Castellum — Annual Report 2013

Feb 4, 2014

Årsredovisning 2013

Innehåll

Castellum 2013 VD har ordet	1 2
VERKSAMHET
Affärsmodell, mål och strategier	4
Fastighetsbestånd	8
Investeringar	16
Kunder	26
Ansvarsfullt företagande	28
Organisation och medarbetare	32
Castellums delmarknader	36
Storgöteborg	38
Öresundsregionen	39
Storstockholm	40
Mälardalen	41
Östra Götaland	42
Finansiering	44
Castellumaktien	48
Värdering fastigheter	53
Skatt	56
Möjligheter och risker	57
Bolagsstyrningsrapport	60
Kvartals- och flerårsöversikt	70
FINANSIELLA RAPPORTER
Totalresultat för koncernen	74
Balansräkning för koncernen	75
Resultaträkning för moderbolaget	76
Totalresultat för moderbolaget	76
Balansräkning för moderbolaget	77
Förändring av eget kapital	78
Kassaflödesanalys	79
Redovisningsprinciper och noter	80
Förslag till vinstdisposition	94
Styrelsens yttrande avseende föreslagen
vinstutdelning	95
Årsredovisningens undertecknande	96
Revisionsberättelse	97
CASTELLUM FASTIGHETSBESTÅND 100
GRI	132
Definitioner	133

Den legala årsredovisningen, som innehåller förvaltningsberättelse och finansiella rapporter, omfattar sidorna 4-96. Jämförelser angivna inom parentes avser motsvarande belopp för opp föregående år. g

YTTERLIGARE INFORMATION

Samtliga pressmeddelanden, kvartalsrapporter och årsredovisningar, såväl på svenska som på engelska, finns tillgängliga direkt efter offentliggörandet på www.castellum.se. På hemsidan finns funktion för bl a prenumeration av pressmeddelanden och kvartalsrapporter. En tryckt bokslutskommuniké skickas till alla aktieägare medan årsredovisning och övriga kvartalsrapporter i tryckt format kan beställas på info@castellum.se.

Ytterligare information kan erhållas av bolagets VD Henrik Saxborn, telefon 031-60 74 50, eller ekonomidirektör Ulrika Danielsson, telefon 0706-47 12 61, samt på www.castellum.se.

"Castellum är en långsiktig ägare som utvecklar kommersiella lokaler ger service till svenskt näringsliv vi bidrar även till utvecklingen i de städer där vi verkar"

VD Henrik Saxborn

Castellums affärsidé är att utveckla och förädla fastighetsbeståndet med inriktning på bästa möjliga resultat- och värdetillväxt genom att med en stark och tydlig närvaro i fem tillväxtregioner erbjuda lokaler anpassade till kundernas behov.

Castellums övergripande mål är årlig tillväxt i kassaflödet, d v s f Under 2013 uppnåddes 7%. Strategin för att uppnå målet vilar på

Utveckling av fastighetsbeståndet

Castellum bygger svenska städer – minst 5% av fastighetsvärdet ska nettoinvesteras varje år. Under 2013 uppgick nettoinvest-

eringarna till 1 081 Mkr.

Se sid 6

1 081 Mkr nettoinvestering 2013

Alla investeringar ska bidra till tillväxtmålet i förvaltningsresultatet inom 1-2 år och ha en värdepotential om minst 10%. Pågående projektvolym uppgår till 1 miljard kronor.

Se sid 16

1 000 Mkr återstående investeringsvolym pågående projekt

Kommersiella fastigheter i tillväxtregioner

Castellum äger 626 st kommersiella fastigheter om 3,6 miljoner kvm till ett värde om 38 miljarder kr. 66% består av kontor/butik och

Se sid 13

30% av lager/industri.

2

Fastigheterna är koncentrerade till fem tillväxtregioner i södra Sverige och Danmark. Se sid 11

förvaltningsresultat per aktie, om 10%. å 4 hörnstenar:

Kundfokus genom lokala organisationer

Verksamheten bedrivs i en decentraliserad och småskalig organisation för att skapa goda och långsiktiga kundrelationer.

Castellum är en långsiktig fastighetsägare med fokus på effektiv förvaltning och utveckling av verksamhetsorterna. Se sid 32

76 Nöjd Kund Index 2013 Castellum fokuserar på ansvarsfullt företagande, vilket bl a innebär minskad energiförbukning och minskade koldioxidutsläpp. Alla nybyggnationer ska dessutom miljöklassas.

Se sid 34-35

Stark balansräkning med låg finansiell och operationell risk

Stabil kapitalstruktur med;

• belåningsgrad ej varaktigt över 55%
• räntetäckningsgrad minst 200%.

Se sid 36

Kunderna speglar svenskt näringsliv och kontraktsportföljen innehåller många hyresavtal i olika branscher.

Se sid 26

enskilt största kontraktet svarar för ca 2%

Castellum 2013

• Hyresintäkterna 2013 uppgick till 3 249 Mkr (3 073 Mkr föregående år).
• Förvaltningsresultatet uppgick till 1 346 Mkr (1 255), motsvarande 8,21 kronor (7,65) per aktie, en förbättring med 7%.
• Värdeförändringar på fastigheter uppgick till 328 Mkr (–69) och på derivat till 429 Mkr (–110).

• Årets resultat efter skatt uppgick till 1 707 Mkr (1 473), motsvarande 10,41 kronor (8,98) per aktie.

• Nettoinvesteringarna uppgick till 1 081 Mkr (2 545) varav 1 583 Mkr (1 279) avsåg ny-, till- och ombyggnationer, 185 Mkr (1 519) förvärv och 687 Mkr (253) försäljningar.

• Styrelsen föreslår en utdelning om 4,25 kronor (3,95) per aktie, motsvarande en ökning om 8%.

2013 per kvartal

10% tillväxt i förvaltningsresultat 1:a kvartalet 538 Mkr investering i fastigheter 2:a kvartalet 25 Mkr försäljning 2:a kvartalet av 1 fastighet 0% tillväxt i förvaltnings resultat 2:a kvartalet 379 Mkr investering i fastigheter 3:a kvartalet 351 Mkr försäljning 3:e kvartalet av 8 fastigheter 10% tillväxt i förvaltnings resultat 4:e kvartalet JANUARI MARS JUNI SEPTEMBER DECEMBER 9% tillväxt i förvaltnings resultat 3:e kvartalet 438 Mkr investering i fastigheter 4:e kvartalet 231 Mkr försäljning 4:e kvartalet av 7 fastigheter 413 Mkr investering i fastigheter 1:a kvartalet 80 Mkr försäljning 1:a kvartalet av 2 fastigheter

Nyckeltal

	2013	2012	2011	2010	2009	2008	2007	2006	2005	2004
Förvaltningsresultat, kr/aktie	8,21	7,65	7,15	6,96	6,89	5,93	5,63	5,38	5,00	4,52
Förändring föregående år	+7%	+7%	+3%	+1%	+16%	+5%	+5%	+8%	+11%	+11%
Resultat efter skatt, kr/aktie	10,41	8,98	4,34	11,98	0,98	– 4,04	9,07	10,21	7,89	5,59
Förändring föregående år	+16%	+107%		–64% +1 122%	pos.	neg.	–11%	+29%	+41%	+108%
Utdelning, kr/aktie (2013 föreslagen)	4,25	3,95	3,70	3,60	3,50	3,15	3,00	2,85	2,62	2,38
Förändring föregående år	+8%	+7%	+3%	+3%	+11%	+5%	+5%	+9%	+11%	+12%
Fastigheter verkligt värde, Mkr	37 752	36 328	33 867	31 768	29 267	29 165	27 717	24 238 21 270		19 449
Nettoinvesteringar, Mkr	1 081	2 545	1 908	1 279	1 129	2 710	2 559	1 823	889	774
Belåningsgrad	52%	53%	51%	50%	52%	50%	45%	45%	45%	45%
Räntetäckningsgrad	292%	284%	278%	299%	309%	255%	287%	343%	315%	277%

VD har ordet

Våga förändra - även i framgång!

I mars tog jag över som VD i Castellum efter Håkan Hellström. Håkan lämnade ett välskött fastighetsbolag, lokaliserat till starka tillväxtregioner med väl underhållna fastigheter i bra lägen. Håkan lämnade också ett företag som förbättrat sitt förvaltningsresultat och höjt sin utdelning 16 år i rad.

Jag har varit med som vice VD de senaste 7 åren och är helt övertygad om att vi kan fortsätta den positiva trenden. Glädjande nog kan vi med 2013 lägga ytterligare ett år till raden av positiv tillväxt. Vi lyckades i fjol öka förvaltningsresultatet med 7% och styrelsen föreslår en höjning av utdelningen med 8%. Detta uppnår vi trots att omvärldsfaktorerna knappast var optimala - en närmast obefi ntlig BNP-tillväxt och en infl ation som vid årets slut balanserade kring nollstrecket. Förutom de positiva intäktseffekterna från gjorda investeringar och garanterade indexuppräkningar i hyresavtalen, fi ck vi "extern" draghjälp av en lägre genomsnittlig räntenivå.

Största utmaningen för fortsatt tillväxt

Vår viktigaste utmaning framöver är att driva förändringar som bygger på vår starka historik. Vi kommer fortsätta investera med fokus på att fi nnas där Sverige växer. Vi vill och kan vara en betydande aktör på tillväxtorterna och vara medskapande i stadsbyggnadsprocessen – vi kommer inte bara att förvalta och bygga kommersiella hus, vi kommer att utveckla stad. Förhållandet mellan nybyggnad och förvärv kommer vid varje enskild tidpunkt alltid att styras av marknadssituationen och vår riskbedömning. Under 2013 nettoinvesterade Castellum för drygt 1 miljard kr. Vi var under året lite mer aktiva på säljsidan jämfört med de senaste åren, i avsikt att ständigt anpassa portföljen efter tillväxtförutsättningarna. Ambitionen är att fortsätta nettoinvestera cirka 2 miljarder kr årligen, där ungefär hälften av investeringarna avser nya projekt och hälften förvärv. Investeringstakten innebär att Castellum bygger "ett mindre fastighetsbolag" varje år.

Hållbarhet ger lönsamhet!

Jag ser fl era andra faktorer som idag underbygger en stark potential i Castellum. Vi har potential till tillväxt i form av våra vakanser och vår fokusering under året på att minska dessa har lett till en stark nettouthyrning, 105 Mkr - och uthyrningsarbetet fortsätter med hög intensitet.

Våra 4 600 kunder är svenskt näringsliv och återfi nns i de fl esta branscher och i skilda storlekar inom landets tillväxtregioner. I våra olika bolag och på olika delmarknader ser vi ett tydligt samband mellan arbetsglädjen hos våra kompetenta medarbetare och nöjda kunder. Och nöjda kunder ger fl er affärer. Hur nöjda kunderna är mäter vi regelbundet och det med högt resultat. Att 96% av våra tillfrågade kunder svarar att de gärna rekommenderar oss som hyresvärd till andra är ett bra kvitto på våra medarbetares goda insatser.

Att arbeta hållbart är något som vi tror kommer att bli viktigare i företagsvärderingar. Under 2013 har såväl energianvändning som koldioxidutsläpp minskat med 5% respektive 8% per kvm. Att bygga hållbart är en självklarhet, men även att fokusera på hållbara, långsiktiga strategier och ett etiskt förhållningssätt.

Starka finanser ger handlingsfrihet

Sist men inte minst har Castellum stor handlingsfrihet tack vare den starka balansräkningen. Vi har kraft att genomföra de investeringar vi önskar, när vi önskar - vare sig det gäller att bygga nytt eller förvärva.

En av de viktiga idéerna bakom Castellum har varit att driva verksamheten med ett lägre risktagande jämfört med genomsnittet i branschen. Det tänker vi fortsätta med. På bokslutsdagen bestod Castellums tillgångssida av en fastighetsportfölj värd 38 miljarder kr, vilken fi nansieras av ägarnas kapital som vi har att förvalta, d v s det långsiktiga substansvärdet, om 18 miljarder kr (motsvarande 107 kr per aktie) samt räntebärande skulder på 19 miljarder kr, innebärande en belåningsgrad på 52%. Det är glädjande att konstatera att vi under 2013 lyckats emittera obligationer om 2 miljarder kr, vilket ger oss ytterligare handlingsfrihet.

Stadig tillväxt under låg risk

Stadig tillväxt under lågt risktagande är en av grundtankarna bakom Castellum. Därför är det tillfredställande när Castellumaktiens totalavkastning de senaste 10 åren i genomsnitt per år varit 13%, vilket är i paritet med börsen. Totalavkastningen för 2013 blev även den 13%.

Blickar vi framåt under nästkommande år ser jag en fortsatt väl fungerande fastighetsmarknad med stabila priser. Förväntningen är att 2014 blir ytterligare ett år med svag BNP-tillväxt. Detta skulle då resultera i marginellt ökande hyresnivåer, en stabil kostnadsbild och fortsatt låga marknadsräntor. I en sådan makroekonomisk miljö tror jag på fortsatt förbättring i Castellums förvaltningsresultat tack vare våra investeringar och fortsatt tillväxt tillsammans med våra befi ntliga och nya kunder.

Göteborg den 22 januari 2014

Henrik Saxborn Verkställande direktör

Affärsidé

Castellums affärsidé är att utveckla och förädla fastighetsbeståndet med inriktning på bästa möjliga resultat- och värdetillväxt genom att med en stark och tydlig närvaro i fem tillväxtregioner erbjuda lokaler anpassade till kundernas behov.

Affärsmodell

Castellums affärsmodell fokuserar på kassafl öde genom att förvalta och utveckla fastighetsbeståndet.

Utveckling genom investeringar

Fastighets- och hyresmarknaden är beroende av långsiktig ekonomisk tillväxt. Castellum ska därför finnas i regioner och områden med förväntad hög tillväxttakt.

Castellum arbetar aktivt med att utveckla fastighetsbeståndet i syfte att förbättra kassaflödet och därmed öka fastighetsvärdet. Castellum ska fortsatt växa med kundernas efterfrågan, främst genom ny-, till- och ombyggnation som bedöms ge hög avkastning men även förvärv av byggnader och byggrätter för framtida nyttjande.

Försäljningar sker när det är affärsmässigt motiverat.

Fastighetsbeståndet ska bestå av kommersiella fastigheter - fördelningen mellan olika kategorier avgörs av affärsmöjligheter, kassaflöde, riskexponering och värdetillväxt.

Uthyrning och förvaltning

Castellum ska vara ett företag med starkt och tydligt kundfokus, vilket uppnås genom lokal närvaro, långsiktiga relationer och att de lokaler och den service som erbjuds svarar mot kundernas behov.

Service och förvaltning, vilket i huvudsak utförs med egen personal, sker via en decentraliserad och småskalig organisation med helägda dotterbolag. Den starka lokala närvaron ger kännedom om kundernas förutsättningar, behov och önskemål vilket möjliggör bra och snabb service samt handlingskraft.

Castellum arbetar kontinuerligt med att förbättra produktiviteten och erhålla en mer kostnads- och resurseffektiv förvaltning.

Risken inom kundstocken ska hållas låg genom spridning på såväl bransch som avtalslängd och avtalsstorlek.

^Uthyrnin^{g o}c^{h f}ö^rvaltnⁱn^g

Fokus på tillväxt i kassaflödet om minst 10% tillsammans med låg finansiell risk ger förutsättningar för god värde tillväxt i bolaget sam tidigt som aktieägarna får en konkurrens kraftig utdelning.

^Finansierin^{g m}e^{d l}å^{g r}is^k

Finansiering med låg risk

Castellum har valt att bedriva verksamheten med låg finansiell risk. Valda riskmått är belåningsgrad (hur stor andel av fastigheternas värde som får belånas) och räntetäckningsgrad (vilken förmåga företaget har att täcka sina räntekostnader).

Utvec kng

^geno^{m i}nvesteringa^r

I Castellum ska belåningsgraden varaktigt inte överstiga 55% och räntetäckningsgraden ska vara minst 200%.

Finansiering sker via såväl kredit- som kapitalmarknaden.

Övergripande mål

Castellums övergripande mål är att kassa flödet, d v s förvaltningsresultat per aktie, ska ha en årlig tillväxt om minst 10%.

Förvaltningsresultat

Strategi för fastighetsbeståndet och dess förvaltning

Utveckling av kommersiella fastigheter i tillväxtregioner

Geografi och kategori

Fastighetsbeståndet fi nns i fem tillväxtregioner; Stor göteborg, Öresunds regionen, Storstockholm, Mälardalen och Östra Götaland. Detta tillsammans med rationell förvaltning och hög närvaro i mark naden ger goda affärs möjligheter.

Fastighetsbeståndet ska bestå av kommersiella fastigheter med generella, fl exibla lokaler för kontor/butik och logistik/lager/industri.

Fastighetsbeståndets utveckling

För att förbättra kassafl ödet och kvalitén ska fastighetsbeståndet ständigt förädlas och ut vecklas. Castellum ska fortsätta växa med kundernas efterfrågan, främst genom ny-, till- och ombygg nation, men också genom förvärv.

Alla investeringar ska bidra till till växtmålet i förvaltningsresultatet inom 1–2 år och ha en värdepotential om minst 10%. Försäljning av fastigheter ska ske när det är affärsmässigt motiverat.

Kundfokus genom lokala organisationer

Kunder

Castellums kundfokus ska vara starkt och tydligt, vilket uppnås genom att skapa långsiktiga relationer och att tillhandahålla lokaler och service som svarar mot kundens behov.

Organisation och medarbetare

Service och förvaltning ska ske via en decent raliserad organisation med helägda dotterbolag med stark lokal

närvaro. Förvaltningen ska skötas med i huvudsak egna medarbetare.

Castellums medarbetare ska vara kunniga och engagerade, vilket skapas genom att koncernen ska vara en attraktiv arbetsplats med goda utvecklingsmöjligheter.

Verksamheten ska bidra till en hållbar utveckling med hänsyn till ekologiska, sociala och ekonomiska aspekter.

Strategi för finansiering

Stark balansräkning med låg fi nansiell och operationell risk

Kapitalstruktur

Castellum ska ha låg fi nansiell risk. De valda riskmåtten är belåningsgrad och räntetäckningsgrad. Förvärv och överlåtelse av egna aktier kan ske för att anpassa bolagets kapitalstruktur till bolagets kapital behov och som likvid eller för fi nansiering av investeringar. Handel med egna aktier får ej ske i kortsiktigt vinstsyfte.

Aktie- och kreditmarknaden

Castellum ska verka för att bolagets aktie får en konkurrenskraftig totalavkastning i förhållande till risken samt en hög likviditet. Allt agerande ska utgå från ett långsiktigt perspektiv och bolaget ska ha en frekvent, öppen och rättvisande redo visning till aktie ägare, kapitaloch kredit marknad samt till media, dock utan att enskild affärsrelation exponeras.

Låg operationell risk

Castellums fastighetsbestånd har en geografi sk spridning till fem svenska tillväxtregioner och ska innehålla olika typer av kommersiella lokaler. Risken inom kundstocken ska hållas låg.

Strategiska verktyg

Investeringar

För att nå det övergripande tillväxtmålet om 10% ska Castellum årligen nettoinvestera för minst 5% av fastighetsvärdet, vilket för när varande motsvarar ca 1 900 Mkr.

Dotterbolagen

Ett av de tre största fastighetsbolagen

Utfall

Nettoinvestering

Fastighetsvärde per region

Strategiska verktyg

ska ständigt förbättras.

Miljö

Utfall

Strategiska verktyg Utfall

Kapitalstruktur

Belåningsgraden ska varaktigt ej överstiga 55%. Räntetäckningsgrad om minst 200%.

Utdelning

Minst 50% av förvaltningsresultatet före skatt ska delas ut, med hänsyn till investeringsplaner, konsoliderings behov, likviditet och övrig ställning.

Aktie- och kreditmarknaden

Castellum ska vara ett av de större börsnoterade fastighets bolagen i Sverige.

Låg operationell risk

Risken inom kundstocken hålls låg genom spridning på branscher, avtalslängd och avtalsstorlek.

Belåningsgrad

Räntetäckningsgrad

4 600 kommersiella kontrakt där det enskilt största kontraktet svarar för ca 2%

Hyresmarknaden, d v s marknaden för uthyrning av lokaler och hyresnivåer, och fastighetsmarknaden, d v s marknaden för att sälja och köpa fastigheter, är båda på lång sikt helt beroende av utvecklingen i inhemsk ekonomi. Sverige är inne i en stark urbaniseringstrend där tillväxten koncentreras på lång sikt till medelstora och större regioner samtidigt som antalet regioner blir färre.

Marknadskommentar

Svensk ekonomi

Sverige, med drygt 9,6 miljoner invånare, är ett land med en öppen och stark ekonomi, vilket bl a beror på ett stabilt och transparent affärsklimat, hög utbildningsnivå, sunda statsfinanser och hög produktivitet. Sverige har lång och stor erfarenhet av internationell handel och internationella relationer vilket tydliggörs av landets relativt stora andel världsledande koncerner. Svensk industris stora exportberoende bidrar till att Sverige historiskt uppvisat god förmåga att anpassa och ställa om ekonomin vid konjunkturförändringar.

Svensk ekonomi har utvecklats svagt under 2013 och BNP-tillväxten för året förväntas uppgå till knappt 1%. Den svaga tillväxten kan främst tillskrivas svensk exportindustri som påverkats negativt av en dämpad efterfrågan från omvärlden. En stark inhemsk ekonomi har bidragit positivt till tillväxten. Den goda inhemska efterfrågan kan tillskrivas hushållens inkomstökningar, en oväntat stark sysselsättningsuppgång och fortsatt låga räntor.

I takt med återhämtningen i världskonjunkturen förväntas tillväxten i svensk ekonomi ta fart, dock från en låg nivå, vilket även påverkar arbetsmarknaden positivt. Hushållen fortsätter att vara en motor i svensk ekonomi och låga räntor tillsammans med skattesänkningar förväntas bidra till god inhemsk efterfrågan.

Infl ationen är dock oväntat låg och infl ationstrycket bedöms av Riksbanken vara fortsatt lågt en tid framöver. Riksbanken valde därför att sänka reporäntan med 0,25 procentenheter till 0,75% vid sitt möte i december.

Makroindikatorer

Arbetslöshet	7,5%	(december 2013)
Inflationstakt	0,1%	(december 2013 jämfört med december 2012)
BNP-tillväxt	0,3%	(kv 3 2013 jämfört med kv 3 2012)
Källa: SCB

Ränte och kreditmarknad

Volatiliteten på räntemarknaden har under året tidvis varit stor, vilket främst kan förklaras av oro för och konsekvenser av aktiviteter vidtagna av världens centralbanker. Den underliggande trenden är dock stigande långa räntor. Vid

Transaktionsvolym/år europeisk fastighetsmarknad, miljarder EUR

ingången av året noterades den 10-åriga swapräntan till 2,1% och vid utgången av året till 2,9%. Den korta räntan har i motsats till den långa räntan sjunkit under året. Vid ingången av året noterades 3 månader STIBOR räntan till 1,3% och vid utgången av året till knappt 1%. I samband med räntebeslutet i december meddelade Riksbanken att man förväntar sig att reporäntan kommer att vara kvar på dagens nivå fram till inledningen av 2015 för att därefter gradvis börja höjas.

Tillgången till krediter bedöms som god både på kreditoch kapitalmarknaden. En minskad osäkerhet kring framtida regelverk och dess påverkan på kreditmarknaden har medfört något lägre kreditmarginaler på nya krediter jämfört med tidigare år.

Sveriges utrikeshandel jan-okt 2013 (10 mån)

Export	Totalt SEK 909 mdr	Import	Totalt SEK 856 mdr
Norge	98	Tyskland	150
Tyskland	92	Norge	76
Finland	64	Danmark	70
Danmark	60	Nederländerna	65
Storbritannien	60	Storbritannien	51
USA	57	Finland	48
Källa: SCB

Europeisk fastighetsmarknad

Transaktionsvolymen på europeisk fastighetsmarknad uppgick till ca EUR 154 miljarder (127), vilket motsvarar en ökning om 21% jämfört med föregående år. Omsättningen sista kvartalet 2013 uppgick till EUR 53 miljarder, vilket var det starkaste kvartalet sedan 2007. Storbritannien stod för den högsta transaktionsvolymen under 2013 motsvarande EUR 56 miljarder, följt av Tyskland om EUR 30 miljarder. Svensk transaktionsmarknad utgjorde ca 6% (7%) av den europeiska volymen, vilket innebär att Sverige hde den fjärde största omsättningen i Europa.

Vid årsskiftet var Castellum det 17:e största noterade fastighetsbolaget på europeisk fastighetsmarknad sett till börsvärde.

Fastighetsinnehav börsnoterade fastighetsbolag

Svensk fastighetsmarknad

Svensk fastighetsmarknad innefattar hyreshus och industrifastigheter med ett totalt taxeringsvärde om ca 2 800 miljarder kr, vilket motsvarar ett marknadsvärde om ca 3 700 miljarder kr. Beståndet inbegriper dock fastigheter som inte direkt är en del av det kommersiella fastighetsbeståndet såsom vissa specialanpassade byggnader för industriell verksamhet och hyreshus ägda av bostadsrättsföreningar. Av det kommersiella beståndet i Sverige bedöms Castellum, som är en av Sveriges största fastighetsägare, äga i storleksordningen 1-2%. Sammantaget uppskattas svenska börsnoterade fastighetsbolag äga ca 13% av det kommersiella fastighetsbeståndet.

De största fastighetsägarna i Sverige är, utöver de börsnoterade bolagen, offentligt ägda bolag samt såväl svenska som utländska institutionella investerare. Därutöver fi nns en mängd mindre fastighetsägare såsom fastighets- och byggbolag, brukare och privatpersoner.

Svensk fastighetsmarknad präglades 2013 av stabilitet, starkt inhemskt intresse, samt ökande aktivitet utanför storstädernas citylägen. Totalt uppgick årets transaktionsvolym till ca 100 miljarder kr (110). Första och fjärde kvartalet var omsättningen lägre än 2012, medan den var högre andra och tredje kvartalet.

Svenska fastighetsbolag var störst på såväl säljar- som köparsidan och utländska köpare stod för 13% (18%) av volymen. Jämfört med 2012 ökade andelen affärer i både bostads- och lager/logistiksegmentet. Kommersiella fastigheter utgjorde ca 69% (79%) av volymen och storstadsregionerna ca 58% (65%).

Castellums bedömning är att efterfrågan är fortsatt god inom samtliga marknader och segment samt att prisbilden överlag är stabil. För centrala Stockholm och Göteborg kan dock en viss värdeuppgång noteras under sista halvåret 2013.

Svensk hyresmarknad

Hyresmarknaden är främst beroende av tillväxt i svensk ekonomi, men påverkas även av nyproduktionens storlek. Ekonomisk tillväxt leder normalt till ökad efterfrågan på lokaler och därmed minskade vakanser, med potential för stigande marknadshyror, vilket även möjliggör nyproduktion. En stagnation i tillväxten ger omvänt förhållande.

Eftersom hyresavtal vanligtvis tecknas på 3-5 år och med en uppsägningstid om nio månader ger förändringar i marknadshyran på kort sikt relativt liten påverkan på totala hyresintäkter.

Hyresmarknaden är alltjämt stabil inom samtliga marknader och segment. Efterfrågan avseende både nyproducerade och befi ntliga lokaler är god och hyresnivåerna är överlag oförändrade. I lägen med begränsat utbud, såsom vissa centrala lägen och goda logistiklägen, kan dock en viss ökning av hyresnivåerna noteras.

Transaktionsvolym - geografisk fördelning

Årlig transaktionsvolym Sverige och direktavkastning storstäderna

Hyresnivåer och vakansgrad storstäderna

Kontorsstock och nyproduktion

Castellums marknader

Sverige kan delas in i ett antal lokala arbetsmarknader där varje marknad har olika utvecklingskraft. En lokal arbetsmarknad karaktäriseras av att den kan fungera självständigt gällande arbete och pendling. Vissa marknader är i kraft av sin storlek och branschstruktur mindre beroende av omvärldsförändringar än andra och har en egen inneboende tillväxtkraft, där storleken ger skalfördelar. Sverige är inne i en stark urbaniseringstrend där tillväxten koncentreras på lång sikt till medelstora och större regioner samtidigt som antalet regioner blir färre.

Den största utvecklingskraften fi nns i Sveriges tre storstadsregioner vilket förklaras av att de har en större befolkning, vilket i sin tur skapar en större arbetsmarknad, en diversifi erad näringslivsstruktur, möjligheter till forskning samt större utbud av handel, nöjen och kultur.

Kartan visar södra Sveriges lokala arbetsmarknader där mörkgrön färg visar de lokala arbetsmarknader som i absoluta tal stått för den högsta ökningen av total lönesumma 2003 - 2012 och röd den minsta.

Data per region

			Befolkningsutveckling
	Befolkning	Befolkningsutveckling 2004-2013/år	2004-2013 snitt personer/år	Studerande vid universitet/högskola	Tillväxt sysselsättning 2004-2013/år	Arbetslöshet 2013	Tillväxt total löne summa 2004-2013/år	Tillväxt total löne summa 2013
Riket	9 600 000	0,8%	70 700		1,1,%	8,5%	2,8%	2,5%
Borås	169 000	0,5%	900	9 000	0,9%	7,5%	2,6%	2,5%
Storgöteborg	1 121 000	1,0%	10 600	47 000	1,5%	7,3%	3,1%	3,0%
Halmstad	118 000	0,7%	800	8 000	1,2%	8,9%	3,1%	3,0%
Jönköping	214 000	0,7%	1 400	12 000	1,0%	7,2%	2,6%	2,6%
Köpenhamn	1 749 000	0,8%	13 100	i.u	0,1%	i.u	i.u.	i.u.
Linköping	258 000	0,6%	1 500	23 000	0,8%	8,7%	2,5%	2,2%
Malmö	1 108 000	1,2%	12 200	58 000	1,5%	10,2%	3,2%	2,9%
varav Lund	115 000	1,4%	1 500	37 000	1,4%	6,0%	2,9%	2,7%
varav Helsingborg	134 000	1,1%	1 400	–	1,3%	11,1%	3,1%	2,9%
Storstockholm	2 218 000	1,5%	36 100	93 000	1,9%	6,8%	3,4%	2,9%
Uppsala	317 000	1,0%	3 100	41 000	1,4%	6,2%	2,9%	2,6%
Värnamo	33 000	0,2%	70	–	0,3%	7,2%	1,9%	1,9%
Västerås	235 000	0,5%	1 200	12 000	0,8%	10,3%	2,4%	2,2%
Växjö	134 000	0,7%	900	12 000	0,7%	9,9%	2,2%	2,2%
Örebro	234 000	0,7%	1 500	13 000	1,0%	9,3%	2,7%	2,4%

Källa: Evidens och SCB

Castellums fastighetsbestånd

Fastighetsbestånd

Castellum är närvarande på landets främsta tillväxtmarknader och av Sveriges drygt 9,6 miljoner invånare bor knappt 70% inom Castellums regionala marknadsområden. Fastighetsbeståndet är koncentrerat till utvalda delmarknader där dotterbolagen har en stark ställning. Castellums geografi ska delmarknader kan betraktas som stabila med goda förutsättningar för en långsiktig positiv utveckling. Fastighetsbeståndet fi nns på 15 orter i fem tillväxtregioner: Storgöteborg, Öresundsregionen, Storstockholm, Mälardalen och Östra Götaland. Tyngdpunkten med 73% av beståndet fi nns i de tre storstadsregionerna.

Det kommersiella beståndet består av 66% kontors- och butiksfastigheter samt 30% lager- och industrifastigheter. Fastigheterna är belägna från citylägen (för Storstockholm närförortslägen) till välbelägna arbetsområden med goda kommunikationer och utbyggd service. Resterande 4% består av projekt och mark. Castellum har outnyttjade byggrätter om ca 785 tkvm.

Castellums fastighetsbestånd per den 31 december 2013 omfattade 626 fastigheter (635) med ett sammanlagt hyresvärde om 3 726 Mkr (3 637) och en sammanlagd uthyrningsbar yta om 3 623 tkvm (3 621). För fastigheter ägda vid årets utgång uppgick driftsöverskottet efter fastighetsadministration på årsbasis till 2 158 Mkr (2 122).

Under året har investerats för totalt 1 768 Mkr (2 798) varav 1 583 Mkr (1 279) avsåg ny-, till- och ombyggnation och 185 Mkr (1 519) avsåg förvärv. Av de totala investeringarna avsåg 523 Mkr Storgöteborg, 392 Mkr Mälardalen, 339 Mkr Öresundsregionen, 291 Mkr Storstockholm samt 223 Mkr Östra Götaland. Efter försäljningar om 687 Mkr (253) uppgick nettoinvesteringen till 1 081 Mkr (2 545).

Castellum har pågående projekt där återstående investeringsvolym uppgår till ca 1 000 Mkr.

	Verkligt värde, Mkr	Antal
Fastighetsbestånd 1 januari 2013	36 328	635
+ Förvärv	185	9
+ Ny-, till- och ombyggnation	1 583	–
– Försäljningar	– 593	– 18
+/– Orealiserade värdeförändringar	234	–
+/– Valutakursomräkning	15	–
Fastighetsbestånd 31 december 2013	37 752	626

orter) och DTZ (Köpenhamn) för ett antal olika geografiska marknader och segment inom Castellums bestånd.

12 CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Fastighetsvärde och värdeförändringar

Fastigheternas verkliga värde vid årsskiftet uppgick till 37 752 Mkr (36 328), motsvarande 10 285 kr/kvm (9 916). Den genomsnittliga värderingsyielden för Castellums fastighetsbestånd, exkl projekt, mark och byggrätter, kan beräknas till 7,2% (7,3%). Av det totala fastighetsvärdet utgör 91% fastigheter med äganderätt och 9% tomträtter.

En generellt sett stabil efterfrågan och prisbild har inneburit att Castellum inte gjort någon generell förändring av avkastningskravet i den interna värderingen under året.

Värdeförändringen i Castellums bestånd uppgick till totalt 328 Mkr (–69) och består av ca 220 Mkr hänförligt till främst projektvinster men även förvärv, ca 14 Mkr netto hänförligt till omvärdering av enskilda fastigheter avseende såväl kassafl öde, avkastningskrav som byggrättsvärde samt ca 94 Mkr hänförligt till försäljning av 18 fastigheter. Försäljningspris netto uppgick till 687 Mkr efter avdrag för bedömd uppskjuten skatt och omkostnader om totalt 31 Mkr. Underliggande fastighetspris som således uppgick till 718 Mkr, översteg senaste värdering om 593 Mkr med 125 Mkr, vilket främst beror på försäljning av fastigheter med ändrad användning såsom infrastruktur och framtida bostadsutveckling.

Det bör noteras att, då fastighetsvärdering innehåller ett osäkerhetsintervall om normalt 5-10%, även värdeförändringen innehåller en icke oväsentlig osäkerhet.

Genomsnittlig värderingsyield, Mkr

(exkl. projekt/mark och byggrätter)	2013	2012
Driftsöverskott fastigheter	2 341	2 293
+ Indexjustering 2014, 1% (1%)	35	34
+ Verklig uthyrningsgrad, dock lägst 94%	279	268
– Fastighetsadministration, 30 kr/kvm	– 107	– 105
Normaliserat driftsöverskott	2 548	2 490
Värdering (exkl. byggrätter om 574 Mkr)	35 613	34 245
Genomsnittlig värderingsyield	7,2%	7,3%

Hyresintäkter

Koncernens hyresintäkter uppgick till 3 249 Mkr (3 073). För kontors- och butiksfastigheter uppgick den genomsnittliga kontrakterade hyresnivån, inklusive debiterad värme, kyla och fastighetsskatt, till 1 263 kr/kvm (1 257), medan den för lageroch industrifastigheter uppgick till 765 kr/kvm (744). Hyresnivåerna, som bedöms vara på marknadsmässiga nivåer, har i jämförbart bestånd ökat med 1% mot föregående år, vilket främst är en effekt av indexuppräkningar och kan jämföras med den för branschen sedvanliga indexklausulen (oktober till oktober) som uppgick till 0,4% för 2013. Castellums högre indexuppräkning förklaras av koncernens fokus på indexklausul med minimiuppräkning i kontraktsportföljen, vilket ger ett visst skydd mot defl ation samt en högre indexuppräkning än sedvanlig indexklausul i en låginfl atorisk miljö.

Den genomsnittliga ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 88,4% (88,6%). Det totala hyresvärdet för under året outhyrda ytor uppgick på årsbasis till 467 Mkr (447).

I periodens hyresintäkter ingår engångsersättning om 11 Mkr (8) till följd av förtida lösen av hyresavtal.

Genomsnittlig värderingsyield över tid

Hyresvärde och ekonomisk uthyrningsgrad

Bruttouthyrningen (d v s årshyra för total uthyrning) under året uppgick till 366 Mkr (327), varav 96 Mkr (79) avsåg uthyrning i samband med ny-, till- och ombyggnation. Uppsägningarna uppgick till 261 Mkr (278), varav konkurser 23 Mkr (28) och 18 Mkr (40) avsåg uppsägningar med mer än 18 månaders återstående kontraktslängd. Nettouthyrning för året uppgick därmed till 105 Mkr (49). Tidsförskjutningen mellan nettouthyrningen och dess resultateffekt bedöms till 9-18 månader. Nettouthyrningen har varit olika för Castellums regioner, vilket framgår av nedanstående tabell.

	Stor	Öresunds	Stor		Östra
Mkr	göteborg	området		stockholm Mälardalen	Götaland	Totalt
Nytecknat
Befintligt	65	62	60	60	23	270
Investeringar	44	6	16	16	14	96
Totalt	109	68	76	76	37	366
Uppsagt
Uppsagt	– 59	– 69	– 38	– 46	– 26	– 238
Konkurser	– 6	– 2	– 4	– 4	– 7	– 23
Totalt	– 65	– 71	– 42	– 50	– 33	– 261
Nettouthyrning	44	– 3	34	26	4	105

Fastighetskostnader

Fastighetskostnaderna uppgick till 1 105 Mkr (1 042), motsvarande 307 kr/kvm (298). Ökningen beror dels på högre kostnader för snöröjning under första halvåret, dels på högre fastighetsskatt till följd av höjda taxeringsvärden om i genomsnitt 10%. Merparten av fastighetsskatten vidaredebiteras

Fastighetskostnader	Kontor/	Lager/	2013	2012
kr/kvm	butik	industri	Totalt	Totalt
Driftskostnader	196	120	161	156
Underhåll	45	23	35	37
Tomträttsavgäld	8	7	7	7
Fastighetsskatt	68	21	47	44
Direkta fastighetskostnader	317	171	250	244
Uthyrning & fast.adm. (indir.)	–	–	57	54
Totalt	317	171	307	298
Föregående år	311	168	298

Nettouthyrning dock hyresgästerna varför resultatpåverkan blir marginell. Förbrukningen vad avser uppvärmning under året har beräknats till 96% (97%) av ett normalår enligt graddagsstatistiken.

Kundförlusterna, d v s debiterade ej betalda hyror med förlustrisk, uppgick till 6 Mkr (10), motsvarande 0,2% (0,3%) av hyresintäkterna.

Resultat över tid

Förvaltningsresultatet den senaste 10-årsperioden har haft en stabil utveckling och vuxit med i genomsnitt 7% per år. Värdeförändringarna på fastigheter har däremot varit volatila och i genomsnitt haft en tillväxt den senaste 10-årsperioden om 1,4% per år, vilket är väl i nivå med infl ationen.

Nettouthyrning per kvartal

Resultat över tid

Castellums fastighetsbestånd 2013-12-31

		2013-12-31				januari-december 2013
	Antal fastigheter	Yta tkvm	Fastighets värde Mkr	Fastighets värde kr/kvm	Hyres värde Mkr	Hyres värde kr/kvm	Ekon. ut hyrningsgrad	Hyres intäkter Mkr	Fastighets kostnader Mkr	Fastighets kostnader kr/kvm	Drifts överskott Mkr
Kontor/butik
Storgöteborg	80	442	6 723	15 226	589	1 335	92,1%	543	136	306	407
Öresundsregionen	66	403	5 968	14 818	572	1 420	83,3%	476	143	355	333
Storstockholm	50	340	4 410	12 961	466	1 369	81,9%	381	104	307	277
Mälardalen	71	393	4 330	11 018	432	1 098	90,3%	390	123	312	267
Östra Götaland	57	341	3 378	9 910	363	1 066	87,2%	317	102	299	215
Summa kontor/butik	324	1 919	24 809	12 932	2 422	1 263	87,0%	2 107	608	317	1 499
Lager/industri
Storgöteborg	100	648	5 076	7 828	493	761	96,5%	476	103	159	373
Öresundsregionen	43	315	1 961	6 213	233	739	89,1%	208	57	181	151
Storstockholm	51	274	2 493	9 089	270	985	85,2%	230	58	213	172
Mälardalen	38	184	1 099	5 979	132	719	91,1%	120	34	187	86
Östra Götaland	31	178	749	4 216	96	537	85,2%	81	21	118	60
Summa lager/industri	263	1 599	11 378	7 112	1 224	765	91,1%	1 115	273	171	842
Summa	587	3 518	36 187	10 285	3 646	1 036	88,4%	3 222	881	250	2 341
Uthyrning och fastighetsadministration									202	57	– 202
Summa efter uthyrning och fastighetsadministration									1 083	307	2 139
Projekt	16	105	1 312	–	80	–	–	37	18	–	19
Obebyggd mark	23	–	253	–	–	–	–	–	–	–	–
Totalt	626	3 623	37 752	–	3 726	–	–	3 259	1 101	–	2 158

Ovanstående sammanställning avser de fastigheter som Castellum ägde vid årets utgång och avspeglar fastigheternas intäkter och kostnader såsom de hade ägts under hela året. Avvikelsen mellan ovan redovisade driftsöverskott om 2 158 Mkr och resultaträkningens driftsöverskott om 2 144 Mkr förklaras av, dels att driftsöverskottet om 25 Mkr i under året sålda fastigheter frånräknats, dels att driftsöverskottet i under året förvärvade/färdigställda fastigheter räknats upp med 39 Mkr såsom de ägts eller varit färdigställda under hela året.

Fastighetsrelaterade nyckeltal

	2013	2012	2011	2010	2009	2008	2007	2006	2005	2004
Hyresvärde, kr/kvm	1 036	1 015	995	974	969	921	896	864	851	859
Ekonomisk uthyrningsgrad	88,4%	88,6%	89,3%	89,0%	89,8%	89,7%	87,9%	87,1%	88,1%	89,6%
Fastighetskostnader, kr/kvm	307	298	300	298	300	268	262	259	247	255
Driftsöverskott, kr/kvm	608	601	589	569	571	559	527	494	502	514
Fastighetsvärde, kr/kvm	10 285	9 916	9 835	9 499	9 036	8 984	9 098	8 466	7 930	7 706
Antal fastigheter	626	635	617	598	590	587	549	515	494	492
Uthyrningsbar yta, tkvm	3 623	3 621	3 411	3 311	3 199	3 172	3 003	2 787	2 651	2 505

Fastighetsvärde per kategori Fastighetsvärde per region

I Castellums strategi för tillväxt ingår att ständigt förädla och utveckla fastighetsbeståndet genom investeringar i såväl ny-, till- och ombyggnation som förvärv. Investeringarna sker i syfte att förbättra kassafl ödet och därigenom öka fastigheternas värde. Nya projekt tillförs successivt genom förvärv av såväl utvecklingsbara fastigheter som outnyttjade byggrätter.

Castellum har under de senaste 10 åren investerat för totalt 19 miljarder kronor, vilket innebär 1,9 miljarder kronor i genomsnitt per år.

Större färdigställda projekt under 2013

Lindholmen 28:3 i Göteborg

Läge Lindholmen Science Park i Göteborg Yta 9 459 kvm Färdigställt Kvartal 2, 2013

Under första kvartalet 2011 förvärvade Castellum mark med byggrätt på Lindholmen, Göteborg,

som gränsar till bolagets befintliga fastighet och en nybyggnation av en högkvalitativ kontorsbyggnad om 9 459 kvm påbörjades hösten samma år. Nybyggnationen färdigställdes 2013 i enlighet med Green Building-standard. Investeringen uppgår till 280 Mkr. Nybyggnationen är uthyrd till 76%.

• Green Building

en flexibel planlösning i sex plan och är uppförd i enlighet med miljöcertifieringssystemet Miljöbyggnad samt Green Building-standard. Byggnaden fick priset "Sweden Green Building Award" 2012. Investeringen uppgår till 157 Mkr och nybygg-

ställts. Nyproduktionen är den första etappen i ett större projekt om totalt 10 470 kvm. Atollen 3 är uppförd i enlighet med miljöcertifieringssystemet

Investeringen uppgår till 153 Mkr och nybygg-

byggnation av ca 9 850 kvm och en tillbyggnation av ca 2 300 kvm färdigsställts under 2013. Omoch tillbyggnationen har genomförts i enlighet med miljöcertifieringssystemet Miljöbyggnad och Green Building-standard. Investeringen uppgår till 128 Mkr och byggnaden är uthyrd till 94%.

nationen är uthyrd till 46%.

nationen är uthyrd till 34%.

Miljöbyggnad.

Fullriggaren 4 i Malmö

Läge Västra Hamnen i Malmö Yta 5 599 kvm Färdigställt Kvartal 1, 2013

I Västra Hamnen, Malmö, har Castellum nyproducerat 5 599 kvm kontorsytor. Byggnaden har

Atollen 3 i Jönköping

Läge Centrala Jönköping Yta 5 961 kvm Färdigställt Kvartal 4, 2013

I centrala Jönköping har nyproduktion av 5 961 kvm kontors-, handels- och bostadsytor färdig-

Sändaren 1 i Malmö

Läge Jägersro i östra Malmö Yta 12 150 kvm Färdigställt Kvartal 4, 2013

Under 2010 förvärvade Castellum fastigheten Sändaren 1 i Jägersro, Malmö, i vilken en om-

Större färdigställda projekt 2013

Fastighet	Yta, tkvm	Uthyrt januari 2014	Total investering, Mkr	Klart	Kommentar
Lindholmen 28:3, Göteborg	9 459	76%	280	Kv 2 2013	Nybyggnation kontor
Fullriggaren 4, Malmö	5 599	46%	157	Kv 1 2013	Nybyggnation kontor
Atollen 3, Jönköping	5 961	34%	153	Kv 4 2013	Nybyggnation kontor/butik/bostäder
Sändaren 1, Malmö	12 150	94%	128	Kv 4 2013	Om- och tillbyggnation kontor
Gården 15, Linköping	9 705	62%	116	Kv 1 2013	Nybyggnation kontor/butik/lager
Visiret 2, Huddinge	12 357	100%	71	Kv 2 2013	Nybyggnation p-däck
Åby 1:223, Haninge	6 553	0%	67	Kv 3 2013	Nybyggnation lager/logistik
Inköparen 1, Örebro	4 300	100%	66	Kv 2 2013	Nybyggnation kontor
Rosersberg 11:34, Sigtuna	4 290	89%	40	Kv 2 2013	Nybyggnation lager/kontor
Ättehögen 18, Jönköping	3 220	100%	39	Kv 1 2013	Nybyggnation verkstadsytor
Grusbacken 3, Helsingborg	2 508	100%	38	Kv 3 2013	Nybyggnation kontor/lager
Pallisaden 1, Huddinge	2 184	100%	36	Kv 4 2013	Nybyggnation handel

Green Building innebär att energianvändningen är 25% lägre än energikraven i Boverkets byggregler.

Miljöbyggnad är ett certifieringssystem som syftar till att skapa miljömässigt hållbara byggnader och tar hänsyn till energi, inomhusmiljö och byggmaterial.

Building

8 900 kvm

9 459 kvm

I juni 2013 togs första spadtaget till ett nytt huvudkontor åt Semcon på Lindholmen - ett välbeläget område i Göteborg med tanke på framtida stadsutveckling. Den nya byggnaden om 8 900 kvm blir en arbetsplats för 500 personer. Arkitekt Magnus Månsson på Semrén och Månsson säger: "Semcons nya huvudkontor har en tydlig kontakt med vattnet, både från det inre rummet, men också genom möjligheten att enkelt gå ut och sätta sig på kajkanten."

Fakta om Lindholmen

Området Lindholmen i Göteborg har utvecklats från varvsområde till en internationell utvecklingsmiljö med samarbete mellan näringsliv, högskola och samhälle. Utvecklingen av Lindholmen Science Park startade runt årsskiftet 1999/2000, då Chalmers och Göteborg Stad gemensamt tog beslut om att starta en teknikpark på Lindholmen. Lindholmen Science Park fokuserar på områdena transport, infomations- och kommunikationsteknik samt media. Idag fi nns mer än 350 företag med 11 000 anställda på Lindholmen.

Castellum äger tre fastigheter om 34 tkvm i Lindholmen-området och färdigställde under 2013 fastigheten Aurora, Lindholmen 28:3, samt påbörjade nyproduktionen av fastigheten Lundbyvassen 8:1. Nyproduktionen består av en kontorsbyggnad om 8 900 kvm, granne till SVT-huset. Fastigheten blir klar för infl yttning sista kvartalet 2014 och uppförs i enlighet med Green Building-standard.

Arkitektens tankar

Den nya kontorsbyggnaden Lundbyvassen 8:1 knyter an till områdets historik som dominerats av verkstäder och industrier kopplade till varvsmiljön. Här skapas nu en modern arbetsplats med krav på hållbarhet, tillgänglighet och effektivt utnyttjande av ytor.

Byggnaden är ritad utifrån ett nordiskt formspråk där olika material blandas såsom sten, glas och trä. För att ta upp kajens rustika karaktär i byggnaden används granit på terrasser och golv. För att skapa ett luftigt intryck byggs en så kallad dubbelfasad med två skikt. För låg energiförbrukning fi nns naturligt självdrag mellan fasadskikten samt solavskärmning.

Större pågående projekt

Lundbyvassen 8:1 i Göteborg

Läge Lindholmen i Göteborg Yta 8 900 kvm Tidplan Färdigställt kvartal 4, 2014

I centrala Göteborg påbörjade Castellum under 2013 nybyggnation av en fullt uthyrd kontorsbyggnad om 8 900 kvm. Fastigheten är välbelägen med tanke på framtida stadsutbyggnad och ligger i anslutning till Castellums befintliga bestånd. Byggnaden uppförs i enlighet med Green Buildingstandard.

Investeringen beräknas uppgå till 219 Mkr.

av 6 320 kvm och tillbyggnad av 3 700 kvm. Om- och tillbyggnationen genomförs i enlighet med miljöklassningssystemet Miljöbyggnad. Investeringen beräknas uppgå till 198 Mkr. Om- och tillbyggnationen är uthyrd till 87%.

Dragarbrunn 20:4 i Uppsala

Läge Dragarbrunn i centrala Uppsala Yta 10 020 kvm Tidplan Färdigställt kvartal 4, 2014

I centrala Uppsala pågår en investering där moderna kontorsytor skapas genom ombyggnad

Algen 1 i Jönköping

Läge Vid Munksjön i centrala Jönköping Yta 4 509 kvm Tidplan Färdigställt kvartal 1, 2015

I centrala Jönköping har Castellum under 2013 påbörjat etapp 2 av utvecklingen av området Atol-

Jägmästaren 1 i Linköping

Läge Djurgården i Linköping Yta 7 750 kvm Tidplan Färdigställt kvartal 1, 2015

Under 2013 har Castellum påbörjat en investering i området Djurgården, Linköping, som är ett stads-

Spejaren 3 i Huddinge

Läge Smista Allé vid Kungens Kurva, Huddinge Yta 6 331 kvm Tidplan Färdigställt kvartal 4, 2014

I anslutning till Castellums befintliga bestånd i Smista Allé har en nybyggnation av 6 331 kvm

Läge Området Berga i Helsingborg

Tidplan Färdigställt kvartal 2, 2014

I området Berga, Helsingborg, har Castellum påbörjat nybyggnation av 9 689 kvm flexibla

Yta 9 689 kvm

Kulan 3 i Helsingborg

verksamhetsytor påbörjats för bilförsäljning. Av byggnaden utgörs ca 3 000 kvm av parkering. Byggnaden uppförs i enlighet med Green

enlighet med Miljöbyggnadsklassning. Investeringen beräknas uppgå till 136 Mkr och är uthyrd till 15%.

len, vilket genomförs tillsammans med flera andra parter. Totalt består Castellums del i projektet av 10 470 kvm. Nybyggnationen består av 4 509 kvm kontor, butik och restaurangytor och uppförs i

byggnadsprojekt i den nya stadsdelen Djurgården. Castellum uppför en butiksbyggnad om 7 750 kvm i enlighet med miljöcertifieringssystemet Miljöbyggnad. Investeringen beräknas uppgå till 109 Mkr och är uthyrd till 93%.

Building-standard. Investeringen beräknas uppgå till 83 Mkr och är fullt uthyrd.

logistikytor som ska fungera som ett nordiskt distributionscentrum. Byggnaden är fullt uthyrd och uppförs i enlighet med miljöcertifieringssystemet Miljöbyggnad och Green Buildingstandard.

Investeringen beräknas uppgå till 82 Mkr.

• Green Building

• Green Building

• Green Building

Solsten 1:108 i Härryda

Läge Mölnlycke Företagspark i Göteborg Yta 6 516 kvm Tidplan Färdigställt kvartal 3, 2014

I Mölnlycke Företagspark i direkt anslutning till motorvägen och nära Landvetter flygplats,

Göteborg, har Castellum under tredje kvartalet påbörjat nyproduktion av en fullt uthyrd logistikanläggning om 6 516 kvm. Byggnaden uppförs i enlighet med Green Building standard. Investeringen beräknas uppgå till 58 Mkr.

• Green Building

Högspänningen 1 i Västerås

Läge Arbetsområdet Tunbytorp i Västerås Yta 4 040 kvm Tidplan Färdigställt kvartal 1, 2014

I området Tunbytorp, Västerås, äger Castellum ett 20-tal fastigheter och under 2013 har nybyggna-

Boländerna 35:1 i Uppsala

Läge Boländerna i Uppsala Yta 8 750 kvm Tidplan Färdigställt kvartal 1, 2014

Under slutet av 2012 påbörjade Castellum en ombyggnation av en butiksbyggnad om 8 750

Boländerna 8:11 i Uppsala

Läge Boländerna i Uppsala Yta 1 060 kvm Tidplan Färdigställt kvartal 1, 2014

I området Boländerna, Uppsala, har Castellum påbörjat en tillbyggnation av 1 060 kvm kontorstion påbörjats på en outnyttjad byggrätt. Nybyggnationen kommer att bestå av 4 040 kvm flexibla logistik- och kontorslokaler och uppförs i enlighet med Green Building-standard.

Investeringen beräknas uppgå till 47 Mkr och är uthyrd till 70%.

kvm i området Boländerna, Uppsala. Investeringen beräknas uppgå till 38 Mkr och är uthyrd till 65%.

yta. Fastigheten ligger i anslutning till bolagets befintliga bestånd.

Investeringen beräknas uppgå till 27 Mkr och är uthyrd till 93%.

		Uthyrt januari		Investering, Mkr
Fastighet	Yta, tkvm	2014	Total	Återstående	Klart	Kommentar
Lundbyvassen 8:1, Göteborg	8 900	100%	219	137	Kv 4 2014	Nybyggnation kontor
Dragarbrunn 20:4, Uppsala	10 020	87%	198	35	Kv 4 2014	Om- och tillbyggnation kontor
Algen 1, Jönköping	4 509	15%	136	83	Kv 1 2015	Nybyggnation butik/kontor/restaurang
Jägmästaren 1, Linköping	7 750	93%	109	82	Kv 1 2015	Nybyggnation butik
Spejaren 3, Huddinge	6 331	100%	83	61	Kv 4 2014	Nybyggnation handel
Kulan 3, Helsingborg	9 689	100%	82	21	Kv 2 2014	Nybyggnation logistik
Solsten 1:108, Härryda	6 516	100%	58	41	Kv 3 2014	Nybyggnation lager
Högspänningen 1, Västerås	4 040	70%	47	12	Kv 1 2014	Nybyggnation logistik/kontor
Boländerna 35:1, Uppsala	8 750	65%	38	10	Kv 1 2014	Ombyggnation butik
Boländerna 8:11, Uppsala	1 060	93%	27	10	Kv 1 2014	Tillbyggnation kontor

I centrala Jönköping nyproducerar Castellums dotterbolag Fastighets AB Corallen totalt 10 470 kvm kontors-, handels- och bostadsytor i projektet Atollen. Atollen är en helt ny del av Jönköpings city med unikt läge alldeles intill befi ntliga affärsgator, nöjen och kultur. Här utvecklas en levande miljö dygnet runt anpassat till moderna människors livsstil. Västerläget intill vattnet gör platsen unik.

10 470 kvm

Fakta om Atollen

Atollen tillsammans med Asken och Algen är tre nya kvarter som byggs intill Munksjön i centrala Jönköping. Området utvecklas i tre etapper och totalt uppförs ca 42 000 kvm.

Förutom ca 13 000 kvm butiker, restauranger och caféer, kommer de tre kvarteren innehålla bostäder, kontor och parkeringshus med 400 platser. Utvecklingen av området sker i samarbete mellan Jönköpings kommun och tre parter, varav Fastighets AB Corallen är en. Hela projektet beräknas vara färdigt under 2015.

Fastighets AB Corallen nyproducerar totalt 10 470 kvm kontors-, handels- och bostadsytor i projektet Atollen. Investeringen beräknas uppgå till totalt 289 Mkr och den första etappen om 5 961 kvm färdigställdes under sista kvartalet 2013. Etapp två om 4 509 kvm kommer vara färdigställd under första kvartalet 2015.

Nyproduktionen uppförs i enlighet med miljöcertifi eringssystemet Miljöbyggnad.

Arkitektens tankar

"Med Atollenkvarteren berikas nu Jönköpings stadskärna med vattenkontakt i västerläge som stärker hela citykänslan. Genom att förlänga befi ntliga gatustråk når city återigen ända fram till Munksjöns vattenspegel där Jönköpings soligaste mötesplatser och torg formas inom projektets ramar. Kvarteren trappar sig ner mot vattnet och de upphöjda bostadsgårdarna öppnar sig ut mot ljuset och ger goda boeendekvalitéer. De inre täta gatumiljöer fl ankerade av byggnader i varierande uttryck och ambitiösa materialval hoppas vi ska lägga grunden till nya trygga mötesplatser för umgänge och shopping.

Från ett ovanifrånperspektiv utmärker sig bebyggelsen med sina gröna tak, solcellsfasader och transparanta ytor som ett framåtsyftande stadsutvecklingsprojekt" säger arkitekt Gunilla Gustafsson, Tengbom.

Större förvärv under 2013

Kärra 78:8, 78:12-13 och 80:6 i Göteborg

Läge Arbetsområdet Tagene i Göteborg Yta 8 400 kvm Tillträde Maj 2013

Castellum förvärvade i maj 2013 fyra fastigheter om 8 400 kvm i Tagene-området i Göteborg.

Fastigheterna ligger i anslutning till bolagets tidigare bestånd och består av 6 800 kvm lager och 1 600 kvm kontor/butik och är fullt uthyrda. Investeringen uppgick till 77 Mkr.

Högsbo 20:11 i Göteborg

Läge Södra Högsbo i Göteborg Yta 2 700 kvm Tillträde Maj 2013

Castellum förvärvde under 2013 en fastighet i Högsbo-området, Göteborg, som består av

2 700 kvm kontorsytor. Fastigheten ligger i direkt anslutning till bolagets befintliga bestånd och på fastigheten finns en byggrätt om 6 000 kvm. Byggnaden är uthyrd till 30% och investeringen uppgick till 34 Mkr.

Större fastighetsförvärv under 2013	Uthyrnings-	Anskaffnings
Fastighet	Yta, kvm	grad jan 2014	värde, Mkr	Tillträde	Kategori
Kärra 78:8, 78:12-13 och 80:6, Göteborg	8 400	100%	77	Maj 2013	Lager/verkstadsytor
Högsbo 20:11, Göteborg	2 700	30%	34	Maj 2013	Kontor

Större fastighetsförsäljningar under 2013		Underliggande	Uppskjuten skatt/	Försäljn. pris
Fastighet	Yta, kvm	fastighetspris, Mkr	omkostn., Mkr	netto, Mkr Frånträde		Kategori
Vindrutan 1, Örebro och Kungsängen 24:3
och 29:1, Uppsala	12 163	194	– 13		181 Nov 2013	Butik
Backa 18:7 och 18:10, Göteborg	16 930	141	– 1		140 Juli 2013	Lager
Linaberg 15, Mariehäll	4 340	62	– 5		57 Sept 2013	Kontor/lager
Alphyddan 11, Stockholm	4 363	54	– 4		50 Feb 2013	Kontor
Björnen 6, Malmö	2 200	50	– 3		47 Sept 2013	Kontor
Veddesta 2:23, Järfälla	6 111	42	0		42 Sept 2013	Butik/lager
Högsbo 4:1, Göteborg	4 564	32	– 1		31 Feb 2013	Lager/kontor
Tuve 87:1, Göteborg	4 536	32	– 1		31 Dec 2013	Lager/kontor

Byggrätter och potentiella projekt

I Castellums strategi ingår att nyproducera lokaler när detta är ett konkurrenskraftigt alternativ. För att kunna erbjuda kunden nyproducerade lokaler med kortast möjliga tid till infl yttning är det en konkurrensfördel att äga byggrätter i attraktiva lägen med antagna detaljplaner.

Castellum har ca 785 tkvm redovisade som outnyttjade byggrätter (uthyrningsbar yta). För ett antal av de outnyttjade byggrätterna fi nns konkreta projekt som kan påbörjas relativt omgående.

Outnyttjade byggrätter är värderade till 854 Mkr motsvarande i genomsnitt ca 1 100 kr/kvm. Av byggrätterna fi nns 257 tkvm motsvarande 280 Mkr redovisade som projekt och obebyggd mark. Resterande fi nns redovisade bland kontor/butik respektive lager/industri då dessa fi nns på redan bebyggda fastigheter. Under 2013 har Castellum nyttjat 42 tkvm byggrätter.

Byggrätter andel yta per region

Den starka urbaniseringstrend som råder i Sverige innebär att storstadsregionerna har stark befolkningstillvä xt. Detta i kombination med bostadsbrist, medför behov av nyproduktion och därmed konvertering av främst ä ldre kontors- och industriområden till bostä der. Processen ä r framfö r allt vanligt fö rekommande i Stockholm dä r befolkningstillväxten och efterfrågan är stark samt bristen på bostäder omfattande. Omvandlingen från kommersiell verksamhet till bostäder är samtidigt del i en ö vergripande stadsutveckling mot förtätad stadsbyggnad och mer blandad stad.

I de delmarknader där konvertering är eller förväntas bli aktuell kan en uthyrd kommersiell fastighet ha ett högre värde som bostadsbyggrätt än som kommersiell fastighet, vilket påverkar fastighetsvärdet. Hur stor värdepåverkan är beror på ett fl ertal faktorer där den väsentligaste är planmässiga förutsättningar, d v s hur stor sannolikheten ä r fö r framtida exploatering, tillåten byggrättsvolym samt inom vilken tidsram exploatering kan ske.

Inom Castellums delmarknader så som Bromma/Mariehä ll och Johanneshov i Stockholm på gå r successiv konvertering av ä ldre kontors- och industribestå nd till bostä der. I takt med att staden vä xer tillkommer dock nya områ den som ä r fö remå l fö r konvertering. Totalt har Castellum i dagsläget en handfull fastigheter med potentiella bostadsbyggrä tter som inom en treå rsperiod, förutsatt antagen detaljplan, bedö ms ha ett vä rde om 200-400 Mkr. Under 2013 har Castellum dessutom avyttrat två kommersiella fastigheter i Stockholm till bostadsexploatörer, där syftet är att bygga bostäder.

Samhällsbyggnad Samhällsbyggnad är komplext och kan ske på många olika sätt inom olika strukturer. Castellum arbetar med fastighetsutveckling, projektutveckling, tidiga skeden av stadsutveckling och aktiv medverkan i samhällsbyggandets olika faser. Varje dotterbolag är en aktiv part i de tillväxtregioner där verksamhet bedrivs och har en nära dialog samt samverkan med kommuner och intressenter. Medverkan i samhällsbyggnadsprocesserna och projektutveckling från "ax till limpa", att utarbeta en detaljplan fram till färdig byggnad och inflyttning är tidskrävande. Castellums styrkor inom samhällsbyggnad är lokal närvaro, kompetens, investeringskraft och långsiktigt engagemang. Bilden visar en överblick på samhällsbyggandets olika faser.

Kunder

Genom lokal närvaro får Castellums medarbetare närhet till kunderna och kännedom om både deras behov och ortens utveckling. Goda och långsiktiga kundrelationer är en förutsättning för att skapa tillväxt och arbetet följs regelbundet upp med kundmätningar. 96% av de tillfrågade kunderna i Nöjd Kund-mätningen från 2013 svarar att de kan tänka sig att hyra av Castellum igen och gärna rekommenderar Castellum som hyresvärd till andra.

Under året har ett aktivt uthyrningsarbete genomförts där nya kontrakt tecknats med ett årsvärde om 366 Mkr.

Närhet till kunden

Castellums organisation med lokala dotterbolag ger närhet till kunderna och korta beslutsvägar. Medarbetarna inom Castellum arbetar nära marknaden vilket ger en naturlig möjlighet att känna till kundens nuvarande och framtida behov. Kunderna kan därmed erbjudas lokaler anpassade efter behov, god personlig service och snabba besked.

Som en av de största fastighetsägarna på respektive lokal marknad samarbetar Castellum med kommuner samt engagerar sig i lokala nätverk såsom t ex företagarföreningar.

Förutom personliga möten ger de lokala bolagen regelbundet ut information via kundtidningar och hemsidor.

Nöjda kunder

Det är viktigt att Castellum lever upp till kundernas förväntningar. För att följa upp och utvärdera genomförda insatser genomförs årligen en extern kundmätning, Nöjd Kund Index. Mätningen visar såväl kundernas generella uppfattning om Castellum som hur väl Castellum lever upp till de olika delområdena servicevilja, affärsrelation, lokalen, fastigheten, fastighetsservice, miljö och information.

Undersökningen som genomfördes 2013 och som innefattade kontor, butik, lager och industri omfattade en majoritet av Castellums större kunder. Undersökningen visar på ett fortsatt genomgående högt betyg för Castellum med ett totalt index om 76 på en skala om 100, vilket är högre än

jämförelseindex i branschen. Serviceviljan inom Castellum visar högst index och där ingår parametrar som personligt bemötande, service och tillgänglighet.

En hög andel av de tillfrågade kunderna, 96%, svarar att de kan tänka sig att hyra av Castellum igen och gärna rekommenderar Castellum som hyresvärd till andra.

Castellums kunder speglar inhemskt svenskt näringsliv

Castellum har en god riskspridning i kontraktsportföljen avseende geografi , lokaltyp, kontraktsstorlek, löptider och branscher i vilka kunderna är verksamma. Detta medför att Castellums kontraktsportfölj är en spegling av svenskt inhemskt näringsliv och därmed svensk ekonomi.

Koncernen har ca 4 600 kommersiella kontrakt där det enskilt största kontraktet svarar för ca 2% av Castellums totala hyresintäkter.

Uthyrningsarbete

Castellum har en hög aktivitet i uthyrningsarbetet. Under 2013 har tecknats 716 nya kontrakt med ett totalt årsvärde om 366 Mkr. Uthyrningsarbetet visar på vikten av att vårda kunderna och kontaktnäten. Av nytecknat kontraktsvärde kommer 75% från egna kontakter, rekommendationer eller att befi ntliga kunder utökar, medan 15% kommer via hemsidorna och 10% från mäklare.

Kontraktsfördelning per bransch

Grönt hyresavtal

Grönt hyresavtal är ett avtal mellan fastighetsägare och kund. Samverkan sker kring bl a energi och inomhusmiljö, materialval och avfallshantering - som syftar till att minska lokalernas miljöbelastning.

Castellum erbjuder grönt hyresavtal till såväl befi ntliga som nya kunder. I praktiken innebär det att en bilaga bifogas sedvanligt hyresavtal där konkreta åtgärder från såväl Castellum som kund framgår för att gemensamt arbeta för en bättre miljö. För närvarande fi nns i koncernen 17 gröna hyresavtal motsvarande 58 tkvm, varav 15 tecknats under 2013.

Hyresavtal

Hyresavtal tecknas vanligtvis på 3-5 år med en uppsägningstid om nio månader och har kvartalsvis förskottsbetalning. Hyresnivån kan förändras i samband med att respektive kontrakt förfaller till omförhandling.

Hyresavtalen innehåller normalt en bashyra, d v s överenskommen hyra vid avtalets tecknande, samt en indexklausul som innebär en årlig förändring av hyran motsvarande en viss andel av infl ationen under föregående år, alternativt en procentuell minimiuppräkning.

Vanligtvis innehåller hyresavtalen ett tillägg för lokalens andel av fastighetens kostnad för värme, kyla samt fastighetsskatt.

Kontraktsförfallostruktur Fördelning kontraktsstorlek

Ansvarsfullt företagande

Att möta framtidens utmaningar och fortsätta utveckla verksamheten förutsätter att Castellum gör det med ett hållbarhetsperspektiv - både ur ett ekonomiskt, socialt och miljömässigt perspektiv. Castellums strategi som långsiktig ägare där nöjda kunder och medarbetare prioriteras högt blir en naturlig drivkraft för arbetet.

Castellum är en drivande samhällsaktör som vill ta ansvar och kan påverka – såväl genom långsiktigt agerande i fastighetsförvaltningen som samverkan med intressenter för att bidra till utvecklingen av de områden där verksamheten bedrivs.

Hållbar verksamhet

Castellum är en långsiktig fastighetsägare och långsiktigheten präglar allt agerande, såväl ägande och förvaltning som kundrelationer och fi nansiering. Det kommersiella fastighetsbeståndet utvecklas och förädlas med utgångspunkt från kunderna och deras behov och fokus är långsiktiga kundrelationer. I långsiktigheten ligger även att ha god kontroll på fastighetsbeståndet för att minimera dess påverkan på miljön.

För att lyckas i arbetet är det viktigt att Castellums 293 medarbetare trivs och utvecklas. Den decentraliserade organisationen ger en stimulerande arbetssituation, stor frihet och utvecklingsmöjligheter för varje medarbetare. Den ger dessutom en handlingskraftig organisation med korta beslutsvägar och lokal närvaro med stort engagemang i de lokala orternas utveckling. För att bidra till orternas utveckling sker samverkan med bl a kunder, kommun, andra företag och leverantörer samt skolor, universitet och högskolor.

Redovisning av Castellums hållbarhetsarbete

2013 är första året som Castellum genomför en redovisning i enlighet med GRI. Hållbarhetsarbetet har dock redovisats och utvärderats sedan slutet av 90-talet av såväl utländska som svenska analytiker.

Redovisningen av hållbarhetsarbetet omfattar moderbolag och samtliga dotterbolag. Inga avgränsningar har gjorts avseende organisationens ekonomiska, miljömässiga och sociala påverkan. Redovisningen är integrerad i årsredovisningen och omfattar kalenderåret 2013. Avsikten är att redovisning ska lämnas varje år.

Arbetet med att ta fram redovisningen har letts av Castellums samordnare i hållbarhetsfrågor, vilken även är kontaktperson i dessa frågor. Efter genomgång av vilka indikatorer som ansetts mest relevanta för bolaget har uppgifterna samlats in och bearbetats av representanter från Castellums hållbarhetsgrupp.

Lagstiftningen är lägstanivå för Castellums hållbarhetsarbete – oavsett om det gäller miljö, medarbetare eller produktansvar. Ambitionen är alltid att ligga steget före. Castellum var under 2013 inte inblandade i någon rättslig konfl ikt avseende dessa frågor. Bolaget betalade under året heller inte några böter eller viten av betydelse relaterade till hållbarhetsfrågorna.

Drivkrafter för arbetet

Castellum är en långsiktig fastighetsägare, vilket i sig blir en drivkraft för hållbarhetsarbetet. Att agera rätt idag är betydelsefullt i ett långsiktigt perspektiv - åtgärder för att exempelvis minska resursanvändningen blir viktigt för såväl långsiktig lönsamhet, för att attrahera kunder som för att hushålla med resurser såsom exempelvis energi.

Genom att bidra till stadsutveckling utvecklas de områden där verksamheten bedrivs och Castellums fastigheter blir därmed attraktiva, vilket är en ekonomisk drivkraft.

Hållbarhetsarbetet bidrar även till att stärka varumärket och blir därmed en konkurrensfördel.

Samverkan med intressenter

För att utveckla verksamheten och bedriva den effektivt och långsiktigt pågår fortlöpande dialoger med bolagets intressenter. Koncernens intressenter är kunder, medarbetare, ägare, aktörer på kapitalmarknaden (aktie- och kreditmarknaden), media, leverantörer, samhälle/myndigheter, kommuner och andra aktörer på fastighetsmarknaden. Castellum AB (publ), som är noterat bolag, kommunicerar primärt med kapitalmarknaden, ägare, media samt dotterbolag/medarbetare där dialogen skall vara frekvent, öppen och rättvisande. Dotterbolagen kommunicerar främst med nuvarande och presumtiva kunder, aktörer på fastighetsmarknaden, leverantörer, kommun och skola/universitet/ högskola. Kommunikationen sker bl a via regelbundna möten, kundtidningar och hemsidor.

Organisation och styrning av hållbarhetsarbetet

Hållbarhetsarbetet styrs via ett ledningssystem som består av en gemensam policy, riktlinjer, övergripande mätbara mål samt detaljerade handlingsplaner. Arbetet bedrivs lokalt på varje dotterbolag, följs upp varje år och avrapporteras regelbundet till koncernledningen. Hållbarhetsarbetet omfattar hela verksamheten och arbetet granskas regelbundet av extern part. En gemensam hållbarhetsgrupp finns för att utveckla arbetet, utbyta erfarenheter och bevaka förändringar i omvärlden.

Castellums hållbarhetsarbete 2013

samverkan

I alla städer där Castellum verkar pågår samarbeten med olika intressenter för att driva arbetet framåt. Exempelvis pågår dialoger med kunder, företagsnätverk, kommun, energibolag, renhållningsbolag och skola / universitet.

17 gröna hyresavtal

För att utveckla samverkan med kunderna tecknas Gröna hyresavtal. Castellum har 17 gröna hyresavtal, varav 15 tecknades under 2013.

111 miljöcertifierade

Castellum har miljöcertifierat 111 fastigheter om 631 tkvm, varav 96 st enligt Green Building, 14 st enligt Miljöbyggnad och 1 enligt Breeam. Detta motsvarar 17% av beståndet.

co² -8%

Under 2013 minskade koldioxidutsläppen 8%, vilket innebär att utsläppen minskat med totalt 20% sedan 2007. Målsättningen är att utsläppen ska minska minst 2,5% per kvm och år

11 lärlingar

För att ge ungdomar en chans i arbetslivet har Castellum haft 11 lärlingar under 2013. Dessutom har ytterligare 46 feriearbetare och praktikanter arbetat i koncernen.

Castellum – en långsiktig aktör som skapar tillväxt genom fokus på nöjda kunder och medarbetare

NöjdMedarbetarIndex enligt mätningen som genomfördes under 2013. Korrelationen mellan nöjda medarbetare och nöjda kunder är tydlig.

86

Energiförbrukningen har minskat 5% under 2013 och totalt 20% sedan 2007. Målsättningen är att förbrukningen ska minska minst 1% per kvm och år.

74 kWh/kvm

Castellum förbrukar i genomsnitt 74 kWh/kvm avseende värme, vilket kan jämföras med Boverkets referensvärde för uppvärmning med fjärrvärme om 104-155 kWh/kvm.

Ekonomiskt ansvar

Långsiktig lönsamhet är en förutsättning för hållbar utveckling. Castellum är som fastighetsförvaltande ägare av fastigheter en långsiktig aktör, där lönsamhet till låg risk samt fi nansiell styrka är avgörande. Bolagets målsättning att växa med 10% i förvaltningsresultatet innebär att investeringar måste göras årligen - främst i ny-, till- och ombyggnationer för såväl befi ntliga som nya kunder men även via förvärv. Att bygga innebär att Castellum vill och kan bidra till stadsutvecklingen på de orter och i de områden bolaget verkar något som på sikt är värdeskapande. En annan viktig faktor för att nå målsättningen är att bedriva effektiv fastighetsförvaltning, sett ur såväl ett kund-, medarbetar-, kostnadssom miljöperspektiv.

Castellum skall vara ett stabilt bolag och motpart som bedriver sin verksamhet med både låg fi nansiell och operationell risk. Låg fi nansiell risk innebär för Castellums att maximalt 55% av fastigheternas värde får vara belånat och utfallet per årsskiftet var 52%. Låg operationell risk erhålls genom god spridning i kundstocken avseende bransch, avtalslängd och avtalsstorlek. Vid årsskfi tet hade Castellum ca 4 600 hyresavtal varav enskilt största hyresavtalet och hyresgäst stod för ca 2%.

Skatt är en viktig fråga för fastighetsbranschen och omfattar inte bara inkomstskatt utan även moms, fastighetsskatt, källskatt, arbetsgivaravgifter m m. Castellums huvudtes är att rätt skatt skall betalas under gällande regelverk och fr o m 2012 har Castellum ingått "Fördjupad samverkan" med Skatteverket.

Att lagar och regler följs övervakas av en compliance offi cer-funktion som rapporterar direkt till revisionsutskottet.

Samhällsansvar

Castellums samhällsansvar innebär att bidra till en hållbar samhällsutveckling genom engagemang i de områden där verksamheten bedrivs i syfte att göra områdena attraktivare, vilket i sin tur attraherar kunder och ökar fastigheternas värde.

Organisationsformen ger medarbetarna självständighet och eget ansvar och därigenom en engagerande arbetsmiljö med korta beslutsvägar och beslutsför organisation. Samvariationen mellan nöjda medarbetare, nöjda kunder och tillväxt i bolaget är tydlig. Castellum arbetar med egen förvaltningspersonal,

vilka är viktiga representanter för företaget mot kunderna.

Vid större inköp och upphandlingar granskas leverantörer och entreprenörer gällande bl a kvalitet och arbetsmiljö.

Engagemang i de lokala marknaderna

I alla områden Castellum bedriver verksamhet pågår samarbeten via nätverk och företagarföreningar för att utveckla områdena. Exempel på samverkan är RAM-projektet i Mölndal där ett 10-tal företag tillsammans med kommunen och regionen samarbetar om miljö- och kollektivtrafi kfrågor för att ändra resvanorna. I Högsbo/Sisjön har Harry Sjögren bekostat en ny busslinje för att förbättra infrastukturen i området. I Västerås sker samverkan med fl era aktörer i Elbilsutmaningen och i Uppsala har Aspholmen ingått i Uppsala Klimatprotokoll.

Stöd till ungdomar

Castellum arbetar på olika sätt för att ge ungdomar en introduktion i arbetslivet. Under 2013 har 34 feriearbetare, 12 praktikanter och 11 lärlingar arbetat inom Castellum.

Samverkan med universitet, högskolor och grundskola pågår på fl era orter genom både uppsatser och mentorskap. Exempel på direkt samverkan är "Handslaget" där Eklandia följer en högstadieklass under en längre period.

Sponsring och stöd

Sponsring och stöd fokuseras på att främja utbildning och hälsa hos ungdomar. Exempelvis lämnas stöd till Vetenskapsfestivalen, Ung Företagssamhet, Löparakademin och lokala idrottsföreningar. Genom Glädjeresan lämnas stöd för att uppmuntra sjuka barn. Direkt stöd lämnas till exempelvis Stadsmissionen, Räddningsmissionen, Faktum och Barncancerfonden.

Värderingar

Castellums uppförandekod styr det dagliga arbetet och innehållet ligger väl i linje med FNs Global Compact. Verksamheten i Castellum, som bedrivs i Sverige och Danmark, lyder under nordisk lagstiftning och regelverk gällande t ex arbetsvillkor, arbetsmiljö och organisationsfrihet. Castellums personalpolicy behandlar frågor som arbetsmiljö, jämställdhet, löner, pensioner och tjänstebilar.

Alla bolag i koncernen har ett pågående arbete med etik och korruptionsfrågor där agerande i olika situationer som kan uppkomma i vardagen diskuteras.

1995	2000	2005	2010
1995: Policy, riktlinjer och övergripande mål fastställs 1997: Första dotterbolaget miljödiplomeras av Göteborgs kommun 1998: Robur klassar Castellums miljöarbete som ett föredöme i branschen 2000:	2001: - Gemensam miljöutbildning för alla anställda - Koncerngemensamma värderingar antas - Upphandling av miljömärkt el för hela koncernen 2003: Webbövervakning av driften påbörjas 2005: Gemensam miljöutbildning för alla anställda 2008: Brostaden utses till Europas första Green	2009: - Harry Sjögren utses till tredje Green Building Corporate Partner i Europa - Eklandia färdigställer Sveriges första BREEAM-certifierade fastighet 2010: Brostaden utses till "Green Building Corporate Partner of the year" i Europa 2011: - Ny målsättning antas – alla nyprodu- cerade byggnader ska miljöklassas	2012: - Två gröna hyresavtal tecknas - Eklandia vinner Sweden Green Building Award i klassen "BREEAM post constructions" och Briggen i klassen "Miljöbyggnad i nybyggnad" - Eklandia får priset "Utmärkelsen" för ett långt samarbete med skolungdomar 2013: - Totalt 57 ungdomar får arbetslivs- erfarenhet i Castellumkoncernen
- Koncerngemensam miljögrupp bildas - Första bergvärme/kyla anläggningen installeras i Örebro	Building Corporate Partner	- Uppförandekoden uppdateras	- Aspholmen vinner Miljöpris på Guldstänksgalan i Västerås - 15 gröna hyresavtal har tecknats - Bikupor sätts upp på två tak

Viktiga händelser i hållbarhetsarbetet sedan 1995

Företagskultur genom etik och värderingar

Att Castellums verksamhet bedrivs på ett ansvarsfullt sätt är avgörande för företagets långsiktiga framgång. Målsättningen är att göra riktiga och sunda affärer i alla avseenden där agerandet präglas av affärsmässighet med hög kompetens, hög affärsmoral och ansvarskännande. Castellums uppföranderegler bygger bl a på att erbjuda lokaler av god kvalitet, ge god service, följa lagar och förordningar, inte diskriminera någon samt att skapa god arbetsmiljö och säkerhet. Arbetet skall präglas av affärsmässighet, engagemang, kompetens och nytänkande.

En av hörnstenarna för Castellums företagskultur har varit den decentraliserade organisationen, vilken skapar ansvarstagande och engagerade medarbetare, där varje medarbetare känner delaktighet i verksamheten. Den geografiska närheten till kunder, kommun, leverantörer och andra intressenter skapar ett ansvar att uppträda korrekt och affärsmässigt. I organisationen har varje medarbetare en viktig roll och nya idéer värdesätts, liksom att hög kompetens finns inom organisationen.

När Castellum bildades sattes tydliga riktlinjer där arbetet utförs genom strukturerade processer som i sin tur skapar ordning och reda, vilket borgar för trovärdighet och kvalitet i arbetet.

Castellums Uppförandekod finner du på www.castellum.se

Organisation och medarbetare

Castellums organisation med lokal närvaro skapar affärsnytta genom kunskap om kundernas verksamhet och behov, samt god kännedom om den lokala fastighets- och hyresmarknaden med dess förändringar och affärsmöjligheter. Medarbetarna erbjuds utvecklande arbetsuppgifter via den platta organisationen där kompetensutveckling och erfarenhetsutbyten är viktiga faktorer.

Samvariationen mellan nöjda medarbetare, nöjda kunder och tillväxt i bolaget är tydlig.

Dotterbolag med starka varumärken

Castellum har sex helägda dotterbolag med ett 40-tal medarbetare vardera. Dotterbolagens organisationer är inte identiska men utgörs i princip av verkställande direktör, 2-4 marknadsområden, affärsutvecklare samt 3-5 medarbetare inom ekonomi och administration. Varje marknadsområde är bemannat med en fastighetschef med assistent, en uthyrare och 3-9 fastighetsansvariga där samtliga har kundkontakt. Den platta organisationen medför korta beslutsvägar och skapar en kundorienterad och handlingskraftig organisation.

Castellums dotterbolag är verksamma under egna namn vilka utgör starka varumärken på varje delmarknad.

Förvaltningen sker i huvudsak med egen personal och i de fall externa tjänster upphandlas ställs höga krav på de företag som anlitas när det gäller kvalitet, kundbemötande, service och miljöhänsyn.

Mäta och jämföra

Castellum ansvarar för kapitalallokering samt mäter och jämför dotterbolagens effektivitet i förvaltningen och värdetillväxt i fastighetsbeståndet. Inom koncernen sker gemensamt utvecklingsarbete samt erfarenhetsutbyte mellan bolagen för att göra kompetens tillgängligt i hela organisationen.

Arbetet i Castellum styrs av besluts- och arbetsordning, policies och instruktioner. Policy fi nns för bl a fi nans- och ekonomiarbetet, information, informationssäkerhet, miljö, försäkring samt personal.

Moderbolag

Moderbolaget Castellum AB ansvarar för frågor gentemot aktiemarknaden (t ex koncernrapportering och aktiemarknadsinformation) och kreditmarknaden (t ex upplåning och fi nansiell riskhantering) samt övergripande IT/IS-strategier och personalfrågor. Castellum AB har 19 medarbetare (19).

Genom kapitalallokering och styrelsearbete i dotterbolagen är moderbolaget delaktigt i verksamheten.

Castellums medarbetare

Koncernen hade vid årets utgång 293 anställda (265) varav 39% var kvinnor (40%). Ökningen av antalet anställda är främst relaterad till marknad och förvaltning.

Personalomsättningen har under året varit 8% (6%) och sjukfrånvaron 2% (2%). Under 2013 har inga svåra arbetsskador förekommit i koncernen.

Attraktiv arbetsgivare

Castellum arbetar med såväl kompetensutveckling som en motiverande arbetssituation, vilket skapar engagemang och trivsel. Den decentraliserade organisationen gör att varje medarbetare har tydliga ansvarsområden med frihet inom respektive område, vilket är stimulerande och innebär goda utvecklingsmöjligheter. Medarbetarsamtal genomförs årligen med alla medarbetare för att sätta och följa upp mål samt fastställa behov av kompetensutveckling.

Castellum värnar om medarbetarna och arbetar med friskvård genom både aktiviteter och friskvårdsbidrag samt erbjuder regelbunden företagshälsovård och en förmånlig sjukvårdsförsäkring. Friskvård sker både förebyggande och habiliterande i syfte att främja fortsatt välmående hos medarbetarna.

Ett bonusprogram tillämpas där varje anställd har möjlighet att få del i respektive dotterbolags uppnådda resultatförbättringar.

En dag om året träffas alla medarbetare i koncernen för att höja kunskaperna, utbyta erfarenheter och öka gemenskapen.

Genomsnittlig anställningstid i Castellum är 7 år, vilket är ett kvitto på nöjda medarbetare och en viktig parameter för bolagets tillväxt.

Kompetensutveckling och erfarenhetsutbyte

I Castellum bedrivs kompetensutveckling både i intern och extern regi. En utbildningssatsning pågår, Collegium Castellum, vilken innebär dels ett skräddarsytt ledarskapsprogram med fokus på strategi och ledarskapsfrågor, dels enstaka utbildningsdagar i specifi ka frågor. Under 2013 har enstaka utbildningsdagar genomförts med fokus på projektutveckling, personal och hyresrätt.Totalt har 136 personer deltagit i Collegium Castellum under 2013. Förutom koncerngemensamma utvecklingsprogram sker individuell kompetensutveckling.

För att skapa förutsättningar för fortsatt utveckling och erfarenhetsutbyte mellan bolagen drivs projekt med deltagare från samtliga bolag som hanterar aktuella frågor t ex hantering av outhyrda lokaler och varumärkeskännedom. Förutom projekten fi nns fasta grupper som regelbundet diskuterar frågor inom specifi ka områden såsom marknad, ekonomi, IT, drift, hållbarhet och personal.

Nöjda medarbetare

Medarbetarnas syn på den egna arbetssituationen, bolaget och dess ledning mäts regelbundet i en Nöjd Medarbetarundersökning. Den senaste undersökningen som genomfördes 2013 visar ett fortsatt mycket högt index, 86 på en 100-gradig skala, vilket kan ställas mot ett jämförelseindex om 76. Svarsfrekvensen var 98% vilket visar på stort engagemang.

Resultatet i medarbetarundersökningen är ett viktigt verktyg som används för vidareutveckling av bolaget och dess anställda.

Miljöansvar

Castellums miljöansvar innebär att vara långsiktig i förvaltning och nybyggnation och Castellum har haft ett systematiskt miljöarbete sedan 1995. Miljöarbetet är en naturlig och integrerad del i verksamheten och direkt kopplad till kärnverksamheten som långsiktig fastighetsägare. För att minska Castellums klimatpåverkan fokuseras arbetet på att effektivisera energianvändningen, minska koldioxidutsläppen, bygga hållbart samt ha god kontroll på och kontinuerligt förbättra miljöstatusen på fastigheterna. Arbetet är ekonomiskt lönsamt och gör Castellum väl rustat för framtiden.

För att lyckas i arbetet har Castellum kontinuerligt arbetat med utbildning, att engagera medarbetarna och samverka med både kunder och andra intressenter.

Castellums strategi är att utveckla fastighetsbeståndet med minsta möjliga påverkan på miljön och på ett resurseffektivt sätt för att bidra till en långsiktigt hållbar utveckling.

Effektivisera energianvändningen

Castellum arbetar kontinuerligt med att minska energianvändningen genom såväl driftsoptimering som investeringar i ny, energieffektiv teknik. Under 2013 har ett 60-tal energieffektiviseringsprojekt bedrivits. All energianvändning följs systematiskt upp och analyseras i ett gemensamt uppföljningsystem. Uppföljningen gör att åtgärder kan sättas in där störst effektiviseringspotential fi nns.

Ett projekt pågår för utbyggnad av en egen webb-portal för webbaserad fastighetsövervakning, där mätvärden avseende drift, larm, hissar och inpassering kan övervakas. Idag är 186

fastigheter motsvarande 1 120 tvm uppkopplat mot portalen.

Under 2013 har den normaliserade energianvändningen avseende både uppvärmning och fastighetsel minskat med 5% per kvm jämfört med föregående år. Sedan 2007 har energianvändningen minskat totalt 20%. Castellums förbrukning för värme om 74 kWh per kvm kan jämföras med branschgenomsnittet enligt Boverkets referensvärde för uppvärmning med fjärrvärme om 104-155 kWh/kvm.

Ökad andel av förnyelsebara bränslen

Av Castellums koldioxidutsläpp är 4% direkt påverkbara via olja och transporter medan resterande del är indirekt påverkbara.

För att minska utsläppen pågår ett arbete med att fasa ut fossila bränslen och i dagsläget fi nns 6 oljepannor kvar i förvaltningsfastigheterna. Sedan år 2000 har ca 440 tkvm konverterats till framförallt fjärrvärme. Bergvärme/kyla fi nns installerat i 22 fastigheter om 126 tkvm.

Uppvärmning med fjärrvärme medför att Castellums koldioxidutsläpp blir beroende av fjärrvärmeverkens val av bränslemix. Idag anlitas 24 fjärrvärmeverk, vilka står för 83% av koncernens utsläpp. Castellum har en dialog med de fjärrvärmeverk som har högst utsläpp koldioxid per kWh dels för att visa hur Castellums miljöpåverkan är beroende av deras arbete, dels ta del av deras planer för att minska utsläppen.

Sedan år 2001 används enbart miljömärkt el i koncernen. Castellum arbetar med grön IT och i princip alla servrar är virtuella. En virtuell server innebär att en fysisk server har omvandlats till en programvara.

Koncerngemensamma mål				Utfall
Effektivisera energianvändningen	Förändring sedan 2007	2013	2012	2011	2010	2009
- Energiförbrukningen (normaliserad) ska minska minst 10% per kvm över 10 år (minst 1% / kvm och år)	– 20%	– 5%	– 11%	+ 1%	– 3%	– 2%
- Koldioxidutsläppen (normaliserade) ska minska minst 25% per kvm över 10 år (minst 2,5% / kvm och år)	– 20%	– 8%	– 8%	+ 9%	– 1%	– 12%
Känd och ständigt förbättrad miljöstatus i fastigheterna

- Samtliga fastigheter som innehavts mer än ett år skall vara miljöinventerade	100%	100%	100%	100%	99%
- Alla nyproducerade fastigheter skall vara miljöklassade	Uppfyllt

Förbrukning samt koldioxidutsläpp / kvm och år Mål och utfall förbrukning samt koldioxidsläpp/kvm

Under 2013 har de normaliserade koldioxidutsläppen minskat 8% per kvm och sedan målsättningen antogs 2007 har de minskat 20% per kvm.

Känd och ständigt förbättrad miljöstatus i fastigheterna

Miljöinventering har genomförts i alla fastigheter för att identifi era och åtgärda miljö- och hälsorisker. Vid förvärv analyseras fastigheterna med tanke på energianvändning och miljörisker och alla nybyggnationer skall miljöklassas. Miljöriskerna i Castellums fastighetsbestånd bedöms som små.

Miljöcertifiering av fastigheterna

Arbetet med att miljöklassa byggnader påbörjades 2007, då med systemet Green Building, vilket innebär att energianvändningen i byggnaden sänkts med 25%. Green Buildingklassningen blev ett kvitto på det arbete som genomförts för att minska energianvändningen. Castellum äger idag 96 av Sveriges 335 Green Building-certifi erade byggnader och Fastighets AB Brostaden och Harry Sjögren AB har av EU utsetts till Green Building Corporate Partner, vilket innebär att energianvändningen har minskat med minst 25% i minst 30% av fastighetsbeståndet.

Castellum använder även systemet Miljöbyggnad och BREEAM, vilka förutom energi även ser till bl a innemiljö och byggnadsmaterial. Eklandia Fastighets AB färdigställde 2008 Sveriges första BREAAM-certifi erade fastighet och inom Castellum fi nns 14 fastigheter klassade som Miljöbyggnad, varav en är färdigställd.

Minskad avfallsmängd

Verksamheterna i Castellums fastigheter genererar en mängd avfall. Att minska avfallsmängden som går till deponi genom att erbjuda källsortering är ett område som Castellum arbetat med länge. Uppföljningen av arbetet försvåras av att flera renhållningsbolag anlitas och att ett fåtal kan redovisa uppföljning i vikt. Dessutom skiljer sig kundernas verksamhet åt och därmed deras behov av avfallshantering.

Exempelvis erbjuder Harry Sjögren AB fri insamling av elektronikskrot i Mölndal sedan några år tillbaka. 2013 samlades 14 ton in, varav 95% kunde återvinnas.

Vattenförbrukning

Vattenförbrukning är en viktig fråga ur ett globalt perspektiv, medan frågan har mindre betydelse i Sverige. Castellum använder vatten ur det kommunala systemet och arbetar med uppföljning och åtgärder för att minska förbrukningen.

Kommunikation och samarbete

Samarbete pågår med olika parter för att få kunskap om ny teknik och utbyta erfarenheter t ex Energimyndighetens "Beställargrupp för lokaler" (BELOK), Byggsektorns kretsloppsråd, Sweden Green Building Council och lokala renhållningsbolag.

Castellum erbjuder kunderna att teckna grönt hyresavtal, vilket hanterar bl a energi, källsortering, hållbart resande och val av byggmaterial. Syftet är att samverka kring miljöfrågorna och inom Castellum fi nns 17 tecknade gröna hyresavtal, motsvarande 58 tkvm, varav 15 tecknades 2013.

Fördelning koldioxidutsläpp Fördelning av energi för uppvärmning

Energi och vattenförbrukning

	2013		2012		2011			2010
	Värme GWh	Övrigt GWh	CO2 1000 ton	Värme GWh	Övrigt GWh	CO2 1000 ton	Värme GWh	Övrigt GWh	CO2 1000 ton	Värme GWh	Övrigt GWh	CO2 1000 ton
Fjärrvärme	200	8	17	203	7	18	188	8	15	232	8	18
El	7	84	1	8	81	0	7	91	1	12	91	1
Gas	11	0	1	4	0	1	13	0	2	12	0	2
Olja	2	2	1	2	2	1	2	2	1	2	2	1
Förbrukning	220	94	20	217	90	20	210	101	19	258	101	22
Justering*	18	0	1	14	4	2	38	1	3	– 27	1	– 2
Norm. förbrukning	238	94	21	231	94	22	248	102	22	231	102	20
Yta, tkvm	3 218	2 935		3 008	2 825		2 853	2 671		2 720	2 681
Norm. förbrukn. kWh/kvm	74	32	6,6	77	33	7,2	87	38	7,8	85	38	7,2
Vatten, tm3		954			909			862			831

* Justering till normaliserad förbrukning främst avseende graddagar och vakans

"Övrigt" avser fastighetsel m m.

För mer information se www.castellum.se

Castellums delmarknader

Storgöteborg

"Storgöteborg fortsätter utvecklas genom infrastruktursatsningar"

VD Eklandia Fastighets AB

Castellums bestånd i Storgöteborg förvaltas av 77 medarbetare på Fastighets AB Eklandia och Harry Sjögren AB. Fastighetsbeståndet är beläget i Göteborg, Mölndal, Borås, Kungsbacka, Alingsås och Halmstad och består av 1 111 tkvm till ett värde av 12 miljarder kr fördelade på 40% kontor/butik och 58% lager/industri. Storgöteborg kännetecknas är välbeläget ur ett infrastrukturperspektiv med Skandinaviens största

hamn, flygplatser och motorvägar. En fortsatt utveckling av infrastrukturen pågår via Västsvenska paketet som bl a innehåller utbyggd kollektivtrafik och ny tunnel under Göta Älv.

Under 2013 har Eklandia färdigställt fastigheten Aurora och påbörjat nyproduktion av ett nytt huvudkontor åt Semcon i Göteborg. Harry Sjögren fortsätter stärka kundrelationerna genom fortsatt kundvårdsarbete.

Hyresmarknad

Storgöteborg, vilket för Castellum omfattar förutom Göteborg, Alingsås, Härryda, Kungsbacka, Lerum, Mölndal och Partille även Borås och Halmstad, har överlag en fortsatt stabil hyresmarknad. Utbudet av kontorslokaler i centrala Göteborg är fortfarande mindre än efterfrågan, vilket medfört fortsatt låg vakansgrad och därmed god marknad för nyproducerade kontorslokaler, svagt stigande hyror samt få omflyttningar. För övriga Göteborg och fastighetskategorier är hyresmarknaden stabil med i stort sett oförändrade hyresnivåer och låg vakansgrad.

I Borås har hyresmarknaden varit fortsatt stabil under 2013 med i stort sett oförändrade hyresnivåer och vakansgrader avseende såväl kontor som lager/industri.

Hyresmarknaden i Halmstad karaktäriseras av stabilitet med i princip oförändrade hyresnivåer och vakanser för både kontor och lager.

Hyresmarknaden för butiker i regionen präglas, i likhet med stora delar av övriga landet, av viss försiktighet p g a generellt svag handel de senaste två åren.

Fastighetsmarknad

Transaktionsvolym 2013: 16 miljarder kr (15) Större enskild affär: 630 Mkr avseende kontorsfastighet i Göteborg Direktavkastning bästa läge: 5,0% i centrala Göteborg

Transaktionsvolymen i Storgöteborg uppgick 2013 till ca 16 (15) miljarder kronor, vilket är en ökning mot föregående år med 9%, och utgör ca 16% av totala transaktionsvolymen i Sverige. Den enskilt största affären avsåg en kontorsfastighet i centrala Göteborg som förvärvades för ca 630 Mkr.

I övriga regionen var större affärer förvärvet av dels ett bostadsbestånd i Halmstad för ca 154 Mkr, dels en lagerfastighet i Borås för ett bedömt pris om ca 600 Mkr.

Köparna återfi nns framför allt bland svenska fastighetsbolag, såväl noterade som onoterade.

Prisbilden har i princip varit stabil med generellt sett oförändrade direktavkastningsnivåer. Undantag görs dock för centrala Göteborg där viss värdeuppgång kunnat noteras under andra halvåret 2013.

Hyresnivåer och direktavkastning

		Göteborg		Borås	Halmstad
	Hyra, kr/kvm	Direktavkastning	Hyra, kr/kvm	Direktavkastning	Hyra, kr/kvm	Direktavkastning
Kontor
AA-läge	1 700 - 2 600	5,00% - 6,00%
A-läge	1 400 - 2 200	5,50% - 6,50%	850 - 1 450	6,75% - 8,25%	1 000 - 1 700	6,25% - 7,50%
B-läge	1 000 - 1 600	6,25% - 7,25%	600 - 875	7,75% - 9,75%	800 - 1 400	6,75% - 8,50%
Butik
A-läge	1 500 - 7 500	5,00% - 6,25%	1 200 - 2 500	6,25% - 7,75%	1 150 - 3 300	5,75% - 7,00%
B-läge	1 000 - 4 000	5,00% - 6,75%	700 - 1 500	7,50% - 8,75%	750 - 2 000	6,25% - 8,25%
Lager/industri
A-läge	500 - 950	7,00% - 8,25%	400 - 750	7,75% - 9,00%	400 - 700	7,00% - 9,00%
B-läge	450 - 700	7,75% - 8,75%	250 - 500	8,75% - 11,00%	350 - 600	8,25% - 9,50%

Källa: NAI Svefa Kontor avser varmhyra exklusive tillägg och fastighetsskatt. Lager/industri avser kallhyra exklusive tillägg och fastighetsskatt.

Fem största fastighetsägarna

Storgöteborg	Lokalyta tkvm
Castellum (Eklandia och Harry Sjögren)	973
Wallenstam Vasakronan	488 419
Platzer	400
Kungsleden	310

Borås	Lokalyta tkvm
Ness, Risan & Partners	154
SveaReal	137
Castellum (Harry Sjögren)	104
Nordic Real Estate Partners	82
Klövern	81

Halmstad	Lokalyta tkvm
Fragerius	66
Klövern	62
Fem Hjärtan	55
Rikshem	55
Försäkringsbolaget Alecta	54

Öresundsregionen

"Öresund är Nordens största region över nationsgränserna"

VD Fastighets AB Briggen

Castellums bestånd i Öresundsregionen förvaltas av Fastighets AB Briggens 57 medarbetare. Fastighetsbeståndet är beläget i Malmö, Lund, Helsingborg och Köpenhamn och består av 737 tkvm till ett värde av 8 miljarder kr fördelade på 55% kontor/butik och 43% lager/industri. I Öresundsregionen återfinns dels Malmöregionen, som består av Malmö, Lund och Helsingborg samt 22 andra kommuner, dels den danska sidan av Öresund. Öresundsregionens utveckling de senaste åren har präglats av dels satsningar på infrastruktur genom bl a Öresundsbron och Citytunneln i Malmö, dels av förändrad näringslivsstruktur från tunga industrier till små och medelstora kunskapsföretag.

Under 2013 har Briggen påbörjat en nybyggnation av Pumas nordiska distributionscentrum i Helsingborg samt färdigställt nya lokaler för Migrationsverket i Malmö. Gunnar Östenson

Hyresmarknad

Malmöhar god efterfrå gan påkontor, men präglas av större omflyttning bland hyresgäster än övriga regioner. En förklaring är utbudet av nyproducerade kontorsytor i främst Västra Hamnen och Hyllie. Även om nyproduktionen medfört ökat utbud bedöms hyresnivåerna vara stabila. Kontorshyresmarknaden i Lund påverkas av nyproduktion och omstrukturering av nä ringslivet, varfö r utbudet överstiger efterfrå gan innebä rande viss press påhyresnivå n. I takt med att forskningsanlä ggningarna fä rdigstä lls fö rvä ntas dock efterfrå gan påkontorsytor ö ka. Kontorshyresmarknaden i Helsingborg är stabil och hyresnivåer och vakansgrader i princip är oförändrade. Planerad och pågående nyproduktion kommer dock medföra något ökat utbud av kontorslokaler.

Hyresmarknaden fö r butiker på svenska sidan prä glas, i likhet med stora delar av ö vriga landet, av viss fö rsiktighet p g a svagare handel. I Malmökan noteras ö kat utbud av handelsyta.

Efterfrågan på lager- och logistiklokaler är stark på samtliga svenska orter och hyresnivå er samt vakanser bedö ms vara stabila.

I Kö penhamn har kontorshyresmarknaden varit stabil med i princip oförändrade hyresnivåer och hög vakans i vissa områden. I vissa delmarknader utanför centrum kan dock något ökad efterfrågan konstateras. Fö r lagerlokaler ä r hyresoch vakansnivå erna stabila, medan marknadslä get fö r ä ldre lagerlokaler fortfarande är svå rt.

Fastighetsmarknad

Transaktionsvolym 2013: 26 miljarder kronor (27), varav Sverige 10 (12) Större enskild affär: 1,5 miljarder kronor avseende kontorsbestånd i Lund Direktavkastning bästa läge: 5,0% i centrala Köpenhamn

Transaktionsvolymen i regionen uppgick under 2013 till ca 26 miljarder kr, varav ca 10 miljarder kr avser Sverige. Jämfört med 2012 har transaktionsvolymen ökat på danska sidan och minskat på svenska. Största enskilda affären i Köpenhamn var förvärvet av en centralt belägen handelsfastighet för ca 2 miljarder danska kr medan det på den svenska sidan var förvärvet av ett kommersiellt bestånd i Lund för ca 1,5 miljarder kr.

Köparna dominerades av institutioner på både svensk som dansk sida av regionen. Prisbilden bedöms som stabil med i stort sett oförändrade direktavkastningsnivåer för samtliga orter och fastighetskategorier. Dock kan i Köpenhamnsområdet noteras en viss prisuppgång tillföljd av större efterfrågan.

Hyresnivåer och direktavkastning
		Malmö		Lund		Helsingborg	Köpenhamn
	Hyra, kr/kvm	Direktavkastning	Hyra, kr/kvm	Direktavkastning	Hyra, kr/kvm	Direktavkastning	Hyra, kr/kvm	Direktavkastning
Kontor AA-läge	2 100 - 2 450	5,25% - 6,00%					1 450 - 1 800	5,00% - 5,25%
A-läge	1 750 - 2 300	5,50% - 6,25%	1 400 - 2 300	6,00% - 6,75%	1 400 - 2 000	6,50% - 7,00%	1 150 - 1 300	6,00% - 6,75%
B-läge	1 200 - 1 800	6,25% - 7,50%	750 - 1 500	6,50% - 7,50%	900 - 1 500	7,00% - 8,25%	700 - 1 100	5,50% - 6,00%
Butik A-läge	3 000 - 4 500	5,5% - 6,25%	1 700 - 3 500	6,00% - 6,50%	2 750 - 4 000	6,00% - 7,00%	6 000 - 13 000	5,25% - 5,75%
B-läge	1 200 - 2 500	6,25% - 7,00%	800 - 1 500	6,50% - 7,50%	1 200 - 2 000	7,00% - 8,00%	3 200 - 7 500	5,75% - 6,25%
Lager/industri A-läge	600 - 1 000	7,25% - 8,00%	500 - 800	7,50% - 8,50%	500 - 800	7,50% - 8,50%	350 - 525	8,50% - 10,00%
B-läge	450 - 800	7,75% - 8,75%	350 - 650	8,00% - 9,00%	400 - 600	7,75% - 9,25%	300 - 400	9,00% - 10,50%

Källa: NAI Svefa Kontor avser varmhyra exklusive tillägg och fastighetsskatt. Lager/industri avser kallhyra exklusive tillägg och fastighetsskatt.

Fem största fastighetsägarna

Malmöregionen	Lokalyta tkvm	varav Lund	Lokalyta tkvm	varav Helsingborg	Lokalyta tkvm	Köpenhamn	Lokalyta tkvm
Wihlborgs	1 344	Wihlborgs	203	Wihlborgs	522	Nordea Ejendomme	1 140
Castellum (Briggen)	692	Castellum (Briggen)	134	Castellum (Briggen)	169	Danica Ejendomme	1 050
Vasakronan	305	Hemsö	86	Norrporten	112	Jeudan	750
Kungsleden	200	Vasakronan	85	Brinova	89	Dades	680
Klövern	179	North Bridge Capital	77	Långeberga Logistik	75	ATP Ejendomme	500
		Uppgifter avseende lokalytor (ej bostäder) ägda per 2013-12-31. Kommunala och statliga bolag samt förvaltningar har exkluderats.				Castellum (Briggen)	45

Storstockholm

"Stockholm har högt nyföretagande, stor branschbredd och fl est av landets huvudkontor"

Anders Nilsson VD Fastighets AB Brostaden

Castellums bestånd i Storstockholm förvaltas av Fastighets AB Brostadens 49 medarbetare. Fastighetsbeståndet är beläget i Stockholm, Botkyrka, Huddinge, Järfälla, Nacka, Sigtuna, Sollentuna och Upplands-Väsby och består av 639 tkvm till ett värde av 7 miljarder kr fördelade på 53% kontor/butik och 43% lager/industri.

Storstockholm kännetecknas av en hög befolkningstillväxt och ett näringsliv inriktat på kunskapsintensiva tjänster. Den höga befolkningstillväxten innebär att kontors- och industriområden konverteras till bostäder. Under 2013 har infrastruktursatsningarna fortsatt med utbyggnad av tunnelbana och Förbifart Stockholm.

Brostaden har 2013 stärkt uthyrningsorganisationen genom nyrekryteringar. Totalt arbetar 10 personer med uthyrning.

Hyresmarknad

Storstockholm har haft en positiv hyresmarknad under 2013 och de fl esta delmarknader i regionen har haft god efterfrågan med stabila hyresnivåer och oförändrade till minskande vakansnivåer. I Stockholms innerstad har efterfrågan varit stark med något ökad hyresnivå som följd samtidigt som vakansgraden varit fortsatt låg.

Regionen präglas alltjämt av ökat fokus på moderna och kostnadseffektiva kontorsytor, vilket medfört att fl era företag effektiviserar sina befi ntliga lokaler eller fl yttar från innerstaden till nyproducerade kontorslokaler utanför innerstaden. Exempel på detta är de större bankerna som valt olika lösningar – en bank fl yttar sitt huvudkontor till Sundbyberg medan en annan bank stannar kvar i city men genomför stora effektiviseringar och hyr nya ytor. Processen kommer att ske successivt under kommande år och dess påverkan på hyresmarknaden är något oviss i centrum, medan externa lägen dit bolag fl yttar förstärks. Det kan dock konstateras att de senaste årens tillskott av kontorsyta i regionen inte direkt har påverkat hyres- och vakansnivåerna.

Avseende lager- och logistiklokaler är efterfrågan alltjämt god och inga större förändringar har skett avseende hyresnivåer och vakansgrader. De senaste årens nyproduktion avseende stora logistikenheter i områden såsom Rosersberg, bedöms inte ha påverkat hyresmarknaden för mindre och normalstora lager- och industriytor.

Hyresmarknaden för butiker i regionen präglas, i likhet med stora delar av övriga landet, av viss försiktighet p g a svag handel de senaste två åren och nyproduktion av handelsyta.

Fastighetsmarknad

Transaktionsvolym 2013: 45 miljarder kronor (52) Större enskild affär: 1,6 miljarder kronor avseende kontorsfastighet norr om centrumkärnan i Stockholm Direktavkastning bästa läge: 4,5% i centrala Stockholm

Den totala transaktionsvolymen i Storstockholm uppgick 2013 till ca 45 miljarder kronor (52), vilket är 13% lägre än 2012, och utgör ca 45% av totala transaktionsvolymen i Sverige. Signifi kativt för fastighetsmarknaden i regionen är ökad aktivitet utanför citykärnan.

Bland de större enskilda affärerna under året återfi nns förvärvet av dels en kontorsfastighet vid Torsplan för 1,6 miljarder kronor, dels InfraCity i Upplands Väsby - även den för en bedömd köpeskilling om 1,6 miljarder kronor. Ytterligare en större affär var förvärvet av en stor portfölj om 5,5 miljarder kronor varav en stor del avsåg Storstockholm.

Bland köparna står noterade svenska fastighetsbolag och institutioner för den största andelen.

Stockholms höga befolkningstillväxt medför att stadsutveckling pågår, vilket bl a innebär att konvertering sker av äldre kommersiella fastighetsbestånd till bostäder vissa delmarknader.

Priserna har varit stabila med generellt sett oförändrade direktavkastningsnivåer, dock har i centrala Stockholm viss värdeuppgång noterats under andra halvåret 2013.

Hyresnivåer och direktavkastning

	Stockholm (närförorter)
	Hyra, kr/kvm	Direktavkastning
Kontor
A-läge	1 700 - 2 400	5,50% - 6,75%
B-läge	1 200 - 1 600	6,50% - 7,50%
Butik
A-läge	1 500 - 6 000	5,75% - 6,50%
B-läge	1 100 - 2 500	6,25% - 7,00%
Lager/industri
A-läge	800 - 1 300	7,00% - 8,00%
B-läge	600 - 850	7,50% - 8,50%

Kontor avser varmhyra exklusive tillägg och fastighetsskatt.

Källa: NAI Svefa Lager/industri avser kallhyra exklusive tillägg och fastighetsskatt.

Fem största fastighetsägarna

Storstockholm	Lokalyta tkvm
(Kommuner: Botkyrka, Huddinge, Järfälla, Nacka, Sigtuna, Sollentuna, Solna, Stockholm, Upplands-Väsby)
Vasakronan	1 489
Fabege	1 118
Atrium Ljungberg	677
AMF Pension	655
Castellum (Brostaden)	639

Mälardalen

"Stark och stabil tillväxt i Mälardalen"

VD Aspholmen Fastigheter AB

Castellums bestånd i Mälardalen förvaltas av Aspholmen Fastigheter ABs 50 medarbetare. Fastighetsbeståndet är beläget i Örebro, Uppsala och Västerås och består av 617 tkvm till et värde om 6 miljarder kr fördelade på 64% kontor/butik och 30% lager/industri. Mälardalen med framförallt Uppsala och Västerås präglas av den starka urbaniseringen i Sverige där Stockholm drar starkast. Örebro är välbeläget och har ett mångskiftande näringsliv.

Under 2013 har Aspholmen fortsatt utveckla miljöklassade byggnader genom ny-, till- och ombyggnationer. Bland annat har kontorsbyggnaden Inköparen färdigställts i Örebro och om- och tillbyggnationen i Dragarbrunn av kvarteret Svalan i Uppsala pågår.

Hyresmarknad

Örebro har under 2013 haft en hyresmarknad med fortsatt stark efterfrågan på centrala kontorslokaler, vilket medfört en svagt positiv hyresutveckling. Vakansgraden avseende kontor är dock i stort sett oförändrad och kvar på en fortsatt låg nivå. För övriga fastighetskategorier och områden i Örebro bedöms hyresmarknaden vara fortsatt stabil med oförändrade vakanser, dock har svagt stigande hyresnivåer noterats inom vissa delmarknader.

Uppsala har under 2013, liksom föregående år, haft ökad efterfrågan på centrala kontorslokaler, vilket resulterat i något stigande hyresnivåer samtidigt som kontorsvakanserna varit stabila. För kontor i övriga områden i Uppsala samt för lageroch logistiklokaler har hyresmarknaden varit fortsatt stabil med oförändrade vakanser, dock har svagt stigande hyresnivåer noterats inom vissa delmarknader.

Hyresmarknaden i Västerås har under 2013 varit stabil avseende såväl kontors- som lagerlokaler och varken hyresnivåer eller vakansgrad har rört sig nämnvärt.

Hyresmarknaden för butiker i regionen präglas, i likhet

med stora delar av övriga landet, av försiktighet p g a generellt svag handel. Mot slutet av året kunde dock en tendens till något positivare syn inom handel skönjas.

Fastighetsmarknad

Transaktionsvolym 2013: 6 miljarder kr (6) Större enskild affär: 430 Mkr avseende handelsfastighet i Västerås Direktavkastning bästa läge: 5,25% i centrala Uppsala

Totalt uppgick transaktionsvolymen 2013 i Mälardalen till ca 6 miljarder kronor (6), vilket är i nivå med föregående år, och motsvarar ca 6% av totala transaktionsvolymen i Sverige. Den enskilt största affären i regionen var förvärvet av ett bostadsbolag i Uppsala för ca 1,4 miljarder. Övriga större affärer i regionen var förvärvet av en handelsfastighet i Västerås för ca 435 Mkr, samt förvärv av två skolfastigheter i Örebro för ca 225 Mkr. Köparsidan dominerades av kommunerna, följt av svenska fastighetsbolag, institutioner och fonder.

Prisbilden har varit stabil under 2013 med i stort sett oförändrade direktavkastningsnivåer.

Hyresnivåer och direktavkastning

	Örebro			Uppsala	Västerås
	Hyra, kr/kvm	Direktavkastning	Hyra, kr/kvm	Direktavkastning	Hyra, kr/kvm	Direktavkastning
Kontor A-läge	1 100 - 1 900	6,50% - 8,00%	1 100 - 2 500	5,25% - 7,00%	1 100 - 1 800	6,50% - 7,75%
B-läge	800 - 1 350	7,50% - 8,50%	900 - 1 600	6,00% - 7,50%	950 - 1 650	7,00% - 8,00%
Butik A-läge	2 000 - 4 000	6,00% - 7,50%	2 200 - 4 500	5,25% - 6,50%	1 000 - 3 500	6,00% - 7,00%
B-läge	1 000 - 2 000	7,00% - 8,00%	800 - 3 600	6,00% - 7,00%	900 - 1 600	6,25% - 7,50%
Lager/industri A-läge	500 - 775	7,25% - 9,50%	550 - 1 000	7,00% - 8,00%	500 - 800	7,50% - 8,75%
B-läge	350 - 625	8,00% - 10,00%	450 - 750	7,25% - 8,00%	400 - 600	8,25% - 9,50%

Kontor avser varmhyra exklusive tillägg och fastighetsskatt.

Källa: NAI Svefa Lager/industri avser kallhyra exklusive tillägg och fastighetsskatt.

Fem största fastighetsägarna

Örebro	Lokalyta tkvm
Castellum (Aspholmen)	276
Brinova	96
Norrporten	93
Behrn Fastigheter	84
Klövern	75

Uppsala	Lokalyta tkvm
Vasakronan	237
Castellum (Aspholmen)	170
Uppsala Akademiförvaltning	157
Rikshem	135
Klövern	98

Västerås	Lokalyta tkvm
Kungsleden	501
Klövern	227
Castellum (Aspholmen)	171
Hemfosa	119
Tribona	105

"Corallen fortsätter att utveckla i attraktiva lägen"

VD Fastighets AB Corallen

Castellums bestånd i Östra Götaland förvaltas av Fastighets AB Corallens 41 medarbetare. Fastighetsbeståndet är beläget i Jönköping, Växjö, Värnamo och Linköping och består av 519 tkvm till ett värde om 4 miljarder kronor, fördelade på 66% kontor/butik och 34% lager/industri. Jönköping präglas av det strategiska läget och är en av Sveriges främsta knutpunkter för logistik. I Linköping präglas näringslivsstrukturen av företag med teknisk inriktning och staden påverkas av Högskolan, närsjukhus och flygindustrins utveckling.

Under 2013 har Corallen färdigställt den första etappen av utvecklingen av Atollen i centrala Jönköping. Dessutom Claes Junefeldt har utvecklingen av området Djurgården påbörjats i Linköping.

Hyresmarknad

I Jönköping är efterfrågan på kontorsytor stabil, med något stigande hyresnivåer och ökat utbud av nyproducerade ytor som följd. Även om utbudet av lager- och industrilokaler är stort kan hyresmarknaden betraktas som stabil med i princip oförändrade hyresnivåer och vakansgrader.

Hyresmarknaden i Växjö har varit stabil med tendens till ökad efterfrågan på kontorslokaler. Dock är såväl hyresnivåer som vakansgrad i stort sett oförändrade. Utbudet av vakanta lager- och industrilokaler är relativt stort, men både hyresnivåer och vakansgrader bedöms ändå vara stabila.

Linköpings hyresmarknad är positiv för kontors- och lagerlokaler. Nyproduktion av kontor har under året medfört större utbud och stigande hyresnivåer har noterats. För lager- och industrilokaler är hyresmarknaden stabil och såväl hyresnivåer som vakansgrader är i princip oförändrade.

I Värnamo har efterfrågan på centrala kontorslokaler ökat något under året. I övrigt bedöms hyresnivåer och vakanser vara stabila för såväl kontors- som lager- och industrilokaler.

Hyresmarknaden för butiker i regionen präglas, i likhet med stora delar av övriga landet, av viss försiktighet p g a svag handel de senaste två åren.

Fastighetsmarknad

Transaktionsvolym 2013: 3 miljarder kr (3) Större enskild affär: 730 Mkr avseende bostadsportfölj i Linköping Direktavkastning bästa läge: 6,0% i centrala Jönköping

I Östra Götaland uppgick transaktionsvolymen 2013 till ca 3 miljarder kronor (3), motsvarande 3% av totala transaktionsvolymen i Sverige. Enskilt största affären var förvärvet av ett bostadsbestånd i Linköping, vilket utgjorde en del av en större portföljaffär om ca 910 Mkr, för ett bedömt pris om ca 730 Mkr.

I Jönköping var en av de större affärerna förvärvet av en 13 000 kvm stor handelsfastighet, köpeskillingen har dock inte kommunicerats. Den största affären i Växjö avsåg förvärvet av en stor fastighetsportfölj som omfattade fl era orter för ca 5,5 miljarder kronor, varav delar avsåg Växjö. Köparsidan dominerades av noterade svenska fastighetsbolag följt av institutioner.

Priserna bedöms vara stabila för samtliga kategorier och orter innebärande i princip oförändrade direktavkastningsnivåer.

Hyresnivåer och direktavkastning

		Jönköping		Växjö Linköping				Värnamo
	Hyra, kr/kvm	Direktavkastning	Hyra, kr/kvm	Direktavkastning	Hyra, kr/kvm	Direktavkastning	Hyra, kr/kvm	Direktavkastning
Kontor
A-läge	1 000 - 2 000	6,00% - 7,00%	900 - 1 550	6,50% - 8,00%	1 200 - 2 100	6,25% - 7,00%	800 - 1 200	7,25% - 8,50%
B-läge	700 - 1 500	7,00% - 8,50%	700 - 1 000	7,50% - 9,00%	900 - 1 550	6,75% - 7,75%	700 - 1 100	7,50% - 9,50%
Butik
A-läge	1 500 - 4 500	5,50% - 6,75%	1 200 - 2 300	6,00% - 7,00%	2 000 - 5 000	5,50% - 7,00%	1 200 - 1 700	6,75% - 8,00%
B-läge	800 - 1 800	6,25% - 8,00%	750 - 1 400	6,75% - 7,50%	1 000 - 2 500	7,00% - 8,25%	600 - 1 100	7,25% - 8,50%
Lager/industri
A-läge	400 - 750	7,00% - 8,50%	450 - 650	7,50% - 9,50%	400 - 700	7,50% - 9,25%	450 - 650	8,00% - 10,00%
B-läge	350 - 600	8,25% - 10,00%	350 - 500	8,50% - 10,00%	350 - 550	8,00% - 10,00%	350 - 550	9,00% - 10,00%

Källa: NAI Svefa Kontor avser varmhyra exklusive tillägg och fastighetsskatt. Lager/industri avser kallhyra exklusive tillägg och fastighetsskatt.

Fem största fastighetsägarna

Jönköping	Lokalyta tkvm	Växjö	Lokalyta tkvm	Linköping	Lokalyta tkvm	Värnamo	Lokalyta tkvm
Castellum (Corallen)	169	Castellum (Corallen)	128	Klövern	281	Castellum (Corallen)	142
Norrporten	99	Norrporten	86	Obligo	90	Kungsleden	32
Ness, Risan & Partners	95	Tribona	69	Botrygg Bygg	89	Hemfosa	24
Alecta Pensionsförsäkring	84	Corem Property Group	64	Ikano Fastigheter	72	Remnes i Värnamo	21
Tosito	69	Kungsleden	58	Lilium	67	VärnaBo Fastigheter	13
				Castellum (Corallen)	50

Att äga fastigheter är en kapitalintensiv verksamhet och tillgång till kapital är en av grundförutsättningarna för att framgångsrikt kunna utveckla fastighetsbeståndet.

Castellums tillgångar uppgick per årsskiftet till drygt 38 miljarder kronor. Castellum ska fi nansiera tillgångarna till låg fi nansiell risk vilken mäts genom belåningsgrad och räntetäckningsgrad. Vid årsskiftet uppgick belåningsgraden till 52% och räntetäckningsgraden till 292%.

Finanspolicy

Den fi nansiella verksamheten i Castellum bedrivs i enlighet med den av styrelsen fastställda fi nanspolicyn. Castellum skall ha en låg fi nansiell risk, innebärande en belåningsgrad som varaktigt ej skall överstiga 55% och en räntetäckningsgrad om minst 200%. Den fi nansiella verksamheten i Castellum skall bedrivas på ett sådant sätt att behovet av lång- och kortfristig fi nansiering och likviditet säkerställs. Vidare skall räntenettot vid var tid minimeras med hänsyn tagen till vald fi nansiell risknivå inom de fastställda riskmandaten. Finanspolicyn styr även övergripande ansvarsfördelning, hantering av motpartsrisker samt hur rapportering och uppföljning av de fi nansiella riskerna skall ske. De fi nansiella riskerna följs upp och rapporteras kvartalsvis till styrelsen. Styrelsen genomför årligen en översyn av fi nanspolicyn.

Belåningsgrad och kapitalbindning

Fastigheter är en långfristig tillgång och kräver långfristig fi nansiering med fördelning mellan eget kapital och räntebärande skulder. Belåningsgraden är det fi nansiella mått som beskriver hur stor andel av fastigheternas värde som är belånat. Castellum har lägre belåningsgrad och högre räntetäckningsgrad än branschen i genomsnitt.

Värdet på Castellums tillgångar uppgick per 31 december 2013 till 38 113 Mkr (36 631) och fi nansieras genom dels eget kapital om 13 127 Mkr (12 065), dels skulder om 24 986 Mkr (24 566), varav 19 481 Mkr (19 094) är räntebärande. Belåningsgraden var vid årsskiftet 52% (53%).

Krav på långfristig fi nansiering innebär att Castellum eftersträvar lång kapitalbindning för att minimera refi nansieringsrisken. Kontinuerligt omförhandlas befi ntliga krediter och nya tillförs. Vid årsskiftet hade Castellum bindande outnyttjade långfristiga låneavtal i bank om 2 448 Mkr (1 212). Den genomsnittliga löptiden på Castellums långfristiga krediter uppgick till 3,4 år (4,1).

Under året har obligationer om 2 miljarder kr emitterats, befi ntliga kreditavtal om 7,8 miljarder kr omförhandlats och/eller förlängts och ett kreditavtal om 200 Mkr avslutats. Sammantaget innebär detta att Castellum har god tillgång till fi nansiering av ny-, till- och ombyggnationer samt förvärv.

Kreditförfallostruktur 2013-12-31

		Utnyttjat i
Mkr	Kreditavtal	Bank	MTN/Cert	Totalt
0 - 1 år	2 441	938	1 014	1 952
1 - 2 år	6 508	2 308	1 700	4 008
2 - 3 år	4 007	3 807	–	3 807
3 - 4 år	8 708	6 008	1 000	7 008
4 - 5 år	507	7	500	507
> 5 år	2 129	2 129	–	2 129
Totalt	24 300	15 197	4 214	19 411

Outnyttjat utrymme i långfristiga kreditavtal 2 448

Räntetäckningsgrad och ränterisk

Räntekostnaden är den enskilt största kostnadsposten och har stor påverkan på tillväxten i förvaltningsresultatet. Räntekostnaden påverkas dels av förändring i marknadsräntan, dels av den marginal som kreditgivare kräver i ersättning för att låna ut pengar. Den korta marknadsräntan styrs av Riksbanken medan den långa marknadsräntan påverkas av andra faktorer såsom förväntningar om framtida tillväxt och infl ation. Kreditmarginalen styrs dels av tillgång och efterfrågan på krediter, dels av regelverk på kredit- och kapitalmarknaden. Både ränte- och kreditmarknaden kan förändras snabbt och kan inte påverkas av Castellum.

Stigande marknadsräntor anses generellt bero på ekonomisk tillväxt och stigande infl ation, vilket antas leda till ökad efterfrågan på kommersiella lokaler och därmed stigande hyror och/eller minskade vakanser. Sjunkande marknadsräntor anses ha motsatta orsaker och effekter. Över tid möts alltså stigande respektive sjunkande marknadsräntor av stigande eller sjunkande hyresintäkter. Förändring av kreditmarginaler kan ske oberoende av konjunktur och har under senare tid främst påverkats av förändrat regelverk på kredit- och kapital marknaden.

Förändringar av marknadsränta och kreditmarginaler påverkar fi nansnettot. Hur snabbt och med hur mycket beror dels på vald räntebindningstid, dels på kreditmarginalernas bindningstid. För att säkerställa ett lågt och stabilt kassafl ödesmässigt räntenetto har Castellum valt att begränsa andelen

Källa: Rullande helårsvärden baserade på respektive bolags Q3 rapport 2013.

Börsnoterade fastighetsbolag Kreditavtalens löptid

ränteförfall inom 6 månader till maximalt 50% av nettolåneskulden och att den genomsnittliga räntebindningen skall ligga i intervallet 0,5-3 år. Castellum har av samma orsak valt att i huvudsak teckna långfristiga kreditavtal med avtalade marginaler gentemot kreditgivare. Dock kommer förändringar i båda dessa marknader alltid över tid att få genomslag i räntenettot.

Räntetäckningsgraden är det fi nansiella mått som beskriver ett bolags risknivå och motståndskraft för förändringar i ränte nettot. Castellum strategi är en räntetäckningsgrad om minst 200%. För 2013 uppgick räntetäckningsgraden till 292% (284%). Per den 31 december 2013 uppgick den genomsnittliga räntebindningstiden till 2,7 år (2,8). Marginaler och avgifter på långfristiga kreditavtal är fastställda med en genomsnittlig löptid om 2,4 år (2,8).

Organisation

Koncernens fi nansiella riskhantering är centraliserad till moderbolaget. Internbanken ansvarar bland annat för koncernens kredit försörjning, ränteriskhantering, dotterbolagens fi nansiering samt cash management. Finansavdelningen består av 4 personer. Inom moderbolaget fi nns även redovisning och självständig kontroll av den fi nansiella verksamheten, en s k back-offi ce och compliance funktion.

Finansnetto

Finansnettot uppgick till –702 Mkr (–683) med en genomsnittlig räntenivå om 3,7% (3,9%). Genomsnittlig effektiv ränta per 31 december 2013 var 3,5% (3,6%). Castellums räntekostnader består av marknadsräntan vid lånetillfället plus marginal till kreditgivarna.

Räntebärande skulder

Castellums räntebärande skulder utgörs till största delen av kortfristiga krediter under långfristiga kreditavtal. Kortfristiga krediter medför en flexibilitet vad avser val av räntebas och räntebindningsperiod samt möjliggör amortering och nedsättning av krediter utan marginalbrytningsersättning eller annan kompensation till kreditgivare. Att kunna öka respektive minska utestående krediter under långfristiga kreditavtal innebär vidare att den räntebärande upplåningen vid var tid kan minimeras. De långfristiga låneavtalen är bilaterala avtal i nordiska banker. Som komplement till de långfristiga låneavtalen finns ett MTN-program och ett företags certifikatprogram. I de fall det finns utestående företagscertifikat finns full teckning av outnyttjat utrymme i långfristiga låneavtal. Netto räntebärande skulder efter avdrag för likviditet om 70 Mkr (44) uppgick till 19 411 Mkr (19 050), varav 3 200 Mkr (1 200) avser utestående obliga tioner och 1 014 Mkr (1 872) avser utestående företags certifikat. Castellum hade per årsskiftet kreditavtal om 24 300 Mkr (23 361) varav långfristigt uppgick till 21 859 Mkr (20 262) och kortfristigt till 2 441 Mkr (3 099).

Ränteförfallostruktur 2013-12-31

		Räntederivat,	Netto,	Utgående
	Krediter, Mkr	Mkr	Mkr	ränta
0 - 1 år	19 286	– 8 850	10 436	3,4%
1 - 2 år	125	200	325	5,9%
2 - 3 år	–	1 250	1 250	3,9%
3 - 4 år	–	1 000	1 000	3,4%
4 - 5 år	–	1 450	1 450	3,6%
5 - 10 år	–	4 950	4 950	3,7%
Totalt	19 411	–	19 411	3,5%

Säkerställning av krediter 2013-12-31

Säkerställning av räntebärande skulder

Långfristiga låneavtal i bank säkerställs i huvudsak med säkerhet i bolagets fastigheter och med åtaganden i låneavtal s k "covenants". Utfärdade obligationer, företagscertifi kat och kortfristiga låneavtal i bank såsom koncernkontokredit säkerställs ej.

Av netto räntebärande skulder om 19 411 Mkr (19 050) var 15 197 Mkr (15 917) säkerställda med pantbrev och 4 214 Mkr (3 133) icke säkerställda. Andelen utnyttjade säkerställda krediter uppgick således till 40% av fastigheternas värde. Utfärdade åtaganden i kreditavtal innebär att belåningsgraden ej får överstiga 65% och att räntetäckningsgraden ej får understiga 150%. Dessutom fi nns allmänna åtaganden om att Castellum skall förse sina kreditgivare med fi nansiell information såsom årsredovisningar och delårsrapporter och i vissa fall rätt till omförhandling av kreditavtalen vid förändrad verksamhetsinriktning eller avnotering.

Valuta

Castellum äger fastigheter i Danmark till ett värde om 466 Mkr (435), vilket innebär att koncernen är exponerad för valutarisk. Valutarisken hänför sig främst till resultat- och balansräkning i utländsk valuta som räknas om till svenska kronor. I enlighet med fi nanspolicyn ska mellan 60-100% av tillgångar i utlandet fi nansieras i landets valuta. Per årsskiftet var 79% (82) av tillgångarna i Danmark valutasäkrade.

Derivat

Derivat är ett kostnadseffektivt och fl exibelt sätt att hantera fi nansiella risker såsom ränterisk och valutarisk. Castellum använder derivat för att hantera båda dessa risker. Per den 31 december 2013 uppgick marknadsvärdet i räntederivatportföljen till –687 Mkr (–1 116) och i valutaderivatportföljen till 4 Mkr (11). Det i balansräkningen upptagna

marknadsvärdet påverkas då marknadsräntorna, portföljens löptid och/eller valutakurserna förändras. Vid förfall har ett derivatkontrakts marknadsvärde upplösts i sin helhet och värdeförändringen över tid har därmed inte påverkat eget kapital.

Räntederivat

För att begränsa ränterisken och uppnå önskad ränteförfallostruktur används olika typer av räntederivat. I kombination med räntederivaten kan lån med kort räntebindning förlängas istället för att uppta lån med fast ränta.

I enlighet med redovisningsreglerna IAS 39 skall derivat marknadsvärderas. Avseende räntederivat innebär det att ett teoretiskt över- eller undervärde uppstår om den avtalade räntan avviker från aktuell marknadsränta, där värdeförändringen i Castellums fall redovisas över resultaträkningen.

Valutaderivat

Finansiering i danska kronor kan uppnås dels genom upplåning i danska kronor, dels genom att använda valutaderivat. Exponeringen är densamma men i enlighet med redovisningsreglerna i IAS 39 skall derivat marknadsvärderas vilket innebär att det uppstår ett teoretiskt över- eller undervärde om den avtalade valutakursen avviker från aktuell valutakurs. Castellum tillämpar säkringsredovisning enligt IAS 39 vilket innebär att den effektiva delen av värdeförändringen redovisas i övrigt totalresultat.

Motpartsrisk

Med motpartsrisk avses den risk som vid varje tillfälle bedöms föreligga att Castellums motparter inte fullgör sina avtalsenliga förpliktelser.

Castellum begränsar motpartsrisken genom krav på hög kreditvärdighet hos motparterna. Castellums motparter utgörs av de större nordiska bankerna.

Castellums finanspolicy och åtaganden i kreditavtal

	Policy	Åtaganden	Utfall
Belåningsgrad	Varaktigt ej överstiga 55%	Ej över 65%	52%
Räntetäckningsgrad	Minst 200%	Minst 150%	292%
Ränterisk
– genomsnittlig räntebindning	0,5-3 år	–	2,7 år
– andel ränteförfall inom 6 månader	Högst 50%	–	44%
Valutarisk
– investering	60%-100% fi nansieras i lokal valuta	–	79%
– övriga valutarisker	Inte tillåtet	–	Ingen exponering
Upplåningsrisk	Minst 50% räntebärande skulder skall ha en löptid om minst 2 år	–	79%
Motpartsrisk	Kreditinstitut med hög rating, lägst investment grade	–	Uppfylles
Likviditetsrisk	Likviditetsreserv för att kunna fullgöra betalnings förpliktelser	–	2 448 Mkr i outnyttjat beviljat långfristigt låneutrymme

Castellumaktien

Castellum skall verka för att bolagets aktie får en konkurrenskraftig totalavkastning i förhållande till risken samt en hög likviditet. Allt agerande skall utgå från ett långsiktigt perspektiv och bolaget skall ha en frekvent, öppen och rättvisande redovisning till aktieägare, kapital- och kreditmarknaden samt till media, dock utan att enskild affärsrelation exponeras. Långsiktigt skall Castellum vara ett av de större börsnoterade fastighetsbolagen i Sverige.

Castellumaktien är registrerad på NASDAQ OMX Stockholm AB Large Cap. Castellums börsvärde, d v s värdet av samtliga utestående aktier i Castellum, uppgick per den 31 december 2013 till 16,4 miljarder kr (15,1), vilket motsvarar knappt 12% av det totala börsvärdet för renodlade svenska fastighetsbolag om drygt 140 miljarder kr och knappt 0,4% av det samlade börsvärdet för svenska noterade bolag om ca 4 700 miljarder kr.

Aktiekapitalet uppgår till 86 Mkr, fördelat på 172 006 708 A-aktier med ett kvotvärde om vardera 0,50. Varje aktie, förutom återköpta egna aktier, berättigar till en röst och medför lika rätt till andel i Castellums kapital.

Föreslagen utdelning

Styrelsen avser att föreslå årsstämman en utdelning om 4,25 kr per aktie, vilket innebär en höjning med 8% mot föregående år. Utdelningsandelen uppgår till 52% utifrån förvaltningsresultat före skatt.

Beslutar årsstämman i enlighet med styrelsens förslag om avstämningsdag för utdelning tisdagen den 25 mars 2014, kommer aktien att handlas inklusive utdelning till och med årsstämmodagen torsdagen den 20 mars 2014. Utbetalning av utdelningen beräknas ske fredag den 28 mars 2014.

Utdelningen ryms inom Castellums målsättning att dela ut minst 50% av förvaltningsresultat, dock med hänsyn tagen till investeringsplaner, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Orealiserade värdeförändringar, positiva eller negativa, ingår således ej i det utdelningsgrundande resultatet.

Substansvärde

Substansvärdet är det samlade kapital som företaget förvaltar åt sina ägare genom att skapa avkastning och tillväxt givet viss risknivå. Då tillgångar och skulder är värderade till verkligt värde kan substansvärdet beräknas utifrån balansräkningens egna kapital. Dock bör hänsyn tas till att den effektiva skatten är lägre än den redovisade nominella skatten på grund av dels möjligheten att sälja fastigheter på ett skatteeffektivt sätt, dels tidsfaktorn som medför att skatten skall diskonteras.

Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) kan beräknas till 107 kr/aktie (100). Aktiekursen vid årsskiftet utgjorde således 94% (92%) av långsiktigt substansvärde.

Substansvärde	Mkr	kr/aktie
Eget kapital enligt balansräkning	13 127	80
Återläggning
Derivat enligt balansräkning	683	4
Uppskjuten skatt enligt balansräkning	3 700	23
Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV)	17 510	107
Avdrag
Räntederivat enligt ovan	– 683	– 4
Bedömd verklig skuld uppskjuten skatt 5,0%*	– 887	– 6
Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV)	15 940	97

* Bedömd verklig uppskjuten skatteskuld netto har beräknats till 5,0% baserat på en diskonteringsränta om 3%. Vidare har antagits dels att underskottsavdragen realiseras under 3 år med en nominell skatt om 22%, vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skattef ordran om 20,7%, dels att fastigheterna realiseras under 50 år där 33% säljs direkt med en nominell skatt om 22% och 67% säljs indirekt via bolag där köparens skatteavdrag är 6%, vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skatteskuld om 5,8%.

Tillväxt, avkastning och finansiell risk

Kursen på Castellumaktien vid årets slut var 100,10 kr (92,30). Under 2013 har aktiens totalavkastning inklusive utdelning om 3,95 kr, varit 13% (13%). Nedan framgår tillväxt, avkastning och fi nansiell risk för såväl innevarande år som genomsnittet för tre respektive tio år.

	2013	3 år snitt/år	10 år snitt/år
Tillväxt
Hyresintäkt kr/aktie	6%	6%	6%
Förvaltningsresultat kr/aktie	7%	6%	7%
Årets resultat efter skatt kr/aktie	16%	neg.	15%
Utdelning kr/aktie	8%	6%	7%
Långsiktigt substansvärde kr/aktie	7%	5%	7%
Aktuellt substansvärde kr/aktie	8%	5%	6%
Fastighetsbestånd kr/aktie	4%	6%	8%
Värdeförändring fastigheter	0,9%	0,4%	1,4%
Avkastning
Avkastning långsiktigt substansvärde	10,4%	10,6%	11,0%
Avkastning aktuellt substansvärde	13,2%	11,6%	11,1%
Avkastning totalt kapital	6,4%	6,6%	7,0%
Aktiens totalavkastning (inkl utdelning)
Castellum	13%	7%	13%
NASDAQ OMX Stockholm (SIX Return)	28%	9%	12%
Fastighetsindex Sverige (EPRA)	21%	7%	15%
Fastighetsindex Europa (EPRA)	10%	9%	7%
Finansiell risk
Räntetäckningsgrad	292%	284%	294%
Belåningsgrad	52%	51%	49%
Outnyttjade långfristiga krediter, Mkr	2 448	1 804	1 612

Avkastning inklusive långsiktig värdeförändring

Värdeförändring på såväl fastigheter som derivat kan variera kraftigt mellan åren och medföra volatila resultat. Som långsiktig aktör med stabilt kassafl öde och en väl sammansatt fastighetsportfölj bör värdeförändring på fastighet dock över tid vara minst i nivå med infl ationen. För att ur ett aktievärderingsperspektiv få jämförbarhet med andra branscher kan därför den långsiktiga värdeförändringen användas. Används detta synsätt på Castellum innebär det en avkastning på aktien (inverterat P/E-tal), utifrån en kurs om 100,10 kronor, och substansvärde om 11,0% respektive 11,2%. Beräkningen, som framgår av tabellen nedan, baseras på Castellums förvaltningsresultat 2013, fastighetsportföljens genomsnittliga värdeförändring senaste 10 åren, att derivatportföljens värde över tid är noll samt en effektiv aktuell skatt om 5%. Av tabellen framgår även en känslighetsanalys på långsiktig värdeförändring om –/+ 1%-enhet.

Resultat och avkastning med hänsyn till långsiktig värdeförändring

		Känslighetsanalys
		–1%-enhet	+1%-enhet
Förvaltningsresultat 2013	1 346	1 346	1 346
Värdeförändring fastighet (snitt 10 år)	525	150	900
D:o %	1,40%	0,40%	2,40%
Aktuell skatt, 5%	– 67	– 67	– 67
Resultat efter skatt	1 804	1 429	2 179
Resultat kr/aktie (inverterat P/E-tal)	11,00	8,72	13,29
Avkastning aktien	11,0%	8,7%	13,3%
Avkastning långsiktig substans	11,2%	8,9%	13,6%

Värdering

Hur en aktie värderas vid varje enskild tidpunkt baseras på utbud och efterfrågan, vilka i sin tur styrs av en mängd parametrar såsom placerarnas avkastningskrav (inkl deras aktuella bedömning av bolagets långsiktiga avkastning, tillväxt och risk), alternativa investeringar, allokeringsaspekter, synen på makro och regelverk. På lång sikt blir dock bolagets faktiska prestation i form av avkastning och tillväxt avgörande för kursutvecklingen.

Direktavkastning

Den föreslagna utdelningen om 4,25 kronor (3,95) motsvarar en direktavkastning om 4,2% (4,3%) beräknat på kursen vid årets utgång.

Intjäning

Förvaltningsresultat per aktie efter avdrag för skatt hänförligt till skattepliktigt förvaltningsresultat (EPRA EPS) uppgick 2013 till 8,04 kr (7,27), vilket utifrån aktiekursen vid årsskiftet ger en avkastning om 8,0% (7,9%), motsvarande en multipel om 12 (13).

Resultatet efter skatt per aktie uppgick 2013 till 10,41 kr (8,98), vilket utifrån aktiekursen ger en avkastning om 10,4% (9,7%) motsvarande en multipel om 10 (10).

Aktieägare

Vid årsskiftet hade Castellum ca 12 200 aktieägare. Andelen registrerade aktier i utlandet uppgick vid årets slut till 62%. Aktieägare registrerade i utlandet kan inte särskil jas vad avser direktägda och förvaltarregistrerade aktier förutom i de fall aktieägaren är skyldig att fl agga. Två utländska ägare har fl aggat för innehav över 5%, Stichting Pensioensfonds ABP och EII Capital Management B. V. EII Capital Management B. V har dock fl aggat ner sitt innehav till under 5% efter årsskiftet. Castellum har ingen direktregistrerad aktieägare med ett innehav överstigande 10%.

Börsnoterade fastighetsbolag

Aktieägare fördelat per land 2013-12-31

Aktiemarknadskontakter

Aktiemarknadskontakter bygger framförallt på kvartalsvis ekonomisk rapportering, pressmeddelanden vid större affärshändelser och presentationer av Castellum. Presentationer sker dels i samband med kvartalsrapporter, dels vid besök från investerare och analytiker samt investerarträffar i såväl Sverige som utlandet. Den stora andelen utländska ägare gör att kontakten med utländska investerare är omfattande. Därutöver lämnas kompletterande marknads- och fi nansiell information på koncernens hemsida www.castellum.se.

Ett 20-tal svenska och utländska aktieanalytiker följer utvecklingen i såväl Castellum som den svenska fastighetssektorn.

Återköp av egna aktier

Castellum har återköpt totalt 8 006 708 egna aktier för 194 Mkr, motsvarande 4,7% av totalt registrerat antal aktier, vilket genomfördes år 2000. Det medför att antalet utestående aktier, d v s antalet registrerade aktier minskat med antal återköpta aktier, uppgår till 164 000 000. Återköp är en bra metod för att anpassa kapitalstrukturen till kapitalbehovet från tid till annan, varför styrelsen kommer föreslå årsstämman att mandatet om återköp, som innebär möjlighet att återköpa och överlåta aktier, förlängs fram till nästa årsstämma.

Aktieägare per 2013-12-31

Aktieägare	Antal aktier	Andel röster/kapital
Magdalena Szombatfalvy	4 935 000	3,0%
Lannebo Småbolag	3 345 000	2,0%
Stiftelsen Global Challenges Foundation	2 500 000	1,5%
László Szombatfalvy	2 500 000	1,5%
Länsförsäkringar Fastighetsfond	2 482 499	1,5%
Andra AP-fonden	1 856 721	1,1%
Caceis Bank France	1 705 543	1,0%
Fjärde AP-fonden	1 307 856	0,8%
Tredje AP-fonden	1 227 623	0,7%
SEB Världenfond	924 806	0,6%
KPA Pensionsförsäkring AB	922 949	0,6%
Swedbank Robur Småbolagsfond Sverige	908 936	0,6%
AFA Sjukförsäkrings AB	873 320	0,5%
Skandia Fond Småbolag Sverige	720 358	0,4%
Avanza Pension	677 355	0,4%
SEB Sverigefond Stora Bolag	668 367	0,4%
KAS Depositary Trust Company	639 217	0,4%
SEB Sverigefond Småbolag	587 700	0,4%
Livförsäkrings AB Skandia	560 790	0,4%
Folksam Ömsesidig Livförsäkring	556 005	0,3%
Styrelse och ledning Castellum	301 701	0,2%
Svenska aktieägare < 500 000 aktier:
53 ägare, 100 000-499 999	11 862 827	7,2%
402 ägare, 10 000- 99 999	9 501 885	5,8%
3 542 ägare, 1000-9 999	8 481 148	5,2%
7 464 ägare, 1-999	2 172 545	1,4%
707 aktieägare registrerade i utlandet	101 779 849	62,1%
Totalt utestående aktier	164 000 000	100,0%
Återköpta egna aktier	8 006 708
Totalt registrerade aktier	172 006 708

Pressmeddelanden 2013

2013-01-16 Valberedningens förslag till styrelseledamöter m m i Castellum AB (publ)
2013-01-22 7% tillväxt i förvaltningsresultat och utdelning
2013-02-01 Castellums årsredovisning 2012 finns nu på hemsidan www.castellum.se
2013-02-13 Kallelse till årsstämma i Castellum AB (publ)
2013-03-21 Årsstämma i Castellum AB (publ)
2013-04-17 10% tillväxt i Castellums förvaltningsresultat
2013-05-06 Castellum investerar för 178 Mkr
2013-05-15 Castellum investerar för 219 Mkr
2013-06-12 Castellum investerar för 239 Mkr
2013-07-16 Stabilt förvaltningsresultat och positiv nettouthyrning
2013-08-28 Castellum säljer för 249 Mkr
2013-09-16 Valberedning inför Castellum AB:s årsstämma 2014
2013-09-23 Castellum investerar för 250 Mkr och säljer för 84 Mkr
2013-10-16 Fortsatt tillväxt i förvaltningsresultatet
2013-11-05 Castellum förstärker koncernledningen med affärsutvecklingschef
2013-11-15 Castellum säljer för 181 Mkr
2014-01-20 Valberedningens förslag till styrelseledamöter m m i Castellum AB (publ)

Castellumaktiens utveckling sedan börsintroduktionen 23 maj 1997 till och med 31 december 2013

Avkastning vinst per aktie

Aktiens direktavkastning Aktiens kurs/substansvärde

Castellums aktie är sedan 1997 noterad på NASDAQ OMX Stockholm Large Cap och handlas under kortnamnet CAST.

IR-kontakt

Henrik Saxborn, Verkställande direktör. Tel 031-60 74 50 Ulrika Danielsson, Ekonomidirektör. Tel 031-60 74 74

Tioårsöversikt

	2013	2012	2011	2010	2009	2008	2007	2006	2005	2004
Nyckeltal, kr/aktie
Hyresintäkt	19,81	18,74	17,80	16,82	16,43	15,25	13,77	12,28	11,63	11,32
Förvaltningsresultat	8,21	7,65	7,15	6,96	6,89	5,93	5,63	5,38	5,00	4,52
Förvaltningsresultat efter skatt (EPRA EPS)	8,04	7,27	7,01	6,62	6,93	5,85	5,50	5,09	4,49	4,15
Årets resultat	10,41	8,98	4,34	11,98	0,98	–4,04	9,07	10,21	7,89	5,59
Utdelning (för 2013 föreslagen)	4,25	3,95	3,70	3,60	3,50	3,15	3,00	2,85	2,62	2,38
Fastighetsvärde	230	222	207	194	178	178	169	148	130	119
Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV)	107	100	97	92	82	84	88	79	69	61
Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV)	97	90	87	85	73	75	85	76	65	57
Värdering
Förvaltningsresultat före skatt per aktie/Kurs	8,2%	8,3%	8,6%	7,6%	9,5%	9,8%	8,4%	5,9%	7,0%	7,6%
Förvaltningsresultat efter skatt
per aktie (EPRA EPS)/Kurs	8,0%	7,9%	8,4%	7,2%	9,6%	9,6%	8,2%	5,6%	6,3%	7,0%
Utdelning/Kurs (direktavkastning)	4,2%	4,3%	4,3%	3,9%	4,8%	5,2%	4,5%	3,1%	3,7%	4,0%
Långsiktigt substansvärde per aktie/Kurs	94%	92%	99%	88%	72%	76%	116%	104%	98%	77%
Aktuellt substansvärde per aktie/Kurs	97%	103%	108%	99%	81%	79%	120%	110%	104%	82%
Aktien
Börsvärde, Mkr	16 416	15 137	13 989	15 014	11 890	9 963	11 029	14 965	11 726	9 758
Totalavkastning, Castellumaktien	13,1%	13,0%	– 3,1%	32,6%	27,4%	– 5,9%	– 24,2%	31,7%	25,0%	46,7%
NASDAQ OMX Stockholm (SIX Return)	28,0%	16,5%	– 13,5%	26,7%	52,5%	– 39,0%	– 2,6%	28,1%	36,3%	20,8%
Fastighetsindex Sverige (EPRA)	20,6%	16,2%	– 13,0%	48,5%	24,0%	– 21,4%	– 18,5%	35,8%	40,2%	48,8%
Fastighetsindex Europa (EPRA)	10,1%	28,7%	– 9,2%	19,8%	33,7%	– 48,8%	– 32,2%	49,4%	25,8%	41,7%
Utdelningsandel förvaltningsresultat	52%	52%	52%	52%	51%	53%	53%	53%	52%	53%
Utdelningsandel långsiktigt substansvärde	4%	4%	4%	4%	4%	4%	3%	4%	4%	4%
Aktiekurs, kr
stängningskurs årets sista handelsdag	100,10	92,30	85,30	91,55	72,50	60,75	67,25	91,25	71,50	59,50
högsta kurs under året	107,50	94,50	97,50	91,75	73,75	80,00	107,00	95,50	85,00	60,75
lägsta kurs under året	87,75	76,30	65,25	58,50	42,80	41,40	62,00	56,50	55,00	39,38
genomsnitt (högst/lägst per dag)	95,43	87,27	88,69	75,70	58,57	63,42	87,55	78,54	68,29	47,32
Antal aktier, tusental
genomsnitt och utestående	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000
registrerade	172 008	172 008	172 008	172 008	172 008	172 008	172 008	172 008	172 008	172 008
Antal aktieägare	12 200	9 900	9 400	10 000	8 900	7 300	7 300	7 700	7 900	8 900
Utländsk ägarandel	62%	60%	51%	46%	46%	47%	49%	53%	46%	37%
Antal omsatta aktier per år, tusental	106 266	129 276	150 482	152 186	191 129	218 304	207 442	107 710	93 268	86 289
Omsättningshastighet per år	65%	79%	92%	93%	117%	133%	126%	66%	57%	53%

EPRA, European Public Real Estate Association, är en intresseorganisation för börsnoterade fastighetsbolag och investerare i Europa, som bl a sätter standard avseende den finansiella rapporteringen. En del i detta är nyckeltalen EPRA EPS (Earnings Per Share), EPRA NAV (Net Asset Value) och EPRA NNNAV (Triple Net Asset Value).

Värdering fastigheter

Castellums interna värdering visar ett verkligt värde per 31 december 2013 om 37 752 Mkr, motsvarande 10 285 kr/kvm. Genomsnittlig värderingsyield för Castellums bestånd, exkl projekt, mark och byggrätter kan beräknas till 7,2%.

Intern värdering

Castellum redovisar sina fastigheter till verkligt värde och har per den 31 december 2013 internt värderat samtliga fastigheter. Värderingen har genomförts på ett enhetligt sätt och baserats på en 10-årig kassaflödesmodell, som beskrivs nedan. Utgångspunkten för värderingen har varit en individuell bedömning för varje fastighet av dels framtida intjäningsförmåga, dels marknadens avkastningskrav. Vid bedömning av en fastighets intjäningsförmåga har, utöver inflationsantagande om 1,5%, hänsyn tagits till eventuella förändringar i hyresnivåer, uthyrningsgrader och fastighetskostnader. Igångsatta projekt har värderats enligt samma princip men med avdrag för återstående investering. Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde om i genomsnitt ca 1 100 kr/kvm (990). Ytterligare information om värderingen framgår av not 11.

Antaganden i Castellums interna värdering

	Kontor/butik	Lager/industri
Kassafl öde år 1
Hyresvärde, kr/kvm	1 265	769
Vakans, %	11%	9%
Direkta fastighetskostnader, kr/kvm	326	180
Fastighetsadministration, kr/kvm	35	25
Avkastningskrav
Realränta	3,0%	3,0%
Inflation	1,5%	1,5%
Risk	4,5% - 11,1%	7,1% - 12,5%
Avkastning eget kapital	9,0% - 15,6%	11,6% - 17,0%
Ränta	5,5%	5,5%
Belåningsgrad	65%	55%
Avkastning totalt kapital	6,7% - 9,0%	8,3% - 10,7%
Vägt d:o, diskonteringsfaktor år 1-9	7,9%	9,1%
Vägd diskonteringsfaktor restvärde*	6,4%	7,6%

* (avkastning totalt kapital efter avdrag för tillväxt motsvarande inflation)

För att åskådliggöra modellen har följande exempel upprättats. Det bör noteras att antaganden beträffande kassafl ödets utveckling och övriga i modellen ingående antaganden har endast till syfte att exemplifi era modellen. Även om relevanta siffror använts skall exemplet inte betraktas som en prognos av bolagets förväntade framtida utveckling.

Antaganden i exemplet:

• Ekonomisk uthyrningsgrad bedöms öka för att nå en långsiktig nivå om 96% år 2019.
• Driftsöverskott år 2013 baseras på utfallet för förvaltningsfastigheterna, med antagen kostnad om 30 kr/kvm för renodlad fastighetsadministration.
• Tillväxt i hyresvärde och fastighetskostnader har antagits till 1,5% per år under kalkylperioden.
• Fastighetsbeståndets genomsnittliga ekonomiska livslängd har antagits till 50 år.
• Värdet av projekt, mark och byggrätter har antagits till 2 139 Mkr.
• Avkastningskravet, d v s diskonteringsfaktorn, beräknas enligt följande:

	Avkastningskrav	Andel av kapital	Vägt avkastningskrav
Eget kapital	8,0% - 18,2%	40%	3,2% - 7,3%
Lånat kapital	5,5%	60%	3,3%
Vägt avkastningskrav		100%	6,5% - 10,6%

Fastighetsbeståndets värde vid olika avkastningskrav och tillväxt i hyresvärde och fastighetskostnader

Mkr	2013	2014	2015	2016	2017	2018	2019	2020	2021	2022	2023
Hyresvärde	3 646	3 701	3 756	3 813	3 870	3 928	3 987	4 046	4 107	4 169	4 231
Hyresintäkter	3 222	3 294	3 362	3 450	3 541	3 692	3 827	3 885	3 943	4 002	4 062
Ekonomisk uthyrningsgrad	88,4%	89%	90%	91%	92%	94%	96%	96%	96%	96%	96%
Fastighetskostnader	–987	–1 002	–1 017	–1 032	–1 048	–1 063	–1 079	–1 095	–1 112	–1 129	–1 145
Driftsöverskott = kassafl öde	2 235	2 292	2 345	2 418	2 493	2 629	2 748	2 790	2 831	2 873	2 917
Diskonterat kassafl öde år 1-9	16 298
Diskontering restvärde år 10	19 315	Diskontering kassafl öde						40 317
Antaget värde projekt, mark, byggrätter	2 139			Diskontering restvärde
Summa fastighetsvärde	37 752

Genomsnittlig värderingsyield, Mkr

(exkl. projekt/mark och byggrätter)	2013	2012
Driftsöverskott fastigheter	2 341	2 293
+ Indexjustering 2014, 1% (1%)	35	34
+ Verklig uthyrningsgrad, dock lägst 94%	279	268
– Fastighetsadministration, 30 kr/kvm	– 107	– 105
Normaliserat driftsöverskott	2 548	2 490
Värdering (exkl. byggrätter om 574 Mkr)	35 613	34 245
Genomsnittlig värderingsyield	7,2%	7,3%

Osäkerhetsintervall

Fastighetsvärderingar är beräkningar gjorda enligt vedertagna principer utifrån vissa antaganden. Det värdeintervall som anges vid fastighetsvärderingar och som oftast i en fungerande marknad ligger inom +/- 5-10% skall ses som ett mått på den osäkerhet som fi nns i gjorda antaganden och beräkningar. I en mindre likvid marknad kan intervallet vara större. För Castellums del innebär ett osäkerhetsintervall om +/- 5% ett värdeintervall om +/- 1 888 Mkr motsvarande 35 864-39 640 Mkr.

Värdeförändringar

Värdeförändringar 2013 uppgick till 328 Mkr (–69), motsvarande 0,9% (–0,2%) och består av ca 220 Mkr hänförligt till främst projektvinster men även förvärv, ca 14 Mkr netto hänförligt till omvärdering av enskilda fastigheter avseende såväl kassafl öde, avkastningskrav som byggrättsvärde samt ca 94 Mkr hänförligt till försäljning av 18 fastigheter. Försäljningspris netto uppgick till 687 Mkr efter avdrag för bedömd uppskjuten skatt och omkostnader om totalt 31 Mkr.

Underliggande fastighetspris som således uppgick till 718 Mkr, översteg senaste värdering om 593 Mkr med 125 Mkr, vilket främst beror på försäljning av fastigheter med ändrad användning såsom infrastruktur och framtida bostadsutveckling. Värdeuppgången netto, inklusive årets förändring, över den senaste 10-årsperioden har varit 1,4% per år, vilket är väl i nivå med infl ationstakten.

Totalavkastning

Vad avser fastigheternas totalavkastning, d v s summan av direktavkastning och värdeförändringar, kan konstateras att hur väl Castellum faller ut beror på när mätningen påbörjas.

Vad avser lager/industri har Castellum haft en bättre totalavkastning i snitt jämfört med kontor/butik, oavsett när mätningen påbörjas. Det årliga genomsnittet de senaste 10 åren har varit 7,8% (7,2% direktavkastning + 0,6% värdeförändring), vilket överstiger kontor/butik som haft 6,8% (6,0% direktavkastning + 0,8% värdeförändring). I beräkningen ingår inte projektvinster eller förvärv det år förvärvet genomfördes.

	1 år	3 år snitt/år	10 år snitt/år
Totalavkastning
Fastigheter	7%	6%	7%
Castellumaktien	13%	7%	13%
NASDAQ OMX Stockholm (Six Return)	28%	9%	12%
Fastighetsindex Sverige (EPRA)	21%	7%	15%
Fastighetsindex Europa (EPRA)	10%	9%	7%
Värdeförändring
Värdeförändring fastigheter ovägt	0,9%	0,4%	1,4%
Inflation	0,1%	0,7%	1,2%

Genomsnittlig värderingsyield över tid

Värdeförändring

Extern värdering

För att säkerställa värderingen har 148 fastigheter motsvarande värdemässigt 52% av beståndet externt värderats av NAI Svefa. Urvalet av fastigheter har gjorts med utgångspunkt från de värdemässigt största fastigheterna, men även med syftet att spegla fastighetsbeståndets sammansättning avseende kategori och geografi . NAI Svefas värdering av de utvalda fastigheterna uppgick till 19 624 Mkr, inom ett osäkerhetsintervall på fastighetsnivå om +/- 5-10%, beroende på respektive fastighets kategori och läge. Castellums värdering av samma fastigheter uppgick till 19 772 Mkr, d v s en nettoavvikelse om –148 Mkr motsvarande –1%. Bruttoavvikelserna var +427 Mkr respektive –575 Mkr med en genomsnittlig avvikelse om 5%.

Intern v s extern värdering, Mkr

	2013	2012	2011	2010
Extern värdering 1 (NAI Svefa)	19 624	18 527	17 058	15 614
Andel extern av intern	52%	52%	51%	50%
Avvikelse netto extern vs intern	– 148	– 377	– 182	– 368
D:o i %	– 0,8%	– 2,0%	– 1,1%	– 2,4%
Bruttoavvikelse positiva	427	324	347	291
Bruttoavvikelse negativa	– 575	– 701	– 529	– 659
Genomsnittlig avvikelse	5,1%	5,4%	5,1%	5,9%
Extern värdering 2
(olika värderare olika år)	7 912	7 153	5 652	5 265
Andel extern av intern	21%	19%	16%	17%
Avvikelse netto extern vs intern	51	117	88	– 36
D:o i %	0,6%	1,6%	1,6%	– 0,7%
Bruttoavvikelse positiva	292	268	199	119
Bruttoavvikelse negativa	– 241	– 151	– 111	– 155
Genomsnittlig avvikelse	6,8%	6,0%	5,6%	5,2%

Därtill har Forum Fastighetsekonomi AB utfört en skrivbordsvärdering av 32 fastigheter motsvarande värdemässigt 21% av beståndet. Forums värdering av de utvalda fastigheterna uppgick till 7 912 Mkr. Castellums värdering av samma fastigheter uppgick till 7 861 Mkr, d v s en nettoavvikelse om 51 Mkr motsvarande 1%. NAI Svefas värdering av samma fastigheter uppgick till 7 780 Mkr, d v s en nettoavvikelse jämfört med Castellums värdering om –81 Mkr motsvarande –1%.

Det kan konstateras att Castellums avvikelse mot de två externa värderarna ryms väl inom osäkerhetsintervallet +/- 5-10%.

Totalavkastning snitt per år i olika cykler t o m 2013

Castellums värdering v s extern värdering 2013

Skatt

Svensk bolagsskatt uppgår till 22% och utgår på skattepliktigt resultat. Skattepliktigt resultat utgörs av redovisat resultat före skatt justerat för poster enligt gällande skattelagstiftning: skattemässiga avskrivningar, skattemässigt avdragsgilla ombyggnationer samt skatteeffekt till följd av försäljning av fastigheter, värdeförändringar fastigheter och slutligen nyttjande av underskottsavdrag.

Inkomstskatt

Castellums redovisade förvaltningsresultat för 2013 uppgick till 1 346 Mkr (1 255) medan skattepliktigt förvaltningsresultat uppgick till 127 Mkr (239). I avsaknad av underskottsavdrag skulle en betald skatt om 28 Mkr (63) uppstå hänförligt till förvaltningsresultatet, motsvarande 2% effektiv betald skatt.

Skatteberäkning 2013

Mkr	Underlag aktuell skatt	Underlag uppskjuten skatt
Förvaltningsresultat	1 346
Skattemässigt avdragsgilla
avskrivningar	– 695	695
ombyggnationer	– 500	500
Övriga skattemässiga justeringar	– 24	11
Skattepliktigt förvaltningsresultat	127	1 206
Försäljning fastigheter	161	– 355
Värdeförändring fastigheter	–	234
Värdeförändring räntederivat	429	–
Skattepliktigt resultat före underskottsavdrag	717	1 085
Underskottsavdrag, ingående balans	– 1 610	1 610
Underskottsavdrag, utgående balans	921	– 921
Skattepliktigt resultat	28	1 774
Årets skatt enligt resultaträkningen	– 6	– 390

Skattemässiga avskrivningar

Investeringar i fastighet kan fördelas på olika delar där Skatteverket anvisar procentsatser för avskrivningar: Byggnad (2-5% beroende på typ av fastighet), markanläggning 5% och inventarier 20 alternativt 30%. Mark skrivs inte av.

Avdragsgilla ombyggnationer

Utgifter för reparation och underhåll av byggnad får dras av omedelbart. Det s k utvidgade reparationsbegreppet medger skattemässigt direktavdrag för vissa ombyggnationer, även om dessa är värdehöjande och aktivering skett i redovisningen.

Försäljning fastigheter

Fastigheter kan avyttras direkt eller indirekt via bolag, vilket får olika skattemässiga konsekvenser.

Vinst vid försäljning av fastighet som skattemässigt utgör anläggningstillgång är skattepliktig, medan förlust hamnar i en "fålla" och kan enbart nyttjas mot skattepliktiga vinster från försäljning av fastighet som utgör anläggningstillgång.

Vinst vid försäljning av aktie som skattemässigt utgör anläggningstillgång är inte skattepliktig, medan förlust inte är avdragsgill.

För fastighet eller aktie som skattemässigt utgör omsättningstillgång blir vinsten alltid skattepliktig och förlusten avdragsgill.

Värdeförändringar fastigheter och derivat

Svensk redovisningslagstiftning tillåter inte att fastigheter redovisas till verkligt värde i juridisk enhet, innebärande att värdeförändringar inte påverkar beskattningen. Vissa typer av fi nansiella instrument, såsom ränteswappar, får värderas till verkligt värde i juridisk enhet. I Castellums fall utgör värdeförändringar som medför ett negativt värde på instrumentet en skattemässigt avdragsgill kostnad medan värdeförändringar upp till anskaffningsvärdet utgör en skattepliktig intäkt.

Castellum har ingått överenskommelse om Fördjupad samverkan med Skatteverket och har inga pågående skattetvister.

Uppskjuten skatt i balansräkningen

I Castellum fi nns två poster som utgör underlag till uppskjuten skatt - fastigheter och underskottsavdrag. Alla underskottsavdrag redovisas eftersom det förväntas fi nnas framtida överskott som underskotten kan nyttjas mot. Uppskjuten skatt hänförligt till fastigheter uppstår främst på grund av värdeförändringar, skattemässiga avdrag såsom avskrivningar och avdrag för vissa ombyggnationer vilka aktiverats redovisningsmässigt.

Uppskjuten skatteskuld netto 2013-12-31

		Nominell
Mkr	Underlag	skatteskuld		Verklig skatteskuld
Underskottsavdrag	921	202	20,7%	191
Fastigheter	– 18 570	– 4 085	5,8%	– 1 078
Summa	– 17 649	– 3 883	5,0%	– 887
Fastigheter, tillgångsförvärv	830	183
Enligt balansräkningen	– 16 819	– 3 700

Uppskjuten skatt är i princip såväl ränte- som amorteringsfri och kan därför till stor del betraktas som eget kapital. Att effektiv skatt är lägre beror på dels möjligheten att sälja fastigheter på ett skatteffektivt sätt, dels tidsfaktorn som medför att skatten skall diskonteras.

Bedömd verklig uppskjuten skatteskuld netto har beräknats till 5,0% baserat på en diskonteringsränta om 3%. Vidare har antagits dels att underskottsavdragen realiseras under 3 år med en nominell skatt om 22% vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skattefordran om 20,7%, dels att fastigheterna realiseras under 50 år där 33% säljs direkt med en nominell skatt om 22% och 67% säljs indirekt via bolag där köparens skatteavdrag är 6%, vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skatteskuld om 5,8%.

Möjligheter och risker

Castellums verksamhet är utsatt för möjligheter och risker inom fl era områden. Castellum arbetar därför aktivt med att identifi era och hantera de möjligheter och risker som innebär störst påverkan på verksamheten.

Möjligheter och risker i kassaflödet Hyresintäkter

Såväl hyresnivåer som vakanser för kommersiella kontrakt är främst beroende av tillväxten i svensk ekonomi, men påverkas också av nyproduktionens storlek. Ekonomisk tillväxt antas leda till ökad efterfrågan på lokaler och därmed minskade vakanser, med potential för stigande marknadshyror, vilket även möjliggör nyproduktion. En vikande tillväxt ger omvänt förhållande. Då de kommersiella kontrakten löper på viss tid, ger en förändring av marknadshyrorna ingen omedelbar effekt på hyresintäkterna. Den vanligaste löptiden på ett nytecknat kontrakt är för närvarande 3-5 år med uppsägningstid nio månader samt en indexklausul kopplad till infl ationen. I Castellums kontraktsportfölj fi nns indexklausul med minimiuppräkning, vilket på kort sikt ger ett visst skydd mot defl ation. Castellums kontraktsportfölj bedöms ligga på marknadsmässiga nivåer och genomsnittlig återstående kontraktslängd är 3,3 år. Nuvarande infl ationstakt bedöms för Castellum medföra en indexjustering om ca 1% för 2014.

En svag konjunktur medför ökad risk för konkurser, vilket kan få direkt genomslag på hyresintäkterna. Risken för stora förändringar i vakanserna ökar med färre och stora hyresgäster. Castellum har ca 4 600 kommersiella kontrakt varav det enskilt största kontraktet står för ca 2% av de totala hyresintäkterna. Castellums befi ntliga kontraktsförfallostruktur ger, tillsammans med kontraktsportföljens fördelning på såväl geografi , lokaltyp, kontraktsstorlek som bransch, god riskspridning. Vakanserna uppgick på årsbasis under 2013 till ca 467 Mkr och utgör en potential i form av möjliga nyuthyrningar.

Fastighetskostnader

Driftskostnader utgörs till stor del av kostnader för el, renhållning, värme och vatten, där el- och uppvärmningskostnader har störst resultatpåverkan. Organisationen arbetar kontinuerligt med driftoptimering. Priset på el styrs av utbud och efterfrågan på den öppna elmarknaden. Castellum begränsar risken genom att prissäkra en viss mängd el. Merparten av kostnaderna debiteras hyresgästerna, varför Castellums exponering mot förändring av kostnaderna på kort sikt är relativt begränsad. Castellums fastigheter har god standard och underhållssituation.

Castellum innehar 90 fastigheter med tomträtt. Avgälden för dessa beräknas för närvarande så att kommunen erhåller en realränta på markens uppskattade marknadsvärde. Tomträttsavtalen omförhandlas vanligtvis med 10 till 20 års intervall. Det kan inte uteslutas att nivån på tomträttsavgälderna eller beräkningsgrunderna för dessa kan komma att ändras i framtiden.

Fastighetsskatten som är en statlig skatt baserad på fastigheternas taxeringsvärde är helt avhängig av politiska beslut, såsom skattesats och fastställande av taxeringsvärde, vilket Castellum inte kan påverka. Även fastighetsskatten vidaredebiteras hyresgästerna förutsatt att ytan inte är vakant, då fastighetsägaren får bära kostnaden själv.

Räntekostnader

Räntekostnaderna utgör den enskilt största kostnadsposten i Castellum och består av dels marknadsränta, dels den marginal kreditgivarna begär i ersättning för sin utlåning. Förutsättningarna på räntemarknaden kan förändras snabbt. Marknadsräntan påverkas av Riksbankens penningpolitik,

Kontraktsförfallostruktur 2013-12-31 Fördelning kontraktsstorlek 2013-12-31

förväntningar om ekonomisk utveckling såväl internationellt som nationellt, samt oväntade händelser. I syfte att begränsa denna påverkan har ränteförfallostrukturen fördelats över olika löptider och i huvudsak tecknas långfristiga kreditavtal med fastställda marginaler.

I kreditavtalen fi nns klausuler som innebär att långivaren skall kompenseras för ökade kostnader som kan uppstå på grund av införande eller förändring av lag eller bestämmelse. Detta kan medföra högre upplåningskostnader för Castellum.

Castellums genomsnittliga räntebindningstid uppgick till 2,7 år och marginaler och avgifter på långfristiga kreditavtal är fastställda med en genomsnittlig löptid om 2,4 år.

Skatter

Castellum påverkas av politiska beslut såsom förändringar i nivån på företagsbeskattning, fastighetsskatt, skattelagstiftning eller dess tolkning. Framtida omläggning av regler för inkomstbeskattning och tolkning av dessa, kan medföra att Castellums skatteposition förändras såväl positivt som negativt.

Sammanfattning möjligheter och risker i kassaflödet

Stigande marknadsräntor är generellt sett en effekt av ekonomisk tillväxt och stigande infl ation, vilket antas leda till högre hyresintäkter. Detta beror dels på att efterfrågan på lokaler antas öka vilket medför minskade vakanser och därmed potential för stigande marknadshyror, dels på att indexklausulen i de kommersiella kontrakten kompenserar den stigande infl ationen. En högkonjunktur innebär därmed högre räntekostnader men även högre hyresintäkter, medan omvänt förhållande råder i en lågkonjunktur. Förändringen i hyresintäkter och räntekostnader sker inte exakt samtidigt, varför resultateffekten på kort sikt kan uppstå vid olika tidpunkter. Ekonomiska chocker kan uppstå från tid till annan och kan under kortare eller längre omställningsperioder, d v s den tid det tar innan ekonomin hittar ett nytt jämviktsläge, innebära störningar i ovan nämnda samband.

Känslighetsanalys - kassafl öde

Resultateffekt nästkommande 12 månader

	Resultateffekt, Mkr		Sannolikt scenario
	+/– 1% (enheter)	Högkonjunk.	Lågkonjunk.
Hyresnivå / Index	+ 33/– 33	+	–
Vakans	+ 37/– 37	+	–
Fastighetskostnader	– 11/+ 11	–	0
Räntekostnader	– 75/+ 67	–	+

Möjligheter och risker i värden

Fastigheternas värde

Castellum redovisar sina fastigheter till verkligt värde med värdeförändringar i resultaträkningen, innebärande att resultat men även fi nansiell ställning är volatil. Fastigheternas värde bestäms, förutsatt en fungerande kreditmarknad, av utbud och efterfrågan, där priset främst är beroende av fastigheternas förväntade driftsöverskott och köparens avkastningskrav. Ökad efterfrågan, lägre avkastningskrav och positiv utveckling av driftsöverskottet medför prisjustering uppåt, medan vikande efterfrågan, högre avkastningskrav och negativ tillväxt får motsatt effekt.

Känslighetsanalys - värdeförändring

Fastigheter	–20%	–10%	0	+10%	+20%
Värdeförändring, Mkr	– 7 550	– 3 775	0	3 775	7 550
Belåningsgrad	65%	57%	52%	47%	43%

Av ovanstående känslighetsanalys framgår hur Castellums belåningsgrad påverkas vid värdeförändring om +/- 10-20%. Fastighetsvärderingar är beräkningar gjorda enligt vedertagna principer utifrån vissa antaganden.

Hänsyn bör därför tas till ett värdeintervall, som i en fungerande marknad uppgår till +/– 5-10%, för att spegla den osäkerhet som fi nns i gjorda antaganden och beräkningar. Av exemplet framgår hur värdet kan variera beroende på

Kontraktsfördelning per bransch 2013-12-31

Värdeintervall - förenklat exempel

	Driftsöverskott
	– 5%	+5%
+0,5%	95 =1 267 7,5%	105 =1 400 7,5%
Avkastningskrav	Driftsöverskott –11% 100 +2% 7,0% Avkastningskrav	– 2% =1 429 Värde +13%
– 0,5%	95 =1 462 6,5%	105 =1 615 6,5%

Blåmarkerade siffror avser värdeförändring

förändringar i driftsöverskottet om +/– 5% respektive förändringar i avkastningskravet om +/– 0,5%, vilket tillsammans ger ett värdeintervall om –11%/+13%.

Castellum har inga utfärdade hyresgarantier.

Alla Castellums fastigheter är fullvärdeförsäkrade.

Risker i investeringar

Castellums målsättning är en årlig tillväxt om 10% i förvaltningsresultat kronor per aktie. I syfte att nå målet skall årligen nettoinvesteras för minst 5% av fastighetsvärdet, vilket för närvarande motsvarar 1 900 Mkr. Castellum investerar i såväl förvärv som ny-, till- och ombyggnation av befi ntliga fastigheter. Riskerna i investeringar begränsas genom god planering, strukturerade interna processer samt kvalitetssäkring och uppföljning. Större investeringsbeslut fattas av styrelsen, medan anmälan i efterhand sker av mindre investeringar – antingen enskilt eller på portföljnivå.

Risker i samband med förvärv utgörs främst av oväntade vakanser, negativa miljöförhållanden och tekniska brister. Vid indirekta förvärv via bolag tillkommer även risker kopplade till bolaget såsom t ex skatt. Castellum begränsar dessa risker genom att nyttja rätt kompetens, antingen intern eller extern sådan, samt genomföra juridiska, tekniska och ekonomiska due diligenceprocesser innan förvärvet.

Vid nyproduktion är risken främst hänförlig till ökade produktionskostnader och i de fall ytor inte hyrts ut, i vilken takt uthyrningen kan ske. Vad avser produktionskostnaden begränsar Castellum risken rent avtalsmässigt i förhållande till såväl entreprenör som hyresgäst samt att uppföljning och jämförelse sker inom organisationen av genomförda projekt i syfte att bl a bli mer kostnadseffektiv. Risken i uthyrning begränsas genom att nya ytor tillförs på orter eller i områden med stabil hyresmarknad där bolaget i princip inte har något att hyra ut, alternativt startar produktion förutsatt att viss del redan är kontrakterad.

Räntebärande skulder och finansiell risk

Allt fastighetsägande förutsätter en fungerande kreditmarknad. Den största risken för Castellum är att inte ha tillgång till fi nansiering. Förutsättningarna på kreditmarknaden kan ändras vilket t ex visas av den internationella överenskommelsen om att införa ett nytt regelverk för banker. Castellums möjlighet att erhålla nya krediter är beroende av dessa regelverk.

En låg belåningsgrad möjliggör långfristiga kreditavtal vilket i sin tur begränsar både risken att sakna nödvändig fi nansiering och en omedelbar påverkan av en förändrad kreditmarknad. Kontinuerligt omförhandlas befi ntliga kreditavtal och vid behov tillförs nya kreditavtal i syfte

att säkerställa Castellums kapitalbehov. Säkerställning av lån i bank sker via fastighetsinteckningar och/eller garanti om att upprätthålla vissa fi nansiella nyckeltal. De garantier som utfärdats innebär att belåningsgraden ej får överstiga 65%, och att räntetäckningsgraden ej får understiga 150%, vilket kan ställas mot utfallet om 52% respektive 292%. Det fi nns således utrymme för värdenedgång om ca 7,5 miljarder kr, motsvarande 20%.

Castellum har för närvarande en genomsnittlig återstående löptid på långfristiga kreditavtal om 3,4 år och outnyttjat låneutrymme i långfristiga avtal om 2 448 Mkr. Motpartsrisk uppstår om en part inte kan fullfölja sina åtaganden. För att begränsa motpartsrisken har Castellum enbart motparter med hög rating (lägst investment grade) samt begränsning av hur stor andel av kreditavtal och derivatkontrakt som får fi nnas hos enskild motpart.

I syfte att hantera ränterisken på ett kostnadseffektivt sätt använder Castellum räntederivat. Om den avtalade räntan avviker från marknadsräntan uppstår ett teoretiskt över- eller undervärde där värdeförändringar redovisas över resultaträkningen. Ju mindre risk som tas i ränteutbetalningen desto större risk tas i derivatvärdet då tidsfaktorn innebär större risk för stora värdeförändringar. En parallellförskjutning av diskonteringsräntan som används vid värdering av räntederivatportföljen per 31 december 2013 med +/– 1% enhet, skulle förändra värdet av räntederivatportföljen med ca +490/–540 Mkr.

Uppskjuten skatt

I balansräkningen är uppskjuten skatteskuld baserat på att fastigheter säljs idag med sämsta skattemässiga utfall, d v s en direktförsäljning. Den effektiva skatten är dock lägre på grund av dels möjligheten att sälja fastigheter på ett skatteeffektivt sätt, dels tidsfaktorn som medför att skatten skall diskonteras. För närvarande görs bedömningen att den verkliga diskonterade uppskjutna skatteskulden uppgår till ca 5,0%, vilket ger ett värde om 887 Mkr, betydligt lägre än redovisade 3 700 Mkr.

Miljörisker

Castellum undersöker och identifi erar kontinuerligt eventuella miljörisker i fastighetsbeståndet genom bl a miljöinventeringar och energieffektiviseringsarbete. I miljöinventeringarna, som utförs av externa konsulter, undersöks miljö- och hälsorisker såsom farliga ämnen, markföroreningar, fukt och tillståndspliktig verksamhet. Om risker identifi eras upprättas handlings- och åtgärdsplaner för att hantera dessa.

Miljöriskerna i Castellums fastighetsbestånd bedöms som små.

Bolagsstyrningsrapport

Affärsdynamik med ordning och reda

Låt mig börja med att slå fast att allt agerande i Castellum ska utgå från ett långsiktigt och affärsnära perspektiv.

Med det sagt är ämnet här den årliga bolagsstyrningsrapporten. Jag vill därmed börja med att blicka i backspegeln mot några områden som Castellums styrelse ägnat särskild uppmärksamhet under 2013.

I styrelsens arbete är det viktigt att hitta rätt balans mellan dess två huvuduppgifter – att vara kontrollfunktion och samtidigt en dynamisk, utmanade och stödjande motor inom de områden som långsiktigt skapar aktieägarvärde.

När det gäller den första grenen – kontroll - som ibland lite nedlåtande benämns formaliafrågor, kan jag stolt konstatera att Castellums DNA och struktur är byggd på "ordning och reda". Det är kanske inte så konstigt eftersom Castellum 1994 skapades ur oredan och askan efter den svenska fastighetskrisen. Ur kaos skapades minutiös ordning och kontroll som ett bärande inslag i kulturen. Castellum var därmed föredömligt skött ur bolagsstyrningshänseende långt innan begreppet uppfunnits. Min personliga övertygelse är att god bolagsstyrning stödjer värdeskapandet.

Vår omvärld och Castellums verksamhet är dock stadd i ständig förändring och vi vill löpande förbättra även detta område. Ett exempel är att styrelsen 2014 inrättar ett separat revisions- och fi nansutskott med utökat beredningsområde. Målet är att inom ramen för utskottet ägna avgörande frågor, som tillgång till fi nansiering samt risker, tillräcklig tid. Detta utan att undandra den fulltaliga styrelsen det slutliga ansvaret även för dessa områden.

Med kontrollfrågorna som en integrerad del i bolagets vardag frigörs utrymme för styrelsens andra huvuduppgift – att i samklang med Castellums ledning driva det strategiska utvecklingsarbetet med det övergripande syftet att generera aktieägarvärde.

Det gångna året har varit både intensivt och roligt samt - vågar jag påstå – präglat av framsteg i skenet av bristande ekonomisk tillväxt och obefi ntlig infl ation.

Inför VD-rekryteringen under 2012 fokuserade styrelsen särskilt på den långsiktiga mål- och omvärldsbilden i syfte att utmejsla kandidatprofi len. På stämman för knappt ett år sedan kunde vi så välkomna Henrik Saxborn i VD-rollen, vilket innebar kontinuitet men även en tempovinst.

Styrelsens fokus har under 2013 präglats – förutom av det långa perspektivet – också av kortsiktigare överväganden i en komplex och dynamisk omvärld. VD och hans ledning initierade redan under våren en förnyad genomlysning av mål och strategier. Styrelsen i Castellum är en mycket engagerad grupp individer som är angelägna att bidra till

Castellums utveckling med värdefull och varierande erfarenhet. Försommarens strategimöte blev därmed en av årets höjdpunkter.

Arbetet utmynnade i att Castellums fi nansiella mål, som varit oförändrade sedan 2006, efter allsidig utmaning består och åter fastställdes av styrelsen. Målen utgör en tuff och inspirerande utmaning för tillväxt i kassafl öde – basen

för stadig och konkurrenskraftig tillväxt av aktieägarvärde. Strategimötet resulterade också i nya idéer för utveckling, förnyelse och aktivitet inom ramen för tidigare kommunicerade strategier.

I syfte att upprätthålla styrelsens kapacitet att stödja och utmana företagsledningen följer vi en löpande plan där fördjupning i kritiska ämnen, liksom verksamhetsbesök, är viktiga komponenter. Särskilt lärorik var kundträffen med Microsoft, med ett uppmärksammat svenskt huvudkontor i vår fastighet i Akalla. Företaget är ledande i att utveckla sina produkter och arbetssätt, där lokalernas utformning är en central och stödjande komponent. Microsofts kontor utnämndes under 2013 till såväl "Sveriges snyggaste kontor" som "Sveriges Bästa Arbetsplats".

Ett annat ämne som vi särskilt uppmärksammat även i år är ersättning till ledande befattningshavare. Exempelvis har de individuellt målsatta faktorerna förfi nats för att stödja styrelsens värdebyggande prioriteringar. Sådana parametrar kan vara konkreta och mätbara mål för vakans, projektuthyrning, investeringar eller försäljningar. Det sammantagna utfallet av gällande incitamentsprogram blev 68% av maximalt utfall avseende den årliga delen 2013 och 27% för den treåriga aktiekursrelaterade delen (per avläsning vid årets utgång), som löper ut den sista maj 2014. Styrelsens bedömning är att utfallet är skäligt mot bakgrund av måluppfyllelse i kassafl ödestillväxt samt aktiens totalavkastning och att utformningen på ett tydligt sätt sammanlänkar ledningens intressen med aktieägarens.

Avslutningsvis vill jag lyfta fram hållbarhet som i dess utvidgade dimension utgör en offensiv och integrerad del i Castellums affärsverksamhet. Vi i styrelsen är övertygade om att hållbarhet som en vägledande princip skapar lönsamhet och tillväxt för Castellums aktieägare.

Januari 2014

Charlotte Strömberg Castellums styrelseordförande

Övergripande struktur för bolagsstyrning i Castellum

• NASDAQ OMX Stockholms regelverk för emittenter
• Svensk kod för bolagsstyrning

Viktiga interna regelverk

• Bolagsordning
• Styrelsens arbetsordning
• Policy för information till aktiemarknaden,
• Finanspolicy, Ekonomihandbok
• Processer för intern kontroll och riskhantering

• Uppförandekod

Bolagets firma är Castellum Aktiebolag och bolaget är publikt (publ). Bolagets styrelse skall ha sitt säte i Göteborg.

Bolaget har till föremål för sin verksamhet att – direkt eller indirekt genom hel- eller delägda bolag – förvärva, förvalta, utveckla och försälja fast egendom och värdepapper samt att bedriva annan därmed förenlig verksamhet. Ändringar i Castellums bolags ordning sker enligt föreskrifterna i aktiebolagslagen. Bolagsordningen, som i övrigt innehåller uppgifter om bl a aktiekapital, antal styrelseledamöter och revisorer samt bestämmelser om kallelse och dagordning för årsstämman, finns i sin helhet att tillgå på bolagets hemsida.

Svensk kod för bolagsstyrning

Bolagsstyrning omfattar olika beslutssystem genom vilket ägarna direkt och indirekt styr bolaget. Bolagsstyrningen har utvecklats genom lagstiftning, rekommendationer, den s k Koden och genom självreglering. Koden bygger på principen följ eller förklara, vilket innebär att samtliga regler inte alltid måste följas om motiv fi nns och förklaras. Svensk kod för bolagsstyrning förvaltas av Kollegiet för Svensk Bolagsstyrning och fi nns att tillgå på www.bolagsstyrning.se.

Castellum tillämpar Koden, vars syfte är att skapa goda förutsättningar för utövande av en aktiv och ansvarskännande ägarroll. I modellen nedan beskrivs den övergripande strukturen för bolagsstyrning i Castellum AB (publ).

Aktier och aktieägare

Castellumaktien är registrerad på NASDAQ OMX Stockholm AB Large Cap. Vid årsskiftet hade Castellum ca 12 200 aktieägare. Av det totala aktiekapitalet ägdes 38% av huvudsakligen svenska institutioner och fonder och 62% av utländska investerare. Castellum har ingen direktregistrerad aktieägare med ett innehav överstigande 10%.

Aktiekapitalet uppgår till 86 003 354 kronor, fördelat på 172 006 708 registrerade A-aktier med ett kvotvärde om vardera 0,50. Varje aktie, förutom 8 006 708 återköpta egna aktier, berättigar till en röst och medför lika rätt till andel i Castellums kapital. Det förekommer inga teckningsoptioner, konvertibler eller motsvarande värdepapper som kan leda till ytterligare aktier i bolaget.

Bolagsstämma

Aktieägare har rätt att fatta beslut om Castellums angelägenheter på bolagsstämma. Årsstämma (ordinarie bolagsstämma) hålls i Göteborg under första halvåret efter utgången av räkenskapsåret. På årsstämman utses styrelse och revisorer samt fattas beslut om bl a ändringar i bolagsordningen och om förändring av aktiekapitalet.

För att kunna delta i beslut erfordras att aktieägaren är närvarande vid stämman, antingen personligen eller genom ombud. Vidare krävs att aktieägaren är införd i aktieboken vid visst datum före stämman och att anmälan om deltagande gjorts till bolaget i viss ordning. Enskilda aktieägare som önskar få ett särskilt ärende behandlat på årsstämma kan normalt begära detta i god tid före stämman hos Castellums styrelse under särskild adress som publiceras på bolagets hemsida.

Beslut vid bolagsstämma fattas normalt med enkel majoritet. I vissa frågor föreskriver dock den svenska aktiebolagslagen att förslag ska godkännas av en större andel av de på stämman företrädda aktierna och avgivna rösterna.

Årsstämma 2013

Senaste årsstämma ägde rum den 21 mars 2013 i RunAn, Chalmers Kårhus i Göteborg. Vid stämman representerades 461 aktieägare, vilka företrädde 44,5% av antalet aktier och röster. Samtliga styrelseledamöter samt bolagets revisorer och revisorssuppleanten var närvarade vid stämman.

Årsstämman fastställde räkenskaperna för 2012 och beviljade styrelsen och verkställande direktören ansvarsfrihet för 2012 års förvaltning.

Följande beslut fattades på årsstämman 21 mars 2013;

• utdelning om 3,95 kr per aktie för räkenskapsåret 2012,
• arvode till styrelsen skall utgå med 2 115 tkr, varav 525 tkr till styrelsens ordförande och 250 tkr till envar av de övriga styrelseledamöterna (inklusive arvode för arbete i revisionsutskottet). Ett separat ersättningsutskott har inrättats bestående av tre ledamöter inklusive styrelsens ordförande. Arvode för ersättningsutskottet skall utgå med 30 tkr per person,
• omval av styrelseledamöterna Charlotte Strömberg, Per Berggren, Marianne Dicander Alexandersson, Ulla-Britt Fräjdin-Hellqvist, Christer Jacobson, Jan Åke Jonsson och Johan Skoglund. Charlotte Strömberg omvaldes till styrelsens ordförande,
• godkännande av riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare,
• godkännande av förnyat incitatmentsprogram för ledande befattningshavare,
• mandat för styrelsen att i syfte att justera bolagets kapitalstruktur samt för att kunna överlåta egna akter som likvid eller för fi nansiering av fastighetsinvesteringar – besluta om förvärv och överlåtelse av egna aktier.

Protokoll fört vid årsstämman den 21 mars 2013 fi nns att tillgå på bolagets hemsida.

Valberedning

Årsstämman beslutar om tillvägagångssättet för val av styrelse och, i förekommande fall revisorer. Årsstämman 2013 beslutade att en valberedning skulle inrättas inför 2014 års årsstämma för att framlägga förslag till antalet styrelseledamöter, val av styrelseledamöter inklusive styrelseordförande och revisorer samt ersättning till såväl styrelseledamöter som revisorer.

Valberedningens förslag offentliggörs senast i samband med kallelsen till årsstämman. Aktieägare ges möjlighet att vända sig till valberedningen med nomineringsförslag.

Valberedningen tillsätts enligt årsstämmans beslut genom att styrelsens ordförande får i uppdrag att kontakta de tre största ägarregistrerade eller på annat sätt kända aktieägarna sista dagen för aktiehandel i augusti och ber dem utse en ledamot vardera till valberedningen. De utsedda ledamöterna, tillsammans med styrelsens ordförande som sammankallande, utgör valberedningen. Valberedningen utser inom sig ordförande.

Valberedningen inför årsstämman 2014 utgörs av: Rutger van der Lubbe representerande Stichting Pensioenfonds ABP, Björn Franzon representerande Magdalena och Lászlo Szombatfalvy samt Stiftelsen Global Challenges Foundation, Johan Strandberg representerande SEB Fonder samt styrelsens ordförande Charlotte Strömberg. Björn Franzon är valberedningens ordförande.

Valberedning inför årsstämman 2014

Representant	Utsedd av	Röstandel per 31 augusti 2013
Rutger van der Lubbe	Stichting Pensioensfonds ABP	ca 7%
Björn Franzon	Magdalena och Lászlo Szombatfalvy samt Stiftelsen Global Challenges Foundation	ca 6%
Johan Strandberg	SEB Fonder	ca 3%
Charlotte Strömberg	Styrelseordförande Castellum AB

Inför årsstämman 2014

Inför årsstämman den 20 mars 2014 föreslår styrelsen;

• en utdelning om 4,25 kr per aktie med avstämningsdag 25 mars 2014,
• riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare,
• ett förnyat mandat för styrelsen att besluta om förvärv och överlåtelse av egna aktier.

Inför årsstämman föreslår valberedningen:

• omval av nuvarande styrelseledamöterna Charlotte Strömberg, Per Berggren, Marianne Dicander Alexandersson, Christer Jacobson, Jan Åke Jonsson och Johan Skoglund. Ulla-Britt Fräjdin-Hellqvist, som varit styrelseledamot sedan 2003, har avböjt omval. Vidare föreslås nyval av Nina Linander. Till styrelsens ordförande föreslås omval av Charlotte Strömberg,
• omval av auktoriserade revisorn Magnus Fredmer (EY) samt nyval av auktoriserade revisorn Hans Warén (Deloitte). Vidare föreslås nyval av auktoriserade revisorn Fredrik Walméus (Deloitte) som revisorssuppleant,
• att arvode till styrelseledamöterna utgår enligt följande. Styrelsen har, efter diskussion med valberedningen, fattat beslut om att inrätta ett separat revisions- och finansutskott. Styrelsens ordförande: 585 000 kr, övriga

styrelseledamöter: 275 000 kr, ledamot i styrelsens ersättningsutskott, inkl ordföranden: 30 000 kr, ordföranden i styrelsens revisions- och finansutskott: 50 000 kr, övriga ledamöter i styrelsens revisions- och finansutskott: 35 000 kr. Föreslagen total ersättning till styrelseledamöterna, inkl. ersättning för utskottsarbete, uppgår således till 2 445 000 kr (2 115 000 kr år 2013),

• att ersättning till revisorerna föreslås under mandattiden utgå enligt godkänd räkning,
• att stämman beslutar att en ny valberedning inför 2015 års årsstämma skall utses och att styrelsens ordförande ges i uppdrag att kontakta de tre största ägarregistrerade eller på annat sätt kända aktieägarna per sista dagen för aktiehandel i augusti 2014 och be dem utse en ledamot vardera till valberedningen, samt att de tre sålunda utsedda ledamöterna tillsammans med styrelsens ordförande skall utgöra valberedningen. Valberedningen skall utse ordförande inom sig. Namnen på valberedningens ledamöter tillkännages senast sex månader före nästkommande årsstämma.

Valberedningen har inför årsstämman 2014 hållit fyra protokollförda möten där samtliga frågor behandlats som åligger valberedningen att behandla enligt Koden. Valberedningen har bland annat diskuterat och övervägt; (i) i vilken grad den nuvarande styrelsen uppfyller de krav som kommer att ställas på styrelsen till följd av Castellums verksamhet och utvecklingsskede, (ii) styrelsens storlek, (iii) vilka kompetensområden som är samt bör vara företrädda inom styrelsen, (iv) styrelsens sammansättning avseende erfarenhet, kön och bakgrund, (v) revisorsval, (vi) arvodering av styrelseledamöter och revisorer samt (vii) vilken modell för utseende av ny valberedning inför årsstämman 2015 som skall tilllämpas. Vidare har valberedningen genomfört en rekryteringsprocess avseende en ny styrelseledamot. Valberedningen har också tagit del av den utvärdering av styrelsens arbete som genomförts under hösten 2013, genomfört individuella möten med samtliga styrelseledamöter i bolaget samt träffat Castellums nya verkställande direktör Henrik Saxborn.

För att kunna bedöma huruvida föreslagna styrelseledamöter är att anse som oberoende i förhållande till Castellum och dess bolagsledning, respektive större aktieägare i Castellum, har valberedningen inhämtat information om föreslagna styrelseledamöter. Slutligen har valberedningen informerat Castellum om hur valberedningens arbete har bedrivits och om de förslag valberedningen har beslutat att avge.

Valberedningens förslag framgår av sammanställningen på föregående sida. Den föreslagna styrelsen bedöms ha den mångsidighet och bredd av kompetens, erfarenhet och bakgrund som erfordras med hänsyn till Castellums verksamhet, utvecklingsskede och förhållanden i övrigt. Valberedningens förslag innebär att tre av sju styrelseledamöter i bolaget är kvinnor, inklusive styrelseordföranden.

Styrelsen

Castellums styrelse skall enligt bolagsordningen bestå av lägst fyra och högst åtta ledamöter. Styrelseledamöter väljs på bolagsstämma för tiden intill slutet av den första årsstämma som hålls efter det år då styrelseledamoten utsågs. Styrelsen har under 2013 bestått av sju ordinarie ledamöter. Styrelsen arbetar enligt en fastställd arbetsordning med instruktioner om arbetsfördelningen mellan styrelsen och verkställande direktören. Ingen styrelseledamot har rätt till ersättning vid upphörande av uppdraget.

Nya styrelseledamöter får en introduktion av bolaget och dess verksamhet samt genomgår börsens utbildning för styrelseledamöter i börsbolag. Därefter erhåller styrelsen kontinuerligt information om bl a regeländringar och sådana frågor som rör verksamheten och styrelsens ansvar i ett noterat bolag.

För beslut i styrelsen gäller Aktiebolagslagens regler innebärande att såväl mer än hälften av närvarande ledamöter och mer än en tredjedel av totala antalet ledamöter måste rösta för beslut. Vid lika röstetal har ordförande utslagsröst.

Styrelsens arbete regleras bland annat av den svenska aktiebolagslagen, bolagsordningen, Koden och den arbetsordning som styrelsen fastställt för sitt arbete.

Styrelsens ansvar

Enligt svensk aktiebolagslag och styrelsens arbetsordning ansvarar styrelsen för att upprätta övergripande, långsiktiga strategier och mål, budget och affärsplaner, granska och godkänna bokslut, samt fatta beslut i frågor rörande investeringar och betydande förändringar i Castellums organisation och verksamhet. Styrelsen utser bolagets verkställande direktör och fastställer lön och annan ersättning till denne.

Styrelsens arbetsår

utöver stående punkter såsom affärsläge, framtidsutsikter, investeringar, försäljningar och fi nansiering

Styrelsens arbetsordning

Styrelsen fastställer varje år en arbetsordning för styrelsearbetet. I arbetsordningen beskrivs styrelsens arbetsuppgifter samt ansvarsfördelningen mellan styrelsen och verkställande direktören. Av arbetsordningen framgår även vilka ärenden som skall hanteras på respektive styrelsemöte samt instruktioner avseende den ekonomiska rapporteringen till styrelsen.

Arbetsordningen föreskriver också att styrelsen skall ha ett revisionsutskott och ett ersättningsutskott. Ordförande i utskotten skall vara styrelsens ordförande.

Styrelsens ordförande

Styrelsens ordförande ansvarar bland annat för att tillse att styrelsens ledamöter, genom verkställande direktörens försorg, fortlöpande får den information som behövs för att kunna följa bolagets ställning, resultat, likviditet, ekonomiska planering och utveckling. Det åligger ordföranden att fullgöra uppdrag lämnat av årsstämman beträffande inrättande av valberedning och att delta i dess arbete.

Styrelsens arbete under 2013

Castellums styrelse har under 2013 haft 10 sammanträden varav ett konstituerande sammanträde. Enligt gällande arbetsordning skall styrelsen hålla minst sju ordinarie styrelsemöten per kalenderår varav ett är konstituerande.

Styrelsemöten hålls i anslutning till bolagets rapportering, varvid årsbokslut, förslag till vinstdisposition samt frågor i samband med årsstämman behandlas i januari, delårsbokslut i april, juli och oktober, strategi i juni samt affärsplaner för nästkommande år vid december månads möte.

Vid vart och ett av de ordinarie styrelsemötena behandlas förekommande frågor av väsentlig betydelse för bolaget såsom investeringar och försäljningar av fastigheter samt fi nansiering. Vidare informeras styrelsen om det aktuella affärsläget på såväl hyres- och fastighetsmarknad som kredit- och aktiemarknad. Bland de ordinarie ärenden som styrelsen behandlat under 2013 kan vidare nämnas affärsplan, företagsgemensamma policies, övergripande strategiplan, arbetsordning för styrelsen, kapitalstruktur och fi nansieringsbehov samt bolagets försäkringssituation.

Styrelsen har under 2013 genomfört en extern utvärdering av dess arbete, vilken visat på ett öppet och konstruktivt styrelseklimat och en väl fungerande beslutsprocess. Utvärderingen och efterföljande styrelsediskussion tjänar som underlag för en fortlöpande utveckling av styrelsens arbetssätt och säkerställer att styrelsen kan fatta så välgrundade beslut som möjligt.

Utvärderingen har lämnats till valberedningen och styrelsen för diskussion. I utvärderingen granskades bl a arbetsklimat, arbetsformer gällande affärsprocess, krishantering, strategiska frågor, uppföljning- och kontrollsystem, moral, etik samt kommunikation.

Någon ersättning utöver styrelsearvode har ej utgått.

Ersättningsutskott

Ersättningsutskottet består av tre styrelseledamöter inklusive styrelsens ordförande och har till uppgift att;

• bereda ärenden gällande riktlinjer för ersättning och anställningsvillkor till verkställande direktör och koncernledning. Riktlinjerna för ersättning till koncernledningen skall tillställas styrelsen som i sin tur skall lämna förslag på sådan ersättning till årsstämman för godkännande,
• besluta om utfall under gällande incitamentsprogram,
• följa och utvärdera löpande incitamentsprogram till koncernledningen. På bolagets hemsida presenteras resultatet av ersättningsutskottets utvärdering av ersättning till ledande befattningshavare,
• årligen utvärdera verkställande direktörens insatser samt, i förekommande fall, handlägga frågor rörande rekrytering och tillsättande av verkställande direktör.

Ersättningsutskottet skall sammanträffa minst två gånger om året. Under 2013 har utskottet sammanträtt fyra gånger. Frågor som hanterades på mötena var utvärdering av ersättning till verkställande direktör och koncernledning, förslag om förändring av ersättning till medlemmar i koncernledningen samt uppföljning och utvärdering av gällande incitamentsprogram. Ersättningsutskottet har under 2013 även tagit del av en extern utvärdering av VDs insatser samt utarbetat förslag till parametrar för de individuellt målsattta faktorerna under det årliga resultatbaserade incitamentsprogrammet.

Revisionsutskott

Revisionsutskottet, som består av samtliga styrelseledamöter, har till uppgift att:

• granska och övervaka såväl fi nansiell kontroll som intern kontroll och riskhantering,
• hålla sig informerad om årsredovisning och koncernredovisning,
• granska och övervaka revisorns opartiskhet och självständighet samt utvärdera revisionsinsatsen och informera bolagets valberedning om resultatet av utvärderingen,
• biträda valberedningen vid framtagande av förslag till revisorer och ersättning till dem.

Revisionsutskottet ska sammanträffa minst tre gånger om året, varav bolagets revisorer minst ska närvara två gånger. Vid ett av de tillfällen då revisionsutskottet sammanträffar med revisorerna ska ingen från företagsledningen närvara. Under 2013 har utskottet sammanträffat fyra gånger. Frågor som hanterades på mötena var bl a fi nansiell rapportering inkl. översyn av framtida regelverk och dess eventuella påverkan på Castellum, intern kontroll och riskhantering, revisorernas insats, opartiskhet och självständighet samt upphandling och beredning av revisorsval inför årsstämman 2014. I upphandlingsförfarandet har ett antal ledande revisionsbyråer deltagit och efter utvärdering rekommenderade utskottet styrelsen och valberedningen att nominera

Styrelse

Styrelseordförande Född 1959, civilekonom.

Född 1959, civilingenjör KTH och ekonomisk utbildning från Stockholms universitet. VD i Hemsö

Alexandersson Styrelseledamot Född 1959, civilingenjör.

Ulla-Britt Fräjdin-Hellqvist, Styrelseledamot Född 1954, civilingenjör. Egen verksamhet i Fräjdin & Hellqvist AB.

		Fastighets AB.
Tidigare befattningar	VD nordiska verksamheten hos Jones Lang LaSalle, ledande befattningar inom investment banking hos Carnegie Investment Bank samt Alfred Berg (ABN AMRO).	VD i Jernhusen AB, affärs områdeschef i Fabege AB, VD i Drott Kontor AB samt fastighetschef i Skanska Fastigheter Stockholm AB.	VD för Sjätte AP-fonden, Kronans Droghandel och Global Health Partner AB, vVD på Apoteket AB samt olika befattningar inom Volvo, ICI och Pharmacia.	Ledande befattningar inom Volvo Personvagnar och Svenskt Näringsliv.
Styrelseuppdrag	Styrelseledamot i Boomerang AB, Fjärde AP fonden, Intrum Justitia AB (publ), Karolinska Institutet, Skanska AB (publ) samt Swedbank AB (publ).	Styrelseledamot i BRIS	Styrelseledamot i Mölnlycke Healthcare AB.	Styrelseordförande i Kongsberg Automotive ASA och SinterCast AB. Styrelseledamot i Data Respons ASA, e-man, Fouriertransform, Micronic Mydata, Tällberg Foundation och Vindora Holding.
Invald	2012	2007	2005	2003
Arvode, tkr	555	280	250	280
Närvaro
styrelsemöten	9/9	9/9	9/9	9/9
ersättningsutskottsmöten	3/3	3/3	–	3/3
revisionsutskottsmöten	4/4	4/4	4/4	4/4
Aktieinnehav i Castellum AB	5 100	2 700	3 030	800
Oberoende	Ja	Ja	Ja	Ja

	Christer Jacobson,	Jan Åke Jonsson	Johan Skoglund,	Johan Ljungberg,
	Styrelseledamot	Styrelseledamot	Styrelseledamot	Styrelsesekreterare
	Född 1946, civilekonom DHS. Egen verksamhet i Bergsrådet Kapital AB.	Född 1951, utbildning i databehandling och företags ekonomi vid Högre Tekniska Läroverket i Linköping samt Uppsala Universitet.	Född 1962, civilingenjör KTH och civilingenjörsprogrammet Handelshögskolan. VD och koncernchef JM AB.	Född 1974, Styrelsesekreterare sedan 2008. Advokat, Mannheimer Swartling Advokatbyrå.
Tidigare befattningar	Börskommentator och marknads chef för Affärsvärlden samt analyschef och verkställande direktör i Alfred Berg-koncernen.	VD Saab Automobile AB samt operativa chefspositioner inom Saab Automobile och General Motors.	Har arbetat sedan 1986 inom JM AB i olika befattningar.
Styrelseuppdrag	Styrelseledamot i Stiftelsen Global Challenges Foundation, Viscogel AB och Max Matthiessen Värdepapper AB.	Styrelseordförande i Polstiernan Industri AB, Bythjul i Norden AB, Västkustens Affärsänglar AB och Datachassi AB samt styrelseledamot i Stiftelsen Högskolan i Jönköping och Opus Group AB.	Styrelseledamot i JM AB, Mentor Sverige och Infranord AB.
Invald	2006	2012	2010
Arvode, tkr	250	250	250
Närvaro
styrelsemöten	8/9	9/9	8/9
ersättningsutskottsmöten	–	–	–
revisionsutskottsmöten	3/4	4/4	4/4
Aktieinnehav i Castellum AB	40 000	1 000	3 000
Oberoende	Ja	Ja	Ja

Ovanstående uppgifter avser förhållandet i slutet av januari 2014. Aktieinnehavet omfattar eget, makas/makes, omyndiga och hemmavarande barns, närstående bolags innehav samt innehav via kapitalförsäkring.

auktoriserade revisorerna Hans Warén (Deloitte), Magnus Fredmer (EY) samt Fredrik Walméus (Deloitte) - sistnämnda som revisorssuppleant. Därtill har revisionsutskottet under året haft enskilt möte med compliance, utan övrig lednings närvaro.

Styrelsen har beslutat att inrätta ett separat revisions- och fi nansutskott med verkan från årsstämman 2014, vilket ska bestå av tre styrelseledamöter inklusive styrelsens ordförande.

Externa revisorer

Castellums revisorer väljs av årsstämman för en period om tre år. Innevarande period inleddes 2011 och nästa val av revisorer sker i samband med årsstämman 2014. Bolagets revisorer är Magnus Fredmer, verksam inom Ernst & Young samt revisorssuppleant Conny Lysér, verksam inom KPMG. Båda är auktoriserade revisorer.

Revisor Carl Lindgren, som varit revisor i bolaget sedan 2007, slutade utöva sitt yrke under 2013 och lämnade därmed sitt uppdrag som revisor i Castellum i förtid i samband med årsstämman 2013. Carl Lindgren ersattes av revisorssuppleant Conny Lysér för dennes återstående mandattid, d v s till och med utgången av årsstämman 2014.

Magnus Fredmer Född 1964 Revisor i bolaget sedan 2011

Conny Lysér Född 1962 Revisorssuppleant i bolaget sedan 2003

Revisionsarvoden

Tkr	2013	2012	2011
Revisionsuppdrag	2 535	2 610	2 671
Revision utöver revisionsuppdrag	236	221	313
Skatterådgivning	1 075	1 481	1 599
Övriga tjänster	739	8	–
Totala revisionsarvoden	4 585	4 320	4 583
varav KPMG	4 349	4 127	4 184
varav Ernst & Young	236	193	399

Koncernledning

I koncernledningen ingår verkställande direktören, fi nansoch ekonomidirektören i Castellum AB (publ) samt de sex verkställande direktörerna i dotterbolagen. Varje person i koncernledningen har sitt egna ansvarsområde och på de möten som äger rum diskuteras och informeras främst om övergripande verksamhetsfrågor. Koncernledningen har haft 11 möten under 2013.

Under 2013 har en affärsutvecklingschef anställts i Castellum AB (publ), vilken kommer ingå i koncernledningen.Verkställande direktören och ekonomidirektören tillsammans med verkställande direktören för respektive dotterbolag utgör styrelsen i lokalt dotterbolag.

Verkställande direktören

Verkställande direktören ansvarar för bolagets löpande förvaltning och för att leda verksamheten i enlighet med styrelsens riktlinjer och anvisningar samt för att styrelsen erhåller information och nödvändigt beslutsunderlag. Verkställande direktören är föredragande vid styrelsemöten och skall tillse att styrelsens ledamöter löpande tillställs den information som behövs för att följa bolagets och koncernens ställning, resultat, likviditet och utveckling.

Ersättning till ledande befattningshavare

Årsstämman 2013 beslutade följande riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare:

Castellum skall ha marknadsmässiga och konkurrenskraftiga ersättningsnivåer och anställningsvillkor som erfordras för att rekrytera och behålla en ledning med god kompetens och kapacitet att nå uppställda mål. Fast lön betalas för ett fullgott arbete. Därutöver kan rörlig ersättning enligt ett incitamentsprogram erbjudas. Sådan rörlig ersättning skall syfta till att främja långsiktigt värdeskapande inom koncernen. Utformningen skall ta sin utgångspunkt i målsättningen att sammanlänka koncernledningens intressen med aktieägarnas intressen genom att de ledande befattningshavarna också är delägare i Castellum, samt öka andelen av den totala ersättningen som är kopplad till koncernens utveckling. Rörlig ersättning, som generellt inte får överstiga den fasta lönen, skall bestämmas av i vilken utsträckning i förväg uppställda mål avseende tillväxt i förvaltningsresultat per aktie och aktiekursutveckling uppnåtts samt hur individuellt målsatta faktorer, såsom kund- och personalnöjdhet utvecklats. Utfallande ersättning utbetalas som ej pensionsgrundande lön. Befattningshavare som erhåller rörlig ersättning enligt incitamentsprogrammet förbinder sig att förvärva Castellumaktier för minst halva beloppet av utfallande rörlig ersättning efter skatt.

Bolagsledningens pensionsvillkor skall vara marknadsmässiga och baseras på avgiftsbestämda pensionslösningar.

Uppsägningstiden skall, vid uppsägning från bolagets sida inte överstiga 24 månader för verkställande direktören respektive 12 månader för övriga befattningshavare, med arbetsplikt de sex första månaderna. Under uppsägningstiden utgår full lön och andra anställningsförmåner, med avräkning för lön och ersättning som erhålls från annan anställning.

Castellum har följt de av årsstämman 2013 beslutade riktlinjerna.

Det förslag till riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare, som kommer att framläggas årsstämman den 20 mars 2014 är i huvudsak desamma som de som framlades vid årsstämman 2013.

På årsstämman 21 mars 2013 beslutades om ett förnyat incitamentsprogram för ledande befattningshavare som i princip är en förlängning av tidigare program. Programmet gäller, för den resultatbaserade delen, för åren 2014, 2015, 2016, och för den aktiekursrelaterade delen från 1 juni 2014-31 maj 2017.

För ytterligare information angående ersättning till koncernledningen, se not 10.

Koncernledning

Henrik Saxborn	Anette Asklin	Tage Christoffersson	Ulrika Danielsson	Claes Junefelt
Verkställande direktör, Castellum AB	Finansdirektör, Castellum AB	Verkställande direktör, Eklandia Fastighets AB 1)	Ekonomidirektör, Castellum AB	Verkställande direktör, Fastighets AB Corallen
Född 1964, civilingenjör.	Född 1961, civilekonom.	Född 1952, gymnasieutbildning samt fastighet/ekonomi på KTH.	Född 1972, civilekonom.	Född 1960, civilingenjör.
Lång erfarenhet från både byggverksamhet, förvaltning och förvärv av fastigheter, bl a som VD för ett förvaltnings bolag. Anställd sedan 2006.	Mer än 20 års erfarenhet inom bank och finans. Anställd sedan 2000 och finansdirektör sedan 2006.	Verksam inom fastighets branschen sedan 1976. Anställd sedan 1994 och verkställande direktör i Eklandia sedan 1995.	Erfarenhet inom ekonomi och controllerfunktion. Anställd sedan 1998 och ekonomidirektör sedan 2006.	Lång erfarenhet från byggentreprenadföretag som arbetschef/distriktschef. Anställd och verkställande direktör i Corallen sedan 2005.
Aktieinnehav: 26 342	Aktieinnehav: 32 400	Aktieinnehav: 56 000	Aktieinnehav: 9 000	Aktieinnehav: 13 320
Claes Larsson	Anders Nilsson	Christer Sundberg	Gunnar Östenson
Verkställande direktör, Aspholmen Fastigheter AB Född 1957, civilingenjör.	Verkställande direktör, Fastighets AB Brostaden Född 1967, civilingenjör.	Verkställande direktör, Harry Sjögren AB Född 1955, civilingenjör.	Verkställande direktör, Fastighets AB Briggen 2) Född 1956, civilekonom.
Lång erfarenhet från bygg entreprenadföretag som avdelningschef/regionchef. Anställd och verkställande direktör i Aspholmen sedan 2002.	Mer än 20 års erfarenhet från fastighetsbranschen. Anställd sedan 1993 och verkställande direktör i Brostaden sedan 2006.	Mer än 30 års erfarenhet från bank- och fastighetsbolag. Anställd och verkställande direktör i Harry Sjögren sedan 1993.	Tidigare verksam inom fastighetsförvaltning och entreprenadbranschen. Anställd och verkställande direktör i Briggen sedan 2006.
Aktieinnehav: 26 600	Aktieinnehav: 10 534	Aktieinnehav: 51 275	Aktieinnehav: 12 600

Ovanstående uppgifter avser förhållandet i slutet av januari 2014. Aktieinnehavet omfattar eget, makas/makes, omyndiga och hemmavarande barns, närstående bolags innehav samt innehav via kapitalförsäkring. Vad avser verkställande direktören innehas inga väsentliga aktier eller delägarskap i företag som Castellum har betydande affärsförbindelser med.

1) Som tidigare meddelats tillträder Tage Christoffersson som affärsutvecklingschef i Castellum AB - en nyinrättad roll som kommer ingå i koncernledningen - under 1:a halvåret 2014. Enligt offentliggörande den 23 januari 2014 kommer Cecilia Fasth efterträda Tage Christoffersson som VD för Eklandia Fastighets AB.

2) Som offentliggjorts den 24 januari 2014 har Gunnar Östenson valt att på egen begäran avgå som VD för Fastighets AB Briggen. Rekrytering av ny VD till Fastighets AB Briggen pågår.

Intern kontroll

Styrelsen ansvarar enligt den svenska aktiebolagslagen och Koden för den interna kontrollen. Denna rapport har upprättats i enlighet med Årsredovisningslagen och Koden och är därmed avgränsad till intern kontroll avseende fi nansiell rapportering.

Den interna kontrollen i Castellum följer ett etablerat ramverk, Internal Control – Integrated Framework, "COSO", som består av följande fem komponenter: kontrollmiljö, riskbedömning, kontrollaktiviteter, information och kommunikation samt uppföljning. En schematisk beskrivning av den interna kontrollen visas nedan.

Kontrollmiljö

Basen för intern kontroll avseende fi nansiell rapportering utgörs av kontrollmiljön, som består av olika delar och som tillsammans formar den kultur och de värderingar som Castellum styrs utifrån. Grundläggande för Castellums interna kontroll är dess decentraliserade småskaliga organisation med drygt 600 fastigheter, tillika kostnadsställen, vilka förvaltas av sex dotterbolag med ett 40-tal anställda vardera. Beslutsvägar, befogenheter och ansvar som dokumenterats och kommunicerats i styrande dokument såsom styrelsens arbetsordning, beslutsordning, instruktioner för fi rmateckning, fullmakt och attesträtt samt redovisningsoch rapporteringsinstruktioner, interna policies, riktlinjer och manualer är också av vikt för den interna kontrollen. Aktuella dokument uppdateras regelbundet vid ändring av t ex lagstiftning, redovisningsstandarder eller noteringskrav.

Riskbedömning

I Castellum fi nns riskhantering inbyggd i berörda processer och olika metoder används för att värdera och begränsa risker samt för att säkerställa att de risker som Castellum är utsatt för hanteras i enlighet med fastställda policies och riktlinjer. I enlighet med arbetsordningen gör styrelsen, tilllika revisionsutskottet, en gång om året en genomgång av intern kontroll. Identifi ering görs av de risker som bedöms fi nnas och åtgärder fastställs för att reducera dessa risker. De väsentliga risker Castellum har identifi erat är felaktigheter i redovisning och värdering av fastigheter, räntebärande skulder, skatt och moms, samt risk för bedrägeri, förlust eller förskingring av tillgångar.

Kontrollaktiviteter

De risker som identifi erats avseende fi nansiell rapportering hanteras via bolagets kontrollstrukturer och resulterar i ett antal kontrollaktiviteter. Kontrollaktiviteterna syftar till att förebygga, upptäcka samt korrigera fel och avvikelser och omfattar t ex analytisk uppföljning på fl era nivåer i organisationen och jämförelse av resultatposter, kontoavstämningar, uppföljning och avstämning av styrelsebeslut och av styrelsen fastställda policies, godkännande och redovisning av affärstransaktioner, fullmakts- och behörighetsstrukturer, fi rmatecknare, compliance offi cer-funktion, koncerngemensamma defi nitioner, mallar, rapporteringsverktyg samt redovisnings- och värderingsprinciper.

Castellums dotterbolag har egna ekonomifunktioner som deltar i planeringen och utvärderingen av sina enheters resultat. Deras regelbundna analys av sina enheters fi nansiella rapportering är tillsammans med den analys som görs på koncernnivå en viktig del av den interna kontrollen för att säkerställa att den fi nansiella rapporteringen inte innehåller några väsentliga fel.

Den interna kontrollen styrs av

• Styrelsens arbetsordning
• Beslutsordning
• Instruktioner för firmateckning, fullmakt och attesträtt
• Redovisningsstruktur
• Rapportstruktur
• Policies, riktlinjer, manualer och uppförandekod

Information och kommunikation

Castellum har informations- och kommunikationsvägar som syftar till att säkerställa en effektiv och korrekt informationsgivning avseende fi nansiell rapportering. Det kräver att alla delar inom verksamheten kommunicerar och utbyter relevant och väsentlig information. Policies och riktlinjer avseende fi nansiell rapportering samt uppdateringar och ändringar görs tillgängliga och kända för berörd personal. Koncernledningen och styrelsen erhåller regelbundet fi nansiell information om dotterbolagen med kommentarer till fi nansiella resultat och risker. Vidare får styrelsen ytterligare information avseende riskhantering, intern kontroll och fi nansiell rapportering från revisorerna via revisionsutskottet. För att säkerställa att den externa informationsgivningen blir korrekt och fullständig fi nns en kommunikationspolicy mot aktiemarknaden och en informationssäkerhetspolicy.

Företagskultur

Att Castellums verksamhet bedrivs på ett ansvarsfullt sätt är avgörande för företagets långsiktiga framgång. Målsättningen är att göra riktiga och sunda affärer i alla avseenden där agerandet präglas av affärsmässighet med hög kompetens, hög affärsmoral och ansvarskännande. Castellums uppföranderegler bygger bl a på att ge god kvalitet och service, följa lagar och förordningar, inte diskriminera någon samt att skapa god arbetsmiljö och säkerhet.

Hörnstenar för Castellums företagskultur har varit den decentraliserade organisationen, vilken skapar ansvarstagande och engagerade medarbetare, där varje medarbetare känner delaktighet i verksamheten.

När Castellum bildades sattes tydliga riktlinjer där arbetet utförs genom strukturerade processer som i sin tur skapar ordning och reda, vilket borgar för trovärdighet och kvalitet

i arbetet. Den platta organisationen ger i sig en naturlig transparens och kvalitetssäkring.

Uppföljning

Löpande uppföljning sker på fl era nivåer i koncernen, såväl på fastighetsnivå som på dotterbolagsnivå samt på koncernnivå. Styrelsen, vars ledamöter även utgör revisionsutskottet, utvärderar regelbundet den information som bolagsledningen och revisorerna lämnar. Vidare rapporterar bolagets revisorer personligen direkt till revisionsutskottet minst två gånger per år sina iakttagelser från granskningen och sin bedömning av den interna kontrollen. Därutöver har revisionsutskottet en årlig uppföljning av gjord riskbedömning och beslutade åtgärder. Av särskild betydelse är revisionsutskottets och styrelsens övervakning för utveckling av den interna kontrollen och för att se till att åtgärder vidtas rörande eventuella brister och förslag som framkommer.

Behov av internrevision

Castellum har en småskalig organisation med ett 40-tal anställda i respektive dotterbolag vilka tillsammans förvaltar drygt 600 kostnadsställen. På moderbolaget Castellum AB (publ) arbetar 19 personer. All verksamhet bedrivs i dotterbolagen medan fi nansverksamheten bedrivs i moderbolaget, innebärande att Castellum AB (publ) inte utgör ett profi tcenter. Detta medför att ekonomifunktionen i moderbolaget utgör controllerfunktion gentemot dotterbolagen samt compliance offi cer-funktion gentemot fi nansavdelningen. Ekonomidirektören i moderbolaget rapporterar även direkt till revisionsutskottet, utan övrig lednings närvaro, iakttagelser samt åtgärder avseende regelefterlevnad (compliance). Sammantaget medför detta att det inte anses motiverat att ha en särskild enhet för internrevision.

Kvartalsöversikt

Resultaträkning, Mkr Hyresintäkter 814 808 809 818 3 249 753 768 764 788 3 073 Fastighetskostnader – 317 – 269 – 233 – 286 – 1 105 – 284 – 240 – 229 – 289 – 1 042 Driftsöverskott 497 539 576 532 2 144 469 528 535 499 2 031 Centrala administrationskostnader – 21 – 28 – 18 – 29 – 96 – 23 – 24 – 19 – 27 – 93 Räntenetto – 176 – 177 – 177 – 172 – 702 – 173 – 171 – 169 – 170 – 683 300 334 381 331 1 346 273 333 347 302 1 255 Värdeförändringar fastigheter 32 87 182 27 328 10 18 28 – 125 – 69 Värdeförändringar derivat 166 221 53 – 11 429 206 – 97 – 192 – 27 – 110 Aktuell skatt – 2 – 4 – 6 6 – 6 – 2 – 4 – 3 2 – 7 Uppskjuten skatt – 93 – 139 – 107 – 51 – 390 – 125 – 32 – 46 607 404 Årets / periodens resultat 403 499 503 302 1 707 362 218 134 759 1 473 Övrigt totalresultat 0 3 – 3 3 3 0 0 – 6 2 – 4 Årets / periodens totalresultat 403 502 500 305 1 710 362 218 128 761 1 469 34 200 34 632 35 433 36 328 36 328 36 683 37 301 37 505 37 752 37 752 283 276 303 291 291 176 264 292 259 259 18 59 176 70 70 22 59 14 44 44 36 984 37 636 37 984 38 113 38 113 34 398 34 955 35 739 36 631 36 631 11 820 12 322 12 822 13 127 13 127 10 958 11 176 11 304 12 065 12 065 3 403 3 542 3 649 3 700 3 700 3 839 3 871 3 917 3 310 3 310 932 721 666 683 683 796 894 1 072 1 105 1 105 19 773 19 988 19 676 19 481 19 481 17 839 18 066 18 472 19 094 19 094 1 056 1 063 1 171 1 122 1 122 966 948 974 1 057 1 057 36 984 37 636 37 984 38 113 38 113 34 398 34 955 35 739 36 631 36 631 Finansiella nyckeltal Överskottsgrad 62% 69% 70% 63% 66% 61% 67% 71% 65% 66% Räntenivå, genomsnitt 3,8% 3,7% 3,7% 3,6% 3,7% 4,1% 3,9% 3,9% 3,7% 3,9% Räntetäckningsgrad 270% 289% 315% 292% 292% 258% 295% 305% 278% 284% Avkastning aktuellt substansvärde 12,3% 15,5% 14,3% 9,2% 13,2% 13,3% 6,0% 4,8% 7,0% 7,9% Avkastning totalt kapital 5,5% 6,4% 7,8% 5,6% 6,4% 5,3% 6,0% 6,2% 3,8% 5,3% Investeringar i fastigheter, Mkr 413 538 379 438 1 768 331 615 843 1 009 2 798 Försäljningar, Mkr 80 25 351 231 687 8 203 42 – 253 54% 54% 52% 52% 52% 52% 52% 52% 53% 53% Data per aktie (någon utspädningseffekt finns ej, då inga potentiella aktier förekommer) Genomsnittligt antal aktier, tusental 164 000 164 000 164 000 164 000 164 000 164 000 164 000 164 000 164 000 164 000 Förvaltningsresultat, kr 1,83 2,04 2,32 2,02 8,21 1,66 2,03 2,12 1,84 7,65 Förvaltningsresultat efter skatt (EPRA EPS), kr 1,77 1,96 2,17 2,14 8,04 1,59 1,87 1,93 1,88 7,27 Resultat efter skatt, kr 2,46 3,04 3,07 1,84 10,41 2,21 1,33 0,82 4,63 8,98 Utestående antal aktier, tusental 164 000 164 000 164 000 164 000 164 000 164 000 164 000 164 000 164 000 164 000 Fastighetsvärde, kr 224 227 229 230 230 209 211 216 222 222 Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV), kr 99 101 104 107 107 95 97 99 100 100 Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV), kr 88 92 95 97 97 86 87 88 90 90 Utdelning, kr (2013 föreslagen) 4,25 3,95 Utdelningsandel 52% 52% 1 025 1 032 1 029 1 042 1 036 1 011 1 015 1 020 1 032 1 015 89,3% 87,6% 89,0% 88,6% 88,4% 88,5% 89,4% 88,2% 88,8% 88,6% 353 299 258 322 307 335 281 267 325 298 10 006 10 081 10 170 10 285 10 285 9 903 9 971 9 927 9 916 9 916		Jan-Mars 2013	Apr-Juni 2013	Juli-Sept 2013	Okt-Dec 2013	2013	Jan-Mars 2012	Apr-Juni 2012	Juli-Sept 2012	Okt-Dec 2012	2012
	Förvaltningsresultat
	Balansräkning, Mkr
	Förvaltningsfastigheter
	Övriga tillgångar
	Kassa och bank
	S:a tillgångar
	Eget kapital
	Uppskjuten skatteskuld
	Derivat
	Långfristiga räntebärande skulder
	Ej räntebärande skulder
	S:a eget kapital och skulder
	Belåningsgrad
	Fastighetsrelaterade nyckeltal
	Hyresvärde, kr/kvm
	Ekonomisk uthyrningsgrad
	Fastighetskostnader, kr/kvm
	Fastighetsvärde, kr/kvm

Flerårsöversikt

	2013	2012	2011	2010	2009	2008	2007	2006	2005	2004
Resultaträkning, Mkr
Hyresintäkter	3 249	3 073	2 919	2 759	2 694	2 501	2 259	2 014	1 907	1 856
Fastighetskostnader	– 1 105	– 1 042	– 1 003	– 960	– 942	– 831	– 771	– 700	– 637	– 628
Driftsöverskott	2 144	2 031	1 916	1 799	1 752	1 670	1 488	1 314	1 270	1 228
Centrala administrationskostnader	– 96	– 93	– 83	– 84	– 81	– 71	– 69	– 67	– 68	– 69
Räntenetto	– 702	– 683	– 660	– 574	– 541	– 626	– 495	– 364	– 382	– 418
Förvaltningsresultat	1 346	1 255	1 173	1 141	1 130	973	924	883	820	741
Värdeförändringar fastigheter	328	– 69	194	1 222	– 1 027	– 1 262	920	1 145	932	660
Värdeförändringar derivat	429	– 110	– 429	291	102	– 1 010	99	178	– 40	– 146
Aktuell skatt	– 6	– 7	– 10	– 5	– 10	–14	– 22	– 10	–1	– 5
Uppskjuten skatt	– 390	404	– 217	– 685	– 35	650	– 434	– 522	– 417	– 334
Årets resultat	1 707	1 473	711	1 964	160	– 663	1 487	1 674	1 294	916
Övrigt totalresultat	3	– 4	0	–	–	–	–	–	–	–
Årets totalresultat	1 710	1 469	711	1 964	160	– 663	1 487	1 674	1 294	916
Balansräkning, Mkr
Förvaltningsfastigheter	37 752	36 328	33 867	31 768	29 267	29 165	27 717	24 238	21 270	19 449
Övriga tillgångar	291	259	207	156	201	230	123	200	103	94
Kassa och bank	70	44	97	12	8	9	7	8	5	7
S:a tillgångar	38 113	36 631	34 171	31 936	29 476	29 404	27 847	24 446	21 378	19 550
Eget kapital	13 127	12 065	11 203	11 082	9 692	10 049	11 204	10 184	8 940	8 035
Uppskjuten skatteskuld	3 700	3 310	3 714	3 502	2 824	2 785	3 322	2 723	2 126	1 659
Derivat	683	1 105	1 003	574	865	966	– 44	55	233	391
Långfristiga räntebärande skulder	19 481	19 094	17 160	15 781	15 294	14 607	12 582	10 837	9 396	8 834
Ej räntebärande skulder	1 122	1 057	1 091	997	801	997	783	647	683	631
S:a eget kapital och skulder	38 113	36 631	34 171	31 936	29 476	29 404	27 847	24 446	21 378	19 550
Finansiella nyckeltal
Överskottsgrad	66%	66%	66%	65%	65%	67%	66%	65%	67%	66%
Räntenivå, genomsnitt	3,7%	3,9%	4,1%	3,7%	3,7%	4,7%	4,2%	3,7%	4,3%	4,9%
Räntetäckningsgrad	292%	284%	278%	299%	309%	255%	287%	343%	315%	277%
Avkastning aktuellt substansvärde	13,2%	7,9%	6,4%	21,5%	1,6%	– 8,3%	16,2%	20,7%	18,2%	14,6%
Avkastning totalt kapital	6,4%	5,3%	6,2%	9,8%	2,1%	1,2%	9,1%	10,4%	10,4%	9,6%
Investeringar i fastigheter, Mkr	1 768	2 798	2 015	1 506	1 165	2 738	2 598	2 283	1 357	1 268
Försäljningar, Mkr	687	253	107	227	36	28	39	460	468	494
Belåningsgrad	52%	53%	51%	50%	52%	50%	45%	45%	45%	45%
Data per aktie (någon utspädningseffekt finns ej, då inga potentiella aktier förekommer)
Genomsnittligt antal aktier, tusental	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000
Förvaltningsresultat, kr	8,21	7,65	7,15	6,96	6,89	5,93	5,63	5,38	5,00	4,52
Förvaltningsresultat efter skatt (EPRA EPS), kr	8,04	7,27	7,01	6,62	6,93	5,85	5,50	5,09	4,49	4,15
Resultat efter skatt, kr	10,41	8,98	4,34	11,98	0,98	– 4,04	9,07	10,21	7,89	5,59
Utestående antal aktier, tusental	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000
Fastighetsvärde, kr	230	222	207	194	178	178	169	148	130	119
Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV), kr	107	100	97	92	82	84	88	79	69	61
Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV), kr	97	90	87	85	73	75	85	76	65	57
Utdelning, kr (2013 föreslagen)	4,25	3,95	3,70	3,60	3,50	3,15	3,00	2,85	2,62	2,38
Utdelningsandel	52%	52%	52%	52%	51%	53%	53%	53%	52%	53%
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Hyresvärde, kr/kvm	1 036	1 015	995	974	969	921	896	864	851	859
Ekonomisk uthyrningsgrad	88,4%	88,6%	89,3%	89,0%	89,8%	89,7%	87,9%	87,1%	88,1%	89,6%
Fastighetskostnader, kr/kvm	307	298	300	298	300	268	262	259	247	255
Fastighetsvärde, kr/kvm	10 285	9 916	9 835	9 499	9 036	8 984	9 098	8 466	7 930	7 706

Finansiella rapporter 2013

Totalresultat för koncernen	74
Balansräkning för koncernen	75
Resultaträkning och totalresultat för moderbolaget	76
Balansräkning för moderbolaget	77
Förändring av eget kapital	78
Kassaflödesanalys	79
Redovisningsprinciper och noter	80
1. Redovisningsprinciper	80
2. Rörelsesegment	83
3. Hyresintäkter	83
4. Fastighetskostnader	84
5. Centrala administrationskostnader	85
6. Ränte- och finansiella intäkter	85
7. Ränte- och finansiella kostnader	85
8. Värdeförändringar	85
9. Inkomstskatter	86
10. Personal och styrelse	86
11. Förvaltningsfastigheter	87
12. Inventarier	89
13. Eget kapital och substansvärde	89
14. Skulder	90
15. Uppskjuten skatteskuld/fordran	90
16. Derivat	90
17. Långfristiga räntebärande skulder	91
18. Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	92
19. Ställda säkerheter	92
20. Övriga ansvarsförbindelser	92
21. Andelar koncernföretag	92
22. Finansiella instrument, framtida likviditetsflöden, m m	93
23. Långfristiga fordringar, koncernföretag	93
24. Händelser efter balansdagen	93

CASTELLUM 2013 7 3

73

Totalresultat för koncernen

Mkr		2013	2012
Hyresintäkter	Not 3	3 249	3 073
Driftskostnader	Not 4	– 583	– 544
Underhåll	Not 4	– 125	– 130
Tomträttsavgäld	Not 4	– 26	– 24
Fastighetsskatt	Not 4	– 169	– 152
Uthyrning och fastighetsadministration	Not 4	– 202	– 192
Driftsöverskott		2 144	2 031
Centrala administrationskostnader	Not 5	– 96	– 93
Räntenetto
Ränteintäkter	Not 6	4	7
Räntekostnader	Not 7	– 706	– 690
Förvaltningsresultat		1 346	1 255
Värdeförändringar	Not 8
Fastigheter		328	– 69
Derivat		429	– 110
Resultat före skatt		2 103	1 076
Aktuell skatt	Not 9	– 6	– 7
Uppskjuten skatt	Not 9	– 390	404
Årets resultat		1 707	1 473
Övrigt totalresultat
Poster som kommer att omföras till årets resultat
Omräkningsdifferens utlandsverksamhet		10	– 12
Värdeförändring derivat, valutasäkring utlandsverksamhet		– 7	8
Årets totalresultat		1 710	1 469

Hela resultatet är hänförligt till moderbolagets aktieägare då inga innehav utan bestämmande inflytande föreligger.

Data per aktie (någon utspädningseffekt finns ej, då inga potentiella aktier förekommer)

Genomsnittligt antal aktier, tusental	164 000	164 000
Årets resultat efter skatt, kr	10,41	8,98

Balansräkning för koncernen

Mkr		31 dec 2013	31 dec 2012
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter	Not 11	37 752	36 328
Materiella anläggningstillgångar	Not 12	31	24
Långfristig fordran		–	3
Summa anläggningstillgångar		37 783	36 355
Omsättningstillgångar
Hyresfordringar	Not 3	23	20
Övriga fordringar		154	154
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter		83	58
Kassa och bank		70	44
Summa omsättningstillgångar		330	276
SUMMA TILLGÅNGAR		38 113	36 631
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare	Not 13
Aktiekapital		86	86
Övrigt tillskjutet kapital		4 096	4 096
Reserver		– 1	– 4
Balanserad vinst		8 946	7 887
Summa eget kapital		13 127	12 065
Skulder	Not 14
Långfristiga skulder
Uppskjuten skatteskuld	Not 15	3 700	3 310
Derivat	Not 16	683	1 105
Långfristiga räntebärande skulder	Not 17	19 481	19 094
Summa långfristiga skulder		23 864	23 509
Kortfristiga skulder
Leverantörsskulder		198	171
Skatteskulder		1	22
Övriga skulder		208	176
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	Not 18	715	688
Summa kortfristiga skulder		1 122	1 057
Summa skulder		24 986	24 566
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER		38 113	36 631
Ställda säkerheter	Not 19	18 375	18 764
Ansvarsförbindelser	Not 20	–	–

Resultaträkning för moderbolaget

Mkr		2013	2012
Intäkter	Not 3	18	15
Centrala administrationskostnader	Not 5	– 71	– 68
Finansiella poster
Finansiella intäkter	Not 6	1 451	1 387
Finansiella kostnader	Not 7	– 718	– 727
Resultat före värdeförändringar och skatt		680	607
Värdeförändringar Derivat	Not 8	429	– 110
Resultat före skatt		1 109	497
Aktuell skatt	Not 9	–	–
Uppskjuten skatt	Not 9	– 119	– 49
Årets resultat		990	448

Totalresultat för moderbolaget

Mkr	2013	2012
Årets resultat enligt resultaträkningen	990	448
Övrigt totalresultat
Poster som kommer att omföras till årets resultat
Omräkningsdifferens utlandsverksamhet	7	– 10
Värdeförändring derivat, valutasäkring utlandsverksamhet	– 7	8
Årets totalresultat	990	446

Balansräkning för moderbolaget

Mkr		31 dec 2013	31 dec 2012
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar	Not 12	4	3
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar koncernföretag	Not 21	5 869	5 338
Uppskjuten skattefordran	Not 15	103	222
Långfristiga fordringar, koncernföretag	Not 23	17 419	17 983
Summa fi nansiella anläggningstillgångar		23 391	23 543
Summa anläggningstillgångar		23 395	23 546
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar, koncernföretag		718	645
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter		12	9
Kassa och bank		52	27
Summa omsättningstillgångar		782	681
SUMMA TILLGÅNGAR		24 177	24 227
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital	Not 13
Bundet eget kapital
Aktiekapital		86	86
Reservfond		20	20
Fritt eget kapital
Fond för verkligt värde		– 2	– 2
Balanserad vinst		3 944	4 144
Årets resultat		990	448
Summa eget kapital		5 038	4 696
Skulder	Not 14
Derivat	Not 16	683	1 105
Långfristiga räntebärande skulder	Not 17	17 315	16 924
Långfristiga räntebärande skulder, koncernföretag		967	1 361
Kortfristiga räntebärande skulder, koncernföretag		31	–
Leverantörsskulder		4	3
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	Not 18	139	138
Summa skulder		19 139	19 531
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER		24 177	24 227
Ställda säkerheter	Not 19	14 928	15 090
Ansvarsförbindelser	Not 20	2 166	2 170

Förändring av eget kapital

		Hänförligt till moderbolagets aktieägare
			Övrigt	Valuta	Valuta
	Antal utestående	Aktie	tillskjutet	omräknings	säkrings	Balanserad	Totalt eget
Koncernen, Mkr (not 13)	aktier, tusental	kapital	kapital	reserv	reserv	vinst	kapital
Eget kapital 2011-12-31	164 000	86	4 096	0	0	7 021	11 203
Utdelning mars 2012 (3,70 kr/aktie)	–	–	–	–	–	– 607	– 607
Årets resultat	–	–	–	–	–	1 473	1 473
Övrigt totalresultat	–	–	–	– 12	8	–	– 4
Eget kapital 2012-12-31	164 000	86	4 096	– 12	8	7 887	12 065
Utdelning mars 2013 (3,95 kr/aktie)	–	–	–	–	–	– 648	– 648
Årets resultat	–	–	–	–	–	1 707	1 707
Övrigt totalresultat	–	–	–	10	– 7	–	3
Eget kapital 2013-12-31	164 000	86	4 096	– 2	1	8 946	13 127

				Fond för verkligt värde
				Valuta	Valuta
	Antal utestående	Aktie	Reserv	omräknings	säkrings	Balanserad	Totalt eget
Moderbolaget, Mkr (not 13)	aktier, tusental	kapital	fond	reserv	reserv	vinst	kapital
Eget kapital 2011-12-31	164 000	86	20	0	0	4 751	4 857
Utdelning mars 2012 (3,70 kr/aktie)	–	–	–	–	–	– 607	– 607
Årets resultat	–	–	–	–	–	448	448
Övrigt totalresultat	–	–	–	– 10	8	–	– 2
Eget kapital 2012-12-31	164 000	86	20	– 10	8	4 592	4 696
Utdelning mars 2013 (3,95 kr/aktie)	–	–	–	–	–	– 648	– 648
Årets resultat	–	–	–	–	–	990	990
Övrigt totalresultat	–	–	–	7	– 7	–	0
Eget kapital 2013-12-31	164 000	86	20	– 3	1	4 934	5 038

Kassaflödesanalys

Mkr	2013	2012	2013
				2012
Löpande verksamhet
Driftsöverskott 2 144		2 031	18	15
Centrala administrationskostnader – 96		– 93	– 71	– 68
Återläggning av avskrivningar	11	9	2	1
Betalt fi nansnetto – 701		– 700	17	– 2
Betald skatt – 12		– 1	–	–
Omräkningsdifferens utlandsverksamhet	– 5	3	–	–
Kassafl öde löpande verksamhet före förändring rörelsekapital 1 341		1 249	– 34	– 54
Kassafl öde från förändringar i rörelsekapital
Förändring kortfristiga fordringar – 22		– 32	– 76	126
Förändring kortfristiga skulder	56	33	0	4
Kassafl öde från löpande verksamhet 1 375		1 250	– 110	76
Investeringsverksamheten
Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer – 1 583		– 1 279	–	–
Förvärv av fastigheter – 185		– 1 519	–	–
Förändring skuld vid förvärv av fastigheter	14	– 56	–	–
Försäljning av fastigheter	687	253	–	–
Förändring fordran vid försäljning av fastigheter	– 6	– 8	–	–
Kapitaltillskott netto, dotterbolag	–	–	187	645
Investeringar i övrigt, netto – 18		– 18	– 3	– 3
Kassafl öde från investeringsverksamhet – 1 091		– 2 627	184	642
Finansieringsverksamheten
Nyupplåning räntebärande skulder	387	1 934	28	477
Förändring långfristiga fordringar	3	– 3	571	– 561
Utbetald utdelning – 648		– 607	– 648	– 607
Kassafl öde från fi nansieringsverksamhet – 258		1 324	– 49	– 691
Årets kassafl öde	26	– 53	25	27
Kassa och bank ingående balans	44	97	27	0
Kassa och bank utgående balans	70	44	52	27

Redovisningsprinciper och noter

(Alla belopp i Mkr om inget annat anges.)

Not 1 Redovisningsprinciper

Allmän information

De fi nansiella rapporterna för Castellum AB (Moderbolaget) för räkenskapsåret som slutar den 31 december 2013 har godkänts av styrelsen och verkställande direktören den 31 januari 2014 och kommer att föreläggas årsstämman 2014 för fastställande. Moderbolaget är ett svenskt aktiebolag (publ), med säte i Göteborg, Sverige. Koncernens verksamhet beskrivs i förvaltningsberättelsen.

Grunder för redovisningen

Castellums räkenskaper har upprättats enligt de av EU antagna IFRS standarderna och tolkningarna av dessa (IFRIC). Vidare har koncernredovisningen upprättats i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för fi nansiell rapporterings rekommendation RFR 1 (Kompletterande redovisningsregler för koncerner).

Räkenskaperna är upprättade baserat på verkligt värde för förvaltningsfastigheter samt derivat, nominellt värde för uppskjuten skatt samt anskaffningsvärde för resterande poster.

Kritiska bedömningar

För att upprätta redovisningen i enlighet med IFRS och god redovisningssed krävs att det görs bedömningar och antaganden som påverkar i bokslutet redovisade tillgångar, skulder, intäkter och kostnader samt övrig information. Dessa bedömningar och antaganden baseras på historiska erfarenheter samt andra faktorer som bedöms vara rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar om andra antaganden görs eller andra förutsättningar föreligger.

Förvaltningsfastigheter

Inom området värdering av förvaltningsfastigheter kan bedömningar och antaganden ge en betydande påverkan på koncernens resultat och fi nansiella ställning. Värderingen kräver bedömning av och antaganden om framtida kassafl öde samt fastställande av diskonteringsfaktor (avkastningskrav). För att avspegla den osäkerhet som fi nns i gjorda antaganden och bedömningar anges vanligtvis vid fastighetsvärdering ett osäkerhetsintervall om +/- 5-10%. Information om detta samt de antaganden och bedömningar som har gjorts framgår av not 11.

Tillgångsförvärv kontra rörelseförvärv

Bolagsförvärv kan klassifi ceras som antingen rörelseförvärv eller tillgångsförvärv. Bolagsförvärv vars primära syfte är att förvärva bolagets fastighet och där bolagets eventuella förvaltningsorganisation och administration är av underordnad betydelse för förvärvet, klassifi ceras som tillgångsförvärv. Övriga bolagsförvärv klassifi ceras som rörelseförvärv.

Vid tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten skatt hänförligt till fastighetsförvärvet, utan eventuell rabatt minskar istället fastighetens anskaffningsvärde. Det innebär att vid efterföljande värdering kommer värdeförändringarna påverkas av skatterabatten.

Uppskjuten skatteskuld

Enligt redovisningsreglerna skall uppskjuten skatt redovisas nominellt utan diskontering, beräknad efter av Riksdagen beslutad skattesats om 22%. Den verkliga skatten är betydligt lägre på grund av dels möjligheten att sälja fastigheter på ett skatteeffektivt sätt, dels tidsfaktorn.

Förvaltningsresultat

Castellums verksamhet är fokuserad på tillväxt i kassafl öde från den löpande förvaltningen, d v s tillväxt i förvaltningsresultatet, och målet är att förvaltningsresultatet årligen skall öka med minst 10%. Det är också förvaltningsresultatet som utgör basen i vad som årligen skall delas ut till aktieägarna – minst 50% av förvaltningsresultatet. Således har storleken på värdeförändringarna inte målsatts, de ingår inte i basen för utdelning och de ingår inte heller i någon annan bas, exempelvis företagsledningens incitamentsprogram. För att ge en rättvisande bild av Castellums syn på sin verksamhet har rapporten över totalresultatet utformats med hänsyn till detta – d v s redovisning av värdeförändringar (ej kassafl ödespåverkande) sker efter kassafl ödespåverkande poster och en resultatrad har infogats som verksamheten styrs och målsätts på, d v s förvaltningsresultatet.

Klassificering

Anläggningstillgångar och långfristiga skulder består av belopp som förväntas återvinnas eller förfaller mer än tolv månader från balansdagen. Omsättningstillgångar och kortfristiga skulder består av belopp som förväntas återvinnas eller betalas inom tolv månader från balansdagen.

Koncernredovisning

Koncernens balans- och resultaträkning omfattar alla bolag i vilka moderbolaget direkt eller indirekt har bestämmande infl ytande. Alla bolag i koncernen är helägda och vare sig intresseföretag eller joint ventures förekommer. Koncernen omfattar utöver moderbolaget de i not 21 angivna dotterbolagen med tillhörande underkoncerner. Bokslutet bygger på redovisningshandlingar upprättade för samtliga koncernbolag per 31 december. Koncernredovisningen har upprättats enligt förvärvsmetoden, innebärande att dotterföretagens egna kapital vid förvärvet, fastställt som skillnaden mellan tillgångars och skulders verkliga värden, eliminerats i sin helhet. I koncernens egna kapital ingår endast den del av dotterföretagens egna kapital som tillkommit efter förvärvet.

I koncernens resultaträkning ingår under året förvärvade eller avyttrade koncernbolag endast med värden avseende innehavstiden. Interna försäljningar, vinster, förluster och mellanhavanden inom koncernen elimineras i koncern redovisningen. Räkenskaperna för den utländska verksam heten omräknas till SEK genom att balansräkningen omräknas till balansdagens kurs, förutom eget kapital som omräknas till historisk anskaffningskurs, medan resultaträkningen omräknas till periodens genomsnittskurs. Valutakursdifferenser vid omräkning redovisas i övrigt totalresultat.

Intäkter

Hyresintäkter

Hyresintäkter, som ur ett redovisningsperspektiv även benämns intäkter från operationella leasingavtal aviseras i förskott och periodiseras linjärt i resultaträkningen baserat på villkoren i hyresavtalen. I hyresintäkterna ingår tillägg såsom utfakturerad fastighetsskatt och värmekostnad. Förskottshyror redovisas som förutbetalda hyresintäkter.

I de fall hyreskontrakt under viss tid medger en reducerad hyra som motsvaras av en vid annan tidpunkt högre hyra, periodiseras denna under- respektive överhyra över kontraktets löptid. Rena rabatter såsom reduktion för successiv infl yttning belastar den period de avser.

Intäkter från fastighetsförsäljningar

Intäkter från fastighetsförsäljningar redovisas på kontraktsdagen, såvida det inte föreligger särskilda villkor i köpekontraktet. Försäljning av fastighet via bolag nettoredovisas avseende underliggande fastighetspris och kalkylmässig skatt. Resultat från försäljning av fastighet redovisas som värdeförändring och avser skillnaden mellan erhållet försäljningspris efter avdrag för försäljningsomkostnader, kalkylmässig skatt och redovisat värde i senaste kvartalsrapport med justering för nedlagda investeringar efter senaste kvartalsrapport.

Finansiella intäkter

Finansiella intäkter består av ränteintäkter och redovisas i den period de avser. I fi nansiella intäkter redovisas även erhållna koncernbidrag samt erhållen och anteciperad utdelning.

Finansiella kostnader

Finansiella kostnader avser ränta och andra kostnader som uppkommer då pengar lånas. Kostnader för uttagande av pantbrev betraktas ej som en fi nansiell kostnad utan aktiveras som värderingshöjande fastighetsinvestering. Finansiella kostnader resultat förs i den period de hänför sig till. Finansiella kostnader inkluderar även räntekostnader för räntederivatavtal. Betalningsströmmar från räntederivatavtal resultatförs för den period de avser. Finansnettot påverkas ej av marknadsvärdering av ingångna räntederivatavtal vilka istället redovisas som värdeförändringar under särskild rubrik. Den del av räntekostnaden som avser ränta under produktionstiden för större ny-, till- eller ombyggnader aktiveras. Räntan beräknas utifrån genomsnittlig upplåningskostnad för koncernen.

Ersättningar till anställda

Ersättningar till anställda redovisas i takt med att de anställda har utfört tjänster i utbyte mot ersättningen. Ersättning enligt incitamentsprogram, vilket är kontantreglerat och utbetalas som ej pensionsgrundande lön, redovisas i takt med måluppfyllelse och programmets löptid.

Pensioner och andra ersättningar efter avslutad anställning kan klassifi ceras som avgiftsbestämda planer eller förmånsbestämda planer. Huvuddelen av Castellumkoncernens åtaganden för pensioner utgörs av avgiftsbestämda planer, vilka fullgörs genom fortlöpande utbetalningar till fristående myndigheter eller organ vilka administrerar planerna. Förpliktelser avseende avgifter till avgiftsbestämda planer redovisas som en kostnad i resultaträkningen när de uppstår. Ett mindre antal personer har förmånsbestämda ITP-planer med fortlöpande betalningar till Alecta. Dessa redovisas som avgiftsbestämd plan till följd av att Alecta inte levererar den information som krävs, varför brist råder på den information som erfordras för att redovisa planen som en förmånsbestämd plan. Det fi nns dock inget som indikerar några väsentliga åtaganden överstigande vad som är utbetalt till Alecta.

Inkomstskatter

Inkomstskatt i resultaträkningen fördelas på aktuell och uppskjuten skatt. Inkomstskatten belastar resultat räkningen förutom i de fall den är hänförlig till transaktioner vilka redovisats direkt mot eget kapital då även skatteeffekten redovisas direkt mot eget kapital. Aktuell och uppskjuten skatt beräknas utifrån gällande skattesats om 22%.

Öppna yrkanden i inkomstdeklarationen, som innehåller en viss grad av osäkerhet, beaktas i skatteberäkningen tidigast under året efter räkenskapsåret, efter att slutskattesedel erhållits från Skatteverket.

Uppskjuten skatt

Uppskjuten skatt redovisas i Castellum, enligt balansräkningsmetoden, på temporära skillnader som uppkommer mellan en tillgångs eller skulds redovisade värde och dess skattemässiga värde. Detta innebär att det fi nns en skatteskuld eller skattefordran som realiseras den dag tillgången eller skulden säljs. Undantag görs dock för temporära skillnader som uppkommit vid första redovisningen av tillgångar och skulder som utgör tillgångsförvärv. I Castellum fi nns två poster där det föreligger temporära skillnader - fastigheter och underskottsavdrag. Uppskjuten skattefordran hänförligt till underskottsavdrag redovisas, eftersom det är troligt att framtida skattemässiga överskott kommer att fi nnas tillgängliga vilka kan nyttjas mot underskottsavdragen. Uppskjuten skatteskuld beräknas på skillnaden mellan fastigheternas redovisade värde och deras skattemässiga värde. Vid förändring av de två ovan nämnda posterna förändras således även den uppskjutna skatteskulden/-fordran, vilket redovisas i resultaträkningen som uppskjuten skatt.

Castellum har redovisat samtliga under året genomförda bolagsförvärv som tillgångsförvärv, innebärande att uppskjuten skatt som fanns vid förvärvstillfället inte fi nns upptagen i balansräkningen.

Aktuell skatt

Utöver uppskjuten skatt redovisas i resultaträkningen även aktuell skatt, vilken motsvarar den skatt bolaget är skyldig att betala utifrån årets skattepliktiga resultat, justerat för eventuell aktuell skatt avseende tidigare perioder.

Leasingavtal

Leasingavtal där i allt väsentligt alla risker och förmåner förknippade med ägandet faller på leasegivaren klassifi ceras som operationellt leasingavtal. Samtliga nuvarande hyreskontrakt hänförliga till Castellums förvaltningsfastigheter är, sett ur ett redovisningsperspektiv, att betrakta som operationella leasingavtal. Redovisning av dessa avtal framgår av principen för intäkter samt not 3.

Tomträttsavtal är, sett ur ett redovisningsperspektiv, operationellt leasingavtal. Tomträttsavgälden redovisas som kostnad för den period den avser.

Det fi nns även ett mindre antal leasingavtal av ringa omfattning, där Castellum är leasetagare. Även dessa leasingavtal är operationella leasingavtal och avser främst personbilar. Betalningar som görs under leasing perioden kostnadsförs i resultaträkningen linjärt över leasing perioden.

Förvaltningsfastigheter

Med förvaltningsfastighet avses fastighet som innehas i syfte att generera hyresintäkter eller värdestegring eller en kombination av dessa, snarare än för användning i eget företags verksamhet för produktion och tillhandahållande av varor, tjänster eller för administrativa ändamål samt försäljning i den löpande verksamheten. Samtliga av Castellum ägda eller via tomträttsavtal nyttjade fastigheter bedöms utgöra förvaltningsfastigheter. Om koncernen påbörjar en investering i en befi ntlig förvaltningsfastighet för fortsatt användning som förvaltningsfastighet redovisas fastigheten även fortsättningsvis som förvaltningsfastighet.

Värdering

Förvaltningsfastigheter, vilka vid förvärvet redovisas till anskaffningsvärde inklusive till förvärvet direkt hänförbara utgifter, har upptagits till verkligt värde med värdeförändringar i resultaträkningen. Verkligt värde har fast ställts genom en intern värderingsmodell som fi nns beskriven i not 11. I noten fi nns även bland annat angivet de antaganden som ligger till grund för värderingen. Värderingsmodellen bygger på en värdering utifrån nuvärdet av framtida betalningsströmmar med differentierade marknadsmässiga avkastningskrav per fastighet, beroende på bland annat läge, ändamål, skick och standard. För att säkerställa den interna värderingen görs externa värderingar på del av beståndet.

Värdeförändring

Värdeförändring redovisas i resultaträkningen och består av såväl orealiserad som realiserad värdeförändring. Den orealiserade värdeförändringen beräknas utifrån värderingen vid periodens slut jämfört med värderingen föregående år, alternativt anskaffningsvärdet om fastighet förvärvats under året, med tillägg för under perioden aktiverade tillkommande utgifter. För fastighet som sålts under året beräknas orealiserad värdeförändring utifrån värdering vid senaste kvartalsrapport före försäljning jämfört med värdering vid utgången av föregående år, med justering för under perioden aktiverade tillkommande utgifter. Hur den realiserade värdeförändringen beräknas framgår av redovisningsprinciperna för intäkter från fastighetsförsäljningar.

Tillkommande utgifter

Tillkommande utgifter som medför en ekonomisk fördel för bolaget, d v s som är värderingshöjande, och som kan beräknas på ett tillförlitligt sätt aktiveras. Utgifter för reparation och underhåll kostnadsförs i den period de uppkommer. Vid större ny-, till- och ombyggnader aktiveras räntekostnad under produktionstiden.

Förvärv och försäljning

Vid förvärv och försäljning av fastigheter eller bolag, redovisas transaktionen på kontraktsdagen såvida det inte föreligger särskilda villkor i köpekontraktet.

Materiella anläggningstillgångar

Materiella anläggningstillgångar utgörs av inventarier, vilka har upptagits till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuellt gjorda nedskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår inköpspris samt kostnader direkt hänförbara till tillgången för att bringa den på plats och i skick för att utnyttjas i enlighet med syftet med anskaffningen. Avskrivningar på inventarier baseras på historiska anskaffningsvärden efter avdrag för senare eventuellt gjorda nedskrivningar. Restvärdet bedöms vara obefi ntligt. På under året anskaffade tillgångar beräknas avskrivningar med beaktande av anskaffningstidpunkt. Avskrivningar görs linjärt, vilket innebär lika stora avskrivningar över nyttjandeperioden som normalt är fem år förutom för datorer som bedöms ha en nyttjandeperiod på tre år.

Finansiella instrument

Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar bland tillgångarna kassa och bank, hyresfordringar, övriga fordringar och lånefordringar, samt bland skulderna ränte- och valutaderivatinstrument, leverantörsskulder, övriga skulder och låneskulder.

Finansiella instrument redovisas initialt till verkligt värde, motsvarande anskaffningsvärde, med tillägg för transaktionskostnader, med undantag för kategorin fi nansiella instrument redovisade till verkligt värde via resultaträkningen där transaktionskostnader inte ingår. Efterföljande redovisning sker därefter beroende på hur klassifi cering skett enligt nedan. Finansiella transaktioner såsom in- och utbetalning av räntor och krediter bokförs på kontoförande banks likviddag, medan övriga in- och utbetalningar bokförs på kontoförande banks bokföringsdag.

En fi nansiell tillgång tas bort från balansräkningen när rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller bolaget förlorar kontrollen över den. En fi nansiell skuld tas bort från balansräkningen när förpliktelsen i avtalet fullgjorts eller på annat sätt utsläckts.

Kassa och bank

Kassa och bank utgörs av tillgodohavande på bank per bokslutsdagen och redovisas till nominellt värde.

Fordringar

Finansiella tillgångar som inte är derivat, som har fastställda eller fastställbara betalningar och som inte noteras på en aktiv marknad, redovisas som fordringar. I koncernen fi nns främst hyresfordringar och övriga fordringar. Fordringar har efter individuell värdering upptagits till det belopp varmed de beräknas infl yta, vilket innebär att de redovisas till anskaffningsvärde med reservering för osäkra fordringar. Reservering för osäkra fordringar sker när det fi nns objektiva riskbedömningar för att koncernen inte kommer att erhålla hela fordran. Fordringar i moderbolag består enbart av fordringar på dotterbolag, vilka redovisas till anskaffningsvärde.

Skulder

Skulder avser krediter och rörelseskulder såsom t ex leverantörsskulder. Merparten av Castellums kreditavtal är långfristiga. I de fall kortfristiga krediter upptas som täcks av outnyttjade långfristiga kreditavtal anses även dessa vara långfristiga. Krediterna redovisas i balansräkningen på likviddagen och upptas till upplupet anskaffningsvärde. Upplupna ej betalda räntor redovisas under posten upplupna kostnader. Skuld redovisas när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet att betala föreligger, även om faktura ännu inte mottagits. Leverantörsskulder redovisas när faktura mottagits. Leverantörsskulder och andra rörelseskulder med kort löptid redovisas till nominellt värde.

Utländsk valuta

Transaktioner i utländsk valuta omräknas till svenska kronor med den för transaktionstillfället aktuella valutakursen. Monetära tillgångar och skulder omräknas med kursen på balansdagen.

Derivat

Räntederivat utgör en fi nansiell tillgång eller skuld som värderas till verkligt värde med värdeförändringar via resultaträkningen. För att hantera exponering mot fl uktuationer i marknadsräntan i enlighet med beslutad fi nanspolicy har Castellum ingått räntederivatavtal. Vid användning av räntederivat kan det uppstå värdeförändringar beroende på främst förändringar av marknadsräntan. Räntederivat redovisas initialt i balansräkningen till anskaffningsvärde på affärsdag, där absoluta merparten avser byte av räntefl öden innebärande ett anskaffningsvärde om noll, och värderas därefter till verkligt värde med värdeförändringar i resultaträkningen.

Värdeförändringar kan vara såväl realiserade som orealiserade. Realiserade värdeförändringar avser lösta räntederivatavtal och utgör skillnaden mellan åsatt pris vid inlösen och redovisat värde enligt senaste kvartalsrapport. Orealiserade värdeförändringar avser den värdeförändring som uppstått under perioden på de räntederivatavtal Castellum hade vid utgången av perioden. Värdeförändringar beräknas utifrån värderingen vid periodens slut jämfört med värderingen föregående år, alternativt anskaffningsvärdet om räntederivatavtal ingåtts under året. För under året lösta räntederivatavtal redovisas och beräknas en orealiserad värdeförändring utifrån värdering vid senaste kvartalsrapport före lösen jämfört med värdering vid utgången av föregående år. Löpande betalningsströmmar under avtalen resultatförs för den period de avser.

I enlighet med fi nanspolicyn skall mellan 60-100% av investering i utlandet fi nansieras i bolagets funktionella valuta. Detta kan åstadkommas dels genom upptagande av krediter i utländska bolagets funktionella valuta, dels genom att ingå valutaderivat. I de fall valutaderivat används redovisas dessa initialt i balansräkningen till anskaffningsvärde på affärsdagen och därefter till verkligt värde där den effektiva delen av valutakursförändringen avseende säkringsinstrumentet redovisas i övrigt totalresultat medan den ineffektiva delen redovisas som värdeförändring i resultaträkningen. För att fastställa verkligt värde används balansdagens kurs.

Eget kapital

Återköp av egna aktier

Vid återköp av egna aktier reduceras eget kapital med betald köpeskilling inklusive eventuella transaktionskostnader.

Utdelningar

Utdelningar redovisas som minskning av eget kapital efter det att årsstämman fattat beslut. Anteciperad utdelning redovisas hos mottagaren som fi nansiell intäkt.

Resultat per aktie

Beräkning av resultat per aktie baseras på årets resultat i koncernen hänförligt till moderbolagets aktieägare och på det vägda genomsnittliga antalet utestående aktier under året.

Definition av segment

Koncernens verksamhet organiseras, styrs och rapporteras per geografi skt område. Segment konsolideras enligt samma principer som koncernen i dess helhet. Intäkter och kostnader som redovisas för respektive segment är faktiska kostnader. Således har någon fördelning av gemensamma kostnader mellan regionerna ej gjorts. Motsvarande gäller de tillgångar och skulder som redovisas i noten för segment.

Kassaflödesanalys

Kassafl ödesanalysen har upprättats enligt den indirekta metoden, vilket innebär att netto resultatet justeras för transaktioner som inte medfört in- eller utbetalningar under perioden, samt för eventuella intäkter och kostnader som hänförs till investerings- eller fi nansieringsverksam hetens kassafl öden. Med likvida medel avses kassa och bank.

Skillnad mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper

Moderbolagets årsredovisning är upprättad i enlighet med Årsredovisningslagen och med tillämpning av Rådet för fi nansiell rapporterings rekommendation RFR 2, Redovisning för juridiska personer. RFR 2 anger att en juridisk person skall tillämpa samma IFRS/IAS som tillämpas i koncernredovisningen, med undantag och tillägg beroende på lagbestämmelser i främst Årsredovisningslagen samt med hänsyn tagen till sambandet mellan redovisning och beskattning. Skillnaderna mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper framgår nedan.

Uppställningsform

Resultat- och balansräkning för moderbolaget är uppställda enligt Årsredovisningslagens scheman.

Aktier i dotterbolag

Aktier i dotterbolag redovisas i moderbolaget enligt anskaffningsvärdemetoden. Det bokförda värdet prövas fortlöpande mot dotterbolagens koncernmässiga egna kapital. I de fall bokfört värde understiger dotterbolagens koncernmässiga värde sker nedskrivning som belastar resultaträkningen. I de fall en tidigare nedskrivning inte längre är motiverad sker återföring av denna.

Ansvarsförbindelser

Ansvarsförbindelser till förmån för dotterbolag, är fi nansiellt garantiavtal och redovisas i enlighet med RFR 2, Redovisning för juridiska personer, d v s de redovisas inte som en avsättning utan istället lämnas upplysning.

Nya redovisningsregler

Nya och omarbetade befintliga standarder, vilka godkänts av EU

Förändringar i befintliga standarder vilka trätt i kraft 2013

Ett antal mindre förändringar och förtydliganden har gjorts av befi ntliga standarder med ikraftträdande 2013.

Presentationen av övrigt totalresultat skall, efter en uppdatering av IAS 1, delas in i två kategorier; poster som skall återföras och poster som inte skall återföras via periodens resultat. Till följd av investeringen i Danmark redovisar Castellum såväl omräkningsdifferenser som värdeförändringar på valutaderivat under övrigt totaltresultat. Båda dessa poster redovisas som poster som kommer återföras via periodens resultat.

Redovisningen av förmånsbestämda pensionsskulder enligt IAS 19 är förändrad där den största skillnaden är att den s k korridormetoden avskaffats. Förändringen får ingen inverkan på Castellums redovisning då de, beloppsmässigt små, förmånsbestämda ITP-planer som fi nns inom koncernen redovisas som avgiftsbestämda planer p g a bristfällig information från Alecta.

Enligt IFRS 7 skall information lämnas om fi nansiella tillgångar och skulder som nettoredovisas (kvittas). Castellum nettoredovisar idag ränte- och valutaderivat. Upplysning kring kvittningsbara belopp återfi nns i not 16.

Ny standard vilken trätt i kraft 2013

IFRS 13 defi nierar ett enhetligt ramverk för poster som värderas till verkligt värde och skall tillämpas framåtriktat på räkenskapsår som påbörjas 1 januari 2013. Även om standarden inte får någon påverkan på Castellums värderingsmetodik, värdering eller redovisning införs ett antal nya upplysningskrav såsom beskrivning av värderingsmetodik, beskrivning av värderingsprocess och indata samt känsligheten för förändringar i ingående variabler och sambanden mellan dessa. Castellums klassifi cerar sedan tidigare derivat i nivå 2, baserat på observerbara marknadsnoterade priser för liknande tillgångar och skulder, medan fastigheter klassifi ceras i nivå 3, som reglerar poster värderade på icke observerbar marknadsdata. De nya upplysningskraven avseende fastigheter återfi nns i not 11.

Nya standarder vilka träder i kraft 2014

IFRS 10 Koncernredovisning, IFRS 11 Samarbetsarrangemang, IFRS 12 Upplysningar om innehav i andra bolag skall tillämpas på räkenskapsår som påbörjas senast 1 januari 2014 där tidigare tillämpning är tillåten under vissa förutsättningar. Som en följd av införandet av dessa rekommendationer har IAS 27 Separata fi nansiella rapporter och IAS 28 Innehav i intresseföretag och joint ventures uppdaterats. De nya standarderna medför ingen förändring av Castellums redovisning.

EU väntas i början av 2014 godkänna IFRIC 21 Levies vilken anger att statliga avgifter, för Castellums del fastighetsskatt, skall skuldföras i sin helhet då förpliktelsen uppstår. Då förpliktelsen uppstår årsvis den 1 januari kommer Castellum, givet att tolkningen godkänns, att redovisa hela årets skuld redan i delårsrapporten för januari-mars 2014.

Förändringar i svenska regelverk

Rådet för finansiell rapportering

RFR 2, Redovisning för juridiska personer, innehåller ett antal anpassningar kopplade till införandet av IFRS 10 Koncernredovisning, IFRS 11 Samarbetsarrangemang, IFRS 12 Upplysningar om andelar i andra företag, IAS 27 Separata fi nansiella rapporter och IAS 28 Innehav i intresseföretag och joint ventures. Ingen av dessa ändringar påverkar Castellums redovisning. Avsnittet i RFR 2 som behandlar IAS 27 Koncernredovisning och separata fi nansiella rapporter har infört ny vägledning kring redovisning av koncernbidrag där Castellum sedan tidigare redovisar enligt huvudregeln.

Not 2 Rörelsesegment

Koncernens rörelsesegment utgörs av följande områden; Storgöteborg (inkl. Borås, Kungsbacka och Halmstad), Öresundsregionen (Malmö, Lund, Helsingborg och Köpenhamn), Storstockholm, Mälardalen (Örebro, Västerås och Uppsala) och Östra Götaland (Jönköping, Linköping, Värnamo och Växjö). Rörelsesegmenten är identifi erade efter geografi ska verksamhetsområden vilket är i enlighet med hur de följs upp och analyseras av den huvudsakliga verkställande beslutsfattaren inom koncernen. Storgöteborg utgörs av två rörelsesegment med likartade ekonomiska egenskaper och verksamheter.

Koncernen förvaltar enbart kommersiella fastigheter.

Rörelsesegment	Storgöteborg		Öresundsregionen		Storstockholm		Mälardalen		Östra Götaland			Ofördelade poster	Summa segment
	2013	2012	2013	2012	2013	2012	2013	2012	2013	2012	2013	2012	2013	2012
Hyresintäkter, externt	1 014	976	669	621	623	569	548	526	395	381	–	–	3 249	3 073
Fastighetskostnader	–291	–286	–254	–227	–213	–200	–200	–191	–147	–138	–	–	–1 105	–1 042
Driftsöverskott	723	690	415	394	410	369	348	335	248	243	–	–	2 144	2 031
Centraladministration	–14	–13	–7	–7	–8	–7	–8	–7	–6	–6	–53	–53	–96	–93
Ränteintäkter	17	14	14	30	5	7	9	3	2	3	–43	–50	4	7
Räntekostnader	–233	–231	–159	–162	–144	–134	–136	–139	–92	–89	58	65	–706	–690
Förvaltningsresultat	493	460	263	255	263	235	213	192	152	151	–38	–38	1 346	1 255
Värdeförändring fastigheter	259	40	–7	–127	–1	–4	113	20	–36	2	–	–	328	–69
Värdeförändring derivat	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–	429	–110	429	–110
Resultat före skatt	752	500	256	128	262	231	326	212	116	153	391	–148	2 103	1 076
Skatteintäkt	–	122	–	128	–	75	–	50	–	34	–	–5	–	404
Skattekostnad	–159	–1	–49	–5	–36	–	–41	–1	–25	–	–86	–	–396	–7
Årets resultat	593	621	207	251	226	306	285	261	91	187	305	–153	1 707	1 473
Förvaltningsfastigheter	12 128	11 569	8 059	7 758	7 261	7 158	6 059	5 763	4 245	4 080	–	–	37 752	36 328
varav årets investeringar	523	584	339	597	291	605	392	692	223	320	–	–	1 768	2 798
Övriga tillgångar	453	623	406	590	202	160	253	148	91	168	–1 044	–1 386	361	303
S:a tillgångar	12 581	12 192	8 465	8 348	7 463	7 318	6 312	5 911	4 336	4 248	–1 044	–1 386	38 113	36 631
Eget kapital	4 911	4 535	3 144	2 997	2 892	2 824	2 198	1 464	1 380	1 361	–1 398	–1 116	13 127	12 065
Uppskjuten skatteskuld	1 337	1 214	844	800	692	673	520	464	410	381	–103	–222	3 700	3 310
Derivat	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–	683	1 105	683	1 105
Räntebärande skulder	5 932	6 178	4 255	4 350	3 632	3 664	3 379	3 801	2 441	2 394	–158	–1 293	19 481	19 094
Ej räntebärande skulder	401	265	222	201	247	157	215	182	105	112	–68	140	1 122	1 057
S:a eget kap. och skulder	12 581	12 192	8 465	8 348	7 463	7 318	6 312	5 911	4 336	4 248	–1 044	–1 386	38 113	36 631

Av koncernens externa hyresintäkter avser 40 Mkr (34) intäkter från hyresgäster i Danmark. Av koncernens förvaltningsfastigheter avser 466 Mkr (435) förvaltningsfastigheter belägna i Danmark.

Not 3 Hyresintäkter

Hyresvärde

De totala hyresintäkterna för koncernen uppgick till 3 249 Mkr (3 073). Hyresintäkterna utgörs av hyresvärdet med avdrag för värdet av under året vakanta ytor. Med hyresvärde avses erhållna hyresintäkter plus bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor. I hyres värdet ingår även tillägg som vidaredebiteras hyresgästen, exempelvis värme, fastighetsskatt och indextillägg. Tabellen nedan visar hyresvärdet kr/kvm fördelat per fastighetskategori och geografi skt område. Hyresnivåerna har i jämförbart bestånd ökat med 1% (2%) mot föregående år.

		Kontor/butik		Lager/industri		Totalt
Hyresvärde, kr/kvm	2013	2012	2013	2012	2013	2012
Storgöteborg	1 335	1 287	761	745	993	957
Öresundsregionen	1 420	1 426	739	724	1 121	1 107
Storstockholm	1 369	1 398	985	957	1 198	1 203
Mälardalen	1 098	1 117	719	703	977	967
Östra Götaland	1 066	1 031	537	524	885	844
Totalt	1 263	1 257	765	744	1 036	1 015

Omförhandling

De kommersiella hyreskontrakten, för vilka hyrorna betalas in kvartalsvis i förskott, är tecknade på viss tid, vilket innebär att en förändring av marknadshyrorna inte ger ett direkt utslag i hyresintäkterna. Avtalade hyresnivåer gäller formellt sett tills dess att respektive kontrakt förfaller till omförhandling. Castellums hyror bedöms ligga på marknadsmässiga nivåer.

I de kommersiella kontrakten ingår en så kallad indexklausul innebärande en uppräkning av hyran motsvarande en viss andel av infl ationen under föregående år, alternativt en minimiuppräkning.

Kontraktförfallostrukturen avseende Castellums bestånd framgår av efterföljande tabell, där kontraktsvärde avser årsvärde. Den relativt låga andelen förfall under 2014 beror på att merparten, på grund av uppsägningstider, redan omförhandlats under 2013. Den vanligast förekommande löptiden på ett nytecknat kontrakt är 3-5 år med en uppsägningstid om nio månader. Den genomsnittliga återstående kontraktslängden i portföljen kan beräknas till 3,3 år (3,2).

		Kontrakts
Kontraktsförfallostruktur	Antal kontrakt	värde, Mkr	Andel av värdet
Kommersiellt, löptid
2014	1 154	251	8%
2015	1 363	634	20%
2016	1 065	791	26%
2017	675	608	20%
2018	173	305	10%
2019 +	189	504	16%
Summa	4 619	3 093	100%
Bostäder	311	26
P-platser och övrigt	2 483	42
Totalt	7 413	3 161

Ekonomisk uthyrningsgrad

Den genomsnittliga ekonomiska uthyrningsgraden i Castellum under 2013 var 88,4% (88,6%). För lager- och industrifastigheter uppgick den till 91,1% (90,2%) och för kontors- och butiksfastigheter till 87,0% (87,8%). Det totala hyresvärdet för under året outhyrda ytor uppgår på årsbasis till 467 Mkr (447).

I periodens hyresintäkter ingår engångsersättning om 11 Mkr (8) till följd av förtida lösen av hyresavtal.

Bruttouthyrningen, d v s årshyra för total uthyrning, under året uppgick till ett årsvärde om 366 Mkr (327), varav 96 Mkr (79) avsåg uthyrning i samband med ny-, till- och ombyggnation. Uppsägningarna uppgick till 261 Mkr (278), varav 23 Mkr (28) avsåg konkurser och 18 Mkr (40) avsåg uppsägningar med mer än 18 månaders återstående uppsägningstid. Nettouthyrning för året uppgick därmed till 105 Mkr (49). Tidsförskjutningen mellan nettouthyrningen och dess resultateffekt bedöms till 9-18 månader.

Ekonomisk	Kontor/butik			Lager/industri	Totalt
uthyrningsgrad	2013	2012	2013	2012	2013	2012
Storgöteborg	92,1%	94,0%	96,5%	92,7%	94,1%	93,4%
Öresundsregionen	83,3%	83,7%	89,1%	86,5%	85,0%	84,5%
Storstockholm	81,9%	79,8%	85,2%	88,5%	83,1%	82,8%
Mälardalen	90,3%	92,0%	91,1%	94,8%	90,5%	92,7%
Östra Götaland	87,2%	90,0%	85,2%	83,2%	86,8%	88,4%
Totalt	87,0%	87,8%	91,1%	90,2%	88,4%	88,6%

Riskspridning, kreditrisk

Castellum har en stor riskspridning i kontraktsportföljen. Koncernen har ca 4 600 kommersiella kontrakt och 300 bostadskontrakt, vars storleksmässiga fördelning framgår av nedanstående tabell. Såväl det enskilt största kontraktet som den enskilt största hyresgästen svarar för ca 2% av koncernens totala hyresintäkter, vilket innebär att Castellums exponering mot enskild hyresgästs kreditrisk är mycket låg.

			Kontrakts
Kontraktsstorlek, Mkr	Antal kontrakt	Andel	värde, Mkr	Andel
Kommersiellt
< 0,25	2 409	32%	258	8%
0,25-0,5	820	11%	298	9%
0,5-1,0	660	9%	467	15%
1,0-3,0	542	7%	905	29%
> 3,0	188	3%	1 165	37%
Summa	4 619	62%	3 093	98%
Bostäder	311	4%	26	1%
P-platser och övrigt	2 483	34%	42	1%
Totalt	7 413	100%	3 161	100%

De kommersiella kontraktens spridning på olika branscher framgår av tabellen nedan.

	Antal	Kontrakts
Branschfördelning kommersiella kontrakt (GICS-kod)	kontrakt	värde, Mkr	Andel
Energi (10)	74	46	2%
Material (15)	105	105	3%
Industrivaror (2010)	594	458	15%
Leverantör av kommersiella tjänster (2020)	1 418	485	16%
Transport (2030)	124	105	3%
Detaljhandel (2550)	457	371	12%
Övriga sällanköpsvaror/tjänster (2510-2540)	556	481	16%
Dagligvaror (30)	126	120	4%
Hälsovård (35)	228	187	6%
Finans och fastighet (40)	140	100	3%
Mjukvaror och tillhörande tjänster (4510)	245	161	5%
Teknisk hårdvara (4520)	142	128	4%
Telekomoperatörer (50)	74	20	1%
Kraftförsörjning (55)	24	3	0%
Kommunal och statlig verksamhet m m	312	323	10%
Totalt	4 619	3 093	100%

Tabellen nedan visar avtalade framtida hyresintäkter avseende befi ntliga hyreskontrakt.

	Koncern		Moderbolag
Avtalade framtida hyresintäkter	2013	2012	2013	2012
Avtalade hyresintäkter år 1
Kommersiella kontrakt	3 144	3 038	–	–
Bostäder	9	8	–	–
Avtalade hyresintäkter mellan år 2 och 5	6 399	5 926	–	–
Avtalade hyresintäkter senare än 5 år	1 481	1 211	–	–
Summa	11 033	10 183	–	–

Hyresfordringar

Hyrorna aviseras och betalas i förskott, vilket innebär att koncernens samtliga hyresfordringar om 23 Mkr (20) är förfallna.

Moderbolaget

Moderbolaget innehåller endast koncerngemensamma funktioner och omsättningen utgörs i huvudsak av koncerninterna tjänster.

Not 4 Fastighetskostnader

Fastighetskostnaderna uppgick 2013 till 1 105 Mkr (1 042), motsvarande 307 kr/kvm (298). I dessa belopp ingår såväl direkta fastighetskostnader, såsom kostnader för drift, underhåll, tomträttsavgäld och fastighetsskatt, som indirekta fastighetskostnader i form av uthyrning och fastighetsadministration.

Driftskostnader

I driftskostnader ingår kostnader för bl a el, värme, vatten, fastighetsskötsel, renhållning, försäkringar, hyresförluster samt fastighetsspecifi ka marknadsföringskostnader. Merparten av drifts kostnaderna vidaredebiteras hyresgästerna i form av tillägg till hyran. Avseende lager- och industrifastigheter står, i fl ertalet fall, hyresgästerna själva direkt för merparten av drifts kostnaderna. Driftskostnaderna uppgick 2013 till 583 Mkr (544), vilket innebär 161 kr/kvm (156). Driftskostnaderna, som bedöms ligga på en för verksamheten normal nivå, är väderleksberoende vilket innebär att de varierar mellan såväl olika år som årstider. Förbrukningen vad avser uppvärmning under året har beräknats till 96% (97%) av ett normalår enligt graddagsstatistiken. I driftskostnaderna ingår hyresförluster med 6 Mkr (10), motsvarande 0,2% av hyresintäkterna.

Underhållskostnader

Underhållskostnaderna består av löpande åtgärder för att vidmakthålla fastighetens standard och tekniska system. Underhållet uppgick till 125 Mkr (130), vilket innebär 35 kr/kvm (37).

Tomträttsavgäld

Tomträttsavgäld inklusive arrendeavgifter för 2013 var 26 Mkr (24) varav cirka hälften avser Storstockholm. Tomträttsavgäld är den avgift en ägare till byggnad på kommunalt ägd mark årligen betalar till kommunen. Avgälden för dessa beräknas för närvarande så att kommunen erhåller en realränta på markens uppskattade marknadsvärde. Tomträttsavgälden är fördelad över tiden och omförhandlas oftast med 10 till 20 års intervall. Vid 2013 års utgång hade Castellum 90 fastigheter med tomträtt. Befi ntliga tomträttsavtal förfaller med en relativt jämn spridning över kommande 60 år. Vid uppsägning av tomträttsavtalen skall i merparten fastighetsägaren (kommunen) ersätta Castellum för byggnader m m. Dock fi nns ett fåtal avtal där kommunen kan begära att tomten återställs.

	Koncern		Moderbolag
Avtalade framtida tomträttsavgälder	2013	2012	2013	2012
Avtalade tomträttsavgälder år 1	23	24	–	–
Avtalade tomträttsavgälder mellan år 2 och 5	90	92	–	–
Avtalade tomträttsavgälder senare än 5 år	618	657	–	–
Summa	731	773	–	–

Fastighetsskatt

Koncernens fastighetsskatt uppgick till 169 Mkr (152) motsvarande 47 kr/kvm (44). Fastighetsskatten är en statlig skatt baserad på fastighetens taxeringsvärde. Ökningen 2013 beror på ökade taxeringsvärden om i genomsnitt 10%. Merparten av fastighetsskatten vidaredebiteras hyresgästerna varför resultatpåverkan blir marginell. Skattesatsen för 2013 var 1,0% på taxeringsvärdet för kontor/butik och 0,5% för lager/industri.

Uthyrning och fastighetsadministration

Koncernens kostnader för uthyrning och fastighetsadministration uppgick 2013 till 202 Mkr (192), vilket innebär 57 kr/kvm (54). Med uthyrning och fastighetsadministration avses indirekta kostnader för löpande fastighetsförvaltning innefattande kostnader för såväl uthyrningsverksamhet, hyresförhandling, hyreskontrakt, hyresdebitering, hyreskrav som redovisning samt kostnader för projektadministration och avskrivningar på inventarier och installationer i dotterbolag. Av kostnaderna utgör 112 Mkr (101) ersättningar till anställda och 9 Mkr (9) avskrivningar på inventarier.

Sammanfattning fastighetskostnader

Nedan visas fastighetsrelaterade kostnader kr/kvm fördelade per kategori och kostnadsslag.

Fastighetskostnader	Kontor/butik		Lager/industri		Totalt
Kr/kvm	2013	2012	2013	2012	2013	2012
Driftskostnader	196	190	120	118	161	156
Underhåll	45	48	23	25	35	37
Tomträttsavgäld	8	7	7	7	7	7
Fastighetsskatt	68	66	21	18	47	44
Direkta fastighetskostnader	317	311	171	168	250	244
Uthyrning/fastighetsadministration	–	–	–	–	57	54
Totalt	317	311	171	168	307	298

Not 5 Centrala administrationskostnader

Centrala administrationskostnader består av kostnader för portföljförvaltning, bolagsadministration samt kostnader för upprätthållande av börsnotering. Detta inkluderar samtliga kostnader för Castellum AB innefattande koncernledning, fi nansavdelning, data, personal, investor relations, årsredovisning, revisionsarvoden, avskrivning på inventarier och installationer m m. Vidare ingår kostnader på dotterbolagsnivå för VD och ekonomichef samt kostnader för årsredovisning, revisionsarvoden m m. Av kostnaderna, exkl. nedan nämnda incitamentsprogram, utgör 56 Mkr (52) ersättningar till anställda och 2 Mkr (1) avskrivning på inventarier.

I centrala administrationskostnader ingår även kostnader avseende ett resultat- och aktiekursrelaterat incitamentsprogram för koncernledningen om 8 Mkr (11).

Ersättning till revisorer

	Koncern			Moderbolag
Ersättning till revisionsbyråer	2013	2012	2013	2012
Revisionsuppdrag	3	3	1	1
Revision utöver revisionsuppdraget	0	0	0	0
Skatterådgivning	1	1	0	0
Övriga tjänster	1	0	0	0
Summa	5	4	1	1

Av koncernens totala ersättningar om 4 585 tkr (4 320) avser 4 349 tkr (4 127) ersättning till KPMG och 236 tkr (193) ersättning till Ernst & Young.

Not 6 Ränte- och finansiella intäkter

	Koncern		Moderbolag
	2013	2012	2013	2012
Ränteintäkter	4	7	1	4
Erhållna koncernbidrag, dotterbolag	–	–	150	170
Antecipierad utdelning, dotterbolag	–	–	568	475
Ränteintäkter, dotterbolag	–	–	732	738
Övriga fi nansiella intäkter	0	0	0	0
Summa	4	7	1 451	1 387

Ränteintäkter, såväl i koncernen som moderbolaget, är hänförligt till fordringar värderade till upplupet anskaffningsvärde.

Not 7 Ränte- och finansiella kostnader

	Koncern			Moderbolag
	2013	2012	2013	2012
Räntekostnader	704	689	673	670
Räntekostnader, dotterbolag	–	–	44	57
Övriga fi nansiella kostnader	2	1	1	0
Summa	706	690	718	727

Årets fi nansnetto uppgick till –702 Mkr (–683). Under året har 26 Mkr (19) i räntor aktiverats avseende investeringar i fastighetsportföljen där koncernens genomsnittliga räntenivån om 3,7% (3,9%) använts.

Av koncernens räntekostnader avser 467 Mkr räntor hänförligt till skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde. Motsvarande för moderbolaget uppgår till 480 Mkr. Resterande räntekostnader avser löpande ränta hänförligt till Castellums räntederivat.

Not 8 Värdeförändringar

Fastigheter

Svensk fastighetsmarknad präglades 2013 av stabilitet, starkt inhemskt intresse, samt ökande aktivitet utanför storstädernas citylägen. Totalt uppgick årets transaktionsvolym till ca 100 miljarder kr (110). Första och fjärde kvartalet var omsättningen lägre än 2012, medan den var högre andra och tredje kvartalet.

Svenska fastighetsbolag var störst på såväl säljar- som köparsidan och utländska köpare stod för 13% (18%) av volymen. Jämfört med 2012 ökade andelen affärer i både bostads- och lager/logistiksegmentet. Kommersiella fastigheter utgjorde ca 69% (79%) av volymen och storstadsregionerna ca 58% (65%).

Castellums bedömning är att efterfrågan är fortsatt god inom samtliga marknader och segment samt att prisbilden överlag är stabil. För centrala Stockholm och Göteborg kunde dock en viss värdeuppgång noteras under sista halvåret 2013.

Värdeförändringen i Castellums bestånd uppgick till totalt 328 Mkr (–69), motsvarande 0,9%. Värdeförändringen kan fördelas på ca 220 Mkr hänförligt till främst projektvinster men även förvärv, ca 14 Mkr netto hänförligt till omvärdering av enskilda fastigheter avseende såväl kassafl öde, avkastningskrav som byggrättsvärde samt ca 94 Mkr hänförligt till försäljning av 18 fastigheter. Försäljningspris netto uppgick till 687 Mkr efter avdrag för bedömd uppskjuten skatt och omkostnader om totalt 31 Mkr. Underliggande fastighetspris, som således uppgick till 718 Mkr, översteg senaste värdering om 593 Mkr med 125 Mkr, vilket främst beror på försäljning av fastigheter med ändrad användning såsom infrastruktur och framtida bostadsutveckling.

Derivat

Castellum använder räntederivat för att erhålla önskad ränteförfallostruktur. Om den avtalade räntan avviker från marknadsräntan, kreditmarginaler oaktat, uppstår ett teoretiskt över- eller undervärde på räntederivaten där den ej kassafl ödespåverkande värdeförändringen redovisas över resultaträkningen.

Räntederivatens värde har, främst på grund av förändrade långa marknadsräntor, ändrats med 429 Mkr (–110). Värdet på Castellums valutaderivat, vars syfte är att valutasäkra investeringen i Danmark, har under perioden ändrats med –7 Mkr (8) där den effektiva delen i värdeförändringen om –7 (8) redovisas i övrigt totalresultat.

Not 9 Inkomstskatter

Inkomstskatten för svenska aktiebolag är 22%. I resultat räkningen fördelas skatten på två poster , aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell skatt utgår från årets skatte pliktiga resultat vilket är lägre än det redovisade resultatet. Detta beror främst på möjligheten att nyttja skattemässiga avskrivningar på fastigheter, skattemässigt direktavdrag för vissa ombyggnationer på fastigheter vilka aktiverats redovisningsmässigt samt befi ntliga underskottsavdrag.

Uppskjuten skatt är en avsättning för den skatt som framgent skall betalas vid en direktförsäljning av fastigheterna, då återläggning av skattemässiga avskrivningar och avdragna investeringar görs.

Svensk redovisningslagstiftning tillåter inte redovisning av fastigheter till verkligt värde i juridisk enhet, innebärande att värdeförändring på fastigheter enbart sker på koncernnivå och därmed inte påverkar beskattningen. Vissa typer av fi nansiella instrument, såsom ränteswappar, får värderas till verkligt värde i juridisk enhet. I Castellums fall utgör negativa värdeförändringar på sådana instrument en avdragsgill post medan värdeförändringar upp till instrumentets anskaffningsvärde utgör en skattepliktig intäkt.

Som framgår av tabellen nedan uppkommer i princip inget skattepliktigt resultat år 2013 då Castellum bland annat kan utnyttja ovan nämnda skattemässiga avskrivningar och skattemässigt avdragsgilla investeringar. Betald skatt som uppstår beror på att ett fåtal dotterbolag inte har skattemässiga koncernbidragsmöjligheter.

		Underlag 2013		Underlag 2012
	Aktuell	Uppskj.	Aktuell	Uppskj.
Skatteberäkning i koncernen	skatt	skatt	skatt	skatt
Förvaltningsresultat	1 346		1 255
Skattemässigt avdragsgilla
avskrivningar	– 695	695	– 679	679
ombyggnationer	– 500	500	– 289	289
Övriga skattemässiga justeringar	– 24	11	– 48	27
Skattepliktigt förvaltningsresultat	127	1 206	239	995
Försäljning fastigheter	161	– 355	58	– 145
Värdeförändring fastigheter	–	234	–	– 89
Värdeförändring räntederivat	429	–	– 110	–
Skattepl. resultat före underskottsavdrag	717	1 085	187	761
Underskottsavdrag, ingående balans	– 1 610	1 610	– 1 772	1 772
Underskottsavdrag, utgående balans	921	– 921	1 610	– 1 610
Skattepliktigt resultat	28	1 774	25	923
Därav aktuell/uppskjuten skatt	– 6	– 390	– 7	– 243
Omräkning till ny skattesats	–	–	–	647
Årets skatt enligt resultaträkningen	– 6	– 390	– 7	404

Underskottsavdrag utgörs av tidigare års skattemässiga förluster. Förlusterna, som inte är tidsbegränsade, rullas vidare till nästkommande år och nyttjas genom kvittning mot framtida skattemässiga vinster. Kvarvarande underskottsavdrag är beräknade till 921 Mkr.

Den totala skatten kan avvika från nominell skatt i de fall det fi nns redovisade intäkter/kostnader som inte är skattepliktiga/avdragsgilla eller till följd av andra typer av skattemässiga justeringar. Castellums totala skatt är lägre än nominell skatt vilket främst är hänförligt till ej skattepliktiga försäljningar av fastigheter via bolag. Den effektiva skatten på årets förvaltningsresultat oaktat nyttjande av underskottsavdrag kan beräknas till 2%.

	Koncern		Moderbolag
Skattekostnad/intäkt	2013	2012	2013	2012
Redovisat resultat före skatt	2 103	1 076	1 109	497
Skatt enligt gällande skattesats	– 463	– 283	– 244	– 131
Skatteeffekt på grund av:
ej skattepliktig utdelning	–	–	125	125
ej skattepliktig försäljning av fastighet	63	28	–	–
omvärdering av uppskjuten skatteskuld	–	647	–	– 43
övriga skattemässiga justeringar	4	5	–	–
Redovisad skattekostnad/intäkt	– 396	397	– 119	– 49

8 6 CASTELLUM 2013

Not 10 Personal och styrelse

Antal anställda	Koncern		Moderbolag
	2013	2012	2013	2012
Medelantal anställda	293	265	19	19
varav kvinnor	113	105	10	10
varav Danmark (varav kvinnor)	2 (1)	1 (–)	–	–

Löner, arvoden och förmåner

Under 2013 hade moderbolaget 7 (7) styrelseledamöter, varav 3 (3) kvinnor, medan antalet styrelseleda möter i koncernens samtliga bolag uppgick till 21 (21), varav 7 (6) kvinnor. Koncernen, tillika moderbolaget, har 9 (10) ledande befattningshavare, varav 2 (2) kvinnor. Totala antalet personer i dotterbolagens samtliga ledningsgrupper och koncernens ledande befattningshavare uppgick till 37 (39) personer, varav 13 (10) kvinnor.

	Koncern		Moderbolaget
	2013	2012	2013	2012
Löner, arvoden och förmåner
Styrelseordförande	0,5	0,4	0,5	0,4
Övriga styrelseledamöter	1,6	1,1	1,6	1,1
Verkställande direktören (frånträdande)
Grundlön	1,5	3,3	1,5	3,3
Rörlig ersättning	0,7	1,7	0,7	1,7
Förmåner	0,0	0,1	0,0	0,1
Verkställande direktören (tillträdande)
Grundlön	2,6	–	2,6	–
Rörlig ersättning	1,3	–	1,3	–
Förmåner	0,1	–	0,1	–
Övriga ledande befattningshavare koncern: 8 (9), moderbolaget: 2 (3)
Grundlön	10,6	12,9	3,2	4,8
Rörlig ersättning	4,3	6,4	1,3	2,4
Förmåner	0,6	0,7	0,1	0,2
Övriga anställda	121,6	108,9	9,0	6,7
Summa	145,4	135,5	21,9	20,7
Avtalsenliga pensionskostnader
Verkställande direktör (frånträdande)	0,6	1,0	0,6	1,0
Verkställande direktör (tillträdande)	0,9	–	0,9	–
Övriga ledande befattningshavare (8 resp. 2)	3,6	4,2	0,9	1,5
Övriga anställda	14,7	13,2	1,3	1,1
Summa	19,8	18,4	3,7	3,6
Lagstadgade sociala kostnader inkl. löneskatt
Styrelsens ordförande	0,2	0,1	0,2	0,1
Övriga styrelseledamöter	0,5	0,3	0,5	0,3
Verkställande direktör (frånträdande)	0,8	–	0,8	–
Verkställande direktör (tillträdande)	1,5	1,8	1,5	1,8
Övriga ledande befattningshavare (8 resp. 2)	6,1	7,5	1,6	2,7
Övriga anställda	39,3	36,2	3,2	2,4
Summa	48,4	45,9	7,8	7,3
Totalt	213,6	199,8	33,4	31,6

Under 2013 gick verkställande direktören Håkan Hellström i pension. Styrelsen utsåg Henrik Saxborn, som varit vice verkställande direktör sedan 2006 i Castellum, till ny verkställande direktör fr o m 21 mars 2013.

Ersättning styrelse

Styrelsens ersättning beslutades av årsstämman 2013 att utgå med 2 025 tkr, varav 525 tkr till styrelsens ordförande och 250 tkr till envar av övriga styrelseledamöter. Ersättning för utskottsarbete tillkommer med totalt 90 tkr. Beloppen sträcker sig från årsstämman 2013-03-21 till och med årsstämman 2014-03-20.

Koncernledning

I koncernledningen ingår verkställande direktören, fi nansdirektören, ekonomidirektören och affärsutvecklingschefen i Castellum AB samt de sex verkställande direktörerna i dotterbolagen. Rollen som affärsutvecklingschef är nyinrättad och tillträds under första halvåret 2014.

Ersättning och förmåner

Ersättning och förmåner till koncernledningen bereds av ersättningsutskottet och beslutas av styrelsen. Ersättningen består dels av en grundlön, dels av en rörlig ersättning enligt ett incitamentsprogram som beskrivs nedan. Den rörliga ersättningen kan över programmets treårsperiod uppgå till maximalt tre årslöner. Koncernledningen har ett incitamentsprogram som består av två delar:

• En resultatrelaterad del som baseras på utfallet av förvaltningsresultatet jämfört med föregående år samt på en helhetsbedömning av utvecklingen av vissa mjuka faktorer såsom personalutveckling och kundtillfredsställelse. För fullt utfall krävs en 10 procentig årlig tillväxt av förvaltningsresultatet per aktie. Vid tillväxt i spannet 0-10% sker en linjär beräkning av incitamentet. Den resultatbaserade delen, som utbetalas som lön årsvis efter att bokslutet fastställts, kan maximalt uppgå till en halv årslön per år. Utfallet för 2013 blev 68% motsvarande en kostnad om 6,5 Mkr inkl sociala avgifter. Programmet löpte ut vid utgången av 2013.
• En aktiekursrelaterad del som baseras på Castellumaktiens totalavkastning under en treårsperiod, såväl i nominella tal som jämfört med index för fastighetsaktier i Sverige, Eurozone och Storbritannien. För fullt utfall krävs dels att totalavkastningen uppgår till minst 50% under perioden, dels att totalavkastningen överstiger indexutvecklingen med minst 5 procentenheter under perioden. Vid ett utfall i spannet 0-50% respektive 0-5%-enheter sker en linjär beräkning av incitamentet. Eventuell rörlig ersättning utbetalas som lön efter mätperioden juni 2011 – maj 2014. Den aktiekursrelaterade delen kan maximalt under treårsperioden uppgå till en och en halv årslön, motsvarande en kostnad för Castellum om 31 Mkr inklusive sociala kostnader. Per december 2013 var utfallet 27% motsvarande en kostnad om 7,2 Mkr inkl sociala avgifter. Slutlig avläsning och avräkning sker i maj 2014.

Befattningshavare som erhåller rörlig ersättning enligt incitamentsprogrammet förbinder sig att förvärva Castellumaktier för minst halva beloppet av utfallande rörlig ersättning efter skatt. Utfallande rörlig ersättning utbetalas som ej pensionsgrundande lön.

Årsstämman 2013 fattade beslut om ett nytt incitamentsprogram som i princip är en förlängning av ovan nämnda program och består av en årlig resultatbaserad ersättning för åren 2014, 2015 och 2016 samt en treårig aktiekursbaserad ersättning som avser perioden juni 2014 – maj 2017.

Pensioner

Personer i koncernledningen har en avgiftsbestämd pension, utan några andra förpliktelser från bolaget än att under anställningstiden erlägga en årlig premie. Detta innebär att efter avslutad anställning har den anställde rätt att själv bestämma under vilken tid de tidigare avgiftsbestämda inbetalningarna och avkastning därpå, tas ut som pension. Pensionsåldern för verkställande direktören och övriga i koncernledningen är 65 år.

Uppsägning

Uppsägningstiden skall, vid uppsägning från bolagets sida, inte överstiga 6 månader för verkställande direktören respektive 12 månader för övriga befattningshavare. Uppsägningstiden skall, vid uppsägning från verkställande direktörens eller övriga befattningshavares sida, vara sex månader. Under uppsägningstid utgår full lön och andra anställningsförmåner, med avräkning för lön och ersättning som erhålls från annan anställning eller verksamhet. Sådan avräkning sker inte beträffande verkställande direktören. Vid bolagets uppsägning av verkställande direktören utgår ett avgångsvederlag om 12 fasta månadslöner som inte skall reduceras till följd av andra inkomster som den verkställande direktören erhåller.

Pensioner övriga anställda

Övriga anställda i Castellum har en avgiftsbestämd pension, utan några andra förpliktelser från bolaget än att under anställningstiden erlägga en årlig premie. Detta innebär att den anställde efter avslutad anställning har rätt att själv bestämma under vilken tid de tidigare avgiftsbestämda inbetalningarna och avkastning därpå, tas ut som pension. Undantag fi nns dock för ett 40-tal anställda som istället har förmånsbestämda ITP-planer med fortlöpande betalningar till Alecta. Årets avgifter för pensionsförsäkringar som är tecknade i Alecta uppgår till 1 Mkr (1). Alectas överskott kan fördelas till försäkringstagarna och/eller de försäkrade. Alectas överskott i form av den kollektiva konsolideringsnivån per december, har vid årsredovisningens undertecknande ej offentliggjorts varför denna inte kan anges. Alectas senaste offi ciella konsolideringsnivå uppgick per september 2013 till 153% (december 2012: 129%). Den kollektiva konsolideringsnivån utgörs av marknadsvärdet på Alectas tillgångar i procent av försäkringsåtaganden beräknade enligt Alectas försäkringstekniska beräkningsantaganden, vilka inte överensstämmer med IAS 19.

Sjukfrånvaro

Sjukfrånvaron för året uppgick till 2% (2%), varav andelen långtidssjukskrivna var 1,0% procentenheter (0,5%). Sjukfrånvaron för män och kvinnor var 2% (1%) respektive 3% (4%). Sjukfrånvaron för anställda i åldersgruppen 29 år och yngre var 1% (2%), i åldersgruppen 30-49 år 3% (3%) medan den i åldersgruppen 50 år och äldre uppgick till 1% (1%). Moderbolagets sjukfrånvaro uppgick till 1% (1%), varav andelen långtidsskjukskrivna var 0% (0%).

Not 11 Förvaltningsfastigheter

	Koncern
Specifi kation årets förändring	2013	2012
Ingående balans	36 328	33 867
Ny-, till- och ombyggnation	1 583	1 279
varav aktiverade räntekostnader	26	19
Förvärv	185	1 519
Försäljningar	– 593	– 233
Värdeförändring	234	– 89
Valutakursomräkning	15	– 15
Utgående balans	37 752	36 328
Specifi kation taxeringsvärde
Byggnader	15 667	14 976
Mark	5 554	4 212
Summa taxeringsvärde	21 221	19 188
Hyresintäkter från förvaltningsfastigheter	3 249	3 073
Fastighetskostnader från förvaltningsfastigheter	1 105	1 042

Årets förändring per kategori	Kontor/butik	Lager/industri	Projekt/mark
Ingående balans	23 267	11 421	1 640
Kategoriförskjutningar	793	– 235	– 558
Ny-, till- och ombyggnation	843	328	412
Förvärv	34	77	74
Försäljningar	– 337	– 165	– 91
Värdeförändring	199	– 53	88
Valutakursomräkning	10	5	–
Utgående balans	24 809	11 378	1 565

Moderbolaget äger inga fastigheter.

Årets investeringar

Castellum har under 2013 investerat för totalt 1 768 Mkr (2 798), varav 1 583 Mkr (1 279) avsåg ny-, till- och ombyggnation och 185 Mkr (1 519) avsåg förvärv. Av de totala investeringarna avsåg 523 Mkr Storgöteborg, 392 Mkr Mälardalen, 339 Mkr Öresundsregionen, 291 Mkr Storstockholm samt 223 Mkr Östra Götaland.

Väsentliga åtaganden

Castellum har inga väsentliga åtaganden vad gäller att förvärva eller försälja någon förvaltningsfastighet. Dock har Castellum åtaganden om att färdigställa på började projekt där återstående investeringsvolym uppgår till ca 1 000 Mkr utöver vad som redovisas i balansräkningen.

Påbörjade större investeringar

Fastighet	Investering, Mkr	Varav kvar, Mkr	Färdigställd
Lundbyvassen 8:1, Göteborg	219	137	Kv 4 2014
Dragarbrunn 20:4, Uppsala	198	35	Kv 4 2014
Algen 1, Jönköping	136	83	Kv 1 2015
Jägmästaren 1, Linköping	109	82	Kv 1 2015
Spejaren 3, Huddinge	83	61	Kv 4 2014

Värderingsmodell

En tillgångs värde utgörs enligt vedertagen teori av det diskonterade nuvärdet av framtida kassa fl öden som tillgången förväntas generera. Detta avsnitt syftar till att beskriva Castellums kassafl ödesbaserade modell för beräkning av fastighetsbeståndets värde. Fastig hetsbeståndets värde beräknas som summa nuvärde av driftsöverskott minskat med återstående investeringar på igångsatta projekt under de närmaste nio åren samt nuvärdet av bedömt restvärde år 10. Restvärdet år 10 utgörs av summa nuvärde av driftsöverskott under återstående ekonomisk livslängd. Till detta läggs det bedömda marknadsvärdet av obebyggd mark och byggrätter. Värderingen sker således enligt nivå 3 inom värderingshierarkin i IFRS 13.

Av avgörande betydelse för fastighetsbeståndets beräknade värde är avkastningskravet och antagandet beträffande den framtida reala tillväxten, vilka är de tyngst vägande värdedrivande faktorerna i värderingsmodellen. Avkastningskravet är den vägda kostnaden för lånat och eget kapital. Kostnaden för lånat kapital utgår från marknadsmässig ränta på krediter. Kostnaden för eget kapital utgår från den "riskfria räntan" mot svarande lång statsobligationsränta med tillägg för "riskpremie". Riskpremien är individuell för varje invest ering och beror på investerarens uppfattning om framtida risk och potential.

Intern värdering

Castellum redovisar sina förvaltningsfastigheter till verkligt värde och har per den 31 december 2013 internt värderat samtliga fastigheter. Värderingen har genomförts på ett enhetligt sätt och baserats på en 10-årig kassafl ödesmodell, som översiktligt beskrivits ovan. Utgångspunkten för värderingen har varit en individuell bedömning för varje fastighet av dels framtida intjäningsförmåga, dels marknadens avkastningskrav. Värderingarna görs lokalt i respektive dotterbolag och kvalitetssäkras av Castellum AB som dessutom har ett övergripande ansvar för såväl process, system som för fastställande av makroekonomiska antaganden.

Antaganden kassaflöde

Vid bedömningen av en fastighets framtida intjäningsförmåga har, utöver ett infl ationsantagande om 1,5%, hänsyn tagits till dels eventuella förändringar i hyresnivån utifrån respektive kontrakts hyra och förfallotidpunkt jämfört med bedömd aktuell marknadshyra, dels förändring i uthyrningsgrad och fastighetskostnader. I värderingen förbättras den ekonomiska uthyrningsgraden successivt under 10-årsperioden för att uppgå till 96%. Med fastighets kostnader avses kostnader för drift, underhåll, tomträttsavgäld, fastighetsskatt och fastighetsadministration.

Antaganden per fastighetskategori 2013-12-31, år 1	Kontor/butik	Lager/industri
Hyresvärde kr/kvm,	1 265	769
Vakans	11%	9%
Direkta fastighetskostnader kr/kvm	326	180
Fastighetsadministration kr/kvm	35	25

Antaganden avkastningskrav

Avkastningskravet på eget kapital är individuellt för varje fastighet och baseras på antagande om realränta, infl ation samt riskpremie. Riskpremien är individuell för varje fastighet och kan delas upp i två delar – generell respektive individuell risk. Den generella risken är ett tillägg för att en fastighetsplacering inte är likvid i samma utsträckning som en obligation samt att tillgången är beroende av den allmänna ekonomiska utvecklingen. Den individuella risken är specifi k för varje fastighet och utgör en sammanvägd bedömning av fastighetens kategori, orten där fastigheten är belägen, fastighetens läge på orten med hänsyn till fastighetens kategori, om fastigheten är rätt utformad, ändamålsenlig och yteffektiv, dess tekniska standard såsom t ex materialval, kvalitet på allmänna installationer, inredning och utrustning i lokaler och lägenheter, kontraktssammansättningen, varvid hänsyn tas till exempelvis kontraktens längd, storlek och antal samt i förekommande fall justering för tomträtt.

För att beräkna avkastningen för totalt kapital har antagande om kostnaden för lånat kapital gjorts om 5,5%. Kostnaden för lånat kapital utgörs av realränta och infl ation. Vidare har antagande om belåningsgrader om 55-65% gjorts beroende på fastighetskategori.

Avkastningen på totalt kapital beräknas genom att avkastningskravet på eget kapital samt kredit kostnaden vägs samman utifrån kapitalstruktur. Avkastningskravet på totalt kapital används för att diskontera det bedömda 10-åriga framtida kassafl ödet. Diskontering av restvärdet sker med avkastning på totalt kapital reducerat med tillväxt motsvarande infl ation i syfte att inte anta en evig real tillväxt.

Antagande per fastighetskategori 2013-12-31	Kontor/butik	Lager/industri
Realränta	3,0%	3,0%
Infl ation	1,5%	1,5%
Risk	4,5% - 11,1%	7,1% - 12,5%
Avkastning eget kapital	9,0% - 15,6%	11,6% - 17,0%
Ränta	5,5%	5,5%
Belåningsgrad	65%	55%
Avkastning totalt kapital	6,7% - 9,0%	8,3% - 10,7%
Vägt d:o, diskonteringsfaktor år 1-9	7,9%	9,1%
Vägd diskonteringsfaktor restvärde*	6,4%	7,6%

* avkastningskrav totalt kapital efter avdrag för tillväxt motsvarande infl ation

Det framräknade avkastningskravet kalibreras därefter mot marknadens avkastningskrav. För att få en uppfattning om marknadens avkastningskrav följer Castellum genomförda fastighetstransaktioner på marknaden. I avsaknad av transaktioner på en viss ort eller för en viss typ av fastighet, hämtas jämförelseinformation istället från liknande ort eller liknande typ av fastighet. I avsaknad av transaktioner baseras uppfattningen på rådande makroekonomiska faktorer.

Den genomsnittliga värderingsyielden för Castellums fastighetsbestånd, exklusive projekt, mark och byggrätter, kan beräknas till 7,2% (7,3%). Kontrakterade hyror bedöms vara på marknadsmässiga nivåer.

Genomsnittlig värderingsyield, Mkr	2013	2012
Driftsöverskott fastigheter enligt resultaträkning	2 144	2 031
Återläggning uthyrning och fastighetsadministration	202	192
Driftsöverskott ej färdigställda projekt	– 19	– 21
Förvärvade/färdigställda fastigheter som om de ägts hela året	39	100
Sålda fastigheter	– 25	– 9
Driftsöverskott exkl uthyrning och fastighetsadministration för
fastigheter som om de ägts hela året, exkl projekt och mark	2 341	2 293
Justerat för:
Indexjustering 2014, 1% (1%)	35	34
Verklig uthyrningsgrad, dock lägst 94%	279	268
Fastighetsadministration 30 kr/kvm	– 107	– 105
Normaliserat driftsöverskott	2 548	2 490
Värdering exkl. byggrätter om 574 Mkr (443)	35 613	34 245
Genomsnittlig värderingsyield	7,2%	7,3%

Projekt och byggrätter

Igångsatta projekt har värderats enligt ovanstående princip men med avdrag för återstående investering. Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde om i genomsnitt ca 1 100 kr/kvm (990).

Fastighetsbeståndets värde

Den interna värderingen visar ett verkligt värde om 37 752 Mkr (36 328), vilket motsvarar en värdeförändring om 0,9% (–0,2%). Av värdet avser 3 566 Mkr fastigheter som innehavs via tomträttsavtal, med hyresintäkter om 378 Mkr.

Av nedanstående tabell framgår verkligt värde fördelat per fastighetskategori och region.

Fastighetsvärde,
Mkr 2013-12-31	Kontor/butik	Lager/industri	Projekt/mark	Summa
Storgöteborg	6 723	5 076	329	12 128
Öresundsregionen	5 968	1 961	130	8 059
Storstockholm	4 410	2 493	358	7 261
Mälardalen	4 330	1 099	630	6 059
Östra Götaland	3 378	749	118	4 245
Summa	24 809	11 378	1 565	37 752

Osäkerhetsintervall och känslighetsanalys

En fastighets marknadsvärde kan endast fastställas då den säljs. Fastighetsvärderingar är beräkningar gjorda enligt vedertagna principer utifrån vissa antaganden. Det värdeintervall som anges vid fastighetsvärderingar och som oftast i en fungerande marknad ligger inom +/– 5-10% skall ses som mått på den osäkerhet som fi nns i gjorda antaganden och beräkningar. I en mindre likvid marknad kan intervallet vara större. För Castellums del innebär ett osäkerhetsintervall om +/– 5% ett värdeintervall om +/– 1 888 Mkr motsvarande 35 864–39 640 Mkr.

Känslighetsanalys +/–1% (enhet)		Påverkan på värde, Mkr
	Kontor/butik	Lager/industri
Hyresvärde kr/kvm	+/– 364	+/– 157
Ekonomisk uthyrningsgrad	+/– 357	+/– 156
Fastighetskostnader kr/kvm	–/+ 97	–/+ 39
Avkastningskrav = diskonteringsränta	–/+ 2 853	–/+ 1 177

Vidstående känslighetsanalys visar hur +/– 1%-enhets förändring i kassafl öde samt avkastningskrav påverkar värderingen. Känslighetsanalysen är dock inte realistisk då en parameter sällan ändrar på sig isolerat, utan olika antaganden är sammankopplade avseende kassafl öde och avkastningskrav.

Extern värdering

För att säkerställa värderingen har 148 fastigheter motsvarande värdemässigt 52% av beståndet värderats externt av NAI Svefa. Urvalet av fastigheter har gjorts med utgångspunkt från de värdemässigt största fastigheterna, men även med syftet att spegla fastighetsbeståndets sammansättning avseende kategori och geografi . NAI Svefas värdering av de utvalda fastigheterna uppgick till 19 624 Mkr, inom ett osäkerhetsintervall på fastighetsnivå om +/- 5-10%, beroende på respektive fastighets kategori och läge. Castellums värdering av samma fastigheter uppgick till 19 772 Mkr, d v s en nettoavvikelse om –148 Mkr motsvarande –1%. Bruttoavvikelserna var +427 Mkr respektive –575 Mkr med en genomsnittlig avvikelse om 5%.

Därtill har Forum Fastighetsekonomi utfört en skrivbordsvärdering av 32 fastigheter motsvarande värdemässigt 21% av beståndet. Forums värdering av de utvalda fastigheterna uppgick till 7 912 Mkr. Castellums värdering av samma fastigheter uppgick till 7 861 Mkr, d v s en nettoavvikelse om 51 Mkr motsvarande 1%. NAI Svefas värdering av samma fastigheter uppgick till 7 780 Mkr, d v s en nettoavvikelse jämfört med Castellums värdering om –81 Mkr motsvarande –1%.

Det kan konstateras att Castellums avvikelse mot de två externa värderarna ryms väl inom osäkerhetsintervallet +/- 5-10%.

Not 12 Inventarier

	Koncern		Moderbolag
	2013	2012	2013	2012
Ingående anskaffningsvärde	73	61	7	4
Inköp	18	18	3	3
Försäljning/utrangering	– 7	– 6	0	0
Utgående anskaffningsvärde	74	73	10	7
Ingående avskrivningar	– 49	– 46	– 4	– 3
Försäljning/utrangering	7	6	0	0
Årets avskrivningar	– 11	– 9	– 2	– 1
Utgående avskrivningar	– 53	– 49	– 6	– 4
Bokfört värde	31	24	4	3

Not 13 Eget kapital och substansvärde

Poster i eget kapital

Aktiekapitalet var per 31 december 2013 fördelat på 172 006 708 registrerade A-aktier med en röst per aktie och ett kvotvärde om 0,50 per aktie. Samtliga aktier är fullt betalda. Av de registrerade aktierna äger Castellum 8 006 708 aktier, till ett totalt nominellt belopp om 4 003 354 kronor. Antalet utestående aktier är således 164 000 000, vilket är oförändrat mot öregående år. Återköpta egna aktier har ingen rösträtt eller rätt till utdelning. Det förekommer inga restriktioner vad avser utdelning eller andra typer av återbetalning. Några potentiella aktier (t ex konvertibler) förekommer inte, ej heller någon företrädesrätt till ackumulativ utdelning (preferensaktier).

Aktiekapitalets utveckling	Datum	Antal aktier	Kvot värde/ aktie	Aktiekapital, kr
Bildande A-aktier	1993-10-27	+500	100,00	+50 000
Nyemission, A-aktier	1994-09-27	+999 500	100,00	+99 950 000
Split 50:1	1997-03-25	+49 000 000	2,00	–
Vid börsnotering	1997-05-23	50 000 000	2,00	100 000 000
Nyemission, C-aktier	2000-07-12	+7 142 857	2,00	+14 285 714
Inlösen, A-aktier	2000-07-12	–6 998 323	2,00	–13 996 646
Inlösen, C-aktier	2000-11-13	–7 142 857	2,00	–14 285 714
Aktiesplit 4:1	2006-04-27	129 005 031	0,50	–
Årets utgång	2013-12-31	172 006 708	0,50	86 003 354

Övrigt tillskjutet kapital

Valutaomräkningsreserv

Övrigt tillskjutet kapital avser eget kapital som är tillskjutet av ägarna.

Valutasäkringsreserv

Avser effektiv del av orealierade värdeförändringar hänförligt till valutaderivat som används för säkring av investering i utlandsverksamhet.

Valutaomräkningsdifferenser som uppstår till följd av omräkning av utlandsverksamhet.

Balanserad vinst i koncernen

Balanserad vinst avser intjänade vinstmedel i koncernen. I denna post ingår även tidigare avsättning till reservfond.

Bundet och fritt eget kapital i moderbolaget

Enligt svensk aktiebolagslag utgörs eget kapital av bundet (icke utdelningsbart) och fritt (utdelningsbart) eget kapital. Till aktieägarna får endast utdelas så mycket att det efter utdelning fi nns full täckning för bundet eget kapital i moderbolaget. Vidare får endast vinstutdelning göras om det är försvarligt med hänsyn till de krav som verksamhetens art, omfattning och risker ställer på storleken av det egna kapitalet och bolagets och koncernens konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.

Återköpta egna aktier

Castellum återköpte under år 2000 totalt 8 006 708 egna aktier för 194 Mkr, motsvarande 4,7% av totalt registrerat antal aktier. Därefter har inga återköp av egna aktier skett.

Utdelning

Utdelning föreslås av styrelsen i enlighet med bestämmelserna i Aktiebolagslagen och beslutas av års stämman. Föreslagen, ännu ej utbetald utdelning, för räkenskapsåret 2013 uppgår till 4,25 kronor per aktie, totalt 697 Mkr. Beloppet redovisas som skuld först då årsstämman har beslutat om utdelning.

Substansvärde

Substansvärde kan beräknas på lång och kort sikt. Långsiktigt substansvärde utgår från balansräkningen med justering för poster som inte innebär någon utbetalning i närtid, såsom i Castellums fall derivat och uppskjuten skatteskuld. Det innebär att eget kapital enligt balansräkningen skall tillföras ytterligare 683 Mkr respektive 3 700 Mkr.

Aktuellt substansvärde utgörs av eget kapital enligt balansräkningen med justering för uppskjuten skatteskuld. Nuvarande redovisningsregler anger att uppskjuten skatteskuld skall redovisas till nominell skattesats medan den verkliga skatten är betydligt lägre p g a möjligheten att sälja fastigheter på ett skatteeffektivt sätt och tidsfaktorn. För närvarande görs bedömningen att den verkliga diskonterade uppskjutna skatteskulden motsvarar 5,0%, innebärande att ytterligare 2 813 Mkr kronor skall tillföras eget kapital.

Vid fastighetsvärdering används oftast ett osäkerhetsintervall om +/– 5-10% för att avspegla den osäkerhet som fi nns i gjorda antaganden och beräkningar. I Castellums fall innebär +/– 5% osäkerhetsintervall +/– 1 793 Mkr efter skatt.

Substansvärde	Mkr	Kr/aktie
Eget kapital enligt balansräkning	13 127	80
Återläggning
Derivat enligt balansräkningen	683	4
Uppskjuten skatt enligt balansräkningen	3 700	23
Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV)	17 510	107
Avdrag
Derivat enligt ovan	– 683	– 4
Bedömd verklig skuld uppskjuten skatt 5,0%*	– 887	– 6
Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV)	15 940	97
Osäkerhetsintervall fastighetsvärdering +/-5% efter skatt	+/– 1 793	+/– 11

* Bedömd verklig uppskjuten skatteskuld netto har beräknats till 5,0% baserat på en diskonteringsränta om 3%. Vidare har antagits dels att underskottsavdragen realiseras under 3 år med en nominell skatt om 22%, vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skattefordran om 20,7%, dels att fastigheterna realiseras under 50 år där 33% säljs direkt med en nominell skatt om 22% och 67% säljs indirekt via bolag där köparens skatteavdrag är 6%, vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skatteskuld om 5,8%.

Kapitalstruktur

Castellum skall ha en stabil kapitalstruktur med låg fi nansiell risk, innebärande en belåningsgrad som varaktigt inte skall överstiga 55% och en räntetäckningsgrad om minst 200%.

Utöver eget kapital fi nns skulder i balansräkningen som i princip är ränte- och amorteringsfria och som därför till stor del kan betraktas såsom eget kapital. Fastighetsbranschen använder därför belåningsgrad som nyckeltal för kapitalstrukturen istället för soliditetsmått. Av samma skäl kan även substansvärdet beräknas på olika sätt, vilket framgår ovan.

Castellums mål utgår från tillväxt i kassafl ödet och är inte direkt relaterat till substansvärdet. Målet är att kassafl ödet, d v s förvaltningsresultat per aktie, skall ha en årlig tillväxt om minst 10%. I syfte att nå detta mål, skall årligen nettoinvesteras för minst 5% av fastighetsvärdet, vilket för närvarande motsvarar ca 1 900 Mkr. Alla investeringar skall bidra till tillväxtmålet i förvaltningsresultatet inom 1-2 år och ha en värdepotential om minst 10%. Försäljning av fastighet skall ske när det är affärsmässigt motiverat och när alternativ investering kan erhållas med bättre avkastning.

Not 14 Skulder

	Koncern		Moderbolag
	2013	2012	2013	2012
Ej räntebärande skulder som förfaller inom ett år efter balansdagen	1 122	1 057	143	141
Räntebärande låneskulder som förfaller inom ett år efter balansdagen	–	–	31	–
mellan ett till fem år efter balansdagen	17 352	16 960	18 282	18 285
senare än fem år efter balansdagen	2 129	2 134	–	–
Summa skulder exkl. uppskjuten skatteskuld och derivat	20 603	20 151	18 456	18 426

Under 2014 förfaller kortfristiga räntebärande låneskulder om 1 952 Mkr (1 838), men då de täcks av outnyttjade långfristiga ramar är dessa klassifi cerade som långfristiga.

Not 15 Uppskjuten skatteskuld/fordran

En realisering av samtliga tillgångar och skulder till koncernmässigt bokfört värde samt nyttjande av kvarvarande underskottsavdrag skulle ge en skattepliktig vinst om 17 649 Mkr (15 802), vilket med full skattebelastning om 22% motsvarar en skatteutbetalning om 3 883 Mkr (3 477). I Castellum fi nns 183 Mkr (167) i uppskjuten skatteskuld hänförligt till förvärvstillfället för fastigheter redovisade som tillgångsförvärv. Den skatt som fanns vid förvärvstillfället skall enligt gällande regelverk inte upptas i balansräkningen, vilket framgår i efterföljande tabell.

Moderbolaget redovisar en uppskjuten skattefordran om 103 Mkr (222), motsvarande 22% av outnyttjade underskottsavdrag om 468 Mkr (1 009).

Underskottsavdrag

Castellums underskottsavdrag beräknas per 31 december 2013 uppgå till 921 Mkr (1 610). Dess förändring framgår av tabellen i not 9.

Skattemässiga över- och undervärden på fastigheter

Vid en beräkning av det skattemässiga utfallet i koncernen av en direktförsäljning av fastigheterna, skall mot det koncernmässigt bokförda värdet om 37 752 Mkr (36 328), ställas det skattemässiga värdet i juridisk person vilket totalt uppgår till 19 182 Mkr (18 916). Det innebär att vid en försäljning av Castellums samtliga fastigheter skulle den skattepliktiga nettovinsten överstiga den i koncernen redovisade vinsten med 18 570 Mkr (17 412). Tidigare gjorda nedskrivningar där skattemässigt avdrag erhållits uppgår till ca 230 Mkr. Dessa kan, förutsatt en värdeuppgång, framgent komma att återföras.

	2013		2012
Uppskjuten skatteskuld	Underlag	Skatt	Underlag	Skatt
Underskottsavdrag
Vid årets ingång	1 610	354	1 772	466
Årets förändring enligt resultaträkning	– 689	– 152	– 162	– 43
Omräkning till ny skattesats	–	–	–	– 69
Vid årets utgång i balansräkningen	921	202	1 610	354
Skillnad mellan fastigheternas bokförda och skattemässiga värde
Vid årets ingång			– 17 412 – 3 831 – 16 197 – 4 260
Årets förändring enligt resultaträkning	– 1 086	– 238	– 761	– 200
Förvärv via bolag	– 72	– 16	– 454	– 119
Omräkning till ny skattesats	–	–	–	748
Vid årets utgång i balansräkningen			– 18 570 – 4 085 – 17 412 – 3 831
Avgår, hänförligt till tillgångsförvärv
Vid årets början	758	167	304	80
Förvärv via bolag	72	16	454	119
Omräkning till ny skattesats	–	–	–	– 32
Vid årets utgång i balansräkningen	830	183	758	167
Vid årets utgång i balansräkningen			– 17 740 – 3 902 – 16 654 – 3 664
Totalt
Vid årets ingång			– 15 044 – 3 310 – 14 121 – 3 714
Årets förändring enligt resultaträkning	– 1 775	– 390	– 923	– 243
Omräkning till ny skattesats	–	–	–	647
Vid årets utgång i balansräkningen	– 16 819		–3 700 – 15 044 – 3 310

Not 16 Derivat

Castellums strategi att använda räntederivat för att hantera ränterisk och uppnå önskad räntebindningsstruktur innebär att över tid kommer värdeförändringar uppstå i räntederivatportföljen. Dessa värdeförändringar uppkommer främst till följd av förändrad marknadsränta. Castellum använder valutaderivat för att åstadkomma fi nansiering i utländsk valuta, vilka ingår i derivatportföljens marknadsvärde. Per 31 december 2013 uppgick marknadsvärdet i ränte- och valutaderivatportföljen till –683 Mkr (–1 105) där verkligt värde har fastställts enligt nivå 2, IFRS 13.

I balansräkningen redovisas derivat som en långfristig skuld eftersom beloppet inte kommer att regleras i kontanter. Dock kan matematiskt ett teoretiskt förfallande belopp under 2014 beräknas, uppgående till 62 Mkr.

För att fastställa verkligt värde används marknadsräntor för respektive löptid och i förekommande fall valutakurser, så som de noteras på marknaden på bokslutsdagen. Ränteswappar värderas genom att framtida kassafl öden diskonteras till nuvärde medan instrument med optionsinslag värderas till aktuellt återköpspris vilket erhålles från motparten.

Verkligt värde av en derivataffär kan beskrivas som det riskfria marknadsvärdet med justering för värdet av motpartsrisk. Värdet av motpartsrisken kan beräknas genom att estimera förväntad kreditexponering vid fallissemangstidpunkten, risken för fallissemang samt återvinningsgraden av exponerade krediter. Om en derivataffär avslutas i förtid med anledning av en motparts fallissemang uppstår förluster för derivat med positiva marknadsvärden. För derivat med negativa marknadsvärden föreligger ingen förlust.

För att begränsa motpartsrisken omfattas samtliga Castellums derivataffärer av ramavtal med nettningsklausuler. Detta möjliggör för Castellum att kvitta positiva och negativa marknadsvärden så att skulden, eller fordran, till motparten utgörs av nettot av samtliga marknadsvärden på utestående derivataffärer parterna emellan. Mot bakgrund av Castellums nettoskuld bedöms motpartsrisken på derivataffärerna som försumbar i förhållande till utestående marknadsvärden. Castellum har anslutit sig till ISDA:s 2013 EMIR-protokoll som behandlar de riskbegränsningstekniker som föreskrivs i EMIR.

		2013-12-31			2012-12-31
	Tillgång	Skuld	Netto	Tillgång	Skuld	Netto
Räntederivat	16	– 703	– 687		24 – 1 140 – 1 116
Valutaderivat	4	0	4	11	0	11
Bruttovärde derivat	20	– 703	– 683		35 – 1 140 – 1 105
Omfattas av nettning	– 20	20	0	-35	35	0
Nettovärde derivat	0	– 683	– 683		0 – 1 105 – 1 105

I följande tabell framgår räntederivatportföljens nominella belopp netto och marknadsvärde per 2013-12-31 samt portföljens marknadsvärde vid förändring av marknadsräntan +/– 1%-enhet. Räntederivatinstrument med optionsinslag har förfallomässigt fördelats i det segment derivatet som längst kan göras gällande och i samma segment som före antagen ränteförändring.

Slutdatum	Belopp, Mkr	Anskaffnings värde, Mkr	Marknads värde, Mkr	Genomsnittlig ränta	Marknadsvärde ränta +1%-enhet	Marknadsvärde ränta -1%-enhet
2014	100	–	2	– 4,3%	4	1
2015	400	–	– 21	4,4%	– 17	– 25
2016	1 450	–	– 65	3,2%	– 36	– 99
2017	1 100	–	– 57	3,2%	– 17	– 84
2018	1 150	–	– 86	3,7%	– 37	– 138
2019+	6 350	–	– 460	3,5%	– 94	– 878
Summa	10 550	–	– 687	3,4%	– 197	– 1 223

Valutaderivat med ett marknadsvärde om 4 Mkr ingår ej i tabellen ovan då en förändring av marknadsräntan av dessa derivat har en oväsentlig påverkan på marknadsvärdet.

Not 17 Långfristiga räntebärande skulder

Finanspolicy

Den fi nansiella verksamheten i Castellum bedrivs i enlighet med den av styrelsen fastställda fi nanspolicyn. Castellum skall ha en låg fi nansiell risk, innebärande en belåningsgrad som varaktigt ej skall överstiga 55% och en räntetäckningsgrad om minst 200%. Den fi nansiella verksamheten i Castellum skall bedrivas på ett sådant sätt att behovet av lång- och kortfristig fi nansiering och likviditet säkerställs. Vidare skall räntenettot vid var tid minimeras med hänsyn tagen till vald fi nansiell risknivå inom de fastställda riskmandaten. I fi nanspolicyn anges även övergripande ansvarsfördelning samt hur rapportering och uppföljning av de fi nansiella riskerna skall ske. De fi nansiella riskerna följs upp och rapporteras kvartalsvis till styrelsen. Som ett led i att ständigt förbättra och anpassa den fi nansiella riskhanteringen har styrelsen en årlig översyn av fi nanspolicyn.

I moderbolaget fi nns en från fi nansavdelningen skild redovisnings- och kontrollfunktion för den fi nansiella verksamheten och de fi nansiella riskerna.

Finansiell riskhantering

Castellum genomför fi nansiella transaktioner utifrån en bedömning av koncernens samlade behov av långfristig fi nansiering, likviditet och önskad ränterisk. Den fi nansiella riskhanteringen sker således på portföljnivå. Portföljhantering av upplåning innebär att en koncernintern transaktion såsom till exempel ett internt lån inte replikeras av en identisk extern transaktion utan kort- eller långfristiga krediter upptas efter bedömning av koncernens samlade fi nansieringsbehov.

För en kostnadseffektiv hantering av ränterisken görs bedömning av den ränterisk som uppstår vid lösen av eller upptagande av ny enskild kredit med kort räntebindning, varefter räntederivattransaktioner genomförs vid behov för att uppnå önskad räntebindningstid på den totala upplåningen. Internbanken arbetar med koncernkontosystem för att möjliggöra nettohantering av koncernens betalningsfl öden.

Finanspolicy	Mål/Mandat	Utfall
Belåningsgrad	Ej varaktigt över 55%	52%
Räntetäckningsgrad	Minst 200%	292%
Ränterisk
– genomsnittlig räntebindning	0,5-3 år	2,7 år
– andel förfall inom 6 månader	Högst 50%	44%
Valutarisk
– investering	60-100% fi nansieras i lokal valuta	79%
– övriga valutarisker	Inte tillåtet	Ingen exponering
Upplåningsrisk	Minst 50% av räntebärande skulder skall ha en löptid om minst 2 år	79%
Motpartsrisk	Kreditinstitut med hög rating lägst "investment grade"	Uppfylles
Likviditetsrisk	Likviditetsreserv för att kunna fullgöra betalningsförpliktelser	2 448 Mkr i outnyttjat beviljat låneutrymme

Finansieringsrisk

Fastigheter är en långfristig tillgång och kräver långfristig fi nansiering med fördelning mellan eget kapital och räntebärande skulder. Belåningsgraden är det fi nansiella mått som beskriver hur stor andel av fastigheternas värde som är belånad. Målet för Castellum är en belåningsgrad som varaktigt ej skall överstiga 55%. Vid årsskiftet var belåningsgraden 52% (53%).

Krav på långfristig fi nansiering innebär att Castellum eftersträvar lång kapitalbindning för att minimera refi nansieringsrisken. För att uppnå maximal fl exibilitet är utnyttjade krediter i huvudsak revolverande, d v s krediterna omsätts vanligtvis inom 1–3 månader. Korta revolverande krediter medför stor fl exibilitet vid val av räntebindningsperiod, räntebas samt möjliggör amortering vid varje omsättningstillfälle utan marginalbrytningsersättning eller annan kompensation till kreditgivare. Strävan är att minimera de räntebärande skulderna och kassalikviditet skall i första hand användas för att minska utestående skulder.

För att säkerställa Castellums behov av långfristig fi nansiering och likviditet arbetar Castellum kontinuerligt med att omförhandla och vid behov tillföra nya krediter. Castellum hade vid årets utgång bindande krediter om 24 300 Mkr (23 361), varav långfristigt uppgick till 21 859 Mkr (20 262) och kortfristigt till 2 441 Mkr (3 099). Av krediterna utgjorde 18 659 Mkr (19 062) långfristiga bindande låneavtal i bank och 3 200 Mkr (1 200) obligationer emitterade under Castellums MTN-program. Av de kortfristiga krediterna utgjorde 1 427 Mkr (1 227) kortfristiga låneavtal i bank och 1 014 Mkr (1 872) utestående företagscertifi kat. Vid utgången av året var 2 448 Mkr av långfristigt låneutrymme i bank outnyttjat. Castellum har således god tillgång till nyupplåning för att fi nansiera investeringar i ny- till- och ombyggnationer samt förvärv.

Den genomsnittliga återstående kredittiden på Castellums långfristiga krediter uppgick vid årsskiftet till 3,4 år (4,1). Den genomsnittliga löptiden på överenskomna marginaler och avgifter på långfristiga krediter uppgick vid samma tidpunkt till 2,4 år (2,8).

Under året har låneavtal i bank om 7 800 Mkr omförhandlats och/eller förlängts och ett outnyttjat lånelöfte om 200 Mkr avslutats. Under 2013 har ytterligare obligationer om 2 000 Mkr emitterats inom Castellums MTN-program.

Kreditavtal/-ramar	Belopp, Mkr	Utnyttjat, Mkr
Långfristiga bindande låneavtal i bank	18 659	14 259
Kortfristiga bindande låneavtal i bank	1 427	1 008
Likviditet	–	– 70
Summa låneavtal	20 086	15 197
MTN-program	5 000	3 200
Företagscertifi kat	4 000	1 014
Summa	29 086	19 411

Förfallostrukturen för kreditavtalen framgår av tabellen nedan som visar när i tiden kreditavtalen förfaller till omförhandling eller amortering.

Kreditavtalens förfallostruktur			Utnyttjat i
	Avtal, Mkr	Bank	MTN/Cert	Totalt
0-1 år	2 441	938	1 014	1 952
1-2 år	6 508	2 308	1 700	4 008
2-3 år	4 007	3 807	–	3 807
3-4 år	8 708	6 008	1 000	7 008
4-5 år	507	7	500	507
> 5 år	2 129	2 129	–	2 129
Totalt	24 300	15 197	4 214	19 411

Outnyttjat utrymme i långfristiga kreditavtal 2 448

Krediterna kan säkerhetsmässigt indelas i nedanstående kategorier:

• Krediter mot ställande av säkerhet i form av Castellums reversfordringar på dotterbolagen med däri pantförskrivna fastighetsinteckningar. Utnyttjade krediter som säkerställs med fastighetsinteckningar uppgick vid årets utgång till 15 197 Mkr. Säkerställningar kompletteras i merparten av fallen med garanti om belåningsgrad och räntetäckningsgrad även kallade "fi nancial covenants". I samtliga fall är garanti till kreditgivare utfärdad med betryggande marginal till Castellums mål för kapitalstruktur. De garantier som utfärdats innebär att belåningsgraden ej får överstiga 65% och räntetäckningsgraden ej får understiga 150%.
• Krediter direkt till dotterbolag mot ställande av säkerhet i form av pantförskrivna fastighetsinteckningar. Krediter direkt mot dotterbolag kompletteras i merparten av fallen med moderbolagets borgen.
• Krediter utan ställande av säkerhet, så kallade blancokrediter.
• Emission av obligationer utan ställande av säkerhet.
• Emission av företagscertifi kat utan ställande av säkerhet.

Oavsett typ av kreditavtal innehåller de sedvanliga uppsägningsvillkor samt i vissa fall omförhandlingsvillkor vid förändrad verksamhetsinriktning och avnotering. Om kreditgivaren påkallar rätten till sådan omförhandling och parterna inte kan komma överens fi nns i kreditavtalen fastställda avvecklingstider för de kreditavtal som omfattas av sådana villkor.

Ränterisk

Förändring av marknadsränta och kreditmarginal påverkar fi nansnettot. Hur snabbt och med hur mycket förändringar i dessa båda komponenter påverkar beror på vald bindningstid. För att begränsa en omedelbar påverkan av förändring i marknadsräntorna har Castellum valt att arbeta med både kort och lång räntebindning. Av samma orsak har Castellum valt att teckna kreditavtal, utge certifi kat och MTN med olika löptid på avtalad kreditmarginal. Dock kommer förändringar i både marknadsräntor och kreditmarginaler alltid över tid att få genomslag i fi nansnettot.

Räntetäckningsgraden är det fi nansiella mått som beskriver ett bolags risknivå och motståndskraft för förändringar i räntenettot. Castellum har en målsättning om en räntetäckningsgrad om minst 200%. För 2013 uppgick räntetäckningsgraden till 292% (284%). Den genomsnittliga räntebindningstiden uppgick per 31 december 2013 till 2,7 år (2,8), den genomsnittliga effektiva räntan var 3,5% (3,6%) och den genomsnittliga räntan för året 3,7% (3,9%).

Marginaler och avgifter på långfristiga kreditavtal är fastställda med en genomsnittlig löptid om 2,4 år (2,8).

Resultateffekten nästkommande 12 månader vid en ränteförändring om +/– 1% uppgår till –75 respektive +67 Mkr.

I ränteförfallostrukturen redovisas räntederivat i det segment det tidigast kan förfalla. Kreditmarginaler fördelas i intervallet för det underliggande lånet.

Ränteförfallostruktur	Krediter, Mkr	Derivat, Mkr	Belopp, Mkr	Medelränta
0-1 år	19 286	– 8 850	10 436	3,4%
1-2 år	125	200	325	5,9%
2-3 år	–	1 250	1 250	3,9%
3-4 år	–	1 000	1 000	3,4%
4-5 år	–	1 450	1 450	3,6%
5-10 år	–	4 950	4 950	3,7%
Summa	19 411	–	19 411	3,5%

Valutarisk

Castellum äger fastigheter i Danmark till ett värde om 466 Mkr (435), vilket innebär att koncernen är exponerad för valutarisk. Valutarisken hänför sig främst till resultatoch balansräkning i utländsk valuta som räknas om till svenska kronor. I enlighet med fi nanspolicyn skall mellan 60-100% av tillgång i utlandet fi nansieras i landets valuta. Transaktionsrisken i koncernen är obetydlig och skall i första hand hanteras genom matchning av intäkter och kostnader.

Motpartsrisk

Med motpartsrisk avses den risk som vid varje tillfälle bedöms föreligga att Castellums motparter inte fullgör sina avtalsenliga förpliktelser.

Castellum begränsar motpartsrisken genom krav på hög kreditvärdighet hos motparterna. Med hög kreditvärdighet avses att inget ratinginstitut anger en rating som understiger investment grade. Castellums motparter utgörs av de större nordiska bankerna.

Not 18 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter

		Koncern		Moderbolag
	2013	2012	2013	2012
Förskottsbetalda hyror	449	406	–	–
Upplupna räntor	124	123	125	123
Övrigt	142	159	14	15
Summa	715	688	139	138

Not 19 Ställda säkerheter

	Koncern		Moderbolag
	2013	2012	2013	2012
Fastighetsinteckningar	18 375	18 764	–	–
Långfristiga fordringar koncernföretag	–	–	14 928	15 090
Summa	18 375	18 764	14 928	15 090

Not 20 Övriga ansvarsförbindelser

	Koncern		Moderbolag
	2013	2012	2013	2012
Borgen för dotterbolag	–	–	2 166	2 170
Summa	–	–	2 166	2 170

I normalfallet är moderbolaget kredittagare, men i de fall upplåning sker direkt mot fastighetsägande bolag ställer moderbolaget borgen.

Not 21 Andelar koncernföretag

Direktägda dotterbolag redovisas i tabellen nedan. Övriga i koncernen ingående bolag framgår av respektive dotterbolags årsredovisning.

			Kapital	Bokfört
Direktägda dotterbolag	Org.nr.	Säte	andel	värde
Fastighets AB Brostaden	556002-8952	Stockholm	100%	1 205
Aspholmen Fastigheter AB	556121-9089	Örebro	100%	1 297
Eklandia Fastighets AB	556122-3768	Göteborg	100%	1 041
Harry Sjögren AB	556051-0561	Mölndal	100%	804
Fastighets AB Corallen	556226-6527	Värnamo	100%	589
Fastighets AB Briggen	556476-7688	Malmö	100%	933
Fastighets AB Regeringsgatan	556571-4051	Göteborg	100%	0
Summa				5 869

Principer för konsolidering av koncernbolag framgår av redovisningsprinciperna.

	Moderbolag
	2013	2012
Ingående anskaffningsvärde	5 338	5 338
Lämnat aktieägartillskott	531	–
Utgående anskaffningsvärde/bokfört värde	5 869	5 338

Not 22 Finansiella instrument, framtida likviditetsflöden, m.m.

Framtida likviditetsfl öden hänförligt till såväl räntederivat som krediter framgår nedan. Likviditetsfl öden hänförligt till räntederivat utgörs av betald ränta minus erhållen ränta. För att beräkna det rörliga benet i ett räntederivat har Stiborräntan såsom den noterades på bokslutsdagen använts över hela derivatets löptid. Vid beräkning av likviditetsfl öden hänförligt till krediter har antagande gjorts om att en förfallande kredit ersätts av en ny kredit över det underliggande kreditavtalets löptid och till en Stiborränta såsom den noterades på bokslutsdagen. Övriga skulder är kortfristiga och förfaller till betalning inom ett år.

	Derivat					Krediter
År	Ränta att betala	Ränta att erhålla	Netto, Mkr	År	Krediter IB	Förfall	Krediter UB	Räntekostnad, Mkr
2014	– 382	121	– 261	2014	19 411	– 952	18 459	– 425
2015	– 368	110	– 258	2015	18 459	– 5 007	13 452	– 409
2016	– 328	97	– 231	2016	13 452	– 3 808	9 644	– 263
2017	– 279	75	– 204	2017	9 644	– 7 007	2 637	– 187
2018	– 238	64	– 174	2018	2 637	– 508	2 129	– 50
2019+	– 487	127	– 360	2019+	2 129	– 2 129	0	– 107
Summa	– 2 082	594	– 1 448	Summa		– 19 411		– 1 441

Nedan framgår de olika kategorier av fi nansiella instrument som fi nns i koncernens balansräkning.

			Finansiella skulder				Finansiella skulder
		Låne- och kundfordringar		värderade till verkligt värde via resultatet		Derivat som används i säkringsredovisning	värderade till upplupet anskaffningsvärde
Mkr	2013	2012	2013	2012	2013	2012	2013	2012
Tillgångar
Valutaderivat	–	–	–	–	4	11	–	–
Hyresfordringar	23	20	–	–	–	–	–	–
Övriga fordringar	41	29	–	–	–	–	–	–
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter	83	58	–	–	–	–	–	–
Kassa och bank	70	44	–	–	–	–	–	–
Skulder
Räntederivat	–	–	687	1 116	–	–	–	–
Långfristiga skulder	–	–	–	–	–	–	19 481	19 094
Leverantörsskulder	–	–	–	–	–	–	198	171
Övriga skulder	–	–	–	–	–	–	151	132
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	–	–	–	–	–	–	715	688
Summa	217	151	687	1 116	4	11	20 545	20 085

Finansiella instrument såsom hyresfordringar, leverantörsskulder m m redovisas till upplupet anskaffningsvärde med avdrag för eventuell nedskrivning, varför det verkliga värdet bedöms överensstämma med redovisat värde. Långfristiga räntebärande skulder löper i huvudsak med kort räntebindning innebärande att upplupet anskaffningsvärde överensstämmer med verkligt värde.

Not 23 Långfristiga fordringar, koncernföretag

		Moderbolag
	2013	2012
Ingående anskaffningsvärde	17 983	17 432
Ny utlåning till dotterbolag	– 571	561
Valutakursomräkning utlandsverksamhet	7	– 10
Utgående anskaffningsvärde/bokfört värde	17 419	17 983

Not 24 Händelser efter balansdagen

De fi nansiella rapporterna utgör en del av årsredovisningen och undertecknades av styrelsen och verkställande direktören den 31 januari 2014.

Styrelsen i Castellum AB avser att föreslå årsstämman en utdelning om 4,25 kronor per aktie, vilket innebär en höjning med 8% mot föregående år. Resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och för koncernen skall fastställas på Castellum AB:s årsstämma, vilken äger rum den 20 mars 2014.

Tage Christoffersson, VD på Fastighets AB Eklandia, tillträder under 1:a halvåret 2014 som affärsutvecklingschef i Castellum AB - en nyinrättad roll som kommer att ingå i koncernledningen. Cecilia Fasth, idag VD för Sverigehuset, ersätter Tage som VD för Fastighets AB Eklandia och tillträder sin tjänst inom sex månader.

Gunnar Östenson avgick på egen begäran som VD för Fastighets AB Briggen den 27 januari 2014. Fram till dess att ny VD för Fastighets AB Briggen utsetts kommer Tage Christoffersson att verka som tillförordnad VD i Fastighets AB Briggen. Rekrytering av ny VD till Fastighets AB Briggen pågår.

Förslag till vinstdisposition

Till årsstämmans förfogande står:
Balanserad vinst	3 942 933 918 kronor
Årets resultat	990 110 247 kronor
	4 933 044 165 kronor
Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras enligt följande:
Utdelning till aktieägare, 4,25 kronor per aktie	697 000 000 kronor
Överförs i ny räkning	4 236 044 165 kronor
	4 933 044 165 kronor

I bolaget finns 172 006 708 registrerade aktier, varav för närvarande 8 006 708 är icke utdelningsberättigade återköpta egna aktier.

Summan av ovan föreslagen utdelning om 697 000 000 kronor kan komma att ändras om antalet återköpta egna aktier förändras innan avstämningsdag för utdelning.

Styrelsens yttrande avseende föreslagen vinstutdelning

Motivering

Koncernens egna kapital har beräknats i enlighet med de av EU antagna IFRS-standarderna och tolkningarna av dessa (IFRIC) samt i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 (Kompletterande redovisningsnormer för koncerner). Moderbolagets egna kapital har beräknats i enlighet med svensk lag och med tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 (Redovisning för juridiska personer).

Den föreslagna vinstutdelningen utgör 52% av koncernens förvaltningsresultat, vilket ligger i linje med uttalad målsättning att dela ut minst 50% av koncernens förvaltningsresultat med hänsyn tagen till investeringsplaner, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.

Koncernens resultat efter värdeförändringar och skatt uppgick till 1 707 Mkr. Utdelningspolicyn baseras på koncernens förvaltningsresultat, varför icke kassaflödespåverkande värdeuppgångar respektive värdenedgångar i koncernens fastigheter samt ränte- och valutaderivat ej normalt påverkar utdelningen. Sådana icke kassaflödespåverkande vinster eller förluster har inte heller beaktats vid tidigare års beslut om vinstutdelning.

Styrelsen finner att full täckning finns för bolagets bundna egna kapital efter den föreslagna vinstutdelningen.

Styrelsen finner även att den föreslagna utdelningen till aktieägarna är försvarlig med hänsyn till de parametrar som anges i 17 kap 3 § andra och tredje styckena i aktiebolagslagen (verksamhetens art, omfattning och risker samt konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt). Styrelsen vill därvid framhålla följande.

Verksamhetens art, omfattning och risker

Styrelsen bedömer att bolagets och koncernens egna kapital efter den föreslagna vinstutdelningen kommer att vara tillräckligt stort i relation till verksamhetens art, omfattning och risker. Styrelsen beaktar i sammanhanget bland annat bolagets och koncernens historiska utveckling, budgeterad utveckling, investeringsplaner samt konjunkturläget.

Konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt

Konsolideringsbehov

Styrelsen har företagit en allsidig bedömning av bolagets och koncernens ekonomiska ställning och dess möjligheter att infria sina åtaganden. Föreslagen utdelning utgör 14% av bolagets eget kapital och 5% av koncernens eget kapital. Koncernens belåningsgrad respektive räntetäckningsgrad 2013 uppgick till 52% respektive 292%. Den uttalade målsättningen för koncernens kapitalstruktur med en belåningsgrad som varaktigt ej skall överstiga 55% och en räntetäckningsgrad om minst 200% innehålls efter den föreslagna utdelningen. Bolagets och koncernens kapitalstruktur är god med beaktande av de förhållanden som råder i fastighetsbranschen. Mot denna bakgrund anser styrelsen att bolaget och koncernen har goda förutsättningar att ta framtida affärsrisker och även tåla eventuella förluster. Planerade investeringar har beaktats vid bestämmandet av den föreslagna vinstutdelningen.

Likviditet

Den föreslagna vinstutdelningen kommer inte att påverka bolagets och koncernens förmåga att i rätt tid infria sina betalningsförpliktelser. Bolaget och koncernen har god tillgång till likviditetsreserver i form av både kort- och långfristiga krediter. Krediterna kan lyftas med kort varsel, vilket innebär att bolaget och koncernen har god beredskap att klara såväl variationer i likviditeten som eventuella oväntade händelser.

Ställning i övrigt

Styrelsen har övervägt alla övriga kända förhållanden som kan ha betydelse för bolagets och koncernens ekonomiska ställning och som inte beaktats inom ramen för det ovan anförda. Därvid har ingen omständighet framkommit som gör att den föreslagna utdelningen inte framstår som försvarlig.

Värdering till verkligt värde

Derivatinstrument och andra finansiella instrument har värderats till verkligt värde enligt 4 kap 14 a § årsredovisningslagen. Därvid har visat sig ett undervärde om 533 Mkr efter skatt, som påverkat det egna kapitalet med nämnda belopp.

Göteborg den 22 januari 2014 Styrelsen

Årsredovisningens undertecknande

Såvitt vi känner till är årsredovisningen upprättad i överensstämmelse med god redovisningssed. Årsredovisningen ger en rättvisande bild av företagets ställning och resultat, och förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av företagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget står inför.

Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med de internationella redovisningsstandarder som avses i Europaparlamentets och rådets förordning (EG) nr 1606/2002 av den 19 juli 2002 om tillämpning av internationella redovisningsstandarder. Koncernredovisningen ger en rättvisande bild av koncernens ställning och resultat, och koncernförvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens verksamhet, ställning och resultat samt väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de företag som ingår i koncernen står inför.

Göteborg den 31 januari 2014

Styrelseordförande Styrelseledamot Styrelseledamot

Ulla-Britt Fräjdin-Hellqvist Christer Jacobson Jan Åke Jonsson Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot

Johan Skoglund Henrik Saxborn Styrelseledamot Verkställande direktör

Charlotte Strömberg Per Berggren Marianne Dicander Alexandersson

Vår revisionsberättelse beträffande denna årsredovisning har avgivits den 31 januari 2014

Conny Lysér Magnus Fredmer Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor Revisorssuppleant som inträtt i revisors ställe

sionsberättelse Revisionsberättelse

Till årsstämman i Castellum AB (publ), org. nr 556475-5550

Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen

Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för Castellum AB (publ.) för år 2013. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna 4-96.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar för årsredovisningen och koncernredovisningen Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta en årsredovisning som ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och en koncernredovisning som ger en rättvisande bild enligt International Financial Reporting Standards, såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen, och för den interna kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel.

Revisorns ansvar

Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen och koncernredovisningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kräver att vi följer yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen för att uppnå rimlig säkerhet att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter.

En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen och koncernredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur bolaget upprättar årsredovisningen och koncernredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i bolagets interna kontroll. En revision innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovisningen och koncernredovisningen.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

Uttalanden

Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2013 och av dess finansiella resultat och kassaflöden för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2013 och av dess finansiella resultat och kassaflöden för året enligt International Financial Reporting Standards, såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen. En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Förvaltningsberättelsen och bolagsstyrningsrapporten är förenliga med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.

Vi tillstyrker därför att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget samt rapport över totalresultat och balansräkningen för koncernen.

Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar

Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en revision av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Castellum AB (publ) för år 2013.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust, och det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för förvaltningen enligt aktiebolagslagen.

Revisorernas ansvar

Vårt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala oss om förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust och om förvaltningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige.

Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.

Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

Uttalanden

Vi tillstyrker att årsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.

Göteborg den 31 januari 2014

Conny Lysér Magnus Fredmer Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor Revisorssuppleant som inträtt i revisors ställe

Tidigare revisors anmälan enligt 9 kap. 23 och 23 a §§ aktiebolagslagen

Till Bolagsverket

2013-03-22

Anmälan och redogörelse enligt 9 kap 23 och 23 a §§ aktiebolagslagen för Castellum AB, organisationsnummer 556475-5550 Mitt uppdrag som revisor i bolaget har upphört i förtid genom min begäran 2013-03-22. Några förhållanden som föranleder anmärkning i denna redogörelse har inte kommit till min kännedom.

Underrättelse enligt 9 kap. 23 a § aktiebolagslagen (2005:551)

Skälet till att mitt uppdrag upphör i förtid är att jag inte kommer att utöva mitt yrke som auktoriserad revisor för hela 2013 då jag kommer att sluta som revisor före årets utgång.

Stockholm 2013-03-22

Carl Lindgren Auktoriserad revisor

cc:

Styrelsen för Castellum AB

Castellums anmälan enligt 9 kap. 23 a § aktiebolagslagen

Till Bolagsverket

2013-03-22

Revisorns förtida avgång – Castellum AB (publ), organisationsnummer 556475-5550 Carl Lindgren har idag till styrelsen för Castellum AB (publ) anmält att han per dagens datum i förtid lämnar uppdraget som revisor i Castellum AB (publ).

Skälet till att uppdraget upphör i förtid är att Carl Lindgren inte kommer att utöva sitt yrke som auktoriserad revisor för hela 2013 då han kommer att sluta som revisor före årets utgång.

Med vänlig hälsning CASTELLUM AB (publ)

Henrik Saxborn Verkställande direktör

Castellums fastighetsbestånd 2013

Storgöteborg	101
Öresundsregionen	109
Storstockholm	115
Mälardalen	119
Östra Götaland	125
Sålda fastigheter under 2013	131

Förvaltande bolag: ASP = Aspholmen Fastigheter AB BRI = Fastighets AB Briggen BRO = Fastighets AB Brostaden COR = Fastighets AB Corallen EKL = Eklandia Fastighets AB HAR = Harry Sjögren AB

Storgöteborg			Förvärvs- Bygg/				Kvadratmeter per lokalslag						Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun		år Omb. år	Kontor	Butiker	Lager		Industri Bostäder	Övrigt	Totalt	Markyta	Tax.värde bolag Anm
KONTOR/BUTIK
1 Annedal 21:10	Haraldsgatan 5	Göteborg		1999 1995	4 382	–	–	–	–	–	4 382	3 132	66 800 EKL
2 Guldheden 8:10 & 8:11	Guldhedsgatan 5	Göteborg		2000 1995	10 477	–	23	–	–	–	10 500	9 896	11 092 EKL
3 Gullbergsvass 1:15	Lilla Bommens torg	Göteborg		1999 2001	7 954	–	24	–	–	–	7 978	1 835	167 000 EKL
4 Heden 16:5	Parkg 10/Nya Allén 5	Göteborg	<1995 1961		70	–	–	–	616 1 243		1 929	993	27 867 EKL
5 Inom Vallgraven 19:17	Kyrkogatan 38-40	Göteborg	<1995 1919		–	368	20	–	–	975	1 363	867	27 200 EKL
6 Inom Vallgraven 22:3	Kungsgatan 31-33	Göteborg	<1995 1929		1 080	488	–	–	–	–	1 568	574	39 600 EKL
7 Inom Vallgraven 33:9	Västra Hamng 21/Vallg 9	Göteborg		<1995 1929/1995	1 063	510	–	–	–	–	1 573	829	28 200 EKL
8 Inom Vallgraven 34:8	Kungsg 19-23/Magasinsg 18 Göteborg			<1995 1929/1994	2 847	1 469	55	–	–	–	4 371	1 242	104 000 EKL
9 Inom Vallgraven 35:14	Kungsg 15-17/Magasinsg 17 Göteborg			<1995 1929/1991	2 305	1 403	–	–	469	–	4 177	1 315	89 830 EKL
10 Inom Vallgraven 35:16	Kaserntorget 5/Vallg 2	Göteborg	<1995 1991		2 371	590	36	–	–	–	2 997	690	46 200 EKL
11 Inom Vallgraven 35:17	Magasinsg 11-13/Vallg 4-6 Göteborg		<1995 1991		54	248	–		– 1 149	–	1 451	690	27 784 EKL
12 Inom Vallgraven 57:2	Drottningg7/V Hamng 5	Göteborg		2000 1988/1990	5 780	1 056	254	–	–	–	7 090	2 422	93 600 EKL
13 Krokslätt 102:2	Eklandagatan 80	Göteborg		2008 1980	811	–	–	–	–	–	811	1 319	– EKL
14 Lorensberg 48:8	Vasagatan 46	Göteborg		<1995 1900/1992	1 401	202	74	–	–	–	1 677	722	18 626 EKL
15 Masthugget 3:6	Linnégatan 5	Göteborg		<1995 1893/1980	492	628	–		– 1 079	790	2 989	745	42 073 EKL
16 Masthugget 9:17	Järntorget 3-4	Göteborg		1996 1900	2 220	1 163	10	–	–	–	3 393	1 221	46 800 EKL
17 Masthugget 26:1	Barlastgatan 2	Göteborg	<1995 1923		3 908	1 205	–		– 2 796	–	7 909	3 597	114 800 EKL
18 Nordstaden 2:16	Östra Hamngatan 16	Göteborg		2004 1974/2010	13 819	2 759	–	–	–	4	16 582	3 255	461 858 EKL
19 Pustervik 3:8	Brogatan 4	Göteborg	<1995 1988		3 910	–	–	–	–	–	3 910	1 088	36 800 EKL
20 Gamlestaden 22:14	Gamlestadsvägen 16	Göteborg		2004 1957	18 038	700	540	502	–	8	19 788	20 313	85 498 EKL
21 Gamlestaden 26:1	Marieholmsgatan 10	Göteborg		<1995 1914/1987	6 231	270	1 870	6 865	–	–	15 236	24 356	53 700 EKL	T/B
22 Olskroken 14:2	Ånäsv 44-46/Svang 2-4/	Göteborg		<1995 1895/1986	7 391	315	306	4 181	136	–	12 329	10 263	71 114 EKL
	Ejderg 3
23 Skår 58:1	St Sigfridsgatan 89	Göteborg	<1995 1991		11 855	–	–	–	–	–	11 855	6 151	119 000 EKL	B
24 Arendal 764:394	Sydatlanten 15-17	Göteborg		2005 1990	8 969	389	–	–	–	–	9 358	9 646	46 200 EKL	T
25 Backa 27:43	Bergögatan 5-7	Göteborg		1998 1984	3 531	–	984	309	–	–	4 824	3 920	27 200 EKL
26 Backa 196:6	Aröds Industriväg 34	Göteborg		1996 1990	1 332	–	474	–	–	–	1 806	5 274	7 952 EKL
– Ellesbo 1:5 & 2:10	Ellesbovägen 150	Göteborg		2012 1990/2009	–	–	2 270	–	–	–	2 270	30 163	5 169 EKL	B
27 Kärra 28:19	Transportgatan 33	Göteborg		1996 2008	–	–	4 600	–	–	–	4 600	21 832	34 241 EKL
28 Kärra 77:3	Tagenevägen 70	Göteborg		1998 1990	1 197	–	–	–	–	–	1 197	9 200	5 687 EKL	T
182 Lindholmen 28:3 A	Theres Svenssons Gata	Göteborg		2011 2013	9 459	–	–	–	–	–	9 459	3 000	103 000 EKL
29 Lindholmen 28:3 B	Theres Svenssons Gata 9-11Göteborg			2006 2006	4 873	204	72	–	–	–	5 149	2 725	114 000 EKL
30 Lundbyvassen 3:1	Lindholmsallén 9	Göteborg		2011 1949/2006	10 790	–	–	–	–	13	10 803	6 016	128 200 EKL
31 Rambergsstaden 733:409 Herkulesgatan 68		Göteborg	<1995 1988		2 331	939	984	–	–	–	4 254	9 499	21 957 EKL
32 Sannegården 28:33	Vingalandsgatan 2	Göteborg		2006 1880/1987	5 237	–	1 130	172	–	34	6 573	3 016	60 400 EKL
33 Sannegården 52:1	Östra Eriksbergsg 14-52	Göteborg		2011 1956/1993	3 897	484	1 135	2 054	–	–	7 570	12 784	59 600 EKL
34 Tingstadsvassen 11:11	Ringög 12/Kolgruveg 3-5	Göteborg	<1995 1992		3 401	2 170	364	–	–	2	5 937	4 267	33 000 EKL	B
36 Tingstadsvassen 26:5	Lergodsgatan 1-3	Göteborg		2002 1989	792	–	2 518	–	–	–	3 310	4 566	20 571 EKL	T/B
38 Högsbo 8:8	Beatrice Lesslies Gata 14	Göteborg		2000 1961/2001	1 100	–	1 000	–	–	–	2 100	3 500	9 764 HAR	B
39 Högsbo 13:3	E A Rosengrens Gata 15	Göteborg	<1995 1982		1 244	–	–	–	–	–	1 244	3 787	7 257 HAR	T/B
40 Högsbo 17:7	E A Rosengrens Gata 15	Göteborg		2012 1969	3 489	–	559	–	–	–	4 048	2 996	23 000 HAR
199 Högsbo 20:11	F O Petterssons Gata 9	Göteborg		2013 1969	2 400	–	300	–	–	–	2 700	8 605	13 880 HAR	B
41 Högsbo 20:22	F O Petterssons Gata 24-32 Göteborg			2002 1982	14 145	178	760	–	–	–	15 083	15 522	78 600 HAR
42 Högsbo 24:12	August Barks Gata 23	Göteborg		1999 1968/1990	3 117	–	2 756	–	–	–	5 873	12 817	45 467 HAR	B
43 Högsbo 27:7	August Barks Gata 6	Göteborg		2002 1988	7 933	–	–	–	–	–	7 933	9 723	64 600 HAR

Anm: T=Tomträtt A=Arrende B=Outnyttjad byggrätt

Storgöteborg
			Förvärvs- Bygg/				Kvadratmeter per lokalslag					Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun	år Omb. år	Kontor	Butiker	Lager		Industri Bostäder Övrigt.		Totalt	Markyta	Tax.värde bolag Anm
44 Högsbo 36:6	Hulda Mellgrens Gata 1	Göteborg	2012 1991	3 851	–	510	–	–	–	4 361	5 336	37 000 HAR
45 Kobbegården 6:362	Stora Åvägen 19 A-B, 21	Göteborg	<1995 1990	5 513	878	1 150	–	–	–	7 541	5 490	59 200 HAR
46 Kobbegården 6:726	Datavägen 14 B	Göteborg	<1995 1981	2 573	–	–	–	–	–	2 573	4 267	11 992 HAR
47 Anisen 1	Johannefredsgatan 1	Mölndal	2000 1990	1 676	–	237	–	–	–	1 913	5 843	11 910 HAR	B
48 Anisen 3	Johannefredsgatan 3	Mölndal	1998 2003	1 800	1 500	–	2 600	–	–	5 900	10 108	47 455 HAR
49 Berguven 1	Möbelgatan 4	Mölndal	2004 1964	6 500	–	–	–	–	500	7 000	24 283	27 000 HAR	B
50 Generatorn 5	Aminogatan 16	Mölndal	<1995 1986	640	–	–	483	–	–	1 123	5 169	8 443 HAR
51 Mejramen 1	Lunnagårdsgatan 4	Mölndal	1999 1999	8 300	–	4 700	–	–	–	13 000	38 818	78 445 HAR	B
52 Pottegården 4	Kråketorpsgatan 20	Mölndal	<1995 1992	3 182	–	1 836	–	–	–	5 018	6 060	27 850 HAR
53 Riskullaverket 2	Aminogatan 25	Mölndal	<1995 1991	1 692	–	1 261	–	–	–	2 953	3 411	16 898 HAR
54 Sesamfröet 2	Aminogatan 27	Mölndal	2005 1992	5 150	–	700	–	–	–	5 850	11 000	53 600 HAR	B
152 Törnrosen 3	Flöjelbergsgatan 10	Mölndal	1999 1964	2 497	–	1 085	–	–	–	3 582	4 468	10 357 HAR	B
55 Apollo 5	Österlånggatan 5	Borås	<1995 1930/1979	6 803	552	193	–	–	–	7 548	2 343	41 600 HAR
56 Cedern 9,12,15,16	Ramnåsg 1/Göteborgsv 6	Borås	2005 1935/1980	4 289	300	2 129	260	–	361	7 339	4 159	12 765 HAR	B
57 Katrinedal 14	Katrinedalsgatan 22	Borås	<1995 1990	2 360	–	1 892	–	–	–	4 252	7 675	16 378 HAR
58 Midas 14	Västerlånggatan 17	Borås	<1995 1974	15 408	5 424	–	366	–	–	21 198	8 185	160 400 HAR	B
59 Narcissus 5	L:a Brogatan 15/ St. Brogatan 16	Borås	<1995 1930	908	1 484	–		– 1 284	–	3 676	853	31 114 HAR
60 Nestor 2	L:a Brogatan 19-21	Borås	<1995 1962/1991	1 225	3 012	135	–	–	–	4 372	1 381	40 000 HAR
61 Nestor 3	St. Brogatan 24	Borås	1999 1930	1 346	732	–	–	439	–	2 517	590	20 864 HAR
62 Solsten 1:108 A	Designvägen 2	Härryda	<1995 2003	11 756	–	–	–	–	–	11 756	19 206	66 600 EKL
63 Flaggan 1	Laholmsvägen 84	Halmstad	2007 1959/2004	–	2 895	–	–	–	–	2 895	5 941	8 995 HAR
64 Karossen 3	Kristinehedsvägen 5, 7	Halmstad	2007 1965/2004	916	4 458	568	535	–	–	6 477	14 500	20 792 HAR	B
65 Kartongen 3	Spikgatan 7	Halmstad	2007 1990/1995	3 434	–	2 842	–	–	40	6 316	20 900	25 751 HAR	B
66 Valsen 2	Svingelvägen 2	Halmstad	2007 1979/2003	2 294	–	–	–	–	–	2 294	7 314	10 726 HAR	B
67 Filaren 1	Sveagatan 10	Alingsås	<1995 1958/1968	3 116	2 282	158	–	–	–	5 556	4 636	28 177 HAR
68 Gjutaren 26 B	Metallgatan 2-4	Alingsås	<1995 2000	3 585	–	–	–	–	–	3 585	4 000	21 432 HAR	B
69 Partille 4:2, 4:25	G:a Kronvägen 22	Partille	<1995 1940/1981	–	2 240	–	–	–	–	2 240	8 250	12 930 HAR
70 Ugglum 8:37	Göteborgsvägen 78-80	Partille	<1995 1998/1982	2 082	1 312	–	–	278	–	3 672	5 731	30 199 HAR
72 Ugglum 8:92	Göteborgsvägen 74-76	Partille	<1995 1992	4 944	720	193	–	–	–	5 857	5 408	44 000 HAR
73 Ugglum 126:4	Gibsons väg 3	Partille	<1995 1990	468	–	–	–	–	–	468	767	4 046 HAR
74 Hede 3:125	Sättarevägen 3	Kungsbacka	<1995 1990	1 759	–	601	–	–	–	2 360	3 690	10 825 HAR
75 Kungsbacka 4:46	L:a Verkstadsgatan 8	Kungsbacka	<1995 1979	401	–	–	–	–	–	401	1 356	1 791 HAR	B
76 Varla 2:380	Energigatan 11	Kungsbacka	<1995 1990	1 689	–	685	–	–	–	2 374	4 590	13 509 HAR
77 Varla 2:416	Kungsparksvägen 2	Kungsbacka	2001 2002	1 100	–	680	–	–	–	1 780	5 500	10 967 HAR	B
78 Varla 3:22 B	Hallabäcksvägen 2	Kungsbacka	2006 1979	1 100	4 700	1 100	–	–	–	6 900	15 000	59 200 HAR	B
79 Vägmästaren 5	Syréngatan 1	Kungsbacka	2009 2010	3 000	–	–	–	–	–	3 000	6 500	32 600 HAR	B
Summa kontor/butik				315 053	50 227	45 773	18 327 8 246 3 970			441 596	563 101	3 804 998

Storgöteborg			Förvärvs- Bygg/					Kvadratmeter per lokalslag					Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun		år Omb. år	Kontor	Butiker	Lager	Industri	Bostäder Övrigt		Totalt	Markyta	Tax.värde bolag Anm
LAGER/INDUSTRI
80 Arendal 1:13	Hamneviksvägen 31	Göteborg		2005 2006	–	–	27 787	–	–	–	27 787	6 408	152 800 EKL
81 Arendal 7:4	Kärrlyckegatan 11	Göteborg		1998 1991	553	–	3 119	–	–	–	3 672	12 671	17 000 EKL
82 Arendal 764:130	Oljevägen 103	Göteborg		2005 1971	–	–	9 517	16 307	–	–	25 824	41 244	91 644 EKL
84 Backa 20:5	Exportgatan 2-8	Göteborg		2007 1989/1999	1 175	–	856	13 869	–	–	15 900	37 965	72 401 EKL	B
85 Backa 22:11	Exportgatan 67	Göteborg	<1995 1990		195	–	2 550	–	–	–	2 745	5 031	10 338 EKL
86 Backa 25:7	Exportgatan 28	Göteborg		1999 1972	–	–	–	11 200	–	–	11 200	23 169	39 732 EKL
87 Backa 26:3	Exportgatan 40	Göteborg		1996 1947/1988	2 732	763	2 467	–	–	6	5 968	6 000	25 545 EKL
88 Backa 27:2	Importgatan 17	Göteborg	<1995 1968		–	–	2 765	–	–	–	2 765	12 927	13 542 EKL	B
89 Backa 29:24	Importgatan 12	Göteborg	<1995 1977		–	–	2 224	–	–	–	2 224	4 366	8 108 EKL
90 Backa 94:1	Exportgatan 15	Göteborg		1998 1989	–	–	7 560	–	–	–	7 560	20 947	31 190 EKL	B
91 Backa 97:11	Exportgatan 39-41	Göteborg		2002 1978	1 508	–	2 486	–	–	–	3 994	19 285	25 632 EKL
92 Backa 107:4	Transportgatan 17	Göteborg		2010 1983/2006	–	–	22 700	–	–	–	22 700	73 621	29 200 EKL	T
93 Backa 192:4	Aröds Industriväg 60	Göteborg	<1995 1989		521	194	1 329	–	–	–	2 044	3 428	7 755 EKL	T
94 Backa 192:6	Aröds Industriväg 62	Göteborg		1998 1988	–	–	1 371	–	–	–	1 371	4 387	5 073 EKL
95 Backa 192:10	Aröds Industriväg 66	Göteborg	<1995 1990		1 629	–	1 191	–	–	–	2 820	6 042	12 043 EKL
96 Backa 193:1	Aröds Industriväg 2 A	Göteborg		2000 1988/1996	–	–	–	3 750	–	–	3 750	10 524	16 574 EKL	B
97 Backa 197:2	Aröds Industriväg 17-19	Göteborg	<1995 1990		–	–	1 228	–	–	–	1 228	2 727	4 848 EKL
98 Kärra 28:10	Transportgatan 37	Göteborg		1996 2010	–	2 217	–	–	–	–	2 217	14 872	16 992 EKL
181 Kärra 28:18	Transportgatan 37	Göteborg		1996 2012	–	–	5 442	–	–	–	5 442	20 287	40 608 EKL
99 Kärra 37:4	Tagenevägen 21	Göteborg	<1995 1972		–	1 195	11 740	–	–	–	12 935	26 476	41 769 EKL
100 Kärra 72:36	Tagenevägen 34	Göteborg		2008 2011	–	–	6 400	–	–	–	6 400	14 600	39 127 EKL
101 Kärra 74:2	Tagenevägen 29	Göteborg		1996 2010	–	–	19 558	–	–	–	19 558	35 995	97 600 EKL
102 Kärra 74:3	Tagenevägen 33	Göteborg		1998 1985	–	–	–	7 505	–	–	7 505	22 398	32 394 EKL	B
103 Kärra 75:3	Transportgatan 35	Göteborg		2008 1980	455	–	3 688	4 357	–	–	8 500	14 375	36 536 EKL
104 Kärra 77:8	Tagenevägen 72	Göteborg	<1995 1991		227	–	1 859	–	–	–	2 086	8 914	11 686 EKL
200 Kärra 78:12-13	Trankärrsgatan 9-11	Göteborg		2013 1982/2012	–	–	4 090	–	–	–	4 090	10 122	16 670 HAR	T/B
201 Kärra 78:8	Trankärrsgatan 3B	Göteborg		2013 1962/1982	–	–	2 809	–	–	–	2 809	5 060	10 751 HAR
202 Kärra 80:6	Trankärrsg 16/Tagenev 45	Göteborg		2013 1990/2010	–	–	–	1 498	–	–	1 498	3 908	10 114 HAR	T
105 Kärra 80:7	Trankärrsgatan 14	Göteborg	<1995 1990		100	–	3 509	–	–	–	3 609	7 185	16 669 EKL	T
106 Kärra 94:1	Orrekulla Industrigata 25	Göteborg		1999 1990	–	–	–	1 960	–	–	1 960	3 520	8 188 EKL
107 Kärra 96:1	Orrekulla Industrigata 13-15 Göteborg			2001 1991	210	–	3 780	–	–	–	3 990	10 408	18 254 EKL	B
108 Tingstadsvassen 11:9	Kolgruvegatan 9	Göteborg	<1995 1988		343	–	721	–	–	–	1 064	2 213	5 456 EKL
109 Tingstadsvassen 12:6	Manufakturgatan 19	Göteborg	<1995 1990		328	–	2 657	–	–	–	2 985	2 960	13 776 EKL	T
110 Tingstadsvassen 12:9	Manufakturgatan 21-23	Göteborg	<1995 1957		–	–	6 226	–	–	–	6 226	7 355	13 707 EKL	T
111 Tingstadsvassen 14:7	Stålverksgatan 11	Göteborg		1997 1993	539	–	–	4 668	–	–	5 207	6 847	17 301 EKL	B
112 Tingstadsvassen 19:3	Kolgruvegatan 1	Göteborg		<1995 1950/1988	432	168	9 787	245	–	–	10 632	16 645	24 954 EKL	T
114 Högsbo 7:16	Gustaf Melins Gata 7	Göteborg	<1995 1987		1 301	–	–	404	–	–	1 705	4 043	10 216 HAR
115 Högsbo 9:3	A Odhners Gata 17	Göteborg		2008 1978/2002	635	–	2 267	–	–	–	2 902	6 007	16 962 HAR
116 Högsbo 18:1	E A Rosengrens Gata 30-38 Göteborg			<1995 1966/1973	1 092	–	7 628	–	–	–	8 720	17 149	31 560 HAR	B
117 Högsbo 26:8	August Barks Gata 25	Göteborg		1998 1969/1979	2 123	–	–	2 253	–	–	4 376	6 068	17 132 HAR	B
118 Högsbo 28:3	August Barks Gata 7	Göteborg		<1995 1968/1981	785	–	–	2 857	–	–	3 642	3 942	14 025 HAR
119 Högsbo 36:1	Norra Långebergsg. 8	Göteborg		2000 1971/1995	710	–	3 840	–	–	–	4 550	9 057	23 121 HAR
120 Högsbo 36:5	Hulda Mellgrens Gata 3	Göteborg		1998 1991	553	–	–	2 931	–	–	3 484	5 438	16 366 HAR	B
121 Högsbo 36:7	Hulda Mellgrens Gata 5	Göteborg		2012 1990	1 710	–	7 421	–	–	–	9 131	18 010	51 400 HAR	B
122 Högsbo 36:9	Hulda Mellgrens Gata 9	Göteborg	<1995 2007		400	–	1 475	–	–	–	1 875	4 253	13 349 HAR
123 Högsbo 38:9	Sisjö Kullegata 4	Göteborg	<1995 1984		–	–	–	983	–	–	983	8 609	10 894 HAR	B

Storgöteborg			Förvärvs- Bygg/				Kvadratmeter per lokalslag					Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun	år Omb. år	Kontor	Butiker	Lager	Industri	Bostäder Övrigt		Totalt	Markyta	Tax.värde bolag Anm
124 Högsbo 40:1	Gustaf Werners Gata 2	Göteborg	1999 1981/1999	1 495	–	5 505	–	–	–	7 000	16 070	33 745 HAR	B
125 Högsbo 40:2	Gustaf Werners Gata 4	Göteborg	2006 1978	400	–	2 815	–	–	–	3 215	10 799	19 237 HAR	B
126 Kobbegården 208:6	Askims Verkstadsväg 16	Göteborg	1999 1973/1979	480	–	–	1 264	–	–	1 744	3 462	7 458 HAR
127 Kobbegården 209:1	Askims Verkstadsväg 15	Göteborg	1999 1973/1996	–	–	–	2 538	–	–	2 538	6 336	12 508 HAR	B
128 Kobbegården 6:180	Datavägen 20	Göteborg	<1995 1980	1 704	–	1 078	–	–	–	2 782	5 100	18 100 HAR
129 Kobbegården 6:360	Datavägen 31	Göteborg	2001 1979	1 640	–	5 349	–	–	–	6 989	14 508	43 600 HAR
130 Kobbegården 6:724	Ekonomivägen 11	Göteborg	1999 1978/1986	–	–	–	6 290	–	–	6 290	12 786	27 600 HAR	B
131 Rud 51:21	Klangfärgsgatan 2 C	Göteborg	2006 1979/1989	510	–	2 590	–	–	–	3 100	6 926	– HAR	T
132 Tynnered 1:10	Kontrabasgatan 12	Göteborg	<1995 1969	429	140	–	2 152	–	–	2 721	7 475	11 103 HAR	T/B
133 Kallebäck 3:4	Mejerigatan 1	Göteborg	2000 1962	7 930	485	21 912	–	–	–	30 327	37 723	104 000 EKL
134 Olskroken 35:7	Blomstergatan 2	Göteborg	2009 1977	417	–	3 427	–	–	–	3 844	37 598	12 071 EKL	T
135 Olskroken 35:9	Grönsaksgatan 5	Göteborg	2009 1966	874	–	6 781	–	–	–	7 655	9 127	21 595 EKL	T
136 Olskroken 35:14	Grönsaksgatan 3	Göteborg	2009 1967	1 184	4 542	–	–	–	–	5 726	6 216	18 129 EKL	T
138 Gaslyktan 11	Argongatan 26-30	Mölndal	2003 1987	4 000	–	11 000	–	–	–	15 000	38 100	96 000 HAR	B
139 Generatorn 1	Aminogatan 24	Mölndal	2003 1995/2003	1 445	–	3 110	–	–	–	4 555	30 000	46 512 HAR	B
140 Generatorn 2	Aminogatan 20-22	Mölndal	<1995 1991	164	–	2 938	–	–	–	3 102	8 933	18 312 HAR
141 Heliumgasen 11	Kryptongatan 5 B	Mölndal	1999 1975	4 560	–	–	5 093	–	–	9 653	16 300	50 424 HAR	B
142 Kryddpepparn 3	Östergårdsgatan 8	Mölndal	<1995 1992	–	–	–	4 140	–	–	4 140	15 347	– HAR	B
143 Kusken 3	Idrottsvägen 10	Mölndal	2011 2005	2 773	–	–	4 852	–	–	7 625	17 665	44 303 HAR
144 Pottegården 2	Kråketorpsgatan 18	Mölndal	<1995 1964	–	–	1 800	–	–	–	1 800	7 014	10 178 HAR	B
145 Skinntickan 1	Ålegårdgatan 5	Mölndal	<1995 1989	1 221	–	–	4 720	–	–	5 941	10 267	11 565 HAR
146 Syrgasen 8	Kryptongatan 14	Mölndal	<1995 1979	–	–	–	3 055	–	–	3 055	11 197	19 145 HAR	B
147 Tjärblomman 2	Wolfsgatan 2	Mölndal	1999 1960	2 495	–	4 540	–	–	–	7 035	9 193	18 563 HAR	B
148 Tjärblomman 3	Sallarängsgatan 3	Mölndal	1999 1970	1 225	–	7 533	–	–	–	8 758	9 394	23 303 HAR
149 Tulpanen 1	Bergfotsgatan 5	Mölndal	1999 1961	1 812	–	2 954	–	–	–	4 766	5 577	15 425 HAR	B
150 Tusenskönan 2	Flöjelbergsgatan 6	Mölndal	1999 1960	3 567	–	933	–	–	–	4 500	5 346	13 322 HAR	B
151 Tusenskönan 4	Bergfotsgatan 3	Mölndal	1999 1961	2 038	–	2 424	–	–	–	4 462	5 397	13 588 HAR	B
153 Vallmon 2	Flöjelbergsgatan 13	Mölndal	<1995 1965	662	–	2 518	–	–	–	3 180	3 642	8 957 HAR
154 Vallmon 3	Flöjelbergsgatan 11	Mölndal	<1995 1965	676	–	2 570	–	–	–	3 246	3 830	9 194 HAR
155 Vallmon 6	Flöjelbergsgatan 7 B	Mölndal	<1995 1965	1 629	–	6 685	–	–	–	8 314	9 956	23 354 HAR
156 Vallmon 7	Flöjelbergsgatan 7 A	Mölndal	1999 1930	960	–	3 844	–	–	–	4 804	6 894	14 200 HAR	B
157 Ängsviolen 1	Flöjelbergsgatan 18	Mölndal	<1995 1960/1965	1 765	180	–	3 655	–	–	5 600	10 292	20 450 HAR	B
158 Hede 3:12	Faktorvägen 1	Kungsbacka	2003 1992	1 971	–	6 929	–	–	–	8 900	32 809	44 193 HAR	B
159 Hede 3:131	Tryckarevägen 8	Kungsbacka	<1995 1991	170	–	1 347	–	–	–	1 517	7 558	6 602 HAR	B
160 Kungsbacka 4:47	L:a Verkstadsg 2-6/ Verkstadsg 7	Kungsbacka	<1995 1978/1990	1 516	–	2 475	–	–	–	3 991	9 317	12 949 HAR
161 Varla 2:388	Energigatan 21	Kungsbacka	<1995 1995/2013	500	–	3 970	–	–	–	4 470	10 003	8 980 HAR
162 Varla 2:415	Borgås Gårdsväg 15	Kungsbacka	2004 2002	755	–	3 676	–	–	–	4 431	8 852	20 540 HAR
163 Varla 3:22	Hallabäcksvägen 1	Kungsbacka	2006 1979	3 500	–	18 500	–	–	–	22 000	78 644	82 256 HAR	B
164 Hinden 2	Sagagatan 17	Borås	<1995 1956	692	–	–	5 748	–	–	6 440	9 833	10 364 HAR	B
165 Kilsund 3	Evedalsgatan 5	Borås	<1995 1935	709	260	1 400	9 847	–	–	12 216	16 660	17 890 HAR	B
166 Lagern 8	Hållingsgatan 15	Borås	<1995 1948/1961	239	–	–	8 753	–	–	8 992	5 700	12 103 HAR	B
167 Silverpoppeln 31	Ålandsgatan 6	Borås	2006 1961/1970	835	–	–	2 165	–	–	3 000	6 143	4 826 HAR
168 Snödroppen 8	Elinsdalsg 9,13-15/ Södra Korsg 11	Borås	2005 1980/1980	1 543	–	–	5 881	–	–	7 424	14 546	18 696 HAR	B
169 Trucken 5	Viaredsvägen 14	Borås	2001 2001/2012	1 050	–	13 550	–	–	–	14 600	37 700	70 400 HAR	B
170 Bulten 6	Bultgatan 1	Alingsås	2007 1985/1990	760	–	2 600	–	–	–	3 360	19 559	11 542 HAR	B
171 Gjutaren 26	Metallgatan 2-4	Alingsås	<1995 1933/1989	1 383	–	9 082	–	–	–	10 465	21 080	22 167 HAR	B

Castellums fastighetsbestånd

Storgöteborg
			Förvärvs- Bygg/				Kvadratmeter per lokalslag					Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun	år Omb. år	Kontor	Butiker	Lager			Industri Bostäder Övrigt	Totalt	Markyta	Tax.värde bolag Anm
172 Konfektasken 15	Kolav. 2-8/Sidenv. 7	Alingsås	<1995 1929/1969	3 769	–	6 927	–	–	–	10 696	15 544	24 483 HAR	B
173 Stallet 3	Tomasgårdsvägen 19	Alingsås	2008 1990	1 295	–	2 040	–	–	–	3 335	4 700	11 542 HAR	B
174 Hede 2:11	Hedeforsvägen 6	Lerum	2006 1960/1974	500	–	2 200	–	–	–	2 700	9 973	8 705 HAR
175 Berg 1:76	Åkerivägen 7	Lerum	2006 2007	1 500	–	8 400	–	–	–	9 900	30 000	50 088 HAR	B
176 Fogden 4	Laholmsvägen 84	Halmstad	2007 1960/1990	278	1 946	8 609	118		– 1 028	11 979	25 800	25 118 HAR	B
177 Fyllinge 20:409	Sadelvägen 5	Halmstad	2011 1992	166	–	–	4 223	–	–	4 389	22 276	17 741 HAR	B
178 Hönekulla 1:571	Åvägen 1	Härryda	2006 1986/2002	1 762	–	–	2 345	–	187	4 294	6 596	14 919 HAR
179 Kåbäcken 11:7	G:a Alingsåsvägen 29	Partille	<1995 1961/1964	–	–	2 227	–	–	–	2 227	5 477	5 611 HAR
Summa lager/industri				93 204	12 090	390 285	151 626		0 1 221	648 426	1 404 698	2 528 658

Storgöteborg
			Förvärvs- Bygg/			Kvadratmeter per lokalslag						Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun	år Omb. år	Kontor	Butiker	Lager		Industri Bostäder Övrigt		Totalt	Markyta	Tax.värde bolag Anm
PROJEKT
180 Inom Vallgraven 4:1	Östra Larmgatan 18	Göteborg	<1995 1856/1988	–	2 597	–	–	–	–	2 597	671	18 600 EKL
137 Majorna 163:1	Banehagsliden 2	Göteborg	2006 1949	2 488	–	5 677	452	–	–	8 617	9 263	18 164 EKL	B
203 Kärra 73:3	Tagenevägen 15 B	Göteborg	2013 1999	–	–	1 450	–	–	–	1 450	7 817	8 997 EKL	T
198 Lundbyvassen 8:1	Lindholmsallén	Göteborg	2013 –	8 880	–	–	–	–	–	8 880	2 725	– EKL
192 Solsten 1:108 B	Designvägen 5	Härryda	<1995 –	–	–	–	–	–	–	–	16 551	6 600 EKL
Summa projekt				11 368	2 597	7 127	452	0	0	21 544	37 027	52 361
OBEBYGGD MARK
183 Annedal 21:9	Haraldsgatan 3	Göteborg	1999 –	–	–	–	–	–	–	–	2 088	– EKL	B
193 Krokslätt 102:9	Eklandagatan 80	Göteborg	2008 –	–	–	–	–	–	–	–	791	574 EKL	B
194 Tingstadsvassen 31:6	Stålverksgatan 11	Göteborg	1997 –	–	–	–	–	–	–	–	2 687	1 611 EKL	B
184 Högsbo 33:1	Gruvgatan 29	Göteborg	<1995 –	–	–	–	–	–	–	–	5 483	4 934 HAR	B
185 Högsbo 39:3	Ingela Gathenheilms Gata 8 Göteborg		<1995 –	–	–	–	–	–	–	–	1 720	1 548 HAR	B
186 Kobbegården 6:7	Ekonomivägen 11	Göteborg	1999 –	–	–	–	–	–	–	–	3 187	2 868 HAR	B
187 Kobbegården 152:1	Industrivägen 4-6	Göteborg	<1995 –	–	–	–	–	–	–	–	25 158	22 600 HAR	B
188 Heliumgasen 4	Neongatan 4B	Mölndal	<1995 –	–	–	–	–	–	–	–	4 794	4 314 HAR	B
– Skällared 3:49	Lysekulevägen	Kungsbacka	<1995 –	–	–	–	–	–	–	–	29 297	1 640 EKL	B
190 Varla 3:34	Hallabäcksvägen 1	Kungsbacka	2006 –	–	–	–	–	–	–	–	14 356	4 306 HAR	B
191 Kyllared 1:112	Tvinnaregatan 27	Borås	<1995 –	–	–	–	–	–	–	–	5 118	1 279 HAR	B
Summa obebyggd mark				0	0	0	0	0	0	0	94 679	45 674

Kontor/butik Lager/Industri Projekt och mark

Castellums fastighetsbestånd i Storgöteborg 2013-12-31

	Antal		Hyresvärde	Hyresvärde	Ekonomisk uthyrnings	Hyres intäkter	Fastighets kostnader	Fastighets kostnader	Drifts överskott
	fastigheter	Yta tkvm	Mkr	kr/kvm	grad	Mkr	Mkr	kr/kvm	Mkr
Kontor/butik
Centrala Göteborg	19	87	188	2 174	97,4%	183	42	491	141
Östra Göteborg	4	59	63	1 063	95,8%	60	16	275	44
Mölndal	9	46	49	1 054	89,6%	44	11	239	33
Hisingen	14	77	108	1 405	83,7%	91	24	306	67
Borås	7	51	55	1 075	94,6%	52	15	279	37
Övriga orter	27	122	126	1 040	89,4%	113	28	226	85
Summa kontor/butik	80	442	589	1 335	92,1%	543	136	306	407
Lager/industri
Hisingen	36	252	182	724	94,6%	173	36	140	137
Mölndal	19	109	92	838	103,3%	95	19	168	76
Högsbo/Sisjön	19	78	68	882	96,7%	66	12	164	54
Kungsbacka	6	45	33	719	91,5%	30	6	136	24
Borås	6	53	29	546	94,9%	27	5	107	22
Övriga orter	14	111	89	803	95,4%	85	25	223	60
Summa lager/industri	100	648	493	761	96,5%	476	103	159	373
Summa	180	1 090	1 082	993	94,1%	1 019	239	218	780
Uthyrning och fastighetsadministration							50	46	-50
Summa efter uthyrning och fastighetsadministration							289	264	730
Projekt	5	21	7	–	–	2	3	–	-1
Obebyggd mark	11	–	–	–	–	–	–	–	–
Totalt	196	1 111	1 089	–	–	1 021	292	–	729

Fastighetsvärde per kategori Fastighetsvärde per område

Fastighetsrelaterade nycketal

	2013	2012	2011	2010	2009	2008	2007	2006	2005	2004
Hyresvärde, kr/kvm	993	957	944	935	919	885	856	834	839	834
Ekonomisk uthyrningsgrad	94,1%	93,4%	95,4%	94,1%	94,0%	92,6%	90,8%	89,4%	90,7%	92,2%
Fastighetskostnader, kr/kvm	264	259	257	264	262	228	227	224	230	228
Driftsöverskott, kr/kvm	670	635	644	616	602	591	551	521	531	540
Antal fastigheter	196	194	193	188	190	187	182	176	172	178
Uthyrningsbar yta, tkvm	1 111	1 103	1 085	1 046	1 028	1 017	1 000	914	859	794

Öresundsregionen

			Förvärvs- Bygg/			Kvadratmeter per lokalslag						Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun	år Omb. år	Kontor	Butiker	Lager	Industri		Bostäder Övrigt	Totalt	Markyta	Tax.värde bolag Anm
KONTOR/BUTIK
1 Armringen 2	Agnesfridsvägen 190	Malmö	2011 1975	480	3 869	24	494	–	–	4 867	14 925	20 327 BRI	T
2 Betongen 11	Krang 4/Västkustv/Nubbg	Malmö	<1995 1991	4 909	–	–	–	–	–	4 909	6 168	32 628 BRI	T/B
4 Brandnävan 1&2	Stenbärsgatan 1	Malmö	1999 1989	2 822	–	–	–	–	–	2 822	9 670	14 826 BRI	T/B
5 Bältespännet 13	Hornyxeg 12/Amilonsv 3	Malmö	2006 1972/2002	–	1 820	–	–	–	–	1 820	4 402	8 774 BRI
6 Flygledaren 3	Höjdrodergatan 18	Malmö	2004 1991	1 610	–	–	–	–	–	1 610	3 620	7 956 BRI	T
7 Flygvärdinnan 4	Höjdroderg 30-34/ Vattenverksv 47	Malmö	<1995 1935/2001	5 418	–	3 838	–	–	–	9 256	17 848	62 844 BRI	T
106 Fullriggaren 4	Riggaregatan 51-57	Malmö	2010 2013	4 758	510	–	–	–	323	5 591	1 857	78 600 BRI
8 Gustav Adolf 13	Gustav Adolfs Torg 4	Malmö	2003 1968	6 182	3 587	155	–	–	–	9 924	2 224	217 000 BRI
9 Hälsingland 19	Fosiev 9-19/Finlandsg 1/ Trelleborgsv 12-14	Malmö	<1995 1950/2003	8 232	6 613	13	–	–	–	14 858	25 474	93 132 BRI	B
10 Höjdrodret 3	Kabingatan 11	Malmö	2007 1990	1 182	–	162	–	–	–	1 344	1 600	7 731 BRI
11 Lybeck 10	St Nygata 46-50/Malm borgsg 2-8/Studentg.	Malmö	1999 1964/1992	6 544	9 655	–		– 4 995 9 518		30 712	6 199	521 000 BRI
12 Malte 23	Fredriksbergsgatan 16	Malmö	1999 1965	5 619	533	753	643	–	–	7 548	2 597	69 000 BRI
13 Murman 8	Murmansg. 126/Kruseg. 27 Malmö		<1995 1960/1989	5 894	–	1 286	–	–	–	7 180	7 200	25 720 BRI
14 Nejlikebuketten 4	Skiffervägen 15-19	Malmö	2012 1991	6 565	–	–	–	–	–	6 565	12 995	43 600 BRI
15 Nejlikebuketten 6	Derbyvägen 7	Malmö	2011 1987	1 739	–	–	–	–	26	1 765	10 000	9 875 BRI
16 Norsen 12	Föreningsg 7-11/Brog 12	Malmö	<1995 1930/1990	2 446	–	96	54	75	593	3 264	1 296	– BRI
115 Revolversvarven 12	Jägershillgatan 18	Malmö	2012 1987	9 984	–	–	–	–	–	9 984	16 531	62 000 BRI
17 Sadelknappen 4	Ridspögatan 10	Malmö	1999 1985	945	–	49	–	–	511	1 505	5 463	6 833 BRI
18 Skevrodret 1	Kabingatan 9	Malmö	2007 1978/1997	2 158	–	–	–	–	–	2 158	3 000	9 403 BRI
19 Skjutsstallslyckan 3	Lundavägen 62	Malmö	<1995 1946	–	1 391	–	1 705	–	–	3 096	3 690	6 816 BRI
20 Spännbucklan 16	Agnesfridsvägen 178	Malmö	<1995 1972/2002	–	4 762	–	–	–	–	4 762	15 561	26 839 BRI
21 Stadt Hamburg 14	St Hamburgsg. 1/St Nygata/ Malmborgsg. 1-3	Malmö	<1995 1900/2004	2 690	4 055		–		373 2 653	9 771	3 671	236 422 BRI
22 Stenyxan 21	Stenyxegatan 14	Malmö	2007 1992/1999	1 094	–	–	–	–	–	1 094	2 301	5 127 BRI
23 Stillman 40	Krusegatan 34	Malmö	2005 1975/1986	1 835	–	–	–	–	–	1 835	3 550	7 035 BRI
24 Svedjenävan 3	Stenbärsgatan 4-6	Malmö	<1995 1991	4 732	–	–	–	–	–	4 732	4 493	30 021 BRI
107 Sändaren 1	Agnesfridsvägen 111	Malmö	2010 2013	12 165	–	–	–		– 1 825	13 990	40 239	32 600 BRI	T
25 Torshammaren 11	Hornyxegatan 6	Malmö	2011 1984	647	–	–	–	–	–	647	5 034	3 904 BRI
26 Tuborg 1	Kronoborgsv. 5/V Rönne holmsv. 38/Tuborgs.g 2	Malmö	<1995 1945/1980	6 508	–	350	403	–	132	7 393	4 377	– BRI
27 Vårbuketten 3	Husievägen 21	Malmö	2001 1987/2002	2 710	–	–	–	–	–	2 710	7 421	22 329 BRI
28 Forskaren 2	Emdalavägen 4-18	Lund	1999 2001	19 176	–	–	–		– 1 500	20 676	18 274	344 000 BRI
29 Forskaren 2:2	Emdalavägen 4-10	Lund	1999 2008	8 615	–	–	–	–	736	9 351	9 136	162 500 BRI
105 Forskaren 2:3	Scheelevägen	Lund	1999 2012	7 562	–	–	–		– 1 638	9 200	9 136	162 500 BRI
30 Jöns Petter Borg 9	Landerigränden 23	Lund	1999 1990	4 442	–	6 794	–	–	–	11 236	22 584	62 344 BRI	B
31 Kvartsen 2	Skiffervägen 15-19	Lund	<1995 1991	695	–	943	–	–	–	1 638	9 543	12 217 BRI
31 Kvartsen 2:2	Skiffervägen 15	Lund	<1995 1991/2013	–	2 600	–	–	–	–	2 600	9 543	650 BRI
32 Reuterdahl 15	Scheelev 16/Neversv	Lund	1997 1990	2 947	–	–	–	–	175	3 122	4 478	41 600 BRI
33 Reuterdahl 15:2	Scheelevägen 16	Lund	2006 1990	5 645	–	–	–	–	–	5 645	12 077	82 800 BRI
34 Rudebok 2	Rudeboksvägen 3	Lund	2004 1985/2004	4 697	–	–	–	–	–	4 697	14 781	37 800 BRI
35 Smörkärnan 1	Kaprifolievägen 1/Kobjersv. Lund		1996 1968/1995	6 331	–	136	–		– 1 340	7 807	15 000	73 400 BRI
36 St Botulf 11	Botulfsg 5/Skomakareg 4	Lund	<1995 1931/1990	–	1 359	–		– 3 139	380	4 878	1 988	87 200 BRI
37 St Clemens 22	Stortorget 6-8	Lund	<1995 1832/1981	1 160	1 423	128	–	574	–	3 285	2 769	55 516 BRI	B

Öresundsregionen
			Förvärvs- Bygg/				Kvadratmeter per lokalslag					Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun	år Omb. år	Kontor	Butiker	Lager	Industri Bostäder		Övrigt	Totalt	Markyta	Tax.värde bolag Anm
38 St Clemens 27	Stortorget 4/Grönegatan	Lund	<1995 1846/1999	255	1 439	–	–	–	–	1 694	1 114	47 800 BRI
39 Stockholmsledet 8	Scheelevägen 30-32	Lund	<1995 1991	10 817	–	1 041	–	–	30	11 888	11 084	149 000 BRI
40 Traktorn 2	Traktorvägen 11-13	Lund	2004 1990/1995	9 797	–	559	–	–	708	11 064	16 573	102 400 BRI
100 Traktorn 4	Traktorvägen 13	Lund	2012 1983	–	–	–	–		– 1 796	1 796	4 500	7 684 BRI
41 Trumlan 1	Traktorvägen 19	Lund	<1995 1990	–	1 183	1 334	–	–	–	2 517	9 066	12 783 BRI
42 Erik Dahlberg 2	Kullagatan 21	Helsingborg	1996 1890/1987	400	442	–	–	–	–	842	350	14 830 BRI
117 Grusbacken 3	Mogatan 14	Helsinborg	2012 2013	2 508	–	–	–	–	–	2 508	9 908	– BRI
43 Kavalleristen 9	Berga Allé 1-3	Helsingborg	1997 1920/1993	11 491	–	105	–	–	775	12 371	27 223	80 099 BRI	B
44 Kroksabeln 18	Florettgatan 12	Helsingborg	2004 1988	2 855	–	435	–	–	225	3 515	4 809	17 988 BRI
45 Kulan 3	Garnisonsgatan 5	Helsingborg	2002 1996/2005		–	12 730	–	–	–	12 730	18 567	43 400 BRI
46 Musköten 5	Bergavägen 8	Helsingborg	<1995 1970/1985	1 619	725	1 535	–	–	–	3 879	4 000	11 482 BRI
47 Pilbågen 6	Garnisonsgatan 6	Helsingborg	2000 1977	–	4 525	814	–	–	–	5 339	11 400	74 453 BRI	B
48 Pilbågen 6:2	Garnisonsgatan 10	Helsingborg	2004 1980	5 215	4 728	1 281	–	–	456	11 680	16 000	– BRI
49 Rustningen 1	Rundgången 26-32	Helsingborg	<1995 1989	7 528	2 677	639	–	–	–	10 844	15 000	74 165 BRI
50 Snårskogen 1	Kanongatan 155-159	Helsingborg	<1995 1991	1 885	4 871	1 872	–	–	–	8 628	27 824	43 093 BRI	B
51 Spjutet 2	Garnisonsgatan 14	Helsingborg	2008 1970/2003	1 412	5 169	–	–	–	162	6 743	15 287	35 200 BRI	B
52 Studsaren 4	Bergavägen 21	Helsingborg	<1995 2006	850	–	1 182	–	–	–	2 032	7 200	9 407 BRI
53 Vikingen 4	L Strandgatan 5	Helsingborg	<1995 1900/1983	800	–	–	–	–	–	800	257	6 375 BRI
54 Vikingen 6	Mariagatan 10/S Kyrkog 11 Helsingborg		<1995 1878/1984	535	159	–	–	–	–	694	274	7 840 BRI
55 Vikingen 12	L Strandgatan 7/S Kyrkog 7 Helsingborg		<1995 1912/1988	625	–	–	–	–	600	1 225	414	15 140 BRI
57 Abildager 26	Abildager 26	Brøndby	2011 1995	1 805	–	1 738	–	–	–	3 543	14 012	31 339 BRI

Öresundsregionen			Förvärvs- Bygg/				Kvadratmeter per lokalslag							Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun		år Omb. år	Kontor	Butiker	Lager		Industri Bostäder	Övrigt	Totalt	Markyta	Tax.värde bolag Anm
58 Hovedvejen 1-7	Hovedvejen 1-7	Glostrup		2011 2007	3 797	303	–	–		– 2 933	7 033	3 796	168 192 BRI
59 Roskildevej 22	Roskildevej 22	Albertslund		2011 1970/1994	8 490	–	–	–	–	–	8 490	26 396	57 528 BRI
60 Vibeholms Allé 15	Vibeholms Allé 15	Brøndby		2011 1961/2007	2 398	–	–	–	–	760	3 158	3 695	43 945 BRI
61 Transformervej 14-16	Transformervej 14-16	Herlev		2012 1972/1989	3 846	–	1 213	–	–	840	5 899	6 000	51 301 BRI
Summa kontor/butik					250 066	68 398	41 205		3 299 9 156 30 635		402 759	627 464	3 890 313
LAGER/INDUSTRI
62 Benkammen 6	Skogholmsgatan 5	Malmö		2005 1994	765	–	11 120	–		– 1 112	12 997	30 100	54 705 BRI		B
63 Bjurö 12	Flintränneg 21/Bjurög	Malmö		<1995 1960/1974	2 979	–	11 479	8 198	–	390	23 046	35 500	75 677 BRI		T
64 Bjälken 2	Skruvg4/Västkustv/Spettg 1 Malmö			<1995 1962/1990	470	–	2 001	–		– 1 040	3 511	5 623	9 495 BRI		T
65 Bjälken 3	Skruvgatan 8	Malmö		1998 1962	420	–	2 183	–	–	28	2 631	2 618	6 486 BRI
66 Dubbelknappen 17	Risyxegatan 6	Malmö		1998 1989	–	–	2 450	–	–	–	2 450	8 472	10 659 BRI		B
67 Finngrundet 1	Blidögatan 30	Malmö		1998 1966	–	–	7 490	–	–	–	7 490	10 000	20 008 BRI		T
68 Flygfyren 1	Flygfältsvägen 1	Malmö		2000 1950/2002	180	1 495	10 365	–	–	–	12 040	38 706	51 843 BRI		B
69 Gulsippan 1	Källvattengatan 5	Malmö		2001 1988	–	–	13 993	–	–	–	13 993	38 450	67 687 BRI		B
70 Haken 3	Vinkelgatan 5	Malmö		2008 1993	342	–	–	3 224	–	–	3 566	4 871	10 697 BRI		T
71 Hamnen 22:27	Mercurigatan 3	Malmö		<1995 1952/1976	–	–	–	–	–	–	–	545	299 BRI		T
72 Holkyxan 5	Bronsyxegatan 11	Malmö		<1995 1977/2000	–	–	6 510	–	–	–	6 510	13 035	22 179 BRI		T
73 Kalkgrundet 5	Borrgatan 15/Koksg 1-3/ Väderög.2	Malmö		<1995 1935/1985	669	–	6 734	–	–	–	7 403	14 274	23 809 BRI		T
74 Kampen 25	Lantmannagatan 22-26	Malmö		<1995 1940/1990	4 764	–	22 867	1 825		– 11 194	40 650	49 281	60 066 BRI
75 Lillgrund 5	Borrg 31/Flintränneg 2	Malmö		2002 1952/1998	–	–	4 430	–	–	–	4 430	4 685	15 611 BRI
76 Långdansen 1	Sångleksgatan 9	Malmö	<1995 1980		–	–	1 200	–	–	–	1 200	10 042	8 903 BRI
77 Murman 7	Murmansgatan 124/ Krusegatan 25	Malmö		<1995 1959/1987	1 120	–	5 160	162	–	–	6 442	10 400	18 698 BRI		T
78 Murman 11	Murmansg118-120/ Kruseg 21	Malmö		1998 1960	2 925	–	5 221	–	–	291	8 437	6 475	23 085 BRI		T
79 Revolversvarven 9	Jägershillgatan 16	Malmö		1997 1985	–	–	3 900	–	–	–	3 900	10 932	19 030 BRI		T
114 Relvolversvarven 10	Jägershillgatan 14	Malmö		2012 1988	–	–	3 600	–	–	–	3 600	15 570	20 551 BRI
80 Ringspännet 1	Kantyxeg 5/Knackstensg 1	Malmö		2002 2002	–	–	6 700	–	–	–	6 700	15 730	27 547 BRI
81 Sadelknappen 1	Sadelgatan 9	Malmö		1999 1979	–	–	2 000	–	–	–	2 000	5 284	8 153 BRI
82 Stångbettet 1	Travbaneg 1/Skrittg 11	Malmö		2000 1989	–	–	1 743	–	–	–	1 743	4 051	7 858 BRI
83 Tistlarna 9	Styrsögatan 4/Väderög./ Kocksg.	Malmö		2000 1991	1 453	–	14 000	–	–	–	15 453	31 020	52 413 BRI		B
84 Tågarp 16:22	Företagsvägen 14	Malmö		<1995 1968/1993	1 855	–	8 082	–	–	–	9 937	19 069	28 200 BRI
85 Tågarp 16:72	Företagsvägen 25	Malmö		<1995 1973/1988	572	–	383	1 099	–	–	2 054	12 656	8 991 BRI
86 Akvamarinen 1	Diabasgatan 1	Helsingborg		2000 2007	–	–	4 713	–	–	–	4 713	10 000	25 432 BRI
87 Bergakungen 1	Måndagsgatan 6	Helsingborg	<1995 1990		618	–	2 325	–	–	–	2 943	6 799	11 295 BRI
88 Dolken 4	Mörsaregatan 16	Helsingborg		2004 1970/1985	410	–	2 586	–	–	–	2 996	4 000	9 187 BRI
89 Grusbacken 2	Makadamgatan 15	Helsingborg		2005 2005	–	–	–	13 300	–	–	13 300	27 645	62 480 BRI
90 Grusbädden 2	Mogatan 2-6	Helsingborg	<1995 1989		1 550	–	7 824	–	–	30	9 404	35 657	41 242 BRI
91 Grusbädden 3	Makadamgatan 16	Helsingborg		2007 2007/2010	–	–	–	13 705	–	–	13 705	29 700	62 400 BRI
92 Grusplanen 3	Makadamgatan 19-21	Helsingborg		2005 1990	–	–	2 735	–	–	–	2 735	7 292	10 993 BRI
93 Hyveljärnet 3	Lastgatan 9	Helsingborg	<1995 1990		–	–	2 276	–	–	–	2 276	6 014	9 597 BRI
94 Mimer 12	S Tvärgången 3	Helsingborg	<1995 1960		–	–	34	–		– 3 733	3 767	9 378		– BRI	B
95 Nide 2	Rundgången 10	Helsingborg		<1995 1955/1985	1 824	–	3 703	1 179	–	–	6 706	23 599	21 966 BRI
96 Topasen 1	Andesitgatan 8	Helsingborg		2003 1989	–	–	–	8 558	–	–	8 558	33 786	44 821 BRI		B
97 Värjan 3	Garnisonsgatan 9	Helsingborg		2002 1969	1 112	695	3 025	–	–	–	4 832	17 923	15 938 BRI		B

Öresundsregionen
Fastighet	Gatuadress	Kommun	Förvärvs- Bygg/ år Omb. år	Kontor	Butiker	Kvadratmeter per lokalslag Lager		Industri Bostäder Övrigt		Totalt	Markyta	Förv. Tax.värde bolag Anm
98 Annedal 9	Annedalsvägen 2	Lund	<1995 1990	–	–	1 296	–	–	–	1 296	4 527	6 119 BRI
99 Råbyholm 5	Landerigr 2-4/Borgs väg 9 Lund		1999 1984	2 501	–	7 908	–	–	–	10 409	21 376	62 679 BRI
101 Välten 4	Traktorvägen 8	Lund	2003 2003	–	–	3 100	–	–	–	3 100	8 003	18 870 BRI
102 Välten 5	Traktorvägen 10	Lund	2003 1974/1995	–	–	3 645	–	–	–	3 645	16 384	12 120 BRI
103 Årdret 12	Höstbruksvägen 14	Lund	<1995 1990	–	–	2 049	–	–	–	2 049	6 223	7 890 BRI
104 Helgeshöj Allé 38	Helgeshöj Allé 38	Taastrup	2012 1991	6 509	–	10 503	–	–	–	17 012	108 180	156 114 BRI	B
Summa lager/industri				33 038	2 190	211 333	51 250		0 17 818	315 629	773 875	1 231 793

Kontor/butik Lager/Industri Projekt och mark

Öresundsregionen
			Förvärvs- Bygg/				Kvadratmeter per lokalslag						Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun	år Omb. år		Kontor	Butiker	Lager		Industri Bostäder Övrigt		Totalt	Markyta	Tax.värde bolag Anm
PROJEKT
113 Kulan 3:2	Garnisionsgatan 5	Helsingborg	2010 2013		–	–	9 689	–	–	–	9 689	35 500	7 021 BRI
56 Motorblocket 1	Ringvägen 170	Landskrona	<1995 1972/1992		130	8 628	100	–	–	–	8 858	22 005	13 503 BRI	T
Summa projekt					130	8 628	9 789	0	0	0	18 547	57 505	20 524
OBEBYGGD MARK
108 Intäkten 5	Lantmannag 20/Ystadsg 49 Malmö		2000	–	–	–	–	–	–	–	–	2 625	1 181 BRI	B
116 Krukskärvan 6	Flintyxegatan 6	Malmö	2012	–	–	–	–	–	–	–	–	18 086	9 800 BRI	T/B
109 Moränen 1 & 2	Borrgatan 1	Malmö	<1995	–	–	–	–	–	–	–	–	11 281	6 208 BRI	B
110 Ringspännet 5	Kantyxegatan 1 A	Malmö	2006	–	–	–	–	–	–	–	–	10 000	2 010 BRI	B
111 Svedjenävan 4	Stenbärsgatan 2	Malmö	2006	–	–	–	–	–	–	–	–	3 398	2 038 BRI	T/B
112 Höjdpunkten 2	Östra Torn 27:2	Lund	2001	–	–	–	–	–	–	–	–	15 079	4 385 BRI	B
Summa obebyggd mark					0	0	0	0	0	0	0	60 469	25 622
Summa Öresundsregionen					283 234	79 216	262 327		54 549 9 156 48 453		736 935	1 519 313	5 168 252

Castellums fastighetsbestånd i Öresundsregionen 2013-12-31

						Hyres	Fastighets	Fastighets	Drifts
	Antal fastigheter	Yta tkvm	Hyresvärde Mkr	Hyresvärde kr/kvm	Ekonomisk uthyrningsgrad	intäkter Mkr	kostnader Mkr	kostnader kr/kvm	överskott Mkr
Kontor/butik
Malmö	29	178	280	1 577	84,5%	237	78	441	159
Lund	17	113	177	1 567	80,9%	143	38	336	105
Helsingborg	15	84	87	1 036	82,4%	72	21	243	51
Köpenhamn	5	28	28	986	88,3%	24	6	231	18
Summa kontor/butik	66	403	572	1 420	83,3%	476	143	355	333
Lager/industri
Malmö	25	202	142	705	87,4%	124	35	177	89
Helsingborg	12	76	56	737	91,2%	51	11	142	40
Lund	5	20	19	931	86,6%	17	3	150	14
Köpenhamn	1	17	16	926	100,0%	16	8	437	8
Summa lager/industri	43	315	233	739	89,1%	208	57	181	151
Summa	109	718	805	1 121	85,0%	684	200	279	484
Uthyrning och fastighetsadministration							54	75	– 54
Summa efter uthyrning och fastighetsadministration							254	354	430
Projekt	2	19	6	–	–	1	2	–	– 1
Obebyggd mark	6	–	–	–	–	–	–	–	–
Totalt	117	737	811	–	–	685	256	–	429

Fastighetsvärde per kategori Fastighetsvärde per område

Fastighetsrelaterade nycketal

	2013	2012	2011	2010	2009	2008	2007	2006	2005	2004
Hyresvärde, kr/kvm	1 121	1 107	1 065	1 060	1 063	989	971	932	915	931
Ekonomisk uthyrningsgrad	85,0%	84,5%	85,2%	86,6%	86,5%	88,1%	87,7%	86,8%	88,1%	91,2%
Fastighetskostnader, kr/kvm	354	331	304	315	320	278	271	256	244	262
Driftsöverskott, kr/kvm	599	605	603	604	601	593	581	553	563	587
Antal fastigheter	117	117	109	101	100	100	97	92	90	93
Uthyrningsbar yta, tkvm	737	726	678	646	620	621	602	587	600	571

Castellums fastighetsbestånd

Storstockholm			Förvärvs- Bygg/				Kvadratmeter per lokalslag				Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun	år Omb. år	Kontor	Butiker	Lager	Industri Bostäder Övrigt		Totalt	Markyta	Tax.värde bolag Anm
KONTOR/BUTIK
2 Betongblandaren 3	Gårdsfogdevägen 16	Stockholm	2001 1971	3 272	3 242	175	–	–	6 689	2 722	43 400 BRO
3 Betongblandaren 10	Archimedesvägen 1-3/ Gårdsfogdevägen 8-10	Stockholm	2005 1975/1996	1 675	10 437	2 142	–	30	14 284	15 170	111 565 BRO
4 Betongblandaren 12	Gårdsfogdevägen 18 B	Stockholm	1998 1972	7 263		135	–	–	7 398	3 679	59 400 BRO
5 Betongblandaren 13	Adolfbergsvägen 15, 25-31 Stockholm		<1995 1989	7 239	2 335	1 273	–	–	10 847	7 690	73 200 BRO	B
6 Domnarvet 18	Fagerstagatan 11-13	Stockholm	2012 1991	5 527	103		–	–	5 630	6 640	– BRO	T
7 Domnarvet 36	Fagerstagatan 15	Stockholm	2012 1991	3 488		317	–	–	3 805	3 071	26 078 BRO	T
8 Fredsfors 14	Karlsbodavägen 39-41	Stockholm	<1995 1960	11 216		6 774		– 1 443	19 433	7 073	108 377 BRO
9 Lisenen 2	Hässelby Torg 1	Stockholm	2011 1982/1995	2 299			–	–	2 299	1 104	– BRO	T
10 Vallonsmidet 8	Gårdsfogdevägen 1-7	Stockholm	<1995 1963/1992	13 141	2 765	6 969	–	10	22 885	29 425	160 600 BRO	B
11 Ekenäs 1	Finlandsgatan 24-48	Stockholm	<1995 2003	18 762	540	–	– –	8	19 310	9 631	228 600 BRO	T
12 Ekenäs 2	Finlandsgatan 12-14	Stockholm	<1995 1989	4 652		25	–	–	4 677	1 987	43 400 BRO	T
13 Ekenäs 3	Finlandsgatan 10	Stockholm	<1995 1989	3 595		740	–	–	4 335	4 792	35 600 BRO	T
14 Ekenäs 4	Finlandsgatan 16-18	Stockholm	<1995 1991	7 545	100	444	–	–	8 089	2 255	71 200 BRO	T
15 Karis 3	Finlandsgatan 62	Stockholm	2001 1989	2 881		510	–	5	3 396	2 248	30 600 BRO	T
16 Karis 4	Finlandsgatan 50-60	Stockholm	2000 1985	4 630	516	114	–	–	5 260	3 920	44 362 BRO	T
17 Sätesdalen 2	Norgegatan 2	Stockholm	2006 1990/2001	10 327	500	784	–	182	11 793	10 812	106 000 BRO	T
18 Getholmen 2	Måsholmstorget 1-13	Stockholm	<1995 1990	5 367		356	–	–	5 723	3 195	47 600 BRO	T
19 Hästholmen 2	Ekholmsvägen 23	Stockholm	<1995 1985	1 215			–	–	1 215	1 839	8 841 BRO	T
20 Renseriet 25	Bolidenvägen 12, 16/ Tjurhornsgränd 3	Stockholm	<1995 1910/1965	3 096	–	872	247 –	–	4 215	7 978	32 207 BRO	B
22 Tjurhornet 15	Huddingevägen 103-109	Stockholm	<1995 1986	18 731	575	3 796	– –	6	23 108	13 314	219 568 BRO
23 Mandelblomman 15	Avestag 29/Kronofogdev 56 Stockholm		<1995 1950/1990	3 321		300	–	–	3 621	4 364	22 413 BRO
24 Drevern 1 & Dvärgsp. 1	Gråhundsvägen 82-84	Stockholm	<1995 1970/1995	1 215	2 745		–	–	3 960	5 729	25 400 BRO
25 Getholmen 1	Ekholmsvägen 32-36	Stockholm	1998 1982	5 851		2 250	–	–	8 101	4 717	58 000 BRO	T
27 Domnarvet 39	Gunnebogatan 24-26	Stockholm	<1995 1989	1 267		1 386	–	–	2 653	1 940	17 811 BRO	T
109 Rosteriet 5	Lövholmsv 9, Trekantsv 9	Stockholm	2012 1956	3 270			–	–	3 270	2 390	43 400 BRO	T
28 Gräslöken 1	Anderstorpsvägen 20-26	Solna	2006 1976	6 166	621	233	–	–	7 020	1 288	71 000 BRO
29 Råsten 4	Råstensg 1/Stureg 10	Sundbyberg	2007 1929/2001	2 700			–	–	2 700	1 111	33 800 BRO
30 Yrket 4	Smidesvägen 10-12	Solna	2006 1982/1984	9 494		943	–	404	10 841	8 774	121 000 BRO	B
31 Ekplantan 4	Djupdalsvägen 1-7	Sollentuna	1996 1990	8 349	1 291	129	–	400	10 169	8 595	73 000 BRO
32 Ekstubben 21 & 23	Djupdalsvägen 10-22, 30-32Sollentuna		1999 1989	6 160		107	–	110	6 377	3 069	52 568 BRO
33 Ekstubben 25	Djupdalsvägen 24-26	Sollentuna	2011 1987/1988	1 050			–	–	1 050	534	– BRO
35 Ringpärmen 4	Bergskällavägen 32	Sollentuna	1996 1987	10 813	600	1 188	–	–	12 601	12 206	80 000 BRO
36 Sjöstugan 1	Sidensvansvägen 8-10	Sollentuna	1996 1990	4 352		1 946	–	–	6 298	9 156	42 400 BRO
37 Altartorpet 22	Jägerhorns Väg 6	Huddinge	1996 1986	818	1 267	630	–	–	2 715	5 767	40 600 BRO	T
38 Altartorpet 23	Jägerhorns Väg 8	Huddinge	1996 1987	1 315	2 906		–	–	4 221	5 756	65 000 BRO	T
39 Arrendatorn 15	Jägerhorns Väg 3-5	Huddinge	2001 1987	509	625	210	–	–	1 344	2 422	9 794 BRO
40 Arrendatorn 16	Jägerhorns Väg 1	Huddinge	<1995 1987	628	747	130	–	–	1 505	2 803	11 518 BRO
42 Varpen 8	Smista Allé 36	Huddinge	1997 2009				11 290 –	–	11 290	6 900	48 352 BRO	B
43 Riggen 2	Botkyrkavägen 4	Huddinge	2012 1991	5 275		150	–	32	5 457	5 901	37 200 BRO
44 Varpen 8 C	Smista Allé 32	Huddinge	1997 2010				1 390 –	–	1 390	3 100	8 929 BRO
45 Visiret 2 A	Smista Allé 44	Huddinge	2004 2004				2 690 –	–	2 690	4 890	16 594 BRO
46 Visiret 2 B&C	Smista Allé 42	Huddinge	1997 2006				7 500 –	–	7 500	13 747	44 800 BRO
104 Visiret 2 D	Smista Allé	Huddinge	1997 2013	–	–	–	–	– 12 357	12 357	5 000	18 419 BRO
47 Visiret 2 F	Smista Allé 38-50	Huddinge	1997 2009				4 895 –	–	4 895	8 241	28 800 BRO
48 Hammarby-Smedby 1:454 Johanneslundsvägen 2-6		Uppl-Väsby	2006 1991	8 232		138	–	–	8 370	10 460	65 600 BRO

Storstockholm
Fastighet	Gatuadress	Kommun	Förvärvs- Bygg/ år Omb. år	Kontor	Butiker	Lager	Kvadratmeter per lokalslag Industri Bostäder		Övrigt	Totalt	Markyta	Tax.värde bolag Anm	Förv.
49 Hammarby-Smedby 1:461 Johanneslundsvägen 3-5		Uppl-Väsby	2006 1988	3 659	676	218		–	–	4 553	6 798	35 000 BRO
50 Veddesta 2:22	Nettovägen 7	Järfälla	<1995 1965/1975	508				–	–	508	1 782	2 765 BRO
52 Veddesta 2:58	Fakturavägen 5	Järfälla	2007 1985/1995	980				–	–	980	2 452	6 666 BRO
53 Veddesta 2:66	Girovägen 13	Järfälla	2010 1989	3 183		250		–	8	3 441	7 422	23 415 BRO
54 Sicklaön 393:4	Vikdalsvägen 50	Nacka	<1995 1990	3 486		519		–	–	4 005	10 819	42 822 BRO
Summa kontor/butik				228 522	32 591	36 153	28 012		0 14 995	340 273	306 678	2 597 664
LAGER/INDUSTRI
56 Charkuteristen 5	Hallvägen 21	Stockholm	2001 1955	1 520		5 447		–	–	6 967	4 213	11 348 BRO		T
57 Charkuteristen 6	Slakthusgatan 20	Stockholm	2001 1955		1 066	1 139	186	–	–	2 391	1 665	8 034 BRO		T
58 Charkuteristen 8	Slakthusgatan 22	Stockholm	2001 1968	548		4 667		–	–	5 215	2 582	16 793 BRO		T
59 Linde Torp 8	Bolidenvägen 8-10	Stockholm	<1995 1929	574	67	1 141	–	–	–	1 782	7 350	17 526 BRO		B
60 Sandhagen 6	Slakthusgatan 9	Stockholm	2001 1967	1 531		2 659		–	–	4 190	1 728	15 464 BRO		T
61 Domnarvet 4	Domnarvsgatan 27-29	Stockholm	<1995 1987	1 682	–	5 497	–	–	572	7 751	8 605	37 200 BRO		T
62 Domnarvet 27	Fagerstagatan 19 B	Stockholm	<1995 1982				1 950	–	–	1 950	4 337	11 665 BRO		T
63 Domnarvet 28	Fagerstagatan 19 C	Stockholm	2010 1986				3 720	–	–	3 720	7 272	19 992 BRO		T
64 Mandelblomman 16	Kronofogdevägen 62	Stockholm	2007 1974	1 011		1 938	940	–	–	3 889	4 125	15 650 BRO
65 Stensätra 7	Strömsätravägen 16	Stockholm	1999 1974			5 288		–	–	5 288	10 212	24 292 BRO		T
66 Dagskiftet 4	Elektravägen 10	Stockholm	2007 1945	358		1 352		–	–	1 710	1 892	7 871 BRO		T
67 Elektra 3	Västbergavägen 25	Stockholm	<1995 1946	1 169	280	6 000		–	–	7 449	10 106	37 978 BRO
68 Godståget 1	Transportvägen 7-9	Stockholm	<1995 1985	1 818	–	10 830	400	–	–	13 048	31 392	107 976 BRO
69 Furudal 4	Fagerstagatan 10	Stockholm	2010 2008				1 237	–	–	1 237	2 051	9 506 BRO		T
70 Lagerhallen 2	Brunnbyv 2-4/Partihandlarv 27-45Stockholm		2004 1975	2 194		7 560			– 3 609	13 363	9 512	57 200 BRO		T
71 Ostmästaren 2	Ostmästargränd 4	Stockholm	2012 1980				3 292	–	–	3 292	5 915	22 000 BRO		T
72 Torngluggen 1	Bällstav 159/Tornväktargr 1-9Stockholm		<1995 1963/1983			1 900		–	–	1 900	3 898	9 551 BRO		T
73 Tornluckan 1	Tornväktargränd 6	Stockholm	<1995 1960			810		–	–	810	927	3 144 BRO		T
74 Vagnhallen 19	Jämtlandsgatan 131	Stockholm	2006 1963/1974				5 544	–	–	5 544	5 177	22 371 BRO		T
75 Instrumentet 1	Fabriksvägen 9	Solna	2006 1955/2005				3 673	–	–	3 673	2 065	17 665 BRO
108 Elementet 3	Bäckvägen 20	Sollentuna	2012 1963	722		1 222	799	–	–	2 743	2 624	13 769 BRO
76 Elementet 4	Bäckvägen 18	Sollentuna	<1995 1960	1 084	190	9 794		–	–	11 068	18 469	56 325 BRO
77 Revisorn 4	Bergkällavägen 33	Sollentuna	2011 1988				2 635	–	–	2 635	6 915	17 955 BRO		B
78 Tidskriften 2	Kuskvägen 2	Sollentuna	1997 1976	1 235	2 894	5 673		–	–	9 802	18 203	64 341 BRO
79 Rosersberg 2:21-22	Rosersbergsvägen 43-45	Sigtuna	1996 1990			2 126		–	–	2 126	5 240	12 047 BRO
81 Rosersberg 11:34	Tallbacksgatan 14	Sigtuna	1996 1987/1990	464	–	36 139	–	–	–	36 603	92 299	181 443 BRO
83 Bredgården 1:7	Jättevägen 4	Järfälla	2010 1978	111	294		3 039	–	260	3 704	9 213	14 000 BRO
102 Veddesta 1:9	Fakturavägen 2	Järfälla	2007 1965			285	1 918	–	–	2 203	3 731	19 131 BRO
84 Veddesta 2:17	Nettovägen 9	Järfälla	2006 1968			1 338		–	–	1 338	5 350	7 527 BRO
85 Veddesta 2:19	Girovägen 9	Järfälla	<1995 1964			2 556		–	–	2 556	10 000	16 067 BRO
86 Veddesta 2:21	Nettovägen 5	Järfälla	<1995 1965/1988	150		1 742		–	–	1 892	5 000	9 705 BRO
87 Veddesta 2:26	Nettovägen 11	Järfälla	<1995 1968	465	190	2 288		–	–	2 943	7 000	15 224 BRO
88 Veddesta 2:49	Girov 11	Järfälla	2010 1981			1 263	2 371	–	–	3 634	9 250	22 281 BRO		T
89 Veddesta 2:50	Kontov 7/Veddestav 23-25 Järfälla		<1995 1964	909		2 884	857	–	–	4 650	21 889	32 164 BRO		B
90 Veddesta 2:60	Fakturavägen 4	Järfälla	2007 1987	320		155	484	–	63	1 022	1 099	4 561 BRO		T
91 Veddesta 2:68	Fakturavägen 6	Järfälla	2012 1990	239			2 546	–	–	2 785	2 801	13 136 BRO
92 Veddesta 2:77	Fakturavägen 1-3	Järfälla	2007 1994/1997 1 000			4 215	–	–		5 215	14 857	36 440	BRO
106 Elektronen 1	Hovslagarevägen 5	Sollentuna	2012 1957/1987	261		450	1 662	–	–	2 373	3 639	11 278 BRO
107 Elektronen 4	Hovslagarevägen 3A-B	Sollentuna	2012 1958/1992	855		1 182	1 710	–	–	3 747	5 273	19 255 BRO
34 Ringpärmen 3	Bergskällavägen 30	Sollentuna	2005 1986	895		2 047	997	–	240	4 179	7 918	23 091 BRO
41 Ellipsen 3	Ellipsvägen 11	Huddinge	2001 1993	2 319		1 139		–	–	3 458	3 904	16 828 BRO
– Slipstenen 1	Fräsarv 19/Slipstensv 4-8	Huddinge	2012 2006		2 808			–	–	2 808	11 442	17 208 BRO
93 Skälby 2:9	Instrumentvägen 2	Uppl-väsby	2010 1984	697			2 486	–	–	3 183	7 720	19 997 BRO		T
94 Hantverkaren 2	Hantverkarvägen 9	Botkyrka	<1995 1976/1979				5 790	–	–	5 790	11 672	24 497 BRO
95 Kumla Hage 3	Kumla Gårdsväg 24 A-B	Botkyrka	<1995 1985			1 889		–	–	1 889	3 959	8 370 BRO
96 Kumla Hage 13	Kumla Gårdsväg 24 C	Botkyrka	<1995 1990			1 630		–	–	1 630	3 258	8 151 BRO
98 Saltmossen 3	Kumla Gårdsväg 21	Botkyrka	<1995 1983/1986			23 433	3 103	–	–	26 536	57 214	151 801 BRO
110 Segersby 1	Kumla Gårdsväg 10	Botkyrka	2012 1976	325		3 384	8 310	–	–	12 019	24 104	45 304 BRO
105 Åby 1:223	Cementvägen 7	Haninge	2011 2013	–	–	6 552	–	–	–	6 552	10 209	4 300 BRO
112 Palissaden 4	Pallisadv 2-8, Smista Allé 28 Huddinge		1997 2013	–	–	–	2 198	–	–	2 198	3 458	2 129 BRO
– Skarpnäs 5:10	Skarpövägen 14	Nacka	2010 2008	2 301		2 247	1 274	–	–	5 822	7 491	31 349 BRO
Summa lager/industri				26 757	7 789	171 861	63 121		0 4 744	274 272	520 225	1 392 900

Storstockholm

			Förvärvs- Bygg/									Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun	år Omb. år	Kontor	Butiker	Lager				Totalt	Markyta	Tax.värde bolag Anm
PROJEKT
1 Archimedes 1	Gårdsfogdevägen 2-6	Stockholm	1996 1979	13 108	2 144	2 645	310	–	–	18 207	13 663	100 479 BRO
113 Spejaren 3	Smista Allé	Huddinge	1997 –	–	–	6 311	–	–	–	6 311	9 250	– BRO
Summa projekt				13 108	2 144	8 956	310	0	0	24 518	22 913	100 479
OBEBYGGD MARK
103 Rankan 3-4	Sollentunaholmsvägen 1-7	Sollentuna	1997 –	–	–	–	–	–	–	–	88 355	38 000 BRO	B
104 Smista Park	Smista Allé	Huddinge	2011 –	–	–	–	–	–	–	–	30 955	2 809 BRO	B
				0	0	0	0	0	0	0	119 310	40 809
				268 387	42 524	216 970	91 443			639 063	969 126	4 131 852
		Summa obebyggd mark Summa Storstockholm							Kvadratmeter per lokalslag	Industri Bostäder Övrigt 0 19 739

Castellums fastighetsbestånd i Storstockholm 2013-12-31

					Ekonomisk	Hyres	Fastighets	Fastighets	Drifts
	Antal		Hyresvärde	Hyresvärde	uthyrnings	intäkter	kostnader	kostnader	överskott
	fastigheter	Yta tkvm	Mkr	kr/kvm	grad	Mkr	Mkr	kr/kvm	Mkr
Kontor/butik
Norr	17	111	156	1 402	74,4%	116	42	380	74
Väst	14	120	162	1 345	79,5%	128	34	289	94
Syd	19	109	148	1 362	92,4%	137	28	253	109
Summa kontor/butik	50	340	466	1 369	81,9%	381	104	307	277
Lager/industri
Norr	21	110	111	1 003	80,7%	89	23	216	66
Väst	9	31	29	946	74,6%	22	8	232	14
Syd	21	133	130	979	91,3%	119	27	207	92
Summa lager/industri	51	274	270	985	85,2%	230	58	213	172
Summa	101	614	736	1 198	83,1%	611	162	265	449
Uthyrning och fastighetsadministration							44	72	-44
Summa efter uthyrning och fastighetsadministration							206	337	405
Projekt	2	25	21	–	–	13	5	–	8
Obebyggd mark	2	–	–	–	–	–	–	–	–
Totalt	105	639	757	–	–	624	211	–	413

Fastighetsvärde per kategori Fastighetsvärde per område

Fastighetsrelaterade nyckeltal

	2013	2012	2011	2010	2009	2008	2007	2006	2005	2004
Hyresvärde, kr/kvm	1 198	1 203	1 181	1 154	1 175	1 144	1 090	1 038	999	1 031
Ekonomisk uthyrningsgrad	83,1%	82,8%	82,2%	82,8%	84,8%	84,0%	81,2%	81,3%	83,1%	84,5%
Fastighetskostnader, kr/kvm	337	344	362	345	347	343	325	338	315	339
Driftsöverskott, kr/kvm	658	652	609	611	650	618	560	506	515	532
Antal fastigheter	105	109	100	97	90	90	87	80	73	70
Uthyrningsbar yta, tkvm	639	650	573	569	534	535	517	501	442	422

Mälardalen			Förvärvs- Bygg/				Kvadratmeter per lokalslag					Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun	år Omb. år	Kontor	Butiker	Lager	Industri Bostäder Övrigt			Totalt	Markyta	Tax.värde bolag Anm
KONTOR/BUTIK
1 Boländerna 5:12	Fålhagsleden 51	Uppsala	2010 1983/1996	5 984	–	286	–	–	–	6 270	15 251	42 380 ASP	B
2 Boländerna 8:6	Knivstagatan 6	Uppsala	2008 1990	2 481	–	–	–	–	–	2 481	3 806	20 674 ASP
3 Boländerna 8:11	Bergsbrunnagatan 15	Uppsala	2008 1975	3 989	485	3 376	–	–	–	7 850	11 535	16 853 ASP
4 Boländerna 9:1	Märstagatan 2	Uppsala	2008 1946/2005	1 737	–	537	–	–	–	2 274	2 890	– ASP
5 Boländerna 11:5	Märstagatan 7	Uppsala	2011 1975	2 407	–	–	–	–	–	2 407	4 346	14 509 ASP	B
6 Boländerna 28:3	Verkstadsgatan 9	Uppsala	2000 1971	–	24 655	1 064	–	–	–	25 719	64 871	241 696 ASP	B
8 Boländerna 28:4 A	Verkstadsgatan 9	Uppsala	2003 1987	–	–	4 100	–	–	–	4 100	10 981	44 592 ASP	B
7 Boländerna 28:4 B	Verkstadsgatan 11	Uppsala	2003 2002	2 124	–	–	–	–	–	2 124	4 500	25 000 ASP
11 Boländerna 36:2	Danmarksgatan 20	Uppsala	2011 1982	–	2 400	–	–	–	–	2 400	3 204	15 400 ASP
12 Dragarbrunn 16:2	Dragarbrunns Torg 2-6/ Klostergatan 13-15	Uppsala	2004 1963	4 616	1 798	184	–	–	129	6 727	2 209	119 000 ASP
13 Dragarbrunn 20:2	Kungsgatan 43/St Persgatan 17 Uppsala		1999 1963	2 479	767	46	–	–	–	3 292	921	– ASP
120 Dragarbrunn 21:1 & 21:5 S:t Persgatan 21		Uppsala	2012 1970	7 226	–	24	–	–	–	7 250	4 747	8 930 ASP
17 Kungsängen 35:3	Kungsgatan 76	Uppsala	1998 2001	3 030	–	–	–	–	–	3 030	4 547	32 234 ASP
18 Kvarngärdet 64:3	Sportfältsvägen 3	Uppsala	1996 1991	1 965	–	–	–	–	–	1 965	2 955	14 475 ASP
19 Årsta 36:2	Möllersvärdsgatan 12	Uppsala	<1995 1978/1989	1 319	–	1 538	–	–	–	2 857	5 143	19 816 ASP
20 Årsta 36:7	Hanselligatan 6	Uppsala	2007 1986	388	–	1 873	–	–	–	2 261	3 358	13 526 ASP
21 Årsta 67:1	Stålgatan 8-12	Uppsala	<1995 1988	151	10 605	666	–	–	–	11 422	31 608	85 951 ASP
22 Årsta 72:3	Svederusgatan 1-4	Uppsala	1997 1990	2 195	1 792	4 649	–	–	28	8 664	10 792	44 770 ASP
23 Årsta 74:1	Fyrislundsgatan 68	Uppsala	1999 1985	–	6 853	–	–	–	–	6 853	15 268	37 000 ASP
24 Årsta 74:3	Axel Johanssons Gata 4-6	Uppsala	<1995 1990	13 027	238	161	–	–	490	13 916	17 212	83 000 ASP
25 Årsta 78:1	Fyrislundsgatan 73	Uppsala	2011 2000	2 838	–	–	–	–	–	2 838	4 156	16 146 ASP
26 Basen 10	Fridhemsgatan 2-4	Örebro	<1995 1900/1990	6 164	–	100	–	–	–	6 264	4 997	39 200 ASP
27 Borgaren 1	Fabriksgatan 1 A	Örebro	2008 1969/2001	6 540	–	1 100	–	–	847	8 487	3 375	63 548 ASP
28 Inköparen 1	Rörvägen 1	Örebro	2007 2008	3 698	5 765	–	–	–	–	9 463	22 500	57 476 ASP
– Järnmalmen 1	Osmundgatan 10	Örebro	2006 1967/1995	2 695	–	8 249	–	–	–	10 944	47 714	31 768 ASP	B
30 Konstruktören 11	Söderleden 14	Örebro	<1995 1987	1 715	–	–	–	–	–	1 715	7 876	9 915 ASP
31 Kontrollanten 9	Åbyvägen 3	Örebro	2007 1992	3 714	–	1 106	–	–	–	4 820	11 974	15 881 ASP
32 Lagerchefen 3	Aspholmsvägen 3	Örebro	1996 1957/1985	–	1 900	–	–	–	–	1 900	9 213	12 961 ASP	B
33 Lantmannen 7	Boställsvägen 10	Örebro	<1995 1985	72	2 248	250	–	–	–	2 570	8 573	10 117 ASP
114 Litografen 1&2	Adolfsbergsvägen 4	Örebro	2012 1964	4 310	8 148	19 003	–	–	232	31 693	122 107	120 127 ASP	B
34 Motormannen 1	Radiatorvägen 1	Örebro	<1995 1966	293	3 436	410	–	–	–	4 139	10 501	17 875 ASP
35 Röda rummet	Radiatorvägen 17	Örebro	1996 2000	3 405	–	–	–	–	–	3 405	7 710	24 650 ASP
36 Rörläggaren 1	Aspholmsvägen 4	Örebro	<1995 1963/1992	–	–	–	5 180	–	–	5 180	15 881	21 686 ASP	B
37 Rörmokaren 1	Elementvägen 13-15	Örebro	<1995 1963/1986	110	–	–	3 735	–	–	3 845	10 432	16 338 ASP
38 Rörmokaren 5	Elementvägen 1	Örebro	<1995 1984	1 297	1 023	–	–	–	–	2 320	6 656	12 088 ASP
40 Stinsen 18	Fabriksgatan 18-22	Örebro	2008 1983/2003	12 102	–	78	–	–	107	12 287	5 008	103 600 ASP	B
41 Svetsaren 4	Elementvägen 12	Örebro	<1995 1976/1984	176	1 695	2 393	–	–	–	4 264	9 644	16 897 ASP
42 Svetsaren 5	Elementvägen 14	Örebro	<1995 1977/1988	2 885	–	169	–	–	–	3 054	7 355	12 417 ASP
43 Svetsaren 6	Radiatorvägen 14	Örebro	2000 1962	5 625	–	–	–	–	–	5 625	7 956	50 855 ASP
44 Svetsaren 7	Elementvägen 16	Örebro	<1995 1960/1983	675	–	180	–	–	–	855	2 658	5 179 ASP
45 Svetsaren 8	Elementvägen 4	Örebro	<1995 1977	570	3 060	220	–	–	–	3 850	8 074	12 477 ASP
46 Svänghjulet 1	Stubbengatan 2	Örebro	2010 2004	4 506	1 660	2 747	–	–	250	9 163	24 143	34 052 ASP	B
47 Telemontören 1	Nastagatan 2	Örebro	2007 1993	3 677	–	2 822	–	–	–	6 499	30 750	19 406 ASP	B

CASTELLUM 2013 FASTIGHETSBESTÅND 119

Mälardalen
			Förvärvs- Bygg/				Kvadratmeter per lokalslag					Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun	år Omb. år	Kontor	Butiker	Lager	Industri Bostäder		Övrigt	Totalt	Markyta	Tax.värde bolag Anm
48 Tryckeriet 2	Stortorget 8	Örebro	2008 1984/1999	1 400	847	–	–	–	387	2 634	1 350	26 724 ASP
49 Tågmästaren 25	Fabriksgatan 54	Örebro	2008 1986	6 265	–	1 160	–	–	6	7 431	8 110	34 400 ASP	B
51 Virkeshandlaren 7	Radiatorvägen 11	Örebro	<1995 1970/1987	5 895	–	283	–	–	–	6 178	15 377	27 175 ASP
52 Virkeshandlaren 10	Radiatorvägen 13-15	Örebro	1996 1979	2 694	3 565	1 060	–	–	–	7 319	20 242	30 498 ASP
53 Ånsta 20:117	Aspholmsvägen 9	Örebro	1996 1990	755	–	–	–	–	–	755	1 907	3 742 ASP
54 Ölstånkan 11	Järntorgsgatan 1	Örebro	2008 1939/2003	3 940	–	580	–	–	–	4 520	937	28 800 ASP
55 Ölstånkan 14	Olaigatan 2	Örebro	2008 1929	2 194	–	–	–	–	–	2 194	852	16 700 ASP
56 Ölstånkan 15	Olaigatan 4	Örebro	2008 1975/2003	3 101	–	–	–	–	–	3 101	1 517	23 000 ASP
57 Blästerugnen 2	Kokillgatan 7	Västerås	1997 1991	–	1 894	–	–	–	–	1 894	11 045	8 938 ASP	T
58 Dagsländan 11	Jonasborgsvägen 26	Västerås	1996 1990	1 106	–	–	–	–	–	1 106	3 651	6 261 ASP	T
59 Degeln 1	Kokillgatan 1-3	Västerås	1996 1984	4 563	1 050	700	181	–	–	6 494	26 917	21 734 ASP	T
60 Elenergin 1	Elledningsgatan 2	Västerås	2008 1976	119	466	–	4 498	–	–	5 083	26 290	18 763 ASP	B
61 Elledningen 4	Tunbytorpsgatan 31	Västerås	<1995 1991	3 586	–	–	–	–	–	3 586	10 256	20 460 ASP
62 Fallhammaren 1	Fallhammargatan 3	Västerås	<1995 1989	2 425	–	1 655	407	–	–	4 487	10 700	17 729 ASP
63 Friledningen 13	Tunbytorpsgatan 10	Västerås	1999 1978	390	1 440	750	–	–	–	2 580	7 000	11 864 ASP	T
64 Gjutjärnet 7	Gjutjärnsgatan 5	Västerås	<1995 1989	–	2 005	151	260	–	135	2 551	10 517	8 015 ASP

Mälardalen			Förvärvs- Bygg/				Kvadratmeter per lokalslag					Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun	år Omb. år	Kontor	Butiker	Lager	Industri Bostäder		Övrigt	Totalt	Markyta	Tax.värde bolag Anm
65 Hjulsmeden 1	Gjutjärnsgatan 8	Västerås	<1995 1990	–	1 112	871	–	–	–	1 983	5 625	8 599 ASP
66 Jordlinan 2	Stenbygatan 6	Västerås	<1995 1991	179	2 050	6 155	480	–	–	8 864	21 467	27 264 ASP	B
67 Kokillen 1	Kokillgatan 2	Västerås	1996 1988	545	1 165	1 295	–	–	–	3 005	11 975	13 386 ASP	T
68 Kopparlunden	Kopparlunden	Västerås	2001 1890/2000	18 978	–	–	1 310	–	–	20 288	10 256	117 444 ASP
69 Kraftfältet 5	Omformargatan 2	Västerås	2005 1991	715	836	1 640	729	–	–	3 920	11 221	15 950 ASP
70 Köpmannen 1	Kranbyggargatan 1	Västerås	<1995 1984	–	320	–	1 095	–	–	1 415	5 804	7 303 ASP
71 Köpmannen 3	Kranbyggargatan 3	Västerås	<1995 1982	–	875	–	1 495	–	–	2 370	10 073	12 006 ASP	T
72 Ringborren 8&16	Tallmätargatan 1	Västerås	<1995 1956/1988	3 531	–	–	–	–	–	3 531	9 019	14 239 ASP
73 Tunbytorp 1	Strömledningsgatan 1	Västerås	2005 1965	410	3 797	524	1 278	–	–	6 009	27 584	23 382 ASP	T
74 Tunbytorp 7	Strömledningsgatan 3	Västerås	2005 1965	–	360	1 901	5 674	–	–	7 935	31 990	32 271 ASP	T
75 Tunbytorp 19	Tunbytorpsgatan 2 A	Västerås	2005 1990	1 982	–	–	–	–	–	1 982	11 782	6 745 ASP
77 Vikingatiden 9	Brandthovdagatan 17 A	Västerås	2007 2004	173	–	438	173	–	–	784	3 477	3 124 ASP
Summa kontor/butik				187 131	100 310	76 494	26 495		0 2 611	393 041	926 338	2 190 981
LAGER/INDUSTRI
78 Boländerna 12:1	Danmarksgatan 24	Uppsala	2011 1979	4 601	–	1 927	–	–	–	6 528	14 136	32 284 ASP	B
79 Husbyborg 1:83	Gamla Börjevägen 2-16	Uppsala	2008 1972/1988	–	218	747	5 969	–	–	6 934	14 543	37 752 ASP	B
80 Årsta 38:1	Möllersvärdsgatan 5	Uppsala	<1995 1979	–	–	–	2 960	–	–	2 960	8 572	18 160 ASP	B
81 Barkborren 3	Barkborregatan 3	Västerås	<1995 1970/1989	–	–	–	2 950	–	–	2 950	10 000	8 748 ASP	T
82 Elkraften 4	Tunbytorpsgatan 16	Västerås	2005 1976	–	–	946	–	–	–	946	5 673	4 100 ASP	T
83 Elkraften 6	Elledningsgatan 4	Västerås	2008 1981	–	–	1 150	–	–	–	1 150	8 025	4 765 ASP	T
84 Elkraften 7	Energigatan 3 A	Västerås	2005 1976	250	–	–	1 070	–	–	1 320	5 073	4 373 ASP	T
85 Elledningen 1	Tunbytorpsgatan 29	Västerås	1999 1982	–	1 200	710	–	–	–	1 910	8 300	7 225 ASP	T
86 Friledningen 8	Tunbytorpsgatan 6	Västerås	2005 1971	235	–	568	1 539	–	–	2 342	11 243	8 133 ASP	T
87 Friledningen 9	Tunbytorpsgatan 8	Västerås	2005 1968	647	990	2 115	1 400	–	–	5 152	9 995	18 990 ASP
88 Fältmätaren 29	Fältmätargatan 9	Västerås	2007 1960	810	–	–	2 257	–	–	3 067	10 173	11 032 ASP	T
89 Järnåldern 6	Brandthovdagatan 11	Västerås	2008 1982	476	–	629	777	–	45	1 927	5 967	7 426 ASP	T
– Krista 1	Saltängsvägen 59	Västerås	2004 2005	–	–	–	2 980	–	–	2 980	11 500	17 398 ASP
91 Köpmannen 8	Lundby Gårdsgata 4	Västerås	2004 1988	–	–	351	2 334	–	–	2 685	9 957	10 510 ASP
92 Ledningstråden 1	Tunbytorpsgatan 1-3	Västerås	2005 1967	520	1 011	4 541	–	–	–	6 072	27 410	20 961 ASP	T
93 Ledningstråden 6	Tunbytorpsgatan 23	Västerås	2005 1970	–	–	–	620	–	–	620	8 000	3 550 ASP	T/B
94 Lufthammaren 1	Ånghammargatan 2-4	Västerås	1996 1977	3 894	–	1 803	1 646	–	–	7 343	17 055	20 642 ASP	T
95 Tunbytorp 2	Tunbytorpsgatan 4	Västerås	2005 1970	–	–	1 548	1 825	–	647	4 020	19 191	12 376 ASP
96 Tunbytorp 8	Friledningsgatan 3 A	Västerås	2005 1970	–	–	830	–	–	–	830	5 825	3 714 ASP
97 Tunbytorp 10	Tunbytorpsgatan 4 A	Västerås	2005 1978	957	–	6 746	–	–	–	7 703	24 663	20 400 ASP
98 Voltmätaren 3	Lågspänningsgatan 7	Västerås	2006 1990	–	–	–	760	–	–	760	2 254	2 645 ASP
99 Ånghammaren 2	Ånghammargatan 1-9	Västerås	1996 1972/1994	1 181	520	4 744	6 996	–	40	13 481	35 738	32 101 ASP	T
100 Bleckslagaren 1	Handelsgatan 9	Örebro	2012 1970	645	–	3 185	–	–	–	3 830	14 405	– ASP
101 Bleckslagaren 6	Handelsgatan 1	Örebro	2008 1982	–	–	–	4 326	–	–	4 326	22 243	16 096 ASP	B
102 Bleckslagaren 8	Vattenverksgatan 8	Örebro	2006 1978/2001	–	–	–	4 750	–	–	4 750	24 878	20 017 ASP	B
103 Chauffören 2	Stuvargatan 3	Örebro	1997 1991	500	–	6 600	–	–	–	7 100	16 974	24 435 ASP
104 Chauffören 3	Pikullagatan 9	Örebro	2006 1991	–	–	–	1 577	–	–	1 577	5 442	5 519 ASP
105 Distributören 7	Krangatan 11	Örebro	2012 1989	795	–	6 795	–	–	–	7 590	24 675	24 185 ASP
– Däcket 1	Dialoggatan 14	Örebro	2008 2012	–	–	740	1 128	–	–	1 868	7 184	10 448 ASP

107 Försäljaren 2 Nastagatan 9 Örebro 2012 2008 – – 3 030 – – – 3 030 9 545 18 271 ASP B

Mälardalen

			Förvärvs- Bygg/				Kvadratmeter per lokalslag					Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun	år Omb. år	Kontor	Butiker	Lager		Industri Bostäder Övrigt		Totalt	Markyta	Tax.värde bolag Anm
108 Elektrikern 3	Vattenverksgatan 3	Örebro	2012 1972	–	–	8 440	–	–	–	8 440	18 823	17 800 ASP
109 Grosshandlaren 2	Nastagatan 6-8	Örebro	2001 1977	2 008	1 955	19 170	–	–	–	23 133	61 695	92 028 ASP B
– Gällersta-Gryt 4:9	Gällerstavägen	Örebro	<1995 1969	–	–	–	11 625	–	–	11 625	42 143	24 606 ASP
111 Konstruktören 9	Söderleden 10	Örebro	1996 1987	–	–	1 260	–	–	–	1 260	3 573	5 838 ASP
112 Konstruktören 10	Söderleden 12	Örebro	<1995 1987	–	–	–	3 665	–	–	3 665	10 649	16 630 ASP
113 Kontrollanten 12	Skomaskinsgatan 6	Örebro	2012 1981	3 630	–	7 203	–	–	–	10 833	30 946	33 400 ASP
115 Rörläggaren 2	Aspholmsvägen 6	Örebro	2004 1984	–	–	2 955	–	–	–	2 955	4 960	12 387 ASP
116 Ånsta 20:148	Berglunda 208	Örebro	2007 1971/1999	1 380	–	2 805	–	–	–	4 185	44 237	23 281 ASP B
Summa lager/industri				22 529	5 894	91 538	63 154	0	732	183 847	615 665	652 226

Kontor/butik Lager/Industri Projekt och mark

Mälardalen			Förvärvs- Bygg/				Kvadratmeter per lokalslag				Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun	år Omb. år	Kontor	Butiker	Lager	Industri Bostäder Övrigt		Totalt	Markyta	Tax.värde bolag Anm
PROJEKT
9 Boländerna 35:1	Bolandsgatan 18	Uppsala	2006 2006	–	8 264	250	– –	–	8 514	26 193	71 018 ASP	B
10 Boländerna 35:2	Bolandsgatan 20	Uppsala	<1995 1981	–	4 118	–	– –	–	4 118	9 600	35 400 ASP
14 Dragarbrunn 20:4	Dragarbrunnsgatan 34	Uppsala	2010 2010	9 571	2 959	415	– 1 305	–	14 250	4 472	85 400 ASP
118 Högspänningen 1	Lågspänningsgatan 8	Västerås	2007 –	–	–	–	3 768 –	–	3 768	22 500	6 400 ASP	B
76 Verkstaden 14	Kopparlunden	Västerås	2001 2001	9 866	–	–	– –	–	9 866	40 900	39 934 ASP	B
Summa projekt				19 437	15 341	665	3 768 1 305	0	40 516	103 665	238 152

Summa Mälardalen 229 097 121 545 168 697 93 417 1 305 3 343 617 404 1 645 668 3 081 359

Castellums fastighetsbestånd i Mälardalen 2013-12-31

						Hyres	Fastighets	Fastighets	Drifts
	Antal		Hyresvärde	Hyresvärde	Ekonomisk	intäkter	kostnader	kostnader	överskott
Kontor/butik	fastigheter	Yta tkvm	Mkr	kr/kvm	uthyrningsgrad	Mkr	Mkr	kr/kvm	Mkr
Uppsala	21	127	165	1 301	87,4%	144	42	331	102
Örebro	30	176	176	998	92,9%	164	55	309	109
Västerås	20	90	91	1 007	90,4%	82	26	291	56
Summa kontor/butik	71	393	432	1 098	90,3%	390	123	312	267
Lager/industri
Västerås	19	67	50	743	88,1%	44	16	234	28
Örebro	16	100	66	660	93,3%	61	14	143	47
Uppsala	3	17	16	978	91,6%	15	4	260	11
Summa lager/industri	38	184	132	719	91,1%	120	34	187	86
Summa	109	577	564	977	90,5%	510	157	272	353
Uthyrning och fastighetsadministration							30	52	-30
Summa efter uthyrning och fastighetsadministration							187	324	323
Projekt	5	40	46			21	8		13
Obebyggd mark	0	–	–	–	–	–	–	–	–
Totalt	114	617	610	–	–	531	195	–	336

Fastighetsvärde per kategori Fastighetsvärde per område

Fastighetsrelaterade nycketal

	2013	2012	2011	2010	2009	2008	2007	2006	2005	2004
Hyresvärde, kr/kvm	977	967	982	934	928	859	807	778	766	794
Ekonomisk uthyrningsgrad	90,5%	92,7%	92,6%	90,6%	92,4%	93,0%	89,3%	88,4%	87,5%	87,8%
Fastighetskostnader, kr/kvm	324	312	340	325	329	268	247	258	244	262
Driftsöverskott, kr/kvm	560	584	570	521	528	531	474	429	427	435
Antal fastigheter	114	120	120	116	115	117	101	91	86	75
Uthyrningsbar yta, tkvm	617	624	560	545	516	519	432	410	384	338

Förvärvs- Bygg/ Fastighet Gatuadress Kommun år Omb. år Kontor Butiker KONTOR/BUTIK 87 Atollen 3 Lantmätargränd 53-63 Jönköping 2011 2013 2 792 2 404 1 Droskan 12 Slottsgatan 14 Jönköping 1998 1990 9 370 – 2 Elektronen 1 Datorgatan 6 Jönköping 2008 2000 524 – 3 Hotellet 8 V Storgatan 9-13 Jönköping <1995 1963/1999 2 952 15 701 4 Vagnmakaren 7 Hästhovsvägen 2 Jönköping <1995 1983/2001 – 9 531 5 Valutan 11 Kompanigatan 1-2 Jönköping <1995 1992/2001 3 123 2 091 6 Varuhuset 1 Batterigatan 2 Jönköping 2009 2009 – 11 041 75 Vattenpasset 2 Ekhagsringen 17 Jönköping <1995 1980 1 299 – 8 Vilan 7 Huskvarnavägen 58-64 Jönköping 2000 1955/1999 9 354 1 003 76 Vingen 4 Linnegatan 1 Jönköping <1995 1970 1 322 530 9 Visionen 3 Bataljonsgatan 10-12 Jönköping 2004 2010 7 353 – 10 Visionen 3 fd 1 Bataljonsgatan 10 Jönköping 2004 1996/1995 9 731 – 11 Vågskålen 3 Huskvarnavägen 40 Jönköping 2003 1983 8 177 – 12 Vägporten 5 Vasavägen 4 Jönköping 2003 1955/2004 251 2 076 13 Ögongloben 5 Gräshagsgatan 11 Jönköping 2006 1961 3 512 – 14 Örontofsen 5 Granitvägen 7-9 Jönköping 2006 1976 1 195 880 15 Almen 9 Malmövägen 12-14 Värnamo 1997 1957/1989 1 075 11 304 16 Bodarna 2 Myntgatan 8-10 Värnamo <1995 1934/1991 1 433 373 17 Bokbindaren 20 Västbovägen 56 Värnamo <1995 1975/1991 2 167 – 18 Drabanten 1 Nydalavägen 16 Värnamo 1997 1940/1986 230 1 028	Lager –	Kvadratmeter per lokalslag Industri Bostäder	Övrigt	Totalt	Markyta	Förv. Tax.värde bolag Anm
		–	765 –	5 961	870	61 051 COR
	–	–	– –	9 370	4 951	98 400 COR
	1 168	–	– –	1 692	4 237	7 311 COR
	296	–	– –	18 949	5 121	208 000 COR
	–	–	– 14	9 545	19 226	63 400 COR
	249	–	– 5	5 468	7 763	70 600 COR
	–	–	– –	11 041	42 046	118 000 COR
	1 749	1 073	– –	4 121	17 884	– COR
	4 356	–	– –	14 713	25 576	72 450 COR
	–	1 937	– –	3 789	17 281	14 347 COR
	352	–	– –	7 705	12 269	106 800 COR
	423	–	– –	10 154	27 162	48 812 COR
	7 536	–	– –	15 713	42 536	39 360 COR
	–	–	– –	2 327	8 458	12 392 COR
	–	–	– –	3 512	7 346	7 261 COR
	3 499	–	– –	5 574	15 061	28 755 COR
	38	–	– 40	12 457	23 702	35 916 COR
	–	–	– –	1 806	1 186	10 143 COR
	394	–	– –	2 561	11 385	6 601 COR
	–	–	– –	1 258	2 971	3 496 COR
19 Gamla Gåsen 4 Boagatan 1 Värnamo <1995 1907 200 –	–	–	– –	200	1 903	1 322 COR
20 Gillet 1 Flanaden 3-5 Värnamo 1996 1974 2 416 990	103	– 1 704	–	5 213	3 475	33 512 COR
21 Golvläggaren 2 Silkesvägen 30 Värnamo 2000 1991 734 –	–	–	– –	734	5 190	2 553 COR
22 Golvläggaren 2 fd 3 Silkesvägen 32-34 Värnamo 2000 2008 – 8 800	1 620	–	– –	10 420	37 879	47 996 COR
23 Jungfrun 11 Köpmansg 3-7/Luddög 1 Värnamo <1995 2001/1982 315 3 897	158	– 601	–	4 971	5 849	25 438 COR
24 Karpen 3 Jönköpingsvägen 105-107 Värnamo 1997 1956/1990 542 838	405	888	– –	2 673	7 930	5 615 COR
25 Lejonet 11 Lasarettsg 1-5/Storgatsb 23 Värnamo 2000 1987/1987 4 192 807	160	–	89 –	5 248	2 433	33 312 COR
90 Linden 1 Malmövägen 3 Värnamo 2001 – – 1 140	–	–	– –	1 140	3 728	8 620 COR
26 Linden 1 fd 3 Växjövägen 24-26 Värnamo <1995 1960/1989 2 350 560	2 264	–	– –	5 174	9 286	14 492 COR
27 Ljuset 8 Nydalavägen 1-9 Värnamo <1995 2003 – 2 590	–	–	– –	2 590	9 674	13 064 COR
61 Mattläggaren 2 Silkesvägen 24 Värnamo 2000 1997 195 2 453	485	–	– –	3 133	8 542	6 827 COR
28 Mon 13 Karlsdalsgatan 2 Värnamo 1997 1983 1 986 –	–	–	– –	1 986	2 294	8 268 COR
29 Plattläggaren 1 Silkesvägen 18 Värnamo 2008 1989 1 798 –	–	–	– –	1 798	5 994	3 496 COR
30 Rågen 1 Expovägen 6 Värnamo <1995 1965/1990 2 361 –	2 836	–	– –	5 197	8 919	11 358 COR
31 Vindruvan 4 Storgatsb 14-16 Värnamo <1995 1982 610 2 954	–	– 437	–	4 001	4 717	21 279 COR
32 Vindruvan 22 Storgatsb 20/Köpmansg 2-6 Värnamo <1995 1982 – 7 262	–	–	– 5	7 267	3 394	39 000 COR
33 Vindruvan 15 Storgatsbacken 12 Värnamo 1997 1989 878 1 110	–	–	– –	1 988	694	9 842 COR
34 Värnamo 14:11 Jönköpingsvägen 41-43 Värnamo <1995 1917/1982 2 209 –	1 972	–	– –	4 181	5 686	11 473 COR
35 Bagaren 10 Ljungadalsg 2/Hejareg 10 Växjö 2007 1987 28 593 –	2 335	–	– –	30 928	89 222	129 289 COR
36 Båken 1 Systratorpsvägen 16 Växjö 2006 1983 1 410 –
37 Garvaren 4 Hjalmar Petris väg 32 Växjö 1999 1981 2 526 –
38 Glasmästaren 1 Arabygatan 80 Växjö 1999 1988 6 381 886	25 44	– –	– – – –	1 435 2 570	5 125 6 901	4 389 COR 7 956 COR

Anm: T=Tomträtt A=Arrende B=Outnyttjad byggrätt

			Förvärvs- Bygg/				Kvadratmeter per lokalslag					Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun	år Omb. år	Kontor	Butiker	Lager	Industri Bostäder		Övrigt	Totalt	Markyta	Tax.värde bolag Anm
39 Nordstjärnan 1	Kronobergsgatan 18-20	Växjö	2002 1971/2000	5 981	–	149	–	–	–	6 130	2 425	50 400 COR
40 Plåtslagaren 4	Verkstadsgatan 5	Växjö	2002 1967/1988	2 243	780	686	1 893	–	–	5 602	10 000	14 909 COR
41 Rimfrosten 1	Solängsvägen 4	Växjö	2000 1972	42	6 686	1 922	–	–	–	8 650	58 671	20 000 COR	B
42 Segerstad 4	Segerstadsvägen 7	Växjö	1998 1990	910	–	–	–	–	–	910	3 911	– COR
43 Sotaren 4	Arabygatan 82	Växjö	2002 1992	2 318	457	204	–	–	–	2 979	4 007	15 421 COR
44 Svea 8	Lineborgsplan 3	Växjö	1998 1982	2 061	–	–	–	–	–	2 061	3 938	12 320 COR
45 Unaman 8	Klosterg 6/Kungsg 3/ Sandgärdsg 6-8	Växjö	2006 1969	2 075	2 812	300	–	422	–	5 609	2 185	38 536 COR
46 Ödman 15	Storgatan 29	Växjö	2001 1972	2 380	1 941	–	–	–	–	4 321	2 661	38 200 COR
89 Gården 15	Gillbergagatan 37-45	Linköping	2009 2013	6 105	–	3 600	–	–	–	9 705	34 706	17 644 COR
47 Idémannen 1	Teknikringen 16	Linköping	2007 1990	580	–	–	–	–	–	580	4 212	4 959 COR
48 Idémannen 2, Collegium	Teknikringen 7	Linköping	2007 1989	12 821	4 136	–	–	–	45	17 002	27 823	122 600 COR
49 Idémannen 2, Datalinjen	Datalinjen 1	Linköping	2007 1989/1994	1 593	–	–	–	–	–	1 593	4 590	10 363 COR
50 Idémannen 2, Teknikringen Teknikringen 1 A-F		Linköping	2007 1984/1996	6 707	–	–	–	–	–	6 707	19 720	43 346 COR
51 Idémannen 2, Vita Huset	Universitetsvägen 14	Linköping	2007 2002	8 210	–	–	–	–	–	8 210	29 597	69 200 COR	B
52 Magnetjärnet 6	Finnögatan 5 C	Linköping	2010 1996	2 388	–	–	–	–	–	2 388	8 328	10 623 COR	B
Summa kontor/butik				181 970	109 061	39 885	5 791 4 018		109	340 834	753 937	1 952 517
LAGER/INDUSTRI
53 Elefanten 3	Rådjursvägen 6	Växjö	<1995 1988	–	–	1 384	934	–	–	2 318	8 940	6 264 COR
54 Illern 5	Isbjörnsvägen 11-13	Växjö	<1995 1987	885	–	406	855	–	–	2 146	5 276	7 507 COR
55 Isbjörnen 4	Isbjörnsvägen 6	Växjö	<1995 1993	–	–	625	10 308	–	–	10 933	30 505	27 025 COR
56 Sjömärket 3	Annavägen 3	Växjö	1998 1989	1 868	341	475	6 811	–	–	9 495	26 853	31 992 COR	B
57 Snickaren 12	Smedjegatan 10-20	Växjö	1998 1976/1989	3 638	5 194	15 178	–	–	–	24 010	45 018	65 080 COR	B
58 Draken 1	Ingelundsvägen 1	Värnamo	<1995 1968/1988	–	–	1 750	–	–	–	1 750	21 396	2 567 COR	B
59 Flundran 4	Runemovägen 1	Värnamo	<1995 1963/1992	–	–	5 459	6 147	–	–	11 606	34 523	23 358 COR
60 Mattläggaren 1	Silkesvägen 24	Värnamo	2008 1997	–	–	–	2 700	–	–	2 700	8 655	8 023 COR	B
62 Posten 4	Postgatan 3-5	Värnamo	<1995 1929	455	733	321	2 516	159	–	4 184	2 991	12 528 COR
63 Rödspättan 1	Runemovägen 10	Värnamo	2004 1973	545	–	4 160	–	–	–	4 705	12 975	8 437 COR
64 Rödspättan 4	Runemovägen 4	Värnamo	<1995 1980	–	–	2 960	–	–	–	2 960	7 122	5 210 COR
65 Sandskäddan 4	Margretelundsvägen 7	Värnamo	<1995 1982	–	–	2 780	–	–	–	2 780	8 005	5 111 COR
66 Sjötungan 3	Margretelundsvägen 6	Värnamo	1999 1989	–	–	2 570	–	–	–	2 570	14 524	5 703 COR	B
67 Takläggaren 4	Rörläggarev 8/Silkesv 39	Värnamo	<1995 1991	–	–	9 067	–	–	–	9 067	39 349	21 145 COR	B
68 Takläggaren 8	Silkesvägen 43	Värnamo	2008 1999	–	–	–	6 995	–	–	6 995	24 814	26 720 COR	B
69 Värnamo 14:2	Myntgatan 2	Värnamo	<1995 1982	–	–	–	–	–	–	–	1 000	– COR	A
70 Yxan 4	Fabriksgatan 10-12	Värnamo	2005 1975	–	–	5 595	–	–	–	5 595	10 017	14 162 COR
71 Yxan 6	Fabriksgatan 4	Värnamo	<1995 1978/1990	–	–	1 477	–	–	–	1 477	11 699	3 510 COR	B
– Flahult 21:3	Momarken 42	Jönköping	2001 1980	–	–	3 994	–	–	–	3 994	24 177	15 383 COR	B
– Flahult 21:5	Betavägen 17	Jönköping	2012 1997/2008	–	–	9 023	–	–	–	9 023	36 847	29 288 COR	B
74 Vargön 4	Vasavägen 5	Jönköping	2003 1989	–	–	3 500	570	–	–	4 070	6 694	12 763 COR	B
88 Ättehögen 18	Fordonsvägen 8	Jönköping	2012 2013	–	–	–	3 220	–	–	3 220	11 009	15 477 COR

77 Ögongloben 6 Kindgrensgatan 4 Jönköping 2008 1997 – – 3 108 – – – 3 108 7 500 6 234 COR B 78 Österbotten 4 Skeppsbrogatan 6 Jönköping <1995 1930/1991 503 – 72 2 369 – – 2 944 6 972 8 319 COR 79 Överlappen 13 Kalkstensgatan 6-8 Jönköping 2004 1977/1995 2 105 – 275 3 376 – – 5 756 22 575 27 852 COR 80 Överstycket 25 Kindgrensgatan 3 Jönköping 2008 1981 190 – 6 166 1 182 – – 7 538 16 342 13 591 COR B

			Förvärvs- Bygg/				Kvadratmeter per lokalslag					Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun	år Omb. år	Kontor	Butiker	Lager		Industri Bostäder	Övrigt	Totalt	Markyta	Tax.värde bolag Anm
– Marås 1:12	Maråsliden 7	Gnosjö	<1995 1960	–	–	–	1 140	–	–	1 140	3 335	83 COR
– Törestorp 2:51	Kulltorpsvägen 25	Gnosjö	<1995 1946	–	–	–	14 310	–	–	14 310	55 273	17 457 COR B
– Källemo 1	Källemogatan 12	Vaggeryd	<1995 1956/1988	147	–	7 405	–	–	–	7 552	48 347	11 123 COR B
– Yggen 1	Krokvägen 1	Vaggeryd	<1995 1985/1989	–	–	–	6 303	–	–	6 303	18 598	11 581 COR
86 Pagoden 1	Ottargatan 10	Linköping	2008 1972/2002	–	–	1 668	1 732	–	–	3 400	9 000	8 742 COR B
Summa lager/industri				10 336	6 268	89 418	71 468	159	0	177 649	580 331	452 235

Golvläggaren 3, Värnamo Vindruvan 4, Värnamo 31 22

			Förvärvs- Bygg/			Kvadratmeter per lokalslag						Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun	år Omb. år	Kontor	Butiker	Lager		Industri Bostäder Övrigt		Totalt	Markyta	Tax.värde bolag Anm
PROJEKT
97 Algen 1	Lantmätargränd 42	Jönköping	2013 –	–	–	–	–	–	–	–	2 749	– COR
98 Jägmästaren 1	Djurgården	Linköping	2013 –	–	–	–	–	–	–	–	44 381	– COR B
Summa projekt				0	0	0	0	0	0	0	47 130	0
OBEBYGGD MARK
91 Bleckslagaren 1	Repslagarevägen 5	Värnamo	2004 –	–	–	–	–	–	–	–	5 587	670 COR B
94 Värnamo 14:86	Myntgatan 6	Värnamo	<1995 –	–	–	–	–	–	–	–	2 641	– COR B
96 Visionen 4	Bataljonsgatan 10	Jönköping	2013 –	–	–	–	–	–	–	–	4 750	– COR
95 Postiljonen 2	Öjaby	Växjö	2009 –	–	–	–	–	–	–	–	19 597	1 959 COR B
Summa obebyggd mark				0	0	0	0	0	0	0	32 575	2 629
Summa Östra Götaland				192 306	115 329	129 303	77 259	4 177	109	518 483	1 413 973	2 407 381

Castellums fastighetsbestånd i Östra Götaland 2013-12-31

						Hyres	Fastighets	Fastighets	Drifts
	Antal fastigheter	Yta tkvm	Hyresvärde Mkr	Hyresvärde kr/kvm	Ekonomisk uthyrningsgrad	intäkter Mkr	kostnader Mkr	kostnader kr/kvm	överskott Mkr
Kontor/butik
Jönköping	16	130	166	1 284	87,1%	145	40	307	105
Värnamo	22	86	76	881	91,1%	69	24	283	45
Växjö	12	79	69	871	87,0%	60	20	247	40
Linköping	7	46	52	1 130	82,1%	43	18	394	25
Summa kontor/butik	57	341	363	1 066	87,2%	317	102	299	215
Lager/industri
Växjö	5	49	33	682	78,5%	26	7	140	19
Värnamo	13	56	29	507	89,3%	25	5	106	20
Jönköping	8	40	23	569	87,7%	20	6	146	14
Övriga orter	5	33	11	335	89,9%	10	3	73	7
Summa lager/industri	31	178	96	537	85,2%	81	21	118	60
Summa	88	519	459	885	86,8%	398	123	237	275
Uthyrning och fastighetsadministration							24	47	-24
Summa efter uthyrning och fastighetsadministration							147	284	251
Projekt	2	–	–	–	–	–	0	–	0
Obebyggd mark	4	–	–	–	–	–	–	–	–
Totalt	94	519	459	–	–	398	147	–	251

Fastighetsvärde per kategori Fastighetsvärde per område

Fastighetsrelaterade nyckeltal

	2013	2012	2011	2010	2009	2008	2007	2006	2005	2004
Hyresvärde, kr/kvm	885	844	818	795	775	745	748	688	675	659
Ekonomisk uthyrningsgrad	86,8%	88,4%	88,4%	88,0%	90,0%	90,8%	90,4%	90,6%	90,0%	89,8%
Fastighetskostnader, kr/kvm	284	268	272	268	275	261	269	239	213	198
Driftsöverskott, kr/kvm	483	478	451	432	422	416	407	384	395	393
Antal fastigheter	94	95	95	96	95	93	82	76	73	76
Uthyrningsbar yta, tkvm	519	518	515	505	501	480	452	375	366	380

Castellums fastighetsbestånd 2013, sammanfattning

		Kvadratmeter per lokalslag
	Kontor	Butiker	Lager	Industri	Bostäder	Övrigt	Totalt	Markyta	Tax.värde
Storgöteborg	419 625	64 914	443 185	170 405	8 246	5 191	1 111 566	2 099 505	6 431 691
Öresundsregionen	283 234	79 216	262 327	54 549	9 156	48 453	736 935	1 519 313	5 168 252
Storstockholm	268 387	42 524	216 970	91 443	0	19 739	639 063	969 126	4 131 852
Mälardalen	229 097	121 545	168 697	93 417	1 305	3 343	617 404	1 645 668	3 081 359
Östra Götaland	192 306	115 329	129 303	77 259	4 177	109	518 483	1 413 973	2 407 381
Summa Castellum	1 392 649	423 528	1 220 482	487 073	22 884	76 835	3 623 451	7 647 585	21 220 535

Sålda fastigheter under 2013

			Förvärvs- Bygg/				Kvadratmeter per lokalslag					Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun	år Omb.år	Kontor	Butiker	Lager	Industri	Bostäder	Övrigt	Totalt	Markyta	Tax.värde bolag Anm
STORGÖTEBORG
Backa 18:7, 18:10	Risbindaregatan 1	Göteborg	<1995 1964	–		– 16 930	–	–		– 16 930	45 020	50 248 EKL
Högsbo 4:1	Fältspatsgatan 1	Göteborg	<1995 1965/1972	1 140	350	3 074	–	–	–	4 564	10 394	17 629 HAR
Tingstadsvassen 12:12	Kalkbruksgatan 9	Göteborg	2006 1989	2 489	–	–	–	–	–	2 489	3 751	8 428 EKL
Tuve 87:1	Hildedalsgatan 2	Göteborg	2007 1987	1 336	–	3 200	–	–	–	4 536	9 318	22 555 EKL
Summa Storgöteborg				4 965	350	23 204	0	0	0	28 519	68 483	98 860
ÖRESUNDSREGIONEN
Björnen 6	Davidhallsg 20/S. Förstadsg 23 Malmö		<1995 1920/1988	1 672	429	71	–	–	–	2 172	1 188	35 400 BRI
Summa Öresundsområdet				1 672	429	71	0	0	0	2 172	1 188	35 400
STORSTOCKHOLM
Veddesta 2:23	Nettovägen 1	Järfälla	<1995 1971/1985	–	4 342	1 769	–	–	–	6 111	7 063	30 000 BRO
Sicklaön 394:5	Vikdalsgränd 10	Nacka	1996 1991	1 659	–	151	–	–	–	1 810	4 125	16 269 BRO
Alphyddan 11	Bällstavägen 28-36	Stockholm	1997 1964	4 363	–	–	–	–	–	4 363	4 126	16 615 BRO
Landningsbanan 3	Flygfältsgatan 18, 20	Stockholm	2010 1984	–	–	1 000	–	–	–	1 000	2 208	6 161 BRO	T
Linaberg 15	Alpvägen 17	Stockholm	1999 1973	2 349	–	1 990	–	–	–	4 339	5 448	18 413 BRO	T
Summa Storstockholm				8 371	4 342	4 910	0	0		0 17 623	22 970	87 458
MÄLARDALEN
Kungsängen 24:3	Kungsgatan 95	Uppsala	<1995 1998	696	5 665	–	–	–	13	6 374	15 284	45 800 ASP
Kungsängen 29:1	Kungsgatan 70	Uppsala	1997 1985	2 413	1 901	160	–	–	–	4 474	8 966	24 800 ASP
Signalen 6	Propellervägen 1	Örebro	2006 1991	1 776	–	–	–	–	–	1 776	4 151	9 957 ASP
Vindrutan 1	Västhagagatan 3	Örebro	1996 1992	–	1 230	85	–	–	–	1 315	10 062	8 283 ASP
Summa Mälardalen				4 885	8 796	245	0	0		13 13 939	38 463	88 840
ÖSTRA GÖTALAND
Töllstorp 1:561	Mobäcksvägen 2	Gnosjö	<1995 1946	–	–	–	4 290	–	–	4 290	7 995	5 632 COR
Vattenpasset 6	Kungsängsvägen 7	Jönköping	<1995 1971/1990	1 517	–	632	–	–	–	2 149	4 894	6 270 COR
Bredasten 1	Värnamo	Värnamo	2008 –	–	–	–	–	–	–	–	19 915	– COR
Bredasten 2	Värnamo	Värnamo	2008 –	–	–	–	–	–	–	–	10 030	– COR
Summa Östra Götaland				0	0	0	4 290	0	0	4 290	37 940	5 632
Summa Castellum				21 410	13 917	29 062	4 290	0	13	68 692	173 938	322 460

GRI

Castellum redovisar från och med 2013 sitt hållbarhetsarbete enligt GRI:s riktlinjer, nivå C. Redovisningen beskriver hur Castellumkoncernen arbetat med hållbarhetsfrågorna under 2013. I nedanstående tabell anges var i Årsredovisningen för 2013 informationen redovisas. Redovisningen utgår från vad som är väsentligt för verksamheten och samtliga kärnindikatorer redovisas. Redovisningen har ej granskats av extern part.

GRI-referens		Redo visning	Sida
1	Strategi och analys
1.1	VD har ordet	R	2
2	Organisationsprofi l
2.1	Organisationens namn	R	Baksida
2.2	Huvudsakliga produkter, tjänster och varumärken	R	4-5, baksida
2.3	Organisationsstruktur	R	32
2.4	Huvudkontorets säte	R	80
2.5	Länder som organisationen verkar i	R	12
2.6	Ägarstruktur och bolagsform	R	48-50
2.7	Marknader	R	12
2.8	Bolagets storlek	R	13
2.9	Förändringar under redovisningsperioden	R	1
2.10	Utmärkelser och erkännaden	R	30
3	Information om redovisningen
3.1	Redovisningsperiod	R	28
3.2	Tidpunkt för senaste redovisning	R	28
3.3	Redovisningsfrekvens	R	28
3.4	Kontaktpersoner	R	28
3.5	Process för att ta fram redovisningens innehåll	R	28
3.6	Redovisningens omfattning	R	28
3.7	Särskilda begränsningar i redovisningen	R	28
3.8	Principer för redovisningen	R	28
3.10	Förklaring till korrigeringar från tidigare rapporter	ER
3.11	Betydande förändringar i omfattning, avgränsningar eller mätmetoder	ER
3.12	GRI-index	R	132
4	Styrning, åtaganden och intressentrelationer
4.1	Struktur för bolagsstyrning	R	61
4.2	Styrelseordförandens roll	R	64
4.3	Antal oberoende, ej verkställande styrelseledamöter	R	65
4.4	Möjligheter att lämna rekommendationer till styrelsen	R	63
4.14	Organisationens intressenter	R	28
4.15	Tillvägagångssätt för att identifi era intressenter	R	28
5	Hållbarhetsstyrning och resultatindikatorer
EC	Ekonomiska indikatorer
	EC1 (K) Direkt ekonomiskt värde	R	70-71
	EC2 (K) Risker och möjligheter hänförliga till klimatförändringar	RE
	EC3 (K) Pensioner och andra förmånsplaner	R	86
	EC4 (K) Ekonomiskt stöd från offentliga organ	RE
	EC6 (K) Policy och praxis samt andel utgifter som betalas till lokala	ER
	leverantörer på väsentliga marknadsplatser
	EC7 (K) Riktlinjer vid lokala anställningar	ER
	EC8 (K) Utveckling av samhällets infrastruktur och utbud	R	30
EN	Miljömässiga indikatorer
	EN1 (K) Materialanvändning	RE
	EN2 (K) Återvunnet material	RE
	EN3 (K) Direkt energiförbrukning	R	34-35
	EN4 (K) Indirekt energiförbrukning	R	34-35
	EN5 (T) Minskad energianvändning genom sparande och effektivitetsförbättringar	R	34-35
	EN6 (T) Initiativ för energieffektiva produkter och tillämpning	R	34-35

GRI-referens		Redo visning	Sida
	EN7 (T) Initiativ och resultat för att minska indirekt energiförbrukning R		34-35
	EN8 (K) Vattenanvändning och vattenkällor	R	34-35
	EN9 (T) Vattenkällor som väsentligt påverkas av användningen	RE
	EN11 (K) Verksamhet i områden med rik biologisk mångfald	ER
	EN12 (K) Påverkan på den biologiska mångfalden	ER
	EN18 (T)Minskning av utsläpp av växthusgaser	R	34-35
	EN19 (K) Utsläpp av ozonnedbrytande ämnen	R	34-35
	EN20 (K) Utsläpp av NOX, SOX och andra ämnen	RE
	EN21 (K) Utsläpp till vatten	RE
	EN22 (K) Total avfallsvikt, per typ och hanteringsmetod	RE
	EN23 (K) Väsentligt spill	RE
	EN26 (K) Initiativ och resultat för att minska miljöpåverkan av produkter och tjänster	R	34-35
	EN27 (K) Andel återvunna produkter	ER
	EN28 (K) Betydande böter, samt sanktioner till följd av miljöbrott	R	28
LA	Anställningsförhållanden och arbetsvillkor
	LA1 (K) Total personalstyrka, uppdelad på kön, anställningsform, anställningsvillkor och region	R	32-33, 36, 86
	LA2 (K) Antal anställda och personalomsättning	R	32
	LA4 (K) Andel medarbetare som omfattas av kollektivavtal	RE
	LA5 (K) Informationsgivning vid verksamhetsförändringar	ER	Lag i Sverige
	LA7 (K) Arbetsrelaterade olyckor och sjukdomsfall	R	32-33
	LA8 (K) Åtgärder för att bistå anställda vid sjukdom	R	32-33
	LA10 (K) Antal utbildningstimmar per medarbetare	RE
	LA12 (T) Andel medarbetare med regelbundna utvecklingssamtal	R	32-33
	LA13 (K) Mångfaldsindikatorer för styrelse, ledning och medarbetare	RE
	LA14 (K) Lönekvot mellan kvinnor och män per yrkeskategori	RE
HR	Resultatindikatorer för mänskliga rättigheter
	HR1 (K) Investeringsbeslut med beaktande av mänskliga rättigheter	RE
	HR2 (K) Leverantörer som granskas avseende mänskliga rättigheter RE
	HR4 (K) Antal fall av diskriminering och åtgärder	R	28
	HR5 (K) Föreningsfrihet och rätt till kollektivavtal	RE
	HR6 (K) Barnarbete	RE
	HR7 (K) Tvångsarbete	RE
SO	Indikatorer för resultat avseende samhällsfrågor
	SO1 (K) Program som hanterar organisationens påverkan på samhället R		28-30
	SO2 (K) Affärsområden som har bedömts avseende risker/korruption	R	28-31
	SO3 (K) Medarbetare som utbildats i organisationens korruptionsriktlinjer	R	30-31
	SO4 (K) Vidtagna åtgärder vid fall av korruption	ER
	SO5 (K) Politiska ställningstaganden och deltagande i lobbying	RE
	SO8 (K) Böter eller sanktioner p g a agerande mot gällande lagar och regleringar	R	28
PR	Resultatindikatorer för produktansvar
	PR1 (K) Produkters och tjänsters påverkan på hälsa och säkerhet	RE
	PR3 (K) Produkt- och tjänsteinformation som krävs enligt rutiner	RE
	PR5 (T) Rutiner för kundnöjdhet, inkl resultat från undersökningar	R	26-27
	PR6 (K) Program för efterlevnad av lagar, standarder och frivilliga koder för marknadskommunikation, inkl marknadsföring, PR och sponsring	RE
	PR9 (K) Betydande belopp för brott mot efterlevnad	R	28
Förklaring

R	Redovisas	(K)	Kärnindikator
RE	Redovisas ej	(T)	Tilläggsfaktor
ER	Ej relevant

Definitioner

Aktiens direktavkastning

Föreslagen utdelning i procent av aktiekursen vid årets slut.

Aktiens totalavkastning

Aktiekursens utveckling med tillägg av de utdelningar som skett under perioden vilken återinvesterats i aktier den dagen aktien handlas exklusive rätt till utdelning.

Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV)

Redovisat eget kapital enligt balansräkningen, justerat för verklig uppskjuten skatt istället för nominell uppskjuten skatt.

Antal aktier

Registrerat antal aktier – antalet registrerade aktier vid viss tidpunkt. Utestående antal aktier – antalet registrerade aktier med avdrag för återköpta egna aktier vid viss tidpunkt.

Genomsnittligt antal aktier – vägt genomsnittligt antal utestående aktier under viss period.

Avkastning aktuellt substansvärde

Resultat efter skatt i procent av ingående aktuellt substansvärde, men med verklig uppskjuten skatt istället för nominell skatt. Vid delårsbokslut har avkastningen om räknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksam heten.

Avkastning långsiktigt substansvärde

Resultat efter skatt med återläggning av värdeförändring derivat samt uppskjuten skatt i procent av ingående långsiktigt substansvärde. Vid delårsbokslut har avkastningen omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten.

Avkastning totalt kapital

Resultat före skatt med återläggning av finansnetto samt värdeförändring derivat i procent av under året genomsnittligt totalt kapital. Vid delårsbokslut har avkastningen om räknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten.

Belåningsgrad

Räntebärande skulder i procent av summan av fastigheternas verkliga värde med avdrag för förvärvade ej tillträdda fastigheter och med tillägg för sålda ej frånträdda fastigheter vid periodens utgång.

Data per aktie

Vid beräkning av resultat och kassaflöde per aktie har genomsnittligt antal aktier använts, medan vid beräkning av tillgångar, eget kapital och substans värde per aktie har antalet utestående aktier använts.

Ekonomisk uthyrningsgrad

Under perioden redovisade hyresintäkter i procent av hyresvärde avseende fastigheter ägda vid periodens utgång. Under perioden förvärvade/färdigställda fastig heter har räknats upp såsom om de ägts eller varit färdigställda under hela året medan fastigheter som sålts helt har exkluderats. Projekt samt obebyggd mark har exklu derats.

EPRA EPS (Earnings Per Share)

Förvaltningsresultat med avdrag för nominell skatt hänförligt till förvaltningsresultatet, dividerat med genomsnittligt antal aktier. Med skattepliktigt förvaltningsresultat avses förvaltningsresultat med avdrag för bl a skattemässigt avdragsgilla avskrivningar och ombyggnationer.

Fastighetskategori

Fastighetens huvudsakliga hyresvärde med avseende på lokalslag. Inom en fastighetskategori kan därför förekomma ytor som avser andra ändamål än den huvudsakliga användningen.

Fastighetskostnader

I posten ingår såväl direkta fastighetskostnader, såsom kostnader för drift, underhåll, tomträttsavgäld och fastighetsskatt, som indirekta fastighetskostnader i form av uthyrning och fastighetsadministration.

Förvaltningsresultat

Redovisat resultat med återläggning av värdeförändringar och skatt.

Hyresintäkter

Debiterade hyror jämte tillägg, såsom ersättning för värme och fastighetsskatt.

Hyresvärde

Hyresintäkter plus bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor.

Kronor per kvm

Fastighetsrelaterade nyckeltal, uttryckta i kronor per kvm, baseras på fastigheter ägda vid periodens utgång, varvid under året för värvade/färdigställda fastigheter har räknats upp såsom om de ägts eller varit färdigställda under hela året medan fastigheter som sålts helt har exkluderats. Projekt och obebyggd mark har exkluderats. Vid delårsbokslut har nyckel talen omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksam heten.

Likviditetsrisk

Risken att det saknas likvida medel eller outnyttjade krediter för att kunna fullgöra betalningsförpliktelser.

Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV)

Redovisat eget kapital enligt balansräkningen med återläggning av räntederivat och uppskjuten skatt.

Motpartsrisk/Kreditrisk

Risken att motpart inte kan fullgöra leverans eller betalning.

Operationell risk Risken att åsamkas förluster på grund av bristfälliga rutiner och/eller oegentligheter.

Refinansieringsrisk

Risken att finansiering saknas eller är mycket oförmånlig vid viss tidpunkt.

Ränterisk

Risken för en resultat- och kassaflödespåverkan genom en förändring av marknadsräntan.

Räntetäckningsgrad

Förvaltningsresultat med återläggning av finansnetto i procent av finansnetto.

Utdelningsandel

Utdelning per aktie i procent av förvaltningsresultat per aktie.

Valutarisk

Risken för en resultat- och kassaflödespåverkan genom en förändring av valutakursen.

Överskottsgrad

Driftsöverskott i procent av hyresintäkter.

Castellum AB (publ)

(Org.nr 556475-5550) Box 2269, 403 14 Göteborg Besöksadress: Kaserntorget 5 Telefon: 031-60 74 00. Fax: 031-13 17 55 info@castellum.se www.castellum.se

Aspholmen Fastigheter AB

(Org.nr 556121-9089) Box 1824, 701 18 Örebro Besöksadress: Rörvägen 1 Telefon: 019-27 65 00. Fax: 019-17 80 89 orebro@aspholmenfastigheter.se www.aspholmenfastigheter.se

Fastighets AB Briggen

(Org.nr 556476-7688) Box 3158, 200 22 Malmö Besöksadress: Riggaregatan 57 Telefon: 040-38 37 20. Fax: 040-38 37 37 fastighets.ab@briggen.se www.briggen.se

Fastighets AB Brostaden

(Org.nr 556002-8952) Box 5013, 121 05 Johanneshov Besöksadress: Tjurhornsgränd 6 Telefon: 08-602 33 00. Fax: 08-602 33 30 info@brostaden.se www.brostaden.se

Fastighets AB Corallen

(Org.nr 556226-6527) Box 7, 553 12 Jönköping Besöksadress: Bataljonsgatan 10 Telefon: 036-580 11 50. Fax: 036-580 11 59 info@corallen.se www.corallen.se

Eklandia Fastighets AB

(Org.nr 556122-3768) Box 8725, 402 75 Göteborg Besöksadress: Theres Svenssons gata 9 Telefon: 031-744 09 00. Fax: 031-744 09 50 info@eklandia.se www.eklandia.se

Harry Sjögren AB

(Org.nr 556051-0561) Kråketorpsgatan 20, 431 53 Mölndal Telefon: 031-706 65 00. Fax: 031-706 65 29 info@harrysjogren.se www.harrysjogren.se

Kartor: T-kartor Sweden AB. Tryck: Tryckt på FSC-märkt papper hos Billes Tryckeri AB. Februari 2014.

Årsstämma

Castellum AB:s årsstämma äger rum torsdagen den 20 mars 2014 klockan 17.00 på GöteborgsOperan, Christina Nilssons gata, Göteborg. För mer information och anmälan se Castellums hemsida www.castellum.se

Årsstämmokalender och utdelning

Avstämningsdag för årsstämma	14 mars 2014
Årsstämma	20 mars 2014
Aktien handlas exklusive utdelning	21 mars 2014
Avstämningsdag för utdelning	25 mars 2014
Betalning av utdelning	28 mars 2014

Ekonomisk rapportering

Delårsrapport januari - mars 2014	22 april 2014
Halvårsrapport januari - juni 2014	16 juli 2014
Delårsrapport januari - september 2014	15 oktober 2014
Bokslutskommuniké 2014	21 januari 2015