Castellum — Annual Report 2011

Feb 3, 2012

Årsredovisning 2011

Innehåll

2011 i korthet	1
VD har ordet	2
Verksamhet
Affärsidé, Mål och Strategier	4
Kunder	6
Organisation och Medarbetare	8
Ansvarsfullt företagande	10
Fastighetsbestånd
Fastigheter - generellt	13
Castellums fastighetsbestånd	15
Investeringar	19
Byggrätter och potentiella projekt	25
Castellums delmarknader	28
Storgöteborg	30
Öresundsområdet	34
Storstockholm	38
Mälardalen	42
Östra Götaland	46
Värdering fastigheter	50
Finansiering	52
Skatt	55
Möjligheter och risker	57
Castellumaktien	60
Bolagsstyrningsrapport	64
Flerårsöversikt	74
Finansiella rapporter	77
Totalresultat för koncernen	78
Balansräkning för koncernen	80
Resultaträkning och totalresultat för moderbolaget	82
Balansräkning för moderbolaget	83
Förändring av eget kapital	84
Kassafl ödesanalys	85
Redovisningsprinciper och noter	86
Förslag till vinstdisposition	108
Styrelsens yttrande avseende föreslagen vinstutdelning	109
Årsredovisningens undertecknande	110
Revisionsberättelse	111
Castellums fastighetsbestånd 2011	113
Defi nitioner	145

Den legala årsredovisningen, som innehåller förvaltningsberättelse och fi nansiella rapporter, omfattar sidorna 4-110. Jämförelser angivna inom parentes avser motsvarande belopp föregående år.

Årsstämma

Castellum AB:s årsstämma äger rum torsdagen den 22 mars 2012 klockan 17.00 i RunAn, Chalmers Kårhus, Chalmersplatsen 1, Göteborg. För mer information och anmälan se Castellums hemsida www.castellum.se

Årsstämmokalender och utdelning

16 mars 2012
22 mars 2012
23 mars 2012
27 mars 2012
30 mars 2012

Ekonomisk rapportering

Delårsrapport januari–mars 2012 17 april 2012 Halvårsrapport januari–juni 2012 12 juli 2012 Delårsrapport januari–september 2012 16 oktober 2012 Bokslutskommuniké 2012 22 januari 2013

Ytterligare information

Ytterligare information kan erhållas av bolagets VD Håkan Hellström, telefon 0705-60 74 56 eller ekonomidirektör Ulrika Danielsson telefon 0706-47 12 61 samt på www.castellum.se

2011 i korthet 2011 i korthet

• Hyresintäkterna 2011 uppgick till 2 919 Mkr (2 759 Mkr föregående år).
• Förvaltningsresultatet uppgick till 1 173 Mkr (1 141), motsvarande 7,15 kronor (6,96) per aktie, en förbättring med 3%.
• Värdeförändringar på fastigheter uppgick till 194 Mkr (1 222) och på räntederivat till – 429 Mkr (291).
• Årets resultat efter skatt uppgick till 711 Mkr (1 964), motsvarande 4,34 kronor (11,98) per aktie.
• Nettoinvesteringarna uppgick till 1 908 Mkr (1 279) varav 1 158 Mkr (881) avsåg ny-, tilloch ombyggnationer.
• Styrelsen föreslår en utdelning om 3,70 kronor (3,60) per aktie, motsvarande en ökning om 3%.

	2011	2010	2009	2008	2007	2006	2005	2004	2003	2002
Förvaltningsresultat, kr/aktie	7,15	6,96	6,89	5,93	5,63	5,38	5,00	4,52	4,07	3,77
Förändring föregående år	+3%	+1%	+16%	+5%	+5%	+8%	+11%	+11%	+8%	+14%
Resultat efter skatt, kr/aktie	4,34	11,98	0,98	– 4,04	9,07	10,21	7,89	5,59	2,68	4,00
Förändring föregående år		–64% +1 122%	pos.	neg.	–11%	+29%	+41%	+108%	–33%	–30%
Utdelning, kr/aktie (2011 föreslagen) 3,70		3,60	3,50	3,15	3,00	2,85	2,62	2,38	2,13	1,88
Förändring föregående år	+3%	+3%	+11%	+5%	+5%	+9%	+11%	+12%	+13%	+15%
Fastigheter verkligt värde, Mkr	33 867	31 768	29 267	29 165	27 717	24 238	21 270	19 449	18 015	17 348
Nettoinvesteringar, Mkr	1 908	1 279	1 129	2 710	2 559	1 823	889	774	711	547
Belåningsgrad	51%	50%	52%	50%	45%	45%	45%	45%	48%	48%
Räntetäckningsgrad	278%	299%	309%	255%	287%	343%	315%	277%	256%	240%

Tillväxt i förvaltningsresultat per aktie Utdelning

VD har ordet

Innan 2011 läggs till historien kan vi konstatera att det blev ett förhållandevis bra år för Castellum, även om vi inte nådde den högt ställda målsättningen om 10% tillväxt i förvaltningsresultatet. Med ett förvaltningsresultat om 1 173 Mkr och en föreslagen utdelning om 3,70 kr – båda med en ökning om 3% – har Castellum lyckats förbättra såväl förvaltningsresultat som utdelning under samtliga 14 år sedan börsnoteringen 1997.

Fastighetsvärdena har under 2011 varit stabila, med generellt sett oförändrade avkastningskrav och med svagt stigande driftsöverskott. Sammantaget blev värdeförändringen ca 200 Mkr, vilket motsvarar mindre än 1% förändring. Vad som däremot förändrats betydligt mer är värderingen av räntederivat i takt med sjunkande marknadsräntor. Trots detta har paradoxalt nog kostnaden för att låna pengar stigit i takt med höjda marginaler på kreditmarknaden. Redovisningsreglerna i IFRS tar dock inte hänsyn till det senare, varför redovisningen – för Castellum en värdenedgång på nära 500 Mkr – inte fullt speglar verkligheten. Efter de icke kassafl ödespåverkande posterna värdeförändringar och uppskjuten skatt blev årets totalresultat 711 Mkr.

Investeringarna ökade till 2 miljarder under året och balansräkningen är fortsatt stark med en belåningsgrad om 51% och 2,3 miljarder i outnyttjat långfristigt låneutrymme. Speciellt nöjd är jag med att vi under året dels har ökat investeringstakten på högavkastande ny-, till- och ombyggnationer, dels investerat på den danska sidan av Öresundsregionen – en marknad som vi följt under en längre tid.

Nöjda kunder är avgörande för att Castellum ska nå de fi nansiella målen. Fortsatt höga nivåer i NöjdKundIndexmätningen visar att våra kunder uppfattar oss som en bra lokalleverantör till det svenska näringslivet. En förutsättning för att leva upp till kundernas förväntningar är en effektiv organisation med serviceinriktade och kompetenta medarbetare, något som Castellum har. Detta i sin tur förutsätter att Castellum kan leva upp till medarbetarnas förväntningar såsom en modern arbetsgivare, något som de höga resultaten i NöjdMedarbetarIndex-mätningen bekräftar.

Även om totalavkastningen på Castellum-aktien blev negativ, –3%, har den väl mött såväl Stockholmsbörsens –14%, som svenskt fastighetsindex om –13% och europeiskt fastighetsindex om –9%.

Tillväxten i ekonomin är avgörande för fastighetsbranschens utveckling. Skuldkrisen i Europa förvärrades under 2011 och har starkt bidragit till att den tidigare förväntade tillväxten reviderats ned till lågkonjunkturnivåer. Även om det statsfi nansiella läget i Sverige är starkt, har vårt exportberoende medfört att även Sveriges förväntade tillväxt reviderats ner.

Vad kan man då med dessa förutsättningar – ett starkt Castellum och en svag ekonomisk tillväxt i Sverige – förvänta sig under 2012?

Med en svagare ekonomisk tillväxt följer en minskad efterfrågan på lokaler och en lägre infl ationstakt, vilka båda bidrar till att bromsa ökningstakten på hyresintäkterna. I närtid ser jag dock inget hot om minskade intäkter, då infl ationen föregående år medfört indexjusteringar uppåt för 2012 samtidigt som nettouthyrningen 2011 inte indikerar stigande vakanser. Med en förväntad oförändrad kostnadsbild skulle därför ett stabilt driftsnetto kunna förutses i befi ntlig portfölj. Däremot kommer såväl under 2011 genomförda investeringar som ambitionen att investera för 2 miljarder om året påverka såväl driftsnetto som förvaltningsresultat positivt.

En för näringslivet generellt och fastighetsbranschen specifi kt olycklig kombination av politikernas övertro på regleringar av kreditmarknaden, investerarnas höjda avkastningskrav för att låna ut till bankerna, samt bankernas kompensationskrav har generellt medfört att såväl räntemarginalerna skjutit i höjden som att tillgången på krediter försämrats. Huruvida sjunkande marknadsräntor till följd av en försämrad konjunktur kan kompensera höjda marginaler återstår att se.

Den försämrade tillgången på krediter har redan givit effekt på fastighetsmarknaden, där likviditeten sjönk under sista kvartalet 2011. Avkastningen på fastigheter är hög jämfört med de fl esta andra tillgångsslag och dagens marknadsvärde understiger generellt sett nyproduktionspris med god marginal, varför jag över tid inte känner någon oro för fastighetsvärdena.

Castellums långsiktiga agerande och låga riskprofi l gör att bolaget står väl rustat inför 2012!

Göteborg den 24 januari 2012

Håkan Hellström Verkställande direktör

Verksamhet

Tillväxt i förvaltningsresultatet

Nettoinvestering

Belåningsgrad

Räntetäckningsgrad

Utdelningsandel

Affärsidé

Castellums affärsidé är att utveckla och förädla fastighetsbeståndet med inriktning på bästa möjliga resultat- och värdetillväxt genom att med en stark och tydlig närvaro i fem tillväxtregioner erbjuda lokaler anpassade till hyresgästernas behov.

Mål

Castellums verksamhet är fokuserad på tillväxt i kassafl öde, vilket tillsammans med en stabil kapitalstruktur ger förutsättningar för en god värdetillväxt i bolaget samtidigt som aktieägarna kan erbjudas en konkurrenskraftig utdelning.

Målet är att kassafl ödet, d v s förvaltningsresultat per aktie, skall ha en årlig tillväxt om minst 10%. I syfte att nå detta mål skall årligen nettoinvesteras för minst 5% av fastighetsvärdet, vilket för närvarande motsvarar ca 1 700 Mkr. Den tidigare uttalade ambitionen att investera minst 1 000 Mkr årligen har justerats under 2011 då den sattes när fastighetsportföljen och kapaciteten var mindre. Alla investeringar skall bidra till tillväxtmålet i förvaltningsresultatet inom 1-2 år och ha en värdepotential om minst 10%. Försäljning av fastigheter skall ske när det är affärsmässigt motiverat och när alternativ investering kan erhållas med bättre avkastning.

Strategi för finansiering

Kapitalstruktur

Castellum skall ha en stabil kapitalstruktur, innebärande en belåningsgrad som varaktigt ej skall överstiga 55% och en räntetäckningsgrad om minst 200%.

Förvärv och överlåtelse av egna aktier skall kunna ske för att anpassa bolagets kapitalstruktur till bolagets kapitalbehov och som likvid eller för fi nansiering av fastighetsinvesteringar. Handel med egna aktier får ej ske i självständigt vinstsyfte.

Utdelning

Minst 50% av förvaltningsresultat före skatt skall delas ut, dock skall hänsyn tas till investeringsplaner, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Då basen ändrats till förvaltningsresultat före skatt innebär 50% på den nya basen en nivå som dels är högre än 60% av förvaltningsresultat efter nominell skatt, dels är närmre den faktiska utdelningen under de senaste åren.

Aktie- och kreditmarknaden

Castellum skall verka för att bolagets aktie får en konkurrenskraftig totalavkastning i förhållande till risken samt en hög likviditet.

Allt agerande skall utgå från ett långsiktigt perspektiv och bolaget skall ha en frekvent, öppen och rättvisande redovisning till aktieägare, kapital- och kreditmarknaden samt till media, dock utan att enskild affärsrelation exponeras.

Långsiktigt skall Castellum vara ett av de större börsnoterade fastighetsbolagen i Sverige.

Strategi för fastighetsbeståndet och dess förvaltning

Geografi

Castellums fastighetsbestånd fi nns i de fem svenska tillväxtregionerna Storgöteborg, Öresundsområdet, Storstockholm, Mälardalen och Östra Götaland. Detta tillsammans med rationell förvaltning och hög närvaro i marknaden ger goda affärsmöjligheter.

Fastighets- och hyresmarknadens utveckling är, såväl nationellt som för enskild region, beroende av den långsiktiga ekonomiska tillväxten. Viktiga förutsättningar för ekonomisk tillväxt är infl yttning av yngre och välutbildad arbetskraft, tillgänglighet till god infrastruktur och nyföretagande. För att säkerställa att investeringar koncentreras till områden i landet med förväntad hög tillväxttakt analyserar Castellum kontinuerligt utvecklingen på olika delmarknader.

Fastighetskategori

Fastighetsbeståndet skall bestå av kommersiella fastigheter med generella och fl exibla lokaler för kontor, butik, lager, logistik och industri. Fördelningen mellan de olika kategorierna avgörs av affärsmöjligheter, kassafl öde, riskexponering och värdetillväxt.

Fastighetsbeståndets utveckling

Fastighetsbeståndet skall ständigt förädlas och utvecklas i syfte att förbättra kassafl ödet.

Castellum skall fortsatt växa med kundernas efterfrågan, främst genom ny-, till- och ombyggnation som bedöms ge en hög avkastning, men också genom förvärv av byggnader och byggrätter för framtida nyttjande. Tillväxt

Kunder

Castellum skall uppfattas som ett servicemanagement företag. Detta uppnås genom att skapa långsiktiga relationer och att tillhandahålla lokaler och service som svarar mot kundens behov. För att kunna utveckla kundrelationerna skall kundens grad av tillfredställelse kontinuerligt mätas. Risken inom kundstocken skall hållas låg genom spridning på branscher, avtalslängd och avtalsstorlek.

Förvaltning/medarbetare

Castellum skall leverera service och förvalta fastigheterna via en decentraliserad och småskalig organisation med helägda dotterbolag. Närvaron på delmarknaderna skall vara stark och varje dotterbolag ett av de tre största fastighetsbolagen på respektive ort. Förvaltningen skall i huvudsak skötas med egen personal.

Castellum skall ha kunniga och engagerade medarbetare, vilket skapas genom att koncernen skall vara en attraktiv arbetsplats med goda utvecklingsmöjligheter. För att kunna utveckla koncernen såsom varande en attraktiv arbetsplats skall medarbetarnas grad av tillfredställelse kontinuerligt mätas.

Castellums 4 hörnstenar

Kunder

Kontraktsfördelning per bransch

Genom lokal närvaro får Castellums medarbetare närhet till kunderna och kännedom om både deras behov och ortens utveckling. Goda och långsiktiga kundrelationer är en förutsättning för att skapa tillväxt i Castellum och arbetet följs regelbundet upp med kundmätningar. Nöjd Kund-mätningen som genomfördes under 2011 visar att en hög andel av kunderna är nöjda eller mycket nöjda med Castellum som hyresvärd.

Under året har ett aktivt uthyrningsarbete genomförts där nya kontrakt tecknats med ett årsvärde om 310 Mkr.

Närhet till kunden

Castellums organisation med lokala dotterbolag ger närhet till kunderna och korta beslutsvägar. Medarbetarna inom Castellum arbetar nära marknaden vilket ger en naturlig möjlighet att känna till kundens nuvarande och framtida behov. Kunderna kan därmed erbjudas lokaler anpassade efter behov, god personlig service och snabba besked.

Som en av de största fastighetsägarna på respektive lokal marknad samarbetar Castellum med kommuner samt engagerar sig i lokala nätverk såsom t ex företagarföreningar.

De lokala bolagen ger regelbundet ut information via kundtidningar och hemsidor.

Castellums kunder speglar inhemsk svensk ekonomi

Castellum har en god riskspridning i kontraktsportföljen avseende geografi , lokaltyp, kontraktsstorlek, löptider och branscher i vilka kunderna är verksamma. Detta medför att Castellums kontraktsportfölj är en spegling av det svenska näringslivet och därmed svensk ekonomi.

Koncernen har ca 4 600 kommersiella kontrakt där det enskilt största kontraktet svarar för ca 1% av Castellums totala hyresintäkter.

Hyresavtal

Hyresavtal tecknas vanligtvis på 3-5 år med en uppsägningstid om nio månader och har kvartalsvis förskottsbetalning. Hyresnivån kan förändras i samband med att respektive kontrakt förfaller till omförhandling.

Hyresavtalen innehåller normalt en bashyra, d v s överenskommen hyra vid avtalets tecknande, samt en indexklausul som innebär en årlig förändring av hyran motsvarande en viss andel av infl ationen under föregående år, alternativt en procentuell minimiuppräkning.

Vanligtvis innehåller hyresavtalen ett tillägg för lokalens andel av fastighetens kostnad för värme, kyla samt fastighetsskatt.

Nöjda kunder

Det är viktigt att Castellum lever upp till kundernas förväntningar. För att följa upp och utvärdera genomförda insatser genomförs årligen en extern kundmätning, Nöjd Kund Index. Mätningen visar såväl kundernas generella uppfattning om Castellum som hur väl Castellum lever upp till de olika delområdena servicevilja, affärsrelation, lokalen, fastigheten, fastighetsservice, miljö och information.

Undersökningen som genomfördes 2011 och som innefattade kontor, butik, lager och industri omfattade en majoritet av Castellums större kunder. Undersökningen visar på ett fortsatt genomgående högt betyg för Castellum med ett totalt index om 75 på en skala om 100, vilket är högre än jämförelseindex i branschen. Serviceviljan inom Castellum visar högst index och där ingår parametrar som personligt bemötande, service och tillgänglighet.

En hög andel av de tillfrågade kunderna, 88%, svarar att de kan tänka sig att hyra av Castellum igen och gärna rekommenderar Castellum som hyresvärd till andra.

Uthyrningsarbete

Castellum har en hög aktivitet i uthyrningsarbetet. Under 2011 har organisationen tecknat 698 nya kontrakt med ett totalt årsvärde om 310 Mkr. Uthyrningsarbetet visar på vikten av att vårda kunderna och kontaktnäten. Av de nytecknade kontrakten kommer 73% från egna kontakter, rekommendationer eller att befi ntliga kunder utökar, medan 12% kommer via hemsidorna och 15% från mäklare.

Fördelning kontraktsstorlek

Nöjd Kund Index 2002-2011

Uthyrningsarbete

Organisation

Castellums strategi är att förvalta fastigheterna i en decentraliserad och småskalig organisation med helägda dotterbolag och stark närvaro på delmarknaderna. Den lokala närvaron ger kunskap om kundernas verksamhet och behov samt god kännedom om den lokala fastighets- och hyresmarknaden med dess förändringar och affärsmöjligheter.

Dotterbolag med starka varumärken

Castellum har sex helägda dotterbolag med ett 35-tal medarbetare vardera. Dotterbolagens organisationer är inte identiska men utgörs i princip av verkställande direktör, 2-4 marknadsområden, affärsutvecklare samt 3-5 medarbetare inom ekonomi och administration. Varje marknadsområde är bemannat med en fastighetschef med assistent, en uthyrare och 3-8 fastighetsansvariga där samtliga har kundkontakt. Den platta organisationen medför korta beslutsvägar och skapar en kundorienterad och handlingskraftig organisation.

Castellums dotterbolag är verksamma under egna namn vilka utgör starka varumärken på varje delmarknad.

Förvaltningen sker i huvudsak med egen personal och i de fall externa tjänster upphandlas ställs höga krav på de företag som anlitas när det gäller kvalitet, kundbemötande, service och miljöhänsyn.

Engagemang i de lokala marknaderna

Castellums dotterbolag är engagerade i det lokala näringslivet genom bl a företagsföreningar där viktiga kontakter tas med både nuvarande och presumtiva kunder. Som en av de

största fastighetsägarna på respektive ort samarbetar Castellums dotterbolag även med kommun och universitet/högskola för att bidra till ortens utveckling.

Mäta och jämföra

Castellum mäter och jämför dotterbolagens effektivitet i förvaltningen och värdetillväxt i fastighetsbeståndet. Inom koncernen sker erfarenhetsutbyte mellan bolagen för att göra kompetens tillgängligt i hela organisationen.

Arbetet i Castellum styrs av besluts- och arbetsordning, policies och instruktioner. Policy fi nns för bl a fi nans- och ekonomiarbetet, information, informationssäkerhet, miljö, försäkring samt personal.

Moderbolag

Moderbolaget Castellum AB ansvarar för frågor gentemot aktiemarknaden (ex koncernrapportering och aktiemarknadsinformation) och kreditmarknaden (ex upplåning och fi nansiell riskhantering) samt övergripande IT/IS-strategier och personalfrågor. Castellum AB har 14 medarbetare.

Genom styrelsearbete i dotterbolagen är moderbolaget delaktigt i verksamheten.

Medarbetare

För att uppnå Castellums mål att vara en attraktiv arbetsplats med utvecklingsmöjligheter arbetar Castellum bl a med kompetensutveckling, erfarenhetsutbyten och utvecklande arbetsuppgifter.

Under 2011 har kompetensutvecklingen fortsatt via bland annat ett ledarskapsprogram.

Medarbetarnas attityder mäts regelbundet i syfte att utveckla koncernen. Mätningen som genomfördes 2011 gav ett index om 87 av 100, vilket visar på fortsatt arbetsglädje samt högt förtroende för koncernen, dotterbolagen och dess ledningar. Samvariationen mellan nöjda medarbetare och nöjda kunder är tydlig.

Attraktiv arbetsgivare

För att vara en attraktiv arbetsgivare med kompetenta och engagerade medarbetare arbetar Castellum med såväl kompetensutveckling som en motiverande arbetssituation som skapar engagemang och trivsel.

Den platta organisationen gör att varje medarbetare har tydliga ansvarsområden med frihet inom respektive område, vilket innebär goda utvecklingsmöjligheter. Medarbetarsamtal genomförs årligen med alla medarbetare för att sätta och följa upp mål samt fastställa behovet av kompetensutveckling.

Castellum arbetar med friskvård genom både aktiviteter och friskvårdsbidrag samt erbjuder regelbunden företagshälsovård och en förmånlig sjukvårdsförsäkring. Ett bonusprogram tillämpas där varje anställd har möjlighet att få del i respektive dotterbolags uppnådda resultatförbättringar.

En dag om året träffas alla medarbetare i koncernen för att höja kunskaperna, utbyta erfarenheter och öka gemenskapen i koncernen.

Kompetensutveckling och erfarenhetsutbyte

I Castellum bedrivs kompetensutveckling både i intern och extern regi. Ett ledarskapsprogram pågår för ca 40 personer i ledande befattning. Förutom koncerngemensamma utvecklingsprogram sker individuell kompetensutveckling.

För att skapa förutsättningar för erfarenhetsutbyte mellan bolagen drivs projekt med deltagare från samtliga bolag som hanterar aktuella frågor t ex webbaserad driftsövervakning och hyresavtal. Förutom projekten fi nns fasta grupper som regelbundet diskuterar frågor inom specifi ka områden såsom marknad, ekonomi, IT, drift, miljö och personal.

Castellums medarbetare

Koncernen hade vid årets utgång 239 anställda (229) varav 38% var kvinnor (39%). Personalomsättningen har under året varit 13% (9%) och sjukfrånvaron 2% (2%).

Nöjda medarbetare

Medarbetarnas syn på den egna arbetssituationen, bolaget och dess ledning mäts regelbundet i en Nöjd Medarbetar-undersökning. Den senaste undersökningen som genomfördes 2011 visar ett fortsatt mycket högt index, 87 på en 100-gradig skala, vilket kan ställas mot ett jämförelseindex om 77. Svarsfrekvensen var 98% vilket visar på stort engagemang.

Åldersfördelning - antal anställda

Nöjd Medarbetar Index

Ansvarsfullt företagande

Att Castellums verksamhet bedrivs på ett ansvarsfullt sätt är avgörande för företagets långsiktiga framgång. Arbetet skall präglas av affärsmässighet, engagemang, kompetens och nytänkande, vilket innebär såväl ett ansvarsfullt agerande mot kunder, medarbetare och andra intressenter som att verksamheten utvecklas med minsta möjliga påverkan på miljön. Drivkrafterna för arbetet är, förutom att bidra till ett hållbart samhälle, att skapa mervärde genom god förvaltning och därmed nöjdare kunder och medarbetare, lägre kostnader, starkare varumärke och ökad konkurrenskraft.

Under 2011 har i Castellum antagits såväl en ny uppförandekod som en koncerngemensam målsättning vilken innebär att alla nyproducerade fastigheter skall vara miljöklassade.

Utdrag ur Castellums Uppförandekod

Castellums målsättning är att göra riktiga och sunda affärer i alla avseenden där arbetet präglas av affärsmässighet, engagemang, kompetens och nytänkande. Castellums uppförandekod har antagits för att betona de riktlinjer som styr koncernen i förhållande till medarbetare, kunder, leverantörer och andra intressenter.

Castellums affärsmodell med kundfokus genom lokala organisationer, kommersiella fastigheter i tillväxtregioner, stark balansräkning, låg fi nansiell risk samt kassafl ödesfokus skapar förutsättningar att agera enligt uppförandekoden. Resultaten av arbetet är bl a tillväxt i förvaltningsresultatet, höga resultat i NöjdMedarbetarIndex och NöjdKundIndex.

Ansvar i externa relationer

Lagar och regleringar i de länder bolaget verkar ska följas.

Relationer med kunder, leverantörer och andra intressenter ska präglas av hög affärsmoral, god affärssed, ansvarskännande och opartiskhet. Konkurrensfördelar tas tillvara samtidigt som konkurrenter bemöts på ett korrekt sätt. Prissamverkan, kartellbildning eller missbruk av marknadsställning får inte förekomma. Att begära eller avge någon form av löften i samband med gåvor är inte tillåtet. Medarbetare får aldrig utnyttja mutor, bestickning eller otillåten ersättning av någon form i relation med kunder, leverantörer, myndigheter eller andra beslutsfattare.

Castellums lokaler ska motsvara givna löften och kundernas rimliga förväntningar beträffande service och standard.

Medarbetarnas personliga och ekonomiska intressen ska hanteras så de inte strider/ kan uppfattas strida emot Castellums affärsverksamhet. Medarbetare får inte ta emot eller ge betalningar, gåvor

eller andra former av ersättningar från/till tredje part som kan leda till intressekonfl ikt.

En neutral ställning ska intas av bolaget i partipolitiska frågor.

Förtrolig och känslig information, såväl affärsrelaterad som aktiekurspåverkande, ska hanteras med höga krav på sekretess. Informationen ska vara öppen och tillgänglig, inom de regler som gäller för börsnoterade företag.

Marknadsföring och kontakter med kunder ska vara ärlig och inte utlova något som inte överensstämmer med verkligheten.

Organisationens ansvar

Mänskliga rättigheter där mångfald uppmuntras och jämlikhet är en självklarhet. Ingen medarbetare, ej heller kund eller underleverantör/ entreprenör, får diskrimineras på grund av nationalitet, ras, hudfärg, kön, ursprung, religion, ålder, graviditet eller sexuell läggning.

Arbetsmiljön ska uppfylla lagar och avtal samt vara säker och sund, både ur fysisk, psykisk och social synvinkel. För att skapa en god arbetsmiljö ska Castellum ha kompetenta ledare, möjlighet till vidareutbildning samt marknadsmässiga löner och förmåner.

Samhälle och socialt ansvar

På varje lokal marknad samarbetar Castellum med lokala parter såsom kommun, universitet/högskola samt företag för att bidra till ortens långsiktiga utveckling.

Castellum arbetar för att bidra till en hållbar, ekologisk utveckling med ett miljöarbete som präglas av långsiktighet och helhetssyn och där hänsyn till miljön ingår i alla beslutsprocesser.

För fullständig uppförandekod se www.castellum.se

2003: Webbövervakning av driften påbörjas 1995 2000 2005 2010 1995: Policy, riktlinjer och övergripande mål fastställs 1998: Robur klassar Castellums miljöarbete som ett föredöme i branschen 2001: - Gemensam miljö utbildning för alla anställda - Koncerngemensamma värderingar antas - Upphandling av miljö märkt el för hela koncernen 1997: Första dotterbolaget miljödiplomeras av Göteborgs kommun 2000: - Koncerngemensam miljögrupp bildas - Första bergvärme/kyla anläggningen installeras i Örebro 2008: Brostaden utses till Europas första Green Building Corporate Partner 2009: - Harry Sjögren utses till tredje Green Building Corporate Partner i Europa - Eklandia färdigställer Sveriges första BREEAM-certifi erade fastighet 2005: Gemensam miljöutbildning för alla anställda 2010: Brostaden utses till "Green Building Corporate Partner of the year" i Europa 2011: - Ny målsättning antas – alla nyproducerade byggnader ska miljöklassas - Uppförandekoden uppdateras

Exempel ur Castellums Ansvarsfulla Företagande sedan 1995

Socialt ansvar

Det sociala ansvaret omfattar medarbetarna och den omgivning där bolaget verkar. Castellum har sedan bolaget bildades arbetat med att skapa en företagskultur med god arbetsmiljö där medarbetarnas kompetens och engagemang tillvaratas och utvecklas. Arbetet följs upp med regelbundna medarbetar- och kundundersökningar, vilka båda visar höga resultat.

Som en av de största fastighetsägarna på de lokala marknaderna, samarbetar Castellum med kommun, universitet, högskola samt lokala företag för att bidra till utveckling av de orter där dotterbolagen verkar.

Vid större inköp och upphandlingar ställs miljökrav på motparter såsom leverantörer och entreprenörer.

Castellums uppförandekod styr det dagliga arbetet och värderingarna ligger väl i linje med FNs Global Compact. Verksamheten i Castellum bedrivs i Sverige och Danmark, lyder under nordisk lagstiftning och regelverk gällande t ex arbetsvillkor, arbetsmiljö och organisationsfrihet. Castellum har personalpolicy som behandlar frågor som arbetsmiljö, jämställdhet, löner, pensioner och tjänstebilar.

Miljöansvar

Castellums strategi är att utveckla fastighetsbeståndet med minsta möjliga påverkan på miljön och på ett resurseffektivt sätt för att bidra till en långsiktigt hållbar utveckling.

För att minska Castellums klimatpåverkan fokuseras miljöarbetet på att effektivisera energianvändningen, fasa ut fossila bränslen samt förbättra miljöstatusen på fastigheterna för att minska koncernens klimatpåverkan.

Organisation

Miljöarbetet styrs via ett miljöledningssystem som består av en gemensam miljöpolicy, riktlinjer samt övergripande mätbara mål. Miljöarbetet bedrivs lokalt på varje dotterbolag, följs upp varje år och avrapporteras regelbundet till koncernledningen. En gemensam miljögrupp fi nns för att utbyta erfarenheter och bevaka förändringar i omvärlden. Miljöarbetet omfattar hela verksamheten och arbetet granskas regelbundet av extern part.

Koncerngemensamma mål	Förändring	Utfall
Effektivisera energianvändningen	sedan 2007	2011	2010	2009	2008
- Energiförbrukningen skall minska minst 10% per kvm över en 10-årsperiod (minst 1% per kvm och år)	– 6%	+ 1%	– 3%	– 2%	– 2%
- Koldioxidutsläppen skall minska minst 25% per kvm över en 10-årsperiod (minst 2,5% per kvm och år)	– 18%	+ 9%	– 1%	– 12%	– 14%

Genom att;

• driftoptimera befi ntliga anläggningar och successivt effektivisera tekniska installationer i byggnaderna,

• prioritera miljöanpassade energikällor samt fasa ut fossila bränslen. Alla oljepannor som fi nns i förvaltningsbyggnaderna skall ersättas med annan uppvärmningskälla. 6 oljeeldade byggnader kvarstår,

• fasa ut användningen av gas som framställts ur ej förnyelsebara källor. 26 förvaltningsbyggnader fi nns med gas, varav 25 stadsgas och 1 naturgas,

• påverka de fjärrvärmeverk som anlitas för att de skall minimera utsläppen av koldioxid. Dialog pågår,

• minimera resor och transporter inom verksamheten.

Känd och ständigt förbättrad miljöstatus i fastigheterna	2011	2010	2009	2008
- Samtliga fastigheter som innehavts mer än ett år skall vara miljöinventerade	100%	100%	99%	91%

Genom att;

• all ny-, till- och ombyggnation samt underhåll skall ske utifrån ett hållbarhetsperspektiv. Det gäller såväl planering, projektering, produktion, nyttjandefas som återbruk eller rivning,

• miljöfarliga och miljöskadliga ämnen identifi eras och fasas ut successivt,

• tillsammans med hyresgästerna minska deras miljöpåverkan och följa upp hyresgäster som av miljöskäl har tillståndpliktig verksamhet,

• samtliga hyresgäster skall erbjudas verksamhetsanpassad källsortering för att minska mängden avfall till deponi. Ca 80% har tillgång till källsortering, - optimera vattenförbrukningen och minimera utsläppen av miljöförstörande ämnen i avloppen.

Energi- och vattenförbrukning

		2011
	Värme GWh	Övrigt GWh	CO2 1000 ton	Värme GWh	Övrigt GWh	CO2 1000 ton
Fjärrvärme	188	8	15	232	8	18
El	7	91	1	12	91	1
Gas	13	0	2	12	0	2
Olja	2	2	1	2	2	1
Förbrukning	210	101	19	258	101	22
Justering*	38	1	3	– 27	1	– 2
Norm. förbrukning	248	102	22	231	102	20
Yta, tkvm Norm. förbrukn.	2 853	2 671		2 720	2 681
kWh/kvm	87	38	7,8	85	38	7,2
Vatten, tm3		862			831

* Justering till normaliserad förbrukning främst avseende graddagar och vakans "Övrigt" avser fastighetsel m m.

Förbrukning samt koldioxidutsläpp/kvm och år

Fördelning koldioxidutsläpp

Fördelning av energi för uppvärmning

Effektivisera energianvändningen

Castellum arbetar med att effektivisera energianvändningen genom bl a behovsanpassning av värme och ventilation, utbyggnad av datoriserade styr- och reglersystem för värme och ventilation samt moderniserad belysning. All energiförbrukning följs systematiskt upp och analyseras i ett gemensamt uppföljningssystem. Ett projekt pågår för utbyggnad av webbaserad fastighetsövervakning, vilket för närvarande fi nns installerat i ca 20% av beståndet.

Under 2011 har den normaliserade energiförbrukningen avseende värme ökat något per kvm medan fastighetselen är på samma nivå som året innan, innebärande att den totala energiförbrukningen ökat 1% per kvm. De normaliserade koldioxidutsläppen har ökat 9% per kvm till följd av fjärrvärmeverkens ändrade bränslemix. Sedan målsättningen antogs 2007 har energiförbrukningen minskat 6% per kvm och koldioxidutsläppen minskat 18% per kvm. Av Castellums koldioxidutsläpp är 4% direkt påverkbara via olja och transporter medan resterande del är indirekt påverkbara.

De lagstadgade energideklarationerna som genomfördes 2009, visar att Castellums förbrukning var ca 30% lägre än snittet av förbrukningen för liknande byggnader i Sverige.

För att minska utsläppen pågår ett arbete med att fasa ut fossila bränslen, d v s byta ut uppvärmning med olja och gas. I dagsläget fi nns 6 oljepannor kvar i förvaltningsfastigheterna. Bergvärme/kyla fi nns installerat i 22 fastigheter om 114 tkvm.

Uppvärmning med fjärrvärme medför att Castellums koldioxidutsläpp blir beroende av fjärrvärmeverkens val av bränslemix. Idag anlitas 23 fjärrvärmeverk vilka står för 79% av koncernens utsläpp. Castellum har en dialog med de fjärrvärmeverk som har högst utsläpp koldioxid per kWh dels för att visa hur Castellums miljöpåverkan är beroende av deras arbete, dels ta del av deras planer för att minska utsläppen.

Sedan år 2001 används enbart miljömärkt el i koncernen.

Castellum arbetar med grön IT och i princip alla servrar är idag virtuella.

Känd och ständigt förbättrad miljöstatus i fastigheterna

Miljöinventering av samtliga fastigheter har genomförts med tanke på miljö- och hälsorisker som farliga ämnen, markföroreningar, fukt/mögel och tillståndspliktig verksamhet. Miljöriskerna i Castellums fastighetsbestånd bedöms som små.

Två av Castellums dotterbolag, Fastighets AB Brostaden och Harry Sjögren AB, har som första respektive tredje bolag i Europa utsetts av EU till Green Building Corporate Partner vilket innebär att energiförbrukningen har reducerats med minst 25% i minst 30% av beståndet. Fastighets AB Brostaden utsågs under 2010 till "Green Building Corporate Partner of the year". Castellum äger 89 av Sveriges drygt 200 Green Building-klassade byggnader samt en BREEAM-certifi erade byggnad.

Intressenter, kommunikation och samarbete

Koncernens miljöarbete kommuniceras kontinuerligt med intressenter som kunder, ägare, konkurrenter, kommuner och universitet för att driva arbetet framåt. Kunderna informeras via kundbesök och hemsidor. Samarbete pågår med olika parter för att få kunskap om ny teknik och utbyta erfarenheter t ex Energimyndighetens "Beställargrupp för lokaler" (BELOK), Byggsektorns kretsloppsråd, Sweden Green Building Council och lokala renhållningsbolag.

Fastighetsbestånd

Fastigheter - generellt

Hyresmarknaden, d v s marknaden för uthyrning av lokaler och hyresnivåer, och fastighetsmarknaden, d v s marknaden för att sälja och köpa fastigheter, är båda på lång sikt helt beroende av utvecklingen i inhemsk ekonomi.

Svensk ekonomi

Sverige, med drygt nio miljoner invånare, är ett land med en öppen och stark ekonomi, vilket bl a beror på ett stabilt och transparent affärsklimat, hög utbildningsnivå, sunda statsfinanser och hög produktivitet. Sverige har en lång och stor erfarenhet av internationell handel och internationella relationer vilket tydliggörs av landets relativt stora andel världsledande koncerner såsom t ex Ericsson, H&M, IKEA, SCA och Volvo. Svensk industris stora exportberoende bidrar till att Sverige historiskt uppvisat en god förmåga att anpassa och ställa om ekonomin vid konjunkturförändringar.

Sverige har liksom övriga länder, drabbats av den osäkerhet de statsfinansiella problemen i framförallt euroområdet medfört. Den svaga utvecklingen i euroområdet dämpar svensk ekonomi som, efter en stark utveckling i början av året, bromsat in. BNP för 2011 väntas trots en avmattning i slutet av året öka med drygt 4% vilket är betydligt högre än både euroområdet och USA. Den gynnsamma produktsammansättningen och vunna marknadsandelar gör att svensk exportindustri är väl positionerad för en snabb återhämtning när effekterna av den finansiella turbulensen klingar av. Under 2011 har arbetslösheten minskat men konjunkturavmattningen medför en successiv påverka på den svenska arbetsmarknaden och arbetslösheten bedöms stiga något under 2012.

Sverige med stabila statsfinanser och såväl en lägre statsskuld, bättre budgetsaldo i förhållande till BNP, egen valuta som banker i bättre skick jämfört med många andra länder har goda förutsättningar till snabb återhämtning.

Fastighetsbestånd

I Sverige fi nns närmare tre miljoner fastigheter med ett totalt taxeringsvärde om ca 6 400 miljarder kronor, varav bostäder utgör merparten. Av det kommersiella beståndet i Sverige beräknas Castellum, som är en av de större fastighetsägarna i landet, äga uppskattningsvis 1-2% medan samtliga svenska börsnoterade fastighetsbolag totalt beräknas äga ca 12%. De största fastighetsägarna i Sverige är, utöver de börsnoterade bolagen, offentligt ägda bolag samt såväl svenska som utländska institutionella investerare. Därutöver fi nns en mängd mindre fastighetsägare såsom fastighets- och byggbolag, brukare och privatpersoner.

På grund av det spridda ägandet utan någon dominerande fastighetsägare växlar konkurrenterna mellan de olika delmarknaderna.

Makro Sverige

BNP tillväxt per år

Sveriges utrikeshandel jan-nov 2011

Export	Totalt 1 118 mdr Import		Totalt 1 043 mdr
Norden	242	Norden	229
Eurozone1)	140	Tyskland	191
Tyskland	111	Eurozone1)	154
Benelux	106	BRICS	110
BRICS	99	Benelux	108
Övriga Europa (non-Euro)	93	Övriga Europa (non-Euro)	83
Asien2)	93	Storbritannien	62
Nordamerika	80	Asien2)	54
Storbritannien	78	Nordamerika	34
Övriga världen	76	Övriga världen	18
		1) exkl. Tyskland, Finland, Belgien, Nederländerna och Luxemburg

2) exkl. Indien och Kina Källa: SCB, import avser avsändningsländer

Fastighetsinnehav börsnoterade fastighetsbolag

Utvecklingskraften på Sveriges arbetsmarknader

Källa: Västsvenska Industri- och Handelskammaren Mörkgrön färg anger de bästa arbetsmarknaderna och röd de sämsta.

Nybyggnation och vakansgrader Sverige

Fastighetstransaktioner Sverige

Sveriges arbetsmarknader

Sverige kan delas in i ett antal lokala arbetsmarknader där varje marknad har olika utvecklingskraft. Utvecklingskraften beror på befolkningstillväxt, demografi , förvärvsintensitet, nyföretagande, näringslivsanställda, lönesumma, utbildningsnivå samt hälsa.

Bilden till vänster visar utvecklingskraften i Sveriges lokala arbetsmarknader. Den största utvecklingskraften fi nns i Sveriges tre storstadsregioner vilket förklaras av att de har en större befolkning, vilket i sin tur skapar en större arbetsmarknad, en diversifi erad näringslivsstruktur, möjligheter till forskning samt större utbud av handel, nöjen och kultur.

Hyresmarknaden

Hyresmarknaden är främst beroende av tillväxten i svensk ekonomi, men påverkas även av nyproduktionens storlek. Ekonomisk tillväxt leder normalt till ökad efterfrågan på lokaler och därmed minskade vakanser, med potential för stigande marknadshyror, vilket även möjliggör nyproduktion. En stagnation i tillväxten ger omvänt förhållande.

Under 2011 har efterfrågan på lokaler varit fortsatt god även om viss avmattning noterats mot slutet av året och att uthyrningsprocessen tog något längre tid. Mönstret har varit detsamma för Castellums samtliga delmarknader och fastighetskategorier. Nettouthyrningen har varit positiv under året, vilket kommer att medföra sjunkande vakanser framöver.

Hyresnivåerna bedöms vara fortsatt stabila. Infl ationstakten 2011 har medfört en indexuppräkning av hyrorna för 2012 om drygt 2%.

Eftersom hyresavtal vanligtvis tecknas på 3-5 år och med en uppsägningstid om nio månader ger förändringar i marknadshyran på kort sikt relativt liten påverkan på totala hyresintäkter.

Fastighetsmarknaden

Fastighetsmarknaden 2011 uppvisade i princip samma volymer som 2010 men en lägre aktivitet mot slutet av året. Transaktionsvolymen uppgick till ca 105 miljarder kr (100) avseende större affärer varav fjärde kvartalet stod för ca 30 miljarder kr (39).

Årets transaktionsvolym innebär att Sverige under 2011 var den fjärde största marknaden i Europa avseende kommersiella fastigheter.

De fl esta köparna var fortsatt inhemska och transaktionerna bestod framförallt av kontorsfastigheter, medan volymen bostadshyresfastigheter minskade något jämfört med tidigare år. Fastighetstransaktioner har genomförts i alla tillväxtregioner, varav Storstockholm stod för ca 40%.

Castellums fastighetsbestånd

Geografiska marknader

Castellum är närvarande på landets främsta tillväxtmarknader och av Sveriges 9,4 miljoner invånare bor ca 60% inom Castellums regionala marknadsområden.

Ekonomisk tillväxt kan bäst mätas i utvecklingen av ett marknadsområdes totala lönesumma. Genomsnittlig tillväxt per år i såväl total sysselsättning som lönesumma för perioden 2002-2011 var inom Castellums marknadsområden 0,9% respektive 2,7%. Detta kan jämföras med hela rikets 0,5% respektive 2,5%.

För att analysera regionala marknaders tillväxt och risk, kan den årliga genomsnittliga tillväxten i lönesumman för respektive marknad studeras samtidigt som risken (standardavvikelsen i tillväxt) mäts över tid. Vissa marknader är i kraft av sin storlek och branschstruktur mindre beroende av omvärldsförändringar än andra och har en egen inneboende tillväxtkraft. Det mest gynnsamma är hög tillväxt med låg risk. Av nedanstående diagram framgår Sveriges regionala marknader samt Köpenhamn där Castellums orter är rödmarkerade.

Fastighetsbestånd

Castellums fastighetsbestånd är koncentrerat till utvalda delmarknader där dotterbolagen har en stark ställning. Castellums geografi ska delmarknader kan betraktas som stabila med goda förutsättningar för en långsiktig positiv utveckling. Fastighetsbeståndet fi nns på 15 orter i fem tillväxtregioner: Storgöteborg, Öresundsområdet, Storstockholm, Mälardalen och Östra Götaland. Tyngdpunkten med ca 75% av beståndet fi nns i de tre storstadsregionerna.

Det kommersiella beståndet består av 68% kontors- och butiksfastigheter samt 30% lager- och industrifastigheter. Fastigheterna är belägna från citylägen (för Storstockholm närförortslägen) till välbelägna arbetsområden med goda kommunikationer och utbyggd service. Resterande 2% består av projekt och mark. Castellum har outnyttjade byggrätter om ca 760 tkvm.

Tillväxt och risk på lång sikt (2002-2011)

Förändring av fastighetsbeståndet

	Verkligt värde, Mkr	Antal
Fastighetsbestånd 1 januari 2011	31 768	598
+ Förvärv	857	23
+ Ny-, till- och ombyggnation	1 158	–
– Försäljningar	– 77	– 4
+/– Orealiserade värdeförändringar	164	–
+/– Valutakursomräkning	– 3	–
Fastighetsbestånd 31 december 2011	33 867	617

Genomsnittlig värderingsyield (Mkr)

(exkl. projekt/mark och byggrätter) 2011
Driftsöverskott fastigheter	2 142	1 987
+ Beräknad indexjustering 2012, 2,0%	64	45
+ Verklig uthyrningsgrad, dock lägst 94%	229	225
+/– Fastighetskostnader till normalår	–	25
– Fastighetsadministration, 30 kr/kvm	– 102	– 98
Normaliserat driftsöverskott		2 333 2 184
Värdering (exkl. byggrätter om 460 Mkr) 32 594 30 213
Genomsnittlig värderingsyield	7,2%	7,2%

Castellums fastighetsbestånd per den 31 december 2011 omfattade 617 fastigheter (598) med ett sammanlagt hyresvärde om 3 366 Mkr (3 190) och en sammanlagd uthyrningsbar yta om 3 411 tkvm (3 311). För fastigheter ägda vid årets utgång uppgick driftsöverskottet på årsbasis till 1 979 Mkr (1 840).

Under året har investerats för totalt 2 015 Mkr (1 506) varav 1 158 Mkr (881) avsåg ny-, till- och ombyggnation och 857 Mkr (625) avsåg förvärv. Av de totala investeringarna avsåg 728 Mkr Storgöteborg, 541 Mkr Öresundsområdet, 352 Mkr Mälardalen, 226 Mkr Storstockholm, samt 168 Mkr Östra Götaland. Castellum har pågående projekt där återstående investeringsvolym uppgår till ca 1 100 Mkr.

Fastighetsvärde

Fastigheternas verkliga värde vid årsskiftet uppgick till 33 867 Mkr (31 768), motsvarande 9 835 kr/kvm (9 500). Den genomsnittliga värderingsyielden för Castellums fastighetsbestånd, exkl projekt, mark och byggrätter, kan beräknas till 7,2% (7,2%). Av det totala fastighetsvärdet utgör 90% fastigheter med äganderätt och 10% tomträtter.

Hyresintäkter

Koncernens hyresintäkter uppgick till 2 919 Mkr (2 759). För kontorsoch butiksfastigheter uppgick den genomsnittliga kontrakterade hyresnivån, inklusive debiterad värme, kyla och fastighetsskatt, till 1 217 kr/kvm (1 201), medan den för lager- och industrifastigheter uppgick till 724 kr/kvm (711). Hyresnivåerna, som bedöms vara på marknadsmässiga nivåer har i jämförbart bestånd ökat med 1,6% mot föregående år.

Den genomsnittliga ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 89,3%. Det totala hyresvärdet för under året outhyrda ytor uppgick på årsbasis till 371 Mkr (374).

Bruttouthyrningen (d v s årshyra för total uthyrning) under året uppgick till 310 Mkr (257), varav 45 Mkr (46) avsåg uthyrning i samband med ny-, till- och ombyggnation. Uppsägningarna uppgick till 249 Mkr (221), varav konkurser 18 Mkr (12), innebärande en nettouthyrning om 61 Mkr (36). I fjärde kvartalets nettouthyrning fi nns upptaget en större uppsägning om 15 Mkr med möjlig avfl yttning först om 24 månader. Tidsförskjutningen mellan nettouthyrningen och dess resultateffekt bedöms till 9-18 månader.

Fastighetskostnader

Fastighetskostnaderna uppgick till 1 003 Mkr (960), motsvarande 300 kr/kvm (298). Förbrukningen vad avser uppvärmning under året har beräknats till 87% (116%) av ett normalår enligt graddagsstatistiken.

Kundförlusterna, d v s debiterade ej betalda hyror med förlustrisk, uppgick till 8 Mkr (6), motsvarande 0,3% (0,2%) av hyresintäkterna.

Värdeförändringar

Castellum gör bedömningen att fastighetspriserna är stabila och att den sjunkande likviditeten i slutet av året inte beror på olika uppfattning om prisbild hos köpare och säljare, utan snarare på den ansträngda kreditmarknaden.

Värdeförändringen i Castellums bestånd uppgick under året till totalt 194 Mkr (1 222), motsvarande 0,6%. Värdeförändringen är främst hänförlig till förvärv och projektvinster. Någon generell förändring av avkastningskravet i den interna värderingen har inte gjorts under året. På fastighetsnivå har dock justeringar gjorts av såväl individuellt avkastningskrav, som framtida kassafl öde. I värdeförändringarna ingår även 30 Mkr till följd av försäljning av 4 fastigheter där försäljningspriset om 107 Mkr översteg värderingarna med 39%.

Det bör noteras att, då fastighetsvärdering innehåller ett osäkerhetsintervall om normalt 5-10%, även värdeförändringen innehåller en icke oväsentlig osäkerhet.

Resultat över tid

Förvaltningsresultatet den senaste 10-årsperioden har haft en stabil utveckling och vuxit med i genomsnitt 8% per år. Värdeförändringarna på fastigheter har däremot varit volatila och i genomsnitt haft en tillväxt den senaste 10-årsperioden om 1,5% per år.

Hyresvärde och ekonomisk uthyrningsgrad

Nettouthyrning per kvartal

Fastighetskostnader	Kontor/	Lager/	2011	2010
kr/kvm	butik	industri	Totalt	Totalt
Driftskostnader	201	121	165	169
Underhåll	44	23	35	34
Tomträttsavgäld	7	7	7	6
Fastighetsskatt	67	17	44	43
Direkta fastighetskostnader	319	168	251	252
Uthyrning & fast.adm. (indir.)	–	–	49	46
Totalt	319	168	300	298
Föregående år	322	171	298

Resultat över tid

Castellums fastighetsbestånd 2011-12-31

				januari-december 2011
	Antal fastigheter	2011-12-31 Yta tkvm	Fastighets värde Mkr	Fastighets värde kr/kvm	Hyres värde Mkr	Hyres värde kr/ kvm	Ekon. ut hyrnings grad	Hyres intäkter Mkr	Fastighets kostnader Mkr	Fastighets kostnader kr/kvm	Drifts överskott Mkr
Kontor/butik
Storgöteborg	78	423	6 012	14 222	540	1 277	94,3%	509	130	307	379
Öresundsområdet	59	355	5 271	14 841	485	1 366	86,2%	418	113	318	305
Storstockholm	52	344	4 352	12 655	462	1 343	78,1%	361	116	337	245
Mälardalen	79	400	4 241	10 591	436	1 088	92,3%	402	129	323	273
Östra Götaland	52	320	2 968	9 284	319	999	89,8%	286	100	314	186
Summa kontor/butik	320	1 842	22 844	12 402	2 242	1 217	88,2%	1 976	588	319	1 388
Lager/industri
Storgöteborg	102	660	4 862	7 369	482	731	96,7%	466	104	158	362
Öresundsområdet	41	297	1 750	5 902	209	703	82,8%	173	47	159	126
Storstockholm	42	218	1 945	8 909	202	926	91,4%	185	53	241	132
Mälardalen	38	160	913	5 714	114	715	93,7%	107	28	174	79
Östra Götaland	34	184	740	4 013	93	504	83,6%	78	23	125	55
Summa lager/industri	257	1 519	10 210	6 723	1 100	724	91,7%	1 009	255	168	754
Summa	577	3 361	33 054	9 835	3 342	995	89,3%	2 985	843	251	2 142
Uthyrning och fastighetsadministration									163	49	– 163
Summa efter uthyrning och fastighetsadministration									1 006	300	1 979
Projekt	12	50	515	–	24	–	–	10	10	–	0
Obebyggd mark	28	–	298	–	–	–	–	–	–	–	–
Totalt	617	3 411	33 867	–	3 366	–	–	2 995	1 016	–	1 979

Ovanstående sammanställning avser de fastigheter som Castellum ägde vid periodens utgång och avspeglar fastigheternas intäkter och kostnader såsom de hade ägts under hela året. Avvikelsen mellan ovan redovisade driftsöverskott om 1 979 Mkr och resultaträkningens driftsöverskott om 1 916 Mkr förklaras av, dels att driftsöverskottet om 1 Mkr i under året sålda fastigheter frånräknats, dels att driftsöverskottet i under året förvärvade/ färdigställda fastigheter räknats upp med 64 Mkr såsom de ägts eller varit färdigställda under hela året.

Fastighetsrelaterade nyckeltal

	2011	2010	2009	2008	2007	2006	2005	2004	2003	2002
Hyresvärde, kr/kvm	995	974	969	921	896	864	851	859	829	799
Ekonomisk uthyrningsgrad	89,3%	89,0%	89,8%	89,7%	87,9%	87,1%	88,1%	89,6%	90,7%	91,5%
Fastighetskostnader, kr/kvm	300	298	300	268	262	259	247	255	246	237
Driftsöverskott, kr/kvm	589	569	571	559	527	494	502	514	506	494
Fastighetsvärde, kr/kvm	9 835	9 499	9 036	8 984	9 098	8 466	7 930	7 706	7 296	7 132
Antal fastigheter	617	598	590	587	549	515	494	492	500	508
Uthyrningsbar yta, tkvm	3 411	3 311	3 199	3 172	3 003	2 787	2 651	2 505	2 437	2 381

Investeringar

I Castellums strategi för tillväxt ingår att ständigt förädla och utveckla fastighetsbeståndet genom investeringar i såväl ny-, till- och ombyggnation som förvärv. Investeringarna sker i syfte att förbättra kassaflödet och därigenom öka fastigheternas värde. Nya projekt tillförs successivt genom förvärv av såväl utvecklingsbara fastigheter som outnyttjade byggrätter.

Castellum har under de senaste 10 åren investerat för totalt 17 miljarder kronor, vilket innebär ca 1,7 miljarder kronor i genomsnitt per år.

Under 2011 har Castellum investerat totalt 2 015 Mkr (1 506), varav 1 158 Mkr (881) avsåg ny-, till- och ombyggnation och 857 (625) Mkr förvärv. Castellum färdigställde större projekt som totalt uppgick till ca 250 Mkr och har pågående projekt med en återstående investeringsvolym om ca 1 100 Mkr.

Castellums projektportfölj innehåller god riskspridning med många projekt på fl era orter och med ett stort antal kunder.

Under 2011 har Castellum gjort sin första investering på den danska sidan av Öresundsregionen med förvärv av fyra fastigheter i Albertslund, Brøndby och Vibeholm, Köpenhamn, för totalt 235 Mkr.

Under året har 4 (6) fastigheter sålts med ett försäljningspris om 107 Mkr (227), vilket översteg värderingarna med 39%.

Större pågående projekt

Castellum har pågående projekt med en återstående investeringsvolym om ca 1 100 Mkr. Nedan redogörs för några av de större projekten.

Lindholmen 28:3 i Göteborg

Läge: Lindholmen Science Park i Göteborg Yta: 10 400 kvm Tidplan: Färdigställt kvartal 2, 2013

Under första kvartalet 2011 förvärvade Castellum mark med byggrätt på Lindholmen som gränsar till bolagets befi ntliga fastighet. Under november 2011 påbörjades nybyggnation av en kontorsbyggnad om 10 400 kvm på marken. Den nya byggnaden kommer byggas enligt Green Building-standard.

Investeringen beräknas uppgå till 280 Mkr. För närvarande fi nns inga hyreskontrakt tecknade i den nya byggnaden.

Atollen i Jönköping

Läge: Vid Munksjön i centrala Jönköping Yta: Etapp 1 om 6 019 kvm Tidplan: Färdigställt kvartal 4, 2013

Castellum har påbörjat en nyproduktion av det centrala projektet Atollen, Jönköping. Nyproduktionen kommer genomföras tillsammans med fl era parter och Castellums del består av totalt 10 420 kvm. Castellums första etapp har påbörjas och består av 6 019 kvm varav 2 790 kvm kontorsyta, 2 212 kvm handel och 1 017 kvm bostäder. Byggnaderna kommer uppföras i enlighet med miljöklassningssystemet Miljöbyggnad.

Investeringen i den första etappen beräknas uppgå till 169 Mkr och vara färdigställd hösten 2013. För närvarande fi nns inga kontrakt tecknade i den

Läge: Västra Hamnen i Malmö Yta: 5 470 kvm Tidplan: Färdigställt kvartal 1, 2013

I Västra Hamnen, nära centrum i Malmö, har Castellum förvärvat mark och påbörjat nyproduktion av 5 470 kvm kontorsytor.

Byggnaden kommer att uppföras med en fl exibel planlösning i 6 plan, där varje plan kan delas i tre lokaler. På översta plan kommer en gemensam konferenslokal med takterass byggas. Den nya byggnaden kommer byggas i enlighet med miljöklassningssystemet Miljöbyggnad samt enligt Green Building-standard.

Investeringen beräknas uppgå till 154 Mkr. För närvarande fi nns inga kontrakt tecknade i den nya byggnaden.

Forskaren 2 i Lund

Läge: Ideon-området i Lund Yta: 9 000 kvm Tidplan: Färdigställt kvartal 4, 2012

På Ideon-området, med närhet till Lunds Tekniska Högskola och Lunds Universitet, har Castellum sedan 2001 nyproducerat sammanlagt 27 500 kvm kontorsytor på fastigheten Forskaren 2, även kallad Edison Park.

Under 2010 påbörjade Castellum den sista etappen av utvecklingen av Edison Park i och med en nyproduktion av 9 000 kvm kontorsytor med hög standard. Investeringen beräknas uppgå till 149 Mkr.

Nybyggnationen är uthyrd till 15%.

Gården 15 i Linköping

Läge: Tornby köpcentrum i Linköping Yta: 9 855 kvm Tidplan: Färdigställt kvartal 1, 2013

I Tornby köpcentrum, nära E4, har Castellum påbörjat en nybyggnation på en outnyttjad byggrätt som förvärvades 2009. Den nybyggda fastigheten kommer bestå av 9 855 kvm kontor-, butik- och lagerytor. Byggnaderna kommer uppföras i enlighet med miljöklassningssystemet Miljöbyggnad.

Investeringen beräknas uppgå till 106 Mkr. Hyresavtal har tecknats på 39% av ytorna.

Inköparen 1 i Örebro

Läge: Aspholmen i Örebro Yta: 4 300 kvm Tidplan: Färdigställt kvartal 1, 2013

Hösten 2006 förvärvade Castellum fastigheten Inköparen 1, en outnyttjad byggrätt i arbetsområdet Aspholmen i Örebro. Fastigheten har ett bra skyltläge i direkt anslutning till E18/20. Under 2009 färdigställdes 3 600 kvm kontors- och handelsytor på fastigheten och under 2010 ytterligare 1 700 kvm.

Castellum har under 2011 påbörjat den avslutande etappen som innebär nybyggnation av 4 300 kvm kontorsyta i fyra plan. De nya byggnaderna kommer byggas i enlighet med miljöklassningssystemet Miljöbyggnad samt enligt Green Building-standard.

Investeringen beräknas uppgå till 68 Mkr. Hyresavtal har tecknats på 60% av ytorna.

		Uthyrt		Investering, Mkr
Fastighet	Yta, kvm	januari 2012	Total	Återstående	Klart	Kommentar
Lindholmen 28:3, Göteborg	10 400	0%	280	233	Kv 2 2013	Nybyggnation kontor
Atollen, Jönköping	6 019	0%	169	142	Kv 4 2013	Nybyggnation kontor/butik/bostäder
Fullriggaren 4, Malmö	5 470	0%	154	73	Kv 1 2013	Nybyggnation kontor
Forskaren 2, Lund	9 000	15%	149	58	Kv 4 2012	Nybyggnation kontor
Gården 15, Linköping	9 855	39%	106	60	Kv 1 2013	Nybyggnation kontor/butik/lager
Inköparen 1, Örebro	4 300	60%	68	52	Kv 1 2013	Nybyggnation kontor
Kärra 28:18, Göteborg	5 500	0%	45	32	Kv 3 2012	Nybyggnation lager
Rosersberg 11:34, Sigtuna	4 080	0%	40	39	Kv 4 2012	Nybyggnation lager/kontor
Elementet 4, Sollentuna	3 350	0%	33	15	Kv 3 2012	Nybyggnation lager/logistik

Större pågående projekt 2011

Större färdigställda projekt

2011 färdigställdes större projekt som totalt uppgår till ca 250 Mkr. Nedan redogörs för några av dessa projekt.

Boländerna 30:2 i Uppsala

Läge: Externhandelsområdet Boländerna i Uppsala Yta: Ombyggnation 9 700 kvm och tillbyggnation 4 300 kvm Tidplan: Färdigställt kvartal 4, 2011

Castellum äger ett fl ertal fastigheter i handelsområdet Boländerna som idag är Uppsalas starkaste externhandelsområde. Fastigheterna har utvecklats i etapper och i början av 2010 beslutade Castellum att genomföra en ombyggnation av 9 700 kvm befi ntliga handels- och lagerytor samt ny- och tillbyggnation av ca 4 300 kvm för handel och restaurang på fastigheten Boländerna 30:2. Om- och tillbyggnation har färdigställts under 2011.

Investeringen uppgick till 70 Mkr. Om- och tillbyggnationen är uthyrd till 90%.

Saltmossen 3 i Botkyrka

Läge: Eriksberg i Botkyrka Yta: 5 500 kvm Tidplan: Färdigställt kvartal 3, 2011

I arbetsområdet Eriksberg, med närhet till E4:an i Botkyrka, har Castellum färdigställt en nybyggnation av en lagerbyggnad om 5 500 kvm. Den nya byggnaden, som är uppförd i enlighet med Green Building-standard, har en fl exibel och omställningsbar konstruktion.

Investeringen uppgick till 52 Mkr och fastigheten är fullt uthyrd.

Kärra 72:36 i Göteborg

Läge: Tagene-området på Hisingen i Göteborg Yta: 6 400 kvm

Tidplan: Färdigställt kvartal 3, 2011

I industriområdet Tagene, med närhet till E6:an, på Hisingen i Göteborg har Castellum färdigställt en lager- och logistikbyggnad om 6 400 kvm. Den nya byggnaden är utöver logistikföretag även lämpad för lättare produktion.

Investeringen uppgick till 45 Mkr. Fastigheten är fullt uthyrd.

Större färdigställda projekt 2011

		Uthyrt	Investering, Mkr
Fastighet	Yta, kvm	januari 2012	Totalt	varav 2011	Klart	Kommentar
Boländerna 30:2, Uppsala	14 000	90%	70	31	Kv 4 2011	Om- och nybyggnation butik
Saltmossen 3, Botkyrka	5 500	100%	52	46	Kv 3 2011	Nybyggnation lager/logistik
Kärra 72:36, Göteborg	6 400	100%	45	30	Kv 3 2011	Nybyggnation lager/logistik
Kallebäck 3:4, Göteborg	3 400	100%	29	27	Kv 4 2011	Ombyggnation kontor
Varla 3:22, Kungsbacka	12 800	100%	25	25	Kv 4 2011	Ombyggnation kontor och lager

Större förvärv och försäljningar under 2011

Castellum har under året förvärvat 23 fastigheter för totalt 857 Mkr. 4 fastigheter har sålts till ett försäljningspris om 107 Mkr.

Lundbyvassen 3:1 i Göteborg

Läge: Lindholmen i Göteborg Yta: 10 800 kvm Tillträde: April 2011

Castellum har förvärvat en fastighet för 183 Mkr på Lindholmen, Göteborg. Fastigheten, som ligger nära bolagets befi ntliga bestånd i området, består av 10 800 kvm varav 8 800 kvm är kontorsyta och resterande del lager ytor samt ytor för produktutveckling.

Fastigheten är fullt uthyrd.

Hovedvejen 1-7, Glostrup och Vibeholms Allé 15, Brøndby, Danmark

Läge: Vibeholms Business Park i Köpenhamn Yta: 10 112 kvm Tillträde: November 2011

I Vibeholms Buisness Park i Köpenhamnsområdet har Castellum förvärvat två fullt uthyrda fastigheter för 160 Mkr. Fastigheten Hovedvejen 1-7 består av 6 953 kvm varav 3 800 kvm kontor, 2 933 kvm garage och resterande del butik. Vibeholms Allé 15 är en kontorsfastighet om 3 159 kvm.

Båda byggnaderna är i mycket gott skick och ligger i nära anslutning till de fastigheter som tidigare under året förvärvats i Köpenhamn.

Kusken 3 i Mölndal

Läge: Företagsparken Åby i Mölndal Yta: 7 625 kvm Tillträde: December 2011

I Åby har Castellum förvärvat en fullt uthyrd lager/kontorsfastighet som ligger i anslutning till det befi ntliga beståndet. Fastigheten består av 7 625 kvm varav 4 850 kvm lager och resterande del kontor.

Investeringen uppgick till 87 Mkr.

Boländerna 11:5, 12:1 och 36:2 i Uppsala

Läge: Arbetsområdet Boländerna i Uppsala Yta: 11 300 kvm Tillträde: November 2011

I Boländerna har Castellum förvärvat tre fullt uthyrda fastigheter i anslutning till bolagets befi ntliga bestånd. Fastigheterna består av 6 500 kvm lager- och industriytor, 2 400 kvm kontorsytor samt 2 400 kvm butiksytor. På fastigheterna fi nns dessutom outnyttjade byggrätter om ca 4 500 kvm.

Investeringen uppgick till 81 Mkr. Boländerna 11:5 oländerna

Sannegården 52:1 i Göteborg

Läge: Lindholmen i Göteborg Yta: 7 490 kvm Tillträde: September 2011

På Lindholmen i Göteborg har Castellum förvärvat en fastighet om 6 230 kvm för 73 Mkr. Fastigheten består av 3 680 kvm kontor- och butikslokaler samt 2 550 kvm för lager och produktion.

Fastigheten är fullt uthyrd.

Nejlikebuketten 6, Torshammaren 11, Armringen 2 i Malmö

Läge: Fosie, Jägersro i Malmö Yta: 7 280 kvm Tillträde: Februari 2012

I områdena Fosie och Jägersro i Malmö har Castellum förvärvat tre fastigheter i anslutning till befi ntligt bestånd. Fastigheterna består av 3 715 kvm kontorsyta, 1 616 kvm butiksyta och resterande del lager. Investeringen uppgick till 57 Mkr och fastigheterna är fullt uthyrda.

Roskildevej 22, Köpenhamn, Danmark

Läge: Albertslund i Köpenhamn Yta: 8 500 kvm Tillträde: April 2011

I Albertslund, Köpenhamn, har Castellum förvärvat en fastighet för 51 Mkr. Området har en väl utbyggd infrastruktur och fastigheten har ett bra exponeringsläge vid Roskildevej. Fastigheten består av 8 500 kvm varav 3 800 kvm är kontor och resterande del lager och serviceytor. Fastigheten förvärvades fullt uthyrd med ett kort hyresavtal och vetskap om avfl yttning. Investeringen uppgick till 51 Mkr.

Större fastighetsförvärv 2011

		Uthyrn.	Anskaffnings
Fastighet	Yta, kvm	grad jan 2012	värde, Mkr	Tillträde	Kategori
Lundbyvassen 3:1, Göteborg	10 800	100%	183	April 2011	Kontor
Vibeholms Allé 15, Hovedvejen 1-7, Köpenhamn	10 112	100%	160	November 2011	Kontor/butik
Kusken 3, Mölndal	7 625	100%	87	December 2011	Kontor/butik och lager
Boländerna 11:5, 12:1 och 36:2, Uppsala	11 300	100%	81	November 2011	Lager/industri, kontor/butik, byggrätt 4 500 kvm
Sannegården 52:1, Göteborg	7 490	100%	73	September 2011	Kontor/butik, lager/produktion
Nejlikebuketten 6, Torshammaren 11, Armringen 2, Malmö	7 280	100%	57	Februari 2012	Kontor/butik och lager
Roskildevej 22, Köpenhamn	8 500	0%	51	April 2011	Kontor
Revisorn 4, Sollentuna	2 635	100%	29	December 2011	Lager
Abildager 26, Köpenhamn	3 470	100%	24	Juli 2011	Kontor
Årsta 78:1, Uppsala	2 840	100%	23	November 2011	Kontor

Större fastighetsförsäljningar 2011

		Försäljningspris,
Fastighet	Yta, kvm	Mkr	Frånträde	Kategori
Haifa 1, Stockholm	3 750	76	Mars 2011	Kontor
Kallebäck 2:5, Göteborg	–	22	April 2011	Mark/byggrätt 36 000 kvm

Byggrätter och potentiella projekt

I Castellums strategi ingår att nyproducera lokaler när detta är ett Byggrätter andel yta per region konkurrenskraftigt alternativ. För att kunna erbjuda kunden nyproducerade lokaler med kortast möjliga tid till infl yttning är det en konkurrensfördel att äga byggrätter i attraktiva lägen med antagna detaljplaner.

Castellum har ca 760 tkvm redovisade som outnyttjade byggrätter (uthyrningsbar yta). För ett antal av de outnyttjade byggrätterna fi nns konkreta projekt som kan påbörjas relativt omgående.

Outnyttjade byggrätter är värderade till 735 Mkr motsvarande i genomsnitt ca 980 kr/kvm. Av byggrätterna fi nns ca 280 tkvm motsvarande ca 320 Mkr redovisade som projekt och obebyggd mark. Resterande fi nns redovisade bland kontor/butik respektive lager/ industri då dessa fi nns på redan bebyggda fastigheter. Under 2011 har Castellum nyttjat 35 000 kvm byggrätter.

Processen från råmark till färdigställande kan vara tidskrävande och skilja sig mellan olika kommuner i landet. Nedan visas en schematisk bild över processen.

Storgöteborg

I Högsbo-Sisjön-Åbro, som är ett av Sveriges största sammanhängande industriområden, äger Castellum ett stort antal outnyttjade byggrätter om 104 000 kvm. Ett exempel är Generatorn 1 som är en välexponerad byggrätt om ca 15 000 kvm.

På Hisingen, som är ett av Castellums större verksamhetsområden i Storgöteborg, återfi nns ett fl ertal fastigheter med outnyttjade byggrätter om totalt ca 42 000 kvm. Byggrätterna ligger i olika industriområden och medger uteslutande byggnation av kontor, lager- och industrilokaler.

I områdena Hede och Varla i norra Kungsbacka, ca 3 mil söder om Göteborg, har Castellum ett antal fastigheter med outnyttjade byggrätter om ca 29 000 kvm.

Storgöteborg - Outnyttjade byggrätter 2011-12-31

Område	Byggrätt, kvm	Kommentar
Högsbo-Sisjön-Åbro	104 000	Flertalet byggrätter i området framgår av ovanstående karta
Hisingen	42 000	Byggrätter i industriområden, medger nästan uteslutande byggnation av lager/industri
Göteborg	16 000
Kungsbacka	38 000	Byggätter i Varla om 23 000 kvm med inriktning mot kontor/lager/industri
Övriga Storgöteborg	95 000	Tjärblomman 2 och Tusenskönan 4 i Mölndal med byggrätt om 15 000 resp 10 000 kvm
Summa Storgöteborg	295 000

Öresundsområdet

Med närhet till Ideon-området ligger Brunnshög som är ett område under utveckling och ses som nästa expansionsfas för forskningsbyn Ideon. I Brunnshög planeras ett internationellt materialforskningscentra (ESS) vilket bedöms locka 5 000 forskare till Lund. Under slutet av 2010 påbörjades dessutom byggnation av synkrotronstråleanläggningen MAX IV i området.

På fastigheten Höjdpunkten 2, som har ett strategiskt läge vid entrén till Brunnshög och nära E22, har Castellum dels möjlighet till byggnation av upp till ca 18 000 kvm lokalyta dels option att förvärva ytterligare byggrätter om 30 000 kvm.

Öresundområdet - Outnyttjade byggrätter 2011-12-31

Område	Byggrätt, kvm	Kommentar
Malmö	42 000	Byggrätter i industriområden, medger byggnation av främst lager/industri
Lund	31 000	Byggrätter på Ideon-området nära Lunds Tekniska Högskola
Helsingborg	19 000	Kulan 1 med byggrätt om 10 000 kvm
Summa Öresundsområdet	92 000

Storstockholm

Utmed E4/E20 vid Kungens kurva i Huddinge ligger Smista Allé som är en av de största byggrätterna i Storstockholm. Castellums byggrätter om ca 40 000 kvm är detaljplanelagda och inriktade mot kontor, sällanköpsvaruhandel och lager. På bilden visas området och de färdigställda byggnaderna (F), påbörjade byggnader (P) samt outnyttjade byggrätter (B).

I Johanneshov i södra Stockholm har Castellum fl era intilliggande fastigheter med potentiella byggrätter. Ett exempel är fastigheterna i kvarteret Linde Torp, med närhet till Globen-området, där potentiella byggrätter fi nns om 23 500 kvm med inriktning mot handel, kontor och hotell. Området har bra förbindelser med tunnelbana och snabbspårvagn samt vägarna Södra Länken och E4:an.

Storstockholm - Outnyttjade byggrätter 2011-12-31

Område	Byggrätt, kvm	Kommentar
Sollentuna	111 000	Merparten i Norrviken med goda kommunikationer vid E4/E20 norr om Stockholm
Huddinge	40 000	Smista Allé beläget vid Kungens Kurva
Johanneshov	38 000	Flera intilliggande fastigheter med outnyttjade byggrätter som medger samordnad utveckling av området
Övriga Storstockholm	14 000
Summa Storstockholm	203 000

Mälardalen

I Kopparlunden, som är ett intressant utvecklingsområde i Västerås, har Castellum fastigheter som medger ny- och tillbyggnation om ca 10 000 kvm.

Boländerna utgör ett attraktivt läge i Uppsala och i området fi nns fl era stora företag med inriktning mot handel etablerade, vilket medför att Boländerna är Uppsalas största handelsområde. Castellum äger ca 6 700 kvm outnyttjade byggrätter i området med inriktning mot handel, utöver nyttjade byggrätter i färdigställda projekt 2011.

Mälardalen - Outnyttjade byggrätter 2011-12-31

Område	Byggrätt, kvm	Kommentar
Örebro	37 000	Byggrätter i centrala Örebro om tillsammans 6 000 kvm
Västerås	25 000	Kopparlunden med byggrätt om 10 000 kvm
Uppsala	12 000	Byggrätter i området Boländerna
Sigtuna	5 000
Summa Mälardalen	79 000

Östra Götaland

I Linköping äger Castellum outnyttjade byggrätter på Idémannen 2 där möjlighet fi nns att bygga 5 000 kvm kontor. I Linköping föreligger även option på ytterligare byggrätter om 25 000 kvm handelsytor på området Djurgården.

Bagaren 10 i Växjö är belägen i industriområdet Västra Mark. I anslutning till den befi ntliga byggnaden fi nns ca 10 000 kvm outnyttjad byggrätt för nybyggnation av kontor, handel och lager.

I Värnamo äger Castellum byggrätter i området Hornaryd om totalt 14 000 kvm.

Östra Götaland - Outnyttjade byggrätter 2011-12-31

Område	Byggrätt, kvm	Kommentar
Växjö	28 000	Bagaren 10, ca 10 000 kvm med möjligheter för produktion av kontor/handel/lager
Värnamo	25 000	Bl a byggrätter om 14 000 kvm i Hornaryd
Jönköping	20 000	Bl a byggrätt på Vingen 4 med inriktning mot handel
Linköping	8 000	5 000 kvm i Mjärdevi Science Park
Övriga Östra Götaland	7 000
Summa Östra Götaland	88 000

Castellums delmarknader

Antal fastigheter	193
Yta, tkvm	1 085
Fastigheterna värde, Mkr	11 023
Hyresvärde, Mkr	1 026
Driftsöverskott, Mkr	698
Investeringar, Mkr	728
Nettouthyrning 2011, Mkr	7
Förvaltande bolag:

Storgöteborg Öresundsområdet

Andel av beståndet Andel av beståndet

Antal fastigheter	109
Yta, tkvm	678
Fastigheterna värde, Mkr	7 303
Hyresvärde, Mkr	703
Driftsöverskott, Mkr	388
Investeringar, Mkr	541
Nettouthyrning 2011, Mkr	23
Förvaltande bolag:

Storstockholm

Andel av beståndet Andel av beståndet Andel av beståndet

19%
Antal fastigheter	100
Yta, tkvm	573
Fastigheterna värde, Mkr	6 557
Hyresvärde, Mkr	675
Driftsöverskott, Mkr	347
Investeringar, Mkr	226
Nettouthyrning 2011, Mkr	3
Förvaltande bolag

Mälardalen

Antal fastigheter	120
Yta, tkvm	560
Fastigheterna värde, Mkr	5 168
Hyresvärde, Mkr	550
Driftsöverskott, Mkr	319
Investeringar, Mkr	352
Nettouthyrning 2011, Mkr	16
Förvaltande bolag

Östra Götaland

Yta, tkvm	515
Fastigheterna värde, Mkr	3 816
Hyresvärde, Mkr	412
Driftsöverskott, Mkr	227
Investeringar, Mkr	168
Nettouthyrning 2011, Mkr	12
Förvaltande bolag

Storgöteborg

Castellums bestånd i Storgöteborg innefattar förutom Göteborg, Alingsås, Härryda, Kungsbacka, Lerum, Mölndal och Partille dessutom Borås och Halmstad. Totalt bor ca 1,3 miljoner invånare i dessa regioner vilket motsvarar ca 14% av landets befolkning.

Storgöteborg är en av de tre storstadsregionerna i Sverige och har ett av landets viktigaste centra för transport och industri.

Storgöteborg har ett centralt läge och väl utvecklad infrastruktur med Göteborgs hamn, fl ygplatserna och vägarna E6 och E20 som alla bidrar till att regionen anses vara det bästa logistiska centrat i Skandinavien. Via främst de goda kommunikations- och pendlingsmöjligheterna bildar Storgöteborg en stor lokal arbetsmarknad. Infrastrukturen kommer förbättras ytterligare de närmaste åren genom bl a en ny överfart över Göta Älv.

Göteborg har som traditionell industristad varit beroende av exportindustrin. Idag är näringslivet omfattande och spritt över alla branscher även om tillverkningsindustri, handel och logistik är och historiskt sett varit viktiga områden. Den breddade näringslivsstrukturen har skapat tillväxt inom såväl kunskapsintensiva och högteknologiska företag som traditionella näringar.

Åbroområdet i Mölndal är, tillsammans med Högsbo/ Sisjön i Göteborgs kommun, ett av Sveriges största sammanhängande industri- och verksamhetsområden.

I Borås är handel och logistik starka sektorer som tillsammans med konfektionsbranschen skapar en intensiv internationell handel. Handeln stöds av närheten till Landvetter fl ygplats och Göteborgs hamn.

Näringslivet i Halmstadsregionen är mångfacetterat och domineras av små och medelstora företag inom tillverkning, service, handel och turism. Regionen har en väl utbyggd infrastruktur med vägar, tåg, fl yg och båtförbindelser.

Hyresmarknaden

Hyresmarknaden i Storgöteborg har varit stabil med såväl god efterfrågan som något stigande hyresnivåer på både kontorsoch lagerytor, även om viss avmattning noterats i slutet av året. Vakansgraderna är generellt låga och har i princip varit oförändrade under året.

I centrala Göteborg har ökad efterfrågan på fl exibla kontorslokaler medfört att ett antal nybyggnationer påbörjats under 2011. I såväl Borås som Halmstad har under 2011 noterats en god utveckling på hyresmarknaden inom samtliga fastighetskategorier.

Fastighetsmarknaden

Under 2011 ökade transaktionsvolymen i Storgöteborg för andra året i rad. Fastighetstransaktioner för ca 9,0 miljarder kr genomfördes, vilket kan jämföras med ca 6,4 miljarder kr 2010. Ett fl ertal stora transaktioner genomfördes under året där den största var försäljning av en portfölj kontorsfastigheter för ca 1,2 miljarder kr i centrala Göteborg. Utanför Göteborgs kommun var den största transaktionen försäljning av ett bestånd bostadshyresfastigheter i Halmstad för 680 Mkr.

I samtliga större affärer i regionen var alla köparna nordiska bolag och i de fl esta fall svenska. Ett fl ertal affärer genomfördes i centrala Göteborg med direktavkastning om 4,8%-5,5%.

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

	Storgöteborg	Borås	Halmstad
Befolkning	996 000	166 000	116 000
Befolkningsutveckling 2002-2011 per år (riket 0,6%)	0,9%	0,4%	0,6%
Studerande vid universitet / högskola	50 000	10 000	9 000
Tillväxt i sysselsättning 2002-2011 per år (riket 0,5%)	1,0%	0,2%	0,8%
Tillväxt total lönesumma 2002-2011 per år (riket 2,5%)	3,1%	2,4%	3,0%

Källa: Evidens och SCB

De fem största fastighetsägarna

Storgöteborg	Lokalyta tkvm	Borås	Lokalyta tkvm	Halmstad	Lokalyta tkvm
Castellum (Eklandia och Harry Sjögren)	958	SveaReal	137	Fem Hjärtan	55
Wallenstam	549	Castellum (Harry Sjögren)	93	Försäkringsbolaget Alecta	53
Vasakronan	363	Klövern	83	Rikshem	52
Diligentia / Skandia Liv	342	Nordic Real Estate Partners	83	Fragerius Fastigheter	46
Platzer	329	Hemfosa Fastigheter	67	Dagon	45
				Castellum (Harry Sjögren)	34

Uppgifter avseende lokalytor (ej bostäder) ägda per 2011-12-31. Kommunala och statliga bolag samt förvaltningar har exkluderats. Källa: Byggstatistik och Castellum

		Göteborg			Borås		Halmstad
	Hyra, kr/kvm	Direkt avkastning	Bedömda värden, kr/kvm	Hyra, kr/kvm	Direkt avkastning	Bedömda värden, kr/kvm	Hyra, kr/kvm	Direkt avkastning	Bedömda värden, kr/kvm
Kontor AA-läge	1 600 - 2 400		5,00% - 6,00% 18 000 - 34 000
A-läge	1 350 - 2 100		5,50% - 6,50% 11 000 - 27 500	800 - 1 400	6,75% - 8,25%	8 000 - 14 000	850 - 1 400	6,50% - 7,75%	6 000 - 13 500
B-läge	1 000 - 1 500	6,25% - 7,25%	6 000 - 18 000		575 - 825 8,00% - 10,00%	5 000 - 8 000	700 - 1 200	7,00% - 8,50%	4 500 - 11 000
C-läge	600 - 1 200	7,00% - 8,50%	4 000 - 13 000		400 - 650 9,00% - 11,00%	2 700 - 4 000		550 - 900 8,00% - 10,00%	4 000 - 8 000
Butik AA-läge	4 000 - 8 500		4,75% - 5,75% 30 000 - 95 000
A-läge	2 500 - 6 000		5,00% - 6,25% 20 000 - 75 000	1 400 - 2 500	6,25% - 8,00%	11 000 - 24 000	1 250 - 3 300	6,00% - 6,75%	11 500 - 27 000
B-läge	1 000 - 3 500		5,75% - 6,75% 10 000 - 27 500	700 - 1 500	7,50% - 9,00%	5 000 - 10 000	800 - 2 000	6,25% - 7,75%	5 000 - 17 500
C-läge	700 - 1 500	6,25% - 8,00%	2 500 - 12 500		400 - 650 9,00% - 11,00%	3 000 - 5 000	650 - 1 500	7,50% - 9,25%	4 000 - 9 500
Lager/industri A-läge	500 - 900	7,00% - 8,25%	5 500 - 11 000	300 - 600	8,25% - 9,75%	2 750 - 5 000	350 - 600	8,00% - 9,00%	2 000 - 6 000
B-läge	450 - 750	7,75% - 8,75%	4 000 - 8 000		275 - 450 9,00% - 11,00%	1 750 - 2 750	300 - 550	8,25% - 9,50%	2 000 - 5 000
C-läge	400 - 600	8,25% - 9,25%	3 000 - 6 000		175 - 275 10,00% - 13,00%	1 000 - 2 250		250 - 450 9,00% - 11,50%	1 500 - 3 000

Källa: NAI Svefa

Förvaltningsresultat och tillväxt

Investeringar och försäljningar

Hyresvärde och ekonomisk uthyrningsgrad

Nettouthyrning

Storgöteborg i sammandrag

Castellums fastighetsbestånd

Castellums fastighetsbestånd i Storgöteborg omfattar 193 fastigheter (188) med en sammanlagd yta om 1 085 tkvm (1 046) och ett verkligt värde om 11 023 Mkr (10 176). För fastigheter ägda vid årets utgång uppgick på årsbasis hyresvärdet till 1 026 Mkr (977) och driftsöverskottet till 698 Mkr (644). Årets investeringar uppgick till 728 Mkr (315).

Centrala och östra Göteborg, vilket motsvarar 64% av Castellums fastighetsbestånd i Storgöteborg, består mestadels av kontors- och butiksfastigheter. På Hisingen och i Högsbo/Sisjön återfi nns kontorsfastigheter samt lager- och industrifastigheter.

I Mölndals kommun, som motsvarar 15% av Castellums fastighetsbestånd i Storgöteborg, fi nns främst lager- och industrifastigheter samt kontor i Åbro och Lackarebäck.

Fastighetsbeståndet i Borås kommun motsvarar 7% av Castellums fastighetsbestånd i Storgöteborg och består av främst kontors- och butiksfastigheter i centrum men även en mindre andel lager- och industrifastigheter.

Vidare fi nns det ett blandat fastighetsbestånd i Alingsås, Halmstad, Partille, Kungälv, Kungsbacka, Lerum och Härryda.

Se även avsnittet Castellums fastighetsbestånd 2011 med fastighetsförteckning, kartor och ekonomisk information.

Hyresutveckling

Castellums genomsnittliga hyresnivå är 1 277 kr/kvm för kontor/butik och 731 kr/kvm för lager/industri. Hyresnivåerna har i jämförbart bestånd ökat med 0,9% jämfört med föregående år.

Den genomsnittliga ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 95,4%, vilket är 1,3%-enheter högre än föregående år.

Bruttouthyrningen (d v s årshyra för total uthyrning) under året uppgick till 72 Mkr (61), varav 7 Mkr (10) avsåg uthyrning i samband med ny-, till- och ombyggnation. Uppsägningarna uppgick till 65 Mkr (57), varav konkurser 7 Mkr (4), innebärande en nettouthyrning om 7 Mkr (4).

Dotterbolag

Castellums fastigheter i Storgöteborg ägs och förvaltas av de helägda dotterbolagen Eklandia Fastighets AB med huvudkontor i Göteborg och Harry Sjögren AB med huvudkontor i Mölndal. Eklandias fastighetsbestånd är huvudsakligen samlat till centrala och östra Göteborg samt Hisingen medan Harry Sjögrens fastigheter är lokaliserade till Högsbo/Sisjön i södra Göteborg, Mölndal, Borås, Halmstad, Kungsbacka, Lerum, Partille, Alingsås och Härryda.

Vid årsskiftet hade Eklandia 41 anställda och Harry Sjögren 30 anställda.

		2011-12-31				januari-december 2011
	Antal		Fastighets	Fastighets	Investeringar, Mkr		Hyres	Hyres	Ekon.	Hyres	Fastighets	Fastighets	Drifts
	fastig		värde	värde	Ny- till- och	Förvärv	värde	värde	uthyrnings	intäkter	kostnader	kostnader	överskott
		heter Yta tkvm	Mkr	kr/kvm	ombyggnation		Mkr	kr/kvm	grad	Mkr	Mkr	kr/kvm	Mkr
Kontor/butik	78	423	6 012	14 222	139	256	540	1 277	94,3%	509	130	307	379
Lager/industri	102	660	4 862	7 369	171	104	482	731	96,7%	466	104	158	362
Summa	180	1 083	10 874	10 046	310	360	1 022	944	95,4%	975	234	216	741
Uthyrning och fastighetsadministration											44	41	– 44
Projekt och mark	13	2	149	–	24	34	4	–	–	2	1	–	1
Gullbergsvass 1:15, Göteborg Totalt	193	1 085	11 023	–	334	394	1 026	–	–	977	279	257	698

Öresundsområdet

Malmö, Lund och Helsingborg bildar tillsammans med 22 andra kommuner Malmöregionen. I regionen bor ca 1 miljon invånare vilket motsvarar ca 11% av landets befolkning. På den danska sidan av Öresund bor ytterligare 2,7 miljoner invånare. Malmöregionen har haft en stark utveckling under de senaste åren.

Castellums bestånd i Öresundsområdet innefattar Malmö, Lund, Helsingborg och Köpenhamn.

Infrastrukturen i Malmöregionen tillsammans med Köpenhamn är väl utvecklad med Öresundsbron, ett fl ertal europavägar, Sturup fl ygplats, Kastrup fl ygplats, en modern hamn och goda järnvägsförbindelser. Strukturella investeringar i infrastruktur såsom Öresundsbron och Citytunneln driver utvecklingen framåt.

Malmö har omvandlats från en industri- till kunskapsstad och näringslivet som tidigare bestod av ett fåtal stora industriföretag utgörs nu istället till stor del av många småföretag i olika branscher. Köpenhamn präglas av att vara Danmarks huvudstad och näringslivet i Köpenhamn genomgår en strukturomvandling med minskande tillverkningsindustri till förmån för tjänstesektorn.

Lund har en väl utvecklad infrastruktur med E22 och E6 samt närhet till fl ygplatserna Sturup och Kastrup. Lunds näringsliv är kunskapsinriktat med fl era forskningsintensiva företag som har kopplingar både till universitetet och etablerade företag. Flera av dessa har utvecklats genom bland annat Ideon, där de senaste årens nyproduktion av kontorsyta koncentrerats. Brunnshögsområdet är ett kommande exploateringsområde då ett materialforskningscentra (ESS) planeras att förläggas till området. I området har nu även byggnationen av synkrotronstråleanläggningen MAX IV påbörjats, som beräknas stå klar 2015.

Helsingborg har ett strategiskt läge och god infrastruktur med E4 och E6 samt Sveriges tredje största affärshamn. Detta har gjort staden till en knutpunkt för sjö- och landförbindelser. Orten är ett handels- och logistikcentrum men även livsmedel, läkemedel och tillverkningsindustri är viktiga branscher.

Hyresmarknaden

Hyresmarknaden i Malmö har varit fortsatt stark med stabila hyresnivåer och en god efterfrågan framförallt på kontorslokaler, dock noteras en viss avmattning under slutet av året. Vakanserna är i princip oförändrade på både kontorsoch lagerlokaler.

I Helsingborg har efterfrågan på främst lager- och industrilokaler varit god, vilket påverkat hyresnivåerna positivt, medan en viss avmattning noterats på kontorslokaler.

I Lund har ökat utbud p g a nyproduktion och ny vakans till följd av omstruktureringar inte motsvarats av efterfrågan. Någon påverkan på hyresnivåerna har dock ännu inte noterats, utan de är stabila. I takt med att de större projekten inom forskningsområdet färdigställs förväntas efterfrågan på nya kontorsytor öka.

Fastighetsmarknaden

Transaktionsvolymen 2011 ökade i Malmöregionen och uppgick till 5,3 miljarder kr, vilket kan jämföras med 4,9 miljarder kr 2010. Ca 70% av volymen avsåg Malmö kommun och ca 38% bostadsfastigheter. Den enskilt största affären i regionen uppgick till 600 Mkr och avsåg en central bostadsfastighet. Samtliga köpare av större affärer, förutom två förvärv, var svenska bolag. Försäljningar av kontorsfastigheter har genomförts med en direktavkastning om 5,0%-6,0%.

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

	Malmöregionen	varav Lund	varav Helsingborg
Befolkning	1 087 000	112 000	131 000
Befolkningsutveckling 2002-2011 per år (riket 0,6%)	1,1%	1,2%	1,0%
Studerande vid universitet / högskola	59 000	39 000	–
Tillväxt i sysselsättning 2002-2011 per år (riket 0,5%)	1,0%	1,0%	1,1%
Tillväxt total lönesumma 2002-2011 per år (riket 2,5%)	3,0%	2,9%	3,0%

Källa: Evidens och SCB

De fem största fastighetsägarna

Malmöregionen	Lokalyta tkvm	varav Lund	Lokalyta tkvm	varav Helsingborg	Lokalyta tkvm
Wihlborgs	1 205	Castellum (Briggen)	128	Wihlborgs	502
Castellum (Briggen)	656	Wihlborgs	121	Castellum (Briggen)	156
Vasakronan	292	Hemfosa Fastigheter	102	Norrporten	112
Kungsleden	191	Vasakronan	85	Brinova	98
Dagon	183	North Bridge Capital Partners	77	Northern Logistics Property	75

Uppgifter avseende lokalytor (ej bostäder) ägda per 2011-12-31. Kommunala och statliga bolag samt förvaltningar har exkluderats. Källa: Byggstatistik och Castellum

		Malmö			Lund		Helsingborg
	Hyra, kr/kvm	Direkt avkastning	Bedömda värden, kr/kvm	Hyra, kr/kvm	Direkt avkastning	Bedömda värden, kr/kvm	Hyra, kr/kvm	Direkt avkastning	Bedömda värden, kr/kvm
Kontor AA-läge	1 650 - 2 400	5,25% - 6,25%	20 000 - 30 000
A-läge	1 500 - 2 100	5,75% - 6,50%	14 000 - 20 000	1 300 - 1 950	6,25% - 6,75%	14 500 - 22 000	1 250 - 1 800		6,50% - 7,00% 12 000 - 17 000
B-läge	900 - 1 500	6,50% - 7,75%	7 000 - 13 000	700 - 1 350	6,75% - 7,75%	8 000 - 12 000	800 - 1 200	7,25% - 8,25%	7 000 - 10 000
C-läge	650 - 1 200	7,75 % - 9,00%	5 000 - 7 000	600 - 1 000	7,50% - 9,00%	5 000 - 7 000	650 - 850	8,00% - 9,75%	4 500 - 7 000
Butik AA-läge	4 000 - 5 750	5,25% - 6,00%	40 000 - 45 000
A-läge	3 200 - 4 500	5,75% - 6,25%	25 000 - 35 000	2 500 - 4 400	6,00% - 6,50%	25 000 - 35 000	2 500 - 4 000		6,25% - 7,00% 22 000 - 32 000
B-läge	1 000 - 2 400	6,50% - 7,50%	10 000 - 20 000	1 200 - 2 200	6,50% - 7,25%	15 000 - 25 000	1 200 - 1 900	7,00% - 7,75%	9 000 - 14 000
C-läge	650 - 1 300	7,50% - 9,00%	5 000 - 12 000	650 - 1 100	7,25% - 8,50%	6 000 - 10 000		600 - 900 7,50% - 9,50%	4 000 - 8 000
Lager/industri AA-läge	650 - 850	7,00% - 7,75%	5 000 - 9 000
A-läge	550 - 700	7,25% - 8,00%	4 000 - 8 500	450 - 800	7,25% - 8,50%	4 000 - 8 000	350 - 650	7,75% - 8,75%	3 000 - 8 000
B-läge	350 - 650	8,00% - 9,50%	3 500 - 6 000	350 - 650	8,00% - 9,50%	3 000 - 5 500		250 - 500 8,25% - 10,00%	2 500 - 4 500
C-läge		300 - 500 9,00% - 10,50%	3 000 - 4 000		250 - 400 9,00% - 12,00%	2 000 - 4 000		225 - 400 9,00% - 12,00%	1 500 - 3 000

Källa: NAI Svefa

Förvaltningsresultat och tillväxt

Investeringar och försäljningar

Hyresvärde och ekonomisk uthyrningsgrad

Nettouthyrning

Öresundsregionen i sammandrag

Castellums fastighetsbestånd

Castellums fastighetsbestånd i Öresundsområdet omfattar 109 fastigheter (101) med en sammanlagd yta om 678 tkvm (646) och ett verkligt värde om 7 303 Mkr (6 748). För fastigheter ägda vid årets utgång uppgick på årsbasis hyresvärdet till 703 Mkr (667) och driftsöverskottet till 388 Mkr (370). Årets investeringar uppgick till 541 Mkr (187).

I Malmö fi nns 50% av Castellums fastighetsbestånd i Öresundsområdet vilket består av främst en blandning av kommersiella fastigheter i de etablerade marknadsområdena Jägersro, Fosie, Bulltofta samt Norra Hamnen. I centrala Malmö fi nns ett bestånd av större butiksoch kontorsfastigheter.

Lund motsvarar 28% av Castellums fastighetsbestånd i Öresundsområdet och består av såväl kontors- som lager- och industrifastigheter i industriområdena Råbyholm och Gunnesbo som kontorsfastigheter vid Ideon-området. Det fi nns även ett bestånd av kontors- och butiksfastigheter i centrala Lund.

Fastighetsbeståndet i Helsingborg utgör 18% och består främst av kontors- samt lager- och industrifastigheter, huvudsakligen i Berga industriområde och centrala Helsingborg.

Under 2011 har Castellum förvärvat 4 fastigheter i områdena Albertslund, Brøndby och Vibeholm i Köpenhamn, Danmark, vilket motsvarar 4% av fastighetsbeståndet i Öresundsområdet.

Se även avsnittet Castellums fastighetsbestånd 2011 med fastighetsförteckning, kartor och ekonomisk information.

Hyresutveckling

Castellums genomsnittliga hyresnivå är 1 366 kr/kvm för kontor/butik och 703 kr/kvm för lager/industri. Hyresnivåerna har i jämförbart bestånd ökat med 0,1% jämfört med föregående år.

Den genomsnittliga ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 85,2%, vilket är 1,4%-enheter lägre än föregående år.

Bruttouthyrningen (d v s årshyra för total uthyrning) under året uppgick till 63 Mkr (66), varav 11 Mkr (14) avsåg uthyrning i samband med ny-, till- och ombyggnation. Uppsägningarna uppgick till 40 Mkr (75), varav konkurser 2 Mkr (2), innebärande en nettouthyrning om 23 Mkr (–9).

Dotterbolag

Castellums fastigheter i Öresundsområdet ägs och förvaltas av det helägda dotterbolaget Fastighets AB Briggen med huvudkontor i Malmö och lokalkontor i Helsingborg, Lund och Köpenhamn.

Briggen hade vid årsskiftet 43 anställda.

			2011-12-31	januari-december 2011
	Antal		Fastighets Fastighets			Investeringar, Mkr		Hyres	Ekon.	Hyres	Fastighets	Fastighets	Drifts
	fastig	heter Yta tkvm	värde Mkr	värde kr/kvm	Ny- till- och ombyggnation	Förvärv	värde Mkr	värde kr/kvm	uthyrnings grad	intäkter Mkr	kostnader Mkr	kostnader kr/kvm	överskott Mkr
Kontor/butik	59	355	5 271	14 841	79	292	485	1 366	86,2%	418	113	318	305
Lager/industri	41	297	1 750	5 902	21	–	209	703	82,8%	173	47	159	126
Summa	100	652	7 021	10 774	100	292	694	1 065	85,2%	591	160	246	431
Uthyrning och fastighetsadministration											38	58	– 38
Projekt och mark	9	26	282	–	149	–	9	–	–	1	6	–	– 5
Totalt	109	678	7 303	–	249	292	703	–	–	592	204	304	388

Storstockholm

Stockholmsregionen utgör Sveriges största arbetsmarknadsområde med ca 2,1 miljoner invånare, vilket motsvarar 22% av landets befolkning.

I Castellums region Storstockholm ingår Stockholm, Botkyrka, Huddinge, Järfälla, Nacka, Sigtuna, Sollentuna och Upplands-Väsby.

Stockholm präglas av att vara Sveriges huvudstad med huvudsäte för de rikspolitiska institutionerna och för många svenska företag. Hela regionen med både Stockholms centrum, förorter och kringliggande städer växer och utvecklas ständigt. Regionen har Sveriges största tjänstesektor som fördelas inom en mängd olika branscher och omfattar ca 60% av den totala lönesumman. Både sysselsättningstillväxten och befolkningstillväxten i regionen har under den senaste 10-årsperioden varit den högsta i landet.

Storstockholm kan delas in i innerstaden samt området norr respektive söder om centrum. I norr fi nns till övervägande del tjänsteproducerande företag, medan söder har en större andel varuproducerande- och distributionsföretag. I både norr och söder har tillväxten av antalet arbetsplatser successivt koncentrerats till större företagsområden.

Norrort

Infrastrukturen i norra Storstockholm är väl utbyggd med bl a E4 och E18 samt fl ygplatserna Arlanda och Bromma. Vidare fi nns fl era hamnar, vilka i stor utsträckning används till passagerartrafi k. Näringslivsetableringar och tillväxt i norrort har i stor utsträckning koncentrerats till stråket mellan Stockholm och Arlanda, där fl era stora företagsområden etablerats såsom Kista, delar av Sollentuna och delar av Upplands-Väsby.

Sollentuna, med ett strategiskt läge mellan Stockholms centrum och Arlanda fl ygplats, består av många olika delmarknader och har framför allt expanderat inom handel och tjänsteföretag. Solna och Sundbyberg samt stadsdelarna Mariehäll/Ulvsunda i Bromma, är geografi skt koncentrerade med närhet till Stockholms centrum och har väl utbyggda kommunikationer. Den totala kontorsmarknaden i området är näst efter innerstaden den största i hela Stockholmsregionen och har uppvisat stark tillväxt av anställda i kontorsintensiva branscher.

I Kista fi nns Kista Science City – en av norra Europas mest dynamiska företagsparker och ett av Stockholmsregionens största företagsområden med drygt 8 500 företag där ca 66 000 människor arbetar. Kista domineras av företag verksamma inom främst informationsteknologi och telekommunikation. Även handelssektorn har vuxit kraftigt.

Söderort

I södra Stockholm fi nns ett fl ertal kontors- och industriområden. Globenområdet inklusive Johanneshov, domineras av tjänsteföretag, handel och kommunikation och området har väl utbyggd infrastruktur. Marievik/Liljeholmen är ett mer utpräglat kontorsområde strax utanför Stockholms innerstad och Södermalm. Västberga, med närhet till E4 och stambanan, domineras av transport- och logistikföretag, lager, tillverkning och byggverksamhet.

Skärholmen, i sydligaste delen av Stockholm, domineras av handel och området Kungens Kurva är en av Nordens största handelsplatser.

Hyresmarknaden

I Stockholmsregionen har hyresmarknaden varit stabil inom de fl esta delmarknader med i stort sett oförändrade hyresoch vakansnivåer. Mot slutet av året noterades en viss avmattning inom vissa delområden. Trots att många stora ny- och ombyggnadsprojekt har färdigställts under de senaste åren, har hyres- och vakansnivåerna inte direkt påverkats.

Noterbart är att efterfrågan på effektiva lager- och logistiklokaler för tillfället är större än utbudet, vilket avspeglar sig i den låga vakansnivån.

Fastighetsmarknaden

Omsättningen på fastighetsmarknaden i Stockholmsregionen representerade ca 40% av transaktionsvolymen i hela landet och ökade jämfört med föregående år. Under 2011 genomfördes fastighetstransaktioner motsvarande ett värde om ca 36,6 miljarder kr, vilket kan jämföras med 35,1 miljarder kr under 2010.

De större affärer som genomfördes innehöll olika fastighetskategorier såsom mark, bostäder, butik och kontor. Den största försäljningen av butiksfastigheter utgjordes av en portfölj om ca 2,4 miljarder kr där både säljare och köpare var utländska aktörer. Centrala kontorsfastigheter stod för den största andelen av försäljningarna i Storstockholm, där de fl esta köpare representerade pensionskapital, med en direktavkastning mellan 4,5% och 5,5%.

Stockholm
Befolkning	2 129 000
Befolkningsutveckling 2002-2011 per år (riket 0,6%)	1,2%
Studerande vid universitet / högskola	98 000
Tillväxt i sysselsättning 2002-2011 per år (riket 0,5%)	1,1%
Tillväxt total lönesumma 2002-2011 per år (riket 2,5%)	2,6%
Källa: Evidens och SCB
De fem största fastighetsägarna
Storstockholm	Lokalyta, tkvm
(Kommuner Botkyrka, Huddinge, Järfälla, Nacka, Sigtuna, Sollentuna,
Solna, Stockholm, Upplands-Väsby)
Vasakronan	1 775
Fabege	1 097
Atrium Ljungberg	579
Castellum (Brostaden)	573
AMF Pension	537

statliga bolag samt förvaltningar har exkluderats. Källa: Byggstatistik och Castellum

Stockholm (närförorter)

	avkastning	värden, kr/kvm
1 700 - 2 300	5,50% - 6,75%	15 000 - 35 000
1 200 - 1 600	6,50% - 7,50%	10 000 - 20 000
700 - 1 200	7,25% - 8,75%	5 000 - 8 000
1 500 - 6 000	5,50% - 6,75%	20 000 - 60 000
1 100 - 2 500	6,50% - 7,50%	10 000 - 25 000
600 - 1 500	7,00% - 8,00%	5 000 - 10 000
800 - 1 300	7,00% - 8,00%	5 000 - 12 000
550 - 800	7,50% - 8,50%	4 500 - 8 000
450 - 650	7,75% - 9,00%	3 500 - 6 000
	Hyra, kr/kvm

Källa: NAI Svefa

Förvaltningsresultat och tillväxt

Investeringar och försäljningar

Hyresvärde och ekonomisk uthyrningsgrad

Nettouthyrning

Storstockholm i sammandrag

Castellums fastighetsbestånd

Castellums fastighetsbestånd i Storstockholm omfattar 100 fastigheter (97) med en sammanlagd yta om 573 tkvm (569) och ett verkligt värde om 6 557 Mkr (6 370). För fastigheter ägda vid årets utgång uppgick på årsbasis hyresvärdet till 675 Mkr (635) och driftsöverskottet till 347 Mkr (331). Årets investeringar uppgick till 226 Mkr (374).

De norra förorterna utgör 36% av Castellums fastighetsbestånd i Storstockholm och består främst av större kontors- och butiksfastigheter i Mariehäll i Bromma, Kista och Solna.

De södra förorterna, vilket motsvarar 36% av Castellums fastighetsbestånd i Storstockholm, är lokaliserat till bland annat Johanneshov, Skärholmen/Kungens kurva och Nacka. I dessa områden fi nns främst större kontors- och butiksfastigheter. I Botkyrka återfi nns även lageroch industrifastigheter.

De västra förorterna utgör 28% av Castellum fastighetsbestånd i Storstockholm och består främst av kontorsfastigheter i Upplands-Väsby och Sollentuna samt lager- och industrifastigheter i områdena Veddesta/ Lunda och Rosersberg.

Se även avsnittet Castellums fastighetsbestånd 2011 med fastighetsförteckning, kartor och ekonomisk information.

Hyresutveckling

Castellums genomsnittliga hyresnivå är 1 343 kr/kvm för kontor/butik och 926 kr/kvm för lager/industri. Hyresnivåerna har i jämförbart bestånd ökat med 2,2% jämfört med föregående år.

Den genomsnittliga ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 82,2%, vilket är 0,6%-enheter lägre än föregående år.

Bruttouthyrningen (d v s årshyra för total uthyrning) under året uppgick till 73 Mkr (47), varav 4 Mkr (4) avsåg uthyrning i samband med ny-, till- och ombyggnation. Uppsägningarna uppgick till 70 Mkr (42), varav konkurser 3 Mkr (3), innebärande en nettouthyrning om 3 Mkr (5).

Dotterbolag

Castellums fastigheter i Storstockholm ägs och förvaltas av det helägda dotterbolaget Fastighets AB Brostaden med huvudkontor i Stockholm. Brostadens verksamhet är uppdelad i tre marknadsområden och bolaget hade vid årsskiftet 39 anställda.

			2011-12-31		januari-december 2011
	Antal Fastighets			Fastighets	Investeringar, Mkr		Hyres	Hyres	Ekon.	Hyres	Fastighets	Fastighets	Drifts
	fastig		värde värde		Ny- till- och	Förvärv	värde	värde uthyrnings		intäkter	kostnader	kostnader	överskott
		heter Yta tkvm	Mkr	kr/kvm	ombyggnation		Mkr	kr/kvm	grad	Mkr	Mkr	kr/kvm	Mkr
Kontor/butik	52	344	4 352	12 655	77	23	462	1 343	78,1%	361	116	337	245
Lager/industri	42	218	1 945	8 909	74	29	202	926	91,4%	185	53	241	132
Summa	94	562	6 297	11 200	151	52	664	1 181	82,2%	546	169	300	377
Uthyrning och fastighetsadministration											34	62	– 34
Projekt och mark	6	11	260	–	16	7	11	–	–	7	3	–	4
Totalt	100	573	6 557	–	167	59	675	–	–	553	206	362	347

Sicklaön 394:5, Nacka icklaön

CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2011 41

Mälardalen

I Castellums region Mälardalen ingår regionerna Örebro, Uppsala och Västerås som tillsammans har ca 770 000 invånare, motsvarande 8% av Sveriges befolkning. Regionen har en positiv befolkningstillväxt och en god näringslivsstruktur.

Mälar- och Svealandsbanorna har förbättrat kommunikationerna mellan Stockholm och Örebro via Västerås respektive Eskilstuna.

Örebro har ett strategiskt läge med vägar som möts, goda järnvägsförbindelser och närhet till fl ygplatsen, vilket gjort Örebro till ett centrum för logistik. Näringslivet i Örebro är mångskiftande med verksamheter inom handel, service, administration, en varierande tillverkningsindustri och fl era offentliga förvaltningar.

Uppsala är landets fjärde största stad och en av de viktigaste universitetsstäderna med goda kommunikationer och ett väl utvecklat näringsliv med tyngdpunkt på IT, medicin och handel. Universitetet, den goda infrastrukturen och närheten till Stockholm är några av förklaringarna till att Uppsala haft en bra tillväxt.

Västerås ligger längs E18 och har goda järnvägsförbindel ser, en fl ygplats samt Nordens största insjöhamn. Näringslivet karaktäriseras av såväl världsomspännande företag som ett starkt nyföretagande. Samverkan mellan högskolan och näringslivet är en stark tillväxtfaktor. I centrala Västerås pågår en omvandling av tidigare industrilokaler till moderna kontor.

Hyresmarknaden

Uppsala har stabila hyres- och vakansnivåer. Under 2011 har efterfrågan på framför allt lager- och logistiklokaler samt centrala kontorslokaler skapat förutsättningar för högre hyresnivåer.

I Västerås har hyresmarknaden varit stabil - avseende såväl hyresnivåer som vakanser - även om viss avmattning noterats mot slutet av året. Detta gäller både kontors- och lagerlokaler.

I Örebro har hyresmarknaden varit stark, framför allt avseende kontorslokaler där minskade vakanser och en positiv utveckling av hyresnivåerna noterats. Lager- och logistiklokaler har däremot haft i princip oförändrade såväl vakans som hyresnivåer.

Fastighetsmarknaden

Under 2011 omsatte fastighetsmarknaden i Mälardalen ca 2,6 miljarder kr, vilket kan jämföras med 7,7 miljarder kr 2010. Av de transaktioner som genomfördes fördelade sig volymen ungefär lika mellan Uppsala och Västerås, medan inga större transaktioner genomfördes i Örebro.

De största transaktionerna i Mälardalen utgjordes av förvärv av handelsfastigheter och bostäder, där de två största affärerna var en bostadsportfölj i Uppsala samt en försäljning av gallerior i Västerås. I samtliga större transaktioner under året var köparna inhemska förutom i affären med galleriorna i Västerås där både köpare och säljare var utländska aktörer.

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

	Örebro	Uppsala	Västerås
Befolkning	230 000	309 000	231 000
Befolkningsutveckling 2002-2011 per år (riket 0,6%)	0,5%	0,9%	0,4%
Studerande vid universitet / högskola	16 000	41 000	13 000
Tillväxt i sysselsättning 2002-2011 per år (riket 0,5%)	0,3%	0,8%	0,2%
Tillväxt total lönesumma 2002-2011 per år (riket 2,5%)	2,6%	2,7%	2,0%

Källa: Evidens och SCB

De fem största fastighetsägarna

Örebro	Lokalyta tkvm	Uppsala	Lokalyta tkvm	Västerås	Lokalyta tkvm
Castellum (Aspholmen)	210	Vasakronan	249	Kungsleden	503
Brinova	96	Castellum (Aspholmen)	169	Klövern	193
Alecta Pensionsförsäkring	91	Uppsala Akademiförvaltning	157	Castellum (Aspholmen)	165
Norrporten	74	Klövern	85	Hemfosa Fastigheter	119
Behrn Fastigheter	71	Hemfosa Fastigheter	77	Northern Logistics Property	105

Uppgifter avseende lokalytor (ej bostäder) ägda per 2011-12-31. Kommunala och statliga bolag samt förvaltningar har exkluderats. Källa: Byggstatistik och Castellum

		Örebro			Uppsala		Västerås
	Hyra, kr/kvm	Direkt avkastning	Bedömda värden, kr/kvm	Hyra, kr/kvm	Direkt avkastning	Bedömda värden, kr/kvm	Hyra, kr/kvm	Direkt avkastning	Bedömda värden, kr/kvm
Kontor
A-läge	900 - 1 600	6,50% - 8,00%	7 500 - 15 000	1 200 - 2 200	6,25% - 7,50%	10 000 - 22 000	1 000 - 1 600	6,50% - 8,00%	8 000 - 15 000
B-läge	700 - 1 200	7,50% - 8,50%	4 500 - 9 000	900 - 1 700	6,75% - 7,75%	7 000 - 14 000	800 - 1 500	7,25% - 8,25%	6 000 - 12 000
C-läge	600 - 800	8,50% - 9,50%	3 000 - 5 500	700 - 1 100	8,00% - 9,50%	5 000 - 9 000	700 - 1 000	8,00% - 9,00%	4 000 - 7 500
Butik
A-läge	2 000 - 4 000	6,00% - 7,50%	15 000 - 35 000	2 200 - 4 500	6,00% - 7,25%	15 000 - 40 000	1 800 - 3 500	6,00% - 7,50%	15 000 - 30 000
B-läge	1 000 - 2 000	7,00% - 8,00%	7 500 - 17 500	1 000 - 2 200	6,75% - 8,00%	7 000 - 17 000	1 000 - 1 600	6,50% - 8,00%	10 000 - 18 000
C-läge	700 - 1 100	8,00% - 9,00%	4 000 - 9 000	800 - 1 200	7,50% - 9,00%	5 000 - 10 000	700 - 1 000	7,50% - 9,00%	5 000 - 10 000
Lager/industri
A-läge	500 - 750	7,25% - 9,00%	3 500 - 7 000	550 - 750	7,50% - 8,50%	4 000 - 7 000	550 - 700	7,50% - 9,00%	3 500 - 8 000
B-läge		350 - 650 8,00% - 10,00%	2 500 - 5 000	450 - 600	8,00% - 9,50%	3 500 - 5 500	400 - 600	8,25% - 9,50%	3 000 - 5 500
C-läge		250 - 450 9,00% - 12,00%	1 000 - 3 500	350 - 500	9,50% - 11,00%	1 500 - 4 000		300 - 450 9,25% - 10,50%	1 500 - 4 000

Källa: NAI Svefa

Förvaltningsresultat och tillväxt

Investeringar och försäljningar

Hyresvärde och ekonomisk uthyrningsgrad

Nettouthyrning

Mälardalen i sammandrag

Castellums fastighetsbestånd

Castellums fastighetsbestånd i Mälardalen omfattar 120 fastigheter (116) med en sammanlagd yta om 560 tkvm (545) och ett verkligt värde om 5 168 Mkr (4 829). För fastigheter ägda vid årets utgång uppgick på årsbasis hyresvärdet till 550 Mkr (509) och driftsöverskottet till 319 Mkr (277). Årets investeringar uppgick till 352 Mkr (464).

Castellums fastighetsbestånd är koncentrerat till Örebro, Uppsala och Västerås, allt från centrala kontorsfastigheter till lager- och industrifastigheter i välbelägna arbetsområden.

Castellums fastighetsbestånd i Örebro motsvarar 35% av fastighetsbeståndet i regionen Mälardalen och består av en blandning av kontorsoch butiksfastigheter samt lager- och industrifastigheter. Fastigheterna är koncentrerade till Aspholmen-området samt centrala Örebro.

I Uppsala fi nns 40% av Castellums fastighetsbestånd i Mälardalen vilket består av främst kontors- och butiksfastigheter men även lageroch industrifastigheter. Fastigheterna är attraktivt belägna i Fyrislund, Boländerna och utmed Kungsgatan i centrala Uppsala. Castellum har även ett mindre bestånd i Märsta, Sigtuna kommun.

Fastighetsbeståndet i Västerås motsvarar 23% och består av en blandning av kontors- och butiksfastigheter samt lager- och industrifastigheter. Fastighetsbeståndet fi nns i de etablerade marknadsområdena Kopparlunden, Tunbytorp, Bäckby och Hälla.

Se även avsnittet Castellums fastighetsbestånd 2011 med fastighetsförteckning, kartor och ekonomisk information.

Hyresutveckling

Castellums genomsnittliga hyresnivå är 1 088 kr/kvm för kontor/butik och 715 kr/kvm för lager/industri. Hyresnivåerna har i jämförbart bestånd ökat med 3,5% jämfört med föregående år.

Den genomsnittliga ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 92,6%, vilket är 2,0%-enheter högre än föregående år.

Bruttouthyrningen (d v s årshyra för total uthyrning) under året uppgick till 61 Mkr (56), varav 17 Mkr (10) avsåg uthyrning i samband med ny-, till- och ombyggnation. Uppsägningarna uppgick till 45 Mkr (33), varav konkurser 3 Mkr (2), innebärande en nettouthyrning om 16 Mkr (23).

Dotterbolag

Castellums fastigheter i Mälardalen ägs och förvaltas av det helägda dotterbolaget Aspholmen Fastigheter AB med huvudkontor i Örebro. Bolaget har även förvaltningskontor i Västerås och Uppsala. Aspholmen hade vid årsskiftet 42 anställda.

			2011-12-31		januari-december 2011
	Antal Fastighets			Fastighets	Investeringar, Mkr		Hyres	Hyres	Ekon.	Hyres	Fastighets	Fastighets	Drifts
	fastig		värde	värde	Ny- till- och	Förvärv	värde	värde uthyrnings		intäkter		kostnader kostnader	överskott
		heter Yta tkvm	Mkr	kr/kvm	ombyggnation		Mkr	kr/kvm	grad	Mkr	Mkr	kr/kvm	Mkr
Kontor/butik	79	400	4 241	10 591	218	73	436	1 088	92,3%	402	129	323	273
Lager/industri	38	160	913	5 714	30	31	114	715	93,7%	107	28	174	79
Summa	117	560	5 154	9 199	248	104	550	982	92,6%	509	157	281	352
Uthyrning och fastighetsadministration											33	59	– 33
Projekt och mark	3	–	14	–	–	–	0	–	–	0	0	–	0
Totalt	120	560	5 168	–	248	104	550	–	–	509	190	340	319

Östra Götaland

Castellums bestånd i Östra Götaland innefattar regionerna Jönköping, Värnamo, Växjö och Linköping vilka tillsammans bildar en region med knappt 630 000 invånare motsvarande 7% av Sveriges befolkning.

Den småländska företagsverksamheten är välkänd och området är ett av Sveriges mest intressanta och framgångsrika småföretagarområden.

Jönköping har ett strategiskt läge med fl era större vägar samt tillgång till fl ygplats och järnväg vilket har utvecklat Jönköping till ett handels- och logistikcentrum. Många stora företag har etablerat lager och distribution i Jönköping. I slutet av 2011 påbörjades nybyggnationen av Atollen, ett av de större byggnadsprojekten i Jönköping, som kommer utöka stadskärnan med kontor, butiker och bostäder.

Värnamo är en liten arbetsmarknadsregion medan upptagningsområdet för handel är tre gånger så stort som invånarantalet. Infrastrukturen med E4 och goda tågförbindelser borgar för god tillgänglighet och ett framgångsrikt näringsliv. Värnamo har en stark småföretagartradition och är ett centrum för handel och service. Industrin är till stor del exportinriktad.

Växjö är en attraktiv ort med goda kommunikationer, bra utbildningsmöjligheter och ett gott näringslivsklimat vilket bidragit till den höga tillväxten. Här fi nns en bra mix av företag inom basnäringar som skogs- och verkstadsindustri och företag med högteknologisk profi l.

Linköping har ett strategiskt läge mitt i Östergötland och goda kommunikationer med vägar, tåg samt en fl ygplats nära centrum. Det traditionella näringslivet är klart differentierat men består i huvudsak av företag med teknisk inriktning. I regionen fi nns ett tydligt samarbete mellan näringslivet och universitetet, t ex teknikparken Mjärdevi Science Park med drygt 6 000 anställda.

Hyresmarknaden

I Jönköping har handeln utvecklats positivt, vilket medfört ökad efterfrågan på butikslokaler. Hyresnivåerna på lageroch logistiklokaler har varit oförändrade medan hyrorna för effektiva kontorslokaler ökat något.

I Växjö har hyresnivåer och vakanser avseende kontorslokaler varit oförändrade. Avseende lager- och industrilokaler har hyresnivåerna varit fortsatt stabila, även om viss avmattning noteras i efterfrågan under slutet av 2011.

I Värnamo har under året efterfrågan av såväl kontorssom lagerlokaler mattats av något. Hyresnivåer och vakanser har dock inte påverkats.

Hyresmarknaden i Linköping har varit positiv under året gällande både hyresnivåer och vakanser för såväl lager- som kontorslokaler. Kontorsmarknaden i Linköping är stark med få vakanser.

Fastighetsmarknaden

Transaktionsvolymen 2011 på fastighetsmarknaden i Östra Götaland uppgick till 3,8 miljarder kr, vilket kan jämföras med 1,1 miljard kr 2010. Det var främst två större transaktioner som ökade volymen – en var en portföljförsäljning av Norrporten och en sale-and-leaseback-transaktion av en industrifastighet. Ca 70% av volymen, avsåg Jönköping och då främst kommersiella fastigheter. Flera utländska aktörer var representerade på både köpar- och säljarsidan under året.

	Jönköping	Värnamo	Växjö	Linköping
Befolkning	211 000	33 000	133 000	254 000
Befolkningsutveckling 2002-2011 per år (riket 0,6%)	0,6%	0,2%	0,7%	0,5%
Studerande vid universitet / högskola	16 000	–	12 000	24 000
Tillväxt i sysselsättning 2002-2011 per år (riket 0,5%)	0,6%	– 0,4%	0,3%	0,2%
Tillväxt total lönesumma 2002-2011 per år (riket 2,5%)	2,6%	1,7%	2,1%	2,2%

Källa: Evidens och SCB

De fem största fastighetsägarna

Jönköping	Lokalyta tkvm	Värnamo	Lokalyta tkvm	Växjö	Lokalyta tkvm	Linköping	Lokalyta tkvm
Castellum (Corallen)	157	Castellum (Corallen)	146	Castellum (Corallen)	128	Klövern	282
Norrporten	99	Hemfosa Fastigheter	24	Norrporten	85	Acta	99
Tosito	87	Remnes i Värnamo	21	Valad Property Group	72	Ikano Fastigheter	72
Alecta Pensionsförsäkring	71	Värnabo Fastigheter	8	Northern Logistics Property	69	Lilium	67
Brinova	68	Nivika Förvaltning	8	Corem Property Group	64	Botrygg Bygg	65
						Castellum (Corallen)	51

Uppgifter avseende lokalytor (ej bostäder) ägda per 2011-12-31. Kommunala och statliga bolag samt förvaltningar har exkluderats. Källa: Byggstatistik och Castellum

	Jönköping			Värnamo			Växjö			Linköping
	Hyra,	Direkt	Bedömda	Hyra,	Direkt	Bedömda	Hyra,	Direkt	Bedömda	Hyra,	Direkt	Bedömda
	kr/kvm	avkastning	värden, kr/kvm	kr/kvm	avkastning	värden, kr/kvm	kr/kvm	avkastning	värden, kr/kvm	kr/kvm	avkastning	värden, kr/kvm
Kontor
			A-läge 900 - 1 700 6,50% - 7,25% 10 000 - 16 000		800 - 1200 6,75% - 8,00%			8 000 - 12 000 900 - 1300 6,75% - 8,00% 9 000 - 15 000 1000 - 1600 6,25% - 7,00% 8 000 - 16 000
	B-läge 700 - 1 500 7,00% - 8,50%		6 000 - 9 000		700 - 900 7,50% - 8,50%			5 000 - 8 000 700 - 1000 7,50% - 9,00% 4 000 - 8 000 800 - 1 300 6,75% - 7,75% 5 000 - 9 000
	C-läge 500 - 1 000 8,00% - 9,50%		3 000 - 5 000		500 - 700 8,50% - 9,50%	4 000 - 6 000		500 - 800 8,00% - 9,50% 3 000 - 4 500			550 - 850 7,75% - 9,00% 3 000 - 5 500
Butik
			A-läge 1500 - 5 000 5,75% - 6,75% 15 000 - 35 000 1 000 - 1800 6,50% - 7,50%					9 000 - 15 000 1 200 - 2 200 6,00% - 7,00% 12 000 - 25 000 1 800-3 800 6,25% - 7,25% 15 000 - 35 000
			B-läge 800 - 1 500 6,25% - 7,75% 7 000 - 15 000		800 - 1 200 7,00% - 8,00%			6 000 - 11 000 750 - 1400 6,75% - 7,50% 7 000 - 15 000 1 000 - 2 000 7,00 % - 8,25% 6 000 - 15 000
C-läge		500 - 900 7,25% - 9,00%	3 000 - 9 000		600 - 800 8,00% - 9,25%	4 000 - 7 000		600 - 900 7,75% - 9,00% 3 000 - 6 000 600 - 1 000 8,25% - 10,00% 3 000 - 8 000
Lager/industri
A-läge		400 - 700 6,75% - 9,00%	3 000 - 8 000		450 - 650 8,25% - 9,50%	3 500 - 5 500		450 - 600 8,00% - 9,50% 3 000 - 6 000			400 - 650 7,75% - 9,25% 3 000 - 7 000
B-läge		350 - 600 8,00% - 9,50%	2 500 - 6 000		350 - 550 9,00% - 10,00%	3 000 - 4 000		400 - 500 9,00%- 10,00% 2 500 - 3 500			350 - 550 8,25% - 10,00% 2 500 - 4 500
C-läge		300 - 550 9,00% - 11,00%	1 750 - 5 000		300 - 400 10,00% - 11,00%	2 000 - 3 000		300 - 400 9,75% - 11,50% 2 000 - 3 000			300 - 450 9,50% - 11,00% 1 800 - 3 500

Källa: NAI Svefa

Förvaltningsresultat och tillväxt

Investeringar och försäljningar

Hyresvärde och ekonomisk uthyrningsgrad

Nettouthyrning

Östra Götaland i sammandrag

Castellums fastighetsbestånd

Castellums fastighetsbestånd i Östra Götaland omfattar 95 fastigheter (96) med en sammanlagd yta om 515 tkvm (505) och ett verkligt värde om 3 816 Mkr (3 645). För fastigheter ägda vid årets utgång uppgick på årsbasis hyresvärdet till 412 Mkr (402) och driftsöverskottet till 227 Mkr (218). Castellums fastighetsbestånd ligger i Jönköping, Värnamo, Växjö och Linköping. Årets investeringar uppgick till 168 Mkr (166).

I Jönköping fi nns 40% av Castellums fastighetsbestånd i Östra Götaland, vilket består främst av kontors- och butiksfastigheter belägna i attraktiva områden som Rosenlund, centrala Jönköping och A6.

I Värnamo fi nns 23% av Castellums fastighetsbestånd i Östra Götaland, vilket främst är koncentrerat till centralt belägna kontors- och butiksfastigheter samt lager- och industrifastigheter i industriområden.

Fastighetsbeståndet i Växjö motsvarar 23% av fastighetsbeståndet i regionen och består främst av kontors- och butiksfastigheter i de centrala delarna och i området Västra Mark där även lager- och industrifastigheter återfi nns.

I Linköping är beståndet koncentrerat till kontorsfastigheter i området Mjärdevi Science Park.

Se även avsnittet Castellums fastighetsbestånd 2011 med fastighetsförteckning, kartor och ekonomisk information.

Hyresutveckling

Castellums genomsnittliga hyresnivå är 999 kr/kvm för kontor/butik och 504 kr/kvm för lager/industri. Hyresnivåerna har i jämförbart bestånd ökat med 2,6% jämfört med föregående år.

Den genomsnittliga ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 88,4%, vilket är 0,4%-enheter högre än föregående år.

Bruttouthyrningen (d v s årshyra för total uthyrning) under året uppgick till 41 Mkr (27), varav 6 Mkr (8) avsåg uthyrning i samband med ny-, till- och ombyggnation. Uppsägningarna uppgick till 29 Mkr (14), varav konkurser 3 Mkr (1), innebärande en nettouthyrning om 12 Mkr (13).

Dotterbolag

Castellums fastigheter i Östra Götaland ägs och förvaltas av det helägda dotterbolaget Fastighets AB Corallen med huvudkontor i Värnamo. Bolaget har även förvaltningskontor i Jönköping, Linköping och Växjö. Corallen hade vid årsskiftet 30 anställda.

		2011-12-31			januari-december 2011
	Antal		Fastighets Fastighets			Investeringar, Mkr Hyres		Hyres	Ekon.	Hyres	Fastighets	Fastighets	Drifts
	fastig	heter Yta tkvm	värde Mkr	värde kr/kvm	Ny- till- och ombyggnation	Förvärv	värde Mkr	värde kr/kvm	uthyrnings grad	intäkter Mkr	kostnader Mkr	kostnader kr/kvm	överskott Mkr
Kontor/butik	52	320	2 968	9 284	97	–	319	999	89,8%	286	100	314	186
Lager/industri	34	184	740	4 013	7	–	93	504	83,6%	78	23	125	55
Summa	86	504	3 708	7 356	104	–	412	818	88,4%	364	123	245	241
Uthyrning och fastighetsadministration											14	27	– 14
Projekt och mark	9	11	108	–	56	8	–	–	–	–	–	–	–
Totalt	95	515	3 816	–	160	8	412	–	–	364	137	272	227

Värdering fastigheter

Genomsnittlig värderingsyield
(exkl. projekt/mark och byggrätter)	Mkr
Driftsöverskott fastigheter	2 142
+ Beräknad indexjustering 2012, 2%	64
+ Verklig uthyrningsgrad, dock lägst 94%	229
+/– Fastighetskostnader till normalår	–
– Fastighetsadministration, 30 kr/kvm	– 102
Normaliserat driftsöverskott	2 333
Värdering (exkl. byggrätter om 460 Mkr)	32 594
Genomsnittlig värderingsyield	7,2%

Intern värdering

Castellum redovisar sina fastigheter till verkligt värde och har per den 31 december 2011 internt värderat samtliga fastigheter. Värderingen har genomförts på ett enhetligt sätt och baserats på en 10-årig kassaflödesmodell, som finns beskriven nedan. Utgångspunkten för värderingen har varit en individuell bedömning för varje fastighet av dels den framtida intjäningsförmågan, dels marknadens avkastningskrav. Vid bedömning av en fastighets intjäningsförmåga har, utöver inflationsantagande om 1,5%, hänsyn tagits till eventuella förändringar i hyresnivåer, uthyrningsgrader och fastighetskostnader. Igångsatta projekt har värderats enligt samma princip men med avdrag för återstående investering. Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde om i genomsnitt ca 980 kr/kvm (970). Information om antaganden i kassaflöde och avkastningskrav framgår av not 11.

Den interna värderingen visar ett verkligt värde om 33 867 Mkr (31 768), motsvarande 9 835 kr/kvm (9 500). Den genomsnittliga värderingsyielden för Castellums bestånd, exkl. projekt, mark och byggrätter kan beräknas till 7,2% (7,2%). Noterbart är att sedan början av 2000-talet har gapet mellan värderingsyield och statsobligationstränta ökat och tidigare inte varit så stort som nu.

För att åskådliggöra modellen har följande exempel upprättats. Det bör noteras att antaganden beträffande kassafl ödets utveckling och övriga i modellen ingående antaganden har endast till syfte att exemplifi era modellen. Även om relevanta siffror använts skall exemplet inte betraktas som en prognos av bolagets förväntade framtida utveckling.

Antaganden i exemplet:

• Ekonomisk uthyrningsgrad bedöms öka för att nå en långsiktig nivå om 96% år 2017.
• Driftsöverskott år 2011 baseras på utfallet för förvaltningsfastigheterna, med antagen kostnad om 30 kr/kvm för renodlad fastighetsadministration.
• Tillväxt i hyresvärde och fastighetskostnader har antagits till 1,5% per år under kalkylperioden.
• Fastighetsbeståndets genomsnittliga ekonomiska livslängd har antagits till 50 år.
• Värdet av projekt, mark och byggrätter har antagits till 1 273 Mkr.
• Avkastningskravet, d v s diskonteringsfaktorn, beräknas enligt följande:

	Avkastnings krav	Andel av kapital	Vägt avkast ningskrav
Eget kapital	8,0% - 18,2%	40%	3,2% - 7,3%
Lånat kapital	5,5%	60%	3,3%
Vägt avkastningskrav		100%	6,5% - 10,6%

Mkr	2011	2012	2013	2014	2015	2016	2017	2018	2019	2020	2021
Hyresvärde	3 342	3 392	3 443	3 495	3 547	3 600	3 654	3 709	3 765	3 821	3 879
Hyresintäkter	2 985	3 053	3 133	3 233	3 334	3 420	3 508	3 561	3 614	3 668	3 723
Ekonomisk uthyrningsgrad	89,3%	90%	91%	92%	94%	95%	96%	96%	96%	96%	96%
Fastighetskostnader	-944	-958	-973	-987	-1 002	-1 017	-1 032	-1 048	-1 063	-1 079	-1 096
Driftsöverskott = kassafl öde	2 041	2 095	2 160	2 246	2 332	2 403	2 476	2 513	2 551	2 589	2 627
Diskonterat kassafl öde år 1-9	14 931
Diskontering restvärde år 10	Diskontering kassafl öde 17 607						36 568
Diskontering restvärde Antaget värde projekt, mark, byggrätter 1 273
Summa fastighetsvärde	33 811

Osäkerhetsintervall

Fastighetsvärderingar är beräkningar gjorda enligt vedertagna principer utifrån vissa antaganden. Det värdeintervall som anges vid fastighetsvärderingar och som oftast i en fungerande marknad ligger inom +/- 5-10% skall ses som ett mått på den osäkerhet som fi nns i gjorda antaganden och beräkningar. I en mindre likvid marknad kan intervallet vara större. För Castellums del innebär ett osäkerhetsintervall om +/- 5% ett värdeintervall om +/- 1 693 Mkr motsvarande 32 174-35 560 Mkr.

Extern värdering

För att säkerställa den interna värderingen har 133 fastigheter motsvarande värdemässigt 51% av beståndet värderats av NAI Svefa. NAI Svefas värdering av de utvalda fastigheterna uppgick till 17 058 Mkr, inom ett osäkerhetsintervall på fastighetsnivå om +/-5-10% beroende på respektive fastighets kategori och läge. Castellums värdering av samma fastigheter uppgick till 17 240 Mkr, d v s en nettoavvikelse om 182 Mkr motsvarande 1%. Bruttoavvikelserna var +347 Mkr respektive –529 Mkr med en genomsnittlig avvikelse om 5%.

Värdeförändringar

Värdeförändringar 2011 uppgick till 194 Mkr (1 222), motsvarande 0,6% (4%). Värdeuppgången netto, inklusive årets förändring, över den senaste 10-årsperioden har varit 1,5% per år, vilket är i nivå med infl ationstakten.

Totalavkastning

Vad avser fastigheternas totalavkastning, d v s summan av direktavkastning och värdeförändringar, kan konstateras att hur väl Castellum faller ut beror på när mätningen påbörjas.

Vad avser lager/industri har Castellum haft en bättre totalavkastning i snitt jämfört med kontor/butik, oavsett när mätningen påbörjas. Det årliga genomsnittet de senaste 10 åren har varit 8,0% (7,4% direktavkastning + 0,6% värdeförändring), vilket överstiger kontor/butik som haft 6,9% (6,2% direktavkastning + 0,7% värdeförändring). I beräkningen ingår inte projektvinster eller förvärv det år förvärvet genomfördes.

Under 2011 hade Castellums fastighetsportfölj en bättre totalavkastning än tillgångsslaget aktier, såväl i ett svenskt som europeiskt perspektiv, vilket kan förklaras av en oro på börsen under året. På längre sikt, d v s 10 år har fastighetsportföljen haft en årlig genomsnittlig totaltavkastning som är lägre än Castellumaktiens och svenska fastighetsaktiers totalavkastning, men strax över Stockholmsbörsen och europeiska fastighetsaktier.

Antaganden	Kontor/butik Lager/industri
Kassafl öde år 1
Hyresvärde, kr/kvm	1 239	734
Vakans, %	11%	10%
Direkta fast.kostn., kr/kvm	323	173
Fastighetsadm., kr/kvm	35	25
Avkastningskrav
Realränta	3,0%	3,0%
Infl ation	1,5%	1,5%
Risk	4,9% - 11,5%	6,5% - 13,7%
Avkastning eget kapital		9,4% - 16,0% 11,0% - 18,2%
Ränta	5,5%	5,5%
Belåningsgrad	65%	55%

Avkastning totalt kapital 6,8% - 9,2% 8,0% - 11,2% Vägt d:o, diskont. faktor år 1-9 7,9% 9,1% Vägd diskont. faktor restvärde* 6,4% 7,6% *(avkastning totalt kapital efter avdrag för tillväxt mot-

svarande infl ation)

Intern vs extern värdering

	2011	2010	2009	2008	2007
Intern värdering	33 867 31 768 29 267 29 165 27 717
Extern värdering	17 058 15 614 14 981 14 657 13 976
Andel extern av intern	51%	50%	51%	50%	50%
Avvikelse netto extern vs intern -182 – 368				– 9 – 142	67
D:o i %	–1%	– 2%	0%	– 1%	0%
Bruttoavvikelse positiva	347	291	495	396	455
Bruttoavvikelse negativa		– 529 – 659 – 504 – 538 – 388
Genomsnittlig avvikelse	5,1%	5,9%	6,7%	6,3%	6,1%

Totalavkastning snitt per år i olika cykler t o m 2011

	1 år	3 år	10 år
		snitt /år snitt/år
Totalavkastning
Fastigheter	6%	6%	7%
Castellumaktien	– 3%	18%	17%
NASDAQ OMX Stockholm (Six Return) – 14%		19%	6%
Fastighetsindex Sverige (EPRA)	– 13%	17%	15%
Fastighetsindex Europa (EPRA)	– 9%	13%	5%
Värdeförändring
Värdeförändring fastigheter ovägt	0,6%	0,4%	1,5%
Infl ation	2,0%	1,7%	1,6%

Finansiering

Finansiering 2011-12-31

Policy	Mål/Mandat	Utfall
Belåningsgrad	Varaktigt ej över stiga 55%	51%
Räntetäckningsgrad Minst 200%		278%
Ränterisk
– genomsnittlig räntebindning – andel ränteförfall	0,5-3 år	2,7 år
inom 6 månader	Högst 50%	34%
Valutarisk
– investering	60%-100% fi nans ieras i lokal valuta	97%
– övriga valutarisker Inte tillåtet		Ingen exponering
Upplåningsrisk	Minst 50% ränte bärande skulder skall ha en löptid om minst 2 år	100%
Motpartsrisk	Kreditinstitut med hög rating lägst investment grade	Uppfylles
Likviditetsrisk	Likviditetsreserv för att kunna fullgöra betalningsförpliktelser	2 731 Mkr i outnyttjat beviljat låneutrymme

Börsnoterade fastighetsbolag

Källa: Rullande helårsvärden baserade på respektive bolags Q3 rapport 2011

Att äga fastigheter är en kapitalintensiv verksamhet och tillgång till kapital är en av grundförutsättningarna för att framgångsrikt kunna utveckla fastighetsbeståndet.

Belåningsgrad och kapitalbindning

Fastigheter är en långfristig tillgång och kräver långfristig fi nansiering med fördelning mellan eget kapital och räntebärande skulder. Belåningsgraden är det fi nansiella mått som beskriver hur stor andel av fastigheternas värde som är belånat. Castellums strategi är en belåningsgrad som varaktigt ej skall överstiga 55%.

Värdet på Castellums tillgångar uppgick per 31 december 2011 till 34 171 Mkr (31 936) och fi nansieras genom dels eget kapital om 11 203 Mkr (11 082), dels skulder om 22 968 Mkr (20 854), varav 17 160 Mkr (15 781) är räntebärande. Belåningsgraden var vid årsskiftet 51% (50%).

Krav på långfristig fi nansiering innebär att Castellum eftersträvar lång kapitalbindning i låneavtal för att minimera refi nansieringsrisken. Kontinuerligt omförhandlas befi ntliga och tillförs nya låneavtal. Vid årsskiftet hade Castellum bindande outnyttjade långfristiga låneavtal i bank om 2 311 Mkr (2 293) vilket innebär att Castellum har god tillgång till krediter för att fi nansiera ny-, till- och ombyggnationer samt förvärv. Under året har nya kreditavtal om 1 312 Mkr tillförts och befi ntliga låneavtal om 5 800 Mkr har omförhandlats.

Ränterisk och räntetäckningsgrad

Räntekostnaden är den enskilt största kostnadsposten och påverkar tillväxten i förvaltningsresultatet. Räntekostnaden påverkas dels av förändring i marknadsräntan, dels av den marginal som kreditgivare kräver i ersättning för att låna ut pengar. Den korta marknadsräntan styrs av Riksbanken medan den långa marknadsräntan påverkas av andra faktorer såsom förväntningar om framtida tillväxt och infl ation. Kreditmarginalen styrs dels av tillgång och efterfrågan på krediter dels av de regelverk under vilka banker verkar. Både ränte- och kreditmarknaden kan förändras snabbt och kan inte påverkas av Castellum.

Stigande marknadsräntor anses generellt bero på ekonomisk tillväxt och stigande infl ation, vilket antas leda till ökad efterfrågan på kommersiella lokaler och därmed stigande hyror och/eller minskade vakanser. Sjunkande marknadsräntor anses ha motsatta orsaker och effekter. Över tid möts alltså stigande respektive sjunkande marknadsräntor av stigande eller sjunkande hyresintäkter. Förändring av kreditmarginaler kan ske oberoende av konjunktur och har under senare tid främst påverkats av förändrat regelverk för banker.

Förändringar av marknadsräntan och kreditmarginaler påverkar fi nansnettot. Hur snabbt och med hur mycket beror dels på vald räntebindningstid, dels på bindningstid av kreditmarginaler. För att säkerställa ett lågt och stabilt kassafl ödesmässigt räntenetto har Castellum generellt valt en förhållandevis lång räntebindningstid. Castellum har av samma orsak valt att i huvudsak teckna långfristiga låneavtal med avtalade marginaler gentemot kreditgivare. Dock kommer förändringar i båda dessa marknader alltid över tid att få genomslag i räntenettot.

Räntetäckningsgraden är det fi nansiella mått som beskriver ett bolags motståndskraft och risknivå för förändringar i räntenettot. Som framgår av bilden har Castellum en lägre belåningsgrad och högre räntetäckningsgrad än branschen i genomsnitt.

Castellum strategi är en räntetäckningsgrad om minst 200%. För 2011 uppgick räntetäckningsgraden till 278% (299%). Per den 31 december 2011 uppgick den genomsnittliga räntebindningstiden till 2,7 år (2,6). Marginaler och avgifter på långfristiga låneavtal är fastställda med en genomsnittlig löptid om 3,5 år (2,6).

Finanspolicy

Den fi nansiella verksamheten i Castellum bedrivs i enlighet med den av styrelsen fastställda fi nanspolicyn. Strategin i fi nanspolicyn är:

• Kapitalstruktur med en belåningsgrad som varaktigt ej skall överstiga 55% och en räntetäckningsgrad om minst 200%.
• Säkerställa behovet av långfristig fi nansiering och likviditet.
• Uppnå ett lågt och stabilt räntenetto inom givet riskmandat.

I fi nanspolicyn anges mandat och limiter för hantering av fi nansiella risker, övergripande ansvarsfördelning samt hur rapportering och uppföljning av de fi nansiella riskerna skall ske. De fi nansiella riskerna följs upp och rapporteras kvartalsvis till styrelse. Styrelsen genomför årligen en översyn av fi nanspolicyn.

Organisation

Koncernens fi nansiella riskhantering är centraliserad till moderbolaget. Internbanken ansvarar bland annat för koncernens kreditförsörjning, ränteriskhantering, dotterbolagens fi nansiering samt cash management. Finansavdelningen består av 2 personer. Inom moderbolaget fi nns även redovisning och självständig kontroll av den fi nansiella verksamheten, en s k back-offi ce och compliance funktion.

Finansnetto

Finansnettot uppgick till –660 Mkr (–574) med genomsnittliga räntenivå om 4,1% (3,7%). Genomsnittlig effektiv ränta per 31 december 2011 var 4,0% (3,9%). Räntan på motsvarande genomsnittliga portfölj, med hänsyn tagen till såväl rådande marknadsränta som uppskattad kreditmarginal, kan uppskattas till 4,7% (4,0%). Castellums räntekostnader består av marknadsräntan vid lånetillfället plus marginal till kreditgivaren.

Räntebärande skulder

Castellums räntebärande skulder utgörs till största delen av kortfristiga lån under långfristiga låneavtal. Kortfristiga lån medför en fl exibilitet vad avser val av räntebas och räntebindningsperiod samt möjliggör amortering och nedsättning av lån utan marginalbrytningsersättning eller annan kompensation till kreditgivare. Att kunna öka respektive minska utestående lån under de långfristiga låneavtalen innebär vidare att den räntebärande upplåningen vid var tid kan minimeras. Låneavtalen är främst bilaterala låneavtal i nordiska banker. Som komplement till låneavtalen fi nns ett företagscertifi katprogram. I de fall det fi nns utestående företagscertifi kat fi nns full teckning av outnyttjat utrymme i långfristiga låneavtal. Per den 31 december 2011 uppgick netto räntebärande skulder, med avdrag för likviditet om 97 Mkr (12), till 17 063 Mkr (15 769), varav 2 235 Mkr (1 377) avser utestående företagscertifi kat. Castellum hade per samma datum långfristiga bindande låneavtal i bank om 19 374 Mkr (18 062), obligationslån om 0 Mkr (200), kortfristiga bindande låneavtal om 420 Mkr (520) och ett företagscertifi katprogram om 4 000 Mkr (4 000). xxx

Totala kreditavtal	22 029	17 063
Kortfristiga låneavtal (0-1 år)	2 655	2 138
Summa långfristiga låneavtal	19 374	14 925
5 - 10 år	7 846	6 647
4 - 5 år	4 007	4 007
3 - 4 år	7 307	4 257
2 - 3 år	7	7
1 - 2 år	207	7
Långfristigt, Mkr	Avtal	Utnyttjat
Låneförfallostruktur 2011-12-31

Outnyttjat låneutrymme i långfristiga avtal 2 311

Totalt	17 063	–	17 063	4,0%
5 - 10 år	–	3 300	3 300	4,2%
4 - 5 år	–	2 450	2 450	4,4%
3 - 4 år	–	1 250	1 250	4,8%
2 - 3 år	–	600	600	3,8%
1 - 2 år	–	1 800	1 800	4,0%
0 - 1 år	17 063	– 9 400	7 663	3,7%
	Mkr	Mkr	Mkr
	Lån	Räntederivat	Belopp	Medelränta
		Ränteförfallostruktur 2011-12-31

Kreditmarginaler fördelas i intervallet för de underliggande lånen och räntederivaten redovisas i det tidsegment de tidigast kan förfalla.

Säkerställning av räntebärande skulder

Långfristiga låneavtal i bank säkerställs i huvudsak med säkerhet i bolagets fastigheter och med åtaganden i låneavtal s k "covenants". Utfärdade företagscertifi kat och kortfristiga låneavtal i bank så som t ex koncernkontokredit är blancokrediter.

Utnyttjade krediter säkerställda med pantbrev uppgick per 31 december 2011 till 14 797 Mkr (13 998) och utnyttjade blancokrediter uppgick till 2 266 Mkr (1 771). De åtaganden som utfärdats är att belåningsgraden ej får överstiga 65% och att räntetäckningsgraden ej får understiga 150%. Dessutom fi nns allmänna åtaganden om att Castellum skall förse sina långivare med fi nansiell information såsom årsredovisningar och delårsrapporter och i vissa fall rätt till omförhandling av låneavtalen vid förändrad verksamhetsinriktning eller avnotering.

Valuta

Castellum har investerat i Danmark vilket innebär att koncernen är exponerad för valutarisk. Valutarisken hänför sig främst till resultat- och balansräkning i utländsk valuta som räknas om till svenska kronor. I enlighet med fi nanspolicyn ska mellan 60-100% av tillgång i utlandet fi nansieras i landets valuta. Per årsskiftet var 97% av tillgångarna i Danmark fi nansierade i danska kronor.

Derivat

Derivat är ett kostnadseffektivt och fl exibelt sätt att hantera fi nansiella risker såsom ränterisk och valutarisk. Castellum använder derivat för att hantera båda dessa risker. Per den 31 december 2011 uppgick marknadsvärdet i ränte- och valutaderivatportföljen till –1 003 Mkr (–574). Det i balansräkningen upptagna marknadsvärdet förändras då marknadsräntorna förändras, portföljens löptid förkortas och valutakurserna förändras. Vid förfall har ett derivatkontrakts marknadsvärde upplösts i sin helhet och värdeförändringen över tid har således därmed inte påverkat eget kapital.

Räntederivat

För att begränsa ränterisken och uppnå önskad ränteförfallostruktur används olika typer av räntederivat. Genom räntederivaten kan lån med kort räntebindning förlängas framför att uppta lån med fast ränta.

I enlighet med redovisningsreglerna IAS 39 skall derivat marknadsvärderas. Avseende räntederivat innebär det att ett teoretiskt över- eller undervärde uppstår om den avtalade räntan avviker från aktuell marknadsränta, där värdeförändringen i Castellums fall redovisas över resultaträkningen. Noterbart är att räntederivat som används för att uppnå önskad räntebindning marknadsvärderas, vilket normalt inte sker av kreditmarginaler eller av banklån som löper med fast ränta.

Valutaderivat

Finansiering i danska kronor kan uppnås dels genom upplåning i danska kronor dels genom att använda valutaderivat. Exponeringen är densamma men i enlighet med redovisningsreglerna IAS 39 skall derivat marknadsvärderas vilket innebär att det uppstår ett teoretiskt över- eller undervärde om den avtalade valutakursen avviker från aktuell valutakurs, där den effektiva delen i värdeförändringen redovisas i övrigt totalresultat.

Skatt

Svensk bolagsskatt uppgår till 26,3% och utgår på skattepliktigt resultat, vilket utgör redovisat resultat före skatt justerat för poster enligt gällande skattelagstiftning.

Castellums redovisade förvaltningsresultat för 2011 uppgick till 1 173 Mkr (1 141) medan skattepliktigt förvaltningsresultat uppgick till 92 Mkr (208). I avsaknad av underskottsavdrag skulle en betald skatt om 24 Mkr uppstå, hänförligt till förvaltningsresultatet, motsvarande 2% effektiv betald skatt. Det skattepliktiga förvaltningsresultatet kompletteras därefter med skatteeffekter till följd av försäljning av fastigheter och värdeförändringar samt nyttjande av underskottsavdrag för att nå skattepliktigt resultat för koncernen.

Skattemässiga avskrivningar

Investeringar i fastighet kan fördelas på olika delar – byggnad, mark, markanläggning och inventarie, vilket bl a påverkar avskrivningarnas storlek. Byggnad skrivs av utifrån av Skatteverket anvisade procentsatser: 2% för kontor/butik/bostäder, 3% för varuhus/hotell, 4% för industri/ lager samt 5% för ekonomibyggnader och industribyggnader med begränsat ändamål. Mark skrivs inte av. De fl esta typer av markanläggningar skrivs av med 5%, medan inventarier (tillbehör som är avsedda att direkt tjäna byggnadens användning och den verksamhet som bedrivs däri) skrivs av med 20% alternativt 30%.

Avdragsgilla ombyggnationer

Utgifter för reparation och underhåll av byggnad får dras av omedelbart. Skattemässigt får ett utvidgat reparationsbegrepp användas, d v s direkt avdrag medges för vissa ombyggnationer även om dessa är värdehöjande och aktivering skett i redovisningen.

Försäljning fastigheter

Ett fastighetsförvaltande bolags innehav av fastigheter och aktier och andelar i fastighetsförvaltande dotterbolag utgör anläggningstillgångar. Bedriver ägande bolaget i stället handel med fastigheter betraktas ovan nämnda tillgångar i skatterättslig mening som omsättningstillgångar.

Skattemässigt resultat till följd av försäljning utgörs av försäljningspris med avdrag för omkostnader och tillgångens skattemässiga värde. Fastighet kan avyttras direkt eller indirekt via bolag, vilket får olika skattemässiga konsekvenser. För fastighet eller aktier som skattemässigt sett utgör omsättningstillgång blir vinsten alltid skattepliktig, medan förlusten blir avdragsgill. Vinst och förlust på fastighet och aktier som skattemässigt sett utgör anläggningstillgång får dock olika skattemässiga konsekvenser. Vad avser fastighet blir vinsten skattepliktig, medan förlusten hamnar i en särskild "fålla" och kan enbart nyttjas mot vinst inom koncernen från direktförsäljning av fastighet som utgör anläggningstillgång. Vinst vid försäljning av aktier som skattemässigt sett utgör anläggningstillgång är inte skattepliktig, medan förlust inte är avdragsgill.

Sedan skattefrihet infördes på försäljning av aktier som skattemässigt sett utgör anläggningstillgång har trenden på svensk fastighetsmarknad blivit att försäljning av fastighet sker indirekt via bolag.

Skatteberäkning 2011	Underlag	Underlag uppskjuten
Mkr	aktuell skatt	skatt
Förvaltningsresultat	1 173
Skattemässigt avdragsgilla
avskrivningar	– 636	636
ombyggnationer	– 365	365
Övriga skattemässiga justeringar	– 80	41
Skattepliktigt förvaltningsresultat	92	1 042
Försäljning fastigheter	8	– 15
Värdeförändring fastigheter	–	164
Värdeförändring räntederivat	– 429	–
Skattepliktigt resultat före underskotts
avdrag	– 329	1 191
Underskottsavdrag, ingående balans	– 1 406	1 406
Underskottsavdrag, utgående balans	1 772	– 1 772
Skattepliktigt resultat	37	825
Därav 26,3% aktuell / uppskjuten skatt	– 10	– 217

Uppskjuten skatteskuld netto 2011-12-31

Mkr		Underlag Skatt 26,3%
Underskottsavdrag	1 772	466
Fastigheter	– 16 197	– 4 260
Summa	– 14 425	– 3 794
Fastigheter, tillgångsförvärv	304	80
Enligt balansräkningen	– 14 121	– 3 714

Värdeförändring fastigheter och derivat

Svensk redovisningslagstiftning tillåter inte redovisning av fastigheter till verkligt värde i juridisk enhet, innebärande att värdeförändring på fastighet enbart sker på koncernnivå och därmed inte påverkar beskattningen.

Vissa typer av fi nansiella instrument, såsom ränteswappar, får värderas till verkligt värde i juridisk enhet. I Castellums fall utgör värdeförändringar som medför ett negativt värde på instrumentet en avdragsgill post och värdeförändringar upp till instrumentets anskaffningsvärde utgör en skattepliktig intäkt.

Underskottsavdrag och koncernbidrag

Underskottsavdrag utgörs av tidigare års skattemässiga förluster. Förlusterna, som inte är tidsbegränsade, rullas vidare till nästkommande år och nyttjas genom kvittning mot framtida skattemässiga vinster.

I Castellumkoncernen ingår såväl bolag som i skatterättslig mening är att betrakta som fastighetsförvaltande som bolag vilka anses bedriva handel med fastigheter. I det fall ett fastighetsförvaltande bolag ägs av ett handlande bolag, fi nns begränsningar för ägarna att ta emot koncernbidrag. Vidare fi nns en koncernbidragsspärr upp till sex år vid ägarförändringar. Eftersom förvärv av fastighet oftast sker indirekt via bolag tillförs hela tiden nya juridiska enheter till koncernen. I Castellum är dock dessa koncernbidragsspärrar begränsade.

Taxeringsförfarandet

Inkomstdeklarationen för ett beskattningsår inlämnas till Skatteverket under våren året därpå och mot slutet av året erhålls slutskattesedel. Skatteverket har möjlighet att begära omprövning under två år efter beskattningsåret. Därefter kan Skatteverket begära eftertaxering enbart om en oriktig uppgift föreligger under ytterligare fyra år, innebärande att först efter sex år är taxeringen för ett beskattningsår slutligen låst, t ex är beskattningsåret 2011 slutligen låst taxeringsmässigt sett år 2018.

Skatteverket genomförde under 2009 en skatterevision i Castellum som avslutades utan anmärkning. Castellum har heller inga pågående skattetvister.

Uppskjuten skatt i balansräkningen

Redovisningsreglerna kräver att uppskjuten skatt skall redovisas odiskonterat på skillnader som föreligger mellan en tillgång eller skulds bokförda värde och dess skattemässiga värde. Detta för att avspegla den skatteskuld eller skattefordran som realiseras när tillgången eller skulden säljs direkt. Regelverket gör dock undantag för tillgångar som vid anskaffningstillfället klassifi cerats som tillgångsförvärv, då ingen uppskjuten skatt hänförligt till förvärven får redovisas.

I Castellum fi nns två poster som utgör underlag till uppskjuten skatt - fastigheter och underskottsavdrag. Alla underskottsavdrag redovisas eftersom det förväntas fi nnas framtida överskott som underskotten kan nyttjas mot. Uppskjuten skatt hänförligt till fastigheter uppstår främst på grund av uppvärdering, skattemässiga avdrag såsom avskrivningar och avdrag för vissa ombyggnationer vilka aktiverats redovisningsmässigt. Inom Vallgraven 57:2, Göteborg

Möjligheter och risker

Möjligheter och risker kan grovt delas in i två avsnitt – förändringar av kassafl ödet och förändringar av värden.

Möjligheter och risker i kassaflödet Hyresintäkter

Såväl hyresnivåer som vakanser för kommersiella kontrakt är främst beroende av tillväxten i svensk ekonomi, men påverkas också av nyproduktionens storlek. Ekonomisk tillväxt antas leda till ökad efterfrågan på lokaler och därmed minskade vakanser, med potential för stigande marknadshyror, vilket även möjliggör nyproduktion. En vikande tillväxt ger omvänt förhållande. Då de kommersiella kontrakten löper på viss tid, ger en förändring av marknadshyrorna ingen omedelbar effekt på hyresintäkterna. Den vanligaste löptiden på ett nytecknat kontrakt är för närvarande 3-5 år med uppsägningstid nio månader samt en indexklausul kopplad till infl ationen. Den genomsnittliga återstående kontraktslängden i Castellums portfölj är 3,1 år. Castellums kontraktsportfölj bedöms ligga på marknadsmässiga nivåer. Den positiva infl ationen under året kommer dock att medföra en indexjustering uppåt på hyrorna om ca 2% för 2012.

En svag konjunktur medför ökad risk för konkurser, vilket kan få direkt genomslag på hyresintäkterna. Risken för stora förändringar i vakanserna ökar med färre och stora hyresgäster. Castellum har ca 4 600 kommersiella kontrakt varav det enskilt största kontraktet står för ca 1% av de totala hyresintäkterna. Castellums befi ntliga kontraktsförfallostruktur ger, tillsammans med kontraktsportföljens fördelning på såväl geografi , lokaltyp, kontraktsstorlek som bransch, god riskspridning. Vakanserna under 2011 uppgick på årsbasis till ca 371 Mkr och utgör en potential i form av möjliga nyuthyrningar.

Fastighetskostnader

Driftskostnader utgörs till stor del av kostnader för el, renhållning, värme och vatten, där el- och uppvärmningskostnader har störst resultatpåverkan. Priset på el styrs av utbud och efterfrågan på den öppna elmarknaden. Castellum begränsar risken genom att prissäkra en viss mängd el. Merparten av kostnaderna debiteras hyresgästerna, varför Castellums exponering mot förändring av kostnaderna på kort sikt är relativt begränsad. Castellums fastigheter har god standard och underhållssituation.

Castellum innehar ett 80-tal fastigheter med tomträtt. Avgälden för dessa beräknas för närvarande så att kommunen erhåller en realränta på markens uppskattade marknadsvärde. Tomträttsavtalen omförhandlas vanligtvis med 10 till 20 års intervall. Det kan inte uteslutas att nivån på tomträttsavgälderna eller beräkningsgrunderna för dessa kan komma att ändras i framtiden.

Fastighetsskatten som är en statlig skatt baserad på fastigheternas taxeringsvärde är helt avhängig av politiska beslut, såsom skattesats och fastställande av taxeringsvärde, vilket Castellum inte kan påverka. Även fastighetsskatten vidaredebiteras hyresgästerna förutsatt att ytan inte är vakant, då fastighetsägaren får bära kostnaden själv.

Kontraktsförfallostruktur 2011-12-31

Fördelning kontraktsstorlek 2011-12-31

Kontraktsfördelning per bransch 2011-12-31

Känslighetsanalys - kassafl öde Resultateffekt nästkommande 12 månader

	Resultateffekt, Mkr	Sannolikt scenario
	+/- 1% (enheter) Högkonjunk. Lågkonjunk.
Hyresnivå / Index	+ 30/– 30	+	–
Vakans	+ 34/– 34	+	–
Fastighetskostnader	–10 /+ 10	–	0
Räntekostnader	– 61/+ 52	–	+

Räntekostnader

Räntekostnaderna utgör den enskilt största kostnadsposten i Castellum och består av dels marknadsränta, dels den marginal kreditgivarna begär i ersättning för sin utlåning. Förutsättningarna på räntemarknaden kan förändras snabbt. Marknadsräntan påverkas av Riksbankens penningpolitik, förväntningar om ekonomisk utveckling såväl internationellt som nationellt, samt oväntade händelser. I syfte att begränsa denna påverkan har ränteförfallostrukturen fördelats över olika löptider och i huvudsak tecknas långfristiga låneavtal med fastställda marginaler.

I låneavtalen fi nns klausuler som innebär att långivaren skall kompenseras för ökade kostnader som kan uppstå på grund av införande eller förändring av lag eller bestämmelse. Detta kan medföra högre upplåningskostnader för Castellum.

Castellums genomsnittliga räntebindningstid uppgick till 2,7 år och marginaler och avgifter på långfristiga låneavtal är fastställda med en genomsnittlig löptid om 3,5 år.

Skatter

Castellum påverkas av politiska beslut såsom förändringar i nivån på företagsbeskattning, fastighetsskatt, skattelagstiftning eller dess tolkning. Framtida omläggning av regler för inkomstbeskattning och tolkning av dessa, kan medföra att Castellums skatteposition förändras såväl positivt som negativt.

Sammanfattning möjligheter och risker i kassafl ödet

Stigande marknadsräntor är generellt sett en effekt av ekonomisk tillväxt och stigande infl ation, vilket antas leda till högre hyresintäkter. Detta beror dels på att efterfrågan på lokaler antas öka vilket medför minskade vakanser och därmed potential för stigande marknadshyror, dels på att indexklausulen i de kommersiella kontrakten kompenserar den stigande infl ationen. En högkonjunktur innebär därmed högre räntekostnader men även högre hyresintäkter, medan omvänt förhållande råder i en lågkonjunktur. Förändringen i hyresintäkter och räntekostnader sker inte exakt samtidigt, varför resultateffekten på kort sikt kan uppstå vid olika tidpunkter. Ekonomiska chocker kan uppstå från tid till annan och kan under kortare eller längre omställningsperioder, d v s den tid det tar innan ekonomin hittar ett nytt jämviktsläge, innebära störningar i ovan nämnda samband.

Möjligheter och risker i värden Fastigheternas värde

Castellum redovisar sina fastigheter till verkligt värde med värdeförändringar i resultaträkningen, innebärande att resultat men även fi nansiell ställning är volatil. Fastigheternas värde bestäms, förutsatt en fungerande kreditmarknad, av utbud och efterfrågan, där priset främst är beroende av fastigheternas förväntade driftsöverskott och köparens avkastningskrav. Ökad efterfrågan, lägre avkastningskrav och positiv utveckling av driftsöverskottet medför prisjustering uppåt, medan vikande efterfrågan, högre avkastningskrav och negativ tillväxt får motsatt effekt.

Av vidstående känslighetsanalys framgår hur Castellums belåningsgrad påverkas vid värdeförändring om +/- 10-20%. Fastighetsvärderingar är beräkningar gjorda enligt vedertagna principer utifrån vissa antaganden. Hänsyn bör därför tas till ett värdeintervall, som i en fungerande marknad uppgår till +/– 5-10%, för att spegla den osäkerhet som fi nns i gjorda antaganden och beräkningar. Av exemplet framgår hur värdet kan variera beroende på förändringar i driftsöverskottet om +/– 5% respektive förändringar i avkastningskravet om +/– 0,5%, vilket tillsammans ger ett värdeintervall om –11%/+13%.

Castellum har inga utestående hyresgarantier.

Alla Castellums fastigheter är fullvärdeförsäkrade.

Räntebärande skulder och fi nansiell risk

Allt fastighetsägande förutsätter en fungerande kreditmarknad. Den största risken för Castellum är att inte ha tillgång till fi nansiering. Förutsättningarna på kreditmarknaden kan ändras vilket t ex visas av den internationella överenskommelsen om att införa ett nytt regelverk för banker. Diskussioner pågår såväl inom EU som på nationell nivå om att införa regler och rapporteringsskyldighet för att nå en större transparensen på kreditmarknaden. Castellums möjlighet att erhålla nya krediter är beroende av framtida regelverk.

En låg belåningsgrad möjliggör långfristiga låneavtal vilket i sin tur begränsar både risken att sakna nödvändig fi nansiering och en omedelbar påverkan av en förändrad kreditmarknad. Kontinuerligt omförhandlas befi ntliga låneavtal och vid behov tillförs nya låneavtal i syfte att säkerställa Castellums kapitalbehov. Säkerställning av lån sker via fastighetsinteckningar och/eller garanti om att upprätthålla vissa fi nansiella nyckeltal. De garantier som utfärdats innebär att belåningsgraden ej får överstiga 65%, och att räntetäckningsgraden ej får understiga 150%, vilket kan ställas mot utfallet om 51% respektive 278%. Det fi nns således utrymme för värdenedgång om 7,5 miljarder kronor, motsvarande 22%.

Castellum har för närvarande en genomsnittlig återstående löptid på långfristiga låneavtal om 5,1 år och outnyttjat låneutrymme i långfristiga avtal om 2 311 Mkr. Motpartsrisk uppstår om en part inte kan fullfölja sina åtaganden. För att begränsa motpartsrisken har Castellum enbart motparter med hög rating (lägst investment grade) samt begränsning av hur stor andel av låneavtal och derivatkontrakt som får fi nnas hos enskild motpart.

I syfte att hantera ränterisken på ett kostnadseffektivt sätt använder Castellum räntederivat. Om den avtalade räntan avviker från marknadsräntan uppstår ett teoretiskt över- eller undervärde där värdeförändringar redovisas över resultaträkningen. Ju mindre risk som tas i ränteutbetalningen desto större risk tas i derivatvärdet då tidsfaktorn innebär större risk för stora värdeförändringar. En parallellförskjutning av diskonteringsräntan som används vid värdering av räntederivatportföljen per 31 december 2011 med +/– 1%-enhet, skulle förändra värdet av räntederivatportföljen med ca + 490/– 590 Mkr.

Uppskjuten skatt

I balansräkningen är uppskjuten skatteskuld baserat på att fastigheter säljs idag med sämsta skattemässiga utfall, d v s en direktförsäljning. Den effektiva skatten är dock lägre på grund av dels möjligheten att sälja fastigheter på ett skatteeffektivt sätt, dels tidsfaktorn som medför att skatten skall diskonteras. För närvarande görs bedömningen att den verkliga diskonterade uppskjutna skatteskulden uppgår till ca 5%, vilket ger ett värde om 721 Mkr som är betydligt lägre än det redovisade om 3 714 Mkr.

Känslighetsanalys - värdeförändring

Fastigheter	–20%	–10%	0	+10%	+20%
Värdeförändring, Mkr – 6 773 – 3 387				0 +3 387 +6 773
Belåningsgrad	63%	56%	51%	46%	42%

Värdeintervall - förenklat exempel

De blåmarkerade siffrorna avser värdeförändring.

Castellumaktien

Aktieägare per 2011-12-31

Aktieägare	Antal aktier	Andel röster / kapital
AFA Sjukförsäkrings AB	6 868 714	4,2%
László Szombatfalvy	5 000 000	3,0%
Magdalena Szombatfalvy	4 935 000	3,0%
AMF Pensionsförsäkrings AB	4 260 000	2,6%
Lannebo Småbolag	3 300 000	2,0%
Andra AP-fonden	2 136 496	1,3%
Fjärde AP-fonden	1 911 520	1,2%
Tredje AP-fonden	1 866 063	1,1%
Länsförsäkringar Fastighetsfond	1 587 000	1,0%
KAS Depositary Trust Company	1 483 823	0,9%
AMF Aktiefond Sverige	1 400 000	0,9%
Swedbank Robur Småbolagsfond Sverige	1 365 360	0,8%
Caceis Bank / 18129	1 276 156	0,8%
SEB Sverigefond Småbolag	1 265 200	0,8%
AFA Trygghetsförsäkring AB	1 166 039	0,7%
Livförsäkrings AB Skandia	1 054 554	0,6%
SEB Världenfond	1 038 663	0,6%
Bengt Norman	1 000 000	0,6%
KPA Pensionsförsäkring AB	907 655	0,5%
Handelsbankens Svenska Småbolagsfond	870 000	0,5%
Skandia Fond Småbolag Sverige	826 222	0,5%
Folksam Ömsesidig Livförsäkring	771 413	0,5%
DNB Småbolagsfond	719 876	0,4%
SEB Sverige Småbolag Chans/Risk	612 570	0,4%
Gamla Livförsäkringsaktiebolaget	595 500	0,4%
Handelsbanken Sverigefond Index	582 478	0,4%
SEB Aktiesparfond	564 084	0,3%
SEB Sverigefond	540 500	0,3%
SEB Sverigefond Stora Bolag	501 248	0,3%
Svenska aktieägare < 500 000 aktier:
45 ägare, 100 000-499 999 aktier	11 469 541	7,0%
347 ägare, 10 000-99 999 aktier	8 828 687	5,4%
2 872 ägare, 1 000-9 999 aktier	7 965 682	4,9%
5 756 ägare, 1-999 aktier	2 257 654	1,4%
969 aktieägare registrerade i utlandet	83 072 302	50,7%
Totalt utestående aktier	164 000 000	100,0%
Återköpta egna aktier	8 006 708
Totalt registrerade aktier	172 006 708

Aktieägare fördelat på land per 2011-12-31

Aktieägare

Vid årsskiftet hade Castellum ca 9 400 aktieägare. Andelen registrerade aktier i utlandet uppgick vid årets slut till 51%. Aktieägare registrerade i utlandet kan inte särskil jas vad avser direktägda och förvaltarregistrerade aktier förutom i de fall aktieägaren är skyldig att fl agga. En utländsk ägare har fl aggat för innehav över 5%, Stichting Pensioensfonds ABP. Castellum har ingen direktregistrerad aktieägare med ett innehav överstigande 10%.

Föreslagen utdelning

Styrelsen avser att föreslå årsstämman en utdelning om 3,70 kr per aktie, vilket innebär en höjning med 3% mot föregående år. Utdelningsandelen uppgår till 52% utifrån förvaltningsresultat före skatt.

Beslutar årsstämman i enlighet med styrelsens förslag om avstämningsdag för utdelning tisdagen den 27 mars 2012, kommer aktien att handlas inkl utdelning till och med årsstämmodagen torsdagen den 22 mars 2012. Utbetalning av utdelningen beräknas ske fredagen den 30 mars 2012.

Utdelningen ryms inom Castellums målsättning att dela ut minst 50% av förvaltningsresultat, dock med hänsyn tagen till investeringsplaner, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Orealiserade värdeförändringar, positiva eller negativa, ingår således ej i det utdelningsgrundande resultatet.

Aktiekapital, antal aktier och återköp

Aktiekapitalet uppgår till 86 Mkr, fördelat på 172 006 708 A-aktier med ett kvotvärde om vardera 0,50. Varje aktie, förutom återköpta egna aktier, berättigar till en röst och medför lika rätt till andel i Castellums kapital. Förändringar i aktiekapital och antal aktier över tiden framgår av not 13.

Castellum återköpte under år 2000 totalt 8 006 708 egna aktier för 194 Mkr, motsvarande 4,7% av totalt registrerat antal aktier. Därefter har inga återköp av egna aktier skett. Eftersom återköp är en bra metod för att anpassa kapitalstrukturen till kapitalbehovet från tid till annan, kommer styrelsen att föreslå årsstämman att mandatet om återköp förlängs fram till nästa årsstämma. Mandatet innebär möjlighet att återköpa och överlåta aktier.

Antalet utestående aktier, d v s antalet registrerade aktier minskat med antal återköpta aktier, uppgår sålunda till 164 000 000.

Castellumaktien är registrerad på NASDAQ OMX Stockholm AB Large Cap.

Börsvärde och likviditet

Castellums börsvärde, d v s värdet av samtliga utestående aktier i Castellum, uppgick per den 31 december 2011 till 14,0 miljarder kronor (15,0).

Under 2011 omsattes 150 miljoner (152) aktier motsvarande i genomsnitt 595 000 aktier per dag (602 000), vilket på års basis motsvarar en omsättningshastighet om 92% (93%).

Det samlade börsvärdet på renodlade svenska fastighetsbolag uppgick vid årets utgång till nära 100 miljarder kronor, motsvarande knappt 3% av det samlade börsvärdet för svenska noterade bolag som uppgår till ca 3 600 miljarder kronor.

Tillväxt, avkastning och finansiell risk

Kursen på Castellumaktien vid årets slut var 85,30 kronor (91,55). Under 2011 har aktiens totalavkastning inklusive utdelning om 3,60 kronor, varit – 3% (33%). Nedan framgår tillväxt, avkastning och fi nansiell risk för såväl innevarande år som genomsnittet för tre respektive tio år.

Aktiemarknadskontakter

Castellums målsättning är att fortlöpande ha en frekvent, öppen och rättvisande redovisning av bolagets fastighetsportfölj samt resultat och ställning till aktie- och kapitalmarknad, media och övriga intressenter, dock utan att exponera enskild affärsrelation.

Aktiemarknadskontakter bygger framförallt på kvartalsvisa ekonomiska rapporteringar, pressmeddelanden vid större affärshändelser och presentationer av Castellum.

Under året har ett stort antal presentationer av Castellum genomförts såväl vid besök från investerare och analytiker som vid investerarträffar i både Sverige och utlandet. Den stora andelen utländska ägare gör att kontakten med utländska investerare är omfattande.

Ett 20-tal svenska och utländska aktieanalytiker följer utvecklingen i såväl Castellum som den svenska fastighetssektorn.

Samtliga pressmeddelanden, kvartalsrapporter och årsredovisningar, såväl på svenska som på engelska, fi nns tillgängliga direkt efter offentliggörandet på www.castellum.se. På hemsidan fi nns funktion för bl a prenumeration av pressmeddelanden och kvartalsrapporter. Där visas även övrig information om Castellum såsom fastighetsbeståndet och fortlöpande uppdatering av Castellums aktiekurs.

	2011	3 år snitt/år	10 år snitt/år
Aktiens totalavkastning (inkl utdelning)
Castellum	– 3%	18%	17%
NASDAQ OMX Stockholm (SIX Return)	– 14%	19%	6%
Fastighetsindex Sverige (EPRA)	– 13%	17%	15%
Fastighetsindex Europa (EPRA)	– 9%	13%	5%
Tillväxt
Förvaltningsresultat kr/aktie	3%	6%	8%
Årets resultat efter skatt kr/aktie	– 64%	neg.	– 3%
Långsiktigt substansvärde kr/aktie	5%	5%	7%
Aktuellt substansvärde kr/aktie	2%	5%	6%
Utdelning kr/aktie	3%	6%	9%
Fastighetsbestånd kr/aktie	7%	5%	7%
Värdeförändring fastigheter ovägt	1%	0%	1%
Avkastning
Avkastning aktuellt substansvärde	6,4%	9,8%	10,5%
Avkastning totalt kapital	6,2%	6,0%	7,2%
Finansiell risk
Räntetäckningsgrad	278%	295%	286%
Belåningsgrad	51%	51%	48%

	Pressmeddelanden
2011-01-04	Castellum investerar för 177 Mkr
2011-01-11	Valberedningens förslag till styrelseledamöter m m i Castellum AB
2011-01-25	Förbättrad hyres- och fastighetsmarknad och en utdelning om 3,60 kr per aktie (Bokslutskommuniké 2010)
2011-02-04	Castellums årsredovisning 2010 fi nns nu på hemsidan www.castellum.se
2011-02-16	Kallelse till årsstämma i Castellum AB
2011-03-15	Castellum investerar för 287 Mkr och säljer för 74 Mkr
2011-03-24	Årsstämma i Castellum AB
2011-04-06	Castellum nettoinvesterar för 268 Mkr
2011-04-19	Ökad investeringstakt och förbättrad nettouthyrning (Kvartal 1 2011)
2011-07-01	Castellum investerar för 179 Mkr
2011-07-12	Fortsatt förbättring av förvaltningsresultat och nettouthyrning (Kvartal 2 2011)
2011-10-18	Stabilt kassafl öde – förvaltningsresultat 889 Mkr (Kvartal 3 2011)
2011-11-16	Castellum investerar för en halv miljard kronor
2011-11-24	Castellum investerar för 327 Mkr
2011-12-22	Castellum investerar för 174 Mkr
2012-01-13	Valberedningens förslag till styrelseledamöter m m i Castellum AB (publ)
2012-01-24	Höjd utdelning till 3,70 kr per aktie (Bokslutskommuniké 2011)

Avkastning vinst per aktie

Substansvärde

		Mkr kr/aktie
Eget kapital enligt balansräkning	11 203	68
Återläggning
Derivat enligt balansräkning	1 003	6
Uppskjuten skatt enligt balansräkning	3 714	23
Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV	15 920	97
Avdrag
Räntederivat enligt ovan	– 1 003	– 6
Bedömd verklig skuld uppskjuten skatt 5%	– 721	– 4
Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV) 14 196		87

Värdering - kursrelaterade nyckeltal

Intjäning

Förvaltningsresultat per aktie efter avdrag för skatt hänförligt till skattepliktigt förvaltningsresultatet (EPRA EPS) uppgick 2011 till 7,01 kr (6,62), vilket utifrån aktiekursen vid årsskiftet ger en avkastning om 8,2% (7,2%).

Resultatet efter skatt per aktie uppgick 2011 till 4,34 kronor (11,98), vilket utifrån aktiekursen ger en avkastning om 5,1% (13,1%).

Substansvärde

Då tillgångar och skulder är värderade till verkligt värde kan substansvärdet beräknas utifrån balansräkningens egna kapital. Dock bör hänsyn tas till att den effektiva skatten är lägre än den redovisade nominella skatten på grund av dels möjligheten att sälja fastigheter på ett skatteeffektivt sätt, dels tidsfaktorn som medför att skatten skall diskonteras.

Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) kan beräknas till 97 kr/aktie (92). Aktiekursen vid årsskiftet utgjorde således 88% (99%) av långsiktigt substansvärde.

Direktavkastning

Den föreslagna utdelningen om 3,70 kronor (3,60) motsvarar en direktavkastning om 4,3% (3,9%) beräknat på kursen vid årets utgång.

Aktiens kurs/substansvärde

Aktiens direktavkastning

EPRA

EPRA, European Public Real Estate Association, är en intresseorganisation för börsnoterade fastighetsbolag och investerare i Europa, som bl a sätter standard avseende den fi nansiella rapporteringen. En del i detta är nyckeltalen EPRA EPS (Earnings Per Share), EPRA NAV (Net Asset Value) och EPRA NNNAV (Triple Net Asset Value).

Tioårsöversikt

	2011	2010	2009	2008	2007	2006	2005	2004	2003	2002
Aktiekurs, kr
stängningskurs årets sista handelsdag	85,30	91,55	72,50	60,75	67,25	91,25	71,50	59,50	42,50	30,50
högsta kurs under året	97,50	91,75	73,75	80,00	107,00	95,50	85,00	60,75	45,13	34,25
lägsta kurs under året	65,25	58,50	42,80	41,40	62,00	56,50	55,00	39,38	28,25	24,63
genomsnitt (högst/lägst per dag)	88,69	75,70	58,57	63,42	87,55	78,54	68,29	47,32	33,86	29,78
Utdelning, kr (för 2011 föreslagen)	3,70	3,60	3,50	3,15	3,00	2,85	2,62	2,38	2,13	1,88
Aktiens direktavkastning	4,3%	3,9%	4,8%	5,2%	4,5%	3,1%	3,7%	4,0%	5,0%	6,1%
Utdelningsandel	52%	52%	51%	53%	53%	53%	52%	53%	52%	50%
Totalavkastning, Castellumaktien	– 3,1%	32,6%	27,4%	– 5,9%	– 24,2%	31,7%	25,0%	46,7%	48,5%	18,8%
Fastighetsindex Sverige (EPRA)	– 13,0%	48,5%	24,0%	– 21,4%	– 18,5%	35,8%	40,2%	48,8%	32,5%	3,2%
Fastighetsindex Europa (EPRA)	– 9,2%	19,8%	33,7%	– 48,8%	– 32,2%	49,4%	25,8%	41,7%	21,4%	2,3%
NASDAQ OMX Stockholm (SIX Return)	– 13,5%	26,7%	52,5%	– 39,0%	– 2,6%	28,1%	36,3%	20,8%	34,2%	–35,9%
Antal aktier, tusental
genomsnitt	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000
utestående	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000
registrerade	172 008	172 008	172 008	172 008	172 008	172 008	172 008	172 008	172 008	172 008
Antal aktieägare	9 400	10 000	8 900	7 300	7 300	7 700	7 900	8 900	8 800	8 300
Utländsk ägarandel	51%	46%	46%	47%	49%	53%	46%	37%	33%	31%
Börsvärde, Mkr	13 989	15 014	11 890	9 963	11 029	14 965	11 726	9 758	6 970	5 002
Antal omsatta aktier per år, tusental	150 482	152 186	191 129	218 304	207 442	107 710	93 268	86 289	92 067	107 587
Omsättningshastighet per år	92%	93%	117%	133%	126%	66%	57%	53%	56%	66%
Förvaltningsresultat per aktie, kr	7,15	6,96	6,89	5,93	5,63	5,38	5,00	4,52	4,07	3,77
Kurs/Förvaltningsresultat före skatt per aktie	11,9	13,2	10,5	10,2	11,9	17,0	14,3	13,2	10,4	8,1
Förvaltningsres e skatt per aktie (EPRA EPS), kr	7,01	6,62	6,93	5,85	5,50	5,09	4,49	4,15	3,82	3,52
Kurs/Förvaltningsresultat efter skatt per aktie	12,2	13,8	10,5	10,4	12,2	17,9	15,9	14,3	11,1	8,7
Långsiktigt substansv per aktie (EPRA NAV), kr	97	92	82	84	88	79	69	61	55	53
Kurs/Långsiktigt substansvärde per aktie	88%	99%	88%	72%	76%	116%	104%	98%	77%	58%
Aktuellt substansvärde per aktie (EPRA NNNAV), kr 87		85	73	75	85	76	65	57	52	50
Kurs/Aktuellt substansvärde per aktie	98%	108%	99%	81%	79%	120%	110%	104%	82%	61%

Castellumaktiens utveckling sedan börsintroduktionen 23 maj 1997 till och med 31 december 2011

CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2011 63

Bolagsstyrningsrapport

Bolagsstyrning omfattar olika beslutssystem genom vilket ägarna direkt och indirekt styr bolaget. God transparens i informationen gentemot ägare och kapitalmarknad bidrar till att beslutssystemen fungerar effektivt och att olika ägargrupper har god insyn i bolagets verksamhet. Bolagsstyrningen har utvecklats genom lagstiftning, rekommendationer, den s k koden och genom självreglering.

Bolagsordning

Bolagets fi rma är Castellum Aktiebolag och bolaget är publikt (publ). Bolagets styrelse skall ha sitt säte i Göteborg.

Bolaget har till föremål för sin verksamhet att – direkt eller indirekt genom hel- eller delägda bolag – förvärva, förvalta, utveckla och försälja fast egendom och värdepapper samt att bedriva annan därmed förenlig verksamhet. Ändringar i Castellums bolagsordning sker enligt föreskrifterna i aktiebolagslagen. Bolagsordningen, som i övrigt innehåller uppgifter om bl a aktiekapital, antal styrelseledamöter och revisorer samt bestämmelser om kallelse och dagordning för årsstämman, fi nns i sin helhet att tillgå på bolagets hemsida.

Årsstämma 2011

Enligt aktiebolagslagen är årsstämman det högsta beslutande organet i ett aktiebolag. Årsstämman utser styrelse och revisorer, samt fattar beslut bland annat om ändringar i bolagsordningen och om förändring av aktiekapitalet.

Senaste årsstämma ägde rum den 24 mars 2011 i RunAn, Chalmers Kårhus i Göteborg. Vid stämman representerades 369 aktieägare, vilka företrädde 36,1% av antalet aktier och röster.

Årsstämman fastställde räkenskaperna för 2010 och beviljade styrelsen och verkställande direktören ansvarsfrihet för 2010 års förvaltning.

Utdelning till aktieägarna fastställdes i enlighet med styrelsens förslag till 3,60 kronor per aktie.

Stämman beslutade om ändring av bolagsordningen avseende kallelseförfarande och revisorernas mandattid i enlighet med förändrad lagstiftning.

Stämman beslutade att styrelsen skall bestå av sex styrelseledamöter och ingen suppleant samt att styrelsen skall erhålla ett fast arvode om 1 700 000 kronor, varav 500 000 kronor till ordföranden och 240 000 kronor till envar av de övriga styrelseledamöterna. Beloppet inkluderar ersättning för utskottsarbete. Till styrelseledamöter omvaldes Jan Kvarnström, Marianne Dicander Alexandersson, Per Berggren, Ulla-Britt Fräjdin-Hellqvist, Christer Jacobson samt Johan Skoglund. Stämman utsåg Jan Kvarnström till styrelsens ordförande.

Stämman beslutade om omval av revisor Carl Lindgren, nyval av revisor Magnus Fredmer samt omval av revisorssuppleant Conny Lysér samt att ersättning till revisorerna under mandattiden skall utgå enligt godkänd räkning.

Stämman beslutade att godkänna de av styrelsen föreslagna riktlinjerna för ersättning till ledande befattningshavare.

Stämman beslutade även att bemyndiga styrelsen, att – i syfte att justera bolagets kapitalstruktur samt för att kunna överlåta egna aktier som likvid eller för fi nansiering av fastighetsinvesteringar – förvärva och överlåta egna aktier.

Protokoll fört vid årsstämman den 24 mars 2011 fi nns att tillgå på bolagets hemsida.

Aktiekapital

Aktiekapitalet uppgår till 86 003 354 kronor, fördelat på 172 006 708 aktier med ett kvotvärde om vardera 0,50. Varje aktie, förutom återköpta egna aktier om 8 006 708 stycken, berättigar till en röst och medför lika rätt till andel i Castellums kapital. Castellum har ingen direktregistrerad aktieägare med ett innehav överstigande 10%.

Styrelsen

Castellums styrelse skall enligt bolagsordningen bestå av lägst fyra och högst åtta ledamöter. Styrelseledamöter väljs på bolagsstämma för tiden intill slutet av den första årsstämma som hålls efter det år då styrelseledamoten utsågs. Styrelsen har under 2011 bestått av 6 ordinarie ledamöter. Styrelsen arbetar enligt en fastställd arbetsordning med instruktioner om arbetsfördelningen mellan styrelsen och verkställande direktören. Ingen styrelseledamot har rätt till ersättning vid upphörande av uppdraget.

Nya styrelseledamöter får en introduktion av bolaget och dess verksamhet samt genomgår börsens utbildning enligt börskontraktet. Därefter erhåller styrelsen kontinuerligt information om bl a regeländringar och sådana frågor som rör verksamheten och styrelsens ansvar i ett noterat företag.

För beslut i styrelsen gäller Aktiebolagslagens regler innebärande att såväl mer än hälften av närvarande ledamöter och mer än en tredjedel av totala antalet ledamöter måste rösta för beslut. Vid lika röstetal har ordförande utslagsröst.

Styrelsens ansvar

Styrelsen utser bolagets verkställande direktör och fastställer lön och annan ersättning till denne. Enligt den svenska aktiebolagslagen och styrelsens arbetsordning ansvarar styrelsen även för att upprätta övergripande, långsiktiga strategier och mål, budget och affärsplaner, granska och godkänna bokslut, samt fatta beslut i frågor rörande investeringar och betydande förändringar i Castellums organisation och verksamhet.

Styrelsens arbetsordning

Styrelsens arbetsordning fastställs årligen. I arbetsordningen beskrivs styrelsens arbetsuppgifter samt ansvarsfördelningen mellan styrelsen och verkställande direktören. Av arbetsordningen framgår även vilka ärenden som skall hanteras på respektive styrelsemöte samt instruktioner avseende den ekonomiska rapporteringen till styrelsen.

Arbetsordningen föreskriver också att styrelsen skall ha ett revisionsutskott och ett ersättningsutskott som utgörs av samtliga styrelseledamöter som inte innehar anställning i bolaget. Ordförande i utskotten skall vara styrelsens ordförande.

Styrelsens ordförande

Styrelsens ordförande ansvarar bland annat för att tillse att styrelsens ledamöter, genom verkställande direktörens försorg, fortlöpande får den information som behövs för att kunna följa bolagets ställning, resultat, likviditet, ekonomiska planering och utveckling. Det åligger ordföranden att fullgöra uppdrag lämnat av årsstämman beträffande inrättande av valberedning och att delta i dess arbete.

Styrelsens arbete under 2011

Castellums styrelse har under 2011 haft tio sammanträden varav ett konstituerande sammanträde. Enligt gällande arbetsordning skall styrelsen hålla minst sju ordinarie styrelsemöten per kalenderår varav ett är konstituerande.

Styrelsemöten hålls i anslutning till bolagets rapportering, varvid årsbokslut, förslag till vinstdisposition samt frågor i samband med årsstämman behandlas i januari, delårsbokslut i april, juli och oktober, strategi i maj samt affärsplaner för nästkommande år vid december månads möte.

Vid vart och ett av de ordinarie styrelsemötena behandlas förekommande frågor av väsentlig betydelse för bolaget såsom investeringar och försäljningar av fastigheter samt

fi nansiering. Vidare informeras styrelsen om det aktuella affärsläget på såväl hyres- och fastighetsmarknad som kreditoch aktiemarknad. Bland de ordinarie ärenden som styrelsen behandlat under 2011 kan vidare nämnas affärsplan, företagsgemensamma policies, övergripande strategiplan, arbetsordning för styrelsen, kapitalstruktur och fi nansieringsbehov samt bolagets försäkringssituation.

Styrelsen har under 2011 genomfört en extern utvärdering av dess arbete. Utvärderingen har lämnats till valberedningen och styrelsen för diskussion. I utvärderingen granskades bl a arbetsklimat, arbetsformer gällande affärsprocess, krishantering, strategiska frågor, uppföljning- och kontrollsystem, moral, etik samt kommunikation.

Någon ersättning utöver styrelsearvode har ej utgått.

Ersättningsutskott

Ersättningsutskottet har, i förhållande till styrelsen, en beredande funktion i frågor om ersättningsprinciper, ersättningar och andra anställningsvillkor för bolagsledningen. Ersättningsutskottet skall följa och utvärdera tillämpningen av de riktlinjer för ersättningar, ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer till ledande befattningshavare som årsstämman fattat beslut om samt utarbeta förslag till nya riktlinjer för ersättningsprinciper och andra anställningsvillkor.

Beslut fattas av ersättningsutskottet avseende utfall under gällande incitamentsprogram. Utskottet skall följa och utvärdera pågående och avslutade incitamentsprogram samt utarbeta förslag till nytt incitamentsprogram inför årsstämman. Vidare skall förslag utarbetas till styrelsens redovisning av ersättningsutskottets utvärdering av rörliga ersättningar,

tillämpning av riktlinjerna samt ersättningsstrukturer och nivåer. Utvärderingen skall presenteras på bolaget hemsida. Ersättningsutskottet skall årligen utvärdera verkställande direktörens insatser samt, i förekommande fall, handlägga frågor rörande rekrytering och tillsättande av verkställande direktör.

Ersättningsutskottet skall sammanträffa minst två gånger om året. Under 2011 har utskottet sammanträtt tre gånger.

Revisionsutskott

Revisionsutskottet har, i förhållande till styrelsen, en beredande funktion i frågor om revision och fi nansiell rapportering. Revisionsutskottets uppgift är att övervaka bolagets fi nansiella rapportering samt effektiviteten i bolagets interna kontroll, internrevision och riskhantering, hålla sig informerad om revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen samt fortlöpande träffa bolagets revisorer för att informera sig om revisonen samt bolagets risker. Vidare skall revisionsutskottet granska och övervaka revisorns opartiskhet och självständighet samt utvärdera revisionsinsatsen och informera bolagets valberedning om resultatet av utvärderingen. Revisionsutskottet skall även biträda valberedningen vid framtagande av förslag till revisorer och ersättning till dem.

Revisionsutskottet skall sammanträffa minst tre gånger om året, varav bolagets revisorer minst skall närvara två gånger. Vid ett av de tillfällen då revisionsutskottet sammanträffar med revisorerna skall ingen från företagsledningen närvara. Under 2011 har utskottet sammanträtt tre gånger.

Styrelsens sammansättning, antal möten och närvaro under 2011 i Castellum AB

	Deltagande av totalt antal möten
Namn	Invald/Avgick	Oberoende			Styrelsemöten Revisionsutskott Ersättningsutskott	Arvode, tkr
Jan Kvarnström	1994	Nej*	10/10	3/3	3/3	500
Per Berggren	2007	Ja	10/10	3/3	3/3	240
Marianne Dicander Alexandersson	2005	Ja	9/10	3/3	3/3	240
Ulla-Britt Fräjdin-Hellqvist	2003	Ja	10/10	3/3	3/3	240
Christer Jacobson	2006	Ja	10/10	3/3	3/3	240
Johan Skoglund	2010	Ja	10/10	3/3	3/3	240

* Då Jan Kvarnström varit ledamot i Castellums styrelse sedan år 1994 anses han vara beroende.

Styrelse

Johan Ljungberg, Per Berggren, Johan Skoglund, Jan Kvarnström, Marianne Dicander Alexandersson, Ulla-Britt Fräjdin-Hellqvist, Christer Jacobson

Jan Kvarnström, Styrelseordförande

Född 1948, civilekonom och MBA.

Egen verksamhet i von Deska GmbH och Kvarnström & Kvarnström. Har tidigare varit verkställande direktör i Securum AB, Esselte AB och Dresdner Bank AG samt haft ledande positioner i bl a Bonniergruppen och PK-banken (nu Nordea). Andra uppdrag: styrelseordförande i Collector AB och styrelseledamot i bolag inom Genworth Financial Group.

Aktieinnehav: 36 620

Per Berggren,

Styrelseledamot

Född 1959, civilingenjör och ekonomisk utbildning från Stockholms universitet. Verkställande direktör i Hemsö Fastighets AB.

Tidigare befattningar som VD i Jernhusen AB, affärsområdeschef i Fabege AB, verkställande direktör i Drott Kontor AB samt fastighetschef i Skanska Fastigheter Stockholm AB. Aktieinnehav: 2 500

Marianne Dicander Alexandersson

Styrelseledamot

Född 1959, civilingenjör. Verkställande direktör Sjätte AP-fonden.

Tidigare befattningar inom Kronans Droghandel, Volvo, ICI, Pharmacia och senast som vice verkställande direktör på Apoteket AB. Andra uppdrag: styrelseledamot i Chalmers Tekniska Högskola och Mölnlycke Healthcare AB. Aktieinnehav: 3 030

Ulla-Britt Fräjdin-Hellqvist,

Styrelseledamot

Född 1954, civilingenjör.

Egen verksamhet i Fräjdin & Hellqvist AB. Tidigare ledande befattningar inom Volvo Personvagnar och Svenskt Näringsliv. Andra uppdrag: Styrelseordförande i Kongberg Automotive ASA, SinterCast AB och Stiftelsen för Strategisk Forskning. Styrelseledamot i Data Respons ASA, Rymdbolaget, Fouriertransform, Stockholm Environment Institute, Tällberg Foundation och e-man. Aktieinnehav: 800

Christer Jacobson,

Styrelseledamot

Född 1946, civilekonom DHS.

Egen verksamhet i Bergsrådet Kapital AB. Tidigare börskommentator och marknadschef för Affärsvärlden samt analyschef och verkställande direktör i Alfred Berg-koncernen. Andra uppdrag: styrelseledamot i Viscogel AB och Max Matthiessen Värdepapper AB. Aktieinnehav: 40 000

Johan Skoglund,

Styrelseledamot

Född 1962, civilingenjör KTH och civilingenjörsprogrammet Handelshögskolan. VD och koncernchef JM AB.

Har arbetat sedan 1986 inom JM AB i olika befattningar. Andra uppdrag: styrelseledamot i Sveriges Byggindustrier och Mentor Sverige. Aktieinnehav: 1 000

Johan Ljungberg, Styrelsesekreterare

Född 1974, Styrelsesekreterare sedan 2008. Advokat, Mannheimer Swartling Advokatbyrå. Aktieinnehav: 0

Ovanstående uppgifter avser förhållandet i slutet av januari 2012. Aktieinnehavet omfattar eget, makas/makes, omyndiga och hemmavarande barns, närstående bolags innehav samt innehav via kapitalförsäkring.

Carl Lindgren Född 1958 Revisor i bolaget sedan 2007

Magnus Fredmer Född 1964 Revisor i bolaget

sedan 2011

Conny Lysér Född 1962 Revisorssuppleant i bolaget sedan 2003

Revision

Castellums revisorer väljs av årsstämman för en period om fyra år. Innevarande period inleddes 2011 och nästa val av revisorer sker i samband med årsstämman 2015. Bolagets revisorer är Carl Lindgren, verksam inom KPMG, Magnus Fredmer, verksam inom Ernst & Young samt revisorssuppleant Conny Lysér, verksam inom KPMG. Samtliga är auktoriserade revisorer.

Ersättning till revisorer

Ersättning till revisionsbyråer uppgick under året till 4 583 tkr (4 379) varav 2 881 tkr (2 682) avsett revisionsuppdrag, 103 tkr (287) avsett revision utöver revisionsuppdrag och 1 599 tkr (1 410) skatterådgivning. För moderbolaget har ersättningen uppgått till 1 084 tkr (1 136), varav 864 tkr (795) avsett revisionsuppdraget och 220 tkr (341) avsett skatterådgivning. Av koncernens totala ersättning om 4 583 tkr (4 397) avser 4 184 tkr (4 103) ersättning till KPMG och resterande till Ernst & Young.

Valberedning

Årsstämman 2011 beslutade att en valberedning skulle inrättas inför 2012 års årsstämma för att framlägga förslag till antalet styrelseledamöter, val av styrelseledamöter inklusive styrelseordförande och ersättning till styrelseledamöterna samt val revisorer och ersättning till dessa.

Valberedningen tillsätts enligt årsstämmans beslut genom att styrelsens ordförande fått i uppdrag att kontakta de tre största ägarregistrerade eller på annat sätt kända aktieägarna vid utgången av det tredje kvartalet och be dem utse en ledamot vardera till valberedningen. De utsedda ledamöterna, tillsammans med styrelsens ordförande som sammankallande, utgör valberedningen. Valberedningen utser inom sig ordförande.

Valberedningen utgörs av: Maj-Charlotte Wallin representerande AFA Försäkring, Rutger van der Lubbe representerande Stichting Pensioenfonds ABP, Lars-Åke Bokenberger representerande AMF Pension samt styrelsens ordförande Jan Kvarnström. Maj-Charlotte Wallin är valberedningens ordförande.

Valberedningen har hållit tre protokollförda möten där samtliga frågor behandlats som åligger valberedningen att behandla enligt Svensk kod för bolagsstyrning.

Valberedningen har beslutat att föreslå omval av nuvarande styrelseledamöterna Per Berggren, Marianne Dicander Alexandersson, Ulla-Britt Fräjdin-Hellqvist, Christer Jacobson och Johan Skoglund. Jan Kvarnström, som varit ordförande i styrelsen sedan 1994, har avböjt omval. Vidare föreslås nyval av Charlotte Strömberg och Jan Åke Jonsson. Till styrelsens ordförande föreslås nyval av Charlotte Strömberg. Den föreslagna styrelsen bedöms ha den mångsidighet och bredd av kompetens, erfarenhet och bakgrund som erfordras med hänsyn till Castellums verksamhet, utvecklingsskede och förhållanden i övrigt.

För att kunna bedöma huruvida föreslagna styrelseledamöter är att anse som oberoende i förhållande till Castellum och dess bolagsledning respektive större aktieägare i Castellum, har valberedningen inhämtat information om föreslagna styrelseledamöter.

Arvode till styrelsen föreslås utgå med 510 tkr till ordföranden och 245 tkr till envar av övriga styrelseledamöter, totalt 1 980 tkr. Slutligen har valberedningen informerat Castellum om hur valberedningens arbete har bedrivits och om de förslag valberedningen har beslutat att avge.

Inför årsstämman 2012

Inför årsstämman den 22 mars 2012 föreslår styrelsen;

• en utdelning om 3,70 kr per aktie med avstämningsdag 27 mars 2012,
• riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare,
• ett förnyat mandat för styrelsen att besluta om förvärv och överlåtelse av egna aktier.

Inför årsstämman föreslår valberedningen:

• att omval skall ske av nuvarande styrelseledamöterna Per Berggren, Marianne Dicander Alexandersson, Ulla-Britt Fräjdin-Hellqvist, Christer Jacobson samt Johan Skoglund. Jan Kvarnström, som varit ordförande i stryrelsen sedan 1994, har avböjt omval. Vidare föreslås nyval av Charlotte Strömberg och Jan Åke Jonsson. Charlotte Strömberg föreslås väljas som styrelsens ordförande,
• att arvodet till styrelsen skall utgå med 1 980 tkr, varav 510 tkr till styrelsens ordförande och 245 tkr till envar av de övriga styrelse ledamöterna. Förslaget innebär att det totala styrelsearvodet ökar med 280 tkr från föregående år till följd av att styrelsen utökas med en ledamot och att det individuella styrelsearvodet höjs med ca två procent. Beloppen inkluderar ersättning för utskottsarbete.
• att stämman beslutar att en ny valberedning inför 2013 års årsstämma skall utses och att styrelsens ordförande ges i uppdrag att kontakta de tre största ägarregistrerade eller på annat sätt kända aktieägarna vid utgången av tredje kvartalet 2012 och be dem utse en ledamot vardera till valberedningen, samt att de tre sålunda utsedda ledamöterna tillsammans med styrelsens ordförande skall utgöra valberedningen. Valberedningen skall utse ordförande inom sig.

Svensk kod för bolagsstyrning

Castellum tillämpar koden, vars syfte är att skapa goda förutsättningar för utövande av en aktiv och ansvarskännande ägarroll. Koden är avsedd att utgöra ett led i självregleringen inom det svenska näringslivet. Den bygger på principen följ eller förklara, vilket innebär att samtliga regler inte alltid måste följas om motiv fi nns och förklaras. Svensk kod för bolagsstyrning förvaltas av Kollegiet för Svensk Bolagsstyrning och fi nns att tillgå på www.bolagsstyrning.se.

Castellum avviker från punkten, "offentliggörande av ledamöterna i valberedningen", vilket enligt koden skall ske sex månader före stämman. Årsstämman 2011 beslutade, i enlighet med tidigare tillämpad ordning, att en valberedning skulle utses efter utgången av tredje kvartalet och att namnen på valberedningens ledamöter skulle publiceras i bolagets tredje kvartalsrapport för året. Detta innebar att valberedningens sammansättning publicerades cirka fem månader före stämman.

Intern kontroll

Styrelsen ansvarar enligt den svenska aktiebolagslagen och Svensk kod för bolagsstyrning för den interna kontrollen. Denna rapport har upprättats i enlighet med Årsredovisningslagen och Svensk kod för bolagsstyrning och är därmed avgränsad till intern kontroll avseende den fi nansiella rapporteringen.

Den interna kontrollen i Castellum följer ett etablerat ramverk, Internal Control – Integrated Framework, "COSO", som består av följande fem komponenter: kontrollmiljö, riskbedömning, kontrollaktiviteter, information och kommunikation samt uppföljning.

Kontrollmiljö

Basen för den interna kontrollen avseende den fi nansiella rapporteringen utgörs av kontrollmiljön, som består av olika delar och som tillsammans formar den kultur och de värderingar som Castellum styrs utifrån. Grundläggande för Castellums interna kontroll är dess decentraliserade småskaliga organisation med drygt 600 fastigheter, tillika kostnadsställen, vilka förvaltas av sex dotterbolag med ca 30-40 anställda vardera. Beslutsvägar, befogenheter och ansvar som dokumenterats och kommunicerats i styrande dokument såsom styrelsens arbetsordning, beslutsordning, instruktioner för fi rmateckning, fullmakt och attesträtt samt redovisnings- och rapporteringsinstruktioner, interna policies, riktlinjer och manualer är också av vikt för den interna kontrollen. Aktuella dokument uppdateras regelbundet vid ändring av t ex lagstiftning, redovisningsstandarder eller noteringskrav.

Riskbedömning

I Castellum fi nns riskhantering inbyggd i berörda processer och olika metoder används för att värdera och begränsa risker samt för att säkerställa att de risker som Castellum är utsatt för hanteras i enlighet med fastställda policies och riktlinjer. I enlighet med arbetsordningen gör styrelsen, tillika revisionsutskottet, en gång om året en genomgång av intern kontroll. Identifi ering görs av de risker som bedöms fi nnas och åtgärder fastställs för att reducera dessa risker. De väsentliga risker Castellum har identifi erat i samband med den fi nansiella rapporteringen är felaktigheter i redovisningen och värderingen av fastigheter, räntebärande skulder, skatt och moms, samt risk för bedrägeri, förlust eller förskingring av tillgångar.

Kontrollaktiviteter

De risker som identifi erats avseende den fi nansiella rapporteringen hanteras via bolagets kontrollstrukturer och resulterar i ett antal kontrollaktiviteter. Kontrollaktiviteterna syftar till att förebygga, upptäcka och korrigera fel och avvikelser och omfattar t ex analytisk uppföljning på fl era nivåer i organisationen och jämförelse av resultatposter, kontoavstämningar, uppföljning och avstämning av styrelsebeslut och av styrelsen fastställda policies, godkännande och redovisning av affärstransaktioner, fullmakts- och behörighetsstrukturer, fi rmatecknare, compliance offi cer-funktion, koncerngemensamma defi nitioner, mallar, rapporteringsverktyg samt redovisnings- och värderingsprinciper.

Castellums dotterbolag har egna ekonomifunktioner som deltar i planeringen och utvärderingen av sina enheters resultat. Deras regelbundna analys av sina enheters fi nansiella rapportering är tillsammans med den analys som görs på koncernnivå en viktig del av den interna kontrollen för att säkerställa att den fi nansiella rapporteringen inte innehåller några väsentliga fel.

Information och kommunikation

Castellum har informations- och kommunikationsvägar som syftar till att säkerställa en effektiv och korrekt informationsgivning avseende den fi nansiella rapporteringen. Det kräver att alla delar inom verksamheten kommunicerar och utbyter relevant och väsentlig information. Policies och riktlinjer avseende den fi nansiella rapporteringen samt uppdateringar och ändringar görs tillgängliga och kända för berörd personal. Koncernledningen såväl som styrelsen erhåller regelbundet fi nansiell information om dotterbolagen med kommentarer till fi nansiella resultat och risker. Vidare får styrelsen ytterligare information avseende riskhantering, intern kontroll och fi nansiell rapportering från revisorerna via revisionsutskottet. För att säkerställa att den externa informationsgivningen blir korrekt och fullständig fi nns en kommunikationspolicy mot aktiemarknaden och en informationssäkerhetspolicy.

Uppföljning

Löpande uppföljning sker på fl era nivåer i koncernen, såväl på fastighetsnivå som på dotterbolagsnivå samt på koncernnivå. Styrelsen, vars ledamöter även utgör revisionsutskottet, utvärderar regelbundet den information som bolagsledningen och revisorerna lämnar. Vidare rapporterar bolagets revisorer personligen direkt till revisionsutskottet minst två gånger per år sina iakttagelser från granskningen och sin bedömning av den interna kontrollen. Därutöver har revisionsutskottet en årlig uppföljning av gjord riskbedömning och beslutade åtgärder. Av särskild betydelse är revisionsutskottets och styrelsens övervakning för utveckling av den interna kontrollen och för att se till att åtgärder vidtas rörande eventuella brister och förslag som framkommer.

Behov av internrevision

Castellum har en småskalig organisation med ca 30-40 anställda i respektive dotterbolag vilka tillsammans förvaltar drygt 600 kostnadsställen. All verksamhet bedrivs i dotterbolagen medan fi nansverksamheten bedrivs i moderbolaget, innebärande att Castellum AB inte utgör ett profi tcenter. Detta medför att ekonomifunktionen i moderbolaget utgör controllerfunktion gentemot dotterbolagen samt compliance offi cer-funktion gentemot fi nansavdelningen. Sammantaget medför detta att det inte anses motiverat att ha en särskild enhet för internrevision.

Koncernledning

I koncernledningen ingår verkställande direktören, vice verkställande direktören med ansvar för affärsutveckling, fi nansdirektören och ekonomidirektören i Castellum AB samt de sex verkställande direktörerna i dotterbolagen. Varje person i koncernledningen har sitt egna ansvarsområde och på de möten som äger rum diskuteras och informeras främst om övergripande verksamhetsfrågor. Koncernledningen har haft 10 möten under 2011.

Verkställande direktören och vice verkställande direktören tillsammans med verkställande direktör för respektive dotterbolag utgör styrelsen i lokalt dotterbolag.

Verkställande direktören

Verkställande direktören ansvarar för bolagets löpande förvaltning och för att leda verksamheten i enlighet med styrelsens riktlinjer och anvisningar samt för att styrelsen erhåller information och nödvändigt beslutsunderlag. Verkställande direktören är föredragande vid styrelsemöten och skall tillse att styrelsens ledamöter löpande tillställs den information som behövs för att följa bolagets och koncernens ställning, resultat, likviditet och utveckling.

Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare

Årsstämman 2011 beslutade följande riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare:

Castellum skall ha marknadsmässiga ersättningsnivåer och anställningsvillkor som erfordras för att rekrytera och behålla en ledning med god kompetens och kapacitet att nå uppställda mål. Fast lön betalas för ett fullgott arbete. Därutöver kan rörlig ersättning enligt ett incitamentsprogram erbjudas. Sådan rörlig ersättning skall syfta till att främja långsiktigt värdeskapande inom koncernen. Rörliga ersättning, som generellt inte får överstiga den fasta lönen, skall bestämmas av i vilken utsträckning i förväg uppställda mål avseende tillväxt i förvaltningsresultat per aktie och aktiekursutveckling uppnåtts samt hur mjuka faktorer, såsom kund- och personalnöjdhet utvecklats. Utfallande ersättning utbetalas som ej pensionsgrundande lön. Befattningshavare som erhåller rörlig ersättning enligt incitamentsprogrammet förbinder sig att förvärva Castellumaktier för minst halva beloppet av utfallande bonus efter skatt.

Bolagsledningens pensionsvillkor skall vara marknadsmässiga och baseras på avgiftsbestämda pensionslösningar.

Uppsägningstiden skall, vid uppsägning från bolagets sida inte överstiga 24 månader för verkställande direktören respektive 12 månader för övriga befattningshavare, med arbetsplikt de sex första månaderna. Under uppsägningstiden utgår full lön och andra anställningsförmåner, med avräkning för lön och ersättning som erhålls från annan anställning.

Castellum har följt de av årsstämman 2011 beslutade riktlinjerna. De förslag till riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare, som kommer att framläggas årsstämman den 22 mars 2012 är i princip oförändrade mot de som framlades vid årsstämman 2011.

För ytterligare information angående ersättning till koncernledningen, se not 10.

Koncernledning

Claes Junefelt, Gunnar Östenson, Anette Asklin, Christer Sundberg, Tage Christoffersson, Ulrika Danielsson, Håkan Hellström, Henrik Saxborn, Anders Nilsson, Claes Larsson

Håkan Hellström

Verkställande direktör, Castellum AB Född 1956, civilekonom. Anställd 1994 som ekonomi- och fi nansdirektör. VD sedan 2006. Dessförinnan verksam som auktoriserad revisor. Andra uppdrag: Styrelseledamot i Västsvenska Handelskammaren.

Aktieinnehav: 126 300

Henrik Saxborn

Vice verkställande direktör, Castellum AB med ansvar för affärsutveckling

Född 1964, civilingenjör. Tidigare erfarenhet från förvaltning och förvärv av fastigheter. Anställd sedan 2006. Aktieinnehav: 23 800

Anette Asklin

Finansdirektör, Castellum AB

Född 1961, civilekonom. Mer än 20 års erfarenhet inom bank och fi nans. Anställd sedan 2000 och fi nansdirektör sedan 2006. Aktieinnehav: 31 010

Tage Christoffersson

Verkställande direktör, Eklandia Fastighets AB

Född 1952, gymnasieutbildning samt fastighet/ekonomi på KTH. Verksam inom fastighetsbranschen sedan 1976. Anställd sedan 1994 och verkställande direktör i Eklandia sedan 1995. Aktieinnehav: 54 000

Ulrika Danielsson

Ekonomidirektör, Castellum AB Född 1972, civilekonom. Erfarenhet inom ekonomi- och controllerfunktion. Anställd sedan 1998 och ekonomidirektör sedan 2006. Aktieinnehav: 8 100

Claes Junefelt

Verkställande direktör, Fastighets AB Corallen Född 1960, civilingenjör. Mer än 15 års erfarenhet från byggentreprenadföretag som arbetschef/distriktschef. Anställd och verkställande direktör i Corallen sedan 2005. Aktieinnehav: 12 210

Claes Larsson

Verkställande direktör, Aspholmen Fastigheter AB Född 1957, civilingenjör. Mer än 10 års erfarenhet från byggentreprenadföretag som avdelningschef/regionchef. Anställd och verkställande direktör i Aspholmen sedan 2002. Aktieinnehav: 24 200

Anders Nilsson

Verkställande direktör, Fastighets AB Brostaden Född 1967, civilingenjör. Mer än 15 års erfarenhet från fastighetsbranschen. Anställd sedan 1993 och verkställande direktör i Brostaden sedan 2006. Aktieinnehav: 10 534

Christer Sundberg

Verkställande direktör, Harry Sjögren AB Född 1955, civilingenjör. Mer än 25 års erfarenhet från bank- och fastighetsbolag. Anställd och verkställande direktör i Harry Sjögren sedan 1993. Aktieinnehav: 49 225

Gunnar Östenson

Verkställande direktör, Fastighets AB Briggen Född 1956, civilekonom. Tidigare verksam inom fastighetsförvaltning och entreprenadbranschen. Anställd och verkställande direktör i Briggen sedan 2006. Aktieinnehav: 10 750

Ovanstående uppgifter avser förhållandet i slutet av januari 2012. Aktieinnehavet omfattar eget, makas/makes, omyndiga och hemmavarande barns, närstående bolags innehav samt innehav via kapitalförsäkring.

Flerårsöversikt

	Jan-Mars 2011	Apr-Juni 2011	Juli-Sept 2011	Okt-Dec 2011	2011	Jan-Mars 2010	Apr-Juni 2010	Juli-Sept 2010	Okt-Dec 2010	2010
Resultaträkning, Mkr
Hyresintäkter	717	730	734	738	2 919	674	693	691	701	2 759
Fastighetskostnader	– 288	– 238	– 212	– 265	– 1 003	– 280	– 227	– 206	– 247	– 960
Driftsöverskott	429	492	522	473	1 916	394	466	485	454	1 799
Centrala admin. kostnader	– 20	– 25	– 18	– 20	– 83	– 17	– 22	– 19	– 26	– 84
Räntenetto	– 159	– 162	– 170	– 169	– 660	– 143	– 141	– 142	– 148	– 574
Förvaltningsresultat	250	305	334	284	1 173	234	303	324	280	1 141
Värdeförändringar fastigheter	97	291	48	– 242	194	46	320	197	659	1 222
Värdeförändringar derivat	171	– 104	– 432	– 64	– 429	– 53	– 36	58	322	291
Aktuell skatt	– 1	– 1	– 4	– 4	– 10	– 2	– 3	0	0	– 5
Uppskjuten skatt	– 123	– 128	16	18	– 217	– 52	– 154	– 144	– 335	– 685
Årets / Periodens resultat	394	363	– 38	– 8	711	173	430	435	926	1 964
Övrigt totalresultat	0	0	0	0	0	–	–	–	–	–
Årets / Periodens totalresultat	394	363	– 38	– 8	711	173	430	435	926	1 964
Balansräkning, Mkr
Förvaltningsfastigheter	32 284	32 896	33 273	33 867	33 867	29 511	30 032	30 286	31 768	31 768
Övriga tillgångar	192	181	192	207	207	134	164	164	156	156
Kassa och bank	113	104	146	97	97	12	12	35	12	12
S:a tillgångar	32 589	33 181	33 611	34 171	34 171	29 657	30 208	30 485	31 936	31 936
Eget kapital	10 886	11 249	11 211	11 203	11 203	9 291	9 721	10 156	11 082	11 082
Uppskjuten skatteskuld	3 620	3 747	3 731	3 714	3 714	2 875	3 029	3 166	3 502	3 502
Derivat	403	508	941	1 003	1 003	918	954	896	574	574
Långfristiga räntebärande skulder	16 370	16 677	16 739	17 160	17 160	15 073	15 675	15 412	15 781	15 781
Ej räntebärande skulder	1 310	1 000	989	1 091	1 091	1 500	829	855	977	997
S:a eget kapital och skulder	32 589	33 181	33 611	34 171	34 171	29 657	30 208	30 485	31 936	31 936
Finansiella nyckeltal
Överskottsgrad	60%	67%	71%	64%	66%	58%	67%	70%	65%	65%
Räntenivå, genomsnitt	4,0%	4,0%	4,2%	4,1%	4,1%	3,8%	3,6%	3,7%	3,9%	3,7%
Räntetäckningsgrad	257%	288%	296%	268%	278%	264%	315%	328%	289%	299%
Avkastning aktuellt substansvärde	14,3%	13,5%	– 1,4%	– 0,8%	6,4%	7,3%	19,1%	17,9%	37,5%	21,5%
Avkastning totalt kapital	6,3%	9,3%	6,6%	2,5%	6,2%	5,7%	10,3%	8,8%	14,1%	9,8%
Investeringar i fastigheter, Mkr	522	319	328	846	2 015	255	201	227	823	1 506
Försäljningar, Mkr	103	–	–	4	107	57	–	170	–	227
Belåningsgrad	51%	51%	50%	51%	51%	51%	52%	51%	50%	50%
Data per aktie (någon utspädningseffekt fi nns ej, då inga potentiella aktier förekommer)
Genomsnittligt antal aktier, tusental	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000
Förvaltningsresultat, kr	1,52	1,86	2,04	1,73	7,15	1,43	1,85	1,98	1,71	6,96
Förvaltningsresultat e skatt (EPRA EPS), kr	1,47	1,76	1,88	1,90	7,01	1,40	1,66	1,81	1,75	6,62
Resultat efter skatt, kr	2,40	2,21	– 0,23	– 0,05	4,34	1,05	2,62	2,65	5,65	11,98
Utestående antal aktier, tusental	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000
Fastighetsvärde, kr	197	201	203	207	207	180	183	185	194	194
Långsiktigt substansv. (EPRA NAV), kr	91	95	97	97	97	80	84	87	92	92
Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV), kr	84	87	87	87	87	71	74	78	85	85
Utdelning, kr (2011 föreslagen)					3,70					3,60
Utdelningsandel					52%					52%
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Hyresvärde, kr/kvm	991	997	997	1 075	995	967	978	972	1 049	974
Ekonomisk uthyrningsgrad	88,7%	89,3%	90,0%	89,2%	89,3%	88,4%	88,9%	89,4%	89,2%	89,0%
Fastighetskostnader, kr/kvm	352	287	256	328	300	352	282	256	324	298
Fastighetsvärde, kr/kvm	9 621	9 778	9 845	9 835	9 835	9 010	9 146	9 205	9 499	9 499

	2009	2008	2007	2006	2005	2004	2003	2002
Resultaträkning, Mkr
Hyresintäkter	2 694	2 501	2 259	2 014	1 907	1 856	1 758	1 684
Fastighetskostnader	– 942	– 831	– 771	– 700	– 637	– 628	– 595	– 560
Driftsöverskott	1 752	1 670	1 488	1 314	1 270	1 228	1 163	1 124
Centrala admin. kostnader	– 81	– 71	– 69	– 67	– 68	– 69	– 67	–63
Räntenetto	– 541	– 626	– 495	– 364	– 382	– 418	– 428	– 442
Förvaltningsresultat	1 130	973	924	883	820	741	668	619
Värdeförändringar fastigheter	– 1 027	– 1 262	920	1 145	932	660	– 43	251
Värdeförändringar derivat	102	– 1 010	99	178	– 40	– 146	– 13	– 168
Aktuell skatt	– 10	–14	– 22	– 10	–1	– 5	– 1	– 2
Uppskjuten skatt	– 35	650	– 434	– 522	– 417	– 334	– 171	– 44
Årets resultat	160	– 663	1 487	1 674	1 294	916	440	656
Övrigt totalresultat	–	–	–	–	–	–	–	–
Årets / Periodens totalresultat	160	– 663	1 487	1 674	1 294	916	440	656
Balansräkning, Mkr
Förvaltningsfastigheter	29 267	29 165	27 717	24 238	21 270	19 449	18 015	17 348
Övriga tillgångar	201	230	123	200	103	94	167	172
Kassa och bank	8	9	7	8	5	7	33	20
S:a tillgångar	29 476	29 404	27 847	24 446	21 378	19 550	18 215	17 540
Eget kapital	9 692	10 049	11 204	10 184	8 940	8 035	7 467	7 334
Uppskjuten skatteskuld	2 824	2 785	3 322	2 723	2 126	1 659	1 294	1 124
Derivat	865	966	– 44	55	233	391	245	232
Långfristiga räntebärande skulder	15 294	14 607	12 582	10 837	9 396	8 834	8 598	8 264
Ej räntebärande skulder	801	997	783	647	683	631	611	586
S:a eget kapital och skulder	29 476	29 404	27 847	24 446	21 378	19 550	18 215	17 540
Finansiella nyckeltal
Överskottsgrad	65%	67%	66%	65%	67%	66%	66%	67%
Räntenivå, genomsnitt	3,7%	4,7%	4,2%	3,7%	4,3%	4,9%	5,4%	5,7%
Räntetäckningsgrad	309%	255%	287%	343%	315%	277%	256%	240%
Avkastning aktuellt substansvärde Avkastning totalt kapital	1,6% 2,1%	– 8,3% 1,2%	16,2% 9,1%	20,7% 10,4%	18,2% 10,4%	14,6% 9,6%	7,2% 5,9%	9,0% 7,6%
	1 165	2 738	2 598	2 283	1 357	1 268	1 108	1 050
Investeringar i fastigheter, Mkr	36	28	39	460	468	494	397	503
Försäljningar, Mkr Belåningsgrad	52%	50%	45%	45%	45%	45%	48%	48%
Data per aktie (någon utspädningseffekt fi nns ej, då inga potentiella aktier förekommer)
Genomsnittligt antal aktier, tusental	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000
Förvaltningsresultat, kr	6,89	5,93	5,63	5,38	5,00	4,52	4,07	3,77
Förvaltningsresultat e skatt (EPRA EPS), kr	6,93	5,85	5,50	5,09	4,49	4,15	3,82	3,52
Resultat efter skatt, kr	0,98	– 4,04	9,07	10,21	7,89	5,59	2,68	4,00
Utestående antal aktier, tusental	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000
Fastighetsvärde, kr	178	178	169	148	130	119	110	106
Långsiktigt substansv. (EPRA NAV), kr	82	84	88	79	69	61	55	53
Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV), kr	73	75	85	76	65	57	52	50
Utdelning, kr	3,50 51%	3,15 53%	3,00	2,85	2,62	2,38	2,13	1,88
Utdelningsandel			53%	53%	52%	53%	52%	50%
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Hyresvärde, kr/kvm	969	921	896	864	851	859	829	799
Ekonomisk uthyrningsgrad	89,8%	89,7%	87,9%	87,1%	88,1%	89,6%	90,7%	91,5%
Fastighetskostnader, kr/kvm Fastighetsvärde, kr/kvm	300 9 036	268 8 984	262 9 098	259 8 466	247 7 930	255 7 706	246 7 296	237 7 132

Finansiella rapporter 2011
Totalresultat för koncernen	78
Kommentarer till koncernens totalresultat	79
Balansräkning för koncernen	80
Kommentarer till koncernens balansräkning	81
Resultaträkning och totalresultat för moderbolaget	82
Balansräkning för moderbolaget	83
Förändring av eget kapital	84
Kassafl ödesanalys	85
Redovisningsprinciper och noter	86
1. Redovisningsprinciper	86
2. Rörelsesegment	91
3. Hyresintäkter	91
4. Fastighetskostnader 5. Centrala administrationskostnader	93 94
6. Ränte- och fi nansiella intäkter	94
7. Ränte- och fi nansiella kostnader	95
8. Värdeförändringar	95
9. Skattekostnad	95
10. Personal och styrelse 11. Förvaltningsfastigheter	96 98
12. Inventarier	101
13. Eget kapital och substansvärde	101
14. Skulder	102
15. Uppskjuten skatteskuld / fordran	102
16. Derivat	103
17. Långfristiga räntebärande skulder 18. Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	103 106
19. Ställda säkerheter	106
20. Övriga ansvarsförbindelser	106
21. Andelar koncernföretag	106
22. Långfristiga fordringar, koncernföretag	106
23. Finansiella instrument - framtida likviditetsfl öden m m 107

Totalresultat för koncernen

Mkr		2011	2010
Hyresintäkter	Not 3	2 919	2 759
Driftskostnader	Not 4	– 553	– 547
Underhåll	Not 4	– 115	– 105
Tomträttsavgäld	Not 4	– 24	– 19
Fastighetsskatt	Not 4	– 148	– 140
Uthyrning och fastighetsadministration	Not 4	– 163	– 149
Driftsöverskott		1 916	1 799
Centrala administrationskostnader	Not 5	– 83	– 84
Räntenetto
Ränteintäkter	Not 6	2	1
Räntekostnader	Not 7	– 662	– 575
Förvaltningsresultat		1 173	1 141
Värdeförändringar	Not 8
Fastigheter		194	1 222
Derivat		– 429	291
Resultat före skatt		938	2 654
Aktuell skatt	Not 9	– 10	– 5
Uppskjuten skatt	Not 9	– 217	– 685
Årets resultat		711	1 964
Övrigt totalresultat
Omräkningsdifferens utlandsverksamhet		0	–
Orealiserad värdeförä. derivat, säkring valutarisk utlandsverksamhet		0	–
Årets totalresultat		711	1 964

Då inga innehav utan bestämmande infl ytande föreligger är hela resultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare.

Data per aktie (någon utspädningseffekt fi nns ej, då inga potentiella aktier förekommer)
-------------------------------------------------------------------------------------------	--

Genomsnittligt antal aktier, tusental	164 000	164 000
Årets resultat efter skatt, kr	4,34	11,98

Kommentarer till koncernens totalresultat

Hyresintäkter

Koncernens hyresintäkter uppgick till 2 919 Mkr (2 759). För kontors- och butiksfastigheter uppgick den genomsnittliga kontrakterade hyresnivån, inklusive debiterad värme, kyla och fastighetsskatt, till 1 217 kr/kvm, medan den för lager- och industrifastigheter uppgick till 724 kr/kvm. Hyresnivåerna, som bedöms vara på marknadsmässiga nivåer, har i jämförbart bestånd ökat med 1,6% mot föregående år.

Den genomsnittliga ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 89,3% (89,0%). Det totala hyresvärdet för under året outhyrda ytor uppgick till 371 Mkr (374).

Bruttouthyrningen (d v s årshyra för total uthyrning) under året uppgick till 310 Mkr (257), varav 45 Mkr (46) avsåg uthyrning i samband med ny-, till- och ombyggnation. Uppsägningarna uppgick till 249 Mkr (221), varav konkurser 18 Mkr (12), innebärande en nettouthyrning om 61 Mkr (36). Tidsförskjutningen mellan nettouthyrningen och dess resultateffekt bedöms till 9-18 månader.

Efterfrågan på lokaler är fortsatt god, även om viss avmattning har noterats och att uthyrningsprocessen tar något längre tid. Mönstret är detsamma för Castellums samtliga delmarknader och fastighetskategorier.

Hyresnivåerna bedöms vara fortsatt stabila. Infl ationstakten 2011 har medfört en indexuppräkning av hyrorna för 2012 om drygt 2%.

Fastighetskostnader

Fastighetskostnaderna uppgick till 1 003 Mkr (960) motsvarande 300 kr/kvm (298). Förbrukningen vad avser uppvärmning under perioden har beräknats till 87% (116%) av ett normalår enligt graddagsstatistiken.

Centrala administrationskostnader

De centrala administrationskostnaderna uppgick till 83 Mkr (84). I denna post ingår även kostnader för ett resultat- och aktiekursbaserat incitamentsprogram till 10 personer i koncernledningen om 14 Mkr (16).

Räntenetto

Räntenettot uppgick till –660 Mkr (–574). Den genomsnittliga räntenivån har varit 4,1% (3,7%).

Förvaltningsresultat

Förvaltningsresultatet, d v s resultatet exklusive värdeförändringar och skatt, uppgick till 1 173 Mkr (1 141), motsvarande 7,15 kr (6,96) per aktie - en förbättring med 3%.

Värdeförändringar

Värdeförändringen i Castellums bestånd uppgick under året till totalt 194 Mkr (1 222), motsvarande ca 0,6%. Värdeförändringen är främst hänförlig till förvärv och projektvinster. Någon generell förändring av avkastningskravet i den interna värderingen har inte gjorts under året. På fastighetsnivå har dock justeringar gjorts av såväl individuellt avkastningskrav som framtida kassafl öde. I värdeförändringarna ingår även 30 Mkr till följd av försäljning av 4 fastigheter där försäljningspriset om 107 Mkr översteg värderingarna med 39%.

Castellum använder räntederivat för att erhålla önskad ränteförfallostruktur. Om den avtalade räntan avviker från marknadsräntan uppstår ett teoretiskt över- eller undervärde på räntederivaten där den ej kassafl ödespåverkande värdeförändringen redovisas över resultaträkningen. Castellum har även ett fåtal derivat i syfte att valutasäkra investeringen i Danmark, där den effektiva delen av orealiserade värdeförändringar redovisas i övrigt totalresultat. Värdet i derivatportföljen har på grund av främst förändrade långa marknadsräntor ändrats med –429 Mkr (291) och vid årets utgång var värdet –1 003 Mkr (–574).

Skatt

Bolagsskatten i Sverige är nominellt 26,3%. På grund av möjligheten att göra skattemässiga avskrivningar och avdrag för vissa ombyggnationer av fastigheter samt nyttja underskottsavdrag uppstår i princip ingen betald skattekostnad. Betald skatt uppkommer då ett fåtal dotterbolag inte har skattemässiga koncernbidragsförutsättningar.

Castellum har inga pågående skattetvister.

Skatteberäkning 2011, Mkr	Underlag aktuell skatt	Underlag upps.skatt
Förvaltningsresultat	1 173
Skattemässigt avdragsgilla
avskrivningar	– 636	636
ombyggnationer	– 365	365
Övriga skattemässiga justeringar	– 80	41
Skattepliktigt förvaltningsresultat	92	1 042
Försäljning fastigheter	8	– 15
Värdeförändring fastigheter	–	164
Värdeförändring derivat	– 429	–
Skattepliktigt res. före underskottsavdrag	– 329	1 191
Underskottsavdrag, ingående balans	– 1 406	1 406
Underskottsavdrag, utgående balans	1 772	– 1 772
Skattepliktigt resultat	37	825
Därav 26,3% aktuell/uppskjuten skatt	– 10	– 217

Balansräkning för koncernen

Mkr		31 dec 2011	31 dec 2010
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter	Not 11	33 867	31 768
Materiella anläggningstillgångar	Not 12	15	12
Långfristig fordran		0	3
Summa anläggningstillgångar		33 882	31 783
Omsättningstillgångar
Hyresfordringar	Not 3	20	10
Övriga fordringar		108	78
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter		64	53
Kassa och bank		97	12
Summa omsättningstillgångar		289	153
SUMMA TILLGÅNGAR		34 171	31 936
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare	Not 13
Aktiekapital		86	86
Övrigt tillskjutet kapital		4 096	4 096
Balanserad vinst		7 021	6 900
Summa eget kapital		11 203	11 082
Skulder	Not 14
Långfristiga skulder
Uppskjuten skatteskuld	Not 15	3 714	3 502
Derivat	Not 16	1 003	574
Långfristiga räntebärande skulder	Not 17	17 160	15 781
Summa långfristiga skulder		21 877	19 857
Kortfristiga skulder
Leverantörsskulder		163	133
Skatteskulder		22	21
Övriga skulder		179	228
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	Not 18	727	615
Summa kortfristiga skulder		1 091	997
Summa skulder		22 968	20 854
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER		34 171	31 936
Ställda säkerheter	Not 19	18 986	17 421
Ansvarsförbindelser	Not 20	–	–

Kommentarer till koncernens balansräkning

Tillgångar

Anläggningstillgångar

Fastighetsportföljen har under året förändrats enligt nedan.

Förändring av fastighetsbeståndet	Värde, Mkr	Antal
Fastighetsbestånd 1 januari 2011	31 768	598
+ Förvärv	857	23
+ Ny-, till- och ombyggnation	1 158	–
– Försäljningar	– 77	– 4
+/– Orealiserade värdeförändringar	164	–
+/– Valutakursomräkning	– 3	–
Fastighetsbestånd 31 december 2011	33 867	617

Under året har investerats för totalt 2 015 Mkr (1 506), varav 1 158 Mkr (881) avsåg ny-, till- och ombyggnation och 857 Mkr (625) avsåg förvärv. Av de totala investeringarna avsåg 728 Mkr Storgöteborg, 541 Mkr Öresundsområdet, 352 Mkr Mälardalen, 226 Mkr Storstockholm samt 168 Mkr Östra Götaland.

Efter försäljningar om 107 Mkr (227) uppgick nettoinvesteringen till 1 908 Mkr (1 279).

Castellum fastställer fastighetsvärdet genom interna värderingar. Dessa baseras på en 10-årig kassafl ödesmodell med en individuell bedömning för varje fastighet av dels den framtida intjäningsförmågan, dels marknadens avkastningskrav. Vid bedömning av en fastighets framtida intjäningsförmåga har, utöver infl ationsantagande om 1,5%, hänsyn tagits till eventuella förändringar i hyresnivåer, uthyrningsgrader och fastighetskostnader.

Igångsatta projekt har värderats enligt samma princip, men med avdrag för återstående investering. Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde per kvadratmeter om i genomsnitt ca 980 kr/kvm (ca 970).

Utifrån dessa interna värderingar fastställdes fastighetsvärdet per årsskiftet till 33 867 Mkr (31 768), motsvarande 9 835 kr/kvm (9 500).

Extern värdering

För att säkerställa värderingen har 133 fastigheter motsvarande värdemässigt 51% av beståndet externt värderats av NAI Svefa. NAI Svefas värdering av de utvalda fastigheterna uppgick till 17 058 Mkr, inom ett osäkerhetsintervall på fastighetsnivå om +/– 5-10%, beroende på respektive fastighets kategori och läge. Castellums värdering av samma fastigheter uppgick till 17 240 Mkr, d v s en nettoavvikelse om 182 Mkr motsvarande 1%. Bruttoavvikelserna var +347 Mkr respektive –529 Mkr med en genomsnittlig avvikelse om 5%.

Eget kapital och skulder

Substansvärde

Eget kapital uppgick per 31 december till 11 203 Mkr. Därutöver fi nns skulder i balansräkningen som i princip är såväl ränte- som amorteringsfria och som därför till stor del kan betraktas såsom eget kapital. Substansvärdet kan därför beräknas på olika sätt, vilket framgår av nedanstående tabell.

Substansvärde 2011-12-31	Mkr	kr/aktie
Eget kapital enligt balansräkning	11 203	68
Återläggning
Derivat enligt balansräkning	1 003	6
Uppskjuten skatt enligt balansräkning	3 714	23
Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV)	15 920	97
Avdrag
Derivat enligt ovan	– 1 003	– 6
Bedömd verklig skuld uppskjuten skatt 5%	– 721	– 4
Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV)	14 196	87

Uppskjuten skatt

Kvarvarande underskottsavdrag kan beräknas till 1 772 Mkr (1 406). Fastigheternas verkliga värde överstiger dess skattemässiga värde med 16 197 Mkr (14 829), varav 304 Mkr är hänförligt till förvärvade fastigheter vilka redovisas som tillgångsförvärv. Som uppskjuten skatteskuld redovisas full nominell skatt om 26,3% av nettot av dessa poster, med avdrag för den uppskjutna skatt som är hänförligt till tillgångsförvärven, d v s 3 714 Mkr (3 502).

Långfristiga skulder

Castellum hade vid årsskiftet långfristiga låneavtal i banker om 19 374 Mkr (18 062), kortfristiga låneavtal i banker om 420 Mkr (520) samt ett företagscertifi katprogram om 4 000 Mkr (4 000). Netto räntebärande skulder efter avdrag för likviditet om 97 Mkr (12) uppgick till 17 063 Mkr (15 769), varav 2 235 Mkr (1 377) avser utestående företagscertifi kat.

Huvuddelen av Castellums lån är revolverande lån utnyttjade under långfristiga lånelöften. Säkerställning av långfristiga lånelöften i bank sker via pantbrev och/eller åtaganden om att upprätthålla vissa fi nansiella nyckeltal. Utfärdade företagscertifi kat säkerställs ej. De åtagande som utfärdats innebär att belåningsgraden ej får överstiga 65% och att räntetäckningsgraden ej får understiga 150% vilket Castellum uppfyller med god marginal, 51% respektive 278%.

Den genomsnittliga löptiden på Castellums långfristiga låneavtal uppgick till 5,1 år (5,0). Marginaler och avgifter på långfristiga låneavtal är fastställda med en genomsnittlig löptid om 3,5 år (2,6).

Per den 31 december 2011 uppgick marknadsvärdet i ränteoch valutaderivatportföljen till –1 003 Mkr (–574).

Resultaträkning för moderbolaget

Mkr		2011	2010
Intäkter	Not 3	19	15
Centrala administrationskostnader	Not 5	– 61	– 59
Finansiella poster
Finansiella intäkter	Not 6	1 494	1 486
Finansiella kostnader	Not 7	– 712	– 636
Resultat före värdeförändringar och skatt	740	806
Värdeförändringar	Not 8
Derivat		– 429	291
Resultat före skatt		311	1 097
Aktuell skatt	Not 9	–	–
Uppskjuten skatt	Not 9	78	– 116
Årets resultat		389	981

Totalresultat för moderbolaget

Mkr	2011	2010
Årets resultat enligt resultaträkningen	389	981
Övrigt totalresultat
Omräkningsdifferens utlandsverksamhet	0	–
Orealiserad värdeförä., säkring valutarisk utlandsverksamhet	0	–
Årets totalresultat	389	981

Balansräkning för moderbolaget

Mkr		31 dec 2011	31 dec 2010	31 dec 2010
TILLGÅNGAR			ny princip, se not 1
Anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar	Not 12	1	0	0
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar koncernföretag	Not 21	5 338	5 217	4 087
Uppskjuten skattefordran	Not 15	271	169	169
Långfristiga fordringar, koncernföretag	Not 22	17 432	16 195	16 195
Summa fi nansiella anläggningstillgångar		23 041	21 581	20 451
Summa anläggningstillgångar		23 042	21 581	20 451
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar, koncernföretag		772	838	838
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter		8	10	10
Kassa och bank		0	0	0
Summa omsättningstillgångar		780	848	848
SUMMA TILLGÅNGAR		23 822	22 429	21 299
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital	Not 13
Bundet eget kapital
Aktiekapital		86	86	86
Reservfond		20	20	20
Fritt eget kapital
Balanserad vinst		4 362	3 971	2 974
Årets vinst		389	981	848
Summa eget kapital		4 857	5 058	3 928
Skulder	Not 14
Derivat	Not 16	1 003	574	574
Långfristiga räntebärande skulder	Not 17	15 391	14 719	14 719
Långfristiga räntebärande skulder, koncernföretag		1 809	1 691	1 691
Kortfristiga räntebärande skulder		518	–	–
Kortfristiga räntebärande skulder, koncernföretag		90	230	230
Leverantörsskulder		2	3	3
Övriga skulder		2	2	2
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	Not 18	150	152	152
Summa skulder		18 965	17 371	17 371
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER		23 822	22 429	21 299
Ställda säkerheter	Not 19	16 103	14 721	14 721
Ansvarsförbindelser	Not 20	1 174	1 062	1 062

Förändring av eget kapital

		Hänförligt till moderbolagets aktieägare
		Valuta Övrigt Valutaom
	Antal utestående	Aktie	tillskjutet	räknings	säkrings	Balanserad	Totalt eget
Koncernen, Mkr (not 13)	aktier, tusental	kapital	kapital	reserv	reserv	vinst	kapital
Eget kapital 2009-12-31	164 000	86	4 096	–	–	5 510	9 692
Utdelning mars 2010 (3,50 kr/aktie)	–	–	–	–	–	– 574	– 574
Årets resultat	–	–	–	–	–	1 964	1 964
Övrigt totalresultat	–	–	–	–	–	–	–
Eget kapital 2010-12-31	164 000	86	4 096	0	0	6 900	11 082
Utdelning mars 2011 (3,60 kr/aktie)	–	–	–	–	–	– 590	– 590
Årets resultat	–	–	–	–	–	711	711
Övrigt totalresultat	–	–	–	0	0	–	0
Eget kapital 2011-12-31	164 000	86	4 096	0	0	7 021	11 203

				Fond för verkligt värde
				Valutaom	Valuta
	Antal utestående	Aktie	Reserv	räknings	säkrings	Balanserad	Totalt eget
Moderbolaget, Mkr (not 13)	aktier, tusental	kapital	fond	reserv	reserv	vinst	kapital
Eget kapital 2009-12-31	164 000	86	20	–	–	3 585	3 691
Byte redovisningsprincip - lämnade	–	–	–	–	–	960	960
koncernbidrag efter skatt
Utdelning mars 2010 (3,50 kr/aktie)	–	–	–	–	–	– 574	– 574
Årets resultat	–	–	–	–	–	981	981
Övrigt totalresulstat	–	–	–	–	–	–	–
Eget kapital 2010-12-31	164 000	86	20	–	–	4 952	5 058
Utdelning mars 2011 (3,60 kr/aktie)	–	–	–	–	–	– 590	– 590
Årets resultat	–	–	–	–	–	389	389
Övrigt totalresultat	–	–	–	0	0	–	0
Eget kapital 2011-12-31	164 000	86	20	0	0	4 751	4 857

Kassaflödesanalys

		Koncern		Moderbolag
Mkr	2011	2010	2011	2010
Löpande verksamhet
Driftsöverskott	1 916	1 799	19	15
Centrala administrationskostnader	– 83	– 84	– 61	– 59
Återläggning av avskrivningar	6	6	0	0
Betalt fi nansnetto	– 651	– 595	19	– 9
Betald skatt	– 14	– 9	–	–
Kassafl öde från den löpande verksamheten före
förändring av rörelsekapital	1 174	1 117	– 23	– 53
Kassafl öde från förändringar i rörelsekapital
Förändring kortfristiga fordringar	– 51	12	68	–136
Förändring kortfristiga skulder	184	84	– 12	0
Kassafl öde från den löpande verksamheten	1 307	1 213	33	–189
Investeringsverksamheten
Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer	– 1 158	– 881	–	–
Förvärv av fastigheter	– 857	– 625	–	–
Förändring skuld vid förvärv av fastigheter	– 95	137	–	–
Försäljning av fastigheter	102	219	–	–
Förändring fordran vid försäljning av fastigheter	3	32	–	–
Kapitaltillskott netto, dotterbolag	–	–	626	608
Investeringar i övrigt, netto	– 6	– 4	0	0
Kassafl öde från investeringsverksamheten	– 2 011	– 1 122	626	608
Finansieringsverksamheten
Förändring räntebärande skulder	1 379	487	1 168	449
Förändring långfristiga fordringar	–	–	– 1 237	– 294
Utbetald utdelning	– 590	– 574	– 590	– 574
Kassafl öde från fi nansieringsverksamheten	789	– 87	– 659	– 419
Årets kassafl öde	85	4	0	0
Kassa och bank ingående balans	12	8	0	0
Kassa och bank utgående balans	97	12	0	0

Redovisningsprinciper och noter

(Alla belopp i Mkr om inget annat anges.)

Not 1 Redovisningsprinciper

Allmän information	De fi nansiella rapporterna för Castellum AB (Moderbolaget) för räkenskapsåret som slutar den 31 decem ber 2011 har godkänts av styrelsen och verkställande direktören den 3 februari 2012 och kommer att föreläggas årsstämman 2012 för fastställande. Moderbolaget är ett svenskt aktiebolag (publ), med säte i Göteborg, Sverige. Koncernens verksamhet beskrivs i förvaltningsberättelsen.
Grunder för redovisningen	Castellums räkenskaper har upprättats enligt de av EU antagna IFRS standarderna och tolkningarna av dessa (IFRIC). Vidare har koncernredovisningen upprättats i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för fi nansiell rapporterings rekommendation RFR 1 (Kompletterande redovisningsregler för koncerner). Räkenskaperna är upprättade baserat på verkligt värde för förvaltningsfastigheter samt derivat, nominellt värde för uppskjuten skatt samt anskaffningsvärde för resterande poster.
Kritiska bedömningar	För att upprätta redovisningen i enlighet med IFRS och god redovisningssed krävs att det görs bedömningar och antaganden som påverkar i bokslutet redovisade tillgångar, skulder, intäkter och kostnader samt övrig information. Dessa bedömningar och antaganden baseras på historiska erfarenheter samt andra faktorer som bedöms vara rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar om andra antaganden görs eller andra förutsättningar föreligger.
	Förvaltningsfastigheter Inom området värdering av förvaltningsfastigheter kan bedömningar och antaganden ge en betydande påverkan på koncernens resultat och fi nansiella ställning. Värderingen kräver bedömning av och antaganden om framtid kassafl öde samt fastställande av diskonteringsfaktor (avkastningskrav). För att avspegla den osäkerhet som fi nns i gjorda antagan den och bedömningar anges vanligtvis vid fastighetsvärdering ett osäkerhetsintervall om +/- 5-10%. Information om detta samt de antaganden och bedömningar som har gjorts framgår av not 11.
	Tillgångsförvärv kontra rörelseförvärv Bolagsförvärv kan klassifi ceras som antingen rörelseförvärv eller tillgångsförvärv. Bolagsförvärv vars primära syfte är att förvärva bolagets fastighet och där bolagets eventuella förvaltningsorganisation och administration är av underordnad betydelse för förvärvet, klassifi ceras som tillgångsförvärv. Övriga bolagsförvärv klassifi ceras som rörelseförvärv. Vid tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten skatt hänförligt till fastighetsförvärvet, utan eventuell rabatt minskar istället fastighetens anskaffningsvärde. Det innebär att vid efterföljande värdering kommer värdeförändringarna påver kas av skatterabatten.
	Uppskjuten skatteskuld Enligt redovisningsreglerna skall uppskjuten skatt redovisas nominellt utan diskontering, innebärande 26,3%. Den verk liga skatten är betydligt lägre på grund av dels möjligheten att sälja fastigheter på ett skatteeffektivt sätt, dels tidsfaktorn.
Förvaltningsresultat	Castellums verksamhet är fokuserad på tillväxt i kassafl öde från den löpande förvaltningen, dvs. tillväxt i förvaltnings resultatet, och målet är att förvaltningsresultatet årligen skall öka med minst 10%. Det är också förvaltningsresultatet som utgör basen i vad som årligen skall delas ut till aktieägarna – minst 50% av förvaltningsresultat. Således har storlek en på värdeförändringarna inte målsatts, de ingår inte i basen för utdelning och de ingår inte heller i någon annan bas, exempelvis företagsledningens incitamentsprogram. För att ge en rättvisande bild av Castellums syn på sin verksamhet har rapporten över totalresultatet utformats med hänsyn till detta - d v s redovisning av värdeförändringar (ej kassa fl ödespåverkande) sker efter kassafl ödespåverkande poster och en resultatrad har infogats som verksamheten styrs och målsätts på, d v s förvaltningsresultatet.
Klassifi cering	Anläggningstillgångar och långfristiga skulder består av belopp som förväntas återvinnas eller förfaller mer än tolv månader från balansdagen. Omsättningstillgångar och kortfristiga skulder består av belopp som förväntas återvinnas eller betalas inom tolv månader från balansdagen.
Koncern redovisning	Koncernens balans- och resultaträkning omfattar alla bolag i vilka moderbolaget direkt eller indirekt har bestämmande infl ytande. Alla bolag i koncernen är helägda och vare sig intresseföretag eller joint ventures förekommer. Koncernen omfattar utöver moderbolaget de i not 21 angivna dotterbolagen med tillhörande underkoncerner. Bok slutet bygger på redovisningshandlingar upprättade för samtliga koncernbolag per 31 december. Koncernredovisningen har upprättats enligt förvärvsmetoden, innebärande att dotterföretagens egna kapital vid förvärvet, fastställt som skillna den mellan tillgångars och skulders verkliga värden, eliminerats i sin helhet. I koncernens egna kapital ingår endast den del av dotterföretagens egna kapital som tillkommit efter förvärvet.

I koncernens resultaträkning ingår under året förvärvade eller avyttrade koncernbolag endast med värden avseende innehavstiden.

Interna försäljningar, vinster, förluster och mellanhavanden inom koncernen elimineras i koncernredovisningen.

Räkenskaperna för den utländska verksamheten omräknas till SEK genom att balansräkningen omräknas till balansdagens kurs, förutom eget kapital som omräknas till historisk anskaffningskurs, medan resultaträkningen omräknas till periodens genomsnittskurs. Kursdifferenser vid omräkning redovisas i övrigt totalresultat.

Hyresintäkter

Hyresintäkter, som ur ett redovisningsperspektiv även benämns intäkter från operationella leasingavtal aviseras i förskott och periodiseras linjärt i resultaträkningen baserat på villkoren i hyresavtalen. I hyresintäkterna ingår tillägg såsom utfakturerad fastighetsskatt och värmekostnad. Förskottshyror redovisas som förutbetalda hyresintäkter.

I de fall hyreskontrakt under viss tid medger en reducerad hyra som motsvaras av en vid annan tidpunkt högre hyra, periodiseras denna under- respektive överhyra över kontraktets löptid. Rena rabatter såsom reduktion för successiv infl yttning belastar den period de avser.

Intäkter från fastighetsförsäljningar

Intäkter från fastighetsförsäljningar redovisas på kontraktsdagen, såvida det inte föreligger särskilda villkor i köpekontraktet. Vid försäljning av fastighet via bolag bruttoredovisas transaktionen vad avser underliggande fastighetspris och kalkylmässigt avdrag för uppskjuten skatt. Resultat från försäljning av fastighet redovisas som en värdeförändring och avser skillnaden mellan erhållet försäljningspris efter avdrag för försäljningsomkostnader och redovisat värde i senaste kvartalsrapport med justering för nedlagda investeringar efter senaste kvartalsrapport.

Finansiella intäkter

Finansiella intäkter består av ränteintäkter och redovisas i den period de avser. Även erhållen eller anteciperad utdelning redovisas som en fi nansiell intäkt.

Finansiella kostnader avser ränta och andra kostnader som uppkommer då pengar lånas. Kostnader för uttagande av pantbrev betraktas ej som en fi nansiell kostnad utan aktiveras som värderingshöjande fastighetsinvestering. Finansiella kostnader resultat förs i den period de hänför sig till. Finansiella kostnader inkluderar även räntekostnader för räntederivatavtal. Betalningsströmmar från räntederivatavtal resultatförs för den period de avser. Finansnettot påverkas ej av marknadsvärdering av ingångna räntederivatavtal utan förändring av marknadsvärdet av räntederivat redovisas som värdeförändringar under särskild rubrik. Den del av räntekostnaden som avser ränta under produktionstiden för större ny-, till- eller ombyggnader aktiveras. Räntan beräknas utifrån genomsnittlig upplåningskostnad för koncernen.

Ersättningar till anställda redovisas i takt med att de anställda har utfört tjänster i utbyte mot ersättningen. Ersättning enligt incitamentsprogram, vilket är kontantreglerat och utbetalas som ej pensionsgrundande lön, redovisas i takt med måluppfyllelse och programmets löptid.

Pensioner och andra ersättningar efter avslutad anställning kan klassifi ceras som avgiftsbestämda planer eller förmånsbestämda planer. Huvuddelen av Castellumkoncernens åtaganden för pensioner utgörs av avgiftsbestämda planer, vilka fullgörs genom fortlöpande utbetalningar till fristående myndigheter eller organ vilka administrerar planerna. Förpliktelser avseende avgifter till avgiftsbestämda planer redovisas som en kostnad i resultaträkningen när de uppstår. Ett mindre antal personer har förmånsbestämda ITP-planer med fortlöpande betalningar till Alecta. Dessa redovisas som avgiftsbestämd plan till följd av att Alecta inte levererar den information som krävs, varför brist råder på den information som erfordras för att redovisa planen som en förmånsbestämd plan. Det fi nns dock inget som indikerar några väsentliga åtaganden överstigande vad som är utbetalt till Alecta.

Inkomstskatten i resultaträkningen fördelas på aktuell och uppskjuten skatt. Inkomstskatten belastar resultat räkningen förutom i de fall den är hänförlig till transaktioner vilka redovisats direkt mot eget kapital då även eventuell skatteeffekt redovisas direkt mot eget kapital. Aktuell och uppskjuten skatt beräknas utifrån gällande skattesatser, som för närvarande är 26,3%.

Öppna yrkanden i inkomstdeklarationen, som innehåller en viss grad av osäkerhet, beaktas i skatteberäkningen tidigast under året efter räkenskapsåret, efter att slutskattesedel erhållits från Skatteverket.

Intäkter

Finansiella kostnader

Ersättningar till anställda

Inkomstskatter

Uppskjuten skatt

Uppskjuten skatt redovisas i Castellum, enligt balansräkningsmetoden, på temporära skillnader som uppkommer mellan en tillgångs eller skulds redovisade värde och dess skattemässiga värde. Detta innebär att det fi nns en skatteskuld eller skattefordran som realiseras den dag tillgången eller skulden säljs. Undantag görs dock för temporära skillnader som uppkommit vid första redovisningen av tillgångar och skulder som utgör tillgångsförvärv. I Castellum fi nns två poster där det föreligger temporära skillnader - fastigheter och underskottsavdrag. Uppskjuten skattefordran hänförligt till underskottsavdrag redovisas, eftersom det är troligt att framtida skattemässiga överskott kommer att fi nnas tillgängliga vilka kan nyttjas mot underskottsavdragen. Uppskjuten skatteskuld avser skillnaden mellan fastigheternas redovisade värde och deras skattemässiga värde. Vid förändring av de två ovan nämnda posterna förändras således även den uppskjutna skatteskulden / -fordran, vilket redovisas i resultaträkningen som uppskjuten skatt.

Castellum har redovisat samtliga under året genomförda bolagsförvärv som tillgångsförvärv, innebärande att uppskjuten skatt som fanns vid förvärvstillfället inte fi nns upptagen i balansräkningen.

Aktuell skatt

Utöver uppskjuten skatt redovisas i resultaträkningen även aktuell skatt, vilken motsvarar den skatt bolaget är skyldig att betala utifrån årets skattepliktiga resultat, justerat för eventuell aktuell skatt avseende tidigare perioder.

Leasingavtal Leasingavtal där i allt väsentligt alla risker och förmåner förknippade med ägandet faller på leasegivaren klassifi ceras som operationellt leasingavtal. Samtliga nuvarande hyreskontrakt hänförliga till Castellums förvaltningsfastigheter är, sett ur ett redovisningsperspektiv, att betrakta som operationella leasingavtal. Redovisning av dessa avtal framgår av principen för intäkter samt not 3.

Tomträttsavtal är, sett ur ett redovisningsperspektiv, operationellt leasingavtal. Tomträttsavgälden redovisas som kostnad för den period den avser.

Det fi nns även ett mindre antal leasingavtal av ringa omfattning, där Castellum är leasetagare. Även dessa leasingavtal är operationella leasingavtal och avser främst personbilar. Betalningar som görs under leasingperioden kostnadsförs i resultaträkningen linjärt över leasingperioden.

Förvaltningsfastigheter

Med förvaltningsfastighet avses fastighet som innehas i syfte att generera hyresintäkter eller värdestegring eller en kombination av dessa, snarare än för användning i eget företags verksamhet för produktion och tillhandahållande av varor, tjänster eller för administrativa ändamål samt försäljning i den löpande verksamheten. Samtliga av Castellum ägda eller via tomträttsavtal nyttjade fastigheter bedöms utgöra förvaltningsfastigheter. Om koncernen påbörjar en investering i en befi ntlig förvaltningsfastighet för fortsatt användning som förvaltningsfastighet redovisas fastigheten även fortsättningsvis som förvaltningsfastighet.

Värdering

Förvaltningsfastigheter, vilka vid förvärvet redovisas till anskaffningsvärde inklusive till förvärvet direkt hänförbara utgifter, har upptagits till verkligt värde med värdeförändringar i resultaträkningen. Verkligt värde har fastställts genom en intern värderingsmodell som fi nns beskriven i not 11. I noten fi nns även bland annat angivet de antaganden som ligger till grund för värderingen. Värderingsmodellen bygger på en värdering utifrån nuvärdet av framtida betalningsströmmar med differentierade marknadsmässiga avkastningskrav per fastighet, beroende på bland annat läge, ändamål, skick och standard. För att säkerställa den interna värderingen görs externa värderingar på del av beståndet.

Värdeförändring

Värdeförändring redovisas i resultaträkningen och består av såväl orealiserad som realiserad värdeförändring. Den orealiserade värdeförändringen beräknas utifrån värderingen vid periodens slut jämfört med värderingen föregående år, alternativt anskaffningsvärdet om fastighet förvärvats under året, med tillägg för under perioden aktiverade tillkommande utgifter. För fastighet som sålts under året beräknas orealiserad värdeförändring utifrån värdering vid senaste kvartalsrapport före försäljning jämfört med värdering vid utgången av föregående år, med justering för under perioden aktiverade tillkommande utgifter. Hur den realiserade värdeförändringen beräknas framgår av redovisningsprinciperna för "intäkter från fastighetsförsäljningar".

Tillkommande utgifter

Tillkommande utgifter som medför en ekonomisk fördel för bolaget, d v s som är värderingshöjande, och som kan beräknas på ett tillförlitligt sätt aktiveras. Utgifter för reparation och underhåll kostnadsförs i den period de uppkommer. Vid större ny-, till- och ombyggnader aktiveras räntekostnad under produktionstiden.

Förvärv och försäljning

Vid förvärv och försäljning av fastigheter eller bolag, redovisas transaktionen på kontraktsdagen såvida det inte föreligger särskilda villkor i köpekontraktet.

Materiella anläggningstillgångar utgörs av inventarier, vilka har upptagits till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuellt gjorda nedskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår inköpspris samt kostnader direkt hänförbara till tillgången för att bringa den på plats och i skick för att utnyttjas i enlighet med syftet med anskaffningen. Avskrivningar på inventarier baseras på historiska anskaffningsvärden efter avdrag för senare eventuellt gjorda nedskrivningar. Restvärdet bedöms vara obefi ntligt. På under året anskaffade tillgångar beräknas avskrivningar med beaktande av anskaffningstidpunkt. Avskrivningar görs linjärt, vilket innebär lika stora avskrivningar över nyttjandeperioden som normalt är fem år förutom för datorer som bedöms ha en nyttjandeperiod på tre år.

Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar bland tillgångarna kassa och bank, hyresfordringar, övriga fordringar och lånefordringar, samt bland skulderna ränte- och valutaderivatinstrument, leverantörsskulder, övriga skulder och låneskulder.

Finansiella instrument redovisas initialt till verkligt värde, motsvarande anskaffningsvärde, med tillägg för transaktionskostnader, med undantag för kategorin fi nansiella instrument redovisade till verkligt värde via resultaträkningen där transaktionskostnader inte ingår. Efterföljande redovisning sker därefter beroende på hur klassifi cering skett enligt nedan. Finansiella transaktioner såsom in- och utbetalning av räntor och lån bokförs på kontoförande banks likviddag, medan övriga in- och utbetalningar bokförs på kontoförande banks bokföringsdag.

En fi nansiell tillgång tas bort från balansräkningen när rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller bolaget förlorar kontrollen över den. En fi nansiell skuld tas bort från balansräkningen när förpliktelsen i avtalet fullgjorts eller på annat sätt utsläckts.

Kassa och bank

Kassa och bank utgörs av tillgodohavande på bank per bokslutsdagen och redovisas till nominellt värde.

Fordringar

Finansiella tillgångar som inte är räntederivat, som har fastställda eller fastställbara betalningar och som inte noteras på en aktiv marknad, redovisas som fordringar. I koncernen fi nns hyresfordringar och övriga fordringar. Fordringar har efter individuell värdering upptagits till det belopp varmed de beräknas infl yta, vilket innebär att de redovisas till anskaffningsvärde med reservering för osäkra fordringar. Reservering för osäkra fordringar sker när det fi nns objektiva riskbedömningar för att koncernen inte kommer att erhålla hela fordran. Fordringar i moderbolag består enbart av fordringar på dotterbolag, vilka redovisas till anskaffningsvärde.

Skulder

Skulder avser lån och rörelseskulder såsom t ex leverantörsskulder. Merparten av Castellums låneavtal är långfristiga. I de fall kortfristiga lån upptas som täcks av outnyttjade långfristiga låneavtal anses även dessa vara långfristiga. Lånen redovisas i balansräkningen på likviddagen och upptas till anskaffningsvärde. Upplupna ej betalda räntor redovisas under posten upplupna kostnader. Skuld redovisas när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet att betala föreligger, även om faktura ännu inte mottagits. Leverantörsskulder redovisas när faktura mottagits. Leverantörsskulder och andra rörelseskulder med kort löptid redovisas till nominellt värde.

Utländsk valuta

Transaktioner i utländsk valuta omräknas till svenska kronor med den för transaktionstillfället aktuella valutakursen. Monetära tillgångar och skulder omräknas med kursen på balansdagen.

Derivat

Räntederivat utgör en fi nansiell tillgång eller skuld som värderas till verkligt värde med värdeförändringar via resultaträkningen. För att hantera exponering mot fl uktuationer i marknadsräntan i enlighet med beslutad fi nanspolicy har Castellum ingått räntederivatavtal. Vid användning av räntederivat kan det uppstå värdeförändringar beroende på främst förändringar av marknadsräntan. Räntederivat redovisas initialt i balansräkningen till anskaffningsvärde på affärsdag, där absoluta merparten avser byte av räntefl öden innebärande ett anskaffningsvärde om noll, och värderas därefter till verkligt värde med värdeförändringar i resultaträkningen.

För att fastställa verkligt värde används marknadsräntor för respektive löptid noterade på boksluts dagen och allmänt vedertagna beräkningsmetoder, innebärande att verkligt värde har fastställts enligt nivå 2, IFRS 7 punkt 27a. Ränteswappar värderas genom att framtida kassafl öden diskonteras till nuvärde, instrument med optionsinslag värderas till aktuellt återköpspris vilket erhålles från respektive motpart.

Värdeförändringar kan vara såväl realiserade som orealiserad. Realiserade värdeförändringar avser lösta räntederivatavtal och utgör skillnaden mellan åsatt pris vid inlösen och redovisat värde enligt senaste kvartalsrapport. Orealiserade värdeförändringar avser den värdeförändring som uppstått under perioden på de räntederivatavtal Castellum hade vid utgången av perioden. Värdeförändringar beräknas utifrån värderingen vid periodens slut jämfört med värderingen föregående år, alternativt anskaffningsvärdet om räntederivatavtal ingåtts under året. För under året lösta räntederivatavtal redovisas och beräknas en orealiserad värdeförändring utifrån värdering vid senaste kvartalsrapport före lösen jämfört med värdering vid utgången av föregående år. Löpande betalningsströmmar under avtalen resultatförs för den period de avser.

Materiella anläggningstillgångar

Finansiella instrument

	I enlighet med fi nanspolicyn skall mellan 60 -100% av investering i utlandet fi nansieras i bolagets funktionella valuta. Detta kan åstadkomma dels genom upptagande av lån i utländska bolagets funktionella valuta, dels genom att ingå valutaderivat. I de fall valutaderivat används redovisas dessa initialt i balansräkningen till anskaffningsvärde på affärs dagen och därefter till vekligt värde där den effektiva delen av valutakursförändringen avseende säkringsinstrumentet redovisas i övrigt totalresultat medan den ineffektiva delen redovisas som värdeförändring i resultaträkningen. För att fastställa vekligt värde används balansdagens kurs.
Eget kapital	Återköp av egna aktier Vid återköp av egna aktier reduceras eget kapital med betald köpeskilling inklusive ev. transaktionskostnader.
	Utdelningar Utdelningar redovisas som minskning av eget kapital efter det att årsstämman fattat beslut. Anteciperad utdelning redovisas hos mottagaren som fi nansiell intäkt.
	Resultat per aktie Beräkning av resultat per aktie baseras på årets resultat i koncernen hänförligt till moderbolagets aktieägare och på det vägda genomsnittliga antalet utestående aktier under året.
Defi nition av segment	Koncernens verksamhet organiseras, styrs och rapporteras per geografi skt område. Segment konsolideras enligt samma principer som koncernen i dess helhet. Intäkter och kostnader som redovisas för respektive segment är faktiska kost nader. Således har någon fördelning av gemensamma kostnader mellan regionerna ej gjorts. Motsvarande gäller de tillgångar och skulder som redovisas i noten för segment.
Kassafl ödes analys	Kassafl ödesanalysen har upprättats enligt den indirekta metoden, vilket innebär att netto resultatet justeras för transak tioner som inte medfört in- eller utbetalningar under perioden, samt för eventuella intäkter och kostnader som hänförs till investerings- eller fi nansieringsverksam hetens kassafl öden.
Skillnad mellan koncernens och moderbolagets redovisnings principer	Moderbolagets årsredovisning är upprättad i enlighet med Årsredovisningslagen och med tillämpning av Rådet för fi nansiell rapporterings rekommendation RFR 2 (Redovisning för juridiska personer). RFR 2 anger att en juridisk person skall tillämpa samma IFRS/IAS som tillämpas i koncernredovisningen, med undantag och tillägg beroende på lagbestäm melser i främst Årsredovisningslagen samt med hänsyn tagen till sambandet mellan redovisning och beskattning. Skill naderna mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper framgår nedan.
	Aktier i dotterbolag Aktier i dotterbolag redovisas i moderbolaget enligt anskaffningsvärdemetoden. Det bokförda värdet prövas fortlöpande mot dotterbolagens koncernmässiga egna kapital. I de fall bokfört värde understiger dotterbolagens koncernmässiga värde sker nedskrivning som belastar resultaträkningen. I de fall en tidigare nedskrivning inte längre är motiverad sker återföring av denna.
	Ansvarsförbindelser Ansvarsförbindelser till förmån för dotterbolag, är fi nansiellt garantiavtal och redovisas i enlighet med RFR 2 Redovisning för juridiska personer, d v s de redovisas inte som en avsättning utan istället lämnas upplysning
Nya redovisnings	Nya och omarbetade befi ntliga standarder, vilka godkänts av EU
regler	Förändringar befi ntliga standarder
	Ett antal mindre förändringar och förtydliganden har gjorts av befi ntliga standarder som trädde ikraft 2011. Bland annat har IASB förtydligat i IAS 1 att analysen av övrigt totalresultat kan lämnas i rapporten över förändring av eget kapital alternativt i not. Vidare uppmuntras i IFRS 7 att kvalitativa upplysningar lämnas ihop med kvantitativa i syfte att få en helhetsbild av den fi nansiella risk som föreligger kopplat till fi nansiella instrument.
	Förändringar i svenska regelverk
	Årsredovisningslag Upplysningskravet för bl a fastigheters taxeringsvärde, sjukfrånvaro och aktiverad ränta har försvunnit från och med 2011, men Castellum väljer ändock att lämna detta.
	UFR 2 Koncernbidrag och aktieägartillskott Rådet för fi nansiell rapportering har dragit tillbaka UFR 2 som tidigare behandlade redovisning av dels koncernbidrag, dels aktieägartillskott. Förändringen trädde i kraft 1 januari 2011. Det medför ändrad redovisningsprincip för moder bolaget avseende lämnade och erhållna koncernbidrag. Tidigare redovisades dessa poster netto efter avdrag för skatt direkt i eget kapital, medan erhållna koncernbidrag nu skall redovisas i resultaträkningen som fi nansiell intäkt och läm nade koncernbidrag i Castellums fall netto efter avdrag för skatt som investering i aktier i dotterbolag.Detta medför att

FINANSIELLA RAPPORTER

fritt eget kapital tillförts 1 130 Mkr. Tidigare år har omräknats med hänsyn till detta.

Rörelsesegment Not 2

	Stor		Öresunds			Stor	Mälardalen		Östra			Ofördelade	Summa
	göteborg		området			stockholm			Götaland			poster	segment
	2011	2010	2011	2010	2011	2010	2011	2010	2011	2010	2011	2010	2011	2010
Hyresintäkter, externt	953	913	567	572	547	500	487	433	365	341	–	–	2 919	2 759
Fastighetskostnader	–275	–276	–201	–198	–205	–184	–185	–168	–137	–134	–	–	–1 003	–960
Driftsöverskott	678	637	366	374	342	316	302	265	228	207	–	–	1 916	1 799
Centraladministration	–13	–14	–7	–7	–7	–7	–7	–7	–6	–6	–43	–43	–83	–84
Ränteintäkter	18	32	38	34	5	6	3	3	4	2	–66	–76	2	1
Räntekostnader	–228	–217	–160	–146	–131	–113	–131	–109	–89	–77	77	87	–662	–575
Förvaltningsresultat	455	438	237	255	209	202	167	152	137	126	–32	–32	1 173	1 141
Värdeföränd. fastigheter	141	299	17	277	36	307	–13	170	13	169	–	–	194	1 222
Värdeföränd. derivat	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–429	291	–429	291
Resultat före skatt	596	737	254	532	245	509	154	322	150	295	–461	259	938	2 654
Skatteintäkt	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–
Skattekostnad	–155	–188	–64	–141	–57	–133	–31	–82	–40	–77	120	–69	–227	–690
Årets resultat	441	549	190	391	188	376	123	240	110	218	–341	190	711	1 964
Förvaltningsfastigheter	11 023	10 176	7 303	6 748	6 557	6 370	5 168	4 829	3 816	3 645	–	–	33 867	31 768
varav årets investeringar	728	315	541	187	226	374	352	464	168	166	–	–	2 015	1 506
Övriga tillgångar	516	600	1 007	930	282	144	181	239	190	185	–1 872	–1 930	304	168
S:a tillgångar	11 539	10 776	8 310	7 678	6 839	6 514	5 349	5 068	4 006	3 830	–1 872	–1 930	34 171	31 936
Eget kapital	4 155	3 927	2 902	2 777	2 605	2 516	1 353	1 392	1 281	1 288	–1 093	–818	11 203	11 082
Uppskjuten skatteskuld	1 365	1 232	944	903	753	712	510	462	413	362	–271	–169	3 714	3 502
Derivat	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–	1 003	574	1 003	574
Räntebärande skulder	5 656	5 367	4 147	3 865	3 284	3 011	3 313	3 123	2 208	2 092	–1 448	–1 677	17 160	15 781
Ej räntebärande skulder	363	250	317	133	197	275	173	91	104	88	–63	160	1 091	997
S:a eget kap. och skulder	11 539	10 776	8 310	7 678	6 839	6 514	5 349	5 068	4 006	3 830	–1 872	–1 930	34 171	31 936

Av koncernens externa hyresintäkter avser 9 Mkr (–) intäkter från hyresgäster i Danmark. Av koncernens förvaltningsfastigheter avser 254 Mkr (–) förvaltningsfastigheter belägna i Danmark.

Koncernens rörelsesegment utgörs av följande områden; Storgöteborg (inkl. Borås, Kungsbacka och Halmstad), Öresundsområdet (Malmö, Lund, Helsingborg och Köpenhamn), Storstockholm, Mälardalen (Örebro, Västerås och Uppsala) och Östra Götaland (Jönköping, Linköping, Värnamo och Växjö). Koncernen förvaltar enbart kommersiella fastigheter. Rörelsesegmenten är identifi erade efter geografi ska verksamhetsområden vilket är i enlighet med hur de följs upp och analyseras av den huvudsakliga verkställande beslutsfattaren inom koncernen. Storgöteborg utgörs av två rörelsesegment med likartade ekonomiska egenskaper och verksamheter.

Castellum har inga större kunder. Såväl det enskilt största kontraktet som den enskilt största hyresgästen svarar för ca 1% av koncernens totala hyresintäkter.

Hyresintäkter Not 3

De totala hyresintäkterna för koncernen uppgick till 2 919 Mkr (2 759). Hyresintäkterna utgörs av hyresvärdet med avdrag för värdet av under året vakanta ytor. Med hyresvärde avses erhållna hyresintäkter plus bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor. I hyres värdet ingår även tillägg som vidaredebiteras hyresgästen, exempelvis värme, fastighetsskatt och indextillägg. Tabellen nedan visar hyresvärdet kr/kvm fördelat per fastighetskategori och geografi skt område. Hyresnivåerna har i jämförbart bestånd ökat med 1,6% (1%) mot föregående år.

	Kontor/butik		Lager/industri		Totalt
Hyresvärde, kr/kvm	2011	2010	2011	2010	2011	2010
Storgöteborg	1 277	1 275	731	726	944	935
Öresundsområdet	1 366	1 408	703	684	1 065	1 060
Storstockholm	1 343	1 307	926	912	1 181	1 154
Mälardalen	1 088	1 041	715	690	982	934
Östra Götaland	999	970	504	495	818	795
Totalt	1 217	1 201	724	711	995	974

Hyresvärde

Omförhandling De kommersiella hyreskontrakten, för vilka hyrorna betalas in kvartalsvis i förskott, är tecknade på viss tid, vilket innebär att en förändring av marknadshyrorna inte ger ett direkt utslag i hyresintäkterna. Avtalade hyresnivåer gäller formellt sett tills dess att respektive kontrakt förfaller till omförhandling. Castellums hyror bedöms ligga på marknadsmässiga nivåer.

I de kommersiella kontrakten ingår en så kallad indexklausul innebärande en uppräkning av hyran motsvarande en viss andel av infl ationen under föregående år, alternativt en minimiuppräkning.

Kontraktförfallostrukturen avseende Castellums bestånd framgår av nedanstående tabell, där kontraktsvärde avser årsvärde. Den relativt låga andelen under 2012 beror på att merparten, på grund av uppsägningstider, redan omförhandlats under 2011. Den vanligast förekommande löptiden på ett nytecknat kontrakt är 3-5 år med en uppsägningstid om nio månader. Den genomsnittliga återstående kontraktslängden i portföljen kan beräknas till 3,1 år (3,2).

Kontraktsförfallostruktur	Antal kontrakt	Kontraktsvärde, Mkr	Andel av värdet
Kommersiellt, löptid
2012	1 099	264	9%
2013	1 341	656	24%
2014	1 070	649	23%
2015	707	564	20%
2016	159	239	9%
2017 +	178	422	15%
Summa	4 554	2 794	100%
Bostäder	342	26
P-platser och övrigt	2 599	33
Totalt	7 495	2 853

Ekonomisk uthyrningsgrad

Den genomsnittliga ekonomiska uthyrningsgraden i Castellum under 2011 var 89,3% (89,0%). För lager- och industrifastigheter uppgick den till 91,7% (90,4%) och för kontors- och butiksfastigheter till 88,2% (88,3%). Det totala hyresvärdet för under året outhyrda ytor uppgår på årsbasis till 371 Mkr.

Bruttouthyrningen (d v s årshyra för total uthyrning) under året uppgick till ett årsvärde om 310 Mkr (257), varav 45 Mkr (46) avsåg uthyrning i samband med ny-, till- och ombyggnation. Uppsägningarna uppgick till 249 Mkr (221), varav konkurser 18 Mkr (12), innebärande en nettouthyrning om 61 Mkr (36). Tidsförskjutningen mellan nettouthyrningen och dess resultateffekt bedöms till 9-18 månader.

	Kontor/butik		Lager/industri		Totalt
Ekonomisk uthyrningsgrad	2011	2010	2011	2010	2011	2010
Storgöteborg	94,3%	95,1%	96,7%	93,1%	95,4%	94,1%
Öresundsområdet	86,2%	87,6%	82,8%	84,5%	85,2%	86,6%
Storstockholm	78,1%	79,2%	91,4%	91,0%	82,2%	82,8%
Mälardalen	92,3%	90,2%	93,7%	91,8%	92,6%	90,6%
Östra Götaland	89,8%	88,3%	83,6%	86,6%	88,4%	88,0%
Totalt	88,2%	88,3%	91,7%	90,4%	89,3%	89,0%

Riskspridning, kreditrisk

Castellum har en stor riskspridning i kontraktsportföljen. Koncernen har ca 4 600 kommersiella kontrakt och 300 bostadskontrakt, vars storleksmässiga fördelning framgår av nedanstående tabell. Såväl det enskilt största kontraktet som den enskilt största hyresgästen svarar för ca 1% av koncernens totala hyresintäkter, vilket innebär att Castellums exponering mot enskild hyresgästs kreditrik är mycket låg. De kommersiella kontraktens spridning på olika branscher framgår av tabellen nedan.

	Antal		Kontrakts
Kontraktsstorlek, Mkr	kontrakt	Andel	värde, Mkr	Andel
Kommersiellt
< 0,25	2 481	33%	228	8%
0,25-0,5	791	10%	288	10%
0,5-1,0	599	8%	425	15%
1,0-3,0	526	7%	877	31%
> 3,0	157	2%	976	34%
Summa	4 554	60%	2 794	98%
Bostäder	342	5%	26	1%
P-platser och övrigt	2 599	35%	33	1%
Totalt	7 495	100%	2 853	100%

Kommersiella kontrakts fördelning per	Antal	Kontrakts
bransch (GICS-kod)	kontrakt	värde, Mkr	Andel
Energi (10)	82	33	1%
Material (15)	101	107	4%
Industrivaror (2010)	612	443	16%
Leverantör av kommersiella tjänster (2020)	1 270	388	14%
Transport (2030)	139	117	4%
Detaljhandel (2550)	547	403	14%
Övriga sällanköpsvaror och tjänster (2510-2540)	556	399	14%
Dagligvaror (30)	117	118	4%
Hälsovård (35)	212	159	6%
Finans och fastighet (40)	134	82	3%
Mjukvaror och tillhörande tjänster (4510)	269	166	6%
Teknisk hårdvara (4520)	142	107	4%
Telekomoperatörer (50)	95	12	1%
Kraftförsörjning (55)	23	4	0%
Kommunal och statlig verksamhet m m	255	256	9%
Totalt	4 554	2 794	100%

Av tabellen nedan framgår avtalade framtida hyresintäkter avseende befi ntliga hyreskontrakt.

		Koncern		Moderbolag
Avtalade framtida hyresintäkter	2011	2010	2011	2010
Avtalade hyresintäkter år 1
Kommersiella kontrakt	2 878	2 666	–	–
Bostäder	9	8	–	–
Avtalade hyresintäkter mellan år 2 och 5	5 523	5 339	–	–
Avtalade hyresintäkter senare än 5 år	861	921	–	–
Summa	9 271	8 934	–	–

Hyrorna aviseras och betalas i förskott, vilket innebär att koncernens samtliga hyresfordringar om 20 Mkr (10) är förfallna.

Moderbolaget innehåller endast koncerngemensamma funktioner och omsättningen utgörs i huvudsak av koncerninterna tjänster.

Fastighetskostnader Not 4

Fastighetskostnaderna uppgick 2011 till 1 003 Mkr (960), motsvarande 300 kr/kvm (298). I dessa belopp ingår såväl direkta fastighetskostnader, såsom kostnader för drift, underhåll, tomträttsavgäld och fastighetsskatt, som indirekta fastighetskostnader i form av uthyrning och fastighetsadministration.

I driftskostnader ingår kostnader för bl a el, värme, vatten, fastighetsskötsel, renhållning, försäkringar, hyresförluster samt fastighetsspecifi ka marknadsföringskostnader. Merparten av drifts kostnaderna vidaredebiteras hyresgästerna i form av tillägg till hyran. Avseende lager- och industrifastigheter står, i fl ertalet fall, hyresgästerna själva direkt för merparten av drifts kostnaderna. Driftskostnaderna uppgick 2011 till 553 Mkr (547), vilket innebär 165 kr/kvm (169). Driftskostnaderna, som bedöms ligga på en för verksamheten normal nivå, är väderleksberoende vilket innebär att de varierar mellan såväl olika år som årstider. Förbrukningen vad avser uppvärmning under året har beräknats till 87% (116%) av ett normalår enligt graddagsstatistiken. I driftskostnaderna ingår hyresförluster med 8 Mkr (6), motsvarande 0,3% av hyresintäkterna.

Underhållskostnaderna består av löpande åtgärder för att vidmakthålla fastighetens standard och tekniska system. Underhållet uppgick till 115 Mkr (105), vilket innebär 35 kr/kvm (34). Underhållskostnader

Tomträttsavgälden inklusive arrendeavgift för 2011 var 24 Mkr (19) och avser i huvudsak Storstockholm. Tomträttsavgäld är den avgift en ägare till byggnad på kommunägd mark årligen betalar till kommunen. Avgälden för dessa beräknas för närvarande så att kommunen erhåller en realränta på markens uppskattade marknadsvärde. Tomträttsavgälden är fördelad över tiden och omförhandlas oftast med 10 till 20 års intervall. Vid 2011 års utgång hade Castellum drygt 90 fastigheter med tomträtt. Befi ntliga tomträttsavtal förfaller med en relativt jämn spridning över kommande 60 år. Vid uppsägning av tomträttsavtalen skall i merparten, fastighetsägaren (kommunen) ersätta Castellum för byggnader m m. Dock fi nns ett fåtal avtal där kommunen kan begära att tomten återställs. Tomträttsavgäld

Hyresfordringar

Moderbolaget

Driftskostnader

	Koncern	Moderbolag
Avtalade framtida tomträttsavgälder	2011	2010	2011	2010
Avtalade tomträttsavgälder år 1	22	21	–	–
Avtalade tomträttsavgälder mellan år 2 och 5	85	82	–	–
Avtalade tomträttsavgälder senare än 5 år	597	606	–	–
Summa	704	709	–	–

Fastighetsskatt Koncernens fastighetsskatt uppgick till 148 Mkr (140) motsvarande 44 kr/kvm (43). Fastighetsskatten är en statlig skatt baserad på fastighetens taxeringsvärde. Merparten av fastighets skatten vidaredebiteras hyresgästerna varför resultatpåverkan blir marginell. Skattesatsen för 2011 var 1,0% på taxeringsvärdet för kontor/butik och 0,5% för lager/industri.

Uthyrning och fastighetsadministration

Koncernens kostnader för uthyrning och fastighetsadministration uppgick 2011 till 163 Mkr (149), vilket innebär 49 kr/kvm (46). Med uthyrning och fastighetsadministration avses indirekta kostnaderför den löpande fastighetsförvaltningen innefattande kostnader för såväl uthyrningsverksamhet, hyresförhandling, hyreskontrakt, hyresdebitering, hyreskrav som redovisning samt kostnader för projektadministration och avskrivningar på inventarier och installationer i dotterbolag. Av kostnaderna utgör 92 Mkr (89) ersättningar till anställda och 6 Mkr (6) avskrivning på inventarier.

Sammanfattning Nedan visas fastighetsrelaterade kostnader kr/kvm fördelade per kategori och kostnadsslag.

Fastighets-	Kontor/butik		Lager/industri		Totalt
kostnader, kr/kvm	2011	2010	2011	2010	2011	2010
Driftskostnader	201	205	121	127	165	169
Underhåll	44	44	23	21	35	34
Tomträttsavgäld	7	7	7	6	7	6
Fastighetsskatt	67	66	17	17	44	43
Direkta fast.kostn.	319	322	168	171	251	252
Uthyrning och fastighetsadministration (indirekta)					49	46
Totalt	319	322	168	171	300	298

Not 5 Centrala administrationskostnader

De centrala administrationskostnaderna består av kostnader för portföljförvaltning, bolagsadministration samt kostnader för upprätthållande av börsnotering. Detta innebär samtliga kostnader för Castellum AB innefattande koncernledning, fi nansavdelning, data, personal, investor relations, årsredovisning, revisionsarvoden, avskrivning på inventarier och installationer m m. Vidare ingår kostnader på dotterbolagsnivå för VD och ekonomichef samt kostnader för årsredovisning, revisionsarvoden m m. Av kostnaderna, exkl. nedan nämnda incitamentsprogram, utgör 48 Mkr (44) ersättningar till anställda och 0 Mkr (0) avskrivning på inventarier.

I centrala administrationskostnader ingår även kostnader avseende ett resultat- och aktiekursrelaterat incitamentsprogram för koncernledningen om 14 Mkr (16).

Ersättning till		Koncern			Moderbolag
revisorer	Ersättning till revisionsbyråer	2011	2010	2011	2010
	Revisionsuppdrag	3	3	1	1
	Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget	0	0	0	0
	Skatterådgivning	2	1	0	0
	Övriga tjänster	0	0	0	0
	Summa	5	4	1	1

Av koncernens totala ersättning om 4 583 tkr (4 379), avser 4 184 tkr (4 103) ersättning till KPMG och resterande till Ernst & Young.

FINANSIELLA RAPPORTER

	Koncern			Moderbolag
Ränte- och fi nansiella intäkter	2011	2010	2011	2010	Not 6
Ränteintäkter	2	1	0	0
Erhållna koncernbidrag, dotterbolag	–	–	160	180
Antecipierad utdelning, dotterbolag	–	–	612	658
Ränteintäkter, dotterbolag	–	–	722	648
Övriga fi nansiella intäkter	0	0	0	0
Summa	2	1	1 494	1 486

Ränteintäkter, såväl i koncernen som moderbolaget, är hänförligt till fordringar värderade till upplupet anskaffningsvärde.

	Koncern			Moderbolag
Ränte- och fi nansiella kostnader	2011	2010	2011	2010	Not 7
Räntekostnader	661	575	645	560
Räntekostnader, dotterbolag	–	–	67	76
Övriga fi nansiella kostnader	1	–	0	0
Summa	662	575	712	636

Finansnettot var –660 Mkr (–574). Under året har 12 Mkr (8) i räntor aktiverats avseende investeringar i fastighetsportföljen. Den genomsnittliga räntenivån har varit 4,1% (3,7%). Vid aktivering av ränta har den genomsnittliga räntenivån använts.

Av räntekostnaderna avser 465 Mkr räntor hänförligt till skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde.

Värdeförändringar Not 8

Transaktionsvolymen på svensk fastighetsmarknad uppgick 2011 till ca 105 miljarder kr avseende större affärer, vilket är i nivå med föregående år. Volymen under fjärde kvartalet uppgick till ca 30 miljarder kr (39).

De fl esta köparna var fortsatt inhemska och transaktionerna bestod framför allt av kontorsfastigheter, medan volymen bostadshyresfastigheter minskade något jämfört med tidigare år. Fastighetstransaktioner har genomförts i alla tillväxtregioner, varav Storstockholm stod för ca 40%.

Castellum gör bedömningen att fastighetspriserna är stabila och att den sjunkande likviditeten i slutet av året inte beror på olika uppfattning om prisbild hos köpare och säljare, utan snarare på den ansträngda kreditmarknaden.

Värdeförändringen i Castellums bestånd uppgick under året till totalt 194 Mkr (1 222), motsvarande 0,6%. Värdeförändringen är främst hänförlig till förvärv och projektvinster. Någon generell förändring av avkastningskravet i den interna värderingen har inte gjorts under året. På fastighetsnivå har dock justeringar gjorts av såväl individuellt avkastningskrav, som framtida kassafl öde. I värdeförändringarna ingår även 30 Mkr till följd av försäljning av 4 fastigheter där försäljningspriset om 107 Mkr översteg värderingarna med 39%.

Det bör noteras att, då fastighetsvärderingar innehåller ett osäkerhetsintervall om normalt 5-10%, även värdeförändringar innehåller en icke oväsentlig osäkerhet.

Castellum använder räntederivat för att erhålla önskad ränteförfallostruktur. Om den avtalade räntan avviker från marknadsräntan, kreditmarginaler oaktat, uppstår ett teoretiskt över- eller undervärde på räntederivaten där den ej kassafl ödespåverkande värdeförändringen redovisas över resultaträkningen. Castellum har även ett fåtal derivat i syfte att valutasäkra investeringar i Danmark. Värdet har på grund av främst förändrade långa marknadsräntor ändrats med – 429 Mkr (291) och vid årets utgång var värdet – 1 003 Mkr (– 574).

Skattekostnad Not 9

Inkomstskatten för aktiebolag i Sverige är 26,3%. I resultat räkningen fördelas skatten på två poster , aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell skatt utgår från årets skatte pliktiga resultatsom är lägre än det redovisade resultatet. Detta beror främst på möjligheten att nyttja:

• skattemässiga avskrivningar på fastigheter.

• skattemässigt avdrag för vissa ombyggnationer på fastigheter, vilka aktiverats redovisningsmässigt,

• befi ntliga underskottsavdrag.

Den uppskjutna skatten är en avsättning för den skatt som framgent skall betalas vid en direktförsäljning av fastigheterna, då återläggning av skattemässiga avskrivningar och avdragna investeringar görs.

Som framgår av tabellen nedan uppkommer i princip inget skattepliktigt resultat år 2011 då Castellum bland annat kan utnyttja ovan nämnda skattemässiga avskrivningar och skattemässigt avdragsgilla investeringar. Betald skatt som uppstår beror på att ett fåtal dotterbolag inte har skattemässiga koncernbidragsmöjligheter.

Fastigheter

Derivat

	Underlag	Underlag
Skatteberäkning i koncernen 2011-12-31	aktuell skatt	uppskjuten skatt
Förvaltningsresultat	1 173
Skattemässigt avdragsgilla
avskrivningar	– 636	636
ombyggnationer	– 365	365
Övriga skattemässiga justeringar	– 80	41
Skattepliktigt förvaltningsresultat	92	1 042
Försäljning fastigheter	8	– 15
Värdeförändring fastigheter	–	164
Värdeförändring räntederivat	– 429	–
Skattepliktiga resultat före underskottsavdrag	– 329	1 191
Underskottsavdrag, ingående balans	– 1 406	1 406
Underskottsavdrag, utgående balans	1 772	– 1 772
Skattepliktigt resultat	37	825
Därav 26,3% aktuell / uppskjuten skatt	– 10	– 217

Den totala skatten kan avvika från nominell skatt i de fall det fi nns redovisade intäkter / kostnader som inte är skattepliktiga / avdragsgilla eller till följd av andra typer av skattemässiga justeringar. Den totala skatten i Castellums resultaträkning är för 2011 lägre än nominell skattesats och beror främst på ej skattepliktig försäljning av fastighet via bolag. Den effektiva skatten på årets förvaltningsresultat oaktat nyttjande av underskottsavdrag kan beräknas till 2%. Som framgår av ovanstående tabell kan kvarvarande underskottsavdrag beräknas till 1 772 Mkr.

Vad avser moderbolaget har 24 Mkr (60) i uppskjuten skatt redovisats direkt mot aktier i dotterbolag, då underliggande transaktion har redovisats på detta sätt.

	Koncern		Moderbolag
Skattekostnad	2011	2010	2011	2010
Redovisat resultat före skatt	938	2 654	311	917
Skatt enligt gällande skattesats, 26,3%	– 247	– 698	– 82	– 241
Skatteeffekt på grund av:
ej skattepliktig utdelning	–	–	161	173
ej skattepliktig försäljning av fastighet (indirekt)	15	–	–	–
övriga skattemässiga justeringar	5	8	– 1	–1
Redovisad skattekostnad	– 227	– 690	78	– 69
	2011	2010	2011	2010

		Koncern	Moderbolag
Not 10	Personal och styrelse	2011	2010	2011	2010
Antal anställda	Medelantal anställda (samtliga i Sverige)	239	229	14	14
	varav kvinnor	90	89	7	6

Löner, arvoden och förmåner

Under 2011 hade moderbolaget 6 (7) styrelseledamöter, varav 2 (2) kvinnor, medan antalet styrelseleda möter i koncernens samtliga bolag uppgick till 20 (21), varav 5 (5) kvinnor. Koncernen, tillika moderbolaget, har 10 (10) ledande befattningshavare, varav 2 (2) kvinnor. Totala antalet personer i dotterbolagens samtliga ledningsgrupper och koncernens ledande befattningshavare uppgick till 39 (39) personer, varav 10 (10) kvinnor.

	Koncern		Moderbolag
	2011	2010	2011	2010
Löner, arvoden och förmåner
Styrelseordförande	0,5	0,5	0,5	0,5
Övriga styrelseledamöter (240 tkr vardera)	1,2	1,3	1,2	1,3
Verkställande direktören
Grundlön	3,1	3,0	3,1	3,0
Rörlig ersättning	2,1	2,4	2,1	2,4
Förmåner	0,1	0,1	0,1	0,1
Övriga ledande befattningshavare (koncern:9, moderbolag:3)
Grundlön	12,3	12,1	4,6	4,5
Rörlig ersättning	8,7	9,4	3,0	3,3
Förmåner	0,7	0,6	0,2	0,2
Övriga anställda	104,0	95,8	10,3	10,6
Summa	132,7	125,2	25,1	25,9
Avtalsenliga pensionskostnader
Verkställande direktör	0,7	0,7	0,7	0,7
Övriga ledande befattningshavare (koncern:9, moderbolag:3)	3,6	3,6	1,1	1,1
Övriga anställda	10,6	11,9	0,7	0,8
Summa	14,9	16,2	2,5	2,6
Lagstadgade sociala kostnader inkl. löneskatt
Styrelsens ordförande	0,2	0,2	0,2	0,2
Övriga styrelseledamöter	0,4	0,4	0,4	0,4
Verkställande direktör	1,8	1,9	1,8	1,9
Övriga ledande befattningshavare (koncern:9, moderbolag:3)	7,4	7,6	2,7	2,8
Övriga anställda	34,6	33,6	3,4	3,5
Summa	44,4	43,7	8,5	8,8
Totalt	192,0	185,1	36,1	37,3

I koncernledningen ingår verkställande direktören, vice verkställande direktören med ansvar för affärs utveckling, fi nansdirektören och ekonomidirektören i Castellum AB samt de sex verkställande direktörerna i dotterbolagen.

Ersättning och förmåner

Ersättning och förmåner till koncernledningen bereds av ersättningsutskottet och beslutas av styrelsen. Ersättningen består dels av en grundlön, dels en rörlig ersättning enligt ett incitamentsprogram som beskrivs nedan. Den rörliga ersättningen kan över programmets treårsperiod uppgå till maximalt tre årslöner.

Koncernledningen, om totalt tio personer, har ett incitamentsprogram som består av två delar:

• En resultatrelaterad del som baseras på utfallet av förvaltningsresultatet jämfört med föregående år samt på en helhetsbedömning av utvecklingen av vissa mjuka faktorer såsom personalutveckling och kundtillfredsställelse. För fullt utfall krävs en 10%-ig årlig tillväxt av förvaltningsresultatet per aktie. Vid tillväxt i spannet 0-10% sker en linjär beräkning av incitamentet. Den resultatbaserade delen, som utbetalas som lön årsvis efter att bokslutet fastställts, kan maximalt uppgå till en halv årslön per år, motsvarande en kostnad för Castellum om 10 Mkr inklusive sociala kostnader. Programmet löper ut vid utgången av 2013.
• En aktiekursrelaterad del som baseras på Castellumaktiens totalavkastning under en treårsperiod, såväl i nominella tal som jämfört med index för fastighetsaktier i Sverige, Eurozone och Storbritannien. För fullt utfall krävs dels att totalavkastningen uppgår till minst 50% under perioden, dels att totalavkastningen överstiger indexutvecklingen med minst 5%-enheter under perioden. Vid ett utfall i spannet 0-50% respektive 0-5%-enheter sker en linjär beräkning av incitamentet. Eventuell bonus utbetalas som lön efter mätperioden juni 2011 – maj 2014. Den aktiekursrelaterade delen kan maximalt under treårsperioden uppgå till en och en halv årslön, motsvarande en kostnad för Castellum om 30 Mkr inklusive sociala kostnader.

Befattningshavare som erhåller rörlig ersättning enligt incitamentsprogrammet förbinder sig att förvärva Castellumaktier för minst halva beloppet av utfallande bonus efter skatt. Utfallande bonus utbetalas som ej pensionsgrundande lön.

Pensioner

Personer i koncernledningen har en avgiftsbestämd pension, utan några andra förpliktelser från bolaget än att under anställningstiden erlägga en årlig premie. Detta innebär att efter avslutad anställning har den anställde rätt att själv bestämma under vilken tid de tidigare avgiftsbestämda inbetalningarna och avkastning därpå, tas ut som pension. Pensionsåldern för verkställande direktören och övriga i koncernledningen är 65 år.

Uppsägning

Uppsägningstiden skall, vid uppsägning från bolagets sida, inte överstiga 24 månader för verkställande direktören, med arbetsplikt under de sex första månaderna, respektive 12 månader för övriga befattningshavare, med arbetsplikt under de första sex månaderna. Uppsägningstiden skall, vid uppsägning från verkställande direktörens eller övriga befattningshavares sida, vara sex månader. Under uppsägningstid utgår full lön och andra anställningsförmåner, med avräkning för lön och ersättning som erhålls från annan anställning eller verksamhet.

Koncernledning

Pensioner övriga anställda

Övriga anställda i Castellum har en avgiftsbestämd pension, utan några andra förpliktelser från bolagetän att under anställningstiden erlägga en årlig premie. Detta innebär att den anställde efter avslutad anställning har rätt att själv bestämma under vilken tid de tidigare avgiftsbestämda inbetalningarna och avkastning därpå, tas ut som pension. Undantag fi nns dock för ett 25-tal anställdasom istället har förmånsbestämda ITP-planer med fortlöpande betalningar till Alecta. Årets avgifter för pensionsförsäkringar som är tecknade i Alecta uppgår till 1 Mkr (1). Alectas överskott kan fördelas till försäkringstagarna och/eller de försäkrade. Alectas överskott i form av den kollektiva konsolideringsnivån per december, har vid årsredovisningens under tecknande ej offentliggjorts varför denna inte kan anges. Alectas senaste offi ciella konsolideringsnivå uppgick per september 2011 till 113% (december 2010: 146%). Den kollektiva konsoli deringsnivån utgörs av marknadsvärdet på Alectas tillgångar i procent av försäkringsåtaganden beräknade enligt Alectas försäkringstekniska beräkningsantaganden, vilka inte överensstämmer med IAS 19.

Sjukfrånvaro

Sjukfrånvaron för året uppgick till 2% (2%), varav andelen långtidssjukskrivna var 0% enheter (0%). Vad avser sjuk frånvaron för män och kvinnor var denna 1% (1%) respektive 3% (3%). Sjukfrånvaron för anställda i åldersgruppen 29

år och yngre var 1% (1%), i åldersgruppen 30-49 år 2% (1%) medan den i åldersgruppen 50 år och äldre uppgick till 2% (3%). Moderbolagets sjukfrånvaro uppgick till 1% (1%), varav andelen långtidsskjukskrivna var 0%-enheter (0%).

			Koncern
Not 11	Förvaltningsfastigheter	2011	2010
	Specifi kation årets förändring
	Ingående balans	31 768	29 267
	Ny-, till- och ombyggnation	1 158	881
	varav aktiverade räntekostnader	12	8
	Förvärv	857	625
	Försäljningar	– 77	– 204
	Värdeförändring	164	1 199
	Valutakursomräkning	– 3	–
	Utgående balans	33 867	31 768
	Specifi kation taxeringsvärde
	Byggnader	14 441	13 600
	Mark	4 000	3 829
	Summa taxeringsvärde	18 441	17 429
	Hyresintäkter från förvaltningsfastigheter	2 919	2 759
	Fastighetskostnader från förvaltningsfastigheter	1 003	960

Årets investeringar Castellum har under 2011 investerat för totalt 2 015 Mkr (1 506), varav 857 Mkr (625) avsåg förvärv och 1 158 Mkr (881) ny-, till- och ombyggnation. Av de totala investeringarna avsåg 728 Mkr Storgöteborg, 541 Mkr Öresundsområdet, 352 Mkr Mälardalen, 226 Mkr Storstockholm samt 168 Mkr Östra Götaland.

Väsentliga åtaganden Castellum har inga väsentliga åtaganden vad gäller att förvärva eller försälja någon förvaltningsfastighet. Dock har Castellum åtagande att färdigställa på började investeringar med ytterligare drygt 1 100 Mkr utöver vad som redovisas i balansräkningen.

Påbörjade större investeringar	Investering, Mkr	Varav kvar, Mkr	Färdigställd
Lindholmen 28:3, Göteborg	280	233	Kv 2 2013
Atollen, Jönköping	169	142	Kv 4 2013
Fullriggaren 4, Malmö	154	73	Kv 1 2013
Forskaren 2, Lund	149	58	Kv 4 2012
Gården 15, Linköping	106	60	Kv 1 2013

Värderingsmodell En tillgångs värde utgörs enligt vedertagen teori av det diskonterade nuvärdet av framtida kassa fl öden som tillgången förväntas generera. Detta avsnitt syftar till att beskriva Castellums kassafl ödesbaserade modell för beräkning av fastighetsbeståndets värde. Fastig hetsbeståndets värde beräknas som summa nuvärde av driftsöverskott minskat med återstående investeringar på igångsatta projekt under de närmaste nio åren samt nuvärdet av bedömt restvärde år 10. Restvärdet år 10 utgörs av summa nuvärde av driftsöverskott under återstående ekonomisk livslängd. Till detta läggs det bedömda marknadsvärdet av obebyggd mark och byggrätter.

Av avgörande betydelse för fastighetsbeståndets beräknade värde är avkastningskravet och antagandet beträffande den framtida reala tillväxten, vilka är de tyngst vägande värdedrivande faktorerna i värderingsmodellen. Avkastningskravet är den vägda kostnaden för lånat och eget kapital. Kostnaden för lånat kapital utgår från marknadsmässig ränta på lån. Kostnaden för eget kapital utgår från den "riskfria räntan" mot svarande lång statsobligationsränta med tillägg för "riskpremie". Riskpremien är individuell för varje invest ering och beror på investerarens uppfattning om framtida risk och potential.

Castellum redovisar sina förvaltningsfastigheter till verkligt värde och har per den 31 december 2011 internt värderat samtliga fastigheter. Värderingen har genomförts på ett enhetligt sätt och baserats på en 10-årig kassafl ödesmodell, som översiktligt beskrivits ovan. Utgångspunkten för värderingen har varit en individuell bedömning för varje fastighet av dels den framtida intjäningsförmågan, dels marknadens avkastningskrav.

Antagande om kassafl öde

Vid bedömningen av en fastighets framtida intjäningsförmåga har, utöver infl ationsantagande om 1,5%, hänsyn tagits till dels eventuella förändringar i hyresnivån utifrån respektive kontrakts hyra och förfallotidpunkt jämfört med bedömd aktuell marknadshyra, dels förändring i uthyrningsgrad och fastighetskostnader. I värderingen förbättras den ekonomiska uthyrningsgraden successivt under 10-årsperioden för att uppgå till 96%. Med fastighets kostnader avses kostnader för drift, underhåll, tomträttsavgäld, fastighetsskatt och fastighetsadministration.

Antagande per fastighetskategori 2011-12-31, år 1	Kontor/butik	Lager/industri
Hyresvärde kr/kvm,	1 239	734
Vakans	11%	10%
Direkta fastighetskostnader kr/kvm	323	173
Fastighetsadministration kr/kvm	35	25

Antaganden om avkastningskrav

Avkastningskravet på eget kapital är individuellt för varje fastighet och baseras på antagande om realränta, infl ation samt riskpremie. Riskpremien är individuell för varje fastighet och kan delas upp i två delar – generell respektive individuell risk. Den generella risken är ett tillägg för att en fastighetsplacering inte är likvid i samma utsträckning som en obligation samt att tillgången är beroende av den allmänna ekonomiska utvecklingen. Den individuella risken är specifi k för varje fastighet och utgör en sammanvägd bedömning av fastighetens kategori, orten där fastigheten är belägen, fastighetens läge på orten med hänsyn till fastighetens kategori, om fastigheten är rätt utformad, ändamålsenlig och yteffektiv, dess tekniska standard såsom t ex materialval, kvalitet på allmänna installationer, inredning och utrustning i lokaler och lägenheter, kontraktssammansättningen, varvid hänsyn tas till exempelvis kontraktens längd, storlek och antal samt i förekommande fall justering för tomträtt.

För att beräkna avkastningen för totalt kapital har antagande om kostnaden för lånat kapital gjorts om 5,5%. Kostnaden för lånat kapital utgörs av realränta och infl ation. Vidare har antagande om belåningsgrader om 55-65% gjorts beroende på fastighetskategori.

Avkastningen på totalt kapital beräknas genom att avkastningskravet på eget kapital samt låne kostnaden vägs samman utifrån kapitalstruktur. Avkastningskravet på totalt kapital används för att diskontera det bedömda 10-åriga framtida kassafl ödet. Diskontering av restvärdet sker med avkastning på totalt kapital reducerat med tillväxt motsvarande infl ation i syfte att inte anta en evig real tillväxt.

Det framräknade avkastningskravet kalibreras därefter mot marknadens avkastningskrav. För att få en uppfattning om marknadens avkastningskrav följer Castellum genomförda fastighetstransaktioner på marknaden. I avsaknad av transaktioner på en viss ort eller för en viss typ av fastighet, hämtas jämförelseinformation istället från liknande ort eller liknande typ av fastighet. I avsaknad av transaktioner baseras uppfattningen på rådande makroekonomiska faktorer.

Av nedanstående tabell framgår de antaganden som ligger till grund för Castellums värdering

Antagande per fastighetskategori 2011-12-31	Kontor/butik	Lager/industri
Realränta	3,0%	3,0%
Infl ation	1,5%	1,5%
Risk	4,9% – 11,5%	6,5% – 13,7%
Avkastning eget kapital	9,4% – 16,0%	11,0% – 18,2%
Ränta	5,5%	5,5%
Belåningsgrad	65%	55%
Avkastning totalt kapital	6,8% – 9,2%	8,0% – 11,2%
Vägt d:o, diskonteringsfaktor år 1 - 9	7,9%	9,1%
Vägd diskonteringsfaktor restvärde*	6,4%	7,6%
*(avkastningskrav totalt kapital efter avdrag för tillväxt motsvarande infl ation)

Värdeförändringen i Castellums bestånd uppgick till 194 Mkr (1 222), motsvarande 0,6% (4). Värdeförändringen är främst hänförlig till förvärv och projektvinster. Någon generell förändring av avkastningskravet i den interna värderingen har inte gjorts. På fastighetsnivå har dock justeringar gjorts av såväl individuellt avkastningskrav, som framtida kassafl öde. I värdeförändringarna ingår även 30 Mkr till följd av försäljning av 4 fastigheter där försäljningspriset om 107 Mkr översteg värderingarna med 39%.

Den genomsnittliga värderingsyielden för Castellums fastighetsbestånd, exkl. projekt, mark och byggrätter, kan beräknas till 7,2% (7,2). Kontrakterade hyror bedöms vara på marknadsmässiga nivåer.

Genomsnittlig värderingsyield, Mkr	2011	2010
Driftsöverskott fastigheter enligt resultaträkningen	1 916	1 799
Återläggning uthyrning och fastighetsadministration	163	149
Driftsöverskott ej färdigställda projekt	0	– 2
Förvärvade / färdigställda fastigheter som om de ägts hela året	64	49
Sålda fastigheter	– 1	– 8
Driftsöverskott exkl. uthyrning och fastighetsadministration för
fastigheter som om de ägts hela året, exkl projekt och mark	2 142	1 987
Justerat för:
Indexjustering 2012, 2%	64	45
Verklig uthyrningsgrad, dock lägst 94%	229	225
Fastighetskostnader till normalår	–	25
Fastighetsadministration 30 kr/kvm	– 102	– 98
Normaliserat driftsöverskott	2 333	2 184
Värdering exkl. byggrätter om 460 Mkr (496)	32 594	30 213
Genomsnittlig värderingsyield	7,2%	7,2%

Projekt och byggrätter

Igångsatta projekt har värderats enligt samma princip, men med avdrag för återstående investering.Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde om i genomsnitt ca 980 kr/kvm (970).

Fastighetsbeståndets värde

Den interna värderingen visar ett verkligt värde om 33 867 Mkr (31 768), vilket motsvarar en värdeuppgång om ca 0,6% (4%). Av värdet avser ca 3 340 Mkr fastigheter som innehavs via tomträttsavtal, med hyresintäkter om 352 Mkr. Av nedanstående tabell framgår verkligt värde fördelat per fastighetskategori och region.

	Kontor/	Lager/	Projekt/
Fastighetsvärde, Mkr 2011-12-31	butik	industri	mark	Summa
Storgöteborg	6 012	4 862	149	11 023
Öresundsområdet	5 271	1 750	282	7 303
Storstockholm	4 352	1 945	260	6 557
Mälardalen	4 241	913	14	5 168
Östra Götaland	2 968	740	108	3 816
Summa	22 844	10 210	813	33 867

Extern värdering För att säkerställa värderingen har 133 fastigheter motsvarande värdemässigt 51% av beståndet värderats av NAI Svefa. Urvalet av fastigheter har gjorts med utgångspunkt från de värde mässigt största fastigheterna, men även med syftet att spegla den totala portföljens sammansättning avseende kategori och geografi . NAI Svefas värdering av de utvalda fastigheterna uppgick till 17 058 Mkr, inom ett osäkerhetsinter vall på fastighetsnivå om +/–5-10%. Osäkerhetsintervallets storlek varierar beroende på respektive fastighets kategori och läge. Castellums värdering av samma fastigheter uppgick till 17 240 Mkr, d v s en nettoavvikelse om 182 Mkr motsvarande 1%. Bruttoavvikelserna var +347 Mkr respektive –529 Mkr med en genomsnittlig avvikelse om 5%.

Osäkerhetsintervall och känslighetsanalys

En fastighets marknadsvärde kan endast fastställas då den säljs. Fastighetsvärderingar är beräkningar gjorda enligt vedertagna principer utifrån vissa antaganden. Det värdeintervall som anges vid fastighetsvärderingar och som oftast i en fungerande marknad ligger inom +/– 5-10% skall ses som mått på den osäkerhet som fi nns i gjorda antaganden och beräkningar. I en mindre likvid marknad kan intervallet vara större. För Castellums del innebär ett osäkerhetsintervall om +/– 5% ett värdeintervall om +/– 1 693 Mkr motsvarande 32 174 – 35 560 Mkr.

Känslighetsanalys +/–1% (enhet)	Påverkan på värde, Mkr
Hyresvärde kr/kvm	+/– 463
Ekonomisk uthyrningsgrad	+/– 493
Fastighetskostnader kr/kvm	–/+ 124
Avkastningskrav = Diskonteringsränta	–/+ 4 800

Ovanstående känslighetsanalys visar hur +/– 1%-enhets förändring i kassafl öde samt avkastningskrav påverkar värderingen. Känslighetsanalysen är dock inte realistisk då en parameter isolerat sällan ändrar på sig, utan olika antaganden är sammankopplade avseende kassafl öde och avkastningskrav.

	Koncern			Moderbolag
Inventarier	2011	2010	2011	2010	Not 12
Ingående anskaffningsvärde	60	56	3	3
Inköp	9	6	1	0
Försäljning / Utrangering	– 8	– 2	0	0
Utgående anskaffningsvärde	61	60	4	3
Ingående avskrivningar	– 48	– 43	– 3	– 3
Försäljning / Utrangering	8	1	0	0
Årets avskrivningar	– 6	– 6	0	0
Utgående avskrivningar	– 46	– 48	– 3	– 3
Bokfört värde	15	12	1	0

Eget kapital och substansvärde Not 13

Aktiekapital

Aktiekapitalet var per 31 december 2011 fördelat på 172 006 708 registrerade A-aktier med en röst per aktie och ett kvotvärde om 0,50 per aktie. Samtliga aktier är fullt betalda. Av de registrerade aktierna äger Castellum 8 006 708 aktier, till ett totalt nominellt belopp om 4 003 354 kronor. Antalet utestående aktier är således 164 000 000, vilket är oförändrat mot samma period föregående år. Återköpta egna aktier har ingen rösträtt eller rätt till utdelning. Det förekommer inga restriktioner vad avser utdelning eller andra typer av återbetalning. Några potentiella aktier (t ex konvertibler) förekommer inte, ej heller någon företrädesrätt till ackumulativ utdelning (preferensaktier).

Poster i eget kapital

Aktiekapitalets utveckling Datum Antal aktier Kvotvärde per aktie Aktiekapital, kr Bildande A-aktier 1993-10-27 +500 100 +50 000 Nyemission, A-aktier 1994-09-27 +999 500 100 +99 950 000 Split 50:1 1997-03-25 +49 000 000 2 – Vid börsnotering 1997-05-23 50 000 000 2 100 000 000 Nyemission, C-aktier 2000-07-12 +7 142 857 2 +14 285 714 Inlösen, A-aktier 2000-07-12 –6 998 323 2 –13 996 646 Inlösen, C-aktier 2000-11-13 –7 142 857 2 –14 285 714 Aktiesplit 4:1 2006-04-27 129 005 031 0,50 –

Årets utgång 2011-12-31 172 006 708 0,50 86 003 354

Övrigt tillskjutet kapital

Övrigt tillskjutet kapital avser eget kapital som är tillskjutet av ägarna.

Valutaomräkningsreserv

Valutaomräkningsdifferenser som uppstår till följd av utlandsverksamhet

Valutasäkringsreserv

Avser den effektiva delen av orealierade värdeförändringar hänförligt till valutaderivat som används för att säkra investering i utlandsverksamhet.

Balanserad vinst

Balanserad vinst avser intjänade vinstmedel i koncernen. Avseende koncernen ingår tidigare avsättning till reservfond i denna post.

Bundet och fritt eget kapital i moderbolaget

Enligt svensk aktiebolagslag utgörs eget kapital av bundet (icke utdelningsbart) och fritt (utdelningsbart) eget kapital. Till aktieägarna får endast utdelas så mycket att det efter utdelning fi nns full täckning för bundet eget kapital i moderbolaget. Vidare får endast vinstutdelning göras om det är försvarligt med hänsyn till de krav som verksamhetens art, omfattning och risker ställer på storleken av det egna kapitalet och bolagets och koncernens konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.

Castellum återköpte under år 2000 totalt 8 006 708 egna aktier för 194 Mkr, motsvarande 4,7% av totalt registrerat antal aktier. Därefter har inga återköp av egna aktier skett.

Återköpta egna aktier

Utdelning

Utdelning föreslås av styrelsen i enlighet med bestämmelserna i Aktiebolagslagen och beslutas av års stämman. Föreslagen ännu ej utbetald utdelning för räkenskapsåret 2011 uppgår till 3,70 kronor per aktie, totalt 607 Mkr. Beloppet redovisas som skuld först då årsstämman har beslutat om utdelning.

Substansvärde Substansvärde kan beräknas på lång och kort sikt. Långsiktigt substansvärde utgår från balansräkningen med justering för poster som inte innebär någon utbetalning i närtid, såsom i Castellums fall derivat och uppskjuten skatteskuld. Det innebär att eget kapital enligt balansräkningen skall tillföras ytterligare 1 003 Mkr respektive 3 714 Mkr.

Aktuellt substansvärde utgörs av eget kapital enligt balansräkningen med justering för uppskjuten skatteskuld. Nuvarande redovisningsregler anger att uppskjuten skatteskuld skall redovisas till nominellt 26,3% medan den verkliga skatten är betydligt lägre p g a möjligheten att sälja fastigheter på ett skatteeffektivt sätt och tidsfaktorn. För närvarande görs bedömningen att den verkliga diskonterade uppskjutna skatteskulden inte överstiger 5%, innebärande att ytterligare 2 993 Mkr kronor skall tillföras eget kapital.

Vid fastighetsvärdering används oftast ett osäkerhetsintervall om +/– 5-10% för att avspegla den osäkerhet som fi nns i gjorda antaganden och beräkningar. I Castellums fall innebär +/– 5% osäkerhetsintervall +/– 1 608 Mkr efter skatt.

Substansvärde	Mkr	Kr/aktie
Eget kapital enligt balansräkning	11 203	68
Återläggning
Derivat enligt balansräkningen	1 003	6
Uppskjuten skatt enligt balansräkningen	3 714	23
Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV)	15 920	97
Avdrag
Derivat enligt ovan	– 1 003	– 6
Bedömd verklig skuld uppskjuten skatt 5%	– 721	– 4
Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV)	14 196	87
Osäkerhetsintervall fastighetsvärdering +/-5% efter skatt	+/– 1 608	+/– 10

Kapitalstruktur Castellum skall ha en stabil kapitalstruktur med låg fi nansiell risk, innebärande en belåningsgrad som varaktigt inte skall överstiga 55% och en räntetäckningsgrad om minst 200%.

Utöver eget kapital fi nns skulder i balansräkningen som i princip är ränte- och amorteringsfria och som därför till stor del kan betraktas såsom eget kapital. Fastighetsbranschen använder därför belåningsgrad som nyckeltal för kapitalstrukturen istället för soliditetsmått. Av samma skäl kan även substansvärdet beräknas på olika sätt, vilket framgår ovan.

Castellums mål utgår från tillväxt i kassafl ödet och är inte direkt relaterat till substansvärdet. Målet är att kassafl ödet, d v s förvaltningsresultat per aktie, skall ha en årlig tillväxt om minst 10%. I syfte att nå detta mål, skall årligen nettoinvesteras för minst 5% av fastighetsvärdet, vilket för närvarande motsvarar ca 1 700 Mkr. Alla investeringar skall bidra till tillväxtmålet i förvaltningsresultatet inom 1-2 år och ha en värdepotential om minst 10%. Försäljning av fastighet skall ske när det är affärsmässigt motiverat och när alternativ investering kan erhållas med bättre avkastning.

		Koncern		Moderbolag
Not 14	Skulder	2011	2010	2011	2010
	Räntebärande låneskulder som förfaller
	inom ett år efter balansdagen	–	–	608	230
	Övriga ej räntebärande skulder som förfaller
	inom ett år efter balansdagen	1 091	997	154	157
	Räntebärande låneskulder som förfaller
	mellan ett till fem år efter balansdagen	9 314	9 019	11 500	10 710
	Räntebärande låneskulder som förfaller
	senare än fem år efter balansdagen	7 846	6 762	5 700	5 700
	S:a exkl. uppskjuten skatteskuld och räntederivat	18 251	16 778	17 962	16 797

Under 2012 förfaller kortfristiga räntebärande låneskulder om 2 138 Mkr (1 777), men då de täcks av outnyttjade långfristiga ramar anses dessa vara långfristiga.

Not 15 Uppskjuten skatteskuld / fordran

En realisering av samtliga tillgångar och skulder till koncernmässigt bokfört värde samt nyttjande av kvarvarande underskottsavdrag skulle ge en skattepliktig vinst om 14 425 Mkr (13 423), motsvarande en skatteutbetalning om 3 794 Mkr (3 531). I Castellum fi nns 80 Mkr i uppskjuten skatteskuld hänförligt till förvärvade fastigheter i bolag som klassfi cierats som tillgångsförvärv. Den skatt som fanns vid förvärvstillfället skall enligt gällande lagstiftning inte upptas i balansräkningen, vilket framgår av tabellen nedan.

Vad avser moderbolaget utgör den uppskjutna skattefordran om 271 Mkr (169), 26,3% av outnyttjade underskottsavdrag om 1 031 Mkr (643).

Underskottsavdrag Castellums underskottsavdrag beräknas per 31 december 2011 uppgå till 1 772 Mkr (1 406). Dess förändring framgår av tabellen i not 9.

Vid en beräkning av det skattemässiga utfallet i koncernen av en direktförsäljning av fastigheterna, skall mot det koncernmässigt bokförda värdet om 33 867 Mkr (31 768), ställas det skattemässiga värdet i juridisk person vilket totalt uppgår till 17 670 Mkr (16 939). Det innebär att vid en försäljning av Castellumssamtliga fastigheter skulle den skattepliktiga nettovinsten överstiga den i koncernen redovisade vinsten med 16 197 Mkr (14 829). Tidigare gjorda nedskrivningar där skattemässigt avdrag erhållits uppgår till ca 220 Mkr. Dessa kan, förutsatt en värdeuppgång, framgent komma att återföras.

Skattemässiga överoch undervärden på fastigheter

	2011			2010
Uppskjuten skatteskuld	Underlag	Skatt 26,3%	Underlag	Skatt 26,3%
Underskottsavdrag
Vid årets ingång	1 406	370	1 885	496
Årets förändring enligt resultaträkning	366	96	– 479	– 126
Vid årets utgång i balansräkningen	1 772	466	1 406	370
Skillnad mellan fastigheternas bokförda
och skattemässiga värde
Vid årets ingång	– 14 829	– 3 901	– 12 624	– 3 320
Årets förändring resultaträkning	– 1 173	– 317	– 2 142	– 564
Förvärv / Försäljning fastighet via bolag	– 195	– 42	– 63	– 17
Vid årets utgång	–16 197	– 4 260	– 14 829	– 3 901
Avgår, hänförligt till tillgångsförvärv	304	80	109	29
Vid årets utgång i balansräkningen	– 15 893	– 4 180	– 14 720	– 3 872
Totalt
Vid årets ingång	– 13 314	– 3 502	– 10 739	– 2 824
Årets förändring	– 807	– 212	– 2 575	– 678
Vid årets utgång i balansräkningen	– 14 121	– 3 714	– 13 314	– 3 502

Castellums strategi att använda räntederivat för att hantera ränterisken och uppnå önskad räntebindningsstruktur innebär att det över tiden kan uppstå värdeförändringar i räntederivatportföljen. Dessa värdeförändringar uppkommer främst till följd av förändrad marknadsränta. Castellum använder valutaderivat för att åstadkomma fi nansiering i utländsk valuta, vilken ingår i derivatportföljens marknadsvärde. Per 31 december 2011 uppgick marknadsvärdet i räntederivatportföljen till –1 003 Mkr (–574).

I balansräkningen redovisas derivat som en långfristig skuld eftersom beloppet inte kommer att regleras i kontanter. Dock kan matematiskt ett teoretiskt förfallande belopp under 2012 beräknas, uppgående till 197 Mkr.

I följande tabell framgår räntederivatportföljens nominella belopp netto och marknadsvärde per 2011-12-31 samt portföljens marknadsvärde vid förändring av marknadsräntan +/– 1%-enhet. Räntederivatinstrument med optionsinslag har förfallomässigt fördelats i det segment derivatet som längst kan göras gällande och i samma segment som före antagen ränteförändring.

Slut	Belopp,	Anskaffnings	Marknads	Genomsnittlig	Marknadsvärde	Marknadsvärde
datum	Mkr	värde, Mkr	värde, Mkr	ränta	ränta +1%-enhet	ränta -1%-enhet
2012	100	–	– 1	3,3%	0	– 1
2013	1 800	–	– 55	4,0%	– 26	– 85
2014	600	–	– 48	3,8%	– 31	– 65
2015	1 450	–	– 138	4,6%	– 92	– 187
2016	3 150	–	– 272	3,6%	– 161	– 421
2017+	3 700	–	– 489	3,8%	– 201	– 833
Summa	10 800	–	– 1 003	3,9%	– 511	– 1 592

Valutaderivat med ett marknadsvärde om 0 Mkr ingår ej i tabellen ovan då en förändring av marknadsräntan av dessa derivat har en oväsentlig påverkan på marknadsvärdet.

Långfristiga räntebärande skulder Not 17

Castellums fi nansiering och hantering av fi nansiella risker bedrivs i enlighet med den av styrelsen fastställda fi nanspolicyn.

Strategin i fi nanspolicyn är:

• Stabil kapitalstruktur, innebärande en belåningsgrad som varaktigt ej skall överstiga 55% och en räntetäckningsgrad om minst 200%.
• Säkerställa behovet av långfristig fi nansiering och likviditet.
• Uppnå ett lågt och stabilt räntenetto inom givet riskmandat.

I fi nanspolicyn anges mandat och limiter för hantering av de fi nansiella risker som defi nieras i policyn samt övergripande ansvarsfördelning och hur de fi nansiella riskerna ska rapporteras.

Derivat Not 16

Finanspolicy

Mål

Koncernens fi nansiella verksamheten är centraliserad till moderbolaget och fi nansfunktionen fungerar som koncernens internbank. Castellum genomför fi nansiella transaktioner utifrån en bedömning av koncernens samlade behov av långfristig fi nansiering, likviditet och önskad ränterisk. Den fi nansiella riskhanteringen sker således på portföljnivå. Portföljhantering av upplåning innebär att en koncernintern transaktion såsom till exempel ett internt lån inte replikeras av en identisk extern transaktion utan lån upptas under kort- eller långfristiga låneavtal efter bedömning av koncernens samlade fi nansieringsbehov. För en kostnadseffektiv hantering av ränterisken görs bedömning av den ränterisk som uppstår vid lösen av eller upptagande av nytt enskilt lån med kort räntebindning under olika låneavtal, varefter räntederivattransaktioner genomförs vid behov för att uppnå önskad räntebindningstid på den totala upplåningen. Internbanken arbetar med koncernkontosystem för att möjliggöra nettohantering av koncernens betalningsfl öden.

Policy	Mål / Mandat	Utfall
Belåningsgrad	Ej varaktigt över 55%	51%
Räntetäckningsgrad	Minst 200%	278%
Ränterisk
– genomsnittlig räntebindning	0,5-3 år	2,7 år
– andel förfall inom 6 månader	Högst 50%	34%
Valutarisk
– investering	60-100% fi nansieras i lokal valuta	97%
– övriga valutarisker	Inte tillåtet	Ingen exponering
Upplåningsrisk	Minst 50% av räntebärande skulder skall ha	100%
	en löptid om minst 2 år
Motpartsrisk	Kreditinstitut med hög rating lägst	Uppfylles
	"investment grade"
Likviditetsrisk	Likviditetsreserv för att kunna fullgöra	2 731 Mkr i outnyttjat
	betalningsförpliktelser	beviljat låneutrymme

I moderbolaget fi nns en från fi nansavdelningen skiljd redovisnings- och kontrollfunktion för den fi nansiella verksamheten och de fi nansiella riskerna. Finansiella risker som defi nieras i fi nanspolicyn rapporteras kvartalsvis till styrelsen. Som ett led i att ständigt förbättra och anpassa den fi nansiella riskhanteringen har styrelsen en årlig översyn av fi nanspolicyn.

Upplåning, förfallostruktur och räntor

Fastigheter är en långfristig tillgång och kräver långfristig fi nansiering med fördelning mellan eget kapital och räntebärande skulder. Belåningsgraden är det fi nansiella mått som beskriver hur stor andel av fastigheternas värde som är belånad. Målet för Castellum är en belåningsgrad som varaktigt ej skall överstiga 55%. Vid årsskiftet var belåningsgraden 51% (50%).

Krav på långfristig fi nansiering innebär att Castellum eftersträvar lång kapitalbindning i bindande låneavtal för att minimera refi nansieringsrisken. För att uppnå maximal fl exibilitet är utnyttjade lån revolverande, d v s lånen omsätts vanligtvis inom 1 – 3 månader. Korta revolverande lån medför stor fl exibilitet vid val av räntebindningsperiod, räntebas samt möjliggör amortering vid varje omsättningstillfälle utan marginalbrytningsersättning eller annan kompensation till kreditgivare. Strävan är att minimera de räntebärande skulderna och kassalikviditet skall i första hand användas för att minska utestående skulder.

För att säkerställa Castellums behov av långfristig fi nansiering och likviditet arbetar Castellum kontinuerligt med att omförhandla och vid behov tillföra nya låneavtal eller låneprodukter. Vid årsskiftet hade Castellum bindande långfristiga låneavtal i bank om 19 374 Mkr (18 062) varav 2 311 Mkr (2 293) var outnyttjat, obliagstionslån om 0 Mkr (200), utestående företagscertifi kat om 2 235 Mkr (1 377) samt kortfristiga bindande låneavtal i bank om 420 Mkr (520). Den genomsnittliga återstående löptiden på Castellums långfristiga låneavtal uppgick vid årsskiftet till 5,1 år (5,0).

Marginaler och avgifter är fastställda på samtliga långfristiga låneavtal med genomsnittlig löptid på 3,5 år (2,6). Netto räntebärande skulder efter avdrag för likviditet om 97 Mkr (12) uppgick till 17 063 Mkr (15 769). Castellum har således god tillgång till nyupplåning för att fi nansiera investeringar i ny-, till- och ombyggnationer samt förvärv. Under året har nya kreditavtal om 1 312 Mkr tillförts och befi ntliga låneavtal om 5 800 Mkr har omförhandlats.

Låneavtal/-ramar	Belopp, Mkr	Utnyttjat, Mkr
Långfristiga bindande låneavtal i bank	19 374	14 925
Kortfristiga bindande låneavtal i bank	420	–
Likviditet	–	– 97
Summa låneavtal	19 794	14 828
Företagscertifi kat	4 000	2 235
Summa	23 794	17 063

Förfallostrukturen för låneavtalen som framgår av tabellen nedan, visar när i tiden låneavtalen förfaller till omförhandling eller amortering.

Låneavtalens förfallostruktur	Avtal, Mkr	Utnyttjat, Mkr
1-2 år	207	7
2-3 år	7	7
3-4 år	7 307	4 257
4-5 år	4 007	4 007
5-10 år	7 846	6 647
Summa långfristiga avtal	19 374	14 925
Kortfristiga låneavtal (0-1 år)	2 655	2 138
Totala låneavtal	22 029	17 063
Outnyttjat låneutrymme i långfristiga avtal		2 311

Lånen kan säkerhetsmässigt indelas i nedanstående kategorier:

• Lån mot ställande av säkerhet i form av Castellums reversfordringar på dotterbolagen med däri pantförskrivna fastighetsinteckningar. Utnyttjade krediter som säkerställs med fastighetsinteckningar uppgick vid årets utgång till 14 797 Mkr. Säkerställningar kompletteras i merparten av fallen med garanti om belåningsgrad och räntetäckningsgrad även kallade fi nancial covenants. I samtliga fall är garanti till långivare utfärdad med betryggande marginal till Castellums mål för kapitalstruktur. De garantier som utfärdats innebär att belåningsgraden ej får överstiga 65% och räntetäckningsgraden ej får understiga 150%.
• Lån direkt till dotterbolag mot ställande av säkerhet i form av pantförskrivna fastighetsinteckningar. Lån direkt mot dotterbolag kompletteras i merparten av fallen med moderbolagets borgen.
• Lån utan ställande av säkerhet, så kallade blancolån.
• Emission av obligationer utan ställande av säkerhet.
• Emission av företagscertifi kat utan ställande av säkerhet.

Oavsett typ av låneavtal innehåller de sedvanliga uppsägningsvillkor samt i vissa fall omförhandlingsvillkor vid förändrad verksamhetsinriktning och avnotering. Om långivaren påkallar rätten vid sådan omförhandling och parterna inte kan komma överens fi nns i låneavtalen fastställda avvecklingstider för de låneavtal som omfattas av sådana villkor.

Förändringar av marknadsräntan påverkar fi nansnettot. Hur snabbt och med hur mycket beror på vald räntebindningstid. För att säkerställa ett lågt och stabilt kassafl ödesmässigt räntenetto har Castellum generellt valt en förhållandevis lång räntebindningstid. På så sätt begränsas omedelbar påverkan av räntenettot föranledd av förändringar i marknadsräntan.

Castellum har av samma orsak valt att i huvudsak teckna långfristiga låneavtal med avtalade lånemarginaler gentemot kreditgivare. Dock kommer förändringar i båda dessa marknader alltid över tid att få genomslag i räntenettot.

Räntetäckningsgraden är det fi nansiella mått som beskriver ett bolags motståndskraft och risknivå för förändringar i räntenettot. Castellum har en målsättning om en räntetäckningsgrad om minst 200%. För 2011 uppgick räntetäckningsgraden till 278% (299%).

Den genomsnittliga räntebindningstiden uppgick per 31 december 2011 till 2 7 år (2,6), den genomsnittliga effektiva räntan var 4,0% (3,9%) och den genomsnittliga räntan för året 4,1% (3,7%). Marginaler och avgifter på långfristiga låneavtal är fastställda med en genomsnittlig löptid om 3,5 år (2,6). Räntan på motsvarande genomsnittlig portfölj, med hänsyn tagen till såväl rådande marknadsränta som uppskattad kreditmarginal på återanskaffade utnyttjade krediter uppgår till 4,7% (4,0%). Nuvärdet av dessa kreditmarginaler kan beräknas till 400 - 600 Mkr. Spannet avspeglar den stora osäkerhet som råder för att fastställa en kreditmarginal som skulle vara tillämplig vid nya bilaterala låneavtal. Mot bakgrund av de diskussioner Castellum kontinuerligt för med banker och andra aktörer på kredit- och kapitalmarknaden är det Castellums bedömning att rådande kreditmarginaler avviker positivt jämfört med dagens kreditmarginaler. Den stora osäkerheten tillsammans med att bilaterala lånetavtal, till skillnad från t ex marknadsnoterade fi nansiella kontrakt, inte kan omsättas eller överlåtas medför att värdet inte ingår vid beräkning av aktiens substansvärde.

Resultateffekten nästkommande 12 månader vid en ränteförändring om +/– 1% uppgår till – 61 respektive +52 Mkr. I ränteförfallostrukturen redovisas räntederivat i det segment det tidigast kan förfallas. Kreditmarginaler fördelas i intervallet för det underliggande lånet.

Ränteförfallostruktur	Lån, Mkr	Derivat, Mkr	Belopp, Mkr	Medelränta
0-1 år	17 063	– 9 400	7 663	3,7%
1-2 år	–	1 800	1 800	4,0%
2-3 år	–	600	600	3,8%
3-4 år	–	1 250	1 250	4,8%
4-5 år	–	2 450	2 450	4,4%
5-10 år	–	3 300	3 300	4,2%
Summa	17 063	–	17 063	4,0%

Valutarisk

Castellum har investerat i Danmark vilket innebär att koncernen är exponerad för valutarisk. Valutarisken hänför sig främst till resultat- och balansräkning i utländsk valuta som räknas om till svenska kronor. I enlighet med fi nanspolicyn ska mellan 60-100% av tillgång i utlandet fi nansieras i landets valuta. Transaktionsrisken i koncernen är obetydlig och skall i första hand hanteras genom matchning av intäkter och kostnader.

	Upplupna kostnader och	Koncern			Moderbolag
Not 18	förutbetalda intäkter	2011	2010	2011	2010
	Förskottsbetalda hyror	438	330	–	–
	Upplupna räntor	140	131	140	131
	Övrigt	149	154	10	21
	Summa	727	615	150	152
		Koncern			Moderbolag
Not 19	Ställda säkerheter	2011	2010	2011	2010
	Fastighetsinteckningar	18 986	17 421	–	–
	Långfristiga fordringar koncernföretag	–	–	16 103	14 721
	Summa	18 986	17 421	16 103	14 721
		Koncern			Moderbolag
Not 20	Övriga ansvarsförbindelser	2011	2010	2011	2010
	Borgen för dotterbolag	–	–	1 174	1 062
	Summa	–	–	1 174	1 062

I normalfallet är moderbolaget låntagare, men i de fall upplåning sker direkt mot fastighetsägande bolag ställer moderbolaget borgen.

Not 21 Andelar koncernföretag

Principer för konsolidering av koncernbolag framgår av redovisningsprinciperna. Direktägda dotterbolag framgår nedan, medan övriga i koncernen ingående bolag framgår av respektive dotterbolags årsredovisning

Direktägda dotterbolag	Org.nr	Säte	Kapitalandel	Bokfört värde
Fastighets AB Brostaden	556002-8952	Stockholm	100%	1 205
Aspholmen Fastigheter AB	556121-9089	Örebro	100%	797
Eklandia Fastighets AB	556122-3768	Göteborg	100%	1 010
Harry Sjögren AB	556051-0561	Mölndal	100%	804
Fastighets AB Corallen	556226-6527	Värnamo	100%	589
Fastighets AB Briggen	556476-7688	Malmö	100%	933
Fastighets AB Regeringsgatan	556571-4051	Göteborg	100%	0
Summa				5 338

		Moderbolag
	2011	2010
Ingående anskaffningsvärde	5 217	4 087
Ändrad redovisningsprincip	–	960
Lämnat aktieägartillskott	55	–
Lämnat koncernbidrag, netto efter skatt	66	170
Utgående anskaffningsvärde /bokfört värde	5 338	5 217

Not 22 Långfristiga fordringar, koncernföretag Moderbolag 2011 2010 Ingående anskaffningsvärde 16 195 15 901 Ny utlåning till dotterbolag 1 237 294 Utgående anskaffningsvärde /bokfört värde 17 432 16 195

Finansiella instrument - framtida likviditetsfl öden m m Not 23

Framtida likviditetsfl öden hänförligt till såväl räntederivat som lån framgår av tabell nedan. Likviditetsfl öden hänförligt till räntederivat utgörs av betald ränta minus erhållen ränta. För att beräkna det rörliga benet i ett räntederivat har Stibor räntan såsom den noterades på bokslutsdagen använts över hela derivatets löptid. Vid beräkning av likviditetsfl öden hänförligt till lån har antagande gjorts om att ett förfallande lån ersätts av ett nytt lån över det underliggande låneavtalets löptid och till en Stibor ränta såsom den noterades på bokslutsdagen.

		Derivat				Lån
	Ränta att	Ränta att	Ränte	Lån IB	Förfall	Lån UB	Ränte
År	betala, Mkr	erhålla, Mkr	kostnad, Mkr				kostnad, Mkr
2012	– 422	285	– 137	17 160	– 2 235	14 925	– 558
2013	– 402	274	– 128	14 925	– 7	14 918	– 529
2014	– 363	249	– 114	14 918	– 7	14 911	– 528
2015	– 333	230	– 103	14 911	– 4 257	10 654	– 491
2016	– 243	173	– 107	10 654	– 4 007	6 647	– 310
2017+	– 431	322	– 109	6 647	– 6 647	0	– 253
Summa	– 2 194	1 533	– 661		– 17 160		– 2 669

Nedan framgår de olika kategorier av fi nansiella instrument som fi nns i koncernens balansräkning

			Finansiella skulder värderade till		Finansiella skulder värderade till
	Låne- och kundfordringar		verkligt värde via resultatet		upplupet anskaffningsvärde
Mkr	2011	2010	2011	2010	2011	2010
Hyresfordringar	20	10	–	–	–	–
Övriga fordringar	14	63	–	–	–	–
Förutbetalda kostnader o
upplupna intäkter	64	53	–	–	–	–
Kassa och bank	97	12	–	–	–	–
Långfristiga skulder	–	–	–	–	17 160	15 781
Derivat	–	–	1 003	574	–	–
Leverantörsskulder	–	–	–	–	163	133
Övriga skulder	–	–	–	–	149	226
Upplupna kostnader o
förutbetalda intäkter	–	–	–	–	727	615
Summa	195	138	1 003	574	18 199	16 755

Finansiella instrument såsom hyresfordringar, leverantörsskulder m m redovisas till upplupet anskaffningsvärde med avdrag för eventuell nedskrivning, varför det verkliga värdet bedöms överensstämma med redovisat värde. Långfristiga räntebärande skulder löper med tre månaders räntebindningstid, medan kreditmarginaler löper med längre tid. Idagsläget fi nns ett beräknat övervärde hänförligt till kreditmarginalerna om 400 - 600 Mkr, vilket framgår av not 17.

Händelser efter balansdagen Not 24

De fi nansiella rapporterna utgör en del av årsredovisningen och undertecknades av styrelsen och verkställande direktören den 3 februari 2012.

Styrelsen i Castellum AB avser att föreslå årsstämman en utdelning om 3,70 kronor per aktie, vilket innebär en höjning med 3% mot föregående år. Resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och för koncernen skall fastställas på Castellum AB:s årsstämma, vilken äger rum den 22 mars 2012.

Förslag till vinstdisposition

Till årsstämmans förfogande står:
Balanserad vinst	4 361 406 438 kronor
Årets resultat	389 641 182 kronor
	4 751 047 620 kronor
Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras enligt följande:
Utdelning till aktieägare, 3,70 kronor per aktie	606 800 000 kronor
Överförs i ny räkning	4 144 247 620 kronor
	4 751 047 620 kronor

I bolaget finns 172 006 708 registrerade aktier, varav för närvarande 8 006 708 är icke utdelningsberättigade återköpta egna aktier.

Summan av ovan föreslagen utdelning om 3,70 kronor kan komma att ändras om antalet återköpta egna aktier förändras innan avstämningsdag för utdelning.

Styrelsens yttrande avseende föreslagen vinstutdelning

Motivering

Koncernens egna kapital har beräknats i enlighet med de av EU antagna IFRS-standarderna och tolkningarna av dessa (IFRIC) samt i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 (Kompletterande redovisningsnormer för koncerner). Moderbolagets egna kapital har beräknats i enlighet med svensk lag och med tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 (Redovisning för juridiska personer).

Den föreslagna vinstutdelningen utgör 52% av koncernens förvaltningsresultat, vilket ligger i linje med uttalad målsättning att dela ut minst 50% av koncernens förvaltningsresultat med hänsyn tagen till investeringsplaner, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.

Koncernens resultat efter värdeförändringar och skatt uppgick till 711 Mkr. Utdelningspolicyn baseras på koncernens förvaltningsresultat, varför icke kassaflödespåverkande värdeuppgångar respektive värdenedgångar i koncernens fastigheter och räntederivat ej normalt påverkar utdelningen. Sådana icke kassaflödespåverkande vinster eller förluster har inte heller beaktats vid tidigare års beslut om vinstutdelning.

Styrelsen finner att full täckning finns för bolagets bundna egna kapital efter den föreslagna vinstutdelningen. Styrelsen finner även att den föreslagna utdelningen till aktieägarna är försvarlig med hänsyn till de parametrar som anges i 17 kap 3 § andra och tredje styckena i aktiebolagslagen (verksamhetens art, omfattning och risker samt

konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt). Styrelsen vill därvid framhålla följande.

Verksamhetens art, omfattning och risker

Styrelsen bedömer att bolagets och koncernens egna kapital efter den föreslagna vinstutdelningen kommer att vara tillräckligt stort i relation till verksamhetens art, omfattning och risker. Styrelsen beaktar i sammanhanget bland annat bolagets och koncernens historiska utveckling, budgeterad utveckling, investeringsplaner samt konjunkturläget.

Konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt

Konsolideringsbehov

Styrelsen har företagit en allsidig bedömning av bolagets och koncernens ekonomiska ställning och dess möjligheter att på sikt infria sina åtaganden. Föreslagen utdelning utgör 12% av bolagets eget kapital och 5% av koncernens eget kapital. Den uttalade målsättningen för koncernens kapitalstruktur med en belåningsgrad som varaktigt ej skall överstiga 55% och en räntetäckningsgrad om minst 200% innehålls efter den föreslagna utdelningen. Bolagets och koncernens kapitalstruktur är god med beaktande av de förhållanden som råder i fastighetsbranschen. Mot denna bakgrund anser styrelsen att bolaget och koncernen har goda förutsättningar att ta framtida affärsrisker och även tåla eventuella förluster. Planerade investeringar har beaktats vid bestämmandet av den föreslagna vinstutdelningen.

Likviditet

Den föreslagna vinstutdelningen kommer inte att påverka bolagets och koncernens förmåga att i rätt tid infria sina betalningsförpliktelser. Bolaget och koncernen har god tillgång till likviditetsreserver i form av både kort- och långfristiga krediter. Krediterna kan lyftas med kort varsel, vilket innebär att bolaget och koncernen har god beredskap att klara såväl variationer i likviditeten som eventuella oväntade händelser.

Ställning i övrigt

Styrelsen har övervägt alla övriga kända förhållanden som kan ha betydelse för bolagets och koncernens ekonomiska ställning och som inte beaktats inom ramen för det ovan anförda. Därvid har ingen omständighet framkommit som gör att den föreslagna utdelningen inte framstår som försvarlig.

Värdering till verkligt värde

Derivatinstrument och andra finansiella instrument har värderats till verkligt värde enligt 4 kap 14 a § årsredovisningslagen. Därvid har visat sig ett undervärde om 739 Mkr efter skatt, som påverkat det egna kapitalet med nämnda belopp.

Göteborg den 25 januari 2011 Styrelsen

Årsredovisningens undertecknande

Såvitt vi känner till är årsredovisningen upprättad i överensstämmelse med god redovisningssed. Årsredovisningen ger en rättvisande bild av företagets ställning och resultat, och förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av företagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget står inför.

Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med de internationella redovisningsstandarder som avses i Europaparlamentets och rådets förordning (EG) nr 1606/2002 av den 19 juli 2002 om tillämpning av internationella redovisningsstandarder. Koncernredovisningen ger en rättvisande bild av koncernens ställning och resultat, och koncernförvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens verksamhet, ställning och resultat samt väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de företag som ingår i koncernen står inför.

Göteborg den 3 februari 2012

Styrelseordförande Styrelseledamot Styrelseledamot

Jan Kvarnström Per Berggren Marianne Dicander Alexandersson

Ulla-Britt Fräjdin-Hellqvist Christer Jacobson Johan Skoglund Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot

Håkan Hellström Verkställande direktör

Vår revisionsberättelse beträffande denna årsredovisning har avgivits den 3 februari 2012

Carl Lindgren Magnus Fredmer Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor

sionsberättelse Revisionsberättelse

Till årsstämman i Castellum AB (publ), org. nr 556475-5550

Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen

Vi har reviderat årsredovisningen och koncernredovisningen för Castellum AB (publ) för år 2011. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna 4 - 110.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar för årsredovisningen och koncernredovisningen

Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta en årsredovisning som ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och en koncernredovisning som ger en rättvisande bild enligt internationella redovisningsstandarder, såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen, och för den interna kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel.

Revisorns ansvar

Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen och koncernredovisningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kräver att vi följer yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen för att uppnå rimlig säkerhet att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter.

En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen och koncernredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur företaget upprättar årsredovisningen och koncernredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i bolagets interna kontroll. En revision innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovisningen och koncernredovisningen.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

Uttalanden

Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31

Göteborg den 3 februari 2012

Carl Lindgren Magnus Fredmer Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor

december 2011 och av dess finansiella resultat och kassaflöden för året enligt årsredovisningslagen, och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2011 och av dess resultat och kassaflöden enligt internationella redovisningsstandarder, såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen. En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Förvaltningsberättelsen och bolagsstyrningsrapporten är förenliga med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.

Vi tillstyrker därför att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget samt totalresultat och balansräkning för koncernen.

Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar

Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även reviderat förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Castellum AB (publ) för år 2011.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust, och det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för förvaltningen enligt aktiebolagslagen.

Revisorernas ansvar

Vårt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala oss om förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust och om förvaltningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige.

Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.

Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen.

Vi anser att de revisionsbevis vi inhämtat enligt ovan är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

Uttalanden

Vi tillstyrker att årsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.

Castellums fastighetsbestånd 2011

FASTIGHETSBESTÅND 2011 FASTIGHETSBESTÅND 2011
Castellums fastighetsbestånd 2011
Storgöteborg	114
Öresundsområdet	122
Storstockholm	128
Mälardalen	132
Östra Götaland	138
Sålda fastigheter under 2011	144
Förvaltande bolag: ASP = Aspholmen Fastigheter AB COR = Fastighets AB Corallen	BRI = Fastighets AB Briggen EKL = Eklandia Fastighets AB	BRO = Fastighets AB Brostaden HAR = Harry Sjögren AB
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2011 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2011		113 113

Storgöteborg			Förvärvs- Bygg/				Kvadratmeter per lokalslag						Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun	år Omb. år	Kontor	Butiker	Lager	Industri Bostäder Övr.			Totalt		Markyta Tax.värde bolag Anm
KONTOR/BUTIK
1 Annedal 21:10	Haraldsgatan 5	Göteborg	1999 1995	4 382	–	–	–	–	–	4 382	3 132	81 200 EKL
2 Guldheden 8:10	Guldhedsgatan 5	Göteborg	2000 1995	10 477	–	23	–	–	–	10 500	9 896		0 EKL
3 Gullbergsvass 1:15	Lilla Bommens torg	Göteborg	1999 2001	7 942	–	36	–	–	–	7 978	1 835	163 000 EKL
4 Heden 16:5	Parkg 10/Nya Allén 5	Göteborg	<1995 1961	70	–	–	–		616 1 243	1 929	993	25 663 EKL
6 Inom Vallgraven 19:17 Kyrkogatan 38-40		Göteborg	<1995 1919	210	158	20	–	–	975	1 363	867	28 000 EKL
7 Inom Vallgraven 22:3	Kungsgatan 31-33	Göteborg	<1995 1929	1 080	488	–	–	–	–	1 568	574	39 600 EKL
8 Inom Vallgraven 33:9	Västra Hamng 21/ Vallg 9	Göteborg	<1995 1929/1995	1 063	510	–	–	–	–	1 573	829	27 800 EKL
9 Inom Vallgraven 34:8	Kungsg 19-23/ Magasinsg 18	Göteborg	<1995 1929/1994	3 481	831	55	–	–	–	4 367	1 242	91 581 EKL
10 Inom Vallgraven 35:14 Kungsg 15-17/	Magasinsg 17	Göteborg	<1995 1929/1991	2 489	1 219	–	–	469	–	4 177	1 315	87 970 EKL
	11 Inom Vallgraven 35:16 AKaserntorget 5/Vallg 2 Göteborg		<1995 1991	2 371	590	36	–	–	–	2 997	690	46 800 EKL
12 Inom Vallgraven 35:17 Magasinsg 11-13/	Vallg 4-6	Göteborg	<1995 1991	163	139	–		– 1 149	–	1 451	690	23 001 EKL
13 Inom Vallgraven 57:2	Drottningg7/V Hamng 5Göteborg		2000 1988/1990	6 104	710	276	–	–	–	7 090	2 422	92 800 EKL
14 Krokslätt 102:2	Eklandiagatan 80	Göteborg	2008 1980	160	–	811	–	–	–	971	2 110		650 EKL	B
15 Lorensberg 46:5	Kungsportsavenyen 7	Göteborg	<1995 1930	276	691	–	–	–	–	967	348	25 200 EKL
16 Lorensberg 48:8	Vasagatan 46	Göteborg	<1995 1900/1992	1 401	202	74	–	–	–	1 677	722	18 828 EKL
17 Masthugget 3:6	Linnégatan 5	Göteborg	<1995 1893/1980	492	628	–		– 1 079	790	2 989	745	39 600 EKL
18 Masthugget 9:17	Järntorget 3-4	Göteborg	1996 1900	2 865	518	10	–	–	–	3 393	1 221	46 300 EKL
19 Masthugget 26:1	Barlastgatan 2	Göteborg	<1995 1923	4 038	1 075	–		– 2 796	–	7 909	3 597	105 200 EKL
20 Nordstaden 2:16	Östra Hamngatan 16	Göteborg	2004 1974/2010	13 855	2 759	–	–	–	4	16 618	3 255	417 143 EKL
21 Pustervik 3:8	Brogatan 4	Göteborg	<1995 1988	3 910	–	–	–	–	–	3 910	1 088	36 800 EKL
22 Gamlestaden 22:14	Gamlestadsvägen 16	Göteborg	2004 1957	18 738	–	690	352	–	8	19 788	20 313	78 683 EKL
23 Gamlestaden 26:1	Marieholmsgatan 10	Göteborg	<1995 1914/1987	6 226	270	1 870	6 865	–	–	15 231	24 356	51 308 EKL		T/B
24 Olskroken 14:2	Ånäsv 44-46/Svang 2-4/ Ejderg 3	Göteborg	<1995 1895/1986	7 241	315	135	5 397	136	–	13 224	10 263	68 407 EKL
25 Skår 58:1	St Sigfridsgatan 89	Göteborg	<1995 1991	11 855	–	–	–	–	–	11 855	6 151	125 000 EKL		B
26 Arendal 764:394	Sydatlanten 15-17	Göteborg	2005 1990	9 358	–	–	–	–	–	9 358	9 646	49 800 EKL		T
30 Backa 27:43	Bergögatan 5-7	Göteborg	1998 1984	3 189	–	1 326	309	–	–	4 824	3 920	27 400 EKL
31 Backa 196:6	Aröds Industriväg 34	Göteborg	1996 1990	1 332	–	474	–	–	–	1 806	5 274	8 665 EKL
28 Kärra 28:19	Transportgatan 33	Göteborg	1996 2008	–	–	4 600	–	–	–	4 600	21 832	26 221 EKL
33 Kärra 77:3	Tagenevägen 70	Göteborg	1998 1990	1 197	–	–	–	–	–	1 197	9 200	6 030 EKL		T
34 Lindholmen 28:2	Theres Svenssons Gata 9-11 Göteborg		2006 2006	4 903	204	79	–	–	–	5 186	2 725	109 000 EKL
194 Lundbyvassen 3:1	Lindholmsallén 9	Göteborg	2011 1949/2006	8 811	–	–	–		– 2 000	10 811	6 016	144 000 EKL
35 Rambergsstaden 733:409	Herkulesgatan 68	Göteborg	<1995 1988	2 295	944	1 027	–	–	–	4 266	9 499	23 557 EKL
36 Sannegården 28:33	Vingalandsgatan 2	Göteborg	2006 1880/1987	4 820	–	1 603	172	–	34	6 629	3 016	77 000 EKL
193 Sannegården 52:1	Östra Eriksbergsg 14-52 Göteborg		2011 1956/1993	2 204	320	615	1 711		– 2 640	7 490	12 784	72 000 EKL
	37 Tingstadsvassen 11:11 Ringög 12/Kolgruveg 3-5Göteborg		<1995 1992	3 578	2 170	219	–	–	2	5 969	4 267	33 000 EKL		B
38 Tingstadsvassen 12:12 Kalkbruksgatan 9		Göteborg	2006 1989	2 129	–	–	–	–	–	2 129	3 751	8 428 EKL
39 Tingstadsvassen 26:5	Lergodsgatan 1-3	Göteborg	2002 1989	1 254	–	2 106	–	–	–	3 360	4 566	19 487 EKL		T/B
40 Tuve 87:1	Hildedalsgatan 2	Göteborg	2007 1987	1 336	–	3 200	–	–	–	4 536	9 318	22 555 EKL
41 Högsbo 8:8	Beatrice Lesslies gata 14Göteborg		2000 1961/2001	1 100	–	1 000	–	–	–	2 100	3 500	9 644 HAR B
42 Högsbo 13:3	E A Rosengrens gata 15 Göteborg		<1995 1982	1 244	–	–	–	–	–	1 244	3 787	6 511 HAR T/B

Anm: T=Tomträtt A=Arrende B=Outnyttjad byggrätt

Storgöteborg
			Förvärvs- Bygg/			Kvadratmeter per lokalslag							Förv.
Fastighet 43 Högsbo 20:22	Gatuadress F O Petterssons gata 24-32Göteborg	Kommun	år Omb. år 2002 1982	Kontor 14 145	Butiker 178	Lager 760	–	–	Industri Bostäder Övr. –	Totalt 15 083	Markyta 15 522	87 800 HAR	Tax.värde bolag Anm
44 Högsbo 24:12	August Barks gata 23	Göteborg	1999 1968/1990	3 117	–	2 756	–	–	–	5 873	12 817		44 464 HAR B
45 Högsbo 27:7	August Barks gata 6	Göteborg	2002 1988	7 933	–	–	–	–	–	7 933	9 723	76 600 HAR
46 Kobbegården 6:362	Stora Åvägen 19 A-B, 21Göteborg		<1995 1990	5 513	878	1 150	–	–	–	7 541	5 490	65 430 HAR
47 Kobbegården 6:726	Datavägen 14 B	Göteborg	<1995 1981	2 573	–	–	–	–	–	2 573	4 267	11 880 HAR
48 Anisen 1	Johannefredsgatan 1	Mölndal	2000 1990	1 676	–	237	–	–	–	1 913	5 843		12 324 HAR B
49 Anisen 3	Johannefredsgatan 3	Mölndal	1998 2003	1 800	1 500	–	2 600	–	–	5 900	10 108	45 528 HAR
50 Berguven 1	Möbelgatan 4	Mölndal	2004 1964	6 500	–	–	–	–	500	7 000	24 283		23 200 HAR B
51 Generatorn 5	Aminogatan 16	Mölndal	<1995 1986	640	–	–	483	–	–	1 123	5 169	8 043 HAR
52 Mejramen 1	Lunnagårdsgatan 4	Mölndal	1999 1999	8 300	–	4 700	–	–	–	13 000	38 818		107 000 HAR B
53 Pottegården 4	Kråketorpsgatan 20	Mölndal	<1995 1992	3 182	–	1 836	–	–	–	5 018	6 060	27 524 HAR
54 Riskullaverket 2	Aminogatan 25	Mölndal	<1995 1991	1 692	–	1 261	–	–	–	2 953	3 411	17 898 HAR
55 Sesamfröet 2	Aminogatan 27	Mölndal	2005 1992	5 150	–	700	–	–	–	5 850	11 000		51 600 HAR B
56 Apollo 5	Österlånggatan 5	Borås	<1995 1930/1979	6 803	552	193	–	–	–	7 548	2 343	46 600 HAR
160 Cedern 9,12,15,16	Ramnåsg 1/ Göteborgsvägen 6	Borås	2005 1935/1980	4 289	300	2 129	260	–	361	7 339	4 159		9 057 HAR B
57 Katrinedal 14	Katrinedalsgatan 22	Borås	<1995 1990	2 360	–	1 892	–	–	–	4 252	7 675	14 530 HAR
58 Midas 14	Västerlånggatan 17	Borås	<1995 1974	15 408	5 424	–	366	–	–	21 198	8 185		166 200 HAR B
59 Narcissus 5	L:a Brogatan 15/ St Brogatan 16	Borås	<1995 1930	908	1 484	–		– 1 284	–	3 676	853	29 190 HAR
60 Nestor 2	L:a Brogatan 19-21	Borås	<1995 1962/1991	1 225	3 012	135	–	–	–	4 372	1 381	44 400 HAR
61 Nestor 3	St Brogatan 24	Borås	1999 1930	1 346	732	–	–	439	–	2 517	590	22 060 HAR
62 Solsten 1:109	Företagsparken	Härryda	<1995 2003	11 375	–	–	–	–	–	11 375	19 206	61 321 EKL
63 Flaggan 1	Laholmsvägen 84	Halmstad	2007 1959/2004	–	2 895	–	–	–	–	2 895	5 941	9 908 HAR
64 Karossen 3	Kristinehedsvägen 5, 7 Halmstad		2007 1965/2004	916	4 458	568	535	–	–	6 477	14 500		23 118 HAR B
65 Kartongen 3	Spikgatan 7	Halmstad	2007 1990/1995	3 434	–	2 842	–	–	40	6 316	20 900		25 460 HAR B
66 Valsen 2	Svingelvägen 2	Halmstad	2007 1979/2003	2 294	–	–	–	–	–	2 294	7 314		11 115 HAR B
67 Filaren 1	Sveagatan 10	Alingsås	<1995 1958/1968	3 116	2 282	158	–	–	–	5 556	4 636	28 863 HAR
68 Gjutaren 26 B	Metallgatan 2-4	Alingsås	<1995 2000	3 585	–	–	–	–	–	3 585	4 000		36 647 HAR B
69 Partille 4:2, 4:25	G:a Kronvägen 22	Partille	<1995 1940/1981	–	2 240	–	–	–	–	2 240	8 250	17 834 HAR
70 Ugglum 8:37	Göteborgsvägen 78-80 Partille		<1995 1937/1982	–	296	–	–	278	–	574	762	4 054 HAR
71 Ugglum 8:91	Göteborgsvägen 82-84 Partille		<1995 1988	2 082	1 016	–	–	–	–	3 098	4 969	25 581 HAR
72 Ugglum 8:92	Göteborgsvägen 74-76 Partille		<1995 1992	4 944	720	193	–	–	–	5 857	5 408	42 400 HAR
73 Ugglum 126:4	Gibsons väg 3	Partille	<1995 1990	468	–	–	–	–	–	468	767	4 046 HAR
74 Hede 3:125	Sättarevägen 3	Kungsbacka	<1995 1990	1 759	–	601	–	–	–	2 360	3 690	11 432 HAR
75 Kungsbacka 4:46	L:a Verkstadsgatan 8	Kungsbacka	<1995 1979	401	–	–	–	–	–	401	1 356		1 931 HAR B
76 Varla 2:380	Energigatan 11	Kungsbacka	<1995 1990	1 689	–	685	–	–	–	2 374	4 590	13 709 HAR
77 Varla 2:416	Kungsparksvägen 2	Kungsbacka	2001 2002	1 100	–	680	–	–	–	1 780	5 500	9 538 HAR
78 Varla 3:22 B	Hallabäcksvägen 2	Kungsbacka	2006 1979	1 100	4 300	600	–	–	–	6 000	20 000		64 446 HAR B
191 Vägmästaren 5	Syréngatan 1	Kungsbacka	2009 2010	3 000	–	–	–	–	–	3 000	6 500		35 600 HAR B
Summa kontor/butik				295 462	47 008	44 361	19 050 8 246 8 597			422 724		527 741 3 702 163

Storgöteborg			Förvärvs- Bygg/				Kvadratmeter per lokalslag						Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun	år Omb. år	Kontor	Butiker	Lager	Industri Bostäder Övr.			Totalt	Markyta		Tax.värde bolag Anm
LAGER/INDUSTRI
80 Arendal 1:13	Hamneviksvägen 31	Göteborg	2005 2006	–	–	27 787	–	–	–	27 787	6 408	144 600 EKL
81 Arendal 7:4	Kärrlyckegatan 11	Göteborg	1998 1991	1 320	–	2 374	–	–	4	3 698	12 671	16 084 EKL
82 Arendal 764:130	Oljevägen 103	Göteborg	2005 1971	–	–	9 739	15 140	–	891	25 770	41 244	81 624 EKL
83 Backa 18:7, 18:10	Risbindaregatan 1	Göteborg	<1995 1964	–	–	16 930	–	–	–	16 930	45 020	50 248 EKL
84 Backa 20:5	Exportgatan 2-8	Göteborg	2007 1989/1999	1 175	–	856	13 869	–	–	15 900	37 965		61 986 EKL B
86 Backa 22:11	Exportgatan 2-8	Göteborg	<1995 1990	245	–	2 500	–	–	–	2 745	5 031		9 522 EKL
87 Backa 25:7	Exportgatan 28	Göteborg	1999 1972	–	–	–	11 200	–	–	11 200	23 169	29 545 EKL
88 Backa 26:3	Exportgatan 40	Göteborg	1996 1947/1988	2 712	763	2 467	–	–	6	5 948	6 000	24 726 EKL
89 Backa 27:2	Importgatan 17	Göteborg	<1995 1968	–	–	2 765	–	–	–	2 765	12 927		9 408 EKL B
90 Backa 29:24	Importgatan 12	Göteborg	<1995 1977	–	–	2 224	–	–	–	2 224	4 366		6 862 EKL
91 Backa 94:1	Exportgatan 15	Göteborg	1998 1989	–	–	7 560	–	–	–	7 560	20 947		24 789 EKL B
92 Backa 97:11	Exportgatan 39-41	Göteborg	2002 1978	1 393	–	2 486	–	–	–	3 879	19 285	19 116 EKL
85 Backa 107:4	Transportgatan 17	Göteborg	2010 1983/2006	–	–	22 700	–	–	–	22 700	73 621		21 200 EKL T
93 Backa 192:3	Aröds Industriväg 72	Göteborg	<1995 1989	119	–	1 215	–	–	–	1 334	3 630		4 681 EKL
94 Backa 192:4	Aröds Industriväg 60	Göteborg	<1995 1989	484	194	1 356	–	–	–	2 034	3 428		7 412 EKL T
95 Backa 192:6	Aröds Industriväg 62	Göteborg	1998 1988	–	–	1 371	–	–	–	1 371	4 387		4 670 EKL
96 Backa 192:10	Aröds Industriväg 66	Göteborg	<1995 1990	1 410	–	1 335	–	–	–	2 745	6 042	12 071 EKL
97 Backa 193:1	Aröds Industriväg 2 A	Göteborg	2000 1988/1996	–	–	–	3 750	–	–	3 750	10 524		14 627 EKL B
98 Backa 197:2	Aröds Industriväg 17-19	Göteborg	<1995 1990	–	–	1 228	–	–	–	1 228	2 727		4 748 EKL
182 Kärra 28:10	Transportgatan 37	Göteborg	1996 2010	–	2 217	–	–	–	–	2 217	14 872	12 182 EKL
99 Kärra 37:4	Tagenevägen 21	Göteborg	<1995 1972	–	1 195	11 740	–	–	–	12 935	26 476	36 530 EKL
183 Kärra 72:36	Tagenevägen 34	Göteborg	2008 2011	–	–	6 400	–	–	–	6 400	14 600		8 017 EKL
100 Kärra 74:2	Tagenevägen 29	Göteborg	1996 2010	–	–	15 758	–	–	–	15 758	35 995		79 000 EKL B
101 Kärra 74:3	Tagenevägen 33	Göteborg	1998 1985	–	–	–	7 505	–	–	7 505	22 398		26 638 EKL B
102 Kärra 75:3	Transportgatan 35	Göteborg	2008 1980	–	–	9 191	–	–	–	9 191	14 375	31 933 EKL
103 Kärra 77:8	Tagenevägen 72	Göteborg	<1995 1991	212	–	1 859	–	–	–	2 071	8 914		9 590 EKL
104 Kärra 80:7	Trankärrsvägen 14	Göteborg	<1995 1990	211	–	3 451	–	–	–	3 662	7 185		14 902 EKL T
105 Kärra 94:1	Orrekulla Industrigata 25	Göteborg	1999 1990	–	–	–	1 960	–	–	1 960	3 520		7 715 EKL
106 Kärra 96:1	Orrekulla Industrigata 13-15Göteborg		2001 1991	160	–	3 830	–	–	–	3 990	10 408		16 252 EKL B
107 Tingstadsvassen 11:9 Kolgruvegatan 9		Göteborg	<1995 1988	343	–	721	–	–	–	1 064	2 213		4 891 EKL
108 Tingstadsvassen 12:6 Manufakturgatan 19		Göteborg	<1995 1990	328	–	2 657	–	–	–	2 985	2 960		14 214 EKL T
109 Tingstadsvassen 12:9 Manufakturgatan 21-23 Göteborg			<1995 1957	–	–	6 217	–	–	–	6 217	7 355		11 460 EKL T
110 Tingstadsvassen 14:7 Stålverksgatan 11		Göteborg	1997 1993	934	–	–	4 273	–	–	5 207	9 547		738 EKL B
111 Tingstadsvassen 19:3 Kolgruvegatan 1		Göteborg	<1995 1950	839	–	9 548	245	–	–	10 632	16 645		22 091 EKL T
112 Högsbo 4:1	Fältspatsgatan 1	Göteborg	<1995 1965/1972	1 140	350	3 074	–	–	–	4 564	10 394	17 629 HAR
113 Högsbo 7:16	Gustaf Melins gata 7	Göteborg	<1995 1987	1 301	–	–	404	–	–	1 705	4 043	10 016 HAR
114 Högsbo 9:3	A Odhners gata 17	Göteborg	2008 1978/2002	635	–	2 267	–	–	–	2 902	6 007	16 398 HAR
115 Högsbo 18:1	E A Rosengrens gata 30-38Göteborg		<1995 1966/1973	1 092	–	7 628	–	–	–	8 720	17 149		28 182 HAR B
116 Högsbo 26:8	August Barks gata 25	Göteborg	1998 1969/1979	2 123	–	–	2 253	–	–	4 376	6 068		16 883 HAR B
117 Högsbo 28:3	August Barks gata 7	Göteborg	<1995 1968/1981	785	–	–	2 857	–	–	3 642	3 942	15 236 HAR
118 Högsbo 36:1	Norra Långebergsgatan 8Göteborg		2000 1971/1995	710	–	3 840	–	–	–	4 550	9 057	22 966 HAR
119 Högsbo 36:5	Hulda Mellgrens gata 3 Göteborg		1998 1991	553	–	–	2 931	–	–	3 484	5 438		15 790 HAR B
120 Högsbo 36:9	Hulda Mellgrens gata 9 Göteborg		<1995 2007	400	–	1 475	–	–	–	1 875	4 253	12 159 HAR
121 Högsbo 38:9	Sisjö Kullegata 4	Göteborg	<1995 1984	–	–	–	983	–	–	983	8 609		8 823 HAR B
122 Högsbo 40:1	Gustaf Werners gata 2 Göteborg		1999 1981/1999	1 495	–	5 505	–	–	–	7 000	16 070		32 525 HAR B

Storgöteborg

Storgöteborg
Fastighet	Gatuadress	Kommun	Förvärvs- Bygg/	år Omb. år	Kontor	Butiker	Lager	Kvadratmeter per lokalslag Industri Bostäder Övr.			Totalt	Markyta		Förv. Tax.värde bolag Anm
123 Högsbo 40:2	Gustaf Werners gata 4 Göteborg			2006 1978	400	–	2 815	–	–	–	3 215	10 799		17 064 HAR B
124 Kobbegården 208:6	Askims Verkstadsväg 16Göteborg			1999 1973/1979	480	–	–	1 264	–	–	1 744	3 462		6 977 HAR
125 Kobbegården 209:1	Askims Verkstadsväg 15Göteborg			1999 1973/1996	–	–	–	2 538	–	–	2 538	6 336		11 559 HAR B
126 Kobbegården 6:180	Datavägen 20	Göteborg	<1995 1980		1 704	–	1 078	–	–	–	2 782	5 100	18 700 HAR
127 Kobbegården 6:360	Datavägen 31	Göteborg		2001 1979	1 640	–	5 349	–	–	–	6 989	14 508	42 400 HAR
128 Kobbegården 6:724	Ekonomivägen 11	Göteborg		1999 1978/1986	–	–	–	6 290	–	–	6 290	12 786		25 411 HAR B
129 Rud 51:21	Klangfärgsgatan 2 C	Göteborg		2006 1979/1989	510	–	2 590	–	–	–	3 100	6 926		17 470 HAR T
130 Tynnered 1:10	Kontrabasgatan 12	Göteborg	<1995 1969		429	140	–	2 152	–	–	2 721	7 475		10 049 HAR T/B
131 Kallebäck 3:4	Mejerigatan 1	Göteborg		2000 1962	7 725	–	23 845	805	–	420	32 795	37 723	105 000 EKL
188 Olskroken 35:7	Blomstergatan 2	Göteborg		2009 1977	417	–	3 427	–	–	–	3 844	37 598		12 446 EKL T
189 Olskroken 35:9	Grönsaksgatan 5	Göteborg		2009 1966	874	–	6 781	–	–	–	7 655	9 127		22 418 EKL T
190 Olskroken 35:14	Grönsaksgatan 3	Göteborg		2009 1967	1 169	4 542	–	–	–	–	5 711	6 216		18 086 EKL T
132 Majorna 163:1	Banehagsliden 2	Göteborg		2006 1949	–	–	8 226	749	–	–	8 975	9 263		24 550 EKL B
133 Gaslyktan 11	Argongatan 26-30	Mölndal	<1995 1987		4 000	–	11 000	–	–	–	15 000	38 100		82 800 HAR B
134 Generatorn 1	Aminogatan 24	Mölndal		<1995 1995/2003	1 445	–	3 110	–	–	–	4 555	30 000		36 000 HAR B
135 Generatorn 2	Aminogatan 20-22	Mölndal	<1995 1991		164	–	2 938	–	–	–	3 102	8 933	15 378 HAR
136 Heliumgasen 11	Kryptongatan 5B	Mölndal		1999 1975	4 560	–	–	5 093	–	–	9 653	16 300		46 503 HAR B
137 Kryddpepparn 3	Östergårdsgatan 8	Mölndal	<1995 1992		–	–	–	4 140	–	–	4 140	15 347		0 HAR B
192 Kusken 3	Idrottsvägen 10	Mölndal		2011 2005	2 773	–	–	4 852	–	–	7 625	17 665	41 727 HAR
138 Lindome 2:40	Elementvägen 2	Mölndal	<1995 1966		376	–	9 811	–	–	–	10 187	32 453		20 000 EKL B
139 Lindome 2:47	Elementvägen 2	Mölndal	<1995 1966		–	–	1 835	510	–	–	2 345	15 141		8 202 EKL B
140 Pottegården 2	Kråketorpsgatan 18	Mölndal	<1995 1964		–	–	1 800	–	–	–	1 800	7 014		7 444 HAR B
141 Skinntickan 1	Ålegårdgatan 5	Mölndal	<1995 1989		1 221	–	–	4 720	–	–	5 941	10 267	10 622 HAR
142 Syrgasen 8	Kryptongatan 14	Mölndal	<1995 1979		–	–	–	3 055	–	–	3 055	11 197		14 727 HAR B
143 Tjärblomman 2	Wolfsgatan 2	Mölndal		1999 1960	2 495	–	4 540	–	–	–	7 035	9 193		17 525 HAR B
144 Tjärblomman 3	Sallarängsgatan 3	Mölndal		1999 1970	1 225	–	7 533	–	–	–	8 758	9 394	21 352 HAR
145 Tulpanen 1	Bergfotsgatan 5	Mölndal		1999 1961	1 812	–	2 954	–	–	–	4 766	5 577		14 751 HAR B
146 Tusenskönan 2	Flöjelbergsgatan 6	Mölndal		1999 1960	3 567	–	933	–	–	–	4 500	5 346		12 511 HAR B
147 Tusenskönan 4	Bergfotsgatan 3	Mölndal		1999 1961	2 038	–	2 424	–	–	–	4 462	5 397		13 278 HAR B
148 Törnrosen 3	Flöjelbergsgatan 10	Mölndal		1999 1964	1 791	–	1 791	–	–	–	3 582	4 468		9 509 HAR B
149 Vallmon 2	Flöjelbergsgatan 13	Mölndal	<1995 1965		662	–	2 518	–	–	–	3 180	3 642		8 367 HAR
150 Vallmon 3	Flöjelbergsgatan 11	Mölndal	<1995 1965		676	–	2 570	–	–	–	3 246	3 830		8 557 HAR
151 Vallmon 6	Flöjelbergsgatan 7 B	Mölndal	<1995 1965		1 629	–	6 685	–	–	–	8 314	9 956	21 484 HAR
152 Vallmon 7	Flöjelbergsgatan 7 A	Mölndal		1999 1930	960	–	3 844	–	–	–	4 804	6 894		12 966 HAR B
153 Ängsviolen 1	Flöjelbergsgatan 18	Mölndal		<1995 1960/1965	1 765	180	–	3 655	–	–	5 600	10 292		18 630 HAR B
154 Hede 3:12	Faktorvägen 1	Kungsbacka		2003 1992	1 971	–	6 929	–	–	–	8 900	32 809		48 576 HAR B
155 Hede 3:131	Tryckarevägen 8	Kungsbacka	<1995 1991		170	–	1 347	–	–	–	1 517	7 558		6 132 HAR B
156 Kungsbacka 4:47	L:a Verkstadsg 2-6/ Verkstadsg 7	Kungsbacka		<1995 1978/1990	1 516	–	2 475	–	–	–	3 991	9 317		12 590 HAR
157 Varla 2:388	Energigatan 21	Kungsbacka		<1995 1983/1995	–	–	2 207	–	–	–	2 207	10 003		8 167 HAR B
158 Varla 2:415	Borgås Gårdsväg 15	Kungsbacka		2004 2002	755	–	3 676	–	–	–	4 431	8 852		18 022 HAR
159 Varla 3:22	Hallabäcksvägen 1	Kungsbacka		2006 1979	3 500	–	18 500	–	–	–	22 000	71 644		57 600 HAR B
161 Hinden 2	Sagagatan 17	Borås	<1995 1956		692	–	–	5 748	–	–	6 440	9 833		8 862 HAR B
162 Kilsund 3	Evedalsgatan 5	Borås	<1995 1935		709	260	–	9 847	–	–	10 816	16 660		15 658 HAR B
163 Lagern 8	Hållingsgatan 15	Borås		<1995 1948/1961	239	–	–	8 753	–	–	8 992	5 700		10 661 HAR B
164 Silverpoppeln 31	Ålandsgatan 6	Borås		2006 1961/1970	835	–	–	2 165	–	–	3 000	6 143		5 550 HAR
165 Snödroppen 8	Elinsdalsg 9,13 & 15/ Södra Korsg 11	Borås		2005 1980/1980	1 543	–	–	5 881	–	–	7 424	14 546		15 915 HAR B

	Storgöteborg
				Förvärvs- Bygg/				Kvadratmeter per lokalslag						Förv.
	Fastighet	Gatuadress	Kommun	år Omb. år	Kontor	Butiker	Lager	Industri Bostäder Övr.			Totalt	Markyta		Tax.värde bolag Anm
166 Trucken 4		Viaredsvägen 14	Borås	2001 2001	700	–	4 800	–	–	–	5 500	20 000		21 083 HAR B
167 Bulten 6		Bultgatan 1	Alingsås	2007 1985/1990	760	–	2 600	–	–	–	3 360	19 559		11 909 HAR B
	168 Gjutaren 26	Metallgatan 2-4	Alingsås	<1995 1933/1989	1 383	–	9 082	–	–	–	10 465	21 080		18 340 HAR B
	169 Konfektasken 15	Kolav. 2-8/Sidenv. 7	Alingsås	<1995 1929/1969	3 769	–	6 927	–	–	–	10 696	15 544		18 897 HAR B
170 Stallet 3		Tomasgårdsvägen 19	Alingsås	2008 1990	1 295	–	2 040	–	–	–	3 335	4 700		9 496 HAR B
171 Hede 2:11		Hedeforsvägen 6	Lerum	2006 1960/1974	500	–	2 200	–	–	–	2 700	9 973	10 611 HAR
	172 Lerum Berg 1:76	Åkerivägen 7	Lerum	2006 2007	1 500	–	8 400	–	–	–	9 900	30 000		44 247 HAR B
173 Fogden 4		Laholmsvägen 84	Halmstad	2007 1960/1990	278	1 946	8 609	118		– 1 028	11 979	25 800		23 232 HAR B
	195 Fyllinge 20:409	Sadelvägen 5	Halmstad	2011 1992	166	–	–	4 223	–	–	4 389	22 276		14 670 HAR B
	174 Hönekulla 1:571	Åvägen 1	Härryda	2006 1986/2002	1 762	–	–	2 345	–	187	4 294	6 596	16 719 HAR
	175 Kåbäcken 11:7	G:a Alingsåsvägen 29	Partille	<1995 1961/1964	–	–	2 227	–	–	–	2 227	5 477		4 656 HAR
	Summa lager/industri				94 669		11 787 404 470 146 273			0 2 536	659 735	1 445 680 2 216 735

Storgöteborg
			Förvärvs-	Bygg/				Kvadratmeter per lokalslag						Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun	år	Omb. år	Kontor	Butiker	Lager	Industri Bostäder Övr.			Totalt	Markyta	Tax.värde bolag Anm
PROJEKT
5 Inom Vallgraven 4:1	Östra Larmgatan 18	Göteborg		<1995 1856/1988	2 597	–	–	–	–	–	2 597	671	28 600 EKL
27 Kärra 28:18	Transportgatan 37	Göteborg	1996	–	–	–	–	–	–	–	–	20 287	5 200 EKL B
179 Lindholmen 28:3	Theres Svensson g	Göteborg	2011	–	–	–	–	–	–	–	–	3 000		– EKL
Summa projekt					2 597	0	0	0	0	0	2 597	23 958	33 800
OBEBYGGD MARK
176 Annedal 21:9	Haraldsgatan 3	Göteborg	1999	–	–	–	–	–	–	–	–	2 088		– EKL B
177 Högsbo 33:1	Gruvgatan 29	Göteborg	<1995	–	–	–	–	–	–	–	–	5 483	3 015 HAR B
178 Högsbo 39:3	Ingela Gathenheilms gata 8Göteborg		<1995	–	–	–	–	–	–	–	–	1 720		946 HAR B
180 Kobbegården 6:7	Ekonomivägen 11	Göteborg	1999	–	–	–	–	–	–	–	–	3 187	1 752 HAR B
181 Kobbegården 152:1	Industrivägen 4-6	Göteborg	<1995	–	–	–	–	–	–	–	–	25 158	13 800 HAR B
184 Heliumgasen 4	Neongatan 4B	Mölndal	<1995	–	–	–	–	–	–	–	–	4 794	2 570 HAR B
188 Skällared 3:49	Lysekulevägen	Kungsbacka	<1995	–	–	–	–	–	–	–	–	29 297	1 640 EKL B
196 Varla 3:34	Hallabäcksvägen 1	Kungsbacka	2006	–	–	–	–	–	–	–	–	14 356		– HAR B
186 Kyllared 1:112	Tvinnaregatan 27	Borås	<1995	–	–	–	–	–	–	–	–	5 118		450 HAR B
187 Solsten 1:108	Företagsparken	Härryda	<1995	–	–	–	–	–	–	–	–	16 551	6 000 EKL B
Summa obebyggd mark					0	0	0	0	0	0	0	107 752	30 173

Summa Storgöteborg 392 728 58 795 448 831 165 323 8 246 11 133 1 085 056 2 105 131 5 982 871

Castellums fastighetsbestånd i Storgöteborg 2011-12-31

					Ekonomisk	Hyres	Fastighets	Fastighets	Drifts
	Antal		Hyresvärde	Hyresvärde	uthyrnings	intäkter	kostnader	kostnader	överskott
	fastigheter	Yta tkvm	Mkr	kr/kvm	grad	Mkr	Mkr	kr/kvm	Mkr
Kontor/butik
Centrala Göteborg	20	88	179	2 039	95,8%	171	42	475	129
Östra Göteborg	4	60	61	1 016	94,0%	57	16	277	41
Mölndal	8	43	46	1 084	90,8%	42	9	213	33
Hisingen	14	72	86	1 194	95,2%	82	23	323	59
Borås	7	51	52	1 023	91,2%	48	16	297	32
Övriga orter	25	109	116	1 058	94,1%	109	24	218	85
Summa kontor/butik	78	423	540	1 277	94,3%	509	130	307	379
Lager/industri
Hisingen	34	254	175	691	103,1%	180	35	141	145
Mölndal	22	126	99	791	93,8%	93	21	167	72
Högsbo/Sisjön	19	73	60	824	99,3%	60	12	156	48
Kungsbacka	6	43	31	728	79,7%	25	4	100	21
Borås	6	42	23	531	91,5%	21	6	128	15
Övriga orter	15	122	94	767	92,9%	87	26	216	61
Summa lager/industri	102	660	482	731	96,7%	466	104	158	362
Summa	180	1 083	1 022	944	95,4%	975	234	216	741
Uthyrning och fastighetsadministration							44	41	– 44
Summa efter uthyrning och fastighetsadministration							278	257	697
Projekt	3	2	4	–	–	2	1	–	1
Obebyggd mark	10	–	–	–	–	–	–	–	–
Totalt	193	1 085	1 026	–	–	977	279	–	698

Fastighetsvärde per kategori Fastighetsvärde per område

		Mölndal 15%
iöteborg 64%		Borås 7%
		Kungsbacka 5%
		Alingsås 3% Halmstad 2%
		Övriga orter 4%

Fastighetsrelaterade nyckeltal

	2011	2010	2009	2008	2007	2006	2005	2004	2003	2002
Hyresvärde, kr/kvm	944	935	919	885	856	834	839	834	798	768
Ekonomisk uthyrningsgrad	95,4%	94,1%	94,0%	92,6%	90,8%	89,4%	90,7%	92,2%	93,0%	93,5%
Fastighetskostnader, kr/kvm	257	264	262	228	227	224	230	228	217	217
Driftsöverskott, kr/kvm	644	616	602	591	551	521	531	540	525	501
Antal fastigheter	193	188	190	187	182	176	172	178	188	195
Uthyrningsbar yta, tkvm	1 085	1 046	1 028	1 017	1 000	914	859	794	765	736

Öresundsområdet

			Förvärvs- Bygg/			Kvadratmeter per lokalslag							Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun	år Omb. år	Kontor	Butiker	Lager	Industri Bostäder Övr.			Totalt	Markyta	Tax.värde bolag Anm
KONTOR/BUTIK
101 Armringen 2	Agnesfridsvägen. 190	Malmö	2011 1975	2 919	–	1 948	–	–	–	4 867	14 925	14 505 BRI		T
1 Betongen 11	Krangatan 4	Malmö	<1995 1991	4 892	–	17	–	–	–	4 909	6 168	28 517 BRI		T/B
2 Björnen 6	Davidhallsgatan 20	Malmö	<1995 1920/1988	1 672	429	71	–	–	–	2 172	1 188	35 400 BRI
3 Brandnävan 1&2	Stenbärsgatan 1	Malmö	1999 1989	2 822	–	–	–	–	–	2 822	9 670	16 886 BRI		T/B
4 Bältespännet 13	Hornyxegatan 12	Malmö	2006 1972/2002	145	1 190	–	485	–	–	1 820	4 402	4 695 BRI
5 Flygledaren 3	Höjdrodergatan 18	Malmö	2004 1991	1 610	–	–	–	–	–	1 610	3 620	6 325 BRI		T
6 Flygvärdinnan 4	Höjdrodergatan 30-34 Malmö		<1995 1935/2001	5 589	–	3 883	–	–	45	9 517	17 848	59 817 BRI		T
94 Gustav Adolf 13	Gustav Adolfs torg 4	Malmö	2003 1968	10 690	–	–	–	–	–	10 690	2 224	200 000 BRI
8 Hälsingland 19	Fosievägen 9-19	Malmö	<1995 1950/2003	8 245	6 558	55	–	–	–	14 858	25 474	77 000 BRI		B
9 Höjdrodret 3	Kabingatan 11	Malmö	2007 1990	1 182	0	162	–	–	–	1 344	1 600	5 488 BRI
10 Lybeck 10	Stora Nygatan	Malmö	1999 1964/1992	6 323	9 445	48			– 5 032 9 838	30 686	6 199	338 800 BRI
11 Malte 23	Fredriksbergsgatan 16 Malmö		1999 1965	5 377	1 171	505	443	–	–	7 496	2 597	52 200 BRI
12 Murman 8	Krusegatan 27	Malmö	<1995 1960/1989	5 724	–	1 401	–	–	–	7 125	7 200	21 416 BRI
102 Nejlikebuketten 6	Derbyvägen 7	Malmö	2011 1987	1 765	–	–	–	–	–	1 765	10 000	9 585 BRI
13 Norsen 12	Föreningsgatan 7	Malmö	<1995 1930/1990	2 446	–	96	54	140	463	3 199	1 296		– BRI
14 Sadelknappen 4	Ridspögatan 10	Malmö	1999 1985	1 010	–	–	–	–	495	1 505	5 463	4 823 BRI
15 Skevrodret 1	Kabingatan 9	Malmö	2007 1978/1997	1 898	–	260	–	–	–	2 158	3 000	7 764 BRI
72 Skjutsstallslyckan 3	Lundavägen 62	Malmö	<1995 1946	–	1 391	–	1 705	–	–	3 096	3 690	5 745 BRI
16 Spännbucklan 16	Agnesfridsvägen 178	Malmö	<1995 1972/2002	–	4 762	–	–	–	–	4 762	15 561	30 000 BRI
17 Stadt Hamburg 14	St Hamburgsgatan 1	Malmö	<1995 1900/2004	4 995	4 067	–	–	373	125	9 560	3 671	179 637 BRI
18 Stenyxan 21	Stenyxegatan 14	Malmö	2007 1992/1999	513	–	582	–	–	–	1 095	2 301	4 046 BRI
19 Stillman 40	Krusegatan 34	Malmö	2005 1975/1986	1 835	–	–	–	–	–	1 835	3 550	5 479 BRI
20 Svedjenävan 3	Stenbärsgatan 4-6	Malmö	<1995 1991	4 728	–	–	–	–	–	4 728	4 493	31 505 BRI
103 Torshammaren 11	Hornyxegatan 6	Malmö	2011 1984	647	–	–	–	–	–	647	5 034	4 284 BRI
21 Tuborg 1	Tuborgsgatan 2	Malmö	<1995 1945/1980	6 858	–	296	403	–	132	7 689	4 377		– BRI
22 Vårbuketten 3	Husievägen 21	Malmö	2001 1987/2002	2 710	–	–	–	–	–	2 710	7 421	17 326 BRI
23 Forskaren 2	Emdalavägen 4-18	Lund	1999 2001	18 617	–	320	–		– 1 500	20 437	18 274	325 000 BRI
24 Forskaren 2:2	Scheelevägen	Lund	1999 2008	7 400	–	1 600	–	–	–	9 000	9 136	106 000 BRI
25 Jöns Petter Borg 9	Landerigränden 21	Lund	1999 1990	3 796	–	6 917	–	–	–	10 713	22 584	65 762 BRI		B
26 Kvartsen 2	Skiffervägen 15	Lund	<1995 1991	695	–	943	–	–	–	1 638	9 543	11 411 BRI		B
27 Reuterdahl 11	Scheelevägen 16	Lund	1997 1990	2 927	–	–	–	–	175	3 102	4 478	43 400 BRI
28 Reuterdahl 12	Scheelevägen 18	Lund	2006 1990	5 645	–	–	–	–	–	5 645	12 077	69 800 BRI
29 Rudebok 2	Rudeboksvägen 3	Lund	2004 1985/2004	4 697	–	–	–	–	–	4 697	14 781	39 800 BRI
30 Smörkärnan 1	Kaprifolievägen 1	Lund	1996 1968/1995	6 331	–	136	–		– 1 340	7 807	15 000	76 200 BRI
31 St Botulf 11	Botulfsg 5/Skomakareg 4 Lund		<1995 1931/1990	–	1 359	–		– 3 139	380	4 878	1 988	84 600 BRI
32 St Clemens 22	Stortorget 6-8	Lund	<1995 1832/1981	1 160	1 551	–	–	574	–	3 285	2 769	52 172 BRI		B
33 St Clemens 27	Stortorget 4	Lund	<1995 1846/1999	255	1 439	–	–	–	–	1 694	1 114	35 400 BRI
34 Stockholmsledet 8	Scheelevägen 30-32	Lund	<1995 1991	10 919	–	1 121	–	–	30	12 070	11 084	146 000 BRI
35 Traktorn 2	Traktorvägen 11	Lund	2004 1990/1995	9 481	–	883	–	–	700	11 064	16 573	100 800 BRI
36 Trumlan 1	Traktorvägen 19	Lund	<1995 1990	–	1 183	1 334	–	–	–	2 517	9 066	12 012 BRI
37 Erik Dahlberg 2	Kullagatan 21	Helsingborg	1996 1890/1987	400	442	–	–	–	–	842	350	12 628 BRI
38 Kavalleristen 9	Berga Allé 1-3	Helsingborg	1997 1920/1993	11 458	–	155	–	–	760	12 373	27 223	86 533 BRI		B
		Helsingborg
39 Kroksabeln 18	Florettgatan 12		2004 1988	3 123	–	309	–	–	104	3 536	4 809	18 772 BRI
40 Kulan 1	Garnisonsgatan 5	Helsingborg	2002 1996/2005	2 130	–	10 600	–	–	–	12 730	18 567	36 412 BRI		B
41 Musköten 5	Bergavägen 8	Helsingborg	<1995 1970/1985	1 619	725	719	–	–	816	3 879	4 000	10 104 BRI

Öresundsområdet

			Förvärvs- Bygg/			Kvadratmeter per lokalslag							Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun	år Omb. år	Kontor	Butiker	Lager		Industri Bostäder Övr.		Totalt	Markyta	Tax.värde bolag Anm
42 Pilbågen 6	Garnisonsgatan 6	Helsingborg	2000 1977	0	4 525	814	–	–	–	5 339	11 400	36 123 BRI		B
43 Pilbågen 9	Garnisonsgatan 10	Helsingborg	2004 1980	5 744	4 395	1 541	–	–	–	11 680	16 000		– BRI
44 Rustningen 1	Rundgången 26-32	Helsingborg	<1995 1989	6 595	1 813	1 876	–	–	200	10 484	15 000	63 389 BRI
45 Snårskogen 1	Kanongatan 155-159	Helsingborg	<1995 1991	1 885	4 202	2 397	144	–	–	8 628	27 824	37 040 BRI		B
46 Spjutet 2	Garnisonsgatan 14	Helsingborg	2008 1970/2003	1 412	3 177	1 992	–	–	162	6 743	15 287	33 600 BRI		B
47 Studsaren 4	Bergavägen 21	Helsingborg	<1995 2006	1 294	–	738	–	–	–	2 032	7 200	7 028 BRI
48 Vikingen 4	L Strandgatan 5	Helsingborg	<1995 1900/1983	–	–	–	–	–	800	800	257	9 434 BRI
49 Vikingen 6	Mariagatan 10	Helsingborg	<1995 1878/1984	535	159	–	–	–	–	694	274	8 640 BRI
50 Vikingen 12	L Strandgatan 7	Helsingborg	<1995 1912/1988	610	–	–	–	–	600	1 210	414	15 940 BRI
51 Motorblocket 1	Ringvägen 170	Landskrona	<1995 1972/1992	130	8 638	100	–	–	46	8 914	22 005	32 200 BRI		T
– Abildager 26	Abildager 26	Brøndby	2011 1995	1 800	–	1 670	–	–	–	3 470	14 012	24 686 BRI
– Hovedvejen 1-7	Hovedvejen 1-7	Glostrup	2011 2007	3 822	303	–	–		– 2 828	6 953	3 796	98 750 BRI
– Roskildevej 22	Roskildevej 22	Albertslund	2011 1970/1994	3 800	–	2 600	–		– 2 090	8 490	26 396	47 270 BRI
– Vibeholms Allé 15	Vibeholms Allé 15	Brøndby	2011 1961/2007	2 399	325	157	–	–	278	3 159	3 695	43 339 BRI
Summa kontor/butik				207 274	63 249	48 246		3 234 9 258 23 907		355 168		539 948 2 951 488

CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2011 123

	Öresundsområdet

			Förvärvs- Bygg/				Kvadratmeter per lokalslag						Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun	år Omb. år	Kontor	Butiker	Lager	Industri Bostäder Övr.			Totalt	Markyta	Tax.värde bolag Anm
LAGER/INDUSTRI
52 Benkammen 6	Skogholmsgatan 5	Malmö	2005 1994	802	–	11 120	–		– 1 075	12 997	30 100	44 055 BRI		B
53 Bjurö 12	Flintrännegatan 21	Malmö	<1995 1960/1974	1 270	–	14 132	8 033	–	330	23 765	35 500	67 563 BRI		T
54 Bjälken 2	Skruvgatan 4	Malmö	<1995 1962/1990	525	–	1 951	–		– 1 040	3 516	5 623	7 552 BRI		T
55 Bjälken 3	Skruvgatan 6-8	Malmö	1998 1962	420	–	2 161	–	–	50	2 631	2 618	5 478 BRI
56 Dubbelknappen 17	Risyxegatan 6	Malmö	1998 1989	–	–	2 380	–	–	–	2 380	8 472	7 506 BRI		B
57 Finngrundet 1	Bjurögatan 29	Malmö	1998 1966	–	–	7 490	–	–	–	7 490	10 000	15 304 BRI		T
58 Flygfyren 1	Flygfältsvägen 1	Malmö	2000 1950/2002	–	1 905	10 035	–	–	–	11 940	38 706	40 691 BRI		B
59 Gulsippan 1	Källvattengatan 5	Malmö	2001 1988	1 954	–	11 548	–	–	491	13 993	38 450	57 721 BRI		B
60 Haken 3	Vinkelgatan 5	Malmö	2008 1993	400	–	3 188	–	–	–	3 588	4 871	8 398 BRI		T
61 Hamnen 22:27	Jörgen Kockgatan 11	Malmö	<1995 1952/1976	266	–	954	–	–	–	1 220	545	1 324 BRI		T
62 Holkyxan 5	Bronsyxegatan 11	Malmö	<1995 1977/2000	–	–	6 510	–	–	–	6 510	13 035	16 716 BRI		T
63 Kalkgrundet 5	Borrgatan 15	Malmö	<1995 1935/1985	669	–	6 741	–	–	–	7 410	14 274	19 450 BRI		T
64 Kampen 25	Lantmannagatan 22-26 Malmö		<1995 1940/1990	4 365	–	23 015	1 825		– 11 562	40 767	49 281	76 681 BRI
65 Lillgrund 5	Borrgatan 31	Malmö	2002 1952/1998	–	–	4 430	–	–	–	4 430	4 685	15 350 BRI
66 Långdansen 1	Sångleksgatan 9	Malmö	<1995 1980	–	–	1 200	–	–	–	1 200	10 042	5 381 BRI
67 Murman 7	Murmansgatan 124	Malmö	<1995 1959/1987	1 020	–	5 260	162	–	–	6 442	10 400	14 685 BRI		T
68 Murman 11	Krusegatan 21	Malmö	1998 1960	1 687	–	6 631	–	–	77	8 395	6 475	20 364 BRI		T
69 Revolversvarven 9	Jägershillgatan 16	Malmö	1997 1985	–	–	3 900	–	–	–	3 900	10 932	15 889 BRI		T
70 Ringspännet 1	Kantyxegatan 5	Malmö	2002 2002	–	–	6 700	–	–	–	6 700	15 730	20 138 BRI
71 Sadelknappen 1	Sadelgatan 9	Malmö	1999 1979	–	–	2 000	–	–	–	2 000	5 284	5 863 BRI
73 Stångbettet 1	Travbanegatan 1	Malmö	2000 1989	–	–	1 743	–	–	–	1 743	4 051	6 082 BRI
74 Tistlarna 9	Styrsögatan 4	Malmö	2000 1991	1 109	–	14 452	–	–	–	15 561	31 020	41 665 BRI		T/B
75 Tågarp 16:22	Företagsvägen 14	Malmö	<1995 1968/1993	2 830	–	7 107	–	–	–	9 937	19 069	26 213 BRI
76 Tågarp 16:72	Företagsvägen 25	Malmö	<1995 1973/1988	240	–	1 263	798	–	–	2 301	12 656	9 651 BRI
77 Akvamarinen 1	Diabasgatan 1	Helsingborg	2000 2007	–	–	4 713	–	–	–	4 713	10 000	19 530 BRI
78 Bergakungen 1	Måndagsgatan 6	Helsingborg	<1995 1990	618	–	2 325	–	–	–	2 943	6 799	10 495 BRI
79 Dolken 4	Mörsaregatan 16	Helsingborg	2004 1970/1985	410	–	1 930	656	–	–	2 996	4 000	6 960 BRI
80 Grusbacken 2	Makadamgatan 15	Helsingborg	2005 2005	1 600	–	11 700	–	–	–	13 300	27 645	50 271 BRI
81 Grusbädden 2	Mogatan 2-6	Helsingborg	<1995 1989	1 550	–	7 824	–	–	30	9 404	35 657	32 918 BRI
82 Grusbädden 3	Mogatan 2-6	Helsingborg	2007 2007/2010	1 721	–	8 892	3 092	–	–	13 705	29 700	46 000 BRI
83 Grusplanen 3	Makadamgatan 19	Helsingborg	2005 1990	–	–	2 735	–	–	–	2 735	7 292	8 809 BRI
84 Hyveljärnet 3	Lastgatan 9	Helsingborg	<1995 1990	–	–	2 276	–	–	–	2 276	6 014	7 731 BRI
85 Mimer 12	S Tvärgången 3	Helsingborg	<1995 1960	–	–	34	–		– 3 080	3 114	9 378		– BRI	B
86 Nide 2	Rundgången 10	Helsingborg	<1995 1955/1985	1 639	–	3 679	1 134	–	124	6 576	23 599	17 170 BRI
87 Topasen 1	Andesitgatan 8	Helsingborg	2003 1989	–	–	0	8 558	–	–	8 558	33 786	37 270 BRI		B
88 Värjan 3	Garnisonsgatan 9	Helsingborg	2002 1969	1 112	985	2 735	–	–	50	4 882	7 522	14 732 BRI		B
89 Annedal 9	Annedalsvägen 2	Lund	<1995 1990	560	–	736	–	–	–	1 296	4 527	5 594 BRI
90 Råbyholm 5	Landerigränden 2-4	Lund	1999 1984	2 501	–	7 908	–	–	–	10 409	21 376	53 149 BRI
91 Välten 4	Traktorvägen 8	Lund	2003 2003	–	–	3 100	–	–	–	3 100	8 003	16 792 BRI
92 Välten 5	Traktorvägen 10	Lund	2003 1974/1995	–	–	3 645	–	–	–	3 645	16 384	10 073 BRI
93 Årdret 12	Höstbruksvägen 14	Lund	<1995 1990	–	–	2 049	–	–	–	2 049	6 223	7 041 BRI
Summa lager/industri				29 268		2 890 222 192	24 258		0 17 909	296 517	639 724	894 255

Öresundsområdet
Fastighet	Gatuadress	Kommun	Förvärvs- Bygg/ år Omb. år	Kontor	Butiker	Lager	Kvadratmeter per lokalslag Industri Bostäder Övr.			Totalt	Markyta		Förv. Tax.värde bolag Anm
PROJEKT
24 Forskaren 2:3	Emdalavägen 8	Lund	1999 2008	7 400	–	884	–	–	716	9 000	9 136		– BRI
100 Fullriggaren 4	Riggaregatan 51-57	Malmö	2010 –	5 400	–	–	–	–	–	5 400	1 857		– BRI
7 Sändaren 1	Agnesfridsvägen 111	Malmö	2010 –	7 047	–	4 178	–	–	326	11 551	40 239	23 959 BRI	T
Summa projekt				19 847	0	5 062	0		0 1 042	25 951	51 232	23 959
Fjelie	16		29 108 Gunnesbo		Nöbbelöv		Annehem Norra Fäladen			Fäladen		E22
		LUND	93 92 36 91 35	89	Kobjers vången 30		16 Möllevången			34 23 24 Ideon 27 28	99 Östra Torn	Brunnshög
E6 E20			Värpinge	Klosters fälad Papegoje		Kloster husen		Olshög		Pålsjö		Mårtens
			Värpinge by	lyckan Pilelyckan		Centrum	33 32 31		Galje vången		Vipe lyckan	fälad
0	108 1000 m	2000 m	Flackarp 108 3000 m	Rådmans vången	Kloster gården		Nilstorp Råbyholm 25 90		Stampe lyckan E22	26 Gastelyckan	Stora Råby	Linero 16

Kontor/butik Lager/Industri Projekt och mark

Öresundsområdet

			Förvärvs-	Bygg/				Kvadratmeter per lokalslag						Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun	år	Omb. år	Kontor	Butiker	Lager		Industri Bostäder Övr.		Totalt	Markyta	Tax.värde bolag Anm
OBEBYGGD MARK
95 Intäkten 5	Lantmannag 20/ Ystadsg 49	Malmö	2000	–	–	–	–	–	–	–	–	2 625	2 045 BRI		B
96 Moränen 1 & 2	Borrgatan 1	Malmö	<1995	–	–	–	–	–	–	–	–	11 281	2 822 BRI		B
97 Ringspännet 5	Kantyxegatan 1	Malmö	2006	–	–	–	–	–	–	–	–	10 000	1 845 BRI		B
98 Svedjenävan 4	Stenbärsgatan 2	Malmö	2006	–	–	–	–	–	–	–	–	3 398		934 BRI	T/B
99 Höjdpunkten 2	Lund	Lund	2001	–	–	–	–	–	–	–	–	15 079	3 023 BRI		B
104 Kulan 2	Garnisionsgatan 5	Helsingborg	2010	–	–	–	–	–	–	–	–	35 500	4 400 BRI
Summa obebyggd mark					0	0	0	0	0	0	0	77 883	15 069
Summa Öresundsområdet					256 389	66 139 275 500			27 492 9 258 42 858		677 636		1 308 787 3 884 771

Castellums fastighetsbestånd i Öresundsområdet 2011-12-31

					Ekonomisk	Hyres	Fastighets	Fastighets	Drifts
	Antal		Hyresvärde	Hyresvärde	uthyrnings	intäkter	kostnader	kostnader	överskott
	fastigheter	Yta tkvm	Mkr	kr/kvm	grad	Mkr	Mkr	kr/kvm	Mkr
Kontor/butik
Malmö	26	145	226	1 565	88,8%	201	60	413	141
Lund	14	98	150	1 517	84,5%	126	29	295	97
Helsingborg	14	81	78	961	80,2%	63	20	234	43
Landskrona	1	9	5	596	40,1%	2	2	343	0
Köpenhamn	4	22	26	1 190	100,0%	26	2	101	24
Summa kontor/butik	59	355	485	1 366	86,2%	418	113	318	305
Lager/industri
Malmö	24	201	136	676	80,8%	110	35	173	75
Helsingborg	12	75	54	717	89,5%	48	9	130	39
Lund	5	21	19	919	78,2%	15	3	131	12
Summa lager/industri	41	297	209	703	82,8%	173	47	159	126
Summa	100	652	694	1 065	85,2%	591	160	246	431
Uthyrning och fastighetsadministration							38	58	– 38
Summa efter uthyrning och fastighetsadministration							198	304	393
Projekt	3	26	9	–	–	1	6	–	– 5
Obebyggd mark	6	–	–	–	–	–	–	–	–
Totalt	109	678	703	–	–	592	204	–	388

Fastighetsrelaterade nyckeltal

	2011	2010	2009	2008	2007	2006	2005	2004	2003	2002
Hyresvärde, kr/kvm	1 065	1 060	1 063	989	971	932	915	931	892	830
Ekonomisk uthyrningsgrad	85,2%	86,6%	86,5%	88,1%	87,7%	86,8%	88,1%	91,2%	90,4%	92,4%
Fastighetskostnader, kr/kvm	304	315	320	278	271	256	244	262	258	240
Driftsöverskott, kr/kvm	603	604	601	593	581	553	563	587	549	527
Antal fastigheter	109	101	100	100	97	92	90	93	97	101
Uthyrningsbar yta, tkvm	678	646	620	621	602	587	600	571	566	559

Storstockholm			Förvärvs- Bygg/				Kvadratmeter per lokalslag						Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun	år Omb. år	Kontor	Butiker	Lager	Industri Bostäder Övr.			Totalt	Markyta		Tax.värde bolag Anm
KONTOR/BUTIK
2 Archimedes 1	Gårdsfogdevägen 2-6 Stockholm		1996 1979	13 108	2 144	2 645	310	–	–	18 207	13 663	106 171 BRO
3 Betongblandaren 3	Gårdsfogdevägen 16	Stockholm	2001 1971	2 963	3 242	175	–	–	–	6 380	2 722	39 800 BRO
82 Betongblandaren 10	Archimedesv 1-3/	Stockholm	2005 1975/1996	1 675	10 437	2 142	–	–	30	14 284	15 170	124 600 BRO
	Gårdsfogdev 8-10
4 Betongblandaren 12	Gårdsfogdevägen 18 B Stockholm		1998 1972	7 263	–	135	–	–	–	7 398	3 679	63 400 BRO
5 Betongblandaren 13	Adolfbergsvägen 15, 25-31Stockholm		<1995 1989	7 628	1 370	1 833	–	–	–	10 831	7 690	77 300 BRO
6 Fredsfors 14	Karlsbodavägen 39-41 Stockholm		<1995 1960	11 208	–	6 782	–		– 1 443	19 433	7 073	95 800 BRO
23 Lisenen 2	Hässelby Torg 1	Stockholm	2011 1982/1995	2 299	–	–	–	–	–	2 299	1 104		– BRO T
8 Vallonsmidet 8	Gårdsfogdevägen 1-7 Stockholm		<1995 1963/1992	13 127	3 039	6 742	–	–	10	22 918	29 425	166 700 BRO B
9 Ekenäs 1	Finlandsgatan 24-48	Stockholm	<1995 2003	18 762	540	–	–	–	8	19 310	9 631	288 200 BRO T
10 Ekenäs 2	Finlandsgatan 12-14	Stockholm	<1995 1989	4 602	–	65	–	–	–	4 667	1 987		50 200 BRO T
11 Ekenäs 3	Finlandsgatan 10	Stockholm	<1995 1989	3 580	–	740	–	–	–	4 320	4 792		46 716 BRO T
12 Ekenäs 4	Finlandsgatan 16-18	Stockholm	<1995 1991	7 531	100	444	–	–	–	8 075	2 255		86 800 BRO T
13 Karis 3	Finlandsgatan 62	Stockholm	2001 1989	2 881	–	425	–	–	90	3 396	2 248		34 800 BRO T
14 Karis 4	Finlandsgatan 50-60	Stockholm	2000 1985	4 630	516	104	–	–	10	5 260	3 920		57 000 BRO T
15 Sätesdalen 2	Norgegatan 2	Stockholm	2006 1990/2001	10 194	500	845	–	–	212	11 751	10 812		91 000 BRO T
16 Getholmen 2	Måsholmstorget 1-13	Stockholm	<1995 1990	5 340	–	381	–	–	–	5 721	3 195		55 600 BRO T
17 Hästholmen 2	Ekholmsvägen 23	Stockholm	<1995 1985	1 215	–	–	–	–	–	1 215	1 839		9 841 BRO T
18 Renseriet 25	Bolidenv 12, 16/ Tjurhornsgr 3	Stockholm	<1995 1910	1 160	–	212	80	–	–	1 452	4 384		7 365 BRO B
19 Renseriet 26	Bolidenv 14-16/ Tjurhornsgr 3	Stockholm	<1995 1965	1 500	436	534	167	–	–	2 637	3 594	19 337 BRO
20 Tjurhornet 15	Huddingevägen 103-109Stockholm		<1995 1986	19 477	575	3 180	–	–	6	23 238	13 314	169 176 BRO
21 Mandelblomman 15	Avestag 29/ Kronofogdev 56	Stockholm	<1995 1950/1990	3 487	–	134	–	–	–	3 621	4 364	23 978 BRO
	22 Drevern 1 & Dvärgsp. 1 Gråhundsvägen 82-84 Stockholm		<1995 1970/1995	1 215	2 745	–	–	–	–	3 960	5 729	32 000 BRO
55 Getholmen 1	Ekholmsvägen 32-36	Stockholm	1998 1982	5 860	–	2 232	–	–	–	8 092	4 717		55 628 BRO T
98 Landningsbanan 3	Flygfältsgatan 18, 20	Stockholm	2010 1984	–	–	1 000	–	–	–	1 000	2 208		6 161 BRO T
53 Domnarvet 39	Gunnebogatan 24-26	Stockholm	<1995 1989	1 267	–	1 386	–	–	–	2 653	1 940		17 893 BRO T
24 Gräslöken 1	Anderstorpsvägen 20-26Solna		2006 1976	6 166	621	233	–	–	–	7 020	1 288	65 600 BRO
26 Råsten 4	Råstensg 1/Stureg 10	Sundbyberg	2007 1929/2001	2 700	–	–	–	–	–	2 700	1 111	35 000 BRO
27 Yrket 4	Smidesvägen 10-12	Solna	2006 1982/1984	9 485	–	860	–	–	404	10 749	8 774	112 200 BRO B
28 Ekplantan 4	Djupdalsvägen 1-7	Sollentuna	1996 1990	8 354	1 251	137	–	–	400	10 142	8 595	80 725 BRO
29 Ekstubben 21&23	Djupdalsvägen 10-18, 30-32, 20-22	Sollentuna	1999 1989	6 150	–	107	–	–	110	6 367	3 069	58 882 BRO
99 Ekstubben 25	Djupdalsvägen 24-26	Sollentuna	2011 1987,1988	1 050	–	–	–	–	–	1 050	534		8 144 BRO
30 Ringpärmen 3	Bergskällavägen 30	Sollentuna	2005 1986	895	–	2 091	953	–	240	4 179	7 918	19 736 BRO
31 Ringpärmen 4	Bergskällavägen 32	Sollentuna	1996 1987	10 665	600	1 348	–	–	–	12 613	12 206	93 000 BRO
32 Sjöstugan 1	Sidensvansvägen 8-10 Sollentuna		1996 1990	4 452	–	1 846	–	–	–	6 298	9 156	50 200 BRO
33 Altartorpet 22	Jägerhorns väg 6	Huddinge	1996 1986	818	1 267	630	–	–	–	2 715	5 767		34 800 BRO T
34 Altartorpet 23	Jägerhorns väg 8	Huddinge	1996 1987	1 315	2 906	–	–	–	–	4 221	5 756		57 700 BRO T
35 Arrendatorn 15	Jägerhorns väg 3-5	Huddinge	2001 1987	509	650	210	–	–	–	1 369	2 422		8 843 BRO
36 Arrendatorn 16	Jägerhorns väg 1	Huddinge	<1995 1987	628	877	–	–	–	–	1 505	2 803		9 362 BRO
37 Ellipsen 3	Ellipsvägen 11	Huddinge	2001 1993	2 160	–	1 298	–	–	–	3 458	3 904	16 910 BRO
86 Varpen 8	Smista Allé 36	Huddinge	1997 2009	–	–	–	11 290	–	–	11 290	6 900		47 411 BRO B
25 Varpen 8 C	Smista Allé 32	Huddinge	1997 2010	–	–	–	1 390	–	–	1 390	3 100		– BRO

Anm: T=Tomträtt A=Arrende B=Outnyttjad byggrätt

Storstockholm

			Förvärvs- Bygg/					Kvadratmeter per lokalslag						Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun		år Omb. år	Kontor	Butiker	Lager	Industri Bostäder Övr.			Totalt	Markyta		Tax.värde bolag Anm
81 Visiret 2 A	Smista Allé 44	Huddinge	2004 2004		–	–	–	2 690	–	–	2 690	4 890	19 704 BRO
38 Visiret 2 B&C	Smista Allé 42	Huddinge	1997 2006		–	–	–	7 500	–	–	7 500	13 747	62 000 BRO
84 Visiret 2 F	Smista Allé 46-48	Huddinge	1997 2009		–	–	–	4 895	–	–	4 895	8 241	40 688 BRO
39 Hammarby-Smedby 1:454 Johanneslundsvägen 2-6Uppl-Väsby			2006 1991		8 322	–	132	–	–	–	8 454	10 460	66 600 BRO
40 Hammarby-Smedby 1:461 Johanneslundsvägen 3-5Uppl-Väsby			2006 1988		3 656	676	232	–	–	–	4 564	6 798	32 400 BRO
41 Veddesta 2:22	Nettovägen 7	Järfälla		<1995 1965/1975	508	–	–	–	–	–	508	1 782		2 335 BRO
42 Veddesta 2:23	Nettovägen 1	Järfälla		<1995 1971/1985	–	4 172	1 769	–	–	–	5 941	7 063	30 000 BRO
43 Veddesta 2:58	Fakturavägen 5	Järfälla		2007 1985/1995	980	–	–	–	–	–	980	2 452		6 574 BRO
93 Veddesta 2:66	Girovägen 13	Järfälla	2010 1989		3 138	–	250	–	–	8	3 396	7 422	22 415 BRO
44 Sicklaön 393:4	Vikdalsvägen 50	Nacka	<1995 1990		3 584	–	421	–	–	–	4 005	10 819	42 400 BRO
45 Sicklaön 394:5	Vikdalsgränd 10	Nacka	1996 1991		1 654	–	151	–	–	–	1 805	4 125	16 269 BRO
Summa kontor/butik					229 161	38 664	43 851	29 275		0 2 971	343 922		322 557 2 765 364
LAGER/INDUSTRI
46 Charkuteristen 5	Hallvägen 21	Stockholm	2001 1955		1 520	–	5 447	–	–	–	6 967	4 213		19 740 BRO T
47 Charkuteristen 6	Slakthusgatan 20	Stockholm	2001 1955		–	1 066	1 139	186	–	–	2 391	1 665		6 726 BRO T
48 Charkuteristen 8	Slakthusgatan 22	Stockholm	2001 1968		548	–	4 717	–	–	–	5 265	2 582		15 533 BRO T
49 Linde Torp 8	Bolidenvägen 8-10	Stockholm	<1995 1929		574	67	1 141	–	–	–	1 782	7 350		14 486 BRO B
50 Sandhagen 6	Slakthusgatan 9	Stockholm	2001 1967		1 531	–	2 659	–	–	–	4 190	1 728		14 184 BRO T
51 Domnarvet 4	Domnarvsgatan 27-29 Stockholm		<1995 1987		1 882	–	5 422	–	–	447	7 751	8 605		34 332 BRO T
52 Domnarvet 27	Fagerstagatan 19 B	Stockholm	<1995 1982		–	–	–	1 950	–	–	1 950	4 337		8 962 BRO T
91 Domnarvet 28	Fagerstagatan 19 C	Stockholm	2010 1986		–	–	–	3 720	–	–	3 720	7 272		13 887 BRO T
54 Mandelblomman 16	Kronofogdevägen 62	Stockholm	2007 1974		1 011	–	1 938	940	–	–	3 889	4 125	12 993 BRO
56 Stensätra 7	Strömsätravägen 16	Stockholm	1999 1974		–	–	5 288	–	–	–	5 288	10 212		19 200 BRO T
57 Dagskiftet 4	Elektravägen 10	Stockholm	2007 1945		358	–	1 352	–	–	–	1 710	1 892		4 930 BRO T
58 Elektra 3	Västbergavägen 25	Stockholm	<1995 1946		1 167	235	6 045	–	–	–	7 447	10 106	20 781 BRO
59 Godståget 1	Transportvägen 7-9	Stockholm	<1995 1985		1 818	–	10 830	400	–	–	13 048	31 392	77 503 BRO
92 Furudal 4	Fagerstagatan 10	Stockholm	2010 2008		–	–	–	1 237	–	–	1 237	2 051		5 807 BRO T
60 Lagerhallen 2	Brunnbyvägen 2-4/ Partihandelsvägen 27-45	Stockholm	2004 1975		2 194	–	7 560	–		– 3 609	13 363	9 512		47 466 BRO T
61 Torngluggen 1-3	Bällstavägen 159/ Tornväktargränd 1-9	Stockholm		<1995 1963/1983	–	–	1 900	–	–	–	1 900	3 898		6 541 BRO T
62 Tornluckan 1	Tornväktargränd 6	Stockholm	<1995 1960		–	–	810	–	–	–	810	927		3 466 BRO T
83 Vagnhallen 19	Jämtlandsgatan 131	Stockholm		2006 1963/1974	1 347	–	–	4 197	–	–	5 544	5 177		15 961 BRO T
25 Instrumentet 1	Fabriksvägen 9	Solna		2006 1955/2005	–	–	–	3 673	–	–	3 673	2 065	17 282 BRO
63 Elementet 4	Bäckvägen 18	Sollentuna	<1995 1960		1 059	190	6 392	–	–	–	7 641	18 469	29 896 BRO
100 Revisorn 4	Bergkällavägen 33	Sollentuna	2011 1988		–	–	–	2 635	–	–	2 635	6 915		15 827 BRO B
64 Tidskriften 2	Kuskvägen 2	Sollentuna	1997 1976		1 323	2 802	5 673	–	–	–	9 798	18 203	70 322 BRO
65 Rosersberg 2:21-22	Rosersbergsvägen 43-45 Sigtuna		1996 1990		–	–	2 126	–	–	–	2 126	5 240		7 799 BRO
66 Rosersberg 11:12	Tallbacksgatan 6-12	Sigtuna	1996 1988		464	–	17 438	–	–	66	17 968	53 376	59 219 BRO
67 Rosersberg 11:34	Tallbacksgatan 14	Sigtuna		1996 1987/1989	–	–	6 400	–	–	–	6 400	18 259	22 014 BRO
68 Rosersberg 11:35	Tallbacksgatan 18	Sigtuna	1996 1990		–	–	8 200	–	–	–	8 200	20 664	31 183 BRO
95 Bredgården 1:7	Jättevägen 4	Järfälla	2010 1978		111	294	–	3 039	–	260	3 704	9 213	17 200 BRO
70 Veddesta 2:17	Nettovägen 9	Järfälla	2006 1968		–	–	1 338	–	–	–	1 338	5 350		5 452 BRO
71 Veddesta 2:19	Girovägen 9	Järfälla	<1995 1964		–	–	2 556	–	–	–	2 556	10 000	14 464 BRO
72 Veddesta 2:21	Nettovägen 5	Järfälla		<1995 1965/1988	163	–	1 742	–	–	–	1 905	5 000		8 407 BRO
73 Veddesta 2:26	Nettovägen 11	Järfälla	<1995 1968		775	190	1 978	–	–	–	2 943	7 000	12 726 BRO
94 Veddesta 2:49	Girov 11	Järfälla	2010 1981		–	–	1 263	2 370	–	–	3 633	9 250		20 799 BRO T
74 Veddesta 2:50	Kontov 7/Veddestav 23-25 Järfälla		<1995 1964		909	–	2 884	857	–	–	4 650	21 889		24 741 BRO B
75 Veddesta 2:60	Fakturavägen 4	Järfälla	2007 1987		480	–	155	324	–	63	1 022	1 099		5 872 BRO T
76 Veddesta 2:77	Fakturavägen 1-3	Järfälla		2007 1994/1997	1 000	–	4 215	–	–	–	5 215	14 857	36 529 BRO
96 Skälby 2:9	Instrumentvägen 2	Upplands	2010 1984		697	–	–	2 486	–	–	3 183	7 720		17 661 BRO T
		väsby
77 Hantverkaren 2	Hantverkarvägen 9	Botkyrka		<1995 1976/1979	–	–	–	5 790	–	–	5 790	11 672	20 628 BRO
78 Kumla Hage 3	Kumla Gårdsväg 24 A-BBotkyrka		<1995 1985		–	–	1 889	–	–	–	1 889	3 959		6 965 BRO
79 Kumla Hage 13	Kumla Gårdsväg 24 C	Botkyrka	<1995 1990		–	–	1 630	–	–	–	1 630	3 258		7 066 BRO
80 Mästaren 1	Kumla Gårdsväg 21	Botkyrka		1996 1983/1986	–	–	17 937	3 103	–	–	21 040	35 957	82 702 BRO
90 Saltmossen 3	Kumla Gårdsväg 21	Botkyrka	<1995 2011		–	–	5 496	–	–	–	5 496	21 257		4 250 BRO
97 Skarpnäs 5:10	Skarpövägen 14	Nacka	2010 2008		2 294	–	2 097	1 269	–	–	5 660	7 491	22 492 BRO
Summa lager/industri					23 225		4 844 147 657	38 176		0 4 445	218 347	435 207	903 994

Storstockholm

			Förvärvs- Bygg/				Kvadratmeter per lokalslag						Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun	år Omb. år	Kontor	Butiker	Lager	Industri Bostäder Övr.			Totalt	Markyta	Tax.värde bolag Anm
PROJEKT
1 Alphyddan 11	Bällstavägen 28-36	Stockholm	1997 1964	4 363	–	–	–	–	–	4 363	4 126	16 615 BRO
7 Linaberg 15	Alpvägen 17	Stockholm	1999 1973	2 349	–	1 990	–	–	–	4 339	5 448		18 413 BRO T
69 Veddesta 1:9	Fakturavägen 2	Järfälla	2007 1965	–	–	–	2 274	–	–	2 274	3 731	4 954 BRO
Summa projekt				6 712	0	1 990	2 274	0	0	10 976	13 305	39 982
OBEBYGGD MARK
88 Rankan 3-4	Sollentunaholmsvägen 1-7Sollentuna		1996 –	–	–	–	–	–	–	–	88 355		57 000 BRO B
89 Smista Park	Smista Allé	Huddinge	1997 –	–	–	–	–	–	–	–	53 799		26 808 BRO B
98 Åby 1:223	Cementvägen 7	Haninge	2011 –	–	–	–	–	–	–	–	10 209		1 965 BRO B
Summa obebyggd mark				0	0	0	0	0	0	0	152 363	85 773
Summa Storstockholm				259 098		43 508 193 498	69 725		0 7 416	573 245		923 432 3 795 113

Castellums fastighetsbestånd i Storstockholm 2011-12-31

	Antal		Hyresvärde	Hyresvärde	Ekonomisk uthyrnings	Hyres intäkter	Fastighets kostnader	Fastighets kostnader	Drifts överskott
	fastigheter	Yta tkvm	Mkr	kr/kvm	grad	Mkr	Mkr	kr/kvm	Mkr
Kontor/butik
Norr	21	128	169	1 324	77,4%	131	53	410	78
Väst	11	122	159	1 304	67,3%	107	36	296	71
Syd	20	94	134	1 419	91,9%	123	27	290	96
Summa kontor/butik	52	344	462	1 343	78,1%	361	116	337	245
Lager/industri
Norr	22	103	93	897	90,7%	84	23	227	61
Väst	4	12	12	1 026	77,7%	10	3	185	7
Syd	16	103	97	945	93,9%	91	27	261	64
Summa lager/industri	42	218	202	926	91,4%	185	53	241	132
Summa	94	562	664	1 181	82,2%	546	169	300	377
Uthyrning och fastighetsadministration							34	62	– 34
Summa efter uthyrning och fastighetsadministration							203	362	343
Projekt	3	11	11	–	–	7	3	–	4
Obebyggd mark	3	–	–	–	–	–	–	–	–
Totalt	100	573	675	–	–	553	206	–	347

Fastighetsrelaterade nyckeltal

	2011	2010	2009	2008	2007	2006	2005	2004	2003	2002
Hyresvärde, kr/kvm	1 181	1 154	1 175	1 144	1 090	1 038	999	1 031	1 044	1 032
Ekonomisk uthyrningsgrad	82,2%	82,8%	84,8%	84,0%	81,2%	81,3%	83,1%	84,5%	87,0%	89,1%
Fastighetskostnader, kr/kvm	362	345	347	343	325	338	315	339	332	326
Driftsöverskott, kr/kvm	609	611	650	618	560	506	515	532	576	594
Antal fastigheter	100	97	90	90	87	80	73	70	70	70
Uthyrningsbar yta, tkvm	573	569	534	535	517	501	442	422	403	404

Mälardalen			Förvärvs- Bygg/				Kvadratmeter per lokalslag							Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun		år Omb. år	Kontor	Butiker	Lager		Industri Bostäder Övr.		Totalt	Markyta	Tax.värde bolag Anm
KONTOR/BUTIK
118 Boländerna 5:12	Fålhagsleden 51	Uppsala		2010 1983/1996	5 799	–	251	–	–	–	6 050	15 251	38 454 ASP B
1 Boländerna 8:6	Knivstagatan 6	Uppsala	2008 1990		2 729	–	–	–	–	–	2 729	3 806	17 342 ASP
101 Boländerna 8:11	Bergsbrunnagatan 15	Uppsala	2008 1975		1 024	485	3 376	–		– 1 930	6 815	11 535	19 187 ASP
2 Boländerna 9:1	Märstagatan 2	Uppsala		2008 1946/2005	1 737	–	537	–	–	–	2 274	2 890		– ASP
124 Boländerna 11:5	Märstagatan 7	Uppsala	2011 1975		2 407	–	–	–	–	–	2 407	4 346		– ASP B
111 Boländerna 30:2	Verkstadsgatan 9	Uppsala	2000 1971		242	23 145	2 309	–	–	–	25 696	61 524	214 600 ASP B
3 Boländerna 30:2 B	Verkstadsgatan 11	Uppsala	2003 2002		2 124	–	–	–	–	–	2 124	4 500	24 000 ASP
4 Boländerna 30:2 D	Verkstadsgatan 9	Uppsala	2003 1987		–	–	4 100	–	–	–	4 100	10 981	35 624 ASP B
5 Boländerna 35:1	Bolandsgatan 18	Uppsala	2006 1975		–	5 555	–	4 258	–	150	9 963	26 193	41 847 ASP B
6 Boländerna 35:2	Bolandsgatan 20	Uppsala	<1995 1981		–	4 118	–	–	–	–	4 118	9 600	42 800 ASP
123 Boländerna 36:2	Danmarksgatan 20	Uppsala	2011 1982		–	2 400	–	–	–	–	2 400	3 204	13 867 ASP
7 Dragarbrunn 16:2	Dragarbrunsngatan	Uppsala	2004 1963		4 616	1 694	73	–	–	147	6 530	2 209	106 200 ASP
113 Dragarbrunn 20:2	Kungsg/St Persg	Uppsala	1999 1963		2 462	767	46	–	–	–	3 275	921		– ASP
119 Dragarbrunn 20:4	Dragarbrunnsgatan 34 Uppsala		2010 1982		5 589	3 015	114		– 1 305	–	10 023	4 472	111 900 ASP
8 Kungsängen 24:3	Kungsgatan 95	Uppsala	<1995 1998		729	5 750	–	–	–	–	6 479	15 284	45 800 ASP
9 Kungsängen 29:1	Kungsgatan 70	Uppsala	1997 1985		2 274	1 813	342	–	–	–	4 429	8 966	24 800 ASP
10 Kungsängen 35:3	Kungsgatan 76	Uppsala	1998 2001		3 060	–	–	–	–	–	3 060	4 547	21 500 ASP
11 Kvarngärdet 64:3	Sportfältsvägen 3	Uppsala	1996 1991		1 965	–	–	–	–	–	1 965	2 955	12 825 ASP
103 Årsta 36:2	Möllersvärdsgatan 12	Uppsala		<1995 1978/1989	1 346	–	1 457	–	–	–	2 803	5 143	11 595 ASP
12 Årsta 36:7	Hanselligatan 6	Uppsala	2007 1986		388	–	1 873	–	–	–	2 261	3 358	9 416 ASP
13 Årsta 67:1	Stålgatan 8-12	Uppsala	<1995 1988		151	10 268	666	–	–	–	11 085	31 608	52 848 ASP
14 Årsta 72:3	Svederusgatan 1-4	Uppsala	1997 1990		2 195	1 792	4 177	–	–	28	8 192	10 792	33 561 ASP
15 Årsta 74:1	Fyrislundsgatan 68	Uppsala	1999 1985		–	6 820	–	–	–	–	6 820	15 268	37 200 ASP
16 Årsta 74:3	Axel Johanssons gata 4-6 Uppsala		<1995 1990		13 175	238	161	–	–	490	14 064	17 212	81 600 ASP
121 Årsta 78:1	Fyrislundsgatan 73	Uppsala	2011 2000		2 838	–	–	–	–	–	2 838	4 156	15 865 ASP
17 Basen 10	Fridhemsgatan 2-4	Örebro		<1995 1900/1990	6 164	–	100	–	–	–	6 264	4 997	41 400 ASP
18 Borgaren 1	Fabriksgatan 1 A	Örebro		2008 1969/2001	6 539	–	1 100	–	–	847	8 486	3 375	64 604 ASP
115 Inköparen 1	Södra Infarten	Örebro	2007 2008		864	4 331	–	–	–	–	5 195	22 500	33 399 ASP
19 Järnmalmen 1	Osmundgatan 10	Örebro		2006 1967/1995	2 695	–	7 835	–	–	–	10 530	47 714	24 530 ASP B
20 Konstruktören 11	Söderleden 14	Örebro	<1995 1987		1 715	–	–	–	–	–	1 715	7 876	6 883 ASP
21 Kontrollanten 9	Åbyvägen 3	Örebro	2007 1992		3 713	–	1 106	–	–	–	4 819	11 974	13 268 ASP
22 Lagerchefen 3	Aspholmsvägen 3	Örebro		1996 1957/1985	–	1 900	–	–	–	–	1 900	9 213	9 519 ASP B
23 Lantmannen 7	Boställsvägen 10	Örebro	<1995 1985		310	2 050	215	–	–	–	2 575	8 573	9 705 ASP
24 Motormannen 1	Radiatorvägen 1	Örebro	<1995 1966		208	3 474	495	–	–	–	4 177	10 501	15 385 ASP
25 Röda rummet	Radiatorvägen 17	Örebro	1996 2000		3 405	–	–	–	–	–	3 405	7 710	22 270 ASP
26 Rörläggaren 1	Aspholmsvägen 4	Örebro		<1995 1963/1992	–	–	–	5 180	–	–	5 180	15 881	15 177 ASP B
99 Rörmokaren 1	Elementvägen 13-15	Örebro		<1995 1963/1986	110	–	–	3 735	–	–	3 845	10 432	11 568 ASP
27 Rörmokaren 5	Elementvägen 1	Örebro	<1995 1984		1 270	1 023	110	–	–	–	2 403	6 656	9 861 ASP
28 Signalen 6	Propellervägen 1	Örebro	2006 1991		1 776	–	–	–	–	–	1 776	4 151	9 957 ASP
29 Stinsen 18	Fabriksgatan 18-22	Örebro		2008 1983/2003	12 072	–	78	–	–	102	12 252	5 008	104 600 ASP B
30 Svetsaren 4	Elementvägen 12	Örebro		<1995 1976/1984	–	1 695	2 590	–	–	–	4 285	9 644	12 268 ASP
31 Svetsaren 5	Elementvägen 14	Örebro		<1995 1977/1988	2 885	–	169	–	–	–	3 054	7 355	10 548 ASP
32 Svetsaren 6	Radiatorvägen 14	Örebro	2000 1962		5 625	–	–	–	–	–	5 625	7 956	45 581 ASP
33 Svetsaren 7	Elementvägen 16	Örebro		<1995 1960/1983	675	–	180	–	–	–	855	2 658	2 802 ASP
34 Svetsaren 8	Elementvägen 4	Örebro	<1995 1977		570	3 060	220	–	–	–	3 850	8 074	11 693 ASP T

Mälardalen

			Förvärvs- Bygg/				Kvadratmeter per lokalslag						Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun	år Omb. år	Kontor	Butiker	Lager	Industri Bostäder Övr.			Totalt	Markyta	Tax.värde bolag Anm
120 Svänghjulet 1	Stubbengatan 2	Örebro	2010 2004	4 624	1 660	2 660	–	–	250	9 194	24 143	35 253 ASP B
35 Telemontören 1	Nastagatan 2	Örebro	2007 1993	3 677	–	2 822	–	–	–	6 499	30 750	17 603 ASP B
36 Tryckeriet 2	Stortorget 8	Örebro	2008 1984/1999	1 400	847	–	–	–	387	2 634	1 350	29 200 ASP
38 Tågmästaren 25	Fabriksgatan 54	Örebro	2008 1986	6 200	130	1 089	–	–	6	7 425	8 110	31 600 ASP B
39 Vindrutan 1	Västhagagatan 3	Örebro	1996 1992	–	1 230	85	–	–	–	1 315	10 062	8 283 ASP
40 Virkeshandlaren 7	Radiatorvägen 11	Örebro	<1995 1970/1987	5 431	330	427	–	–	–	6 188	15 377	24 674 ASP
41 Virkeshandlaren 10	Radiatorvägen 13-15	Örebro	1996 1979	2 804	3 565	960	–	–	–	7 329	20 242	27 694 ASP
42 Ånsta 20:117	Aspholmsvägen 9	Örebro	1996 1990	743	–	–	–	–	–	743	1 907	3 017 ASP
43 Ölstånkan 11	Järntorgsgatan 1	Örebro	2008 1939/2003	3 940	–	580	–	–	–	4 520	937	28 800 ASP
44 Ölstånkan 14	Olaigatan 2	Örebro	2008 1929	2 165	–	–	–	–	–	2 165	852	16 500 ASP
45 Ölstånkan 15	Olaigatan 4	Örebro	2008 1975/2003	3 101	–	–	–	–	–	3 101	1 517	22 000 ASP
46 Blästerugnen 2	Kokillgatan 7	Västerås	1997 1991	–	1 894	–	–	–	–	1 894	11 045	8 314 ASP T
47 Dagsländan 11	Jonasborgsvägen 26	Västerås	1996 1990	1 106	–	–	–	–	–	1 106	3 651	6 061 ASP T
48 Degeln 1	Kokillgatan 1-3	Västerås	1996 1984	4 490	1 050	700	181	–	–	6 421	26 917	26 355 ASP T
49 Elenergin 1	Elledningsgatan 2	Västerås	2008 1976	–	1 787	–	3 413	–	–	5 200	26 290	13 820 ASP B
50 Elledningen 4	Tunbytorpsgatan 31	Västerås	<1995 1991	3 590	–	–	–	–	–	3 590	10 256	16 279 ASP
51 Fallhammaren 1	Fallhammargatan 3	Västerås	<1995 1989	2 433	–	1 655	407	–	–	4 495	10 700	16 911 ASP

Kontor/butik Lager/Industri Projekt och mark

Mälardalen

			Förvärvs- Bygg/			Kvadratmeter per lokalslag							Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun	år Omb. år	Kontor	Butiker	Lager		Industri Bostäder Övr.		Totalt	Markyta	Tax.värde bolag Anm
52 Friledningen 13	Tunbytorpsgatan 10	Västerås	1999 1978	390	1 440	390	–	–	–	2 220	7 000	7 195 ASP T/B
53 Gjutjärnet 7	Gjutjärnsgatan 5	Västerås	<1995 1989	–	2 005	151	260	–	135	2 551	10 517	8 525 ASP
54 Hjulsmeden 1	Gjutjärnsgatan 8	Västerås	<1995 1990	–	1 112	871	–	–	–	1 983	5 625	6 894 ASP
76 Jordlinan 2	Stenbygatan 6	Västerås	<1995 1991	179	2 050	6 155	480	–	–	8 864	21 467	19 603 ASP B
55 Kokillen 1	Kokillgatan 2	Västerås	1996 1988	545	1 165	1 295	–	–	–	3 005	11 975	11 146 ASP T
56 Kopparlunden	Kopparlunden	Västerås	2001 1890/2000	20 135	–	–	–	–	–	20 135	10 256	114 701 ASP
57 Kraftfältet 5	Omformargatan 2	Västerås	2005 1991	715	836	1 640	729	–	–	3 920	11 221	12 655 ASP
59 Köpmannen 1	Kranbyggargatan 1	Västerås	<1995 1984	–	320	–	1 095	–	–	1 415	5 804	4 536 ASP
60 Köpmannen 3	Kranbyggargatan 3	Västerås	<1995 1982	–	–	–	2 370	–	–	2 370	10 073	9 160 ASP T
61 Ringborren 8&16	Tallmätargatan 1	Västerås	<1995 1956/1988	1 444	355	927	926	–	–	3 652	9 019	11 897 ASP
62 Tunbytorp 1	Strömledningsgatan 1 Västerås		2005 1965	410	3 797	524	1 278	–	–	6 009	27 584	22 232 ASP T
63 Tunbytorp 7	Strömledningsgatan 3 Västerås		2005 1965	–	360	1 901	5 714	–	–	7 975	31 990	24 020 ASP T
64 Tunbytorp 19	Tunbytorpsgatan 2 A	Västerås	2005 1990	1 982	–	–	–	–	–	1 982	11 782	7 183 ASP
114 Verkstaden 14	Kopparlunden	Västerås	2001 1890	8 417	–	–	–	–	–	8 417	40 900	31 728 ASP B
65 Vikingatiden 9	Brandthovdagatan 17 A Västerås		2007 2004	173	–	438	173	–	–	784	3 477	3 002 ASP
66 Märsta 1:219	Raisogatan 1-27	Sigtuna	<1995 1993	2 784	–	–	–	883	–	3 667	4 053	36 387 ASP B
67 Märsta 16:3	Maskingatan 3	Sigtuna	<1995 1992	2 921	–	–	–	–	–	2 921	3 000	16 050 ASP
Summa kontor/butik				193 245 111 326		58 950	30 199 2 188 4 472			400 380		922 818 2 167 127
LAGER/INDUSTRI
68 Barkborren 3	Barkborregatan 3	Västerås	<1995 1970/1989	–	–	–	2 950	–	–	2 950	10 000	6 607 ASP T
69 Elkraften 4	Tunbytorpsgatan 16	Västerås	2005 1976	–	–	946	–	–	–	946	5 673	3 044 ASP T
70 Elkraften 6	Elledningsgatan 4	Västerås	2008 1981	–	–	1 150	–	–	–	1 150	8 025	3 383 ASP T
71 Elkraften 7	Energigatan 3 A	Västerås	2005 1976	250	–	–	1 070	–	–	1 320	5 073	3 325 ASP T
72 Elledningen 1	Tunbytorpsgatan 29	Västerås	1999 1982	–	1 200	710	–	–	–	1 910	8 300	5 394 ASP T
73 Friledningen 8	Tunbytorpsgatan 6	Västerås	2005 1971	235	–	599	1 534	–	–	2 368	11 243	6 026 ASP T
74 Friledningen 9	Tunbytorpsgatan 8	Västerås	2005 1968	647	990	2 115	1 400	–	–	5 152	9 995	15 316 ASP
75 Fältmätaren 29	Fältmätargatan 9	Västerås	2007 1960	536	–	–	2 571	–	25	3 132	10 173	8 279 ASP T
77 Järnåldern 6	Brandthovdagatan 11	Västerås	2008 1982	234	–	262	1 277	–	45	1 818	5 967	5 743 ASP T
78 Krista 1	Saltängsvägen 59	Västerås	2004 2005	–	–	–	2 980	–	–	2 980	11 500	13 078 ASP
79 Köpmannen 8	Lundby Gårdsgata 4	Västerås	2004 1988	–	–	880	1 805	–	–	2 685	9 957	8 208 ASP
80 Ledningstråden 1	Tunbytorpsgatan 1, 3	Västerås	2005 1967	520	1 011	4 541	–	–	–	6 072	27 410	15 736 ASP T
81 Ledningstråden 6	Tunbytorpsgatan 23	Västerås	2005 1970	–	–	–	620	–	–	620	8 000	2 412 ASP T/B
82 Lufthammaren 1	Ånghammargatan 2-4	Västerås	1996 1977	3 894	–	1 803	1 646	–	–	7 343	17 055	22 000 ASP T
83 Tunbytorp 2	Tunbytorpsgatan 4	Västerås	2005 1970	–	–	1 548	1 825	–	647	4 020	19 191	9 117 ASP
84 Tunbytorp 8	Friledningsgatan 3 A	Västerås	2005 1970	–	–	830	–	–	–	830	5 825	2 669 ASP
85 Tunbytorp 10	Tunbytorpsgatan 4 A	Västerås	2005 1978	623	–	6 682	–	–	211	7 516	24 663	15 439 ASP
86 Voltmätaren 3	Lågspänningsgatan 7	Västerås	2006 1990	–	–	–	760	–	–	760	2 254	2 080 ASP
87 Ånghammaren 2	Ånghammargatan 1-9	Västerås	1996 1972/1994	1 181	520	4 739	6 996	–	135	13 571	35 738	25 119 ASP T
88 Bleckslagaren 6	Handelsgatan 1	Örebro	2008 1982	–	–	–	4 326	–	–	4 326	22 243	12 635 ASP B

Mälardalen			Förvärvs- Bygg/
Fastighet	Gatuadress	Kommun	år Omb. år	Kontor	Butiker	Lager				Totalt	Markyta
96 Konstruktören 10	Söderleden 12	Örebro	<1995 1987	–	–	–	3 665	–	–	3 665	10 649
98 Rörläggaren 2	Aspholmsvägen 6	Örebro	2004 1984	–	–	2 955	–	–	–	2 955	4 960
100 Ånsta 20:148	Berglunda 208	Örebro	2007 1971/1999	–	–	4 205	–	–	–	4 205	44 237
122 Boländerna 12:1	Danmarksgatan 24	Uppsala	2011 1979	4 601	–	1 892	–	–	–	6 493	14 136
102 Husbyborg 1:83			2008 1972/1988	–	218	747	5 755	–	–	6 720	14 543
104 Årsta 38:1	Möllersvärdsgatan 5	Uppsala	<1995 1979	–	–	–	2 960	–	–	2 960	8 572
			Gamla Börjevägen 2-16 Uppsala						Kvadratmeter per lokalslag	Industri Bostäder Övr.			Förv. Tax.värde bolag Anm 11 886 ASP 10 098 ASP 17 148 ASP B 17 720 ASP B 23 217 ASP 10 140 ASP B

Kontor/butik Lager/Industri Projekt och mark

Mälardalen

			Förvärvs- Bygg/				Kvadratmeter per lokalslag						Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun	år Omb. år	Kontor	Butiker	Lager	Industri Bostäder Övr.			Totalt	Markyta		Tax.värde bolag Anm
105 Broby 11:2	Östra Bangatan 6	Sigtuna	2007 1990	302	–	2 430	–	–	–	2 732	21 344		12 318 ASP B
106 Broby 11:8	Östra Bangatan 14	Sigtuna	<1995 1989	248	–	583	–	–	–	831	1 859		2 764 ASP
107 Märsta 16:2	Maskingatan 5-7	Sigtuna	1997 1989	600	–	1 013	–	–	–	1 613	3 500		5 507 ASP
108 Märsta 17:6	Maskingatan 8	Sigtuna	<1995 1970/1988	751	–	–	1 907	–	–	2 658	5 318		7 972 ASP
109 Märsta 21:54	Elkraftsgatan 11-13	Sigtuna	<1995 1990	–	–	–	2 200	–	–	2 200	6 517		9 043 ASP
Summa lager/industri				17 130	5 894	68 410	67 327		0 1 063	159 824	555 809	442 971
OBEBYGGD MARK
116 Försäljaren 3	Nastagatan 7	Örebro	2007 –	–	–	–	–	–	–	–	3 167		712 ASP B
117 Högspänningen 1	Lågspänningsgatan 8	Västerås	2007 –	–	–	–	–	–	–	–	22 500		3 901 ASP B
110 Boländerna 28:3	Verkstadsgatan 9	Uppsala	2004 –	–	–	–	–	–	–	–	3 347		1 171 ASP
Summa obebyggd mark				0	0	0	0	0	0	0	29 014	5 784

Castellums fastighetsbestånd i Mälardalen 2011-12-31

					Ekonomisk	Hyres	Fastighets	Fastighets	Drifts
	Antal		Hyresvärde	Hyresvärde	uthyrnings	intäkter	kostnader	kostnader	överskott
	fastigheter	Yta tkvm	Mkr	kr/kvm	grad	Mkr	Mkr	kr/kvm	Mkr
Kontor/butik
Uppsala	25	152	190	1 241	89,2%	169	53	346	116
Örebro	31	143	146	1 020	97,7%	143	45	314	98
Västerås	21	98	93	949	89,7%	83	28	287	55
Sigtuna	2	7	7	1 077	95,7%	7	3	531	4
Summa kontor/butik	79	400	436	1 088	92,3%	402	129	323	273
Lager/industri
Västerås	19	67	45	675	88,9%	40	13	202	27
Örebro	11	67	44	660	98,8%	43	7	111	36
Uppsala	3	16	18	1 092	94,1%	17	5	246	12
Sigtuna	5	10	7	742	92,4%	7	3	289	4
Summa lager/industri	38	160	114	715	93,7%	107	28	174	79
Summa	117	560	550	982	92,6%	509	157	281	352
Uthyrning och fastighetsadministration							33	59	– 33
Summa efter uthyrning och fastighetsadministration							190	340	319
Projekt	–	–	–	–	–	–	–	–	–
Obebyggd mark	3	–	0	–	–	0	0	–	0
Totalt	120	560	550	–	–	509	190	–	319

Sigtuna 2% Örebro 35% Västerås 23%

Fastighetsrelaterade nyckeltal

	2011	2010	2009	2008	2007	2006	2005	2004	2003	2002
Hyresvärde, kr/kvm	982	934	928	859	807	778	766	794	762	737
Ekonomisk uthyrningsgrad	92,6%	90,6%	92,4%	93,0%	89,3%	88,4%	87,5%	87,8%	91,0%	90,3%
Fastighetskostnader, kr/kvm	340	325	329	268	247	258	244	262	241	231
Driftsöverskott, kr/kvm	570	521	528	531	474	429	427	435	453	435
Antal fastigheter	120	116	115	117	101	91	86	75	71	71
Uthyrningsbar yta, tkvm	560	545	516	519	432	410	384	338	333	335

Östra Götaland

			Förvärvs- Bygg/				Kvadratmeter per lokalslag						Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun	år Omb. år	Kontor	Butiker	Lager	Industri Bostäder Övr.			Totalt	Markyta	Tax.värde bolag Anm
KONTOR/BUTIK
1 Droskan 12	Slottsgatan 14	Jönköping	1998 1990	9 370	–	–	–	–	–	9 370	4 951	81 000 COR
2 Elektronen 1	Datorgatan 6	Jönköping	2008 2000	524	–	1 168	–	–	–	1 692	4 237		5 284 COR B
3 Hotellet 8	V Storgatan 9-13	Jönköping	<1995 1963/1999	2 986	15 715	262	–	–	–	18 963	5 121	178 000 COR
4 Vagnmakaren 7	Hästhovsvägen 2	Jönköping	<1995 1983/2001	–	9 531	–	–	–	14	9 545	19 226	61 600 COR
5 Valutan 11	Kompanigatan 1-2	Jönköping	<1995 1992/2001	3 116	2 091	256	–	–	5	5 468	7 763	66 000 COR
94 Varuhuset 1	Batterigatan 2	Jönköping	2009 2009	–	11 041	–	–	–	–	11 041	42 500	77 000 COR
6 Vattenpasset 6	Kungsängsvägen 7	Jönköping	<1995 1971/1990	1 517	–	632	–	–	–	2 149	4 894	6 270 COR
7 Vilan 7	Huskvarnavägen 58-64 Jönköping		2000 1955/1999	9 564	565	4 584	–	–	–	14 713	25 577	70 650 COR
85 Visionen 3	Bataljonsgatan 10,12	Jönköping	2004 2010	7 342	–	363	–	–	–	7 705	12 269	80 600 COR
8 Visionen 3 fd 1	Bataljonsgatan 10	Jönköping	2004 1996/1995	9 341	–	423	–	–	236	10 000	27 568	31 470 COR
9 Vågskålen 3	Huskvarnavägen 40	Jönköping	2003 1983	6 583	387	8 693	–	–	–	15 663	42 536		30 529 COR B
10 Vägporten 5	Vasavägen 4	Jönköping	2003 1955/2004	251	2 076	–	–	–	–	2 327	8 458	10 945 COR
11 Ögongloben 5	Gräshagsgatan 11	Jönköping	2006 1961	3 512	–	–	–	–	–	3 512	7 346	5 094 COR
12 Örontofsen 5	Granitvägen 7, 9	Jönköping	2006 1976	996	900	3 698	–	–	–	5 594	15 061	22 200 COR
13 Almen 9	Malmövägen 12-14	Värnamo	1997 1957/1989	1 075	11 329	–	–	–	78	12 482	23 702	41 447 COR
14 Bodarna 2	Myntgatan 8, 10	Värnamo	<1995 1934/1991	1 433	373	–	–	–	–	1 806	1 186	11 455 COR
15 Bokbindaren 20	Västbovägen 56	Värnamo	<1995 1975/1991	2 167	–	394	–	–	–	2 561	11 386	6 183 COR
16 Drabanten 1	Nydalavägen 16	Värnamo	1997 1940/1986	230	1 028	–	–	–	–	1 258	2 972	2 963 COR
17 Gamla Gåsen 4	Boagatan 1	Värnamo	<1995 1907	–	–	–	–	–	200	200	1 903		1 298 COR B
18 Gillet 1	Flanaden 3-5	Värnamo	1996 1974	2 410	925	103		– 1 704	–	5 142	3 475	31 018 COR
19 Golvläggaren 2	Silkesvägen 30	Värnamo	2000 1991	734	–	–	–	–	–	734	5 190	2 066 COR
20 Golvläggaren 3	Silkesvägen 30	Värnamo	2000 2008	–	8 800	1 620	–	–	–	10 420	37 879	38 478 COR
21 Jungfrun 11	Köpmansg 3-7/ Luddög 1	Värnamo	<1995 2001/1982	315	3 878	158	–	601	–	4 952	5 849	27 610 COR
22 Karpen 3	Jönköpingsvägen 105-107Värnamo		1997 1956/1990	545	835	405	888	–	–	2 673	7 930	5 053 COR
23 Knekten 15	Jönköpingsvägen 21	Värnamo	1997 1971/1989	424	559	31	240	–	6	1 260	4 323	4 482 COR
24 Lejonet 11	Lasarettsg 1-5/ Storgatsb 23	Värnamo	2000 1987/1987	4 089	948	160	–	51	–	5 248	2 433	32 512 COR
25 Linden 3	Växjövägen 24-26	Värnamo	<1995 1960/1989	2 350	560	2 264	–	–	–	5 174	9 286	13 784 COR
26 Ljuset 8	Nydalavägen 1-9	Värnamo	<1995 2003	–	2 590	–	–	–	–	2 590	9 674	12 109 COR
27 Mon 13	Karlsdalsgatan 2	Värnamo	1997 1983	1 986	–	–	–	–	–	1 986	2 294	8 652 COR
28 Plattläggaren 1	Silkesvägen 18	Värnamo	2008 1989	1 180	–	–	–	–	–	1 180	5 994	2 884 COR
29 Rågen 1	Expovägen 6	Värnamo	<1995 1965/1990	2 361	–	2 836	–	–	–	5 197	8 919	10 479 COR
30 Vindruvan 4	Storgatsb 14-20/Myntg 13 m fl	Värnamo	<1995 1982	1 163	11 047	30		– 2 163	5	14 408	10 855	77 842 COR
31 Vindruvan 15	Storgatsbacken 12	Värnamo	1997 1989	904	1 110	–	–	–	–	2 014	695	10 774 COR
32 Värnamo 14:11	Jönköpingsvägen 41-43 Värnamo		<1995 1917/1982	2 209	–	1 972	–	–	–	4 181	5 686	12 365 COR
33 Bagaren 10	Ljungadalsg 2/Hejareg 10Växjö		2007 1987	25 923	–	3 835	–		– 1 170	30 928	85 022	152 669 COR B
34 Båken 1	Systratorpsvägen 16	Växjö	2006 1983	1 410	–	25	–	–	–	1 435	5 125	4 243 COR
35 Garvaren 4	Hjalmar Petris väg 32	Växjö	1999 1981	2 526	–	44	–	–	–	2 570	6 901		8 634 COR B
36 Glasmästaren 1	Arabygatan 80	Växjö	1999 1988	6 202	886	187	–	–	549	7 824	11 297	39 200 COR
37 Nordstjärnan 1	Kronobergsgatan 18-20 Växjö		2002 1971/2000	5 098	994	15	–	–	23	6 130	2 381	47 400 COR

Anm: T=Tomträtt A=Arrende B=Outnyttjad byggrätt

Östra Götaland

			Förvärvs- Bygg/				Kvadratmeter per lokalslag						Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun	år Omb. år	Kontor	Butiker	Lager	Industri Bostäder Övr.			Totalt	Markyta		Tax.värde bolag Anm
38 Plåtslagaren 4	Verkstadsgatan 5	Växjö	2002 1967/1988	2 243	780	636	1 893	–	50	5 602	10 000	13 389 COR
39 Rimfrosten 1	Solängsvägen 4	Växjö	2000 1972	42	6 686	1 922	–	–	–	8 650	58 671		26 200 COR B
40 Segerstad 4	Segerstadsvägen 7	Växjö	1998 1990	910	–	–	–	–	–	910	3 911		– COR
41 Sotaren 4	Arabygatan 82	Växjö	2002 1992	2 318	457	204	–	–	–	2 979	4 007	19 062 COR
42 Svea 8	Lineborgsplan 3	Växjö	1998 1982	2 061	–	–	–	–	–	2 061	3 938	14 140 COR
43 Unaman 8	Klosterg 6/Kungsg 3/ Sandgärdsg 6-8	Växjö	2006 1969	1 180	3 707	300	–	422	–	5 609	2 185	29 286 COR
44 Ödman 15	Storgatan 29	Växjö	2001 1972	2 380	1 941	–	–	–	–	4 321	2 661	39 200 COR
45 Idémannen 1	Teknikringen 16	Linköping	2007 1990	580	–	–	–	–	–	580	4 212		5 279 COR
46 Idémannen 2, Collegium Teknikringen 7		Linköping	2007 1989	13 578	4 136	–	–	–	298	18 012	26 823	124 000 COR
47 Idémannen 2, DatalinjenDatalinjen 1		Linköping	2007 1989/1994	1 591	–	–	–	–	–	1 591	11 306	11 083 COR
48 Idémannen 2, Teknikringen Teknikringen 1 A-F		Linköping	2007 1984/1996	6 653	–	–	–	–	54	6 707	19 720	52 546 COR
49 Idémannen 2, Vita Huset Universitetsvägen 14		Linköping	2007 2002	8 210	–	–	–	–	–	8 210	29 597		83 600 COR B
96 Magnetjärnet 6	Finnögatan 5 C	Linköping	2010 1996	2 388	–	–	–	–	–	2 388	8 328		8 644 COR B
Summa kontor/butik					165 970 105 875	37 220	3 021 4 941 2 682			319 715		685 223 1 758 671
LAGER/INDUSTRI
50 Elefanten 3	Rådjursvägen 6	Växjö	<1995 1988	–	–	1 384	934	–	–	2 318	8 940		5 863 COR
51 Illern 5	Isbjörnsvägen 11-13	Växjö	<1995 1987	885	–	406	855	–	–	2 146	5 276		7 460 COR
52 Isbjörnen 4	Isbjörnsvägen 6	Växjö	<1995 1993	–	–	–	10 933	–	–	10 933	30 505	31 067 COR
53 Sjömärket 3	Annavägen 3	Växjö	1998 1989	1 828	341	763	6 523	–	–	9 455	26 853		30 703 COR B
54 Snickaren 12	Smedjegatan 10, 20	Växjö	1998 1976/1989	3 705	5 218	15 027	–	–	143	24 093	45 018		64 598 COR B
55 Draken 1	Ingelundsvägen 1	Värnamo	<1995 1968/1988	–	–	1 750	–	–	–	1 750	21 396		3 393 COR B
56 Flundran 4	Runemovägen 1	Värnamo	<1995 1963/1992	–	–	4 109	7 497	–	–	11 606	34 524	18 170 COR
58 Mattläggaren 1	Silkesvägen 24	Värnamo	2008 1997	–	–	–	2 700	–	–	2 700	8 655		6 703 COR B
59 Mattläggaren 2	Silkesvägen 24	Värnamo	2000 1997	–	–	3 100	–	–	–	3 100	8 542		7 006 COR
60 Posten 4	Postgatan 3-5	Värnamo	<1995 1929	455	733	321	2 516	159	–	4 184	2 991	10 942 COR
61 Rödspättan 1	Runemovägen 10	Värnamo	2004 1973	645	–	4 060	–	–	–	4 705	12 975		7 786 COR
62 Rödspättan 4	Runemovägen 4	Värnamo	<1995 1980	–	–	2 960	–	–	–	2 960	7 122		4 516 COR
63 Sandskäddan 4	Margretelundsvägen 7 Värnamo		<1995 1982	–	–	2 780	–	–	–	2 780	8 005		4 424 COR
64 Sjötungan 3	Margretelundsvägen 6 Värnamo		1999 1989	–	–	2 570	–	–	–	2 570	14 524		4 907 COR B
65 Takläggaren 4	Rörläggarev 8/Silkesv 39Värnamo		<1995 1991	–	–	9 067	–	–	–	9 067	39 349		17 573 COR B
66 Takläggaren 8	Silkesvägen 43	Värnamo	2008 1999	–	–	–	6 995	–	–	6 995	17 833		21 519 COR B
67 Värnamo 14:2	Myntgatan 2	Värnamo	<1995 1982	–	–	–	–	–	–	0	1 000		– COR A
68 Yxan 4	Fabriksgatan 10, 12	Värnamo	2005 1975	–	–	5 595	–	–	–	5 595	10 017	11 749 COR
69 Yxan 6	Fabriksgatan 4	Värnamo	<1995 1978/1990	–	–	1 477	–	–	–	1 477	11 699		3 134 COR B
70 Flahult 21:3	Momarken 42	Jönköping	2001 1980	–	–	3 824	–	–	170	3 994	24 177		12 284 COR B
71 Flahult 78:2	Momarken 12	Jönköping	<1995 1986/1990	–	–	2 136	1 531	–	–	3 667	16 143		11 394 COR B
72 Vargön 4	Vasavägen 5	Jönköping	2003 1989	–	–	–	4 070	–	–	4 070	6 694		8 803 COR
73 Vattenpasset 2	Ekhagsringen 17	Jönköping	<1995 1980	428	–	2 552	1 073	–	–	4 053	17 885		– COR
74 Vingen 4	Linnegatan 1	Jönköping	<1995 1970	520	530	–	2 815	–	–	3 865	17 281		11 264 COR B
75 Ögongloben 6	Kindgrensgatan 4	Jönköping	2008 1997	–	–	3 108	–	–	–	3 108	7 500		4 452 COR B
76 Österbotten 4	Skeppsbrogatan 6	Jönköping	<1995 1930/1991	385	–	72	2 369	–	118	2 944	6 972		6 305 COR
77 Överlappen 13	Kalkstensgatan 6-8	Jönköping	2004 1977/1995	2 105	–	275	3 376	–	–	5 756	22 576	21 582 COR
78 Överstycket 25	Kindgrensgatan 3	Jönköping	2008 1981	–	–	6 356	1 182	–	–	7 538	16 342		10 217 COR B
79 Marås 1:12	Maråsliden 7	Gnosjö	<1995 1960	–	–	–	1 140	–	–	1 140	3 335		402 COR

Östra Götaland

			Förvärvs- Bygg/	Kvadratmeter per lokalslag								Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun	år Omb. år	Kontor	Butiker	Lager	Industri Bostäder Övr.			Totalt	Markyta		Tax.värde bolag Anm
80 Töllstorp 1:561	Mobäcksvägen 2	Gnosjö	<1995 1946	–	–	–	4 290	–	–	4 290	7 995		5 632 COR
81 Törestorp 2:51	Kulltorpsvägen 25	Gnosjö	<1995 1946	–	–	–	14 310	–	–	14 310	55 273		15 912 COR B
82 Källemo 1	Källemogatan 12	Vaggeryd	<1995 1956/1988	–	–	7 552	–	–	–	7 552	48 347		9 056 COR B
83 Yggen 1	Krokvägen 1	Vaggeryd	<1995 1985/1989	–	–	–	6 303	–	–	6 303	18 598		8 422 COR
84 Pagoden 1	Ottargatan 10	Linköping	2008 1972/2002	–	–	1 668	1 732	–	–	3 400	9 000		6 634 COR B
Summa lager/industri				10 956	6 822	82 912	83 144	159	431	184 424	593 342	393 872

Östra Götaland

Förvärvs-						Bygg/ Kvadratmeter per lokalslag								Förv.
Fastighet		Gatuadress	Kommun	år	Omb. år	Kontor	Butiker	Lager	Industri Bostäder Övr.			Totalt	Markyta		Tax.värde bolag Anm
	PROJEKT
	57 Atollen	V Storgatan 9-13	Jönköping	2011 –		–	–	–	–	–	–	–	870		– COR
	95 Gården 15	Gillbergagatan	Linköping	2009 –		9 855	–	–	–	–	–	9 855	37 372		7 400 COR
	89 Linden 1	Malmövägen 3	Värnamo	2001 –		–	1 140	–	–	–	–	1 140	3 728		80 COR
	Summa projekt					9 855	1 140	0	0	0	0	10 995	41 970	7 480
	OBEBYGGD MARK
	86 Bleckslagaren 1	Repslagarevägen 5	Värnamo	2004 –		–	–	–	–	–	–	–	5 587		558 COR B
	87 Bredasten 1	Värnamo	Värnamo	2008 –		–	–	–	–	–	–	–	19 915		– COR
	88 Bredasten 2	Värnamo	Värnamo	2008 –		–	–	–	–	–	–	–	10 030		– COR
	90 Värnamo 14:86	Myntgatan 6	Värnamo	<1995 –		–	–	–	–	–	–	–	2 641		– COR B
	92 Bagaren 11	Ljungadalsg 2/Hejareg 10Växjö		2007 –		–	–	–	–	–	–	–	8 160		– COR
	93 Postiljonen 2	Växjö	Växjö	2009 –		–	–	–	–	–	–	–	19 597		1 959 COR B
	Summa obebyggd mark					0	0	0	0	0	0	0	65 930	2 517
	Summa Östra Götaland						186 781 113 837 120 132		86 165 5 100 3 119			515 134	1 386 465 2 162 540

Kontor/butik Lager/Industri Projekt och mark

Castellums fastighetsbestånd i Östra Götaland 2011-12-31

					Ekonomisk	Hyres	Fastighets	Fastighets	Drifts
	Antal		Hyresvärde	Hyresvärde	uthyrnings	intäkter	kostnader	kostnader	överskott
	fastigheter	Yta tkvm	Mkr	kr/kvm	grad	Mkr	Mkr	kr/kvm	Mkr
Kontor/butik
Jönköping	14	118	137	1 165	91,4%	125	36	314	89
Värnamo	20	85	72	844	90,7%	66	26	295	40
Växjö	12	79	66	841	87,9%	58	21	267	37
Linköping	6	38	44	1 161	86,0%	37	17	458	20
Summa kontor/butik	52	320	319	999	89,8%	286	100	314	186
Lager/industri
Växjö	5	49	32	652	87,6%	28	7	142	21
Värnamo	14	59	28	479	82,6%	24	5	78	19
Jönköping	9	39	21	526	77,1%	16	7	187	9
Övriga orter	6	37	12	328	86,0%	10	4	114	6
Summa lager/industri	34	184	93	504	83,6%	78	23	125	55
Summa	86	504	412	818	88,4%	364	123	245	241
Uthyrning och fastighetsadministration							14	27	– 14
Summa efter uthyrning och fastighetsadministration							137	272	227
Projekt	3	11	–	–	–	–	0	–	0
Obebyggd mark	6	–	–	–	–	–	–	–	–
Totalt	95	515	412	–	–	364	137	–	227

Fastighetsrelaterade nyckeltal

	2011	2010	2009	2008	2007	2006	2005	2004	2003	2002
Hyresvärde, kr/kvm	818	795	775	745	748	688	675	659	617	598
Ekonomisk uthyrningsgrad	88,4%	88,0%	90,0%	90,8%	90,4%	90,6%	90,0%	89,8%	91,3%	90,0%
Fastighetskostnader, kr/kvm	272	268	275	261	269	239	213	198	193	173
Driftsöverskott, kr/kvm	451	432	422	416	407	384	395	393	370	365
Antal fastigheter	95	96	95	93	82	76	73	76	74	71
Uthyrningsbar yta, tkvm	515	505	501	480	452	375	366	380	370	347

Castellums fastighetsbestånd 2011, sammanfattning

		Kvadratmeter per lokalslag
	Kontor	Butiker	Lager	Industri	Bostäder	Övrigt	Totalt	Markyta	Tax.värde
Storgöteborg	392 728	58 795	448 831	165 323	8 246	11 133	1 085 056	2 105 131	5 982 871
Öresundsområdet	256 389	66 139	275 500	27 492	9 258	42 858	677 636	1 308 787	3 884 771
Storstockholm	259 098	43 508	193 498	69 725	–	7 416	573 245	923 432	3 795 113
Mälardalen	210 375	117 220	127 360	97 526	2 188	5 536	560 205	1 507 641	2 615 882
Östra Götaland	186 781	113 837	120 132	86 165	5 100	3 113	515 134	1 386 465	2 162 540
Summa Castellum	1 305 371	399 499	1 165 321	446 231	24 792	70 056	3 411 276	7 231 456	18 441 177

Fördelning per region och kvadratmeter Fördelning per lokalslag och kvadratmeter

Sålda fastigheter under 2011

		Förvärvs- Bygg/			Kvadratmeter per lokalslag		Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun	år Omb.år	Kontor Butiker			Lager Industri Bostäder Övrigt			Totalt	Markyta	Tax.värde bolag Anm
STORGÖTEBORG
Kallebäck 2:5	Grafi ska vägen 2-4	Göteborg	<1995 –	–	–	–	–	–	–	–	17 330	54 000 EKL	B
Summa Storgöteborg				–	–	–	–	–	–	–	17 330	54 000
STORSTOCKHOLM
Haifa 1	Tegeluddsvägen 97	Stockholm	1996 1962	3 749	–	–	–	–	–	3 749	2 733	0 BRO
Summa Storstockholm				3 749	–	–	–	–	–	3 749	2 733	0
ÖSTRA GÖTALAND
Krukmakaren 6	Silkesvägen 2	Värnamo	<1995 1961	–	140	748	950	–	–	1 838	4 209	2 744 COR
Värnamo Torp 1:11	Skogsmark	Värnamo	<1995 –	–	–	–	–	–	–	–	760 703	1 868 COR
Summa Östra Götaland				–	140	748	950	–	–		1 838 764 912	4 612
Summa Castellum				3 749	140	748	950	–	–		5 537 784 975	58 612

Defi nitioner

Aktiens direktavkastning

Föreslagen utdelning i procent av aktiekursen vid årets slut.

Aktiens totalavkastning

Aktiekursens utveckling med tillägg av de utdelningar som skett under perioden vilken återinvesterats i aktier den dagen aktien handlas exklusive rätt till utdelning.

Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV)

Redovisat eget kapital enligt balansräkningen, justerat för 5% uppskjuten skatt istället för nominell uppskjuten skatt.

Antal aktier

Registrerat antal aktier – antalet registrerade aktier vid viss tidpunkt. Utestående antal aktier – antalet registrerade aktier med avdrag för återköpta egna aktier vid viss tidpunkt.

Genomsnittligt antal aktier – vägt genomsnittligt antal utestående aktier under viss period.

Avkastning på aktuellt substansvärde

Resultat efter skatt i procent av genomsnittligt ((IB+UB-Resultat efter skatt)/2) aktuellt substansvärde, men med 5% uppskjuten skatt istället för nominell skatt. Vid delårsbokslut har avkastningen om räknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksam heten.

Avkastning på totalt kapital

Resultat före skatt med återläggning av finansnetto samt värdeförändring derivat i procent av genomsnittligt ((IB+UB-Värdeförändring fastigheter)/2) totalt kapital. Vid delårsbokslut har avkastningen om räknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten.

Belåningsgrad

Räntebärande skulder i procent av summan av fastigheternas verkliga värde med avdrag för förvärvade ej tillträdda fastigheter och med tillägg för sålda ej frånträdda fastigheter vid periodens utgång.

Data per aktie

Vid beräkning av resultat och kassaflöde per aktie har genomsnittligt antal aktier använts, medan vid beräkning av tillgångar, eget kapital och substans värde per aktie har antalet utestående aktier använts.

Ekonomisk uthyrningsgrad

Under perioden redovisade hyresintäkter i procent av hyresvärde avseende fastigheter ägda vid periodens utgång. Under perioden förvärvade/färdigställda fastig heter har räknats upp såsom om de ägts eller varit färdigställda under hela året medan fastigheter som sålts helt har exkluderats. Projekt samt obebyggd mark har exklu derats.

EPRA EPS (Earnings Per Share)

Förvaltningsresultat med avdrag för nominell skatt hänförligt till förvaltningsresultatet, dividerat med genomsnittligt antal aktier. Med skattepliktigt förvaltningsresultat avses förvaltningsresultat med avdrag för bl a skattemässigt avdragsgilla avskrivningar och ombyggnationer.

Fastighetskategori

Fastighetens huvudsakliga hyresvärde med avseende på lokalslag. Inom en fastighetskategori kan därför förekomma ytor som avser andra ändamål än den huvudsakliga användningen.

Fastighetskostnader

I posten ingår såväl direkta fastighetskostnader, såsom kostnader för drift, underhåll, tomträttsavgäld och fastighetsskatt, som indirekta fastighetskostnader i form av uthyrning och fastighetsadministration.

Förvaltningsresultat

Redovisat resultat med återläggning av värdeförändringar och skatt.

Hyresintäkter

Debiterade hyror jämte tillägg, såsom ersättning för värme och fastighetsskatt.

Hyresvärde

Hyresintäkter plus bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor.

Kronor per kvm

Fastighetsrelaterade nyckeltal, uttryckta i kronor per kvm, baseras på fastigheter ägda vid periodens utgång, varvid under året förvärvade/färdigställda fastigheter har räknats upp såsom om de ägts eller varit färdigställda under hela året medan fastigheter som sålts helt har exkluderats. Projekt och obebyggd mark har exkluderats. Vid delårsbokslut har nyckel talen omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksam heten.

Likviditetsrisk

Risken att det saknas likvida medel eller outnyttjade krediter för att kunna fullgöra betalningsförpliktelser.

Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV)

Redovisat eget kapital enligt balansräkningen med återläggning av räntederivat och uppskjuten skatt.

Motpartsrisk/Kreditrisk

Risken att motpart inte kan fullgöra leverans eller betalning.

Operationell risk

Risken att åsamkas förluster på grund av bristfälliga rutiner och/ eller oegentligheter.

Refinansieringsrisk

Risken att finansiering saknas eller är mycket oförmånlig vid viss tidpunkt.

Ränterisk

Risken för en resultat- och kassaflödespåverkan genom en förändring av marknadsräntan.

Räntetäckningsgrad

Förvaltningsresultat med återläggning av finansnetto i procent av finansnetto.

Utdelningsandel

Utdelning per aktie i procent av förvaltningsresultat per aktie med avdrag för nominell skatt.

Valutarisk

Risken för en resultat- och kassaflödespåverkan genom en förändring av valutakursen.

Överskottsgrad

Driftsöverskott i procent av hyresintäkter.

Castellum AB (publ)

(Org.nr 556475-5550) Box 2269, 403 14 Göteborg Besöksadress: Kaserntorget 5 Telefon: 031-60 74 00. Fax: 031-13 17 55 info@castellum.se www.castellum.se

Aspholmen Fastigheter AB

(Org.nr 556121-9089) Elementvägen 14, 702 27 Örebro Telefon: 019-27 65 00. Fax: 019-17 80 89 orebro@aspholmenfastigheter.se www.aspholmenfastigheter.se

Fastighets AB Briggen

(Org.nr 556476-7688) Box 3158, 200 22 Malmö Besöksadress: Fredriksbergsgatan 1 Telefon: 040-38 37 20. Fax: 040-38 37 37 fastighets.ab@briggen.se www.briggen.se

Fastighets AB Brostaden

(Org.nr 556002-8952) Box 5013, 121 05 Johanneshov Besöksadress: Bolidenvägen 14 Telefon: 08-602 33 00. Fax: 08-602 33 30 info@brostaden.se www.brostaden.se

Fastighets AB Corallen

(Org.nr 556226-6527) Box 148, 331 21 Värnamo Besöksadress: Lasarettsgatan 3 Telefon: 0370-69 49 00. Fax: 0370-475 90 info@corallen.se www.corallen.se

Eklandia Fastighets AB

(Org.nr 556122-3768) Box 8725, 402 75 Göteborg Besöksadress: Theres Svenssons gata 9 Telefon: 031-744 09 00. Fax: 031-744 09 50 info@eklandia.se www.eklandia.se

Harry Sjögren AB

(Org.nr 556051-0561) Kråketorpsgatan 20, 431 53 Mölndal Telefon: 031-706 65 00. Fax: 031-706 65 29 info@harrysjogren.se www.harrysjogren.se

Kartor: T-kartor Sweden AB. Tryck: Tryckt på FSC-märkt papper hos Billes Tryckeri AB. Februari 2012.