DEC 2015
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter	Not 12, 23	70 757	41 818
Materiella anläggningstillgångar	Not 13	56	24
Andelar i joint venture	Not 14	–	526
Goodwill	Not 15	1 659	–
Övriga långfristiga tillgångar		37	3
Summa anläggningstillgångar		72 509	42 371
Omsättningstillgångar
Hyresfordringar	Not 3	118	7
Fordran fastighetsförsäljning		4 971	–
Övriga fordringar		194	121
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter		264	114
Likvida medel		257	39
Summa omsättningstillgångar		5 804	281
SUMMA TILLGÅNGAR		78 313	42 652
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare	Not 16
Aktiekapital		137	86
Övrigt tillskjutet kapital		12 434	4 096
Reserver		5	– 1
Innehav utan bestämmande inflytande		– 2	–
Balanserad vinst		16 660	11 587
Summa eget kapital		29 234	15 768
Skulder	Not 17
Långfristiga skulder
Uppskjuten skatteskuld	Not 18	7 065	4 299
Övriga avsättningar	Not 19	9	14
Derivat	Not 20	1 582	1 117
Långfristiga räntebärande skulder	Not 21	38 467	20 396
Summa långfristiga skulder		47 123	25 826
Kortfristiga skulder
Leverantörsskulder		153	81
Skatteskulder		56	18
Övriga skulder		334	209
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	Not 22	1 413	750
Summa kortfristiga skulder		1 956	1 058
Summa skulder		49 079	26 884
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER		78 313	42 652

Resultaträkning för moderbolaget

MKR Intäkter
	Not 3	2016 23	2015 21
Centrala administrationskostnader	Not 5	– 124	– 90
Finansiella poster
Försäljning andelar i koncernföretag		2 784	–
Nedskrivning andelar i koncernföretag		– 3 900	–
Finansiella intäkter	Not 7	6 628	1 473
Finansiella kostnader	Not 8	– 763	– 649
Resultat före värdeförändringar och skatt		4 648	755
Värdeförändringar	Not 9
Derivat		12	216
Resultat före skatt		4 660	971
			–
	Not 10	–
	Not 10	– 66 4 594	– 76 895
		2016	2015
Aktuell skatt Uppskjuten skatt Årets resultat Totalresultat för moderbolaget MKR Årets resultat enligt resultaträkningen		4 594	895
Övrigt totalresultat Poster som kommer att omföras till årets resultat
Omräkningsdi¤erens utlandsverksamhet		30	– 24
Värdeförändring derivat, valutasäkring utlandsverksamhet		– 30	24

Totalresultat för moderbolaget

MKR	2016	2015
Årets resultat enligt resultaträkningen	4 594	895
Övrigt totalresultat
Poster som kommer att omföras till årets resultat
Omräkningsdi¤erens utlandsverksamhet	30	– 24
Värdeförändring derivat, valutasäkring utlandsverksamhet	– 30	24
Årets totalresultat	4 594	895

Balansräkning för moderbolaget

MKR		31 DEC 2016	31 DEC 2015
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar	Not 13	29	3
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernföretag	Not 24, 25	19 403	6 030
Uppskjuten skattefordran	Not 18	83	78
Långfristiga fordringar, koncernföretag	Not 26	26 348	19 103
Summa finansiella anläggningstillgångar		45 834	25 211
Summa anläggningstillgångar		45 863	25 214
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar, koncernföretag		5 902	815
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter		43	31
Övrig fordran		2	–
Likvida medel		0	0
Summa omsättningstillgångar		5 947	846
SUMMA TILLGÅNGAR		51 810	26 060
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital	Not 16
Bundet eget kapital
Aktiekapital		137	86
Reservfond		20	20
Fritt eget kapital
Fond för verkligt värde		– 2	– 2
Överkursfond		8 432	–
Balanserad vinst		4 620	3 719
Årets resultat		4 594	895
Summa eget kapital		17 801	4 718
Skulder	Not 17
Långfristiga skulder
Derivat	Not 20	1 259	1 117
Långfristiga räntebärande skulder	Not 21	27 912	18 005
Långfristiga räntebärande skulder, koncernföretag		3 902	2 105
Summa långfristiga skulder		33 073	21 227
Kortfristiga skulder
Kortfristiga räntebärande skulder, koncernföretag		800	–
Leverantörsskulder		2	3
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	Not 22	134	112
Summa kortfristiga skulder		936	115
Summa skulder		34 009	21 342
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER		51 810	26 060

Förändring av eget kapital

				Hänförligt till moderbolagets aktieägare
	Antal utestående	Aktie	Övrigt tillskjutet	Valuta omäknings	Valuta säkrings	Innehav utan bestämmande	Balanserad	Totalt eget
Koncernen, Mkr (not 13)	aktier, tusental	kapital	kapital	reserv	reserv	inflytande	vinst	kapital
Eget kapital 2014-12-31	164 000	86	4 096	20	– 13	–	9 460	13 649
Utdelning mars 2015 (3,99* kr/aktie)	–	–	–	–	–	–	– 754	– 754
Årets resultat	–	–	–	–	–	–	2 881	2 881
Övrigt totalresultat	–	–	–	– 32	24	–	–	– 8
Eget kapital 2015-12-31	164 000	86	4 096	– 12	11	–	11 587	15 768
Utdelning mars 2016 (4,25* kr/aktie)	–	–	–	–	–	–	– 804	– 804
Nyemission	82 000	41	6 273	–	–	–	–	6 314
Apportemission/Förs. egna aktier Emissionskostnader	27 201 –	10 –	2 160 – 123	– –	– –	– –	905 –	3 075 – 123
D:o skattee¤ekt	–	–	28	–	–	–	–	28
Förvärvat minoritetsintresse	–	–	–	–	–	– 2	–	– 2
Årets resultat	–	–	–	–	–	–	4 972	4 972
Övrigt totalresultat	–	–	–	63	– 57	–	–	6
Eget kapital 2016-12-31	273 201	137	12 434	51	– 46	– 2	16 660	29 234
	Antal			Fond för verkligt värde Valuta	Valuta
Moderbolaget, Mkr (not 13)	utestående aktier, tusental	Aktie kapital	Reserv fond	omäknings- reserv	säkrings- reserv	Överkursfond	Balanserad vinst	Totalt eget kapital
Eget kapital 2014-12-31	164 000	86	20	11	– 13	–	4 473	4 577
Utdelning mars 2015 (3,99* kr/aktie)	–	–	–	–	–	–	– 754	– 754
Årets resultat	–	–	–	–	–	–	895	895
								0
								4 718
								– 804
								6 314
								3 075
								– 123
								27
								4 594
								0 17 801
Övrigt totalresultat Eget kapital 2015-12-31 Utdelning mars 2016 (4,25* kr/aktie) Nyemission Apportemission/Förs. egna aktier Emissionskostnader D:o skattee¤ekt Årets resultat Övrigt totalresultat	– 164 000 – 82 000 27 201 – – – – 273 201	– 86 – 41 10 – – – – 137	– 20 – – – – – – – 20	– 24 – 13 – – – – – – 30 17	24 11 – – – – – – – 30 – 19	– – – 6 273 2 160 – – – – 8 433	– 4 614 – 804 – 905 – 123 27 4 594 0 9 213

Moderbolaget, Mkr (not 13)				Fond för verkligt värde		Balanserad Överkursfond vinst
	Antal utestående aktier, tusental	Aktie kapital	Reserv fond	Valuta omäknings- reserv	Valuta säkrings- reserv			Totalt eget kapital
Eget kapital 2014-12-31	164 000	86	20	11	– 13	–	4 473	4 577
Utdelning mars 2015 (3,99* kr/aktie)	–	–	–	–	–	–	– 754	– 754
Årets resultat	–	–	–	–	–	–	895	895
Övrigt totalresultat	–	–	–	– 24	24	–	–	0
Eget kapital 2015-12-31	164 000	86	20	– 13	11	–	4 614	4 718
Utdelning mars 2016 (4,25* kr/aktie)	–	–	–	–	–	–	– 804	– 804
Nyemission	82 000	41	–	–	–	6 273	–	6 314
Apportemission/Förs. egna aktier	27 201	10	–	–	–	2 160	905	3 075
Emissionskostnader	–	–	–	–	–	–	– 123	– 123
D:o skattee¤ekt	–	–	–	–	–	–	27	27
Årets resultat	–	–	–	–	–	–	4 594	4 594
Övrigt totalresultat	–	–	–	30	– 30	–	0	0
Eget kapital 2016-12-31	273 201	137	20	17	– 19	8 433	9 213	17 801

Kassaflödesanalys

MKR 2016 2015 2016 2015 Löpande verksamhet Driftsöverskott 3 036 2 225 23 21 Centrala administrationskostnader – 143 – 113 – 124 – 90 Återläggning av avskrivningar 14 12 2 2 Betalt finansnetto – 814 – 605 – 23 6 Betald skatt 9 – 8 – – Omräkningsdi¤erens utlandsverksamhet 6 – 7 – – Kassaflöde löpande verksamhet före förändring rörelsekapital 2 108 1 504 – 122 – 61 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Förändring kortfristiga fordringar – 47 – 66 799 74 Förändring kortfristiga skulder 199 69 9 – 2 Kassaflöde från löpande verksamhet 2 260 1 507 686 11 Investeringsverksamheten Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer – 2 119 – 1 232 – – Förvärv av fastigheter – 874 – 2 321 – – Förändring skuld vid förvärv av fastigheter – 4 – 17 – – Försäljning av fastigheter 6 781 1 135 – – Förändring fordran vid försäljning av fastigheter – 4 953 238 – – Rörelseförvärv – 11 369 – – 10 503 – Kapitaltillskott dotterföretag, netto – – – 815 Investering Joint Venture – – 505 – – Investeringar i övrigt, netto – 23 – 9 – 28 – 1 Kassaflöde från investeringsverksamhet – 12 561 – 2 711 – 10 531 814 Finansieringsverksamheten Nyupplåning räntebärande skulder 5 144 1 950 11 704 1 947 Förändring långfristiga fordringar – 11 – – 7 245 – 2 034 Nyemission 6 190 – 6 190 – Utbetald utdelning – 804 – 754 – 804 – 754 Kassaflöde från finansieringsverksamhet 10 519 1 196 9 845 – 841 Årets kassaflöde 218 – 8 0 – 16 Likvida medel ingående balans 39 47 0 16 Likvida medel utgående balans 257 39 0 0	KONCERN	MODERBOLAG

Redovisningsprinciper och noter

(Alla belopp i Mkr om inget annat anges.)

Not 1 Redovisningsprinciper

Allmän information

De finansiella rapporterna för Castellum AB (Moderbolaget) för räkenskapsåret som slutar den 31 december 2016 har godkänts av styrelsen och verkställande direktören den 1 februari 2017 och kommer att föreläggas årsstämman 2017 för fastställande. Moderbolaget är ett svenskt aktiebolag (publ), med säte i Göteborg, Sverige. Koncernens verksamhet beskrivs i förvaltningsberät telsen.

Grunder för redovisningen

Castellums räkenskaper har upprättats enligt de av EU antagna IFRS standarderna. Vidare har koncernredovisningen upprättats i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 (Kompletterande redovisningsregler för koncerner).

Räkenskaperna är upprättade baserat på verkligt värde för förvaltningsfastigheter samt derivat, nominellt värde för uppskjuten skatt samt anska ningsvärde för resterande poster.

Kritiska bedömningar

För att upprätta redovisningen i enlighet med IFRS och god redovisningssed krävs att det görs bedömningar och antaganden som påverkar i bokslutet redovisade tillgångar, skulder, intäkter och kostnader samt övrig information. Dessa bedömningar och antaganden baseras på historiska erfarenheter samt andra faktorer som bedöms vara rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar om andra antaganden görs eller andra förutsättningar föreligger.

Förvaltningsfastigheter

Inom området värdering av förvaltningsfastigheter kan bedömningar och antaganden ge en betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning. Värderingen kräver bedömning av och antaganden om framtida kassaflöde samt fastställande av diskonteringsfaktor (avkastningskrav). För att avspegla den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och bedömningar anges vanligtvis vid fastighetsvärdering ett osäkerhetsintervall om +/- 5–10%. Information om detta samt de antaganden och bedömningar som har gjorts framgår av not 12.

Tillgångsförvärv kontra rörelseförvärv

Bolagsförvärv kan klassificeras som antingen rörelseförvärv eller tillgångsförvärv. Bolagsförvärv vars primära syfte är att förvärva bolagets fastighet och där bolagets eventuella förvaltningsorganisation och administration är av underordnad betydelse för förvärvet, klassificeras som tillgångsförvärv. Övriga bolagsförvärv klassificeras som rörelseförvärv.

Vid tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten skatt hänförligt till fastighetsförvärvet, utan eventuell rabatt minskar istället fastighetens anskaningsvärde. Det innebär att värdeförändringarna kommer att påverkas av skatterabatten vid efterföljande värdering.

Uppskjuten skatteskuld

Enligt redovisningsreglerna ska uppskjuten skatt redovisas nominellt utan diskontering, beräknad efter av Riksdagen beslutad skattesats om 22%. Den verkliga skatten är betydligt lägre på grund av dels möjligheten att sälja fastigheter på ett skatteeektivt sätt, dels tidsfaktorn.

Förvaltningsresultat

Castellums verksamhet är fokuserad på tillväxt i kassaflöde från den löpande förvaltningen, d v s tillväxt i förvaltningsresultatet, och målet är att förvaltningsresultatet årligen ska öka med minst 10%. Det är också förvaltningsresultatet som utgör basen i vad som årligen ska delas ut till aktieägarna – minst 50% av förvaltningsresultatet. Således har storleken på värdeförändringarna inte målsatts, de ingår inte i basen för utdelning och de ingår inte heller i någon annan bas, exempelvis företagsledningens incitamentsprogram. För att ge en rättvisande bild av Castellums syn på sin verksamhet har rapporten över totalresultatet utformats med hänsyn till detta – d v s redovisning av värdeförändringar (ej kassaflödespåverkande) sker efter kassaflödespåverkande poster och en resultatrad har infogats som verksamheten styrs och målsätts på, d v s förvaltningsresultatet.

Klassificering

Anläggningstillgångar och långfristiga skulder består av belopp som förväntas återvinnas eller förfaller mer än tolv månader från balansdagen. Omsättningstillgångar och kortfristiga skulder består av belopp som förväntas återvinnas eller betalas inom tolv månader från balansdagen.

Koncernredovisning

Koncernens balans- och resultaträkning omfattar alla bolag i vilka moderbolaget direkt eller indirekt har bestämmande inflytande, vilket erhålls då Castellum uppnår rösträttsmajoritet. Alla bolag i koncernen är helägda. Koncernen omfattar utöver moderbolaget de i not 25 angivna dotterföretagen med tillhörande underkoncerner. Bokslutet bygger på redovisningshandlingar upprättade för samtliga koncernbolag per 31 december. Koncernredovisningen har upprättats enligt förvärvsmetoden, innebärande att dotterföretagens egna kapital vid förvärvet, fastställt som skillnaden mellan tillgångars och skulders verkliga värden, eliminerats i sin helhet. I koncernens egna kapital ingår endast den del av dotterföretagens egna kapital som tillkommit efter förvärvet.

I koncernens resultaträkning ingår under året förvärvade eller avyttrade koncernbolag endast avseende Castellums innehavstid. Interna försäljningar, vinster, förluster och mellanhavanden inom koncernen elimineras i koncernredovisningen. Omräkning av räkenskaperna till svenska kronor för den utländska verksamheten sker genom att balansräkningen omräknas till balansdagens kurs, förutom eget kapital som omräknas till historisk anska ningskurs, medan resultaträkningen omräknas till periodens genomsnittskurs. Uppkomna omräkningsdierenser redovisas i övrigt totalresultat.

Intäkter

Hyresintäkter

Hyresintäkter, som ur ett redovisningsperspektiv även benämns intäkter från operationella leasingavtal aviseras i förskott och periodiseras linjärt i resultaträkningen baserat på villkoren i hyresavtalen. I hyresintäkterna ingår tillägg såsom utfakturerad fastighetsskatt och värmekostnad. Förskottshyror redovisas som förutbetalda hyresintäkter.

I de fall hyreskontrakt under viss tid medger en reducerad hyra som motsvaras av en vid annan tidpunkt högre hyra, periodiseras denna underrespektive överhyra över kontraktets löptid. Rena rabatter såsom reduktion för successiv inflyttning belastar den period de avser.

Intäkter från fastighetsförsäljningar

Intäkter från fastighetsförsäljningar redovisas på kontraktsdagen, såvida det inte föreligger särskilda villkor i köpekontraktet. Försäljning av fastighet via bolag nettoredovisas avseende underliggande fastighetspris och kalkylmässig skatt. Resultat från försäljning av fastighet redovisas som värdeförändring och avser skillnaden mellan erhållet försäljnings-pris efter avdrag för försäljningsomkostnader, kalkylmässig skatt och redovisat värde i senaste kvartalsrapport med justering för nedlagda investeringar efter senaste kvartalsrapport.

Finansiella intäkter

Finansiella intäkter består av ränteintäkter och redovisas i den period de avser. I finansiella intäkter redovisas även erhållna koncernbidrag samt erhållen och anteciperad utdelning. Vid beräkning av finansiella intäkter tillämpas eektivräntemetoden.

Finansiella kostnader

Finansiella kostnader avser ränta och andra kostnader som uppkommer då pengar lånas. Kostnader för uttagande av pantbrev betraktas ej som en finansiell kostnad utan aktiveras som värderingshöjande fastighetsinvestering. Finansiella kostnader resultat förs i den period de hänför sig till. Finansiella kostnader inkluderar även räntekostnader för räntederivatavtal. Betalningsströmmar från räntederivatavtal resultatförs för den period de avser. Finansnettot påverkas ej av marknadsvärdering av ingångna räntederivatavtal vilka istället redovisas som värdeförändringar under särskild rubrik. Den del av räntekostnaden som avser ränta under produktionstiden för större ny-, till- eller ombyggnader aktiveras. Räntan beräknas utifrån genomsnittlig upplåningskostnad för koncernen.

Ersättningar till anställda

Ersättningar till anställda redovisas i takt med att de anställda har utfört tjänster i utbyte mot ersättningen. Ersättning enligt incitamentsprogram, vilket är kontantreglerat och utbetalas som ej pensionsgrundande lön, redovisas i takt med måluppfyllelse och programmets löptid.

Pensioner och andra ersättningar efter avslutad anställning kan klassificeras som avgiftsbestämda planer eller förmånsbestämda planer. Huvuddelen av Castellum-koncernens åtaganden för pensioner utgörs av avgiftsbestämda planer, vilka fullgörs genom fortlöpande utbetalningar till fristående myndigheter eller organ vilka administrerar planerna. Förpliktelser avseende avgifter till avgiftsbestämda planer redovisas som kostnad när de uppstår. Ett mindre antal personer har förmånsbestämda ITP-planer med fortlöpande betalningar till Alecta. Dessa redovisas som avgiftsbestämd plan till följd av att Alecta inte levererar den information som krävs, varför brist råder på den information som erfordras för att redovisa planen som en förmånsbestämd plan. Det finns dock inget som indikerar några väsentliga åtaganden överstigande vad som är utbetalt till Alecta. CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2016 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER

Inkomstskatter

Inkomstskatt fördelas i resultaträkningen på aktuell och uppskjuten skatt. Inkomstskatten belastar resultat räkningen förutom i de fall den är hänförlig till transaktioner vilka redovisats direkt mot eget kapital då även skatteeekten redovisas direkt mot eget kapital. Aktuell och uppskjuten skatt beräknas utifrån gällande skattesats om 22% i Sverige och Danmark.

Uppskjuten skatt

Uppskjuten skatt på temporära skillnader som uppkommer mellan en tillgångs eller skulds redovisade värde och dess skattemässiga värde redovisas i Castellum enligt balansräkningsmetoden. Detta innebär att det finns en skatteskuld eller skattefordran som realiseras den dag tillgången eller skulden säljs. Undantag görs för temporära skillnader som uppkommit vid första redovisningen av tillgångar och skulder som utgör tillgångsförvärv. I Castellum finns fyra poster där det föreligger temporära skillnader – fastigheter, underskottsavdrag, derivat och obeskattade reserver. Uppskjuten skattefordran hänförligt till underskottsavdrag redovisas eftersom det är troligt att underskottsavdragen kommer att kunna kvittas mot framtida skattemässiga överskott. Uppskjuten skatteskuld beräknas på skillnaden mellan fastigheternas redovisade värde och deras skattemässiga värde likaså på derivat och obeskattade reserver. Vid förändring av ovan nämnda poster förändras således även den uppskjutna skatteskulden/ -fordran, vilket redovisas i resultaträkningen som uppskjuten skatt.

Castellum har redovisat årets förvärv av Norrporten och CORHEI som rörelseförvärv varför full uppskjuten skatt är redovisad i balansräkningen. Resterande förvärv under året har redovisats som tillgångsförvärv, innebärande att uppskjuten skatt som fanns vid förvärvstillfället inte finns upptagen i balansräkningen.

Aktuell skatt

Utöver uppskjuten skatt redovisas i resultaträkningen även aktuell skatt, vilken motsvarar den skatt bolaget är skyldig att betala utifrån årets skattepliktiga resultat, justerat för eventuell aktuell skatt avseende tidigare perioder.

Leasingavtal

Leasingavtal där i allt väsentligt alla risker och förmåner förknippade med ägandet faller på leasegivaren klassificeras som operationellt leasingavtal. Samtliga nuvarande hyreskontrakt hänförliga till Castellums förvaltningsfastigheter är, sett ur ett redovisningsperspektiv, att betrakta som operationella leasingavtal. Redovisning av dessa avtal framgår av principen för intäkter samt not 3.

Tomträttsavtal är, sett ur ett redovisningsperspektiv, operationellt leasingavtal. Tomträttsavgälden redovisas som kostnad för den period den avser.

Det finns även ett mindre antal leasingavtal av ringa omfattning, där Castellum är leasetagare. Även dessa leasingavtal är operationella leasingavtal och avser främst personbilar. Betalningar som görs under leasing perioden kostnadsförs i resultaträkningen linjärt över leasing perioden.

Förvaltningsfastigheter

Med förvaltningsfastighet avses fastighet som innehas i syfte att generera hyresintäkter eller värdestegring eller en kombination av dessa, snarare än för användning i eget företags verksamhet för produktion och tillhandahållande av varor, tjänster eller för administrativa ändamål samt försäljning i den löpande verksamheten. Samtliga av Castellum ägda eller via tomträttsavtal nyttjade fastigheter bedöms utgöra förvaltningsfastigheter. Om koncernen påbörjar en investering i en befintlig förvaltningsfastighet för fortsatt användning som förvaltningsfastighet redovisas fastigheten även fortsättningsvis som förvaltningsfastighet.

Värdering

Förvaltningsfastigheter, vilka vid förvärvet redovisas till anskaningsvärde inklusive till förvärvet direkt hänförbara utgifter, har upptagits till verkligt värde med värdeförändringar i resultaträkningen. Verkligt värde har fastställts genom en intern värderingsmodell som finns beskriven i not 11. I noten finns även bland annat angivet de antaganden som ligger till grund för värderingen. Värderingsmodellen bygger på en värdering utifrån nuvärdet av framtida betalningsströmmar med dierentierade marknadsmässiga avkastningskrav per fastighet, beroende på bland annat läge, ändamål, skick och standard. För att säkerställa den interna värderingen görs externa värderingar på del av beståndet.

Värdeförändring

Värdeförändring redovisas i resultaträkningen och består av såväl orealiserad som realiserad värdeförändring. Den orealiserade värdeförändringen beräknas utifrån värderingen vid periodens slut jämfört med värderingen föregående år, alternativt anskaningsvärdet om fastighet förvärvats under året, med tillägg för under perioden aktiverade tillkommande utgifter. För fastighet som sålts under året beräknas orealiserad värdeförändring utifrån värdering vid senaste kvartalsrapport före försäljning jämfört med värdering vid utgången av föregående år, med justering för under perioden aktiverade tillkommande utgifter. Hur den realiserade värdeförändringen beräknas framgår av redovisningsprinciperna för intäkter från fastighetsförsäljningar.

Tillkommande utgifter

Tillkommande utgifter som medför en ekonomisk fördel för bolaget, d v s som är värderingshöjande, och som kan beräknas på ett tillförlitligt sätt aktiveras. Utgifter för reparation och underhåll kostnadsförs i den period de uppkommer. Vid större ny-, till- och ombyggnader aktiveras räntekostnad under produktionstiden.

Förvärv och försäljning

Vid förvärv och försäljning av fastigheter eller bolag, redovisas transaktionen på kontraktsdagen såvida det inte föreligger särskilda villkor i köpekontraktet.

Materiella anläggningstillgångar

Materiella anläggningstillgångar utgörs av inventarier, vilka har upptagits till anskaningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuellt gjorda nedskrivningar. I anskaningsvärdet ingår inköpspris samt kostnader direkt hänförbara till tillgången för att bringa den på plats och i skick för att utnyttjas i enlighet med syftet med anskaningen. Avskrivningar på inventarier baseras på historiska anskaningsvärden efter avdrag för senare eventuellt gjorda nedskrivningar. Restvärdet bedöms vara obefintligt. På under året anskaade tillgångar beräknas avskrivningar med beaktande av anskaningstidpunkt. Avskrivningar görs linjärt, vilket innebär lika stora avskrivningar över nyttjandeperioden som normalt är fem år förutom för datorer som bedöms ha en nyttjandeperiod på tre år.

Goodwill

Goodwill som uppkommer vid upprättande av koncernredovisning utgör skillnaden mellan anskaningsvärdet och koncernens andel av verkligt värde på förvärvade dotterföretags identifierbara nettotillgångar vid förvärvstidpunkten.

¦I koncernen är redovisad goodwill hänförlig till uppskjuten skatt. Vid förvärvstidpunkten värderas goodwill till anskaningsvärde medan den därefter värderas till anskaningsvärde efter avdrag för eventuella nedskrivningar.

Goodwill prövas minst årligen avseende eventuellt nedskrivningsbehov, eller när det finns en indikation på att redovisat värde inte är återvinningsbart.

Finansiella instrument

Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar bland tillgångarna likvida medel, hyresfordringar, övriga fordringar och lånefordringar, samt bland skulderna ränte- och valutaderivatinstrument, leverantörsskulder, övriga skulder och låneskulder.

Finansiella instrument redovisas initialt till verkligt värde, motsvarande anskaningsvärde, med tillägg för transaktionskostnader, med undantag för kategorin finansiella instrument redovisade till verkligt värde via resultaträkningen där transaktionskostnader inte ingår. Efterföljande redovisning sker därefter beroende på hur klassificering skett enligt nedan. Finansiella transaktioner såsom in- och utbetalning av räntor och krediter bokförs på kontoförande banks likviddag, medan övriga in- och utbetalningar bokförs på kontoförande banks bokföringsdag.

En finansiell tillgång tas bort från balansräkningen när rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller bolaget förlorar kontrollen över den. En finansiell skuld tas bort från balansräkningen när förpliktelsen i avtalet fullgjorts eller på annat sätt utsläckts.

Likvida medel

Likvida medel kan utgöras av koncernens disponibla tillgodohavanden hos banker och motsvarande institut, samt bankdepositioner med restlöptid om maximalt tio (10) bankdagar, och kortfristiga placeringar i statsskuldväxlar och bank- respektive kommuncertifikat med restlöptid om maximalt tre (3) månader. Per 31 december utgjordes likvida medel enbart av disponibla tillgodohavanden i bank.

Fordringar

Finansiella tillgångar som inte är derivat, som har fastställda eller fastställbara betalningar och som inte noteras på en aktiv marknad, redovisas som fordringar. I koncernen finns främst hyresfordringar och övriga fordringar. Fordringar har efter individuell värdering upptagits till det belopp varmed de beräknas inflyta, vilket innebär att de redovisas till anskaningsvärde med reservering för osäkra fordringar. Reservering för osäkra fordringar sker när det finns objektiva riskbedömningar för att koncernen inte kommer att erhålla hela fordran. Fordringar i moderbolag består enbart av fordringar på dotterbolag, vilka redovisas till anskaningsvärde.

Skulder

Skulder avser krediter och rörelseskulder såsom t ex leverantörsskulder. Merparten av Castellums kreditavtal är långfristiga. I de fall kortfristiga krediter upptas som täcks av outnyttjade långfristiga kreditavtal anses även dessa vara långfristiga. Krediterna redovisas i balansräkningen på likviddagen och upptas till upplupet anskaningsvärde. Upplupna ej betalda räntor redovisas under posten upplupna kostnader. Skuld redovisas när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet att betala föreligger, även om faktura ännu inte mottagits. Leverantörsskulder redovisas när faktura mottagits. Leverantörsskulder och andra rörelseskulder med kort löptid redovisas till nominellt värde.

Utländsk valuta

Transaktioner i utländsk valuta omräknas till svenska kronor med den för transaktionstillfället aktuella valutakursen. Monetära tillgångar och skulder omräknas till balansdagens kurs.

Derivat

Räntederivat utgör en finansiell tillgång eller skuld som värderas till verkligt värde med värdeförändringar via resultaträkningen. För att hantera exponering mot fluktuationer i marknadsräntan i enlighet med beslutad finanspolicy har Castellum ingått räntederivatavtal. Vid användning av räntederivat uppstår värdeförändringar beroende på främst förändringar av marknadsräntan. Räntederivat redovisas initialt i balansräkningen till anskaningsvärde på aärsdag och värderas därefter till verkligt värde med värdeförändringar i resultaträkningen.

Värdeförändringar kan vara såväl realiserade som orealiserade. Realiserade värdeförändringar avser lösta räntederivatavtal och utgör skillnaden mellan åsatt pris vid inlösen och redovisat värde enligt senaste kvartalsrapport. Orealiserade värdeförändringar avser den värdeförändring som uppstått under perioden på de räntederivatavtal Castellum hade vid utgången av perioden. Värdeförändringar beräknas utifrån värderingen vid periodens slut jämfört med värderingen föregående år, alternativt anskaningsvärdet om räntederivatavtal ingåtts under året. För under året lösta räntederivatavtal redovisas och beräknas en orealiserad värdeförändring utifrån värdering vid senaste kvartalsrapport före lösen jämfört med värdering vid utgången av föregående år. Löpande betalningsströmmar under avtalen resultatförs för den period de avser.

Finansiering av investering i utlandet kan åstadkommas dels genom upptagande av krediter i utländska bolagets funktionella valuta, dels genom att ingå valutaderivat. Castellum tillämpar säkringsredovisning för nettoinvesteringar i utlandsverksamhet i de fall där valutaderivat används. Dessa redovisas initialt i balansräkningen till anskaningsvärde på aärsdagen och därefter till verkligt värde där den eektiva delen av valutakursförändringen avseende säkringsinstrumentet redovisas i övrigt totalresultat medan den ineektiva delen redovisas som värdeförändring i resultaträkningen. För att fastställa verkligt värde används balansdagens kurs.

Vid värdering av derivat till verkligt värde görs justering för motpartsrisk, s k CVA och DVA.

Eget kapital

Återköp av egna aktier

Vid återköp av egna aktier reduceras eget kapital med betald köpeskilling inklusive eventuella transaktionskostnader.

Utdelningar

Utdelningar redovisas som minskning av eget kapital efter det att årsstämman fattat beslut. Anteciperad utdelning redovisas hos mottagaren som finansiell intäkt.

Resultat per aktie

Beräkning av resultat per aktie baseras på årets resultat i koncernen hänförligt till moderbolagets aktieägare och på det vägda genomsnittliga antalet utestående aktier under året.

Avsättningar

Avsättningar avser skulder som är ovissa avseende betalningstidpunkt eller belopp. En avsättning redovisas då det föreligger avtalsmässiga förpliktelser, domstolsutslag eller annan legal grund som medför att det sannolikt kommer att innebära framtida utbetalningar. Bedömning av avsatt belopp sker löpande. Värdering av förpliktelser som förfaller om mer än ett år sker genom diskontering.

Definition av rörelsesegment

Koncernens verksamhet organiseras, styrs och rapporteras per geografiskt område. Rörelsesegment konsolideras enligt samma principer som koncernen i dess helhet. Intäkter och kostnader som redovisas för respektive rörelsesegment är faktiska kostnader. Således har någon fördelning av gemensamma kostnader ej gjorts. Motsvarande gäller de tillgångar och skulder som redovisas i noten för segment.

Kassaflödesanalys

Kassaflödesanalysen har upprättats enligt indirekt metod, vilket innebär att netto resultatet justeras för transaktioner som inte medfört in- eller utbetalningar under perioden, samt för eventuella intäkter och kostnader som hänförs till investerings- eller finansieringsverksam hetens kassaflöden.

Skillnad mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper

Moderbolagets årsredovisning är upprättad i enlighet med Årsredovisningslagen och med tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2, Redovisning för juridiska personer. RFR 2 anger att en juridisk person ska tillämpa samma IFRS/IAS som tillämpas i koncernredovisningen, med undantag och tillägg beroende på lagbestämmelser i främst Årsredovisningslagen samt med hänsyn tagen till sambandet mellan redovisning och beskattning. Skillnaderna mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper framgår nedan.

Uppställningsform

Resultat- och balansräkning för moderbolaget är uppställda enligt Årsredovisningslagens scheman.

Aktier i dotterbolag

Aktier i dotterbolag redovisas i moderbolaget enligt anskaningsvärdemetoden. Det bokförda värdet prövas fortlöpande mot dotterbolagens koncernmässiga egna kapital. I de fall bokfört värde understiger dotterbolagens koncernmässiga värde sker nedskrivning som belastar resultaträkningen. I de fall en tidigare nedskrivning inte längre är motiverad sker återföring av denna.

Eventualförpliktelser

Eventualförpliktelser till förmån för dotterbolag, är finansiellt garantiavtal och redovisas i enlighet med RFR 2, Redovisning för juridiska personer, d v s de redovisas inte som en avsättning utan istället lämnas upplysning.

Nya redovisningsprinciper

Nya och omarbetade befintliga standarder, vilka godkänts av EU

Nya standarder vilka trätt i kraft 2016

Nya standarder som trätt ikraft 2016 har inte medfört någon väsentlig påverkan på Castellums finansiella rapportering.

Nya standarder och tolkningar vilka träder i kraft 2017 och framåt

IFRS 9 Finansiella instrument antogs under hösten 2016 av EU med ikraftträdande 1 januari 2018. Rekommendationen innebär ny klassificering av finansiella tillgångar och skulder och en ny modell för kreditreserveringar som tar hänsyn till bolagets förväntade kreditförluster. Dessa får i praktiken inte någon stor praktisk påverkan på Castellum men kan behöva dokumenteras. Störst förändring i regelverket för Castellum rör dock säkringsredovisningen, vilket Castellum enbart använder för att säkra sin investering i Danmark via valutaderivat. Även här påverkas Castellum främst vad avser dokumentation och en översyn ska göras i god tid inför övergången till det nya regelverket.

¦IFRS 15 Intäktsredovisning antogs även den under hösten med ikraftträdande 1 januari 2018. Vidare utkom förtydliganden till rekommendationen under 2016 vilka förväntas antas av EU under första halvåret 2017. Castellums intäkter består av hyresintäkter och försäljningsintäkter från fastigheter. Vad avser sistnämnda redovisar Castellum idag, givet sedvanliga avtalsvillkor, såväl direkta som indirekta fastighetstransaktioner på avtalsdagen. IFRS 15 kan medföra att transaktionen och därmed försäljningsintäkten istället ska redovisas vid tillträdet. Vidare medför rekommendationen utökat upplysningskrav kring försäljningen, t ex finns det någon form av rörlig eller villkorad köpeskilling och/eller inslag av finansiering. Vad avser de förtydliganden som utkom under 2016 och som ännu inte antagits av EU, innebär de bland annat i korta drag att identifiera prestationsåtaganden för huvudman vs agent. Distinktionen mellan huvudman och agent kan påverka intäktsredovisningen vid vidarefakturering till hyresgäst, vilket i sin tur avgörs om Castellum agerar som huvudman eller agent i sådana situationer. Under 2017 kommer en genomlysning ske av Castellums hyresavtal för att klargöra huvudman vs agentförhållandet samt för att undersöka eventuell gränsdragning mellan hyres- och tjänsteintäkter. CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2016 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER

Förändringar i svenska regelverk

Förändringar under 2016 har inte haft någon väsentlig påverkan på Castellums redovisning utan främst medfört något utökat upplysningskrav.

Not 2 Rörelsesegment

Koncernens rörelsesegment utgörs av följande områden; Mitt (Örebro, Västerås, Linköping, Norrköping, Jönköping och Växjö), Väst (Storgöteborg inkl. Borås och Halmstad), Stockholm, Öresund (Malmö, Lund, Helsingborg och Köpenhamn) samt Norr (Gävle och Sundsvall). Rörelsesegmenten är identifierade efter geografiska verksamhetsområden vilket är i enlighet med hur de följs upp och analyseras av den högste verkställande beslutsfattaren inom koncernen. Koncernen förvaltar enbart kommersiella fastigheter.

Rörelsesegment		Mitt	Väst		Stockholm		Öresund		Norr		Ofördelade poster		Summa segment
	2016	2015	2016	2015	2016	2015	2016	2015	2016	2015	2016	2015	2016	2015
Hyresintäkter, externt	1 258	854	1 108	1 091	809	703	933	651	425	–	–	–	4 533	3 299
Fastighetskostnader	– 447	-302	– 335	– 305	– 230	– 222	– 316	– 244	– 165	–	– 4	–	– 1 497	- 1 074
Driftsöverskott	810	552	773	786	579	480	617	407	260	–	– 4	–	3 036	2 225
Centraladministration	– 14	– 15	– 13	– 14	– 9	– 8	– 8	– 8	– 2	–	– 97	– 69	– 143	– 113
Förv.res från joint venture	4	23	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–	4	21
Ränteintäkter	13	11	23	11	14	11	23	26	2	–	– 72	– 55	3	4
Räntekostnader	– 281	– 177	– 222	– 226	– 153	– 140	– 211	– 126	– 5	–	37	64	– 835	– 606
Förvaltningsresultat inkl JV	533	394	561	557	431	343	421	300	255	–	– 136	– 60	2 065	1 531
Omvärdering res. stegvis förvärv	27	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–	27	–
Förvärvs- och omstr.kostnader	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–	– 163	–	– 163	–
Nedskrivning goodwill	–	–	–	–	–	–	–	–	– 373	–	–	–	– 373	–
Värdeförändring fastigheter	1 446	480	538	488	1 231	732	230	137	640	–	–	–	4 085	1 837
Värdeförändring fastighet/skatt i JV	– 1	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–	– 1	–
Värdeförändring derivat	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–	82	216	82	216
Resultat före skatt	2 005	877	1 099	1 045	1 662	1 076	651	436	522	–	– 217	156	5 722	3 584
Förvaltningsfastigheter	19 855	10 744	15 848	14 661	15 181	8 607	15 121	7 806	4 752	–	–	–	70 757	41 818
varav årets investeringar	7 666	1 084	650	841	5 346	1067	8 060	531	9 768	–	–	–	31 491	3 523

Av koncernens externa hyresintäkter resp. förvaltningsfastigheter avser 255 Mkr (83) hyresintäkter från hyresgäster i Danmark och 5 395 Mkr (954) förvaltningsfastigheter belägna i Danmark.

Not 3 Hyresintäkter

Hyresvärde

De totala hyresintäkterna för koncernen uppgick till 4 533 Mkr (3 299). Hyresintäkterna utgörs av hyresvärdet med avdrag för värdet av under året vakanta ytor. Med hyresvärde avses erhållna hyresintäkter plus bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor. I hyresvärdet ingår även tillägg som vidaredebiteras hyresgästen, exempelvis värme, fastighetsskatt och indextillägg. Tabellen nedan visar hyresvärdet kr/kvm fördelat per fastighetskategori och geografiskt område. Hyresnivåerna har i jämförbart bestånd ökat med 2% (1%) mot föregående år.

	Kontor/butik		Lager/industri		Totalt
Hyresvärde, kr/kvm	2016	2015	2016	2015	2016	2015
Mitt	1 367	1 246	744	716	1 255	1 101
Öresund	1 858	1 316	737	757	1 539	1 089
Stockholm	1 854	1 453	1 051	1 029	1 501	1 240
Väst	1 420	1 388	770	759	1 033	1 021
Norr	1 501	–	–	–	1 501	–
Totalt	1 561	1 332	818	804	1 304	1 095

Omförhandling

De kommersiella hyreskontrakten, för vilka hyrorna betalas in kvartalsvis i förskott, är tecknade på viss tid, vilket innebär att en förändring av marknadshyrorna inte ger ett direkt utslag i hyresintäkterna. Avtalade hyresnivåer gäller formellt sett tills dess att respektive kontrakt förfaller till omförhandling. Castellums hyror bedöms ligga på marknadsmässiga nivåer.

I de kommersiella kontrakten ingår en så kallad indexklausul innebärande en uppräkning av hyran motsvarande en viss andel av inflationen under föregående år, alternativt en minimiuppräkning.

¦Kontraktförfallostrukturen avseende Castellums bestånd framgår av efterföljande tabell, där kontraktsvärde avser årsvärde. Den relativt låga andelen förfall under 2017 beror på att merparten, på grund av uppsägningstider, redan omförhandlats under 2016. Den vanligast förekommande löptiden på ett nytecknat kontrakt är 3–5 år med en uppsägningstid om nio månader. Den genomsnittliga återstående kontraktslängden i portföljen kan beräknas till 3,8 år (3,4).

		Kontrakts	Andel av
Kontraktsförfallostruktur	Antal kontrakt	värde, Mkr	värdet
Kommersiellt, löptid
2017	1 664	440	9%
2018	1 505	915	20%
2019	1 295	935	20%
2020	885	754	16%
2021	259	459	10%
2022+	369	1 186	25%
Summa	5 977	4 689	100%
Bostäder	478	41
P-platser och övrigt	5 950	52
Totalt	12 405	4 782

Ekonomisk uthyrningsgrad

Den genomsnittliga ekonomiska uthyrningsgraden i Castellum under 2016 var 91,3% (90,3%). För kontors- och butiksfastigheter uppgick den till 91,8% (90,2%) och för lager- och industrifastigheter till 89,5% (90,5%). Det totala hyresvärdet för under året outhyrda ytor uppgår på årsbasis till 550 Mkr (392).

I periodens hyresintäkter ingår engångsersättning om 20 Mkr (8) till följd av förtida lösen av hyresavtal.

¦Bruttouthyrningen, d v s årshyra för total uthyrning, under året uppgick till 489 Mkr (316), varav 152 Mkr (55) avsåg uthyrning i samband med ny-, tilloch ombyggnation. Uppsägningarna uppgick till 311 Mkr (298), varav 17 Mkr (11) avsåg konkurser och 5 Mkr (18) avsåg uppsägningar med mer än 18 månaders återstående uppsägningstid. Nettouthyrning för året uppgick därmed till 178 Mkr (18). Tidsförskjutningen mellan nettouthyrningen och dess resultateekt bedöms till 9–18 månader.

Ekonomisk uthyrningsgrad	Kontor/butik		Lager/industri		Totalt
	2016	2015	2016	2015	2016	2015
Mitt	92,5%	92,1%	89,3%	88,2%	92,2%	91,4%
Öresund	88,2%	84,3%	83,4%	88,3%	87,5%	85,4%
Stockholm	93,6%	89,7%	90,5%	91,7%	92,9%	90,5%
Väst	93,7%	93,1%	90,5%	91,5%	92,3%	92,4%
Norr	93,2%	–	–	–	93,2%	–
Totalt	91,8%	90,2%	89,5%	90,5%	91,3%	90,3%

Riskspridning, kreditrisk

Castellum har stor riskspridning i kontraktsportföljen. Koncernen har ca 6 000 kommersiella kontrakt och 500 bostadskontrakt, vars storleksmässiga fördelning framgår av nedanstående tabell. Såväl det enskilt största kontraktet som den enskilt största hyresgästen svarar för ca 2% av koncernens totala hyresintäkter, vilket innebär att Castellums exponering mot enskild hyresgästs kreditrisk är mycket låg.

	Antal		Kontrakts
Kontraktsstorlek, Mkr	kontrakt	Andel	värde, Mkr	Andel
Kommersiellt
< 0,25	3 087	25%	254	5%
0,25-0,5	1 025	8%	371	8%
0,5-1,0	815	6%	573	12%
1,0-3,0	705	6%	1 179	25%
> 3,0	345	3%	2 312	48%
Summa	5 977	48%	4 689	98%
Bostäder	478	4%	41	1%
P-platser och övrigt	5 950	48%	52	1%
Totalt	12 405	100%	4 782	100%

De kommersiella kontraktens spridning på olika branscher framgår av tabellen nedan.

Branschfördelning kommersiella kontrakt (GICS	Antal	Kontrakts
kod)	kontrakt	värde, Mkr	Andel
Energi (10)	65	38	1%
Material (15)	95	94	2%
Industrivaror (2010)	660	481	10%
Leverantör av kommersiella tjänster (2020)	2 053	869	19%
Transport (2030)	101	100	2%
Detaljhandel (2550)	405	348	7%
Övriga sällanköpsvaror/tjänster (2510-2540)	695	599	13%
Dagligvaror (30)	153	183	4%
Hälsovård (35)	318	297	6%
Finans och fastighet (40)	301	308	7%
Mjukvaror och tillhörande tjänster (4510)	300	192	4%
Teknisk hårdvara (4520)	132	107	2%
Telekomoperatörer (50)	89	31	1%
Kraftförsörjning (55)	36	12	0%
Ideella föreningar och stiftelser	123	52	1%
Kommunal och statlig verksamhet m m	450	978	21%
Totalt	5 976	4 689	100%

Tabellen nedan visar avtalade framtida hyresintäkter avseende befintliga hyreskontrakt.

	Koncern		Moderbolag
Avtalade framtida hyresintäkter	2016	2015	2016	2015
Avtalade hyresintäkter år 1
¦Kommersiella kontrakt	4 703	3 120	–	–
¦Bostäder	13	5	–	–
Avtalade hyresintäkter mellan år 2 och 5	10 495	6 293	–	–
Avtalade hyresintäkter senare än 5 år	3 725	1 477	–	–
Summa	18 936	10 895	–	–

Hyresfordringar

Hyrorna aviseras och betalas i förskott, vilket innebär att koncernens samtliga hyresfordringar om 118 Mkr (7) är förfallna.

Moderbolaget

Moderbolaget innehåller endast koncerngemensamma funktioner och omsättningen utgörs i princip uteslutande av koncerninterna tjänster.

Not 4 Fastighetskostnader

Driftskostnader

Underhållskostnader

Tomträttsavgäld

	Koncern		Moderbolag
Avtalade framtida tomträttsavgälder	2016	2015	2016	2015
Avtalade tomträttsavgälder år 1	17	18	–	–
Avtalade tomträttsavgälder mellan år 2 och 5	66	71	–	–
Avtalade tomträttsavgälder senare än 5 år	291	325	–	–
Summa	374	414	–	–

Fastighetsskatt

Uthyrning och fastighetsadministration

Sammanfattning fastighetskostnader

Not 4 Fastighetskostnader Fastighetskostnaderna uppgick 2016 till 1 497 Mkr (1 074), motsvarande 376 kr/kvm (316). I dessa belopp ingår såväl direkta fastighetskostnader, såsom kostnader för drift, underhåll, tomträttsavgäld och fastighetsskatt, som indirekta fastighetskostnader i form av uthyrning och fastighetsadministration.
Driftskostnader I driftskostnader ingår kostnader för bl a el, värme, vatten, fastighetsskötsel, renhållning, försäkringar, hyresförluster samt fastighetsspecifika marknads föringskostnader. Merparten av drifts kostnaderna vidaredebiteras hyres gästerna i form av tillägg till hyran. Avseende lager- och industrifastigheter står, i flertalet fall, hyresgästerna själva direkt för merparten av driftskostnaderna. Driftskostnaderna uppgick 2016 till 671 Mkr (507), vilket innebär 168 kr/kvm (149). Driftskostnaderna, som bedöms ligga på en för verksamheten normal nivå, är väderleksberoende vilket innebär att de varierar mellan såväl olika år som årstider. Förbrukningen vad avser uppvärmning under året har beräknats till 92% (88%) av ett normalår enligt graddagsstatistiken. I driftskostnaderna ingår hyresförluster med 14 Mkr (6), motsvarande 0,3% av hyresintäkterna.
Underhållskostnader Underhållskostnaderna består av löpande åtgärder för att vidmakthålla fastig hetens standard och tekniska system. Underhållet uppgick till 189 Mkr (133), vilket innebär 47 kr/kvm (39).
Tomträttsavgäld Tomträttsavgäld inklusive arrendeavgifter för 2016 var 24 Mkr (27) varav knappt hälften avser Storstockholm. Tomträttsavgäld är den avgift en ägare till byggnad på kommunalt ägd mark årligen betalar till kommunen. Avgälden för dessa beräknas för närvarande så att kommunen erhåller en realränta på markens uppskattade marknadsvärde. Tomträttsavgälden är fördelad över tiden och omförhandlas oftast med 10 till 20 års intervall. Vid 2016 års utgång hade Castellum 74 fastigheter upplåtna med tomträtt. Befintliga tomträttsavtal förfaller med en relativt jämn spridning över kommande 60 år. Vid uppsägning av tomträttsavtalen ska i merparten fastighetsägaren (kommunen) ersätta Castellum för byggnader m m. Dock finns ett fåtal avtal där kommunen kan begära att tomten återställs.
			Koncern		Moderbolag
Avtalade framtida tomträttsavgälder			2016	2015	2016	2015 –
Avtalade tomträttsavgälder år 1 Avtalade tomträttsavgälder mellan år 2 och 5			17 66	18 71	– –	–
Avtalade tomträttsavgälder senare än 5 år Summa			291 374	325 414	– –	– –
Fastighetsskatt Koncernens fastighetsskatt uppgick till 262 Mkr (172) motsvarande 70 kr/kvm (50). Fastighetsskatten är en statlig skatt baserad på fastighetens taxeringsvärde. Skattesatsen för 2016 var 1,0% på taxeringsvärdet för kontor/butik och 0,5% för lager/industri.
Uthyrning och fastighetsadministration Koncernens kostnader för uthyrning och fastighetsadministration uppgick 2016 till 351 Mkr (235), vilket innebär 86 kr/kvm (72). Med uthyrning och fastighetsadministration avses indirekta kostnader för löpande fastighets förvaltning innefattande kostnader för såväl uthyrningsverksamhet, hyres förhandling, hyreskontrakt, hyresdebitering, hyreskrav som redovisning samt kostnader för projektadministration och avskrivningar på inventarier och installationer i dotterbolag. Av kostnaderna utgör 209 Mkr (134) ersättningar till anställda och 12 Mkr (10) avskrivningar på inventarier. Sammanfattning fastighetskostnader Nedan visas fastighetsrelaterade kostnader kr/kvm fördelade per kategori
och kostnadsslag.
Fastighetskostnader	Kontor/butik		Lager/industri		Totalt
Kr/kvm Driftskostnader	2016 199	2015 181	2016 110	2015 109	2016 168	2015 149
Underhåll	58	49	26	27	47	39
Tomträttsavgäld	3	5	8	7	5	6
Fastighetsskatt	95	72	23	23	70	50
Direkta fastighetskostnader Uthyrning/fastighetsadministration	355 –	307 –	167 –	166 –	290 86	244 72

Not 5 Centrala administrationskostnader

Centrala administrationskostnader består av kostnader för portföljförvaltning, bolagsadministration samt kostnader för upprätthållande av börsnotering. Detta inkluderar samtliga kostnader för Castellum AB innefattande koncernledning, finansavdelning, data, personal, investor relations, årsredovisning, revisionsarvoden, avskrivning på inventarier och installationer m m. Vidare ingår kostnader på dotterbolagsnivå för VD och ekonomichef samt kostnader för årsredovisning, revisionsarvoden m m. Av kostnaderna, exkl. nedan nämnda incitamentsprogram, utgör 66 Mkr (66) ersättningar till anställda och 2 Mkr (2) avskrivning på inventarier.

I centrala administrationskostnader ingår även kostnader avseende ett resultat- och aktiekursrelaterat incitamentsprogram för koncernledningen om 20 Mkr (11).

Ersättning till revisorer

	Koncern			Moderbolag
Ersättning till revisionsbyråer	2016	2015	2016	2015
Revisionsuppdrag	2	2	1	1
Revision utöver revisionsuppdraget	2	0	0	0
Skatterådgivning	0	0	0	0
Övriga tjänster	0	0	0	0
Summa	4	2	1	1

Av koncernens totala ersättningar om 3 666 tkr (2 474) avser 3 516 tkr (2 324) ersättning till Deloitte och 150 tkr (150) ersättning till EY.

Not 6 Förvärvs- och omstruktureringskostnader

Under 2016 har Castellum förvärvat Norrporten, vilket medfört förvärvskostnader om 126 Mkr. Därtill har omstrukturering av verksamheten påbörjats, vilket förväntas generera samordningsvinster om 150 Mkr.

¦Kostnaden för omstrukturering bedöms uppgå till totalt ca 40 Mkr varav 37 Mkr belastat periodens resultat.

Not 7 Ränte- och finansiella intäkter

	Koncern		Moderbolag
	2016	2015	2016	2015
Ränteintäkter	3	4	0	1
Erhållna koncernbidrag, dotterbolag	–	–	420	185
Anteciperad utdelning, dotterbolag	–	–	5 480	630
Ränteintäkter, dotterbolag	–	–	728	657
Övriga finansiella intäkter	–	0	0	0
Summa	3	4	6 628	1 473

Ränteintäkter, såväl i koncernen som moderbolaget, är hänförligt till fordringar värderade till upplupet anskaningsvärde.

Not 8 Ränte- och finansiella kostnader

		Koncern		Moderbolag
	2016	2015	2016	2015
Räntekostnader	810	606	682	591
Räntekostnader, dotterbolag	–	–	72	56
Övriga finansiella kostnader	25	0	9	2
Summa	835	606	763	649

Årets finansnetto uppgick till –832 Mkr (–602). Under året har 15 Mkr (8) i räntor aktiverats avseende investeringar i fastighetsportföljen där koncernens genomsnittliga räntenivå om 2,7% (3,0%) använts.

Av koncernens räntekostnader avser 360 Mkr räntor hänförligt till skulder värderade till upplupet anskaningsvärde. Motsvarande för moderbolaget uppgår till 364 Mkr. Resterande räntekostnader avser löpande ränta hänförligt till Castellums räntederivat.

Not 9 Värdeförändringar

Fastigheter

Svensk fastighetsmarknad 2016 präglades av hög aktivitet, stor efterfrågan och begränsat utbud med stigande fastighetspriser som följd. Castellum har avspeglat denna prisuppgång i sin interna värdering genom sänkt avkastningskrav, vilket på portföljnivå motsvarar ca 27 punkter. Detta har tillsammans med främst projektvinster och ändrat kassaflöde medfört en värdeförändring under året om 3 793 Mkr motsvarande 6%. Avseende första halvårets värdeförändring i Norrporten om 638 Mkr, motsvarande 3% ingår denna i förvärvsanalysen och påverkar därmed inte Castellums resultat. Vidare har 80 fastigheter sålts för 6 754 Mkr efter avdrag för bedömd uppskjuten skatt och omkostnader om totalt 233 Mkr. Underliggande fastighetspris, som således uppgick till 6 986 Mkr, översteg senaste värdering om 6 461 Mkr med 525 Mkr. Då varje fastighet värderas enskilt har hänsyn ej tagits till den portföljpremie som kan noteras på fastighetsmarknaden.

Värdeuppgången netto, inklusive årets förändring, över den senaste 10-årsperioden har varit 1,3% per år, vilket är något högre än inflationen under motsvarande period.

Derivat

Castellum använder räntederivat för att erhålla önskad ränteförfallostruktur. Om den avtalade räntan avviker från marknadsräntan, kreditmarginaler oaktat, uppstår ett över- eller undervärde på räntederivaten där den ej kassaflödespåverkande värdeförändringen redovisas över resultaträkningen. Castellum har även derivat i syfte att finansiera investeringar i Danmark. För valutaderivat uppstår ett över- eller undervärde om den avtalade valutakursen avviker från aktuell valutakurs, där den eektiva delen i värdeförändringen redovisas i övrigt totalresultat.

Räntederivatens värde har, främst på grund av förändrade långa marknadsräntor, ändrats med 82 Mkr (220). Värdet på Castellums valutaderivat, har under året ändrats med 19 Mkr (20) där den eektiva delen i värdeförändringen om 19 Mkr (24) redovisas i övrigt totalresultat. Därtill finns realiserade valutaderivatförändringar om –76 Mkr i övrigt totalresultat.

Not 10 Inkomstskatter

Inkomstskatten för svenska aktiebolag är 22%. I resultat räkningen fördelas skatten på aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell skatt utgår från årets skatte pliktiga resultat vilket är lägre än det redovisade resultatet. Detta beror främst på möjligheten att nyttja skattemässiga avskrivningar på fastigheter, skattemässigt direktavdrag för vissa ombyggnationer på fastigheter vilka aktiverats redovisningsmässigt, skattefria försäljningar av fastigheter samt befintliga underskottsavdrag.

Uppskjuten skatt är en avsättning för den skatt som framgent ska betalas vid en direktförsäljning av fastigheterna, då återläggning av skattemässiga avskrivningar och avdragna investeringar görs.

Svensk redovisningslagstiftning tillåter inte redovisning av fastigheter till verkligt värde i juridisk enhet, innebärande att värdeförändring på fastigheter enbart sker på koncernnivå och därmed inte påverkar beskattningen. Vissa typer av finansiella instrument, såsom ränteswappar, får värderas till verkligt värde i juridisk enhet. I Castellums fall utgör negativa värdeförändringar på sådana instrument en avdragsgill post medan värdeförändringar upp till instrumentets anskaningsvärde utgör en skattepliktig intäkt.

Som framgår av tabellen nedan är det skattepliktiga resultatet för 2016 lågt vilket beror på att Castellum kan utnyttja ovan nämnda skattemässiga avskrivningar och skattemässigt avdragsgilla investeringar samtidigt som genomförda försäljningar huvudsakligen skett i form av skattefria andelsöverlåtelser. Betald skatt uppstår då ett fåtal dotterbolag inte har skattemässiga koncernbidragsmöjligheter.

		Underlag 2016	Underlag 2015
Skatteberäkning i koncernen	Aktuell skatt	Uppskj. skatt	Aktuell skatt	Uppskj. skatt
Förvaltningsresultat	2 065		1 533
D:o hänförligt till joint venture	– 4		– 23
Skattemässigt avdragsgilla
avskrivningar	– 1 044	1 044	– 741	741
ombyggnationer	– 485	485	– 494	494
Övriga skattemässiga justeringar	48	212	– 39	6
Skattepliktigt förvaltningsresultat	580	1 741	236	1241
Försäljning fastigheter	44	– 2 577	3	– 293
Värdeförändring fastigheter	–	3 793	–	1 789
Värdeförändring derivat	– 245	70	216	–
Emissionskostnader	– 123	123	–	–
Skattepl. resultat före underskottsavdrag	256	3 150	455	2 737
Underskottsavdrag, ingående balans	– 809	809	– 1 193	– 1 193
Förvärvade underskottsavdrag	– 1 736	1 736	–	–
Underskottsavdrag, utgående balans	2 392	– 2 392	809	– 809
Skattepliktigt resultat	103	3 303	71	3 121
Årets skatt enligt resultaträkningen	– 23	– 727	– 16	– 687

Underskottsavdrag utgörs av tidigare års skattemässiga förluster. Förlusterna, som inte är tidsbegränsade, rullas vidare till nästkommande år och nyttjas genom kvittning mot framtida skattemässiga vinster. Kvarvarande underskottsavdrag är beräknade till 2 392 Mkr.

Den totala skatten kan avvika från nominell skatt i de fall det finns redovisade intäkter/kostnader som inte är skattepliktiga/avdragsgilla eller till följd av andra typer av skattemässiga justeringar. Castellums redovisade skatt är lägre än nominell skatt. Den eektiva skatten på årets förvaltningsresultat, oaktat nyttjande av underskottsavdrag, uppgår till 6%.

	Koncern		Moderbolag
Skattekostnad/intäkt	2016	2015	2016	2015
Redovisat resultat före skatt	5 722	3 584	4 660	971
Skatt enligt gällande skattesats	– 1 259	– 788	– 1 025	– 214
Skattee—ekt på grund av:
¦ej skattepliktig utdelning	–	–	1 206	138
¦ej avdragsgill nedsk. aktier dotterbolag	–	–	– 858	–
beskattat resultat i joint ventures	1	6	–	–
¦ej skattepl förs fast / dotterbolag	627	64	612	–
¦förvärvskostnad	– 28	–	–	–
¦goodwill	– 82	–	–	–
¦derivat	10	–	–	–
¦övriga skattemässiga justeringar	– 19	15	– 1	–
Redovisad skattekostnad/intäkt	– 750	– 703	– 66	– 76

Not 11 Personal och styrelse

Antal anställda	Koncern		Moderbolag
	2016	2015	2016	2015
Medelantal anställda	363	299	30	24
varav kvinnor	130	113	18	14
varav Danmark (varav kvinnor)	6(3)	4(1)	–	–

Löner, arvoden och förmåner

Under 2016 hade moderbolaget 7 (7) styrelseledamöter, varav 4 (3) kvinnor, medan antalet styrelseledamöter i koncernens samtliga bolag uppgick till 19 (21), varav 9 (8) kvinnor. Koncernen hade vid årsskiftet 9 (10) ledande befattningshavare, varav 4 (3) kvinnor. Totala antalet personer i dotterbolagens samtliga ledningsgrupper och koncernens ledande befattningshavare uppgick till 45 (38) personer, varav 15 (12) kvinnor.

	Koncern		Moderbolaget
	2016	2015	2016	2015
Löner, arvoden och förmåner
Styrelseordförande	0,8	0,7	0,8	0,7
Övriga styrelseledamöter	2,0	1,9	2,0	1,9
Verkställande direktören
¦ Grundlön	4,1	3,6	4,1	3,6
¦ Rörlig ersättning	3,8	1,6	3,7	1,6
¦ Förmåner	0,1	0,1	0,1	0,1
Övriga ledande befattningshavare koncern: 11 (9), moderbolaget: 4 (3)
¦ Grundlön	15,2	12,2	5,7	3,5
¦ Rörlig ersättning	11,1	6,5	4,7	1,7
¦ Förmåner	0,6	0,6	0,2	0,2
Övriga anställda*	201,7	144,0	15,9	12,4
Summa	239,4	171,2	37,2	25,7
Avtalsenliga pensionskostnader
Verkställande direktör	1,2	1,1	1,2	1,1
Övriga ledande befattningshavare (11 resp. 4)	4,2	3,7	1,8	1,1
Övriga anställda	35,3	18,2	3,5	2,2
Summa	40,7	23,0	6,5	4,3
Lagstadgade sociala kostnader inkl. löneskatt
Styrelsens ordförande	0,2	0,2	0,2	0,2
Övriga styrelseledamöter	0,4	0,3	0,4	0,3
Verkställande direktör	2,8	1,9	2,8	1,9
Övriga ledande befattningshavare (11 resp. 4)	9,3	7,1	3,8	2,0
Övriga anställda	73,7	49,7	5,8	4,4
Summa	86,4	59,2	13,0	8,8
Totalt	366,5	253,4	56,7	38,9

*Årets förvärv av Norrporten medförde att tidigare VD:n för Norrporten, Jörgen Lundgren, lösts från sitt anställningsavtal till en kostnad om 5 Mkr exklusive sociala kostnader. Denna kostnad redovisas bland övriga anställda.

Ersättning styrelse

Styrelsens ersättning beslutades av årsstämman 2016 att utgå med 2 610 tkr, varav 720 tkr till styrelsens ordförande och 315 tkr till envar av övriga styrelseledamöter. Ersättning för utskottsarbete tillkommer med totalt 210 tkr. Beloppen sträcker sig från årsstämman 2016-03-17 till och med årsstämman 2017-03-23.

Koncernledning

Under året har förändring skett av koncernledningen och vid årsskiftet ingick verkställande direktören, ekonomi- och finansdirektören, chief investment o²cer och HR chefen i Castellum AB samt de fem verkställande direktörerna i regionerna. Efter årsskiftet har en Kommunikationsdirektör utsetts som ingår i ledningsgruppen från januari 2017 och dessutom har VD för region Norr på egen begäran lämnat sin tjänst.

Ersättning och förmåner

Ersättning och förmåner till koncernledningen bereds av ersättningsutskottet och beslutas av styrelsen. Ersättningen består dels av en grundlön, dels av en rörlig ersättning enligt ett incitamentsprogram som beskrivs nedan. Den rörliga ersättningen kan över programmets treårsperiod uppgå till maximalt tre årslöner. Koncernledningen har ett incitamentsprogram som består av två delar:

• En resultatrelaterad del som baseras på utfallet av förvaltningsresultatet jämfört med föregående år samt på en helhetsbedömning av utvecklingen av vissa individuella faktorer. För fullt utfall krävs en 10-procentig årlig tillväxt av förvaltningsresultatet per aktie. Vid tillväxt i spannet 0–10% sker en linjär beräkning av incitamentet. Den resultatbaserade delen, som utbetalas som lön årsvis efter att bokslutet fastställts, kan maximalt uppgå till en halv årslön per år. Utfallet för 2016 blev 84% motsvarande en kostnad om 9,7 Mkr inkl sociala avgifter. Programmet löpte ut vid utgången av 2016.
• En aktiekursrelaterad del som baseras på Castellumaktiens totalavkastning under en treårsperiod, såväl i nominella tal som jämfört med index för fastighetsaktier i Sverige, Eurozone och Storbritannien. För fullt utfall krävs dels att totalavkastningen uppgår till minst 50% under perioden, dels att totalavkastningen överstiger indexutvecklingen med minst 5 procentenheter under perioden. Vid ett utfall i spannet 0–50% respektive 0–5%-enheter sker en linjär beräkning av incitamentet. Eventuell rörlig ersättning utbetalas som lön efter mätperioden juni 2014 – maj 2017. Den aktiekursrelaterade delen kan maximalt under treårsperioden uppgå till en och en halv årslön, motsvarande en kostnad för Castellum om 31 Mkr inklusive sociala kostnader. Per december 2016 var utfallet 57% motsvarande en kostnad om 14,5 Mkr inkl sociala avgifter. Slutlig avläsning och avräkning sker i maj 2017.

Befattningshavare som erhåller rörlig ersättning enligt incitamentsprogram met förbinder sig att förvärva Castellumaktier för minst halva beloppet av utfallande rörlig ersättning efter skatt. Utfallande rörlig ersättning utbetalas som ej pensionsgrundande lön.

Årsstämman 2016 fattade beslut om ett nytt incitamentsprogram som i princip är en förlängning av ovan nämnda program och består av en årlig resultatbaserad ersättning för åren 2017, 2018 och 2019 samt en treårig aktiekursbaserad ersättning som avser perioden juni 2017 – maj 2020.

Pensioner

Personer i koncernledningen har en avgiftsbestämd pension, utan några andra förpliktelser från bolaget än att under anställningstiden erlägga en årlig premie. Detta innebär att efter avslutad anställning har den anställde rätt att själv bestämma under vilken tid de tidigare avgiftsbestämda inbetalningarna och avkastning därpå, tas ut som pension. Pensionsåldern för verkställande direktören och övriga i koncernledningen är 65 år.

Uppsägning

Uppsägningstiden ska, vid uppsägning från bolagets sida, inte överstiga 6 månader för verkställande direktören respektive 12 månader för övriga befattningshavare. Uppsägningstiden ska, vid uppsägning från verkställande direktörens eller övriga befattningshavares sida, vara sex månader. Under uppsägningstid utgår full lön och andra anställningsförmåner, med avräkning för lön och ersättning som erhålls från annan anställning eller verksamhet. Sådan avräkning sker inte beträande verkställande direktören. Vid bolagets uppsägning av verkställande direktören utgår ett avgångsvederlag om 12 fasta månadslöner som inte ska reduceras till följd av andra inkomster som den verkställande direktören erhåller.

Pensioner övriga anställda

Övriga anställda i Castellum har en avgiftsbestämd pension, utan några andra förpliktelser från bolaget än att under anställningstiden erlägga en årlig premie. Detta innebär att den anställde efter avslutad anställning har rätt att själv bestämma under vilken tid de tidigare avgiftsbestämda inbetalningarna och avkastning därpå, tas ut som pension. Undantag finns dock för ett 40-tal anställda som istället har förmånsbestämda ITP-planer med fortlöpande betalningar till Alecta. Årets avgifter för pensionsförsäkringar som är tecknade i Alecta uppgår till 4 Mkr (1). Alectas överskott kan fördelas till försäkringstagarna och/eller de försäkrade. Alectas överskott i form av den kollektiva konsolideringsnivån per december, har vid årsredovisningens undertecknande ej oentliggjorts varför denna inte kan anges. Alectas senaste o²ciella konsolideringsnivå uppgick per september 2016 till 148% (december 2015: 148%). Den kollektiva konsolideringsnivån utgörs av marknadsvärdet på Alectas tillgångar i procent av försäkringsåtaganden beräknade enligt Alectas försäkringstekniska beräkningsantaganden, vilka inte överensstämmer med IAS 19. CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2016 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER

Sjukfrånvaro

Sjukfrånvaron för året uppgick till 3% (3%), varav andelen långtidssjukskrivna var 2% procentenheter (1%). Sjukfrånvaron för män och kvinnor var 3% (2%) respektive 4% (3%). Sjukfrånvaron för anställda i åldersgruppen 29 år och yngre var 4% (2%), i åldersgruppen 30–49 år 3% (2%) medan den i åldersgruppen 50 år och äldre uppgick till 3% (3%). Moderbolagets sjukfrånvaro uppgick till 4% (2%), varav andelen långtidssjukskrivna var 3% (1%).

Not 12 Förvaltningsfastigheter

	Koncern
Specifikation årets förändring	2016	2015
Ingående balans	41 818	37 599
Ny-, till- och ombyggnation	2 119	1 232
varav aktiverade räntekostnader	15	8
Förvärv	29 372	2 321
varav rörelseförvärv	28 499	–
Försäljningar	– 6 462	– 1 092
Värdeförändring	3 793	1 789
Valutakursomräkning	117	– 31
Utgående balans	70 757	41 818
Specifikation taxeringsvärde
Byggnader	24 657	15 445
Mark	8 656	5 423
Summa taxeringsvärde	33 313	20 868
Hyresintäkter från förvaltningsfastigheter	4 533	3 299
Fastighetskostnader från förvaltningsfastigheter	1 497	1 074

Årets förändring per kategori framgår av tabellen nedan.

Årets förändring per kategori	Kontor/butik		Lager/industri		Projekt/mark
	2016	2015	2016	2015	2016	2015
Ingående balans	28 134	24 584	12 159	11 411		1 525 1 604
Kategoriförskjutningar	– 183	443	72	– 118	111	– 325
Ny-, till- och ombyggnation	1 337	739	296	267	486	226
Förvärv	28 867	1 926	62	221	443	174
Försäljningar	– 6 057	– 880	– 399	– 65	– 6	– 195
Värdeförändring	3 191	1 346	349	450	253	41
Valutakursomräkning	110	– 24	7	– 7	–	–
Utgående balans	55 399	28 134	12 546	12 159	2 812	1 525

Moderbolaget äger inga fastigheter.

Årets investeringar

Castellum har under 2016 investerat för totalt 31 491 Mkr (3 553), varav 29 372 Mkr (2 321) avsåg förvärv och 2 119 Mkr (1 232) avsåg ny-, till- och ombyggnation och. Av de totala investeringarna avsåg 9 768 Mkr region Norr, 8 060 Mkr region Öresund, 7 666 Mkr region Mitt, 5 346 Mkr region Stockholm och 650 Mkr region Väst.

Väsentliga åtaganden

Castellum ingick 2015 avtal om förvärv av en nyproducerade kontorsfastigheter i Hagastaden i Stockholm för 1,6 miljarder kr med beräknat tillträde februari 2017. Fastigheten redovisas först vid tillträdet eftersom avtalet är villkorat av bl a färdigställande. Därutöver har Castellum åtaganden om att färdigställa påbörjade projekt där återstående investeringsvolym uppgår till ca 1 500 Mkr utöver vad som redovisas i balansräkningen.

Påbörjade större investeringar

	Varav kvar, Mkr	Färdigställd
420	420	Kv 2 2019
265	27	Kv 1 2017
180	137	Kv 4 2017
162	131	Kv 4 2017
135	53	Kv 1 2017
	Investering, Mkr

Värderingsmodell

En tillgångs värde utgörs enligt vedertagen teori av det diskonterade nuvärdet av framtida kassa flöden som tillgången förväntas generera. Detta avsnitt syftar till att beskriva Castellums kassaflödesbaserade modell för beräkning av fastighetsbeståndets värde. Fastig hetsbeståndets värde beräknas som nuvärdet av driftsöverskott minskat med återstående investeringar på igångsatta projekt under de närmaste nio åren samt nuvärdet av bedömt restvärde år 10. Restvärdet år 10 utgörs av nuvärdet av driftsöverskott under återstående ekonomisk livslängd. Till detta läggs det bedömda marknadsvärdet av obebyggd mark och byggrätter. Värderingen sker således enligt IFRS 13, nivå 3.

Av avgörande betydelse för fastighetsbeståndets beräknade värde är avkastningskravet och antagandet beträande den framtida reala tillväxten, vilka är de tyngst vägande värdedrivande faktorerna i värderingsmodellen. Avkastningskravet är den vägda kostnaden för lånat och eget kapital. Kostnaden för lånat kapital utgår från marknadsmässig ränta på krediter. Kostnaden för eget kapital utgår från den "riskfria räntan" mot svarande lång statsobligationsränta med tillägg för "riskpremie". Riskpremien är individuell för varje invest ering och beror på investerarens uppfattning om framtida risk och potential.

Intern värdering

Castellum redovisar sina förvaltningsfastigheter till verkligt värde och har per den 31 december 2016 internt värderat samtliga fastigheter. Värderingen har genomförts på ett enhetligt sätt och baserats på en 10-årig kassaflödesmodell, som översiktligt beskrivits ovan. Utgångspunkten för värderingen har varit en individuell bedömning för varje fastighet av dels framtida intjäningsförmåga, dels marknadens avkastningskrav. Värderingarna görs lokalt i respektive dotterbolag och kvalitetssäkras av Castellum AB som dessutom har ett övergripande ansvar för såväl process, system som för fastställande av makroekonomiska antaganden.

Antaganden kassaflöde

Vid bedömningen av en fastighets framtida intjäningsförmåga har, utöver ett inflationsantagande om 1,5%, hänsyn tagits till dels eventuella förändringar i hyresnivån utifrån respektive kontrakts hyra och förfallotidpunkt jämfört med bedömd aktuell marknadshyra, dels förändring i uthyrningsgrad och fastighetskostnader. I värderingen förbättras den ekonomiska uthyrningsgraden successivt under 10-årsperioden för att uppgå till 96%. Med fastighetskostnader avses kostnader för drift, underhåll, tomträttsavgäld, fastighetsskatt och fastighetsadministration.

Antaganden per fastighetskategori, år 1	Kontor/butik		Lager/industri
	2016-12-31	2015-12-31	2016-12-31	2015-12-31
Hyresvärde kr/kvm,	1 561	1 347	818	813
Vakans	9%	9%	9%	8%
Direkta fastighetskostnader kr/kvm	355	314	167	72
Fastighetsadministration kr/kvm	35	35	25	25

Antaganden avkastningskrav

Avkastningskravet på eget kapital är individuellt för varje fastighet och baseras på antagande om realränta, inflation samt riskpremie. Riskpremien är individuell för varje fastighet och kan delas upp i två delar – generell respektive individuell risk. Den generella risken är ett tillägg för att en fastighetsplacering inte är likvid i samma utsträckning som en obligation samt att tillgången är beroende av den allmänna ekonomiska utvecklingen. Den individuella risken är specifik för varje fastighet och utgör en sammanvägd bedömning av fastighetens kategori, orten där fastigheten är belägen, fastighetens läge på orten med hänsyn till fastighetens kategori, om fastigheten är rätt utformad, ändamålsenlig och yteektiv, dess tekniska standard såsom t ex materialval, kvalitet på allmänna installationer, inredning och utrustning i lokaler och lägenheter, kontraktssammansättningen, varvid hänsyn tas till exempelvis kontraktens längd, storlek och antal. Fastigheter ägda via tomträtt där Castellum enligt avtal har återställningsskyldighet har i värderingen åsatts en extra individuell riskpremie motsvarande 1,0%.

För att beräkna avkastningen för totalt kapital har antagande om kostnaden för lånat kapital gjorts om 5,0%. Kostnaden för lånat kapital utgörs av en långsiktig syn på realränta, kreditmarginal och inflation. Vidare har antagande om belåningsgrader om 55–65% gjorts beroende på fastighetskategori.

Avkastningen på totalt kapital beräknas genom att avkastningskravet på eget kapital samt kredit kostnaden vägs samman utifrån kapitalstruktur. Avkastningskravet på totalt kapital används för att diskontera det bedömda 10-åriga framtida kassaflödet. Diskontering av restvärdet sker med avkastning på totalt kapital reducerat med tillväxt motsvarande inflation i syfte att inte anta en evig real tillväxt.

Antagande per fastighetskategori	Kontor/butik		Lager/industri
	2016-12-31	2015-12-31	2016-12-31	2015-12-31
Realränta	1,5%	1,5%	1,5%	1,5%
Inflation	1,5%	1,5%	1,5%	1,5%
Risk		3,7%-12,3% 5,8%-12,9%		7,9%-12,5% 8,4%-13,2%
Avkastning eget kapital		6,7%-15,3% 8,8%-15,9% 10,9%-15,5% 11,4%-16,2%
Ränta	5,0%	5,0%	5,0%	5,0%
Belåningsgrad	65%	65%	55%	55%
Avkastning totalt kapital	5,6%-8,6%	6,3%-8,8%		7,7%-9,7% 7,9%-10,0%
Vägt d:o, diskonteringsfaktor år 1-9	7,0%	7,4%	8,5%	8,6%
Vägd diskonteringsfaktor restvärde*	5,5%	5,9%	7,0%	7,1%

* avkastningskrav totalt kapital efter avdrag för tillväxt motsvarande inflation

Det framräknade avkastningskravet kalibreras därefter mot marknadens avkastningskrav. För att få en uppfattning om marknadens avkastningskrav följer Castellum genomförda fastighetstransaktioner på marknaden. I avsaknad av transaktioner på en viss ort eller för en viss typ av fastighet, hämtas jämförelseinformation istället från liknande ort eller liknande typ av fastighet. I avsaknad av transaktioner baseras uppfattningen på rådande makroekonomiska faktorer.

Den genomsnittliga värderingsyielden för Castellums fastighetsbestånd, exklusive projekt, mark och byggrätter, kan beräknas till 5,8% (6,5%). Kontrakterade hyror bedöms vara på marknadsmässiga nivåer.

Genomsnittlig värderingsyield, Mkr	2016	2015
Driftsöverskott fastigheter enligt resultaträkning	3 036	2 225
Återläggning uthyrning och fastighetsadministration	351	235
Driftsöverskott ej färdigställda projekt	– 28	– 32
Förvärvade/färdigställda fastigheter som om de ägts hela året	560	70
Sålda fastigheter	– 220	– 55
Driftsöverskott exkl uthyrning och fastighetsadministration för fastigheter som om de ägts hela året, exkl projekt och mark	3 699	2 243
Justerat för:
¦Indexjustering 2017, 1% (1%)	62	35
¦Verklig uthyrningsgrad, dock lägst 94%	265	216
¦Fastighetsadministration 30 kr/kvm	– 129	– 100
Normaliserat driftsöverskott	3 897	2 594
Värdering exkl. byggrätter om 388 Mkr (469)	67 557	39 824
Genomsnittlig värderingsyield	5,8%	6,5%

Projekt och byggrätter

Igångsatta projekt har värderats enligt ovanstående princip men med avdrag för återstående investering. Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde om i genomsnitt ca 1 700 kr/kvm (1 700).

Fastighetsbeståndets värde

Den interna värderingen visar ett verkligt värde om 70 757 Mkr (41 818), vilket motsvarar en värdeförändring om 5,6% (4,5%). Av värdet avser 3 217 Mkr fastigheter som innehavs via tomträttsavtal, med hyresintäkter om 286 Mkr.

Av nedanstående tabell framgår verkligt värde fördelat per fastighetskategori och region.

Fastighetsvärde,	Kontor/	Lager/	Projekt/
Mkr 2016-12-31	butik	industri	mark	Summa
Mitt	17 517	1 653	686	19 856
Öresundsregionen	13 502	1 596	23	15 121
Väst	9 115	5 781	952	15 848
Stockholm	10 514	3 516	1 150	15 180
Norr	4 751	–	1	4 752
Summa	55 399	12 546	2 812	70 757

Osäkerhetsintervall och känslighetsanalys

En fastighets marknadsvärde kan endast fastställas då den säljs. Fastighetsvärderingar är beräkningar gjorda enligt vedertagna principer utifrån vissa antaganden. Det värdeintervall som anges vid fastighetsvärderingar och som oftast i en fungerande marknad ligger inom +/– 5–10% ska ses som mått på den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och beräkningar. I en mindre likvid marknad kan intervallet vara större. För Castellums del innebär ett osäkerhetsintervall om +/– 5% ett värdeintervall om 67 219 – 74 295 Mkr motsvarande +/– 3 538 Mkr.

Känslighetsanalys +/–1% (enhet)	Påverkan på värde, Mkr
	Kontor/butik	Lager/industri
Hyresvärde	+ 778/– 778	+ 175/– 175
Ekonomisk uthyrningsgrad	+ 778/– 778	+ 175/– 175
Fastighetskostnader	– 184/+ 184	– 41/+ 41
Avkastningskrav (diskonteringsränta)	– 7 819/+ 10 087	– 1 469/+ 1 866

Vidstående känslighetsanalys visar hur +/– 1%-enhets förändring i kassaflöde samt avkastningskrav påverkar värderingen. Känslighetsanalysen är dock inte realistisk då en parameter sällan ändrar på sig isolerat, utan olika antaganden är sammankopplade avseende kassaflöde och avkastningskrav.

Extern värdering

För att säkerställa värderingen har 180 fastigheter motsvarande värdemässigt 57% av beståndet värderats externt av Forum Fastighetsekonomi AB. Urvalet av fastigheter har gjorts med utgångspunkt från de värdemässigt största fastigheterna, men även med syftet att spegla fastighetsbeståndets sammansättning avseende kategori och geografi. Forums värdering av de utvalda fastigheterna uppgick till 41 180 Mkr, inom ett osäkerhetsintervall på fastighetsnivå om +/- 5–10%, beroende på respektive fastighets kategori och läge. Castellums värdering av samma fastigheter uppgick till 40 642 Mkr, d v s en nettoavvikelse om 538 Mkr motsvarande 1%. Bruttoavvikelserna var +1 563 Mkr respektive –1 025 Mkr med en genomsnittlig avvikelse om 6%.

Därtill har Cushman & Wakefield utfört en skrivbordsvärdering av 54 fastigheter motsvarande värdemässigt 27% av beståndet. Cushman & Wakefields

Not 13 Inventarier

	Koncern		Moderbolag
	2016	2015	2016	2015
Ingående anska—ningsvärde	98	93	13	12
Inköp	47	10	28	1
Försäljning/utrangering	– 7	–5	–	0
Utgående anska§ningsvärde	138	98	41	13
Ingående avskrivningar	– 74	– 65	– 10	– 8
Försäljning/utrangering	6	3	–	0
Årets avskrivningar	– 14	– 12	– 2	– 2
Utgående avskrivningar	82	– 74	– 12	– 10
Bokfört värde	56	24	29	3

Not 14 Rörelseförvärv och Joint Venture

Norrporten AB

Ingående anska—ningsvärde Inköp	Koncern
	2016	2015	Moderbolag 2016	2015
	98	93	13	12
	47	10	28	1
Försäljning/utrangering Utgående anska§ningsvärde	– 7 138	–5 98	– 41	0 13
Ingående avskrivningar	– 74	– 65	– 10	– 8
Försäljning/utrangering	6	3	–	0
Årets avskrivningar	– 14	– 12	– 2	– 2
Utgående avskrivningar	82	– 74	– 12	– 10
Bokfört värde	56	24	29	3
kurs på Nasdaq). Förvärvskostnaderna uppgick till 126 Mkr och har redovisats
i resultaträkningen. ¦Förvärvet redovisas som ett rörelseförvärv, varför en goodwillpost om 1 891 Mkr uppstår, motsvarande uppskjuten skatteskuld netto vid förvärvstillfället. ¦Norrporten har varit ett av Sveriges större fastighetsbolag med fokus på förvaltning och utveckling av moderna, högkvalitativa kontorslokaler centralt belägna i tillväxtorter i Sverige och Köpenhamn. Förvärvet har kompletterat och stärkt Castellums marknadsposition – utbudet av fastighets- och lokalty per utökades samtidigt som den geografiska närvaron har breddats. Förvär vet stärkte Castellums närvaro och marknadsposition på fem orter där Cas tellum redan var etablerade – Stockholm, Köpenhamn, Helsingborg, Örebro och Jönköping. Samtidigt medförde förvärvet att Castellum etablerade sig med storlek och attraktivt belägna fastigheter i Gävle, Sundsvall, Östersund, Umeå, Luleå och Växjö. Vidare tillförde Norrportens hyresgäststruktur en längre duration i kontraktsportföljen och ett ökat inslag av statliga myndig heter och verk. Under tredje kvartalet 2016 såldes hela beståndet i Luleå, Öst ersund, Umeå samt delar av beståndet i Sundsvall. ¦Förvärvet av Norrporten beräknas medföra samordningsvinster om ca 150 Mkr, varav ca 120 Mkr bedöms realiseras successivt t o m utgången av 2017, medan resterande 30 Mkr som främst är hänförliga till driftskostnader realise ras under en 3-årsperiod från och med förvärvstidpunkten.
Balansräkning, Mkr	31 december 2016			15 juni 2016
Tillgångar Förvaltningsfastigheter	22 736			26 415
Övriga anläggningstillgångar		36		38
Kortfristiga fordringar		5 249		278
Likvida medel		930		–
Summa tillgångar Eget kapital och skulder		28 951		26 731
Eget kapital		14 205		11 918
Uppskjuten skatteskuld		1 584		1 590
Räntebärande skulder Ej räntebärande skulder		11 968 1 194		11 858 1 365

Mkr	15 juni – 31 dec 2016	jan – dec 2016
Hyresintäkter	1 042	1 917
Fastighetskostnader	– 350	– 656
Centraladministration	– 40	– 73
Räntenetto	– 189	– 329
Förvaltningsresultat	463	859
Värdeförändring fastighet	1 620	2 258
Värdeförändring derivat	70	– 165
Aktuell skatt	– 14	– 31
Uppskjuten skatt	45	– 131
Redovisat resultat	2 184	2 790

CORHEI Fastighets AB

Under andra kvartalet 2015 genomförde Castellum AB (publ) en aär med Heimstaden AB (publ) som innebar att Castellum förvärvade 50% i det fastighetsförvaltande bolaget CORHEI Fastighets AB (f d Ståhls) för 505 Mkr. Tillträde skedde i maj/juni 2015. Avtalet innebar en möjlighet att via option förvärva resterande 50% för marknadsvärde tidigast hösten 2016. Denna option nyttjades dock redan under första kvartalet 2016, varmed Castellum sedan i början av mars i år äger CORHEI Fastighets AB till 100%. Förvärvspriset för resterande 50% uppgick till 555 Mkr.

Förvärvet utgör ett stegvis rörelseförvärv vilket medför en omvärdering om 27 Mkr av det sedan tidigare ägda 50%-iga innehavet. Omvärderingen motsvarar skillnaden mellan erlagt förvärvspris om 555 Mkr och det tidigare bokförda andelsvärdet om 528 Mkr per tillträdet i mars. Till följd av det stegvisa rörelseförvärvet uppstår en goodwillpost om 141 Mkr, vilket motsvaras av uppskjuten skatteskuld netto.

¦Resultat från joint venture uppgick till 3 Mkr (21) och avser Castellums 50% iga andel av resultatet i CORHEI Fastighets AB (f d Ståhls). Av resultatet avser 4 Mkr (23) förvaltningsresultat och –1 Mkr (–5) skatt.

CORHEI koncernens redovisade resultat för 2016 uppgick till 290 Mkr, varav 285 Mkr avser resultat från och med Castellums tillträde i mars. Vid förvärvstillfället bestod CORHEI:s tillgångar av 2 041 Mkr i fastigheter, 27 Mkr i övriga tillgångar samt 123 Mkr i likvida medel. Dessa finansierades med 938 Mkr i eget kapital, 1 069 Mkr i räntebärande lån, 131 Mkr i uppskjuten skatteskuld samt 53 Mkr övriga kortfristiga skulder.

Sammanfattning

Årets rörelseförvärv av Norrporten och CORHEI medför att aktier förvärvades för 14 023 Mkr, vilka finansierades genom kontanter om 10 948 Mkr samt Castellumaktier om 27,2 miljoner aktier motsvarande ett värde om 3 075 Mkr. Rörelseförvärven motsvarade en fastighetsinvestering om 24 899 Mkr samt övertagande av räntebärande lån om 12 927 Mkr och likvida medel om 123 Mkr.

Not 15 Goodwill

I mars 2016 förvärvades fastighetsbolagen CORHEI Fastighets AB (tidigare joint venture) och i juni 2016 förvärvades Norrporten – se Not 14. I samband med förvärven uppstod en goodwillpost hänförligt till främst skillnaden mellan nominell skatt och beräknad kalkylmässig skatt som tillämpades vid förvärvet. Goodwillen är därmed helt kopplad till uppskjuten skatt.

Vidare såldes delar av Norrporten vidare, vilket medfört ett nedskrivningsbehov av goodwillen då den uppskjutna skatt som är hänförligt till de sålda fastigheterna upplöses i sin helhet.

Nedskrivningsprövningen har skett baserat på verkligt värde med avdrag för kostnader för försäljning. Nedskrivningsprövningen har inte indikerat något ytterligare nedskrivningsbehov än ovan nämnda.

	Koncern			Moderbolag
	2016	2015	2016	2015
Ingående anska—ningsvärde	–	–	–	–
Förvärv	2 032	–	–	–
Nedskrivning	– 373	–	–	–
Bokfört värde	1 659	–	–	–

Not 16 Eget kapital och substansvärde

Poster i eget kapital

Aktiekapitalet var per 31 december 2016 fördelat på 273 201 166 registrerade A-aktier med en röst per aktie och ett kvotvärde om 0,50 per aktie. Samtliga aktier är fullt betalda.

Castellum har som ett led i förvärvet av Norrporten genomfört dels en företrädesemission, dels en apportemission.

Företrädesemissionen om 82 000 000 nya aktier, som avslutades i juni, innebar att Castellum tillfördes ca 6,3 miljarder kr före avdrag för emissionskostnader om ca 123 Mkr (95 Mkr netto efter avdrag för uppskjuten skatt). Vidare utgjorde Castellumaktier om totalt 27 201 166 en del av vederlaget för aktierna i Norrporten motsvarande ett värde om 3 075 Mkr vid tillträdet. Med stöd av emissionsbemyndigandet från den extra bolagsstämman 20 maj 2016 beslutade Castellums styrelse om en apportemission till Andra och Sjätte AP-fonderna om 19 194 458 vederlagsaktier samt, med stöd av bemyndigandet från årsstämman den 17 mars 2016, att överlåta samtliga sedan tidigare återköpta aktier, motsvarande 8 006 708 aktier. Castellums återköpta aktier förvärvades under år 2000 för en sammanlagd köpeskilling om 194 Mkr.

¦Efter företrädes- och apportemissionen uppgår antal utestående Castellum aktier till 273 201 166.

¦Antal historiska aktier har omräknats med hänsyn till fondemissionsinslaget (d v s teckningsrättens värde) i genomförd nyemission och används i alla nyckeltalsberäkningar för kr/aktie. Omräkningsfaktorn är 1,15.

Inga restriktioner vad avser utdelning eller andra typer av återbetalning. Några potentiella aktier, t ex konvertibler, förekommer inte, ej heller någon företrädesrätt till ackumulativ utdelning, s k preferensaktier.

Aktiekapitalets utveckling	Datum	Antal aktier	Kvotvär- de/ aktie	Aktiekapital, kr
Bildande A-aktier	1993-10-27	+500	100,00	+50 000
Nyemission, A-aktier	1994-09-27	+999 500	100,00	+99 950 000
Split 50:1	1997-03-25	+49 000 000	2,00	–
Vid börsnotering	1997-05-23	50 000 000	2,00	100 000 000
Nyemission, C-aktier	2000-07-12	+7 142 857	2,00	+14 285 714
Inlösen, A-aktier	2000-07-12	–6 998 323	2,00	–13 996 646
Inlösen, C-aktier	2000-11-13	–7 142 857	2,00	–14 285 714
Aktiesplit 4:1	2006-04-27	+129 005 031	0,50	–
Nyemission	2016-06-14	+82 000 000	0,50	+41 000 000
Apportemission	2016-06-15	+19 194 458	0,50	+9 597 229
Årets utgång	2016-12-31	273 201 166	0,50	136 600 583

Övrigt tillskjutet kapital

Övrigt tillskjutet kapital avser eget kapital som är tillskjutet av ägarna. Valutaomräkningsreserv

Valutaomräkningsdierenser som uppstår till följd av omräkning av utlandsverksamhet.

Valutasäkringsreserv

Avser eektiv del av orealiserade värdeförändringar hänförligt till valutaderivat som används för säkring av investering i utlandsverksamhet.

Balanserad vinst i koncernen

Balanserad vinst avser intjänade vinstmedel i koncernen. I denna post ingår även tidigare avsättning till reservfond.

Bundet och fritt eget kapital i moderbolaget

Enligt svensk aktiebolagslag utgörs eget kapital av bundet (icke utdelningsbart) och fritt (utdelningsbart) eget kapital. Till aktieägarna får endast utdelas så mycket att det efter utdelning finns full täckning för bundet eget kapital i moderbolaget. Vidare får endast vinstutdelning göras om det är försvarligt med hänsyn till de krav som verksamhetens art, omfattning och risker ställer på storleken av det egna kapitalet och bolagets och koncernens konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.

Återköpta egna aktier

Castellum återköpte under år 2000 totalt 8 006 708 egna aktier för 194 Mkr, motsvarande 4,7% av totalt registrerat antal aktier. Därefter har inga återköp av egna aktier skett. Dessa återköpta aktier användes i samband med förvärvet av Norrporten som en apportemission.

Utdelning

Utdelning föreslås av styrelsen i enlighet med bestämmelserna i Aktiebolagslagen och beslutas av års stämman. Föreslagen, ännu ej utbetald utdelning, för räkenskapsåret 2016 uppgår till 5,00 kronor per aktie, totalt 1 366 Mkr. Utdelningen föreslås delas upp på två utbetalningstillfällen där avstämningsdag för första utbetalningen föreslås till 27 mars 2017 och avstämningsdag för andra utbetalningen föreslås till 25 september 2017. Beloppet redovisas som skuld först då årsstämman har beslutat om utdelning.

Substansvärde

Substansvärde kan beräknas på lång och kort sikt. Långsiktigt substansvärde utgår från balansräkningen med justering för poster som inte innebär någon utbetalning i närtid, såsom i Castellums fall derivat, goodwill och uppskjuten skatteskuld. Det innebär att eget kapital enligt balansräkningen ska tillföras ytterligare 1 582 Mkr respektive 7 065 Mkr samtidigt som –1 659 Mkr ska dras av.

Aktuellt substansvärde utgörs av eget kapital enligt balansräkningen med justering för uppskjuten skatteskuld. Nuvarande redovisningsregler anger att uppskjuten skatteskuld ska redovisas till nominell skattesats medan den verkliga skatten är betydligt lägre p g a möjligheten att sälja fastigheter på ett skatteeektivt sätt och tidsfaktorn. För närvarande görs bedömningen att den verkliga diskonterade uppskjutna skatteskulden motsvarar 5%, innebärande att ytterligare 3 848 Mkr kronor ska tillföras eget kapital.

Vid fastighetsvärdering används oftast ett osäkerhetsintervall om +/– 5-10% för att avspegla den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och beräkningar. I Castellums fall innebär +/– 5% osäkerhetsintervall +/– 2 760 Mkr efter skatt.

Substansvärde	Mkr	Kr/aktie
Eget kapital enligt balansräkning	29 234	107
Återläggning
¦Derivat enligt balansräkningen	1 582	6
¦Goodwill	– 1 659	– 6
¦Uppskjuten skatt enligt balansräkningen	7 065	26
Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV)	36 222	133
Avdrag
¦Derivat enligt ovan	– 1 582	– 6
¦Bedömd verklig skuld uppskjuten skatt 5%*	– 1 558	– 6
Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV)	33 082	121
Osäkerhetsintervall fastighetsvärdering +/-5% efter skatt	+/– 1 986	+/– 12

Kapitalstruktur

Vinstdisposition

								FINANSIELLA RAPPORTER
Substansvärde	Mkr	Kr/aktie	Kapitalstruktur
Eget kapital enligt balansräkning Återläggning	29 234	107	Castellum ska ha en stabil kapitalstruktur med låg finansiell risk, innebärande en belåningsgrad som varaktigt inte ska överstiga 55% och en räntetäcknings grad om minst 200%.
¦Derivat enligt balansräkningen	1 582	6				Utöver eget kapital finns skulder i balansräkningen som i princip är ränte
¦Goodwill	– 1 659	– 6				och amorteringsfria och som därför till stor del kan betraktas såsom eget
¦Uppskjuten skatt enligt balansräkningen	7 065	26				kapital. Fastighetsbranschen använder därför belåningsgrad som nyckeltal för
Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) Avdrag	36 222	133				kapitalstrukturen istället för soliditetsmått. Av samma skäl kan även substans värdet beräknas på olika sätt, vilket framgår ovan.
¦Derivat enligt ovan	– 1 582	– 6				Castellums mål utgår från tillväxt i kassaflödet och är inte direkt relaterat
¦Bedömd verklig skuld uppskjuten skatt 5%*	– 1 558	– 6				till substansvärdet. Målet är att kassaflödet, d v s förvaltningsresultat per aktie,
Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV)	33 082	121				ska ha en årlig tillväxt om minst 10%. I syfte att nå detta mål, ska årligen netto investeras för minst 5% av fastighetsvärdet, vilket för närvarande motsvarar ca
Osäkerhetsintervall fastighetsvärdering +/-5% efter skatt	+/– 1 986	+/– 12				3 500 Mkr. Alla investeringar ska bidra till tillväxtmålet i förvaltningsresultatet
* Bedömd verklig uppskjuten skatteskuld netto har beräknats till 5% baserat på en diskonte ringsränta om 3%. Vidare har antagits dels att underskottsavdragen realiseras under 2 år med en nominell skatt om 22%, vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skattefordran om 21%, dels att fastigheterna realiseras under 50 år där 33% säljs direkt med en nominell skatt om 22% och 67% säljs indirekt via bolag där köparens skatteavdrag är 6%, vilket ger ett nuvärde av upp skjuten skatteskuld om 6%.			Vinstdisposition	erhållas med bättre avkastning.		inom 1-2 år och ha en värdepotential om minst 10%. Försäljning av fastighet ska ske när det är a—ärsmässigt motiverat och när alternativ investering kan Styrelsen har föreslagit att till stämmans förfogande stående vinstmedel om 17 643 685 617 kr skall disponeras enligt följande; utdelning till aktieägarna 5,00 kr/aktie, totalt 1 366 005 830 kr och att i ny räkning överföra 16 277 679 787 kr.
Förändring eget kapital				Hänförligt till moderbolagets aktieägare
	Antal		Övrigt	Valuta	Valuta	Innehav utan
Koncernen, Mkr (not 13)	utestående aktier, tusental	Aktie kapital	tillskjutet kapital	omäknings reserv	säkrings reserv	bestämmande inflytande	Balanserad vinst	Totalt eget kapital
Eget kapital 2014-12-31	164 000	86	4 096		20	– 13	– 9 460	13 649
Utdelning mars 2015 (3,99* kr/aktie)	–	–	–		–	–	– – 754	– 754
Årets resultat	–	–	–		–	–	– 2 881	2 881
Övrigt totalresultat	–	–	–	– 32		24	– –	– 8
Eget kapital 2015-12-31	164 000	86	4 096	– 12		11	– 11 587	15 768
Utdelning mars 2016 (4,25* kr/aktie)	–	–	–		–	–	– – 804	– 804
Nyemission	82 000	41	6 273		–	–	– –	6 314
Apportemission/Förs. egna aktier	27 201	10	2 160		–	–	– 905	3 075
Emissionskostnader	–	–	– 123		–	–	– –	– 123
D:o skattee—ekt	–	–	28		–	–	– –	28
Förvärvat minoritetsintresse	–	–	–		–	– – 2	–	– 2
Årets resultat	–	–	–		–	–	– 4 972	4 972
Övrigt totalresultat	–	–	–		63	– 57	– –	6
Eget kapital 2016-12-31	273 201	137	12 434		51 – 46	– 2	16 660	29 234
			Fond för verkligt värde
	Antal utestående	Aktie	Reserv	Valuta omäknings	Valuta säkrings		Balanserad	Totalt eget
Moderbolaget, Mkr (not 13) Eget kapital 2014-12-31	aktier, tusental 164 000	kapital 86	fond 20	reserv 11	reserv – 13	Överkursfond –	vinst 4 473	kapital 4 577
Utdelning mars 2015 (3,99* kr/aktie)	–	–	–	–	–	–	– 754	– 754
Årets resultat	–	–	–	–	–	–	895	895
Övrigt totalresultat	–	–	–	– 24	24	–	–	0
Eget kapital 2015-12-31	164 000	86	20	– 13	11	–	4 614	4 718
Utdelning mars 2016 (4,25* kr/aktie)	–	–	–	–	–	–	– 804	– 804
Nyemission	82 000	41	–	–	–	6 273	–	6 314
Apportemission/Förs. egna aktier	27 201	10	–	–	–	2 160	905	3 075
Emissionskostnader	–	–	–	–	–	–	– 123	– 123
D:o skattee—ekt	–	–	–	–	–	–	27	27
Årets resultat	–	–	–	–	–	–	4 594	4 594
Övrigt totalresultat	–	–	–	30	– 30	–	0	0
Eget kapital 2016-12-31 *) Antal historiska aktier har omräknats med hänsyn till fondemissions inslaget (d v s teckningsrättens värde) i genomförd nyemission och används i alla nyckeltalsberäkningar för kr/aktie.	273 201	137	20	17	–19	8 433	9 213	17 801

Moderbolaget, Mkr (not 13)				Fond för verkligt värde
	Antal utestående aktier, tusental	Aktie kapital	Reserv fond	Valuta omäknings reserv	Valuta säkrings reserv	Överkursfond	Balanserad vinst	Totalt eget kapital
Eget kapital 2014-12-31	164 000	86	20	11	– 13	–	4 473	4 577
Utdelning mars 2015 (3,99* kr/aktie)	–	–	–	–	–	–	– 754	– 754
Årets resultat	–	–	–	–	–	–	895	895
Övrigt totalresultat	–	–	–	– 24	24	–	–	0
Eget kapital 2015-12-31	164 000	86	20	– 13	11	–	4 614	4 718
Utdelning mars 2016 (4,25* kr/aktie)	–	–	–	–	–	–	– 804	– 804
Nyemission	82 000	41	–	–	–	6 273	–	6 314
Apportemission/Förs. egna aktier	27 201	10	–	–	–	2 160	905	3 075
Emissionskostnader	–	–	–	–	–	–	– 123	– 123
D:o skattee—ekt	–	–	–	–	–	–	27	27
Årets resultat	–	–	–	–	–	–	4 594	4 594
Övrigt totalresultat	–	–	–	30	– 30	–	0	0
Eget kapital 2016-12-31	273 201	137	20	17	–19	8 433	9 213	17 801

Not 17 Skulder

		Koncern	Moderbolag
	2016	2015	2016	2015
Ej räntebärande skulder som förfaller ¦inom ett år efter balansdagen	1 956	1 058	137	115
Räntebärande låneskulder som förfaller ¦inom ett år efter balansdagen	–	–	800	–
¦mellan ett till fem år efter balansdagen		34 028 19 094		29 921 19 860
¦senare än fem år efter balansdagen	4 439	1 302	1 893	250

Summa skulder exkl. uppskjuten skatte-

skuld, övriga avsättningar och derivat 40 423 21 454 32 751 20 225

Under 2017 förfaller kortfristiga räntebärande låneskulder om 12 649 Mkr (4 866). Då dessa täcks av outnyttjade långfristiga ramar är de klassificerade såsom långfristiga.

Not 18 Uppskjuten skatteskuld/fordran

En realisering av samtliga tillgångar och skulder till koncernmässigt bokfört värde samt nyttjande av kvarvarande underskottsavdrag skulle ge en skattepliktig vinst om 34 105 Mkr (21 430), vilket med full skattebelastning om 22% motsvarar en skatteutbetalning om 7 503 Mkr (4 715). I Castellum finns 423 Mkr (416) i uppskjuten skatteskuld hänförligt till förvärvstillfället för fastigheter redovisade som tillgångsförvärv. Den skatt som fanns vid förvärvstillfället ska enligt gällande regelverk inte upptas i balansräkningen, vilket framgår i efterföljande tabell.

Moderbolaget redovisar en uppskjuten skattefordran om 83 Mkr (78), motsvarande 22% av outnyttjade underskottsavdrag om 377 Mkr (354) samt skillnaden mellan derivatens bokförda värde och skattemässiga värde om 61 Mkr (-).

Underskottsavdrag

Castellums underskottsavdrag beräknas per 31 december 2016 uppgå till 2 392 Mkr (809). Dess förändring framgår av tabellen i not 9.

Skattemässiga över- och undervärden på fastigheter

Vid en beräkning av det skattemässiga utfallet i koncernen av en direktförsäljning av fastigheterna, ska mot det koncernmässigt bokförda värdet om 70 757 Mkr (41 818), ställas det skattemässiga värdet i juridisk person vilket totalt uppgår till 33 906 Mkr (19 579). Det innebär att vid en försäljning av Castellums samtliga fastigheter skulle den skattepliktiga nettovinsten överstiga den i koncernen redovisade vinsten med 36 851 Mkr (22 239).

	2016		2015
Uppskjuten skatteskuld	Underlag		Skatt Underlag	Skatt
Underskottsavdrag
¦Vid årets ingång	809	178	1 193	262
¦Förvärvade underskottsavdrag	1 736	382	–	–
¦Årets förändring enligt totalresultat	– 153	– 34	– 384	– 84
Vid årets utgång i balansräkningen	2 392	526	809	178
Skillnad mellan fastigheternas bokförda och skattemässiga värde
¦Vid årets ingång	– 22 209 – 4 886 – 18 602			– 4 092
¦Årets förändring enligt totalresultat	– 2 880	–634	– 2 705	– 603
¦Förvärv via bolag		– 11 762 – 2 587	– 902	– 198
¨Vid årets utgång	–36 851		– 8 107 –22 209	– 4 883
¦Avgår, hänförligt till tillgångsförvärv
¦Vid årets början	1 893	416	991	218
¦Förvärv via bolag	99	22	902	198
¦Vid årets utgång i balansräkningen	1 992	438	1 893	416
Vid årets utgång i balansräkningen		– 34 859 – 7 669 –20 345		– 4 477
Derivat
¦Vid årets ingång	–	–	–	–
¦Förvärvat	628	138	–	–
¦Årets förändring enligt totalresultat	– 243	– 53	–	–
Vid årets utgång i balansräkningen	385	85	–	–
Obeskattade reserver
¦Vid årets ingång	– 30	– 7	–	–
¦Förvärv	– 1	0	–	–
¦Årets förändring enligt totalresultat	0	0	– 30	– 7
Vid årets utgång i balansräkningen	– 31	– 7	– 30	– 7
Totalt
¦Vid årets ingång	– 19 537 – 4 299		– 16 418	– 3 612
¦Årets förvärv	– 9 300 – 2 045		–	–
¦Årets förändring enligt totalresultat	– 3 276	– 721	– 3 119	– 687
Vid årets utgång i balansräkningen		– 32 113 – 7 065 – 19 537		–4 299

Tidigare gjorda nedskrivningar där skattemässigt avdrag erhållits uppgår till ca 152 Mkr. Dessa kan, förutsatt en värdeuppgång, framgent komma att återföras.

Not 19 Övriga avsättningar

Övriga avsättningar avser lämnade hyresgarantier med ett maximalt åtagande till och med 31 januari 2019 bedömt till 9 Mkr (14) samt övriga åtaganden i samband med försäljning av fastigheter uppgående till maximalt – Mkr (-).

Not 20 Derivat

Värdering

Castellum använder räntederivat för att hantera ränterisk och uppnå önskad räntebindningsstruktur. Denna strategi innebär att det över tid kommer uppstå värdeförändringar i räntederivaten, främst till följd av förändrad marknadsränta. Castellum använder dessutom valutaderivat för att åstadkomma finansiering i utländsk valuta. Även dessa ger upphov till värdeförändringar vilka ingår i derivatportföljens marknadsvärde.

För att fastställa verkligt värde används marknadsräntor för respektive löptid och valutakurser, så som de noteras på marknaden på bokslutsdagen. Ränteswappar värderas genom att framtida kassaflöden diskonteras till nuvärde medan instrument med optionsinslag värderas till aktuellt återköpspris. Vid värdering av derivat till verkligt värde görs justering för motpartsrisk i form av Credit Value Adjustment (CVA) och Debt Value Adjustment (DVA). CVA utgörs av Castellums risk att lida kreditförlust i händelse av motparternas fallissemang medan DVA utgör det omvända. Justeringen beräknas på motpartsnivå utifrån förväntad framtida kreditexponering, risken för fallissemang, samt återvinningsgraden av exponerade krediter. Per 31 december 2016 uppgick marknadsvärdet i ränte- och valutaderivatportföljen till –1 582 Mkr (–1 117) där verkligt värde är fastställt enligt nivå 2, IFRS 13. Förvärvet av Norrporten innebär att räntederivat motsvarande ett undervärde om 566 Mkr övertogs vid förvärvstillfället.

Castellum redovisar derivat som en långfristig skuld eftersom beloppet inte kommer att regleras i kontanter. Dock kan ett teoretiskt förfallande belopp under 2017 beräknas, uppgående till 445 Mkr.

Motpartsrisk

För att begränsa motpartsrisk har Castellum standardiserade nettingavtal (ISDA) med samtliga motparter med vilka derivatavtal ingåtts vilket innebär att utestående positiva och negativa marknadsvärden kan nettas i händelse av fallissemang.

		2016-12-31		2015-12-31
	Tillgång	Skuld	Netto	Tillgång	Skuld	Netto
Räntederivat	11	– 1 619	– 1 608	8	– 1 132	– 1 124
Valutaderivat	44	– 18	26	13	– 6	7
Bruttovärde derivat	55	– 1 637	– 1 582	21	– 1 138	– 1 117
Omfattas av nettning	– 55	55	0	– 21	21	0
Nettovärde derivat	0	– 1 582	– 1 582	0	– 1 117	– 1 117

Framtida likviditetsflöde

Framtida likviditetsflöden hänförligt till räntederivat utgörs av betald minus erhållen ränta och framgår nedan. För att beräkna det rörliga benet i ett räntederivat har Stiborräntan såsom den noterades på bokslutsdagen använts över hela derivatets löptid.

Framtida likviditetsflöde derivat
År	Ränta att betala	Ränta att erhålla	Netto, Mkr
2017	– 533	1	– 532
2018	– 473	0	– 473
2019	– 424	0	– 424
2020	– 334	0	– 334
2021	– 219	0	– 219
2022+	– 307	0	– 307
Summa	– 2 290	1	– 2 289

Känslighetsanalys

Följande tabell redovisar räntederivatportföljens nominella belopp netto, marknadsvärde per bokslutsdagen, genomsnittlig eektiv ränta samt påverkan på portföljens marknadsvärde vid en förändring av marknadsräntan med +/– 1%-enhet. Räntederivatinstrument med optionsinslag har förfallomässigt fördelats i det segment derivatet som längst kan göras gällande och i samma segment som före antagen ränteförändring.

Slutdatum	Belopp, Mkr	Anska§nings värde, Mkr	Marknads värde, Mkr	Genomsnittlig ränta	Marknadsvärde ränta +1%-enhet	Marknadsvärde ränta -1%-enhet
2017	2 100	–	– 23	1,4%	– 10	– 37
2018	1 900	–	– 64	1,9%	– 33	– 95
2019	2 200	–	– 112	1,2%	– 51	– 171
2020	4 137	–	– 340	2,4%	– 188	– 490
2021	3 300	–	– 286	2,2%	– 132	– 440
2022+	5 150	–	– 783	3,0%	– 416	– 1 159
Summa	18 787	–	– 1 608	2,2%	– 830	– 2 392

Valutaderivat med ett marknadsvärde om 26 Mkr ingår ej i tabellen ovan då en förändring av marknadsräntan av dessa derivat har en oväsentlig påverkan på marknadsvärdet.

Not 21 Finansiell riskhantering

Finansiering

Fastigheter är en långfristig tillgång som kräver långfristig finansiering med fördelning mellan eget kapital och räntebärande skulder. Castellums krediter kan säkerhetsmässigt indelas i nedanstående kategorier:

• Krediter mot ställande av säkerhet i form av Castellums reversfordringar på dotterbolagen med däri pantförskrivna fastighetsinteckningar.
• Krediter direkt till dotterbolag mot ställande av säkerhet i form av pantförskrivna fastighetsinteckningar. Krediter direkt mot dotterbolag kompletteras i merparten av fallen med moderbolagets borgen.
• Krediter utan ställande av säkerhet, så kallade blancokrediter.
• Emission av obligationer utan ställande av säkerhet.
• Emission av företagscertifikat utan ställande av säkerhet.

Oavsett typ av kreditavtal innehåller avtalen sedvanliga uppsägningsvillkor samt i vissa fall omförhandlingsvillkor vid förändrad verksamhetsinriktning och avnotering. Om kreditgivaren påkallar rätten till sådan omförhandling och parterna inte kan komma överens finns i kreditavtalen fastställda avvecklingstider för de kreditavtal som omfattas av sådana villkor.

Utnyttjade krediter som säkerställs med fastighetsinteckningar uppgick vid årets utgång till 21 252 Mkr. Säkerställningar kompletteras i merparten av fallen med garanti om belåningsgrad och räntetäckningsgrad, så kallade "financial covenants", innebärande att belåningsgraden ej får överstiga 65% och räntetäckningsgraden ej får understiga 175%. Brytande av 55% belåningsgrad medför i vissa kreditavtal dyrare finansieringskostnader. I samtliga fall är garanti till kreditgivare utfärdad med betryggande marginal till Castellums mål för kapitalstruktur.

Finanspolicy

Den finansiella verksamheten i Castellum bedrivs i enlighet med den av styrelsen fastställda finanspolicyn. Castellum ska ha en låg finansiell risk, innebärande en belåningsgrad som varaktigt ej ska överstiga 55% och en räntetäckningsgrad om minst 200%. Den finansiella verksamheten i Castellum ska bedrivas på ett sådant sätt att behovet av lång- och kortfristig finansiering och likviditet säkerställs. Vidare ska räntenettot vid var tid optimeras med hänsyn tagen till vald finansiell risknivå. I finanspolicyn anges även övergripande ansvarsfördelning samt hur rapportering och uppföljning av de finansiella riskerna ska ske. De finansiella riskerna följs upp och rapporteras kvartalsvis till styrelsen. Som ett led i att ständigt förbättra och anpassa den finansiella riskhanteringen har styrelsen en årlig översyn av finanspolicyn.

I moderbolaget finns en från finansfunktionen skild redovisnings- och kontrollfunktion för den finansiella verksamheten och de finansiella riskerna.

Riskhantering

Castellum genomför finansiella transaktioner utifrån en bedömning av koncernens samlade behov av långfristig finansiering, likviditet och önskad ränterisk. Den finansiella riskhanteringen sker således på portföljnivå. Portföljhantering av upplåning innebär att en koncernintern transaktion såsom till exempel ett internt lån inte replikeras av en identisk extern transaktion utan kort- eller långfristiga krediter upptas efter bedömning av koncernens samlade finansieringsbehov.

För en kostnadseektiv hantering av ränterisken görs bedömning av den ränterisk som uppstår vid lösen av eller upptagande av ny enskild kredit med kort räntebindning, varefter räntederivattransaktioner genomförs vid behov för att uppnå önskad räntebindningstid på den totala upplåningen. Castellums internbank arbetar med koncernkontosystem för att möjliggöra nettohantering av koncernens betalningsflöden.

Finansieringsrisk

Krav på långfristig finansiering innebär att Castellum eftersträvar lång kapitalbindning för att begränsa finansieringsrisken. För att uppnå maximal flexibilitet är utnyttjade krediter i bank i huvudsak revolverande, d v s krediterna omsätts vanligtvis inom 1–3 månader. Korta revolverande krediter möjliggör normalt amortering vid varje omsättningstillfälle utan marginalbrytningsersättning eller annan kompensation till kreditgivare. Strävan är att minimera de räntebärande skulderna och kassalikviditet ska i första hand användas för att minska utestående skulder.

För att säkerställa Castellums behov av långfristig finansiering och likviditet arbetar Castellum kontinuerligt med att omförhandla och vid behov tillföra nya krediter. Castellum hade vid årets utgång bindande kreditavtal om 53 259 Mkr (30 325), varav långfristigt uppgick till 40 358 Mkr (25 141) och kortfristigt till 12 901 Mkr (5 184). Av de långfristiga krediterna utgjorde 18 162 Mkr (19 142) långfristiga bindande låneavtal i bank och 7 656 Mkr (5 999) obligationer emitterade under Castellums MTN-program. Av de kortfristiga krediterna utgjorde 3 090 Mkr (1 527) kortfristiga låneavtal i bank, 1 600 (500) obligationer och 7 702 Mkr (3 157) utestående företagscertifikat.

Kreditavtal/-ramar	Belopp, Mkr	Utnyttjat, Mkr
Långfristiga bindande låneavtal i bank	32 402	18 086
Kortfristiga bindande låneavtal i bank	3 029	3 029
Checkkredit	870	137
Summa låneavtal	36 301	21 252
MTN-program (ram 10 000 Mkr)	9 256	9 256
Företagscertifikat (ram 8 000 Mkr)	7 702	7 702
Summa	53 259	38 210

Kreditavtalens förfallostruktur			Utnyttjat i
	Avtal, Mkr	Bank	MTN/Cert	Totalt
0-1 år	12 901	3 090	9 302	12 392
1-2 år	7 745	1 695	2 250	3 945
2-3 år	19 291	7 104	1 447	8 551
3-4 år	5 857	4 085	1 772	5 857
4-5 år	3 027	2 027	1 000	3 027
> 5 år	4 438	3 251	1 187	4 438
Totalt	53 259	21 252	16 958	38 210

Ränterisk

					FINANSIELLA RAPPORTER
	emitterade enligt Castellums nya "Green Bond Framework". ¦				Förvärvet av Norrporten innebar övertagande av 14 172 Mkr i kreditavtal. Av dessa har 5 498 Mkr avslutats eller förfallit. Av kvarvarande volym har 3 269 Mkr omförhandlats och borgensförbindelse har ingåtts för 6 059 Mkr av avtalen. I Castellum har därutöver nya avtal om 5 300 Mkr tillförts, befintliga avtal utökats med 1 000 Mkr och kreditavtal om 8 150 Mkr omförhandlats och förlängts. Även finansiering om 1 069 Mkr från det tidigare joint venture bolaget CORHEI har under året inkluderats i Castellums räntebärande finansiering, av dessa har dock 447 Mkr förfallit. Under året har obligationer om 500 Mkr förfallit och 3 275 Mkr har emitterats, varav 1 000 Mkr är gröna obligationer
	vid årsskiftet till 3,0 år (3,1).				Den genomsnittliga återstående kredittiden på Castellums krediter uppgick
Kreditavtal/-ramar				Belopp, Mkr	Utnyttjat, Mkr
	Långfristiga bindande låneavtal i bank Kortfristiga bindande låneavtal i bank			32 402 3 029	18 086 3 029
Checkkredit				870	137
Summa låneavtal				36 301	21 252 9 256
	MTN-program (ram 10 000 Mkr) Företagscertifikat (ram 8 000 Mkr)			9 256 7 702
Summa				53 259	7 702 38 210
	till omförhandling eller amortering.				Förfallostrukturen för kreditavtalen nedan visar när i tiden kreditavtalen förfaller
	Kreditavtalens förfallostruktur	Avtal, Mkr		Bank	Utnyttjat i MTN/Cert Totalt
0-1 år		12 901		3 090	9 302 12 392
1-2 år		7 745		1 695	2 250 3 945
2-3 år 3-4 år		19 291 5 857		7 104 4 085	1 447 8 551 1 772 5 857
4-5 år		3 027		2 027	1 000 3 027
> 5 år		4 438		3 251	1 187 4 438
nettot. löptid om 2,4 år (3,1).					beror på vald bindningstid. För att begränsa en omedelbar påverkan av föränd ring i marknadsräntorna har Castellum valt att arbeta med både kort och lång räntebindning. Av samma orsak har Castellum valt att teckna kreditavtal och utge certifikat och MTN med olika löptid. Dock kommer förändringar i både marknadsräntor och kreditmarginaler alltid över tid att få genomslag i finans ¦Räntetäckningsgraden är det finansiella mått som beskriver ett bolags risk nivå och motståndskraft för förändringar i räntenettot. Castellum har en mål sättning om en räntetäckningsgrad om minst 200%. För 2016 uppgick ränte täckningsgraden till 348% (351%). Den genomsnittliga räntebindningstiden uppgick per 31 december 2016 till 2,4 år (2,5), den genomsnittliga e—ektiva räntan var 2,6% (2,9%) och den genomsnittliga räntan för året 2,7% (3,0%). ¦Marginaler och avgifter på kreditavtal är fastställda med en genomsnittlig ¦Kassaflödesmässig resultate—ekt nästkommande 12 månader vid en ränte förändring om +/– 1% uppgår till – 26 respektive – 118 Mkr. På grund av ränte
golv i kreditavtal har Castellum inte möjlighet att dra full nytta av negativa räntor, därav uppstår ett negativt utfall även vid en sänkning av räntan med 1%-enhet. ¦I ränteförfallostrukturen redovisas räntederivat i det segment det tidigast kan förfalla. Kreditmarginaler fördelas i intervallet för det underliggande lånet. Ränteförfallostruktur
		Ränte		Utgående	Genomsnittlig
	Krediter, Mkr	derivat, Mkr	Netto, Mkr	ränta	räntebindning
0-1 år 1-2 år	34 120 0	– 16 887 2 400	17 233 2 400	3,0% 2,0%	0,2 år 1,3 år
2-3 år	297	1 800	2 097	1,7%	2,5 år
3-4 år	847	4 337	5 184	2,0%	3,5 år
4-5 år	2 350	2 900	5 250	2,3%	4,4 år
5-10 år Summa	596 38 210	5 450 –	6 046 38 210	2,7% 2,6%	6,5 år 2,4 år
		CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2016 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE			121 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2015

Valutarisk

Castellum äger fastigheter i Danmark till ett värde om 5 395 Mkr (954), vilket innebär att koncernen är exponerad för valutarisk. Valutarisken hänför sig främst till resultat- och balansräkning i utländsk valuta som räknas om till svenska kronor. I de fall där valutaderivat används tillämpar Castellum säkringsredovisning för nettoinvesteringar i utlandsverksamhet. Transaktionsexponeringen i koncernen är normalt begränsad och ska i första hand hanteras genom matchning av intäkter och kostnader.

Påverkan på finansiell nettoställning vid en förstärkning av SEK med 10% i förhållande till DKK uppgår till +72 Mkr.

Motpartsrisk

Med motpartsrisk avses den risk som vid varje tillfälle bedöms föreligga att Castellums motparter inte fullgör sina avtalsenliga förpliktelser.

Castellum begränsar motpartsrisken genom krav på hög kreditvärdighet hos motparterna. Med hög kreditvärdighet avses att inget ratinginstitut anger en rating som understiger "investment grade". Castellums motparter utgörs av de större nordiska bankerna.

Framtida likviditetsflöde

Framtida likviditetsflöde hänförligt krediter framgår nedan. Vid beräkningen har antagits att en förfallande kredit ersätts av en ny kredit över det underliggande kreditavtalets löptid och till en Stiborränta såsom den noterades på bokslutsdagen.

Framtida likviditetsflöde krediter
År	Krediter IB	Förfall	Krediter UB	Räntekostnad, Mkr
2017	38 220	– 12 467	25 753	– 225
2018	25 753	– 3 937	21 816	– 194
2019	21 816	– 8 471	13 345	– 180
2020	13 345	– 5 852	7 493	– 61
2021	7 493	– 3 019	4 473	– 10
2022+	4 473	– 4 474	0	– 22
Summa		– 38 220		– 692

Not 22 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter

	Koncern		Moderbolag
	2016	2015	2016	2015
Förskottsbetalda hyror	877	478	–	–
Upplupna räntor	114	96	108	96
Övrigt	422	176	26	16
Summa	1 413	750	134	112

Not 23 Ställda säkerheter

	Koncern		Moderbolag
	2016	2015	2016	2015
Fastighetsinteckningar	33 130	18 164	–	–
Företagsinteckningar	838	–	–	–
Långfristiga fordringar koncernföretag	–	–	21 986	15 309
Summa	33 968	18 164	21 986	15 309

Not 24 Eventualförpliktelser

	Koncern		Moderbolag
	2016	2015	2016	2015
Borgen för dotterbolag	–	–	7 353	2 150
Summa	–	–	7 353	2 150

I normalfallet är moderbolaget kredittagare, men i de fall upplåning sker direkt mot fastighetsägande bolag ställer moderbolaget borgen.

Not 25 Andelar koncernföretag

Direktägda dotterbolag redovisas i tabellen nedan. Övriga i koncernen ingående bolag framgår av respektive dotterbolags årsredovisning. Under året har Castellum Norr AB förvärvats och två dotterbolag har sålts koncerninternt till Castellum Mitt AB och Castellum Väst AB.

			Kapital	Bokfört
Direktägda dotterbolag	Org.nr.	Säte	andel	värde
Castellum Stockholm AB	556002-8952	Stockholm	100%	1 281
Castellum Mitt AB	556121-9089	Örebro	100%	3 821
Castellum Väst AB	556122-3768	Göteborg	100%	3 579
Castellum Öresund AB	556476-7688	Malmö	100%	933
Castellum Norr AB	556594-3999	Sundsvall	100%	9 789
Fastighets AB Regeringsgatan 556571-4051		Göteborg	100%	0
Summa				19 403

Principer för konsolidering av koncernbolag framgår av redovisningsprinciperna.

	Moderbolag
Andelar koncernföretag	2016	2015
Ingående anska—ningsvärde	6 030	6 030
Förvärv	13 594	–
Försäljning	– 1 393	–
Lämnat aktieägartillskott	5 072	–
Nedskrivning	–3 900	–
Utgående anska§ningsvärde/bokfört värde	19 403	6 030

Not 26 Långfristiga fordringar, koncernföretag

	Moderbolag
	2016	2015
Ingående anska—ningsvärde	19 103	17 093
Nyutlåning / amorteringar från dotterbolag	7 215	2 034
Valutakursomräkning	30	– 24
Utgående anska§ningsvärde/bokfört värde	26 348	19 103

Not 27 Finansiella instrument

	Låne- och kundfordringar		Finansiella skulder värderade till verkligt värde via resultatet		Derivat som används i säkringsredovisning		Finansiella skulder värderade till upplupet anska§ningsvärde
Mkr	2016	2015	2016	2015	2016	2015	2016	2015
Tillgångar
¦Hyresfordringar	118	7	–	–	–	–	–	–
¦Övriga fordringar ¦Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter	5 000 264	54 114	– –	– –	– –	– –	– –	– –
¦Kassa och bank	257	39	–	–	–	–	–	–
Skulder
¦Räntederivat	–	–	1 608	1 124	–	–	–	–
¦Valutaderivat	–	–	–	–	– 26	– 7	–	–
¦Långfristiga skulder	–	–	–	–	–	–	38 467	20 396
¦Leverantörsskulder	–	–	–	–	–	–	153	81
¦Övriga skulder	–	–	–	–	–	–	322	166
¦Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	–	–	–	–	–	–	1 413	750
Summa	5 639	214	1 608	1 124	– 26	– 7	40 355	21 393
Finansiella instrument såsom hyresfordringar, leverantörsskulder m m redovisas till upplupet anska—ningsvärde med avdrag för eventuell nedskrivning, varför det verkliga värdet bedöms överensstämma med redovisat värde. Långfristiga räntebärande skulder löper i huvudsak med kort räntebindning innebärande att upplupet anska—ningsvärde överensstämmer med verkligt värde.
räkningen och balansräkningen för moderbolaget och koncernen ska fast ställas på Castellum AB:s årsstämma, vilken äger rum den 23 mars 2017.			Region Stockholm.				Jörgen Lundgren, VD Region Norr lämnar 2017 på egen begäran sin tjänst. Castellum har inlett en process för att reducera antalet regioner – från fem till fyra. Avsikten är att Region Norr, Sundsvall och Gävle, ska slås samman med

Not 28 Händelser efter balansdagen

Förslag till vinstdisposition

13 048 960 746 kronor
4 594 724 871 kronor
17 643 685 617 kronor
1 366 005 830 kronor
16 277 679 787 kronor
17 643 685 617 kronor

I bolaget finns 273 201 166 aktier, varav samtliga är utdelningsberättigade.

Summan av ovan föreslagen utdelning om 1 366 005 830 kronor kan komma att ändras om antalet återköpta egna aktier förändras innan avstämningsdag för utdelning.

Styrelsens yttrande avseende föreslagen vinstutdelning

Motivering

Koncernens egna kapital har beräknats i enlighet med de av EU antagna IFRS-standarderna samt i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 (Kompletterande redovisningsregler för koncerner). Moderbolagets egna kapital har beräknats i enlighet med svensk lag och med tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 (Redovisning för juridiska personer).

Den föreslagna vinstutdelningen utgör 66 procent av koncernens förvaltningsresultat, vilket ligger i linje med uttalad målsättning att dela ut minst 50 procent av koncernens förvaltningsresultat med hänsyn tagen till investeringsplaner, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Koncernens resultat efter skatt uppgick till 4 972 Mkr. Utdelningspolicyn baseras på koncernens förvaltningsresultat, varför icke kassaflödespåverkande värdeuppgångar respektive värdenedgångar i koncernens fastigheter samt ränteoch valutaderivat ej normalt påverkar utdelningen. Sådana icke kassaflödespåverkande vinster eller förluster har inte heller beaktats vid tidigare års beslut om vinstutdelning.

Styrelsen finner att full täckning finns för bolagets bundna egna kapital efter den föreslagna vinstutdelningen.

Styrelsen finner även att den föreslagna utdelningen till aktieägarna är försvarlig med hänsyn till de parametrar som anges i 17 kap 3 § andra och tredje styckena i aktiebolagslagen (verksamhetens art, omfattning och risker samt konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt). Styrelsen vill därvid framhålla följande.

Verksamhetens art, omfattning och risker

Styrelsen bedömer att bolagets och koncernens egna kapital efter den föreslagna vinstutdelningen kommer att vara tillräckligt stort i relation till verksamhetens art, omfattning och risker. Styrelsen beaktar i sammanhanget bland annat bolagets och koncernens historiska utveckling, budgeterad utveckling, investeringsplaner samt konjunkturläget.

Konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt Konsolideringsbehov

Styrelsen har företagit en allsidig bedömning av bolagets och koncernens ekonomiska ställning och dess möjligheter att infria sina åtaganden. Föreslagen utdelning utgör 8 procent av bolagets eget kapital och 5 procent av koncernens eget kapital. Koncernens belåningsgrad respektive räntetäckningsgrad 2016 uppgick till 50 procent respektive 348 procent. Den uttalade målsättningen för koncernens kapitalstruktur med en belåningsgrad som varaktigt ej skall överstiga 55 procent och en räntetäckningsgrad om minst 200 procent innehålls efter den föreslagna utdelningen. Bolagets och koncernens kapitalstruktur är god med beaktande av de förhållanden som råder i fastighetsbranschen. Mot denna bakgrund anser styrelsen att bolaget och koncernen har goda förutsättningar att ta framtida aärsrisker och även tåla eventuella förluster. Planerade investeringar har beaktats vid bestämmandet av den föreslagna vinstutdelningen.

Likviditet

Den föreslagna vinstutdelningen kommer inte att påverka bolagets och koncernens förmåga att i rätt tid infria sina betalningsförpliktelser. Bolaget och koncernen har god tillgång till likviditetsreserver i form av både kort- och långfristiga krediter. Krediterna kan lyftas med kort varsel, vilket innebär att bolaget och koncernen har god beredskap att klara såväl variationer i likviditeten som eventuella oväntade händelser.

Ställning i övrigt

Styrelsen har övervägt alla övriga kända förhållanden som kan ha betydelse för bolagets och koncernens ekonomiska ställning och som inte beaktats inom ramen för det ovan anförda. Därvid har ingen omständighet framkommit som gör att den föreslagna utdelningen inte framstår som försvarlig.

Värdering till verkligt värde

Derivatinstrument och andra finansiella instrument har värderats till verkligt värde enligt 4 kap 14 a § årsredovisningslagen. Därvid har visat sig ett undervärde om 1 233 Mkr efter skatt, som påverkat det egna kapitalet med nämnda belopp.

Göteborg den 19 januari 2017

Styrelsen

Årsredovisningens undertecknande

Såvitt vi känner till är årsredovisningen upprättad i överensstämmelse med god redovisningssed. Årsredovisningen ger en rättvisande bild av företagets ställning och resultat, och förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av företagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget står inför.

Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med de internationella redovisningsstandarder som avses i Europaparlamentets och rådets förordning (EG) nr 1606/2002 av den 19 juli 2002 om tillämpning av internationella redovisningsstandarder. Koncernredovisningen ger en rättvisande bild av koncernens ställning och resultat, och koncernförvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens verksamhet, ställning och resultat samt väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de företag som ingår i koncernen står inför.

Göteborg den 1 februari 2017

Styrelseordförande Styrelseledamot Styrelseledamot

Johan Skoglund Henrik Saxborn

Charlotte Strömberg Per Berggren Anna-Karin Hatt

Christer Jacobson Christina Karlsson Kazeem Nina Linander Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot

Styrelseledamot Verkställande direktör

Vår revisionsberättelse beträande denna årsredovisning har lämnats den 1 februari 2017.

Hans Warén Magnus Fredmer Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor

Revisionsberättelse

Till årsstämman i Castellum AB (publ), org. nr 556475-5550

Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen

Uttalanden

Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredo visningen för Castellum AB (publ) för år 2016 med undantag för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 82–97. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår på sidorna 6–126 i detta dokument.

Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2016 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2016 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt International Financial Reporting Standards (IFRS), så som de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Våra uttalanden omfattar inte bolagsstyrningsrapporten på sidorna 82–97. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.

Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och totalresultatet och balansräkningen för koncernen.

Grund för uttalanden

Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

Särskilt betydelsefulla områden

Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden.

Värdering av fastigheter

Castellum redovisar sina fastigheter till verkligt värde och fastighetsbeståndet var per den 31 december 2016 värderat till 70 757 Mkr. Fastigheterna har värderats internt och som kvalitetskontroll och för jämförelseändamål har 57 % av fastighetsbeståndets värde värderats externt.

Redovisade värden bygger på den interna värderingen. Utgångspunkten för värderingen utgörs av en individuell bedömning för varje fastighet av framtida intjäningsförmåga och marknadens avkastningskrav. Värderingen bygger på bedömningar och antaganden som kan ge en betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning.

Vår revision omfattade följande granskningsåtgärder men var inte begränsad till dessa:

• Vi har granskat Castellums interna värderingsrutiner och utvärderat gjorda antaganden och dess tillämpning i den interna värderingsmodellen.
• Vi har granskat indata och beräkningar i den interna värderings modellen på fastighetsnivå för ett urval fastigheter för bedömning av fullständighet och värdering.
• Vi har granskat redovisning av projektvinster på pågående projekt.
• Vi har tagit del av de externa värderingarna och bedömt om skillnaden mot de interna värderingarna ryms inom det normala osäkerhetsintervallet.
• Vi har granskat relevanta noter till de finansiella rapporterna.

För ytterligare information hänvisas till avsnittet om risker och riskhantering på sidan 74, koncernens redovisningsprinciper och kritiska bedömningsområden på sidan 109 och not 12 i årsredovisningen.

Förvärv och avyttringar

Castellum har under 2016 investerat i fastigheter för totalt 31 491 Mkr, varav 29 372 Mkr avsåg förvärv. Förvärven klassificeras antingen som tillgångs- eller rörelseförvärv, vilket bl a påverkar redovisningen av uppskjuten skatt. Avyttringar har genomförts om 6 754 Mkr.

Risker vid förvärv och avyttringar utgörs främst av tidpunkten för redovisning av transaktionen samt av att specifika villkor i de enskilda transaktionerna ej beaktas korrekt i redovisningen, vilket kan ge en betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning.

Vår revision omfattade följande granskningsåtgärder men var inte begränsad till dessa:

• Vi har granskat och bedömt rutinen för förvärv och avyttringar av fastigheter och har för väsentliga transaktioner granskat underliggande avtal, tidpunkt för redovisning, köpeskilling och eventuella särskilda villkor. Bland granskade förvärv ingår förvärvet av Norrporten AB.
• Vi har granskat klassificeringen av förvärv som tillgångs- eller rörelseförvärv.
• Vi har granskat relevanta noter till de finansiella rapporterna.

För ytterligare information hänvisas till avsnittet om förvärvet av Norrporten på sidan 23, avsnittet om investeringar på sidan 24, avsnittet om risker och riskhantering på sidan 74–81, koncernens redovisningsprinciper på sidan 109 och not 12, 14 och 15 i årsredovisningen.

Redovisning av inkomstskatter

Castellums beräkningar av aktuell och uppskjuten skatt är komplexa och innehåller en hög grad av bedömning. Hänsyn behöver bland annat tas till förekomst av förlustavdrag, skattemässiga avskrivningar, avdragsgilla ombyggnationer, försäljning av fastigheter och värdeförändringar på fastigheter och derivat. Felaktiga bedömningar och antaganden kan ge en betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning.

Vår revision omfattade följande granskningsåtgärder men var inte begränsad till dessa:

• Vi har granskat och bedömt Castellums rutiner för beräkning av aktuell och uppskjuten skatt samt granskat beräkningar av aktuell och uppskjuten skatt mot underlag och utvärderat beräkningarna mot gällande skattelagstiftning.
• Vi har granskat hanteringen av realiserade och orealiserade vinster och förluster på derivat och genomförda fastighets transaktioner i skatteberäkningarna.
• Vi har granskat relevanta noter till de finansiella rapporterna.
• Vid genomförandet av granskningsåtgärderna har våra skatte experter medverkat.

För ytterligare information hänvisas till avsnittet om skatter på sidan 72, avsnittet om risker och riskhantering på sidan 74, koncernens redovisningsprinciper på sidan 109 och not 10 och 18 i årsredovisningen.

Byte av aärssystem

Castellum har under 2016 för större delen av koncernen bytt aärssystem. I samband med övergången till nytt aärssystem skedde även en uppgradering av fastighets- och hyressystemet.

Byte av aärssystem är komplext och en omfattande åtgärd som kan påverka Castellums finansiella rapportering, varför vi bedömt att det utgjort ett särskilt betydelsefullt område i årets revision.

Vår revision omfattade följande granskningsåtgärder men var inte begränsad till dessa:

• Vi har granskat projektstyrningen för övergången till nytt aärs system.
• Vi har granskat bolagets tillvägagångssätt för testning av det nya aärssystemet och hantering av avvikelser som noterats under testning.
• Beträande överföring av information och data från gammalt till nytt aärssystem har bolagets rutiner för att verifiera över föringen av data granskats.
• Vi har granskat behörighetsstrukturen och ansvarsfördelningen i det nya aärssystemet.

Vid genomförandet av granskningsåtgärderna har våra IT-revisorer medverkat.

Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen Detta dokument innehåller även annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 1–5 respektive 132–162. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information.

Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovisningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information.

I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter.

Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna information, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS så som de antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel.

Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta.

Styrelsens revisions- och finansutskott ska, utan att det påverkar styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets finansiella rapportering.

Revisorns ansvar

Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller fel och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen.

Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Dessutom:

• identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel, utformar och utför gransk ningsåtgärder bland annat utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en grund för våra uttalanden. Risken för att inte upptäcka en väsentlig felaktighet till följd av oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktighet som beror på fel, eftersom oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga ute lämnanden, felaktig information eller åsidosättande av intern kontroll.
• skaar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna kontroll som har betydelse för vår revision för att utforma gransknings åtgärder som är lämpliga med hänsyn till omständigheterna, men inte för att uttala oss om eektiviteten i den interna kontrollen.
• utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som används och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen och tillhörande upplysningar.
• drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och verk ställande direktören använder antagandet om fortsatt drift vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi drar också en slutsats, med grund i de inhämtade revisions bevisen, om huruvida det finns någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser eller förhållanden som kan leda till betydande tvivel om bolagets och koncernens förmåga att fort sätta verksamheten. Om vi drar slutsatsen att det finns en väsentlig osäkerhetsfaktor, måste vi i revisionsberättelsen fästa uppmärksamheten på upplysningarna i årsredovisningen och koncernredovisningen om den väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om sådana upplysningar är otillräckliga, modifiera uttalandet om årsredovisningen och koncernredovisningen. Våra slutsatser baseras på de revisionsbevis som inhämtas fram till datumet för revisionsberättelsen. Dock kan framtida händelser eller förhållanden göra att ett bolag och en koncern inte längre kan fortsätta verksamheten.
• utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen och innehållet i årsredovisningen och koncernredovisningen, där bland upplysningarna, och om årsredovisningen och koncern redovisningen återger de underliggande transaktionerna och händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild.
• inhämtar vi tillräckliga och ändamålsenliga revisionsbevis avseende den finansiella informationen för enheterna eller aärsaktiviteterna inom koncernen för att göra ett uttalande avseende koncernredovisningen. Vi ansvarar för styrning, över vakning och utförande av koncernrevisionen. Vi är ensamt ansva riga för våra uttalanden.

Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens planerade omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste också informera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen, däribland de betydande brister i den interna kontrollen som vi identifierat.

Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har följt relevanta yrkesetiska krav avseende oberoende, och ta upp alla relationer och andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt oberoende, samt i tillämpliga fall tillhörande motåtgärder.

Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer vi vilka av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen, inklusive de viktigaste bedömda riskerna för väsentliga felaktigheter, och som därför utgör de för revisionen särskilt betydelsefulla områdena. Vi beskriver dessa områden i revisionsberättelsen såvida inte lagar eller andra författningar förhindrar upplysning om frågan eller när, i ytterst sällsynta fall, vi bedömer att en fråga inte ska kommuniceras i revisionsberättelsen på grund av att de negativa konsekvenserna av att göra det rimligen skulle väntas vara större än allmänintresset av denna kommunikation.

Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar

Uttalanden

Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Castellum AB (publ) för räkenskapsåret 2016-01-01 – 2016-12-31 samt av förslaget till dispositioner beträande bolagets vinst eller förlust.

Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.

Grund för uttalanden

Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.

Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets ekonomiska situation och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Den verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt.

Revisorns ansvar

Vårt mål beträande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende:

• företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon för summelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller
• på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, års redovisningslagen eller bolagsordningen.

Vårt mål beträande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.

Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen.

Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande granskningsåtgärder som utförs baseras på vår professionella bedömning med utgångspunkt i risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild betydelse för bolagets situation. Vi går igenom och prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och andra förhållanden som är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.

Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten

Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 82–97 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen.

Vår granskning har skett enligt FARs uttalande RevU 16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden.

En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2–6 årsredovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar samt är i överensstämmelse med årsredovisningslagen.

Göteborg den 1 februari 2017

Hans Warén Magnus Fredmer

Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor

Till Castellum AB (publ)

Inledning

Vi har fått i uppdrag av styrelsen i Castellum AB (publ) att översiktligt granska hållbarhetsredovisningen för Castellum AB (publ) för år 2016. Företaget har definierat hållbarhetsredovisningens omfattning på sidan 1.

Styrelsens och företagsledningens ansvar för hållbarhetsredovisningen

Det är styrelsen och företagsledningen som har ansvaret för att upprätta hållbarhetsredovisningen i enlighet med tillämpliga kriterier, vilka framgår på sidan 162 i hållbarhetsredovisningen, och utgörs av de delar av Sustainability Reporting Guidelines (utgivna av The Global Reporting Initiative (GRI)) som är tilllämpliga för hållbarhetsredovisningen, samt av företagets egna framtagna redovisnings- och beräkningsprinciper. Detta ansvar innefattar även den interna kontroll som bedöms nödvändig för att upprätta en hållbarhetsredovisning som inte innehåller väsentliga fel, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel.

Revisorns ansvar

Vårt ansvar är att uttala en slutsats om hållbarhetsredovisningen grundad på vår översiktliga granskning.

Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med RevR 6 Bestyrkande av hållbarhetsredovisning utgiven av FAR. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för upprättandet av hållbarhetsredovisningen, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt IAASBs

standarder för revision och god revisionssed i övrigt har. Revisionsföretaget tillämpar ISQC 1 (International Standard on Quality Control) och har därmed ett allsidigt system för kvalitetskontroll vilket innefattar dokumenterade riktlinjer och rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har.

Vår granskning utgår från de av styrelsen och företagsledningen valda kriterier, som definieras ovan. Vi anser att dessa kriterier är lämpliga för upprättande av hållbarhetsredovisningen.

Vi anser att de bevis som vi skaat under vår granskning är tillräckliga och ändamålsenliga i syfte att ge oss grund för vårt uttalande nedan.

Uttalande

Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att hållbarhetsredovisningen inte, i allt väsentligt, är upprättad i enlighet med de ovan av styrelsen och företagsledningen angivna kriterierna.

Göteborg den 1 februari 2017 Deloitte AB

Hans Warén Andreas Drugge Auktoriserad revisor Specialistmedlem i FAR

CASTELLUMS FASTIGHETSBESTÅND

10 32 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2014 CASTELLUM FASTIGHETSBESTÅND 2016 132 CASTELLUM FASTIGHETSBESTÅND 2016

Region Mitt

			Förvärvs- Bygg/				Kvadratmeter per lokalslag
Fastighet	Gatuadress	Kommun	år Omb. år	Kontor	Butiker	Lager	Logistik Bostäder		Övrigt	Totalt	Markyta	Tax.värdeAnm
KONTOR/BUTIK
1 Boländerna 5:12	Fålhagsleden 51, 55-57	Uppsala	2010 1983/1996	5 365	–	619	286	–	–	6 270	15 251	49 272B
2 Boländerna 8:6	Knivstagatan 6	Uppsala	2008 1990	2 431	–	–	–	–	18	2 449	3 806	19 318
3 Boländerna 8:11	Bergsbrunnagatan 15 / Björkgatan 61 / Knivstagatan 14-16	Uppsala	2008 1975	2 114	–	5 736	–	–	–	7 850	11 535	16 853
4 Boländerna 9:1	Märstagatan2 / Knivstagatan 1	Uppsala	2008 1946/2005	1 578	128	466	–	–	102	2 274	2 890	–
129 Boländerna 11:4	Björkgatan 67 B / Märstagatan 7 / Säbygatan 10	Uppsala	2015 1960/2003	–	–	–	–	–	–	–	5 290	–
5 Boländerna 11:5	Märstagatan 7 / Björkgatan 67B / Säbygatan 10	Uppsala	2011 1975	2 407	–	–	2 200	–	–	4 607	4 346	17 200B
6 Boländerna 28:3	Stångjärnsgatan 10	Uppsala	2000 1971	–	24 265	1 064	–	–	390	25 719	64 871	256 600B
8 Boländerna 28:4 A	Stångjärnsgatan 8B	Uppsala	2003 1987	–	4 100	–	–	–	–	4 100	10 981	42 408B
7 Boländerna 28:4 B	Verkstadsgatan 11	Uppsala	2003 2002	2 124	–	–	–	–	–	2 124	4 500	23 200
9 Boländerna 35:1	Bolandsgatan 18	Uppsala	2006 2006	–	8 466	–	–	–	250	8 716	26 193	71 018B
11 Boländerna 36:2	Danmarksgatan 20	Uppsala	2011 1982	360	1 581	396	–	–	–	2 337	3 204	16 400
12 Dragarbrunn 16:2	Dragarbrunns Torg 2-6/Klosterga tan 13-15	Uppsala	2004 1963	4 616	1 805	86	–	–	220	6 727	2 209	136 000
13 Dragarbrunn 20:2	Kungsgatan 43/St Persgatan 17	Uppsala	1999 1963	2 501	745	–	–	–	46	3 292	921	–
14 Dragarbrunn 20:4	Dragarbrunnsg 34-36C / Vaksalag 10-12 / S:t Persg 13-15	Uppsala	2010 2010/2014	9 375	150	35		– 1 305	3 405	14 270	4 472	275 200
17 Kungsängen 35:3	Kungsgatan 76 / Vimpelgatan 5	Uppsala	1998 2001	3 030	–	–	–	–	–	3 030	4 547	32 234
18 Kvarngärdet 64:3	Sportfältsvägen 3	Uppsala	1996 1991	2 024	–	–	–	–	15	2 039	2 955	14 750
19 Årsta 36:2	Möllersvärdsgatan 12	Uppsala	<1995 1978/1989	1 535	–	715	570	–	37	2 857	5 143	19 816
21 Årsta 67:1	Stålgatan 8-12	Uppsala	<1995 1988	187	10 315	515	417	–	–	11 434	31 608	85 951
22 Årsta 72:3	Svederusgatan 1-3	Uppsala	1997 1990	1 817	1 406	1 316	3 331	–	610	8 480	10 792	43 149
23 Årsta 74:1	Fyrislundsgatan 68	Uppsala	1999 1985	177	6 665	–	–	–	6	6 848	15 268	51 400
24 Årsta 74:3	Axel Johanssons Gata 6	Uppsala	<1995 1990	13 088	–	188	–	–	1 124	14 400	17 212	114 000
25 Årsta 78:1	Fyrislundsgatan 73 / Sylveniusgatan 2 Uppsala		2011 2000	2 838	–	–	–	–	–	2 838	4 156	20 200
26 Basen 10	Fridhemsgatan 2-4	Örebro	<1995 1900/1990	6 061	–	183	–	–	–	6 244	4 997	42 200
27 Borgaren 1	Fabriksgatan 1 A	Örebro	2008 1969/2001	6 545	–	1 100	–	–	847	8 492	3 375	72 656
123 Bromsgården 1	Drottninggatan 11	Örebro	2015 1929	1 229	1 227	33	–	566	–	3 055	1 144	23 800
122 Drottningparken	Fabriksgatan	Örebro	2014 2016	4 237	–	–	–	–	–	4 237	8 000	–
124 Gillet 22	Olaigatan 15	Örebro	2015 1978	4 591	562	9	–	–	362	5 524	1 217	52 800
125 Hållstugan 28	Kungsgatan 3	Örebro	2015 1929	1 889	2 137	–		– 1 272	2 492	7 790	7 149	73 285
28 Inköparen 1	Rörvägen 1	Örebro	2007 2008	3 586	5 853	–	–	–	–	9 439	22 500	76 654
– Järnmalmen 1	Osmundgatan 10	Örebro	2006 1967/1995	3 140	–	7 627	–	–	–	10 767	47 714	33 565B
30 Konstruktören 11	Söderleden 14	Örebro	<1995 1987	–	–	2 255	–	–	–	2 255	7 876	9 915
31 Kontrollanten 9	Åbyvägen 3	Örebro	2007 1992	3 679	–	1 106	–	–	–	4 785	11 974	15 881
32 Lagerchefen 3	Aspholmsvägen 3	Örebro	1996 1957/1985	–	1 900	–	–	–	–	1 900	9 213	12 961B
33 Lantmannen 7	Boställsvägen 10	Örebro	<1995 1985	–	2 323	250	–	–	–	2 573	8 573	10 938
114 Litografen 1 & 2	Adolfsbergsvägen 4	Örebro	2012 1964	3 710	7 414	10 002	–	–	957	22 083	122 107	120 127
34 Motormannen 1	Radiatorvägen 1	Örebro	<1995 1966	307	3 418	410	–	–	12	4 147	10 501	20 400
126 Prästgården 12	Drottninggatan 18-20	Örebro	2015 1933	4 165	601	763	–	384	565	6 478	2 861	56 476
35 Röda rummet	Radiatorvägen 17	Örebro	1996 2000	3 405	–	–	–	–	–	3 405	7 710	23 940
36 Rörläggaren 1	Aspholmsvägen 4	Örebro	<1995 1963/1992	–	–	4 480	–	–	–	4 480	15 881	21 686B
37 Rörmokaren 1	Elementvägen 13-15	Örebro	<1995 1963/1986	110	–	3 702	–	–	–	3 812	10 432	16 338
38 Rörmokaren 5	Elementvägen 1	Örebro	<1995 1984	1 297	1 023	–	–	–	–	2 320	6 656	12 219
40 Stinsen 18	Fabriksgatan 18-22	Örebro	2008 1983/2003	11 942	–	118	–	–	262	12 322	5 008	107 000B
41 Svetsaren 4	Elementvägen 12	Örebro	<1995 1976/1984	526	1 695	2 043	–	–	–	4 264	9 644	16 897
42 Svetsaren 5	Elementvägen 14	Örebro	<1995 1977/1988	2 970	–	150	–	–	–	3 120	7 355	13 297
43 Svetsaren 6	Radiatorvägen 14	Örebro	2000 1962	5 625	–	–	–	–	–	5 625	7 956	41 790
44 Svetsaren 7	Elementvägen 16	Örebro	<1995 1960/1983	855	–	–	–	–	–	855	2 658	5 587
45 Svetsaren 8	Elementvägen 4	Örebro	<1995 1977	570	3 060	220	–	–	–	3 850	8 074	16 586
46 Svänghjulet 1	Stubbengatan 2	Örebro	2010 2004	4 815	1 660	2 378	–	–	250	9 103	24 143	36 484B
47 Telemontören 1	Nastagatan 2	Örebro	2007 1993	3 620	–	2 912	–	–	–	6 532	30 750	21 647B
48 Tryckeriet 2	Stortorget 8	Örebro	2008 1984/1999	1 475	764	–	–	–	387	2 626	1 350	29 200
49 Tågmästaren 25	Fabriksgatan 54	Örebro	2008 1986	6 095	–	1 297	–	–	6	7 398	8 110	41 000B
51 Virkeshandlaren 7	Radiatorvägen 11	Örebro	<1995 1970/1987	5 933	–	243	–	–	5	6 181	15 377	30 339
52 Virkeshandlaren 10	Radiatorvägen 13-15	Örebro	1996 1979	2 683	3 565	1 080	–	–	–	7 328	20 242	34 929
53 Ånsta 20:117	Aspholmsvägen 9	Örebro	1996 1990	755	–	–	–	–	–	755	1 907	4 085
54 Ölstånkan 11	Järntorgsgatan 1	Örebro	2008 1939/2003	3 940	–	–	–	–	580	4 520	937	33 000
55 Ölstånkan 14	Olaigatan 2	Örebro	2008 1929	2 194	–	–	–	–	–	2 194	852	18 750
56 Ölstånkan 15	Olaigatan 4	Örebro	2008 1975/2003	3 101	–	–	–	–	–	3 101	1 517	27 200
29 Bodarna 8	Drottninggatan 12	Örebro	2016 1976/1992	3 206	1 115	–	–	–	–	4 321	1 449	49 200B

Anm: T=Tomträtt A=Arrende B=Outnyttjad byggrätt

			Förvärvs- Bygg/				Kvadratmeter per lokalslag
Fastighet	Gatuadress	Kommun	år Omb. år	Kontor	Butiker	Lager	Logistik Bostäder		Övrigt	Totalt	Markyta	Tax.värdeAnm
50 Gasverket 2	Storgatan 28, 30,Järnvg. 3, 5,Slottsg 25 Örebro		2016 1967	10 223	430	–	–	–	39	10 692	6 097	89 200
90 Hållstugan 8	Stortorget 11, Kungsgatan 5	Örebro	2016 1938	2 385	1 564	–	–	–	68	4 017	1 190	36 200
16 Lantmäteriet 2 / Porten 1	Järnvägsgatan 1-3, Klostergatan 36,37	Örebro	2016 1994/2013	31 214	–	–	–	–	3 743	34 957	9 749	383 000
15 Repslagaren 24	Stortorget 20-22,Trädgårdsg 12-14 Nyg 31	Örebro	2016 1970	9 530	–	–	–	–	582	10 112	6 827	95 800B
106 Tullen 8	Klostergatan 23 ,Fredsgatan 2-4	Örebro	2016 1976/1992	27 020	741	–	–	–	110	27 871	8 953	275 000
57 Blästerugnen 2	Kokillgatan 7	Västerås	1997 1991	–	1 894	–	–	–	–	1 894	11 045	11 542T
58 Dagsländan 11	Jonasborgsvägen 26	Västerås	1996 1990	1 106	–	–	–	–	–	1 106	3 651	6 546T
59 Degeln 1	Kokillgatan 1-3	Västerås	1996 1984	4 744	1 086	700	–	–	–	6 530	26 917	27 545T
60 Elenergin 1	Elledningsgatan 2	Västerås	2008 1976	119	3 955	–	1 009	–	–	5 083	26 290	18 763B
61 Elledningen 4	Tunbytorpsgatan 31	Västerås	<1995 1991	3 586	–	–	–	–	–	3 586	10 256	20 460
62 Fallhammaren 1	Fallhammargatan 3	Västerås	<1995 1989	3 786	–	701	–	–	–	4 487	10 700	20 399
63 Friledningen 13	Tunbytorpsgatan 10	Västerås	1999 1978	1 830	–	390	360	–	–	2 580	7 000	11 864T
64 Gjutjärnet 7	Gjutjärnsgatan 5	Västerås	<1995 1989	–	2 252	–	260	–	135	2 647	10 517	10 011
65 Hjulsmeden 1	Gjutjärnsgatan 8	Västerås	<1995 1990	–	1 110	–	873	–	–	1 983	5 625	8 599
66 Jordlinan 2	Stenbygatan 6	Västerås	<1995 1991	1 129	4 290	370	3 075	–	–	8 864	21 467	27 264B
67 Kokillen 1	Kokillgatan 2	Västerås	1996 1988	1 610	100	245	1 050	–	–	3 005	11 975	13 185T
76 Verkstaden 14	Kopparlunden	Västerås	2001 2001	10 927	369	55	277	–	1 289	12 917	40 900	95 045B
127 Verkstaden 15	Legeringsgatan 2	Västerås	2015 1977/1992	1 071	–	–	–	–	–	1 071	2 960	–B
68 Verkstaden 21, Kopparlunden	Kopparlunden	Västerås	2001 1890/2000	16 950	–	2 242	1 097	–	470	20 759	10 256	133 966
69 Kraftfältet 5	Omformargatan 2	Västerås	2005 1991	715	1 324	–	1 881	–	–	3 920	11 221	15 950
70 Köpmannen 1	Kranbyggargatan 1	Västerås	<1995 1984	–	1 415	–	–	–	–	1 415	5 804	9 467
71 Köpmannen 3	Kranbyggargatan 3	Västerås	<1995 1982	–	2 010	–	410	–	–	2 420	10 073	12 006T
72 Ringborren 8 & 16	Tallmätargatan 1	Västerås	<1995 1956/1988	1 414	116	85	3 372	–	–	4 987	9 019	15 122
73 Tunbytorp 1	Strömledningsgatan 1	Västerås	2005 1965	–	4 731	–	1 278	–	–	6 009	27 584	26 067
74 Tunbytorp 7	Strömledningsgatan 3	Västerås	2005 1965	–	3 473	778	3 684	–	–	7 935	31 990	32 271T
75 Tunbytorp 19	Tunbytorpsgatan 2 A	Västerås	2005 1990	1 982	–	–	–	–	–	1 982	11 782	8 615
77 Vikingatiden 9	Brandthovdagatan 17 A	Västerås	2007 2004	–	–	–	784	–	–	784	3 477	4 221
132 Atollen 3	Lantmätargränd 53-63	Jönköping	2011 2013	2 790	2 404	–	–	765	5	5 964	890	119 964
133 Algen 1	Lantmätargränd 42	Jönköping	2013 2015	–	4 236	–	–	–	162	4 398	2 749	64 400
134 Droskan 12	Slottsgatan 14	Jönköping	1998 1990	9 394	–	–	–	–	–	9 394	4 951	104 800
135 Elektronen 1	Datorgatan 6	Jönköping	2008 2000	524	–	1 168	–	–	–	1 692	4 237	7 311B
136 Hotellet 8	V Storgatan 9-13	Jönköping	<1995 1963/1999	2 952	15 701	296	–	–	–	18 949	5 121	195 000
137 Vagnmakaren 7	Hästhovsvägen 2	Jönköping	<1995 1983/2001	–	9 531	–	–	–	14	9 545	19 226	65 400

		Förvärvs- Bygg/					Kvadratmeter per lokalslag
Fastighet	Gatuadress	Kommun	år Omb. år	Kontor	Butiker	Lager	Logistik Bostäder	Övrigt	Totalt	Markyta	Tax.värdeAnm
138 Vakten 11	Batterigatan 2	Jönköping	2015 2009	5 370	1 770	–	– –	–	7 140	10 947	0
139 Valutan 11	Kompanigatan 1-2	Jönköping	<1995 1992/2001	3 168	1 606	768	– –	5	5 547	7 763	60 600
140 Varuhuset 1	Batterigatan 2	Jönköping	2009 2009	–	11 041	–	– –	–	11 041	42 046	118 000
141 Vattenpasset 2	Ekhagsringen 17	Jönköping	<1995 1980	1 299	–	1 749	1 073 –	–	4 121	17 884	–
142 Vilan 7	Huskvarnavägen 58-64	Jönköping	2000 1955/1999	8 959	1 093	4 854	– –	–	14 906	25 576	77 760
143 Vingen 4	Linnegatan 1	Jönköping	<1995 1970	1 322	530	–	1 883 –	–	3 735	17 281	14 347B
144 Visionen 3 A	Bataljonsgatan 10-12	Jönköping	2004 2010	7 406	–	323	– –	–	7 729	12 269	106 800
145 Visionen 3 B	Bataljonsgatan 10	Jönköping	2004 1996/1995	9 731	–	423	– –	–	10 154	27 162	48 612
146 Visionen 3 C	Bataljonsgatan 10	Jönköping	2004 2015	2 472	–	–	– –	–	2 472	–	168 800B
147 Vågskålen 3	Huskvarnavägen 40	Jönköping	2003 1983	8 145	–	7 944	– –	51	16 140	42 536	39 360
148 Vägporten 5	Vasavägen 4	Jönköping	2003 1955/2004	251	2 076	–	– –	–	2 327	8 458	14 467
149 Ögongloben 5	Gräshagsgatan 11	Jönköping	2006 1961	3 512	–	–	– –	–	3 512	7 346	7 261
150 Örontofsen 5	Granitvägen 7-9	Jönköping	2006 1976	1 053	880	3 641	– –	–	5 574	15 061	28 755
195 Ansvaret 1	Hoppets Torg 4/Södra Strandgatan 3Jönköping		2016 1965	4 283	190	–	– –	–	4 473	1 490	65 200
196 Blixten 6	Östra Storgatan 67	Jönköping	2016 1941	5 639	–	–	– 120	–	5 759	3 016	50 584
197 Götaland 5	Hamng 4, 15, Vallg 3-5, 7-9, 4-10, Brunnsg 1,2	Jönköping	2016 1975	53 425	833	103	– –	–	54 361	80 366	639 542
198 Hoven 1	Västra Storgatan 16	Jönköping	2016 1968	12 371	1 910	–	– –	10	14 291	3 852	167 000
199 Jordgubben 1	Skolgatan 25B	Jönköping	2016 1982	2 884	–	–	– –	–	2 884	1 002	23 400
200 Öriket 2	Herkulesvägen 2/Klubbhusgatan 13-15	Jönköping	2016 1992	15 468	493	74	– –	–	16 035	12 955	178 000
159 Banken 8	Borgmästaregatan 1	Linköping	2016 1929	2 730	–	–	– –	–	2 730	873	–
160 Boklådan 7	Borgmästaregatan 4	Linköping	2016 1938	3 915	–	–	– –	–	3 915	1 579	46 200
161 Borgmästaren 11	Badhusgatan 2	Linköping	2016 1936	1 090	985	191	– 1 072	–	3 338	1 091	39 151
162 Borgmästaren 2	Ågatan 27	Linköping	2016 1940	1 256	406	101	– 761	–	2 524	962	30 142
163 Decimalen 17	Storgatan 24	Linköping	2016 1981	8 435	1 762	83	– –	1 836	12 116	5 220	169 000
164 Druvan 22	Storgatan 6-16	Linköping	2016 1962	5 454	1 661	468	437 2 558	7	10 585	4 610	98 200
165 Giggen 2	Gillbergagatan 24	Linköping	2016 1977	–	385	–	– –	–	385	1 480	2 572B
167 Idéflödet 1	Teknikringen 20	Linköping	2016 2002	9 055	–	–	– –	–	9 055	16 703	67 800
168 Idékretsen 4	Teknikringen 9	Linköping	2016 1991	6 191	–	162	– –	55	6 408	14 065	44 400
166 Gården 15	Gillbergagatan 37-45	Linköping	2009 2013	6 105	–	3 600	– –	–	9 705	34 706	77 048
169 Idémannen 1	Teknikringen 16	Linköping	2007 1990	580	–	–	– –	–	580	4 212	4 757
170 Idémannen 2, CollegiumTeknikringen 7		Linköping	2007 1989	12 935	4 136	–	– –	45	17 116	27 823	98 600
171 Idémannen 2, Datalinjen Datalinjen 1		Linköping	2007 1989/1994	1 561	–	–	– –	–	1 561	4 590	9 771
172 Idémannen 2,	Teknikringen 1 A-F	Linköping	2007 1984/1996	6 519	–	–	– –	49	6 568	19 720	44 168

Teknikringen

Hagaberg

152

E4

132

			Förvärvs- Bygg/		Kvadratmeter per lokalslag
	Fastighet	Gatuadress	Kommun	år Omb. år	Kontor	Butiker	Lager		Logistik Bostäder	Övrigt	Totalt	Markyta	Tax.värdeAnm
	173 Idémannen 2, Vita Huset Universitetsvägen 14		Linköping	2007 2002	8 150	–	–	–	–	–	8 150	29 597	82 800B
	174 Jägmästaren 1	Djurgården	Linköping	2013 2015	–	7 823	–	–	–	–	7 823	36 750	75 400
	175 Magnetjärnet 6	Finnögatan 5 C	Linköping	2010 1996	2 388	–	–	–	–	–	2 388	8 328	10 623B
	178 Beryllen 1	Urbergsgatan 90	Norrköping	2016 1971	3 002	2 990	62	121	–	4 031	10 206	10 970	–
	177 Diket 7	Drottninggatan 64	Norrköping	2016 1940	2 398	1 325	473		– 1 596	–	5 792	2 192	69 800
	179 Gamla Bron 13	Västgötegatan 15-17	Norrköping	2016 1929	2 358	243	–	60	327	–	2 988	1 363	24 692
	180 Gamla Rådstugan 3	Gamla Torget 3	Norrköping	2016 1929	1 400	805	–	–	–	–	2 205	973	13 971
	181 Knäppingsborg 7+8	Gamla Rådstugugatan 30	Norrköping	2016 1929	8 387	2 586	276	–	885	195	12 329	7 895	79 181
	182 Korpen 20	Repslagaregatan 15	Norrköping	2016 1964	1 496	1 019	27	–	992	–	3 534	1 453	29 453
	183 Kvarnen 5	Västgötegatan 13	Norrköping	2016 1910	7 216	–	460	–	–	50	7 726	3 282	23 800
	184 Markattan 11	Drottninggatan 32	Norrköping	2016 1969	1 816	1 560	789	–	–	55	4 220	1 636	37 400
	185 Motorn 12	Lindövägen 5A	Norrköping	2016 1948	13 398	–	1 047	–	–	2	14 447	9 236	81 064
	187 Spetsen 10	Kungsgatan 36-38	Norrköping	2016 1897	12 025	735	338	–	–	1	13 099	2 000	42 422
	189 Sprutan 6	Skomakaregatan 6-12	Norrköping	2016 1920	–	4 783	266	–	–	1 982	7 031	1 546	29 200
	202 Pilgrimen 5	Södra Järnvägsgatan 4	Växjö	2016 2016	6 036	–	–	–	–	–	6 036	–	–
	190 Gripen 11	Linnegatan 23,27, Norra Esplanaden 7, Nygatan 6	Växjö	2016 1929	1 445	–	–	–	66	–	1 511	3 848	10 721
	191 Magnus Smek 6	Kungsgatan 1 A + B	Växjö	2016 1952/2003	2 079	2 151	40	–	783	–	5 053	2 022	86 962
	192 Tullen 18	Storgatan 26	Växjö	2016 1965	2 822	915	–	–	–	–	3 737	2 528	35 400B
	193 Unaman 9	Kungsgatan 5	Växjö	2016 1972/2004	3 201	2 470	–	–	–	–	5 671	2 299	52 000
	194 Växjö 10:54	E4 Honnörsg 2-6, 7, 12F, 21, 16, 24-26, Kasernv 16 m fl	Växjö	2016 1929	35 208	600	–		– 1 272	976	38 056	93 843	248 620B
Summa kontor/butik		51			640 232 222 436		88 789		29 78814 724 28 915			1 024 884 1 786 263 8 066 590

LAGER/LOGISTIK
78 Boländerna 12:1	Danmarksgatan 22-24	Uppsala	2011 1979	377	–	4 440	1 873	–	–	6 690	14 136 B rå viken	32 284
79 Husbyborg 1:83	Gamla Börjevägen 4-12	Uppsala	2008 1972/1988	555	–	1 192	6 169	–	210	8 126	14 543	37 752B
20 Årsta 36:7	Hanselligatan 6	Uppsala	2007 1986	–	–	2 229	–	–	–	2 229	3 358	13 526
80 Årsta 38:1	Möllersvärdsgatan 5	Uppsala	<1995 1979	755	–	910	1 295	–	–	2 960	8 572	18 160B
81 Barkborren 3	Barkborregatan 3	Västerås	Karlsro <1995 1970/1989	–	–	–	2 950	–	–	2 950	10 000	8 748T
82 Elkraften 4	Tunbytorpsgatan 16	Västerås	2005 1976	–	496	–	450	–	–	946	5 673	4 100T
83 Elkraften 6	Elledningsgatan 4 E4	Västerås	2008 1981	–	–	1 150	–	– Händelö	–	1 150	8 025	4 765T

Vrinnevi

		Förvärvs- Bygg/			Kvadratmeter per lokalslag
Fastighet	Gatuadress	Kommun	år Omb. år	Kontor	Butiker	Lager	Logistik Bostäder		Övrigt	Totalt	Markyta	Tax.värdeAnm
84 Elkraften 7	Energigatan 3 A	Västerås	2005 1976	250	–	–	1 070	–	–	1 320	5 073	4 373T
85 Elledningen 1	Tunbytorpsgatan 29	Västerås	1999 1982	–	–	150	1 760	–	–	1 910	8 300	7 225T
86 Friledningen 8	Tunbytorpsgatan 6	Västerås	2005 1971	323	–	–	1 979	–	40	2 342	11 243	8 133T
87 Friledningen 9	Tunbytorpsgatan 8	Västerås	2005 1968	865	576	1 280	2 481	–	–	5 202	9 995	18 990
88 Fältmätaren 29	Fältmätargatan 9	Västerås	2007 1960	766	–	198	2 103	–	–	3 067	10 173	11 032T
118 Högspänningen 1	Lågspänningsgatan 8	Västerås	2007 2014	1 092	–	–	2 819	–	–	3 911	22 500	27 800B
89 Järnåldern 6	Brandthovdagatan 11	Västerås	2008 1982	1 060	–	236	375	–	256	1 927	5 967	7 426T
– Krista 1	Saltängsvägen 59	Västerås	2004 2005	–	–	–	2 980	–	–	2 980	11 500	17 398
91 Köpmannen 8	Lundby Gårdsgata 4	Västerås	2004 1988	–	–	351	2 334	–	–	2 685	9 957	10 510
92 Ledningstråden 1	Tunbytorpsgatan 1-3	Västerås	2005 1967	520	1 011	1 065	3 454	–	22	6 072	27 410	20 961T
94 Lufthammaren 1	Ånghammargatan 2-4	Västerås	1996 1977	3 359	–	491	3 355	–	–	7 205	17 055	24 200T
96 Tunbytorp 8	Friledningsgatan 3 A	Västerås	2005 1970	–	–	–	830	–	–	830	5 825	3 714
97 Tunbytorp 10	Tunbytorpsgatan 4 A	Västerås	2005 1978	135	–	116	7 241	–	–	7 492	24 663	20 400
98 Voltmätaren 3	Lågspänningsgatan 7	Västerås	2006 1990	–	–	–	760	–	–	760	2 254	2 645
99 Ånghammaren 2	Ånghammargatan 1-9	Västerås	1996 1972/1994	3 669	72	1 664	8 036	–	40	13 481	35 738	32 101T
100 Bleckslagaren 1	Handelsgatan 9	Örebro	2012 1970	645	–	3 185	–	–	–	3 830	14 405	–
101 Bleckslagaren 6	Handelsgatan 1	Örebro	2008 1982	–	–	1 964	2 362	–	–	4 326	22 243	16 096B
102 Bleckslagaren 8	Vattenverksgatan 8	Örebro	2006 1978/2001	–	–	4 750	–	–	–	4 750	24 878	20 017B
103 Chau§ören 2	Stuvargatan 3	Örebro	1997 1991	256	–	6 844	–	–	–	7 100	16 974	24 435
104 Chau§ören 3	Pikullagatan 9	Örebro	2006 1991	–	–	1 577	–	–	–	1 577	5 442	5 519
105 Distributören 7	Krangatan 11	Örebro	2012 1989	852	–	6 742	–	–	–	7 594	24 675	24 185
– Däcket 1	Dialoggatan 14	Örebro	2008 2012	–	–	740	1 128	–	–	1 868	7 184	10 448
108 Elektrikern 3	Vattenverksgatan 3	Örebro	2012 1972	–	–	8 440	–	–	–	8 440	18 823	17 800
107 Försäljaren 2	Nastagatan 9	Örebro	2012 2008	–	–	3 049	–	–	–	3 049	9 545	18 130B
109 Grosshandlaren 2	Nastagatan 6-8	Örebro	2001 1977	2 353	1 955	18 825	–	–	–	23 133	61 695	93 028B
– Gällersta-Gryt 4:9	Gällerstavägen	Örebro	<1995 1969	–	–	11 625	–	–	–	11 625	42 143	24 606
111 Konstruktören 9	Söderleden 10	Örebro	1996 1987	–	–	1 260	–	–	–	1 260	32 400	5 838
112 Konstruktören 10	Söderleden 12	Örebro	<1995 1987	–	–	3 665	–	–	–	3 665	10 649	16 630
113 Kontrollanten 12	Skomaskinsgatan 6	Örebro	2012 1981	3 645	–	7 196	–	–	–	10 841	30 946	33 400
39 Speditören 7	Vattenverksgatan	Örebro	2016 1980	100	–	2 077	–	–	8	2 185	16 400	–B
115 Rörläggaren 2	Aspholmsvägen 6	Örebro	2004 1984	–	–	2 955	–	–	–	2 955	4 960	12 387
– Ånsta 20:148	Berglunda 208	Örebro	2007 1971/1999	1 380	–	2 805	–	–	–	4 185	44 237	23 615B
– Flahult 21:3	Momarken 42	Jönköping	2001 1980	–	–	3 824	–	–	–	3 824	24 177	15 383B
– Flahult 21:5	Betavägen 17	Jönköping	2012 1997/2008	–	–	9 633	–	–	–	9 633	36 847	29 288B
152 Ättehögen 18	Fordonsvägen 8	Jönköping	2012 2013	–	–	–	3 334	–	–	3 334	11 009	17 794
154 Överlappen 13	Kalkstensgatan 6-8	Jönköping	2004 1977/1995	2 105	–	275	3 376	–	–	5 756	22 575	30 060
– Källemo 1	Källemogatan 12	Vaggeryd	<1995 1956/1988	–	–	7 552	–	–	–	7 552	48 347	11 123B
– Yggen 1	Krokvägen 1	Vaggeryd	<1995 1985/1989	353	–	–	5 950	–	–	6 303	18 598	11 581

Summa lager/logistik 25 415 4 110 124 455 70 464 0 576 225 020 821 112 797 606

37

			Förvärvs- Bygg/
	Fastighet	Gatuadress	Kommun	år Omb. år	Kontor	Butiker	Lager		Logistik Bostäder	Övrigt	Totalt	Markyta	Tax.värdeAnm
	PROJEKT
	10 Boländerna 35:2	Bolandsgatan 20	Uppsala	<1995 1981	–	4 010	–	–	–	108	4 118	9 600	27 778B
	120 Dragarbrunn 21:1	S:t Persgatan 21 / Kungsgatan 38-40 / Vaksalagatan 16	Uppsala	2012 1970	6 516	–	388	–	–	229	7 133	4 747	10 012B
	201 Söderhällby 2:1	Östra Fyrislund	Uppsala	2016 –	–	–	–	–	–	–	–	–	–B
	93 Ledningstråden 6	Tunbytorpsgatan 23	Västerås	2005 1970	–	–	–	1	–	–	1	8 000	3 550T/B
	95 Tunbytorp 2	Tunbytorpsgatan 4	Västerås	2005 1970	–	–	223	–	–	–	223	19 191	12 376B
	128 Bleckslagaren 7	Vattenverksgatan 2	Örebro	2015 –	1 295	–	4 315	–	–	200	5 810	22 160	24 488B
	130 Litografen 1 & 2, Projekt	Adolfsbergsvägen 4	Örebro	2012 –	–	–	9 350	–	–	–	9 350	–	–B
	121 Olaus Petri 3:244	Östra Bangatan	Örebro	2014 –	–	–	–	–	–	–	–	5 000	19 400B
	151 Vargön 4	Vasavägen 5	Jönköping	2003 1989	–	–	3 500	570	–	–	4 070	6 694	12 763
	146 Visionen 4	Bataljonsgatan 10	Jönköping	2013 –	–	–	–	–	–	–	–	4 750	914
	146 Visionen 6	Bataljonsgatan 10-12	Jönköping	2015 –	–	–	–	–	–	–	–	–	1 575
	156 Ögongloben 6	Kindgrensgatan 4	Jönköping	2008 1997	–	–	–	–	–	–	–	7 500	6 234B
	153 Österbotten 4	Skeppsbrogatan 6	Jönköping	<1995 1930/1991	503	–	162	2 279	–	–	2 944	6 972	8 319
	155 Överstycket 25	Kindgrensgatan 3	Jönköping	2008 1981	348	–	7 190	–	–	–	7 538	16 342	13 591B
	174 Jägmästaren 1B	Djurgården	Linköping	2013 –	–	951	–	–	–	–	951	7 631	–
	186 Proppen 2	Malmgatan 16	Norrköping	2016 1978	–	–	–	19 440	–	–	19 440	15 550	42 063
	188 Spiran 12	Drottninggatan 50-52	Norrköping	2016 1972	7 696	935	–	–	–	10	8 641	2 546	106 000
	Summa projekt				16 358	5 896	25 128	22 290	0	547	70 219	136 683	289 063

Summa Region Mitt 682 005 232 442 238 372 122 54214 724 30 038 1 320 123 2 744 058 9 153 259

Castellums fastighetsbestånd i Region Mitt 2016-12-31

					Ekonomisk	Hyres	Fastighets	Fastighets	Drifts
	Antal fastigheter	Yta tkvm	Hyresvärde Mkr	Hyresvärde kr/kvm	uthyrnings	intäkter	kostnader	kostnader	överskott
Kontor/butik					grad	Mkr	Mkr	kr/kvm	Mkr
Örebro	41	285	376	1 318	95,2%	358	90	319	268
Jönköping	25	242	357	1 476	94,1%	336	84	347	252
Uppsala	22	143	208	1 455	93,3%	194	51	355	143
Västerås	22	106	123	1 159	87,5%	107	33	313	74
Linköping	17	105	141	1 340	85,8%	121	47	444	74
Norrköping	11	84	110	1 316	92,1%	101	34	409	67
Växjö	6	60	86	1 435	91,3%	79	22	356	57
Summa kontor/butik	144	1 025	1 401	1 367	92,5%	1 296	361	352	935
Lager/logistik
Örebro	17	102	70	684	88,2%	62	14	137	48
Jönköping	4	23	16	687	86,5%	13	3	148	10
Uppsala	4	20	21	1 055	95,4%	20	5	250	15
Västerås	18	66	56	839	88,7%	49	16	237	33
Vaggeryd	2	14	5	379	92,5%	5	2	145	3
Summa lager/logistik	45	225	168	744	89,3%	149	40	178	109
Summa	189	1 250	1 569	1 255	92,2%	1 445	401	321	1 044
Uthyrning och fastighetsadministration							92	74	– 92
Summa efter uthyrning och fastighetsadministration							493	395	952
Projekt	17	70	53	–	–	24	13	–	11
Totalt	206	1 320	1 622	–	–	1 469	506	–	963

Fastighetsrelaterade nyckeltal

	2016	2015	2014	2013	2012	2011	2010	2009	2008	2007
Hyresvärde, kr/kvm	1 255	1 145	1 022	885	844	818	795	775	745	748
Ekonomisk uthyrningsgrad	92,2%	93,7%	89,3%	86,8%	88,4%	88,4%	88,0%	90,0%	90,8%	90,4%
Fastighetskostnader, kr/kvm	395	381	362	284	268	272	268	275	261	269
Driftsöverskott, kr/kvm	762	692	551	483	478	451	432	422	416	407
Antal fastigheter	206	40	40	94	95	95	96	95	93	82
Uthyrningsbar yta, tkvm	1 320	248	260	519	518	515	505	501	480	452

Fastighetsvärde per kategori Fastighetsvärde per område

Region Väst

			Förvärvs- Bygg/				Kvadratmeter per lokalslag
Fastighet	Gatuadress	Kommun		år Omb. år	Kontor	Butiker	Lager	Logistik Bostäder		Övrigt	Totalt	Markyta	Tax.värdeAnm
KONTOR/BUTIK
1 Annedal 21:10	Haraldsgatan 5	Göteborg		1999 1995	4 382	–	–	–	–	–	4 382	3 131	76 600
3 Gullbergsvass 1:15	Lilla Bommen 4A-B	Göteborg		1999 2001	7 954	–	24	–	–	–	7 978	1 834	199 000
4 Heden 16:5	Parkg 10/Nya Allén 5	Göteborg	<1995 1961		70	–	–	–	616	1 243	1 929	993	35 600
5 Inom Vallgraven 19:17 Kyrkogatan 38-40		Göteborg	<1995 1919		–	158	20	–	–	1 185	1 363	867	32 600
7 Inom Vallgraven 33:9	Västra Hamng 21/Vallg 9	Göteborg		<1995 1929/1995	1 063	510	–	–	–	–	1 573	829	36 000
8 Inom Vallgraven 34:8	Kungsg 19-23/Magasinsg 18	Göteborg		<1995 1929/1994	2 868	1 356	55	–	–	88	4 367	1 242	111 000
	9 Inom Vallgraven 35:14 Kungsg 15-17/Magasinsg 17	Göteborg		<1995 1929/1991	2 274	1 219	13	–	469	184	4 159	1 315	113 600
10 Inom Vallgraven 35:16 Kaserntorget 5/Vallg 2		Göteborg	<1995 1991		2 371	575	36	–	–	–	2 982	713	61 600
	11 Inom Vallgraven 35:17 Magasinsg 11-13/Vallg 4-6	Göteborg	<1995 1991		54	139	–		– 1 149	109	1 451	666	37 967
12 Inom Vallgraven 57:2	Drottningg7/V Hamng 5	Göteborg		2000 1988/1990	5 780	660	254	–	–	396	7 090	2 422	119 296
14 Lorensberg 48:8	Vasagatan 46	Göteborg		<1995 1900/1992	1 475	202	–	–	–	–	1 677	722	22 200
15 Masthugget 3:6	Linnégatan 5	Göteborg		<1995 1893/1980	492	237	–		– 1 079	1 181	2 989	745	52 400
16 Masthugget 9:17	Järntorget 3-4	Göteborg		1996 1900	2 220	310	10	–	–	853	3 393	1 221	50 200
17 Masthugget 26:1	Barlastgatan 2	Göteborg	<1995 1923		3 911	1 075	–		– 2 796	130	7 912	3 597	141 400
18 Nordstaden 2:16	Östra Hamngatan 16	Göteborg		2004 1974/2010	13 819	2 511	115	–	–	250	16 695	3 255	485 656
19 Pustervik 3:8	Brogatan 4	Göteborg	<1995 1988		3 910	–	–	–	–	–	3 910	1 087	46 400
21 Gamlestaden 26:1	Marieholmsgatan 10	Göteborg		<1995 1914/1987	6 579	–	2 428	6 003	–	273	15 282	24 356	54 403T/B
22 Olskroken 14:2	Ånäsv 44-46/Svang 2-4/Ejderg 3	Göteborg		<1995 1895/1986	7 625	197	373	3 636	136	0	11 967	10 263	72 275
23 Skår 58:1	St Sigfridsgatan 89	Göteborg	<1995 1991		11 855	–	–	–	–	–	11 855	12 175	108 182B
25 Backa 27:43	Backa Bergögata 5-7	Göteborg		1998 1984	3 531	–	984	309	–	–	4 824	3 919	28 600
26 Backa 196:6	Aröds Industriväg 34	Göteborg		1996 1990	1 332	–	408	–	–	–	1 740	5 274	7 952
– Ellesbo 1:5 & 2:10	Ellesbovägen 150	Göteborg		2012 1990/2009	2 270	–	–	–	–	–	2 270	30 163	8 218B
27 Kärra 28:19	Transportgatan 33	Göteborg		1996 2008	–	–	4 600	–	–	–	4 600	20 811	34 241
28 Kärra 77:3	Tagenevägen 70	Göteborg		1998 1990	1 269	–	–	–	–	–	1 269	4 600	6 063T
6 Lindholmen 28:1	Theres Svenssons gata 11	Göteborg		2015 2006	3 898	–	–	–	–	–	3 898	–	82 600
29 Lindholmen 28:3	Theres Svenssons Gata 9	Göteborg		2006 2006	4 873	204	72	–	–	–	5 149	6 532	124 000
182 Lindholmen 28:4	Theres Svenssons Gata 7	Göteborg		2011 2013	9 447	–	–	–	–	–	9 447	9 500	238 000
30 Lundbyvassen 3:1	Lindholmsallén 9	Göteborg		2011 1949/2006	10 790	–	–	–	–	13	10 803	6 016	134 000
198 Lundbyvassen 8:3	Lindholmsallén 2	Göteborg		2013 2015	8 990	–	–	–	–	–	8 990	4 197	161 000
31 Rambergsstaden 733:409 Herkulesgatan 68		Göteborg	<1995 1988		1 522	1 429	1 293	–	–	–	4 244	8 149	22 400
32 Sannegården 28:33	Vingalandsgatan 2	Göteborg		2006 1880/1987	5 215	–	1 312	–	–	56	6 583	3 072	50 400
33 Sannegården 52:1	Östra Eriksbergsg 14-52	Göteborg		2011 1956/1993	5 360	354	796	489	–	550	7 549	12 783	48 600
34 Tingstadsvassen 11:11	Ringög 12/Kolgruveg 3-5	Göteborg	<1995 1992		3 401	2 170	364	–	–	2	5 937	4 267	35 200B
36 Tingstadsvassen 26:5	Lergodsgatan 1-3	Göteborg		2002 1989	792	–	2 518	–	–	–	3 310	4 566	20 539T/B
38 Högsbo 8:8	Beatrice Lesslies Gata 14	Göteborg		2000 1961/2001	–	–	1 000	1 100	–	–	2 100	3 500	9 764
39 Högsbo 13:3	E A Rosengrens Gata 15	Göteborg	<1995 1982		1 090	–	–	–	–	–	1 090	3 787	7 257T
40 Högsbo 17:7	E A Rosengrens Gata 31	Göteborg		2012 1969	3 120	–	559	375	–	–	4 054	2 996	23 000
41 Högsbo 20:22	F O Petterssons Gata 24-32	Göteborg		2002 1982	13 960	–	760	256	–	325	15 301	15 522	99 800
42 Högsbo 24:12	August Barks Gata 23	Göteborg		1999 1968/1990	2 747	352	2 756	–	–	–	5 855	12 817	44 467B
43 Högsbo 27:7	August Barks Gata 6 A-B	Göteborg		2002 1988	7 567	–	–	336	–	–	7 903	9 723	77 000
44 Högsbo 36:6	Hulda Mellgrens Gata 1	Göteborg		2012 1991	3 812	–	510	–	–	39	4 361	5 336	38 800
45 Kobbegården 6:362	Stora Åvägen 19 A-B, 21	Göteborg	<1995 1990		5 525	878	1 150	–	–	–	7 553	5 490	72 000
46 Kobbegården 6:726	Datavägen 14 B	Göteborg	<1995 1981		2 048	–	–	574	–	–	2 622	4 267	11 992
47 Anisen 1	Johannefredsgatan 1	Mölndal		2000 1990	1 167	–	237	320	–	–	1 724	5 843	12 310
48 Anisen 3	Johannefredsgatan 3	Mölndal		1998 2003	4 350	1 614	–	–	–	–	5 964	10 108	47 455
49 Berguven 1	Möbelgatan 4	Mölndal		2004 1964	5 655	–	–	65	–	1 280	7 000	24 283	24 200B
50 Generatorn 5	Aminogatan 16	Mölndal	<1995 1986		1 130	–	–	–	–	–	1 130	5 169	8 182
51 Mejramen 1	Lunnagårdsgatan 4	Mölndal		1999 1999	8 300	–	4 700	–	–	–	13 000	38 818	115 633B
52 Pottegården 4	Kråketorpsgatan 20	Mölndal	<1995 1992		3 059	–	1 836	35	–	–	4 930	6 060	24 000
53 Riskullaverket 2	Aminogatan 25	Mölndal	<1995 1991		1 715	–	1 261	–	–	–	2 976	3 411	19 961
152 Törnrosen 3	Flöjelbergsgatan 10	Mölndal		1999 1964	2 349	–	1 085	–	–	–	3 434	4 468	10 357
55 Apollo 5	Österlånggatan 5	Borås		<1995 1930/1979	6 739	552	193	–	–	0	7 484	2 343	43 200
56 Cedern 9,12,15,16	Ramnåsg 1/Göteborgsv 6	Borås		2005 1935/1980	3 844	1 003	2 129	–	–	20	6 996	4 159	12 765
57 Katrinedal 14	Katrinedalsgatan 22	Borås	<1995 1990		2 249	–	1 892	111	–	–	4 252	7 675	16 378
58 Midas 14	Västerlånggatan 17	Borås	<1995 1974		13 694	5 871	–	1 110	–	593	21 268	8 185	157 800
59 Narcissus 5	L. Brog. 15/St. Brog. 16	Borås	<1995 1930		1 099	817	–		– 1 295	502	3 713	853	33 609
60 Nestor 2	Lilla Brogatan 19-21	Borås		<1995 1962/1991	1 227	3 001	51	–	–	65	4 344	1 381	41 000
61 Nestor 3	Stora Brogatan 24	Borås		1999 1930	1 034	865	–	–	649	–	2 548	590	23 318
62 Solsten 1:172	Designvägen 1	Härryda	<1995 2003		11 756	–	–	–	–	–	11 756	19 206	66 400
204 Solsten 1:118	Designvägen 1	Härryda		2014 2007	4 860	–	–	–	–	–	4 860	7 063	48 631
207 Fanan 26	Kristian IV:s väg 1	Halmstad		2014 1999	5 444	–	180	–	–	231	5 855	6 387	6 800
208 Fanan 30	Kristian IV:s väg 3	Halmstad		2014 1988	16 653	50	–	–	–	1 070	17 773	12 518	–
209 Fanan 43	Linjegatan 6	Halmstad		2014 1986	2 561	–	–	–	–	–	2 561	6 544	–
210 Fanan 47	Linjegatan 3	Halmstad		2014 1986	3 208	–	184	–	–	–	3 392	6 720	–

Mysterna

			Förvärvs- Bygg/				Kvadratmeter per lokalslag
Fastighet	Gatuadress	Kommun	år Omb. år	Kontor	Butiker	Lager	Logistik Bostäder		Övrigt	Totalt	Markyta	Tax.värdeAnm
211 Fanan 49	Linjegatan 8-10	Halmstad	2014 1999	7 178	–	–	–	–	–	7 178	10 298	–
212 Fanan 51	Linjegatan 5-7	Halmstad	2014 2004	5 535	–	–	–	–	–	5 535	5 886	–
63 Flaggan 1	Laholmsvägen 84	Halmstad	2007 1959/2004	557	1 730	–	616	–	–	2 903	5 941	9 607
64 Karossen 3	Kristinehedsvägen 5, 7	Halmstad	2007 1965/2004	614	4 375	568	497	–	–	6 054	14 500	22 126
65 Kartongen 3	Spikgatan 7	Halmstad	2007 1990/1995	2 664	–	2 842	342	–	49	5 897	20 900	24 040
67 Filaren 1	Sveagatan 10	Alingsås	<1995 1958/1968	3 576	1 520	158	–	–	408	5 662	4 636	30 400
68 Gjutaren 26 B	Metallgatan 2-4	Alingsås	<1995 2000	3 585	–	–	–	–	–	3 585	4 000	21 432
69 Partille 4:2, 4:25	G:a Kronvägen 22	Partille	<1995 1940/1981	–	2 500	–	–	–	–	2 500	8 250	12 930
70 Ugglum 8:37	Göteborgsvägen 78-80	Partille	<1995 1998/1982	1 952	987	–	114	278	337	3 668	5 731	29 768
72 Ugglum 8:92	Göteborgsvägen 74-76	Partille	<1995 1992	4 698	720	193	94	–	184	5 889	5 408	47 000
73 Ugglum 126:4	Gibsons väg 3	Partille	<1995 1990	468	–	–	–	–	–	468	767	4 210
217 Bolsheden 1:4	Kungsporten 1-7	Kungsbacka	2015 1991	7 427	7 618	–	2 503	–	–	17 548	36 993	90 982
74 Hede 3:125	Sättarevägen 3	Kungsbacka	<1995 1990	1 327	–	601	426	–	–	2 354	3 690	10 390
75 Kungsbacka 4:46	Lilla Verkstadsgatan 8	Kungsbacka	<1995 1979	401	–	–	–	–	–	401	1 356	1 840B
76 Varla 2:380	Energigatan 11	Kungsbacka	<1995 1990	1 513	–	685	–	–	158	2 356	4 590	13 090
77 Varla 2:416	Kungsparksvägen 2	Kungsbacka	2001 2002	1 120	–	680	–	–	–	1 800	5 500	10 967B
79 Vägmästaren 5	Syréngatan 1	Kungsbacka	2009 2010	3 000	–	–	–	–	–	3 000	6 500	30 320B
Summa kontor/butik				328 969	47 759	41 885	19 311 8 467		11 774	458 165	585 450 4 313 373
LAGER/LOGISTIK
80 Arendal 1:13	Styckegodsgatan 4	Göteborg	2005 2006	–	–	27 787	–	–	–	27 787	42 376	152 800
81 Arendal 7:4	Kärrlyckegatan 11	Göteborg	1998 1991	553	–	2 955	–	–	164	3 672	12 671	17 000
82 Arendal 764:130	Oljevägen 103-109	Göteborg	2005 1971	3 662	–	20 326	1 309	–	502	25 799	41 244	89 587
85 Backa 22:11	Exportgatan 67	Göteborg	<1995 1990	195	–	2 550	–	–	–	2 745	5 031	10 338
86 Backa 25:7	Exportgatan 28	Göteborg	1999 1972	–	–	–	11 200	–	–	11 200	23 169	39 732
87 Backa 26:3	Exportgatan 40	Göteborg	1996 1947/1988	2 512	763	2 658	–	–	6	5 939	6 000	25 849
88 Backa 27:2	Importgatan 17	Göteborg	<1995 1968	–	–	2 765	–	–	–	2 765	12 927	13 542B
89 Backa 29:24	Importgatan 12	Göteborg	<1995 1977	–	–	2 224	–	–	–	2 224	4 366	8 108
90 Backa 94:1	Exportgatan 15	Göteborg	1998 1989	–	–	7 560	–	–	–	7 560	20 947	30 790B
91 Backa 97:11	Exportgatan 39-41	Göteborg	2002 1978	1 508	–	2 486	–	–	–	3 994	19 285	25 865
92 Backa 107:4	Transportgatan 17	Göteborg	2010 1983/2006	1 445	–	21 095	–	–	–	22 540	73 621	29 302T
93 Backa 192:4	Aröds Industriväg 60	Göteborg	<1995 1989	343	–	1 461	–	–	240	2 044	3 428	7 755T
94 Backa 192:6	Aröds Industriväg 62	Göteborg	1998 1988	–	–	1 371	–	–	–	1 371	4 386	5 073
95 Backa 192:10	Aröds Industriväg 66	Göteborg	<1995 1990	1 227	–	1 593	–	–	–	2 820	6 042	12 974

88 89

E45

20

Ringön Sävedalen

22

135

136 134

23

133

157

147 148 149 153 154

150151 155 152

149

Sto ra D elsjön

Lackarebäck

156

^{73 70}

72

Bergsjön

Utby

E20

L illa D elsjön

R å dasjön

^{27 40}

Lindome

62

204

192

69

Rannebergen

190

178

Mölnlycke

Finnsjön

Sto ra K å sjön 179

Öjersjö

PARTILLE

25

85

98

181 27

106

E6

Hammarkullen

Gå rdstensberget

E45

Kortedala

107

220 219

92

103

194

28

200 202201

Kärra

104 105

Mysterna

100

Tagene

203

102 101

99

91

90

E6

21

84

Backa

34 36

^{109 110 111} 112

Brunnsbo

Å ketorp

13

193

C entrum Örgryte

Krokslätt

51 54 53

Toltorp

142

Å bro Sisjön

4748 ⁴⁹ 50

146

138

218

140

139

143

MÖLNDAL

188

141

0 1250 m 2500 m 3 7 50 m 5000 m

221

52

145

Kå llered

E6 E20

144

215

86

87

G öta älv

^{94 95}

26

93 97 96

4

C entralstationen

1

183

29

6

217

Kullavik

Billdal

Hovå s

Askim

158

Högsbo

182

Tuve

14

Lorensberg

180

Säve

18

Nordstaden

^{5 12}

7 8 10 11 9

Inom Vallgraven

G öta älv

3

198

30

205

17

Majorna Vasastaden

31

Lindholmen

GÖTE BORG

32

33

Lundby

2

19

Haga

15 16

N o rdre älv

24

Skandiahamnen

206

Nolvik

Lå ngedrag

^{42 43 41}

116 124 125

187

130

127 126

Sto ra Å n

Sisjön

Sisjömotet

118

Lå ngeberg

117

38

Högsbo

115

185

39

40

199

Marconimotet

114

Kobbegå rden

158

J ärnbrottsmotet

^{80 81}

155

Arendal

82

H ake fjo rd

N o rdre älvs fjo rd

Björlanda

Torslanda

131 132

Ä lvsborg

Önnered

46 45

128 129

120

44

121

E klanda

119 122

123

137

F rölunda

CASTELLUM FASTIGHETSBESTÅND 2016 143

Kontor/butik Lager/logistik Projekt och mark

			Förvärvs- Bygg/					Kvadratmeter per lokalslag
Fastighet	Gatuadress	Kommun		år Omb. år	Kontor	Butiker	Lager	Logistik Bostäder		Övrigt	Totalt	Markyta	Tax.värdeAnm
96 Backa 193:1	Aröds Industriväg 2 A	Göteborg		2000 1988/1996	–	–	–	4 100	–	–	4 100	11 217	16 718B
97 Backa 197:2	Aröds Industriväg 17-19	Göteborg	<1995 1990		–	–	1 228	–	–	–	1 228	2 727	4 848
98 Kärra 28:10 A	Transportgatan 45	Göteborg		1996 2010	–	2 217	–	–	–	–	2 217	14 609	16 992
219 Kärra 28:10 B	Transportgatan 37-39	Göteborg		2015 1982	614	–	7 144	–	–	185	7 943	13 275	28 800B
220 Kärra 28:10 C	Transportgatan 41-43	Göteborg		2015 1984	–	1 654	6 346	–	–	–	8 000	13 305	30 200B
181 Kärra 28:18	Transportgatan 37	Göteborg		1996 2012	–	–	5 442	–	–	–	5 442	19 042	40 608
99 Kärra 37:4	Tagenevägen 21	Göteborg	<1995 1972		–	610	12 325	–	–	–	12 935	26 476	44 169
100 Kärra 72:36	Tagenevägen 34	Göteborg	2008 2011		–	–	6 400	–	–	–	6 400	14 609	39 127
203 Kärra 73:3	Tagenevägen 15 B	Göteborg		2013 1999	–	–	1 450	–	–	–	1 450	7 817	10 436B
101 Kärra 74:2	Tagenevägen 29	Göteborg		1996 2010	–	–	19 558	–	–	–	19 558	35 995	97 600
102 Kärra 74:3	Tagenevägen 33	Göteborg		1998 1985	–	–	–	9 500	–	–	9 500	17 475	39 683
103 Kärra 75:3	Transportgatan 35	Göteborg		2008 1980	–	–	4 170	4 357	–	–	8 527	14 375	36 536
104 Kärra 77:8	Tagenevägen 72	Göteborg	<1995 1991		227	–	1 859	–	–	–	2 086	8 913	11 686
200 Kärra 78:12	Trankärrsgatan 9-11	Göteborg		2013 1982/2012	–	–	5 715	–	–	–	5 715	10 121	15 573
202 Kärra 80:6	Trankärrsg 16/Tagenev 45	Göteborg		2013 1990/2010	–	–	–	1 498	–	–	1 498	3 908	10 114
105 Kärra 80:7	Trankärrsgatan 14	Göteborg	<1995 1990		–	–	3 538	–	–	–	3 538	7 185	16 669T
106 Kärra 94:1	Orrekulla Industrigata 25	Göteborg		1999 1990	–	–	–	1 960	–	–	1 960	3 520	8 188
107 Kärra 96:1	Orrekulla Industrigata 13-15	Göteborg		2001 1991	210	–	3 780	–	–	–	3 990	10 407	18 254B
109 Tingstadsvassen 12:6	Manufakturgatan 19	Göteborg	<1995 1990		328	–	2 657	–	–	–	2 985	2 960	13 776T
110 Tingstadsvassen 12:9	Manufakturgatan 21-23	Göteborg	<1995 1957		–	–	5 786	–	–	–	5 786	8 682	13 707T
111 Tingstadsvassen 14:7	Stålverksgatan 11	Göteborg		1997 1993	–	–	232	4 098	–	–	4 330	6 847	17 301B
112 Tingstadsvassen 19:3	Kolgruvegatan 1	Göteborg		<1995 1950/1988	626	–	9 639	–	–	168	10 433	16 444	25 153T
114 Högsbo 7:16	Gustaf Melins Gata 7	Göteborg	<1995 1987		1 800	–	–	–	–	–	1 800	4 043	10 821
115 Högsbo 9:3	A Odhners Gata 17	Göteborg		2008 1978/2002	–	–	2 267	635	–	–	2 902	6 007	16 962
116 Högsbo 18:1	E A Rosengrens Gata 30-38	Göteborg		<1995 1966/1973	930	–	7 628	242	–	369	9 169	17 149	31 560
117 Högsbo 26:8	August Barks Gata 25	Göteborg		1998 1969/1979	1 386	–	–	2 840	–	–	4 226	6 068	17 132
118 Högsbo 28:3	August Barks Gata 7	Göteborg		<1995 1968/1981	1 128	–	–	2 612	–	–	3 740	3 942	14 025
119 Högsbo 36:1	Norra Långebergsgatan 8	Göteborg		2000 1971/1995	–	–	3 840	660	–	–	4 500	9 057	23 121
120 Högsbo 36:5	Hulda Mellgrens Gata 3	Göteborg		1998 1991	553	–	–	2 848	–	–	3 401	5 438	16 366
121 Högsbo 36:7	Hulda Mellgrens Gata 5	Göteborg		2012 1990	1 555	–	7 421	155	–	–	9 131	18 010	51 400
122 Högsbo 36:9	Hulda Mellgrens Gata 9	Göteborg	<1995 2007		–	–	1 475	400	–	–	1 875	4 253	13 349
123 Högsbo 38:9	Sisjö Kullegata 4	Göteborg	<1995 1984		–	–	–	1 093	–	–	1 093	8 609	11 760
124 Högsbo 40:1	Gustaf Werners Gata 2	Göteborg		1999 1981/1999	–	–	5 505	984	–	–	6 489	16 070	34 433B
125 Högsbo 40:2	Gustaf Werners Gata 4	Göteborg		2006 1978	–	–	2 815	475	–	–	3 290	10 799	19 237
126 Kobbegården 208:6	Askims Verkstadsväg 16	Göteborg		1999 1973/1979	1 004	–	–	735	–	5	1 744	3 462	7 458
127 Kobbegården 209:1	Askims Verkstadsväg 15	Göteborg		1999 1973/1996	–	–	–	2 538	–	–	2 538	6 336	12 508B
128 Kobbegården 6:180	Datavägen 20	Göteborg	<1995 1980		1 151	–	1 078	435	–	–	2 664	5 100	19 514
129 Kobbegården 6:360	Datavägen 31	Göteborg		2001 1979	52	–	5 349	1 429	–	159	6 989	14 508	43 600
130 Kobbegården 6:7	Ekonomivägen 11	Göteborg		1999 1978/1986	–	–	–	5 870	–	–	5 870	15 973	32 200B
131 Rud 51:21	Klangfärgsgatan 2 C	Göteborg		2006 1979/1989	603	–	2 590	128	–	–	3 321	6 926	–T
132 Tynnered 1:10	Kontrabasgatan 12	Göteborg	<1995 1969		429	280	–	2 012	–	–	2 721	7 475	11 103T/B
133 Kallebäck 3:4	Mejerigatan 1	Göteborg		2000 1962	8 921	–	21 347	–	–	485	30 753	37 723	104 000
134 Olskroken 35:7	Blomstergatan 2	Göteborg	2009 1977		417	–	3 427	–	–	–	3 844	3 760	12 071T
135 Olskroken 35:9	Grönsaksgatan 5	Göteborg		2009 1966	874	–	6 781	–	–	–	7 655	9 127	21 595T
136 Olskroken 35:14	Grönsaksgatan 3	Göteborg		2009 1967	1 169	4 542	–	–	–	–	5 711	6 216	18 129T
218 Gasklockan 2	Argongatan 32	Mölndal		2015 1991	876	500	–	3 500	–	–	4 876	19 437	25 363B
138 Gaslyktan 11	Argongatan 26-30	Mölndal		2003 1987	4 000	–	11 000	–	–	–	15 000	38 100	96 000B
139 Generatorn 1 A	Aminogatan 24	Mölndal		2003 1995/2003	–	–	3 110	1 490	–	–	4 600	30 000	46 512B
140 Generatorn 2	Aminogatan 20-22	Mölndal	<1995 1991		113	–	2 938	–	–	–	3 051	8 933	18 312
141 Heliumgasen 11	Kryptongatan 5 B	Mölndal		1999 1975	4 418	–	–	5 395	–	–	9 813	16 300	53 824
215 Hökegården 1	Kärragatan 2	Mölndal		2014 1971	–	–	1 900	675	–	–	2 575	8 839	15 272B
142 Kryddpepparn 3	Östergårdsgatan 8	Mölndal	<1995 1992		–	–	–	4 140	–	–	4 140	15 347	–B
143 Kusken 3	Idrottsvägen 10	Mölndal		2011 2005	–	–	–	7 625	–	–	7 625	17 665	42 444
144 Pottegården 2	Kråketorpsgatan 18	Mölndal	<1995 1964		–	–	1 800	–	–	–	1 800	7 014	10 178B
145 Skinntickan 1	Ålegårdgatan 5	Mölndal	<1995 1989		945	–	–	4 615	–	402	5 962	10 267	11 565
146 Syrgasen 8	Kryptongatan 14	Mölndal	<1995 1979		–	–	–	2 952	–	–	2 952	11 197	19 145B
147 Tjärblomman 2	Flöjelbergsgatan 3 A	Mölndal		1999 1960	219	–	4 540	2 437	–	–	7 196	9 193	18 563B
148 Tjärblomman 3	Sallarängsgatan 3	Mölndal		1999 1970	928	–	7 533	76	–	221	8 758	9 394	23 303
149 Tulpanen 1	Bergfotsgatan 5	Mölndal		1999 1961	1 188	–	2 954	–	–	–	4 142	5 577	15 425
150 Tusenskönan 2	Flöjelbergsgatan 6	Mölndal		1999 1960	954	–	933	2 129	–	464	4 480	5 346	14 636
151 Tusenskönan 4	Bergfotsgatan 3	Mölndal		1999 1961	1 310	–	2 424	1 426	–	175	5 335	5 397	14 275B
153 Vallmon 2	Flöjelbergsgatan 13	Mölndal	<1995 1965		640	–	2 518	12	–	–	3 170	3 642	8 957
154 Vallmon 3	Flöjelbergsgatan 11	Mölndal	<1995 1965		630	–	2 570	68	–	–	3 268	3 830	9 194
155 Vallmon 6	Flöjelbergsgatan 7 B	Mölndal	<1995 1965		1 003	–	6 685	279	–	–	7 967	9 956	23 354
156 Vallmon 7	Flöjelbergsgatan 7 A	Mölndal		1999 1930	924	–	3 844	50	–	–	4 818	6 894	14 200
157 Ängsviolen 1	Flöjelbergsgatan 18	Mölndal		<1995 1960/1965	2 202	180	–	3 132	–	–	5 514	10 292	20 554

				Förvärvs- Bygg/				Kvadratmeter per lokalslag
Fastighet	Gatuadress	Kommun		år Omb. år	Kontor	Butiker	Lager		Logistik Bostäder	Övrigt	Totalt	Markyta	Tax.värdeAnm
158 Hede 3:12	Faktorvägen 1	Kungsbacka		2003 1992	210	–	6 929	1 599	–	–	8 738	32 809	45 515B
159 Hede 3:131	Tryckarevägen 8	Kungsbacka	<1995 1991		170	–	1 347	–	–	–	1 517	7 558	6 602B
160 Kungsbacka 4:47	L. Verkstadsgatan 2-6/Verkstads gatan 7	Kungsbacka		<1995 1978/1990	692	–	2 475	1 080	–	–	4 247	9 317	12 949
161 Varla 2:388	Energigatan 21	Kungsbacka		<1995 1995/2013	–	–	3 970	500	–	–	4 470	10 003	19 732
162 Varla 2:415	Borgås Gårdsväg 15	Kungsbacka		2004 2002	–	–	3 676	724	–	–	4 400	8 852	20 540
163 Varla 3:22	Hallabäcksvägen 1	Kungsbacka		2006 1979	4 600	4 700	21 400	–	–	–	30 700	93 644	145 856B
164 Hinden 2	Sagagatan 17	Borås		<1995 1956	500	–	–	6 156	–	–	6 656	9 833	10 364T/B
165 Kilsund 3	Evedalsgatan 5	Borås		<1995 1935	1 680	–	1 400	8 780	–	356	12 216	16 660	24 090
166 Lagern 8	Hållingsgatan 15	Borås		<1995 1948/1961	239	–	–	7 413	–	–	7 652	5 700	12 103B
167 Silverpoppeln 31	Ålandsgatan 6	Borås		2006 1961/1970	–	–	–	3 000	–	–	3 000	6 143	4 826
168 Snödroppen 8	Elinsdalsg 9,13-15/Södra Korsg 11	Borås		2005 1980/1980	710	–	–	7 041	–	–	7 751	14 546	18 696B
169 Trucken 5	Viaredsvägen 14	Borås		2 001 2001/2012	–	–	13 550	848	–	–	14 398	37 700	70 400B
170 Bulten 6	Bultgatan 1	Alingsås		2007 1985/1990	–	–	2 600	760	–	–	3 360	19 559	11 542B
171 Gjutaren 26	Metallgatan 2-4	Alingsås		<1995 1933/1989	1 383	–	9 082	–	–	–	10 465	21 080	21 951B
172 Konfektasken 15	Kolavägen 2/Sidenvägen 7	Alingsås		<1995 1929/1969	4 022	–	6 927	–	–	–	10 949	15 544	24 483B
173 Stallet 3	Tomasgårdsvägen 19	Alingsås		2008 1990	510	–	3 140	717	–	–	4 367	4 700	11 542
174 Hede 2:11	Hedeforsvägen 6	Lerum		2006 1960/1974	–	–	2 200	865	–	–	3 065	9 973	8 705
175 Berg 1:76	Åkerivägen 7	Lerum		2006 2007	–	–	8 400	1 510	–	–	9 910	30 000	50 088B
213 Fanan 39	Pilefeltsgatan 71	Halmstad		2014 1990	–	1 870	–	–	–	–	1 870	3 279	36 366
176 Fogden 4	Laholmsvägen 84	Halmstad		2007 1960/1990	534	1 978	8 609	292	–	530	11 943	25 800	25 118B
177 Fyllinge 20:409	Sadelvägen 5	Halmstad		2011 1992	–	–	–	4 389	–	–	4 389	22 276	17 741B
178 Hönekulla 1:571	Åvägen 1	Härryda		2006 1986/2002	1 650	–	–	2 669	–	–	4 319	6 596	14 919
192 Solsten 1:173	Designvägen 5	Härryda		2014 1999	–	–	6 534	–	–	–	6 534	36 806	34 981
179 Kåbäcken 11:7	Gamla Alingsåsvägen 29	Partille		<1995 1961/1964	–	–	2 200	–	–	–	2 200	5 477	5 611
Summa lager/logistik					72 672		19 294 424 811 152 457		0	4 431		673 665 1 477 928 2 722 993
PROJEKT
24 Arendal 764:394	Sydatlanten 15-17	Göteborg	2005	1990	8 969	–	–	–	–	389	9 358	9 646	57 600T
84 Backa 20:5	Exportgatan 2-8	Göteborg		2007 1989/1999	1 175	–	856	13 869	–	–	15 900	37 965	69 401B
20 Gamlestaden 22:14	Gamlestadsvägen 16	Göteborg		2004 1957	18 361	–	295	432	–	708	19 796	20 313	80 802B
199 Högsbo 20:11	F O Petterssons Gata 9	Göteborg		2013 1969	2 280	–	300	–	–	–	2 580	8 605	12 631B
180 Inom Vallgraven 4:1	Östra Larmgatan 18	Göteborg		<1995 1856/1988	–	–	–	–	–	2 597	2 597	671	26 632
13 Krokslätt 102:2	Eklandagatan 80	Göteborg		2008 1980	–	–	–	–	–	811	811	2 140	574B
2 Kålsered 1:5		Göteborg	2016 –
201 Kärra 78:8	Trankärrsgatan 3B	Göteborg		2013 1962/1982	–	–	2 809	–	–	–	2 809	5 060	10 751B
205 Lindholmen 30:5	Lindholmspiren 7	Göteborg	2014 –		–	–	–	–	–	–	–	3 375	1 518
137 Majorna 163:1	Banehagsliden 2	Göteborg		2006 1949	5 729	–	–	–	–	–	5 729	9 263	18 164B
206 Sörred 7:23	Sörredsvägen	Göteborg	2014 –		–	–	–	–	–	–	–	12 500	4 924B
66 Valsen 2	Svingelvägen 2	Halmstad		2007 1979/2003	2 309	–	–	–	–	–	2 309	7 314	9 739B
221 Balltorp 1:124	Aminogatan 17	Mölndal		2016 2017	–	–	18 000	–	–	–	18 000	35 000	–B
139 Generatorn 1 B	Aminogatan 24	Mölndal		2003 2017	–	–	–	–	–	–	–	8 000	–B
188 Heliumgasen 4	Neongatan 4B	Mölndal	<1995 –		–	–	–	–	–	–	–	4 794	4 314B
54 Sesamfröet 2	Aminogatan 27	Mölndal		2005 1992	4 912	–	700	–	–	–	5 612	11 000	55 400B
Summa projekt					43 735	0	22 960	14 301	0	4 505	85 501	175 646	352 450
OBEBYGGD MARK
183 Annedal 21:9	Haraldsgatan 3	Göteborg	1999 –		–	–	–	–	–	–	–	2 088	–
194 Tingstadsvassen 31:6	Stålverksgatan 11	Göteborg	1997 –		–	–	–	–	–	–	–	2 687	1 611B
185 Högsbo 39:3	Ingela Gathenheilms Gata 8	Göteborg	<1995 –		–	–	–	–	–	–	–	1 720	1 548B
187 Kobbegården 152:1	Industrivägen 4-6	Göteborg	<1995 –		–	–	–	–	–	–	–	25 158	22 600B
– Skällared 3:49	Lysekulevägen	Kungsbacka	<1995 –		–	–	–	–	–	–	–	29 297	1 521B
190 Varla 3:34	Hallabäcksvägen 1	Kungsbacka	2006 –		–	–	–	–	–	–	–	14 356	4 306B
191 Kyllared 1:112	Tvinnaregatan 27	Borås	<1995 –		–	–	–	–	–	–	–	5 118	1 279B
216 Trucken 6	Viaredsvägen 14	Borås	2014 –		–	–	–	–	–	–	–	38 500	5 684B
171 Gjutaren 27	Metallgatan 2-4	Alingsås	<1995 –		–	–	–	–	–	–	–	600	276B
214 Fanborgen 3	Spetsvinkelgatan 8	Halmstad	2014 –		–	–	–	–	–	–	–	1 990	5 600B
214 Fanborgen 4	Spetsvinkelgatan 8	Halmstad	2014 –		–	–	–	–	–	–	–	5 067	–B
214 Fanborgen 3	Spetsvinkelgatan 8	Halmstad	2014 –		–	–	–	–	–	–	–	1 990	5 600B
214 Fanborgen 4	Spetsvinkelgatan 8	Halmstad	2014 –		–	–	–	–	–	–	–	5 067	–
204 Solsten 1:155	Designvägen 1	Härryda	2014 –		–	–	–	–	–	–	–	2 948	1 031
Summa obebyggd mark					0	0	0	0	0	0	0	126 581	44 425
Summa Region Väst					445 375		67 053 489 656 186 069 8 467 20 710					1 217 330 2 365 605 7 433 241

Castellums fastighetsbestånd i Region Väst 2016-12-31 Stadsskogen berg

Kullings-

Kunge-

Tegelbruket

	Antal		Hyresvärde	Hyresvärde	Ekonomisk uthyrnings	Hyres intäkter	Fastighets	Fastighets	Drifts
	fastigheter	Yta tkvm	Mkr	kr/kvm	grad	Mkr	kostnader Mkr	kostnader kr/kvm	överskott Mkr
Kontor/butik
Centrala Göteborg	16	74	181	2 448	96,7%	175	42	565	133
Hisingen	15	81	130	1 614	97,4%	126	25	320	101
Halmstad	9	57	70	1 219	89,2%	62	13	227	49
Högsbo, Sisjön	9	51	53	1 054	85,2%	46	13	240	33
Borås	7	50	56	1 101	90,9%	51	15	295	36
Övriga orter	25	145	161	1 108	93,2%	150	36	253	114
Summa kontor/butik	81	458	651	1 420	93,7%	610	144	315	466
Lager/logistik
Hisingen	36	252	179	710	89,8%	161	34	132	127
Mölndal	21	117	101	866	91,5%	93	20	169	73
Högsbo, Sisjön	19	78	69	884	92,2%	63	12	152	51
Kungsbacka	6	54	45	832	86,3%	39	8	153	31
Borås	6	52	29	563	95,0%	28	6	109	22
Övriga orter	16	121	96	791	90,1%	86	23	195	63
Summa lager/logistik	104	674	519	770	90,5%	470	103	152	367
Summa	185	1 132	1 170	1 033	92,3%	1 080	247	218	833
Uthyrning och fastighetsadministration							75	66	– 75
Summa efter uthyrning och fastighetsadministration							322	284	758
Projekt	16	86	63	–	–	28	15	–	13
Obebyggd mark	11	–	–	–	–	–	–	–	–
Totalt	212	1 218	1 233	–	–	1 108	337	–	771

	2016	2015	2014	2013	2012	2011	2010	2009	2008	2007
Hyresvärde, kr/kvm	1 033	1 021	1 003	993	957	944	935	919	885	856
Ekonomisk uthyrningsgrad	92,3%	92,4%	91,6%	94,1%	93,4%	95,4%	94,1%	94,0%	92,6%	90,8%
Fastighetskostnader, kr/kvm	284	263	254	264	259	257	264	262	228	227
Driftsöverskott, kr/kvm	670	681	665	670	635	644	616	602	591	551
Antal fastigheter	212	212	209	196	194	193	188	190	187	182
Uthyrningsbar yta, tkvm	1 218	1 198	1 157	1 111	1 103	1 085	1 046	1 028	1 017	1 000

180 0 500 m 1000 m 1500 m

Fastighetsrelaterade nycketal

Region Öresund

				Kvadratmeter per lokalslag
	Fastighet	Gatuadress	Kommun	år Omb. år	Kontor	Butiker	Lager		Logistik Bostäder	Övrigt	Totalt	Markyta	Tax.värdeAnm
	KONTOR/BUTIK
	1 Armringen 2	Agnesfridsvägen 190	Malmö	2011 1975	480	3 869	24	494	–	–	4 867	14 925	20 327T
	5 Bältespännet 13	Hornyxeg 12/Amilonsv 3	Malmö	2006 1972/2002	–	1 820	–	–	–	–	1 820	4 402	8 774
	106 Fullriggaren 4	Riggaregatan 51-57	Malmö	2010 2013	4 653	470	16	–	–	230	5 369	1 854	113 800
	8 Gustav Adolf 13	Gustav Adolfs Torg 4	Malmö	2003 1968	8 170	1 721	155	–	–	46	10 092	2 224	174 609
	9 Hälsingland 19	Fosiev 9-19/Finlandsg 1/ Trelleborgsv 12-14	Malmö	<1995 1950/2003	8 232	6 613	–	–	–	–	14 845	26 696	101 600B
	12 Malte 23	Fredriksbergsgatan 16	Malmö	1999 1965	5 214	30	479	643	–	1 182	7 548	2 597	80 800
	124 Mässhallen 2	Hyllie Boulevard 10A-B	Malmö	2016 2016	7 318	–	–	–	–	–	7 318	2 140	30 074
	20 Spännbucklan 16	Agnesfridsvägen 178	Malmö	<1995 1972/2002	–	4 762	–	–	–	–	4 762	15 117	30 000
	16 Norsen 12	Föreningsg. 7-11/Brog. 12	Malmö	<1995 1930/1990	2 446	–	96	54	75	593	3 264	1 296	–
	110 Ringspännet 5	Kantyxegatan 1 A	Malmö	2006 2016	–	–	–	–	–	3 333	3 333	8 200	2 010
	115 Revolversvarven 12	Jägershillgatan 18	Malmö	2012 1987	9 984	–	–	–	–	–	9 984	16 531	62 000
	22 Stenyxan 21	Stenyxegatan 14	Malmö	2007 1992/1999	1 094	–	–	–	–	–	1 094	2 301	5 127
	107 Sändaren 1	Agnesfridsvägen 111	Malmö	2010 2013	12 165	–	1 795	–	–	–	13 960	40 239	96 400T/B
	25 Torshammaren 11	Hornyxegatan 6	Malmö	2011 1984	647	–	–	–	–	–	647	5 034	4 103
	26 Tuborg 1	Kronoborgsv. 5/V Rönneholmsv. 38/ Tuborgs.g 2	Malmö	<1995 1945/1980	6 508	–	445	403	–	37	7 393	4 377	–
	28 Forskaren 2	Emdalavägen 4-18	Lund	1999 2001	19 176	–	–	–	–	1 813	20 989	16 211	321 000
	29 Forskaren 2:2	Emdalavägen 4-10	Lund	1999 2008	8 591	–	–	–	–	760	9 351	9 136	160 500
	105 Forskaren 2:3	Scheelevägen	Lund	1999 2012	7 528	–	–	–	–	1 638	9 166	9 136	160 500
	30 Jöns Petter Borg 9	Landerigränden 23	Lund	1999 1990	4 059	–	7 287	–	–	–	11 346	24 502	47 451B
	31 Kvartsen 2	Ski§ervägen 15-19	Lund	<1995 1991	639	–	999	–	–	–	1 638	4 512	12 217
	31 Kvartsen 2:2	Ski§ervägen 15	Lund	<1995 1991/2013	–	–	2 300	–	–	300	2 600	5 031	12 839
	32 Reuterdahl 15	Scheelevägen 16/Neversv.	Lund	1997 1990	2 812	–	–	–	–	310	3 122	4 478	24 055
	33 Reuterdahl 15:2	Scheelevägen 16	Lund	2006 1990	4 854	–	791	–	–	–	5 645	12 077	56 482
	34 Rudebok 2	Rudeboksvägen 3	Lund	2004 1985/2004	4 697	–	–	–	–	–	4 697	14 781	20 934
	37 St Clemens 22	Stortorget 6-8	Lund	<1995 1832/1981	1 160	1 423	128	–	574	–	3 285	2 769	71 305
	38 St Clemens 27	Stortorget 4/Grönegatan	Lund	<1995 1846/1999	–	2 344	–	–	–	–	2 344	1 114	41 400
	39 Stockholmsledet 8	Scheelevägen 30-32	Lund	<1995 1991	10 791	–	1 153	–	–	30	11 974	14 440	126 000
	117 Grusbacken 3	Mogatan 14	Helsingborg	2012 2013	2 488	–	–	–	–	–	2 488	9 909	17 572
	118 Grusgången 2	Pinnmogatan 1	Helsingborg	2014 1991/2001	1 582	–	1 184	–	–	–	2 766	6 833	11 353
	43 Kavalleristen 9	Berga Allé 1-3	Helsingborg	1997 1920/1993	11 572	–	103	–	–	718	12 393	27 223	80 968B
	44 Kroksabeln 18	Florettgatan 12	Helsingborg	2004 1988	2 902	–	435	–	–	178	3 515	4 809	21 280
	45 Kulan 3	Garnisonsgatan 5	Helsingborg	2002 1996/2005	–	–	12 730	–	–	–	12 730	18 567	43 400
	46 Musköten 5	Bergavägen 8	Helsingborg	<1995 1970/1985	1 619	725	1 535	–	–	–	3 879	4 000	11 482

		Förvärvs- Bygg/ Kvadratmeter per lokalslag
Fastighet	Gatuadress	Kommun	år Omb. år	Kontor	Butiker	Lager	Logistik Bostäder		Övrigt	Totalt	Markyta	Tax.värdeAnm
47 Pilbågen 6	Garnisonsgatan 6	Helsingborg	2000 1977	–	4 525	814	–	–	–	5 339	11 400	18 873B
48 Pilbågen 6:2	Garnisonsgatan 10	Helsingborg	2004 1980	4 955	4 628	1 541	–	–	556	11 680	16 000	56 583
49 Rustningen 1	Rundgången 26-32	Helsingborg	<1995 1989	7 820	2 597	712	–	–	–	11 129	15 000	71 509
– Snårskogen 1	Kanongatan 155-159	Helsingborg	<1995 1991	2 345	4 513	1 770	–	–	–	8 628	27 824	47 817
51 Spjutet 2	Garnisonsgatan 14	Helsingborg	2008 1970/2003	1 412	5 169	–	–	–	162	6 743	15 287	40 400
52 Studsaren 4	Bergavägen 21	Helsingborg	<1995 2006	–	–	2 170	–	–	–	2 170	7 200	9 407B
54 Vikingen 6	Mariag. 10/S Kyrkog. 11	Helsingborg	<1995 1878/1984	535	159	–	–	–	–	694	275	7 040
55 Vikingen 12	L Strandg. 7/S Kyrkog. 7	Helsingborg	<1995 1912/1988	625	–	–	–	–	600	1 225	414	15 940
10 Bollbro 15	Gasverksg. 15-17, Carl Krooks Gata 17Helsingborg		2016 1970	7 748	1 977	60	–	–	–	9 785	3 146	–
13 Danmark 27	Södergatan 43, Nedre Nytorgsg. 13	Helsingborg	2016 1970	2 506	872	450	–	–	–	3 828	836	31 000
14 Danmark 31	Hantverkareg. 10-12, Nedre Nytorgsg. 15	Helsingborg	2016 1972	2 210	–	–	–	326	–	2 536	1 282	28 207
15 Delfinen 15	Kullagatan 29, Norra Strandg. 32	Helsingborg	2016 1962	1 074	782	–	–	–	394	2 250	787	21 910
17 Erik Dahlberg 5, 9	Kolmätaregr 7-11, Norra Strandg 20, Kullag 17	Helsingborg	2016 1929/1989	1 324	754	–	–	42	–	2 120	943	35 015
18 Färjan 4	Drottningg. 20-22, Hästmöllegrän den	Helsingborg	2016 1932	3 346	696	–	–	–	427	4 469	772	44 400
19 Högkvarteret 1	Berga Allé 25	Helsingborg	2016 2007	22 164	–	–	–	–	–	22 164	17 766	172 800
23 Högkvarteret 2	Berga Allé 21	Helsingborg	2016 2011	18 454	–	–	–	–	–	18 454	6 999	–
24 Högvakten 6	Stortorget 2	Helsingborg	2016 1968	3 471	–	–	–	–	–	3 471	617	48 600
27 Karl XV 9	Drottningg. 1-3, Hamntorget 3, Badhusgatan 4	Helsingborg	2016 1929	11 007	1 612	–	–	1 127	–	13 746	4 936	132 669
40 Kolonien 28	Carl Krooks Gata 30-32, Wetter lingsg 2-4	Helsingborg	2016 1988	3 089	3 526	–	–	2 687	–	9 302	3 551	115 000
41 Kärnan Mellersta 9	Billeplatsen 1, Södra Storgatan 3-5	Helsingborg	2016 1790/1929	2 956	920	48	–	–	–	3 924	3 013	45 400
65 Rådhuset 5	Drottningg. 14, Hästmöllegränden 1-3 Helsingborg		2016 1976	5 700	3 055	153	–	629	136	9 673	2 711	119 770
68 Telegrafen 9	Järnvägsg. 3-5, Södra Kyrkog. 1-3	Helsingborg	2016 1896/1974	8 074	2 913	–	–	381	–	11 368	4 053	119 614
70 Havneholmen Atrium Havneholmen 27-29		Köpenhamn	2016 2008	12 445	–	–	–	–	168	12 613	7 118	334 833
75 Havneholmen Tower	Havneholmen 23-25	Köpenhamn	2016 2010	18 619	–	–	–	–	46	18 665	11 882	561 348
77 Kongens Enghave	Stöberigade 12-14	Köpenhamn	2016 2004	10 301	–	–	–	–	–	10 301	9 283	291 296
78 Norrevold Kvarter	Nansensgade 19	Köpenhamn	2016 1970/2014	11 774	421	–	–	–	–	12 195	3 320	295 666
81 Sundby Overdrev	Kay Fiskers Plads 9-11	Köpenhamn	2016 2002	29 976	–	–	–	–	–	29 976	6 854	862 515
82 Udenbys Vester kvarter 1	Kalvebod Brygge 39-41	Köpenhamn	2016 1999	7 204	–	–	–	–	–	7 204	5 115	268 351
84 Udenbys Vester kvarter 2	Kalvebod Brygge 43, Kalvebodbryg ge 45	Köpenhamn	2016 2001	16 833	–	–	–	–	–	16 833	10 179	543 981
57 Abildager 26	Abildager 26	Brøndby	2011 1995	1 745	–	1 840	–	–	–	3 585	14 012	32 798

			Förvärvs- Bygg/				Kvadratmeter per lokalslag
Fastighet	Gatuadress	Kommun	år Omb. år	Kontor	Butiker	Lager	Logistik Bostäder		Övrigt	Totalt	Markyta	Tax.värdeAnm
60 Vibeholms Allé 15	Vibeholms Allé 15	Brøndby	2011 1961/2007	2 433	–	–	–	–	747	3 180	3 695	45 991
122 Park Allé 373	Park Allé 373	Brøndby	2015 1969	3 855	–	7 309	–	336	1 285	12 785	33 199	89 405B
58 Hovedvejen 1-7	Hovedvejen 1-7	Glostrup	2011 2007	3 797	303	–	–	–	2 933	7 033	3 796	127 357
121 Generatorvej 6-8	Generatorvej 6-8/Dynamovej 11	Söborg	2015 1970	14 623	–	7 690	–	–	2 496	24 809	25 110	211 480B
123 Roholmsvej 19-21	Roholmsvej 19-21/Stensmosevej 15 Albertslund		2015 1991/2004	8 004	–	5 510	–	–	485	13 999	23 571	186 710
59 Roskildevej 22	Roskildevej 22	Albertslund	2011 1970/1994	4 100	–	2 114	–	–	2 269	8 483	26 396	60 206
120 Marielundvej 10	Marielundvej 10	Herlev	2014 1998	1 734	–	645	–	–	182	2 561	5 517	29 682
61 Transformervej 14-16	Transformervej 14-16	Herlev	2012 1972/1989	3 846	–	1 213	–	–	840	5 899	6 000	53 689
Summa kontor/butik				413 484	63 199	65 694	1 594		6 177 24 894	575 042		677 320 7 147 625
LAGER/LOGISTIK
62 Benkammen 6	Skogholmsgatan 5	Malmö	2005 1994	–	–	12 997	–	–	–	12 997	30 100	54 705B
63 Bjurö 12	Flintränneg. 21/Bjurög.	Malmö	<1995 1960/1974	3 379	–	10 435	8 800	–	390	23 004	35 500	81 592T
66 Dubbelknappen 17	Risyxegatan 6	Malmö	1998 1989	–	–	2 450	–	–	–	2 450	8 472	10 659B
67 Finngrundet 1	Blidögatan 30	Malmö	1998 1966	–	–	7 490	–	–	–	7 490	10 000	20 008T
69 Gulsippan 1	Källvattengatan 5	Malmö	2001 1988	3 077	–	10 916	–	–	–	13 993	38 450	67 687B
71 Hamnen 22:27	Mercurigatan 3	Malmö	<1995 1952/1976	–	–	–	–	–	–	–	545	299T
2 Hamnen 22:28	Carlsgatan 16	Malmö	2016 1945	–	–	–	–	–	2 800	2 800	2 213	2 130
4 Hamnen 22:31	Carlsgatan 22	Malmö	2016 1932	–	–	1 663	–	–	644	2 307	2 211	2 331B
72 Holkyxan 5	Bronsyxegatan 11	Malmö	<1995 1977/2000	–	–	6 510	–	–	–	6 510	13 035	22 179T
73 Kalkgrundet 5	Borrgatan 15/Koksg 1-3/Väderög.2	Malmö	<1995 1935/1985	669	–	6 734	–	–	–	7 403	14 274	23 029T
76 Långdansen 1	Sångleksgatan 9	Malmö	<1995 1980	–	–	1 200	–	–	–	1 200	10 042	8 903
79 Revolversvarven 9	Jägershillgatan 16	Malmö	1997 1985	–	–	3 900	–	–	–	3 900	10 932	19 300T
114 Revolversvarven 10	Jägershillgatan 14	Malmö	2012 1988	–	–	3 600	–	–	–	3 600	15 570	30 551
80 Ringspännet 1	Kantyxeg. 5/Knackstensgatan 1	Malmö	2002 2002	–	–	6 700	–	–	–	6 700	15 730	27 547
83 Tistlarna 9	Styrsögatan 4/Väderög./Kocksg.	Malmö	2000 1991	1 476	–	14 025	–	–	–	15 501	31 020	52 413T/B
86 Akvamarinen 1	Diabasgatan 1	Helsingborg	2000 2007	–	–	4 713	–	–	–	4 713	10 001	25 432
87 Bergakungen 1	Måndagsgatan 6	Helsingborg	<1995 1990	478	–	2 465	–	–	–	2 943	6 799	11 872
88 Dolken 4	Mörsaregatan 16	Helsingborg	2004 1970/1985	410	–	2 586	–	–	–	2 996	8 240	9 187
89 Grusbacken 2	Makadamgatan 15	Helsingborg	2005 2005	–	–	–	13 300	–	–	13 300	27 950	62 480
90 Grusbädden 2	Mogatan 2-6	Helsingborg	<1995 1989	1 550	–	7 824	–	–	30	9 404	28 486	41 242
91 Grusbädden 3	Makadamgatan 16	Helsingborg	2007 2007/2010	–	–	–	13 705	–	–	13 705	29 334	62 400
92 Grusplanen 3	Makadamgatan 19-21	Helsingborg	2005 1990	–	–	2 735	–	–	–	2 735	7 292	10 993
93 Hyveljärnet 3	Lastgatan 9	Helsingborg	<1995 1990	–	–	2 276	–	–	–	2 276	6 014	9 597
117 Kniven 7	Florettgatan 9	Helsingborg	2014 1979	3 015	–	–	–	–	–	3 015	5 084	11 095
113 Kulan 3:2	Garnisionsgatan 5	Helsingborg	2010 2014	–	–	9 689	–	–	–	9 689	35 933	60 200
94 Mimer 12	S Tvärgången 3	Helsingborg	<1995 1960	–	–	34	–	–	3 733	3 767	11 721	–B
95 Nide 2	Rundgången 10	Helsingborg	<1995 1955/1985	1 824	425	3 703	754	–	–	6 706	17 285	21 966
96 Topasen 1	Andesitgatan 8	Helsingborg	2003 1989	–	–	–	8 558	–	–	8 558	33 786	44 821B
97 Värjan 3	Garnisonsgatan 9	Helsingborg	2002 1969	301	695	3 485	–	–	–	4 481	17 923	18 015B
6 Lerstenen 1	Kalkstensvägen 12	Lund	2016 2004/2005	497	–	1 202	–	–	–	1 699	3 698	10 589
7 Lerstenen 2	Kalkstensvägen 14	Lund	2016 2008	–	–	1 950	–	–	–	1 950	4 000	9 735
99 Råbyholm 5	Landerigränden 2-4/Borgs väg 9	Lund	1999 1984	2 828	–	7 581	–	–	–	10 409	23 825	60 507
104 Helgeshöj Allé 38	Helgeshöj Allé 38	Taastrup	2012 1991	6 509	–	10 549	–	–	–	17 058	108 180	163 381B
95 Nide 2	Rundgången 10	Helsingborg	<1995 1955/1985	1 824	–	3 703	1 179	–	–	6 706	17 285	21 966
96 Topasen 1	Andesitgatan 8	Helsingborg	2003 1989	–	–	–	8 558	–	–	8 558	33 786	44 821B
97 Värjan 3	Garnisonsgatan 9	Helsingborg	2002 1969	301	695	3 485	–	–	–	4 481	17 923	15 938B
98 Annedal 9	Annedalsvägen 2	Lund	<1995 1990	–	–	1 296	–	–	–	1 296	4 527	6 119
99 Råbyholm 5	Landerigränden 2-4/ Borgs väg 9	Lund	1999 1984	2 501	–	7 908	–	–	–	10 409	23 825	62 679
101 Välten 4	Traktorvägen 8	Lund	2003 2003	–	–	3 100	–	–	–	3 100	8 003	18 870
102 Välten 5	Traktorvägen 10	Lund	2003 1974/1995	–	–	3 645	–	–	–	3 645	8 381	12 120
103 Årdret 12	Höstbruksvägen 14	Lund	<1995 1990	–	–	2 049	–	–	–	2 049	6 206	7 890
104 Helgeshöj Allé 38	Helgeshöj Allé 38	Taastrup	2012 1991	6 509	–	10 503	–	–	–	17 012	108 180	163 381B
Summa lager/logistik				26 013		1 120 149 412	45 117	0	7 597	229 259	623 645 1 056 845
OBEBYGGD MARK
116 Krukskärvan 6	Flintyxegatan 6	Malmö	2012 –	–	–	–	–	–	–	–	18 086	9 800T/B
109 Moränen 1 & 2	Borrgatan 1	Malmö	<1995 –	–	–	–	–	–	–	–	11 289	6 208B
112 Höjdpunkten 2	Östra Torn 27:2	Lund	2001 –	–	–	–	–	–	–	–	15 079	4 385B
Summa obebyggd mark				0	0	0	0	0	0	0	44 454	20 393

Summa Region Öresund 439 497 64 319 215 106 46 711 6 177 32 491 804 301 1 345 419 8 224 862

Brø ndby Strand

Avedø re Holme

Alnarp

Å KARP

Ø R E SU N D

Amager Strand

Kastrup

Store Magleby

Sydstranden

Dragø r

S A L T H O L M

P E B E R H O L M

0 1500 m 3 000 m 4 500 m

Sø vang

Ullerup

Viberup

Kongelunden

Tø mmerup

A M A G E R

E6

E20

LOMMA

Greve

Mosede Strand

Mosede

Tune

Flø ng

Veksø

Hedehusene

Greve Strand

K Ø G E B U G T

Ishø j

Ishø j Strand

Vallensbæ k Strand

Hundige

Castellums fastighetsbestånd i Region Öresund 2016-12-31

					Ekonomisk	Hyres	Fastig	Fastighets	Drifts
	Antal fastigheter	Yta tkvm	Hyresvärde Mkr	Hyresvärde kr/kvm	uthyrnings grad	intäkter Mkr	hets-kostnader Mkr	kostnader kr/kvm	överskott Mkr
Kontor/butik
Köpenhamn	16	190	438	2 303	85,8%	376	103	542	273
Helsingborg	28	203	323	1 595	91,5%	295	67	331	228
Malmö	15	96	162	1 683	89,9%	146	37	381	109
Lund	12	86	146	1 693	85,9%	125	25	293	100
Summa kontor/butik	71	575	1 069	1 858	88,2%	942	232	403	710
Lager/logistik
Köpenhamn	1	17	17	973	100,5%	17	6	306	11
Helsingborg	14	88	68	776	81,6%	56	11	129	45
Malmö	15	109	71	644	81,9%	58	18	164	40
Lund	3	14	13	921	78,9%	10	1	120	9
Summa lager/logistik	33	228	169	737	83,4%	141	36	159	105
Summa	104	803	1 238	1 539	87,5%	1 083	268	334	815
Uthyrning och fastighetsadministration							87	108	– 87
Summa efter uthyrning och fastighetsadministration							355	442	728
Obebyggd mark	3	–	–	–	–	–	–	–	–
Totalt	107	803	1 238	–	–	1 083	355	–	728

Fastighetsrelaterade nycketal

	2016	2015	2014	2013	2012	2011	2010	2009	2008	2007
Hyresvärde, kr/kvm	1 539	1 089	1 078	1 121	1 107	1 065	1 060	1 063	989	971
Ekonomisk uthyrningsgrad	87,5%	85,4%	85,3%	85,0%	84,5%	85,2%	86,6%	86,5%	88,1%	87,7%
Fastighetskostnader, kr/kvm	442	348	345	354	331	304	315	320	278	271
Driftsöverskott, kr/kvm	905	583	575	599	605	603	604	601	593	581
Antal fastigheter	107	113	111	117	117	109	101	100	100	97
Uthyrningsbar yta, tkvm	803	696	646	737	726	678	646	620	621	602

Fastighetsvärde per kategori Fastighetsvärde per område

Region Stockholm

			Förvärvs- Bygg/				Kvadratmeter per lokalslag
Fastighet	Gatuadress	Kommun	år Omb. år	Kontor	Butiker	Lager	Logistik Bostäder		Övrigt	Totalt	Markyta	Tax.värdeAnm
KONTOR/BUTIK
2 Betongblandaren 3	Gårdsfogdevägen 16	Stockholm	2001 1971	2 925	2 782	695	–	–	–	6 402	2 722	46 200
3 Betongblandaren 10	Archimedesv 1-3/Gårdsfogdev 8-10 Stockholm		2005 1975/1996	1 675	10 437	2 222	–	–	–	14 334	15 170	131 000
4 Betongblandaren 12	Gårdsfogdevägen 18 B	Stockholm	1998 1972	7 030	–	412	–	–	1	7 443	3 679	60 638
5 Betongblandaren 13	Adol°ergsvägen 15, 25-31	Stockholm	<1995 1989	7 317	2 475	1 158	–	–	7	10 957	7 690	82 600
6 Domnarvet 18	Fagerstagatan 11-13	Stockholm	2012 1991	5 523	103	–	–	–	–	5 626	6 640	–T
7 Domnarvet 36	Fagerstagatan 15	Stockholm	2012 1991	3 473	–	340	–	–	–	3 813	3 071	25 400T
27 Domnarvet 39	Gunnebogatan 24-26	Stockholm	<1995 1989	1 271	–	1 386	–	–	–	2 657	1 940	17 646T
8 Fredsfors 14	Karlsbodavägen 39-41	Stockholm	<1995 1960	11 184	–	6 949	–	–	1 443	19 576	7 073	115 971
9 Lisenen 2	Hässelby Torg 1	Stockholm	2011 1982/1995	2 299	–	–	–	–	–	2 299	1 104	–T
10 Vallonsmidet 8	Gårdsfogdevägen 1-7	Stockholm	<1995 1963/1992	13 469	2 765	6 726	–	–	28	22 988	29 425	171 400T
18 Getholmen 2	Måsholmstorget 1-13	Stockholm	<1995 1990	5 367	–	354	–	–	–	5 721	3 195	48 400T
19 Hästholmen 2	Ekholmsvägen 23	Stockholm	<1995 1985	1 220	–	–	–	–	–	1 220	1 839	8 878T
22 Tjurhornet 15	Huddingevägen 103-109	Stockholm	<1995 1986	18 623	575	4 150	–	–	12	23 360	13 314	266 561T
12 Hornsberg 10	Lindhagensgatan 133	Stockholm	2015 1985	9 963	390	888	3 840	–	10	15 091	4 578	255 982T
23 Mandelblomman 15	Avestag 29/Kronofogdev 56	Stockholm	<1995 1950/1990	3 321	–	294	–	–	6	3 621	4 364	21 261
	24 Drevern 1 & Dvärgsp. 1 Gråhundsvägen 82-84	Stockholm	<1995 1970/1995	1 215	2 745	–	–	–	19	3 979	5 729	28 800T
25 Getholmen 1	Ekholmsvägen 32-36	Stockholm	1998 1982	5 854	–	2 250	–	–	–	8 104	4 717	62 800T
15 Marievik 27	Årstaängsvägen 17-19	Stockholm	2015 1956	10 251	1 175	40	–	–	–	11 466	2 747	222 000B
16 Marievik 30	Årstaängsvägen 17-19	Stockholm	2015 –	–	–	22	–	–	1 599	1 621	1 883	11 400
109 Rosteriet 5	Lövholmsv. 9, Trekantsv. 9	Stockholm	2012 1956	3 270	–	–	–	–	–	3 270	2 390	46 200T
20 Klassföreståndaren 3	Torsgatan 11,13, Lilla Bantorget 15	Stockholm	2016 2008	13 393	–	–	–	–	–	13 393	3 389	699 000
21 Läkaren 10	Torsgatan 12-14, Kammakarg 74, Dalag 7	Stockholm	2016 1989	33 893	1 680	–	–	613	2 827	39 013		8 920 1 108 200
14 Stora Frösunda 3	Frösundaleden 2	Solna	2016 2009	28 595	1 000	–	–	–	–	29 595	9 946	659 000
28 Gräslöken 1	Anderstorpsvägen 20-26	Solna	2006 1976	6 142	681	233	–	–	–	7 056	1 288	73 400T
30 Yrket 4	Smidesvägen 10-12	Solna	2006 1982/1984	9 544	–	973	–	–	329	10 846	8 774	128 000B
29 Råsten 4	Råstensg 1/Stureg 10	Sundbyberg	2007 1929/2001	2 700	–	–	–	–	–	2 700	1 111	40 600T
31 Ekplantan 4	Djupdalsvägen 1-7	Sollentuna	1996 1990	8 216	1 458	135	–	–	150	9 959	8 595	66 100T
32 Ekstubben 21 & 23	Djupdalsvägen 10-22, 30-32	Sollentuna	1999 1989	6 076	–	212	–	–	110	6 398	3 069	50 058
33 Ekstubben 25	Djupdalsvägen 24-26	Sollentuna	2011 1987/1988	1 050	–	–	–	–	–	1 050	534	–
37 Altartorpet 22	Jägerhorns Väg 6	Huddinge	1996 1986	810	1 267	630	–	–	–	2 707	5 766	36 600T
38 Altartorpet 23	Jägerhorns Väg 8	Huddinge	1996 1987	1 736	2 471	–	–	–	–	4 207	5 755	60 000T
39 Arrendatorn 15	Jägerhorns Väg 3-5	Huddinge	2001 1987	490	625	210	–	–	–	1 325	2 422	10 700
40 Arrendatorn 16	Jägerhorns Väg 1	Huddinge	<1995 1987	628	747	130	–	–	–	1 505	2 803	12 786
116 Myren 9	Smista Allé	Huddinge	2011 2015	–	589	–	–	–	–	589	12 035	5 112
43 Riggen 2	Botkyrkavägen 4	Huddinge	2012 1991	5 039	–	435	–	–	32	5 506	5 901	38 000T
113 Spejaren 3	Smista Allé	Huddinge	1997 2014	–	–	–	6 793	–	–	6 793	5 349	38 670
44 Varpen 8	Smista Allé 32	Huddinge	1997 2010	–	–	–	1 390	–	–	1 390	3 100	10 946
35 Varpen 10	Smista Allé 36	Huddinge	2011 2016	–	–	–	2 520	–	–	2 520	5 715	7 840
42 Varpen 11	Smista Allé 36	Huddinge	1997 2009	–	–	–	11 950	–	–	11 950	6 082	60 200
45 Visiret 2 A	Smista Allé 44	Huddinge	2004 2004	–	–	–	2 690	–	–	2 690	4 890	18 265T
115 Visiret 2 D	Smista Allé	Huddinge	1997 2013	–	–	–	–	–	12 357	12 357	5 000	33 035T
47 Visiret 2 F	Smista Allé 38-50	Huddinge	1997 2009	–	–	–	4 895	–	–	4 895	8 241	32 600T
46 Visiret 3	Smista Allé 42	Huddinge	1997 2006	–	–	–	7 500	–	–	7 500	3 122	50 600T
50 Veddesta 2:22	Nettovägen 7	Järfälla	<1995 1965/1975	508	–	–	–	–	–	508	1 782	2 973
52 Veddesta 2:58	Fakturavägen 5	Järfälla	2007 1985/1995	980	–	–	–	–	–	980	2 452	6 666
53 Veddesta 2:66	Girovägen 13	Järfälla	2010 1989	3 151	–	250	–	–	8	3 409	7 422	23 000
54 Sicklaön 393:4	Vikdalsvägen 50	Nacka	<1995 1990	3 485	–	549	–	–	–	4 034	10 819	43 382
Summa kontor/butik				241 686	33 965	31 643	41 578		613 18 938	368 423		267 552 4 938 870
LAGER/LOGISTIK
56 Charkuteristen 5	Hallvägen 21	Stockholm	2001 1955	1 520	–	5 524	–	–	–	7 044	4 213	11 348 T
57 Charkuteristen 6	Slakthusgatan 20	Stockholm	2001 1955	–	1 066	1 222	180	–	–	2 468	1 665	8 034 T
58 Charkuteristen 8	Slakthusgatan 22	Stockholm	2001 1968	548	–	4 667	–	–	–	5 215	2 582	16 793 T
60 Sandhagen 6	Slakthusgatan 9	Stockholm	2001 1967	1 531	–	2 659	–	–	–	4 190	1 728	15 464 T
61 Domnarvet 4	Domnarvsgatan 27-29	Stockholm	<1995 1987	1 486	–	5 829	–	–	436	7 751	8 605	37 200 T
62 Domnarvet 27	Fagerstagatan 19 B	Stockholm	<1995 1982	–	–	–	1 970	–	–	1 970	4 337	11 665 T
63 Domnarvet 28	Fagerstagatan 19 C	Stockholm	2010 1986	–	–	–	3 720	–	–	3 720	7 272	20 064 T
64 Mandelblomman 16	Kronofogdevägen 62	Stockholm	2007 1974	710	–	2 239	1 055	–	–	4 004	4 125	15 650
65 Stensätra 7	Strömsätravägen 16	Stockholm	1999 1974	–	–	5 288	–	–	–	5 288	10 212	24 292 T
66 Dagskiftet 4	Elektravägen 10	Stockholm	2007 1945	358	–	1 352	–	–	–	1 710	1 892	7 871 T
67 Elektra 3	Västbergavägen 25	Stockholm	<1995 1946	1 119	280	6 654	–	–	–	8 053	10 106	39 962
68 Godståget 1	Transportvägen 7-9	Stockholm	<1995 1985	1 819	–	11 211	70	–	5	13 105	31 392	107 976 T
69 Furudal 4	Fagerstagatan 10	Stockholm	2010 2008	–	–	–	1 237	–	–	1 237	2 051	9 506 T
70 Lagerhallen 2	Brunnbyvägen 2-4/Partihandlar vägen 27-45	Stockholm	2004 1975	2 842	–	7 200	–	–	3 519	13 561	9 512	57 200 T

Sig tunafjärden

			Förvärvs- Bygg/		Kvadratmeter per lokalslag
Fastighet	Gatuadress	Kommun	år Omb. år	Kontor	Butiker	Lager		Logistik Bostäder	Övrigt	Totalt	Markyta	Tax.värdeAnm
71 Ostmästaren 2	Ostmästargränd 4	Stockholm	2012 1980	–	–	–	3 292	–	–	3 292	5 915	22 000 T
72 Torngluggen 1	Bällstavägen 159/Tornväktargränd 1-9Stockholm		<1995 1963/1983	–	–	1 900	–	–	–	1 900	3 898	9 551 T
73 Tornluckan 1	Tornväktargränd 6	Stockholm	<1995 1960	–	–	810	–	–	–	810	927	3 144 T
74 Vagnhallen 19	Jämtlandsgatan 131	Stockholm	2006 1963/1974	–	–	–	5 544	–	–	5 544	5 177	22 371 T
108 Elementet 3	Bäckvägen 20	Sollentuna	2012 1963	722	–	1 222	799	–	–	2 743	2 624	13 769
76 Elementet 4	Bäckvägen 18	Sollentuna	<1995 1960	1 084	245	9 814	–	–	–	11 143	18 469	56 325
77 Revisorn 4	Bergkällavägen 33	Sollentuna	2011 1988	–	–	–	2 635	–	–	2 635	6 915	17 955
78 Tidskriften 2	Kuskvägen 2	Sollentuna	1997 1976	1 235	2 894	5 673	–	–	–	9 802	18 203	64 341
79 Rosersberg 2:21-22	Rosersbergsvägen 43-45	Sigtuna	1996 1990	–	–	2 121	–	–	5	2 126	5 240	12 047
81 Rosersberg 11:34	Tallbacksgatan 14	Sigtuna	1996 1987/1990	464	–	35 903	–	–	–	36 367	92 299	189 828
114 Rosersberg 11:94	Skansvägen 25	Sigtuna	2014 2008	–	–	9 353	–	–	–	9 353	19 971	61 400
83 Bredgården 1:7	Jättevägen 4	Järfälla	2010 1978	111	294	–	3 087	–	400	3 892	9 213	14 000
102 Veddesta 1:9	Fakturavägen 2	Järfälla	2007 1965	–	–	286	1 918	–	–	2 204	3 731	19 131
84 Veddesta 2:17	Nettovägen 9	Järfälla	2006 1968	–	–	1 338	–	–	–	1 338	5 350	7 527
85 Veddesta 2:19	Girovägen 9	Järfälla	<1995 1964	–	–	2 556	–	–	–	2 556	10 000	16 067
86 Veddesta 2:21	Nettovägen 5	Järfälla	<1995 1965/1988	460	–	1 495	–	–	–	1 955	5 000	9 705
87 Veddesta 2:26	Nettovägen 11	Järfälla	<1995 1968	465	190	2 288	–	–	–	2 943	7 000	15 224
88 Veddesta 2:49	Girov 11	Järfälla	2010 1981	–	–	1 465	2 379	–	–	3 844	9 250	22 281 T
89 Veddesta 2:50	Kontov 7/Veddestav 23-25	Järfälla	<1995 1964	1 339	–	2 884	565	–	–	4 788	21 889	32 164 B
90 Veddesta 2:60	Fakturavägen 4	Järfälla	2007 1987	175	–	155	644	–	–	974	1 099	4 561 T
91 Veddesta 2:68	Fakturavägen 6	Järfälla	2012 1990	210	–	–	2 658	–	–	2 868	2 801	13 136
92 Veddesta 2:77	Fakturavägen 1-3	Järfälla	2007 1994/1997	1 000	–	6 339	–	–	–	7 339	14 857	36 440
106 Elektronen 1	Hovslagarevägen 5	Sollentuna	2012 1957/1987	261	–	–	2 112	–	–	2 373	3 639	11 278
107 Elektronen 4	Hovslagarevägen 3A-B	Sollentuna	2012 1958/1992	855	–	1 267	1 710	–	–	3 832	5 273	19 255
34 Ringpärmen 3	Bergskällavägen 30	Sollentuna	2005 1986	452	–	2 539	997	–	240	4 228	7 918	23 091
41 Ellipsen 3	Ellipsvägen 11	Huddinge	2001 1993	2 319	–	1 139	–	–	–	3 458	3 904	16 828
13 Dumpern 7	Speditionsvägen 36	Huddinge	2014 2009	–	–	6 792	–	–	–	6 792	12 035	36 605
112 Palissaden 4	Smista Allé 30	Huddinge	1997 2013	–	–	–	2 198	–	–	2 198	3 285	17 885
97 Slipstenen 1	Fräsarv. 19/Slipstensv. 4-8	Huddinge	2012 2006	–	2 808	–	–	–	–	2 808	11 442	17 569
93 Skälby 2:9	Instrumentvägen 2	Uppl-Väsby	2010 1984	697	–	–	2 486	–	–	3 183	7 720	19 997 T
94 Hantverkaren 2	Hantverkarvägen 9	Botkyrka	<1995 1976/1979	–	–	–	5 850	–	–	5 850	11 672	24 497 T
95 Kumla Hage 3	Kumla Gårdsväg 24 A-B	Botkyrka	<1995 1985	–	–	1 889	–	–	–	1 889	3 959	8 370
96 Kumla Hage 13	Kumla Gårdsväg 24 C	Botkyrka	<1995 1990	–	–	1 630	–	–	–	1 630	3 258	8 151
98 Saltmossen 3	Kumla Gårdsväg 21	Botkyrka	<1995 1983/1986	–	–	24 640	2 453	–	–	27 093	57 214	151 801
110 Segersby 1	Kumla Gårdsväg 10	Botkyrka	2012 1976	325	–	3 384	8 310	–	–	12 019	24 104	45 304
– Åby 1:223	Cementvägen 7	Haninge	2011 2013	–	–	–	6 633	–	–	6 633	10 209	40 600
– Skarpnäs 5:10	Skarpövägen 14	Nacka	2010 2008	2 301	–	2 131	1 274	–	120	5 826	7 491	31 349
Summa lager/logistik				26 408		7 777 184 858	65 776	0		4 725 289 544	542 643 1 518 572
PROJEKT
1 Archimedes 1	Gårdsfogdevägen 2-6	Stockholm	1996 1979	11 328	2 144	4 345	310	–	–	18 127	13 663	79 792B
36 Varpen 11, Projekt	Smista Allé 36	Huddinge	2011 –	–	–	–	7 060	–	–	7 060	6 900	10 080
48 Visiret 3, Projekt	Smista Allé	Huddinge	2011 –	–	–	–	2 082	–	–	2 082	13 747	5 200
49 Visiret 4	Smista Allé	Huddinge	2011 –	–	–	–	–	–	–	–	2 566	4 310
14 Kranbilen 2	Lyftkransvägen 11	Huddinge	2015 –	–	–	–	–	–	–	–	17 066	11 000
26 Spejaren 5	Smista Allé	Huddinge	1997 –	–	–	–	–	–	–	–	6 809	–
11 Bangården 4	Huvudstagatan 5	Solna	2015 1968	4 970	–	–	300	–	–	5 270	1 977	45 667T
Summa projekt				16 298	2 144	4 345	9 752	0	0	32 539	62 728	156 049
OBEBYGGD MARK
104 Smista Park	Smista Allé	Huddinge	2011 –	–	–	–	–	–	–	–	30 955	–
17 Spejaren 4	Smista Allé	Huddinge	2011 –	–	–	–	–	–	–	–	16 376	31 700B
42 Rosersberg 11:130	Metallvägen	Sigtuna	2015 –	–	–	–	–	–	–	–	23 315	20 800B
59 Linde Torp 8	Bolidenvägen 8-10	Stockholm	<1995 –	–	–	–	–	–	–	–	5 537	4 850B
103 Vallonsmidet 11	Gårdsfogdevägen 1-7	Stockholm	<1995 –	–	–	–	–	–	–	–	–	8 200B
111 Örnäs 1:17		Upplands Bro	2016 –	–	–	–	–	–	–	–	132 165	–B
Summa obebyggd mark				0	0	0	0	0	0	0	208 348	65 550
Summa Region Stockholm				284 392		43 886 220 846 117 106				613 23 663 690 506	1 081 271 6 679 041

Castellums fastighetsbestånd i Region Stockholm 2016-12-31

	Antal fastigheter	Yta tkvm	Hyresvärde Mkr	Hyresvärde kr/kvm	Ekonomisk uthyrnings grad	Hyres intäkter Mkr	Fastighets kostnader Mkr	Fastighets kostnader kr/kvm	Drifts överskott Mkr
Kontor/butik
Centralt	9	143	395	2 755	95,7%	378	74	512	304
Syd	17	81	87	1 079	94,8%	83	14	170	69
Norr	9	35	45	1 316	86,1%	39	10	305	29
Väst	12	110	156	1 420	89,6%	139	30	279	109
Summa kontor/butik	47	369	683	1 854	93,6%	639	128	348	511
Lager/logistik
Centralt	4	19	24	1 259	92,1%	22	5	257	17
Syd	17	121	124	1 027	90,4%	112	23	195	89
Norr	29	145	153	1 052	91,9%	141	29	196	112
Väst	1	5	3	765	86,8%	3	1	174	2
Summa lager/logistik	51	290	304	1 051	91,2%	278	58	199	220
Summa	98	659	987	1 501	92,8%	917	186	283	731
Uthyrning och fastighetsadministration							59	90	– 59
Summa efter uthyrning och fastighetsadministration							245	373	672
Projekt	7	33	30	–	–	9	5	–	4
Obebyggd mark	6	–	–	–	–	–	–	–	–
Totalt	111	692	1 017	–	–	926	250	–	676

Fastighetsrelaterade nyckeltal

	2016	2015	2014	2013	2012	2011	2010	2009	2008	2007
Hyresvärde, kr/kvm	1 501	1 240	1 199	1 198	1 203	1 181	1 154	1 175	1 144	1 090
Ekonomisk uthyrningsgrad	92,8%	90,5%	85,4%	83,1%	82,8%	82,2%	82,8%	84,8%	84,0%	81,2%
Fastighetskostnader, kr/kvm	373	334	326	337	344	362	345	347	343	325
Driftsöverskott, kr/kvm	1 021	788	697	658	652	609	611	650	618	560
Antal fastigheter	111	106	106	105	109	100	97	90	90	87
Uthyrningsbar yta, tkvm	692	594	649	639	650	573	569	534	535	517

Region Norr

		Förvärvs- Bygg/				Kvadratmeter per lokalslag
Fastighet	Gatuadress	Kommun	år Omb. år	Kontor	Butiker	Lager	Logistik Bostäder		Övrigt	Totalt	Markyta	Tax.värdeAnm
KONTOR/BUTIK
1 Borgaren 3, 6	Södra Järnvägsgatan 35, 37-39	Sundsvall	2016 1992/1932	5 047	–	–	–	708	152	5 907	3 895	43 650B
3 Byggmästaren 2	Landsvägsallen 4	Sundsvall	2016 1954/2005	6 718	–	–	–	–	345	7 063	5 850	52 271
4 Guldsmeden 15	Storgatan 50	Sundsvall	2016 1970/2004	5 581	–	–	–	–	–	5 581	2 015	36 000
5 Hercules 2, 8, 9	Rådhusg 3, Trädgårdsg 4,Rådhusg 5, Tullg 13-15	Sundsvall	2016 1979/1995	3 780	–	65	–	373	105	4 323	921	32 152
6 Hovrätten 2	Storg 37-39, Norra Tjärng 2, Södra Tjärng 2	Sundsvall	2016 1974/2004	30 752	–	–	–	–	–	30 752	11 843	154 133
7 Idrottsparken 2, 3	Universitetsallén 2-8	Sundsvall	2016 2002	8 577	–	–	–	–	–	8 577	3 100	85 328
8 Järnvägsstationen 2	Stuvarvägen 21	Sundsvall	2016 2008	11 052	–	–	–	–	–	11 052	4 958	151 200
9 Måsen 14	Västra Långgatan 42, 45, Södra Järnvägsgatan 41	Sundsvall	2016 1978/2002	29 280	–	12	–	–	465	29 757	28 415	212 408
10 Neptunus 5	Kyrkogatan 3	Sundsvall	2016 1967	5 947	–	–	–	–	–	5 947	1 713	–
11 Notvarpet 8	Skepparplatsen 1	Sundsvall	2016 1959/1995	8 122	–	–	–	–	–	8 122	13 519	50 800B
12 Nyttan 3, 6	Torggatan 6-8, Kyrkogatan 18, Storgatan 17	Sundsvall	2016 1899/1967	1 570	2 333	–		– 1 881	–	5 784	1 756	61 266
13 Nyttan 7	Storg 21, Thuleg 5,7, Kyrkog 20-22, Thuleg 5	Sundsvall	2016 1892/1960	2 088	3 583	–		– 2 163	159	7 993	2 168	112 200
14 Olympen 4	Storg 22, Sjög 13, Esplanaden 5, Bankg 6	Sundsvall	2016 1975/1999	6 177	3 279	192	–	–	–	9 648	3 078	79 200
15 Stadshuset 2	Kyrkogatan 19, Rådhusgatan 22	Sundsvall	2016 1868	997	2 899	–	–	–	–	3 896	2 620	18 200
16 Stuvaren 1	Stuvarvägen 5-17	Sundsvall	2016 1960/1988	4 551	1 214	271	–	–	370	6 406	8 215	46 800
17 Tullpaviljongen 1	Stuvarvägen 25, Stuvarvägen 27	Sundsvall	2016 1999/2005	4 391	–	–	–	–	–	4 391	–	49 400
18 Brynäs 17:1	Södra Skeppsbron 18, Södra Sjötullsg 1-3	Gävle	2016 1976/1989	8 460	–	54	–	–	341	8 855	12 000	–
- Kubbo 15:1	Kubbostigen 8	Gävle	2016 1975	–	–	325	–	–	–	325	14 695	328
19 Kungsbäck 2:18	Kungsbäcksvägen 51	Gävle	2016 2010	3 707	–	–	–	–	–	3 707	7 372	–
20 Norr 15:7	N:a Kungsg 11-13, Nyg 25, Rud dammsg 30, N:a Kanslig 14	Gävle	2016 1891/1978	7 030	4 143	76		– 2 021	332	13 602	4 389	115 000
21 Norr 38:3	Kyrkog 10-12, N. Strandg 9, N. Skeppsg 2	Gävle	2016 1940/1992	2 802	–	66	–	–	78	2 946	2 044	26 177
22 Norr 47:7	Kyrkogatan 4	Gävle	2016 1972	4 838	–	15	–	–	321	5 174	6 480	39 000B
23 Olsbacka 45:6	Lantmäterigatan 2-4 , Bobergsplan 3 Gävle		2016 1975/1993	34 483	734	–	–	–	–	35 217	31 619	233 000
24 Söder 17:10	Södra Centralgatan 1-3	Gävle	2016 1971/2007	9 869	–	–	–	–	1 560	11 429	6 759	64 200
25 Söder 6:5	Borgmästarplan	Gävle	Gavlerinken 2016 1955/1967	8 346	–	–	–	–	–	8 346	6 536	49 600
26 Väster 26:1	Skomakargatan 1, Ruddammsgatan 2Gävle		2016 1979/1983	10 542	485	172	–	–	–	11 199	5 633	80 000
27 Väster 27:1	Nygatan 3, Vågskrivargatan 5	Gävle	2016 1897/1983	2 107	–	–	–	–	68	2 175	2 977	19 460B
Sätra 28 Väster 32:3	Kaplansgatan 1	Gävle	Travbana 2016 1900/1950	1 245	–	–	–	–	–	1 245	1 683	10 163
Summa kontor/butik				228 058	18 670	1 248		0 7 146	4 296	259 418		196 253 1 821 936
OBEBYGGD MARK
2 Brohuvudet 13, 15, 16	Storgatan 74	Sundsvall	2016 –	–	–	–	–	–	–	–	1 476	968B
Summa obebyggd mark				0	0	0	0	0	Näringen 0	0	1 476	968
Summa Region Norr				228 058	18 670	1 248		0 7 146	4 296	259 418	196 253	1 821 936

Olsbacka

F ridhem

Höjersdal

E4

Sörby

Andersberg

76

Hemlingby

76

Sörby

I

nre Fjärden

J ärvsta

Urfjäll

Hemsta

0 500 m 1000 m 1500 m 2000 m

Hagaström

E16

Västra

E4

Sätra

E4

Backa

Bosvedjan

E4

Gärde

E4

Bydalen

Petersvik

Fillaviken

Korsta

Tunadal

KARLSVIK

Myrnäs

Usland

Alnösundet

Ankarsvik

Kubikenborg

Sjukhus

Castellums fastighetsbestånd Region Norr 2016-12-31
	Antal fastigheter	Yta tkvm	Hyresvärde Mkr	Hyresvärde kr/kvm	Ekonomisk uthyrnings grad	Hyres intäkter Mkr	Fastighets kostnader Mkr	Fastighets kostnader kr/kvm	Drifts överskott Mkr
Kontor/butik
Sidsjön Sundsvall	16	155	249	1 607	91,4%	228	57	367	E4 171
Gävle	12	104	140	1 342	Södra Stadsberget 96,4%	135	30	286	105
Summa kontor/butik	28	259 0	389 500 m	1 501 1000 m	93,2% 1500 m	363 2000 m	87	334	276
Uthyrning och fastighetsadministration							38	149	– 38
Summa efter uthyrning och fastighetsadministration							125	483	238
Obebyggd mark	1	–	–	–	–	–	–	–	–
Totalt	29	259	389	–	–	363	125	–	238

Fastighetsrelaterade nyckeltal

Sticksjön

Granloholm

Norrfjärden

86

E14

	2016	2015	2014	2013	2012	2011	2010	2009	2008	2007
Hyresvärde, kr/kvm	1 501	–	–	–	–	–	–	–	–	–
Ekonomisk uthyrningsgrad	93,2%	–	–	–	–	–	–	–	–	–
Fastighetskostnader, kr/kvm	483	–	–	–	–	–	–	–	–	–
Driftsöverskott, kr/kvm	916	–	–	–	–	–	–	–	–	–
Antal fastigheter	29	–	–	–	–	–	–	–	–	–
Uthyrningsbar yta, tkvm	259	–	–	–	–	–	–	–	–	–

Castellums fastighetsbestånd 2016 i sammandrag

		Kvadratmeter per lokalslag
	Kontor	Butiker	Lager	Logistik	Bostäder	Övrigt	Totalt	Markyta	Tax.värde
Region Mitt	682 005	232 442	238 372	122 542	14 724	30 038	1 320 123	2 744 058	9 153 259
Region Väst	445 375	67 053	489 656	186 069	8 467	20 710	1 217 330	2 365 605	7 433 241
Region Öresund	439 497	64 319	215 106	46 711	6 177	32 491	804 301	1 345 419	8 224 862
Region Stockholm	284 392	43 886	220 846	117 106	613	23 663	690 506	1 081 271	6 679 041
Region Norr	228 058	18 670	1 248	0	7 146	4 296	259 418	196 253	1 821 936
Summa Castellum	2 079 327	426 371	1 165 313	472 344	37 126	111 199	4 291 678	7 732 606	33 312 339

Sålda fastigheter under 2016

			Förvärvs- Bygg/				Kvadratmeter per lokalslag
Fastighet	Gatuadress	Kommun	år Omb. år	Kontor	Butiker	Lager		Logistik Bostäder	Övrigt	Totalt	Markyta	Tax.värdeAnm
REGION ÖRESUND
Annedal 9	Annedalsvägen 2	Lund	<1995 1990	–	–	1 296	–	–	–	1 296	4 527	6 119
Smörkärnan 1	Kaprifolievägen 1/Kobjersv.	Lund	1996 1968/1995	6 331	–	136	–	–	1 340	7 807	16 474	73 400
Traktorn 2	Traktorvägen 11-13	Lund	2004 1990/1995	9 778	–	331	–	–	700	10 809	16 400	102 400
Traktorn 4	Traktorvägen 13	Lund	2012 1983	565	–	862	–	–	369	1 796	4 512	7 172
Trumlan 1	Traktorvägen 19	Lund	<1995 1990	–	1 183	1 334	–	–	–	2 517	9 066	12 783
Välten 4	Traktorvägen 8	Lund	2003 2003	–	–	3 100	–	–	–	3 100	8 003	18 870
Välten 5	Traktorvägen 10	Lund	2003 1974/1995	–	–	3 645	–	–	–	3 645	8 381	12 120
Årdret 12	Höstbruksvägen 14	Lund	<1995 1990	–	–	2 049	–	–	–	2 049	6 206	7 890
Betongen 11	Krang 4/Västkustv/Nubbg	Malmö	<1995 1991	4 872	–	37	–	–	–	4 909	6 168	32 628T/B
Bjälken 3	Skruvgatan 8	Malmö	1998 1962	448	–	2 183	–	–	–	2 631	2 618	6 486
Brandnävan 1&2	Stenbärsgatan 1	Malmö	1999 1989	2 822	–	–	–	–	–	2 822	9 670	14 826T/B
Flygfyren 1	Flygfältsvägen 1	Malmö	2000 1950/2002	1 690	1 495	8 675	–	–	180	12 040	38 706	51 843B
Flygledaren 3	Höjdrodergatan 18	Malmö	2004 1991	1 597	–	–	–	–	–	1 597	3 620	7 956T
Flygvärdinnan 4	Höjdroderg 30-34/Vattenverksv 47 Malmö		<1995 1935/2001	5 094	–	4 164	–	–	–	9 258	17 848	62 844T
Haken 3	Vinkelgatan 5	Malmö	2008 1993	217	–	–	3 224	–	–	3 441	4 871	10 697T
Höjdrodret 3	Kabingatan 11	Malmö	2007 1990	1 182	–	162	–	–	–	1 344	1 600	7 731
Lillgrund 5	Borrgatan 31/Flintrännegatan 2	Malmö	2002 1952/1998	–	–	4 430	–	–	–	4 430	4 685	15 611
Murman 11	Murmansgatan 118-120/Kruse gatan 21	Malmö	1998 1960	2 851	–	5 486	–	–	100	8 437	6 475	23 085T
Murman 7	Murmansgatan 124/Krusegatan 25 Malmö		<1995 1959/1987	1 120	–	5 228	162	–	–	6 510	10 400	18 698T
Murman 8	Murmansg. 126/Kruseg. 27	Malmö	<1995 1960/1989	5 912	–	1 286	–	–	–	7 198	7 200	25 720
Nejlikebuketten 4	Ski§ervägen 15-19	Malmö	2012 1991	6 565	–	–	–	–	–	6 565	12 995	43 600
Nejlikebuketten 6	Derbyvägen 7	Malmö	2011 1987	1 739	–	–	–	–	26	1 765	10 000	9 875
Sadelknappen 1	Sadelgatan 9	Malmö	1999 1979	–	–	2 000	–	–	–	2 000	5 284	8 153
Sadelknappen 4	Ridspögatan 10	Malmö	1999 1985	994	–	–	–	–	511	1 505	5 463	6 833
Skevrodret 1	Kabingatan 9	Malmö	2007 1978/1997	2 158	–	–	–	–	–	2 158	3 000	9 403
Skjutsstallslyckan 3	Lundavägen 62	Malmö	<1995 1946	–	1 391	–	1 705	–	–	3 096	3 690	6 816
Stillman 40	Krusegatan 34	Malmö	2005 1975/1986	1 787	–	–	–	–	–	1 787	3 550	7 035
Stångbettet 1	Travbanegatan 1/Skrittgatan 11	Malmö	2000 1989	–	–	1 743	–	–	–	1 743	4 051	7 858
Svedjenävan 3	Stenbärsgatan 4-6	Malmö	<1995 1991	4 732	–	–	–	–	–	4 732	9 969	30 021
Svedjenävan 4	Stenbärsgatan 2	Malmö	2006 –	–	–	–	–	–	–	–	3 398	2 038T/B
Tågarp 16:22	Företagsvägen 14	Malmö	<1995 1968/1993	1 855	–	8 007	–	–	–	9 862	19 069	28 200
Vårbuketten 3	Husievägen 21	Malmö	2001 1987/2002	1 595	–	1 722	–	–	–	3 317	8 549	22 329
Summa region Öresund				65 904	4 069	57 876	5 091	0	3 226	136 166	276 448	701 040
REGION NORR
Biet 1	Stationsgatan 3-7, Residensgatan 17 Luleå		2016 1901/1950	15 248	–	–	–	–	33	15 281	28 796	85 864
Forellen 9	Timmermansgatan 16	Luleå	2016 1972/1980	1 837	600	–	–	–	–	2 437	760	25 400
Gripen 1 Hermelinen 12	Storgatan 30 Skeppsbrogatan 25-27, Timmer	Luleå Luleå	2016 1961/1992 2016 1986/1995	2 103 1 215	1 006 431	6 61	– –	– –	– –	3 115 1 707	900 1 400	36 400 20 171
Hunden 15	mansgatan 26 Skeppsbrog. 32-34, Storg. 39-43,	Luleå	2016 2014	4 090	4 859	–		– 2 268	715	11 932	–	–
	Skomaka
Katten 14	Timmermansgatan 19-21	Luleå	2016 1987	–	3 030	–	–	–	–	3 030	1 000	38 600
Lejonet 11	Skeppsbrogatan 37-41	Luleå	2016 1978/2005	21 422	259	–	–	–	158	21 839	10 596	185 000
Råttan 17	Skeppsbrogatan 40, Storgatan 51, Timmerm	Luleå	2016 1955/1990	1 494	8 590	70	–	1 958	–	12 112	2 800	165 200
Strutsen 14	Storgatan 29-37	Luleå	2016 1972/2005	7 789	6 876	–		– 4 108	–	18 773	6 457	248 200
Östermalm 6:16	Sundsbacken 2-4	Luleå	2016 1992/2012	7 670	–	–	–	–	–	7 670	9 682	54 827
Aesculapius 10	Bankgatan 15-17, Trädgårdsgatan 18, Rådh	Sundsvall	2016 1916/1985	2 126	576	70	–	–	–	2 772	874	19 324
Badhuset 1	Badhusparken	Sundsvall	2016 1991	9 414	–	–	–	–	–	9 414	4 550	81 400
Bryggeriet 1	Storgatan 49-51, Åkersviksgatan 10, Sundsvall		2016 1896/1955	10 379	218	300	–	–	354	11 251	7 703	93 400
Cupido 7	Nybrogatan 20 A,B,C 22 A,B,C	Sundsvall	2016 1974/1994	3 548	166	156	–	777	–	4 647	1 476	28 996
Högom 3:100	Davidsstadsvägen	Sundsvall	2016 –	–	–	–	–	–	–	–	–	–
Järnvägsstationen 1	Järnvägsparken	Sundsvall	2016 1886/1997	3 500	–	–	–	–	–	3 500	5 013	24 904
Skandia 1	Bjälkvägen 1	Sundsvall	2016 1970/1989	8 023	–	–	–	–	–	8 023	11 867	48 800B
Stenhuggaren 5	Storgatan 44	Sundsvall	2016 1970/1985	3 285	–	223		– 2 399	352	6 259	2 380	44 998
Vandringsmannen 3	Gärdevägen 7 A-D	Sundsvall	2016 1974/1990	866	–	1 572	–	–	–	2 438	2 098	4 113
Vandringsmannen 4	Gärdevägen 5 D-F	Sundsvall	2016 1977/1991	1 343	–	436	–	–	–	1 779	2 098	3 474
Vandringsmannen 5	Gärdevägen 5 A-C	Sundsvall	2016 1979/1994	3 705	1 089	341	–	–	–	5 135	2 098	9 314
Vandringsmannen 6	Gärdevägen 9,11	Sundsvall	2016 1965/1990	1 871	–	1 963	–	–	–	3 834	10 339	6 640
Vesta 1	Esplanaden 11	Sundsvall	2016 1929	1 084	218	–	–	–	–	1 302	616	7 962

			Förvärvs- Bygg/		Kvadratmeter per lokalslag
Fastighet	Gatuadress	Kommun	år Omb. år	Kontor	Butiker	Lager		Logistik Bostäder	Övrigt	Totalt	Markyta	Tax.värdeAnm
Vesta 3	Bankgatan 12/Rådhusgatan 19	Sundsvall	2016 1929/1998	727	–	–	–	536	408	1 671	616	13 046
Ödet 7	Kyrkogatan 21, Thulegatan 9	Sundsvall	2016 1959/1997	2 301	1 405	96	–	580	–	4 382	1 452	34 804
Ask 5	Nygatan 8	Umeå	2016 1989	2 740	–	–	–	43	–	2 783	1 776	37 840
Björken 1	Döbelnsgatan 19, V:A Norrlands gatan 31	Umeå	2016 1991	4 051	–	–	–	–	–	4 051	2 596	39 117
Hugin 4	Nygatan 45	Umeå	2016 1993/2012	4 430	–	–	–	–	–	4 430	9 370	51 600
Kraften 12	Västra Norrlandsgatan 13	Umeå	2016 1959	2 556	–	7	–	–	–	2 563	1 582	21 400B
Läraren 1	Storgatan 39	Umeå	2016 1887	3 150	–	–	–	–	–	3 150	5 054	27 883
Magne 4	Storgatan 36-38, V. Esplanaden 2 V.Stran	Umeå	2016 1960	4 610	375	–		– 3 057	1 771	9 813	4 941	93 200B
Nytorget 2	Kungsgatan 80, 76B, Storgatan 71 B, C	Umeå	2016 1954	13 799	–	–	–	–	–	13 799	11 465	102 070
Odin 12	Kungsgatan 54, Storgatan 51A	Umeå	2016 1962/2007	4 003	10 866	–	–	167	10	15 046	4 810	244 102
Skvadronen 2	Ridvägen 5, Västra Esplanaden 19	Umeå	2016 1978	4 114	–	–	–	–	207	4 321	8 687	26 480
Slöjdaren 3	Hovrättsgatan 3, Slöjdgatan 2,4A, Kungsgatan 36	Umeå	2016 1964	3 746	96	–	–	409	189	4 440	3 737	21 772
Sågen 5	Västra Esplanaden 18	Umeå	2016 1980	7 462	–	–	–	–	40	7 502	4 213	68 000
Vipan 24	Storgatan 113, 115	Umeå	2016 1991	2 535	341	–	–	–	43	2 919	2 000	21 414
Älvsbacka 9, 10	Storgatan 60	Umeå	2016 1979	9 323	880	120	–	–	332	10 655	12 723	66 836B
Fältjägaren 1	Kanslihusgränd 2	Östersund	2016 1910/1976	1 445	–	–	–	19	–	1 464	6 238	8 726
Fältjägaren 2	Kaserngatan 17	Östersund	2016 1910/2006	4 469	–	–	–	–	–	4 469	8 813	32 000
Fältjägaren 3	Kaserngatan 13	Östersund	2016 1910/2005	5 603	–	–	–	–	–	5 603	8 203	–
Fältjägaren 4	Kaserngatan 5	Östersund	2016 1910/2005	5 164	–	–	–	–	5	5 169	7 162	–
Fältjägaren 6	Infanterigatan 14, 16, 18, 22, 24, 26, 28, 20,32	Östersund	2016 1910/2006	4 396	1 470	–	–	–	1 425	7 291	–	30 469B
Lagmannen 6	Köpmangatan 21	Östersund	2016 1980/1994	6 985	–	–	–	–	–	6 985	3 338	38 200
Lugnet 7	Infanterig 7/ Jägarvallsv 12/Armegr 1-9	Östersund	2016 1910/2006	5 380	–	1 610	–	–	4 399	11 389	–	22 658
Onkel Adam 9	Köpmangatan 16-20	Östersund	2016 1956/1995	5 617	–	–	–	–	–	5 617	5 319	38 978
Tingshuset 7	Storgatan 6	Östersund	2016 1983	4 137	–	–	–	–	170	4 307	4 095	29 400
Åkeriet 10	Prästgatan 53	Östersund	2016 1964	1 585	–	–	–	–	–	1 585	1 238	11 478
Summa region Norr				226 340	43 351	7 031		0 16 321	10 611	303 654		232 931 2 314 460

Summa 292 244 47 420 64 907 5 091 16 321 13 837 439 820 509 379 3 015 500

Definitioner

Aktiens direktavkastning

Föreslagen utdelning i procent av aktiekursen vid periodens utgång.

Aktiens totalavkastning

Aktiekursens utveckling med tillägg av de utdelningar som skett under perioden vilken återinvesterats i aktier den dagen aktien handlas exklusive rätt till utdelning.

Antal aktier

Registrerat antal aktier – antalet registrerade aktier vid viss tidpunkt. Utestående antal aktier – antalet registrerade aktier med avdrag för återköpta egna aktier vid viss tidpunkt.

Genomsnittligt antal aktier – vägt genomsnittligt antal utestående aktier under viss period.

Antalet historiska aktier har omräknats med hänsyn till fondemissionsinslaget i genomförd nyemission.

Avkastning aktuellt substansvärde

Resultat efter skatt i procent av ingående aktuellt substansvärde, men med verklig uppskjuten skatt istället för nominell skatt. Vid delårsbokslut har avkastningen omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksam heten.

Avkastning eget kapital

Resultat efter skatt i procent av genomsnittligt eget kapital. Vid delårs bokslut har avkastningen om räknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten.

Avkastning långsiktigt substansvärde

Resultat efter skatt med återläggning av värdeförändring derivat samt uppskjuten skatt i procent av ingående långsiktigt substansvärde. Vid delårsbokslut har avkastningen omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten.

Avkastning totalt kapital

Resultat före skatt med återläggning av finansnetto samt värdeförändring derivat i procent av under året genomsnittligt totalt kapital. Vid delårsbokslut har avkastningen om räknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten.

Belåningsgrad

Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel, i procent av fastigheternas verkliga värde med avdrag för förvärvade ej tillträdda fastigheter och med tillägg för sålda ej frånträdda fastigheter.

Data per aktie

Vid beräkning av resultat och kassaflöde per aktie har genomsnittligt antal aktier använts, medan vid beräkning av tillgångar, eget kapital och substans värde per aktie har antalet utestående aktier använts. Antalet historiska aktier har omräknats med hänsyn till fondemissionsinslaget i genomförd nyemission.

Ekonomisk uthyrningsgrad

Under perioden redovisade hyresintäkter i procent av hyresvärde avseende fastigheter ägda vid periodens utgång. Under perioden förvärvade/färdigställda fastig heter har räknats upp såsom om de ägts eller varit färdigställda under hela året medan fastigheter som sålts helt har exkluderats. Projekt samt obebyggd mark har exklu derats.

EPRA EPS (Earnings Per Share)

Förvaltningsresultat med avdrag för nominell skatt hänförligt till förvaltningsresultatet, dividerat med genomsnittligt antal aktier. Med skattepliktigt förvaltningsresultat avses förvaltningsresultat med avdrag för bl a skattemässigt avdragsgilla avskrivningar och ombyggnationer.

EPRA NAV – Långsiktigt substansvärde

Redovisat eget kapital enligt balansräkningen med återläggning av räntederivat och uppskjuten skatt.

EPRA NNNAV – Aktuellt substansvärde

Redovisat eget kapital enligt balansräkningen, justerat för verklig uppskjuten skatt istället för nominell uppskjuten skatt.

Fastighetskategori

Fastighetens huvudsakliga hyresvärde med avseende på lokalslag. Inom en fastighetskategori kan därför förekomma ytor som avser andra ändamål än den huvudsakliga användningen.

Fastighetskostnader

I posten ingår såväl direkta fastighetskostnader, såsom kostnader för drift, underhåll, tomträttsavgäld och fastighetsskatt, som indirekta fastighetskostnader i form av uthyrning och fastighetsadministration.

Förvaltningsresultat

Redovisat resultat med återläggning av förvärvs- och omstruktureringskostnader, omvärdering resultat stegvis förvärv, värdeförändringar samt skatt i såväl koncern som joint venture.

Hyresintäkter

Debiterade hyror jämte tillägg, såsom ersättning för värme och fastighetsskatt.

Hyresvärde

Hyresintäkter plus bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor.

Kronor per kvm

Fastighetsrelaterade nyckeltal, uttryckta i kronor per kvm, baseras på fastigheter ägda vid periodens utgång, varvid under året för värvade/ färdigställda fastigheter har räknats upp såsom om de ägts eller varit färdigställda under hela året medan fastigheter som sålts helt har exkluderats. Projekt och obebyggd mark har exkluderats. Vid delårsbokslut har nyckel talen omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksam heten.

Räntetäckningsgrad

Förvaltningsresultat med återläggning av räntenetto och förvaltningsresultat i joint venture i procent av räntenetto.

Utdelningsandel

Utdelning per aktie i procent av förvaltningsresultat per aktie.

Överskottsgrad

Driftsöverskott i procent av hyresintäkter.

Castellum redovisar sitt hållbarhetsarbete enligt GRI:s riktlinjer G4, nivå Core. Utgångspunkten för redovisningen är genomförd intressentdialog samt en väsentlighetsanalys. Redovisningen beskriver hur Castellumkoncernen arbetat med hållbarhetsfrågorna under 2016. I nedanstående tabell anges var informationen redovisas. Avseende specifika standardindikatorer utgår redovisningen ifrån vad som är väsentligt för verksamheten. Redovisningen har översiktligt granskats av Deloitte.

Generella standardindikatorer

	GRI-referens
	Strategi och analys
G4-1	VD har ordet	4-5
	Organisationsprofil
G4-3	Organisationens namn	41, baksidan
G4-4	Huvudsakliga produkter, tjänster och varumärken	6-7
G4-5	Huvudkontorets säte	109 (Not 1)
G4-6	Länder som organisationen verkar i	112 (Not 2)
G4-7	Ägarstruktur och bolagsform	65-66
G4-8	Marknader	19
G4-9	Bolagets storlek	41, 97, 101-102, 105
	Antal anställda uppdelat på anställningsform,
G4-10	anställningstyp, kön och region	19, 41
G4-11	Totalt antal anställda som omfattas av kollektivavtal	41
G4-12	Bolagets leverantörskedja	8-9, 38
G4-13	Väsentliga förändringar i organisationens storlek, struktur, ägarskap eller leverantörskedja under redovisningsperioden	2-3, 23, 41
G4-14	Om och hur försiktighetsprincipen tillämpas i organisationen	37
	Externa ekonomiska, miljömässiga och sociala principer som
G4-15 G4-16	organisationen skrivit under eller stödjer Medlemskap i föreningar och/eller nationella/ internationella lobbyorganisationer	36 25, 36
	Väsentliga aspekter och avgränsningar
G4-17	Lista över alla enheter som ingår i koncernredovisningen	122 (Not 25)
G4-18	Process för definition av rapportens innehåll	36-37, HD
G4-19	Lista över identifierade väsentliga aspekter	36-37
	G4-20 Respektive aspekts huvudsakliga påverkan inom organisationen	HD
G4-21	Respektive aspekts huvudsakliga påverkan utanför organisationen	HD
	E¢ekterna och skälen till förändrad information från tidigare
G4-22	rapporter	HD
G4-23	Väsentliga förändringar från tidigare rapporter gällande omfattning och områdesbegränsningar	HD
	Intressentengagemang
	G4-24 Lista över organisationens intressentgrupper	HD
	G4-25 Tillvägagångssätt för identifiering och urval av intressenter	HD
	G4-26 Metod för intressentdialoger	HD
G4-27	Redogör för de nyckelområden som intressenterna lyft fram samt hur organisationen har hanterat dem	HD
	Information om redovisningen
	G4-28 Redovisningsperiod	105
	G4-29 Datum för senaste redovisad rapport	16-02-02
	G4-30 Redovisningscykel	105
G4-31	Kontaktperson gällande redovisningen	Omslag
	G4-32 GRI-index med hänvisningar	162
	G4-33 Policy för extern bestyrkning	36
	Styrning
G4-34	Styrningsstruktur inklusive kommittéer vilka ansvarar för ekonomiska, sociala och miljömässiga frågor	36
	Etik och integritet
	G4-56 Organisationens värdegrund och uppförandekod	7

Mer detaljerad information om redovisningen och beräkningsmetoder återfinns på Castellums hemsida under fliken "Hållbart företagande". HD = Hållbarhetsdata 2016 inklusive GRI-bilaga.

* Indikatorn redovisas ej fullt ut.

Specifika standardindikatorer

GRI-referens	Sida/ Hänvisning
DMA	Ekonomisk prestanda	37
G4-EC1	Skapat och distribuerat ekonomiskt värde	37
G4-EC3	Omfattning av organisationens förmånsbestämda åtaganden	115 (Not 11)
DMA	Anställning	41-43
G4-LA1	Personalomsättning	42
DMA	Hälsa & säkerhet	38
G4-LA6	Sjukfrånvaro och arbetsrelaterade skador	41, HD
DMA	Träning & utbildning	43
	G4-LA11 Utvecklingssamtal	42
DMA	Jämlikhet	41-42
	G4-LA12 Sammansättning av företaget	41-42*
DMA	Lokala samhällen	25, HD
G4-SO1	Bolagets påverkan på samhällen där verksamhet bedrivs	8-9, 25, HD*
DMA	Anti-korruption	37
G4-SO5	Antal fall av korruption	37
DMA	Märkning av produkter och tjänster	39-40
G4-PR5	Resultat av kundundersökningar	39-40
	G4-CRE8 Hållbarhetscertifieringar för ny-, om- och tillbyggnation	18, 25, HD
DMA	Energi	44-45
G4-EN3	Organisationens energiförbrukning	44-45, HD
	G4-CRE1 Energiintensitet, byggnader	44-45, HD
DMA	Vatten	44-45
G4-EN8	Vattenanvändning per källa	45, HD
	G4-CRE2 Vattenintensitet, byggnader	45, HD
DMA	Utsläpp	44-45
	G4-EN15 Direkta växtusgasutsläpp (Scope 1)	44-45, HD
	G4-EN16 Indirekta växtusgasutsläpp (Scope 2)	44-45, HD
	G4-EN17 Övriga indirekta växtusgasutsläpp (Scope 3)	44-45, HD
	G4-CRE3 Växthusgasutsläppsintensitet, byggnader	44-45, HD
DMA	Avfall	44-45
	G4-EN23 Total avfallsvikt, per typ och hanteringsmetod	45, HD
DMA	Lagefterlevnad	18
	G4-EN29 Betydande böter och sanktioner till följd av miljöbrott	18
DMA	Leverantörsutvärdering avseende arbetsvillkor, samhälle & miljö	38, HD
G4-LA15	Negativa e¢ekter av arbetsvillkor i leverantörskedjan samt vidtagna åtgärder	38, HD*
	G4-EN32 Andel nya leverantörer som utvärderats med miljökriterier	38, HD*
G4-SO10	Negativa e¢ekter på samhället i leverantörskedjan samt vidtagna åtgärder	38, HD*

Årsstämma

Castellum ABs årsstämma äger rum torsdagen den 23 mars 2017 klockan 17.00 i RunAn, Chalmers Kårhus, Chalmersplatsen 1, Göteborg. För mer information och anmälan se Castellums hemsida www.castellum.se

Årsstämmokalender och utdelning

Avstämningsdag för årsstämma 17 mars 2017 Årsstämma 23 mars 2017

Aktien handlas exklusive första utdelningen 24 mars 2017 Avstämningsdag för första utdelningen 27 mars 2017 Betalning av första utdelningen 30 mars 2017

Aktien handlas exklusive andra utdelningen 22 september 2017 Avstämningsdag för andra utdelningen 25 september 2017 Betalning av andra utdelningen 28 september 2017

Ekonomisk rapportering

Delårsrapport januari–mars 2017 24 april 2017 Halvårsrapport januari–juni 2017 12 juli 2017 Delårsrapport januari–september 2017 19 oktober 2017 Bokslutskommuniké 2017 24 januari 2018 Årsstämma 2018 22 mars 2018

Kontaktuppgifter

Ytterligare information kan erhållas av bolagets VD Henrik Saxborn, telefon 031-60 74 50, eller CFO Ulrika Danielsson, telefon 0706-47 12 61, samt på www.castellum.se

4 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2015 Castellum AB (publ) • Box 2269, 403 14 Göteborg • Besöksadress Kaserntorget 5 Telefon 031-60 74 00 • E-post info@castellum.se • www.castellum.se Säte: Göteborg • Org nr: 556475-5550