Castellum — Annual Report 2010

Feb 7, 2011

Årsredovisning 2010

Innehåll

Året i korthet	1
Castellum – en kort beskrivning	2
VD har ordet	4
Verksamhet
Affärsidé, Mål och Strategier	6
Kunder	8
Organisation och Medarbetare	10
Ansvarsfullt företagande	12
Fastighetsbestånd
Fastigheter - generellt	15
Castellums fastighetsbestånd	17
Investeringar	21
Byggrätter och potentiella projekt	27
Storgöteborg	30
Öresundsområdet	34
Storstockholm	38
Mälardalen	42
Östra Götaland	46
Finansiering	50
Skatt	53
Möjligheter och risker	55
Castellumaktien	58
Bolagsstyrningsrapport	62
Ekonomisk översikt	72
Finansiella rapporter	74
Resultaträkning för koncernen	76
Balansräkning för koncernen	77
Resultaträkning för moderbolaget	78
Balansräkning för moderbolaget	79
Förändring av eget kapital	80
Kassafl ödesanalys	81
Redovisningsprinciper och noter	82
Förslag till vinstdisposition	104
Styrelsens yttrande avseende
föreslagen vinstutdelning	105
Årsredovisningens undertecknande	106
Revisionsberättelse	107
Castellums fastighetsbestånd 2010	108
Defi nitioner	140
Adresser	141
Den legala årsredovisningen, som innehåller förvaltnings
berättelse och fi nansiella rapporter, är reviderad och
omfattar sidorna 6-106. Jämförelser angivna inom parentes

EKONOMISK RAPPORTERING

Delårsrapport januari–mars 2011 19 april 2011 Halvårsrapport januari–juni 2011 12 juli 2011 Delårsrapport januari–september 2011 18 oktober 2011 Bokslutskommuniké 2011 24 januari 2012

avser motsvarande belopp föregående år.

YTTERLIGARE INFORMATION

Ytterligare information kan erhållas av bolagets VD Håkan Hellström eller ekonomidirektör Ulrika Danielsson telefon 031-60 74 00 samt på www.castellum.se

Året i korthet

• Hyresintäkterna 2010 uppgick till 2 759 Mkr (2 694 Mkr föregående år).
• Förvaltningsresultatet förbättrades med 1% till 1 141 Mkr (1 130), motsvarande 6,96 kronor (6,89) per aktie.
• Värdeförändringar på fastigheter uppgick till 1 222 Mkr (–1 027) och på räntederivat till 291 Mkr (102).
• Årets resultat efter skatt uppgick till 1 964 Mkr (160), motsvarande 11,98 kronor (0,98) per aktie.
• Investeringarna uppgick till 1 506 Mkr (1 165) varav 881 Mkr (1 039) avser ny-, till- och ombyggnation och 625 Mkr (126) förvärv.
• Styrelsen föreslår en utdelning om 3,60 kronor (3,50) per aktie, motsvarande en ökning om 3%.

	2010	2009	2008	2007	2006	2005	2004	2003	2002	2001
Förvaltningsresultat, kr/aktie	6,96	6,89	5,93	5,63	5,38	5,00	4,52	4,07	3,77	3,30
Förändring föregående år	+1%	+16%	+5%	+5%	+8%	+11%	+11%	+8%	+14%	+24%
Resultat efter skatt, kr/aktie	11,98	0,98	– 4,04	9,07	10,21	7,89	5,59	2,68	4,00	5,68
Förändring föregående år	+1 122%	pos.	neg.	–11%	+29%	+41%	+108%	–33%	–30%	+39%
Utdelning, kr/aktie (2010 föreslagen)	3,60	3,50	3,15	3,00	2,85	2,62	2,38	2,13	1,88	1,63
Förändring föregående år	+3%	+11%	+5%	+5%	+9%	+11%	+12%	+13%	+15%	+18%
Fastigheter verkligt värde, Mkr	31 768	29 267	29 165	27 717	24 238	21 270	19 449	18 015	17 348	16 551
Investeringar, Mkr	1 506	1 165	2 738	2 598	2 283	1 357	1 268	1 108	1 050	1 741
Belåningsgrad	50%	52%	50%	45%	45%	45%	45%	48%	48%	50%
Räntetäckningsgrad	299%	309%	255%	287%	343%	315%	277%	256%	240%	231%

Castellum – en kort beskrivning

Affärsidé

Castellums affärsidé är att utveckla och förädla fastighetsbeståndet med inriktning på bästa möjliga resultatoch värdetillväxt genom att med en stark och tydlig närvaro i fem tillväxtregioner - Storgöteborg, Öresundsområdet, Storstockholm, Mälardalen och Östra Götaland - erbjuda lokaler anpassade till kundernas behov.

Kassaflödesfokus

Målsättningen är att fokusera på tillväxt i kassafl öden, vilket tillsammans med en stabil kapitalstruktur ger förutsättningar för god värdetillväxt i bolaget samtidigt som aktieägarna kan erbjudas konkurrenskraftig utdelning. Målet är att kassafl ödet, d v s förvaltningsresultat per aktie, skall ha en årlig tillväxt om minst 10%. I syfte att nå detta mål, skall årligen investeras minst 1 000 Mkr. Alla investeringar skall bidra till tillväxtmålet i förvaltningsresultatet inom 1-2 år och ha en värdepotential om minst 10%.

+ 1%

Koncentrerat fastighetsbestånd med kommersiellt fokus

Castellum är ett av de större börsnoterade fastighetsbolagen i Sverige. Fastigheternas värde uppgår till ca 32 miljarder kronor och utgörs av lokaler för kontor, butik, lager, logistik och industri. Inom respektive region där Castellum är verksamt fokuseras på marknadsområden och delmarknader där tillräcklig volym fi nns för att ge förutsättningar för goda affärsmöjligheter via rationell förvaltning och hög närvaro.

Investeringar, d v s förädling och utveckling av befi ntliga fastigheter samt förvärv av nya fastigheter och nyproduktion, genomförs i områden med hög tillväxttakt där möjligheter fi nns för högre uthyrningsgrad, ökade hyresnivåer och därmed förbättrade kassafl öden.

32 mdr

Finansiering 2010-12-31

Stabil kapitalstruktur

Castellums strategi är att ha en stabil kapitalstruktur innebärande en belåningsgrad som varaktigt ej skall överstiga 55% och en räntetäckningsgrad om minst 200%. Per 31 december 2010 var belåningsgraden 50% och för året uppgick räntetäckningsgraden till 299%.

Castellums utdelningspolicy innebär att minst 60% av förvaltningsresultatet efter full skatt skall delas ut, dock skall hänsyn tas till investeringsplaner, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.

50%

Goda och långsiktiga kundrelationer

Goda och långsiktiga kundrelationer och därmed nöjda kunder är en förutsättning för att skapa långsiktig tillväxt i Castellum. Detta uppnås genom att tillhandahålla effektiva och välbelägna lokaler som motsvarar kundens behov av både ändamålsenlig lokal och service.

Castellum har ca 4 500 kommersiella kontrakt med god riskspridning på såväl geografi och lokaltyp som kontraktsstorlek, förfallotid och bransch där kunden verkar.

4 500 kontrakt

Decentraliserad och småskalig organisation

Castellums verksamhet bedrivs i en småskalig organisation bestående av sex dotterbolag som under egna varumärken äger och förvaltar fastigheterna. Genom de lokalt förankrade dotterbolagen uppnås dels närhet till kunden, dels goda kunskaper om marknadsförutsättning och hyresutveckling inom respektive marknadsområde. Förvaltning sker i huvudsak med egen personal.

Castellumkoncernen hade vid årsskiftet 229 anställda och varje dotterbolag har ett 35-tal medarbetare.

Castellum anser att hållbar utveckling med ekonomisk tillväxt, social utveckling och miljöhänsyn är en förutsättning för ett framgångsrikt företagande.

och Västerås

Helsingborg

Malmö, Lund och

Örebro, Uppsala Storstockholm

Värnamo och Växjö

Centrala, Norra och Östra Storgöteborg

Södra Storgöteborg, Borås, Halmstad och Alingsås

Castellumaktien

Castellum skall verka för att bolagets aktie får en konkurrenskraftig totalavkastning i förhållande till risken samt en hög likviditet. Bolagets agerande skall utgå från ett långsiktigt perspektiv. Castellumaktien är registrerad på NASDAQ OMX Stockholm AB Large Cap.

Förvaltningsresultat per aktie före skatt uppgick 2010 till 6,96 kronor vilket jämfört med kursen vid årets utgång ger en multipel om 13.

Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) kan beräknas till 15 158 Mkr motsvarande 92 kr/aktie. Aktiekursen vid årsskiftet utgjorde således 99% av det långsiktiga substansvärdet.

Den föreslagna utdelningen om 3,60 kronor per aktie motsvarar en direktavkastning om 3,9% beräknat på kursen vid årets utgång.

+ 31%

Kontraktsförfallostruktur

Totalavkastning (inklusive utdelning)

	2010	3 år	10 år
		snitt/år	snitt/år
Castellum	31%	15%	16%
NASDAQ OMX Stockholm (SIX Return)	27%	6%	6%
Fastighetsindex Sverige (EPRA)	49%	13%	16%
Fastighetsindex Europa (EPRA)	20%	–6%	6%

VD har ordet

Både hyres- och fastighetsmarknaden har stärkts, vilket ger Castellum möjlighet till fortsatt tillväxt. Resultatet har ökat, balansräkningen har stärkts och kundernas uppfattning om Castellum har ytterligare förbättrats.

Under 2010 ökade förvaltningsresultatet med 1% till 1 141 Mkr. Det är det högsta förvaltningsresultatet någonsin, men tillväxten var beskedlig jämfört med målet om 10%. Främsta orsaken till den låga tillväxten var ett lågt momentum från 2009 med negativ nettouthyrning, begränsade investeringar och negativ infl ation, men också ett kallt och snörikt 2010.

Även årets resultat blev det bästa någonsin, 1 964 Mkr att jämföra med 160 Mkr året innan. Resultatförbättringen är till övervägande del en effekt av en förbättrad fastighetsmarknad och stigande fastighetspriser, som för Castellums del beräknats till 1 222 Mkr motsvarande 4%.

Mot bakgrund av resultatet föreslås en utdelning om 3,60 kronor per aktie – en ökning med 3% mot föregående år.

Balansräkningen har stärkts ytterligare under året. Investeringarna ökade med 30% till 1,5 miljard medan belåningsgraden sjönk till 50% och outnyttjade långfristiga kreditutrymmen ökade till 2,8 miljarder.

Det är inte bara fi nansiella mått som stärkts. I en serviceinriktad organisation är det viktigt med både nöjda kunder och medarbetare. Mätningar under året visar att vi från redan höga nivåer förbättrats ytterligare. Fortsatt miljöarbete har resulterat i såväl lägre energiförbrukning som CO2 -utsläpp - bättre än uppsatta mål.

Aktiens totalavkastning om 31% under 2010 är något bättre än Stockholmsbörsen och fl ertalet utländska fastighetsindex, men något sämre än svenskt fastighetsindex.

Jag tycker att man i och med 2010 kan konstatera att den globala fi nanskrisen, som tog fart under 2008, knappt påverkat Castellum. Under den senaste treårsperioden har förvaltningsresultatet ökat med 24%. Trots investeringar om 5 miljarder, nedskrivningar om 1 miljard och en utdelningstillväxt om 20%, ligger belåningsgraden på låga 50%.

Men 2010 är redan historia och vilka förväntningar kan man ha på 2011?

Sverige har i ett internationellt perspektiv starka statsfi nanser och en hög tillväxt i BNP. Vi har dock ännu inte sett den fulla effekten av sysselsättningstillväxten på Arbetsmarknaden, vilket är den viktigaste faktorn för fastighetssektorn. De fl esta verkar vara överens om att svensk ekonomi ytterligare kommer att förstärkas under de närmsta åren, med ökad BNP och sysselsättning samt stigande infl ation och räntor som följd.

Med denna tillväxt kommer Hyresmarknaden stärkas - ökad efterfrågan och sjunkande vakanser kommer att påverka marknadshyran uppåt. I Castellum kan vi redan nu se förbättrad nettouthyrning och fl er lämnade offerter, vilket innebär att befi ntliga vakanser utgör en stor potential. Min bedömning är att fastighetskostnaderna är stabila och att driftsnettot därför kommer att förbättras.

På Räntemarknaden har korträntorna stigit i takt med Riksbankens höjningar av reporäntan, medan långräntorna är på ungefär samma nivåer som för ett år sedan. Att korträntorna fortsätter uppåt är uppenbart, men Castellum betalar gärna priset för ekonomisk tillväxt och infl ation som över tid gynnar tillgångsslaget fastigheter.

Ökat intresse för fastighetsinvesteringar och en klar förbättring att kunna låna pengar på Kreditmarknaden har medfört att likviditeten på Fastighetsmarknaden är tillbaka på normala nivåer. Min bedömning är att fastighetspriserna fortsätter uppåt, kanske mer som en följd av förbättrat driftsnetto och mindre av sänkta avkastningskrav.

Med bra intjäning och stark balansräkning följer hög investeringskapacitet – i Castellum drygt 2 miljarder netto per år. Vi kommer likt tidigare år främst att fokusera på bättre avkastande ny-, till- och ombyggnationer för befi ntliga och nya kunder, men självklart också på förvärv av fastigheter med utvecklingspotential.

Om det var ett lågt momentum i Castellum vid årsskiftet 2009/2010, är min bedömning att det kommer att byggas upp successivt under 2011 för att få full effekt 2012.

Avslutningsvis vill jag framföra ett stort tack till alla anställda i Castellum. I en serviceinriktad organisation med kunden i fokus är ni den viktigaste resursen, vilket ni förvaltar på ett alldeles utmärkt sätt.

Göteborg den 25 januari 2011

Håkan Hellström Verkställande direktör

Verksamhet

Belåningsgrad

Räntetäckningsgrad

Utdelningsandel

Affärsidé

Castellums affärsidé är att utveckla och förädla fastighetsbeståndet med inriktning på bästa möjliga resultat- och värdetillväxt genom att med en stark och tydlig närvaro i fem tillväxtregioner erbjuda lokaler anpassade till hyresgästernas behov.

Mål

Castellums verksamhet är fokuserad på tillväxt i kassafl öde, vilket tillsammans med en stabil kapitalstruktur ger förutsättningar för en god värdetillväxt i bolaget samtidigt som aktieägarna kan erbjudas en konkurrenskraftig utdelning.

Målet är att kassafl ödet, d v s förvaltningsresultat per aktie, skall ha en årlig tillväxt om minst 10%. I syfte att nå detta mål, skall årligen investeras minst 1 000 Mkr. Alla investeringar skall bidra till tillväxtmålet i förvaltningsresultatet inom 1-2 år och ha en värdepotential om minst 10%. Försäljning av fastigheter skall ske när det är affärsmässigt motiverat och när alternativ investering kan erhållas med bättre avkastning.

Strategi för finansiering

Kapitalstruktur

Castellum skall ha en stabil kapitalstruktur, innebärande en belåningsgrad som varaktigt ej skall överstiga 55% och en räntetäckningsgrad om minst 200%.

Förvärv och överlåtelse av egna aktier skall kunna ske för att anpassa bolagets kapitalstruktur till bolagets kapitalbehov och som likvid eller för fi nansiering av fastighetsinvesteringar. Handel med egna aktier får ej ske i självständigt vinstsyfte.

Utdelning

Minst 60% av förvaltningsresultatet efter full skatt skall delas ut, dock skall hänsyn tas till investeringsplaner, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.

Aktie- och kreditmarknaden

Castellum skall verka för att bolagets aktie får en konkurrenskraftig totalavkastning i förhållande till risken samt en hög likviditet.

Allt agerande skall utgå från ett långsiktigt perspektiv och bolaget skall ha en frekvent, öppen och rättvisande redovisning till aktieägare, kapital- och kreditmarknaden samt till media, dock utan att enskild affärsrelation exponeras.

Långsiktigt skall Castellum vara ett av de större börsnoterade fastighetsbolagen i Sverige.

Strategi för fastighetsbeståndet och dess förvaltning

Geografi

Castellums fastighetsbestånd fi nns i de fem tillväxtregionerna Storgöteborg, Öresundsområdet, Storstockholm, Mälardalen och Östra Götaland. Detta tillsammans med rationell förvaltning och hög närvaro i marknaden ger goda affärsmöjligheter.

Fastighets- och hyresmarknadens utveckling är, såväl nationellt som för enskild region, beroende av den långsiktiga ekonomiska tillväxten. Viktiga förutsättningar för ekonomisk tillväxt är infl yttning av yngre och välutbildad arbetskraft, tillgänglighet till god infrastruktur och nyföretagande. För att säkerställa att investeringar koncentreras till områden i landet med förväntad hög tillväxttakt analyserar Castellum kontinuerligt utvecklingen på olika delmarknader.

Fastighetskategori

Fastighetsbeståndet skall bestå av kommersiella fastigheter med generella och fl exibla lokaler för kontor, butik, lager, logistik och industri. Fördelningen mellan de olika kategorierna avgörs av affärsmöjligheter, kassafl öde, riskexponering och värdetillväxt.

Fastighetsbeståndets utveckling

Fastighetsbeståndet skall ständigt förädlas och utvecklas i syfte att förbättra kassafl ödet.

Castellum skall fortsatt växa med kundernas efterfrågan, främst genom ny-, till- och ombyggnation som bedöms ge en hög avkastning, men också genom förvärv av byggnader och byggrätter för framtida nyttjande.

Kunder

Castellum skall uppfattas som ett servicemanagement företag. Detta uppnås genom att skapa långsiktiga relationer och att tillhandahålla lokaler och service som svarar mot kundens behov. För att kunna utveckla kundrelationerna skall kundens grad av tillfredställelse kontinuerligt mätas. Risken inom kundstocken skall hållas låg genom spridning på branscher, avtalslängd och avtalsstorlek.

Förvaltning/medarbetare

Castellum skall leverera service och förvalta fastigheterna via en decentraliserad och småskalig organisation med helägda dotterbolag och stark närvaro i delmarknaderna. Förvaltningen skall i huvudsak skötas med egen personal.

Castellum skall ha kunniga och engagerade medarbetare, vilket skapas genom att koncernen skall vara en attraktiv arbetsplats med goda utvecklingsmöjligheter. För att kunna utveckla koncernen såsom varande en attraktiv arbetsplats skall medarbetarnas grad av tillfredställelse kontinuerligt mätas.

Kassafl ödesfokus

• Kassafl öde, d v s förvaltningsresultat per aktie, med en årlig tillväxt om 10% - Investeringar om minst 1 miljard kr / år

Kommersiella fastigheter i tillväxtregioner

• Koncentrerade till 15 tillväxtorter
• Lokaler för kontor/butik och lager/industri
• Ett av de tre största fastighetsbolagen på respektive ort

Castellums 4 hörnstenar

• Decentraliserad och småskalig organisation
• Egen förvaltningspersonal
• Miljöarbete med fokus på energibesparingar
• Regelbunden mätning av kund- och medarbetarnöjdhet

Stark balansräkning och låg fi nansiell risk

• Belåningsgrad varaktigt ej över 55%
• Räntetäckningsgrad minst 200%
• Geografi sk spridning och olika lokaltyper
• Många hyresavtal i olika branscher

Kunder

Kontraktsfördelning per bransch

Genom lokal närvaro får Castellums medarbetare närhet till kunderna och kännedom om både deras behov och ortens utveckling. Goda och långsiktiga kundrelationer är en förutsättning för att skapa tillväxt i Castellum och arbetet följs regelbundet upp med kundmätningar.

Nöjd Kund-mätningen som genomfördes under 2010 visar att en hög andel av kunderna är nöjda eller mycket nöjda med Castellum som hyresvärd. Under året har ett aktivt uthyrningsarbete genomförts där nya kontrakt tecknats med ett årsvärde om 257 Mkr.

Närhet till kunden

Castellums organisation med lokala dotterbolag ger närhet till kunderna och korta beslutsvägar. Medarbetarna inom Castellum arbetar nära marknaden vilket ger en naturlig möjlighet att känna till kundens nuvarande och framtida behov. Kunderna kan därmed erbjudas lokaler anpassade efter behov, god personlig service och snabba besked.

Som en av de största fastighetsägarna på respektive lokal marknad samarbetar Castellum med kommuner samt engagerar sig i lokala nätverk såsom t ex företagarföreningar.

De lokala bolagen ger regelbundet ut information via kundtidningar och hemsidor.

Castellums kunder speglar inhemsk svensk ekonomi

Castellum har en god riskspridning i kontraktsportföljen avseende geografi , lokaltyp, kontraktsstorlek, löptider och branscher i vilka kunderna är verksamma. Detta medför att Castellums kontraktsportfölj är en spegling av det svenska näringslivet och därmed svensk ekonomi.

Koncernen har ca 4 500 kommersiella kontrakt där det enskilt största kontraktet svarar för ca 1% av Castellums totala hyresintäkter.

Hyresavtal

Hyresavtal tecknas vanligtvis på 3-5 år med en uppsägningstid om nio månader och har kvartalsvis förskottsbetalning. Hyresnivån kan förändras i samband med att respektive kontrakt förfaller till omförhandling.

Hyresavtalen innehåller normalt en bashyra, d v s överenskommen hyra vid avtalets tecknande, samt en indexklausul som innebär en årlig förändring av hyran motsvarande en viss andel av infl ationen under föregående år, alternativt en procentuell minimiuppräkning.

Vanligtvis innehåller hyresavtalen ett tillägg för lokalens andel av fastighetens kostnad för värme, kyla samt fastighetsskatt.

Nöjda kunder

Det är viktigt att Castellum lever upp till kundernas förväntningar. För att följa upp och utvärdera genomförda insatser genomförs årligen en extern kundmätning, Nöjd Kund Index. Mätningen visar såväl kundernas generella uppfattning om Castellum som hur väl Castellum lever upp till de olika delområdena servicevilja, affärsrelation, lokalen, fastigheten, fastighetsservice, miljö och information.

Undersökningen som genomfördes 2010 och som innefattade kontor, butik, lager och industri omfattade en majoritet av Castellums större kunder. Undersökningen visar på ett fortsatt genomgående högt betyg för Castellum med ett totalt index om 76 på en skala om 100, vilket är högre än jämförelseindex i branschen. Serviceviljan inom Castellum visar högst index och där ingår parametrar som personligt bemötande, service och tillgänglighet.

En hög andel av de tillfrågade kunderna, 89%, svarar att de kan tänka sig att hyra av Castellum igen och gärna rekommenderar Castellum som hyresvärd till andra.

Uthyrningsarbete

Castellum har en hög aktivitet i uthyrningsarbetet. Under 2010 har organisationen tecknat nya kontrakt med ett totalt årsvärde om 257 Mkr. Uthyrningsarbetet visar på vikten av att vårda kunderna och kontaktnäten. Av de nytecknade kontrakten kommer 74% från egna kontakter, rekommendationer eller att befi ntliga kunder utökar, medan 19% kommer via hemsidorna och 7% från mäklare.

Fördelning kontraktsstorlek

Nöjd Kund Index 2001-2010

Uthyrningsarbete

Organisation

Malmö, Lund och Helsingborg

Storstockholm

Jönköping, Linköping, Värnamo och Växjö

Centrala, Norra och Östra Storgöteborg

Södra Storgöteborg, Borås, Halmstad och Alingsås

Castellums strategi är att förvalta fastigheterna i en decentraliserad och småskalig organisation med helägda dotterbolag och stark närvaro på delmarknaderna. Den lokala närvaron ger kunskap om kundernas verksamhet och behov samt god kännedom om den lokala fastighets- och hyresmarknaden med dess förändringar och affärsmöjligheter.

Dotterbolag med starka varumärken

Castellum har sex helägda dotterbolag med ett 35-tal medarbetare vardera. Dotterbolagens organisationer är inte identiska men utgörs i princip av verkställande direktör, 3-4 marknadsområden, affärsutvecklare samt 3-5 medarbetare inom ekonomi och administration. Varje marknadsområde är bemannat med en fastighetschef med assistent, en uthyrare och 3-5 fastighetsansvariga där samtliga har kundkontakt. Den platta organisationen medför korta beslutsvägar och skapar en kundorienterad och handlingskraftig organisation.

Castellums dotterbolag är verksamma under egna namn vilka utgör starka varumärken på varje delmarknad. Varje dotterbolag är var för sig större än de minsta svenska börsnoterade fastighetsbolagen.

Förvaltningen sker i huvudsak med egen personal och i de fall externa tjänster upphandlas ställs höga krav på de företag som anlitas när det gäller kvalitet, kundbemötande, service och miljöhänsyn.

Engagemang i de lokala marknaderna

Castellums dotterbolag är engagerade i det lokala näringslivet genom företagsföreningar där viktiga kontakter tas med både nuvarande och presumtiva kunder. Som en av de största fastighetsägarna på respektive ort samarbetar Castellums dotterbolag även med samhällsutvecklande organ som kommun och universitet/högskola för att bidra till ortens utveckling.

Mäta och jämföra

Castellum mäter och jämför dotterbolagens effektivitet i förvaltningen och värdetillväxt i fastighetsbeståndet. Inom koncernen sker erfarenhetsutbyte mellan bolagen för att göra kompetens tillgängligt i hela organisationen.

Arbetet i Castellum styrs av besluts- och arbetsordning, policies och instruktioner. Policy fi nns för bl a fi nans- och ekonomiarbetet, information, informationssäkerhet, miljö, försäkring, el samt personal.

Moderbolag

Moderbolaget Castellum AB ansvarar för frågor gentemot aktiemarknaden (ex koncernrapportering och aktiemarknadsinformation) och kreditmarknaden (ex upplåning och fi nansiell riskhantering) samt övergripande IT/IS-strategier och personalfrågor. Castellum AB har 14 medarbetare.

Genom styrelsearbete i dotterbolagen är moderbolaget delaktigt i verksamheten.

Medarbetare

För att uppnå Castellums mål att vara en attraktiv arbetsplats med utvecklingsmöjligheter arbetar Castellum bland annat med kompetensutveckling, erfarenhetsutbyten och utvecklande arbetsuppgifter.

Under 2010 har kompetensutvecklingen fortsatt, bl a via två utvecklingsprogram. Medarbetarnas attityder mäts regelbundet i syfte att utveckla koncernen. Mätningen som genomfördes 2010 gav ett index om 86 av 100, vilket visar på fortsatt arbetsglädje samt högt förtroende för koncernen, dotterbolagen och dess ledningar.

Attraktiv arbetsgivare

För att vara en attraktiv arbetsgivare med kompetenta och engagerade medarbetare arbetar Castellum med både kompetensutveckling och en motiverande arbetssituation som skapar engagemang och trivsel.

Den platta organisationen gör att varje medarbetare har tydliga ansvarsområden med frihet inom respektive område, vilket innebär goda utvecklingsmöjligheter. Medarbetarsamtal genomförs årligen med alla medarbetare för att sätta och följa upp mål samt fastställa behovet av kompetensutveckling.

Castellum arbetar med friskvård genom både aktiviteter och friskvårdsbidrag samt erbjuder regelbunden företagshälsovård och en förmånlig sjukvårdsförsäkring. Ett bonusprogram tillämpas där varje anställd har möjlighet att få del i respektive dotterbolags uppnådda resultatförbättringar.

En dag om året träffas alla medarbetare i koncernen för att höja kunskaperna, utbyta erfarenheter och öka gemenskapen i koncernen.

Kompetensutveckling och erfarenhetsutbyte

I Castellum bedrivs kompetensutveckling både i intern och extern regi. Under 2009 påbörjades två nya utvecklingsprogram, dels ett ledarskapsprogram för personer i ledande befattning vilket totalt kommer att omfatta ca 40 personer under en 2-års period, dels ett program för samtliga medarbetare med utvecklingsdagar anpassade till olika arbetsuppgifter. Förutom koncerngemensamma utvecklingsprogram sker individuell kompetensutveckling.

För att skapa förutsättningar för erfarenhetsutbyte mellan bolagen drivs projekt med deltagare från samtliga bolag som hanterar aktuella frågor t ex webbaserad driftsövervakning och hyresavtal. Förutom projekten fi nns fasta grupper som regelbundet diskuterar frågor inom specifi ka områden såsom marknad, ekonomi, IT, drift, miljö och personal.

Castellums medarbetare

Koncernen hade vid årets utgång 229 anställda (227) varav 39% var kvinnor (36%). Personalomsättningen har under året varit 9% (7%) och sjukfrånvaron 2% (2%).

Nöjda medarbetare

Medarbetarnas syn på den egna arbetssituationen, bolaget och dess ledning mäts regelbundet i en Nöjd Medarbetar-undersökning. Den senaste undersökningen som genomfördes 2010 visar ett fortsatt mycket högt index, 86 på en 100-gradig skala, vilket kan ställas mot ett jämförelseindex om 75. Svarsfrekvensen var 100% vilket visar på stort engagemang.

Utbildningsnivå

Åldersfördelning - antal anställda

Nöjd Medarbetarindex Index

Ansvarsfullt företagande

Ett ansvarsfullt företagande för Castellum innebär både ett etiskt agerande mot kunder, medarbetare och andra intressenter samt att verksamheten utvecklas med minsta möjliga påverkan på miljön.

Drivkrafterna för arbetet är, förutom att bidra till ett hållbart samhälle, att skapa mervärde genom god förvaltning och därmed nöjdare kunder och medarbetare, lägre kostnader, starkare varumärke och ökad konkurrenskraft.

Socialt ansvar

Det sociala ansvaret omfattar medarbetarna och den omgivning där bolaget verkar. Castellum har sedan bolaget bildades arbetat med att skapa en företagskultur med god arbetsmiljö där medarbetarnas kompetens och engagemang tillvaratas och utvecklas. Arbetet följs upp med regelbundna medarbetar- och kundundersökningar, vilka båda visar höga resultat.

Som en av de största fastighetsägarna på de lokala marknaderna, samarbetar Castellum med kommun, universitet, högskola samt lokala företag för att bidra till utveckling av de orter där dotterbolagen verkar.

Ansvar innebär även att ställa krav på motparter. Vid större inköp och upphandlingar ställer Castellum krav på entreprenörens miljö- och kvalitetsarbete.

Castellum arbetar med gemensamma värderingar som styr det dagliga arbetet. Värderingarna ligger väl i linje med FNs uppförandekod Global Compact.

Verksamheten i Castellum bedrivs enbart i Sverige och lyder under svensk lagstiftning och regelverk. Castellum har personalpolicy som behandlar frågor som arbetsmiljö, jämställdhet, löner, pensioner och tjänstebilar.

Miljöansvar

Castellums strategi är att utveckla fastighetsbeståndet med minsta möjliga påverkan på miljön och på ett resurseffektivt sätt för att bidra till en långsiktigt hållbar utveckling.

Castellums miljöarbete fokuserar på att effektivisera energianvändningen, fasa ut fossila bränslen samt förbättra miljöstatusen i fastigheterna för att minska koncernens klimatpåverkan.

Företagskultur genom etik och värderingar

Företagskulturen är grunden för hur ett företag agerar, dels utåt mot kunder och andra intressenter, dels internt mellan medarbetare.

Castellums målsättning är att göra riktiga och sunda affärer i alla avseenden där agerandet präglas av affärsmässighet med hög kompetens, hög affärsmoral och ansvarskännande. Castellums uppföranderegler bygger bl a på att ge god kvalitet och service, följa lagar och förordningar, inte diskriminera någon samt att skapa god arbetsmiljö och säkerhet.

Hörnstenar för Castellums företagskultur har varit;

Den decentraliserade organisationen, vilken skapar ansvarstagande och engagerade medarbetare, där varje medarbetare känner delaktighet i verksamheten. Den geografiska närheten till kunder, kommun, leverantörer och andra intressenter skapar ett ansvar att uppträda korrekt och affärsmässigt. Närheten till kunderna är en nyckelfaktor och Castellum arbetar med egen personal som möter kunderna, vilket skapar ansvarstagande hos medarbetarna och förtroende hos kunderna. Höga index i både Nöjd Kund- och Nöjd Medarbetarundersökningarna är bevis på att detta fungerar väl.

I Castellums platta organisation har varje medarbetare en viktig roll och nya idéer värdesätts, liksom att hög kompetens finns inom organisationen.

När Castellum bildades sattes tydliga riktlinjer där arbetet utförs genom strukturerade processer som i sin tur skapar ordning och reda, vilket borgar för trovärdighet och kvalitet i arbetet. Den platta organisationen ger i sig en naturlig transparens och kvalitetssäkring.

Castellum rapporterar de ekonomiska resultaten bland de första börsbolagen, vilket medför bevakning av nya lagar och regler samt utvärdering av dess innebörd.

Effektivisera energianvändningen

Castellum arbetar med att effektivisera energianvändningen genom bl a behovsanpassning av värme och ventilation, utbyggnad av datoriserade styr- och reglersystem för värme och ventilation samt rörelsestyrd belysning. Castellum följer systematiskt upp och analyserar all energiförbrukning i ett gemensamt uppföljningssystem. Webbaserad fastighetsövervakning fi nns dessutom installerad i ca 20% av beståndet.

Under 2010 har den normaliserade energiförbrukningen avseende värme ökat något per kvm medan fastighetselen har minskat, innebärande att den totala energiförbrukningen minskat 3% per kvm.

Energideklarationerna, vilka genomfördes enligt gällande lagstiftning under 2009, visar att Castellums förbrukning var ca 30% lägre än snittet av förbrukningen för liknande fastigheter.

För att minska utsläppen pågår ett arbete med att fasa ut fossila bränslen, d v s byta ut uppvärmning med olja och gas. I dagsläget fi nns 6 oljepannor kvar i förvaltningsfastigheterna. Bergvärme/kyla fi nns installerat i 21 fastigheter om totalt 109 tkvm.

Uppvärmning med fjärrvärme medför att Castellums koldioxidutsläpp blir beroende av fjärrvärmeverkens val av bränslemix. Idag anlitas 24 fjärrvärmeverk vilka står för 82% av koncernens utsläpp. Castellum har en dialog med de fjärrvärmeverk som har högst utsläpp koldioxid per kWh dels för att visa hur Castellums miljöpåverkan är beroende av deras arbete, dels ta del av deras planer för att minska utsläppen. Av Castellums utsläpp är 4% direkt påverkbara via olja och transporter medan resterande del är indirekt påverkbara.

Castellum fortsätter arbetet med att minska den direkta energiförbrukningen och har valt att inte köpa utsläppsrätter motsvarande bolagets utsläpp.

Sedan år 2001 används enbart miljömärkt el i koncernen.

Känd och ständigt förbättrad miljöstatus i fastigheterna

Miljöinventering av fastigheter, ägda mer än ett år, med tanke på miljöoch hälsorisker som farliga ämnen, markföroreningar, fukt/mögel och tillståndspliktig verksamhet har genomförts i hela fastighetsbeståndet.

Miljöriskerna i Castellums fastighetsbestånd bedöms som små.

Två av Castellums dotterbolag, Fastighets AB Brostaden och Harry Sjögren AB, har som första respektive tredje bolag i Europa utsetts av EU till Green Building Corporate Partner vilket innebär att energiförbrukningen har reducerats med minst 25% i minst 30% av beståndet.

Exempel ur Castellums miljöarbete sedan 1995

2003: Webbövervakning av driften påbörjas 1995 2000 2005 2010 1995: Policy, riktlinjer och övergripande mål fastställs 1998: Robur klassar Castellums miljöarbete som ett föredöme i branschen 2001: - Gemensam miljö utbildning för alla anställda - Koncerngemensamma värderingar antas - Upphandling av miljö- 1997: Första dotterbolaget miljödiplomeras av Göteborgs kommun 2000: - Koncerngemensam miljögrupp bildas - Första bergvärme/kyla anläggningen installeras i Örebro 2008: Brostaden utses till Europas första Green Building Corporate Partner 2009: - Harry Sjögren utses till tredje Green Building Corporate Partner i Europa - Eklandia färdigställer Sveriges första BREEAM-certifi erade fastighet 2005: Gemensam miljöutbildning för alla anställda 2010: Brostaden utses till "Green Building Corporate Partner of the year" i Europa

Uppnådda resultat 2010;

• Castellum har minskat energianvändningen med 3% per kvm.
• Castellum har minskat koldioxidutsläppen med 3% per kvm.
• I Castellumkoncernen fi nns 86 Green Building klassade byggnader om 400 tkvm. Fastighets AB Brostaden har under året fått utmärkelsen Green Building Corporate Partner of the Year.

Fördelning koldioxidutsläpp

Fördelning av energi för uppvärmning

märkt el för hela koncernen

Energi- och vattenförbrukning
		2010		2009
	Värme GWh	Övrigt GWh	CO2 1000 ton	Värme GWh	Övrigt GWh	CO2 1000 ton
Fjärrvärme	232	8	18	182	7	14
El	12	91	1	7	100	1
Gas	12	0	2	10	0	2
Olja	2	2	1	3	2	1
Förbrukning	258	101	22	202	109	18
Justering*	– 28	2	– 2	17	4	1
Norm. förbrukning	230	103	20	219	113	19
Yta, tkvm		2 748 2 734			2 701 2 584
Norm. förbrukning, kWh/kvm	84	37	6,9	81	44	7,1
Vatten, tm3		831			830

* Justering till normaliserad förbrukning främst avseende på graddagar och vakans.

"Övrigt" avser fastighetsel m m.

Förbrukning samt koldioxidutsläpp / kvm och år

Utnämningarna är ett kvitto på det arbete med energibesparingar som genomförts under fl ertalet år. Fastighets AB Brostaden utsågs under 2010 till "Green Building Corporate Partner of the year". I Castellum fi nns totalt 86 Green Building-klassade byggnader om 400 tkvm, vilket kan jämföras med det totala antalet Green Building-klassade fastigheter i Sverige om 175.

Eklandia Fastighets AB färdigställde under 2008 en fastighet som under 2009 fått Sveriges första BREEAM-certifi kat. BREEAM är en metod för miljöcertifi ering av fastigheter som tar ett helhetsgrepp kring miljöoch hållbarhetsfrågor i fastigheten.

Intressenter, kommunikation och samarbete

Koncernens miljöarbete kommuniceras kontinuerligt med intressenter som kunder, ägare, konkurrenter, kommuner och universitet för att driva arbetet framåt. Kunderna informeras via kundbesök och hemsidor. Samarbete pågår med olika parter för att få kunskap om ny teknik och utbyta erfarenheter t ex Energimyndighetens "Beställargrupp för lokaler" (BELOK), Byggsektorns kretsloppsråd och Sweden Green Building Council.

Organisation

Miljöarbetet styrs via ett miljöledningssystem som består av en gemensam miljöpolicy, riktlinjer samt övergripande mätbara mål. Miljöarbetet bedrivs lokalt på varje dotterbolag, följs upp varje år och avrapporteras regelbundet till koncernledningen. En gemensam miljögrupp fi nns för att utbyta erfarenheter och bevaka förändringar i omvärlden. Miljöarbetet omfattar hela verksamheten och arbetet granskas regelbundet av extern part.

Alla medarbetare har en grundläggande utbildning inom miljöområdet.

Mål	Utfall
Effektivisera energianvändningen	2010	2009	2008
- Energiförbrukningen skall minska minst 1% per kvm och år	– 3%	– 3%	– 2%
- Koldioxidutsläppen skall minska minst 2,5% per kvm och år	– 3%	– 13%	– 14%
Genom att; - driftoptimera befi ntliga anläggningar och successivt effektivisera tekniska installationer i fastigheterna, Kontinuerligt arbete
- prioritera miljöanpassade energikällor samt fasa ut fossila bränslen. Alla oljepannor som fi nns i förvaltningsfastigheterna skall ersättas med annan uppvärmningskälla, 6 oljeeldade fastigheter kvarstår
- fasa ut användningen av gas som framställts ur ej förnyelsebara källor,	Kontinuerligt arbete 32 förvaltningsfastigheter fi nns med gas
- påverka de fjärrvärmeverk som anlitas för att de skall minimera utsläppen av koldioxid,	Dialog pågår via brev och möten
- minimera resor och transporter inom verksamheten.	Kontinuerligt arbete
Känd och ständigt förbättrad miljöstatus i fastigheterna	2010	2009	2008
- Samtliga fastigheter som innehavts mer än ett år skall vara miljöinventerade	100%	99%	91%
Genom att;
- all ny-, till- och ombyggnation samt underhåll skall ske utifrån ett hållbarhetsperspektiv. Det gäller såväl planering, projektering, produktion, nyttjandefas som återbruk eller rivning,	Kontinuerligt arbete
- miljöfarliga och miljöskadliga ämnen identifi eras och fasas ut successivt,	Kontinuerligt arbete
- tillsammans med hyresgästerna minska deras miljöpåverkan och följa upp hyresgäster som av miljöskäl har tillståndpliktig verksamhet, Kontinuerligt arbete
- samtliga hyresgäster skall erbjudas verksamhetsanpassad källsortering för att minska mängden avfall till deponi,	Ca 80% har tillgång till källsortering
- optimera vattenförbrukningen och minimera utsläppen av miljöförstörande ämnen i avloppen.	Kontinuerligt arbete
För mer information se www.castellum.se

Fastighetsbestånd

Fastigheter - generellt

Hyresmarknaden, d v s marknaden för uthyrning av lokaler och hyresnivåer, och fastighetsmarknaden, d v s marknaden för att sälja och köpa fastigheter, är båda på lång sikt helt beroende av utvecklingen i inhemsk ekonomi.

Svensk ekonomi

Sverige, med drygt nio miljoner invånare, är ett land med en öppen och stark ekonomi, vilket bl a beror på ett stabilt och transparent affärsklimat, hög utbildningsnivå, sunda statsfinanser och hög produktivitet. Sverige, som de senaste åren uppvisat ett positivt handelsnetto, har en lång och stor erfarenhet av internationell handel och internationella relationer vilket tydliggörs av landets relativt stora andel världsledande koncerner såsom t ex Ericsson, H&M, IKEA, SCA och Volvo. Det stora exportberoendet bidrar till att Sverige historiskt uppvisat en god förmåga att anpassa och ställa om ekonomin vid konjunkturförändringar.

Den globala tillväxten och ökad världshandel gynnar ett exportland som Sverige, men liksom övriga världen drabbades Sverige 2008 av finanskrisen med kraftigt fall i tillväxten som följd. 2010 har varit ett återhämtningens år för världsekonomin även om bilden är splittrad, särskilt när det gäller oron för hur den statsfinansiella situationen i vissa länder i euroområdet kan komma att påverka den ekonomiska tillväxten i Europa.

Svensk ekonomi har under 2010 utvecklats mycket starkt och BNP förväntas öka med ca 5%. Återhämtningen har gått relativt snabbt och varit bred – konsumtion, investeringar och export stiger samtidigt som arbetsmarknaden förbättras. Produktionsvolymen är tillbaka på samma nivåer som före krisen och arbetsmarknaden förväntas vara det under 2011. Det innebär att Sveriges tillväxt förväntas bli högre än i många andra länder även under 2011, främst beroende på det stora exportberoendet där Sverige gynnas av återhämtningen i världshandeln.

Sverige har därmed ett bra utgångsläge med stabila statsfinanser och såväl en lägre statsskuld och budgetssaldo i förhållande till BNP som banker i bättre skick jämfört med många andra länder.

Fastighetsbestånd

I Sverige fi nns närmare tre miljoner fastigheter med ett totalt taxeringsvärde om ca 6 000 miljarder kronor, varav bostäder utgör merparten. Av det kommersiella beståndet i Sverige beräknas Castellum, som är en av de större fastighetsägarna i landet, äga uppskattningsvis 1-2% medan samtliga svenska börsnoterade fastighetsbolag totalt beräknas äga ca 10%. De största fastighetsägarna i Sverige är, utöver de börsnoterade bolagen, offentligt ägda bolag samt såväl svenska som utländska institutionella investerare. Därutöver fi nns en mängd mindre fastighetsägare såsom fastighets- och byggbolag, brukare och privatpersoner.

På grund av det spridda ägandet utan någon dominerande fastighetsägare växlar konkurrenterna mellan de olika delmarknaderna.

Export	Import
1. Tyskland	1. Tyskland
2. Norge	2. Norge
3. Storbritannien	3. Danmark
4. USA	4. Nederländerna
5. Danmark	5. Storbritannien

Källa: SCB, import avser avsändningsländer.

Fastighetsinnehav börsnoterade fastighetsbolag

Utvecklingskraften på Sveriges arbetsmarknader

Mörkgrön färg anger de bästa arbetsmarknaderna och röd de sämsta.

Källa: Västsvenska Industri- och Handelskammaren

Nybyggnation och vakansgrader Sverige

Fastighetstransaktioner Sverige

Källa: Newsec och NAI Svefa

Sveriges arbetsmarknader

Sverige kan delas in i ett antal lokala arbetsmarknader där varje marknad har olika utvecklingskraft. Utvecklingskraften beror på befolkningstillväxt, demografi , förvärvsintensitet, nyföretagande, näringslivsanställda, lönesumma, utbildningsnivå samt hälsa.

Bilden till vänster visar utvecklingskraften i Sveriges lokala arbetsmarknader. Den största utvecklingskraften fi nns i Sveriges tre storstadsregioner vilket förklaras av att de har en större befolkning, vilket i sin tur skapar en större arbetsmarknad, en diversifi erad näringslivsstruktur, möjligheter till forskning samt större utbud av handel, nöjen och kultur.

Hyresmarknaden

Hyresmarknaden är främst beroende av tillväxten i svensk ekonomi, men påverkas även av nyproduktionens storlek. Ekonomisk tillväxt leder normalt till ökad efterfrågan på lokaler och därmed minskade vakanser, med potential för stigande marknadshyror, vilket även möjliggör nyproduktion. En stagnation i tillväxten ger omvänt förhållande.

Under 2010 har efterfrågan förbättrats på samtliga Castellums delmarknader i takt med tillväxten i svensk ekonomi och förbättrad sysselsättning. Förbättrad nettouthyrning och fl er lämnade offerter kommer att medföra sjunkande vakanser. Inom vissa lokalkategorier fi nns redan en brist, exempelvis effektiva logistiklokaler i bra lägen.

Hyresnivåerna bedöms vara fortsatt stabila eller, på vissa delmarknader, svagt stigande. De indexklausuler som fi nns i merparten av alla kommersiella hyreskontrakt har under 2010 medfört en lägre hyra eftersom infl ationen var negativ under 2009. För 2011 bedöms indexklausulerna medföra en positiv påverkan på hyresnivåerna.

Eftersom hyresavtal vanligtvis tecknas på 3-5 år och med en uppsägningstid om nio månader ger förändringar i marknadshyran på kort sikt relativt liten påverkan på totala hyresintäkter.

Fastighetsmarknaden

Fastighetsmarknaden i Sverige har återhämtat sig under 2010 och transaktionsvolymen för året avseende affärer över 100 Mkr uppgick till ca 100 miljarder kr, vilket är tre gånger högre än 2009. Årets volym motsvarar snittvolymen de senaste 10 åren. Den ökade transaktionsvolymen innebär att Sverige under 2010 var den fjärde största marknaden i Europa avseende kommersiella fastigheter.

Signifi kant för fastighetsmarknaden 2010 var att affärer genomfördes i hela landet och områden utanför storstadsregionerna stod för 56% av affärerna. I Stockholm dominerade pensionskapitalet som köpare av större kontorsfastigheter, medan fastighetsmarknaden i övriga landet var mer spridd avseende såväl köpare som typ av fastighet. De nationella aktörerna stod, liksom föregående år, för merparten av transaktionerna, motsvarande 86%.

Under årets sista kvartal genomfördes transaktioner som översteg hela 2009 års volym, vilket tyder på en fortsatt ökad transaktionsvolym under 2011 med försäljningar av både kommersiella fastigheter och bostadsfastigheter.

Castellums fastighetsbestånd

Geografiska marknader

Castellum är närvarande på landets främsta tillväxtmarknader och av Sveriges 9,4 miljoner invånare bor ca 60% inom Castellums regionala marknadsområden.

Ekonomisk tillväxt kan bäst mätas i utvecklingen av ett marknadsområdes totala lönesumma. Genomsnittlig tillväxt per år i såväl total sysselsättning som lönesumma för perioden 2001-2010 var inom Castellums marknadsområden 0,7% respektive 2,4%. Detta kan jämföras med hela rikets 0,5% respektive 2,2%.

För att analysera regionala marknaders tillväxt och risk, kan den årliga genomsnittliga tillväxten i lönesumman för respektive marknad studeras samtidigt som risken (standardavvikelsen i tillväxt) mäts över tid. Vissa marknader är i kraft av sin storlek och branschstruktur mindre beroende av omvärldsförändringar än andra och har en egen inneboende tillväxtkraft. Det mest gynnsamma är hög tillväxt med låg risk. Av nedanstående diagram framgår Sveriges regionala marknader där Castellums orter är rödmarkerade.

Fastighetsbestånd

Castellums fastighetsbestånd är koncentrerat till utvalda delmarknader där dotterbolagen har en stark ställning. Castellums geografi ska delmarknader kan betraktas som stabila med goda förutsättningar för en långsiktig positiv utveckling. Fastighetsbeståndet fi nns på 15 orter i fem tillväxtregioner: Storgöteborg, Öresundsområdet, Storstockholm, Mälardalen och Östra Götaland. Tyngdpunkten med ca 75% av beståndet fi nns i de tre storstadsregionerna.

Det kommersiella beståndet består av 66% kontors- och butiksfastigheter samt 31% lager- och industrifastigheter. Fastigheterna är belägna från citylägen (för Storstockholm närförortslägen) till välbelägna arbetsområden med goda kommunikationer och utbyggd service. Resterande 3% består av projekt och mark. Castellum har outnyttjade byggrätter om ca 820 tkvm.

Tillväxt och risk på lång sikt (2001-2010)

Förändring av fastighetsbeståndet
	Verkligt värde, Mkr		Antal
Fastighetsbestånd 1 januari 2010		29 267	590

Fastighetsbestånd 31 december 2010 31 768		598
+/– Orealiserade värdeförändringar	1 199	–
– Försäljningar	– 204	– 6
+ Ny-, till- och ombyggnation	881	–
+ Förvärv	625	14

Genomsnittlig värderingsyield (Mkr) 2009
(exkl. projekt/mark och byggrätter) 2010
Driftsöverskott fastigheter	1 987	1 935
+ Beräknad indexjustering 2011, 1,5%	45	– 15
+ Verklig uthyrningsgrad, dock lägst 94%	225	197
+/– Fastighetskostnader till normalår	25	–
– Fastighetsadministration, 30 kr/kvm	– 98	– 94
Normaliserat driftsöverskott		2 184 2 023
Värdering (exkl. byggrätter om 496 Mkr) 30 213 27 742
Genomsnittlig värderingsyield	7,2% 7,3%

Genomsnittlig värderingsyield över tid

Castellums fastighetsbestånd per den 31 december 2010 omfattade 598 fastigheter (590) med ett sammanlagt hyresvärde om 3 190 Mkr (3 054) och en sammanlagd uthyrningsbar yta om 3 311 tkvm (3 199). För fastigheter ägda vid årets utgång uppgick driftsöverskottet på årsbasis till 1 840 Mkr (1 784).

Under året har investerats för totalt 1 506 Mkr (1 165) varav 881 Mkr (1 039) avser ny-, till- och ombyggnation och 625 Mkr (126) avser förvärv. Av de totala investeringarna avser 464 Mkr Mälardalen, 374 Mkr Storstockholm, 315 Mkr Storgöteborg, 187 Mkr Öresundsområdet samt 166 Mkr Östra Götaland. Castellum har pågående projekt där återstående investeringsvolym uppgår till ca 700 Mkr.

Fastighetsvärde

Fastigheternas verkliga värde vid årsskiftet uppgick till 31 768 Mkr (29 267), motsvarande ca 9 500 kr/kvm (9 000). Den genomsnittliga värderingsyielden för Castellums fastighetsbestånd, exkl projekt, mark och byggrätter, kan beräknas till 7,2% (7,3%). Av det totala fastighetsvärdet utgör 90% fastigheter med äganderätt och 10% fastigheter med tomträtt.

Castellum fastställer fastighetsvärdet genom interna värderingar. Värderingarna baseras på en 10-årig kassafl ödesmodell med en individuell bedömning för varje fastighet av dels den framtida intjäningsförmågan, dels marknadens avkastningskrav. Vid bedömning av en fastighets framtida intjäningsförmåga har, utöver infl ationsantagande om 1,5%, hänsyn tagits till eventuella förändringar i hyresnivåer, ekonomiska uthyrningsgrader och fastighetskostnader. Igångsatta projekt har värderats enligt samma princip, men med avdrag för återstående investering. Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde om i genomsnitt ca 970 kr/kvm (1 000).

För att säkerställa värderingen har 130 fastigheter motsvarande värdemässigt 50% av beståndet externt värderats av NAI Svefa. Urvalet av fastigheter har gjorts med utgångspunkt från de värdemässigt största fastigheterna, men även med syftet att spegla fastighetsbeståndets sammansättning avseende kategori och geografi . NAI Svefas värdering av de utvalda fastigheterna uppgick till 15 614 Mkr, inom ett osäkerhetsintervall på fastighetsnivå om +/- 5-10%, beroende på respektive fastighets kategori och läge. Castellums värdering av samma fastigheter uppgick till 15 982 Mkr, d v s en nettoavvikelse om 368 Mkr motsvarande 2%. Bruttoavvikelserna var +291 Mkr respektive –659 Mkr med en genomsnittlig avvikelse om 6%.

Hyresintäkter

Koncernens hyresintäkter uppgick till 2 759 Mkr (2 694). För kontorsoch butiksfastigheter uppgick den genomsnittliga kontrakterade hyresnivån, inklusive debiterad värme, kyla och fastighetsskatt, till 1 201 kr/kvm (1 210), medan den för lager- och industrifastigheter uppgick till 711 kr/kvm (699). Hyresnivåerna, som bedöms vara på marknadsmässiga nivåer har i jämförbart bestånd ökat med ca 1% mot föregående år.

Den genomsnittliga ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 89%, vilket är lägre än motsvarande period föregående år. Det totala hyresvärdet för under året outhyrda ytor uppgick på årsbasis till 374 Mkr (323).

Bruttouthyrningen (d v s årshyra för total uthyrning) under året uppgick till 257 Mkr (251), varav 46 Mkr (31) avsåg uthyrning i samband med ny-, till- och ombyggnation. Uppsägningarna uppgick till 221 Mkr (288), varav konkurser 12 Mkr (31), innebärande en nettouthyrning om 36 Mkr (–37). Andelen uppsägningar för omförhandlingar har varit begränsad. Tidsförskjutningen mellan nettouthyrningen och dess resultateffekt bedöms till 9-18 månader.

Fastighetskostnader

Fastighetskostnaderna uppgick till 960 Mkr (942), motsvarande 298 kr/kvm (300). Under året har kostnaderna för snöröjning varit ca 25 Mkr högre jämfört med 2009. Uppvärmningskostnaderna har ökat, då förbrukningen under perioden har beräknats till 116% (93%) av ett normalår enligt graddagsstatistiken. Ökade driftskostnader motverkas av lägre kostnader för underhåll och fastighetsadministration.

Kundförlusterna, d v s debiterade ej betalda hyror med förlustrisk, uppgick till 6 Mkr (10), motsvarande 0,2% (0,4%) av hyresintäkterna.

Värdeförändringar

Castellum bedömer att den successivt ökade efterfrågan under året har medfört stigande fastighetspriser, där den största förändringen avser centrala fastigheter och fastigheter med långa hyreskontrakt. Mot bakgrund av detta har avkastningskravet i värderingen sänkts med i genomsnitt 0,2%-enheter. Värdeförändringen under året har beräknats till 4% motsvarande 1 222 Mkr (–1 027) varav ca två tredjedelar är hänförligt till sänkt avkastningskrav och resterande till ökat kassafl öde. I värdeförändringarna ingår 23 Mkr hänförligt till försäljning av sex fastigheter där försäljningspriset om 227 Mkr översteg värderingarna med 11%.

Värdeuppgången netto, inkl årets förändring, över den senaste 10-årsperioden har varit knappt 2% per år, vilket är något högre än infl ationstakten.

Det bör noteras att, då fastighetsvärdering innehåller ett osäkerhetsintervall om normalt 5-10%, även värdeförändringen innehåller en icke oväsentlig osäkerhet.

Resultat över tid

Förvaltningsresultatet den senaste 10-årsperioden har haft en stabil utveckling och vuxit med i genomsnitt 10% per år. Värdeförändringarna på fastigheter har däremot varit volatila och i genomsnitt haft en tillväxt den senaste 10-årsperioden om 2% per år.

Hyresvärde och ekonomisk uthyrningsgrad

Nettouthyrning per kvartal

Fastighetskostnader	Kontor/	Lager/	2010	2009
kr/kvm	butik	industri	Totalt	Totalt
Driftskostnader	205	127	169	163
Underhåll	44	21	34	40
Tomträttsavgäld	7	6	6	7
Fastighetsskatt	66	17	43	40
Direkta fastighetskostnader	322	171	252	250
Uthyrning & fast.adm. (indir.)	–	–	46	50
Totalt	322	171	298	300
Föregående år	325	166	300

Resultat över tid

Castellums fastighetsbestånd 2010-12-31

			2010-12-31		januari-december 2010
	Antal fastig heter	Yta tkvm	Fastighets värde Mkr	Fastighets värde kr/kvm	Hyres värde Mkr	Hyres värde kr/ kvm	Ekon. ut hyrnings grad	Hyres intäkter Mkr	Fastighets kostnader Mkr	Fastighets kostnader kr/kvm	Drifts överskott Mkr
Kontor/butik
Storgöteborg	76	399	5 502	13 804	508	1 275	95,1%	483	128	321	355
Öresundsområdet	52	323	4 907	15 185	455	1 408	87,6%	398	113	351	285
Storstockholm	49	332	4 039	12 175	434	1 307	79,2%	343	105	318	238
Mälardalen	74	361	3 609	10 007	375	1 041	90,2%	339	112	311	227
Östra Götaland	52	319	2 883	9 026	310	970	88,3%	274	100	312	174
Summa kontor/butik	303	1 734	20 940	12 079	2 082	1 201	88,3%	1 837	558	322	1 279
Lager/industri
Storgöteborg	100	647	4 570	7 069	469	726	93,1%	437	106	164	331
Öresundsområdet	41	298	1 717	5 765	204	684	84,5%	172	49	163	123
Storstockholm	42	210	1 837	8 727	192	912	91,0%	175	50	238	125
Mälardalen	38	158	906	5 720	109	690	91,8%	100	28	178	72
Östra Götaland	35	186	739	3 970	92	495	86,6%	80	23	123	57
Summa lager/industri	256	1 499	9 769	6 515	1 066	711	90,4%	964	256	171	708
Summa	559	3 233	30 709	9 499	3 148	974	89,0%	2 801	814	252	1 987
Uthyrning och fastighetsadministration									149	46	– 149
Summa efter uthyrning och fastighetsadministration									963	298	1 838
Projekt	9	78	732	–	42	–	–	15	13	–	2
Obebyggd mark	30	–	327	–	–	–	–	–	–	–	–
Totalt	598	3 311	31 768	–	3 190	–	–	2 816	976	–	1 840

Ovanstående sammanställning avser de fastigheter som Castellum ägde vid periodens utgång och avspeglar fastigheternas intäkter och kostnader såsom de hade ägts under hela året. Avvikelsen mellan ovan redovisade driftsöverskott om 1 840 Mkr och resultaträkningens driftsöverskott om 1 799 Mkr förklaras av, dels att driftsöverskottet om 8 Mkr i under året sålda fastigheter frånräknats, dels att driftsöverskottet i under året förvärvade/ färdigställda fastigheter räknats upp med 49 Mkr såsom de ägts eller varit färdigställda under hela året.

Fastighetsrelaterade nyckeltal

	2010	2009	2008	2007	2006	2005	2004	2003	2002	2001
Hyresvärde, kr/kvm	974	969	921	896	864	851	859	829	799	747
Ekonomisk uthyrningsgrad	89,0%	89,8%	89,7%	87,9%	87,1%	88,1%	89,6%	90,7%	91,5%	93,0%
Fastighetskostnader, kr/kvm	298	300	268	262	259	247	255	246	237	239
Driftsöverskott, kr/kvm	569	571	559	527	494	502	514	506	494	455
Fastighetsvärde, kr/kvm	9 499	9 036	8 984	9 098	8 466	7 930	7 706	7 296	7 132	6 681
Antal fastigheter	598	590	587	549	515	494	492	500	508	526
Uthyrningsbar yta, tkvm	3 311	3 199	3 172	3 003	2 787	2 651	2 505	2 437	2 381	2 338

Investeringar

I Castellums strategi för tillväxt ingår att ständigt förädla och utveckla fastighetsbeståndet genom investeringar i såväl ny-, till- och ombyggnation som förvärv. Investeringarna sker i syfte att förbättra kassaflödet och därigenom öka fastigheternas värde. Nya projekt tillförs successivt genom förvärv av såväl utvecklingsbara fastigheter som outnyttjade byggrätter.

Castellum har under de senaste 10 åren investerat för ca 1,7 miljarder kronor i genomsnitt per år.

Under 2010 har Castellum investerat totalt 1 506 Mkr (1 165), varav 881 Mkr (1 039) avser ny-, till- och ombyggnation och 625 (126) Mkr förvärv. Castellum färdigställde större projekt som totalt uppgår till drygt 700 Mkr och har pågående projekt med en återstående investeringsvolym om ca 700 Mkr.

Castellums projektportfölj innehåller god riskspridning med många projekt på fl era orter och med ett stort antal kunder.

Under året har 6 (3) fastigheter sålts med ett försäljningspris om 227 Mkr (36), vilket översteg värderingarna med 11%.

Investeringar och försäljningar per år

Investeringar och försäljningar per region 2010

Större pågående projekt

Castellum har pågående projekt med en återstående investeringsvolym om ca 700 Mkr. Nedan redogörs för några av de större projekten.

Forskaren 2 i Lund

Läge: Ideon-området i Lund Yta: 7 900 kvm Tidplan: Färdigställt kvartal 2, 2012

På Ideon-området, med närhet till Lunds Tekniska Högskola och Lunds Universitet, har Castellum sedan 2001 nyproducerat sammanlagt 27 500 kvm kontorsytor på fastigheten Forskaren 2, även kallad Edison Park.

Under 2010 påbörjade Castellum den sista etappen av utvecklingen av Edison Park i och med en nyproduktion av 7 900 kvm kontorsytor med hög standard. Investeringen beräknas uppgå till 150 Mkr.

Nybyggnationen är uthyrd till 10%.

Boländerna 30:2 i Uppsala

Läge: Externhandelsområdet Boländerna i Uppsala Yta: Ombyggnation 9 700 kvm och tillbyggnation 4 300 kvm Tidplan: Färdigställt kvartal 4, 2011

Castellum äger ett fl ertal fastigheter i handelsområdet Boländerna, som idag är Uppsalas starkaste externhandelsområde. Fastigheterna har utvecklats i etapper och i början av 2010 beslutade Castellum att genomföra en ombyggnation av 9 700 kvm befi ntliga handels- och lagerytor samt ny- och tillbyggnation av ca 4 300 kvm för handel och restaurang på fastigheten Boländerna 30:2.

Investeringen beräknas uppgå till 64 Mkr. Om- och tillbyggnationen är uthyrd till 55%.

Saltmossen 3, Botkyrka

Läge: Eriksberg i Botkyrka Yta: 5 300 kvm Tidplan: Färdigställt kvartal 3, 2011

I arbetsområdet Eriksberg, med närhet till E4:an i Botkyrka, har Castellum under slutet av 2010 påbörjat nybyggnation av en lagerbyggnad om 5 300 kvm. Den nya byggnaden kommer att ha en fl exibel och omställningsbar konstruktion.

Investeringen beräknas uppgå till 45 Mkr och fastigheten är vakant.

Större pågående projekt 2010

		Uthyrnings-		Investering, Mkr
Fastighet	Yta, kvm	grad jan 2011	Total	Återstående	Klart	Kommentar
Forskaren 2, Lund	7 900	10%	150	148	Kv 2 2012	Nybyggnation kontor
Boländerna 30:2, Uppsala	14 000	55%	64	39	Kv 4 2011	Om- och nybyggnation av butik
Saltmossen 3, Botkyrka	5 300	0%	45	44	Kv 3 2011	Nybyggnation lager
Kärra 72:36, Göteborg	6 450	100%	39	28	Kv 3 2011	Nybyggnation lager/logistik

Större färdigställda projekt

2010 färdigställdes större projekt som totalt uppgår till ca 700 Mkr. Nedan redogörs för några av dessa projekt.

Betongblandaren 10 i Stockholm

Läge: Mariehäll i Bromma Yta: 14 900 kvm Tidplan: Färdigställt kvartal 4, 2010

Under 2005 förvärvade Castellum fastigheten Betongblandaren 10 som har ett centralt läge i Mariehäll beläget intill Bromma Flygplats i Stockholm. Fastigheten förvärvades som ett utvecklingsprojekt och under 2008 beslutades att genomföra en ombyggnation av fastigheten.

Den befi ntliga industrifastigheten om 14 900 kvm, har byggts om till en modern handelsfastighet med hem- och inredningsgalleria.

Investeringen uppgick till 130 Mkr. Fastigheten är uthyrd till ca 50%.

Visionen 3 i Jönköping

Läge: A6-området i Jönköping Yta: 7 700 kvm Tidplan: Färdigställt kvartal 4, 2010

År 2004 förvärvade Castellum fastigheten Visionen i Jönköping. På fastigheten fanns en byggnad om ca 10 000 kvm och en outnyttjad byggrätt om ca 5 000 kvm. Fastigheten är belägen på A6-området, som inrymmer ett av södra Sveriges större köpcentrum, och har ett bra exponerings- och kommunikationsläge längs med E4.

Under 2008 påbörjades nybyggnation av ca 7 700 kvm kontorsytor. Byggnaden är uppförd som en funktionell profi lbyggnad i fyra våningsplan, med fl exibla kontorslokaler som kan anpassas över tid. Fastigheten är uthyrd till ca 85%.

Investeringen uppgick till 115 Mkr.

Varuhuset 1 i Jönköping

Läge: A6-området i Jönköping Yta: 11 000 kvm Tidplan: Färdigställt kvartal 4, 2010

A6-området ligger intill E4:an strax öster om centrala Jönköping och är ett attraktivt köpcentrum med ca 10 miljoner besökare per år. Castellum har under 2010 färdigställt en nybyggnation som påbörjades 2009 av en butiksbyggnad med ett bra läge vid södra infarten till A6 området.

Den nya byggnaden har en yta om 11 000 kvm. Investeringen uppgick till 105 Mkr och fastigheten är fullt uthyrd med ett långt hyresavtal.

Boländerna 28:3 och 30:2 i Uppsala

Läge: Externhandelsområdet Boländerna i Uppsala Yta: Ombyggnation 10 900 kvm och tillbyggnation 1 000 kvm Tidplan: Färdigställt kvartal 4, 2010

I handelsområdet Boländerna, som idag är Uppsalas starkaste externhandelsområde, äger Castellum ett fl ertal fastigheter. Castellum har under 2010 färdigställt dels en ombyggnation om 10 900 kvm lager till moderna handelsytor, dels en tillbyggnation om ca 1 000 kvm samt en p-anläggning för 850 platser på fastigheterna Boländerna 30:2 och intilliggande 28:3.

Investeringen uppgick till 96 Mkr och om- och tillbyggnationen är uthyrd till 100%.

Vägmästaren 5 i Kungsbacka

Läge: Centrala Kungsbacka Yta: 3 000 kvm Tidplan: Färdigställt kvartal 4, 2010

I centrala Kungsbacka har Castellum färdigställt en nybyggnation av en kontorsbyggnad om 3 000 kvm. Den nya byggnaden har en fl exibel och omställningsbar konstruktion med hög kvalité.

Investeringen uppgick till 49 Mkr. Fastigheten är fullt uthyrd med ett långt hyresavtal.

Grusbädden 3 i Helsingborg

Läge: Väla Södra i Helsingborg Yta: 6 300 kvm Tidplan: Färdigställt kvartal 3, 2010

Grusbädden 3 förvärvades 2007 och är belägen i det expansiva industriområdet Väla Södra, nära den östra infarten till Helsingborg.

På den befi ntliga fastigheten har Castellum färdigställt en tillbyggnad som består av fl exibla ytor för lagerverksamhet.

Den nya tillbyggnaden är på 6 300 kvm och investeringen uppgick till 35 Mkr. Fastigheten är fullt uthyrd.

Större färdigställda projekt 2010

		Uthyrnings		Investering, Mkr
Fastighet	Yta, kvm	grad jan 2011	Totalt	varav 2010	Kommentar
Betongblandaren 10, Stockholm	14 900	50%	130	62	Ombyggnation butik
Visionen 3, Jönköping	7 700	85%	115	14	Nybyggnation kontor
Varuhuset 1, Jönköping	11 000	100%	105	71	Nybyggnation butik
Boländerna 28:3 och 30:2, Uppsala	11 900	100%	96	48	Om- och tillbyggnation av butik
Vägmästaren 5, Kungsbacka	3 000	100%	49	35	Nybyggnation kontor
Grusbädden 3, Helsingborg	6 300	100%	35	35	Tillbyggnation lager

Större förvärv och försäljningar under 2010

Castellum har under året förvärvat 14 fastigheter för totalt 625 Mkr. Sex fastigheter har sålts till ett försäljningspris om 227 Mkr.

Dragarbrunn 20:4 och Boländerna 5:12 i Uppsala

Läge: Centrala Uppsala samt arbetsområdet Boländerna i Uppsala Yta: Totalt 16 500 kvm Tillträde: November 2010

Castellum har förvärvat två fastigheter i Uppsala för totalt 190 Mkr.

Den ena fastigheten ligger i centrala Uppsala och gränsar till bolagets tidigare fastigheter. Fastigheten består av 10 450 kvm kontors- och butiksyta. Uthyrningsgraden var vid förvärvet 60%.

Den andra fastigheten ligger i arbetsområdet Boländerna i Uppsala och gränsar till bolagets tidigare fastigheter. Fastigheten består av 6 050 kvm kontors- och butiksyta. Uthyrningsgraden var vid förvärvet 75%.

Veddesta 2:66 och 2:49, Bredgården 1:7 i Järfälla Skälby 2:9 i Upplands Väsby och Skarpnäs 5:10 i Nacka

Läge: Järfälla, Upplands Väsby och Nacka Yta: 19 120 kvm Tillträde: Januari 2011

I Stockholms-området har Castellum förvärvat fem fastigheter för totalt 137 Mkr. Tre fastigheter ligger i Järfälla och består sammanlagt av 10 400 kvm, varav 3 200 kvm kontor och 7 200 kvm industri. Byggnaderna är uthyrda till ca 90%. En fastighet ligger i Upplands Väsby och består av en fullt uthyrd industribyggnad om 3 070 kvm. En fastighet ligger i Nacka och består av 5 650 kvm kontor/lätt industri/lager med en uthyrningsgrad om 90%.

Samtliga fastigheter ligger i anslutning till Brostadens befi ntliga bestånd.

Backa 107:4 i Göteborg

Läge: Handelsområdet Bäckebol på Hisingen i Göteborg Yta: 22 700 kvm Tillträde: April 2010

Castellum har förvärvat en välbelägen lager/logistikfastighet på Hisingen i Göteborg. Fastigheten gränsar till handelsområdet Bäckebol.

Den uthyrningsbara ytan uppgår till 22 700 kvm varav 20 900 kvm utgör lager/logistik och resterande del kontor.

Investeringen uppgick till 82 Mkr och byggnaderna har en uthyrningsgrad om 100%.

Svänghjulet 1 i Örebro

Läge: Örnsbro i Örebro Yta: 9 500 kvm Tillträde: December 2010

I området Örnsro, Örebro, har Castellum förvärvat en fastighet för 70 Mkr. Fastigheten är välbelägen nära avfarten till E18/E20 och består av 9 500 kvm kontors- och butikslokaler.

Fastigheten är fullt uthyrd.

Domnarvet 28 och Furudal 4 i Stockholm

Läge: Spånga, Stockholm Yta: 5 000 kvm Tillträde: November 2010

I Spånga, norr om Stockholm, har Castellum förvärvat två fullt uthyrda lagerfastigheter om totalt 5 000 kvm. Fastigheterna är välbelägna i anslutning till E18 och gränsar till bolagets tidigare bestånd. Investeringen uppgick till 44 Mkr.

Sändaren 1 i Malmö

Läge: Jägersro i Malmö Yta: 11 550 kvm Tillträde: December 2010

I Jägersro-området i Malmö har Castellum förvärvat en välbelägen fastighet i nära anslutning till inre och yttre ringvägen. Fastigheten består av 11 550 varav 7 050 kvm kontor, 4 180 kvm lager och 320 kvm övriga ytor.

Investeringen uppgick till 39 Mkr. Fastigheten hade vid förvärvet inga hyresgäster.

Större fastighetsförvärv 2010

		Uthyrnings	Anskaffnings
Fastighet	Yta, kvm	grad jan 2011	värde, Mkr	Tillträde	Kategori
Dragarbrunn 20:4 och Boländerna 5:12, Uppsala	16 500	75%	190	Nov 2010	Kontor och butik
Veddesta 2:66 & 2:49, Bredgården 1:7, Järfälla Skälby 2:9, Upplands Väsby, Skarpnäs 5:10, Nacka 19 120		90%	137	Jan 2011	Lager, industri och kontor
Backa 107:4, Göteborg	22 700	100%	82	April 2010	Industri
Svänghjulet 1, Örebro	9 500	100%	70	Dec 2010	Kontor och butik
Domnarvet 28 och Furudal 4, Stockholm	5 000	100%	44	Nov 2010	Lager
Sändaren 1, Malmö	11 550	0%	39	Dec 2010	Kontor och lager

Större fastighetsförsäljningar 2010

		Försäljnings
Fastighet	Yta, kvm	pris, Mkr	Frånträde	Kategori
Tryckeriet 13, Örebro	6 900	102	Sept 2010	Hotell
Folke 3, Malmö	4 200	63	Okt 2010	Kontor och bostäder
Backa 22:3, Göteborg	5 000	33	Mars 2010	Lager

Byggrätter och potentiella projekt

I Castellums strategi ingår att nyproducera lokaler när detta är ett Byggrätter andel yta per region konkurrenskraftigt alternativ. För att kunna erbjuda kunden nyproducerade lokaler med kortast möjliga tid till infl yttning är det en konkurrensfördel att äga byggrätter i attraktiva lägen med antagna detaljplaner.

Castellum har uppskattningsvis 820 tkvm redovisade som outnyttjade byggrätter (uthyrningsbar yta). För ett antal av de outnyttjade byggrätterna fi nns konkreta projekt som kan påbörjas relativt omgående.

Outnyttjade byggrätter är värderade till 790 Mkr motsvarande i genomsnitt ca 970 kr/kvm. Av byggrätterna fi nns ca 350 tkvm motsvarande ca 300 Mkr redovisade som projekt och obebyggd mark. Resterande fi nns redovisade bland kontor/butik respektive lager/ industri då dessa fi nns på redan bebyggda fastigheter. Under 2010 har Castellum nyttjat 38 000 kvm av befi ntliga byggrätter.

Processen från råmark till färdigställande kan vara tidskrävande och skilja sig mellan olika kommuner i landet. Nedan visas en schematisk bild över processen.

Storgöteborg

I Högsbo-Sisjön-Åbro, som är ett av Sveriges största sammanhängande industriområden, äger Castellum ett stort antal outnyttjade byggrätter om 102 000 kvm. Ett exempel är Generatorn 1 som är en välexponerad byggrätt om ca 15 000 kvm.

På Hisingen, som är ett av Castellums större verksamhetsområden i Storgöteborg, återfi nns ett fl ertal fastigheter med outnyttjade byggrätter om totalt ca 46 000 kvm. Byggrätterna ligger i olika industriområden och medger uteslutande byggnation av kontor, lager- och industrilokaler.

I områdena Hede och Varla i norra Kungsbacka, ca 3 mil söder om Göteborg, har Castellum ett antal fastigheter med outnyttjade byggrätter om ca 30 000 kvm.

Område Byggrätt, kvm Kommentar Högsbo-Sisjön-Åbro 102 000 Flertalet byggrätter i området framgår av ovanstående karta Hisingen 46 000 Byggrätter i industriområden, medger nästan uteslutande byggnation av lager/industri Göteborg 52 000 Kallebäck 2:5 innefattar byggrätt om 36 000 kvm Kungsbacka 30 000 Byggätter i Varla om 16 000 kvm med inriktning mot kontor/lager/industri Övriga Storgöteborg 97 000 Tjärblomman 2 och Tusenskönan 4 i Mölndal med byggrätt om 15 000 resp 10 000 kvm Summa Storgöteborg 327 000

Storgöteborg - Outnyttjade byggrätter 2010-12-31

Öresundsområdet

Med närhet till Ideon-området ligger Brunnshög som är ett område under utveckling och ses som nästa expansionsfas för forskningsbyn Ideon. I Brunnshög planeras ett internationellt materialforskningscentra (ESS) vilket bedöms locka 5 000 forskare till Lund. Under slutet av 2010 påbörjades dessutom byggnationen av synkrotronstråleanläggningen MAX IV i området.

På fastigheten Höjdpunkten 2, som har ett strategiskt läge vid entrén till Brunnshög och nära E22, har Castellum dels möjlighet till byggnation av upp till ca 18 000 kvm lokalyta dels option att förvärva ytter-

Öresundområdet - Outnyttjade byggrätter 2010-12-31

Område	Byggrätt, kvm	Kommentar
Malmö	42 000	Byggrätter i industriområden, medger byggnation av främst lager/industri
Lund	31 000	Byggrätter på Ideon-området nära Lunds Tekniska Högskola
Helsingborg	20 000	Kulan 1 med byggrätt om 10 000 kvm
Summa Öresundsområdet	93 000

Storstockholm

Utmed E4/E20 vid Kungens kurva i Huddinge ligger Smista Allé som är en av de största byggrätterna i Storstockholm. Castellums byggrätter om ca 60 000 kvm är detaljplanelagda och inriktade mot kontor, sällanköpsvaruhandel och lager. På bilden visas området och de färdigställda byggnaderna (F), påbörjade byggnader (P) samt outnyttjade byggrätter (B).

I Johanneshov i södra Stockholm har Castellum fl era intilliggande fastigheter med potentiella byggrätter. Ett exempel är fastigheterna i kvarteret Linde Torp, med närhet till Globen-området, där potentiella byggrätter fi nns om 23 500 kvm med inriktning mot handel, kontor och hotell. Området har bra förbindelser med tunnelbana och snabbspårvagn samt vägarna Södra Länken och E4:an.

Storstockholm - Outnyttjade byggrätter 2010-12-31

Område	Byggrätt, kvm	Kommentar
Sollentuna	115 000	110 000 kvm i Norrviken med goda kommunikationer vid E4/E20 norr om Stockholm
Huddinge	60 000	Smista Allé beläget vid Kungens Kurva
Johanneshov	38 000	Flera intilliggande fastigheter med outnyttjade byggrätter som medger samordnad utveckling av området
Övriga Storstockholm	9 000
Summa Storstockholm	222 000

Mälardalen

I Kopparlunden, som är ett av de mest intressanta utvecklingsområdena i Västerås, har Castellum fastigheter som medger ny- och tillbyggnation om ca 10 000 kvm.

I Örebro äger Castellum Inköparen 1 på vilken det under 2009 färdigställdes en nybyggnation av 3 600 kvm ytor för kontor/handel med ett bra skyltläge mot E18/E20. På fastigheten fi nns ytterligare outnyttjad byggrätt med antagen detaljplan om 4 000 kvm, vilken möjliggör nybyggnation av kontor och handel.

Boländerna utgör ett attraktivt läge i Uppsala och i området fi nns fl era stora företag med inriktning mot handel etablerade, vilket medför att Boländerna är Uppsalas största handelsområde. Castellum äger ca 5 000 kvm outnyttjade byggrätter i området med inriktning mot handel, utöver nyttjade byggrätter i färdigställda och igångsatta projekt under 2010.

Mälardalen - Outnyttjade byggrätter 2010-12-31

Område	Byggrätt, kvm	Kommentar
Örebro	41 000	Inköparen 1 med byggrätt om 4 000 kvm samt potentiella byggrätter i centrala Örebro om tillsammans 6 000 kvm
Västerås	26 000	Kopparlunden med byggrätt om 10 000 kvm
Uppsala	5 000	Byggrätter i området Boländerna
Sigtuna	5 000
Summa Mälardalen	77 000

Östra Götaland

Under 2009 förvärvade Castellum fastigheten Gården 15 i Linköping med möjlighet till byggrätt om ca 11 000 kvm för industri- och handelsändamål. Fastigheten har ett attraktivt läge intill E4 och Tornby köpcentrum. Castellum äger dessutom ytterligare outnyttjade byggrätter på Idémannen 2 där möjlighet fi nns att bygga 5 000 kvm kontor.

Bagaren 10 i Växjö är belägen i industriområdet Västra Mark. I anslutning till den befi ntliga byggnaden fi nns ca 10 000 kvm outnyttjad byggrätt för nybyggnation av kontor, handel och lager.

I Värnamo äger Castellum byggrätter i området Hornaryd om totalt 14 000 kvm.

Östra Götaland - Outnyttjade byggrätter 2010-12-31

Område	Byggrätt, kvm	Kommentar
Växjö	28 000	Bagaren 10, ca 10 000 kvm med möjligheter för produktion av kontor/handel/lager
Värnamo	26 000	Bl a byggrätter om 14 000 kvm i Hornaryd
Jönköping	21 000	Bl a byggrätt på Vingen 4 med inriktning mot handel
Linköping	17 000	Varav 11 000 kvm i Tornby Företagspark och 5 000 kvm i Mjärdevi Science Park.
Övriga Östra Götaland	7 000
Summa Östra Götaland	99 000

Storgöteborg

Andel av Castellums fastighetsbestånd

Castellums fastighetsvärde per område

Castellums bestånd i Storgöteborg innefattar regionerna Storgöteborg inkl. Alingsås, Borås och Halmstad. Totalt bor ca 1,3 miljoner invånare i dessa regioner vilket motsvarar ca 13% av landets befolkning.

Storgöteborg är en av de tre storstadsregionerna i Sverige och har ett av landets viktigaste centra för transport och industri.

Storgöteborg har ett centralt läge och väl utvecklad infrastruktur med Göteborgs hamn, fl ygplatserna och vägarna E6 och E20 som alla bidrar till att regionen anses vara det bästa logistiska centrat i Skandinavien. Via främst de goda kommunikations- och pendlingsmöjligheterna bildar Storgöteborg en stor lokal arbetsmarknad. Infrastrukturen kommer förbättras ytterligare de närmaste åren genom bl a en ny överfart över Göta Älv.

Göteborg har som traditionell industristad varit beroende av exportindustrin. Idag är näringslivet omfattande och spritt över alla branscher även om tillverkningsindustri, handel och logistik är och historiskt sett varit viktiga områden. Den breddade näringslivsstrukturen har skapat tillväxt inom såväl kunskapsintensiva och högteknologiska företag som traditionella näringar.

Åbroområdet i Mölndal är, tillsammans med Högsbo/Sisjön i Göteborgs kommun, ett av Sveriges största sammanhängande industrioch verksamhetsområden.

I Borås är handel och logistik starka sektorer som tillsammans med konfektionsbranschen skapar en intensiv internationell handel. Handeln stöds av närheten till Landvetter fl ygplats och Göteborgs hamn.

Näringslivet i Halmstadsregionen är mångfacetterat och domineras av små och medelstora företag inom tillverkning, service, handel och turism, där tre fjärdedelar av näringsidkarna har mindre än 10 anställda. Regionen har en väl utbyggd infrastruktur med vägar, tåg, fl yg och båtförbindelser.

	Storgöteborg inkl. Alingsås	Borås	Halmstad
Befolkning	987 000	154 000	115 000
Befolkningsutveckling 2001-2010 per år (riket 0,6%)	0,9%	0,4%	0,7%
Studerande vid universitet / högskola	51 000	11 000	11 000
Tillväxt i sysselsättning 2001-2010 per år (riket 0,5%)	1,1%	0,3%	1,0%
Tillväxt total lönesumma 2001-2010 per år (riket 2,2%)	2,6%	2,3%	2,9%

Källa: Evidens och SCB

De fem största fastighetsägarna

Storgöteborg	Lokalyta tkvm	Borås	Lokalyta tkvm	Halmstad	Lokalyta tkvm
Castellum (Eklandia och Harry Sjögren)	922	SveaReal	137	Apartment Bostad	71
Wallenstam	463	Castellum (Harry Sjögren)	94	Fem Hjärtan	62
Vasakronan	320	Hemsö Fastighets AB	82	Försäkringsbolaget Alecta	53
Platzer	310	Klövern	79	Fragerus Fastigheter	46
Diligentia / Skandia Liv	293	Cernera Fastigheter	73	Dagon	40
				Castellum (Harry Sjögren)	30

Uppgifter avseende lokalytor (ej bostäder) ägda per 2010-12-31. Kommunala och statliga bolag samt förvaltningar har exkluderats. Källa: Byggstatistik och Castellum

Hyresmarknaden

Företagen i regionen Storgöteborg har gått starkare än förväntat ur konjunkturnedgången. Den låga nyproduktionstakten av kommersiella byggnader i kombination med fortsatt god efterfrågan har inneburit en ökad brist på effektiva logistikytor. Vakansgraden för kontors- och butikslokaler i samtliga delområden är fortsatt stabil.

Under 2010 har hyresnivåerna i regionen varit stabila för att i slutet av året öka till följd av de fortsatt låga vakansgraderna.

Fastighetsmarknaden

Under 2010 ökade transaktionsvolymen i Storgöteborg, både avseende antal affärer och i volym, och fastighetspriserna har stigit.

Fastighetstransaktioner för ca 5,5 miljarder kronor genomfördes i regionen under 2010, vilket kan jämföras med ca 2,2 miljarder kronor 2009 och 4,6 miljarder kronor 2008. De största transaktionerna avsåg försäljning av kontor, där fyra av transaktionerna genomfördes i Göteborg och en i Halmstad. Köparna var i två av transaktionerna utländska. Den enskilt största affären i Göteborg uppgick till 600 Mkr och i Halmstad till 500 Mkr.

Ett fl ertal affärer genomfördes i centrala Göteborg med direktavkastning om 5,0%-5,5%.

Av den totala kommersiella transaktionsvolymen utgjorde kategorin kontor/handel ca 58% och industri/lager ca 42%.

		Göteborg			Borås			Halmstad
	Hyra, kr/kvm	Direkt avkastning	Bedömda värden, kr/kvm	Hyra, kr/kvm	Direkt avkastning	Bedömda värden, kr/kvm	Hyra, kr/kvm	Direkt avkastning	Bedömda värden, kr/kvm
Kontor
AA-läge	1 500 - 2 350		5,25% - 6,50% 17 000 - 33 000
A-läge	1 250 - 2 100		5,75% - 6,75% 11 000 - 27 000	800 - 1 300	6,75% - 8,50%	8 000 - 12 000	800 - 1 300	6,50% - 8,25%	6 000 - 13 000
B-läge	1 000 - 1 500	6,50% - 7,75%	6 000 - 18 000		575 - 800 8,00% - 10,00%	5 000 - 7 500	700 - 1 100	7,00% - 8,75%	4 000 - 12 000
C-läge	600 - 1 200	7,25% - 8,75%	4 000 - 13 000		400 - 600 9,00% - 11,00%	2 700 - 4 000		550 - 900 8,00% - 10,00%	4 000 - 8 000
Butik
AA-läge	4 000 - 8 500		5,00% - 6,25% 25 000 - 90 000
A-läge	2 500 - 6 000		5,50% - 6,75% 20 000 - 75 000	1 400 - 3 000		6,00% - 7,50% 11 000 - 25 000	1 250 - 3 250	5,75% - 6,75%	6 000 - 28 000
B-läge	1 000 - 3 500		6,00% - 7,00% 10 000 - 27 500	700 - 1 500	7,50% - 9,00%	5 000 - 10 000	800 - 2 000	6,00% - 7,50%	5 000 - 18 000
C-läge	700 - 1 500	6,50% - 8,50%	2 500 - 12 500		400 - 650 9,00% - 11,00%	3 000 - 5 000	450 - 1 500	7,50% - 9,50%	4 000 - 10 000
Lager/industri
A-läge	450 - 900	7,25% - 8,50%	4 000 - 11 000		300 - 500 8,25% - 10,00%	2 500 - 7 500	350 - 650	7,25% - 9,00%	2 000 - 7 500
B-läge	450 - 750	8,00% - 9,00%	3 500 - 8 000		275 - 400 9,00% - 11,00%	1 700 - 2 500	300 - 500	8,00% - 9,00%	2 000 - 5 000
C-läge	350 - 600	8,50% - 9,50%	2 000 - 6 000		175 - 250 10,00% - 13,00%	1 000 - 2 000		250 - 450 9,00% - 11,50%	1 500 - 3 000
Källa: NAI Svefa

Förvaltningsresultat och tillväxt

Investeringar och försäljningar

Storgöteborg i sammandrag

Castellums fastighetsbestånd

Castellums fastighetsbestånd i Storgöteborg omfattar 188 fastigheter (190) med en sammanlagd yta om 1 046 tkvm (1 028) och ett verkligt värde om 10 176 Mkr (9 618). För fastigheter ägda vid årets utgång uppgick på årsbasis hyresvärdet till 977 Mkr (944) och driftsöverskottet till 644 Mkr (619). Årets investeringar uppgick till 315 Mkr (308).

Centrala och östra Göteborg, vilket motsvarar 63% av Castellums fastighetsbestånd i Storgöteborg, består mestadels av kontors- och butiksfastigheter. På Hisingen och i Högsbo/Sisjön återfi nns kontorsfastigheter samt lager- och industrifastigheter.

I Mölndals kommun, som motsvarar 15% av Castellums fastighetsbestånd i Storgöteborg, fi nns främst lager- och industrifastigheter samt kontor i Åbro och Lackarebäck.

Fastighetsbeståndet i Borås kommun motsvarar 7% av Castellums fastighetsbestånd i Storgöteborg och består av främst kontors- och butiksfastigheter i centrum men även en mindre andel lager- och industifastigheter.

Vidare fi nns det ett blandat fastighetsbestånd i Alingsås, Halmstad, Partille, Kungälv, Kungsbacka, Lerum och Härryda.

Se även avsnittet Castellums fastighetsbestånd 2010 med fastighetsförteckning, kartor och ekonomisk information.

2010-12-31 januari-december 2010 Antal fastigheter Yta tkvm Fastighetsvärde Mkr Fastighetsvärde kr/kvm Investeringar, Mkr Ny- till- och Förvärv ombyggnation Hyresvärde Mkr Hyresvärde kr/kvm Ekon. uthyrningsgrad Hyresintäkter Mkr Fastighetskostnader Mkr Fastighetskostnader kr/kvm Driftsöverskott Mkr Kontor/butik 76 399 5 502 13 804 138 – 508 1 275 95,1% 483 128 321 355 Lager/industri 100 647 4 570 7 069 83 82 469 726 93,1% 437 106 164 331 Summa 176 1 046 10 072 9 637 221 82 977 935 94,1% 920 234 224 686 Uthyrning och fastighetsadministration 42 40 – 42 Projekt och mark 12 – 104 – 12 – – – – – – – – Totalt 188 1 046 10 176 – 233 82 977 – – 920 276 264 644

Castellums genomsnittliga hyresnivå är 1 275 kr/kvm för kontor/butik och 726 kr/kvm för lager/industri. Hyresnivåerna har i jämförbart bestånd ökat med 2,6% jämfört med föregående år.

Den genomsnittliga ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 94,1%, vilket är 0,1%-enheter högre än föregående år.

Bruttouthyrningen (d v s årshyra för total uthyrning) under året uppgick till 61 Mkr (42), varav 10 Mkr (5) avsåg uthyrning i samband med ny-, till- och ombyggnation. Uppsägningarna uppgick till 57 Mkr (54), varav konkurser 4 Mkr (6), innebärande en nettouthyrning om 4 Mkr (–12).

Dotterbolag

Castellums fastigheter i Storgöteborg ägs och förvaltas av de helägda dotterbolagen Eklandia Fastighets AB med huvudkontor i Göteborg och Harry Sjögren AB med huvudkontor i Mölndal. Eklandias fastighetsbestånd är huvudsakligen samlat till centrala och östra Göteborg samt Hisingen medan Harry Sjögrens fastigheter är lokaliserade till Högsbo/Sisjön i södra Göteborg, Mölndal, Borås, Halmstad, Kungsbacka, Lerum, Partille, Alingsås och Härryda. Vid årsskiftet hade Eklandia 39 anställda och Harry Sjögren 29 anställda.

Hyresutveckling Hyresvärde och ekonomisk uthyrningsgrad

Nettouthyrning

Öresundsområdet

Andel av Castellums fastighetsbestånd

Malmö, Lund och Helsingborg bildar tillsammans med 22 andra kommuner Malmöregionen. I regionen bor ca 1 miljon invånare vilket motsvarar ca 11% av landets befolkning. På den danska sidan av Öresund bor ytterligare 2,7 miljoner invånare. Hela Malmöregionen har tillsammans med Köpenhamn haft en stark utveckling under de senaste åren. Castellums bestånd i Öresundsområdet innefattar Malmö, Lund och Helsingborg.

Infrastrukturen i Malmö är väl utvecklad med Öresundsbron, ett fl ertal europavägar, Sturup fl ygplats, närheten till Kastrup fl ygplats, en modern hamn och goda järnvägsförbindelser. Strukturella investeringar i infrastruktur såsom Öresundsbron och den nya Citytunneln driver utvecklingen framåt. Malmö har omvandlats från en industri- till kunskapsstad och näringslivet som tidigare bestod av ett fåtal stora industriföretag utgörs nu istället till stor del av många småföretag i olika branscher. Nyetableringar av industri- och lagerfastigheter i Malmö sker utmed den Yttre Ringvägen medan centrala industriområden efterhand omvandlas till bostadsområden.

Lund har en väl utvecklad infrastruktur med E22 och E6 samt närhet till fl ygplatserna Sturup och Kastrup. Lunds näringsliv är kunskapsinriktat med fl era forskningsintensiva företag som har kopplingar både till universitetet och etablerade företag. Flera av dessa har utvecklats genom bland annat Sveriges första och största forskningsby, Ideon, där de senaste årens nyproduktion av kontorsyta koncentrerats. Brunnshögsområdet är ett kommande exploateringsområde då ett materialforskningscentra (ESS) planeras att förläggas till området, vilket bedöms locka ca 5 000 forskare. Under slutet av 2010 påbörjades dessutom byggnationen av synkrotronstråleanläggningen MAX IV i området.

Helsingborg har ett strategiskt läge och god infrastruktur med E4 och E6 samt Sveriges tredje största affärshamn. Detta har gjort staden till en knutpunkt för sjö- och landförbindelser. Orten är ett handelsoch logistikcentrum men även livsmedel, läkemedel och tillverkningsindustri är viktiga branscher.

	Malmöregionen	varav Lund	varav Helsingborg
Befolkning	1 037 000	111 000	130 000
Befolkningsutveckling 2001-2010 per år (riket 0,6%)	1,1%	1,2%	1,0%
Studerande vid universitet / högskola	58 000	39 000	–
Tillväxt i sysselsättning 2001-2010 per år (riket 0,5%)	0,9%	0,8%	1,2%
Tillväxt total lönesumma 2001-2010 per år (riket 2,2%)	2,8%	2,6%	3,1%

Källa: Evidens och SCB

De fem största fastighetsägarna

Malmöregionen	Lokalyta tkvm	varav Lund	Lokalyta tkvm	varav Helsingborg	Lokalyta tkvm
Wihlborgs	1 232	Castellum (Briggen)	125	Wihlborgs	502
Castellum (Briggen)	646	Wihlborgs	104	Castellum (Briggen)	155
Vasakronan	282	Hemsö Fastighets AB	89	Brinova	94
Kungsleden	249	Vasakronan	81	Norrporten	93
Dagon	191	North Bridge Capital Partners	77	Northern Logistics Properties	75

Uppgifter avseende lokalytor (ej bostäder) ägda per 2010-12-31. Kommunala och statliga bolag samt förvaltningar har exkluderats. Källa: Byggstatistik och Castellum

Hyresmarknaden

Inledningen av 2010 kännetecknades av tillfälligt låg aktivitet på hyresmarknaden i Öresundsområdet. Under senare delen av året ökade efterfrågan och då främst i Malmöområdet och Västra Hamnen där ett antal nybyggnadsprojekt planeras.

I Lund har ett antal större företag genomfört neddragningar vilket tillfälligt kan komma att påverka vakanserna, men uppvägs av dels stadens stabila näringsliv vilket har ett nära samarbete med universitetet, dels den framtida satsningen på ESS och MAX IV-anläggningarna.

Hyresnivåerna i regionen på nyproducerade lokaler och främst kommunikationsnära lägen har varit stabila till svagt stigande under året, medan det i äldre och ej centrala bestånd har varit på stabila nivåer. Vakanserna har under 2010 varit oförändrade i hela regionen.

Fastighetsmarknaden

Utbudet av fastigheter har under 2010 varit högre än föregående år. Transaktionsaktiviteten ökade under årets tredje kvartal och fortsatte sedan vara på en hög nivå under resten av året. Prisnivåerna på genomförda transaktioner visar stigande fastighetspriser.

Transaktionsvolymen för 2010 uppgick till 4,3 miljarder kronor, vilket kan jämföras med 2,1 miljarder kronor 2009 och 5,8 miljarder kronor 2008. De fem största affärerna i Malmöregionen utgör 41% av volymen och består främst av kontorslokaler. Den största affären uppgick till 500 Mkr. I Malmö och Lund har fl era av försäljningarna av kontorsfastigheter genomförts med en direktavkastning om 5,5%-6,0%.

Av den totala kommersiella transaktionsvolymen utgjorde kategorin kontor/handel ca 74% och industri/lager ca 26%.

		Malmö			Lund			Helsingborg
	Hyra, kr/kvm	Direkt avkastning	Bedömda värden, kr/kvm	Hyra, kr/kvm	Direkt avkastning	Bedömda värden, kr/kvm	Hyra, kr/kvm	Direkt avkastning	Bedömda värden, kr/kvm
Kontor
AA-läge	1 450 - 2 350	5,25% - 6,25%	20 000 - 30 000
A-läge	1 350 - 1 850	5,75% - 6,50%	14 000 - 20 000	1 300 - 1 950	6,25% - 6,75%	15 000 - 22 000	1 250 - 1 800		6,50% - 7,00% 12 000 - 16 000
B-läge	800 - 1 400	6,50% - 7,75%	7 000 - 13 000	700 - 1 350	6,75% - 7,75%	8 000 - 12 000	800 - 1 200	7,25% - 8,25%	7 000 - 10 000
C-läge	600 - 1 000	7,75 %- 9,00%	5 000 - 7 000	600 - 1 000	7,50% - 9,00%	5 000 - 7 000	600 - 850	8,00% - 9,75%	4 500 - 7 000
Butik
AA-läge	4 000 - 5 750	5,25% - 6,00%	40 000 - 45 000
A-läge	3 200 - 4 500	5,75% - 6,25%	25 000 - 35 000	2 500 - 4 400	6,00% - 6,50%	25 000 - 35 000	2 500 - 4 000		6,25% - 7,00% 22 000 - 32 000
B-läge	1 000 - 2 400	6,50% - 7,50%	10 000 - 20 000	1 200 - 2 200	6,50% - 7,25%	15 000 - 25 000	1 200 - 1 900	7,00% - 7,75%	9 000 - 14 000
C-läge	650 - 1 300	7,50% - 9,00%	5 000 - 12 000	650 - 1 100	7,25% - 8,50%	6 000 - 10 000		600 - 900 7,50% - 9,50%	4 000 - 8 000
Lager/industri
AA-läge	650 - 850	7,25% - 7,75%	5 000 - 9 000
A-läge	550 - 700	7,50% - 8,00%	4 000 - 7 000	450 - 800	7,50% - 8,50%	4 000 - 8 000	350 - 650	7,75% - 8,75%	3 000 - 7 000
B-läge	350 - 650	8,00% - 9,50%	3 500 - 5 000	350 - 650	8,00% - 9,50%	2 000 - 5 500		250 - 500 8,25% - 10,00%	2 500 - 4 500
C-läge Källa: NAI Svefa		250 - 500 9,00% - 10,50%	3 000 - 4 000		250 - 400 9,00% - 12,00%	1 500 - 3 000		225 - 400 9,00% - 12,00%	1 500 - 3 000

Förvaltningsresultat och tillväxt

Investeringar och försäljningar

Castellums fastighetsbestånd

Castellums fastighetsbestånd i Öresundsområdet omfattar 101 fastigheter (100) med en sammanlagd yta om 646 tkvm (620) och ett verkligt värde om 6 748 Mkr (6 347). För fastigheter ägda vid årets utgång uppgick på årsbasis hyresvärdet till 667 Mkr (658) och driftsöverskottet till 370 Mkr (372). Årets investeringar uppgick till 187 Mkr (101).

I Malmö fi nns 53% av Castellums fastighetsbestånd i Öresundsområdet vilket består av främst en blandning av kommersiella fastigheter i de etablerade marknadsområdena Jägersro, Fosie, Bulltofta samt Norra Hamnen. I centrala Malmö fi nns ett bestånd av större butiksoch kontorsfastigheter.

Lund motsvarar 28% av Castellums fastighetsbestånd i Öresundsområdet och består av såväl kontors- som lager- och industrifastigheter i industriområdena Råbyholm och Gunnesbo som kontorsfastigheter vid Ideon-området. Det fi nns även ett bestånd av kontors- och butiksfastigheter i centrala Lund.

Fastighetsbeståndet i Helsingborg utgör 19% och består främst av kontors- samt lager- och industrifastigheter, huvudsakligen i Berga industriområde och centrala Helsingborg.

Se även avsnittet Castellums fastighetsbestånd 2010 med fastighetsförteckning, kartor och ekonomisk information.

Öresundsregionen i sammandrag
			2010-12-31			januari-december 2010
	Antal fastig	Fastighets Fastighets värde värde		Investeringar, Mkr Ny- till- och	Förvärv	Hyres värde	Hyres Ekon. värde uthyrnings		Hyres intäkter	Fastighets kostnader	Fastighets kostnader	Drifts överskott
		heter Yta tkvm	Mkr	kr/kvm	ombyggnation		Mkr	kr/kvm	grad	Mkr	Mkr	kr/kvm	Mkr
Kontor/butik	52	323	4 907	15 185	63	–	455	1 408	87,6%	398	113	351	285
Lager/industri	41	298	1 717	5 765	49	–	204	684	84,5%	172	49	163	123
Summa	93	621	6 624	10 667	112	–	659	1 060	86,6%	570	162	261	408
Uthyrning och fastighetsadministration											34	54	– 34
Projekt och mark	8	25	124	–	3	72	8	–	–	–	4	–	– 4
Totalt	101	646	6 748	–	115	72	667	–	–	570	200	315	370

Castellums genomsnittliga hyresnivå är 1 408 kr/kvm för kontor/butik och 684 kr/kvm för lager/industri. Hyresnivåerna har i jämförbart bestånd minskat med 0,3% jämfört med föregående år.

Den genomsnittliga ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 86,6%, vilket är 0,1%-enheter högre än föregående år.

Bruttouthyrningen (d v s årshyra för total uthyrning) under året uppgick till 66 Mkr (49), varav 14 Mkr (4) avsåg uthyrning i samband med ny-, till- och ombyggnation. Uppsägningarna uppgick till 75 Mkr (72), varav konkurser 2 Mkr (6), innebärande en nettouthyrning om –9 Mkr (–23).

Dotterbolag

Castellums fastigheter i Öresundsområdet ägs och förvaltas av det helägda dotterbolaget Fastighets AB Briggen med huvudkontor i Malmö och lokalkontor i Helsingborg samt i Lund. Briggen hade vid årsskiftet 40 anställda.

Hyresutveckling Hyresvärde och ekonomisk uthyrningsgrad

Nettouthyrning

Storstockholm

Andel av Castellums fastighetsbestånd

Castellums fastighetsvärde per område

Stockholmsregionen utgör Sveriges största arbetsmarknadsområde med ca 2,1 miljoner invånare, vilket motsvarar 22% av landets befolkning. I Castellums region Storstockholm ingår Stockholm, Botkyrka, Huddinge, Järfälla, Nacka, Sigtuna, Sollentuna och Upplands-Väsby.

Stockholm präglas av att vara Sveriges huvudstad med huvudsäte för de rikspolitiska institutionerna och för många svenska företag. Hela regionen med både Stockholms centrum, förorter och kringliggande städer växer och utvecklas ständigt. Regionen har Sveriges största tjänstesektor som fördelas inom en mängd olika branscher och omfattar ca 60% av den totala lönesumman. Både sysselsättningstillväxten och befolkningstillväxten i regionen har under den senaste 10-årsperioden varit den högsta i landet.

Storstockholm kan delas in i innerstaden samt området norr respektive söder om centrum. I norr fi nns till övervägande del tjänsteproducerande företag, medan söder har en större andel varuproducerande- och distributionsföretag. I både norr och söder har tillväxten av antalet arbetsplatser successivt koncentrerats till större företagsområden.

Norrort

Infrastrukturen i norra Storstockholm är väl utbyggd med bl a E4 och E18 samt fl ygplatserna Arlanda och Bromma. Vidare fi nns fl era hamnar, vilka i stor utsträckning används till passagerartrafi k. Näringslivsetableringar och tillväxt i norrort har i stor utsträckning koncentrerats till stråket mellan Stockholm och Arlanda, där fl era stora företagsområden etablerats såsom Kista, delar av Sollentuna och delar av Upplands-Väsby.

Sollentuna, med ett strategiskt läge mellan Stockholms centrum och Arlanda fl ygplats, består av många olika delmarknader och har framför allt expanderat inom handel och tjänsteföretag.

Solna och Sundbyberg samt stadsdelarna Mariehäll/Ulvsunda i Bromma, är geografi skt koncentrerade med närhet till Stockholms centrum och har väl utbyggda kommunikationer. Den totala kontorsmarknaden i området är näst efter innerstaden den största i hela Stockholmsregionen och har uppvisat stark tillväxt av anställda i kontorsintensiva branscher.

Stockholm

Befolkning	2 095 000
Befolkningsutveckling 2001-2010 per år (riket 0,6%)	1,1%
Studerande vid universitet / högskola	92 000
Tillväxt i sysselsättning 2001-2010 per år (riket 0,5%)	0,7%
Tillväxt total lönesumma 2001-2010 per år (riket 2,2%)	2,3%

Källa: Evidens och SCB

De fem största fastighetsägarna

Storstockholm	Lokalyta, tkvm
(Kommuner Botkyrka, Huddinge, Järfälla, Nacka, Sigtuna, Sollentuna, Solna, Stockholm, Upplands-Väsby)
Vasakronan	1 780
Fabege	1 225
Castellum (Brostaden)	569
Atrium Ljungberg	546
AMF Pension	537

Uppgifter avseende lokalytor (ej bostäder) ägda per 2010-12-31. Kommunala och statliga bolag samt förvaltningar har exkluderats. Källa: Byggstatistik och Castellum

I Kista fi nns Kista Science City – en av norra Europas mest dynamiska företagsparker och ett av Stockholmsregionens största företagsområden där ca 67 000 människor arbetar. Kista domineras av företag verksamma inom främst informationsteknologi och telekommunikation. Även handelssektorn har vuxit kraftigt.

Söderort

I södra Stockholm fi nns ett fl ertal kontors- och industriområden. Globenområdet inklusive Johanneshov, domineras av tjänsteföretag, handel och kommunikation och området har väl utbyggd infrastruktur. Marievik/Liljeholmen är ett mer utpräglat kontorsområde strax utanför Stockholms innerstad och Södermalm. Västberga, med närhet till E4 och stambanan, domineras av transport- och logistikföretag, lager, tillverkning och byggverksamhet.

Skärholmen, i sydligaste delen av Stockholm, domineras av handel och området Kungens Kurva är en av Nordens största handelsplatser.

Hyresmarknaden

Den försämrade konjunkturen under 2009 påverkade både hyres- och vakansnivåer på marknaden, vilka dock stabiliserades under slutet av 2009.

Aktiviteten på hyresmarknaden har under senare delen av 2010 varit högre än föregående år vilket medfört ökad efterfrågan på lageroch industrilokaler samt brist på effektiva logistikytor. Efterfrågan på kontorslokaler i närförort är fortsatt relativt god i hela regionen, vilket medfört oförändrade vakans- och hyresnivåer under året.

Fastighetsmarknaden

Omsättningen på fastighetsmarknaden i Stockholmsregionen var hög under hela 2010 avseende både antal affärer och i volym. Under sista kvartalet var transaktionsvolymen högre än under hela 2009.

Fastighetspriserna i Storstockholm har stigit under året. I centrala Stockholm såldes bland annat Blåmannen 20 (Klara Zenit), vilken är en av de enskilt största fastighetsaffärerna i Sverige genom tiderna. Under 2010 genomfördes fastighetstransaktioner motsvarande ett värde om ca 24,0 miljarder kronor, vilket kan jämföras med 7,4 miljarder kronor under 2009 och 22,2 miljarder kronor 2008. Av de transaktioner som genomfördes var fem stycken miljardtransaktioner och i samtliga fall representerar köparna pensionskapitalet, direkt eller indirekt.

Av den totala kommersiella transaktionsvolymen utgjorde kategorin kontor/handel hela ca 93% och industri/lager ca 7%.

Stockholm (närförorter)

	Hyra, kr/kvm	Direkt avkastning	Bedömda värden, kr/kvm
Kontor
A-läge	1 700 - 2 300	5,75% - 6,50%	15 000 - 35 000
B-läge	1 100 - 1 600	6,50% - 7,50%	10 000 - 20 000
C-läge	750 - 1 100	7,25% - 8,75%	5 000 - 8 000
Butik
A-läge	1 500 - 5 000	5,75% - 6,50%	20 000 - 60 000
B-läge	1 100 - 2 500	6,25% - 7,00%	10 000 - 25 000
C-läge	600 - 1 500	7,00% - 8,00%	5 000 - 10 000
Lager/industri
A-läge	800 - 1 200	7,00% - 8,00%	5 000 - 12 000
B-läge	550 - 800	7,50% - 8,50%	4 500 - 8 000
C-läge	450 - 650	7,75% - 9,00%	3 500 - 6 000
Källa: NAI Svefa

Förvaltningsresultat och tillväxt

Investeringar och försäljningar

Storstockholm i sammandrag

Castellums fastighetsbestånd

Castellums fastighetsbestånd i Storstockholm omfattar 97 fastigheter (90) med en sammanlagd yta om 569 tkvm (534) och ett verkligt värde om 6 370 Mkr (5 695). För fastigheter ägda vid årets utgång uppgick på årsbasis hyresvärdet till 635 Mkr (601) och driftsöverskottet till 331 Mkr (328). Årets investeringar uppgick till 374 Mkr (278).

De norra förorterna utgör 36% av Castellums fastighetsbestånd i Storstockholm och består främst av större kontors- och butiksfastigheter i Mariehäll i Bromma, Kista och Solna.

De södra förorterna, vilket motsvarar 36% av Castellums fastighetsbestånd i Storstockholm, är lokaliserat till bland annat Johanneshov, Skärholmen/Kungens kurva och Nacka. I dessa områden fi nns främst större kontors- och butiksfastigheter. I Botkyrka återfi nns även lageroch industrifastigheter.

De västra förorterna utgör 28% av Castellum fastighetsbestånd i Storstockholm och består främst av kontorsfastigheter i Upplands-Väsby och Sollentuna samt lager- och industrifastigheter i områdena Veddesta/ Lunda och Rosersberg.

Se även avsnittet Castellums fastighetsbestånd 2010 med fastighetsförteckning, kartor och ekonomisk information.

		2010-12-31						januari-december 2010
	Antal	Fastighets	Fastighets	Investeringar, Mkr		Hyres	Hyres	Ekon.
	fastig	värde	värde	Ny- till- och	Förvärv	värde	värde	uthyrnings

	Antal	Fastighets Fastighets			Investeringar, Mkr		Hyres	Ekon.	Hyres	Fastighets	Fastighets	Drifts
	fastig	heter Yta tkvm	värde Mkr	värde kr/kvm	Ny- till- och ombyggnation	Förvärv	Hyres värde Mkr	värde kr/kvm	uthyrnings grad	intäkter Mkr	kostnader Mkr	kostnader kr/kvm	överskott Mkr
Kontor/butik	49	332	4 039	12 175	63	25	434	1 307	79,2%	343	105	318	238
Lager/industri	42	210	1 837	8 727	23	168	192	912	91,0%	175	50	238	125
Summa	91	542	5 876	10 836	86	193	626	1 154	82,8%	518	155	287	363
Uthyrning och fastighetsadministration											32	58	-32
Projekt och mark	6	27	494	–	95	–	9	–	–	3	3	–	0
Totalt	97	569	6 370	–	181	193	635	–	–	521	190	345	331

Ekplantan 4, Sollentuna

Castellums genomsnittliga hyresnivå är 1 307 kr/kvm för kontor/butik och 912 kr/kvm för lager/industri. Hyresnivåerna har i jämförbart bestånd ökat med 0,3% jämfört med föregående år.

Den genomsnittliga ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 82,8%, vilket är 2%-enheter lägre än föregående år.

Bruttouthyrningen (d v s årshyra för total uthyrning) under året uppgick till 47 Mkr (49), varav 4 Mkr (0) avsåg uthyrning i samband med ny-, till- och ombyggnation. Uppsägningarna uppgick till 42 Mkr (54), varav konkurser 3 Mkr (8), innebärande en nettouthyrning om 5 Mkr (–5).

Dotterbolag

Castellums fastigheter i Storstockholm ägs och förvaltas av det helägda dotterbolaget Fastighets AB Brostaden med huvudkontor i Stockholm. Brostadens verksamhet är uppdelad i tre marknadsområden och bolaget hade vid årsskiftet 37 anställda.

Hyresutveckling Hyresvärde och ekonomisk uthyrningsgrad

Nettouthyrning

Mälardalen

Andel av Castellums fastighetsbestånd

Castellums fastighetsvärde per område

I Castellums region Mälardalen ingår regionerna Örebro, Uppsala och Västerås som tillsammans har ca 760 000 invånare, motsvarande 8% av Sveriges befolkning. Regionen har en positiv befolkningstillväxt och en god näringslivsstruktur.

Mälar- och Svealandsbanorna har förbättrat kommunikationerna mellan Stockholm och Örebro via Västerås respektive Eskilstuna.

Örebro har ett strategiskt läge med vägar som möts, goda järnvägsförbindelser och närhet till fl ygplatsen, vilket gjort Örebro till ett centrum för logistik. Näringslivet i Örebro är mångskiftande med verksamheter inom handel, service, administration, en varierande tillverkningsindustri och fl era offentliga förvaltningar.

Uppsala är landets fjärde största stad och en av de viktigaste universitetsstäderna med goda kommunikationer och ett väl utvecklat näringsliv med tyngdpunkt på IT, medicin och handel. Universitetet, den goda infrastrukturen och närheten till Stockholm är några av förklaringarna till att Uppsala haft en bra tillväxt.

Västerås ligger längs E18 och har goda järnvägsförbindelser, en fl ygplats samt Nordens största insjöhamn. Näringslivet karaktäriseras av såväl världsomspännande företag som ett starkt nyföretagande. Samverkan mellan högskolan och näringslivet är en stark tillväxtfaktor. I centrala Västerås pågår en omvandling av tidigare industrilokaler till moderna kontor.

	Örebro	Uppsala	Västerås
Befolkning	228 000	306 000	230 000
Befolkningsutveckling 2001-2010 per år (riket 0,6%)	0,5%	0,8%	0,4%
Studerande vid universitet / högskola	15 000	38 000	12 000
Tillväxt i sysselsättning 2001-2010 per år (riket 0,5%)	0,5%	0,6%	0,3%
Tillväxt total lönesumma 2001-2010 per år (riket 2,2%)	2,6%	2,4%	1,7%

Källa: Evidens och SCB

De fem största fastighetsägarna

Örebro	Lokalyta tkvm	Uppsala	Lokalyta tkvm	Västerås	Lokalyta tkvm
Castellum (Aspholmen)	210	Vasakronan	254	NR Nordic & Russia Properties	475
Brinova	96	Uppsala Akademiförvaltning	157	Klövern	193
Alecta Pensionsförsäkring	92	Castellum (Aspholmen)	154	Castellum (Aspholmen)	164
Norrporten	75	Klövern	66	Hemfosa Fastigheter	117
Behrn Fastigheter	71	Diligentia / Skandia Liv	55	Northern Logistic Property	105

Uppgifter avseende lokalytor (ej bostäder) ägda per 2010-12-31. Kommunala och statliga bolag samt förvaltningar har exkluderats. Källa: Byggstatistik och Castellum

Hyresmarknaden

Hyresmarknaden i Mälardalen har varit stabil under 2010 med en ökad aktivitet på vissa orter. I Uppsala har efterfrågan på framförallt kontorsoch attraktiva butikslokaler ökat. Vad avser Västerås har hyresmarknaden förbättrats, medan hyresmarknaden i Örebro varit fortsatt stabil. Den ökade efterfrågan på lokaler under året har medfört att utvecklingen av hyresnivåerna varit stabil eller positiv inom samtliga delmarknader.

Vakansgraden har varit fortsatt stabil inom samtliga kommersiella lokaltyper, där effektiva kontor och logistikbyggnader har de lägsta vakansgraderna på grund av fortsatt låg nyproduktion.

Fastighetsmarknaden

Under 2010 omsatte fastighetsmarknaden i Mälardalen 3,0 miljarder kronor, vilket kan jämföras med 0,4 miljarder kronor 2009 och 2,2 miljarder kronor 2008. Av det transaktioner som genomfördes stod Uppsala för 58% av volymen. Fyra av de större transaktionerna i Mälardalen var förvärv av handelsfastigheter, motsvarande 38% av den totala transaktionsvolymen, där två av de större affärerna var större än 500 Mkr. I samtliga affärer utom en var köparna svenska aktörer. Genomförda affärer visar att fastighetspriserna har stigit under året då centrala fastigheter förvärvats till en direktavkastning om 6,0%-6,5%.

Av den totala kommersiella transaktionsvolymen utgjorde kategorin kontor/handel ca 63% och industri/lager ca 37%.

		Örebro			Uppsala		Västerås
	Hyra, kr/kvm	Direkt avkastning	Bedömda värden, kr/kvm	Hyra, kr/kvm	Direkt avkastning	Bedömda värden, kr/kvm	Hyra, kr/kvm	Direkt avkastning	Bedömda värden, kr/kvm
Kontor
A-läge	900 - 1 600	6,50% - 8,00%	7 500 - 15 000	1 200 - 2 200	6,25% - 7,50%	10 000 - 22 000	1 000 - 1 600	6,50% - 8,00%	8 000 - 13 000
B-läge	700 - 1 200	7,50% - 8,50%	4 500 - 9 000	900 - 1 800	6,75% - 7,75%	7 000 - 14 000	800 - 1 500	7,25% - 8,25%	6 000 - 10 000
C-läge	600 - 800	8,50% - 9,50%	3 000 - 5 500	700 - 1 100	8,00% - 9,50%	5 000 - 9 000	650 - 1 000	8,00% - 9,00%	4 000 - 7 500
Butik
A-läge	2 000 - 4 000	6,00% - 7,50%	15 000 - 35 000	2 200 - 4 500	6,00% - 7,25%	15 000 - 40 000	1 500 - 3 500	6,00% - 7,50%	15 000 - 30 000
B-läge	1 000 - 2 000	7,00% - 8,00%	7 500 - 17 500	1 000 - 2 200	6,75% - 8,00%	7 000 - 17 000	1 000 - 1 600	6,50% - 8,00%	10 000 - 18 000
C-läge	700 - 1 100	8,00% - 9,00%	4 000 - 9 000	800 - 1 200	7,50% - 9,00%	5 000 - 10 000	700 - 1 000	7,50% - 9,00%	5 000 - 10 000
Lager/industri
A-läge	500 - 700	7,50% - 9,00%	3 500 - 7 000	550 - 750	7,50% - 8,50%	4 000 - 7 000	550 - 800	7,50% - 9,00%	3 500 - 8 000
B-läge		400 - 600 8,00% - 10,00%	2 500 - 5 000	450 - 600	8,00% - 9,50%	3 500 - 5 500	400 - 600	8,25% - 9,50%	3 000 - 5 000
C-läge		300 - 500 9,00% - 11,50%	1 000 - 3 500	350 - 500	9,25% - 11,00%	1 500 - 4 000		300 - 450 9,25% - 10,50%	1 500 - 3 500

Källa: NAI Svefa

Investeringar och försäljningar

Mälardalen i sammandrag

Castellums fastighetsbestånd

Castellums fastighetsbestånd i Mälardalen omfattar 116 fastigheter (115) med en sammanlagd yta om 545 tkvm (516) och ett verkligt värde om 4 829 Mkr (4 297). För fastigheter ägda vid årets utgång uppgick på årsbasis hyresvärdet till 509 Mkr (478) och driftsöverskottet till 277 Mkr (265). Årets investeringar uppgick till 464 Mkr (259).

Castellums fastighetsbestånd är koncentrerat till Örebro, Uppsala och Västerås, allt från centrala kontorsfastigheter till lager- och industrifastigheter i välbelägna arbetsområden.

Castellums fastighetsbestånd i Örebro motsvarar 35% av fastighetsbeståndet i regionen Mälardalen och består av en blandning av kontorsoch butiksfastigheter samt lager- och industrifastigheter. Fastigheterna är koncentrerade till Aspholmen-området samt centrala Örebro.

I Uppsala fi nns 38% av Castellums fastighetsbestånd i Mälardalen vilket består av främst kontors- och butiksfastigheter men även lageroch industrifastigheter. Fastigheterna är attraktivt belägna i Fyrislund, Boländerna och utmed Kungsgatan i centrala Uppsala.

Fastighetsbeståndet i Västerås motsvarar 24% och består av en blandning av kontors- och butiksfastigheter samt lager- och industrifastigheter. Fastighetsbeståndet fi nns i de etablerade marknadsområdena Kopparlunden, Tunbytorp, Bäckby och Hälla.

			2010-12-31						januari-december 2010
		Antal Fastighets Fastighets			Investeringar, Mkr		Hyres	Hyres	Ekon.	Hyres	Fastighets	Fastighets	Drifts
	fastig		värde	värde	Ny- till- och Förvärv		värde värde	uthyrnings	intäkter	kostnader	kostnader	överskott
		heter Yta tkvm	Mkr	kr/kvm	ombyggnation		Mkr	kr/kvm	grad	Mkr	Mkr	kr/kvm	Mkr
Kontor/butik	74	361	3 609	10 007	109	261	375	1 041	90,2%	339	112	311	227
Lager/industri	38	158	906	5 720	16	–	109	690	91,8%	100	28	178	72
Summa	112	519	4 515	8 699	125	261	484	934	90,6%	439	140	270	299
Uthyrning och fastighetsadministration											28	55	– 28
Projekt och mark	4	26	314	–	78	–	25	–	–	12	6	–	6
Totalt	116	545	4 829	–	203	261	509	–	–	451	174	325	277

Castellum har även ett mindre bestånd i Märsta, Sigtuna kommun. Hyresvärde och ekonomisk uthyrningsgrad

Se även avsnittet Castellums fastighetsbestånd 2010 med fastighetsförteckning, kartor och ekonomisk information.

Hyresutveckling

Castellums genomsnittliga hyresnivå är 1 041 kr/kvm för kontor/butik och 690 kr/kvm för lager/industri. Hyresnivåerna har i jämförbart bestånd ökat med 0,3% jämfört med föregående år.

Den genomsnittliga ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 90,6%, vilket är 1,8%-enheter lägre än föregående år.

Bruttouthyrningen (d v s årshyra för total uthyrning) under året uppgick till 56 Mkr (66), varav 10 Mkr (5) avsåg uthyrning i samband med ny-, till- och ombyggnation. Uppsägningarna uppgick till 33 Mkr (73), varav konkurser 2 Mkr (7), innebärande en nettouthyrning om 23 Mkr (–7).

Dotterbolag

Castellums fastigheter i Mälardalen ägs och förvaltas av det helägda dotterbolaget Aspholmen Fastigheter AB med huvudkontor i Örebro. Bolaget har även förvaltningskontor i Västerås och Uppsala. Aspholmen hade vid årsskiftet 41 anställda.

Nettouthyrning

Östra Götaland

Andel av Castellums fastighetsbestånd

Castellums fastighetsbestånd per område

Castellums bestånd i Östra Götaland innefattar regionerna Jönköping, Värnamo, Växjö och Linköping vilka tillsammans bildar en region med knappt 630 000 invånare motsvarande 7% av Sveriges befolkning.

Den småländska företagsverksamheten är välkänd och området är ett av Sveriges mest intressanta och framgångsrika småföretagarområden.

Jönköping har ett strategiskt läge med fl era större vägar samt tillgång till fl ygplats och järnväg vilket har utvecklat Jönköping till ett handels- och logistikcentrum. Många stora företag har etablerat lager och distribution i Jönköping.

Värnamo är en liten arbetsmarknadsregion medan upptagningsområdet för handel är tre gånger så stort som invånarantalet. Infrastrukturen med E4 och goda tågförbindelser borgar för god tillgänglighet och ett framgångsrikt näringsliv. Värnamo har en stark småföretagartradition och är ett centrum för handel och service. Industrin är till stor del exportinriktad.

Växjö är en attraktiv ort med goda kommunikationer, bra utbildningsmöjligheter och ett gott näringslivsklimat vilket bidragit till den höga tillväxten. Här fi nns en bra mix av företag inom basnäringar som skogs- och verkstadsindustri och företag med högteknologisk profi l.

Linköping har ett strategiskt läge mitt i Östergötland och goda kommunikationer med vägar, tåg samt en fl ygplats nära centrum. Det traditionella näringslivet är klart differentierat men består i huvudsak av företag med teknisk inriktning. I regionen fi nns ett tydligt samarbete mellan näringslivet och universitetet, t ex teknikparken Mjärdevi Science Park med drygt 6 000 anställda.

	Jönköping	Värnamo	Växjö	Linköping
Befolkning	211 000	33 000	132 000	253 000
Befolkningsutveckling 2001-2010 per år (riket 0,6%)	0,6%	0,2%	0,6%	0,5%
Studerande vid universitet / högskola	15 000	–	12 000	23 000
Tillväxt i sysselsättning 2001-2010 per år (riket 0,5%)	0,8%	0,2%	0,5%	0,1%
Tillväxt total lönesumma 2001-2010 per år (riket 2,2%)	2,5%	1,5%	2,3%	2,0%

Källa: Evidens och SCB

De fem största fastighetsägarna

Jönköping	Lokalyta tkvm	Värnamo	Lokalyta tkvm	Växjö	Lokalyta tkvm	Linköping	Lokalyta tkvm
Castellum (Corallen)	157	Castellum (Corallen)	146	Castellum (Corallen)	128	Klövern	293
Norrporten	90	Remnes i Värnamo	21	Norrporten	86	Acta	99
Tosito	87	Värnabo Fastigheter	8	Valad Property Group	73	Ikano Fastigheter	72
Alecta Pensionsförsäkring	71	Nivika Förvaltning	7	Northern Logistic Property	69	Norrporten	67
Fastighets AB Eric Ekblad	59	Om Igen Fastighet AB	3	Corem Property Group	64	Botrygg Bygg	65
						Castellum (Corallen)	41

Uppgifter avseende lokalytor (ej bostäder) ägda per 2010-12-31. Kommunala och statliga bolag samt förvaltningar har exkluderats. Källa: Byggstatistik och Castellum

Hyresmarknaden

Hyresmarknaden i Östra Götalands regionen har under 2010 varit positiv och stabil med god efterfrågan inom samtliga delområden på såväl lager- som kontorsytor.

Linköping har till viss del påverkats av konjunkturen men centrala områden och Mjärdevi Science Park utgör attraktiva områden där vakanserna varit oförändrade.

I Jönköping har hyresmarknaden haft en positiv utveckling under 2010, främst avseende centrala kontors- och butiksfastigheter. Trots en hög aktivitet avseende nyproducerade lokaler har hyrorna varit stabila till ökande.

Värnamo och Växjö har under 2010 haft en något lägre aktivitet på hyresmarknaden men såväl hyresnivåer som vakanser har varit stabila.

Fastighetsmarknaden

Transaktionsvolymen på fastighetsmarknaden i Östra Götaland uppgick till 2,2 miljarder kronor 2010, 1,0 miljard kronor 2009 och 3,7 miljarder kronor 2008. Transaktionerna i Linköping utgjorde över hälften av volymen varav majoriteten av värdet bestod av en portföljaffär med 37 fastigheter. I övrigt genomfördes inga större transaktioner i regionen. De transaktioner som genomförts under året visar på en stabil prisbild där handelsfastigheter sålts för en direktavkastning om ca 6% och centrala kontorsfastigheter om ca 6,75% i Jönköping.

Av den totala kommersiella transaktionsvolymen utgjorde kategorin kontor/handel ca 61% och industri/lager ca 39 %.

		Jönköping			Värnamo		Växjö
	Hyra, kr/kvm	Direkt avkastning	Bedömda värden, kr/kvm Hyra, kr/kvm		Direkt avkastning	Bedömda värden, kr/kvm	Hyra, kr/kvm	Direkt avkastning	Bedömda värden, kr/kvm
Kontor
A-läge	900 - 1 700	6,75% - 7,25%	10 000 - 15 000	800 - 1 200	6,75% - 8,00%	8 000 - 12 000	900 - 1 300	7,00% - 8,00%	10 000 - 15 000
B-läge	700 - 1 500	7,00% - 8,50%	6 000 - 9 000	700 - 900	7,50% - 8,50%	5 000 - 8 000	700 - 1 000	7,50% - 8,50%	4 000 - 8 000
C-läge	500 - 1 000	8,00% - 9,50%	3 000 - 5 000	500 - 700	8,50% - 9,50%	4 000 - 6 000	500 - 800	8,00% - 9,00%	3 000 - 4 500
Butik
A-läge	1 500 - 4 400	6,00% - 6,75%	15 000 - 35 000 1 000 - 1 800		6,50% - 7,50%	9 000 - 15 000	1 200 - 2 200	6,50% - 7,25%	12 000 - 22 000
B-läge	800 - 1 500	6,25% - 7,75%	7 000 - 15 000	800 - 1 200	7,00% - 8,00%	6 000 - 11 000	750 - 1 400	6,75% - 7,50%	7 000 - 15 000
C-läge	500 - 900	7,25% - 9,00%	3 000 - 9 000	600 - 800	8,00% - 9,25%	4 000 - 7 000	600 - 900	7,75% - 9,00%	3 000 - 6 000
Lager/industri
A-läge	400 - 650	7,25% - 9,00%	3 000 - 7 000	450 - 650	8,25% - 9,50%	3 500 - 5 500	450 - 650	8,00% - 9,50%	4 000 - 6 000
B-läge		350 - 600 8,00% - 10,00%	2 500 - 6 000		350 - 550 9,00% - 10,00%	3 000 - 4 000	400 - 500	9,00 %- 9,75%	2 500 - 3 500
C-läge		300 - 550 9,00% - 11,00%	1 750 - 5 000		300 - 400 10,00% - 11,00%	2 000 - 3 000		300 - 400 9,75% - 11,50%	2 000 - 3 000

Källa: NAI Svefa

Förvaltningsresultat och tillväxt

Investeringar och försäljningar

Östra Götaland i sammandrag

Castellums fastighetsbestånd

Castellums fastighetsbestånd i Östra Götaland omfattar 96 fastigheter (95) med en sammanlagd yta om 505 tkvm (501) och ett verkligt värde om 3 645 Mkr (3 310). För fastigheter ägda vid årets utgång uppgick på årsbasis hyresvärdet till 402 Mkr (373) och driftsöverskottet till 218 Mkr (200). Castellums fastighetsbestånd ligger i Jönköping, Värnamo, Växjö och Linköping. Årets investeringar uppgick till 166 Mkr (219).

I Jönköping fi nns 40% av Castellums fastighetsbestånd i Östra Götaland, vilket består främst av kontors- och butiksfastigheter belägna i attraktiva områden som Rosenlund, centrala Jönköping och A6.

I Värnamo fi nns 24% av Castellums fastighetsbestånd i Östra Götaland, vilket främst är koncentrerat till centralt belägna kontors- och butiksfastigheter samt lager- och industrifastigheter i industriområden.

Fastighetsbeståndet i Växjö motsvarar 23% av fastighetsbeståndet i regionen och består främst av kontors- och butiksfastigheter i de centrala delarna och i området Västra Mark där även lager- och industrifastigheter återfi nns.

I Linköping är beståndet koncentrerat till kontorsfastigheter i området Mjärdevi Science Park.

Se även avsnittet Castellums fastighetsbestånd 2010 med fastighetsförteckning, kartor och ekonomisk information.

			2010-12-31						januari-december 2010
	Antal	Fastighets Fastighets			Investeringar, Mkr		Hyres	Ekon.	Hyres	Fastighets	Fastighets	Drifts
	fastig		värde värde		Ny- till- och	Hyres Förvärv värde		värde	uthyrnings	intäkter	kostnader	kostnader	överskott
		heter Yta tkvm	Mkr	kr/kvm	ombyggnation		Mkr	kr/kvm	grad	Mkr	Mkr	kr/kvm	Mkr
Kontor/butik	52	319	2 883	9 026	138	17	310	970	88,3%	274	100	312	174
Lager/industri	35	186	739	3 970	11	–	92	495	86,6%	80	23	123	57
Summa	87	505	3 622	7 163	149	17	402	795	88,0%	354	123	242	231
Uthyrning och fastighetsadministration											13	26	– 13
Projekt och mark	9	–	23	–	0	–	–	–	–	–	–	–	–
Totalt	96	505	3 645	–	149	17	402	–	–	354	136	268	218

Castellums genomsnittliga hyresnivå är 970 kr/kvm för kontor/butik och 495 kr/kvm för lager/industri. Hyresnivåerna har i jämförbart bestånd ökat med 0,9% jämfört med föregående år.

Den genomsnittliga ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 88,0%, vilket är 2%-enheter lägre än föregående år.

Bruttouthyrningen (d v s årshyra för total uthyrning) under året uppgick till 27 Mkr (45), varav 8 Mkr (17) avsåg uthyrning i samband med ny-, till- och ombyggnation. Uppsägningarna uppgick till 14 Mkr (35), varav konkurser 1 Mkr (4), innebärande en nettouthyrning om 13 Mkr (10).

Dotterbolag

Castellums fastigheter i Östra Götaland ägs och förvaltas av det helägda dotterbolaget Fastighets AB Corallen med huvudkontor i Värnamo. Bolaget har även förvaltningskontor i Jönköping, Linköping och Växjö. Corallen hade vid årsskiftet 29 anställda.

Hyresutveckling Hyresvärde och ekonomisk uthyrningsgrad

Nettouthyrning

Finansiering

Finansiering 2010-12-31

Policy	Mål/Mandat	Utfall
Belåningsgrad	Varaktigt ej över stiga 55%	50%
Räntetäckningsgrad Minst 200%		299%
Ränterisk – genomsnittlig
räntebindning – andel ränteförfall	0,5-3 år	2,6 år
inom 6 månader Högst 50%		33%
Valutarisk	Inte tillåtet	Ingen exponering
Upplåningsrisk	Minst 50% ränte bärande skulder skall ha en löptid om minst 2 år	100%
Motpartsrisk	Kreditinstitut med hög rating lägst investment grade	Uppfylles
Likviditetsrisk	Likviditetsreserv för att kunna fullgöra betalningsförpliktelser	3 013 Mkr i outnyttjat beviljat låneutrymme

Börsnoterade fastighetsbolag

Källa: Rullande helårsvärden baserade på respektive bolags Q3 rapport 2010

Att äga fastigheter är en kapitalintensiv verksamhet och tillgång till kapital är en av grundförutsättningarna för att framgångsrikt kunna utveckla fastighetsbeståndet.

Belåningsgrad och kapitalbindning

Fastigheter är en långfristig tillgång och kräver långfristig fi nansiering där fördelningen mellan eget kapital och räntebärande skulder sättas så att nödvändig fi nansiering erhålls. Belåningsgraden är det fi nansiella mått som beskriver hur stor andel av fastigheternas värde som är belånad. Målet för Castellum är en belåningsgrad som varaktigt ej skall överstiga 55%.

Värdet på Castellums tillgångar uppgick per 31 december 2010 till 31 936 Mkr (29 476) och dessa fi nansieras genom dels eget kapital om 11 082 Mkr (9 692), dels skulder om 20 854 Mkr (19 784), varav 15 781 Mkr (15 294) är räntebärande. Belåningsgraden var 50% (52%).

Krav på långfristig fi nansiering innebär att Castellum eftersträvar lång kapitalbindning i låneavtal för att minimera refi nansieringsrisken. Kontinuerligt omförhandlas befi ntliga och tillförs nya låneavtal. Vid årsskiftet hade Castellum bindande outnyttjade långfristiga låneavtal i bank om 2 293 Mkr (1 176) vilket innebär att Castellum har god tillgång till nyupplåning för att fi nansiera investeringar i ny-, till- och ombyggnationer samt förvärv. Under året har nya kreditavtal om 1 600 Mkr tillförts och befi ntliga låneavtal om 9 800 Mkr har omförhandlats.

Efter årets utgång har Castellum ingått ytterligare nya låneavtal om 500 Mkr.

Ränterisk och räntetäckningsgrad

Räntekostnaden är den enskilt största kostnadsposten och påverkar tillväxten i förvaltningsresultatet. Räntekostnaden påverkas i huvudsak av förändring i marknadsräntan men även av förändrade förutsättningar på kreditmarknaden, som i sin tur påverkar den marginal kreditgivare kräver i ersättning för att låna ut pengar. Båda dessa marknader kan förändras snabbt och kan inte påverkas av Castellum. Stigande marknadsräntor anses generellt bero på ekonomisk tillväxt och stigande infl ation, vilket antas leda till ökad efterfrågan på kommersiella lokaler och därmed stigande hyror och/eller minskade vakanser. Sjunkande räntor anses ha motsatta orsaker och effekter. Över tid möts alltså stigande respektive sjunkande räntekostnader av stigande eller sjunkande hyresintäkter.

Förändringar av marknadsräntan påverkar fi nansnettot. Hur snabbt och med hur mycket beror på vald räntebindningstid. För att säkerställa ett lågt och stabilt kassafl ödesmässigt räntenetto har Castellum generellt valt en förhållandevis lång räntebindningstid. På så sätt begränsas omedelbar påverkan av räntenettot föranledd av förändringar i marknadsräntan.

Castellum har av samma orsak valt att i huvudsak teckna långfristiga låneavtal med avtalade kreditmarginaler gentemot kreditgivare. Dock kommer förändringar i båda dessa marknader alltid över tid att få genomslag i räntenettot.

Räntetäckningsgraden är det fi nansiella mått som beskriver ett bolags motståndskraft och risknivå för förändringar i räntenettot. Som framgår av bilden på föregående sida har Castellum en lägre belåningsgrad och högre räntetäckningsgrad än branschen i genomsnitt.

Castellum har en målsättning om en räntetäckningsgrad om minst 200%. För 2010 uppgick räntetäckningsgraden till 299% (309%). Per den 31 december 2010 uppgick den genomsnittliga räntebindningstiden uppgick till 2,6 år (2,8) och den genomsnittliga löptiden på fastställda marginaler uppgick till 2,6 år (3,2). En förändring av marknadsräntan i enlighet med den av Riksbanken i december publicerade reporäntebanan, skulle för 2011 ge en effekt på Castellums räntekostnad om ca –30 Mkr.

Finanspolicy

Den fi nansiella verksamheten i Castellum bedrivs i enlighet med de mål styrelsen fastställer i fi nanspolicyn. Målen i fi nanspolicyn är:

• Kapitalstruktur med en belåningsgrad som varaktigt ej skall överstiga 55% och en räntetäckningsgrad om minst 200%.
• Säkerställa behovet av långfristig fi nansiering och likviditet.
• Uppnå ett lågt och stabilt räntenetto inom givet riskmandat.

I fi nanspolicyn anges mandat och limiter för hantering av fi nansiella risker, övergripande ansvarsfördelning samt hur rapportering och uppföljning av de fi nansiella riskerna skall ske. De fi nansiella riskerna följs upp och rapporteras kvartalsvis till styrelse. Styrelsen genomför årligen en översyn av fi nanspolicyn.

Organisation

Koncernens fi nansiella riskhantering är centraliserad till moderbolaget. Internbanken ansvarar bland annat för koncernens kreditförsörjning, ränteriskhantering, dotterbolagens fi nansiering samt cash management. Finansavdelningen består av 2 personer. Inom moderbolaget fi nns även redovisning och självständig kontroll av den fi nansiella verksamheten, en s k back-offi ce och compliance funktion.

Räntebärande skulder och derivat

Castellums räntebärande skulder utgörs till största delen av kortfristiga lån under långfristiga låneavtal. Kortfristiga lån medför en stor fl exibilitet vad avser val av räntebas och räntebindningsperiod samt möjliggör amortering och nedsättning av lån utan marginalbrytningsersättning eller annan kompensation till kreditgivare. Att kunna öka respektive minska utestående lån under de långfristiga låneavtalen innebär vidare att den räntebärande upplåningen vid var tid kan minimeras. Låneavtalen är främst bilaterala låneavtal i skandinaviska banker. För att begränsa ränterisken och uppnå önskad räntebindning använder Castellum olika typer av räntederivat, vilket är ett kostnadseffektivt och fl exibelt sätt att förlänga lån med kort räntebindning, framför att uppta lån med fast ränta.

Låneförfallostruktur 2010-12-31

Avtal	Utnyttjat
200	–
5 500	4 930
500	–
4 800	2 500
7 062	6 562
18 062	13 992
2 097	1 777
20 159	15 769
	2 293

Ränteförfallostruktur 2010-12-31
	Lån Mkr	Derivat Mkr	Belopp Mkr	Medelränta
0 - 1 år	15 769	– 9 150	6 619	3,1%
1 - 2 år	–	600	600	4,3%
2 - 3 år	–	3 000	3 000	4,5%
3 - 4 år	–	1 000	1 000	4,6%
4 - 5 år	–	1 450	1 450	4,6%
5 - 10 år	–	3 100	3 100	4,6%
Totalt	15 769	–	15 769	3,9%

Ur ett kassafl ödesperspektiv är utfallet detsamma, dock uppstår en redovisningsmässig skillnad som innebär att räntederivat marknadsvärderas, vilket i normalfallet inte sker med lån som upptas med fast ränta.

Per den 31 december 2010 uppgick netto räntebärande skulder med avdrag för likviditet om 12 Mkr (8) till 15 769 Mkr (15 286), varav 1 377 Mkr (0) avser utestående företagscertifi kat. Castellum hade per samma datum långfristiga bindande låneavtal i bank om 18 062 Mkr (16 262), obligationslån om 200 Mkr (500), kortfristiga bindande låneavtal om 520 Mkr (1 220) och ett certifi katprogram om 4 000 Mkr (4 000). Den genomsnittliga återstående löptiden på långfristiga låneavtal uppgick per årsskiftet till 5,0 år (5,5).

Finansnetto

Finansnettot uppgick till –574 Mkr (–541). Den genomsnittliga räntenivån har varit 3,7% (3,7%). Den genomsnittliga effektiva räntan per den 31 december 2010 var 3,9% (3,8%). Räntan på motsvarande portfölj, med hänsyn tagen till såväl rådande marknadsränta som kreditmarginal, kan uppskattas till 4,0% (3,1%). Castellums räntekostnader består av marknadsräntan vid lånetillfället plus marginal till kreditgivaren. Alla kreditmarginaler fördelas inom segmentet 0-1 år.

Värdering av derivat

I enlighet med redovisningsreglerna IAS 39 skall räntederivat marknadsvärderas, vilket innebär att det uppstår ett teoretiskt över- eller undervärde om den avtalade räntan avviker från aktuell marknadsränta, där värdeförändringen i Castellums fall skall redovisas över resultaträkningen.

Värdet har på grund av förändrade långa marknadsräntor och tidsfaktorn, ändrats med 291 Mkr (102) och vid årets utgång var värdet –574 Mkr (–865).

Säkerställning av räntebärande skulder

Långfristiga låneavtal i bank säkerställs i huvudsak med säkerhet i bolagets fastigheter och med åtaganden i låneavtal s k "covenants". Utfärdade företagscertifi kat, obligationer och kortfristiga låneavtal i bank så som t ex koncernkontokredit är blancokrediter.

Utnyttjade krediter säkerställda med pantbrev uppgick per 31 december 2010 till 13 998 Mkr (14 583) och utnyttjade blancokrediter uppgick till 1 771 Mkr (703). De åtaganden som utfärdats är att belåningsgraden ej får överstiga 65% och att räntetäckningsgraden ej får understiga 150%. Dessutom fi nns allmänna åtaganden om att Castellum skall förse sina långivare med fi nansiell information såsom årsredovisningar och delårsrapporter och i vissa fall rätt till omförhandling av låneavtalen vid förändrad verksamhetsinriktning eller avnotering.

Skatt

Svensk bolagsskatt uppgår till 26,3% och utgår på skattepliktigt resultat, vilket utgör redovisat resultat före skatt justerat för poster enligt gällande skattelagstiftning.

Castellums redovisade förvaltningsresultat för 2010 uppgick till 1 141 Mkr medan skattepliktigt förvaltningsresultat uppgick till 208 Mkr. I avsaknad av underskottsavdrag skulle en betald skatt om 55 Mkr uppstå, hänförligt till förvaltningsresultatet, motsvarande 5% effektiv betald skatt. Det skattepliktiga förvaltningsresultatet kompletteras därefter med skatteeffekter till följd av försäljning av fastigheter och värdeförändringar samt nyttjande av underskottsavdrag för att nå skattepliktigt resultat för koncernen.

Skattemässiga avskrivningar

Investeringar i fastighet kan fördelas på olika delar – byggnad, mark, markanläggning och inventarie, vilket bl a påverkar avskrivningarnas storlek. Byggnad skrivs av utifrån av Skatteverket anvisade procentsatser: 2% för kontor/butik/bostäder, 3% för varuhus/hotell, 4% för industri/ lager samt 5% för ekonomibyggnader och industribyggnader med begränsat ändamål. Mark skrivs inte av. De fl esta typer av markanläggningar skrivs av med 5%, medan inventarier (tillbehör som är avsedda att direkt tjäna byggnadens användning och den verksamhet som bedrivs däri) skrivs av med 20% alternativt 30%.

Avdragsgilla ombyggnationer

Utgifter för reparation och underhåll av byggnad får dras av omedelbart. Skattemässigt får ett utvidgat reparationsbegrepp användas, d v s direkt avdrag medges för vissa ombyggnationer även om dessa är värdehöjande och aktivering skett i redovisningen.

Försäljning fastigheter

Ett fastighetsförvaltande bolags innehav av fastigheter och aktier och andelar i fastighetsförvaltande dotterbolag utgör anläggningstillgångar. Bedriver ägande bolaget i stället handel med fastigheter betraktas ovan nämnda tillgångar i skatterättslig mening som omsättningstillgångar.

Skattemässigt resultat till följd av försäljning utgörs av försäljningspris med avdrag för omkostnader och tillgångens skattemässiga värde. Fastighet kan avyttras direkt eller indirekt via bolag, vilket får olika skattemässiga konsekvenser. För fastighet eller aktier som skattemässigt sett utgör omsättningstillgång blir vinsten alltid skattepliktig, medan förlusten blir avdragsgill. Vinst och förlust på fastighet och aktier som skattemässigt sett utgör anläggningstillgång får dock olika skattemässiga konsekvenser. Vad avser fastighet blir vinsten skattepliktig, medan förlusten hamnar i en särskild "fålla" och kan enbart nyttjas mot vinst inom koncernen från direktförsäljning av fastighet som utgör anläggningstillgång. Vinst vid försäljning av aktier som skattemässigt sett utgör anläggningstillgång är inte skattepliktig, medan förlust inte är avdragsgill.

Sedan skattefrihet infördes på försäljning av aktier som skattemässigt sett utgör anläggningstillgång har trenden på svensk fastighetsmarknad blivit att försäljning av fastighet sker indirekt via bolag.

Skatteberäkning 2010-12-31		Underlag uppskjuten
Mkr	Underlag aktuell skatt	skatt
Förvaltningsresultat	1 141
Skattemässigt avdragsgilla
avskrivningar	– 629	629
ombyggnationer	– 277	277
ombyggnationer, justering tidigare år	– 18	18
Övriga skattemässiga justeringar	– 9	31
Skattepliktigt förvaltningsresultat	208	955
Försäljning fastigheter	0	– 30
Värdeförändring fastigheter	–	1 199
Värdeförändring räntederivat	291	–
Skattepliktigt resultat före under
skottsavdrag	499	2 124
Underskottsavdrag, ingående balans – 1 885		1 885
Underskottsavdrag, utgående balans	1 406	– 1 406
Skattepliktigt resultat	20	2 603
Därav 26,3% aktuell / uppskjuten skatt	– 5	– 685

Uppskjuten skatteskuld netto 2010-12-31

Enligt balansräkningen	– 13 314	– 3 502
Fastigheter, tillgångsförvärv	109	29
Summa	– 13 423	– 3 531
Fastigheter	– 14 829	– 3 901
Underskottsavdrag	1 406	370
Mkr	Underlag Skatt 26,3%

Värdeförändring fastigheter och derivat

Svensk redovisningslagstiftning tillåter inte redovisning av fastigheter till verkligt värde i juridisk enhet, innebärande att värdeförändring på fastighet enbart sker på koncernnivå och därmed inte påverkar beskattningen.

Vissa typer av fi nansiella instrument, såsom ränteswappar, får värderas till verkligt värde i juridisk enhet. I Castellums fall utgör värdeförändringar som medför ett negativt värde på instrumentet en avdragsgill post och värdeförändringar upp till instrumentets anskaffningsvärde utgör en skattepliktig intäkt.

Underskottsavdrag och koncernbidrag

Underskottsavdrag utgörs av tidigare års skattemässiga förluster. Förlusterna, som inte är tidsbegränsade, rullas vidare till nästkommande år och nyttjas genom kvittning mot framtida skattemässiga vinster.

I Castellumkoncernen ingår såväl bolag som i skatterättslig mening är att betrakta som fastighetsförvaltande som bolag vilka anses bedriva handel med fastigheter. I det fall ett fastighetsförvaltande bolag ägs av ett handlande bolag, fi nns begränsningar för ägarna att ta emot koncernbidrag. Vidare fi nns en koncernbidragsspärr upp till sex år vid ägarförändringar. Eftersom förvärv av fastighet oftast sker indirekt via bolag tillförs hela tiden nya juridiska enheter till koncernen. I Castellum är dock dessa koncernbidragsspärrar begränsade.

Taxeringsförfarandet

Inkomstdeklarationen för ett beskattningsår inlämnas till Skatteverket under våren året därpå och mot slutet av året erhålls slutskattesedel. Skatteverket har möjlighet att begära omprövning under två år efter beskattningsåret. Därefter kan Skatteverket begära eftertaxering enbart om en oriktig uppgift föreligger under ytterligare fyra år, innebärande att först efter sex år är taxeringen för ett beskattningsår slutligen låst, t ex är beskattningsåret 2010 slutligen låst taxeringsmässigt sett år 2017.

Skatteverket genomförde under 2009 en skatterevision i Castellum som avslutades utan anmärkning. Castellum har heller inga pågående skattetvister.

Uppskjuten skatt i balansräkningen

Redovisningslagstiftningen kräver att uppskjuten skatt skall redovisas odiskonterat på skillnader som föreligger mellan en tillgång eller skulds bokförda värde och dess skattemässiga värde. Detta för att avspegla den skatteskuld eller skattefordran som realiseras när tillgången eller skulden säljs direkt. Lagstiftningen gör dock undantag för tillgångar som vid anskaffningstillfället klassifi cerats som tillgångsförvärv, då ingen uppskjuten skatt hänförligt till förvärven får redovisas.

I Castellum fi nns två poster som utgör underlag till uppskjuten skatt - fastigheter och underskottsavdrag. Alla underskottsavdrag redovisas eftersom det förväntas fi nnas framtida överskott som underskotten kan nyttjas mot. Uppskjuten skatt hänförligt till fastigheter uppstår främst på grund av uppvärdering, skattemässiga avdrag såsom avskrivningar och avdrag för vissa ombyggnationer vilka aktiverats redovisningsmässigt.

Möjligheter och risker

Möjligheter och risker kan grovt delas in i två avsnitt – förändringar av kassafl ödet och förändringar av värden.

Möjligheter och risker i kassaflödet Hyresintäkter

Såväl hyresnivåer som vakanser för kommersiella kontrakt är främst beroende av tillväxten i svensk ekonomi, men påverkas också av nyproduktionens storlek. Ekonomisk tillväxt antas leda till ökad efterfrågan på lokaler och därmed minskade vakanser, med potential för stigande marknadshyror, vilket även möjliggör nyproduktion. En vikande tillväxt ger omvänt förhållande. Då de kommersiella kontrakten löper på viss tid, ger en förändring av marknadshyrorna ingen omedelbar effekt på hyresintäkterna. Den vanligaste löptiden på ett nytecknat kontrakt är för närvarande 3-5 år med uppsägningstid nio månader samt en indexklausul kopplad till infl ationen. Den genomsnittliga återstående kontraktslängden i Castellums portfölj är 3,2 år. Castellums kontraktsportfölj bedöms ligga på marknadsmässiga nivåer. Den positiva infl ationen under året kommer dock att medföra en indexjustering uppåt på hyrorna om ca 1,5% för 2011.

En svag konjunktur medför ökad risk för konkurser, vilket kan få direkt genomslag på hyresintäkterna. Risken för stora förändringar i vakanserna ökar med färre och stora hyresgäster. Castellum har ca 4 500 kommersiella kontrakt varav det enskilt största kontraktet står för ca 1% av de totala hyresintäkterna. Castellums befi ntliga kontraktsförfallostruktur ger, tillsammans med kontraktsportföljens fördelning på såväl geografi , lokaltyp, kontraktsstorlek som bransch, god riskspridning. Vakanserna under 2010 uppgick på årsbasis till ca 374 Mkr och utgör en potential i form av möjliga nyuthyrningar.

Fastighetskostnader

Driftskostnader utgörs till stor del av kostnader för el, renhållning, värme och vatten, där el- och uppvärmningskostnader har störst resultatpåverkan. Priset på el styrs av utbud och efterfrågan på den öppna elmarknaden. Castellum begränsar risken genom att prissäkra en viss mängd el. Merparten av kostnaderna debiteras hyresgästerna, varför Castellums exponering mot förändring av kostnaderna på kort sikt är relativt begränsad. Castellums fastigheter har god standard och underhållssituation.

Castellum innehar ett 80-tal fastigheter med tomträtt. Avgälden för dessa beräknas för närvarande så att kommunen erhåller en realränta på markens uppskattade marknadsvärde. Tomträttsavtalen omförhandlas vanligtvis med 10 till 20 års intervall. Det kan inte uteslutas att nivån på tomträttsavgälderna eller beräkningsgrunderna för dessa kan komma att ändras i framtiden.

Fastighetsskatten som är en statlig skatt baserad på fastigheternas taxeringsvärde är helt avhängig av politiska beslut, såsom skattesats och fastställande av taxeringsvärde, vilket Castellum inte kan påverka. Även fastighetsskatten vidaredebiteras hyresgästerna förutsatt att ytan inte är vakant, då fastighetsägaren får bära kostnaden själv.

Kontraktsförfallostruktur

Fördelning kontraktsstorlek

Kontraktsfördelning per bransch

Känslighetsanalys - kassafl öde

Resultateffekt nästkommande 12 månader

	Resultateffekt, Mkr		Sannolikt scenario
	+/- 1% (enheter) Högkonjunk. Lågkonjunk.
Hyresnivå / Index	+ 28/– 28	+	–
Vakans	+ 31/– 31	+	–
Fastighetskostnader	–10 /+ 10	–	0
Räntekostnader	– 57/+ 57	–	+

Känslighetsanalys - värdeförändring

Fastigheter	–20%	–10%	0	+10%	+20%
Värdeförändring, Mkr – 6 354 – 3 177				0 +3 177 +6 354
Belåningsgrad	62%	55%	50%	45%	41%

Värdeintervall - förenklat exempel

De blåmarkerade siffrorna avser värdeförändring.

Räntekostnader

Räntekostnaderna utgör den enskilt största kostnadsposten i Castellum och består av dels marknadsränta, dels den marginal kreditgivarna begär i ersättning för sin utlåning. Förutsättningarna på räntemarknaden kan förändras snabbt. Marknadsräntan påverkas av Riksbankens penningpolitik, förväntningar om ekonomisk utveckling såväl internationellt som nationellt, samt oväntade händelser. I syfte att begränsa denna påverkan har ränteförfallostrukturen fördelats över olika löptider och i huvudsak tecknas långfristiga låneavtal med fastställda marginaler.

I låneavtalen fi nns klausuler som innebär att långivaren skall kompenseras för ökade kostnader som kan uppstå på grund av införande eller förändring av lag eller bestämmelse. Detta kan medföra högre upplåningskostnader för Castellum.

Castellums genomsnittliga räntebindningstid uppgick till 2,6 år och marginaler och avgifter på långfristiga låneavtal är fastställda med en genomsnittlig löptid om 2,6 år.

Skatter

Castellum påverkas av politiska beslut såsom förändringar i nivån på företagsbeskattning, fastighetsskatt, skattelagstiftning eller dess tolkning. Framtida omläggning av regler för inkomstbeskattning och tolkning av dessa, kan medföra att Castellums skatteposition förändras såväl positivt som negativt.

Sammanfattning möjligheter och risker i kassafl ödet

Stigande marknadsräntor är generellt sett en effekt av ekonomisk tillväxt och stigande infl ation, vilket antas leda till högre hyresintäkter. Detta beror dels på att efterfrågan på lokaler antas öka vilket medför minskade vakanser och därmed potential för stigande marknadshyror, dels på att indexklausulen i de kommersiella kontrakten kompenserar den stigande infl ationen. En högkonjunktur innebär därmed högre räntekostnader men även högre hyresintäkter, medan omvänt förhållande råder i en lågkonjunktur. Förändringen i hyresintäkter och räntekostnader sker inte exakt samtidigt, varför resultateffekten på kort sikt kan uppstå vid olika tidpunkter. Ekonomiska chocker kan uppstå från tid till annan och kan under kortare eller längre omställningsperioder, d v s den tid det tar innan ekonomin hittar ett nytt jämviktsläge, innebära störningar i ovan nämnda samband.

Möjligheter och risker i värden Fastigheternas värde

Castellum redovisar sina fastigheter till verkligt värde med värdeförändringar i resultaträkningen, innebärande att resultat men även fi nansiell ställning är volatil. Fastigheternas värde bestäms, förutsatt en fungerande kreditmarknad, av utbud och efterfrågan, där priset främst är beroende av fastigheternas förväntade driftsöverskott och köparens avkastningskrav. Ökad efterfrågan, lägre avkastningskrav och positiv real utveckling av driftsöverskottet medför prisjustering uppåt, medan vikande efterfrågan, högre avkastningskrav och negativ real tillväxt får motsatt effekt.

Under 2010 ökade successivt efterfrågan på svensk fastighetsmarknad med stigande fastighetspriser som följd. Av vidstående känslighetsanalys framgår hur Castellums belåningsgrad påverkas vid värdeförändring om +/- 10-20%.

Fastighetsvärderingar är beräkningar gjorda enligt vedertagna principer utifrån vissa antaganden. Hänsyn bör därför tas till ett värdeintervall, som i en fungerande marknad uppgår till +/– 5-10%, för att spegla den osäkerhet som fi nns i gjorda antaganden och beräkningar. Av exemplet framgår hur värdet kan variera beroende på förändringar i driftsöverskottet om +/– 5% respektive förändringar i avkastningskravet om +/– 0,5%, vilket tillsammans ger ett värdeintervall om –11%/+13%.

Castellum har inga utestående hyresgarantier.

Alla Castellums fastigheter är fullvärdeförsäkrade.

Räntebärande skulder och fi nansiell risk

Allt fastighetsägande förutsätter en fungerande kreditmarknad. Den största risken för Castellum är att inte ha tillgång till fi nansiering. Förutsättningarna på kreditmarknaden kan ändras vilket t ex visas av den internationella överenskommelsen om att införa ett nytt regelverk för banker som en effekt av fi nanskrisen. Diskussioner pågår såväl inom EU som på nationell nivå om att införa regler och rapporteringsskyldighet för att nå en större transparensen på kreditmarknaden. Castellums möjlighet att erhålla nya krediter är beroende av framtida regelverk.

En låg belåningsgrad möjliggör långfristiga låneavtal vilket i sin tur begränsar både risken att sakna nödvändig fi nansiering och en omedelbar påverkan av en förändrad kreditmarknad. Kontinuerligt omförhandlas befi ntliga låneavtal och vid behov tillförs nya låneavtal i syfte att säkerställa Castellums kapitalbehov. Säkerställning av lån sker via fastighetsinteckningar och/eller garanti om att upprätthålla vissa fi nansiella nyckeltal. De garantier som utfärdats innebär att belåningsgraden ej får överstiga 65%, och att räntetäckningsgraden ej får understiga 150%, vilket kan ställas mot utfallet om 50% respektive 299%. Det fi nns således utrymme för värdenedgång om 7,5 miljarder kronor, motsvarande 24%.

Castellum har för närvarande en genomsnittlig återstående löptid på långfristiga låneavtal om 5,0 år och outnyttjat låneutrymme i långfristiga avtal om 2 293 Mkr. Motpartsrisk uppstår om en part inte kan fullfölja sina åtaganden. För att begränsa motpartsrisken har Castellum enbart motparter med hög rating (lägst investment grade) samt begränsning av hur stor andel av låneavtal och derivatkontrakt som får fi nnas hos enskild motpart.

I syfte att hantera ränterisken på ett kostnadseffektivt sätt använder Castellum räntederivat. Om den avtalade räntan avviker från marknadsräntan uppstår ett teoretiskt över- eller undervärde där värdeförändringar redovisas över resultaträkningen. Ju mindre risk som tas i ränteutbetalningen desto större risk tas i derivatvärdet då tidsfaktorn innebär större risk för stora värdeförändringar. En parallellförskjutning av diskonteringsräntan som används vid värdering av räntederivatportföljen per 31 december 2010 med +/– 1%-enhet, skulle förändra värdet av räntederivatportföljen med ca +/– 400 Mkr.

Uppskjuten skatt

I balansräkningen är uppskjuten skatteskuld baserat på att fastigheter säljs idag med sämsta skattemässiga utfall, d v s en direktförsäljning. Den effektiva skatten är dock lägre på grund av dels möjligheten att sälja fastigheter på ett skatteeffektivt sätt, dels tidsfaktorn som medför att skatten skall diskonteras. För närvarande görs bedömningen att den verkliga diskonterade uppskjutna skatteskulden uppgår till ca 5%, vilket ger ett värde om 671 Mkr som är betydligt lägre än det redovisade om 3 502 Mkr. Visionen 3, Jönköping

Castellumaktien

Aktieägare per 2010-12-31

Aktieägare	Antal aktier	Andel röster / kapital
AFA Sjukförsäkrings AB	8 670 184	5,3%
AMF Pensionsförsäkrings AB	5 390 000	3,3%
László Szombatfalvy	5 000 000	3,0%
Magdalena Szombatfalvy	4 935 000	3,0%
Andra AP-fonden	3 718 729	2,3%
Länsförsäkringar Fastighetsfond	2 844 160	1,7%
Lannebo Småbolag	2 452 367	1,5%
Nordea Funds Sweden	2 173 167	1,3%
AMF Aktiefond Sverige	1 800 000	1,1%
AFA Trygghetsförsäkring AB	1 652 646	1,0%
Tredje AP-fonden	1 586 950	1,0%
Fjärde AP-fonden	1 392 312	0,9%
Swedbank Robur Småbolagsfond Sverige	1 365 360	0,8%
Caceis Bank / 18129	1 220 502	0,7%
KAS Depositary Trust Company	1 208 007	0,7%
Livförsäkrings AB Skandia	1 154 554	0,7%
SEB Sverigefond Småbolag	1 092 800	0,7%
Bengt Norman	1 000 000	0,6%
Handelsbanken Sverigefond Index	947 760	0,6%
Folksam Ömsesidig Livförsäkring	913 898	0,6%
KPA Pensionsförsäkring AB	908 588	0,6%
Akademiinvest AB	858 300	0,5%
Handelsbankens Svenska Småbolagsfond	760 000	0,5%
SEB Världenfond	700 300	0,4%
SEB Sverige Småbolag Chans/Risk	680 270	0,4%
SEB Stiftelsefond Sverige	598 081	0,4%
Skandia Fond Småbolag Sverige	586 500	0,4%
Nordea Allemansfond Alfa	573 932	0,3%
Handelsbanken Nordiska	573 600	0,3%
Svenska aktieägare < 500 000 aktier:
45 ägare, 100 000-499 999 aktier	11 626 968	7,1%
347 ägare, 10 000-99 999 aktier	9 746 610	5,9%
2 872 ägare, 1 000-9 999 aktier	8 534 573	5,2%
5 756 ägare, 1-999 aktier	2 448 166	1,5%
969 aktieägare registrerade i utlandet	74 885 716	45,7%
Totalt utestående aktier	164 000 000	100,0%
Återköpta egna aktier	8 006 708
Totalt registrerade aktier	172 006 708

Aktieägare fördelat på land per 2010-12-31

Aktieägare

Vid årsskiftet hade Castellum ca 10 000 aktieägare. Andelen registrerade aktier i utlandet uppgick vid årets slut till 46%. Aktieägare registrerade i utlandet kan inte särskil jas vad avser direktägda och förvaltarregistrerade aktier förutom i de fall aktieägaren är skyldig att fl agga. En utländsk ägare har fl aggat för innehav över 5%, Stichting Pensioensfonds ABP. Castellum har ingen direktregistrerad aktieägare med ett innehav överstigande 10%.

Föreslagen utdelning

Styrelsen avser att föreslå årsstämman en utdelning om 3,60 kr per aktie, vilket innebär en höjning med 3% mot föregående år. Utdelningsandelen uppgår till 70% utifrån förvaltningsresultat efter avdrag för 26,3% skatt.

Beslutar årsstämman i enlighet med styrelsens förslag om avstämningsdag för utdelning tisdagen den 29 mars 2011, kommer aktien att handlas inkl utdelning till och med årsstämmodagen torsdagen den 24 mars 2011. Utbetalning av utdelningen beräknas ske fredagen den 1 april 2011.

Utdelningen ryms inom Castellums målsättning att dela ut minst 60% av förvaltningsresultat efter nominell skatt, dock med hänsyn tagen till investeringsplaner, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Orealiserade värdeförändringar, positiva eller negativa, ingår således ej i det utdelningsgrundande resultatet.

Aktiekapital, antal aktier och återköp

Aktiekapitalet uppgår till 86 Mkr, fördelat på 172 006 708 A-aktier med ett kvotvärde om vardera 0,50. Varje aktie, förutom återköpta egna aktier, berättigar till en röst och medför lika rätt till andel i Castellums kapital. Förändringar i aktiekapital och antal aktier över tiden framgår av not 13.

Castellum återköpte under år 2000 totalt 8 006 708 egna aktier för 194 Mkr, motsvarande 4,7% av totalt registrerat antal aktier. Därefter har inga återköp av egna aktier skett. Eftersom återköp är en bra metod för att anpassa kapitalstrukturen till kapitalbehovet från tid till annan, kommer styrelsen att föreslå årsstämman att mandatet om återköp förlängs fram till nästa årsstämma. Mandatet innebär möjlighet att återköpa och överlåta aktier.

Antalet utestående aktier, d v s antalet registrerade aktier minskat med antal återköpta aktier, uppgår sålunda till 164 000 000.

Castellumaktien är registrerad på NASDAQ OMX Stockholm AB Large Cap.

Börsvärde och likviditet

Castellums börsvärde, d v s värdet av samtliga utestående aktier i Castellum, uppgick per den 31 december 2010 till 15,0 miljarder kronor (11,9).

Under 2010 omsattes 152 miljoner (191) aktier motsvarande i genomsnitt 602 000 aktier per dag (761 000), vilket på års basis motsvarar en omsättningshastighet om 93% (117%).

Det samlade börsvärdet på renodlade svenska fastighetsbolag uppgick vid årets utgång till ca 107 miljarder kronor, motsvarande drygt 2% av det samlade börsvärdet för svenska noterade bolag som uppgår till ca 4 500 miljarder kronor.

Börsnoterade fastighetsbolag

Tillväxt, avkastning och finansiell risk

Kursen på Castellumaktien vid årets slut var 91,55 kronor (72,50). Under 2010 har aktiens totalavkastning inklusive utdelning om 3,50 kronor, varit 31% (25%). Nedan framgår tillväxt, avkastning och fi nansiell risk för såväl innevarande år som genomsnittet för tre respektive tio år. Genomsnittet över ett antal år är inte minst viktigt med tanke på att fastigheternas värdeförändringar kan skilja sig åt mellan olika år.

		3 år	10 år
	2010	snitt/år	snitt/år
Aktiens totalavkastning (inkl utdelning)
Castellum	31%	15%	16%
NASDAQ OMX Stockholm (SIX Return)	27%	6%	6%
Fastighetsindex Sverige (EPRA)	49%	13%	16%
Fastighetsindex Europa (EPRA)	20%	– 6%	6%
Tillväxt
Förvaltningsresultat kr/aktie	1%	7%	10%
Årets resultat efter skatt kr/aktie	1 122%	10%	11%
Långsiktigt substansvärde kr/aktie	12%	1%	8%
Aktuellt substansvärde kr/aktie	16%	0%	7%
Utdelning kr/aktie	3%	6%	10%
Fastighetsbestånd kr/aktie	9%	5%	8%
Värdeförändring fastigheter ovägt	4%	– 1%	2%
Avkastning
Avkastning aktuellt substansvärde	21,5%	4,9%	14,1%
Avkastning totalt kapital	9,8%	4,4%	8,5%
Finansiell risk
Räntetäckningsgrad	299%	288%	282%
Belåningsgrad	51%	50%	48%

Aktiemarknadskontakter

Castellums målsättning är att fortlöpande ha en frekvent, öppen och rättvisande redovisning av bolagets fastighetsportfölj samt resultat och ställning till aktie- och kapitalmarknad, media och övriga intressenter dock utan att exponera enskild affärsrelation.

Aktiemarknadskontakter bygger framförallt på kvartalsvisa ekonomiska rapporteringar, pressmeddelanden vid större affärshändelser och presentationer av Castellum.

Under året har ett stort antal presentationer av Castellum genomförts såväl vid besök från investerare och analytiker som vid investerarträffar i både Sverige och utlandet. Den stora andelen utländska ägare gör att kontakten med utländska investerare är omfattande.

Ett 20-tal svenska och utländska aktieanalytiker följer utvecklingen i såväl Castellum som den svenska fastighetssektorn.

Samtliga pressmeddelanden, kvartalsrapporter och årsredovisningar, såväl på svenska som på engelska, fi nns tillgängliga direkt efter offentliggörandet på www.castellum.se. På hemsidan fi nns funktion för bl a prenumeration av pressmeddelanden och kvartalsrapporter. Där visas även övrig information om Castellum såsom fastighetsbeståndet och fortlöpande uppdatering av Castellums aktiekurs.

Pressmeddelanden 2010

2010-01-14	Valberedningens förslag till styrelseledamöter m m i Castellum AB
2010-01-20	Tillväxt i förvaltningsresultatet om 16% möjliggör ett utdelningsförslag om 3,50 kronor per aktie
2010-01-28	Castellums årsredovisning 2009 fi nns nu på hemsidan www.castellum.se
2010-02-17	Kallelse till årsstämma i Castellum AB
2010-03-25	Årsstämma i Castellum AB
2010-04-12	Castellum investerar för 217 Mkr och säljer för 57 Mkr
2010-04-15	Brostaden - Årets Greenbuilding Partner i Europa
2010-04-20	Alltmer stabiliserad marknad, men försämrat förvaltnings resultat
2010-07-13	Fortsatt förbättrad hyres- och fastighetsmarknad samt stabil intjäning
2010-09-10	Castellum säljer två fastigheter för 162 Mkr
2010-10-19	Fortsatt stabil intjäning och efterfrågan på lokaler
2010-11-19	Castellum investerar för 343 Mkr
2010-11-30	Castellum investerar för 208 Mkr

Substansvärde
		Mkr kr/aktie
Eget kapital enligt balansräkning	11 082	68
Återläggning
Räntederivat enligt balansräkning	574	3
Uppskjuten skatt enligt balansräkning	3 502	21
Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) 15 158		92
Avdrag
Räntederivat enligt ovan	– 574	– 3
Bedömd verklig skuld uppskjuten skatt 5% – 671		– 4
Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV) 13 913		85

Aktiens direktavkastning

Aktiens kurs/substansvärde

Värdering - kursrelaterade nyckeltal

Intjäningsförmåga

Förvaltningsresultat per aktie före skatt uppgick 2010 till 6,96 kronor (6,89), vilket jämfört med kursen vid årets utgång ger en multipel om 13 (11).

Förvaltningsresultat per aktie efter avdrag för skatt hänförligt till skattepliktigt förvaltningsresultatet (EPRA EPS) uppgick 2010 till 6,62 kronor (6,93) vilket ger en multipel om 14 (10).

Resultatet efter skatt per aktie uppgick 2010 till 11,98 kronor (0,98) vilket ger en multipel om 8 (74).

Substansvärde

Då tillgångar och skulder är värderade till verkligt värde kan substansvärdet beräknas utifrån balansräkningens egna kapital. Dock bör hänsyn tas till att den effektiva skatten är lägre än den redovisade nominella skatten på grund av dels möjligheten att sälja fastigheter på ett skatteeffektivt sätt, dels tidsfaktorn som medför att skatten skall diskonteras.

Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) kan beräknas till 15 158 Mkr (13 381) motsvarande 92 kr/aktie (82). Aktiekursen vid årsskiftet utgjorde således 99% (88%) av långsiktigt substansvärde.

Aktuellt substansvärdet (EPRA NNNAV) kan beräknas till 13 913 Mkr (11 979), motsvarande 85 kr/aktie (73). Aktiekursen vid årsskiftet utgjorde således 108% (99%) av aktuellt substansvärde.

Direktavkastning

Den föreslagna utdelningen om 3,60 kronor (3,50) motsvarar en direktavkastning om 3,9% (4,8%) beräknat på kursen vid årets utgång.

EPRA

EPRA, European Public Real Estate Association, är en intresseorganisation för börsnoterade fastighetsbolag och investerare i Europa, som bl a sätter standard avseende den fi nansiella rapporteringen. En del i detta är nyckeltalen EPRA EPS (Earnings Per Share), EPRA NAV (Net Asset Value) och EPRA NNNAV (Triple Net Asset Value).

Tioårsöversikt

	2010	2009	2008	2007	2006	2005	2004	2003	2002	2001
Aktiekurs, kr
stängningskurs årets sista handelsdag	91,55	72,50	60,75	67,25	91,25	71,50	59,50	42,50	30,50	27,13
högsta kurs under året	91,75	73,75	80,00	107,00	95,50	85,00	60,75	45,13	34,25	28,75
lägsta kurs under året	58,50	42,80	41,40	62,00	56,50	55,00	39,38	28,25	24,63	22,63
genomsnitt (högst/lägst per dag)	75,70	58,57	63,42	87,55	78,54	68,29	47,32	33,86	29,78	25,95
Utdelning, kr (för 2010 föreslagen)	3,60	3,50	3,15	3,00	2,85	2,62	2,38	2,13	1,88	1,63
Aktiens direktavkastning	3,9%	4,8%	5,2%	4,5%	3,1%	3,7%	4,0%	5,0%	6,1%	6,0%
Utdelningsandel	70%	69%	74%	74%	73%	73%	73%	72%	69%	68%
Totalavkastning, Castellumaktien	31,1%	24,5%	– 5,2%	– 23,2%	31,3%	24,2%	45,0%	45,5%	18,4%	9,6%
Fastighetsindex Sverige (EPRA)	48,5%	24,0%	– 21,4%	– 18,5%	35,8%	40,2%	48,8%	32,5%	3,2%	–2,2%
Fastighetsindex Europa (EPRA)	19,8%	33,7%	– 48,8%	– 32,2%	49,4%	25,8%	41,7%	21,4%	2,3%	–0,6%
NASDAQ OMX Stockholm (SIX Return)	26,7%	52,5%	– 39,0%	– 2,6%	28,1%	36,3%	20,8%	34,2%	–35,9%	–14,8%
Antal aktier, tusental
genomsnitt	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000
utestående	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000
registrerade	172 008	172 008	172 008	172 008	172 008	172 008	172 008	172 008	172 008	172 008
Antal aktieägare	10 000	8 900	7 300	7 300	7 700	7 900	8 900	8 800	8 300	7 100
Utländsk ägarandel	46%	46%	47%	49%	53%	46%	37%	33%	31%	34%
Börsvärde, Mkr	15 014	11 890	9 963	11 029	14 965	11 726	9 758	6 970	5 002	4 448
Antal omsatta aktier per år, tusental	152 186	191 129	218 304	207 442	107 710	93 268	86 289	92 067	107 587	132 720
Omsättningshastighet per år	93%	117%	133%	126%	66%	57%	53%	56%	66%	81%
Förvaltningsresultat per aktie, kr	6,96	6,89	5,93	5,63	5,38	5,00	4,52	4,07	3,77	3,30
Kurs/Förvaltningsresultat före skatt per aktie	13,2	10,5	10,2	11,9	17,0	14,3	13,2	10,4	8,1	8,2
Förvaltningsres e skatt per aktie (EPRA EPS), kr	6,62	6,93	5,85	5,50	5,09	4,49	4,15	3,82	3,52	3,16
Kurs/Förvaltningsresultat efter skatt per aktie	13,8	10,5	10,4	12,2	17,9	15,9	14,3	11,1	8,7	8,6
Långsiktigt substansv per aktie (EPRA NAV), kr	92	82	84	88	79	69	61	55	53	49
Kurs/Långsiktigt substansvärde per aktie	99%	88%	72%	76%	116%	104%	98%	77%	58%	55%
Aktuellt substansvärde per aktie (EPRA NNNAV), kr 85		73	75	85	76	65	57	52	50	48
Kurs/Aktuellt substansvärde per aktie	108%	99%	81%	79%	120%	110%	104%	82%	61%	57%

Castellumaktiens utveckling sedan börsintroduktionen 23 maj 1997 till och med 20 januari 2011

Bolagsstyrningsrapport

Bolagsstyrning omfattar olika beslutssystem genom vilket ägarna direkt och indirekt styr bolaget. God transparens i informationen gentemot ägare och kapitalmarknad bidrar till att beslutssystemen fungerar effektivt och att olika ägargrupper har god insyn i bolagets verksamhet. Bolagsstyrningen har utvecklats genom lagstiftning, rekommendationer, den s k koden och genom självreglering.

Bolagsordning

Bolagets fi rma är Castellum Aktiebolag och bolaget är publikt (publ). Bolagets styrelse skall ha sitt säte i Göteborg.

Bolaget har till föremål för sin verksamhet att – direkt eller indirekt genom hel- eller delägda bolag – förvärva, förvalta, utveckla och försälja fast egendom och värdepapper samt att bedriva annan därmed förenlig verksamhet. Ändringar i Castellums bolagsordning sker enligt föreskrifterna i aktiebolagslagen. Bolagsordningen, som i övrigt innehåller uppgifter om bl a aktiekapital, antal styrelseledamöter och revisorer samt bestämmelser om kallelse och dagordning för årsstämman, fi nns i sin helhet att tillgå på bolagets hemsida.

Årsstämma 2010

Enligt aktiebolagslagen är årsstämman det högsta beslutande organet i ett aktiebolag. Årsstämman utser styrelse och revisorer, samt fattar beslut bland annat om ändringar i bolagsordningen och om förändring av aktiekapitalet.

Senaste årsstämma ägde rum den 25 mars 2010 i RunAn, Chalmers Kårhus i Göteborg. Vid stämman representerades 309 aktieägare, vilka företrädde 34,82% av antalet aktier och röster.

Årsstämman fastställde räkenskaperna för 2009 och beviljade styrelsen och verkställande direktören ansvarsfrihet för 2009 års förvaltning.

Utdelning till aktieägarna fastställdes i enlighet med styrelsens förslag till 3,50 kronor per aktie.

Stämman beslutade att styrelsen skall bestå av sju styrelseledamöter och ingen suppleant samt att styrelsen skall erhålla ett fast arvode om 1 825 000 kronor, varav 475 000 kronor till ordföranden och 225 000 kronor till envar av de övriga styrelseledamöterna. Beloppet inkluderar ersättning för utskottsarbete. Till styrelseledamöter omvaldes Jan Kvarnström, Marianne Dicander Alexandersson, Per Berggren, Ulla-Britt Fräjdin-Hellqvist, Christer Jacobson, Göran Lindén samt nyvaldes Johan Skoglund. Stämman utsåg Jan Kvarnström till styrelsens ordförande.

Stämman beslutade att godkänna de av styrelsen föreslagna riktlinjerna för ersättning till ledande befattningshavare samt ett incitamentsprogram för ledande befattningshavare, vilket i princip är en förlängning av det incitamentsprogram som tidigare gällt.

Stämman beslutade även att bemyndiga styrelsen, att – i syfte att justera bolagets kapitalstruktur samt för att kunna överlåta egna aktier som likvid eller för fi nansiering av fastighetsinvesteringar – förvärva och överlåta egna aktier.

Protokoll fört vid årsstämman den 25 mars 2010 fi nns att tillgå på bolagets hemsida.

Aktiekapital

Aktiekapitalet uppgår till 86 003 354 kronor, fördelat på 172 006 708 aktier med ett kvotvärde om vardera 0,50. Varje aktie, förutom återköpta egna aktier om 8 006 708 stycken, berättigar till en röst och medför lika rätt till andel i Castellums kapital. Castellum har ingen direktregistrerad aktieägare med ett innehav överstigande 10%.

Styrelsen

Castellums styrelse skall enligt bolagsordningen bestå av lägst fyra och högst åtta ledamöter. Styrelseledamöter väljs på bolagsstämma för tiden intill slutet av den första årsstämma som hålls efter det år då styrelseledamoten utsågs. Styrelsen har under 2010 bestått av sju ordinarie ledamöter. Styrelsen arbetar enligt en fastställd arbetsordning med instruktioner om arbetsfördelningen mellan styrelsen och verkställande direktören. Ingen styrelseledamot har rätt till ersättning vid upphörande av uppdraget.

Nya styrelseledamöter får en introduktion av bolaget och dess verksamhet samt genomgår börsens utbildning enligt börskontraktet. Därefter erhåller styrelsen kontinuerligt information om bl a regeländringar och sådana frågor som rör verksamheten och styrelsens ansvar i ett noterat företag.

För beslut i styrelsen gäller Aktiebolagslagens regler innebärande att såväl mer än hälften av närvarande ledamöter och mer än en tredjedel av totala antalet ledamöter måste rösta för beslut. Vid lika röstetal har ordförande utslagsröst.

Styrelsens ansvar

Styrelsen utser bolagets verkställande direktör och fastställer lön och annan ersättning till denne. Enligt den svenska aktiebolagslagen och styrelsens arbetsordning ansvarar styrelsen även för att upprätta övergripande, långsiktiga strategier och mål, budget och affärsplaner, granska och godkänna bokslut, samt fatta beslut i frågor rörande investeringar och betydande förändringar i Castellums organisation och verksamhet.

Styrelsens arbetsordning

Styrelsens arbetsordning fastställs årligen. I arbetsordningen beskrivs styrelsens arbetsuppgifter samt ansvarsfördelningen mellan styrelsen och verkställande direktören. Av arbetsordningen framgår även vilka ärenden som skall hanteras på respektive styrelsemöte samt instruktioner avseende den ekonomiska rapporteringen till styrelsen.

Arbetsordningen föreskriver också att styrelsen skall ha ett revisionsutskott och ett ersättningsutskott som utgörs av samtliga styrelseledamöter som inte innehar anställning i bolaget. Ordförande i utskotten skall vara styrelsens ordförande.

Styrelsens ordförande

Styrelsens ordförande ansvarar bland annat för att tillse att styrelsens ledamöter, genom verkställande direktörens försorg, fortlöpande får den information som behövs för att kunna följa bolagets ställning, resultat, likviditet, ekonomiska planering och utveckling. Det åligger ordföranden att fullgöra uppdrag lämnat av årsstämman beträffande inrättande av valberedning och att delta i dess arbete.

Styrelsens arbete under 2010

Castellums styrelse har under 2010 haft åtta sammanträden varav ett konstituerande sammanträde. Enligt gällande arbetsordning skall styrelsen hålla minst sju ordinarie styrelsemöten per kalenderår varav ett är konstituerande.

Styrelsemöten hålls i anslutning till bolagets rapportering, varvid årsbokslut, förslag till vinstdisposition samt frågor i samband med årsstämman behandlas i januari, delårsbokslut i april, juli och oktober, strategi i maj samt affärsplaner för nästkommande år vid december månads möte.

Vid vart och ett av de ordinarie styrelsemötena behandlas förekommande frågor av väsentlig betydelse för bolaget såsom investeringar och försäljningar av fastigheter samt fi nansiering. Vidare informeras styrelsen om det aktuella affärsläget, såväl hyres- och fastighetsmarknad som kreditoch aktiemarknad.

Bland de ordinarie ärenden som styrelsen behandlat under 2010 kan vidare nämnas affärsplan, företagsgemensamma policies, övergripande strategiplan, arbetsordning för styrelsen, kapitalstruktur och fi nansieringsbehov samt bolagets försäkringssituation.

Styrelsen har under 2010 genomfört en extern utvärdering av dess arbete. Utvärderingen har lämnats till valberedningen och styrelsen för diskussion. I utvärderingen granskades bl a arbetsklimat, arbetsformer gällande affärsprocess, krishantering, strategiska frågor, uppföljning- och kontrollsystem, moral, etik samt kommunikation.

Någon ersättning utöver styrelsearvode har ej utgått.

Ersättningsutskott

Ersättningsutskottet har, i förhållande till styrelsen, en beredande funktion i frågor om ersättningsprinciper, ersättningar och andra anställningsvillkor för bolagsledningen. Ersättningsutskottet skall följa och utvärdera tillämpningen av de riktlinjer för ersättningar, ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer till ledande befattningshavare som årsstämman fattat beslut om samt utarbeta förslag till nya riktlinjer för ersättningsprinciper och andra anställningsvillkor.

Beslut fattas av ersättningsutskottet avseende utfall under gällande incitamentsprogram. Utskottet skall följa och utvärdera pågående och avslutade incitamentsprogram samt utarbeta förslag till nytt incitamentsprogram inför årsstämman. Vidare skall förslag utarbetas till styrelsens redovisning av ersättningsutskottets utvärdering av rörliga ersättningar, tillämpning av riktlinjerna samt ersättningsstrukturer och nivåer. Utvärderingen skall presenteras på bolaget hemsida. Ersättningsutskottet skall årligen utvärdera verkställande direktörens insatser samt, i förekommande fall, handlägga frågor rörande rekrytering och tillsättande av verkställande direktör.

Ersättningsutskottet skall sammanträffa minst två gånger om året. Under 2010 har utskottet sammanträtt två gånger.

Revisionsutskott

Revisionsutskottet har, i förhållande till styrelsen, en beredande funktion i frågor om revision och fi nansiell rapportering. Revisionsutskottets uppgift är att övervaka bolagets fi nansiella rapportering samt effektiviteten i bolagets interna kontroll, internrevision och riskhantering, hålla sig informerad om revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen samt fortlöpande träffa bolagets revisorer för att informera sig om revisonen samt bolagets risker. Vidare skall revisionsutskottet granska och övervaka revisorns opartiskhet och självständighet samt utvärdera revisionsinsatsen och informera bolagets valberedning om resultatet av utvärderingen. Revisionsutskottet skall även biträda valberedningen vid framtagande av förslag till revisorer och ersättning till dem.

Revisionsutskottet skall sammanträffa minst tre gånger om året, varav bolagets revisorer minst skall närvara två gånger. Vid ett av de tillfällen då revisionsutskottet sammanträffar med revisorerna skall ingen från företagsledningen närvara. Under 2010 har utskottet sammanträtt tre gånger.

Styrelsens sammansättning, antal möten och närvaro under 2010 i Castellum AB

			Deltagande av totalt antal möten
Namn	Invald/Avgick	Oberoende			Styrelsemöten Revisionsutskott Ersättningsutskott	Arvode, tkr
Jan Kvarnström	1994	Nej*	8 av 8	3 av 3	2 av 2	475
Per Berggren	2007	Ja	8 av 8	3 av 3	2 av 2	225
Marianne Dicander Alexandersson	2005	Ja	7 av 8	2 av 3	1 av 2	225
Ulla-Britt Fräjdin-Hellqvist	2003	Ja	7 av 8	2 av 3	1 av 2	225
Christer Jacobson	2006	Ja	8 av 8	3 av 3	2 av 2	225
Göran Lindén	1999	Ja	8 av 8	3 av 3	2 av 2	225
Johan Skoglund	2010	Ja	6 av 6	2 av 2	2 av 2	225

* Då Jan Kvarnström varit ledamot i Castellums styrelse sedan år 1994 anses han vara beroende.

Styrelse

Jan Kvarnström, Styrelseordförande

Född 1948, civilekonom och MBA.

Egen verksamhet i von Deska GmbH och Kvarnström & Kvarnström. Har tidigare varit verkställande direktör i Securum AB, Esselte AB och Dresdner Bank AG samt haft ledande positioner i bl a Bonnier-gruppen och PK-banken (nu Nordea). Andra uppdrag: styrelseordförande i Collector AB, vice ordförande i Sjätte AP-fonden och senior advisor i Investcorp. Aktieinnehav: 34 600

Christer Jacobson, Styrelseledamot Född 1946, civilekonom DHS.

Egen verksamhet i Bergsrådet Kapital AB. Tidigare börskommentator och marknadschef för Affärsvärlden samt analyschef och verkställande direktör i Alfred Berg-koncernen. Andra uppdrag: styrelseledamot i Viscogel AB och Max Matthiessen Värdepapper AB. Aktieinnehav: 30 000

Per Berggren, Styrelseledamot

Född 1959, civilingenjör och ekonomisk utbildning från Stockholms universitet.

Är verkställande direktör i Hemsö Fastighets AB. Tidigare befattningar som VD i Jernhusen AB, affärsområdeschef i Fabege AB, verkställande direktör i Drott Kontor AB samt fastighetschef i Skanska Fastigheter Stockholm AB. Andra uppdrag: styrelseledamot i Arenastaden med Swedbank Arena.

Aktieinnehav: 2 300

Göran Lindén, Styrelseledamot Född 1944, fi l.kand. ekonomi.

Har varit verkställande direktör i ABBA AB, BCP AB, Fortos AB, Swedish Match AB och vVD i Procordia AB samt ledamot av koncernledningen i AB Volvo. Andra uppdrag: styrelseordförande i Insplanet AB, Procordias pensionsstiftelse, Rölunda AB, Flodins Filter AB, Retail House AB och Västanå Slott AB samt styrelseledamot i Wicanders Förvaltnings AB, Plockmatic Int. AB och Grimaldi Industrier AB. Aktieinnehav: 0

Marianne Dicander Alexandersson Styrelseledamot

Född 1959, civilingenjör. Vice verkställande direktör Apoteket AB.

Tidigare befattningar inom Volvo, ICI, Pharmacia och senast som verkställande direktör på Kronans Droghandel AB. Andra uppdrag: styrelseledamot i Chalmers Tekniska Högskola och Svenskt Näringsliv. Aktieinnehav: 3 030

Johan Skoglund, Styrelseledamot Född 1962, civilingenjör KTH och civilingenjörsprogrammet Handelshögskolan. VD och koncernchef JM AB.

Har arbetat 23 år inom JM AB i olika befattningar. Andra uppdrag: styrelseledamot i Sveriges Byggindustrier och Mentor Sverige. Aktieinnehav: 1 000

Ulla-Britt Fräjdin-Hellqvist, Styrelseledamot

Född 1954, civilingenjör. Egen verksamhet i Fräjdin & Hellqvist AB. Tidigare ledande befattningar inom Volvo Personvagnar samt avd. chef på Svenskt Näringsliv. Andra uppdrag: Styrelseordförande i Kongberg Automotive ASA, SinterCast AB, Stiftelsen för Strategisk Forskning och Ruter Dam. Styrelseledamot i Rymdbolaget, Fouriertransform, Stockholm Environment Institute, Tällberg Foundation och e-man. Aktieinnehav: 800

Johan Ljungberg, Styrelsesekreterare Född 1974, Styrelsesekreterare sedan 2008. Advokat, Mannheimer Swartling Advokatbyrå. Aktieinnehav: 0

Ovanstående uppgifter avser förhållandet i slutet av januari 2011. Aktieinnehavet omfattar eget, makas/makes, omyndiga och hemmavarande barns, närstående bolags innehav samt innehav via kapitalförsäkring.

Carl Lindgren Född 1958 Revisor i bolaget sedan 2007

Ingemar Rindstig Född 1949 Revisor i bolaget sedan 2003

Conny Lysér Född 1962 Revisorssuppleant i bolaget sedan 2003

Revision

Castellums revisorer väljs av årsstämman för en period om fyra år. Innevarande period inleddes 2007 och nästa val av revisorer sker i samband med årsstämman 2011. Bolagets revisorer är Carl Lindgren, verksam inom KPMG, Ingemar Rindstig, verksam inom Ernst & Young samt revisorssuppleant Conny Lysér, verksam inom KPMG. Samtliga är auktoriserade revisorer.

Ersättning till revisorer

Ersättning till revisionsbyråer uppgick under året till 4 379 tkr (3 377) varav 2 682 tkr (2 125) avsett revisionsuppdrag, 287 tkr (252) avsett revision utöver revisionsuppdrag och 1 410 tkr (1 000) skatterådgivning. För moderbolaget har ersättningen uppgått till 1 136 tkr (1 185), varav 795 tkr (758) avsett revisionsuppdraget och 341 tkr (427) avsett skatterådgivning. Av koncernens totala ersättning om 4 397 tkr (3 377) avser 4 103 tkr (3 194) ersättning till KPMG och resterande till Ernst & Young.

Valberedning

Årsstämman 2010 beslutade att en valberedning skulle inrättas inför 2011 års årsstämma för att framlägga förslag till antalet styrelseledamöter, val av styrelseledamöter inklusive styrelseordförande och ersättning till styrelseledamöterna samt val revisorer och ersättning till dessa.

Valberedningen tillsätts enligt årsstämmans beslut genom att styrelsens ordförande fått i uppdrag att kontakta de tre största ägarregistrerade eller på annat sätt kända aktieägarna vid utgången av det tredje kvartalet och be dem utse en ledamot vardera till valberedningen. De utsedda ledamöterna, tillsammans med styrelsens ordförande som sammankallande, utgör valberedningen. Valberedningen utser inom sig ordförande.

Valberedningen utgörs av: Maj-Charlotte Wallin representerande AFA Försäkring, Rutger van der Lubbe representerande Stichting Pensioenfonds ABP, Lars-Åke Bokenberger representerande AMF Pension samt styrelsens ordförande Jan Kvarnström. Maj-Charlotte Wallin är valberedningens ordförande.

Valberedningen har hållit fyra protokollförda möten där samtliga frågor behandlats som åligger valberedningen att behandla enligt Svensk kod för bolagsstyrning.

Valberedningen har beslutat att föreslå omval av nuvarande styrelseledamöterna Jan Kvarnström, Per Berggren, Marianne Dicander Alexandersson, Ulla-Britt Fräjdin-Hellqvist, Christer Jacobson och Johan Skoglund. Göran Lindén, som varit ledamot sedan 1999, har avböjt omval. Till styrelsens ordförande föreslås Jan Kvarnström. Den föreslagna styrelsen bedöms ha den mångsidighet och bredd av kompetens, erfarenhet och bakgrund som erfordras med hänsyn till Castellums verksamhet, utvecklingsskede och förhållanden i övrigt.

För att kunna bedöma huruvida föreslagna styrelseledamöter är att anse som oberoende i förhållande till Castellum och dess bolagsledning respektive större aktieägare i Castellum, har valberedningen inhämtat information om föreslagna styrelseledamöter. Valberedningen har härvid bedömt att endast Jan Kvarnström, som har varit ledamot av Castellums styrelse sedan år 1994, anses som beroende i förhållande till Castellum och dess bolagsledning.

Arvode till styrelsen föreslås utgå med 500 tkr till ordföranden och 240 tkr till envar av övriga styrelseledamöter, totalt 1 700 tkr. Slutligen har valberedningen informerat Castellum om hur valberedningens arbete

har bedrivits och om de förslag valberedningen har beslutat att avge.

Valberedningen föreslår vidare omval av revisor Carl Lindgren, nyval av revisor Magnus Fredmer samt omval av revisorssuppleant Conny Lysér. Nuvarande revisorn Ingemar Rindstig, som varit revisor i bolaget i två mandatperioder, är till följd av gällande regelverk förhindrad att väljas om.

Inför årsstämman 2011

Inför årsstämman den 24 mars 2011 föreslår styrelsen;

• en utdelning om 3,60 kr per aktie med avstämningsdag 29 mars 2011, – ändring av bolagsordningen avseende kallelseförfarande och revisor-
• ernas mandattid i enlighet med förändrad lagstiftning,
• riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare,
• ett förnyat mandat för styrelsen att besluta om förvärv och överlåtelse av egna aktier.

Inför årsstämman föreslår valberedningen:

• att omval skall ske av nuvarande styrelseledamöterna Jan Kvarnström, Per Berggren, Marianne Dicander Alexandersson, Ulla-Britt Fräjdin- Hellqvist, Christer Jacobson samt Johan Skoglund. Jan Kvarnström skall omväljas som styrelsens ordförande,
• att omval skall ske av revisor Carl Lindgren, nyval av revisor Magnus Fredmer samt omval av revisorssuppleant Conny Lysér,
• att arvodet till styrelsen skall utgå med 1 700 tkr, varav 500 tkr till styrelsens ordförande och 240 tkr till envar av de övriga styrelse ledamöterna. Beloppen inkluderar ersättning för utskottsarbete. För slaget innefattar en höjning av styrelsearvodet från föregående år med 25 tkr till ordföranden och 15 tkr till envar av övriga styrelseledamöter. Det sammanlagda styrelsearvodet minskar dock med 125 tkr från före gående år till följd av att styrelsen föreslås minskas med en ledamot,
• att ersättning till revisorerna under mandattiden skall utgå enligt godkänd räkning,
• att stämman beslutar att en ny valberedning inför 2012 års årsstämma skall utses och att styrelsens ordförande ges i uppdrag att kontakta de tre största ägarregistrerade eller på annat sätt kända aktieägarna vid utgången av tredje kvartalet 2011 och be dem utse en ledamot vardera till valberedningen, samt att de tre sålunda utsedda ledamöterna tillsammans med styrelsens ordförande skall utgöra valberedningen. Valberedningen skall utse ordförande inom sig.

Svensk kod för bolagsstyrning

Castellum tillämpar koden, vars syfte är att skapa goda förutsättningar för utövande av en aktiv och ansvarskännande ägarroll. Koden är avsedd att utgöra ett led i självregleringen inom det svenska näringslivet. Den bygger på principen följ eller förklara, vilket innebär att samtliga regler inte alltid måste följas om motiv fi nns och förklaras. Svensk kod för bolagsstyrning förvaltas av Kollegiet för Svensk Bolagsstyrning och fi nns att tillgå på www.bolagsstyrning.se.

Castellum avviker från punkten, "offentliggörande av ledamöterna i valberedningen", vilket enligt koden skall ske sex månader före stämman. Årsstämman 2010 beslutade, i enlighet med tidigare tillämpad ordning, att en valberedning skulle utses efter utgången av tredje kvartalet och att namnen på valberedningens ledamöter skulle publiceras i bolagets tredje kvartalsrapport för året. Detta innebar att valberedningens sammansättning publicerades cirka fem månader före stämman.

Intern kontroll

Styrelsen ansvarar enligt den svenska aktiebolagslagen och Svensk kod för bolagsstyrning för den interna kontrollen. Denna rapport har upprättats i enlighet med Årsredovisningslagen och Svensk kod för bolagsstyrning och är därmed avgränsad till intern kontroll avseende den fi nansiella rapporteringen.

Den interna kontrollen i Castellum följer ett etablerat ramverk, Internal Control – Integrated Framework, "COSO", som består av följande fem komponenter: kontrollmiljö, riskbedömning, kontrollaktiviteter, information och kommunikation samt uppföljning.

Kontrollmiljö

Basen för den interna kontrollen avseende den fi nansiella rapporteringen utgörs av kontrollmiljön, som består av olika delar och som tillsammans formar den kultur och de värderingar som Castellum styrs utifrån. Grundläggande för Castellums interna kontroll är dess decentraliserade småskaliga organisation med knappt 600 fastigheter, tillika kostnadsställen, vilka förvaltas av sex dotterbolag med ca 30-40 anställda vardera. Beslutsvägar, befogenheter och ansvar som dokumenterats och kommunicerats i styrande dokument såsom styrelsens arbetsordning, beslutsordning, instruktioner för fi rmateckning, fullmakt och attesträtt samt redovisnings- och rapporteringsinstruktioner, interna policies, riktlinjer och manualer är också av vikt för den interna kontrollen. Aktuella dokument uppdateras regelbundet vid ändring av t ex lagstiftning, redovisningsstandarder eller noteringskrav.

Riskbedömning

I Castellum fi nns riskhantering inbyggd i berörda processer och olika metoder används för att värdera och begränsa risker samt för att säkerställa att de risker som Castellum är utsatt för hanteras i enlighet med fastställda policies och riktlinjer. I enlighet med arbetsordningen gör styrelsen, tillika revisionsutskottet, en gång om året en genomgång av intern kontroll. Identifi ering görs av de risker som bedöms fi nnas och åtgärder fastställs för att reducera dessa risker. De väsentliga risker Castellum har identifi erat i samband med den fi nansiella rapporteringen är felaktigheter i redovisningen och värderingen av fastigheter, räntebärande skulder, skatt och moms, samt risk för bedrägeri, förlust eller förskingring av tillgångar.

Kontrollaktiviteter

De risker som identifi erats avseende den fi nansiella rapporteringen hanteras via bolagets kontrollstrukturer och resulterar i ett antal kontrollaktiviteter. Kontrollaktiviteterna syftar till att förebygga, upptäcka och korrigera fel och avvikelser och omfattar t ex analytisk uppföljning på fl era nivåer i organisationen och jämförelse av resultatposter, kontoavstämningar, uppföljning och avstämning av styrelsebeslut och av styrelsen fastställda policies, godkännande och redovisning av affärstransaktioner, fullmakts- och behörighetsstrukturer, fi rmatecknare, compliance offi cer-funktion, koncerngemensamma defi nitioner, mallar, rapporteringsverktyg samt redovisnings- och värderingsprinciper.

Castellums dotterbolag har egna ekonomifunktioner som deltar i planeringen och utvärderingen av sina enheters resultat. Deras regelbundna analys av sina enheters fi nansiella rapportering är tillsammans med den analys som görs på koncernnivå en viktig del av den interna kontrollen för att säkerställa att den fi nansiella rapporteringen inte innehåller några väsentliga fel.

Information och kommunikation

Castellum har informations- och kommunikationsvägar som syftar till att säkerställa en effektiv och korrekt informationsgivning avseende den fi nansiella rapporteringen. Det kräver att alla delar inom verksamheten kommunicerar och utbyter relevant och väsentlig information. Policies och riktlinjer avseende den fi nansiella rapporteringen samt uppdateringar och ändringar görs tillgängliga och kända för berörd personal. Koncernledningen såväl som styrelsen erhåller regelbundet fi nansiell information om dotterbolagen med kommentarer till fi nansiella resultat och risker. Vidare får styrelsen ytterligare information avseende riskhantering, intern kontroll och fi nansiell rapportering från revisorerna via revisionsutskottet. För att säkerställa att den externa informationsgivningen blir korrekt och fullständig fi nns en kommunikationspolicy mot aktiemarknaden och en informationssäkerhetspolicy.

Uppföljning

Löpande uppföljning sker på fl era nivåer i koncernen, såväl på fastighetsnivå som på dotterbolagsnivå samt på koncernnivå. Styrelsen, vars ledamöter även utgör revisionsutskottet, utvärderar regelbundet den information som bolagsledningen och revisorerna lämnar. Vidare rapporterar bolagets revisorer personligen direkt till revisionsutskottet minst två gånger per år sina iakttagelser från granskningen och sin bedömning av den interna kontrollen. Därutöver har revisionsutskottet en årlig uppföljning av gjord riskbedömning och beslutade åtgärder. Av särskild betydelse är revisionsutskottets och styrelsens övervakning för utveckling av den interna kontrollen och för att se till att åtgärder vidtas rörande eventuella brister och förslag som framkommer.

Behov av internrevision

Castellum har en småskalig organisation med ca 30-40 anställda i respektive dotterbolag vilka tillsammans förvaltar knappt 600 kostnadsställen. All verksamhet bedrivs i dotterbolagen medan fi nansverksamheten bedrivs i moderbolaget, innebärande att Castellum AB inte utgör ett profi tcenter. Detta medför att ekonomifunktionen i moderbolaget utgör controllerfunktion gentemot dotterbolagen samt compliance offi cer-funktion gentemot fi nansavdelningen. Sammantaget medför detta att det inte anses motiverat att ha en särskild enhet för internrevision.

Koncernledning

I koncernledningen ingår verkställande direktören, vice verkställande direktören med ansvar för affärsutveckling, fi nansdirektören och ekonomidirektören i Castellum AB samt de sex verkställande direktörerna i dotterbolagen. Varje person i koncernledningen har sitt egna ansvarsområde och på de möten som äger rum diskuteras och informeras främst om övergripande verksamhetsfrågor. Koncernledningen har haft 10 möten under 2010.

Verkställande direktören och vice verkställande direktören tillsammans med verkställande direktör för respektive dotterbolag utgör styrelsen i lokalt dotterbolag.

Verkställande direktören

Verkställande direktören ansvarar för bolagets löpande förvaltning och för att leda verksamheten i enlighet med styrelsens riktlinjer och anvisningar samt för att styrelsen erhåller information och nödvändigt beslutsunderlag. Verkställande direktören är föredragande vid styrelsemöten och skall tillse att styrelsens ledamöter löpande tillställs den information som behövs för att följa bolagets och koncernens ställning, resultat, likviditet och utveckling.

Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare

Årsstämman 2010 beslutade följande riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare:

Castellum skall ha marknadsmässiga ersättningsnivåer och anställningsvillkor som erfordras för att rekrytera och behålla en ledning med god kompetens och kapacitet att nå uppställda mål. Fast lön betalas för ett fullgott arbete. Därutöver kan rörlig ersättning enligt ett incitamentsprogram erbjudas. Sådan rörlig ersättning skall syfta till att främja långsiktigt värdeskapande inom koncernen. Rörliga ersättning, som generellt inte får överstiga den fasta lönen, skall bestämmas av i vilken utsträckning i förväg uppställda mål avseende tillväxt i förvaltningsresultat per aktie och aktiekursutveckling uppnåtts samt hur mjuka faktorer, såsom kund- och personalnöjdhet utvecklats. Utfallande ersättning utbetalas som ej pensionsgrundande lön. Befattningshavare som erhåller rörlig ersättning enligt incitamentsprogrammet förbinder sig att förvärva Castellumaktier för minst halva beloppet av utfallande bonus efter skatt.

Bolagsledningens pensionsvillkor skall vara marknadsmässiga och baseras på avgiftsbestämda pensionslösningar.

Uppsägningstiden skall, vid uppsägning från bolagets sida inte överstiga 24 månader för verkställande direktören respektive 12 månader för övriga befattningshavare, med arbetsplikt de sex första månaderna. Under uppsägningstiden utgår full lön och andra anställningsförmåner, med avräkning för lön och ersättning som erhålls från annan anställning.

Castellum har följt de av årsstämman 2010 beslutade riktlinjerna.

Det förslag till riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare, som kommer att framläggas årsstämman den 24 mars 2011 är i princip oförändrade mot de som framlades vid årsstämman 2010.

Årsstämman 2010 beslutade om ett incitamentsprogram för ledande befattningshavare, som i princip är en förlängning av tidigare program. Programmet gäller, för den resultatbaserade delen, för åren 2009-2011 och för den aktiekursrelaterade delen från 1 juni 2011-31 maj 2014.

För ytterligare information angående ersättning till koncernledningen, se not 10.

Koncernledning

Håkan Hellström

Verkställande direktör, Castellum AB Född 1956, civilekonom. Anställd 1994 som ekonomi- och fi nansdirektör. VD sedan 2006. Dessförinnan verksam som auktoriserad revisor.

Andra uppdrag: Styrelseledamot i Västsvenska Industri- och Handelskammaren och Rabbalshede Kraft AB. Aktieinnehav: 114 300

Anette Asklin

Finansdirektör, Castellum AB Född 1961, civilekonom. Mer än 20 års erfarenhet inom bank och fi nans. Anställd sedan 2000 och fi nansdirektör sedan 2006. Aktieinnehav: 27 700

Ulrika Danielsson

Ekonomidirektör, Castellum AB Född 1972, civilekonom. Erfarenhet inom ekonomi- och controllerfunktion. Anställd sedan 1998 och ekonomidirektör sedan 2006. Aktieinnehav: 4 500

Claes Larsson

Verkställande direktör, Aspholmen Fastigheter AB Född 1957, civilingenjör. Mer än 10 års erfarenhet från byggentreprenad-

företag som avdelningschef/regionchef. Anställd och verkställande direktör i Aspholmen sedan 2002. Aktieinnehav: 20 200

Christer Sundberg

Verkställande direktör, Harry Sjögren AB Född 1955, civilingenjör. Mer än 25 års erfarenhet från bank- och fastighetsbolag. Anställd och verkställande direktör i Harry Sjögren sedan 1993. Aktieinnehav: 44 000

varande barns, närstående bolags innehav samt innehav via kapitalförsäkring.

Ovanstående uppgifter avser förhållandet i slutet av januari 2011. Aktieinnehavet omfattar eget, makas/makes, omyndiga och hemma-

Henrik Saxborn

Vice verkställande direktör, Castellum AB med ansvar för affärsutveckling Född 1964, civilingenjör. Tidigare erfarenhet från förvaltning och förvärv av fastigheter. Anställd sedan 2006. Aktieinnehav: 14 300

Tage Christoffersson

Verkställande direktör, Eklandia Fastighets AB

Född 1952, gymnasieutbildning samt fastighet/ekonomi på KTH. Verksam inom fastighetsbranschen sedan 1976. Anställd sedan 1994 och verkställande direktör i Eklandia sedan 1995. Aktieinnehav: 49 000

Claes Junefelt

Verkställande direktör, Fastighets AB Corallen

Född 1960, civilingenjör. Mer än 15 års erfarenhet från byggentreprenadföretag som arbetschef/distriktschef. Anställd och verkställande direktör i Corallen sedan 2005. Aktieinnehav: 7 400

Anders Nilsson

Verkställande direktör, Fastighets AB Brostaden

Född 1967, civilingenjör. Mer än 15 års erfarenhet från fastighetsbranschen. Anställd sedan 1993 och verkställande direktör i Brostaden sedan 2006. Aktieinnehav: 6 300

Gunnar Östenson

Verkställande direktör, Fastighets AB Briggen Född 1956, civilekonom. Tidigare verksam inom fastighetsförvaltning och entreprenadbranschen. Anställd och verkställande direktör i Briggen sedan 2006. Aktieinnehav: 5 250

Ekonomisk översikt

Sammanfattning

Hyresintäkterna uppgick till 2 759 kr (2 694). Den genomsnittliga ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 89% vilket är lägre än motsvarande period föregående år. Genomsnittlig kontrakterad hyresnivå uppgick till 974 kr/kvm (969) och innebar en ökning i jämförbart bestånd om ca 1% mot föregående år. Under året tecknades nya hyreskontrakt med ett totalt årsvärde om 257 Mkr (251), medan uppsägningar uppgick till 221 Mkr (288). Nettouthyrningen under året uppgick till 36 Mkr (–37).

Fastighetskostnaderna uppgick till 960 Mkr (942), motsvarande 298 kr/kvm (300). Under året har kostnaderna för snöröjning varit ca 25 Mkr högre jämfört med 2009. Uppvärmningskostnaderna har ökat, då förbrukningen under året har beräknats till 116% (93%) av ett normalår enligt graddagsstatistiken.

Finansnettot uppgick till –574 Mkr (–541). Den genomsnittliga räntenivån har varit 3,7% (3,7%).

Förvaltningsresultatet, d v s årets resultat exklusive värdeförändringar och skatt uppgick till 1 141 Mkr (1 130), motsvarande 6,96 kr (6,89) per aktie, vilket är en förbättring med 1%.

Castellum bedömer att den successivt ökade efterfrågan under perioden har medfört stigande fastighetspriser. Mot bakgrund av detta har avkastningskravet i värderingen sänkts med i genomsnitt 0,2%-enheter. Värdeförändringen under året har beräknats till 4% motsvarande 1 222 Mkr (–1 027) varav cirka två tredjedelar är hänförligt till sänkt avkastningskrav och resterande till ökat kassafl öde. I värdeförändringarna ingår 23 Mkr hänförligt till försäljning av 6 fastigheter där försäljningspriset om 227 Mkr översteg värderingarna med 11%.

Castellums resultat efter skatt för år 2010 uppgick till 1 964 Mkr (160).

Fastighetsbestånd

Den 31 december 2010 uppgick Castellums fastighetsbestånd till 31 768 Mkr (29 267) och den genomsnittliga värderingsyielden, exkl projekt, mark och byggrätter, kan beräknas till 7,2% (7,3%). Under året har investerats för totalt 1 506 Mkr (1 165), varav 881 Mkr (1 039) avser ny-, till- och ombyggnation och 625 Mkr (126) förvärv.

Finansiering

Den 31 december 2010 hade Castellum långfristiga låneavtal i bank om 18 062 Mkr (16 262), obligationslån om 200 Mkr (500), kortfristiga låneavtal i banker om 520 Mkr (1 220) och ett företagscertifi katprogram om 4 000 Mkr (4 000). Netto räntebärande skulder med avdrag för likviditet om 12 Mkr (8) uppgick till 15 769 Mkr (15 286).

Den genomsnittliga kreditbindningen på Castellums långfristiga låneavtal uppgick per den 31 december 2010 till 5,0 år (5,5). Marginaler och avgifter på långfristiga låneavtal är fastställda med en genomsnittlig löptid om 2,6 år (3,2).

Per 31 december 2010 var belåningsgraden 50% (52%) och för året uppgick räntetäckningsgraden till 299% (309%).

Den genomsnittliga effektiva räntan per den 31 december 2010 var 3,9% (3,8%). Den genomsnittliga räntebindningstiden uppgick till 2,6 år (2,8).

Flerårsöversikt

	2010	2009	2008	2007	2006	2005	2004	2003	2002	2001
Resultaträkning, Mkr
Hyresintäkter	2 759	2 694	2 501	2 259	2 014	1 907	1 856	1 758	1 684	1 571
Fastighetskostnader	– 960	– 942	– 831	– 771	– 700	– 637	– 628	– 595	– 560	– 549
Driftsöverskott	1 799	1 752	1 670	1 488	1 314	1 270	1 228	1 163	1 124	1 022
Centrala admin. kostnader	– 84	– 81	– 71	– 69	– 67	– 68	– 69	– 67	–63	– 67
Finansnetto	– 574	– 541	– 626	– 495	– 364	– 382	– 418	– 428	– 442	– 414
Förvaltningsresultat	1 141	1 130	973	924	883	820	741	668	619	541
Värdeförändringar fastigheter	1 222	– 1 027	– 1 262	920	1 145	932	660	– 43	251	686
Värdeförändringar räntederivat	291	102	– 1 010	99	178	– 40	– 146	– 13	– 168	42
Aktuell skatt	– 5	– 10	–14	– 22	– 10	–1	– 5	– 1	– 2	–
Uppskjuten skatt	– 685	– 35	650	– 434	– 522	– 417	– 334	– 171	– 44	– 338
Årets resultat	1 964	160	– 663	1 487	1 674	1 294	916	440	656	931
Balansräkning, Mkr
Förvaltningsfastigheter	31 768	29 267	29 165	27 717	24 238	21 270	19 449	18 015	17 348	16 551
Räntederivat	–	–	–	44	–	–	–	–	–	–
Övriga tillgångar	156	201	230	123	200	103	94	167	172	394
Kassa och bank	12	8	9	7	8	5	7	33	20	20
S:a tillgångar	31 936	29 476	29 404	27 891	24 446	21 378	19 550	18 215	17 540	16 965
Eget kapital	11 082	9 692	10 049	11 204	10 184	8 940	8 035	7 467	7 334	6 946
Uppskjuten skatteskuld	3 502	2 824	2 785	3 322	2 723	2 126	1 659	1 294	1 124	1 081
Räntederivat	574	865	966	–	55	233	391	245	232	64
Räntebärande skulder	15 781	15 294	14 607	12 582	10 837	9 396	8 834	8 598	8 264	8 254
Ej räntebärande skulder	997	801	997	783	647	683	631	611	586	620
S:a eget kapital och skulder	31 936	29 476	29 404	27 891	24 446	21 378	19 550	18 215	17 540	16 965
Finansiella nyckeltal
Överskottsgrad	65%	65%	67%	66%	65%	67%	66%	66%	67%	65%
Räntenivå, genomsnitt	3,7%	3,7%	4,7%	4,2%	3,7%	4,3%	4,9%	5,4%	5,7%	5,8%
Räntetäckningsgrad	299%	309%	255%	287%	343%	315%	277%	256%	240%	231%
Avkastning aktuellt substansvärde	21,5%	1,6%	– 8,3%	16,2%	20,7%	18,2%	14,6%	7,2%	9,0%	17,9%
Avkastning totalt kapital	9,8%	2,1%	1,2%	9,1%	10,4%	10,4%	9,6%	5,9%	7,6%	10,3%
Investeringar i fastigheter, Mkr	1 506	1 165	2 738	2 598	2 283	1 357	1 268	1 108	1 050	1 741
Försäljningar, Mkr	227	36	28	39	460	468	494	397	503	635
Belåningsgrad	50%	52%	50%	45%	45%	45%	45%	48%	48%	50%
Data per aktie (någon utspädningseffekt fi nns ej, då inga potentiella aktier förekommer)
Genomsnittligt antal aktier, tusental	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000
Förvaltningsresultat, kr	6,96	6,89	5,93	5,63	5,38	5,00	4,52	4,07	3,77	3,30
Förvaltningsresultat e skatt (EPRA EPS), kr 6,62		6,93	5,85	5,50	5,09	4,49	4,15	3,82	3,52	3,16
Resultat efter skatt, kr	11,98	0,98	– 4,04	9,07	10,21	7,89	5,59	2,68	4,00	5,68
Utestående antal aktier, tusental	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000
Fastighetsvärde, kr	194	178	178	169	148	130	119	110	106	101
Långsiktigt substansv. (EPRA NAV), kr	92	82	84	88	79	69	61	55	53	49
Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV), kr	85	73	75	85	76	65	57	52	50	48
Utdelning, kr (2010 föreslagen)	3,60	3,50	3,15	3,00	2,85	2,62	2,38	2,13	1,88	1,63
Utdelningsandel	70%	69%	74%	74%	74%	73%	73%	72%	69%	68%
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Hyresvärde, kr/kvm	974	969	921	896	864	851	859	829	799	747
Ekonomisk uthyrningsgrad	89,0%	89,8%	89,7%	87,9%	87,1%	88,1%	89,6%	90,7%	91,5%	93,0%
Fastighetskostnader, kr/kvm	298	300	268	262	259	247	255	246	237	239
Fastighetsvärde, kr/kvm	9 499	9 036	8 984	9 098	8 466	7 930	7 706	7 296	7 132	6 681

I ovanstående fl erårsöversikt har justeringar gjorts för åren 2001-2004 med hänsyn till nya redovisningsprinciper (IFRS).

FINANSIELLA RAPPORTER FINA NSIE LLA RAPP ORTE R
Finansiella rapporter 2010
Resultaträkning för koncernen	76
Balansräkning för koncernen	77
Resultaträkning för moderbolaget	78
Balansräkning för moderbolaget	79
Förändring av eget kapital	80
Kassafl ödesanalys	81
Redovisningsprinciper och noter	82
1. Redovisningsprinciper 2. Rörelsesegment	82 87
3. Hyresintäkter 4. Fastighetskostnader	88 90
5. Centrala administrationskostander	91
6. Finansiella intäkter	91
7. Finansiella kostnader 8. Värdeförändringar	91 91
9. Skattekostnad	92
10. Personal och styrelse	93
11. Förvaltningsfastigheter 12. Inventarier	95 98
13. Eget kapital och substansvärde	98
14. Skulder	99
15. Uppskjuten skatteskuld / fordran 16. Räntederivat	100 100
17. Långfristiga räntebärande skulder	101
18. Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	103
19. Ställda säkerheter 20. Övriga ansvarsförbindelser	103 103
21. Andelar koncernföretag	103
22. Långfristiga fordringar, koncernföretag	103
23. Händelser efter balansdagen	103
CAST ELLU M ÅR SRED OVIS NING 201 0

Resultaträkning för koncernen

Mkr		2010	2009
Hyresintäkter	Not 3	2 759	2 694
Driftskostnader	Not 4	– 547	– 512
Underhåll	Not 4	– 105	– 127
Tomträttsavgäld	Not 4	– 19	– 21
Fastighetsskatt	Not 4	– 140	– 127
Uthyrning och fastighetsadministration	Not 4	– 149	– 155
Driftsöverskott		1 799	1 752
Centrala administrationskostnader	Not 5	– 84	– 81
Finansiella poster
Finansiella intäkter	Not 6	1	2
Finansiella kostnader	Not 7	– 575	– 543
Förvaltningsresultat		1 141	1 130
Värdeförändringar	Not 8
Fastigheter		1 222	– 1 027
Räntederivat		291	102
Resultat före skatt		2 654	205
Aktuell skatt	Not 9	– 5	– 10
Uppskjuten skatt	Not 9	– 685	– 35
Årets resultat		1 964	160

Då inga minoritetsintressen föreligger är hela resultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare.

Data per aktie (någon utspädningseffekt fi nns ej, då inga potentiella aktier förekommer)
Genomsnittligt antal aktier, tusental	164 000	164 000
Resultat efter skatt, kr	11,98	0,98

Balansräkning för koncernen

Mkr		31 dec 2010	31 dec 2009
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter	Not 11	31 768	29 267
Materiella anläggningstillgångar	Not 12	12	13
Långfristig fordran		3	–
Summa anläggningstillgångar		31 783	29 280
Omsättningstillgångar
Hyresfordringar		10	10
Övriga fordringar		78	135
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter		53	43
Kassa och bank		12	8
Summa omsättningstillgångar		153	196
SUMMA TILLGÅNGAR		31 936	29 476
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare	Not 13
Aktiekapital		86	86
Övrigt tillskjutet kapital		4 096	4 096
Balanserad vinst		6 900	5 510
Summa eget kapital		11 082	9 692
Skulder	Not 14
Långfristiga skulder
Uppskjuten skatteskuld	Not 15	3 502	2 824
Räntederivat	Not 16	574	865
Långfristiga räntebärande skulder	Not 17	15 781	15 294
Summa långfristiga skulder		19 857	18 983
Kortfristiga skulder
Leverantörsskulder		133	153
Skatteskulder		21	28
Övriga skulder		228	51
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	Not 18	615	569
Summa kortfristiga skulder		997	801
Summa skulder		20 854	19 784
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER		31 936	29 476
Ställda säkerheter	Not 19	17 421	18 281
Ansvarsförbindelser	Not 20	–	–

Resultaträkning för moderbolaget

Mkr		2010	2009
Intäkter	Not 3	15	14
Centrala administrationskostnader	Not 5	– 59	– 63
Finansiella poster
Finansiella intäkter	Not 6	1 306	1 173
Finansiella kostnader	Not 7	– 636	– 597
Resultat före värdeförändringar och skatt		626	527
Värdeförändringar	Not 8
Derivat		291	102
Resultat före skatt		917	629
Aktuell skatt	Not 9	–	–
Uppskjuten skatt	Not 9	– 69	– 18
Årets resultat		848	611

Balansräkning för moderbolaget

Mkr		31 dec 2010	31 dec 2009
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar	Not 12	0	0
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar koncernföretag	Not 21	4 087	4 087
Uppskjuten skattefordran	Not 15	169	225
Långfristiga fordringar, koncernföretag	Not 22	16 195	15 901
Summa fi nansiella anläggningstillgångar		20 451	20 213
Summa anläggningstillgångar		20 451	20 213
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar, koncernföretag		838	709
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter		10	3
Kassa och bank		0	0
Summa omsättningstillgångar		848	712
SUMMA TILLGÅNGAR		21 299	20 925
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital	Not 13
Bundet eget kapital
Aktiekapital		86	86
Reservfond		20	20
Fritt eget kapital
Balanserad vinst		2 974	2 974
Årets vinst		848	611
Summa eget kapital		3 928	3 691
Skulder	Not 14
Räntederivat	Not 16	574	865
Långfristiga räntebärande skulder	Not 17	14 719	13 291
Långfristiga räntebärande skulder, koncernföretag		1 691	2 109
Kortfristiga räntebärande skulder		–	641
Kortfristiga räntebärande skulder, koncernföretag		230	150
Leverantörsskulder		3	1
Övriga skulder		2	2
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	Not 18	152	175
Summa skulder		17 371	17 234
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER		21 299	20 925
Ställda säkerheter	Not 19	14 721	15 214
Ansvarsförbindelser	Not 20	1 062	1 362

Förändring av eget kapital

	Hänförligt till moderbolagets aktieägare
Koncernen, Mkr	Antal utestående aktier, tusental	Aktie kapital	Övrigt till skjutet kapital	Balanserad vinst	Totalt eget kapital
Eget kapital 2008-12-31	164 000	86	4 096	5 867	10 049
Utdelning mars 2009 (3,15 kr/aktie)	–	–	–	– 517	– 517
Årets resultat	–	–	–	160	160
Eget kapital 2009-12-31	164 000	86	4 096	5 510	9 692
Utdelning mars 2010 (3,50 kr/aktie)	–	–	–	– 574	– 574
Årets resultat	–	–	–	1 964	1 964
Eget kapital 2010-12-31	164 000	86	4 096	6 900	11 082

	Antal utestående	Aktie	Reservfond	Balanserad	Totalt eget
Moderbolaget, Mkr	aktier, tusental	kapital		vinst	kapital
Eget kapital 2008-12-31	164 000	86	20	3 495	3 601
Utdelning mars 2009 (3,15 kr/aktie)	–	–	–	– 517	– 517
Lämnat koncernbidrag efter skatt	–	–	–	– 4	– 4
Årets resultat	–	–	–	611	611
Eget kapital 2009-12-31	164 000	86	20	3 585	3 691
Utdelning mars 2010 (3,50 kr/aktie)	–	–	–	– 574	– 574
Lämnat koncernbidrag efter skatt	–	–	–	– 37	– 37
Årets resultat	–	–	–	848	848
Eget kapital 2010-12-31	164 000	86	20	3 822	3 928

Kassaflödesanalys

	Koncern
Mkr	2010	2009	2010	2009
Löpande verksamhet
Driftsöverskott	1 799	1 752	15	14
Centrala administrationskostnader	– 84	– 81	– 59	– 63
Återläggning av avskrivningar	6	7	0	1
Betalt fi nansnetto	– 595	– 611	– 9	– 57
Betald skatt	– 9	– 10	–	–
Kassafl öde från den löpande verksamheten före
förändring av rörelsekapital	1 117	1 057	– 53	– 105
Kassafl öde från förändringar i rörelsekapital
Förändring kortfristiga fordringar	12	62	–136	– 184
Förändring kortfristiga skulder	84	– 129	0	3
Kassafl öde från den löpande verksamheten	1 213	990	–189	– 286
Investeringsverksamheten
Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer	– 881	– 1 039	–	–
Förvärv av fastigheter	– 625	– 118	–	–
Förändring skuld vid förvärv av fastigheter	137	3	–	–
Försäljning av fastigheter	219	36	–	–
Förändring fordran vid försäljning av fastigheter	32	– 35	–	–
Kapitaltillskott netto, dotterbolag	–	–	608	563
Investeringar i övrigt, netto	– 4	– 8	0	– 1
Kassafl öde från investeringsverksamheten	– 1 122	– 1 161	608	562
Finansieringsverksamheten
Förändring räntebärande skulder	487	687	449	1 112
Förändring långfristiga fordringar	–	–	– 294	– 871
Utbetald utdelning	– 574	– 517	– 574	– 517
Kassafl öde från fi nansieringsverksamheten	– 87	170	– 419	– 276
Årets kassafl öde	4	– 1	0	0
Kassa och bank ingående balans	8	9	0	0
Kassa och bank utgående balans	12	8	0	0

Redovisningsprinciper och noter

(Alla belopp i Mkr om inget annat anges.)

1 Not	Redovisningsprinciper
Allmän information	De fi nansiella rapporterna för Castellum AB (Moderbolaget) för räkenskapsåret som slutar den 31 december 2010 har godkänts av styrelsen och verkställande direktören den 3 februari 2011 och kommer att föreläggas årsstämman 2011 för fastställande. Moderbolaget är ett svenskt aktiebolag (publ), med säte i Göteborg, Sverige. Koncernens verksamhet beskrivs i förvaltningsberättelsen.
Grunder för redovisningen	Castellums räkenskaper har upprättats enligt de av EU antagna IFRS standarderna och tolkningarna av dessa (IFRIC). Vidare har koncernredovisningen upprättats i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för fi nansiell rapporterings rekommendation RFR 1 (Kompletterande redovisningsregler för koncerner). Räkenskaperna är upprättade baserat på verkligt värde för förvaltningsfastigheter samt räntederivat, nominellt värde för uppskjuten skatt samt anskaffningsvärde för resterande poster.
Kritiska bedömningar	För att kunna upprätta redovisningen i enlighet med IFRS och god redovisningssed krävs att det görs bedömningar och antaganden som påverkar i bokslutet redovisade tillgångar, skulder, intäkter och kostnader samt övrig information. Dessa bedömningar och antaganden baseras på historiska erfarenheter samt andra faktorer som bedöms vara rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar om andra antaganden görs eller andra förutsättningar föreligger.
	Förvaltningsfastigheter Inom området värdering av förvaltningsfastigheter kan bedömningar och antaganden ge en betydande påverkan på koncernens resultat och fi nansiella ställning. Värderingen kräver bedömning av och antaganden om framtid kassafl öde samt fastställande av diskonteringsfaktor (avkastningskrav). För att avspegla den osäkerhet som fi nns i gjorda antaganden och bedömningar anges vanligtvis vid fastighetsvärdering ett osäkerhetsintervall om +/- 5-10%. Information om detta samt de antaganden och bedömningar som har gjorts framgår av not 11.
	Uppskjuten skatteskuld Enligt redovisningsreglerna skall uppskjuten skatt redovisas nominellt utan diskontering, innebärande 26,3%. Den verkliga skatten är betydligt lägre på grund av dels möjligheten att sälja fastigheter på ett skatteeffektivt sätt, dels tidsfaktorn.
Klassifi cering	Anläggningstillgångar och långfristiga skulder består av belopp som förväntas återvinnas eller betalas mer än tolv månader från balansdagen. Omsättningstillgångar och kortfristiga skulder består av belopp som förväntas återvinnas eller betalas inom tolv månader från balansdagen.
Koncern redovisning	Koncernens balans- och resultaträkning omfattar alla bolag i vilka moderbolaget direkt eller indirekt har bestämmande infl ytande. Alla bolag i koncernen är helägda och vare sig intresseföretag eller joint ventures förekommer. Koncernen omfattar utöver moderbolaget de i not 21 angivna dotterbolagen med tillhörande underkoncerner. Bokslutet bygger på redovisningshandlingar upprättade för samtliga koncernbolag per 31 december. Koncernredovisningen har upprättats enligt förvärvsmetoden, innebärande att dotterföretagens egna kapital vid förvärvet, fastställt som skillnaden mellan tillgångars och skulders verkliga värden, eliminerats i sin helhet. I koncernens egna kapital ingår endast den del av dotterföretagens egna kapital som tillkommit efter förvärvet.
	Bolagsförvärv kan klassifi ceras som antingen rörelseförvärv eller tillgångsförvärv. Till följd av bl a ändringar i regelverket för rörelseförvärv har Castellum fastställt riktlinjer för klassifi cering av bolagsförvärv. Alla under året genomförda bolagsförvärv har klassifi cerats som tillgångsförvärv, då de avser förvärv av bolag vars enda tillgång var fastighet, och redovisar därmed ingen uppskjuten skatt hänförligt till förvärven. I koncernens resultaträkning ingår under året förvärvade eller avyttrade koncernbolag endast med värden avseende innehavstiden. Interna försäljningar, vinster, förluster och mellanhavanden inom koncernen elimineras i koncern
Intäkter	redovisningen. Hyresintäkter Hyresintäkter, som ur ett redovisningsperspektiv även benämns intäkter från operationella leasingavtal aviseras i förskott och periodiseras linjärt i resultaträkningen baserat på villkoren i hyresavtalen. I hyres intäkterna ingår tillägg såsom utfakturerad fastighetsskatt och värmekostnad. Förskottshyror redovisas som förutbetalda hyresintäkter.

I de fall hyreskontrakt under viss tid medger en reducerad hyra som motsvaras av en vid annan tidpunkt högre hyra, periodiseras denna under- respektive överhyra över kontraktets löptid. Rena rabatter såsom reduktion för successiv infl yttning belastar den period de avser.

Intäkter från fastighetsförsäljningar

Intäkter från fastighetsförsäljningar redovisas på kontraktsdagen, såvida det inte föreligger särskilda villkor i köpekontraktet. Vid försäljning av fastighet via bolag bruttoredovisas transaktionen vad avser underliggande fastighetspris och kalkylmässigt avdrag för uppskjuten skatt. Resultat från försäljning av fastighet redovisas som en värdeförändring och avser skillnaden mellan erhållet försäljningspris efter avdrag för försäljningsomkostnader och redovisat värde i senaste kvartalsrapport med justering för nedlagda investeringar efter senaste kvartalsrapport.

Finansiella intäkter

Finansiella intäkter består av ränteintäkter samt räntebidrag och redovisas i den period de avser. Även erhållen eller anteciperad utdelning redovisas som en fi nansiell intäkt.

Finansiella kostnader avser ränta och andra kostnader som uppkommer då pengar lånas. Kostnader för uttagande av pantbrev betraktas ej som en fi nansiell kostnad utan aktiveras som värderingshöjande fastighetsinvestering. Finansiella kostnader resultat förs i den period de hänför sig till. Finansiella kostnader inkluderar även kostnader för räntederivatavtal. Betalningsströmmar från räntederivatavtal resultatförs för den period de avser. Finansnettot påverkas ej av marknadsvärdering av ingångna räntederivatavtal utan förändring av marknadsvärdet av räntederivat redovisas som värdeförändringar under särskild rubrik. Den del av räntekostnaden som avser ränta under produktionstiden för större ny-, till- eller ombyggnader aktiveras. Räntan beräknas utifrån genomsnittlig upplåningskostnad för koncernen.

Ersättningar till anställda redovisas i takt med att de anställda har utfört tjänster i utbyte mot ersättningen. Ersättning enligt incitamentsprogram, vilket är kontantreglerat och utbetalas som ej pensionsgrundande lön, redovisas i takt med måluppfyllelse och programmets löptid.

Pensioner

Pensioner och andra ersättningar efter avslutad anställning kan klassifi ceras som avgiftsbestämda planer eller förmånsbestämda planer. Huvuddelen av Castellumkoncernens åtaganden för pensioner utgörs av avgiftsbestämda planer, vilka fullgörs genom fortlöpande utbetalningar till fristående myndigheter eller organ vilka administrerar planerna. Förpliktelser avseende avgifter till avgiftsbestämda planer redovisas som en kostnad i resultaträkningen när de uppstår. Ett mindre antal personer har förmånsbestämda ITP-planer med fortlöpande betalningar till Alecta. Dessa redovisas som avgiftsbestämd plan till följd av att Alecta inte levererar den information som krävs, varför brist råder på den information som erfordras för att redovisa planen som en förmånsbestämd plan. Det fi nns dock inget som indikerar några väsentliga åtaganden överstigande vad som är utbetalt till Alecta.

Inkomstskatten i resultaträkningen fördelas på aktuell och uppskjuten skatt. Inkomstskatten belastar resultaträkningen förutom i de fall den är hänförlig till transaktioner, såsom koncernbidrag, vilka redovisats direkt mot eget kapital då även eventuell skatteeffekt redovisas direkt mot eget kapital. Aktuell och uppskjuten skatt beräknas utifrån gällande skattesatser, som för närvarande är 26,3%.

Öppna yrkanden i inkomstdeklarationen, som innehåller en viss grad av osäkerhet, beaktas i skatteberäkningen tidigast under året efter räkenskapsåret, efter att slutskattesedel erhållits från Skatteverket.

Uppskjuten skatt

Uppskjuten skatt redovisas i Castellum, enligt balansräkningsmetoden, på temporära skillnader som uppkommer mellan en tillgångs eller skulds redovisade värde och dess skattemässiga värde. Detta innebär att det fi nns en skatteskuld eller skattefordran som realiseras den dag tillgången eller skulden säljs. Undantag görs dock för temporära skillnader som uppkommit vid första redovisningen av tillgångar och skulder som utgör tillgångsförvärv. I Castellum fi nns två poster där det föreligger temporära skillnader - fastigheter och underskottsavdrag. Uppskjuten skattefordran hänförligt till underskottsavdrag redovisas, eftersom det är troligt att framtida skattemässiga överskott kommer att fi nnas tillgängliga vilka kan nyttjas mot underskottsavdragen. Uppskjuten skatteskuld avser skillnaden mellan fastigheternas redovisade värde och deras skattemässiga värde. Vid förändring av de två ovan nämnda posterna förändras således även den uppskjutna skatteskulden / -fordran, vilket redovisas i resultaträkningen som uppskjuten skatt.

Castellum har redovisat samtliga under året genomförda bolagsförvärv som tillgångsförvärv, innebärande att uppskjuten skatt som fanns vid förvärvstillfället inte fi nns upptagen i balansräkningen.

Finansiella kostnader

Ersättningar till anställda

Inkomstskatter

Aktuell skatt

Utöver uppskjuten skatt redovisas i resultaträkningen även aktuell skatt, vilken motsvarar den skatt bolaget är skyldig att betala utifrån årets skattepliktiga resultat, justerat för eventuell aktuell skatt avseende tidigare perioder.

Leasingavtal Leasingavtal där i allt väsentligt alla risker och förmåner förknippade med ägandet faller på leasegivaren klassifi ceras som operationellt leasingavtal. Samtliga nuvarande hyreskontrakt hänförliga till Castellums förvaltningsfastigheter är, sett ur ett redovisningsperspektiv, att betrakta som operationella leasingavtal. Redovisning av dessa avtal framgår av principen för intäkter samt not 3.

Tomträttsavtal är, sett ur ett redovisningsperspektiv, operationellt leasingavtal. Tomträttsavgälden redovisas som kostnad för den period den avser.

Det fi nns även ett mindre antal leasingavtal av ringa omfattning, där Castellum är leasetagare. Även dessa leasingavtal är operationella leasingavtal och avser främst personbilar. Betalningar som görs under leasingperioden kostnadsförs i resultaträkningen linjärt över leasingperioden.

Förvaltningsfastigheter

Med förvaltningsfastighet avses fastighet som innehas i syfte att generera hyresintäkter eller värdestegring eller en kombination av dessa, snarare än för användning i eget företags verksamhet för produktion och tillhandahållande av varor, tjänster eller för administrativa ändamål samt försäljning i den löpande verksamheten. Samtliga av Castellum ägda eller via tomträttsavtal nyttjade fastigheter bedöms utgöra förvaltningsfastigheter. Om koncernen påbörjar en investering i en befi ntlig förvaltningsfastighet för fortsatt användning som förvaltningsfastighet redovisas fastigheten även fortsättningsvis som förvaltningsfastighet.

Värdering

Förvaltningsfastigheter, vilka vid förvärvet redovisas till anskaffningsvärde inklusive till förvärvet direkt hänförbara utgifter, har upptagits till verkligt värde med värdeförändringar i resultaträkningen. Verkligt värde har fastställts genom en intern värderingsmodell som fi nns beskriven i not 11. I noten fi nns även bland annat angivet de antaganden som ligger till grund för värderingen. Värderingsmodellen bygger på en värdering utifrån nuvärdet av framtida betalningsströmmar med differentierade marknadsmässiga avkastningskrav per fastighet, beroende på bland annat läge, ändamål, skick och standard. För att säkerställa den interna värderingen görs externa värderingar på del av beståndet. Om det under året föreligger indikationer på värdeförändringar sker omvärdering i samband med kvartalsrapporteringen.

Värdeförändring

Värdeförändring redovisas i resultaträkningen och består av såväl orealiserad som realiserad värdeförändring. Den orealiserade värdeförändringen beräknas utifrån värderingen vid periodens slut jämfört med värderingen föregående år, alternativt anskaffningsvärdet om fastighet förvärvats under året, med tillägg för under perioden aktiverade tillkommande utgifter. För fastighet som sålts under året beräknas orealiserad värdeförändring utifrån värdering vid senaste kvartalsrapport före försäljning jämfört med värdering vid utgången av föregående år, med justering för under perioden aktiverade tillkommande utgifter. Hur den realiserade värdeförändringen beräknas framgår av redovisningsprinciperna för "intäkter från fastighetsförsäljningar".

Tillkommande utgifter

Tillkommande utgifter som medför en ekonomisk fördel för bolaget, d v s som är värderingshöjande, och som kan beräknas på ett tillförlitligt sätt aktiveras. Utgifter för reparation och underhåll kostnadsförs i den period de uppkommer. Vid större ny-, till- och ombyggnader aktiveras räntekostnad under produktionstiden.

Förvärv och försäljning

Vid förvärv och försäljning av fastigheter eller bolag, redovisas transaktionen på kontraktsdagen såvida det inte föreligger särskilda villkor i köpekontraktet.

Materiella anläggningstillgångar

Materiella anläggningstillgångar utgörs av inventarier, vilka har upptagits till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuellt gjorda nedskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår inköpspris samt kostnader direkt hänförbara till tillgången för att bringa den på plats och i skick för att utnyttjas i enlighet med syftet med anskaffningen. Avskrivningar på inventarier baseras på historiska anskaffningsvärden efter avdrag för senare eventuellt gjorda nedskrivningar. Restvärdet bedöms vara obefi ntligt. På under året anskaffade tillgångar beräknas avskrivningar med beaktande av anskaffningstidpunkt. Avskrivningar görs linjärt, vilket innebär lika stora avskrivningar över nyttjandeperioden som normalt är fem år förutom för datorer som bedöms ha en nyttjandeperiod på tre år.

Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar bland tillgångarna kassa och bank, hyresfordringar, övriga fordringar och lånefordringar, samt bland skulderna räntederivatinstrument, leverantörsskulder, övriga skulder och låneskulder. Finansiella instrument redovisas initialt till anskaffningsvärde motsvarande verkligt värde med tillägg för transaktionskostnader, med undantag för kategorin fi nansiella instrument redovisade till verkligt värde via resultaträkningen där transaktionskostnader inte ingår. Efterföljande redovisning sker därefter beroende på hur klassifi cering skett enligt nedan. Finansiella transaktioner såsom in- och utbetalning av räntor och lån bokförs på kontoförande banks likviddag, medan övriga in- och utbetalningar bokförs på kontoförande banks bokföringsdag.

Kassa och bank

Kassa och bank utgörs av tillgodohavande på bank per bokslutsdagen och redovisas till nominellt värde

Fordringar

Finansiella tillgångar som inte är räntederivat, som har fastställda eller fastställbara betalningar och som inte noteras på en aktiv marknad, redovisas som fordringar. I koncernen fi nns hyresfordringar och övriga fordringar som främst avser moms i samband med investeringar. Fordringar har efter individuell värdering upptagits till det belopp varmed de beräknas infl yta, vilket innebär att de redovisas till anskaffningsvärde med reservering för osäkra fordringar. Reservering för osäkra fordringar sker när det fi nns objektiva riskbedömningar för att koncernen inte kommer att erhålla hela fordran. Fordringar i utländsk valuta fi nns ej. Fordringar i moderbolag består enbart av fordringar på dotterbolag, vilka redovisas till anskaffningsvärde.

Skulder

Skulder avser lån och rörelseskulder såsom t ex leverantörsskulder. Merparten av Castellums låneavtal är långfristiga. I de fall kortfristiga lån upptas som täcks av outnyttjade långfristiga låneavtal anses även dessa vara långfristiga. Lånen redovisas i balansräkningen på likviddagen och upptas till anskaffningsvärde. Upplupna ej betalda räntor redovisas under posten upplupna kostnader. Skulder i utländsk valuta fi nns ej. Skuld redovisas när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet att betala föreligger, även om faktura ännu inte mottagits. Leverantörsskulder redovisas när faktura mottagits. En skuld tas bort från balansräkningen när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt utsläcks. Leverantörsskulder och andra rörelseskulder med kort löptid redovisas till nominellt värde.

Räntederivat

Räntederivat utgör en fi nansiell tillgång eller skuld som värderas till verkligt värde med värdeförändringar via resultaträkningen. För att hantera exponering mot fl uktuationer i marknadsräntan i enlighet med beslutad fi nanspolicy har Castellum ingått räntederivatavtal. Vid användning av räntederivat kan det uppstå värdeförändringar beroende på förändringar av marknadsräntan och tidsfaktorn. Räntederivat redovisas initialt i balansräkningen till anskaffningsvärde på likviddag, där absoluta merparten avser byte av räntefl öden innebärande ett anskaffningsvärde om noll, och värderas därefter till verkligt värde med värdeförändringar i resultaträkningen. För att fastställa verkligt värde används marknadsräntor för respektive löptid noterade på bokslutsdagen och allmänt vedertagna beräkningsmetoder, innebärande att verkligt värde har fastställts enligt nivå 2, IFRS 7 punkt 27a. Ränteswappar värderas genom att framtida kassafl öden diskonteras till nuvärde, instrument med optionsinslag värderas till aktuellt återköpspris vilket erhålles från respektive motpart. Värdeförändringar kan vara såväl realiserade som orealiserad. Realiserade värdeförändringar avser lösta räntederivatavtal och utgör skillnaden mellan åsatt pris vid inlösen och redovisat värde enligt senaste kvartalsrapport. Orealiserade värdeförändringar avser den värdeförändring som uppstått under perioden på de räntederivatavtal Castellum hade vid utgången av perioden. Värdeförändringar beräknas utifrån värderingen vid periodens slut jämfört med värderingen föregående år, alternativt anskaffningsvärdet om räntederivatavtal ingåtts under året. För under året lösta räntederivatavtal redovisas och beräknas en orealiserad värdeförändring utifrån värdering vid senaste kvartalsrapport före lösen jämfört med värdering vid utgången av föregående år. Löpande betalningsströmmar under avtalen resultatförs för den period de avser.

Återköp av egna aktier

Vid återköp av egna aktier reduceras eget kapital med betald köpeskilling inklusive ev. transaktionskostnader.

Utdelningar

Utdelningar redovisas som minskning av eget kapital efter det att årsstämman fattat beslut. Anteciperad utdelning redovisas hos mottagaren som fi nansiell intäkt.

Resultat per aktie

Beräkning av resultat per aktie baseras på årets resultat i koncernen hänförligt till moderbolagets aktieägare och på det vägda genomsnittliga antalet utestående aktier under året.

Finansiella instrument

Eget kapital

FINANSIELLA RAPPORTER

Defi nition av segment	Koncernens verksamhet organiseras, styrs och rapporteras per geografi skt område. Segment konsolideras enligt samma principer som koncernen i dess helhet. Intäkter och kostnader som redovisas för respektive segment är faktiska kostnader. Således har någon fördelning av gemensamma kostnader mellan regionerna ej gjorts. Motsvarande gäller de tillgångar och skulder som redovisas i noten för segment.
Kassafl ödes analys	Kassafl ödesanalysen har upprättats enligt den indirekta metoden, vilket innebär att netto resultatet justeras för transaktioner som inte medfört in- eller utbetalningar under perioden, samt för eventuella intäkter och kostnader som hänförs till investerings- eller fi nansieringsverksam hetens kassafl öden.
Skillnad mellan koncernens och moderbolagets redovisnings principer	Moderbolagets årsredovisning är upprättad i enlighet med Årsredovisningslagen och med tillämpning av Rådet för fi nansiell rapporterings rekommendation RFR 2 (Redovisning för juridiska personer). RFR 2 anger att en juridisk person skall tillämpa samma IFRS/IAS som tillämpas i koncernredovisningen, med undantag och tillägg beroende på lagbestämmelser i främst Årsredovisningslagen samt med hänsyn tagen till sambandet mellan redovisning och beskattning. Skillnaderna mellan koncernens och moderbolagets redovisnings principer framgår nedan.
	Aktier i dotterbolag Aktier i dotterbolag redovisas i moderbolaget enligt anskaffningsvärdemetoden. Det bokförda värdet prövas fortlöpande mot dotterbolagens koncernmässiga egna kapital. I de fall bokfört värde understiger dotter bolagens koncernmässiga värde sker nedskrivning som belastar resultaträkningen. I de fall en tidigare ned skrivning inte längre är motiverad sker återföring av denna.
	Koncernbidrag och aktieägartillskott Redovisning av koncernbidrag och aktieägartillskott sker i enlighet med uttalandet från Rådet för fi nansiell rapportering. Koncernbidrag redovisas enligt dess ekonomiska innebörd. Lämnade och erhållna koncern bidrag vars syfte är att minimera koncernens totala skatt, samt eventuell skatteeffekt därpå, redovisas direkt i balansräkningen som en minskning respektive ökning av fritt eget kapital. Koncernbidrag som är att likställa med en utdelning redovisas som fi nansiell intäkt i resultaträkningen hos mottagaren och som en minskning av fritt eget kapital hos givaren. Aktieägartillskott redovisas hos givaren som ökning av aktier i dotterbolag och hos mottagaren som ökning av fritt eget kapital.
	Ansvarsförbindelser Ansvarsförbindelser till förmån för dotterbolag, är fi nansiellt garantiavtal och redovisas i enlighet med RFR 2 Redovisning för juridiska personer, d v s de redovisas inte som en avsättning utan istället lämnas upplysning.
Nya redovisnings	Nya och omarbetade befi ntliga standarder, vilka godkänts av EU och har trätt ikraft
regler	IFRS 3 Rörelseförvärv Standarden trädde ikraft 1 juli 2009 med tillämpning på rörelseförvärv vars förvärvsdatum infaller det räkenskapsår som påbörjades från och med detta datum, innebärande att rekommendationen tillämpats först räkenskapsåret 2010. Indirekt förvärv av fastighet i bolag klassifi ceras som rörelseförvärv eller till gångsförvärv, vilket påverkar redovisningen. I den omarbetade standarden har defi nitionen av rörelseförvärv ändrats vilket kan påverka klassifi ceringen. Dessutom skall transaktionskostnader i samband med förvärvet, t ex konsultation, juridiska ombud och värderingskostnader, kostnadsföras istället för som tidigare aktiveras. För Castellum innebär den omarbetade rekommendationen att i de fall rörelseförvärv genomförs kommer exempelvis due diligence kostnader att kostnadsföras.
	IFRS 2 Aktierelaterade ersättningar Standarden, som trädde ikraft den 1 januari 2010, omfattar numera även aktiekursrelaterade ersättningar som utbetalas i kontanter mot att tidigare enbart innefattat aktiekursrelaterade ersättningar som utbetalades i aktier. Enligt standarden skall ersättningen redovisas där personen som erhåller ersättningen är anställd, oavsett var utbetalning sker. Castellums aktiekursrelaterade del av incitamentsprogrammet redovisas i enlighet med standarden och utbetalas numera i det bolag där aktuell person är anställd. Rekommendation har dock

ingen påverkan på koncernen.

Förändring befi ntliga standarder

Ett antal mindre förändringar och förtydliganden har gjorts av befi ntliga standarder som trädde ikraft 2010. Bland annat har IASB förtydligat i IAS 7 Rapport över kassafl öden att enbart kostnader för tillgångar som identifi erats i balansräkningen får klassifi ceras under investeringsverksamheten. Detta innebär bl a att transaktionskostnader i samband med rörelseförvärv numera inte klassifi ceras under investeringsverksamheten utan redovisas under kassafl öden från den löpande verksamheten.

Vidare har ett förtydligande gjorts i IFRS 8 Rörelsesegment avseende om totala tillgångar för segmentet rapporteras till högsta beslutsfattare så ska detta även redovisas i segmentsrapporteringen. Castellum lämnar sedan tidigare upplysning om totala tillgångar för respektive segment varmed förtydligandet inte har någon påverkan.

Förändring i Årsredovisningslagen

Utökad möjlighet att värdera fi nansiella instrument till verkligt värde

Lagen trädde ikraft 1 mars 2009 med tillämpning på räkenskapsår som påbörjades från och med detta datum. Vissa fi nansiella instrument, såsom derivat, får värderas till verkligt värde i juridisk person vilket Castellum gör. Ändringen i Årsredovisningslagen innebär att företag som idag omfattas av koncernredovisning enligt IFRS får, förutsatt att det är tillåtet enligt IFRS, värdera fl er fi nansiella instrument till verkligt värde jämfört med tidigare i den juridiska personen. Ändringen medför bl a att andelar i dotterföretag och intresseföretag får värderas till verkligt värde. Samtliga juridiska enheter inom Castellumkoncernen redovisar idag sina aktier i dotterbolag till anskaffningsvärde.

Rörelsesegment Not 2

	Stor		Öresunds			Stor	Mälardalen		Östra			Ofördelade	Summa
	göteborg		området			stockholm			Götaland		poster		segment
	2010	2009	2010	2009	2010	2009	2010	2009	2010	2009	2010	2009	2010	2009
Hyresintäkter, externt	913	876	572	570	500	488	433	428	341	332	0	–	2 759	2 694
Fastighetskostnader	-276	-265	-198	-198	-184	-177	-168	-170	-134	-132	–	–	-960	–942
Driftsöverskott	637	611	374	372	316	311	265	258	207	200	0	–	1 799	1 752
Centraladministration	–14	-10	-7	-6	–7	-5	–7	-5	–6	-5	–43	-50	–84	–81
Ränteintäkter	32	30	34	8	6	5	3	3	2	4	-76	-48	1	2
Räntekostnader	-217	-210	-146	-119	-113	-101	-109	-103	-77	-72	87	62	–575	–543
Förvaltningsresultat	438	421	255	255	202	210	152	153	126	127	-32	-36	1 141	1 130
Värdeföränd. fastigheter	299	-275	277	-290	307	-255	170	-130	169	-77	–	–	1 222	-1 027
Värdeföränd. derivat	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–	291	102	291	102
Resultat före skatt	737	146	532	-35	509	-45	322	23	295	50	259	66	2 654	205
Skatteintäkt	–	–	–	18	–	11	–	–	–	12	–	–	–	41
Skattekostnad	-188	-37	-141	-6	-133	–	-82	-24	-77	-2	-69	-17	-690	-86
Årets resultat	549	109	391	-23	376	-34	240	-1	218	60	190	49	1 964	160
Förvaltningsfastigheter	10 176	9 618	6 748	6 347	6 370	5 695	4 829	4 297	3 645	3 310	–	–	31 768	29 267
varav årets investeringar	315	308	187	101	374	278	464	259	166	219	–	–	1 506	1 165
Övriga tillgångar	600	1 155	930	969	144	258	239	73	185	46	-1 930	-2 292	168	209
S:a tillgångar	10 776	10 773	7 678	7 316	6 514	5 953	5 068	4 370	3 830	3 356	-1 930	-2 292	31 936	29 476
Eget kapital	3 927	3 759	2 777	2 433	2 516	2 289	1 392	1 114	1 288	1 057	-818	-960	11 082	9 692
Uppskjuten skatteskuld	1 232	1 065	903	784	712	587	462	349	362	264	-169	-225	3 502	2 824
Derivat	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–	574	865	574	865
Räntebärande skulder	5 367	5 697	3 865	3 859	3 011	2 960	3 123	2 807	2 092	1 942	-1 677	-1 971	15 781	15 294
Ej räntebärande skulder	250	252	133	240	275	117	91	100	88	93	160	-1	997	801
S:a eget kap. och skulder	10 776	10 773	7 678	7 316	6 514	5 953	5 068	4 370	3 830	3 356	-1 930	-2 292	31 936	29 476

Koncernens rörelsesegment utgörs av följande områden; Storgöteborg (inkl. Borås, Kungsbacka, Halmstad), Öresundsområdet (Malmö, Lund, Helsingborg), Storstockholm, Mälardalen (Örebro, Västerås, Uppsala) och Östra Götaland (Jönköping, Linköping, Värnamo och Växjö). Koncernen förvaltar enbart kommersiella fastigheter. Rörelsesegmenten är identifi erade efter geografi ska verksamhetsområden vilket är i enlighet med hur de följs upp och analyseras av den huvudsakliga verkställande beslutsfattaren inom koncernen. Storgöteborg utgörs av två rörelsesegment med likartade ekonomiska egenskaper och verksamheter.

Not 3 Hyresintäkter

Hyresvärde De totala hyresintäkterna för koncernen uppgick till 2 759 Mkr (2 694). Hyresintäkterna utgörs av hyresvärdet med avdrag för värdet av under året vakanta ytor. Med hyresvärde avses erhållna hyresintäkter plus bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor. I hyres värdet ingår även tillägg som vidaredebiteras hyresgästen, exempelvis värme, fastighetsskatt och indextillägg. Tabellen nedan visar hyresvärdet kr/kvm fördelat per fastighetskategori och geografi skt område. Hyresnivåerna har i jämförbart bestånd ökat med ca 1% (4%) mot föregående år.

	Kontor/butik			Lager/industri	Totalt
Hyresvärde, kr/kvm	2010	2009	2010	2009	2010	2009
Storgöteborg	1 275	1 245	726	711	935	919
Öresundsområdet	1 408	1 412	684	681	1 060	1 063
Storstockholm	1 307	1 345	912	899	1 154	1 175
Mälardalen	1 041	1 048	690	699	934	928
Östra Götaland	970	969	495	480	795	775
Totalt	1 201	1 210	711	699	974	969

Omförhandling De kommersiella hyreskontrakten, för vilka hyrorna betalas in kvartalsvis i förskott, är tecknade på viss tid, vilket innebär att en förändring av marknadshyrorna inte ger ett direkt utslag i hyresintäkterna. Hyresnivåerna kan endast förändras i samband med att respektive kontrakt förfaller till omförhandling. Castellums hyror bedöms ligga på marknadsmässiga nivåer.

I de kommersiella kontrakten ingår en så kallad indexklausul innebärande en uppräkning av hyran motsvarande en viss andel av infl ationen under föregående år, alternativt en minimiuppräkning.

Kontraktförfallostrukturen avseende Castellums bestånd framgår av nedanstående tabell, där kontraktsvärde avser årsvärde. Den relativt låga andelen under 2011 beror på att merparten, på grund av uppsägningstider, redan omförhandlats under 2010. Den vanligast förekommande löptiden på ett nytecknat kontrakt är 3-5 år med en uppsägningstid om nio månader. Den genomsnittliga återstående kontraktslängden i portföljen kan beräknas till 3,2 år (3,3).

Kontraktsförfallostruktur	Antal kontrakt	Kontraktsvärde, Mkr	Andel av värdet
Kommersiellt, löptid
2011	1 098	204	8%
2012	1 412	674	25%
2013	967	603	23%
2014	690	520	20%
2015	150	246	9%
2016 +	169	400	15%
Summa	4 486	2 647	100%
Bostäder	334	25
P-platser och övrigt	2 485	27
Totalt	7 305	2 699

Ekonomisk uthyrningsgrad

Den genomsnittliga ekonomiska uthyrningsgraden i Castellum under 2010 var 89,0% (89,8%). För lageroch industrifastigheter uppgick den till 90,4% (90,2%) och för kontors- och butiksfastigheter till 88,3% (89,6%). Det totala hyresvärdet för under året outhyrda ytor uppgår på årsbasis till 374 Mkr.

Bruttouthyrningen (d v s årshyra för total uthyrning) under året uppgick till ett årsvärde om 257 Mkr (251), varav 46 Mkr (31) avsåg uthyrning i samband med ny-, till- och ombyggnation. Uppsägningarna uppgick till 221 Mkr (288), varav konkurser 12 Mkr (31), innebärande en nettouthyrning om 36 Mkr (–37). Tidsförskjutningen mellan nettouthyrningen och dess resultateffekt bedöms till 9-18 månader.

	Kontor/butik			Lager/industri	Totalt
Ekonomisk uthyrningsgrad	2010	2009	2010	2009	2010	2009
Storgöteborg	95,1%	94,6%	93,1%	93,3%	94,1%	94,0%
Öresundsområdet	87,6%	86,6%	84,5%	86,4%	86,6%	86,5%
Storstockholm	79,2%	83,4%	91,0%	88,3%	82,8%	84,8%
Mälardalen	90,2%	93,0%	91,8%	90,5%	90,6%	92,4%
Östra Götaland	88,3%	91,3%	86,6%	86,0%	88,0%	91,0%
Totalt	88,3%	89,6%	90,4%	90,2%	89,0%	89,8%

Castellum har en stor riskspridning i kontraktsportföljen. Koncernen har ca 4 500 kommersiella kontrakt och 334 bostadskontrakt, vars storleksmässiga fördelning framgår av nedanstående tabell. Såväl det enskilt största kontraktet som den enskilt största hyresgästen svarar för ca 1% av koncernens totala hyresintäkter. De kommersiella kontraktens spridning på olika branscher framgår av tabellen nedan.

Kommersiellt

Summa 4 486 61% 2 647 98% Bostäder 334 5% 25 1% P-platser och övrigt 2 485 34% 27 1% Totalt 7 305 100% 2 699 100%

Kontraktsstorlek, Mkr Antal kontrakt Andel Kontraktsvärde, Mkr Andel < 0,25 2 504 34% 223 8% 0,25-0,5 770 10% 277 10% 0,5-1,0 573 8% 402 15% 1,0-3,0 488 7% 811 30% > 3,0 151 2% 934 35%

Kommersiella kontrakts fördelning per	Antal	Kontrakts
bransch (GICS-kod)	kontrakt	värde, Mkr	Andel
Energi (10)	73	30	1%
Material (15)	93	103	4%
Industrivaror (2010)	584	439	17%
Leverantör av kommersiella tjänster (2020)	1 245	353	13%
Transport (2030)	144	118	4%
Detaljhandel (2550)	590	405	15%
Övriga sällanköpsvaror och tjänster (2510-2540)	537	388	15%
Dagligvaror (30)	117	108	4%
Hälsovård (35)	197	124	5%
Finans och fastighet (40)	144	105	4%
Mjukvaror och tillhörande tjänster (4510)	269	157	6%
Teknisk hårdvara (4520)	133	98	4%
Telekomoperatörer (50)	96	12	0%
Kraftförsörjning (55)	21	6	0%
Kommunal och statlig verksamhet m m	243	201	8%
Totalt	4 486	2 647	100%

Av tabellen nedan framgår avtalade framtida hyresintäkter avseende befi ntliga hyreskontrakt.

	Koncern		Moderbolag
Avtalade framtida hyresintäkter	2010	2009	2010	2009
Avtalade hyresintäkter år 1
Kommersiella kontrakt	2 666	2 604	–	–
Bostäder	8	8	–	–
Avtalade hyresintäkter mellan år 2 och 5	5 339	5 273	–	–
Avtalade hyresintäkter senare än 5 år	921	1 161	–	–
Summa	8 934	9 046	–	–

Moderbolaget innehåller endast koncerngemensamma funktioner och omsättningen utgörs i huvudsak av koncerninterna tjänster.

Moderbolaget

Riskspridning

Not 4 Fastighetskostnader

Fastighetskostnaderna uppgick 2010 till 960 Mkr (942), motsvarande 298 kr/kvm (300). I dessa belopp ingår såväl direkta fastighetskostnader, såsom kostnader för drift, underhåll, tomträttsavgäld och fastighetsskatt, som indirekta fastighetskostnader i form av uthyrning och fastighetsadministration.

Driftskostnader I driftskostnader ingår kostnader för bl a el, värme, vatten, fastighetsskötsel, renhållning, försäkringar, hyresförluster samt fastighetsspecifi ka marknadsföringskostnader. Merparten av drifts kostnaderna vidaredebiteras hyresgästerna i form av tillägg till hyran. Avseende lager- och industrifastigheter står, i fl ertalet fall, hyresgästerna själva direkt för merparten av drifts kostnaderna. Driftskostnaderna uppgick 2010 till 547 Mkr (512), vilket innebär 169 kr/kvm (163). Driftskostnaderna, som bedöms ligga på en för verksamheten normal nivå, är väderleksberoende vilket innebär att de varierar mellan såväl olika år som årstider. Under året har kostnaderna för snöröjning varit ca 25 Mkr högre jämfört med 2009. Uppvärmningskostnaderna har ökat, då förbrukningen under året har beräknats till 116% (93%) av ett normalår enligt graddagsstatistiken. I driftskostnaderna ingår hyresförluster med 6 Mkr (10), motsvarande 0,2% av hyresintäkterna.

Underhållskostnader Underhållskostnaderna består av löpande åtgärder för att vidmakthålla fastighetens standard och tekniska system. Underhållet uppgick till 105 Mkr (127), vilket innebär 34 kr/kvm (40).

Tomträttsavgäld Tomträttsavgälden inklusive arrendeavgift för 2010 var 19 Mkr (21) och avser i huvudsak Storstockholm. Tomträttsavgäld är den avgift en ägare till byggnad på kommunägd mark årligen betalar till kommunen. Avgälden för dessa beräknas för närvarande så att kommunen erhåller en realränta på markens uppskattade marknadsvärde. Tomträttsavgälden är fördelad över tiden och omförhandlas oftast med 10 till 20 års intervall. Vid 2010 års utgång hade Castellum ett 80-tal fastigheter med tomträtt. Befi ntliga tomträttsavtal förfaller med en relativt jämn spridning över kommande 60 år. Vid uppsägning av tomträttsavtalen skall i merparten, fastighetsägaren (kommunen) ersätta Castellum för byggnader m m. Dock fi nns ett fåtal avtal där kommunen kan begära att tomten återställs.

	Koncern			Moderbolag
Avtalade framtida tomträttsavgälder	2010	2009	2010	2009
Avtalade tomträttsavgälder år 1	21	18	–	–
Avtalade tomträttsavgälder mellan år 2 och 5	82	72	–	–
Avtalade tomträttsavgälder senare än 5 år	606	576	–	–
Summa	709	666	–	–

Fastighetsskatt Koncernens fastighetsskatt uppgick till 140 Mkr (127) motsvarande 43 kr/kvm (40). Fastighetsskatten är en statlig skatt baserad på fastighetens taxeringsvärde. Ökning 2010 beror på höjda taxeringsvärden om i genomsnitt 10% för kontors- och butiksfastigheter. Merparten av fastighets skatten vidaredebiteras hyresgästerna varför resultatpåverkan blir marginell. Skattesatsen för 2010 var 1,0% på taxeringsvärdet för kontor/butik och 0,5% för lager/industri.

Uthyrning och fastighetsadministration Koncernens kostnader för uthyrning och fastighetsadministration uppgick 2010 till 149 Mkr (155), vilket innebär 46 kr/kvm (50). Med uthyrning och fastighetsadministration avses indirekta kostnaderför den löpande fastighetsförvaltningen innefattande kostnader för såväl uthyrningsverksamhet, hyresförhandling, hyreskontrakt, hyresdebitering, hyreskrav som redovisning samt kostnader för projektadministration och avskrivningar på inventarier och installationer i dotterbolag. Av kostnaderna utgör 89 Mkr (96) ersättningar till anställda och 6 Mkr (6) avskrivning på inventarier.

Sammanfattning Nedan visas fastighetsrelaterade kostnader kr/kvm fördelade per kategori och kostnadsslag.

Fastighets-	Kontor/butik		Lager/industri		Totalt
kostnader, kr/kvm	2010	2009	2010	2009	2010	2009
Driftskostnader	205	204	127	117	169	163
Underhåll	44	52	21	27	34	40
Tomträttsavgäld	7	8	6	5	6	7
Fastighetsskatt	66	61	17	17	43	40
Direkta fast.kostn.	322	325	171	166	252	250
Uthyrning och fastighetsadministration (indirekta)					46	50
Totalt	322	325	171	166	298	300

Centrala administrationskostnader Not 5

De centrala administrationskostnaderna består av kostnader för portföljförvaltning, bolagsadministration samt kostnader för upprätthållande av börsnotering. Detta innebär samtliga kostnader för Castellum AB innefattande koncernledning, fi nansavdelning, data, personal, investor relations, årsredovisning, revisionsarvoden, avskrivning på inventarier och installationer m m. Vidare ingår kostnader på dotterbolagsnivå för VD och ekonomichef samt kostnader för årsredovisning, revisionsarvoden m m. Av kostnaderna, exkl. nedan nämnda incitamentsprogram, utgör 44 Mkr (41) ersättningar till anställda och 0 Mkr (0) avskrivning på inventarier.

I centrala administrationskostnader ingår även kostnader avseende ett resultat- och aktiekursrelaterat incitamentsprogram för koncernledningen om 16 Mkr (14).

	Koncern		Moderbolag
Ersättning till revisionsbyråer	2010	2009	2010	2009
Revisionsuppdrag	3	2	1	1
Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget	0	0	0	0
Skatterådgivning	1	1	0	0
Övriga tjänster	0	0	0	0
Summa	4	3	1	1

Av koncernens totala ersättning om 4 379 tkr (3 377), avser 4 103 tkr (3 194) ersättning till KPMG och resterande till Ernst & Young.

		Koncern		Moderbolag
Finansiella intäkter	2010	2009	2010	2009	6 Not
Ränteintäkter	1	2	0	0
Räntebidrag	0	0	–	–
Antecipierad utdelning, dotterbolag	–	–	658	563
Ränteintäkter, dotterbolag	–	–	648	610
Övriga fi nansiella intäkter	0	–	0	0
Summa	1	2	1 306	1 173

Finansiella kostnader	Koncern 2010	2009	Moderbolag 2010	2009	7 Not
Räntekostnader	575	543	560	549
Räntekostnader, dotterbolag	–	–	76	48
Övriga fi nansiella kostnader	–	0	0	–
Summa	575	543	636	597

Finansnettot var – 574 Mkr (– 541). Under året har 8 Mkr (14) i räntor aktiverats avseende investeringar i fastighetsportföljen. Den genomsnittliga räntenivån har varit 3,7% (3,7%). Vid aktivering av ränta har den genomsnittliga räntenivån använts.

Värdeförändringar Not 8

Fastighetsmarknaden i Sverige har återhämtat sig och transaktionsvolymen 2010 avseende större affärer över 100 Mkr uppgick till ca 100 miljarder kr, vilket är tre gånger högre än 2009.

Signifi kant för fastighetsmarknaden 2010 var att affärer genomfördes i hela landet och nationella aktörer, liksom föregående år, stod för merparten av transaktionerna. I Stockholm dominerade pensionskapitalet som köpare av större kontorsfastigheter, medan fastighetsmarknaden i övriga landet var mer spridd avseende såväl köpare som typ av fastighet.

Castellum bedömmer att den successivt ökade efterfrågan under perioden har medfört stigande fastighetspriser, där den största förändringen avser centrala fastigheter och fastigheter med långa hyreskontrakt. Mot bakgrund av detta har avkastningskravet i värderingen sänkts med i genomsnitt 0,2%-enheter. Värdeförändringen under året har beräknats till 4% motsvarande 1 222 Mkr (– 1 027) varav cirka två tredjedelar är hänförligt till sänkt avkastningskrav och resterande till ökat kassafl öde. I värdeförändringen ingår 23 Mkr hänförligt till försäljning av 6 fastigheter där försäljningspriset om 227 Mkr översteg värderingarna med 11%.

Det bör noteras att, då fastighetsvärderingar innehåller ett osäkerhetsintervall om normalt 5-10%, även värdeförändringar innehåller en icke oväsentlig osäkerhet.

Ersättning till revisorer

Fastigheter

Derivat Castellum använder räntederivat för att erhålla önskad ränteförfallostruktur. Om den avtalade räntan avviker från marknadsräntan, uppstår ett teoretiskt över- eller undervärde på de fi nansiella instrumenten där värdeförändringar redovisas över resultaträkningen. Värdet har på grund av förändrade långa marknadsräntor och tidsfaktorn, ändrats med 291 Mkr (102) och vid årets utgång var värdet – 574 Mkr (– 865)

Not 9 Skattekostnad

Inkomstskatten för aktiebolag i Sverige är 26,3%. I resultat räkningen fördelas skatten på två poster , aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell skatt utgår från årets skatte pliktiga resultatsom är lägre än det redovisade resultatet. Detta beror främst på möjligheten att nyttja:

• skattemässiga avskrivningar på fastigheter.
• skattemässigt avdrag för vissa ombyggnationer på fastigheter, vilka aktiverats redovisningsmässigt,
• befi ntliga underskottsavdrag.

Den uppskjutna skatten är en avsättning för den skatt som framgent skall betalas vid en direktförsäljning av fastigheterna, då återläggning av skattemässiga avskrivningar och avdragna investeringar görs.

Som framgår av tabellen nedan uppkommer i princip inget skattepliktigt resultat år 2010 då Castellum bland annat kan utnyttja ovan nämnda skattemässiga avskrivningar, skattemässigt avdragsgilla investeringar och befi ntliga underskottsavdrag. Betald skatt som uppstår beror på att ett fåtal dotterbolag inte har skattemässiga koncernbidragsmöjligheter.

Underlag	Underlag
aktuell skatt	uppskjuten skatt
1 141
– 629	629
– 277	277
– 18	18
– 9	31
208	955
0	– 30
–	1 199
291	–
499	2 124
– 1 885	1 885
1 406	– 1 406
20	2 603
– 5	– 685

Den totala skatten kan avvika från nominell skatt i de fall det fi nns redovisade intäkter / kostnader som inte är skattepliktiga / avdragsgilla eller till följd av andra typer av skattemässiga justeringar. Den totala skatten i Castellums resultaträkning är för 2010 lägre än nominell skattesats och beror främst på ej skattepliktig försäljning av fastighet via bolag. Den effektiva skatten på årets förvaltningsresultat oaktat nyttjande av underskottsavdrag kan beräknas till 5%. Som framgår av ovanstående tabell kan kvarvarande underskottsavdrag beräknas till 1 406 Mkr.

Vad avser moderbolaget har 13 Mkr (2) i uppskjuten skatt redovisats direkt mot eget kapital, då underliggande transaktion har redovisats på detta sätt.

		Koncern
Skattekostnad	2010	2009	2010	2009
Redovisat resultat före skatt	2 654	205	917	629
Skatt enligt gällande skattesats, 26,3%	– 698	– 54	– 241	– 166
Skatteeffekt på grund av:
ej skattepliktig utdelning	–	–	173	148
nedskrivning aktier i dotterbolag	–	24	–	–
övriga skattemässiga justeringar	8	– 15	–1	–
Redovisad skattekostnad	– 690	– 45	– 69	– 18

		Koncern		Moderbolag
Personal och styrelse	2010	2009	2010	2009	10 Not
Medelantal anställda (samtliga i Sverige)	229	227	14	14	Antal anställda
varav kvinnor	89	81	6	6

Under 2010 hade moderbolaget 7 (6) styrelseledamöter, varav 2 (2) kvinnor, medan antalet styrelseleda möter i koncernens samtliga bolag uppgick till 21 (21), varav 5 (5) kvinnor. Koncernen, tillika moderbolaget, har 10 (10) ledande befattningshavare, varav 2 (2) kvinnor. Totala antalet personer i dotterbolagens samtliga ledningsgrupper och koncernens ledande befattningshavare uppgick till 39 (43) personer, varav 10 (11) kvinnor.

Löner, arvoden och förmåner

	Koncern		Moderbolag
	2010	2009	2010	2009
Löner, arvoden och förmåner
Styrelseordförande	0,5	0,4	0,5	0,4
Övriga styrelseledamöter (225 tkr vardera)	1,3	1,1	1,3	1,1
Verkställande direktören
Grundlön	3,0	3,0	3,0	3,0
Rörlig ersättning	2,4	2,3	2,4	2,3
Förmåner	0,1	0,0	0,1	0,0
Övriga ledande befattningshavare (koncern:9, moderbolag:3)
Grundlön	12,1	11,8	4,5	4,3
Rörlig ersättning	9,4	8,9	3,3	3,2
Förmåner	0,6	0,7	0,2	0,2
Övriga anställda	95,8	91,4	10,6	10,6
Summa	125,2	119,6	25,9	25,1
Avtalsenliga pensionskostnader
Verkställande direktör	0,7	0,8	0,7	0,8
Övriga ledande befattningshavare (koncern:9, moderbolag:3)	3,6	3,7	1,1	1,0
Övriga anställda	11,9	11,3	0,8	0,7
Summa	16,2	15,8	2,6	2,5
Lagstadgade sociala kostnader inkl. löneskatt
Styrelsens ordförande	0,2	0,1	0,2	0,1
Övriga styrelseledamöter	0,4	0,4	0,4	0,4
Verkställande direktör	1,9	1,9	1,9	1,9
Övriga ledande befattningshavare (koncern:9, moderbolag:3)	7,6	8,0	2,8	2,7
Övriga anställda	33,6	33,5	3,5	3,6
Summa	43,7	43,9	8,8	8,7
Totalt	185,1	179,3	37,3	36,3

I koncernledningen ingår verkställande direktören, vice verkställande direktören med ansvar för affärsutveckling, fi nansdirektören och ekonomidirektören i Castellum AB samt de sex verkställande direktörerna i dotterbolagen.

Koncernledning

Ersättning och förmåner

Ersättning och förmåner till koncernledningen bereds av ersättningsutskottet och beslutas av styrelsen. Ersättningen består dels av en grundlön, dels en rörlig ersättning enligt ett incitamentsprogram som beskrivs nedan. Den rörliga ersättningen kan över programmets treårsperiod uppgå till maximalt tre årslöner.

• Koncernledningen, om totalt tio personer, har ett incitamentsprogram som består av två delar:
• En resultatrelaterad del som baseras på utfallet av förvaltningsresultatet jämfört med föregående år samt på en helhetsbedömning av utvecklingen av vissa mjuka faktorer såsom personalutveckling och kundtillfredsställelse. För fullt utfall krävs en 10%-ig årlig tillväxt av förvaltningsresultatet per aktie. Den resultatbaserade delen, som utbetalas som lön årsvis efter att bokslutet fastställts, kan maximalt uppgå till en halv årslön per år, motsvarande en kostnad för Castellum om 10 Mkr inklusive sociala kostnader. Programmet löpte ut vid utgången av 2010.
• En aktiekursrelaterad del som baseras på Castellumaktiens totalavkastning under en treårsperiod, såväl i nominella tal som jämfört med index för fastighetsaktier i Sverige, Eurozone och Storbritannien. För fullt utfall krävs dels att totalavkastningen uppgår till minst 50% under perioden, dels att totalavkastningen överstiger indexutvecklingen med minst 5%-enheter under perioden. Eventuell bonus utbetalas som lön efter mätperioden juni 2008 – maj 2011. Den aktiekursrelaterade delen kan maximalt under treårsperioden uppgå till en och en halv årslön, motsvarande en kostnad för Castellum om 29 Mkr inklusive sociala kostnader.

Årsstämman 2010 fattade beslut om ett nytt incitamentsprogram som i princip är en förlängning av ovan nämnda program och som består av en årlig resultatbaserad ersättning för åren 2011, 2012 och 2013 samt en treårig aktiekursbaserad ersättning som gäller under perioden juni 2011 - maj 2014.

Befattningshavare som erhåller rörlig ersättning enligt incitamentsprogrammet förbinder sig att förvärva Castellumaktier för minst halva beloppet av utfallande bonus efter skatt. Utfallande bonus utbetalas som ej pensionsgrundande lön.

Pensioner

Personer i koncernledningen har en avgiftsbestämd pension, utan några andra förpliktelser från bolaget än att under anställningstiden erlägga en årlig premie. Detta innebär att efter avslutad anställning har den anställde rätt att själv bestämma under vilken tid de tidigare avgiftsbestämda inbetalningarna och avkastning därpå, tas ut som pension. Pensionsåldern för verkställande direktören och övriga i koncernledningen är 65 år.

Uppsägning

Uppsägningstiden skall, vid uppsägning från bolagets sida, inte överstiga 24 månader för verkställande direktören, med arbetsplikt under de sex första månaderna, respektive 12 månader för övriga befattningshavare, med arbetsplikt under de första sex månaderna. Uppsägningstiden skall, vid uppsägning från verkställande direktörens eller övriga befattningshavares sida, vara sex månader. Under uppsägningstid utgår full lön och andra anställningsförmåner, med avräkning för lön och ersättning som erhålls från annan anställning eller verksamhet.

Pensioner övriga anställda Övriga anställda i Castellum har en avgiftsbestämd pension, utan några andra förpliktelser från bolagetän att under anställningstiden erlägga en årlig premie. Detta innebär att den anställde efter avslutad anställning har rätt att själv bestämma under vilken tid de tidigare avgiftsbestämda inbetalningarna och avkastning därpå, tas ut som pension. Undantag fi nns dock för ett 25-tal anställdasom istället har förmånsbestämda ITP-planer med fortlöpande betalningar till Alecta. Årets avgifter för pensionsförsäkringar som är tecknade i Alecta uppgår till 1 Mkr (1). Alectas överskott kan fördelas till försäkringstagarna och/eller de försäkrade. Alectas överskott i form av den kollektiva konsolideringsnivån per december, har vid årsredovisningens undertecknande ej offentliggjorts varför denna inte kan anges. Alectas senaste offi ciella konsolideringsnivå uppgick per september 2010 till 134% (december 2009: 141%). Den kollektiva konsolideringsnivån utgörs av marknadsvärdet på Alectas tillgångar i procent av försäkringsåtaganden beräknade enligt Alectas försäkringstekniska beräkningsantaganden, vilka inte överensstämmer med IAS 19.

Sjukfrånvaro Sjukfrånvaron för året uppgick till 2% (2%), varav andelen långtidssjukskrivna var 0,5% enheter (0%). Vad avser sjukfrånvaron för män och kvinnor var denna 1% (1%) respektive 3% (2%). Sjukfrånvaron för anställda i åldersgruppen 29 år och yngre var 1% (1%), i åldersgruppen 30-49 år 1% (1%) medan den i åldersgruppen 50 år och äldre uppgick till 3% (2%). Moderbolagets sjukfrånvaro uppgick till 1% (1%), varav andelen långtidsskjukskrivna var 0%-enheter (0%).

		Koncern	Moderbolag
Förvaltningsfastigheter	2010	2009	2010	2009	11 Not
Specifi kation årets förändring
Ingående balans	29 267	29 165	–	–
Ny-, till- och ombyggnation	881	1 039	–	–
varav aktiverade räntekostnader	8	14	–	–
Förvärv	625	126	–	–
Försäljningar	– 204	– 34	–	–
Värdeförändring	1 199	– 1 029	–	–
Utgående balans	31 768	29 267	–	–
Specifi kation taxeringsvärde
Byggnader	13 600	12 732	–	–
Mark	3 829	3 307	–	–
Summa taxeringsvärde	17 429	16 039	–	–
Hyresintäkter från förvaltningsfastigheter	2 759	2 694	–	–
Fastighetskostnader från förvaltningsfastigheter	960	942	–	–

Castellum har under 2010 investerat för totalt 1 506 Mkr (1 165), varav 625 Mkr (126) avser förvärv och 881 Mkr (1 039) ny-, till- och ombyggnation. Av de totala investeringarna avser 464 Mkr Mälardalen, 374 Mkr Storstockholm, 315 Mkr Storgöteborg, 187 Mkr Öresundsområdet samt 166 Mkr Östra Götaland.

Castellum har inga väsentliga åtaganden vad gäller att förvärva eller försälja någon förvaltningsfastighet. Dock har Castellum åtagande att färdigställa på började investeringar med ytterligare drygt 700 Mkr utöver vad som redovisas i balansräkningen.

Påbörjade större investeringar	Investering, Mkr	Varav kvar, Mkr	Färdigställd
Forskaren 2, Lund	150	148	Kv 2 2012
Boländerna 30:2, Uppsala	64	39	Kv 4 2011
Saltmossen 3, Botkyrka	45	44	Kv 3 2011
Kärra 72:36, Göteborg	39	28	Kv 3 2011

En tillgångs värde utgörs enligt vedertagen teori av det diskonterade nuvärdet av framtida kassa fl öden som tillgången förväntas generera. Detta avsnitt syftar till att beskriva och exemplifi era Castellums kassafl ödesbaserade modell för beräkning av fastighetsbeståndets värde. Fastig hetsbeståndets värde beräknas i denna modell som summa nuvärde av driftsöverskott minskat med återstående investeringar på igångsatta projekt under de närmaste nio åren samt nuvärdet av bedömt restvärde år 10. Restvärdet år 10 utgörs av summa nuvärde av driftsöverskott under återstående ekonomisk livslängd. Till detta läggs det bedömda marknadsvärdet av obebyggd mark och byggrätter.

Av avgörande betydelse för fastighetsbeståndets beräknade värde är avkastningskravet och antagandet beträffande den framtida reala tillväxten, vilka är de tyngst vägande värdedrivande faktorerna i värderingsmodellen. Avkastningskravet är den vägda kostnaden för lånat och eget kapital. Kostnaden för lånat kapital utgår från marknadsmässig ränta på lån. Kostnaden för eget kapital utgår från den "riskfria räntan" mot svarande lång statsobligationsränta med tillägg för "riskpremie". Riskpremien är individuell för varje invest ering och beror på investerarens uppfattning om framtida risk och potential.

För att åskådliggöra modellen har följande exempel upprättats. Det bör noteras att antaganden beträffande kassafl ödets utveckling och övriga i modellen ingående antaganden har endast till syfte att exemplifi era modellen. Även om relevanta siffror använts skall exemplet inte betraktas som en prognos av bolagets förväntade framtida utveckling.

Antaganden i exemplet:

• Ekonomisk uthyrningsgrad bedöms öka för att nå en långsiktig nivå om 96% år 2016.
• Driftsöverskott år 2010 baseras på utfallet för förvaltningsfastigheterna, med en antagen kostnad om 30 kr/kvm avseende renodlad fastighetsadministration.
• Tillväxt i hyresvärde och fastighetskostnader har antagits till 1,5% per år under kalkylperioden.
• Fastighetsbeståndets genomsnittliga ekonomiska livslängd har antagits till 50 år.
• Projekt, mark och byggrätter har antagits till 1 555 Mkr.
• Avkastningskravet beräknas enligt följande:

Årets investeringar

Väsentliga åtaganden

Värderingsmodell

	Avkastningskrav	Andel av kapital	Vägt avkastningskrav
Eget kapital	8,0% - 18,2%	40%	3,2% - 7,3%
Lånat kapital	5,5%	60%	3,3%
Vägt avkastningskrav		100%	6,5% - 10,6%

Exempel - beräkning av fastighetsbeståndets värde

Mkr	2010	2011	2013	2013	2014	2015	2016	2017	2018	2019	2020
Hyresvärde	3 148	3 195	3 243	3 292	3 341	3 391	3 442	3 494	3 546	3 599	3 653
Hyresintäkter	2 801	2 876	2 951	3 045	3 141	3 222	3 306	3 354	3 404	3 455	3 507
Ekonomisk uthyrningsgrad	89,8%	90%	91%	92%	94%	95%	96%	96%	96%	96%	96%
Fastighetskostnader	-911	-925	-939	-953	-967	-981	-996	-1 011	-1 026	-1 042	-1 057
Driftsöverskott = kassafl öde	1 890	1 951	2 012	2 092	2 174	2 241	2 308	2 343	2 378	2 413	2 450
Diskonterat kassafl öde år 1-9	13 895				Diskontering kassafl öde
Diskontering restvärde år 10	16 288										33 941
Antaget värde projekt, mark, byggrätter 1 555		Diskontering restvärde
Summa fastighetsvärde	31 738

Intern värdering Castellum redovisar sina förvaltningsfastigheter till verkligt värde och har per den 31 december 2010 internt värderat samtliga fastigheter. Värderingen har genomförts på ett enhetligt sätt och baserats på en 10-årig kassafl ödesmodell, som översiktligt beskrivits ovan. Utgångspunkten för värderingen har varit en individuell bedömning för varje fastighet av dels den framtida intjäningsförmågan, dels marknadens avkastningskrav.

Antagande om kassafl öde

Vid bedömningen av en fastighets framtida intjäningsförmåga har, utöver infl ationsantagande om 1,5%, hänsyn tagits till dels eventuella förändringar i hyresnivån utifrån respektive kontrakts hyra och förfallotidpunkt jämfört med bedömd aktuell marknadshyra, dels förändring i uthyrningsgrad och fastighetskostnader. I värderingen förbättras den ekonomiska uthyrningsgraden successivt under 10-årsperioden för att uppgå till 96%. Med fastighets kostnader avses kostnader för drift, underhåll, tomträttsavgäld, fastighetsskatt och fastighetsadministration.

Antagande per fastighetskategori 2010-12-31, år 1	Kontor/butik	Lager/industri
Hyresvärde kr/kvm,	1 207	715
Vakans	11%	9%
Direkta fastighetskostnader kr/kvm	318	169
Fastighetsadministration kr/kvm	35	25

Antaganden om avkastningskrav

Avkastningskravet på eget kapital är individuellt för varje fastighet och baseras på antagande om realränta, infl ation samt riskpremie. Riskpremien är individuell för varje fastighet och kan delas upp i två delar – generell respektive individuell risk. Den generella risken är ett tillägg för att en fastighetsplacering inte är likvid i samma utsträckning som en obligation samt att tillgången är beroende av den allmänna ekonomiska utvecklingen. Den individuella risken är specifi k för varje fastighet och utgör en sammanvägd bedömning av fastighetens kategori, orten där fastigheten är belägen, fastighetens läge på orten med hänsyn till fastighetens kategori, om fastigheten är rätt utformad, ändamålsenlig och yteffektiv, dess tekniska standard såsom t ex materialval, kvalitet på allmänna installationer, inredning och utrustning i lokaler och lägenheter, kontrakts sammansättningen, varvid hänsyn tas till exempelvis kontraktens längd, storlek och antal samt i förekommande fall justering för tomträtt.

För att beräkna avkastningen för totalt kapital har antagande om kostnaden för lånat kapital gjorts om 5,5%. Kostnaden för lånat kapital utgörs av realränta och infl ation. Vidare har antagande om belåningsgrader om 55-65% gjorts beroende på fastighetskategori.

Avkastningen på totalt kapital beräknas genom att avkastningskravet på eget kapital samt låne kostnaden vägs samman utifrån kapitalstruktur. Avkastningskravet på totalt kapital används för att diskontera det bedömda 10-åriga framtida kassafl ödet. Diskontering av restvärdet sker med avkastning på totalt kapital reducerat med tillväxt motsvarande infl ation i syfte att inte anta en evig real tillväxt.

Det framräknade avkastningskravet kalibreras därefter mot marknadens avkastningskrav. För att få en uppfattning om marknadens avkastningskrav följer Castellum genomförda fastighetstransaktioner på marknaden. I avsaknad av transaktioner på en viss ort eller för en viss typ av fastighet, hämtas jämförelseinformation istället från liknande ort eller liknande typ av fastighet. I avsaknad av transaktioner baseras uppfattningen på rådande makroekonomiska faktorer.

FINANSIELLA RAPPORTER

Av nedanstående tabell framgår de antaganden som ligger till grund för Castellums värdering.

Antagande per fastighetskategori 2010-12-31	Kontor/butik	Lager/industri
Realränta	3,0%	3,0%
Infl ation	1,5%	1,5%
Risk	5,0% – 12,5%	6,5% – 13,9%
Avkastning eget kapital	9,5% – 17,0%	11,0% – 18,4%
Ränta	5,5%	5,5%
Belåningsgrad	65%	55%
Avkastning totalt kapital	6,9% – 9,5%	8,0% – 11,3%
Vägt d:o, diskonteringsfaktor år 1 - 9	8,0%	9,2%
Vägd diskonteringsfaktor restvärde*	6,5%	7,7%
*(avkastningskrav totalt kapital efter avdrag för tillväxt motsvarande infl ation)

Värdeförändringen i Castellums bestånd uppgick till 1 222 Mkr (–1 027), motsvarande 4% (–3%), varav cirka två tredjedelar är hänförligt till sänkt avkastningskrav och resterande till ökat kassafl öde. I värdeförändringen ingår 23 Mkr hänförligt försäljning av fastigheter. Den genomsnittliga värderingsyielden för Castellums fastighetsbestånd, exkl. projekt, mark och byggrätter kan beräknas till 7,2% (7,3%). Kontrakterade hyror bedöms vara på marknadsmässiga nivåer.

Genomsnittlig värderingsyield, Mkr	2010	2009
Driftsöverskott fastigheter enligt resultaträkningen	1 799	1 752
Återläggning uthyrning och fastighetsadministration	149	155
Driftsöverskott ej färdigställda projekt	-2	-4
Förvärvade / färdigställda fastigheter som om de ägts hela året	49	33
Sålda fastigheter	-8	-1
Driftsöverskott exkl. uthyrning och fastighetsadministration för
fastigheter som om de ägts hela året, exkl projekt och mark	1 987	1 935
Justerat för:
Indexjustering 2011, 1,5%	45	– 15
Verklig uthyrningsgrad, dock lägst 94%	225	197
Fastighetskostnader till normalår	25	–
Fastighetsadministration 30 kr/kvm	– 98	– 94
Normaliserat driftsöverskott	2 184	2 023
Värdering exkl. byggrätter om 496 Mkr (436)	30 213	27 742
Genomsnittlig värderingsyield	7,2%	7,3%

Projekt och byggrätter

Igångsatta projekt har värderats enligt samma princip, men med avdrag för återstående investering.Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde om i genomsnitt ca 970 kr/kvm (1 000).

Fastighetsbeståndets värde

Den interna värderingen visar ett verkligt värde om 31 768 Mkr (29 267), vilket motsvarar en värdeuppgång om ca 4% (–3%). Av värdet avser ca 3 200 Mkr fastigheter som innehavs via tomträttsavtal, med hyresintäkter om 331 Mkr. Av nedanstående tabell framgår verkligt värde fördelat per fastighetskategori och region.

	Kontor/	Lager/	Projekt/
Fastighetsvärde, Mkr 2010-12-31	butik	industri	mark	Summa
Storgöteborg	5 502	4 570	104	10 176
Öresundsområdet	4 907	1 717	124	6 748
Storstockholm	4 039	1 837	494	6 370
Mälardalen	3 609	906	314	4 829
Östra Götaland	2 883	739	23	3 645
Summa	20 940	9 769	1 059	31 768

Extern värdering För att säkerställa värderingen har 130 fastigheter motsvarande värdemässigt 50% av beståndet värderats av NAI Svefa. Urvalet av fastigheter har gjorts med utgångspunkt från de värde mässigt största fastigheterna, men även med syftet att spegla den totala portföljens sammansättning avseende kategori och geografi . NAI Svefas värdering av de utvalda fastigheterna uppgick till 15 614 Mkr, inom ett osäkerhetsinter vall på fastighetsnivå om +/–5-10%. Osäkerhetsintervallets storlek varierar beroende på respektive fastighets kategori och läge. Castellums värdering av samma fastigheter uppgick till 15 982 Mkr, d v s en nettoavvikelse om 368 Mkr motsvarande 2%. Bruttoavvikelserna var +291 Mkr respektive –659 Mkr med en genomsnittlig avvikelse om 6%.

Osäkerhetsintervall och känslighetsanalys

En fastighets marknadsvärde kan endast fastställas då den säljs. Fastighetsvärderingar är beräkningar gjorda enligt vedertagna principer utifrån vissa antaganden. Det värdeintervall som anges vid fastighetsvärderingar och som oftast i en fungerande marknad ligger inom +/– 5-10% skall ses som mått på den osäkerhet som fi nns i gjorda antaganden och beräkningar. I en mindre likvid marknad kan intervallet vara större. För Castellums del innebär ett osäkerhetsintervall om +/– 5% ett värdeintervall om +/– 1 588 Mkr motsvarande 30 180 – 33 356 Mkr.

Känslighetsanalys +/–1%-enhet	Påverkan på värde, Mkr
Hyresvärde kr/kvm	+/– 2 601
Ekonomisk uthyrningsgrad	+/– 413
Fastighetskostnader kr/kvm	–/+ 745
Avkastningskrav	–/+ 3 567

Ovanstående känslighetsanalys visar hur +/– 1%-enhets förändring i tillväxtantaganden i framtida kassafl öde samt avkastningskrav påverkar värderingen. Känslighetsanalysen är dock inte realistisk då en parameter isolerat sällan ändrar på sig, utan olika antaganden är sammankopplade avseende kassafl öde och avkastningskrav. Exempelvis kommer en ökning av hyresvärdet som är infl ationsdrivet (högre intäkter till följd av indexklausul i avtalen) inte medföra någon värdepåverkan eftersom avkastningskravet ändras i motsvarande mån då även den innehåller ett infl ationsantagande.

		Koncern		Moderbolag
12 Not	Inventarier	2010	2009	2010	2009
	Ingående anskaffningsvärde	56	57	3	3
	Inköp	6	11	0	0
	Försäljning / Utrangering	– 2	– 12	0	0
	Utgående anskaffningsvärde	60	56	3	3
	Ingående avskrivningar	– 43	– 42	– 3	– 3
	Försäljning / Utrangering	1	6	0	0
	Årets avskrivningar	– 6	– 7	0	0
	Utgående avskrivningar	– 48	– 43	– 3	– 3
	Bokfört värde	12	13	0	0

Not 13 Eget kapital och substansvärde

Aktiekapital Aktiekapitalet var per 31 december 2010 fördelat på 172 006 708 registrerade A-aktier med en röst per aktie och ett kvotvärde om 0,50 per aktie. Samtliga aktier är fullt betalda. Av de registrerade aktierna äger Castellum 8 006 708 aktier, till ett totalt nominellt belopp om 4 003 354 kronor. Antalet utestående aktier är således 164 000 000, vilket är oförändrat mot samma period föregående år. Återköpta egna aktier har ingen rösträtt eller rätt till utdelning. Det förekommer inga restriktioner vad avser utdelning eller andra typer av återbetalning. Några potentiella aktier (t ex konvertibler) förekommer inte, ej heller någon företrädesrätt till ackumulativ utdelning (preferensaktier).

Aktiekapitalets utveckling			Kvotvärde per
	Datum	Antal aktier	aktie	Aktiekapital, kr
Bildande A-aktier	1993-10-27	+500	100	+50 000
Nyemission, A-aktier	1994-09-27	+999 500	100	+99 950 000
Split 50:1	1997-03-25	+49 000 000	2	–
Vid börsnotering	1997-05-23	50 000 000	2	100 000 000
Nyemission, C-aktier	2000-07-12	+7 142 857	2	+14 285 714
Inlösen, A-aktier	2000-07-12	–6 998 323	2	–13 996 646
Inlösen, C-aktier	2000-11-13	–7 142 857	2	–14 285 714
Aktiesplit 4:1	2006-04-27	129 005 031	0,50	–
Årets utgång	2010-12-31	172 006 708	0,50	86 003 354

Enligt svensk aktiebolagslag utgörs eget kapital av bundet (icke utdelningsbart) och fritt (utdelningsbart) eget kapital. Till aktieägarna får endast utdelas så mycket att det efter utdelning fi nns full täckning för bundet eget kapital i moderbolaget. Vidare får endast vinstutdelning göras om det är försvarligt med hänsyn till de krav som verksamhetens art, omfattning och risker ställer på storleken av det egna kapitalet och bolagets och koncernens konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.

Castellum återköpte under år 2000 totalt 8 006 708 egna aktier för 194 Mkr, motsvarande 4,7% av totalt registrerat antal aktier. Därefter har inga återköp av egna aktier skett.

Utdelning föreslås av styrelsen i enlighet med bestämmelserna i Aktiebolagslagen och beslutas av årsstämman. Föreslagen ännu ej utbetald utdelning för räkenskapsåret 2010 uppgår till 3,60 kronor per aktie, totalt 590 Mkr. Beloppet redovisas som skuld först då årsstämman har beslutat om utdelning.

Substansvärde kan beräknas på lång och kort sikt. Långsiktigt substansvärde utgår från balansräkningen med justering för poster som inte innebär någon utbetalning i närtid, såsom i Castellums fall räntederivat och uppskjuten skatteskuld. Det innebär att eget kapital enligt balansräkningen skall tillföras ytterligare 574 Mkr respektive 3 502 Mkr.

Aktuellt substansvärde utgörs av eget kapital enligt balansräkningen med justering för uppskjuten skatteskuld. Nuvarande redovisningsregler anger att uppskjuten skatteskuld skall redovisas till nominellt 26,3% medan den verkliga skatten är betydligt lägre p g a möjligheten att sälja fastigheter på ett skatteeffektivt sätt och tidsfaktorn. För närvarande görs bedömningen att den verkliga diskonterade uppskjutna skatteskulden inte överstiger 5%, innebärande att ytterligare 2 831 Mkr kronor skall tillföras eget kapital.

Vid fastighetsvärdering används oftast ett osäkerhetsintervall om +/– 5-10% för att avspegla den osäkerhet som fi nns i gjorda antaganden och beräkningar. I Castellums fall motsvarar detta ett osäkerhetsintervall om +/– 1 170 Mkr efter skatt.

Substansvärde	Mkr	Kr/aktie
Eget kapital enligt balansräkning	11 082	68
Återläggning
Räntederivat enligt balansräkningen	574	3
Uppskjuten skatt enligt balansräkningen	3 502	21
Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV)	15 158	92
Avdrag
Räntederivat enligt ovan	– 574	– 3
Bedömd verklig skuld uppskjuten skatt 5%	– 671	– 4
Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV)	13 913	85
Osäkerhetsintervall fastighetsvärdering +/-5% efter skatt	+/– 1 170	+/– 7

Castellums mål utgår från tillväxt i kassafl ödet och är inte direkt relaterat till substansvärdet. Målet är att kassafl ödet, d v s förvaltningsresultat per aktie, skall ha en årlig tillväxt om minst 10%. I syfte att nå detta mål, skall årligen investeras minst 1 000 Mkr. Alla investeringar skall bidra till tillväxtmålet i förvaltningsresultatet inom 1-2 år och ha en värdepotential om minst 10%. Försäljning av fastighet skall ske när det är affärsmässigt motiverat och när alternativ investering kan erhållas med bättre avkastning. Castellum skall ha en stabil kapitalstruktur, innebärande en belåningsgrad som varaktigt inte skall överstiga 55% och en räntetäckningsgrad om minst 200%

	Koncern		Moderbolag
Skulder	2010	2009	2010	2009	14 Not
Räntebärande låneskulder som förfaller
inom ett år efter balansdagen	–	–	230	791
Övriga ej räntebärande skulder som förfaller
inom ett år efter balansdagen	997	801	157	178
Räntebärande låneskulder som förfaller
mellan ett till fem år efter balansdagen	9 019	4 732	10 710	5 900
Räntebärande låneskulder som förfaller
senare än fem år efter balansdagen	6 762	10 562	5 700	9 500
S:a exkl. uppskjuten skatteskuld och räntederivat	16 778	16 095	16 797	16 369

Under 2011 förfaller kortfristiga räntebärande låneskulder om 1 777 Mkr (1 234), men då de täcks av outnyttjade långfristiga ramar anses dessa vara långfristiga. Skuldernas verkliga värde överensstämmer med bokfört värde. Räntederivat i balansräkningen utgörs av en värdering som inte kommer regleras i kontanter.

Bundet och fritt eget kapital

Återköpta egna aktier

Utdelning

Substansvärde

Not 15 Uppskjuten skatteskuld / fordran

En realisering av samtliga tillgångar och skulder till koncernmässigt bokfört värde samt nyttjande av kvarvarande underskottsavdrag skulle ge en skattepliktig vinst om 13 423 Mkr (10 739), motsvarande en skatteutbetalning om 3 531 Mkr (2 824). I Castellum fi nns 29 Mkr i uppskjuten skatteskuld hänförligt till under året förvärvade fastigheter i bolag som klassfi cierats som tillgångsförvärv. Den skatt som fanns vid förvärvstillfället skall enligt gällande lagstiftning inte upptas i balansräkningen, vilket framgår av tabellen nedan.

Vad avser moderbolaget utgör den uppskjutna skattefordran om 169 Mkr (225), 26,3% av outnyttjade underskottsavdrag om 643 Mkr (856). Av årets förändring av den uppskjutna skattesfordran har 13 Mkr (– 6) bokförts direkt mot eget kapital.

Underskottsavdrag Castellums underskottsavdrag beräknas per 31 december 2010 uppgå till 1 406 Mkr (1 885). Dess förändring framgår av tabellen i not 9.

Skattemässiga överoch undervärden på fastigheter

Vid en beräkning av det skattemässiga utfallet i koncernen av en direktförsäljning av fastigheterna, skall mot det koncernmässigt bokförda värdet om 31 768 Mkr (29 267), ställas det skattemässiga värdet i juridisk person vilket totalt uppgår till 14 829 Mkr (16 643). Det innebär att vid en försäljning av Castellumssamtliga fastigheter skulle den skattepliktiga nettovinsten överstiga den i koncernen redovisade vinsten med 16 939 Mkr (12 624). Tidigare gjorda nedskrivningar där skattemässigt avdrag erhållits uppgår till ca 200 Mkr. Dessa kan, förutsatt en värdeuppgång, framgent komma att återföras.

	2010			2009
Uppskjuten skatteskuld	Underlag	Skatt 26,3%	Underlag	Skatt 26,3%
Underskottsavdrag
Vid årets ingång	1 885	496	1 830	481
Årets förändring enligt resultaträkning	– 479	– 126	55	15
Vid årets utgång i balansräkningen	1 406	370	1 885	496
Skillnad mellan fastigheternas bokförda
och skattemässiga värde
Vid årets ingång	– 12 624	– 3 320	– 12 419	– 3 266
Årets förändring resultaträkning	– 2 142	– 564	– 197	–52
Förvärv/försäljning fastighet via bolag	– 63	– 17	– 8	–2
Vid årets utgång	– 14 829	– 3 901	– 12 624	– 3 320
Avgår, hänförligt till tillgångsförvärv	109	29	–	–
Vid årets utgång i balansräkningen	– 14 720	– 3 872	– 12 624	– 3 320
Totalt
Vid årets ingång	– 10 739	– 2 824	– 10 589	– 2 785
Årets förändring	– 2 575	– 678	–150	– 39
Vid årets utgång i balansräkningen	– 13 314	– 3 502	– 10 739	– 2 824

Not 16 Räntederivat

Castellums strategi att använda räntederivat för att hantera ränterisken och uppnå önskad räntebindningsstruktur innebär att det över tiden kan uppstå värdeförändringar i räntederivatportföljen. Dessa värdeförändringar uppkommer dels vid förändring av marknadsräntan, dels med anledning av tidsfaktorn. Per 31 december 2010 uppgick marknadsvärdet i räntederivatportföljen till – 574 Mkr (– 865). En parallellförskjutning av diskonteringsräntan som användes vid värdering av räntederivatportföljen per 31 december 2010 med +/–1%-enhet skulle förändra värdet av derivatportföljen med ca + / –400 Mkr.

I följande tabell framgår räntederivatportföljens nominella belopp netto och marknadsvärde per 2010-12-31 samt portföljens marknadsvärde vid förändring av räntan +/– 1%-enhet. Räntederivatinstrument med optionsinslag har förfallomässigt fördelats i samma segment som före antagen ränteförändring. Framtida likviditetsfl öden hänförligt till räntederivat utgörs av betald ränta enligt tabell nedan minus erhållen ränta som till övervägande del motsvaras av vid var tidpunkt gällande 3-månaders Stibor. Nettot av dessa poster redovisas som räntekostnad.

Summa	9 950	–	– 574	4,5%	– 186	– 977
2016+	3 100	–	– 239	4,6%	– 47	– 459
2015	1 650	–	– 118	4,3%	– 51	– 183
2014	1 000	–	– 59	4,6%	– 22	– 90
2013	3 000	–	– 135	4,5%	– 57	– 210
2012	600	–	– 16	4,3%	– 6	– 25
2011	600	–	– 7	4,2%	– 3	– 10
datum	Mkr	värde, Mkr	värde, Mkr	ränta	ränta +1%-enhet	ränta -1%-enhet
Slut	Belopp,	Anskaffnings	Marknads	Genomsnittlig	Marknadsvärde	Marknadsvärde

Långfristiga räntebärande skulder Not 17

Castellums fi nansiering och hantering av fi nansiella risker bedrivs i enlighet med den av styrelsen fastställda fi nanspolicyn.

Målen i fi nanspolicyn är:

• Stabil kapitalstruktur, innebärande en belåningsgrad som varaktigt ej skall överstiga 55% och en räntetäckningsgrad om minst 200%.
• Säkerställa behovet av långfristig fi nansiering och likviditet.
• Uppnå ett lågt och stabilt räntenetto inom givet riskmandat.

I fi nanspolicyn anges mandat och limiter för hantering av de fi nansiella risker som defi nieras i policyn samt övergripande ansvarsfördelning och hur de fi nansiella riskerna ska rapporteras.

Koncernens fi nansiella verksamheten är centraliserad till moderbolaget och fi nansfunktionen fungerar som koncernens internbank. Castellum genomför fi nansiella transaktioner utifrån en bedömning av koncernens samlade behov av långfristig fi nansiering, likviditet och önskad ränterisk. Den fi nansiella riskhanteringen sker således på portföljnivå. Portföljhantering av upplåning innebär att en koncernintern transaktion såsom till exempel ett internt lån inte replikeras av en identisk extern transaktion utan lån upptas under kort- eller långfristiga låneavtal efter bedömning av koncernens samlade fi nansieringsbehov. För en kostnadseffektiv hantering av ränterisken görs bedömning av den ränterisk som uppstår vid lösen av eller upptagande av nytt enskilt lån med kort räntebindning under olika låneavtal, varefter räntederivattransaktioner genomförs vid behov för att uppnå önskad räntebindningstid på den totala upplåningen. Internbanken arbetar med koncernkontosystem för att möjliggöra nettohantering av koncernens betalningsfl öden.

Policy	Mål / Mandat	Utfall
Belåningsgrad	Ej varaktigt över 55%	50%
Räntetäckningsgrad	Minst 200%	299%
Ränterisk
– genomsnittlig räntebindning	0,5-3 år	2,6 år
– andel förfall inom 6 månader	Högst 50%	33%
Valutarisk	Inte tillåtet	Ingen exponering
Upplåningsrisk	Minst 50% av räntebärande skulder skall ha en löptid om minst 2 år	100%
Motpartsrisk	Kreditinstitut med hög rating lägst
	"investment grade"	Uppfylles
Likviditetsrisk	Likviditetsreserv för att kunna fullgöra betalningsförpliktelser	3 013 Mkr i outnyttjat beviljat låneutrymme

I moderbolaget fi nns en från fi nansavdelningen skiljd redovisnings- och kontrollfunktion för den fi nansiella verksamheten och de fi nansiella riskerna. Finansiella risker som defi nieras i fi nanspolicyn rapporteras kvartalsvis till styrelsen. Som ett led i att ständigt förbättra och anpassa den fi nansiella riskhanteringen har styrelsen en årlig översyn av fi nanspolicyn.

Fastigheter är en långfristig tillgång och kräver långfristig fi nansiering där fördelningen mellan eget kapital och räntebärande skulder sättas så att nödvändig fi nansiering erhålls. Belåningsgraden är det fi nansiella mått som beskriver hur stor andel av fastigheternas värde som är belånad. Målet för Castellum är en belåningsgrad som varaktigt ej skall överstiga 55%. Vid årsskiftet var belåningsgraden 50% (52%).

Krav på långfristig fi nansiering innebär att Castellum eftersträvar lång kapitalbindning i bindande låneavtal för att minimera refi nansieringsrisken. För att uppnå maximal fl exibilitet är utnyttjade lån revolverande, d v s lånen omsätts vanligtvis inom 1 – 3 månader. Korta revolverande lån medför stor fl exibilitet vid val av räntebindningsperiod, räntebas samt möjliggör amortering vid varje omsättningstillfälle utan marginalbrytningsersättning eller annan kompensation till kreditgivare. Strävan är att minimera de räntebärande skulderna och kassalikviditet skall i första hand användas för att minska utestående skulder.

För att säkerställa Castellums behov av långfristig fi nansiering och likviditet arbetar Castellum kontinuerligt med att omförhandla och vid behov tillföra nya låneavtal eller låneprodukter. Vid årsskiftet hade Castellum bindande långfristiga låneavtal i bank om 18 062 Mkr (16 262) varav 2 293 Mkr (1 176) var outnyttjat, obligationslån om 200 Mkr (500), utestående företagscertifi kat om 1 377 (0), kortfristiga bindande låneavtal i bank om 520 Mkr (1 220). Den genomsnittliga återstående löptiden på Castellums långfristiga låneavtal uppgick vid årsskiftet till 5,0 år.

Upplåning, förfallostruktur och räntor

Mål

Finanspolicy

Marginaler och avgifter är fastställda på samtliga långfristiga låneavtal med genomsnittlig löptid på 2,6 år. Netto räntebärande skulder efter avdrag för likviditet om 12 Mkr (8) uppgick till 15 769 Mkr (15 286). Castellum har således god tillgång till nyupplåning för att fi nansiera investeringar i ny-, till- och ombyggnationer samt förvärv. Under året har nya kreditavtal om 1 600 Mkr tillförts och befi ntliga låneavtal om 9 800 Mkr har omförhandlats.

Låneavtal/-ramar	Belopp, Mkr	Utnyttjat, Mkr
Långfristiga bindande låneavtal i bank	18 062	13 992
Obligationslån	200	200
Kortfristiga bindande låneavtal i bank	520	200
Summa låneavtal	18 782	14 392
Företagscertifi kat	4 000	1 377
Summa	22 782	15 769

Förfallostrukturen för låneavtalen som framgår av tabellen nedan, visar när i tiden låneavtalen förfaller till omförhandling eller amortering.

Låneavtalens förfallostruktur	Avtal, Mkr	Utnyttjat, Mkr
1-2 år	200	–
2-3 år	5 500	4 930
3-4 år	500	–
4-5 år	4 800	2 500
5-10 år	7 062	6 562
Summa långfristiga avtal	18 062	13 992
Kortfristiga låneavtal (0-1 år)	2 097	1 777
Totala låneavtal	20 159	15 769
Outnyttjat låneutrymme i långfristiga avtal		2 293

Lånen kan säkerhetsmässigt indelas i nedanstående kategorier:

• Lån mot ställande av säkerhet i form av Castellums reversfordringar på dotterbolagen med däri pantförskrivna fastighetsinteckningar. Utnyttjade krediter som säkerställs med fastighetsinteckningar uppgick vid årets utgång till 13 998 Mkr. Säkerställningar kompletteras i merparten av fallen med garanti om belåningsgrad och räntetäckningsgrad även kallade fi nancial covenants. I samtliga fall är garanti till långivare utfärdad med betryggande marginal till Castellums mål för kapitalstruktur. De garantier som utfärdats innebär att belåningsgraden ej får överstiga 65% och räntetäckningsgraden ej får understiga 150%.
• Lån direkt till dotterbolag mot ställande av säkerhet i form av pantförskrivna fastighetsinteckningar. Lån direkt mot dotterbolag kompletteras i merparten av fallen med moderbolagets borgen.
• Lån utan ställande av säkerhet, så kallade blancolån.
• Emission av obligationer utan ställande av säkerhet.
• Emission av företagscertifi kat utan ställande av säkerhet.

Oavsett typ av låneavtal innehåller de sedvanliga uppsägningsvillkor samt i vissa fall omförhandlingsvillkor vid förändrad verksamhetsinriktning och avnotering. Om långivaren påkallar rätten vid sådan omförhandling och parterna inte kan komma överens fi nns i låneavtalen fastställda avvecklingstider för de låneavtal som omfattas av sådana villkor.

Förändringar av marknadsräntan påverkar fi nansnettot. Hur snabbt och med hur mycket beror på vald räntebindningstid. För att säkerställa ett lågt och stabilt kassafl ödesmässigt räntenetto har Castellum generellt valt en förhållandevis lång räntebindningstid. På så sätt begränsas omedelbar påverkan av räntenettot föranledd av förändringar i marknadsräntan.

Castellum har av samma orsak valt att i huvudsak teckna långfristiga låneavtal med avtalade lånemarginaler gentemot kreditgivare. Dock kommer förändringar i båda dessa marknader alltid över tid att få genomslag i räntenettot.

Räntetäckningsgraden är det fi nansiella mått som beskriver ett bolags motståndskraft och risknivå för förändringar i räntenettot. Castellum har en målsättning om en räntetäckningsgrad om minst 200%. För 2010 uppgick räntetäckningsgraden till 299% (309%).

Den genomsnittliga räntebindningstiden uppgick per 31 december 2010 till 2,6 år (2,8), den genomsnittliga effektiva räntan var 3,9 % (3,8%) och den genomsnittliga räntan för året 3,7% (3,7%). Räntan på motsvarande portfölj, med hänsyn tagen till såväl rådande marknadsränta som kreditmarginaler, kan uppskattas till 4,0% (3,1%). Den genomsnittliga löptiden på fastställda marginaler uppgick till 2,6 år (3,2). En förändring av marknadsräntan i enlighet med den av Riksbanken i december 2010 publicerade reporäntebanan, skulle för 2011 ge en effekt på Castellums räntekostnad med ca -30 Mkr.

I segmentet 0-1 år i följande tabell fi nns alla kreditmarginaler och i förekommande fall derivat med förfall inom 12 månader.

Ränteförfallostruktur	Lån, Mkr	Derivat, Mkr	Belopp, Mkr	Medelränta
0-1 år	15 769	– 9 150	6 619	3,1%
1-2 år	–	600	600	4,3%
2-3 år	–	3 000	3 000	4,5%
3-4 år	–	1 000	1 000	4,6%
4-5 år	–	1 450	1 450	4,6%
5-10 år	–	3 100	3 100	4,6%
Summa	15 769	–	15 769	3,9%

Upplupna kostnader och		Koncern		Moderbolag
förutbetalda intäkter	2010	2009	2010	2009	18 Not
Förskottsbetalda hyror	330	291	–	–
Upplupna räntor	131	152	131	152
Övrigt	154	126	21	23
Summa	615	569	152	175

		Koncern		Moderbolag
Ställda säkerheter	2010	2009	2010	2009	19 Not
Fastighetsinteckningar	17 421	18 281	–	–
Långfristiga fordringar koncernföretag	–	–	14 721	15 214
Summa	17 421	18 281	14 721	15 214
		Koncern		Moderbolag
Övriga ansvarsförbindelser	2010	2009	2010	2009	20 Not
Borgen för dotterbolag	–	–	1 062	1 362
Summa	–	–	1 062	1 362

I normalfallet är moderbolaget låntagare, men i de fall upplåning sker direkt mot fastighetsägande bolag ställer moderbolaget borgen.

Andelar koncernföretag Not 21

Principer för konsolidering av koncernbolag framgår av redovisningsprinciperna. Direktägda dotterbolag framgår nedan, medan övriga i koncernen ingående bolag framgår av respektive dotterbolags årsredovisning.

Direktägda dotterbolag	Org.nr	Säte	Kapitalandel	Bokfört värde
Fastighets AB Brostaden	556002-8952	Stockholm	100%	945
Aspholmen Fastigheter AB	556121-9089	Örebro	100%	506
Eklandia Fastighets AB	556122-3768	Göteborg	100%	687
Harry Sjögren AB	556051-0561	Mölndal	100%	683
Fastighets AB Corallen	556226-6527	Värnamo	100%	515
Fastighets AB Briggen	556476-7688	Malmö	100%	751
Fastighets AB Regeringsgatan	556571-4051	Göteborg	100%	0
Summa				4 087

Såväl ingående som utgående anskaffningsvärde och bokfört värde var moderbolaget till 4 087 Mkr (4 087).

Långfristiga fordringar,		Koncern		Moderbolag
koncernföretag	2010	2009	2010	2009	22 Not
Ingående anskaffningsvärde	–	–	15 901	15 030
Ny utlåning till dotterbolag	–	–	294	871
Utgående anskaffningsvärde /bokfört värde	–	–	16 195	15 901

Händelser efter balansdagen Not 23

De fi nansiella rapporterna utgör en del av årsredovisningen och undertecknades av styrelsen och verkställande direktören den 3 februari 2011.

Styrelsen i Castellum AB avser att föreslå årsstämman en utdelning om 3,60 kronor per aktie, vilket innebär en höjning med 3% mot föregående år. Resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och för koncernen skall fastställas på Castellum AB:s årsstämma, vilken beräknas äga rum den 24 mars 2011.

Förslag till vinstdisposition

Till årsstämmans förfogande står:
Balanserad vinst	2 973 930 651 kronor
Årets resultat	848 006 552 kronor
	3 821 937 203 kronor
Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras enligt följande:
Utdelning till aktieägare, 3,60 kronor per aktie	590 400 000 kronor
Överförs i ny räkning	3 231 537 203 kronor
	3 821 937 203 kronor

I bolaget finns 172 006 708 registrerade aktier, varav för närvarande 8 006 708 är icke utdelningsberättigade återköpta egna aktier.

Summan av ovan föreslagen utdelning om 590 400 000 kronor kan komma att ändras om antalet återköpta egna aktier förändras innan avstämningsdag för utdelning.

Styrelsens yttrande avseende föreslagen vinstutdelning

Motivering

Koncernens egna kapital har beräknats i enlighet med de av EU antagna IFRS-standarderna och tolkningarna av dessa (IFRIC) samt i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för fi nansiell rapporterings rekommendation RFR 1 (Kompletterande redovisningsregler för koncerner). Moderbolagets egna kapital har beräknats i enlighet med svensk lag och med tillämpning av Rådet för fi nansiell rapporterings rekommendation RFR 2 (Redovisning för juridiska personer).

Den föreslagna vinstutdelningen utgör 70% av koncernens förvaltningsresultat efter nominell skatt, vilket ligger i linje med uttalad målsättning att dela ut minst 60% av koncernens förvaltningsresultat efter nominell skatt med hänsyn tagen till investeringsplaner, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Koncernens resultat efter värdeförändringar och skatt uppgick till 1 964 Mkr. Utdelningspolicyn baseras på koncernens förvaltningsresultat, varför icke kassafl ödespåverkande värdeuppgångar respektive värdenedgångar i koncernens fastigheter och räntederivat ej normalt påverkar utdelningen. Sådana icke kassafl ödespåverkande vinster eller förluster har inte heller beaktats vid tidigare års beslut om vinstutdelning.

Styrelsen fi nner att full täckning fi nns för bolagets bundna egna kapital efter den föreslagna vinstutdelningen.

Styrelsen fi nner även att den föreslagna utdelningen till aktieägarna är försvarlig med hänsyn till de parametrar som anges i 17 kap 3 § andra och tredje styckena i aktiebolagslagen (verksamhetens art, omfattning och risker samt konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt). Styrelsen vill därvid framhålla följande.

Verksamhetens art, omfattning och risker

Styrelsen bedömer att bolagets och koncernens egna kapital efter den föreslagna vinstutdelningen kommer att vara tillräckligt stort i relation till verksamhetens art, omfattning och risker. Styrelsen beaktar i sammanhanget bland annat bolagets och koncernens historiska utveckling, budgeterad utveckling, investeringsplaner samt konjunkturläget.

Konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt

Konsolideringsbehov

Styrelsen har företagit en allsidig bedömning av bolagets och koncernens ekonomiska ställning och dess möjligheter att på sikt infria sina åtaganden. Föreslagen utdelning utgör 15% av bolagets eget kapital och 5% av koncernens eget kapital. Den uttalade målsättningen för koncernens kapitalstruktur med en belåningsgrad som varaktigt ej skall överstiga 55% och en räntetäckningsgrad om minst 200% innehålls efter den föreslagna utdelningen. Bolagets och koncernens kapitalstruktur är god med beaktande av de förhållanden som råder i fastighetsbranschen. Mot denna bakgrund anser styrelsen att bolaget och koncernen har goda förutsättningar att ta framtida affärsrisker och även tåla eventuella förluster. Planerade investeringar har beaktats vid bestämmandet av den föreslagna vinstutdelningen.

Likviditet

Den föreslagna vinstutdelningen kommer inte att påverka bolagets och koncernens förmåga att i rätt tid infria sina betalningsförpliktelser. Bolaget och koncernen har god tillgång till likviditetsreserver i form av både kort- och långfristiga krediter. Krediterna kan lyftas med kort varsel, vilket innebär att bolaget och koncernen har god beredskap att klara såväl variationer i likviditeten som eventuella oväntade händelser.

Ställning i övrigt

Styrelsen har övervägt alla övriga kända förhållanden som kan ha betydelse för bolagets och koncernens ekonomiska ställning och som inte beaktats inom ramen för det ovan anförda. Därvid har ingen omständighet framkommit som gör att den föreslagna utdelningen inte framstår som försvarlig.

Värdering till verkligt värde

Derivatinstrument och andra fi nansiella instrument har värderats till verkligt värde enligt 4 kap 14a § årsredovisningslagen. Därvid har visat sig ett undervärde om 423 Mkr efter skatt, som påverkat det egna kapitalet med nämnda belopp.

Göteborg den 25 januari 2011 Styrelsen

Årsredovisningens undertecknande

Såvitt vi känner till är årsredovisningen upprättad i överensstämmelse med god redovisningssed. Årsredovisningen ger en rättvisande bild av företagets ställning och resultat, och förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av företagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget står inför.

Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med de internationella redovisningsstandarder som avses i Europaparlamentets och rådets förordning (EG) nr 1606/2002 av den 19 juli 2002 om tillämpning av internationella redovisningsstandarder. Koncernredovisningen ger en rättvisande bild av koncernens ställning och resultat, och koncernförvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens verksamhet, ställning och resultat samt väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de företag som ingår i koncernen står inför.

Göteborg den 3 februari 2011

Ordförande

Jan Kvarnström Per Berggren Marianne Dicander Alexandersson

Ulla-Britt Fräjdin-Hellqvist Christer Jacobson Göran Lindén

Johan Skoglund Håkan Hellström

Verkställande direktör

Vår revisionsberättelse beträffande denna årsredovisning har avgivits den 3 februari 2011

Carl Lindgren Ingemar Rindstig Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor

Revisionsberättelse

Till årsstämman i Castellum AB Org nr 556475-5550

Vi har granskat årsredovisningen, koncernredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning i Castellum AB för år 2010. Årsredovisningen och koncernredovisningen ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna 6-106. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för räkenskapshandlingarna och förvaltningen och för att årsredovisningslagen tillämpas vid upprättandet av årsredovisningen samt för att internationella redovisningsstandarder IFRS sådana de antagits av EU och årsredovisningslagen tillämpas vid upprättandet av koncernredovisningen. Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen, koncernredovisningen och förvaltningen på grundval av vår revision.

Revisionen har utförts i enlighet med god revisionssed i Sverige. Det innebär att vi planerat och genomfört revisionen för att med hög men inte absolut säkerhet försäkra oss om att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att granska ett urval av underlagen för belopp och annan information i räkenskapshandlingarna. I en revision ingår också att pröva redovisningsprinciperna och styrelsens och verkställande direktörens tillämpning av dem samt att bedöma de betydelsefulla uppskattningar som styrelsen och verkställande direktören gjort när de upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen samt att utvärdera den samlade informationen i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vi anser att vår revision ger oss rimlig grund för våra uttalanden nedan.

Årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en rättvisande bild av bolagets resultat och ställning i enlighet med god redovisningssed i Sverige. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med internationella redovisningsstandarder IFRS sådana de antagits av EU och årsredovisningslagen och ger en rättvisande bild av koncernens resultat och ställning. En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Förvaltningsberättelsen och bolagsstyrningsrapporten är förenliga med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.

Vi tillstyrker att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och för koncernen, disponerar vinsten i moderbolaget enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.

Göteborg den 3 februari 2011

Carl Lindgren Ingemar Rindstig Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor

Castellums fastighetsbestånd 2010

Storgöteborg	109
Öresundsområdet	117
Storstockholm	123
Mälardalen	127
Östra Götaland	133
Sålda fastigheter under 2010	139

Förvaltande bolag: ASP = Aspholmen Fastigheter AB BRI = Fastighets AB Briggen BRO = Fastighets AB Brostaden COR = Fastighets AB Corallen EKL = Eklandia Fastighets AB HAR = Harry Sjögren AB

Storgöteborg			Förvärvs- Bygg/				Kvadratmeter per lokalslag						Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun	år Omb. år	Kontor	Butiker	Lager	Industri Bostäder Övr.			Totalt		Markyta Tax.värde bolag Anm
KONTOR/BUTIK
1 Annedal 21:10	Haraldsgatan 5	Göteborg	1999 1995	4 166	–	–	–	–	–	4 166	3 132	81 200 EKL
2 Guldheden 8:10	Guldhedsgatan 5	Göteborg	2000 1995	9 776	–	23	–	–	–	9 799	9 896		0 EKL
3 Gullbergsvass 1:15	Lilla Bommens torg	Göteborg	1999 2001	7 942	–	36	–	–	–	7 978	1 835	163 000 EKL
4 Heden 16:5	Parkg 10/Nya Allén 5	Göteborg	<1995 1961	70	–	–	–		616 1 243	1 929	993	25 663 EKL
5 Inom Vallgraven 4:1	Östra Larmgatan 18	Göteborg	<1995 1856/1988	2 597	–	–	–	–	–	2 597	671	28 600 EKL
6 Inom Vallgraven 19:17 Kyrkogatan 38-40		Göteborg	<1995 1919	210	158	20	–	–	975	1 363	867	28 000 EKL
7 Inom Vallgraven 22:3	Kungsgatan 31-33	Göteborg	<1995 1929	1 080	488	–	–	–	–	1 568	574	39 600 EKL
8 Inom Vallgraven 33:9	Västra Hamng 21/ Vallg 9	Göteborg	<1995 1929/1995	1 063	510	–	–	–	–	1 573	829	27 800 EKL
9 Inom Vallgraven 34:8	Kungsg 19-23/ Magasinsg 18	Göteborg	<1995 1929/1994	3 481	831	55	–	–	–	4 367	1 242	91 581 EKL
10 Inom Vallgraven 35:14 Kungsg 15-17/	Magasinsg 17	Göteborg	<1995 1929/1991	2 489	1 219	–	–	469	–	4 177	1 315	87 970 EKL
11 Inom Vallgraven 35:16 AKaserntorget 5/Vallg 2		Göteborg	<1995 1991	2 371	590	36	–	–	–	2 997	690	46 800 EKL
12 Inom Vallgraven 35:17 Magasinsg 11-13/	Vallg 4-6	Göteborg	<1995 1991	163	139	–		– 1 149	–	1 451	690	23 001 EKL
13 Inom Vallgraven 57:2	Drottningg7/V Hamng 5Göteborg		2000 1988/1990	6 104	710	276	–	–	–	7 090	2 422	92 800 EKL
14 Krokslätt 102:2	Eklandagatan 80-82	Göteborg	2008 1971	160	–	811	–	–	–	971	2 110		650 EKL	B
15 Lorensberg 46:5	Kungsportsavenyen 7	Göteborg	<1995 1930	276	691	–	–	–	–	967	348	25 200 EKL
16 Lorensberg 48:8	Vasagatan 46	Göteborg	<1995 1900/1992	1 401	202	74	–	–	–	1 677	722	18 828 EKL
17 Masthugget 3:6	Linnégatan 5	Göteborg	<1995 1893/1980	492	628	–		– 1 079	790	2 989	745	39 600 EKL
18 Masthugget 9:17	Järntorget 3-4	Göteborg	1996 1900	2 865	518	10	–	–	–	3 393	1 221	46 300 EKL
19 Masthugget 26:1	Barlastgatan 2	Göteborg	<1995 1923	4 038	1 075	–		– 2 796	–	7 909	3 597	105 200 EKL
20 Nordstaden 2:16	Östra Hamngatan 16	Göteborg	2004 1974/2010	13 855	2 759	–	–	–	4	16 618	3 255	417 143 EKL
21 Pustervik 3:8	Brogatan 4	Göteborg	<1995 1988	3 910	–	–	–	–	–	3 910	1 088	36 800 EKL
22 Gamlestaden 22:14	Gamlestadsvägen 16	Göteborg	2004 1957	18 738	–	690	352	–	8	19 788	20 313	78 683 EKL
23 Gamlestaden 26:1	Marieholmsgatan 10	Göteborg	<1995 1914/1987	6 226	270	1 540	7 385	–	–	15 421	24 356	51 308 EKL		T/B
24 Olskroken 14:2	Ånäsv 44-46/Svang 2-4/ Ejderg 3	Göteborg	<1995 1895/1986	7 241	315	135	5 397	136	–	13 224	10 263	68 407 EKL
25 Skår 58:1	St Sigfridsgatan 89	Göteborg	<1995 1991	11 855	–	–	–	–	–	11 855	6 151	125 000 EKL		B
26 Arendal 764:394	Sydatlanten 15-17	Göteborg	2005 1974/1991	9 358	–	–	–	–	–	9 358	9 646	49 800 EKL		T
30 Backa 27:43	Bergögatan 5-7	Göteborg	1998 1984	3 189	–	1 326	309	–	–	4 824	3 920	27 400 EKL
31 Backa 196:6	Aröds Industriväg 34	Göteborg	1996 1990	1 332	–	474	–	–	–	1 806	5 274	8 665 EKL
28 Kärra 28:19	Transportgatan 33	Göteborg	1996 2008	0	–	4 600	–	–	–	4 600	21 832	24 621 EKL
33 Kärra 77:3	Tagenevägen 70	Göteborg	1998 1990	1 197	–	–	–	–	–	1 197	9 200	6 030 EKL		T
34 Lindholmen 28:2	Theres Svenssons g 9-11 Göteborg		2006 2006	4 903	204	79	–	–	–	5 186	2 725	109 000 EKL
35 Rambergsstaden 733:409	Herkulesgatan 68	Göteborg	<1995 1988	2 295	944	1 027	–	–	–	4 266	9 499	23 557 EKL
36 Sannegården 28:14	Vingalandsgatan 2	Göteborg	2006 1880/1987	4 820	–	1 603	172	–	34	6 629	3 016	77 000 EKL
	37 Tingstadsvassen 11:11 Ringög 12/Kolgruveg 3-5Göteborg		<1995 1992	3 578	2 170	219	–	–	2	5 969	4 267	33 000 EKL		B
38 Tingstadsvassen 12:12 Kalkbruksgatan 9		Göteborg	2006 1989	2 129	–	–	–	–	–	2 129	3 751	8 428 EKL
39 Tingstadsvassen 26:5	Lergodsgatan 1-3	Göteborg	2002 1989	1 254	–	2 106	–	–	–	3 360	4 566	19 487 EKL		T/B
40 Tuve 87:1	Hildedalsgatan 2	Göteborg	2007 1987	1 336	–	3 200	–	–	–	4 536	9 318	22 465 EKL
41 Högsbo 8:8	Beatrice Lesslies gata 14 Göteborg		2000 1961/2001	1 100	–	1 000	–	–	–	2 100	3 500	9 644 HAR B
42 Högsbo 13:3	E A Rosengrens gata 15 Göteborg		<1995 1982	1 244	–	–	–	–	–	1 244	3 787	6 511 HAR T/B

Anm: T=Tomträtt A=Arrende B=Outnyttjad byggrätt

Storgöteborg
Fastighet	Gatuadress	Kommun	Förvärvs- Bygg/ år Omb. år	Kontor	Butiker	Kvadratmeter per lokalslag Lager	Industri Bostäder Övr.			Totalt	Markyta		Förv. Tax.värde bolag Anm
43 Högsbo 20:22	F O Petterssons gata 24-32Göteborg		2002 1982	14 145	178	760	–	–	–	15 083	15 522	87 800 HAR
44 Högsbo 24:12	August Barks gata 23	Göteborg	1999 1968/1990	3 117	–	2 756	–	–	–	5 873	12 817		44 464 HAR B
45 Högsbo 27:7	August Barks gata 6	Göteborg	2002 1988	7 933	–	–	–	–	–	7 933	9 723	76 600 HAR
46 Kobbegården 6:362	Stora Åvägen 19 A-B, 21 Göteborg		<1995 1990	5 513	878	1 150	–	–	–	7 541	5 490	65 430 HAR
47 Kobbegården 6:726	Datavägen 14 B	Göteborg	<1995 1981	2 573	–	–	–	–	–	2 573	4 267	11 880 HAR
48 Anisen 1	Johannefredsgatan 1	Mölndal	2000 1990	1 676	–	237	–	–	–	1 913	5 843		12 324 HAR B
49 Anisen 3	Johannefredsgatan 3	Mölndal	1998 2003	1 800	1 500	–	2 600	–	–	5 900	10 108	45 528 HAR
50 Berguven 1	Möbelgatan 4	Mölndal	2004 1964	6 500	–	–	–	–	500	7 000	24 283		23 200 HAR B
51 Generatorn 5	Aminogatan 16	Mölndal	<1995 1986	640	–	–	483	–	–	1 123	5 169	8 043 HAR
52 Mejramen 1	Lunnagårdsgatan 4	Mölndal	1999 1999	8 300	–	4 700	–	–	–	13 000	38 818	107 000 HAR B
53 Pottegården 4	Kråketorpsgatan 20	Mölndal	<1995 1992	3 182	–	1 836	–	–	–	5 018	6 060	27 524 HAR
54 Riskullaverket 2	Aminogatan 25	Mölndal	<1995 1991	1 692	–	1 261	–	–	–	2 953	3 411	17 898 HAR
55 Sesamfröet 2	Aminogatan 27	Mölndal	2005 1992	5 150	–	700	–	–	–	5 850	11 000		51 600 HAR B
56 Apollo 5	Österlånggatan 5	Borås	<1995 1930/1979	6 803	552	193	–	–	–	7 548	2 343	46 600 HAR
57 Katrinedal 14	Katrinedalsgatan 22	Borås	<1995 1990	2 360	–	1 892	–	–	–	4 252	7 675	14 530 HAR
58 Midas 14	Västerlånggatan 17	Borås	<1995 1974	15 408	5 424	–	366	–	–	21 198	8 185	166 200 HAR B
59 Narcissus 5	L:a Brog. 15/St Brog. 16Borås		<1995 1930	908	1 484	–		– 1 284	–	3 676	853	29 190 HAR
60 Nestor 2	L:a Brogatan 19-21	Borås	<1995 1962/1991	1 225	3 012	135	–	–	–	4 372	1 381	44 400 HAR
61 Nestor 3	St Brogatan 24	Borås	1999 1930	1 346	732	–	–	439	–	2 517	590	22 060 HAR
62 Solsten 1:109	Företagsparken	Härryda	<1995 2003	11 375	–	–	–	–	–	11 375	19 206	61 321 EKL
63 Flaggan 1	Laholmsvägen 84	Halmstad	2007 1959/2004	0	2 895	–	–	–	–	2 895	5 941	9 908 HAR
64 Karossen 3	Kristinehedsvägen 5, 7 Halmstad		2007 1965/2004	916	4 458	568	535	–	–	6 477	14 500		23 118 HAR B
65 Kartongen 3	Spikgatan 7	Halmstad	2007 1990/1995	3 434	–	2 842	–	–	40	6 316	20 900		25 460 HAR B
66 Valsen 2	Svingelvägen 2	Halmstad	2007 1979/2003	2 294	–	–	–	–	–	2 294	7 314		11 115 HAR B
67 Filaren 1	Sveagatan 10	Alingsås	<1995 1958/1968	3 116	2 282	158	–	–	–	5 556	4 636	28 863 HAR
68 Gjutaren 26 B	Metallgatan 2-4	Alingsås	<1995 2000	3 585	–	–	–	–	–	3 585	4 000		36 647 HAR B
69 Partille 4:2, 4:25	G:a Kronvägen 22	Partille	<1995 1940/1981	0	2 240	–	–	–	–	2 240	8 250	8 457 HAR
70 Ugglum 8:37	Göteborgsvägen 78-80 Partille		<1995 1937/1982	0	296	–	–	278	–	574	762	4 054 HAR
71 Ugglum 8:91	Göteborgsvägen 82-84 Partille		<1995 1988	2 082	1 016	–	–	–	–	3 098	4 969	25 581 HAR
72 Ugglum 8:92	Göteborgsvägen 74-76 Partille		<1995 1992	4 944	720	193	–	–	–	5 857	5 408	42 400 HAR
73 Ugglum 126:4	Gibsons väg 3	Partille	<1995 1990	468	–	–	–	–	–	468	767	3 576 HAR
74 Hede 3:125	Sättarevägen 3	Kungsbacka	<1995 1990	1 759	–	601	–	–	–	2 360	3 690	11 432 HAR
75 Kungsbacka 4:46	L:a Verkstadsgatan 8	Kungsbacka	<1995 1979	401	–	–	–	–	–	401	1 356		1 931 HAR B
76 Varla 2:380	Energigatan 11	Kungsbacka	<1995 1990	1 689	–	685	–	–	–	2 374	4 590	13 709 HAR
77 Varla 2:416	Kungsparksvägen 2	Kungsbacka	2001 2002	1 100	–	680	–	–	–	1 780	5 500	9 538 HAR
78 Varla 3:22 B	Hallabäcksvägen 2	Kungsbacka	2006 1979	1 000	4 000	600	–	–	–	5 600	20 000		64 446 HAR B
191 Vägmästaren 5	Syréngatan 1	Kungsbacka	2009 2010	3 000	–	–	–	–	–	3 000	6 500		0 HAR B
Summa kontor/butik				281 738	46 088	41 287	17 599 8 246 3 596			398 554		505 453 3 458 569

Kvadratmeter per lokalslag Fastighet Gatuadress Kommun år Omb. år Kontor Butiker Lager Industri Bostäder Övr. Totalt Markyta Tax.värde bolag Anm LAGER/INDUSTRI 80 Arendal 1:13 Hamneviksvägen 31 Göteborg 2005 2006 – – 27 787 – – – 27 787 6 408 144 600 EKL 81 Arendal 7:4 Kärrlyckegatan 11 Göteborg 1998 1991 1 320 – 2 374 – – 4 3 698 12 671 16 084 EKL 82 Arendal 764:130 Oljevägen 103 Göteborg 2005 1971 – – 9 625 15 849 – – 25 474 41 244 81 624 EKL 83 Backa 18:7, 18:10 Risbindaregatan 1 Göteborg <1995 1964 – – 16 930 – – – 16 930 45 020 50 248 EKL 84 Backa 20:5 Exportgatan 2-8 Göteborg 2007 1989/1999 1 175 – 856 13 869 – – 15 900 37 965 61 986 EKL B 86 Backa 22:11 Exportgatan 67 Göteborg <1995 1990 245 – 2 500 – – – 2 745 5 031 9 522 EKL 87 Backa 25:7 Exportgatan 28 Göteborg 1999 1972 – – – 11 200 – – 11 200 23 169 29 545 EKL 88 Backa 26:3 Exportgatan 40 Göteborg 1996 1947/1988 2 712 763 2 467 – – 6 5 948 6 000 24 726 EKL 89 Backa 27:2 Importgatan 17 Göteborg <1995 1968 – – 2 765 – – – 2 765 12 927 9 408 EKL B 90 Backa 29:24 Importgatan 12 Göteborg <1995 1977 – – 2 224 – – – 2 224 4 366 6 862 EKL 91 Backa 94:1 Exportgatan 15 Göteborg 1998 1989 – – 7 560 – – – 7 560 20 947 24 789 EKL B 92 Backa 97:11 Exportgatan 39-41 Göteborg 2002 1978 1 393 – 2 486 – – – 3 879 19 285 19 116 EKL 85 Backa 107:4 Transportgatan 17 Göteborg 2010 1983/2006 – – 22 700 – – – 22 700 73 621 21 200 EKL T 93 Backa 192:3 Aröds Industriväg 72 Göteborg <1995 1989 119 – 1 215 – – – 1 334 3 630 4 681 EKL 94 Backa 192:4 Aröds Industriväg 60 Göteborg <1995 1989 484 194 1 356 – – – 2 034 3 428 7 412 EKL T 95 Backa 192:6 Aröds Industriväg 62 Göteborg 1998 1988 – – 1 371 – – – 1 371 4 387 4 670 EKL 96 Backa 192:10 Aröds Industriväg 66 Göteborg <1995 1990 1 410 – 1 335 – – – 2 745 6 042 12 071 EKL 97 Backa 193:1 Aröds Industriväg 2 A Göteborg 2000 1988/1996 – – – 2 950 – – 2 950 10 524 14 627 EKL B 98 Backa 197:2 Aröds Industriväg 17-19 Göteborg <1995 1990 – – 1 228 – – – 1 228 2 727 4 748 EKL 182 Kärra 28:10 Transportgatan 37 Göteborg 1996 2010 – 2 217 – – – – 2 217 14 872 0 EKL 99 Kärra 37:4 Tagenevägen 21 Göteborg <1995 1972 – 1 195 11 740 – – – 12 935 26 476 36 530 EKL 100 Kärra 74:2 Tagenevägen 29 Göteborg 1996 2008 – – 15 758 – – – 15 758 35 995 79 000 EKL B 101 Kärra 74:3 Tagenevägen 33 Göteborg 1998 1985 – – – 7 505 – – 7 505 22 398 26 638 EKL B 102 Kärra 75:3 Transportgatan 35 Göteborg 2008 1980 – – 9 191 – – – 9 191 14 375 31 980 EKL 103 Kärra 77:8 Tagenevägen 72 Göteborg <1995 1991 212 – 1 859 – – – 2 071 8 914 9 590 EKL 104 Kärra 80:7 Trankärrsvägen 14 Göteborg <1995 1990 211 – 3 451 – – – 3 662 7 185 14 902 EKL T 105 Kärra 94:1 Orrekulla Industrig. 25 Göteborg 1999 1990 – – – 1 960 – – 1 960 3 520 7 715 EKL 106 Kärra 96:1 Orrekulla Industrig. 13-15 Göteborg 2001 1991 160 – 3 830 – – – 3 990 10 408 16 252 EKL B 107 Tingstadsvassen 11:9 Kolgruvegatan 9 Göteborg <1995 1988 343 – 721 – – – 1 064 2 213 4 891 EKL 108 Tingstadsvassen 12:6 Manufakturg. 19 Göteborg <1995 1990 328 – 2 657 – – – 2 985 2 960 14 214 EKL T 109 Tingstadsvassen 12:9 Manufakturg. 21-23 Göteborg <1995 1957 – – 6 217 – – – 6 217 7 355 11 460 EKL T 110 Tingstadsvassen 14:7 Stålverksgatan 11 Göteborg 1997 1993 934 – – 4 273 – – 5 207 9 547 738 EKL B 111 Tingstadsvassen 19:3 Kolgruvegatan 1 Göteborg <1995 1950 839 – 9 548 245 – – 10 632 16 645 22 091 EKL T 112 Högsbo 4:1 Fältspatsgatan 1 Göteborg <1995 1965/1972 1 140 350 3 074 – – – 4 564 10 394 17 629 HAR 113 Högsbo 7:16 Gustaf Melins gata 7 Göteborg <1995 1987 1 301 – – 404 – – 1 705 4 043 10 016 HAR 114 Högsbo 9:3 A Odhners gata 17 Göteborg 2008 1978/2002 635 – 2 267 – – – 2 902 6 007 16 398 HAR 115 Högsbo 18:1 E A Rosengrens g 30-38 Göteborg <1995 1966/1973 1 092 – 7 628 – – – 8 720 17 149 28 182 HAR B 116 Högsbo 26:8 August Barks g 25 Göteborg 1998 1969/1979 2 123 – – 2 253 – – 4 376 6 068 16 883 HAR B 117 Högsbo 28:3 August Barks g 7 Göteborg <1995 1968/1981 785 – – 2 857 – – 3 642 3 942 15 236 HAR 118 Högsbo 36:1 Norra Långebergsg. 8 Göteborg 2000 1971/1995 710 – 3 840 – – – 4 550 9 057 22 966 HAR 120 Högsbo 36:9 Hulda Mellgrens gata 9 Göteborg <1995 2007 400 – 1 475 – – – 1 875 4 253 12 159 HAR 121 Högsbo 38:9 Sisjö Kullegata 4 Göteborg <1995 1984 – – – 983 – – 983 8 609 8 823 HAR B 122 Högsbo 40:1 Gustaf Werners gata 2 Göteborg 1999 1981/1999 1 495 – 5 505 – – – 7 000 16 070 32 525 HAR B 123 Högsbo 40:2 Gustaf Werners gata 4 Göteborg 2006 1978 400 – 2 815 – – – 3 215 10 799 17 064 HAR B 124 Kobbegården 208:6 Askims Verkstadsv. 16 Göteborg 1999 1973/1979 480 – – 1 264 – – 1 744 3 462 6 977 HAR	Storgöteborg		Förvärvs- Bygg/					Förv.

Storgöteborg			Förvärvs- Bygg/				Kvadratmeter per lokalslag						Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun	år Omb. år	Kontor	Butiker	Lager	Industri Bostäder Övr.			Totalt	Markyta	Tax.värde bolag Anm
125 Kobbegården 209:1	Askims Verkstadsv. 15	Göteborg	1999 1973/1996	–	–	–	2 538	–	–	2 538	6 336	11 559 HAR B
126 Kobbegården 6:180	Datavägen 20	Göteborg	<1995 1980	1 704	–	1 078	–	–	–	2 782	5 100	18 700 HAR
127 Kobbegården 6:360	Datavägen 31	Göteborg	2001 1979	1 640	–	5 349	–	–	–	6 989	14 508	42 400 HAR
128 Kobbegården 6:724	Ekonomivägen 11	Göteborg	1999 1978/1986	–	–	–	6 290	–	–	6 290	12 786	25 411 HAR B
129 Rud 51:21	Klangfärgsgatan 2 C	Göteborg	2006 1979/1989	510	–	2 590	–	–	–	3 100	6 926	17 470 HAR T
130 Tynnered 1:10	Kontrabasgatan 12	Göteborg	<1995 1969	429	140	–	2 152	–	–	2 721	7 475	10 049 HAR T/B
131 Kallebäck 3:4	Mejerigatan 1	Göteborg	2000 1962	5 814	–	25 175	805	–	–	31 794	37 723	105 000 EKL
188 Olskroken 35:7	Blomstergatan 2	Göteborg	2009 1977	417	–	3 427	–	–	–	3 844	37 598	12 446 EKL T
189 Olskroken 35:9	Grönsaksgatan 5	Göteborg	2009 1966	874	–	6 781	–	–	–	7 655	9 127	22 418 EKL T
190 Olskroken 35:14	Grönsaksgatan 3	Göteborg	2009 1967	1 169	4 542	–	–	–	–	5 711	6 216	18 086 EKL T
132 Majorna 163:1	Banehagsliden 2	Göteborg	2006 1949	–	–	8 226	749	–	–	8 975	9 263	24 550 EKL B
133 Gaslyktan 11	Argongatan 26-30	Mölndal	<1995 1987	4 000	–	11 000	–	–	–	15 000	38 100	82 800 HAR B
134 Generatorn 1	Aminogatan 24	Mölndal	<1995 1995/2003	1 445	–	3 110	–	–	–	4 555	30 000	36 000 HAR B
135 Generatorn 2	Aminogatan 20-22	Mölndal	<1995 1991	164	–	2 938	–	–	–	3 102	8 933	15 378 HAR
136 Heliumgasen 11	Kryptongatan 5 B	Mölndal	1999 1975	4 560	–	–	5 093	–	–	9 653	16 300	46 503 HAR B
137 Kryddpepparn 3	Östergårdsgatan 8	Mölndal	<1995 1992	–	–	–	4 140	–	–	4 140	15 347		0 HAR B
138 Lindome 2:40	Elementvägen 2	Mölndal	<1995 1966	376	–	9 811	–	–	–	10 187	32 453	20 000 EKL B
139 Lindome 2:47	Elementvägen 2	Mölndal	<1995 1966	–	–	1 835	510	–	–	2 345	15 141	8 202 EKL B
140 Pottegården 2	Kråketorpsgatan 18	Mölndal	<1995 1964	–	–	1 800	–	–	–	1 800	7 014	7 444 HAR B
141 Skinntickan 1	Ålegårdgatan 5	Mölndal	<1995 1989	1 221	–	–	4 720	–	–	5 941	10 267	10 622 HAR
142 Syrgasen 8	Kryptongatan 14	Mölndal	<1995 1979	–	–	–	3 055	–	–	3 055	11 197	14 727 HAR B
143 Tjärblomman 2	Wolfsgatan 2	Mölndal	1999 1960	2 495	–	4 540	–	–	–	7 035	9 193	17 525 HAR B
144 Tjärblomman 3	Sallarängsgatan 3	Mölndal	1999 1970	1 225	–	7 533	–	–	–	8 758	9 394	21 352 HAR
145 Tulpanen 1	Bergfotsgatan 5	Mölndal	1999 1961	1 812	–	2 954	–	–	–	4 766	5 577	14 751 HAR B
146 Tusenskönan 2	Flöjelbergsgatan 6	Mölndal	1999 1960	3 567	–	933	–	–	–	4 500	5 346	12 511 HAR B
147 Tusenskönan 4	Bergfotsgatan 3	Mölndal	1999 1961	2 038	–	2 424	–	–	–	4 462	5 397	13 278 HAR B
148 Törnrosen 3	Flöjelbergsgatan 10	Mölndal	1999 1964	1 791	–	1 791	–	–	–	3 582	4 468	9 509 HAR B
149 Vallmon 2	Flöjelbergsgatan 13	Mölndal	<1995 1965	662	–	2 518	–	–	–	3 180	3 642	8 367 HAR
150 Vallmon 3	Flöjelbergsgatan 11	Mölndal	<1995 1965	676	–	2 570	–	–	–	3 246	3 830	8 557 HAR
151 Vallmon 6	Flöjelbergsgatan 7 B	Mölndal	<1995 1965	1 629	–	6 685	–	–	–	8 314	9 956	21 484 HAR
152 Vallmon 7	Flöjelbergsgatan 7 A	Mölndal	1999 1930	960	–	3 844	–	–	–	4 804	6 894	12 966 HAR B
153 Ängsviolen 1	Flöjelbergsgatan 18	Mölndal	<1995 1960/1965	1 765	180	–	3 655	–	–	5 600	10 292	18 630 HAR B
154 Hede 3:12	Faktorvägen 1	Kungsbacka	2003 1992	1 971	–	6 929	–	–	–	8 900	32 809	48 576 HAR B
155 Hede 3:131	Tryckarevägen 8	Kungsbacka	<1995 1991	170	–	1 347	–	–	–	1 517	7 558	6 132 HAR B
156 Kungsbacka 4:47	L:a Verkstadsg 2-6/ Verkstadsg 7	Kungsbacka	<1995 1978/1990	1 516	–	2 475	–	–	–	3 991	9 317	12 590 HAR
157 Varla 2:388	Energigatan 21	Kungsbacka	<1995 1983/1995	–	–	2 207	–	–	–	2 207	10 003	8 167 HAR B
158 Varla 2:415	Borgås Gårdsväg 15	Kungsbacka	2004 2002	755	–	3 676	–	–	–	4 431	8 852	18 022 HAR
159 Varla 3:22	Hallabäcksvägen 1	Kungsbacka	2006 1979	–	–	22 000	–	–	–	22 000	86 000	57 600 HAR B
160 Cedern 9,12,15,16	Ramnåsg 1/Göte borgsv 6	Borås	2005 1935/1980	–	–	7 339	–	–	–	7 339	4 159	9 057 HAR B
161 Hinden 2	Sagagatan 17	Borås	<1995 1956	692	–	–	5 748	–	–	6 440	9 833	8 862 HAR B
162 Kilsund 3	Evedalsgatan 5	Borås	<1995 1935	709	260	–	9 847	–	–	10 816	16 660	15 658 HAR B
163 Lagern 8	Hållingsgatan 15	Borås	<1995 1948/1961	239	–	–	8 753	–	–	8 992	5 700	10 661 HAR T/B
164 Silverpoppeln 31	Ålandsgatan 6	Borås	2006 1961/1970	835	–	–	2 165	–	–	3 000	6 143	5 550 HAR
165 Snödroppen 8	Elinsdalsg 9,13 & 15/ Södra Korsg 11	Borås	2005 1980/1980	1 543	–	–	5 881	–	–	7 424	14 546	15 915 HAR B

Storgöteborg
			Förvärvs- Bygg/				Kvadratmeter per lokalslag						Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun	år Omb. år	Kontor	Butiker	Lager	Industri Bostäder Övr.			Totalt	Markyta	Tax.värde bolag Anm
166 Trucken 4	Viaredsvägen 14	Borås	2001 2001	700	–	4 800	–	–	–	5 500	20 000		21 083 HAR B
167 Bulten 6	Bultgatan 1	Alingsås	2007 1985/1990	760	–	2 600	–	–	–	3 360	19 559		11 909 HAR B
168 Gjutaren 26	Metallgatan 2-4	Alingsås	<1995 1933/1989	1 383	–	9 082	–	–	–	10 465	21 080		18 340 HAR B
169 Konfektasken 15	Kolav. 2-8/Sidenv. 7	Alingsås	<1995 1929/1969	3 769	–	6 927	–	–	–	10 696	15 544		18 897 HAR B
170 Stallet 3	Tomasgårdsvägen 19	Alingsås	2008 1990	1 295	–	2 040	–	–	–	3 335	4 700		9 496 HAR B
171 Hede 2:11	Hedeforsvägen 6	Lerum	2006 1960/1974	500	–	2 200	–	–	–	2 700	9 973	10 611 HAR
172 Lerum Berg 1:76	Åkerivägen 7	Lerum	2006 2007	1 500	–	8 400	–	–	–	9 900	30 000		44 247 HAR B
173 Fogden 4	Laholmsvägen 84	Halmstad	2007 1960/1990	278	1 946	8 609	118		– 1 028	11 979	25 800		23 232 HAR B
174 Hönekulla 1:571	Åvägen 1	Härryda	2006 1986/2002	1 762	–	–	2 345	–	187	4 294	6 596	16 719 HAR
175 Kåbäcken 11:7	G:a Alingsåsvägen 29	Partille	<1995 1961/1964	–	–	2 227	–	–	–	2 227	5 477	4 656 HAR
Summa lager/industri				86 319		11 787 410 125 137 107			0 1 225	646 563	1 409 654 2 149 243

Storgöteborg
			Förvärvs-	Bygg/			Kvadratmeter per lokalslag							Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun	år	Omb. år	Kontor	Butiker	Lager		Industri Bostäder Övr.		Totalt	Markyta	Tax.värde bolag Anm
PROJEKT
183 Kärra 72:36	Tagenevägen 34	Göteborg	2008	–	–	–	–	–	–	–	–	14 600	4 017 EKL
Summa projekt					0	0	0	0	0	0	0	14 600	4 017
OBEBYGGD MARK
176 Annedal 21:9	Haraldsgatan 3	Göteborg	1999	–	–	–	–	–	–	–	–	2 088		0 EKL B
177 Högsbo 33:1	Gruvgatan 29	Göteborg	<1995	–	–	–	–	–	–	–	–	5 483		3 015 HAR B
178 Högsbo 39:3	Ingela Gathenhielms g 8 Göteborg		<1995	–	–	–	–	–	–	–	–	1 720		946 HAR B
179 Kallebäck 2:5	Grafi ska vägen 2-4	Göteborg	<1995	–	–	–	–	–	–	–	–	17 330		54 000 EKL B
180 Kobbegården 6:7	Ekonomivägen 11	Göteborg	1999	–	–	–	–	–	–	–	–	3 187		1 752 HAR B
181 Kobbegården 152:1	Industrivägen 4-6	Göteborg	<1995	–	–	–	–	–	–	–	–	25 158		13 800 HAR B
27 Kärra 28:18	Transportgatan 37	Göteborg	1996	–	–	–	–	–	–	–	–	20 287		0 EKL B
184 Heliumgasen 4	Neongatan 4 B	Mölndal	<1995	–	–	–	–	–	–	–	–	4 794		2 570 HAR B
185 Skällared 3:49	Lysekulevägen	Kungsbacka	<1995	–	–	–	–	–	–	–	–	29 297		923 EKL B
186 Kyllared 1:112	Tvinnaregatan 27	Borås	<1995	–	–	–	–	–	–	–	–	5 118		450 HAR B
187 Solsten 1:108	Företagsparken	Härryda	<1995	–	–	–	–	–	–	–	–	16 551		6 000 EKL B
Summa obebyggd mark					0	0	0	0	0	0	0	131 013	83 456
Summa Storgöteborg					368 057						57 875 451 412 154 706 8 246 4 821 1 045 117	2 060 720 5 695 285

Castellums fastighetsbestånd i Storgöteborg 2010-12-31

					Ekonomisk	Hyres	Fastighets	Fastighets	Drifts
	Antal		Hyresvärde	Hyresvärde	uthyrnings	intäkter	kostnader	kostnader	överskott
	fastigheter	Yta tkvm	Mkr	kr/kvm	grad	Mkr	Mkr	kr/kvm	Mkr
Kontor/butik
Centrala Göteborg	21	89	182	2 028	96,5%	175	46	516	129
Östra Göteborg	4	60	60	1 002	93,9%	57	18	298	39
Mölndal	8	43	47	1 098	95,4%	45	9	204	36
Hisingen	12	54	61	1 135	94,1%	57	16	315	41
Borås	6	44	46	1 048	95,6%	44	15	324	29
Övriga orter	25	109	112	1 035	93,6%	105	24	222	81
Summa kontor/butik	76	399	508	1 275	95,1%	483	128	321	355
Lager/industri
Hisingen	33	246	171	698	95,4%	164	36	146	128
Mölndal	21	118	92	777	93,8%	86	22	185	64
Högsbo/Sisjön	19	73	58	797	97,0%	57	12	164	45
Kungsbacka	6	43	30	697	63,5%	19	4	97	15
Borås	7	50	27	537	81,0%	21	6	124	15
Övriga orter	14	117	91	780	98,7%	90	26	224	64
Summa lager/industri	100	647	469	726	93,1%	437	106	164	331
Summa	176	1 046	977	935	94,1%	920	234	224	686
Uthyrning och fastighetsadministration							42	40	-42
Summa efter uthyrning och fastighetsadministration							276	264	644
Projekt	1	–	–	–	–	–	–	–	–
Obebyggd mark	11	–	–	–	–	–	–	–	–
Totalt	188	1 046	977	–	–	920	276	–	644

Fastighetsvärde per kategori Fastighetsvärde per område

Fastighetsrelaterade nyckeltal

	2010	2009	2008	2007	2006	2005	2004	2003	2002	2001
Hyresvärde, kr/kvm	935	919	885	856	834	839	834	798	768	731
Ekonomisk uthyrningsgrad	94,1%	94,0%	92,6%	90,8%	89,4%	90,7%	92,2%	93,0%	93,5%	94,7%
Fastighetskostnader, kr/kvm	264	262	228	227	224	230	228	217	217	217
Driftsöverskott, kr/kvm	616	602	591	551	521	531	540	525	501	475
Antal fastigheter	188	190	187	182	176	172	178	188	195	208
Uthyrningsbar yta, tkvm	1 046	1 028	1 017	1 000	914	859	794	765	736	721

Öresundsområdet

			Förvärvs- Bygg/			Kvadratmeter per lokalslag							Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun	år Omb. år	Kontor	Butiker	Lager	Industri Bostäder Övr.			Totalt	Markyta	Tax.värde bolag Anm
KONTOR/BUTIK
1 Betongen 11	Krangatan 4	Malmö	<1995 1991	4 892	–	17	–	–	–	4 909	6 168	28 517 BRI		T/B
2 Björnen 6	Davidhallsgatan 20	Malmö	<1995 1920/1988	1 672	429	71	–	–	–	2 172	1 188	35 400 BRI
3 Brandnävan 1&2	Stenbärsgatan 1	Malmö	1999 1989	2 822	–	–	–	–	–	2 822	9 670	16 886 BRI		T/B
4 Bältespännet 13	Hornyxegatan 12	Malmö	2006 1972/2002	145	1 190	–	485	–	–	1 820	4402	4 695 BRI
5 Flygledaren 3	Höjdrodergatan 18	Malmö	2004 1991	1 610	–	–	–	–	–	1 610	3 620	6 325 BRI		T
6 Flygvärdinnan 4	Höjdrodergatan 30-34 Malmö		<1995 1935/2001	5 589	–	3 883	–	–	45	9 517	17 848	59 817 BRI		T
94 Gustav Adolf 13	Gustav Adolfs torg 4	Malmö	2003 1968	10 690	–	–	–	–	–	10 690	2 224	200 000 BRI
8 Hälsingland 19	Fosievägen 9-19	Malmö	<1995 1950/2003	8 245	6 558	55	–	–	–	14 858	25 474	77 000 BRI		B
9 Höjdrodret 3	Kabingatan 11	Malmö	2007 1990	1 182	–	162	–	–	–	1 344	1600	5 488 BRI
10 Lybeck 10	Stora Nygatan	Malmö	1999 1964/1992	6 323	9 445	48		– 5 032 9 838		30 686	6 199	338 800 BRI
11 Malte 23	Fredriksbergsg. 16	Malmö	1999 1965	5 377	1 171	505	443	–	–	7 496	2 597	52 200 BRI
12 Murman 8	Krusegatan 27	Malmö	<1995 1960/1989	5 724	–	1 401	–	–	–	7 125	7 200	21 416 BRI
13 Norsen 12	Föreningsgatan 7	Malmö	<1995 1930/1990	2 446	–	96	54	140	363	3 099	1 296		0 BRI
14 Sadelknappen 4	Ridspögatan 10	Malmö	1999 1985	1 010	–	–	–	–	495	1 505	5 463	4 823 BRI
15 Skevrodret 1	Kabingatan 9	Malmö	2007 1978/1997	1 898	–	260	–	–	–	2 158	3000	7 764 BRI
72 Skjutsstallslyckan 3	Lundavägen 62	Malmö	<1995 1946	–	1 391	–	1 705	–	–	3 096	3 690	5 745 BRI
16 Spännbucklan 16	Agnesfridsvägen 178	Malmö	<1995 1972/2002	–	4 762	–	–	–	–	4 762	15561	30 000 BRI
17 Stadt Hamburg 14	St Hamburgsgatan 1	Malmö	<1995 1900/2004	4 995	4 067	–	–	373	125	9 560	3 671	179 637 BRI
18 Stenyxan 21	Stenyxegatan 14	Malmö	2007 1992/1999	513	–	582	–	–	–	1 095	2 301	4 046 BRI
19 Stillman 40	Krusegatan 34	Malmö	2005 1975/1986	1 835	–	–	–	–	–	1 835	3550	5 479 BRI
20 Svedjenävan 3	Stenbärsgatan 4-6	Malmö	<1995 1991	4 728	–	–	–	–	–	4 728	4 493	31 505 BRI		T
21 Tuborg 1	Tuborgsgatan 2	Malmö	<1995 1945/1980	6 858	–	296	403	–	132	7 689	4 377		0 BRI
22 Vårbuketten 3	Husievägen 21	Malmö	2001 1987/2002	2 710	–	–	–	–	–	2 710	7 421	17 326 BRI
23 Forskaren 2	Emdalavägen 4-18	Lund	1999 2001	18 617	–	–	–		– 1 500	20 117	18 274	325 000 BRI
24 Forskaren 2:2 A	Emdalavägen 8	Lund	1999 2008	7 620	–	–	–	–	–	7 620	9 136	106 000 BRI
25 Jöns Petter Borg 9	Landerigränden 21	Lund	1999 1990	3 796	–	6 917	–	–	–	10 713	22 584	65 762 BRI		B
26 Kvartsen 2	Skiffervägen 15	Lund	<1995 1991	695	–	943	–	–	–	1 638	9 543	11 411 BRI		B
27 Reuterdahl 11	Scheelevägen 16	Lund	1997 1990	2 927	–	–	–	–	175	3 102	4 478	43 400 BRI
28 Reuterdahl 12	Scheelevägen 18	Lund	2006 1990	5 645	–	–	–	–	–	5 645	12 077	69 800 BRI
29 Rudebok 2	Rudeboksvägen 3	Lund	2004 1985/2004	4 697	–	–	–	–	–	4 697	14 781	39 800 BRI
30 Smörkärnan 1	Kaprifolievägen 1	Lund	1996 1968/1995	6 331	–	136	–		– 1 340	7 807	15 000	76 200 BRI
31 St Botulf 11	Botulfsg 5/Skomakareg 4 Lund		<1995 1931/1990	–	1 359	–		– 3 139	380	4 878	1 988	84 600 BRI
32 St Clemens 22	Stortorget 6-8	Lund	<1995 1832/1981	1 160	1 551	–	–	574	–	3 285	2 769	52 172 BRI		B
33 St Clemens 27	Stortorget 4	Lund	<1995 1846/1999	255	1 439	–	–	–	–	1 694	1 114	35 400 BRI
34 Stockholmsledet 8	Scheelevägen 30-32	Lund	<1995 1991	10 919	–	1 121	–	–	30	12 070	11 084	146 000 BRI
35 Traktorn 2	Traktorvägen 11	Lund	2004 1990/1995	9 481	–	883	–	–	700	11 064	16 573	100 800 BRI
36 Trumlan 1	Traktorvägen 19	Lund	<1995 1990	–	1 183	1 334	–	–	–	2 517	9 066	12 012 BRI
37 Erik Dahlberg 2	Kullagatan 21	Helsingborg	1996 1890/1987	400	442	–	–	–	–	842	350	12 628 BRI
38 Kavalleristen 9	Berga Allé 1-3	Helsingborg	1997 1920/1993	11 458	–	155	–	–	760	12 373	27 223	86 533 BRI		B
39 Kroksabeln 18	Florettgatan 12	Helsingborg	2004 1988	3 123	–	309	–	–	104	3 536	4 809	18 772 BRI
40 Kulan 1	Garnisonsgatan 5	Helsingborg	2002 1996/2005	2 130	–	10 600	–	–	–	12 730	18 567	36 461 BRI		B
41 Musköten 5	Bergavägen 8	Helsingborg	<1995 1970/1985	1 619	725	719	–	–	816	3 879	4 000	10 104 BRI

Anm: T=Tomträtt A=Arrende B=Outnyttjad byggrätt

Öresundsområdet

			Förvärvs- Bygg/			Kvadratmeter per lokalslag							Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun	år Omb. år	Kontor	Butiker	Lager	Industri Bostäder Övr.			Totalt	Markyta	Tax.värde bolag Anm
42 Pilbågen 6	Garnisonsgatan 6	Helsingborg	2000 1977	–	4 525	814	–	–	–	5 339	11 400	36 123 BRI		B
43 Pilbågen 9	Garnisonsgatan 10	Helsingborg	2004 1980	5 744	4 395	1 541	–	–	–	11 680	16 000		0 BRI
44 Rustningen 1	Rundgången 26-32	Helsingborg	<1995 1989	6 595	1 813	1 876	–	–	200	10 484	15 000	63 389 BRI
45 Snårskogen 1	Kanongatan 155-159	Helsingborg	<1995 1991	1 885	4 202	2 397	144	–	–	8 628	27 824	37 040 BRI		B
46 Spjutet 2	Garnisonsgatan 14	Helsingborg	2008 1970/2003	1 412	3 177	1 992	–	–	162	6 743	15 287	33 600 BRI		B
47 Studsaren 4	Bergavägen 21	Helsingborg	<1995 2006	444	–	738	–	–	–	1 182	7 200	7 028 BRI		B
48 Vikingen 4	L Strandgatan 5	Helsingborg	<1995 1900/1983	–	–	–	–	–	800	800	257	9 434 BRI
49 Vikingen 6	Mariagatan 10	Helsingborg	<1995 1878/1984	535	159	–	–	–	–	694	274	8 640 BRI
50 Vikingen 12	L Strandgatan 7	Helsingborg	<1995 1912/1988	610	–	–	–	–	600	1 210	414	15 940 BRI
51 Motorblocket 1	Ringvägen 170	Landskrona	<1995 1972/1992	130	8 638	100	–	–	46	8 914	22 005	32 200 BRI		T
Summa kontor/butik				189 492	62 621	39 951		3 234 9 258 18 611		323 167		462 090 2 709 118

	Öresundsområdet

			Förvärvs- Bygg/				Kvadratmeter per lokalslag						Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun	år Omb. år	Kontor	Butiker	Lager	Industri Bostäder Övr.			Totalt	Markyta	Tax.värde bolag Anm
LAGER/INDUSTRI
52 Benkammen 6	Skogholmsgatan 5	Malmö	2005 1994	–	–	14 289	–	–	–	14 289	30 100	44 055 BRI		B
53 Bjurö 12	Flintrännegatan 21	Malmö	<1995 1960/1974	1 270	–	14 132	8 033	–	330	23 765	35 500	67 563 BRI		T
54 Bjälken 2	Skruvgatan 4	Malmö	<1995 1962/1990	525	–	1 951	–		– 1 040	3 516	5 623	7 552 BRI		T
55 Bjälken 3	Skruvgatan 6-8	Malmö	1998 1962	420	–	2 161	–	–	50	2 631	2 618	5 478 BRI
56 Dubbelknappen 17	Risyxegatan 6	Malmö	1998 1989	–	–	2 380	–	–	–	2 380	8 472	7 506 BRI		B
57 Finngrundet 1	Bjurögatan 29	Malmö	1998 1966	–	–	7 490	–	–	–	7 490	10 000	15 304 BRI		T
58 Flygfyren 1	Flygfältsvägen 1	Malmö	2000 1950/2002	–	1 905	10 035	–	–	–	11 940	38 706	40 691 BRI		B
59 Gulsippan 1	Källvattengatan 5	Malmö	2001 1988	1 954	–	11 548	–	–	491	13 993	38 450	57 721 BRI		B
60 Haken 3	Vinkelgatan 5	Malmö	2008 1993	400	–	3 188	–	–	–	3 588	4 871	8 398 BRI		T
61 Hamnen 22:27	Jörgen Kockgatan 11	Malmö	<1995 1952/1976	266	–	954	–	–	–	1 220	545	1 324 BRI		T
62 Holkyxan 5	Bronsyxegatan 11	Malmö	<1995 1977/2000	–	–	6 510	–	–	–	6 510	13 035	16 716 BRI		T
63 Kalkgrundet 5	Borrgatan 15	Malmö	<1995 1935/1985	669	–	6 741	–	–	–	7 410	14 274	19 450 BRI		T
64 Kampen 25	Lantmannag. 22-26	Malmö	<1995 1940/1990	4 365	–	23 015	1 825		– 11 562	40 767	49 281	76 681 BRI
65 Lillgrund 5	Borrgatan 31	Malmö	2002 1952/1998	–	–	4 430	–	–	–	4 430	4 685	15 350 BRI
66 Långdansen 1	Sångleksgatan 9	Malmö	<1995 1980	–	–	1 200	–	–	–	1 200	10 042	5 381 BRI
67 Murman 7	Murmansgatan 124	Malmö	<1995 1959/1987	1 020	–	5 260	162	–	–	6 442	10 400	14 685 BRI		T
68 Murman 11	Krusegatan 21	Malmö	1998 1960	1 687	–	6 631	–	–	77	8 395	6 475	20 364 BRI		T
69 Revolversvarven 9	Jägershillgatan 16	Malmö	1997 1985	–	–	3 900	–	–	–	3 900	10 932	15 889 BRI		T
70 Ringspännet 1	Kantyxegatan 5	Malmö	2002 2002	–	–	6 700	–	–	–	6 700	15 730	20 138 BRI
71 Sadelknappen 1	Sadelgatan 9	Malmö	1999 1979	–	–	2 000	–	–	–	2 000	5 284	5 863 BRI
73 Stångbettet 1	Travbanegatan 1	Malmö	2000 1989	–	–	1 743	–	–	–	1 743	4 051	6 082 BRI
74 Tistlarna 9	Styrsögatan 4	Malmö	2000 1991	1 109	–	14 452	–	–	–	15 561	31 020	41 665 BRI		B
75 Tågarp 16:22	Företagsvägen 14	Malmö	<1995 1968/1993	2 830	–	7 107	–	–	–	9 937	19 069	26 213 BRI
76 Tågarp 16:72	Företagsvägen 25	Malmö	<1995 1973/1988	240	–	1 263	798	–	–	2 301	12 656	9 651 BRI
77 Akvamarinen 1	Diabasgatan 1	Helsingborg	2000 2007	–	–	4 713	–	–	–	4 713	10 000	19 530 BRI
78 Bergakungen 1	Måndagsgatan 6	Helsingborg	<1995 1990	618	–	2 325	–	–	–	2 943	6 799	10 495 BRI
79 Dolken 4	Mörsaregatan 16	Helsingborg	2004 1970/1985	410	–	1 930	656	–	–	2 996	4 000	6 960 BRI
80 Grusbacken 2	Makadamgatan 15	Helsingborg	2005 2005	1 600	–	11 700	–	–	–	13 300	27 645	50 271 BRI
81 Grusbädden 2	Mogatan 2-6	Helsingborg	<1995 1989	1 550	–	7 824	–	–	30	9 404	35 657	34 318 BRI
82 Grusbädden 3	Mogatan 2-6	Helsingborg	2007 2007/2010	1 721	–	8 892	3 092	–	–	13 705	29 700	24 432 BRI
83 Grusplanen 3	Makadamgatan 19	Helsingborg	2005 1990	–	–	2 735	–	–	–	2 735	7 292	8 809 BRI
84 Hyveljärnet 3	Lastgatan 9	Helsingborg	<1995 1990	–	–	2 276	–	–	–	2 276	6 014	7 731 BRI
85 Mimer 12	S Tvärgången 3	Helsingborg	<1995 1960	–	–	34	–		– 3 080	3 114	9 378		0 BRI	B
86 Nide 2	Rundgången 10	Helsingborg	<1995 1955/1985	1 639	–	3 679	1 134	–	124	6 576	23 599	17 170 BRI
87 Topasen 1	Andesitgatan 8	Helsingborg	2003 1989	–	–	–	8 558	–	–	8 558	33 786	37 270 BRI		T/B
88 Värjan 3	Garnisonsgatan 9	Helsingborg	2002 1969	1 112	985	2 735	–	–	50	4 882	7 522	14 732 BRI		B
89 Annedal 9	Annedalsvägen 2	Lund	<1995 1990	560	–	736	–	–	–	1 296	4 527	5 594 BRI
90 Råbyholm 5	Landerigränden 2-4	Lund	1999 1984	2 501	–	7 908	–	–	–	10 409	21 376	53 149 BRI
91 Välten 4	Traktorvägen 8	Lund	2003 2003	–	–	3 100	–	–	–	3 100	8 003	16 792 BRI
92 Välten 5	Traktorvägen 10	Lund	2003 1974/1995	–	–	3 645	–	–	–	3 645	16 384	10 073 BRI
93 Årdret 12	Höstbruksvägen 14	Lund	<1995 1990	–	–	2 049	–	–	–	2 049	6 223	7 041 BRI
Summa lager/industri				28 466		2 890 225 361	24 258		0 16 834	297 809	639 724	874 087

Öresundsområdet

			Förvärvs- Bygg/				Kvadratmeter per lokalslag					Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun	år Omb. år	Kontor	Butiker	Lager	Industri Bostäder Övr.			Totalt	Markyta	Tax.värde bolag Anm
PROJEKT
24 Forskaren 2:2 B	Emdalavägen 8	Lund	1999 2003	7 898	–	–	–	–	–	7 898	9 136	0 BRI
100 Fullriggaren 4	Riggaregatan 51-57	Malmö	2010 –	5 800	–	–	–	–	–	5 800	1 857	0 BRI
7 Sändaren 1	Agnesfridsvägen 111	Malmö	2010 –	7 047	–	4 178	–	–	326	11 551	40 239	0 BRI T
Summa projekt				20 745	0	4 178	0	0	326	25 249	51 232	0

Öresundsområdet

			Förvärvs-	Bygg/				Kvadratmeter per lokalslag						Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun	år	Omb. år	Kontor	Butiker	Lager	Industri Bostäder Övr.			Totalt	Markyta	Tax.värde bolag Anm
OBEBYGGD MARK
95 Intäkten 5	Lantmannag 20/ Ystadsg 49	Malmö	2000	–	–	–	–	–	–	–	0	2 625	2 045 BRI		B
96 Moränen 1 & 2	Borrgatan 1	Malmö	<1995	–	–	–	–	–	–	–	0	11281	2 822 BRI		B
97 Ringspännet 5	Kantyxegatan 1	Malmö	2006	–	–	–	–	–	–	–	0	10 000	1 845 BRI		B
98 Svedjenävan 4	Stenbärsgatan 2	Malmö	2006	–	–	–	–	–	–	–	0	3 398		934 BRI	B
99 Höjdpunkten 2	Lund	Lund	2001	–	–	–	–	–	–	–	0	15 079	3 023 BRI		B
Summa obebyggd mark					0	0	0	0	0	0	0	42 383	10 669
Summa Öresundsområdet					238 703	65 511 269 490		27 492 9 258 35 771			646 225	1 195 429 3 593 874

Kontor/butik Lager/Industri Projekt och mark

Castellums fastighetsbestånd i Öresundsområdet 2010-12-31

					Ekonomisk	Hyres	Fastighets	Fastighets	Drifts
	Antal		Hyresvärde	Hyresvärde	uthyrnings	intäkter	kostnader	kostnader	överskott
	fastigheter	Yta tkvm	Mkr	kr/kvm	grad	Mkr	Mkr	kr/kvm	Mkr
Kontor/butik
Malmö	23	137	218	1 586	90,3%	196	57	418	139
Lund	14	97	154	1 591	87,3%	134	32	337	102
Helsingborg	14	80	77	959	81,6%	63	20	248	43
Landskrona	1	9	6	710	77,3%	5	4	397	1
Summa kontor/butik	52	323	455	1 408	87,6%	398	113	351	285
Lager/industri
Malmö	24	202	132	653	80,1%	106	37	182	69
Helsingborg	12	75	53	704	93,0%	49	9	122	40
Lund	5	21	19	910	91,0%	17	3	128	14
Summa lager/industri	41	298	204	684	84,5%	172	49	163	123
Summa	93	621	659	1 060	86,6%	570	162	261	408
Uthyrning och fastighetsadministration							34	54	-34
Summa efter uthyrning och fastighetsadministration							196	315	374
Projekt	3	25	8	–	–	–	4	–	-4
Obebyggd mark	5	–	–	–	–	–	–	–	–
Totalt	101	646	667	–	–	570	200	–	370

Fastighetsvärde per kategori Fastighetsvärde per område

Fastighetsrelaterade nyckeltal

	2010	2009	2008	2007	2006	2005	2004	2003	2002	2001
Hyresvärde, kr/kvm	1 060	1 063	989	971	932	915	931	892	830	784
Ekonomisk uthyrningsgrad	86,6%	86,5%	88,1%	87,7%	86,8%	88,1%	91,2%	90,4%	92,4%	92,7%
Fastighetskostnader, kr/kvm	315	320	278	271	256	244	262	258	240	250
Driftsöverskott, kr/kvm	604	601	593	581	553	563	587	549	527	477
Antal fastigheter	101	100	100	97	92	90	93	97	101	100
Uthyrningsbar yta, tkvm	646	620	621	602	587	600	571	566	559	529

	Storstockholm
--	---------------	--	--

			Förvärvs- Bygg/				Kvadratmeter per lokalslag						Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun	år Omb. år	Kontor	Butiker	Lager	Industri Bostäder Övr.			Totalt	Markyta	Tax.värde bolag Anm
KONTOR/BUTIK
1 Alphyddan 11	Bällstavägen 28-36	Stockholm	1997 1964	4 363	–	–	–	–	–	4 363	4 126	16 615 BRO
2 Archimedes 1	Gårdsfogdev. 2-6	Stockholm	1996 1979	13 108	2 144	2 645	310	–	–	18 207	13 663	106 171 BRO
3 Betongblandaren 3	Gårdsfogdev. 16	Stockholm	2001 1971	3 358	–	1 411	1 548	–	–	6 317	2 722	39 800 BRO
4 Betongblandaren 12	Gårdsfogdev. 18 B	Stockholm	1998 1972	7 263	–	135	–	–	–	7 398	3 679	63 400 BRO
5 Betongblandaren 13	Adolfbergsv. 15,25-31	Stockholm	<1995 1989	7 628	1 086	2 092	–	–	–	10 806	7 690	77 300 BRO
6 Fredsfors 14	Karlsbodav. 39-41	Stockholm	<1995 1960	10 506	–	7 447	–		– 1 443	19 396	7 073	95 800 BRO
7 Linaberg 15	Alpvägen 17	Stockholm	1999 1973	2 349	–	1 990	–	–	–	4 339	5 448	18 413 BRO T
8 Vallonsmidet 8	Gårdsfogdevägen 1-7 Stockholm		<1995 1963/1992	13 091	3 039	6 742	–	–	10	22 882	29 425	166 700 BRO B
9 Ekenäs 1	Finlandsgatan 24-48	Stockholm	<1995 2003	18 712	540	–	–	–	8	19 260	9 631	288 200 BRO T
10 Ekenäs 2	Finlandsgatan 12-14	Stockholm	<1995 1989	4 631	–	40	–	–	–	4 671	1 987	50 200 BRO T
11 Ekenäs 3	Finlandsgatan 10	Stockholm	<1995 1989	3 580	–	740	–	–	–	4 320	4 792	46 716 BRO T
12 Ekenäs 4	Finlandsgatan 16-18	Stockholm	<1995 1991	7 549	100	426	–	–	–	8 075	2 255	86 800 BRO T
13 Karis 3	Finlandsgatan 62	Stockholm	2001 1989	2 881	–	425	–	–	90	3 396	2 248	34 800 BRO T
14 Karis 4	Finlandsgatan 50-60	Stockholm	2000 1985	4 624	466	134	–	–	19	5 243	3 920	57 000 BRO T
15 Sätesdalen 2	Norgegatan 2	Stockholm	2006 1990/2001	10 272	500	845	–	–	237	11 854	10 812	91 000 BRO T
16 Getholmen 2	Måsholmstorget 1-13	Stockholm	<1995 1990	5 340	–	381	–	–	–	5 721	3 195	55 600 BRO T
17 Hästholmen 2	Ekholmsvägen 23	Stockholm	<1995 1985	1 215	–	–	–	–	–	1 215	1 839	9 841 BRO T
18 Renseriet 25	Bolidenv 12, 16/Tjur hornsgr 3	Stockholm	<1995 1910	1 160	–	212	80	–	–	1 452	4 384	7 365 BRO B
19 Renseriet 26	Bolidenv 14-16/Tjur hornsgr 3	Stockholm	<1995 1965	1 500	436	534	167	–	–	2 637	3 594	19 337 BRO
20 Tjurhornet 15	Huddingev. 103-109	Stockholm	<1995 1986	19 081	575	3 576	–	–	6	23 238	13 314	169 176 BRO T
21 Mandelblomman 15	Avestag 29/Kronofog dev 56	Stockholm	<1995 1950/1990	3 487	–	134	–	–	–	3 621	4 364	23 978 BRO
22 Drevern 1&3	Gråhundsvägen 82-84 Stockholm		<1995 1970/1995	1 215	2 745	–	–	–	–	3 960	5 729	32 000 BRO
23 Haifa 1	Tegeluddsvägen 97	Stockholm	1996 1962	3 749	–	–	–	–	–	3 749	2 733		0 BRO
55 Getholmen 1	Ekholmsvägen 32-36	Stockholm	1998 1982	5 933	–	2 116	–	–	–	8 049	4 717	34 737 BRO T
98 Landningsbanan 3	Flygfältsgatan 18, 20	Stockholm	2010 1984	–	–	–	1 000	–	–	1 000	2 208	6 161 BRO
24 Gräslöken 1	Anderstorpsv. 20-26	Solna	2006 1976	6 226	621	173	–	–	–	7 020	1 288	65 600 BRO T
26 Råsten 4	Råstensg 1/Stureg 10	Sundbyberg	2007 1929/2001	2 700	–	–	–	–	–	2 700	1 111	35 000 BRO T
27 Yrket 4	Smidesvägen 10-12	Solna	2006 1982/1984	9 346	–	906	–	–	405	10 657	8 774	112 200 BRO B
28 Ekplantan 4	Djupdalsvägen 1-7	Sollentuna	<1996 1990	8 354	1 251	137	–	–	400	10 142	8 595	80 725 BRO
29 Ekstubben 21&23	Djupdalsvägen 10-18,	Sollentuna	1999 1989	6 130	–	107	–	–	110	6 347	3 069	58 882 BRO
	30-32, 20-22
30 Ringpärmen 3	Bergskällavägen 30	Sollentuna	2005 1986	895	–	2 076	953	–	240	4 164	7 918	19 736 BRO
31 Ringpärmen 4	Bergskällavägen 32	Sollentuna	1996 1987	10 665	600	1 348	–	–	–	12 613	12 206	93 000 BRO
32 Sjöstugan 1	Sidensvansvägen 8-10 Sollentuna		1996 1990	4 752	–	1 546	–	–	–	6 298	9 156	50 200 BRO
33 Altartorpet 22	Jägerhorns väg 6	Huddinge	1996 1986	818	1 267	630	–	–	–	2 715	5 767	34 800 BRO T
34 Altartorpet 23	Jägerhorns väg 8	Huddinge	1996 1987	1 315	2 906	–	–	–	–	4 221	5 756	57 700 BRO T
35 Arrendatorn 15	Jägerhorns väg 3-5	Huddinge	2001 1987	509	650	210	–	–	–	1 369	2 422	8 843 BRO
36 Arrendatorn 16	Jägerhorns väg 1	Huddinge	<1995 1987	628	877	–	–	–	–	1 505	2 803	9 362 BRO
37 Ellipsen 3	Ellipsvägen 11	Huddinge	2001 1993	2 082	–	1 376	–	–	–	3 458	3 904	16 910 BRO
86 Varpen 8	Smista Allé 36	Huddinge	1997 2009	11 291	–	–	–	–	–	11 291	6 900	44 200 BRO
38 Visiret 2 B&C	Smista Allé 42	Huddinge	1997 2006	7 500	–	–	–	–	–	7 500	13 747	62 000 BRO
84 Visiret 2 F	Smista Allé 46-48	Huddinge	1997 2009	4 895	–	–	–	–	–	4 895	8 241	41 520 BRO T
39 Hammarby-Smedby 1:454 Johanneslundsv. 2-6		Uppl-Väsby	2006 1991	8 296	–	132	–	–	–	8 428	10 460	66 600 BRO

Anm: T=Tomträtt A=Arrende B=Outnyttjad byggrätt

Storstockholm
			Förvärvs- Bygg/					Kvadratmeter per lokalslag						Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun		år Omb. år	Kontor	Butiker	Lager	Industri Bostäder Övr.			Totalt	Markyta	Tax.värde bolag Anm
40 Hammarby-Smedby 1:461 Johanneslundsv. 3-5		Uppl-Väsby	2006 1988		3 656	676	232	–	–	–	4 564	6 798	32 400 BRO
41 Veddesta 2:22	Nettovägen 7	Järfälla		<1995 1965/1975	508	–	–	–	–	–	508	1 782	2 335 BRO
42 Veddesta 2:23	Nettovägen 1	Järfälla		<1995 1971/1985	–	4 202	1 737	–	–	–	5 939	7 063	30 000 BRO
43 Veddesta 2:58	Fakturavägen 5	Järfälla		2007 1985/1995	1 256	–	–	–	–	–	1 256	2 452	6 574 BRO
93 Veddesta 2:66	Girovägen 13	Järfälla	2010 1989		3 199	–	–	–	–	–	3 199	7 422	22 415 BRO
44 Sicklaön 393:4	Vikdalsvägen 50	Nacka	<1995 1990		3 584	–	421	–	–	–	4 005	10 819	42 400 BRO
45 Sicklaön 394:5	Vikdalsgränd 10	Nacka	1996 1991		1 654	–	151	–	–	–	1 805	4 125	16 269 BRO
Summa kontor/butik					256 854	24 681	43 207	4 058		0 2 968	331 768		308 126 2 606 781
LAGER/INDUSTRI
46 Charkuteristen 5	Hallvägen 21	Stockholm	2001 1955		1 520	–	5 447	–	–	–	6 967	4 213		19 740 BRO T
47 Charkuteristen 6	Slakthusgatan 20	Stockholm	2001 1955		–	1 066	1 139	186	–	–	2 391	1 665		6 726 BRO T
48 Charkuteristen 8	Slakthusgatan 22	Stockholm	2001 1968		548	–	4 717	–	–	–	5 265	2 582		15 533 BRO T
49 Linde Torp 8	Bolidenvägen 8-10	Stockholm	<1995 1929		574	67	1 141	–	–	–	1 782	7 350		14 486 BRO B
50 Sandhagen 6	Slakthusgatan 9	Stockholm	2001 1967		1 521	–	2 659	–	–	–	4 180	1 728		14 184 BRO T
51 Domnarvet 4	Domnarvsgatan 27-29 Stockholm		<1995 1987		1 882	–	5 472	–	–	397	7 751	8 605		34 332 BRO T
52 Domnarvet 27	Fagerstagatan 19 B	Stockholm	<1995 1982		–	–	–	1 950	–	–	1 950	4 337		8 962 BRO T
91 Domnarvet 28	Fagerstagatan 19 C	Stockholm	2010 1986		–	–	–	3 720	–	–	3 720	7 272		13 887 BRO T
53 Domnarvet 39	Gunnebogatan 24-26	Stockholm	<1995 1989		1 268	–	1 386	–	–	–	2 654	1 940		17 893 BRO T
54 Mandelblomman 16	Kronofogdevägen 62	Stockholm	2007 1974		885	–	2 374	630	–	–	3 889	4 125	12 993 BRO
56 Stensätra 7	Strömsätravägen 16	Stockholm	1999 1974		–	–	5 288	–	–	–	5 288	10 212		19 200 BRO T
57 Dagskiftet 4	Elektravägen 10	Stockholm	2007 1945		358	–	1 352	–	–	–	1 710	1 892		4 930 BRO T
58 Elektra 3	Västbergavägen 25	Stockholm	<1995 1946		1 187	235	6 025	–	–	–	7 447	10 106	20 781 BRO
59 Godståget 1	Transportvägen 7-9	Stockholm	<1995 1985		1 818	–	10 830	400	–	–	13 048	31 392		77 503 BRO T
92 Furudal 4	Fagerstagatan 10	Stockholm	2010 2008		–	–	–	1 237	–	–	1 237	2 051		5 807 BRO T
60 Lagerhallen 2	Brunnbyv 2-4/Partihan delsv 27-45	Stockholm	2004 1975		2 194	–	7 560	–		– 3 609	13 363	9 512		47 466 BRO T
61 Torngluggen 1-3	Bällstav 159/Tornväktargr 1-9 Stockholm			<1995 1963/1983	–	–	1 900	–	–	–	1 900	3 898		6 541 BRO T
62 Tornluckan 1	Tornväktargränd 6	Stockholm	<1995 1960		–	–	810	–	–	–	810	927		3 466 BRO T
25 Instrumentet 1	Fabriksvägen 9	Solna		2006 1955/2005	–	–	–	3 673	–	–	3 673	2 065	17 282 BRO
63 Elementet 4	Bäckvägen 18	Sollentuna	<1995 1960		1 059	190	6 392	–	–	–	7 641	18 469		29 896 BRO B
64 Tidskriften 2	Kuskvägen 2	Sollentuna	1997 1976		1 323	2 802	5 673	–	–	–	9 798	18 203	70 322 BRO
65 Rosersberg 2:21-22	Rosersbergsv. 43-45	Sigtuna	1996 1990		–	–	2 121	–	–	5	2 126	5 240	7 799 BRO
66 Rosersberg 11:12	Tallbacksgatan 6-12	Sigtuna	1996 1988		464	–	17 231	–	–	276	17 971	53 376	59 219 BRO
67 Rosersberg 11:34	Tallbacksgatan 14	Sigtuna		1996 1987/1989	–	–	6 400	–	–	–	6 400	18 259	22 014 BRO
68 Rosersberg 11:35	Tallbacksgatan 18	Sigtuna	1996 1990		–	–	8 200	–	–	–	8 200	20 664	31 183 BRO
95 Bredgården 1:7	Jättevägen 4	Järfälla	2010 1978		–	–	3 718	–	–	–	3 718	9 213	17 200 BRO
69 Veddesta 1:9	Fakturavägen 2	Järfälla	2007 1965		120	–	–	686	–	–	806	3 731	4 954 BRO
70 Veddesta 2:17	Nettovägen 9	Järfälla	2006 1968		–	–	1 338	–	–	–	1 338	5 350	5 452 BRO
71 Veddesta 2:19	Girovägen 9	Järfälla	<1995 1964		–	–	2 556	–	–	–	2 556	10 000	14 464 BRO
72 Veddesta 2:21	Nettovägen 5	Järfälla		<1995 1965/1988	163	–	1 742	–	–	–	1 905	5 000	8 407 BRO
73 Veddesta 2:26	Nettovägen 11	Järfälla	<1995 1968		775	190	1 938	–	–	–	2 903	7 000	12 726 BRO
94 Veddesta 2:49	Girovägen 11	Järfälla	2010 1981		–	–	3 502	–	–	–	3 502	9 250		20 799 BRO T
74 Veddesta 2:50	Kontov 7/Veddestav 23-25 Järfälla		<1995 1964		909	–	2 884	837	–	–	4 630	21 889		24 741 BRO B
75 Veddesta 2:60	Fakturavägen 4	Järfälla	2007 1987		635	–	–	324	–	63	1 022	1 099		5 872 BRO T
76 Veddesta 2:77	Fakturavägen 1-3	Järfälla		2007 1994/1997	1 000	–	4 215	–	–	–	5 215	14 857	36 529 BRO

96 Skälby 2:9 Instrumentvägen 2 Uppl-Väsby 2010 1984 – – 3 072 – – – 3 072 7 720 17 661 BRO T

Storstockholm

Summa Storstockholm				279 794		35 912 212 890	33 481		0 7 348	569 425		907 403 3 669 407
Summa obebyggd mark				0	0	0	0	0	0	0	142 154	85 558
89 Smista Park	Smista Allé	Huddinge	1997 –	–	–	–	–	–	–	0	53 799		28 558 BRO B
88 Rankan 3-4	Sollentunaholmsv. 1-7 Sollentuna		1996 –	–	–	–	–	–	–	0	88 355		57 000 BRO B
OBEBYGGD MARK
Summa projekt				2 737	6 681	13 503	5 587	0	30	27 148	44 704	66 561
25 Varpen 8 C	Smista Allé	Huddinge	1997 2010	1 390	–	–	–	–	–	1 390	3 100		0 BRO
90 Saltmossen 3	Kumla Gårdsväg 21	Botkyrka	<1995 –	–	–	5 300	–	–	–	5 300	21 257	7 400 BRO
83 Vagnhallen 19	Jämtlandsgatan 131	Stockholm	2006 1963/1974	1 347	–	–	4 197	–	–	5 544	5 177		15 961 BRO T
82 Betongblandaren 10	Archimedesv. 1-3/ Gårdsfogdev. 8-10	Stockholm	2005 1975/1996	–	6 681	8 203	–	–	30	14 914	15 170	43 200 BRO
PROJEKT
Summa lager/industri				20 203		4 550 156 180	25 226		0 4 350	210 509	412 419	910 507
97 Skarpnäs 5:10	Skarpövägen 14	Nacka	2010 2008	–	–	5 642	–	–	–	5 642	7 491	22 492 BRO
81 Visiret 2 A	Smista Allé 44	Huddinge	2004 2004	–	–	–	2 690	–	–	2 690	4 890	19 704 BRO
80 Mästaren 1	Kumla Gårdsv. 21	Botkyrka	1996 1983/1986	–	–	17 937	3 103	–	–	21 040	35 957	82 702 BRO
79 Kumla Hage 13	Kumla Gårdsv. 24 C	Botkyrka	<1995 1990	–	–	1 630	–	–	–	1 630	3 258	7 066 BRO
78 Kumla Hage 3	Kumla Gårdsv. 24 A-B	Botkyrka	<1995 1985	–	–	1 889	–	–	–	1 889	3 959	6 965 BRO
Fastighet	Gatuadress	Kommun	år Omb. år	Kontor	Butiker	Lager	Industri Bostäder Övr.			Totalt	Markyta		Tax.värde bolag Anm
			Förvärvs- Bygg/				Kvadratmeter per lokalslag						Förv.

Castellums fastighetsbestånd i Storstockholm 2010-12-31

					Ekonomisk	Hyres	Fastighets	Fastighets	Drifts
	Antal		Hyresvärde	Hyresvärde	uthyrnings	intäkter	kostnader	kostnader	överskott
	fastigheter	Yta tkvm	Mkr	kr/kvm	grad	Mkr	Mkr	kr/kvm	Mkr
Kontor/butik
Norr	19	124	161	1 301	75,1%	121	49	393	72
Väst	11	114	147	1 284	76,0%	111	32	282	79
Syd	19	94	126	1 344	88,3%	111	24	262	87
Summa kontor/butik	49	332	434	1 307	79,2%	343	105	318	238
Lager/industri
Norr	23	104	91	878	89,1%	81	24	234	57
Väst	3	6	7	1 033	100,0%	7	1	127	6
Syd	16	100	94	938	92,3%	87	25	249	62
Summa lager/industri	42	210	192	912	91,0%	175	50	238	125
Summa	91	542	626	1 154	82,8%	518	155	287	363
Uthyrning och fastighetsadministration							32	58	-32
Summa efter uthyrning och fastighetsadministration							187	345	331
Projekt	4	27	9	–	–	3	3	–	0
Obebyggd mark	2	–	–	–	–	–	–	–	–
Totalt	97	569	635	–	–	521	190	–	331

Fastighetsrelaterade nyckeltal

	2010	2009	2008	2007	2006	2005	2004	2003	2002	2001
Hyresvärde, kr/kvm	1 154	1 175	1 144	1 090	1 038	999	1 031	1 044	1 032	935
Ekonomisk uthyrningsgrad	82,8%	84,8%	84,0%	81,2%	81,3%	83,1%	84,5%	87,0%	89,1%	94,1%
Fastighetskostnader, kr/kvm	345	347	343	325	338	315	339	332	326	336
Driftsöverskott, kr/kvm	611	650	618	560	506	515	532	576	594	544
Antal fastigheter	97	90	90	87	80	73	70	70	70	71
Uthyrningsbar yta, tkvm	569	534	535	517	501	442	422	403	404	405

Mälardalen			Förvärvs- Bygg/				Kvadratmeter per lokalslag						Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun	år Omb. år	Kontor	Butiker	Lager	Industri Bostäder Övr.			Totalt	Markyta	Tax.värde bolag Anm
KONTOR/BUTIK
118 Boländerna 5:12	Fålhagsleden 51	Uppsala	2010 1983/1996	5 799	–	251	–	–	–	6 050	15 251	38 976 ASP B
1 Boländerna 8:6	Knivstagatan 6	Uppsala	2008 1990	2 729	–	–	–	–	–	2 729	3 806	17 342 ASP
2 Boländerna 9:1	Märstagatan 2	Uppsala	2008 1946/2005	1 737	–	537	–	–	–	2 274	2 890	17 851 ASP
3 Boländerna 30:2 B	Verkstadsgatan 11	Uppsala	2003 2002	2 124	–	–	–	–	–	2 124	4 500	12 846 ASP
4 Boländerna 30:2 D	Verkstadsgatan 9	Uppsala	2003 1987	–	–	4 100	–	–	–	4 100	10 981	6 815 ASP B
5 Boländerna 35:1	Bolandsgatan 18	Uppsala	2006 1975	150	5 555	–	4 258	–	–	9 963	26 193	41 847 ASP B
6 Boländerna 35:2	Bolandsgatan 20	Uppsala	<1995 1981	–	4 118	–	–	–	–	4 118	9 600	42 800 ASP
7 Dragarbrunn 16:2	Dragarbrunnsgatan 24-30Uppsala		2004 1963	4 618	1 669	243	–	–	–	6 530	2 209	106 200 ASP
113 Dragarbrunn 20:2	Kungsg/St Persg	Uppsala	1999 1963	2 723	543	–	–	–	–	3 266	921		0 ASP
119 Dragarbrunn 20:4	Dragarbrunnsgatan 34 Uppsala		2010 1982	5 765	3 151	225		– 1 305	–	10 446	4 472	111 900 ASP
8 Kungsängen 24:3	Kungsgatan 95	Uppsala	<1995 1998	729	5 750	–	–	–	–	6 479	15 284	45 800 ASP
9 Kungsängen 29:1	Kungsgatan 70	Uppsala	1997 1985	2 411	2 006	55	–	–	–	4 472	8 966	24 800 ASP
10 Kungsängen 35:3	Kungsgatan 76	Uppsala	1998 2001	3 078	–	–	–	–	–	3 078	4 547	21 500 ASP
11 Kvarngärdet 64:3	Sportfältsvägen 3	Uppsala	1996 1991	1 965	–	–	–	–	–	1 965	2 955	12 825 ASP
103 Årsta 36:2	Möllersvärdsgatan 12	Uppsala	<1995 1978/1989	1 346	–	1 457	–	–	–	2 803	5 143	11 595 ASP
12 Årsta 36:7	Hanselligatan 6	Uppsala	2007 1986	388	–	1 873	–	–	–	2 261	3 358	9 416 ASP
13 Årsta 67:1	Stålgatan 8-12	Uppsala	<1995 1988	540	8 961	666	–	–	–	10 167	31 608	52 848 ASP
14 Årsta 72:3	Svederusgatan 1-4	Uppsala	1997 1990	1 158	1 498	5 552	–	–	–	8 208	10 792	33 561 ASP
15 Årsta 74:1	Fyrislundsgatan 68	Uppsala	1999 1985	–	6 820	–	–	–	–	6 820	15 268	37 200 ASP
16 Årsta 74:3	Axel Johanssons gata 4-6 Uppsala		<1995 1990	13 950	–	–	–	–	–	13 950	17 212	81 600 ASP
17 Basen 10	Fridhemsgatan 2-4	Örebro	<1995 1900/1990	6 149	–	100	–	–	–	6 249	4 997	41 400 ASP
18 Borgaren 1	Fabriksgatan 1 A	Örebro	2008 1969/2001	6 666	466	1 350	–	–	–	8 482	3 375	64 604 ASP
115 Inköparen 1	Södra Infarten	Örebro	2007 2008	432	4 826	–	–	–	–	5 258	22 500	24 199 ASP B
19 Järnmalmen 1	Osmundgatan 10	Örebro	2006 1967/1995	2 695	–	7 835	–	–	–	10 530	47 714	24 530 ASP B
20 Konstruktören 11	Söderleden 14	Örebro	<1995 1987	1 715	–	–	–	–	–	1 715	7 876	6 883 ASP
21 Kontrollanten 9	Åbyvägen 3	Örebro	2007 1992	3 678	–	1 164	–	–	–	4 842	11 974	13 268 ASP
22 Lagerchefen 3	Aspholmsvägen 3	Örebro	1996 1957/1985	–	1 900	–	–	–	–	1 900	9 213	9 519 ASP B
23 Lantmannen 7	Boställsvägen 10	Örebro	<1995 1985	310	2 050	215	–	–	–	2 575	8 573	9 705 ASP
24 Motormannen 1	Radiatorvägen 1	Örebro	<1995 1966	208	3 474	495	–	–	–	4 177	10 501	15 385 ASP
25 Röda rummet	Radiatorvägen 17	Örebro	1996 2000	3 405	–	–	–	–	–	3 405	7 710	22 270 ASP
26 Rörläggaren 1	Aspholmsvägen 4	Örebro	<1995 1963/1992	–	–	–	5 180	–	–	5 180	15 881	15 177 ASP B
99 Rörmokaren 1	Elementvägen 13-15	Örebro	<1995 1963/1986	110	–	–	3 735	–	–	3 845	10 432	11 568 ASP
27 Rörmokaren 5	Elementvägen 1	Örebro	<1995 1984	1 270	1 023	110	–	–	–	2 403	6 656	9 861 ASP
28 Signalen 6	Propellervägen 1	Örebro	2006 1991	1 760	–	–	–	–	–	1 760	4 151	9 957 ASP
29 Stinsen 18	Fabriksgatan 18-22	Örebro	2008 1983/2003	11 938	–	267	–	–	–	12 205	5 008	104 600 ASP B
30 Svetsaren 4	Elementvägen 12	Örebro	<1995 1976/1984	–	1 695	2 590	–	–	–	4 285	9 644	12 268 ASP
31 Svetsaren 5	Elementvägen 14	Örebro	<1995 1977/1988	2 885	–	169	–	–	–	3 054	7 355	10 548 ASP
32 Svetsaren 6	Radiatorvägen 14	Örebro	2000 1962	5 625	–	–	–	–	–	5 625	7 956	45 581 ASP
33 Svetsaren 7	Elementvägen 16	Örebro	<1995 1960/1983	675	–	180	–	–	–	855	2 658	2 802 ASP
34 Svetsaren 8	Elementvägen 4	Örebro	<1995 1977	570	3 060	220	–	–	–	3 850	8 074	11 693 ASP T
120 Svänghjulet 1	Stubbengatan 2	Örebro	2010 2004	4 851	1 660	1 276	–		– 1 707	9 494	24 143	34 039 ASP B
35 Telemontören 1	Nastagatan 2	Örebro	2007 1993	3 677	–	2 822	–	–	–	6 499	30 750	17 603 ASP B
36 Tryckeriet 2	Stortorget 8	Örebro	2008 1984/1999	1 553	1 234	–	–	–	–	2 787	1 350	29 200 ASP
38 Tågmästaren 25	Fabriksgatan 54	Örebro	2008 1986	6 148	130	1 167	–		– 1 047	8 492	8 110	31 600 ASP B

Anm: T=Tomträtt A=Arrende B=Outnyttjad byggrätt

Mälardalen

Förvärvs- Bygg/ Kvadratmeter per lokalslag											Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun	år Omb. år	Kontor	Butiker	Lager	Industri Bostäder Övr.			Totalt	Markyta		Tax.värde bolag Anm
39 Vindrutan 1	Västhagagatan 3	Örebro	1996 1992	–	1 230	85	–	–	–	1 315	10 062	8 283 ASP
40 Virkeshandlaren 7	Radiatorvägen 11	Örebro	<1995 1970/1987	5 431	330	427	–	–	–	6 188	15 377	24 674 ASP
41 Virkeshandlaren 10	Radiatorvägen 13-15	Örebro	1996 1979	2 764	3 440	1 070	–	–	–	7 274	20 242	27 694 ASP
42 Ånsta 20:117	Aspholmsvägen 9	Örebro	1996 1990	743	–	–	–	–	–	743	1 907	3 017 ASP
43 Ölstånkan 11	Järntorgsgatan 1	Örebro	2008 1939/2003	3 940	–	580	–	–	–	4 520	937	28 800 ASP
44 Ölstånkan 14	Olaigatan 2	Örebro	2008 1929	2 165	–	–	–	–	–	2 165	852	16 500 ASP
45 Ölstånkan 15	Olaigatan 4	Örebro	2008 1975/2003	3 089	–	–	–	–	–	3 089	1 517	22 000 ASP
46 Blästerugnen 2	Kokillgatan 7	Västerås	1997 1991	–	1 894	–	–	–	–	1 894	11 045		8 314 ASP T
47 Dagsländan 11	Jonasborgsvägen 26	Västerås	1996 1990	1 106	–	–	–	–	–	1 106	3 651		6 061 ASP T
48 Degeln 1	Kokillgatan 1-3	Västerås	1996 1984	3 975	1 050	1 469	–	–	–	6 494	26 917		26 355 ASP T
49 Elenergin 1	Elledningsgatan 2	Västerås	2008 1976	–	4 943	–	257	–	–	5 200	26 290		13 820 ASP B
50 Elledningen 4	Tunbytorpsgatan 31	Västerås	<1995 1991	3 607	–	–	–	–	–	3 607	10 256	16 279 ASP
51 Fallhammaren 1	Fallhammargatan 3	Västerås	<1995 1989	3 736	–	741	–	–	–	4 477	10 700	16 911 ASP
52 Friledningen 13	Tunbytorpsgatan 10	Västerås	1999 1978	1 830	–	–	–	–	–	1 830	7 000		7 195 ASP T/B
53 Gjutjärnet 7	Gjutjärnsgatan 5	Västerås	<1995 1989	–	2 181	370	–	–	–	2 551	10 517	8 525 ASP
54 Hjulsmeden 1	Gjutjärnsgatan 8	Västerås	<1995 1990	–	1 399	584	–	–	–	1 983	5 625	6 894 ASP

Kontor/butik Lager/Industri Projekt och mark

Mälardalen

			Förvärvs- Bygg/					Kvadratmeter per lokalslag						Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun		år Omb. år	Kontor	Butiker	Lager	Industri Bostäder Övr.			Totalt	Markyta	Tax.värde bolag Anm
76 Jordlinan 2	Stenbygatan 6	Västerås	<1995 1991		179	4 660	4 025	–	–	–	8 864	21 467	19 603 ASP B
55 Kokillen 1	Kokillgatan 2	Västerås	1996 1988		1 860	–	1 145	–	–	–	3 005	11 975	11 146 ASP T
56 Kopparlunden	Kopparlunden	Västerås		2001 1890/2000	20 023	–	–	–	–	–	20 023	10 256	118 923 ASP
57 Kraftfältet 5	Omformargatan 2	Västerås	2005 1991		715	1 565	1 631	–	–	–	3 911	11 221	12 655 ASP
59 Köpmannen 1	Kranbyggargatan 1	Västerås	<1995 1984		–	1 407	–	–	–	–	1 407	5 804	4 536 ASP
60 Köpmannen 3	Kranbyggargatan 3	Västerås	<1995 1982		–	2 370	–	–	–	–	2 370	10 073	9 160 ASP T
61 Ringborren 8&16	Tallmätargatan 1	Västerås		<1995 1956/1988	1 508	355	1 714	–	–	–	3 577	9 019	11 832 ASP
62 Tunbytorp 1	Strömledningsgatan 1 Västerås		2005 1965		–	6 009	–	–	–	–	6 009	27 584	22 232 ASP T
63 Tunbytorp 7	Strömledningsgatan 3 Västerås		2005 1965		7 962	–	–	–	–	–	7 962	31 990	24 020 ASP T
64 Tunbytorp 19	Tunbytorpsgatan 2 A	Västerås	2005 1990		1 982	–	–	–	–	–	1 982	11 782	7 183 ASP
114 Verkstaden 14	Kopparlunden	Västerås	2001 1890		8 417	–	–	–	–	–	8 417	40 900	36 928 ASP B
65 Vikingatiden 9	Brandthovdagatan 17 A Västerås		2007 2004		784	–	–	–	–	–	784	3 477	3 002 ASP
66 Märsta 1:219	Raisogatan 1-27	Sigtuna	<1995 1993		2 784	–	–	–	883	–	3 667	4 053	36 387 ASP B
67 Märsta 16:3	Maskingatan 3	Sigtuna	<1995 1992		2 921	–	–	–	–	–	2 921	3 000	16 050 ASP
Summa kontor/butik					199 051	94 422	48 760	13 430 2 188 2 754			360 605		838 053 1 880 961
LAGER/INDUSTRI
68 Barkborren 3	Barkborregatan 3	Västerås		<1995 1970/1989	–	–	–	2 950	–	–	2 950	10 000	6 607 ASP T
69 Elkraften 4	Tunbytorpsgatan 16	Västerås	2005 1976		–	–	–	946	–	–	946	5 673	3 044 ASP T
70 Elkraften 6	Elledningsgatan 4	Västerås	2008 1981		–	–	–	1 150	–	–	1 150	8 025	3 383 ASP T
71 Elkraften 7	Energigatan 3 A	Västerås	2005 1976		–	–	–	1 320	–	–	1 320	5 073	3 325 ASP T
72 Elledningen 1	Tunbytorpsgatan 29	Västerås	1999 1982		–	–	–	1 910	–	–	1 910	8 300	5 394 ASP T
73 Friledningen 8	Tunbytorpsgatan 6	Västerås	2005 1971		–	–	–	2 368	–	–	2 368	11 243	6 026 ASP T
74 Friledningen 9	Tunbytorpsgatan 8	Västerås	2005 1968		597	990	–	3 565	–	–	5 152	9 995	15 316 ASP
75 Fältmätaren 29	Fältmätargatan 9	Västerås	2007 1960		580	–	–	2 552	–	–	3 132	10 173	8 279 ASP T
77 Järnåldern 6	Brandthovdagatan 11	Västerås	2008 1982		1 511	–	–	308	–	–	1 819	5 967	5 743 ASP T
78 Krista 1	Saltängsvägen 59	Västerås	2004 2005		–	–	–	2 980	–	–	2 980	11 500	13 078 ASP
79 Köpmannen 8	Lundby Gårdsgata 4	Västerås	2004 1988		210	–	–	2 390	–	–	2 600	9 957	8 208 ASP
80 Ledningstråden 1	Tunbytorpsgatan 1, 3	Västerås	2005 1967		–	–	–	6 072	–	–	6 072	27 410	15 736 ASP T
81 Ledningstråden 6	Tunbytorpsgatan 23	Västerås	2005 1970		–	–	–	620	–	–	620	8 000	2 412 ASP T
82 Lufthammaren 1	Ånghammargatan 2-4	Västerås	1996 1977		4 019	–	3 324	–	–	–	7 343	17 055	22 000 ASP T
83 Tunbytorp 2	Tunbytorpsgatan 4	Västerås	2005 1970		–	–	–	4 020	–	–	4 020	19 191	9 117 ASP
84 Tunbytorp 8	Friledningsgatan 3 A	Västerås	2005 1970		–	–	–	830	–	–	830	5 825	2 669 ASP
85 Tunbytorp 10	Tunbytorpsgatan 4 A	Västerås	2005 1978		–	–	–	7 516	–	–	7 516	24 663	15 439 ASP
86 Voltmätaren 3	Lågspänningsgatan 7	Västerås	2006 1990		–	–	–	760	–	–	760	2 254	2 080 ASP
87 Ånghammaren 2	Ånghammargatan 1-9	Västerås		1996 1972/1994	4 570	–	8 874	–	–	–	13 444	35 738	25 119 ASP T
88 Bleckslagaren 6	Handelsgatan 1	Örebro	2008 1982		–	–	–	4 326	–	–	4 326	22 243	12 635 ASP B
89 Bleckslagaren 8	Vattenverksgatan 8	Örebro		2006 1978/2001	–	–	–	4 750	–	–	4 750	24 878	15 968 ASP B
90 Chauffören 2	Stuvargatan 3	Örebro	1997 1991		500	–	6 600	–	–	–	7 100	16 974	20 147 ASP
91 Chauffören 3	Pikullagatan 9	Örebro	2006 1991		–	–	–	1 577	–	–	1 577	5 442	4 613 ASP
92 Däcket 1	Dialoggatan 14	Örebro	2008 1991		–	–	1 816	–	–	–	1 816	7 184	5 550 ASP
93 Grosshandlaren 2	Nastagatan 6-8	Örebro	2001 1977		–	1 955	19 845	–	–	–	21 800	61 695	58 811 ASP B
94 Gällersta-Gryt 4:9	Gällerstavägen	Örebro	<1995 1969		–	–	–	11 625	–	–	11 625	42 143	20 247 ASP
95 Konstruktören 9	Söderleden 10	Örebro	1996 1987		–	–	1 260	–	–	–	1 260	3 573	4 212 ASP
96 Konstruktören 10	Söderleden 12	Örebro	<1995 1987		–	–	–	3 665	–	–	3 665	10 649	11 886 ASP
98 Rörläggaren 2	Aspholmsvägen 6	Örebro	2004 1984		–	–	2 955	–	–	–	2 955	4 960	10 098 ASP
100 Ånsta 20:148	Berglunda 208	Örebro		2007 1971/1999	–	–	4 205	–	–	–	4 205	44 237	17 148 ASP B

Mälardalen

Förvärvs- Bygg/ Kvadratmeter per lokalslag														Förv.
	Fastighet	Gatuadress	Kommun	år Omb. år	Kontor	Butiker	Lager	Industri Bostäder Övr.			Totalt	Markyta	Tax.värde bolag Anm
	101 Boländerna 8:11	Bergsbrunnagatan 15	Uppsala	2008 1975	430	–	6 200	–	–	–	6 630	11 535	19 187 ASP
	102 Husbyborg 1:83	Gamla Börjevägen 2-16 Uppsala		2008 1972/1988	–	218	747	5 755	–	–	6 720	14 543	23 217 ASP
	104 Årsta 38:1	Möllersvärdsgatan 5	Uppsala	<1995 1979	–	–	–	2 960	–	–	2 960	8 572	10 140 ASP
	105 Broby 11:2	Östra Bangatan 6	Sigtuna	2007 1990	302	–	2 430	–	–	–	2 732	21 344	12 318 ASP B
	106 Broby 11:8	Östra Bangatan 14	Sigtuna	<1995 1989	248	–	583	–	–	–	831	1 859	2 764 ASP
	107 Märsta 16:2	Maskingatan 5-7	Sigtuna	1997 1989	600	–	1 013	–	–	–	1 613	3 500	5 507 ASP
	108 Märsta 17:6	Maskingatan 8	Sigtuna	<1995 1970/1988	751	–	–	1 907	–	–	2 658	5 318	7 972 ASP
	109 Märsta 21:54	Elkraftsgatan 11-13	Sigtuna	<1995 1990	–	–	–	2 200	–	–	2 200	6 517	9 043 ASP
	Summa lager/industri				14 318	3 163	59 852	81 022	0	0	158 355	553 208	444 438

Kontor/butik Lager/Industri Projekt och mark

Mälardalen
			Förvärvs- Bygg/				Kvadratmeter per lokalslag						Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun	år Omb. år	Kontor	Butiker	Lager	Industri Bostäder Övr.			Totalt	Markyta	Tax.värde bolag Anm
PROJEKT
111 Boländerna 30:2	Verkstadsgatan 9	Uppsala	2000 1971	400	24 364	1 000	–	–	–	25 764	61 524	76 000 ASP B
Summa projekt				400	24 364	1 000	0	0	0	25 764	61 524	76 000
OBEBYGGD MARK
116 Försäljaren 3	Nastagatan 7	Örebro	2007 –	–	–	–	–	–	–	0	3 167		712 ASP B
117 Högspänningen 1	Lågspänningsgatan 8	Västerås	2007 –	–	–	–	–	–	–	0	22 500	3 901 ASP B
110 Boländerna 28:3	Verkstadsgatan 9	Uppsala	2004 1981	–	–	–	–	–	–	0	3 347	1 171 ASP
Summa obebyggd mark				0	0	0	0	0	0	0	29 014	5 784
Summa Mälardalen					213 769 121 949 109 612		94 452 2 188 2 754			544 724	1 481 799 2 407 183

Castellums fastighetsbestånd i Mälardalen 2010-12-31

					Ekonomisk	Hyres	Fastighets	Fastighets	Drifts
	Antal		Hyresvärde	Hyresvärde	uthyrnings	intäkter	kostnader	kostnader	överskott
	fastigheter	Yta tkvm	Mkr	kr/kvm	grad	Mkr	Mkr	kr/kvm	Mkr
Kontor/butik
Uppsala	20	112	136	1 217	87,5%	119	36	327	83
Örebro	31	145	141	973	94,4%	133	44	304	89
Västerås	21	97	91	937	86,9%	80	29	287	51
Sigtuna	2	7	7	1 069	102,6%	7	3	513	4
Summa kontor/butik	74	361	375	1 041	90,2%	339	112	311	227
Lager/industri
Västerås	19	67	43	643	87,9%	38	15	217	23
Örebro	11	65	42	643	99,1%	41	8	130	33
Uppsala	3	16	17	1 066	86,1%	15	3	167	12
Sigtuna	5	10	7	698	87,5%	6	2	249	4
Summa lager/industri	38	158	109	690	91,8%	100	28	178	72
Summa	112	519	484	934	90,6%	439	140	270	299
Uthyrning och fastighetsadministration							28	55	-28
Summa efter uthyrning och fastighetsadministration							168	325	271
Projekt	1	26	25	–	–	12	6	–	6
Obebyggd mark	3	-	-	–	–	–	–	–	–
Totalt	116	545	509	–	–	451	174	–	277

Fastighetsrelaterade nyckeltal

	2010	2009	2008	2007	2006	2005	2004	2003	2002	2001
Hyresvärde, kr/kvm	934	928	859	807	778	766	794	762	737	705
Ekonomisk uthyrningsgrad	90,6%	92,4%	93,0%	89,3%	88,4%	87,5%	87,8%	91,0%	90,3%	91,9%
Fastighetskostnader, kr/kvm	325	329	268	247	258	244	262	241	231	226
Driftsöverskott, kr/kvm	521	528	531	474	429	427	435	453	435	422
Antal fastigheter	116	115	117	101	91	86	75	71	71	72
Uthyrningsbar yta, tkvm	545	516	519	432	410	384	338	333	335	333

Östra Götaland

			Förvärvs- Bygg/				Kvadratmeter per lokalslag						Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun	år Omb. år	Kontor	Butiker	Lager	Industri Bostäder Övr.			Totalt	Markyta	Tax.värde bolag Anm
KONTOR/BUTIK
1 Droskan 12	Slottsgatan 14	Jönköping	1998 1990	9 370	–	–	–	–	–	9 370	4 951	81 000 COR
2 Elektronen 1	Datorgatan 6	Jönköping	2008 2000	524	–	1 168	–	–	–	1 692	4 237		5 284 COR B
3 Hotellet 8	V Storgatan 9-13	Jönköping	<1995 1963/1999	3 000	15 715	262	–	–	–	18 977	5 121	178 000 COR
4 Vagnmakaren 7	Hästhovsvägen 2	Jönköping	<1995 1983/2001	–	8 657	666	–	–	–	9 323	19 226	46 600 COR
5 Valutan 11	Kompanigatan 1-2	Jönköping	<1995 1992/2001	3 041	2 091	256	–	–	80	5 468	7 763	66 000 COR
94 Varuhuset 1	Batterigatan 2	Jönköping	2009 2009	–	11 041	–	–	–	–	11 041	42 500	19 800 COR
6 Vattenpasset 6	Kungsängsvägen 7	Jönköping	<1995 1971/1990	1 517	–	632	–	–	–	2 149	4 894	6 270 COR
7 Vilan 7	Huskvarnavägen 58-64 Jönköping		2000 1955/1999	9 564	565	4 584	–	–	–	14 713	25 577	70 650 COR
85 Visionen 3	Bataljonsgatan 10	Jönköping	2004 2010	7 342	–	363	–	–	–	7 705	12 269	53 600 COR
8 Visionen 3 fd 1	Bataljonsgatan 10	Jönköping	2004 1996/1995	9 341	–	423	–	–	236	10 000	27 568	31 470 COR
9 Vågskålen 3	Huskvarnavägen 40	Jönköping	2003 1983	6 583	387	8 693	–	–	–	15 663	42 536		30 529 COR B
10 Vägporten 5	Vasavägen 4	Jönköping	2003 1955/2004	251	2 076	–	–	–	–	2 327	8 458	10 945 COR
11 Ögongloben 5	Gräshagsgatan 11	Jönköping	2006 1961	3 512	–	–	–	–	–	3 512	7 500	5 094 COR
12 Örontofsen 5	Granitvägen 7, 9	Jönköping	2006 1976	996	900	3 698	–	–	–	5 594	15 061	22 200 COR
13 Almen 9	Malmövägen 12-14	Värnamo	1997 1957/1989	1 075	11 304	–	–	–	78	12 457	23 702	41 447 COR
14 Bodarna 2	Myntgatan 8, 10	Värnamo	<1995 1934/1991	1 433	373	–	–	–	–	1 806	1 186	11 455 COR
15 Bokbindaren 20	Västbovägen 56	Värnamo	<1995 1975/1991	2 167	–	394	–	–	–	2 561	11 386	6 183 COR
16 Drabanten 1	Nydalavägen 16	Värnamo	1997 1940/1986	230	1 028	–	–	–	–	1 258	2 972	2 963 COR
17 Gamla Gåsen 4	Boagatan 1	Värnamo	<1995 1907	–	–	–	–	–	200	200	1 903		1 298 COR B
18 Gillet 1	Flanaden 3-5	Värnamo	1996 1974	2 410	925	103		– 1 701	–	5 139	3 475	31 018 COR
19 Golvläggaren 2	Silkesvägen 30	Värnamo	2000 1991	734	–	–	–	–	–	734	5 190	2 066 COR
20 Golvläggaren 3	Silkesvägen 30	Värnamo	2000 2008	–	8 800	1 620	–	–	–	10 420	37 879	34 580 COR
21 Jungfrun 11	Köpmansg 3-7/ Luddög 1	Värnamo	<1995 2001/1982	315	3 878	158	–	599	–	4 950	5 849	27 610 COR
22 Karpen 3	Jönköpingsvägen 105-107	Värnamo	1997 1956/1990	545	835	405	888	–	–	2 673	7 930	5 053 COR
23 Knekten 15	Jönköpingsvägen 21	Värnamo	1997 1971/1989	424	559	31	240	–	6	1 260	4 323	4 482 COR
24 Lejonet 11	Lasarettsg 1-5/Stor gatsb 23	Värnamo	2000 1987/1987	4 145	855	226	–	51	–	5 277	2 433	32 512 COR
25 Linden 3	Växjövägen 24-26	Värnamo	<1995 1960/1989	2 350	560	2 264	–	–	–	5 174	9 286	13 784 COR
26 Ljuset 8	Nydalavägen 1-9	Värnamo	<1995 2003	–	2 590	–	–	–	–	2 590	9 674	12 109 COR
27 Mon 13	Karlsdalsgatan 2	Värnamo	1997 1983	1 986	–	–	–	–	–	1 986	2 294	8 652 COR
28 Plattläggaren 1	Silkesvägen 18	Värnamo	2008 1989	1 180	–	–	–	–	–	1 180	5 994	2 884 COR
29 Rågen 1	Expovägen 6	Värnamo	<1995 1965/1990	2 340	–	2 821	–	–	–	5 161	8 919	10 479 COR
30 Vindruvan 4	Storgatsb 14-20/Myntg 13 m fl	Värnamo	<1995 1982	1 163	11 047	30		– 2 162	5	14 407	10 855	77 842 COR
31 Vindruvan 15	Storgatsbacken 12	Värnamo	1997 1989	904	1 110	–	–	–	–	2 014	695	10 774 COR
32 Värnamo 14:11	Jönköpingsvägen 41-43 Värnamo		<1995 1917/1982	2 209	–	1 972	–	–	–	4 181	5 686	12 365 COR
33 Bagaren 10	Ljungadalsg 2/Hejareg 10Växjö		2007 1987	25 923	–	3 835	–		– 1 170	30 928	85 022	152 669 COR B
34 Båken 1	Systratorpsvägen 16	Växjö	2006 1983	1 410	–	25	–	–	–	1 435	5 125	4 243 COR
35 Garvaren 4	Hjalmar Petris väg 32	Växjö	1999 1981	2 487	–	20	–	–	–	2 507	6 901		8 634 COR B
36 Glasmästaren 1	Arabygatan 80	Växjö	1999 1988	6 202	886	187	–	–	549	7 824	11 297	39 200 COR
37 Nordstjärnan 1	Kronobergsgatan 18-20 Växjö		2002 1971/2000	5 098	994	15	–	–	23	6 130	2 381	47 400 COR

Anm: T=Tomträtt A=Arrende B=Outnyttjad byggrätt

Östra Götaland

			Förvärvs- Bygg/			Kvadratmeter per lokalslag							Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun	år Omb. år	Kontor	Butiker	Lager	Industri Bostäder Övr.			Totalt	Markyta		Tax.värde bolag Anm
38 Plåtslagaren 4	Verkstadsgatan 5	Växjö	2002 1967/1988	2 243	780	636	1 893	–	50	5 602	10 000	13 389 COR
39 Rimfrosten 1	Solängsvägen 4	Växjö	2000 1972	42	6 686	1 922	–	–	–	8 650	58 671		26 200 COR B
40 Segerstad 4	Segerstadsvägen 7	Växjö	1998 1990	910	–	–	–	–	–	910	3 911		0 COR
41 Sotaren 4	Arabygatan 82	Växjö	2002 1992	2 318	457	227	–	–	–	3 002	4 007	19 062 COR
42 Svea 8	Lineborgsplan 3	Växjö	1998 1982	2 061	–	–	–	–	–	2 061	3 938	14 140 COR
43 Unaman 8	Klosterg 6/Kungsg 3/ Sandgärdsg 6-8	Växjö	2006 1969	1 180	3 707	300	–	422	–	5 609	2 185	29 286 COR
44 Ödman 15	Storgatan 29	Växjö	2001 1972	2 380	1 941	–	–	–	–	4 321	2 661	39 200 COR
45 Idémannen 1	Teknikringen 16	Linköping	2007 1990	580	–	–	–	–	–	580	4 212	5 279 COR
46 Idémannen 2, Collegium Teknikringen 7		Linköping	2007 1989	13 578	4 136	–	–	–	298	18 012	26 823	124 000 COR
47 Idémannen 2, Datalinjen Datalinjen 1		Linköping	2007 1989/1994	1 591	–	–	–	–	–	1 591	11 306	11 083 COR
48 Idémannen 2, Teknikringen	Teknikringen 1 A-F	Linköping	2007 1984/1996	6 653	–	–	–	–	54	6 707	19 720	52 546 COR
49 Idémannen 2, Vita HusetUniversitetsvägen 14		Linköping	2007 2002	8 210	–	–	–	–	–	8 210	29 597		83 600 COR B
96 Magnetjärnet 6	Finnögatan 5 C	Linköping	2010 1996	1 178	–	1 210	–	–	–	2 388	8 328		8 644 COR
Summa kontor/butik				164 695 104 883		39 146		3 021 4 935 2 749		319 429		685 377 1 655 573
LAGER/INDUSTRI
50 Elefanten 3	Rådjursvägen 6	Växjö	<1995 1988	–	–	1 384	934	–	–	2 318	8 940	5 863 COR
51 Illern 5	Isbjörnsvägen 11-13	Växjö	<1995 1987	885	–	406	855	–	–	2 146	5 276	7 460 COR
52 Isbjörnen 4	Isbjörnsvägen 6	Växjö	<1995 1993	–	–	–	10 933	–	–	10 933	30 505	31 067 COR
53 Sjömärket 3	Annavägen 3	Växjö	1998 1989	1 828	341	763	6 523	–	–	9 455	26 853		30 703 COR B
54 Snickaren 12	Smedjegatan 10, 20	Växjö	1998 1976/1989	3 705	5 218	15 027	–	–	143	24 093	45 018		63 598 COR B
55 Draken 1	Ingelundsvägen 1	Värnamo	<1995 1968/1988	–	–	1 750	–	–	–	1 750	21 396		3 393 COR B
56 Flundran 4	Runemovägen 1	Värnamo	<1995 1963/1992	–	–	4 109	7 497	–	–	11 606	34 524	18 170 COR
57 Krukmakaren 6	Silkesvägen 2	Värnamo	<1995 1961	–	140	748	950	–	–	1 838	4 209	2 744 COR
58 Mattläggaren 1	Silkesvägen 24	Värnamo	2008 1997	–	–	–	2 700	–	–	2 700	8 655		6 703 COR B
59 Mattläggaren 2	Silkesvägen 24	Värnamo	2000 1997	–	–	3 100	–	–	–	3 100	8 542	7 006 COR
60 Posten 4	Postgatan 3-5	Värnamo	<1995 1929	455	733	321	2 516	159	–	4 184	2 991	10 942 COR
61 Rödspättan 1	Runemovägen 10	Värnamo	2004 1973	645	–	4 060	–	–	–	4 705	12 975	7 786 COR
62 Rödspättan 4	Runemovägen 4	Värnamo	<1995 1980	–	–	2 960	–	–	–	2 960	7 122	4 516 COR
63 Sandskäddan 4	Margretelundsvägen 7 Värnamo		<1995 1982	–	–	2 780	–	–	–	2 780	8 005	4 424 COR
64 Sjötungan 3	Margretelundsvägen 6 Värnamo		1999 1989	–	–	2 570	–	–	–	2 570	14 524		4 907 COR B
65 Takläggaren 4	Rörläggarev 8/Silkesv 39Värnamo		<1995 1991	–	–	9 067	–	–	–	9 067	39 349		17 573 COR B
66 Takläggaren 8	Silkesvägen 43	Värnamo	2008 1999	–	–	–	6 995	–	–	6 995	17 833		21 519 COR B
67 Värnamo 14:2	Myntgatan 2	Värnamo	<1995 1982	–	–	–	–	–	–	0	1 000		0 COR A
68 Yxan 4	Fabriksgatan 10, 12	Värnamo	2005 1975	–	–	5 595	–	–	–	5 595	10 017	11 749 COR
69 Yxan 6	Fabriksgatan 4	Värnamo	<1995 1978/1990	–	–	1 477	–	–	–	1 477	11 699		3 134 COR B
70 Flahult 21:3	Momarken 42	Jönköping	2001 1980	–	–	3 824	–	–	170	3 994	24 177		12 284 COR B
71 Flahult 78:2	Momarken 12	Jönköping	<1995 1986/1990	–	–	2 136	1 531	–	–	3 667	16 143		11 394 COR B
72 Vargön 4	Vasavägen 5	Jönköping	2003 1989	–	–	–	4 070	–	–	4 070	6 694	8 803 COR
73 Vattenpasset 2	Ekhagsringen 17	Jönköping	<1995 1980	428	–	2 552	1 073	–	–	4 053	17 885		0 COR
74 Vingen 4	Linnegatan 1	Jönköping	<1995 1970	520	530	–	2 815	–	–	3 865	17 281		11 264 COR B
75 Ögongloben 6	Kindgrensgatan 4	Jönköping	2008 1997	–	–	3 108	–	–	–	3 108	7 500		4 452 COR B
76 Österbotten 4	Skeppsbrogatan 6	Jönköping	<1995 1930/1991	385	–	72	2 369	–	118	2 944	6 972	6 305 COR
77 Överlappen 13	Kalkstensgatan 6-8	Jönköping	2004 1977/1995	2 105	–	275	3 376	–	–	5 756	22 576	21 582 COR
78 Överstycket 25	Kindgrensgatan 3	Jönköping	2008 1981	–	–	6 356	1 182	–	–	7 538	16 506		10 232 COR B

Östra Götaland

			Förvärvs- Bygg/				Kvadratmeter per lokalslag						Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun	år Omb. år	Kontor	Butiker	Lager	Industri Bostäder Övr.			Totalt	Markyta	Tax.värde bolag Anm
79 Marås 1:12	Maråsliden 7	Gnosjö	<1995 1960	–	–	–	1 140	–	–	1 140	3 335		402 COR
80 Töllstorp 1:561	Mobäcksvägen 2	Gnosjö	<1995 1946	–	–	–	4 290	–	–	4 290	7 995	5 632 COR
81 Törestorp 2:51	Kulltorpsvägen 25	Gnosjö	<1995 1946	–	–	–	14 310	–	–	14 310	55 273	15 912 COR B
82 Källemo 1	Källemogatan 12	Vaggeryd	<1995 1956/1988	–	–	7 552	–	–	–	7 552	48 347		9 056 COR B
83 Yggen 1	Krokvägen 1	Vaggeryd	<1995 1985/1989	–	–	–	6 303	–	–	6 303	18 598	8 422 COR
84 Pagoden 1	Ottargatan 10	Linköping	2008 1972/2002	–	–	1 668	1 732	–	–	3 400	9 000		6 634 COR B
	Summa lager/industri			10 956	6 962	83 660	84 094	159	431	186 262	597 715	395 631

Östra Götaland

			Förvärvs-	Bygg/				Kvadratmeter per lokalslag				Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun	år	Omb. år	Kontor	Butiker	Lager	Industri Bostäder Övr.			Totalt	Markyta	Tax.värde bolag Anm
OBEBYGGD MARK
86 Bleckslagaren 1	Repslagarevägen 5	Värnamo	2004	–	–	–	–	–	–	–	0	5 587		558 COR B
87 Bredasten 1	Värnamo	Värnamo	2008	–	–	–	–	–	–	–	0	19 915		0 COR
88 Bredasten 2	Värnamo	Värnamo	2008	–	–	–	–	–	–	–	0	10 030		0 COR
89 Linden 1	Malmövägen 3	Värnamo	2001	–	–	–	–	–	–	–	0	3 728		80 COR B
90 Värnamo 14:86	Myntgatan 6	Värnamo	<1995	–	–	–	–	–	–	–	0	2 641		0 COR B
91 Värnamo Torp 1:11	Skogsmark	Värnamo	<1995	–	–	–	–	–	–	–	0	760 703	1 868 COR
92 Bagaren 11	Ljungadalsg 2/Hejareg 10 Växjö		2007	–	–	–	–	–	–	–	0	8 160		0 COR
93 Postiljonen 2	Växjö	Växjö	2009	–	–	–	–	–	–	–	0	19 597		1 959 COR B
95 Gården 15	Gillbergagatan	Linköping	2009	–	–	–	–	–	–	–	0	37 343		7 400 COR B
Summa obebyggd mark					0	0	0	0	0	0	0	867 704	11 865

Summa Östra Götaland 175 651 111 845 122 806 87 115 5 094 3 180 505 691 2 150 796 2 063 069

Kontor/butik Lager/Industri Projekt och mark

Castellums fastighetsbestånd i Östra Götaland 2010-12-31

					Ekonomisk	Hyres	Fastighets	Fastighets	Drifts
	Antal		Hyresvärde	Hyresvärde	uthyrnings	intäkter	kostnader	kostnader	överskott
	fastigheter	Yta tkvm	Mkr	kr/kvm	grad	Mkr	Mkr	kr/kvm	Mkr
Kontor/butik
Jönköping	14	118	133	1 127	91,0%	121	37	310	84
Värnamo	20	85	70	822	89,6%	63	24	282	39
Växjö	12	79	64	809	88,0%	56	21	266	35
Linköping	6	37	43	1 155	78,6%	34	18	480	16
Summa kontor/butik	52	319	310	970	88,3%	274	100	312	174
Lager/industri
Växjö	5	49	32	649	92,9%	30	8	144	22
Värnamo	15	61	29	478	88,8%	26	6	90	20
Jönköping	9	39	20	514	81,2%	16	6	175	10
Övriga orter	6	37	11	300	72,7%	8	3	94	5
Summa lager/industri	35	186	92	495	86,6%	80	23	123	57
Summa	87	505	402	795	88,0%	354	123	242	231
Uthyrning och fastighetsadministration							13	26	-13
Summa efter uthyrning och fastighetsadministration							136	268	218
Projekt	–	–	–	–	–	–	–	–	–
Obebyggd mark	9	–	–	–	–	–	–	–	–
Totalt	96	505	402	–	–	354	136	–	218

Fastighetsvärde per kategori Fastighetsvärde per område

Fastighetsrelaterade nyckeltal

	2010	2009	2008	2007	2006	2005	2004	2003	2002	2001
Hyresvärde, kr/kvm	795	775	745	748	688	675	659	617	598	551
Ekonomisk uthyrningsgrad	88,0%	90,0%	90,8%	90,4%	90,6%	90,0%	89,8%	91,3%	90,0%	88,0%
Fastighetskostnader, kr/kvm	268	275	261	269	239	213	198	193	173	171
Driftsöverskott, kr/kvm	432	422	416	407	384	395	393	370	365	314
Antal fastigheter	96	95	93	82	76	73	76	74	71	75
Uthyrningsbar yta, tkvm	505	501	480	452	375	366	380	370	347	350

Castellums fastighetsbestånd 2010, sammanfattning

		Kvadratmeter per lokalslag
	Kontor	Butiker	Lager	Industri	Bostäder	Övrigt	Totalt	Markyta	Tax.värde
Storgöteborg	368 057	57 875	451 412	154 706	8 246	4 821	1 045 117	2 060 720	5 695 285
Öresundsområdet	238 703	65 511	269 490	27 492	9 258	35 771	646 225	1 195 429	3 593 874
Storstockholm	279 794	35 912	212 890	33 481	–	7 348	569 425	907 403	3 669 407
Mälardalen	213 769	121 949	109 612	94 452	2 188	2 754	544 724	1 481 799	2 407 183
Östra Götaland	175 651	111 845	122 806	87 115	5 094	3 180	505 691	2 150 796	2 063 069
Summa Castellum	1 275 974	393 092	1 166 210	397 246	24 786	53 874	3 311 182	7 796 147	17 428 818

Fördelning per region och kvadratmeter Fördelning per lokalslag och kvadratmeter

Sålda fastigheter under 2010

		Förvärvs- Bygg/				Kvadratmeter per lokalslag		Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun	år Omb.år	Kontor Butiker			Lager Industri Bostäder Övrigt			Totalt	Markyta	Tax.värde bolag Anm
STORGÖTEBORG
Backa 27:24	Bergögatan 10	Göteborg	1998 1984	947	–	352	382	–	–	1 681	1 255	7 591 EKL
Backa 27:25	Bergögatan 12	Göteborg	1998 1984	717	–	47	–	–	130	894	608	3 719 EKL
Backa 27:40	Bergögatan 16	Göteborg	1998 1984	849	–	531	–	–	–	1 380	1 062	6 283 EKL
Backa 22:3	Exportgatan 51 A	Göteborg	1999 1972/1997	–	–	4 986	–	–	–	4 986	8 970	23 167 EKL
Summa Storgöteborg				2 513	–	5 916	382	–	130	8 941	11 895	40 760
ÖRESUNDSOMRÅDET
Folke 3	Fredriksbergsgatan 1 A-C Malmö		<1995 1988	1 898	–	163	–	2 125	–	4 186	1 255	30 453 BRI
Summa Öresundsområdet				1 898	–	163	–	2 125	–	4 186	1 255	30 453
MÄLARDALEN
Tryckeriet 13	Kungsgatan 14	Örebro	2008 1929/2001	–	452	–	–		– 6 419	6 871	2 666	59 400 ASP
Summa Mälardalen				–	452	–	–		– 6 419	6 871	2 666	59 400
Summa Castellum				4 411	452	6 079	382		2 125 6 549 19 998		15 816	130 613

Defi nitioner

Aktiens direktavkastning

Föreslagen utdelning i procent av aktiekursen vid årets slut.

Aktiens totalavkastning

Årets förändring av aktiekursen med tillägg för utdelning i procent av aktiekursen vid föregående års slut.

Aktuellt substansvärde (EPRA NAV)

Redovisat eget kapital enligt balansräkningen, justerat för 5% uppskjuten skatt istället för nominell uppskjuten skatt.

Antal aktier

Registrerat antal aktier – antalet registrerade aktier vid viss tidpunkt. Utestående antal aktier – antalet registrerade aktier med avdrag för återköpta egna aktier vid viss tidpunkt.

Genomsnittligt antal aktier – vägt genomsnittligt antal utestående aktier under viss period.

Avkastning på aktuellt substansvärde

Resultat efter skatt i procent av genomsnittligt ((IB+UB-Resultat efter skatt)/2) aktuellt substansvärde, men med 5% uppskjuten skatt istället för nominell skatt. Vid delårsbokslut har avkastningen om räknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksam heten.

Avkastning på totalt kapital

Resultat före skatt med återläggning av finansnetto samt värdeförändring derivat i procent av genomsnittligt ((IB+UB-Värdeförändring fastigheter)/2) totalt kapital. Vid delårsbokslut har avkastningen om räknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten.

Belåningsgrad

Räntebärande skulder i procent av summan av fastigheternas verkliga värde med avdrag för förvärvade ej tillträdda fastigheter och med tillägg för sålda ej frånträdda fastigheter vid periodens utgång.

Data per aktie

Vid beräkning av resultat och kassaflöde per aktie har genomsnittligt antal aktier använts, medan vid beräkning av tillgångar, eget kapital och substans värde per aktie har antalet utestående aktier använts.

Ekonomisk uthyrningsgrad

Under perioden redovisade hyresintäkter i procent av hyresvärde avseende fastigheter ägda vid periodens utgång. Under perioden förvärvade/färdigställda fastig heter har räknats upp såsom om de ägts eller varit färdigställda under hela året medan fastigheter som sålts helt har exkluderats. Projekt samt obebyggd mark har exklu derats.

EPRA EPS (Earnings Per Share)

Förvaltningsresultat med avdrag för nominell skatt hänförligt till förvaltningsresultatet, dividerat med genomsnittligt antal aktier. Med skattepliktigt förvaltningsresultat avses förvaltningsresultat med avdrag för bl a skattemässigt avdragsgilla avskrivningar och ombyggnationer.

Fastighetskategori

Fastighetens huvudsakliga hyresvärde med avseende på lokalslag. Inom en fastighetskategori kan därför förekomma ytor som avser andra ändamål än den huvudsakliga användningen.

Fastighetskostnader

I posten ingår såväl direkta fastighetskostnader, såsom kostnader för drift, underhåll, tomträttsavgäld och fastighetsskatt, som indirekta fastighetskostnader i form av uthyrning och fastighetsadministration.

Förvaltningsresultat

Redovisat resultat med återläggning av värdeförändringar och skatt.

Hyresintäkter

Debiterade hyror jämte tillägg, såsom ersättning för värme och fastighetsskatt.

Hyresvärde

Hyresintäkter plus bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor.

Kronor per kvm

Fastighetsrelaterade nyckeltal, uttryckta i kronor per kvm, baseras på fastigheter ägda vid periodens utgång, varvid under året förvärvade/färdigställda fastigheter har räknats upp såsom om de ägts eller varit färdigställda under hela året medan fastigheter som sålts helt har exkluderats. Projekt och obebyggd mark har exkluderats. Vid delårsbokslut har nyckel talen omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksam heten.

Likviditetsrisk

Risken att det saknas likvida medel eller outnyttjade krediter för att kunna fullgöra betalningsförpliktelser.

Långsiktigt substansvärde (EPRA NNNAV)

Redovisat eget kapital enligt balansräkningen med återläggning av räntederivat och uppskjuten skatt.

Motpartsrisk/Kreditrisk

Risken att motpart inte kan fullgöra leverans eller betalning.

Operationell risk

Risken att åsamkas förluster på grund av bristfälliga rutiner och/ eller oegentligheter.

Refi nansieringsrisk

Risken att fi nansiering saknas eller är mycket oförmånlig vid viss tidpunkt.

Ränterisk

Risken för en resultat- och kassafl ödespåverkan genom en förändring av marknadsräntan.

Räntetäckningsgrad

Förvaltningsresultat med återläggning av finansnetto i procent av finansnetto.

Utdelningsandel

Utdelning per aktie i procent av förvaltningsresultat per aktie med avdrag för nominell skatt.

Valutarisk

Risken för en resultat- och kassafl ödespåverkan genom en förändring av valutakursen.

Överskottsgrad

Driftsöverskott i procent av hyresintäkter.

Castellum AB (publ)

(Org.nr 556475-5550) Box 2269, 403 14 Göteborg Besöksadress: Kaserntorget 5 Telefon: 031-60 74 00. Fax: 031-13 17 55 info@castellum.se www.castellum.se

Aspholmen Fastigheter AB

(Org.nr 556121-9089) Elementvägen 14, 702 27 Örebro Telefon: 019-27 65 00. Fax: 019-17 80 89 orebro@aspholmenfastigheter.se www.aspholmenfastigheter.se

Fastighets AB Briggen

(Org.nr 556476-7688) Box 3158, 200 22 Malmö Besöksadress: Fredriksbergsgatan 1 Telefon: 040-38 37 20. Fax: 040-38 37 37 fastighets.ab@briggen.se www.briggen.se

Fastighets AB Brostaden

(Org.nr 556002-8952) Box 5013, 121 05 Johanneshov Besöksadress: Bolidenvägen 14 Telefon: 08-602 33 00. Fax: 08-602 33 30 info@brostaden.se www.brostaden.se

Fastighets AB Corallen

(Org.nr 556226-6527) Box 148, 331 21 Värnamo Besöksadress: Lasarettsgatan 3 Telefon: 0370-69 49 00. Fax: 0370-475 90 info@corallen.se www.corallen.se

Eklandia Fastighets AB

(Org.nr 556122-3768) Box 8725, 402 75 Göteborg Besöksadress: Theres Svenssons gata 9 Telefon: 031-744 09 00. Fax: 031-744 09 50 info@eklandia.se www.eklandia.se

Harry Sjögren AB

(Org.nr 556051-0561) Kråketorpsgatan 20, 431 53 Mölndal Telefon: 031-706 65 00. Fax: 031-706 65 29 info@harrysjogren.se www.harrysjogren.se

Årsstämma

Castellum AB:s årsstämma äger rum torsdagen den 24 mars 2011 klockan 17.00 i RunAn, Chalmers kårhus, Chalmersplatsen 1, Göteborg. För mer information och anmälan se Castellums hemsida www.castellum.se