Castellum — Annual Report 2012

Feb 1, 2013

Årsredovisning 2012

Innehåll

2012 i korthet	1
VD har ordet	2
Verksamhet
Affärsidé, Mål och Strategier	4
Kunder	6
Organisation	8
Medarbetare	9
Ansvarsfullt företagande	10
Fastighetsbestånd
Marknadskommentarer	13
Castellums fastighetsbestånd	16
Investeringar	19
Byggrätter och potentiella projekt	27
Castellums delmarknader	28
Storgöteborg	30
Öresundsregionen	33
Storstockholm	36
Mälardalen	39
Östra Götaland	42
Värdering fastigheter	46
Finansiering	49
Skatt	52
Möjligheter och risker	54
Castellumaktien	58
Bolagsstyrningsrapport	62
Kvartals- och fl erårsöversikt	74
Finansiella rapporter	77
Totalresultat för koncernen	78
Balansräkning för koncernen	80
Resultaträkning och totalresultat för moderbolaget	82
Balansräkning för moderbolaget	83
Förändring av eget kapital	84
Kassafl ödesanalys	85
Redovisningsprinciper och noter	86
Förslag till vinstdisposition	108
Styrelsens yttrande avseende föreslagen vinstutdelning	109
Årsredovisningens undertecknande	110
Revisionsberättelse	111
Castellums fastighetsbestånd 2012	113
Defi nitioner	145

Den legala årsredovisningen, som innehåller förvaltningsberättelse och fi nansiella rapporter, omfattar sidorna 4-110. Jämförelser angivna inom parentes avser motsvarande belopp för opp föregående år. g

Årsstämma

Castellum AB:s årsstämma äger rum torsdagen den 21 mars 2013 klockan 17.00 i RunAn, Chalmers Kårhus, Chalmersplatsen 1, Göteborg. För mer information och anmälan se Castellums hemsida www.castellum.se

Årsstämmokalender och utdelning

Avstämningsdag för årsstämma	15 mars 2013
Årsstämma	21 mars 2013
Aktien handlas exklusive utdelning	22 mars 2013
Avstämningsdag för utdelning	26 mars 2013
Betalning av utdelning	2 april 2013

Ekonomisk rapportering

Delårsrapport januari - mars 2013	17 april 2013
Halvårsrapport januari - juni 2013	16 juli 2013
Delårsrapport januari - september 2013	16 oktober 2013
Bokslutskommuniké 2013	22 januari 2014

Ytterligare information

Castellums målsättning är att fortlöpande ha en frekvent, öppen och rättvisande redovisning av bolagets fastighetsportfölj samt resultat och ställning till aktie- och kapitalmarknad, media och övriga intressenter dock utan att exponera enskild affärsrelation.

Samtliga pressmeddelanden, kvartalsrapporter och årsredovisningar, såväl på svenska som på engelska, fi nns tillgängliga direkt efter offentliggörandet på www.castellum.se. På hemsidan fi nns funktion för bl a prenumeration av pressmeddelanden och kvartalsrapporter. En tryckt bokslutskommuniké skickas till alla aktieägare medan årsredovisning och övriga kvartalsrapporter i tryckt format kan beställas på info@castellum.se.

Ytterligare information kan erhållas av bolagets VD Håkan Hellström, telefon 0705-60 74 56 eller ekonomidirektör Ulrika Danielsson telefon 0706-47 12 61 samt på www.castellum.se

Castellums 4 hörnstenar

Affärsidé

Castellums affärsidé är att utveckla och förädla fastighetsbeståndet med inriktning på bästa möjliga resultat- och värdetillvä Mälardalen och Östra Götaland - erbjuda lokaler anpassade till kundernas behov.

Kassafl ödesfokus

• Kassafl öde, d v s förvaltningsresultat per aktie, med en årlig tillväxt om minst 10%
• Nettoinvesteringar om minst 5% av fastighetsvärde per år

Målsättningen är att fokusera på tillväxt i kassafl öden, vilket tillsammans med en stabil kapitalstruktur ger förutsättningar för god värdetillväxt i bolaget samtidigt som aktieägarna kan erbjudas konkurrenskraftig utdelning. Målet är att kassafl ödet, d v s förvaltningsresultat per aktie, skall ha en årlig tillväxt om minst 10%. I syfte att nå detta mål, skall årligen nettoinvesteras för minst 5% av fastighetsvärdet, vilket för närvarande motsvarar ca 1 800 Mkr. Alla investeringar skall bidra till tillväxtmålet i förvaltningsresultatet inom 1-2 år och ha en värdepotential om minst 10%.

Kommersiella fastigheter i tillväxtregioner

• Koncentrerade till 15 tillväxtorter
• Lokaler för kontor/butik och lager/industri
• Ett av de tre största fastighetsbolagen på respektive ort

Castellum är ett av de större börsnoterade fastighetsbolagen i Sverige. Fastigheternas värde uppgår till 36 miljarder kronor och utgörs av lokaler för kontor, butik, lager, logistik och industri. Inom respektive region där Castellum är verksamt fokuseras på marknadsområden och delmarknader där tillräcklig volym fi nns för att ge förutsättningar för goda affärsmöjligheter via rationell förvaltning och hög närvaro.

Investeringar, d v s förädling och utveckling av befi ntliga fastigheter samt förvärv av nya fastigheter och nyproduktion, genomförs i områden med hög tillväxttakt där möjligheter fi nns för högre uthyrningsgrad, ökade hyresnivåer och därmed förbättrade kassafl öden.

xt genom att med en stark och tydlig närvaro i fem tillväxtregioner - Storgöteborg, Öresundsregionen, Storstockholm,

Kundfokus genom lokala organisationer

• Decentraliserad och småskalig organisation
• Egen förvaltningspersonal
• Regelbunden mätning av kund- och medarbetarnöjdhet
• Miljöarbete med fokus på energibesparingar

Goda och långsiktiga kundrelationer och därmed nöjda kunder är en förutsättning för att skapa långsiktig tillväxt i Castellum. Detta uppnås genom att tillhandahålla effektiva och välbelägna lokaler som motsvarar kundens behov av både ändamålsenlig lokal och service.

Castellum har ca 4 800 kommersiella kontrakt med god riskspridning på såväl geografi och lokaltyp som kontraktsstorlek, förfallotid och bransch där kunden verkar.

I Castellums kundmätning svarar 95% av kunderna att de kan tänka sig att hyra av Castellum igen och gärna rekommenderar Castellum som hyresvärd till andra.

Castellums medarbetarundersökning gällande den egna arbetssituationen, bolaget och dess ledning visar ett index om 87 på en 100-gradig skala.

Stark balansräkning och låg fi nansiell risk

• Belåningsgrad varaktigt ej över 55%
• Räntetäckningsgrad minst 200%
• Geografi sk spridning och olika lokaltyper
• Många hyresavtal i olika branscher

Castellums strategi är att ha en stabil kapitalstruktur innebärande en belåningsgrad som varaktigt ej skall överstiga 55% och en räntetäckningsgrad om minst 200%. Per 31 december 2012 var belåningsgraden 53% och för året uppgick räntetäckningsgraden till 284%.

Castellums utdelningspolicy innebär att minst 50% av förvaltningsresultatet skall delas ut, dock skall hänsyn tas till investeringsplaner, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen föreslår en utdelning om 3,95 kr/aktie för 2012, vilket motsvarar en utdelningsandel om 52%.

Castellumaktien

Castellum skall verka för att bolagets aktie får en konkurrenskraftig totalavkastning i förhållande till risken samt en hög likviditet. Bolagets agerande skall utgå från ett långsiktigt perspektiv. Castellumaktien är registrerad på NASDAQ OMX Stockholm AB Large Cap.

Här kan du följa Castellums aktiekurs:

Finansiering 2012-12-31

Totalavkastning (inklusive utdelning)

	1 år	3 år	10 år
		snitt/år snitt/år
Castellumaktien	13%	13%	16%
NASDAQ OMX Stockholm (Six Return) 16%		8%	13%
Fastighetsindex Sverige (EPRA)	16%	15%	16%
Fastighetsindex Europa (EPRA)	29%	12%	8%

2012 i korthet

• Hyresintäkterna 2012 uppgick till 3 073 Mkr (2 919 Mkr föregående år).
• Förvaltningsresultatet uppgick till 1 255 Mkr (1 173), motsvarande 7,65 kronor (7,15) per aktie, en förbättring med 7%.
• Värdeförändringar på fastigheter uppgick till –69 Mkr (194) och på räntederivat till –110 Mkr (–429). Sänkt bolagsskatt har medfört en engångsintäkt om 647 Mkr utöver sedvanlig skattekostnad.
• Årets resultat efter skatt uppgick till 1 473 Mkr (711), motsvarande 8,98 kronor (4,34) per aktie.
• Nettoinvesteringarna uppgick till 2 545 Mkr (1 908) varav 1 279 Mkr (1 158) avsåg ny-, tilloch ombyggnationer.
• Styrelsen föreslår en utdelning om 3,95 kronor (3,70) per aktie, motsvarande en ökning om 7%.
• Nuvarande vice VD Henrik Saxborn har utsetts till ny verkställande direktör efter Håkan Hellström, som lämnar sin befattning i samband med årsstämman 21 mars 2013.

	2012	2011	2010	2009	2008	2007	2006	2005	2004	2003
Förvaltningsresultat, kr/aktie	7,65	7,15	6,96	6,89	5,93	5,63	5,38	5,00	4,52	4,07
Förändring föregående år	+7%	+3%	+1%	+16%	+5%	+5%	+8%	+11%	+11%	+8%
Resultat efter skatt, kr/aktie	8,98	4,34	11,98	0,98	– 4,04	9,07	10,21	7,89	5,59	2,68
Förändring föregående år	+107%		–64% +1 122%	pos.	neg.	–11%	+29%	+41%	+108%	–33%
Utdelning, kr/aktie (2012 föreslagen) 3,95		3,70	3,60	3,50	3,15	3,00	2,85	2,62	2,38	2,13
Förändring föregående år	+7%	+3%	+3%	+11%	+5%	+5%	+9%	+11%	+12%	+13%
Fastigheter verkligt värde, Mkr	36 328	33 867	31 768	29 267	29 165	27 717	24 238	21 270	19 449	18 015
Nettoinvesteringar, Mkr	2 545	1 908	1 279	1 129	2 710	2 559	1 823	889	774	711
Belåningsgrad	53%	51%	50%	52%	50%	45%	45%	45%	45%	48%
Räntetäckningsgrad	284%	278%	299%	309%	255%	287%	343%	315%	277%	256%
	CAST C A ST A ST S T ELLU ELL U M Å R SRED RED E D OVI S NING ING 201 0 1 2

VD har ordet

Castellum kan för 15:e året i följd sedan börsnoteringen uppvisa tillväxt i såväl förvaltningsresultat som utdelning, förutsatt att årsstämman beslutar den senare.

Förvaltningsresultatet för 2012 blev 1 255 Mkr, vilket är en ökning om 7%. Den främsta förklaringen i tillväxten står att fi nna i investeringarna och till mindre del i hyresmarknaden. Marknaden under 2012 blev som förväntat i en ekonomi med svag tillväxt – oförändrade hyresnivåer utöver indexuppräkning, svagt stigande vakanser, oförändrade fastighetskostnader och svagt sjunkande räntenivåer.

Tillväxten i förvaltningsresultatet har möjliggjort tillväxt i utdelning. Förslaget om 3,95 kr per aktie innebär en ökning om 7% jämfört med föregående år.

Utöver det kassafl ödesrelaterade förvaltningsresultatet innehåller resultaträkningen även värdeförändringar på fastigheter och räntederivat samt skatt. Fastighetsvärdena har under året bedömts som generellt stabila, dock medför individuella justeringar en mindre värdenedgång. Likaså fi nns en bokföringsmässig värdenedgång på räntederivaten till följd av under året sjunkande marknadsräntor. Utöver sedvanlig skattekostnad redovisar Castellum en engångsintäkt om 647 Mkr då bolagsskatten i Sverige sänkts till 22%. Sammantaget blev årets resultat 1 473 Mkr, vilket är mer än en fördubbling jämfört med föregående år.

Castellum fokuserar främst på investeringar i ny-, till- och ombyggnader som ger en hög avkastning. Dessa investeringar uppgick under året till 1,3 miljard. Tillsammans med förvärv och med avdrag för fastighetsförsäljningar om en kvarts miljard uppgick nettoinvesteringarna till 2,5 miljard. Detta tillsammans med i princip oförändrade fastighetsvärden gör att Castellums fastighetsportfölj om 635 fastigheter omfattande 3,6 miljoner kvadratmeter uppgår till drygt 36 miljarder. Tillgångssidan fi nansieras i princip av ägarnas kapital, det långsiktiga substansvärdet om 16 miljarder och räntebärande skulder om 19 miljarder, innebärande en belåningsgrad om 53%. Castellum har under året kompletterat sedvanlig säkerställd bankfi nansiering med ytterligare en fi nansieringskälla i form av företagsobligationer genom ett s k MTN-program.

Totalavkastningen på Castellumaktien under 2012 blev +13%, vilket är några procentenheter under såväl Stockholmsbörsen som jämförbart fastighetsindex. Castellum hade vid årsskiftet ca 60% utländska ägare och är med ett börsvärde om 15 miljarder det 16:e största noterade fastighetsbolaget i Europa.

Castellum står på en stabil plattform vad avser hållbart företagande och tar både ekonomiskt och socialt ansvar genom såväl kund- som medarbetarfokus samt genom att vara en samhällsbyggare som agerar långsiktigt med låg riskprofi l. Castellum har haft miljöfrågan högt på agendan sedan 1995 och erhållit en mängd utmärkelser. Det fortsatta arbetet fokuserar på att minska både energiförbrukningen och CO2 -utsläppen.

Jag tror att 2013 till stor del kommer att påminna om 2012 – sjunkande tillväxt i svensk ekonomi medför en generellt sett stabil men trög hyresmarknad, medan kostnadsbilden är stabil eller vad gäller korta marknadsräntor till och med sjunkande. Ett fortsatt stort intresse för tillgångsslaget fastigheter, vilket inte minst bekräftats genom höga transaktionsvolymer under slutet av 2012, tillsammans med stabila kassafl öden gör att jag inte ser någon generell risk vad avser värden på kommersiella fastigheter.

Efter drygt 18 år i bolaget har jag meddelat styrelsen att jag önskar lämna min befattning i Castellum i samband med årsstämman 21 mars 2013 för att kunna lägga mer tid på annat än yrkesrelaterade frågor. Castellums starka företagskultur, där kontinuitet är ett av ledorden, tillsammans med engagerade och duktiga medarbetare och det synnerligt goda valet att utse nuvarande vice VD Henrik Saxborn till ny VD gör att jag är övertygad om att Castellum kommer att fortsätta utvecklas i positiv riktning.

Göteborg den 22 januari 2013

Håkan Hellström Verkställande direktör

Verksamhet

Tillväxt i förvaltningsresultatet

Nettoinvestering

Belåningsgrad

Räntetäckningsgrad

Utdelningsandel

Affärsidé

Castellums affärsidé är att utveckla och förädla fastighetsbeståndet med inriktning på bästa möjliga resultat- och värdetillväxt genom att med en stark och tydlig närvaro i fem tillväxtregioner erbjuda lokaler anpassade till hyresgästernas behov.

Mål

Castellums verksamhet är fokuserad på tillväxt i kassafl öde, vilket tillsammans med en låg fi nansiell risk ger förutsättningar för en god värdetillväxt i bolaget samtidigt som aktieägarna kan erbjudas en konkurrenskraftig utdelning.

Målet är att kassafl ödet, d v s förvaltningsresultat per aktie, skall ha en årlig tillväxt om minst 10%. I syfte att nå detta mål skall årligen nettoinvesteras för minst 5% av fastighetsvärdet, vilket för närvarande motsvarar ca 1 800 Mkr. Alla investeringar skall bidra till tillväxtmålet i förvaltningsresultatet inom 1-2 år och ha en värdepotential om minst 10%. Försäljning av fastigheter skall ske när det är affärsmässigt motiverat och när alternativ investering kan erhållas med bättre avkastning.

Strategi för finansiering

Kapitalstruktur

Castellum skall ha en låg fi nansiell risk, innebärande en belåningsgrad som varaktigt ej skall överstiga 55% och en räntetäckningsgrad om minst 200%.

Förvärv och överlåtelse av egna aktier skall kunna ske för att anpassa bolagets kapitalstruktur till bolagets kapitalbehov och som likvid eller för fi nansiering av fastighetsinvesteringar. Handel med egna aktier får ej ske i kortsiktigt vinstsyfte.

Utdelning

Minst 50% av förvaltningsresultat före skatt skall delas ut, dock skall hänsyn tas till investeringsplaner, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.

Aktie- och kreditmarknaden

Castellum skall verka för att bolagets aktie får en konkurrenskraftig totalavkastning i förhållande till risken samt en hög likviditet.

Allt agerande skall utgå från ett långsiktigt perspektiv och bolaget skall ha en frekvent, öppen och rättvisande redovisning till aktieägare, kapital- och kreditmarknaden samt till media, dock utan att enskild affärsrelation exponeras.

Långsiktigt skall Castellum vara ett av de större börsnoterade fastighetsbolagen i Sverige.

Strategi för fastighetsbeståndet och dess förvaltning

Geografi

Castellums fastighetsbestånd fi nns i de fem svenska tillväxtregionerna Storgöteborg, Öresundsregionen, Storstockholm, Mälardalen och Östra Götaland. Detta tillsammans med rationell förvaltning och hög närvaro i marknaden ger goda affärsmöjligheter.

Fastighets- och hyresmarknadens utveckling är, såväl nationellt som för enskild region, beroende av den långsiktiga ekonomiska tillväxten. Viktiga förutsättningar för ekonomisk tillväxt är infl yttning av yngre och välutbildad arbetskraft, tillgänglighet till god infrastruktur och nyföretagande. För att säkerställa att investeringar koncentreras till områden i landet med förväntad hög tillväxttakt analyserar Castellum kontinuerligt utvecklingen på olika delmarknader.

Fastighetskategori

Fastighetsbeståndet skall bestå av kommersiella fastigheter med generella och fl exibla lokaler för kontor, butik, lager, logistik och industri. Fördelningen mellan de olika kategorierna avgörs av affärsmöjligheter, kassafl öde, riskexponering och värdetillväxt.

Fastighetsbeståndets utveckling

Fastighetsbeståndet skall ständigt förädlas och utvecklas i syfte att förbättra kassafl ödet.

Castellum skall fortsatt växa med kundernas efterfrågan, främst genom ny-, till- och ombyggnation som bedöms ge en hög avkastning, men också genom förvärv av byggnader och byggrätter för framtida nyttjande.

Kunder

Castellum skall vara ett företag med starkt och tydligt kundfokus. Detta uppnås genom att skapa långsiktiga relationer och att tillhandahålla lokaler och service som svarar mot kundens behov. För att kunna utveckla kundrelationerna skall kundens grad av tillfredställelse kontinuerligt mätas. Risken inom kundstocken skall hållas låg genom spridning på branscher, avtalslängd och avtalsstorlek.

Förvaltning/medarbetare

Castellum skall leverera service och förvalta fastigheterna via en decentraliserad och småskalig organisation med helägda dotterbolag. Närvaron på delmarknaderna skall vara stark och varje dotterbolag ett av de tre största fastighetsbolagen på respektive ort. Förvaltningen skall i huvudsak skötas med egen personal. I den operativa verksamheten skall fortlöpande fokuseras på förbättrad produktivitet och effektivitet.

Castellum skall ha kunniga och engagerade medarbetare, vilket skapas genom att koncernen skall vara en attraktiv arbetsplats med goda utvecklingsmöjligheter. För att kunna utveckla koncernen såsom varande en attraktiv arbetsplats skall medarbetarnas grad av tillfredställelse kontinuerligt mätas.

Castellum ser en tydlig samvariation mellan tillväxt i bolaget samt nöjda medarbetare och nöjda kunder. Strategin att arbeta via en decentraliserad organisation ger både närhet och kunskap om kunderna och en stimulerande arbetsmiljö för medarbetarna.

Castellums 4 hörnstenar

Kassafl ödesfokus

• Lokaler för kontor/butik och lager/industri
• Ett av de tre största fastighetsbolagen på respektive ort

Stark balansräkning och låg fi nansiell risk

• Belåningsgrad varaktigt ej över 55%
• Räntetäckningsgrad minst 200%
• Geografi sk spridning och olika lokaltyper
• Många hyresavtal i olika branscher

Kunder

Kontraktsvärde per region

Kontraktsfördelning per bransch

Genom lokal närvaro får Castellums medarbetare närhet till kunderna och kännedom om både deras behov och ortens utveckling. Goda och långsiktiga kundrelationer är en förutsättning för att skapa tillväxt i Castellum och arbetet följs regelbundet upp med kundmätningar. Av Nöjd Kund-mätningen från 2012 framgår att 95% av de tillfrågade kunderna svarar att de kan tänka sig att hyra av Castellum igen och gärna rekommenderar Castellum som hyresvärd till andra.

Under året har ett aktivt uthyrningsarbete genomförts där nya kontrakt tecknats med ett årsvärde om 327 Mkr.

Närhet till kunden

Castellums organisation med lokala dotterbolag ger närhet till kunderna och korta beslutsvägar. Medarbetarna inom Castellum arbetar nära marknaden vilket ger en naturlig möjlighet att känna till kundens nuvarande och framtida behov. Kunderna kan därmed erbjudas lokaler anpassade efter behov, god personlig service och snabba besked.

Som en av de största fastighetsägarna på respektive lokal marknad samarbetar Castellum med kommuner samt engagerar sig i lokala nätverk såsom t ex företagarföreningar.

Förutom personliga möten ger de lokala bolagen regelbundet ut information via kundtidningar och hemsidor.

Castellums kunder speglar inhemsk svensk ekonomi

Castellum har en god riskspridning i kontraktsportföljen avseende geografi , lokaltyp, kontraktsstorlek, löptider och branscher i vilka kunderna är verksamma. Detta medför att Castellums kontraktsportfölj är en spegling av det svenska näringslivet och därmed svensk ekonomi.

Koncernen har ca 4 800 kommersiella kontrakt där det enskilt största kontraktet svarar för ca 1% av Castellums totala hyresintäkter.

Hyresavtal

Hyresavtal tecknas vanligtvis på 3-5 år med en uppsägningstid om nio månader och har kvartalsvis förskottsbetalning. Hyresnivån kan förändras i samband med att respektive kontrakt förfaller till omförhandling.

Hyresavtalen innehåller normalt en bashyra, d v s överenskommen hyra vid avtalets tecknande, samt en indexklausul som innebär en årlig förändring av hyran motsvarande en viss andel av infl ationen under föregående år, alternativt en procentuell minimiuppräkning.

Vanligtvis innehåller hyresavtalen ett tillägg för lokalens andel av fastighetens kostnad för värme, kyla samt fastighetsskatt.

Nöjda kunder

Det är viktigt att Castellum lever upp till kundernas förväntningar. För att följa upp och utvärdera genomförda insatser genomförs årligen en extern kundmätning, Nöjd Kund Index. Mätningen visar såväl kundernas generella uppfattning om Castellum som hur väl Castellum lever upp till de olika delområdena servicevilja, affärsrelation, lokalen, fastigheten, fastighetsservice, miljö och information.

Undersökningen som genomfördes 2012 och som innefattade kontor, butik, lager och industri omfattade en majoritet av Castellums större kunder. Undersökningen visar på ett fortsatt genomgående högt betyg för Castellum med ett totalt index om 75 på en skala om 100, vilket är högre än jämförelseindex i branschen. Serviceviljan inom Castellum visar högst index och där ingår parametrar som personligt bemötande, service och tillgänglighet.

En hög andel av de tillfrågade kunderna, 95%, svarar att de kan tänka sig att hyra av Castellum igen och gärna rekommenderar Castellum som hyresvärd till andra.

Uthyrningsarbete

Castellum har en hög aktivitet i uthyrningsarbetet. Under 2012 har tecknats 699 nya kontrakt med ett totalt årsvärde om 327 Mkr. Uthyrningsarbetet visar på vikten av att vårda kunderna och kontaktnäten. Av nytecknat kontraktsvärde kommer 67% från egna kontakter, rekommendationer eller att befi ntliga kunder utökar, medan 22% kommer via hemsidorna och 11% från mäklare.

Fördelning kontraktsstorlek

Nöjd Kund Index 2003-2012

Uthyrnings- och omförhandlingsprocessen

Befi ntliga kunder

Castellum har 4 800 kontrakt motsvarande hyresintäkter om ca 3 200 Mkr, varav ca 21%-23% av kontraktsvärdet förfaller varje år.

Av Castellums medarbetare arbetar 55% med kundvårdsoch förvaltningsfrågor.

Kontraktsvärdet som förfaller varje år över en konjunkturcykel brukar fördelas enligt;

• ca 11%-12% förlängas på oförändrade villkor
• ca 7%-8% sägas upp av kund för avfl ytt
• ca 2% sägas upp av kund för omförhandling
• ca 1% sägas upp av Castellum för omförhandling

Under 2012 tecknades 699 kontrakt med ett årsvärde om 327 Mkr

Nya kunder

Av Castellums medarbetare arbetar 16% med uthyrning till nya kunder.

• Nytecknad kontraktsvolym 2012 kommer från; - 40% egna kontakter
• 22% hemsida och annonsering
• 14% utökning befi ntligt avtal
• 11% mäklare
• 9% rekommendationer - 4% återtagna uppsägningar

Organisation

Castellums strategi är att förvalta fastigheterna i en decentraliserad och småskalig organisation med helägda dotterbolag och stark närvaro på delmarknaderna. Den lokala närvaron skapar affärsnytta genom kunskap om kundernas verksamhet och behov samt god kännedom om den lokala fastighets- och hyresmarknaden med dess förändringar och affärsmöjligheter.

Dotterbolag med starka varumärken

Castellum har sex helägda dotterbolag med ett 40-tal medarbetare vardera. Dotterbolagens organisationer är inte identiska men utgörs i princip av verkställande direktör, 2-4 marknadsområden, affärsutvecklare samt 3-5 medarbetare inom ekonomi och administration. Varje marknadsområde är bemannat med en fastighetschef med assistent, en uthyrare och 3-8 fastighetsansvariga där samtliga har kundkontakt. Den platta organisationen medför korta beslutsvägar och skapar en kundorienterad och handlingskraftig organisation.

Castellums dotterbolag är verksamma under egna namn vilka utgör starka varumärken på varje delmarknad.

Förvaltningen sker i huvudsak med egen personal och i de fall externa tjänster upphandlas ställs höga krav på de företag som anlitas när det gäller kvalitet, kundbemötande, service och miljöhänsyn.

Engagemang i de lokala marknaderna

Castellums dotterbolag är engagerade i det lokala näringslivet genom bl a företagsföreningar där viktiga kontakter tas med både nuvarande och presumtiva kunder. Som en av de största fastighetsägarna på respektive ort samarbetar Castellums dotterbolag även med kommun och universitet/högskola för att bidra till ortens utveckling.

Mäta och jämföra

Castellum mäter och jämför dotterbolagens effektivitet i förvaltningen och värdetillväxt i fastighetsbeståndet. Inom koncernen sker erfarenhetsutbyte mellan bolagen för att göra kompetens tillgängligt i hela organisationen.

Arbetet i Castellum styrs av besluts- och arbetsordning, policies och instruktioner. Policy fi nns för bl a fi nans- och ekonomiarbetet, information, informationssäkerhet, miljö, försäkring samt personal.

Moderbolag

Moderbolaget Castellum AB ansvarar för frågor gentemot aktiemarknaden (ex koncernrapportering och aktiemarknadsinformation) och kreditmarknaden (ex upplåning och fi nansiell riskhantering) samt övergripande IT/IS-strategier och personalfrågor. Castellum AB har 19 medarbetare (14). Under 2012 har moderbolaget stärkt funktionerna affärsutveckling, ekonomi och juridik.

Genom styrelsearbete i dotterbolagen är moderbolaget delaktigt i verksamheten.

Medarbetare

För att uppnå Castellums strategi att vara en attraktiv arbetsplats med utvecklingsmöjligheter arbetar Castellum bl a med kompetensutveckling, erfarenhetsutbyten och utvecklande arbetsuppgifter. Kompetenta och engagerade medarbetare är viktigt för att bygga kundrelationer.

Medarbetarnas attityder mäts regelbundet i syfte att utveckla koncernen och genomförda mätningar visar på fortsatt arbetsglädje samt högt förtroende för koncernen, dotterbolagen och dess ledningar. Samvariationen mellan nöjda medarbetare, nöjda kunder och tillväxt i bolaget är tydlig.

Attraktiv arbetsgivare

Castellum arbetar med såväl kompetensutveckling som en motiverande arbetssituation, vilket skapar engagemang och trivsel. Den decentraliserade organisationen gör att varje medarbetare har tydliga ansvarsområden med frihet inom respektive område, vilket är stimulerande och innebär goda utvecklingsmöjligheter. Medarbetarsamtal genomförs årligen med alla medarbetare för att sätta och följa upp mål samt fastställa behov av kompetensutveckling.

Castellum arbetar med friskvård genom både aktiviteter och friskvårdsbidrag samt erbjuder regelbunden företagshälsovård och en förmånlig sjukvårdsförsäkring. Ett bonusprogram tillämpas där varje anställd har möjlighet att få del i respektive dotterbolags uppnådda resultatförbättringar.

En dag om året träffas alla medarbetare i koncernen för att höja kunskaperna, utbyta erfarenheter och öka gemenskapen.

Genomsnittlig anställningstid i Castellum är 8 år, vilket är ett kvitto på nöjda medarbetare och en viktig parameter för bolagets tillväxt.

Kompetensutveckling och erfarenhetsutbyte

I Castellum bedrivs kompetensutveckling både i intern och extern regi. En utbildningssatsning pågår, Collegium Castellum, där utbildning under 2012 genomförts i investering och kalkylering, juridik samt marknad och försäljning. Förutom koncerngemensamma utvecklingsprogram sker individuell kompetensutveckling.

För att skapa förutsättningar för erfarenhetsutbyte mellan bolagen drivs projekt med deltagare från samtliga bolag som hanterar aktuella frågor t ex fastighetsansvarigas roll, varumärkeskännedom och hyresavtal. Förutom projekten fi nns fasta grupper som regelbundet diskuterar frågor inom specifi ka områden såsom marknad, ekonomi, IT, drift, miljö och personal.

Castellums medarbetare

Koncernen hade vid årets utgång 265 anställda (239) varav 40% var kvinnor (38%). Ökningen av antalet anställda är relaterad till marknad och projektutveckling. Personalomsättningen har under året varit 6% (13%) och sjukfrånvaron 2% (2%).

Nöjda medarbetare

Medarbetarnas syn på den egna arbetssituationen, bolaget och dess ledning mäts regelbundet i en Nöjd Medarbetar-undersökning. Den senaste undersökningen som genomfördes 2011 visar ett fortsatt mycket högt index, 87 på en 100-gradig skala, vilket kan ställas mot ett jämförelseindex om 77. Svarsfrekvensen var 98% vilket visar på stort engagemang.

Resultatet i medarbetarundersökningen är ett viktigt verktyg som används för vidareutveckling av bolaget och dess anställda.

Utbildningsnivå

Åldersfördelning - antal anställda

Nöjd Medarbetar Index

Ansvarsfullt företagande

Fastigheten Kärra 75:3 i Göteborg för vilken Eklandia Fastighets AB vunnit Sweden Green Building Award under 2012 i klassen BREEAM post constructions.

Castellums strategi att vara en långsiktig fastighetsägare med nöjda kunder och medarbetare, tillsammans med stark balansräkning och låg fi nansiell risk, skapar goda förutsättningar för ansvarsfullt företagande ur både ekonomiskt, socialt och miljömässigt perspektiv.

Drivkrafterna för det ansvarsfulla företagandet är, förutom att bidra till ett hållbart samhälle, att skapa mervärde genom god förvaltning av fastigheterna och därmed nöjdare kunder och medarbetare, lägre kostnader, starkare varumärke och ökad konkurrenskraft.

Ekonomiskt ansvar

Castellums målsättning med långsiktig tillväxt i kassaflödet tillsammans med en stark balansräkning och låg finansiell risk innebär att bolaget tar ett ekonomiskt ansvar för ägare och samhället. Det ekonomiska ansvarstagandet förstärks av bolagets riskspridning i form av geografisk spridning av fastigheterna till olika tillväxtregioner, olika lokaltyper i beståndet samt uthyrning via ett stort antal hyresavtal till olika branscher.

Samhällsansvar

För att utveckla Castellums verksamhet och bedriva den effektivt och långsiktigt pågår fortlöpande dialoger med bolagets intressenter. Castellums viktigaste intressenter är kunder, medarbetare, aktieägare, investerare och analytiker på aktiemarknaden, aktörer på kredit- och kapitalmarknaden, leverantörer samt kommuner och andra aktörer på fastighetsmarknaden.

Som en av de största fastighetsägarna på de lokala marknaderna har Castellum såväl en möjlighet som ett ansvar att bidra till utvecklingen på de orter där bolaget verkar, vilket sker genom både engagemang i lokala områden och ett fastighetsbestånd i gott skick. Castellum samarbetar med bl a universitet och högskolor genom uppsatser och mentorskap, kommuner samt lokala företag via företagsnätverk.

Sedan Castellum bildades har bolaget arbetat med att skapa en företagskultur med god arbetsmiljö där medarbetarnas kompetens och engagemang tillvaratas och utvecklas. Arbetet följs upp med regelbundna medarbetar- och kundundersökningar, vilka båda visar höga resultat.

Under 2012 har 50 feriearbetare arbetat inom Castellum och inför 2013 genomförs en ungdomssatsning med målsättning att ge minst 35 ungdomar möjlighet till introduktion i arbetslivet och sommarjobb.

Vid större inköp och upphandlingar granskas leverantörer och entreprenörer gällande bl a kvalitet och arbetsmiljö.

Exempel ur Castellums ansvarsfulla företagande sedan 1995

1995	2000	2005	2010
1995: Policy, riktlinjer och övergripande mål fastställs 1997: Första dotterbolaget miljödiplom- eras av Göteborgs kommun 1998: Robur klassar Castellums miljöarbete som ett föredöme i branschen 2000: - Koncerngemensam miljögrupp bildas - Första bergvärme/kyla anläggningen installeras i Örebro	2001: - Gemensam miljöutbildning för alla anställda - Koncerngemensamma värderingar antas - Upphandling av miljömärkt el för hela koncernen 2003: 2005: Gemensam miljöutbildning för alla anställda	Webbövervakning av driften påbörjas	2008: Brostaden utses till Europas första Green Building Corporate Partner 2009: - Harry Sjögren utses till tredje Green Building Corporate Partner i Europa - Eklandia färdigställer Sveriges första BREEAM-certifi erade fastighet 2010: Brostaden utses till "Green Building Corporate Partner of the year" i Europa 2011: - Ny målsättning antas – alla nyprodu- cerade byggnader ska miljöklassas - Uppförandekoden uppdateras	2012: - Tre gröna hyresavtal tecknas - Eklandia vinner Sweden Green Building Award i klassen "BREEAM post constructions" och Briggen i klassen "Miljöbyggnad i ny- byggnad" - Eklandia får priset "Utmärkelsen" för ett långt samarbete med skolungdomar

Värderingar

Castellums uppförandekod styr det dagliga arbetet och innehållet ligger väl i linje med FNs Global Compact. Verksamheten i Castellum som bedrivs i Sverige och Danmark, lyder under nordisk lagstiftning och regelverk gällande t ex arbetsvillkor, arbetsmiljö och organisationsfrihet. Castellums personalpolicy behandlar frågor som arbetsmiljö, jämställdhet, löner, pensioner och tjänstebilar.

Miljöansvar

Castellums strategi är att utveckla fastighetsbeståndet med minsta möjliga påverkan på miljön och på ett resurseffektivt sätt för att bidra till en långsiktigt hållbar utveckling.

Miljöarbetet är direkt kopplat till kärnverksamheten som långsiktig fastighetsägare och Castellum har haft ett systematiskt miljöarbete sedan 1995. För att minska Castellums klimatpåverkan fokuseras arbetet på att effektivisera energianvändningen, minska koldioxidutsläppen, bygga hållbart samt ha god kontroll på och kontinuerligt förbättra miljöstatusen på fastigheterna.

Organisation och styrning

Miljöarbetet styrs via ett miljöledningssystem som består av en gemensam miljöpolicy, riktlinjer, övergripande mätbara mål samt detaljerade handlingsplaner. Miljöarbetet bedrivs lokalt på varje dotterbolag, följs upp varje år och avrapporteras regelbundet till koncernledningen. De koncerngemensamma målen framgår av bilden nedan. Miljöarbetet omfattar hela verksamheten och arbetet granskas regelbundet av extern part.

En gemensam miljögrupp finns för att utbyta erfarenheter och bevaka förändringar i omvärlden.

Effektivisera energianvändningen

Castellum arbetar kontinuerligt med energioptimering och investeringar i energieffektiv teknik. All energiförbrukning följs systematiskt upp och analyseras i ett gemensamt uppföljningssystem. Ett projekt pågår för utbyggnad av en egen webportal för webbaserad fastighetsövervakning, där mätvärden avseende drift, larm, hissar och inpassering kan övervakas.

Företagskultur genom etik och värderingar

Att Castellums verksamhet bedrivs på ett ansvarsfullt sätt är avgörande för företagets långsiktiga framgång. Målsättningen är att göra riktiga och sunda affärer i alla avseenden där agerandet präglas av affärsmässighet med hög kompetens, hög affärsmoral och ansvarskännande. Castellums uppföranderegler bygger bl a på att erbjuda lokaler av god kvalitet, ge god service, följa lagar och förordningar, inte diskriminera någon samt att skapa god arbetsmiljö och säkerhet.

Hörnstenar för Castellums företagskultur har varit den decentraliserade organisationen, vilken skapar ansvarstagande och engagerade medarbetare, där varje medarbetare känner delaktighet i verksamheten. Den geografiska närheten till kunder, kommun, leverantörer och andra intressenter skapar ett ansvar att uppträda korrekt och affärsmässigt. I organisation har varje medarbetare en viktig roll och nya idéer värdesätts, liksom att hög kompetens finns inom organisationen.

När Castellum bildades sattes tydliga riktlinjer där arbetet utförs genom strukturerade processer som i sin tur skapar ordning och reda, vilket borgar för trovärdighet och kvalitet i arbetet. Den platta organisationen ger i sig en naturlig transparens och kvalitetssäkring.

Castellums Uppförandekod finner du på www.castellum.se

Uppnådda resultat 2012;

• Energianvändningen har minskat med 11% per kvm.
• Koldioxidutsläppen har minskat med 8% per kvm.
• Samtliga påbörjade nybyggnationer miljöklassas.
• Briggen har vunnit Sweden Green Building Award i klassen "Miljöbyggnad i nybyggnad" och Eklandia i klassen "BREEAM post constructions".
• Gröna hyresavtal har tecknats med tre kunder.

Koncerngemensamma mål

	Förändring				Utfall
Effektivisera energianvändningen	sedan 2007 2012 2011 2010 2009 2008						Mål och utfall förbrukning samt koldioxidutsläpp/kvm
- Energiförbrukningen (normaliserad) ska minska minst 10% per kvm över 10 år (minst 1% / kvm och år)			– 17% – 11% + 1% – 3% – 2% – 2%
- Koldioxidutsläppen (normaliserade) ska minska minst 25% per kvm över 10 år (minst 2,5% / kvm och år)			– 26% – 8% + 9% – 1% – 12% – 14%
Genom;
- driftoptimering och utbyte till moderna tekniska installationer, - prioritering av miljöanpassade energikällor samt utfasning av fossila bränslen. 5 oljeeldade
byggnader kvarstår. Dialog med fjärrvärmeverk om att de skall minska CO2-utsläpp pågår,
14 fastigheter med naturgas har konverterats till biogas under 2012, - minimering av resor och transporter inom verksamheten.
Känd och ständigt förbättrad miljöstatus i fastigheterna

- Samtliga fastigheter som innehavts mer än ett år skall
vara miljöinventerade		100% 100% 100%	99%	91%
- Alla nyproducerade fastigheter skall vara miljöklassade	Uppfyllt

Energi- och vattenförbrukning

		2012			2011
	Värme GWh	Övrigt GWh	CO2 1000 ton	Värme GWh	Övrigt GWh	CO2 1000 ton
Fjärrvärme El	203 8	7 81	18 0	188 7	8 91	15 1
Gas	4	0	1	13	0	2
Olja	2	2	1	2	2	1
Förbrukning	217	90	20	210	101	19
Justering*	14	4	2	38	1	3
Norm. förbrukning	231	94	22	248	102	22
Yta, tkvm Norm. förbrukn.	3 008	2 825		2 853	2 671
kWh/kvm	77	33	7,2	87	38	7,8
Vatten, tm3		909			862

* Justering till normaliserad förbrukning främst avseende graddagar och vakans "Övrigt" avser fastighetsel m m.

Förbrukning samt koldioxidutsläpp/kvm och år

Fördelning koldioxidutsläpp

För mer information se www.castellum.se

Under 2012 har den normaliserade energiförbrukningen avseende både uppvärmning och fastighetsel minskat jämfört med föregående år, innebärande att den totala energiförbrukningen minskat 11% per kvm.

De normaliserade koldioxidutsläppen har minskat 8% per kvm till följd av både fjärrvärmeverkens ändrade bränslemix och ändrade beräkningssätt av utsläpp. Sedan målsättningen antogs 2007 har energiförbrukningen minskat 17% per kvm och koldioxidutsläppen minskat 26% per kvm. Av Castellums koldioxidutsläpp är 4% direkt påverkbara via olja och transporter medan resterande del är indirekt påverkbara.

De lagstadgade energideklarationerna som genomfördes 2009, visade att Castellums förbrukning då var ca 30% lägre än snittet av förbrukningen för liknande byggnader i Sverige.

För att minska utsläppen pågår ett arbete med att fasa ut fossila bränslen och i dagsläget fi nns 5 oljepannor kvar i förvaltningsfastigheterna. Bergvärme/kyla fi nns installerat i 22 fastigheter om 126 tkvm.

Uppvärmning med fjärrvärme medför att Castellums koldioxidutsläpp blir beroende av fjärrvärmeverkens val av bränslemix. Idag anlitas 23 fjärrvärmeverk vilka står för 86% av koncernens utsläpp. Castellum har en dialog med de fjärrvärmeverk som har högst utsläpp koldioxid per kWh dels för att visa hur Castellums miljöpåverkan är beroende av deras arbete, dels ta del av deras planer för att minska utsläppen.

Sedan år 2001 används enbart miljömärkt el i koncernen.

Castellum arbetar med grön IT och i princip alla servrar är idag virtuella.

Känd och ständigt förbättrad miljöstatus i fastigheterna

Miljöinventering av fastigheterna genomförs med tanke på miljö- och hälsorisker. Vid förvärv analyseras fastigheterna med tanke på energiförbrukning och miljörisker och alla nybyggnationer skall miljöklassas. Miljöriskerna i Castellums fastighetsbestånd bedöms som små.

Fastighets AB Brostaden och Harry Sjögren AB, har som första respektive tredje bolag i Europa utsetts av EU till Green Building Corporate Partner vilket innebär att energiförbrukningen har reducerats med minst 25% i minst 30% av beståndet. Fastighets AB Brostaden utsågs under 2010 till "Green Building Corporate Partner of the year". Under 2012 har Eklandia Fastighets AB vunnit utmärkelsen Sweden Green Building Award i klassen "BREEAM post constructions" och Fastighets AB Briggen i klassen "Miljöbyggnad i nybyggnad". Castellum äger 94 av Sveriges 267 Green Building-certifi erade byggnader, en byggnad certifi erad "Miljöbyggnad"samt en BREEAM-certifi erad byggnad.

Kommunikation och samarbete

Samarbeten och kommunikation driver arbetet framåt. Kunderna informeras via bl a kundbesök och hemsidor. Samarbete pågår med olika parter för att få kunskap om ny teknik och utbyta erfarenheter t ex Energimyndighetens "Beställargrupp för lokaler" (BELOK), Byggsektorns kretsloppsråd, Sweden Green Building Council och lokala renhållningsbolag.

Castellum erbjuder sedan 2012 kunderna att teckna gröna hyresavtal, vilket hanterar bl a energi, källsortering, hållbart resande och val av byggmaterial. Syftet är att samverka kring miljöfrågorna och under året har 3 avtal om totalt 33 tkvm tecknats.

Fastighetsbestånd

Marknadskommentarer

Hyresmarknaden, d v s marknaden för uthyrning av lokaler och hyresnivåer, och fastighetsmarknaden, d v s marknaden för att sälja och köpa fastigheter, är båda på lång sikt helt beroende av utvecklingen i inhemsk ekonomi.

Svensk ekonomi

Sverige, med drygt 9,5 miljoner invånare, är ett land med en öppen och stark ekonomi, vilket bl a beror på ett stabilt och transparent affärsklimat, hög utbildningsnivå, sunda statsfinanser och hög produktivitet. Sverige har en lång och stor erfarenhet av internationell handel och internationella relationer vilket tydliggörs av landets relativt stora andel världsledande koncerner såsom t ex Ericsson, H&M, IKEA, SCA och Volvo. Svensk industris stora exportberoende bidrar till att Sverige historiskt uppvisat en god förmåga att anpassa och ställa om ekonomin vid konjunkturförändringar.

Svensk ekonomi utvecklades bättre än förväntat under inledningen av 2012. I slutet av året kunde dock ses tydliga tecken på att tillväxten dämpats, vilket främst kan tillskrivas den svaga utvecklingen i euroområdet som under året präglats av ekonomisk kris. Åtgärder har vidtagits både på EU- och landnivå för att minska den finansiella oron, men mycket arbete återstår och tillväxten förväntas bli svag under lång tid framöver. Såväl svenska hushåll och företag ser nu mer negativt på framtiden och både konsumtion och investeringar förväntas utvecklas svagt framöver. Även på arbetsmarknaden har läget försämrats och antalet varsel steg i slutet av året. Tillväxten för Sveriges övriga viktiga exportmarknader, har också varit svag men de ekonomiska utsikterna för 2013 ser något bättre ut med en förväntad global tillväxt om 3%-4%.

Sveriges exportindustri har en gynnsam produktsammansättning vilket tillsammans med landets stabila statsfinanser, banker i bättre skick jämfört med många andra länder och en egen valuta ger goda förutsättningar för en stabil återhämtning i takt med en ökad global efterfrågan.

Makro	Sverige 2011	Sverige 2012 p	EU 2012 p	Sverige 2013 p
BNP tillväxt	3,8%	1,2%	– 0,3%	0,8%
Arbetslöshet	7,5%	7,7%	10,5%	8,3%
Infl ation	3,0%	0,9%	2,7%	0,4%
Statsskuld / BNP	38,4%	37,4%	86,8%	36,2%

Källa: Konjunkturinstitutet och EU-kommissionen

Statsskuld / budgetsaldo i % av BNP, prognos 2012

Makroindikatorer Sverige

BNP tillväxt per år

Sveriges utrikeshandel jan-okt 2012 (10 mån)

Export	Totalt 990 mdr	Import	Totalt 924 mdr
Norge	101	Tyskland	160
Tyskland	99	Norge	85
Storbritannien	76	Danmark	78
USA	64	Storbritannien	61
Finland	63	Nederländerna	60
Danmark	62	Ryssland	50
Nederländerna	51	Finland	46
Belgien	47	Frankrike	39
Frankrike	46	Kina	38
Kina	31	Belgien	35
Ryssland	20	USA	30

Källa: SCB, import avser avsändningsländer

Nybyggnation och vakansgrader Sverige

Fastighetstransaktioner Sverige

Ränte- och kreditmarknaden

För att ge stöd åt svensk ekonomi sänkte Riksbanken reporäntan vid tre tillfällen 2012 till en utgående reporänta om 1%. De långa räntorna har rört sig kraftigt under året och är på en historiskt låg nivå. Fastighetsfi nansiering via kapitalmarknaden såsom obligationer och certifi kat har förbättrats under året.

För Castellums del bedöms tillgången till krediter som god både mot kredit- och kapitalmarknaden.

Sveriges fastighetsbestånd

I Sverige fi nns närmare tre miljoner fastigheter med ett totalt taxeringsvärde om ca 6 700 miljarder kronor, varav bostäder utgör merparten. Av det kommersiella beståndet i Sverige beräknas Castellum, som är en av de större fastighetsägarna i landet, äga uppskattningsvis 1-2% medan samtliga svenska börsnoterade fastighetsbolag totalt beräknas äga ca 13%. De största fastighetsägarna i Sverige är, utöver de börsnoterade bolagen, offentligt ägda bolag samt såväl svenska som utländska institutionella investerare. Därutöver fi nns en mängd mindre fastighetsägare såsom fastighets- och byggbolag, brukare och privatpersoner.

På grund av det spridda ägandet utan någon dominerande fastighetsägare växlar konkurrenterna mellan de olika delmarknaderna.

Hyresmarknaden

Hyresmarknaden är främst beroende av tillväxten i svensk ekonomi, men påverkas även av nyproduktionens storlek. Ekonomisk tillväxt leder normalt till ökad efterfrågan på lokaler och därmed minskade vakanser, med potential för stigande marknadshyror, vilket även möjliggör nyproduktion. En stagnation i tillväxten ger omvänt förhållande.

Efterfrågan på lokaler ligger fortfarande på en bra nivå, detta gäller inte minst ny-, till- och ombyggda lokaler. Mönstret är detsamma för Castellums samtliga fastighetskategorier och områden, dock har butikslokaler haft en något vikande efterfrågan. Hyresnivåerna bedöms som fortsatt stabila.

Eftersom hyresavtal vanligtvis tecknas på 3-5 år och med en uppsägningstid om nio månader ger förändringar i marknadshyran på kort sikt relativt liten påverkan på totala hyresintäkter.

Fastighetsmarknaden

Transaktionsvolymen på svensk fastighetsmarknad uppgick 2012 till ca 111 miljarder kr (105), vilket är den högsta årsomsättningen sedan 2008. Volymen under fjärde kvartalet uppgick till ca 48 (30) miljarder kr.

Kommersiella fastigheter stod för 79% och storstadsregionerna för 61%. Såväl köp- som säljsidan dominerades av inhemska institutioner och fastighetsbolag, där institutionerna var största nettoköpare. En viss ökning av det utländska intresset för svensk fastighetsmarknad kan dock konstateras. Castellums bedömning är att stark efterfrågan och begränsat utbud i storstädernas centrala delar medfört stabila till ökande priser. I Castellums övriga tillväxtregioner är bedömningen att efterfrågan varit god, men att priserna i vissa områden varit stabila till svagt sjunkande på grund av begränsad tillgång till bankfi nansiering.

Sveriges arbetsmarknader

Sverige kan delas in i ett antal lokala arbetsmarknader där varje marknad har olika utvecklingskraft. Utvecklingskraften beror på befolkningstillväxt, demografi , förvärvsintensitet, nyföretagande, näringslivsanställda, lönesumma, utbildningsnivå samt hälsa.

Bilden till höger visar utvecklingskraften i Sveriges lokala arbetsmarknader. Den största utvecklingskraften fi nns i Sveriges tre storstadsregioner vilket förklaras av att de har en större befolkning, vilket i sin tur skapar en större arbetsmarknad, en diversifi erad näringslivsstruktur, möjligheter till forskning samt större utbud av handel, nöjen och kultur.

Tillväxt och risk på geografiska marknader

Sveriges lokala arbetsmarknader kan fungera självständigt gällande arbete och pendling. Vissa marknader är i kraft av sin storlek och branschstruktur mindre beroende av omvärldsförändringar än andra och har en egen inneboende tillväxtkraft, där storleken ger skalfördelar. Tillväxten koncentreras på lång sikt till medelstora och större regioner samtidigt som antalet regioner blir färre.

I nedanstående diagram illustreras långsiktig tillväxt och risk för Sveriges lokala arbetsmarknader. Tillväxten mäts i lönesummans genomsnittliga tillväxt och risken uttrycks som standardavvikelse, d v s tillväxttaktens genomsnittliga variation. Det mest gynnsamma är hög tillväxt med låg risk. Av nedanstående diagram framgår Sveriges regionala marknader samt Köpenhamn, där Castellums orter är rödmarkerade.

Genomsnittlig tillväxt per år i såväl total sysselsättning som lönesumma för perioden 2003-2012 var inom Castellums marknadsområden 1,3% respektive 3,0%. Detta kan jämföras med hela rikets 0,9% respektive 2,7%.

Källa: Västsvenska Industri- och Handelskammaren Svenska Nav 2013 Mörkgrön färg anger de bästa arbetsmarknaderna och röd de sämsta.

Tillväxt och risk på lång sikt (2003-2012)

CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2012 15

Castellums fastighetsbestånd

Förändring av fastighetsbeståndet

	Verkligt värde, Mkr	Antal
Fastighetsbestånd 1 januari 2012	33 867	617
+ Förvärv	1 519	33
+ Ny-, till- och ombyggnation	1 279	–
– Försäljningar	– 233	– 15
+/– Orealiserade värdeförändringar	– 89	–
+/– Valutakursomräkning	– 15	–
Fastighetsbestånd 31 december 2012	36 328	635

Genomsnittlig värderingsyield, Mkr
(exkl. projekt/mark och byggrätter)	2012	2011
Driftsöverskott fastigheter		2 293 2 142
+ Indexjustering 2013, 1,0% (2,0%)	34	64
+ Verklig uthyrningsgrad, dock lägst 94% 268		229
+/– Fastighetskostnader till normalår	–	–
– Fastighetsadministration, 30 kr/kvm		– 105 – 102
Normaliserat driftsöverskott	2 490 2 333
Värdering (exkl. byggrätter om 443 Mkr) 34 245 32 594
Genomsnittlig värderingsyield		7,3% 7,2%

Genomsnittlig värderingsyield över tid

Castellum är närvarande på landets främsta tillväxtmarknader och av Sveriges drygt 9,5 miljoner invånare bor knappt 70% inom Castellums regionala marknadsområden. Fastighetsbeståndet är koncentrerat till utvalda delmarknader där dotterbolagen har en stark ställning. Castellums geografi ska delmarknader kan betraktas som stabila med goda förutsättningar för en långsiktig positiv utveckling. Fastighetsbeståndet fi nns på 15 orter i fem tillväxtregioner: Storgöteborg, Öresundsregionen, Storstockholm, Mälardalen och Östra Götaland. Tyngdpunkten med 73% av beståndet fi nns i de tre storstadsregionerna.

Det kommersiella beståndet består av 64% kontors- och butiksfastigheter samt 31% lager- och industrifastigheter. Fastigheterna är belägna från citylägen (för Storstockholm närförortslägen) till välbelägna arbetsområden med goda kommunikationer och utbyggd service. Resterande 5% består av projekt och mark. Castellum har outnyttjade byggrätter om ca 770 tkvm.

Castellums fastighetsbestånd per den 31 december 2012 omfattade 635 fastigheter (617) med ett sammanlagt hyresvärde om 3 637 Mkr (3 366) och en sammanlagd uthyrningsbar yta om 3 621 tkvm (3 411). För fastigheter ägda vid årets utgång uppgick driftsöverskottet efter fastighetsadministration på årsbasis till 2 122 Mkr (1 979).

Under året har investerats för totalt 2 798 Mkr (2 015) varav 1 279 Mkr (1 158) avsåg ny-, till- och ombyggnation och 1 519 Mkr (857) avsåg förvärv. Av de totala investeringarna avsåg 692 Mkr Mälardalen, 605 Mkr Storstockholm, 597 Mkr Öresundsregionen, 584 Mkr Storgöteborg samt 320 Mkr Östra Götaland. Efter försäljningar om 253 Mkr (107) uppgick nettoinvesteringen till 2 545 Mkr (1 908).

Castellum har pågående projekt där återstående investeringsvolym uppgår till ca 1 100 Mkr.

Fastighetsvärde

Fastigheternas verkliga värde vid årsskiftet uppgick till 36 328 Mkr (33 867), motsvarande 9 916 kr/kvm (9 835). Den genomsnittliga värderingsyielden för Castellums fastighetsbestånd, exkl projekt, mark och byggrätter, kan beräknas till 7,3% (7,2%). Av det totala fastighetsvärdet utgör 90% fastigheter med äganderätt och 10% tomträtter.

Hyresintäkter

Koncernens hyresintäkter uppgick till 3 073 Mkr (2 919). För kontorsoch butiksfastigheter uppgick den genomsnittliga kontrakterade hyresnivån, inklusive debiterad värme, kyla och fastighetsskatt, till 1 257 kr/kvm (1 217), medan den för lager- och industrifastigheter uppgick till 744 kr/kvm (724). Hyresnivåerna, som bedöms vara på marknadsmässiga nivåer har i jämförbart bestånd ökat med 2% mot föregående år, vilket främst är en effekt av indexuppräkningar.

Den genomsnittliga ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 88,6% (89,3%). Det totala hyresvärdet för under året outhyrda ytor uppgick på årsbasis till 447 Mkr (371).

Bruttouthyrningen (d v s årshyra för total uthyrning) under året uppgick till 327 Mkr (310), varav 79 Mkr (45) avsåg uthyrning i samband med ny-, till- och ombyggnation. Uppsägningarna uppgick till 278 Mkr (249), varav konkurser 28 Mkr (18) och 40 Mkr (24) avsåg uppsägningar med mer än 18 månaders återstående kontraktslängd. Nettouthyrning för året uppgick därmed till 49 Mkr (61). Tidsförskjutningen mellan nettouthyrningen och dess resultateffekt bedöms till 9-18 månader.

Fastighetskostnader

Fastighetskostnaderna uppgick till 1 042 Mkr (1 003), motsvarande 298 kr/kvm (300). Förbrukningen vad avser uppvärmning under året har beräknats till 97% (87%) av ett normalår enligt graddagsstatistiken.

Kundförlusterna, d v s debiterade ej betalda hyror med förlustrisk, uppgick till 10 Mkr (8), motsvarande 0,3% (0,3%) av hyresintäkterna.

Värdeförändringar

En över lag stabil prisbild har inneburit att Castellum inte gjort någon generell förändring av avkastningskravet i den interna värderingen.

Värdeförändringen i Castellums bestånd uppgick till totalt –69 Mkr (194) och kan fördelas på 245 Mkr hänförligt till förvärv och projektvinster, –334 Mkr till följd av individuella justeringar på fastighetsnivå avseende främst kassafl öde men även avkastningskrav samt 20 Mkr hänförligt till försäljning av 15 fastigheter. Försäljningspris netto uppgick till 253 Mkr efter avdrag för bedömd uppskjuten skatt och omkostnader om totalt 13 Mkr. Underliggande fastighetspris, som således uppgick till 266 Mkr, översteg senaste värdering om 233 Mkr med 33 Mkr.

Det bör noteras att, då fastighetsvärdering innehåller ett osäkerhetsintervall om normalt 5-10%, även värdeförändringen innehåller en icke oväsentlig osäkerhet.

Resultat över tid

Förvaltningsresultatet den senaste 10-årsperioden har haft en stabil utveckling och vuxit med i genomsnitt 7% per år. Värdeförändringarna på fastigheter har däremot varit volatila och i genomsnitt haft en tillväxt den senaste 10-årsperioden om 1,3% per år, vilket är i nivå med infl ationen.

Hyresvärde och ekonomisk uthyrningsgrad

Nettouthyrning per kvartal

Fastighetskostnader	Kontor/	Lager/	2012	2011
kr/kvm	butik	industri	Totalt	Totalt
Driftskostnader	190	118	156	165
Underhåll	48	25	37	35
Tomträttsavgäld	7	7	7	7
Fastighetsskatt	66	18	44	44
Direkta fastighetskostnader	311	168	244	251
Uthyrning & fast.adm. (indir.)	–	–	54	49
Totalt	311	168	298	300
Föregående år	319	168	300

Resultat över tid

Castellums fastighetsbestånd 2012-12-31

		2012-12-31			januari-december 2012
	Antal fastigheter	Yta tkvm	Fastighets värde Mkr	Fastighets värde kr/kvm	Hyres värde Mkr	Hyres värde kr/ kvm	Ekon. ut hyrnings grad	Hyres intäkter Mkr	Fastighets kostnader Mkr	Fastighets kostnader kr/kvm	Drifts överskott Mkr
Kontor/butik
Storgöteborg	78	432	6 170	14 297	555	1 287	94,0%	522	130	302	392
Öresundsregionen	63	379	5 580	14 706	541	1 426	83,7%	453	128	337	325
Storstockholm	51	336	4 306	12 822	469	1 398	79,8%	374	109	325	265
Mälardalen	75	379	4 156	10 964	424	1 117	92,0%	389	116	305	273
Östra Götaland	54	319	3 055	9 583	329	1 031	90,0%	296	91	287	205
Summa kontor/butik	321	1 845	23 267	12 613	2 318	1 257	87,8%	2 034	574	311	1 460
Lager/industri
Storgöteborg	102	669	5 137	7 680	498	745	92,7%	461	104	156	357
Öresundsregionen	43	316	1 899	6 014	228	724	86,5%	198	55	173	143
Storstockholm	50	266	2 400	9 013	255	957	88,5%	226	58	216	168
Mälardalen	39	216	1 220	5 654	152	703	94,8%	144	40	186	104
Östra Götaland	33	186	765	4 099	98	524	83,2%	82	21	111	61
Summa lager/industri	267	1 653	11 421	6 908	1 231	744	90,2%	1 111	278	168	833
Summa	588	3 498	34 688	9 916	3 549	1 015	88,6%	3 145	852	244	2 293
Uthyrning och fastighetsadministration									192	54	-192
Summa efter uthyrning och fastighetsadministration									1 044	298	2 101
Projekt	18	123	1 346	–	88	–	–	45	24	–	21
Obebyggd mark	29	–	294	–	–	–	–	–	–	–	–
Totalt	635	3 621	36 328	–	3 637	–	–	3 190	1 068	–	2 122

Ovanstående sammanställning avser de fastigheter som Castellum ägde vid årets utgång och avspeglar fastigheternas intäkter och kostnader såsom de hade ägts under hela året. Avvikelsen mellan ovan redovisade driftsöverskott om 2 122 Mkr och resultaträkningens driftsöverskott om 2 031 Mkr förklaras av, dels att driftsöverskottet om 9 Mkr i under året sålda fastigheter frånräknats, dels att driftsöverskottet i under året förvärvade/ färdigställda fastigheter räknats upp med 100 Mkr såsom de ägts eller varit färdigställda under hela året.

Fastighetsrelaterade nyckeltal

	2012	2011	2010	2009	2008	2007	2006	2005	2004	2003
Hyresvärde, kr/kvm	1 015	995	974	969	921	896	864	851	859	829
Ekonomisk uthyrningsgrad	88,6%	89,3%	89,0%	89,8%	89,7%	87,9%	87,1%	88,1%	89,6%	90,7%
Fastighetskostnader, kr/kvm	298	300	298	300	268	262	259	247	255	246
Driftsöverskott, kr/kvm	601	589	569	571	559	527	494	502	514	506
Fastighetsvärde, kr/kvm	9 916	9 835	9 499	9 036	8 984	9 098	8 466	7 930	7 706	7 296
Antal fastigheter	635	617	598	590	587	549	515	494	492	500
Uthyrningsbar yta, tkvm	3 621	3 411	3 311	3 199	3 172	3 003	2 787	2 651	2 505	2 437

Investeringar

I Castellums strategi för tillväxt ingår att ständigt förädla och utveckla fastighetsbeståndet genom investeringar i såväl ny-, till- och ombyggnation som förvärv. Investeringarna sker i syfte att förbättra kassafl ödet och därigenom öka fastigheternas värde. Nya projekt tillförs successivt genom förvärv av såväl utvecklingsbara fastigheter som outnyttjade byggrätter.

Castellum har under de senaste 10 åren investerat för totalt 19 miljarder kronor, vilket innebär 1,9 miljarder kronor i genomsnitt per år.

Under 2012 har Castellum investerat totalt 2 798 Mkr (2 015), varav 1 279 Mkr (1 158) avsåg ny-, till- och ombyggnation och 1 519 (857) Mkr förvärv. Castellum färdigställde större projekt som totalt uppgick till ca 450 Mkr och har pågående projekt med en återstående investeringsvolym om ca 1 100 Mkr. Castellums projektportfölj innehåller god riskspridning med många projekt på fl era orter och med ett stort antal kunder.

Under året har 15 (4) fastigheter sålts med ett försäljningspris netto om 253 Mkr (107) efter avdrag för bedömd uppskjuten skatt och omkostnader om totalt 13 Mkr. Underliggande fastighetspris, som således uppgick till 266 Mkr, översteg värdering om 233 Mkr med 33 Mkr.

Investering och försäljning per år

Större pågående projekt

Castellum har pågående projekt med en återstående investeringsvolym om ca 1 100 Mkr. Nedan redogörs för några av de större projekten.

Lindholmen 28:3 i Göteborg

Läge: Lindholmen Science Park i Göteborg Yta: 9 400 kvm Tidplan: Färdigställt kvartal 2, 2013

Under första kvartalet 2011 förvärvade Castellum mark med byggrätt på Lindholmen som gränsar till bolagets befi ntliga fastighet. Under november 2011 påbörjades nybyggnation av en kontorsbyggnad om 9 400 kvm som uppförs i enlighet med Green Building-standard.

Investeringen beräknas uppgå till 262 Mkr. Nybyggnationen är uthyrd till 21%.

Dragarbrunn 20:4 i Uppsala

Läge: Dragarbrunn i centrala Uppsala Yta: 9 200 kvm

Tidplan: Färdigställt successivt t o m 3:e kvartalet 2014

Castellum förvärvade 2010 Dragarbrunn 20:4 i centrala Uppsala. Under 2012 har en om- och tillbyggnation på fastigheten påbörjats där moderna kontorsytor skapas genom ombyggnad av 5 500 kvm och tillbyggnad av 3 700 kvm. Om- och tillbyggnationen genomförs i enlighet med miljöklassningssystemet Miljöbyggnad.

Investeringen beräknas uppgå till 190 Mkr. Om- och tillbyggnationen är uthyrd till 33%.

Atollen i Jönköping

Läge: Vid Munksjön i centrala Jönköping Yta: Etapp 1 om 6 019 kvm Tidplan: Färdigställt kvartal 4, 2013

Castellum har påbörjat en nybyggnation av projekt Atollen i centrala Jönköping. Nybyggnationen genomförs tillsammans med fl era parter och Castellums del består av totalt 10 420 kvm. Castellums första etapp har påbörjats och består av 6 019 kvm varav 2 790 kvm kontor, 2 212 kvm handel och 1 017 kvm bostäder. Byggnaderna uppförs i enlighet med miljöklassningssystemet Miljöbyggnad.

Investeringen i den första etappen beräknas uppgå till 170 Mkr. Nybyggnationen är uthyrd till 10%.

Fullriggaren 4 i Malmö

Läge: Västra Hamnen i Malmö Yta: 5 400 kvm Tidplan: Färdigställt kvartal 1, 2013

I Västra Hamnen, nära Malmö centrum, påbörjade Castellum under 2011 nyproduktion av 5 400 kvm kontorsytor.

Byggnaden uppförs med en fl exibel planlösning i 6 plan och överst byggs en gemensam konferenslokal med takterass. Den nya byggnaden uppförs i enlighet med miljöklassningssystemet Miljöbyggnad samt Green Buildingstandard.

Investeringen beräknas uppgå till 151 Mkr och nybyggnationen är uthyrd till 17%.

Sändaren 1 i Malmö

Läge: Jägersro-området i Malmö Yta: 14 000 kvm Tidplan: Färdigställt kvartal 4, 2013

Castellum förvärvade tomträtten Sändaren 1 under 2010. En ombyggnation av byggnaden påbörjades 2012 för att skapa effektiva och fl exibla kontorsytor, dessutom sker en tillbyggnation av ca 2 300 kvm. Om- och tillbyggnationen kommer genomföras i enlighet med miljöklassningssystemet Miljöbyggnad och Green Building-standard.

Investeringen beräknas uppgå till 111 Mkr. Ombyggnationen är uthyrd till 87%.

Gården 15 i Linköping

Läge: Tornby köpcentrum i Linköping Yta: 9 705 kvm Tidplan: Färdigställt kvartal 1, 2013

I Tornby köpcentrum, nära E4, påbörjade Castellum 2011 en nybyggnation som uppförs i etapper på en outnyttjad byggrätt som förvärvades 2009. Nybyggnationen kommer bestå av 9 705 kvm kontor-, butik- och lagerytor. Byggnaderna kommer uppföras enligt miljöklassningssystemet Miljöbyggnad.

Investeringen beräknas uppgå till 106 Mkr. Nybyggnationen är uthyrd till 62%.

Visiret 2 i Huddinge

Läge: Smista Allé Yta: 12 357 kvm Tidplan: Färdigställt kvartal 2, 2013

I Smista Allé har Castellum uppfört fl era byggnader inriktade mot bilhandel. Under 2012 har nybyggnation av ett parkeringsdäck i 5 våningar påbörjats i anslutning till befi ntliga byggnader.

Investeringen beräknas uppgå till 71 Mkr.

Inköparen 1 i Örebro

Läge: Arbetsområdet Aspholmen i Örebro Yta: 4 300 kvm Tidplan: Färdigställt kvartal 1, 2013

Hösten 2006 förvärvade Castellum fastigheten Inköparen 1, en outnyttjad byggrätt i arbetsområdet Aspholmen i Örebro. Fastigheten har ett bra skyltläge i direkt anslutning till E18/20. Under 2009 färdigställdes 3 600 kvm kontors- och handelsytor på fastigheten och under 2010 ytterligare 1 700 kvm.

Castellum påbörjade 2011 den avslutande etappen som innebär nybyggnation av 4 300 kvm kontorsyta i fyra plan. De nya byggnaderna uppförs i enlighet med miljöklassningssystemet Miljöbyggnad samt enligt Green Buildingstandard.

Investeringen beräknas uppgå till 68 Mkr. Nybyggnationen är fullt uthyrd.

Åby 1:223 i Haninge

Läge: Jordbro Företagsområde Yta: 6 550 kvm Tidplan: Färdigställt kvartal 1, 2014

I Jordbro företagsområde har Castellum påbörjat nybyggnation av en industribyggnad. Byggnaden uppförs i enlighet med miljöklassningssystemet Green Building.

Investeringen beräknas uppgå till 67 Mkr och inga hyresavtal har tecknats.

Större pågående projekt 2012

		Uthyrt	Investering, Mkr
Fastighet	Yta, kvm	januari 2013	Total	Återstående	Klart	Kommentar
Lindholmen 28:3, Göteborg	9 400	21%	262	100	Kv 2 2013	Nybyggnation kontor
Dragarbrunn 20:4, Uppsala	9 200	33%	190	158	Kv 3 2014	Om- och tillbyggnation kontor
Atollen, Jönköping	6 019	10%	170	73	Kv 4 2013	Nybyggnation kontor/butik/bostäder
Fullriggaren 4, Malmö	5 400	17%	151	34	Kv 1 2013	Nybyggnation kontor
Sändaren 1, Malmö	14 000	87%	111	102	Kv 4 2013	Om- och tillbyggnation kontor
Gården 15, Linköping	9 705	62%	106	7	Kv 1 2013	Nybyggnation kontor/butik/lager
Visiret 2, Huddinge	12 357	100%	71	48	Kv 2 2013	Nybyggnation p-däck
Inköparen 1, Örebro	4 300	100%	68	4	Kv 2 2013	Nybyggnation kontor
Åby 1:223, Haninge	6 550	0%	67	53	Kv 1 2014	Nybyggnation lager/logistik
Högspänningen 1, Västerås	4 040	23%	47	43	Kv 1 2014	Nybyggnation logistik/kontor
Rosersberg 11:34, Sigtuna	4 080	0%	40	8	Kv 1 2013	Nybyggnation lager/kontor
Ättehögen 18, Jönköping	3 220	100%	39	8	Kv 1 2013	Nybyggnation verkstadsytor
Boländerna 35:1, Uppsala	8 750	62%	38	38	Kv 3 2013	Ombyggnation butik
Grusbacken 3, Helsingborg	2 450	100%	36	26	Kv 3 2013	Nybyggnation kontor/lager

Större färdigställda projekt

2012 färdigställdes större projekt som totalt uppgår till ca 450 Mkr. Nedan redogörs för några av dessa projekt.

Forskaren 2 i Lund

Läge: Ideon-området i Lund Yta: 9 000 kvm Tidplan: Färdigställt kvartal 4, 2012

På Ideon-området, med närhet till Lunds Tekniska Högskola och Lunds Universitet, har Castellum sedan 2001 nyproducerat sammanlagt 27 500 kvm kontorsytor på fastigheten Forskaren 2, även kallad Edison Park.

Under 2012 färdigställde Castellum den sista etappen av utvecklingen av Edison Park i och med nyproduktion av 9 000 kvm kontorsytor med hög standard. Investeringen uppgick till 142 Mkr.

Nybyggnationen är uthyrd till 30%.

Trucken 5 i Borås

Läge: Viared i Borås Yta: 9 100 kvm Tidplan: Färdigställt kvartal 4, 2012

I Viared, Borås, utmed riksväg 40, har Castellum färdigställt nyproduktion av 9 100 kvm lagerytor.

Investeringen uppgick till 58 Mkr och byggnaden är fullt uthyrd till en hyresgäst.

Kärra 28:18 i Göteborg

Läge: Tagene-området på Hisingen i Göteborg Yta: 5 440 kvm Tidplan: Färdigställt kvartal 3, 2012

I arbetsområdet Tagene, med närhet till E6:an, på Hisingen i Göteborg har Castellum färdigställt en lager- och logistikbyggnad om 5 440 kvm. Investeringen uppgick till 47 Mkr och byggnaden är fullt uthyrd.

Större färdigställda projekt 2012

		Uthyrt	Investering, Mkr
Fastighet	Yta, kvm	januari 2013	Totalt	varav 2012	Klart	Kommentar
Forskaren 2, Lund	9 000	30%	142	18	Kv 4 2012	Nybyggnation kontor
Trucken 5, Borås	9 100	100%	58	55	Kv 4 2012	Nybyggnation lager
Kärra 28:18, Göteborg	5 440	100%	47	34	Kv 3 2012	Nybyggnation lager
Elementet 4, Sollentuna	3 404	100%	34	15	Kv 3 2012	Nybyggnation lager/logistik
Visionen 1, Jönköping	400	100%	29	10	Kv 1 2012	Ombyggnation kontor
Malte 23, Malmö	3 770	100%	27	19	Kv 2 2012	Ombyggnation kontor
Veddesta 1:9, Järfälla	2 270	28%	24	9	Kv 2 2012	Nybyggnation lager/kontor

Större förvärv under 2012

Castellum har under året förvärvat 33 fastigheter för totalt 1 519 Mkr.

Litografen 1 & 2, Elektrikern 3, Bleckslagaren 1, Kontrollanten 12 och Distributören 2 i Örebro

Läge: Aspholmen, Bista och Pilängen i Örebro Yta: 62 881 kvm Tillträde: September 2012

I områdena Aspholmen, Bista och Pilängen i Örebro har Castellum förvärvat 6 lager-, kontors- och butiksfastigheter om totalt 62 881 kvm. På en av fastigheterna fi nns en outnyttjad byggrätt om ca 20 000 kvm. Fastigheterna ligger i anslutning till bolagets tidigare bestånd.

Investeringen uppgick till 299 Mkr och de förvärvade byggnaderna är uthyrda till 85%.

Elektronen 1, Elektronen 4, Elementet 3 i Sollentuna Rosteriet 5 i Stockholm, Segersby 1 i Botkyrka Slipstenen 1 i Huddinge

Läge: Sollentuna, Södra Stockholm, Botkyrka och Huddinge Yta: 26 672 kvm Tillträde: December 2012

Castellum har förvärvat ett bestånd om 6 fastigheter med en total yta om 26 672 kvm, varav 20 486 kvm lager, 4 023 kvm industri och 2 163 kvm kontor. Fastigheterna ligger till större del i anslutning till bolagets tidigare bestånd.

Investeringen uppgick till 213 Mkr och de förvärvade byggnaderna är uthyrda till 94%.

Revolversvarven 10, Revolversvarven 12 och Krukskärvan 6 i Malmö

Läge: Fosie arbetsområde i Malmö Yta: 13 574 kvm Tillträde: December 2012

Castellum har förvärvat två fastigheter och en tomträtt i Fosieområdet, Malmö. Fastigheterna består av 13 574 kvm varav 10 929 kvm kontorsyta och 2 645 kvm lageryta. Tomträtten Kruksskärvan 6, består av en outnyttjad byggrätt om ca 9 000 kvm. Fastigheterna ligger i anslutning till bolagets befi ntliga bestånd.

Investeringen uppgick till 167 Mkr och byggnaderna fullt uthyrda.

Veddesta 2:68, Domnarvet 18 och 36, Ostmästaren 2 i Stockholm Läge: Veddesta, Lunda och Årsta i Storstockholm Yta: 15 500 kvm Tillträde: September 2012

Castellum har förvärvat fyra fastigheter i Veddesta, Lunda och Årsta i Stockholmsområdet. Fastigheterna, som består av lager- och kontorsytor, ligger i anslutning till bolagets befi ntliga bestånd.

Investeringen uppgick till 155 Mkr och byggnaderna är uthyrda till 96%.

Dragarbrunn 21:5 och Dragarbrunn 21:1 i Uppsala

Läge: Centrala Uppsala Yta: 7 260 kvm Tillträde: December 2012

I centrala Uppsala har Castellum förvärvat två kontorsfastigheter i direkt anslutning till bolagets befi ntliga bestånd. Dragarbrunn 21:5 består av 6 527 kvm kontorsyta med en uthyrningsgrad om ca 60%. Dragarbrunn 21:1 är en fullt uthyrd kontorsfastighet om 733 kvm.

Investeringen uppgick till 120 Mkr.

Högsbo 17:7, 36:6 och 36:7 i Göteborg

Läge: Högso industriområde i Göteborg Yta: 17 540 kvm Tillträde: April 2012

I Högsbo, Göteborg har Castellum förvärvat tre fastigheter om totalt 17 540 kvm, där hälften består av kontorsytor och hälften av lagerytor. Fastigheterna ligger i anslutning till bolagets befi ntliga bestånd.

Investeringen uppgick till 148 Mkr och byggnaderna är uthyrda till 94%.

Helgeshøj Allé 38 i Köpenhamn, Danmark

Läge: Høje-Taastrup, väster om centrala Köpenhamn Yta: 17 078 kvm Tillträde: Juni 2012

I Höje-Taastrup, väster om centrala Köpenhamn, har Castellum förvärvat 17 078 kvm lager- och kontorsytor. På fastigheten fi nns en outnyttjad byggrätt om 15 000 kvm. Fastigheten är i gott skick och ligger i nära anslutning till de fastigheter som tidigare under året förvärvats i Köpenhamn.

Investeringen uppgick till 111 Mkr och byggnaden är uthyrd till 96%.

Nejlikebuketten 4 i Malmö

Läge: Fosie/Jägersro i Malmö Yta: 6 565 kvm Tillträde: December 2012

I Fosie/Jägersro har Castellum förvärvat en kontorsfastighet om 6 565 kvm. Fastigheten är välbelägen vid Inre Ringvägen i nära anslutning till bolagets befi ntliga bestånd.

Investeringen uppgick till 83 Mkr och byggnaden är fullt uthyrd.

Riggen 2 i Huddinge

Läge: Huddinge Yta: 5 457 kvm Tillträde: September 2012

I direkt anslutning till E4/E20 i Huddinge har Castellum förvärvt en kontorsfastighet om 5 457 kvm. Fastigheten ligger i anslutning till bolagets befi ntliga bestånd.

Investeringen uppgick till 56 Mkr och byggnaden är fullt uthyrd.

Transformervej 14-16 i Köpenhamn, Danmark

Läge: Herlev, nordväst om centrala Köpenhamn Yta: 5 900 kvm Tillträde: Juni 2012

I Herlev, nordväst om centrala Köpenhamn, har Castellum förvärvat en kontors- och lagerfastighet om 5 900 kvm.

Investeringen uppgick till 46 Mkr och byggnaden är fullt uthyrd.

Större fastighetsförvärv 2012

		Uthyrn.	Anskaffnings
Fastighet	Yta, kvm	grad jan 2013	värde, Mkr	Tillträde	Kategori
Litografen 1 och 2, Elektrikern 3, Bleckslagaren 1, Kontrollanten 12, Distributören 2, Örebro	62 881	85%	299	Sept 2012	Lager/kontor/butik
Elektronen 1 och 4, Elementet 3, Sollentuna Rosteriet 3 i Stockholm, Segersby 1 i Botkyrka och Slipstenen 1 i Huddinge	26 672	94%	213	Dec 2012	Lager/kontor/butik
Revolversvarven 10 och 12, Krukskärvan 6, Malmö	13 574	100%	167	Dec 2012	Kontor/lager
Veddesta 2:68, Domnarvet 18 och 36,
Ostmästaren 2, Stockholm	15 500	96%	155	Sept 2012	Kontor/lager
Högsbo 17:7, 36:6 och 36:7, Göteborg	17 540	94%	148	Apr 2012	Kontor/lager
Dragarbrunn 21:1 och 21:5, Uppsala	7 260	61%	120	Dec 2012	Kontor
Helgeshøj Allé 38, Köpenhamn	17 078	96%	111	Juni 2012	Lager/kontor/övrigt
Nejlikebuketten 4, Malmö	6 565	100%	83	Dec 2012	Kontor
Riggen 2, Huddinge	5 457	100%	56	Sept 2012	Kontor
Transformervej 14-16, Köpenhamn	5 900	100%	46	Juni 2012	Kontor
Flahult 21:5, Jönköping	9 023	100%	44	Sept 2012	Lager
Fastighetsförvärv under 30 Mkr	10 285	97%	77
Total	197 735	90%	1 519

Större försäljningar under 2012

Fastighet	Yta, kvm	Underliggande fastighetspris, Mkr	Uppskjuten skatt/ omkostnader, Mkr	Försälj. pris netto, Mkr	Frånträde	Kategori
Märsta 16:2, 17:6, 21:54, 16:3, 1:219 och Broby 11:2, Sigtuna	16 622	123	– 7	116	Juni 2012	Industri/kontor/lager
Lorensberg 46:5, Göteborg	967	44	– 4	40	Maj 2012	Kontor
Vindruvan 21, Värnamo	3 140	37	0	37	Okt 2012	Bostäder
Lindome 2:40 och 2:47, Mölndal	12 430	33	– 2	31	Juni 2012	Lager
Fastighetsförsäljningar under 30 Mkr	6 260	29	0	29
Total	39 420	266	– 13	253

Byggrätter och potentiella projekt

I Castellums strategi ingår att nyproducera lokaler när detta är ett konkurrenskraftigt alternativ. För att kunna erbjuda kunden nyproducerade lokaler med kortast möjliga tid till infl yttning är det en konkurrensfördel att äga byggrätter i attraktiva lägen med antagna detaljplaner.

Castellum har ca 770 tkvm redovisade som outnyttjade byggrätter (uthyrningsbar yta). För ett antal av de outnyttjade byggrätterna fi nns konkreta projekt som kan påbörjas relativt omgående.

Outnyttjade byggrätter är värderade till 758 Mkr motsvarande i genomsnitt ca 990 kr/kvm. Av byggrätterna fi nns ca 280 tkvm motsvarande 315 Mkr redovisade som projekt och obebyggd mark. Resterande fi nns redovisade bland kontor/butik respektive lager/industri då dessa fi nns på redan bebyggda fastigheter. Under 2012 har Castellum nyttjat 31 tkvm byggrätter.

Processen att utarbeta en detaljplan kan vara tidskrävande och skilja sig mellan olika kommuner i landet. Bilden nedan visar olika faser vid samhällsbyggnad.

Byggrätter per område
	Byggrätt, tkvm
Storgöteborg	279
Högsbo-Sisjön-Åbro	108	Byggrätter i ett av Sveriges största industriområden, bl a på välexponerade Generatorn 1 om 15 000 kvm
Hisingen	34	Byggrätter i industriområden, medger nästan uteslutande byggnation av lager/industri
Göteborg	16	Mestadels byggrätter med inriktning mot kontor
Kungsbacka	34	Byggätter i Varla om 20 000 kvm med inriktning mot kontor/lager/industri
Övriga Storgöteborg	87	Tjärblomman 2 och Tusenskönan 4 i Mölndal med byggrätt om 15 000 resp 10 000 kvm
Öresundsregionen	115
Malmö	50	Byggrätter i industriområden, medger byggnation av främst lager/industri
Lund	29	Byggrätter på Ideon-området nära Lunds Tekniska Högskola
Helsingborg	19	Kulan 1 med byggrätt om 10 000 kvm
Köpenhamn	17	Byggrätt på Helgeshöj Allé i området Taastrup
Storstockholm	189
Sollentuna	111	Merparten i Norrviken med goda kommunikationer vid E4/E20 norr om Stockholm
Huddinge	32	Smista Allé beläget vid Kungens Kurva
Johanneshov	38	Flera intilliggande fastigheter med outnyttjade byggrätter som medger samordnad utveckling
Övriga Storstockholm	8	Byggrätter i Solna och Järfälla
Mälardalen	91
Örebro	54	Ett fl ertal byggrätter i området Aspholmen.
Västerås	25	Kopparlunden med byggrätt om 10 000 kvm
Uppsala	12	Byggrätter i området Boländerna
Östra Götaland	91
Växjö	28	Bagaren 10, ca 10 000 kvm med möjligheter för produktion av kontor/handel/lager
Värnamo	25	Bl a byggrätter om 14 000 kvm i Hornaryd
Jönköping	23	Bl a byggrätt på Vingen 4 med inriktning mot handel
Linköping	8	5 000 kvm i Mjärdevi Science Park
Övriga Östra Götaland	7	Byggrätter i Gnosjö och Vaggeryd
Total	765

Castellums delmarknader

Storstockholm

Andel av beståndet Andel av beståndet Andel av beståndet

20%
Antal fastigheter	109
Yta, tkvm	650
Fastigheterna värde, Mkr	7 158
Hyresvärde, Mkr	756
Driftsöverskott, Mkr	401
Investeringar, Mkr	605
Nettouthyrning 2012, Mkr	6
Förvaltande bolag, 45 antal anställda;

Mälardalen

16%

Antal fastigheter 120 Yta, tkvm 624 Fastigheterna värde, Mkr 5 763 Hyresvärde, Mkr 610 Driftsöverskott, Mkr 361 Investeringar, Mkr 692 Nettouthyrning 2012, Mkr –4 Förvaltande bolag, 46 antal anställda;

Östra Götaland

11% Antal fastigheter 95 Yta, tkvm 518 Fastigheterna värde, Mkr 4 080 Hyresvärde, Mkr 432 Driftsöverskott, Mkr 245 Investeringar, Mkr 320 Nettouthyrning 2012, Mkr 15 Förvaltande bolag, 35 antal anställda;

Storgöteborg

Castellums bestånd i Storgöteborg innefattar förutom Göteborg, Alingsås, Härryda, Kungsbacka, Lerum, Mölndal och Partille dessutom Borås och Halmstad. Totalt bor ca 1,4 miljoner invånare i dessa regioner vilket motsvarar ca 14% av landets befolkning.

Storgöteborg är en av de tre storstadsregionerna i Sverige och har ett av landets viktigaste centra för transport och industri.

De fem största fastighetsägarna

Storgöteborg	Lokalyta tkvm
Castellum (Eklandia och Harry Sjögren)	967
Wallenstam	474
Vasakronan	419
Platzer	402
Hemfosa	197
Borås	Lokalyta tkvm
SveaReal	137
Castellum (Harry Sjögren)	102
Klövern	83
Nordic Real Estate Partners	83
Hemsö	67
Halmstad	Lokalyta tkvm
Fem Hjärtan	55
Försäkringsbolaget Alecta	54
Rikshem	52
Klövern	49
Fragerus Fastigheter	48
Castellum (Harry Sjögren)	34

Uppgifter avseende lokalytor (ej bostäder) ägda per 2012-12-31. Kommunala och statliga bolag samt förvaltningar har exkluderats. Källa: Byggstatistik och Castellum

Storgöteborg har ett centralt läge och väl utvecklad infrastruktur med skandinaviens största hamn, fl ygplatser och vägarna E6 och E20, vilka alla bidrar till att regionen anses vara det bästa logistiska centrat i Skandinavien. Via främst de goda kommunikations- och pendlingsmöjligheterna bildar Storgöteborg en stor lokal arbetsmarknad. Infrastrukturen kommer förbättras ytterligare de närmaste åren genom satsningen på Västsvenska paketet, vilket bl a innehåller utbyggd kollektivtrafi k och en ny tunnel under Göta Älv.

Göteborg har såväl ett mångfacetterat som kunskapsintensivt näringsliv, även om tillverkningsindustri, handel och logistik är dominerande branscher. Den breda näringslivsstrukturen har skapat tillväxt inom såväl kunskapsintensiva och högteknologiska företag som traditionella näringar.

Åbroområdet i Mölndal är, tillsammans med Högsbo/Sisjön i Göteborgs kommun, ett av Sveriges attraktivaste och största sammanhängande verksamhetsområden.

I Borås är handel och logistik starka sektorer som tillsammans med konfektionsbranschen skapar en intensiv internationell handel, vilken

	Storgöteborg		Borås Halmstad
Befolkning	1 110 000	168 000	117 000
Befolkningsutveckling 2003-2012 per år (riket 0,7%)	1,0%	0,5%	0,6%
Studerande vid universitet / högskola	49 000	10 000	9 000
Tillväxt i sysselsättning 2003-2012 per år (riket 0,9%)	1,3%	0,7%	1,1%
Tillväxt total lönesumma 2003-2012 per år (riket 2,7%)	3,1%	2,6%	3,0%

Källa: Evidens och SCB

stöds av den goda infrastukturen med närhet till Landvetter fl ygplats och Göteborgs hamn.

Näringslivet i Halmstadsregionen är mångfacetterat och domineras av små och medelstora företag inom tillverkning, service, handel och turism. Regionen har en väl utbyggd infrastruktur med vägar, tåg, fl yg och båtförbindelser.

Hyresmarknaden

Hyresmarknaden i Storgöteborg är fortsatt stabil. Centrala Göteborg karaktäriseras alltjämt av att efterfrågan på kontorslokaler är större än utbudet, vilket medfört en fortsatt mycket låg vakansgrad, svagt stigande hyror och få omfl yttningar. För övriga Storgöteborg och fastighetskategorier är hyresmarknaden stabil vad gäller såväl hyresnivåer som vakanser.

I Borås har hyresmarknaden varit stabil under 2012 med i stort sett oförändrade hyresnivåer och vakanser avseende samtliga fastighetskategorier.

Halmstad har under 2012 haft i princip oförändrade hyresnivåer och vakanser för både kontor och lager.

Hyresmarknaden för butiker i regionen präglas, i likhet med stora delar av övriga landet, av viss försiktighet p g a generellt svagare handel.

Fastighetsmarknaden

Transaktionsvolymen fortsatte att öka i Storgöteborg under 2012 och uppgick till ca 13 miljarder kr, vilket är en ökning från föregående år och den högsta omsättningen sedan 2007. Även antalet stora affärer ökade under 2012, där den enskilt största affären utgjordes av en central kontorsportfölj om drygt 2,1 miljarder kr. Direktavkastningen för fl era förvärv i centrala Göteborg låg i intervallet 5,0% till 5,5%.

Den största affären i Borås var försäljning av en logistikfastighet för 300 Mkr, medan den i Halmstad utgjordes av försäljning av en butiksgalleria som gjordes i två separata affärer om totalt 560 Mkr. Köparna dominerades av svenska aktörer, men även utländska aktörer fanns bland köparna.

Noterade priser/bedömda värden kr/kvm

Investeringar och försäljningar

Hyresvärde och ekonomisk uthyrningsgrad

Nettouthyrning

Storgöteborg i sammandrag

Castellums fastighetsbestånd

Castellums fastighetsbestånd i Storgöteborg omfattar 194 fastigheter (193) med en sammanlagd yta om 1 103 tkvm (1 085) och ett verkligt värde om 11 569 Mkr (11 023). För fastigheter ägda vid årets utgång uppgick på årsbasis hyresvärdet till 1 056 Mkr (1 026) och driftsöverskottet till 699 Mkr (698). Årets investeringar uppgick till 584 Mkr (728), medan försäljningar uppgick till 79 Mkr (22) innebärande en nettoinvestering om 505 Mkr (706).

Centrala och östra Göteborg, vilket motsvarar 28% av Castellums fastighetsbestånd i Storgöteborg, består mestadels av kontors- och butiksfastigheter. På Hisingen och i Högsbo/Sisjön återfi nns kontorsfastigheter samt lager- och industrifastigheter.

I Mölndals kommun, som motsvarar 14% av Castellums fastighetsbestånd i Storgöteborg, fi nns främst lager- och industrifastigheter samt kontor i Åbro och Lackarebäck.

Fastighetsbeståndet i Borås kommun motsvarar 7% av Castellums fastighetsbestånd i Storgöteborg och består av främst kontors- och butiksfastigheter i centrum men även en mindre andel lager- och industrifastigheter.

Vidare fi nns det ett blandat fastighetsbestånd i Alingsås, Halmstad, Partille, Kungälv, Kungsbacka, Lerum och Härryda.

Se även avsnittet Castellums fastighetsbestånd 2012 med fastighetsförteckning, kartor och ekonomisk information.

Hyresutveckling

Castellums genomsnittliga hyresnivå är 1 287 kr/kvm för kontor/butik och 745 kr/kvm för lager/industri. Hyresnivåerna har i jämförbart bestånd ökat med 0,8% jämfört med föregående år.

Den genomsnittliga ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 93,4%, vilket är 2,0%-enheter lägre än föregående år.

Bruttouthyrningen (d v s årshyra för total uthyrning) under året uppgick till 68 Mkr (72), varav 15 Mkr (7) avsåg uthyrning i samband med ny-, till- och ombyggnation. Uppsägningarna uppgick till 49 Mkr (65), varav 3 Mkr (7) avsåg konkurser och 19 Mkr (16) avsåg uppsägningar med mer än 18 månaders återstående kontraktslängd. Nettouthyrningen för året uppgick därmed till 19 Mkr (7).

Dotterbolag

Castellums fastigheter i Storgöteborg ägs och förvaltas av de helägda dotterbolagen Eklandia Fastighets AB med huvudkontor i Göteborg och Harry Sjögren AB med huvudkontor i Mölndal. Eklandias fastighetsbestånd är huvudsakligen samlat till centrala och östra Göteborg samt Hisingen medan Harry Sjögrens fastigheter är lokaliserade till Högsbo/Sisjön i södra Göteborg, Mölndal, Borås, Halmstad, Kungsbacka, Lerum, Partille, Alingsås och Härryda.

Vid årsskiftet hade Eklandia 44 anställda och Harry Sjögren 30 anställda.

			2012-12-31		januari-december 2012
	Antal Fastighets Fastighets				Investeringar, Mkr		Hyres	Ekon.	Hyres	Fastighets	Fastighets	Drifts
	fastig		värde	värde	Ny- till- och Förvärv	värde	värde uthyrnings		intäkter	kostnader	kostnader	överskott
		heter Yta tkvm	Mkr	kr/kvm	ombyggnation		Mkr	kr/kvm	grad	Mkr	Mkr	kr/kvm	Mkr
Kontor/butik	78	432	6 170	14 297	106	70	555	1 287	94,0%	522	130	302	392
Lager/industri	102	669	5 137	7 680	187	104	498	745	92,7%	461	104	156	357
Summa	180	1 101	11 307	10 275	293	174	1 053	957	93,4%	983	234	213	749
Uthyrning och fastighetsadministration											50	46	– 50
Projekt och mark	14	2	262	–	117	–	3	–	–	2	2	–	0
Gullbergsvass 1:15, Göteborg Totalt	194	1 103	11 569	–	410	174	1 056	–	–	985	286	259	699

Öresundsregionen

I Öresundsregionen återfi nns dels Malmöregionen, som består av Malmö, Lund och Helsingborg samt 22 andra kommuner, dels den danska sidan av Öresund. I regionen produceras ca en fjärdedel av Sveriges och Danmarks samlade BNP och totalt bor ca 3,8 miljoner människor i området.

Castellums bestånd i Öresundsregionen innefattar Malmö, Lund, Helsingborg och Köpenhamn.

De fem största fastighetsägarna

Malmöregionen	Lokalyta tkvm
Wihlborgs	1 256
Castellum (Briggen)	681
Vasakronan	304
Kungsleden	195
Klövern	183
varav Lund	Lokalyta tkvm
Castellum (Briggen)	132
Wihlborgs	128
Hemsö	102
Vasakronan	86
North Bridge Capital Partners	77
varav Helsingborg	Lokalyta tkvm
Wihlborgs	519
Castellum (Briggen)	159
Norrporten	112
Brinova	95
Northern Logistic Property	75
Köpenhamn	Lokalyta tkvm
Danica Ejedomme	1 100
Nordea Ejendomme	900
Jeudan	700
Dades	700
ATP Ejendomme	500
Castellum (Briggen)	45

Uppgifter avseende lokalytor (ej bostäder) ägda per 2012-12-31. Kommunala och statliga bolag samt förvaltningar har exkluderats. Källa: Byggstatistik och Castellum

Infrastrukturen är väl utvecklad i Öresundsregionen med Öresundsbron, ett fl ertal europavägar, Malmö Airport, Kastrup fl ygplats, moderna hamnar och goda järnvägsförbindelser. Investeringar i infrastruktur såsom Öresundsbron och Citytunneln har drivit utvecklingen framåt.

Malmös näringsliv präglades tidigare av tunga industrier men har nu inslag av både små- och medelstora kunskapsföretag. Dominerande branscher är logistik, handel och läkemedel. Stadsutvecklingen i Malmö har under en längre tid koncentrerats till Västra hamnen, men sedan citytunneln öppnades även till Hyllie.

Köpenhamn präglas av att vara Danmarks huvudstad och är ett naturligt ekonomiskt nav samt säte för rikspolitiken. Näringslivet i Köpenhamn domineras av branscherna handel, transport och fi nans.

Lund har en väl utvecklad infrastruktur med E22 och E6 samt närhet till fl ygplatserna Malmö Airport och Kastrup. Lund är en av Sveriges främsta universitetsstäder, vilket präglar näringslivet som är kunskapsinriktat med fl era svenska och internationella forskningsintensiva företag. Flera av dessa har utvecklats genom samverkan mellan universitetet och forskningsbyn Ideon. Stadsutvecklingen i Lund fokuseras på Lund Northeast/ Brunnshög där en ny stadsdel kommer att växa upp kring forsknings-

	Malmö regionen	varav Lund	varav Helsingborg	Köpen hamn
Befolkning	1 097 000	113 000	132 000	1 700 000
Befolkningsutveckling 2003-2012 per år (riket 0,7%)	1,1%	1,3%	1,1%	0,7%
Studerande vid universitet / högskola	59 000	39 000	–	63 000
Tillväxt i sysselsättning 2003-2012 per år (riket 0,9%)	1,3%	1,4%	1,3%	– 0,4%
Tillväxt total lönesumma 2003-2012 per år (riket 2,7%)	3,0%	3,0%	3,0%	i. u.

Källa: NAI Svefa Lager/industri avser kallhyra exklusive tillägg och fastighetsskatt.

Direktavkastning

anläggningarna MAX IV och ESS. I området planeras för 4 000 bostäder och 40 000 arbetsplatser. MAX IV-anläggningen beräknas vara färdigställd år 2015 och ESS 2020.

Helsingborg har ett bra logistikläge med E4 och E6 samt Sveriges näst största containerhamn. Näringslivet präglas av handel och transport, men även livsmedels-, kemi- och läkemedelsföretag. I Helsingborg pågår utvecklingen av ett före detta hamnområde, H+, som under de närmaste 20 åren kommer att utvecklas till en ny stadsdel.

Hyresmarknaden

Malmö har god efterfrågan på kontor, men en viss försiktighet kunde dock noteras under slutet av 2012. Även om nyproduktionen av kontorslokaler medfört ett ökat utbud, bedöms hyresnivåerna stabila. För lager- och industrilokaler bedöms såväl hyresnivåer som vakansläge vara stabila.

I Lund kvarstår effekterna av nyproduktion och omstruktureringar av näringslivet, varför utbudet av kontorslokaler inte motsvaras av efterfrågan, innebärande viss press på hyresnivån. I takt med att forskningsanläggningarna byggs och färdigställs förväntas dock efterfrågan på nya kontorsytor öka. Hyresnivåerna för lager bedöms vara stabila.

Helsingborg har fortfarande god efterfrågan på lager- och logistiklokaler och såväl hyresnivåer som vakanser bedöms vara stabila. För kontorslokaler är hyresmarknaden stabil med oförändrade hyresnivåer och vakanser.

Hyresmarknaden för butiker i den svenska delen av regionen präglas, i likhet med stora delar av övriga landet, av viss försiktighet p g a svagare handel. I Malmö kan även noterats ett ökat utbud av handelsyta.

Köpenhamn har under 2012 haft en stabil hyresmarknad för kontor i centrum, medan viss press på hyresnivåerna noterats utanför centrum. Vakansnivåerna är i stort sett oförändrade. Efterfrågan i delmarknaderna utanför centrum förväntas successivt förbättras i och med att tillväxten i Danmark ökar. För lagerlokaler är hyres- och vakansnivåerna stabila, dock är marknadsläget för äldre lagerlokaler fortfarande svårt.

Fastighetsmarknaden

Transaktionsvolymen i regionen uppgick under 2012 totalt till ca 27 miljarder kr, varav ca 17 miljarder kr avser Köpenhamn och ca 10 miljarder kr Malmö, Lund och Helsingborg. I den svenska delen av regionen ökade transaktionsvolymen med 64% i förhållande till föregående år och volymen låg över genomsnittsomsättningen för de senaste fem åren. För Köpenhamn innebar volymen 2012 en ökning med 11% i förhållande till 2011. En av de större affärerna i Köpenhamn under 2012 avsåg en kontorsfastighet som såldes för motsvarande ca 600 Mkr.

Den svenska delen av regionen domineras av Malmö som står för över 90% av transaktionsvolymen. Antalet större affärer ökade i Malmö under 2012 och den enskilt största affären avsåg en handels- och kontorsfastighet som såldes för 1,2 miljarder kr. Försäljningar av kontorsfastigheter gjordes i centrala Malmö till en direktavkastning om 5,0% – 6,0%. De svenska aktörerna dominerar bland såväl säljare som köpare, men även utländska investerare har varit aktiva.

I Lund gjordes tre större affärer, varav den största avsåg en hotellfastighet som såldes för 225 Mkr. I Helsingborg gjordes ingen större enskild affär under året.

Castellums fastighetsbestånd

Castellums fastighetsbestånd i Öresundsregionen omfattar 117 fastigheter (109) med en sammanlagd yta om 726 tkvm (678) och ett verkligt värde om 7 758 Mkr (7 303). För fastigheter ägda vid årets utgång uppgick på årsbasis hyresvärdet till 783 Mkr (703) och driftsöverskottet till 416 Mkr (388). Årets investeringar uppgick till 597 Mkr (541) och inga försäljningar genomfördes under året.

I Malmö fi nns 51% av Castellums fastighetsbestånd i Öresundsregionen vilket består av främst av kommersiella fastigheter i de etablerade marknadsområdena Jägersro, Fosie, Bulltofta samt Norra Hamnen. I centrala Malmö fi nns ett bestånd av större butiks- och kontorsfastigheter.

Lund motsvarar 26% av Castellums fastighetsbestånd i Öresundsregionen och består av såväl kontors- som lager- och industrifastigheter i industriområdena Råbyholm och Gunnesbo som kontorsfastigheter vid Ideon-området. Det fi nns även ett bestånd av kontors- och butiksfastigheter i centrala Lund.

Fastighetsbeståndet i Helsingborg utgör 17% och består främst av kontors- samt lager- och industrifastigheter, huvudsakligen i Berga industriområde och centrala Helsingborg.

I områdena Albertslund, Brøndby och Vibeholm i Köpenhamn, Danmark, fi nns framförallt kontorsfastigheter motsvarande 6% av Castellums fastighetsbestånd i Öresundsregionen.

Se även avsnittet Castellums fastighetsbestånd 2012 med fastighetsförteckning, kartor och ekonomisk information.

Hyresutveckling

Castellums genomsnittliga hyresnivå är 1 426 kr/kvm för kontor/butik och 724 kr/kvm för lager/industri. Hyresnivåerna har i jämförbart bestånd ökat med 2,4% jämfört med föregående år.

Den genomsnittliga ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 84,5%, vilket är 0,7%-enheter lägre än föregående år.

Bruttouthyrningen (d v s årshyra för total uthyrning) under året uppgick till 98 Mkr (63), varav 31 Mkr (11) avsåg uthyrning i samband med ny-, till- och ombyggnation. Uppsägningarna uppgick till 85 Mkr (40), varav 6 Mkr (2) avsåg konkurser och 2 Mkr (3) avsåg uppsägningar med mer än 18 månaders återstående kontraktslängd. Nettouthyrningen för året uppgick därmed till 13 Mkr (23).

Dotterbolag

Castellums fastigheter i Öresundsregionen ägs och förvaltas av det helägda dotterbolaget Fastighets AB Briggen med huvudkontor i Malmö och lokalkontor i Lund, Helsingborg och Köpenhamn.

Briggen hade vid årsskiftet 46 anställda.

Öresundsregionen i sammandrag

Investeringar och försäljningar

Hyresvärde och ekonomisk uthyrningsgrad

Nettouthyrning

			2012-12-31		januari-december 2012
	Antal fastig		Fastighets värde	Fastighets värde	Investeringar, Mkr Ny- till- och	Förvärv	Hyres värde	Hyres värde	Ekon. uthyrnings	Hyres intäkter	Fastighets kostnader	Fastighets kostnader	Drifts överskott
Kontor/butik	63	heter Yta tkvm 379	Mkr 5 580	kr/kvm 14 706	ombyggnation 83	257	Mkr 541	kr/kvm 1 426	grad 83,7%	Mkr 453	Mkr 128	kr/kvm 337	Mkr 325
Lager/industri	43	316	1 899	6 014	25	159	228	724	86,5%	198	55	173	143
Summa	106	695	7 479	10 758	108	416	769	1 107	84,5%	651	183	263	468
Uthyrning och fastighetsadministration											48	68	– 48
Projekt och mark	11	31	279	–	62	11	14	–	–	1	5	–	– 4
Totalt	117	726	7 758	–	170	427	783	–	–	652	236	331	416

Storstockholm

Stockholmsregionen utgör Sveriges största arbetsmarknadsområde med ca 2,2 miljoner invånare, vilket motsvarar 23% av landets befolkning.

I Castellums region Storstockholm ingår Stockholm, Botkyrka, Huddinge, Järfälla, Nacka, Sigtuna, Sollentuna och Upplands-Väsby.

Stockholm

Befolkning	2 181 000
Befolkningsutveckling 2003-2012 per år (riket 0,7%)	1,4%
Studerande vid universitet / högskola	99 000
Tillväxt i sysselsättning 2003-2012 per år (riket 0,9%)	1,6%
Tillväxt total lönesumma 2003-2012 per år (riket 2,7%)	3,1%
Källa: Evidens och SCB

De fem största fastighetsägarna

Storstockholm	Lokalyta, tkvm
(Kommuner Botkyrka, Huddinge, Järfälla, Nacka, Sigtuna, Sollentuna, Solna, Stockholm, Upplands-Väsby)
Vasakronan	1 728
Fagebe	1 138
Atrium Ljungberg	664
Castellum (Brostaden)	650
AMF Pension	625

Uppgifter avseende lokalytor (ej bostäder) ägda per 2012-12-31. Kommunala och statliga bolag samt förvaltningar har exkluderats. Källa: Byggstatistik och Castellum

Stockholm präglas av att vara Sveriges huvudstad med huvudsäte för de rikspolitiska institutionerna och för många svenska företag. Hela regionen med både Stockholms centrum, förorter och kringliggande städer växer och utvecklas ständigt. Regionen har Sveriges största tjänstesektor som fördelas inom en mängd olika branscher och omfattar drygt 60% av den totala lönesumman, vilket kan jämföras med rikssnittet om 40%. Både sysselsättningstillväxten och befolkningstillväxten i regionen har under den senaste 10-årsperioden varit den högsta i landet.

Storstockholm kan delas in i innerstaden samt områdena norr respektive söder om centrum. I norr fi nns till övervägande del tjänsteproducerande företag, medan söder har en större andel varuproducerande- och distributionsföretag. I både norr och söder har tillväxten av antalet arbetsplatser successivt koncentrerats till större företagsområden. Ett fl ertal infrastruktursatsningar avseende bil- och spårvägar pågår i Storstockholm.

Norra Storstockholm

Med norra Storstockholm avses Solna, Sundbyberg, Järfälla och Sollentuna. Infrastrukturen i norra Storstockholm är väl utbyggd med bl a E4 och E18 samt fl ygplatserna Arlanda och Bromma. Vidare fi nns fl era hamnar, vilka i stor utsträckning används till passagerartrafi k. Näringslivsetableringar och tillväxt i norrort har i stor utsträckning koncentrerats till stråket mellan Stockholm och Arlanda, där fl era stora företagsområden etablerats såsom Kista, delar av Sollentuna och delar av Upplands-Väsby. En tendens är att fl era stora företag fl yttar från centrala Stockholm till de norra kommunerna såsom Solna och Sollentuna.

Sollentuna, med ett strategiskt läge mellan Stockholms centrum och Arlanda fl ygplats, består av många olika delmarknader och har framför allt expanderat inom handel och tjänsteföretag.

Solna och Sundbyberg samt stadsdelarna Mariehäll/Ulvsunda i Bromma, är geografi skt koncentrerade med närhet till Stockholms centrum

och har väl utbyggda kommunikationer. Den totala kontorsmarknaden i området är näst efter innerstaden den största i hela Stockholmsregionen och har uppvisat stark tillväxt av anställda i kontorsintensiva branscher.

I Kista fi nns Kista Science City – en av norra Europas mest dynamiska företagsparker och ett av Stockholmsregionens största företagsområden med knappt 10 000 företag där drygt 70 000 människor arbetar. Kista domineras av företag verksamma inom främst informationsteknologi och telekommunikation. Även handelssektorn har vuxit kraftigt.

Södra Storstockholm

I södra Stockholm fi nns ett fl ertal kontors- och industriområden. Globen-området inklusive Johanneshov, domineras av tjänsteföretag, handel och kommunikation och området har väl utbyggd infrastruktur. Marievik/Liljeholmen är ett mer utpräglat kontorsområde strax utanför Stockholms innerstad och Södermalm. Västberga, med närhet till E4 och stambanan, domineras av transport- och logistikföretag, lager, tillverkning och byggverksamhet.

Skärholmen som ligger i Huddinge kommun, i den sydligaste delen av Stockholm, domineras av handel och området Kungens Kurva är Nordens största handelsplats.

Hyresmarknaden

Under 2012 har hyresmarknaden i Storstockholm varit stabil inom de fl esta delmarknader och hyres- och vakansnivåerna är i stort sett oförändrade. I Stockholms innerstad har dock vakansgraden minskat något under året, men med oförändrade hyresnivåer.

Signifi kativt för regionen är ökat fokus på moderna och kostnadseffektiva kontorsytor, vilket medfört att fl era företag fl yttar från innerstaden till nyproducerade kontorslokaler utanför innerstaden. Processen kommer att ske successivt de kommande åren och dess påverkan på hyresmarknaden är oviss. Det kan dock konstateras att de senaste årens tillskott av kontorsyta i regionen inte direkt har påverkat hyres- och vakansnivåerna.

Avseende lager- och logistiklokaler är efterfrågan alltjämt god och inga större förändringar har skett med avseende på vakanser och hyresnivåer. Hyresmarknaden för butiker i regionen präglas, i likhet med stora delar av övriga landet, av viss försiktighet p g a svagare handel.

Fastighetsmarknaden

Transaktionsvolymen i Storstockholm uppgick till cirka 45 miljarder kr, vilket 7% högre än föregående år och en hög omsättning sett till de senaste fem åren. Två tredjedelar av transaktionerna genomfördes utanför Stockholms innerstad. I förhållande till övriga landet utgör transaktionerna i regionen ca 40%, vilket är ungefär i nivå med 2011. Totalt gjordes ett tiotal affärer över en miljard kr i Storstockholm under 2012, varav fl ertalet avsåg kontorsfastigheter där köpare och säljare i fl era fall var svenska institutioner. Den enskilt största affären avsåg dock en handelsfastighet som såldes för 4,6 miljarder kr där både säljare och köpare var utländska.

Under 2012 genomfördes ett fl ertal affärer i centrala Stockholm med en direktavkastning mellan 4,5% och 5,5 %.

Noterade priser/bedömda värden kr/kvm

Källa: NAI Svefa

Källa: NAI Svefa

Förvaltningsresultat och tillväxt

Investeringar och försäljningar

Hyresvärde och ekonomisk uthyrningsgrad

Nettouthyrning

Storstockholm i sammandrag

Castellums fastighetsbestånd

Castellums fastighetsbestånd i Storstockholm omfattar 109 fastigheter (100) med en sammanlagd yta om 650 tkvm (573) och ett verkligt värde om 7 158 Mkr (6 557). För fastigheter ägda vid årets utgång uppgick på årsbasis hyresvärdet till 756 Mkr (675) och driftsöverskottet till 401 Mkr (347). Årets investeringar uppgick till 605 Mkr (226) och inga försäljningar genomfördes under året.

De norra förorterna utgör 37% av Castellums fastighetsbestånd i Storstockholm och består främst av kontorsfastigheter i Upplands-Väsby och Sollentuna samt lager- och industrifastigheter i områdena Veddesta/ Lunda och Rosersberg.

De södra förorterna, vilket motsvarar 38% av Castellums fastighetsbestånd i Storstockholm, är lokaliserat till bland annat Johanneshov, Skärholmen/Kungens kurva och Nacka. I dessa områden fi nns främst större kontors- och butiksfastigheter. I Botkyrka återfi nns även lager- och industrifastigheter.

De västra förorterna utgör 25% av Castellum fastighetsbestånd i Storstockholm och består främst av större kontors- och butiksfastigheter i Mariehäll i Bromma, Kista och Solna.

Se även avsnittet Castellums fastighetsbestånd 2012 med fastighetsförteckning, kartor och ekonomisk information.

Hyresutveckling

Castellums genomsnittliga hyresnivå är 1 398 kr/kvm för kontor/butik och 957 kr/kvm för lager/industri. Hyresnivåerna har i jämförbart bestånd ökat med 3,0% jämfört med föregående år.

Den genomsnittliga ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 82,8%, vilket är 0,6%-enheter högre än föregående år.

Bruttouthyrningen (d v s årshyra för total uthyrning) under året uppgick till 66 Mkr (73), varav 6 Mkr (4) avsåg uthyrning i samband med ny-, till- och ombyggnation. Uppsägningarna uppgick till 60 Mkr (70), varav 10 Mkr (3) avsåg konkurser och 1 Mkr (4) avsåg uppsägningar med mer än 18 månaders återstående kontraktslängd. Nettouthyrningen för året uppgick därmed till 6 Mkr (3).

Dotterbolag

Castellums fastigheter i Storstockholm ägs och förvaltas av det helägda dotterbolaget Fastighets AB Brostaden med huvudkontor i Stockholm. Brostadens verksamhet är uppdelad i tre marknadsområden och bolaget hade vid årsskiftet 45 anställda.

			2012-12-31						januari-december 2012
	Antal		Fastighets	Fastighets		Investeringar, Mkr Hyres Hyres					Ekon. Hyres Fastighets Fastighets		Drifts
	fastig		värde	värde	Ny- till- och	Förvärv	värde	värde	uthyrnings	intäkter	kostnader	kostnader	överskott
		heter Yta tkvm	Mkr	kr/kvm	ombyggnation		Mkr	kr/kvm	grad	Mkr	Mkr	kr/kvm	Mkr
Kontor/butik	51	336	4 306	12 822	65	197	469	1 398	79,8%	374	109	325	265
Lager/industri	50	266	2 400	9 013	81	229	255	957	88,5%	226	58	216	168
Summa	101	602	6 706	11 138	146	426	724	1 203	82,8%	600	167	277	433
Uthyrning och fastighetsadministration											40	67	– 40
Projekt och mark	8	48	452	–	33	–	32	–	–	14	6	–	8
Totalt	109	650	7 158	–	179	426	756	–	–	614	213	344	401

Mälardalen

I Castellums region Mälardalen ingår regionerna Örebro, Uppsala och Västerås som tillsammans har ca 779 000 invånare, motsvarande 8% av Sveriges befolkning. Regionen har en positiv befolkningstillväxt och god näringslivsstruktur.

Mälar- och Svealandsbanorna har förbättrat kommunikationerna mellan Stockholm och Örebro via Västerås respektive Eskilstuna.

De fem största fastighetsägarna

Örebro	Lokalyta tkvm
Castellum (Aspholmen)	280
Brinova	96
Behrn Fastigheter	77
Norrporten	74
Klövern	55
Uppsala	Lokalyta tkvm
Vasakronan	249
Castellum (Aspholmen)	179
Uppsala Akademiförvaltning	157
Klövern	85
Hemfosa Fastigheter	77
Västerås	Lokalyta tkvm
Kungsleden	501
Klövern	207
Castellum (Aspholmen)	165
Hemfosa Fastigheter	121
Northern Logistic Property	105

Uppgifter avseende lokalytor (ej bostäder) ägda per 2012-12-31. Kommunala och statliga bolag samt förvaltningar har exkluderats. Källa: Byggstatistik och Castellum

Örebro är, undantaget storstadsregionerna, en av de snabbast växande städerna i Sverige. Det strategiskt geografi ska läget med två europavägar som möts, goda järnvägsförbindelser och närhet till fl ygplats, har gjort Örebro till ett nav för logistik. Näringslivet är mångskiftande med verksamheter inom handel, service, administration, en varierande tillverkningsindustri och fl era offentliga förvaltningar. Under senare år har Örebro utvecklats som mötesplats för större kongresser där resecentrum och Conventum spelat en viktig roll.

Uppsala är landets fjärde största stad och en av de viktigaste universitetsstäderna med goda kommunikationer och ett väl utvecklat näringsliv med tyngdpunkt på IT, läkemedelsindustri och handel. Universitetet, den goda infrastrukturen med E4 och fl era riksvägar samt närhet till Arlanda och Stockholm är några av förklaringarna till att Uppsala haft en mycket bra tillväxt. I Uppsala har även ett fl ertal statliga myndigheter sitt säte.

Västerås ligger längs E18 och har goda järnvägsförbindelser, en fl ygplats samt Nordens största insjöhamn. Näringslivet har en tydlig industriprofi l även om tjänstesektorn ökat under de senaste åren. Ett fl ertal stora handelskedjor har sitt ursprung i Västerås. Samverkan mellan högskolan och näringslivet är en stark tillväxtfaktor.

	Örebro	Uppsala	Västerås
Befolkning	232 000	314 000	233 000
Befolkningsutveckling 2003-2012 per år (riket 0,7%)	0,6%	1,0%	0,5%
Studerande vid universitet / högskola	15 000	42 000	13 000
Tillväxt i sysselsättning 2003-2012 per år (riket 0,9%)	0,8%	1,2%	0,5%
Tillväxt total lönesumma 2003-2012 per år (riket 2,7%)	2,7%	2,9%	2,5%

Källa: Evidens och SCB

Direktavkastning

Noterade priser/bedömda värden kr/kvm

I centrala Västerås pågår en omvandling av tidigare industrilokaler i området Kopparlunden till moderna kontor.

Hyresmarknaden

Utmärkande för hyresmarknaden i Örebro är en fortsatt stark efterfrågan på centrala kontorslokaler, vilket medfört en svagt positiv hyresutveckling. Vakansgraden avseende kontor är dock i stort sett oförändrad. För övriga fastighetskategorier och områden i Örebro bedöms hyresmarknaden vara fortsatt stabil med oförändrade hyresnivåer och vakanser.

Uppsala har under 2012 haft en ökad efterfrågan på centrala kontorslokaler, vilket resulterat i något stigande hyresnivåer medan kontorsvakanserna varit stabila. För kontor i övriga områden i Uppsala samt för lager- och logistiklokaler har hyresmarknaden varit stabil med nästintill oförändrade hyres- och vakansnivåer.

Hyresmarknaden i Västerås har under 2012 stabiliserats avseende såväl kontors- som lagerlokaler och varken hyresnivåer eller vakansgrad har rört sig nämnvärt.

Hyresmarknaden för butiker i regionen präglas, i likhet med stora delar av övriga landet, av viss försiktighet p g a generellt svagare handel. I Västerås kan noteras en utbyggnad av externa handelsområden.

Fastighetsmarknaden

Transaktionsvolymen i Mälardalen uppgick 2012 till ca 2,6 miljarder kr, vilket är 15% lägre jämfört med föregående år och något lägre än genomsnittsvolymen i ett femårigt perspektiv. Uppsala stod för den största andelen av transaktionerna sett både till volym och till antalet affärer, och den största affären avsåg en kontorsfastighet i Uppsala om 538 Mkr. I Örebro var Castellums förvärv av en industriportfölj för 299 Mkr den enskilt största affären. I Västerås gjordes ingen enskild större affär under året, dock genomfördes en miljardaffär som omfattade tre kommuner varav Västerås var en. I fl ertalet av affärerna under året var köparna svenska.

Castellums fastighetsbestånd

Castellums fastighetsbestånd i Mälardalen omfattar 120 fastigheter (120) med en sammanlagd yta om 624 tkvm (560) och ett verkligt värde om 5 763 Mkr (5 168). För fastigheter ägda vid årets utgång uppgick på årsbasis hyresvärdet till 610 Mkr (550) och driftsöverskottet till 361 Mkr (319). Årets investeringar uppgick till 692 Mkr (352), medan årets försäljningar uppgick till 116 Mkr (0) innebärande en nettoinvestering om 576 Mkr (352).

Castellums fastighetsbestånd är koncentrerat till Örebro, Uppsala och Västerås, allt från centrala kontorsfastigheter till lager- och industrifastigheter i välbelägna arbetsområden.

Castellums fastighetsbestånd i Örebro motsvarar 39% av fastighetsbeståndet i regionen Mälardalen och består av en blandning av kontorsoch butiksfastigheter samt lager- och industrifastigheter. Fastigheterna är koncentrerade till Aspholmen-området samt centrala Örebro.

I Uppsala fi nns 40% av Castellums fastighetsbestånd i Mälardalen vilket består av främst kontors- och butiksfastigheter men även lageroch industrifastigheter. Fastigheterna är attraktivt belägna i Fyrislund, Boländerna och utmed Kungsgatan i centrala Uppsala.

Fastighetsbeståndet i Västerås motsvarar 21% och består av en blandning av kontors- och butiksfastigheter samt lager- och industrifastigheter. Fastighetsbeståndet fi nns i de etablerade marknadsområdena Kopparlunden, Tunbytorp, Bäckby och Hälla.

Se även avsnittet Castellums fastighetsbestånd 2012 med fastighetsförteckning, kartor och ekonomisk information.

Hyresutveckling

Castellums genomsnittliga hyresnivå är 1 117 kr/kvm för kontor/butik och 703 kr/kvm för lager/industri. Hyresnivåerna har i jämförbart bestånd ökat med 2,5% jämfört med föregående år.

Den genomsnittliga ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 92,7%, vilket är 0,1%-enheter högre än föregående år.

Bruttouthyrningen (d v s årshyra för total uthyrning) under året uppgick till 58 Mkr (61), varav 15 Mkr (17) avsåg uthyrning i samband med ny-, till- och ombyggnation. Uppsägningarna uppgick till 62 Mkr (45), varav 5 Mkr (3) avsåg konkurser och 18 Mkr (0) avsåg uppsägningar med mer än 18 månaders återstående kontraktslängd. Nettouthyrningen för året uppgick därmed till –4 Mkr (16).

Dotterbolag

Castellums fastigheter i Mälardalen ägs och förvaltas av det helägda dotterbolaget Aspholmen Fastigheter AB med huvudkontor i Örebro. Bolaget har även förvaltningskontor i Uppsala och Västerås. Aspholmen hade vid årsskiftet 46 anställda.

Mälardalen i sammandrag

Förvaltningsresultat och tillväxt

Investeringar och försäljningar

Nettouthyrning

			2012-12-31				januari-december 2012
	Antal		Fastighets	Fastighets	Investeringar, Mkr		Hyres	Hyres	Ekon.	Hyres	Fastighets	Fastighets	Drifts
	fastig		värde	värde	Ny- till- och	Förvärv	värde	värde	uthyrnings	intäkter	kostnader	kostnader	överskott
		heter Yta tkvm	Mkr	kr/kvm	ombyggnation		Mkr	kr/kvm	grad	Mkr	Mkr	kr/kvm	Mkr
Kontor/butik	75	379	4 156	10 964	174	124	424	1 117	92,0%	389	116	305	273
Lager/industri	39	216	1 220	5 654	41	320	152	703	94,8%	144	40	186	104
Summa	114	595	5 376	9 037	215	444	576	967	92,7%	533	156	262	377
Uthyrning och fastighetsadministration											30	50	– 30
Projekt och mark	6	29	387	–	33	–	34	–	–	25	11	–	14
Totalt	120	624	5 763	–	248	444	610	–	–	558	197	312	361

Castellums bestånd i Östra Götaland innefattar regionerna Jönköping, Växjö, Linköping och Värnamo vilka tillsammans bildar en region med drygt 635 000 invånare motsvarande 7% av Sveriges befolkning.

Den småländska företagsverksamheten är välkänd och området är ett av Sveriges mest intressanta och framgångsrika småföretagarområden.

De fem största fastighetsägarna

Jönköping	Lokalyta tkvm
Castellum (Corallen)	165
Norrporten	99
Ness, Risan & Partners	95
Tosito	87
Alecta Pensionsförsäkring	71
Växjö	Lokalyta tkvm
Castellum (Corallen)	128
Norrporten	86
Valad Property Group	72
Northern Logistic Property	69
Corem Property Group	64
Linköping	Lokalyta tkvm
Klövern	268
Obligo	90
Ikano Fastigheter	72
Lilium	67
Botrygg Bygg	65
Castellum (Corallen)	49
Värnamo	Lokalyta tkvm
Castellum (Corallen)	142
Hemfosa Fastigheter	24
Remnes i Värnamo	21
Värnabo Fastigheter	11
Nivika Förvaltning	8

Uppgifter avseende lokalytor (ej bostäder) ägda per 2012-12-31. Kommunala och statliga bolag samt förvaltningar har exkluderats. Källa: Byggstatistik och Castellum

Genom sitt strategiska läge med fl era större vägar, fl ygplats och järnväg är Jönköping en av Sveriges främsta knutpunkter för logistik. Många större företag har etablerat centrallager och distribution i Jönköping och näringslivet domineras av handel, transport- och tillverkningsindustri.

I slutet av 2011 påbörjades en utveckling av "Atollen" vid Munksjön i centrala Jönköping, vilket är ett omfattande stadsbyggnadsprojekt som kommer utöka stadskärnan med kontor, butiker och bostäder.

Växjö har goda kommunikationer med fl era riksvägar och en fl ygplats. Staden är en residensstad med förvaltningscentrum och universitet. Näringslivet utgörs av mix av företag inom basnäringar som skogs- och verkstadsindustri och företag med högteknologisk profi l.

Utveckling av en ny stadsdel, "Arenastaden", är ett pågående stadsbyggnadsprojekt i Växjö med utveckling av fl era sportarenaor. Utveckling pågår även av Växjö stationsområde för att förnya stadskärnan med bostäder, handel och kontor.

Linköping har en väl utvecklad infrastruktur med E4, tåg och fl ygplats nära centrum. Näringslivet består i huvudsak av företag med teknisk inriktning och särskilt utmärkande är den fl ygrelaterade verksamheten.

	Jönköping		Växjö Linköping	Värnamo
Befolkning	213 000	133 000	256 000	33 000
Befolkningsutveckling 2003-2012 per år (riket 0,7%)	0,6%	0,7%	0,6%	0,2%
Studerande vid universitet / högskola	14 000	12 000	23 000	–
Tillväxt i sysselsättning 2003-2012 per år (riket 0,9%)	1,0%	0,5%	0,5%	0,0%
Tillväxt total lönesumma 2003-2012 per år (riket 2,7%)	2,7%	2,3%	2,5%	1,6%

Källa: Evidens och SCB

I regionen fi nns ett tydligt samarbete mellan näringslivet och universitetet via t ex teknikparken Mjärdevi Science Park. I Mjärdevi-området arbetar drygt 6 000 personer.

I Linköping pågår utveckling av en ny stadsdel, Djurgården, beläget nära universitetet, universitetssjukhuset och Mjärdevi Science Park. I Djurgården planeras för 10 000 invånare med bl a bostäder, arbetsplatser, handel och skolor.

Värnamo är en liten arbetsmarknadsregion med god infrastruktur via både E4, riksväg och tågförbindelser. Småföretagartraditionen i området är stark och näringslivet domineras av exportinriktade företag inom branscher som gummi-, plast-, metall-, pappers- och maskinindustri.

Hyresmarknaden

I Jönköping kännetecknas hyresmarknaden för kontor av god efterfrågan och låg vakansgrad. Det begränsade utbudet av större effektiva kontorsytor har under senare år medfört behov av nyproduktion. Även om utbudet av lager- och industrilokaler är större, kan hyresmarknaden ändå betraktas som stabil. Hyresnivåerna för samtliga fastighetskategorier har varit i princip oförändrade under året.

Växjö har under 2012 haft ökad efterfrågan avseende kontorslokaler, dock har hyresnivåer och vakansgrad inte ändrats nämnvärt sedan föregående år. Avseende lager- och industrilokaler är hyresmarknaden stabil med oförändrade hyresnivåer och vakanser.

Linköpings hyresmarknad är fortfarande positiv avseende såväl kontorssom lagerlokaler och signifi kativt för orten är en låg vakansgrad för kontorslokaler i centrum. Hyresnivåer och vakanser bedöms vara stabila, förutom för kontorslokaler där en viss tendens fi nns till stigande hyror.

Värnamo har stabil efterfrågan på kontorslokaler och såväl hyresnivåer som vakanser har varit i princip oförändrade under året. För lager- och industrilokaler är efterfrågan oförändrad, men en viss ökning av vakansgraden konstateras.

Hyresmarknaden för butiker i regionen är god. I Jönköping har dock, i likhet med stora delar av övriga landet, en viss försiktighet noterats avseende efterfrågan för butikslokaler.

Fastighetsmarknaden

I Östra Götaland uppgick transaktionsvolymen 2012 till cirka 3,6 miljarder kr, vilket förvisso är en minskning från 2011 med 18%, men som i ett femårigt perspektiv ligger över den genomsnittliga omsättningen för regionen. Linköping står för den största andelen av transaktionerna både till volym och antal. En av de större affärerna i Linköping var försäljning av tre butiksfastigheter för 280 Mkr. I Jönköping var en av de större affärerna förvärv av en bostadsportfölj om drygt 16 000 kvm där priset ej offentliggjorts. Den enskilt största affären i regionen gjordes i Växjö och avsåg en bostadsportfölj som såldes för 423 Mkr. Köparna utgjordes huvudsakligen av svenska aktörer.

Direktavkastning

Noterade priser/bedömda värden kr/kvm

Källa: NAI Svefa

Förvaltningsresultat och tillväxt

Investeringar och försäljningar

Hyresvärde och ekonomisk uthyrningsgrad

Nettouthyrning

Östra Götaland i sammandrag

Castellums fastighetsbestånd

Castellums fastighetsbestånd i Östra Götaland omfattar 95 fastigheter (95) med en sammanlagd yta om 518 tkvm (515) och ett verkligt värde om 4 080 Mkr (3 816). För fastigheter ägda vid årets utgång uppgick på årsbasis hyresvärdet till 432 Mkr (412) och driftsöverskottet till 245 Mkr (227). Årets investeringar uppgick till 320 Mkr (168), medan försäljningar uppgick till 58 Mkr (9) innebärande en nettoinvestering om 262 Mkr (159)

Castellums fastighetsbestånd ligger i Jönköping, Växjö, Linköping och Värnamo.

I Jönköping fi nns 42% av Castellums fastighetsbestånd i Östra Götaland, vilket består främst av kontors- och butiksfastigheter belägna i attraktiva områden som Rosenlund, centrala Jönköping och A6.

Fastighetsbeståndet i Växjö motsvarar 22% av fastighetsbeståndet i regionen och består främst av kontors- och butiksfastigheter i de centrala delarna och i området Västra Mark där även lager- och industrifastigheter återfi nns.

I Linköping fi nns 13% av beståndet koncentrerat till kontorsfastigheter i området Mjärdevi Science Park.

I Värnamo fi nns 22% av Castellums fastighetsbestånd i Östra Götaland, vilket främst är koncentrerat till centralt belägna kontors- och butiksfastigheter samt lager- och industrifastigheter i industriområden.

Se även avsnittet Castellums fastighetsbestånd 2012 med fastighetsförteckning, kartor och ekonomisk information.

Hyresutveckling

Castellums genomsnittliga hyresnivå är 1 031 kr/kvm för kontor/ butik och 524 kr/kvm för lager/industri. Hyresnivåerna har i jämförbart bestånd ökat med 3,5% jämfört med föregående år.

Den genomsnittliga ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 88,4%, vilket är samma nivå som föregående år.

Bruttouthyrningen (d v s årshyra för total uthyrning) under året uppgick till 37 Mkr (41), varav 12 Mkr (6) avsåg uthyrning i samband med ny-, till- och ombyggnation. Uppsägningarna uppgick till 22 Mkr (29), varav 4 Mkr (3) avsåg konkurser och 0 Mkr (1) avsåg uppsägningar med mer än 18 månaders återstående kontraktslängd. Nettouthyrningen för året uppgick därmed till 15 Mkr (12).

Dotterbolag

Castellums fastigheter i Östra Götaland ägs och förvaltas av det helägda dotterbolaget Fastighets AB Corallen med huvudkontor i Värnamo. Bolaget har även förvaltningskontor i Jönköping, Linköping och Växjö. Corallen hade vid årsskiftet 35 anställda.

2012-12-31 januari-december 2012 Antal fastigheter Yta tkvm Fastighetsvärde Mkr Fastighetsvärde kr/kvm Investeringar, Mkr Ny- till- och Förvärv ombyggnation Hyresvärde Mkr Hyresvärde kr/kvm Ekon. uthyrningsgrad Hyresintäkter Mkr Fastighetskostnader Mkr Fastighetskostnader kr/kvm Driftsöverskott Mkr Kontor/butik 54 319 3 055 9 583 108 – 329 1 031 90,0% 296 91 287 205 Lager/industri 33 186 765 4 099 9 44 98 524 83,2% 82 21 111 61 Summa 87 505 3 820 7 558 117 44 427 844 88,4% 378 112 222 266

Uthyrning och fastighetsadministration 24 47 – 24 Projekt och mark 8 13 260 – 155 4 5 – – 3 0 – 3

Totalt 95 518 4 080 – 272 48 432 – – 381 136 269 245

Värdering fastigheter

Antaganden i Castellums interna värdering

		Kontor/butik Lager/industri
Kassafl öde år 1
Hyresvärde, kr/kvm	1 269	752
Vakans, %	11%	9%
Direkta fast.kostn., kr/kvm	326	175
Fastighetsadm., kr/kvm	35	25
Avkastningskrav
Realränta	3,0%	3,0%
Infl ation	1,5%	1,5%
Risk	4,8% - 11,4%	6,3% - 12,6%
Avkastning eget kapital		9,3% - 15,9% 10,8% - 17,1%
Ränta	5,5%	5,5%
Belåningsgrad	65%	55%
Avkastning totalt kapital	6,8% - 9,1%	7,9% - 10,7%
Vägt d:o, diskont. faktor år 1-9	8,0%	9,1%
Vägd diskont. faktor restvärde*	6,5%	7,6%
*(avkastning totalt kapital efter avdrag för tillväxt mot- svarande infl ation)

Intern värdering

Castellum redovisar sina fastigheter till verkligt värde och har per den 31 december 2012 internt värderat samtliga fastigheter. Värderingen har genomförts på ett enhetligt sätt och baserats på en 10-årig kassaflödesmodell, som finns beskriven nedan. Utgångspunkten för värderingen har varit en individuell bedömning för varje fastighet av dels den framtida intjäningsförmågan, dels marknadens avkastningskrav. Vid bedömning av en fastighets intjäningsförmåga har, utöver inflationsantagande om 1,5%, hänsyn tagits till eventuella förändringar i hyresnivåer, uthyrningsgrader och fastighetskostnader. Igångsatta projekt har värderats enligt samma princip men med avdrag för återstående investering. Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde om i genomsnitt ca 990 kr/kvm (980). Ytterligare information om värderingen framgår av not 11.

Den interna värderingen visar ett verkligt värde om 36 328 Mkr (33 867), motsvarande 9 916 kr/kvm (9 835). Den genomsnittliga värderingsyielden för Castellums bestånd, exkl projekt, mark och byggrätter kan beräknas till 7,3% (7,2%). Noterbart är att sedan början av 2000-talet har gapet mellan värderingsyield och statsobligationstränta ökat och tidigare inte varit så stort som nu.

För att åskådliggöra modellen har följande exempel upprättats. Det bör noteras att antaganden beträffande kassafl ödets utveckling och övriga i modellen ingående antaganden har endast till syfte att exemplifi era modellen. Även om relevanta siffror använts skall exemplet inte betraktas som en prognos av bolagets förväntade framtida utveckling.

Antaganden i exemplet:

• Ekonomisk uthyrningsgrad bedöms öka för att nå en långsiktig nivå om 96% år 2018.
• Driftsöverskott år 2012 baseras på utfallet för förvaltningsfastigheterna, med
• antagen kostnad om 30 kr/kvm för renodlad fastighetsadministration. • Tillväxt i hyresvärde och fastighetskostnader har antagits till 1,5% per år under
• kalkylperioden. • Fastighetsbeståndets genomsnittliga ekonomiska livslängd har antagits till 50 år.
• Värdet av projekt, mark och byggrätter har antagits till 2 083 Mkr.
• Avkastningskravet, d v s diskonteringsfaktorn, beräknas enligt följande:

	Avkastnings krav		Andel av kapital	Vägt avkast ningskrav
Eget kapital	8,0% - 18,2%		40%	3,2% - 7,3%
Lånat kapital	5,5%		60%		3,3%
Vägt avkastningskrav			100%	6,5% - 10,6%
Mkr	2012	2013	2014	2015	2016	2017	2018	2019	2020	2021	2022
Hyresvärde	3 549	3 602	3 656	3 711	3 767	3 823	3 881	3 939	3 998	4 058	4 119
Hyresintäkter	3 145	3 206	3 272	3 359	3 447	3 594	3 725	3 781	3 838	3 896	3 954
Ekonomisk uthyrningsgrad	88,6%	89%	90%	91%	92%	94%	96%	96%	96%	96%	96%
Fastighetskostnader	-957	-971	-986	-1 001	-1 016	-1 031	-1 046	-1 062	-1 078	-1 094	-1 111
Driftsöverskott = kassafl öde	2 188	2 235	2 286	2 358	2 431	2 563	2 679	2 719	2 760	2 802	2 843
Diskonterat kassafl öde år 1-9	15 829
Diskontering restvärde år 10	18 467				Diskontering kassafl öde						38 868
Antaget värde projekt, mark, byggrätter 2 083					Diskontering restvärde
Summa fastighetsvärde	36 379

Extern värdering

För att säkerställa värderingen har 144 fastigheter motsvarande värdemässigt 52% av beståndet externt värderats av NAI Svefa. Urvalet av fastigheter har gjorts med utgångspunkt från de värdemässigt största fastigheterna, men även med syftet att spegla fastighetsbeståndets sammansättning avseende kategori och geografi . NAI Svefas värdering av de utvalda fastigheterna uppgick till 18 527 Mkr, inom ett osäkerhetsintervall på fastighetsnivå om +/- 5-10%, beroende på respektive fastighets kategori och läge. Castellums värdering av samma fastigheter uppgick till 18 904 Mkr, d v s en nettoavvikelse om –377 Mkr motsvarande –2%. Bruttoavvikelserna var +324 Mkr respektive –701 Mkr med en genomsnittlig avvikelse om 5%.

Därtill har Forum Fastighetsekonomi AB utfört en skrivbordsvärdering av 30 fastigheter motsvarande värdemässigt 19% av beståndet. Forums värdering av de utvalda fastigheterna uppgick till 7 153 Mkr. Castellums värdering av samma fastigheter uppgick till 7 036 Mkr, d v s en nettoavvikelse om 117 Mkr motsvarande 2%. NAI Svefas värdering av samma fastigheter uppgick till 6 853 Mkr, d v s en nettoavvikelse jämfört med Castellums värdering om –183 Mkr motsvarande –3%.

Det kan konstateras att Castellums avvikelse mot de två externa värderarna ryms väl inom osäkerhetsintervallet +/- 5-10%.

Genomsnittlig värderingsyield, Mkr
(exkl. projekt/mark och byggrätter)	2012	2011
Driftsöverskott fastigheter		2 293 2 142
+ Indexjustering 2013, 1,0% (2,0%)	34	64
+ Verklig uthyrningsgrad, dock lägst 94% 268		229
+/– Fastighetskostnader till normalår	–	–
– Fastighetsadministration, 30 kr/kvm		– 105 – 102
Normaliserat driftsöverskott	2 490 2 333
Värdering (exkl. byggrätter om 443 Mkr) 34 245 32 594
Genomsnittlig värderingsyield	7,3% 7,2%

Castellums värdering v s externvärderingar 2012

Intern vs extern värdering, Mkr	2012	2011	2010
Extern värdering 1 (NAI Svefa)	18 527	17 058	15 614
Andel extern av intern	52%	51%	50%
Avvikelse netto extern vs intern	– 377	– 182	– 368
D:o i %	– 2,0%	– 1,1%	– 2,4%
Bruttoavvikelse positiva	324	347	291
Bruttoavvikelse negativa	– 701	– 529	–659
Genomsnittlig avvikelse	5,4%	5,1%	5,9%
Extern värdering 2 (olika värderare olika år)	7 153	5 652	5 265
Andel extern av intern	19%	16%	17%
Avvikelse netto extern vs intern	117	88	– 36
D:o i %	1,6%	1,6%	– 0,7%
Bruttoavvikelse positiva	268	199	119
Bruttoavvikelse negativa	– 151	– 111	– 155
Genomsnittlig avvikelse	6,0%	5,6%	5,2%

Totalavkastning snitt per år i olika cykler t o m 2012

	1 år	3 år	10 år
		snitt /år snitt/år
Totalavkastning
Fastigheter	5%	7%	7%
Castellumaktien	13%	13%	16%
NASDAQ OMX Stockholm (Six Return) 16%		8%	13%
Fastighetsindex Sverige (EPRA)	16%	15%	16%
Fastighetsindex Europa (EPRA)	29%	12%	8%
Värdeförändring
Värdeförändring fastigheter ovägt	– 0,2%	1,5%	1,3%
Infl ation	– 0,1%	1,4%	1,4%

Osäkerhetsintervall

Fastighetsvärderingar är beräkningar gjorda enligt vedertagna principer utifrån vissa antaganden. Det värdeintervall som anges vid fastighetsvärderingar och som oftast i en fungerande marknad ligger inom +/- 5-10% skall ses som ett mått på den osäkerhet som fi nns i gjorda antaganden och beräkningar. I en mindre likvid marknad kan intervallet vara större. För Castellums del innebär ett osäkerhetsintervall om +/- 5% ett värdeintervall om +/- 1 816 Mkr motsvarande 34 512-38 144 Mkr.

Värdeförändringar

Värdeförändringar 2012 uppgick till –69 Mkr (194), motsvarande –0,2% (0,6%) och kan fördelas på 245 Mkr hänförligt till förvärv och projektvinster, –334 Mkr till följd av individuella justeringar på fastighetsnivå avseende främst kassafl öde men även avkastningskrav samt 20 Mkr hänförligt till försäljning av 15 fastigheter. Värdeuppgången netto, inklusive årets förändring, över den senaste 10-årsperioden har varit 1,3% per år, vilket är i nivå med infl ationstakten.

Totalavkastning

Vad avser fastigheternas totalavkastning, d v s summan av direktavkastning och värdeförändringar, kan konstateras att hur väl Castellum faller ut beror på när mätningen påbörjas.

Vad avser lager/industri har Castellum haft en bättre totalavkastning i snitt jämfört med kontor/butik, oavsett när mätningen påbörjas. Det årliga genomsnittet de senaste 10 åren har varit 7,8% (7,3% direktavkastning + 0,5% värdeförändring), vilket överstiger kontor/butik som haft 6,6% (6,1% direktavkastning + 0,5% värdeförändring). I beräkningen ingår inte projektvinster eller förvärv det år förvärvet genomfördes.

Finansiering

Att äga fastigheter är en kapitalintensiv verksamhet och tillgång till kapital är en av grundförutsättningarna för att framgångsrikt kunna utveckla fastighetsbeståndet.

Belåningsgrad och kapitalbindning

Fastigheter är en långfristig tillgång och kräver långfristig fi nansiering med fördelning mellan eget kapital och räntebärande skulder. Belåningsgraden är det fi nansiella mått som beskriver hur stor andel av fastigheternas värde som är belånat. Castellum skall ha en låg fi nansiell risk, innebärande en belåningsgrad som varaktigt ej skall överstiga 55%.

Värdet på Castellums tillgångar uppgick per 31 december 2012 till 36 631 Mkr (34 171) och fi nansieras genom dels eget kapital om 12 065 Mkr (11 203), dels skulder om 24 566 Mkr (22 968), varav 19 094 Mkr (17 160) är räntebärande. Belåningsgraden var vid årsskiftet 53% (51%).

Krav på långfristig fi nansiering innebär att Castellum eftersträvar lång kapitalbindning för att minimera refi nansieringsrisken. Kontinuerligt omförhandlas befi ntliga krediter och nya tillförs. Vid årsskiftet hade Castellum bindande outnyttjade långfristiga låneavtal i bank om 1 212 Mkr (2 311). Den genomsnittliga löptiden på Castellums långfristiga krediter uppgick till 4,1 år (5,1).

Under året har nya låneavtal i bank om 1 000 Mkr tillförts, 5 000 Mkr omförhandlats om 500 Mkr avslutats. Castellum har under 2012 dessutom etablerat ett MTN-program med en ram om 5 miljarder kronor som utgör ett komplement till bankfi nansieringen. Totalt har obligationer om 1 200 Mkr emitterats under året. Sammantaget innebär detta att Castellum har god tillgång till fi nansiering av ny-, till- och ombyggnationer samt förvärv.

Ränterisk och räntetäckningsgrad

Räntekostnaden är den enskilt största kostnadsposten och har en stor påverkan på tillväxten i förvaltningsresultatet. Räntekostnaden påverkas dels av förändring i marknadsräntan, dels av den marginal som kreditgivare kräver i ersättning för att låna ut pengar. Den korta marknadsräntan styrs av Riksbanken medan den långa marknadsräntan påverkas av andra faktorer såsom förväntningar om framtida tillväxt och infl ation. Kreditmarginalen styrs dels av tillgång och efterfrågan på krediter, dels av regelverk på kredit- och kapitalmarknaden. Både ränte- och kreditmarknaden kan förändras snabbt och kan inte påverkas av Castellum.

Stigande marknadsräntor anses generellt bero på ekonomisk tillväxt och stigande infl ation, vilket antas leda till ökad efterfrågan på kommersiella lokaler och därmed stigande hyror och/eller minskade vakanser. Sjunkande marknadsräntor anses ha motsatta orsaker och effekter. Över tid möts alltså stigande respektive sjunkande marknadsräntor av stigande eller sjunkande hyresintäkter. Förändring av kreditmarginaler kan ske oberoende av konjunktur och har under senare tid främst påverkats av förändrat regelverk på kredit- och kapitalmarknaden.

Förändringar av marknadsränta och kreditmarginaler påverkar fi nansnettot. Hur snabbt och med hur mycket beror dels på vald räntebindningstid dels på kreditmarginalernas bindningstid. För att säkerställa ett lågt och stabilt kassafl ödesmässigt räntenetto har Castellum valt att begränsa andelen ränteförfall inom 6 månader till maximalt 50% av nettolåneskulden och att räntebindningen skall ligga i intervallet 0,5-3 år. Castellum har av samma

Finansiering 2012-12-31

Belåningsgrad och räntetäckningsgrad

Kreditavtalens löptid

Ränteförfallostruktur

Börsnoterade fastighetsbolag

Ränteförfallostruktur 2012-12-31
Netto, Utgående Räntederivat,
	Krediter, Mkr	Mkr	Mkr	ränta
0 - 1 år	17 925	– 9 000	8 925	3,6%
1 - 2 år	1 000	700	1 700	2,4%
2 - 3 år	125	550	675	4,2%
3 - 4 år	–	2 050	2 050	4,3%
4 - 5 år	–	1 100	1 100	3,5%
5 - 10 år	–	4 600	4 600	3,8%
Totalt	19 050	–	19 050	3,6%

Kreditförfallostruktur 2012-12-31
			Utnyttjat i
Mkr	Kreditavtal	Bank	MTN/Cert	Totalt
0 - 1 år	3 099	– 34	1 872	1 838
1 - 2 år	407	7	–	7
2 - 3 år	8 007	4 857	1 200	6 057
3 - 4 år	4 007	3 907	–	3 907
4 - 5 år	5 707	5 107	–	5 107
> 5 år	2 134	2 134	–	2 134
Totalt	23 361	15 978	3 072	19 050

Outnyttjat utrymme i långfristiga kreditavtal	1 212

orsak valt att i huvudsak teckna långfristiga kreditavtal med avtalade marginaler gentemot kreditgivare. Dock kommer förändringar i båda dessa marknader alltid över tid att få genomslag i räntenettot.

Räntetäckningsgraden är det fi nansiella mått som beskriver ett bolags risknivå och motståndskraft för förändringar i räntenettot. Som framgår av bilden har Castellum lägre belåningsgrad och högre räntetäckningsgrad än branschen i genomsnitt. Castellum strategi är en räntetäckningsgrad om minst 200%. För 2012 uppgick räntetäckningsgraden till 284% (278%). Per den 31 december 2012 uppgick den genomsnittliga räntebindningstiden till 2,8 år (2,7). Marginaler och avgifter på långfristiga kreditavtal är fastställda med en genomsnittlig löptid om 2,8 år (3,5).

Finanspolicy

Den fi nansiella verksamheten i Castellum bedrivs i enlighet med den av styrelsen fastställda fi nanspolicyn. Strategi för fi nansiering är en kapitalstruktur med en belåningsgrad som varaktigt ej skall överstiga 55% och en räntetäckningsgrad om minst 200%. Den fi nansiella verksamheten i Castellum skall bedrivas på ett sådant sätt att behovet av lång- och kortfristig fi nansiering och likviditet säkerställs. Vidare skall räntenettot vid var tid minimeras med hänsyn tagen till vald fi nansiell risknivå inom de fastställda riskmandaten. I fi nanspolicyn anges även övergripande ansvarsfördelning samt hur rapportering och uppföljning av de fi nansiella riskerna skall ske. De fi nansiella riskerna följs upp och rapporteras kvartalsvis till styrelsen. Styrelsen genomför årligen en översyn av fi nanspolicyn.

Organisation

Koncernens fi nansiella riskhantering är centraliserad till moderbolaget. Internbanken ansvarar bland annat för koncernens kreditförsörjning, ränteriskhantering, dotterbolagens fi nansiering samt cash management. Finansavdelningen består av 3 personer. Inom moderbolaget fi nns även redovisning och självständig kontroll av den fi nansiella verksamheten, en s k back-offi ce och compliance funktion.

Finansnetto

Finansnettot uppgick till –683 Mkr (–660) med en genomsnittlig räntenivå om 3,9% (4,1%). Genomsnittlig effektiv ränta per 31 december 2012 var 3,6% (4,0%). Räntan på motsvarande genomsnittliga portfölj, med hänsyn tagen till såväl rådande marknadsränta som uppskattad kredit marginal, kan uppskattas till 4,2% (4,7%). Castellums räntekostnader består av marknadsräntan vid lånetillfället plus marginal till kreditgivaren.

Räntebärande skulder

Castellums räntebärande skulder utgörs till största delen av kortfristiga krediter under långfristiga kreditavtal. Kortfristiga krediter medför en flexibilitet vad avser val av räntebas och räntebindningsperiod samt möjliggör amortering och nedsättning av krediter utan marginalbrytningsersättning eller annan kompensation till kreditgivare. Att kunna öka respektive minska utestående krediter under långfristiga kreditavtal innebär vidare att den räntebärande upplåningen vid var tid kan minimeras. De långfristiga låneavtalen är bilaterala avtal i nordiska banker. Som komplement till de långfristiga låneavtalen finns ett MTN-program och ett företagscertifikatprogram. I de fall det finns utestående företagscertifikat finns full teckning av outnyttjat utrymme i långfristiga låneavtal. Netto räntebärande skulder efter avdrag för likviditet om 44 Mkr (97) uppgick till 19 050 Mkr (17 063), varav 1 200 Mkr (0) avser utestående obligationer och 1 872 Mkr (2 235) avser utestående företagscertifikat. Castellum hade per årsskiftet krediter om 23 361 Mkr varav långfristigt uppgick till 20 262 Mkr (19 374) och kortfristigt till 3 099 Mkr (2 655).

Säkerställning av räntebärande skulder

Långfristiga låneavtal i bank säkerställs i huvudsak med säkerhet i bolagets fastigheter och med åtaganden i låneavtal s k "covenants". Utfärdade obligationer, företagscertifi kat och kortfristiga låneavtal i bank såsom koncernkontokredit säkerställs ej.

Av totalt utestående krediter netto om 19 050 Mkr (17 063) var 15 917 Mkr (14 797) säkerställda med pantbrev och 3 133 Mkr (2 266) icke säkerställda. Andelen utnyttjad säkerställd fi nansiering uppgick således till 44% av fastigheternas värde.

Utfärdade åtaganden i kreditavtal innebär att belåningsgraden ej får överstiga 65% och att räntetäckningsgraden ej får understiga 150%. Dessutom fi nns allmänna åtaganden om att Castellum skall förse sina kreditgivare med fi nansiell information såsom årsredovisningar och delårsrapporter och i vissa fall rätt till omförhandling av kreditavtalen vid förändrad verksamhetsinriktning eller avnotering.

Valuta

Castellum äger fastigheter i Danmark till ett värde om 435 Mkr (254), vilket innebär att koncernen är exponerad för valutarisk. Valutarisken hänför sig främst till resultat- och balansräkning i utländsk valuta som räknas om till svenska kronor. I enlighet med fi nanspolicyn ska mellan 60-100% av tillgångar i utlandet fi nansieras i landets valuta. Per årsskiftet var 82% (97) av tillgångarna i Danmark valutasäkrade.

Derivat

Derivat är ett kostnadseffektivt och fl exibelt sätt att hantera fi nansiella risker såsom ränterisk och valutarisk. Castellum använder derivat för att hantera båda dessa risker. Per den 31 december 2012 uppgick marknadsvärdet i ränte- och valuta derivatportföljen till –1 105 Mkr (–1 003). Det i balansräkningen upptagna marknadsvärdet förändras då marknadsräntorna förändras, portföljens löptid förkortas och valutakurserna förändras. Vid förfall har ett derivatkontrakts marknadsvärde upplösts i sin helhet och värdeförändringen över tid har därmed inte påverkat eget kapital.

Räntederivat

För att begränsa ränterisken och uppnå önskad ränteförfallostruktur används olika typer av räntederivat. I kombination med räntederivaten kan lån med kort räntebindning förlängas istället för att uppta lån med fast ränta.

I enlighet med redovisningsreglerna IAS 39 skall derivat marknadsvärderas. Avseende räntederivat innebär det att ett teoretiskt över- eller undervärde uppstår om den avtalade räntan avviker från aktuell marknadsränta, där värdeförändringen i Castellums fall redovisas över resultaträkningen. Noterbart är att räntederivat som används för att uppnå önskad räntebindning marknadsvärderas, vilket normalt inte sker av kreditmarginaler eller av banklån som löper med fast ränta.

Valutaderivat

Finansiering i danska kronor kan uppnås dels genom upplåning i danska kronor, dels genom att använda valutaderivat. Exponeringen är densamma men i enlighet med redovisningsreglerna i IAS 39 skall derivat marknadsvärderas vilket innebär att det uppstår ett teoretiskt över- eller undervärde om den avtalade valutakursen avviker från aktuell valutakurs. Castellum tillämpar säkringsredovisning enligt IAS 39 vilket innebär att den effektiva delen av värdeförändringen redovisas i övrigt totalresultat.

Castellums fi nanspolicy och åtaganden i kreditavtal
	Policy	Åtaganden	Utfall
Belåningsgrad	Varaktigt ej överstiga 55%	Ej över 65%	53%
Räntetäckningsgrad	Minst 200%	Minst 150%	284%
Ränterisk
– genomsnittlig räntebindning	0,5-3 år	–	2,8 år
– andel ränteförfall inom 6 månader	Högst 50%	–	33%
Valutarisk
– investering	60%-100% fi nansieras i lokal valuta	–	82%
– övriga valutarisker	Inte tillåtet	–	Ingen exponering
Upplåningsrisk	Minst 50% räntebärande skulder skall ha en löptid	–
	om minst 2 år		100%
Motpartsrisk	Kreditinstitut med hög rating, lägst investment grade	–	Uppfylles
Likviditetsrisk	Likviditetsreserv för att kunna fullgöra betalnings förpliktelser	–	1 212 Mkr i outnyttjat beviljat långfristigt låneutrymme

Skatt

Skatteberäkning 2012		Underlag
	Underlag	uppskjuten
Mkr	aktuell skatt	skatt
Förvaltningsresultat	1 255
Skattemässigt avdragsgilla
avskrivningar	– 679	679
ombyggnationer	– 289	289
Övriga skattemässiga justeringar	– 48	27
Skattepliktigt förvaltningsresultat	239	995
Försäljning fastigheter	58	– 145
Värdeförändring fastigheter	–	– 89
Värdeförändring räntederivat	– 110	–
Skattepliktigt resultat före underskotts
avdrag	187	761
Underskottsavdrag, ingående balans	– 1 772	1 772
Underskottsavdrag, utgående balans	1 610	– 1 610
Skattepliktigt resultat	25	923
Därav 26,3% aktuell/uppskjuten skatt	– 7	– 243
Omvärdering uppskjuten skatt till 22%	–	647
Årets skatt enligt resultaträkningen	– 7	404

Enligt balansräkningen – 15 044		– 3 310
Fastigheter, tillg. förvärv	758	167
Summa	– 15 802	– 3 477	4,3%	– 686
Fastigheter	– 17 412	– 3 831		5,8% – 1 011
Underskottsavdrag	1 610	354	20,2%	325
Mkr		Nominell Underlag skatt 22% Verklig skatteskuld
Uppskjuten skatteskuld netto 2012-12-31

Eftersom uppskjuten skatt i princip är såväl ränte- som amorteringsfri kan den till stor del betraktas som eget kapital. Att den effektiva skatten är lägre beror på dels möjligheten att sälja fastigheter på ett skatteffektivt sätt, dels tidsfaktorn som medför att skatten skall diskonteras. Bedömd verklig uppskjuten skatteskuld netto har vid årsskiftet beräknats till 4,3% baserat på en diskonteringsränta om 3%. Vidare har antagits dels att underskottsavdragen realiseras under 5 år med en nominell skatt om 22% vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skattefordran om 20,2%, dels att fastigheterna realiseras under 50 år där 33% säljs direkt med en nominell skatt om 22% och 67% säljs indirekt via bolag där köparens skatteavdrag är 6%, vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skatteskuld om 5,8%.

Svensk bolagsskatt uppgår för 2012 till 26,3% och utgår på skattepliktigt resultat, vilket utgör redovisat resultat före skatt justerat för poster enligt gällande skattelagstiftning. Med verkan från och med 1 januari 2013 har Riksdagen beslutat att sänka bolagsskatten till 22%, vilket för Castellum innebär en redovisad engångsintäkt 2012 om 647 Mkr avseende omvärdering av uppskjuten skatteskuld.

Castellums redovisade förvaltningsresultat för 2012 uppgick till 1 255 Mkr (1 173) medan skattepliktigt förvaltningsresultat uppgick till 239 Mkr (92). Det skattepliktiga förvaltningsresultatet kompletteras därefter med skatteeffekter till följd av försäljning av fastigheter och värdeförändringar samt nyttjande av underskottsavdrag för att nå skattepliktigt resultat för koncernen. I avsaknad av underskottsavdrag skulle, baserat på en bolagsskatt om 26,3%, en betald skatt om 63 Mkr uppstå hänförligt till förvaltningsresultatet, motsvarande 5% effektiv betald skatt.

Skattemässiga avskrivningar

Investeringar i fastighet kan fördelas på olika delar – byggnad, mark, markanläggning och inventarier, vilket bl a påverkar avskrivningarnas storlek. Byggnad skrivs av utifrån av Skatteverket anvisade procentsatser: 2% för kontor/butik/bostäder, 3% för varuhus/hotell, 4% för industri/ lager samt 5% för ekonomibyggnader och industribyggnader med begränsat ändamål. Mark skrivs inte av. De fl esta typer av markanläggningar skrivs av med 5%, medan inventarier (tillbehör som är avsedda att direkt tjäna byggnadens användning och den verksamhet som bedrivs däri) skrivs av med 20% alternativt 30%.

Avdragsgilla ombyggnationer

Utgifter för reparation och underhåll av byggnad får dras av omedelbart. Skattemässigt får ett utvidgat reparationsbegrepp användas, d v s direkt avdrag medges för vissa ombyggnationer även om dessa är värdehöjande och aktivering skett i redovisningen.

Försäljning fastigheter

Ett fastighetsförvaltande bolags innehav av fastigheter och aktier och andelar i fastighetsförvaltande dotterbolag utgör anläggningstillgångar. Bedriver ägande bolaget i stället handel med fastigheter betraktas ovan nämnda tillgångar i skatterättslig mening som omsättningstillgångar.

Skattemässigt resultat till följd av försäljning utgörs av försäljningspris med avdrag för omkostnader och tillgångens skattemässiga värde. Fastighet kan avyttras direkt eller indirekt via bolag, vilket får olika skattemässiga konsekvenser. För fastighet eller aktier som skattemässigt utgör omsättningstillgång blir vinsten alltid skattepliktig, medan förlusten blir avdragsgill. Vinst och förlust på fastighet och aktier som skattemässigt utgör anläggningstillgång får dock olika skattemässiga konsekvenser. Vad avser fastighet blir vinsten skattepliktig, medan förlusten hamnar i en särskild "fålla" och kan enbart nyttjas mot vinst inom koncernen från direktförsäljning av fastighet som utgör anläggningstillgång. Vinst vid försäljning av aktier som skattemässigt utgör anläggningstillgång är inte skattepliktig, medan förlust inte är avdragsgill.

Värdeförändring fastigheter och derivat

Svensk redovisningslagstiftning tillåter inte redovisning av fastigheter till verkligt värde i juridisk enhet, innebärande att värdeförändring på fastighet enbart sker på koncernnivå och därmed inte påverkar beskattningen.

Vissa typer av fi nansiella instrument, såsom ränteswappar, får värderas till verkligt värde i juridisk enhet. I Castellums fall utgör värdeförändringar som medför ett negativt värde på instrumentet en avdragsgill post och värdeförändringar upp till instrumentets anskaffningsvärde utgör en skattepliktig intäkt.

Underskottsavdrag och koncernbidrag

Underskottsavdrag utgörs av tidigare års skattemässiga förluster. Förlusterna, som inte är tidsbegränsade, rullas vidare till nästkommande år och nyttjas genom kvittning mot framtida skattemässiga vinster.

I Castellumkoncernen ingår såväl bolag som i skatterättslig mening är att betrakta som fastighetsförvaltande som bolag vilka anses bedriva handel med fastigheter. I det fall ett fastighetsförvaltande bolag ägs av ett handlande bolag, fi nns begränsningar för ägarna att ta emot koncernbidrag. Vidare fi nns en koncernbidragsspärr upp till sex år vid ägarförändringar. Eftersom förvärv av fastighet oftast sker indirekt via bolag tillförs hela tiden nya juridiska enheter till koncernen. I Castellum är dock dessa koncernbidragsspärrar begränsade.

Taxeringsförfarandet

Inkomstdeklarationen för ett beskattningsår inlämnas till Skatteverket under våren året därpå och mot slutet av året erhålls slutskattesedel. Skatteverket har möjlighet att begära omprövning under två år efter beskattningsåret. Därefter kan Skatteverket begära eftertaxering enbart om en oriktig uppgift föreligger under ytterligare fyra år, innebärande att först efter sex år är taxeringen för ett beskattningsår slutligen låst, t ex är beskattningsåret 2012 slutligen låst år 2018.

Under året har Castellum ingått en överenskommelse med Skatteverket om s k Fördjupad samverkan.

Castellum har inga pågående skattetvister.

Uppskjuten skatt i balansräkningen

Redovisningsreglerna kräver att uppskjuten skatt skall redovisas odiskonterat på skillnader som föreligger mellan en tillgång eller skulds bokförda värde och dess skattemässiga värde. Syftet är att avspegla den skatteskuld eller skattefordran som kommer att realiseras när tillgången eller skulden säljs direkt. Regelverket gör dock undantag för tillgångar som vid anskaffningstillfället klassifi cerats som tillgångsförvärv, då ingen uppskjuten skatt hänförligt till förvärven får redovisas.

I Castellum fi nns två poster som utgör underlag till uppskjuten skatt - fastigheter och underskottsavdrag. Alla underskottsavdrag redovisas eftersom det förväntas fi nnas framtida överskott som underskotten kan nyttjas mot. Uppskjuten skatt hänförligt till fastigheter uppstår främst på grund av uppvärdering, skattemässiga avdrag såsom avskrivningar och

Möjligheter och risker

Kontraktsförfallostruktur 2012-12-31

Fördelning kontraktsstorlek 2012-12-31

Kontraktsfördelning per bransch 2012-12-31

Känslighetsanalys - kassafl öde

	Resultateffekt, Mkr	Sannolikt scenario
	+/– 1% (enheter) Högkonjunk. Lågkonjunk.
Hyresnivå / Index	+ 32/– 32	+	–
Vakans	+ 36/– 36	+	–
Fastighetskostnader	– 11/+ 11	–	0
Räntekostnader	– 53/+ 48	–	+

Möjligheter och risker i kassaflödet Hyresintäkter

Såväl hyresnivåer som vakanser för kommersiella kontrakt är främst beroende av tillväxten i svensk ekonomi, men påverkas också av nyproduktionens storlek. Ekonomisk tillväxt antas leda till ökad efterfrågan på lokaler och därmed minskade vakanser, med potential för stigande marknadshyror, vilket även möjliggör nyproduktion. En vikande tillväxt ger omvänt förhållande. Då de kommersiella kontrakten löper på viss tid, ger en förändring av marknadshyrorna ingen omedelbar effekt på hyresintäkterna. Den vanligaste löptiden på ett nytecknat kontrakt är för närvarande 3-5 år med uppsägningstid nio månader samt en indexklausul kopplad till infl ationen. I Castellums kontraktsportfölj fi nns indexklausul med minimiuppräkning, vilket på kort sikt ger ett visst skydd mot defl ation. Castellums kontraktsportfölj bedöms ligga på marknadsmässiga nivåer och genomsnittlig återstående kontraktslängd är 3,2 år. Nuvarande infl ationstakt bedöms för Castellum medföra en indexjustering om ca 1% för 2013.

En svag konjunktur medför ökad risk för konkurser, vilket kan få direkt genomslag på hyresintäkterna. Risken för stora förändringar i vakanserna ökar med färre och stora hyresgäster. Castellum har ca 4 800 kommersiella kontrakt varav det enskilt största kontraktet står för ca 1% av de totala hyresintäkterna. Castellums befi ntliga kontraktsförfallostruktur ger, tillsammans med kontraktsportföljens fördelning på såväl geografi , lokaltyp, kontraktsstorlek som bransch, god riskspridning. Vakanserna uppgick på årsbasis under 2012 till ca 447 Mkr och utgör en potential i form av möjliga nyuthyrningar.

Fastighetskostnader

Driftskostnader utgörs till stor del av kostnader för el, renhållning, värme och vatten, där el- och uppvärmningskostnader har störst resultatpåverkan. Organisationen arbetar kontinuerligt med driftoptimering. Priset på el styrs av utbud och efterfrågan på den öppna elmarknaden. Castellum begränsar risken genom att prissäkra en viss mängd el. Merparten av kostnaderna debiteras hyresgästerna, varför Castellums exponering mot förändring av kostnaderna på kort sikt är relativt begränsad. Castellums fastigheter har god standard och underhållssituation.

Castellum innehar 94 fastigheter med tomträtt. Avgälden för dessa beräknas för närvarande så att kommunen erhåller en realränta på markens uppskattade marknadsvärde. Tomträttsavtalen omförhandlas vanligtvis med 10 till 20 års intervall. Det kan inte uteslutas att nivån på tomträttsavgälderna eller beräkningsgrunderna för dessa kan komma att ändras i framtiden.

Fastighetsskatten som är en statlig skatt baserad på fastigheternas taxeringsvärde är helt avhängig av politiska beslut, såsom skattesats och fastställande av taxeringsvärde, vilket Castellum inte kan påverka. Även fastighetsskatten vidaredebiteras hyresgästerna förutsatt att ytan inte är vakant, då fastighetsägaren får bära kostnaden själv.

Räntekostnader

Räntekostnaderna utgör den enskilt största kostnadsposten i Castellum och består av dels marknadsränta, dels den marginal kreditgivarna begär i ersättning för sin utlåning. Förutsättningarna på räntemarknaden kan förändras snabbt. Marknadsräntan påverkas av Riksbankens penningpolitik, förväntningar om ekonomisk utveckling såväl internationellt som nationellt, samt oväntade händelser. I syfte att begränsa denna påverkan har ränteförfallostrukturen fördelats över olika löptider och i huvudsak tecknas långfristiga kreditavtal med fastställda marginaler.

I kreditavtalen fi nns klausuler som innebär att långivaren skall kompenseras för ökade kostnader som kan uppstå på grund av införande eller förändring av lag eller bestämmelse. Detta kan medföra högre upplåningskostnader för Castellum.

Castellums genomsnittliga räntebindningstid uppgick till 2,8 år och marginaler och avgifter på långfristiga kreditavtal är fastställda med en genomsnittlig löptid om 2,8 år.

Skatter

Castellum påverkas av politiska beslut såsom förändringar i nivån på företagsbeskattning, fastighetsskatt, skattelagstiftning eller dess tolkning. Framtida omläggning av regler för inkomstbeskattning och tolkning av dessa, kan medföra att Castellums skatteposition förändras såväl positivt som negativt.

Sammanfattning möjligheter och risker i kassafl ödet

Stigande marknadsräntor är generellt sett en effekt av ekonomisk tillväxt och stigande infl ation, vilket antas leda till högre hyresintäkter. Detta beror dels på att efterfrågan på lokaler antas öka vilket medför minskade vakanser och därmed potential för stigande marknadshyror, dels på att indexklausulen i de kommersiella kontrakten kompenserar den stigande infl ationen. En högkonjunktur innebär därmed högre räntekostnader men även högre hyresintäkter, medan omvänt förhållande råder i en lågkonjunktur. Förändringen i hyresintäkter och räntekostnader sker inte exakt samtidigt, varför resultateffekten på kort sikt kan uppstå vid olika tidpunkter. Ekonomiska chocker kan uppstå från tid till annan och kan under kortare eller längre omställningsperioder, d v s den tid det tar innan ekonomin hittar ett nytt jämviktsläge, innebära störningar i ovan nämnda samband.

Möjligheter och risker i värden

Fastigheternas värde

Castellum redovisar sina fastigheter till verkligt värde med värdeförändringar i resultaträkningen, innebärande att resultat men även fi nansiell ställning är volatil. Fastigheternas värde bestäms, förutsatt en fungerande kreditmarknad, av utbud och efterfrågan, där priset främst är beroende av fastigheternas förväntade driftsöverskott och köparens avkastningskrav. Ökad efterfrågan, lägre avkastningskrav och positiv utveckling av driftsöverskottet medför prisjustering uppåt, medan vikande efterfrågan, högre

Känslighetsanalys - värdeförändring

Fastigheter	–20%	–10%	0	+10%	+20%
Värdeförändring, Mkr – 7 266 – 3 633			0	3 633	7 266
Belåningsgrad	66%	58%	53%	48%	44%

Värdeintervall - förenklat exempel

De blåmarkerade siffrorna avser värdeförändring.

Av vidstående känslighetsanalys framgår hur Castellums belåningsgrad påverkas vid värdeförändring om +/- 10-20%. Fastighetsvärderingar är beräkningar gjorda enligt vedertagna principer utifrån vissa antaganden. Hänsyn bör därför tas till ett värdeintervall, som i en fungerande marknad uppgår till +/– 5-10%, för att spegla den osäkerhet som fi nns i gjorda antaganden och beräkningar. Av exemplet framgår hur värdet kan variera beroende på förändringar i driftsöverskottet om +/– 5% respektive förändringar i avkastningskravet om +/– 0,5%, vilket tillsammans ger ett värdeintervall om –11%/+13%.

Castellum har inga utfärdade hyresgarantier.

Alla Castellums fastigheter är fullvärdeförsäkrade.

Risk i investeringar

Castellums målsättning är en årlig tillväxt om 10% i förvaltningsresultat kronor per aktie. I syfte att nå målet skall årligen nettoinvesteras för minst 5% av fastighetsvärdet, vilket för närvarande motsvarar 1 800 Mkr. Castellum investerar i såväl förvärv som ny-, till – och ombyggnation av befi ntliga fastigheter. Riskerna i investeringar begränsas genom god planering, strukturerade interna processer samt kvalitetssäkring och uppföljning. Större investeringsbeslut fattas av styrelsen, medan anmälan i efterhand sker av mindre investeringar – antingen enskilt eller på portföljnivå.

Risker i samband med förvärv utgörs främst av oväntade vakanser, negativa miljöförhållanden och tekniska brister. Vid indirekta förvärv via bolag tillkommer även risker kopplade till bolaget såsom t ex skatt. Castellum begränsar dessa risker genom att nyttja rätt kompetens, antingen intern eller extern sådan, samt genomföra juridiska, tekniska och ekonomiska due diligenceprocesser innan förvärvet.

Vid nyproduktion är risken främst hänförlig till ökade produktionskostnader och i de fall ytor inte hyrts ut, i vilken takt uthyrningen kan ske. Vad avser produktionskostnaden begränsar Castellum risken rent avtalsmässigt i förhållande till såväl entreprenör som hyresgäst samt att uppföljning och jämförelse sker inom organisationen av genomförda projekt i syfte att bl a bli mer kostnadseffektiv. Risken i uthyrning begränsas genom att nya ytor tillförs på orter eller i områden med stabil hyresmarknad där bolaget i princip inte har något att hyra ut, alternativt startar produktion förutsatt att viss del redan är kontrakterad.

Räntebärande skulder och fi nansiell risk

Allt fastighetsägande förutsätter en fungerande kreditmarknad. Den största risken för Castellum är att inte ha tillgång till fi nansiering. Förutsättningarna på kreditmarknaden kan ändras vilket t ex visas av den internationella överenskommelsen om att införa ett nytt regelverk för banker. Diskussioner pågår såväl inom EU som på nationell nivå om att införa regler och rapporteringsskyldighet för att nå en större transparensen på kreditmarknaden. Castellums möjlighet att erhålla nya krediter är beroende av framtida regelverk.

En låg belåningsgrad möjliggör långfristiga kreditavtal vilket i sin tur begränsar både risken att sakna nödvändig fi nansiering och en omedelbar påverkan av en förändrad kreditmarknad. Kontinuerligt omförhandlas befi ntliga kreditavtal och vid behov tillförs nya kreditavtal i syfte att säkerställa Castellums kapitalbehov. Säkerställning av lån i bank sker via fastighetsinteckningar och/eller garanti om att upprätthålla vissa fi nansiella nyckeltal. De garantier som utfärdats innebär att belåningsgraden ej får överstiga 65%, och att räntetäckningsgraden ej får understiga 150%, vilket kan ställas mot utfallet om 53% respektive 284%. Det fi nns således utrymme för värdenedgång om ca 7,0 miljarder kr, motsvarande 19%.

Castellum har för närvarande en genomsnittlig återstående löptid på långfristiga kreditavtal om 4,1 år och outnyttjat låneutrymme i långfristiga avtal om 1 212 Mkr. Motpartsrisk uppstår om en part inte kan fullfölja sina åtaganden. För att begränsa motpartsrisken har Castellum enbart motparter med hög rating (lägst investment grade) samt begränsning av hur stor andel av kreditavtal och derivatkontrakt som får fi nnas hos enskild motpart.

I syfte att hantera ränterisken på ett kostnadseffektivt sätt använder Castellum räntederivat. Om den avtalade räntan avviker från marknadsräntan uppstår ett teoretiskt över- eller undervärde där värdeförändringar redovisas över resultaträkningen. Ju mindre risk som tas i ränteutbetalningen desto större risk tas i derivatvärdet då tidsfaktorn innebär större risk för stora värdeförändringar. En parallellförskjutning av diskonteringsräntan som används vid värdering av räntederivatportföljen per 31 december 2012 med +/– 1%-enhet, skulle förändra värdet av räntederivatportföljen med ca +550/–620 Mkr.

Uppskjuten skatt

I balansräkningen är uppskjuten skatteskuld baserat på att fastigheter säljs idag med sämsta skattemässiga utfall, d v s en direktförsäljning. Den effektiva skatten är dock lägre på grund av dels möjligheten att sälja fastigheter på ett skatteeffektivt sätt, dels tidsfaktorn som medför att skatten skall diskonteras. För närvarande görs bedömningen att den verkliga diskonterade uppskjutna skatteskulden uppgår till ca 4,3%, vilket ger ett värde om 686 Mkr, betydligt lägre än redovisade 3 310 Mkr.

Miljörisker

Castellum undersöker och identifi erar kontinuerligt eventuella miljörisker i fastighetsbeståndet genom bl a miljöinventeringar och energieffektiviseringsarbete. I miljöinventeringarna, som utförs av externa konsulter, undersöks miljö- och hälsorisker såsom farliga ämnen, markföroreningar, fukt och tillståndspliktig verksamhet. Om risker identifi eras upprättas handlings- och åtgärdsplaner för att hantera dessa.

Miljöriskerna i Castellums fastighetsbestånd bedöms som små.

Castellumaktien

Castellumaktien är registrerad på NASDAQ OMX Stockholm AB Large Cap. Castellums börsvärde, d v s värdet av samtliga utestående aktier i Castellum, uppgick per den 31 december 2012 till 15,1 miljarder kr (14,0), vilket motsvarar knappt 15% av det totala börsvärdet för renodlade svenska fastighetsbolag om drygt 100 miljarder kr och 0,4% av det samlade börsvärdet för svenska noterade bolag om ca 4 000 miljarder kr.

Aktiekapitalet uppgår till 86 Mkr, fördelat på 172 006 708 A-aktier med ett kvotvärde om vardera 0,50. Varje aktie, förutom återköpta egna aktier, berättigar till en röst och medför lika rätt till andel i Castellums kapital.

Föreslagen utdelning

Styrelsen avser att föreslå årsstämman en utdelning om 3,95 kr per aktie, vilket innebär en höjning med 7% mot föregående år. Utdelningsandelen uppgår till 52% utifrån förvaltningsresultat före skatt.

Beslutar årsstämman i enlighet med styrelsens förslag om avstämningsdag för utdelning tisdagen den 26 mars 2013, kommer aktien att handlas inkl utdelning till och med årsstämmodagen torsdagen den 21 mars 2013. Utbetalning av utdelningen beräknas ske tisdagen den 2 april 2013.

Utdelningen ryms inom Castellums målsättning att dela ut minst 50% av förvaltningsresultat, dock med hänsyn tagen till investeringsplaner, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Orealiserade värdeförändringar, positiva eller negativa, ingår således ej i det utdelningsgrundande resultatet.

Aktieägare

Vid årsskiftet hade Castellum ca 9 900 aktieägare. Andelen registrerade aktier i utlandet uppgick vid årets slut till 60%. Aktieägare registrerade i utlandet kan inte särskil jas vad avser direktägda och förvaltarregistrerade aktier förutom i de fall aktieägaren är skyldig att fl agga. Två utländska ägare har fl aggat för innehav över 5%, Stichting Pensioensfonds ABP och European Investors Holding Company, Inc. Castellum har ingen direktregistrerad aktieägare med ett innehav överstigande 10%.

Aktieägare fördelat på land per 2012-12-31

Aktiemarknadskontakter

Aktiemarknadskontakter bygger framförallt på kvartalsvis ekonomisk rapportering, pressmeddelanden vid större affärshändelser och presentationer av Castellum. Presentationer sker dels i samband med kvartalsrapporter, dels vid besök från investerare och analytiker samt investerarträffar i såväl Sverige som utlandet. Den stora andelen utländska ägare gör att kontakten med utländska investerare är omfattande. Därutöver lämnas kompletterande marknads- och fi nansiell information på koncernens hemsida www.castellum.se.

Ett 20-tal svenska och utländska aktieanalytiker följer utvecklingen i såväl Castellum som den svenska fastighetssektorn.

Aktieägare per 2012-12-31

Aktieägare	Antal aktier	Andel röster/kapital
László Szombatfalvy	5 000 000	3,0%
Magdalena Szombatfalvy	4 935 000	3,0%
AFA Sjukförsäkrings AB	3 830 871	2,3%
Lannebo Småbolag	2 103 941	1,3%
Fjärde AP-fonden	2 050 972	1,3%
Länsförsäkringar Fastighetsfond	1 822 209	1,1%
Caceis Bank / 18129	1 783 658	1,1%
KAS Depositary Trust Company	1 638 991	1,0%
Tredje AP-fonden	1 599 903	1,0%
Andra AP-fonden	1 491 095	0,9%
Livförsäkrings AB Skandia	1 095 711	0,7%
Swedbank Robur Småbolagsfond Sverige	1 087 647	0,7%
SEB Världenfond	990 287	0,6%
KPA Pensionsförsäkring AB	943 897	0,6%
SEB Sverigefond Stora Bolag	768 015	0,5%
Akademiinvest	668 000	0,4%
Skandia Fond Småbolag Sverige	592 053	0,4%
AFA Trygghetsförsäkring AB	587 639	0,4%
Nordea Småbolagsfond Sverige	577 357	0,3%
Folksam Ömsesidig Livförsäkring	538 788	0,3%
SEB Sverigefond Småbolag	537 700	0,3%
SEB Aktiesparfond	510 417	0,3%
Styrelse och ledning Castellum	415 709	0,3%
Svenska aktieägare < 500 000 aktier:
49 ägare, 100 000-499 999 aktier	10 742 251	6,5%
326 ägare, 10 000-99 999 aktier	8 592 851	5,2%
2 632 ägare, 1 000-9 999 aktier	7 813 328	4,7%
6 202 ägare, 1-999 aktier	2 264 884	1,4%
644 aktieägare registrerade i utlandet	99 016 826	60,4%
Totalt utestående aktier	164 000 000	100,0%
Återköpta egna aktier	8 006 708
Totalt registrerade aktier	172 006 708

Återköp av egna aktier

Castellum har återköpt totalt 8 006 708 egna aktier för 194 Mkr, motsvarande 4,7% av totalt registrerat antal aktier, vilket genomfördes år 2000. Det medför att antalet utestående aktier, d v s antalet registrerade aktier minskat med antal återköpta aktier, uppgår till 164 000 000. Återköp är en bra metod för att anpassa kapitalstrukturen till kapitalbehovet från tid till annan, varför styrelsen kommer föreslå årsstämman att mandatet om återköp, som innebär möjlighet att återköpa och överlåta aktier, förlängs fram till nästa årsstämma.

EPRA

EPRA, European Public Real Estate Association, är en intresseorganisation för börsnoterade fastighetsbolag och investerare i Europa, som bl a sätter standard avseende den fi nansiella rapporteringen. En del i detta är nyckeltalen EPRA EPS (Earnings Per Share), EPRA NAV (Net Asset Value) och EPRA NNNAV (Triple Net Asset Value).

Substansvärde

Substansvärdet är det samlade kapital som företaget förvaltar åt sina ägare genom att skapa avkastning och tillväxt givet en viss risknivå. Då tillgångar och skulder är värderade till verkligt värde kan substansvärdet beräknas utifrån balansräkningens egna kapital. Dock bör hänsyn tas till att den effektiva skatten är lägre än den redovisade nominella skatten på grund av dels möjligheten att sälja fastigheter på ett skatteeffektivt sätt, dels tidsfaktorn som medför att skatten skall diskonteras.

Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) kan beräknas till 100 kr/aktie (97). Aktiekursen vid årsskiftet utgjorde således 92% (88%) av långsiktigt substansvärde.

Substansvärde	Mkr	kr/aktie
Eget kapital enligt balansräkning	12 065	74
Återläggning
Derivat enligt balansräkning	1 105	6
Uppskjuten skatt enligt balansräkning	3 310	20
Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV)	16 480	100
Avdrag
Räntederivat enligt ovan	– 1 105	– 6
Bedömd verklig skuld uppskjuten skatt 4,3%*	– 686	– 4
Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV)	14 689	90

* Bedömd verklig uppskjuten skatteskuld netto har beräknats till 4,3% baserat på en diskonteringsränta om 3%. Vidare har antagits dels att underskottsavdragen realiseras under 5 år med en nominell skatt om 22%, vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skattefordran om 20,2%, dels att fastigheterna realiseras under 50 år där 33% säljs direkt med en nominell skatt om 22% och 67% säljs indirekt via bolag där köparens skatteavdrag är 6%, vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skatteskuld om 5,8%.

Tillväxt, avkastning och finansiell risk

Kursen på Castellumaktien vid årets slut var 92,30 kr (85,30). Under 2012 har aktiens totalavkastning inklusive utdelning om 3,70 kr, varit 13% (– 3%). Nedan framgår tillväxt, avkastning och fi nansiell risk för såväl innevarande år som genomsnittet för tre respektive tio år.

	2012	3 år snitt/år	10 år snitt/år
Tillväxt
Hyresintäkt kr/aktie	5%	4%	6%
Förvaltningsresultat kr/aktie	7%	4%	7%
Årets resultat efter skatt kr/aktie	107%	110%	8%
Utdelning kr/aktie	7%	4%	8%
Långsiktigt substansvärde kr/aktie	3%	7%	7%
Aktuellt substansvärde kr/aktie	3%	7%	6%
Fastighetsbestånd kr/aktie	7%	8%	8%
Värdeförändring fastigheter	– 0,2%	1,5%	1,3%
Avkastning
Avkastning långsiktigt substansvärde	7,5%	11,3%	11,2%
Avkastning aktuellt substansvärde	7,9%	12,1%	10,8%
Avkastning totalt kapital	5,3%	6,9%	7,2%
Aktiens totalavkastning (inkl utdelning)
Castellum	13%	13%	16%
NASDAQ OMX Stockholm (SIX Return)	16%	8%	13%
Fastighetsindex Sverige (EPRA)	16%	15%	16%
Fastighetsindex Europa (EPRA)	29%	12%	8%
Finansiell risk
Räntetäckningsgrad	284%	287%	291%
Belåningsgrad	53%	51%	48%
Outnyttjade långfristiga krediter, Mkr	1 212	1 707	1 527

Avkastning inklusive långsiktig värdeförändring

Värdeförändring	–1%-enhet	Snitt 10 år	+1%-enhet
Förvaltningsresultat	1 255	1 255	1 255
Värdeförändring fastighet	109	473	837
D:o %	0,3%	1,3%	2,3%
Aktuell skatt	– 63	– 63	– 63
Resultat efter skatt	1 301	1 665	2 029
Resultat kr/aktie	7,93	10,15	12,37
Avkastning aktien (kurs 92,30)	8,6%	11,0%	13,4%
Avkastning långsiktig substans	8,3%	10,6%	12,9%

Värdeförändringar på såväl fastigheter som derivat kan variera kraftigt mellan åren, varför resultat ett enskilt år blir volatilt. Av ovanstående tabell framgår avkastning på såväl aktien, utifrån en kurs om 92,30 kr, som långsiktigt substansvärde. Beräkningen baseras på Castellums förvaltningsresultat 2012, fastighetsportföljens långsiktiga värdeförändring motsvarande genomsnittlig värdeförändring per år de senaste 10 åren (simulerat med +/-1%-enhet), att derivatportföljens värde över tid är noll och en effektiv aktuell skatt om 5%.

Värdering

Hur en aktie värderas vid varje enskild tidpunkt baseras på utbud och efterfrågan, vilka i sin tur styrs av en mängd parametrar såsom placerarnas avkastningskrav (inkl deras aktuella bedömning av bolagets långsiktiga avkastning, tillväxt och risk), alternativa investeringar, allokeringsaspekter, synen på makro och regelverk. På lång sikt blir dock bolagets faktiska prestation i form av avkastning och tillväxt avgörande för kursutvecklingen.

Direktavkastning

Den föreslagna utdelningen om 3,95 kronor (3,70) motsvarar en direktavkastning om 4,3% (4,3%) beräknat på kursen vid årets utgång.

Aktiens direktavkastning

Intjäning

Förvaltningsresultat per aktie efter avdrag för skatt hänförligt till skattepliktigt förvaltningsresultat (EPRA EPS) uppgick 2012 till 7,27 kr (7,01), vilket utifrån aktiekursen vid årsskiftet ger en avkastning om 7,9% (8,2%).

Resultatet efter skatt per aktie uppgick 2012 till 8,98 kr (4,34), vilket utifrån aktiekursen ger en avkastning om 9,7% (5,1%).

Avkastning vinst per aktie

Aktiens kurs/substansvärde

Castellumaktiens utveckling sedan börsintroduktionen 23 maj 1997 till och med 31 december 2012

Tioårsöversikt

	2012	2011	2010	2009	2008	2007	2006	2005	2004	2003
Nyckeltal, kr/aktie
Hyresintäkt	18,74	17,80	16,82	16,43	15,25	13,77	12,28	11,63	11,32	10,72
Förvaltningsresultat	7,65	7,15	6,96	6,89	5,93	5,63	5,38	5,00	4,52	4,07
Förvaltningsresultat efter skatt (EPRA EPS)	7,27	6,62	6,93	5,85	5,50	5,09	4,49	4,15	3,82	3,52
Årets resultat	8,98	4,34	11,98	0,98	–4,04	9,07	10,21	7,89	5,59	2,68
Utdelning (för 2012 föreslagen)	3,95	3,70	3,60	3,50	3,15	3,00	2,85	2,62	2,38	2,13
Fastighetsbestånd	222	207	194	178	178	169	148	130	119	110
Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV)	100	97	92	82	84	88	79	69	61	55
Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV)	90	87	85	73	75	85	76	65	57	52
Värdering
Kurs/Förvaltningsresultat före skatt per aktie	8,3%	8,6%	7,6%	9,5%	9,8%	8,4%	5,9%	7,0%	7,6%	9,6%
Kurs/Förvaltningsres. e skatt per aktie (EPRA EPS)	7,9%	8,4%	7,2%	9,6%	9,6%	8,2%	5,6%	6,3%	7,0%	9,0%
Utdelning / Kurs (direktavkastning)	4,3%	4,3%	3,9%	4,8%	5,2%	4,5%	3,1%	3,7%	4,0%	5,0%
Kurs/Långsiktigt substansvärde per aktie	92%	99%	88%	72%	76%	116%	104%	98%	77%	58%
Kurs/Aktuellt substansvärde per aktie	103%	108%	99%	81%	79%	120%	110%	104%	82%	61%
Aktien
Börsvärde, Mkr	15 137	13 989	15 014	11 890	9 963	11 029	14 965	11 726	9 758	6 970
Totalavkastning, Castellumaktien	13,0%	– 3,1%	32,6%	27,4%	– 5,9%	– 24,2%	31,7%	25,0%	46,7%	48,5%
Fastighetsindex Sverige (EPRA)	16,2%	– 13,0%	48,5%	24,0%	– 21,4%	– 18,5%	35,8%	40,2%	48,8%	32,5%
Fastighetsindex Europa (EPRA)	28,7%	– 9,2%	19,8%	33,7%	– 48,8%	– 32,2%	49,4%	25,8%	41,7%	21,4%
NASDAQ OMX Stockholm (SIX Return)	16,5%	– 13,5%	26,7%	52,5%	– 39,0%	– 2,6%	28,1%	36,3%	20,8%	34,2%
Utdelningsandel förvaltningsresultat	52%	52%	52%	51%	53%	53%	53%	52%	53%	52%
Utdelningsandel långsiktigt substansvärde	4%	4%	4%	4%	4%	3%	4%	4%	4%	4%
Aktiekurs, kr
stängningskurs årets sista handelsdag	92,30	85,30	91,55	72,50	60,75	67,25	91,25	71,50	59,50	42,50
högsta kurs under året	94,50	97,50	91,75	73,75	80,00	107,00	95,50	85,00	60,75	45,13
lägsta kurs under året	76,30	65,25	58,50	42,80	41,40	62,00	56,50	55,00	39,38	28,25
genomsnitt (högst/lägst per dag)	87,27	88,69	75,70	58,57	63,42	87,55	78,54	68,29	47,32	33,86
Antal aktier, tusental
genomsnitt och utestående	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000
registrerade	172 008	172 008	172 008	172 008	172 008	172 008	172 008	172 008	172 008	172 008
Antal aktieägare	9 900	9 400	10 000	8 900	7 300	7 300	7 700	7 900	8 900	8 800
Utländsk ägarandel	60%	51%	46%	46%	47%	49%	53%	46%	37%	33%
Antal omsatta aktier per år, tusental	129 276	150 482	152 186	191 129	218 304	207 442	107 710	93 268	86 289	92 067
Omsättningshastighet per år	79%	92%	93%	117%	133%	126%	66%	57%	53%	56%

Pressmeddelanden

• 2012-01-13 Valberedningens förslag till styrelseledamöter m m i Castellum AB (publ)
• 2012-01-24 Höjd utdelning till 3,70 kr per aktie (Bokslutskommuniké 2011)
• 2012-02-03 Castellums årsredovisning 2011 fi nns nu på hemsidan www.castellum.se
• 2012-02-15 Kallelse till årsstämma i Castellum AB (publ)
• 2012-03-22 Årsstämma i Castellum AB (publ)
• 2012-04-11 Castellum investerar för 281 Mkr
• 2012-04-17 9% tillväxt i förvaltningsresultatet
• 2012-05-09 Castellum säljer för 156 Mkr och sätter upp ett MTN-program
• 2012-06-01 Grundprospekt avseende MTN-program fi nns nu tillgängligt på www.castellum.se
• 2012-07-06 Castellum investerar för 291 Mkr och säljer för 46 Mkr
• 2012-07-12 Fortsatt bra tillväxt i förvaltningsresultatet och positiv nettouthyrning
• 2012-07-12 Castellum investerar för 299 Mkr
• 2012-08-28 Castellum ABs första emission under MTN-programmet
• 2012-09-26 Castellum investerar för en halv miljard
• 2012-10-16 Fortsatt positiv utveckling och VD-skifte i Castellum AB
• 2012-11-20 Castellum investerar för 435 Mkr
• 2012-12-05 Henrik Saxborn blir ny VD för Castellum
• 2012-12-17 Castellum investerar för 502 Mkr

2013-01-16 Valberedningens förslag till styrelseledamöter m m i Castellum AB (publ)

Bolagsstyrningsrapport

"I skrivande stund är det knappt ett år sedan undertecknad fi ck förtroendet att leda styrelsearbetet i Castellum. Det är en glädje att åter få arbeta nära det bolag jag hade förmånen att bistå i rollen som rådgivare inför börsnoteringen 1997.

Organisationsformen och affärsmodellen är intakt, liksom mål och övergripande strategier. Med det sagt är dagens Castellum drygt tre gånger så stort baserat på fastig-

hetsvärde och präglas av en hög aktivitetsnivå i portföljen, såväl avseende aktiv förvaltning av befi ntliga fastigheter som fastighetsförvärv respektive projektutveckling.

Bolagsstyrning i Castellum är utformad utifrån bolagets specifi ka struktur och verksamhet. Effektiva rapporteringssystem och tillförlitliga kontroller är en hygienfaktor och tillmäts stor betydelse.

Grundläggande och avgörande är dock den stabila kultur och etiska grundsyn som genomsyrar organisationen och som sträcker sig från medarbetaren längst ut i kundledet till koncernledningen.

Den operativa risken i Castellum begränsas genom en bred spridning av antal fastigheter respektive hyresgäster. Castellums styrmodell och småskaliga operativa struktur baseras på övertygelsen att de bästa besluten fattas nära kunderna och i den lokala konkurrensmiljön. Uttalade mål, strategier, policies och riktlinjer klargör inriktning och ramar som samlar medarbetarna att arbeta i en enhetlig riktning, allt med det övergripande syftet att generera aktieägarvärde.

2012 har varit ett intensivt verksamhetsår för styrelse och ledning. Utöver de sedvanliga styrelsefrågorna som berörts ovan, har rekrytering av en VD att efterträda Håkan Hellström intagit en särställning. Uppgiften medförde också att styrelsen fokuserade särskilt på framtidsfrågor i syfte att defi niera de möjligheter och utmaningar som vi förväntar oss att en ny VD ska ta sig an. Processen genomfördes med en bred ansats och attraherade starka kandidater, såväl externa som interna. Styrelsen ser nu fram emot att tillsammans med tillträdande VD, Henrik Saxborn, vidareutveckla en öppen och välfungerande bolagsstyrning i Castellum.

Ett annat område som tillmätts särskild uppmärksamhet i styrelsen är en genomgripande utvärdering av ersättningsstruktur till ledande befattningshavare inför den förnyelse av incitamentsprogram som föreläggs årsstämman.

Ur årets styrelsearbete vill jag avslutningsvis lyfta fram den höga aktivitet inom affärsutveckling som präglar Castellum, vilken bland annat speglas av ökad volym och antal investeringsärenden som kräver styrelsebeslut. I syfte att upprätthålla styrelsens kapacitet att stödja och utmana företagsledningen följer vi en löpande plan där fördjupning och inspiration i kritiska ämnen, liksom verksamhetsbesök, är viktiga komponenter.

Utifrån Castellums starka ställning är företagsledning och styrelse tillsammans fast beslutna att identifi era och fånga de affärsmöjligheter som skapar en hållbar utveckling av aktieägarvärde."

Januari 2013 Charlotte Strömberg Castellums styrelseordförande

Svensk kod för bolagsstyrning

Bolagsstyrning omfattar olika beslutssystem genom vilket ägarna direkt och indirekt styr bolaget. Bolagsstyrningen har utvecklats genom lagstiftning, rekommendationer, den s k koden och genom självreglering. Koden bygger på principen följ eller förklara, vilket innebär att samtliga regler inte alltid måste följas om motiv fi nns och förklaras. Svensk kod för bolagsstyrning förvaltas av Kollegiet för Svensk Bolagsstyrning och fi nns att tillgå på www.bolagsstyrning.se.

Castellum tillämpar koden, vars syfte är att skapa goda förutsättningar för utövande av en aktiv och ansvarskännande ägarroll. I modellen nedan beskrivs den övergripande strukturen för bolagsstyrning i Castellum AB.

Castellum avviker från punkten, "offentliggörande av ledamöterna i valberedningen", vilket enligt koden skall ske sex månader före stämman. Årsstämman 2012 beslutade, i enlighet med tidigare tillämpad ordning, att en valberedning skulle utses efter utgången av tredje kvartalet och att namnen på valberedningens ledamöter skulle publiceras i bolagets tredje kvartalsrapport för året. Detta innebar att valberedningens sammansättning publicerades ca fem månader före stämman.

Tidpunkten gällande offentliggörande av valberedningen föreslås till årsstämman 2013 förändras så att koden därefter följes.

Övergripande struktur för bolagsstyrning i Castellum

Aktier och aktieägare

Castellumaktien är registrerad på NASDAQ OMX Stockholm AB Large Cap. Vid årsskiftet hade Castellum ca 9 900 aktieägare. Av det totala aktiekapitalet ägdes 40% av huvudsakligen svenska institutioner och fonder och 60% av utländska investerare. Castellum har ingen direktregistrerad aktieägare med ett innehav överstigande 10%.

Aktiekapitalet uppgår till 86 003 354 kronor, fördelat på 172 006 708 registrerade A-aktier med ett kvotvärde om vardera 0,50. Varje aktie, förutom återköpta egna aktier om 8 006 708 stycken, berättigar till en röst och medför lika rätt till andel i Castellums kapital. Några potentiella aktier (t ex konvertibler) förekommer inte.

• Policy för information till aktiemarknaden, Finanspolicy, Ekonomihandbok
• Processer för intern kontroll och riskhantering
• Uppförandekod

årsstämman, fi nns i sin helhet att tillgå på bolagets hemsida.

ledamöter och revisorer samt bestämmelser om kallelse och dagordning för

Bolagsstämma

Aktieägare har rätt att fatta beslut om Castellums angelägenheter på bolagsstämma. Årsstämma (ordinarie bolagsstämma) hålls i Göteborg under första halvåret. På årsstämman utses styrelse och revisorer samt fattas beslut om bl a ändringar i bolagsordningen och om förändring av aktiekapitalet.

För att kunna delta i beslut erfordras att aktieägaren är närvarande vid stämman, antingen personligen eller genom ombud. Vidare krävs att aktieägaren är införd i aktieboken vid visst datum före stämman och att anmälan om deltagande gjorts till bolaget i viss ordning. Enskilda aktieägare som önskar få ett särskilt ärende behandlat på årsstämma kan normalt begära detta i god tid före stämman hos Castellums styrelse under särskild adress som publiceras på bolagets hemsida.

Beslut vid bolagsstämma fattas normalt med enkel majoritet. I vissa frågor föreskriver dock den svenska aktiebolagslagen att förslag ska godkännas av en större andel av de på stämman företrädda aktierna och avgivna rösterna.

Årsstämma 2012

Senaste årsstämma ägde rum den 22 mars 2012 i RunAn, Chalmers Kårhus i Göteborg. Vid stämman representerades 406 aktieägare, vilka företrädde 43,7% av antalet aktier och röster. Samtliga styrelseledamöter samt en av bolagets revisorer och revisorssuppleanten var närvarade vid stämman.

Årsstämman fastställde räkenskaperna för 2011 och beviljade styrelsen och verkställande direktören ansvarsfrihet för 2011 års förvaltning.

Följande beslut fattades på årsstämman 22 mars 2012;

• utdelning om 3,70 kr per aktie för räkenskapsåret 2011,
• arvode till styrelsen skall utgå med 1 980 tkr, varav 510 tkr till styrelsens ordförande och 245 tkr till envar av de övriga styrelseledamöterna. Beloppen inkluderar ersättning för utskottsarbete,
• omval av styrelseledamöterna Per Berggren, Marianne Dicander Alexandersson, Ulla-Britt Fräjdin-Hellqvist, Christer Jacobson och Johan Skoglund samt nyval av Charlotte Strömberg och Jan Åke Jonsson. Charlotte Strömberg valdes till styrelsens ordförande,
• godkännande av riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare,
• mandat för styrelsen att i syfte att justera bolagets kapitalstruktur samt för att kunna överlåta egna akter som likvid eller för fi nansiering av fastighetsinvesteringar – besluta om förvärv och överlåtelse av egna aktier.

Protokoll fört vid årsstämman den 22 mars 2012 fi nns att tillgå på bolagets hemsida.

Inför årsstämman 2013

Inför årsstämman den 21 mars 2013 föreslår styrelsen;

• en utdelning om 3,95 kr per aktie med avstämningsdag 26 mars 2013,
• riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare,
• ett förnyat incitamentsprogram för ledande befattningshavare,
• ett förnyat mandat för styrelsen att besluta om förvärv och överlåtelse av egna aktier.

Inför årsstämman föreslår valberedningen:

• att omval skall ske av samtliga nuvarande styrelseledamöter: Charlotte Strömberg, Per Berggren, Marianne Dicander Alexandersson, Ulla-Britt Fräjdin-Hellqvist, Christer Jacobson, Jan Åke Jonsson samt Johan Skoglund. Till styrelsens ordförande föreslås omval av Charlotte Strömberg,
• att arvodet till styrelsen skall utgå med 2 025 tkr, varav 525 tkr till ordförande och 250 tkr till envar av de övriga styrelseledamöter (inklusive arvode för arbete i revisionsutskottet). Styrelsen har fattat beslut om att inrätta ett separat ersättningsutskott bestående av tre styrelseledamöter, inklusive styrelsens ordförande som även skall vara ordförande i ersättningsutskottet. Arvode för arbete i ersättningsutskottet föreslås utgå med 30 tkr per person, d v s totalt 90 tkr. Förslaget innebär att det totala styrelsearvodet, inklusive arvode för arbete i ersättningsutskottet och revisionsutskottet, ökar med 135 tkr från föregående år samt att det totala styrelsearvodet uppgår till 2 115 tkr,
• att stämman beslutar att en ny valberedning inför 2014 års årsstämma skall utses och att styrelsens ordförande ges i uppdrag att kontakta de tre största ägarregistrerade eller på annat sätt kända aktieägarna per sista dagen för aktiehandel i augusti 2013 och be dem utse en ledamot vardera till valberedningen, samt att de tre sålunda utsedda ledamöterna tillsammans med styrelsens ordförande skall utgöra valberedningen. Valberedningen skall utse ordförande inom sig. Namnen på valberedningens ledamöter tillkännages senast sex månader före nästkommande årsstämma.

Valberedning

Årsstämman beslutar om tillvägagångssättet för val av styrelse och, i förekommande fall revisorer. Årsstämman 2012 beslutade att en valberedning skulle inrättas inför 2013 års årsstämma för att framlägga förslag till antalet styrelseledamöter, val av styrelseledamöter inklusive styrelseordförande och ersättning till styrelseledamöterna.

Valberedningens förslag offentliggörs senast i samband med kallelsen till årsstämman. Aktieägare ges möjlighet att vända sig till valberedningen med nomineringsförslag.

Valberedningen tillsätts enligt årsstämmans beslut genom att styrelsens ordförande fått i uppdrag att kontakta de tre största ägarregistrerade eller på annat sätt kända aktieägarna vid utgången av det tredje kvartalet och be dem utse en ledamot vardera till valberedningen. De utsedda ledamöterna, tillsammans med styrelsens ordförande som sammankallande, utgör valberedningen. Valberedningen utser inom sig ordförande.

Inför årsstämman 2014 föreslås att processen att tillsätta valberedning ändras så de tre största aktieägarna kontaktas sista dagen för aktiehandel i augusti 2013 istället för vid utgången av det tredje kvartalet. Förändringen innebär att Castellum inte längre avviker från koden när det gäller tidpunkt för "offentliggörande av ledamöterna i valberedningen".

Valberedningen inför årsstämman 2013 utgörs av: Rutger van der Lubbe representerande Stichting Pensioenfonds ABP, Maj-Charlotte Wallin representerande AFA Försäkring, Johan Strandberg representerande SEB Fonder samt styrelsens ordförande Charlotte Strömberg. Maj-Charlotte Wallin är valberedningens ordförande.

Valberedningen har hållit tre protokollförda möten där samtliga frågor behandlats som åligger valberedningen att behandla enligt Svensk kod för bolagsstyrning.

Valberedningen har inför årsstämman 2013 beslutat att föreslå omval av nuvarande styrelseledamöter samt styrelsens ordförande. Den föreslagna styrelsen bedöms ha den mångsidighet och bredd av kompetens, erfarenhet och bakgrund som erfordras med hänsyn till Castellums verksamhet, utvecklingsskede och förhållanden i övrigt.

För att kunna bedöma huruvida föreslagna styrelseledamöter är att anse som oberoende i förhållande till Castellum och dess bolagsledning respektive större aktieägare i Castellum, har valberedningen inhämtat information om föreslagna styrelseledamöter.

Slutligen har valberedningen informerat Castellum om hur valberedningens arbete har bedrivits och om de förslag valberedningen har beslutat att avge.

Valberedning inför årsstämma 2013

Representant	Utsedd av	Röstandel per 30 september 2012
Rutger van der Lubbe	Stichting Pensioensfonds ABP	ca 7,5%
Maj-Charlotte Wallin	AFA Försäkring	ca 4,0%
Johan Strandberg	SEB Fonder	ca 2,8%
Charlotte Strömberg	Styrelseordförande Castellum AB

Styrelsen

Castellums styrelse skall enligt bolagsordningen bestå av lägst fyra och högst åtta ledamöter. Styrelseledamöter väljs på bolagsstämma för tiden intill slutet av den första årsstämma som hålls efter det år då styrelseledamoten utsågs. Styrelsen har under 2012 bestått av sju ordinarie ledamöter. Styrelsen arbetar enligt en fastställd arbetsordning med instruktioner om arbetsfördelningen mellan styrelsen och verkställande direktören. Ingen styrelseledamot har rätt till ersättning vid upphörande av uppdraget.

Nya styrelseledamöter får en introduktion av bolaget och dess verksamhet samt genomgår börsens utbildning enligt "Regelverk för emittenter". Därefter erhåller styrelsen kontinuerligt information om bl a regeländringar och sådana frågor som rör verksamheten och styrelsens ansvar i ett noterat företag.

För beslut i styrelsen gäller Aktiebolagslagens regler innebärande att såväl mer än hälften av närvarande ledamöter och mer än en tredjedel av totala antalet ledamöter måste rösta för beslut. Vid lika röstetal har ordförande utslagsröst.

Styrelsens arbete regleras bland annat av den svenska aktiebolagslagen, bolagsordningen, koden och den arbetsordning som styrelsen fastställt för sitt arbete.

Styrelsens ansvar

Enligt svensk aktiebolagslag och styrelsens arbetsordning ansvarar styrelsen för att upprätta övergripande, långsiktiga strategier och mål, budget och affärsplaner, granska och godkänna bokslut, samt fatta beslut i frågor rörande investeringar och betydande förändringar i Castellums organisation och verksamhet. Styrelsen utser bolagets verkställande direktör och fastställer lön och annan ersättning till denne.

Styrelsens arbetsordning

Styrelsen fastställer varje år en arbetsordning för styrelsearbetet. I arbetsordningen beskrivs styrelsens arbetsuppgifter samt ansvarsfördelningen mellan styrelsen och verkställande direktören. Av arbetsordningen framgår även vilka ärenden som skall hanteras på respektive styrelsemöte samt instruktioner avseende den ekonomiska rapporteringen till styrelsen.

Arbetsordningen föreskriver också att styrelsen skall ha ett revisionsutskott och ett ersättningsutskott. Ordförande i utskotten skall vara styrelsens ordförande.

Styrelsens ordförande

Styrelsens ordförande ansvarar bland annat för att tillse att styrelsens ledamöter, genom verkställande direktörens försorg, fortlöpande får den information som behövs för att kunna följa bolagets ställning, resultat, likviditet, ekonomiska planering och utveckling. Det åligger ordföranden att fullgöra uppdrag lämnat av årsstämman beträffande inrättande av valberedning och att delta i dess arbete.

Styrelsens arbete under 2012

Castellums styrelse har under 2012 haft 13 sammanträden varav ett konstituerande sammanträde. Enligt gällande arbetsordning skall styrelsen hålla minst sju ordinarie styrelsemöten per kalenderår varav ett är konstituerande.

Styrelsemöten hålls i anslutning till bolagets rapportering, varvid årsbokslut, förslag till vinstdisposition samt frågor i samband med årsstämman behandlas i januari, delårsbokslut i april, juli och oktober, strategi i maj samt affärsplaner för nästkommande år vid december månads möte.

Styrelsens arbetsår - utöver stående punkter såsom affärsläge, framtidsutsikter, investeringar, försäljningar och fi nansiering

Vid vart och ett av de ordinarie styrelsemötena behandlas förekommande frågor av väsentlig betydelse för bolaget såsom investeringar och försäljningar av fastigheter samt fi nansiering. Vidare informeras styrelsen om det aktuella affärsläget på såväl hyres- och fastighetsmarknad som kreditoch aktiemarknad. Bland de ordinarie ärenden som styrelsen behandlat under 2012 kan vidare nämnas affärsplan, företagsgemensamma policies, övergripande strategiplan, arbetsordning för styrelsen, kapitalstruktur och fi nansieringsbehov samt bolagets försäkringssituation. Styrelsen har under 2012 även arbetat med rekrytering av ny verkställande direktör.

Styrelsen har under 2012 genomfört en extern utvärdering av dess arbete, vilken visat på ett öppet och konstruktivt styrelseklimat och en väl fungerande beslutsprocess. Utvärderingen och efterföljande styrelsediskussion tjänar som underlag för en fortlöpande utveckling av styrelsens arbetssätt och säkerställer att styrelsen kan fatta så välgrundade beslut som möjligt.

Utvärderingen har lämnats till valberedningen och styrelsen för diskussion. I utvärderingen granskades bl a arbetsklimat, arbetsformer gällande affärsprocess, krishantering, strategiska frågor, uppföljning- och kontrollsystem, moral, etik samt kommunikation.

Någon ersättning utöver styrelsearvode har ej utgått.

Ersättningsutskott

Ersättningsutskottet, som består av samtliga styrelseledamöter, har till uppgift att;

• bereda ärenden gällande riktlinjer för ersättning och anställningsvillkor till verkställande direktör och koncernledning. Riktlinjerna för ersättning till koncernledningen skall tillställas styrelsen som i sin tur skall lämna förslag på sådan ersättning till årsstämman för godkännande,
• besluta om utfall under gällande incitamentsprogram,
• följa och utvärdera löpande incitamentsprogram till koncernledningen. På bolagets hemsida presenteras resultatet av ersättningsutskottets utvärdering,
• årligen utvärdera verkställande direktörens insatser samt, i förekommande fall, handlägga frågor rörande rekrytering och tillsättande av verkställande direktör.

Ersättningsutskottet skall sammanträffa minst två gånger om året. Under 2012 har utskottet sammanträtt fyra gånger. Frågor som hanterats på mötena var granskning av ersättning till verkställande direktör och koncernledning, beslut om förändring av ersättning till medlemmar i koncernledningen, utvärdering av tidigare incitamentsprogram samt förslag till förnyelse av incitamentsprogram. Ersättningsutskottet har under 2012 även låtit genomföra en extern utvärdering av struktur samt nivåer för företagsledningens samlade ersättning, vilken utgörs av fast lön, pensionsförmåner, rörlig ersättning samt icke monetära förmåner. Utgångspunkten är att ersättningsstrukturen i Castellum ska bidra till det övergripande målet att skapa aktieägarvärde över tid. Ersättningsutskottet har även arbetat med rekrytering av ny verkställande direktör då Håkan Hellström aviserat att han lämnar sitt uppdrag som verkställande direktör i samband med årsstämman 2013.

Styrelsen har under 2012 beslutat att inrätta ett separat ersättningsutskott med verkan från årsstämman 2013. Det separata ersättningsutskottet skall bestå av tre styrelseledamöter, inklusive styrelsens ordförande som även skall vara ordförande i ersättningsutskottet.

Revisionsutskott

Revisionsutskottet, som består av samtliga styrelseledamöter, har till uppgift att:

• granska och övervaka såväl fi nansiell kontroll som intern kontroll och riskhantering,
• hålla sig informerad om årsredovisning och koncernredovisning,
• granska och övervaka revisorns opartiskhet och självständighet samt utvärdera revisionsinsatsen och informera bolagets valberedning om resultatet av utvärderingen,
• biträda valberedningen vid framtagande av förslag till revisorer och ersättning till dem.

Revisionsutskottet skall sammanträffa minst tre gånger om året, varav bolagets revisorer minst skall närvara två gånger. Vid ett av de tillfällen då revisionsutskottet sammanträffar med revisorerna skall ingen från företagsledningen närvara.

Under 2012 har utskottet sammanträtt tre gånger.

Styrelse

	Charlotte Strömberg Styrelseordförande Född 1959, civilekonom.	Per Berggren, Styrelseledamot Född 1959, civilingenjör och ekonomisk utbildning från Stockholms universitet. VD i Hemsö Fastighets AB.	Marianne Dicander Alexandersson Styrelseledamot Född 1959, civilingenjör. VD Global Health Partner AB.	Ulla-Britt Fräjdin Hellqvist, Styrelseledamot Född 1954, civilingenjör. Egen verksamhet i Fräjdin & Hellqvist AB.
Tidigare befattningar	VD nordiska verksamheten hos Jones Lang LaSalle, ledande befattningar inom investment banking hos Carnegie Investment Bank samt Alfred Berg (ABN AMRO).	VD i Jernhusen AB, affärs områdeschef i Fabege AB, VD i Drott Kontor AB samt fastighetschef i Skanska Fastigheter Stockholm AB.	VD för Sjätte AP-fonden, VD för Kronans Droghandel, vVD på Apoteket AB samt olika befattningar inom Volvo, ICI och Pharmacia.	Ledande befattningar inom Volvo Personvagnar och Svenskt Näringsliv.
Styrelseuppdrag	Styrelseledamot i Boomerang AB, Fjärde AP fonden, Intrum Justitia AB (publ), Skanska AB (publ) samt Swedbank AB (publ).		Styrelseledamot i Chalmers Tekniska Högskola och Mölnlycke Healthcare AB.	Styrelseordförande i Kongs berg Automotive ASA, Sinter Cast AB och Stiftelsen för Strategisk Forskning. Styrelseledamot i Data Respons ASA, e-man, Fouriertransform, Micronic Mydata, Stockholm Environment Institute, Tällberg Foundation och Vindora Holding.
Invald	2012	2007	2005	2003
Arvode, tkr	510	245	245	245
Närvaro, styrelsemöten	11/11	12/13	13/13	13/13
Närvaro, ersättningsutskottsmöten Närvaro, revisionsutskottsmöten	4/4 2/2	4/4 3/3	4/4 3/3	4/4 3/3
Aktieinnehav i Castellum AB	5 100	2 700	3 030	800
Oberoende	Ja	Ja	Ja	Ja
	Christer Jacobson,	Jan Åke Jonsson	Johan Skoglund,	Johan Ljungberg,
	Styrelseledamot Född 1946, civilekonom DHS. Egen verksamhet i Bergsrådet Kapital AB.	Styrelseledamot Född 1951, utbildning i databehandling och företags ekonomi vid Högre Tekniska Läroverket i Linköping samt Uppsala Universitet.	Styrelseledamot Född 1962, civilingenjör KTH och civilingenjörsprogrammet Handelshögskolan. VD och koncernchef JM AB.	Styrelsesekreterare Född 1974, Styrelsesekreterare sedan 2008. Advokat, Mannheimer Swartling Advokatbyrå.
Tidigare befattningar	Börskommentator och marknadschef för Affärs världen samt analyschef och verkställande direktör i Alfred Berg-koncernen.	VD Saab Automobile AB samt operativa chefsposi tioner inom Saab Auto mobil och General Motors.	Har arbetat sedan 1986 inom JM AB i olika befattningar.
Styrelseuppdrag	Styrelseledamot i Viscogel AB och Max Matthiessen Värdepapper AB.	Styrelseordförande i Polstiernan Industri AB, Bythjul i Norden AB, Västkustens Affärsänglar AB och Datachassi AB samt styrelseledamot i Vattenfall AB och Opus Group AB.	Styrelseledamot i JM AB, Mentor Sverige och Infranord AB.
Invald	2006	2012	2010
Arvode, tkr	245	245	245
Närvaro, styrelsemöten	12/13	11/11	13/13
Närvaro, ersättningsutskottsmöten	4/4	4/4	3/4
Närvaro, revisionsutskottsmöten	3/3	2/2	2/3
Aktieinnehav i Castellum AB	40 000	0	3 000
Oberoende	Ja	Ja	Ja

Jan Kvarnström, som varit styrelseordförande i Castellum AB från 1994 t o m årsstämman 22 mars 2012, har under 2012 deltagit på 2/2 styrelsemöten samt 1/1 revisionsutskott.

Ovanstående uppgifter avser förhållandet i slutet av januari 2013. Aktieinnehavet omfattar eget, makas/makes, omyndiga och hemmavarande barns, närstående bolags innehav samt innehav via kapitalförsäkring.

Externa revisorer

Castellums revisorer väljs av årsstämman för en period om tre år. Innevarande period inleddes 2011 och nästa val av revisorer sker i samband med årsstämman 2014. Bolagets revisorer är Carl Lindgren, verksam inom KPMG, Magnus Fredmer, verksam inom Ernst & Young samt revisorssuppleant Conny Lysér, verksam inom KPMG. Samtliga är auktoriserade revisorer.

Revisor Carl Lindgren, som varit revisor i bolaget sedan 2007, har aviserat att han kommer att sluta utöva sitt yrke under 2013 och lämnar därmed sitt uppdrag i förtid i samband med årsstämman. Revisorssuppleant Conny Lysér kommer att i egenskap av suppleant ersätta Carl Lindgren för dennes återstående mandattid, d v s till och med utgången av årsstämman 2014.

Revisorsarvoden

tkr	2012	2011	2010
Revisionsuppdrag	2 610	2 671	2 682
Revision utöver revisionsuppdrag	221	313	287
Skatterådgivning	1 481	1 599	1 410
Övriga tjänster	8	–	–
Totala revisionsarvoden	4 320	4 583	4 379
varav KPMG	4 127	4 184	4 103

Revisor i bolaget sedan 2007

Carl Lindgren Född 1958

Född 1964 Revisor i bolaget sedan 2011

Conny Lysér Född 1962 Revisorssuppleant i bolaget sedan 2003

Koncernledning

I koncernledningen ingår verkställande direktören, vice verkställande direktören med ansvar för affärsutveckling, fi nansdirektören och ekonomidirektören i Castellum AB samt de sex verkställande direktörerna i dotterbolagen. Varje person i koncernledningen har sitt egna ansvarsområde och på de möten som äger rum diskuteras och informeras främst om övergripande verksamhetsfrågor. Koncernledningen har haft 9 möten under 2012.

Verkställande direktören och vice verkställande direktören tillsammans med verkställande direktören för respektive dotterbolag utgör styrelsen i lokalt dotterbolag.

Verkställande direktören

Verkställande direktören ansvarar för bolagets löpande förvaltning och för att leda verksamheten i enlighet med styrelsens riktlinjer och anvisningar samt för att styrelsen erhåller information och nödvändigt beslutsunderlag. Verkställande direktören är föredragande vid styrelsemöten och skall tillse att styrelsens ledamöter löpande tillställs den information som behövs för att följa bolagets och koncernens ställning, resultat, likviditet och utveckling.

VD-skifte

Håkan Hellström, som arbetat i bolaget sedan 1994 och varit verkställande direktör sedan 2006, meddelade den 16 oktober 2012 att han lämnar sin befattning för att gå i pension i samband med årsstämman den 21 mars 2013.

Styrelsen har utsett Henrik Saxborn till ny verkställande direktör att efterträda Håkan Hellström. Henrik Saxborn har varit vice verkställande direktör i Castellum sedan 2006.

Ersättning till ledande befattningshavare

Årsstämman 2012 beslutade följande riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare:

Castellum skall ha marknadsmässiga och konkurrenskraftiga ersättningsnivåer och anställningsvillkor som erfordras för att rekrytera och behålla en ledning med god kompetens och kapacitet att nå uppställda mål. Fast lön betalas för ett fullgott arbete. Därutöver kan rörlig ersättning enligt ett incitamentsprogram erbjudas. Sådan rörlig ersättning skall syfta till att främja långsiktigt värdeskapande inom koncernen. Utformningen skall ta sin utgångspunkt i målsättningen att sammanlänka koncernledningens intressen med aktieägarnas intressen genom att de ledande befattningshavarna också är delägare i Castellum, samt öka andelen av den totala ersättningen som är kopplad till koncernens utveckling. Rörlig ersättning, som generellt inte får överstiga den fasta lönen, skall bestämmas av i vilken utsträckning i förväg uppställda mål avseende tillväxt i förvaltningsresultat per aktie och aktiekursutveckling uppnåtts samt hur mjuka faktorer, såsom kund- och personalnöjdhet utvecklats. Utfallande ersättning utbetalas som ej pensionsgrundande lön. Befattningshavare som erhåller rörlig ersättning enligt incitamentsprogrammet förbinder sig att förvärva Castellumaktier för minst halva beloppet av utfallande rörlig ersättning efter skatt.

Bolagsledningens pensionsvillkor skall vara marknadsmässiga och baseras på avgiftsbestämda pensionslösningar.

Uppsägningstiden skall, vid uppsägning från bolagets sida inte överstiga 24 månader för verkställande direktören respektive 12 månader för övriga befattningshavare, med arbetsplikt de sex första månaderna. Under uppsägningstiden utgår full lön och andra anställningsförmåner, med avräkning för lön och ersättning som erhålls från annan anställning.

Castellum har följt de av årsstämman 2012 beslutade riktlinjerna.

De förslag till riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare, som kommer att framläggas årsstämman den 21 mars 2013 är i allt väsentligt desamma som de som framlades vid årsstämman 2012.

Förslag till förnyat incitamentsprogram för ledande befattningshavare kommer framläggas på årsstämman 21 mars 2013, som i princip är en förlängning av tidigare program. Programmet föreslås att gälla, för den resultatbaserade delen, för åren 2014-2016, och för den aktiekursrelaterade delen från 1 juni 2014-31 maj 2017.

För ytterligare information angående ersättning till koncernledningen, se not 10.

Koncernledning

Håkan Hellström	Henrik Saxborn	Anette Asklin	Tage Christoffersson	Ulrika Danielsson
Verkställande direktör, Castellum AB Född 1956, civilekonom.	Vice verkställande direktör, Castellum AB med ansvar för affärsutveckling	Finansdirektör, Castellum AB Född 1961, civilekonom.	Verkställande direktör, Eklandia Fastighets AB Född 1952, gymnasie	Ekonomidirektör, Castellum AB Född 1972, civilekonom.
Avgår som VD i samband med årsstämman 21 mars 2013.	Född 1964, civilingenjör. Tillträder som VD i samband med årsstämman 21 mars 2013.		utbildning samt fastighet/ ekonomi på KTH.
Anställd 1994 som ekonomi och fi nansdirektör. VD sedan 2006. Dessförinnan verksam som auktoriserad revisor.	Lång erfarenhet från både byggverksamhet, förvaltning och förvärv av fastigheter, bl a som VD för ett förvaltnings	Mer än 20 års erfarenhet inom bank och fi nans. Anställd sedan 2000 och fi nansdirektör sedan 2006.	Verksam inom fastighets branschen sedan 1976. Anställd sedan 1994 och verkställande direktör i	Erfarenhet inom ekonomi och controllerfunktion. Anställd sedan 1998 och ekonomidirektör sedan 2006.
Andra uppdrag: Styrelse ledamot i Västsvenska Handelskammaren.	bolag. Anställd sedan 2006.		Eklandia sedan 1995.
Aktieinnehav: 127 300	Aktieinnehav: 23 800	Aktieinnehav: 31 310	Aktieinnehav: 55 000	Aktieinnehav: 9 000
Claes Junefelt	Claes Larsson	Anders Nilsson	Christer Sundberg	Gunnar Östenson
Verkställande direktör,	Verkställande direktör,	Verkställande direktör,	Verkställande direktör,	Verkställande direktör,
Fastighets AB Corallen Född 1960, civilingenjör.	Aspholmen Fastigheter AB Född 1957, civilingenjör.	Fastighets AB Brostaden Född 1967, civilingenjör.	Harry Sjögren AB Född 1955, civilingenjör.	Fastighets AB Briggen Född 1956, civilekonom.
Mer än 15 års erfarenhet från byggentreprenadföretag som arbetschef/distriktschef. Anställd och verkställande direktör i Corallen sedan 2005.	Mer än 10 års erfarenhet från byggentreprenad företag som avdelningschef/ regionchef. Anställd och verkställande direktör i Aspholmen sedan 2002.	Mer än 15 års erfarenhet från fastighetsbranschen. Anställd sedan 1993 och verkställande direktör i Brostaden sedan 2006.	Mer än 25 års erfarenhet från bank- och fastighetsbolag. Anställd och verkställande direktör i Harry Sjögren sedan 1993.	Tidigare verksam inom fastighetsförvaltning och entreprenadbranschen. Anställd och verkställande direktör i Briggen sedan 2006.

Ovanstående uppgifter avser förhållandet i slutet av januari 2013. Aktieinnehavet omfattar eget, makas/makes, omyndiga och hemmavarande barns, närstående bolags innehav samt innehav via kapitalförsäkring.

Intern kontroll

Styrelsen ansvarar enligt svensk aktiebolagslag och Svensk kod för bolagsstyrning för den interna kontrollen. Denna rapport har upprättats i enlighet med Årsredovisningslagen och Svensk kod för bolagsstyrning och är därmed avgränsad till intern kontroll avseende fi nansiell rapportering.

Den interna kontrollen i Castellum följer ett etablerat ramverk, Internal Control – Integrated Framework, "COSO", som består av följande fem komponenter: kontrollmiljö, riskbedömning, kontrollaktiviteter, information och kommunikation samt uppföljning. En schematisk beskrivning av den interna kontrollen visas nedan.

Kontrollmiljö

Basen för intern kontroll avseende fi nansiell rapportering utgörs av kontrollmiljön, som består av olika delar och som tillsammans formar den kultur och de värderingar som Castellum styrs utifrån. Grundläggande för Castellums interna kontroll är dess decentraliserade småskaliga organisation med drygt 600 fastigheter, tillika kostnadsställen, vilka förvaltas av sex dotterbolag med ca 35-45 anställda vardera. Beslutsvägar, befogenheter och ansvar som dokumenterats och kommunicerats i styrande dokument såsom styrelsens arbetsordning, beslutsordning, instruktioner för fi rmateckning, fullmakt och attesträtt samt redovisningsoch rapporteringsinstruktioner, interna policies, riktlinjer och manualer är också av vikt för den interna kontrollen. Aktuella dokument uppdateras regelbundet vid ändring av t ex lagstiftning, redovisningsstandarder eller noteringskrav.

Riskbedömning

I Castellum fi nns riskhantering inbyggd i berörda processer och olika metoder används för att värdera och begränsa risker samt för att säkerställa att de risker som Castellum är utsatt för hanteras i enlighet med fastställda policies och riktlinjer. I enlighet med arbetsordningen gör styrelsen, tillika revisionsutskottet, en gång om året en genomgång av intern kontroll. Identifi ering görs av de risker som bedöms fi nnas och åtgärder fastställs för att reducera dessa risker. De väsentliga risker Castellum har identifi erat är felaktigheter i redovisning och värdering av fastigheter, räntebärande skulder, skatt och moms, samt risk för bedrägeri, förlust eller förskingring av tillgångar.

Kontrollaktiviteter

De risker som identifi erats avseende fi nansiell rapportering hanteras via bolagets kontrollstrukturer och resulterar i ett antal kontrollaktiviteter. Kontrollaktiviteterna syftar till att förebygga, upptäcka samt korrigera fel och avvikelser och omfattar t ex analytisk uppföljning på fl era nivåer i organisationen och jämförelse av resultatposter, kontoavstämningar, uppföljning och avstämning av styrelsebeslut och av styrelsen fastställda policies, godkännande och redovisning av affärstransaktioner, fullmakts- och behörighetsstrukturer, fi rmatecknare, compliance offi cer-funktion, koncerngemensamma defi nitioner, mallar, rapporteringsverktyg samt redovisnings- och värderingsprinciper.

Castellums dotterbolag har egna ekonomifunktioner som deltar i planeringen och utvärderingen av sina enheters resultat. Deras regelbundna analys av sina enheters fi nansiella rapportering är tillsammans med den analys som görs på koncernnivå en viktig del av den interna kontrollen för att säkerställa att den fi nansiella rapporteringen inte innehåller några väsentliga fel.

Information och kommunikation

Castellum har informations- och kommunikationsvägar som syftar till att säkerställa en effektiv och korrekt informationsgivning avseende fi nansiell rapportering. Det kräver att alla delar inom verksamheten kommunicerar och utbyter relevant och väsentlig information. Policies och riktlinjer avseende fi nansiell rapportering samt uppdateringar och ändringar görs tillgängliga och kända för berörd personal. Koncernledningen och styrelsen erhåller regelbundet fi nansiell information om dotterbolagen med kommentarer till fi nansiella resultat och risker. Vidare får styrelsen ytterligare information avseende riskhantering, intern kontroll och fi nansiell rapportering från revisorerna via revisionsutskottet. För att säkerställa att den externa informationsgivningen blir korrekt och fullständig fi nns en kommunikationspolicy mot aktiemarknaden och en informationssäkerhetspolicy.

Företagskultur

Att Castellums verksamhet bedrivs på ett ansvarsfullt sätt är avgörande för företagets långsiktiga framgång. Målsättningen är att göra riktiga och sunda affärer i alla avseenden där agerandet präglas av affärsmässighet med hög kompetens, hög affärsmoral och ansvarskännande. Castellums uppföranderegler bygger bl a på att ge god kvalitet och service, följa lagar och förordningar, inte diskriminera någon samt att skapa god arbetsmiljö och säkerhet.

Hörnstenar för Castellums företagskultur har varit den decentraliserade organisationen, vilken skapar ansvarstagande och engagerade medarbetare, där varje medarbetare känner delaktighet i verksamheten.

När Castellum bildades sattes tydliga riktlinjer där arbetet utförs genom strukturerade processer som i sin tur skapar ordning och reda, vilket borgar för trovärdighet och kvalitet i arbetet. Den platta organisationen ger i sig en naturlig transparens och kvalitetssäkring.

Uppföljning

Löpande uppföljning sker på fl era nivåer i koncernen, såväl på fastighetsnivå som på dotterbolagsnivå samt på koncernnivå. Styrelsen, vars ledamöter även utgör revisionsutskottet, utvärderar regelbundet den information som bolagsledningen och revisorerna lämnar. Vidare rapporterar bolagets revisorer personligen direkt till revisionsutskottet minst två gånger per år sina iakttagelser från granskningen och sin bedömning av den interna kontrollen. Därutöver har revisionsutskottet en årlig uppföljning av gjord riskbedömning och beslutade åtgärder. Av särskild betydelse är revisionsutskottets och styrelsens övervakning för utveckling av den interna kontrollen och för att se till att åtgärder vidtas rörande eventuella brister och förslag som framkommer.

Behov av internrevision

Castellum har en småskalig organisation med ca 35-45 anställda i respektive dotterbolag vilka tillsammans förvaltar drygt 600 kostnadsställen. All verksamhet bedrivs i dotterbolagen medan fi nansverksamheten bedrivs i moderbolaget, innebärande att Castellum AB inte utgör ett profi tcenter. Detta medför att ekonomifunktionen i moderbolaget utgör controllerfunktion gentemot dotterbolagen samt compliance offi cer-funktion gentemot fi nansavdelningen. Ekonomidirektören i moderbolaget rapporterar även direkt till revisionsutskottet, utan övrig lednings närvaro, iakttagelser samt åtgärder avseende regelefterlevnad (compliance). Sammantaget medför detta att det inte anses motiverat att ha en särskild enhet för internrevision.

Kvartalsöversikt

	Jan-Mars 2012	Apr-Juni 2012	Juli-Sept 2012	Okt-Dec 2012	2012	Jan-Mars 2011	Apr-Juni 2011	Juli-Sept 2011	Okt-Dec 2011	2011
Resultaträkning, Mkr
Hyresintäkter	753	768	764	788	3 073	717	730	734	738	2 919
Fastighetskostnader	– 284	– 240	– 229	– 289	– 1 042	– 288	– 238	– 212	– 265	– 1 003
Driftsöverskott	469	528	535	499	2 031	429	492	522	473	1 916
Centrala administrationskostnader	– 23	– 24	– 19	– 27	– 93	– 20	– 25	– 18	– 20	– 83
Räntenetto	– 173	– 171	– 169	– 170	– 683	– 159	– 162	– 170	– 169	– 660
Förvaltningsresultat	273	333	347	302	1 255	250	305	334	284	1 173
Värdeförändringar fastigheter	10	18	28	– 125	– 69	97	291	48	– 242	194
Värdeförändringar derivat	206	– 97	– 192	– 27	– 110	171	– 104	– 432	– 64	– 429
Aktuell skatt	– 2	– 4	– 3	2	– 7	– 1	– 1	– 4	– 4	– 10
Uppskjuten skatt	– 125	– 32	– 46	607	404	– 123	– 128	16	18	– 217
Årets / Periodens resultat	362	218	134	759	1 473	394	363	– 38	– 8	711
Övrigt totalresultat	0	0	– 6	2	– 4	0	0	0	0	0
Årets / Periodens totalresultat	362	218	128	761	1 469	394	363	– 38	– 8	711
Balansräkning, Mkr
Förvaltningsfastigheter	34 200	34 632	35 433	36 328	36 328	32 284	32 896	33 273	33 867	33 867
Övriga tillgångar	176	264	292	259	259	192	181	192	207	207
Kassa och bank	22	59	14	44	44	113	104	146	97	97
S:a tillgångar	34 398	34 955	35 739	36 631	36 631	32 589	33 181	33 611	34 171	34 171
Eget kapital	10 958	11 176	11 304	12 065	12 065	10 886	11 249	11 211	11 203	11 203
Uppskjuten skatteskuld	3 839	3 871	3 917	3 310	3 310	3 620	3 747	3 731	3 714	3 714
Derivat	796	894	1 072	1 105	1 105	403	508	941	1 003	1 003
Långfristiga räntebärande skulder	17 839	18 066	18 472	19 094	19 094	16 370	16 677	16 739	17 160	17 160
Ej räntebärande skulder	966	948	974	1 057	1 057	1 310	1 000	989	1 091	1 091
S:a eget kapital och skulder	34 398	34 955	35 739	36 631	36 631	32 589	33 181	33 611	34 171	34 171
Finansiella nyckeltal
Överskottsgrad	62%	69%	70%	63%	66%	60%	67%	71%	64%	66%
Räntenivå, genomsnitt	4,1%	3,9%	3,9%	3,7%	3,9%	4,0%	4,0%	4,2%	4,1%	4,1%
Räntetäckningsgrad	258%	295%	305%	278%	284%	257%	288%	296%	268%	278%
Avkastning aktuellt substansvärde	13,3%	6,0%	4,8%	7,0%	7,9%	14,3%	13,5%	– 1,4%	– 0,8%	6,4%
Avkastning totalt kapital	5,3%	6,0%	6,2%	3,8%	5,3%	6,3%	9,3%	6,6%	2,5%	6,2%
Investeringar i fastigheter, Mkr	331	615	843	1 009	2 798	522	319	328	846	2 015
Försäljningar, Mkr	8	203	42	–	253	103	–	–	4	107
Belåningsgrad	52%	52%	52%	53%	53%	51%	51%	50%	51%	51%
Data per aktie (någon utspädningseffekt fi nns ej, då inga potentiella aktier förekommer)
Genomsnittligt antal aktier, tusental	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000
Förvaltningsresultat, kr	1,66	2,03	2,12	1,84	7,65	1,52	1,86	2,04	1,73	7,15
Förvaltningsresultat e skatt (EPRA EPS), kr	1,59	1,87	1,93	1,88	7,27	1,47	1,76	1,88	1,90	7,01
Resultat efter skatt, kr	2,21	1,33	0,82	4,63	8,98	2,40	2,21	– 0,23	– 0,05	4,34
Utestående antal aktier, tusental	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000
Fastighetsvärde, kr	209	211	216	222	222	197	201	203	207	207
Långsiktigt substansv. (EPRA NAV), kr	95	97	99	100	100	91	95	97	97	97
Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV), kr	86	87	88	90	90	84	87	87	87	87
Utdelning, kr (2012 föreslagen)					3,95					3,70
Utdelningsandel					52%					52%
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Hyresvärde, kr/kvm	1 011	1 015	1 020	1 032	1 015	991	993	989	1 002	995
Ekonomisk uthyrningsgrad	88,5%	89,4%	88,2%	88,8%	88,6%	88,7%	89,4%	90,0%	89,0%	89,3%
Fastighetskostnader, kr/kvm Fastighetsvärde, kr/kvm	335 9 903	281 9 971	267 9 927	325 9 916	298 9 916	352 9 621	287 9 778	255 9 845	313 9 835	300 9 835

Flerårsöversikt

Resultaträkning, Mkr Hyresintäkter 3 073 2 919 2 759 2 694 2 501 2 259 2 014 1 907 1 856 1 758 Fastighetskostnader – 1 042 – 1 003 – 960 – 942 – 831 – 771 – 700 – 637 – 628 – 595 Driftsöverskott 2 031 1 916 1 799 1 752 1 670 1 488 1 314 1 270 1 228 1 163 Centrala administrationskostnader – 93 – 83 – 84 – 81 – 71 – 69 – 67 – 68 – 69 – 67 Räntenetto – 683 – 660 – 574 – 541 – 626 – 495 – 364 – 382 – 418 – 428 Förvaltningsresultat 1 255 1 173 1 141 1 130 973 924 883 820 741 668 Värdeförändringar fastigheter – 69 194 1 222 – 1 027 – 1 262 920 1 145 932 660 – 43 Värdeförändringar derivat – 110 – 429 291 102 – 1 010 99 178 – 40 – 146 – 13 Aktuell skatt – 7 – 10 – 5 – 10 –14 – 22 – 10 –1 – 5 – 1 Uppskjuten skatt 404 – 217 – 685 – 35 650 – 434 – 522 – 417 – 334 – 171 Årets resultat 1 473 711 1 964 160 – 663 1 487 1 674 1 294 916 440 Övrigt totalresultat – 4 0 – – – – – – – – Årets totalresultat 1 469 711 1 964 160 – 663 1 487 1 674 1 294 916 440 Balansräkning, Mkr Förvaltningsfastigheter 36 328 33 867 31 768 29 267 29 165 27 717 24 238 21 270 19 449 18 015 Övriga tillgångar 259 207 156 201 230 123 200 103 94 167 Kassa och bank 44 97 12 8 9 7 8 5 7 33 S:a tillgångar 36 631 34 171 31 936 29 476 29 404 27 847 24 446 21 378 19 550 18 215 Eget kapital 12 065 11 203 11 082 9 692 10 049 11 204 10 184 8 940 8 035 7 467 Uppskjuten skatteskuld 3 310 3 714 3 502 2 824 2 785 3 322 2 723 2 126 1 659 1 294 Derivat 1 105 1 003 574 865 966 – 44 55 233 391 245 Långfristiga räntebärande skulder 19 094 17 160 15 781 15 294 14 607 12 582 10 837 9 396 8 834 8 598 Ej räntebärande skulder 1 057 1 091 997 801 997 783 647 683 631 611 S:a eget kapital och skulder 36 631 34 171 31 936 29 476 29 404 27 847 24 446 21 378 19 550 18 215 Finansiella nyckeltal Överskottsgrad 66% 66% 65% 65% 67% 66% 65% 67% 66% 66% Räntenivå, genomsnitt 3,9% 4,1% 3,7% 3,7% 4,7% 4,2% 3,7% 4,3% 4,9% 5,4% Räntetäckningsgrad 284% 278% 299% 309% 255% 287% 343% 315% 277% 256% Avkastning aktuellt substansvärde 7,9% 6,4% 21,5% 1,6% – 8,3% 16,2% 20,7% 18,2% 14,6% 7,2% Avkastning totalt kapital 5,3% 6,2% 9,8% 2,1% 1,2% 9,1% 10,4% 10,4% 9,6% 5,9% Investeringar i fastigheter, Mkr 2 798 2 015 1 506 1 165 2 738 2 598 2 283 1 357 1 268 1 108 Försäljningar, Mkr 253 107 227 36 28 39 460 468 494 397 Belåningsgrad 53% 51% 50% 52% 50% 45% 45% 45% 45% 48% Data per aktie (någon utspädningseffekt fi nns ej, då inga potentiella aktier förekommer) Genomsnittligt antal aktier, tusental 164 000 164 000 164 000 164 000 164 000 164 000 164 000 164 000 164 000 164 000 Förvaltningsresultat, kr 7,65 7,15 6,96 6,89 5,93 5,63 5,38 5,00 4,52 4,07 Förvaltningsresultat e skatt (EPRA EPS), kr 7,27 7,01 6,62 6,93 5,85 5,50 5,09 4,49 4,15 3,82 Resultat efter skatt, kr 8,98 4,34 11,98 0,98 – 4,04 9,07 10,21 7,89 5,59 2,68 Utestående antal aktier, tusental 164 000 164 000 164 000 164 000 164 000 164 000 164 000 164 000 164 000 164 000 Fastighetsvärde, kr 222 207 194 178 178 169 148 130 119 110 Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV), kr 100 97 92 82 84 88 79 69 61 55 Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV), kr 90 87 85 73 75 85 76 65 57 52 Utdelning, kr 3,95 3,70 3,60 3,50 3,15 3,00 2,85 2,62 2,38 2,13 Utdelningsandel 52% 52% 52% 51% 53% 53% 53% 52% 53% 52% Fastighetsrelaterade nyckeltal Hyresvärde, kr/kvm 1 015 955 974 969 921 896 864 851 859 829 Ekonomisk uthyrningsgrad 88,6% 89,3% 89,0% 89,8% 89,7% 87,9% 87,1% 88,1% 89,6% 90,7%		2012	2011	2010	2009	2008	2007	2006	2005	2004	2003
	Fastighetskostnader, kr/kvm	298	300	298	300	268	262	259	247	255	246
Fastighetsvärde, kr/kvm 9 916 9 835 9 499 9 036 8 984 9 098 8 466 7 930 7 706 7 296

Kommentarer till koncernens totalresultat Balansräkning för koncernen Kommentarer till koncernens balansräkning Resultaträkning och totalresultat för moderbolaget
Balansräkning för moderbolaget
Förändring av eget kapital
	100
	100
	102
	102
	103
	103
	105
	105
	105
	106
	106
	106
	107
	Kassafl ödesanalys Redovisningsprinciper och noter 1. Redovisningsprinciper 2. Rörelsesegment 3. Hyresintäkter 4. Fastighetskostnader 5. Centrala administrationskostnader 6. Ränte- och fi nansiella intäkter 7. Ränte- och fi nansiella kostnader 8. Värdeförändringar 9. Skattekostnad 10. Personal och styrelse 11. Förvaltningsfastigheter 12. Inventarier 13. Eget kapital och substansvärde 14. Skulder 15. Uppskjuten skatteskuld/fordran 16. Derivat 17. Långfristiga räntebärande skulder 18. Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 19. Ställda säkerheter 20. Övriga ansvarsförbindelser 21. Andelar koncernföretag 22. Långfristiga fordringar, koncernföretag 23. Finansiella instrument - framtida likviditetsfl öden m m 24. Händelser efter balansdagen

Totalresultat för koncernen

Mkr		2012	2011
Hyresintäkter	Not 3	3 073	2 919
Driftskostnader	Not 4	– 544	– 553
Underhåll	Not 4	– 130	– 115
Tomträttsavgäld	Not 4	– 24	– 24
Fastighetsskatt	Not 4	– 152	– 148
Uthyrning och fastighetsadministration	Not 4	– 192	– 163
Driftsöverskott		2 031	1 916
Centrala administrationskostnader	Not 5	– 93	– 83
Räntenetto
Ränteintäkter	Not 6	7	2
Räntekostnader	Not 7	– 690	– 662
Förvaltningsresultat		1 255	1 173
Värdeförändringar	Not 8
Fastigheter		– 69	194
Derivat		– 110	– 429
Resultat före skatt		1 076	938
Aktuell skatt	Not 9	– 7	– 10
Uppskjuten skatt	Not 9	404	– 217
Årets resultat		1 473	711
Övrigt totalresultat
Omräkningsdifferens utlandsverksamhet		– 12	0
Värdeförändring derivat, valutasäkring utlandsverksamhet		8	0
Årets totalresultat		1 469	711

Hela resultatet är hänförligt till moderbolagets aktieägare då inga innehav utan bestämmande infl ytande föreligger.

Data per aktie (någon utspädningseffekt fi nns ej, då inga potentiella aktier förekommer)

Genomsnittligt antal aktier, tusental	164 000	164 000
Årets resultat efter skatt, kr	8,98	4,34

Kommentarer till koncernens totalresultat

Hyresintäkter

Koncernens hyresintäkter uppgick till 3 073 Mkr (2 919). För kontors- och butiksfastigheter uppgick den genomsnittliga kontrakterade hyresnivån, inklusive debiterad värme, kyla och fastighetsskatt, till 1 257 kr/kvm, medan den för lager- och industrifastigheter uppgick till 744 kr/kvm. Hyresnivåerna, som bedöms vara på marknadsmässiga nivåer, har i jämförbart bestånd ökat med 2% mot föregående år, vilket främst är en effekt av indexuppräkningar.

Den genomsnittliga ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 88,6% (89,3%). Det totala hyresvärdet för under året outhyrda ytor uppgick till 447 Mkr (371).

Bruttouthyrningen (d v s årshyra för total uthyrning) under året uppgick till 327 Mkr (310), varav 79 Mkr (45) avsåg uthyrning i samband med ny-, till- och ombyggnation. Uppsägningarna uppgick till 278 Mkr (249), varav 28 Mkr (18) avsåg konkurser och 40 Mkr (24) avsåg uppsägningar med mer än 18 månaders återstående kontraktslängd. Nettouthyrningen för året uppgick därmed till 49 Mkr (61).

Tidsförskjutningen mellan nettouthyrningen och dess resultateffekt bedöms till 9-18 månader.

Efterfrågan på lokaler ligger fortfarande på en bra nivå, detta gäller inte minst ny-, till- och ombyggda lokaler. Mönstret är detsamma för Castellums samtliga fastighetskategorier och områden, dock har butikslokaler haft en något vikande efterfrågan.

Hyresnivåerna bedöms vara fortsatt stabila. Infl ationstakten under 2012 medför att uppräkningen av hyrorna för Castellums del i genomsnitt beräknas uppgå till 1% för 2013.

Fastighetskostnader

Fastighetskostnaderna uppgick till 1 042 Mkr (1 003) motsvarande 298 kr/kvm (300). Förbrukningen vad avser uppvärmning under perioden har beräknats till 97% (87%) av ett normalår enligt graddagsstatistiken.

Centrala administrationskostnader

De centrala administrationskostnaderna uppgick till 93 Mkr (83). I denna post ingår även kostnader för ett resultat- och aktiekursbaserat incitamentsprogram till 10 personer i koncernledningen om 11 Mkr (14).

Räntenetto

Räntenettot uppgick till –683 Mkr (–660). Den genomsnittliga räntenivån har varit 3,9% (4,1%).

Förvaltningsresultat

Förvaltningsresultatet, d v s resultatet exklusive värdeförändringar och skatt, uppgick till 1 255 Mkr (1 173), motsvarande 7,65 kr (7,15) per aktie - en förbättring med 7%.

Värdeförändringar

En över lag stabil prisbild har inneburit att Castellum inte gjort någon generell förändring av avkastningskravet i den interna värderingen.

Värdeförändringen i Castellums bestånd uppgick till totalt –69 Mkr (194) och kan fördelas på 245 Mkr hänförligt till förvärv och projektvinster, –334 Mkr till följd av individuella justeringar på fastighetsnivå avseende främst kassafl öde men även avkastningskrav samt 20 Mkr hänförligt till försäljning av 15 fastigheter. Försäljningspris netto uppgick till 253 Mkr efter avdrag för bedömd uppskjuten skatt och omkostnader om totalt 13 Mkr. Underliggande fastighetspris, som således uppgick till 266 Mkr, översteg senaste värdering om 233 Mkr med 33 Mkr.

Räntederivatens värde har, främst på grund av förändrade långa marknadsräntor, ändrats med –110 Mkr (–429).

Castellums valutaderivat, vars syfte är att valutasäkra investeringen i Danmark, har under perioden ändrats med 8 Mkr (0) där förändringen redovisats i övrigt totalresultat.

Skatt

Bolagsskatten i Sverige är för 2012 nominellt 26,3% men sänks med verkan från och med 1 januari 2013 till 22%. Som en följd av sänkt bolagsskatt redovisar Castellum en engångsintäkt om 647 Mkr avseende omvärdering av uppskjuten skatteskuld.

Castellum har inga pågående skattetvister.

Skatteberäkning 2012, Mkr	Underlag aktuell skatt	Underlag upps.skatt
Förvaltningsresultat	1 255
Skattemässigt avdragsgilla
avskrivningar	– 679	679
ombyggnationer	– 289	289
Övriga skattemässiga justeringar	– 48	27
Skattepliktigt förvaltningsresultat	239	995
Försäljning fastigheter	58	– 145
Värdeförändring fastigheter	–	– 89
Värdeförändring derivat	– 110	–
Skattepliktigt res. före underskottsavdrag	187	761
Underskottsavdrag, ingående balans	– 1 772	1 772
Underskottsavdrag, utgående balans	1 610	– 1 610
Skattepliktigt resultat	25	923
Därav 26,3% aktuell/uppskjuten skatt	– 7	– 243
Omvärdering uppskjuten skatt till 22%	–	647
Årets skatt enligt resultaträkningen	– 7	404

Balansräkning för koncernen

Mkr		31 dec 2012	31 dec 2011
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter	Not 11	36 328	33 867
Materiella anläggningstillgångar	Not 12	24	15
Långfristig fordran		3	0
Summa anläggningstillgångar		36 355	33 882
Omsättningstillgångar
Hyresfordringar	Not 3	20	20
Övriga fordringar		154	108
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter		58	64
Kassa och bank		44	97
Summa omsättningstillgångar		276	289
SUMMA TILLGÅNGAR		36 631	34 171
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare	Not 13
Aktiekapital		86	86
Övrigt tillskjutet kapital		4 096	4 096
Reserver		– 4	0
Balanserad vinst		7 887	7 021
Summa eget kapital		12 065	11 203
Skulder	Not 14
Långfristiga skulder
Uppskjuten skatteskuld	Not 15	3 310	3 714
Derivat	Not 16	1 105	1 003
Långfristiga räntebärande skulder	Not 17	19 094	17 160
Summa långfristiga skulder		23 509	21 877
Kortfristiga skulder
Leverantörsskulder		171	163
Skatteskulder		22	22
Övriga skulder		176	179
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	Not 18	688	727
Summa kortfristiga skulder		1 057	1 091
Summa skulder		24 566	22 968
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER		36 631	34 171
Ställda säkerheter	Not 19	18 764	18 986
Ansvarsförbindelser	Not 20	–	–

Kommentarer till koncernens balansräkning

Tillgångar

Anläggningstillgångar

Fastighetsportföljen har under året förändrats enligt nedan.

Förändring av fastighetsbeståndet	Värde, Mkr	Antal
Fastighetsbestånd 1 januari 2012	33 867	617
+ Förvärv	1 519	33
+ Ny-, till- och ombyggnation	1 279	–
– Försäljningar	– 233	– 15
+/– Orealiserade värdeförändringar	– 89	–
+/– Valutakursomräkning	– 15	–
Fastighetsbestånd 31 december 2012	36 328	635

Under året har totalt investerats 2 798 Mkr (2 015), varav 1 279 Mkr (1 158) avsåg ny-, till- och ombyggnation och 1 519 Mkr (857) avsåg förvärv. Av de totala investeringarna avsåg 692 Mkr Mälardalen, 605 Mkr Storstockholm, 597 Mkr Öresundsregionen, 584 Mkr Storgöteborg samt 320 Mkr Östra Götaland. Efter försäljningar om 253 Mkr (107) uppgick nettoinvesteringarna till 2 545 Mkr (1 908).

Castellum fastställer fastighetsvärdet genom interna värderingar. Dessa baseras på en 10-årig kassafl ödesmodell med en individuell bedömning för varje fastighet av dels den framtida intjäningsförmågan, dels marknadens avkastningskrav. Vid bedömning av en fastighets framtida intjäningsförmåga har, utöver infl ationsantagande om 1,5%, hänsyn tagits till eventuella förändringar i hyresnivåer, uthyrningsgrader och fastighetskostnader. Igångsatta projekt har värderats enligt samma princip, men med avdrag för återstående investering. Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde per kvadratmeter om i genomsnitt ca 990 kr/kvm (ca 980).

Utifrån dessa interna värderingar fastställdes fastighetsvärdet per årsskiftet till 36 328 Mkr (33 867), motsvarande 9 916 kr/kvm (9 835).

Extern värdering

För att säkerställa värderingen har 144 fastigheter motsvarande värdemässigt 52% av beståndet externt värderats av NAI Svefa. Urvalet av fastigheter har gjorts med utgångspunkt från de värdemässigt största fastigheterna, men även med syftet att spegla fastighetsbeståndets sammansättning avseende kategori och geografi . NAI Svefas värdering understiger Castellums värdering med 2%. Därtill har Forum Fastighetsekonomi AB utfört en skrivbordsvärdering av 30 fastigheter motsvarande värdemässigt 19% av beståndet. Forums värdering överstiger Castellums värdering med 2% medan NAI Svefas värdering av samma fastigheter understiger Castellums med 3%.

Det kan konstateras att Castellums avvikelse mot de två externa värderarna ryms väl inom osäkerhetsintervallet +/-5-10%.

Eget kapital och skulder

Substansvärde

Eget kapital uppgick den 31 december till 12 065 Mkr. Därutöver fi nns skulder i balansräkningen som i princip är såväl ränte- som amorteringsfria och som därför till stor del kan betraktas såsom eget kapital. Substansvärdet kan därför beräknas på olika sätt, vilket framgår av nedanstående tabell.

Substansvärde 2012-12-31	Mkr	kr/aktie
Eget kapital enligt balansräkning	12 065	74
Återläggning
Derivat enligt balansräkning	1 105	6
Uppskjuten skatt enligt balansräkning	3 310	20
Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV)	16 480	100
Avdrag
Derivat enligt ovan	– 1 105	– 6
Bedömd verklig skuld uppskjuten skatt 4,3%	– 686	– 4
Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV)	14 689	90

Uppskjuten skatt

Kvarvarande underskottsavdrag kan beräknas till 1 610 Mkr (1 772). Fastigheternas verkliga värde överstiger dess skattemässiga värde med 17 412 Mkr (16 197), varav 758 kr är hänförligt till förvärvade fastigheter vilka redovisas som tillgångsförvärv. Som uppskjuten skatteskuld redovisas full nominell skatt om 22% av nettot av dessa poster, med avdrag för den uppskjutna skatt som är hänförligt till tillgångsförvärven, d v s 3 310 Mkr (3 714).

Långfristiga skulder

Netto räntebärande skulder efter avdrag för likviditet om 44 Mkr (97) uppgick till 19 050 Mkr (17 063), varav 1 200 Mkr (0) avser utestående obligationer och 1 872 Mkr (2 235) avser utestående företagscertifi kat.

Huvuddelen av Castellums krediter är revolverande lån utnyttjade under långfristiga lånelöften från de största nordiska bankerna. Säkerställning av långfristiga lån i bank sker via pantbrev i fastigheter och/eller åtagande om att upprätthålla vissa fi nansiella nyckeltal. Utfärdade åtaganden i kreditavtal, s k "covenants", innebär att belåningsgraden ej får överstiga 65% och att räntetäckningsgraden ej får understiga 150% vilket Castellum uppfyller med god marginal, 53% respektive 284%.

Den genomsnittliga löptiden på Castellums långfristiga krediter uppgick till 4,1 år (5,1). Marginaler och avgifter på långfristiga kreditavtal är fastställda med en genomsnittlig löptid om 2,8 år (3,5).

Per den 31 december 2012 uppgick marknadsvärdet i ränteoch valutaderivatportföljen till –1 105 Mkr (-1 003).

Resultaträkning för moderbolaget

Mkr		2012	2011
Intäkter	Not 3	15	19
Centrala administrationskostnader	Not 5	– 68	– 61
Finansiella poster
Finansiella intäkter	Not 6	1 387	1 494
Finansiella kostnader	Not 7	– 727	– 712
Resultat före värdeförändringar och skatt		607	740
Värdeförändringar	Not 8
Derivat		– 110	– 429
Resultat före skatt		497	311
Aktuell skatt	Not 9	–	–
Uppskjuten skatt	Not 9	– 49	78
Årets resultat		448	389

Totalresultat för moderbolaget

Mkr	2012	2011
Årets resultat enligt resultaträkningen	448	389
Övrigt totalresultat Omräkningsdifferens utlandsverksamhet	– 10	0
Värdeförändring derivat, valutasäkring utlandsverksamhet	8	0
Årets totalresultat	446	389

Balansräkning för moderbolaget

Mkr		31 dec 2012	31 dec 2011
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar	Not 12	3	1
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar koncernföretag	Not 21	5 338	5 338
Uppskjuten skattefordran	Not 15	222	271
Långfristiga fordringar, koncernföretag	Not 22	17 983	17 432
Summa fi nansiella anläggningstillgångar		23 543	23 041
Summa anläggningstillgångar		23 546	23 042
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar, koncernföretag		645	772
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter		9	8
Kassa och bank		27	0
Summa omsättningstillgångar		681	780
SUMMA TILLGÅNGAR		24 227	23 822
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital	Not 13
Bundet eget kapital
Aktiekapital		86	86
Reservfond		20	20
Fritt eget kapital
Fond för verkligt värde		– 2	0
Balanserad vinst		4 144	4 362
Årets resultat		448	389
Summa eget kapital		4 696	4 857
Skulder	Not 14
Derivat	Not 16	1 105	1 003
Långfristiga räntebärande skulder	Not 17	16 924	15 391
Långfristiga räntebärande skulder, koncernföretag		1 361	1 809
Kortfristiga räntebärande skulder		–	518
Kortfristiga räntebärande skulder, koncernföretag		–	90
Leverantörsskulder		3	2
Övriga skulder		–	2
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	Not 18	138	150
Summa skulder		19 531	18 965
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER		24 227	23 822
Ställda säkerheter	Not 19	15 090	16 103
Ansvarsförbindelser	Not 20	2 170	1 174

Förändring av eget kapital

		Hänförligt till moderbolagets aktieägare
			Övrigt	Valutaom	Valuta
	Antal utestående	Aktie	tillskjutet	räknings	säkrings	Balanserad	Totalt eget
Koncernen, Mkr (not 13)	aktier, tusental	kapital	kapital	reserv	reserv	vinst	kapital
Eget kapital 2010-12-31	164 000	86	4 096	–	–	6 900	11 082
Utdelning mars 2011 (3,60 kr/aktie)	–	–	–	–	–	– 590	– 590
Årets resultat	–	–	–	–	–	711	711
Övrigt totalresultat	–	–	–	0	0	–	0
Eget kapital 2011-12-31	164 000	86	4 096	0	0	7 021	11 203
Utdelning mars 2012 (3,70 kr/aktie)	–	–	–	–	–	– 607	– 607
Årets resultat	–	–	–	–	–	1 473	1 473
Övrigt totalresultat	–	–	–	– 12	8	–	– 4
Eget kapital 2012-12-31	164 000	86	4 096	– 12	8	7 887	12 065

				Fond för verkligt värde
				Valutaom	Valuta
	Antal utestående	Aktie	Reserv	räknings	säkrings	Balanserad	Totalt eget
Moderbolaget, Mkr (not 13)	aktier, tusental	kapital	fond	reserv	reserv	vinst	kapital
Eget kapital 2010-12-31	164 000	86	20	–	–	4 952	5 058
Utdelning mars 2011 (3,60 kr/aktie)	–	–	–	–	–	– 590	– 590
Årets resultat	–	–	–	–	–	389	389
Övrigt totalresultat	–	–	–	0	0	–	0
Eget kapital 2011-12-31	164 000	86	20	0	0	4 751	4 857
Utdelning mars 2012 (3,70 kr/aktie)	–	–	–	–	–	– 607	– 607
Årets resultat	–	–	–	–	–	448	448
Övrigt totalresultat	–	–	–	– 10	8	–	– 2
Eget kapital 2012-12-31	164 000	86	20	– 10	8	4 592	4 696

Kassaflödesanalys

	Koncern			Moderbolag
Mkr	2012	2011	2012	2011
Löpande verksamhet
Driftsöverskott	2 031	1 916	15	19
Centrala administrationskostnader	– 93	– 83	– 68	– 61
Återläggning av avskrivningar	9	6	1	0
Betalt fi nansnetto	– 700	– 651	– 2	19
Betald skatt	– 1	– 14	–	–
Omräkningsdifferens utlandsverksamhet	3	0	–	–
Kassafl öde från den löpande verksamheten före
förändring av rörelsekapital	1 249	1 174	– 54	– 23
Kassafl öde från förändringar i rörelsekapital
Förändring kortfristiga fordringar	– 32	– 51	126	68
Förändring kortfristiga skulder	33	184	4	– 12
Kassafl öde från den löpande verksamheten	1 250	1 307	76	33
Investeringsverksamheten
Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer	– 1 279	– 1 158	–	–
Förvärv av fastigheter	– 1 519	– 857	–	–
Förändring skuld vid förvärv av fastigheter	– 56	– 95	–	–
Försäljning av fastigheter	253	102	–	–
Förändring fordran vid försäljning av fastigheter	– 8	3	–	–
Kapitaltillskott netto, dotterbolag	–	–	645	626
Investeringar i övrigt, netto	– 18	– 6	– 3	0
Kassafl öde från investeringsverksamheten	– 2 627	– 2 011	642	626
Finansieringsverksamheten
Nyupplåning räntebärande skulder	1 934	1 379	477	1 168
Förändring långfristiga fordringar	– 3	–	– 561	– 1 237
Utbetald utdelning	– 607	– 590	– 607	– 590
Kassafl öde från fi nansieringsverksamheten	1 324	789	– 691	– 659
Årets kassafl öde	– 53	85	27	0
Kassa och bank ingående balans	97	12	0	0
Kassa och bank utgående balans	44	97	27	0

Redovisningsprinciper och noter

(Alla belopp i Mkr om inget annat anges.)

1 Not	Redovisningsprinciper
Allmän information	De fi nansiella rapporterna för Castellum AB (Moderbolaget) för räkenskapsåret som slutar den 31 december 2012 har godkänts av styrelsen och verkställande direktören den 31 januari 2013 och kommer att föreläggas årsstämman 2013 för fastställande. Moderbolaget är ett svenskt aktiebolag (publ), med säte i Göteborg, Sverige. Koncernens verksamhet beskrivs i förvaltningsberättelsen.
Grunder för redovisningen	Castellums räkenskaper har upprättats enligt de av EU antagna IFRS standarderna och tolkningarna av dessa (IFRIC). Vidare har koncernredovisningen upprättats i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för fi nansiell rapporterings rekommendation RFR 1 (Kompletterande redovisningsregler för koncerner). Räkenskaperna är upprättade baserat på verkligt värde för förvaltningsfastigheter samt derivat, nominellt värde för upp skjuten skatt samt anskaffningsvärde för resterande poster.
Kritiska bedömningar	För att upprätta redovisningen i enlighet med IFRS och god redovisningssed krävs att det görs bedömningar och antaganden som påverkar i bokslutet redovisade tillgångar, skulder, intäkter och kostnader samt övrig information. Dessa bedömningar och antaganden baseras på historiska erfarenheter samt andra faktorer som bedöms vara rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar om andra antaganden görs eller andra för utsättningar föreligger.
	Förvaltningsfastigheter Inom området värdering av förvaltningsfastigheter kan bedömningar och antaganden ge en betydande påverkan på koncernens resultat och fi nansiella ställning. Värderingen kräver bedömning av och antaganden om framtid kassafl öde samt fastställande av diskonteringsfaktor (avkastningskrav). För att avspegla den osäkerhet som fi nns i gjorda antaganden och bedömningar anges vanligtvis vid fastighetsvärdering ett osäkerhetsintervall om +/- 5-10%. Information om detta samt de antaganden och bedömningar som har gjorts framgår av not 11.
	Tillgångsförvärv kontra rörelseförvärv Bolagsförvärv kan klassifi ceras som antingen rörelseförvärv eller tillgångsförvärv. Bolagsförvärv vars primära syfte är att förvärva bolagets fastighet och där bolagets eventuella förvaltningsorganisation och administration är av underordnad betydelse för förvärvet, klassifi ceras som tillgångsförvärv. Övriga bolagsförvärv klassifi ceras som rörelseförvärv. Vid tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten skatt hänförligt till fastighetsförvärvet, utan eventuell rabatt minskar istället fastighetens anskaffningsvärde. Det innebär att vid efterföljande värdering kommer värdeförändringarna påverkas av skatterabatten.
	Uppskjuten skatteskuld Enligt redovisningsreglerna skall uppskjuten skatt redovisas nominellt utan diskontering, beräknad efter beslutad skattesats om 22%. Den verkliga skatten är betydligt lägre på grund av dels möjligheten att sälja fastigheter på ett skatteeffektivt sätt, dels tidsfaktorn.
Förvaltningsresultat	Castellums verksamhet är fokuserad på tillväxt i kassafl öde från den löpande förvaltningen, d v s tillväxt i förvaltnings resultatet, och målet är att förvaltningsresultatet årligen skall öka med minst 10%. Det är också förvaltningsresultatet som utgör basen i vad som årligen skall delas ut till aktieägarna – minst 50% av förvaltningsresultat. Således har storleken på värdeförändringarna inte målsatts, de ingår inte i basen för utdelning och de ingår inte heller i någon annan bas, exempelvis företagsledningens incitamentsprogram. För att ge en rättvisande bild av Castellums syn på sin verksamhet har rapporten över totalresultatet utformats med hänsyn till detta - d v s redovisning av värdeförändringar (ej kassafl ödespåverkande) sker efter kassafl ödespåverkande poster och en resultatrad har infogats som verksamheten styrs och målsätts på, d v s förvaltningsresultatet.
Klassifi cering	Anläggningstillgångar och långfristiga skulder består av belopp som förväntas återvinnas eller förfaller mer än tolv månader från balansdagen. Omsättningstillgångar och kortfristiga skulder består av belopp som förväntas återvinnas eller betalas inom tolv månader från balansdagen.
Koncernredovisning	Koncernens balans- och resultaträkning omfattar alla bolag i vilka moderbolaget direkt eller indirekt har bestämmande infl ytande. Alla bolag i koncernen är helägda och vare sig intresseföretag eller joint ventures förekommer. Koncernen omfattar utöver moderbolaget de i not 21 angivna dotterbolagen med tillhörande underkoncerner. Bokslutet bygger på redovisningshandlingar upprättade för samtliga koncernbolag per 31 december. Koncernredovisningen har upp rättats enligt förvärvsmetoden, innebärande att dotterföretagens egna kapital vid förvärvet, fastställt som skillnaden mellan tillgångars och skulders verkliga värden, eliminerats i sin helhet. I koncernens egna kapital ingår endast den del av dotter företagens egna kapital som tillkommit efter förvärvet.
	I koncernens resultaträkning ingår under året förvärvade eller avyttrade koncernbolag endast med värden avseende inne
	havstiden. Interna försäljningar, vinster, förluster och mellanhavanden inom koncernen elimineras i koncernredovisningen. Räkenskaperna för den utländska verksamheten omräknas till SEK genom att balansräkningen omräknas till balans dagens kurs, förutom eget kapital som omräknas till historisk anskaffningskurs, medan resultaträkningen omräknas till periodens genomsnittskurs. Valutakursdifferenser vid omräkning redovisas i övrigt totalresultat.

Hyresintäkter

Hyresintäkter, som ur ett redovisningsperspektiv även benämns intäkter från operationella leasingavtal aviseras i förskott och periodiseras linjärt i resultaträkningen baserat på villkoren i hyresavtalen. I hyresintäkterna ingår tillägg såsom utfakturerad fastighetsskatt och värmekostnad. Förskottshyror redovisas som förutbetalda hyresintäkter.

I de fall hyreskontrakt under viss tid medger en reducerad hyra som motsvaras av en vid annan tidpunkt högre hyra, periodiseras denna under- respektive överhyra över kontraktets löptid. Rena rabatter såsom reduktion för successiv infl yttning belastar den period de avser.

Intäkter från fastighetsförsäljningar

Intäkter från fastighetsförsäljningar redovisas på kontraktsdagen, såvida det inte föreligger särskilda villkor i köpekontraktet. Castellum har ändrat hur försäljning av fastighet via bolag redovisas. Tidigare bruttoredovisades transaktionen avseende underliggande fastighetspris och kalkylmässig skatt, medan den numera nettoredovisas. Förändringen medför ingen resultatpåverkan, utan är en förskjutning mellan värdeförändringar och uppskjuten skatt. Tidigare år har inte räknats om, eftersom beloppen varit oväsentliga. Resultat från försäljning av fastighet redovisas som en värdeförändring och avser skillnaden mellan erhållet försäljningspris efter avdrag för försäljningsomkostnader och redovisat värde i senaste kvartalsrapport med justering för nedlagda investeringar efter senaste kvartalsrapport.

Finansiella intäkter

Finansiella intäkter består av ränteintäkter och redovisas i den period de avser. I fi nansiella intäkter redovisas även erhållna koncernbidrag samt erhållen och anteciperad utdelning.

Finansiella kostnader avser ränta och andra kostnader som uppkommer då pengar lånas. Kostnader för uttagande av pantbrev betraktas ej som en fi nansiell kostnad utan aktiveras som värderingshöjande fastighetsinvestering. Finansiella kostnader resultat förs i den period de hänför sig till. Finansiella kostnader inkluderar även räntekostnader för räntederivatavtal. Betalningsströmmar från räntederivatavtal resultatförs för den period de avser. Finansnettot påverkas ej av marknadsvärdering av ingångna räntederivatavtal vilka istället redovisas som värdeförändringar under särskild rubrik. Den del av räntekostnaden som avser ränta under produktionstiden för större ny-, till- eller ombyggnader aktiveras. Räntan beräknas utifrån genomsnittlig upplåningskostnad för koncernen.

Ersättningar till anställda redovisas i takt med att de anställda har utfört tjänster i utbyte mot ersättningen. Ersättning enligt incitamentsprogram, vilket är kontantreglerat och utbetalas som ej pensionsgrundande lön, redovisas i takt med måluppfyllelse och programmets löptid.

Pensioner och andra ersättningar efter avslutad anställning kan klassifi ceras som avgiftsbestämda planer eller förmånsbestämda planer. Huvuddelen av Castellumkoncernens åtaganden för pensioner utgörs av avgiftsbestämda planer, vilka fullgörs genom fortlöpande utbetalningar till fristående myndigheter eller organ vilka administrerar planerna. Förpliktelser avseende avgifter till avgiftsbestämda planer redovisas som en kostnad i resultaträkningen när de uppstår. Ett mindre antal personer har förmånsbestämda ITP-planer med fortlöpande betalningar till Alecta. Dessa redovisas som avgiftsbestämd plan till följd av att Alecta inte levererar den information som krävs, varför brist råder på den information som erfordras för att redovisa planen som en förmånsbestämd plan. Det fi nns dock inget som indikerar några väsentliga åtaganden överstigande vad som är utbetalt till Alecta.

Inkomstskatt i resultaträkningen fördelas på aktuell och uppskjuten skatt. Inkomstskatten belastar resultat räkningen förutom i de fall den är hänförlig till transaktioner vilka redovisats direkt mot eget kapital då även eventuell skatteeffekt redovisas direkt mot eget kapital. Aktuell och uppskjuten skatt beräknas utifrån gällande skattesats, som för närvarande är 26,3%. I uppskjuten skatt ingår även effekten av omräkning av uppskjuten skatteskuld till beslutad skattesats om 22%, gällande från 1 januari 2013.

Öppna yrkanden i inkomstdeklarationen, som innehåller en viss grad av osäkerhet, beaktas i skatteberäkningen tidigast under året efter räkenskapsåret, efter att slutskattesedel erhållits från Skatteverket.

Uppskjuten skatt

Uppskjuten skatt redovisas i Castellum, enligt balansräkningsmetoden, på temporära skillnader som uppkommer mellan en tillgångs eller skulds redovisade värde och dess skattemässiga värde. Detta innebär att det fi nns en skatteskuld eller skattefordran som realiseras den dag tillgången eller skulden säljs. Undantag görs dock för temporära skillnader som uppkommit vid första redovisningen av tillgångar och skulder som utgör tillgångsförvärv. I Castellum fi nns två poster där det föreligger temporära skillnader - fastigheter och underskottsavdrag. Uppskjuten skattefordran hänförligt till underskottsavdrag redovisas, eftersom det är troligt att framtida skattemässiga överskott kommer att fi nnas tillgängliga vilka kan nyttjas mot underskottsavdragen. Uppskjuten skatteskuld beräknas på skillnaden mellan fastigheternas redovisade värde och deras skattemässiga värde. Vid förändring av de två ovan nämnda posterna förändras således även den uppskjutna skatteskulden / -fordran, vilket redovisas i resultaträkningen som uppskjuten skatt.

Castellum har redovisat samtliga under året genomförda bolagsförvärv som tillgångsförvärv, innebärande att uppskjuten skatt som fanns vid förvärvstillfället inte fi nns upptagen i balansräkningen.

Aktuell skatt

Utöver uppskjuten skatt redovisas i resultaträkningen även aktuell skatt, vilken motsvarar den skatt bolaget är skyldig att betala utifrån årets skattepliktiga resultat, justerat för eventuell aktuell skatt avseende tidigare perioder.

Intäkter

Finansiella kostnader

Ersättningar till anställda

Inkomstskatter

Leasingavtal Leasingavtal där i allt väsentligt alla risker och förmåner förknippade med ägandet faller på leasegivaren klassifi ceras som operationellt leasingavtal. Samtliga nuvarande hyreskontrakt hänförliga till Castellums förvaltningsfastigheter är, sett ur ett redovisningsperspektiv, att betrakta som operationella leasingavtal. Redovisning av dessa avtal framgår av principen för intäkter samt not 3.

Tomträttsavtal är, sett ur ett redovisningsperspektiv, operationellt leasingavtal. Tomträttsavgälden redovisas som kostnad för den period den avser.

Det fi nns även ett mindre antal leasingavtal av ringa omfattning, där Castellum är leasetagare. Även dessa leasingavtal är operationella leasingavtal och avser främst personbilar. Betalningar som görs under leasingperioden kostnadsförs i resultaträkningen linjärt över leasingperioden.

Förvaltningsfastigheter

Med förvaltningsfastighet avses fastighet som innehas i syfte att generera hyresintäkter eller värdestegring eller en kombination av dessa, snarare än för användning i eget företags verksamhet för produktion och tillhandahållande av varor, tjänster eller för administrativa ändamål samt försäljning i den löpande verksamheten. Samtliga av Castellum ägda eller via tomträttsavtal nyttjade fastigheter bedöms utgöra förvaltningsfastigheter. Om koncernen påbörjar en investering i en befi ntlig förvaltningsfastighet för fortsatt användning som förvaltningsfastighet redovisas fastigheten även fortsättningsvis som förvaltningsfastighet.

Värdering

Förvaltningsfastigheter, vilka vid förvärvet redovisas till anskaffningsvärde inklusive till förvärvet direkt hänförbara utgifter, har upptagits till verkligt värde med värdeförändringar i resultaträkningen. Verkligt värde har fastställts genom en intern värderingsmodell som fi nns beskriven i not 11. I noten fi nns även bland annat angivet de antaganden som ligger till grund för värderingen. Värderingsmodellen bygger på en värdering utifrån nuvärdet av framtida betalningsströmmar med differentierade marknadsmässiga avkastningskrav per fastighet, beroende på bland annat läge, ändamål, skick och standard. För att säkerställa den interna värderingen görs externa värderingar på del av beståndet.

Värdeförändring

Värdeförändring redovisas i resultaträkningen och består av såväl orealiserad som realiserad värdeförändring. Den orealiserade värdeförändringen beräknas utifrån värderingen vid periodens slut jämfört med värderingen föregående år, alternativt anskaffningsvärdet om fastighet förvärvats under året, med tillägg för under perioden aktiverade tillkommande utgifter. För fastighet som sålts under året beräknas orealiserad värdeförändring utifrån värdering vid senaste kvartalsrapport före försäljning jämfört med värdering vid utgången av föregående år, med justering för under perioden aktiverade tillkommande utgifter. Hur den realiserade värdeförändringen beräknas framgår av redovisningsprinciperna för "intäkter från fastighetsförsäljningar".

Tillkommande utgifter

Tillkommande utgifter som medför en ekonomisk fördel för bolaget, d v s som är värderingshöjande, och som kan beräknas på ett tillförlitligt sätt aktiveras. Utgifter för reparation och underhåll kostnadsförs i den period de uppkommer. Vid större ny-, till- och ombyggnader aktiveras räntekostnad under produktionstiden.

Förvärv och försäljning

Vid förvärv och försäljning av fastigheter eller bolag, redovisas transaktionen på kontraktsdagen såvida det inte föreligger särskilda villkor i köpekontraktet.

Materiella anläggningstillgångar

Materiella anläggningstillgångar utgörs av inventarier, vilka har upptagits till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuellt gjorda nedskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår inköpspris samt kostnader direkt hänförbara till tillgången för att bringa den på plats och i skick för att utnyttjas i enlighet med syftet med anskaffningen. Avskrivningar på inventarier baseras på historiska anskaffningsvärden efter avdrag för senare eventuellt gjorda nedskrivningar. Restvärdet bedöms vara obefi ntligt. På under året anskaffade tillgångar beräknas avskrivningar med beaktande av anskaffningstidpunkt. Avskrivningar görs linjärt, vilket innebär lika stora avskrivningar över nyttjandeperioden som normalt är fem år förutom för datorer som bedöms ha en nyttjandeperiod på tre år.

Finansiella instrument Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar bland tillgångarna kassa och bank, hyresfordringar, övriga fordringar och lånefordringar, samt bland skulderna ränte- och valutaderivatinstrument, leverantörsskulder, övriga skulder och låneskulder.

Finansiella instrument redovisas initialt till verkligt värde, motsvarande anskaffningsvärde, med tillägg för transaktionskostnader, med undantag för kategorin fi nansiella instrument redovisade till verkligt värde via resultaträkningen där transaktionskostnader inte ingår. Efterföljande redovisning sker därefter beroende på hur klassifi cering skett enligt nedan. Finansiella transaktioner såsom in- och utbetalning av räntor och krediter bokförs på kontoförande banks likviddag, medan övriga in- och utbetalningar bokförs på kontoförande banks bokföringsdag.

En fi nansiell tillgång tas bort från balansräkningen när rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller bolaget förlorar kontrollen över den. En fi nansiell skuld tas bort från balansräkningen när förpliktelsen i avtalet fullgjorts eller på annat sätt utsläckts.

Kassa och bank

Kassa och bank utgörs av tillgodohavande på bank per bokslutsdagen och redovisas till nominellt värde.

Fordringar

Finansiella tillgångar som inte är derivat, som har fastställda eller fastställbara betalningar och som inte noteras på en aktiv marknad, redovisas som fordringar. I koncernen fi nns främst hyresfordringar och övriga fordringar. Fordringar har efter individuell värdering upptagits till det belopp varmed de beräknas infl yta, vilket innebär att de redovisas till anskaffningsvärde med reservering för osäkra fordringar. Reservering för osäkra fordringar sker när det fi nns objektiva riskbedömningar för att koncernen inte kommer att erhålla hela fordran. Fordringar i moderbolag består enbart av fordringar på dotterbolag, vilka redovisas till anskaffningsvärde.

Skulder

Skulder avser krediter och rörelseskulder såsom t ex leverantörsskulder. Merparten av Castellums kreditavtal är långfristiga. I de fall kortfristiga krediter upptas som täcks av outnyttjade långfristiga kreditavtal anses även dessa vara långfristiga. Krediterna redovisas i balansräkningen på likviddagen och upptas till upplupet anskaffningsvärde. Upplupna ej betalda räntor redovisas under posten upplupna kostnader. Skuld redovisas när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet att betala föreligger, även om faktura ännu inte mottagits. Leverantörsskulder redovisas när faktura mottagits. Leverantörsskulder och andra rörelseskulder med kort löptid redovisas till nominellt värde.

Utländsk valuta

Transaktioner i utländsk valuta omräknas till svenska kronor med den för transaktionstillfället aktuella valutakursen. Monetära tillgångar och skulder omräknas med kursen på balansdagen.

Derivat

Räntederivat utgör en fi nansiell tillgång eller skuld som värderas till verkligt värde med värdeförändringar via resultaträkningen. För att hantera exponering mot fl uktuationer i marknadsräntan i enlighet med beslutad fi nanspolicy har Castellum ingått räntederivatavtal. Vid användning av räntederivat kan det uppstå värdeförändringar beroende på främst förändringar av marknadsräntan. Räntederivat redovisas initialt i balansräkningen till anskaffningsvärde på affärsdag, där absoluta merparten avser byte av räntefl öden innebärande ett anskaffningsvärde om noll, och värderas därefter till verkligt värde med värdeförändringar i resultaträkningen.

För att fastställa verkligt värde används marknadsräntor för respektive löptid noterade på bokslutsdagen och allmänt vedertagna beräkningsmetoder, innebärande att verkligt värde har fastställts enligt nivå 2, IFRS 7 punkt 27a. Ränteswappar värderas genom att framtida kassafl öden diskonteras till nuvärde, instrument med optionsinslag värderas till aktuellt återköpspris vilket erhålles från respektive motpart.

Värdeförändringar kan vara såväl realiserade som orealiserade. Realiserade värdeförändringar avser lösta räntederivatavtal och utgör skillnaden mellan åsatt pris vid inlösen och redovisat värde enligt senaste kvartalsrapport. Orealiserade värdeförändringar avser den värdeförändring som uppstått under perioden på de räntederivatavtal Castellum hade vid utgången av perioden. Värdeförändringar beräknas utifrån värderingen vid periodens slut jämfört med värderingen föregående år, alternativt anskaffningsvärdet om räntederivatavtal ingåtts under året. För under året lösta räntederivatavtal redovisas och beräknas en orealiserad värdeförändring utifrån värdering vid senaste kvartalsrapport före lösen jämfört med värdering vid utgången av föregående år. Löpande betalningsströmmar under avtalen resultatförs för den period de avser.

I enlighet med fi nanspolicyn skall mellan 60-100% av investering i utlandet fi nansieras i bolagets funktionella valuta. Detta kan åstadkommas dels genom upptagande av krediter i utländska bolagets funktionella valuta, dels genom att ingå valutaderivat. I de fall valutaderivat används redovisas dessa initialt i balansräkningen till anskaffningsvärde på affärsdagen och därefter till vekligt värde där den effektiva delen av valutakursförändringen avseende säkringsinstrumentet redovisas i övrigt totalresultat medan den ineffektiva delen redovisas som värdeförändring i resultaträkningen. För att fastställa verkligt värde används balansdagens kurs.

Återköp av egna aktier Vid återköp av egna aktier reduceras eget kapital med betald köpeskilling inklusive ev. transaktionskostnader.	Eget kapital
Utdelningar Utdelningar redovisas som minskning av eget kapital efter det att årsstämman fattat beslut. Anteciperad utdelning redovisas hos mottagaren som fi nansiell intäkt.
Resultat per aktie Beräkning av resultat per aktie baseras på årets resultat i koncernen hänförligt till moderbolagets aktieägare och på det vägda genomsnittliga antalet utestående aktier under året.
Koncernens verksamhet organiseras, styrs och rapporteras per geografi skt område. Segment konsolideras enligt samma principer som koncernen i dess helhet. Intäkter och kostnader som redovisas för respektive segment är faktiska kostnader. Således har någon fördelning av gemensamma kostnader mellan regionerna ej gjorts. Motsvarande gäller de tillgångar och skulder som redovisas i noten för segment.	Defi nition av segment
Kassafl ödesanalysen har upprättats enligt den indirekta metoden, vilket innebär att netto resultatet justeras för transaktioner som inte medfört in- eller utbetalningar under perioden, samt för eventuella intäkter och kostnader som hänförs till investerings- eller fi nansieringsverksam hetens kassafl öden. Med likvida medel avses kassa och bank.	Kassafl ödesanalys

Skillnad mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper

Moderbolagets årsredovisning är upprättad i enlighet med Årsredovisningslagen och med tillämpning av Rådet för fi nansiell rapporterings rekommendation RFR 2, Redovisning för juridiska personer. RFR 2 anger att en juridisk person skall tillämpa samma IFRS/IAS som tillämpas i koncernredovisningen, med undantag och tillägg beroende på lagbestämmelser i främst Årsredovisningslagen samt med hänsyn tagen till sambandet mellan redovisning och beskattning. Skillnaderna mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper framgår nedan.

Uppställningsform

Resultat- och balansräkning för moderbolaget är uppställda enligt Årsredovisningslagens scheman.

Aktier i dotterbolag

Aktier i dotterbolag redovisas i moderbolaget enligt anskaffningsvärdemetoden. Det bokförda värdet prövas fortlöpande mot dotterbolagens koncernmässiga egna kapital. I de fall bokfört värde understiger dotterbolagens koncernmässiga värde sker nedskrivning som belastar resultaträkningen. I de fall en tidigare nedskrivning inte längre är motiverad sker återföring av denna.

Ansvarsförbindelser

Ansvarsförbindelser till förmån för dotterbolag, är fi nansiellt garantiavtal och redovisas i enlighet med RFR 2, Redovisning för juridiska personer, d v s de redovisas inte som en avsättning utan istället lämnas upplysning.

Nya redovisningsregler

Nya och omarbetade befi ntliga standarder, vilka godkänts av EU

Förändringar befi ntliga standarder

Ett fåtal mindre förändringar och förtydliganden har gjorts av befi ntliga standarder som trädde ikraft 2012. Bland annat har IASB ökat upplysningskraven i IFRS 7 Finansiella instrument: Upplysningar för poster som tas bort ur balansräkningen. Genom ett tillägg i IAS 12 Inkomstskatter förtydligas att förvaltningsfastigheter som värderas till verkligt värde skall antas återvinnas i sin helhet genom avyttring, såvida det inte kan påvisas att tillgången kommer att återvinnas via förbrukning. För Castellums del innebär detta inte någon påverkan eftersom skattesatsen i Sverige och Danmark är densamma vid försäljning som vid förbrukning.

Presentationen av övrigt totalresultat skall efter en uppdatering av IAS 1 delas in i två kategorier; poster som inte kommer att återföras till periodens resultat och poster som kommer att återföras till periodens resultat. Samtliga poster ingående i Castellums övriga totalresultat kommer att kategoriseras i den senare gruppen.

Reglerna kring redovisning av förmånsbestämda pensionsskulder som regleras av IAS 19 kommer att förändras fr o m 2013. Detta kommer inte att få någon inverkan på Castellums redovisning då de, beloppsmässigt små, förmånsbestämda ITP-planer som fi nns inom koncernen redovisas som avgiftsbestämda p g a bristfällig information från Alecta.

Nya standarder

IFRS 13 Värdering till verkligt värde är ett nytt ramverk för poster som värderas till verkligt värde. Standarden antogs av EU under slutet av 2012 och skall tillämpas framåtriktat på räkenskapsår som påbörjas 1 januari 2013. Castellum värderar såväl förvaltningsfastigheter som derivat till verkligt värde och rekommendationen kommer för koncernen medföra utökat upplysningskrav, men ger inte någon påverkan på värderingarna.

EU har även beslutat om ett antal nya standarder som skall tillämpas för räkenskapsår som påbörjas senast 1 januari 2014 där tidigare tillämpning är tillåten under vissa förutsättningar: IFRS 10 Koncernredovisning ersätter de delar i IAS 27 som berör reglerna för koncernredovisning, IFRS 11 Samarbetsarrangemang ersätter IAS 31 Andelar i joint ventures och IFRS 12 Upplysningar om andelar i andra företag formulerar nya upplysningskrav, oavsett om bolagen konsolideras eller ej. Som en följd av införandet av dessa rekommendationer har justeringar gjorts i IAS 27 Koncernredovisning och separata fi nansiella rapporter samt IAS 28 Innehav i intresseföretag. Införandet av ovan nämnda standarder medför ingen förändring på Castellums redovisning, dock utökas upplysningskravet något.

Förändringar i svenska regelverk

RFR 2 Koncernbidrag

Rådet för fi nansiell rapportering har förtydligat hur koncernbidrag skall redovisas i moderbolaget. Ändringen träder i kraft senast 1 januari 2013 men Castellum har valt att tillämpa rekommendationen redan under 2012. Förtydligandet innebär att det numera fi nns en huvudregel och en alternativregel. Castellum redovisar enligt huvudregeln vilket innebär att erhållna koncernbidrag redovisas i resultaträkningen motsvarande utdelning, d v s som en fi nansiell intäkt, medan lämnade koncernbidrag redovisas netto efter avdrag för skatt som en investering i aktier i dotterbolag

Rörelsesegment Not 2

Koncernens rörelsesegment utgörs av följande områden; Storgöteborg (inkl. Borås, Kungsbacka och Halmstad), Öresundsregionen (Malmö, Lund, Helsingborg och Köpenhamn), Storstockholm, Mälardalen (Örebro, Västerås och Uppsala) och Östra Götaland (Jönköping, Linköping, Värnamo och Växjö). Rörelsesegmenten är identifi erade efter geografi ska verksamhetsområden vilket är i enlighet med hur de följs upp och analyseras av den huvudsakliga verkställande beslutsfattaren inom koncernen. Storgöteborg utgörs av två rörelsesegment med likartade ekonomiska egenskaper och verksamheter. Koncernen förvaltar enbart kommersiella fastigheter.

		Stor	Öresunds		Stor		Mälardalen		Östra			Ofördelade	Summa
		göteborg	regionen		stockholm				Götaland		poster		segment
	2012	2011	2012	2011	2012	2011	2012	2011	2012	2011	2012	2011	2012	2011
Hyresintäkter, externt	976	953	621	567	569	547	526	487	381	365	–	–	3 073	2 919
Fastighetskostnader	–286	–275	–227	–201	–200	–205	–191	–185	–138	–137	–	–	–1 042	–1 003
Driftsöverskott	690	678	394	366	369	342	335	302	243	228	–	–	2 031	1 916
Centraladministration	–13	–13	–7	–7	–7	–7	–7	–7	–6	–6	–53	–43	–93	–83
Ränteintäkter	14	18	30	38	7	5	3	3	3	4	–50	–66	7	2
Räntekostnader	–231	–228	–162	–160	–134	–131	–139	–131	–89	–89	65	77	–690	–662
Förvaltningsresultat	460	455	255	237	235	209	192	167	151	137	–38	–32	1 255	1 173
Värdeföränd. fastigheter	40	141	–127	17	–4	36	20	–13	2	13	–	–	–69	194
Värdeföränd. derivat	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–110	–429	–110	–429
Resultat före skatt	500	596	128	254	231	245	212	154	153	150	–148	–461	1 076	938
Skatteintäkt	122	–	128	–	75	–	50	–	34	–	–5	–	404	–
Skattekostnad	–1	–155	–5	–64	–	–57	–1	–31	–	–40	–	120	–7	–227
Årets resultat	621	441	251	190	306	188	261	123	187	110	–153	–341	1 473	711
Förvaltningsfastigheter	11 569	11 023	7 758	7 303	7 158	6 557	5 763	5 168	4 080	3 816	–	–	36 328	33 867
varav årets investeringar	584	728	597	541	605	226	692	352	320	168	–	–	2 798	2 015
Övriga tillgångar	623	516	590	1 007	160	282	148	181	168	190	–1 386	–1 872	303	304
S:a tillgångar	12 192	11 539	8 348	8 310	7 318	6 839	5 911	5 349	4 248	4 006	–1 386	–1 872	36 631	34 171
Eget kapital	4 535	4 155	2 997	2 902	2 824	2 605	1 464	1 353	1 361	1 281	–1 116		–1 093 12 065 11 203
Uppskjuten skatteskuld	1 214	1 365	800	944	673	753	464	510	381	413	–222	–271	3 310	3 714
Derivat	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–	1 105	1 003	1 105	1 003
Räntebärande skulder	6 178	5 656	4 350	4 147	3 664	3 284	3 801	3 313	2 394	2 208	–1 293		–1 448 19 094 17 160
Ej räntebärande skulder	265	363	201	317	157	197	182	173	112	104	140	–63	1 057	1 091
S:a eget kap. och skulder	12 192	11 539	8 348	8 310	7 318	6 839	5 911	5 349	4 248	4 006	–1 386	–1 872	36 631	34 171

Av koncernens externa hyresintäkter avser 34 Mkr (9) intäkter från hyresgäster i Danmark. Av koncernens förvaltningsfastigheter avser 435 Mkr (254) förvaltningsfastigheter belägna i Danmark.

Hyresintäkter Not 3

De totala hyresintäkterna för koncernen uppgick till 3 073 Mkr (2 919). Hyresintäkterna utgörs av hyresvärdet med avdrag för värdet av under året vakanta ytor. Med hyresvärde avses erhållna hyresintäkter plus bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor. I hyres värdet ingår även tillägg som vidaredebiteras hyresgästen, exempelvis värme, fastighetsskatt och indextillägg. Tabellen nedan visar hyresvärdet kr/kvm fördelat per fastighetskategori och geografi skt område. Hyresnivåerna har i jämförbart bestånd ökat med 2,2% (1,6%) mot föregående år.

	Kontor/butik		Lager/industri		Totalt
Hyresvärde, kr/kvm	2012	2011	2012	2011	2012	2011
Storgöteborg	1 287	1 277	745	731	957	944
Öresundsregionen	1 426	1 366	724	703	1 107	1 065
Storstockholm	1 398	1 343	957	926	1 203	1 181
Mälardalen	1 117	1 088	703	715	967	982
Östra Götaland	1 031	999	524	504	844	818
Totalt	1 257	1 217	744	724	1 015	995

De kommersiella hyreskontrakten, för vilka hyrorna betalas in kvartalsvis i förskott, är tecknade på viss tid, vilket innebär att en förändring av marknadshyrorna inte ger ett direkt utslag i hyresintäkterna. Avtalade hyresnivåer gäller formellt sett tills dess att respektive kontrakt förfaller till omförhandling. Castellums hyror bedöms ligga på marknadsmässiga nivåer.

I de kommersiella kontrakten ingår en så kallad indexklausul innebärande en uppräkning av hyran motsvarande en viss andel av infl ationen under föregående år, alternativt en minimiuppräkning.

Kontraktförfallostrukturen avseende Castellums bestånd framgår av nedanstående tabell, där kontraktsvärde avser årsvärde. Den relativt låga andelen förfall under 2013 beror på att merparten, på grund av uppsägningstider, redan omförhandlats under 2012. Den vanligast förekommande löptiden på ett nytecknat kontrakt är 3-5 år med en uppsägningstid om nio månader. Den genomsnittliga återstående kontraktslängden i portföljen kan beräknas till 3,2 år (3,1).

Omförhandling

Hyresvärde

CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2012 91

Kontraktsförfallostruktur	Antal kontrakt	Kontraktsvärde, Mkr	Andel av värdet
Kommersiellt, löptid
2013	1 179	257	8%
2014	1 420	726	25%
2015	1 164	736	25%
2016	668	539	18%
2017	157	235	8%
2018 +	200	496	16%
Summa	4 788	2 989	100%
Bostäder	289	23
P-platser och övrigt	2 560	28
Totalt	7 637	3 040

Ekonomisk uthyrningsgrad

Den genomsnittliga ekonomiska uthyrningsgraden i Castellum under 2012 var 88,6% (89,3%). För lager- och industrifastigheter uppgick den till 90,2% (91,7%) och för kontors- och butiksfastigheter till 87,8% (88,2%). Det totala hyresvärdet för under året outhyrda ytor uppgår på årsbasis till 447 Mkr (371).

Bruttouthyrningen (d v s årshyra för total uthyrning) under året uppgick till ett årsvärde om 327 Mkr (310), varav 79 Mkr (45) avsåg uthyrning i samband med ny-, till- och ombyggnation. Uppsägningarna uppgick till 278 Mkr (249), varav 28 Mkr (18) avsåg konkurser och 40 Mkr (24) avsåg uppsägningar med mer än 18 månaders återstående uppsägningstid. Nettouthyrning för året uppgick därmed till 49 Mkr (61). Tidsförskjutningen mellan nettouthyrningen och dess resultateffekt bedöms till 9-18 månader.

	Kontor/butik			Lager/industri	Totalt
Ekonomisk uthyrningsgrad	2012	2011	2012	2011	2012	2011
Storgöteborg	94,0%	94,3%	92,7%	96,7%	93,4%	95,4%
Öresundsregionen	83,7%	86,2%	86,5%	82,8%	84,5%	85,2%
Storstockholm	79,8%	78,1%	88,5%	91,4%	82,8%	82,2%
Mälardalen	92,0%	92,3%	94,8%	93,7%	92,7%	92,6%
Östra Götaland	90,0%	89,8%	83,2%	83,6%	88,4%	88,4%
Totalt	87,8%	88,2%	90,2%	91,7%	88,6%	89,3%

Riskspridning, kreditrisk

Castellum har en stor riskspridning i kontraktsportföljen. Koncernen har ca 4 800 kommersiella kontrakt och 300 bostadskontrakt, vars storleksmässiga fördelning framgår av nedanstående tabell. Såväl det enskilt största kontraktet som den enskilt största hyresgästen svarar för ca 1% av koncernens totala hyresintäkter, vilket innebär att Castellums exponering mot enskild hyresgästs kreditrisk är mycket låg. De kommersiella kontraktens spridning på olika branscher framgår av tabellen nedan.

	Antal		Kontraktsvärde,
Kontraktsstorlek, Mkr	kontrakt	Andel	Mkr	Andel
Kommersiellt
< 0,25	2 594	34%	237	8%
0,25-0,5	821	11%	297	10%
0,5-1,0	637	8%	450	15%
1,0-3,0	560	7%	932	30%
> 3,0	176	2%	1 073	35%
Summa	4 788	62%	2 989	98%
Bostäder	289	4%	23	1%
P-platser och övrigt	2 560	34%	28	1%
Totalt	7 637	100%	3 040	100%

Branschfördelning kommersiella kontrakt	Antal	Kontraktsvärde,
(GICS-kod)	kontrakt	Mkr	Andel
Energi (10)	85	37	1%
Material (15)	105	110	4%
Industrivaror (2010)	621	448	15%
Leverantör av kommersiella tjänster (2020)	1 427	466	16%
Transport (2030)	137	116	4%
Detaljhandel (2550)	503	387	13%
Övriga sällanköpsvaror och tjänster (2510-2540)	572	441	15%
Dagligvaror (30)	122	106	3%
Hälsovård (35)	224	176	6%
Finans och fastighet (40)	143	92	3%
Mjukvaror och tillhörande tjänster (4510)	252	151	5%
Teknisk hårdvara (4520)	158	109	3%
Telekomoperatörer (50)	121	20	1%
Kraftförsörjning (55)	31	8	0%
Kommunal och statlig verksamhet m m	287	322	11%
Totalt	4 788	2 989	100%

FINANSIELLA RAPPORTER

Av tabellen nedan framgår avtalade framtida hyresintäkter avseende befi ntliga hyreskontrakt.

	Koncern		Moderbolag
Avtalade framtida hyresintäkter	2012	2011	2012	2011
Avtalade hyresintäkter år 1
Kommersiella kontrakt	3 038	2 878	–	–
Bostäder	8	9	–	–
Avtalade hyresintäkter mellan år 2 och 5	5 926	5 523	–	–
Avtalade hyresintäkter senare än 5 år	1 211	861	–	–
Summa	10 183	9 271	–	–

Hyrorna aviseras och betalas i förskott, vilket innebär att koncernens samtliga hyresfordringar om 20 Mkr (20) är förfallna. Hyresfordringar

Moderbolaget innehåller endast koncerngemensamma funktioner och omsättningen utgörs i huvudsak av koncerninterna tjänster.

Fastighetskostnader Not 4

Fastighetskostnaderna uppgick 2012 till 1 042 Mkr (1 003), motsvarande 298 kr/kvm (300). I dessa belopp ingår såväl direkta fastighetskostnader, såsom kostnader för drift, underhåll, tomträttsavgäld och fastighetsskatt, som indirekta fastighetskostnader i form av uthyrning och fastighetsadministration.

I driftskostnader ingår kostnader för bl a el, värme, vatten, fastighetsskötsel, renhållning, försäkringar, hyresförluster samt fastighetsspecifi ka marknadsföringskostnader. Merparten av drifts kostnaderna vidaredebiteras hyresgästerna i form av tillägg till hyran. Avseende lager- och industrifastigheter står, i fl ertalet fall, hyresgästerna själva direkt för merparten av driftskostnaderna. Driftskostnaderna uppgick 2012 till 544 Mkr (553), vilket innebär 156 kr/kvm (165). Driftskostnaderna, som bedöms ligga på en för verksamheten normal nivå, är väderleksberoende vilket innebär att de varierar mellan såväl olika år som årstider. Förbrukningen vad avser uppvärmning under året har beräknats till 97% (87%) av ett normalår enligt graddagsstatistiken. I driftskostnaderna ingår hyresförluster med 10 Mkr (8), motsvarande 0,3% av hyresintäkterna.

Underhållskostnaderna består av löpande åtgärder för att vidmakthålla fastighetens standard och tekniska system. Underhåll uppgick till 130 Mkr (115), vilket innebär 37 kr/kvm (35).

Tomträttsavgäld inklusive arrendeavgifter för 2012 var 24 Mkr (24) varav cirka hälften avser Storstockholm. Tomträttsavgäld är den avgift en ägare till byggnad på kommunalt ägd mark årligen betalar till kommunen. Avgälden för dessa beräknas för närvarande så att kommunen erhåller en realränta på markens uppskattade marknadsvärde. Tomträttsavgälden är fördelad över tiden och omförhandlas oftast med 10 till 20 års intervall. Vid 2012 års utgång hade Castellum 94 fastigheter med tomträtt. Befi ntliga tomträttsavtal förfaller med en relativt jämn spridning över kommande 60 år. Vid uppsägning av tomträttsavtalen skall i merparten, fastighetsägaren (kommunen) ersätta Castellum för byggnader m m. Dock fi nns ett fåtal avtal där kommunen kan begära att tomten återställs.

	Koncern		Moderbolag
Avtalade framtida tomträttsavgälder	2012	2011	2012	2011
Avtalade tomträttsavgälder år 1	24	22	–	–
Avtalade tomträttsavgälder mellan år 2 och 5	92	85	–	–
Avtalade tomträttsavgälder senare än 5 år	657	597	–	–
Summa	773	704	–	–

Koncernens fastighetsskatt uppgick till 152 Mkr (148) motsvarande 44 kr/kvm (44). Fastighetsskatten är en statlig skatt baserad på fastighetens taxeringsvärde. Merparten av fastighets skatten vidaredebiteras hyresgästerna varför resultatpåverkan blir marginell. Skattesatsen för 2012 var 1,0% på taxeringsvärdet för kontor/butik och 0,5% för lager/industri.

Koncernens kostnader för uthyrning och fastighetsadministration uppgick 2012 till 192 Mkr (163), vilket innebär 54 kr/kvm (49). Med uthyrning och fastighetsadministration avses indirekta kostnaderför den löpande fastighetsförvaltningen innefattande kostnader för såväl uthyrningsverksamhet, hyresförhandling, hyreskontrakt, hyresdebitering, hyreskrav som redovisning samt kostnader för projektadministration och avskrivningar på inventarier och installationer i dotterbolag. Av kostnaderna utgör 101 Mkr (92) ersättningar till anställda och 9 Mkr (6) avskrivningar på inventarier.

Nedan visas fastighetsrelaterade kostnader kr/kvm fördelade per kategori och kostnadsslag.

Fastighets-	Kontor/butik		Lager/industri		Totalt
kostnader, kr/kvm	2012	2011	2012	2011	2012	2011
Driftskostnader	190	201	118	121	156	165
Underhåll	48	44	25	23	37	35
Tomträttsavgäld	7	7	7	7	7	7
Fastighetsskatt	66	67	18	17	44	44
Direkta fastighetskostnader	311	319	168	168	244	251
Uthyrning och fastighetsadministration (indirekta)					54	49
Totalt	311	319	168	168	298	300

Moderbolaget

Driftskostnader

Underhållskostnader

Tomträttsavgäld

Fastighetsskatt

Uthyrning och fastighets-

administration

Sammanfattning

Not 5 Centrala administrationskostnader

De centrala administrationskostnaderna består av kostnader för portföljförvaltning, bolagsadministration samt kostnader för upprätthållande av börsnotering. Detta inkluderar samtliga kostnader för Castellum AB innefattande koncernledning, fi nansavdelning, data, personal, investor relations, årsredovisning, revisionsarvoden, avskrivning på inventarier och installationer m m. Vidare ingår kostnader på dotterbolagsnivå för VD och ekonomichef samt kostnader för årsredovisning, revisionsarvoden m m. Av kostnaderna, exkl. nedan nämnda incitamentsprogram, utgör 52 Mkr (48) ersättningar till anställda och 1 Mkr (0) avskrivning på inventarier.

I centrala administrationskostnader ingår även kostnader avseende ett resultat- och aktiekursrelaterat incitamentsprogram för koncernledningen om 11 Mkr (14).

Ersättning till revisorer

		Koncern
Ersättning till revisionsbyråer	2012	2011	2012	2011
Revisionsuppdrag	3	3	1	1
Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget	0	0	0	0
Skatterådgivning	1	2	0	0
Övriga tjänster	0	0	0	0
Summa	4	5	1	1

Av koncernens totala ersättningar om 4 320 tkr (4 583) avser 4 127 tkr (4 184) ersättning till KPMG och 193 tkr (399) ersättning till Ernst & Young.

		Koncern		Moderbolag
6 Not	Ränte- och fi nansiella intäkter	2012	2011	2012	2011
	Ränteintäkter	7	2	4	0
	Erhållna koncernbidrag, dotterbolag	–	–	170	160
	Antecipierad utdelning, dotterbolag	–	–	475	612
	Ränteintäkter, dotterbolag	–	–	738	722
	Övriga fi nansiella intäkter	0	0	0	0
	Summa	7	2	1 387	1 494

Ränteintäkter, såväl i koncernen som moderbolaget, är hänförligt till fordringar värderade till upplupet anskaffningsvärde.

			Koncern		Moderbolag
7 Not	Ränte- och fi nansiella kostnader	2012	2011	2012	2011
	Räntekostnader	689	661	670	645
	Räntekostnader, dotterbolag	–	–	57	67
	Övriga fi nansiella kostnader	1	1	0	0
	Summa	690	662	727	712

Årets fi nansnetto uppgick till –683 Mkr (–660). Under året har 19 Mkr (12) i räntor aktiverats avseende investeringar i fastighetsportföljen där koncernens genomsnittliga räntenivån om 3,9% (4,1%) använts.

Av koncernens räntekostnader avser 523 Mkr räntor hänförligt till skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde. Motsvarande för moderbolaget uppgår till 561 Mkr. Resterande räntekostnader avser löpande ränta hänförligt till Castellums räntederivat.

8 Not	Värdeförändringar
Fastigheter	Transaktionsvolymen på svensk fastighetsmarknad uppgick 2012 till ca 111 miljarder kr (105), vilket är den högsta årsom sättningen sedan 2008. Volymen under fjärde kvartalet uppgick till ca 48 (30) miljarder kr. Kommersiella fastigheter stod för 79% och storstadsregionerna för 61%. Såväl köp- som säljsidan dominerades av inhemska institutioner och fastighetsbolag, där institutionerna var största nettoköpare. En viss ökning av det utländska intresset för svensk fastighetsmarknad kan dock konstateras. Castellums bedömning är att stark efterfrågan och begränsat utbud i storstädernas centrala delar, medfört stabila till ökande priser. I Castellums övriga tillväxtregioner är bedömningen att efterfrågan varit god, men att priserna i vissa områden varit stabila till svagt sjunkande på grund av begränsad tillgång till bankfi nansiering. Värdeförändringen i Castellums bestånd uppgick till totalt –69 Mkr (194) och kan fördelas på 245 Mkr hänförligt till förvärv och projektvinster, –334 Mkr till följd av individuella justeringar på fastighetsnivå avseende främst kassafl öde men även avkastningskrav samt 20 Mkr hänförligt till försäljning av 15 fastigheter. Försäljningspris netto uppgick till 253 Mkr efter avdrag för bedömd uppskjuten skatt och omkostnader om totalt 13 Mkr. Underliggande fastighetspris, som således uppgick till 266 Mkr, översteg senaste värdering om 233 Mkr med 33 Mkr.
Derivat	Castellum använder räntederivat för att erhålla önskad ränteförfallostruktur. Om den avtalade räntan avviker från mark nadsräntan, kreditmarginaler oaktat, uppstår ett teoretiskt över- eller undervärde på räntederivaten där den ej kassafl ödes påverkande värdeförändringen redovisas över resultaträkningen. Räntederivatens värde har, främst på grund av förändrade långa marknadsräntor, ändrats med –110 Mkr (–429). Castellums valutaderivat, vars syfte är att valutasäkra investeringen i Danmark, har under perioden ändrats med 8 Mkr (0) där förändringen redovisas i övrigt totalresultat.

Skattekostnad Not 9

I resultat räkningen fördelas skatten på två poster , aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell skatt utgår från årets skattepliktiga resultatvilket är lägre än det redovisade resultatet. Detta beror främst på möjligheten att nyttja:

• skattemässiga avskrivningar på fastigheter.

• skattemässigt direktavdrag för vissa ombyggnationer på fastigheter, vilka aktiverats redovisningsmässigt,

• befi ntliga underskottsavdrag.

Uppskjuten skatt är en avsättning för den skatt som framgent skall betalas vid en direktförsäljning av fastigheterna, då återläggning av skattemässiga avskrivningar och avdragna investeringar görs.

Som framgår av tabellen nedan uppkommer i princip inget skattepliktigt resultat år 2012 då Castellum bland annat kan utnyttja ovan nämnda skattemässiga avskrivningar och skattemässigt avdragsgilla investeringar. Betald skatt som uppstår beror på att ett fåtal dotterbolag inte har skattemässiga koncernbidragsmöjligheter.

Kvarvarande underskottsavdrag är beräknade till 1 610 Mkr.

	Underlag	Underlag
Skatteberäkning i koncernen 2012-12-31	aktuell skatt	uppskjuten skatt
Förvaltningsresultat	1 255
Skattemässigt avdragsgilla
avskrivningar	– 679	679
ombyggnationer	– 289	289
Övriga skattemässiga justeringar	– 48	27
Skattepliktigt förvaltningsresultat	239	995
Försäljning fastigheter	58	– 145
Värdeförändring fastigheter	–	– 89
Värdeförändring räntederivat	– 110	–
Skattepliktiga resultat före underskottsavdrag	187	761
Underskottsavdrag, ingående balans	– 1 772	1 772
Underskottsavdrag, utgående balans	1 610	– 1 610
Skattepliktigt resultat	25	923
Därav 26,3% aktuell/uppskjuten skatt	– 7	– 243
Omvärdering uppskjuten skatt till 22%	–	647
Årets skatt enligt resultaträkningen	– 7	404

Den totala skatten kan avvika från nominell skatt i de fall det fi nns redovisade intäkter/kostnader som inte är skattepliktiga/ avdragsgilla eller till följd av andra typer av skattemässiga justeringar. Castellums totala skatt är för 2012 lägre än nominell skatt vilket beror på ej skattepliktiga försäljningar av fastigheter via bolag och på omvärdering av uppskjuten skatteskuld på grund av sänkt skattesats från 26,3% till 22%. Den effektiva skatten på årets förvaltningsresultat oaktat nyttjande av underskottsavdrag kan, baserat på en skattesats om 26,3%, beräknas till ca 5%.

		Koncern		Moderbolag
Skattekostnad/intäkt	2012	2011	2012	2011
Redovisat resultat före skatt	1 076	938	497	311
Skatt enligt gällande skattesats, 26,3%	– 283	– 247	– 131	– 82
Skatteeffekt på grund av:
ej skattepliktig utdelning	–	–	125	161
ej skattepliktig försäljning av fastighet (indirekt)	28	15	–	–
omvärdering av uppskjuten skatteskuld	647	–	– 43	–
övriga skattemässiga justeringar	5	5	–	– 1
Redovisad skattekostnad/intäkt	397	– 227	– 49	78

			Koncern		Moderbolag
10 Not	Personal och styrelse	2012	2011	2012	2011
Antal anställda	Medelantal anställda	265	239	19	14
	varav kvinnor	105	90	10	7

Av koncernens anställda var 1 (0) man och 0 (0) kvinnor anställda i Danmark. Resterande personal var anställda i Sverige.

Löner, arvoden och förmåner

Under 2012 hade moderbolaget 7 (6) styrelseledamöter, varav 3 (2) kvinnor, medan antalet styrelseleda möter i koncernens samtliga bolag uppgick till 21 (20), varav 6 (5) kvinnor. Koncernen, tillika moderbolaget, har 10 (10) ledande befattningshavare, varav 2 (2) kvinnor. Totala antalet personer i dotterbolagens samtliga ledningsgrupper och koncernens ledande befattningshavare uppgick till 39 (39) personer, varav 10 (10) kvinnor.

	Koncern			Moderbolag
	2012	2011	2012	2011
Löner, arvoden och förmåner
Styrelseordförande	0,4	0,5	0,4	0,5
Övriga styrelseledamöter (184 tkr vardera)	1,1	1,2	1,1	1,2
Verkställande direktören
Grundlön	3,3	3,1	3,3	3,1
Rörlig ersättning	1,7	2,1	1,7	2,1
Förmåner	0,1	0,1	0,1	0,1
Övriga ledande befattningshavare (koncern: 9, moderbolag: 3)
Grundlön	12,9	12,3	4,8	4,6
Rörlig ersättning	6,4	8,7	2,4	3,0
Förmåner	0,7	0,7	0,2	0,2
Övriga anställda	108,9	104,0	6,7	10,3
Summa	135,5	132,7	20,7	25,1
Avtalsenliga pensionskostnader
Verkställande direktör	1,0	0,7	1,0	0,7
Övriga ledande befattningshavare (koncern: 9, moderbolag: 3)	4,2	3,6	1,5	1,1
Övriga anställda	13,2	10,6	1,1	0,7
Summa	18,4	14,9	3,6	2,5
Lagstadgade sociala kostnader inkl. löneskatt
Styrelsens ordförande	0,1	0,2	0,1	0,2
Övriga styrelseledamöter	0,3	0,4	0,3	0,4
Verkställande direktör	1,8	1,8	1,8	1,8
Övriga ledande befattningshavare (koncern: 9, moderbolag: 3)	7,5	7,4	2,7	2,7
Övriga anställda	36,2	34,6	2,4	3,4
Summa	45,9	44,4	7,3	8,5
Totalt	199,8	192,0	31,6	36,1

Ersättning styrelse Styrelsens ersättning beslutades av årsstämman 2012 att utgå med 1 980 tkr, varav 510 tkr till styrelsens ordförande och 245 tkr till envar av övriga styrelseledamöter. Beloppen inkluderar ersättning för utskottsarbete och sträcker sig från årsstämman 2012-03-22 till och med årsstämman 2013-03-21. Vid årsstämman 2012 utökades styrelsen med en ledamot.

Koncernledning I koncernledningen ingår verkställande direktören, vice verkställande direktören med ansvar för affärs utveckling, fi nansdirektören och ekonomidirektören i Castellum AB samt de sex verkställande direktörerna i dotterbolagen.

Ersättning och förmåner

Ersättning och förmåner till koncernledningen bereds av ersättningsutskottet och beslutas av styrelsen. Ersättningen består dels av en grundlön, dels en rörlig ersättning enligt ett incitamentsprogram som beskrivs nedan. Den rörliga ersättningen kan över programmets treårsperiod uppgå till maximalt tre årslöner.

• Koncernledningen, om totalt tio personer, har ett incitamentsprogram som består av två delar:
• En resultatrelaterad del som baseras på utfallet av förvaltningsresultatet jämfört med föregående år samt på en helhetsbedömning av utvecklingen av vissa mjuka faktorer såsom personalutveckling och kundtillfredsställelse. För fullt utfall krävs en 10%-ig årlig tillväxt av förvaltningsresultatet per aktie. Vid tillväxt i spannet 0-10% sker en linjär beräkning av incitamentet. Den resultatbaserade delen, som utbetalas som lön årsvis efter att bokslutet fastställts, kan maximalt uppgå till en halv årslön per år, motsvarande en kostnad för Castellum om 10 Mkr inklusive sociala kostnader. Programmet löper ut vid utgången av 2013.
• En aktiekursrelaterad del som baseras på Castellumaktiens totalavkastning under en treårsperiod, såväl i nominella tal som jämfört med index för fastighetsaktier i Sverige, Eurozone och Storbritannien. För fullt utfall krävs dels att totalavkastningen uppgår till minst 50% under perioden, dels att totalavkastningen överstiger indexutvecklingen med minst 5%-enheter under perioden. Vid ett utfall i spannet 0-50% respektive 0-5%-enheter sker en linjär beräkning av incitamentet. Eventuell rörlig ersättning utbetalas som lön efter mätperioden juni 2011 – maj 2014. Den aktiekursrelaterade delen kan maximalt under treårsperioden uppgå till en och en halv årslön, motsvarande en kostnad för Castellum om 30 Mkr inklusive sociala kostnader.

Befattningshavare som erhåller rörlig ersättning enligt incitamentsprogrammet förbinder sig att förvärva Castellumaktier för minst halva beloppet av utfallande rörlig ersättning efter skatt. Utfallande rörlig ersättning utbetalas som ej pensionsgrundande lön.

Pensioner

Personer i koncernledningen har en avgiftsbestämd pension, utan några andra förpliktelser från bolagetän att under anställningstiden erlägga en årlig premie. Detta innebär att efter avslutad anställning har den anställde rätt att själv bestämma under vilken tid de tidigare avgiftsbestämda inbetalningarna och avkastning därpå, tas ut som pension. Pensionsåldern för verkställande direktören och övriga i koncernledningen är 65 år.

Uppsägning

Uppsägningstiden skall, vid uppsägning från bolagets sida, inte överstiga 24 månader för verkställande direktören, med arbetsplikt under de sex första månaderna, respektive 12 månader för övriga befattningshavare, med arbetsplikt under de första sex månaderna. Uppsägningstiden skall, vid uppsägning från verkställande direktörens eller övriga befattningshavares sida, vara sex månader. Under uppsägningstid utgår full lön och andra anställningsförmåner, med avräkning för lön och ersättning som erhålls från annan anställning eller verksamhet.

Övriga anställda i Castellum har en avgiftsbestämd pension, utan några andra förpliktelser från bolagetän att under anställningstiden erlägga en årlig premie. Detta innebär att den anställde efter avslutad anställning har rätt att själv bestämma under vilken tid de tidigare avgiftsbestämda inbetalningarna och avkastning därpå, tas ut som pension. Undantag fi nns dock för ett 25-tal anställdasom istället har förmånsbestämda ITP-planer med fortlöpande betalningar till Alecta. Årets avgifter för pensionsförsäkringar som är tecknade i Alecta uppgår till 1 Mkr (1). Alectas överskott kan fördelas till försäkringstagarna och/eller de försäkrade. Alectas överskott i form av den kollektiva konsolideringsnivån per december, har vid årsredovisningens under tecknande ej offentliggjorts varför denna inte kan anges. Alectas senaste offi ciella konsolideringsnivå uppgick per september 2012 till 123% (december 2011: 113%). Den kollektiva konsolideringsnivån utgörs av marknadsvärdet på Alectas tillgångar i procent av försäkringsåtaganden beräknade enligt Alectas försäkringstekniska beräkningsantaganden, vilka inte överensstämmer med IAS 19.

Sjukfrånvaron för året uppgick till 2% (2%), varav andelen långtidssjukskrivna var 0,5%-enheter (0,0%). Vad avser sjukfrånvaron för män och kvinnor var denna 1% (1%) respektive 4% (3%). Sjukfrånvaron för anställda i åldersgruppen 29 år och yngre var 2% (1%), i åldersgruppen 30-49 år 3% (2%) medan den i åldersgruppen 50 år och äldre uppgick till 1% (2%). Moderbolagets sjukfrånvaro uppgick till 1% (1%), varav andelen långtidsskjukskrivna var 0%-enheter (0%).

		Koncern
Förvaltningsfastigheter	2012	2011	11 Not
Specifi kation årets förändring
Ingående balans	33 867	31 768
Ny-, till- och ombyggnation	1 279	1 158
varav aktiverade räntekostnader	19	12
Förvärv	1 519	857
Försäljningar	– 233	– 77
Värdeförändring	– 89	164
Valutakursomräkning	– 15	– 3
Utgående balans	36 328	33 867
Specifi kation taxeringsvärde
Byggnader	14 976	14 441
Mark	4 212	4 000
Summa taxeringsvärde	19 188	18 441
Hyresintäkter från förvaltningsfastigheter	3 073	2 919
Fastighetskostnader från förvaltningsfastigheter	1 042	1 003

Moderbolaget äger inga fastigheter.

Castellum har under 2012 investerat för totalt 2 798 Mkr (2 015), varav 1 279 Mkr (1 158) avsåg ny-, till- och ombyggnation och 1 519 Mkr (857) avsåg förvärv. Av de totala investeringarna avsåg 692 Mkr Mälardalen, 605 Mkr Storstockholm, 597 Mkr Öresundsregionen, 584 Mkr Storgöteborg samt 320 Mkr Östra Götaland.

Årets investeringar

Pensioner övriga anställda

Sjukfrånvaro

Väsentliga åtaganden Castellum har inga väsentliga åtaganden vad gäller att förvärva eller försälja någon förvaltningsfastighet. Dock har Castellum åtaganden om att färdigställa på började projekt där återstående investeringsvolym uppgår till ca 1 100 Mkr utöver vad som redovisas i balansräkningen.

Påbörjade större investeringar	Investering, Mkr	Varav kvar, Mkr	Färdigställd
Lindholmen 28:3, Göteborg	262	100	Kv 2 2013
Dragarbrunn 20:4, Uppsala	190	158	Kv 3 2014
Atollen, Jönköping	170	73	Kv 4 2013
Fullriggaren 4, Malmö	151	34	Kv 1 2013
Sändaren 1, Malmö	111	102	Kv 4 2013

Värderingsmodell En tillgångs värde utgörs enligt vedertagen teori av det diskonterade nuvärdet av framtida kassa fl öden som tillgången förväntas generera. Detta avsnitt syftar till att beskriva Castellums kassafl ödesbaserade modell för beräkning av fastighetsbeståndets värde. Fastig hetsbeståndets värde beräknas som summa nuvärde av driftsöverskott minskat med återstående investeringar på igångsatta projekt under de närmaste nio åren samt nuvärdet av bedömt restvärde år 10. Restvärdet år 10 utgörs av summa nuvärde av driftsöverskott under återstående ekonomisk livslängd. Till detta läggs det bedömda marknadsvärdet av obebyggd mark och byggrätter.

Av avgörande betydelse för fastighetsbeståndets beräknade värde är avkastningskravet och antagandet beträffande den framtida reala tillväxten, vilka är de tyngst vägande värdedrivande faktorerna i värderingsmodellen. Avkastningskravet är den vägda kostnaden för lånat och eget kapital. Kostnaden för lånat kapital utgår från marknadsmässig ränta på krediter. Kostnaden för eget kapital utgår från den "riskfria räntan" mot svarande lång statsobligationsränta med tillägg för "riskpremie". Riskpremien är individuell för varje invest ering och beror på investerarens uppfattning om framtida risk och potential.

Intern värdering Castellum redovisar sina förvaltningsfastigheter till verkligt värde och har per den 31 december 2012 internt värderat samtliga fastigheter. Värderingen har genomförts på ett enhetligt sätt och baserats på en 10-årig kassafl ödesmodell, som översiktligt beskrivits ovan. Utgångspunkten för värderingen har varit en individuell bedömning för varje fastighet av dels den framtida intjäningsförmågan, dels marknadens avkastningskrav.

Antagande om kassafl öde

Vid bedömningen av en fastighets framtida intjäningsförmåga har, utöver ett infl ationsantagande om 1,5%, hänsyn tagits till dels eventuella förändringar i hyresnivån utifrån respektive kontrakts hyra och förfallotidpunkt jämfört med bedömd aktuell marknadshyra, dels förändring i uthyrningsgrad och fastighetskostnader. I värderingen förbättras den ekonomiska uthyrningsgraden successivt under 10-årsperioden för att uppgå till 96%. Med fastighets kostnader avses kostnader för drift, underhåll, tomträttsavgäld, fastighetsskatt och fastighetsadministration.

Antagande per fastighetskategori 2012-12-31, år 1	Kontor/butik	Lager/industri
Hyresvärde kr/kvm,	1 269	752
Vakans	11%	9%
Direkta fastighetskostnader kr/kvm	326	175
Fastighetsadministration kr/kvm	35	25

Antaganden om avkastningskrav

Avkastningskravet på eget kapital är individuellt för varje fastighet och baseras på antagande om realränta, infl ation samt riskpremie. Riskpremien är individuell för varje fastighet och kan delas upp i två delar – generell respektive individuell risk. Den generella risken är ett tillägg för att en fastighetsplacering inte är likvid i samma utsträckning som en obligation samt att tillgången är beroende av den allmänna ekonomiska utvecklingen. Den individuella risken är specifi k för varje fastighet och utgör en sammanvägd bedömning av fastighetens kategori, orten där fastigheten är belägen, fastighetens läge på orten med hänsyn till fastighetens kategori, om fastigheten är rätt utformad, ändamålsenlig och yteffektiv, dess tekniska standard såsom t ex materialval, kvalitet på allmänna installationer, inredning och utrustning i lokaler och lägenheter, kontraktssammansättningen, varvid hänsyn tas till exempelvis kontraktens längd, storlek och antal samt i förekommande fall justering för tomträtt.

För att beräkna avkastningen för totalt kapital har antagande om kostnaden för lånat kapital gjorts om 5,5%. Kostnaden för lånat kapital utgörs av realränta och infl ation. Vidare har antagande om belåningsgrader om 55-65% gjorts beroende på fastighetskategori.

Avkastningen på totalt kapital beräknas genom att avkastningskravet på eget kapital samt kredit kostnaden vägs samman utifrån kapitalstruktur. Avkastningskravet på totalt kapital används för att diskontera det bedömda 10-åriga framtida kassafl ödet. Diskontering av restvärdet sker med avkastning på totalt kapital reducerat med tillväxt motsvarande infl ation i syfte att inte anta en evig real tillväxt.

Det framräknade avkastningskravet kalibreras därefter mot marknadens avkastningskrav. För att få en uppfattning om marknadens avkastningskrav följer Castellum genomförda fastighetstransaktioner på marknaden. I avsaknad av transaktioner på en viss ort eller för en viss typ av fastighet, hämtas jämförelseinformation istället från liknande ort eller liknande typ av fastighet. I avsaknad av transaktioner baseras uppfattningen på rådande makroekonomiska faktorer.

FINANSIELLA RAPPORTER

Av nedanstående tabell framgår de antaganden som ligger till grund för Castellums värdering.

Antagande per fastighetskategori 2012-12-31	Kontor/butik	Lager/industri
Realränta	3,0%	3,0%
Infl ation	1,5%	1,5%
Risk	4,8% - 11,4%	6,3% - 12,6%
Avkastning eget kapital	9,3% - 15,9%	10,8% - 17,1%
Ränta	5,5%	5,5%
Belåningsgrad	65%	55%
Avkastning totalt kapital	6,8% - 9,1%	7,9% - 10,7%
Vägt d:o, diskonteringsfaktor år 1 - 9	8,0%	9,1%
Vägd diskonteringsfaktor restvärde*	6,5%	7,6%
*(avkastningskrav totalt kapital efter avdrag för tillväxt motsvarande infl ation)

Värdeförändringen i Castellums bestånd uppgick till totalt –69 Mkr (194), motsvarande –0,2%. En över lag stabil prisbild har inneburit att Castellum inte gjort någon generell förändring av avkastningskravet i den interna värderingen. Värdeförändringen kan fördelas på 245 Mkr hänförligt till förvärv och projektvinster, –334 Mkr till följd av individuella justeringar på fastighetsnivå avseende främst kassafl öde men även avkastningskrav samt 20 Mkr hänförligt till försäljning av 15 fastigheter. Försäljningspris netto uppgick till 253 Mkr efter avdrag för bedömd uppskjuten skatt och omkostnader om totalt 13 Mkr. Underliggande fastighetspris, som således uppgick till 266 Mkr, översteg senaste värdering om 233 Mkr med 33 Mkr.

Den genomsnittliga värderingsyielden för Castellums fastighetsbestånd, exkl. projekt, mark och byggrätter, kan beräknas till 7,3% (7,2%). Kontrakterade hyror bedöms vara på marknadsmässiga nivåer.

Genomsnittlig värderingsyield, Mkr	2012	2011
Driftsöverskott fastigheter enligt resultaträkningen	2 031	1 916
Återläggning uthyrning och fastighetsadministration	192	163
Driftsöverskott ej färdigställda projekt	– 21	0
Förvärvade / färdigställda fastigheter som om de ägts hela året	100	64
Sålda fastigheter	– 9	– 1
Driftsöverskott exkl. uthyrning och fastighetsadministration för
fastigheter som om de ägts hela året, exkl projekt och mark	2 293	2 142
Justerat för:
Indexjustering 2013, 1,0% (2%)	34	64
Verklig uthyrningsgrad, dock lägst 94%	268	229
Fastighetsadministration 30 kr/kvm	– 105	– 102
Normaliserat driftsöverskott	2 490	2 333
Värdering exkl. byggrätter om 443 Mkr (460)	34 245	32 594
Genomsnittlig värderingsyield	7,3%	7,2%

Projekt och byggrätter

Igångsatta projekt har värderats enligt samma princip, men med avdrag för återstående investering.Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde om i genomsnitt ca 990 kr/kvm (980).

Fastighetsbeståndets värde

Den interna värderingen visar ett verkligt värde om 36 328 Mkr (33 867), vilket motsvarar en värdeförändring om –0,2% (+0,6%). Av värdet avser ca 3 542 Mkr fastigheter som innehavs via tomträttsavtal, med hyresintäkter om 370 Mkr. Av nedanstående tabell framgår verkligt värde fördelat per fastighetskategori och region.

Fastighetsvärde, Mkr 2012-12-31	Kontor/butik	Lager/industri	Projekt/mark	Summa
Storgöteborg	6 170	5 137	262	11 569
Öresundsregionen	5 580	1 899	279	7 758
Storstockholm	4 306	2 400	452	7 158
Mälardalen	4 156	1 220	387	5 763
Östra Götaland	3 055	765	260	4 080
Summa	23 267	11 421	1 640	36 328

Osäkerhetsintervall och känslighetsanalys

En fastighets marknadsvärde kan endast fastställas då den säljs. Fastighetsvärderingar är beräkningar gjorda enligt vedertagna principer utifrån vissa antaganden. Det värdeintervall som anges vid fastighetsvärderingar och som oftast i en fungerande marknad ligger inom +/– 5-10% skall ses som mått på den osäkerhet som fi nns i gjorda antaganden och beräkningar. I en mindre likvid marknad kan intervallet vara större. För Castellums del innebär ett osäkerhetsintervall om +/– 5% ett värdeintervall om +/– 1 816 Mkr motsvarande 34 512–38 144 Mkr.

Känslighetsanalys +/–1% (enhet)	Påverkan på värde, Mkr
Hyresvärde kr/kvm	+/– 493
Ekonomisk uthyrningsgrad	+/– 513
Fastighetskostnader kr/kvm	–/+ 136
Avkastningskrav = diskonteringsränta	–/+ 4 094

Ovanstående känslighetsanalys visar hur +/– 1%-enhets förändring i kassafl öde samt avkastningskrav påverkar värderingen. Känslighetsanalysen är dock inte realistisk då en parameter sällan ändrar på sig isolerat, utan olika antaganden är sammankopplade avseende kassafl öde och avkastningskrav.

Extern värdering För att säkerställa värderingen har 144 fastigheter motsvarande värdemässigt 52% av beståndet värderats externt av NAI Svefa. Urvalet av fastigheter har gjorts med utgångspunkt från de värdemässigt största fastigheterna, men även med syftet att spegla fastighetsbeståndets sammansättning avseende kategori och geografi . NAI Svefas värdering av de utvalda fastigheterna uppgick till 18 527 Mkr, inom ett osäkerhetsintervall på fastighetsnivå om +/- 5-10%, beroende på respektive fastighets kategori och läge. Castellums värdering av samma fastigheter uppgick till 18 904 Mkr, d v s en nettoavvikelse om –377 Mkr motsvarande –2%. Bruttoavvikelserna var +324 Mkr respektive –701 Mkr med en genomsnittlig avvikelse om 5%.

Därtill har Forum Fastighetsekonomi AB utfört en skrivbordsvärdering av 30 fastigheter motsvarande värdemässigt 19% av beståndet. Forums värdering av de utvalda fastigheterna uppgick till 7 153 Mkr. Castellums värdering av samma fastigheter uppgick till 7 036 Mkr, d v s en nettoavvikelse om 117 Mkr motsvarande 2%. NAI Svefas värdering av samma fastigheter uppgick till 6 853 Mkr, d v s en nettoavvikelse jämfört med Castellums värdering om –183 Mkr motsvarande –3%.

Det kan konstateras att Castellums avvikelse mot de två externa värderarna ryms väl inom osäkerhetsintervallet +/- 5-10%.

			Koncern
12 Not	Inventarier	2012	2011	2012	2011
	Ingående anskaffningsvärde	61	60	4	3
	Inköp	18	9	3	1
	Försäljning/utrangering	– 6	– 8	0	0
	Utgående anskaffningsvärde	73	61	7	4
	Ingående avskrivningar	– 46	– 48	– 3	– 3
	Försäljning/utrangering	6	8	0	0
	Årets avskrivningar	– 9	– 6	– 1	0
	Utgående avskrivningar	– 49	– 46	– 4	– 3
	Bokfört värde	24	15	3	1

Poster i eget kapital Aktiekapital

Not 13 Eget kapital och substansvärde

Aktiekapitalet var per 31 december 2012 fördelat på 172 006 708 registrerade A-aktier med en röst per aktie och ett kvotvärde om 0,50 per aktie. Samtliga aktier är fullt betalda. Av de registrerade aktierna äger Castellum 8 006 708 aktier, till ett totalt nominellt belopp om 4 003 354 kronor. Antalet utestående aktier är således 164 000 000, vilket är oförändrat mot samma period föregående år. Återköpta egna aktier har ingen rösträtt eller rätt till utdelning. Det förekommer inga restriktioner vad avser utdelning eller andra typer av återbetalning. Några potentiella aktier (t ex konvertibler) förekommer inte, ej heller någon företrädesrätt till ackumulativ utdelning (preferensaktier).

Aktiekapitalets utveckling			Kvotvärde per aktie
	Datum	Antal aktier		Aktiekapital, kr
Bildande A-aktier	1993-10-27	+500	100	+50 000
Nyemission, A-aktier	1994-09-27	+999 500	100	+99 950 000
Split 50:1	1997-03-25	+49 000 000	2	–
Vid börsnotering	1997-05-23	50 000 000	2	100 000 000
Nyemission, C-aktier	2000-07-12	+7 142 857	2	+14 285 714
Inlösen, A-aktier	2000-07-12	–6 998 323	2	–13 996 646
Inlösen, C-aktier	2000-11-13	–7 142 857	2	–14 285 714
Aktiesplit 4:1	2006-04-27	129 005 031	0,50	–
Årets utgång	2012-12-31	172 006 708	0,50	86 003 354

Övrigt tillskjutet kapital

Övrigt tillskjutet kapital avser eget kapital som är tillskjutet av ägarna.

Valutaomräkningsreserv

Valutaomräkningsdifferenser som uppstår till följd av utlandsverksamhet.

Valutasäkringsreserv

Avser den effektiva delen av orealierade värdeförändringar hänförligt till valutaderivat som används för att säkra investering i utlandsverksamhet.

Balanserad vinst

Balanserad vinst avser intjänade vinstmedel i koncernen. Avseende koncernen ingår tidigare avsättning till reservfond i denna post.

Bundet och fritt eget kapital i moderbolaget

Enligt svensk aktiebolagslag utgörs eget kapital av bundet (icke utdelningsbart) och fritt (utdelningsbart) eget kapital. Till aktieägarna får endast utdelas så mycket att det efter utdelning fi nns full täckning för bundet eget kapital i moderbolaget. Vidare får endast vinstutdelning göras om det är försvarligt med hänsyn till de krav som verksamhetens art, omfattning och risker ställer på storleken av det egna kapitalet och bolagets och koncernens konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.

Castellum återköpte under år 2000 totalt 8 006 708 egna aktier för 194 Mkr, motsvarande 4,7% av totalt registrerat antal aktier. Därefter har inga återköp av egna aktier skett.

Utdelning föreslås av styrelsen i enlighet med bestämmelserna i Aktiebolagslagen och beslutas av års stämman. Föreslagen ännu ej utbetald utdelning för räkenskapsåret 2012 uppgår till 3,95 kronor per aktie, totalt 648 Mkr. Beloppet redovisas som skuld först då årsstämman har beslutat om utdelning.

Substansvärde kan beräknas på lång och kort sikt. Långsiktigt substansvärde utgår från balansräkningen med justering för poster som inte innebär någon utbetalning i närtid, såsom i Castellums fall derivat och uppskjuten skatteskuld. Det innebär att eget kapital enligt balansräkningen skall tillföras ytterligare 1 105 Mkr respektive 3 310 Mkr. Substansvärde

Aktuellt substansvärde utgörs av eget kapital enligt balansräkningen med justering för uppskjuten skatteskuld. Nuvarande redovisningsregler anger att uppskjuten skatteskuld skall redovisas till nominellt 22% medan den verkliga skatten är betydligt lägre p g a möjligheten att sälja fastigheter på ett skatteeffektivt sätt och tidsfaktorn. För närvarande görs bedömningen att den verkliga diskonterade uppskjutna skatteskulden motsvarar 4,3%, innebärande att ytterligare 2 624 Mkr kronor skall tillföras eget kapital.

Vid fastighetsvärdering används oftast ett osäkerhetsintervall om +/– 5-10% för att avspegla den osäkerhet som fi nns i gjorda antaganden och beräkningar. I Castellums fall innebär +/– 5% osäkerhetsintervall +/– 1 738 Mkr efter skatt.

Substansvärde	Mkr	Kr/aktie
Eget kapital enligt balansräkning	12 065	74
Återläggning
Derivat enligt balansräkningen	1 105	6
Uppskjuten skatt enligt balansräkningen	3 310	20
Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV)	16 480	100
Avdrag
Derivat enligt ovan	– 1 105	– 6
Bedömd verklig skuld uppskjuten skatt 4,3%*	– 686	– 4
Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV)	14 689	90
Osäkerhetsintervall fastighetsvärdering +/-5% efter skatt	+/– 1 738	+/– 11

* Bedömd verklig uppskjuten skatteskuld netto har beräknats till 4,3% baserat på en diskonteringsränta om 3%. Vidare har antagits dels att underskottsavdragen realiseras under 5 år med en nominell skatt om 22%, vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skattefordran om 20,2%, dels att fastigheterna realiseras under 50 år där 33% säljs direkt med en nominell skatt om 22% och 67% säljs indirekt via bolag där köparens skatteavdrag är 6%, vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skatteskuld om 5,8%.

Castellum skall ha en stabil kapitalstruktur med låg fi nansiell risk, innebärande en belåningsgrad som varaktigt inte skall överstiga 55% och en räntetäckningsgrad om minst 200%.

Utöver eget kapital fi nns skulder i balansräkningen som i princip är ränte- och amorteringsfria och som därför till stor del kan betraktas såsom eget kapital. Fastighetsbranschen använder därför belåningsgrad som nyckeltal för kapitalstrukturen istället för soliditetsmått. Av samma skäl kan även substansvärdet beräknas på olika sätt, vilket framgår ovan.

Castellums mål utgår från tillväxt i kassafl ödet och är inte direkt relaterat till substansvärdet. Målet är att kassafl ödet, d v s förvaltningsresultat per aktie, skall ha en årlig tillväxt om minst 10%. I syfte att nå detta mål, skall årligen nettoinvesteras för minst 5% av fastighetsvärdet, vilket för närvarande motsvarar ca 1 800 Mkr. Alla investeringar skall bidra till tillväxtmålet i förvaltningsresultatet inom 1-2 år och ha en värdepotential om minst 10%. Försäljning av fastighet skall ske när det är affärsmässigt motiverat och när alternativ investering kan erhållas med bättre avkastning.

Kapitalstruktur

Återköpta egna aktier

Utdelning

CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2012 101

FINANSIELLA RAPPORTER

		Koncern		Moderbolag
14 Not	Skulder	2012	2011	2012	2011
	Ej räntebärande skulder som förfaller inom ett år efter balansdagen	1 057	1 091	141	154
	Räntebärande låneskulder som förfaller inom ett år efter balansdagen	–	–	–	608
	mellan ett till fem år efter balansdagen	16 960	9 314	18 285	11 500
	senare än fem år efter balansdagen	2 134	7 846	–	5 700
	Summa skulder exkl. uppskjuten skatteskuld och derivat	20 151	18 251	18 426	17 962

Under 2013 förfaller kortfristiga räntebärande låneskulder om 1 838 Mkr (2 138), men då de täcks av outnyttjade långfristiga ramar anses dessa vara långfristiga.

Not 15 Uppskjuten skatteskuld/fordran

En realisering av samtliga tillgångar och skulder till koncernmässigt bokfört värde samt nyttjande av kvarvarande underskottsavdrag skulle ge en skattepliktig vinst om 15 802 Mkr (14 425), vilket med en skattebelastning om 22% motsvarar en skatteutbetalning om 3 477 Mkr (3 794). I Castellum fi nns 167 Mkr i uppskjuten skatteskuld hänförligt till förvärvade fastigheter i bolag som klassfi cierats som tillgångsförvärv. Den skatt som fanns vid förvärvstillfället skall enligt gällande lagstiftning inte upptas i balansräkningen, vilket framgår av tabellen på nästa sida.

Moderbolaget redovisar en uppskjuten skattefordran om 222 Mkr (271), motsvarande 22% (26,3) av outnyttjade underskottsavdrag om 1 009 Mkr (1 031).

Underskottsavdrag Castellums underskottsavdrag beräknas per 31 december 2012 uppgå till 1 610 Mkr (1 772). Dess förändring framgår av tabellen i not 9.

Skattemässiga överoch undervärden på fastigheter

Vid en beräkning av det skattemässiga utfallet i koncernen av en direktförsäljning av fastigheterna, skall mot det koncernmässigt bokförda värdet om 36 328 Mkr (33 867), ställas det skattemässiga värdet i juridisk person vilket totalt uppgår till 18 916 Mkr (17 670). Det innebär att vid en försäljning av Castellumssamtliga fastigheter skulle den skattepliktiga nettovinsten överstiga den i koncernen redovisade vinsten med 17 412 Mkr (16 197). Tidigare gjorda nedskrivningar där skattemässigt avdrag erhållits uppgår till ca 200 Mkr. Dessa kan, förutsatt en värdeuppgång, framgent komma att återföras.

	2012		2011
Uppskjuten skatteskuld	Underlag	Skatt	Underlag	Skatt
Underskottsavdrag
Vid årets ingång	1 772	466	1 406	370
Årets förändring enligt resultaträkning	– 162	– 43	366	96
Omräkning till ny skattesats, 22%	–	– 69	–	–
Vid årets utgång i balansräkningen	1 610	354	1 772	466
Skillnad mellan fastigheternas bokförda och skattemäs siga värde
Vid årets ingång	– 16 197	– 4 260	– 14 829	– 3 901
Årets förändring resultaträkningen	– 761	– 200	– 1 173	– 308
Förvärv via bolag	– 454	– 119	– 195	– 51
Omräkning till ny skattesats, 22%	–	748	–	–
Vid årets utgång	– 17 412	– 3 831	– 16 197	– 4 260
Avgår, hänförligt till tillgångsförvärv
Vid årets början	304	80	109	29
Förvärv via bolag	454	119	195	51
Omräkning till ny skattesats, 22%	–	– 32	–	–
Vid årets utgång	758	167	304	80
Vid årets utgång i balansräkningen	– 16 654	– 3 664	– 15 893	– 4 180
Totalt
Vid årets ingång	– 14 121	– 3 714	– 13 314	– 3 502
Årets förändringar resultaträkningen	– 923	– 243	– 807	– 212
Omräkning till ny skattesats, 22%	–	647	–	–
Vid årets utgång i balansräkningen	– 15 044	– 3 310	– 14 121	– 3 714

Derivat Not 16

I balansräkningen redovisas derivat som en långfristig skuld eftersom beloppet inte kommer att regleras i kontanter. Dock kan matematiskt ett teoretiskt förfallande belopp under 2013 beräknas, uppgående till 171 Mkr.

I följande tabell framgår räntederivatportföljens nominella belopp netto och marknadsvärde per 2012-12-31 samt portföljens marknadsvärde vid förändring av marknadsräntan +/– 1%-enhet. Räntederivatinstrument med optionsinslag har förfallomässigt fördelats i det segment derivatet som längst kan göras gällande och i samma segment som före antagen ränteförändring.

Slutdatum	Belopp,	Anskaffnings	Marknads	Genomsnittlig	Marknadsvärde	Marknadsvärde
	Mkr	värde, Mkr	värde, Mkr	ränta	ränta +1%-enhet	ränta -1%-enhet
2013	900	–	– 13	3,5%	– 7	– 19
2014	300	–	– 12	3,1%	– 6	– 18
2015	750	–	– 46	3,7%	– 32	– 62
2016	2 450	–	– 217	3,8%	– 140	– 310
2017	1 200	–	– 99	3,3%	– 49	– 154
2018+	5 200	–	–729	3,5%	– 333	– 1 176
Summa	10 800	–	– 1 116	3,6%	– 567	– 1 739

Valutaderivat med ett marknadsvärde om 11 Mkr ingår ej i tabellen ovan då en förändring av marknadsräntan av dessa derivat har en oväsentlig påverkan på marknadsvärdet.

Långfristiga räntebärande skulder Not 17

Castellums fi nansiering och hantering av fi nansiella risker bedrivs i enlighet med den av styrelsen fastställda fi nanspolicyn.

Strategin i fi nanspolicyn är:

• Låg fi nansiell risk, innebärande en belåningsgrad som varaktigt ej skall överstiga 55% och en räntetäckningsgrad om minst 200%.
• Säkerställ behov av långfristig fi nansiering och likviditet.
• Uppnå ett lågt och stabilt räntenetto inom givet riskmandat.

I fi nanspolicyn anges mandat och limiter för hantering av de fi nansiella risker som defi nieras i policyn samt övergripande ansvarsfördelning och hur de fi nansiella riskerna ska rapporteras.

Koncernens fi nansiella verksamhet är centraliserad till moderbolaget och fi nansfunktionen fungerar som koncernens internbank. Castellum genomför fi nansiella transaktioner utifrån en bedömning av koncernens samlade behov av långfristig fi nansiering, likviditet och önskad ränterisk. Den fi nansiella riskhanteringen sker således på portföljnivå. Portföljhantering av upplåning innebär att en koncernintern transaktion såsom till exempel ett internt lån inte replikeras av en identisk extern transaktion utan kort- eller långfristiga krediter upptas efter bedömning av koncernens samlade fi nansieringsbehov. För en kostnadseffektiv hantering av ränterisken görs bedömning av den ränterisk som uppstår vid lösen av eller upptagande av ny enskild kredit med kort räntebindning, varefter räntederivattransaktioner genomförs vid behov för att uppnå önskad räntebindningstid på den totala upplåningen. Internbanken arbetar med koncernkontosystem för att möjliggöra nettohantering av koncernens betalningsfl öden.

Policy	Mål / Mandat	Utfall
Belåningsgrad	Ej varaktigt över 55%	53%
Räntetäckningsgrad	Minst 200%	284%
Ränterisk
– genomsnittlig räntebindning	0,5-3 år	2,8 år
– andel förfall inom 6 månader	Högst 50%	33%
Valutarisk
– investering	60-100% fi nansieras i lokal valuta	82%
– övriga valutarisker	Inte tillåtet	Ingen exponering
Upplåningsrisk	Minst 50% av räntebärande skulder skall ha en löptid om minst 2 år	100%
Motpartsrisk	Kreditinstitut med hög rating lägst "investment grade"	Uppfylles
Likviditetsrisk	Likviditetsreserv för att kunna fullgöra	1 212 Mkr i outnyttjat
	betalningsförpliktelser	beviljat låneutrymme

I moderbolaget fi nns en från fi nansavdelningen skiljd redovisnings- och kontrollfunktion för den fi nansiella verksamheten och de fi nansiella riskerna. Finansiella risker som defi nieras i fi nanspolicyn rapporteras kvartalsvis till styrelsen. Som ett led i att ständigt förbättra och anpassa den fi nansiella riskhanteringen har styrelsen en årlig översyn av fi nanspolicyn.

Mål

Finanspolicy

Upplåning, förfallostruktur och räntor

Fastigheter är en långfristig tillgång och kräver långfristig fi nansiering med fördelning mellan eget kapital och räntebärande skulder. Belåningsgraden är det fi nansiella mått som beskriver hur stor andel av fastigheternas värde som är belånad. Målet för Castellum är en belåningsgrad som varaktigt ej skall överstiga 55%. Vid årsskiftet var belåningsgraden 53% (51%).

Krav på långfristig fi nansiering innebär att Castellum eftersträvar lång kapitalbindning för att minimera refi nansieringsrisken. För att uppnå maximal fl exibilitet är utnyttjade krediter i huvudsak revolverande, d v s krediterna omsätts vanligtvis inom 1–3 månader. Korta revolverande krediter medför stor fl exibilitet vid val av räntebindningsperiod, räntebas samt möjliggör amortering vid varje omsättningstillfälle utan marginalbrytningsersättning eller annan kompensation till kreditgivare. Strävan är att minimera de räntebärande skulderna och kassalikviditet skall i första hand användas för att minska utestående skulder.

För att säkerställa Castellums behov av långfristig fi nansiering och likviditet arbetar Castellum kontinuerligt med att omförhandla och vid behov tillföra nya krediter. Castellum hade vid årets utgång bindande krediter om 23 361 Mkr (22 029), varav långfristigt uppgick till 20 262 Mkr (19 374) och kortfristigt till 3 099 Mkr (2 655). Av krediterna utgjorde 19 062 Mkr (19 374) långfristiga bindande låneavtal i bank och 1 200 Mkr (0) obligationer emitterade under Castellums MTN-program. Av de kortfristiga krediterna utgjorde 1 227 Mkr (420) kortfristiga låneavtal i bank och 1 872 Mkr (2 235) av utestående företagscertifi kat. Vid utgången av året var 1 212 Mkr av långfristigt låneutrymme i bank outnyttjat. Castellum har således god tillgång till nyupplåning för att fi nansiera investeringar i ny- till- och ombyggnationer samt förvärv.

Den genomsnittliga återstående kredittiden på Castellums långfristiga krediter uppgick vid årsskiftet till 4,1 år (5,1). Den genomsnittliga löptiden på överenskomna marginaler och avgifter på långfristiga krediter uppgick vid samma tidpunkt till 2,8 år (3,5).

Under året har nya låneavtal i bank om 1 000 Mkr tillförts, låneavtal om 5 000 Mkr omförhandlats och ett outnyttjat lånelöfte om 500 Mkr avslutats. Under 2012 har Castellum även etablerat ett MTN-program med en ram om 5 000 Mkr under vilket obligationer om 1 200 Mkr emitterats.

Kreditavtal/-ramar	Belopp, Mkr	Utnyttjat, Mkr
Långfristiga bindande låneavtal i bank	19 062	16 012
Kortfristiga bindande låneavtal i bank	1 227	10
Likviditet	–	– 44
Summa låneavtal	20 289	15 978
MTN-program	5 000	1 200
Företagscertifi kat	4 000	1 872
Summa	29 289	19 050

Förfallostrukturen för kreditavtalen framgår av tabellen nedan som visar när i tiden kreditavtalen förfaller till omförhandling eller amortering.

			Utnyttjat i
Kreditavtalens förfallostruktur	Avtal, Mkr	Bank	MTN/Cert	Totalt
0-1 år	3 099	– 34	1 872	1 838
1-2 år	407	7	–	7
2-3 år	8 007	4 857	1 200	6 057
3-4 år	4 007	3 907	–	3 907
4-5 år	5 707	5 107	–	5 107
> 5 år	2 134	2 134	–	2 134
Totalt	23 361	15 978	3 072	19 050
Outnyttjat utrymme i långfristiga kreditavtal				1 212

Krediterna kan säkerhetsmässigt indelas i nedanstående kategorier:

• Krediter mot ställande av säkerhet i form av Castellums reversfordringar på dotterbolagen med däri pantförskrivna fastighetsinteckningar. Utnyttjade krediter som säkerställs med fastighetsinteckningar uppgick vid årets utgång till 15 917 Mkr. Säkerställningar kompletteras i merparten av fallen med garanti om belåningsgrad och räntetäckningsgrad även kallade "fi nancial covenants". I samtliga fall är garanti till kreditgivare utfärdad med betryggande marginal till Castellums mål för kapitalstruktur. De garantier som utfärdats innebär att belåningsgraden ej får överstiga 65% och räntetäckningsgraden ej får understiga 150%.
• Krediter direkt till dotterbolag mot ställande av säkerhet i form av pantförskrivna fastighetsinteckningar. Krediter direkt mot dotterbolag kompletteras i merparten av fallen med moderbolagets borgen.
• Krediter utan ställande av säkerhet, så kallade blancokrediter.

• Emission av obligationer utan ställande av säkerhet.

• Emission av företagscertifi kat utan ställande av säkerhet.

Oavsett typ av kreditavtal innehåller de sedvanliga uppsägningsvillkor samt i vissa fall omförhandlingsvillkor vid förändrad verksamhetsinriktning och avnotering. Om kreditgivaren påkallar rätten till sådan omförhandling och parterna inte kan komma överens fi nns i kreditavtalen fastställda avvecklingstider för de kreditavtal som omfattas av sådana villkor.

Förändringar av marknadsräntan påverkar fi nansnettot. Hur snabbt och med hur mycket beror på vald räntebindningstid. För att säkerställa ett lågt och stabilt kassafl ödesmässigt räntenetto har Castellum generellt valt en förhållandevis lång räntebindningstid. På så sätt begränsas omedelbar påverkan av räntenettot föranledd av förändringar i marknadsräntan.

Castellum har av samma orsak valt att i huvudsak teckna långfristiga kreditavtal med avtalade kreditmarginaler gentemot kreditgivare. Dock kommer förändringar i båda dessa marknader alltid över tid att få genomslag i räntenettot.

Räntetäckningsgraden är det fi nansiella mått som beskriver ett bolags risknivå och motståndskraft för förändringar i räntenettot. Castellum har en målsättning om en räntetäckningsgrad om minst 200%. För 2012 uppgick räntetäckningsgraden till 284% (278%).

Den genomsnittliga räntebindningstiden uppgick per 31 december 2012 till 2,8 år (2,7), den genomsnittliga effektiva räntan var 3,6% (4,0%) och den genomsnittliga räntan för året 3,9% (4,1%). Marginaler och avgifter på långfristiga kreditavtal är fastställda med en genomsnittlig löptid om 2,8 år (3,5). Räntan på motsvarande genomsnittlig portfölj, med hänsyn tagen till såväl rådande marknadsränta som uppskattad kreditmarginal på återanskaffade utnyttjade krediter uppgår till 4,2% (4,7%). Nuvärdet av dessa kreditmarginaler kan beräknas till 300-350 Mkr. Spannet avspeglar den stora osäkerhet som råder för att fastställa en kreditmarginal som skulle vara tillämplig vid nya kreditavtal. Mot bakgrund av de diskussioner Castellum kontinuerligt för med banker och andra aktörer på kredit- och kapitalmarknaden är det Castellums bedömning att rådande kreditmarginaler avviker positivt jämfört med dagens kreditmarginaler. Den stora osäkerheten tillsammans med att bilaterala lånetavtal, till skillnad från t ex marknadsnoterade fi nansiella kontrakt, inte kan omsättas eller överlåtas medför att värdet inte ingår vid beräkning av aktiens substansvärde.

Resultateffekten nästkommande 12 månader vid en ränteförändring om +/– 1% uppgår till –53 respektive +48 Mkr.

I ränteförfallostrukturen redovisas räntederivat i det segment det tidigast kan förfalla. Kreditmarginaler fördelas i intervallet för det underliggande lånet.

Ränteförfallostruktur	Krediter, Mkr	Derivat, Mkr	Belopp, Mkr	Medelränta
0-1 år	17 925	– 9 000	8 925	3,6%
1-2 år	1 000	700	1 700	2,4%
2-3 år	125	550	675	4,2%
3-4 år	–	2 050	2 050	4,3%
4-5 år	–	1 100	1 100	3,5%
5-10 år	–	4 600	4 600	3,8%
Summa	19 050	–	19 050	3,6%

Valutarisk

Castellum äger fastigheter i Danmark till ett värde om 435 Mkr (254), vilket innebär att koncernen är exponerad för valutarisk. Valutarisken hänför sig främst till resultat- och balansräkning i utländsk valuta som räknas om till svenska kronor. I enlighet med fi nanspolicyn skall mellan 60-100% av tillgång i utlandet fi nansieras i landets valuta. Transaktionsrisken i koncernen är obetydlig och skall i första hand hanteras genom matchning av intäkter och kostnader.

Upplupna kostnader och	Koncern		Moderbolag
förutbetalda intäkter	2012	2011	2012	2011	Not 18
Förskottsbetalda hyror	406	438	–	–
Upplupna räntor	123	140	123	140
Övrigt	159	149	15	10
Summa	688	727	138	150

		Koncern		Moderbolag
Ställda säkerheter	2012	2011	2012	2011	Not 19
Fastighetsinteckningar	18 764	18 986	–	–
Långfristiga fordringar koncernföretag	–	–	15 090	16 103
Summa	18 764	18 986	15 090	16 103

	Koncern			Moderbolag
Övriga ansvarsförbindelser	2012	2011	2012	2011	Not 20
Borgen för dotterbolag	–	–	2 170	1 174
Summa	–	–	2 170	1 174

I normalfallet är moderbolaget kredittagare, men i de fall upplåning sker direkt mot fastighetsägande bolag ställer moderbolaget borgen.

Not 21 Andelar koncernföretag

Principer för konsolidering av koncernbolag framgår av redovisningsprinciperna. Direktägda dotterbolag framgår nedan, medan övriga i koncernen ingående bolag framgår av respektive dotterbolags årsredovisning

Summa				5 338
Fastighets AB Regeringsgatan	556571-4051	Göteborg	100%	0
Fastighets AB Briggen	556476-7688	Malmö	100%	933
Fastighets AB Corallen	556226-6527	Värnamo	100%	589
Harry Sjögren AB	556051-0561	Mölndal	100%	804
Eklandia Fastighets AB	556122-3768	Göteborg	100%	1 010
Aspholmen Fastigheter AB	556121-9089	Örebro	100%	797
Fastighets AB Brostaden	556002-8952	Stockholm	100%	1 205
Direktägda dotterbolag	Org.nr	Säte	Kapitalandel	Bokfört värde

		Moderbolag
	2012	2011
Ingående anskaffningsvärde	5 338	5 217
Lämnat aktieägartillskott	–	55
Lämnat koncernbidrag, netto efter skatt	–	66
Utgående anskaffningsvärde/bokfört värde	5 338	5 338

			Moderbolag
Not 22	Långfristiga fordringar, koncernföretag	2012	2011
	Ingående anskaffningsvärde	17 432	16 195
	Ny utlåning till dotterbolag	561	1 237
	Valutakursomräkning utlandsverksamhet	– 10	0
	Utgående anskaffningsvärde/bokfört värde	17 983	17 432

Not 23 Finansiella instrument - framtida likviditetsfl öden m m

Framtida likviditetsfl öden hänförligt till såväl räntederivat som krediter framgår av tabell nedan. Likviditetsfl öden hänförligt till räntederivat utgörs av betald ränta minus erhållen ränta. För att beräkna det rörliga benet i ett räntederivat har Stiborräntan såsom den noterades på bokslutsdagen använts över hela derivatets löptid. Vid beräkning av likviditetsfl öden hänförligt till krediter har antagande gjorts om att en förfallande kredit ersätts av en ny kredit över det underliggande kreditavtalets löptid och till en Stibor ränta såsom den noterades på bokslutsdagen.

		Derivat		Krediter
	Ränta att	Ränta att	Ränte	Kredit IB	Förfall	Kredit UB	Ränte
År	betala, Mkr	erhålla, Mkr	kostnad, Mkr				kostnad, Mkr
2013	– 401	158	– 243	19 050	– 1 837	17 213	– 441
2014	– 387	149	– 238	17 213	– 7	17 206	– 412
2015	– 368	138	– 230	17 206	– 6 057	11 149	– 343
2016	– 321	121	– 200	11 149	– 3 907	7 242	– 209
2017	– 236	87	– 149	7 242	– 5 107	2 135	– 167
2018+	– 484	176	– 308	2 135	– 2 135	0	– 142
Summa	– 2 197	829	– 1 368		– 19 050		– 1 714

	Finansiella skulder Låne- och värderade till verkligt Derivat som används kundfordringar värde via resultatet i säkringsredovisning							Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde
Mkr	2012	2011	2012	2011	2012	2011	2012	2011
Tillgångar
Valutaderivat	–	–	–	–	8	0	–	–
Hyresfordringar	20	20	–	–	–	–	–	–
Övriga fordringar	29	14	–	–	–	–	–	–
Förutbetalda kostnader
o upplupna intäkter	58	64	–	–	–	–	–	–
Kassa och bank	44	97	–	–	–	–	–	–
Skulder
Räntederivat	–	–	1 113	1 003	–	–	–	–
Långfristiga skulder	–	–	–	–	–	–	19 094	17 160
Leverantörsskulder	–	–	–	–	–	–	171	163
Övriga skulder	–	–	–	–	–	–	132	149
Upplupna kostnader
o förutbetalda intäkter	–	–	–	–	–	–	688	727
Summa	151	195	1 113	1 003	8	0	20 085	18 199

Nedan framgår de olika kategorier av fi nansiella instrument som fi nns i koncernens balansräkning.

Finansiella instrument såsom hyresfordringar, leverantörsskulder m m redovisas till upplupet anskaffningsvärde med avdrag för eventuell nedskrivning, varför det verkliga värdet bedöms överensstämma med redovisat värde. Långfristiga räntebärande skulder löper med tre månaders räntebindningstid, medan kreditmarginaler löper med längre tid. I dagsläget fi nns ett beräknat övervärde hänförligt till kreditmarginalerna om 300-350 Mkr, vilket framgår av not 17.

Händelser efter balansdagen Not 24

De fi nansiella rapporterna utgör en del av årsredovisningen och undertecknades av styrelsen och verkställande direktören den 31 januari 2013.

Styrelsen i Castellum AB avser att föreslå årsstämman en utdelning om 3,95 kronor per aktie, vilket innebär en höjning med 7% mot föregående år. Resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och för koncernen skall fastställas på Castellum AB:s årsstämma, vilken äger rum den 21 mars 2013.

Förslag till vinstdisposition

Till årsstämmans förfogande står:
Balanserad vinst	4 142 277 011 kronor
Årets resultat	448 440 240 kronor
	4 590 717 251 kronor
Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras enligt följande:
Utdelning till aktieägare, 3,95 kronor per aktie	647 800 000 kronor
Överförs i ny räkning	3 942 917 251 kronor
	4 590 717 251 kronor

I bolaget finns 172 006 708 registrerade aktier, varav för närvarande 8 006 708 är icke utdelningsberättigade återköpta egna aktier.

Summan av ovan föreslagen utdelning om 647 800 000 kronor kan komma att ändras om antalet återköpta egna aktier förändras innan avstämningsdag för utdelning.

Styrelsens yttrande avseende föreslagen vinstutdelning

Motivering

Koncernens egna kapital har beräknats i enlighet med de av EU antagna IFRS-standarderna och tolkningarna av dessa (IFRIC) samt i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 (Kompletterande redovisningsnormer för koncerner). Moderbolagets egna kapital har beräknats i enlighet med svensk lag och med tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 (Redovisning för juridiska personer).

Den föreslagna vinstutdelningen utgör 52% av koncernens förvaltningsresultat, vilket ligger i linje med uttalad målsättning att dela ut minst 50% av koncernens förvaltningsresultat med hänsyn tagen till investeringsplaner, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.

Koncernens resultat efter värdeförändringar och skatt uppgick till 1 473 Mkr. Utdelningspolicyn baseras på koncernens förvaltningsresultat, varför icke kassaflödespåverkande värdeuppgångar respektive värdenedgångar i koncernens fastigheter och räntederivat ej normalt påverkar utdelningen. Sådana icke kassaflödespåverkande vinster eller förluster har inte heller beaktats vid tidigare års beslut om vinstutdelning.

Styrelsen finner att full täckning finns för bolagets bundna egna kapital efter den föreslagna vinstutdelningen. Styrelsen finner även att den föreslagna utdelningen till aktieägarna är försvarlig med hänsyn till de parametrar

som anges i 17 kap 3 § andra och tredje styckena i aktiebolagslagen (verksamhetens art, omfattning och risker samt konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt). Styrelsen vill därvid framhålla följande.

Verksamhetens art, omfattning och risker

Styrelsen bedömer att bolagets och koncernens egna kapital efter den föreslagna vinstutdelningen kommer att vara tillräckligt stort i relation till verksamhetens art, omfattning och risker. Styrelsen beaktar i sammanhanget bland annat bolagets och koncernens historiska utveckling, budgeterad utveckling, investeringsplaner samt konjunkturläget.

Konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt

Konsolideringsbehov

Styrelsen har företagit en allsidig bedömning av bolagets och koncernens ekonomiska ställning och dess möjligheter att på sikt infria sina åtaganden. Föreslagen utdelning utgör 14% av bolagets eget kapital och 5% av koncernens eget kapital. Den uttalade målsättningen för koncernens kapitalstruktur med en belåningsgrad som varaktigt ej skall överstiga 55% och en räntetäckningsgrad om minst 200% innehålls efter den föreslagna utdelningen. Bolagets och koncernens kapitalstruktur är god med beaktande av de förhållanden som råder i fastighetsbranschen. Mot denna bakgrund anser styrelsen att bolaget och koncernen har goda förutsättningar att ta framtida affärsrisker och även tåla eventuella förluster. Planerade investeringar har beaktats vid bestämmandet av den föreslagna vinstutdelningen.

Likviditet

Den föreslagna vinstutdelningen kommer inte att påverka bolagets och koncernens förmåga att i rätt tid infria sina betalningsförpliktelser. Bolaget och koncernen har god tillgång till likviditetsreserver i form av både kort- och långfristiga krediter. Krediterna kan lyftas med kort varsel, vilket innebär att bolaget och koncernen har god beredskap att klara såväl variationer i likviditeten som eventuella oväntade händelser.

Ställning i övrigt

Styrelsen har övervägt alla övriga kända förhållanden som kan ha betydelse för bolagets och koncernens ekonomiska ställning och som inte beaktats inom ramen för det ovan anförda. Därvid har ingen omständighet framkommit som gör att den föreslagna utdelningen inte framstår som försvarlig.

Värdering till verkligt värde

Derivatinstrument och andra finansiella instrument har värderats till verkligt värde enligt 4 kap 14 a § årsredovisningslagen. Därvid har visat sig ett undervärde om 862 Mkr efter skatt, som påverkat det egna kapitalet med nämnda belopp.

Göteborg den 22 januari 2013 Styrelsen

Årsredovisningens undertecknande

Såvitt vi känner till är årsredovisningen upprättad i överensstämmelse med god redovisningssed. Årsredovisningen ger en rättvisande bild av företagets ställning och resultat, och förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av företagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget står inför.

Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med de internationella redovisningsstandarder som avses i Europaparlamentets och rådets förordning (EG) nr 1606/2002 av den 19 juli 2002 om tillämpning av internationella redovisningsstandarder. Koncernredovisningen ger en rättvisande bild av koncernens ställning och resultat, och koncernförvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens verksamhet, ställning och resultat samt väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de företag som ingår i koncernen står inför.

Göteborg den 31 januari 2013

Styrelseordförande Styrelseledamot Styrelseledamot

Charlotte Strömberg Per Berggren Marianne Dicander Alexandersson

Ulla-Britt Fräjdin-Hellqvist Christer Jacobson Jan Åke Jonsson Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot

Johan Skoglund Håkan Hellström

Styrelseledamot Verkställande direktör

Vår revisionsberättelse beträffande denna årsredovisning har avgivits den 31 januari 2013

Carl Lindgren Magnus Fredmer

Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor

sionsberättelse Revisionsberättelse

Till årsstämman i Castellum AB (publ), org. nr 556475-5550

Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen

Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för Castellum AB (publ) för år 2012. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna 4 -110.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar för årsredovisningen och koncernredovisningen

Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta en årsredovisning som ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och en koncernredovisning som ger en rättvisande bild enligt International Financial Reporting Standards, såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen, och för den interna kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel.

Revisorns ansvar

Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen och koncernredovisningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kräver att vi följer yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen för att uppnå rimlig säkerhet att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter.

En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen och koncernredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur bolaget upprättar årsredovisningen och koncernredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i bolagets interna kontroll. En revision innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovisningen och koncernredovisningen.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

Uttalanden

Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31

Göteborg den 31 januari 2013

december 2012 och av dess finansiella resultat och kassaflöden för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2012 och av dess finansiella resultat och kassaflöden för året enligt International Financial Reporting Standards, såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen. En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Förvaltningsberättelsen och bolagsstyrningsrapporten är förenliga med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.

Vi tillstyrker därför att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och för koncernen.

Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar

Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en revision av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Castellum AB (publ) för år 2012.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust, och det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för förvaltningen enligt aktiebolagslagen.

Revisorernas ansvar

Vårt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala oss om förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust och om förvaltningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige.

Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.

Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

Uttalanden

Vi tillstyrker att årsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.

Carl Lindgren Magnus Fredmer Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor

Storgöteborg	114
Öresundsregionen	122
Storstockholm	128
Mälardalen	132
Östra Götaland	138
Sålda fastigheter under 2012	144

COR = Fastighets AB Corallen EKL = Eklandia Fastighets AB HAR = Harry Sjögren AB

Förvaltande bolag: ASP = Aspholmen Fastigheter AB BRI = Fastighets AB Briggen BRO = Fastighets AB Brostaden

Storgöteborg
Fastighet	Gatuadress	Kommun	Förvärvs- Bygg/ år Omb. år	Kontor	Butiker	Kvadratmeter per lokalslag Lager	Industri Bostäder Övrigt			Totalt	Markyta	Tax.värde bolag Anm	Förv.
KONTOR/BUTIK
1 Annedal 21:10	Haraldsgatan 5	Göteborg	1999 1995	4 382	–	–	–	–	–	4 382	3 132	81 200 EKL
2 Guldheden 8:10	Guldhedsgatan 5	Göteborg	2000 1995	10 477	–	23	–	–	–	10 500	9 896		– EKL
3 Gullbergsvass 1:15	Lilla Bommens torg	Göteborg	1999 2001	7 942	–	–	–	–	24	7 966	1 835	163 000 EKL
4 Heden 16:5	Parkg 10/Nya Allén 5	Göteborg	<1995 1961	70	–	–	–		616 1 243	1 929	993	25 663 EKL
5 Inom Vallgraven 19:17 Kyrkogatan 38-40		Göteborg	<1995 1919	210	158	20	–	–	975	1 363	867	28 000 EKL
6 Inom Vallgraven 22:3	Kungsgatan 31-33	Göteborg	<1995 1929	1 080	488	–	–	–	–	1 568	574	39 600 EKL
7 Inom Vallgraven 33:9	Västra Hamng 21/Vallg 9Göteborg		<1995 1929/1995	1 063	510	–	–	–	–	1 573	829	27 800 EKL
8 Inom Vallgraven 34:8	Kungsg 19-23/ Magasinsg 18	Göteborg	<1995 1929/1994	3 481	831	55	–	–	–	4 367	1 242	91 581 EKL
9 Inom Vallgraven 35:14 Kungsg 15-17/	Magasinsg 17	Göteborg	<1995 1929/1991	2 489	1 219	–	–	469	–	4 177	1 315	87 970 EKL
	10 Inom Vallgraven 35:16 Kaserntorget 5/Vallg 2 Göteborg		<1995 1991	2 371	590	36	–	–	–	2 997	690	46 800 EKL
	11 Inom Vallgraven 35:17 Magasinsg 11-13/Vallg 4-6Göteborg		<1995 1991	163	139	–		– 1 149	–	1 451	690	23 001 EKL
12 Inom Vallgraven 57:2	Drottningg7/V Hamng 5Göteborg		2000 1988/1990	6 126	710	254	–	–	–	7 090	2 422	92 800 EKL
13 Krokslätt 102:2	Eklandagatan 80	Göteborg	2008 1980	160	–	–	–	–	811	971	1 319		– EKL
14 Lorensberg 48:8	Vasagatan 46	Göteborg	<1995 1900/1992	1 401	202	–	–	–	74	1 677	722	18 828 EKL
15 Masthugget 3:6	Linnégatan 5	Göteborg	<1995 1893/1980	492	628	–		– 1 079	790	2 989	745	39 600 EKL
16 Masthugget 9:17	Järntorget 3-4	Göteborg	1996 1900	2 865	518	10	–	–	–	3 393	1 221	46 300 EKL
17 Masthugget 26:1	Barlastgatan 2	Göteborg	<1995 1923	4 038	1 075	–		– 2 796	–	7 909	3 597	105 200 EKL
18 Nordstaden 2:16	Östra Hamngatan 16	Göteborg	2004 1974/2010	13 819	2 759	–	–	–	4	16 582	3 255	417 143 EKL
19 Pustervik 3:8	Brogatan 4	Göteborg	<1995 1988	3 910	–	–	–	–	–	3 910	1 088	36 800 EKL
20 Gamlestaden 22:14	Gamlestadsvägen 16	Göteborg	2004 1957	18 738	–	540	352	–	158	19 788	20 313	78 683 EKL
21 Gamlestaden 26:1	Marieholmsgatan 10	Göteborg	<1995 1914/1987	6 231	270	1 870	6 865	–	–	15 236	24 356	51 308 EKL		T/B
22 Olskroken 14:2	Ånäsv 44-46/Svang 2-4/ Ejderg 3	Göteborg	<1995 1895/1986	7 241	315	135	5 381	136	40	13 248	10 263	68 407 EKL
23 Skår 58:1	St Sigfridsgatan 89	Göteborg	<1995 1991	11 855	–	–	–	–	–	11 855	6 151	125 000 EKL		B
24 Arendal 764:394	Sydatlanten 15-17	Göteborg	2005 1990	9 358	–	–	–	–	–	9 358	9 646	49 800 EKL		T
25 Backa 27:43	Bergögatan 5-7	Göteborg	1998 1984	3 189	–	984	309	–	342	4 824	3 920	27 400 EKL
26 Backa 196:6	Aröds Industriväg 34	Göteborg	1996 1990	1 332	–	408	–	–	66	1 806	5 274	8 665 EKL
– Ellesbo 1:5 & 2:10	Ellesbovägen 150	Göteborg	2012 1990/2009	2 270	–	–	–	–	–	2 270	30 163	4 755 EKL
27 Kärra 28:19	Transportgatan 33	Göteborg	1996 2008	–	–	4 600	–	–	–	4 600	21 832	26 221 EKL
28 Kärra 77:3	Tagenevägen 70	Göteborg	1998 1990	1 197	–	–	–	–	–	1 197	9 200	6 030 EKL		T
29 Lindholmen 28:2	Theres Svenssons Gata 9-11 Göteborg		2006 2006	4 873	204	72	–	–	–	5 149	2 725	109 000 EKL
30 Lundbyvassen 3:1	Lindholmsallén 9	Göteborg	2011 1949/2006	7 890	–	–	–		– 2 913	10 803	6 016	144 000 EKL
31 Rambergsstaden 733:409	Herkulesgatan 68	Göteborg	<1995 1988	2 331	944	984	–	–	–	4 259	9 499	23 557 EKL
32 Sannegården 28:33	Vingalandsgatan 2	Göteborg	2006 1880/1987	5 237	–	1 201	172	–	34	6 644	3 016	77 000 EKL
33 Sannegården 52:1	Östra Eriksbergsg 14-52 Göteborg		2011 1956/1993	2 372	320	615	1 719		– 2 510	7 536	12 784	72 000 EKL
	34 Tingstadsvassen 11:11 Ringög 12/Kolgruveg 3-5Göteborg		<1995 1992	3 431	2 170	337	–	–	29	5 967	4 267	33 000 EKL B
36 Tingstadsvassen 26:5	Lergodsgatan 1-3	Göteborg	2002 1989	792	–	2 518	–	–	–	3 310	4 566	19 487 EKL		T/B
37 Tuve 87:1	Hildedalsgatan 2	Göteborg	2007 1987	1 336	–	3 200	–	–	–	4 536	9 318	22 555 EKL
38 Högsbo 8:8	Beatrice Lesslies Gata 14Göteborg		2000 1961/2001	1 100	–	1 000	–	–	–	2 100	3 500		9 644 HAR B
39 Högsbo 13:3	E A Rosengrens Gata 15 Göteborg		<1995 1982	1 244	–	–	–	–	–	1 244	3 787		6 511 HAR T/B
40 Högsbo 17:7	E A Rosengrens Gata 15Göteborg		2012 1969	3 489	–	559	–	–	–	4 048	2 996	19 095 HAR
41 Högsbo 20:22	F O Petterssons Gata 24-32 Göteborg		2002 1982	14 145	178	760	–	–	–	15 083	15 522	87 800 HAR
42 Högsbo 24:12	August Barks Gata 23	Göteborg	1999 1968/1990	3 117	–	2 756	–	–	–	5 873	12 817	39 784 HAR B

Anm: T=Tomträtt A=Arrende B=Outnyttjad byggrätt

Storgöteborg
			Förvärvs- Bygg/			Kvadratmeter per lokalslag						Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun	år Omb. år	Kontor	Butiker	Lager	IndustriBostäder Övrigt.			Totalt	Markyta	Tax.värde bolag Anm
43 Högsbo 27:7	August Barks Gata 6	Göteborg	2002 1988	7 933	–	–	–	–	–	7 933	9 723	76 600 HAR
44 Högsbo 36:6	Hulda Mellgrens Gata 1 Göteborg		2012 1991	3 851	–	510	–	–	–	4 361	5 336	37 600 HAR
45 Kobbegården 6:362	Stora Åvägen 19 A-B, 21Göteborg		<1995 1990	5 513	878	1 150	–	–	–	7 541	5 490	65 430 HAR
46 Kobbegården 6:726	Datavägen 14 B	Göteborg	<1995 1981	2 573	–	–	–	–	–	2 573	4 267	11 880 HAR
47 Anisen 1	Johannefredsgatan 1	Mölndal	2000 1990	1 676	–	237	–	–	–	1 913	5 843	12 324 HAR B
48 Anisen 3	Johannefredsgatan 3	Mölndal	1998 2003	1 800	1 500	–	2 600	–	–	5 900	10 108	45 528 HAR
49 Berguven 1	Möbelgatan 4	Mölndal	2004 1964	6 500	–	–	–	–	500	7 000	24 283	23 200 HAR B
50 Generatorn 5	Aminogatan 16	Mölndal	<1995 1986	640	–	–	483	–	–	1 123	5 169	8 043 HAR
51 Mejramen 1	Lunnagårdsgatan 4	Mölndal	1999 1999	8 300	–	4 700	–	–	–	13 000	38 818	89 000 HAR B
52 Pottegården 4	Kråketorpsgatan 20	Mölndal	<1995 1992	3 182	–	1 836	–	–	–	5 018	6 060	27 524 HAR
53 Riskullaverket 2	Aminogatan 25	Mölndal	<1995 1991	1 692	–	1 261	–	–	–	2 953	3 411	17 898 HAR
54 Sesamfröet 2	Aminogatan 27	Mölndal	2005 1992	5 150	–	700	–	–	–	5 850	11 000	51 600 HAR B
55 Apollo 5	Österlånggatan 5	Borås	<1995 1930/1979	6 803	552	193	–	–	–	7 548	2 343	46 600 HAR
56 Cedern 9,12,15,16	Ramnåsg 1/ Göteborgsvägen 6	Borås	2005 1935/1980	4 289	300	2 129	260	–	361	7 339	4 159	9 057 HAR B
57 Katrinedal 14	Katrinedalsgatan 22	Borås	<1995 1990	2 360	–	1 892	–	–	–	4 252	7 675	14 530 HAR
58 Midas 14	Västerlånggatan 17	Borås	<1995 1974	15 408	5 424	–	366	–	–	21 198	8 185	166 200 HAR B
59 Narcissus 5	L:a Brogatan 15/St. Brogatan 16	Borås	<1995 1930	908	1 484	–		– 1 284	–	3 676	853	29 190 HAR
60 Nestor 2	L:a Brogatan 19-21	Borås	<1995 1962/1991	1 225	3 012	135	–	–	–	4 372	1 381	44 400 HAR
61 Nestor 3	St. Brogatan 24	Borås	1999 1930	1 346	732	–	–	439	–	2 517	590	22 060 HAR
62 Solsten 1:109	Företagsparken	Härryda	<1995 2003	11 756	–	–	–	–	–	11 756	19 206	61 321 EKL
63 Flaggan 1	Laholmsvägen 84	Halmstad	2007 1959/2004	–	2 895	–	–	–	–	2 895	5 941	9 908 HAR
64 Karossen 3	Kristinehedsvägen 5, 7 Halmstad		2007 1965/2004	916	4 458	568	535	–	–	6 477	14 500	23 118 HAR B
65 Kartongen 3	Spikgatan 7	Halmstad	2007 1990/1995	3 434	–	2 842	–	–	40	6 316	20 900	25 460 HAR B
66 Valsen 2	Svingelvägen 2	Halmstad	2007 1979/2003	2 294	–	–	–	–	–	2 294	7 314	11 115 HAR B
67 Filaren 1	Sveagatan 10	Alingsås	<1995 1958/1968	3 116	2 282	158	–	–	–	5 556	4 636	28 863 HAR
68 Gjutaren 26 B	Metallgatan 2-4	Alingsås	<1995 2000	3 585	–	–	–	–	–	3 585	4 000	36 647 HAR B
69 Partille 4:2, 4:25	G:a Kronvägen 22	Partille	<1995 1940/1981	–	2 240	–	–	–	–	2 240	8 250	9 902 HAR
70 Ugglum 8:37	Göteborgsvägen 78-80 Partille		<1995 1998/1982	2 082	1 312	–	–	278	–	3 672	5 731	29 635 HAR
72 Ugglum 8:92	Göteborgsvägen 74-76 Partille		<1995 1992	4 944	720	193	–	–	–	5 857	5 408	42 400 HAR
73 Ugglum 126:4	Gibsons väg 3	Partille	<1995 1990	468	–	–	–	–	–	468	767	4 046 HAR
74 Hede 3:125	Sättarevägen 3	Kungsbacka	<1995 1990	1 759	–	601	–	–	–	2 360	3 690	11 432 HAR
75 Kungsbacka 4:46	L:a Verkstadsgatan 8	Kungsbacka	<1995 1979	401	–	–	–	–	–	401	1 356	1 931 HAR B
76 Varla 2:380	Energigatan 11	Kungsbacka	<1995 1990	1 689	–	685	–	–	–	2 374	4 590	13 709 HAR
77 Varla 2:416	Kungsparksvägen 2	Kungsbacka	2001 2002	1 100	–	680	–	–	–	1 780	5 500	9 538 HAR
78 Varla 3:22 B	Hallabäcksvägen 2	Kungsbacka	2006 1979	1 100	4 700	1 100	–	–	–	6 900	15 000	57 600 HAR B
79 Vägmästaren 5	Syréngatan 1	Kungsbacka	2009 2010	3 000	–	–	–	–	–	3 000	6 500	35 600 HAR B
Summa kontor/butik				302 100	46 717	44 507	19 042 8 246 10 914			431 526		556 346 3 691 877

Kvadratmeter per lokalslag Fastighet Gatuadress Kommun år Omb. år Kontor Butiker Lager Industri Bostäder Övrigt Totalt Markyta Tax.värde bolag Anm LAGER/INDUSTRI 80 Arendal 1:13 Hamneviksvägen 31 Göteborg 2005 2006 – – 27 787 – – – 27 787 6 408 144 600 EKL 81 Arendal 7:4 Kärrlyckegatan 11 Göteborg 1998 1991 553 – 2 955 – – 164 3 672 12 671 16 084 EKL 82 Arendal 764:130 Oljevägen 103 Göteborg 2005 1971 – – 9 463 16 307 – 25 25 795 41 244 81 624 EKL 83 Backa 18:7, 18:10 Risbindaregatan 1 Göteborg <1995 1964 – – 16 930 – – – 16 930 45 020 50 248 EKL 84 Backa 20:5 Exportgatan 2-8 Göteborg 2007 1989/1999 1 175 – 226 13 869 – 630 15 900 37 965 61 986 EKL B 85 Backa 22:11 Exportgatan 67 Göteborg <1995 1990 195 – 2 550 – – – 2 745 5 031 9 522 EKL 86 Backa 25:7 Exportgatan 28 Göteborg 1999 1972 – – – 11 200 – – 11 200 23 169 29 545 EKL 87 Backa 26:3 Exportgatan 40 Göteborg 1996 1947/1988 2 712 763 2 467 – – 6 5 948 6 000 24 726 EKL 88 Backa 27:2 Importgatan 17 Göteborg <1995 1968 – – 2 765 – – – 2 765 12 927 9 408 EKL B 89 Backa 29:24 Importgatan 12 Göteborg <1995 1977 – – 2 224 – – – 2 224 4 366 6 862 EKL 90 Backa 94:1 Exportgatan 15 Göteborg 1998 1989 – – 7 560 – – – 7 560 20 947 24 789 EKL B 91 Backa 97:11 Exportgatan 39-41 Göteborg 2002 1978 1 508 – 2 486 – – – 3 994 19 285 19 116 EKL 92 Backa 107:4 Transportgatan 17 Göteborg 2010 1983/2006 – – 22 700 – – – 22 700 73 621 21 200 EKL T 93 Backa 192:4 Aröds Industriväg 60 Göteborg <1995 1989 521 194 1 329 – – – 2 044 3 428 7 412 EKL T 94 Backa 192:6 Aröds Industriväg 62 Göteborg 1998 1988 – – 1 371 – – – 1 371 4 387 4 670 EKL 95 Backa 192:10 Aröds Industriväg 66 Göteborg <1995 1990 1 629 – 1 191 – – – 2 820 6 042 12 071 EKL 96 Backa 193:1 Aröds Industriväg 2 A Göteborg 2000 1988/1996 – – – 3 750 – – 3 750 10 524 14 627 EKL B 97 Backa 197:2 Aröds Industriväg 17-19 Göteborg <1995 1990 – – 1 228 – – – 1 228 2 727 4 748 EKL 98 Kärra 28:10 Transportgatan 37 Göteborg 1996 2010 – 2 217 – – – – 2 217 14 872 12 182 EKL 181 Kärra 28:18 Transportgatan 37 Göteborg 1996 2012 – – 5 442 – – – 5 442 20 287 5 200 EKL 99 Kärra 37:4 Tagenevägen 21 Göteborg <1995 1972 – 1 195 11 740 – – – 12 935 26 476 36 241 EKL 100 Kärra 72:36 Tagenevägen 34 Göteborg 2008 2011 – – 6 400 – – – 6 400 14 600 29 749 EKL 101 Kärra 74:2 Tagenevägen 29 Göteborg 1996 2010 – – 15 758 – – – 15 758 35 995 79 000 EKL 102 Kärra 74:3 Tagenevägen 33 Göteborg 1998 1985 – – – 7 505 – – 7 505 22 398 26 638 EKL B 103 Kärra 75:3 Transportgatan 35 Göteborg 2008 1980 – – 4 624 4 567 – – 9 191 14 375 31 933 EKL 104 Kärra 77:8 Tagenevägen 72 Göteborg <1995 1991 227 – 1 859 – – – 2 086 8 914 9 590 EKL 105 Kärra 80:7 Trankärrsvägen 14 Göteborg <1995 1990 100 – 3 562 – – – 3 662 7 185 14 902 EKL T 106 Kärra 94:1 Orrekulla Industrigata 25 Göteborg 1999 1990 – – – 1 960 – – 1 960 3 520 7 715 EKL 107 Kärra 96:1 Orrekulla Industrigata 13-15Göteborg 2001 1991 210 – 3 780 – – – 3 990 10 408 16 252 EKL B 108 Tingstadsvassen 11:9 Kolgruvegatan 9 Göteborg <1995 1988 343 – 721 – – – 1 064 2 213 4 891 EKL 109 Tingstadsvassen 12:6 Manufakturgatan 19 Göteborg <1995 1990 328 – 2 657 – – – 2 985 2 960 14 214 EKL T 110 Tingstadsvassen 12:9 Manufakturgatan 21-23 Göteborg <1995 1957 – – 6 226 – – – 6 226 7 355 11 460 EKL T 35 Tingstadsvassen 12:12 Kalkbruksgatan 9 Göteborg 2006 1989 2 489 – – – – – 2 489 3 751 8 428 EKL 111 Tingstadsvassen 14:7 Stålverksgatan 11 Göteborg 1997 1993 934 – – 4 273 – – 5 207 6 847 738 EKL B 112 Tingstadsvassen 19:3 Kolgruvegatan 1 Göteborg <1995 1950/1988 600 – 9 787 245 – – 10 632 16 645 21 691 EKL T 113 Högsbo 4:1 Fältspatsgatan 1 Göteborg <1995 1965/1972 1 140 350 3 074 – – – 4 564 10 394 17 629 HAR 114 Högsbo 7:16 Gustaf Melins Gata 7 Göteborg <1995 1987 1 301 – – 404 – – 1 705 4 043 10 016 HAR 115 Högsbo 9:3 A Odhners Gata 17 Göteborg 2008 1978/2002 635 – 2 267 – – – 2 902 6 007 16 398 HAR 116 Högsbo 18:1 E A Rosengrens Gata 30-38 Göteborg <1995 1966/1973 1 092 – 7 628 – – – 8 720 17 149 28 182 HAR B 117 Högsbo 26:8 August Barks Gata 25 Göteborg 1998 1969/1979 2 123 – – 2 253 – – 4 376 6 068 16 883 HAR B 118 Högsbo 28:3 August Barks Gata 7 Göteborg <1995 1968/1981 785 – – 2 857 – – 3 642 3 942 15 236 HAR 119 Högsbo 36:1 Norra Långebergsg. 8 Göteborg 2000 1971/1995 710 – 3 840 – – – 4 550 9 057 22 966 HAR 120 Högsbo 36:5 Hulda Mellgrens Gata 3 Göteborg 1998 1991 553 – – 2 931 – – 3 484 5 438 15 790 HAR B 121 Högsbo 36:7 Hulda Mellgrens Gata 5 Göteborg 2012 1990 1 710 – 7 421 – – – 9 131 18 010 50 000 HAR B 122 Högsbo 36:9 Hulda Mellgrens Gata 9Göteborg <1995 2007 400 – 1 475 – – – 1 875 4 253 12 159 HAR	Storgöteborg		Förvärvs- Bygg/					Förv.

	Storgöteborg
Fastighet		Gatuadress	Kommun	Förvärvs- Bygg/ år Omb. år	Kontor	Butiker	Lager	Kvadratmeter per lokalslag Industri Bostäder Övrigt			Totalt	Markyta	Förv. Tax.värde bolag Anm
123 Högsbo 38:9		Sisjö Kullegata 4	Göteborg	<1995 1984	–	–	–	983	–	–	983	8 609	8 823 HAR B
124 Högsbo 40:1		Gustaf Werners Gata 2 Göteborg		1999 1981/1999	1 495	–	5 505	–	–	–	7 000	16 070	32 525 HAR B
125 Högsbo 40:2		Gustaf Werners Gata 4 Göteborg		2006 1978	400	–	2 815	–	–	–	3 215	10 799	17 064 HAR B
	126 Kobbegården 208:6	Askims Verkstadsväg 16Göteborg		1999 1973/1979	480	–	–	1 264	–	–	1 744	3 462	6 977 HAR
	127 Kobbegården 209:1	Askims Verkstadsväg 15Göteborg		1999 1973/1996	–	–	–	2 538	–	–	2 538	6 336	11 559 HAR B
	128 Kobbegården 6:180	Datavägen 20	Göteborg	<1995 1980	1 704	–	1 078	–	–	–	2 782	5 100	18 700 HAR
	129 Kobbegården 6:360	Datavägen 31	Göteborg	2001 1979	1 640	–	5 349	–	–	–	6 989	14 508	42 400 HAR
	130 Kobbegården 6:724	Ekonomivägen 11	Göteborg	1999 1978/1986	–	–	–	6 290	–	–	6 290	12 786	25 411 HAR B
131 Rud 51:21		Klangfärgsgatan 2 C	Göteborg	2006 1979/1989	510	–	2 590	–	–	–	3 100	6 926	– HAR T
132 Tynnered 1:10		Kontrabasgatan 12	Göteborg	<1995 1969	429	140	–	2 152	–	–	2 721	7 475	10 126 HAR T/B
133 Kallebäck 3:4		Mejerigatan 1	Göteborg	2000 1962	8 062	–	21 689	–	–	–	29 751	37 723	100 000 EKL
134 Olskroken 35:7		Blomstergatan 2	Göteborg	2009 1977	417	–	3 427	–	–	–	3 844	37 598	12 446 EKL T
135 Olskroken 35:9		Grönsaksgatan 5	Göteborg	2009 1966	874	–	6 781	–	–	–	7 655	9 127	22 418 EKL T
136 Olskroken 35:14		Grönsaksgatan 3	Göteborg	2009 1967	1 184	4 542	–	–	–	–	5 726	6 216	18 086 EKL T
137 Majorna 163:1		Banehagsliden 2	Göteborg	2006 1949	2 488	–	5 677	452	–	–	8 617	9 263	24 550 EKL B
138 Gaslyktan 11		Argongatan 26-30	Mölndal	<1995 1987	4 000	–	11 000	–	–	–	15 000	38 100	82 800 HAR B
139 Generatorn 1		Aminogatan 24	Mölndal	<1995 1995/2003	1 445	–	3 110	–	–	–	4 555	30 000	36 000 HAR B
140 Generatorn 2		Aminogatan 20-22	Mölndal	<1995 1991	164	–	2 938	–	–	–	3 102	8 933	15 378 HAR
141 Heliumgasen 11		Kryptongatan 5 B	Mölndal	1999 1975	4 560	–	–	5 093	–	–	9 653	16 300	46 503 HAR B
142 Kryddpepparn 3		Östergårdsgatan 8	Mölndal	<1995 1992	–	–	–	4 140	–	–	4 140	15 347	– HAR B
143 Kusken 3		Idrottsvägen 10	Mölndal	2011 2005	2 773	–	–	4 852	–	–	7 625	17 665	41 727 HAR
144 Pottegården 2		Kråketorpsgatan 18	Mölndal	<1995 1964	–	–	1 800	–	–	–	1 800	7 014	7 444 HAR B
145 Skinntickan 1		Ålegårdgatan 5	Mölndal	<1995 1989	1 221	–	–	4 720	–	–	5 941	10 267	10 622 HAR
146 Syrgasen 8		Kryptongatan 14	Mölndal	<1995 1979	–	–	–	3 055	–	–	3 055	11 197	14 727 HAR B
147 Tjärblomman 2		Wolfsgatan 2	Mölndal	1999 1960	2 495	–	4 540	–	–	–	7 035	9 193	17 525 HAR B
148 Tjärblomman 3		Sallarängsgatan 3	Mölndal	1999 1970	1 225	–	7 533	–	–	–	8 758	9 394	21 352 HAR
149 Tulpanen 1		Bergfotsgatan 5	Mölndal	1999 1961	1 812	–	2 954	–	–	–	4 766	5 577	14 751 HAR B
150 Tusenskönan 2		Flöjelbergsgatan 6	Mölndal	1999 1960	3 567	–	933	–	–	–	4 500	5 346	12 511 HAR B
151 Tusenskönan 4		Bergfotsgatan 3	Mölndal	1999 1961	2 038	–	2 424	–	–	–	4 462	5 397	13 278 HAR B
152 Törnrosen 3		Flöjelbergsgatan 10	Mölndal	1999 1964	1 791	–	1 791	–	–	–	3 582	4 468	9 509 HAR B
153 Vallmon 2		Flöjelbergsgatan 13	Mölndal	<1995 1965	662	–	2 518	–	–	–	3 180	3 642	8 367 HAR
154 Vallmon 3		Flöjelbergsgatan 11	Mölndal	<1995 1965	676	–	2 570	–	–	–	3 246	3 830	8 557 HAR
155 Vallmon 6		Flöjelbergsgatan 7 B	Mölndal	<1995 1965	1 629	–	6 685	–	–	–	8 314	9 956	21 484 HAR
156 Vallmon 7		Flöjelbergsgatan 7 A	Mölndal	1999 1930	960	–	3 844	–	–	–	4 804	6 894	12 966 HAR B
157 Ängsviolen 1		Flöjelbergsgatan 18	Mölndal	<1995 1960/1965	1 765	180	–	3 655	–	–	5 600	10 292	18 630 HAR B
158 Hede 3:12		Faktorvägen 1	Kungsbacka	2003 1992	1 971	–	6 929	–	–	–	8 900	32 809	48 576 HAR B
159 Hede 3:131		Tryckarevägen 8	Kungsbacka	<1995 1991	170	–	1 347	–	–	–	1 517	7 558	6 132 HAR B
160 Kungsbacka 4:47		L:a Verkstadsg 2-6/ Verkstadsg 7	Kungsbacka	<1995 1978/1990	1 516	–	2 475	–	–	–	3 991	9 317	12 590 HAR
161 Varla 2:388		Energigatan 21	Kungsbacka	<1995 1983/1995	–	–	2 207	–	–	–	2 207	10 003	8 167 HAR
162 Varla 2:415		Borgås Gårdsväg 15	Kungsbacka	2004 2002	755	–	3 676	–	–	–	4 431	8 852	18 022 HAR
163 Varla 3:22		Hallabäcksvägen 1	Kungsbacka	2006 1979	3 500	–	18 500	–	–	–	22 000	78 644	60 967 HAR B
167 Silverpoppeln 31		Ålandsgatan 6	Borås	2006 1961/1970	835	–	–	2 165	–	–	3 000	6 143	5 550 HAR
168 Snödroppen 8		Elinsdalsg 9,13-15/ Södra Korsg 11	Borås	2005 1980/1980	1 543	–	–	5 881	–	–	7 424	14 546	15 915 HAR B
169 Trucken 5		Viaredsvägen 14	Borås	2001 2001/2012	1 050	–	13 550	–	–	–	14 600	37 700	21 083 HAR B
170 Bulten 6		Bultgatan 1	Alingsås	2007 1985/1990	760	–	2 600	–	–	–	3 360	19 559	11 909 HAR B
171 Gjutaren 26		Metallgatan 2-4	Alingsås	<1995 1933/1989	1 383	–	9 082	–	–	–	10 465	21 080	18 340 HAR B

Storgöteborg
			Förvärvs- Bygg/				Kvadratmeter per lokalslag					Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun	år Omb. år	Kontor	Butiker	Lager	Industri Bostäder Övrigt			Totalt	Markyta	Tax.värde bolag Anm
172 Konfektasken 15	Kolav. 2-8/Sidenv. 7	Alingsås	<1995 1929/1969	3 769	–	6 927	–	–	–	10 696	15 544	18 897 HAR B
173 Stallet 3	Tomasgårdsvägen 19	Alingsås	2008 1990	1 295	–	2 040	–	–	–	3 335	4 700	9 863 HAR B
174 Hede 2:11	Hedeforsvägen 6	Lerum	2006 1960/1974	500	–	2 200	–	–	–	2 700	9 973	10 611 HAR
175 Berg 1:76	Åkerivägen 7	Lerum	2006 2007	1 500	–	8 400	–	–	–	9 900	30 000	44 247 HAR B
176 Fogden 4	Laholmsvägen 84	Halmstad	2007 1960/1990	278	1 946	8 609	118		– 1 028	11 979	25 800	23 232 HAR B
177 Fyllinge 20:409	Sadelvägen 5	Halmstad	2011 1992	166	–	–	4 223	–	–	4 389	22 276	14 670 HAR B
178 Hönekulla 1:571	Åvägen 1	Härryda	2006 1986/2002	1 762	–	–	2 345	–	187	4 294	6 596	16 719 HAR
179 Kåbäcken 11:7	G:a Alingsåsvägen 29	Partille	<1995 1961/1964	–	–	2 227	–	–	–	2 227	5 477	4 656 HAR
Summa lager/industri				100 832		11 787 403 813 150 395			0 2 040	668 867		1 458 504 2 249 864

Storgöteborg
			Förvärvs- Bygg/				Kvadratmeter per lokalslag					Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun	år Omb. år	Kontor	Butiker	Lager	Industri Bostäder Övrigt			Totalt	Markyta	Tax.värde bolag Anm
PROJEKT
180 Inom Vallgraven 4:1	Östra Larmgatan 18	Göteborg	<1995 1856/1988	2 527	–	–	–	–	–	2 527	671	28 600 EKL
182 Lindholmen 28:3	Theres Svenssons Gata Göteborg		2011 –	–	–	–	–	–	–	–	3 000	53 250 EKL
Summa projekt				2 527	0	0	0	0	0	2 527	3 671	81 850
OBEBYGGD MARK
183 Annedal 21:9	Haraldsgatan 3	Göteborg	1999 –	–	–	–	–	–	–	–	2 088	– EKL B
13 Krokslätt 102:9	Eklandagatan 80	Göteborg	2008 –	–	–	–	–	–	–	–	791	650 EKL B
193 Tingstadsvassen 31:6 Stålverksgatan 11		Göteborg	1997 –	–	–	–	–	–	–	–	2 687	– EKL B
184 Högsbo 33:1	Gruvgatan 29	Göteborg	<1995 –	–	–	–	–	–	–	–	5 483	3 015 HAR B
185 Högsbo 39:3	Ingela Gathenheilms Gata 8 Göteborg		<1995 –	–	–	–	–	–	–	–	1 720	946 HAR B
186 Kobbegården 6:7	Ekonomivägen 11	Göteborg	1999 –	–	–	–	–	–	–	–	3 187	1 752 HAR B
187 Kobbegården 152:1	Industrivägen 4-6	Göteborg	<1995 –	–	–	–	–	–	–	–	25 158	13 800 HAR B
188 Heliumgasen 4	Neongatan 4B	Mölndal	<1995 –	–	–	–	–	–	–	–	4 794	2 570 HAR B
189 Skällared 3:49	Lysekulevägen	Kungsbacka	<1995 –	–	–	–	–	–	–	–	29 297	1 640 EKL B
190 Varla 3:34	Hallabäcksvägen 1	Kungsbacka	2006 –	–	–	–	–	–	–	–	14 356	3 230 HAR B
191 Kyllared 1:112	Tvinnaregatan 27	Borås	<1995 –	–	–	–	–	–	–	–	5 118	450 HAR B
192 Solsten 1:108	Företagsparken	Härryda	<1995 –	–	–	–	–	–	–	–	16 551	6 000 EKL B
Summa obebyggd mark				0	0	0	0	0	0	0	111 230	34 053

Summa Storgöteborg 405 459 58 504 448 320 169 437 8 246 12 954 1 102 920 2 129 751 6 057 644

Kontor/butik Lager/Industri Projekt och mark

Castellums fastighetsbestånd i Storgöteborg 2012-12-31

					Ekonomisk	Hyres	Fastighets	Fastighets	Drifts
	Antal		Hyresvärde	Hyresvärde	uthyrnings	intäkter	kostnader	kostnader	överskott
	fastigheter	Yta tkvm	Mkr	kr/kvm	grad	Mkr	Mkr	kr/kvm	Mkr
Kontor/butik
Centrala Göteborg	19	87	181	2 083	96,5%	174	42	485	132
Östra Göteborg	4	60	62	1 038	96,8%	61	17	271	44
Mölndal	8	43	44	1 020	84,5%	37	11	264	26
Hisingen	14	72	88	1 223	95,0%	84	22	308	62
Borås	7	51	53	1 038	93,0%	49	13	263	36
Övriga orter	26	119	127	1 072	92,0%	117	25	211	92
Summa kontor/butik	78	432	555	1 287	94,0%	522	130	302	392
Lager/industri
Hisingen	35	260	182	701	89,8%	164	35	136	129
Mölndal	20	113	97	855	95,5%	92	19	169	73
Högsbo/Sisjön	20	83	70	850	97,0%	68	13	151	55
Kungsbacka	6	43	30	693	90,2%	27	7	152	20
Borås	6	51	27	524	96,4%	26	6	112	20
Övriga orter	15	119	92	776	91,9%	84	24	211	60
Summa lager/industri	102	669	498	745	92,7%	461	104	156	357
Summa	180	1 101	1 053	957	93,4%	983	234	213	749
Uthyrning och fastighetsadministration							50	46	-50
Summa efter uthyrning och fastighetsadministration							284	259	699
Projekt	2	2	3	–	–	2	2	–	0
Obebyggd mark	12	–	–	–	–	–	–	–	–
Totalt	194	1 103	1 056	–	–	985	286	–	699

Fastighetsvärde per kategori Fastighetsvärde per område

		Mölndal 14% Borås 7%
		Kungsbacka 5%
Göteborg 65%		Alingsås 3%
		Halmstad 2%
		Övriga orter 4%

Fastighetsrelaterade nyckeltal

	2012	2011	2010	2009	2008	2007	2006	2005	2004	2003
Hyresvärde, kr/kvm	957	944	935	919	885	856	834	839	834	798
Ekonomisk uthyrningsgrad	93,4%	95,4%	94,1%	94,0%	92,6%	90,8%	89,4%	90,7%	92,2%	93,0%
Fastighetskostnader, kr/kvm	259	257	264	262	228	227	224	230	228	217
Driftsöverskott, kr/kvm	635	644	616	602	591	551	521	531	540	525
Antal fastigheter	194	193	188	190	187	182	176	172	178	188
Uthyrningsbar yta, tkvm	1 103	1 085	1 046	1 028	1 017	1 000	914	859	794	765

Öresundsregionen

			Förvärvs- Bygg/				Kvadratmeter per lokalslag					Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun	år Omb. år	Kontor	Butiker	Lager	Industri Bostäder Övrigt			Totalt	Markyta	Tax.värde bolag Anm
KONTOR/BUTIK
1 Armringen 2	Agnesfridsvägen 190	Malmö	2011 1975	480	3 869	24	494	–	–	4 867	14 925	14 505 BRI	T
2 Betongen 11	Krang 4/Västkustv/NubbgMalmö		<1995 1991	4 909	–	–	–	–	–	4 909	6 168	28 517 BRI	T/B
3 Björnen 6	Davidhallsg 20/ S. Förstadsg 23	Malmö	<1995 1920/1988	1 672	429	71	–	–	–	2 172	1 188	35 400 BRI
4 Brandnävan 1&2	Stenbärsgatan 1	Malmö	1999 1989	2 822	–	–	–	–	–	2 822	9 670	16 886 BRI	T/B
5 Bältespännet 13	Hornyxeg 12/Amilonsv 3 Malmö		2006 1972/2002	–	1 820	–	–	–	–	1 820	4 402	4 695 BRI
6 Flygledaren 3	Höjdrodergatan 18	Malmö	2004 1991	1 610	–	–	–	–	–	1 610	3 620	6 325 BRI	T
7 Flygvärdinnan 4	Höjdroderg 30-34/ Vattenverksv 47	Malmö	<1995 1935/2001	5 418	–	3 838	–	–	–	9 256	17 848	59 819 BRI	T
8 Gustav Adolf 13	Gustav Adolfs Torg 4	Malmö	2003 1968	6 182	3 587	155	–	–	–	9 924	2 224	200 000 BRI
9 Hälsingland 19	Fosiev 9-19/Finlandsg 1/ Trelleborgsv 12-14	Malmö	<1995 1950/2003	8 232	6 613	13	–	–	–	14 858	25 474	77 000 BRI	B
10 Höjdrodret 3	Kabingatan 11	Malmö	2007 1990	1 182	–	162	–	–	–	1 344	1 600	5 488 BRI
11 Lybeck 10	St Nygata 46-50/Malm borgsg 2-8/Studentg.	Malmö	1999 1964/1992	6 507	9 629	–			– 5 032 9 518	30 686	6 199	338 800 BRI
12 Malte 23	Fredriksbergsgatan 16 Malmö		1999 1965	5 619	533	753	643	–	–	7 548	2 597	52 200 BRI
13 Murman 8	Murmansg. 126/Kruseg. 27Malmö		<1995 1960/1989	5 787	–	1 393	–	–	–	7 180	7 200	21 416 BRI
14 Nejlikebuketten 4	Skiffervägen 15-19	Malmö	2012 1991	6 565	–	–	–	–	–	6 565	12 995	44 000 BRI
15 Nejlikebuketten 6	Derbyvägen 7	Malmö	2011 1987	1 739	–	–	–	–	26	1 765	10 000	9 585 BRI
16 Norsen 12	Föreningsg 7-11/Brog 12Malmö		<1995 1930/1990	2 446	–	96	54	75	593	3 264	1 296	– BRI
115 Revolversvarven 12	Jägershillgatan 18	Malmö	2012 1987	9 974	–	–	–	–	–	9 974	16 531	62 600 BRI
17 Sadelknappen 4	Ridspögatan 10	Malmö	1999 1985	994	–	–	–	–	511	1 505	5 463	4 823 BRI
18 Skevrodret 1	Kabingatan 9	Malmö	2007 1978/1997	2 158	–	–	–	–	–	2 158	3 000	7 764 BRI
19 Skjutsstallslyckan 3	Lundavägen 62	Malmö	<1995 1946	–	1 391	–	1 705	–	–	3 096	3 690	5 745 BRI
20 Spännbucklan 16	Agnesfridsvägen 178	Malmö	<1995 1972/2002	–	4 762	–	–	–	–	4 762	15 561	30 000 BRI
21 Stadt Hamburg 14	St Hamburgsg. 1/St Ny gata/Malmborgsg. 1-3	Malmö	<1995 1900/2004	2 690	4 069	–	–		373 2 600	9 732	3 671	179 637 BRI
22 Stenyxan 21	Stenyxegatan 14	Malmö	2007 1992/1999	1 094	–	–	–	–	54	1 148	2 301	4 046 BRI
23 Stillman 40	Krusegatan 34	Malmö	2005 1975/1986	1 835	–	–	–	–	–	1 835	3 550	5 479 BRI
24 Svedjenävan 3	Stenbärsgatan 4-6	Malmö	<1995 1991	4 732	–	–	–	–	–	4 732	4 493	31 505 BRI
25 Torshammaren 11	Hornyxegatan 6	Malmö	2011 1984	647	–	–	–	–	–	647	5 034	4 284 BRI
26 Tuborg 1	Kronoborgsv. 5/ V Rönneholmsv. 38/ Tuborgs.g 2	Malmö	<1995 1945/1980	6 508	–	350	403	–	132	7 393	4 377	– BRI
27 Vårbuketten 3	Husievägen 21	Malmö	2001 1987/2002	2 710	–	–	–	–	–	2 710	7 421	17 326 BRI
28 Forskaren 2	Emdalavägen 4-18	Lund	1999 2001	18 617	–	320	–		– 1 500	20 437	18 274	325 000 BRI
29 Forskaren 2:2	Emdalavägen 4-10	Lund	1999 2008	7 685	–	–	–		– 1 315	9 000	9 136	106 000 BRI
105 Forskaren 2:3	Scheelevägen	Lund	1999 2012	7 445	–	–	–		– 1 555	9 000	9 136	– BRI
30 Jöns Petter Borg 9	Hedvig Möllers Gata 6-8Lund		1999 1990	–	–	6 794	–		– 4 442	11 236	22 584	65 762 BRI	B
31 Kvartsen 2	Skiffervägen 15-19	Lund	<1995 1991	695	–	943	–	–	–	1 638	9 543	11 411 BRI
32 Reuterdahl 11	Scheelev 16/Neversv	Lund	1997 1990	2 927	–	–	–	–	175	3 102	4 478	39 400 BRI
33 Reuterdahl 12	Scheelevägen 18	Lund	2006 1990	5 645	–	–	–	–	–	5 645	12 077	77 800 BRI
34 Rudebok 2	Rudeboksvägen 3	Lund	2004 1985/2004	4 697	–	–	–	–	–	4 697	14 781	39 800 BRI
35 Smörkärnan 1	Kaprifoliev 1/Kobjersv. Lund		1996 1968/1995	6 331	–	136	–		– 1 340	7 807	15 000	76 200 BRI
36 St Botulf 11	Botulfsg 5/Skomakareg 4Lund		<1995 1931/1990	–	1 359	–		– 3 139	380	4 878	1 988	84 600 BRI
37 St Clemens 22	Stortorget 6-8	Lund	<1995 1832/1981	1 160	1 423	128	–	574	–	3 285	2 769	52 172 BRI	B
38 St Clemens 27	Stortorget 4/Gröneg	Lund	<1995 1846/1999	255	1 439	–	–	–	–	1 694	1 114	35 400 BRI

Gustav Adolf ustav Adolf13, Malmö 13, Hälsingland 19, Malmö Stadt Hamburg 14, Malmö tadt 8 9 21

Anm: T=Tomträtt A=Arrende B=Outnyttjad byggrätt

Öresundsregionen
			Förvärvs- Bygg/				Kvadratmeter per lokalslag				Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun	år Omb. år	Kontor	Butiker	Lager	Industri Bostäder Övrigt		Totalt	Markyta	Tax.värde bolag Anm
39 Stockholmsledet 8	Scheelevägen 30-32	Lund	<1995 1991	10 815	–	1 121	– –	30	11 966	11 084	146 000 BRI
40 Traktorn 2	Traktorvägen 11	Lund	2004 1990/1995	9 786	–	578	– –	700	11 064	16 573	100 800 BRI
100 Traktorn 4	Traktorvägen 13	Lund	2012 1983	200	1 201	364	– –	–	1 765	4 500	8 186 BRI
41 Trumlan 1	Traktorvägen 19	Lund	<1995 1990	–	1 183	1 334	– –	–	2 517	9 066	12 012 BRI
42 Erik Dahlberg 2	Kullagatan 21	Helsingborg	1996 1890/1987	400	442	–	– –	–	842	350	12 628 BRI
43 Kavalleristen 9	Berga Allé 1-3	Helsingborg	1997 1920/1993	11 498	–	98	– –	775	12 371	27 223	86 533 BRI B
44 Kroksabeln 18	Florettgatan 12	Helsingborg	2004 1988	2 829	–	435	– –	251	3 515	4 809	18 772 BRI
45 Kulan 1	Garnisonsgatan 5	Helsingborg	2002 1996/2005	2 130	–	10 600	– –	–	12 730	18 567	36 412 BRI
46 Musköten 5	Bergavägen 8	Helsingborg	<1995 1970/1985	1 619	725	1 535	– –	–	3 879	4 000	10 104 BRI
47 Pilbågen 6	Garnisonsgatan 6	Helsingborg	2000 1977	–	4 525	814	– –	–	5 339	11 400	36 123 BRI B
48 Pilbågen 9	Garnisonsgatan 10	Helsingborg	2004 1980	5 215	4 728	1 387	– –	350	11 680	16 000	– BRI
49 Rustningen 1	Rundgången 26-32	Helsingborg	<1995 1989	7 345	2 677	822	– –	–	10 844	15 000	66 554 BRI
50 Snårskogen 1	Kanongatan 155-159	Helsingborg	<1995 1991	1 885	4 871	1 872	– –	–	8 628	27 824	37 040 BRI B
51 Spjutet 2	Garnisonsgatan 14	Helsingborg	2008 1970/2003	1 412	5 169	–	– –	162	6 743	15 287	33 600 BRI B
52 Studsaren 4	Bergavägen 21	Helsingborg	<1995 2006	–	–	2 032	– –	–	2 032	7 200	7 028 BRI
53 Vikingen 4	L Strandgatan 5	Helsingborg	<1995 1900/1983	800	–	–	– –	–	800	257	9 434 BRI

Öresundsregionen
Fastighet	Gatuadress	Kommun	Förvärvs- Bygg/	år Omb. år	Kontor	Butiker	Lager	Kvadratmeter per lokalslag Industri Bostäder Övrigt			Totalt	Markyta	Tax.värde bolag Anm	Förv.
54 Vikingen 6	Mariag 10/S Kyrkog 11 Helsingborg			<1995 1878/1984	535	159	–	–	–	–	694	274	8 640 BRI
55 Vikingen 12	L Strandg 7/S Kyrkog 7 Helsingborg			<1995 1912/1988	625	–	–	–	–	600	1 225	414	15 940 BRI
57 Abildager 26	Abildager 26	Brøndby	2011 1995		1 805	–	1 738	–	–	–	3 543	14 012	27 724 BRI
58 Hovedvejen 1-7	Hovedvejen 1-7	Glostrup	2011 2007		3 797	303	–	–		– 2 933	7 033	3 796	102 807 BRI
59 Roskildevej 22	Roskildevej 22	Albertslund		2011 1970/1994	8 490	–	–	–	–	–	8 490	26 396	49 094 BRI
60 Vibeholms Allé 15	Vibeholms Allé 15	Brøndby		2011 1961/2007	2 398	–	–	–	–	760	3 158	3 695	13 285 BRI
61 Transformervej 14-16	Transformervej 14-16	Herlev		2012 1972/1989	3 846	–	1 213	–	–	840	5 899	6 000	49 094 BRI
Summa kontor/butik					227 399	66 906	41 119	3 299 9 193 31 542			379 458		567 105 3 069 200
LAGER/INDUSTRI
62 Benkammen 6	Skogholmsgatan 5	Malmö	2005 1994		765	–	12 232	–	–	–	12 997	30 100	44 055 BRI		B
63 Bjurö 12	Flintränneg 21/Bjurög Malmö			<1995 1960/1974	2 836	–	12 626	7 973	–	330	23 765	35 500	67 563 BRI		T
64 Bjälken 2	Skruvg 4/Västkustv/Spettg 1 Malmö			<1995 1962/1990	470	–	2 001	–		– 1 040	3 511	5 623	7 552 BRI		T
65 Bjälken 3	Skruvgatan 8	Malmö	1998 1962		420	–	2 183	–	–	28	2 631	2 618	5 478 BRI
66 Dubbelknappen 17	Risyxegatan 6	Malmö	1998 1989		–	–	2 450	–	–	–	2 450	8 472	7 506 BRI		B
67 Finngrundet 1	Blidögatan 30	Malmö	1998 1966		–	–	7 490	–	–	–	7 490	10 000	15 304 BRI		T
68 Flygfyren 1	Flygfältsvägen 1	Malmö		2000 1950/2002	–	1 495	10 545	–	–	–	12 040	38 706	40 691 BRI		B
69 Gulsippan 1	Källvattengatan 5	Malmö	2001 1988		–	–	13 993	–	–	–	13 993	38 450	57 721 BRI		B
70 Haken 3	Vinkelgatan 5	Malmö	2008 1993		–	–	–	3 588	–	–	3 588	4 871	8 398 BRI		T
71 Hamnen 22:27	Vinterg 4/Jörgen Kockg 11 Malmö			<1995 1952/1976	–	–	–	–	–	–	–	545	1 324 BRI		T
72 Holkyxan 5	Bronsyxegatan 11	Malmö		<1995 1977/2000	–	–	6 510	–	–	–	6 510	13 035	16 716 BRI		T
73 Kalkgrundet 5	Borrg 15/Koksg 1-3/Väderög.2Malmö			<1995 1935/1985	669	–	6 734	–	–	–	7 403	14 274	19 450 BRI		T
74 Kampen 25	Lantmannagatan 22-26 Malmö			<1995 1940/1990	4 414	–	22 867	1 825		– 11 544	40 650	49 281	76 681 BRI
75 Lillgrund 5	Borrg 31/Flintränneg 2 Malmö			2002 1952/1998	–	–	4 430	–	–	–	4 430	4 685	15 350 BRI
76 Långdansen 1	Sångleksgatan 9	Malmö	<1995 1980		–	–	1 200	–	–	–	1 200	10 042	5 381 BRI
77 Murman 7	Murmansg 126/Kruseg 25Malmö			<1995 1959/1987	1 120	–	5 160	162	–	–	6 442	10 400	14 685 BRI		T
78 Murman 11	Murmansg 118-120/Kruseg 21Malmö		1998 1960		2 925	–	5 221	–	–	291	8 437	6 475	20 364 BRI		T
79 Revolversvarven 9	Jägershillgatan 16	Malmö	1997 1985		–	–	3 900	–	–	–	3 900	10 932	15 889 BRI		T
114 Relvolversvarven 10	Jägershillgatan 14	Malmö	2012 1988		955	–	2 645	–	–	–	3 600	15 570	14 914 BRI
80 Ringspännet 1	Kantyxeg 5/Knackstensg 1Malmö		2002 2002		–	–	6 700	–	–	–	6 700	15 730	20 138 BRI
81 Sadelknappen 1	Sadelgatan 9	Malmö	1999 1979		–	–	2 000	–	–	–	2 000	5 284	5 863 BRI
82 Stångbettet 1	Travbaneg 1/Skrittg 11 Malmö		2000 1989		–	–	1 743	–	–	–	1 743	4 051	6 082 BRI
83 Tistlarna 9	Styrsög 4/Väderög./Kocksg. Malmö		2000 1991		1 161	–	14 292	–	–	–	15 453	31 020	41 665 BRI		T/B
84 Tågarp 16:22	Företagsvägen 14	Malmö		<1995 1968/1993	1 855	–	8 082	–	–	–	9 937	19 069	26 213 BRI
85 Tågarp 16:72	Företagsvägen 25	Malmö		<1995 1973/1988	572	–	383	1 099	–	–	2 054	12 656	9 651 BRI
86 Akvamarinen 1	Diabasgatan 1	Helsingborg	2000 2007		–	–	4 713	–	–	–	4 713	10 000	19 530 BRI
87 Bergakungen 1	Måndagsgatan 6	Helsingborg	<1995 1990		618	–	2 325	–	–	–	2 943	6 799	10 495 BRI
88 Dolken 4	Mörsaregatan 16	Helsingborg		2004 1970/1985	410	–	2 586	–	–	–	2 996	4 000	6 960 BRI
89 Grusbacken 2	Makadamgatan 15	Helsingborg	2005 2005		–	–	–	13 300	–	–	13 300	27 645	50 271 BRI
90 Grusbädden 2	Mogatan 2-6	Helsingborg	<1995 1989		1 550	–	7 824	–	–	30	9 404	35 657	32 918 BRI
91 Grusbädden 3	Makadamgatan 16	Helsingborg		2007 2007/2010	–	–	–	13 705	–	–	13 705	29 700	46 000 BRI
92 Grusplanen 3	Makadamgatan 19-21	Helsingborg	2005 1990		–	–	2 735	–	–	–	2 735	7 292	8 809 BRI
93 Hyveljärnet 3	Lastgatan 9	Helsingborg	<1995 1990		–	–	2 276	–	–	–	2 276	6 014	7 731 BRI
94 Mimer 12	S Tvärgången 3	Helsingborg	<1995 1960		–	–	34	–		– 3 063	3 097	9 378		– BRI	B
95 Nide 2	Rundgången 10	Helsingborg		<1995 1955/1985	1 824	–	3 703	1 179	–	–	6 706	23 599	17 170 BRI
96 Topasen 1	Andesitgatan 8	Helsingborg	2003 1989		–	–	–	8 558	–	–	8 558	33 786	37 270 BRI		B
97 Värjan 3	Garnisonsgatan 9	Helsingborg	2002 1969		1 112	695	3 025	–	–	–	4 832	7 522	14 732 BRI		B

Öresundsregionen
			Förvärvs- Bygg/				Kvadratmeter per lokalslag					Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun	år Omb. år	Kontor	Butiker	Lager	Industri Bostäder Övrigt			Totalt	Markyta	Tax.värde bolag Anm
98 Annedal 9	Annedalsvägen 2	Lund	<1995 1990	–	–	1 296	–	–	–	1 296	4 527	5 594 BRI
99 Råbyholm 5	Landerigr 2-4/Borgs v 9 Lund		1999 1984	2 501	–	7 908	–	–	–	10 409	21 376	53 149 BRI
101 Välten 4	Traktorvägen 8	Lund	2003 2003	–	–	3 100	–	–	–	3 100	8 003	16 792 BRI
102 Välten 5	Traktorvägen 10	Lund	2003 1974/1995	–	–	3 645	–	–	–	3 645	16 384	10 073 BRI
103 Årdret 12	Höstbruksvägen 14	Lund	<1995 1990	–	–	2 049	–	–	–	2 049	6 223	7 041 BRI
104 Helgeshöj Allé 38	Helgeshöj Allé 38	Taastrup	2012 1991	9 835	–	7 243	–	–	–	17 078	108 180	118 982 BRI B

Summa lager/industri 36 012 2 190 209 849 51 389 0 16 326 315 766 763 474 1 028 151 98 101 99 38 37 36 31 30 39 33 28 35 32 40 34 41 29 100 100 102 103 105 112 Fjelie Värpinge Värpinge by Flackarp Klostergården Rådmansvången Pilelyckan Papegojelyckan Klosters fälad Centrum Kobjersvången Gunnesbo Nöbbelöv Annehem Norra Fäladen Fäladen Möllevången Olshög Pålsjö Ideon Galjevången Gastelyckan Stampelyckan Nilstorp Råbyholm Linero Vipelyckan Mårtens fälad Östra Torn Brunnshög Stora Råby Klosterhusen LUND E6 E20 E22 16 108 108 16 16 108 E22 0 1000 m 2000 m 3000 m 96 88 86 40 Maria Park Marie 111

Kontor/butik Lager/Industri Projekt och mark

Öresundsregionen
			Förvärvs- Bygg/				Kvadratmeter per lokalslag					Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun	år Omb. år	Kontor	Butiker	Lager	Industri Bostäder Övrigt			Totalt	Markyta	Tax.värde bolag Anm
PROJEKT
106 Fullriggaren 4	Riggaregatan 51-57	Malmö	2010 –	5 800	–	–	–	–	–	5 800	1 857	10 266 BRI
107 Sändaren 1	Agnesfridsvägen 111	Malmö	2010 –	8 426	–	925	–		– 2 200	11 551	40 239	23 959 BRI	T
31 Kvartsen 2:1	Skiffervägen 15	Lund	<1995 1991	–	2 143	–	–	–	–	2 143	9 543	– BRI
117 Grusbacken 3	Mogatan 14	Helsinborg	2012 –	1 708	–	480	–	–	–	2 188	9 908	2 678 BRI
56 Motorblocket 1	Ringvägen 170	Landskrona	<1995 1972/1992	130	8 628	100	–	–	–	8 858	22 005	32 200 BRI	T
Summa projekt				16 064	10 771	1 505	0		0 2 200	30 540	83 552	69 103
OBEBYGGD MARK
108 Intäkten 5	Lantmannag 20/Ystadsg 49 Malmö		2000 –	–	–	–	–	–	–	–	2 625	2 045 BRI	B
116 Krukskärvan 6	Flintyxegatan 6	Malmö	2012 –	–	–	–	–	–	–	–	18 086	4 069 BRI	T/B
109 Moränen 1 & 2	Borrgatan 1	Malmö	<1995 –	–	–	–	–	–	–	–	11 281	2 822 BRI	B
110 Ringspännet 5	Kantyxegatan 1	Malmö	2006 –	–	–	–	–	–	–	–	10 000	1 845 BRI	B
111 Svedjenävan 4	Stenbärsgatan 2	Malmö	2006 –	–	–	–	–	–	–	–	3 398	934 BRI	T/B
112 Höjdpunkten 2	Östra Torn	Lund	2001 –	–	–	–	–	–	–	–	15 079	3 023 BRI	B
113 Kulan 2	Garnisionsgatan 5	Helsingborg	2010 –	–	–	–	–	–	–	–	35 500	4 400 BRI	B
Summa obebyggd mark				0	0	0	0	0	0	0	95 969	19 138
Summa Öresundsregionen				279 475		79 867 252 473	54 688 9 193 50 068			725 764	1 510 100 4 185 592

Castellums fastighetsbestånd i Öresundsregionen 2012-12-31

					Ekonomisk	Hyres	Fastighets	Fastighets	Drifts
	Antal		Hyresvärde	Hyresvärde	uthyrnings	intäkter	kostnader	kostnader	överskott
	fastigheter	Yta tkvm	Mkr	kr/kvm	grad	Mkr	Mkr	kr/kvm	Mkr
Kontor/butik
Malmö	28	160	255	1 590	91,3%	233	67	413	166
Lund	16	110	178	1 625	74,6%	133	36	330	97
Helsingborg	14	81	82	1 003	80,7%	66	20	248	46
Köpenhamn	5	28	26	941	81,6%	21	5	182	16
Summa kontor/butik	63	379	541	1 426	83,7%	453	128	337	325
Lager/industri
Malmö	25	203	140	690	85,2%	119	37	182	82
Helsingborg	12	75	55	730	91,7%	51	10	121	41
Lund	5	21	19	942	84,2%	16	2	125	14
Köpenhamn	1	17	14	843	82,8%	12	6	366	6
Summa lager/industri	43	316	228	724	86,5%	198	55	173	143
Summa	106	695	769	1 107	84,5%	651	183	263	468
Uthyrning och fastighetsadministration							48	68	-48
Summa efter uthyrning och fastighetsadministration							231	331	420
Projekt	4	31	14	–	–	1	5	–	-4
Obebyggd mark	7	–	–	–	–	–	–	–	–
Totalt	117	726	783	–	–	652	236	–	416

Fastighetsrelaterade nyckeltal

	2012	2011	2010	2009	2008	2007	2006	2005	2004	2003
Hyresvärde, kr/kvm	1 107	1 065	1 060	1 063	989	971	932	915	931	892
Ekonomisk uthyrningsgrad	84,5%	85,2%	86,6%	86,5%	88,1%	87,7%	86,8%	88,1%	91,2%	90,4%
Fastighetskostnader, kr/kvm	331	304	315	320	278	271	256	244	262	258
Driftsöverskott, kr/kvm	605	603	604	601	593	581	553	563	587	549
Antal fastigheter	117	109	101	100	100	97	92	90	93	97
Uthyrningsbar yta, tkvm	726	678	646	620	621	602	587	600	571	566

Storstockholm			Förvärvs- Bygg/				Kvadratmeter per lokalslag					Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun	år Omb. år	Kontor	Butiker	Lager	Industri Bostäder Övrigt			Totalt	Markyta	Tax.värde bolag Anm
KONTOR/BUTIK
2 Betongblandaren 3	Gårdsfogdevägen 16	Stockholm	2001 1971	2 953	3 242	175	–	–	–	6 370	2 722	39 800 BRO
3 Betongblandaren 10	Archimedesv 1-3/ Gårdsfogdev 8-10	Stockholm	2005 1975/1996	1 675	10 437	2 142	–	–	30	14 284	15 170	124 600 BRO
4 Betongblandaren 12	Gårdsfogdevägen 18 B Stockholm		1998 1972	7 263	–	135	–	–	–	7 398	3 679	63 400 BRO
5 Betongblandaren 13	Adolfbergsvägen 15, 25-31Stockholm		<1995 1989	7 239	2 335	1 245	–	–	–	10 819	7 690	77 300 BRO
6 Domnarvet 18	Fagerstagatan 11-13	Stockholm	2012 1991	5 527	103	–	–	–	–	5 630	6 640	– BRO T
7 Domnarvet 36	Fagerstagatan 15	Stockholm	2012 1991	3 488	–	317	–	–	–	3 805	3 071	27 105 BRO T
8 Fredsfors 14	Karlsbodavägen 39-41 Stockholm		<1995 1960	11 216	–	6 774	–		– 1 443	19 433	7 073	95 800 BRO
9 Lisenen 2	Hässelby Torg 1	Stockholm	2011 1982/1995	2 299	–	–	–	–	–	2 299	1 104	– BRO T
10 Vallonsmidet 8	Gårdsfogdevägen 1-7 Stockholm		<1995 1963/1992	13 118	2 789	6 992	–	–	10	22 909	29 425	166 700 BRO B
11 Ekenäs 1	Finlandsgatan 24-48	Stockholm	<1995 2003	18 762	540	–	–	–	8	19 310	9 631	288 200 BRO T
12 Ekenäs 2	Finlandsgatan 12-14	Stockholm	<1995 1989	4 652	–	25	–	–	–	4 677	1 987	50 200 BRO T
13 Ekenäs 3	Finlandsgatan 10	Stockholm	<1995 1989	3 580	–	740	–	–	–	4 320	4 792	46 716 BRO T
14 Ekenäs 4	Finlandsgatan 16-18	Stockholm	<1995 1991	7 527	100	444	–	–	–	8 071	2 255	86 800 BRO T
15 Karis 3	Finlandsgatan 62	Stockholm	2001 1989	2 881	–	425	–	–	90	3 396	2 248	34 800 BRO T
16 Karis 4	Finlandsgatan 50-60	Stockholm	2000 1985	4 630	516	104	–	–	10	5 260	3 920	57 000 BRO T
17 Sätesdalen 2	Norgegatan 2	Stockholm	2006 1990/2001	10 277	500	784	–	–	212	11 773	10 812	91 000 BRO T
18 Getholmen 2	Måsholmstorget 1-13	Stockholm	<1995 1990	5 367	–	356	–	–	–	5 723	3 195	55 600 BRO T
19 Hästholmen 2	Ekholmsvägen 23	Stockholm	<1995 1985	1 215	–	–	–	–	–	1 215	1 839	9 841 BRO T
20 Renseriet 25	Bolidenv 12, 16/Tjurhornsgr 3Stockholm		<1995 1910/1965	2 660	436	872	247	–	–	4 215	7 978	26 702 BRO B
22 Tjurhornet 15	Huddingevägen 103-109Stockholm		<1995 1986	18 854	575	3 807	–	–	–	23 236	13 314	169 176 BRO
23 Mandelblomman 15	Avestag 29/Kronofogdev 56 Stockholm		<1995 1950/1990	3 321	–	300	–	–	–	3 621	4 364	23 978 BRO
24 Drevern 1 & Dvärgsp. 1 Gråhundsvägen 82-84		Stockholm	<1995 1970/1995	1 215	2 745	–	–	–	–	3 960	5 729	32 000 BRO
25 Getholmen 1	Ekholmsvägen 32-36	Stockholm	1998 1982	5 842	–	2 250	–	–	–	8 092	4 717	55 628 BRO T
27 Domnarvet 39	Gunnebogatan 24-26	Stockholm	<1995 1989	1 267	–	1 386	–	–	–	2 653	1 940	17 893 BRO T
109 Rosteriet 5	Lövholmsv 9, Trekantsv 9Stockholm		2012 1956	–	–	3 270	–	–	–	3 270	2 390	27 200 BRO T
28 Gräslöken 1	Anderstorpsv 20-26	Solna	2006 1976	6 166	621	233	–	–	–	7 020	1 288	65 600 BRO
29 Råsten 4	Råstensg 1/Stureg 10	Sundbyberg	2007 1929/2001	2 700	–	–	–	–	–	2 700	1 111	35 000 BRO
30 Yrket 4	Smidesvägen 10-12	Solna	2006 1982/1984	9 485	–	895	–	–	404	10 784	8 774	112 200 BRO B
31 Ekplantan 4	Djupdalsvägen 1-7	Sollentuna	1996 1990	8 474	1 291	165	–	–	400	10 330	8 595	80 725 BRO
32 Ekstubben 21 & 23	Djupdalsvägen 10-18, 30-32, 20-22	Sollentuna	1999 1989	6 160	–	107	–	–	110	6 377	3 069	58 882 BRO
33 Ekstubben 25	Djupdalsvägen 24-26	Sollentuna	2011 1987/1988	1 050	–	–	–	–	–	1 050	534	– BRO
35 Ringpärmen 4	Bergskällavägen 32	Sollentuna	1996 1987	10 825	600	1 188	–	–	–	12 613	12 206	93 000 BRO
36 Sjöstugan 1	Sidensvansvägen 8-10 Sollentuna		1996 1990	4 352	–	1 946	–	–	–	6 298	9 156	50 200 BRO
37 Altartorpet 22	Jägerhorns Väg 6	Huddinge	1996 1986	818	1 267	630	–	–	–	2 715	5 767	34 800 BRO T
38 Altartorpet 23	Jägerhorns Väg 8	Huddinge	1996 1987	1 315	2 906	–	–	–	–	4 221	5 756	57 700 BRO T
39 Arrendatorn 15	Jägerhorns Väg 3-5	Huddinge	2001 1987	509	650	210	–	–	–	1 369	2 422	8 843 BRO
40 Arrendatorn 16	Jägerhorns Väg 1	Huddinge	<1995 1987	628	747	130	–	–	–	1 505	2 803	9 362 BRO
42 Varpen 8	Smista Allé 36	Huddinge	1997 2009	–	–	–	11 290	–	–	11 290	6 900	47 411 BRO B
43 Riggen 2	Botkyrkavägen 4	Huddinge	2012 1991	5 275	–	150	–	–	32	5 457	5 901	33 200 BRO
44 Varpen 8 C	Smista Allé 32	Huddinge	1997 2010	–	–	–	1 390	–	–	1 390	3 100	11 190 BRO
45 Visiret 2 A	Smista Allé 44	Huddinge	2004 2004	–	–	–	2 690	–	–	2 690	4 890	19 704 BRO
46 Visiret 2 B&C	Smista Allé 42	Huddinge	1997 2006	–	–	–	7 500	–	–	7 500	13 747	62 000 BRO
47 Visiret 2 F	Smista Allé 46-48	Huddinge	1997 2009	–	–	–	4 895	–	–	4 895	8 241	39 600 BRO
	48 Hammarby-Smedby 1:454 Johanneslundsvägen 2-6Uppl-Väsby		2006 1991	8 315	–	132	–	–	–	8 447	10 460	66 600 BRO
	49 Hammarby-Smedby 1:461 Johanneslundsvägen 3-5Uppl-Väsby		2006 1988	3 656	676	232	–	–	–	4 564	6 798	32 400 BRO
50 Veddesta 2:22	Nettovägen 7	Järfälla	<1995 1965/1975	508	–	–	–	–	–	508	1 782	2 335 BRO

Storstockholm

			Förvärvs- Bygg/					Kvadratmeter per lokalslag						Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun		år Omb. år	Kontor	Butiker	Lager	Industri Bostäder Övrigt			Totalt	Markyta	Tax.värde bolag Anm
51 Veddesta 2:23	Nettovägen 1	Järfälla		<1995 1971/1985	–	4 342	1 769	–	–	–	6 111	7 063	30 000 BRO
52 Veddesta 2:58	Fakturavägen 5	Järfälla		2007 1985/1995	980	–	–	–	–	–	980	2 452	6 574 BRO
53 Veddesta 2:66	Girovägen 13	Järfälla	2010 1989		3 183	–	250	–	–	8	3 441	7 422	22 415 BRO
54 Sicklaön 393:4	Vikdalsvägen 50	Nacka	<1995 1990		3 584	–	421	–	–	–	4 005	10 819	42 400 BRO
55 Sicklaön 394:5	Vikdalsgränd 10	Nacka	1996 1991		1 659	–	151	–	–	–	1 810	4 125	16 269 BRO
52 Veddesta 2:58	Fakturavägen 5	Järfälla		2007 1985/1995	980	–	–	–	–	–	980	2 452	6 574 BRO
53 Veddesta 2:66	Girovägen 13	Järfälla	2010 1989		3 138	–	250	–	–	8	3 396	7 422	22 415 BRO
54 Sicklaön 393:4	Vikdalsvägen 50	Nacka	<1995 1990		3 584	–	421	–	–	–	4 005	10 819	42 400 BRO
55 Sicklaön 394:5	Vikdalsgränd 10	Nacka	1996 1991		1 654	–	151	–	–	–	1 805	4 125	16 269 BRO
Summa kontor/butik					226 470	37 418	41 152	28 012		0 2 757	335 809		312 866 2 705 849
LAGER/INDUSTRI
56 Charkuteristen 5	Hallvägen 21	Stockholm	2001 1955		1 520	–	5 447	–	–	–	6 967	4 213	19 740 BRO	T
57 Charkuteristen 6	Slakthusgatan 20	Stockholm	2001 1955		–	1 066	1 139	186	–	–	2 391	1 665	6 726 BRO	T
58 Charkuteristen 8	Slakthusgatan 22	Stockholm	2001 1968		548	–	4 717	–	–	–	5 265	2 582	15 533 BRO	T
59 Linde Torp 8	Bolidenvägen 8-10	Stockholm	<1995 1929		574	67	1 141	–	–	–	1 782	7 350	14 486 BRO	B
60 Sandhagen 6	Slakthusgatan 9	Stockholm	2001 1967		1 531	–	2 659	–	–	–	4 190	1 728	14 184 BRO	T
61 Domnarvet 4	Domnarvsgatan 27-29 Stockholm		<1995 1987		1 882	–	5 422	–	–	447	7 751	8 605	34 332 BRO	T
62 Domnarvet 27	Fagerstagatan 19 B	Stockholm	<1995 1982		–	–	–	1 950	–	–	1 950	4 337	8 962 BRO	T
63 Domnarvet 28	Fagerstagatan 19 C	Stockholm	2010 1986		–	–	–	3 720	–	–	3 720	7 272	14 225 BRO	T
64 Mandelblomman 16	Kronofogdevägen 62	Stockholm	2007 1974		1 011	–	1 938	940	–	–	3 889	4 125	12 993 BRO
65 Stensätra 7	Strömsätravägen 16	Stockholm	1999 1974		–	–	5 288	–	–	–	5 288	10 212	19 200 BRO	T
66 Dagskiftet 4	Elektravägen 10	Stockholm	2007 1945		358	–	1 352	–	–	–	1 710	1 892	4 930 BRO	T
67 Elektra 3	Västbergavägen 25	Stockholm	<1995 1946		1 174	235	6 045	–	–	–	7 454	10 106	20 781 BRO
68 Godståget 1	Transportvägen 7-9	Stockholm	<1995 1985		1 818	–	10 830	400	–	–	13 048	31 392	77 503 BRO
69 Furudal 4	Fagerstagatan 10	Stockholm	2010 2008		–	–	–	1 237	–	–	1 237	2 051	5 807 BRO	T
70 Lagerhallen 2	Brunnbyv.2-4/Partihand larv. 27-45	Stockholm	2004 1975		2 194	–	7 560	–		– 3 609	13 363	9 512	47 466 BRO	T
26 Landningsbanan 3	Flygfältsgatan 18, 20	Stockholm	2010 1984		–	–	1 000	–	–	–	1 000	2 208	6 161 BRO	T
71 Ostmästaren 2	Ostmästargränd 4	Stockholm	2012 1980		–	–	3 292	–	–	–	3 292	5 915	16 453 BRO	T
72 Torngluggen 1	Bällstavägen 159/ Tornväktargränd 1-9	Stockholm		<1995 1963/1983	–	–	1 900	–	–	–	1 900	3 898	6 541 BRO	T
73 Tornluckan 1	Tornväktargränd 6	Stockholm	<1995 1960		–	–	810	–	–	–	810	927	3 466 BRO	T
74 Vagnhallen 19	Jämtlandsgatan 131	Stockholm		2006 1963/1974	–	–	–	5 544	–	–	5 544	5 177	15 961 BRO	T
75 Instrumentet 1	Fabriksvägen 9	Solna		2006 1955/2005	–	–	–	3 673	–	–	3 673	2 065	17 282 BRO
108 Elementet 3	Bäckvägen 20	Sollentuna	2012 1963		722	–	1 222	764	–	–	2 708	2 624	14 766 BRO
76 Elementet 4	Bäckvägen 18	Sollentuna	<1995 1960		1 084	190	9 794	–	–	–	11 068	18 469	29 896 BRO
77 Revisorn 4	Bergkällavägen 33	Sollentuna	2011 1988		–	–	–	2 635	–	–	2 635	6 915	15 827 BRO	B
78 Tidskriften 2	Kuskvägen 2	Sollentuna	1997 1976		1 231	2 894	5 673	–	–	–	9 798	18 203	70 322 BRO
79 Rosersberg 2:21-22	Rosersbergsv 43-45	Sigtuna	1996 1990		–	–	2 126	–	–	–	2 126	5 240	7 799 BRO
81 Rosersberg 11:34	Tallbacksgatan 14	Sigtuna		1996 1987/1990	464	–	36 139	–	–	–	36 603	92 299	112 216 BRO
83 Bredgården 1:7	Jättevägen 4	Järfälla	2010 1978		111	294	–	3 039	–	260	3 704	9 213	17 200 BRO
102 Veddesta 1:9	Fakturavägen 2	Järfälla	2007 1965		–	–	591	1 612	–	–	2 203	3 731	4 954 BRO
84 Veddesta 2:17	Nettovägen 9	Järfälla	2006 1968		–	–	1 338	–	–	–	1 338	5 350	5 452 BRO
85 Veddesta 2:19	Girovägen 9	Järfälla	<1995 1964		–	–	2 556	–	–	–	2 556	10 000	14 464 BRO
86 Veddesta 2:21	Nettovägen 5	Järfälla		<1995 1965/1988	150	–	1 742	–	–	–	1 892	5 000	8 407 BRO
87 Veddesta 2:26	Nettovägen 11	Järfälla	<1995 1968		775	190	1 978	–	–	–	2 943	7 000	12 726 BRO
88 Veddesta 2:49	Girov 11	Järfälla	2010 1981		–	–	1 263	2 371	–	–	3 634	9 250	20 799 BRO	T
89 Veddesta 2:50	Kontov 7/Veddestav 23-25Järfälla		<1995 1964		909	–	2 884	857	–	–	4 650	21 889	24 741 BRO	B
90 Veddesta 2:60	Fakturavägen 4	Järfälla	2007 1987		480	–	155	324	–	63	1 022	1 099	5 872 BRO	T
91 Veddesta 2:68	Fakturavägen 6	Järfälla	2012 1990		239	–	2 546	–	–	–	2 785	2 801	14 889 BRO
92 Veddesta 2:77	Fakturavägen 1-3	Järfälla		2007 1994/1997	1 000	–	4 215	–	–	–	5 215	14 857	36 529 BRO
106 Elektronen 1	Hovslagarevägen 5	Sollentuna		2012 1957/1987	261	–	450	1 409	–	–	2 120	3 639	11 159 BRO
107 Elektronen 4	Hovslagarevägen 3A-B Sollentuna			2012 1958/1992	855	–	1 042	1 850	–	–	3 747	5 273	19 754 BRO
34 Ringpärmen 3	Bergskällavägen 30	Sollentuna	2005 1986		895	–	2 091	953	–	240	4 179	7 918	19 736 BRO
41 Ellipsen 3	Ellipsvägen 11	Huddinge	2001 1993		2 000	–	1 458	–	–	–	3 458	3 904	16 910 BRO
111 Slipstenen 1	Fräsarv 19/Slipstensv 4-8 Huddinge		2012 2006		–	–	2 808	–	–	–	2 808	11 442	15 986 BRO
93 Skälby 2:9	Instrumentvägen 2	Uppl-väsby	2010 1984		697	–	–	2 486	–	–	3 183	7 720	17 661 BRO	T
94 Hantverkaren 2	Hantverkarvägen 9	Botkyrka		<1995 1976/1979	–	–	–	5 790	–	–	5 790	11 672	20 628 BRO
95 Kumla Hage 3	Kumla Gårdsväg 24 A-B Botkyrka		<1995 1985		–	–	1 889	–	–	–	1 889	3 959	6 965 BRO
96 Kumla Hage 13	Kumla Gårdsväg 24 C	Botkyrka	<1995 1990		–	–	1 630	–	–	–	1 630	3 258	7 066 BRO
98 Saltmossen 3	Kumla Gårdsväg 21	Botkyrka		<1995 1983/1986	–	–	23 008	3 453	–	–	26 461	57 214	114 502 BRO
110 Segersby 1	Kumla Gårdsväg 10	Botkyrka	2012 1976		325	–	11 694	–	–	–	12 019	24 104	35 837 BRO
99 Skarpnäs 5:10	Skarpövägen 14	Nacka	2010 2008		2 301	–	2 247	1 274	–	–	5 822	7 491	22 492 BRO
Summa lager/industri					23 225		4 844 147 657	38 176		0 4 445	218 347	435 207	903 994

Storstockholm
			Förvärvs- Bygg/				Kvadratmeter per lokalslag				Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun	år Omb. år	Kontor	Butiker	Lager		Industri Bostäder Övrigt	Totalt	Markyta	Tax.värde bolag Anm
PROJEKT
100 Alphyddan 11	Bällstavägen 28-36	Stockholm	1997 1964	4 363	–	–	–	– –	4 363	4 126	16 615 BRO
1 Archimedes 1	Gårdsfogdevägen 2-6 Stockholm		1996 1979	13 108	2 144	2 645	310	– –	18 207	13 663	106 171 BRO
101 Linaberg 15	Alpvägen 17	Stockholm	1999 1973	2 349	–	1 990	–	– –	4 339	5 448	18 413 BRO T
105 Åby 1:223	Cementvägen 7	Haninge	2011 –	–	–	–	6 552	– –	6 552	10 209	1 965 BRO
112 Palissaden 4	Palissadv. 2-8/Smista Allé 28Huddinge		1997 –	–	–	2 184	–	– –	2 184	3 458	3 285 BRO
104 Visiret 2 D	Smista Allé	Huddinge	1997 –	–	–	–	–	– 12 357	12 357	5 000	1 088 BRO
Summa projekt				19 820	2 144	6 819	6 862	0 12 357	48 002	41 904	147 537
OBEBYGGD MARK
103 Rankan 3-4	Sollentunaholmsvägen 1-7Sollentuna		1997 –	–	–	–	–	– –	–	88 355	57 000 BRO B
104 Smista Park	Smista Allé	Huddinge	2011 –	–	–	–	–	– –	–	45 277	23 929 BRO B
Summa obebyggd mark				0	0	0	0	0 0	0	133 632	80 929
Summa Storstockholm				273 399		44 498 231 050	81 341	0 19 733	650 021		997 168 4 042 602

Castellums fastighetsbestånd i Storstockholm 2012-12-31

					Ekonomisk	Hyres	Fastighets	Fastighets	Drifts
	Antal		Hyresvärde	Hyresvärde	uthyrnings	intäkter	kostnader	kostnader	överskott
	fastigheter	Yta tkvm	Mkr	kr/kvm	grad	Mkr	Mkr	kr/kvm	Mkr
Kontor/butik
Norr	22	133	181	1 355	79,0%	142	51	389	91
Väst	10	104	144	1 389	69,7%	101	29	279	72
Syd	19	99	144	1 464	90,7%	131	29	287	102
Summa kontor/butik	51	336	469	1 398	79,8%	374	109	325	265
Lager/industri
Norr	26	129	123	956	84,3%	104	28	212	76
Väst	4	12	12	1 029	64,4%	8	2	210	6
Syd	20	125	120	952	95,4%	114	28	222	86
Summa lager/industri	50	266	255	957	88,5%	226	58	216	168
Summa	101	602	724	1 203	82,8%	600	167	277	433
Uthyrning och fastighetsadministration							40	67	-40
Summa efter uthyrning och fastighetsadministration							207	344	393
Projekt	6	48	32	–	–	14	6	–	8
Obebyggd mark	2	–	–	–	–	–	–	–	–
Totalt	109	650	756	–	–	614	213	–	401

Fastighetsrelaterade nyckeltal

	2012	2011	2010	2009	2008	2007	2006	2005	2004	2003
Hyresvärde, kr/kvm	1 203	1 181	1 154	1 175	1 144	1 090	1 038	999	1 031	1 044
Ekonomisk uthyrningsgrad	82,8%	82,2%	82,8%	84,8%	84,0%	81,2%	81,3%	83,1%	84,5%	87,0%
Fastighetskostnader, kr/kvm	344	362	345	347	343	325	338	315	339	332
Driftsöverskott, kr/kvm	652	609	611	650	618	560	506	515	532	576
Antal fastigheter	109	100	97	90	90	87	80	73	70	70
Uthyrningsbar yta, tkvm	650	573	569	534	535	517	501	442	422	403

Mälardalen

			Förvärvs- Bygg/				Kvadratmeter per lokalslag					Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun	år Omb. år	Kontor	Butiker	Lager	Industri Bostäder Övrigt			Totalt	Markyta	Tax.värde bolag Anm
KONTOR/BUTIK
1 Boländerna 5:12	Fålhagsleden 51	Uppsala	2010 1983/1996	5 905	–	286	–	–	–	6 191	15 251	38 454 ASP B
2 Boländerna 8:6	Knivstagatan 6	Uppsala	2008 1990	2 481	–	–	–	–	–	2 481	3 806	17 342 ASP
3 Boländerna 8:11	Bergsbrunnagatan 15	Uppsala	2008 1975	3 989	485	3 376	–	–	–	7 850	11 535	9 018 ASP
4 Boländerna 9:1	Märstagatan 2	Uppsala	2008 1946/2005	1 737	–	537	–	–	–	2 274	2 890	– ASP
5 Boländerna 11:5	Märstagatan 7	Uppsala	2011 1975	2 407	–	–	–	–	–	2 407	4 346	– ASP B
8 Boländerna 28:4 A	Verkstadsgatan 9	Uppsala	2003 1987	–	–	4 100	–	–	–	4 100	10 981	44 424 ASP B
7 Boländerna 28:4 B	Verkstadsgatan 11	Uppsala	2003 2002	2 124	–	–	–	–	–	2 124	4 500	24 000 ASP
6 Boländerna 30:2	Verkstadsgatan 9	Uppsala	2000 1971	–	24 656	1 064	–	–	–	25 720	61 524	242 800 ASP
10 Boländerna 35:2	Bolandsgatan 20	Uppsala	<1995 1981	–	4 118	–	–	–	–	4 118	9 600	42 800 ASP
11 Boländerna 36:2	Danmarksgatan 20	Uppsala	2011 1982	–	2 400	–	–	–	–	2 400	3 204	13 867 ASP
12 Dragarbrunn 16:2	Dragarbrunns Torg 2-6/ Klosterg 13-15	Uppsala	2004 1963	4 616	1 798	184	–	–	129	6 727	2 209	106 200 ASP
13 Dragarbrunn 20:2	Kungsg/St Persg	Uppsala	1999 1963	2 462	767	46	–	–	–	3 275	921	– ASP
120 Dragarbrunn 21:1 & 21:5S:t Persgatan 21		Uppsala	2012 1970	7 236	–	24	–	–	–	7 260	4 747	7 287 ASP
15 Kungsängen 24:3	Kungsgatan 95	Uppsala	<1995 1998	696	5 665	–	–	–	13	6 374	15 284	45 800 ASP
16 Kungsängen 29:1	Kungsgatan 70	Uppsala	1997 1985	2 413	1 901	160	–	–	–	4 474	8 966	24 800 ASP
17 Kungsängen 35:3	Kungsgatan 76	Uppsala	1998 2001	3 060	–	–	–	–	–	3 060	4 547	21 500 ASP
18 Kvarngärdet 64:3	Sportfältsvägen 3	Uppsala	1996 1991	1 965	–	–	–	–	–	1 965	2 955	12 825 ASP
19 Årsta 36:2	Möllersvärdsgatan 12	Uppsala	<1995 1978/1989	1 346	–	1 538	–	–	–	2 884	5 143	11 595 ASP
20 Årsta 36:7	Hanselligatan 6	Uppsala	2007 1986	388	–	1 873	–	–	–	2 261	3 358	9 416 ASP
21 Årsta 67:1	Stålgatan 8-12	Uppsala	<1995 1988	151	10 605	666	–	–	–	11 422	31 608	52 848 ASP
22 Årsta 72:3	Svederusgatan 1-4	Uppsala	1997 1990	2 195	1 792	4 619	–	–	28	8 634	10 792	33 561 ASP
23 Årsta 74:1	Fyrislundsgatan 68	Uppsala	1999 1985	–	6 853	–	–	–	–	6 853	15 268	37 200 ASP
24 Årsta 74:3	Axel Johanssons Gata 4-6Uppsala		<1995 1990	13 055	238	161	–	–	490	13 944	17 212	81 600 ASP
25 Årsta 78:1	Fyrislundsgatan 73	Uppsala	2011 2000	2 838	–	–	–	–	–	2 838	4 156	15 865 ASP
26 Basen 10	Fridhemsgatan 2-4	Örebro	<1995 1900/1990	6 164	–	100	–	–	–	6 264	4 997	41 400 ASP
27 Borgaren 1	Fabriksgatan 1 A	Örebro	2008 1969/2001	6 540	–	1 100	–	–	847	8 487	3 375	64 604 ASP
28 Inköparen 1	Södra Infarten	Örebro	2007 2008	3 344	6 125	–	–	–	–	9 469	22 500	38 399 ASP
29 Järnmalmen 1	Osmundgatan 10	Örebro	2006 1967/1995	2 695	–	7 835	–	–	–	10 530	47 714	24 530 ASP B
30 Konstruktören 11	Söderleden 14	Örebro	<1995 1987	1 715	–	–	–	–	–	1 715	7 876	6 883 ASP
31 Kontrollanten 9	Åbyvägen 3	Örebro	2007 1992	3 713	–	1 106	–	–	–	4 819	11 974	13 268 ASP
32 Lagerchefen 3	Aspholmsvägen 3	Örebro	1996 1957/1985	–	1 900	–	–	–	–	1 900	9 213	9 519 ASP B
33 Lantmannen 7	Boställsvägen 10	Örebro	<1995 1985	72	2 248	250	–	–	–	2 570	8 573	9 705 ASP
34 Motormannen 1	Radiatorvägen 1	Örebro	<1995 1966	293	3 446	410	–	–	–	4 149	10 501	15 385 ASP
35 Röda rummet	Radiatorvägen 17	Örebro	1996 2000	3 405	–	–	–	–	–	3 405	7 710	22 270 ASP
36 Rörläggaren 1	Aspholmsvägen 4	Örebro	<1995 1963/1992	–	–	–	5 180	–	–	5 180	15 881	15 177 ASP B
37 Rörmokaren 1	Elementvägen 13-15	Örebro	<1995 1963/1986	110	–	–	3 735	–	–	3 845	10 432	11 568 ASP
38 Rörmokaren 5	Elementvägen 1	Örebro	<1995 1984	1 297	1 023	–	–	–	–	2 320	6 656	9 861 ASP
39 Signalen 6	Propellervägen 1	Örebro	2006 1991	1 776	–	–	–	–	–	1 776	4 151	9 957 ASP
40 Stinsen 18	Fabriksgatan 18-22	Örebro	2008 1983/2003	12 079	–	78	–	–	102	12 259	5 008	104 600 ASP B
41 Svetsaren 4	Elementvägen 12	Örebro	<1995 1976/1984	–	1 695	2 590	–	–	–	4 285	9 644	12 268 ASP
42 Svetsaren 5	Elementvägen 14	Örebro	<1995 1977/1988	2 885	–	169	–	–	–	3 054	7 355	10 548 ASP
43 Svetsaren 6	Radiatorvägen 14	Örebro	2000 1962	5 625	–	–	–	–	–	5 625	7 956	45 581 ASP
47 Telemontören 1	Nastagatan 2	Örebro	2007 1993	3 677	–	2 822	–	–	–	6 499	30 750	17 603 ASP B
48 Tryckeriet 2	Stortorget 8	Örebro	2008 1984/1999	1 400	847	–	–	–	387	2 634	1 350	29 200 ASP

Anm: T=Tomträtt A=Arrende B=Outnyttjad byggrätt

Mälardalen
------------	--	--	--	--

			Förvärvs- Bygg/				Kvadratmeter per lokalslag				Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun	år Omb. år	Kontor	Butiker	Lager	Industri Bostäder Övrigt		Totalt	Markyta	Tax.värde bolag Anm
49 Tågmästaren 25	Fabriksgatan 54	Örebro	2008 1986	6 200	130	1 089	–	– 6	7 425	8 110	31 600 ASP B
50 Vindrutan 1	Västhagagatan 3	Örebro	1996 1992	–	1 230	85	–	– –	1 315	10 062	8 283 ASP
51 Virkeshandlaren 7	Radiatorvägen 11	Örebro	<1995 1970/1987	5 431	330	427	–	– –	6 188	15 377	24 674 ASP
52 Virkeshandlaren 10	Radiatorvägen 13-15	Örebro	1996 1979	2 804	3 565	960	–	– –	7 329	20 242	27 694 ASP
53 Ånsta 20:117	Aspholmsvägen 9	Örebro	1996 1990	743	–	–	–	– –	743	1 907	3 017 ASP
54 Ölstånkan 11	Järntorgsgatan 1	Örebro	2008 1939/2003	3 940	–	580	–	– –	4 520	937	28 800 ASP
55 Ölstånkan 14	Olaigatan 2	Örebro	2008 1929	2 194	–	–	–	– –	2 194	852	16 500 ASP
56 Ölstånkan 15	Olaigatan 4	Örebro	2008 1975/2003	3 101	–	–	–	– –	3 101	1 517	22 000 ASP
57 Blästerugnen 2	Kokillgatan 7	Västerås	1997 1991	–	1 894	–	–	– –	1 894	11 045	8 314 ASP T
58 Dagsländan 11	Jonasborgsvägen 26	Västerås	1996 1990	1 106	–	–	–	– –	1 106	3 651	6 061 ASP T
59 Degeln 1	Kokillgatan 1-3	Västerås	1996 1984	4 599	1 050	700	181	– –	6 530	26 917	26 355 ASP T
60 Elenergin 1	Elledningsgatan 2	Västerås	2008 1976	–	1 787	–	3 413	– –	5 200	26 290	13 820 ASP B
61 Elledningen 4	Tunbytorpsgatan 31	Västerås	<1995 1991	3 590	–	–	–	– –	3 590	10 256	16 279 ASP
62 Fallhammaren 1	Fallhammargatan 3	Västerås	<1995 1989	2 439	–	1 655	407	– –	4 501	10 700	16 911 ASP
63 Friledningen 13	Tunbytorpsgatan 10	Västerås	1999 1978	390	1 440	750	–	– –	2 580	7 000	7 195 ASP T
60 Elenergin 1	Elledningsgatan 2	Västerås	2008 1976	–	1 787	–	3 413	– –	5 200	26 290	13 820 ASP B
61 Elledningen 4	Tunbytorpsgatan 31	Västerås	<1995 1991	3 590	–	–	–	– –	3 590	10 256	16 279 ASP

Kontor/butik Lager/Industri Projekt och mark

Mälardalen

			Förvärvs- Bygg/				Kvadratmeter per lokalslag					Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun	år Omb. år	Kontor	Butiker	Lager	Industri Bostäder Övrigt			Totalt	Markyta	Tax.värde bolag Anm
62 Fallhammaren 1	Fallhammargatan 3	Västerås	<1995 1989	2 433	–	1 655	407	–	–	4 495	10 700	16 911 ASP
63 Friledningen 13	Tunbytorpsgatan 10	Västerås	1999 1978	390	1 440	390	–	–	–	2 220	7 000	7 195 ASP T/B
64 Gjutjärnet 7	Gjutjärnsgatan 5	Västerås	<1995 1989	–	2 005	151	260	–	135	2 551	10 517	8 525 ASP
65 Hjulsmeden 1	Gjutjärnsgatan 8	Västerås	<1995 1990	–	1 112	871	–	–	–	1 983	5 625	6 894 ASP
66 Jordlinan 2	Stenbygatan 6	Västerås	<1995 1991	179	2 050	6 155	480	–	–	8 864	21 467	19 603 ASP B
67 Kokillen 1	Kokillgatan 2	Västerås	1996 1988	545	1 165	1 295	–	–	–	3 005	11 975	11 146 ASP T
68 Kopparlunden	Kopparlunden	Västerås	2001 1890/2000	18 755	–	–	1 310	–	–	20 065	10 256	115 101 ASP
69 Kraftfältet 5	Omformargatan 2	Västerås	2005 1991	715	836	1 640	729	–	–	3 920	11 221	12 655 ASP
70 Köpmannen 1	Kranbyggargatan 1	Västerås	<1995 1984	–	320	–	1 095	–	–	1 415	5 804	4 536 ASP
71 Köpmannen 3	Kranbyggargatan 3	Västerås	<1995 1982	–	–	–	2 370	–	–	2 370	10 073	9 160 ASP T
72 Ringborren 8&16	Tallmätargatan 1	Västerås	<1995 1956/1988	1 445	355	–	1 853	–	–	3 653	9 019	11 897 ASP
73 Tunbytorp 1	Strömledningsgatan 1 Västerås		2005 1965	410	3 797	524	1 278	–	–	6 009	27 584	22 232 ASP T
74 Tunbytorp 7	Strömledningsgatan 3 Västerås		2005 1965	–	360	1 901	5 674	–	–	7 935	31 990	24 020 ASP T
75 Tunbytorp 19	Tunbytorpsgatan 2 A	Västerås	2005 1990	1 984	–	–	–	–	–	1 984	11 782	7 183 ASP
77 Vikingatiden 9	Brandthovdagatan 17 AVästerås		2007 2004	173	–	438	173	–	–	784	3 477	3 002 ASP
Summa kontor/butik					184 466 106 708	57 375	28 138		0 2 387	379 074		848 947 1 968 733

LAGER/INDUSTRI
78 Boländerna 12:1	Danmarksgatan 24	Uppsala	2011 1979	4 601	–	1 892	–	–	–	6 493	14 136	17 720 ASP B
79 Husbyborg 1:83	Gamla Börjevägen 2-16 Uppsala		2008 1972/1988	–	218	747	5 977	–	–	6 942	14 543	25 307 ASP
80 Årsta 38:1	Möllersvärdsgatan 5	Uppsala	<1995 1979	–	–	–	2 960	–	–	2 960	8 572	10 353 ASP B
81 Barkborren 3	Barkborregatan 3	Västerås	<1995 1970/1989	–	–	–	2 950	–	–	2 950	10 000	6 607 ASP T
82 Elkraften 4	Tunbytorpsgatan 16	Västerås	2005 1976	–	–	946	–	–	–	946	5 673	3 044 ASP T
83 Elkraften 6	Elledningsgatan 4	Västerås	2008 1981	–	–	1 150	–	–	–	1 150	8 025	3 383 ASP T
84 Elkraften 7	Energigatan 3 A	Västerås	2005 1976	250	–	–	1 070	–	–	1 320	5 073	3 325 ASP T
85 Elledningen 1	Tunbytorpsgatan 29	Västerås	1999 1982	–	1 200	710	–	–	–	1 910	8 300	5 394 ASP T
86 Friledningen 8	Tunbytorpsgatan 6	Västerås	2005 1971	235	–	599	1 534	–	–	2 368	11 243	6 026 ASP T
87 Friledningen 9	Tunbytorpsgatan 8	Västerås	2005 1968	647	990	2 115	1 400	–	–	5 152	9 995	15 316 ASP
88 Fältmätaren 29	Fältmätargatan 9	Västerås	2007 1960	810	–	–	2 257	–	–	3 067	10 173	8 279 ASP T
89 Järnåldern 6	Brandthovdagatan 11	Västerås	2008 1982	476	–	629	777	–	45	1 927	5 967	5 743 ASP T
90 Krista 1	Saltängsvägen 59	Västerås	2004 2005	–	–	–	2 980	–	–	2 980	11 500	13 078 ASP
91 Köpmannen 8	Lundby Gårdsgata 4	Västerås	2004 1988	–	–	880	1 805	–	–	2 685	9 957	8 208 ASP
92 Ledningstråden 1	Tunbytorpsgatan 1-3	Västerås	2005 1967	520	1 011	4 541	–	–	–	6 072	27 410	15 736 ASP T
93 Ledningstråden 6	Tunbytorpsgatan 23	Västerås	2005 1970	–	–	–	620	–	–	620	8 000	2 412 ASP T/B
94 Lufthammaren 1	Ånghammargatan 2-4	Västerås	1996 1977	3 894	–	1 803	1 646	–	–	7 343	17 055	22 000 ASP T
95 Tunbytorp 2	Tunbytorpsgatan 4	Västerås	2005 1970	–	–	1 548	1 825	–	647	4 020	19 191	9 117 ASP
96 Tunbytorp 8	Friledningsgatan 3 A	Västerås	2005 1970	–	–	830	–	–	–	830	5 825	2 669 ASP
97 Tunbytorp 10	Tunbytorpsgatan 4 A	Västerås	2005 1978	623	–	6 594	–	–	211	7 428	24 663	15 439 ASP
98 Voltmätaren 3	Lågspänningsgatan 7	Västerås	2006 1990	–	–	–	760	–	–	760	2 254	2 080 ASP
99 Ånghammaren 2	Ånghammargatan 1-9	Västerås	1996 1972/1994	1 180	520	4 739	6 996	–	135	13 570	35 738	25 119 ASP T
100 Bleckslagaren 1	Handelsgatan 9	Örebro	2012 1970	645	–	3 185	–	–	–	3 830	14 405	– ASP
101 Bleckslagaren 6	Handelsgatan 1	Örebro	2008 1982	–	–	–	4 326	–	–	4 326	22 243	12 635 ASP B
102 Bleckslagaren 8	Vattenverksgatan 8	Örebro	2006 1978/2001	–	–	–	4 750	–	–	4 750	24 878	15 968 ASP B
103 Chauffören 2	Stuvargatan 3	Örebro	1997 1991	500	–	6 600	–	–	–	7 100	16 974	20 147 ASP
104 Chauffören 3	Pikullagatan 9	Örebro	2006 1991	–	–	–	1 577	–	–	1 577	5 442	4 613 ASP
105 Distributören 7	Krangatan 1	Örebro	2012 1989	795	–	6 795	–	–	–	7 590	24 675	19 936 ASP
106 Däcket 1	Dialoggatan 14	Örebro	2008 2012	–	–	740	1 128	–	–	1 868	7 184	2 749 ASP

Mälardalen

			Förvärvs- Bygg/				Kvadratmeter per lokalslag					Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun	år Omb. år	Kontor	Butiker	Lager	IndustriBostäder Övrigt			Totalt	Markyta	Tax.värde bolag Anm
107 Försäljaren 2	Nastagatan 9	Örebro	2012 2008	–	–	3 030	–	–	–	3 030	9 545	12 046 ASP B
108 Elektrikern 3	Vattenverksgatan 3	Örebro	2012 1972	–	–	8 440	–	–	–	8 440	18 823	14 011 ASP
109 Grosshandlaren 2	Nastagatan 6-8	Örebro	2001 1977	2 008	1 955	19 170	–	–	–	23 133	61 695	58 811 ASP B
110 Gällersta-Gryt 4:9	Gällerstavägen	Örebro	<1995 1969	–	–	–	11 625	–	–	11 625	42 143	20 247 ASP
111 Konstruktören 9	Söderleden 10	Örebro	1996 1987	–	–	1 260	–	–	–	1 260	3 573	4 212 ASP
112 Konstruktören 10	Söderleden 12	Örebro	<1995 1987	–	–	–	3 665	–	–	3 665	10 649	11 886 ASP
113 Kontrollanten 12	Skomaskinsgatan 6	Örebro	2012 1981	2 565	–	8 282	–	–	–	10 847	30 946	26 351 ASP
114 Litografen 1&2	Adolfsbergsvägen 4	Örebro	2012 1964	3 525	7 636	20 363	–	–	650	32 174	122 107	93 079 ASP B
115 Rörläggaren 2	Aspholmsvägen 6	Örebro	2004 1984	–	–	2 955	–	–	–	2 955	4 960	10 098 ASP
116 Ånsta 20:148	Berglunda 208	Örebro	2007 1971/1999	–	–	4 127	–	–	–	4 127	44 237	17 148 ASP B
Summa lager/industri				23 274		13 530 114 670	62 628		0 1 688	215 790	737 772	570 292

Kontor/butik Lager/Industri Projekt och mark

Mälardalen

			Förvärvs- Bygg/				Kvadratmeter per lokalslag				Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun	år Omb. år	Kontor	Butiker	Lager	Industri Bostäder Övrigt		Totalt	Markyta	Tax.värde bolag Anm
PROJEKT
9 Boländerna 35:1	Bolandsgatan 18	Uppsala	2006 2006	–	8 131	250	–	– –	8 381	26 193	41 847 ASP B
14 Dragarbrunn 20:4	Dragarbrunnsgatan 34 Uppsala		2010 2010	8 086	3 015	114	– 1 305	–	12 520	4 472	111 900 ASP
76 Verkstaden 14	Kopparlunden	Västerås	2001 2001	8 545	–	–	–	– –	8 545	40 900	31 728 ASP B
Summa projekt				16 631	11 146	364	0 1 305	0	29 446	71 565	185 475
OBEBYGGD MARK
117 Försäljaren 3	Nastagatan 7	Örebro	2007 –	–	–	–	–	– –	–	–	712 ASP B
118 Högspänningen 1	Lågspänningsgatan 8	Västerås	2007 –	–	–	–	–	– –	–	22 500	3 901 ASP B
119 Boländerna 28:3	Verkstadsgatan 9	Uppsala	2004 –	–	–	–	–	– –	–	3 347	1 171 ASP B
Summa obebyggd mark				0	0	0	0	0 0	0	25 847	5 784

Summa Mälardalen 224 371 131 384 172 409 90 766 1 305 4 075 624 310 1 684 131 2 730 284

Castellums fastighetsbestånd i Mälardalen 2012-12-31

					Ekonomisk	Hyres	Fastighets	Fastighets	Drifts
	Antal		Hyresvärde	Hyresvärde	uthyrnings	intäkter	kostnader	kostnader	överskott
	fastigheter	Yta tkvm	Mkr	kr/kvm	grad	Mkr	Mkr	kr/kvm	Mkr
Kontor/butik
Uppsala	24	142	179	1 264	88,1%	157	46	327	111
Örebro	31	147	156	1 059	97,3%	152	44	297	108
Västerås	20	90	89	983	90,3%	80	26	284	54
Summa kontor/butik	75	379	424	1 117	92,0%	389	116	305	273
Lager/industri
Västerås	19	67	49	733	86,9%	43	16	240	27
Örebro	17	132	87	653	100,2%	87	21	155	66
Uppsala	3	17	16	979	90,5%	14	3	214	11
Summa lager/industri	39	216	152	703	94,8%	144	40	186	104
Summa	114	595	576	967	92,7%	533	156	262	377
Uthyrning och fastighetsadministration							30	50	-30
Summa efter uthyrning och fastighetsadministration							186	312	347
Projekt	3	29	34			25	11		14
Obebyggd mark	3	–	–	–	–	–	–	–	–
Totalt	120	624	610	–	–	558	197	–	361

Fastighetsrelaterade nyckeltal

	2012	2011	2010	2009	2008	2007	2006	2005	2004	2003
Hyresvärde, kr/kvm	967	982	934	928	859	807	778	766	794	762
Ekonomisk uthyrningsgrad	92,7%	92,6%	90,6%	92,4%	93,0%	89,3%	88,4%	87,5%	87,8%	91,0%
Fastighetskostnader, kr/kvm	312	340	325	329	268	247	258	244	262	241
Driftsöverskott, kr/kvm	584	570	521	528	531	474	429	427	435	453
Antal fastigheter	120	120	116	115	117	101	91	86	75	71
Uthyrningsbar yta, tkvm	624	560	545	516	519	432	410	384	338	333

Östra Götaland

			Förvärvs- Bygg/				Kvadratmeter per lokalslag					Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun	år Omb. år	Kontor	Butiker	Lager	Industri Bostäder Övrigt			Totalt	Markyta	Tax.värde bolag Anm
KONTOR/BUTIK
1 Droskan 12	Slottsgatan 14	Jönköping	1998 1990	9 370	–	–	–	–	–	9 370	4 951	81 000 COR
2 Elektronen 1	Datorgatan 6	Jönköping	2008 2000	524	–	1 168	–	–	–	1 692	4 237	5 284 COR B
3 Hotellet 8	V Storgatan 9-13	Jönköping	<1995 1963/1999	2 986	15 701	262	–	–	–	18 949	5 121	178 000 COR
4 Vagnmakaren 7	Hästhovsvägen 2	Jönköping	<1995 1983/2001	–	9 531	–	–	–	14	9 545	19 226	61 600 COR
5 Valutan 11	Kompanigatan 1-2	Jönköping	<1995 1992/2001	3 135	2 091	237	–	–	5	5 468	7 763	66 000 COR
6 Varuhuset 1	Batterigatan 2	Jönköping	2009 2009	–	11 041	–	–	–	–	11 041	42 046	77 000 COR
7 Vattenpasset 6	Kungsängsvägen 7	Jönköping	<1995 1971/1990	1 517	–	632	–	–	–	2 149	4 894	6 270 COR
8 Vilan 7	Huskvarnavägen 58-64 Jönköping		2000 1955/1999	9 354	1 003	4 356	–	–	–	14 713	25 576	70 650 COR
9 Visionen 3	Bataljonsgatan 10-12	Jönköping	2004 2010	7 353	–	352	–	–	–	7 705	12 269	80 600 COR
10 Visionen 3 fd 1	Bataljonsgatan 10	Jönköping	2004 1996/1995	9 495	–	423	–	–	236	10 154	27 568	39 985 COR
11 Vågskålen 3	Huskvarnavägen 40	Jönköping	2003 1983	8 201	–	7 512	–	–	–	15 713	42 536	30 529 COR B
12 Vägporten 5	Vasavägen 4	Jönköping	2003 1955/2004	251	2 076	–	–	–	–	2 327	8 458	10 945 COR
13 Ögongloben 5	Gräshagsgatan 11	Jönköping	2006 1961	3 512	–	–	–	–	–	3 512	7 346	5 080 COR
14 Örontofsen 5	Granitvägen 7-9	Jönköping	2006 1976	1 195	880	3 499	–	–	–	5 574	15 061	22 200 COR
15 Almen 9	Malmövägen 12-14	Värnamo	1997 1957/1989	1 075	11 304	–	–	–	78	12 457	23 702	41 447 COR
16 Bodarna 2	Myntgatan 8-10	Värnamo	<1995 1934/1991	1 433	373	–	–	–	–	1 806	1 186	11 455 COR
17 Bokbindaren 20	Västbovägen 56	Värnamo	<1995 1975/1991	2 167	–	394	–	–	–	2 561	11 385	6 183 COR
18 Drabanten 1	Nydalavägen 16	Värnamo	1997 1940/1986	230	1 028	–	–	–	–	1 258	2 971	2 963 COR
19 Gamla Gåsen 4	Boagatan 1	Värnamo	<1995 1907	–	–	–	–	–	200	200	1 903	1 322 COR B
20 Gillet 1	Flanaden 3-5	Värnamo	1996 1974	2 416	990	103		– 1 704	–	5 213	3 475	31 018 COR
21 Golvläggaren 2	Silkesvägen 30	Värnamo	2000 1991	734	–	–	–	–	–	734	5 190	2 066 COR
22 Golvläggaren 3	Silkesvägen 30	Värnamo	2000 2008	–	8 800	1 620	–	–	–	10 420	37 879	43 698 COR
23 Jungfrun 11	Köpmansg 3-7/Luddög 1 Värnamo		<1995 2001/1982	315	3 897	158	–	601	–	4 971	5 849	27 610 COR
24 Karpen 3	Jönköpingsvägen 105-107 Värnamo		1997 1956/1990	542	835	405	891	–	–	2 673	7 930	5 053 COR
25 Lejonet 11	Lasarettsg 1-5/ Storgatsbacken 23	Värnamo	2000 1987/1987	4 192	807	160	–	89	–	5 248	2 433	32 512 COR
90 Linden 1	Malmövägen 3	Värnamo	2001 –	–	1 140	–	–	–	–	1 140	3 728	1 430 COR
26 Linden 3	Växjövägen 24-26	Värnamo	<1995 1960/1989	2 350	560	2 264	–	–	–	5 174	9 286	13 784 COR
27 Ljuset 8	Nydalavägen 1-9	Värnamo	<1995 2003	–	2 590	–	–	–	–	2 590	9 674	12 109 COR
61 Mattläggaren 2	Silkesvägen 24	Värnamo	2000 1997	195	2 453	485	–	–	–	3 133	8 542	7 006 COR
28 Mon 13	Karlsdalsgatan 2	Värnamo	1997 1983	1 986	–	–	–	–	–	1 986	2 294	8 652 COR
29 Plattläggaren 1	Silkesvägen 18	Värnamo	2008 1989	1 180	–	–	–	–	–	1 180	5 994	2 884 COR
30 Rågen 1	Expovägen 6	Värnamo	<1995 1965/1990	2 361	–	2 836	–	–	–	5 197	8 919	10 479 COR
31 Vindruvan 4	Storgatsbacken 14-20/ Myntg 13 m fl	Värnamo	<1995 1982	610	2 954	–	–	437	–	4 001	4 717	21 067 COR
32 Vindruvan 22	Storgatsbacken 14-20/ Myntg 13 m fl	Värnamo	<1995 1982	–	7 262	–	–	–	5	7 267	3 394	36 800 COR
33 Vindruvan 15	Storgatsbacken 12	Värnamo	1997 1989	904	1 110	–	–	–	–	2 014	694	10 774 COR
34 Värnamo 14:11	Jönköpingsvägen 41-43 Värnamo		<1995 1917/1982	2 209	–	1 972	–	–	–	4 181	5 686	12 365 COR
35 Bagaren 10	Ljungadalsg 2/Hejareg 10 Växjö		2007 1987	27 423	–	2 335	–		– 1 170	30 928	89 222	152 669 COR B
36 Båken 1	Systratorpsvägen 16	Växjö	2006 1983	1 410	–	25	–	–	–	1 435	5 125	4 243 COR
37 Garvaren 4	Hjalmar Petris väg 32	Växjö	1999 1981	2 526	–	44	–	–	–	2 570	6 901	8 634 COR B
38 Glasmästaren 1	Arabygatan 80	Växjö	1999 1988	6 202	886	187	–	–	549	7 824	11 297	39 200 COR

Anm: T=Tomträtt A=Arrende B=Outnyttjad byggrätt

Summa kontor/butik				168 770 106 124		34 690		2 784 3 253 3 192		318 813		688 496 1 756 395
52 Magnetjärnet 6	Finnögatan 5 C	Linköping	2010 1996	2 388	–	–	–	–	–	2 388	8 328	8 644 COR B
51 Idémannen 2, Vita Huset Universitetsvägen 14		Linköping	2007 2002	8 062	–	–	–	–	148	8 210	29 597	83 600 COR B
50 Idémannen 2, TeknikringenTeknikringen 1 A-F		Linköping	2007 1984/1996	6 652	–	–	–	–	55	6 707	19 720	52 546 COR
49 Idémannen 2, Datalinjen Datalinjen 1		Linköping	2007 1989/1994	1 591	–	–	–	–	–	1 591	4 590	11 083 COR
48 Idémannen 2, Collegium Teknikringen 7		Linköping	2007 1989	12 134	4 136	–	–	–	732	17 002	27 823	124 000 COR
47 Idémannen 1	Teknikringen 16	Linköping	2007 1990	580	–	–	–	–	–	580	4 212	5 279 COR
46 Ödman 15	Storgatan 29	Växjö	2001 1972	2 380	1 941	–	–	–	–	4 321	2 661	39 200 COR
45 Unaman 8	Klosterg 6/Kungsg 3/ Sandgärdsg 6-8	Växjö	2006 1969	2 075	2 812	300	–	422	–	5 609	2 185	29 286 COR
44 Svea 8	Lineborgsplan 3	Växjö	1998 1982	2 061	–	–	–	–	–	2 061	3 938	14 140 COR
43 Sotaren 4	Arabygatan 82	Växjö	2002 1992	2 318	457	204	–	–	–	2 979	4 007	19 062 COR
42 Segerstad 4	Segerstadsvägen 7	Växjö	1998 1990	910	–	–	–	–	–	910	3 911	– COR
41 Rimfrosten 1	Solängsvägen 4	Växjö	2000 1972	42	6 686	1 922	–	–	–	8 650	58 671	26 200 COR B
40 Plåtslagaren 4	Verkstadsgatan 5	Växjö	2002 1967/1988	2 243	780	686	1 893	–	–	5 602	10 000	13 389 COR
39 Nordstjärnan 1	Kronobergsgatan 18-20 Växjö		2002 1971/2000	5 981	–	149	–	–	–	6 130	2 425	47 400 COR
Fastighet	Gatuadress	Kommun	år Omb. år	Kontor	Butiker	Lager	IndustriBostäder Övrigt			Totalt	Markyta	Tax.värde bolag Anm
			Förvärvs- Bygg/			Kvadratmeter per lokalslag						Förv.

LAGER/INDUSTRI
53 Elefanten 3	Rådjursvägen 6	Växjö	<1995 1988	–	–	1 384	934	–	–	2 318	8 940	5 863 COR
54 Illern 5	Isbjörnsvägen 11-13	Växjö	<1995 1987	885	–	406	855	–	–	2 146	5 276	7 460 COR
55 Isbjörnen 4	Isbjörnsvägen 6	Växjö	<1995 1993	–	–	–	10 933	–	–	10 933	30 505	31 067 COR
56 Sjömärket 3	Annavägen 3	Växjö	1998 1989	1 828	341	475	6 811	–	–	9 455	26 853	30 703 COR B
57 Snickaren 12	Smedjegatan 10-20	Växjö	1998 1976/1989	2 648	5 194	16 025	–	–	143	24 010	45 018	64 598 COR B
58 Draken 1	Ingelundsvägen 1	Värnamo	<1995 1968/1988	–	–	1 750	–	–	–	1 750	21 396	3 393 COR B
59 Flundran 4	Runemovägen 1	Värnamo	<1995 1963/1992	–	–	5 459	6 147	–	–	11 606	34 523	18 170 COR
60 Mattläggaren 1	Silkesvägen 24	Värnamo	2008 1997	–	–	–	2 700	–	–	2 700	8 655	6 703 COR B
62 Posten 4	Postgatan 3-5	Värnamo	<1995 1929	455	733	321	2 516	159	–	4 184	2 991	10 942 COR
63 Rödspättan 1	Runemovägen 10	Värnamo	2004 1973	545	–	4 160	–	–	–	4 705	12 975	7 786 COR
64 Rödspättan 4	Runemovägen 4	Värnamo	<1995 1980	–	–	2 960	–	–	–	2 960	7 122	4 516 COR
65 Sandskäddan 4	Margretelundsvägen 7 Värnamo		<1995 1982	–	–	2 780	–	–	–	2 780	8 005	4 424 COR
66 Sjötungan 3	Margretelundsvägen 6 Värnamo		1999 1989	–	–	2 570	–	–	–	2 570	14 524	4 907 COR B
67 Takläggaren 4	Rörläggarev 8/Silkesv 39Värnamo		<1995 1991	–	–	9 067	–	–	–	9 067	39 349	17 573 COR B
68 Takläggaren 8	Silkesvägen 43	Värnamo	2008 1999	–	–	–	6 995	–	–	6 995	24 814	21 519 COR B
69 Värnamo 14:2	Myntgatan 2	Värnamo	<1995 1982	–	–	–	–	–	–	–	1 000	– COR A
70 Yxan 4	Fabriksgatan 10-12	Värnamo	2005 1975	–	–	5 595	–	–	–	5 595	10 017	11 749 COR
71 Yxan 6	Fabriksgatan 4	Värnamo	<1995 1978/1990	–	–	1 477	–	–	–	1 477	11 699	3 134 COR B
72 Flahult 21:3	Momarken 42	Jönköping	2001 1980	–	–	3 824	–	–	170	3 994	24 177	12 284 COR B
73 Flahult 21:5	Betavägen 17	Jönköping	2012 1997/2008	–	–	9 023	–	–	–	9 023	36 847	30 585 COR B
74 Vargön 4	Vasavägen 5	Jönköping	2003 1989	–	–	–	4 070	–	–	4 070	6 694	8 803 COR
75 Vattenpasset 2	Ekhagsringen 17	Jönköping	<1995 1980	1 262	–	1 749	1 073	–	–	4 084	17 884	– COR
76 Vingen 4	Linnegatan 1	Jönköping	<1995 1970	555	530	–	2 815	–	–	3 900	17 281	11 264 COR B
77 Ögongloben 6	Kindgrensgatan 4	Jönköping	2008 1997	–	–	3 108	–	–	–	3 108	7 500	4 452 COR B
78 Österbotten 4	Skeppsbrogatan 6	Jönköping	<1995 1930/1991	385	–	72	2 369	–	118	2 944	6 972	6 305 COR
79 Överlappen 13	Kalkstensgatan 6-8	Jönköping	2004 1977/1995	2 105	–	275	3 376	–	–	5 756	22 575	21 582 COR
80 Överstycket 25	Kindgrensgatan 3	Jönköping	2008 1981	190	–	6 166	1 182	–	–	7 538	16 342	10 217 COR B
81 Marås 1:12	Maråsliden 7	Gnosjö	<1995 1960	–	–	–	1 140	–	–	1 140	3 335	402 COR

			Förvärvs- Bygg/				Kvadratmeter per lokalslag					Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun	år Omb. år	Kontor	Butiker	Lager	Industri Bostäder Övrigt			Totalt	Markyta	Tax.värde bolag Anm
82 Töllstorp 1:561	Mobäcksvägen 2	Gnosjö	<1995 1946	–	–	–	4 290	–	–	4 290	7 995	5 632 COR
83 Törestorp 2:51	Kulltorpsvägen 25	Gnosjö	<1995 1946	–	–	–	14 310	–	–	14 310	55 273	15 912 COR B
84 Källemo 1	Källemogatan 12	Vaggeryd	<1995 1956/1988	147	–	7 405	–	–	–	7 552	48 347	9 056 COR B
85 Yggen 1	Krokvägen 1	Vaggeryd	<1995 1985/1989	–	–	–	6 303	–	–	6 303	18 598	8 422 COR
86 Pagoden 1	Ottargatan 10	Linköping	2008 1972/2002	–	–	1 668	1 732	–	–	3 400	9 000	6 634 COR B
Summa lager/industri				11 005	6 798	87 719	80 551	159	431	186 663	612 482	406 057

63 65 66 64 59 70 71 62 69 58 ^{61 60 67} 68 91 15 90 94 24 34 ^{18 27} 26 16 31 ^{33 25} 23 20 19 28 17 29 21 22 32 Alandsryd Norregård Västra Norregårds industriområde Östra Norregårds industriområde Margretelunds västra industriområde Margretelunds östra industriområde Margretelund Västhorja Ljusseveka Trälleborg Gröndal Hornaryd Hornaryds industriområde Sörsjö industri-Apladalen Centrum Vråen Amerika Nylund Prostsjön Lagan Lagan Lagan VÄRNAMO E4 E4 27 127 151 151 151

Kontor/butik Lager/Industri Projekt och mark

			Förvärvs- Bygg/				Kvadratmeter per lokalslag					Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun	år Omb. år	Kontor	Butiker	Lager	Industri Bostäder Övrigt			Totalt	Markyta	Tax.värde bolag Anm
PROJEKT
87 Atollen 3	V Storgatan 9-13	Jönköping	2011 –	–	–	–	–	–	–	–	870	– COR
88 Ättehögen 18	Fordonsvägen 8	Jönköping	2012 –	–	–	–	3 220	–	–	3 220	11 009	– COR
89 Gården 15	Gillbergagatan	Linköping	2009 –	6 105	–	3 600	–	–	–	9 705	34 706	6 800 COR
Summa projekt				9 855	1 140	0	0	0	0	10 995	41 970	7 480
OBEBYGGD MARK
91 Bleckslagaren 1	Repslagarevägen 5	Värnamo	2004 –	–	–	–	–	–	–	–	5 587	558 COR B
92 Bredasten 1	Värnamo	Värnamo	2008 –	–	–	–	–	–	–	–	19 915	– COR
93 Bredasten 2	Värnamo	Värnamo	2008 –	–	–	–	–	–	–	–	10 030	– COR
94 Värnamo 14:86	Myntgatan 6	Värnamo	<1995 –	–	–	–	–	–	–	–	2 641	– COR B
95 Postiljonen 2	Växjö	Växjö	2009 –	–	–	–	–	–	–	–	19 597	1 959 COR B
Summa obebyggd mark				0	0	0	0	0	0	0	57 770	2 517
Summa Östra Götaland					185 880 112 922 126 009		86 555 3 412 3 623			518 401	1 405 333 2 171 769

Castellums fastighetsbestånd i Östra Götaland 2012-12-31

					Ekonomisk	Hyres	Fastighets	Fastighets	Drifts
	Antal		Hyresvärde	Hyresvärde	uthyrnings	intäkter	kostnader	kostnader	överskott
	fastigheter	Yta tkvm	Mkr	kr/kvm	grad	Mkr	Mkr	kr/kvm	Mkr
Kontor/butik
Jönköping	14	118	146	1 234	92,2%	134	34	291	100
Värnamo	22	85	73	856	89,5%	65	21	254	44
Växjö	12	79	68	858	87,6%	60	20	247	40
Linköping	6	37	42	1 158	87,2%	37	16	434	21
Summa kontor/butik	54	319	329	1 031	90,0%	296	91	287	205
Lager/industri
Växjö	5	49	33	678	74,6%	25	7	130	18
Värnamo	13	56	28	497	89,5%	25	5	95	20
Jönköping	9	44	25	549	84,8%	21	6	136	15
Övriga orter	6	37	12	332	89,2%	11	3	80	8
Summa lager/industri	33	186	98	524	83,2%	82	21	111	61
Summa	87	505	427	844	88,4%	378	112	222	266
Uthyrning och fastighetsadministration							24	47	-24
Summa efter uthyrning och fastighetsadministration							136	268	242
Projekt	3	13	5	–	–	3	0	–	3
Obebyggd mark	5	–	–	–	–	–	–	–	–
Totalt	95	518	432	–	–	381	136	–	245

Fastighetsvärde per kategori Fastighetsvärde per område

Fastighetsrelaterade nyckeltal

	2012	2011	2010	2009	2008	2007	2006	2005	2004	2003
Hyresvärde, kr/kvm	844	818	795	775	745	748	688	675	659	617
Ekonomisk uthyrningsgrad	88,4%	88,4%	88,0%	90,0%	90,8%	90,4%	90,6%	90,0%	89,8%	91,3%
Fastighetskostnader, kr/kvm	268	272	268	275	261	269	239	213	198	193
Driftsöverskott, kr/kvm	478	451	432	422	416	407	384	395	393	370
Antal fastigheter	95	95	96	95	93	82	76	73	76	74
Uthyrningsbar yta, tkvm	518	515	505	501	480	452	375	366	380	370

Castellums fastighetsbestånd 2012, sammanfattning

	Kvadratmeter per lokalslag
	Kontor	Butiker	Lager	Industri	Bostäder	Övrigt	Totalt	Markyta	Tax.värde
Storgöteborg	405 459	58 504	448 320	169 437	8 246	12 954	1 102 920	2 129 751	6 057 644
Öresundsregionen	279 475	79 867	252 473	54 688	9 193	50 068	725 764	1 510 100	4 185 592
Storstockholm	273 399	44 498	231 050	81 341	0	19 733	650 021	997 168	4 042 602
Mälardalen	224 371	131 384	172 409	90 766	1 305	4 075	624 310	1 684 131	2 730 284
Östra Götaland	185 880	112 922	126 009	86 555	3 412	3 623	518 401	1 405 333	2 171 769
Summa Castellum	1 368 584	427 175	1 230 261	482 787	22 156	90 453	3 621 416	7 726 483	19 187 891

Fördelning per region och kvadratmeter Fördelning per lokalslag och kvadratmeter

Sålda fastigheter under 2012

		Förvärvs- Bygg/				Kvadratmeter per lokalslag							Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun		år Omb.år	Kontor Butiker				Lager Industri Bostäder Övrigt		Totalt	Markyta	Tax.värde bolag Anm
STORGÖTEBORG
Lorensberg 46:5	Kungsportsavenyen 7	Göteborg	<1995 1930		276	694	–	–	–	–	970	348	25 200 EKL
Backa 192:3	Aröds Industriväg 72	Göteborg	<1995 1989		119	–	1 214	–	–	–	1 333	3 630	4 681 EKL
Lindome 2:40	Elementvägen 2	Mölndal	<1995 1966		376	–	9 709	–	–		– 10 085	32 453	20 000 EKL B
Lindome 2:47	Elementvägen 2	Mölndal	<1995 1966		–	–	1 835	510	–	–	2 345	15 141	8 202 EKL B
Summa Storgöteborg					771		694 12 758	510	0		0 14 733	51 572	58 083
MÄLARDALEN
Märsta 1:219	Raisogatan 1-27	Sigtuna	<1995 1993		2 784	–	–	–	883	–	3 667	4 053	36 387 ASP B
Märsta 16:3	Maskingatan 3	Sigtuna	<1995 1992		2 921	–	–	–	–	–	2 921	3 000	16 050 ASP
Broby 11:2	Östra Bangatan 6	Sigtuna	2007 1990		302	–	2 430	–	–	–	2 732	21 344	12 318 ASP B
Broby 11:8	Östra Bangatan 14	Sigtuna	<1995 1992		246	–	583	–	–	–	829	1 859	2 764 ASP
Märsta 16:2	Maskingatan 5-7	Sigtuna	1997 1989		600	–	1 013	–	–	–	1 613	3 500	5 507 ASP
Märsta 17:6	Maskingatan 8	Sigtuna	<1995 1970/1988		751	–	–	1 907	–	–	2 658	5 318	7 972 ASP
Märsta 21:54	Elkraftsgatan 11-13	Sigtuna	<1995 1990		–	–	–	2 200	–	–	2 200	6 517	9 043 ASP
Summa Mälardalen					7 604	0	4 026	4 107	883		0 16 620	45 591	90 041
ÖSTRA GÖTALAND
Flahult 78:2	Momarken 12	Jönköping	<1995 1986/1990		–	–	2 136	1 531	–	–	3 667	16 143	11 394 COR B
Knekten 15	Jönköpingsvägen 21	Värnamo		1997 1971/1989	424	559	31	240	–	6	1 260	4 323	4 482 COR
Vindruvan 21	Storgatsb 14-20/Myntg 13 Värnamo		<1995 1982		553	831	30	–	1 726	0	3 140	2 744	19 975 COR
Bagaren 11	Ljungadalsg 2/Hejareg 10	Växjö	2007 –		–	–	–	–	–	–	–	8 160	– COR
Summa Östra Götaland					977	1 390	2 197	1 771	1 726	6	8 067	31 370	35 851
Summa Castellum					9 352		2 084 18 981	6 388	2 609		6 39 420 128 533		183 975

Defi nitioner

Aktiens direktavkastning

Föreslagen utdelning i procent av aktiekursen vid årets slut.

Aktiens totalavkastning

Aktiekursens utveckling med tillägg av de utdelningar som skett under perioden vilken återinvesterats i aktier den dagen aktien handlas exklusive rätt till utdelning.

Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV)

Redovisat eget kapital enligt balansräkningen, justerat för verklig uppskjuten skatt istället för nominell uppskjuten skatt.

Antal aktier

Registrerat antal aktier – antalet registrerade aktier vid viss tidpunkt. Utestående antal aktier – antalet registrerade aktier med avdrag för återköpta egna aktier vid viss tidpunkt.

Genomsnittligt antal aktier – vägt genomsnittligt antal utestående aktier under viss period.

Avkastning aktuellt substansvärde

Resultat efter skatt i procent av under året genomsnittligt aktuellt substansvärde, men med verklig uppskjuten skatt istället för nominell skatt. Vid delårsbokslut har avkastningen om räknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksam heten.

Avkastning långsiktigt substansvärde

Resultat efter skatt med återläggning av värdeförändring derivat samt uppskjuten skatt i procent av under året genomsnittligt långsiktigt substansvärde. Vid delårsbokslut har avkastningen omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten.

Avkastning totalt kapital

Resultat före skatt med återläggning av finansnetto samt värdeförändring derivat i procent av under året genomsnittligt totalt kapital. Vid delårsbokslut har avkastningen om räknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten.

Belåningsgrad

Räntebärande skulder i procent av summan av fastigheternas verkliga värde med avdrag för förvärvade ej tillträdda fastigheter och med tillägg för sålda ej frånträdda fastigheter vid periodens utgång.

Data per aktie

Vid beräkning av resultat och kassaflöde per aktie har genomsnittligt antal aktier använts, medan vid beräkning av tillgångar, eget kapital och substans värde per aktie har antalet utestående aktier använts.

Ekonomisk uthyrningsgrad

Under perioden redovisade hyresintäkter i procent av hyresvärde avseende fastigheter ägda vid periodens utgång. Under perioden förvärvade/färdigställda fastig heter har räknats upp såsom om de ägts eller varit färdigställda under hela året medan fastigheter som sålts helt har exkluderats. Projekt samt obebyggd mark har exklu derats.

EPRA EPS (Earnings Per Share)

Förvaltningsresultat med avdrag för nominell skatt hänförligt till förvaltningsresultatet, dividerat med genomsnittligt antal aktier. Med skattepliktigt förvaltningsresultat avses förvaltningsresultat med avdrag för bl a skattemässigt avdragsgilla avskrivningar och ombyggnationer.

Fastighetskategori

Fastighetens huvudsakliga hyresvärde med avseende på lokalslag. Inom en fastighetskategori kan därför förekomma ytor som avser andra ändamål än den huvudsakliga användningen.

Fastighetskostnader

I posten ingår såväl direkta fastighetskostnader, såsom kostnader för drift, underhåll, tomträttsavgäld och fastighetsskatt, som indirekta fastighetskostnader i form av uthyrning och fastighetsadministration.

Förvaltningsresultat

Redovisat resultat med återläggning av värdeförändringar och skatt.

Hyresintäkter

Debiterade hyror jämte tillägg, såsom ersättning för värme och fastighetsskatt.

Hyresvärde

Hyresintäkter plus bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor.

Kronor per kvm

Fastighetsrelaterade nyckeltal, uttryckta i kronor per kvm, baseras på fastigheter ägda vid periodens utgång, varvid under året förvärvade/färdigställda fastigheter har räknats upp såsom om de ägts eller varit färdigställda under hela året medan fastigheter som sålts helt har exkluderats. Projekt och obebyggd mark har exkluderats. Vid delårsbokslut har nyckel talen omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksam heten.

Likviditetsrisk

Risken att det saknas likvida medel eller outnyttjade krediter för att kunna fullgöra betalningsförpliktelser.

Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV)

Redovisat eget kapital enligt balansräkningen med återläggning av räntederivat och uppskjuten skatt.

Motpartsrisk/Kreditrisk

Risken att motpart inte kan fullgöra leverans eller betalning.

Operationell risk

Risken att åsamkas förluster på grund av bristfälliga rutiner och/ eller oegentligheter.

Refinansieringsrisk

Risken att finansiering saknas eller är mycket oförmånlig vid viss tidpunkt.

Ränterisk

Risken för en resultat- och kassaflödespåverkan genom en förändring av marknadsräntan.

Räntetäckningsgrad

Förvaltningsresultat med återläggning av finansnetto i procent av finansnetto.

Utdelningsandel

Utdelning per aktie i procent av förvaltningsresultat per aktie.

Valutarisk

Risken för en resultat- och kassaflödespåverkan genom en förändring av valutakursen.

Överskottsgrad

Driftsöverskott i procent av hyresintäkter.

Castellum AB (publ)

(Org.nr 556475-5550) Box 2269, 403 14 Göteborg Besöksadress: Kaserntorget 5 Telefon: 031-60 74 00. Fax: 031-13 17 55 info@castellum.se www.castellum.se

Aspholmen Fastigheter AB

(Org.nr 556121-9089) Box 1824, 701 18 Örebro Besöksadress: Rörvägen 1 Telefon: 019-27 65 00. Fax: 019-17 80 89 orebro@aspholmenfastigheter.se www.aspholmenfastigheter.se

Fastighets AB Briggen

(Org.nr 556476-7688) Box 3158, 200 22 Malmö Besöksadress: Fredriksbergsgatan 1 Telefon: 040-38 37 20. Fax: 040-38 37 37 fastighets.ab@briggen.se www.briggen.se

Fastighets AB Brostaden

(Org.nr 556002-8952) Box 5013, 121 05 Johanneshov Besöksadress: Tjurhornsgränd 6 Telefon: 08-602 33 00. Fax: 08-602 33 30 info@brostaden.se www.brostaden.se

Fastighets AB Corallen

(Org.nr 556226-6527) Box 148, 331 21 Värnamo Besöksadress: Jönköpingsvägen 41 A Telefon: 0370-69 49 00. Fax: 0370-475 90 info@corallen.se www.corallen.se

Eklandia Fastighets AB

(Org.nr 556122-3768) Box 8725, 402 75 Göteborg Besöksadress: Theres Svenssons gata 9 Telefon: 031-744 09 00. Fax: 031-744 09 50 info@eklandia.se www.eklandia.se

Harry Sjögren AB

(Org.nr 556051-0561) Kråketorpsgatan 20, 431 53 Mölndal Telefon: 031-706 65 00. Fax: 031-706 65 29 info@harrysjogren.se www.harrysjogren.se