Årsredovisning 2014

Kvarteret Svalan i Uppsala som under 2014 fått UNTs stadsmiljöpris

Innehåll

Castellum 2014 VD har ordet	1 2
VERKSAMHET Affärsmodell, mål och strategier Fastighetsbestånd Investeringar Kunder Hållbart företagande Castellums hållbarhetsarbete Organisation och medarbetare Castellums delmarknader Storgöteborg Öresundsregionen Storstockholm Mälardalen Östra Götaland Finansiering Castellumaktien Värdering fastigheter Skatt Risker och riskhantering Bolagsstyrningsrapport Styrelse Koncernledning Kvartals- och flerårsöversikt	4 8 16 30 32 33 41 44 46 47 48 49 50 52 56 62 66 68 74 80 83 86
FINANSIELLA RAPPORTER Totalresultat för koncernen Balansräkning för koncernen Resultaträkning för moderbolaget Totalresultat för moderbolaget Balansräkning för moderbolaget Förändring av eget kapital Kassaflödesanalys Redovisningsprinciper och noter Förslag till vinstdisposition	90 91 92 92 93 94 95 96 110
Styrelsens yttrande avseende föreslagen vinstutdelning Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse	111 112 113
CASTELLUM FASTIGHETSBESTÅND 114 GRI	144

"Castellum är en långsiktig ägare som genom att förvalta och utveckla lokaler ökar våra kunders affärsmöjligheter. Genom vårt arbete skapar vi ekonomisk tillväxt för aktieägarna till låg finansiell risk"

VD Henrik Saxborn

Den legala årsredovisningen, som innehåller förvaltningsberättelse och finansiella rapporter, omfattar sidorna 4-113. Jämförelser angivna inom parentes avser motsvarande belopp föregående år. EPRAs nyckeltal (European Public Real Estate Association) finns under avsnittet Castellumaktien.

YTTERLIGARE INFORMATION

Definitioner 145

Samtliga pressmeddelanden, kvartalsrapporter och årsredovisningar, såväl på svenska som på engelska, finns tillgängliga direkt efter offentliggörandet på www.castellum.se. På hemsidan finns funktion för bl a prenumeration av pressmeddelanden och kvartalsrapporter. En tryckt bokslutskommuniké skickas till alla aktieägare medan årsredovisning och övriga kvartalsrapporter i tryckt format kan beställas på [email protected].

Ytterligare information kan erhållas av bolagets VD Henrik Saxborn, telefon 031-60 74 50, eller CFO Ulrika Danielsson, telefon 0706-47 12 61, samt på www.castellum.se.

Bilden på framsidan visar kvarteret Svalan i Uppsala, Dragarbrunn 20:4, som Aspholmen Fastigheter AB färdigställde under 2014 och som erhållit UNT stadsmiljöpris.

49% Belåningsgrad 2014 –529

Mkr nettoinvestering 2014

38 Mdr Castellums fastighetsvärde 2014

Vi arbetar med kommersiella lokaler …

… på starka tillväxt marknader …

… med fokus på kundernas behov …

Service och förvaltning
genom lokala dotterbolag Egen anställd personal
Nära och närvarande i kundernas affärsutveckling
Utveckling av fastighetsbeståndet genom nettoinvesteringar om 5% av fastighetsvärdet varje år
Stark balansräkning
Ekonomisk, social och ekologisk hållbarhet

Butik

Kontor Lager/Logistik

Industri

Storgöteborg Storstockholm
Öresundsregionen
MälardalenÖstra Götaland

Castellum finns

där företag och städer växer Castellum är sedan 1997 noterade på Stockholmsbörsen. För 300 medarbetare är Castellum arbetsgivare. För 4 400 svenska företag är Castellum hyresvärd. För 16 200 aktieägare, i Sverige och internationellt, är Castellum en aktie som har presterat en totalavkastning om i genomsnitt 11% per år de senaste 10 åren. Dessutom har vi ett nära samarbete med 35 kommuner.

Grunderna i vår strategi är en affärsmässig inriktning på kommersiella lokaler, utvalda marknader med utvecklingskraft, nära och långsiktiga kundrelationer – och ett utpräglat fokus på ekonomisk tillväxt till låg fi nansiell risk. Vårt övergripande mål är att skapa aktieägarvärde genom att nå en årlig tillväxt i kassafl ödet om 10%. För att lyckas med det krävs att vi presterar på andra områden.

Vi vet att nöjda medarbetare är nyckeln till nöjda kunder, och vi vet att nöjda kunder är en förutsättning för hållbar tillväxt. Att hela 85% av våra medarbetare ger oss högsta betyg som arbetsgivare i NMImätningen och att en stor del av våra kunder rekommenderar oss som hyresvärd, gör att vi vågar tro på fortsatt positiv utveckling även för aktieägarna.

… och stabil ekonomisk tillväxt.

Castellum 2014

Hyresintäkterna 2014 uppgick till 3 318 Mkr (3 249 Mkr föregående år).
Förvaltningsresultatet uppgick till 1 450 Mkr (1 346), motsvarande 8,84 kronor (8,21) per aktie, en förbättring med 8%.
Värdeförändringar på fastigheter uppgick till 344 Mkr (328) och på derivat till –660 Mkr (429).
Årets resultat efter skatt uppgick till 1 211 Mkr (1 707), motsvarande 7,38 kronor (10,41) per aktie.
Nettoinvesteringarna uppgick till –529 Mkr (1 081) varav 1 378 Mkr (1 583) avsåg ny-, till- och ombyggnationer, 1 147 Mkr (185) förvärv och 3 054 Mkr (687) försäljningar.
Styrelsen föreslår en utdelning om 4,60 kronor (4,25) per aktie, motsvarande en ökning om 8%.

2014 per kvartal

8% tillväxt i förvaltningsresultat 1:a kvartalet 523 Mkr investering i fastigheter 2:a kvartalet 125 Mkr försäljning 2:a kvartalet 14% tillväxt i förvaltningsresultat 2:a kvartalet 369 Mkr investering i fastigheter 3:e kvartalet 19 Mkr försäljning 3:e kvartalet 2% tillväxt i förvaltningsresultat 4:e kvartalet JANUARI MARS JUNI SEPTEMBER DECEMBER 7% tillväxt i förvaltningsresultat 3:e kvartalet 673 Mkr investering i fastigheter 4:e kvartalet 2 814 Mkr försäljning 4:e kvartalet 960 Mkr investering i fastigheter 1:a kvartalet 96 Mkr försäljning 1:a kvartalet

Nyckeltal

	2014	2013	2012	2011	2010	2009	2008	2007	2006	2005
Förvaltningsresultat, kr/aktie	8,84	8,21	7,65	7,15	6,96	6,89	5,93	5,63	5,38	5,00
Förändring föregående år	+8%	+7%	+7%	+3%	+1%	+16%	+5%	+5%	+8%	+11%
Resultat efter skatt, kr/aktie	7,38	10,41	8,98	4,34	11,98	0,98	– 4,04	9,07	10,21	7,89
Förändring föregående år	–29%	+16%	+107%		–64% +1 122%	pos.	neg.	–11%	+29%	+41%
Utdelning, kr/aktie (2014 föreslagen)	4,60	4,25	3,95	3,70	3,60	3,50	3,15	3,00	2,85	2,62
Förändring föregående år	+8%	+8%	+7%	+3%	+3%	+11%	+5%	+5%	+9%	+11%
Fastigheter verkligt värde, Mkr	37 599	37 752	36 328	33 867	31 768	29 267	29 165	27 717 24 238		21 270
Nettoinvesteringar, Mkr	– 529	1 081	2 545	1 908	1 279	1 129	2 710	2 559	1 823	889
Belåningsgrad	49%	52%	53%	51%	50%	52%	50%	45%	45%	45%
Räntetäckningsgrad	318%	292%	284%	278%	299%	309%	255%	287%	343%	315%

VD har ordet

Castellum står starkare än tidigare!

"Våga förändra – även i framgång", det var rubriken på mitt VD-ord för ett år sedan.

2014 blev också ett år när Castellum gjorde större förändringar i sin fastighetsportfölj än på mycket länge. Vi genomförde stora försäljningar, närmare 3 miljarder kr, på marknader där vi inte tror att framtida tillväxt kommer att bli tillräckligt hög. Vi gjorde även investeringar om 2,5 miljarder kr där vi bedömer att tillväxten i marknaderna kommer att bli betydande. Under en sådan omfattande förändringsprocess kan enskilda år uppvisa lägre investeringstakt än målsatt, vilket skett i år.

Under fjolåret levererade Castellum trots detta 8% tillväxt i förvaltningsresultatet, vilket är något bättre än föregående år – och med ytterligare förstärkt fi nansiell ställning.

Genom de förändringar som genomförts, vår goda intjäningsförmåga, låga belåningsgrad samt tillgång till långfristiga krediter har Castellum nu en investeringskapacitet om ca 6 miljarder kr.

Tillväxten i förvaltningsresultatet kan förklaras i tre komponenter: befi ntlig portfölj, investeringar och räntemarknad.

Vi verkar i en hyresmarknad med något lägre vakanser och stabila hyresnivåer på ett fl ertal orter i befi ntlig portfölj. Intäkterna har ökat genom hyresavtal som är konstruerade för att stå emot en svagare makroekonomi. Kostnaderna har minskat genom effektiviseringar och genom att 2014 var varmare än året innan. Vidare bidrog såväl investeringar som sjunkande räntor till kassafl ödestillväxten.

Mot bakgrund av vår intjäning och fi nansiella styrka föreslår styrelsen en höjning av aktieutdelningen till 4,60 kr, motsvarande en ökning med 8%. Det betyder att vi har ökat förvaltningsresultatet och höjt utdelningen varje år sedan börsintroduktionen 1997, med i genomsnitt 12% per år.

Fastighetsmarknaden drevs under 2014 av stark efterfrågan och tillväxtförväntan vilket skapade ökad omsättning och något sjunkande avkastningskrav, framför allt i storstadsområdena. Omsättningen på svensk fastighetsmarknad var den högsta sedan 2008.

Sverige är ett av de länder i Europa där urbaniseringen går snabbast och det är i de växande regionerna i södra delen av landet som den ekonomiska tillväxten är störst. Framgångsrika samhällen präglas av teknisk utveckling – men också av tolerans. Regioner som erbjuder möjligheter till god utbildning och som dessutom bejakar mångfald och öppenhet är de mest attraktiva.

Det är här som Castellum, verksamt i de delar av Sverige som tillsammans samlar 65% av landets befolkning, nu skapat förutsättningar för att fortsätta att delta i byggandet av morgondagens arbetsplatser. Vår projektaktivitet är hög och här är några exempel:

På Lindholmen i Göteborg fl yttade Semcon in i sitt nya huvudkontor om 9 000 kvm vid årsskiftet och nu planerar vi för nya miljöklassade kontorslokaler om drygt 9 000 kvm i samma område. I Jönköping håller utvecklingen av två nya citykvarter på att avslutas och vi fortsätter byggandet av en fl exibel kontorsbyggnad om drygt 2 100 kvm. I centrala Uppsala har vi färdigställt stadens modernaste kontor och planerar för ytterligare ca 8 000 kvm med närhet till Resecentrum. När det gäller logistikfastigheter har vi uppfört Pumas nordiska helautomatiserade distributionscentral i Helsingborg om ca 9 600 kvm och nu förbereder vi för att under de närmaste åren delta i byggandet av Hisingens Logistikcentrum som gör det möjligt för Göteborgs hamn att fortsätta växa. Här planerar Castellum att uppföra logistikanläggningar om totalt ca 75 000 kvm.

Under året välkomnade vi två nya dotterbolagschefer i ledningsgruppen, Cecilia Fasth i Eklandia Fastighets AB och Ola Orsmark i Fastighets AB Briggen. Ulrika Danielsson fi ck en ny roll som koncernens ekonomi- och fi nansdirektör.

Jag är övertygad om att kunniga och engagerade medarbetare ger nöjda kunder och är glad att konstatera att vi under 2014 höjde vårt NKI (nöjd kund-index) till en nivå högt över medelvärdet för branschen.

Castellum fortsatte det viktiga hållbarhets- och etikarbetet som vi ser som en förutsättning för bolagets utveckling och långsiktiga ekonomiska tillväxt. Jag är stolt över att vi bland annat har gett möjlighet till lärlingar, feriearbetare, praktikanter och trainees att prova på arbetslivet. Castellum är ledande när det gäller miljöklassade byggnader; i vårt bestånd fi nns till exempel 30% av alla Green Buildingklassade byggnader i Sverige.

Under året undertecknade vi Global Compact, FN:s tio principer om hur näringslivet kan ta globalt ansvar när det gäller miljö, arbetsvillkor och korruption. Vi upprättade en whistleblower-funktion som kan användas för att rapportera en farhåga om något som allvarligt kan påverka företaget eller en människas liv och hälsa och som inte är i linje med bolagets värderingar och etiska principer.

Castellum, i dag en av Sveriges största fastighetsaktörer, har aldrig haft målet att bli störst – men har i enlighet med vårt ambitiösa kassafl ödesmål presterat en kontinuerlig tillväxt. Bolaget fortsätter att drivas med lägre fi nansiell risk än branschgenomsnittet. Det är glädjande att konstatera att en höjning av aktieutdelningen återigen föreslås och att det långsiktiga substansvärdet efter lämnad utdelning under året växte med 7%.

Jag ser fram emot 2015 - ett år med fortsatt, om än försiktig, tillväxt i Sverige. För att nå vårt tillväxtmål i en sådan ekonomi och mot bakgrund av de strategiska försäljningar Castellum gjorde under hösten är det viktigt att vi behåller hög aktivitet, fortsätter fokusera på en effektiv och hållbar förvaltning samt investerar.

Jag vill passa på tillfället att ännu en gång uppriktigt tacka alla våra aktieägare och intressenter för förtroendet under 2014.

Göteborg den 21 januari 2015 Göteborg den 2

Henrik Saxborn Henrik

Verkställande direktör

Castellums affärsmöjlighet ligger i att ge våra kunder ökade affärsmöjligheter

Castellum fokuserar på fastigheter med kommersiella lokaler. Affärs modellen handlar om att skapa ekonomisk tillväxt genom utveckling av lokalernas affärsmässiga värde för våra kunder.

Koncernen arbetar med kontor, butiker, lager-, logistik- och industri lokaler, centralt belägna i stadskärnan eller i kommersiellt intressanta områden utanför centrum. Huvudsaken är att de rymmer affärsmässiga möjligheter – såväl för oss som våra kunder.

Castellums affärsidé

Castellums affärsidé är att utveckla och förädla fastighetsbeståndet med inriktning på bästa möjliga resultat- och värdetillväxt genom att med en stark och tydlig närvaro i fem tillväxtregioner erbjuda lokaler anpassade till kundernas behov.

Vår affärsmodell

Castellums affärsmodell fokuserar på kassafl öde genom att förvalta och utveckla fastighetsbeståndet.

^Uthyrnin^g ^oc^h ^fö^rvaltnⁱn^g

Fokus på tillväxt i kassaflödet om minst 10% tillsammans med låg finansiell risk ger förutsättningar för god värde tillväxt i bolaget sam tidigt som aktieägarna får en konkurrens kraftig utdelning.

Utveckling genom investeringar

Fastighets- och hyresmarknaden är beroende av långsiktig ekonomisk tillväxt. Castellum ska därför finnas i regioner och områden med förväntad hög tillväxttakt.

Castellum arbetar aktivt med att utveckla fastighetsbeståndet i syfte att förbättra kassaflödet och därmed öka fastighetsvärdet. Castellum ska fortsatt växa med kundernas efterfrågan, främst genom ny-, till- och ombyggnation som bedöms ge hög avkastning men även genom förvärv av byggnader och byggrätter för framtida nyttjande.

Försäljningar sker när det är

affärsmässigt motiverat.

Fastighetsbeståndet ska bestå av kommersiella fastigheter - fördelningen mellan olika kategorier avgörs av affärsmöjligheter, kassaflöde, riskexponering och värdetillväxt.

Uthyrning och förvaltning

Castellum ska vara ett företag med starkt och tydligt kundfokus, vilket uppnås genom lokal närvaro, långsiktiga relationer och att de lokaler och den service som erbjuds svarar mot kundernas behov.

Service och förvaltning, vilket i huvudsak utförs med egen personal, sker via en decentraliserad och småskalig organisation med helägda dotterbolag. Den starka lokala närvaron ger kännedom om kundernas förutsättningar, behov och önskemål vilket möjliggör bra och snabb service samt handlingskraft.

Castellum arbetar kontinuerligt med att förbättra produktiviteten och erhålla en mer kostnads- och resurseffektiv förvaltning.

Risken inom kundstocken ska hållas låg genom spridning på såväl bransch som avtalslängd och avtalsstorlek.

Castellum har valt att bedriva verksamheten med låg finansiell risk. Valda riskmått är belåningsgrad (hur stor andel av fastigheternas värde som får belånas) och räntetäckningsgrad (vilken förmåga företaget har att täcka sina räntekostnader).

Utvec kng

^geno^m ⁱnvesteringa^r

^Finansierin^g ^me^d ^lå^g ^ris^k

I Castellum ska belåningsgraden varaktigt inte överstiga 55% och räntetäckningsgraden ska vara minst 200%.

Finansiering sker via såväl kredit- som kapitalmarknaden.

Övergripande mål

Castellums övergripande mål är att kassa flödet, d v s förvaltningsresultat per aktie, ska ha en årlig tillväxt om minst 10%.

Förvaltningsresultat

Strategi för fastighetsbeståndet och dess förvaltning

Utveckling av kommersiella fastigheter i tillväxtregioner

Geografi och kategori

Fastighetsbeståndet fi nns i fem tillväxtregioner; Stor göteborg, Öresunds regionen, Storstockholm, Mälardalen och Östra Götaland. Detta tillsammans med rationell förvaltning och hög närvaro i mark naden ger goda affärs möjligheter.

Fastighetsbeståndet ska bestå av kommersiella fastigheter med generella, fl exibla lokaler för kontor/butik och logistik/lager/industri.

Fastighetsbeståndets utveckling

För att förbättra kassafl ödet och kvalitén ska fastighetsbeståndet ständigt förädlas och ut vecklas. Castellum ska fortsätta växa med kundernas efterfrågan, främst genom ny-, till- och ombygg nation, men också genom förvärv.

Alla investeringar ska bidra till till växtmålet i förvaltningsresultatet inom 1–2 år och ha en värdepotential om minst 10%. Försäljning av fastigheter ska ske när det är affärsmässigt motiverat.

Kundfokus genom lokala organisationer

Kunder

Castellums kundfokus ska vara starkt och tydligt, vilket uppnås genom att skapa långsiktiga relationer och att tillhandahålla lokaler och service som svarar mot kundens behov.

Organisation och medarbetare

Service och förvaltning ska ske via en decent raliserad organisation med helägda dotterbolag med stark lokal

närvaro. Förvaltningen ska skötas med i huvudsak egna medarbetare.

Castellums medarbetare ska vara kunniga och engagerade, vilket skapas genom att koncernen ska vara en attraktiv arbetsplats med goda utvecklingsmöjligheter.

Verksamheten ska bidra till en hållbar utveckling med hänsyn till ekologiska, sociala och ekonomiska aspekter.

Strategi för finansiering

Stark balansräkning med låg fi nansiell och operationell risk

Kapitalstruktur

Castellum ska ha låg fi nansiell risk. De valda riskmåtten är belåningsgrad och räntetäckningsgrad. Förvärv och överlåtelse av egna aktier kan ske för att anpassa bolagets kapitalstruktur till bolagets kapital behov och som likvid eller för fi nansiering av investeringar. Handel med egna aktier får ej ske i kortsiktigt vinstsyfte.

Aktie- och kreditmarknaden

Castellum ska verka för att bolagets aktie har en konkurrenskraftig totalavkastning i förhållande till risken samt en hög likviditet. Allt agerande ska utgå från ett långsiktigt perspektiv och bolaget ska ha en frekvent, öppen och rättvisande redo visning till aktie ägare, kapitaloch kredit marknad samt till media, dock utan att enskild affärsrelation exponeras.

Låg operationell risk

Castellums fastighetsbestånd har en geografi sk spridning till fem svenska tillväxtregioner och ska innehålla olika typer av kommersiella lokaler. Risken inom kundstocken ska hållas låg.

Strategiska verktyg

Investeringar

För att nå det övergripande tillväxtmålet om 10% ska Castellum årligen nettoinvestera för minst 5% av fastighetsvärdet, motsvarande ca 2 miljarder kr.

Dotterbolagen

Castellum ska vara ett av de tre största

Utfall

Nettoinvestering

Bland de tre största fastighets bolagen på 10 av 13 orter

Fastighetsvärde per region

Strategiska verktyg

Utfall

För att utveckla såväl koncernen och kundrelationerna ska kund och medarbetarnöjdhet kontinuerligt mätas. och vara på en hög nivå.

Hållbarhet

Fokus på effektiviserad resursförbrukning, hållbar nybyggnation, god kontroll på och ständigt förbättrad miljöstatus i fastigheterna, gröna relationer med kunderna samt socialt engagemang och ansvarstagande på våra orter.

Strategiska verktyg Utfall

Kapitalstruktur

Belåningsgraden ska varaktigt ej överstiga 55%. Räntetäckningsgrad om minst 200%.

Utdelning

Minst 50% av förvaltningsresultatet före skatt ska delas ut, med hänsyn till investeringsplaner, konsoliderings behov, likviditet och övrig ställning.

Aktie- och kreditmarknaden

Castellum ska vara ett av de större börsnoterade fastighets bolagen i Sverige.

Låg operationell risk

Risken inom kundstocken hålls låg genom spridning på branscher, avtalslängd och avtalsstorlek.

Belåningsgrad

52% Utdelningsandel 2014

Räntetäckningsgrad

49% Belåningsgrad 2014 4 400 kommersiella kontrakt där det enskilt största kontraktet svarar för ca 2%

Marknadsandelen är viktig – men valet av marknad ännu viktigare

Ekonomiskt är Castellum ett av Sveriges största fastighetsbolag, men vi har ingen ambition att bli störst. Tvärtom – en viktig del i affärsmodellen är fokus på utvalda marknader, med naturliga förutsättningar att utvecklas.

Castellum är verksamt i fem starka tillväxtregioner i Sverige, från Mälardalen och Storstockholm ner via Östra Götaland till Storgöteborg och Öresundsregionen. Tillsammans representerar dessa fem marknader 65% av den svenska befolkningen. Castellum har som målsättning att vara ett av de tre största fastighetsbolagen på respektive marknad där vi verkar.

Marknadskommentar

Svensk ekonomi

Sverige, med drygt 9,7 miljoner invånare, är ett land med en öppen och stark ekonomi, vilket bl a beror på ett stabilt och transparent affärsklimat, hög utbildningsnivå, sunda statsfinanser och hög produktivitet. Sverige har lång och stor erfarenhet av internationell handel och internationella relationer vilket tydliggörs av landets relativt stora andel världsledande koncerner. Svensk industris stora exportberoende bidrar till att Sverige historiskt uppvisat god förmåga att anpassa och ställa om ekonomin vid konjunkturförändringar.

Svensk konjunktur fortsätter att förbättras, även om utvecklingen under hösten 2014 varit svag. Ekonomin är dock tudelad med en bra inhemsk efterfrågan som driver tillväxten medan exportmarknaden, som normalt sett är den stora drivkraften för svensk återhämtning, är trög. Det sistnämnda kan delvis tillskrivas av att vissa delar av omvärlden och då främst Euroområdet har haft en svag utveckling under året, där den geopolitiska oron dämpar stämningen ytterligare.

Konjunkturen i Sverige och omvärlden tillsammans med kraftigt fallande oljepris har medfört en mycket låg inflation, vilken förväntas bestå det närmsta året.

Arbetsmarknaden fortsätter, trots konjunkturläget, att utvecklas positivt och sysselsättningen växer på bred front i ekonomin, med undantag för industrin.

Makroindikatorer

Arbetslöshet	7,0%	(december 2014)
Inflationstakt	– 0,3%	(december 2014 jämfört med december 2013)
BNP-tillväxt	2,1%	(kv 3 2014 jämfört med kv 3 2013)

Källa: SCB

Ränte och kreditmarknad

Räntemarknaden har under året karakteriserats av sjunkande räntor i samtliga löptider. Avsaknad av infl ation har lett till expansivt agerande från Riksbanken som har sänkt reporäntan i två omgångar från 0,75% till 0%. Även räntebanan har

nedreviderats och indikerar nu en höjning först under andra halvan av 2016. Parallellt med reporäntesänkningarna har även korta marknadsräntor sjunkit. Tre månaders STIBORränta var vid årets ingång 0,94% och vid utgången 0,26%.

Svenska långa räntor har pressats ned av en svag makrobild där utvecklingen i Europa har överskuggat den positiva utvecklingen i USA. Svensk 10-årig swapränta noterades vid årets ingång till 2,88% och vid utgången av året till 1,28%.

Tillgången till såväl bankfi nansiering som kapitalmarknadsfi nansiering bedöms som god och kreditmarginalerna är stabila.

Sveriges utrikeshandel jan-okt 2014 (10 mån)

Export	Totalt SEK 941 mdr	Import	Totalt SEK 920 mdr
Norge	98	Tyskland	158
Tyskland	96	Norge	77
Storbritannien	68	Nederländerna	72
Finland	65	Danmark	68
Danmark	65	Storbritannien	57
USA	64	Ryssland	47

Källa: SCB

Europeisk fastighetsmarknad

Transaktionsvolymen på europeisk fastighetsmarknad uppgick till ca EUR 218 miljarder (154), vilket motsvarar en ökning om 42% jämfört med föregående år. Storbritannien stod för den högsta transaktionsvolymen under 2014 motsvarande EUR 77 miljarder (56), följt av Tyskland om EUR 40 miljarder (30).

Svensk transaktionsmarknad utgjorde ca 7% (6%) av den europeiska volymen, vilket innebär att Sverige hade den fjärde största omsättningen i Europa.

Vid årsskiftet var Castellum det 22:a största noterade fastighetsbolaget på europeisk fastighetsmarknad sett till börsvärde.

BNP tillväxt per år Makroindikatorer Sverige

Svensk fastighetsmarknad

Svensk fastighetsmarknad innefattar hyreshus och industrifastigheter med ett totalt taxeringsvärde om ca 2 800 miljarder kr, vilket motsvarar ett marknadsvärde om ca 3 700 miljarder kr. Beståndet inbegriper dock fastigheter som inte direkt är en del av det kommersiella fastighetsbeståndet såsom vissa specialanpassade byggnader för industriell verksamhet och hyreshus ägda av bostadsrättsföreningar. Av det kommersiella beståndet i Sverige bedöms Castellum, som är en av Sveriges största fastighetsägare, äga i storleksordningen 1-2%. Sammantaget uppskattas svenska börsnoterade fastighetsbolag äga ca 13% av det kommersiella fastighetsbeståndet.

De största fastighetsägarna i Sverige är, utöver de börsnoterade bolagen, offentligt ägda bolag samt såväl svenska som utländska institutionella investerare. Därutöver fi nns en mängd mindre fastighetsägare såsom fastighets- och byggbolag, brukare och privatpersoner.

Svensk fastighetsmarknad kännetecknades 2014 av stark efterfrågan och hög omsättning. Totalt uppgick transaktionsvolymen till ca 160 miljarder kr (100), vilket är i nivå med rekordåren 2006-2008. Särskilt hög var omsättningen under fjärde kvartalet då den uppgick till närmare 70 miljarder kr (35). Trots fortsatt starkt inhemskt intresse kan ökat utländskt intresse noteras – utländska köpare stod för 17% (13%) av volymen. Kommersiella fastigheter utgjorde ca 76% (69%) av volymen. Intresset för kontorsfastigheter är stabilt och utgör fortsatt det största segmentet, dock har intresset för samhällsfastigheter och hotell ökat.

Storstadsregionerna står för 62% (58%) av volymen. I absoluta tal kan dock en markant ökning av intresset för marknaderna utanför storstäderna konstateras.

Castellum bedömer att den generella värdeuppgång som noterades tidigare under 2014 kvarstår. Prisbilden är överlag oförändrad sedan föregående kvartal.

Svensk hyresmarknad

Hyresmarknaden har under året varit stabil till positiv inom samtliga marknader och segment med god efterfrågan på såväl nyproducerade som befintliga lokaler. Hyresnivåerna är överlag oförändrade, dock kan en viss ökning avseende kontorshyror noteras i marknader med starkare efterfrågan och låg vakansgrad. Utbudet av nyproducerade kontorsytor har varit relativt stabilt i Göteborg och Stockholm jämfört med föregående år, medan det har minskat i Malmö. I Castellums marknader utanför storstäderna kan på vissa håll ökad nyproduktion noteras. Ökningen sker dock från låga nivåer och överutbud bedöms inte föreligga.

Transaktionsvolym/år europeisk fastighetsmarknad, miljarder EUR

Årlig transaktionsvolym Sverige och direktavkastning storstäderna Transaktionsvolym - geografisk fördelning

Transaktionsvolym avseende affärer >100 Mkr

Fastighetsinnehav börsnoterade fastighetsbolag

Castellums marknader

Sverige kan delas in i ett antal lokala arbetsmarknader där varje marknad har olika utvecklingskraft. En lokal arbetsmarknad karaktäriseras av att den kan fungera självständigt gällande arbete och pendling. Vissa marknader är i kraft av sin storlek och branschstruktur mindre beroende av omvärldsförändringar än andra och har en egen inneboende tillväxtkraft, där storleken ger skalfördelar. Sverige är inne i en stark urbaniseringstrend där tillväxten koncentreras till medelstora och större regioner samtidigt som antalet regioner blir färre.

Den största utvecklingskraften fi nns i Sveriges tre storstadsregioner vilket förklaras av att de har en större befolkning, vilket i sin tur skapar en större arbetsmarknad, en diversifi erad näringslivsstruktur, möjligheter till forskning samt större utbud av handel, nöjen och kultur.Framgångsrika regioner präglas också av tolerans. Städer som erbjuder möjligheter till god utbildning på universitet och högskolor och som dessutom bejakar mångfald och öppenhet är de mest attraktiva. Städer växer och jobb skapas där talanger utvecklas och tycker om att vara.

Kartan visar södra Sveriges lokala arbetsmarknader med markering av de orter där Castellum bedriver verksamhet. Den mörkaste blå färgen visar de lokala arbetsmarknader som i absoluta tal stått för den högsta ökningen av total lönesumma 2005-2014. Ljusare blå visar lägre ökning av lönesumman.

Hyresnivåer och vakansgrad storstäderna Nyproduktion kontor

Data per region	Befolkning	Befolkningsutveck ling 2005-2014/år	Befolkningsutveck ling 2005-2014 snitt personer/år	Befolknings utveckling 2014	Studerande vid universitet/högskola	Tillväxt sysselsätt ning 2005-2014/år	Arbetslöshet 2014	Tillväxt total lönesumma 2005-2014/år	Tillväxt total löne summa 2014
Riket	9 700 000	0,8%	77 700	1,1%		1,2%	8,0%	2,9%	4,1%
Borås	170 000	0,6%	1 000	0,9%	8 000	1,0%	7,1%	2,7%	4,4%
Storgöteborg	1 134 000	1,0%	11 200	1,2%	47 000	1,5%	6,9%	3,2%	5,0%
Halmstad	119 000	0,7%	800	1,0%	8 000	1,2%	8,4%	2,8%	2,4%
Jönköping	216 000	0,7%	1 500	0,9%	11 000	1,0%	6,5%	2,6%	4,4%
Köpenhamn	1 767 000	0,9%	14 800	1,0%	i.u	0,2%	i.u	i.u.	i.u.
Linköping	260 000	0,7%	1 700	1,0%	23 000	1,1%	7,9%	2,9%	4,6%
Malmö	1 119 000	1,2%	12 600	1,3%	58 000	1,5%	10,0%	3,1%	3,3%
varav Lund	116 000	1,4%	1 500	1,5%	37 000	1,5%	5,9%	2,9%	3,3%
varav Helsingborg	135 000	1,1%	1 400	1,3%	–	1,3%	10,8%	3,1%	3,8%
Storstockholm	2 577 000	1,6%	38 600	1,7%	93 000	2,1%	6,5%	3,6%	4,1%
Uppsala	321 000	1,1%	3 400	1,4%	41 000	1,5%	5,5%	3,3%	5,3%
Västerås	238 000	0,6%	1 500	0,9%	12 000	0,9%	9,3%	2,8%	4,8%
Örebro	237 000	0,8%	1 800	1,1%	13 000	1,1%	8,4%	3,1%	5,9%

Källa: Evidens och SCB

Fastighetsbestånd

Castellums fastighetsbestånd

Castellum är närvarande på landets främsta tillväxtmarknader och av Sveriges drygt 9,7 miljoner invånare bor ca 65% inom Castellums regionala marknadsområden. Fastighetsbeståndet är koncentrerat till utvalda delmarknader där dotterbolagen har en stark ställning. Målsättningen är att varje dotterbolag ska vara ett av de tre största fastighetsbolagen på respektive delmarknad. Castellums geografi ska delmarknader kan betraktas som stabila med goda förutsättningar för en långsiktig positiv utveckling. Fastighetsbeståndet fi nns på 13 orter i fem tillväxtregioner: Storgöteborg, Öresundsregionen, Storstockholm, Mälardalen och Östra Götaland. Tyngdpunkten med 76% av beståndet fi nns i de tre storstadsregionerna.

Det kommersiella beståndet består av 65% kontors- och butiksfastigheter samt 31% lager- och industrifastigheter. Fastigheterna är belägna från citylägen (för Storstockholm närförortslägen) till välbelägna arbetsområden med goda kommunikationer och utbyggd service. Resterande 4% består av projekt och mark. Castellum har outnyttjade byggrätter om ca 800 tkvm.

Castellums fastighetsbestånd per den 31 december 2014 omfattade 583 fastigheter (626) med ett sammanlagt hyresvärde om 3 527 Mkr (3 726) och en sammanlagd uthyrningsbar yta om 3 329 tkvm (3 623). För fastigheter ägda vid årets utgång uppgick driftsöverskottet efter fastighetsadministration på årsbasis till 2 098 Mkr (2 158).

Källa: Newsec, DTZ,

Direktavkastning 2007 – 2014 (staplar) respektive nuläge (punkt) enligt Newsec (svenska orter) och DTZ (Köpenhamn) för ett antal olika geografiska marknader och segment inom Castellums bestånd.

12 CASTELLUM 2014 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Under året har investerats för totalt 2 525 Mkr (1 768) varav 1 378 Mkr (1 583) avsåg ny-, till- och ombyggnation och 1 147 Mkr (185) avsåg förvärv. Av de totala investeringarna avsåg 1 275 Mkr Storgöteborg, 393 Mkr Mälardalen, 361 Mkr Storstockholm, 248 Mkr Östra Götaland samt 248 Mkr Öresundsregionen. Efter försäljningar om 3 054 Mkr (687) uppgick nettoinvesteringen till –529 Mkr (1 081).

Castellum har pågående projekt där återstående investeringsvolym uppgår till ca 750 Mkr.

	Verkligt värde, Mkr	Antal
Fastighetsbestånd 1 januari 2014	37 752	626
+ Förvärv	1 147	24
+ Ny-, till- och ombyggnation	1 378	–
– Försäljningar	– 3 198	– 67
+/– Orealiserade värdeförändringar	488	–
+/– Valutakursomräkning	32	–
Fastighetsbestånd 31 december 2014	37 599	583

Fastighetsvärde och värdeförändringar

Fastigheternas verkliga värde vid årsskiftet uppgick till 37 599 Mkr (37 752), motsvarande 11 118 kr/kvm (10 285). Den genomsnittliga värderingsyielden för Castellums fastighetsbestånd, exkl projekt, mark och byggrätter, kan beräknas till 6,9% (7,2%). Av det totala fastighetsvärdet utgör 91% fastigheter med äganderätt och 9% tomträtter.

sammantaget 488 Mkr. Genomförda fastighetsförsäljningar har medfört en värdeförändring om –144 Mkr. Försäljningspris netto uppgick till 3 054 Mkr efter avdrag för bedömd uppskjuten skatt och omkostnader om totalt 163 Mkr. Underliggande fastighetspris som således uppgick till 3 217 Mkr, översteg senaste värdering om 3 198 Mkr med 19 Mkr. Värdeuppgången netto, inklusive årets förändring, över den senaste 10-års-perioden har varit 1,1% per år, vilket är i nivå med infl ationen.

Genomsnittlig värderingsyield, Mkr

(exkl. projekt/mark och byggrätter)	2014	2013
Driftsöverskott fastigheter	2 286	2 341
+ Indexjustering 2015, 1% (1%)	25	35
+ Verklig uthyrningsgrad, dock lägst 94%	251	279
– Fastighetsadministration, 30 kr/kvm	– 99	– 107
Normaliserat driftsöverskott	2 463	2 548
Värdering (exkl. byggrätter om 559 Mkr)	35 506	35 613
Genomsnittlig värderingsyield	6,9%	7,2%

Hyresintäkter

Koncernens hyresintäkter uppgick till 3 318 Mkr (3 249). För kontors- och butiksfastigheter uppgick den genomsnittliga kontrakterade hyresnivån, inklusive debiterad värme, kyla och fastighetsskatt, till 1 295 kr/kvm (1 263), medan den för lageroch industrifastigheter uppgick till 791 kr/kvm (765). Hyresnivåerna, som bedöms vara på marknadsmässiga nivåer, har i jämförbart bestånd ökat med 1% mot föregående år, vilket främst är en effekt av indexuppräkningar och kan jämföras med den för branschen sedvanliga indexklausulen (oktober till oktober) som uppgick till –0,1% för 2014. Castellums högre indexuppräkning förklaras av koncernens fokus på indexklausul med minimiuppräkning i kontraktsportföljen, vilket ger skydd mot defl ation respektive låg infl ation.

Hyresvärde och ekonomisk uthyrningsgrad

Den genomsnittliga ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 88,7% (88,4%). Det totala hyresvärdet för under året outhyrda ytor uppgick på årsbasis till 417 Mkr (467).

I periodens hyresintäkter ingår engångsersättning om 10 Mkr (11) till följd av förtida lösen av hyresavtal.

Bruttouthyrningen (d v s årshyra för total uthyrning) under året uppgick till 304 Mkr (366), varav 55 Mkr (96) avsåg uthyrning i samband med ny-, till- och ombyggnation. Uppsägningarna uppgick till 246 Mkr (261), varav 12 Mkr (23) avsåg konkurser och 36 Mkr (18) avsåg uppsägningar med mer än 18 månaders återstående kontraktslängd. Nettouthyrningen för året uppgick därmed till 58 Mkr (105). Tidsförskjutningen mellan nettouthyrningen och dess resultateffekt bedöms till 9-18 månader. Nettouthyrningen har varit olika för Castellums regioner, vilket framgår av nedanstående tabell.

Nettouthyrning

Mkr	Stor göteborg	Öresunds området	Stor	stockholm Mälardalen	Östra Götaland	Totalt

Nytecknat
Befintligt	52	50	54	55	38	249
Investeringar	5	3	17	17	13	55
Totalt	57	53	71	72	51	304
Uppsagt
Uppsagt	–78	–48	–46	–44	–18	–234
Konkurser	–3	0	–6	–3	0	–12
Totalt	–81	–48	–52	–47	–18	–246
Nettouthyrning	–24	5	19	25	33	58

Fastighetskostnader

Fastighetskostnaderna uppgick till 1 096 Mkr (1 105), motsvarande 307 kr/kvm (307). Förbrukningen vad avser uppvärmning under året har beräknats till 81% (96%) av ett normalår enligt graddagsstatistiken.

De ökade kostnaderna för uthyrning och fastighetsadministration kronor per kvadratmeter kan delvis förklaras av de försäljningar som genomfördes i slutet av året.

Kundförlusterna, d v s debiterade ej betalda hyror med förlustrisk, uppgick till 9 Mkr (6), motsvarande 0,3% (0,2%) av hyresintäkterna.

Fastighetskostnader

	Kontor/	Lager/	2014	2013
kr/kvm	butik	industri	Totalt	Totalt
Driftskostnader	177	109	146	161
Underhåll	44	29	37	35
Tomträttsavgäld	9	7	8	7
Fastighetsskatt	69	22	48	47
Direkta fastighetskostnader	299	167	239	250
Uthyrning & fast.adm. (indir.)	–	–	68	57
Totalt	299	167	307	307
Föregående år	317	171	307

Resultat över tid

Förvaltningsresultatet den senaste 10-årsperioden har haft en stabil utveckling och vuxit med i genomsnitt 7% per år. Värdeförändringarna på fastigheter har däremot varit volatila och i genomsnitt haft en tillväxt den senaste 10-årsperioden om 1,1% per år, vilket är i nivå med infl ationen.

Nettouthyrning per kvartal

Resultat över tid

Castellums fastighetsbestånd 2014-12-31

	2014-12-31					januari-december 2014
	Antal fastigheter	Yta tkvm	Fastighets värde Mkr	Fastighets värde kr/kvm	Hyres värde Mkr	Hyres värde kr/kvm	Ekon. ut hyrningsgrad	Hyres intäkter Mkr	Fastighets kostnader Mkr	Fastighets kostnader kr/kvm	Drifts överskott Mkr
Kontor/butik
Storgöteborg	86	478	7 604	15 924	635	1 330	91,6%	582	134	281	448
Öresundsregionen	63	362	5 269	14 549	483	1 334	84,6%	408	111	307	297
Storstockholm	50	343	4 610	13 435	469	1 367	83,5%	391	102	298	289
Mälardalen	72	399	4 899	12 263	471	1 178	91,5%	431	120	299	311
Östra Götaland	23	176	2 202	12 521	219	1 247	89,0%	195	59	335	136
Summa kontor/butik	294	1 758	24 584	13 983	2 277	1 295	88,2%	2 007	526	299	1 481
Lager/industri
Storgöteborg	103	659	5 316	8 068	505	766	91,7%	463	97	146	366
Öresundsregionen	43	284	1 874	6 594	213	752	86,8%	185	50	176	135
Storstockholm	52	288	2 871	9 993	287	998	88,6%	254	59	205	195
Mälardalen	38	187	1 190	6 362	139	746	88,4%	123	36	193	87
Östra Götaland	11	68	230	3 375	30	442	92,0%	28	6	93	22
Summa lager/industri	247	1 486	11 481	7 728	1 174	791	89,7%	1 053	248	167	805
Summa	541	3 244	36 065	11 118	3 451	1 064	88,7%	3 060	774	239	2 286
Uthyrning och fastighetsadministration									221	68	– 221
Summa efter uthyrning och fastighetsadministration									995	307	2 065
Projekt	18	85	1 267	–	76	–	–	50	17	–	33
Obebyggd mark	24	–	267	–	–	–	–	–	–	–	–
Totalt	583	3 329	37 599	–	3 527	–	–	3 110	1 012	–	2 098

Ovanstående sammanställning avser de fastigheter som Castellum ägde vid årets utgång och avspeglar fastigheternas intäkter och kostnader såsom de hade ägts under hela året. Avvikelsen mellan ovan redovisade driftsöverskott om 2 098 Mkr och resultaträkningens driftsöverskott om 2 222 Mkr förklaras av, dels att driftsöverskottet om 193 Mkr i under året sålda fastigheter frånräknats, dels att driftsöverskottet i under året förvärvade/färdigställda fastigheter räknats upp med 69 Mkr såsom de ägts eller varit färdigställda under hela året.

Fastighetsrelaterade nyckeltal

	2014	2013	2012	2011	2010	2009	2008	2007	2006	2005
Hyresvärde, kr/kvm	1 064	1 036	1 015	995	974	969	921	896	864	851
Ekonomisk uthyrningsgrad	88,7%	88,4%	88,6%	89,3%	89,0%	89,8%	89,7%	87,9%	87,1%	88,1%
Fastighetskostnader, kr/kvm	307	307	298	300	298	300	268	262	259	247
Driftsöverskott, kr/kvm	637	608	601	589	569	571	559	527	494	502
Fastighetsvärde, kr/kvm	11 118	10 285	9 916	9 835	9 499	9 036	8 984	9 098	8 466	7 930
Antal fastigheter	583	626	635	617	598	590	587	549	515	494
Uthyrningsbar yta, tkvm	3 329	3 623	3 621	3 411	3 311	3 199	3 172	3 003	2 787	2 651

Fastighetsvärde per kategori Fastighetsvärde per region

Aktiv fastighetsutveckling kräver investeringar

Castellum är långsiktiga och i strategin för tillväxt ingår att ständigt förädla och utveckla fastighetsbeståndet genom investeringar i såväl ny-, till- och ombyggnation som förvärv. Investeringarna genomförs i syfte att förbättra kassaflödet och därigenom öka fastigheternas värde. Nya projekt tillförs successivt genom förvärv av såväl utvecklingsbara fastigheter som outnyttjade byggrätter.

För att nå det övergripande tillväxtmålet om 10% krävs att Castellum investerar. Strategin är en årlig nettoinvestering om ca 5% av det totala fastighetsvärdet. Under 2014 uppvisade Castellum hög aktivitet i portföljen genom att bygga och förvärva fastigheter för 2 525 miljarder kr och sälja för 3 054 miljarder kr.

Castellum har under de senaste 10 åren investerat för totalt 21 miljarder kr, vilket innebär 2 miljarder kr i genomsnitt per år. Under 2014 har Castellum investerat för totalt 2 525 Mkr (1 768) varav 1 378 Mkr (1 583) avsåg ny-, till- och ombyggnation och 1 147 Mkr (185) förvärv. Av de totala investeringarna avsåg 1 275 Mkr Storgöteborg, 393 Mkr Mälardalen, 361 Mkr Storstockholm, 248 Mkr Östra Götaland samt 248 Mkr Öresundsregionen. Bland förvärven kan nämnas högskoleområdet i Halmstad för 637 Mkr.

Under hösten 2014 uppvisade Castellum hög försäljningsaktivitet - samtliga fastigheter i Värnamo och Växjö avyttrades (ca 270 000 kvm totalt) samt gallerian Hansa i centrala Malmö. Avyttringarna ska ses som ett strategiskt beslut för att dels renodla portföljen, dels ge koncernen bättre förutsättningar för ökad långsiktig tillväxt. Efter försäljningar om totalt 3 054 Mkr (687) uppgick nettoinvesteringen till –529 Mkr (1 081).

Castellum har pågående projekt där återstående investeringsvolym uppgår till ca 750 Mkr.

Investeringar och försäljningar per år Investeringar och försäljningar per region 2014

Castellums projektutveckling Förutsättningar för ett eventuellt projekt analyseras, t ex marknadsläge, investeringsvolym, riskinventering samt avkastningsnivå. Castellum har outnyttjade byggrätter om ca 800 tkvm. I utvecklingsfasen fördjupas informationen och kunskapen om projektet. Slutlig utformning av ritningar och entreprenadform tas fram. Underlag för styrelsebeslut färdigställs. Castellum har pågående projekt om ca 2 000 Mkr. Efter färdigställande börjar en uppföljningsfas av kalkyler och mot hyresgäster, men även i syfte att nyttja erfarenheter inför kommande projekt. Castellum har 583 fastigheter under förvaltning om totalt 3,3 miljoner kvm. Investeringar genomförs löpande i befintliga fastigheter för såväl nya som befintliga kunder. Idéfas Utvecklingsfas Pågående projekt Förvaltning 800 tkvm i outnyttjade byggrätter 2 000 Mkr pågående investeringsvolym

Lindholmen i Göteborg

Ett gammalt varvsområde har blivit ett bubblande ingenjörskluster av internationellt snitt – det är ett sätt att beskriva utvecklingen på Norra Älvstranden mitt inne i Göteborg.

Hans Stridh

Fram till 70-talet var Sverige fortfarande en av världens ledande skeppsbyggarnationer och de stora varven låg i Göteborg. I dag sprakar det av utveckling i samma område; här uppstår kontinuerligt nya samarbeten mellan företag, akademi och samhälle som skapar nya jobb.

"Det är intressant att på nära håll se hur ett ansett internationellt ingenjörskluster utvecklas – och att vi har glädjen att få vara med och bygga moderna arbetsplatser i den här miljön", säger Hans Stridh, projektutvecklingschef i Eklandia Fastighets AB, dotterbolag till Castellum.

Några av de företag som fi nns i Eklandias fastigheter på Lindholmen är CEVT, fordonsutvecklingsbolaget som har samma ägare som Volvo Cars, Getinge, vars huvudkontor fl yttats från Halland och Esab, världsledande leverantör av svetsutrustning. Omställningen av Lindholmen sker, sedan den väl tog fart, i högt tempo. Den är resultatet av ett samarbete där samhället, akademin och näringslivet arbetar tillsammans för att stödja innovationsprocesser.

"Man kan se några avgörande insatser: initiativet från kommunen till Lindholmen Science Park, Ericssons beslut att samla ihop sin verksamhet i Göteborg, Volvos betydelse som en viktig aktör och Chalmers mod att fl ytta en del av sin verksamhet över älven", säger Hans Stridh.

Fastigheten Aurora, som färdigställdes under 2013, är belägen bredvid Eklandias huvudkontor på Lindholmen. Strax efter årsskiftet 2014/2015 stod dessutom Semcons nya huvudkontor klart, granne både med SVT-huset och Frihamnsområdet där delar av en helt ny stadsdel ska stå klar lagom till Göteborgs 400-årsjubileum år 2021. Eklandia har dessutom köpt en av de sista byggbara tomterna för kommersiella fastigheter på Lindholmen, vid kajkanten nära befi ntliga fastigheter.

Under 2013 påbörjades nybyggnationen av ett nytt huvudkontor åt Semcon - en kontorsbyggnad om 8 990 kvm. Nybyggnationen var färdig för infl yttning strax efter årsskiftet 2014/2015. Fastigheten är uppförd i enlighet med Green Building-standard.

Lindholmen 28:3, Göteborg

Granne till Eklandias huvudkontor på Lindholmen färdigställdes 2013 kontorsbyggnaden "Aurora" om 9 453 kvm. Fastigheten är fullt uthyrd och uppförd i enlighet med Green Building-standard.

I december 2014 förvärvade Castellum en av de sista byggbara tomterna för kommersiella fastigheter på Lindholmspiren i Göteborg. På tomten planeras ett kontorshus om ca 9 000 kvm.

Större pågående projekt

Lundbyvassen 8:1 i Göteborg

Läge Lindholmen i Göteborg Yta 8 990 kvm Tidplan Färdigställt kvartal 1, 2015

I centrala Göteborg färdigställde Castellum strax efter årsskiftet en fullt uthyrd kontorsbyggnad om 8 990 kvm. Fastigheten är välbelägen med tanke på framtida stadsutbyggnad och ligger i närheten av Castellums befintliga bestånd. Byggnaden uppfördes i enlighet med Green Building-standard. Investeringen uppgick till 221 Mkr.

vilket genomförs tillsammans med flera andra parter. Totalt består Castellums del i projektet av 10 470 kvm. Nybyggnationen består av 4 321 kvm kontor, butik och restaurangytor och uppförs i enlighet med Miljöbyggnadsklassning. Investeringen beräknas uppgå till 136 Mkr och är uthyrd till 35%.

Algen 1 i Jönköping

Läge Vid Munksjön i centrala Jönköping Yta 4 321 kvm Tidplan Färdigställt kvartal 1, 2015

I centrala Jönköping påbörjade Castellum under 2013 etapp 2 av utvecklingen av området Atollen,

Jägmästaren 1 i Linköping

Läge Djurgården i Linköping Yta 7 750 kvm Tidplan Färdigställt kvartal 1, 2015

Under 2013 påbörjade Castellum en investering i området Djurgården, Linköping, som är ett stads-

Drottningparken i Örebro

Läge Södra infarten till Örebro Yta 4 280 kvm Tidplan Färdigställt kvartal 3, 2016

I Örebro påbörjade Castellum under slutet av 2014 en nybyggnation av 4 280 kvm flexibla

Verkstaden 14 i Västerås

Läge A6-området i Jönköping

Visionen 3 i Jönköping

Tidplan Färdigställt kvartal 3, 2015

I anslutning till Castellums befintliga byggnader i A6-området i Jönköping har Castellum under

Yta 2 472 kvm

Läge Kopparlunden i centrala Västerås Yta 6 100 kvm Tidplan Färdigställt kvartal 1, 2016

Kopparlunden i centrala Västerås är ett område där modern teknik och 100-årig industritradition möts.

byggnadsprojekt av en ny stadsdel. Castellum uppför en butiksbyggnad om 7 750 kvm i enlighet med miljöcertifieringssystemet Miljöbyggnad. Investeringen beräknas uppgå till 109 Mkr och är uthyrd till 92%.

kontorsytor. Den nya byggnaden är välbelägen vid södra infarten till Örebro. Nybyggnationen uppförs i enlighet med Miljöbyggnadsklassning, nivå silver. Investeringen beräknas uppgå till 100 Mkr och är uthyrd till 36%.

Castellum äger ca 12 000 kvm byggrätter i området och har påbörjat en tillbyggnation av 3 800 kvm och ombyggnation av 2 300 kvm. Om- och nybyggnationen uppförs i enlighet med klassningssystemet Miljöbyggnad. Investeringen beräknas uppgå till 78 Mkr och är fullt uthyrd.

2014 påbörjat en nybyggnation av 2 472 kvm kontor. Nybyggnationen uppförs i enlighet med Miljöbyggnadsklassning. Investeringen beräknas uppgå till 59 Mkr och är uthyrd till 88%.

• Green Building

• Miljöbyggnad

Varla 3:22 i Kungsbacka

Läge Varla i Kungsbacka Yta 5 000 kvm Tidplan Färdigställt kvartal 1, 2015

Under 2014 påbörjade Castellum en ombyggnation av 1 000 kvm och tillbyggnation av

Boländerna 35:1 i Uppsala

Läge Boländerna i Uppsala Yta 8 716 kvm Tidplan Färdigställt kvartal 2, 2015

Under slutet av 2012 påbörjade Castellum en ombyggnation av en butiksbyggnad om 8 716 kvm i

Godståget 1 i Stockholm

Läge Utmed Årstalänken, Västberga Yta 6 568 kvm Tidplan Färdigställt kvartal 2, 2015

I området Västberga har Castellum påbörjat en om- och tillbyggnation av en lagerfastighet om 5 000 kvm flexibla lagerytor i Varla, Kungsbacka. Tillbyggnationen genomförs i enlighet med Green Building. Investeringen beräknas uppgå till 42 Mkr och är fullt uthyrd.

området Boländerna, Uppsala. Fastigheten ligger i närheten av bolagets befintliga bestånd. Investeringen beräknas uppgå till 38 Mkr och är uthyrd till 98%.

totalt 13 048 kvm. Investeringen innebär att

5 104 kvm byggs om till kyl- och fryslager och

1 464 kvm byggs om och till.

Investeringen beräknas uppgå till 31 Mkr och är fullt uthyrd.

Större pågående projekt 2014
Fastighet	Yta, tkvm	Uthyrt januari 2015	Total	Investering, Mkr Återstående	Klart	Kommentar
Lundbyvassen 8:1, Göteborg	8 990	100%	221	23	Kv 1 2015	Nybyggnation kontor
Algen 1, Jönköping	4 321	35%	136	32	Kv 1 2015	Nybyggnation handel/kontor/restaurang
Jägmästaren 1, Linköping	7 750	92%	109	21	Kv 1 2015	Nybyggnation handel
Drottningparken, Örebro	4 280	36%	100	94	Kv 3 2016	Nybyggnation kontor
Verkstaden 14, Västerås	6 100	100%	78	75	Kv 1 2016	Om- och tillbyggnation skola
Visionen 3, Jönköping	2 472	88%	59	51	Kv 3 2015	Nybyggnation kontor
Varla 3:22, Kungsbacka	5 000	100%	42	1	Kv 1 2015	Om- och tillbyggnation lager
Boländerna 35:1, Uppsala	8 716	98%	38	2	Kv 2 2015	Ombyggnation handel
Godståget 1, Stockholm	6 568	100%	31	23	Kv 2 2015	Om- och tillbyggnation lager

Miljöbyggnad är ett klassningssystem som syftar till att skapa miljömässigt hållbara byggnader och tar hänsyn till energi, inomhusmiljö och byggmaterial.

Atollen 3 och Algen 1, Jönköping tollen

• Miljöbyggnad

Den största omdaningen av Jönköping sedan Gustaf II Adolf år 1613 beslutade att anlägga den nya staden och östra centrum togs i anspråk för bebyggelse. Så har projektet Atollen beskrivits.

Peder Karlén

Det handlar om tre nya stadsutvecklande kvarter – den enskilt största satsningen vid norra Munksjön som har en viktig funktion i utvecklingen av Jönköpings centrala delar.

"Corallen är stolta över att vi kan bidra till att göra vattnet mer tillgängligt. Jag är säker på att detta uppskattas av jönköpingsborna", säger Peder Karlén, fastighetschef i Castellumägda Fastighets AB Corallen i Jönköping, ett av tre bolag som är engagerade i projektet.

Atollenprojektet rymmer kontor, butiker, restauranger, hyres- och bostadsrätter samt ett parkeringshus. Här skapas, bara ett stenkast från kulturhuset Spira vars silhuett skymtar mellan de nya huskropparna, en miljö som lever under stora delar av dygnet. Tanken är att man ska kunna bo och arbeta men också handla, äta eller bara ströva omkring i området.

De nya kvarteren utgör en naturlig koppling mellan de handelstäta delarna av Jönköping city och de nya stadsdelarna kring Munksjön. Det blir ett bidrag i arbetet med att utveckla den expansiva kommunen – Sveriges tionde största – vars befolkning årligen ökar med drygt 1 000 personer.

"Livet i centrala Jönköping är i dag starkt kopplat till området kring Munksjön", konstaterar Peder Karlén. "Utgångspunkten har varit den drygt tio år gamla stadsbyggnadsvisionen som bland annat ledde fram till en helt ny broförbindelse. Man kan konstatera att Castellum uppfyller kraven för att skapa det man idag ofta kallar blandstad".

Atollen i Jönköping

CASTELLUM 2014 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 2 3 A S T E L L U M 2 0 1 4 F Ö R V A L T N I N G S B E R Ä T T E L S E

Centrala Uppsala

• Miljöbyggnad

I juni 2014 avslutades ombyggnaden av det så kallade Kopparhuset mitt i Uppsala – ett bidrag till skapandet av den nya paradgatan i staden, mellan Vaksala torg och Carolina Redivia, det anrika universitetsbiblioteket.

Björn Johansson

Det pågår ett stort arbete med utvecklingen av Uppsala city. I kvarteret Svalan fanns en gång i tiden Sveriges största Epa-varuhus, byggt 1964 med sin karaktäristiska fasad i grönglaserat tegel och här har Castellum, genom dotterbolaget Aspholmen Fastigheter AB, varit engagerad i ett stort om- och tillbyggnadsarbete.

4, Dragarbrunn 20:4, Uppsala - Zinkhuset ,

"Marknaden efterfrågar kontor i Uppsala med nära tillgång till kommunikationer och här ligger kvarteret Svalan i Dragarbrunn bra – mitt emellan Stora Torget och Resecentrum", säger Björn Johansson, fastighetschef på Aspholmen i Uppsala.

Aspholmens samlade insatser i kvarteret Svalan har delats in i etapper där ombyggnaden av Epavaruhuset och därmed skapandet av kopparhuset var en; fasaden byttes och fl yttades ut tre meter mot Vaksalagatan. Dessutom byggdes på två indragna våningar och skapades nya takterrasser med utsikt över staden.

Ombyggnaden av ett hus vid Dragarbrunnsgatan som rymmer restaurang var den andra delen. Tidigare var detta en tvåvåningsbyggnad, idag omfattar den fem våningar och har blivit det så kallade Zinkhuset med anspelning på fasaden.

Aspholmens engagemang i Dragarbrunn har pågått sedan 2007. Det senaste projektet är ombyggnationen av Kopparhuset, om ca 6 000 kvm och tillbyggnation – i praktiken har nya ytor byggts på höjden – om ca 4 000 kvm. Ombyggnationen erhöll under hösten 2014 Uppsala Nya Tidnings Stadsmiljöpris.

"Vi har både byggt om och byggt till – eller snarare byggt på. Därmed förfogar vi i dag över en yta om 14 000 kvm, jämfört med 10 000 tidigare", säger Björn Johansson. "Vi har byggt yteffektivt och uppfyllt högt ställda tekniska och miljömässiga krav".

Kvarteret Svalan i centrala Uppsala där en om- och tillbyggnation genomförts. Kopparhuset som visas ovan, och Zinkhuset, till vänster, färdigställdes 2014 - allt i enlighet med Miljöbyggnad Silver.

Under 2007 färdigställdes en större ombyggnation av tidigare H-centrum i centrala Uppsala. Ombyggnationen innebar att 4 600 kvm kontorsytor moderniserades och 1 800 kvm butiksytor skapades i form av Galleria Dragarbrunn.

Under 2009 färdigställdes en om- och tillbyggnation av "Läkarhuset" i centrala Uppsala, vilket innebar att 685 kvm tillskapades genom en ny detaljplan.

Större färdigställda projekt under 2014

Dragarbrunn 20:4 i Uppsala

Läge Dragarbrunn i centrala Uppsala Yta 10 020 kvm Färdigställt kvartal 4, 2014

I centrala Uppsala har Castellum färdigställt en ombyggnad av 6 320 kvm och tillbyggnad av

3 700 kvm moderna kontorsytor. Om- och tillbyggnationen genomfördes i enlighet med miljöklassningssystemet Miljöbyggnad. Investeringen uppgick till 242 Mkr. Om- och tillbyggnationen är uthyrd till 90%.

logistikytor som fungerar som ett nordiskt distributionscentrum. Byggnaden är fullt uthyrd och uppfördes i enlighet med miljöcertifieringssystemet Miljöbyggnad och Green Building-

Investeringen uppgick till 83 Mkr.

standard.

Kulan 3 i Helsingborg

Läge Området Berga i Helsingborg Yta 9 689 kvm Färdigställt kvartal 2, 2014

I området Berga, Helsingborg, har Castellum färdigställt en nybyggnation av 9 689 kvm flexibla

Spejaren 3 i Huddinge

Läge Smista Allé vid Kungens Kurva, Huddinge Yta 6 391 kvm Färdigställt kvartal 4, 2014

I anslutning till Castellums befintliga bestånd i Smista Allé har en nybyggnation av 6 391 kvm

Solsten 1:108 i Härryda

Läge Mölnlycke Företagspark i Göteborg Yta 6 534 kvm Färdigställt kvartal 3, 2014

I Mölnlycke Företagspark i direkt anslutning till motorvägen och nära Landvetter flygplats,

verksamhetsytor färdigställts för bilförsäljning.

Av byggnaden utgörs ca 3 000 kvm av parkering. Byggnaden uppfördes i enlighet med Green Building-standard. Investeringen uppgick till 83 Mkr och är fullt uthyrd.

Göteborg, har Castellum färdigställt en fullt uthyrd logistikanläggning om 6 534 kvm. Byggnaden uppfördes i enlighet med Green Building standard. Investeringen uppgick till 62 Mkr.

Investeringar

Större förvärv under 2014

Fanan 26, 30, 39, 43, 47, 49 och 51 samt Fanborgen 3 och 4 i Halmstad

Läge Högskoleområdet i Halmstad Yta 43 485 kvm Tillträde Mars 2014

I mars 2014 förvärvade Castellum nio fastigheter i Högskoleområdet i Halmstad. Den största hyresgästen är Högskolan Halmstad med ca 8 000 studenter och 600 anställda. Beståndet består av 30 850 kvm kontor och resterande del är butik, utbildningslokaler, lager och bibliotek.

Beståndet är uthyrt till 94% och investeringen uppgick till 637 Mkr.

Rosersberg 11:94 i Sigtuna

Läge Rosersberg i Sigtuna Yta 9 353 kvm Tillträde December 2014

Castellum förvärvade i december 2014 en fullt uthyrd logistikfastighet i Rosersberg, Sigtuna.

Solsten 1:118 och 1:155 i Härryda

Läge Mölnlycke Företagspark i Göteborg Yta 4 860 kvm Tillträde Juni 2014

Castellum förvärvde i juni 2014 en fullt uthyrd kontors- och lagerfastighet i Mölnlycke FöretagsFastigheten är välbelägen, med direktaccess till Arlanda och E4. I området pågår en utveckling av ett centrum för lager- och logistikverksamhet för norra Mälardalsregionen.

Fastigheten består av 9 353 kvm och investeringen uppgick till 105 Mkr.

park, utanför Göteborg. Fastigheten, som är välbelägen utmed riksväg 40 och gränsar till bolagets befintliga bestånd, består av 4 860 kvm varav 2 792 kvm lager och resterande yta kontor. Investeringen uppgick till 85 Mkr.

Dumpern 7 i Huddinge

Läge Länna industri- och handelsområde Yta 6 792 kvm Tillträde Juni 2014

I juni 2014 förvärvade Castellum en fastighet i Länna industri- och handelsområde i Huddinge söder om Stockholm. Castellum äger sedan tidigare en fastighet i området. Fastigheten består av 6 792 kvm logistikytor och är fullt uthyrd. Investeringen uppgick till 70 Mkr.

Lindholmen 30:5 i Göteborg

Läge Lindholmsbassängen Lindholmen Science Park Yta Mark med byggrätt om ca 9 000 kvm Tillträde December 2014

I Lindholmen Science Park i Göteborg förvärvade

Olaus Petri 3:244 i Örebro

Läge Resecentrum i Örebro Yta Mark med byggrätt om ca 14 000 kvm Tilltäde December 2014

Vid resecentrum i centrala Örebro har Castellum förvärvat mark med möjlighet att bygga

Castellum i december 2014 mark med byggrätt om ca 9 000 kvm kontor. Marken är en av de sista byggbara tomterna för kommersiella fastigheter på Lindholmen. Investeringen uppgick till 51 Mkr.

ca 14 000 kvm kontor. Marken gränsar till Örebros nya rättscentrum. Investeringen uppgick till 43 Mkr.

Marielundvej 10 i Herlev, Danmark

Läge Herlevs företagspark nordvästra Köpenhamn Yta 2 561 kvm Tillträde Januari 2015

I Herlevs företagspark har Castellum förvärvat en kontorsfastighet om 2 561 kvm som gränsar till

bolagets befintliga bestånd. Investeringen uppgick till 34 Mkr och byggnaden är fullt uthyrd.

Större fastighetsförvärv under 2014		Uthyrnings-	Anskaffnings
Fastighet	Yta, kvm	grad jan 2015	värde, Mkr	Tillträde	Kategori
Fanan 26, 30, 39, 43, 47, 49 och 51 samt					Kontor/handel/utbildningslokaler/lager
Fanborgen 3 och 4, Halmstad	43 485	94%	637	Mars 2014	och bibliotek
Rosersberg 11:94, Sigtuna	9 353	100%	105		Dec 2014 Lager/kontor och byggrätt
Solsten 1:155 och Solsten 1:118, Härryda	4 860	100%	85		Juni 2014 Lager/kontor och byggrätt
Dumpern 7, Huddinge	6 792	100%	70	Juni 2014 Logistik
Lindholmen 30:5, Göteborg	–	–	51	Dec 2014 Mark
Olaus Petri 3:244, Örebro	–	–	43	Dec 2014 Mark
Marielundvej 10, Herlev	2 561	100%	34	Jan 2015 Kontor

Större fastighetsförsäljningar under 2014		Underliggande	Uppskjuten skatt/	Försäljn. pris
Fastighet	Yta, kvm	fastighetspris, Mkr	omkostn., Mkr	netto, Mkr Frånträde		Kategori

Hela fastighetsbeståndet i Växjö	127 921	905	– 46	859	Dec 2014	Kontor/butik/lager/industri
Hela fastighetsbeståndet i Värnamo	143 525	878	– 43	835	Dec 2014	Kontor/butik/lager/industri
Hansan, Malmö	40 714	633	– 24	609	Okt 2014	Butik/kontor/bostäder/garage
Guldheden 8:11, Göteborg	10 500	241	– 11	230	Dec 2014	Kontor
Kampen 25, Malmö	40 669	255	– 20	235	Maj 2015	Lager/kontor
St Botulf 11, Lund	4 878	118	– 9	109	Okt 2014	Kontor/bostäder
Renseriet 25, Stockholm	4 215	79	– 4	75	Feb 2014	Kontor/lager
Instrumentet 1, Solna	3 673	35	– 2	33	Nov 2014	Industri

Byggrätter och potentiella projekt

I Castellums strategi ingår att nyproducera lokaler när detta är ett konkurrenskraftigt alternativ. För att kunna erbjuda kunden nyproducerade lokaler med kortast möjliga tid till infl yttning är det en konkurrensfördel att äga byggrätter i attraktiva lägen med antagna detaljplaner.

Castellum har ca 800 tkvm outnyttjade byggrätter (uthyrningsbar yta) och för ett antal av dessa fi nns konkreta projekt som kan påbörjas relativt omgående.

Outnyttjade byggrätter är värderade till 1 184 Mkr motsvarande i genomsnitt ca 1 500 kr/kvm. Av byggrätterna fi nns 330 tkvm motsvarande 625 Mkr redovisade som projekt och obebyggd mark. Resterande fi nns redovisade bland kontor/butik respektive lager/industri då dessa fi nns på redan bebyggda fastigheter.

Byggrätter andel yta per region

Den starka urbaniseringstrend som råder i Sverige innebär att storstadsregionerna har stark befolkningstillvä xt. Detta i kombination med bostadsbrist, medför behov av nyproduktion och därmed konvertering av främst ä ldre kontors- och industriområden till bostä der. Processen ä r framfö r allt vanligt fö rekommande i Stockholm dä r befolkningstillväxten och efterfrågan är stark samt bristen på bostäder omfattande. Omvandlingen från kommersiell verksamhet till bostäder är samtidigt del i en ö vergripande stadsutveckling mot förtätad stadsbyggnad och mer blandad stad.

I de delmarknader där konvertering är eller förväntas bli aktuell kan en uthyrd kommersiell fastighet ha ett högre värde som bostadsbyggrätt än som kommersiell fastighet, vilket påverkar fastighetsvärdet. Hur stor värdepåverkan är beror på ett fl ertal faktorer där de väsentligaste är planmässiga förutsättningar, d v s hur stor sannolikheten ä r fö r framtida exploatering, tillåten byggrättsvolym samt inom vilken tidsram exploatering kan ske.

Inom Castellums delmarknader Bromma/Mariehä ll och Johanneshov i Stockholm på gå r detaljplaneändringar som kommer leda till successiv konvertering av ä ldre kontorsoch industribestå nd till bostä der. I takt med att staden vä xer tillkommer dock nya områ den som ä r fö remå l fö r konvertering.

Samhällsbyggnad

Samhällsbyggnad är komplext och kan ske på många olika sätt inom olika strukturer. Castellum arbetar med fastighetsutveckling, projektutveckling, tidiga skeden av stadsutveckling och aktiv medverkan i samhällsbyggandets olika faser. Varje dotterbolag är en aktiv part i de tillväxtregioner där verksamhet bedrivs och har en nära dialog samt samverkan med kommuner och intressenter. Medverkan i samhällsbyggnadsprocesserna och projektutveckling från "ax till limpa", att utarbeta en detaljplan fram till färdig

byggnad och inflyttning är tidskrävande. Castellums styrkor inom samhällsbyggnad är lokal närvaro, kompetens, investeringskraft och långsiktigt engagemang.

Bilden visar en överblick på samhällsbyggandets olika faser.

Kunder

En viktig framgångsfaktor är organisationens kunskap om och känsla för den lokala marknaden. Med sex självständiga dotterbolag tar Castellum affärsbesluten där affärerna fi nns och kan därmed erbjuda kunderna kortare beslutsvägar, snabbare besked och en enklare vardag. Samtidigt ges kunderna tryggheten i en stor nationell koncern.

Goda och långsiktiga kundrelationer är en förutsättning för att skapa tillväxt och kundmätningar genomförs regelbundet. En stor andel av de tillfrågade kunderna i Nöjd Kund-mätningen från 2014 svarar att de kan tänka sig att hyra av Castellum igen och gärna rekommenderar Castellum som hyresvärd till andra.

Under året har ett aktivt uthyrningsarbete genomförts där 728 kontrakt har tecknats med ett årsvärde om 304 Mkr.

Närhet till kunden

Castellums organisation med lokala dotterbolag ger närhet till kunderna och korta beslutsvägar. Medarbetarna inom Castellum arbetar nära marknaden vilket ger en naturlig möjlighet att känna till kundens nuvarande och framtida behov. Kunderna kan därmed erbjudas lokaler anpassade efter behov, god personlig service samt snabba besked.

Som en av de största fastighetsägarna på respektive lokal marknad samarbetar Castellum med kommuner samt engagerar sig i lokala nätverk såsom t ex företagarföreningar.

Förutom personliga möten ger de lokala bolagen regelbundet ut information via kundtidningar och hemsidor.

Nöjda kunder

Det är viktigt att Castellum lever upp till kundernas förväntningar. För att följa upp och utvärdera genomförda insatser

genomförs årligen en extern kundmätning, Nöjd Kund Index. Mätningen visar såväl kundernas generella uppfattning om Castellum som hur väl Castellum lever upp till de olika delområdena servicevilja, affärsrelation, lokalen, fastigheten, fastighetsservice, miljö och information.

Undersökningen som genomfördes 2014 och som innefattade kontor, butik, lager och industri omfattade en majoritet av Castellums större kunder. Undersökningen visar på ett fortsatt genomgående högt betyg för Castellum med ett totalt index om 79 på en skala om 100, vilket är högre än jämförelseindex i branschen om 73. Serviceviljan inom Castellum visar högst index och där ingår parametrar som personligt bemötande, service och tillgänglighet.

En hög andel av de tillfrågade kunderna, 88%, svarar att de kan tänka sig att hyra av Castellum igen och gärna rekommenderar Castellum som hyresvärd till andra.

75%

av Castellums medarbetare arbetar med kundvård, förvaltning och uthyrning.

Castellums kunder speglar svenskt näringsliv

Castellum har god riskspridning i kontraktsportföljen avseende geografi , lokaltyp, kontraktsstorlek, löptider och branscher i vilka kunderna är verksamma. Därmed är Castellums kontraktsportfölj en spegling av svenskt, inhemskt näringsliv och därmed svensk ekonomi.

Koncernen har ca 4 400 kommersiella kontrakt där det enskilt största kontraktet svarar för ca 2% av Castellums totala hyresintäkter.

Aktivt uthyrningsarbete

Castellum har hög aktivitet i uthyrningsarbetet. Under 2014 har det tecknats 728 nya kontrakt med ett totalt årsvärde om 304 Mkr. Uthyrningsarbetet visar på vikten av att vårda kunderna och kontaktnäten. Av nytecknat kontraktsvärde kommer 69% från egna kontakter, rekommendationer eller att befi ntliga kunder utökar, medan 19% kommer via hemsidorna och 12% från mäklare.

Hyresavtal - den formella överenskommelsen med kunden

Hyresavtal tecknas vanligtvis på 3-5 år med en uppsägningstid om nio månader och har kvartalsvis förskottsbetalning. Hyresnivån kan förändras i samband med att respektive kontrakt förfaller till omförhandling.

Hyresavtalen innehåller normalt en bashyra, d v s överens-

Nöjd Kund Index 2005-2014

Kontraktsförfallostruktur

Monica Söderbäck

"

Affärer görs mellan människor. Framgången ligger i hur vi lyckas vårda relationen på affärsmässiga grunder. Kunden ska känna att det finns ett mervärde i att vara hyresgäst hos oss"

Monica Söderbäck, Marknads- och uthyrningschef Harry Sjögren AB

kommen hyra vid avtalets tecknande, samt en indexklausul som innebär en årlig förändring av hyran motsvarande en viss andel av infl ationen under föregående år, alternativt en procentuell minimiuppräkning.

Vanligtvis innehåller hyresavtalen ett tillägg för lokalens andel av fastighetens kostnad för värme, kyla samt fastighetsskatt.

Castellum erbjuder befi ntliga såväl som nya kunder att teckna ett grönt hyresavtal, vilket är ett samverkansavtal kring bl a energi och inomhusmiljö, materialval och avfallshantering - som syftar till att minska lokalernas miljöbelastning. Under 2014 tecknades 23 nya gröna hyresavtal.

Kontraktsfördelning per bransch

Fördelning kontraktsstorlek

Det enda som är hållbart är att ständigt utvecklas

Det är inte de största som överlever, utan de som bäst anpassar sig till omvärldens utveckling. Castellum är en av de största aktörerna i vår bransch, men överlevnadsförmågan bygger på att vi kontinuerligt utvecklar oss.

Hållbarhet har alltid varit en naturlig del av verksamheten och Castellum har ett uttalat fokus på miljöarbete som innebär att resurser, som t ex energi, används så klokt och effektivt som möjligt. Castellum arbetar med ständiga förbättringar och idag är 20% av fastighetsbeståndet certifi erat enligt Miljöbyggnad, Green Building eller Breeam. Castellum äger idag 30% av Sveriges Green Buildingfastigheter.

Hållbar utveckling handlar också om den sociala miljön och Castellum är en aktiv part i de samhällen där vi verkar. Samverkan pågår med kunder och andra aktörer kring frågor som förbättrad kollektivtrafi k och utökat samarbete med skolor och universitet. Koncernen stöttar också ungdomar, bland annat genom att erbjuda sommarjobb och lärlingsplatser. Och inte minst värnar vi om nöjda medarbetare i vår egen koncern.

Slutligen handlar hållbarhet också om ekonomi. Det är Castellums övertygelse att den långsiktiga strategin går hand i hand med vår ansvarskänsla gentemot såväl våra kunder som aktieägare. Kort sagt: hållbarhet lönar sig.

Höjdpunkter i Castellums hållbarhetsarbete 2014

samverkan

I alla städer där Castellum verkar pågår samarbeten med olika intressenter för att driva arbetet framåt. Exempelvis pågår dialoger med kunder, företagsnätverk, kommun, energibolag, renhållningsbolag och skola/universitet.

40 gröna hyresavtal

För att utveckla samverkan med kunderna tecknas Gröna hyresavtal. Castellum har 40 gröna hyresavtal, varav 23 tecknades under 2014.

113 miljöcertifierade

Castellum har miljöcertifierat 113 fastigheter om 663 tkvm, varav 98 st enligt Green Building, 14 st enligt Miljöbyggnad och 1 enligt Breeam. Detta motsvarar 20% av beståndet.

co² -33%

Koldioxidutsläppen har minskat med totalt 33% sedan 2007. Målsättningen är att 90% av energianvändningen ska komma från fossilfri energi före 2020. 81% uppnåddes 2014.

Castellum – en långsiktig aktör som skapar tillväxt genom fokus på nöjda kunder och medarbetare

har energiförbrukningen minskat 22%. Målsättningen är att förbrukningen ska minska minst 3% per kvm och år.

60 ungdomar

För att ge ungdomar en chans i arbetslivet har Castellum under 2014 haft 60 lärlingar, feriearbetare, praktikanter och trainees i koncernen. Det motsvarar 20% av Castellums medarbetare.

NöjdMedarbetarIndex enligt mätningen som genomfördes NMI 85

under 2014 uppgick till 85. Sambandet mellan nöjda medarbetare och nöjda kunder är tydlig.

Castellum förbrukar i genomsnitt 77 kWh/kvm avseende värme, vilket kan jämföras med SCB:s statistik för uppvärmning med fjärrvärme om 130 kWh/kvm. Målsättningen är att energianvändningen ska vara 50% lägre än branschgenomsnittet år 2017. 41% uppnåddes för 2014

Filip Elland

"

För Castellum, som stor aktör, är det viktigt att ta ansvar. Det innebär att vi har ett starkt hållbarhetsfokus i hela verksamheten och ständigt utvecklas genom utmanande och kreativa hållbarhetsmål"

Filip Elland, hållbarhetssamordnare Castellum

Drivkrafter för arbetet

Långsiktig lönsamhet är en förutsättning för hållbar utveckling. Castellum är en långsiktig fastighetsägare som bidrar till utvecklingen av de städer där verksamheten bedrivs. Genom att förvalta fastighetsbeståndet effektivt minskar resursanvändningen, vilket är ekonomiskt lönsamt, minskar miljöpåverkan och ger ett välskött fastighetsbestånd. Hållbarhetsarbetet bidrar även till att stärka varumärket.

Organisation och styrning av hållbarhetsarbetet

Hållbarhetsarbetet omfattar hela verksamheten och styrs via ett ledningssystem som består av en gemensam policy, riktlinjer, övergripande mätbara mål samt detaljerade handlingsplaner. Utgångspunkten i arbetet är att följa upp, dokumentera, utvärdera och förbättra. Arbetet bedrivs lokalt på varje dotterbolag, följs upp varje år och avrapporteras regelbundet till koncernledningen. På Castellum finns en hållbarhetssamordnare för hela koncernen. Hållbarhetsarbetet avrapporteras och diskuteras i styrelsen minst en gång per år.

Arbetet granskas regelbundet av extern part, bl a via revision genom Miljödiplomering som bygger på miljöledningssystemen ISO 14001 och EMAS. En gemensam hållbarhetsgrupp finns för att utveckla arbetet, utbyta erfarenheter och bevaka förändringar i omvärlden.

Castellums hållbarhetsarbete bygger på engagerade och kunniga medarbetare och utbildning i hållbarhetsfrågor sker kontinuerligt. Under 2014 påbörjades en gemensam hållbarhetsutbildning för alla medarbetare i koncernen.

Under året har hållbarhetspolicyn samt de gemensamma mätbara målsättningarna uppdaterats, vilket medför ett tydligare fokus på sociala hållbarhetsaspekter samt högre målsättningar gällande resursanvändning och miljöklassning.

Redovisning av Castellums hållbarhetsarbete

Castellum redovisar hållbarhetsarbetet i enlighet med GRI för andra året och 2014 års redovisning baseras på GRI G4, nivå Core där GRI-index fi nns på sidan 144.

Viktiga händelser i hållbarhetsarbetet sedan 1995

2014:

FN Global Compact undertecknas. • Hållbarhetspolicy samt gemen-
samma målsättningar uppdateras. • Whistleblower-funktion erbjuds
medarbetare och externa parter. • Gemensam hållbarhetsutbildning
genomförs för alla medarbetare.
Aspholmen vinner UNTs Stads byggnadspris för Svalan i Uppsala.
23 gröna hyresavtal tecknas.
60 ungdomar får arbetslivs-
erfarenhet i koncernen.
2013:
Totalt 57 ungdomar får arbetslivs erfarenhet i Castellumkoncernen.
Aspholmen vinner Miljöpris på Guldstänksgalan i Västerås.
15 gröna hyresavtal tecknas

• Två gröna hyresavtal tecknas. • Eklandia vinner Sweden Green Building Award i klassen "BREEAM post constructions" och Briggen i klassen "Miljöbyggnad i nybyggnad". • Eklandia får priset för ett långt samarbete med skolungdomar.

• Ny målsättning antas – alla nyproducerade byggnader ska

• Uppförandekoden uppdateras.

• Gemensam miljöutbildning för

• Webbövervakning av driften

• Gemensam miljöutbildning för

• Koncerngemensamma värde-

• Upphandling av miljömärkt el för hela koncernen.

• Koncerngemensam miljögrupp

• Första bergvärme/kyla anlägg ningen installeras i Örebro.

• Bikupor sätts upp.

2012:

2011:

2005:

alla anställda. 2003:

År 2005

miljöklassas.

alla anställda.

ringar antas.

2000:

bildas.

påbörjas. 2001:

Brostaden utses till "Green Building Corporate Partner of the year" i Europa.
2009:

2010:

Harry Sjögren utses till tredje "Green Building Corpo rate Partner" i Europa.
Eklandia färdigställer Sveriges första BREEAM-certifierade fastighet.

2008:

• Brostaden utses till första "Green Building Corporate Partner" i Europa.

1998:

Robur klassar Castellums miljöarbete som ett föredöme i branschen.
1997: • Första dotterbolaget miljö diplomeras av Göteborgs kommun.
1995:
ande mål fastställs.

År 2000

Policy, riktlinjer och övergrip-

År 1995

Intressentdialog

För att ständigt utveckla och förbättra verksamheten är det viktigt att kartlägga och analysera intressenternas förväntningar på Castellums verksamhet. Under 2014 har en intressentdialog genomförts med kunder, ledningsgrupp, medarbetare och styrelse om vilka hållbarhetsfrågor som de anser vara viktigast för Castellum. Resultatet av intressentdialogen framgår av nedanstående matris, som visar hur väsentliga olika hållbarhetsaspekter är för våra intressenter samt hur stor påverkan aspekterna har på Castellum som bolag.

Mycket viktig	Utvärdera och engagera • Biologisk mångfald • Informationssäkerhet • Transporter	Aktiv hantering • Effektiviserad resursanvändning • Krav på leverantörer avseende arbetsvillkor och miljö • Skapa hälsosamma och säkra arbetsmiljöer • Utveckla ett hållbart fastighetsbestånd • Socialt engagemang och utveckling i våra tillväxtregioner • Utveckla hållbara samarbeten med kunder
Relevans för intressenter Viktig	Utvärdera • Konkurrenshämmande aktiviteter • Mänskliga rättigheter vid investeringsbeslut • Barnarbete och tvångsarbete	Aktiv hantering • Finansiell avkastning till aktieägarna • Förhindra mutor och korruption • Kompetensutveckling och karriärmöjligheter för våra medarbetare • Mångfald och jämställdhet på våra arbetsplatser
	Hög Påverkan på Castellum	Mycket hög

Resultatet av intressentdialogen i kombination med bolagets egen utvärdering av verksamheten innebär att Castellums fokusområden är de som redovisas i rutan högst upp till höger. Dessa områden har hög påverkan på Castellums verksamhet och hög relevans för intressenterna. Områdena kan sammanfattas i följande huvudrubiker;

Effektiv Hållbart Hållbara samarbeten Socialt engagemang resursanvändning fastighetsbestånd och ansvarstagande

Castellums styrdokument för hållbarhetsarbetet

Under 2014 har Castellums hållbarhetspolicy uppdaterats med såväl fl er gemensamma som höjda målsättningar.

Global Compact

Castellum stödjer FNs Global Compact, vilket är ett initiativ för att samordna frågor gällande mänskliga rättigheter, arbetsvillkor, miljö och korruption. Global Compact omfattar 10 principer:

1. Stöd och respekt för skydd för mänskliga rättigheter inom den sfär vi kan påverka.
1. Försäkran att vi inte är delaktiga i brott mot mänskliga rättigheter.
1. Föreningsfrihet, rätt till kollektiva förhandlingar.
1. Avskaffande av tvångsarbete.
1. Avskaffande av barnarbete.
1. Avskaffande av diskriminering.
1. Stöd av försiktighetsprincipen vad gäller miljörisker.
1. Främjande av större miljömässigt ansvarstagande.
1. Uppmuntran till utveckling och spridning av miljövänlig teknik.
1. Motverkan av alla former av korruption.

Regelverk som styr Castellums hållbarhetsarbete Externa regelverk

Global Compact
Den svenska Aktiebolagslagen
Miljöbalken
Arbetsmiljölagen
Miljöklassning Green Building, Miljöbyggnad, BREEAM
Övriga tillämpliga lagar och regler

Viktiga interna regelverk

Hållbarhetspolicy
Uppförandekod
Internt miljöledningssystem
Processer för intern kontroll
Övriga instruktioner

Effektiv resursanvändning

För att minska Castellums klimatpåverkan ska resurser användas effektivt och andelen fossilfria energikällor öka. Målsättningen är att minska energianvändningen minst 3% per kvm och år - för 2014 var utfallet av den normaliserade energianvändningen oförändrat jämfört med 2013. Energianvändningen ska vara 50% lägre än branschgenomsnittet år 2017 och 90% ska komma från fossilfri energi före 2020. För 2014 uppnåddes 41% respektive 81%.

Effektivisera energianvändningen

Castellum arbetar kontinuerligt med att minska energianvändningen genom såväl driftsoptimering som investeringar i energieffektiv teknik. Under 2014 har drygt 100 energieffektiviseringsprojekt bedrivits. All energianvändning följs systematiskt upp och analyseras i uppföljningsystem. Uppföljningen gör att åtgärder kan sättas in där störst effektiviseringspotential fi nns.

Utbyggnad pågår av egen webb-portal för webbaserad fastighetsövervakning, där mätvärden avseende drift, larm, hissar och inpassering kan övervakas. Arbetet innebär besparingar av både energi och tid samt ger kundnytta. Idag är 218 fastigheter motsvarande 1 395 tkvm uppkopplade mot portalen.

Under 2014 har den normaliserade energianvändningen avseende både uppvärmning och fastighetsel varit oförändrad jämfört med föregående år. Sedan 2007 har energianvändningen minskat med totalt 22% per kvm. Castellums förbrukning för värme om 77 kWh per kvm kan jämföras med branschgenomsnittet enligt SCB:s referensvärde för uppvärmning av lokaler om 130 kWh per kvm.

Ökad andel av förnyelsebara bränslen

Av Castellums koldioxidutsläpp är 4% direkt påverkbara via olja och transporter medan resterande del är indirekt påverkbara, d v s köpt energi som fjärrvärme.

För att minska utsläppen pågår ett arbete med att fasa ut fossila bränslen och i dagsläget fi nns 6 oljepannor kvar i förvaltningsfastigheterna. Sedan år 2000 har ca 450 tkvm konverterats till framförallt fjärrvärme. Bergvärme/kyla fi nns installerat i 22 fastigheter om 148 tkvm. Av Castellums kunder står ca 13% själva för värme. Solceller är installerat i nio fastigheter med en yta om 1 395 kvm.

Uppvärmning med fjärrvärme medför att Castellums koldioxidutsläpp blir beroende av fjärrvärmeverkens bränslemix. Idag anlitas 23 fjärrvärmeverk, vilka står för 91% av koncernens utsläpp. Castellum har en dialog med de fjärrvärmeverk som har högst utsläpp av koldioxid per kWh för att påverka dem att minska utsläppen. Under 2014 har de normaliserade koldioxidutsläppen ökat 1% per kvm och sedan 2007 har de minskat 33% per kvm. Av Castellums totala energianvändning är 81% fossilfri.

Sedan år 2001 används enbart miljömärkt el i koncernen. Fr o m 2015 erbjuds även våra kunder att köpa miljömärkt verksamhetsel.

Castellum arbetar med grön IT och i princip är alla servrar virtuella. En virtuell server innebär att en fysisk server har omvandlats till en programvara, vilket minskar energianvändningen.

Minskad avfallsmängd

Att minska avfallsmängden som går till deponi genom att erbjuda källsortering är ett område som Castellum arbetat med länge. Uppföljningen av arbetet försvåras av att flera renhållningsbolag anlitas och att ett fåtal kan redovisa uppföljning i vikt. Dessutom skiljer sig kundernas verksamhet åt och därmed deras behov av avfallshantering.

Vattenförbrukning

Vattenförbrukning är en viktig fråga ur ett globalt perspektiv, medan frågan har mindre betydelse i Sverige. Castellum använder vatten ur det kommunala systemet och arbetar med uppföljning och åtgärder för att minska förbrukningen.

Castellum har under 2014 antagit en målsättning om att vattenanvändningen per kvm ska minska 5% fram till 2017. Under 2014 har vattenförbrukningen minskat 7% per kvm.

	Energi- och vattenförbrukning
--	-------------------------------	--

2014	2013	2012
186	208	210
6	7	8
77	84	81
10	11	4
2	4	4
281	314	307
46	18	18
327	332	325
77	74	77
28	32	33
895	954	909

Koldioxidutsläpp

Andel fossilfri energi	81%
Värme kWh/kvm	6,6	6,6	7,2
Normaliserade utsläpp, 1 000 ton CO2	21	21	22
Normalisering*, 1 000 ton CO2	3	1	2
Koldioxidutsläpp, 1 000 ton CO2	17	20	20
Olja, 1 000 ton CO2	0	1	1
Gas, 1 000 ton CO2	1	1	1
El, 1 000 ton CO2	– **	1	0
Fjärrvärme, 1 000 ton CO2	16	17	18
	2014	2013	2012

* Justering till normaliserad förbrukning främst avseende graddagar och vakans

**Beräkningen av CO2 -utsläpp avseende miljömärkt el har förändrats till 0 kg CO2 / kWh i enlighet med EU:s nya regler.

Målsättningar	Utfall 2014
Energianvändningen per kvadratmeter ska vara minst 50% lägre än branschgenomsnittet år 2017	41%
År 2017 ska energianvändningen minskat med 30% i förhållande till år 2007, innebärande en energieffektivisering om minst 3% per år	– 22%
90% av energianvändningen ska komma från fossilfri energi före år 2020	81%
År 2017 ska vattenanvändningen per kvadratmeter minskat med 5% i förhållande till vattenanvändningen år 2013	–7%
Alla fordon ska vara fossilfria år 2020	45%

Mål och utfall energianvändning per kvm Koldioxidsläpp per kvm

Fördelning koldioxidutsläpp Fördelning av energi för uppvärmning

Hållbart fastighetsbestånd

För Castellum är det viktigt att erbjuda kunder och medarbetare hälsosamma och säkra arbetsmiljöer. För att uppnå det arbetar Castellum bl a med miljöinventeringar samt erkända miljöklassningssystem av fastigheterna. Målsättningen är att samtliga fastigheter ska vara miljöinventerade och att alla nyproducerade byggnader och stora ombyggnationer ska miljöklassas - mål som båda är uppfyllda 2014. I de uppdaterade målsättningarna som antogs 2014 ingår att kontors- och butikslokaler alltid ska klassas i minst Miljöbyggnad Silver och möjligheten till Guld utredas.

Känd och ständigt förbättrad miljöstatus i fastigheterna

Miljöinventering har genomförts i alla fastigheter för att identifi era och åtgärda miljö- och hälsorisker. Vid förvärv analyseras fastigheterna med tanke på såväl energianvändning som miljörisker och alla nybyggnationer och större ombyggnationer miljöklassas. Miljöriskerna i Castellums fastighetsbestånd bedöms som små.

Miljöklassning av fastigheterna

Castellum miljöklassar byggnader enligt Green Building, Miljöbyggnad eller BREEAM. Green Building-klassningen, som fokuserar på minskad energianvändning, är ett kvitto på det långsiktiga arbete i koncernen som genomförts för att minska energianvändningen inom Castellum. Castellum äger

Castellums miljöklassade fastigheter

idag 98 av Sveriges 331 Green Building-certifi erade byggnader och Fastighets AB Brostaden och Harry Sjögren AB har av EU utsetts till Green Building Corporate Partner, vilket innebär att energianvändningen har minskat med minst 25% i minst 30% av fastighetsbeståndet.

Eklandia Fastighets AB äger Sveriges första BREEAMcertifi erade fastighet och inom Castellum fi nns 14 fastigheter klassade som Miljöbyggnad.

Totalt är 20% av Castellums fastighetsbestånd miljöklassat enligt Green Building, Miljöbyggnad eller Breeam.

Vad innebär de olika miljöklassningssystemen?

Miljöbyggnad

Miljöbyggnad är ett svenskt system för att klassa byggnader inom energi, inomhusmiljö och byggmaterial. Systemet ger utmärkelserna guld, silver eller brons och används både för bostäder och lokaler.

EU GreenBuilding

EU GreenBuilding fokuserar på att effektivisera energianvändningen. Kravet är att effektivisera energianvändningen 25% alternativt använda 25% mindre energi jämfört med nybyggnadskraven i BBR.

BREEAM

BREEAM från Storbritannien är det mest använda miljöklassningssystemet i världen. Systemet uvärderar och betygsätter byggnaders totala miljöpåverkan.

Under 2014 färdigställde Castellums dotterbolag Fastighets AB Corallen Sveriges första lastbilsverkstad med klassningen Miljöbyggnad, nivå Silver.

Hållbara samarbeten

För att lyckas med hållbarhetsarbetet behövs samarbete - både med kunder, leverantörer och branschkollegor. Grönt hyresavtal är ett tydligt sätt att samarbeta med kunden för att minska miljöbelastningen. Målsättningen är att ha en dialog med alla kunder i hållbarhetsfrågor även om inte grönt hyresavtal tecknas.

Att ställa krav på våra leverantörer är viktigt och sker genom både dialog och olika former av avtal.

Kommunikation och samarbete

Samarbete pågår med olika parter för att driva utveckling, ta del av kunskap om ny teknik och utbyta erfarenheter. Exempel på samarbeten som pågår är Energimyndighetens "Beställargrupp för lokaler" (BELOK), Sweden Green Building Council, energibolag, lokala renhållningsbolag, Statens Provningsanstalt och Chalmers.

Koncernens hållbarhetsarbete kommuniceras kontinuerligt genom hemsidor, kundtidningar, kundbesök och möten.

Samverkan med kunderna

Grönt hyresavtal är ett samverkansavtal mellan fastighetsägare och kund. Samverkan sker kring bl a energi och inomhusmiljö, materialval och avfallshantering - som syftar till att minska lokalernas miljöbelastning.

Castellum erbjuder grönt hyresavtal till såväl befi ntliga som nya kunder. I praktiken innebär det att en bilaga bifogas sedvanligt hyresavtal där konkreta åtgärder från såväl Castellum som kund framgår för att gemensamt arbeta för en bättre miljö. För närvarande fi nns i koncernen 40 gröna hyresavtal motsvarande 105 tkvm, varav 23 tecknats under 2014.

I de fall kunden inte tecknar grönt hyresavtal erbjuds information om hur de kan bidra till minskad miljöpåverkan.

Våra leverantörer

Vid nybyggnation, ombyggnation och inköp av varor och tjänster ställs tydliga hållbarhetskrav. Castellum anlitar till största delen lokala leverantörer där värme-, kyl-, vatten- och elleverantörer står för en stor andel.

Vid större inköp och upphandlingar granskas leverantörer och entreprenörer gällande bl a kvalitet och arbetsmiljö. Generellt ställs krav på miljöledningssystem, miljöansvarig, hållbart byggmaterial, miljöplan och avfallsplan även om kraven inte är identiska i samtliga upphandlingar. Vid nybyggnation och större ombyggnation ställs krav i enlighet med något av miljöklassningssystemen Miljöbyggnad, EU Green Building eller BREEAM. Till varje större upphandling fi nns specifi ka administrativa föreskrifter där även arbetsmiljökrav ställs.

Arbetsmiljö

Castellum värnar om både våra anställda och leverantörer och vi har ett ansvar att ingen blir fysiskt eller psykiskt sjuk eller skadas på grund av sitt arbete. Lagkraven är väl förankrade i bolagen inom Castellum samtidigt som arbetsmiljöarbetet utvecklas vidare med hög ambitionsnivå.

Socialt engagemang och ansvarstagande

Som en av de största svenska fastighetsägarna har Castellum ett ansvar att bidra till en positiv utveckling av de orter där Castellum är verksamma. Ansvar tas bl a genom att samarbeta med kommun, skola, kunder och branschkollegor - något som Castellum gör på de 13 orter där vi är verksamma.

Vår roll i samhället

Långsiktig lönsamhet är en förutsättning för hållbar utveckling. Castellum är som fastighetsägare en långsiktig aktör, där lönsamhet till låg risk samt fi nansiell styrka är avgörande. Bolagets målsättning att växa med 10% i förvaltningsresultatet innebär att investeringar måste göras årligen - främst i ny-, till- och ombyggnationer för såväl befi ntliga som nya kunder men även via förvärv. Att bygga innebär att Castellum vill och kan bidra till stadsutvecklingen på de orter och i de områden bolaget verkar - något som på sikt är värdeskapande. En annan viktig faktor för att nå målsättningen är att bedriva effektiv fastighetsförvaltning, sett ur såväl ett kund-, medarbetar-, kostnads- som miljöperspektiv.

Castellum ska vara ett stabilt bolag och en motpart som bedriver sin verksamhet med både låg fi nansiell och operationell risk. Låg fi nansiell risk innebär för Castellum att maximalt 55% av fastigheternas värde får vara belånat och utfallet per årsskiftet var 49%. Låg operationell risk erhålls såväl genom geografi sk spridning av fastigheterna som genom god spridning i kundstocken avseende bransch, kontraktslängd och kontraktstorlek. Vid årsskiftet hade Castellum ca 4 400 hyresavtal varav enskilt största hyresavtalet och hyresgäst stod för ca 2%.

Skatt är en viktig fråga för fastighetsbranschen och omfattar inte bara inkomstskatt utan även moms, fastighetsskatt, källskatt, arbetsgivaravgifter m m. Castellums huvudtes är att rätt skatt ska betalas under gällande regelverk.

Att lagar och regler följs övervakas av en compliance offi cer-funktion som rapporterar direkt till styrelsens revisionsoch fi nansutskott.

Utveckling av våra tillväxtregioner

I alla områden Castellum bedriver verksamhet pågår samarbeten via nätverk och företagarföreningar för att utveckla områdena. Exempel på samverkan är RAM-projektet i Mölndal där ett 10-tal företag tillsammans med kommunen och regionen samarbetar om miljö- och kollektivtrafi kfrågor för att ändra resvanorna. I Västerås sker samverkan med fl era aktörer i Elbilsutmaningen och i Uppsala har Aspholmen ingått i Uppsala Klimatprotokoll.

Stöd till ungdomar

Castellum arbetar proaktivt genom direkt engagemang via våra medarbetare i olika sociala frågor på olika sätt för att ge ungdomar en introduktion i arbetslivet. Under 2014 har totalt 60 ungdomar arbetat inom Castellum som feriearbetare, praktikanter, lärlingar, genom mentorskap, exmansarbeten eller trainee. Detta motsvarar 20% av Castellums medarbetare. Av ungdomarna var 12 stycken lärlingar.

Samverkan med universitet, högskolor och grundskola pågår på fl era orter genom både uppsatser och mentorskap. Exempel på direkt samverkan är "Handslaget" där Eklandia följer en högstadieklass under en längre period samt engagemang i CMB (Centrum för management och byggnadsfrågor) vid Chalmers i Göteborg.

Sponsring och stöd

Sponsring och stöd fokuserar på att främja utbildning och hälsa hos ungdomar. Exempelvis lämnas stöd till Vetenskapsfestivalen, Ung Företagssamhet, Löparakademin och lokala idrottsföreningar. Direkt stöd lämnas till exempelvis Stadsmissionen, Räddningsmissionen, Faktum och Barncancerfonden.

Organisation och medarbetare

En viktig del av vår framgång är att fortsätta utveckla samarbetet i koncernen där specifi k kompetens tas tillvara och sprids" "

Tage Christoffersson, Affärsutvecklingschef Castellum

Castellums organisation med lokal närvaro skapar affärsnytta genom kunskap om kundernas verksamhet och behov, samt god kännedom om den lokala fastighets- och hyresmarknaden med dess förändringar och affärsmöjligheter. Den decentraliserade organisationen ger korta beslutsvägar som skapar handlingskraft.

Medarbetarna erbjuds utvecklande arbetsuppgifter via den platta organisationen där kompetensutveckling och erfarenhetsutbyten är viktiga faktorer.

Sambandet mellan nöjda medarbetare, nöjda kunder och tillväxt i bolaget är tydlig.

Dotterbolag med starka varumärken

Castellums organisation består av sex helägda dotterbolag. Dotterbolagens organisationer är inte identiska men utgörs i princip av verkställande direktör, 2-4 marknadsområden, projektutvecklare samt 4-8 medarbetare inom ekonomi och administration. För varje marknadsområde ansvarar en fastighetschef som tillsammans med förvaltare, uthyrare och 3-9 fastighetsansvariga ansvarar för sina kunder och fastighetsbestånd. Den platta organisationen medför korta beslutsvägar och skapar en kundorienterad och handlingskraftig organisation.

Castellums dotterbolag är verksamma under egna namn vilka utgör starka varumärken på varje delmarknad.

Förvaltningen sker i huvudsak med egen personal och i de fall externa tjänster upphandlas ställs höga krav på de företag som anlitas när det gäller kvalitet, kundbemötande, service och miljöhänsyn.

Mäta och jämföra

Castellum ansvarar för kapitalallokering samt mäter och jämför dotterbolagens effektivitet i förvaltningen och värdetillväxt i fastighetsbeståndet. Castellum utvecklar även "best practice" för koncernen, vilket förstärkts under året genom anställning av en affärsutvecklingschef. Genom styrelsearbete i dotterbolagen är moderbolaget delaktigt i verksamheten.

Arbetet i Castellum styrs av besluts- och arbetsordning, policies och instruktioner. Policy fi nns för bl a fi nans- och ekonomiarbetet, kommunikation, informationssäkerhet, hållbarhet, försäkring samt personal.

Åldersfördelning - antal anställda Nöjd Medarbetar Index

Moderbolag

Moderbolaget Castellum AB ansvarar för frågor gentemot aktiemarknaden, t ex koncernrapportering och aktiemarknadsinformation, och kreditmarknaden, t ex upplåning och fi nansiell riskhantering, samt övergripande IT/IS-strategier och personalfrågor. Castellum AB har 23 medarbetare (19).

Genom kapitalallokering och styrelsearbete i dotterbolagen är moderbolaget delaktigt i verksamheten.

Castellums medarbetare

Koncernen hade vid årets utgång 295 anställda (293) varav 39% var kvinnor (39%).

Personalomsättningen har under året varit 11% (8%) och sjukfrånvaron 3% (2%).

Av Castellums 295 medarbetare är 100 kollektivanställda.

Att samarbeta och utbyta erfarenheter

Inom koncernen sker gemensamt utvecklingsarbete samt erfarenhetsutbyte mellan bolagen för att göra kompetens tillgänglig i hela organisationen. De gemensamma utvecklingsgrupperna ger förutsättningar för fortsatt förbättring och i grupperna ingår deltagare som representerar samtliga bolag. Grupperna diskuterar regelbundet frågor inom specifi ka områden såsom uthyrning, ekonomi, IT, drift, projektutveckling, hållbarhet, kommunikation och personal.

Förutom de permanenta utvecklingsgrupperna fi nns projektgrupper som hanterar aktuella frågor t ex varumärkeskännedom och mediauppföljning.

Attraktiv arbetsgivare

Castellum arbetar med såväl kompetensutveckling som en motiverande arbetssituation, för att skapa engagemang och trivsel. Den decentraliserade organisationen gör att varje medarbetare har tydliga ansvarsområden med frihet inom

respektive område, vilket är stimulerande och innebär goda utvecklingsmöjligheter. Medarbetarsamtal genomförs årligen med medarbetarna för att sätta och följa upp mål samt fastställa behov av kompetensutveckling. Under 2014 har 93% av alla medarbetare haft medarbetarsamtal.

Castellum värnar om medarbetarna och arbetar med friskvård genom både aktiviteter och friskvårdsbidrag samt erbjuder regelbunden företagshälsovård och en förmånlig sjukvårdsförsäkring för både medarbetare och medarbetarens närmsta familj. Friskvård sker både förebyggande och habiliterande i syfte att främja fortsatt välmående hos medarbetarna.

Ett bonusprogram tillämpas där varje anställd har möjlighet att få del i respektive dotterbolags uppnådda resultatförbättringar.

En dag om året - Castellumdagen - träffas alla medarbetare i koncernen för att höja kunskaperna, utbyta erfarenheter och öka gemenskapen.

Kompetensutveckling

I Castellum bedrivs kompetensutveckling både i intern och extern regi. Vår pågående interna satsning, Collegium Castellum, innebär utbildning inom specifi ka affärskritiska ämnesområden. Under 2014 har utbildning genomförts med fokus på ledarskap och fi nansiering.Totalt har 61 personer deltagit i Collegium Castellum under 2014. Castellum utvecklar även sina medarbetare i ledande befattningar i ett skräddarsytt ledarskapsprogram med fokus på det personliga och strategiska ledarskapet. Utöver koncerngemensamma utvecklingsprogram erbjuds medarbetare individuell kompetensutveckling.

Engagerade medarbetare

Medarbetarnas syn på den egna arbetssituationen, bolaget och dess ledning mäts regelbundet i Medarbetarindex. Den

Utbildning, antal
Högskola	69	80
Gymnasium	47	92
Grundskola	–	7
Total	116	179
Arbetsfördelning, antal
Kundvård/förvaltning	31	126
Ekonomi/administration/IT	50	25
Marknad/uthyrning	26	12
Affärs- och projektutveckling	9	16
Total	116	179
Anställningstyp, antal
Heltidsanställda	106	176
Deltidsanställda	10	3
Total	116	179
Anställningsform, antal
Tillsvidareanställda	114	172
Projektanställda	–	2
Visstidsanställda	2	5
Total	116	179

senaste undersökningen som genomfördes 2014 visar ett fortsatt mycket högt index, 85 på en 100-gradig skala, vilket kan ställas mot ett jämförelseindex om 72. Höga resultat visas bl a inom områdena ledarskap, kompetensutveckling och lojalitet. Svarsfrekvensen var 97% vilket visar på stort engagemang.

Resultatet i medarbetarundersökningen är ett viktigt verktyg som används för vidareutveckling av bolaget och medarbetarna.

Värderingar

Under 2014 har ett arbete genomförts av koncernens gemensamma värderingar. Detta arbete är en kontinuerlig process med syfte att ytterligare stärka koncernen och öka samhörighet och samverkan. Idag har Castellum en stark företagskultur, vilket bl a framgår av NKI-mätningen. I Castellum är alla medarbetare ambassadörer för en positiv företagskultur där ständig förbättring är ledordet. Kärnan i företagskulturen kan sammanfattas i:

ordning och reda; ju mer strukturerat vi arbetar, desto friare kan vi tänka samtidigt som god ordning och reda stödjer värdeskapandet,
lokalsinne; den lokala närvaron och känslan för marknaden är en viktig nyckel till framgång,
tillväxt; tillväxt ska vara såväl ansvarsfull som hållbar Castellum ska skapa ekonomiskt, miljömässigt och socialt hållbara lösningar som går hand i hand med koncernens tillväxtfokus.

Uppförandekod

Att Castellums verksamhet bedrivs på ett ansvarsfullt sätt är avgörande för företagets långsiktiga framgång. Målsättningen är att göra riktiga och sunda affärer i alla avseenden där agerandet präglas av affärsmässighet med hög kompetens, hög affärsmoral och ansvarskännande. Castellums uppförandekod

bygger bl a på att ge god service, följa lagar och förordningar, inte diskriminera någon samt att skapa god arbetsmiljö och säkerhet. Arbetet ska präglas av affärsmässighet, engagemang, kompetens och nytänkande.

En av hörnstenarna för Castellums företagskultur är den decentraliserade organisationen, vilken skapar ansvarstagande och engagerade medarbetare, där varje medarbetare känner delaktighet i verksamheten. Den geografi ska närheten till kunder, kommun, leverantörer och andra intressenter skapar ett ansvar att uppträda korrekt och affärsmässigt. I organisationen har varje medarbetare en viktig roll och nya idéer värdesätts, liksom att hög kompetens fi nns inom organisationen.

Castellum har tydliga riktlinjer där arbetet utförs genom strukturerade processer som i sin tur skapar ordning och reda, vilket borgar för trovärdighet och kvalitet i arbetet.

Vårt arbete har legat i linje med FN Global Comapcts principer sedan början av 2000-talet, vilket innebär ett fokus på mänskliga rättigheter, arbetsvillkor, miljö och korruption. Under 2014 undertecknades FN Global Compact. Uppförandekoden styr det dagliga arbetet och fi nns att läsa på Castellums hemsida www.castellum.se.

Verksamheten i Castellum, som bedrivs i Sverige och Danmark, lyder under respektive lands lagstiftning och regelverk gällande t ex arbetsvillkor, arbetsmiljö och organisationsfrihet. Castellums personalpolicy behandlar frågor som arbetsmiljö, jämställdhet, löner, pensioner och tjänstebilar.

I alla bolag i koncernen pågår ett förebyggande arbete avseende etik och korruptionsfrågor där agerandet i olika situationer som kan uppkomma i vardagen diskuteras. Viktigt i arbetet är att alla medarbetare förstår och följer uppförandekoden.

Under 2014 har en whistleblowerfunktion implementerats på koncernens samtliga hemsidor för att ta hjälp av såväl medarbetare som externa parter att agera rätt.

Castellums delmarknader

Förvaltningsresultat och tillväxt Investeringar och försäljningar Nettouthyrning

Storgöteborg

"Storgöteborg fortsätter utvecklas genom infrastruktursatsningar"

Castellums bestånd i Storgöteborg förvaltas av 81 medarbetare på Fastighets AB Eklandia och Harry Sjögren AB. Fastighetsbeståndet är beläget i Göteborg, Mölndal, Borås, Kungsbacka, Alingsås och Halmstad och består av 1 157 tkvm till ett värde av 13,4 miljarder kr fördelade på 57% kontor/butik och 40% lager/industri. Storgöteborg är välbeläget ur ett infrastrukturperspektiv med Skandinaviens största hamn, flygplatser och motorvägar. En fortsatt utveckling av infrastrukturen pågår via Västsvenska paketet som bl a innehåller utbyggd kollektivtrafik och ny tunnel under Göta Älv.

Under 2014 har Eklandia färdigställt ett nytt huvudkontor åt Semcon på Lindholmen i Göteborg. Harry Sjögren har förvärvat ett större bestånd inom Högskoleområdet i Halmstad.

Hyresmarknad

Storgöteborg har överlag en fortsatt stabil hyresmarknad. Centrala Göteborg kännetecknas av begränsat utbud i kombination med stark efterfrågan. Detta har medfört en god marknad för såväl befintliga som nyproducerade kontorslokaler med stigande hyror samt få omflyttningar. Tydligt är att Lindholmen under året stärkt sin roll som ett av Göteborgs mest attraktiva kontorsområden. För övriga Göteborg och fastighetskategorier är hyresmarknaden stabil med i stort sett oförändrade hyresnivåer och marknadsvakanser.

Göteborg fortsätter, tillsammans med Borås, att befästa sin position som ett av Sveriges främsta logistiknav och i båda orterna planeras omfattande nyproduktion av lager- och logistiklokaler.

I såväl Borås som Halmstad har hyresmarknaden varit fortsatt stabil under 2014 med i stort sett oförändrade hyresnivåer och vakansgrader avseende såväl kontor som lager/industri.

Hyresmarknaden för butiker i regionen präglas, i likhet med stora delar av övriga landet, av viss försiktighet. En viss påverkan av e-handeln kan noteras.

Fastighetsmarknad

Transaktionsvolym 2014: 19 miljarder kr (16) Större enskild affär: 950 Mkr kontorsfastighet i Göteborg Direktavkastning kontor bästa läge: 4,75% (avser centrala Göteborg)

Transaktionsvolymen i Storgöteborg uppgick 2014 till ca 19 (16) miljarder kr, vilket är en ökning mot föregående år med 17%. Omsättningen utgör ca 12% av totala transaktionsvolymen i Sverige. Den enskilt största affären avsåg en kontorsfastighet i Göteborg som förvärvades för ca 950 Mkr.

Ytterligare en större affär var Volvos försäljning av en fastighetsportfölj om 1,9 miljarder kr varav merparten var belägen i Göteborg. I övriga regionen var större affärer dels Castellums förvärv i Halmstad för ca 637 Mkr, dels försäljningen av en lagerfastighet i Borås om ca 250 Mkr.

Köparna utgörs främst av fonder och svenska fastighetsbolag, såväl noterade som onoterade.

Under året har en värdeuppgång noterats i regionen, dock med viss variation hänförlig till läge, fastighetsprodukt och kvalitet. Tydligast har värdeuppgången varit i centrala Göteborg.

Hyresnivåer och direktavkastning

		Göteborg		Borås		Halmstad
	Hyra, kr/kvm	Direktavkastning	Hyra, kr/kvm	Direktavkastning	Hyra, kr/kvm	Direktavkastning
Kontor Bästa läge	2 000 - 2 800	4,75% - 5,25%	1 000 - 1 400	6,00% - 7,00%	1 050 - 1 600	6,00% - 6,75%
Sekundärt läge	700 - 1 700	5,75% - 6,75%	900 - 1 300	6,50% - 7,50%	800 - 1 000	6,75% - 7,75%
Butik Bästa läge	2 000 - 9 000	4,25% - 5,25%	1 800 - 3 000	5,75% - 6,75%	2 500 - 3 500	5,50% - 6,50%
Sekundärt läge	700 - 2 500	5,50% - 6,50%	800 - 1 500	6,50% - 7,75%	1 000 - 1 600	7,00% - 7,75%
Lager/industri Bästa läge	425 - 900	7,00% - 8,25%	550 - 750	7,75% - 8,75%	500 - 850	7,25% - 8,75%
Sekundärt läge	400 - 800	7,50% - 9,00%	400 - 600	8,50% - 9,50%	400 - 600	9,00% - 9,75%

Kontor och butik avser hyra inklusive media exklusive tillägg för fastighetsskatt.

Lager/industri avser hyra exklusive tillägg för media och fastighetsskatt. Källa: Forum Fastighetsekonomi

Fem största fastighetsägarna

Storgöteborg	Lokalyta tkvm
Castellum (Eklandia och Harry Sjögren)	975
Wallenstam	456
Vasakronan	417
Platzer	416
Söderport	325

Borås Lokalyta tkvm SveaReal 123 Nordic Real Estate Partners 106 Castellum (Harry Sjögren) 104 Ness, Risan & Partners 100 Klövern 81

Halmstad	Lokalyta tkvm
Castellum (Harry Sjögren)	78
Fragerius	66
Klövern	62
Fem Hjärtan	55
Rikshem	55

Öresundsregionen

"Öresund är Nordens största region över nationsgränserna"

Castellums bestånd i Öresundsregionen förvaltas av Fastighets AB Briggens 57 medarbetare. Fastighetsbeståndet är beläget i Malmö, Lund, Helsingborg och Köpenhamn och består av 646 tkvm till ett värde av 7,2 miljarder kr fördelade på 73% kontor/butik och 26% lager/industri. I Öresundsregionen återfinns dels Malmöregionen, som består av Malmö, Lund och Helsingborg samt 22 andra kommuner, dels den danska sidan av Öresund. Öresundsregionens utveckling de senaste åren har präglats av dels satsningar på infrastruktur genom bl a Öresundsbron och Citytunneln i Malmö, dels av förändrad näringslivsstruktur från tunga industrier till små och medelstora kunskapsföretag.

Under 2014 har Briggen sålt gallerian Hansa i centrala Malmö och färdigställt Pumas nordiska distributionscentrum i

Hyresmarknad

Malmös kontorshyresmarknad präglas av de senaste årens nyproduktion i City och Hyllie, samtidigt som ytterligare kontorsyta planeras. Utvecklingen har medfört något stigande vakansnivåer, större omflyttningar samt högre krav på lokalerna vid nyuthyrning. Hyresnivåerna är dock fortsatt stabila.

Hyresmarknaden i Lund har, trots omstruktureringar i det lokala näringslivet med nya vakanser som följd, klarat detta relativt bra och är fortsatt stabil.

I Helsingborg är efterfrågan fortsatt god på kontorslokaler och såväl hyresnivåer som vakansgrader är stabila. Nyproduktionen av kontorslokaler har under många år varit mycket begränsad men under 2014 har nyproducerad kontorsyta färdigställts och ytterligare yta är planerad.

Hyresmarknaden fö r butiker på svenska sidan prä glas, i likhet med stora delar av ö vriga landet, av viss fö rsiktighet, vilket är tydligt främst i Malmö och Lund. En viss påverkan av e-handeln kan noteras.

Efterfrågan på lager- och logistiklokaler är god på samtliga svenska orter och hyresnivå er samt vakanser bedö ms vara stabila.

I Köpenhamn har kontorsmarknaden varit stabil med oförändrade hyresnivåer. Sjunkande vakansnivåer har dock noterats i vissa delmarknader utanför centrum – främst avser detta moderna och flexibla kontorsytor. För lagerlokaler är hyres- och vakansnivåerna stabila, medan marknadsläget för äldre lagerlokaler fortfarande är svårt.

Fastighetsmarknad

Transaktionsvolym 2014: 20 miljarder kr (26), varav Sverige 12 (10) Större enskild affär: 2,8 miljarder kr avseeende bostadsbestånd i Malmö Direktavkastning kontor bästa läge: 5,0% (avser centrala Köpenhamn)

Transaktionsvolymen i regionen uppgick under 2014 till ca 20 miljarder kr, varav ca 12 miljarder kr avser Sverige. Jämfört med 2013 har volymen ökat på den svenska sidan och minskat på den danska. Största enskilda affären i Köpenhamn var förvärvet av en hotellfastighet för ca 700 miljoner danska kr, medan den största på svenska sidan var förvärvet av ett bostadsbestånd i Malmö för ca 2,8 miljarder kr.

Köparna utgörs främst av fastighetsbolag och institutioner på den svenska sidan respektive fonder och institutioner på den danska. Prisbilden har huvudsakligen varit stabil i hela regionen.

Hyresnivåer och direktavkastning

	Malmö		Lund		Helsingborg		Köpenhamn
	Hyra, kr/kvm	Direktavkastning	Hyra, kr/kvm	Direktavkastning	Hyra, kr/kvm	Direktavkastning	Hyra, kr/kvm	Direktavkastning
Kontor Bästa läge	1 700 - 2 550	5,25% - 5,85%	1 300 - 2 200	5,75% - 7,00%	1 050 - 1 750	5,50% - 7,25%	1 250 - 2 250	5,00% - 6,75%
Sekundärt läge	950 - 1 300	6,75% - 8,00%	950 - 1 400	6,25% - 8,00%	850 - 1 400	6,25% - 7,50%	825 - 1 225	6,75% - 8,00%
Butik Bästa läge	2 500 - 6 000	5,35% - 6,00%	2 500 - 4 500	5,75% - 6,75%	2 250 - 5 000	5,50% - 6,50%	12 000 - 20 000	4,25% - 6,00%
Sekundärt läge	950 - 2 500	6,25% - 7,50%	900 - 2 500	6,00% - 7,75%	1 000 - 2 000	6,00% - 7,00%	1 025 - 4 475	5,00% - 7,00%
Lager/industri Bästa läge	600 - 850	7,00% - 8,50%	600 - 850	7,25% - 8,50%	550 - 800	7,25% - 8,25%	550 - 675	7,25% - 9,00%
Sekundärt läge	500 - 625	7,75% - 8,75%	500 - 625	7,75% - 8,75%	450 - 775	7,25% - 9,00%	325 - 575	9,00% - 10,00%

Kontor och butik avser hyra inklusive media exklusive tillägg för fastighetsskatt. Lager/industri avser hyra exklusive tillägg för media och fastighetsskatt. Källa: Forum Fastighetsekonomi och DTZ

Fem största fastighetsägarna

Malmöregionen	Lokalyta tkvm	varav Lund	Lokalyta tkvm	varav Helsingborg	Lokalyta tkvm	Köpenhamn	Lokalyta tkvm
Wihlborgs	1 333	Wihlborgs	205	Wihlborgs	504	Nordea Ejendomme	1 150
Castellum (Briggen)	598	Castellum (Briggen)	129	Castellum (Briggen)	174	Danica Ejendomme	1 050
Vasakronan	346	Hemsö	87	Norrporten	112	Jeudan	750
Kungsleden	224	Vasakronan	85	Catena	111	Dades	670
Klövern	178	Estancia	74	Långeberga Logistik	75	ATP Ejendomme	650
		Uppgifter avseende lokalytor (ej bostäder) ägda per 2014-12-31. Kommunala och statliga bolag samt förvaltningar har exkluderats.				Castellum (Briggen)	48

Storstockholm

"Stockholm har högt nyföretagande, stor branschbredd och fl est av landets huvudkontor"

VD Fastighets AB Brostaden

Castellums bestånd i Storstockholm förvaltas av Fastighets AB Brostadens 56 medarbetare. Fastighetsbeståndet är beläget i Stockholm, Botkyrka, Huddinge, Järfälla, Nacka, Sigtuna, Sollentuna och Upplands-Väsby och består av 649 tkvm till ett värde av 7,8 miljarder kr fördelade på 59% kontor/butik och 37% lager/industri.

Storstockholm kännetecknas av en hög befolkningstillväxt och ett näringsliv inriktat på kunskapsintensiva tjänster. Den höga befolkningstillväxten innebär att kontors- och industriområden konverteras till bostäder. Under 2014 har infrastruktursatsningarna fortsatt med planering och utbyggnad av tunnelbana och Förbifart Stockholm.

Brostaden har under 2014 fortsatt utveckla fastighetsbeståndet och fokuserat på uthyrning.

Hyresmarknad

Storstockholm har haft en överlag positiv hyresmarknad under 2014 med god efterfrågan och stabila hyresnivåer samt oförändrade till minskande vakansnivåer. I Stockholms innerstad har efterfrågan varit stark med något ökad topphyresnivå som följd samtidigt som vakansgraden varit fortsatt låg.

Regionen präglas alltjämt av tydligt fokus på moderna och kostnadseffektiva kontorsytor, vilket medfört att fl era företag effektiviserar sina befi ntliga lokaler eller fl yttar från innerstaden till nyproducerade kontorslokaler utanför innerstaden. Processen kommer att ske successivt under kommande år. Effekter som kan noteras är att tomställda lokaler i innerstaden konverteras till hotell och handel samt att externa lägen, dit företag fl yttar, förstärks. De senaste årens tillskott av kontorsyta i regionen bedöms inte påverka hyres- och vakansnivåerna.

Avseende lager- och logistiklokaler är efterfrågan alltjämt god och inga större förändringar har skett avseende hyresnivåer och vakansgrader. Nyproduktionen är begränsad.

Hyresmarknaden för butiker i regionen präglas, i likhet med stora delar av övriga landet, av viss försiktighet p g a svag handel de senaste två åren och nyproduktion av handelsyta.

Fastighetsmarknad

Transaktionsvolym 2014: 71 miljarder kr (45) Större enskild affär: Ca 3,8 miljarder kr avseende kontorsfastighet söder om centrumkärnan

Direktavkastning kontor bästa läge: 4,25% (avseende centrala Stockholm)

Den totala transaktionsvolymen i Storstockholm uppgick 2014 till ca 71 miljarder kr (45), vilket är 57% högre än 2013. Omsättningen utgör ca 44% av totala transaktionsvolymen i Sverige. Signifi kativt för fastighetsmarknaden i regionen är fortsatt hög aktivitet utanför citykärnan.

Bland de större enskilda affärerna under året återfi nns förvärvet av dels en kontorsfastighet vid Globen för ca 3,8 miljarder kr, dels en kontorsfastighet i centrala Stockholm för ca 2,3 miljarder kr.

Köparna utgörs främst av noterade svenska fastighetsbolag och institutioner.

Stockholms höga befolkningstillväxt medför att stadsutveckling pågår, vilket bl a innebär att konvertering sker av äldre kommersiella fastighetsbestånd till bostäder i vissa delmarknader.

Under året har en värdeuppgång noterats i regionen, dock med viss variation hänförlig till läge, fastighetsprodukt och kvalitet. Tydligast har värdeuppgången varit avseende kontorsfastigheter.

Hyresnivåer och direktavkastning

	Storstockholm
	Hyra, kr/kvm	Direktavkastning
Kontor
Bästa läge	4 100 - 5 500	4,25% - 4,75%
Sekundärt läge	1 500 - 2 600	5,50% - 7,00%
Butik Bästa läge	9 000 - 13 000	4,00% - 4,60%
Sekundärt läge	1 500 - 3 000	6,00% - 7,00%
Lager/industri Bästa läge	800 - 1 100	6,75% - 7,50%
Sekundärt läge	600 - 950	7,00% - 8,00%

Kontor och butik avser hyra inklusive media exklusive tillägg för fastighetsskatt.

Lager/industri avser hyra exklusive tillägg för media och fastighetsskatt. Källa: Forum Fastighetsekonomi

Fem största fastighetsägarna

Storstockholm	Lokalyta tkvm
(Kommuner: Botkyrka, Huddinge, Järfälla, Nacka, Sigtuna, Sollentuna, Solna, Stockholm, Upplands-Väsby)
Vasakronan	1 430
Fabege	1 024
Atrium Ljungberg	681
Klövern	668
Sagax/Söderport	662
Castellum (Brostaden)	649

Mälardalen

"Fokus på projektutveckling i en stabil tillväxtmarknad"

VD Aspholmen Fastigheter AB

Castellums bestånd i Mälardalen förvaltas av Aspholmen Fastigheter ABs 53 medarbetare. Fastighetsbeståndet är beläget i Örebro, Uppsala och Västerås och består av 617 tkvm till ett värde om 6,5 miljarder kr fördelade på 75% kontor/butik och 18% lager/industri. Mälardalen med framförallt Uppsala och Västerås präglas av den starka urbaniseringen i Sverige där Stockholm drar starkast. Örebro är välbeläget och har ett mångskiftande näringsliv.

Under 2014 har Aspholmen fortsatt utveckla miljöklassade byggnader. I Dragarbrunn, Uppsala, har om- och tillbyggnationen av kvarteret Svalan färdigställts. I centrala Örebro har Aspholmen påbörjat nybyggnationen av 4 000 kvm kontor och dessutom förvärvades intressant mark vid resecentrum för nybyggnation av 15 000 kvm kontor.

Hyresmarknad

Örebro har under 2014 haft en hyresmarknad med fortsatt stark efterfrågan på centrala kontorslokaler, vilket skapat möjligheter för nyproduktion. Detsamma gäller utvecklingen i Uppsala, som har fortsatt stark tillväxt, där fl era nyproduktioner färdigställts under året och ytterligare är under uppstart. I Västerås kan ökad efterfrågan noteras på kontorslokaler i bra lägen och nyproduktion planeras.

Till följd av den positiva utvecklingen kan, i centrala lägen på samtliga tre orter, något stigande hyresnivåer och sjunkande kontorsvakanser noteras. Hyresnivåerna utanför de centrala lägena på samtliga delmarknader är stabila.

För lager/industri präglas hyresmarknaden för samtliga tre orter av stabilitet med i stort sett oförändrade hyresnivåer och vakansgrad.

Hyresmarknaden för butiker i regionen präglas, i likhet med stora delar av övriga landet, av viss försiktighet. En viss påverkan av e-handeln kan noteras. I Västerås har de senaste årens stora utbud av handelsytor resulterat i konvertering till kontors- och utbildningslokaler.

Fastighetsmarknad

Transaktionsvolym 2014: 6 miljarder kr (6) Större enskild affär: 1,8 miljarder kr avseende markområde i Uppsala Direktavkastning kontor bästa läge: 5,9% (avseer centrala Uppsala)

Totalt uppgick transaktionsvolymen 2014 i Mälardalen till ca 6 miljarder kr (6), vilket är i nivå med föregående år. Omsättningen i regionen motsvarar ca 3% av totala transaktionsvolymen i Sverige. Den enskilt största affären i regionen var förvärvet av ett markområde i Uppsala för ca 1,8 miljarder kr. I Västerås utgjordes en av de större affärerna av en lagerfastighet som såldes för ca 1,1 miljard kr. En av de större affärerna i Örebro var försäljningen av en samhällsfastighet för ca 127 Mkr. Köparsidan utgörs främst av kommuner, svenska fastighetsbolag och fonder.

Hyresnivåer och direktavkastning

Örebro		Uppsala		Västerås
Hyra, kr/kvm	Direktavkastning	Hyra, kr/kvm	Direktavkastning	Hyra, kr/kvm	Direktavkastning

1 000 - 1 900	6,00% - 7,00%	1 600 - 2 200	5,90% - 7,00%	1 000 - 1 900	6,00% - 7,00%
700 - 1 500	6,50% - 8,00%	1 450 - 1 900	6,30% - 6,80%	700 - 1 500	6,50% - 8,00%

2 000 - 3 800	6,00% - 7,00%	4 000 - 5 000	5,80% - 6,20%	1 900 - 3 700	6,00% - 7,25%
800 - 1 200	7,00% - 8,00%	800 - 1 500	6,50% - 7,50%	600 - 1 600	7,00% - 8,50%

450 - 700	7,25% - 8,75%	600 - 1 200	6,25% - 7,75%	500 - 1 000	7,25% - 8,75%
400 - 600	8,25% - 9,75%	600 - 800	7,00% - 8,50%	450 - 700	8,00% - 9,50%

Kontor och butik avser hyra inklusive media exklusive tillägg för fastighetsskatt. Lager/industri avser hyra exklusive tillägg för media och fastighetsskatt.

Källa: Forum Fastighetsekonomi

Fem största fastighetsägarna

Örebro	Lokalyta tkvm
Castellum (Aspholmen)	276
Catena	96
Norrporten	92
Behrn Fastigheter	84
Klövern	75

Uppsala	Lokalyta tkvm
Vasakronan	237
Castellum (Aspholmen)	170
Uppsala Akademiförvaltning	160
Rikshem	135
Klövern	98

Västerås	Lokalyta tkvm
Kungsleden	501
Klövern	242
Castellum (Aspholmen)	171
Saltängen Property Invest	105
Hemfosa	102

Östra Götaland

"Corallen fortsätter bidra till den expansiva stadsutvecklingen i Jönköping och Linköping"

Castellums bestånd i Östra Götaland förvaltas av Fastighets AB Corallens 25 medarbetare. Fastighetsbeståndet är beläget i Jönköping och Linköping och består av 260 tkvm till ett värde om 2,7 miljarder kronor, fördelade på 82% kontor/ butik och 9% lager/industri. Jönköping präglas av det strategiska läget och är en av Sveriges främsta knutpunkter för logistik. I Linköping präglas näringslivsstrukturen av företag med teknisk inriktning och staden påverkas av Högskolan, närsjukhus och flygindustrins utveckling. I både Jönköping och Linköping pågår omfattande stadsbyggnadsprojekt. Under 2014 har Corallen fortsatt utveckla området Atollen i centrala Jönköping där 5 960 kvm är färdigställt och Claes Junefelt nybyggnation av ytterligare 4 500 kvm pågår. I slutet av 2014 såldes hela beståndet i Värnamo och Växjö.

Hyresmarknad

Både Jönköping och Linköping är orter som präglas av stark expansion och framtidstro. I Jönköping pågår flera större centrumprojekt med både bostäder och kommersiella ytor. I Linköping planeras stadsutveckling kopplad till ny infrastruktur samt en Bo-mässa år 2017.

I Jönköping är efterfrågan på kontorsytor fortsatt god, med något stigande hyresnivåer och ökat utbud av nyproducerade ytor som följd. Vakansgraden är dock oförändrad. Hyresmarknaden för lager- och industrilokaler bedöms som stabil med i princip oförändrade hyresnivåer och vakansgrader trots stort utbud.

Linköpings hyresmarknad är positiv för såväl kontorssom industrilokaler. Nyproduktion av kontor har under året medfört större utbud och stigande hyresnivåer har noterats. För lager- och industrilokaler är hyresmarknaden stabil och såväl hyresnivåer som vakansgrader är oförändrade.

Hyresmarknaden för butiker i regionen präglas, i likhet med stora delar av övriga landet, av viss försiktighet. En viss påverkan av e-handeln kan noteras.

Fastighetsmarknad

Transaktionsvolym 2014: 3 miljarder kr (3, Jämförelsebeloppet för 2013 inkluderar Värnamo och Växjö) Större enskild affär: 360 Mkr avseende en industrifastighet i Linköping

Direktavkastning kontor bästa läge: 6,0% (avser centrala Jönköping och Linköping)

I Östra Götaland uppgick transaktionsvolymen 2014 till ca 3 miljarder kr (3). Omsättningen i regionen motsvarar 2% av totala transaktionsvolymen i Sverige. Enskilt största affären var förvärvet av en industrifastighet i Linköping för ca 360 Mkr.

I Jönköping var en av de enskilt största affärerna förvärvet av en samhällsfastighet för ca 200 Mkr. Köparsidan utgörs främst av svenska fastighetsbolag, såväl noterade som onoterade, samt egenanvändare och institutioner.

Prisbilden har överlag varit stabil.

Hyresnivåer och direktavkastning

	Jönköping		Linköping
	Hyra, kr/kvm	Direktavkastning	Hyra, kr/kvm	Direktavkastning
Kontor Bästa läge	1 300 - 2 100	6,00% - 7,00%	1 200 - 2 200	6,00% - 7,50%
Sekundärt läge	850 - 1 350	6,75% - 8,00%	875 - 1 300	7,25% - 8,25%
Butik Bästa läge	2 000 - 4 000	5,50% - 6,25%	2 500 - 3 900	5,50% - 6,75%
Sekundärt läge	1 100 - 1 500	5,75% - 7,25%	700 - 1 800	7,00% - 8,75%
Lager/industri Bästa läge	350 - 650	7,50% - 8,50%	500 - 900	7,00% - 8,50%
Sekundärt läge	400 - 650	7,50% - 9,50%	350 - 675	7,50% - 9,00%

Fem största fastighetsägarna

Jönköping	Lokalyta tkvm	Linköping	Lokalyta tkvm
Castellum (Corallen)	173	Klövern	306
Norrporten	99	Botrygg Bygg	93
Saltängen Property Invest	95	Obligo	90
Alecta Pensionsförsäkring	84	Ikano Fastigheter	72
Catena	67	Lilium	67
		Castellum (Corallen)	58

Kontor och butik avser hyra inklusive media exklusive tillägg för fastighetsskatt. Lager/industri avser hyra exklusive tillägg för media och fastighetsskatt. Källa: Forum Fastighetsekonomi

Att äga fastigheter är en kapitalintensiv verksamhet och tillgång till kapital är en av grundförutsättningarna för att framgångsrikt kunna utveckla fastighetsbeståndet.

Castellums tillgångar uppgick per årsskiftet till drygt 38 miljarder kronor. Castellum fi nansierar tillgångarna till låg fi nansiell risk vilken mäts genom belåningsgrad och räntetäckningsgrad. Vid årsskiftet uppgick belåningsgraden till 49% och räntetäckningsgraden till 318%.

Finanspolicy

Den fi nansiella verksamheten i Castellum bedrivs i enlighet med den av styrelsen fastställda fi nanspolicyn. Castellum ska ha en låg fi nansiell risk, innebärande en belåningsgrad som varaktigt ej ska överstiga 55% och en räntetäckningsgrad om minst 200%. Den fi nansiella verksamheten i Castellum ska bedrivas på ett sådant sätt att behovet av lång- och kortfristig fi nansiering och likviditet säkerställs. Vidare ska räntenettot vid var tid minimeras med hänsyn tagen till vald fi nansiell risknivå inom de fastställda riskmandaten. Finanspolicyn styr även övergripande ansvarsfördelning, hantering av motpartsrisker samt hur rapportering och uppföljning av de fi nansiella riskerna ska ske. De fi nansiella riskerna följs upp och rapporteras kvartalsvis till styrelsen. Styrelsen genomför årligen en översyn av fi nanspolicyn.

Belåningsgrad och kapitalbindning

Fastigheter är en långfristig tillgång som kräver långfristig fi nansiering med fördelning mellan eget kapital och räntebärande skulder. Belåningsgraden är det fi nansiella mått som beskriver hur stor andel av fastigheternas värde som är belånat. Castellum har lägre belåningsgrad och högre räntetäckningsgrad än genomsnittet i branschen.

Värdet på Castellums tillgångar uppgick per 31 december 2014 till 38 088 Mkr (38 113) och fi nansieras dels genom eget kapital om 13 649 Mkr (13 127), dels skulder om 24 439 Mkr (24 986), varav 18 446 Mkr (19 481) är ränte bärande. Belåningsgraden var vid årsskiftet 49% (52%).

Krav på långfristig fi nansiering innebär att Castellum eftersträvar lång kapitalbindning för att minimera refi nansieringsrisken. Befi ntliga krediter omförhandlas kontinuerligt och nya tillförs vid behov. Under året har obligationer om 1 500 Mkr kr emitterats och 500 Mkr återköpts. Ett nytt kreditavtal om 500 Mkr har tillförts och avtal om totalt 11 500 Mkr har omförhandlats. Tillsammans med under året genomförda försäljningar står Castellum fi nansiellt starka och vid årsskiftet hade Castellum bindande outnyttjade långfristiga låneavtal i bank om 3 958 Mkr (2 448).

Den genomsnittliga löptiden på Castellums långfristiga krediter uppgick till 3,3 år (3,4).

Kreditförfallostruktur 2014-12-31

		Utnyttjat i
Mkr	Kreditavtal	Bank	MTN/Cert	Totalt
0-1 år	3 708	904	2 480	3 384
1-2 år	4 708	3 266	500	3 766
2-3 år	8 308	2 208	1 000	3 208
3-4 år	6 708	4 408	1 000	5 408
4-5 år	1 570	1 070	500	1 570
> 5 år	1 063	1 063	–	1 063
Totalt	26 065	12 919	5 480	18 399

	Outnyttjat utrymme i långfristiga kreditavtal			3 958

Räntetäckningsgrad och ränterisk

Räntekostnaden är den enskilt största kostnadsposten och har stor påverkan på tillväxten i förvaltningsresultatet. Räntekostnaden påverkas dels av förändring i marknadsräntan, dels av den marginal som kreditgivare kräver i ersättning för att låna ut pengar. Den korta marknadsräntan styrs av Riksbanken medan den långa marknadsräntan påverkas av andra faktorer såsom förväntningar om framtida tillväxt och infl ation. Kreditmarginalen styrs dels av tillgång och efterfrågan på krediter, dels av regelverk på kredit- och kapitalmarknaden. Både ränte- och kreditmarknaden kan förändras snabbt och kan inte påverkas av Castellum.

Stigande marknadsräntor anses generellt bero på ekonomisk tillväxt och stigande infl ation, vilket antas leda till ökad efterfrågan på kommersiella lokaler och därmed stigande hyror och/eller minskade vakanser. Sjunkande marknadsräntor anses ha motsatta orsaker och effekter. Över tid möts alltså stigande respektive sjunkande marknadsräntor av stigande eller sjunkande hyresintäkter. Förändring av kreditmarginaler kan ske oberoende av konjunktur och har under senare tid främst påverkats av förändrat regelverk på kredit- och kapitalmarknaden.

Förändringar av marknadsränta och kreditmarginaler påverkar fi nansnettot. Hur snabbt och med hur mycket beror dels på vald räntebindningstid, dels på kreditmarginalernas bindningstid. För att säkerställa ett lågt och stabilt kassafl ödesmässigt räntenetto har Castellum valt att begränsa andelen

Källa: Rullande helårsvärden baserade på respektive bolags Q3 rapport 2014.

Börsnoterade fastighetsbolag Kreditavtalens löptid

ränteförfall inom 6 månader till maximalt 50% av nettolåneskulden och att den genomsnittliga räntebindningen ska ligga i intervallet 1-4,5 år. Castellum har av samma orsak valt att i huvudsak teckna långfristiga kreditavtal med avtalade marginaler gentemot kreditgivare. Dock kommer förändringar i båda dessa marknader alltid över tid att få genomslag i räntenettot.

Räntetäckningsgraden är det fi nansiella mått som beskriver ett bolags risknivå och motståndskraft för förändringar i ränte nettot. Castellum strategi är en räntetäckningsgrad om minst 200%. För 2014 uppgick räntetäckningsgraden till 318% (292%). Per den 31 december 2014 uppgick den genomsnittliga räntebindningstiden till 2,8 år (2,7). Marginaler och avgifter på långfristiga kreditavtal är fastställda med en genomsnittlig löptid om 2,7 år (2,4).

Organisation

Koncernens fi nansiella riskhantering är centraliserad till moderbolaget. Internbanken ansvarar bland annat för koncernens kredit försörjning, ränteriskhantering, dotterbolagens fi nansiering samt cash management. Inom moderbolaget fi nns även redovisning och självständig kontroll av den fi nansiella verksamheten, en s k back-offi ce och compliance funktion.

Finansnetto

Finansnettot uppgick till –664 Mkr (–702) med en genomsnittlig räntenivå om 3,3% (3,7%). Genomsnittlig effektiv ränta per 31 december 2014 var 3,4% (3,5%). Castellums räntekostnader består av marknadsräntan vid lånetillfället plus marginal till kreditgivarna.

Räntebärande skulder

Castellums räntebärande skulder utgörs till största delen av kortfristiga krediter under långfristiga kreditavtal. Kortfristiga krediter medför en flexibilitet vad avser val av räntebas och räntebindningsperiod samt möjliggör amortering och nedsättning av krediter utan marginalbrytningsersättning eller annan kompensation till kreditgivare. Att kunna öka respektive minska utestående krediter under långfristiga kreditavtal innebär vidare att den räntebärande upplåningen vid var tid kan minimeras. De långfristiga låneavtalen är bilaterala avtal i nordiska banker. Som komplement till de långfristiga låneavtalen finns ett MTN-program och ett företags certifikatprogram. I de fall det finns utestående företagscertifikat finns full teckning av outnyttjat utrymme i långfristiga låneavtal. Netto räntebärande skulder efter avdrag för likviditet om 47 Mkr (70) uppgick till 18 399 Mkr (19 411), varav 4 200 Mkr (3 200) avser utestående obliga tioner och 1 280 Mkr (1 014) avser utestående företags certifikat. Castellum hade per årsskiftet kreditavtal om 26 065 Mkr (24 300) varav långfristigt uppgick till 22 357 Mkr (21 859) och kortfristigt till 3 708 Mkr (2 441).

Ränteförfallostruktur 2014-12-31

		Räntederivat,	Netto,	Utgående
	Krediter, Mkr	Mkr	Mkr	ränta
0-1 år	18 399	– 9 750	8 649	3,4%
1-2 år	–	650	650	2,4%
2-3 år	–	900	900	2,9%
3-4 år	–	1 600	1 600	3,3%
4-5 år	–	1 600	1 600	3,3%
5-10 år	–	5 000	5 000	3,5%
Totalt	18 399	–	18 399	3,4%

Marginaler och avgifter finns i intervallet 0-1 år.

Säkerställning av krediter 2014-12-31

Säkerställning av räntebärande skulder

Långfristiga låneavtal i bank säkerställs i huvudsak med säkerhet i bolagets fastigheter och med åtaganden i låneavtal s k "covenants". Utfärdade obligationer, företagscertifi kat och kortfristiga låneavtal i bank såsom koncernkontokredit säkerställs ej.

Av netto räntebärande skulder om 18 399 Mkr (19 411) var 12 919 Mkr (15 197) säkerställda med pantbrev och 5 480 Mkr (4 214) icke säkerställda. Andelen utnyttjade säkerställda krediter uppgick således till 34% av fastigheternas värde. Utfärdade åtaganden i kreditavtal innebär att belåningsgraden ej får överstiga 65% och att räntetäckningsgraden ej får understiga 150%. Dessutom fi nns allmänna åtaganden om att Castellum ska förse sina kreditgivare med fi nansiell information såsom årsredovisningar, delårsrapporter och fastighetsvärderingar. I vissa fall har bankerna rätt till omförhandling av kreditavtalen vid förändrad verksamhetsinriktning eller avnotering.

Valuta

Castellum ägde vid årets utgång fastigheter i Danmark till ett värde om 530 Mkr (466), vilket innebär att koncernen är exponerad för valutarisk. Valutarisken hänför sig främst till resultat- och balansräkning i utländsk valuta som räknas om till svenska kronor. I enlighet med fi nanspolicyn ska mellan 60-100% av tillgångar i utlandet fi nansieras i landets valuta. Per årsskiftet var 72% (79%) av de danska investeringarna valutasäkrade.

Derivat

Derivat är ett kostnadseffektivt och fl exibelt sätt att hantera fi nansiella risker såsom ränterisk och valutarisk. Castellum använder derivat för att hantera båda dessa risker. Per den 31 december 2014 uppgick marknadsvärdet i räntederivatportföljen till –1 344 Mkr (–687) och i valutaderivatportföljen till –13 Mkr (4). Det i balansräkningen upptagna marknadsvärdet påverkas då marknadsräntorna, portföljens löptid och/ eller valutakurserna förändras. Vid förfall har derivatkontraktets marknadsvärde upplösts i sin helhet och värdeförändringen över tid har därmed inte påverkat eget kapital.

Räntederivat

I enlighet med redovisningsreglerna IAS 39 ska derivat marknadsvärderas. Avseende räntederivat innebär det att ett övereller undervärde uppstår om den avtalade räntan avviker från aktuell marknadsränta, där värdeförändringen i Castellums fall redovisas över resultaträkningen.

Genom att binda räntor på längre tid begränsas således den kassafl ödesmässiga ränterisken, medan risken för redovisningsmässiga värdeförändringar ökar. Noterbart är att lån med lång räntebindning som är mindre fl exibelt, men ur risk och räntehänseende jämställt med förlängning via räntederivat, enligt gällande redovisningsregler normalt ej marknadsvärderas.

Valutaderivat

Finansiering i danska kronor kan uppnås dels genom upplåning i danska kronor, dels genom valutaderivat. Exponeringen är densamma men i enlighet med redovisningsreglerna i IAS 39 ska derivat marknadsvärderas vilket innebär att det uppstår ett över- eller undervärde om den avtalade valutakursen avviker från aktuell valutakurs. Castellum tillämpar säkringsredovisning enligt IAS 39 vilket innebär att den effektiva delen av värdeförändringen redovisas i övrigt totalresultat.

Motpartsrisk

Med motpartsrisk avses den risk som vid varje tillfälle bedöms föreligga att Castellums motparter inte fullgör sina avtalsenliga förpliktelser.

Castellum begränsar motpartsrisken genom krav på hög kreditvärdighet hos motparterna. Castellums motparter utgörs av de fl esta större nordiska bankerna.

Castellumkoncernens finanspolicy och åtaganden i kreditavtal

	Policy	Åtaganden	Utfall
Belåningsgrad	Varaktigt ej överstiga 55%	Ej över 65%	49%
Räntetäckningsgrad	Minst 200%	Minst 150%	318%
Ränterisk
– genomsnittlig räntebindning	1-4,5 år*	–	2,8 år
– andel ränteförfall inom 6 månader	Högst 50%	–	39%
Valutarisk
– investering	60%-100% fi nansieras i lokal valuta	–	72%
– övriga valutarisker	Inte tillåtet	–	Ingen exponering
Upplåningsrisk	Minst 50% räntebärande skulder ska ha en löptid om minst 2 år	–	96%
Motpartsrisk	Kreditinstitut med hög rating, lägst investment grade	–	Uppfylles
Likviditetsrisk	Likviditetsreserv för att kunna fullgöra betalnings förpliktelser	–	3 958 Mkr i outnyttjat beviljat långfristigt låneutrymme

* Mandatet i finanspolicyn har i enlighet med styrelsebeslut under året förändrats från 0,5-3 år till 1-4,5 år.

Castellum vill attrahera aktieägare som siktar på att få en god totalavkastning under lågt fi nansiellt risktagande och god utdelningstillväxt.

Castellum ska verka för att bolagets aktie ger en konkurrenskraftig totalavkastning i förhållande till risk samt en hög likviditet. Allt agerande ska utgå från ett långsiktigt perspektiv och bolaget ska ha en frekvent, öppen och rättvisande redovisning till aktieägare, kapital- och kreditmarknaden samt till media, dock utan att enskild affärsrelation exponeras. Långsiktigt ska Castellum vara ett av de större börsnoterade fastighetsbolagen i Sverige.

Ulrika Danielsson

"

Målet med informationen till aktiemarknaden är att möjliggöra en rättvisande extern värdering av bolaget och därmed aktien"

Ulrika Danielsson, CFO Castellum AB

Castellumaktien är registrerad på NASDAQ Stockholm Large Cap. Castellums börsvärde, d v s värdet av samtliga utestående aktier i Castellum, uppgick per den 31 december 2014 till 20,0 miljarder kr (16,4), vilket motsvarar ca 10% av det totala börsvärdet för renodlade svenska fastighetsbolag om drygt 195 miljarder kr och knappt 0,4% av det samlade börsvärdet för svenska noterade bolag om ca 5 200 miljarder kr.

Aktiekapitalet uppgår till 86 Mkr, fördelat på 172 006 708 A-aktier med ett kvotvärde om vardera 0,50. Varje aktie, förutom återköpta egna aktier, berättigar till en röst och medför lika rätt till andel i Castellums kapital.

Under 2014 har totalt 133 miljoner (106) aktier omsatts motsvarande i genomsnitt 532 000 aktier per handelsdag (425 000), vilket på års basis motsvarar en omsättningshastighet om 81% (65%). Aktieomsättningen baseras på statistik från NASDAQ, Chi-X, Burgundy, Turquoise samt BATS Europe.

Föreslagen utdelning

Styrelsen avser att föreslå årsstämman en utdelning om 4,60 kr per aktie, vilket innebär en höjning med 8% mot föregående år. Utdelningsandelen uppgår till 52% utifrån förvaltningsresultat före skatt.

Beslutar årsstämman i enlighet med styrelsens förslag om avstämningsdag för utdelning tisdagen den 23 mars 2015, kommer aktien att handlas inklusive utdelning till och med årsstämmodagen torsdagen den 19 mars 2015. Utbetalning av utdelningen beräknas ske torsdagen den 26 mars 2015.

Utdelningen ryms inom Castellums målsättning att dela ut

minst 50% av förvaltningsresultat, dock med hänsyn tagen till investeringsplaner, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Orealiserade värdeförändringar, positiva eller negativa, ingår således ej i det utdelningsgrundande resultatet.

Substansvärde

Substansvärdet är det samlade kapital som företaget förvaltar åt sina ägare. Utifrån detta kapital vill Castellum skapa stabil avkastning och tillväxt under lågt risktagande. Då tillgångar och skulder är värderade till verkligt värde kan substansvärdet beräknas utifrån balansräkningens egna kapital. Dock bör hänsyn tas till att den effektiva skatten är lägre än den redovisade nominella skatten på grund av dels möjligheten att sälja fastigheter på ett skatteeffektivt sätt, dels tidsfaktorn som medför att skatten ska diskonteras.

Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) kan beräknas till 114 kr/aktie (107). Aktiekursen vid årsskiftet utgjorde således 107% (94%) av långsiktigt substansvärde.

Substansvärde
	Mkr	kr/aktie
Eget kapital enligt balansräkning	13 649	83
Återläggning
Derivat enligt balansräkning	1 357	9
Uppskjuten skatt enligt balansräkning	3 612	22
Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV)	18 618	114
Avdrag
Räntederivat enligt ovan	– 1 357	– 9
Bedömd verklig skuld uppskjuten skatt 5%*	– 829	– 5
Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV)	16 432	100

* Bedömd verklig uppskjuten skatteskuld netto har beräknats till 5% baserat på en diskonteringsränta om 3%. Vidare har antagits dels att underskottsavdragen realiseras under 2 år med en nominell skatt om 22%, vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skattef ordran om 21%, dels att fastigheterna realiseras under 50 år där 33% säljs direkt med en nominell skatt om 22% och 67% säljs indirekt via bolag där köparens skatteavdrag är 6%, vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skatteskuld om 6%.

Intjäning

Förvaltningsresultat per aktie efter avdrag för skatt hänförligt till skattepliktigt förvaltningsresultat (EPRA EPS) uppgick 2014 till 8,26 kr (8,04), vilket utifrån aktiekursen vid årsskiftet ger en avkastning om 6,8% (8,0%), motsvarande en multipel om 15 (12). Till det synliga förvaltningsresultatet bör läggas

Aktieägare fördelat per land 2014-12-31 Börsnoterade fastighetsbolag

en värdetillväxt i det långsiktiga fastighetsinnehavet, där 1% värdeförändring motsvarar 2,29 kr per aktie.

Resultatet efter skatt per aktie uppgick 2014 till 7,38 kr (10,41), vilket utifrån aktiekursen ger en avkastning om 6,1% (10,4%) motsvarande en multipel om 17 (10).

Direktavkastning

Direktavkastning är företagets utdelning dividerat med aktuell aktiekurs och utgör den avkastning man som aktieägare får kontant varje år efter årsstämmans beslut. Nyckeltalet uttrycker således en relation mellan två olika "sfärer" - dels Castellums prestation i form av utdelning, dels aktiemarknadens prissättning av företaget. Värderingen speglar sålunda marknadens åsikt om vilken direktavkastning som krävs för att ge en totalavkastning som möter marknadens avkastning på Castellumaktien.

Den föreslagna utdelningen om 4,60 kronor (4,25) motsvarar en direktavkastning om 3,8% (4,2%) beräknat på kursen vid årets utgång.

Totalavkastning

Totalavkastningen speglar aktiekursens utveckling med tilllägg för lämnade utdelningar under perioden.

Kursen på Castellumaktien vid årets slut var 122,10 kr (100,10) motsvarande ett börsvärde om 20,0 miljarder kr (16,4), beräknat på antalet utestående aktier. Under 2014 har aktiens totalavkastning inklusive utdelning om 4,25 kr, varit 27% (13%).

Tillväxt, avkastning och finansiell risk		3 år	10 år
	2014	snitt/år	snitt/år
Tillväxt
Hyresintäkt kr/aktie	2%	4%	6%
Förvaltningsresultat kr/aktie	8%	7%	7%
Årets resultat efter skatt kr/aktie	neg	19%	3%
Utdelning kr/aktie	8%	8%	7%
Långsiktigt substansvärde kr/aktie	7%	5%	7%
Aktuellt substansvärde kr/aktie	4%	4%	6%
Fastighetsbestånd kr/aktie	6%	6%	8%
Värdeförändring fastigheter	0,9%	0,5%	1,1%
Avkastning
Avkastning långsiktigt substansvärde	10,5%	9,2%	11,1%
Avkastning aktuellt substansvärde	7,6%	8,9%	11,1%
Avkastning totalt kapital	6,5%	5,9%	7,0%
Aktiens totalavkastning (inkl utdelning)
Castellum	27%	17%	11%
NASDAQ Stockholm (SIX Return)	16%	20%	12%
Fastighetsindex Sverige (EPRA)	37%	24%	14%
Fastighetsindex Europa (EPRA)	26%	22%	6%
Fastighetsindex Eurozone (EPRA	23%	19%	7%
Fastighetsindex Storbritannien (EPRA)	21%	25%	3%
Finansiell risk
Belåningsgrad	49%	52%	49%
Räntetäckningsgrad	318%	298%	298%

Avkastning substans och resultat inkl. långsiktig värdeförändring

I bolag som förvaltar s k realtillgångar, t ex fastigheter, avspeglar förvaltningsresultatet endast en – om än större – del av det totala resultatet. I defi nitionen på realtillgångar framgår att dessa är värdeskyddade, d v s över tid och med gott underhåll har de en värdeutveckling som kompenserar för infl ationen.

Substansvärdet, d v s nämnaren i avkastningskvoten resultat/kapital, justeras årligen genom IFRS-reglerna med avseende på värdeförändringar. För att ge en korrekt avkastning måste även täljaren, d v s resultatet, justeras på samma sätt. Det redovisade förvaltningsresultatet måste sålunda kompletteras med en värdeförändringskomponent samt effektiv skatt för att ge en korrekt bild av resultat och avkastning.

Ett problem är att värdeförändring kan variera kraftigt mellan år och kvartal och medföra volatila resultat. För en långsiktig aktör med stabilt kassaflöde och en väl sammansatt fastighetsportfölj kan därför den långsiktiga värdeförändringen användas för att justera täljaren i ekvationen. I nedanstående tabell har Castellums genomsnittliga värdeförändringar om 1,1% de senaste 10 åren använts.

Avkastning substans och resultat inkl. långsiktig värdeförändring	Känslighetsanalys
	–1%-enhet	+1%-enhet

		–1%-enhet	+1%-enhet
Förvaltningsresultat 2014	1 450	1 450	1 450
Värdeförändring fastighet (snitt 10 år)	410	37	782
D:o %	1,1%	0,1%	2,1%
Aktuell skatt, 5%	– 77	– 77	–77
Resultat efter skatt	1 783	1 410	2 155
Resultat kr/aktie	10,87	8,60	13,14
Avkastning aktien	8,9%	7,0%	10,8%
Avkastning långsiktig substans	10,5%	8,3%	12,7%

Värdering

Placerarens avkastningskrav för en viss aktie är utgångspunkten för en värdering på lång sikt. Avkastningskravet varierar såväl från aktie till aktie som över tid, vilket bland annat beror på den risk placeraren upplever fi nns för det aktuella företaget och som denne vill kompenseras för - ju högre risk desto högre avkastningskrav. Beroende på placerarens - eller snarare kollektivet av placerares - bedömning av aktiens framtida totalavkastning (direktavkastning plus kurstillväxt) och risknivå framkommer en motiverad kurs.

På kort sikt är det dock i hög grad utbud och efterfrågan på aktien i fråga som styr kursrörelserna och sätter dagskursen. Faktorer som påverkar på kort sikt (förutom placerarens bedömning av aktiens långsiktiga avkastning) är t ex branschutsikter, makrobedömningar, omvärldshändelser, allokeringsaspekter, avkastning på alternativa placeringar och regelverk. På lång sikt blir dock bolagets faktiska prestation i form av totalavkastning och tillväxt avgörande för kursutvecklingen.

Som framgår av tabellen till vänster har Castellum de senaste 10 åren presterat en totalavkastning på i genomsnitt 11% per år, varav direktavkastningen står för ca 4% och kursutvecklingen ca 7%, med för den svenska fastighetsbranschen måttligt risktagande. Den genomsnittliga utdelningstillväxten har under samma period uppgått till 7% per år.

Företagsskatteutredningen

I juni utgav Företagsskattekommittén sitt slutbetänkande "Neutral bolagsskatt - för ökad effektivitet och stabilitet". Förslaget innebär bl a begränsad avdragsrätt för fi nansiella kostnader. För Castellums del innebär begränsningen, allt annat lika och oaktat försäljning av fastigheter, värdeförändring derivat samt nyttjande av underskottsavdrag, en högre betald skatt om ca 100 Mkr på årsbasis, motsvarande ca 7% av förvaltningsresultatet. Om det omdebatterade förslaget blir verklighet, allt annat lika, medför det lägre kassafl öde för koncernen vilket i sin tur innebär lägre investeringsvolym eller minskad utdelning till ägarna alternativt en kombination av båda. Därmed kan utdelningen minska med ett intervall om 0 - 60 öre per aktie. Kommittén föreslår ikraftträdande 1 januari 2016.

Aktieägare

Vid årsskiftet hade Castellum ca 16 270 aktieägare. Andelen registrerade aktier i utlandet uppgick vid årets slut till 52%. Aktieägare registrerade i utlandet kan inte särskil jas vad avser direktägda och förvaltarregistrerade aktier förutom i de fall aktieägaren är skyldig att fl agga. Två utländska ägare har fl aggat för innehav över 5%, Stichting Pensioensfonds ABP och Blackrock. Blackrock har dock fl aggat ned sitt innehav till under 5% efter årsskiftet. Därutöver har även SEB Investment Management AB fl aggat för innehav över 5%. Castellum har ingen direktregistrerad aktieägare med ett innehav överstigande 10%.

Aktiemarknadskontakter

Aktiemarknadskontakter bygger framförallt på kvartalsvis ekonomisk rapportering, pressmeddelanden vid större affärshändelser och presentationer av Castellum. Presentationer sker dels i samband med kvartalsrapporter, dels vid besök från investerare och analytiker samt investerarträffar i såväl Sverige som utlandet. Den stora andelen utländska ägare gör att kontakten med utländska investerare är omfattande. Därutöver lämnas kompletterande marknads- och fi nansiell information på koncernens hemsida www.castellum.se.

Ett 20-tal svenska och utländska aktieanalytiker följer utvecklingen i såväl Castellum som den svenska fastighetssektorn.

Återköp av egna aktier

Castellum har återköpt totalt 8 006 708 egna aktier för 194 Mkr, motsvarande 4,7% av totalt registrerat antal aktier, vilket genomfördes år 2000. Det medför att antalet utestående aktier, d v s antalet registrerade aktier minskat med antal återköpta aktier, uppgår till 164 000 000. Återköp är en bra metod för att anpassa kapitalstrukturen till kapitalbehovet från tid till annan, varför styrelsen kommer föreslå årsstämman att mandatet om återköp, som innebär möjlighet att återköpa och överlåta aktier, förlängs fram till nästa årsstämma.

Aktiens kurs/substansvärde

Aktiens direktavkastning

Avkastning vinst per aktie

Castellums aktie är sedan 1997 noterad på NASDAQ Stockholm Large Cap och handlas under kortnamnet CAST.

IR-kontakt

Henrik Saxborn, Verkställande direktör. Tel 031- 60 74 50 Ulrika Danielsson, Ekonomi- och finansdirektör. Tel 0706 - 47 12 61

Aktieägare per 2014-12-31		Andel
Aktieägare	Antal aktier	röster/kapital
Stiftelsen Global Challenges Foundation	5 000 000	3,0%
Lannebo Småbolag	4 000 000	2,4%
Länsförsäkringar Fastighetsfond	3 230 716	2,0%
AMF Pensionsförsäkring AB	2 350 000	1,4%
Kåpan Pensioner	2 180 000	1,3%
Magdalena Szombatfalvy	1 935 000	1,2%
Susanna Lööw	1 627 000	1,0%
SEB Swedish Value Fund	1 525 000	0,9%
SEB Sverigefond	1 476 000	0,9%
SEB Sverigefond Småbolag	1 441 000	0,9%
Tredje AP-Fonden	1 390 446	0,8%
SEB Sverigefond Stora Bolag	1 361 479	0,8%
SEB Stiftelsefond Sverige	1 314 000	0,8%
Danske Invest Sverige	997 600	0,6%
Andra AP-Fonden	989 149	0,6%
KPA Pensionsförsäkring AB	953 297	0,6%
Fjärde AP-Fonden	916 981	0,6%
Försäkringsaktiebolaget Avanza Pension	893 550	0,6%
Lannebo Mixfond	885 352	0,5%
Jennie Lööw	850 000	0,5%
Swedbank Robur Småbolagsfond Sverige	802 402	0,5%
Andrea Carpelan	772 300	0,5%
AMF Aktiefond Småbolag	734 694	0,5%
Nordea Småbolagsfond Sverige	725 861	0,4%
SEB Världenfond	701 443	0,4%
Gamla Livförsäkringsaktiebolaget	640 490	0,4%
Skandia Fond Småbolag Sverige	593 102	0,4%
Folksam Ömsesid Livfö KP Alt Placeringar	583 909	0,4%
SPP Aktieindexfond Sverige	568 069	0,4%
Livförsäkringsbolaget Skandia Öms	507 289	0,3%
Carl Tryggers Stiftelse	500 000	0,3%
Styrelse och ledning Castellum	266 781	0,2%
Svenska aktieägare < 500 000 aktier:
56 ägare, 100 000-499 999	12 641 637	7,7%
439 ägare, 10 000- 99 999	10 316 253	6,3%
4 101 ägare, 1000-9 999	9 569 368	5,8%
10 800, 1-999	2 956 278	1,8%
824 aktieägare registrerade i utlandet	85 803 554	52,3%
Totalt utestående aktier	164 000 000	100,0%
Återköpta egna aktier	8 006 708
Totalt registrerade aktier	172 006 708

Pressmeddelanden 2014

2014-01-20 Valberedningens förslag till styrelseledamöter m m i Castellum AB (publ)
2014-01-22 Castellums bokslutskommuniké 2013: Tillväxt i förvaltnings resultat och höjd utdelning
2014-01-23 Cecilia Fasth ny VD Eklandia Fastighets AB
2014-01-24 VD för Fastighets AB Briggen avgår
2014-02-03 Castellum säljer för 75 Mkr till bostadsexploatering i Stockholm
2014-02-04 Castellums årsredovisning 2013 finns nu på hemsidan www.castellum.se
2014-02-12 Kallelse till årsstämma i Castellum AB (publ)
2014-03-10 Castellum förvärvar för 645 Mkr i högskoleområdet Halmstad
2014-03-20 Årsstämma i Castellum AB (publ)
2014-04-22 Castellums delårsrapport januari-mars 2014: 8% tillväxt i förvaltningsresultatet
2014-06-04 Ola Orsmark ny VD Fastighets AB Briggen
2014-06-24 Castellum investerar för 377 Mkr och säljer för 109 Mkr
2014-07-16 Castellums halvårsrapport januari-juni 2014: Stark tillväxt i förvaltningsresultatet om 11%
2014-09-12 Valberedning inför Castellum AB:s årsstämma 2015
2014-10-07 Castellum utser Ulrika Danielsson till ekonomi- och finansdirektör
2014-10-10 Castellum säljer Hansa i Malmö för 609 Mkr
2014-10-15 Castellums delårsrapport januari-september 2014: Castellum levererar tillväxt om 10%
2014-11-11 Castellum förhandlar om försäljning av hela fastighetsbeståndet i Värnamo och Växjö samt en fastighet i Göteborg
2014-11-17 Castellum säljer fastighetsbeståndet i Värnamo och Växjö och en fastighet i Göteborg för 1 946 Mkr
2014-12-16 Castellum investerar för 291 Mkr och säljer för 271 Mkr

Castellumaktiens utveckling sedan börsintroduktionen 23 maj 1997 till och med 31 december 2014

Tioårsöversikt

	2014	2013	2012	2011	2010	2009	2008	2007	2006	2005
Nyckeltal, kr/aktie
Hyresintäkt	20,23	19,81	18,74	17,80	16,82	16,43	15,25	13,77	12,28	11,63
Förvaltningsresultat	8,84	8,21	7,65	7,15	6,96	6,89	5,93	5,63	5,38	5,00
Årets resultat	7,38	10,41	8,98	4,34	11,98	0,98	– 4,04	9,07	10,21	7,89
Utdelning (för 2014 föreslagen)	4,60	4,25	3,95	3,70	3,60	3,50	3,15	3,00	2,85	2,62
Fastighetsvärde	229	230	222	207	194	178	178	169	148	130

Värdering
Förvaltningsresultat per aktie/Kurs	7,2%	8,2%	8,3%	8,6%	7,6%	9,5%	9,8%	8,4%	5,9%	7,0%
Kurs/Förvaltningsresultat per aktie	14	12	12	12	13	11	10	12	17	14
Förvaltningsresultat efter skatt
per aktie (EPRA EPS)/Kurs	6,8%	8,0%	7,9%	8,4%	7,2%	9,6%	9,6%	8,2%	5,6%	6,3%
Utdelning/Kurs (direktavkastning)	3,8%	4,2%	4,3%	4,3%	3,9%	4,8%	5,2%	4,5%	3,1%	3,7%
Långsiktigt substansvärde per aktie/Kurs	93%	94%	92%	99%	88%	72%	76%	116%	104%	98%
Aktuellt substansvärde per aktie/Kurs	82%	97%	103%	108%	99%	81%	79%	120%	110%	104%
Aktien
Börsvärde, Mkr	20 024	16 416	15 137	13 989	15 014	11 890	9 963	11 029	14 965	11 726
Totalavkastning, Castellumaktien	26,9%	13,1%	13,0%	– 3,1%	32,6%	27,4%	– 5,9%	– 24,2%	31,7%	25,0%
NASDAQ Stockholm (SIX Return)	15,8%	28,0%	16,5%	– 13,5%	26,7%	52,5%	– 39,0%	– 2,6%	28,1%	36,3%
Fastighetsindex Sverige (EPRA)	37,1%	20,6%	16,2%	– 13,0%	48,5%	24,0%	– 21,4%	– 18,5%	35,8%	40,2%
Fastighetsindex Europa (EPRA)	26,5%	10,1%	28,7%	– 9,2%	19,8%	33,7%	– 48,8%	– 32,2%	49,4%	25,8%
Utdelningsandel förvaltningsresultat	52%	52%	52%	52%	52%	51%	53%	53%	53%	52%
Utdelningsandel långsiktigt substansvärde	4,0%	4,0%	4,0%	3,8%	3,9%	4,3%	3,8%	3,4%	3,6%	3,8%

Aktiekurs, kr
stängningskurs årets sista handelsdag	122,10	100,10	92,30	85,30	91,55	72,50	60,75	67,25	91,25	71,50
högsta kurs under året	124,10	107,50	94,50	97,50	91,75	73,75	80,00	107,00	95,50	85,00
lägsta kurs under året	99,05	87,75	76,30	65,25	58,50	42,80	41,40	62,00	56,50	55,00
genomsnitt (högst/lägst per dag)	112,28	95,43	87,27	88,69	75,70	58,57	63,42	87,55	78,54	68,29
Antal aktier, tusental
genomsnitt och utestående	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000
registrerade	172 008	172 008	172 008	172 008	172 008	172 008	172 008	172 008	172 008	172 008
Antal aktieägare	16 300	12 200	9 900	9 400	10 000	8 900	7 300	7 300	7 700	7 900
Utländsk ägarandel	52%	62%	60%	51%	46%	46%	47%	49%	53%	46%
Antal omsatta aktier per år, tusental	133 083	106 266	129 276	150 482	152 186	191 129	218 304	207 442	107 710	93 268
Omsättningshastighet per år	81%	65%	79%	92%	93%	117%	133%	126%	66%	57%

EPRA nyckeltal
EPRA Earnings (Förv. res. efter betald skatt), Mkr	1 355	1 318	1 192	1 149	1 086	1 137	960	902	835	737
EPRA Earnings (EPS), kr/aktie	8,26	8,04	7,27	7,01	6,62	6,93	5,85	5,50	5,09	4,49
EPRA NAV (Långsiktigt substansvärde), Mkr	18 618	17 510	16 480	15 920	15 158	13 381	13 800	14 482	12 962	11 299
EPRA NAV, kr/aktie	114	107	100	97	92	82	84	88	79	69
EPRA NNNAV (Aktuellt substansvärde), Mkr	16 432	15 940	14 689	14 196	13 913	11 979	12 305	13 933	12 421	10 686
EPRA NNNAV, kr/aktie	100	97	90	87	85	73	75	85	76	65
EPRA Vacancy Rate (Vakansgrad)	11,3%	11,6%	11,4%	10,7%	11,0%	10,2%	10,3%	12,1%	12,9%	11,9%

EPRA, European Public Real Estate Association, är en intresseorganisation för börsnoterade fastighetsbolag och investerare i Europa,

som bl a sätter standard avseende den finansiella rapporteringen. En del i detta är nyckeltalen EPRA EPS (Earnings Per Share),

EPRA NAV (Net Asset Value), EPRA NNNAV (Triple Net Asset Value) och EPRA vacancy.

Castellums fastighetsbestånd var vid årsskiftet värderat till 37 599 Mkr, motsvarande 11 118 kr/kvm. Genomsnittlig värderingsyield för Castellums bestånd, exkl projekt, mark och byggrätter kan beräknas till 6,9%.

Castellum fastställer fastighetsvärdet genom interna värderingar som baseras på en 10-årig kassafl ödesmodell med en individuell bedömning för varje fastighet av dels den framtida intjäningsförmågan, dels marknadens avkastningskrav. För att säkerställa värderingen har 154 fastigheter motsvarande värdemässigt 57% av beståndet externvärderats.

Intern värdering

Castellum redovisar sina fastigheter till verkligt värde och har per den 31 december 2014 värderat samtliga fastigheter internt. Värderingen har genomförts på ett enhetligt sätt baserat på en 10-årig kassaflödesmodell, som beskrivs nedan. Utgångspunkten för värderingen har varit en individuell bedömning för varje fastighet av dels framtida intjäningsförmåga, dels marknadens avkastningskrav. Vid bedömning av en fastighets intjäningsförmåga har, utöver inflationsantagande om 1,5%, hänsyn tagits till eventuella förändringar i hyresnivåer, uthyrningsgrader och fastighetskostnader. Igångsatta projekt har värderats enligt samma princip men med avdrag för återstående investering. Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde om i genomsnitt ca 1 500 kr/kvm (1 100). Ytterligare information om värderingen framgår av not 11.

Antaganden i Castellums interna värdering

	Kontor/butik	Lager/industri
Kassafl öde år 1
Hyresvärde, kr/kvm	1 350	799
Vakans, %	10%	9%
Direkta fastighetskostnader, kr/kvm	316	180
Fastighetsadministration, kr/kvm	35	25
Avkastningskrav
Realränta	3,0%	3,0%
Inflation	1,5%	1,5%
Risk	4,5% - 12,5%	6,9% - 14,0%
Avkastning eget kapital	9,0% - 17,0%	11,4% - 18,5%
Ränta	5,5%	5,5%
Belåningsgrad	65%	55%
Avkastning totalt kapital	6,7% - 9,5%	8,1% - 11,3%
Vägt d:o, diskonteringsfaktor år 1-9	7,8%	8,9%
Vägd diskonteringsfaktor restvärde*	6,3%	7,4%

* (avkastning totalt kapital efter avdrag för tillväxt motsvarande inflation)

För att åskådliggöra modellen har följande exempel upprättats. Det bör noteras att antaganden beträffande kassafl ödets utveckling och övriga i modellen ingående antaganden har endast till syfte att exemplifi era modellen. Även om relevanta siffror använts ska exemplet inte betraktas som en prognos av bolagets förväntade framtida utveckling.

Antaganden i exemplet:

Ekonomisk uthyrningsgrad bedöms öka för att nå en långsiktig nivå om 96% år 2020.
Driftsöverskott år 2014 baseras på utfallet för förvaltningsfastigheterna, med antagen kostnad om 30 kr/kvm för renodlad fastighetsadministration.
Tillväxt i hyresvärde och fastighetskostnader har antagits till 1,5% per år under kalkylperioden.
Fastighetsbeståndets genomsnittliga ekonomiska livslängd har antagits till 50 år.
Värdet av projekt, mark och byggrätter har antagits till 2 093 Mkr.
Avkastningskravet, d v s diskonteringsfaktorn, beräknas enligt följande:

	Avkastningskrav	Andel av kapital	Vägt avkastningskrav
Eget kapital	8,0% - 18,2%	40%	3,2% - 7,3%
Lånat kapital	5,5%	60%	3,3%
Vägt avkastningskrav		100%	6,5% - 10,6%

Fastighetsbeståndets värde vid olika avkastningskrav och tillväxt i hyresvärde och fastighetskostnader

Mkr	2014	2015	2016	2017	2018	2019	2020	2021	2022	2023	2024
Hyresvärde	3 451	3 503	3 555	3 609	3 663	3 718	3 773	3 830	3 888	3 946	4 005
Hyresintäkter	3 060	3 152	3 250	3 334	3 421	3 532	3 623	3 677	3 732	3 788	3 845
Ekonomisk uthyrningsgrad	88,7%	90%	91%	92%	93%	95%	96%	96%	96%	96%	96%
Fastighetskostnader	– 871	– 884	– 897	– 911	– 924	– 938	– 952	– 967	– 981	– 996	– 1 011
Driftsöverskott = kassafl öde	2 189	2 268	2 353	2 423	2 497	2 594	2 671	2 710	2 751	2 792	2 834

Diskonterat kassafl öde år 1-9	16 176
Diskontering restvärde år 10	19 330			Diskontering kassafl öde							39 849
Antaget värde projekt, mark, byggrätter	2 093			Diskontering restvärde
Summa fastighetsvärde	37 599

Genomsnittlig värderingsyield, Mkr

(exkl. projekt/mark och byggrätter)	2014	2013
Driftsöverskott fastigheter	2 286	2 341
+ Indexjustering 2015, 1% (1%)	25	35
+ Verklig uthyrningsgrad, dock lägst 94%	251	279
– Fastighetsadministration, 30 kr/kvm	– 99	– 107
Normaliserat driftsöverskott	2 463	2 548
Värdering (exkl. byggrätter om 559 Mkr)	35 506	35 613
Genomsnittlig värderingsyield	6,9%	7,2%

Osäkerhetsintervall

Fastighetsvärderingar är beräkningar gjorda enligt vedertagna principer utifrån vissa antaganden. Det värdeintervall som anges vid fastighetsvärderingar och som oftast i en fungerande marknad ligger inom +/- 5-10% ska ses som ett mått på den osäkerhet som fi nns i gjorda antaganden och beräkningar. I en mindre likvid marknad kan intervallet vara större. För Castellums del innebär ett osäkerhetsintervall om +/- 5% ett värdeintervall på fastighetsportföljen om 35 719 - 39 479 Mkr motsvarande +/- 1 880 Mkr.

Värdeförändringar

Värdeförändringar 2014 uppgick till 344 Mkr (328), motsvarande 0,9% (0,9%). Under året noterades en allmän prisuppgång varför en sänkning av marknadens genomsnittliga avkastningskrav gjordes med 0,1% i de interna värderingarna. Detta, tillsammans med värdeförändringar i genomförda förvärv, projektvinster och ett antal individuella justeringar på fastighetsnivå har resulterat i en värdeförändring om sammantaget 488 Mkr. Genomförda fastighetsförsäljningar har medfört en värdeförändring om –144 Mkr. Försäljningspris netto uppgick till 3 054 Mkr efter avdrag för bedömd uppskjuten skatt och omkostnader om totalt 163 Mkr. Underliggande fastighetspris som således uppgick till 3 217 Mkr, översteg senaste värdering om 3 198 Mkr med 19 Mkr. Värdeuppgången netto, inklusive årets förändring, över den senaste 10-års-perioden har varit 1,1% per år, vilket är i nivå med infl ationen.

Totalavkastning

Vad avser fastigheternas totalavkastning, d v s summan av direktavkastning och värdeförändringar, kan konstateras att hur väl Castellum faller ut beror på när mätningen påbörjas.

Vad avser lager/industri har Castellum haft en bättre totalavkastning i snitt jämfört med kontor/butik, oavsett när mätningen påbörjas. Det årliga genomsnittet de senaste 10 åren har varit 6,8% (6,3% direktavkastning + 0,5% värdeförändring), vilket överstiger kontor/butik som haft 5,9% (5,4% direktavkastning + 0,5% värdeförändring). I beräkningen ingår inte projektvinster eller förvärv det år förvärvet genomfördes.

		3 år	10 år
	1 år	snitt/år	snitt/år
Totalavkastning
Fastigheter	8%	4%	6%
Castellumaktien	27%	17%	11%
NASDAQ OMX Stockholm (Six Return)	16%	20%	12%
Fastighetsindex Sverige (EPRA)	37%	24%	14%
Fastighetsindex Europa (EPRA)	26%	22%	6%
Värdeförändring
Värdeförändring fastigheter ovägt	0,9%	0,5%	1,1%
Inflation	– 0,3%	0,0%	1,2%

Genomsnittlig värderingsyield över tid

Värdeförändring

Extern värdering

För att säkerställa värderingen har 154 fastigheter motsvarande värdemässigt 57% av beståndet externt värderats av Forum Fastighetsekonomi AB. Urvalet av fastigheter har gjorts med utgångspunkt från de värdemässigt största fastigheterna, men även med syftet att spegla fastighetsbeståndets sammansättning avseende kategori och geografi . Forums värdering av de utvalda fastigheterna uppgick till 21 109 Mkr, inom ett osäkerhetsintervall på fastighetsnivå om +/- 5-10%, beroende på respektive fastighets kategori och läge. Castellums värdering av samma fastigheter uppgick till 21 383 Mkr, d v s en nettoavvikelse om –274 Mkr motsvarande –1%. Bruttoavvikelserna var +620 Mkr respektive –894 Mkr med en genomsnittlig avvikelse om 7%.

Intern v s extern värdering, Mkr

	2014	2013	2012	2011
Extern värderare 1*	21 109	19 624	18 527	17 058
Andel extern av intern	57%	52%	52%	51%
Avvikelse netto extern vs intern	– 274	– 148	– 377	– 182
D:o i %	– 1,3%	– 0,8%	– 2,0%	– 1,1%
Bruttoavvikelse positiva	620	427	324	347
Bruttoavvikelse negativa	– 894	– 575	– 701	– 529
Genomsnittlig avvikelse	7,1%	5,1%	5,4%	5,1%
Extern värderare 2*	9 105	7 912	7 153	5 652
Andel extern av intern	25%	21%	19%	16%
Avvikelse netto extern vs intern	– 243	51	117	88
D:o i %	– 2,7%	0,6%	1,6%	1,6%
Bruttoavvikelse positiva	115	292	268	199
Bruttoavvikelse negativa	– 358	– 241	– 151	– 111
Genomsnittlig avvikelse	5,1%	6,8%	6,0%	5,6%

* Olika värderare mellan åren.

Totalavkastning snitt per år i olika cykler t o m 2014

Castellums värdering v s Forum och Svefa 41 fastigheter, 9 miljarder kr motsvarande 25% av portföljen

Därtill har NAI Svefa utfört en skrivbordsvärdering av 41 fastigheter motsvarande värdemässigt 25% av beståndet. NAI Svefas värdering av de utvalda fastigheterna uppgick till 9 105 Mkr. Castellums värdering av samma fastigheter uppgick till 9 348 Mkr, d v s en nettoavvikelse om –243 Mkr motsvarande –3%. Forums värdering av samma fastigheter uppgick till 9 216 Mkr, d v s en nettoavvikelse jämfört med Castellums värdering om –132 Mkr motsvarande –1%.

Det kan konstateras att Castellums avvikelse mot de två externa värderarna ryms väl inom osäkerhetsintervallet +/- 5-10%.

Castellum ska i alla avseenden lämna en redovisning som genomsyras av öppenhet och transparens. Detta gäller även hantering och redovisning av skatt, som är en viktig fråga för fastighetsbranschen. Koncernens huvudtes är att rätt skatt ska betalas under gällande regelverk.

Svensk bolagsskatt uppgår till 22% och utgår på skattepliktigt resultat. Skattepliktigt resultat utgörs av redovisat resultat före skatt justerat för poster enligt gällande skattelagstiftning: skattemässiga avskrivningar, skattemässigt avdragsgilla ombyggnationer samt skatteeffekt till följd av försäljning av fastigheter, värdeförändringar fastigheter och slutligen nyttjande av underskottsavdrag.

Inkomstskatt

Castellums redovisade förvaltningsresultat för 2014 uppgick till 1 450 Mkr (1 346) medan skattepliktigt förvaltningsresultat uppgick till 434 Mkr (127). I avsaknad av underskottsavdrag skulle en betald skatt om 96 Mkr (28) uppstå hänförligt till förvaltningsresultatet, motsvarande 7% effektiv betald skatt.

Skatteberäkning 2014

Mkr	Underlag aktuell skatt	Underlag uppskjuten skatt
Förvaltningsresultat	1 450
Skattemässigt avdragsgilla
avskrivningar	– 718	718
ombyggnationer	– 322	322
Övriga skattemässiga justeringar	24	37
Skattepliktigt förvaltningsresultat	434	1 077
Försäljning fastigheter	6	– 1 695
Värdeförändring fastigheter	–	488
Värdeförändring derivat	– 660	–
Skattepliktigt resultat före underskottsavdrag	– 220	– 130
Underskottsavdrag, ingående balans	– 921	921
Underskottsavdrag, utgående balans	1 193	– 1 193
Skattepliktigt resultat	52	– 402
Årets skatt enligt resultaträkningen	– 11	88

Skattemässiga avskrivningar

Investeringar i fastighet kan fördelas på olika delar där Skatteverket anvisar procentsatser för avskrivningar: Byggnad (2-5% beroende på typ av fastighet), markanläggning 5% och inventarier 20 alternativt 30%. Mark skrivs inte av.

Avdragsgilla ombyggnationer

Utgifter för reparation och underhåll av byggnad får dras av omedelbart. Det s k utvidgade reparationsbegreppet medger skattemässigt direktavdrag för vissa ombyggnationer, även om dessa är värdehöjande och aktivering skett i redovisningen.

Försäljning fastigheter

Fastigheter kan avyttras direkt eller indirekt via bolag, vilket får olika skattemässiga konsekvenser.

Vinst vid försäljning av fastighet som skattemässigt utgör anläggningstillgång är skattepliktig, medan förlust hamnar i en "fålla" och kan enbart nyttjas mot skattepliktiga vinster från försäljning av fastighet som utgör anläggningstillgång. Vinst vid försäljning av aktie som skattemässigt utgör anläggningstillgång är inte skattepliktig, medan förlust inte är avdragsgill.

För fastighet eller aktie som skattemässigt utgör omsättningstillgång blir vinsten alltid skattepliktig och förlusten avdragsgill.

Värdeförändringar fastigheter och derivat

Svensk redovisningslagstiftning tillåter inte att fastigheter redovisas till verkligt värde i juridisk enhet, innebärande att värdeförändringar inte påverkar beskattningen. Vissa typer av fi nansiella instrument, såsom ränteswappar, får värderas till verkligt värde i juridisk enhet. I Castellums fall utgör värdeförändringar som medför ett negativt värde på instrumentet en skattemässigt avdragsgill kostnad medan värdeförändringar upp till anskaffningsvärdet utgör en skattepliktig intäkt.

Castellum har inga pågående skattetvister.

Uppskjuten skatt i balansräkningen

I Castellum fi nns två poster som utgör underlag till uppskjuten skatt - fastigheter och underskottsavdrag. Alla underskottsavdrag redovisas eftersom det förväntas fi nnas framtida överskott som underskotten kan nyttjas mot. Uppskjuten skatt hänförlig till fastigheter uppstår främst på grund av värdeförändringar, skattemässiga avdrag såsom avskrivningar och avdrag för vissa ombyggnationer vilka aktiverats redovisningsmässigt.

Uppskjuten skatteskuld netto 2014-12-31

Mkr	Underlag	Nominell skatteskuld		Verklig skatteskuld
Underskottsavdrag	1 193	262	21%	251
Fastigheter	– 18 602	– 4 092	6%	– 1 080
Summa	– 17 409	– 3 830	5%	– 829
Fastigheter, tillgångsförvärv	991	218
Enligt balansräkningen	– 16 418	– 3 612

Uppskjuten skatt är i princip såväl ränte- som amorteringsfri och kan därför till stor del betraktas som eget kapital. Att effektiv skatt är lägre beror på dels möjligheten att sälja fastigheter på ett skatteeffektivt sätt, dels tidsfaktorn som medför att skatten ska diskonteras.

Bedömd verklig uppskjuten skatteskuld netto har beräknats till 5% baserat på en diskonteringsränta om 3%. Vidare har antagits dels att underskottsavdragen realiseras under 2 år med en nominell skatt om 22% vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skattefordran om 21%, dels att fastigheterna realiseras under 50 år där 33% säljs direkt med en nominell skatt om 22% och 67% säljs indirekt via bolag där köparens skatteavdrag är 6%, vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skatteskuld om 6%.

Företagsskatteutredningen

I juni utgav Fö retagsskattekommitté n sitt slutbetä nkande "Neutral bolagsskatt - fö r ö kad effektivitet och stabilitet". Fö rslaget innebä r bl a begrä nsad avdragsrä tt fö r fi nansiella kostnader. Fö r Castellums del innebä r begrä nsningen, allt annat lika och oaktat fö rsä ljning av fastigheter, vä rdefö rä ndring derivat samt nyttjande av underskottsavdrag, en hö gre betald skatt om ca 100 Mkr påå rsbasis. Slutbetä nkandet har varit på remiss där det mött starkt motstånd varför det i dagsläget är oklart om det kommer att genomföras. Om förslaget, trots ogillande från svensk näringsliv, drivs igenom är tänkt ikraftträdande den 1 januari 2016.

Den nya regeringen överlämnade sin budgetproposition för 2015 till riksdagen under oktober månad. Budgeten innehöll även annonsering av ett antal utredningar som ska tillsättas - däribland "paketering" av fastigheter eftersom regeringen anser att det används som ett verktyg för skatteplanering. Samma utredning ska även se över om fastighetsbildningsåtgärder missbrukas för att undgå stämpelskatt.

Castellums uppdrag som noterat fastighetsbolag är att skapa aktieägarvärde över tid, vilket sker genom fokus på kassafl ödestillväxt till låg fi nansiell risk. Målsättningen är att öka förvaltningsresultatet med 10% årligen.

Att äga och förvalta fastigheter innebär att verksamheten utsätts för en mängd risker, såväl interna som externa, eller osäkerhetsfaktorer som kan påverka koncernens förmåga att uppnå målet. Castellum arbetar därför på ett regelbundet och strukturerat sätt med att identifi era och aktivt övervaka den fulla skalan av fi nansiella och icke fi nansiella risker som verksamheten möter eller står inför. Koncernens riskhantering innebär en strukturerad process i beslutsfattandet med syfte att skapa en balansgång mellan önskan om att begränsa osäkerheten eller risken mot uppdraget att skapa tillväxt och aktieägarvärde.

Risker, exponering och riskhantering

Castellum defi nierar risk som en osäkerhetsfaktor som kan påverka företagets förmåga att uppnå sitt mål, medan riskhantering syftar till att skapa balansgång mellan önskan om att begränsa risken och uppnå målsättningen. För att kunna uppskatta effekten av identifi erade risker sker en intern riskgradering där varje enskild risk bedöms, både ur perspektivet påverkan och sannolikhet. Denna process avgör om risken bör bevakas extra, åtgärder vidtas eller om den kan hanteras via sedvanlig översyn och förvaltning.

För att underlätta riskhanteringen har Castellum valt att klassifi cera riskerna i följande kategorier:

Omvärld risker till följd av påverkan av externa faktorer och händelser
Fastighetsportföljen risker förknippade med ägandet av Castellums fastighetsportfölj
Medarbetare risker förknippade med att rekrytera, utveckla och behålla rätt medarbetare
Förvaltning risker förknippade med den löpande förvaltningen av Castellums fastighetsinnehav
Finansiering risker i Castellums fi nansiering

Omvärld

Omvärldsrisker avser risker till följd av påverkan av externa faktorer, i huvudsak utom Castellums kontroll och till vilka Castellum har att förhålla sig. Dessa kan delas in i makroekonomiska risker, kriser och förändrade regelverk.

Makroekonomiska risker

Risk	Exponering	Hantering
Makroekonomiska risker avser risker kopplade till en En svag ekonomi påverkar efterfrågan på lokaler generellt minskad efterfrågan i ekonomin, låg inflation negativt vilket ger ökade vakanser, sjunkande mark alternativt deflation eller generella svårigheter att nadshyror samt utebliven indexuppräkning i befintliga erhålla finansiering, alternativt finansiering till högre avtal. Dessutom ökar risken för betalningsproblem kreditmarginaler. hos hyresgästerna eller t o m konkurser vilket ger en omedelbart negativ effekt i kassaflödet. Begränsad tillgång till kapital hämmar Castellums möjlighet att bedriva verksamheten. Ytterst medför en minskad efterfrågan i ekonomin sjunkande fastighets värden.		• Stark balansräkning och låg belåningsgrad • Väl sammansatt kontraktsportfölj med spridning i uppsägningstid, bransch, lokaltyp, kontraktsstorlek och geografi • Deflationsskydd alternativt minimiuppräkning i hyres- avtalen • Kontinuerlig omförhandling/tillförsel av kreditavtal • Omvärldsbevakning • Naturlig makroekonomisk säkringsmekanism mellan högre/lägre räntekostnader och hyresintäkter, dock med viss tidsförskjutning
Kriser
Risk	Exponering	Hantering
Kriser omfattar dels händelser såsom terroristattacker, cyberattacker, extrema väderhändelser och miljö katastrofer men även att nyckelpersoner försvinner alternativt utsätts för hot eller utpressning.	Risken är generellt sett låg men Castellum kan påver kas indirekt av omvärldshändelser.	• Kontinuitetsplan IT • Tekniskt IT-skydd såsom brandväggar och kryptering • Successionsordning avseende ledande befattnings- havare • Fullvärdesförsäkring fastigheter • Krisplan
Förändrade regelverk
Risk	Exponering	Hantering
Förändrade regelverk såsom ny PBL (plan- och bygg lagstiftning), nya regelverk för banker och ändrat skattesystem.	Förändringar i regelverk kan påverka framtida möjlig heter att genomföra investeringar, alternativt medföra fördyringar, vilket leder till sämre framtida avkastning. Ny banklagstiftning kan påverka tillgången till finans iering, priset på lånat kapital och utlösa kreditklausuler som innebär ökade finansieringskostnader. Ändrade skattenivåer och skattelagstiftning, t ex Företagsskatte utredningens förslag om ränteavdragsbegränsningar, nya regler avseende värdeminskningsavdrag och förbud för paketering av fastigheter, kan påverka Castellums framtida skattekostnad.	• Aktivt delta i den allmänna debatten • Förbereda Castellum för nya regelverk • Kontinuerlig omförhandling av kreditavtal • Bredda finansieringsbasen via flera finansieringskällor och finansiärer

Fastighetsportföljen

Risker i fastighetsportföljen avser risker förknippade med ägandet av Castellums fastighetsportfölj, vilka i sin tur kan delas upp i risker avseende fastighetsportföljens sammansättning, investeringar, värdeförändringar fastigheter samt ansvarsrisker.

Fastighetsportföljens sammansättning
Risk	Exponering	Hantering
Fastighetsportföljens sammansättning kan påverkas på två nivåer; antingen genom fel geografisk fördelning, vilket innebär att Castellum äger fastigheter på fel delmarknad, ort eller läge med hänsyn till bl a framtida tillväxt och pågående starka urbaniseringstrend eller att Castellum äger obsoleta fastigheter, d v s ett fastighets bestånd som inte är framtidssäkrat utifrån kundpreferenser, teknikkrav, mikroläge eller flexibilitet i användning och avtalsvillkor.	Att äga fel fastigheter kan leda till begränsningar i framtida kassaflödes- och värdetillväxt på grund av ökade vakanser, lägre hyrespotential och stora investeringsåtaganden men kan även innebära ökade krav på Castellum att ta del i ett område, t ex vad avser infrastruktur. Ytterligare en risk är att bli sittande med en fastighetsportfölj på fel ort, en s k exitrisk. Samtliga dessa faktorer medför risk för en bestående värdenedgång.	• Makroanalys – regelbunden genomgång av delmark- nadernas förutsättningar avseende ekonomisk tillväxt, hyresmarknad, samarbetsklimat och infrastruktur- satsningar m m • Årlig översyn av fastighetsportföljen avseende geografisk exponering och produktslag • Fastställande av årligt strategidokument av styrelsen • Arbeta nära kunden för att identifiera och förstå dagens och morgondagens behov • Aktivt delta i delmarknaders/orters utveckling via kommunal påverkan • Löpande uppgradera befintlig portfölj avseende teknik och miljö • Avyttra fastigheter utan framtida potential
Investeringar
Risk	Exponering	Hantering
Felaktig investeringsstrategi alternativt oförmåga att verkställa vald investeringsstrategi eller att finna lönsamma investeringsobjekt.	Investeringar med låg avkastning och/eller avsaknad av tillväxtpotential medför att tillväxtmålet om 10% i förvaltningsresultatet inte nås. Vidare kräver tillväxt målet att årliga investeringar genomförs, vilket i en kraftigt konkurrensutsatt fastighetsmarknad innebär ökad risk för att vald investeringsstrategi inte kan genomföras.	• Nära och närvarande i marknaden • Årlig genomgång och uppföljning av vald investerings- strategi • Investeringsbeslut kopplade till vald investeringsstrategi för att säkerställa rätt beslut • Flera parallella investeringsdiskussioner • Treårsuppföljning av gjorda investeringar
Investeringar kan ske antingen i form av ny-, till- och ombyggnation eller genom förvärv. Förvärv av enskilda fastigheter kan ske antingen direkt som fastighetsförvärv eller indirekt i bolagsform. Förvärv kan även ske i större skala, antingen i form av portföljer avseende region eller kategori av fastigheter eller i form av strategiska bolags förvärv, d v s uppköp av befintlig organisation.	Risker i samband med ny-, till- och ombyggnation avser dels tekniksidan i form av produktionsrisker såsom val av leverantör, entreprenadform, tekniskt utförande, m m, dels marknadssidan i form av uthyr nings- och vakansrisk samt felbedömningar avseende potentiell hyresnivå och kundönskemål. Utöver detta finns risker i form av negativ miljöpåverkan. Vid förvärv via bolag tillkommer bolagsspecifika risker i förvärvade bolag, exempelvis skatt, tvister och miljö. Vid övertag av personal tillkommer dessutom integration av med arbetare.	• Riskbaserad modell för att avgöra hur stor andel i projekt som får påbörjas utan kund • Strukturerad beslutsprocess vilken beaktar marknads- förutsättningar och risk • Entreprenadform som begränsar risk • Vid uthyrning före produktionsstart, hyresavtal utformade för att begränsa negativ påverkan av oförut- sedda produktionsförseningar, tillkommande krav, etc. • Kvalitetssäkring och uppföljning av genomförda projekt • Kvalitetssäkrad DD-process avseende juridik, ekonomi och skatt • Introduktionsprogram för nyanställda

Känslighetsanalys - kassafl öde

Resultateffekt nästkommande 12 månader

	Resultateffekt, Mkr		Sannolikt scenario
	+/– 1% (enheter)	Högkonjunk.	Lågkonjunk.
Hyresnivå / Index	+ 31/– 31	+	–
Vakans	– 35/+ 35	–	+
Fastighetskostnader	– 10/+ 10	–	0
Räntekostnader	– 67/+ 17*	–	+

* Med antagande om att räntan inte kan understiga 0%.

Känslighetsanalys - värdeförändring

Fastigheter	–20%	–10%	0	+10%	+20%
Värdeförändring, Mkr	– 7 520	– 3 760	–	3 760	7 520
Belåningsgrad	61%	55%	49%	45%	41%

Värdeintervall - förenklat exempel

	– 5%		Driftsöverskott +5%
+0,5%	95 =1 267 7,5%		105 7,5%	=1 400
Avkastningskrav	–11% +2%	Driftsöverskott 100 7,0% Avkastningskrav	=1 429 Värde	– 2% +13%
– 0,5%	95 6,5%	=1 462	105 6,5%	=1 615

Blåmarkerade siffror avser värdeförändring

Värdeförändring fastigheter

Risk	Exponering	Hantering
Värdeförändringar kan uppstå antigen till följd av makroekonomiska orsaker (se makroekonomiska risker ovan), mikroekonomiska orsaker (typiskt sett fel delmarknad, ort eller läge) eller fastighetsspecifika orsaker. Utöver detta finns risken att enstaka fastig heter är felaktigt värderade. Oavsett orsak påverkar värdeförändringar såväl resultaträkningen som finansiell ställning samt belåningsgrad.	Stora negativa värdeförändringar kan ytterst medföra att avtalade villkor och åtaganden i kreditavtal bryts vilket leder till dyrare upplåning, eller i värsta fall, att krediterna förfaller till betalning.	• Stark balansräkning • Stort antal fastigheter, geografiskt spridd fastighets- portfölj och stor variation i kontraktssammansättning medför lägre volatilitet i fastighetsportföljens värde • Löpande analys av transaktionsmarknaden och kvartalsvis översyn av fastighetsportföljens värdering ger tidiga varningssignaler • Intern kvalitetssäkring av interna värderingar och årlig externvärdering av minst 50% av beståndet minskar risken för systematiska fel i värderingarna
Ansvarsrisker
Risk	Exponering	Hantering
Allt ägande medför ansvar. För Castellums del kan fastigheterna komma att förstöras av brand, vatten skada, stöld eller annan åverkan. Castellum kan därutöver, genom oaktsamhet, orsaka skada på person eller annans egendom samt orsaka miljö skador för vilka bolaget blir ansvarigt.	Ett bristfälligt försäkringsskydd kan medföra oförut sedda kostnader för Castellum. Ersättningsskyldighet och skadestånd för uppkomna skador kan även uppstå för personskador och skador på annans egendom samt för sanering av miljöskador.	• Förebyggande arbete för att minimera risken att skador uppstår på egendom, person eller miljö • Fullvärdesförsäkring av samtliga fastigheter • Försäkringsskydd för ansvars- och förmögenhetsskador • Miljöinventering i befintligt bestånd och i samband med förvärv av fastigheter för att identifiera och åtgärda miljö- och hälsorisker

Medarbetare

Att rekrytera, utveckla och behålla motiverade och engagerade medarbetare är avgörande för Castellums långsiktiga framgång.

Medarbetare

Risk	Exponering	Hantering
Misslyckande att rekrytera, utveckla och behålla	Fel medarbetare på fel plats, missnöjd personal, dåligt	• Koncerngemensam värdegrund
medarbetare och ledande befattningshavare med rätt	ledarskap och en organisation som inte uppmuntrar	• Öppet och transparent arbetsklimat
kompetens.	öppen dialog och stimulerar till utveckling kan leda till	• Kompetens- och ledarskapsutveckling
	att medarbetare inte trivs, underpresterar eller slutar.	• Nöjd-medarbetarundersökning – NMI
	Missnöjd personal och hög personalomsättning leder	• Successionsplan för nyckelpersoner/ledande befattningar
	till ökade kostnader, sämre kundrelation, minskad	• Marknadsmässiga och konkurrenskraftiga ersättningar
	intern effektivitet vilket resulterar i sämre lönsamhet.	• Analys av personalomsättning

Förvaltning

Förvaltningsrisker avser risker förknippade med den löpande förvaltningen av Castellums fastighetsinnehav vilket har en direkt påverkan på förvaltningsresultatet.

Hyresintäkter

Risk	Exponering	Hantering
Hyresintäkterna påverkas av en mängd faktorer, såväl	Minskade intäkter kan för Castellums del härledas från
externa som interna. Externa faktorer kan vara	lägre hyresvärde, vilket är den potentiella hyra som kan
sjunkande marknadshyror, uteblivna indexuppräkningar	erhållas för vakanta lokaler, alternativt lägre hyresintäkt,
och konkurser (se makroekonomiska risker ovan)	vilket är den faktiska hyra som erhålls. Hyresintäkten
medan dålig förvaltning kan leda till missnöjda hyres	är således beroende dels av fastighetens marknads
gäster, onödiga vakanser och kundbortfall p g a dåligt	hyra och dels av hur Castellum hanterar vakanserna.

anpassade kunderbjudanden.

Minskade intäkter kan för Castellums del härledas från lägre hyresvärde, vilket är den potentiella hyra som kan erhållas för vakanta lokaler, alternativt lägre hyresintäkt, vilket är den faktiska hyra som erhålls. Hyresintäkten är således beroende dels av fastighetens marknadshyra och dels av hur Castellum hanterar vakanserna. Ytterst leder minskade hyresintäkter till en nedgång i fastighetsportföljens värde.

Fastigheter i tillväxtorter och en kontraktsportfölj med ett stort antal avtal - ej beroende av enskild hyresgäst eller bransch – samt förfallostruktur spridd över tid
Närhet till och närvarande mot kund
Erfaren och kompetent förvaltnings- och uthyrnings personal som förebygger uppsägningar genom aktiv omförhandling före avtalsutgång
Konkurrentanalys, mätning av kundnöjdhet och uppfölj ning av nettouthyrning
Strävan efter hyresavtal innehållande indexklausul med minimiuppräkning och deflationsskydd

Fastighetskostnader

Risk	Exponering	Hantering
Risker på kostnadssidan hänför sig främst till kostnads ökningar utöver vad Castellum kan kompensera sig för genom avtalade hyror, index och vidaredebiterings tillägg. Riskerna omfattar även oförutsedda kostnader och omfattande renoveringsbehov.	Elpriset styrs av utbud och efterfrågan på en öppen, avreglerad och delvis internationell marknad och övriga mediakostnader styrs delvis av lokala monopol, vilket skapar osäkerhet i framtida kostnader. Beräknings grunden för tomträttsavgäld kan komma att ändras vid framtida omförhandlingar och såväl skattesats som taxeringsvärde för beräkning av fastighetsskatt kan ändras genom politiska beslut. Även indirekta kostna der för anställd personal, exempelvis arbetsgivaravgifter och övriga åtaganden, kan påverkas av politiska beslut.	• Hög andel vidarefakturering av kostnader • Kompensation via minimiuppräkningar • Kontinuerlig driftsoptimering och energieffektivisering • Prissäkring av el • Gränsdragningslista hyresvärd/kund • Förebyggande av kundförluster via kontroll av kunder och "egen" inkassoverksamhet • Långsiktig underhållsplanering i syfte att optimera underhållskostnaderna över tid
Regelefterlevnad
Risk	Exponering	Hantering
Att officiella rapporter inte ger en sann och rättvisande bild av Castellums verksamhet, resultat och finansiella ställning eller att rapporteringen på annat sätt inte lever upp till gällande regler.	En missvisande rapportering skulle ge Castellum badwill och dåligt rykte på marknaden. Detta kan leda till osäkerhet hos investerarna, ökad riskpremie och i förlängningen negativ kurspåverkan vilket skapar ekonomiska förluster för Castellums nuvarande ägare. Andra effekter är att investerare kan gör felaktiga investeringsbeslut, att tillsynsmyndigheter utövar sank tioner samt ytterst att Castellumaktien avnoteras.	• En företagskultur som bygger på höga etiska ideal samt ordning och reda • God intern kontroll med kvalitetssäkring i flera led • Kompetent och erfaren personal • Följa utveckling i regelverk för att hinna implementera nyheter i god tid • Compliance-funktion som rapporterar direkt till styrelsens revisions- och finansutskott
Att Castellum inte följer gällande regelverk eller anpassar sig till förändrade regelverk avseende inkomstskatt och moms. Skatt är dessutom en viktig parameter i kalkylsammanhang.	Felaktig skattehantering kan leda till att fel skatt betalas, till skattetillägg och i vissa fall oren revisionsberättelse. Felaktig skattemässig hantering i kalkylsammanhang kan leda till att avkastningen överskattas, vilket innebär otillräcklig faktisk avkastning, eller att avkastningen underskattas med risken att en fundamentalt lönsam investering inte genomförs.	• God intern kontroll och extern kvalitetssäkring av exempelvis inkomstdeklarationer • Öppna yrkanden avseende osäkra poster • Löpande utbildning av personal • Följer utvecklingen av lagar, praxis och domstols- beslut

Finansiering

Att inte ha tillgång till finansiering är Castellums enskilt största risk. Förutsättningarna och spelreglerna på kreditmarknaden kan ändras snabbt vilket påverkar såväl ränterisk, finansieringskostnad som möjlighet att erhålla och förlänga krediter.

Finansiering

Risk	Exponering	Hantering
Likviditets- och refinansieringsrisk avser risken att finansiering saknas eller att finansieringen är mycket oförmånlig vid en viss tidpunkt.	Fastighetsägande är en kapitalintensiv verksamhet som förutsätter en väl fungerande kreditmarknad. Tillgång till finansiering är en fundamental förutsättning för Castellum och för fortsatt tillväxt. Otillräckliga likviditetsreserver kan medföra att Castellum går miste om affärsmöjlig heter. Alla långivare är dock inte lika finansiellt starka vilket innebär att det finns motpartsrisker i systemet.	• Finanspolicy som fastställer miniminivåer avseende outnyttjat kreditutrymme • Likviditetsreserver/outnyttjat kreditutrymme • Flera finansieringskällor (bank, MTN, certifikat) • Flera långivare, dessutom enbart motparter med hög rating • Kontinuerlig omförhandling av kreditavtal • Säkerställande via fastighetsinteckningar
Valet av kapitalstruktur, d v s relationen mellan eget och lånat kapital, påverkar den finansiella risken där en hög andel lån innebär en högre riskexponering.	Förändringar i kapitalstukturen kan medföra att Castellum bryter mot avtalade finansiella nyckeltal i lånevillkoren vilket leder till dyrare krediter alternativt förfallna kreditavtal. Att inte säkerställa en ändamåls enlig kapitalstruktur kan påverka Castellums förtroende på kapitalmarknaden negativt.	• Finanspolicy som fastställer belåningsgrad och räntetäckningsgrad • Stark balansräkning
Ränterisk avser risken att kassaflödet påverkas genom en förändring av marknadsräntan.	Marknadsräntan påverkas av Riksbankens penning politik, förväntningar om ekonomisk utveckling, såväl nationellt som internationellt, samt oväntade händelser.	• Finanspolicy som fastställer riskmandat • Ränteförfallostruktur fördelad över olika löptider • Långfristiga kreditavtal med fastställda marginaler • Revolverande krediter för att uppnå maximal flexibilitet
Värdeförändringar i Castellums räntederivat eller valu taderivat uppstår vid förändringar av marknadsräntan eller växelkursrelationen SEK/DKK.	Förändringar i marknadsränta och valutakurser påverkar derivatportföljens marknadsvärde. Felaktig värdering av derivat kan ge en felaktig bild av koncer nens finansiella ställning.	• Finanspolicy som fastställer räntebindning och valutarisk • Enbart omsättningsbara instrument på marknaden används, varför noterade priser kan inhämtas • Vedertagna beräkningsformler • Avstämning mellan intern och extern värdering • Compliance-funktion för att säkerställa oberoende

CASTELLUM 2014 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 7 3 CASTELLUM 2014 FÖRVALTNINGSBER ÄT TELSE 73Risker och riskhantering

Möjligheter och risker

Bolagsstyrningsrapport

Hållbart värdeskapande

På denna plats för ett år sedan uppehöll jag mig vid balansen mellan styrelsens två huvuduppgifter; i ena vågskålen kontrollfunktion och i den andra en affärsnära, utmanande motor och stöd till företagsledningen. Allt i akt och mening att skapa långsiktigt aktieägarvärde, vilket har varit Castellums uttalade uppdrag och signum alltsedan börsnoteringen för snart arton år sedan. Vi kallar det hållbart värdeskapande.

Det gångna året var ett gott aktiemarknadsår på världens börser, så ock i Sverige med en totalavkastning efter återläggning av utdelningar om 16 procent för Nasdaq Stockholm. Castellumaktien levererade under samma period en totalavkastning om 27 procent. För den senaste 3- respektive 10-årsperioden var Castellumaktiens genomsnittliga årliga totalavkastning 17 respektive 11 procent. Detta är sifferserier vi i styrelsen håller högt i medvetandet. De vardagliga diskussionerna och beslut i såväl styrelse som företagsledning utgår och landar ofta i frågan: skapar vårt agerande aktieägarvärde i ett långsiktigt perspektiv eller enklare uttryckt: "Är detta bra för aktieägaren?" Ledstjärnan är given men svaren inte alltid enkla eller självklara.

Som vi alla vet påverkas leveransen även av en rad faktorer utanför Castellums förmåga att påverka, exempelvis makroförutsättningar liksom investerarnas preferenser avseende riskaptit och värdering av tillväxt. Vi i styrelsen följer och spanar på trender i omvärlden för att positionera Castellum att fånga de möjligheter omvärldsbetingelserna kan erbjuda. Med det sagt håller vi fast vid företagets mål och strategi på ett övergripande plan.

Från ett strategiskt och taktiskt perspektiv är det lika viktigt att välja bort som att välja till. Under hösten har två, för Castellum stora avyttringar som återspeglar styrelsens och företagsledningens strategiarbete, genomförts. Parallellt och oförtrutet pågår skapande av tillväxtpotential i form av förvärv samt ny-, till- och ombyggnad, vilket utmynnar i ett fl öde av affärer att ta ställning till. Några större men också många mindre entreprenörsdrivna möjligheter som bäst byggs ur våra starka lokala organisationer med närhet till våra kunder och deras varierande behov. Vi växer där Sverige växer. Värdepotentialen på de många mindre investeringarna är genomgående mycket attraktiv. Den höga aktivitetsnivån i företaget matchas av ett engagerat och pådrivande styrelseklimat och vi har samlats till tolv styrelsemöten, jämfört med årsklockans basplan om sju möten.

Sedan bolagsstämman i mars 2014 har vi utvecklat utskottsarbetet genom att inrätta ett Revisions- och Finansutskott (RFU) med utökat beredningsområde och en bemanning

av tre ledamöter. Den nya arbetsformen har öppnat förbättrade möjligheter till fördjupning av styrelsens engagemang och stöd till Castellums ledning i centrala frågor. Ett av de områden som stått på RFUs agenda är omorganisation av ekonomi- och fi nansfunktionen, som innebär en modernisering av arbetssätt, möjlighet till effektivisering,

förbättrad riskhantering samt – inte minst – utvecklingsmöjligheter för våra medarbetare.

Tillgång till fi nansiering är den enskilt största risken för en kapitalintensiv verksamhet som fastigheter. Det gäller även Castellum trots att vi opererar med väsentligt lägre belåningsgrad än fl ertalet svenska noterade fastighetsbolag. Mot denna bakgrund är det mycket glädjande att företagsledningen under året slutförde om- och nyförhandling av kreditavtal om sammantaget 12 miljarder kronor till mycket goda villkor. Med en belåningsgrad vid utgången av 2014 om 49 procent och långfristiga outnyttjade krediter om 4 miljarder kronor har Castellum gott handlingsutrymme att på ett offensivt sätt fortsätta ompositioneringen av fastighetsportföljen. Det ligger i linje med fastlagd strategi att årligen nettoinvestera fem procent av fastighetsvärdet, för att långsiktigt leverera den 10-procentiga tillväxt i kassafl öde som är Castellums övergripande mål.

Ett sista område ur kontrollperspektiv att lyfta fram från det gångna året är förändringen av revisoruppställning enligt beslut från förra årets stämma. Övergången har löpt smidigt och givit mervärden i form av kompletterande perspektiv på riskkartläggning och effektiviseringsmöjligheter.

Castellum är Sveriges största börsnoterade fastighetsbolag. Som ledande företrädare för vår bransch har vi en högt ställd ambition att bidra till ett hållbart samhälle. Detta är inget nytt i Castellum utan har funnits med som en röd tråd sedan bolagets tillblivelse ur askan efter fastighetsfallisemangen i början på 1990-talet. Kärt barn har många namn och hållbarhet ryms inom det vi kallat ansvarsfullt företagande, d v s ekologiskt, socialt och ekonomiskt ansvarstagande. Läs gärna mer om vårt angreppssätt och mål på sidorna 32-43.

Hållbart företagande är lustfyllt och lönsamt

Låt mig här skicka ett budskap och lyfta fram ett par exempel. Budskapet är att ansvarsfullt företagande är lönsamt. Castellums löfte till våra aktieägare är att skapa långsiktig tillväxt i förvaltningsresultat och utdelning som bas för en långsiktigt konkurrenskraftig totalavkastning på aktien i förhållande till risk. Vi är övertygade om att ett framsynt, ambitiöst och träget samhällsansvar är grunden till hållbart värdeskapande för våra aktieägare.

Men hållbarhet är också lustfyllt på ett mänskligt plan och får oss att vidga våra perspektiv. Ett exempel på detta är de 60 ungdomar och unga vuxna från alla delar av vårt samhälle som under året berikat Castellum som arbetsplats. De har tagits in som lärlingar, feriearbetare, praktikanter och trainees på kortare eller längre tid. Vi har som företag blivit berikade genom ökad mångfald och föryngring samtidigt som ungdomarna tagit ett steg in på arbetsmarknaden och fått "en första rad på CV´t". Flera av dem har vi också kunnat erbjuda fast arbete. Med tanke på att totala antalet medarbetare i Castellum inte är mer än 295 motsvarar dessa initiativ hela 20 procent av arbetsstyrkan och vittnar om ett brett engagemang i vår organisation. Något som vi i styrelsen uppmuntrar och är stolta över.

I syfte att hålla styrelsen verksamhetsnära och samtidigt ge Castellums medarbetare möjlighet till direktkontakt med ledamöterna ser vi till att förlägga möten hos de enskilda dotterbolagen. En av årets höjdpunkter var decembermötet som avhölls hos Eklandia på Lindholmen i Göteborg. Förutom fördjupning i regionens förutsättningar och marknad fi ck vi tillfälle att under lättsamma former luncha med hela personalen som var samlade till en traditionsenlig gemensam aktivitet till förmån för Göteborgs Stadsmission.

Decembermötet gav också styrelsen tillfälle att välkomna nya verkställande direktörer i två av våra sex dotterbolag; för Eklandia Cecilia Fasth med en bred bakgrund i Skanska och för Briggen Ola Orsmark, från Jernhusen med nytänkande utveckling av stationsområden i bagaget. Vi passade på att ta del av deras första intryck – vad är bra och vad kan vi göra bättre. Castellums samlade koncernledning utvecklar med gemensamt ansvar företagets verksamhet med iakttagande av det starka DNA, som utmärker och särskiljer Castellum från andra bolag.

I samma anda som vi välkomnar nya medarbetare vill jag även lyfta fram en kulturbärare som lämnar Castellum i anslutning till årsstämman. Marianne Dicander Alexandersson har avböjt omval till styrelsen efter snart 10 år. Marianne

lämnar efter sig ett entusiastiskt och bestående avtryck i Castellums starka utveckling - ett arv för oss andra att förädla och bära in i framtiden.

En annan aspekt på vår roll som samhällsbyggare är att bidra till stadsutveckling på de orter vi verkar. Vid styrelsens tvådagars strategimöte i juni satte vi av tid för att särskilt ägna oss åt dotterbolaget Aspholmens geografi ska område Mälardalen i allmänhet och Uppsala i synnerhet. I denna snabbväxande kommun har Castellum under senare tid utvecklat såväl kvarteret Svalan som Boländerna. Vi träffade även politiska förträdare och tjänstemän från kommunen för att lyssna på planer och utmaningar från ett bredare perspektiv. Styrelsen är vetgirig och ställde många frågor kring hur Castellum kan bli bättre och vad våra konkurrenter kan tänkas vara vassare på.

En ambition från Uppsala kommuns sida är att bredda näringslivet och attrahera företagsetableringar inom attraktiva branscher i konkurrens med Stockholm. Närhet till Arlanda, den akademiska miljön med välutbildad arbetskraft samt attraktiva och prisvärda boendemöjligheter är några starka etableringsargument. Som kronan på verket krävs attraktiva kontorsmiljöer. Därför var det extra roligt att tillsammans med kommunstyrelsens ordförande högtidligt inviga just en sådan fastighetsutveckling. Det gamla Epa-varuhuset som omvandlats till moderna kontor i kvarteret Svalan, vilket bidrar till en utvidgning av Uppsalas levande stadsmiljö. Vi i styrelsen fi ck då också tillfälle att träffa de nya hyresgästerna, som motsvarar just den typ av företag som Uppsala vill knyta till sig.

Castellum kan även bidra på andra sätt, exempelvis att göra aktiemarknaden mer tillgänglig och nära småsparare och lokalt näringsliv. På detta tema har ledningen tillsammans med andra lokala intressenter arrangerat aktieägarträffar bl a i Jönköping och Uppsala med sammantaget närmare 400 deltagare. Institutioner och andra stora aktieägare har god tillgång till ledningarna i Sveriges stora noterade bolag. Vi vill bidra till att även våra mindre nuvarande och potentiella aktieägare i olika åldersgrupper ska få tillfälle att träffa företagsledningen och på sikt sörja för en mångsidig kapitalförsörjning av svenskt näringsliv. Under det senaste året har antalet aktieägare i Castellum ökat med cirka 4 000 till 16 300.

Avslutningsvis vill jag välkomna nya aktieägare och tacka ägare sedan tidigare för förtroendet. Såväl styrelse och företagsledning som alla Castellums medarbetare är redo att fånga affärsmöjligheter och anta utmaningarna i vår omvärld med hållbart värdeskapande som ledstjärna.

Stockholm januari 2015 Charlotte Strömberg Styrelsens ordförande

Övergripande struktur för bolagsstyrning i Castellum

Externa regelverk

Den svenska Aktiebolagslagen
NASDAQ Stockholms regelverk för emittenter
Svensk kod för bolagsstyrning (Koden)
IFRS standard

Viktiga interna regelverk

Bolagsordning
Styrelsens arbetsordning
Beslutsordning
Policy avseende styrelsesammansättning, firmateckning, fullmakt och attest
Arbetsordning för styrelser i andra koncernbolag
Kommunikationspolicy, Finanspolicy, Insiderpolicy,
Uppförandekod, Hållbarhetspolicy
Handböcker och riktlinjer för väsentliga delar i verksamheten
Processer för intern kontroll och riskhantering

Svensk kod för bolagsstyrning

Bolagsstyrning omfattar olika beslutssystem genom vilket ägarna direkt och indirekt styr bolaget. Bolagsstyrningen har utvecklats genom lagstiftning, rekommendationer, den s k Koden och genom självreglering. Koden bygger på principen följ eller förklara, vilket innebär att samtliga regler inte måste följas om motiv fi nns och förklaras. Svensk kod för bolagsstyrning förvaltas av Kollegiet för Svensk Bolagsstyrning och fi nns att tillgå på www.bolagsstyrning.se där även den svenska modellen för bolagsstyrning beskrivs.

Castellum tillämpar Koden, vars syfte är att skapa goda förutsättningar för utövande av en aktiv och ansvarskännande ägarroll. Castellum följer koden och har ingen avvikelse att rapportera. I modellen ovan beskrivs den övergripande strukturen för bolagsstyrning i Castellum AB (publ).

Bolagsordning

Bolagets firma är Castellum Aktiebolag och bolaget är publikt (publ). Bolagets styrelse ska ha sitt säte i Göteborg.

Bolaget har till föremål för sin verksamhet att – direkt eller indirekt genom hel- eller delägda bolag – förvärva, förvalta, utveckla och försälja fast egendom och värdepapper samt att bedriva annan därmed förenlig verksamhet. Ändringar i Castellums bolags ordning sker enligt föreskrifterna i Aktiebolagslagen. Bolagsordningen, som i övrigt innehåller uppgifter om bl a aktiekapital, antal styrelseledamöter och revisorer samt bestämmelser om kallelse och dagordning för årsstämman, finns i sin helhet att tillgå på bolagets hemsida www.castellum.se.

Aktieägare och bolagsstämma

Castellum AB (publ) är ett svenskt publikt bolag som lyder under Aktiebolagslagen, NASDAQ Stockholms regelverk för emittenter, svensk kod för bolagsstyrning och företagets bolagsordning.

Castellumaktien är registrerad på NASDAQ Stockholm Large Cap. Vid årsskiftet hade Castellum ca 16 270 aktieägare. Av totala aktiekapitalet ägdes 48% huvudsakligen av svenska institutioner och fonder och 52% av utländska investerare. Castellum har ingen direktregistrerad aktieägare med ett innehav överstigande 10%.

Aktiekapitalet uppgår till 86 003 354 kronor, fördelat på 172 006 708 registrerade A-aktier med ett kvotvärde om vardera 0,50. Varje aktie, förutom 8 006 708 återköpta egna aktier, berättigar till en röst och medför lika rätt till andel i Castellums kapital. Det förekommer inga teckningsoptioner, konvertibler eller motsvarande värdepapper som kan leda till ytterligare aktier i bolaget.

Bolagsstämma

Bolagsstämman är bolagets högsta beslutande organ och där har aktieägare rätt att fatta beslut om Castellums angelägenheter.

Årsstämma hålls i Göteborg under första halvåret efter utgången av räkenskapsåret. På årsstämman utses styrelse och revisorer samt fattas bl a beslut om vinstutdelning och ansvarsfrihet för styrelse och verkställande direktör.

För att kunna delta i beslut erfordras att aktieägaren är närvarande vid stämman, antingen personligen eller genom ombud. Vidare krävs att aktieägaren är införd i aktieboken vid visst datum före stämman och att anmälan om deltagande gjorts till bolaget i viss ordning. Enskilda aktieägare som önskar få ett särskilt ärende behandlat på årsstämman kan normalt begära detta i god tid före stämman hos Castellums styrelse under särskild adress som publiceras på bolagets hemsida.

Beslut vid bolagsstämma fattas normalt med enkel majoritet. I vissa frågor föreskriver dock svensk aktiebolagslag att förslag ska godkännas av en större andel av de på stämman företrädda aktierna och avgivna rösterna.

Årsstämma 2014

Senaste årsstämma ägde rum den 20 mars 2014 på Göteborgs-Operan, Christina Nilssons gata i Göteborg. Vid stämman representerades 440 aktieägare, vilka företrädde 42,1% av antalet aktier och röster. Samtliga styrelseledamöter, valberedningen, företagsledningen samt bolagets revisorer var närvarade vid stämman.

Årsstämman fastställde räkenskaperna för 2013 och beviljade styrelsen och verkställande direktören ansvarsfrihet för 2013 års förvaltning.

Följande beslut fattades på årsstämman 20 mars 2014;

utdelning om 4,25 kr per aktie för räkenskapsåret 2013,
arvode till styrelsen ska utgå med 2 445 tkr, varav 585 tkr till styrelsens ordförande och 275 tkr till envar av övriga styrelseledamöterna. Arvode till ledamöter, inklusive ordföranden, i ersättningsutskottet ska utgå med 30 tkr per person. Ett separat revisions- och fi nansutskott har inrättats bestående av tre ledamöter inklusive styrelsens ordförande. Arvode till ordföranden i revisions- och fi nansutskottet ska utgå med 50 tkr och 35 tkr till övriga ledamöter,
ersättning till revisorerna under mandattiden ska utgå enligt godkänd räkning,
omval av styrelseledamöter Charlotte Strömberg, Per Berggren, Marianne Dicander Alexandersson, Christer Jacobson, Jan Åke Jonsson och Johan Skoglund. Nyval av styrelseledamot Nina Linander. Charlotte Strömberg omvaldes till styrelsens ordförande,
omval av auktoriserade revisorn Magnus Fredmer (EY) samt nyval av auktoriserade revisorn Hans Warén (Deloitte). Nyval av auktoriserade revisorn Fredrik Walméus (Deloitte) som revisorssuppleant,
godkännande av riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare,
mandat för styrelsen att i syfte att justera bolagets kapitalstruktur samt för att kunna överlåta egna akter som likvid eller för fi nansiering av fastighetsinvesteringar – besluta om förvärv och överlåtelse av egna aktier.

Protokoll från årsstämman den 20 mars 2014 fi nns att tillgå på bolagets hemsida.

Inför årsstämman 2015

Inför årsstämman den 19 mars 2015 föreslår styrelsen;

en utdelning om 4,60 kr per aktie med avstämningsdag 23 mars 2015,
riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare,
ett förnyat mandat för styrelsen att besluta om förvärv och överlåtelse av egna aktier.

Inför årsstämman föreslår valberedningen;

omval av nuvarande styrelseledamöterna Charlotte Strömberg, Per Berggren, Christer Jacobson, Jan Åke Jonsson, Nina Linander och Johan Skoglund. Vidare föreslås nyval av Anna-Karin Hatt. Till styrelsens ordförande föreslås omval av Charlotte Strömberg,
att arvode till styrelseledamöterna utgår enligt följande. Styrelsens ordförande: 640 000 kr, övriga styrelseledamöter: 300 000 kr, ledamot i styrelsens ersättningsutskott, inkl ordföranden: 30 000 kr, ordföranden i styrelsens

revisions- och finansutskott: 50 000 kr, övriga ledamöter i styrelsens revisions- och finansutskott: 35 000 kr. Föreslagen total ersättning till styrelseledamöterna, inkl. ersättning för utskottsarbete, uppgår således till 2 650 000 kr (2 445 000 kr år 2014),

• att stämman beslutar att en ny valberedning inför 2016 års årsstämma ska utses och att styrelsens ordförande ges i uppdrag att kontakta de tre största ägarregistrerade eller på annat sätt kända aktieägarna per sista dagen för aktiehandel i augusti 2015 och be dem utse en ledamot vardera till valberedningen, samt att de tre sålunda utsedda ledamöterna tillsammans med styrelsens ordförande ska utgöra valberedningen. Valberedningen ska utse ordförande inom sig. Namnen på valberedningens ledamöter tillkännages senast sex månader före nästkommande årsstämma.

Valberedning

Valberedningen är aktieägarnas organ för att bereda förslag till årsstämman på bl a styrelseordförande, övriga ledamöter i styrelsen, revisorer samt arvode till dessa. Årsstämman beslutar sedan om val av styrelse och, i förekommande fall revisorer.

Årsstämman 2014 beslutade att en valberedning skulle inrättas inför 2015 års årsstämma för att framlägga förslag till antalet styrelseledamöter, val av styrelseledamöter inklusive styrelseordförande, ersättning till styrelseledamöter samt modell för utseende av ny valberedning inför årsstämman 2016.

Valberedningens förslag offentliggörs senast i samband med kallelsen till årsstämman. Aktieägare ges möjlighet att vända sig till valberedningen med nomineringsförslag.

Valberedningen tillsätts enligt årsstämmans beslut genom att styrelsens ordförande får i uppdrag att kontakta de tre största ägarregistrerade eller på annat sätt kända aktieägarna sista dagen för aktiehandel i augusti och ber dem utse en ledamot vardera till valberedningen. De utsedda ledamöterna, tillsammans med styrelsens ordförande som sammankallande, utgör valberedningen. Valberedningen utser inom sig ordförande. Valberedningen inför årsstämman 2015 utgörs av: Rutger van der Lubbe representerande Stichting Pensioenfonds ABP, Björn Franzon representerande familjen Szombatfalvy samt Stiftelsen Global Challenges Foundation, Johan Strandberg representerande SEB Fonder samt styrelsens ordförande Charlotte Strömberg. Björn Franzon är valberedningens ordförande.

Valberedning inför årsstämman 2015

		Röstandel per
Representant	Utsedd av	31 augusti 2014
Rutger van der Lubbe	Stichting Pensioensfonds ABP	ca 7,2%
Björn Franzon	Familjen Szombatfalvy samt Stiftelsen
	Global Challenges Foundation	ca 5,8%
Johan Strandberg	SEB Fonder	ca 4,2%
Charlotte Strömberg	Styrelseordförande Castellum AB

Valberedningen har inför årsstämman 2015 hållit fyra protokollförda möten där samtliga frågor behandlats som åligger valberedningen att behandla enligt Koden. Valberedningen har bland annat diskuterat och övervägt;

i vilken grad den nuvarande styrelsen uppfyller de krav som kommer att ställas på styrelsen till följd av Castellums verksamhet och utvecklingsskede,
styrelsens storlek,
vilka kompetensområden som är samt bör vara företrädda inom styrelsen,
styrelsens sammansättning avseende erfarenhet, kön och bakgrund,
arvodering av styrelseledamöter,
vilken modell för utseende av ny valberedning inför års stämman 2016 som ska tillämpas.

Valberedningen har fått en detaljerad genomgång av resultatet av den omfattande styrelseutvärdering som genomförts med hjälp av ett bolag som är specialiserat på styrelseutvärderingar. Vidare har valberedningen genomfört en rekryteringsprocess, vilken har innefattat kontakter med en rekryteringskonsult, framtagande av en kravprofi l för rekrytering av en styrelseledamot och möten med kandidater till styrelsen i

bolaget. Såväl i samband med genomgången av styrelseutvärderingen som i rekryteringsprocessen och vid valberedningens arbete i övrigt har valberedningen särskilt övervägt hur en jämn könsfördelning i styrelsen ska kunna upprätthållas.

För att kunna bedöma huruvida föreslagna styrelseledamöter är att anse som oberoende i förhållande till Castellum och dess bolagsledning respektive större aktieägare i Castellum, har valberedningen inhämtat information om de föreslagna styrelseledamöterna. Valberedningen har härvid bedömt att samtliga föreslagna styrelseledamöter är att anses som oberoende i förhållande till Castellum och dess bolagsledning respektive större aktieägare i Castellum. Slutligen har valberedningen informerat bolaget om hur valberedningens arbete har bedrivits och om de förslag valberedningen har beslutat att avge.

Valberedningens förslag till årsstämman framgår av sammanställningen på föregående sida. Den föreslagna styrelsen bedöms ha den mångsidighet och bredd av kompetens, erfarenhet och bakgrund som erfordras med hänsyn till Castellums verksamhet, utvecklingsskede och förhållanden i övrigt. Valberedningens förslag innebär att tre av sju styrelseledamöter i bolaget är kvinnor, inklusive styrelseordföranden. Att upprätthålla en jämn könsfördelning i styrelsen har varit en viktig förutsättning för valberedningens arbete.

Externa revisorer

De externa revisorerna utses av årsstämman och är ansvariga inför aktieägarna på stämman. De är en oberoende granskare av Castellums räkenskaper och bolagsstyrningsrapport och granskar även styrelsens och VDs förvaltning.

Castellums revisorer väljs av årsstämman för en period om tre år. Innevarande period inleddes 2014 och nästa val av revisorer sker i samband med årsstämman 2017. Bolagets revisorer är Hans Warén, verksam inom Deloitte, Magnus Fredmer, verksam inom EY samt revisorssuppleant Fredrik Walméus, verksam inom Deloitte. Samtliga är auktoriserade revisorer.

Född 1964

sedan 2014

Magnus Fredmer Född 1964 Revisor i bolaget sedan 2011

Revisor i bolaget

Fredrik Walméus Född 1971 Revisorssuppleant i bolaget sedan 2014

Revisionsarvoden
Tkr	2014	2013	2012
Revisionsuppdrag	1 977	2 535	2 610
Revision utöver revisionsuppdrag	68	236	221
Skatterådgivning	1 402	1 075	1 481
Övriga tjänster	675	739	8
Totala revisionsarvoden	4 122	4 585	4 320
varav Deloitte	2 134	–	–
varav KPMG	1 534	4 349	4 127
varav EY	150	236	193
varav övriga	304	–	–

Styrelse

Aktieägarna utser styrelse vid varje årsstämma. Styrelsen har det övergripande ansvaret för Castellums strategi och organisation och förvaltar Castellums angelägenheter för aktieägarnas räkning. Castellums styrelse ska enligt bolagsordningen bestå av lägst fyra och högst åtta ledamöter. Styrelseledamöter väljs på bolagsstämma för tiden intill slutet av den första årsstämma som hålls efter det år då styrelseledamoten utsågs.

Styrelsen har under 2014 bestått av sju ordinarie ledamöter. Styrelsen arbetar enligt en fastställd arbetsordning med instruktioner om arbetsfördelningen mellan styrelsen och verkställande direktören. Ingen styrelseledamot har rätt till ersättning vid upphörande av uppdraget.

Nya styrelseledamöter får en introduktion av bolaget och dess verksamhet samt genomgår börsens utbildning för styrelseledamöter i börsbolag. Därefter erhåller styrelsen kontinuerligt information om bl a regeländringar och sådana frågor som rör verksamheten och styrelsens ansvar i ett noterat bolag.

För beslut i styrelsen gäller Aktiebolagslagens regler innebärande att såväl mer än hälften av närvarande ledamöter och mer än en tredjedel av totala antalet ledamöter måste rösta för beslut. Vid lika röstetal har ordförande utslagsröst.

Styrelsens arbete regleras bland annat av svensk aktiebolagslag, bolagsordning, Koden och den arbetsordning som styrelsen fastställt för sitt arbete.

Styrelsens ansvar

Enligt Aktiebolagslagen och styrelsens arbetsordning ansvarar styrelsen för att upprätta övergripande, långsiktiga strategier och mål, budget och affärsplaner, granska och godkänna

bokslut, samt fatta beslut i frågor rörande investeringar och försäljningar, kapitalstruktur och utdelningspolicy, utveckling av koncernens policies, betydande förändringar i Castellums organisation och verksamhet. Styrelsen utser bolagets verkställande direktör och fastställer lön och annan ersättning till denne. Nedan fi nns en beskrivning av styrelsens arbetsår.

Styrelsens arbetsordning

Styrelsen fastställer varje år en arbetsordning för styrelsearbetet. I arbetsordningen beskrivs styrelsens arbetsuppgifter samt ansvarsfördelningen mellan styrelsen och verkställande direktören. Av arbetsordningen framgår även vilka ärenden som ska hanteras på respektive styrelsemöte samt instruktioner avseende den ekonomiska rapporteringen till styrelsen.

Arbetsordningen föreskriver också att styrelsen ska ha ett revisions- och fi nansutskott och ett ersättningsutskott. Utskotten bereder och tar fram rekommendationer i olika ärenden till styrelsen. Ledamöter i utskotten utses årligen. Ordförande i ersättningsutskottet ska vara styrelsens ordförande medan ordförande i revisions- och finansutskottet utses av styrelsen.

Styrelsens ordförande

Styrelsens ordförande ansvarar bland annat för att tillse att styrelsens ledamöter, genom verkställande direktörens försorg, fortlöpande får den information som behövs för att kunna följa bolagets ställning, resultat, likviditet, ekonomiska planering och utveckling. Det åligger ordföranden att fullgöra uppdrag lämnat av årsstämman beträffande inrättande av valberedning och att delta i dess arbete.

Styrelsens arbetsår

utöver stående punkter såsom affärsläge, framtidsutsikter, investeringar, försäljningar, fi nansiering samt rapportering av respektive utskotts ordförande avseende utskottets arbete.

Styrelsemöte (december)

Affärsplaner
Utvärdering styrelse och VD
Besök dotterbolag

Revisions- och finansutskott (november)

Finansiell position
Genomgång finansiell rapportering
Ersättningsutskott (november)
Riktlinjer ersättningsprinciper
Beredning utfall incitament
Beredning utvärdering av VD

Styrelsemöte (oktober) • Tredje kvartalsrapporten

Beslutslogg
Genomgång av försäkringar

Revisions- och finansutskott

(september)
Finansiell position
Genomgång finansiell rapporteringsprocess
Genomgång av
policydokument
Utvärdering revisionsinsats
Styrelsemöte (juli) • Andra kvartalsrapporten

Styrelsens arbetsår J F OM NDS A J J MA

Styrelsemöte (januari)

Resultat för helåret
Årsredovisning
Förslag till vinstdisposition
Handlingar inför årsstämman

Revisions- och finansutskott

(januari)

Finansiell position
Diskussion med revisorerna
Revisionsplan • Genomgång av policydokument
Styrelsemöte (mars)
Förberedelse inför årsstämman

Årsstämma (mars)

Konstituerande möte (mars)
Firmatecknare utses • Utskottens sammansättning

beslutas

Styrelsemöte (april)

Första kvartalsrapporten • Beslutslogg
3-årsuppföljning investeringar
Arbetsordning och policy-
dokument antas
Ersättningsutskott (maj) • Genomgång av incitaments program
Genomgång av ersättningsprinciper för ledande befattningshavare

Revisions- och finansutskott (maj)

Finansiell position
Riskhantering
Intern kontroll • Regelefterlevnad

Styrelsemöte (juni)

Strategigenomgång • Genomgång av risker
i verksamheten

Styrelse

Charlotte Strömberg Styrelseordförande sedan 2012

Född 1959, civilekonom Handelshögskolan, Stockholm.

Ordörande i Castellums styrelse, ordförande i Ersättningsutskottet samt ledamot i Revisions- och finansutskottet

Tidigare befattningar: VD nordiska verksamheten hos Jones Lang LaSalle, ledande befattningar inom investment banking hos Carnegie Investment Bank samt Alfred Berg (ABN AMRO).

Styrelseuppdrag: Styrelseledamot i Bonnier Holding AB, Boomerang AB, Intrum Justitia AB (publ), Karolinska Institutet, Ratos AB (publ), Rezidor Hotel Group AB (publ) och Skanska AB (publ).

Aktieinnehav: 8 000

Per Berggren Styrelseledamot sedan 2007

Född 1959, civilingenjör KTH och ekonomisk utbildning från Stockholms universitet. VD i Hemsö Fastighets AB.

Styrelseledamot i Castellums styrelse, ledamot i Ersättningsutskottet

Tidigare befattningar: VD i Jernhusen AB, affärsområdeschef i Fabege AB (publ), VD i Drott Kontor AB samt fastighetschef i Skanska Fastigheter Stockholm AB.

Styrelseuppdrag: Styrelseledamot i BRIS Aktieinnehav: 3 000

Marianne Dicander Alexandersson Styrelseledamot sedan 2005

Född 1959, civilekonom.

Styrelseledamot i Castellums styrelse

Tidigare befattningar: VD för Sjätte APfonden, Kronans Droghandel och Global Health Partner AB (publ), vVD på Apoteket AB samt olika befattningar inom Volvo, ICI och Pharmacia.

Styrelseuppdrag: Styrelseledamot i Mölnlycke Healthcare AB, Recipharm AB (publ), Enzymatica AB (publ) och IWF International Women forum. Aktieinnehav: 3 030

Christer Jacobson Styrelseledamot sedan 2006

Född 1946, civilekonom DHS. Egen verksamhet i Bergsrådet Kapital AB.

Styrelseledamot i Castellums styrelse

Tidigare befattningar: Börskommentator och marknadschef för Affärsvärlden samt analyschef och verkställande direktör i Alfred Berg-koncernen. Styrelseuppdrag: Styrelseledamot i Stiftelsen Global Challenges Foundation och Viscogel AB. Aktieinnehav: 30 000

Jan Åke Jonsson Styrelseledamot sedan 2012

Född 1951, utbildning i databehandling och företagsekonomi vid Högre Tekniska Läroverket i Linköping samt Uppsala Universitet.

Styrelseledamot i Castellums styrelse, ledamot i Ersättningsutskottet

Tidigare befattningar: VD Saab Automobile AB samt operativa chefspositioner inom Saab Automobile och General Motors. Styrelseuppdrag: Styrelseordförande i Polstiernan Industri AB, Västkustens Affärsänglar AB och Datachassi AB samt styrelseledamot i Stiftelsen Högskolan i Jönköping och Opus Group AB (publ). Aktieinnehav: 2 000

Nina Linander Styrelseledamot sedan 2014

Född 1959, civilekonom Handelshögskolan Stockholm samt MBA från IMD, Lausanne, Schweiz.

Styrelseledamot i Castellums styrelse, ordförande i Revisions- och finansutskottet

Tidigare befattningar: Grundare och partner i Stanton Chase International AB, chef koncernstab Finans på AB Electrolux (publ), ledarpositioner inom Vattenfall AB samt arbete inom corporate finance på olika investmentbanker i London. Styrelseuppdrag: Styrelseledamot i Awapatent AB, Industrivärden AB (publ), Skanska AB (publ), Specialfastigheter Sverige AB och TeliaSonera AB (publ). Aktieinnehav: 8 000

Johan Skoglund Styrelseledamot sedan 2010

Född 1962, civilingenjör KTH och civilingenjörsprogrammet Handelshögskolan. VD och koncernchef JM AB (publ).

Styrelseledamot i Castellums styrelse, ledamot i Revisions- och finansutskottet

Tidigare befattningar: Har arbetat sedan 1986 inom JM AB (publ) i olika befattningar. Styrelseuppdrag: Styrelseledamot i JM AB (publ), Mentor Sverige och Infranord AB. Aktieinnehav: 3 000

Johan Ljungberg, advokat Mannheimer och Swartling Advokatbyrå, är styrelsens sekreterare.

Styrelseledamöter	Arvode, tkr	Styrelse	Ersättningsutskott	Revisions- och finansutskott	Oberoende
Charlotte Strömberg	650	12 av 12	3 av 3	4 av 4	Ja
Per Berggren	305	12 av 12	3 av 3		Ja
Marianne Dicander Alexandersson	275	12 av 12			Ja
Ulla-Britt Fräjdin-Hellqvist (avgick mars 2014)	–	2 av 2	1 av 1	1 av 1	Ja
Christer Jacobson	275	12 av 12			Ja
Jan Åke Jonsson	305	12 av 12	2 av 2		Ja
Nina Linander (invald mars 2014)	325	9 av 10		3 av 3	Ja
Johan Skoglund	310	12 av 12		4 av 4	Ja

Styrelsens arbete under 2014

Castellums styrelse har under 2014 haft tolv sammanträden varav ett konstituerande sammanträde. Enligt gällande arbetsordning ska styrelsen hålla minst sju ordinarie styrelsemöten per kalenderår varav ett är konstituerande.

Styrelsemöten hålls i anslutning till bolagets rapportering, varvid årsbokslut, förslag till vinstdisposition samt frågor i samband med årsstämman behandlas i januari, delårsbokslut i april, juli och oktober, strategi i juni samt affärsplaner för nästkommande år vid december månads möte.

Vid vart och ett av de ordinarie styrelsemötena behandlas förekommande frågor av väsentlig betydelse för bolaget såsom investeringar och försäljningar av fastigheter samt fi nansiering. Vidare informeras styrelsen om det aktuella affärsläget på såväl hyres- och fastighetsmarknad som kredit- och aktiemarknad. Bland de ordinarie ärenden som styrelsen behandlat under 2014 kan vidare nämnas affärsplan, företagsgemensamma policies, övergripande strategiplan, arbetsordning för styrelsen, kapitalstruktur och fi nansieringsbehov, verksamhetsmodell och organisationsfrågor samt bolagets försäkringssituation. Därutöver ägnade styrelsen fl era möten till fördjupa kunskapen om verksamheten via temamöten samt besök i verksamheten.

Styrelsen har under 2014 genomfört en omfattande utvärdering av dess arbete med hjälp av ett bolag som är specialiserat på styrelseutvärderingar, vilken visat på ett öppet och konstruktivt styrelseklimat och en väl fungerande beslutsprocess.

Utvärderingen har lämnats till valberedningen och styrelsen för diskussion. I utvärderingen granskades bl a arbetsklimat, arbetsformer gällande affärsprocess, krishantering, strategiska frågor, uppföljning- och kontrollsystem, moral, etik samt kommunikation.

Utvärderingen och efterföljande styrelsediskussion tjänar som underlag för en fortlöpande utveckling av styrelsens arbetssätt och säkerställer att styrelsen kan fatta så välgrundade beslut som möjligt.

Någon ersättning utöver styrelsearvode samt arvoden för utskottsarbete har ej utgått.

Ersättningsutskott

Styrelsens ersättningsutskott utvärderar löpande ledande befattningshavarnas ersättningsvillkor mot bakgrund av gällande marknadsvillkor. Utskottet bereder ärenden inom dessa områden för beslut i styrelsen. Utskottets ledamöter utses av styrelsen en gång per år.

Ersättningsutskottet består av tre styrelseledamöter inklusive styrelsens ordförande som även är ordförande i utskottet.

Utskottets arbetsordning ingår i styrelsens arbetsordning och fastställs varje år. Ersättningsutskottet har till uppgift att;

bereda ärenden och föreslå styrelsen riktlinjer för ersättningsprinciper, ersättningar och anställningsvillkor för verkställande direktör och andra ledande befattningshavare. Riktlinjerna för ersättning ska tillställas styrelsen som i sin tur ska lämna förslag på sådan ersättning till årsstämman för godkännande,
följa och utvärdera löpande program för rörliga ersättningar till företagsledningen. På bolagets hemsida presenteras resultatet av ersättningsutskottets utvärdering av ersättning till ledande befattningshavare,
årligen utvärdera verkställande direktörens insatser.

Ersättningsutskottet ska sammanträffa minst två gånger om året. Under 2014 har utskottet sammanträtt tre gånger. Frågor som hanterades på mötena var utvärdering av ersättning till verkställande direktör och koncernledning, förslag om förändring av ersättning till medlemmar i koncernledningen, uppföljning och utvärdering av gällande incitamentsprogram samt HR- och successionsfrågor. Ersättningsutskottet har under 2014 även tagit del av en omfattande extern utvärdering av VDs insatser som genomförts samt utarbetat förslag till parametrar för de individuellt målsattta faktorerna under det årliga resultatbaserade incitamentsprogrammet.

Revisions- och fi nansutskott

Styrelsens revisions- och finansutskott övervakar finansiering- och revisionsfrågor och bereder ärenden inom dessa områden för beslut i styrelsen. Utskottets ledamöter samt dess ordförande utses av styrelsen en gång per år.

Revisions- och fi nansutskottet består av tre styrelseledamöter och utskottets arbetsordning ingår i styrelsens arbetsordning, vilken fastställs varje år. Revisions- och fi nansutskottet har till uppgift att:

granska och övervaka fi nansiell rapportering i syfte att övervaka effektiviteten i intern kontroll och riskhantering,
övervaka arbetet med kapitalstruktur och andra fi nansieringsfrågor samt bereda fi nansieringsfrågor inför beslut i styrelsen,
övervaka arbetet med verksamhetsrisker och regelefterlevnad samt årligen avge en rapport om den interna kontrollen,
hålla sig informerad om årsredovisning och koncernredovisning,
granska och övervaka revisorns opartiskhet och självständighet samt utvärdera revisionsinsatsen och informera bolagets valberedning om resultatet av utvärderingen,

Organisation av styrelsearbetet

Ersättningsutskott

3 ledamöter (Ordförande Charlotte Strömberg samt ledamöterna Per Berggren och Jan Åke Jonsson)
Riktlinjer för ersättningsprinciper
Ersättning till ledande befattningahavare
Incitamentsprogram
Utvärdering av VD

Revisions- och finansutskott

3 ledamöter (Ordförande Nina Linander samt ledamöterna
Charlotte Strömberg och Johan Skoglund))
Finansiell rapportering
Finansiering och kapitalstruktur
Riskhantering och regelefterlevnad • Revision
Policies

Styrelse 7 ledamöter • biträda valberedningen vid framtagande av förslag till revisorer och ersättning till dem.

Revisions- och fi nansutskottet ska sammanträffa minst fyra gånger om året, varav bolagets revisorer minst ska närvara två gånger. Vid ett av de tillfällen då revisions- och fi nansutskottet sammanträffar med revisorerna ska ingen från företagsledningen närvara. Under 2014 har utskottet sammanträtt fyra gånger. Frågor som hanterades på mötena var bl a kapitalstruktur och fi nansieringsfrågor, fi nansiell rapportering inkl. översyn av framtida regelverk och dess eventuella påverkan på Castellum, intern kontroll och riskhantering, revisorernas insats, opartiskhet och självständighet, investeringsprocessen samt utveckling av policies. Därtill har revisions- och fi nansutskottet under året haft enskilt möte med compliance, utan övrig lednings närvaro.

VD och koncernledning

Verkställande direktören ansvarar för bolagets löpande förvaltning och för att leda verksamheten i enlighet med styrelsens riktlinjer och anvisningar samt för att styrelsen erhåller information och nödvändigt beslutsunderlag. VD leder arbetet i koncernledningen samt fattar beslut efter samråd med dess ledamöter.

Verkställande direktören

Verkställande direktören är föredragande vid styrelsemöten och ska tillse att styrelsens ledamöter löpande tillställs den information som behövs för att följa bolagets och koncernens ställning, resultat, likviditet och utveckling.

Koncernledning

I koncernledningen ingår verkställande direktören, ekonomioch fi nansdirektören samt affärsutvecklingschefen i Castellum AB (publ) samt de sex verkställande direktörerna i dotterbolagen. Varje person i koncernledningen har sitt egna ansvarsområde och på de möten som äger rum diskuteras och informeras främst om övergripande verksamhetsfrågor. Koncernledningen har haft nio möten under 2014.

Under 2014 har Ulrika Danielsson tillträtt en nyinrättad tjänst som ekonomi- och fi nansdirektör (CFO) i Castellum. Cecilia Fasth har under året tillträtt som verkställande direktör i Eklandia Fastighets AB och Ola Orsmark har tillträtt som verkställande direktör i Fastighets AB Briggen.

Verkställande direktören och ekonomi- och fi nansdirektören tillsammans med verkställande direktören för respektive dotterbolag utgör styrelsen i lokalt dotterbolag.

Ersättning till ledande befattningshavare

Årsstämman 2014 beslutade följande riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare:

Castellum ska ha marknadsmässiga och konkurrenskraftiga ersättningsnivåer och anställningsvillkor som erfordras för att rekrytera och behålla en ledning med god kompetens och kapacitet att nå uppställda mål. Fast lön betalas för ett fullgott arbete. Därutöver kan rörlig ersättning enligt ett incitamentsprogram erbjudas. Sådan rörlig ersättning ska syfta till att främja långsiktigt värdeskapande inom koncernen. Utformningen ska ta sin utgångspunkt i målsättningen att sammanlänka koncernledningens intressen med aktieägarnas intressen genom att de ledande befattningshavarna också är delägare i Castellum, samt öka andelen av den totala ersättningen som är kopplad till koncernens utveckling. Rörlig ersättning, som generellt inte får överstiga den fasta lönen, ska bestämmas av i vilken utsträckning i förväg uppställda mål avseende tillväxt i förvaltningsresultat per aktie och aktiekursutveckling uppnåtts samt hur individuellt målsatta faktorer, såsom kund- och personalnöjdhet utvecklats. Utfallande ersättning utbetalas som ej pensionsgrundande lön. Befattningshavare som erhåller rörlig ersättning enligt incitamentsprogrammet förbinder sig att förvärva Castellumaktier för minst halva beloppet av utfallande rörlig ersättning efter skatt.

Bolagsledningens pensionsvillkor ska vara marknadsmässiga och baseras på avgiftsbestämda pensionslösningar.

Uppsägningstiden ska, vid uppsägning från bolagets sida inte överstiga sex månader för verkställande direktören respektive tolv månader för övriga befattningshavare, med arbetsplikt de sex första månaderna. Under uppsägningstiden utgår full lön och andra anställningsförmåner, med avräkning för lön och ersättning som erhålls från annan anställning eller verksamhet under uppsägningstiden. Sådan avräkning sker inte beträffande den verkställande direktören. Vid bolagets uppsägning av verkställande direktören utgår ett avgångsvederlag om tolv fasta månadslöner, som inte ska reduceras till följd av andra inkomster den verkställande direktören erhåller.

Castellum har följt de av årsstämman 2014 beslutade riktlinjerna.

Det förslag till riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare, som kommer att framläggas årsstämman den 19 mars 2015 är i huvudsak desamma som de som framlades vid årsstämman 2014.

Löpande incitamentsprogram för ledande befattningshavare gäller, för den resultatbaserade delen, för åren 2014, 2015, 2016, och för den aktiekursrelaterade delen från 1 juni 2014-31 maj 2017.

För ytterligare information angående ersättning till koncernledningen, se not 10.

Compliance (regelefterlevnad) och intern kontroll

En Compliance officer finns på Castellum för att övervaka regelefterlevnad, d v s se till att lagar, förordningar samt interna regler efterlevs.

Den interna kontrollen inom Castellum utgår från det etablerade ramverket "COSO" som består av följande komponenter: kontrollmiljö, riskbedömning, kontrollaktiviteter, information, kommunikation samt uppföljning. Den interna kontrollen beskrivs på sidorna 84-85.

Compliance offi cer-funktionen är ett stöd till den affärsdrivande verksamheten som identifi erar och följer upp verksamhetsrisker. Compliance offi cer rapporterar regelbundet till verkställande direktören och revisions- och fi nansutskottet gällande risker och regelefterlevnad.

Koncernledning

Verkställande direktör Castellum AB Född 1964, civilingenjör

Lång erfarenhet från både byggverksamhet, förvaltning och förvärv av fastigheter, bl a som VD för ett förvaltningsbolag. Övriga uppdrag: Medlem i EPRA Management Board och ordförande i CMB på Chalmers.

Anställd sedan 2006.

Aktieinnehav: 30 342

Ekonomi- och finansdirektör Castellum AB Född 1972, civilekonom Erfarenhet inom ekonomi- och

controllerfunktion. Anställd sedan 1998, ekonomidirektör sedan 2006 och ekonomi- och finansdirektör 2014.

Aktieinnehav: 10 700

Affärsutvecklingschef Castellum AB Född 1952, gymnasieutbildning samt fastighet/ekonomi på KTH Verksam inom fastighets-

branschen sedan 1976. Anställd sedan 1994, verkställande direktör i Eklandia sedan 1995 och affärsutvecklingschef i Castellum sedan 2013.

Aktieinnehav: 56 000

Verkställande direktör Eklandia Fastighets AB Född 1973, civilingenjör

Nationell och internationell erfarenhet från bygg- och fastighetsbranschen sedan 1996.

Anställd och verkställande direktör i Eklandia sedan 2014.

Aktieinnehav: 1 500

Verkställande direktör Fastighets AB Corallen Född 1960, civilingenjör

Lång erfarenhet från byggentreprenadföretag som arbetschef/distriktschef.

Anställd och verkställande direktör i Corallen sedan 2005.

Aktieinnehav: 14 320

Verkställande direktör Aspholmen Fastigheter AB Född 1957, civilingenjör

Lång erfarenhet från byggentreprenadföretag som avdelningschef/regionchef.

Anställd och verkställande direktör i Aspholmen sedan 2002.

Aktieinnehav: 27 600

Anställd sedan 1993 och verkställande direktör i Brostaden sedan 2006.

Aktieinnehav: 12 834

Mer än 20 års erfarenhet från fastighetsbranschen.

Verkställande direktör Fastighets AB Brostaden Född 1967, civilingenjör

Verkställande direktör Fastighets AB Briggen Född 1971, civilingenjör Claes Larsson Anders Nilsson Ola Orsmark Christer Sundberg

Lång erfarenhet från fastighetsbranschen, senast som affärsområdeschef på Jernhusen.

Anställd och verkställande direktör i Briggen sedan 2014.

Aktieinnehav: –

Verkställande direktör Harry Sjögren AB Född 1955, civilingenjör

Mer än 30 års erfarenhet från bank- och fastighetsbolag.

Anställd och verkställande direktör i Harry Sjögren sedan 1993.

Aktieinnehav: 52 255

Ovanstående uppgifter avser förhållandet i slutet av januari 2015. Aktieinnehavet omfattar eget, makas/makes, omyndiga och hemmavarande barns, närstående bolags innehav samt innehav via kapitalförsäkring. Vad avser verkställande direktören innehas inga väsentliga aktier eller delägarskap i företag som Castellum har betydande affärsförbindelser med.

Intern kontroll

Styrelsen ansvarar enligt den svenska aktiebolagslagen och Koden för den interna kontrollen. Denna rapport har upprättats i enlighet med Årsredovisningslagen och Koden och är därmed avgränsad till intern kontroll avseende fi nansiell rapportering.

Den interna kontrollen i Castellum följer ett etablerat ramverk, Internal Control – Integrated Framework, "COSO", som består av följande fem komponenter: kontrollmiljö, riskbedömning, kontrollaktiviteter, information och kommunikation samt uppföljning. En schematisk beskrivning av den interna kontrollen visas nedan.

Kontrollmiljö

Basen för intern kontroll avseende fi nansiell rapportering utgörs av kontrollmiljön, som består av olika delar som tillsammans formar den kultur och de värderingar som Castellum styrs utifrån. Grundläggande för Castellums interna kontroll är dess decentraliserade småskaliga organisation med knappt 600 fastigheter, tillika kostnadsställen, vilka förvaltas av sex dotterbolag. Beslutsvägar, befogenheter och ansvar som dokumenterats och kommunicerats i styrande dokument såsom styrelsens arbetsordning, beslutsordning, instruktioner för fi rmateckning, fullmakt och attesträtt samt redovisnings- och rapporteringsinstruktioner, interna policies, riktlinjer och manualer är också av vikt för den interna kontrollen. Aktuella dokument uppdateras regelbundet vid ändring av t ex lagstiftning, redovisningsstandarder eller noteringskrav.

Riskbedömning

I Castellum fi nns riskhantering inbyggd i berörda processer och olika metoder används för att värdera och begränsa risker samt för att säkerställa att de risker som Castellum är utsatt för hanteras i enlighet med fastställda policies och riktlinjer. I enlighet med arbetsordningen gör styrelsen, tillika

revisions- och fi nansutskottet, en gång om året en genomgång av intern kontroll tillika risk och riskhantering. Identifi ering görs av de risker som bedöms fi nnas och åtgärder fastställs för att reducera dessa risker. De väsentliga risker Castellum har identifi erat är felaktigheter i redovisning och värdering av fastigheter, räntebärande skulder, skatt och moms, samt risk för bedrägeri, förlust eller förskingring av tillgångar.

Kontrollaktiviteter

De risker som identifi erats avseende fi nansiell rapportering hanteras via bolagets kontrollstrukturer och resulterar i ett antal kontrollaktiviteter. Kontrollaktiviteterna syftar till att förebygga, upptäcka samt korrigera fel och avvikelser och omfattar t ex analytisk uppföljning på fl era nivåer i organisationen och jämförelse av resultatposter, kontoavstämningar, uppföljning och avstämning av styrelsebeslut och av styrelsen fastställda policies, godkännande och redovisning av affärstransaktioner, fullmakts- och behörighetsstrukturer, fi rmatecknare, compliance offi cer-funktion, koncerngemensamma defi nitioner, mallar, rapporteringsverktyg samt redovisnings- och värderingsprinciper.

Castellums dotterbolag har egna ekonomifunktioner som deltar i planeringen och utvärderingen av sina enheters resultat. Deras regelbundna analys av sina enheters fi nansiella rapportering är tillsammans med den analys som görs på koncernnivå en viktig del av den interna kontrollen för att säkerställa att den fi nansiella rapporteringen inte innehåller några väsentliga fel.

Styrelsen granskar delårsrapporter och årsredovisning innan publicering.

Information och kommunikation

Castellum har informations- och kommunikationsvägar som syftar till att säkerställa en effektiv och korrekt informationsgivning avseende fi nansiell rapportering. Det kräver att alla delar inom verksamheten kommunicerar

Den interna kontrollen styrs av

Styrelsens arbetsordning
Revisions- och finansutskottets arbetsordning
Beslutsordning
Instruktioner för firmateckning, fullmakt och attesträtt
Redovisningsstruktur
Rapportstruktur
Finanspolicy, kommunikationspolicy, insiderpolicy,
hållbarhetspolicy och uppförandekod • Riktlinjer för informationssäkerhet, försäkringar, elhandel
Ekonomihandbok, personalhandbok, chefshandbok
Finansiella instruktioner

och utbyter relevant och väsentlig information. Policies och riktlinjer avseende fi nansiell rapportering samt uppdateringar och ändringar görs tillgängliga och kända för berörd personal. Koncernledningen och styrelsen erhåller regelbundet fi nansiell information om dotterbolagen med kommentarer till fi nansiella resultat och risker. Vidare får styrelsen ytterligare information avseende riskhantering, intern kontroll och fi nansiell rapportering från revisorerna via revisions- och fi nansutskottet. För att säkerställa att den externa informationsgivningen blir korrekt och fullständig fi nns en kommunikationspolicy mot aktiemarknaden och en informationssäkerhetspolicy.

Företagskultur

Att Castellums verksamhet bedrivs på ett ansvarsfullt sätt är avgörande för företagets långsiktiga framgång. Castellums uppförandekod styr det dagliga arbetet och Castellum har undertecknat FN Global Compacts principer om mänskliga rättigheter, arbetsrättliga frågor, miljö och korruption.

Målsättningen är att göra riktiga och sunda affärer i alla avseenden där agerandet präglas av affärsmässighet med hög kompetens, hög affärsmoral och ansvarskännande. Castellums uppförandekod bygger bl a på att ge god kvalitet och service, följa lagar och förordningar, inte diskriminera någon samt att skapa god arbetsmiljö och säkerhet.

En hörnsten för Castellums företagskultur har varit den decentraliserade organisationen, vilken skapar ansvarstagande och engagerade medarbetare, där varje medarbetare känner delaktighet i verksamheten.

Uppföljning

Löpande uppföljning sker på fl era nivåer i koncernen, såväl på fastighetsnivå som på dotterbolagsnivå samt på koncernnivå. Styrelsen, genom revisions- och fi nansutskottet, utvärderar regelbundet den information som bolagsledningen och revisorerna lämnar. Vidare rapporterar bolagets revisorer personligen direkt till revisions- och fi nansutskottet minst två gånger per år sina iakttagelser från granskningen och sin bedömning av den interna kontrollen. Därutöver har revisions- och fi nansutskottet en årlig uppföljning av gjord riskbedömning och beslutade åtgärder. Av särskild betydelse är revisions- och fi nansutskottets och styrelsens övervakning för utveckling av den interna kontrollen och för att se till att åtgärder vidtas rörande eventuella brister och förslag som framkommer.

Behov av internrevision

Castellum har en småskalig organisation med sex lokala dotterbolag vilka tillsammans förvaltar knappt 600 kostnadsställen. På moderbolaget Castellum AB (publ) arbetar 23 personer. All verksamhet bedrivs i dotterbolagen medan fi nansverksamheten bedrivs i moderbolaget, innebärande att Castellum AB (publ) inte utgör ett profi tcenter. Detta medför att ekonomifunktionen i moderbolaget utgör controllerfunktion gentemot dotterbolagen samt compliance offi cer-funktion gentemot fi nansavdelningen. Ekonomioch fi nansdirektören i moderbolaget rapporterar även direkt till fi nans- och revisionsutskottet, utan övrig lednings närvaro, iakttagelser samt åtgärder avseende regelefterlevnad (compliance). Sammantaget medför detta att det inte anses motiverat att ha en särskild enhet för internrevision.

Whistleblower

Under 2014 har Castellum implementerat whistleblowingtjänsten "Hjälp oss göra rätt", vilken nås via samtliga hemsidor i koncernen. Whistleblowingtjänsten är ett tidigt varningssystem som ger både medarbetare och externa intressenter en möjlighet att anonymt rapportera eventuella avvikelser från Castellums värderingar och affärsetiska riktlinjer. Tjänsten administreras av en extern part för att säkerställa anonymitet och professionalism.

	Syfte
Finanspolicy	Fastställer övergripande mål och riktlinjer för finansiell risk och för hur den finansiella verksamheten ska bedrivas. Finanspolicyn anger vidare hur ansvaret för den finansiella verksamheten fördelas samt hur riskerna ska hanteras och rapporteras. Till finanspolicyn finns instruktioner för hur den operativa verksamheten ska bedrivas.
Kommunikationspolicy	Säkerställer att all kommunikation från koncernen är korrekt och att den ges på ett proffessionellt sätt vid rätt tidpunkt. Policyn omfattar såväl intern som extern kommunikation.
Insiderpolicy	Säkerställer en god etisk hantering gentemot kapitalmarknaden genom att beskriva handels- och rapporteringskrav.
Hållbarhetspolicy	Ger riktlinjer för hur hållbarhetsarbetet i koncernen ska bedrivas. Arbetet ska bidra till en hållbar utveckling och vara en integrerad och naturlig del i verksamheten som bygger på delaktighet och engagemang.
Uppförandekod	Ger riktlinjer för att verksamheten bedrivs på ett ansvarsfullt sätt med målsättningen om att alla affärer är riktiga och sunda. Styr koncernen i förhållande till medarbetare, uppdragstagare, kunder, leverantörer och andra intressenter.

Koncernövergripande policies utfärdade av styrelse

Kvartalsöversikt

	Jan-Mars 2014	Apr-Juni 2014	Juli-Sept 2014	Okt-Dec 2014	2014	Jan-Mars 2013	Apr-Juni 2013	Juli-Sept 2013	Okt-Dec 2013	2013
Resultaträkning, Mkr
Hyresintäkter	820	843	833	822	3 318	814	808	809	818	3 249
Fastighetskostnader	– 302	– 262	– 234	– 298	– 1 096	– 317	– 269	– 233	– 286	– 1 105
Driftsöverskott	518	581	599	524	2 222	497	539	576	532	2 144
Centrala administrationskostnader	– 26	– 30	– 23	– 29	– 108	– 21	– 28	– 18	– 29	– 96
Räntenetto	– 169	– 171	– 167	– 157	– 664	– 176	– 177	– 177	– 172	– 702
Förvaltningsresultat	323	380	409	338	1 450	300	334	381	331	1 346

Värdeförändringar fastigheter	52	305	– 3	– 10	344	32	87	182	27	328
Värdeförändringar derivat	– 170	– 196	– 132	– 162	– 660	166	221	53	– 11	429
Aktuell skatt	– 3	– 1	– 6	– 1	– 11	– 2	– 4	– 6	6	– 6
Uppskjuten skatt	– 31	– 99	– 55	273	88	– 93	– 139	– 107	– 51	– 390
Årets / periodens resultat	171	389	213	438	1 211	403	499	503	302	1 707
Övrigt totalresultat	0	4	0	4	8	0	3	– 3	3	3
Årets / periodens totalresultat	171	393	213	442	1 219	403	502	500	305	1 710
Balansräkning, Mkr
Förvaltningsfastigheter	38 668	39 385	39 733	37 599	37 599	36 683	37 301	37 505	37 752	37 752
Övriga tillgångar	255	408	350	442	442	283	276	303	291	291
Kassa och bank	185	177	174	47	47	18	59	176	70	70
S:a tillgångar	39 108	39 970	40 257	38 088	38 088	36 984	37 636	37 984	38 113	38 113
Eget kapital	12 601	12 994	13 207	13 649	13 649	11 820	12 322	12 822	13 127	13 127
Uppskjuten skatteskuld	3 731	3 830	3 885	3 612	3 612	3 403	3 542	3 649	3 700	3 700
Övriga avsättningar	–	–	–	23	23	–	–	–	–	–
Derivat	853	1 055	1 188	1 357	1 357	932	721	666	683	683
Långfristiga räntebärande skulder	20 730	20 802	20 761	18 446	18 446	19 773	19 988	19 676	19 481	19 481
Ej räntebärande skulder	1 193	1 289	1 216	1 001	1 001	1 056	1 063	1 171	1 122	1 122
S:a eget kapital och skulder	39 108	39 970	40 257	38 088	38 088	36 984	37 636	37 984	38 113	38 113

Finansiella nyckeltal
Överskottsgrad	63%	69%	72%	64%	67%	61%	67%	71%	65%	66%
Räntenivå, genomsnitt	3,5%	3,4%	3,3%	3,2%	3,3%	3,8%	3,7%	3,7%	3,6%	3,7%
Räntetäckningsgrad	291%	322%	345%	315%	318%	270%	289%	315%	292%	292%
Avkastning aktuellt substansvärde	5,2%	12,2%	6,6%	6,3%	7,6%	12,3%	15,5%	14,3%	9,2%	13,2%
Avkastning totalt kapital	5,6%	8,7%	5,7%	4,9%	6,5%	5,5%	6,4%	7,8%	5,6%	6,4%
Investeringar i fastigheter, Mkr	960	523	369	673	2 525	413	538	379	438	1 768
Försäljningar, Mkr	96	125	19	2 814	3 054	80	25	351	231	687
Belåningsgrad	54%	53%	52%	49%	49%	54%	54%	52%	52%	52%
Data per aktie (någon utspädningseffekt finns ej, då inga potentiella aktier förekommer)
Genomsnittligt antal aktier, tusental	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000
Förvaltningsresultat, kr	1,97	2,32	2,49	2,06	8,84	1,83	2,04	2,32	2,02	8,21
Förvaltningsresultat efter skatt (EPRA EPS), kr	1,80	2,13	2,34	1,99	8,26	1,77	1,96	2,17	2,14	8,04
Resultat efter skatt, kr	1,04	2,37	1,30	2,67	7,38	2,46	3,04	3,07	1,84	10,41
Utestående antal aktier, tusental	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000
Fastighetsvärde, kr	236	240	242	229	229	224	227	229	230	230
Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV), kr	105	109	111	114	114	99	101	104	107	107
Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV), kr	94	97	99	100	100	88	92	95	97	97
Utdelning, kr (2014 föreslagen)					4,60					4,25
Utdelningsandel					52%					52%
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Hyresvärde, kr/kvm

	1 045	1 047	1 040	1 070	1 064	1 025	1 032	1 029	1 042	1 036
Ekonomisk uthyrningsgrad	87,9%	89,0%	88,3%	88,8%	88,7%	89,3%	87,6%	89,0%	88,6%	88,4%
Fastighetskostnader, kr/kvm Fastighetsvärde, kr/kvm	334 10 394	289 10 552	256 10 621	340 11 118	307 11 118	353 10 006	299 10 081	258 10 170	322 10 285	307 10 285

Flerårsöversikt

	2014	2013	2012	2011	2010	2009	2008	2007	2006	2005
Resultaträkning, Mkr
Hyresintäkter	3 318	3 249	3 073	2 919	2 759	2 694	2 501	2 259	2 014	1 907
Fastighetskostnader	– 1 096	– 1 105	– 1 042	– 1 003	– 960	– 942	– 831	– 771	– 700	– 637
Driftsöverskott	2 222	2 144	2 031	1 916	1 799	1 752	1 670	1 488	1 314	1 270
Centrala administrationskostnader	– 108	– 96	– 93	– 83	– 84	– 81	– 71	– 69	– 67	– 68
Räntenetto	– 664	– 702	– 683	– 660	– 574	– 541	– 626	– 495	– 364	– 382
Förvaltningsresultat	1 450	1 346	1 255	1 173	1 141	1 130	973	924	883	820
Värdeförändringar fastigheter	344	328	– 69	194	1 222	– 1 027	– 1 262	920	1 145	932
Värdeförändringar derivat	– 660	429	– 110	– 429	291	102	– 1 010	99	178	– 40
Aktuell skatt	– 11	– 6	– 7	– 10	– 5	– 10	–14	– 22	– 10	–1
Uppskjuten skatt	88	– 390	404	– 217	– 685	– 35	650	– 434	– 522	– 417
Årets resultat	1 211	1 707	1 473	711	1 964	160	– 663	1 487	1 674	1 294
Övrigt totalresultat	8	3	– 4	0	–	–	–	–	–	–
Årets totalresultat	1 219	1 710	1 469	711	1 964	160	– 663	1 487	1 674	1 294

Balansräkning, Mkr
Förvaltningsfastigheter	37 599	37 752	36 328	33 867	31 768	29 267	29 165	27 717	24 238	21 270
Övriga tillgångar Kassa och bank	442 47	291 70	259 44	207 97	156 12	201 8	230 9	123 7	200 8	103 5

S:a tillgångar	38 088	38 113	36 631	34 171	31 936	29 476	29 404	27 847	24 446	21 378
Eget kapital	13 649	13 127	12 065	11 203	11 082	9 692	10 049	11 204	10 184	8 940
Uppskjuten skatteskuld	3 612	3 700	3 310	3 714	3 502	2 824	2 785	3 322	2 723	2 126
Övriga avsättningar Derivat	23 1 357	– 683	– 1 105	– 1 003	– 574	– 865	– 966	– – 44	– 55	– 233
Långfristiga räntebärande skulder	18 446	19 481	19 094	17 160	15 781	15 294	14 607	12 582	10 837	9 396
Ej räntebärande skulder	1 001	1 122	1 057	1 091	997	801	997	783	647	683

S:a eget kapital och skulder	38 088	38 113	36 631	34 171	31 936	29 476	29 404	27 847	24 446	21 378
Finansiella nyckeltal
Överskottsgrad	67%	66%	66%	66%	65%	65%	67%	66%	65%	67%
Räntenivå, genomsnitt	3,3%	3,7%	3,9%	4,1%	3,7%	3,7%	4,7%	4,2%	3,7%	4,3%
Räntetäckningsgrad	318%	292%	284%	278%	299%	309%	255%	287%	343%	315%
Avkastning aktuellt substansvärde	7,6%	13,2%	7,9%	6,4%	21,5%	1,6%	– 8,3%	16,2%	20,7%	18,2%
Avkastning totalt kapital	6,5%	6,4%	5,3%	6,2%	9,8%	2,1%	1,2%	9,1%	10,4%	10,4%
Investeringar i fastigheter, Mkr	2 525	1 768	2 798	2 015	1 506	1 165	2 738	2 598	2 283	1 357
Försäljningar, Mkr	3 054	687	253	107	227	36	28	39	460	468
Belåningsgrad	49%	52%	53%	51%	50%	52%	50%	45%	45%	45%
Data per aktie (någon utspädningseffekt finns ej, då inga potentiella aktier förekommer)
Genomsnittligt antal aktier, tusental	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000
Förvaltningsresultat, kr	8,84	8,21	7,65	7,15	6,96	6,89	5,93	5,63	5,38	5,00
Förvaltningsresultat efter skatt (EPRA EPS), kr	8,26	8,04	7,27	7,01	6,62	6,93	5,85	5,50	5,09	4,49
Resultat efter skatt, kr	7,38	10,41	8,98	4,34	11,98	0,98	– 4,04	9,07	10,21	7,89
Utestående antal aktier, tusental	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000
Fastighetsvärde, kr	229	230	222	207	194	178	178	169	148	130
Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV), kr	114	107	100	97	92	82	84	88	79	69
Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV), kr	100	97	90	87	85	73	75	85	76	65
Utdelning, kr (2014 föreslagen)	4,60	4,25	3,95	3,70	3,60	3,50	3,15	3,00	2,85	2,62
Utdelningsandel	52%	52%	52%	52%	52%	51%	53%	53%	53%	52%
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Hyresvärde, kr/kvm	1 064	1 036	1 015	995	974	969	921	896	864	851
Ekonomisk uthyrningsgrad	88,7%	88,4%	88,6%	89,3%	89,0%	89,8%	89,7%	87,9%	87,1%	88,1%
Fastighetskostnader, kr/kvm	307	307	298	300	298	300	268	262	259	247

Fastighetsvärde, kr/kvm	11 118	10 285	9 916	9 835	9 499	9 036	8 984	9 098	8 466	7 930

Masthugget 3:6, Göteborg asthugget

Finansiella rapporter 2014

Totalresultat för koncernen	90
Balansräkning för koncernen	91
Resultaträkning och totalresultat för moderbolaget	92
Balansräkning för moderbolaget	93
Förändring av eget kapital	94
Kassaflödesanalys	95
Redovisningsprinciper och noter	96
1. Redovisningsprinciper	96
2. Rörelsesegment	99
3. Hyresintäkter	99
4. Fastighetskostnader	100
5. Centrala administrationskostnader	101
6. Ränte- och finansiella intäkter	101
7. Ränte- och finansiella kostnader	101
8. Värdeförändringar	101
9. Inkomstskatter	101
10. Personal och styrelse	102
11. Förvaltningsfastigheter	103
12. Inventarier	105
13. Eget kapital och substansvärde	105
14. Skulder	106
15. Uppskjuten skatteskuld/fordran	106
16. Övriga avsättningar	106
17. Derivat	106
18. Finansiell riskhantering	107
19. Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	108
20. Ställda säkerheter	108
21. Ansvarsförbindelser	108
22. Andelar koncernföretag	109
23. Långfristiga fordringar, koncernföretag	109
24. Finansiella instrument	109
25. Händelser efter balansdagen	109

Totalresultat för koncernen

Mkr		2014	2013
Hyresintäkter	Not 3	3 318	3 249
Driftskostnader	Not 4	– 542	– 583
Underhåll	Not 4	– 136	– 125
Tomträttsavgäld	Not 4	– 27	– 26
Fastighetsskatt	Not 4	– 170	– 169
Uthyrning och fastighetsadministration	Not 4	– 221	– 202
Driftsöverskott		2 222	2 144
Centrala administrationskostnader	Not 5	– 108	– 96
Räntenetto
Ränteintäkter	Not 6	3	4
Räntekostnader	Not 7	– 667	– 706
Förvaltningsresultat		1 450	1 346
Värdeförändringar	Not 8
Fastigheter		344	328
Derivat		– 660	429
Resultat före skatt		1 134	2 103
Aktuell skatt	Not 9	– 11	– 6
Uppskjuten skatt	Not 9	88	– 390
Årets resultat		1 211	1 707
Övrigt totalresultat
Poster som kommer att omföras till årets resultat
Omräkningsdifferens utlandsverksamhet		22	10
Värdeförändring derivat, valutasäkring utlandsverksamhet		– 14	– 7
Årets totalresultat		1 219	1 710

Hela resultatet är hänförligt till moderbolagets aktieägare då inga innehav utan bestämmande inflytande föreligger.

Data per aktie (någon utspädningseffekt finns ej, då inga potentiella aktier förekommer)

Genomsnittligt antal aktier, tusental	164 000	164 000
Årets resultat efter skatt, kr	7,38	10,41

Balansräkning för koncernen

Mkr		31 dec 2014	31 dec 2013
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter	Not 11	37 599	37 752
Materiella anläggningstillgångar	Not 12	28	31
Summa anläggningstillgångar		37 627	37 783

Omsättningstillgångar
Hyresfordringar	Not 3	13	23
Övriga fordringar		312	154
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter		89	83
Kassa och bank		47	70
Summa omsättningstillgångar		461	330
SUMMA TILLGÅNGAR		38 088	38 113

EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare	Not 13
Aktiekapital		86	86
Övrigt tillskjutet kapital		4 096	4 096
Reserver		7	– 1
Balanserad vinst		9 460	8 946
Summa eget kapital		13 649	13 127

Skulder	Not 14
Långfristiga skulder
Uppskjuten skatteskuld	Not 15	3 612	3 700
Övriga avsättningar	Not 16	23	–
Derivat	Not 17	1 357	683
Långfristiga räntebärande skulder	Not 18	18 446	19 481
Summa långfristiga skulder		23 438	23 864

Kortfristiga skulder
Leverantörsskulder		120	198
Skatteskulder		5	1
Övriga skulder		189	208
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	Not 19	687	715
Summa kortfristiga skulder		1 001	1 122
Summa skulder		24 439	24 986
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER		38 088	38 113

Ställda säkerheter	Not 20	18 222	18 375
Ansvarsförbindelser	Not 21	–	–

Resultaträkning för moderbolaget

Mkr		2014	2013
Intäkter	Not 3	21	18
Centrala administrationskostnader	Not 5	– 84	– 71
Finansiella poster
Finansiella intäkter	Not 6	1 586	1 451
Finansiella kostnader	Not 7	– 678	– 718
Resultat före värdeförändringar och skatt		845	680
Värdeförändringar	Not 8
Derivat		– 660	429
Resultat före skatt		185	1 109

Aktuell skatt	Not 9	–	–
Uppskjuten skatt	Not 9	51	– 119
Årets resultat		236	990

Totalresultat för moderbolaget

Mkr	2014	2013
Årets resultat enligt resultaträkningen	236	990
Övrigt totalresultat
Poster som kommer att omföras till årets resultat
Omräkningsdifferens utlandsverksamhet	14	7
Värdeförändring derivat, valutasäkring utlandsverksamhet	– 14	– 7
Årets totalresultat	236	990

Balansräkning för moderbolaget

Mkr		31 dec 2014	31 dec 2013
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar	Not 12	4	4
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar koncernföretag	Not 22	6 030	5 869
Uppskjuten skattefordran	Not 15	154	103
Långfristiga fordringar, koncernföretag	Not 23	17 093	17 419
Summa fi nansiella anläggningstillgångar		23 277	23 391
Summa anläggningstillgångar		23 281	23 395

Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar, koncernföretag		897	718
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter		23	12
Kassa och bank		16	52
Summa omsättningstillgångar		936	782
SUMMA TILLGÅNGAR		24 217	24 177
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital	Not 13
Bundet eget kapital
Aktiekapital		86	86
Reservfond		20	20
Fritt eget kapital
Fond för verkligt värde		– 2	– 2
Balanserad vinst		4 237	3 944
Årets resultat		236	990
Summa eget kapital		4 577	5 038
Skulder	Not 14
Derivat	Not 17	1 357	683
Långfristiga räntebärande skulder	Not 18	16 280	17 315
Långfristiga räntebärande skulder, koncernföretag		1 722	967
Kortfristiga räntebärande skulder, koncernföretag		161	31
Leverantörsskulder		4	4
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	Not 19	116	139
Summa skulder		19 640	19 139
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER		24 217	24 177

Ställda säkerheter	Not 20	15 200	14 928
Ansvarsförbindelser	Not 21	2 165	2 166

Förändring av eget kapital

	Hänförligt till moderbolagets aktieägare
			Övrigt	Valuta	Valuta
	Antal utestående	Aktie	tillskjutet	omräknings	säkrings	Balanserad	Totalt eget
Koncernen, Mkr (not 13)	aktier, tusental	kapital	kapital	reserv	reserv	vinst	kapital
Eget kapital 2012-12-31	164 000	86	4 096	– 12	8	7 887	12 065
Utdelning mars 2013 (3,95 kr/aktie)	–	–	–	–	–	– 648	– 648
Årets resultat	–	–	–	–	–	1 707	1 707
Övrigt totalresultat	–	–	–	10	– 7	–	3
Eget kapital 2013-12-31	164 000	86	4 096	– 2	1	8 946	13 127
Utdelning mars 2014 (4,25 kr/aktie)	–	–	–	–	–	– 697	– 697
Årets resultat	–	–	–	–	–	1 211	1 211
Övrigt totalresultat	–	–	–	22	– 14	–	8
Eget kapital 2014-12-31	164 000	86	4 096	20	– 13	9 460	13 649

	Fond för verkligt värde
				Valuta	Valuta
	Antal utestående	Aktie	Reserv	omräknings	säkrings	Balanserad	Totalt eget
Moderbolaget, Mkr (not 13)	aktier, tusental	kapital	fond	reserv	reserv	vinst	kapital
Eget kapital 2012-12-31	164 000	86	20	– 10	8	4 592	4 696
Utdelning mars 2013 (3,95 kr/aktie)	–	–	–	–	–	– 648	– 648
Årets resultat	–	–	–	–	–	990	990
Övrigt totalresultat	–	–	–	7	– 7	–	0
Eget kapital 2013-12-31	164 000	86	20	– 3	1	4 934	5 038
Utdelning mars 2014 (4,25 kr/aktie)	–	–	–	–	–	– 697	– 697
Årets resultat	–	–	–	–	–	236	236
Övrigt totalresultat	–	–	–	14	– 14	–	0
Eget kapital 2014-12-31	164 000	86	20	11	– 13	4 473	4 577

Kassaflödesanalys

		Koncern	Moderbolag
Mkr	2014	2013	2014	2013
Löpande verksamhet
Driftsöverskott	2 222	2 144	21	18
Centrala administrationskostnader	– 108	– 96	– 84	– 71
Återläggning av avskrivningar	12	11	2	2
Betalt fi nansnetto	– 689	– 701	– 15	17
Betald skatt	– 7	– 12	–	–
Omräkningsdifferens utlandsverksamhet	– 10	– 5	–	–
Kassafl öde löpande verksamhet före förändring rörelsekapital	1 420	1 341	– 76	– 34
Kassafl öde från förändringar i rörelsekapital
Förändring kortfristiga fordringar	88	– 22	– 190	– 76
Förändring kortfristiga skulder	– 118	56	3	0
Kassafl öde från löpande verksamhet	1 390	1 375	– 263	– 110

Investeringsverksamheten
Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer	– 1 378	– 1 583	–	–
Förvärv av fastigheter	– 1 147	– 185	–	–
Förändring skuld vid förvärv av fastigheter	18	14	–	–
Försäljning av fastigheter	3 077	687	–	–
Förändring fordran vid försäljning av fastigheter	– 242	– 6	–	–
Kapitaltillskott dotterföretag, netto	–	–	736	187
Investeringar i övrigt, netto	– 9	– 18	– 2	– 3
Kassafl öde från investeringsverksamhet	319	– 1 091	734	184
Finansieringsverksamheten
Nyupplåning räntebärande skulder	– 1 035	387	– 150	28
Förändring långfristiga fordringar	–	3	340	571
Utbetald utdelning	– 697	– 648	– 697	– 648
Kassafl öde från fi nansieringsverksamhet	– 1 732	– 258	– 507	– 49

Årets kassafl öde	– 23	26	– 36	25
Kassa och bank ingående balans	70	44	52	27
Kassa och bank utgående balans	47	70	16	52

Redovisningsprinciper och noter

(Alla belopp i Mkr om inget annat anges.)

Not 1 Redovisningsprinciper

Allmän information

De fi nansiella rapporterna för Castellum AB (Moderbolaget) för räkenskapsåret som slutar den 31 december 2014 har godkänts av styrelsen och verkställande direktören den 2 februari 2015 och kommer att föreläggas årsstämman 2015 för fastställande. Moderbolaget är ett svenskt aktiebolag (publ), med säte i Göteborg, Sverige. Koncernens verksamhet beskrivs i förvaltningsberättelsen.

Grunder för redovisningen

Castellums räkenskaper har upprättats enligt de av EU antagna IFRS standarderna. Vidare har koncernredovisningen upprättats i enlighet med svensk lag genom tilllämpning av Rådet för fi nansiell rapporterings rekommendation RFR 1 (Kompletterande redovisningsregler för koncerner).

Räkenskaperna är upprättade baserat på verkligt värde för förvaltningsfastigheter samt derivat, nominellt värde för uppskjuten skatt samt anskaffningsvärde för resterande poster.

Kritiska bedömningar

För att upprätta redovisningen i enlighet med IFRS och god redovisningssed krävs att det görs bedömningar och antaganden som påverkar i bokslutet redovisade tillgångar, skulder, intäkter och kostnader samt övrig information. Dessa bedömningar och antaganden baseras på historiska erfarenheter samt andra faktorer som bedöms vara rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar om andra antaganden görs eller andra förutsättningar föreligger.

Förvaltningsfastigheter

Inom området värdering av förvaltningsfastigheter kan bedömningar och antaganden ge en betydande påverkan på koncernens resultat och fi nansiella ställning. Värderingen kräver bedömning av och antaganden om framtida kassafl öde samt fastställande av diskonteringsfaktor (avkastningskrav). För att avspegla den osäkerhet som fi nns i gjorda antaganden och bedömningar anges vanligtvis vid fastighetsvärdering ett osäkerhetsintervall om +/- 5-10%. Information om detta samt de antaganden och bedömningar som har gjorts framgår av not 11.

Tillgångsförvärv kontra rörelseförvärv

Bolagsförvärv kan klassifi ceras som antingen rörelseförvärv eller tillgångsförvärv. Bolagsförvärv vars primära syfte är att förvärva bolagets fastighet och där bolagets eventuella förvaltningsorganisation och administration är av underordnad betydelse för förvärvet, klassifi ceras som tillgångsförvärv. Övriga bolagsförvärv klassifi ceras som rörelseförvärv.

Vid tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten skatt hänförligt till fastighetsförvärvet, utan eventuell rabatt minskar istället fastighetens anskaffningsvärde. Det innebär att värdeförändringarna kommer att påverkas av skatterabatten vid efterföljande värdering.

Uppskjuten skatteskuld

Enligt redovisningsreglerna ska uppskjuten skatt redovisas nominellt utan diskontering, beräknad efter av Riksdagen beslutad skattesats om 22%. Den verkliga skatten är betydligt lägre på grund av dels möjligheten att sälja fastigheter på ett skatteeffektivt sätt, dels tidsfaktorn.

Förvaltningsresultat

Castellums verksamhet är fokuserad på tillväxt i kassafl öde från den löpande förvaltningen, d v s tillväxt i förvaltningsresultatet, och målet är att förvaltningsresultatet årligen ska öka med minst 10%. Det är också förvaltningsresultatet som utgör basen i vad som årligen ska delas ut till aktieägarna – minst 50% av förvaltningsresultatet. Således har storleken på värdeförändringarna inte målsatts, de ingår inte i basen för utdelning och de ingår inte heller i någon annan bas, exempelvis företagsledningens incitamentsprogram. För att ge en rättvisande bild av Castellums syn på sin verksamhet har rapporten över totalresultatet utformats med hänsyn till detta – d v s redovisning av värdeförändringar (ej kassafl ödespåverkande) sker efter kassafl ödespåverkande poster och en resultatrad har infogats som verksamheten styrs och målsätts på, d v s förvaltningsresultatet.

Klassificering

Anläggningstillgångar och långfristiga skulder består av belopp som förväntas återvinnas eller förfaller mer än tolv månader från balansdagen. Omsättningstillgångar och kortfristiga skulder består av belopp som förväntas återvinnas eller betalas inom tolv månader från balansdagen.

Koncernredovisning

Koncernens balans- och resultaträkning omfattar alla bolag i vilka moderbolaget direkt eller indirekt har bestämmande infl ytande, vilket erhålls då Castellum uppnår rösträttsmajoritet. Alla bolag i koncernen är helägda och vare sig intresseföretag eller joint ventures förekommer. Koncernen omfattar utöver moderbolaget de i not 22 angivna dotterföretagen med tillhörande underkoncerner. Bokslutet bygger på redovisningshandlingar upprättade för samtliga koncernbolag per 31 december. Koncernredovisningen har upprättats enligt förvärvsmetoden, innebärande att dotterföretagens egna kapital vid förvärvet, fastställt som skillnaden mellan tillgångars och skulders verkliga värden, eliminerats i sin helhet. I koncernens egna kapital ingår endast den del av dotterföretagens egna kapital som tillkommit efter förvärvet.

I koncernens resultaträkning ingår under året förvärvade eller avyttrade koncernbolag endast avseende Castellums innehavstid. Interna försäljningar, vinster, förluster och mellanhavanden inom koncernen elimineras i koncern redovisningen. Omräkning av räkenskaperna till svenska kronor för den utländska verksam heten sker genom att balansräkningen omräknas till balansdagens kurs, förutom eget kapital som omräknas till historisk anskaffningskurs, medan resultaträkningen omräknas till periodens genomsnittskurs. Uppkomna omräkningsdifferenser redovisas i övrigt totalresultat.

Intäkter

Hyresintäkter

Hyresintäkter, som ur ett redovisningsperspektiv även benämns intäkter från operationella leasingavtal aviseras i förskott och periodiseras linjärt i resultaträkningen baserat på villkoren i hyresavtalen. I hyresintäkterna ingår tillägg såsom utfakturerad fastighetsskatt och värmekostnad. Förskottshyror redovisas som förutbetalda hyresintäkter.

I de fall hyreskontrakt under viss tid medger en reducerad hyra som motsvaras av en vid annan tidpunkt högre hyra, periodiseras denna under- respektive överhyra över kontraktets löptid. Rena rabatter såsom reduktion för successiv infl yttning belastar den period de avser.

Intäkter från fastighetsförsäljningar

Intäkter från fastighetsförsäljningar redovisas på kontraktsdagen, såvida det inte föreligger särskilda villkor i köpekontraktet. Försäljning av fastighet via bolag nettoredovisas avseende underliggande fastighetspris och kalkylmässig skatt. Resultat från försäljning av fastighet redovisas som värdeförändring och avser skillnaden mellan erhållet försäljningspris efter avdrag för försäljningsomkostnader, kalkylmässig skatt och redovisat värde i senaste kvartalsrapport med justering för nedlagda investeringar efter senaste kvartalsrapport.

Finansiella intäkter

Finansiella intäkter består av ränteintäkter och redovisas i den period de avser. I fi nansiella intäkter redovisas även erhållna koncernbidrag samt erhållen och anteciperad utdelning.

Finansiella kostnader

Finansiella kostnader avser ränta och andra kostnader som uppkommer då pengar lånas. Kostnader för uttagande av pantbrev betraktas ej som en fi nansiell kostnad utan aktiveras som värderingshöjande fastighetsinvestering. Finansiella kostnader resultat förs i den period de hänför sig till. Finansiella kostnader inkluderar även räntekostnader för räntederivatavtal. Betalningsströmmar från räntederivatavtal resultatförs för den period de avser. Finansnettot påverkas ej av marknadsvärdering av ingångna räntederivatavtal vilka istället redovisas som värdeförändringar under särskild rubrik. Den del av räntekostnaden som avser ränta under produktionstiden för större ny-, till- eller ombyggnader aktiveras. Räntan beräknas utifrån genomsnittlig upplåningskostnad för koncernen.

Ersättningar till anställda

Ersättningar till anställda redovisas i takt med att de anställda har utfört tjänster i utbyte mot ersättningen. Ersättning enligt incitamentsprogram, vilket är kontantreglerat och utbetalas som ej pensionsgrundande lön, redovisas i takt med måluppfyllelse och programmets löptid.

Pensioner och andra ersättningar efter avslutad anställning kan klassifi ceras som avgiftsbestämda planer eller förmånsbestämda planer. Huvuddelen av Castellumkoncernens åtaganden för pensioner utgörs av avgiftsbestämda planer, vilka fullgörs genom fortlöpande utbetalningar till fristående myndigheter eller organ vilka administrerar planerna. Förpliktelser avseende avgifter till avgiftsbestämda planer redovisas som kostnad när de uppstår. Ett mindre antal personer har förmånsbestämda ITPplaner med fortlöpande betalningar till Alecta. Dessa redovisas som avgiftsbestämd plan till följd av att Alecta inte levererar den information som krävs, varför brist råder på den information som erfordras för att redovisa planen som en förmånsbestämd plan. Det fi nns dock inget som indikerar några väsentliga åtaganden överstigande vad som är utbetalt till Alecta.

Inkomstskatter

Inkomstskatt fördelas i resultaträkningen på aktuell och uppskjuten skatt. Inkomstskatten belastar resultat räkningen förutom i de fall den är hänförlig till transaktioner vilka redovisats direkt mot eget kapital då även skatteeffekten redovisas direkt mot eget kapital. Aktuell och uppskjuten skatt beräknas utifrån gällande skattesats om 22%.

Öppna yrkanden i inkomstdeklarationen, som innehåller en viss grad av osäkerhet, beaktas i skatteberäkningen tidigast under året efter räkenskapsåret, efter att slutskattesedel erhållits från Skatteverket.

Uppskjuten skatt

Uppskjuten skatt på temporära skillnader som uppkommer mellan en tillgångs eller skulds redovisade värde och dess skattemässiga värde redovisas i Castellum enligt balansräkningsmetoden. Detta innebär att det fi nns en skatteskuld eller skattefordran som realiseras den dag tillgången eller skulden säljs. Undantag görs för temporära skillnader som uppkommit vid första redovisningen av tillgångar och skulder som utgör tillgångsförvärv. I Castellum fi nns två poster där det föreligger temporära skillnader - fastigheter och underskottsavdrag. Uppskjuten skattefordran hänförligt till underskottsavdrag redovisas eftersom det är troligt att underskottsavdragen kommer att kunna kvittas mot framtida skattemässiga överskott. Uppskjuten skatteskuld beräknas på skillnaden mellan fastigheternas redovisade värde och deras skattemässiga värde. Vid förändring av de två ovan nämnda posterna förändras således även den uppskjutna skatteskulden/-fordran, vilket redovisas i resultaträkningen som uppskjuten skatt.

Castellum har redovisat samtliga under året genomförda bolagsförvärv som tillgångsförvärv, innebärande att uppskjuten skatt som fanns vid förvärvstillfället inte fi nns upptagen i balansräkningen.

Aktuell skatt

Utöver uppskjuten skatt redovisas i resultaträkningen även aktuell skatt, vilken motsvarar den skatt bolaget är skyldig att betala utifrån årets skattepliktiga resultat, justerat för eventuell aktuell skatt avseende tidigare perioder.

Leasingavtal

Leasingavtal där i allt väsentligt alla risker och förmåner förknippade med ägandet faller på leasegivaren klassifi ceras som operationellt leasingavtal. Samtliga nuvarande hyreskontrakt hänförliga till Castellums förvaltningsfastigheter är, sett ur ett redovisningsperspektiv, att betrakta som operationella leasingavtal. Redovisning av dessa avtal framgår av principen för intäkter samt not 3.

Tomträttsavtal är, sett ur ett redovisningsperspektiv, operationellt leasingavtal. Tomträttsavgälden redovisas som kostnad för den period den avser.

Det fi nns även ett mindre antal leasingavtal av ringa omfattning, där Castellum är leasetagare. Även dessa leasingavtal är operationella leasingavtal och avser främst personbilar. Betalningar som görs under leasing perioden kostnadsförs i resultaträkningen linjärt över leasing perioden.

Förvaltningsfastigheter

Med förvaltningsfastighet avses fastighet som innehas i syfte att generera hyresintäkter eller värdestegring eller en kombination av dessa, snarare än för användning i eget företags verksamhet för produktion och tillhandahållande av varor, tjänster eller för administrativa ändamål samt försäljning i den löpande verksamheten. Samtliga av Castellum ägda eller via tomträttsavtal nyttjade fastigheter bedöms utgöra förvaltningsfastigheter. Om koncernen påbörjar en investering i en befi ntlig förvaltningsfastighet för fortsatt användning som förvaltningsfastighet redovisas fastigheten även fortsättningsvis som förvaltningsfastighet.

Värdering

Förvaltningsfastigheter, vilka vid förvärvet redovisas till anskaffningsvärde inklusive till förvärvet direkt hänförbara utgifter, har upptagits till verkligt värde med värdeförändringar i resultaträkningen. Verkligt värde har fast ställts genom en intern värderingsmodell som fi nns beskriven i not 11. I noten fi nns även bland annat angivet de antaganden som ligger till grund för värderingen. Värderingsmodellen bygger på en värdering utifrån nuvärdet av framtida betalningsströmmar med differentierade marknadsmässiga avkastningskrav per fastighet, beroende på bland annat läge, ändamål, skick och standard. För att säkerställa den interna värderingen görs externa värderingar på del av beståndet.

Värdeförändring

Värdeförändring redovisas i resultaträkningen och består av såväl orealiserad som realiserad värdeförändring. Den orealiserade värdeförändringen beräknas utifrån värderingen vid periodens slut jämfört med värderingen föregående år, alternativt anskaffningsvärdet om fastighet förvärvats under året, med tillägg för under perioden aktiverade tillkommande utgifter. För fastighet som sålts under året beräknas orealiserad värdeförändring utifrån värdering vid senaste kvartalsrapport före försäljning jämfört med värdering vid utgången av föregående år, med justering för under perioden aktiverade tillkommande utgifter. Hur den realiserade värdeförändringen beräknas framgår av redovisningsprinciperna för intäkter från fastighetsförsäljningar.

Tillkommande utgifter

Tillkommande utgifter som medför en ekonomisk fördel för bolaget, d v s som är värderingshöjande, och som kan beräknas på ett tillförlitligt sätt aktiveras. Utgifter för reparation och underhåll kostnadsförs i den period de uppkommer. Vid större ny-, till- och ombyggnader aktiveras räntekostnad under produktionstiden.

Förvärv och försäljning

Vid förvärv och försäljning av fastigheter eller bolag, redovisas transaktionen på kontraktsdagen såvida det inte föreligger särskilda villkor i köpekontraktet.

Materiella anläggningstillgångar

Materiella anläggningstillgångar utgörs av inventarier, vilka har upptagits till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuellt gjorda nedskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår inköpspris samt kostnader direkt hänförbara till tillgången för att bringa den på plats och i skick för att utnyttjas i enlighet med syftet med anskaffningen. Avskrivningar på inventarier baseras på historiska anskaffningsvärden efter avdrag för senare eventuellt gjorda nedskrivningar. Restvärdet bedöms vara obefi ntligt. På under året anskaffade tillgångar beräknas avskrivningar med beaktande av anskaffningstidpunkt. Avskrivningar görs linjärt, vilket innebär lika stora avskrivningar över nyttjandeperioden som normalt är fem år förutom för datorer som bedöms ha en nyttjandeperiod på tre år.

Finansiella instrument

Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar bland tillgångarna kassa och bank, hyresfordringar, övriga fordringar och lånefordringar, samt bland skulderna ränte- och valutaderivatinstrument, leverantörsskulder, övriga skulder och låneskulder.

Finansiella instrument redovisas initialt till verkligt värde, motsvarande anskaffningsvärde, med tillägg för transaktionskostnader, med undantag för kategorin fi nansiella instrument redovisade till verkligt värde via resultaträkningen där transaktionskostnader inte ingår. Efterföljande redovisning sker därefter beroende på hur klassifi cering skett enligt nedan. Finansiella transaktioner såsom in- och utbetalning av räntor och krediter bokförs på kontoförande banks likviddag, medan övriga in- och utbetalningar bokförs på kontoförande banks bokföringsdag.

En fi nansiell tillgång tas bort från balansräkningen när rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller bolaget förlorar kontrollen över den. En fi nansiell skuld tas bort från balansräkningen när förpliktelsen i avtalet fullgjorts eller på annat sätt utsläckts.

Kassa och bank

Kassa och bank utgörs av tillgodohavande på bank per bokslutsdagen och redovisas till nominellt värde.

Fordringar

Finansiella tillgångar som inte är derivat, som har fastställda eller fastställbara betalningar och som inte noteras på en aktiv marknad, redovisas som fordringar. I koncernen fi nns främst hyresfordringar och övriga fordringar. Fordringar har efter individuell värdering upptagits till det belopp varmed de beräknas infl yta, vilket innebär att de redovisas till anskaffningsvärde med reservering för osäkra fordringar. Reservering för osäkra fordringar sker när det fi nns objektiva riskbedömningar för att koncernen inte kommer att erhålla hela fordran. Fordringar i moderbolag består enbart av fordringar på dotterbolag, vilka redovisas till anskaffningsvärde.

Skulder

Skulder avser krediter och rörelseskulder såsom t ex leverantörsskulder. Merparten av Castellums kreditavtal är långfristiga. I de fall kortfristiga krediter upptas som täcks av outnyttjade långfristiga kreditavtal anses även dessa vara långfristiga. Krediterna redovisas i balansräkningen på likviddagen och upptas till upplupet anskaffningsvärde. Upplupna ej betalda räntor redovisas under posten upplupna kostnader. Skuld redovisas när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet att betala föreligger, även om faktura ännu inte mottagits. Leverantörsskulder redovisas när faktura mottagits. Leverantörsskulder och andra rörelseskulder med kort löptid redovisas till nominellt värde.

Utländsk valuta

Transaktioner i utländsk valuta omräknas till svenska kronor med den för transaktionstillfället aktuella valutakursen. Monetära tillgångar och skulder omräknas till balansdagens kurs.

Derivat

Räntederivat utgör en fi nansiell tillgång eller skuld som värderas till verkligt värde med värdeförändringar via resultaträkningen. För att hantera exponering mot fl uktuationer i marknadsräntan i enlighet med beslutad fi nanspolicy har Castellum ingått räntederivatavtal. Vid användning av räntederivat uppstår värdeförändringar beroende på främst förändringar av marknadsräntan. Räntederivat redovisas initialt i balansräkningen till anskaffningsvärde på affärsdag och värderas därefter till verkligt värde med värdeförändringar i resultaträkningen.

Värdeförändringar kan vara såväl realiserade som orealiserade. Realiserade värdeförändringar avser lösta räntederivatavtal och utgör skillnaden mellan åsatt pris vid inlösen och redovisat värde enligt senaste kvartalsrapport. Orealiserade värdeförändringar avser den värdeförändring som uppstått under perioden på de räntederivatavtal Castellum hade vid utgången av perioden. Värdeförändringar beräknas utifrån värderingen vid periodens slut jämfört med värderingen föregående år, alternativt anskaffningsvärdet om räntederivatavtal ingåtts under året. För under året lösta räntederivatavtal redovisas och beräknas en orealiserad värdeförändring utifrån värdering vid senaste kvartalsrapport före lösen jämfört med värdering vid utgången av föregående år. Löpande betalningsströmmar under avtalen resultatförs för den period de avser.

Enligt fi nanspolicyn ska mellan 60-100% av investering i utlandet fi nansieras i bolagets funktionella valuta. Detta kan åstadkommas dels genom upptagande av krediter i utländska bolagets funktionella valuta, dels genom att ingå valutaderivat. Castellum tillämpar säkringsredovisning för nettoinvesteringar i utlandsverksamhet i de fall där valutaderivat används. Dessa redovisas initialt i balansräkningen till anskaffningsvärde på affärsdagen och därefter till verkligt värde där den effektiva delen av valutakursförändringen avseende säkringsinstrumentet redovisas i övrigt totalresultat medan den ineffektiva delen redovisas som värdeförändring i resultaträkningen. För att fastställa verkligt värde används balansdagens kurs.

Vid värdering av derivat till verkligt värde görs justering för motpartsrisk, s k CVA och DVA.

Eget kapital

Återköp av egna aktier

Vid återköp av egna aktier reduceras eget kapital med betald köpeskilling inklusive eventuella transaktionskostnader.

Utdelningar

Utdelningar redovisas som minskning av eget kapital efter det att årsstämman fattat beslut. Anteciperad utdelning redovisas hos mottagaren som fi nansiell intäkt.

Resultat per aktie

Beräkning av resultat per aktie baseras på årets resultat i koncernen hänförligt till moderbolagets aktieägare och på det vägda genomsnittliga antalet utestående aktier under året.

Avsättningar

Avsättningar avser skulder som är ovissa avseende betalningstidpunkt eller belopp. En avsättning redovisas då det föreligger avtalsmässiga förpliktelser, domstolsutslag eller annan legal grund som medför att det sannolikt kommer att innebära framtida utbetalningar. Bedömning av avsatt belopp sker löpande. Värdering av förpliktelser som förfaller om mer än ett år sker genom diskontering.

Definition av rörelsesegment

Koncernens verksamhet organiseras, styrs och rapporteras per geografi skt område. Rörelsesegment konsolideras enligt samma principer som koncernen i dess helhet. Intäkter och kostnader som redovisas för respektive rörelsesegment är faktiska kostnader. Således har någon fördelning av gemensamma kostnader ej gjorts. Motsvarande gäller de tillgångar och skulder som redovisas i noten för segment.

Kassaflödesanalys

Kassafl ödesanalysen har upprättats enligt indirekt metod, vilket innebär att nettoresultatet justeras för transaktioner som inte medfört in- eller utbetalningar under perioden, samt för eventuella intäkter och kostnader som hänförs till investeringseller fi nansieringsverksam hetens kassafl öden. Med likvida medel avses kassa och bank.

Skillnad mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper

Moderbolagets årsredovisning är upprättad i enlighet med Årsredovisningslagen och med tillämpning av Rådet för fi nansiell rapporterings rekommendation RFR 2, Redovisning för juridiska personer. RFR 2 anger att en juridisk person ska tillämpa samma IFRS/IAS som tillämpas i koncernredovisningen, med undantag och tillägg beroende på lagbestämmelser i främst Årsredovisningslagen samt med hänsyn tagen till sambandet mellan redovisning och beskattning. Skillnaderna mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper framgår nedan.

Uppställningsform

Resultat- och balansräkning för moderbolaget är uppställda enligt Årsredovisningslagens scheman.

Aktier i dotterbolag

Aktier i dotterbolag redovisas i moderbolaget enligt anskaffningsvärdemetoden. Det bokförda värdet prövas fortlöpande mot dotterbolagens koncernmässiga egna kapital. I de fall bokfört värde understiger dotterbolagens koncernmässiga värde sker nedskrivning som belastar resultaträkningen. I de fall en tidigare nedskrivning inte längre är motiverad sker återföring av denna.

Ansvarsförbindelser

Ansvarsförbindelser till förmån för dotterbolag, är fi nansiellt garantiavtal och redovisas i enlighet med RFR 2, Redovisning för juridiska personer, d v s de redovisas inte som en avsättning utan istället lämnas upplysning.

Nya redovisningsregler

Nya och omarbetade befintliga standarder, vilka godkänts av EU

Nya standarder vilka trätt i kraft 2014

Nya standarder som trätt ikraft 2014 har inte medfört någon påverkan på Castellums fi nansiella rapportering.

De viktigaste, och de standarder som potentiellt kan komma att påverka Castellums framtida redovisning, är IFRS 10 Koncernredovisning, IFRS 11 Samarbetsarrangemang och IFRS 12 Upplysningar om innehav i andra företag. IFRS 10 bestämmer när bestämmande infl ytande, och därmed konsolidering, ska ske medan IFRS 11 reglerar redovisningen av innehav utan bestämmande infl ytande. IFRS 12 anger upplysningskrav för företag som innehar andelar som inte konsolideras.

Förändringar i befintliga standarder vilka trätt i kraft 2014

Som en följd av införandet av ovanstående rekommendationer har IAS 27 Separata fi nansiella rapporter och IAS 28 Innehav i intresseföretag och joint ventures uppdaterats. Inte heller dessa förändringar har medfört någon förändring av Castellums redovisning.

Nya standarder och tolkningar vilka träder i kraft 2015

Den 13 juni 2014 godkände EU IFRIC 21 Levies vilken anger att statliga avgifter, för Castellums del fastighetsskatt, ska skuldföras i sin helhet då förpliktelsen uppstår, vilket sker den 1 januari varje år. Castellum förtidstillämpar IFRIC 21 fr o m andra kvartalet 2014. Den nya tolkningen ger en mindre påverkan på balansräkning löpande under året men påverkar inte ställningen vid årsskiftet. Tolkningen har ingen påverkan på resultaträkningen.

Förändringar i svenska regelverk

Rådet för finansiell rapportering

RFR 2, Redovisning för juridiska personer, innehåller anpassningar kopplade till genomförda förändringar i IFRS. Förändringar gjorda under 2014 har inte haft någon påverkan på Castellums redovisning.

Not 2 Rörelsesegment

Koncernens rörelsesegment utgörs av följande områden; Storgöteborg (inkl. Borås, Kungsbacka och Halmstad), Öresundsregionen (Malmö, Lund, Helsingborg och Köpenhamn), Storstockholm, Mälardalen (Örebro, Västerås och Uppsala) och Östra Götaland (Jönköping och Linköping). Rörelsesegmenten är identifi erade efter geografi ska verksamhetsområden vilket är i enlighet med hur de följs upp och analyseras av den högste verkställande beslutsfattaren inom koncernen. Storgöteborg utgörs av två rörelsesegment med likartade ekonomiska egenskaper, varför dessa presenteras som ett rörelsesegment.

Koncernen förvaltar enbart kommersiella fastigheter.

Rörelsesegment		Storgöteborg	Öresundsregionen		Storstockholm		Mälardalen		Östra Götaland		Ofördelade poster		Summa segment
	2014	2013	2014	2013	2014	2013	2014	2013	2014	2013	2014	2013	2014	2013
Hyresintäkter, externt	1 050	1 014	673	669	637	623	556	548	402	395	–	–	3 318	3 249
Fastighetskostnader	–294	–291	–257	–254	–207	–213	–193	–200	–145	–147	–	–	–1 096	–1 105
Driftsöverskott	756	723	416	415	430	410	363	348	257	248	–	–	2 222	2 144
Centraladministration	–14	–14	–8	–7	–7	–8	–8	–8	–8	–6	–63	–53	–108	–96
Ränteintäkter	12	17	16	14	6	5	3	9	3	2	–37	–43	3	4
Räntekostnader	–230	–233	–146	–159	–130	–144	–123	–136	–86	–92	48	58	–667	–706
Förvaltningsresultat	524	493	278	263	299	263	235	213	166	152	–52	–38	1 450	1 346
Värdeförändring fastigheter	250	259	–147	–7	290	–1	68	113	–117	–36	–	–	344	328
Värdeförändring derivat	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–660	429	–660	429
Resultat före skatt	774	752	131	256	589	262	303	326	49	116	–712	391	1 134	2 103
Skatteintäkt	–	–	74	–	–	–	–	–	186	–	–271	–	–11	–
Skattekostnad	–145	–159	–	–49	–127	–36	–66	–41	–	–25	426	–86	88	–396
Årets resultat	629	593	205	207	462	226	237	285	235	91	–557	305	1 211	1 707
Förvaltningsfastigheter	13 412	12 128	7 180	8 059	7 804	7 261	6 521	6 059	2 682	4 245	–	–	37 599	37 752
varav årets investeringar	1 275	523	248	339	361	291	393	392	248	223	–	–	2 525	1 768
Övriga tillgångar	476	453	1 000	406	206	202	125	253	377	91	–1 695	–1 044	489	361
S:a tillgångar	13 888	12 581	8 180	8 465	8 010	7 463	6 646	6 312	3 059	4 336	–1 695	–1 044	38 088	38 113
Eget kapital	5 314	4 911	3 229	3 144	3 196	2 892	2 256	2 198	1 524	1 380	–1 870	–1 398	13 649	13 127
Uppskjuten skatteskuld	1 420	1 337	763	844	774	692	586	520	223	410	–154	–103	3 612	3 700
Övriga avsättningar	–	–	3	–	–	–	–	–	20	–	–	–	23	–
Derivat	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–	1 357	683	1 357	683
Räntebärande skulder	6 704	5 932	3 985	4 255	3 720	3 632	3 639	3 379	1 227	2 441	–829	–158	18 446	19 481
Ej räntebärande skulder	450	401	200	222	320	247	165	215	65	105	–199	–68	1 001	1 122
S:a eget kap. och skulder	13 888	12 581	8 180	8 465	8 010	7 463	6 646	6 312	3 059	4 336	–1 695	–1 044	38 088	38 113

Av koncernens externa hyresintäkter avser 41 Mkr (40) hyresintäkter från hyresgäster i Danmark och 530 Mkr (466) förvaltningsfastigheter belägna i Danmark.

Not 3 Hyresintäkter

Hyresvärde

De totala hyresintäkterna för koncernen uppgick till 3 318 Mkr (3 249). Hyresintäkterna utgörs av hyresvärdet med avdrag för värdet av under året vakanta ytor. Med hyresvärde avses erhållna hyresintäkter plus bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor. I hyres värdet ingår även tillägg som vidaredebiteras hyresgästen, exempelvis värme, fastighetsskatt och indextillägg. Tabellen nedan visar hyresvärdet kr/kvm fördelat per fastighetskategori och geografi skt område. Hyresnivåerna har i jämförbart bestånd ökat med 1% (1%) mot föregående år.

	Kontor/butik		Lager/industri		Totalt
Hyresvärde, kr/kvm	2014	2013	2014	2013	2014	2013
Storgöteborg	1 330	1 335	766	761	1 003	993
Öresundsregionen	1 334	1 420	752	739	1 078	1 121
Storstockholm	1 367	1 369	998	985	1 199	1 198
Mälardalen	1 178	1 098	746	719	1 040	977
Östra Götaland	1 247	1 066	442	537	1 022	885
Totalt	1 295	1 263	791	765	1 064	1 036

Omförhandling

De kommersiella hyreskontrakten, för vilka hyrorna betalas in kvartalsvis i förskott, är tecknade på viss tid, vilket innebär att en förändring av marknadshyrorna inte ger ett direkt utslag i hyresintäkterna. Avtalade hyresnivåer gäller formellt sett tills dess att respektive kontrakt förfaller till omförhandling. Castellums hyror bedöms ligga på marknadsmässiga nivåer.

I de kommersiella kontrakten ingår en så kallad indexklausul innebärande en uppräkning av hyran motsvarande en viss andel av infl ationen under föregående år, alternativt en minimiuppräkning.

Kontraktförfallostrukturen avseende Castellums bestånd framgår av efterföljande tabell, där kontraktsvärde avser årsvärde. Den relativt låga andelen förfall under 2015 beror på att merparten, på grund av uppsägningstider, redan omförhandlats under 2014. Den vanligast förekommande löptiden på ett nytecknat kontrakt är 3-5 år med en uppsägningstid om nio månader. Den genomsnittliga återstående kontraktslängden i portföljen kan beräknas till 3,3 år (3,3).

		Kontrakts
Kontraktsförfallostruktur	Antal kontrakt	värde, Mkr	Andel av värdet
Kommersiellt, löptid
2015	1 146	251	9%
2016	1 267	708	24%
2017	955	684	23%
2018	643	529	18%
2019	180	267	9%
2020+	186	500	17%
Summa	4 377	2 939	100%
Bostäder	154	13
P-platser och övrigt	2 137	34
Totalt	6 668	2 986

Ekonomisk uthyrningsgrad

Den genomsnittliga ekonomiska uthyrningsgraden i Castellum under 2014 var 88,7% (88,4%). För kontors- och butiksfastigheter uppgick den till 88,2% (87,0%) och för lager- och industrifastigheter till 89,7% (91,1%). Det totala hyresvärdet för under året outhyrda ytor uppgår på årsbasis till 417 Mkr (467).

I periodens hyresintäkter ingår engångsersättning om 10 Mkr (11) till följd av förtida lösen av hyresavtal.

Bruttouthyrningen, d v s årshyra för total uthyrning, under året uppgick till 304 Mkr (366), varav 55 Mkr (96) avsåg uthyrning i samband med ny-, till- och ombyggnation. Uppsägningarna uppgick till 246 Mkr (261), varav 12 Mkr (23) avsåg konkurser och 36 Mkr (18) avsåg uppsägningar med mer än 18 månaders återstående uppsägningstid. Nettouthyrning för året uppgick därmed till 58 Mkr (105). I kvartalets nettouthyrning ingår två större uppsägningar om 32 Mkr med avfl yttning först om 16 respektive 24 månader. Tidsförskjutningen mellan nettouthyrningen och dess resultateffekt bedöms till 9-18 månader.

Ekonomisk		Kontor/butik		Lager/industri	Totalt
uthyrningsgrad	2014	2013	2014	2013	2014	2013
Storgöteborg	91,6%	92,1%	91,7%	96,5%	91,6%	94,1%
Öresundsregionen	84,6%	83,3%	86,8%	89,1%	85,3%	85,0%
Storstockholm	83,5%	81,9%	88,6%	85,2%	85,4%	83,1%
Mälardalen	91,5%	90,3%	88,4%	91,1%	90,8%	90,5%
Östra Götaland	89,0%	87,2%	92,0%	85,2%	89,3%	86,8%
Totalt	88,2%	87,0%	89,7%	91,1%	88,7%	88,4%

Riskspridning, kreditrisk

Castellum har en stor riskspridning i kontraktsportföljen. Koncernen har ca 4 400 kommersiella kontrakt och 150 bostadskontrakt, vars storleksmässiga fördelning framgår av nedanstående tabell. Såväl det enskilt största kontraktet som den enskilt största hyresgästen svarar för ca 2% av koncernens totala hyresintäkter, vilket innebär att Castellums exponering mot enskild hyresgästs kreditrisk är mycket låg.

			Kontrakts
Kontraktsstorlek, Mkr	Antal kontrakt	Andel	värde, Mkr	Andel
Kommersiellt
< 0,25	2 241	34%	202	7%
0,25-0,5	791	12%	286	10%
0,5-1,0	639	9%	452	15%
1,0-3,0	516	8%	870	29%
> 3,0	190	3%	1 129	37%
Summa	4 377	66%	2 939	98%
Bostäder	154	2%	13	1%
P-platser och övrigt	2 137	32%	34	1%
Totalt	6 668	100%	2 986	100%

De kommersiella kontraktens spridning på olika branscher framgår av tabellen nedan.

	Antal	Kontrakts
Branschfördelning kommersiella kontrakt (GICS-kod)	kontrakt	värde, Mkr	Andel
Energi (10)	70	45	1%
Material (15)	93	82	3%
Industrivaror (2010)	531	398	14%
Leverantör av kommersiella tjänster (2020)	1 546	529	18%
Transport (2030)	103	102	3%
Detaljhandel (2550)	379	318	11%
Övriga sällanköpsvaror/tjänster (2510-2540)	492	434	15%
Dagligvaror (30)	104	116	4%
Hälsovård (35)	201	184	6%
Finans och fastighet (40)	127	94	3%
Mjukvaror och tillhörande tjänster (4510)	223	150	5%
Teknisk hårdvara (4520)	141	148	5%
Telekomoperatörer (50)	70	18	1%
Kraftförsörjning (55)	23	3	0%
Kommunal och statlig verksamhet m m	274	318	11%
Totalt	4 377	2 939	100%

Tabellen nedan visar avtalade framtida hyresintäkter avseende befi ntliga hyreskontrakt.

	Koncern		Moderbolag
Avtalade framtida hyresintäkter	2014	2013	2014	2013
Avtalade hyresintäkter år 1
Kommersiella kontrakt	3 005	3 144	–	–
Bostäder	4	9	–	–
Avtalade hyresintäkter mellan år 2 och 5	5 976	6 399	–	–
Avtalade hyresintäkter senare än 5 år	1 690	1 481	–	–
Summa	10 675	11 033	–	–

Hyresfordringar

Hyrorna aviseras och betalas i förskott, vilket innebär att koncernens samtliga hyresfordringar om 13 Mkr (23) är förfallna.

Moderbolaget

Moderbolaget innehåller endast koncerngemensamma funktioner och omsättningen utgörs i princip uteslutande av koncerninterna tjänster.

Not 4 Fastighetskostnader

Fastighetskostnaderna uppgick 2014 till 1 096 Mkr (1 105), motsvarande 307 kr/kvm (307). I dessa belopp ingår såväl direkta fastighetskostnader, såsom kostnader för drift, underhåll, tomträttsavgäld och fastighetsskatt, som indirekta fastighetskostnader i form av uthyrning och fastighetsadministration.

Driftskostnader

I driftskostnader ingår kostnader för bl a el, värme, vatten, fastighetsskötsel, renhållning, försäkringar, hyresförluster samt fastighetsspecifi ka marknadsföringskostnader. Merparten av drifts kostnaderna vidaredebiteras hyresgästerna i form av tillägg till hyran. Avseende lager- och industrifastigheter står, i fl ertalet fall, hyresgästerna själva direkt för merparten av drifts kostnaderna. Driftskostnaderna uppgick 2014 till 542 Mkr (583), vilket innebär 146 kr/kvm (161). Driftskostnaderna, som bedöms ligga på en för verksamheten normal nivå, är väderleksberoende vilket innebär att de varierar mellan såväl olika år som årstider. Förbrukningen vad avser uppvärmning under året har beräknats till 81% (96%) av ett normalår enligt graddagsstatistiken. I driftskostnaderna ingår hyresförluster med 9 Mkr (6), motsvarande 0,3% av hyresintäkterna.

Underhållskostnader

Underhållskostnaderna består av löpande åtgärder för att vidmakthålla fastighetens standard och tekniska system. Underhållet uppgick till 136 Mkr (125), vilket innebär 37 kr/kvm (35).

Tomträttsavgäld

Tomträttsavgäld inklusive arrendeavgifter för 2014 var 27 Mkr (26) varav cirka hälften avser Storstockholm. Tomträttsavgäld är den avgift en ägare till byggnad på kommunalt ägd mark årligen betalar till kommunen. Avgälden för dessa beräknas för närvarande så att kommunen erhåller en realränta på markens uppskattade marknadsvärde. Tomträttsavgälden är fördelad över tiden och omförhandlas oftast med 10 till 20 års intervall. Vid 2014 års utgång hade Castellum 89 fastigheter upplåtna med tomträtt. Befi ntliga tomträttsavtal förfaller med en relativt jämn spridning över kommande 60 år. Vid uppsägning av tomträttsavtalen ska i merparten fastighetsägaren (kommunen) ersätta Castellum för byggnader m m. Dock fi nns ett fåtal avtal där kommunen kan begära att tomten återställs.

	Koncern		Moderbolag
Avtalade framtida tomträttsavgälder	2014	2013	2014	2013
Avtalade tomträttsavgälder år 1	23	23	–	–
Avtalade tomträttsavgälder mellan år 2 och 5	89	90	–	–
Avtalade tomträttsavgälder senare än 5 år	600	618	–	–
Summa	712	731	–	–

Fastighetsskatt

Koncernens fastighetsskatt uppgick till 170 Mkr (169) motsvarande 48 kr/kvm (47). Fastighetsskatten är en statlig skatt baserad på fastighetens taxeringsvärde. Skattesatsen för 2014 var 1,0% på taxeringsvärdet för kontor/butik och 0,5% för lager/industri.

Uthyrning och fastighetsadministration

Koncernens kostnader för uthyrning och fastighetsadministration uppgick 2014 till 221 Mkr (202), vilket innebär 68 kr/kvm (57). Med uthyrning och fastighetsadministration avses indirekta kostnader för löpande fastighetsförvaltning innefattande kostnader för såväl uthyrningsverksamhet, hyresförhandling, hyreskontrakt, hyresdebitering, hyreskrav som redovisning samt kostnader för projektadministration och avskrivningar på inventarier och installationer i dotterbolag. Av kostnaderna utgör 131 Mkr (112) ersättningar till anställda och 10 Mkr (9) avskrivningar på inventarier.

Sammanfattning fastighetskostnader

Nedan visas fastighetsrelaterade kostnader kr/kvm fördelade per kategori och kostnadsslag.

Fastighetskostnader	Kontor/butik		Lager/industri		Totalt
Kr/kvm	2014	2013	2014	2013	2014	2013
Driftskostnader	177	196	109	120	146	161
Underhåll	44	45	29	23	37	35
Tomträttsavgäld	9	8	7	7	8	7
Fastighetsskatt	69	68	22	21	48	47
Direkta fastighetskostnader	299	317	167	171	239	250
Uthyrning/fastighetsadministration	–	–	–	–	68	57
Totalt	299	317	167	171	307	307

Not 5 Centrala administrationskostnader

Centrala administrationskostnader består av kostnader för portföljförvaltning, bolagsadministration samt kostnader för upprätthållande av börsnotering. Detta inkluderar samtliga kostnader för Castellum AB innefattande koncernledning, fi nansavdelning, data, personal, investor relations, årsredovisning, revisionsarvoden, avskrivning på inventarier och installationer m m. Vidare ingår kostnader på dotterbolagsnivå för VD och ekonomichef samt kostnader för årsredovisning, revisionsarvoden m m. Av kostnaderna, exkl. nedan nämnda incitamentsprogram, utgör 71 Mkr (56) ersättningar till anställda och 2 Mkr (2) avskrivning på inventarier.

I centrala administrationskostnader ingår även kostnader avseende ett resultat- och aktiekursrelaterat incitamentsprogram för koncernledningen om 15 Mkr (8).

Ersättning till revisorer

	Koncern		Moderbolag
Ersättning till revisionsbyråer	2014	2013	2014	2013
Revisionsuppdrag	2	3	1	1
Revision utöver revisionsuppdraget	0	0	0	0
Skatterådgivning	1	1	0	0
Övriga tjänster	1	1	0	0
Summa	4	5	1	1

Av koncernens totala ersättningar om 4 122 tkr (4 585) avser 2 134 tkr (–) ersättning till Deloitte (nyvalda) och 1 534 tkr (4 349) ersättning till KPMG (avgående), 150 tkr (236) ersättning till EY och 304 tkr (–) ersättning till övriga byråer.

Not 6 Ränte- och finansiella intäkter

	Koncern			Moderbolag
	2014	2013	2014	2013
Ränteintäkter	3	4	1	1
Erhållna koncernbidrag, dotterbolag	–	–	480	150
Anteciperad utdelning, dotterbolag	–	–	417	568
Ränteintäkter, dotterbolag	–	–	688	732
Övriga fi nansiella intäkter	0	0	0	0
Summa	3	4	1 586	1 451

Ränteintäkter, såväl i koncernen som moderbolaget, är hänförligt till fordringar värderade till upplupet anskaffningsvärde.

Not 7 Ränte- och finansiella kostnader

		Koncern		Moderbolag
	2014	2013	2014	2013
Räntekostnader	664	704	637	673
Räntekostnader, dotterbolag	–	–	39	44
Övriga fi nansiella kostnader	3	2	2	1
Summa	667	706	678	718

Årets fi nansnetto uppgick till –664 Mkr (–702). Under året har 17 Mkr (26) i räntor aktiverats avseende investeringar i fastighetsportföljen där koncernens genomsnittliga räntenivå om 3,3% (3,7%) använts.

Av koncernens räntekostnader avser 396 Mkr räntor hänförligt till skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde. Motsvarande för moderbolaget uppgår till 407 Mkr. Resterande räntekostnader avser löpande ränta hänförligt till Castellums räntederivat.

Not 8 Värdeförändringar

Fastigheter

Storstadsregionerna står för 62% (58%) av volymen. I absoluta tal kan dock en markant ökning av intresset för marknaderna utanför storstäderna konstateras.

Värdeförändringar 2014 uppgick till 344 Mkr (328), motsvarande 0,9% (0,9%). Under året noterades en allmän prisuppgång varför en sänkning av marknadens genomsnittliga avkastningskrav gjordes med 0,1% i de interna värderingarna. Detta, tillsammans med värdeförändringar i genomförda förvärv, projektvinster och ett antal individuella justeringar på fastighetsnivå har resulterat i en värdeförändring om sammantaget 488 Mkr. Genomförda fastighetsförsäljningar har medfört en värdeförändring om –144 Mkr. Försäljningspris netto uppgick till 3 054 Mkr efter avdrag för bedömd uppskjuten skatt och omkostnader om totalt 163 Mkr. Underliggande fastighetspris som således uppgick till 3 217 Mkr, översteg senaste värdering om 3 198 Mkr med 19 Mkr. Värdeuppgången netto, inklusive årets förändring, över den senaste 10-årsperioden har varit 1,1% per år, vilket är i nivå med infl ationen.

Derivat

Castellum använder räntederivat för att erhålla önskad ränteförfallostruktur. Om den avtalade räntan avviker från marknadsräntan, kreditmarginaler oaktat, uppstår ett över- eller undervärde på räntederivaten där den ej kassafl ödespåverkande värdeförändringen redovisas över resultaträkningen. Castellum har även derivat i syfte att valutasäkra investeringar i Danmark. För valutaderivat uppstår ett över- eller undervärde om den avtalade valutakursen avviker från aktuell valutakurs, där den effektiva delen i värdeförändringen redovisas i övrigt totalresultat.

Räntederivatens värde har, främst på grund av förändrade långa marknadsräntor, ändrats med –657 Mkr (429). Värdet på Castellums valutaderivat har under året ändrats med –17 Mkr (–7) där den effektiva delen i värdeförändringen om –14 Mkr (–7) redovisas i övrigt totalresultat.

Not 9 Inkomstskatter

Inkomstskatten för svenska aktiebolag är 22%. I resultat räkningen fördelas skatten på aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell skatt utgår från årets skatte pliktiga resultat vilket är lägre än det redovisade resultatet. Detta beror främst på möjligheten att nyttja skattemässiga avskrivningar på fastigheter, skattemässigt direktavdrag för vissa ombyggnationer på fastigheter vilka aktiverats redovisningsmässigt, skattefria försäljningar av fastigheter samt befi ntliga underskottsavdrag.

Uppskjuten skatt är en avsättning för den skatt som framgent ska betalas vid en direktförsäljning av fastigheterna, då återläggning av skattemässiga avskrivningar och avdragna investeringar görs.

Svensk redovisningslagstiftning tillåter inte redovisning av fastigheter till verkligt värde i juridisk enhet, innebärande att värdeförändring på fastigheter enbart sker på koncernnivå och därmed inte påverkar beskattningen. Vissa typer av fi nansiella instrument, såsom ränteswappar, får värderas till verkligt värde i juridisk enhet. I Castellums fall utgör negativa värdeförändringar på sådana instrument en avdragsgill post medan värdeförändringar upp till instrumentets anskaffningsvärde utgör en skattepliktig intäkt.

Som framgår av tabellen nedan är det skattepliktiga resultatet för 2014 lågt vilket beror på att Castellum kan utnyttja ovan nämnda skattemässiga avskrivningar och skattemässigt avdragsgilla investeringar samtidigt som genomförda försäljningar huvudsakligen skett i form av skattefria andelsöverlåtelser. Betald skatt uppstår då ett fåtal dotterbolag inte har skattemässiga koncernbidragsmöjligheter.

	Underlag 2014			Underlag 2013
	Aktuell	Uppskj.	Aktuell	Uppskj.
Skatteberäkning i koncernen	skatt	skatt	skatt	skatt
Förvaltningsresultat	1 450		1 346
Skattemässigt avdragsgilla
avskrivningar	– 718	718	– 695	695
ombyggnationer	– 322	322	– 500	500
Övriga skattemässiga justeringar	24	37	– 24	11
Skattepliktigt förvaltningsresultat	434	1 077	127	1 206
Försäljning fastigheter	6	– 1 695	161	– 355
Värdeförändring fastigheter	–	488	–	234
Värdeförändring räntederivat	– 660	–	429	–
Skattepl. resultat före underskottsavdrag	– 220	– 130	717	1 085
Underskottsavdrag, ingående balans	– 921	921	– 1 610	1 610
Underskottsavdrag, utgående balans	1 193	– 1 193	921	– 921
Skattepliktigt resultat	52	– 402	28	1 774
Årets skatt enligt resultaträkningen	– 11	88	– 6	– 390

Underskottsavdrag utgörs av tidigare års skattemässiga förluster. Förlusterna, som inte är tidsbegränsade, rullas vidare till nästkommande år och nyttjas genom kvittning mot framtida skattemässiga vinster. Kvarvarande underskottsavdrag är beräknade till 1 193 Mkr.

Den totala skatten kan avvika från nominell skatt i de fall det fi nns redovisade intäkter/kostnader som inte är skattepliktiga/avdragsgilla eller till följd av andra typer av skattemässiga justeringar. Castellums redovisade skatt är lägre än nominell skatt. Den effektiva skatten på årets förvaltningsresultat, oaktat nyttjande av underskottsavdrag, uppgår till 7%.

Koncern			Moderbolag
Skattekostnad/intäkt	2014	2013	2014	2013
Redovisat resultat före skatt	1 134	2 103	185	1 109
Skatt enligt gällande skattesats	– 249	– 463	– 41	– 244
Skatteeffekt på grund av:
ej skattepliktig utdelning	–	–	92	125
ej skattepliktig försäljning av fastighet	340	63	–	–
övriga skattemässiga justeringar	– 14	4	–	–
Redovisad skattekostnad/intäkt	77	– 396	51	– 119

Not 10 Personal och styrelse

Antal anställda	Koncern
	2014	2013	2014	2013
Medelantal anställda	295	293	23	19
varav kvinnor	116	113	11	10
varav Danmark (varav kvinnor)	3 (1)	2 (1)	–	–

Löner, arvoden och förmåner

Under 2014 hade moderbolaget 7 (7) styrelseledamöter, varav 3 (3) kvinnor, medan antalet styrelseleda möter i koncernens samtliga bolag uppgick till 21 (21), varav 9 (7) kvinnor. Koncernen hade vid årsskiftet 10 (9) ledande befattningshavare, varav 3 (2) kvinnor. Totala antalet personer i dotterbolagens samtliga ledningsgrupper och koncernens ledande befattningshavare uppgick till 34 (37) personer, varav 13 (13) kvinnor.

	Koncern		Moderbolaget
	2014	2013	2014	2013
Löner, arvoden och förmåner
Styrelseordförande	0,6	0,5	0,6	0,5
Övriga styrelseledamöter	1,7	1,6	1,7	1,6
Verkställande direktören *
Grundlön	3,4	4,1	3,4	4,1
Rörlig ersättning	2,7	2,0	2,7	2,0
Förmåner	0,1	0,1	0,1	0,1
Övriga ledande befattningshavare koncern: 9 (8), moderbolaget: 3 (2)
Grundlön	13,4	10,6	4,9	3,2
Rörlig ersättning	8,9	4,3	2,9	1,3
Förmåner	0,7	0,6	0,2	0,1
Övriga anställda	147,6	121,6	12,3	9,0
Summa	179,1	145,4	28,8	21,9
Avtalsenliga pensionskostnader
Verkställande direktör *	1,0	1,5	1,0	1,5
Övriga ledande befattningshavare (9 resp. 2)	4,3	3,6	1,5	0,9
Övriga anställda	15,7	14,7	1,6	1,3
Summa	21,0	19,8	4,1	3,7
Lagstadgade sociala kostnader inkl. löneskatt
Styrelsens ordförande	0,2	0,2	0,2	0,2
Övriga styrelseledamöter	0,6	0,5	0,6	0,5
Verkställande direktör *	2,0	2,3	2,0	2,3
Övriga ledande befattningshavare (9 resp. 2)	7,4	6,1	2,9	1,6
Övriga anställda	40,4	39,3	4,2	3,2
Summa	50,6	48,4	9,9	7,8
Totalt	250,7	213,6	42,8	33,4

* Omfattar 2013 såväl frånträdande som tillträdande VD

Ersättning styrelse

Styrelsens ersättning beslutades av årsstämman 2014 att utgå med 2 235 tkr, varav 585 tkr till styrelsens ordförande och 275 tkr till envar av övriga styrelseledamöter. Ersättning för utskottsarbete tillkommer med totalt 210 tkr. Beloppen sträcker sig från årsstämman 2014-03-20 till och med årsstämman 2015-03-19.

Koncernledning

Under hösten har förändring skett av koncernledningen och vid årsskiftet ingick verkställande direktören, ekonomi- och fi nansdirektören och affärsutvecklingschefen i Castellum AB samt de sex verkställande direktörerna i dotterbolagen.

Ersättning och förmåner

Ersättning och förmåner till koncernledningen bereds av ersättningsutskottet och beslutas av styrelsen. Ersättningen består dels av en grundlön, dels av en rörlig ersättning enligt ett incitamentsprogram som beskrivs nedan. Den rörliga ersättningen kan över programmets treårsperiod uppgå till maximalt tre årslöner. Koncernledningen har ett incitamentsprogram som består av två delar:

En resultatrelaterad del som baseras på utfallet av förvaltningsresultatet jämfört med föregående år samt på en helhetsbedömning av utvecklingen av vissa mjuka faktorer såsom personalutveckling och kundtillfredsställelse. För fullt utfall krävs en 10 procentig årlig tillväxt av förvaltningsresultatet per aktie. Vid tillväxt i spannet 0-10% sker en linjär beräkning av incitamentet. Den resultatbaserade delen, som utbetalas som lön årsvis efter att bokslutet fastställts, kan maximalt uppgå till en halv årslön per år. Utfallet för 2014 blev 78% motsvarande en kostnad om 7,4 Mkr inkl sociala avgifter. Programmet löpte ut vid utgången av 2014.
En aktiekursrelaterad del som baseras på Castellumaktiens totalavkastning under en treårsperiod, såväl i nominella tal som jämfört med index för fastighetsaktier i Sverige, Eurozone och Storbritannien. För fullt utfall krävs dels att totalavkastningen uppgår till minst 50% under perioden, dels att totalavkastningen överstiger indexutvecklingen med minst 5 procentenheter under perioden. Vid ett utfall i spannet 0-50% respektive 0-5%-enheter sker en linjär beräkning av incitamentet. Eventuell rörlig ersättning utbetalas som lön efter mätperioden juni 2014-maj 2017. Den aktiekursrelaterade delen kan maximalt under treårsperioden uppgå till en och en halv årslön, motsvarande en kostnad för Castellum om 35 Mkr inklusive sociala kostnader. Per december 2014 var utfallet 20% motsvarande en kostnad om 1,0 Mkr inkl sociala avgifter. Slutlig avläsning och avräkning sker i maj 2017. Ett treårigt aktiekursrelaterat incitamentsprogram löpte ut maj 2014, varför avräkning skett vilket medfört att 6,6 Mkr inkl sociala avgifter kostnadsförts 2014.

Befattningshavare som erhåller rörlig ersättning enligt incitamentsprogrammet förbinder sig att förvärva Castellumaktier för minst halva beloppet av utfallande rörlig ersättning efter skatt. Utfallande rörlig ersättning utbetalas som ej pensionsgrundande lön.

Pensioner

Personer i koncernledningen har en avgiftsbestämd pension, utan några andra förpliktelser från bolaget än att under anställningstiden erlägga en årlig premie. Detta innebär att efter avslutad anställning har den anställde rätt att själv bestämma under vilken tid de tidigare avgiftsbestämda inbetalningarna och avkastning därpå, tas ut som pension. Pensionsåldern för verkställande direktören och övriga i koncernledningen är 65 år.

Uppsägning

Uppsägningstiden ska, vid uppsägning från bolagets sida, inte överstiga 6 månader för verkställande direktören respektive 12 månader för övriga befattningshavare. Uppsägningstiden ska, vid uppsägning från verkställande direktörens eller övriga befattningshavares sida, vara sex månader. Under uppsägningstid utgår full lön och andra anställningsförmåner, med avräkning för lön och ersättning som erhålls från annan anställning eller verksamhet. Sådan avräkning sker inte beträffande verkställande direktören. Vid bolagets uppsägning av verkställande direktören utgår ett avgångsvederlag om 12 fasta månadslöner som inte ska reduceras till följd av andra inkomster som den verkställande direktören erhåller.

Pensioner övriga anställda

Övriga anställda i Castellum har en avgiftsbestämd pension, utan några andra förpliktelser från bolaget än att under anställningstiden erlägga en årlig premie. Detta innebär att den anställde efter avslutad anställning har rätt att själv bestämma under vilken tid de tidigare avgiftsbestämda inbetalningarna och avkastning därpå, tas ut som pension. Undantag fi nns dock för ett 20-tal anställda som istället har förmånsbestämda ITP-planer med fortlöpande betalningar till Alecta. Årets avgifter för pensionsförsäkringar som är tecknade i Alecta uppgår till 1 Mkr (1). Alectas överskott kan fördelas till försäkringstagarna och/eller de försäkrade. Alectas överskott i form av den kollektiva konsolideringsnivån per december, har vid årsredovisningens undertecknande ej offentliggjorts varför denna inte kan anges. Alectas senaste offi ciella konsolideringsnivå uppgick per september 2014 till 146% (december 2013: 148%). Den kollektiva konsolideringsnivån utgörs av marknadsvärdet på Alectas tillgångar i procent av försäkringsåtaganden beräknade enligt Alectas försäkringstekniska beräkningsantaganden, vilka inte överensstämmer med IAS 19.

Sjukfrånvaro

Sjukfrånvaron för året uppgick till 3% (2%), varav andelen långtidssjukskrivna var 0,4% procentenheter (1,0%). Sjukfrånvaron för män och kvinnor var 2% (2%) respektive 3% (3%). Sjukfrånvaron för anställda i åldersgruppen 29 år och yngre var 1% (1%), i åldersgruppen 30-49 år 2% (3%) medan den i åldersgruppen 50 år och äldre uppgick till 4% (1%). Moderbolagets sjukfrånvaro uppgick till 3% (1%), varav andelen långtidsskjukskrivna var 0% (0%).

Not 11 Förvaltningsfastigheter

	Koncern
Specifi kation årets förändring	2014	2013
Ingående balans	37 752	36 328
Ny-, till- och ombyggnation	1 378	1 583
varav aktiverade räntekostnader	17	26
Förvärv	1 147	185
Försäljningar	– 3 198	– 593
Värdeförändring	488	234
Valutakursomräkning	32	15
Utgående balans	37 599	37 752
Specifi kation taxeringsvärde
Byggnader	14 699	15 667
Mark	5 250	5 554
Summa taxeringsvärde	19 949	21 221
Hyresintäkter från förvaltningsfastigheter	3 318	3 249
Fastighetskostnader från förvaltningsfastigheter	1 096	1 105

Årets förändring per kategori framgår av tabellen nedan.

Årets förändring per kategori	Kontor/butik	Lager/industri	Projekt/mark
Ingående balans	24 809	11 378	1 565
Kategoriförskjutningar	362	179	– 541
Ny-, till- och ombyggnation	757	332	289
Förvärv	750	232	165
Försäljningar	– 2 403	– 770	– 25
Värdeförändring	285	122	81
Valutakursomräkning	24	8	–
Utgående balans	24 584	11 481	1 534

Moderbolaget äger inga fastigheter.

Årets investeringar

Castellum har under 2014 investerat för totalt 2 525 Mkr (1 768), varav 1 378 Mkr (1 583) avsåg ny-, till- och ombyggnation och 1 147 Mkr (185) avsåg förvärv. Av de totala investeringarna avsåg 1 275 Mkr Storgöteborg, 393 Mkr Mälardalen, 361 Mkr Storstockholm, 248 Mkr Östra Götaland samt 248 Mkr Öresundsregionen.

Väsentliga åtaganden

Castellum har inga väsentliga åtaganden vad gäller att förvärva eller försälja någon förvaltningsfastighet. Dock har Castellum åtaganden om att färdigställa på började projekt där återstående investeringsvolym uppgår till ca 750 Mkr utöver vad som redovisas i balansräkningen.

Påbörjade större investeringar

Fastighet	Investering, Mkr	Varav kvar, Mkr	Färdigställd
Algen 1, Jönköping	136	32	Kv 1 2015
Jägmästaren 1, Linköping	109	21	Kv 1 2015
Drottningparken, Örebro	100	94	Kv 3 2016
Verkstaden 14, Västerås	78	75	Kv 1 2016
Visionen 3, Jönköping	59	51	Kv 3 2015

Värderingsmodell

En tillgångs värde utgörs enligt vedertagen teori av det diskonterade nuvärdet av framtida kassa fl öden som tillgången förväntas generera. Detta avsnitt syftar till att beskriva Castellums kassafl ödesbaserade modell för beräkning av fastighetsbeståndets värde. Fastig hetsbeståndets värde beräknas som nuvärdet av driftsöverskott minskat med återstående investeringar på igångsatta projekt under de närmaste nio åren samt nuvärdet av bedömt restvärde år 10. Restvärdet år 10 utgörs av nuvärdet av driftsöverskott under återstående ekonomisk livslängd. Till detta läggs det bedömda marknadsvärdet av obebyggd mark och byggrätter. Värderingen sker således enligt IFRS 13, nivå 3.

Av avgörande betydelse för fastighetsbeståndets beräknade värde är avkastningskravet och antagandet beträffande den framtida reala tillväxten, vilka är de tyngst vägande värdedrivande faktorerna i värderingsmodellen. Avkastningskravet är den vägda kostnaden för lånat och eget kapital. Kostnaden för lånat kapital utgår från marknadsmässig ränta på krediter. Kostnaden för eget kapital utgår från den "riskfria räntan" mot svarande lång statsobligationsränta med tillägg för "riskpremie". Riskpremien är individuell för varje invest ering och beror på investerarens uppfattning om framtida risk och potential.

Intern värdering

Castellum redovisar sina förvaltningsfastigheter till verkligt värde och har per den 31 december 2014 internt värderat samtliga fastigheter. Värderingen har genomförts på ett enhetligt sätt och baserats på en 10-årig kassafl ödesmodell, som översiktligt beskrivits ovan. Utgångspunkten för värderingen har varit en individuell bedömning för varje fastighet av dels framtida intjäningsförmåga, dels marknadens avkastningskrav. Värderingarna görs lokalt i respektive dotterbolag och kvalitetssäkras av Castellum AB som dessutom har ett övergripande ansvar för såväl process, system som för fastställande av makroekonomiska antaganden.

Antaganden kassaflöde

Vid bedömningen av en fastighets framtida intjäningsförmåga har, utöver ett infl ationsantagande om 1,5%, hänsyn tagits till dels eventuella förändringar i hyresnivån utifrån respektive kontrakts hyra och förfallotidpunkt jämfört med bedömd aktuell marknadshyra, dels förändring i uthyrningsgrad och fastighetskostnader. I värderingen förbättras den ekonomiska uthyrningsgraden successivt under 10-årsperioden för att uppgå till 96%. Med fastighets kostnader avses kostnader för drift, underhåll, tomträttsavgäld, fastighetsskatt och fastighetsadministration.

Antaganden per fastighetskategori 2014-12-31, år 1	Kontor/butik	Lager/industri
Hyresvärde kr/kvm,	1 350	799
Vakans	10%	9%
Direkta fastighetskostnader kr/kvm	316	180
Fastighetsadministration kr/kvm	35	25

Antaganden avkastningskrav

Avkastningskravet på eget kapital är individuellt för varje fastighet och baseras på antagande om realränta, infl ation samt riskpremie. Riskpremien är individuell för varje fastighet och kan delas upp i två delar – generell respektive individuell risk. Den generella risken är ett tillägg för att en fastighetsplacering inte är likvid i samma utsträckning som en obligation samt att tillgången är beroende av den allmänna ekonomiska utvecklingen. Den individuella risken är specifi k för varje fastighet och utgör en sammanvägd bedömning av fastighetens kategori, orten där fastigheten är belägen, fastighetens läge på orten med hänsyn till fastighetens kategori, om fastigheten är rätt utformad, ändamålsenlig och yteffektiv, dess tekniska standard såsom t ex materialval, kvalitet på allmänna installationer, inredning och utrustning i lokaler och lägenheter, kontraktssammansättningen, varvid hänsyn tas till exempelvis kontraktens längd, storlek och antal. Fastigheter ägda via tomträtt där Castellum enligt avtal har har återställningsskyldighet har i värderingen åsatts en extra individuell riskpremie motsvarande 1,0%.

För att beräkna avkastningen för totalt kapital har antagande om kostnaden för lånat kapital gjorts om 5,5%. Kostnaden för lånat kapital utgörs av realränta, kreditmarginal och infl ation. Vidare har antagande om belåningsgrader om 55-65% gjorts beroende på fastighetskategori.

Avkastningen på totalt kapital beräknas genom att avkastningskravet på eget kapital samt kredit kostnaden vägs samman utifrån kapitalstruktur. Avkastningskravet på totalt kapital används för att diskontera det bedömda 10-åriga framtida kassafl ödet. Diskontering av restvärdet sker med avkastning på totalt kapital reducerat med tillväxt motsvarande infl ation i syfte att inte anta en evig real tillväxt.

Antagande per fastighetskategori 2014-12-31	Kontor/butik	Lager/industri
Realränta	3,0%	3,0%
Infl ation	1,5%	1,5%
Risk	4,5% - 12,5%	6,9% - 14,0%
Avkastning eget kapital	9,0% - 17,0%	11,4% - 18,5%
Ränta	5,5%	5,5%
Belåningsgrad	65%	55%
Avkastning totalt kapital	6,7% - 9,5%	8,1% - 11,3%
Vägt d:o, diskonteringsfaktor år 1-9	7,8%	8,9%
Vägd diskonteringsfaktor restvärde*	6,3%	7,4%

* avkastningskrav totalt kapital efter avdrag för tillväxt motsvarande infl ation

Det framräknade avkastningskravet kalibreras därefter mot marknadens avkastningskrav. För att få en uppfattning om marknadens avkastningskrav följer Castellum genomförda fastighetstransaktioner på marknaden. I avsaknad av transaktioner på en viss ort eller för en viss typ av fastighet, hämtas jämförelseinformation istället från liknande ort eller liknande typ av fastighet. I avsaknad av transaktioner baseras uppfattningen på rådande makroekonomiska faktorer.

Den genomsnittliga värderingsyielden för Castellums fastighetsbestånd, exklusive projekt, mark och byggrätter, kan beräknas till 6,9% (7,2%). Kontrakterade hyror bedöms vara på marknadsmässiga nivåer.

Genomsnittlig värderingsyield, Mkr	2014	2013
Driftsöverskott fastigheter enligt resultaträkning	2 222	2 144
Återläggning uthyrning och fastighetsadministration	221	202
Driftsöverskott ej färdigställda projekt	– 33	– 19
Förvärvade/färdigställda fastigheter som om de ägts hela året	69	39
Sålda fastigheter	– 193	– 25
Driftsöverskott exkl uthyrning och fastighetsadministration för
fastigheter som om de ägts hela året, exkl projekt och mark	2 286	2 341
Justerat för:
Indexjustering 2015, 1% (1%)	25	35
Verklig uthyrningsgrad, dock lägst 94%	251	279
Fastighetsadministration 30 kr/kvm	– 99	– 107
Normaliserat driftsöverskott	2 463	2 548
Värdering exkl. byggrätter om 559 Mkr (574)	35 506	35 613
Genomsnittlig värderingsyield	6,9%	7,2%

Projekt och byggrätter

Igångsatta projekt har värderats enligt ovanstående princip men med avdrag för återstående investering. Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde om i genomsnitt ca 1 500 kr/kvm (1 100).

Fastighetsbeståndets värde

Den interna värderingen visar ett verkligt värde om 37 599 Mkr (37 752), vilket motsvarar en värdeförändring om 0,9% (0,9%). Av värdet avser 3 417 Mkr fastigheter som innehavs via tomträttsavtal, med hyresintäkter om 353 Mkr.

Av nedanstående tabell framgår verkligt värde fördelat per fastighetskategori och region.

Fastighetsvärde,
Mkr 2014-12-31	Kontor/butik	Lager/industri	Projekt/mark	Summa
Storgöteborg	7 604	5 316	492	13 412
Öresundsregionen	5 269	1 874	37	7 180
Storstockholm	4 610	2 871	324	7 805
Mälardalen	4 899	1 190	432	6 521
Östra Götaland	2 202	230	249	2 681
Summa	24 584	11 481	1 534	37 599

Osäkerhetsintervall och känslighetsanalys

En fastighets marknadsvärde kan endast fastställas då den säljs. Fastighetsvärderingar är beräkningar gjorda enligt vedertagna principer utifrån vissa antaganden. Det värdeintervall som anges vid fastighetsvärderingar och som oftast i en fungerande marknad ligger inom +/– 5-10% ska ses som mått på den osäkerhet som fi nns i gjorda antaganden och beräkningar. I en mindre likvid marknad kan intervallet vara större. För Castellums del innebär ett osäkerhetsintervall om +/– 5% ett värdeintervall om +/– 1 880 Mkr motsvarande 35 719–39 479 Mkr.

Känslighetsanalys +/–1% (enhet)	Påverkan på värde, Mkr
	Kontor/butik	Lager/industri
Hyresvärde	+ 356/– 356	+ 159/– 159
Ekonomisk uthyrningsgrad	+ 356/– 356	+ 159/– 159
Fastighetskostnader	– 90/+ 90	– 39/+ 39
Avkastningskrav (diskonteringsränta)	– 3 063/+ 3 921	– 1 230/+ 1 545

Vidstående känslighetsanalys visar hur +/– 1%-enhets förändring i kassafl öde samt avkastningskrav påverkar värderingen. Känslighetsanalysen är dock inte realistisk då en parameter sällan ändrar på sig isolerat, utan olika antaganden är sammankopplade avseende kassafl öde och avkastningskrav.

Extern värdering

För att säkerställa värderingen har 154 fastigheter motsvarande värdemässigt 57% av beståndet värderats externt av Forum Fastighetsekonomi AB. Urvalet av fastigheter har gjorts med utgångspunkt från de värdemässigt största fastigheterna, men även med syftet att spegla fastighetsbeståndets sammansättning avseende kategori och geografi . Forums värdering av de utvalda fastigheterna uppgick till 21 109 Mkr, inom ett osäkerhetsintervall på fastighetsnivå om +/- 5-10%, beroende på respektive fastighets kategori och läge. Castellums värdering av samma fastigheter uppgick till 21 383 Mkr, d v s en nettoavvikelse om –274 Mkr motsvarande –1%. Bruttoavvikelserna var +620 Mkr respektive –894 Mkr med en genomsnittlig avvikelse om 7%.

Det kan konstateras att Castellums avvikelse mot de två externa värderarna ryms väl inom osäkerhetsintervallet +/- 5-10%.

Not 12 Inventarier

	Koncern		Moderbolag
	2014	2013	2014	2013
Ingående anskaffningsvärde	84	73	10	7
Inköp	11	18	2	3
Försäljning/utrangering	–2	– 7	0	0
Utgående anskaffningsvärde	93	84	12	10
Ingående avskrivningar	– 53	– 49	– 6	– 4
Försäljning/utrangering	0	7	0	0
Årets avskrivningar	– 12	– 11	– 2	– 2
Utgående avskrivningar	– 65	– 53	– 8	– 6
Bokfört värde	28	31	4	4

Not 13 Eget kapital och substansvärde

Poster i eget kapital

Aktiekapitalet var per 31 december 2014 fördelat på 172 006 708 registrerade A-aktier med en röst per aktie och ett kvotvärde om 0,50 per aktie. Samtliga aktier är fullt betalda. Av de registrerade aktierna äger Castellum 8 006 708 aktier, till ett totalt nominellt belopp om 4 003 354 kronor. Antalet utestående aktier är således 164 000 000, vilket är oförändrat mot föregående år. Återköpta egna aktier har ingen rösträtt eller rätt till utdelning. I övrigt förekommer inga restriktioner vad avser utdelning eller andra typer av återbetalning. Några potentiella aktier, t ex konvertibler, förekommer inte, ej heller någon företrädesrätt till ackumulativ utdelning, s k preferensaktier.

			Kvot värde/
Aktiekapitalets utveckling	Datum	Antal aktier	aktie	Aktiekapital, kr
Bildande A-aktier	1993-10-27	+500	100,00	+50 000
Nyemission, A-aktier	1994-09-27	+999 500	100,00	+99 950 000
Split 50:1	1997-03-25	+49 000 000	2,00	–
Vid börsnotering	1997-05-23	50 000 000	2,00	100 000 000
Nyemission, C-aktier	2000-07-12	+7 142 857	2,00	+14 285 714
Inlösen, A-aktier	2000-07-12	–6 998 323	2,00	–13 996 646
Inlösen, C-aktier	2000-11-13	–7 142 857	2,00	–14 285 714
Aktiesplit 4:1	2006-04-27	129 005 031	0,50	–
Årets utgång	2014-12-31	172 006 708	0,50	86 003 354

Övrigt tillskjutet kapital

Övrigt tillskjutet kapital avser eget kapital som är tillskjutet av ägarna.

Valutaomräkningsreserv

Valutaomräkningsdifferenser som uppstår till följd av omräkning av utlandsverksamhet.

Valutasäkringsreserv

Avser effektiv del av orealierade värdeförändringar hänförligt till valutaderivat som används för säkring av investering i utlandsverksamhet.

Balanserad vinst i koncernen

Balanserad vinst avser intjänade vinstmedel i koncernen. I denna post ingår även tidigare avsättning till reservfond.

Bundet och fritt eget kapital i moderbolaget

Enligt svensk aktiebolagslag utgörs eget kapital av bundet (icke utdelningsbart) och fritt (utdelningsbart) eget kapital. Till aktieägarna får endast utdelas så mycket att det efter utdelning fi nns full täckning för bundet eget kapital i moderbolaget. Vidare får endast vinstutdelning göras om det är försvarligt med hänsyn till de krav som verksamhetens art, omfattning och risker ställer på storleken av det egna kapitalet och bolagets och koncernens konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.

Återköpta egna aktier

Castellum återköpte under år 2000 totalt 8 006 708 egna aktier för 194 Mkr, motsvarande 4,7% av totalt registrerat antal aktier. Därefter har inga återköp av egna aktier skett.

Utdelning

Utdelning föreslås av styrelsen i enlighet med bestämmelserna i Aktiebolagslagen och beslutas av års stämman. Föreslagen, ännu ej utbetald utdelning, för räkenskapsåret 2014 uppgår till 4,60 kronor per aktie, totalt 754 Mkr. Beloppet redovisas som skuld först då årsstämman har beslutat om utdelning.

Substansvärde

Substansvärde kan beräknas på lång och kort sikt. Långsiktigt substansvärde utgår från balansräkningen med justering för poster som inte innebär någon utbetalning i närtid, såsom i Castellums fall derivat och uppskjuten skatteskuld. Det innebär att eget kapital enligt balansräkningen ska tillföras ytterligare 1 357 Mkr respektive 3 612 Mkr.

Aktuellt substansvärde utgörs av eget kapital enligt balansräkningen med justering för uppskjuten skatteskuld. Nuvarande redovisningsregler anger att uppskjuten skatteskuld ska redovisas till nominell skattesats medan den verkliga skatten är betydligt lägre p g a möjligheten att sälja fastigheter på ett skatteeffektivt sätt och tidsfaktorn. För närvarande görs bedömningen att den verkliga diskonterade uppskjutna skatteskulden motsvarar 5%, innebärande att ytterligare 2 783 Mkr kronor ska tillföras eget kapital.

Vid fastighetsvärdering används oftast ett osäkerhetsintervall om +/– 5-10% för att avspegla den osäkerhet som fi nns i gjorda antaganden och beräkningar. I Castellums fall innebär +/– 5% osäkerhetsintervall +/– 1 786 Mkr efter skatt.

Substansvärde	Mkr	Kr/aktie
Eget kapital enligt balansräkning	13 649	83
Återläggning
Derivat enligt balansräkningen	1 357	9
Uppskjuten skatt enligt balansräkningen	3 612	22
Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV)	18 618	114
Avdrag
Derivat enligt ovan	– 1 357	– 9
Bedömd verklig skuld uppskjuten skatt 5%*	– 829	– 5
Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV)	16 432	100
Osäkerhetsintervall fastighetsvärdering +/-5% efter skatt	+/– 1 786	+/– 11

* Bedömd verklig uppskjuten skatteskuld netto har beräknats till 5% baserat på en diskonteringsränta om 3%. Vidare har antagits dels att underskottsavdragen realiseras under 2 år med en nominell skatt om 22%, vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skattefordran om 21%, dels att fastigheterna realiseras under 50 år där 33% säljs direkt med en nominell skatt om 22% och 67% säljs indirekt via bolag där köparens skatteavdrag är 6%, vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skatteskuld om 6%.

Kapitalstruktur

Castellum ska ha en stabil kapitalstruktur med låg fi nansiell risk, innebärande en belåningsgrad som varaktigt inte ska överstiga 55% och en räntetäckningsgrad om minst 200%.

Utöver eget kapital fi nns skulder i balansräkningen som i princip är ränte- och amorteringsfria och som därför till stor del kan betraktas såsom eget kapital. Fastighetsbranschen använder därför belåningsgrad som nyckeltal för kapitalstrukturen istället för soliditetsmått. Av samma skäl kan även substansvärdet beräknas på olika sätt, vilket framgår ovan.

Castellums mål utgår från tillväxt i kassafl ödet och är inte direkt relaterat till substansvärdet. Målet är att kassafl ödet, d v s förvaltningsresultat per aktie, ska ha en årlig tillväxt om minst 10%. I syfte att nå detta mål, ska årligen nettoinvesteras för minst 5% av fastighetsvärdet, vilket för närvarande motsvarar ca 2 000 Mkr. Alla investeringar ska bidra till tillväxtmålet i förvaltningsresultatet inom 1-2 år och ha en värdepotential om minst 10%. Försäljning av fastighet ska ske när det är affärsmässigt motiverat och när alternativ investering kan erhållas med bättre avkastning.

Not 14 Skulder

	Koncern		Moderbolag
	2014	2013	2014	2013
Ej räntebärande skulder som förfaller inom ett år efter balansdagen	1 001	1 122	120	143
Räntebärande låneskulder som förfaller inom ett år efter balansdagen	–	–	161	31
mellan ett till fem år efter balansdagen	17 383	17 352	18 002	18 282
senare än fem år efter balansdagen	1 063	2 129	–	–
Summa skulder exkl. uppskjuten skatteskuld och derivat	19 447	20 603	18 283	18 456

Under 2015 förfaller kortfristiga räntebärande låneskulder om 3 384 Mkr (1 952). Då dessa täcks av outnyttjade långfristiga ramar är de klassifi cerade såsom långfristiga.

Not 15 Uppskjuten skatteskuld/fordran

En realisering av samtliga tillgångar och skulder till koncernmässigt bokfört värde samt nyttjande av kvarvarande underskottsavdrag skulle ge en skattepliktig vinst om 17 409 Mkr (17 649), vilket med full skattebelastning om 22% motsvarar en skatteutbetalning om 3 830 Mkr (3 883). I Castellum fi nns 218 Mkr (183) i uppskjuten skatteskuld hänförligt till förvärvstillfället för fastigheter redovisade som tillgångsförvärv. Den skatt som fanns vid förvärvstillfället ska enligt gällande regelverk inte upptas i balansräkningen, vilket framgår i efterföljande tabell.

Moderbolaget redovisar en uppskjuten skattefordran om 154 Mkr (103), motsvarande 22% av outnyttjade underskottsavdrag om 698 Mkr (468).

Underskottsavdrag

Castellums underskottsavdrag beräknas per 31 december 2014 uppgå till 1 193 Mkr (921). Dess förändring framgår av tabellen i not 9.

Skattemässiga över- och undervärden på fastigheter

Vid en beräkning av det skattemässiga utfallet i koncernen av en direktförsäljning av fastigheterna, ska mot det koncernmässigt bokförda värdet om 37 599 Mkr (37 752), ställas det skattemässiga värdet i juridisk person vilket totalt uppgår till 18 997 Mkr (19 182). Det innebär att vid en försäljning av Castellums samtliga fastigheter skulle den skattepliktiga nettovinsten överstiga den i koncernen redovisade vinsten med 18 602 Mkr (18 570).

	2014		2013
Uppskjuten skatteskuld	Underlag	Skatt	Underlag	Skatt
Underskottsavdrag
Vid årets ingång	921	202	1 610	354
Årets förändring enligt resultaträkning	272	60	– 689	– 152
Vid årets utgång i balansräkningen	1 193	262	921	202
Skillnad mellan fastigheternas bokförda och skattemässiga värde
Vid årets ingång			– 18 570 – 4 085 – 17 412 – 3 831
Årets förändring enligt resultaträkning	129	28	– 1 086	– 238
Förvärv via bolag	– 161	– 35	– 72	– 16
Vid årets utgång i balansräkningen	– 18 602		– 4092 – 18 570 – 4 085
Avgår, hänförligt till tillgångsförvärv
Vid årets början	830	183	758	167
Förvärv via bolag	161	35	72	16
Vid årets utgång i balansräkningen	991	218	830	183
Vid årets utgång i balansräkningen			– 17 611 – 3 874 – 17 740 – 3 902
Totalt
Vid årets ingång	– 16 819		– 3700 – 15 044 – 3 310
Årets förändring enligt resultaträkning	401	88	– 1 775	– 390
Vid årets utgång i balansräkningen	– 16 418 – 3 612 – 16 819			–3 700

Tidigare gjorda nedskrivningar där skattemässigt avdrag erhållits uppgår till ca 170 Mkr. Dessa kan, förutsatt en värdeuppgång, framgent komma att återföras.

Not 16 Övriga avsättningar

Övriga avsättningar avser lämnade hyresgarantier med ett maximalt åtagande till och med 31 januari 2019 bedömt till 20 Mkr (0) samt övriga åtaganden i samband med försäljning av fastigheter uppgående till maximalt 3 Mkr (0).

Not 17 Derivat

Värdering

Castellum använder räntederivat för att hantera ränterisk och uppnå önskad räntebindningsstruktur. Denna strategi innebär att det över tid kommer uppstå värdeförändringar i räntederivaten, främst till följd av förändrad marknadsränta. Castellum använder dessutom valutaderivat för att åstadkomma fi nansiering i utländsk valuta. Även dessa ger upphov till värdeförändringar vilka ingår i derivatportföljens marknadsvärde.

För att fastställa verkligt värde används marknadsräntor för respektive löptid och valutakurser, så som de noteras på marknaden på bokslutsdagen. Ränteswappar värderas genom att framtida kassafl öden diskonteras till nuvärde medan instrument med optionsinslag värderas till aktuellt återköpspris. Per 31 december 2014 uppgick marknadsvärdet i ränte- och valutaderivatportföljen till –1 357 Mkr (–683) där verkligt värde är fastställt enligt nivå 2, IFRS 13.

Castellum redovisar derivat som en långfristig skuld eftersom beloppet inte kommer att regleras i kontanter. Dock kan ett teoretiskt förfallande belopp under 2015 beräknas, uppgående till 316 Mkr.

Motpartsrisk

Vid värdering av derivat till verkligt värde görs justering för motpartsrisk i form av Credit Value Adjustment (CVA) och Debt Value Adjustment (DVA). CVA utgörs av Castellums risk att lida kreditförlust i händelse av motparternas fallissemang medan DVA utgör det omvända. Justeringen beräknas på motpartsnivå utifrån förväntad framtida kreditexponering, risken för fallissemang, samt återvinningsgraden av exponerade krediter.

För att begränsa motpartsrisk har Castellum standardiserade nettingavtal (ISDA) med samtliga motparter med vilka derivatavtal ingåtts vilket innebär att utestående positiva och negativa marknadsvärden kan nettas i händelse av fallissemang.

		2014-12-31			2013-12-31
	Tillgång	Skuld	Netto	Tillgång	Skuld	Netto
Räntederivat		14 – 1 358 – 1 344		16	– 703	– 687
Valutaderivat	0	– 13	– 13	4	0	4
Bruttovärde derivat		14 – 1 371 – 1 357		20	– 703	– 683
Omfattas av nettning	– 14	14	0	– 20	20	0
Nettovärde derivat		0 – 1 357 – 1 357		0	– 683	– 683

Framtida likviditetsflöde

Framtida likviditetsfl öden hänförligt till räntederivat utgörs av betald minus erhållen ränta och framgår nedan. För att beräkna det rörliga benet i ett räntederivat har Stiborräntan såsom den noterades på bokslutsdagen använts över hela derivatets löptid.

Framtida likviditetsfl öde derivat
År	Ränta att betala	Ränta att erhålla	Netto, Mkr
2015	– 354	42	– 312
2016	– 336	36	– 300
2017	– 312	26	– 286
2018	– 279	23	– 256
2019	– 228	18	– 210
2020+	– 364	28	– 336
Summa	– 1 873	173	– 1 700

Känslighetsanalys

Följande tabell redovisar räntederivatportföljens nominella belopp netto, marknadsvärde per bokslutsdagen, genomsnittlig effektiv ränta samt påverkan på portföljens marknadsvärde vid en förändring av marknadsräntan med +/– 1%-enhet. Räntederivatinstrument med optionsinslag har förfallomässigt fördelats i det segment derivatet som längst kan göras gällande och i samma segment som före antagen ränteförändring.

		Anskaffnings	Marknads	Genomsnittlig	Marknadsvärde	Marknadsvärde
Slutdatum	Belopp, Mkr	värde, Mkr	värde, Mkr	ränta	ränta +1%-enhet	ränta -1%-enhet *
2015	400	–	– 9	4,1%	– 9	– 9
2016	650	–	– 48	2,4%	– 28	– 61
2017	900	–	– 55	2,8%	– 33	– 62
2018	1 600	–	– 176	3,2%	– 109	– 223
2019	2 000	–	– 214	3,0%	– 126	– 264
2020+	5 200	–	– 842	3,4%	– 481	– 1 170
Summa	10 750	–	– 1 344	3,2%	– 786	– 1 789

* Med antagande om att räntan inte kan understiga 0%.

Valutaderivat med ett marknadsvärde om –13 Mkr ingår ej i tabellen ovan då en förändring av marknadsräntan av dessa derivat har en oväsentlig påverkan på marknadsvärdet.

Not 18 Finansiell riskhantering

Finansiering

Fastigheter är en långfristig tillgång som kräver långfristig fi nansiering med fördelning mellan eget kapital och räntebärande skulder. Castellums krediter kan säkerhetsmässigt indelas i nedanstående kategorier:

Krediter mot ställande av säkerhet i form av Castellums reversfordringar på dotterbolagen med däri pantförskrivna fastighetsinteckningar.
Krediter direkt till dotterbolag mot ställande av säkerhet i form av pantförskrivna fastighetsinteckningar. Krediter direkt mot dotterbolag kompletteras i merparten av fallen med moderbolagets borgen.
Krediter utan ställande av säkerhet, så kallade blancokrediter.
Emission av obligationer utan ställande av säkerhet.
Emission av företagscertifi kat utan ställande av säkerhet.

Oavsett typ av kreditavtal innehåller avtalen sedvanliga uppsägningsvillkor samt i vissa fall omförhandlingsvillkor vid förändrad verksamhetsinriktning och avnotering. Om kreditgivaren påkallar rätten till sådan omförhandling och parterna inte kan komma överens fi nns i kreditavtalen fastställda avvecklingstider för de kreditavtal som omfattas av sådana villkor.

Utnyttjade krediter som säkerställs med fastighetsinteckningar uppgick vid årets utgång till 12 919 Mkr. Säkerställningar kompletteras i merparten av fallen med garanti om belåningsgrad och räntetäckningsgrad, så kallade "fi nancial covenants", innebärande att belåningsgraden ej får överstiga 65% och räntetäckningsgraden ej får understiga 150%. I samtliga fall är garanti till kreditgivare utfärdad med betryggande marginal till Castellums mål för kapitalstruktur.

Finanspolicy

Den fi nansiella verksamheten i Castellum bedrivs i enlighet med den av styrelsen fastställda fi nanspolicyn. Castellum ska ha en låg fi nansiell risk, innebärande en belåningsgrad som varaktigt ej ska överstiga 55% och en räntetäckningsgrad om minst 200%. Den fi nansiella verksamheten i Castellum ska bedrivas på ett sådant sätt att behovet av lång- och kortfristig fi nansiering och likviditet säkerställs. Vidare ska räntenettot vid var tid minimeras med hänsyn tagen till vald fi nansiell risknivå. I fi nanspolicyn anges även övergripande ansvarsfördelning samt hur rapportering och uppföljning av de fi nansiella riskerna ska ske. De fi nansiella riskerna följs upp och rapporteras kvartalsvis till styrelsen. Som ett led i att ständigt förbättra och anpassa den fi nansiella riskhanteringen har styrelsen en årlig översyn av fi nanspolicyn.

I moderbolaget fi nns en från fi nansavdelningen skild redovisnings- och kontrollfunktion för den fi nansiella verksamheten och de fi nansiella riskerna.

Riskhantering

Castellum genomför fi nansiella transaktioner utifrån en bedömning av koncernens samlade behov av långfristig fi nansiering, likviditet och önskad ränterisk. Den fi nansiella riskhanteringen sker således på portföljnivå. Portföljhantering av upplåning innebär att en koncernintern transaktion såsom till exempel ett internt lån inte replikeras av en identisk extern transaktion utan kort- eller långfristiga krediter upptas efter bedömning av koncernens samlade fi nansieringsbehov.

Finanspolicy	Mål/Mandat	Utfall
Belåningsgrad	Ej varaktigt över 55%	49%
Räntetäckningsgrad	Minst 200%	318%
Ränterisk
– genomsnittlig räntebindning	0,5-3 år	2,8 år
– andel förfall inom 6 månader	Högst 50%	39%
Valutarisk
– investering	60-100% fi nansieras i lokal valuta	72%
– övriga valutarisker	Inte tillåtet	Ingen exponering
Upplåningsrisk	Minst 50% av räntebärande skulder skall ha en löptid om minst 2 år	96%
Motpartsrisk	Kreditinstitut med hög rating, lägst "investment grade"	Uppfylles
Likviditetsrisk	Likviditetsreserv för att kunna fullgöra betalningsförpliktelser	3 958 Mkr i outnyttjat beviljat låneutrymme

För en kostnadseffektiv hantering av ränterisken görs bedömning av den ränterisk som uppstår vid lösen av eller upptagande av ny enskild kredit med kort räntebindning, varefter räntederivattransaktioner genomförs vid behov för att uppnå önskad räntebindningstid på den totala upplåningen. Castellums internbank arbetar med koncernkontosystem för att möjliggöra nettohantering av koncernens betalningsfl öden.

Finansieringsrisk

Krav på långfristig fi nansiering innebär att Castellum eftersträvar lång kapitalbindning för att minimera refi nansieringsrisken. För att uppnå maximal fl exibilitet är utnyttjade krediter i huvudsak revolverande, d v s krediterna omsätts vanligtvis inom 1–3 månader. Korta revolverande krediter möjliggör amortering vid varje omsättningstillfälle utan marginalbrytningsersättning eller annan kompensation till kreditgivare. Strävan är att minimera de räntebärande skulderna och kassalikviditet ska i första hand användas för att minska utestående skulder.

För att säkerställa Castellums behov av långfristig fi nansiering och likviditet arbetar Castellum kontinuerligt med att omförhandla och vid behov tillföra nya krediter. Castellum hade vid årets utgång bindande kreditavtal om 26 065 Mkr (24 300), varav långfristigt uppgick till 22 357 Mkr (21 859) och kortfristigt till 3 708 Mkr (2 441). Av de långfristiga krediterna utgjorde 19 357 Mkr (18 659) långfristiga bindande låneavtal i bank och 3 000 Mkr (3 200) obligationer emitterade under Castellums MTN-program. Av de kortfristiga krediterna utgjorde 1 228 Mkr (1 427) kortfristiga låneavtal i bank, 1 200 (0) obligationer och 1 280 Mkr (1 014) utestående företagscertifi kat. Vid utgången av året var 3 958 Mkr av långfristigt låneutrymme i bank outnyttjat. Castellum har således god tillgång till nyupplåning för att fi nansiera investeringar i ny- till- och ombyggnationer samt förvärv.

Under året har ett nytt kreditavtal om 500 Mkr tillförts och avtal om totalt 11 500 Mkr omförhandlats och förlängts. Dessutom har obligationer om 1 500 Mkr emitterats och 500 Mkr återköpts inom Castellums MTN-program.

Den genomsnittliga återstående kredittiden på Castellums långfristiga krediter uppgick vid årsskiftet till 3,3 år (3,4).

Kreditavtal/-ramar	Belopp, Mkr	Utnyttjat, Mkr
Långfristiga bindande låneavtal i bank	19 157	11 958
Kortfristiga bindande låneavtal i bank	1 008	1 008
Checkkredit *	420	– 47
Summa låneavtal	20 585	12 919
MTN-program (ram 5 000 Mkr)	4 200	4 200
Företagscertifi kat (ram 4 000 Mkr)	1 280	1 280
Summa	26 065	18 399

* Checkkrediter med netto likviditet om –47 i tabellen ovan fördelas i tabellen över kreditavtalens förfallostruktur nedan mellan segmenten 0-1 år och 1-2 år.

Förfallostrukturen för kreditavtalen nedan visar när i tiden kreditavtalen förfaller till omförhandling eller amortering.

Kreditavtalens förfallostruktur			Utnyttjat i
	Avtal, Mkr	Bank	MTN/Cert	Totalt
0-1 år	3 708	904	2 480	3 384
1-2 år	4 708	3 266	500	3 766
2-3 år	8 308	2 208	1 000	3 208
3-4 år	6 708	4 408	1 000	5 408
4-5 år	1 570	1 070	500	1 570
> 5 år	1 063	1 063	–	1 063
Totalt	26 065	12 919	5 480	18 399

Outnyttjat utrymme i långfristiga kreditavtal	3 958

Ränterisk

Förändring av marknadsränta och kreditmarginal påverkar fi nansnettot. Hur snabbt och med hur mycket förändringar i dessa båda komponenter påverkar beror på vald bindningstid. För att begränsa en omedelbar påverkan av förändring i marknadsräntorna har Castellum valt att arbeta med både kort och lång räntebindning. Av samma orsak har Castellum valt att teckna kreditavtal och utge certifi kat och MTN med olika löptid. Dock kommer förändringar i både marknadsräntor och kreditmarginaler alltid över tid att få genomslag i fi nansnettot.

Räntetäckningsgraden är det fi nansiella mått som beskriver ett bolags risknivå och motståndskraft för förändringar i räntenettot. Castellum har en målsättning om en räntetäckningsgrad om minst 200%. För 2014 uppgick räntetäckningsgraden till 318% (292%). Den genomsnittliga räntebindningstiden uppgick per 31 december 2014 till 2,8 år (2,7), den genomsnittliga effektiva räntan var 3,4% (3,5%) och den genomsnittliga räntan för året 3,3% (3,7%).

Marginaler och avgifter på långfristiga kreditavtal är fastställda med en genomsnittlig löptid om 2,7 år (2,4).

Kassafl ödesmässig resultateffekt nästkommande 12 månader vid en ränteförändring om +/– 1% uppgår till –67 respektive +17 Mkr med antagande om att räntan inte kan understiga 0%.

I ränteförfallostrukturen redovisas räntederivat i det segment det tidigast kan förfalla. Kreditmarginaler fördelas i intervallet för det underliggande lånet.

Ränteförfallostruktur	Krediter, Mkr	Derivat, Mkr	Belopp, Mkr	Medelränta
0-1 år	18 399	– 9 750	8 649	3,4%
1-2 år	–	650	650	2,4%
2-3 år	–	900	900	2,9%
3-4 år	–	1 600	1 600	3,3%
4-5 år	–	1 600	1 600	3,3%
5-10 år	–	5 000	5 000	3,5%
Summa	18 399	–	18 399	3,4%

Valutarisk

Castellum äger fastigheter i Danmark till ett värde om 530 Mkr (466), vilket innebär att koncernen är exponerad för valutarisk. Valutarisken hänför sig främst till resultatoch balansräkning i utländsk valuta som räknas om till svenska kronor. I enlighet med fi nanspolicyn ska mellan 60-100% av tillgång i utlandet fi nansieras i landets valuta. I de fall där valutaderivat används tillämpar Castellum säkringsredovisning för nettoinvesteringar i utlandsverksamhet. Transaktionsrisken i koncernen är obetydlig och ska i första hand hanteras genom matchning av intäkter och kostnader.

Påverkan på fi nansiell nettoställning vid en förstärkning av SEK med 10% i förhållande till DKK uppgår till +15 Mkr.

Motpartsrisk

Med motpartsrisk avses den risk som vid varje tillfälle bedöms föreligga att Castellums motparter inte fullgör sina avtalsenliga förpliktelser.

Castellum begränsar motpartsrisken genom krav på hög kreditvärdighet hos motparterna. Med hög kreditvärdighet avses att inget ratinginstitut anger en rating som understiger "investment grade". Castellums motparter utgörs av de större nordiska bankerna.

Framtida likviditetsflöde

Framtida likviditetsfl öde hänförligt krediter framgår nedan. Vid beräkningen har antagits att en förfallande kredit ersätts av en ny kredit över det underliggande kreditavtalets löptid och till en Stiborränta såsom den noterades på bokslutsdagen.

Framtida likviditetsfl öde krediter
År	Krediter IB	Förfall	Krediter UB	Räntekostnad, Mkr
2015	18 399	– 2 384	16 015	– 288
2016	16 015	– 3 766	12 249	– 228
2017	12 249	– 4 208	8 041	– 171
2018	8 041	– 5 408	2 633	– 108
2019	2 633	– 1 570	1 063	– 21
2020+	1 063	– 1 063	0	– 31
Summa		– 18 399		– 847

Not 19 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter

	Koncern		Moderbolag
	2014	2013	2014	2013
Förskottsbetalda hyror	431	449	–	–
Upplupna räntor	99	124	99	125
Övrigt	157	142	17	14
Summa	687	715	116	139

Not 20 Ställda säkerheter

	Koncern		Moderbolag
	2014	2013	2014	2013
Fastighetsinteckningar	18 222	18 375	–	–
Långfristiga fordringar koncernföretag	–	–	15 200	14 928
Summa	18 222	18 375	15 200	14 928

Not 21 Ansvarsförbindelser

	Koncern		Moderbolag
	2014		2014	2013
Borgen för dotterbolag	–	–	2 165	2 166
Summa	–	–	2 165	2 166

I normalfallet är moderbolaget kredittagare, men i de fall upplåning sker direkt mot fastighetsägande bolag ställer moderbolaget borgen.

Not 22 Andelar koncernföretag

Direktägda dotterbolag redovisas i tabellen nedan. Övriga i koncernen ingående bolag framgår av respektive dotterbolags årsredovisning.

			Kapital	Bokfört
Direktägda dotterbolag	Org.nr.	Säte	andel	värde
Fastighets AB Brostaden	556002-8952	Stockholm	100%	1 257
Aspholmen Fastigheter AB	556121-9089	Örebro	100%	1 297
Eklandia Fastighets AB	556122-3768	Göteborg	100%	1 150
Harry Sjögren AB	556051-0561	Mölndal	100%	804
Fastighets AB Corallen	556226-6527	Jönköping	100%	589
Fastighets AB Briggen	556476-7688	Malmö	100%	933
Fastighets AB Regeringsgatan	556571-4051	Göteborg	100%	0
Summa				6 030

Principer för konsolidering av koncernbolag framgår av redovisningsprinciperna.

		Moderbolag
Andelar koncernföretag	2014	2013
Ingående anskaffningsvärde	5 869	5 338
Lämnat aktieägartillskott	161	531
Utgående anskaffningsvärde/bokfört värde	6 030	5 869

Not 24 Finansiella instrument

Nedan framgår de olika kategorier av fi nansiella instrument som fi nns i koncernens balansräkning.

		Not 23 Långfristiga fordringar, koncernföretag

		Moderbolag
	2014	2013
Ingående anskaffningsvärde	17 419	17 983
Amorteringar från dotterbolag	– 340	– 571
Valutakursomräkning	14	7
Utgående anskaffningsvärde/bokfört värde	17 093	17 419

	Låne- och kundfordringar		Finansiella skulder värderade till verkligt värde via resultatet		Derivat som används i säkringsredovisning		Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde
Mkr	2014	2013	2014	2013	2014	2013	2014	2013
Tillgångar
Hyresfordringar	13	23	–	–	–	–	–	–
Övriga fordringar	263	41	–	–	–	–	–	–
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter	89	83	–	–	–	–	–	–
Kassa och bank	47	70	–	–	–	–	–	–
Skulder
Räntederivat	–	–	1 344	687	–	–	–	–
Valutaderivat	–	–	–	–	13	– 4	–	–
Långfristiga skulder	–	–	–	–	–	–	18 446	19 481
Leverantörsskulder	–	–	–	–	–	–	120	198
Övriga skulder	–	–	–	–	–	–	144	151
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	–	–	–	–	–	–	687	715
Summa	412	217	1 344	687	13	– 4	19 397	20 545

Finansiella instrument såsom hyresfordringar, leverantörsskulder m m redovisas till upplupet anskaffningsvärde med avdrag för eventuell nedskrivning, varför det verkliga värdet bedöms överensstämma med redovisat värde. Långfristiga räntebärande skulder löper i huvudsak med kort räntebindning innebärande att upplupet anskaffningsvärde överensstämmer med verkligt värde.

Not 25 Händelser efter balansdagen

De fi nansiella rapporterna utgör en del av årsredovisningen och undertecknades av styrelsen och verkställande direktören den 2 februari 2015.

Styrelsen i Castellum AB avser att föreslå årsstämman en utdelning om 4,60 kronor per aktie, vilket innebär en höjning med 8% mot föregående år. Resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och koncernen ska fastställas på Castellum AB:s årsstämma, vilken äger rum den 19 mars 2015.

Under januari förvärvade Castellum, via de helägda dotterbolagen Fastighets AB Brostaden och Fastighets AB Briggen, fastigheter i Stockholm, Köpenhamn och Helsingborg för sammantaget 762 Mkr. I och med förvärven i Köpenhamn mer än fördubblar Briggen sitt innehav i Danmark.

Förslag till vinstdisposition

Till årsstämmans förfogande står:
Balanserad vinst	4 236 074 638 kronor
Årets resultat	234 653 941 kronor
	4 470 728 579 kronor

Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras enligt följande:
Utdelning till aktieägare, 4,60 kronor per aktie	754 400 000 kronor
Överförs i ny räkning	3 716 328 579 kronor
	4 470 728 579 kronor

I bolaget finns 172 006 708 registrerade aktier, varav för närvarande 8 006 708 är icke utdelningsberättigade återköpta egna aktier.

Summan av ovan föreslagen utdelning om 754 400 000 kronor kan komma att ändras om antalet återköpta egna aktier förändras innan avstämningsdag för utdelning.

Styrelsens yttrande avseende föreslagen vinstutdelning

Motivering

Koncernens egna kapital har beräknats i enlighet med de av EU antagna IFRS-standarderna samt i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 (Kompletterande redovisningsnormer för koncerner). Moderbolagets egna kapital har beräknats i enlighet med svensk lag och med tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 (Redovisning för juridiska personer).

Den föreslagna vinstutdelningen utgör 52% av koncernens förvaltningsresultat, vilket ligger i linje med uttalad målsättning att dela ut minst 50% av koncernens förvaltningsresultat med hänsyn tagen till investeringsplaner, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.

Koncernens resultat efter värdeförändringar och skatt uppgick till 1 211 Mkr. Utdelningspolicyn baseras på koncernens förvaltningsresultat, varför icke kassaflödespåverkande värdeuppgångar respektive värdenedgångar i koncernens fastigheter samt ränte- och valutaderivat ej normalt påverkar utdelningen. Sådana icke kassaflödespåverkande vinster eller förluster har inte heller beaktats vid tidigare års beslut om vinstutdelning.

Styrelsen finner att full täckning finns för bolagets bundna egna kapital efter den föreslagna vinstutdelningen. Styrelsen finner även att den föreslagna utdelningen till aktieägarna är försvarlig med hänsyn till de parametrar som anges i 17 kap 3 § andra och tredje styckena i aktiebolagslagen (verksamhetens art, omfattning och risker samt konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt). Styrelsen vill därvid framhålla följande.

Verksamhetens art, omfattning och risker

Styrelsen bedömer att bolagets och koncernens egna kapital efter den föreslagna vinstutdelningen kommer att vara tillräckligt stort i relation till verksamhetens art, omfattning och risker. Styrelsen beaktar i sammanhanget bland annat bolagets och koncernens historiska utveckling, budgeterad utveckling, investeringsplaner samt konjunkturläget.

Konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt

Konsolideringsbehov

Styrelsen har företagit en allsidig bedömning av bolagets och koncernens ekonomiska ställning och dess möjligheter att infria sina åtaganden. Föreslagen utdelning utgör 16% av bolagets eget kapital och 6% av koncernens eget kapital. Koncernens belåningsgrad respektive räntetäckningsgrad 2014 uppgick till 49% respektive 318%. Den uttalade målsättningen för koncernens kapitalstruktur med en belåningsgrad som varaktigt ej skall överstiga 55% och en räntetäckningsgrad om minst 200% innehålls efter den föreslagna utdelningen. Bolagets och koncernens kapitalstruktur är god med beaktande av de förhållanden som råder i fastighetsbranschen. Mot denna bakgrund anser styrelsen att bolaget och koncernen har goda förutsättningar att ta framtida affärsrisker och även tåla eventuella förluster. Planerade investeringar har beaktats vid bestämmandet av den föreslagna vinstutdelningen.

Likviditet

Den föreslagna vinstutdelningen kommer inte att påverka bolagets och koncernens förmåga att i rätt tid infria sina betalningsförpliktelser. Bolaget och koncernen har god tillgång till likviditetsreserver i form av både kort- och långfristiga krediter. Krediterna kan lyftas med kort varsel, vilket innebär att bolaget och koncernen har god beredskap att klara såväl variationer i likviditeten som eventuella oväntade händelser.

Ställning i övrigt

Styrelsen har övervägt alla övriga kända förhållanden som kan ha betydelse för bolagets och koncernens ekonomiska ställning och som inte beaktats inom ramen för det ovan anförda. Därvid har ingen omständighet framkommit som gör att den föreslagna utdelningen inte framstår som försvarlig.

Värdering till verkligt värde

Derivatinstrument och andra finansiella instrument har värderats till verkligt värde enligt 4 kap 14 a § årsredovisningslagen. Därvid har visat sig ett undervärde om 1 058 Mkr efter skatt, som påverkat det egna kapitalet med nämnda belopp.

Göteborg den 21 januari 2015 Styrelsen

Årsredovisningens undertecknande

Såvitt vi känner till är årsredovisningen upprättad i överensstämmelse med god redovisningssed. Årsredovisningen ger en rättvisande bild av företagets ställning och resultat, och förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av företagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget står inför.

Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med de internationella redovisningsstandarder som avses i Europaparlamentets och rådets förordning (EG) nr 1606/2002 av den 19 juli 2002 om tillämpning av internationella redovisningsstandarder. Koncernredovisningen ger en rättvisande bild av koncernens ställning och resultat, och koncernförvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens verksamhet, ställning och resultat samt väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de företag som ingår i koncernen står inför.

Göteborg den 2 februari 2015

Styrelseordförande Styrelseledamot Styrelseledamot

Christer Jacobson Jan Åke Jonsson Nina Linander Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot

Johan Skoglund Henrik Saxborn

Styrelseledamot Verkställande direktör

Charlotte Strömberg Per Berggren Marianne Dicander Alexandersson

Vår revisionsberättelse beträffande denna årsredovisning har lämnats den 2 februari 2015.

Hans Warén Magnus Fredmer Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor

Revisionsberättelse

Till årsstämman i Castellum AB (publ), org. nr 556475-5550

Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen

Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för Castellum AB (publ) för år 2014. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna 4-112.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar för årsredovisningen och koncernredovisningen

Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta en årsredovisning som ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och en koncernredovisning som ger en rättvisande bild enligt International Financial Reporting Standards, såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen och för den interna kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel.

Revisorns ansvar

Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen och koncernredovisningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kräver att vi följer yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen för att uppnå rimlig säkerhet att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter.

En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen och koncernredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur bolaget upprättar årsredovisningen och koncernredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i bolagets interna kontroll. En revision innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovisningen och koncernredovisningen.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

Uttalanden

Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2014 och av dess finansiella resultat och kassaflöden för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2014 och av dess finansiella resultat och kassaflöden för året enligt

International Financial Reporting Standards, såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen. En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Förvaltningsberättelsen och bolagsstyrningsrapporten är förenliga med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.

Vi tillstyrker därför att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och koncernen.

Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar

Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en revision av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Castellum AB (publ) för år 2014.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust, och det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för förvaltningen enligt aktiebolagslagen.

Revisorns ansvar

Vårt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala oss om förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust och om förvaltningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige.

Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.

Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

Uttalanden

Vi tillstyrker att årsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.

Göteborg den 2 februari 2015

Hans Warén Auktoriserad revisor

Magnus Fredmer Auktoriserad revisor

Storgöteborg	115
Öresundsregionen	123
Storstockholm	129
Mälardalen	133
Östra Götaland	139
Sålda fastigheter under 2014	142

Förvaltande bolag: ASP = Aspholmen Fastigheter AB BRI = Fastighets AB Briggen BRO = Fastighets AB Brostaden COR = Fastighets AB Corallen EKL = Eklandia Fastighets AB HAR = Harry Sjögren AB

Storgöteborg			Förvärvs- Bygg/				Kvadratmeter per lokalslag						Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun	år Omb. år	Kontor	Butiker	Lager		Industri Bostäder	Övrigt	Totalt	Markyta	Tax.värde bolag Anm
KONTOR/BUTIK
1 Annedal 21:10	Haraldsgatan 5	Göteborg	1999 1995	4 382	–	–	–	–	–	4 382	3 132	66 800 EKL
3 Gullbergsvass 1:15	Lilla Bommen 4A-B	Göteborg	1999 2001	8 304	–	24	–	–	–	8 328	1 835	167 000 EKL
4 Heden 16:5	Parkg 10/Nya Allén 5	Göteborg	<1995 1961	70	–	–	–	616 1 243		1 929	993	27 867 EKL
5 Inom Vallgraven 19:17	Kyrkogatan 38-40	Göteborg	<1995 1919	–	368	20	–	–	975	1 363	867	27 200 EKL
6 Inom Vallgraven 22:3	Kungsgatan 31-33	Göteborg	<1995 1929	1 080	488	–	–	–	–	1 568	574	39 600 EKL
7 Inom Vallgraven 33:9	Västra Hamng 21/Vallg 9	Göteborg	<1995 1929/1995	1 063	510	–	–	–	–	1 573	829	28 200 EKL
8 Inom Vallgraven 34:8	Kungsg 19-23/Magasinsg 18Göteborg		<1995 1929/1994	2 872	1 444	55	–	–	–	4 371	1 242	104 000 EKL
9 Inom Vallgraven 35:14	Kungsg 15-17/Magasinsg 17 Göteborg		<1995 1929/1991	2 305	1 403	–	–	469	–	4 177	1 315	89 830 EKL
10 Inom Vallgraven 35:16	Kaserntorget 5/Vallg 2	Göteborg	<1995 1991	2 371	590	36	–	–	–	2 997	690	46 200 EKL
11 Inom Vallgraven 35:17	Magasinsg 11-13/Vallg 4-6 Göteborg		<1995 1991	54	248	–		– 1 149	–	1 451	690	27 784 EKL
12 Inom Vallgraven 57:2	Drottningg7/V Hamng 5	Göteborg	2000 1988/1990	5 780	1 056	254	–	–	–	7 090	2 422	93 600 EKL
13 Krokslätt 102:2	Eklandagatan 80	Göteborg	2008 1980	811	–	–	–	–	–	811	1 319		– EKL
14 Lorensberg 48:8	Vasagatan 46	Göteborg	<1995 1900/1992	1 475	202	–	–	–	–	1 677	722	18 626 EKL
15 Masthugget 3:6	Linnégatan 5	Göteborg	<1995 1893/1980	492	628	–		– 1 079	790	2 989	745	42 073 EKL
16 Masthugget 9:17	Järntorget 3-4	Göteborg	1996 1900	2 220	1 163	10	–	–	–	3 393	1 221	46 800 EKL
17 Masthugget 26:1	Barlastgatan 2	Göteborg	<1995 1923	3 908	1 205	–		– 2 796	–	7 909	3 597	114 800 EKL
18 Nordstaden 2:16	Östra Hamngatan 16	Göteborg	2004 1974/2010	13 819	2 759	–	–	–	4	16 582	3 255	472 392 EKL

19 Pustervik 3:8	Brogatan 4	Göteborg	<1995 1988	3 910	–	–	–	–	–	3 910	1 088	36 800 EKL
20 Gamlestaden 22:14	Gamlestadsvägen 16	Göteborg	2004 1957	18 038	700	540	502	–	8	19 788	20 313	85 498 EKL
21 Gamlestaden 26:1	Marieholmsgatan 10	Göteborg	<1995 1914/1987	6 340	270	2 126	6 500	–	3	15 239	24 356	53 700 EKL		T/B
22 Olskroken 14:2	Ånäsv 44-46/Svang 2-4/ Ejderg 3	Göteborg	<1995 1895/1986	7 507	315	311	3 636	136	47	11 952	10 263	71 114 EKL
23 Skår 58:1	St Sigfridsgatan 89	Göteborg	<1995 1991	11 855	–	–	–	–	–	11 855	6 151	119 000 EKL		B
24 Arendal 764:394	Sydatlanten 15-17	Göteborg	2005 1990	8 969	389	–	–	–	–	9 358	9 646	46 200 EKL		T
25 Backa 27:43	Backa Bergögata 5-7	Göteborg	1998 1984	3 531	–	984	309	–	–	4 824	3 920	27 200 EKL
26 Backa 196:6	Aröds Industriväg 34	Göteborg	1996 1990	1 332	–	408	–	–	–	1 740	5 274	7 952 EKL
– Ellesbo 1:5 & 2:10	Ellesbovägen 150	Göteborg	2012 1990/2009	–	–	2 270	–	–	–	2 270	30 163	5 169 EKL		B
27 Kärra 28:19	Transportgatan 33	Göteborg	1996 2008	–	–	4 600	–	–	–	4 600	21 832	34 241 EKL
28 Kärra 77:3	Tagenevägen 70	Göteborg	1998 1990	1 269	–	–	–	–	–	1 269	9 200	5 687 EKL		T
182 Lindholmen 28:3 A	Theres Svenssons Gata 7	Göteborg	2011 2013	9 453	–	–	–	–	–	9 453	3 000	122 000 EKL
29 Lindholmen 28:3 B	Theres Svenssons Gata 9	Göteborg	2006 2006	4 873	204	72	–	–	–	5 149	2 725	114 000 EKL
30 Lundbyvassen 3:1	Lindholmsallén 9	Göteborg	2011 1949/2006	10 790	–	–	–	–	13	10 803	6 016	128 200 EKL
31 Rambergsstaden 733:409 Herkulesgatan 68		Göteborg	<1995 1988	2 207	939	1 108	–	–	–	4 254	9 499	21 957 EKL
32 Sannegården 28:33	Vingalandsgatan 2	Göteborg	2006 1880/1987	5 237	–	1 097	172	–	34	6 540	3 016	60 400 EKL
33 Sannegården 52:1	Östra Eriksbergsg 14-52	Göteborg	2011 1956/1993	4 632	484	725	1 719	–	–	7 560	12 783	59 600 EKL
34 Tingstadsvassen 11:11	Ringög 12/Kolgruveg 3-5	Göteborg	<1995 1992	3 401	2 170	337	–	–	29	5 937	4 267	33 000 EKL		B
36 Tingstadsvassen 26:5	Lergodsgatan 1-3	Göteborg	2002 1989	792	–	2 518	–	–	–	3 310	4 566	20 571 EKL		T/B

38 Högsbo 8:8 39 Högsbo 13:3	Beatrice Lesslies Gata 14 E A Rosengrens Gata 15	Göteborg Göteborg	2000 1961/2001 <1995 1982	1 100 1 244	– –	1 000 –	– –	– –	– –	2 100 1 244	3 500 3 787	9 764 HAR 7 257 HAR		B T/B

40 Högsbo 17:7	E A Rosengrens Gata 31	Göteborg	2012 1969	3 489	–	559	–	–	–	4 048	2 996	23 000 HAR
199 Högsbo 20:11	F O Petterssons Gata 9	Göteborg	2013 1969	2 400	–	300	–	–	–	2 700	8 605	13 880 HAR		B
41 Högsbo 20:22	F O Petterssons Gata 24-32 Göteborg		2002 1982	14 145	178	760	–	–	–	15 083	15 522	78 600 HAR
42 Högsbo 24:12	August Barks Gata 23	Göteborg	1999 1968/1990	3 117	–	2 756	–	–	–	5 873	12 817	45 467 HAR		B
43 Högsbo 27:7	August Barks Gata 6 A-B	Göteborg	2002 1988	7 933	–	–	–	–	–	7 933	9 723	64 600 HAR
44 Högsbo 36:6	Hulda Mellgrens Gata 1	Göteborg	2012 1991	3 851	–	510	–	–	–	4 361	5 336	37 000 HAR

Anm: T=Tomträtt A=Arrende B=Outnyttjad byggrätt

Storgöteborg
Fastighet	Gatuadress	Kommun	Förvärvs- Bygg/ år Omb. år	Kontor	Butiker	Lager	Kvadratmeter per lokalslag Industri Bostäder Övrigt.			Totalt	Markyta	Förv. Tax.värde bolag Anm
45 Kobbegården 6:362	Stora Åvägen 19 A-B, 21	Göteborg	<1995 1990	5 513	878	1 150	–	–	–	7 541	5 490	59 200 HAR
46 Kobbegården 6:726	Datavägen 14 B	Göteborg	<1995 1981	2 573	–	–	–	–	–	2 573	4 267	11 992 HAR
47 Anisen 1	Johannefredsgatan 1	Mölndal	2000 1990	1 676	–	237	–	–	–	1 913	5 843	11 910 HAR	B
48 Anisen 3	Johannefredsgatan 3	Mölndal	1998 2003	1 800	1 500	–	2 600	–	–	5 900	10 108	47 455 HAR
49 Berguven 1	Möbelgatan 4	Mölndal	2004 1964	6 500	–	–	–	–	500	7 000	24 283	27 000 HAR	B
50 Generatorn 5	Aminogatan 16	Mölndal	<1995 1986	640	–	–	483	–	–	1 123	5 169	8 443 HAR
51 Mejramen 1	Lunnagårdsgatan 4	Mölndal	1999 1999	8 300	–	4 700	–	–	–	13 000	38 818	89 542 HAR	B
52 Pottegården 4	Kråketorpsgatan 20	Mölndal	<1995 1992	3 182	–	1 836	–	–	–	5 018	6 060	27 850 HAR
53 Riskullaverket 2	Aminogatan 25	Mölndal	<1995 1991	1 692	–	1 261	–	–	–	2 953	3 411	16 898 HAR
54 Sesamfröet 2	Aminogatan 27	Mölndal	2005 1992	5 150	–	700	–	–	–	5 850	11 000	53 600 HAR	B
152 Törnrosen 3	Flöjelbergsgatan 10	Mölndal	1999 1964	2 497	–	1 085	–	–	–	3 582	4 468	10 357 HAR	B
55 Apollo 5	Österlånggatan 5	Borås	<1995 1930/1979	6 803	552	193	–	–	–	7 548	2 343	41 600 HAR
56 Cedern 9,12,15,16	Ramnåsg 1/Göteborgsv 6	Borås	2005 1935/1980	4 289	300	2 129	260	–	361	7 339	4 159	12 765 HAR	B
57 Katrinedal 14	Katrinedalsgatan 22	Borås	<1995 1990	2 360	–	1 892	–	–	–	4 252	7 675	16 378 HAR
58 Midas 14	Västerlånggatan 17	Borås	<1995 1974	15 408	5 424	–	366	–	–	21 198	8 185	160 400 HAR	B
59 Narcissus 5	L. Brogatan 15/St. Brogatan 16Borås		<1995 1930	908	1 484	–		– 1 284	–	3 676	853	31 114 HAR
60 Nestor 2	Lilla Brogatan 19-21	Borås	<1995 1962/1991	1 225	3 012	135	–	–	–	4 372	1 381	40 000 HAR
61 Nestor 3	Stora Brogatan 24	Borås	1999 1930	1 346	732	–	–	439	–	2 517	590	20 864 HAR
62 Solsten 1:108 A	Designvägen 2	Härryda	<1995 2003	11 756	–	–	–	–	–	11 756	19 206	66 600 EKL
204 Solsten 1:118	Designvägen 1	Härryda	2014 2007	4 860	–	–	–	–	–	4 860	7 063	46 800 EKL	B
207 Fanan 26	Kristian IV:s väg 1	Halmstad	2014 1999	3 699	–	180	–		– 1 920	5 799	6 387	– HAR
208 Fanan 30	Kristian IV:s väg 3	Halmstad	2014 1988	15 387	38	–	–		– 2 005	17 430	12 518	– HAR
209 Fanan 43	Linjegatan 6	Halmstad	2014 1986	2 561	–	–	–	–	–	2 561	6 544	15 298 HAR
210 Fanan 47	Linjegatan 3	Halmstad	2014 1986	2 610	–	184	–	–	332	3 126	6 720	14 525 HAR
211 Fanan 49	Linjegatan 8-10	Halmstad	2014 1999	3 955	–	–	–		– 3 223	7 178	10 298	– HAR
212 Fanan 51	Linjegatan 5-7	Halmstad	2014 2004	2 621	–	–	–		– 2 900	5 521	5 886	– HAR
63 Flaggan 1	Laholmsvägen 84	Halmstad	2007 1959/2004	–	2 895	–	–	–	–	2 895	5 941	8 995 HAR
64 Karossen 3	Kristinehedsvägen 5, 7	Halmstad	2007 1965/2004	916	4 458	568	535	–	–	6 477	14 500	20 792 HAR	B
65 Kartongen 3	Spikgatan 7	Halmstad	2007 1990/1995	3 434	–	2 842	–	–	40	6 316	20 900	25 751 HAR	B
66 Valsen 2	Svingelvägen 2	Halmstad	2007 1979/2003	2 294	–	–	–	–	–	2 294	7 314	10 726 HAR	B
67 Filaren 1	Sveagatan 10	Alingsås	<1995 1958/1968	3 116	2 282	158	–	–	–	5 556	4 636	31 577 HAR
68 Gjutaren 26 B	Metallgatan 2-4	Alingsås	<1995 2000	3 585	–	–	–	–	–	3 585	4 000	21 432 HAR	B
69 Partille 4:2, 4:25	G:a Kronvägen 22	Partille	<1995 1940/1981	–	2 240	–	–	–	–	2 240	8 250	12 930 HAR
70 Ugglum 8:37	Göteborgsvägen 78-80	Partille	<1995 1998/1982	2 082	1 312	–	–	278	–	3 672	5 731	29 234 HAR
72 Ugglum 8:92	Göteborgsvägen 74-76	Partille	<1995 1992	4 944	720	193	–	–	–	5 857	5 408	44 000 HAR
73 Ugglum 126:4	Gibsons väg 3	Partille	<1995 1990	468	–	–	–	–	–	468	767	4 046 HAR
74 Hede 3:125	Sättarevägen 3	Kungsbacka	<1995 1990	1 759	–	601	–	–	–	2 360	3 690	10 825 HAR
75 Kungsbacka 4:46	Lilla Verkstadsgatan 8	Kungsbacka	<1995 1979	401	–	–	–	–	–	401	1 356	1 791 HAR	B
76 Varla 2:380	Energigatan 11	Kungsbacka	<1995 1990	1 689	–	685	–	–	–	2 374	4 590	13 509 HAR
77 Varla 2:416	Kungsparksvägen 2	Kungsbacka	2001 2002	1 100	–	680	–	–	–	1 780	5 500	10 967 HAR	B
78 Varla 3:22 B	Hallabäcksvägen 2	Kungsbacka	2006 1979	1 100	4 700	1 100	–	–	–	6 900	15 000	69 200 HAR	B
79 Vägmästaren 5	Syréngatan 1	Kungsbacka	2009 2010	3 000	–	–	–	–	–	3 000	6 500	32 600 HAR	B
Summa kontor/butik				341 620	50 240	45 889	17 082 8 246 14 427			477 504	608 620	3 923 595

Storgöteborg
Fastighet	Gatuadress	Kommun	Förvärvs- Bygg/ år Omb. år	Kontor	Butiker	Lager	Kvadratmeter per lokalslag Industri	Bostäder Övrigt		Totalt	Markyta	Förv. Tax.värde bolag Anm
LAGER/INDUSTRI
80 Arendal 1:13	Styckegodsgatan 4	Göteborg	2005 2006	–	–	27 787	–	–	–	27 787	6 408	152 800 EKL
81 Arendal 7:4	Kärrlyckegatan 11	Göteborg	1998 1991	713	–	2 955	–	–	4	3 672	12 671	17 000 EKL
82 Arendal 764:130	Oljevägen 103-109	Göteborg	2005 1971	–	–	9 492	16 427	–	–	25 919	41 244	91 644 EKL
84 Backa 20:5	Exportgatan 2-8	Göteborg	2007 1989/1999	1 175	–	856	13 869	–	–	15 900	37 965	72 401 EKL	B
85 Backa 22:11	Exportgatan 67	Göteborg	<1995 1990	195	–	2 550	–	–	–	2 745	5 031	10 338 EKL
86 Backa 25:7	Exportgatan 28	Göteborg	1999 1972	–	–	–	11 200	–	–	11 200	23 169	39 732 EKL
87 Backa 26:3	Exportgatan 40	Göteborg	1996 1947/1988	2 732	763	2 438	–	–	6	5 939	6 000	25 545 EKL
88 Backa 27:2	Importgatan 17	Göteborg	<1995 1968	–	–	2 765	–	–	–	2 765	12 927	13 542 EKL	B
89 Backa 29:24	Importgatan 12	Göteborg	<1995 1977	–	–	2 224	–	–	–	2 224	4 366	8 108 EKL
90 Backa 94:1	Exportgatan 15	Göteborg	1998 1989	–	–	7 560	–	–	–	7 560	20 947	31 190 EKL	B
91 Backa 97:11	Exportgatan 39-41	Göteborg	2002 1978	1 508	–	2 486	–	–	–	3 994	19 285	25 632 EKL
92 Backa 107:4	Transportgatan 17	Göteborg	2010 1983/2006	1 645	–	21 055	–	–	–	22 700	73 621	29 200 EKL	T
93 Backa 192:4	Aröds Industriväg 60	Göteborg	<1995 1989	343	194	1 507	–	–	–	2 044	3 428	7 755 EKL	T
94 Backa 192:6	Aröds Industriväg 62	Göteborg	1998 1988	–	–	1 371	–	–	–	1 371	4 387	5 073 EKL
95 Backa 192:10	Aröds Industriväg 66	Göteborg	<1995 1990	1 629	–	1 191	–	–	–	2 820	6 042	12 043 EKL
96 Backa 193:1	Aröds Industriväg 2 A	Göteborg	2000 1988/1996	–	–	–	3 750	–	–	3 750	10 524	16 574 EKL	B
97 Backa 197:2	Aröds Industriväg 17-19	Göteborg	<1995 1990	–	–	1 228	–	–	–	1 228	2 727	4 848 EKL
98 Kärra 28:10	Transportgatan 37	Göteborg	1996 2010	–	2 217	–	–	–	–	2 217	14 872	16 992 EKL
181 Kärra 28:18	Transportgatan 37	Göteborg	1996 2012	–	–	5 442	–	–	–	5 442	20 287	40 608 EKL
99 Kärra 37:4	Tagenevägen 21	Göteborg	<1995 1972	–	1 195	11 740	–	–	–	12 935	26 476	41 769 EKL
100 Kärra 72:36	Tagenevägen 34	Göteborg	2008 2011	–	–	6 400	–	–	–	6 400	14 600	39 127 EKL
203 Kärra 73:3	Tagenevägen 15 B	Göteborg	2013 1999	–	–	1 450	–	–	–	1 450	7 817	8 997 EKL	B
101 Kärra 74:2	Tagenevägen 29	Göteborg	1996 2010	–	–	19 558	–	–	–	19 558	35 995	97 600 EKL
102 Kärra 74:3	Tagenevägen 33	Göteborg	1998 1985	–	–	–	7 505	–	–	7 505	22 398	32 394 EKL	B
103 Kärra 75:3	Transportgatan 35	Göteborg	2008 1980	–	–	4 143	4 357	–	–	8 500	14 375	36 536 EKL
104 Kärra 77:8	Tagenevägen 72	Göteborg	<1995 1991	227	–	1 859	–	–	–	2 086	8 914	11 686 EKL
200 Kärra 78:12-13	Trankärrsgatan 9-11	Göteborg	2013 1982/2012	–	–	4 090	–	–	–	4 090	10 122	16 670 EKL	B
201 Kärra 78:8	Trankärrsgatan 3B	Göteborg	2013 1962/1982	–	–	2 809	–	–	–	2 809	5 060	10 751 EKL
202 Kärra 80:6	Trankärrsg 16/Tagenev 45	Göteborg	2013 1990/2010	–	–	1 498	–	–	–	1 498	3 908	10 114 EKL
105 Kärra 80:7	Trankärrsgatan 14	Göteborg	<1995 1990	–	–	3 507	–	–	–	3 507	7 185	16 669 EKL	T
106 Kärra 94:1	Orrekulla Industrigata 25	Göteborg	1999 1990	–	–	–	1 960	–	–	1 960	3 520	8 188 EKL
107 Kärra 96:1	Orrekulla Industrigata 13-15 Göteborg		2001 1991	210	–	3 780	–	–	–	3 990	10 408	18 254 EKL	B
109 Tingstadsvassen 12:6	Manufakturgatan 19	Göteborg	<1995 1990	328	–	2 657	–	–	–	2 985	2 960	13 776 EKL	T
110 Tingstadsvassen 12:9	Manufakturgatan 21-23	Göteborg	<1995 1957	–	–	6 226	–	–	–	6 226	7 355	13 707 EKL	T
111 Tingstadsvassen 14:7	Stålverksgatan 11	Göteborg	1997 1993	443	–	232	3 655	–	–	4 330	6 847	18 912 EKL	B
112 Tingstadsvassen 19:3	Kolgruvegatan 1	Göteborg	<1995 1950/1988	601	168	9 664	–	–	–	10 433	16 645	24 954 EKL	T
114 Högsbo 7:16	Gustaf Melins Gata 7	Göteborg	<1995 1987	1 301	–	–	404	–	–	1 705	4 043	10 216 HAR
115 Högsbo 9:3	A Odhners Gata 17	Göteborg	2008 1978/2002	635	–	2 267	–	–	–	2 902	6 007	16 962 HAR
116 Högsbo 18:1	E A Rosengrens Gata 30-38 Göteborg		<1995 1966/1973	1 092	–	7 628	–	–	–	8 720	17 149	31 560 HAR	B
117 Högsbo 26:8	August Barks Gata 25	Göteborg	1998 1969/1979	2 123	–	–	2 253	–	–	4 376	6 068	17 132 HAR	B
118 Högsbo 28:3	August Barks Gata 7	Göteborg	<1995 1968/1981	785	–	–	2 857	–	–	3 642	3 942	14 025 HAR
119 Högsbo 36:1	Norra Långebergsgatan 8	Göteborg	2000 1971/1995	710	–	3 840	–	–	–	4 550	9 057	23 121 HAR
120 Högsbo 36:5	Hulda Mellgrens Gata 3	Göteborg	1998 1991	553	–	–	2 931	–	–	3 484	5 438	16 366 HAR	B
121 Högsbo 36:7	Hulda Mellgrens Gata 5	Göteborg	2012 1990	1 710	–	7 421	–	–	–	9 131	18 010	51 400 HAR	B
122 Högsbo 36:9	Hulda Mellgrens Gata 9	Göteborg	<1995 2007	400	–	1 475	–	–	–	1 875	4 253	13 349 HAR
123 Högsbo 38:9	Sisjö Kullegata 4	Göteborg	<1995 1984	–	–	–	983	–	–	983	8 609	10 894 HAR	B

Storgöteborg			Förvärvs- Bygg/				Kvadratmeter per lokalslag						Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun	år Omb. år	Kontor	Butiker	Lager	Industri	Bostäder Övrigt		Totalt	Markyta	Tax.värde bolag Anm
124 Högsbo 40:1	Gustaf Werners Gata 2	Göteborg	1999 1981/1999	1 495	–	5 505	–	–	–	7 000	16 070	33 745 HAR		B
125 Högsbo 40:2	Gustaf Werners Gata 4	Göteborg	2006 1978	400	–	2 815	–	–	–	3 215	10 799	19 237 HAR		B
126 Kobbegården 208:6	Askims Verkstadsväg 16	Göteborg	1999 1973/1979	480	–	–	1 264	–	–	1 744	3 462	7 458 HAR
127 Kobbegården 209:1	Askims Verkstadsväg 15	Göteborg	1999 1973/1996	–	–	–	2 538	–	–	2 538	6 336	12 508 HAR		B
128 Kobbegården 6:180	Datavägen 20	Göteborg	<1995 1980	1 704	–	1 078	–	–	–	2 782	5 100	18 100 HAR
129 Kobbegården 6:360	Datavägen 31	Göteborg	2001 1979	1 640	–	5 349	–	–	–	6 989	14 508	43 600 HAR
130 Kobbegården 6:7	Ekonomivägen 11	Göteborg	1999 1978/1986	–	–	–	6 290	–	–	6 290	15 973	30 468 HAR		B
131 Rud 51:21	Klangfärgsgatan 2 C	Göteborg	2006 1979/1989	510	–	2 590	–	–	–	3 100	6 926		– HAR	T
132 Tynnered 1:10	Kontrabasgatan 12	Göteborg	<1995 1969	429	140	–	2 152	–	–	2 721	7 475	11 103 HAR		T/B
133 Kallebäck 3:4	Mejerigatan 1	Göteborg	2000 1962	11 724	485	18 343	–	–	–	30 552	37 723	104 000 EKL
134 Olskroken 35:7	Blomstergatan 2	Göteborg	2009 1977	417	–	3 427	–	–	–	3 844	37 598	12 071 EKL		T
135 Olskroken 35:9	Grönsaksgatan 5	Göteborg	2009 1966	874	–	6 781	–	–	–	7 655	9 127	21 595 EKL		T
136 Olskroken 35:14	Grönsaksgatan 3	Göteborg	2009 1967	1 184	4 542	–	–	–	–	5 726	6 216	18 129 EKL		T
138 Gaslyktan 11	Argongatan 26-30	Mölndal	2003 1987	4 000	–	11 000	–	–	–	15 000	38 100	96 000 HAR		B
139 Generatorn 1	Aminogatan 24	Mölndal	2003 1995/2003	1 445	–	3 110	–	–	–	4 555	30 000	46 512 HAR		B

140 Generatorn 2	Aminogatan 20-22	Mölndal	<1995 1991	164	–	2 938	–	–	–	3 102	8 933	18 312 HAR
141 Heliumgasen 11	Kryptongatan 5 B	Mölndal	1999 1975	4 560	–	–	5 093	–	–	9 653	16 300	50 424 HAR		B
215 Hökegården 1	Kärragatan 2	Mölndal	2014 1971	675	–	1 900	–	–	–	2 575	8 839	15 272 HAR		B
142 Kryddpepparn 3	Östergårdsgatan 8	Mölndal	<1995 1992	–	–	–	4 140	–	–	4 140	15 347		– HAR	B
143 Kusken 3	Idrottsvägen 10	Mölndal	2011 2005	2 773	–	–	4 852	–	–	7 625	17 665	44 303 HAR
144 Pottegården 2	Kråketorpsgatan 18	Mölndal	<1995 1964	–	–	1 800	–	–	–	1 800	7 014	10 178 HAR		B
145 Skinntickan 1	Ålegårdgatan 5	Mölndal	<1995 1989	1 221	–	–	4 720	–	–	5 941	10 267	11 565 HAR
146 Syrgasen 8	Kryptongatan 14	Mölndal	<1995 1979	–	–	–	3 055	–	–	3 055	11 197	19 145 HAR		B
147 Tjärblomman 2	Flöjelbergsgatan 3 A	Mölndal	1999 1960	2 495	–	4 540	–	–	–	7 035	9 193	18 563 HAR		B
148 Tjärblomman 3	Sallarängsgatan 3	Mölndal	1999 1970	1 225	–	7 533	–	–	–	8 758	9 394	23 303 HAR
149 Tulpanen 1	Bergfotsgatan 5	Mölndal	1999 1961	1 812	–	2 954	–	–	–	4 766	5 577	15 425 HAR		B
150 Tusenskönan 2	Flöjelbergsgatan 6	Mölndal	1999 1960	3 567	–	933	–	–	–	4 500	5 346	14 636 HAR		B
151 Tusenskönan 4	Bergfotsgatan 3	Mölndal	1999 1961	2 038	–	2 424	–	–	–	4 462	5 397	13 588 HAR		B
153 Vallmon 2	Flöjelbergsgatan 13	Mölndal	<1995 1965	662	–	2 518	–	–	–	3 180	3 642	8 957 HAR
154 Vallmon 3	Flöjelbergsgatan 11	Mölndal	<1995 1965	676	–	2 570	–	–	–	3 246	3 830	9 194 HAR
155 Vallmon 6	Flöjelbergsgatan 7 B	Mölndal	<1995 1965	1 629	–	6 685	–	–	–	8 314	9 956	23 354 HAR
156 Vallmon 7	Flöjelbergsgatan 7 A	Mölndal	1999 1930	960	–	3 844	–	–	–	4 804	6 894	14 200 HAR		B
157 Ängsviolen 1	Flöjelbergsgatan 18	Mölndal	<1995 1960/1965	1 765	180	–	3 655	–	–	5 600	10 292	20 450 HAR		B
158 Hede 3:12	Faktorvägen 1	Kungsbacka	2003 1992	1 971	–	6 929	–	–	–	8 900	32 809	44 793 HAR		B
159 Hede 3:131	Tryckarevägen 8	Kungsbacka	<1995 1991	170	–	1 347	–	–	–	1 517	7 558	6 602 HAR		B
160 Kungsbacka 4:47	L. Verkstadsg 2-6/ Verkstadsg 7	Kungsbacka	<1995 1978/1990	1 516	–	2 475	–	–	–	3 991	9 317	12 949 HAR
161 Varla 2:388	Energigatan 21	Kungsbacka	<1995 1995/2013	500	–	3 970	–	–	–	4 470	10 003	19 732 HAR
162 Varla 2:415	Borgås Gårdsväg 15	Kungsbacka	2004 2002	755	–	3 676	–	–	–	4 431	8 852	20 540 HAR
163 Varla 3:22	Hallabäcksvägen 1	Kungsbacka	2006 1979	3 500	–	18 500	–	–	–	22 000	78 644	82 256 HAR		B
164 Hinden 2	Sagagatan 17	Borås	<1995 1956	692	–	–	5 748	–	–	6 440	9 833	10 364 HAR		B
165 Kilsund 3	Evedalsgatan 5	Borås	<1995 1935	709	260	1 400	9 847	–	–	12 216	16 660	24 090 HAR		B
166 Lagern 8	Hållingsgatan 15	Borås	<1995 1948/1961	239	–	–	8 753	–	–	8 992	5 700	12 103 HAR		B
167 Silverpoppeln 31	Ålandsgatan 6	Borås	2006 1961/1970	835	–	–	2 165	–	–	3 000	6 143	4 826 HAR
168 Snödroppen 8	Elinsdalsg 9,13-15/ Södra Korsg 11	Borås	2005 1980/1980	1 543	–	–	5 881	–	–	7 424	14 546	18 696 HAR		B
169 Trucken 5	Viaredsvägen 14	Borås	2 001 2001/2012	1 050	–	13 550	–	–	–	14 600	37 700	70 400 HAR		B

Storgöteborg
			Förvärvs- Bygg/				Kvadratmeter per lokalslag					Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun	år Omb. år	Kontor	Butiker	Lager		Industri Bostäder Övrigt		Totalt	Markyta	Tax.värde bolag Anm
170 Bulten 6	Bultgatan 1	Alingsås	2007 1985/1990	760	–	2 600	–	–	–	3 360	19 559	11 542 HAR B
171 Gjutaren 26	Metallgatan 2-4	Alingsås	<1995 1933/1989	1 383	–	9 082	–	–	–	10 465	21 080	22 167 HAR B
172 Konfektasken 15	Kolavägen 2/Sidenvägen 7 Alingsås		<1995 1929/1969	3 769	–	6 927	–	–	–	10 696	15 544	24 483 HAR B
173 Stallet 3	Tomasgårdsvägen 19	Alingsås	2008 1990	1 295	–	2 040	–	–	–	3 335	4 700	11 542 HAR B
174 Hede 2:11	Hedeforsvägen 6	Lerum	2006 1960/1974	500	–	2 200	–	–	–	2 700	9 973	8 705 HAR
175 Berg 1:76	Åkerivägen 7	Lerum	2006 2007	1 500	–	8 400	–	–	–	9 900	30 000	50 088 HAR B
213 Fanan 39	Pilefeltsgatan 71	Halmstad	2014 1990	–	1 870	–	–	–	–	1 870	3 279	4 978 HAR
176 Fogden 4	Laholmsvägen 84	Halmstad	2007 1960/1990	278	1 946	8 609	118		– 1 028	11 979	25 800	25 118 HAR B
177 Fyllinge 20:409	Sadelvägen 5	Halmstad	2011 1992	166	–	–	4 223	–	–	4 389	22 276	17 741 HAR B
178 Hönekulla 1:571	Åvägen 1	Härryda	2006 1986/2002	1 762	–	–	2 345	–	187	4 294	6 596	14 919 HAR
192 Solsten 1:108 B	Designvägen 5	Härryda	2014 1999	–	–	6 534	–	–	–	6 534	16 551	11 600 EKL
179 Kåbäcken 11:7	Gamla Alingsåsvägen 29	Partille	<1995 1961/1964	–	–	2 227	–	–	–	2 227	5 477	5 611 HAR
Summa lager/industri				98 475	13 960	396 254	148 990		0 1 225	658 904	1 442 158	2 587 394

PROJEKT 180 Inom Vallgraven 4:1 Östra Larmgatan 18 Göteborg <1995 1856/1988 – 2 597 – – – – 2 597 671 18 600 EKL 137 Majorna 163:1 Banehagsliden 2 Göteborg 2006 1949 2 488 – 5 677 452 – – 8 617 9 263 18 164 EKL B 198 Lundbyvassen 8:1 Lindholmsallén 2 Göteborg 2013 – 8 990 – – – – – 8 990 2 725 46 800 EKL 205 Lindholmen 30:5 Lindholmspiren 7 Göteborg 2014 – – – – – – – – 3 375 1 518 EKL B 206 Sörred 7:23 Göteborg 2014 – – – – – – – – 12 500 – EKL B Summa projekt 11 478 2 597 5 677 452 0 0 20 204 28 534 85 082 OBEBYGGD MARK 183 Annedal 21:9 Haraldsgatan 3 Göteborg 1999 – – – – – – – – 2 088 – EKL 193 Krokslätt 102:9 Eklandagatan 80 Göteborg 2008 – – – – – – – – 791 574 EKL B 194 Tingstadsvassen 31:6 Stålverksgatan 11 Göteborg 1997 – – – – – – – – 2 687 – EKL B 184 Högsbo 33:1 Gruvgatan 29 Göteborg <1995 – – – – – – – – 5 483 4 934 HAR B 185 Högsbo 39:3 Ingela Gathenheilms Gata 8 Göteborg <1995 – – – – – – – – 1 720 1 548 HAR B 187 Kobbegården 152:1 Industrivägen 4-6 Göteborg <1995 – – – – – – – – 25 158 22 600 HAR B 188 Heliumgasen 4 Neongatan 4B Mölndal <1995 – – – – – – – – 4 794 4 314 HAR B – Skällared 3:49 Lysekulevägen Kungsbacka <1995 – – – – – – – – 29 297 1 640 EKL B 190 Varla 3:34 Hallabäcksvägen 1 Kungsbacka 2006 – – – – – – – – 14 356 4 306 HAR B 191 Kyllared 1:112 Tvinnaregatan 27 Borås <1995 – – – – – – – – 5 118 1 279 HAR B 216 Trucken 6 Viaredsvägen 14 Borås 2014 – – – – – – – – 38 500 1 054 HAR B 171 Gjutaren 27 Metallgatan 2-4 Alingsås <1995 – – – – – – – – 600 – HAR 214 Fanborgen 3 Spetsvinkelgatan 8 Halmstad 2014 – – – – – – – – 1 990 752 HAR B 214 Fanborgen 4 Spetsvinkelgatan 8 Halmstad 2014 – – – – – – – – 5 067 – HAR 204 Solsten 1:155 Designvägen 1 Härryda 2014 – – – – – – – – 2 948 1 031 EKL Storgöteborg Förvärvs- Bygg/ Kvadratmeter per lokalslag Förv. Fastighet Gatuadress Kommun år Omb. år Kontor Butiker Lager Industri Bostäder Övrigt Totalt Markyta Tax.värde bolag Anm

Summa obebyggd mark 0 0 0 0 0 0 0 140 597 44 032

Summa Storgöteborg 451 573 66 797 447 820 166 524 8 246 15 652 1 156 612 2 219 909 6 640 103 67 68 172 173 170 171 Mjörn Noltorp Nolhaga Sörhaga Stadsskogen Kavlås Kullings-Säveån Centrum Stampen Nolby Bolltorp Sävelund Brogården Kristineholm Holmalund Östlyckan Stockslycke Nygård Borgen Säveån Tollsjön ALINGSÅS E20 E20 180

Castellums fastighetsbestånd i Storgöteborg 2014-12-31

	Antal		Hyresvärde	Hyresvärde	Ekonomisk uthyrnings	Hyres intäkter	Fastighets kostnader	Fastighets kostnader	Drifts överskott
	fastigheter	Yta tkvm	Mkr	kr/kvm	grad	Mkr	Mkr	kr/kvm	Mkr
Kontor/butik
Centrala Göteborg	18	77	174	2 276	96,1%	167	38	503	129
Hisingen	14	77	107	1 386	85,4%	91	22	293	69
Halmstad	10	60	67	1 126	90,5%	61	12	189	49
Högsbo, Sisjön	10	53	55	1 030	81,7%	45	11	211	34
Borås	7	51	55	1 083	94,2%	52	13	257	39
Övriga orter	27	160	177	1 105	93,6%	166	38	234	128
Summa kontor/butik	86	478	635	1 330	91,6%	582	134	281	448
Lager/industri
Hisingen	36	252	183	728	90,2%	165	33	131	132
Mölndal	20	112	95	851	88,7%	85	18	157	67
Högsbo/Sisjön	19	78	68	871	94,0%	64	12	149	52
Kungsbacka	6	53	29	555	96,7%	28	5	107	23
Borås	6	45	33	721	94,4%	31	6	128	25
Övriga orter	16	119	97	808	93,3%	90	23	191	67
Summa lager/industri	103	659	505	766	91,7%	463	97	146	366
Summa	189	1 137	1 140	1 003	91,6%	1 045	231	203	814
Uthyrning och fastighetsadministration							58	51	– 58
Summa efter uthyrning och fastighetsadministration							289	254	756
Projekt	5	20	25	–	–	21	5	–	16
Obebyggd mark	15	–	–	–	–	–	–	–	–
Totalt	209	1 157	1 165	–	–	1 066	294	–	772

Fastighetsvärde per kategori Fastighetsvärde per område

Fastighetsrelaterade nycketal

	2014	2013	2012	2011	2010	2009	2008	2007	2006	2005
Hyresvärde, kr/kvm	1 003	993	957	944	935	919	885	856	834	839
Ekonomisk uthyrningsgrad	91,6%	94,1%	93,4%	95,4%	94,1%	94,0%	92,6%	90,8%	89,4%	90,7%
Fastighetskostnader, kr/kvm	254	264	259	257	264	262	228	227	224	230
Driftsöverskott, kr/kvm	665	670	635	644	616	602	591	551	521	531
Antal fastigheter	209	196	194	193	188	190	187	182	176	172
Uthyrningsbar yta, tkvm	1 157	1 111	1 103	1 085	1 046	1 028	1 017	1 000	914	859

Öresundsregionen

			Förvärvs- Bygg/			Kvadratmeter per lokalslag						Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun	år Omb. år	Kontor	Butiker	Lager	Industri	Bostäder Övrigt		Totalt	Markyta	Tax.värde bolag Anm
KONTOR/BUTIK
1 Armringen 2	Agnesfridsvägen 190	Malmö	2011 1975	480	3 869	24	494	–	–	4 867	14 925	20 327 BRI	T
2 Betongen 11	Krang 4/Västkustv/Nubbg	Malmö	<1995 1991	4 872	–	37	–	–	–	4 909	6 168	32 628 BRI	T/B
4 Brandnävan 1&2	Stenbärsgatan 1	Malmö	1999 1989	2 822	–	–	–	–	–	2 822	9 670	14 826 BRI	T/B
5 Bältespännet 13	Hornyxeg 12/Amilonsv 3	Malmö	2006 1972/2002	–	1 820	–	–	–	–	1 820	4 402	8 774 BRI
6 Flygledaren 3	Höjdrodergatan 18	Malmö	2004 1991	1 610	–	–	–	–	–	1 610	3 620	7 956 BRI	T
7 Flygvärdinnan 4	Höjdroderg 30-34/ Vattenverksv 47	Malmö	<1995 1935/2001	5 174	–	4 082	–	–	–	9 256	17 848	62 844 BRI	T
106 Fullriggaren 4	Riggaregatan 51-57	Malmö	2 010 2013	4 760	510	–	–	–	323	5 593	1 857	102 600 BRI
8 Gustav Adolf 13	Gustav Adolfs Torg 4	Malmö	2003 1968	6 182	3 587	155	–	–	–	9 924	2 224	217 000 BRI
9 Hälsingland 19	Fosiev 9-19/Finlandsg 1/ Trelleborgsv 12-14	Malmö	<1995 1950/2003	8 232	6 613	13	–	–	–	14 858	25 474	93 132 BRI	B
10 Höjdrodret 3	Kabingatan 11	Malmö	2007 1990	1 182	–	162	–	–	–	1 344	1 600	7 731 BRI
12 Malte 23	Fredriksbergsgatan 16	Malmö	1999 1965	5 619	533	753	643	–	–	7 548	2 597	69 000 BRI
13 Murman 8	Murmansg. 126/Kruseg. 27 Malmö		<1995 1960/1989	5 912	–	1 286	–	–	–	7 198	7 200	25 720 BRI
14 Nejlikebuketten 4	Skiffervägen 15-19	Malmö	2012 1991	6 565	–	–	–	–	–	6 565	12 995	43 600 BRI
15 Nejlikebuketten 6	Derbyvägen 7	Malmö	2011 1987	1 739	–	–	–	–	26	1 765	10 000	9 875 BRI
16 Norsen 12	Föreningsg 7-11/Brog 12	Malmö	<1995 1930/1990	2 446	–	96	54	75	593	3 264	1 296	– BRI
115 Revolversvarven 12	Jägershillgatan 18	Malmö	2012 1987	9 984	–	–	–	–	–	9 984	16 531	48 000 BRI
17 Sadelknappen 4	Ridspögatan 10	Malmö	1999 1985	994	–	–	–	–	511	1 505	5 463	6 833 BRI
18 Skevrodret 1	Kabingatan 9	Malmö	2007 1978/1997	2 158	–	–	–	–	–	2 158	3 000	9 403 BRI
19 Skjutsstallslyckan 3	Lundavägen 62	Malmö	<1995 1946	–	1 391	–	1 705	–	–	3 096	3 690	6 816 BRI
20 Spännbucklan 16	Agnesfridsvägen 178	Malmö	<1995 1972/2002	–	4 762	–	–	–	–	4 762	15 561	26 839 BRI
22 Stenyxan 21	Stenyxegatan 14	Malmö	2007 1992/1999	1 094	–	–	–	–	–	1 094	2 301	5 127 BRI
23 Stillman 40	Krusegatan 34	Malmö	2005 1975/1986	1 787	–	–	–	–	–	1 787	3 550	7 035 BRI
24 Svedjenävan 3	Stenbärsgatan 4-6	Malmö	<1995 1991	4 732	–	–	–	–	–	4 732	4 493	30 021 BRI
107 Sändaren 1	Agnesfridsvägen 111	Malmö	2010 2013	12 165	–	220	–		– 1 575	13 960	40 239	92 800 BRI	T
25 Torshammaren 11	Hornyxegatan 6	Malmö	2011 1984	647	–	–	–	–	–	647	5 034	3 904 BRI
26 Tuborg 1	Kronoborgsv. 5/V Rönne holmsv. 38/Tuborgs.g 2	Malmö	<1995 1945/1980	6 508	–	350	403	–	132	7 393	4 377	– BRI
27 Vårbuketten 3	Husievägen 21	Malmö	2001 1987/2002	1 595	–	1 722	–	–	–	3 317	7 421	22 329 BRI
28 Forskaren 2	Emdalavägen 4-18	Lund	1999 2001	19 176	–	–	–		– 1 813	20 989	18 274	344 000 BRI
29 Forskaren 2:2	Emdalavägen 4-10	Lund	1999 2008	8 615	–	–	–	–	736	9 351	9 136	151 000 BRI
105 Forskaren 2:3	Scheelevägen	Lund	1999 2012	7 541	–	–	–		– 1 638	9 179	9 136	151 000 BRI
30 Jöns Petter Borg 9	Landerigränden 23	Lund	1999 1990	4 442	–	6 794	–	–	–	11 236	22 584	62 344 BRI	B
31 Kvartsen 2	Skiffervägen 15-19	Lund	<1995 1991	695	–	943	–	–	–	1 638	9 543	12 217 BRI
31 Kvartsen 2:2	Skiffervägen 15	Lund	<1995 1991/2013	–	–	2 300	–	–	300	2 600	9 543	12 839 BRI
32 Reuterdahl 15	Scheelevägen 16/Neversv.	Lund	1997 1990	2 947	–	–	–	–	175	3 122	4 478	41 600 BRI
33 Reuterdahl 15:2	Scheelevägen 16	Lund	2006 1990	5 645	–	–	–	–	–	5 645	12 077	82 800 BRI
34 Rudebok 2	Rudeboksvägen 3	Lund	2004 1985/2004	4 697	–	–	–	–	–	4 697	14 781	37 800 BRI
35 Smörkärnan 1	Kaprifolievägen 1/Kobjersv. Lund		1996 1968/1995	6 331	–	136	–		– 1 340	7 807	15 000	73 400 BRI
37 St Clemens 22	Stortorget 6-8	Lund	<1995 1832/1981	1 160	1 423	128	–	574	–	3 285	2 769	55 516 BRI	B
38 St Clemens 27	Stortorget 4/Grönegatan	Lund	<1995 1846/1999	255	1 439	–	–	–	–	1 694	1 114	47 800 BRI
39 Stockholmsledet 8	Scheelevägen 30-32	Lund	<1995 1991	10 781	–	1 041	–	–	30	11 852	11 084	149 000 BRI
40 Traktorn 2	Traktorvägen 11-13	Lund	2004 1990/1995	9 778	–	559	–	–	727	11 064	16 573	102 400 BRI
100 Traktorn 4	Traktorvägen 13	Lund	2012 1983	–	–	–	–		– 1 796	1 796	4 500	7 172 BRI

CASTELLUM 2014 FASTIGHETSBESTÅND 123

Öresundsregionen
			Förvärvs- Bygg/				Kvadratmeter per lokalslag					Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun	år Omb. år	Kontor	Butiker	Lager	Industri Bostäder		Övrigt	Totalt	Markyta	Tax.värde bolag Anm
41 Trumlan 1	Traktorvägen 19	Lund	<1995 1990	–	1 183	1 334	–	–	–	2 517	9 066	12 783 BRI
117 Grusbacken 3	Mogatan 14	Helsinborg	2012 2013	2 488	–	–	–	–	–	2 488	9 909	20 069 BRI
118 Grusgången 2	Pinnmogatan 1	Helsinborg	2014 1991/2001	1 556	–	1 220	–	–	–	2 776	6 833	12 060 BRI
43 Kavalleristen 9	Berga Allé 1-3	Helsingborg	1997 1920/1993	11 521	–	207	–	–	663	12 391	27 223	80 099 BRI	B
44 Kroksabeln 18	Florettgatan 12	Helsingborg	2004 1988	2 855	–	435	–	–	225	3 515	4 809	17 988 BRI
45 Kulan 3	Garnisonsgatan 5	Helsingborg	2002 1996/2005	–	–	12 730	–	–	–	12 730	18 567	43 400 BRI
46 Musköten 5	Bergavägen 8	Helsingborg	<1995 1970/1985	1 619	725	1 535	–	–	–	3 879	4 000	11 482 BRI
47 Pilbågen 6	Garnisonsgatan 6	Helsingborg	2000 1977	–	4 525	814	–	–	–	5 339	11 400	18 873 BRI	B
48 Pilbågen 6:2	Garnisonsgatan 10	Helsingborg	2004 1980	4 955	4 728	1 541	–	–	456	11 680	16 000	55 580 BRI
49 Rustningen 1	Rundgången 26-32	Helsingborg	<1995 1989	7 823	2 597	709	–	–	–	11 129	15 000	74 165 BRI
50 Snårskogen 1	Kanongatan 155-159	Helsingborg	<1995 1991	2 095	4 661	1 872	–	–	–	8 628	27 824	43 093 BRI
51 Spjutet 2	Garnisonsgatan 14	Helsingborg	2008 1970/2003	1 392	5 169	–	–	–	162	6 723	15 287	35 200 BRI
52 Studsaren 4	Bergavägen 21	Helsingborg	<1995 2006	850	–	1 182	–	–	–	2 032	7 200	9 407 BRI
54 Vikingen 6	Mariagatan 10/S Kyrkog 11 Helsingborg		<1995 1878/1984	535	159	–	–	–	–	694	274	7 840 BRI
55 Vikingen 12	L Strandgatan 7/S Kyrkog 7 Helsingborg		<1995 1912/1988	625	–	–	–	–	600	1 225	414	15 140 BRI
57 Abildager 26	Abildager 26	Brøndby	2011 1995	1 805	–	1 738	–	–	–	3 543	14 012	33 417 BRI
58 Hovedvejen 1-7	Hovedvejen 1-7	Glostrup	2011 2007	3 797	303	–	–		– 2 933	7 033	3 796	179 342 BRI
59 Roskildevej 22	Roskildevej 22	Albertslund	2011 1970/1994	8 490	–	–	–	–	–	8 490	26 396	61 342 BRI
60 Vibeholms Allé 15	Vibeholms Allé 15	Brøndby	2011 1961/2007	2 398	–	–	–	–	760	3 158	3 695	46 859 BRI
120 Marielundvej 10	Marielundvej 10	Herlev	2014 1998	1 734	–	645	–	–	182	2 561	5 517	25 306 BRI
61 Transformervej 14-16	Transformervej 14-16	Herlev	2012 1972/1989	3 846	–	1 213	–	–	840	5 899	6 000	54 702 BRI
Summa kontor/butik				241 706	49 997	47 976	3 299		649 18 536	362 163	627 350	3 164 155

Öresundsregionen			Förvärvs- Bygg/				Kvadratmeter per lokalslag					Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun	år Omb. år	Kontor	Butiker	Lager		Industri Bostäder	Övrigt	Totalt	Markyta	Tax.värde bolag Anm
LAGER/INDUSTRI
62 Benkammen 6	Skogholmsgatan 5	Malmö	2005 1994	–	–	12 997	–	–	–	12 997	30 100	54 705 BRI	B
63 Bjurö 12	Flintrännegatan 21/ Bjurögatan	Malmö	<1995 1960/1974	2 979	–	13 349	6 328	–	390	23 046	35 500	75 677 BRI	T
65 Bjälken 3	Skruvgatan 8	Malmö	1998 1962	420	–	2 183	–	–	28	2 631	2 618	6 486 BRI
66 Dubbelknappen 17	Risyxegatan 6	Malmö	1998 1989	–	–	2 450	–	–	–	2 450	8 472	10 659 BRI	B
67 Finngrundet 1	Blidögatan 30	Malmö	1998 1966	–	–	7 490	–	–	–	7 490	10 000	20 008 BRI	T
68 Flygfyren 1	Flygfältsvägen 1	Malmö	2000 1950/2002	1 690	1 495	8 675	–	–	180	12 040	38 706	51 843 BRI	B
69 Gulsippan 1	Källvattengatan 5	Malmö	2001 1988	–	–	13 993	–	–	–	13 993	38 450	67 687 BRI	B
70 Haken 3	Vinkelgatan 5	Malmö	2008 1993	342	–	–	3 224	–	–	3 566	4 871	10 697 BRI	T
71 Hamnen 22:27	Mercurigatan 3	Malmö	<1995 1952/1976	–	–	–	–	–	–	–	545	299 BRI	T
72 Holkyxan 5	Bronsyxegatan 11	Malmö	<1995 1977/2000	–	–	6 510	–	–	–	6 510	13 035	22 179 BRI	T
73 Kalkgrundet 5	Borrgatan 15/Koksg 1-3/ Väderög.2	Malmö	<1995 1935/1985	669	–	6 734	–	–	–	7 403	14 274	23 809 BRI	T
75 Lillgrund 5	Borrgatan 31/ Flintrännegatan 2	Malmö	2002 1952/1998	–	–	4 430	–	–	–	4 430	4 685	15 611 BRI
76 Långdansen 1	Sångleksgatan 9	Malmö	<1995 1980	–	–	1 200	–	–	–	1 200	10 042	8 903 BRI
77 Murman 7	Murmansgatan 124/ Krusegatan 25	Malmö	<1995 1959/1987	1 120	–	5 160	162	–	–	6 442	10 400	18 698 BRI	T
78 Murman 11	Murmansgatan 118-120/ Krusegatan 21	Malmö	1998 1960	2 925	–	5 221	–	–	291	8 437	6 475	23 085 BRI	T
79 Revolversvarven 9	Jägershillgatan 16	Malmö	1997 1985	–	–	3 900	–	–	–	3 900	10 932	19 030 BRI	T
114 Revolversvarven 10	Jägershillgatan 14	Malmö	2012 1988	–	–	3 600	–	–	–	3 600	15 570	30 551 BRI
80 Ringspännet 1	Kantyxega5/Knackstensg1	Malmö	2002 2002	–	–	6 700	–	–	–	6 700	15 730	27 547 BRI
81 Sadelknappen 1	Sadelgatan 9	Malmö	1999 1979	–	–	2 000	–	–	–	2 000	5 284	8 153 BRI
82 Stångbettet 1	Travbaneg 1/Skrittg 11	Malmö	2000 1989	–	–	1 743	–	–	–	1 743	4 051	7 858 BRI
83 Tistlarna 9	Styrsögatan 4/Väderög./ Kocksg.	Malmö	2000 1991	1 451	–	14 050	–	–	–	15 501	31 020	52 413 BRI	B
84 Tågarp 16:22	Företagsvägen 14	Malmö	<1995 1968/1993	1 855	–	8 007	–	–	–	9 862	19 069	28 200 BRI
85 Tågarp 16:72	Företagsvägen 25	Malmö	<1995 1973/1988	572	–	383	1 099	–	–	2 054	12 656	8 991 BRI
86 Akvamarinen 1	Diabasgatan 1	Helsingborg	2000 2007	–	–	4 713	–	–	–	4 713	10 000	25 432 BRI
87 Bergakungen 1	Måndagsgatan 6	Helsingborg	<1995 1990	478	–	2 465	–	–	–	2 943	6 799	11 295 BRI
88 Dolken 4	Mörsaregatan 16	Helsingborg	2004 1970/1985	410	–	2 586	–	–	–	2 996	4 000	9 187 BRI
89 Grusbacken 2	Makadamgatan 15	Helsingborg	2005 2005	–	–	–	13 300	–	–	13 300	27 645	62 480 BRI
90 Grusbädden 2	Mogatan 2-6	Helsingborg	<1995 1989	1 550	–	7 824	–	–	30	9 404	35 657	41 242 BRI
91 Grusbädden 3	Makadamgatan 16	Helsingborg	2007 2007/2010	–	–	–	13 705	–	–	13 705	29 700	62 400 BRI
92 Grusplanen 3	Makadamgatan 19-21	Helsingborg	2005 1990	–	–	2 735	–	–	–	2 735	7 292	10 993 BRI
93 Hyveljärnet 3	Lastgatan 9	Helsingborg	<1995 1990	–	–	2 276	–	–	–	2 276	6 014	9 597 BRI
119 Kniven 7	Florettgatan 9	Helsingborg	2014 1979	433	–	2 307	–	–	275	3 015	5 084	11 095 BRI
113 Kulan 3:2	Garnisionsgatan 5	Helsingborg	2010 2014	–	–	9 689	–	–	–	9 689	35 500	39 200 BRI
94 Mimer 12	S Tvärgången 3	Helsingborg	<1995 1960	–	–	34	–		– 3 733	3 767	9 378	– BRI	B
95 Nide 2	Rundgången 10	Helsingborg	<1995 1955/1985	1 824	–	3 703	1 179	–	–	6 706	23 599	21 966 BRI
96 Topasen 1	Andesitgatan 8	Helsingborg	2003 1989	–	–	–	8 558	–	–	8 558	33 786	44 821 BRI	B
97 Värjan 3	Garnisonsgatan 9	Helsingborg	2002 1969	1 112	695	3 025	–	–	–	4 832	17 923	15 938 BRI	B
98 Annedal 9	Annedalsvägen 2	Lund	<1995 1990	–	–	1 296	–	–	–	1 296	4 527	6 119 BRI

Öresundsregionen
			Förvärvs- Bygg/			Kvadratmeter per lokalslag						Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun	år Omb. år	Kontor	Butiker	Lager		Industri Bostäder Övrigt		Totalt	Markyta	Tax.värde bolag Anm
99 Råbyholm 5	Landerigr 2-4/Borgs väg 9 Lund		1999 1984	2 501	–	7 908	–	–	–	10 409	21 376	62 679 BRI
101 Välten 4	Traktorvägen 8	Lund	2003 2003	–	–	3 100	–	–	–	3 100	8 003	18 870 BRI
102 Välten 5	Traktorvägen 10	Lund	2003 1974/1995	–	–	3 645	–	–	–	3 645	16 384	12 120 BRI
103 Årdret 12	Höstbruksvägen 14	Lund	<1995 1990	–	–	2 049	–	–	–	2 049	6 223	7 890 BRI
104 Helgeshöj Allé 38	Helgeshöj Allé 38	Taastrup	2012 1991	6 509	–	10 503	–	–	–	17 012	108 180	152 552 BRI B
Summa lager/industri				28 840	2 190	200 633	47 555		0 4 927	284 145	759 555	1 218 965

Castellums fastighetsbestånd

	Oresundsregionen

Öresundsregionen
			Förvärvs- Bygg/					Kvadratmeter per lokalslag					Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun	år Omb. år		Kontor	Butiker	Lager		Industri Bostäder Övrigt		Totalt	Markyta	Tax.värde bolag Anm
OBEBYGGD MARK
116 Krukskärvan 6	Flintyxegatan 6	Malmö	2012	–	–	–	–	–	–	–	–	18 086	9 800 BRI	T/B
109 Moränen 1 & 2	Borrgatan 1	Malmö	<1995	–	–	–	–	–	–	–	–	11 281	6 208 BRI	B
110 Ringspännet 5	Kantyxegatan 1 A	Malmö	2006	–	–	–	–	–	–	–	–	10 000	2 010 BRI	B
111 Svedjenävan 4	Stenbärsgatan 2	Malmö	2006	–	–	–	–	–	–	–	–	3 398	2 038 BRI	T/B
112 Höjdpunkten 2	Östra Torn 27:2	Lund	2001	–	–	–	–	–	–	–	–	15 079	4 385 BRI	B
Summa obebyggd mark					0	0	0	0	0	0	0	57 844	24 441
Summa Öresundsregionen					270 546	52 187	248 609	50 854		649 23 463	646 308	1 444 749	4 407 561

Castellums fastighetsbestånd i Öresundsregionen 2014-12-31

						Hyres	Fastighets	Fastighets	Drifts
	Antal fastigheter	Yta tkvm	Hyresvärde Mkr	Hyresvärde kr/kvm	Ekonomisk uthyrningsgrad	intäkter Mkr	kostnader Mkr	kostnader kr/kvm	överskott Mkr
Kontor/butik
Malmö	27	138	194	1 408	83,8%	163	48	346	115
Lund	16	108	168	1 550	85,8%	144	34	313	110
Helsingborg	14	85	87	1 025	82,7%	72	20	235	52
Köpenhamn	6	31	34	1 097	87,7%	29	9	316	20
Summa kontor/butik	63	362	483	1 334	84,6%	408	111	307	297
Lager/industri
Malmö	23	158	111	705	84,7%	94	31	196	63
Helsingborg	14	89	68	763	83,7%	57	11	124	46
Lund	5	20	20	987	99,6%	20	3	150	17
Köpenhamn	1	17	14	845	100,0%	14	5	300	9
Summa lager/industri	43	284	213	752	86,8%	185	50	176	135
Summa	106	646	696	1 078	85,3%	593	161	250	432
Uthyrning och fastighetsadministration							62	95	-62
Summa efter uthyrning och fastighetsadministration							223	345	370
Obebyggd mark	5	–	–	–	–	–	–	–	–
Totalt	111	646	696	–	–	593	223	–	370

Fastighetsvärde per kategori Fastighetsvärde per område

Fastighetsrelaterade nycketal

	2014	2013	2012	2011	2010	2009	2008	2007	2006	2005
Hyresvärde, kr/kvm	1 078	1 121	1 107	1 065	1 060	1 063	989	971	932	915
Ekonomisk uthyrningsgrad	85,3%	85,0%	84,5%	85,2%	86,6%	86,5%	88,1%	87,7%	86,8%	88,1%
Fastighetskostnader, kr/kvm	345	354	331	304	315	320	278	271	256	244
Driftsöverskott, kr/kvm	575	599	605	603	604	601	593	581	553	563
Antal fastigheter	111	117	117	109	101	100	100	97	92	90
Uthyrningsbar yta, tkvm	646	737	726	678	646	620	621	602	587	600

Castellums fastighetsbestånd

Storstockholm			Förvärvs- Bygg/				Kvadratmeter per lokalslag					Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun	år Omb. år	Kontor	Butiker	Lager	Industri Bostäder Övrigt			Totalt	Markyta	Tax.värde bolag Anm
KONTOR/BUTIK
2 Betongblandaren 3	Gårdsfogdevägen 16	Stockholm	2001 1971	2 955	3 242	236	–	–	–	6 433	2 722	43 400 BRO
3 Betongblandaren 10	Archimedesv 1-3/ Gårdsfogdev 8-10	Stockholm	2005 1975/1996	1 675	10 437	2 192	–	–	30	14 334	15 170	111 565 BRO
4 Betongblandaren 12	Gårdsfogdevägen 18 B	Stockholm	1998 1972	7 263	–	159	–	–	–	7 422	3 679	59 400 BRO
5 Betongblandaren 13	Adolfbergsvägen 15, 25-31 Stockholm		<1995 1989	7 275	2 335	1 243	–	–	–	10 853	7 690	73 200 BRO	B
6 Domnarvet 18	Fagerstagatan 11-13	Stockholm	2012 1991	5 523	103	–	–	–	260	5 886	6 640	– BRO	T
7 Domnarvet 36	Fagerstagatan 15	Stockholm	2012 1991	3 488	–	317	–	–	–	3 805	3 071	26 078 BRO	T
8 Fredsfors 14	Karlsbodavägen 39-41	Stockholm	<1995 1960	11 216	–	6 774	–		– 1 443	19 433	7 073	108 377 BRO
9 Lisenen 2	Hässelby Torg 1	Stockholm	2011 1982/1995	2 299	–	–	–	–	–	2 299	1 104	– BRO	T
10 Vallonsmidet 8	Gårdsfogdevägen 1-7	Stockholm	<1995 1963/1992	13 694	2 765	6 962	–	–	10	23 431	29 425	160 600 BRO	B
11 Ekenäs 1	Finlandsgatan 24-48	Stockholm	<1995 2003	18 712	540	–	–	–	8	19 260	9 631	228 600 BRO	T
12 Ekenäs 2	Finlandsgatan 12-14	Stockholm	<1995 1989	4 594	–	75	–	–	–	4 669	1 987	43 400 BRO	T
13 Ekenäs 3	Finlandsgatan 10	Stockholm	<1995 1989	3 535	–	756	–	–	–	4 291	4 792	35 600 BRO	T
14 Ekenäs 4	Finlandsgatan 16-18	Stockholm	<1995 1991	7 531	100	444	–	–	–	8 075	2 255	71 200 BRO	T
15 Karis 3	Finlandsgatan 62	Stockholm	2001 1989	2 881	–	510	–	–	5	3 396	2 248	30 600 BRO	T
16 Karis 4	Finlandsgatan 50-60	Stockholm	2000 1985	4 675	466	119	–	–	–	5 260	3 920	44 362 BRO	T
17 Sätesdalen 2	Norgegatan 2	Stockholm	2006 1990/2001	10 310	500	772	–	–	182	11 764	10 812	106 000 BRO	T
18 Getholmen 2	Måsholmstorget 1-13	Stockholm	<1995 1990	5 367	–	356	–	–	–	5 723	3 195	47 600 BRO	T
19 Hästholmen 2	Ekholmsvägen 23	Stockholm	<1995 1985	1 220	–	–	–	–	–	1 220	1 839	8 841 BRO	T
22 Tjurhornet 15	Huddingevägen 103-109	Stockholm	<1995 1986	18 623	575	3 943	–	–	12	23 153	13 314	219 568 BRO
23 Mandelblomman 15	Avestag 29/Kronofogdev 56 Stockholm		<1995 1950/1990	3 321	–	300	–	–	–	3 621	4 364	22 413 BRO
24 Drevern 1 & Dvärgsp. 1	Gråhundsvägen 82-84	Stockholm	<1995 1970/1995	1 215	2 745	–	–	–	–	3 960	5 729	25 400 BRO
25 Getholmen 1	Ekholmsvägen 32-36	Stockholm	1998 1982	5 851	–	2 250	–	–	–	8 101	4 717	58 000 BRO	T
27 Domnarvet 39	Gunnebogatan 24-26	Stockholm	<1995 1989	1 267	–	1 386	–	–	–	2 653	1 940	17 811 BRO	T
109 Rosteriet 5	Lövholmsv 9, Trekantsv 9	Stockholm	2012 1956	3 270	–	–	–	–	–	3 270	2 390	43 400 BRO	T
28 Gräslöken 1	Anderstorpsvägen 20-26	Solna	2006 1976	6 106	681	233	–	–	–	7 020	1 288	71 000 BRO
29 Råsten 4	Råstensg 1/Stureg 10	Sundbyberg	2007 1929/2001	2 700	–	–	–	–	–	2 700	1 111	33 800 BRO
30 Yrket 4	Smidesvägen 10-12	Solna	2006 1982/1984	9 494	–	926	–	–	404	10 824	8 774	121 000 BRO	B
31 Ekplantan 4	Djupdalsvägen 1-7	Sollentuna	1996 1990	8 385	1 291	139	–	–	400	10 215	8 595	73 000 BRO

32 Ekstubben 21 & 23	Djupdalsvägen 10-22, 30-32Sollentuna		1999 1989	6 076	–	199	–	–	110	6 385	3 069	52 568 BRO
33 Ekstubben 25	Djupdalsvägen 24-26	Sollentuna	2011 1987/1988	1 050	–	–	–	–	–	1 050	534	– BRO
35 Ringpärmen 4	Bergskällavägen 32	Sollentuna	1996 1987	10 828	600	1 173	–	–	–	12 601	12 206	80 000 BRO
36 Sjöstugan 1	Sidensvansvägen 8-10	Sollentuna	1996 1990	4 465	–	1 908	–	–	–	6 373	9 156	42 400 BRO
37 Altartorpet 22	Jägerhorns Väg 6	Huddinge	1996 1986	818	1 267	630	–	–	–	2 715	5 766	40 600 BRO	T
38 Altartorpet 23	Jägerhorns Väg 8	Huddinge	1996 1987	1 315	2 906	–	–	–	–	4 221	5 755	65 000 BRO	T
39 Arrendatorn 15	Jägerhorns Väg 3-5	Huddinge	2001 1987	490	625	210	–	–	–	1 325	2 422	9 794 BRO
40 Arrendatorn 16	Jägerhorns Väg 1	Huddinge	<1995 1987	628	747	130	–	–	–	1 505	2 803	11 518 BRO
42 Varpen 8	Smista Allé 36	Huddinge	1997 2009	–	–	–	11 290	–	–	11 290	6 900	48 352 BRO	B
43 Riggen 2	Botkyrkavägen 4	Huddinge	2012 1991	5 255	–	160	–	–	32	5 447	5 901	37 200 BRO
113 Spejaren 3	Smista Allé	Huddinge	1997 2014	–	–	–	6 391	–	–	6 391	9 250	13 829 BRO	B
44 Varpen 8 C	Smista Allé 32	Huddinge	1997 2010	–	–	–	1 390	–	–	1 390	3 100	8 929 BRO
45 Visiret 2 A	Smista Allé 44	Huddinge	2004 2004	–	–	–	2 690	–	–	2 690	4 890	16 594 BRO
46 Visiret 2 B&C	Smista Allé 42	Huddinge	1997 2006	–	–	–	7 500	–	–	7 500	13 747	44 800 BRO
104 Visiret 2 D	Smista Allé	Huddinge	1997 2013	–	–	–	–		– 12 357	12 357	5 000	30 130 BRO
47 Visiret 2 F	Smista Allé 38-50	Huddinge	1997 2009	–	–	–	4 895	–	–	4 895	8 241	28 800 BRO

Storstockholm
Fastighet	Gatuadress	Kommun	Förvärvs- Bygg/ år Omb. år	Kontor	Butiker	Lager	Kvadratmeter per lokalslag Industri Bostäder		Övrigt	Totalt	Markyta	Förv. Tax.värde bolag Anm
48 Hammarby-Smedby 1:454 Johanneslundsvägen 2-6		Uppl-Väsby	2006 1991	8 268	–	120	–	–	–	8 388	10 460	65 600 BRO
49 Hammarby-Smedby 1:461 Johanneslundsvägen 3-5		Uppl-Väsby	2006 1988	3 659	676	218	–	–	–	4 553	6 798	35 000 BRO
50 Veddesta 2:22	Nettovägen 7	Järfälla	<1995 1965/1975	508	–	–	–	–	–	508	1 782	2 765 BRO
52 Veddesta 2:58	Fakturavägen 5	Järfälla	2007 1985/1995	980	–	–	–	–	–	980	2 452	6 666 BRO
53 Veddesta 2:66	Girovägen 13	Järfälla	2010 1989	3 183	–	250	–	–	8	3 441	7 422	23 415 BRO
54 Sicklaön 393:4	Vikdalsvägen 50	Nacka	<1995 1990	3 495	–	519	–	–	–	4 014	10 819	42 822 BRO
Summa kontor/butik				225 463	32 601	35 609	34 156		0 15 261	343 090	307 948	2 590 997
LAGER/INDUSTRI
56 Charkuteristen 5	Hallvägen 21	Stockholm	2001 1955	1 520	–	5 447	–	–	–	6 967	4 213	11 348 BRO	T

57 Charkuteristen 6	Slakthusgatan 20	Stockholm	2001 1955	–	1 066	1 139	186	–	–	2 391	1 665	8 034 BRO	T
58 Charkuteristen 8	Slakthusgatan 22	Stockholm	2001 1968	548	–	4 667	–	–	–	5 215	2 582	16 793 BRO	T
59 Linde Torp 8	Bolidenvägen 8-10	Stockholm	<1995 1929	574	67	1 141	–	–	–	1 782	7 350	17 526 BRO	B
60 Sandhagen 6	Slakthusgatan 9	Stockholm	2001 1967	1 531	–	2 659	–	–	–	4 190	1 728	15 464 BRO	T
61 Domnarvet 4	Domnarvsgatan 27-29	Stockholm	<1995 1987	1 682	–	5 427	–	–	642	7 751	8 605	37 200 BRO	T
62 Domnarvet 27	Fagerstagatan 19 B	Stockholm	<1995 1982	–	–	–	1 970	–	–	1 970	4 337	11 665 BRO	T
63 Domnarvet 28	Fagerstagatan 19 C	Stockholm	2010 1986	–	–	–	3 720	–	–	3 720	7 272	19 992 BRO	T
64 Mandelblomman 16	Kronofogdevägen 62	Stockholm	2007 1974	1 011	–	1 938	940	–	–	3 889	4 125	15 650 BRO
65 Stensätra 7	Strömsätravägen 16	Stockholm	1999 1974	–	–	5 288	–	–	–	5 288	10 212	24 292 BRO	T
66 Dagskiftet 4	Elektravägen 10	Stockholm	2007 1945	358	–	1 352	–	–	–	1 710	1 892	7 871 BRO	T
67 Elektra 3	Västbergavägen 25	Stockholm	<1995 1946	1 144	280	6 130	–	–	–	7 554	10 106	37 978 BRO
68 Godståget 1	Transportvägen 7-9	Stockholm	<1995 1985	1 785	–	11 211	70	–	5	13 071	31 392	107 976 BRO
69 Furudal 4	Fagerstagatan 10	Stockholm	2010 2008	–	–	–	1 237	–	–	1 237	2 051	9 506 BRO	T
70 Lagerhallen 2	Brunnbyv 2-4/ Partihandlarv 27-45	Stockholm	2004 1975	2 194	–	7 560	–		– 3 609	13 363	9 512	57 200 BRO	T
71 Ostmästaren 2	Ostmästargränd 4	Stockholm	2012 1980	–	–	–	3 292	–	–	3 292	5 915	22 000 BRO	T
72 Torngluggen 1	Bällstav 159/Tornväktargr 1-9Stockholm		<1995 1963/1983	–	–	1 900	–	–	–	1 900	3 898	9 551 BRO	T
73 Tornluckan 1	Tornväktargränd 6	Stockholm	<1995 1960	–	–	810	–	–	–	810	927	3 144 BRO	T
74 Vagnhallen 19	Jämtlandsgatan 131	Stockholm	2006 1963/1974	–	–	–	5 544	–	–	5 544	5 177	22 371 BRO	T
108 Elementet 3	Bäckvägen 20	Sollentuna	2012 1963	722	–	1 597	799	–	–	3 118	2 624	13 769 BRO
76 Elementet 4	Bäckvägen 18	Sollentuna	<1995 1960	1 084	190	9 794	–	–	–	11 068	18 469	56 325 BRO
77 Revisorn 4	Bergkällavägen 33	Sollentuna	2011 1988	–	–	–	2 635	–	–	2 635	6 915	17 955 BRO	B
78 Tidskriften 2	Kuskvägen 2	Sollentuna	1997 1976	1 235	2 894	5 673	–	–	–	9 802	18 203	64 341 BRO
79 Rosersberg 2:21-22	Rosersbergsvägen 43-45	Sigtuna	1996 1990	–	–	2 126	–	–	–	2 126	5 240	12 047 BRO
81 Rosersberg 11:34	Tallbacksgatan 14	Sigtuna	1996 1987/1990	936	–	35 543	–	–	–	36 479	92 299	181 443 BRO
114 Rosersberg 11:94	Skansvägen 25	Sigtuna	2014 2008	–	–	9 353	–	–	–	9 353	19 971	61 400 BRO	B
83 Bredgården 1:7	Jättevägen 4	Järfälla	2010 1978	111	294	–	3 039	–	260	3 704	9 213	14 000 BRO
102 Veddesta 1:9	Fakturavägen 2	Järfälla	2007 1965	–	–	285	1 918	–	–	2 203	3 731	19 131 BRO
84 Veddesta 2:17	Nettovägen 9	Järfälla	2006 1968	–	–	1 338	–	–	–	1 338	5 350	7 527 BRO
85 Veddesta 2:19	Girovägen 9	Järfälla	<1995 1964	–	–	2 556	–	–	–	2 556	10 000	16 067 BRO
86 Veddesta 2:21	Nettovägen 5	Järfälla	<1995 1965/1988	150	–	1 755	–	–	–	1 905	5 000	9 705 BRO
87 Veddesta 2:26	Nettovägen 11	Järfälla	<1995 1968	465	190	2 288	–	–	–	2 943	7 000	15 224 BRO
88 Veddesta 2:49	Girov 11	Järfälla	2010 1981	–	–	1 296	2 383	–	–	3 679	9 250	22 281 BRO	T
89 Veddesta 2:50	Kontov 7/Veddestav 23-25 Järfälla		<1995 1964	1 280	–	2 884	565	–	–	4 729	21 889	32 164 BRO	B
90 Veddesta 2:60	Fakturavägen 4	Järfälla	2007 1987	320	–	155	484	–	–	959	1 099	4 561 BRO	T
91 Veddesta 2:68	Fakturavägen 6	Järfälla	2012 1990	239	–	–	2 546	–	–	2 785	2 801	13 136 BRO
92 Veddesta 2:77	Fakturavägen 1-3	Järfälla	2007 1994/1997	1 000	–	4 215	–	–	–	5 215	14 857	36 440 BRO
106 Elektronen 1	Hovslagarevägen 5	Sollentuna	2012 1957/1987	261	–	–	2 112	–	–	2 373	3 639	11 278 BRO
107 Elektronen 4	Hovslagarevägen 3A-B	Sollentuna	2012 1958/1992	855	–	1 267	1 710	–	–	3 832	5 273	19 255 BRO
34 Ringpärmen 3	Bergskällavägen 30	Sollentuna	2005 1986	895	–	2 047	997	–	240	4 179	7 918	23 091 BRO
41 Ellipsen 3	Ellipsvägen 11	Huddinge	2001 1993	2 319	–	1 139	–	–	–	3 458	3 904	16 828 BRO
– Dumpern 7	Speditionsvägen 36	Huddinge	2014 2009	–	–	6 792	–	–	–	6 792	12 035	36 605 BRO
112 Palissaden 4	Smista Allé 30	Huddinge	1997 2013	–	–	–	2 198	–	–	2 198	3 285	17 885 BRO
– Slipstenen 1	Fräsarv 19/Slipstensv 4-8	Huddinge	2012 2006	–	2 808	–	–	–	–	2 808	11 442	17 208 BRO
93 Skälby 2:9	Instrumentvägen 2	Uppl-väsby	2010 1984	697	–	–	2 486	–	–	3 183	7 720	19 997 BRO	T
94 Hantverkaren 2	Hantverkarvägen 9	Botkyrka	<1995 1976/1979	–	–	–	5 790	–	–	5 790	11 672	24 497 BRO
95 Kumla Hage 3	Kumla Gårdsväg 24 A-B	Botkyrka	<1995 1985	–	–	1 889	–	–	–	1 889	3 959	8 370 BRO
96 Kumla Hage 13	Kumla Gårdsväg 24 C	Botkyrka	<1995 1990	–	–	1 630	–	–	–	1 630	3 258	8 151 BRO
98 Saltmossen 3	Kumla Gårdsväg 21	Botkyrka	<1995 1983/1986	–	–	23 433	3 103	–	–	26 536	57 214	151 801 BRO
110 Segersby 1	Kumla Gårdsväg 10	Botkyrka	2012 1976	325	–	3 384	8 310	–	–	12 019	24 104	45 304 BRO
105 Åby 1:223	Cementvägen 7	Haninge	2011 2013	–	–	–	6 553	–	–	6 553	10 209	40 600 BRO
– Skarpnäs 5:10	Skarpövägen 14	Nacka	2010 2008	2 301	–	2 247	1 274	–	–	5 822	7 491	31 349 BRO
Summa lager/industri				27 542	7 789	181 355	65 861		0 4 756	287 303	549 993	1 525 296

Storstockholm

			Förvärvs- Bygg/				Kvadratmeter per lokalslag					Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun	år Omb. år	Kontor	Butiker	Lager		Industri Bostäder Övrigt		Totalt	Markyta	Tax.värde bolag Anm
PROJEKT
1 Archimedes 1	Gårdsfogdevägen 2-6	Stockholm	1996 1979	12 309	2 144	3 445	310	–	–	18 208	13 663	100 479 BRO	B
104 Smista 3:23	Smista Allé	Huddinge	2011 –	–	589	–	–	–	–	589	12 035	247 BRO
Summa projekt				12 309	2 733	3 445	310	0	0	18 797	25 698	100 726
OBEBYGGD MARK
103 Rankan 3-4	Sollentunaholmsvägen 1-7	Sollentuna	1997 –	–	–	–	–	–	–	–	88 355	38 000 BRO	B
104 Smista Park	Smista Allé	Huddinge	2011 –	–	–	–	–	–	–	–	30 955	0 BRO	B
Summa obebyggd mark				0	0	0	0	0	0	0	119 310	38 000
Summa Storstockholm				265 314	43 123	220 409	100 327		0 20 017	649 190	1 002 949	4 255 019

Castellums fastighetsbestånd i Storstockholm 2014-12-31

					Ekonomisk	Hyres	Fastighets	Fastighets	Drifts
	Antal		Hyresvärde	Hyresvärde	uthyrnings	intäkter	kostnader	kostnader	överskott
	fastigheter	Yta tkvm	Mkr	kr/kvm	grad	Mkr	Mkr	kr/kvm	Mkr
Kontor/butik
Norr	17	111	155	1 397	73,3%	114	42	372	72
Väst	14	121	162	1 340	84,0%	136	35	287	101
Syd	19	111	152	1 366	93,3%	141	25	235	116
Summa kontor/butik	50	343	469	1 367	83,5%	391	102	298	289
Lager/industri
Norr	22	120	123	1 019	91,6%	112	23	194	89
Väst	8	27	25	929	88,0%	22	6	214	16
Syd	22	141	139	993	86,0%	120	30	213	90
Summa lager/industri	52	288	287	998	88,6%	254	59	205	195
Summa	102	631	756	1 199	85,4%	645	161	256	484
Uthyrning och fastighetsadministration							44	71	-44
Summa efter uthyrning och fastighetsadministration							205	326	440
Projekt	2	18	21	–	–	10	5	–	5
Obebyggd mark	2	–	–	–	–	–	–	–	–
Totalt	106	649	777	–	–	655	210	–	445

Fastighetsvärde per kategori Fastighetsvärde per område

Fastighetsrelaterade nyckeltal

	2014	2013	2012	2011	2010	2009	2008	2007	2006	2005
Hyresvärde, kr/kvm	1 199	1 198	1 203	1 181	1 154	1 175	1 144	1 090	1 038	999
Ekonomisk uthyrningsgrad	85,4%	83,1%	82,8%	82,2%	82,8%	84,8%	84,0%	81,2%	81,3%	83,1%
Fastighetskostnader, kr/kvm	326	337	344	362	345	347	343	325	338	315
Driftsöverskott, kr/kvm	697	658	652	609	611	650	618	560	506	515
Antal fastigheter	106	105	109	100	97	90	90	87	80	73
Uthyrningsbar yta, tkvm	649	639	650	573	569	534	535	517	501	442

Mälardalen			Förvärvs- Bygg/				Kvadratmeter per lokalslag					Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun	år Omb. år	Kontor	Butiker	Lager	Industri Bostäder Övrigt			Totalt	Markyta	Tax.värde bolag Anm
KONTOR/BUTIK
1 Boländerna 5:12	Fålhagsleden 51	Uppsala	2010 1983/1996	5 984	–	286	–	–	–	6 270	15 251	42 380 ASP	B
2 Boländerna 8:6	Knivstagatan 6	Uppsala	2008 1990	2 429	–	–	–	–	–	2 429	3 806	20 674 ASP
3 Boländerna 8:11	Bergsbrunnagatan 15	Uppsala	2008 1975	3 989	485	3 376	–	–	–	7 850	11 535	16 853 ASP
4 Boländerna 9:1	Märstagatan 2	Uppsala	2008 1946/2005	1 737	–	537	–	–	–	2 274	2 890	– ASP
5 Boländerna 11:5	Märstagatan 7	Uppsala	2011 1975	2 407	–	–	–	–	–	2 407	4 346	14 509 ASP	B
6 Boländerna 28:3	Verkstadsgatan 9	Uppsala	2000 1971	–	24 655	1 064	–	–	–	25 719	64 871	241 200 ASP	B
8 Boländerna 28:4 A	Verkstadsgatan 9	Uppsala	2003 1987	–	–	4 100	–	–	–	4 100	10 981	44 592 ASP	B
7 Boländerna 28:4 B	Verkstadsgatan 11	Uppsala	2003 2002	2 124	–	–	–	–	–	2 124	4 500	25 000 ASP
11 Boländerna 36:2	Danmarksgatan 20	Uppsala	2011 1982	360	1 581	396	–	–	–	2 337	3 204	15 400 ASP
12 Dragarbrunn 16:2	Dragarbrunns Torg 2-6/ Klostergatan 13-15	Uppsala	2004 1963	4 616	1 798	184	–	–	129	6 727	2 209	119 000 ASP
13 Dragarbrunn 20:2	Kungsgatan 43/St Persgatan 17 Uppsala		1999 1963	2 479	767	46	–	–	–	3 292	921	– ASP
14 Dragarbrunn 20:4	Dragarbrunnsgatan 34	Uppsala	2010 2010/2014	9 548	2 959	356	– 1 305		–	14 168	4 472	104 400 ASP
120 Dragarbrunn 21:1 & 21:5 S:t Persgatan 21		Uppsala	2012 1970	7 226	–	24	–	–	–	7 250	4 747	8 930 ASP	B
17 Kungsängen 35:3	Kungsgatan 76	Uppsala	1998 2001	3 030	–	–	–	–	–	3 030	4 547	32 234 ASP
18 Kvarngärdet 64:3	Sportfältsvägen 3	Uppsala	1996 1991	1 959	–	15	–	–	–	1 974	2 955	14 475 ASP
19 Årsta 36:2	Möllersvärdsgatan 12	Uppsala	<1995 1978/1989	1 319	–	1 538	–	–	–	2 857	5 143	19 816 ASP
20 Årsta 36:7	Hanselligatan 6	Uppsala	2007 1986	388	–	1 873	–	–	–	2 261	3 358	13 526 ASP
21 Årsta 67:1	Stålgatan 8-12	Uppsala	<1995 1988	540	9 962	932	–	–	–	11 434	31 608	85 951 ASP
22 Årsta 72:3	Svederusgatan 1-4	Uppsala	1997 1990	2 195	1 792	4 433	–	–	224	8 644	10 792	44 770 ASP
23 Årsta 74:1	Fyrislundsgatan 68	Uppsala	1999 1985	–	6 853	–	–	–	–	6 853	15 268	37 000 ASP
24 Årsta 74:3	Axel Johanssons Gata 4-6	Uppsala	<1995 1990	13 027	238	225	–	–	490	13 980	17 212	83 000 ASP
25 Årsta 78:1	Fyrislundsgatan 73	Uppsala	2011 2000	2 838	–	–	–	–	–	2 838	4 156	16 146 ASP
26 Basen 10	Fridhemsgatan 2-4	Örebro	<1995 1900/1990	6 244	–	–	–	–	–	6 244	4 997	39 200 ASP
27 Borgaren 1	Fabriksgatan 1 A	Örebro	2008 1969/2001	6 545	–	1 100	–	–	847	8 492	3 375	63 548 ASP
28 Inköparen 1	Rörvägen 1	Örebro	2007 2008	3 698	5 765	–	–	–	–	9 463	22 500	57 476 ASP
– Järnmalmen 1	Osmundgatan 10	Örebro	2006 1967/1995	2 695	–	8 249	–	–	–	10 944	47 714	31 768 ASP	B
30 Konstruktören 11	Söderleden 14	Örebro	<1995 1987	1 715	–	–	–	–	–	1 715	7 876	9 915 ASP
31 Kontrollanten 9	Åbyvägen 3	Örebro	2007 1992	3 714	–	1 106	–	–	–	4 820	11 974	15 881 ASP
32 Lagerchefen 3	Aspholmsvägen 3	Örebro	1996 1957/1985	–	1 900	–	–	–	–	1 900	9 213	12 961 ASP	B
33 Lantmannen 7	Boställsvägen 10	Örebro	<1995 1985	72	2 248	250	–	–	–	2 570	8 573	10 117 ASP
114 Litografen 1&2 A	Adolfsbergsvägen 4	Örebro	2012 1964	3 960	7 414	9 954	–	–	957	22 285	122 107	120 127 ASP
34 Motormannen 1	Radiatorvägen 1	Örebro	<1995 1966	293	3 436	410	–	–	–	4 139	10 501	17 875 ASP
35 Röda rummet	Radiatorvägen 17	Örebro	1996 2000	3 405	–	–	–	–	–	3 405	7 710	24 650 ASP
36 Rörläggaren 1	Aspholmsvägen 4	Örebro	<1995 1963/1992	–	–	–	5 180	–	–	5 180	15 881	21 686 ASP	B
37 Rörmokaren 1	Elementvägen 13-15	Örebro	<1995 1963/1986	110	–	–	3 735	–	–	3 845	10 432	16 338 ASP
38 Rörmokaren 5	Elementvägen 1	Örebro	<1995 1984	1 297	1 023	–	–	–	–	2 320	6 656	12 088 ASP
40 Stinsen 18	Fabriksgatan 18-22	Örebro	2008 1983/2003	12 054	–	103	–	–	103	12 260	5 008	103 600 ASP	B
41 Svetsaren 4	Elementvägen 12	Örebro	<1995 1976/1984	176	1 695	2 393	–	–	–	4 264	9 644	16 897 ASP
42 Svetsaren 5	Elementvägen 14	Örebro	<1995 1977/1988	2 970	–	150	–	–	–	3 120	7 355	12 417 ASP
43 Svetsaren 6	Radiatorvägen 14	Örebro	2000 1962	5 625	–	–	–	–	–	5 625	7 956	50 855 ASP
44 Svetsaren 7	Elementvägen 16	Örebro	<1995 1960/1983	675	–	180	–	–	–	855	2 658	5 179 ASP
45 Svetsaren 8	Elementvägen 4	Örebro	<1995 1977	570	3 060	220	–	–	–	3 850	8 074	12 477 ASP
46 Svänghjulet 1	Stubbengatan 2	Örebro	2010 2004	4 556	1 660	2 638	–	–	250	9 104	24 143	34 052 ASP	B

Mälardalen
			Förvärvs- Bygg/				Kvadratmeter per lokalslag					Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun	år Omb. år	Kontor	Butiker	Lager	Industri Bostäder		Övrigt	Totalt	Markyta	Tax.värde bolag Anm
47 Telemontören 1	Nastagatan 2	Örebro	2007 1993	3 620	–	2 882	–	–	–	6 502	30 750	19 406 ASP B
48 Tryckeriet 2	Stortorget 8	Örebro	2008 1984/1999	1 400	847	–	–	–	387	2 634	1 350	26 724 ASP
49 Tågmästaren 25	Fabriksgatan 54	Örebro	2008 1986	6 225	–	1 167	–	–	6	7 398	8 110	34 400 ASP B
51 Virkeshandlaren 7	Radiatorvägen 11	Örebro	<1995 1970/1987	5 911	–	278	–	–	–	6 189	15 377	27 175 ASP
52 Virkeshandlaren 10	Radiatorvägen 13-15	Örebro	1996 1979	2 694	3 565	1 060	–	–	–	7 319	20 242	30 498 ASP
53 Ånsta 20:117	Aspholmsvägen 9	Örebro	1996 1990	755	–	–	–	–	–	755	1 907	3 742 ASP
54 Ölstånkan 11	Järntorgsgatan 1	Örebro	2008 1939/2003	3 940	–	580	–	–	–	4 520	937	28 800 ASP
55 Ölstånkan 14	Olaigatan 2	Örebro	2008 1929	2 194	–	–	–	–	–	2 194	852	16 700 ASP
56 Ölstånkan 15	Olaigatan 4	Örebro	2008 1975/2003	3 101	–	–	–	–	–	3 101	1 517	23 000 ASP
57 Blästerugnen 2	Kokillgatan 7	Västerås	1997 1991	–	1 894	–	–	–	–	1 894	11 045	8 938 ASP T
58 Dagsländan 11	Jonasborgsvägen 26	Västerås	1996 1990	1 106	–	–	–	–	–	1 106	3 651	6 261 ASP T
59 Degeln 1	Kokillgatan 1-3	Västerås	1996 1984	4 610	1 050	700	181	–	–	6 541	26 917	21 734 ASP T
60 Elenergin 1	Elledningsgatan 2	Västerås	2008 1976	119	466	–	4 498	–	–	5 083	26 290	18 763 ASP B
61 Elledningen 4	Tunbytorpsgatan 31	Västerås	<1995 1991	3 586	–	–	–	–	–	3 586	10 256	20 460 ASP
62 Fallhammaren 1	Fallhammargatan 3	Västerås	<1995 1989	2 425	–	1 655	407	–	–	4 487	10 700	17 729 ASP
63 Friledningen 13	Tunbytorpsgatan 10	Västerås	1999 1978	390	1 440	750	–	–	–	2 580	7 000	11 864 ASP T

Mälardalen			Förvärvs- Bygg/				Kvadratmeter per lokalslag					Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun	år Omb. år	Kontor	Butiker	Lager	Industri Bostäder		Övrigt	Totalt	Markyta	Tax.värde bolag Anm
64 Gjutjärnet 7	Gjutjärnsgatan 5	Västerås	<1995 1989	–	2 005	247	260	–	135	2 647	10 517	8 015 ASP
65 Hjulsmeden 1	Gjutjärnsgatan 8	Västerås	<1995 1990	–	1 112	871	–	–	–	1 983	5 625	8 599 ASP
66 Jordlinan 2	Stenbygatan 6	Västerås	<1995 1991	179	2 050	6 155	480	–	–	8 864	21 467	27 264 ASP	B
67 Kokillen 1	Kokillgatan 2	Västerås	1996 1988	545	1 165	1 295	–	–	–	3 005	11 975	13 386 ASP	T
68 Kopparlunden	Kopparlunden	Västerås	2001 1890/2000	18 978	–	–	1 524	–	–	20 502	10 256	117 444 ASP
69 Kraftfältet 5	Omformargatan 2	Västerås	2005 1991	715	836	1 640	729	–	–	3 920	11 221	15 950 ASP
70 Köpmannen 1	Kranbyggargatan 1	Västerås	<1995 1984	–	320	–	1 095	–	–	1 415	5 804	7 303 ASP
71 Köpmannen 3	Kranbyggargatan 3	Västerås	<1995 1982	–	875	–	1 495	–	–	2 370	10 073	12 006 ASP	T
72 Ringborren 8&16	Tallmätargatan 1	Västerås	<1995 1956/1988	4 987	–	–	–	–	–	4 987	9 019	14 239 ASP
73 Tunbytorp 1	Strömledningsgatan 1	Västerås	2005 1965	410	3 797	524	1 278	–	–	6 009	27 584	23 382 ASP	T
74 Tunbytorp 7	Strömledningsgatan 3	Västerås	2005 1965	–	360	1 901	5 674	–	–	7 935	31 990	32 271 ASP	T
75 Tunbytorp 19	Tunbytorpsgatan 2 A	Västerås	2005 1990	1 982	–	–	–	–	–	1 982	11 782	6 745 ASP
77 Vikingatiden 9	Brandthovdagatan 17 A	Västerås	2007 2004	173	–	438	173	–	–	784	3 477	3 124 ASP
Summa kontor/butik				198 614	101 073	68 281	26 709 1 305 3 528			399 510	930 810	2 294 885

LAGER/INDUSTRI
78 Boländerna 12:1	Danmarksgatan 24	Uppsala	2011 1979	520	–	6 106	–	–	–	6 626	14 136	32 284 ASP	B
79 Husbyborg 1:83	Gamla Börjevägen 2-16	Uppsala	2008 1972/1988	–	218	747	5 969	–	–	6 934	14 543	37 752 ASP	B
80 Årsta 38:1	Möllersvärdsgatan 5	Uppsala	<1995 1979	–	–	–	2 960	–	–	2 960	8 572	18 160 ASP	B
81 Barkborren 3	Barkborregatan 3	Västerås	<1995 1970/1989	–	–	–	2 950	–	–	2 950	10 000	8 748 ASP	T
82 Elkraften 4	Tunbytorpsgatan 16	Västerås	2005 1976	–	–	946	–	–	–	946	5 673	4 100 ASP	T
83 Elkraften 6	Elledningsgatan 4	Västerås	2008 1981	–	–	1 150	–	–	–	1 150	8 025	4 765 ASP	T
84 Elkraften 7	Energigatan 3 A	Västerås	2005 1976	250	–	–	1 070	–	–	1 320	5 073	4 373 ASP	T
85 Elledningen 1	Tunbytorpsgatan 29	Västerås	1999 1982	–	1 200	710	–	–	–	1 910	8 300	7 225 ASP	T
86 Friledningen 8	Tunbytorpsgatan 6	Västerås	2005 1971	235	–	568	1 539	–	–	2 342	11 243	8 133 ASP	T
87 Friledningen 9	Tunbytorpsgatan 8	Västerås	2005 1968	647	940	2 115	1 500	–	–	5 202	9 995	18 990 ASP
88 Fältmätaren 29	Fältmätargatan 9	Västerås	2007 1960	810	–	–	2 257	–	–	3 067	10 173	11 032 ASP	T
118 Högspänningen 1	Lågspänningsgatan 8	Västerås	2007 2014	–	–	–	3 911	–	–	3 911	22 500	21 800 ASP	B
89 Järnåldern 6	Brandthovdagatan 11	Västerås	2008 1982	476	–	629	777	–	45	1 927	5 967	7 426 ASP	T
– Krista 1	Saltängsvägen 59	Västerås	2004 2005	–	–	–	2 980	–	–	2 980	11 500	17 398 ASP
91 Köpmannen 8	Lundby Gårdsgata 4	Västerås	2004 1988	–	–	351	2 334	–	–	2 685	9 957	10 510 ASP
92 Ledningstråden 1	Tunbytorpsgatan 1-3	Västerås	2005 1967	520	1 011	4 541	–	–	–	6 072	27 410	20 961 ASP	T
94 Lufthammaren 1	Ånghammargatan 2-4	Västerås	1996 1977	3 894	–	1 803	1 646	–	–	7 343	17 055	20 642 ASP	T
95 Tunbytorp 2	Tunbytorpsgatan 4	Västerås	2005 1970	–	–	1 548	1 825	–	647	4 020	19 191	12 376 ASP	B
96 Tunbytorp 8	Friledningsgatan 3 A	Västerås	2005 1970	–	–	830	–	–	–	830	5 825	3 714 ASP
97 Tunbytorp 10	Tunbytorpsgatan 4 A	Västerås	2005 1978	957	–	6 324	–	–	211	7 492	24 663	20 400 ASP
98 Voltmätaren 3	Lågspänningsgatan 7	Västerås	2006 1990	–	–	–	760	–	–	760	2 254	2 645 ASP
99 Ånghammaren 2	Ånghammargatan 1-9	Västerås	1996 1972/1994	1 181	520	4 744	6 996	–	40	13 481	35 738	32 101 ASP	T
100 Bleckslagaren 1	Handelsgatan 9	Örebro	2012 1970	645	–	3 185	–	–	–	3 830	14 405	– ASP
101 Bleckslagaren 6	Handelsgatan 1	Örebro	2008 1982	–	–	–	4 326	–	–	4 326	22 243	16 096 ASP	B
102 Bleckslagaren 8	Vattenverksgatan 8	Örebro	2006 1978/2001	–	–	–	4 750	–	–	4 750	24 878	20 017 ASP	B
103 Chauffören 2	Stuvargatan 3	Örebro	1997 1991	500	–	6 600	–	–	–	7 100	16 974	24 435 ASP
104 Chauffören 3	Pikullagatan 9	Örebro	2006 1991	–	–	–	1 577	–	–	1 577	5 442	5 519 ASP
105 Distributören 7	Krangatan 11	Örebro	2012 1989	795	–	6 795	–	–	–	7 590	24 675	24 185 ASP

Mälardalen
			Förvärvs- Bygg/				Kvadratmeter per lokalslag					Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun	år Omb. år	Kontor	Butiker	Lager		Industri Bostäder Övrigt		Totalt	Markyta	Tax.värde bolag Anm
– Däcket 1	Dialoggatan 14	Örebro	2008 2012	–	–	740	1 128	–	–	1 868	7 184	10 448 ASP
107 Försäljaren 2	Nastagatan 9	Örebro	2012 2008	–	–	3 049	–	–	–	3 049	9 545	18 130 ASP B
108 Elektrikern 3	Vattenverksgatan 3	Örebro	2012 1972	–	–	8 440	–	–	–	8 440	18 823	17 800 ASP
109 Grosshandlaren 2	Nastagatan 6-8	Örebro	2001 1977	2 008	1 955	19 170	–	–	–	23 133	61 695	92 028 ASP B
– Gällersta-Gryt 4:9	Gällerstavägen	Örebro	<1995 1969	–	–	–	11 625	–	–	11 625	42 143	24 606 ASP
111 Konstruktören 9	Söderleden 10	Örebro	1996 1987	–	–	1 260	–	–	–	1 260	3 573	5 838 ASP
112 Konstruktören 10	Söderleden 12	Örebro	<1995 1987	–	–	–	3 665	–	–	3 665	10 649	16 630 ASP
113 Kontrollanten 12	Skomaskinsgatan 6	Örebro	2012 1981	3 859	–	6 971	–	–	–	10 830	30 946	33 400 ASP
115 Rörläggaren 2	Aspholmsvägen 6	Örebro	2004 1984	–	–	2 955	–	–	–	2 955	4 960	12 387 ASP
116 Ånsta 20:148	Berglunda 208	Örebro	2007 1971/1999	1 380	–	2 805	–	–	–	4 185	44 237	23 281 ASP B
Summa lager/industri				18 677	5 844	95 082	66 545	0	943	187 091	630 165	670 335

PROJEKT 9 Boländerna 35:1 Bolandsgatan 18 Uppsala 2006 2006 – 8 466 250 – – – 8 716 26 193 71 018 ASP B 10 Boländerna 35:2 Bolandsgatan 20 Uppsala <1995 1981 – 4 118 – – – – 4 118 9 600 35 400 ASP 93 Ledningstråden 6 Tunbytorpsgatan 23 Västerås 2005 1970 – – – – – – – 8 000 3 550 ASP T/B 76 Verkstaden 14 Kopparlunden Västerås 2001 2001 8 739 – – – – – 8 739 40 900 39 934 ASP B 122 Drottningparken Fabriksgatan Örebro 2014 – – – – – – – – 8 000 – ASP 114 Litografen 1&2 B Adolfsbergsvägen 4 Örebro 2012 – 9 350 – – – – – 9 350 – – ASP B 121 Olaus Petri 3:244 Östra Bangatan Örebro 2014 – – – – – – – – 5 000 – ASP B Summa projekt 18 089 12 584 250 0 0 0 30 923 97 693 149 902 Mälardalen Förvärvs- Bygg/ Kvadratmeter per lokalslag Förv. Fastighet Gatuadress Kommun år Omb. år Kontor Butiker Lager Industri Bostäder Övrigt Totalt Markyta Tax.värde bolag Anm

Summa Mälardalen 235 380 119 501 163 613 93 254 1 305 4 471 617 524 1 658 668 3 115 122

Castellums fastighetsbestånd i Mälardalen 2014-12-31

						Hyres	Fastighets	Fastighets	Drifts
	Antal fastigheter	Yta tkvm	Hyresvärde Mkr	Hyresvärde kr/kvm	Ekonomisk uthyrningsgrad	intäkter Mkr	kostnader Mkr	kostnader kr/kvm	överskott Mkr
Kontor/butik
Uppsala	22	141	201	1 428	91,4%	184	49	343	135
Örebro	30	167	176	1 051	94,0%	165	47	281	118
Västerås	20	91	94	1 025	87,1%	82	24	265	58
Summa kontor/butik	72	399	471	1 178	91,5%	431	120	299	311
Lager/industri
Västerås	19	70	55	783	85,2%	47	16	221	31
Örebro	16	100	67	673	89,8%	60	15	152	45
Uppsala	3	17	17	1 031	93,7%	16	5	318	11
Summa lager/industri	38	187	139	746	88,4%	123	36	193	87
Summa	110	586	610	1 040	90,8%	554	156	265	398
Uthyrning och fastighetsadministration							34	57	-34
Summa efter uthyrning och fastighetsadministration							190	322	364
Projekt	7	31	29			19	6		13
Totalt	117	617	639	–	–	573	196	–	377

Fastighetsrelaterade nycketal

	2014	2013	2012	2011	2010	2009	2008	2007	2006	2005
Hyresvärde, kr/kvm	1 040	977	967	982	934	928	859	807	778	766
Ekonomisk uthyrningsgrad	90,8%	90,5%	92,7%	92,6%	90,6%	92,4%	93,0%	89,3%	88,4%	87,5%
Fastighetskostnader, kr/kvm	322	324	312	340	325	329	268	247	258	244
Driftsöverskott, kr/kvm	622	560	584	570	521	528	531	474	429	427
Antal fastigheter	118	114	120	120	116	115	117	101	91	86
Uthyrningsbar yta, tkvm	617	617	624	560	545	516	519	432	410	384

Östra Götaland
Fastighet	Gatuadress	Kommun	Förvärvs- Bygg/ år Omb. år	Kontor	Butiker	Lager	Kvadratmeter per lokalslag Industri Bostäder		Övrigt	Totalt	Markyta	Förv. Tax.värde bolag Anm

KONTOR/BUTIK 87 Atollen 3	Lantmätargränd 53-63	Jönköping	2011 2013	2 789	2 404	–	–	765	5	5 963	870	80 051 COR
1 Droskan 12	Slottsgatan 14	Jönköping	1998 1990	9 394	–	–	–	–	–	9 394	4 951	98 400 COR
2 Elektronen 1	Datorgatan 6	Jönköping	2008 2000	524	–	1 168	–	–	–	1 692	4 237	7 311 COR B
3 Hotellet 8	V Storgatan 9-13	Jönköping	<1995 1963/1999	2 952	15 701	296	–	–	–	18 949	5 121	208 000 COR

4 Vagnmakaren 7	Hästhovsvägen 2	Jönköping	<1995 1983/2001	–	9 531	–	–	–	14	9 545	19 226	63 400 COR
5 Valutan 11	Kompanigatan 1-2	Jönköping	<1995 1992/2001	3 184	1 606	746	–	–	5	5 541	7 763	70 600 COR
6 Varuhuset 1	Batterigatan 2	Jönköping	2009 2009	–	11 041	–	–	–	–	11 041	42 046	118 000 COR
75 Vattenpasset 2	Ekhagsringen 17	Jönköping	<1995 1980	1 299	–	1 749	1 073	–	–	4 121	17 884	– COR
8 Vilan 7	Huskvarnavägen 58-64	Jönköping	2000 1955/1999	8 946	1 093	4 450	–	–	–	14 489	25 576	72 450 COR
76 Vingen 4	Linnegatan 1	Jönköping	<1995 1970	1 322	530	–	1 883	–	–	3 735	17 281	14 347 COR B
9 Visionen 3 A	Bataljonsgatan 10-12	Jönköping	2004 2010	7 441	–	264	–	–	–	7 705	12 269	106 800 COR
10 Visionen 3 B	Bataljonsgatan 10	Jönköping	2004 1996/1995	9 731	–	423	–	–	–	10 154	27 162	48 812 COR
11 Vågskålen 3	Huskvarnavägen 40	Jönköping	2003 1983	8 384	–	7 591	–	–	–	15 975	42 536	39 360 COR
12 Vägporten 5	Vasavägen 4	Jönköping	2003 1955/2004	251	2 076	–	–	–	–	2 327	8 458	12 392 COR
13 Ögongloben 5	Gräshagsgatan 11	Jönköping	2006 1961	3 512	–	–	–	–	–	3 512	7 346	7 261 COR
14 Örontofsen 5	Granitvägen 7-9	Jönköping	2006 1976	1 053	880	3 641	–	–	–	5 574	15 061	28 755 COR
89 Gården 15	Gillbergagatan 37-45	Linköping	2009 2013	6 105	–	3 600	–	–	–	9 705	34 706	65 200 COR
47 Idémannen 1	Teknikringen 16	Linköping	2007 1990	–	–	580	–	–	–	580	4 212	4 959 COR
48 Idémannen 2, Collegium	Teknikringen 7	Linköping	2007 1989	12 922	4 136	–	–	–	45	17 103	27 823	122 600 COR
49 Idémannen 2, Datalinjen	Datalinjen 1	Linköping	2007 1989/1994	1 593	–	–	–	–	–	1 593	4 590	10 363 COR
50 Idémannen 2, Teknikringen Teknikringen 1 A-F		Linköping	2007 1984/1996	6 667	–	–	–	–	10	6 677	19 720	43 346 COR
51 Idémannen 2, Vita Huset	Universitetsvägen 14	Linköping	2007 2002	8 136	–	–	–	–	–	8 136	29 597	69 200 COR B
52 Magnetjärnet 6	Finnögatan 5 C	Linköping	2010 1996	2 388	–	–	–	–	–	2 388	8 328	10 623 COR B
LAGER/INDUSTRI – Flahult 21:3	Momarken 42	Jönköping	2001 1980	–	–	3 994	–	–	–	3 994	24 177	15 383 COR B
– Flahult 21:5	Betavägen 17	Jönköping	2012 1997/2008	–	–	9 023	–	–	–	9 023	36 847	29 288 COR B
74 Vargön 4	Vasavägen 5	Jönköping	2003 1989	–	–	3 500	570	–	–	4 070	6 694	12 763 COR
88 Ättehögen 18	Fordonsvägen 8	Jönköping	2012 2013	–	–	–	3 334	–	–	3 334	11 009	17 794 COR
78 Österbotten 4	Skeppsbrogatan 6	Jönköping	<1995 1930/1991	503	–	162	2 279	–	–	2 944	6 972	8 319 COR
79 Överlappen 13	Kalkstensgatan 6-8	Jönköping	2004 1977/1995	2 105	–	275	3 376	–	–	5 756	22 575	27 852 COR
80 Överstycket 25	Kindgrensgatan 3	Jönköping	2008 1981	445	–	6 211	882	–	–	7 538	16 342	13 591 COR B
– Törestorp 2:51	Kulltorpsvägen 25	Gnosjö	<1995 1946	–	–	–	14 310	–	–	14 310	55 273	17 457 COR
– Källemo 1	Källemogatan 12	Vaggeryd	<1995 1956/1988	–	–	7 552	–	–	–	7 552	48 347	11 123 COR B
– Yggen 1	Krokvägen 1	Vaggeryd	<1995 1985/1989	–	–	–	6 303	–	–	6 303	18 598	11 581 COR
86 Pagoden 1	Ottargatan 10	Linköping	2008 1972/2002	–	1 732	1 668	–	–	–	3 400	9 000	8 742 COR B
Summa lager/industri				3 053	1 732	32 385	31 054	0	0	68 224	255 834	173 893
PROJEKT
97 Algen 1	Lantmätargränd 42	Jönköping	2013 –	–	4 321	–	–	–	–	4 321	2 749	33 200 COR
96 Visionen 3 C	Bataljonsgatan 10	Jönköping	2004 –	2 472	–	–	–	–	–	2 472	8 180	– COR
77 Ögongloben 6	Kindgrensgatan 4	Jönköping	2008 1997	–	–	–	–	–	–	–	7 500	6 234 COR B
98 Jägmästaren 1	Djurgården	Linköping	2013 –	–	8 912	–	–	–	–	8 912	44 381	15 201 COR B
Summa projekt				2 472	13 233	0	0	0	0	15 705	62 810	54 635
OBEBYGGD MARK
96 Visionen 4	Bataljonsgatan 10	Jönköping	2013 –	–	–	–	–	–	–	–	4 750	– COR
96 Visionen 5	Bataljonsgatan 10-12	Jönköping	2015 –	–	–	–	–	–	–	–	–	– COR
Summa obebyggd mark				0	0	0	0	0	0	0	4 750	0
Summa Östra Götaland				104 118	63 963	56 893	34 010	765	79	259 828	710 157	1 530 758

Anm: T=Tomträtt A=Arrende B=Outnyttjad byggrätt

Castellums fastighetsbestånd i Östra Götaland 2014-12-31

						Hyres	Fastighets	Fastighets	Drifts
	Antal fastigheter	Yta tkvm	Hyresvärde Mkr	Hyresvärde kr/kvm	Ekonomisk uthyrningsgrad	intäkter Mkr	kostnader Mkr	kostnader kr/kvm	överskott Mkr
Kontor/butik
Jönköping	16	130	165	1 277	89,9%	149	40	305	109
Linköping	7	46	54	1 163	86,0%	46	19	418	27
Summa kontor/butik	23	176	219	1 247	89,0%	195	59	335	136
Lager/industri
Jönköping	7	37	19	531	93,4%	18	4	120	14
Linköping	1	3	3	725	59,4%	2	1	139	1
Övriga orter	3	28	8	292	98,5%	8	1	52	7
Summa lager/industri	11	68	30	442	92,0%	28	6	93	22
Summa	34	244	249	1 022	89,3%	223	65	267	158
Uthyrning och fastighetsadministration							23	95	– 23
Summa efter uthyrning och fastighetsadministration							88	362	135
Projekt	4	16	1	–	–	0	1	–	–1
Obebyggd mark	2	–	–	–	–	–	–	–	–
Totalt	40	260	250	–	–	223	89	–	134

Fastighetsvärde per kategori Fastighetsvärde per område

Fastighetsrelaterade nyckeltal

	2014	2013	2012	2011	2010	2009	2008	2007	2006	2005
Hyresvärde, kr/kvm	1 022	885	844	818	795	775	745	748	688	675
Ekonomisk uthyrningsgrad	89,3%	86,8%	88,4%	88,4%	88,0%	90,0%	90,8%	90,4%	90,6%	90,0%
Fastighetskostnader, kr/kvm	362	284	268	272	268	275	261	269	239	213
Driftsöverskott, kr/kvm	551	483	478	451	432	422	416	407	384	395
Antal fastigheter	40	94	95	95	96	95	93	82	76	73
Uthyrningsbar yta, tkvm	260	519	518	515	505	501	480	452	375	366

Castellums fastighetsbestånd

		Kvadratmeter per lokalslag
	Kontor	Butiker	Lager	Industri	Bostäder	Övrigt	Totalt	Markyta	Tax.värde

Storgöteborg	451 573	66 797	447 820	166 524	8 246	15 652	1 156 612	2 219 909	6 640 103
Öresundsregionen	270 546	52 187	248 609	50 854	649	23 463	646 308	1 444 749	4 407 561
Storstockholm	265 314	43 123	220 409	100 327	0	20 017	649 190	1 002 949	4 255 019
Mälardalen	235 380	119 501	163 613	93 254	1 305	4 471	617 524	1 658 668	3 115 122
Östra Götaland	104 118	63 963	56 893	34 010	765	79	259 828	710 157	1 530 758
Summa Castellum	1 326 931	345 571	1 137 344	444 969	10 965	63 682	3 329 462	7 036 432	19 948 563

Fördelning per region och kvadratmeter Fördelning per lokalslag och kvadratmeter

Sålda fastigheter under 2014

	Förvärvs- Bygg/ Kvadratmeter per lokalslag							Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun		år Omb.år	Kontor	Butiker	Lager	Industri	Bostäder	Övrigt	Totalt	Markyta	Tax.värde bolag Anm
STORGÖTEBORG
Tingstadsvassen 11:9	Kolgruvegatan 9	Göteborg	<1995 1988		343	–	721	–	–	–	1 064	2 213	5 456 EKL
Guldheden 8:11	Guldhedsgatan 5	Göteborg		2000 1995	10 477	–	23	–	–		– 10 500	9 896	11 092 EKL
Summa Storgöteborg					10 820	0	744	0	0	0	11 564	12 109	16 548
ÖRESUNDSREGIONEN
Erik Dahlberg 2	Kullagatan 21	Helsingborg		1996 1890/1987	400	442	–	–	–	–	842	350	14 830 BRI
Vikingen 4	L Strandgatan 5	Helsingborg		<1995 1900/1983	800	–	–	–	–	–	800	257	6 375 BRI
St Botulf 11	Botulfsg 5/Skomakareg 4	Lund		<1995 1931/1990	–	1 359	–	–	3 139	380	4 878	1 988	87 200 BRI
Motorblocket 1	Ringvägen 170	Landskrona		<1995 1972/1992	130	8 628	100	–	–	–	8 858	22 005	13 503 BRI	T
Stadt Hamburg 14	St Hamburgsg. 1/St Nygata/ Malmborgsg. 1-3	Malmö		<1995 1900/2004	2 690	4 013		–		373 2 695	9 771	3 671	193 422 BRI
Lybeck 10	St Nygata 46-50/Malmborgsg 2-8/Studentg.	Malmö		1999 1964/1992	6 544	9 655	–	–			4 995 9 749 30 943	6 199	493 000 BRI
Bjälken 2	Skruvgatan 4/Västkustv/ Spettgatan 1	Malmö		<1995 1962/1990	470	–	2 001	–		– 1 040	3 511	5 623	9 495 BRI	T
Kampen 25	Lantmannagatan 22-26	Malmö		<1995 1940/1990	4 764		– 22 867	1 825			– 11 213 40 669	49 281	60 066 BRI
Intäkten 5	Lantmannag 20/Ystadsg 49	Malmö	2000 –		–	–	–	–	–	–	0	2 625	1 181 BRI	B
Summa Öresundsområdet						15 798 24 097 24 968		1 825			8 507 25 077 100 272	91 999	879 072

STORSTOCKHOLM
Renseriet 25	Bolidenv 12, 16/Tjurhornsgr 3 Stockholm			<1995 1910/1965	3 096	–	872	247	–	–	4 215	7 978	32 207 BRO	B
Instrumentet 1	Fabriksvägen 9	Solna		2006 1995/2005	–	–	–	3 673	–	–	3 673	2 065	17 665 BRO
Summa Storstockholm					3 096	0	872	3 920	0	0	7 888	10 043	49 872
ÖSTRA GÖTALAND
Almen 9	Malmövägen 12-14	Värnamo		1997 1957/1989		1 075 11 304	38	–	–		40 12 457	23 702	35 916 COR
Bodarna 2	Myntgatan 8-10	Värnamo		<1995 1934/1991	1 433	373	–	–	–	–	1 806	1 186	10 143 COR
Bokbindaren 20	Västbovägen 56	Värnamo		<1995 1975/1991	2 167	–	394	–	–	–	2 561	11 385	6 601 COR
Drabanten 1	Nydalavägen 16	Värnamo		1997 1940/1986	230	1 028	–	–	–	–	1 258	2 971	3 496 COR
Gamla Gåsen 4	Boagatan 1	Värnamo	<1995 1907		200	–	–	–	–	–	200	1 903	1 322 COR	B
Gillet 1	Flanaden 3-5	Värnamo		1996 1974	2 416	990	103	–	1 704	–	5 213	3 475	33 512 COR
Golvläggaren 2	Silkesvägen 30-34	Värnamo		2000 2008	734	8 800	1 620	–	–		– 11 154	43 069	50 549 COR
Jungfrun 11	Köpmansg 3-7/Luddög 1	Värnamo		<1995 2001/1982	315	3 897	158	–	601	–	4 971	5 849	25 438 COR
Karpen 3	Jönköpingsvägen 105-107	Värnamo		1997 1956/1990	542	838	405	888	–	–	2 673	7 930	5 615 COR
Lejonet 11	Lasarettsg 1-5/Storgatsb 23	Värnamo		2000 1987/1987	4 192	807	160	–	89	–	5 248	2 433	33 312 COR
Linden 1	Malmövägen 3/Växjövägen 24-26	Värnamo		2001 2012	2 350	1 700	2 264	–	–	–	6 314	13 014	23 112 COR

Sålda fastigheter under 2014 - fortsättning

			Förvärvs- Bygg/		Kvadratmeter per lokalslag				Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun		år Omb.år	Kontor	Butiker	Lager	Industri	Bostäder	Övrigt	Totalt	Markyta	Tax.värde bolag Anm
Ljuset 8	Nydalavägen 1-9	Värnamo	<1995 2003		–	2 590	–	–	–	–	2 590	9 674	13 064 COR
Mattläggaren 2	Silkesvägen 24	Värnamo		2000 1997	195	2 453	485	–	–	–	3 133	8 542	6 827 COR
Mon 13	Karlsdalsgatan 2	Värnamo		1997 1983	1 986	–	–	–	–	–	1 986	2 294	8 268 COR
Plattläggaren 1	Silkesvägen 18	Värnamo		2008 1989	1 798	–	–	–	–	–	1 798	5 994	3 496 COR
Rågen 1	Expovägen 6	Värnamo		<1995 1965/1990	2 361	–	2 836	–	–	–	5 197	8 919	11 358 COR
Vindruvan 4	Storgatsb 14-16	Värnamo	<1995 1982		610	2 954	–	–	437	–	4 001	4 717	21 279 COR
Vindruvan 22	Storgatsb 20/Köpmansg 2-6	Värnamo	<1995 1982		–	7 262	–	–	–	5	7 267	3 394	39 000 COR
Vindruvan 15	Storgatsbacken 12	Värnamo		1997 1989	878	1 110	–	–	–	–	1 988	694	9 842 COR
Värnamo 14:11	Jönköpingsvägen 41-43	Värnamo		<1995 1917/1982	2 209	–	1 972	–	–	–	4 181	5 686	11 473 COR
Draken 1	Ingelundsvägen 1	Värnamo		<1995 1968/1988	–	–	1 750	–	–	–	1 750	21 396	2 567 COR	B
Flundran 4	Runemovägen 1	Värnamo		<1995 1963/1992	–	–	5 459	6 147	–		– 11 606	34 523	23 358 COR
Mattläggaren 1	Silkesvägen 24	Värnamo		2008 1997	–	–	–	2 700	–	–	2 700	8 655	8 023 COR	B
Posten 4	Postgatan 3-5	Värnamo	<1995 1929		455	733	321	2 516	159	–	4 184	2 991	12 528 COR
Rödspättan 1	Runemovägen 10	Värnamo		2004 1973	545	–	4 160	–	–	–	4 705	12 975	8 437 COR
Rödspättan 4	Runemovägen 4	Värnamo	<1995 1980		–	–	2 960	–	–	–	2 960	7 122	5 210 COR
Sandskäddan 4	Margretelundsvägen 7	Värnamo	<1995 1982		–	–	2 780	–	–	–	2 780	8 005	5 111 COR
Sjötungan 3	Margretelundsvägen 6	Värnamo		1999 1989	–	–	2 570	–	–	–	2 570	14 524	5 703 COR	B
Takläggaren 4	Rörläggarev 8/Silkesv 39	Värnamo	<1995 1991		–	–	9 067	–	–	–	9 067	39 349	21 145 COR	B
Takläggaren 8	Silkesvägen 43	Värnamo		2008 1999	–	–	–	6 995	–	–	6 995	24 814	26 720 COR	B
Värnamo 14:2	Myntgatan 2	Värnamo	<1995 1982		–	–	–	–	–	–	0	1 000	– COR	A
Yxan 4	Fabriksgatan 10-12	Värnamo		2005 1975	–	–	5 595	–	–	–	5 595	10 017	14 162 COR
Yxan 6	Fabriksgatan 4	Värnamo		<1995 1978/1990	–	–	1 477	–	–	–	1 477	11 699	3 510 COR	B
Bleckslagaren 1	Repslagarevägen 5	Värnamo	2004 –		–	–	–	–	–	–	0	5 587	670 COR	B
Värnamo 14:86	Myntgatan 6	Värnamo	<1995 –		–	–	–	–	–	–	0	2 641	– COR	B
Bagaren 10	Ljungadalsg 2/Hejareg 10	Växjö		2007 1987	28 593	–	2 335	–	–		– 30 928	89 222	129 289 COR	B
Båken 1	Systratorpsvägen 16	Växjö		2006 1983	1 410	–	25	–	–	–	1 435	5 125	4 389 COR
Garvaren 4	Hjalmar Petris väg 32	Växjö		1999 1981	2 526	–	44	–	–	–	2 570	6 901	7 956 COR	B
Glasmästaren 1	Arabygatan 80	Växjö		1999 1988	6 381	886	557	–	–	–	7 824	11 297	31 800 COR
Nordstjärnan 1	Kronobergsgatan 18-20	Växjö		2002 1971/2000	5 981	–	149	–	–	–	6 130	2 425	50 400 COR

Plåtslagaren 4	Verkstadsgatan 5	Växjö		2002 1967/1988	2 243	780	686	1 893	–	–	5 602	10 000	14 909 COR
Rimfrosten 1	Solängsvägen 4	Växjö		2000 1972	42	6 686	1 922	–	–	–	8 650	58 671	20 000 COR	B
Segerstad 4	Segerstadsvägen 7	Växjö		1998 1990	910	–	–	–	–	–	910	3 911	– COR
Sotaren 4	Arabygatan 82	Växjö		2002 1992	2 318	457	204	–	–	–	2 979	4 007	15 421 COR
Svea 8	Lineborgsplan 3	Växjö		1998 1982	2 061	–	–	–	–	–	2 061	3 938	12 320 COR
Unaman 8	Klosterg 6/Kungsg 3/Sand gärdsg 6-8	Växjö		2006 1969	2 075	2 812	300	–	422	–	5 609	2 185	38 536 COR
Ödman 15	Storgatan 29	Växjö		2001 1972	2 380	1 941	–	–	–	–	4 321	2 661	38 200 COR
Elefanten 3	Rådjursvägen 6	Växjö	<1995 1988		–	–	1 384	934	–	–	2 318	8 940	6 264 COR
Illern 5	Isbjörnsvägen 11-13	Växjö	<1995 1987		885	–	406	855	–	–	2 146	5 276	7 507 COR
Isbjörnen 4	Isbjörnsvägen 6	Växjö	<1995 1993		–	–		625 10 308	–		– 10 933	30 505	27 025 COR
Sjömärket 3	Annavägen 3	Växjö		1998 1989	1 868	341	475	6 811	–	–	9 495	26 853	31 992 COR	B
Snickaren 12	Smedjegatan 10-20	Växjö		1998 1976/1989	3 638		5 194 15 178	–	–		– 24 010	45 018	65 080 COR	B
Postiljonen 2	Öjaby	Växjö	2009 –		–	–	–	–	–	–	0	19 597	1 959 COR	B
Marås 1:12	Maråsliden 7	Gnosjö	<1995 1960		–	–	–	1 140	–	–	1 140	3 335	83 COR
Summa Östra Götaland							90 002 65 936 70 864 41 187		3 412			45 271 446 711 996	993 897

Summa Castellum 119 716 90 033 97 448 46 932 11 919 25 122 391 170 826 147 1 939 389

GRI

Castellum redovisar sitt hållbarhetsarbete enligt GRI:s riktlinjer G4, nivå Core. Redovisningen beskriver hur Castellumkoncernen arbetat med hållbarhetsfrågorna under 2014. I nedanstående tabell anges var i Årsredovisningen för 2014 informationen redovisas. Samtliga generella standardindikatorer redovisas. Avseende specifika stanardindikatorer utgår redovisningen ifrån vad som är väsentligt för verksamheten. Castellum har som ambition att kunna fullständigt redovisa samtliga väsentliga indikatorer inom tre år. Redovisningen har ej granskats av extern part.

Generella standardindikatorer

Specifi ka standardindikatorer

GRI-referens		Sida/Hänvisning	Redo visning
	Strategi och analys
G4-1	VD har ordet	2-3 R
	Organisationsprofi l
G4-3	Organisationens namn	Baksida, 41 R
G4-4	Huvudsakliga produkter, tjänster och varumärken	4-5, Baksida R
G4-5	Huvudkontorets säte	96 (Not 1) R
G4-6	Länder som organisationen verkar i	99 (Not 2) R
G4-7	Ägarstruktur och bolagsform	57-60 R
G4-8	Marknader		12 R
G4-9	Bolagets storlek		87 R
	G4-10 Antal anställda uppdelat på anställningsform, anställningstyp, kön och region	42-44 R
	G4-11 Totalt antal anställda som omfattas av kollektivavtal		42 R
	G4-12 Bolagets leverantörskedja		39 R
G4-13	Väsentliga förändringar i organisationens storlek, struktur, ägarskap eller leverantörskedja under redovisningspreioden		17 R
G4-14	Om och hur försiktighetsprincipen tillämpas i organisationen		35 R
G4-15	Externa ekonomiska, miljömässiga och sociala principer som organisationen skrivit under eller stödjer		35 R
G4-16	Medlemskap i föreningar och/eller nationella/ internationella lobbyorganisationer		35 R
	Väsentliga aspekter och avgränsningar
G4-17	Lista över alla enheter som ingår i koncernredovisningen	106 R
G4-18	Process för defi nition av rapportens innehåll		35 R
G4-19	Lista över identifi erade väsentliga aspekter		35 R
G4-20	Respektive aspekts huvudsakliga påverkan inom organisationen		35 R
G4-21	Respektive aspekts huvudsakliga påverkan utanför organisationen	36-40 R
G4-22	Effekterna och skälen till förändrad information från tidigare rapporter		RE
G4-23	Väsentliga förändringar från tidigare rapporter gällande omfattning och områdesbegränsningar		35 R
	Intressentengagemang
G4-24	Lista över organisationens intressentgrupper	Hemsida, 35 R
G4-25	Tillvägagångssätt för identifi ering och urval av intressenter	Hemsida, 35 R
G4-26	Metod för intressentdialoger	Hemsida, 35 R
G4-27	Redogör för de nyckelområden som intressenterna lyft fram samt hur organisationen har hanterat dem	Hemsida, 35 R
	Information om redovisningen
G4-28	Redovisningsperiod		96 R
G4-29	Datum för senaste redovisad rapport	2015-02-03 R
G4-30	Redovisningscykel		96 R
G4-31	Kontaktperson gällande redovisningen	Omslag R
G4-32	GRI-index med hänvisningar	144 R
G4-33	Policy för extern bestyrkning	144, 34 R
	Styrning
G4-34	Styrningsstruktur inklusive kommittéer vilka ansvarar för ekonomiska, sociala och miljömässiga frågor		34 R
	Styrning
G4-56	Organisationens värdegrund och uppförandekod	Hemsida, 43 R

GRI-referens		Redo Sida/hänvisning visning
	Kategori: Ekonomi
	Ekonomiska resultat
	G4-EC1 Skapat och levererat direkt ekonomiskt värde	86-87 R
	G4-EC3 Omfattningen av organisationens förmånsbestämda åtaganden	102-103 R
Kategori: Miljö
	Effektiviserad resursanvändning
	G4-EN1 Använt material i vikt		RE
	G4-EN3 Energiförbrukning i organisationen	36-37 R
	G4-EN6 Minskning av energiförbrukning	36-37 R
	G4-EN8 Vattenanvändning per källa	36-37 R
	G4-EN18 Utsläpp av växthusgaser	36-37 R
	G4-EN23 Total avfallsvikt, per typ och hanteringsmetod		RE
	Utveckla ett hållbart fastighetsbestånd
	G4-EN27 Åtgärder och reslutat för att minska miljöpåverkan från produkter och tjänster	36 R
	G4-EN29 Betydande böter och sanktioner till följd av miljöbrott	38 R
	Krav på leverantörer avseende arbetsvillkor och miljö
	G4-EN32 Andel nya leverantörer som granskats avseende miljö		RE
Kategori: Social
	Skapa hälsosamma och säkra arbetsmiljöer
	G4-LA6 Typ och omfattning av skador, arbetsrelaterade sjukdomar förlorade arbetsdagar, frånvaro samt totala förlorade arbetsdagar, frånvaro samt totala antalet arbets relaterade dödsolyckor per region och kön.	42 RD
	Kompetensutveckling och karriärmöjligheter för våra medarbetare
	G4-LA11 Andel anställda som får regelbunden uppföljning av karriärsutveckling fördelat på personalkategori och kön	42 RD
	Kategori: Samhälle
	Mångfald och jämställdhet
	G4-LA12 Sammansättning av styrelse, ledning och alla medarbetare nedbruten på kön, åldersgrupp, minoritetsgruppstillhörighet och andra mångfaldsindikatorer.Undantag: Minioritets tillhörighet redovisas ej i enlighet med svensk lag.	42, 80, 83 R
	G4-LA15 Väsentliga, faktiska och möjliga negativa effekter för arbetsapraxis i försörjningskedjan och vidtagna åtgärder.		RE
	Socialt engagemang och utveckling i våra tillväxtregioner
	G4-SO1 Verksamhetens påverkan på och engagemang i samhället där verksamheten bedrivs.	34, 39, 40 R
	Förhindra mutor och korruption
	G4-SO4 Information och utbildning i organisationens policyer och rutiner mot korruption.	43 R
	G4-SO10 Väsentliga faktiska och möjliga negativa effekter på samhället i leverantörskedjan samt vidtagna åtgärder.	39 R
	Kategori: Produktansvar
	Utveckla hållbara samarbeten med kunder G4-PR1 Utvärdering och förbättring av produkter och tjänster	38 R
	avseende hälsa och säkerhet G4-PR5 Resultat av kundundersökningar	30-31 R

Förklaring

R Redovisas
RE Redovisas ej

Mer detaljerad information om redovisningen och beräkningsmetoder återfinns på Castellums hemsida under fliken "Hållbart företagande".

RD Redovisas delvis

Definitioner

Aktiens direktavkastning

Föreslagen utdelning i procent av aktiekursen vid årets slut.

Aktiens totalavkastning

Aktiekursens utveckling med tillägg av de utdelningar som skett under perioden vilken återinvesterats i aktier den dagen aktien handlas exklusive rätt till utdelning.

Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV)

Redovisat eget kapital enligt balansräkningen, justerat för verklig uppskjuten skatt istället för nominell uppskjuten skatt.

Antal aktier

Registrerat antal aktier – antalet registrerade aktier vid viss tidpunkt. Utestående antal aktier – antalet registrerade aktier med avdrag för återköpta egna aktier vid viss tidpunkt.

Genomsnittligt antal aktier – vägt genomsnittligt antal utestående aktier under viss period.

Avkastning aktuellt substansvärde

Resultat efter skatt i procent av ingående aktuellt substansvärde, men med verklig uppskjuten skatt istället för nominell skatt. Vid delårsbokslut har avkastningen om räknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksam heten.

Avkastning långsiktigt substansvärde

Resultat efter skatt med återläggning av värdeförändring derivat samt uppskjuten skatt i procent av ingående långsiktigt substansvärde. Vid delårsbokslut har avkastningen omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten.

Avkastning totalt kapital

Resultat före skatt med återläggning av finansnetto samt värdeförändring derivat i procent av under året genomsnittligt totalt kapital. Vid delårsbokslut har avkastningen om räknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten.

Belåningsgrad

Räntebärande skulder i procent av summan av fastigheternas verkliga värde med avdrag för förvärvade ej tillträdda fastigheter och med tillägg för sålda ej frånträdda fastigheter vid periodens utgång.

Data per aktie

Vid beräkning av resultat och kassaflöde per aktie har genomsnittligt antal aktier använts, medan vid beräkning av tillgångar, eget kapital och substans värde per aktie har antalet utestående aktier använts.

Ekonomisk uthyrningsgrad

Under perioden redovisade hyresintäkter i procent av hyresvärde avseende fastigheter ägda vid periodens utgång. Under perioden förvärvade/färdigställda fastig heter har räknats upp såsom om de ägts eller varit färdigställda under hela året medan fastigheter som sålts helt har exkluderats. Projekt samt obebyggd mark har exklu derats.

EPRA EPS (Earnings Per Share)

Förvaltningsresultat med avdrag för nominell skatt hänförligt till förvaltningsresultatet, dividerat med genomsnittligt antal aktier. Med skattepliktigt förvaltningsresultat avses förvaltningsresultat med avdrag för bl a skattemässigt avdragsgilla avskrivningar och ombyggnationer.

Fastighetskategori

Fastighetens huvudsakliga hyresvärde med avseende på lokalslag. Inom en fastighetskategori kan därför förekomma ytor som avser andra ändamål än den huvudsakliga användningen.

Fastighetskostnader

I posten ingår såväl direkta fastighetskostnader, såsom kostnader för drift, underhåll, tomträttsavgäld och fastighetsskatt, som indirekta fastighetskostnader i form av uthyrning och fastighetsadministration.

Förvaltningsresultat

Redovisat resultat med återläggning av värdeförändringar och skatt.

Hyresintäkter

Debiterade hyror jämte tillägg, såsom ersättning för värme och fastighetsskatt.

Hyresvärde

Hyresintäkter plus bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor.

Kronor per kvm

Fastighetsrelaterade nyckeltal, uttryckta i kronor per kvm, baseras på fastigheter ägda vid periodens utgång, varvid under året för värvade/färdigställda fastigheter har räknats upp såsom om de ägts eller varit färdigställda under hela året medan fastigheter som sålts helt har exkluderats. Projekt och obebyggd mark har exkluderats. Vid delårsbokslut har nyckel talen omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksam heten.

Likviditetsrisk

Risken att det saknas likvida medel eller outnyttjade krediter för att kunna fullgöra betalningsförpliktelser.

Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV)

Redovisat eget kapital enligt balansräkningen med återläggning av räntederivat och uppskjuten skatt.

Motpartsrisk/Kreditrisk

Risken att motpart inte kan fullgöra leverans eller betalning.

Operationell risk Risken att åsamkas förluster på grund av bristfälliga rutiner och/eller oegentligheter.

Refinansieringsrisk Risken att finansiering saknas eller är mycket oförmånlig vid viss tidpunkt.

Ränterisk

Risken för en resultat- och kassaflödespåverkan genom en förändring av marknadsräntan.

Räntetäckningsgrad

Förvaltningsresultat med återläggning av finansnetto i procent av finansnetto.

Utdelningsandel

Utdelning per aktie i procent av förvaltningsresultat per aktie.

Valutarisk

Risken för en resultat- och kassaflödespåverkan genom en förändring av valutakursen.

Överskottsgrad

Driftsöverskott i procent av hyresintäkter.

Årsstämma

Castellum AB:s årsstämma äger rum torsdagen den 19 mars 2015 klockan 17.00 i RunAn, Chalmers Kårhus, Chalmersplatsen 1, Göteborg. För mer information och anmälan se Castellums hemsida www.castellum.se

Årsstämmokalender och utdelning

Avstämningsdag för årsstämma	13 mars 2015
Årsstämma	19 mars 2015
Aktien handlas exklusive utdelning	20 mars 2015
Avstämningsdag för utdelning	23 mars 2015
Betalning av utdelning	26 mars 2015

Ekonomisk rapportering

Delårsrapport januari - mars 2015	15 april 2015
Halvårsrapport januari - juni 2015	15 juli 2015
Delårsrapport januari - september 2015	15 oktober 2015
Bokslutskommuniké 2015	20 januari 2016

Aspholmen Fastigheter AB

(Org.nr 556121-9089) Box 1824, 701 18 Örebro Besöksadress: Rörvägen 1 Telefon: 019-27 65 00 [email protected] www.aspholmenfastigheter.se

Fastighets AB Corallen

(Org.nr 556226-6527) Box 7, 553 12 Jönköping Besöksadress: Bataljonsgatan 10 Telefon: 036-580 11 50 [email protected] www.corallen.se

Fastighets AB Briggen

(Org.nr 556476-7688) Box 3158, 200 22 Malmö Besöksadress: Riggaregatan 57 Telefon: 040-38 37 20 [email protected] www.briggen.se

Eklandia Fastighets AB

(Org.nr 556122-3768) Box 8725, 402 75 Göteborg Besöksadress: Theres Svenssons gata 9 Telefon: 031-744 09 00 [email protected] www.eklandia.se

Fastighets AB Brostaden

(Org.nr 556002-8952) Box 5013, 121 05 Johanneshov Besöksadress: Tjurhornsgränd 6 Telefon: 08-602 33 00 [email protected] www.brostaden.se

Harry Sjögren AB (Org.nr 556051-0561) Kråketorpsgatan 20, 431 53 Mölndal Telefon: 031-706 65 00 [email protected] www.harrysjogren.se

Castellum AB (publ) • Box 2269, 403 14 Göteborg • Besöksadress Kaserntorget 5 Telefon 031-60 74 00 • Telefax 031-13 17 55 • E-post [email protected] • www.castellum.se Säte: Göteborg • Org nr: 556475-5550

2014	2013	2012
186	208	210
6	7	8
77	84	81
10	11	4
2	4	4
281	314	307
46	18	18
327	332	325
77	74	77
28	32	33
895	954	909

2014	2013	2012
186	208	210
6	7	8
77	84	81
10	11	4
2	4	4
281	314	307
46	18	18
327	332	325
77	74	77
28	32	33
895	954	909

AI assistant

Castellum — Annual Report 2014

2900_10-k_2015-02-03_f9421acd-7584-4e1f-8607-7b4ebb024c0b.pdf

Årsredovisning 2014

Innehåll

YTTERLIGARE INFORMATION

Vi arbetar med kommersiella lokaler …

… på starka tillväxt marknader …

… med fokus på kundernas behov …

Castellum finns

… och stabil ekonomisk tillväxt.

Castellum 2014

2014 per kvartal

Nyckeltal

VD har ordet

Castellum står starkare än tidigare!

Castellums affärsmöjlighet ligger i att ge våra kunder ökade affärsmöjligheter

Castellums affärsidé

Vår affärsmodell

Utveckling genom investeringar

Uthyrning och förvaltning

Övergripande mål

Förvaltningsresultat

Strategi för fastighetsbeståndet och dess förvaltning

Utveckling av kommersiella fastigheter i tillväxtregioner

Geografi och kategori

Fastighetsbeståndets utveckling

Kundfokus genom lokala organisationer

Kunder

Organisation och medarbetare

Strategi för finansiering

Stark balansräkning med låg fi nansiell och operationell risk

Kapitalstruktur

Aktie- och kreditmarknaden

Låg operationell risk

Strategiska verktyg

Investeringar

Dotterbolagen

Utfall

Nettoinvestering

Fastighetsvärde per region

Strategiska verktyg

Utfall

Hållbarhet

Strategiska verktyg Utfall

Kapitalstruktur

Utdelning

Aktie- och kreditmarknaden

Låg operationell risk

Belåningsgrad

Räntetäckningsgrad

Marknadsandelen är viktig – men valet av marknad ännu viktigare

Marknadskommentar

Svensk ekonomi

Makroindikatorer

Ränte och kreditmarknad

Sveriges utrikeshandel jan-okt 2014 (10 mån)

Europeisk fastighetsmarknad

BNP tillväxt per år Makroindikatorer Sverige

Svensk fastighetsmarknad

Svensk hyresmarknad

Transaktionsvolym/år europeisk fastighetsmarknad, miljarder EUR

Årlig transaktionsvolym Sverige och direktavkastning storstäderna Transaktionsvolym - geografisk fördelning

Fastighetsinnehav börsnoterade fastighetsbolag

Castellums marknader

Hyresnivåer och vakansgrad storstäderna Nyproduktion kontor

Fastighetsbestånd

Castellums fastighetsbestånd

Direktavkastning 2007 – 2014 (staplar) respektive nuläge (punkt) enligt Newsec (svenska orter) och DTZ (Köpenhamn) för ett antal olika geografiska marknader och segment inom Castellums bestånd.

Fastighetsvärde och värdeförändringar

Genomsnittlig värderingsyield, Mkr

Hyresintäkter

Hyresvärde och ekonomisk uthyrningsgrad

Nettouthyrning

Fastighetskostnader

Fastighetskostnader

Resultat över tid

Nettouthyrning per kvartal

Resultat över tid

Castellums fastighetsbestånd 2014-12-31

Castellum Annual Report 2014

co² -33%

2014	2013	2012
186	208	210
6	7	8
77	84	81
10	11	4
2	4	4
281	314	307
46	18	18
327	332	325
77	74	77
28	32	33
895	954	909