Castellum — Annual Report 2009

Feb 1, 2010

Årsredovisning 2009

Innehåll

Året i korthet	1
Castellum – en kort beskrivning	2
VD har ordet	4
Verksamhet
Affärsidé, Mål och Strategier	6
Kunder	8
Organisation och Medarbetare	10
Ansvarsfullt företagande	13
Fastighetsbestånd
Fastigheter - generellt	16
Castellums fastighetsbestånd	18
Investeringar	22
Byggrätter och potentiella projekt	29
Storgöteborg	32
Öresundsområdet	36
Storstockholm	40
Mälardalen	44
Östra Götaland	48
Finansiering	52
Möjligheter och risker	55
Castellumaktien	58
Bolagsstyrningsrapport	62
Ekonomisk översikt	72
Finansiella rapporter	75
Resultaträkning för koncernen	76
Balansräkning för koncernen	77
Resultaträkning för moderbolaget	78
Balansräkning för moderbolaget	79
Förändring av eget kapital	80
Kassafl ödesanalys	81
Redovisningsprinciper och noter	82
Förslag till vinstdisposition	104
Styrelsens yttrande avseende föreslagen vinstutdelning	105
Årsredovisningens undertecknande	106
Revisionsberättelse	107
Castellums fastighetsbestånd 2009	108
Defi nitioner	140
Adresser	141

Den legala årsredovisningen som är reviderad omfattar sidorna 6-106. Jämförelser angivna inom parentes avser motsvarande belopp föregående år.

EKONOMISK RAPPORTERING

Delårsrapport januari–mars 2010	20 april 2010
Halvårsrapport januari–juni 2010	13 juli 2010
Delårsrapport januari–september 2010	19 oktober 2010
Bokslutskommuniké 2010	25 januari 2011

YTTERLIGARE INFORMATION

Ytterligare information kan erhållas av bolagets VD Håkan Hellström eller ekonomidirektör Ulrika Danielsson telefon 031-60 74 00 samt på www.castellum.se

Året i korthet

• Hyresintäkterna 2009 uppgick till 2 694 Mkr (2 501 Mkr föregående år).
• Förvaltningsresultatet förbättrades med 16% till 1 130 Mkr (973), motsvarande 6,89 kronor (5,93) per aktie.
• Värdeförändringar på fastigheter uppgick till –1 027 Mkr (–1 262) och på räntederivat till 102 Mkr (–1 010).
• Årets resultat efter skatt uppgick till 160 Mkr (–663), motsvarande 0,98 kronor (–4,04) per aktie.
• Styrelsen föreslår en utdelning om 3,50 kronor (3,15) per aktie, motsvarande en ökning om 11%.
• Investeringarna uppgick till 1 165 Mkr (2 738) varav 126 Mkr (1 212) avser förvärv och 1 039 Mkr (1 526) ny-, till- och ombyggnation.
• Fastighetsvärdet uppgick till 29 267 Mkr (29 165) med en belåningsgrad om 52% (50%). Outnyttjat utrymme i långfristiga låneavtal uppgick till 1 176 Mkr (1 702).

	2009	2008	2007	2006	2005	2004	2003	2002	2001	2000
Förvaltningsresultat, kr/aktie	6,89	5,93	5,63	5,38	5,00	4,52	4,07	3,77	3,30	2,65
Förändring föregående år	+16%	+5%	+5%	+8%	+11%	+11%	+8%	+14%	+24%	+23%
Resultat efter skatt, kr/aktie	0,98	– 4,04	9,07	10,21	7,89	5,59	2,68	4,00	5,68	4,07
Förändring föregående år	pos.	neg.	–11%	+29%	+41%	+108%	–33%	–30%	+39%	+57%
Utdelning, kr/aktie (2009 föreslagen)	3,50	3,15	3,00	2,85	2,62	2,38	2,13	1,88	1,63	1,38
Förändring föregående år	+11%	+5%	+5%	+9%	+11%	+12%	+13%	+15%	+18%	+22%
Fastigheter verkligt värde, Mkr	29 267	29 165	27 717	24 238	21 270	19 449	18 015	17 348	16 551	14 759
Investeringar, Mkr	1 165	2 738	2 598	2 283	1 357	1 268	1 108	1 050	1 741	1 352
Belåningsgrad	52%	50%	45%	45%	45%	45%	48%	48%	50%	49%

Castellum – en kort beskrivning

Affärsidé

Castellums affärsidé är att utveckla och förädla fastighetsbeståndet med inriktning på bästa möjliga resultatoch värdetillväxt genom att med en stark och tydlig närvaro i fem svenska tillväxtregioner - Storgöteborg, Öresundsområdet, Storstockholm, Mälardalen och Östra Götaland - erbjuda lokaler anpassade till kundernas behov.

Kassaflödesfokus

Målsättningen är att fokusera på tillväxt i kassafl öden, vilket tillsammans med en stabil kapitalstruktur ger förutsättningar för god värdetillväxt i bolaget samtidigt som aktieägarna kan erbjudas konkurrenskraftig utdelning. Målet är att kassafl ödet, d v s förvaltningsresultat per aktie, skall ha en årlig tillväxt om minst 10%. I syfte att nå detta mål, skall årligen investeras minst 1 000 Mkr. Alla investeringar skall bidra till tillväxtmålet i förvaltningsresultatet inom 1-2 år och ha en värdepotential om minst 10%.

Fastighetsbestånd med kommersiellt fokus

Castellum är ett av de större börsnoterade fastighetsbolagen i Sverige. Fastigheternas värde uppgår till ca 29 miljarder kronor och utgörs av lokaler för kontor, butik, lager, logistik och industri. Inom respektive region där Castellum är verksamt fokuseras på marknadsområden och delmarknader där tillräcklig volym fi nns för att ge förutsättningar för goda affärsmöjligheter via rationell förvaltning och hög närvaro.

Investeringar, d v s förädling och utveckling av befi ntliga fastigheter samt förvärv av nya fastigheter och nyproduktion, genomförs i områden med hög tillväxttakt där möjligheter fi nns för högre uthyrningsgrad, ökade hyresnivåer och därmed förbättrade kassafl öden.

29 mdr

Finansiering 2009-12-31

Stabil kapitalstruktur

Castellums strategi är att ha en stabil kapitalstruktur innebärande en belåningsgrad som varaktigt ej skall överstiga 55% och en räntetäckningsgrad om minst 200%.

Castellums utdelningspolicy innebär att minst 60% av förvaltningsresultatet efter full skatt skall delas ut, dock skall hänsyn tas till investeringsplaner, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.

52%

Kunder

Goda och långsiktiga kundrelationer och därmed nöjda kunder är en förutsättning för att skapa långsiktig tillväxt i Castellum. Detta uppnås genom att tillhandahålla effektiva och välbelägna lokaler som motsvarar kundens behov av både ändamålsenlig lokal och service.

Castellum har ca 4 400 kommersiella kontrakt med god riskspridning på såväl geografi och lokaltyp som kontraktsstorlek, förfallotid och bransch där kunden verkar.

4 400

Decentraliserad och småskalig organisation

Castellums verksamhet bedrivs i en småskalig organisation bestående av sex dotterbolag som under egna varumärken äger och förvaltar fastigheterna. Genom de lokalt förankrade dotterbolagen uppnås dels närhet till kunden, dels goda kunskaper om marknadsförutsättning och hyresutveckling inom respektive marknadsområde. Förvaltningen sker i huvudsak med egen personal.

Castellum har kunniga och engagerade medarbetare, vilket skapas genom att koncernen skall vara en attraktiv arbetsplats med goda utvecklingsmöjligheter. Castellumkoncernen hade vid årsskiftet 227 anställda och varje dotterbolag har ett 35-tal medarbetare.

Castellum anser att hållbar utveckling med ekonomisk tillväxt, social utveckling och miljöhänsyn är en förutsättning för ett framgångsrikt företagande.

och Västerås

Malmö, Lund och Helsingborg

Örebro, Uppsala Storstockholm

Halmstad och Alingsås

Castellumaktien

Castellum skall verka för att bolagets aktie får en konkurrenskraftig totalavkastning i förhållande till risken samt en hög likviditet. Bolagets agerande skall utgå från ett långsiktigt perspektiv. Castellumaktien är registrerad på NASDAQ OMX Stockholm AB Large Cap.

Förvaltningsresultat per aktie före skatt uppgick 2009 till 6,89 kronor vilket jämfört med kursen vid årets utgång ger en multipel om 11.

Under 2009 har totalavkastningen inklusive utdelning om 3,15 kronor varit 25%.

Den föreslagna utdelningen om 3,50 kronor per aktie motsvarar en direktavkastning om 4,8% beräknat på kursen vid årets utgång.

Kontraktsförfallostruktur

Centrala, Norra och Östra Storgöteborg Jönköping, Linköping, Värnamo och Växjö

Södra Storgöteborg, Borås,

Totalavkastning (inklusive utdelning)

	2009	3 år	10 år
		snitt/år	snitt/år
Castellum	25%	– 4%	16%
NASDAQ OMX Stockholm (SIX Return)	53%	– 3%	2%
Fastighetsindex Sverige (EPRA)	24%	– 7%	16%
Fastighetsindex Europa (EPRA)	34%	– 23%	6%

VD har ordet

Inledningen av 2009 var unik, den globala fi nanskrisen hade just briserat med en icke fungerande kreditmarknad som följd. Centralbanker världen över sänkte styrräntorna till nivåer som aldrig tidigare skådats för att förhindra en fi nansiell härdsmälta och stoppa det dramatiska konjunkturfallet. Sverige med sitt stora exportberoende stod mer eller mindre stilla, orderingångarna var som lägst och varslen som högst med en nedgång i BNP som följd. Värst drabbades verkstadsindustrin, medan påverkan på tjänstesektorn var begränsad. Under senvåren och framförallt sommaren kom de första tecknen på en vändning, vilken blev tydligare under sista delen av 2009.

Paradoxalt nog har kassafl ödet i fastighetssektorn varit starkt främst tack vare räntesänkningarna och indexjusteringarna för 2008 års infl ation. Uppsägningar och konkurser har varit mindre än befarat, vilket inneburit fortsatt stabila hyresnivåer. Problemet för sektorn har snarare varit kapitalstruktur och fi nansiering.

För Castellum blev 2009 utifrån förvaltningsresultat och kassafl öde ett mycket bra år. Målet om 10% tillväxt nåddes med råge - förvaltningsresultat om 1 130 Mkr och 16% tillväxt. Driftsöverskottet, d v s hyresintäkter minus fastighetskostnader, ökade med 80 Mkr, och räntekostnaderna minskade med lika mycket. 2009 blev även året då Castellums förvaltningsresultat sprängde miljardvallen och bolaget kunde lämna den 50:e kvartalsrapporten i rad sedan börsnoteringen med obruten tillväxt i förvaltningsresultatet.

Tillväxten har också möjliggjort ett förslag om ökad utdelning med 11% till 3,50 kronor per aktie.

Den uppenbara bristen på kapital och rädsla för risk under framför allt första halvåret, medförde en låg likviditet på fastighetsmarknaden med sjunkande fastighetspriser som följd. Även om likviditeten ökat under senare delen av året med en stabilisering av prisnivåerna, blev värdenedgångarna på Castellums fastighetsbestånd ca 1 miljard motsvarande -3%. Sammantaget blev resultatet efter värdeförändringar och skatt 160 Mkr.

Trots en turbulent omvärld och sjunkande fastighetsvärden är Castellums ställning mycket stark. Vi har ett fortsatt gott förhållande till våra fi nansiärer och har inte heller upplevt svårigheter att hitta nya krediter. Trots de senaste årens omfattande investeringar, nedskrivningar och utdelningar ligger belåningsgraden på låga 52%.

Aktiens totalavkastning under året blev utmärkta 25%, men bara hälften av totalavkastningen på Stockholmsbörsen. I den jämförelsen skall man möjligen beakta att Castellums totalavkastning för 2008 blev -5% jämfört med Stockholmsbörsens -39%. En för Castellum intressant jämförelse är aktiens totalavkastning över 10 år - Castellum i genomsnitt 16% per år jämfört med Stockholmsbörsens 2% per år.

Vad kan man då förvänta sig under 2010?

Även om en rekyl inte kan uteslutas, är det troligaste en försiktig återhämtning av svensk ekonomi. Sverige har i en internationell jämförelse starka statsfi nanser, hög privatkonsumtion samt ett effektivt och fl exibelt näringsliv.

I detta scenario kommer hyresintäkterna sjunka marginellt. Utifrån årets nettouthyrning kan vi redan nu se att vakanserna kommer att öka något och då framför allt i slutet av året. Begränsad nyproduktion och förhållandevis låga vakanser gör att jag på Castellums delmarknader inte ser någon större press på hyresnivåerna.

Till skillnad mot fastighetskostnaderna, som jag bedömer vara stabila, kommer räntekostnaderna att öka väsentligt. Korträntorna är för närvarande på "krisnivåer" och kommer med största sannolikhet att höjas till "lågkonjunkturnivåer". Den stora frågan är när och hur mycket. Över tid räds jag dock inte högre nominella räntor, det är snarare tecken på infl ation och ekonomisk tillväxt, vilket till ingen del är negativt för ett fastighetsbolag.

Vad avser fastighetsvärden på kommersiella fastigheter tror jag att vi har det mesta av värdenedgångarna bakom oss. En försiktig förbättring av kreditmarknaden i kombination med en bra avkastning på en infl ationssäker tillgång till ett pris under nyproduktionskostnad borde stärka tillgångsslaget fastigheter.

Risken med fastigheter är att inte kunna leva upp till kundernas förväntningar och att inte kunna attrahera nya. Med egen fantastisk kunnig och engagerad personal, till vilken jag vill framföra att stort tack för ett mycket gott arbete under det gångna året, är den risken i Castellum begränsad.

Göteborg 20 den januari 2010

Håkan Hellström Verkställande direktör

Verksamhet

Belåningsgrad

Räntetäckningsgrad

Utdelningsandel

Affärsidé

Castellums affärsidé är att utveckla och förädla fastighetsbeståndet med inriktning på bästa möjliga resultat- och värdetillväxt genom att med en stark och tydlig närvaro i fem svenska tillväxtregioner erbjuda lokaler anpassade till hyresgästernas behov.

Mål

Castellums verksamhet är fokuserad på tillväxt i kassaflöde, vilket tillsammans med en stabil kapitalstruktur ger förutsättningar för en god värdetillväxt i bolaget samtidigt som aktieägarna kan erbjudas en konkurrenskraftig utdelning.

Målet är att kassaflödet, d v s förvaltningsresultat per aktie, skall ha en årlig tillväxt om minst 10%. I syfte att nå detta mål, skall årligen investeras minst 1 000 Mkr. Alla investeringar skall bidra till tillväxtmålet i förvaltningsresultatet inom 1-2 år och ha en värdepotential om minst 10%. Försäljning av fastigheter skall ske när det är affärsmässigt motiverat och när alternativ investering kan erhållas med bättre avkastning.

Strategi för fi nansiering

Kapitalstruktur

Castellum skall ha en stabil kapitalstruktur, innebärande en belåningsgrad som varaktigt ej skall överstiga 55% och en räntetäckningsgrad om minst 200%.

Förvärv och överlåtelse av egna aktier skall kunna ske för att anpassa bolagets kapitalstruktur till bolagets kapitalbehov. Handel med egna aktier får ej ske i självständigt vinstsyfte.

Utdelning

Minst 60% av förvaltningsresultatet efter full skatt skall delas ut, dock skall hänsyn tas till investeringsplaner, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.

Aktie- och kreditmarknaden

Castellum skall verka för att bolagets aktie får en konkurrenskraftig totalavkastning i förhållande till risken samt en hög likviditet.

Allt agerande skall utgå från ett långsiktigt perspektiv och bolaget skall ha en frekvent, öppen och rättvisande redovisning till aktieägare, kapitaloch kreditmarknaden samt till media, dock utan att enskild affärsrelation exponeras.

Långsiktigt skall Castellum vara ett av de större börsnoterade fastighetsbolagen i Sverige.

Strategi för fastighetsbeståndet och dess förvaltning

Geografi

Castellums fastighetsbestånd fi nns i de fem svenska tillväxtregionerna Storgöteborg, Öresundsområdet, Storstockholm, Mälardalen och Östra Götaland. Detta tillsammans med rationell förvaltning och hög närvaro i marknaden ger goda affärsmöjligheter.

Fastighets- och hyresmarknadens utveckling är, såväl nationellt som för enskild region, beroende av den långsiktiga ekonomiska tillväxten. Viktiga förutsättningar för ekonomisk tillväxt är infl yttning av yngre och välutbildad arbetskraft, tillgänglighet till god infrastruktur och nyföretagande. För att säkerställa att investeringar koncentreras till områden i landet med förväntad hög tillväxttakt analyserar Castellum kontinuerligt utvecklingen på olika delmarknader.

Fastighetskategori

Fastighetsbeståndet skall bestå av kommersiella fastigheter med generella och fl exibla lokaler för kontor/butik och logistik/lager/industri. Fördelningen mellan de olika kategorierna avgörs av affärsmöjligheter, kassafl öde, riskexponering och värdetillväxt.

Fastighetsbeståndets utveckling

Fastighetsbeståndet skall ständigt förädlas och utvecklas i syfte att förbättra kassafl ödet.

Castellum skall fortsatt växa med kundernas efterfrågan, främst genom ny-, till- och ombyggnation som bedöms ge en hög avkastning, men också genom förvärv av byggnader och byggrätter för framtida nyttjande.

Kunder

Castellum skall uppfattas som ett servicemanagement företag. Detta uppnås genom att skapa långsiktiga relationer och att tillhandahålla lokaler och service som svarar mot kundens behov. För att kunna utveckla kundrelationerna skall kundens grad av tillfredställelse kontinuerligt mätas. Risken inom kundstocken skall hållas låg genom spridning på branscher, avtalslängd och avtalsstorlek.

Förvaltning/medarbetare

Castellum skall leverera service och förvalta fastigheterna via en decentraliserad och småskalig organisation med helägda dotterbolag och stark närvaro i delmarknaderna. Förvaltningen skall i huvudsak skötas med egen personal.

Castellum skall ha kunniga och engagerade medarbetare, vilket skapas genom att koncernen skall vara en attraktiv arbetsplats med goda utvecklingsmöjligheter. För att kunna utveckla koncernen såsom varande en attraktiv arbetsplats skall medarbetarnas grad av tillfredställelse kontinuerligt mätas.

Castellums 4 hörnstenar

Kassafl ödesfokus

Målsättning 10% årlig tillväxt i kassafl ödet.

Målsättningen uppnås genom att investera minst 1 miljard kronor.

Kommersiella fastigheter i tillväxtregioner

Fastighetbestånd koncentrerat till 15 svenska tillväxtorter.

Fastighetsbeståndet består av 65% lokaler för kontor/butik och 31% lokaler för lager/industri.

Castellums mål är att vara ett av de tre största fastighetsbolagen på respektive ort.

Kundfokus genom lokala organisationer

En decentraliserad och småskalig organisation ger - närhet till kunderna,

• god kunskap om de lokala marknaderna, - möjlighet till stimulerande arbete för medarbetarna.

Kundnöjdhet skall mätas regelbundet med Nöjd Kund Index.

Castellum arbetar med egen förvaltningspersonal. Medarbetarnas nöjdhet skall mätas regelbundet i Nöjd Medarbetar Index.

Ett kontinuerligt miljöarbete pågår med inriktning på energibesparingar.

Stark balansräkning och låg risk

Strategi för fi nansiella nyckeltal: - Belåningsgrad varaktigt ej över 55% - Räntetäckningsgrad minst 200%

Castellum har en god riskspridning genom ett stort antal fastigheter med geografi sk spridning fördelade på olika lokaltyper. Kontraktsportföljen består av ca 4 400 kontrakt i många branscher. Det största kontraktet står för ca 1%.

Kunder

Kontraktsfördelning per bransch

Kontraktsförfallostruktur

Castellums dotterbolag skall erbjuda ändamålsenliga lokaler och service som svarar mot kundens behov. Genom den lokala närvaron får Castellums medarbetare närhet till kunderna och kännedom om både deras behov och ortens utveckling. Ett koncentrerat fastighetsbestånd på respektive ort ger kunderna möjlighet att utvecklas inom Castellums bestånd.

Goda och långsiktiga kundrelationer är en förutsättning för att skapa tillväxt i Castellum och arbetet följs regelbundet upp med kundmätningar.

Närhet till kunden

Castellums organisation med lokala dotterbolag ger närhet till kunderna och korta beslutsvägar. Medarbetarna inom Castellum arbetar nära marknaden vilket ger en naturlig möjlighet att känna till kundens nuvarande och framtida behov. Kunderna kan därmed erbjudas lokaler anpassade efter behov, god personlig service och snabba besked.

Som en av de största fastighetsägarna på respektive lokal marknad samarbetar Castellum med kommuner samt engagerar sig i lokala nätverk såsom t ex företagarföreningar.

De lokala bolagen ger regelbundet ut information via kundtidningar och hemsidor.

Castellums kunder speglar inhemsk svensk ekonomi

Castellum har en god riskspridning i kontraktsportföljen avseende geografi , lokaltyp, kontraktsstorlek, löptider och branscher i vilka kunderna är verksamma.

Koncernen har ca 4 400 kommersiella kontrakt där det enskilt största kontraktet svarar för ca 1% av Castellums totala hyresintäkter.

Hyresavtal

Hyresavtal tecknas vanligtvis på 3-5 år med en uppsägningstid om nio månader och har kvartalsvis förskottsbetalning. Hyresnivån kan förändras i samband med att respektive kontrakt förfaller till omförhandling.

Hyresavtalen innehåller normalt en bashyra, d v s överenskommen hyra vid avtalets tecknande, samt en indexklausul som innebär en årlig förändring av hyran motsvarande en viss andel av infl ationen under föregående år, alternativt en procentuell minimiuppräkning.

Hyresavtalen innehåller vanligtvis ett tillägg för lokalens andel av fastighetens kostnad för värme, kyla samt fastighetsskatt.

Nöjda kunder

Det är viktigt att Castellum lever upp till kundernas förväntningar. För att följa upp och utvärdera genomförda insatser genomförs årligen en extern kundmätning, Nöjd Kund Index. Mätningen visar såväl kundernas generella uppfattning om Castellum som hur väl Castellum lever upp till de olika delområdena servicevilja, affärsrelation, lokalen, fastigheten, fastighetsservice, miljö och information.

Undersökningen som genomfördes 2009 och som innefattade kontor, butik, lager och industri omfattade en majoritet av Castellums större kunder. Svarsfrekvensen var hög och motsvarade 62% av de tillfrågade kunderna. Undersökningen visar på ett fortsatt genomgående högt betyg för Castellum med ett totalt index om 75 på en skala om 100.

En hög andel av de tillfrågade kunderna, 87%, svarar att man vill hyra av Castellum igen och gärna rekommenderar Castellum som hyresvärd till andra.

Uthyrningsarbete

Castellum har en hög aktivitet i uthyrningsarbetet. Under 2009 har organisationen tecknat 640 nya kontrakt med ett totalt årsvärde om 251 Mkr. Uthyrningsarbetet visar på vikten av att vårda kunderna och kontaktnäten. Av de nytecknade kontrakten kommer 85% från egna kontakter, rekommendationer eller att befi ntliga kunder utökar, medan 9% kommer via hemsidorna och 6% från mäklare.

Fördelning kontraktsstorlek

Nöjd Kund Index 2009

Uthyrningsarbete

Organisation

Örebro, Uppsala och Västerås

Malmö, Lund och Helsingborg

Storstockholm

Jönköping, Linköping, Värnamo och Växjö

Centrala, Norra och Östra Storgöteborg

Södra Storgöteborg, Borås, Halmstad och Alingsås

Castellums strategi är att förvalta fastigheterna i en decentraliserad och småskalig organisation med helägda dotterbolag och stark närvaro på delmarknaderna. Den lokala närvaron ger kunskap om kundernas verksamhet och behov samt god kännedom om den lokala fastighets- och hyresmarknaden med dess förändringar och affärsmöjligheter.

Dotterbolag med starka varumärken

Castellum har sex helägda dotterbolag med ett 35-tal medarbetare vardera. Dotterbolagens organisationer är inte identiska men utgörs i princip av verkställande direktör, 3-5 marknadsområden, affärsutvecklare samt 3-5 medarbetare inom ekonomi och administration. Varje marknadsområde är bemannat med en fastighetschef med assistent, en uthyrare och 2-4 fastighetsansvariga där samtliga har kundkontakt. Den platta organisationen medför korta beslutsvägar och skapar en kundorienterad och handlingskraftig organisation.

Castellums dotterbolag är verksamma under egna namn vilka utgör starka varumärken på varje delmarknad. Varje dotterbolag är var för sig större än de minsta svenska börsnoterade fastighetsbolagen.

Förvaltningen sker i huvudsak med egen personal och i de fall externa tjänster upphandlas ställs höga krav på de företag som anlitas när det gäller kvalitet, kundbemötande, service och miljöhänsyn.

Engagemang i de lokala marknaderna

Castellums dotterbolag är engagerade i det lokala näringslivet genom företagsföreningar där viktiga kontakter tas med både nuvarande och presumtiva kunder. Som en av de största fastighetsägarna på respektive ort samarbetar Castellums dotterbolag även med samhällsutvecklande organ som kommun och universitet/högskola för att bidra till ortens utveckling.

Mäta och jämföra

Castellum mäter och jämför dotterbolagens effektivitet i förvaltningen och värdetillväxt i fastighetsbeståndet. Inom koncernen sker erfarenhetsutbyte mellan bolagen för att göra kompetens tillgängligt i hela organisationen.

Arbetet i Castellum styrs av besluts- och arbetsordning, policies och instruktioner. Policy fi nns för bl a fi nans- och ekonomiarbetet, information, informationssäkerhet, miljö, försäkring, el samt personal.

Moderbolag

Moderbolaget Castellum AB ansvarar för frågor gentemot aktiemarknaden (ex koncernrapportering och aktiemarknadsinformation) och kreditmarknaden (ex upplåning och fi nansiell riskhantering) samt övergripande IT/IS-strategier och personalfrågor. Castellum AB har 14 medarbetare.

Genom styrelsearbete i dotterbolagen är moderbolaget delaktigt i verksamheten.

Medarbetare

Castellums mål är att vara en attraktiv arbetsplats med utvecklingsmöjligheter, vilket ger goda förutsättningar för kompetenta och engagerade medarbetare. Medarbetare erbjuds bland annat kompetensutveckling, erfarenhetsutbyten och utvecklande arbetsuppgifter med stor frihet inom respektive ansvarsområde.

Medarbetarnas attityder mäts regelbundet i syfte att utveckla koncernen. Nöjda medarbetare ger nöjda kunder vilket är en förutsättning för att uppnå Castellums mål.

Attraktiv arbetsgivare

För att vara en attraktiv arbetsgivare med kompetenta och engagerade medarbetare arbetar Castellum med både kompetensutveckling och en motiverande arbetssituation som skapar engagemang och trivsel.

Den platta organisationen gör att varje medarbetare har tydliga ansvarsområden med frihet inom respektive område, vilket innebär goda utvecklingsmöjligheter. Medarbetarsamtal genomförs årligen med alla medarbetare för att sätta och följa upp mål samt fastställa behovet av kompetensutveckling.

Castellum arbetar med friskvård samt erbjuder en bra företagshälsovård och en förmånlig sjukvårdsförsäkring. Ett bonusprogram tillämpas där varje anställd har möjlighet att få del i respektive dotterbolags uppnådda resultatförbättringar.

En dag om året träffas alla medarbetare i koncernen för att höja kunskaperna, utbyta erfarenheter och öka gemenskapen i koncernen.

Kompetensutveckling och erfarenhetsutbyte

I Castellum bedrivs kompetensutveckling både i intern och extern regi. Under 2009 har två nya interna utvecklingsprogram påbörjats, dels ett ledarskapsprogram för personer i ledande befattning och dels ett program för samtliga medarbetare anpassat till olika arbetsuppgifter. Förutom koncerngemensamma utvecklingsprogram sker individuell kompetensutveckling.

För att skapa förutsättningar för erfarenhetsutbyte mellan bolagen drivs projekt med deltagare från samtliga bolag som hanterar aktuella frågor t ex hyresavtal. Förutom projekten fi nns fasta grupper som regelbundet diskuterar frågor inom specifi ka områden såsom marknad, ekonomi, IT, miljö och personal.

Castellums medarbetare

Koncernen hade vid årets utgång 227 anställda (226) varav 36% var kvinnor (35%). Personalomsättningen har under året varit 7% (6%) och sjukfrånvaron 2% (2%).

Nöjda medarbetare

Medarbetarnas syn på den egna arbetssituationen, bolaget och dess ledning mäts regelbundet i en Nöjd Medarbetar-undersökning. Den senaste undersökningen som genomfördes 2008 visar ett fortsatt mycket högt index, 84 på en 100-gradig skala. Svarsfrekvensen var 100% vilket visar på stort engagemang.

Under 2009 har två nya interna utvecklingsprogram påbörjats, ett ledarskapsprogram för personer i ledande befattning och ett utvecklingsprogram för samtliga medarbetare.

Utbildningsnivå

Åldersfördelning - antal anställda

"Arbetet för en hållbar utveckling påbörjades inom Castellum under mitten av 90-talet och ingår idag som en naturlig del i den dagliga verksamheten. Castellum prioriterar ett affärsmässigt och etiskt korrekt agerande i alla typer av samarbeten, att ta aktiv del i utvecklingen på våra verksamhetsorter samt att arbeta för att minska energiförbrukningen och ha god kontroll på miljöstatusen i våra fastigheter."

Bilden visar Sveriges första BREEAM-certifi erade fastighet som Castellum färdigställt i samarbete med Toyota.

12 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2009

Ansvarsfullt företagande

Castellum arbetar för en hållbar utveckling gällande socialt ansvar och miljöhänsyn och har gjort så sedan 1995. En hållbar utveckling innebär både ett etiskt agerande mot kunder, medarbetare och andra intressenter samt att verksamheten utvecklas med minsta möjliga påverkan på miljön. Arbetet ger ett mervärde genom god förvaltning och därmed nöjdare kunder, lägre kostnader, starkare varumärke och ökad konkurrenskraft.

Socialt ansvar

Det sociala ansvaret omfattar medarbetarna och den omgivning där bolaget verkar. Castellum har sedan bolaget bildades arbetat med att skapa en företagskultur med god arbetsmiljö där medarbetarnas kompetens och engagemang tillvaratas och utvecklas. Arbetet följs upp med regelbundna medarbetar- och kundundersökningar.

Castellum, som en av de största fastighetsägarna på de lokala marknaderna, samarbetar med kommun, universitet, högskola samt lokala företag för att bidra till utveckling av de orter där dotterbolagen verkar.

Castellum arbetar med gemensamma värderingar som styr det dagliga arbetet såsom affärsmässighet, kvalitet och service, diskriminering, arbetsmiljö, säkerhet samt samhällsansvar. Castellums värderingar beträffande mänskliga rättigheter, arbetsförhållanden och miljöfrågor ligger väl i linje med FNs uppförandekod Global Compact.

Castellum har personalpolicy som behandlar frågor som arbetsmiljö, jämställdhet, löner, pensioner och tjänstebilar.

Castellums verksamhet fi nns enbart i Sverige och lyder under svensk lagstiftning och regelverk.

Miljöansvar

Castellums strategi är att utveckla fastighetsbeståndet med minsta möjliga påverkan på miljön och på ett resurseffektivt sätt för att bidra till en långsiktigt hållbar utveckling.

Miljöarbetet påbörjades 1995 då de områden där Castellum har miljöpåverkan identifi erades. Områdena har därefter systematiskt bearbetats och framförallt inom energi-och materialanvändning samt avfall har ett stort arbete lagts ned. Idag fokuseras miljöarbetet på att effektivisera energianvändningen, fasa ut fossila bränslen samt förbättra miljöstatusen i fastigheterna för att minska koncernens klimatpåverkan.

Miljöarbetet styrs via ett miljöledningssystem som består av en gemensam miljöpolicy, riktlinjer samt övergripande mätbara mål. Miljöarbetet bedrivs lokalt på varje dotterbolag, följs upp varje år och avrapporteras regelbundet till koncernledningen. Miljöarbetet omfattar hela verksamheten och arbetet granskas regelbundet av extern part.

Inom koncernen fi nns en gemensam miljögrupp som träffas regelbundet för att utbyta erfarenheter och bevaka utvecklingen i omvärlden.

Utbildning inom miljöområdet pågår kontinuerligt för att höja kompetensen och engagemanget. Alla medarbetare har en grundläggande utbildning inom miljöområdet och fl ertalet medarbetare har genomgått utbildning inom specifi ka områden som t ex energifrågor.

En bekräftelse på att arbetet går i rätt riktning är att Castellum sedan många år anses vara ett av de miljömässigt mest progressiva börsföretagen utvalda av både svenska och utländska investerare.

Castellums miljöpolicy:

"Castellums verksamhet skall bedrivas med minsta möjliga påverkan på miljön och på ett resurssnålt sätt, för att bidra till en hållbar utveckling. Castellum betraktar samhällets krav enligt lagar och förordningar som minimikrav. Koncernen skall sträva efter ständiga förbättringar i syfte att minska miljöbelastningen och förebygga föroreningar.

Miljöpolicyn inbegriper alla delar av Castellums verksamhet, såväl förvaltning, förädling och förvärv som nyproduktion av fastigheter. Miljöarbetet skall vara en integrerad och naturlig del av verksamheten."

Castellums övergripande mål:

• Energiförbrukningen skall minska minst 1% per kvm och år, d v s minst 10% över en 10-årsperiod.
• Koldioxidutsläppen skall minska minst 2,5% per kvm och år, d v s minst 25% över en 10-årsperiod.
• Fastigheter som innehafts mer än ett år skall vara miljöinventerade.

Energi- och vattenförbrukning

	2009	2008	2007	2006
Ej graddagsjusterad
Fjärrvärme, MWh		182 082 168 319 156 088 156 139
El, MWh		121 325 117 794 113 711 111 979
Olja, MWh	2 890	4 290	7 260	7 757
Gas, MWh	9 685	10 860	13 667	13 932
Summa, MWh		315 982 301 263 290 726 289 807
Koldioxidutsläpp, ton*	17 990	18 546	20 110	20 760
Vatten, m3		829 755 856 896 747 754 754 759

*Koldioxidutsläpp har beräknats utifrån fjärrvärmeverkens uppgifter. Koldioxidutsläppen avseende 2009 är preliminära.

Castellums 400 energideklarerade fastigheters energiförbrukning jämfört med snittet på liknande hus.

Förbrukning samt koldioxidutsläpp / kvm och år

Energiförbrukning samt koldioxidutsläpp per kvm beräknat på hela Castellumkoncernens bestånd där förbrukningen justerats avseende graddagar, vakans samt kylbehov.

2009 års koldioxiduppgift är preliminär

Kommunikation och samarbete

Koncernens miljöarbete kommuniceras kontinuerligt för att driva arbetet framåt, bl a via kundbesök och hemsidor. Samarbete pågår med olika parter för att få kunskap om ny teknik och utbyta erfarenheter. Exempel på samarbeten där Castellum ingår är Energimyndighetens "Beställargrupp för lokaler" (BELOK) och Byggsektorns kretsloppsråd.

Två av Castellums dotterbolag, Fastighets AB Brostaden och Harry Sjögren AB, har som första respektive tredje bolag i Europa utsetts av EU till Green Building Corporate Partner vilket innebär att energiförbrukningen har reducerats med minst 25% i minst 30% av beståndet. Utnämningarna är ett kvitto på det arbete med energibesparingar som genomförts under de senaste åren. I Castellum fi nns totalt 80 Green Building-klassade fastigheter om 398 tkvm.

Eklandia Fastighets AB färdigställde under 2008 en fastighet som under 2009 fått Sveriges första BREEAM-certifi kat. BREEAM är en metod för miljöcertifi ering av fastigheter som tar ett helhetsgrepp kring miljö- och hållbarhetsfrågor i fastigheten.

Energideklarationer

Under 2009 har Castellum färdigställt energideklarationer i drygt 400 fastigheter om 1 838 tkvm enligt fastställd lagstiftning. I energideklarationerna visas byggnadens energiförbrukning jämfört med dels förbrukningen för motsvarande nyproduktion dels för liknande fastigheter. Castellums förbrukning uppgick till i genomsnitt 110 kWh/kvm, vilket kan jämföras med nyproduktion om 106 kWh/kvm och jämförbara fastigheter i intervallet 137-189 kWh/kvm.

Castellums förbrukning jämfört med snittet av liknande fastigheter uppgick således till 68% vilket på årsbasis givit en besparing motsvarande 97 000 MWh.

Effektivisera energianvändningen

Castellum arbetar med att effektivisera energianvändningen genom bl a behovsanpassning av värme och ventilation, utbyggnad av datoriserade styr- och reglersystem för värme och ventilation samt rörelsestyrd belysning. Castellum följer systematiskt upp och analyserar all energiförbrukning i ett gemensamt uppföljningssystem.

Castellums koldioxidutsläpp för 2009 uppgick preliminärt till 17 990 ton. För att minska utsläppen pågår ett arbete med att fasa ut fossila bränslen, d v s byta ut uppvärmning med olja och gas. Under de senaste 10 åren har uppvärmningen i fastigheter om 395 tkvm konverterats från olja till fjärrvärme. Bergvärme/kyla fi nns installerat i 20 fastigheter om totalt 99 tkvm.

Uppvärmning med fjärrvärme medför att Castellums koldioxidutsläpp blir beroende av fjärrvärmeverkens val av bränslemix. Idag anlitas 22 fjärrvärmeverk vilka står för 78% av koncernens utsläpp. Under 2009 har Castellum kontaktat de fjärrvärmeverk med högst koldioxidutsläpp per kWh, dels för att visa hur Castellums miljöpåverkan är beroende av deras arbete, dels ta del av deras planer för att minska utsläppen. Av Castellums utsläpp är 7% direkt påverkbara via olja och transporter medan resterande del är indirekt påverkbara. Castellum har valt att inte

köpa utsläppsrätter motsvarande bolagets utsläpp utan istället investera i det fortsatta arbetet med att minska den direkta energiförbrukningen.

Under 2009 har arbetet med att virtualisera koncernens servrar fortsatt och sammanlagt 40 servrar har ersatts med 7 vilket innebär att energiförbrukningen avseende serverdrift beräknats minska med ca 90%.

Sedan år 2001 används enbart miljömärkt el i Castellumkoncernen.

Känd och ständigt förbättrad miljöstatus i fastigheterna

Miljöinventering av fastigheter, ägda mer än ett år, med tanke på miljöoch hälsorisker som farliga ämnen, markföroreningar, fukt/mögel och tillståndspliktig verksamhet har genomförts i 99% av beståndet. Under 2009 har 468 tkvm miljöinventerats, bl a med metoden "Miljöstatus byggnader".

Miljöriskerna i Castellums fastighetsbestånd bedöms som små.

Krav på leverantörer

Vid större inköp och upphandlingar ställer Castellum krav på entreprenörens miljö- och kvalitetsarbete. Extern expertis används delvis för att kontrollera att ställda krav följs, dock fi nns inget gemensamt system för uppföljning.

Fördelning koldioxidutsläpp

Fördelning av energi för uppvärmning

Effektivisera energianvändningen	Utfall 2009
- Energiförbrukningen skall minska minst 1% per kvm och år, d v s minst 10% över en 10-årsperiod	– 4% (– 5% sedan målet fastställdes 2007)
- Koldioxidutsläppen skall minska minst 2,5% per kvm och år, d v s minst 25% över en 10-årsperiod	– 14% (– 27% sedan målet fastställdes 2007)

Genom att;

- driftoptimera befi ntliga anläggningar och successivt effektivisera tekniska installationer i fastigheterna, Pågående arbete
- prioritera miljöanpassade energikällor samt fasa ut fossila bränslen,	Konvertering av 47 tkvm från olja och gas till fjärrvärme
- ersätta de oljepannor som fi nns i förvaltningsfastigheterna med annan uppvärmningskälla senast 31 december 2009,	6 förvaltningsfastigheter med oljeeldning konverterades under 2009 och 7 kvarstår
- fasa ut användningen av gas som framställts ur ej förnyelsebara källor,	29 förvaltningsfastigheter fi nns med gas
- påverka de fjärrvärmeverk som anlitas för att de skall minimera utsläppen av koldioxid,	Dialog via brev och möten pågår
- minimera resor och transporter inom verksamheten.	Pågående arbete

Känd och ständigt förbättrad miljöstatus i fastigheterna	Utfall 2009
- Samtliga fastigheter som innehavts mer än ett år skall vara miljöinventerade	99%

Genom att;

- all ny-, om- och tillbyggnation samt underhåll skall ske utifrån ett hållbarhetsperspektiv. Det gäller såväl planering, projektering, produktion, nyttjandefas som återbruk eller rivning,	Pågående arbete såsom t ex krav vid nybyggnation. En BREEAM-cerifi erad fastighet färdigställd under 2009.
- miljöfarliga och miljöskadliga ämnen identifi eras och fasas ut successivt,	Pågående arbete
- tillsammans med hyresgästerna minska deras miljöpåverkan och följa upp hyresgäster som av miljöskäl har tillståndpliktig verksamhet,	Pågående arbete
- samtliga hyresgäster skall erbjudas verksamhetsanpassad källsortering för att minska mängden avfall till deponi,	Ca 80% har tillgång till källsortering
- optimera vattenförbrukningen och minimera utsläppen av miljöförstörande ämnen i avloppen.	Pågående arbete

För mer information se www.castellum.se

Fastighetsbestånd

Statsskuld och budgetsaldo i % av BNP

Fastigheter - generellt

Fastighetsmarknaden, d v s marknaden för att sälja och köpa fastigheter, och hyresmarknaden, d v s marknaden för uthyrning av lokaler och hyresnivåer, är båda på lång sikt helt beroende av utvecklingen i inhemsk ekonomi.

Svensk ekonomi

Sverige, som är beläget i norra Europa med drygt nio miljoner invånare, är ett land med en öppen och stark ekonomi, vilket bl a beror på ett stabilt och transparent affärsklimat, hög utbildningsnivå, sunda statsfinanser och hög produktivitet inom industrin. Sverige har de senaste åren uppvisat ett positivt handelsnetto. Sverige har en lång och stor erfarenhet av internationell handel och internationella relationer vilket tydliggörs av landets relativt stora andel världsledande koncerner såsom t ex Ericsson, H&M, IKEA, SCA och Volvo. Det stora exportberoendet bidrar till att Sverige historiskt uppvisat en god förmåga att anpassa och ställa om ekonomin vid konjunkturförändringar.

Sverige har uppvisat en stark tillväxt under senare år, bl a till följd av en global tillväxt och växande export. Under slutet av 2008 drabbades Sverige, liksom större delen av världen, av en finanskris och en därpå följande konjunkturförsämring. 2009 blir det första året sedan 1940-talet som BNP sjunker i världen och i Sverige väntas fallet bli runt 4%.

Utvecklingen i sysselsättningen släpar historiskt sett efter utvecklingen i BNP med 6-12 månader. Kraftiga minskningar i efterfrågan och produktion har lett till att arbetslösheten har ökat med 1,8%-enheter från november 2008 till november 2009.

Sverige har dock ett bra utgångsläge med stabila statsfinanser samt en lägre statsskuld och budgetssaldo i förhållande till BNP jämfört med många andra länder.

Fastighetsbestånd

I Sverige finns närmare tre miljoner fastigheter med ett totalt taxeringsvärde om ca 5 700 miljarder kronor, varav bostäder utgör merparten. Av det kommersiella beståndet i Sverige beräknas Castellum, som är en av de större fastighetsägarna i landet, äga uppskattningsvis 1-2% medan samtliga svenska börsnoterade fastighetsbolag totalt beräknas äga ca 10%. De största fastighetsägarna i Sverige är, utöver de börsnoterade bolagen, offentligt ägda bolag samt såväl svenska som utländska institutionella investerare. Därutöver finns en mängd mindre fastighetsägare såsom fastighets- och byggbolag, brukare och privatpersoner.

På grund av det spridda ägandet utan någon dominerande fastighetsägare växlar konkurrenterna mellan de olika delmarknaderna.

Hyresmarknaden

Hyresmarknaden är främst beroende av tillväxten i svensk ekonomi, men påverkas också av nyproduktionens storlek. Ekonomisk tillväxt leder normalt till ökad efterfrågan på lokaler och därmed minskade vakanser, med potential för stigande marknadshyror, vilket även möjliggör nyproduktion. En stagnation i tillväxten ger omvänt förhållande.

Trots den kraftigt försämrade konjunkturen är efterfrågan på lokaler kvar på relativt bra nivåer, även om uthyrningsprocessen tar längre tid. Såväl uppsägningar som konkurser har varit mindre än befarat.

Den generellt sett höga uthyrningsgraden tillsammans med begränsad nyproduktion har medfört att det på Castellums delmarknader för tillfället inte föreligger någon press på marknadshyrorna. Däremot kommer de indexklausuler som fi nns i merparten av alla kommersiella hyreskontrakt medföra en lägre hyra med 0,5% 2010, då infl ationen under 2009 har varit negativ.

Eftersom hyresavtal vanligtvis tecknas på 3-5 år och med en uppsägningstid om nio månader ger förändringar i marknadshyran på kort sikt relativt liten påverkan på totala hyresintäkter.

Fastighetsmarknaden

På grund av turbulensen på den internationella kreditmarknaden har transaktionsvolymen i Sverige, avseende affärer över 100 Mkr, minskat från cirka 140 miljarder kronor per år under 2006-2008 till 30 miljarder kronor under 2009. Trots den kraftigt vikande volymen hade Sverige den femte största transaktionsvolymen i Europa under 2009.

I Sverige stod de tre storstadsregionerna för 65% av transaktionsvolymen, Storstockholm för cirka 45% samt Storgöteborg och Öresundsområdet för cirka 10% vardera.

Signifi kant för fastighetsmarknaden under året var att försäljningen av hyresbostäder och mindre affärer ökade. Även om fl er internationella aktörer etablerat sig i den svenska fastighetsmarknaden under tidigare år, var det främst nationella aktörer som investerade under 2009. De nationella aktörerna stod för 89% av marknaden, vilket kan jämföras med ca 75% år 2008 och 41% år 2007.

Under sista kvartalet gjordes hälften av årets affärer, vilket tyder på en alltmer normaliserad marknad med en stabilisering av avkastningskraven som följd.

Sveriges fem största handelspartners

Export	Import
1. Norge	1. Tyskland
2. Tyskland	2. Danmark
3. Danmark	3. Norge
4. Storbritannien	4. Nederländerna
5. Finland	5. Storbritannien

Källa: SCB, import avser avsändningsländer.

Fastighetsinnehav börsnoterade fastighetsbolag

Nybyggnation och vakansgrader Sverige

Fastighetstransaktioner Sverige

Castellums fastighetsbestånd

Fastighetsvärde per region

Fastighetsvärde per kategori

Tillväxt och risk på lång sikt (1995-2008)

Geografiska marknader

Castellum är närvarande på landets främsta tillväxtmarknader och av Sveriges 9,3 miljoner invånare bor ca 60% inom Castellums regionala marknadsområden.

Ekonomisk tillväxt kan bäst mätas i utvecklingen av ett marknadsområdes totala lönesumma. Genomsnittlig tillväxt per år i såväl total sysselsättning som lönesumma för perioden 2000-2009 var inom Castellums marknadsområden 0,8% respektive 2,7%. Detta kan jämföras med hela rikets 0,6% respektive 2,5%.

För att analysera regionala marknaders tillväxt och risk, kan den årliga genomsnittliga tillväxten i lönesumman för respektive marknad studeras samtidigt som risken (standardavvikelsen i tillväxt) mäts över tid. Vissa marknader är i kraft av sin storlek och branschstruktur mindre beroende av omvärldsförändringar än andra och har en egen inneboende tillväxtkraft. Det mest gynnsamma är hög tillväxt med låg risk. Av nedanstående diagram framgår Sveriges regionala marknader där Castellums orter är rödmarkerade.

Fastighetsbestånd

Castellums fastighetsbestånd är koncentrerat till utvalda delmarknader där dotterbolagen har en stark ställning. Castellums geografiska delmarknader kan betraktas som stabila med goda förutsättningar för en långsiktig positiv utveckling. Fastighetsbeståndet finns på 15 orter i fem tillväxtregioner: Storgöteborg, Öresundsområdet, Storstockholm, Mälardalen och Östra Götaland. Tyngdpunkten med ca 75% av beståndet finns i de tre storstadsregionerna.

Det kommersiella beståndet består av 65% kontors- och butiksfastigheter samt 31% lager- och industrifastigheter. Fastigheterna är belägna från citylägen (för Storstockholm närförortslägen) till välbelägna arbetsområden med goda kommunikationer och utbyggd service. Castellum har outnyttjade byggrätter om 838 tkvm.

Castellums fastighetsbestånd per den 31 december 2009 omfattade 590 fastigheter (587) med ett sammanlagt hyresvärde om 3 054 Mkr (2 912) och en sammanlagd uthyrningsbar yta om 3 199 tkvm (3 172). För fastigheter ägda vid årets utgång uppgick driftsöverskottet på årsbasis till 1 784 Mkr (1 746).

Under året har investerats för totalt 1 165 Mkr (2 738) varav 126 Mkr (1 212) avser förvärv och 1 039 Mkr (1 526) avser ny-, till- och ombyggnation. Av de totala investeringarna avser 308 Mkr Storgöteborg, 278 Mkr Storstockholm, 259 Mkr Mälardalen, 219 Mkr Östra Götaland, samt 101 Mkr Öresundsområdet. Castellum har pågående projekt där återstående investeringsvolym uppgår till ca 550 Mkr.

Fastighetsvärde

Fastigheternas verkliga värde vid årsskiftet uppgick till 29 267 Mkr (29 165), motsvarande 9 036 kr/kvm (8 984). Den normaliserade avkastningen för Castellums fastighetsbestånd, exkl projekt och mark, kan beräknas till 7,3% (7,4%).

Castellum fastställer fastighetsvärdet genom interna värderingar. Värderingarna baseras på en 10-årig kassaflödesmodell med en individuell bedömning för varje fastighet av dels den framtida intjäningsförmågan, dels marknadens avkastningskrav. Vid bedömning av en fastighets framtida intjäningsförmåga har, utöver inflationsantagande om 1,5%, hänsyn tagits till eventuella förändringar i hyresnivåer, ekonomiska uthyrningsgrader och fastighetskostnader. Igångsatta projekt har värderats enligt samma princip, men med avdrag för återstående investering. Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde om i genomsnitt ca 1 000 kr/kvm (950).

För att säkerställa värderingen har 129 fastigheter motsvarande värdemässigt 51% av beståndet externt värderats av NAI Svefa. Urvalet av fastigheter har gjorts med utgångspunkt från de värdemässigt största fastigheterna, men även med syftet att spegla fastighetsbeståndets sammansättning avseende kategori och geografi . NAI Svefas värdering av de utvalda fastigheterna uppgick till 14 981 Mkr, inom ett osäkerhetsintervall på fastighetsnivå om +/- 5-10%, beroende på respektive fastighets kategori och läge. Castellums värdering av samma fastigheter uppgick till 14 990 Mkr, d v s en nettoavvikelse om 9 Mkr motsvarande 0,1%. Bruttoavvikelserna var +495 Mkr respektive –504 Mkr med en genomsnittlig avvikelse om 7%.

Hyresintäkter

Castellums genomsnittliga hyresnivå är 1 210 kr/kvm (1 151) för kontor/butik och 699 kr/kvm (666) för lager/industri. Hyresnivåerna, som bedöms vara på marknadsmässiga nivåer, har i jämförbart bestånd ökat med 4% mot föregående år, vilket främst är en effekt av indexuppräkningar. Den negativa infl ationen under året kommer dock att medföra en indexjustering nedåt på hyrorna om ca 0,5% för 2010.

Den genomsnittliga ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 89,8%, vilket är i nivå med föregående år. Det totala hyresvärdet för under året outhyrda ytor uppgick på årsbasis till 323 Mkr.

Förändring av fastighetsbeståndet

	Verkligt värde, Mkr	Antal
Fastighetsbestånd 1 januari 2009	29 165	587
+ Förvärv	126	6
+ Ny-, till- och ombyggnation	1 039	–
– Försäljningar	– 34	– 3
+/– Orealiserade värdeförändringar	– 1 029	–
Fastighetsbestånd 31 december 2009 29 267		590

Normaliserad avkastning	2009	2008
Mkr
Driftsöverskott fastigheter	1 935	1 870
Justerat för:
Indexjustering nästkommande år	– 15	82
Verklig uthyrningsgrad, dock lägst 94%	197	190
Fastighetskostnader till normalår	–	– 21
Fastighetsadministration, 30 kr/kvm	– 94	– 92
Normaliserat driftsöverskott	2 023	2 029
Värdering (exkl. byggrätter om 436 Mkr)	27 742	27 343
Normaliserad avkastning	7,3%	7,4%

Normaliserad avkastning över tid

Hyresvärde och ekonomisk uthyrningsgrad

Nettouthyrning per kvartal

Fastighetskostnader kr/kvm

	Kontor/ butik	Lager/ industri	Totalt
Driftskostnader	204	117	163
Underhåll	52	27	40
Tomträttsavgäld	8	5	7
Fastighetsskatt	61	17	40
Direkta fastighetskostnader	325	166	250
Uthyrning och fast.adm. (indirekt)	–	–	50
Totalt	325	166	300
Föregående år	292	142	268

Bruttouthyrningen (d v s årshyra för total uthyrning) under året uppgick till 251 Mkr (305), varav 31 Mkr (48) avsåg uthyrning i samband med ny-, till- och ombyggnation. Uppsägningarna uppgick till 288 Mkr (221), varav konkurser 31 Mkr (20), innebärande en nettouthyrning om –37 Mkr (84). Andelen uppsägningar för omförhandlingar har varit mycket begränsad. Tidsförskjutningen mellan nettouthyrningen och dess resultateffekt bedöms till 9-18 månader.

Efterfrågan på lokaler är kvar på relativt bra nivåer och såväl uppsägningar som konkurser har varit mindre än befarat. Kundernas betalningsförmåga är fortsatt god. Den generellt sett höga uthyrningsgraden tillsammans med begränsad nyproduktion har medfört att det, på Castellums delmarknader, för tillfället inte föreligger någon press på marknadshyrorna.

Fastighetskostnader

Fastighetskostnaderna uppgick till 942 Mkr (831), motsvarande 300 kr/ kvm (268). Ökningen beror framförallt på ett kallare år jämfört med föregående år och ett ökat antal igångsatta underhållsåtgärder.

Förbrukningen vad avser uppvärmning under perioden har beräknats till 93% (85%) av ett normalår enligt graddagsstatistiken. Kundförlusterna, d v s debiterade ej betalda hyror med förlustrisk, uppgick till 10 Mkr (12), motsvarande 0,4% av hyresintäkterna.

Värdeförändringar

Värdeförändringen i Castellums bestånd under året uppgick till totalt –1 027 Mkr (–1 262), motsvarande 3% av fastighetsvärdet. Värdeförändringen består av ca -600 Mkr till följd av bedömt generellt ökat avkastningskrav första halvåret, ca –500 Mkr till följd av främst förändrat framtida kassaflöde och drygt 100 Mkr till följd av projektvinster. Värdeförändringarna har även påverkats med 2 Mkr till följd av försäljning av fastigheter.

Värdeuppgången netto, inkl årets förändring, över den senaste fastighetsvärde cykeln, d v s fr o m 2004, har varit knappt 2% per år, vilket ungefär motsvarar inflationstakten.

Det bör noteras att, då fastighetsvärdering innehåller ett osäkerhetsintervall om normalt 5-10%, även värdeförändringen innehåller en icke oväsentlig osäkerhet.

Castellums fastighetsbestånd 2009-12-31

	2009-12-31				januari-december 2009
	Antal fastig heter	Yta tkvm	Fastighets värde Mkr	Fastighets värde kr/kvm	Hyres värde Mkr	Hyres värde kr/kvm	Ekon. ut hyrnings grad	Hyres intäkter Mkr	Fastighets kostnader Mkr	Fastighets kostnader kr/kvm	Drifts överskott Mkr
Kontor/butik
Storgöteborg	78	400	5 186	12 965	498	1 245	94,6%	471	122	305	349
Öresundsområdet	52	324	4 696	14 491	457	1 412	86,6%	396	114	353	282
Storstockholm	47	313	3 800	12 131	421	1 345	83,4%	351	103	328	248
Mälardalen	70	325	3 168	9 746	341	1 048	93,0%	317	104	320	213
Östra Götaland	48	283	2 331	8 223	275	969	91,3%	251	92	323	159
Summa kontor/butik	295	1 645	19 181	11 654	1 992	1 210	89,6%	1 786	535	325	1 251
Lager/industri
Storgöteborg	99	628	4 305	6 856	446	711	93,3%	417	101	161	316
Öresundsområdet	42	296	1 593	5 391	201	681	86,4%	174	47	158	127
Storstockholm	36	193	1 455	7 531	174	899	88,3%	153	42	221	111
Mälardalen	40	170	929	5 475	119	699	90,5%	107	30	181	77
Östra Götaland	35	186	715	3 840	89	480	86,0%	77	24	126	53
Summa lager/industri	252	1 473	8 997	6 110	1 029	699	90,2%	928	244	166	684
Summa	547	3 118	28 178	9 036	3 021	969	89,8%	2 714	779	250	1 935
Uthyrning och fastighetsadministration									155	50	– 155
Summa efter uthyrning och fastighetsadministration									934	300	1 780
Projekt	11	81	700	–	33	–	–	17	13	–	4
Obebyggd mark	32	–	389	–	–	–	–	–	–	–	–
Totalt	590	3 199	29 267	–	3 054	–	–	2 731	947	–	1 784

Ovanstående sammanställning avser de fastigheter som Castellum ägde vid periodens utgång och avspeglar fastigheternas intäkter och kostnader såsom de hade ägts under hela perioden. Avvikelsen mellan ovan redovisade driftsöverskott om 1 784 Mkr och resultaträkningens driftsöverskott om 1 752 Mkr förklaras av, dels att driftsöverskottet om 1 Mkr i under året sålda fastigheter frånräknats, dels att driftsöverskottet i under året förvärvade/ färdigställda fastigheter räknats upp med 33 Mkr såsom de ägts eller varit färdigställda under hela perioden.

Fastighetsrelaterade nyckeltal

	2009	2008	2007	2006	2005	2004	2003	2002	2001	2000
Hyresvärde, kr/kvm	969	921	896	864	851	859	829	799	747	694
Ekonomisk uthyrningsgrad	89,8%	89,7%	87,9%	87,1%	88,1%	89,6%	90,7%	91,5%	93,0%	92,4%
Fastighetskostnader, kr/kvm	300	268	262	259	247	255	246	237	239	228
Driftsöverskott, kr/kvm	571	559	527	494	502	514	506	494	455	413
Fastighetsvärde, kr/kvm	9 036	8 984	9 098	8 466	7 930	7 706	7 296	7 132	6 681	6 150
Antal fastigheter	590	587	549	515	494	492	500	508	526	547
Uthyrningsbar yta, tkvm	3 199	3 172	3 003	2 787	2 651	2 505	2 437	2 381	2 338	2309

Investeringar

I Castellums strategi för tillväxt ingår att ständigt förädla och utveckla fastighetsbeståndet genom investeringar i såväl ny-, till- och ombyggnation som förvärv. Investeringarna sker i syfte att förbättra kassafl ödet och därigenom öka fastigheternas värde. Nya projekt tillförs successivt genom förvärv av såväl utvecklingsbara fastigheter som outnyttjade byggrätter.

Under 2009 har Castellum investerat totalt 1 165 Mkr (2 738), varav 126 (1 212) Mkr avser förvärv och 1 039 Mkr (1 526) ny-, till- och ombyggnation. Castellum färdigställde större projekt som totalt uppgår till drygt 1 000 Mkr och har pågående projekt som uppgår till drygt 1 400 Mkr, varav återstående investeringsvolym uppgår till ca 550 Mkr.

Castellums projektportfölj innehåller god riskspridning med många projekt på fl era orter och med ett stort antal kunder.

Under året har 3 (1) fastigheter sålts med ett försäljningspris om 36 Mkr (28).

Större pågående projekt

Castellum har pågående projekt om ca 1 400 Mkr, varav återstående investeringsvolym uppgår till ca 550 Mkr. Nedan redogörs för några av de större projekten.

Visionen 3 i Jönköping

Läge: A6-området i Jönköping Yta: 7 700 kvm Tidplan: Färdigställt kvartal 2, 2010

År 2004 förvärvade Castellum fastigheten Visionen i Jönköping. På fastigheten fanns en byggnad om ca 10 000 kvm och en outnyttjad byggrätt om ca 5 000 kvm. Fastigheten är belägen på A6-området, som inrymmer ett av södra Sveriges större köpcentrum, och har ett bra exponerings- och kommunikationsläge längs med E4.

Under 2008 påbörjades en nybyggnation av ca 7 700 kvm kontor. Byggnaden, som kommer att uppföras i fyra våningsplan, skall utgöra en funktionell profi lbyggnad med fl exibla kontorslokaler som över tid kan anpassas. Fastigheten är uthyrd till ca 50%.

Investeringen beräknas uppgå till 115 Mkr.

Betongblandaren 10 i Stockholm

Läge: Mariehäll i Bromma Yta: 14 900 kvm Tidplan: Färdigställt kvartal 3, 2010

Under 2005 förvärvade Castellum fastigheten Betongblandaren 10, som har ett centralt läge i Mariehäll beläget intill Bromma Flygplats i Stockholm. Fastigheten förvärvades som ett utvecklingsprojekt och under 2008 beslutades att genomföra en ombyggnation av fastigheten. Investering bedöms uppgå till 115 Mkr.

Den befi ntliga industrifastigheten om 14 900 kvm, kommer att byggas om till en modern handelsfastighet med hem- och inredningsgalleria. Fastigheten är uthyrd till ca 50%. Projektet är ett av få projekt som har förändrats och fördröjts p g a fi nanskrisen och beräknas vara färdigställt hösten 2010.

Varuhuset 1 i Jönköping

Läge: A6-området i Jönköping Yta: 11 000 kvm Tidplan: Färdigställt kvartal 4, 2010

A6-området ligger intill E4:an strax öster om centrala Jönköping och är ett attraktivt köpcentrum med ca 10 miljoner besökare per år. Castellum har under 2009 påbörjat nybyggnation av en butiksbyggnad med ett mycket bra läge vid södra infarten till A6-området.

Den nya byggnaden har en yta om 11 000 kvm. Investeringen beräknas uppgå till 105 Mkr och fastigheten är fullt uthyrd med ett långt hyresavtal.

Boländerna 28:3 och 30:2 i Uppsala

Läge: Externhandelsområdet Boländerna i Uppsala Yta: Ombyggnation 10 900 kvm och tillbyggnation 1 000 kvm Tidplan: Färdigställt kvartal 2, 2010

Castellum äger ett fl ertal fastigheter i handelsområdet Boländerna, som idag är Uppsalas starkaste externhandelsområde. Under slutet av 2008 beslutade Castellum att bygga om 10 900 kvm lager till moderna handelsytor, en tillbyggnation om ca 1 000 kvm och en p-anläggning för 850 platser på fastigheterna Boländerna 30:2 och intilliggande 28:3.

Investeringen beräknas uppgå till 96 Mkr och beräknas vara färdigställd i början av 2010. Om- och tillbyggnationen är uthyrd till 90%.

Vägmästaren 4 i Kungsbacka

Läge: Centrala Kungsbacka Yta: 3 000 kvm Tidplan: Färdigställt kvartal 4, 2010

I centrala Kungsbacka har Castellum påbörjat nybyggnation av en kontorsbyggnad om 3 000 kvm. Den nya byggnaden kommer att ha en fl exibel och omställningsbar konstruktion med hög kvalité.

Investeringen beräknas uppgå till 49 Mkr. Fastigheten är fullt uthyrd med ett långt hyresavtal.

Grusbädden 3 i Helsingborg

Läge: Väla Södra i Helsingborg Yta: 6 300 kvm Tidplan: Färdigställt kvartal 3, 2010

Grusbädden 3 förvärvades 2007 och är belägen i det expansiva industriområdet Väla Södra, nära den östra infarten till Helsingborg.

På den befi ntliga fastigheten kommer en tillbyggnad uppföras som kommer bestå av fl exibla ytor för lagerverksamhet.

Den nya tillbyggnaden är på 6 300 kvm och investeringen beräknas uppgå till 35 Mkr. Fastigheten är fullt uthyrd.

Större pågående projekt 2009

		Uthyrnings-	Total inv.,	Varav kvar
Fastighet	Yta, kvm	grad jan 2010	Mkr	att inv., Mkr	Klart	Kommentar
Visionen 3, Jönköping	7 700	50%	115	18	Kv 2 2010	Nybyggnation kontor
Betongblandaren 10, Stockholm	14 900	50%	115	45	Kv 3 2010	Ombyggnation butik
Varuhuset 1, Jönköping	11 000	100%	105	79	Kv 4 2010	Nybyggnation butik
Boländerna 28:3 och 30:2, Uppsala	11 900	90%	96	57	Kv 2 2010	Om- och tillbyggnation av butik
Vägmästaren 4, Kungsbacka	3 000	100%	49	35	Kv 4 2010	Nybyggnation kontor
Grusbädden 3, Helsingborg	6 300	100%	35	35	Kv 3 2010	Tillbyggnation lager

Större färdigställda projekt

2009 färdigställdes större projekt som totalt uppgår till ca 1 000 Mkr. Nedan redogörs för några av dessa projekt.

Varpen 8, Huddinge

Läge: Smista Allé i Huddinge Yta: 5 300 kvm Tidplan: Färdigställt kvartal 4, 2009

Smista Allé är ett expansivt företagsområde i Huddinge, södra Stockholm, utmed E4/E20 och nära Kungens Kurva. Området har bra kommunikationer och exponeringsmöjligheter.

Castellum har under 2009 genomfört en nybyggnation i tre plan om ca 5 300 kvm med intilliggande parkeringsdäck på ca 5 800 kvm motsvarande ca 300 parkeringsplatser.

Bilbranschen är etablerad i området och den nya byggnaden kommer användas för försäljning av nya och begagnade bilar samt service, reparationer och försäljning av reservdelar.

Investeringen uppgick till 119 Mkr och fastigheten är fullt uthyrd.

Visiret 2 i Huddinge

Läge: Smista Allé i Huddinge Yta: 4 800 kvm Tidplan: Färdigställt kvartal 3, 2009

Under 2009 har Castellum färdigställt ytterligare en nybyggd, fullt uthyrd fastighet i Smista-området, Visiret 2. Fastigheten består av en fullserviceanläggning för försäljning av både nya och begagnade bilar samt service och verkstad.

Investeringen uppgick till 89 Mkr.

Dragarbrunn 20:2 i Uppsala

Läge: Centrala Uppsala Yta: Ombyggnation av befi ntliga ytor och nybyggnation 685 kvm

Tidplan: Färdigställt kvartal 4, 2009

Fastigheten Dragarbrunn 20:2, det s k Läkarhuset, har ett mycket bra läge i centrala Uppsala. En ombyggnation av byggnaden påbörjades 2007 och förändring i detaljplanen har möjliggjort nybyggnation av ytterligare 685 kvm. Både ny- och ombyggnationen har färdigställts under 2009.

Investeringen uppgick till 66 Mkr och fastigheten är uthyrd till 65%.

Ekenäs 1 i Stockholm

Läge: Kista i Stockholm Yta: Ombyggnation av befi ntliga ytor och nybyggnation 500 kvm Tidplan: Färdigställt kvartal 2, 2009

I området Kista, Stockholm har Castellum för en befi ntlig kund moderniserat befi ntliga kontorsytor om ca 7 800 kvm samt byggt till en ny entré och konferenslokaler om 500 kvm.

Investeringen uppgick till 40 Mkr.

Inköparen 1 i Örebro

Läge: Aspholmen i Örebro Yta: 3 600 kvm Tidplan: Färdigställt kvartal 1, 2009

Hösten 2006 förvärvade Castellum fastigheten Inköparen 1 i arbetsområdet Aspholmen i Örebro. På fastigheten fanns en byggrätt med antagen detaljplan om 10 000 kvm som möjliggör nybyggnation av kontor och handel. Fastigheten har bra skyltläge i direkt anslutning till avfarten från E18/20. I början av 2008 nyttjades en del av byggrätten då Castellum påbörjade en nybyggnation av 3 600 kvm kontor och handel vilken nu har färdigställts.

Investeringen uppgick till 34 Mkr och fastigheten är fullt uthyrd.

Verkstaden 13 i Västerås

Läge: Kopparlunden i Västerås Yta: 2 000 kvm Tidplan: Färdigställt kvartal 2, 2009

Kopparlunden är ett område i centrala Västerås med en blandning av modern teknik och hundraårig industritradition. Området har goda kommunikationer med närhet till centrum. Castellum har under 2009 färdigställt en nybyggnation av en kontorsbyggnad om 2 000 kvm på fastigheten Verkstaden 13 med bästa läge vid entrén till Kopparlunden. Byggnaden har en fl exibel konstruktion i tre plan.

Investeringen uppgick till 32 Mkr och nybyggnationen är uthyrd till 65%.

Större färdigställda projekt 2009

		Uthyrnings	Total inv.,	Varav under
Fastighet	Yta, kvm	grad jan 2010	Mkr	2009, Mkr	Kommentar
Varpen 8, Huddinge	5 300	100%	119	89	Nyproduktion handel och service
Visiret 2, Huddinge	4 800	100%	89	32	Nyproduktion handel och service
Dragarbrunn 20:2, Uppsala	3 300	65%	66	35	Om- och tillbyggnad kontor/butik
Ekenäs 1, Stockholm	8 300	100%	40	18	Ombyggnad och modernisering kontor
Inköparen 1, Örebro	3 600	100%	34	1	Nyproduktion kontor och sällanköpshandel
Verkstaden 13, Västerås	2 000	65%	32	19	Nyproduktion kontor
Arendal 764:130, Göteborg	15 000	100%	28	28	Om- och tillbyggnation produktionsindustri
Svetsaren 6, Örebro	1 900	100%	28	25	Nybyggnation kontor
Örontofsen 5, Jönköping	4 900	80%	27	2	Ny-, till- och ombyggnation av kontor/butik
Partille 4:2 och 4:25, Partille	2 200	100%	23	5	Om- och tillbyggnad butiksytor

Förvärv under 2009

Castellum har under året förvärvat 6 fastigheter för totalt 126 Mkr.

Olskroken 35:7, 35:9 och 35:14 i Göteborg

Läge: Partihallsområdet öster om centrala Göteborg Yta: 17 200 kvm Förvärv: oktober 2009

Castellum har förvärvat tre välbelägna tomträtter i Partihallsområdet i Göteborg. Området är under utveckling med en ny förbindelse mellan E45 och E20, den s k Marieholmsleden, som beräknas vara klar 2011.

De förvärvade byggnaderna har en total uthyrningsbar yta om 17 200 kvm varav 13 800 kvm utgör lager/butik och resterande del kontor.

Investeringen uppgick till 96 Mkr och byggnaderna har en uthyrningsgrad om 95%.

Gården 15 i Linköping

Läge: Tornby köpcentrum i Linköping Yta: 11 000 kvm byggrätt Förvärv: september 2009

I Linköping har Castellum under 2009 förvärvat mark om 35 000 kvm med en möjlig byggrätt om 11 000 kvm. Marken har ett attraktivt läge intill E4 och Tornby köpcentrum.

Investeringen uppgick till 10 Mkr. Idéskiss Gården 15

Byggrätter och potentiella projekt

I Castellums strategi ingår att nyproducera lokaler när detta är ett konkurrenskraftigt alternativ. För att kunna erbjuda kunden nyproducerade lokaler med kortast möjliga tid till infl yttning är det en konkurrensfördel att äga byggrätter i attraktiva lägen med antagna detaljplaner.

Castellum har uppskattningsvis 838 000 kvm redovisade som outnyttjade byggrätter (uthyrningsbar yta), vilket är 38 000 kvm mindre än föregående år. För ett antal av de outnyttjade byggrätterna fi nns konkreta projekt som kan påbörjas relativt omgående.

Outnyttjade byggrätter är värderade till 860 Mkr motsvarande i genomsnitt ca 1 000 kr/kvm. Av byggrätterna fi nns ca 365 tkvm motsvarande ca 424 Mkr redovisade som projekt och obebyggd mark. Resterande fi nns redovisade bland kontor/butik respektive lager/ industri då dessa fi nns på redan bebyggda fastigheter.

Byggrätter andel yta per region

Storgöteborg

I Högsbo-Sisjön-Åbro, som är ett av Sveriges största sammanhängande industriområde, äger Castellum ett stort antal outnyttjade byggrätter om 101 000 kvm. Ett exempel är Generatorn 1 som är en välexponerad byggrätt om ca 15 000 kvm.

På Hisingen, som är ett av Castellums större verksamhetsområden i Storgöteborg, återfi nns ett fl ertal fastigheter med outnyttjade byggrätter om totalt ca 57 000 kvm. Byggrätterna ligger i olika industriområden och medger nästan uteslutande byggnation av lager- och industrilokaler.

I områdena Hede och Varla i norra Kungsbacka, ca 3 mil söder om Göteborg, har Castellum ett antal fastigheter med outnyttjade byggrätter om ca 31 000 kvm.

Storgöteborg - Outnyttjade byggrätter 2009-12-31

Område	Byggrätt, kvm	Kommentar
Högsbo-Sisjön-Åbro	101 000	Högsbo-Sisjön är Sveriges största sammanhängande industriområde
Hisingen	57 000	Byggrätter i industriområden, medger nästan uteslutande byggnation av lager/industri
Göteborg	49 000	Kallebäck 2:5 innefattar byggrätt om 36 000 kvm
Kungsbacka	31 000	Byggrätter i Hede och Varla i norra Kungsbacka
Övriga Storgöteborg	95 000	Tjärblomman 2 och Tusenskönan 4 i Mölndal med byggrätt om 10 000 resp 15 000 kvm
Summa Storgöteborg	333 000

I anslutning till Edison Park på Ideon-området, med närhet till Lunds Tekniska Högskola och Lunds Universitet, äger Castellum fastigheten Forskaren 2 där möjlighet fi nns att producera ytterligare 7 400 kvm utöver de kontorsytor som färdigställdes under 2008.

Med närhet till Ideon-området ligger Brunnshög som är ett område under utveckling och ses som nästa expansionsfas för forskningsbyn Ideon. I Brunnshög planeras en internationell neutronspallationsanläggning (ESS) vilken bedöms locka 5 000 forskare till Lund. Castellums fastighet Höjdpunkten 2, med strategiskt läge vid entrén till Brunnshög och nära E22, har möjlighet till byggnation av upp till ca 18 000 kvm lokalyta samt option att förvärva ytterligare byggrätter om 30 000 kvm.

Öresundområdet - Outnyttjade byggrätter 2009-12-31

Område	Byggrätt, kvm	Kommentar
Malmö	47 000	Byggrätter i industriområden, medger byggnation av främst lager/industri
Lund	39 000	Byggrätter på Ideon-området nära Lunds Tekniska Högskola
Helsingborg	14 000
Summa Öresundsområdet	100 000

Storstockholm

Utmed E4/E20 vid Kungens kurva i Huddinge ligger Smista Allé som är en av de största byggrätterna i Storstockholm. Castellums byggrätter om ca 61 000 kvm är detaljplanelagda och inriktade mot kontor, sällanköpsvaruhandel och lager. På bilden visas området och de färdigställda byggnaderna (F), påbörjade byggnader (P) samt outnyttjade byggrätter (B).

I Johanneshov i södra Stockholm har Castellum fl era intilliggande fastigheter med potentiella byggrätter. Ett exempel är på fastigheterna i kvarteret Linde Torp, med närhet till Globen-området, där potentiella byggrätter fi nns om 27 000 kvm med inriktning mot handel, kontor och hotell. Området har bra förbindelser med tunnelbana och snabbspårvagn samt vägarna Södra Länken och E4:an.

Storstockholm - Outnyttjade byggrätter 2009-12-31

Område	Byggrätt, kvm	Kommentar
Sollentuna	115 000	110 000 kvm i Norrviken med goda kommunikationer vid E4/E20 norr om Stockholm
Huddinge	61 000	Smista Allé beläget vid Kungens Kurva
Johanneshov	37 000	Flera intilliggande fastigheter med outnyttjade byggrätter som medger samordnad utveckling av området
Övriga Storstockholm	15 000
Summa Storstockholm	228 000

Mälardalen

I Kopparlunden, som är ett av de mest intressanta utvecklingsområdena i Västerås, har Castellum fastigheter som medger ny- och tillbyggnation om ca 10 000 kvm.

I Örebro äger Castellum Inköparen 1 på vilken det under 2009 färdigställdes en nybyggnation av 3 600 kvm ytor för kontor/handel med ett bra skyltläge mot E18/E20. På fastigheten fi nns ytterligare byggrätt med antagen detaljplan om 6 000 kvm, vilken möjliggör nybyggnation av kontor och handel.

Området Boländerna i Uppsala har ett attraktivt läge för industrioch lagerfastigheter. Flera stora företag med inriktning mot handel är etablerade i området vilket medför att Boländerna är Uppsalas största handelsområde. Castellum äger ca 10 000 kvm byggrätter i området fördelat på fl era fastigheter.

Mälardalen - Outnyttjade byggrätter 2009-12-31

Område	Byggrätt, kvm	Kommentar
Örebro	40 000	Inköparen 1 med byggrätt om 6 000 kvm samt potentiella byggrätter i centrala Örebro om tillsammans 6 000 kvm
Västerås	24 000	Kopparlunden med byggrätt om 10 000 kvm
Uppsala	10 000	Byggrätter i området Boländerna
Sigtuna	5 000
Summa Mälardalen	79 000

Östra Götaland

Under året förvärvades fastigheten Gården 15 i Linköping som möjliggör byggrätt om ca 11 000 kvm för industri- och handelsändamål. Fastigheten har ett attraktivt läge intill E4 och Tornby köpcentrum. Castellum äger dessutom ytterligare outnyttjade byggrätter på Idémannen 2 där möjlighet fi nns att bygga 5 000 kvm kontor.

Under 2007 förvärvade Castellum fastigheten Bagaren 10 i Växjö. Bagaren 10 är belägen i industriområdet Västra Mark och i anslutning till den befi ntliga byggnaden fi nns ca 10 000 kvm outnyttjad byggrätt för nybyggnation av kontor, handel och lager.

I Värnamo äger Castellum byggrätter i området Hornaryd om totalt 14 000 kvm.

Östra Götaland - Outnyttjade byggrätter 2009-12-31

Område	Byggrätt, kvm	Kommentar
Växjö	29 000	Bagaren 10, ca 10 000 kvm med möjligheter för produktion av kontor/handel/lager
Värnamo	26 000	Bl a byggrätter om 14 000 kvm i Hornaryd
Jönköping	18 000	Bl a byggrätt på Vingen 4 med inriktning mot handel
Linköping	17 000	Byggrätter på Idémannen 2 om 5 000 kvm och på Gården 15 om 11 000 kvm
Övriga Östra Götaland	8 000
Summa Östra Götaland	98 000

Storgöteborg

Andel av Castellums fastighetsbestånd

Castellums fastighetsvärde per område

Castellums bestånd i Storgöteborg innefattar regionerna Storgöteborg inkl. Alingsås samt Borås och Halmstad. Totalt bor ca 1,2 miljoner invånare i dessa regioner vilket motsvarar ca 13% av landets befolkning.

Storgöteborg är en av de tre storstadsregionerna i Sverige och har ett av landets viktigaste centra för transport och industri.

Storgöteborg har ett centralt läge och väl utvecklad infrastruktur med Göteborgs hamn, fl ygplatserna och vägarna E6 och E20 som alla bidrar till att regionen anses vara det bästa logistiska centrat i Skandinavien. Via främst de goda kommunikations- och pendlingsmöjligheterna bildar Storgöteborg en stor lokal arbetsmarknad.

Göteborg har som traditionell industristad varit beroende av exportindustrin. Idag är näringslivet omfattande och spritt över alla branscher även om tillverkningsindustri, handel och logistik är och historiskt sett varit viktiga områden. Den breddade näringslivsstrukturen har skapat tillväxt inom såväl kunskapsintensiva och högteknologiska företag som traditionella näringar.

Åbroområdet i Mölndal är, tillsammans med Högsbo/Sisjön i Göteborgs kommun, ett av Sveriges största sammanhängande industrioch verksamhetsområden.

I Borås är handel och logistik starka sektorer som tillsammans med konfektionsbranschen skapar en intensiv internationell handel. Handeln stöds av närheten till Landvetter fl ygplats och Göteborgs hamn.

Näringslivet i Halmstadsregionen är mångfacetterat och domineras av små och medelstora företag inom tillverkning, service, handel och turism, där tre fjärdedelar av näringsidkarna har mindre än 10 anställda. Regionen har en väl utbyggd infrastruktur med vägar, tåg, fl yg och båtförbindelser.

	Storgöteborg inkl. Alingsås	Borås	Halmstad
Befolkning	976 000	153 000	114 000
Befolkningsutveckling 2000-2009 per år (riket 0,5%)	0,9%	0,4%	0,6%
Studerande vid universitet / högskola	47 000	10 000	10 000
Tillväxt i sysselsättning 2000-2009 per år (riket 0,6%)	1,1%	0,3%	1,1%
Tillväxt total lönesumma 2000-2009 per år (riket 2,5%)	2,9%	2,3%	3,4%

Källa: Evidens och SCB

De fem största fastighetsägarna

Storgöteborg	Lokalyta tkvm	Borås	Lokalyta tkvm	Halmstad	Lokalyta tkvm
Castellum AB (Eklandia Fastighets AB
och Harry Sjögren AB)	905	SveaReal AB		137 Apartment Bostad Landvetter	70
Wallenstam	442	Castellum AB (Harry Sjögren AB)	93	Försäkringsbolaget Alecta	53
Vasakronan	346	Klövern	79	Fragerus Fastigheter	46
Platzer	310	CA Fastigheter AB	56	Förvaltnings AB Aranea	44
Diligentia / Skandia Liv	293	Kungsleden	55	Dagon	40
				Castellum AB (Harry Sjögren AB)	30

Uppgifter avseende lokalytor (ej bostäder) ägda per 2009-12-31. Kommunala och statliga bolag samt förvaltningar har exkluderats. Källa: Byggstatistik och Castellum

Hyresmarknaden

Hyresmarknaden i regionen har under 2009 haft en fortsatt stabil utveckling med bibehållna hyresnivåer samt fortsatt låga vakanser. I Göteborg kan en viss ökning av vakansgraderna dock anas, även om det är från förra årets rekordlåga nivåer. Detta gäller såväl kontors- som lager- och logistiklokaler.

Låga vakansgrader och begränsad nyproduktion i kombination med att varslen främst berör industrin och att de ännu ej verkställts i den om fattning som befarats, medför att det inte fi nns någon press på hyresnivåerna.

Fastighetsmarknaden

Under 2009 fortsatte transaktionsvolymen att minska i Storgöteborg. Köpeskillingen och fåtalet transaktioner som genomfördes tyder på att fastighetspriserna för såväl kontor som lager- och industrifastigheter stabiliserats under slutet av året.

Fastighetstransaktioner för ca 2 miljarder kronor genomfördes i regionen under 2009, vilket kan jämföras med ca 5 miljarder kronor 2008. De fyra största försäljningarna i regionen var kontorsfastigheter, varav tre av dem i centrala Göteborg och en i centrala Borås, vilka utgjorde hälften av den totala volymen under året.

Av den totala kommersiella transaktionsvolymen utgjorde kategorin kontor/handel ca 87% och industri/lager ca 13%.

		Göteborg			Borås			Halmstad
	Hyra, kr/kvm	Direkt avkastning	Bedömda värden, kr/kvm	Hyra, kr/kvm	Direkt avkastning	Bedömda värden, kr/kvm	Hyra, kr/kvm	Direkt avkastning	Bedömda värden, kr/kvm
Kontor
AA-läge	1 500 - 2 350		5,75% - 6,50% 17 000 - 33 000
A-läge	1 200 - 2 100		6,00% - 7,00% 11 000 - 27 000	800 - 1 300	6,75% - 8,50%	8 000 - 12 000	800 - 1 300	6,50% - 8,25%	6 000 - 13 000
B-läge	950 - 1 500	6,50% - 7,75%	6 000 - 18 000		575 - 800 8,00% - 10,00%	5 000 - 7 500	700 - 1 100	7,00% - 8,75%	4 000 - 12 000
C-läge	600 - 1 200	7,25% - 8,75%	4 000 - 13 000		400 - 600 9,00% - 11,00%	2 700 - 4 000		550 - 900 8,00% - 10,00%	4 000 - 8 000
Butik
AA-läge	4 000 - 8 500		5,50% - 6,50% 25 000 - 90 000
A-läge	2 500 - 6 000		5,50% - 6,75% 20 000 - 75 000	1 400 - 2 500		6,00% - 7,50% 11 000 - 20 000	1 250 - 3 250	5,75% - 6,75%	6 000 - 28 000
B-läge	1 000 - 3 500		6,00% - 7,00% 10 000 - 27 500	700 - 1 500	7,50% - 9,00%	5 000 - 10 000	800 - 2 000	6,00% - 7,50%	5 000 - 18 000
C-läge	700 - 1 500	6,50% - 8,50%	2 500 - 12 500		400 - 650 9,00% - 11,00%	3 000 - 5 000	650 - 1 500	7,50% - 9,50%	4 000 - 10 000
Lager/industri
A-läge	450 - 900	7,25% - 8,50%	4 000 - 11 000		300 - 500 8,50% - 10,00%	2 500 - 4 000	350 - 650	7,75% - 9,00%	2 000 - 7 000
B-läge	450 - 750	8,00% - 9,00%	3 500 - 8 000		275 - 400 9,00% - 11,00%	1 700 - 2 500	300 - 500	8,00% - 9,00%	2 000 - 5 000
C-läge	350 - 600	8,50% - 9,50%	2 000 - 6 000		175 - 250 10,00% - 13,00%	1 000 - 2 000		250 - 450 9,00% - 11,50%	1 500 - 3 000
Källa: NAI Svefa

Investeringar och försäljningar

Storgöteborg i sammandrag

Castellums fastighetsbestånd

Castellums fastighetsbestånd i Storgöteborg omfattar 190 fastigheter (187) med en sammanlagd yta om 1 028 tkvm (1 017) och ett verkligt värde om 9 618 Mkr (9 603). För fastigheter ägda vid årets utgång uppgick på årsbasis hyresvärdet till 944 Mkr (900) och driftsöverskottet till 619 Mkr (603). Årets investeringar uppgick till 308 Mkr (685).

Centrala och östra Göteborg, vilket motsvarar 63% av Castellums fastighetsbestånd i Storgöteborg, består mestadels av kontors- och butiksfastigheter. På Hisingen och i Högsbo/Sisjön återfi nns kontorsfastigheter samt lager- och industrifastigheter.

I Mölndals kommun, som motsvarar 15% av Castellums fastighetsbestånd i Storgöteborg, fi nns främst lager- och industrifastigheter samt kontor i Åbro och Lackarebäck.

Fastighetsbeståndet i Borås kommun motsvarar 7% av Castellums fastighetsbestånd i Storgöteborg och består av främst kontors- och butiksfastigheter i centrum men även en mindre andel lager- och industifastigheter.

Vidare fi nns det ett blandat fastighetsbestånd i Alingsås, Halmstad, Partille, Kungälv, Kungsbacka, Lerum och Härryda.

Se även avsnittet Castellums fastighetsbestånd 2009 med fastighetsförteckning, kartor och ekonomisk information.

			2009-12-31			januari-december 2009
	Antal Fastighets Fastighets		Investeringar, Mkr		Hyres	Hyres	Ekon. ut	Hyres	Fastighets	Fastighets	Drifts
	fastig		värde	värde	Ny- till- omb Förvärv		värde	värde	hyrnings	intäkter	kostnader	kostnader	överskott
		heter Yta tkvm	Mkr	kr/kvm			Mkr	kr/kvm	grad	Mkr	Mkr	kr/kvm	Mkr
Kontor/butik	78	400	5 186	12 965	97	–	498	1 245	94,6%	471	122	305	349
Lager/industri	99	628	4 305	6 856	100	96	446	711	93,3%	417	101	161	316
Summa	177	1 028	9 491	9 233	197	96	944	919	94,0%	888	223	217	665
Uthyrning och fastighetsadministration											46	45	– 46
Projekt och mark	13	–	127	–	9	6	–	–	–	–	–	–	–

Hyresutveckling

Castellums genomsnittliga hyresnivå är 1 245 kr/kvm för kontor/butik och 711 kr/kvm för lager/industri. Hyresnivåerna har i jämförbart bestånd ökat med ca 4% jämfört med föregående år.

Den genomsnittliga ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 94,0%, vilket är 1,4%-enheter högre än föregående år.

Bruttouthyrningen (d v s årshyra för total uthyrning) under året uppgick till 42 Mkr (66), varav 5 Mkr (0) avsåg uthyrning i samband med ny-, till- och ombyggnation. Uppsägningarna uppgick till 54 Mkr (39), varav konkurser 6 Mkr (4), innebärande en nettouthyrning om –12 Mkr (27).

Dotterbolag

Castellums fastigheter i Storgöteborg ägs och förvaltas av de helägda dotterbolagen Eklandia Fastighets AB med huvudkontor i Göteborg och Harry Sjögren AB med huvudkontor i Mölndal. Eklandias fastighetsbestånd är huvudsakligen samlat till centrala och östra Göteborg samt Hisingen medan Harry Sjögrens fastigheter är lokaliserade till Högsbo/Sisjön i södra Göteborg, Mölndal, Borås, Halmstad, Kungsbacka, Lerum, Partille, Alingsås och Härryda. Vid årsskiftet hade Eklandia 39 anställda och Harry Sjögren 30 anställda.

Hyresvärde och ekonomisk uthyrningsgrad

Nettouthyrning

Andel av Castellums fastighetsbestånd

Malmö, Lund och Helsingborg bildar tillsammans med 22 andra kommuner Malmöregionen. I regionen bor ca 1 miljon invånare vilket motsvarar ca 11% av landets befolkning. På den danska sidan av Öresund bor ytterligare 2,7 miljoner invånare. Hela Malmöregionen har tillsammans med Köpenhamn haft en stark utveckling under de senaste åren. Castellums bestånd i Öresundsområdet innefattar Malmö, Lund och Helsingborg.

Infrastrukturen i Malmö är väl utvecklad med Öresundsbron, ett fl ertal europavägar, Sturup fl ygplats, närheten till Kastrup fl ygplats, en modern hamn och goda järnvägsförbindelser. Strukturella investeringar i infrastruktur såsom Öresundsbron och den nya Citytunneln driver utvecklingen framåt. Malmö har omvandlats från en industri- till kunskapsstad och näringslivet som tidigare bestod av ett fåtal stora industriföretag utgörs nu istället till stor del av många småföretag i olika branscher. Nyetableringar av industri- och lagerfastigheter i Malmö sker utmed den Yttre Ringvägen medan centrala industriområden efterhand omvandlas till bostadsområden.

Lund har en väl utvecklad infrastruktur med E22 och E6 samt närhet till fl ygplatserna Sturup och Kastrup. Lunds näringsliv är kunskapsinriktat med fl era forskningsintensiva företag som har kopplingar både till universitetet och etablerade företag. Flera av dessa har utvecklats genom bland annat Sveriges första och största forskningsby, Ideon, där de senaste årens nyproduktion av kontorsyta koncentrerats. Brunnshögsområdet är ett kommande exploateringsområde bl a genom att en neutronspallationsanläggning (ESS) planeras att förläggas till området vilket bedöms locka ca 5 000 forskare.

Helsingborg har ett strategiskt läge och god infrastruktur med E4 och E6 samt Sveriges tredje största affärshamn. Detta har gjort staden till en knutpunkt för sjö- och landförbindelser. Orten är ett handelsoch logistikcentrum men även livsmedel, läkemedel och tillverkningsindustri är viktiga branscher.

	Malmöregionen	varav Lund	varav Helsingborg
Befolkning	1 023 000	109 000	128 000
Befolkningsutveckling 2000-2009 per år (riket 0,5%)	1,1%	1,1%	1,0%
Studerande vid universitet / högskola	55 000	37 000	–
Tillväxt i sysselsättning 2000-2009 per år (riket 0,6%)	1,0%	0,9%	1,3%
Tillväxt total lönesumma 2000-2009 per år (riket 2,5%)	2,6%	2,8%	3,3%

Källa: Evidens och SCB

De fem största fastighetsägarna

Malmöregionen	Lokalyta tkvm	varav Lund	Lokalyta tkvm	varav Helsingborg	Lokalyta tkvm
Wihlborgs Fastigheter AB	1 138	Castellum AB (Fastighets AB Briggen)	119	Wihlborgs Fastigheter AB	461
Castellum AB (Fastighets AB Briggen)	620	Kungsleden AB	90	Castellum AB (Fastighets AB Briggen)	149
Kungsleden AB	290	Wihlborgs Fastigheter AB	89	Brinova Fastigheter AB	122
Vasakronan AB	282	Vasakronan AB	81	Norrporten	93
Dagon AB	181	North Bridge Capital Partners	77	Northern Logistics Properties ASA	75

Uppgifter avseende lokalytor (ej bostäder) ägda per 2009-12-31. Kommunala och statliga bolag samt förvaltningar har exkluderats. Källa: Byggstatistik och Castellum

Hyresmarknaden

Efter ett relativt lugnt första halvår noterades efter sommaren en något ökad aktivitet på hyresmarknaden. Efterfrågan skiljer sig dock något åt mellan orterna. I Lund och Malmö ökar efterfrågan på framför allt högkvalitativa kontorslokaler, medan Helsingborg har en bra efterfrågan på industri- och lagerlokaler samt brist på moderna kontorslokaler centralt.

Under 2009 har hyresnivåerna varit stabila i hela regionen beroende på de fortsatt låga vakansgraderna. Nyproduktionen av kontorsytor har skett i princip utan någon spekulation de senaste åren i Malmö, vilket påverkar hyresnivåer och vakansgrader positivt. Däremot planeras produktion av många handelsytor i framför allt Malmö de närmaste åren.

Fastighetsmarknaden

Utbudet av fastigheter har under året har varit litet och de fåtal affärer som gjordes av kommersiella fastigheter i regionen genomfördes under senare delen av året. Prisnivåerna på de genomförda transaktionerna tyder på att fastighetspriserna för såväl kontor som lager- och industrifastigheter stabiliserats under senare delen av året.

Transaktionsvolymen för 2009 uppgick till 2 miljarder kronor, vilket kan jämföras med 6 miljarder kronor föregående år. Köparna under året utgjordes främst av redan etablerade aktörer i regionen och de tre största försäljningarna, som tillsammans utgjorde cirka häften av den totala volymen, var kontorsfastigheter belägna i centrala Malmö.

Av den totala kommersiella transaktionsvolymen utgjorde kategorin kontor/handel ca 90 % och industri/lager ca 10%.

		Malmö			Lund			Helsingborg
	Hyra, kr/kvm	Direkt avkastning	Bedömda värden, kr/kvm	Hyra, kr/kvm	Direkt avkastning	Bedömda värden, kr/kvm	Hyra, kr/kvm	Direkt avkastning	Bedömda värden, kr/kvm
Kontor
AA-läge	1 450 - 2 100	5,75% - 6,25%	17 000 - 25 000
A-läge	1 300 - 1 750	5,75% - 6,50%	14 000 - 20 000	1 300 - 1 900	6,25% - 6,75%	15 000 - 22 000		1 100 - 1 700 6,50% - 7,25% 10 000 - 17 000
B-läge	700 - 1 250	6,50% - 7,75%	7 000 - 13 000	700 - 1 350	6,75% - 7,75%	8 000 - 12 000		800 - 1 100 7,25% - 8,25%	5 000 - 11 000
C-läge	600 - 900	7,75% - 9,00%	5 000 - 7 000	600 - 900	7,50% - 9,00%	5 000 - 7 000		600 - 850 8,00% - 9,75%	3 500 - 6 000
Butik
AA-läge	4 000 - 5 500	5,50% - 6,00%	40 000 - 45 000
A-läge	3 200 - 4 500	5,50% - 6,25%	25 000 - 35 000	2 500 - 4 500	6,00% - 6,50%	25 000 - 35 000		2 500 - 4 000 6,25% - 7,00% 15 000 - 30 000
B-läge	1 000 - 2 400	6,50% - 7,50%	10 000 - 20 000		1 200 - 2 200 6,50% - 7,25%	15 000 - 25 000		1 200 - 1 900 7,00% - 7,75%	7 000 - 12 000
C-läge	650 - 1 300	7,50% - 9,00%	5 000 - 12 000		600 - 1 000 7,25% - 8,50%	6 000 - 10 000		600 - 900 7,50% - 9,50%	4 000 - 8 000
Lager/industri
AA-läge	500 - 700	7,25% - 7,75%	5 000 - 9 000
A-läge	450 - 650	7,25% - 8,00%	4 000 - 7 000		450 - 700 7,00% - 8,25%	4 000 - 8 000	350 - 650	7,75% - 8,75	3 000 - 7 000
B-läge	350 - 500	8,00% - 9,50%	3 500 - 5 000		350 - 500 8,00% - 9,50%	2 000 - 5 500		250 - 400 8,25% - 10,00%	2 500 - 4 500
C-läge Källa: NAI Svefa		250 - 375 9,00% - 10,50%	3 000 - 4 000		200 - 350 9,00% - 12,00%	1 500 - 3 000		200 - 300 9,00% - 12,00%	1 500 - 3 000

Investeringar och försäljningar

Castellums fastighetsbestånd

Castellums fastighetsbestånd i Öresundsområdet omfattar 100 fastigheter (100) med en sammanlagd yta om 620 tkvm (621) och ett verkligt värde om 6 347 Mkr (6 536). För fastigheter ägda vid årets utgång uppgick på årsbasis hyresvärdet till 658 Mkr (632) och driftsöverskottet till 372 Mkr (372). Årets investeringar uppgick till 101 Mkr (292).

I Malmö fi nns 53% av Castellums fastighetsbestånd i Öresundsområdet vilket består av främst en blandning av kommersiella fastigheter i de etablerade marknadsområdena Jägersro, Fosie, Bulltofta samt Norra Hamnen. I centrala Malmö fi nns ett bestånd av större butiks- och kontorsfastigheter.

Lund motsvarar 28% av Castellums fastighetsbestånd i Öresundsområdet och består av såväl kontors- som lager- och industrifastigheter i industriområdena Råbyholm och Gunnesbo som kontorsfastigheter vid teknikparken Ideon. Det fi nns även ett bestånd av kontors- och butiksfastigheter i centrala Lund.

Fastighetsbeståndet i Helsingborg utgör 19% och består främst av kontors- samt lager- och industrifastigheter, huvudsakligen i Berga industriområde och centrala Helsingborg.

Se även avsnittet Castellums fastighetsbestånd 2009 med fastighetsförteckning, kartor och ekonomisk information.

Öresundsregionen i sammandrag
			2009-12-31			januari-december 2009
	Antal fastig	heter Yta tkvm	Fastighets värde Mkr	Fastighets värde kr/kvm	Investeringar, Mkr Ny- till- omb Förvärv		Hyres värde Mkr	Hyres värde kr/kvm	Ekon. ut hyrnings grad	Hyres intäkter Mkr	Fastighets kostnader Mkr	Fastighets kostnader kr/kvm	Drifts överskott Mkr
Kontor/butik	52	324	4 696	14 491	78	–	457	1 412	86,6%	396	114	353	282
Lager/industri	42	296	1 593	5 391	22	–	201	681	86,4%	174	47	158	127
Summa	94	620	6 289	10 150	100	–	658	1 063	86,5%	570	161	260	409
Uthyrning och fastighetsadministration											37	60	– 37
Projekt och mark	6	–	58	–	1	–	–	–	–	–	–	–	–

Castellums genomsnittliga hyresnivå är 1 412 kr/kvm för kontor/butik och 681 kr/kvm för lager/industri. Hyresnivåerna har i jämförbart bestånd ökat med ca 4% jämfört med föregående år.

Den genomsnittliga ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 86,5%, vilket är 1,6%-enheter lägre än föregående år.

Bruttouthyrningen (d v s årshyra för total uthyrning) under året uppgick till 49 Mkr (44), varav 4 Mkr (5) avsåg uthyrning i samband med ny-, till- och ombyggnation. Uppsägningarna uppgick till 72 Mkr (41), varav konkurser 6 Mkr (4), innebärande en nettouthyrning om –23 Mkr (3).

Dotterbolag

Castellums fastigheter i Öresundsområdet ägs och förvaltas av det helägda dotterbolaget Fastighets AB Briggen med huvudkontor i Malmö och lokalkontor i Helsingborg samt i Lund. Briggen hade vid årsskiftet 38 anställda.

Hyresutveckling Hyresvärde och ekonomisk uthyrningsgrad

Nettouthyrning

Andel av Castellums fastighetsbestånd

Castellums fastighetsvärde per område

Stockholmsregionen utgör Sveriges största arbetsmarknadsområde med drygt 2 miljoner invånare, vilket motsvarar 22% av landets befolkning. I Castellums region Storstockholm ingår Stockholm, Botkyrka, Huddinge, Järfälla, Nacka, Sigtuna, Sollentuna och Upplands-Väsby.

Stockholm präglas av att vara Sveriges huvudstad med huvudsäte för de rikspolitiska institutionerna och för många svenska företag. Hela regionen med både Stockholms centrum, förorter och kringliggande städer växer och utvecklas ständigt. Regionen har Sveriges största tjänstesektor som fördelas inom en mängd olika branscher och omfattar ca 60% av den totala lönesumman. Både sysselsättningstillväxten och befolkningstillväxten i regionen har under den senaste 10-årsperioden varit den högsta i landet.

Storstockholm kan delas in i innerstaden samt området norr respektive söder om centrum. I norr fi nns till övervägande del tjänsteproducerande företag, medan söder har en större andel varuproducerande- och distributionsföretag. I både norr och söder har tillväxten av antalet arbetsplatser successivt koncentrerats till större företagsområden.

Norrort

Infrastrukturen i norra Storstockholm är väl utbyggd med bl a E4 och E18 samt fl ygplatserna Arlanda och Bromma. Vidare fi nns fl era hamnar, vilka i stor utsträckning används till passagerartrafi k. Näringslivsetableringar och tillväxt i norrort har i stor utsträckning koncentrerats till stråket mellan Stockholm och Arlanda, där fl era stora företagsområden etablerats såsom Kista, delar av Sollentuna och delar av Upplands-Väsby.

Sollentuna, med ett strategiskt läge mellan Stockholms centrum och Arlanda fl ygplats, består av många olika delmarknader och har framför allt expanderat inom handel och tjänsteföretag.

Solna och Sundbyberg samt stadsdelarna Mariehäll/Ulvsunda i Bromma, är geografi skt koncentrerade med närhet till Stockholms centrum och har väl utbyggda kommunikationer. Den totala kontorsmarknaden i området är näst efter innerstaden den största i hela Stockholmsregionen och har uppvisat stark tillväxt av anställda i kontorsintensiva branscher.

Stockholm

Befolkning	2 361 000
Befolkningsutveckling 2000-2009 per år (riket 0,5%)	1,0%
Studerande vid universitet / högskola	85 000
Tillväxt i sysselsättning 2000-2009 per år (riket 0,6%)	0,6%
Tillväxt total lönesumma 2000-2009 per år (riket 2,5%)	2,7%

Källa: Evidens och SCB

De fem största fastighetsägarna

Storstockholm	Lokalyta, tkvm
(Kommuner Botkyrka, Huddinge, Järfälla, Nacka, Sigtuna, Sollentuna, Solna, Stockholm, Upplands-Väsby)
Vasakronan AB	1 742
Fabege AB	1 340
Atrium Ljungberg AB	633
Castellum AB (Fastighets AB Brostaden)	534
Kungsleden AB	501
Uppgifter avseende lokalytor (ej bostäder) ägda per 2009-12-31. Kommunala och statliga bolag samt förvaltningar har exkluderats. Källa: Byggstatistik och Castellum

I Kista fi nns Kista Science City – en av norra Europas mest dynamiska företagsparker och ett av Stockholmsregionens största företagsområden där ca 63 000 människor arbetar. Kista domineras av företag verksamma inom främst informationsteknologi och telekommunikation. Även handelssektorn har vuxit kraftigt.

Söderort

I södra Stockholm fi nns ett fl ertal kontors- och industriområden. Globenområdet inklusive Johanneshov, domineras av tjänsteföretag, handel och kommunikation och området har väl utbyggd infrastruktur. Marievik/Liljeholmen är ett mer utpräglat kontorsområde strax utanför Stockholms innerstad och Södermalm. Västberga, med närhet till E4 och stambanan, domineras av transport- och logistikföretag, lager, tillverkning och byggverksamhet.

Skärholmen, i sydligaste delen av Stockholm, domineras av handel och området Kungens Kurva är en av Nordens största handelsplatser.

Hyresmarknaden

Aktiviteten i hyresmarknden under första halvåret 2009 var mycket låg. Efter sommaren ökade aktiviteten något och hyresnivåerna och vakansgraderna inom samtliga lokalkategorier, utanför de mest centrala delarna av Stockholm, var relativt stabila trots den rådande fi nansoron.

Under 2009 har en hög andel kontorsytor nyproducerats, främst i de mest centrala delarna av Storstockholm, vilket innebär att den största förändringen av såväl hyresnivåer som vakansgrader sker där. Det är en relativt god efterfrågan i hela regionen på logistik- och lagerytor med attraktiva lägen.

Fastighetsmarknaden

Fastighetsmarknaden i Stockholmsregionen var svag under början av året men förbättrades under senare halvåret. Fastighetsaffärerna som genomförts tyder på att avkastningskraven har justerats marginellt under året och stabiliserats under hösten. Under 2009 genomfördes fastighetsaffärer motsvarande ett värde om ca 7 miljarder kronor, vilket kan jämföras med 22 miljarder kronor under 2008, d v s endast cirka en tredjedel av volymen jämfört med tidigare år. De affärer som genomfördes under året hade en lägre snittvolym än tidigare år och enbart någon enstaka transaktion var större än en miljard kronor.

Av den totala kommersiella transaktionsvolymen utgjorde kategorin kontor/handel ca 95% och industri/lager ca 5%.

Stockholm (närförorter)

	Hyra, kr/kvm	Direkt avkastning	Bedömda värden, kr/kvm
Kontor
A-läge	1 700 - 2 200	6,00% - 6,75%	15 000 - 35 000
B-läge	1 100 - 1 600	6,50% - 7,50%	10 000 - 20 000
C-läge	750 - 1 100	7,25% - 8,75%	5 000 - 8 000
Butik
A-läge		1 500 - 5 000 5,75% - 6,50%	20 000 - 60 000
B-läge		1 100 - 2 500 6,25% - 7,00%	10 000 - 25 000
C-läge		600 - 1 500 7,00% - 8,00%	5 000 - 10 000
Lager/industri
A-läge		700 - 1 200 7,00% - 8,00%	5 000 - 12 000
B-läge		500 - 800 7,50% - 8,50%	4 500 - 8 000
C-läge		450 - 650 7,75% - 9,00%	3 500 - 6 000
Källa: NAI Svefa

Investeringar och försäljningar

Castellums fastighetsbestånd

Castellums fastighetsbestånd i Storstockholm omfattar 90 fastigheter (90) med en sammanlagd yta om 534 tkvm (535) och ett verkligt värde om 5 695 Mkr (5 672). För fastigheter ägda vid årets utgång uppgick på årsbasis hyresvärdet till 601 Mkr (583) och driftsöverskottet till 328 Mkr (306). Årets investeringar uppgick till 278 Mkr (296).

De norra förorterna utgör 63% av Castellums fastighetsbestånd i Storstockholm och består främst av större kontors- och butiksfastigheter i Mariehäll i Bromma, Kista, Sollentuna, Solna och Upplands-Väsby. I områdena Veddesta/Lunda och Rosersberg återfi nns främst lager- och industrifastigheter.

De södra förorterna, vilket motsvarar 37% av Castellums fastighetsbestånd i Storstockholm, är lokaliserat till bland annat Johanneshov, Skärholmen/Kungens kurva och Nacka. I dessa områden fi nns främst större kontors- och butiksfastigheter. I Botkyrka återfi nns även lageroch industrifastigheter.

Se även avsnittet Castellums fastighetsbestånd 2009 med fastighetsförteckning, kartor och ekonomisk information.

Storstockholm i sammandrag
----------------------------

			2009-12-31		januari-december 2009
	Antal Fastighets fastig värde			Fastighets	Investeringar, Mkr		Hyres	Hyres	Ekon. ut	Hyres	Fastighets	Fastighets	Drifts
		heter Yta tkvm	Mkr	värde kr/kvm	Ny- till- omb Förvärv		värde Mkr	värde kr/kvm	hyrnings grad	intäkter Mkr	kostnader Mkr	kostnader kr/kvm	överskott Mkr
Kontor/butik	47	313	3 800	12 131	195	–	421	1 345	83,4%	351	103	328	248
Lager/industri	36	193	1 455	7 531	35	–	174	899	88,3%	153	42	221	111
Summa	83	506	5 255	10 376	230	–	595	1 175	84,8%	504	145	287	359
Uthyrning och fastighetsadministration								30	60	– 30
Projekt och mark	7	28	440	–	48	–	6	–	–	2	3	–	– 1
Totalt	90	534	5 695	–	278	–	601	–	–	506	178	347	328

Castellums genomsnittliga hyresnivå är 1 345 kr/kvm för kontor/butik och 899 kr/kvm för lager/industri. Hyresnivåerna har i jämförbart bestånd ökat med ca 2% jämfört med föregående år.

Den genomsnittliga ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 84,8%, vilket är 0,8%-enheter högre än föregående år.

Bruttouthyrningen (d v s årshyra för total uthyrning) under året uppgick till 49 Mkr (74), varav allt avsåg nytecknat i befi ntligt bestånd. Uppsägningarna uppgick till 54 Mkr (56), varav konkurser 8 Mkr (3), innebärande en nettouthyrning om –5 Mkr (18).

Dotterbolag

Castellums fastigheter i Storstockholm ägs och förvaltas av det helägda dotterbolaget Fastighets AB Brostaden med huvudkontor i Stockholm. Brostadens verksamhet är uppdelad i fyra marknadsområden och bolaget hade vid årsskiftet 37 anställda.

Hyresutveckling Hyresvärde och ekonomisk uthyrningsgrad

Nettouthyrning

Mälardalen

Andel av Castellums fastighetsbestånd

Castellums fastighetsvärde per område

I Castellums region Mälardalen ingår regionerna Örebro, Uppsala och Västerås som tillsammans har ca 750 000 invånare, motsvarande 8% av Sveriges befolkning. Regionen har haft en positiv befolkningstillväxt och har en god näringslivsstruktur.

Mälar- och Svealandsbanorna har förbättrat kommunikationerna mellan Stockholm och Örebro via Västerås respektive Eskilstuna.

Örebro har ett strategiskt läge med vägar som möts, goda järnvägsförbindelser och närhet till fl ygplatsen, vilket gjort Örebro till ett centrum för logistik. Näringslivet i Örebro är mångskiftande med verksamheter inom handel, service, administration, en varierande tillverkningsindustri och fl era offentliga förvaltningar.

Uppsala är landets fjärde största stad och en av de viktigaste universitetsstäderna med goda kommunikationer och ett väl utvecklat näringsliv med tyngdpunkt på IT, medicin och handel. Universitetet, den goda infrastrukturen och närheten till Stockholm är några av förklaringarna till att Uppsala haft en bra tillväxt.

Västerås ligger längs E18 och har goda järnvägsförbindelser, en fl ygplats samt Nordens största insjöhamn. Näringslivet karaktäriseras av såväl världsomspännande företag som ett starkt nyföretagande. Samverkan mellan högskolan och näringslivet är en stark tillväxtfaktor. I centrala Västerås pågår en omvandling av tidigare industrilokaler till moderna kontor.

	Örebro	Uppsala	Västerås
Befolkning	227 000	301 000	228 000
Befolkningsutveckling 2000-2009 per år (riket 0,5%)	0,4%	0,8%	0,4%
Studerande vid universitet / högskola	12 000	35 000	11 000
Tillväxt i sysselsättning 2000-2009 per år (riket 0,6%)	0,5%	0,8%	0,4%
Tillväxt total lönesumma 2000-2009 per år (riket 2,5%)	2,4%	2,9%	2,4%

Källa: Evidens och SCB

De fem största fastighetsägarna

Örebro	Lokalyta tkvm	Uppsala	Lokalyta tkvm	Västerås	Lokalyta tkvm
Castellum AB (Aspholmen Fastigheter AB)	205	Vasakronan AB	273	NR Nordic & Russia Properties Ltd	475
Brinova Fastigheter AB	96	Uppsala Akademiförvaltning	157	Klövern AB	195
Alecta Pensionsförsäkring	92	Castellum AB (Aspholmen Fastigheter AB)	130	Castellum AB (Aspholmen Fastigheter AB) 164
Norrporten	74	Klövern AB	66	Kungsleden AB	136
Klövern AB	60	Atrium Ljungberg AB	53	Landic Property	110

Uppgifter avseende lokalytor (ej bostäder) ägda per 2009-12-31. Kommunala och statliga bolag samt förvaltningar har exkluderats. Källa: Byggstatistik och Castellum

Hyresmarknaden

Hyresmarknaden under 2009 har varit stabil med i princip oförändrade vakansgrader och hyresnivåer på samtliga delmarknader. Trots konjunkturläget har marknaden för uthyrning av lokaler för kontor, lager och industri varit tillfredsställande i samtliga marknadsområden. En viss försvagning har dock noterats gällande butiksytor.

Positivt för hyresmarknaden framöver i Mälardalen, vad gäller såväl vakanser som hyresnivåer, är att nyproduktion av lokaler på spekulation inte förekommer i någon egentlig mening.

Fastighetsmarknaden

Fastighetsmarknaden i Mälardalen uppvisade en mycket låg transaktionsvolym under 2009, 0,4 miljarder kronor, vilket kan jämföras med 2 miljarder kronor 2008. Av det fåtal affärer som gjordes stod transaktionerna i Uppsala för över hälften av volymen. Det var i stort sett endast nationella aktörer som var köpare i regionen och svenska byggbolag som var säljare under 2009.

Även om det är svårbedömt visar det fåtal transaktioner som genomförts dock på en stabil prisbild i regionen.

Av den totala kommersiella transaktionsvolymen utgjorde kategorin kontor/handel ca 85% och industri/lager ca 15%.

		Örebro			Uppsala			Västerås
	Hyra, kr/kvm	Direkt avkastning	Bedömda värden, kr/kvm	Hyra, kr/kvm	Direkt avkastning	Bedömda värden, kr/kvm	Hyra, kr/kvm	Direkt avkastning	Bedömda värden, kr/kvm
Kontor
A-läge	900 - 1 600	6,75% - 8,00%	7 500 - 15 000	1 200 - 2 200	6,25% - 7,50%	10 000 - 22 000		900 - 1 500 6,75% - 8,00%	8 000 - 13 000
B-läge	700 - 1 200	7,50% - 8,50%	4 500 - 9 000	900 - 1 800	6,75% - 7,75%	7 000 - 14 000		750 - 1 250 7,25% - 8,50%	6 000 - 10 000
C-läge	600 - 800	8,50% - 9,50%	3 000 - 5 500	700 - 1 100	8,00% - 9,50%	5 000 - 9 000		600 - 800 8,50% - 10,00%	4 000 - 7 500
Butik
A-läge	1 800 - 3 000	6,00% - 7,50%	15 000 - 35 000		2 200 - 4 500 6,00% - 7,25%	15000 - 35 000		1 500 - 3 500 6,00% - 7,50%	15 000 - 30 000
B-läge	1 000 - 2 000	7,00% - 8,00%	7 500 - 17 000		1 000 - 2 200 6,50% - 8,00%	7 000 - 17 000		1 000 - 1 600 6,50% - 8,50%	10 000 - 18 000
C-läge	700 - 1 100	8,00% - 9,00%	4 000 - 9 000		800 - 1 200 7,50% - 9,00%	5 000 - 10 000		700 - 1 000 7,50% - 9,00%	5 000 - 10 000
Lager/industri
A-läge	500 - 700	7,25% - 9,00%	3 500 - 7 000		550 - 750 7,50% - 8,50%	4 000 - 7 000		500 - 750 7,50% - 9,00%	3 500 - 7 000
B-läge		350 - 550 8,00% - 10,00%	1 750 - 4 500	450 - 600	8,00% - 9,50%	3 500 - 5 500		400 - 600 8,25% - 9,50%	3 000 - 5 000
C-läge		250 - 450 9,00% - 12,00%	750 - 3 000	350 - 500	9,50% - 11,00%	1 500 - 4 000		300 - 450 9,50% - 11,00%	1 500 - 3 500

Källa: NAI Svefa

Investeringar och försäljningar

Mälardalen i sammandrag

Castellums fastighetsbestånd

Castellums fastighetsbestånd i Mälardalen omfattar 115 fastigheter (117) med en sammanlagd yta om 516 tkvm (519) och ett verkligt värde om 4 297 Mkr (4 185). För fastigheter ägda vid årets utgång uppgick på årsbasis hyresvärdet till 478 Mkr (440) och driftsöverskottet till 265 Mkr (266). Årets investeringar uppgick till 259 Mkr (1 086).

Castellums fastighetsbestånd är koncentrerat till Örebro, Uppsala och Västerås, allt från centrala kontorsfastigheter till lager- och industrifastigheter i välbelägna arbetsområden.

Castellums fastighetsbestånd i Örebro motsvarar 37% av fastighetsbeståndet i regionen Mälardalen och består av en blandning av kontorsoch butiksfastigheter samt lager- och industrifastigheter. Fastigheterna är koncentrerade till Aspholmen-området samt centrala Örebro.

I Uppsala fi nns 34% av Castellums fastighetsbestånd i Mälardalen vilket består av främst kontors- och butiksfastigheter men även lageroch industrifastigheter. Fastigheterna är attraktivt belägna i Fyrislund, Boländerna och utmed Kungsgatan i centrala Uppsala.

Fastighetsbeståndet i Västerås motsvarar 26% och består av en blandning av kontors- och butiksfastigheter samt lager- och industrifastigheter. Fastighetsbeståndet fi nns i de etablerade marknadsområdena Kopparlunden, Tunbytorp, Bäckby och Hälla.

			2009-12-31		januari-december 2009
	Antal		Fastighets Fastighets		Investeringar, Mkr		Hyres	Hyres	Ekon. ut	Hyres	Fastighets	Fastighets Drifts
	fastig		värde	värde		Ny- till- omb Förvärv	värde	värde	hyrnings	intäkter	kostnader	kostnader	överskott
		heter Yta tkvm	Mkr	kr/kvm			Mkr	kr/kvm	grad	Mkr	Mkr	kr/kvm	Mkr
Kontor/butik	70	325	3 168	9 746	186	–	341	1 048	93,0%	317	104	320	213
Lager/industri	40	170	929	5 475	34	–	119	699	90,5%	107	30	181	77
Summa	110	495	4 097	8 282	220	–	460	928	92,4%	424	134	272	290
Uthyrning och fastighetsadministration											28	57	– 28
Projekt och mark	5	21	200	–	39	–	18	–	–	11	8	–	3
Totalt	115	516	4 297	–	259	–	478	–	–	435	170	329	265

Castellum har även ett mindre bestånd i Märsta, Sigtuna kommun. Hyresvärde och ekonomisk uthyrningsgrad

Se även avsnittet Castellums fastighetsbestånd 2009 med fastighetsförteckning, kartor och ekonomisk information.

Hyresutveckling

Castellums genomsnittliga hyresnivå är 1 048 kr/kvm för kontor/butik och 699 kr/kvm för lager/industri. Hyresnivåerna har i jämförbart bestånd ökat med ca 7% jämfört med föregående år.

Den genomsnittliga ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 92,4%, vilket är 0,6%-enheter lägre än föregående år.

Bruttouthyrningen (d v s årshyra för total uthyrning) under året uppgick till 66 Mkr (89), varav 5 Mkr (24) avsåg uthyrning i samband med ny-, till- och ombyggnation. Uppsägningarna uppgick till 73 Mkr (58), varav konkurser 7 Mkr (3), innebärande en nettouthyrning om –7 Mkr (31).

Dotterbolag

Castellums fastigheter i Mälardalen ägs och förvaltas av det helägda dotterbolaget Aspholmen Fastigheter AB med huvudkontor i Örebro. Bolaget har även förvaltningskontor i Västerås och Uppsala. Aspholmen hade vid årsskiftet 40 anställda.

Nettouthyrning

Andel av Castellums fastighetsbestånd

Castellums fastighetsbestånd per område

Castellums bestånd i Östra Götaland innefattar regionerna Jönköping, Värnamo, Växjö och Linköping vilka tillsammans bildar en region med ca 600 000 invånare motsvarande knappt 7% av Sveriges befolkning.

Den småländska företagsverksamheten är välkänd och området är ett av Sveriges mest intressanta och framgångsrika småföretagarområden.

Jönköping har ett strategiskt läge med fl era större vägar samt tillgång till fl ygplats och järnväg vilket har utvecklat Jönköping till ett handels- och logistikcentrum. Många stora företag har etablerat lager och distribution i Jönköping.

Värnamo är en liten arbetsmarknadsregion medan upptagningsområdet för handel är tre gånger så stort som invånarantalet. Infrastrukturen med E4 och goda tågförbindelser borgar för god tillgänglighet och ett framgångsrikt näringsliv. Värnamo har en stark småföretagartradition och är ett centrum för handel och service. Industrin är till stor del exportinriktad.

Växjö är en attraktiv ort med goda kommunikationer, bra utbildningsmöjligheter och ett gott näringslivsklimat vilket bidragit till den höga tillväxten. Här fi nns en bra mix av företag inom basnäringar som skogs- och verkstadsindustri och företag med högteknologisk profi l.

Linköping har ett strategiskt läge mitt i Östergötland och goda kommunikationer med vägar, tåg samt en fl ygplats nära centrum. Det traditionella näringslivet är klart differentierat men består i huvudsak av företag med teknisk inriktning. I regionen fi nns ett tydligt samarbete mellan näringslivet och universitetet, t ex teknikparken Mjärdevi Science Park med drygt 5 000 anställda.

	Jönköping	Värnamo	Växjö	Linköping
Befolkning	210 000	33 000	131 000	250 000
Befolkningsutveckling 2000-2009 per år (riket 0,5%)	0,6%	0,2%	0,6%	0,4%
Studerande vid universitet / högskola	14 000	–	14 000	22 000
Tillväxt i sysselsättning 2000-2009 per år (riket 0,6%)	0,7%	0%	0,5%	0,1%
Tillväxt total lönesumma 2000-2009 per år (riket 2,5%)	2,8%	0,7%	2,2%	2,2%

Källa: Evidens och SCB

De fem största fastighetsägarna

Jönköping	Lokalyta tkvm	Värnamo	Lokalyta tkvm	Växjö	Lokalyta tkvm	Linköping	Lokalyta tkvm
Castellum AB (Fastighets AB		Castellum (Fastighets AB		Castellum AB (Fastighets AB
Corallen)	156	Corallen)	145	Corallen)		128 Klövern AB	166
Norrporten	91	Remnes i Värnamo AB	21	Norrporten	83	Valad Property Group	132
Tosito Invest AB	78	Värnabo Fastigheter AB	8	Valad Property Group	72	Acta	99
Alecta Pensionsförsäkring	65	Nivika Förvaltning AB	8	Northern Logistic Property ASA	69	Botrygg Bygg AB	71
Fastighets AB Eric Ekblad	59	Privatperson	2	Corem Property Group AB	64	Norrporten	67
						Castellum AB (Fastighets AB Corallen)	38
Uppgifter avseende lokalytor (ej bostäder) ägda per 2009-12-31. Kommunala och statliga bolag samt förvaltningar har exkluderats. Källa: Byggstatistik och Castellum

Hyresmarknaden

Efter sommaren har noterats en mer positiv och ökad aktivitet på hyresmarknaden för kommersiella lokaler.

I Jönköping är aktiviteten hög med många nya förfrågningar och trots lågkonjunktur och fi nansoro syns ännu ingen påverkan på vare sig hyresnivåer eller vakanser. Linköping, som har en relativt liten andel industriföretag, har än så länge inte märkt av varsel och neddragningar i någon större omfattning och någon tydlig påverkan på vare sig hyresnivåer eller vakanser kan ännu inte ses.

Aktiviteten på hyresmarknaden är något lägre i Värnamo och Växjö men även här är såväl hyresnivåer som vakanser stabila.

Fastighetsmarknaden

Transaktionsvolymen på fastighetsmarknaden i Östra Götaland uppgick till 1 miljard kronor 2009, vilket kan jämföras med 4 miljarder kronor 2008. Transaktionerna i Linköping, som främst bestod av styckeaffärer, utgjorde över hälften av volymen. Nästan alla affärer som genomfördes i regionen under senare delen av 2009 visar på en alltmer stabil prisbild. Det var endast nationella aktörer som var köpare i regionen under året.

Av den totala kommersiella transaktionsvolymen utgjorde kategorin kontor/handel ca 90% och industri/lager ca 10 %.

		Jönköping			Värnamo		Växjö
	Hyra, kr/kvm	Direkt avkastning	Bedömda värden, kr/kvm Hyra, kr/kvm		Direkt avkastning	Bedömda värden, kr/kvm	Hyra, kr/kvm	Direkt avkastning	Bedömda värden, kr/kvm
Kontor
A-läge	900 - 1 500	6,75% - 7,25%	10 000 - 15 000	800 - 1 200	6,75% - 8,00%	8 000 - 12 000		900 - 1 300 7,25% - 8,25%	10 000 - 15 000
B-läge	700 - 1 200	7,00% - 8,50%	6 000 - 9 000	700 - 900	7,50% - 8,50%	5 000 - 8 000		700 - 1 000 7,50% - 8,50%	4 000 - 8 000
C-läge	500 - 1 000	8,00% - 9,50%	3 000 - 5 000	500 - 700	8,50% - 9,50%	4 000 - 6 000		500 - 800 8,00% - 9,00%	3 000 - 4 500
Butik
A-läge	1 500 - 4 400	6,00% - 6,75%	15 000 - 30 000 1 000 - 1 800 6,50% - 7,50%			9 000 - 15 000		1 200 - 2 200 6,50% - 7,25%	15 000 - 25 000
B-läge	800 - 1 500	6,25% - 7,75%	7 000 - 15 000		800 - 1 200 7,00% - 8,00%	6 000 - 11 000		750 - 1 400 6,75% - 7,50%	7 000 - 15 000
C-läge	500 - 900	7,25% - 9,00%	3 000 - 9 000		600 - 800 8,00% - 9,25%	4 000 - 7 000		600 - 900 7,75% - 9,00%	3 000 - 6 000
Lager/industri
A-läge	400 - 650	7,25% - 9,00%	3 000 - 7 000		450 - 650 8,25% - 9,50%	3 500 - 5 500		450 - 600 8,50% - 9,50%	4 000 - 6 000
B-läge	350 - 600	8,00% - 9,50%	2 500 - 6 000		350 - 550 9,00% - 10,00%	3 000 - 4 000		350 - 450 9,25% - 9,75%	2 500 - 3 500
C-läge		300 - 550 9,00% - 11,00%	1 750 - 5 000		300 - 400 10,00% - 11,00%	2 000 - 3 000		350 - 400 9,75% - 11,50%	2 000 - 3 000

Källa: NAI Svefa

Investeringar och försäljningar

Castellums fastighetsbestånd

Castellums fastighetsbestånd i Östra Götaland omfattar 95 fastigheter (93) med en sammanlagd yta om 501 tkvm (480) och ett verkligt värde om 3 310 Mkr (3 169). För fastigheter ägda vid årets utgång uppgick på årsbasis hyresvärdet till 373 Mkr (357) och driftsöverskottet till 200 Mkr (199). Castellums fastighetsbestånd ligger i Jönköping, Värnamo, Växjö och Linköping. Årets investeringar uppgick till 219 Mkr (379).

I Jönköping fi nns 37% av Castellums fastighetsbestånd i Östra Götaland vilket består främst av kontors- och butiksfastigheter belägna i attraktiva områden som Rosenlund, centrala Jönköping och A6.

I Värnamo fi nns 26% av Castellums fastighetsbestånd i Östra Götaland vilket främst är koncentrerat till centralt belägna kontors- och butiksfastigheter samt lager- och industrifastigheter i industriområden.

Fastighetsbeståndet i Växjö motsvarar 24% av fastighetsbeståndet i regionen och består främst av kontors- och butiksfastigheter i de centrala delarna och i området Västra Mark där även lager- och industrifastigheter återfi nns.

I Linköping är beståndet koncentrerat till kontorsfastigheter i området Mjärdevi Science Park.

Se även avsnittet Castellums fastighetsbestånd 2009 med fastighetsförteckning, kartor och ekonomisk information.

Castellums genomsnittliga hyresnivå är 969 kr/kvm för kontor/butik och 480 kr/kvm för lager/industri. Hyresnivåerna har i jämförbart bestånd ökat med ca 4% jämfört med föregående år.

Den genomsnittliga ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 90,0%, vilket är 0,8%-enheter lägre än föregående år.

Bruttouthyrningen (d v s årshyra för total uthyrning) under året uppgick till 45 Mkr (32), varav 17 Mkr (2) avsåg uthyrning i samband med ny-, till- och ombyggnation. Uppsägningarna uppgick till 35 Mkr (27), varav konkurser 4 Mkr (6), innebärande en nettouthyrning om 10 Mkr (5).

Dotterbolag

Castellums fastigheter i Östra Götaland ägs och förvaltas av det helägda dotterbolaget Fastighets AB Corallen med huvudkontor i Värnamo. Bolaget har även förvaltningskontor i Jönköping, Linköping och Växjö. Corallen hade vid årsskiftet 29 anställda.

Hyresutveckling Hyresvärde och ekonomisk uthyrningsgrad

Nettouthyrning

Mjärdevi LINKÖPING Centrum Roxen E4 36 34 Snickaren 12 i Växjö

Finansiering

Policy	Mål	Utfall
Belåningsgrad	Varaktigt ej över stiga 55%	52%
Räntetäckningsgrad Minst 200%		309%
Ränterisk
– genomsnittlig räntebindning	0,5-3 år	2,8 år
– andel ränteförfall inom 6 månader Högst 50%		30%
Valutarisk	Inte tillåtet	Ingen exponering
Upplåningsrisk	Minst 50% låneavtal med löptid om minst 2 år	100%
Motpartsrisk	Kreditinstitut med hög rating lägst investment grade	Uppfylles
Likviditetsrisk	Likviditetsreserv för att kunna fullgöra betalningsförpliktelser	2 696 Mkr i outnyttjat beviljat låneutrymme

Börsnoterade fastighetsbolag

Källa: Rullande helårsvärden baserade på respektive bolags Q3 rapport 2009.

Att äga fastigheter är en kapitalintensiv verksamhet och tillgång till kapital är en av grundförutsättningarna för att framgångsrikt kunna utveckla fastighetsbeståndet. Tillgången till fi nansiering är av avgörande betydelse för att kunna genomföra ny-, till-, och ombyggnation samt för nyförvärv.

Ränterisk och räntetäckningsgrad

Räntekostnaden är den enskilt största kostnadsposten och påverkar tillväxten i förvaltningsresultatet. Räntekostnaden påverkas i huvudsak av förändring i marknadsräntan men även av förändrade förutsättningar på kreditmarknaden, som i sin tur påverkar den marginal kreditgivare kräver i ersättning för att låna ut pengar. Båda dessa marknader kan förändras snabbt och kan inte påverkas av Castellum. Stigande marknadsräntor anses generellt bero på ekonomisk tillväxt och stigande infl ation, vilket antas leda till ökad efterfrågan på kommersiella lokaler och därmed stigande hyror och / eller minskade vakanser. Sjunkande räntor anses ha motsatta orsaker och effekter. Över tid möts alltså stigande respektive sjunkande räntekostnader av stigande eller sjunkande hyresintäkter.

Förändringar av marknadsräntan påverkar fi nansnettot. Hur snabbt och med hur mycket beror på vald räntebindningstid. För att säkerställa ett lågt och stabilt kassafl ödesmässigt räntenetto har Castellum generellt valt en förhållandevis lång räntebindningstid. På så sätt begränsas omedelbar påverkan av räntenettot föranledd av förändringar i marknadsräntan.

Castellum har av samma orsak valt att i huvudsak teckna låneavtal med avtalade kreditmarginaler gentemot kreditgivare. Dock kommer förändringar i båda dessa marknader alltid över tid att få genomslag i räntenettot.

Räntetäckningsgraden är det fi nansiella mått som beskriver ett bolags motståndskraft och risknivå för förändringar i räntenettot. Castellum har en målsättning om en räntetäckningsgrad om minst 200%. För 2009 uppgick räntetäckningsgraden till 309% (255%). Den genomsnittliga räntebindningstiden uppgick per 31 december 2009 till 2,8 år (2,9) och den genomsnittliga löptiden på fastställda marginaler uppgick till 3,2 år (3,2).

Belåningsgrad och kapitalbindning

Fastigheter är en långfristig tillgång och kräver långfristig fi nansiering där fördelningen mellan eget kapital och räntebärande skulder sättas så att nödvändig fi nansiering erhålls. Belåningsgraden är det fi nansiella mått som beskriver hur stor andel av fastigheternas värde som är belånad. Målet för Castellum är en belåningsgrad som varaktigt ej skall överstiga 55%.

Värdet på Castellums tillgångar uppgick vid årsskiftet till 29 476 Mkr (29 404) och dessa fi nansieras genom dels eget kapital om 9 692 Mkr (10 049), dels skulder om 19 784 Mkr (19 355), varav 15 294 Mkr (14 607) är räntebärande. Belåningsgraden var 52% (50%).

Krav på långfristig fi nansiering innebär att Castellum eftersträvar lång kapitalbindning i låneavtal för att minimera refi nansieringsrisken. Kontinuerligt omförhandlas befi ntliga och tillförs nya låneavtal. Vid årsskiftet hade Castellum bindande outnyttjade långfristiga låneavtal i bank om 1 176 Mkr (1 702) vilket innebär att Castellum har god tillgång till nyupplåning för att fi nansiera investeringar i ny-, till- och ombyggnationer samt förvärv. Under året har nya långfristiga kreditavtal om 1 262 Mkr tillförts och befi ntliga låneavtal om 6 200 Mkr har omförhandlats och förlängts.

Finanspolicy

Den fi nansiella verksamheten i Castellum bedrivs i enlighet med de mål styrelsen fastställer i fi nanspolicyn. Målen i fi nanspolicyn är:

• Kapitalstruktur med en belåningsgrad som varaktigt ej skall överstiga 55% och en räntetäckningsgrad om minst 200%.
• Säkerställa behovet av långfristig fi nansiering och likviditet.
• Uppnå ett lågt och stabilt räntenetto inom givet riskmandat.

I fi nanspolicyn anges mandat och limiter för hantering av fi nansiella risker, övergripande ansvarsfördelning samt hur rapportering och uppföljning av de fi nansiella riskerna skall ske. De fi nansiella riskerna följs upp och rapporteras kvartalsvis till styrelse. Styrelsen genomför årligen en översyn av fi nanspolicyn.

Organisation

All fi nansiell riskhantering är centraliserad till moderbolaget. Internbanken ansvarar bland annat för koncernens kreditförsörjning, ränteriskhantering, dotterbolagens fi nansiering samt cash management. Finansavdelningen består av 2 personer. Inom moderbolaget fi nns även redovisning och självständig kontroll av den fi nansiella verksamheten, en s k back-offi ce och compliance funktion.

Räntebärande skulder och derivat

Castellums räntebärande skulder utgörs till största delen av kortfristiga lån under långfristiga låneavtal vilka i huvudsak löper med 1 veckas till 3 månaders Stibor ränta som räntebas. Låneavtalen är främst bilaterala låneavtal i skandinaviska banker. Castellum kan öka respektive minska utestående lån under de långfristiga låneavtalen vilket innebär att den räntebärande upplåningen vid var tid kan minimeras. För att begränsa ränterisken och uppnå önskad räntebindning använder Castellum olika typer av räntederivat, vilket är ett kostnadseffektivt och fl exibelt sätt att förlänga lån med kort räntbindning, framför att uppta lån med fast ränta. Ur ett kassafl ödesperspektiv är utfallet detsamma, dock uppstår en redovisningsmässig skillnad som innebär att räntederivat marknadsvärderas, vilket i normalfallet inte sker med lån som upptas med fast ränta. St Clemens 27 i Lund

Låneförfallostruktur

Avtal	Utnyttjat
400	200
500	–
5 000	4 990
–	–
10 562	8 862
16 462	14 052
1 520	1 234
17 982	15 286
	1 176

Ränteförfallostruktur

	Belopp, Mkr	Medelränta
0 - 1 år	6 236	2,4%
1 - 2 år	600	4,3%
2 - 3 år	600	4,6%
3 - 4 år	3 550	4,7%
4 - 5 år	1 000	4,7%
5 - 10 år	3 300	4,8%
Totalt	15 286	3,8%

Netto räntebärande skulder med avdrag för likviditet om 8 Mkr (9) uppgick till 15 286 Mkr (14 598) per den 31 december 2009. Castellum hade per samma datum långfristiga bindande låneavtal i bank om 16 262 Mkr (15 800), obligationslån om 500 Mkr (650), kortfristiga bindande låneavtal om 1 220 Mkr (770) och ett outnyttjat certifi katprogram om 4 000 Mkr. Den genomsnittliga återstående löptiden på långfristiga låneavtal uppgick per årsskiftet till 5,5 år (5,5).

Finansnetto

Finansnettot uppgick till –541 Mkr (–626). Finansnettot har under året påverkats positivt med ca 140 Mkr på grund av att den genomsnittliga räntenivån minskat med 1,0%-enheter till 3,7%-enheter (4,7%). Den genomsnittliga effektiva räntan per den 31 december 2009 var 3,8% (4,8%) Räntan på motsvarande portfölj, med hänsyn tagen till såväl rådande marknadsränta som kreditmarginal, kan uppskattas till 3,1%. Castellums räntekostnader består av marknadsräntan vid lånetillfället plus marginal till kreditgivaren, som innefattar såväl marginal för nyttjad kredit som facilitetsavgift/löftesprovision för lånelöftet.

Värdering av derivat

I enlighet med redovisningsreglerna IAS 39 skall räntederivat marknadsvärderas, vilket innebär att det uppstår ett teoretiskt över- eller undervärde om den avtalade räntan avviker från aktuell marknadsränta, där värdeförändringen i Castellums fall skall redovisas över resultaträkningen.

Värdet har på grund av förändrade långa marknadsräntor och tidsfaktorn, ändrats med 102 Mkr (–1 010) och vid årets utgång var värdet –865 Mkr (–966).

Säkerställning av räntebärande skulder

Långfristiga låneavtal i bank säkerställs i huvudsak med säkerhet i bolagets fastigheter och med åtaganden i låneavtal s k "covenants". Utfärdade företagscertifi kat, obligationer och kortfristiga låneavtal i bank så som t ex koncernkontokredit är blancokrediter.

Utnyttjade krediter säkerställda med pantbrev uppgick per 31 december 2009 till 14 583 Mkr (13 696) och utnyttjade blancokrediter uppgick till 703 Mkr (902). De åtaganden som utfärdats är att belåningsgraden ej får överstiga 65% och att räntetäckningsgraden ej får understiga 150%. Dessutom fi nns allmänna åtaganden om att Castellum skall förse sina långivare med fi nansiell information såsom årsredovisningar och delårsrapporter och i vissa fall rätt till omförhandling av låneavtalen vid förändrad verksamhetsinriktning eller avnotering.

Möjligheter och risker

Möjligheter och risker kan grovt delas in i två avsnitt – förändringar av kassafl ödet och förändringar av värden.

Möjligheter och risker i kassafl ödet Hyresintäkter

Såväl hyresnivåer som vakanser för kommersiella kontrakt är främst beroende av tillväxten i svensk ekonomi, men påverkas också av nyproduktionens storlek. Ekonomisk tillväxt antas leda till ökad efterfrågan på lokaler och därmed minskade vakanser, med potential för stigande marknadshyror, vilket även möjliggör nyproduktion. En vikande tillväxt ger omvänt förhållande. Då de kommersiella kontrakten löper på viss tid, ger en förändring av marknadshyrorna ingen omedelbar effekt på hyresintäkterna. Den vanligaste löptiden på ett nytecknat kontrakt är för närvarande 3-5 år med uppsägningstid nio månader samt en indexklausul kopplad till infl ationen. Den genomsnittliga återstående kontraktslängden i Castellums portfölj är 3,3 år. Castellums kontraktsportfölj bedöms för närvarande ligga på marknadsmässiga nivåer. Den negativa infl ationen under året kommer dock att medföra en indexjustering nedåt på hyrorna om ca 0,5% för 2010.

Rådande konjunktur medför ökad risk för konkurser, vilket kan få direkt genomslag på hyresintäkterna. Risken för stora förändringar i vakanserna ökar med färre och stora hyresgäster. Castellum har ca 4 400 kommersiella kontrakt varav det enskilt största kontraktet står för ca 1% av de totala hyresintäkterna. Castellums befi ntliga kontraktsförfallostruktur ger, tillsammans med kontraktsportföljens fördelning på såväl geografi , lokaltyp, kontraktsstorlek som bransch, god riskspridning. Vakanserna under 2009 uppgick på årsbasis till ca 323 Mkr och utgör en potential i form av möjliga nyuthyrningar.

Fastighetskostnader

Driftskostnader utgörs till stor del av kostnader för el, renhållning, värme och vatten, där el- och uppvärmningskostnader har störst resultatpåverkan. Priset på el styrs av utbud och efterfrågan på den öppna elmarknaden. Castellum begränsar risken genom att prissäkra en viss mängd el. Merparten av kostnaderna debiteras hyresgästerna, varför Castellums exponering mot förändring av kostnaderna på kort sikt är relativt begränsad. Castellums fastigheter har god standard och underhållssituation.

Castellum innehar ett 80-tal fastigheter med tomträtt. Avgälden för dessa beräknas för närvarande så att kommunen erhåller en realränta på markens uppskattade marknadsvärde. Tomträttsavtalen omförhandlas vanligtvis med 10 till 20 års intervall. Det kan inte uteslutas att nivån på tomträttsavgälderna eller beräkningsgrunderna för dessa kan komma att ändras i framtiden.

Fastighetsskatten som är en statlig skatt baserad på fastigheternas taxeringsvärde är helt avhängig av politiska beslut, såsom skattesats och fastställande av taxeringsvärde, vilket Castellum inte kan påverka. Även fastighetsskatten vidaredebiteras hyresgästerna förutsatt att ytan inte är vakant, då fastighetsägaren får bära kostnaden själv.

Kontraktsförfallostruktur

Fördelning kontraktsstorlek

Kontraktsfördelning per bransch

Känslighetsanalys - kassafl öde

	Resultateffekt, Mkr		Sannolikt scenario
	+/- 1% (enheter) Högkonjunk. Lågkonjunk.
Hyresnivå	+ 27/– 27	+	–
Vakans	+ 31/– 31	+	–
Fastighetskostnader	–9 /+ 9	–	0
Räntekostnader	– 53/+ 10*	–	+

* med antagande om att ränta ej kan understiga 0%

Känslighetsanalys - värdeförändring

Värdeintervall - förenklat exempel

Fastigheter	–20%	–10%	0	+10%	+20%
Värdeförändring, Mkr – 5 853 – 2 927				0 +2 927 +5 853
Belåningsgrad	65%	58%	52%	48%	44%

De blåmarkerade siffrorna avser värdeförändring.

Räntekostnader

Räntekostnaderna utgör den enskilt största kostnadsposten i Castellum och består dels av marknadsränta, dels av den marginal kreditgivarna begär i ersättning för sin utlåning. Förutsättningarna på räntemarknaden kan förändras snabbt. Marknadsräntan påverkas av Riksbankens penningpolitik, förväntningarna om ekonomisk utveckling såväl internationellt som nationellt, samt av oväntade händelser såsom det gångna årets fi nansiella oro. I syfte att begränsa denna påverkan har ränteförfallostrukturen fördelats över olika löptider och i huvudsak tecknas långfristiga låneavtal med fastställda marginaler.

I låneavtalen fi nns klausuler som innebär att långivaren skall kompenseras för ökade kostnader som kan uppstå på grund av införande eller förändring av lag eller bestämmelse. Detta kan medföra högre upplåningskostnader för Castellum.

Castellums genomsnittliga räntebindningstid uppgick till 2,8 år och marginaler och avgifter på långfristiga låneavtal är fastställda med en genomsnittlig löptid om 3,2 år. En förändring av marknadsräntan med +/– 1%-enhet ger en kassafl ödeseffekt om –53/+ 10 Mkr för 2010.

Skatter

Castellum påverkas av politiska beslut i form av t ex förändringar i nivån på företagsbeskattning, fastighetsskatt, skattelagstiftningen eller dess tolkning. Framtida omläggning av reglerna för inkomstbeskattning och tolkningarna av dessa, skulle kunna medföra att Castellums skatteposition förändras i såväl positiv som negativ riktning.

Sammanfattning möjligheter och risker i kassafl ödet

Stigande marknadsräntor är generellt sett en effekt av ekonomisk tillväxt och stigande infl ation, vilket antas leda till högre hyresintäkter. Detta beror dels på att efterfrågan på lokaler antas öka vilket medför minskade vakanser och därmed potential för stigande marknadshyror, dels på att indexklausulen i de kommersiella kontrakten kompenserar den stigande infl ationen. En högkonjunktur innebär därmed högre räntekostnader men även högre hyresintäkter, medan omvänt förhållande råder i en lågkonjunktur. Förändringen i hyresintäkter och räntekostnader sker inte exakt samtidigt, varför resultateffekten på kort sikt kan uppstå vid olika tidpunkter. Ekonomiska chocker kan uppstå från tid till annan och kan under kortare eller längre omställningsperioder, d v s den tid det tar innan ekonomin hittar ett nytt jämviktsläge, innebära störningar i ovan nämnda samband.

Möjligheter och risker i värden Fastigheternas värde

Castellum redovisar sina fastigheter till verkligt värde med värdeförändringar i resultaträkningen. Det medför att framför allt resultat men även ställning är volatil. Fastigheternas värde bestäms, förutsatt en fungerande kreditmarknad, av utbud och efterfrågan, där priset främst är beroende av fastigheternas förväntade driftsöverskott och köparens avkastningskrav. En ökad efterfrågan, lägre avkastningskrav och positiv real utveckling av driftsöverskottet medför en prisjustering uppåt, medan en vikande efterfrågan, högre avkastningskrav och negativ real tillväxt får motsatt effekt.

Under 2009 har värdenedgång skett vilket främst beror på en försiktigare syn på real tillväxt i framtida driftsöverskott i samband med rådande lågkonjunktur. Av vidstående känslighetsanalys framgår hur Castellums belåningsgrad påverkas vid värdeförändring om +/– 10-20%.

Fastighetsvärderingar är beräkningar gjorda enligt vedertagna principer utifrån vissa antaganden. Hänsyn bör därför tas till ett värdeintervall, som i en fungerande marknad uppgår till +/– 5-10%, för att spegla den osäkerhet som fi nns i gjorda antaganden och beräkningar. Av exemplet framgår hur värdet kan variera beroende på förändringar i driftsöverskottet om +/– 5% respektive förändringar i avkastningskravet om +/– 0,5%, vilket tillsammans ger ett värdeintervall om –11%/+13%.

Castellum har inga utestående hyresgarantier.

Alla Castellums fastigheter är fullvärdeförsäkrade.

Räntebärande skulder och fi nansiell risk

Allt fastighetsägande förutsätter att det fi nns en fungerande kreditmarknad. Den största fi nansiella risken för Castellum är att inte ha tillgång till fi nansiering. Risken begränsas av låg belåningsgrad och långfristiga låneavtal. Det sker en kontinuerlig översyn och omförhandling av befi ntliga låneavtal och vid behov tillförs nya låneavtal i syfte att säkerställa Castellums kapitalbehov. Säkerställning av lån sker via fastighetsinteckningar och/eller garanti om att upprätthålla vissa fi nansiella nyckeltal. De garantier som utfärdats innebär att belåningsgraden ej får överstiga 65% och att räntetäckningsgraden ej får understiga 150%. Garantin om 65% belåningsgrad kan ställas mot utfallet per 31 december 2009 om 52%, innebärande ett utrymme för ytterligare värdenedgång om 6 miljarder kronor, motsvarande 20%.

Castellum har för närvarande en genomsnittlig återstående löptid på långfristiga låneavtal om 5,5 år och outnyttjat låneutrymme i långfristiga avtal om 1 176 Mkr. Motpartsrisk kan uppstå om en part inte kan fullfölja sina åtaganden. För att begränsa denna risk arbetar Castellum dels med motparter som har hög rating (lägst investment grade), dels med hur stor andel av låneavtal och derivatkontrakt som får fi nnas hos enskild motpart.

I syfte att hantera ränterisken på ett kostnadseffektivt sätt använder sig Castellum av räntederivat. Om den avtalade räntan avviker från marknadsräntan uppstår ett teoretiskt över- eller undervärde där värdeförändringar redovisas över resultaträkningen. Ju mindre risk som tas i ränteutbetalningen desto större risk tas i derivatvärdet då tidsfaktorn innebär större risk för stora värdeförändringar. En parallellförskjutning av diskonteringsräntan som används vid värdering av räntederivatportföljen per 31 december 2009 med +/– 1%-enhet, skulle förändra värdet av räntederivatportföljen med ca +460/–390 Mkr.

Uppskjuten skatt

I balansräkningen är uppskjuten skatteskuld baserat på att alla fastigheter säljs idag med sämsta skattemässiga utfall, d v s en direktförsäljning. Den effektiva skatten är dock lägre på grund av dels möjligheten att sälja fastigheter på ett skatteeffektivt sätt, dels tidsfaktorn som medför att skatten skall diskonteras. För närvarande görs bedömningen att den verkliga diskonterade uppskjutna skatteskulden uppgår till ca 5%, vilket ger ett värde om 537 Mkr som är betydligt lägre än det redovisade om 2 824 Mkr. Kavalleristen 9, Helsingborg

Castellumaktien

Aktieägare per 2009-12-31

		Andel
Aktieägare	Antal aktier	röster /
		kapital
AMF Pensionsförsäkrings AB	10 000 000	6,1%
AFA Sjukförsäkrings AB	8 670 184	5,3%
László Szombatfalvy	5 000 000	3,1%
Magdalena Szombatfalvy	5 000 000	3,1%
Andra AP-fonden	3 095 391	1,9%
Fjärde AP-fonden	2 146 990	1,3%
Lannebo Småbolag	1 994 215	1,2%
AFA Trygghetsförsäkring AB	1 871 066	1,1%
KAS Depositary Trust Company	1 561 308	1,0%
Swedbank Robur Småbolagsfond Sverige	1 459 800	0,9%
Bengt Norman	1 170 000	0,7%
Livförsäkrings AB Skandia	1 167 789	0,7%
Caceis Bank / 18129	1 113 366	0,7%
Länsförsäkringar Fastighetsfond	977 178	0,6%
SEB Sverigefond Småbolag	927 800	0,6%
Tredje AP-fonden	861 538	0,5%
AMF Aktiefond Sverige	850 000	0,5%
Seventh Swedish National Pension Fd	829 316	0,5%
Folksam Ömsesidig Livförsäkring	737 070	0,5%
Handelsbankens Svenska Småbolagsfond	690 000	0,4%
Handelsbanken Sverigefond Index	676 553	0,4%
Akademiinvest AB	666 994	0,4%
AMF Aktiefond Småbolag	649 694	0,4%
KPA Pensionsförsäkring AB	646 962	0,4%
SEB Sverigefond	582 100	0,3%
Nordea Allemansfond Alfa	555 866	0,3%
Swedbank Robur Realinvest	526 400	0,3%
SEB Sverige Småbolag Chans/Risk	515 470	0,3%
AFA Livförsäkrings AB	502 139	0,3%
Svenska aktieägare < 500 000 aktier:
49 ägare, 100 000-499 999 aktier	11 743 824	7,2%
352 ägare, 10 000-99 999 aktier	9 976 270	6,1%
2 836 ägare, 1 000-9 999 aktier	8 518 144	5,2%
4 961 ägare, 1-999 aktier	2 200 049	1,3%
634 aktieägare registrerade i utlandet	76 116 524	46,4%
Totalt utestående aktier	164 000 000	100,0%
Återköpta egna aktier	8 006 708
Totalt registrerade aktier	172 006 708

Aktieägare fördelat på land per 2009-12-31

Aktieägare

Vid årsskiftet hade Castellum ca 8 900 aktieägare. Andelen registrerade aktier i utlandet uppgick vid årets slut till 46%. Aktieägare registrerade i utlandet kan inte särskil jas vad avser direktägda och förvaltarregistrerade aktier förutom i de fall aktieägaren är skyldig att flagga. Två utländska ägare har flaggat för innehav över 5% och det är Stichting Pensioensfonds ABP och BlackRock, Inc. Castellum har ingen direktregistrerad aktieägare med ett innehav överstigande 10%.

Föreslagen utdelning

Styrelsen avser att föreslå årsstämman en utdelning om 3,50 kr per aktie, vilket innebär en höjning med 11% mot föregående år. Utdelningsandelen uppgår till 69% utifrån förvaltningsresultat efter avdrag för 26,3% skatt.

Beslutar årsstämman i enlighet med styrelsens förslag om avstämningsdag för utdelning tisdagen den 30 mars 2010, kommer aktien att handlas inkl utdelning till och med årsstämmodagen torsdagen den 25 mars 2010. Utbetalning av utdelningen beräknas ske tisdagen den 6 april 2010.

Utdelningen ryms inom Castellums målsättning att dela ut minst 60% av förvaltningsresultat efter nominell skatt, dock med hänsyn tagen till investeringsplaner, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Orealiserade värdeförändringar, positiva eller negativa, ingår således ej i det utdelningsgrundande resultatet.

Aktiekapital, antal aktier och återköp

Aktiekapitalet uppgår till 86 Mkr, fördelat på 172 006 708 A-aktier med ett kvotvärde om vardera 0,50. Varje aktie, förutom återköpta egna aktier, berättigar till en röst och medför lika rätt till andel i Castellums kapital. Förändringar i aktiekapital och antal aktier över tiden framgår av not 13.

Castellum återköpte under år 2000 totalt 8 006 708 egna aktier för 194 Mkr, motsvarande 4,7% av totalt registrerat antal aktier. Därefter har inga återköp av egna aktier skett. Eftersom återköp är en bra metod för att anpassa kapitalstrukturen till kapitalbehovet från tid till annan, kommer styrelsen att föreslå årsstämman att mandatet om återköp förlängs fram till nästa årsstämma. Mandatet innebär möjlighet att återköpa och överlåta aktier.

Antalet utestående aktier, d v s antalet registrerade aktier minskat med antal återköpta aktier, uppgår sålunda till 164 000 000.

Castellumaktien är registrerad på NASDAQ OMX Stockholm AB Large Cap.

Börsvärde och likviditet

Castellums börsvärde, d v s värdet av samtliga utestående aktier i Castellum, uppgick per den 31 december 2009 till 11,9 miljarder kronor (10,0).

Under 2009 omsattes 191 miljoner (218) aktier motsvarande i genomsnitt 761 000 aktier per dag (866 000), vilket på års basis motsvarar en omsättningshastighet om 117% (133%).

Det samlade börsvärdet på renodlade svenska fastighetsbolag uppgick vid årets utgång till ca 75 miljarder kronor, motsvarande ca 2% av det samlade börsvärdet för svenska noterade bolag som uppgår till ca 3 500 miljarder kronor.

Tillväxt, avkastning och finansiell risk

Kursen på Castellumaktien vid årets slut var 72,50 kronor (60,75). Under 2009 har aktiens totalavkastning inklusive utdelning om 3,15 kronor, varit 25% (–5%). Nedan framgår tillväxt, avkastning och finansiell risk för såväl innevarande år som genomsnittet för tre respektive tio år. Genomsnittet över ett antal år är inte minst viktigt med tanke på att fastigheternas värdeförändringar kan skilja sig åt mellan olika år.

	2009	3 år, snitt/år	10 år, snitt/år
Aktiens totalavkastning (inkl utdelning)
Castellum	25%	– 4%	16%
NASDAQ OMX Stockholm (SIX Return)	53%	– 3%	2%
Fastighetsindex Sverige (EPRA)	24%	– 7%	16%
Fastighetsindex Europa (EPRA)	34%	– 23%	6%
Tillväxt
Förvaltningsresultat kr/aktie	16%	9%	12%
Årets resultat efter skatt kr/aktie	pos.	– 54%	– 9%
Långsiktigt substansvärde kr/aktie	– 3%	1%	9%
Substansvärde kr/aktie	– 3%	– 1%	8%
Utdelning kr/aktie	11%	7%	12%
Fastighetsbestånd kr/aktie	0%	6%	10%
Avkastning
Avkastning substansvärde	1,6%	3,2%	13,0%
Avkastning totalt kapital	2,1%	4,1%	8,2%
Finansiell risk
Räntetäckningsgrad	309%	299%	273%
Belåningsgrad	52%	48%	46%

Aktiemarknadskontakter

Castellums målsättning är att fortlöpande ha en frekvent, öppen och rättvisande redovisning av bolagets fastighetsportfölj samt resultat och ställning till aktie- och kapitalmarknad, media och övriga intressenter dock utan att exponera enskild affärsrelation.

Aktiemarknadskontakter bygger framförallt på kvartalsvisa ekonomiska rapporteringar, pressmeddelanden vid större affärshändelser och presentationer av Castellum.

Under året har ett stort antal presentationer av Castellum genomförts såväl vid besök från investerare och analytiker som vid investerarträffar i både Sverige och utlandet. Den stora andelen utländska ägare gör att kontakten med utländska investerare är omfattande.

Ett 20-tal svenska och utländska aktieanalytiker följer utvecklingen i såväl Castellum som den svenska fastighetssektorn.

Samtliga pressmeddelanden, kvartalsrapporter och årsredovisningar, såväl på svenska som på engelska, finns tillgängliga direkt efter offentliggörandet på www.castellum.se. På hemsidan finns funktion för bl a prenumeration av pressmeddelanden och kvartalsrapporter. Där visas även övrig information om Castellum såsom fastighetsbeståndet och fortlöpande uppdatering av Castellums aktiekurs.

Börsnoterade fastighetsbolag

Pressmeddelanden 2009
2009-01-19	Valberedningens förslag till styrelse ledamöter m m i Castellum AB
2009-01-21	Förbättrat förvaltningsresultat och ökad utdelning, men värdeförändringar medför redovisad förlust
2009-02-06	Castellums årsredovisning 2008 fi nns nu på hemsidan www.castellum.se
2009-02-18	Kallelse till årsstämma i Castellum AB
2009-03-26	Årsstämma i Castellum AB
2009-04-15	Förvaltningsresultatet på årsbasis över mil jarden men nettouthyrningen försämras
2009-07-14	18% tillväxt i förvaltningsresultatet men fort satt obalans på fastighetsmarknaden
2009-09-11	Castellum investerar för 280 Mkr
2009-10-15	50:e kvartalet i rad med tillväxt i förvaltnings resultatet
2009-11-09	Första BREEAM-certifi erade fastigheten i Sverige
2010-01-14	Valberedningens förslag till styrelse ledamöter m m i Castellum AB
2010-01-20	Tillväxt i förvaltningsresultat om 16% möjliggör ett utdelningsförslag om 3,50 kronor per aktie

Värdering - kursrelaterade nyckeltal

Intjäningsförmåga

Förvaltningsresultat per aktie före skatt uppgick 2009 till 6,89 kronor (5,93), vilket jämfört med kursen vid årets utgång ger en multipel om 11 (10).

Förvaltningsresultat per aktie efter avdrag för skatt hänförligt till skattepliktigt förvaltningsresultatet (EPRA EPS) uppgick 2009 till 6,93 kronor (5,85) vilket ger en multipel om 10 (10).

Resultatet efter skatt per aktie uppgick 2009 till 0,98 kronor (–4,04) vilket ger en multipel om 74 (negativ).

Substansvärde

Då tillgångar och skulder är värderade till verkligt värde kan substansvärdet beräknas utifrån balansräkningens egna kapital. Dock bör hänsyn tas till att den effektiva skatten är lägre än den redovisade nominella skattesatsen om 26,3% på grund av dels möjligheten att sälja fastigheter på ett skatteeffektivt sätt, dels tidsfaktorn som medför att skatten skall diskonteras.

Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) kan beräknas till 13 381 Mkr (13 800) motsvarande 82 kr/aktie (84).

Aktiekursen vid årsskiftet utgjorde således 88% (72%) av långsiktigt substansvärde.

Substansvärdet (EPRA NNNAV) kan beräknas till 11 979 Mkr (12 305), motsvarande 73 kr/aktie (75). Aktiekursen vid årsskiftet utgjorde således 99% (81%) av substansvärdet.

Direktavkastning

Den föreslagna utdelningen om 3,50 kronor (3,15) motsvarar en direktavkastning om 4,8% (5,2%) beräknat på kursen vid årets utgång.

EPRA

EPRA, European Public Real Estate Association, är en intresseorganisation för börsnoterade fastighetsbolag och investerare i Europa, som bl a sätter standard avseende den finansiella rapporteringen. En del i detta är nyckeltalen EPRA EPS (Earnings Per Share), EPRA NAV (Net Asset Value) och EPRA NNNAV (Triple Net Asset Value).

Aktiens vinstmultipel

Aktiens direktavkastning

Substansvärde

	Mkr	kr/aktie
Eget kapital enligt balansräkning	9 692	59
Återläggning
Räntederivat enligt balansräkning	865	6
Uppskjuten skatt enligt balansräkning 26,3%	2 824	17
Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV)	13 381	82
Avdrag
Räntederivat enligt ovan	– 865	– 6
Bedömd verklig skuld uppskjuten skatt 5%	– 537	– 3
Substansvärde (EPRA NNNAV)	11 979	73
Osäkerhetsintervall fastighetsvärdering
+/– 5% efter skatt	+/– 1 390	+/– 8

Aktiens kurs/substansvärde

Tioårsöversikt

	2009	2008	2007	2006	2005	2004	2003	2002	2001	2000
Aktiekurs, kr
stängningskurs årets sista handelsdag	72,50	60,75	67,25	91,25	71,50	59,50	42,50	30,50	27,13	26,00
högsta kurs under året	73,75	80,00	107,00	95,50	85,00	60,75	45,13	34,25	28,75	27,75
lägsta kurs under året	42,80	41,40	62,00	56,50	55,00	39,38	28,25	24,63	22,63	17,00
genomsnitt (högst/lägst per dag)	58,57	63,42	87,55	78,54	68,29	47,32	33,86	29,78	25,95	22,36
Utdelning, kr (för 2009 föreslagen)	3,50	3,15	3,00	2,85	2,62	2,38	2,13	1,88	1,63	1,38
Aktiens direktavkastning	4,8%	5,2%	4,5%	3,1%	3,7%	4,0%	5,0%	6,1%	6,0%	5,3%
Utdelningsandel	69%	74%	74%	73%	73%	73%	72%	69%	68%	72%
Totalavkastning, Castellumaktien	24,5%	– 5,2%	– 23,2%	31,3%	24,2%	45,0%	45,5%	18,4%	9,6%	31,9%
Fastighetsindex Sverige (EPRA)	24,0%	– 21,4%	– 18,5%	35,8%	40,2%	48,8%	32,5%	3,2%	–2,2%	42,1%
Fastighetsindex Europa (EPRA)	33,7%	– 48,8%	– 32,2%	49,4%	25,8%	41,7%	21,4%	2,3%	–0,6%	17,4%
NASDAQ OMX Stockholm (SIX Return)	52,5%	– 39,0%	– 2,6%	28,1%	36,3%	20,8%	34,2%	–35,9%	–14,8%	–10,8%
Antal aktier, tusental
genomsnitt	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	186 512
utestående	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000
registrerade	172 008	172 008	172 008	172 008	172 008	172 008	172 008	172 008	172 008	172 008
Antal aktieägare	8 900	7 300	7 300	7 700	7 900	8 900	8 800	8 300	7 100	7 100
Utländsk ägarandel	46%	47%	49%	53%	46%	37%	33%	31%	34%	44%
Börsvärde, Mkr	11 890	9 963	11 029	14 965	11 726	9 758	6 970	5 002	4 448	4 264
Antal omsatta aktier per år, tusental	191 129	218 304	207 442	107 710	93 268	86 289	92 067	107 587	132 720	156 742
Omsättningshastighet per år	117%	133%	126%	66%	57%	53%	56%	66%	81%	84%
Förvaltningsresultat per aktie, kr	6,89	5,93	5,63	5,38	5,00	4,52	4,07	3,77	3,30	2,65
Kurs/Förvaltningsresultat före skatt per aktie	10,5	10,2	11,9	17,0	14,3	13,2	10,4	8,1	8,2	9,8
Förvaltningsres e skatt per aktie (EPRA EPS), kr	6,93	5,85	5,50	5,09	4,49	4,15	3,82	3,52	3,16	2,36
Kurs/Förvaltningsresultat efter skatt per aktie	10,5	10,4	12,2	17,9	15,9	14,3	11,1	8,7	8,6	11,0
Långsiktigt substansv per aktie (EPRA NAV), kr	82	84	88	79	69	61	55	53	49	43
Kurs/Långsiktigt substansvärde per aktie	88%	72%	76%	116%	104%	98%	77%	58%	55%	60%
Substansvärde per aktie (EPRA NNNAV), kr	73	75	85	76	65	57	52	50	48	42
Kurs/Substansvärde per aktie	99%	81%	79%	120%	110%	104%	82%	61%	57%	62%

Castellumaktiens utveckling sedan börsintroduktionen 23 maj 1997 till och med 15 januari 2010

Bolagsstyrningsrapport

Bolagsstyrning omfattar olika beslutssystem genom vilket ägarna direkt och indirekt styr bolaget. God transparens i informationen gentemot ägare och kapitalmarknad bidrar till att beslutssystemen fungerar effektivt och att olika ägargrupper har god insyn i bolagets verksamhet. Bolagsstyrningen har utvecklats genom lagstiftning, rekommendationer, den s k koden och genom självreglering.

Bolagsordning

Bolagets firma är Castellum Aktiebolag och bolaget är publikt (publ). Bolagets styrelse skall ha sitt säte i Göteborg.

Bolaget har till föremål för sin verksamhet att – direkt eller indirekt genom hel- eller delägda bolag – förvärva, förvalta, utveckla och försälja fast egendom och värdepapper samt att bedriva annan därmed förenlig verksamhet. Ändringar i Castellums bolagsordning sker enligt föreskrifterna i aktiebolagslagen.Bolagsordningen, som i övrigt innehåller uppgifter om bl a aktiekapital, antal styrelseledamöter och revisorer samt bestämmelser om kallelse och dagordning för årsstämman, finns i sin helhet att tillgå på bolagets hemsida.

Årsstämma 2009

Enligt aktiebolagslagen är årsstämman det högsta beslutande organet i ett aktiebolag. Årsstämman utser styrelse och revisorer, samt fattar beslut bland annat om ändringar i bolagsordningen och om förändring av aktiekapitalet.

Senaste årsstämma ägde rum den 26 mars 2009 i RunAn, Chalmers Kårhus i Göteborg. Vid stämman representerades 326 aktieägare, vilka företrädde 35,22% av antalet aktier och röster.

Årsstämman fastställde räkenskaperna för 2008 och beviljade styrelsen och verkställande direktören ansvarsfrihet för 2008 års förvaltning.

Utdelning till aktieägarna fastställdes i enlighet med styrelsens förslag till 3,15 kronor per aktie.

Stämman beslutade att styrelsen skall bestå av sex styrelseledamöter och ingen suppleant samt att styrelsen skall erhålla ett fast arvode om 1 525 000 kronor, varav 450 000 kronor till ordföranden och 215 000 kronor till envar av de övriga styrelseledamöterna. Beloppet inkluderar ersättning för utskottsarbete. Till styrelseledamöter omvaldes Jan Kvarnström, Marianne Dicander Alexandersson, Per Berggren, Ulla-Britt Fräjdin-Hellqvist, Christer Jacobson och Göran Lindén. Stämman utsåg Jan Kvarnström till styrelsens ordförande.

Stämman beslutade att godkänna de av styrelsen föreslagna riktlinjerna för ersättning till ledande befattningshavare.

Stämman beslutade även att bemyndiga styrelsen, att – i syfte att justera bolagets kapitalstruktur – förvärva och överlåta egna aktier.

Protokoll fört vid årsstämman den 26 mars 2009 fi nns att tillgå på bolagets hemsida.

Aktiekapital

Aktiekapitalet uppgår till 86 003 354 kronor, fördelat på 172 006 708 aktier med ett kvotvärde om vardera 0,50. Varje aktie, förutom återköpta egna aktier om 8 006 708 stycken, berättigar till en röst och medför lika rätt till andel i Castellums kapital. Castellum har ingen direktregistrerad aktieägare med ett innehav överstigande 10%.

Styrelsen

Castellums styrelse skall enligt bolagsordningen bestå av lägst fyra och högst åtta ledamöter. Styrelseledamöter väljs på bolagsstämma för tiden intill slutet av den första årsstämma som hålls efter det år då styrelseledamoten utsågs. Styrelsen har under 2009 bestått av sex ordinarie ledamöter. Styrelsen arbetar enligt en fastställd arbetsordning med instruktioner om arbetsfördelningen mellan styrelsen och verkställande direktören. Ingen styrelseledamot har rätt till ersättning vid upphörande av uppdraget.

Nya styrelseledamöter får en introduktion av bolaget och dess verksamhet samt genomgår börsens utbildning enligt börskontraktet. Därefter erhåller styrelsen kontinuerligt information om bl a regeländringar och sådana frågor som rör verksamheten och styrelsens ansvar i ett noterat företag.

För beslut i styrelsen gäller Aktiebolagslagens regler innebärande att såväl mer än hälften av närvarande ledamöter och mer än en tredjedel av totala antalet ledamöter måste rösta för beslut. Vid lika röstetal har ordförande utslagsröst.

Styrelsens ansvar

Styrelsen utser bolagets verkställande direktör och fastställer lön och annan ersättning till denne. Enligt den svenska aktiebolagslagen och styrelsens arbetsordning ansvarar styrelsen även för att upprätta övergripande, långsiktiga strategier och mål, budget och affärsplaner, granska och godkänna bokslut, samt fatta beslut i frågor rörande investeringar och betydande förändringar i Castellums organisation och verksamhet.

Styrelsens arbetsordning

Styrelsens arbetsordning fastställs årligen. I arbetsordningen beskrivs styrelsens arbetsuppgifter samt ansvarsfördelningen mellan styrelsen och verkställande direktören. Av arbetsordningen framgår även vilka ärenden som skall hanteras på respektive styrelsemöte samt instruktioner avseende den ekonomiska rapporteringen till styrelsen. Arbetsordningen föreskriver också att styrelsen skall ha ett revisionsutskott och ett ersättningsutskott som utgörs av samtliga styrelseledamöter som inte innehar anställning i bolaget. Ordförande i utskotten skall vara styrelsens ordförande.

Styrelsens ordförande

Styrelsens ordförande ansvarar bland annat för att tillse att styrelsens ledamöter, genom verkställande direktörens försorg, fortlöpande får den information som behövs för att kunna följa bolagets ställning, resultat, likviditet, ekonomiska planering och utveckling. Det åligger ordföranden att fullgöra uppdrag lämnat av årsstämman beträffande inrättande av valberedning och att delta i dess arbete.

Styrelsens arbete under 2009

Castellums styrelse har under 2009 haft åtta sammanträden varav ett konstituerande sammanträde. Enligt gällande arbetsordning skall styrelsen hålla minst sju ordinarie styrelsemöten per kalenderår varav ett är konstituerande.

Styrelsemöten hålls i anslutning till bolagets rapportering, varvid årsbokslut och förslag till vinstdisposition behandlas i januari, delårsbokslut i april, juli och oktober, frågor i samband med årsstämman i mars, strategimöte i maj samt affärsplaner för nästkommande år vid december månads möte.

Vid vart och ett av de ordinarie styrelsemötena behandlas förekommande frågor av väsentlig betydelse för bolaget såsom investeringar och försäljningar av fastigheter samt fi nansiering. Vidare informeras styrelsen om det aktuella affärsläget, såväl hyres- och fastighetsmarknad som kredit- och aktiemarknad.

Bland de ordinarie ärenden som styrelsen behandlat under 2009 kan vidare nämnas affärsplan, företagsgemensamma policies, övergripande strategiplan, arbetsordning för styrelsen, kapitalstruktur och fi nansieringsbehov samt bolagets försäkringssituation. Styrelsen har genomfört en årlig utvärdering av dess arbete, som sammanställts av dess sekreterare på uppdrag av styrelsen. Utvärderingen har lämnats till valberedningen och styrelsen för diskussion. I utvärderingen granskas bl a arbetsklimat, arbetsformer, uppföljning och kontroll, sammansättning samt ägarkommunikation.

Någon ersättning utöver styrelsearvode har ej utgått.

Ersättningsutskott

Ersättningsutskottet skall utarbeta förslag avseende riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare, som skall underställas årsstämman för beslut. Vidare skall ersättningsutskottet besluta, inom ramen för av årsstämman beslutade riktlinjer, om ersättning för verkställande direktör och övriga ledande befattningshavare. Ersättningsutskottet skall årligen utvärdera verkställande direktörens insatser samt, i förekommande fall, handlägga frågor rörande rekrytering och tillsättande av verkställande direktör. Ersättningsutskottet skall sammanträffa minst två gånger om året. Under 2009 har utskottet sammanträtt två gånger.

Revisionsutskott

Revisionsutskottets uppgift är att ta ansvar för bolagets interna kontroll, redovisningsprinciper, riskhantering, finansiella rapportering, revision samt inför valberedningens handläggning bereda frågor om val av revisorer och ersättning till dem samt säkra en kvalificerad oberoende granskning av bolaget. Revisionsutskottet skall sammanträffa minst tre gånger om året, varav bolagets revisorer minst skall närvara två gånger. Vid ett av de tillfällen då revisionsutskottet sammanträffar med revisorerna skall ingen från företagsledningen närvara. Under 2009 har utskottet sammanträtt tre gånger.

Styrelsens sammansättning, antal möten och närvaro under 2009 i Castellum AB

			Deltagande av totalt antal möten
Namn	Invald/Avgick	Oberoende		Styrelsemöten Revisionsutskott Ersättningsutskott		Arvode, tkr
Jan Kvarnström	1994	Nej*	8 av 8	3 av 3	2 av 2	450
Per Berggren	2007	Ja	8 av 8	3 av 3	2 av 2	215
Marianne Dicander Alexandersson	2005	Ja	8 av 8	3 av 3	2 av 2	215
Ulla-Britt Fräjdin-Hellqvist	2003	Ja	8 av 8	3 av 3	2 av 2	215
Christer Jacobson	2006	Ja	8 av 8	3 av 3	2 av 2	215
Göran Lindén	1999	Ja	8 av 8	3 av 3	2 av 2	215
Mats Wäppling	2007/2009	Ja	2 av 2	1 av 1	–	–

* Då Jan Kvarnström varit ledamot i Castellums styrelse sedan år 1994 anses han vara beroende.

Styrelse

Jan Kvarnström, Styrelseordförande

Född 1948, civilekonom och MBA. Partner i ERC. Har tidigare erfarenhet från olika företagsledande positioner i bl a Bonniergruppen och PK-banken (nu Nordea) samt som verkställande direktör i Securum AB, Esselte AB och Dresdner Bank AG. Andra uppdrag: styrelseordförande i Collector AB och senior adviser i Investcorp.

Aktieinnehav: 20 600

Per Berggren, Styrelseledamot

Född 1959, civilingenjör och ekonomisk utbildning från Stockholms universitet. Är verkställande direktör i Jernhusen AB. Tidigare befattningar som affärsområdeschef i Fabege AB, verkställande direktör i Drott Kontor AB samt fastighetschef i Skanska Fastigheter Stockholm AB. Andra uppdrag: styrelseledamot i Arenastaden med Swedbank Arena. Aktieinnehav: 1 700

Marianne Dicander Alexandersson, Styrelseledamot

Född 1959, civilingenjör. Vice verkställande direktör Apoteket AB. Tidigare befattningar inom Volvo, ICI, Pharmacia och senast som verkställande direktör på Kronans Droghandel AB. Andra uppdrag: styrelseledamot i Chalmers Tekniska Högskola och Svenskt Näringsliv. Aktieinnehav: 24

Ovanstående uppgifter avser förhållandet i slutet av januari 2010. Aktieinnehavet omfattar eget, makas/makes, omyndiga och hemmavarande barns, närstående bolags innehav samt innehav via kapitalförsäkring.

Ulla-Britt Fräjdin-Hellqvist, Styrelseledamot

Född 1954, civilingenjör. Egen verksamhet i Fräjdin & Hellqvist AB. Tidigare ledande befattningar inom Volvo Personvagnar samt avd. chef på Svenskt Näringsliv. Andra uppdrag: styrelseordförande i SinterCast AB, Stiftelsen för Strategisk Forskning och Ruter Dam. Styrelseledamot i Kongsberg Automotive, Rymdbolaget, Fouriertransform, FriskvårdsChecken, Stockholm Environment Institute, Tällberg Foundation Service och e-man. Aktieinnehav: 800

Christer Jacobson, Styrelseledamot

Född 1946, civilekonom DHS. Egen verksamhet i Bergsrådet Kapital AB. Tidigare börskommentator och marknadschef för Affärsvärlden samt analyschef och verkställande direktör i Alfred Berg-koncernen. Andra uppdrag: styrelseledamot i Viscogel AB. Aktieinnehav: 30 000

Göran Lindén , Styrelseledamot

Född 1944, fi l.kand. ekonomi. Har varit verkställande direktör i ABBA AB, BCP AB, Fortos AB, Swedish Match AB och vVD i Procordia AB samt ledamot av koncernledningen i AB Volvo. Andra uppdrag: styrelseordförande i Insplanet AB, Procordias pensionsstiftelse, Rölunda AB, Flodins Filter AB, Retail House AB och Västanå Slott AB samt styrelseledamot i Wicanders Förvaltnings AB, Plockmatic Int. AB och Grimaldi Industrier AB. Aktieinnehav: 0

Johan Ljungberg, Styrelsesekreterare

Född 1974, Styrelsesekreterare sedan 2008. Advokat, Mannheimer Swartling Advokatbyrå. Aktieinnehav: 0

Carl Lindgren Född 1958 Revisor i bolaget sedan 2007

Ingemar Rindstig Född 1949 Revisor i bolaget sedan 2003

Conny Lysér Född 1962 Revisorssuppleant i bolaget sedan 2003

Revision

Castellums revisorer väljs av årsstämman för en period om fyra år. Innevarande period inleddes 2007 och nästa val av revisorer sker i samband med årsstämman 2011. Bolagets revisorer är Carl Lindgren, verksam inom KPMG, Ingemar Rindstig, verksam inom Ernst & Young samt revisorssuppleant Conny Lysér, verksam inom KPMG. Samtliga är auktoriserade revisorer.

Ersättning till revisorer

Ersättning till revisionsbyråer uppgick under året till 3 377 tkr (2008: 3 896, 2007: 3 977) varav 2 207 tkr (2008: 2 612, 2007: 2 117) avsett revisionsuppdrag och resterande konsultuppdrag. För moderbolaget är mot svarande belopp 1 185 tkr (2008: 979, 2007: 1 058) respektive 758 tkr (2008: 708, 2007: 682). Av koncernens totala ersättning om 3 377 tkr (2008: 3 896, 2007: 3 977) avser 3 194 tkr (2008: 3 637, 2007: 3 851) ersättning till KPMG och resterande till Ernst & Young.

Valberedning

Årsstämman 2009 beslutade att en valberedning skulle inrättas inför 2010 års årsstämma för att framlägga förslag till antalet styrelseledamöter, val av styrelseledamöter inklusive styrelseordförande samt ersättning till styrelseledamöterna.

Valberedningen tillsätts enligt årsstämmans beslut genom att styrelsens ordförande fått i uppdrag att kontakta de tre största ägarregistrerade eller på annat sätt kända aktieägarna vid utgången av det tredje kvartalet och be dem utse en ledamot vardera till valberedningen. De utsedda ledamöterna, tillsammans med styrelsens ordförande som sammankallande, utgör valberedningen. Valberedningen utser inom sig ordförande.

Valberedningen utgörs av: Maj-Charlotte Wallin representerande AFA Försäkring, Paul Frentrop representerande Stichting Pensioenfonds ABP, Lars-Åke Bokenberger representerande AMF Pension samt styrelsens ordförande Jan Kvarnström. Maj-Charlotte Wallin är valberedningens ordförande.

Valberedningen har hållit fyra protokollförda möten. Vid mötena har valberedningen behandlat samtliga de frågor som det åligger valberedningen att behandla enligt Svensk kod för bolagsstyrning. Valberedningen har bl a bedömt om den nuvarande styrelsen uppfyller de krav som kommer att ställas på styrelsen till följd av Castellums läge och framtida inriktning, bl a genom att ta del av den utvärdering som har skett av styrelsens arbete.

Valberedningen har beslutat att föreslå omval av styrelseledamöterna Jan Kvarnström, Per Berggren, Marianne Dicander Alexandersson, Ulla-Britt Fräjdin-Hellqvist, Christer Jacobson och Göran Lindén samt nyval av Johan Skoglund. Till styrelsens ordförande föreslås Jan Kvarnström. Den föreslagna styrelsen bedöms ha den mångsidighet och bredd av kompetens, erfarenhet och bakgrund som erfordras med hänsyn till Castellums verksamhet, utvecklingsskede och förhållanden i övrigt.

För att kunna bedöma huruvida föreslagna styrelseledamöter är att anse som oberoende i förhållande till Castellum och dess bolagsledning respektive större aktieägare i Castellum, har valberedningen inhämtat

information om föreslagna styrelseledamöter. Valberedningen har härvid bedömt att endast Jan Kvarnström, som har varit ledamot av Castellums styrelse sedan år 1994, är att anses som beroende i förhållande till Castellum och dess bolagsledning.

Arvode till styrelsen föreslås höjas med 5% och utgå med 475 tkr till ordföranden och 225 tkr till envar av övriga styrelseledamöter, totalt 1 825 tkr. Slutligen har valberedningen informerat Castellum om hur valberedningens arbete har bedrivits och om de förslag valberedningen har beslutat att avge.

Inför årsstämman 2010

Inför årsstämman den 25 mars 2010 föreslår styrelsen:

• en utdelning om 3,50 kr per aktie med avstämningsdag 30 mars 2010,
• riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare,
• ett nytt incitamentsprogram för ledande befattningshavare, vilket i princip är en förlängning av nuvarande program,
• ett förnyat mandat för styrelsen att besluta om förvärv och överlåtelse av egna aktier.

Inför årsstämman föreslår valberedningen:

• att antalet styrelseledamöter skall vara sju,
• att arvodet till styrelsen skall utgå med 1 825 tkr, varav 475 tkr till styrelsens ordförande och 225 tkr till envar av de övriga styrelse ledamöterna. Beloppen inkluderar ersättning för utskottsarbete,
• att omval skall ske av samtliga nuvarande styrelseledamöter d v s Jan Kvarnström, Per Berggren, Marianne Dicander Alexandersson, Ulla- Britt Fräjdin-Hellqvist, Christer Jacobson och Göran Lindén samt att nyval skall ske av Johan Skoglund. Jan Kvarnström skall omväljas som styrelsens ordförande,
• att stämman beslutar att en ny valberedning inför 2011 års årsstämma skall utses och att styrelsens ordförande ges i uppdrag att kontakta de tre största ägarregistrerade eller på annat sätt kända aktieägarna vid utgången av tredje kvartalet 2010 och be dem utse en ledamot vardera till valberedningen, samt att de tre sålunda utsedda ledamöt erna tillsammans med styrelsens ordförande skall utgöra valbered ningen. Valberedningen skall utse ordförande inom sig.

Svensk kod för bolagsstyrning

Castellum tillämpar koden, vars syfte är att skapa goda förutsättningar för utövande av en aktiv och ansvarskännande ägarroll. Koden är avsedd att utgöra ett led i självregleringen inom det svenska näringslivet. Den bygger på principen följ eller förklara, vilket innebär att samtliga regler inte alltid måste följas om motiv finns och förklaras. Svensk kod för bolagsstyrning förvaltas av Kollegiet för Svensk Bolagsstyrning och finns att tillgå på www.bolagsstyrning.se.

Castellum avviker från punkten, "offentliggörande av ledamöterna i valberedningen", vilket enligt koden skall ske sex månader före stämman. Årsstämman 2009 beslutade, i enlighet med tidigare tillämpad ordning, att en valberedning skulle utses efter utgången av tredje kvartalet och att namnen på valberedningens ledamöter skulle publiceras i bolagets tredje kvartalsrapport för året. Detta innebar att valberedningens sammansättning publicerades cirka fem månader före stämman. xx

Intern kontroll

Styrelsen ansvarar enligt den svenska aktiebolagslagen och Svensk kod för bolagsstyrning för den interna kontrollen. Denna rapport har upprättats i enlighet med Svensk kod för bolagsstyrning och är därmed avgränsad till intern kontroll avseende den fi nansiella rapporteringen.

Den interna kontrollen i Castellum följer ett etablerat ramverk, Internal Control – Integrated Framework, "COSO", som består av följande fem komponenter: kontrollmiljö, riskbedömning, kontrollaktiviteter, information och kommunikation samt uppföljning.

Kontrollmiljö

Basen för den interna kontrollen avseende den fi nansiella rapporteringen utgörs av kontrollmiljön, som består av olika delar och som tillsammans formar den kultur och de värderingar som Castellum styrs utifrån. Grundläggande för Castellums interna kontroll är dess decentraliserade småskaliga organisation med knappt 600 fastigheter, tillika kostnadsställen, vilka förvaltas av sex dotterbolag med ca 30-40 anställda vardera. Beslutsvägar, befogenheter och ansvar som dokumenterats och kommunicerats i styrande dokument såsom styrelsens arbetsordning, beslutsordning, instruktioner för fi rmateckning, fullmakt och attesträtt samt redovisnings- och rapporteringsinstruktioner, interna policies, riktlinjer och manualer är också av vikt för den interna kontrollen. Aktuella dokument uppdateras regelbundet vid ändring av t ex lagstiftning, redovisningsstandarder eller noteringskrav.

Riskbedömning

I Castellum fi nns riskhantering inbyggd i berörda processer och olika metoder används för att värdera och begränsa risker samt för att säkerställa att de risker som Castellum är utsatt för hanteras i enlighet med fastställda policies och riktlinjer. I enlighet med arbetsordningen gör styrelsen, tillika revisionsutskottet, en gång om året en genomgång av intern kontroll. Identifi ering görs av de risker som bedöms fi nnas och åtgärder fastställs för att reducera dessa risker. De väsentliga risker Castellum har identifi erat i samband med den fi nansiella rapporteringen är felaktigheter i redovisningen och värderingen av fastigheter, räntebärande skulder, skatt och moms, samt risk för bedrägeri, förlust eller förskingring av tillgångar.

Kontrollaktiviteter

De risker som identifi erats avseende den fi nansiella rapporteringen hanteras via bolagets kontrollstrukturer och resulterar i ett antal kontrollaktiviteter. Kontrollaktiviteterna syftar till att förebygga, upptäcka och korrigera fel och avvikelser och omfattar t ex analytisk uppföljning på fl era nivåer i organisationen och jämförelse av resultatposter, kontoavstämningar, uppföljning och avstämning av styrelsebeslut och av styrelsen fastställda policies, godkännande och redovisning av affärstransaktioner, fullmakts- och behörighetsstrukturer, fi rmatecknare, compliance offi cer-funktion, koncerngemensamma defi nitioner, mallar, rapporteringsverktyg samt redovisnings- och värderingsprinciper.

Castellums dotterbolag har egna ekonomifunktioner som deltar i planeringen och utvärderingen av sina enheters resultat. Deras regelbundna analys av sina enheters fi nansiella rapportering är tillsammans med den analys som görs på koncernnivå en viktig del av den interna kontrollen för att säkerställa att den fi nansiella rapporteringen inte innehåller några väsentliga fel.

Information och kommunikation

Castellum har informations- och kommunikationsvägar som syftar till att säkerställa en effektiv och korrekt informationsgivning avseende den fi nansiella rapporteringen. Det kräver att alla delar inom verksamheten kommunicerar och utbyter relevant och väsentlig information. Policies och riktlinjer avseende den fi nansiella rapporteringen samt uppdateringar och ändringar görs tillgängliga och kända för berörd personal. Koncernledningen såväl som styrelsen erhåller regelbundet fi nansiell information om dotterbolagen med kommentarer till fi nansiella resultat och risker. Vidare får styrelsen ytterligare information avseende riskhantering, intern kontroll och fi nansiell rapportering från revisorerna via revisionsutskottet. För att säkerställa att den externa informationsgivningen blir korrekt och fullständig fi nns en kommunikationspolicy mot aktiemarknaden och en informationssäkerhetspolicy.

Uppföljning

Löpande uppföljning sker på fl era nivåer i koncernen, såväl på fastighetsnivå som på dotterbolagsnivå samt på koncernnivå. Styrelsen, vars ledamöter även utgör revisionsutskottet, utvärderar regelbundet den information som bolagsledningen och revisorerna lämnar. Vidare rapporterar bolagets revisorer personligen direkt till revisionsutskottet minst två gånger per år sina iakttagelser från granskningen och sin bedömning av den interna kontrollen. Därutöver har revisionsutskottet en årlig uppföljning av gjord riskbedömning och beslutade åtgärder. Av särskild betydelse är revisionsutskottets och styrelsens övervakning för utveckling av den interna kontrollen och för att se till att åtgärder vidtas rörande eventuella brister och förslag som framkommer.

Behov av internrevision

Castellum har en småskalig organisation med ca 30-40 anställda i respektive dotterbolag vilka tillsammans förvaltar knappt 600 kostnadsställen. All verksamhet bedrivs i dotterbolagen medan fi nansverksamheten bedrivs i moderbolaget, innebärande att Castellum AB inte utgör ett profi tcenter. Detta medför att ekonomifunktionen i moderbolaget utgör controllerfunktion gentemot dotterbolagen samt compliance offi cer-funktion gentemot fi nansavdelningen. Sammantaget medför detta att det inte anses motiverat att ha en särskild enhet för internrevision.

Koncernledning

I koncernledningen ingår verkställande direktören, vice verkställande direktören med ansvar för affärsutveckling, fi nansdirektören och ekonomidirektören i Castellum AB samt de sex verkställande direktörerna i dotterbolagen. Varje person i koncernledningen har sitt egna ansvarsområde och på de möten som äger rum diskuteras och informeras främst om övergripande verksamhetsfrågor. Koncernledningen har sammanträffat 10 gånger under 2009.

Verkställande direktören och vice verkställande direktören tillsammans med verkställande direktör för respektive dotterbolag utgör styrelsen i lokalt dotterbolag.

Verkställande direktören

Verkställande direktören ansvarar för bolagets löpande förvaltning och för att leda verksamheten i enlighet med styrelsens riktlinjer och anvisningar samt ansvarar för att styrelsen erhåller information och nödvändigt beslutsunderlag. Verkställande direktören är föredragande vid styrelsemöten och skall tillse att styrelsens ledamöter löpande tillställs den information som behövs för att följa bolagets och koncernens ställning, resultat, likviditet och utveckling.

Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare

Årsstämman 2009 beslutade följande riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare:

Castellum skall ha marknadsmässiga ersättningsnivåer och anställningsvillkor som erfordras för att rekrytera och behålla en ledning med god kompetens och kapacitet att nå uppställda mål. Fast lön betalas för ett fullgott arbete. Därutöver kan rörlig ersättning enligt ett incitamentsprogram erbjudas. Sådan rörlig ersättning skall syfta till att främja långsiktigt värdeskapande inom koncernen. Rörliga ersättning, som generellt inte får överstiga den fasta lönen, skall bestämmas av i vilken utsträckning i förväg uppställda mål avseende tillväxt i förvaltningsresultat per aktie och aktiekursutveckling uppnåtts samt hur mjuka faktorer, såsom kund- och personalnöjdhet utvecklats. Utfallande ersättning utbetalas som ej pensionsgrundande lön. Befattningshavare som erhåller rörlig ersättning enligt incitamentsprogrammet förbinder sig att förvärva Castellumaktier för minst halva beloppet av utfallande bonus efter skatt.

Bolagsledningens pensionsvillkor skall vara marknadsmässiga och baseras på avgiftsbestämda pensionslösningar.

Uppsägningstiden skall, vid uppsägning från bolagets sida inte överstiga 24 månader för verkställande direktören respektive 12 månader för övriga befattningshavare, med arbetsplikt de sex första månaderna. Under uppsägningstiden utgår full lön och andra anställningsförmåner, med avräkning för lön och ersättning som erhålls från annan anställning.

Castellum har följt de av årsstämman 2009 beslutade riktlinjerna.

Det förslag till riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare, som kommer att framläggas årsstämman den 25 mars 2010 är i princip oförändrade mot de som framlades vid årsstämman 2009.

För ytterligare information angående ersättning till koncernledningen, se not 10.

Koncernledning

Håkan Hellström

Verkställande direktör, Castellum AB Född 1956, civilekonom. Anställd sedan 1994 bl a som ekonomi- och fi nansdirektör och vice VD. Dessförinnan verksam som auktoriserad revisor. Andra väsentliga uppdrag: Styrelseledamot i Västsvenska Industri- och Handelskammaren. Aktieinnehav: 108 000

Anette Asklin

Finansdirektör, Castellum AB Född 1961, civilekonom. Mer än 20 års erfarenhet inom bank och fi nans. Anställd sedan 2000 och fi nansdirektör sedan 2006. Aktieinnehav: 26 000

Ulrika Danielsson

Ekonomidirektör, Castellum AB Född 1972, civilekonom. Erfarenhet inom ekonomi- och controllerfunktion. Anställd sedan 1998 och ekonomidirektör sedan 2006. Aktieinnehav: 4 200

Claes Larsson

Verkställande direktör, Aspholmen Fastigheter AB Född 1957, civilingenjör. Mer än 10 års erfarenhet från byggentreprenadföretag som avdelningschef/regionchef. Anställd och verkställande

direktör i Aspholmen sedan 2002.

Christer Sundberg

Aktieinnehav: 19 400

Verkställande direktör, Harry Sjögren AB Född 1955, civilingenjör. Mer än 25 års erfarenhet från bank- och fastighetsbolag. Anställd och verkställande direktör i Harry Sjögren sedan 1993. Aktieinnehav: 41 900

varande barns, närstående bolags innehav samt innehav via kapitalförsäkring.

CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2009 71

Ovanstående uppgifter avser förhållandet i slutet av januari 2010. Aktieinnehavet omfattar eget, makas/makes, omyndiga och hemma-

Henrik Saxborn

Vice verkställande direktör, Castellum AB med ansvar för affärsutveckling Född 1964, civilingenjör. Tidigare erfarenhet från förvaltning och förvärv av fastigheter. Anställd sedan 2006. Aktieinnehav: 13 800

Tage Christoffersson

Verkställande direktör, Eklandia Fastighets AB

Född 1952, gymnasieutbildning samt fastighet/ekonomi på KTH. Verksam inom fastighetsbranschen sedan 1976. Anställd sedan 1994 och verkställande direktör i Eklandia sedan 1995. Aktieinnehav: 49 000

Claes Junefelt

Verkställande direktör, Fastighets AB Corallen

Född 1960, civilingenjör. Mer än 15 års erfarenhet från byggentreprenadföretag som arbetschef/distriktschef. Anställd och verkställande direktör i Corallen sedan 2005. Aktieinnehav: 7 000

Anders Nilsson

Verkställande direktör, Fastighets AB Brostaden

Född 1967, civilingenjör. Mer än 15 års erfarenhet från fastighetsbranschen. Anställd sedan 1993 och verkställande direktör i Brostaden sedan 2006. Aktieinnehav: 5 300

Gunnar Östenson

Verkställande direktör, Fastighets AB Briggen Född 1956, civilekonom. Tidigare verksam inom fastighetsförvaltning och entreprenadbranschen. Anställd och verkställande direktör i Briggen sedan 2006. Aktieinnehav: 4 100

Ekonomisk översikt

Sammanfattning

Hyresintäkterna uppgick till 2 694 kr (2 501) med en genomsnittlig ekonomisk uthyrningsgrad om 89,8% (89,7%). Genomsnittlig kontrakterad hyresnivå uppgick till 969 kr/kvm (921) och innebar en ökning i jämförbart bestånd om 4% mot föregående år. Under året tecknades 640 nya hyreskontrakt med ett totalt årsvärde om 251 Mkr (305), medan uppsägingar uppgick till 288 Mkr (221). Nettouthyrningen under året uppgick således till –37 Mkr (84).

Fastighetskostnaderna uppgick till 942 Mkr (831), motsvarande 300 kr/kvm (268). Ökningen beror framför allt på ett kallare år jämfört med föregående år och ökat antal igångsatta underhållsåtgärder.

Finansnettot uppgick till –541 Mkr (–626). Finansnettot har påverkats positivt med ca 140 Mkr på grund av att den genomsnittliga räntenivån minskat med 1,0%-enheter till 3,7% (4,7%).

Förvaltningsresultatet, d v s årets resultat exklusive värdeförändringar och skatt uppgick till 1 130 Mkr (973), motsvarande 6,89 kr (5,93) per aktie. För bätt ring en uppgår till 16% och är framför allt en effekt av lägre räntenivåer, men har även påverkats positivt av högre hyresintäkter och genomförda investeringar.

Under året uppgick värdeförändringar på fastigheter –1 027 Mkr (–1 262), motsvarande –3% av fastighetsvärdet. Värdeförändringen består av ca –600 Mkr till följd av bedömt ökat avkastningskrav första halvåret, ca –500 Mkr till följd av förändrat framtida kassaflöde och drygt 100 Mkr till följd av projektvinster. Värdeförändringen består även av 2 Mkr till följd av fastighetsförsäljningar. Årets värdeförändringar på derivat uppgick till 102 Mkr (–1 010) och är en effekt av förändrade långa marknadsräntor och tidsfaktorn.

Castellums resultat efter skatt för år 2009 uppgick till 160 Mkr (–663).

Fastighetsbestånd

Den 31 december 2009 uppgick Castellums fastighetsbestånd till 29 267 Mkr (29 165) och den normaliserade avkastningen exkl projekt och mark kan beräknas till 7,3% (7,4%). Under året har investerats för totalt 1 165 Mkr (2 738), varav 126 Mkr (1 212) avser förvärv och 1 039 Mkr (1 526) ny-, till- och ombyggnation.

Finansiering

Den 31 december 2009 hade Castellum långfristiga låneavtal i bank om 16 262 Mkr (15 800), obligationslån om 500 Mkr (650), kortfristiga låneavtal i banker om 1 220 Mkr (770) och ett outnyttjat certifikatprogram om 4 000 Mkr (4 000). Netto räntebärande skulder med avdrag för likviditet om 8 Mkr (9) uppgick till 15 286 Mkr (14 598).

Den genomsnittliga kreditbindningen på Castellums långfristiga låneavtal uppgick per den 31 december 2009 till 5,5 år (5,5). Marginaler och avgifter på långfristiga låneavtal är fastställda med en genomsnittlig löptid om 3,2 år.

Den genomsnittliga effektiva räntan per den 31 december 2009 var 3,8% (4,8%). Den genomsnittliga räntebindningstiden uppgick till 2,8 år (2,9).

Flerårsöversikt

	2009	2008	2007	2006	2005	2004	2003	2002	2001	2000
Resultaträkning, Mkr
Hyresintäkter	2 694	2 501	2 259	2 014	1 907	1 856	1 758	1 684	1 571	1 435
Fastighetskostnader	– 942	– 831	– 771	– 700	– 637	– 628	– 595	– 560	– 549	– 518
Driftsöverskott	1 752	1 670	1 488	1 314	1 270	1 228	1 163	1 124	1 022	917
Centrala admin. kostnader	– 81	– 71	– 69	– 67	– 68	– 69	– 67	–63	– 67	– 62
Finansnetto	– 541	– 626	– 495	– 364	– 382	– 418	– 428	– 442	– 414	– 360
Förvaltningsresultat	1 130	973	924	883	820	741	668	619	541	495
Värdeförändringar fastigheter	– 1 027	– 1 262	920	1 145	932	660	– 43	251	686	668
Värdeförändringar räntederivat	102	– 1 010	99	178	– 40	– 146	– 13	– 168	42	– 114
Jämförelsestörande poster	–	–	–	–	–	–	–	–	–	– 12
Aktuell skatt	– 10	–14	– 22	– 10	–1	– 5	– 1	– 2	–	– 1
Uppskjuten skatt	– 35	650	– 434	– 522	– 417	– 334	– 171	– 44	– 338	– 276
Årets resultat	160	– 663	1 487	1 674	1 294	916	440	656	931	760
Balansräkning, Mkr
Förvaltningsfastigheter	29 267	29 165	27 717	24 238	21 270	19 449	18 015	17 348	16 551	14 759
Räntederivat	–	–	44	–	–	–	–	–	–	–
Övriga tillgångar	201	230	123	200	103	94	167	172	394	118
Kassa och bank	8	9	7	8	5	7	33	20	20	11
S:a tillgångar	29 476	29 404	27 891	24 446	21 378	19 550	18 215	17 540	16 965	14 888
Eget kapital	9 692	10 049	11 204	10 184	8 940	8 035	7 467	7 334	6 946	6 240
Uppskjuten skatteskuld	2 824	2 785	3 322	2 723	2 126	1 659	1 294	1 124	1 081	743
Räntederivat	865	966	–	55	233	391	245	232	64	106
Räntebärande skulder	15 294	14 607	12 582	10 837	9 396	8 834	8 598	8 264	8 254	7 245
Ej räntebärande skulder	801	997	783	647	683	631	611	586	620	554
S:a eget kapital och skulder	29 476	29 404	27 891	24 446	21 378	19 550	18 215	17 540	16 965	14 888
Finansiella nyckeltal
Överskottsgrad	65%	67%	66%	65%	67%	66%	66%	67%	65%	64%
Räntenivå, genomsnitt	3,7%	4,7%	4,2%	3,7%	4,3%	4,9%	5,4%	5,7%	5,8%	5,9%
Räntetäckningsgrad	309%	255%	287%	343%	315%	277%	256%	240%	231%	238%
Avkastning substansvärde	1,6%	– 8,3%	16,2%	20,7%	18,2%	14,6%	7,2%	9,0%	17,9%	12,6%
Avkastning totalt kapital	2,1%	1,2%	9,1%	10,4%	10,4%	9,6%	5,9%	7,6%	10,3%	10,6%
Investeringar i fastigheter, Mkr	1 165	2 738	2 598	2 283	1 357	1 268	1 108	1 050	1 741	1 352
Försäljningar, Mkr	36	28	39	460	468	494	397	503	635	598
Soliditet	33%	34%	40%	42%	42%	41%	41%	42%	41%	42%
Belåningsgrad	52%	50%	45%	45%	45%	45%	48%	48%	50%	49%
Data per aktie (någon utspädningseffekt fi nns ej, då inga potentiella aktier förekommer)
Genomsnittligt antal aktier, tusental	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	186 512
Förvaltningsresultat, kr	6,89	5,93	5,63	5,38	5,00	4,52	4,07	3,77	3,30	2,65
Förvaltningsresultat e skatt (EPRA EPS), kr 6,93		5,85	5,50	5,09	4,49	4,15	3,82	3,52	3,16	2,36
Resultat efter skatt, kr	0,98	– 4,04	9,07	10,21	7,89	5,59	2,68	4,00	5,68	4,07
Utestående antal aktier, tusental	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000
Fastighetsvärde, kr	178	178	169	148	130	119	110	106	101	90
Långsiktigt substansv. (EPRA NAV), kr	82	84	88	79	69	61	55	53	49	43
Substansvärde (EPRA NNNAV), kr	73	75	85	76	65	57	52	50	48	42
Utdelning, kr (2009 föreslagen)	3,50	3,15	3,00	2,85	2,62	2,38	2,13	1,88	1,63	1,38
Utdelningsandel	69%	74%	74%	73%	73%	73%	72%	69%	68%	72%

FINANSIELLA RAPPORTER

Finansiella rapporter 2009

Resultaträkning för koncernen	76
Balansräkning för koncernen	77
Resultaträkning för moderbolaget	78
Balansräkning för moderbolaget	79
Förändring av eget kapital	80
Kassafl ödesanalys	81
Redovisningsprinciper och noter	82

Resultaträkning för koncernen

Mkr		2009	2008
Hyresintäkter	Not 3	2 694	2 501
Driftskostnader	Not 4	– 512	– 455
Underhåll	Not 4	– 127	– 96
Tomträttsavgäld	Not 4	– 21	– 21
Fastighetsskatt	Not 4	– 127	– 115
Uthyrning och fastighetsadministration	Not 4	– 155	– 144
Driftsöverskott		1 752	1 670
Centrala administrationskostnader	Not 5	– 81	– 71
Finansiella poster
Finansiella intäkter	Not 6	2	4
Finansiella kostnader	Not 7	– 543	– 630
Förvaltningsresultat		1 130	973
Värdeförändringar	Not 8
Fastigheter, realiserade		2	0
Fastigheter, orealiserade		– 1 029	– 1 262
Räntederivat, orealiserade		102	– 1 010
Resultat före skatt		205	– 1 299
Aktuell skatt	Not 9	– 10	– 14
Uppskjuten skatt	Not 9	– 35	650
Årets resultat		160	– 663

Då inga minoritetsintressen föreligger är hela resultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare.

Data per aktie (någon utspädningseffekt fi nns ej, då inga potentiella aktier förekommer)
Genomsnittligt antal aktier, tusental	164 000	164 000
Resultat efter skatt, kr	0,98	– 4,04

Balansräkning för koncernen

Mkr		31 dec 2009	31 dec 2008
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter	Not 11	29 267	29 165
Materiella anläggningstillgångar	Not 12	13	15
Summa anläggningstillgångar		29 280	29 180
Omsättningstillgångar
Hyresfordringar		10	15
Övriga fordringar		135	160
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter		43	40
Kassa och bank		8	9
Summa omsättningstillgångar		196	224
SUMMA TILLGÅNGAR		29 476	29 404
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare	Not 13
Aktiekapital		86	86
Reserver		20	20
Balanserad vinst		9 586	9 943
Summa eget kapital		9 692	10 049
Skulder	Not 14
Långfristiga skulder
Uppskjuten skatteskuld	Not 15	2 824	2 785
Räntederivat	Not 16	865	966
Långfristiga räntebärande skulder	Not 17	15 294	14 607
Summa långfristiga skulder		18 983	18 358
Kortfristiga skulder
Leverantörsskulder		153	200
Skatteskulder		28	38
Övriga skulder		51	102
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	Not 18	569	657
Summa kortfristiga skulder		801	997
Summa skulder		19 784	19 355
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER		29 476	29 404
Ställda säkerheter	Not 19	18 281	14 839
Ansvarsförbindelser	Not 20	–	–

Resultaträkning för moderbolaget

Mkr		2009	2008
Intäkter	Not 3	14	12
Centrala administrationskostnader	Not 5	– 63	– 52
Finansiella poster
Finansiella intäkter	Not 6	1 173	1 082
Finansiella kostnader	Not 7	– 597	– 665
Resultat före värdeförändringar och skatt		527	377
Värdeförändringar	Not 8
Derivat, orealiserade		102	– 1 010
Resultat före skatt		629	– 633
Aktuell skatt	Not 9	–	–
Uppskjuten skatt	Not 9	– 18	276
Årets resultat		611	– 357

Balansräkning för moderbolaget

Mkr		31 dec 2009	31 dec 2008
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar	Not 12	0	0
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar koncernföretag	Not 21	4 087	4 087
Uppskjuten skattefordran	Not 15	225	241
Långfristiga fordringar, koncernföretag	Not 22	15 901	15 030
Summa fi nansiella anläggningstillgångar		20 213	19 358
Summa anläggningstillgångar		20 213	19 358
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar, koncernföretag		709	525
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter		3	3
Kassa och bank		0	0
Summa omsättningstillgångar		712	528
SUMMA TILLGÅNGAR		20 925	19 886
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital	Not 13
Bundet eget kapital
Aktiekapital		86	86
Reservfond		20	20
Fritt eget kapital
Balanserad vinst		2 974	3 852
Årets vinst		611	– 357
Summa eget kapital		3 691	3 601
Skulder	Not 14
Räntederivat	Not 16	865	966
Långfristiga räntebärande skulder	Not 17	13 291	14 304
Långfristiga räntebärande skulder, koncernföretag		2 109	775
Kortfristiga räntebärande skulder		791	–
Leverantörsskulder		1	1
Övriga skulder		2	3
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	Not 18	175	236
Summa skulder		17 234	16 285
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER		20 925	19 886
Ställda säkerheter	Not 19	15 214	13 680
Ansvarsförbindelser	Not 20	1 362	300

Förändring av eget kapital

Antal utestående	Aktie		Balanserad	Totalt eget
aktier, tusental	kapital	Reserver	vinst	kapital
164 000	86	20	11 098	11 204
–	–	–	– 492	– 492
–	–	–	– 663	– 663
164 000	86	20	9 943	10 049
–	–	–	– 517	– 517
–	–	–	160	160
164 000	86	20	9 586	9 692

	Antal utestående	Aktie	Reservfond	Balanserad	Totalt eget
Moderbolaget, Mkr	aktier, tusental	kapital		vinst	kapital
Eget kapital 2007-12-31	164 000	86	20	4 262	4 368
Utdelning mars 2008 (3,00 kr/aktie)	–	–	–	– 492	– 492
Erhållet koncernbidrag efter skatt	–	–	–	82	82
Årets resultat	–	–	–	– 357	– 357
Eget kapital 2008-12-31	164 000	86	20	3 495	3 601
Utdelning mars 2009 (3,15 kr/aktie)	–	–	–	– 517	– 517
Lämnat koncernbidrag efter skatt	–	–	–	– 4	– 4
Årets resultat	–	–	–	611	611
Eget kapital 2009-12-31	164 000	86	20	3 585	3 691

Hänförligt till moderbolagets aktieägare

Kassaflödesanalys

	Koncern			Moderbolag
Mkr	2009	2008	2009	2008
Löpande verksamhet
Driftsöverskott	1 752	1 670	14	12
Centrala administrationskostnader	– 81	– 71	– 63	– 52
Återläggning av avskrivningar	7	6	1	1
Betalt fi nansnetto	– 611	– 499	– 57	134
Betald skatt	– 10	– 26	–	–
Kassafl öde från den löpande verksamheten före	1 057	1 080	– 105	95
förändring av rörelsekapital
Kassafl öde från förändringar i rörelsekapital
Förändring kortfristiga fordringar	62	– 108	– 184	– 25
Förändring kortfristiga skulder	– 129	106	3	– 3
Kassafl öde från den löpande verksamheten	990	1 078	– 286	67
Investeringsverksamheten
Investeringar i befi ntliga fastigheter	– 1 039	– 1 526	–	–
Förvärv av fastigheter	– 118	– 1 096	–	–
Förändring skuld vid förvärv av fastigheter	3	– 7	–	–
Försäljning av fastigheter	36	25	–	–
Förändring fordran vid försäljning av fastigheter	– 35	3	–	–
Kapitaltillskott netto, dotterbolag	–	–	563	524
Investeringar i övrigt, netto	– 8	– 8	– 1	– 1
Kassafl öde från investeringsverksamheten	– 1 161	– 2 609	562	523
Finansieringsverksamheten
Förändring räntebärande skulder	687	2 025	1 112	2 472
Förändring långfristiga fordringar	–	–	– 871	– 2 570
Utbetald utdelning	– 517	– 492	– 517	– 492
Kassafl öde från fi nansieringsverksamheten	170	1 533	– 276	– 590
Årets kassafl öde	– 1	2	0	0
Kassa och bank ingående balans	9	7	0	0
Kassa och bank utgående balans	8	9	0	0

Redovisningsprinciper och noter

(Alla belopp i Mkr om inget annat anges.)

Not 1	Redovisningsprinciper
Allmän information	De fi nansiella rapporterna för Castellum AB (Moderbolaget) för räkenskapsåret som slutar den 31 december 2009 har godkänts av styrelsen och verkställande direktören den 26 januari 2010 och kommer att föreläggas årsstämman 2010 för fastställande. Moderbolaget är ett svenskt aktiebolag (publ), med säte i Göteborg, Sverige. Koncernens verksamhet beskrivs i förvaltningsberättelsen.
Grunder för redovisningen	Castellums räkenskaper har upprättats enligt de av EU antagna IFRS standarderna och tolkningarna av dessa (IFRIC). Vidare har koncernredovisningen upprättats i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för fi nansiell rapporterings rekommendation RFR 1.2 (Kompletterande redovisningsregler för koncerner). Räkenskaperna är upprättade baserat på verkligt värde för förvaltningsfastigheter samt räntederivat, nomi nellt värde för uppskjuten skatt samt anskaffningsvärde för resterande poster.
Kritiska bedömningar	För att kunna upprätta redovisningen i enlighet med IFRS och god redovisningssed krävs att det görs bedömningar och antaganden som påverkar i bokslutet redovisade tillgångar, skulder, intäkter och kostnader samt övrig information. Dessa bedömningar och antaganden baseras på historiska erfarenheter samt andra faktorer som bedöms vara rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar om andra antaganden görs eller andra förutsättningar föreligger.
	Förvaltningsfastigheter Inom området värdering av förvaltningsfastigheter kan bedömningar och antaganden ge en betydande på verkan på koncernens resultat och fi nansiella ställning. Värderingen kräver bedömning av och antaganden om det framtida kassafl ödet samt fastställande av diskonteringsfaktor (avkastningskrav). För att avspegla den osäkerhet som fi nns i gjorda antaganden och bedömningar anges vanligtvis vid fastighetsvärdering ett osäkerhetsintervall om +/- 5-10%. Information om detta samt de antaganden och bedömningar som har gjorts framgår av not 11.
	Uppskjuten skatteskuld Enligt redovisningsreglerna skall uppskjuten skatt redovisas nominellt utan diskontering, innebärande 26,3%. Den verkliga skatten är betydligt lägre på grund av dels möjligheten att sälja fastigheter på ett skatteeffektivt sätt, dels tidsfaktorn.
Klassifi cering	Anläggningstillgångar och långfristiga skulder består av belopp som förväntas återvinnas eller betalas mer än tolv månader från balansdagen. Omsättningstillgångar och kortfristiga skulder består av belopp som förväntas återvinnas eller betalas inom tolv månader från balansdagen.
Koncern redovisning	Koncernens balans- och resultaträkning omfattar alla bolag i vilka moderbolaget direkt eller indirekt har bestämmande infl ytande. Alla bolag i koncernen är helägda och vare sig intresseföretag eller joint ventures förekommer. Koncernen omfattar utöver moderbolaget de i not 13 angivna dotterbolagen med tillhörande underkoncerner. Bokslutet bygger på redovisningshandlingar upprättade för samtliga koncernbolag per 31 december. Koncernredovisningen har upprättats enligt förvärvsmetoden, innebärande att dotterföretagens egna kapital vid förvärvet, fastställt som skillnaden mellan tillgångars och skulders verkliga värden, eliminerats i sin helhet. I koncernens egna kapital ingår endast den del av dotterföretagens egna kapital som tillkommit efter förvärvet. Castellum har klassifi cerat samtliga genomförda bolagsförvärv som rörelseförvärv och redovisar därmed full nominell skatt. I koncernens resultaträkning ingår under året förvärvade eller avyttrade koncernbolag endast med värden avseende innehavstiden. Interna försäljningar, vinster, förluster och mellanhavanden inom koncernen elimineras i koncernredo visningen.
Intäkter	Hyresintäkter Hyresintäkter, som ur ett redovisningsperspektiv även benämns intäkter från operationella leasingavtal aviseras i förskott och periodiseras linjärt i resultaträkningen baserat på villkoren i hyresavtalen. I hyresintäkterna ingår tillägg såsom utfakturerad fastighetsskatt och värmekostnad. Förskottshyror redovisas som förutbetalda hyres intäkter. I de fall hyreskontrakt under viss tid medger en reducerad hyra som motsvaras av en vid annan tidpunkt högre hyra, periodiseras denna under- respektive överhyra över kontraktets löptid. Rena rabatter såsom reduk tion för successiv infl yttning belastar den period de avser.

Intäkter från fastighetsförsäljningar

Intäkter från fastighetsförsäljningar redovisas på kontraktsdagen, såvida det inte föreligger särskilda villkor i köpekontraktet. Vid försäljning av fastighet via bolag bruttoredovisas transaktionen vad avser underliggande fastighetspris och kalkylmässigt avdrag för uppskjuten skatt. Resultat från försäljning av fastighet redovisas som en realiserad värdeförändring och avser skillnaden mellan erhållet försäljningspris efter avdrag för försäljningsomkostnader och redovisat värde i senaste kvartalsrapport med justering för nedlagda investeringar efter senaste kvartalsrapport.

Finansiella intäkter

Finansiella intäkter består av ränteintäkter och räntebidrag och redovisas i den period de avser. Även erhållen eller anteciperad utdelning redovisas som en fi nansiell intäkt.

Finansiella kostnader avser ränta och andra kostnader som uppkommer då pengar lånas. Kostnader för uttagande av pantbrev betraktas ej som en fi nansiell kostnad utan aktiveras som värderingshöjande fastighetsinvestering. Finansiella kostnader resultat förs i den period de hänför sig till. Finansiella kostnader inkluderar även kostnader för räntederivatavtal. Betalningsströmmar från räntederivavtal resultatförs för den period de avser. Finansnettot påverkas ej av någon marknadsvärdering av ingångna räntederivatavtal utan förändring av marknadsvärdet av räntederivat redovisas som värdeförändringar under särskild rubrik. Den del av räntekostnaden som avser ränta under produktionstiden för större ny-, till- eller ombyggnader aktiveras. Räntan beräknas utifrån genomsnittlig upplåningskostnad för koncernen.

Ersättningar till anställda redovisas i takt med att de anställda har utfört tjänster i utbyte mot ersättningen. Ersättning enligt incitamentsprogram, vilket är kontantreglerat och utbetalas som ej pensionsgrundande lön, redovisas i takt med måluppfyllelse och programmets löptid.

Pensioner

Pensioner och andra ersättningar efter avslutad anställning kan klassifi ceras som avgiftsbestämda planer eller förmånsbestämda planer. Huvuddelen av Castellumkoncernens åtaganden för pensioner utgörs av avgiftsbestämda planer, vilka fullgörs genom fortlöpande utbetalningar till fristående myndigheter eller organ vilka administrerar planerna. Förpliktelser avseende avgifter till avgiftsbestämda planer redovisas som en kostnad i resultaträkningen när de uppstår. Ett mindre antal personer har förmånsbestämda ITP-planer med fortlöpande utbetalningar till Alecta. Dessa redovisas som avgiftsbestämd plan till följd av att Alecta inte levererar den information som krävs, varför brist råder på den information som erfordras för att redovisa planen som en förmånsbestämd plan. Det fi nns dock inget som indikerar några väsentliga åtaganden överstigande vad som är utbetalt till Alecta.

Inkomstskatten i resultaträkningen fördelas på aktuell och uppskjuten skatt. Inkomstskatten belastar resultaträkningen förutom i de fall den är hänförlig till transaktioner, såsom koncernbidrag, vilka redovisats direkt mot eget kapital då även eventuell skatteeffekt redovisas direkt mot eget kapital. Aktuell och uppskjuten skatt beräknas utifrån gällande skattesatser, som för närvarande är 26,3%.

Öppna yrkanden i inkomstdeklarationen, som innehåller en viss grad av osäkerhet, beaktas i skatteberäkningen tidigast under året efter räkenskapsåret, efter att slutskattesedel erhållits från Skatteverket.

Uppskjuten skatt

Uppskjuten skatt redovisas i Castellum, enligt balansräkningsmetoden, på alla temporära skillnader som uppkommer mellan en tillgångs eller skulds redovisade värde och dess skattemässiga värde. Detta innebär att det fi nns en skatteskuld eller skattefordran som realiseras den dag tillgången eller skulden säljs. I Castellum fi nns två poster där det föreligger temporära skillnader - fastigheter och underskottsavdrag. Uppskjuten skattefordran hänförligt till underskottsavdrag redovisas, eftersom det är troligt att framtida skattemässiga överskott kommer att fi nnas tillgängliga vilka kan nyttjas mot underskottsavdragen. Uppskjuten skatteskuld avser skillnaden mellan fastigheternas redovisade värde och deras skattemässiga värde. Vid förändring av de två ovan nämnda posterna förändras således även den uppskjutna skatteskulden / -fordran, vilket redovisas i resultaträkningen som uppskjuten skatt.

Castellum har redovisat samtliga genomförda bolagsförvärv som rörelseförvärv, vilket medför att full nominell uppskjuten skatt på skillnaden mellan hela fastighetsportföljens koncernmässigt bokförda värde och dess skattemässiga värde beaktats.

Aktuell skatt

Utöver uppskjuten skatt redovisas i resultaträkningen även aktuell skatt, vilken motsvarar den skatt bolaget är skyldig att betala utifrån årets skattepliktiga resultat, justerat för eventuell aktuell skatt avseende tidigare perioder.

Finansiella kostnader

Ersättningar till anställda

Inkomstskatter

Leasingavtal

Leasingavtal där i allt väsentligt alla risker och förmåner förknippade med ägandet faller på leasegivaren klassifi ceras som operationellt leasingavtal. Samtliga nuvarande hyreskontrakt hänförliga till Castellums förvaltningsfastigheter är, sett ur ett redovisningsperspektiv, att betrakta som operationella leasingavtal. Redovisning av dessa avtal framgår av principen för intäkter samt not 3.

Tomträttsavtal är, sett ur ett redovisningsperspektiv, operationellt leasingavtal. Tomträttsavgälden redovisas som kostnad för den period den avser.

Det fi nns även ett mindre antal leasingavtal av ringa omfattning, där Castellum är leasetagare. Även dessa leasingavtal är operationella leasingavtal och avser främst personbilar. Betalningar som görs under leasingperioden kostnadsförs i resultaträkningen linjärt över leasingperioden.

Förvaltningsfastigheter

Med förvaltningsfastighet avses fastighet som innehas i syfte att generera hyresintäkter eller värdestegring eller en kombination av dessa, snarare än för användning i eget företags verksamhet för produktion och tillhandahållande av varor, tjänster eller för administrativa ändamål samt försäljning i den löpande verksamheten. Samtliga av Castellum ägda eller via tomträttsavtal nyttjade fastigheter bedöms utgöra förvaltningsfastigheter. Om koncernen påbörjar en investering i en befi ntlig förvaltningsfastighet för fortsatt användning som förvaltningsfastighet redovisas fastigheten även fortsättningsvis som förvaltningsfastighet.

Värdering

Förvaltningsfastigheter, vilka vid förvärvet redovisas till anskaffningsvärde inklusive till förvärvet direkt hänförbara utgifter och med beaktan av nominell uppskjuten skatt, har upptagits till verkligt värde med värdeförändringar i resultaträkningen. Verkligt värde har fastställts genom en intern värderingsmodell som fi nns beskriven i not 11. I noten fi nns även bland annat angivet de antaganden som ligger till grund för värderingen. Värderingsmodellen bygger på en värdering utifrån nuvärdet av framtida betalningsströmmar med differentierade marknadsmässiga avkastningskrav per fastighet, beroende på bland annat läge, ändamål, skick och standard. För att säkerställa den interna värderingen görs externa värderingar på del av beståndet. Om det under året föreligger indikationer på värdeförändringar sker omvärdering i samband med kvartalsrapporteringen.

Orealiserad värdeförändring

Orealiserad värdeförändring redovisas i resultaträkningen. Värdeförändringar beräknas utifrån värderingen vid periodens slut jämfört med värderingen föregående år, alternativt anskaffningsvärdet om fastighet förvärvats under året, med tillägg för under perioden aktiverade tillkommande utgifter. För fastighet som sålts under året redovisas och beräknas orealiserad värdeförändring utifrån värdering vid senaste kvartalsrapport före försäljning jämfört med värdering vid utgången av föregående år, med justering för under perioden aktiverade tillkommande utgifter.

Tillkommande utgifter

Tillkommande utgifter som dels är värderingshöjande, dels kan beräknas på ett tillförlitligt sätt aktiveras. Utgifter för reparation och underhåll kostnadsförs i den period de uppkommer. Vid större ny-, till- och ombyggnader, aktiveras räntekostnad under produktionstiden.

Förvärv och försäljning

Vid förvärv och försäljning av fastigheter eller bolag, redovisas transaktionen på kontraktsdagen såvida det inte föreligger särskilda villkor i köpekontraktet.

Materiella anläggningstillgångar

Materiella anläggningstillgångar utgörs av inventarier, vilka har upptagits till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuellt gjorda nedskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår inköpspris samt kostnader direkt hänförbara till tillgången för att bringa den på plats och i skick för att utnyttjas i enlighet med syftet med anskaffningen. Avskrivningar på inventarier baseras på historiska anskaffningsvärden efter avdrag för senare eventuellt gjorda nedskrivningar. Restvärdet bedöms vara obefi ntligt. På under året anskaffade tillgångar beräknas avskrivningar med beaktande av anskaffningstidpunkt. Avskrivningar görs linjärt, vilket innebär lika stora avskrivningar över nyttjandeperioden som normalt är fem år förutom för datorer som bedöms ha en nyttjandeperiod på tre år.

Finansiella instrument

Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar bland tillgångarna kassa och bank, hyresfordringar, övriga fordringar och lånefordringar, samt bland skulderna räntederivatinstrument, leverantörsskulder, övriga skulder och låneskulder. Finansiella instrument redovisas initialt till anskaffningsvärde motsvarande verkligt värde med tillägg för transaktionskostnader, med undantag för kategorin fi nansiella instrument redovisade till verkligt värde via resultaträkningen där transaktionskostnader inte ingår. Efterföljande redovisning sker därefter beroende på hur klassifi cering skett enligt nedan. Finansiella transaktioner såsom in- och utbetalning av räntor och lån bokförs på kontoförande banks likviddag, medan övriga in- och utbetalningar bokförs på kontoförande banks bokföringsdag.

Kassa och bank

Kassa och bank utgörs av tillgodohavande på bank per bokslutsdagen och redovisas till nominellt värde.

Fordringar

Finansiella tillgångar som inte är räntederivat, som har fastställda eller fastställbara betalningar och som inte noteras på en aktiv marknad, redovisas som fordringar. I koncernen fi nns hyresfordringar och övrig fordringar som främst avser moms i samband med investeringar. Fordringar har efter individuell värdering upptagits till det belopp varmed de beräknas infl yta, vilket innebär att de redovisas till anskaffningsvärde med reservering för osäkra fordringar. Reservering för osäkra fordringar sker när det fi nns objektiva riskbedömningar för att koncernen inte kommer att erhålla hela fordran. Fordringar i utländsk valuta fi nns ej. Fordringar i moderbolag består enbart av fordringar på dotterbolag, vilka redovisas till anskaffningsvärde.

Skulder

Skulder avser lån och rörelseskulder såsom t ex leverantörsskulder. Merparten av Castellums låneavtal är långfristiga. I de fall kortfristiga lån upptas som täcks av outnyttjade långfristiga låneavtal anses även dessa vara långfristiga. Lånen redovisas i balansräkningen på likviddagen och upptas till anskaffningsvärde. Upplupna ej betalda räntor redovisas under posten upplupna kostnader. Skulder i utländsk valuta fi nns ej. Skuld redovisas när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet att betala föreligger, även om faktura ännu inte mottagits. Leverantörsskulder redovisas när faktura mottagits. En skuld tas bort från balansräkningen när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt utsläcks. Leverantörsskulder och andra rörelseskulder med kort löptid redovisas till nominellt värde.

Räntederivat

Räntederivat utgör en fi nansiell tillgång eller skuld som värderas till verkligt värde med värdeförändringar via resultaträkningen. För att hantera exponering mot fl uktuationer i marknadsräntan i enlighet med beslutad fi nanspolicy har Castellum ingått räntederivatavtal. Vid användning av räntederivat kan det uppstå värdeförändringar beroende på förändringar av marknadsräntan och tidsfaktorn. Räntederivat redovisas initialt i balansräkningen till anskaffningsvärde på likviddag, där absoluta merparten avser byte av räntefl öden innebärande ett anskaffningsvärde om noll, och värderas därefter till verkligt värde med värdeförändringar i resultaträkningen. För att fastställa verkligt värde används marknadsräntor för respektive löptid noterade på bokslutsdagen och allmänt vedertagna beräkningsmetoder, innebärande att verkligt värde har fastställts enligt nivå 2, IFRS 7 punkt 27a. Ränteswappar värderas genom att framtida kassafl öden diskonteras till nuvärde, instrument med optionsinslag värderas till aktuellt återköpspris vilket erhålles från respektive motpart. Realiserade värdeförändringar avser lösta räntederivatavtal och utgör skillnaden mellan åsatt pris vid inlösen och redovisat värde enligt senaste kvartalsrapport. Orealiserade värdeförändringar avser den värdeförändring som uppstått under perioden på de räntederivatavtal Castellum hade vid utgången av perioden. Värdeförändringar beräknas utifrån värderingen vid periodens slut jämfört med värderingen föregående år, alternativt anskaffningsvärdet om räntederivatavtal ingåtts under året. För under året lösta räntederivatavtal redovisas och beräknas en orealiserad värdeförändring utifrån värdering vid senaste kvartalsrapport före lösen jämfört med värdering vid utgången av föregående år. Löpande betalningsströmmar under avtalen resultatförs för den period de avser.

Återköp av egna aktier

Vid återköp av egna aktier reduceras det egna kapitalet med den betalda köpeskillingen inklusive eventuella transaktionskostnader.

Utdelningar

Utdelningar redovisas som en minskning av eget kapital efter det att årsstämman fattat beslut. Anteciperad utdelning redovisas hos mottagaren som fi nansiell intäkt.

Resultat per aktie

Beräkning av resultat per aktie baseras på årets resultat i koncernen hänförligt till moderbolagets aktieägare och på det vägda genomsnittliga antalet utestående aktier under året.

Koncernens verksamhet organiseras, styrs och rapporteras per geografi skt område. Segment konsolideras enligt samma principer som koncernen i dess helhet.

De intäkter och kostnader som redovisas för respektive segment är faktiska kostnader. Således har någon fördelning av gemensamma kostnader mellan regionerna ej gjorts. Motsvarande gäller även de tillgångar och skulder som redovisas i noten för segment.

Kassafl ödesanalysen har upprättats enligt den indirekta metoden, vilket innebär att netto resultatet justeras för transaktioner som inte medfört in- eller utbetalningar under perioden, samt för eventuella intäkter och kostnader som hänförs till investerings- eller fi nansieringsverksam hetens kassafl öden.

Eget kapital

Defi nition av segment

Kassafl ödesanalys

Skillnad mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper

Nya IFRS och tolkningar

Moderbolagets årsredovisning är upprättad i enlighet med Årsredovisningslagen och med tillämpning av Rådet för fi nansiell rapporterings rekommendation RFR 2.2 (Redovisning för juridiska personer). RFR 2.2 anger att en juridisk person skall tillämpa samma IFRS/IAS som tillämpas i koncernredovisningen, med undantag och tillägg beroende på lagbestämmelser i främst Årsredovisningslagen samt med hänsyn tagen till sambandet mellan redovisning och beskattning. Skillnaderna mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper framgår nedan.

Aktier i dotterbolag

Aktier i dotterbolag redovisas i moderbolaget enligt anskaffningsvärdemetoden. Det bokförda värdet prövas fortlöpande mot dotterbolagens koncernmässiga egna kapital. I de fall bokfört värde understiger dotterbolagens koncernmässiga värde sker nedskrivning som belastar resultaträkningen. I de fall en tidigare nedskrivning inte längre är motiverad sker återföring av denna.

Koncernbidrag och aktieägartillskott

Redovisning av koncernbidrag och aktieägartillskott sker i enlighet med uttalandet från Rådet för fi nansiell rapportering. Koncernbidrag redovisas enligt dess ekonomiska innebörd. Lämnade och erhållna koncernbidrag vars syfte är att minimera koncernens totala skatt, samt eventuell skatteeffekt därpå, redovisas direkt i balansräkningen som en minskning respektive ökning av fritt eget kapital. Koncernbidrag som är att likställa med en utdelning redovisas som fi nansiell intäkt i resultaträkningen hos mottagaren och som en minskning av fritt eget kapital hos givaren. Aktieägartillskott redovisas hos givaren som ökning av aktier i dotterbolag och hos mottagaren som ökning av fritt eget kapital.

Ansvarsförbindelser

Ansvarsförbindelser till förmån för dotterbolag, är fi nansiellt garantiavtal och redovisas i enlighet med punkt 72 i RFR 2.2, d v s. de redovisas inte som en avsättning utan istället lämnas upplysning.

Nya och omarbetade befi ntliga standarder, vilka godkänts av EU och som trädde ikraft från och med 1 januari 2009.

IFRS 8 Rörelsesegment

Standarden trädde ikraft den 1 januari 2009 och gäller för räkenskapsår som påbörjades från och med detta datum. Standarden behandlar indelningen av företagens verksamhet i olika segment. Enligt standarden ska företaget ta utgångspunkt i den interna rapporteringens struktur och bestämma rapporteringsbara segment efter detta. För Castellum innebär IFRS 8 ingen förändring avseende segmentsindelningen. Däremot är redovisat resultatmått för respektive segment ändrat till att utgöra förvaltningsresultatet, vilket är den resultatrad som respektive segment liksom koncernen styrs på.

IAS 1 Utformning av fi nansiella rapporter

Standarden, som är omarbetad, trädde i kraft den 1 januari 2009 och gäller för räkenskapsår som påbörjades från och med detta datum. Omarbetningen innebär bl a att företaget skall särskilja ägartransaktioner från andra transaktioner som ger förändringar i värdet på företagets tillgångar och skulder. Det medför att rapporten för förändring av eget kapital enbart skall bestå av ägartransaktioner samt sista resultatraden i resultaträkningen. Resultaträkningen skall därmed förlängas och kompletteras med redovisade intäkter och kostnader som tidigare redovisades direkt i eget kapital, alternativt får dessa poster redovisas i en egen rapport som placeras direkt efter resultaträkningen. För Castellum har den omarbetade IAS 1 inte inneburit några väsentliga förändringar och årets totalresultat är detsamma som årets resultat.

IAS 23 Lånekostnader

Standarden trädde i kraft den 1 januari 2009 och gäller för räkenskapsår som påbörjades från och med detta datum. Standarden behandlar redovisningen av lånekostnader som är direkt hänförbara till inköp, konstruktion eller produktion av en tillgång som tar betydande tid i anspråk att färdigställa för avsedd användning eller försäljning. Standarden ger inte längre någon valmöjlighet mellan att kostnadsföra alternativt aktivera sådana lånekostnader, utan dessa måste aktiveras. För tillgångar som värderas till verkligt värde får bolag dock välja att frångå standarden. Castellum har valt att tillämpa IAS 23 på förvaltningsfastigheter och aktiverade tidigare alla dylika kostnader i koncernen, varför förändringen inte inneburit någon effekt.

Förändring befi ntliga standarder

Ett antal mindre förändringar har gjorts av befi ntliga standarder som trädde i kraft 2009. Bland annat har klassifi cering av fastighet som bebyggs eller exploateras för framtida användning som förvaltningsfastighet ändrats i IAS 40 Förvaltningsfastigheter. Tidigare har sådana fastigheter klassifi cerats som materiella anläggningstillgångar och därmed redovisats till anskaffningsvärde tills dess att de färdigställts. Förändringen av IAS 40 innebär att även sådana fastigheter skall klassifi ceras som förvaltningsfastigheter under produktionstiden och därmed redovisas enligt samma princip som övriga förvaltningsfastigheter. Denna förändring samt övriga har inte inneburit någon väsentlig effekt på Castellum.

IFRS 7 Finansiella instrument: upplysningar

Standarden, som är omarbetad, trädde ikraft 1 januari 2009 och gäller för räkenskapsår som påbörjas från och med detta datum. Standarden reglerar upplysningar kring fi nansiella instrument och den omarbetade versionen innebär utökat upplysningskrav avseende bl a verkligt värde och likviditetsrisk. För Castellum har förändringen inte inneburit någon väsentlig effekt.

IFRS 3 Rörelseförvärv

Standarden trädde ikraft 1 juli 2009 och skall tillämpas på rörelseförvärv vars förvärvsdatum infaller på det räkenskapsår som påbörjas från och med detta datum, innebärande att rekommendationen kommer att tillämpas först från och med räkenskapsåret 2010. Indirekt förvärv av fastighet i bolag klassifi ceras som rörelseförvärv eller tillgångsförvärv, vilket påverkar redovisningen. I den omarbetade standarden har defi nitionen av rörelseförvärv ändrats vilket kan påverka klassifi ceringen. Dessutom skall transaktionskostnader i samband med förvärvet, t ex konsultation, juridiska ombud och värderingskostnader, kostnadsföras istället för som tidigare aktiveras. För Castellum innebär den omarbetade rekommendationen att i de fall rörelseförvärv genomförs kommer exempelvis due diligence kostnader att kostnadsföras.

Rörelsesegment

	Stor		Öresunds		Stor		Mälardalen		Östra			Ofördelade	Summa
	göteborg		området		stockholm				Götaland		poster		segment
	2009	2008	2009	2008	2009	2008	2009	2008	2009	2008	2009	2008	2009	2008
Hyresintäkter, externt	876	806	570	539	488	478	428	367	332	311	–	–	2 694	2 501
Fastighetskostnader	-265	-232	-198	-173	-177	-172	-170	-135	-132	-119	–	–	–942	-831
Driftsöverskott	611	574	372	366	311	306	258	232	200	192	–	–	1 752	1 670
Centraladministration	-10	-10	-6	-5	-5	-5	-5	-5	-5	-5	-50	-41	–81	-71
Ränteintäkter	30	17	8	5	5	4	3	2	4	4	-48	-28	2	4
Räntekostnader	-210	-223	-119	-139	-101	-121	-103	-102	-72	-80	62	35	–543	-630
Förvaltningsresultat	421	358	255	227	210	184	153	127	127	111	-36	-34	1 130	973
Värdeföränd. fastigheter	-275	-376	-290	-662	-255	110	-130	-150	-77	-184	–	–	-1 027	-1 262
Värdeföränd. derivat	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–	102	-1 010	102	-1 010
Resultat före skatt	146	-18	-35	-435	-45	294	23	-23	50	-73	66	-1 044	205	-1 299
Skatteintäkt	–	127	18	190	11	–	–	48	12	40	–	276	41	681
Skattekostnad	-37	–	-6	-6	–	-31	-24	-4	-2	-4	-17	–	-86	-45
Årets resultat	109	109	-23	-251	-34	263	-1	21	60	-37	49	-768	160	-663
Förvaltningsfastigheter	9 618	9 603	6 347	6 536	5 695	5 672	4 297	4 185	3 310	3 169	–	–	29 267	29 165
varav årets investeringar	308	685	101	292	278	296	259	1 086	219	379	–	–	1 165	2 738
Övriga tillgångar	1 155	555	969	138	258	125	73	86	46	118	-2 292	-783	209	239
S:a tillgångar	10 773	10 158	7 316	6 674	5 953	5 797	4 370	4 271	3 356	3 287	- 2 292	–783	29 476	29 404
Eget kapital	3 759	3 752	2 433	2 594	2 289	2 408	1 114	1 184	1 057	1 007	-960	-896	9 692	10 049
Uppskjuten skatteskuld	1 065	985	784	834	587	593	349	335	264	279	-225	-241	2 824	2 785
Derivat	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–	865	966	865	966
Räntebärande skulder	5 697	5 148	3 859	3 064	2 960	2 631	2 807	2 614	1 942	1 876	-1 971	-726	15 294	14 607
Ej räntebärande skulder	252	273	240	182	117	165	100	138	93	125	-1	114	801	997
S:a eget kap. och skulder	10 773	10 158	7 316	6 674	5 953	5 797	4 370	4 271	3 356	3 287	-2 292	–783	29 476	29 404

Koncernens rörelsesegment utgörs av följande områden; Storgöteborg (inkl. Borås, Kungsbacka, Halmstad), Öresundsområdet (Malmö, Lund, Helsingborg), Storstockholm, Mälardalen (Örebro, Västerås, Uppsala) och Östra Götaland (Jönköping, Linköping, Värnamo och Växjö). Koncernen förvaltar enbart kommersiella fastigheter. Rörelsesegmenten är identifi erade efter geografi ska verksamhetsområden vilket är i enlighet med hur de följs upp och analyseras av den huvudsakliga verkställande beslutsfattaren inom koncernen. Storgöteborg utgörs av två rörelsesegment med likartade ekonomiska egenskaper och verksamheter.

Hyresintäkter

Not 3

Hyresvärde

De totala hyresintäkterna för koncernen uppgick till 2 694 Mkr (2 501). Hyresintäkternas ökning är främst resultatet av genomförda investeringar, men även av högre hyresnivåer. Hyresintäkterna utgörs av hyresvärdet med avdrag för värdet av under året vakanta ytor. Med hyresvärde avses erhållna hyresintäkter plus bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor. I hyres värdet ingår även tillägg som vidaredebiteras hyresgästen, exempelvis värme, fastighetsskatt och indextillägg. Tabellen nedan visar hyresvärdet kr/kvm fördelat per fastighetskategori och geografi skt område. Hyresnivåerna har i jämförbart bestånd ökat med 4% (3%) mot föregående år, vilket främst är en effekt av indexuppräkningar.

Hyresvärde	Kontor/butik		Lager/industri		Totalt
kr/kvm	2009	2008	2009	2008	2009	2008
Storgöteborg	1 245	1 202	711	675	919	885
Öresundsområdet	1 412	1 306	681	652	1 063	989
Storstockholm	1 345	1 324	899	859	1 175	1 144
Mälardalen	1 048	973	699	662	928	859
Östra Götaland	969	922	480	463	775	745
Totalt	1 210	1 151	699	666	969	921

Omförhandling

De kommersiella hyreskontrakten, för vilka hyrorna betalas in kvartalsvis i förskott, är tecknade på viss tid, vilket innebär att en förändring av marknadshyrorna inte ger ett direkt utslag i hyresintäkterna. Hyresnivåerna kan endast förändras i samband med att respektive kontrakt förfaller till omförhandling. Castellums hyror bedöms ligga på marknadsmässiga nivåer.

I de kommersiella kontrakten ingår en så kallad indexklausul innebärande en uppräkning av hyran motsvarande en viss andel av infl ationen under föregående år, alternativt en minimiuppräkning. Den negativa infl ationen under året kommer dock att medföra en indexjustering nedåt på hyrorna om ca 0,5% för år 2010.

Kontraktförfallostrukturen avseende Castellums bestånd framgår av nedanstående tabell, där kontraktsvärde avser årsvärde. Den relativt låga andelen under 2010 beror på att merparten, på grund av uppsägningstider, redan omförhandlats under 2009. Den vanligast förekommande löptiden på ett nytecknat kontrakt är 3-5 år med en uppsägningstid om nio månader. Den genomsnittliga återstående kontraktslängden i portföljen kan beräknas till 3,3 år (3,3).

Kontraktsförfallostruktur	Antal kontrakt	Kontraktsvärde, Mkr	Andel av värdet
Kommersiellt, löptid
2010	1 111	240	9%
2011	1 312	605	24%
2012	1 010	578	22%
2013	636	483	19%
2014	147	208	8%
2015+	154	468	18%
Summa	4 370	2 582	100%
Bostäder	345	26
P-platser och övrigt	2 468	28
Totalt	7 183	2 636

Ekonomisk uthyrningsgrad Den genomsnittliga ekonomiska uthyrningsgraden i Castellum under 2009 var 89,8% (89,7%). För lageroch industrifastigheter uppgick den till 90,2% (88,9%) och för kontors- och butiksfastigheter till 89,6% (90,2%). Det totala hyresvärdet för under året outhyrda ytor uppgår på årsbasis till 323 Mkr.

Bruttouthyrningen (d v s årshyra för total uthyrning) under året uppgick till ett årsvärde om 251 Mkr (305), varav 31 Mkr (48) avsåg uthyrning i samband med om-, till- och nybyggnation. Uppsägningarna uppgick till 288 Mkr (221), varav konkurser 31 Mkr (20), innebärande en nettouthyrning om –37 Mkr (84). Tidsförskjutningen mellan nettouthyrningen och dess resultateffekt bedöms till 9-18 månader.

Ekonomisk	Kontor/butik		Lager/industri			Totalt
uthyrningsgrad	2009	2008	2009	2008	2009	2008
Storgöteborg	94,6%	94,9%	93,3%	89,8%	94,0%	92,6%
Öresundsområdet	86,6%	89,4%	86,4%	85,2%	86,5%	88,1%
Storstockholm	83,4%	82,4%	88,3%	88,0%	84,8%	84,0%
Mälardalen	93,0%	92,6%	90,5%	94,1%	92,4%	93,0%
Östra Götaland	91,3%	91,8%	86,0%	87,9%	91,0%	90,8%
Totalt	89,6%	90,2%	90,2%	88,9%	89,8%	89,7%

Castellum har en stor riskspridning i kontraktsportföljen. Koncernen har ca 4 400 kommersiella kontrakt Riskspridning och 345 bostadskontrakt, vars storleksmässiga fördelning framgår av nedanstående tabell. Såväl det enskilt största kontraktet som den enskilt största hyresgästen svarar för ca 1% av koncernens totala hyresintäkter. De kommersiella kontraktens spridning på olika branscher framgår av tabellen nedan.

	Antal		Kontrakts
Kontraktsstorlek, Mkr	kontrakt	Andel	värde, Mkr	Andel
Kommersiellt
< 0,25	2 451	34%	219	8%
0,25-0,5	757	11%	271	10%
0,5-1,0	560	8%	390	15%
1,0-3,0	458	6%	766	29%
> 3,0	144	2%	936	36%
Summa	4 370	61%	2 582	98%
Bostäder	345	5%	26	1%
P-platser och övrigt	2 468	34%	28	1%
Totalt	7 183	100%	2 636	100%

Kommersiella kontrakts fördelning per	Antal	Kontrakts
bransch (GICS-kod)	kontrakt	värde, Mkr	Andel
Energi (10)	67	23	1%
Material (15)	89	98	4%
Industrivaror (2010)	600	415	16%
Leverantör av kommersiella tjänster (2020)	1 161	337	13%
Transport (2030)	144	121	5%
Detaljhandel (2550)	604	407	16%
Övriga sällanköpsvaror och tjänster (2510-2540)	513	368	14%
Dagligvaror (30)	114	118	5%
Hälsovård (35)	194	133	5%
Finans och fastighet (40)	133	87	3%
Mjukvaror och tillhörande tjänster (4510)	267	161	6%
Teknisk hårdvara (4520)	135	89	4%
Telekomoperatörer (50)	93	10	0%
Kraftförsörjning (55)	20	6	0%
Kommunal och statlig verksamhet m m	236	209	8%
Totalt	4 370	2 582	100%

Av tabellen nedan framgår avtalade framtida hyresintäkter avseende befi ntliga hyreskontrakt. Ökningen beror främst på ett större fastighetsbestånd, men även till viss del på högre uthyrningsgrad.

	Koncern			Moderbolag
Avtalade framtida hyresintäkter	2009	2008	2009	2008
Avtalade hyresintäkter år 1
Kommersiella kontrakt	2 604	2 561	–	–
Bostäder	8	8	–	–
Avtalade hyresintäkter mellan år 2 och 5	5 273	5 126	–	–
Avtalade hyresintäkter senare än 5 år	1 161	1 230	–	–
Summa	9 046	8 925	–	–

Moderbolaget innehåller endast koncerngemensamma funktioner och omsättningen utgörs i huvudsak av koncerninterna tjänster.

Moderbolaget

Fastighetskostnader Not 4

Fastighetskostnaderna uppgick 2009 till 942 Mkr (831), vilket innebär 300 kr/kvm (268). I dessa belopp ingår såväl direkta fastighetskostnader, såsom kostnader för drift, underhåll, tomträttsavgäld och fastighetsskatt, som indirekta fastighetskostnader i form av uthyrning och fastighetsadministration.

I driftskostnader ingår kostnader för bl a el, värme, vatten, fastighetsskötsel, renhållning, försäkringar, hyresförluster samt fastighetsspecifi ka marknadsföringskostnader. Merparten av drifts kostnaderna vidaredebiteras hyresgästerna i form av tillägg till hyran. Avseende lager- och industrifastigheter står, i fl ertalet fall, hyresgästerna själva direkt för merparten av drifts kostnaderna. Driftskostnaderna uppgick 2009 till 512 Mkr (455), vilket innebär 163 kr/kvm (146). Driftskostnaderna, som bedöms ligga på en för verksamheten normal nivå, är väderleksberoende vilket innebär att de varierar kraftigt mellan såväl olika år som årstider. Årets ökning beror framför allt på ett kallare år jämfört med föregående år. Förbrukningen vad avser uppvärmningen under året har beräknats till 93% (85%) av ett normalår enligt graddagsstatistiken. I driftskostnaderna ingår hyresförluster med 10 Mkr (12), motsvarande 0,4% av hyresintäkterna. Driftskostnader

Underhållskostnaderna består av löpande åtgärder för att vidmakthålla fastighetens standard och tekniska system. Under 2009 har antalet igångsatta underhållsåtgärder ökat, vilket medfört högre kostnader. Underhållet uppgick till 127 Mkr (96), vilket innebär 40 kr/kvm (31). Underhållskostnader

Tomträttsavgäld

Tomträttsavgälden inklusive arrendeavgift för 2009 var 21 Mkr (21) och avser i huvudsak Storstockholm. Tomträttsavgäld är den avgift en ägare till byggnad på kommunägd mark årligen betalar till kommunen. Avgälden för dessa beräknas för närvarande så att kommunen erhåller en realränta på markens uppskattade marknadsvärde. Tomträttsavgälden är fördelad över tiden och omförhandlas oftast med 10 till 20 års intervall. Vid 2009 års utgång hade Castellum ett 80-tal fastigheter med tomträtt. Befi ntliga tomträttsavtal förfaller med en relativt jämn spridning över kommande 60 år. Vid uppsägning av tomträttsavtalen skall i merparten, fastighetsägaren (kommunen) ersätta Castellum för byggnader m m. Dock fi nns ett fåtal avtal där kommunen kan begära att tomten återställs.

	Koncern		Moderbolag
Avtalade framtida tomträttsavgälder	2009	2008	2009	2008
Avtalade tomträttsavgälder år 1	18	18	–	–
Avtalade tomträttsavgälder mellan år 2 och 5	72	70	–	–
Avtalade tomträttsavgälder senare än 5 år	576	585	–	–
Summa	666	673	–	–

Fastighetsskatt

Uthyrning och fastighetsadministration

statlig skatt baserad på fastighetens taxeringsvärde. Huvuddelen av fastighets skatten vidaredebiteras hyresgästerna förutsatt att ytan inte är vakant, då fastighetsägaren får bära kostnaden själv. Skattesatsen för 2009 var 1,0% på taxeringsvärdet för kontor/butik och 0,5% för lager/industri. Koncernens kostnader för uthyrning och fastighetsadministration uppgick 2009 till 155 Mkr (144), vilket

Koncernens fastighetsskatt uppgick till 127 Mkr (115) motsvarande 40 kr/kvm (37). Fastighetsskatten är en

innebär 50 kr/kvm (47). Med uthyrning och fastighetsadministration avses indirekta kostnaderför den löpande fastighetsförvaltningen innefattande kostnader för såväl uthyrningsverksamhet, hyresförhandling, hyreskontrakt, hyresdebitering, hyreskrav som redovisning samt kostnader för projektadministration och avskrivningar på inventarier och installationer i dotterbolag. Av kostnaderna utgör 96 Mkr (91) ersättningar till anställda och 6 Mkr (5) avskrivning på inventarier.

Sammanfattning

Nedan visas fastighetsrelaterade kostnader kr/kvm fördelade per kategori och kostnadsslag.

Fastighets-	Kontor/butik		Lager/industri		Totalt
kostnader, kr/kvm	2009	2008	2009	2008	2009	2008
Driftskostnader	204	187	117	100	163	146
Underhåll	52	40	27	21	40	31
Tomträttsavgäld	8	8	5	5	7	7
Fastighetsskatt	61	57	17	16	40	37
Direkta fast.kostn.	325	292	166	142	250	221
Uthyrning och fastighetsadministration (indirekta)					50	47
Totalt	325	292	166	142	300	268

Centrala administrationskostnader

De centrala administrationskostnaderna består av kostnader för portföljförvaltning, bolagsadministration samt kostnader för upprätthållande av börsnotering. Detta innebär samtliga kostnader för Castellum AB innefattande koncernledning, fi nansavdelning, data, personal, investor relations, årsredovisning, revisionsarvoden, avskrivning på inventarier och installationer m m. Vidare ingår kostnader på dotterbolagsnivå för VD och ekonomichef samt kostnader för årsredovisning, revisionsarvoden m m. Av kostnaderna, exkl. nedan nämnda incitamentsprogram, utgör 41 Mkr (38) ersättningar till anställda och 0 Mkr (0) avskrivning på inventarier.

I centrala administrationskostnader ingår även kostnader avseende ett resultat- och aktiekursrelaterat incitamentsprogram för koncernledningen om 14 Mkr (8).

Ersättning till revisionsbyråer beräknas under året uppgå till 3 377 tkr (3 896), varav 2 207 tkr (2 612) avsett revisionsuppdrag och resterande konsultuppdrag. För moderbolaget är mot svarande belopp 1 185 tkr (979), respektive 758 tkr (708). Av koncernens totala ersättning om 3 377 kr (3 896), avser 3 194 tkr (3 637) ersättning till KPMG och resterande till Ernst & Young.

	Koncern	Moderbolag
Finansiella intäkter	2009	2008	2009	2008	Not 6
Ränteintäkter	2	1	0	0
Räntebidrag	0	0	–	–
Antecipierad utdelning, dotterbolag	–	–	563	410
Ränteintäkter, dotterbolag	–	–	610	672
Övriga fi nansiella intäkter	–	3	0	–
Summa	2	4	1 173	1 082

	Koncern		Moderbolag
Finansiella kostnader	2009	2008	2009	2008	Not 7
Räntekostnader	543	630	549	637
Räntekostnader, dotterbolag	–	–	48	28
Övriga fi nansiella kostnader	0	–	–	–
Summa	543	630	597	665

Finansnettot var – 541 Mkr (–626). Under året har 14 Mkr (22) i räntor aktiverats avseende investeringar i fastighetsportföljen. Finansnettot har påverkats positivt med ca 140 Mkr på grund av att den genomsnittliga räntenivån under året minskat med 1,0%-enheter till 3,7% (4,7%). Vid aktivering av ränta har den genomsnittliga räntenivån använts.

Värdeförändringar

På grund av turbulensen på den internationella kreditmarknaden har transaktionsvolymen avseende större affärer i Sverige minskat från 133 mdr kronor under föregående år till 30 mdr under 2009. Signifi kant för marknaden under året var att försäljningen av hyresbostäder och mindre affärer ökade, samt att det främst var nationella aktörer som var köpare. Under sista kvartalet gjordes hälften av årets affärer, vilket tyder på en allt mer normaliserad marknad med en stabilisering av avkastningskraven som följd.

Värdeförändringen i Castellums bestånd under året uppgick till totalt – 1 027 Mkr (–1 262), motsvarande 3% av fastighetsvärdet. Värdeförändringen består av ca – 600 Mkr till följd av bedömt generellt ökat avkastningskrav första halvåret, ca – 500 Mkr till följd av främst förändrat framtida kassafl öde och ca 100 Mkr till följd av projektvinster. Värdeförändringen har även påverkats med 2 Mkr till följd av försäljning av fastigheter.

Det bör noteras att, då fastighetsvärderingar innehåller ett osäkerhetsintervall om normalt 5-10%, även värdeförändringar innehåller en icke oväsentlig osäkerhet.

Castellum använder räntederivat för att erhålla önskad ränteförfallostruktur. Om den avtalade räntan avviker från marknadsräntan, uppstår ett teoretiskt över- eller undervärde på de fi nansiella instrumenten där värdeförändringar redovisas över resultaträkningen. Värdet har på grund av förändrade långa marknadsräntor och tidsfaktorn, ändrats med 102 Mkr (–1 010) och vid årets utgång var värdet – 865 Mkr (–966).

Not 8

Fastigheter

Derivat

Ersättning till revisorer

Skattekostnad

Inkomstskatten för aktiebolag i Sverige är 26,3%. I resultat räkningen fördelas skatten på två poster , aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell skatt utgår från årets skatte pliktiga resultatsom är lägre än det redovisade resultatet. Detta beror främst på möjligheten att nyttja:

• skattemässiga avskrivningar på fastigheter.
• skattemässigt avdrag för vissa ombyggnationer på fastigheter, vilka aktiverats redovisningsmässigt,
• befi ntliga underskottsavdrag.

Den uppskjutna skatten är en avsättning för den skatt som framgent skall betalas vid en direktförsäljning av fastigheterna, då återläggning av skattemässiga avskrivningar och avdragna investeringar görs.

Som framgår av tabellen nedan uppkommer i princip inget skattepliktigt resultat år 2009 då Castellum bland annat kan utnyttja ovan nämnda skattemässiga avskrivningar, skattemässigt avdragsgilla investeringar och befi ntliga underskottsavdrag. Betald skatt som uppstår beror på att ett fåtal dotterbolag inte har skattemässiga koncernbidragsmöjligheter.

	Underlag	Underlag
Skatteberäkning i koncernen 2009-12-31	aktuell skatt	uppskjuten skatt
Förvaltningsresultat	1 130
Skattemässigt avdragsgilla
avskrivningar	– 628	628
ombyggnationer	– 338	338
ombyggnationer, justering tidigare år	– 189	189
Övriga skattemässiga justeringar	– 2	58
Skattepliktigt förvaltningsresultat	– 27	1 213
Försäljning fastigheter	0	3
Värdeförändring fastigheter	–	– 1 029
Värdeförändring räntederivat	102	–
Nedskrivning aktier i dotterbolag	– 91	–
Skattepliktiga resultat före underskottsavdrag	– 16	187
Underskottsavdrag, ingående balans	– 1 830	1 830
Underskottsavdrag, utgående balans	1 885	– 1 885
Skattepliktigt resultat	39	132
Därav 26,3% aktuell / uppskjuten skatt	– 10	– 35

Den totala skatten kan avvika från nominell skatt i de fall det fi nns redovisade intäkter / kostnader som inte är skattepliktiga / avdragsgilla eller till följd av andra typer av skattemässiga justeringar. Den totala skatten i Castellums resultaträkning är för 2009 lägre än nominell skattesats, vilket främst beror på skattemässigt avdragsgilla nedskrivningar på aktier i dotterbolag. Den effektiva skatten på årets förvaltningsresultat oaktat nyttjande av underskottsavdrag kan beräknas till 3%. Som framgår av ovanstående tabell kan kvarvarande underskottsavdrag beräknas till 1 885 Mkr.

Vad avser moderbolaget har 2 Mkr (32) i uppskjuten skatt redovisats direkt mot eget kapital, då underliggande transaktion har redovisats på detta sätt.

		Koncern		Moderbolag
Skattekostnad	2009	2008	2009	2008
Redovisat resultat före skatt	205	– 1 299	629	– 633
Skatt enligt gällande skattesats, 26,3%	– 54	364	– 166	177
Skatteeffekt på grund av:
ej skattepliktig utdelning	–	–	148	115
nedskrivning aktier i dotterbolag	24	89	–	–
omvärdering uppskjuten skatt 26,3%	–	180	–	– 16
övriga skattemässiga justeringar	– 15	3	–	–
Redovisad skattekostnad	– 45	636	– 18	276

Vad avser de rättsfall från i maj 2009 som berör bl a fastighetsbranschen och som främst avser försäljning av handelsbolagsandelar, kan konstateras att Castellum inte har genomfört någon transaktion av den typ som nu har varit föremål för Regeringsrättens prövning

Därefter har en stopplagstiftning kommit som innebär en begränsning i avdragsrätten för kapitalförluster på handelsbolagsandelar, vilket bl a medför att uppskjuten skattefordran på övervärden på sådana andelar inte längre kan tas upp. Castellum har inte någon uppskjuten skattefordran uppbokad avseende sådana övervärden.

Dessutom har ny lagstiftning om skattefria kapitalvinster på vissa handelsbolagsandelar kommit som även innebär att negativa justerade anskaffningsutgifter på sådana andelar skall återföras till beskattning. För Castellum kan detta innebära en uppskjuten skattekostnad om ca 10 Mkr, vilket har reserverats för i detta bokslut.

Under året har Skatteverket genomfört en skatterevision i Castellum, som avslutats utan anmärkning.

		Koncern	Moderbolag
Personal och styrelse	2009	2008	2008	2008	Not 10
Medelantal anställda (samtliga i Sverige)	227	226	14	14	Antal anställda
varav kvinnor	81	79	6	6

Under 2009 hade moderbolaget 6 (7) styrelseledamöter, varav 2 (2) kvinnor, medan antalet styrelseleda möter i koncernens samtliga bolag uppgick till 21 (21), varav 5 (4) kvinnor. Koncernen, tillika moderbolaget, har 10 (10) ledande befattningshavare, varav 2 (2) kvinnor. Totala antalet personer i dotterbolagens samtliga ledningsgrupper och koncernens ledande befattningshavare uppgick till 43 (45) personer, varav 11 (11) kvinnor.

	Koncern		Moderbolag
	2009	2008	2009	2008
Löner, arvoden och förmåner
Styrelseordförande	0,4	0,4	0,4	0,4
Övriga styrelseledamöter (215 tkr vardera)	1,1	1,3	1,1	1,3
Verkställande direktören
Grundlön	3,0	2,8	3,0	2,8
Rörlig ersättning	2,3	1,2	2,3	1,2
Förmåner	0,0	0,0	0,0	0,0
Övriga ledande befattningshavare (koncern:9, moderbolag:3)
Grundlön	11,8	10,7	4,3	3,8
Rörlig ersättning	8,9	4,5	3,2	1,7
Förmåner	0,7	0,7	0,2	0,2
Övriga anställda	91,4	82,9	10,6	7,4
Summa	119,6	104,5	25,1	18,8
Avtalsenliga pensionskostnader
Verkställande direktör	0,8	0,7	0,8	0,7
Övriga ledande befattningshavare (koncern:9, moderbolag:3)	3,7	3,0	1,0	0,9
Övriga anställda	11,3	10,4	0,7	0,7
Summa	15,8	14,1	2,5	2,3
Lagstadgade sociala kostnader inkl. löneskatt
Styrelsens ordförande	0,1	0,1	0,1	0,1
Övriga styrelseledamöter	0,4	0,4	0,4	0,4
Verkställande direktör	1,9	1,5	1,9	1,5
Övriga ledande befattningshavare (koncern:9, moderbolag:3)	8,0	5,8	2,7	2,1
Övriga anställda	33,5	29,8	3,6	2,7
Summa	43,9	37,6	8,7	6,8
Totalt	179,3	156,2	36,3	27,9

I koncernledningen ingår verkställande direktören, vice verkställande direktören med ansvar för affärsutveckling, fi nansdirektören och ekonomidirektören i Castellum AB samt de sex verkställande direktörerna i dotterbolagen.

Koncernledning

Löner, arvoden och

förmåner

Ersättning och förmåner

Ersättning och förmåner till koncernledningen beslutas av ersättningsutskottet. Ersättningen består dels av en grundlön, dels en rörlig ersättning enligt ett incitamentsprogram som beskrivs nedan. Den rörliga ersättningen kan över programmets treårsperiod uppgå till maximalt tre årslöner.

Koncernledningen, om totalt tio personer, har ett incitamentsprogram som består av två delar:

• En resultatrelaterad del som baseras på utfallet av förvaltningsresultatet jämfört med föregående år samt på en helhetsbedömning av utvecklingen av vissa mjuka faktorer såsom personalutveckling och kundtillfredsställelse. För fullt utfall krävs en 10%-ig årlig tillväxt av förvaltningsresultatet per aktie. Den resultatbaserade delen, som utbetalas som lön årsvis efter att bokslutet fastställts, kan maximalt uppgå till en halv årslön per år, motsvarande en kostnad för Castellum om 10 Mkr inklusive sociala kostnader. Programmet löper ut vid utgången av 2010.
• En aktiekursrelaterad del som baseras på Castellumaktiens totalavkastning under en treårsperiod, såväl i nominella tal som jämfört med fastighetsindex. För fullt utfall krävs dels att totalavkastningen uppgår till minst 50% under perioden, dels att totalavkastningen överstiger indexutvecklingen med minst 5% enheter under perioden. Eventuell bonus utbetalas som lön efter mätperioden juni 2008 – maj 2011. Den aktiekursrelaterade delen kan maximalt under treårsperioden uppgå till en och en halv årslön, motsvarande en kostnad för Castellum om 29 Mkr inklusive sociala kostnader.

Befattningshavare som erhåller rörlig ersättning enligt incitamentsprogrammet förbinder sig att förvärva Castellumaktier för minst halva beloppet av utfallande bonus efter skatt. Utfallande bonus utbetalas som ej pensionsgrundande lön.

Pensioner

Personer i koncernledningen har en avgiftsbestämd pension, utan några andra förpliktelser från bolaget än att under anställningstiden erlägga en årlig premie. Detta innebär att efter avslutad anställning har den anställde rätt att själv bestämma under vilken tid de tidigare avgiftsbestämda inbetalningarna och avkastning därpå, tas ut som pension. Pensionsåldern för verkställande direktören och övriga i koncernledningen är 65 år.

Uppsägning

Uppsägningstiden skall, vid uppsägning från bolagets sida, inte överstiga 24 månader för verkställande direktören, med arbetsplikt under de sex första månaderna, respektive 12 månader för övriga befattningshavare, med arbetsplikt under de första sex månaderna. Uppsägningstiden skall, vid uppsägning från verkställande direktörens eller övriga befattningshavares sida, vara sex månader. Under uppsägningstid utgår full lön och andra anställningsförmåner, med avräkning för lön och ersättning som erhålls från annan anställning eller verksamhet.

Pensioner övriga anställda

Övriga anställda i Castellum har en avgiftsbestämd pension, utan några andra förpliktelser från bolagetän att under anställningstiden erlägga en årlig premie. Detta innebär att den anställde efter avslutad anställning har rätt att själv bestämma under vilken tid de tidigare avgiftsbestämda inbetalningarna och avkastning därpå, tas ut som pension. Undantag fi nns dock för ett 25-tal anställdasom istället har förmånsbestämda ITP-planer med fortlöpande utbetalningar till Alecta. Årets avgifter för pensionsförsäkringar som är tecknade i Alecta uppgår till 1 Mkr (1). Alectas överskott kan fördelas till försäkringstagarna och/eller de försäkrade. Alectas överskott i form av den kollektiva konsolideringsnivån per december, har vid årsredovisningens undertecknande ej offentliggjorts varför denna inte kan anges. Alectas senaste offi ciella konsolideringsnivå uppgick per september 2009 till 136,0% (december 2008: 112%). Den kollektiva konsolideringsnivån utgörs av marknadsvärdet på Alectas tillgångar i procent av försäkringsåtaganden beräknade enligt Alectas försäkringstekniska beräkningsantaganden, vilka inte överensstämmer med IAS 19.

Sjukfrånvaro

Sjukfrånvaron för året uppgick till 2% (2%), varav andelen långtidssjukskrivna var 0%-enheter (0). Vad avser sjukfrånvaron för män och kvinnor var denna 1% (1%) respektive 2% (2%). Sjukfrånvaron för anställda i åldersgruppen 29 år och yngre var 1% (1%), i åldersgruppen 30-49 år 1% (2%) medan den i åldersgruppen 50 år och äldre uppgick till 2% (1%). Moderbolagets sjukfrånvaro uppgick till 1% (0%).

		Koncern		Moderbolag
Förvaltningsfastigheter	2009	2008	2009	2008	Not 11
Specifi kation årets förändring
Ingående balans	29 165	27 717	–	–
Ny-, till- och ombyggnation	1 039	1 526	–	–
varav aktiverade räntekostnader	14	22	–	–
Förvärv	126	1 212	–	–
Försäljningar	– 34	– 28
Värdeförändring	– 1 029	– 1 262	–	–
Utgående balans	29 267	29 165	–	–
Specifi kation taxeringsvärde
Byggnader	12 732	12 478	–	–
Mark	3 307	3 152	–	–
Summa taxeringsvärde	16 039	15 630	–	–
Hyresintäkter från förvaltningsfastigheter	2 694	2 501	–	–
Fastighetskostnader från förvaltningsfastigheter	942	831	–	–

Castellum har under 2009 investerat för totalt 1 165 Mkr (2 738), varav 126 Mkr (1 212) avser förvärv och 1 039 Mkr (1 526) ny-, till- och ombyggnation. Av de totala investeringarna avser 308 Mkr Storgöteborg, 278 Mkr Storstockholm, 259 Mkr Mälardalen, 219 Mkr Östra Götaland samt 101 Mkr Öresundsområdet. Årets förvärv består av fastigheterna Olskroken 35:7, 35:9 och 35:14 i Göteborg för 96 Mkr samt tre fastigheter bestående av tomtark för totalt 30 Mkr. Det koncernmässig anskaffningsvärdet om 126 Mkr består dels av ett kassafl ödesmässigt anskaffningsvärde om 118 Mkr, dels nominell uppskjuten skatteskuld om 8 Mkr. Det enskilt största bolagsförvärvet uppgick till 0,1% av Castellums tillgångsmassa. Om de fastigheter Castellum ägde vid årets utgång hade ägts under hela året, kan driftsöverskottet beräknas till 1 784 Mkr.

Castellum har inga väsentliga åtaganden vad gäller att förvärva eller försälja någon förvaltningsfastighet. Dock har Castellum åtagande att färdigställa på började investeringar med ytterligare drygt 550 Mkr utöver vad som redovisas i balansräkningen.

Påbörjade större investeringar	Investering, Mkr	Varav kvar, Mkr	Färdigställd
Visionen 3, Jönköping	115	18	Kv 2 2010
Betongblandaren 10, Stockholm	115	45	Kv 3 2010
Varuhuset 1, Jönköping	105	79	Kv 4 2010
Boländerna 28:3 och 30:2, Uppsala	96	57	Kv 2 2010
Vägmästaren 4, Kungsbacka	49	35	Kv 4 2010

En tillgångs värde utgörs enligt vedertagen teori av det diskonterade nuvärdet av de framtida kassa fl öden som tillgången förväntas generera. Detta avsnitt syftar till att beskriva och exemplifi era Castellums kassafl ödesbaserade modell för beräkning av fastighetsbeståndets värde. Fastig hetsbeståndets värde beräknas i denna modell som summa nuvärde av driftsöverskott minskat med återstående investeringar på igångsatta projekt under de närmaste nio åren samt nuvärdet av bedömt restvärde år 10. Restvärdet år 10 utgörs av summa nuvärde av driftsöverskott under återstående ekonomisk livslängd. Till detta läggs det bedömda marknadsvärdet av obebyggd mark.

Av avgörande betydelse för fastighetsbeståndets beräknade värde är avkastningskravet och antagandet beträffande den framtida reala tillväxten, vilka är de tyngst vägande värdedrivande faktorerna i värderingsmodellen. Avkastningskravet är den vägda kostnaden för lånat och eget kapital. Kostnaden för lånat kapital utgår från marknadsmässig ränta på lån. Kostnaden för eget kapital utgår från den "riskfria räntan" motsvarande lång statsobligationsränta med tillägg för "riskpremie". Riskpremien är individuell för varje investering och beror på investerarens uppfattning om framtida risk och potential.

För att åskådliggöra modellen har följande exempel upprättats. Det bör noteras att antaganden beträffande kassafl ödets utveckling och övriga i modellen ingående antaganden har endast till syfte att exemplifi era modellen. Exemplet skall således inte betraktas som en prognos av bolagets förväntade framtida utveckling.

Årets investeringar

Värderingsmodell

Väsentliga åtaganden

Antaganden i exemplet:

• Den ekonomiska uthyrningsgraden bedöms öka för att nå en långsiktig nivå om 95% år 2014.
• Driftsöverskott år 2009 baseras på utfallet för förvaltningsfastigheterna, med en antagen kostnad om 30 kr/kvm avseende renodlad fastighetsadministration.
• Tillväxten i hyresvärde och fastighetskostnader har antagits till 1,5% per år under kalkylperioden.
• Fastighetsbeståndets genomsnittliga ekonomiska livslängd har antagits till 50 år.
• Projekt, mark och byggrätter har antagits till 1 525 Mkr.
• Avkastningskravet beräknas enligt följande:

	Avkastningskrav	Andel av kapital	Vägt avkastningskrav
Eget kapital	9,3% - 19,3%	40%	3,7% - 7,7%
Lånat kapital	5,5%	60%	3,3%
Vägt avkastningskrav		100%	7,0% - 11,0%

Exempel - beräkning av fastighetsbeståndets värde

Mkr	2009	2010	2011	2013	2013	2014	2015	2016	2017	2018	2019
Hyresvärde	3 021	3 066	3 112	3 159	3 206	3 254	3 303	3 353	3 403	3 454	3 506
Hyresintäkter	2 714	2 760	2 832	2 922	3 014	3 092	3 138	3 185	3 233	3 281	3 331
Ekonomisk uthyrningsgrad	89,8%	90%	91%	92%	94%	95%	95%	95%	95%	95%	95%
Fastighetskostnader	-873	-886	-899	-913	-927	-940	-955	-969	-983	-998	-1 013
Driftsöverskott = kassafl öde	1 841	1 874	1 933	2 009	2 087	2 152	2 183	2 216	2 250	2 283	2 318
Diskonterat kassafl öde år 1-9	13 067
Diskontering restvärde år 10	14 645				Diskontering kassafl öde						31 546
Antaget värde, projekt, mark, byggrätter 1 525					Diskontering restvärde
Summa fastighetsvärde	29 237

Intern värdering

Castellum redovisar sina förvaltningsfastigheter till verkligt värde och har per den 31 december 2009 internt värderat samtliga fastigheter. Värderingen har genomförts på ett enhetligt sätt och baserats på en 10-årig kassafl ödesmodell, som översiktligt beskrivits ovan. Utgångspunkten för värderingen har varit en individuell bedömning för varje fastighet av dels den framtida intjäningsförmågan, dels marknadens avkastningskrav. Vid bedömningen av en fastighets framtida intjäningsförmåga har, utöver infl ationsantagande om 1,5%, hänsyn tagits till dels eventuella förändringar i hyresnivån utifrån respektive kontrakts hyra och förfallotidpunkt jämfört med bedömd aktuell marknadshyra, dels förändring i uthyrningsgrad och fastighetskostnader. Med fastighets kostnader avses kostnader för drift, underhåll, tomträttsavgäld, fastighetsskatt och fastighetsadministration. Någon hänsyn har ej tagits till eventuella portföljpremier.

Antaganden om avkastningskrav m m

Avkastningskravet på eget kapital är individuellt för varje fastighet och baseras på antagande om realränta, infl ation samt riskpremie. Riskpremien är individuell för varje fastighet och kan delas upp i två delar – generell respektive individuell risk. Den generella risken är ett tillägg för att en fastighetsplacering inte är likvid i samma utsträckning som en obligation samt att tillgången är beroende av den allmänna ekonomiska utvecklingen. Den individuella risken är specifi k för varje fastighet och utgör en sammanvägd bedömning av fastighetens kategori, orten där fastigheten är belägen, fastighetens läge på orten med hänsyn till fastighetens kategori, om fastigheten är rätt utformad, ändamålsenlig och yteffektiv, dess tekniska standard såsom t ex materialval, kvalitet på allmänna installationer, inredning och utrustning i lokaler och lägenheter, kontraktssammansättningen, varvid hänsyn tas till exempelvis kontraktens längd, storlek och antal samt i förekommande fall justering för tomträtt.

För att beräkna avkastningen för totalt kapital har antagande om kostnaden för lånat kapital gjorts om 5,5%. Kostnaden för lånat kapital utgörs av realränta och infl ation. Vidare har antagande om belåningsgrader om 55-65% gjorts beroende på fastighetskategori.

Avkastningen på totalt kapital beräknas genom att avkastningskravet på eget kapital samt låne kostnaden vägs samman utifrån kapitalstruktur. Avkastningskravet på totalt kapital används för att diskontera det bedömda 10-åriga framtida kassafl ödet, medan diskontering av restvärdet sker med avkastning på totalt kapital reducerat med tillväxt motsvarande infl ation.

Av nedanstående tabell framgår de antaganden som ligger till grund för Castellums värdering.

Antagande per fastighetskategori 2009-12-31	Kontor/butik	Lager/industri
Realränta	3,0%	3,0%
Infl ation	1,5%	1,5%
Risk	6,0% – 13,2%	8,0% – 14,5%
Avkastning eget kapital	10,5% – 17,7%	12,5% – 19,0%
Ränta	5,5%	5,5%
Belåningsgrad	65%	55%
Avkastning totalt kapital	7,2% – 9,8%	8,6% – 11,6%
Avkastningskrav efter avdrag för tillväxt motsvarande infl ation	5,7% – 8,3%	7,1% – 10,1%

Värdeförändringen i Castellums bestånd uppgick till –1 027 Mkr (–1 262), motsvarande –3% (–4%). Värdeförändringen består av ca –600 Mkr till följd av bedömt generellt ökat avkastningskrav om ca 0,2%-enheter första halvåret, ca –500 Mkr till följd av främst förändrat framtida kassafl öde och ca 100 Mkr till följd av projektvinster. Värdeförändringen har även påverkats med 2 Mkr till följd av försäljning av fastigheter. Den normaliserade avkastningen för Castellums fastighetsbestånd, exkl. projekt, mark och byggrätter kan beräknas till 7,3% (7,4%). Kontrakterade hyror bedöms vara på marknadsmässiga nivåer.

Normaliserad avkastning, Mkr	2009	2008
Driftsöverskott fastigheter enligt resultaträkningen	1 752	1 670
Återläggning uthyrning och fastighetsadministration	155	144
Driftsöverskott ej färdigställda projekt	-4	-20
Förvärvade / färdigställda fastigheter som om de ägts hela året	33	77
Sålda fastigheter	-1	-1
Driftsöverskott exkl. uthyrning och fastighetsadministration för
fastigheter som om de ägts hela året, exkl projekt och mark	1 935	1 870
Justerat för:
Indexjustering nästkommande år	– 15	82
Verklig uthyrningsgrad, dock lägst 94%	197	190
Fastighetskostnader till normalår	–	– 21
Fastighetsadministration 30 kr/kvm	– 94	– 92
Normaliserat driftsöverskott	2 023	2 029
Värdering exkl. byggrätter om 436 Mkr (387)	27 742	27 343
Normaliserad avkastning	7,3%	7,4%

Projekt och byggrätter

Igångsatta projekt har värderats enligt samma princip, men med avdrag för återstående investering.Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde om i genomsnitt ca 1 000 kr/kvm (950).

Fastighetsbeståndets värde

Den interna värderingen visar ett verkligt värde om 29 267 Mkr (29 165), vilket motsvarar en värdenedgång om ca –3% (–4%). Av värdet avser ca 2 800 Mkr fastigheter som innehavs via tomträttsavtal, med hyresintäkter om 308 Mkr. Av nedanstående tabell framgår verkligt värde fördelat per fastighetskategori och region.

Fastighetsvärde, Mkr 2009-12-31	Kontor/	Lager/industri	Projekt/	Summa
	butik		mark
Storgöteborg	5 186	4 305	127	9 618
Öresundsområdet	4 696	1 593	58	6 347
Storstockholm	3 800	1 455	440	5 695
Mälardalen	3 168	929	200	4 297
Östra Götaland	2 331	715	264	3 310
Summa	19 181	8 997	1 089	29 267

För att säkerställa värderingen har 129 fastigheter motsvarande värdemässigt 51% av beståndet värderats av NAI Svefa. Urvalet av fastigheter har gjorts med utgångspunkt från de värde mässigt största fastigheterna, men även med syftet att spegla den totala portföljens sammansättning avseende kategori och geografi . NAI Svefas värdering av de utvalda fastigheterna uppgick till 14 981 Mkr, inom ett osäkerhetsinterExtern värdering

vall på fastighetsnivå om +/–5-10%. Osäkerhetsintervallets storlek varierar beroende på respektive fastighets kategori och läge. Castellums värdering av samma fastigheter uppgick till 14 990 Mkr, d v s en nettoavvikelse om 9 Mkr motsvarande 0,1%. Bruttoavvikelserna var +495 Mkr respektive –504 Mkr med en genomsnittlig avvikelse om 7%.

Osäkerhetsintervall

En fastighets marknadsvärde kan endast fastställas då den säljs. Fastighetsvärderingar är beräkningar gjorde enligt vedertagna principer utifrån vissa antaganden. Det värdeintervall som anges vid fastighetsvärderingar och som oftast i en fungerande marknad ligger inom +/– 5-10% skall ses som mått på den osäkerhet som fi nns i gjorda antaganden och beräkningar. I en mindre likvid marknad kan intervallet vara större. För Castellums del innebär ett osäkerhetsintervall om +/– 5% ett värdeintervall om +/– 1 463 Mkr motsvarande 27 804 – 30 730 Mkr.

		Koncern		Moderbolag
Not 12	Inventarier	2009	2008	2009	2008
	Ingående anskaffningsvärde	57	52	3	3
	Inköp	11	8	0	1
	Försäljning / Utrangering	– 12	– 3	0	– 1
	Utgående anskaffningsvärde	56	57	3	3
	Ingående avskrivningar	– 42	– 39	– 3	– 3
	Försäljning / Utrangering	6	3	0	1
	Årets avskrivningar	– 7	– 6	0	– 1
	Utgående avskrivningar	– 43	– 42	– 3	– 3
	Bokfört värde	13	15	0	0

Eget kapital och substansvärde

Aktiekapitalet var per 31 december 2009 fördelat på 172 006 708 registrerade A-aktier med en röst per aktie och ett kvotvärde om 0,50 per aktie. Samtliga aktier är fullt betalda. Av de registrerade aktierna äger Castellum 8 006 708 aktier, till ett totalt nominellt belopp om 4 003 354 kronor. Antalet utestående aktier är således 164 000 000, vilket är oförändrat mot samma period föregående år. Återköpta egna aktier har ingen rösträtt eller rätt till utdelning. Det förekommer inga restriktioner vad avser utdelning eller andra typer av återbetalning. Några potentiella aktier (t ex konvertibler) förekommer inte, ej heller någon företrädesrätt till ackumulativ utdelning (preferensaktier).

Aktiekapitalets			Kvotvärde per
utveckling	Datum	Antal aktier	aktie	Aktiekapital, kr
Bildande A-aktier	1993-10-27	+500	100	+50 000
Nyemission, A-aktier	1994-09-27	+999 500	100	+99 950 000
Split 50:1	1997-03-25	+49 000 000	2	–
Vid börsnotering	1997-05-23	50 000 000	2	100 000 000
Nyemission, C-aktier	2000-07-12	+7 142 857	2	+14 285 714
Inlösen, A-aktier	2000-07-12	–6 998 323	2	–13 996 646
Inlösen, C-aktier	2000-11-13	–7 142 857	2	–14 285 714
Aktiesplit 4:1	2006-04-27	129 005 031	0,50	–
Årets utgång	2009-12-31	172 006 708	0,50	86 003 354

Bundet och fritt eget kapital

Aktiekapital

Not 13

Återköpta egna aktier Enligt svensk aktiebolagslag utgörs eget kapital av bundet (icke utdelningsbart) och fritt (utdelningsbart) eget kapital. Till aktieägarna får endast utdelas så mycket att det efter utdelning fi nns full täckning för bundet eget kapital i moderbolaget. Vidare får endast vinstutdelning göras om det är försvarligt med hänsyn till de krav som verksamhetens art, omfattning och risker ställer på storleken av det egna kapitalet och bolagets och koncernens konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.

Castellum återköpte under år 2000 totalt 8 006 704 egna aktier för 194 Mkr, motsvarande 4,7% av totalt registrerat antal aktier. Därefter har inga återköp av egna aktier skett.

Utdelning föreslås av styrelsen i enlighet med bestämmelserna i Aktiebolagslagen och beslutas av års stämman. Föreslagen ännu ej utbetald utdelning för räkenskapsåret 2009 uppgår till 3,50 kronor per aktie, totalt 574 Mkr. Beloppet redovisas som skuld först då årsstämman har beslutat om utdelning.

Utdelning

Substansvärde

Substansvärde kan beräknas på kort och lång sikt. Långsiktigt substansvärde utgår från balansräkningen med justering för poster som inte innebär någon utbetalning i närtid, såsom i Castellums fall räntederivat och uppskjuten skatteskuld. Det innebär att eget kapital enligt balansräkningen skall tillföras ytterligare 865 Mkr respektive 2 824 Mkr. Substansvärde idag utgörs av eget kapital enligt balansräkningen med justering för uppskjuten skatteskuld. Nuvarande redovisningsregler anger att uppskjuten skatteskuld skall redovisas till nominellt 26,3% medan den verkliga skatten är betydligt lägre p g a möjligheten att sälja fastigheter på ett skatteeffektivt sätt och tidsfaktorn. För närvarande görs bedömningen att den verkliga diskonterade uppskjutna skatteskulden inte överstiger 5%, innebärande att ytterligare 2 287 Mkr kronor skall tillföras eget kapital.

Vid fastighetsvärdering används oftast ett osäkerhetsintervall om +/– 5-10% för att avspegla den osäkerhet som fi nns i gjorda antaganden och beräkningar. I Castellums fall motsvarar detta ett osäkerhetsintervall om +/– 1 390 Mkr efter skatt.

Substansvärde	Mkr	Kr/aktie
Eget kapital enligt balansräkning	9 692	59
Återläggning
Räntederivat enligt balansräkningen	865	6
Uppskjuten skatt enligt balansräkningen 26,3%	2 824	17
Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV)	13 381	82
Avdrag
Räntederivat enligt ovan	– 865	– 6
Bedömd verklig skuld uppskjuten skatt 5%	– 537	– 3
Substansvärde (EPRA NNNAV)	11 979	73
Osäkerhetsintervall fastighetsvärdering +/-5% efter skatt	+/– 1 390	+/– 8

Castellums mål utgår från tillväxt i kassafl ödet och är inte direkt relaterat till substansvärdet. Målet är att kassafl ödet, dvs förvaltningsresultat per aktie, skall ha en årlig tillväxt om minst 10%. I syfte att nå detta mål, skall årligen investeras minst 1 000 Mkr. Alla investeringar skall bidra till tillväxtmålet i förvaltningsresultatet inom 1-2 år och ha en värdepotential om minst 10%. Försäljning av fastighet skall ske när det är affärsmässigt motiverat och när alternativ investering kan erhållas med bättre avkastning. Castellum skall ha en stabil kapitalstruktur, innebärande en belåningsgrad som varaktigt inte skall överstiga 55% och en räntetäckningsgrad om minst 200%.

	Koncern				Moderbolag
Skulder	2009	2008	2009	2008	Not 14
Räntebärande låneskulder som förfaller
inom ett år efter balansdagen	–	–	791	–
Övriga ej räntebärande skulder som förfaller
inom ett år efter balansdagen	801	997	178	240
Räntebärande låneskulder som förfaller
mellan ett till fem år efter balansdagen	4 732	5 107	5 900	5 579
Räntebärande låneskulder som förfaller
senare än fem år efter balansdagen	10 562	9 500	9 500	9 500
S:a exkl. uppskjuten skatteskuld och räntederivat	16 095	15 604	16 369	15 319

Under 2010 förfaller kortfristiga räntebärande låneskulder om 1 234 Mkr (148), men då de täcks av outnyttjade långfristiga ramar anses dessa vara långfristiga. Skuldernas verkliga värde överensstämmer med bokfört värde. Räntederivat i balansräkningen utgörs av en värdering som inte kommer regleras i kontanter.

Uppskjuten skatteskuld / fordran Not 15

En realisering av samtliga tillgångar och skulder till koncernmässigt bokfört värde samt nyttjande av kvarvarande underskottsavdrag skulle, som framgår av tabellen nedan, ge en skattepliktig vinst om 12 624 Mkr (10 589), motsvarande en skatteutbetalning om 2 824 Mkr (2 785).

Vad avser moderbolaget utgör den uppskjutna skattefordran om 225 Mkr (241), 26,3% av outnyttjade underskottsavdrag om 856 Mkr (916). Av årets förändring av den uppskjutna skatteskulden har – 6 Mkr (32) bokförts direkt mot eget kapital.

Underskottsavdrag

Castellums underskottsavdrag beräknas per 31 december 2009 uppgå till 1 885 Mkr (1 830). Dess förändring framgår av tabellen i not 9.

Skattemässiga överoch undervärden på fastigheter

Vid en beräkning av det skattemässiga utfallet i koncernen av en direktförsäljning av fastigheterna, skall mot det koncernmässigt bokförda värdet om 29 267 Mkr (29 165), ställas det skattemässiga värdet i juridisk person vilket totalt uppgår till 16 643 Mkr (16 746). Det innebär att vid en försäljning av Castellumssamtliga fastigheter skulle den skattepliktiga nettovinsten överstiga den i koncernen redovisade vinsten med 12 624 Mkr (12 419). Redovisningen utgår från att varje fastighet säljs av respektive juridisk person till maximal skatte belastning. Tidigare gjorda nedskrivningar där skattemässigt avdrag erhållits uppgår till ca 300 Mkr. Dessa kan, förutsatt en värdeuppgång, framgent komma att återföras.

		2009	2008
Uppskjuten skatteskuld	Underlag	Skatt 26,3%	Underlag	Skatt 26,3%
Underskottsavdrag
Vid årets ingång	1 830	481	539	151
Årets förändring enligt resultaträkning	55	15	1 291	361
Omvärdering uppskjuten skatt 26,3%	–	–	–	– 31
Vid årets utgång	1 885	496	1 830	481
Skillnad mellan fastigheternas bokförda
och skattemässiga värde
Vid årets ingång	– 12 419	– 3 266	– 12 359	– 3 461
Årets förändring resultaträkning	– 197	–52	344	96
Förvärv/försäljning fastighet via bolag	– 8	–2	– 404	– 113
Omvärdering uppskjuten skatt 26,3%	–	–	–	212
Vid årets utgång	– 12 624	– 3 320	– 12 419	– 3 266
Totalt
Vid årets ingång	– 10 589	– 2 785	– 11 864	– 3 322
Årets förändring	–150	– 39	1 275	537
Vid årets utgång	– 10 739	– 2 824	– 10 589	– 2 785

Not 16

Räntederivat

Castellums strategi att använda räntederivat för att hantera ränterisken och uppnå önskad räntebindningsstruktur innebär att det över tiden kan uppstå värdeförändringar i räntederivatportföljen. Dessa värdeförändringar uppkommer dels vid förändring av marknadsräntan, dels med anledning av tidsfaktorn. Per 31 december 2009 uppgick marknadsvärdet i räntederivatportföljen till –865 Mkr (– 966). En parallellförskjutning av diskonteringsräntan som användes vid värdering av räntederivatportföljen per 31 december 2009 med +/–1%-enhet skulle förändra värdet av derivatportföljen med ca +460 / –390 Mkr.

I följande tabell framgår räntederivatportföljens nominella belopp netto och marknadsvärde per 2009-12-31 samt portföljens marknadsvärde vid förändring av räntan +/– 1%-enhet. Räntederivatinstrument med optionsinslag har förfallomässigt fördelats i samma segment som före antagen ränteförändring. Framtida likviditetsfl öden hänförligt till räntederivat utgörs av betald ränta enligt tabell nedan minus erhållen ränta som till övervägande del motsvaras av vid var tidpunkt gällande 3-månaders Stibor. Nettot av dessa poster redovisas som räntekostnad.

	Belopp,	Anskaffnings	Marknads	Genomsnittlig	Marknadsvärde	Marknadsvärde
År	Mkr	värde, Mkr	värde, Mkr	ränta	ränta +1%-enhet	ränta -1%-enhet
2010	2 050	–	– 81	4,3%	– 43	– 108
2011	600	–	– 26	4,2%	– 17	– 36
2012	600	–	– 39	4,5%	– 22	– 54
2013	3 550	–	– 282	4,6%	– 145	– 401
2014	1 000	–	– 85	4,6%	– 35	– 124
2015+	3 700	–	– 352	4,5%	– 140	– 536
Summa	11 500	–	– 865	4,5%	– 402	– 1 259

Långfristiga räntebärande skulder

Castellums fi nansiering och hantering av fi nansiella risker bedrivs i enlighet med den av styrelsen fastställda fi nanspolicyn. Den fi nansiella verksamheten är centraliserad till moderbolaget. Finansfunktionen hos moderbolaget fungerar som koncernens internbank med ansvar för koncernens långfristiga fi nansiering och likviditetsbehov, ränteriskhantering, dotterbolagens fi nansiering samt cash management.

Målen i fi nanspolicyn är:

• Stabil kapitalstruktur, innebärande en belåningsgrad som varaktigt ej skall överstiga 55% och en räntetäckningsgrad om minst 200%.
• Säkerställa behovet av långfristig fi nansiering och likviditet.
• Uppnå ett lågt och stabilt räntenetto inom givet riskmandat.

I fi nanspolicyn anges mandat och limiter för hantering av de fi nansiella risker som defi nieras i policyn samt övergripande ansvarsfördelning och hur de fi nansiella riskerna ska rapporteras. I moderbolaget fi nns en från fi nansavdelningen skiljd redovisnings- och kontrollfunktion för den fi nansiella verksamheten och de fi nansiella riskerna. Finansiella risker som defi nieras i fi nanspolicyn rapporteras kvartalsvis till styrelsen. Som ett led i att ständigt förbättra och anpassa den fi nansiella riskhanteringen har styrelsen en årlig översyn av fi nanspolicyn.

Den fi nansiella verksamheten i Castellum skall bedrivas så att kostnaderna för den fi nansiella riskhanteringen minimeras. Det innebär att Castellum genomför fi nansiella transaktioner utifrån en bedömning av koncernens samlade behov av långfristig fi nansiering, likviditet och önskad ränterisk. Den fi nansiella riskhanteringen sker således på portföljnivå. Portföljhantering av upplåning innebär att en koncernintern transaktion såsom till exempel ett internt lån inte replikeras av en identisk extern transaktion utan lån upptas under kort- eller långfristiga låneavtal efter bedömning av koncernens samlade fi nansieringsbehov. För en kostnadseffektiv hantering av ränterisken görs bedömning av den ränterisk som uppstår vid lösen av eller upptagande av nytt enskilt lån med kort räntebindning under olika låneavtal, varefter räntederivattransaktioner genomförs vid behov för att uppnå önskad räntebindningstid på den totala upplåningen. Internbanken arbetar med koncernkontosystem för att möjliggöra nettohantering av koncernens betalningsfl öden.

Policy	Mål	Utfall
Belåningsgrad	Ej varaktigt över 55%	52%
Räntetäckningsgrad	Minst 200%	309%
Ränterisk
– genomsnittlig räntebind-	0,5-3 år	2,8 år
ning
– andel förfall inom 6 månader Högst 50%		30%
Valutarisk	Inte tillåtet	Ingen exponering
Upplåningsrisk	Minst 50% låneavtal med löptid om minst 2 år	100%
Motpartstrisk	Kreditinstitut med hög rating lägst
	"investment grade"	Uppfylles
Likviditetsrisk	Likviditetsreserv för att kunna fullgöra	2 696 Mkr i outnyttjat
	betalningsförpliktelser	beviljat låneutrymme

Vid årets utgång hade Castellum långfristiga bindande låneavtal i bank om sammanlagt 16 262 Mkr (15 800), obligationslån om 500 Mkr (650), kortfristiga bindande låneavtal i bank om 1 220 Mkr (770). Netto räntebärande skulder efter avdrag för likviditet om 8 Mkr (9) uppgick till 15 286 Mkr (14 598). Vid årsskiftet fanns inga utestående företagscertifi kat.

Låneavtal/-ramar	Belopp, Mkr	Utnyttjat, Mkr
Långfristiga bindande låneavtal i bank	16 262	13 852
Obligationslån	500	500
Kortfristiga bindande låneavtal i bank	1 220	934
Summa låneavtal	17 982	15 286
Företagscertifi kat	4 000	–
Summa	21 982	15 286

Den genomsnittliga återstående löptiden på Castellums långfristiga låneavtal uppgick per 2009-12-31 till 5,5 år (5,5). Förfallostrukturen för låneavtalen som framgår av tabellen nedan, visar när i tiden låneavtalen förfaller till omförhandling eller amortering. Marginaler och avgifter är fastställda på samtliga långfristiga låneavtal med en genomsnittlig löptid på 3,2 år.

Not 17

Mål

Finanspolicy

FINANSIELLA RAPPORTER

Låneavtalens förfallostruktur	Avtal, Mkr	Utnyttjat, Mkr
1-2 år	400	200
2-3 år	500	–
3-4 år	5 000	4 990
4-5 år	–	–
5-10 år	10 562	8 862
Summa långfristiga avtal	16 462	14 052
Kortfristiga låneavtal (0-1 år)	1 520	1 234
Totala låneavtal	17 982	15 286
Outnyttjat låneutrymme i långfristiga avtal		1 176

Internbanken upptar lån under låneavtalen, emitterar obligationer eller företagscertifi kat för vidare utlåning till de fastighetsägande dotterbolagen. Samtliga avtal ger Castellum rätt att välja räntebindningsperiod samt i vissa fall även rätt att välja räntebas, d v s respektive kreditinstituts offererade rörliga räntebas, Stibor-ränta eller fast ränta.

Lånen kan säkerhetsmässigt indelas i nedanstående kategorier:

• Lån mot ställande av säkerhet i form av Castellums reversfordringar på dotterbolagen med däri pantförskrivna fastighetsinteckningar. Utnyttjade krediter som säkerställs med fastighetsinteckningar uppgick vid årets utgång till 14 583 Mkr. Säkerställningar kompletteras i merparten av fallen med garanti om belåningsgrad och räntetäckningsgrad även kallade fi nancial covenants. I samtliga fall är garanti utfärdad med betryggande marginal till Castellums mål för kapitalstruktur och innebär att belåningsgraden ej får överstiga 65% och räntetäckningsgraden ej får understiga 150%.
• Lån direkt till dotterbolag mot ställande av säkerhet i form av pantförskrivna fastighetsinteckningar. Lån direkt mot dotterbolag kompletteras i merparten av fallen med moderbolagets borgen.
• Lån utan ställande av säkerhet, så kallade blancolån.
• Emission av obligationer utan ställande av säkerhet.
• Emission av företagscertifi kat utan ställande av säkerhet.

Oavsett typ av låneavtal innehåller de sedvanliga uppsägningsvillkor samt i vissa fall omförhandlingsvillkor vid förändrad verksamhetsinriktning och avnotering. Om långivaren påkallar rätten vid sådan omförhandling och parterna inte kan komma överens fi nns i låneavtalen fastställda avvecklingstider för de låneavtal som omfattas av sådana villkor.

Castellum kan öka respektive minska utnyttjandet under låneavtalen med kort framförhållning. Strävan är att minimera de räntebärande skulderna och kassalikviditet skall i första hand användas för att minska utestående skulder.

För att säkerställa Castellums behov av långfristig fi nansiering och likviditet arbetar Castellum kontinuerligt med att omförhandla och vid behov tillföra nya låneavtal eller låneprodukter. Under året har Castellum netto ingått nya långfristiga låneavtal med nordiska banker på 1 262 Mkr och omförhandlat och förlängt låneavtal om 6 200 Mkr.

Den genomsnittliga effektiva räntan per den 31 december 2009 var 3,8 % (4,8%) och den genomsnittliga räntan för året 3,7% (4,7%). Den genomsnittliga räntebindningstiden vid årsskiftet uppgick till 2,8 år (2,9) och räntan på motsvarande portfölj, med hänsyn tagen till såväl rådande marknadsränta som kreditmarginal, kan uppskattas till 3,1% (4,6%). Castellum upptar vanligtvis lån med kort räntebindning under långfristiga låneavtal. Ränteförfall inom 12 månader består av korta räntor, långa räntor med kort återstående löptid, i förekommande fall vissa typer av räntederivat med optionsinslag samt avgifter så som facilitetsavgifter och löftesprovisioner.

Ränteförfallostruktur	Belopp, Mkr	Medelränta
0-1 år	6 236	2,4%
1-2 år	600	4,3%
2-3 år	600	4,6%
3-4 år	3 550	4,7%
4-5 år	1 000	4,7%
5-10 år	3 300	4,8%
Summa	15 286	3,8%

Upplupna kostnader och		Koncern		Moderbolag
förutbetalda intäkter	2009	2008	2009	2008	Not 18
Förskottsbetalda hyror Upplupna räntor	291 152	357 222	– 152	– 222
Övrigt	126	78	23	14
Summa	569	657	175	236
		Koncern		Moderbolag
Ställda säkerheter	2009	2008	2009	2008	Not 19
Fastighetsinteckningar	18 281	14 839	–	–
Långfristiga fordringar koncernföretag	–	–	15 214	13 680
Summa	18 281	14 839	15 214	13 680

	Koncern		Moderbolag
Övriga ansvarsförbindelser	2009	2008	2009	2008	Not 20
Borgen för dotterbolag	–	–	1 362	300
Summa	–	–	1 362	300

I normalfallet är moderbolaget låntagare, men i de fall upplåning sker direkt mot fastighetsägande bolag ställer moderbolaget borgen.

Andelar koncernföretag

Principer för konsolidering av koncernbolag framgår av redovisningsprinciperna. Direktägda dotterbolag framgår nedan, medan övriga i koncernen ingående bolag framgår av respektive dotterbolags årsredovisning.

Direktägda dotterbolag	Org.nr	Säte	Kapitalandel	Bokfört värde
Fastighets AB Brostaden	556002-8952	Stockholm	100%	945
Aspholmen Fastigheter AB	556121-9089	Örebro	100%	506
Eklandia Fastighets AB	556122-3768	Göteborg	100%	687
Harry Sjögren AB	556051-0561	Mölndal	100%	683
Fastighets AB Corallen	556226-6527	Värnamo	100%	515
Fastighets AB Briggen	556476-7688	Malmö	100%	751
Fastighets AB Regeringsgatan	556571-4051	Göteborg	100%	0
Summa				4 087

Såväl ingående som utgående anskaffningsvärde och bokfört värde uppgick för moderbolaget till 4 087 Mkr (4 087).

Långfristiga fordringar,	Koncern			Moderbolag
koncernföretag	2009	2008	2009	2008	Not 22
Ingående anskaffningsvärde	–	–	15 030	12 460
Ny utlåning till dotterbolag	–	–	871	2 570
Utgående anskaffningsvärde /bokfört värde			15 901	15 030

Händelser efter balansdagen

Styrelsen i Castellum AB avser att föreslå årsstämman en utdelning om 3.50 kronor per aktie, vilket innebär en höjning med 11% mot föregående år.

De fi nansiella rapporterna utgör en del av årsredovisningen och undertecknades av styrelsen och verkställande direktören den 26 januari 2010.

Resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och för koncernen skall fastställas på Castellum AB:s årsstämma, vilken beräknas äga rum den 25 mars 2010.

Not 23

Förslag till vinstdisposition

Till årsstämmans förfogande står:
Balanserad vinst	2 974 023 114 kronor
Årets resultat	610 757 537 kronor
	3 584 780 651 kronor
Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras enligt följande:
Utdelning till aktieägare, 3,50 kronor per aktie	574 000 000 kronor
Överförs i ny räkning	3 010 780 651 kronor
	3 584 780 651 kronor

I bolaget finns 172 006 708 registrerade aktier, varav för närvarande 8 006 708 är icke utdelningsberättigade återköpta egna aktier.

Summan av ovan föreslagen utdelning om 574 000 000 kronor kan komma att ändras om antalet återköpta egna aktier förändras innan avstämningsdag för utdelning.

Styrelsens yttrande avseende föreslagen vinstutdelning

Motivering

Koncernens egna kapital har beräknats i enlighet med de av EU antagna IFRS-standarderna och tolkningarna av dessa (IFRIC) samt i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för fi nansiell rapporterings rekommendation RFR 1.2 (Kompletterande redovisningsregler för koncerner). Moderbolagets egna kapital har beräknats i enlighet med svensk lag och med tillämpning av Rådet för fi nansiell rapporterings rekommendation RFR 2.2 (Redovisning för juridiska personer).

Den föreslagna vinstutdelningen utgör 69% av koncernens förvaltningsresultat efter nominell skatt, vilket ligger i linje med uttalad målsättning att dela ut minst 60% av koncernens förvaltningsresultat efter nominell skatt med hänsyn tagen till investeringsplaner, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Koncernens resultat efter värdeförändringar och skatt uppgick till 160 Mkr. Utdelningspolicyn baseras på koncernens förvaltningsresultat, varför icke kassafl ödespåverkande värdeuppgångar respektive värdenedgångar i koncernens fastigheter och räntederivat ej normalt påverkar utdelningen. Sådana icke kassafl ödespåverkande vinster eller förluster har inte heller beaktats vid tidigare års beslut om vinstutdelning.

Styrelsen fi nner att full täckning fi nns för bolagets bundna egna kapital efter den föreslagna vinstutdelningen.

Styrelsen fi nner även att den föreslagna utdelningen till aktieägarna är försvarlig med hänsyn till de parametrar som anges i 17 kap 3 § andra och tredje styckena i aktiebolagslagen (verksamhetens art, omfattning och risker samt konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt). Styrelsen vill därvid framhålla följande.

Verksamhetens art, omfattning och risker

Styrelsen bedömer att bolagets och koncernens egna kapital efter den föreslagna vinstutdelningen kommer att vara tillräckligt stort i relation till verksamhetens art, omfattning och risker. Styrelsen beaktar i sammanhanget bland annat bolagets och koncernens historiska utveckling, budgeterad utveckling, investeringsplaner samt konjunkturläget.

Konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt

Konsolideringsbehov

Styrelsen har företagit en allsidig bedömning av bolagets och koncernens ekonomiska ställning och dess möjligheter att på sikt infria sina åtaganden. Föreslagen utdelning utgör 16% av bolagets eget kapital och 6% av koncernens eget kapital. Den uttalade målsättningen för koncernens kapitalstruktur med en belåningsgrad som varaktigt ej skall överstiga 55% och en räntetäckningsgrad om minst 200% innehålls efter den föreslagna utdelningen. Bolagets och koncernens kapitalstruktur är god med beaktande av de förhållanden som råder i fastighetsbranschen. Mot denna bakgrund anser styrelsen att bolaget och koncernen har goda förutsättningar att ta framtida affärsrisker och även tåla eventuella förluster. Planerade investeringar har beaktats vid bestämmandet av den föreslagna vinstutdelningen.

Likviditet

Den föreslagna vinstutdelningen kommer inte att påverka bolagets och koncernens förmåga att i rätt tid infria sina betalningsförpliktelser. Bolaget och koncernen har god tillgång till likviditetsreserver i form av både kort- och långfristiga krediter. Krediterna kan lyftas med kort varsel, vilket innebär att bolaget och koncernen har god beredskap att klara såväl variationer i likviditeten som eventuella oväntade händelser.

Ställning i övrigt

Styrelsen har övervägt alla övriga kända förhållanden som kan ha betydelse för bolagets och koncernens ekonomiska ställning och som inte beaktats inom ramen för det ovan anförda. Därvid har ingen omständighet framkommit som gör att den föreslagna utdelningen inte framstår som försvarlig.

Värdering till verkligt värde

Derivatinstrument och andra fi nansiella instrument har värderats till verkligt värde enligt 4 kap 14a § årsredovisningslagen. Därvid har visat sig ett undervärde om 638 Mkr efter skatt, som påverkat det egna kapitalet med nämnda belopp.

Göteborg den 20 januari 2010 Styrelsen

Årsredovisningens undertecknande

Såvitt vi känner till är årsredovisningen upprättad i överensstämmelse med god redovisningssed. Årsredovisningen ger en rättvisande bild av företagets ställning och resultat, och förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av företagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget står inför.

Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med de internationella redovisningsstandarder som avses i Europaparlamentets och rådets förordning (EG) nr 1606/2002 av den 19 juli 2002 om tillämpning av internationella redovisningsstandarder. Koncernredovisningen ger en rättvisande bild av koncernens ställning och resultat, och koncernförvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens verksamhet, ställning och resultat samt väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de företag som ingår i koncernen står inför.

Göteborg den 26 januari 2010

Ordförande

Jan Kvarnström Per Berggren Marianne Dicander Alexandersson

Ulla-Britt Fräjdin-Hellqvist Christer Jacobson Göran Lindén

Håkan Hellström

Verkställande direktör

Vår revisionsberättelse beträffande denna årsredovisning har avgivits den 26 januari 2010

Carl Lindgren Ingemar Rindstig Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor

Revisionsberättelse

Till årsstämman i Castellum AB (publ) org nr 556475-5550

Vi har granskat årsredovisningen, koncernredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning i Castellum AB (publ) för år 2009. Bolagets årsredovisning ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna 6-106. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för räkenskapshandlingarna och förvaltningen och för att årsredovisningslagen tillämpas vid upprättandet av årsredovisningen samt för att internationella redovisningsstandarder IFRS såsom de antagits av EU och årsredovisningslagen tillämpas vid upprättandet av koncernredovisningen. Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen, koncernredovisningen och förvaltningen på grundval av vår revision.

Revisionen har utförts i enlighet med god revisionssed i Sverige. Det innebär att vi planerat och genomfört revisionen för att med hög men inte absolut säkerhet försäkra oss om att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att granska ett urval av underlagen för belopp och annan information i räkenskapshandlingarna. I en revision ingår också att pröva redovisningsprinciperna och styrelsens och verkställande direktörens tillämpning av dem samt att bedöma de betydelsefulla uppskattningar som styrelsen och verkställande direktören gjort när de upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen samt att utvärdera den samlade informationen i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vi anser att vår revision ger oss rimlig grund för våra uttalanden nedan.

Årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en rättvisande bild av bolagets resultat och ställning i enlighet med god redovisningssed i Sverige. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med internationella redovisningsstandarder IFRS såsom de antagits av EU och årsredovisningslagen och ger en rättvisande bild av koncernens resultat och ställning. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.

Vi tillstyrker att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och för koncernen, disponerar vinsten i moderbolaget enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.

Göteborg den 26 januari 2010

Carl Lindgren Ingemar Rindstig Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor

Castellums fastighetsbestånd 2009

Storgöteborg	109
Öresundsområdet	117
Storstockholm	123
Mälardalen	127
Östra Götaland	133
Sålda fastigheter under 2009	139

Förvaltande bolag: ASP = Aspholmen Fastigheter AB BRI = Fastighets AB Briggen BRO = Fastighets AB Brostaden COR = Fastighets AB Corallen EKL = Eklandia Fastighets AB HAR = Harry Sjögren AB

FASTIGHETSBESTÅND 2009

Storgöteborg

			Bygg/				Kvadratmeter per lokalslag					Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun	Omb.år	Kontor	Butiker	Lager	Industri Bostäder		Övrigt	Totalt	Tax.värde bolag Anm
KONTOR/BUTIK
1 Annedal 21:10	Haraldsgatan 5	Göteborg	1995	4 970	–	–	–	–	–	4 970	74 400 EKL
2 Guldheden 8:10	Guldhedsgatan 5	Göteborg	1995	9 776	–	23	–	–	–	9 799		0 EKL
3 Gullbergsvass 1:15	Lilla Bommens torg	Göteborg	2001	7 942	–	–	–	–	36	7 978	130 000 EKL
4 Heden 16:5	Parkg 10/Nya Allén 5	Göteborg	1961	1 303	–	–	–	616	10	1 929	22 479 EKL
5 Inom Vallgraven 4:1	Östra Larmgatan 18	Göteborg	1856/1988	2 597	–	–	–	–	–	2 597	27 200 EKL
6 Inom Vallgraven 19:17	Kyrkogatan 38-40	Göteborg	1919	1 185	158	20	–	–	–	1 363	22 800 EKL
7 Inom Vallgraven 22:3	Kungsgatan 31-33	Göteborg	1929	1 080	488	–	–	–	–	1 568	34 000 EKL
8 Inom Vallgraven 33:9	Västra Hamng 21/Vallg 9	Göteborg	1929/1995	1 063	510	–	–	–	–	1 573	22 400 EKL
9 Inom Vallgraven 34:8	Kungsg 19-23/Magasinsg 18	Göteborg	1929/1994	3 481	831	55	–	–	–	4 367	80 900 EKL
10 Inom Vallgraven 35:14	Kungsg 15-17/Magasinsg 17	Göteborg	1929/1991	3 039	669	–	–	469	–	4 177	86 861 EKL
11 Inom Vallgraven 35:16 A Kaserntorget 5/Vallg 2		Göteborg	1991	2 371	590	36	–	–	–	2 997	43 400 EKL
12 Inom Vallgraven 35:17	Magasinsg 11-13/Vallg 4-6	Göteborg	1991	163	139	–	–	1 149	–	1 451	20 295 EKL
13 Inom Vallgraven 57:2	Drottningg7/V Hamng 5	Göteborg	1988/1990	6 094	710	310	–	–	–	7 114	76 400 EKL
14 Krokslätt 102:2	Eklandagatan 80-82	Göteborg	1971	160	–	–	–	–	811	971		650 EKL
15 Lorensberg 46:5	Kungsportsavenyen 7	Göteborg	1930	276	691	–	–	–	–	967	21 200 EKL
16 Lorensberg 48:8	Vasagatan 46	Göteborg	1900/1992	1 401	202	40	–	–	34	1 677	17 824 EKL
17 Masthugget 3:6	Linnegatan 5	Göteborg	1893/1980	1 463	628	–	–	1 079	–	3 170	35 800 EKL
18 Masthugget 9:17	Järntorget 3-4	Göteborg	1900	2 865	518	10	–	–	–	3 393	46 400 EKL
19 Masthugget 26:1	Barlastgatan 2	Göteborg	1923	4 038	1 075	–	–	2 796	–	7 909	107 400 EKL
20 Nordstaden 2:16	Östra Hamngatan 16	Göteborg	1974/2010	13 855	2 759	–	–	–	4	16 618	377 174 EKL
21 Pustervik 3:8	Brogatan 4	Göteborg	1988	3 910	–	–	–	–	–	3 910	33 400 EKL
22 Gamlestaden 22:14	Gamlestadsvägen 16	Göteborg	1957	18 015	–	1 290	210	–	158	19 673	71 240 EKL
23 Gamlestaden 26:1	Marieholmsgatan 10	Göteborg	1914/1987	6 090	270	1 640	7 422	–	–	15 422	50 627 EKL T/B
24 Olskroken 14:2	Ånäsv 44-46/Svang 2-4/ Ejderg 3	Göteborg	1895/1986	7 441	315	135	5 197	136	–	13 224	63 955 EKL
25 Skår 58:1	St Sigfridsgatan 89	Göteborg	1991	11 855	–	–	–	–	–	11 855	112 800 EKL B
26 Arendal 764:394	Sydatlanten 15-17	Göteborg	1974/1991	9 358	–	–	–	–	–	9 358	45 745 EKL T
27 Backa 27:24	Bergögatan 10	Göteborg	1984	947	–	352	382	–	–	1 681	7 591 EKL
28 Backa 27:25	Bergögatan 12	Göteborg	1984	717	–	47	–	–	130	894	3 719 EKL
29 Backa 27:40	Bergögatan 16	Göteborg	1984	849	–	531	–	–	–	1 380	6 283 EKL
30 Backa 27:43	Bergögatan 5-7	Göteborg	1984	3 189	–	984	309	–	342	4 824	25 800 EKL
31 Backa 196:6	Aröds Industriväg 34	Göteborg	1990	1 332	–	408	–	–	50	1 790	8 665 EKL
32 Kärra 75:3	Transportgatan 33	Göteborg	2008	–	–	4 600	–	–	–	4 600	24 621 EKL
33 Kärra 77:3	Tagenevägen 70	Göteborg	1990	1 285	–	–	–	–	–	1 285	5 548 EKL T
34 Lindholmen 28:2	Theres Svenssons Gata 9-11	Göteborg	2006	4 903	204	62	–	–	–	5 169	54 000 EKL
35 Rambergsstaden 733:409 Herkulesgatan 68		Göteborg	1988	2 270	944	984	–	–	43	4 241	21 777 EKL
36 Sannegården 28:14	Vingalandsgatan 2	Göteborg	1880/1987	5 032	–	1 391	172	–	34	6 629	62 600 EKL
37 Tingstadsvassen 11:11	Ringög 12/Kolgruveg 3-5	Göteborg	1992	3 548	2 170	227	–	–	29	5 974	31 800 EKL B
38 Tingstadsvassen 12:12	Kalkbruksgatan 9	Göteborg	1989	2 129	–	–	–	–	–	2 129	8 356 EKL
39 Tingstadsvassen 26:5	Lergodsgatan 1-3	Göteborg	1989	1 254	–	2 106	–	–	–	3 360	17 111 EKL T/B
40 Tuve 87:1	Hildedalsgatan 2	Göteborg	1987	1 336	–	3 200	–	–	–	4 536	16 925 EKL
41 Högsbo 8:8	Beatrice Lesslies gata 14	Göteborg	1961/2001	1 100	–	1 000	–	–	–	2 100	9 644 HAR B

Anm: *=Förvärv 2009 T=Tomträtt A=Arrende B=Outnyttjad byggrätt

Storgöteborg			Bygg/				Kvadratmeter per lokalslag					Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun	Omb.år	Kontor	Butiker	Lager	Industri Bostäder		Övrigt	Totalt	Tax.värde bolag Anm
42 Högsbo 13:3	E A Rosengrens gata 15	Göteborg	1982	1 244	–	–	–	–	–	1 244		6 511 HAR T/B
43 Högsbo 20:22	F O Petterssons gata 24-32	Göteborg	1982	14 145	178	760	–	–	–	15 083	73 000 HAR
44 Högsbo 24:12	August Barks gata 23	Göteborg	1968/1990	3 117	–	2 756	–	–	–	5 873	42 464 HAR B
45 Högsbo 27:7	August Barks gata 6	Göteborg	1988	7 933	–	–	–	–	–	7 933	73 000 HAR
46 Kobbegården 6:362	Stora Åvägen 19 A-B, 21	Göteborg	1990	5 513	878	1 150	–	–	–	7 541	64 400 HAR
47 Kobbegården 6:726	Datavägen 14 B	Göteborg	1981	2 573	–	–	–	–	–	2 573	11 880 HAR
48 Anisen 1	Johannefredsgatan 1	Mölndal	1990	1 676	–	237	–	–	–	1 913	12 095 HAR B
49 Anisen 3	Johannefredsgatan 3	Mölndal	2003	1 800	1 500	–	2 600	–	–	5 900	43 598 HAR
50 Berguven 1	Möbelgatan 4	Mölndal	1964	6 500	–	–	–	–	500	7 000	27 400 HAR B
51 Generatorn 5	Aminogatan 16	Mölndal	1986	640	–	–	483	–	–	1 123	7 730 HAR
52 Mejramen 1	Lunnagårdsgatan 4	Mölndal	1999	8 300	–	4 700	–	–	–	13 000	101 600 HAR B
53 Pottegården 4	Kråketorpsgatan 20	Mölndal	1992	3 182	–	1 836	–	–	–	5 018	26 806 HAR
54 Riskullaverket 2	Aminogatan 25	Mölndal	1991	1 692	–	1 261	–	–	–	2 953	16 544 HAR
55 Sesamfröet 2	Aminogatan 27	Mölndal	1992	5 150	–	700	–	–	–	5 850	49 800 HAR B
56 Apollo 5	Österlånggatan 5	Borås	1930/1979	6 803	552	193	–	–	–	7 548	39 800 HAR
57 Katrinedal 14	Katrinedalsgatan 22	Borås	1990	2 360	–	1 892	–	–	–	4 252	14 530 HAR
58 Midas 14	Västerlånggatan 17	Borås	1974	15 408	5 424	–	366	–	–	21 198	161 200 HAR B
59 Narcissus 5	L:a Brogatan 15/St Brogatan 16 Borås		1930	908	1 484	–	–	1 284	–	3 676	28 408 HAR
60 Nestor 2	L:a Brogatan 19-21	Borås	1962/1991	1 225	3 012	135	–	–	–	4 372	43 400 HAR
61 Nestor 3	St Brogatan 24	Borås	1930	1 346	732	–	–	439	–	2 517	19 919 HAR
62 Solsten 1:109	Företagsparken	Härryda	2003	11 375	–	–	–	–	–	11 375	61 321 EKL
63 Flaggan 1	Laholmsvägen 84	Halmstad	1959/2004	–	2 895	–	–	–	–	2 895	9 978 HAR
64 Karossen 3	Kristinehedsvägen 5, 7	Halmstad	1965/2004	916	4 458	568	535	–	–	6 477	27 800 HAR B
65 Kartongen 3	Spikgatan 7	Halmstad	1990/1995	3 434	–	2 842	–	–	40	6 316	25 904 HAR B
66 Valsen 2	Svingelvägen 2	Halmstad	1979/2003	2 294	–	–	–	–	–	2 294	11 208 HAR B
67 Filaren 1	Sveagatan 10	Alingsås	1958/1968	2 716	2 282	158	–	–	–	5 156	22 205 HAR
68 Gjutaren 26 B	Metallgatan 2-4	Alingsås	2000	3 585	–	–	–	–	–	3 585	32 003 HAR B
69 Partille 4:2, 4:25	G:a Kronvägen 22	Partille	1940/1981	–	2 240	–	–	–	–	2 240	9 902 HAR
70 Ugglum 8:37	Göteborgsvägen 78-80	Partille	1937/1982	–	296	–	–	278	–	574	3 824 HAR
71 Ugglum 8:91	Göteborgsvägen 82-84	Partille	1988	2 082	1 016	–	–	–	–	3 098	25 119 HAR
72 Ugglum 8:92	Göteborgsvägen 74-76	Partille	1992	4 944	720	193	–	–	–	5 857	46 000 HAR
73 Ugglum 126:4	Gibsons väg 3	Partille	1990	468	–	–	–	–	–	468	3 576 HAR
74 Hede 3:125	Sättarevägen 3	Kungsbacka 1990		1 759	–	601	–	–	–	2 360	16 032 HAR
75 Kungsbacka 4:46	L:a Verkstadsgatan 8	Kungsbacka 1979		401	–	–	–	–	–	401		2 456 HAR B
76 Varla 2:380	Energigatan 11	Kungsbacka 1990		1 689	–	685	–	–	–	2 374	15 600 HAR
77 Varla 2:416	Kungsparksvägen 2	Kungsbacka 2002		1 100	–	680	–	–	–	1 780	9 538 HAR
78 Varla 3:22 B	Hallabäcksvägen 1	Kungsbacka 1979		1 000	4 000	600	–	–	–	5 600		0 HAR B
Summa kontor/butik				284 960	45 538	41 398	17 676	8 246	2 221	400 039 3 116 341

FASTIGHETSBESTÅND 2009

	Storgöteborg

Storgöteborg			Bygg/				Kvadratmeter per lokalslag
Fastighet	Gatuadress	Kommun	Omb.år	Kontor	Butiker	Lager	Industri Bostäder		Övrigt	Totalt	Tax.värde bolag Anm	Förv.
LAGER/INDUSTRI
80 Arendal 1:13	Hamneviksvägen 31	Göteborg	2006	–	–	27 787	–	–	–	27 787	144 600 EKL
81 Arendal 7:4	Kärrlyckegatan 11	Göteborg	1991	1 320	–	2 214	–	–	164	3 698	16 084 EKL
82 Arendal 764:130	Oljevägen 103	Göteborg	1971	–	–	13 896	11 259	–	25	25 180	80 633 EKL
83 Backa 18:7, 18:10	Risbindaregatan 1	Göteborg	1964	–	–	16 960	–	–	–	16 960	50 106 EKL
84 Backa 20:5	Exportgatan 2-8	Göteborg	1989/1999	1 175	–	226	13 869	–	630	15 900	61 986 EKL B
85 Backa 22:3	Exportgatan 51 A	Göteborg	1972/1997	–	–	4 986	–	–	–	4 986	23 167 EKL
86 Backa 22:11	Exportgatan 67	Göteborg	1990	–	–	2 116	–	–	–	2 116	9 522 EKL
87 Backa 25:7	Exportgatan 28	Göteborg	1972	–	–	–	11 200	–	–	11 200	29 545 EKL
88 Backa 26:3	Exportgatan 40	Göteborg	1947/1988	2 712	240	2 990	–	–	6	5 948	24 642 EKL
89 Backa 27:2	Importgatan 17	Göteborg	1968	–	–	3 013	–	–	–	3 013		9 408 EKL B
90 Backa 29:24	Importgatan 12	Göteborg	1977	–	–	2 224	–	–	–	2 224	6 862 EKL
91 Backa 94:1	Exportgatan 15	Göteborg	1989	–	–	7 560	–	–	–	7 560	24 789 EKL B
92 Backa 97:11	Exportgatan 39-41	Göteborg	1978	1 146	–	3 273	–	–	–	4 419	21 543 EKL
93 Backa 192:3	Aröds Industriväg 72	Göteborg	1989	119	–	1 215	–	–	–	1 334	4 681 EKL
94 Backa 192:4	Aröds Industriväg 60	Göteborg	1989	484	194	1 356	–	–	–	2 034		7 412 EKL T
95 Backa 192:6	Aröds Industriväg 62	Göteborg	1988	–	–	1 371	–	–	–	1 371	4 670 EKL
96 Backa 192:10	Aröds Industriväg 66	Göteborg	1990	1 410	–	1 335	–	–	–	2 745	11 601 EKL
97 Backa 193:1	Aröds Industriväg 2 A	Göteborg	1988/1996	–	–	–	2 950	–	–	2 950	14 350 EKL B
98 Backa 197:2	Aröds Industriväg 17-19	Göteborg	1990	–	–	1 326	–	–	–	1 326	4 748 EKL
99 Kärra 37:4	Tagenevägen 21	Göteborg	1972	–	1 195	11 740	–	–	–	12 935	36 530 EKL
100 Kärra 74:2	Tagenevägen 29	Göteborg	2008	–	–	15 370	–	–	–	15 370	79 000 EKL B
101 Kärra 74:3	Tagenevägen 33	Göteborg	1985	–	–	–	7 505	–	–	7 505	26 638 EKL B
102 Kärra 75:1	Transportgatan 35	Göteborg	1980	–	–	9 191	–	–	–	9 191	30 000 EKL B
103 Kärra 77:8	Tagenevägen 72	Göteborg	1991	212	–	1 859	–	–	–	2 071	9 590 EKL
104 Kärra 80:7	Trankärrsvägen 14	Göteborg	1990	211	–	3 451	–	–	–	3 662	14 902 EKL T
105 Kärra 94:1	Orrekulla Industrigata 25	Göteborg	1990	–	–	–	1 960	–	–	1 960	7 715 EKL
106 Kärra 96:1	Orrekulla Industrigata 13-15	Göteborg	1991	160	–	3 830	–	–	–	3 990	16 252 EKL B
107 Tingstadsvassen 11:9	Kolgruvegatan 9	Göteborg	1988	343	–	721	–	–	–	1 064	4 891 EKL
108 Tingstadsvassen 12:6	Manufakturgatan 19	Göteborg	1990	328	–	2 657	–	–	–	2 985	14 214 EKL T
109 Tingstadsvassen 12:9	Manufakturgatan 21-23	Göteborg	1957	–	–	6 134	–	–	–	6 134	11 460 EKL T
110 Tingstadsvassen 14:7	Stålverksgatan 11	Göteborg	1993	934	–	–	4 273	–	–	5 207		738 EKL B
111 Tingstadsvassen 19:3	Kolgruvegatan 1	Göteborg	1950	849	–	9 719	245	–	–	10 813	22 012 EKL T
112 Högsbo 4:1	Fältspatsgatan 1	Göteborg	1965/1972	1 140	350	3 074	–	–	–	4 564	17 629 HAR
113 Högsbo 7:16	Gustaf Melins gata 7	Göteborg	1987	1 301	–	–	404	–	–	1 705	9 015 HAR
114 Högsbo 9:3	A Odhners gata 17	Göteborg	1978/2002	635	–	2 267	–	–	–	2 902	16 398 HAR
115 Högsbo 18:1	E A Rosengrens gata 30-38	Göteborg	1966/1973	1 092	–	7 628	–	–	–	8 720	28 182 HAR B
116 Högsbo 26:8	August Barks gata 25	Göteborg	1969/1979	2 123	–	–	2 253	–	–	4 376	16 883 HAR B
117 Högsbo 28:3	August Barks gata 7	Göteborg	1968/1981	785	–	–	2 857	–	–	3 642	15 168 HAR
118 Högsbo 36:1	Norra Långebergsgatan 8	Göteborg	1971/1995	710	–	3 840	–	–	–	4 550	22 966 HAR
119 Högsbo 36:5	Hulda Mellgrens gata 3	Göteborg	1991	553	–	–	2 931	–	–	3 484	15 790 HAR B
120 Högsbo 36:9	Hulda Mellgrens gata 9	Göteborg	2007	400	–	1 475	–	–	–	1 875	12 159 HAR
121 Högsbo 38:9	Sisjö Kullegata 4	Göteborg	1984	–	–	–	983	–	–	983		8 823 HAR B
122 Högsbo 40:1	Gustaf Werners gata 2	Göteborg	1981/1999	1 495	–	5 505	–	–	–	7 000	29 532 HAR B
123 Högsbo 40:2	Gustaf Werners gata 4	Göteborg	1978	400	–	2 815	–	–	–	3 215	17 064 HAR B

Storgöteborg
Fastighet	Gatuadress	Kommun	Bygg/ Omb.år	Kontor	Butiker	Lager	Kvadratmeter per lokalslag Industri Bostäder		Övrigt	Totalt		Förv. Tax.värde bolag Anm
124 Kobbegården 208:6	Askims Verkstadsväg 16	Göteborg	1973/1979	480	–	–	1 264	–	–	1 744	6 977 HAR
125 Kobbegården 209:1	Askims Verkstadsväg 15	Göteborg	1973/1996	–	–	–	2 538	–	–	2 538		11 559 HAR B
126 Kobbegården 6:180	Datavägen 20	Göteborg	1980	1 704	–	1 078	–	–	–	2 782	21 200 HAR
127 Kobbegården 6:360	Datavägen 31	Göteborg	1979	1 640	–	5 349	–	–	–	6 989	42 400 HAR
128 Kobbegården 6:724	Ekonomivägen 11	Göteborg	1978/1986	–	–	–	6 290	–	–	6 290		25 411 HAR B
129 Rud 51:21	Klangfärgsgatan 2 C	Göteborg	1979/1989	510	–	2 590	–	–	–	3 100		17 470 HAR T
130 Tynnered 1:10	Kontrabasgatan 12	Göteborg	1969	429	140	–	2 152	–	–	2 721		10 049 HAR T/B
131 Kallebäck 3:4	Mejerigatan 1	Göteborg	1962	5 934	–	25 109	805	–	–	31 848	105 000 EKL
188 Olskroken 35:7	Blomstergatan 2	Göteborg	1977	–	–	3 844	–	–	–	3 844		12 037 EKL */T
189 Olskroken 35:9	Grönsaksgatan 5	Göteborg	1966	–	–	7 655	–	–	–	7 655		21 744 EKL */T
190 Olskroken 35:14	Grönsaksgatan 3	Göteborg	1967	–	–	5 718	–	–	–	5 718		18 094 EKL */T
132 Majorna 163:1	Banehagsliden 2	Göteborg	1949	–	–	8 226	749	–	–	8 975		24 550 EKL B
133 Gaslyktan 11	Argongatan 26-30	Mölndal	1987	4 000	–	11 000	–	–	–	15 000		82 800 HAR B
134 Generatorn 1	Aminogatan 24	Mölndal	1995/2003	1 445	–	3 110	–	–	–	4 555		36 000 HAR B
135 Generatorn 2	Aminogatan 20-22	Mölndal	1991	164	–	2 938	–	–	–	3 102	15 378 HAR
136 Heliumgasen 11	Kryptongatan 5 B	Mölndal	1975	4 560	–	–	5 093	–	–	9 653		43 703 HAR B
137 Kryddpepparn 3	Östergårdsgatan 8	Mölndal	1992	–	–	–	4 140	–	–	4 140		0 HAR B
138 Lindome 2:40	Elementvägen 2	Mölndal	1966	376	–	9 811	–	–	–	10 187		20 000 EKL B
139 Lindome 2:47	Elementvägen 2	Mölndal	1966	–	–	1 835	510	–	–	2 345		8 202 EKL B
140 Pottegården 2	Kråketorpsgatan 18	Mölndal	1964	–	–	1 800	–	–	–	1 800		7 444 HAR B
141 Skinntickan 1	Ålegårdgatan 5	Mölndal	1989	1 221	–	–	4 720	–	–	5 941	10 622 HAR
142 Syrgasen 8	Kryptongatan 14	Mölndal	1979	–	–	–	3 055	–	–	3 055		14 727 HAR B
143 Tjärblomman 2	Wolfsgatan 2	Mölndal	1960	2 495	–	4 540	–	–	–	7 035		17 525 HAR B
144 Tjärblomman 3	Sallarängsgatan 3	Mölndal	1970	1 225	–	7 533	–	–	–	8 758	21 352 HAR
145 Tulpanen 1	Bergfotsgatan 5	Mölndal	1961	1 812	–	2 954	–	–	–	4 766		14 751 HAR B
146 Tusenskönan 2	Flöjelbergsgatan 6	Mölndal	1960	3 567	–	933	–	–	–	4 500		12 511 HAR B
147 Tusenskönan 4	Bergfotsgatan 3	Mölndal	1961	2 038	–	2 424	–	–	–	4 462		14 394 HAR B
148 Törnrosen 3	Flöjelbergsgatan 10	Mölndal	1964	1 791	–	1 791	–	–	–	3 582		9 509 HAR B
149 Vallmon 2	Flöjelbergsgatan 13	Mölndal	1965	662	–	2 518	–	–	–	3 180	8 367 HAR
150 Vallmon 3	Flöjelbergsgatan 11	Mölndal	1965	676	–	2 570	–	–	–	3 246	8 557 HAR
151 Vallmon 6	Flöjelbergsgatan 7 B	Mölndal	1965	1 629	–	6 685	–	–	–	8 314	21 484 HAR
152 Vallmon 7	Flöjelbergsgatan 7 A	Mölndal	1930	960	–	3 844	–	–	–	4 804		12 966 HAR B
153 Ängsviolen 1	Flöjelbergsgatan 18	Mölndal	1960/1965	1 765	180	–	3 655	–	–	5 600		18 615 HAR B
154 Hede 3:12	Faktorvägen 1	Kungsbacka 1992		1 971	–	6 929	–	–	–	8 900		47 376 HAR B
155 Hede 3:131	Tryckarevägen 8	Kungsbacka 1991		170	–	1 347	–	–	–	1 517		6 132 HAR B
156 Kungsbacka 4:47	L:a Verkstadsg 2-6/Verkstadsg 7Kungsbacka 1978/1990			1 516	–	2 475	–	–	–	3 991	12 590 HAR
157 Varla 2:388	Energigatan 21		Kungsbacka 1983/1995	–	–	2 207	–	–	–	2 207		8 167 HAR B
158 Varla 2:415	Borgås Gårdsväg 15	Kungsbacka 2002		755	–	3 676	–	–	–	4 431	18 022 HAR
159 Varla 3:22	Hallabäcksvägen 1	Kungsbacka 1979		–	–	23 500	–	–	–	23 500		121 046 HAR B
160 Cedern 9,12,15,16	Ramnåsg 1/Göteborgsv 6	Borås	1935/1980	–	–	7 339	–	–	–	7 339	9 057 HAR
161 Hinden 2	Sagagatan 17	Borås	1956	692	–	–	5 748	–	–	6 440		8 862 HAR B
162 Kilsund 3	Evedalsgatan 5	Borås	1935	709	260	–	9 847	–	–	10 816		15 658 HAR B
163 Lagern 8	Hållingsgatan 15	Borås	1948/1961	239	–	–	8 753	–	–	8 992		10 661 HAR B
164 Silverpoppeln 31	Ålandsgatan 6	Borås	1961/1970	835	–	–	2 165	–	–	3 000	5 550 HAR
165 Snödroppen 8	Elinsdalsg 9,13 & 15/Södra Korsg 11	Borås	1980/1980	1 543	–	–	5 881	–	–	7 424		15 915 HAR B
166 Trucken 4	Viaredsvägen 14	Borås	2001	700	–	4 800	–	–	–	5 500		21 083 HAR B

	Storgöteborg
				Bygg/				Kvadratmeter per lokalslag				Förv.
	Fastighet	Gatuadress	Kommun	Omb.år	Kontor	Butiker	Lager	Industri Bostäder	Övrigt	Totalt		Tax.värde bolag Anm
167 Bulten 6		Bultgatan 1	Alingsås	1985/1990	760	–	2 600	– –	–	3 360		11 909 HAR B
	168 Gjutaren 26	Metallgatan 2-4	Alingsås	1933/1989	1 383	–	9 082	– –	–	10 465		18 340 HAR B
	169 Konfektasken 15	Kolavägen 2-8/Sidenvägen 7	Alingsås	1929/1969	3 769	–	6 927	– –	–	10 696		18 897 HAR B
170 Stallet 3		Tomasgårdsvägen 19	Alingsås	1990	1 295	–	2 040	– –	–	3 335		9 496 HAR B
	171 Hede 2:11	Hedeforsvägen 6	Lerum	1960/1974	500	–	2 200	– –	–	2 700	10 611 HAR
	172 Lerum Berg 1:76	Åkerivägen 7	Lerum	2007	1 500	–	8 400	– –	–	9 900		44 247 HAR B
	173 Fogden 4	Laholmsvägen 84	Halmstad	1960/1990	278	1 946	8 609	118 –	1 028	11 979		23 232 HAR B
	174 Hönekulla 1:571	Åvägen 1	Härryda	1986/2002	1 762	–	–	2 345 –	187	4 294	16 719 HAR
	175 Kåbäcken 11:7	G:a Alingsåsvägen 29	Partille	1961/1964	–	–	2 227	– –	–	2 227	4 656 HAR
	Summa lager/industri				83 497		4 505 405 337 132 517	0	2 040		627 896 2 207 524

Storgöteborg			Bygg/				Kvadratmeter per lokalslag					Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun	Omb.år	Kontor	Butiker	Lager	Industri Bostäder		Övrigt	Totalt	Tax.värde bolag Anm
PROJEKT
191 Vägmästaren 4	Syréngatan 1	Kungsbacka 2010		–	–	–	–	–	–	–		0 HAR */B
Summa projekt				0	0	0	0	0	0	0	0
OBEBYGGD MARK
176 Annedal 21:9	Haraldsgatan 3	Göteborg	–	–	–	–	–	–	–	–		0 EKL B
177 Högsbo 33:1	Gruvgatan 29	Göteborg	–	–	–	–	–	–	–	–		3 015 HAR B
178 Högsbo 39:3	Ingela Gathenhielms gata 8	Göteborg	–	–	–	–	–	–	–	–		946 HAR B
179 Kallebäck 2:5	Grafi ska vägen 2-4	Göteborg	–	–	–	–	–	–	–	–	39 000 EKL B
180 Kobbegården 6:7	Ekonomivägen 11	Göteborg	–	–	–	–	–	–	–	–		1 752 HAR B
181 Kobbegården 152:1	Industrivägen 4-6	Göteborg	–	–	–	–	–	–	–	–	13 800 HAR B
182 Kärra 28:10	Transportgatan 37	Göteborg	–	–	–	–	–	–	–	–		0 EKL B
183 Kärra 72:36	Tagenevägen 34	Göteborg	–	–	–	–	–	–	–	–		4 017 EKL B
184 Heliumgasen 4	Neongatan 4 B	Mölndal	–	–	–	–	–	–	–	–		2 570 HAR B
185 Skällared 3:49	Lysekulevägen	Kungsbacka –		–	–	–	–	–	–	–		923 EKL B
186 Kyllared 1:112	Tvinnaregatan 27	Borås	–	–	–	–	–	–	–	–		450 HAR B
187 Solsten 1:108	Företagsparken	Härryda	–	–	–	–	–	–	–	–		5 400 EKL B
Summa obebyggd mark				0	0	0	0	0	0	0	71 873
Summa Storgöteborg				368 457	50 043 446 735 150 193			8 246		4 261 1 027 935 5 395 738

Kontor/butik Lager/Industri Projekt och mark

Castellums fastighetsbestånd i Storgöteborg 2009-12-31

					Ekonomisk	Hyres	Fastighets	Fastighets	Drifts
	Antal		Hyresvärde	Hyresvärde	uthyrnings	intäkter	kostnader	kostnader	överskott
	fastigheter	Yta tkvm	Mkr	kr/kvm	grad	Mkr	Mkr	kr/kvm	Mkr
Kontor/butik
Centrala Göteborg	21	90	176	1 950	96,2%	170	41	454	129
Östra Göteborg	4	60	60	993	91,7%	55	18	296	37
Mölndal	8	43	46	1 086	94,6%	44	9	198	35
Hisingen	15	58	63	1 092	94,8%	60	19	326	41
Borås	6	44	46	1 046	96,8%	44	14	337	30
Övriga orter	24	105	107	1 013	92,5%	98	21	201	77
Summa kontor/butik	78	400	498	1 245	94,6%	471	122	305	349
Lager/industri
Hisingen	32	226	154	684	97,4%	151	34	148	117
Mölndal	21	118	87	741	92,7%	81	19	160	62
Högsbo/Sisjön	19	73	59	807	95,9%	57	11	150	46
Kungsbacka	6	45	30	673	64,2%	19	4	97	15
Borås	7	49	26	528	84,4%	22	7	139	15
Övriga orter	14	117	90	765	97,4%	87	26	227	61
Summa lager/industri	99	628	446	711	93,3%	417	101	161	316
Summa	177	1 028	944	919	94,0%	888	223	217	665
Uthyrning och fastighetsadministration							46	45	– 46
Summa efter uthyrning och fastighetsadministration							269	262	619
Projekt	1	–	–	–	–	–	–	–	–
Obebyggd mark	12	–	–	–	–	–	–	–	–
Totalt	190	1 028	944	–	–	888	269	–	619

Fastighetsbestånd per kategori Fastighetsbestånd per område

Fastighetsrelaterade nyckeltal

	2009	2008	2007	2006	2005	2004	2003	2002	2001	2000
Hyresvärde, kr/kvm	919	885	856	834	839	834	798	768	731	689
Ekonomisk uthyrningsgrad	94,0%	92,6%	90,8%	89,4%	90,7%	92,2%	93,0%	93,5%	94,7%	93,7%
Fastighetskostnader, kr/kvm	262	228	227	224	230	228	217	217	217	215
Driftsöverskott, kr/kvm	602	591	551	521	531	540	525	501	475	430
Antal fastigheter	190	187	182	176	172	178	188	195	208	211
Uthyrningsbar yta, tkvm	1 028	1 017	1 000	914	859	794	765	736	721	740

			Bygg/				Kvadratmeter per lokalslag					Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun	Omb.år	Kontor	Butiker	Lager	Industri Bostäder		Övrigt	Totalt	Tax.värde bolag Anm
KONTOR/BUTIK
1 Betongen 11	Krangatan 4	Malmö	1991	4 892	–	17	–	–	–	4 909	29 049 BRI		T/B
2 Björnen 6	Davidhallsgatan 20	Malmö	1920/1988	1 672	429	71	–	–	–	2 172	30 400 BRI
3 Brandnävan 1&2	Stenbärsgatan 1	Malmö	1989	2 822	–	–	–	–	–	2 822	15 040 BRI		T/B
4 Bältespännet 13	Hornyxegatan 12	Malmö	1972/2002	145	1 190	–	485	–	–	1 820	4 695 BRI
5 Flygledaren 3	Höjdrodergatan 18	Malmö	1991	1 610	–	–	–	–	–	1 610	6 325 BRI		T
6 Flygvärdinnan 4	Höjdrodergatan 30-34	Malmö	1935/2001	5 589	–	3 883	–	–	45	9 517	61 587 BRI		T
7 Folke 3	Fredriksbergsgatan 1 A-C	Malmö	1988	1 898	–	163	–	2 125	–	4 186	30 453 BRI
94 Gustav Adolf 13	Gustav Adolfs torg 4	Malmö	1968	10 690	–	–	–	–	–	10 690	172 000 BRI
8 Hälsingland 19	Fosievägen 9-19	Malmö	1950/2003	8 245	6 558	55	–	–	–	14 858	82 697 BRI		B
9 Höjdrodret 3	Kabingatan 11	Malmö	1990	1 182	–	162	–	–	–	1 344	5 488 BRI
10 Lybeck 10	Stora Nygatan	Malmö	1964/1992	6 323	9 445	48	–	5 032	9 838	30 686	364 200 BRI
11 Malte 23	Fredriksbergsgatan 16	Malmö	1965	5 377	1 171	505	443	–	–	7 496	53 200 BRI
12 Murman 8	Krusegatan 27	Malmö	1960/1989	5 724	–	1 401	–	–	–	7 125	21 416 BRI
13 Norsen 12	Föreningsgatan 7	Malmö	1930/1990	2 446	–	96	54	140	363	3 099		0 BRI
14 Sadelknappen 4	Ridspögatan 10	Malmö	1985	1 010	–	–	–	–	495	1 505	4 823 BRI
15 Skevrodret 1	Kabingatan 9	Malmö	1978/1997	1 898	–	260	–	–	–	2 158	7 764 BRI
16 Spännbucklan 16	Agnesfridsvägen 178	Malmö	1972/2002	–	4 762	–	–	–	–	4 762	27 585 BRI
17 Stadt Hamburg 14	St Hamburgsgatan 1	Malmö	1900/2004	4 995	4 067	–	–	373	125	9 560	173 729 BRI
18 Stenyxan 21	Stenyxegatan 14	Malmö	1992/1999	513	–	582	–	–	–	1 095	4 046 BRI
19 Stillman 40	Krusegatan 34	Malmö	1975/1986	1 835	–	–	–	–	–	1 835	5 479 BRI
20 Svedjenävan 3	Stenbärsgatan 4-6	Malmö	1991	4 728	–	–	–	–	–	4 728	24 970 BRI
21 Tuborg 1	Tuborgsgatan 2	Malmö	1945/1980	6 858	–	296	403	–	132	7 689		0 BRI
22 Vårbuketten 3	Husievägen 21	Malmö	1987/2002	2 710	–	–	–	–	–	2 710	13 110 BRI		B
23 Forskaren 2	Emdalavägen 4-18	Lund	2001	18 157	–	–	–	–	1 500	19 657	332 000 BRI
24 Forskaren 2:2 A	Emdalavägen 8	Lund	2008	7 604	–	–	–	–	–	7 604	93 800 BRI
25 Jöns Petter Borg 9	Landerigränden 21	Lund	1990	4 442	–	6 794	–	–	–	11 236	66 762 BRI		B
26 Kvartsen 2	Skiffervägen 15	Lund	1991	558	–	943	–	–	–	1 501	11 411 BRI		B
27 Reuterdahl 11	Scheelevägen 16	Lund	1990	2 867	–	–	–	–	205	3 072	42 800 BRI
28 Reuterdahl 12	Scheelevägen 18	Lund	1990	5 645	–	–	–	–	–	5 645	72 400 BRI
29 Rudebok 2	Rudeboksvägen 3	Lund	1985/2004	4 697	–	–	–	–	–	4 697	36 600 BRI
30 Smörkärnan 1	Kaprifolievägen 1	Lund	1968/1995	6 227	–	136	–	–	1 444	7 807	71 400 BRI
31 St Botulf 11	Botulfsg 5/Skomakareg 4	Lund	1931/1990	–	1 359	–	–	3 139	380	4 878	89 800 BRI
32 St Clemens 22	Stortorget 6-8	Lund	1832/1981	1 160	1 551	–	–	574	–	3 285	65 110 BRI		B
33 St Clemens 27	Stortorget 4	Lund	1846/1999	255	1 439	–	–	–	–	1 694	35 406 BRI
34 Stockholmsledet 8	Scheelevägen 30-32	Lund	1991	10 592	–	1 121	–	–	–	11 713	141 000 BRI
35 Traktorn 2	Traktorvägen 11	Lund	1990/1995	10 631	–	–	–	–	700	11 331	133 800 BRI
36 Trumlan 1	Traktorvägen 19	Lund	1990	–	1 183	1 334	–	–	–	2 517	11 068 BRI
37 Erik Dahlberg 2	Kullagatan 21		Helsingborg 1890/1987	400	442	–	–	–	–	842	10 338 BRI
38 Kavalleristen 9	Berga Allé 1-3		Helsingborg 1920/1993	11 458	–	155	–	–	760	12 373	74 715 BRI
39 Kroksabeln 18	Florettgatan 12	Helsingborg 1988		3 193	–	82	–	–	261	3 536	16 389 BRI
40 Kulan 1	Garnisionsgatan 5		Helsingborg 1996/2005	–	–	12 730	–	–	–	12 730	36 461 BRI
41 Musköten 5	Bergavägen 8		Helsingborg 1970/1985	1 634	540	889	–	–	816	3 879	10 104 BRI
42 Pilbågen 6	Garnisonsgatan 6	Helsingborg 1977		–	850	814	–	–	3 675	5 339	34 632 BRI		B

Anm: *=Förvärv 2009 T=Tomträtt A=Arrende B=Outnyttjad byggrätt

			Bygg/				Kvadratmeter per lokalslag					Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun	Omb.år	Kontor	Butiker	Lager	Industri Bostäder		Övrigt	Totalt	Tax.värde bolag Anm
43 Pilbågen 9	Garnisonsgatan 10	Helsingborg 1980		5 322	4 395	1 963	–	–	–	11 680		0 BRI
44 Rustningen 1	Rundgången 26-32	Helsingborg 1989		6 729	1 022	2 201	372	–	160	10 484	48 043 BRI
45 Snårskogen 1	Kanongatan 155-159	Helsingborg 1991		1 885	4 202	2 397	144	–	–	8 628	35 440 BRI		B
46 Spjutet 2	Garnisonsgatan 14		Helsingborg 1970/2003	1 675	2 671	2 397	–	–	–	6 743	32 000 BRI		B
47 Studsaren 4	Bergavägen 21	Helsingborg 2006		–	–	–	–	–	1 182	1 182	7 028 BRI		B
48 Vikingen 4	L Strandgatan 5		Helsingborg 1900/1983	–	–	–	–	–	800	800	8 787 BRI
49 Vikingen 6	Mariagatan 10		Helsingborg 1878/1984	535	159	–	–	–	–	694	6 912 BRI
50 Vikingen 12	L Strandgatan 7		Helsingborg 1912/1988	610	–	–	–	–	600	1 210	12 011 BRI
51 Motorblocket 1	Ringvägen 170		Landskrona 1972/1992	130	8 638	146	–	–	–	8 914	24 388 BRI		T
Summa kontor/butik				189 568	56 073	41 641	1 901 11 383 23 481				324 047 2 698 661

			Bygg/				Kvadratmeter per lokalslag					Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun	Omb.år	Kontor	Butiker	Lager	Industri Bostäder		Övrigt	Totalt	Tax.värde bolag Anm
LAGER/INDUSTRI
52 Benkammen 6	Skogholmsgatan 5	Malmö	1994	–	–	14 289	–	–	–	14 289	44 055 BRI		B
53 Bjurö 12	Flintrännegatan 21	Malmö	1960/1974	1 270	–	14 132	8 033	–	330	23 765	66 265 BRI		T
54 Bjälken 2	Skruvgatan 4	Malmö	1962/1990	525	–	1 951	–	–	1 040	3 516	7 552 BRI		T
55 Bjälken 3	Skruvgatan 6-8	Malmö	1962	420	–	2 161	–	–	50	2 631	5 478 BRI
56 Dubbelknappen 17	Risyxegatan 6	Malmö	1989	–	–	2 380	–	–	–	2 380	7 506 BRI		B
57 Finngrundet 1	Bjurögatan 29	Malmö	1966	–	–	7 490	–	–	–	7 490	15 304 BRI		T
58 Flygfyren 1	Flygfältsvägen 1	Malmö	1950/2002	–	1 905	10 035	–	–	–	11 940	39 399 BRI		B
59 Gulsippan 1	Källvattengatan 5	Malmö	1988	1 954	–	11 548	–	–	491	13 993	57 721 BRI		B
60 Haken 3	Vinkelgatan 5	Malmö	1993	400	–	3 188	–	–	–	3 588	8 398 BRI		T
61 Hamnen 22:27	Jörgen Kockgatan 11	Malmö	1952/1976	266	–	954	–	–	–	1 220	1 324 BRI		T
62 Holkyxan 5	Bronsyxegatan 11	Malmö	1977/2000	–	–	6 510	–	–	–	6 510	16 716 BRI		T
63 Kalkgrundet 5	Borrgatan 15	Malmö	1935/1985	669	–	6 741	–	–	–	7 410	20 231 BRI		T
64 Kampen 25	Lantmannagatan 22-26	Malmö	1940/1990	4 365	–	23 015	1 825	–	11 562	40 767	76 681 BRI
65 Lillgrund 5	Borrgatan 31	Malmö	1952/1998	–	–	4 430	–	–	–	4 430	15 350 BRI
66 Långdansen 1	Sångleksgatan 9	Malmö	1980	–	–	1 200	–	–	–	1 200	5 381 BRI
67 Murman 7	Murmansgatan 124	Malmö	1959/1987	1 020	–	5 260	162	–	–	6 442	14 685 BRI		T
68 Murman 11	Krusegatan 21	Malmö	1960	1 687	–	6 631	–	–	77	8 395	20 364 BRI		T
69 Revolversvarven 9	Jägershillgatan 16	Malmö	1985	–	–	3 900	–	–	–	3 900	15 285 BRI		T
70 Ringspännet 1	Kantyxegatan 5	Malmö	2002	–	–	6 700	–	–	–	6 700	20 138 BRI
71 Sadelknappen 1	Sadelgatan 9	Malmö	1979	–	–	2 000	–	–	–	2 000	5 863 BRI
72 Skjutsstallslyckan 3	Lundavägen 62	Malmö	1946	–	1 391	–	1 705	–	–	3 096	5 745 BRI
73 Stångbettet 1	Travbanegatan 1	Malmö	1989	–	–	1 743	–	–	–	1 743	6 082 BRI
74 Tistlarna 9	Styrsögatan 4	Malmö	1991	1 109	–	14 452	–	–	–	15 561	41 665 BRI		B
75 Tågarp 16:22	Företagsvägen 14	Malmö	1968/1993	2 830	–	7 107	–	–	–	9 937	26 213 BRI
76 Tågarp 16:72	Företagsvägen 25	Malmö	1973/1988	240	–	1 263	798	–	–	2 301	9 651 BRI
77 Akvamarin 1	Diabasgatan 1	Helsingborg 2007		–	–	–	–	–	4 713	4 713	10 665 BRI
78 Bergakungen 1	Måndagsgatan 6	Helsingborg 1990		618	–	2 325	–	–	–	2 943	8 566 BRI
79 Dolken 4	Mörsaregatan 16		Helsingborg 1970/1985	360	–	1 911	725	–	–	2 996	6 960 BRI
80 Grusbacken 2	Makadamgatan 15	Helsingborg 2005		–	–	13 300	–	–	–	13 300	50 271 BRI
81 Grusbädden 2	Mogatan 2-6	Helsingborg 1989		1 095	–	8 309	–	–	–	9 404	34 318 BRI		B
82 Grusbädden 3	Mogatan 2-6		Helsingborg 2007/2010	1 721	–	2 556	3 092	–	–	7 369	24 432 BRI		B
83 Grusplanen 3	Makadamgatan 19	Helsingborg 1990		–	–	2 735	–	–	–	2 735	8 809 BRI
84 Hyveljärnet 3	Lastgatan 9	Helsingborg 1990		–	–	2 276	–	–	–	2 276	7 731 BRI
85 Mimer 12	S Tvärgången 3	Helsingborg 1960		–	–	34	–	–	3 080	3 114		0 BRI	B
86 Nide 2	Rundgången 10		Helsingborg 1955/1985	1 669	–	3 679	924	–	304	6 576	17 170 BRI
87 Topasen 1	Andesitgatan 8	Helsingborg 1989		–	–	–	8 558	–	–	8 558	37 270 BRI		B
88 Värjan 3	Garnisonsgatan 9	Helsingborg 1969		1 112	695	3 025	–	–	50	4 882	13 652 BRI		B

			Bygg/				Kvadratmeter per lokalslag				Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun	Omb.år	Kontor	Butiker	Lager	Industri Bostäder	Övrigt	Totalt	Tax.värde bolag Anm
89 Annedal 9	Annedalsvägen 2	Lund	1990	–	–	1 296	–	– –	1 296	5 594 BRI
90 Råbyholm 5	Landerigränden 2-4	Lund	1984	3 475	–	7 908	–	– –	11 383	52 023 BRI
91 Välten 4	Traktorvägen 8	Lund	2003	–	–	3 100	–	– –	3 100	16 792 BRI
92 Välten 5	Traktorvägen 10	Lund	1974/1995	–	–	3 645	–	– –	3 645	10 073 BRI
93 Årdret 12	Höstbruksvägen 14	Lund	1990	–	–	2 049	–	– –	2 049	7 041 BRI
Summa lager/industri				26 805	3 991 217 228		25 822	0 21 697	295 543	864 419

Stockholmsledet 8, Lund tockholmsledet Forskaren 2, Lund orskaren 34 23

			Bygg/				Kvadratmeter per lokalslag					Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun	Omb.år	Kontor	Butiker	Lager	Industri Bostäder		Övrigt	Totalt	Tax.värde bolag Anm
PROJEKT
24 Forskaren 2:2 B	Emdalavägen 8	Lund	2003	–	–	–	–	–	–	–		0 BRI	B
Summa projekt				0	0	0	0	0	0	0	0
OBEBYGGD MARK
95 Intäkten 5	Lantmannag 20/Ystadsg 49	Malmö	–	–	–	–	–	–	–	–	2 045 BRI		B
96 Moränen 1 & 2	Borrgatan 1	Malmö	–	–	–	–	–	–	–	–	2 822 BRI		B
97 Ringspännet 5	Kantyxegatan 1	Malmö	–	–	–	–	–	–	–	–	1 845 BRI		B
98 Svedjenävan 4	Stenbärsgatan 2	Malmö	–	–	–	–	–	–	–	–		934 BRI	B
99 Höjdpunkten 2	Lund	Lund	–	–	–	–	–	–	–	–	3 023 BRI		B
Summa obebyggd mark				0	0	0	0	0	0	0	10 669
Summa Öresundsområdet				216 373	60 064 258 869		27 723 11 383 45 178			619 590 3 573 749

Kontor/butik Lager/Industri Projekt och mark

Castellums fastighetsbestånd i Öresundsområdet 2009-12-31

					Ekonomisk	Hyres	Fastighets	Fastighets	Drifts
	Antal		Hyresvärde	Hyresvärde	uthyrnings	intäkter	kostnader	kostnader	överskott
	fastigheter	Yta tkvm	Mkr	kr/kvm	grad	Mkr	Mkr	kr/kvm	Mkr
Kontor/butik
Malmö	23	138	222	1 610	87,1%	194	56	408	138
Lund	14	97	152	1 571	87,3%	132	34	361	98
Helsingborg	14	80	77	960	84,4%	65	20	247	45
Landskrona	1	9	6	670	77,1%	5	4	363	1
Summa kontor/butik	52	324	457	1 412	86,6%	396	114	353	282
Lager/industri
Malmö	25	205	134	654	82,7%	111	36	172	75
Helsingborg	12	69	49	719	94,2%	47	9	127	38
Lund	5	22	18	819	92,6%	16	2	118	14
Summa lager/industri	42	296	201	681	86,4%	174	47	158	127
Summa	94	620	658	1 063	86,5%	570	161	260	409
Uthyrning och fastighetsadministration							37	60	– 37
Summa efter uthyrning och fastighetsadministration							198	320	372
Projekt	1	–	–	–	–	–	–	–	–
Obebyggd mark	5	–	–	–	–	–	–	–	–
Totalt	100	620	658	–	–	570	198	–	372

Fastighetsrelaterade nyckeltal

	2009	2008	2007	2006	2005	2004	2003	2002	2001	2000
Hyresvärde, kr/kvm	1 063	989	971	932	915	931	892	830	784	720
Ekonomisk uthyrningsgrad	86,5%	88,1%	87,7%	86,8%	88,1%	91,2%	90,4%	92,4%	92,7%	93,1%
Fastighetskostnader, kr/kvm	320	278	271	256	244	262	258	240	250	240
Driftsöverskott, kr/kvm	601	593	581	553	563	587	549	527	477	431
Antal fastigheter	100	100	97	92	90	93	97	101	100	111
Uthyrningsbar yta, tkvm	620	621	602	587	600	571	566	559	529	522

			Bygg/				Kvadratmeter per lokalslag					Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun	Omb.år	Kontor	Butiker	Lager	Industri Bostäder		Övrigt	Totalt		Tax.värde bolag Anm
KONTOR/BUTIK
1 Alphyddan 11	Bällstavägen 28-36	Stockholm	1964	4 363	–	–	–	–	–	4 363	16 615 BRO
2 Archimedes 1	Gårdsfogdevägen 2-6	Stockholm	1979	15 252	–	2 955	–	–	–	18 207	110 539 BRO
3 Betongblandaren 3	Gårdsfogdevägen 16	Stockholm	1971	3 497	–	2 814	–	–	–	6 311	33 000 BRO
4 Betongblandaren 12	Gårdsfogdevägen 18 B	Stockholm	1972	7 188	–	135	–	–	–	7 323	52 600 BRO
5 Betongblandaren 13	Adolfbergsvägen 15, 25-31	Stockholm	1989	8 504	–	2 036	–	–	–	10 540	69 800 BRO
6 Fredsfors 14	Karlsbodavägen 39-41	Stockholm	1960	10 761	–	6 647	–	–	473	17 881	93 400 BRO
7 Linaberg 15	Alpvägen 17	Stockholm	1973	1 990	–	2 349	–	–	–	4 339		18 413 BRO T
8 Vallonsmidet 8	Gårdsfogdevägen 1-7	Stockholm	1963/1992	16 448	–	5 940	–	–	10	22 398	145 800 BRO B
9 Ekenäs 1	Finlandsgatan 24-48	Stockholm	2003	19 234	–	–	–	–	8	19 242	235 600 BRO T
10 Ekenäs 2	Finlandsgatan 12-14	Stockholm	1989	4 631	–	40	–	–	–	4 671		38 000 BRO T
11 Ekenäs 3	Finlandsgatan 10	Stockholm	1989	3 580	–	210	–	–	–	3 790		33 000 BRO T
12 Ekenäs 4	Finlandsgatan 16-18	Stockholm	1991	7 649	–	426	–	–	–	8 075		67 000 BRO T
13 Karis 3	Finlandsgatan 62	Stockholm	1989	2 901	–	425	–	–	90	3 416		28 200 BRO T
14 Karis 4	Finlandsgatan 50-60	Stockholm	1985	5 028	–	134	–	–	19	5 181		45 400 BRO T
15 Sätesdalen 2	Norgegatan 2	Stockholm	1990/2001	11 274	–	554	–	–	–	11 828		82 572 BRO T
16 Getholmen 2	Måsholmstorget 1-13	Stockholm	1990	5 340	–	381	–	–	–	5 721		35 600 BRO T
17 Hästholmen 2	Ekholmsvägen 23	Stockholm	1985	1 215	–	–	–	–	–	1 215		8 803 BRO T
18 Renseriet 25	Bolidenv 12, 16/Tjurhornsgr 3	Stockholm	1910	1 160	–	292	–	–	–	1 452		8 754 BRO B
19 Renseriet 26	Bolidenv 14-16/Tjurhornsgr 3	Stockholm	1965	1 936	–	701	–	–	–	2 637	22 600 BRO
20 Tjurhornet 15	Huddingevägen 103-109	Stockholm	1986	19 583	–	3 436	–	–	–	23 019	188 164 BRO
21 Mandelblomman 15	Avestag 29/Kronofogdev 56	Stockholm	1950/1990	3 514	–	41	–	–	–	3 555	20 545 BRO
22 Drevern 1&3	Gråhundsvägen 82-84	Stockholm	1970/1995	3 960	–	–	–	–	–	3 960	24 239 BRO
23 Haifa 1	Tegeluddsvägen 97	Stockholm	1962	3 749	–	–	–	–	–	3 749		0 BRO
24 Gräslöken 1	Anderstorpsvägen 20-26	Solna	1976	6 777	–	226	–	–	–	7 003	73 600 BRO
25 Instrumentet 1	Fabriksvägen 9	Solna	1955/2005	–	–	3 673	–	–	–	3 673	17 282 BRO
26 Råsten 4	Råstensg 1/Stureg 10	Sundbyberg 1929/2001		2 700	–	–	–	–	–	2 700	36 400 BRO
27 Yrket 4	Smidesvägen 10-12	Solna	1982/1984	9 205	–	1 110	–	–	5	10 320		89 600 BRO B
28 Ekplantan 4	Djupdalsvägen 1-7	Sollentuna	1990	9 595	–	137	–	–	400	10 132	62 000 BRO
29 Ekstubben 21&23	Djupdalsvägen 10-18, 30-32, 20-22	Sollentuna	1989	6 126	–	107	–	–	–	6 233	50 968 BRO
30 Ringpärmen 3	Bergskällavägen 30	Sollentuna	1986	1 385	–	2 577	–	–	240	4 202	24 000 BRO
31 Ringpärmen 4	Bergskällavägen 32	Sollentuna	1987	11 265	–	1 348	–	–	–	12 613	90 400 BRO
32 Sjöstugan 1	Sidensvansvägen 8-10	Sollentuna	1990	4 582	–	1 546	–	–	–	6 128	38 400 BRO
33 Altartorpet 22	Jägerhorns väg 6	Huddinge	1986	2 085	–	630	–	–	–	2 715		30 540 BRO T
34 Altartorpet 23	Jägerhorns väg 8	Huddinge	1987	4 221	–	–	–	–	–	4 221		30 516 BRO T
35 Arrendatorn 15	Jägerhorns väg 3-5	Huddinge	1987	1 159	–	210	–	–	–	1 369	8 243 BRO
36 Arrendatorn 16	Jägerhorns väg 1	Huddinge	1987	1 537	–	–	–	–	–	1 537	9 162 BRO
37 Ellipsen 3	Ellipsvägen 11	Huddinge	1993	1 957	–	1 501	–	–	–	3 458	16 910 BRO
86 Varpen 8	Smista Allé 36	Huddinge	2009	5 295	–	–	–	–	–	5 295		0 BRO
38 Visiret 2 B o C	Smista Allé 42	Huddinge	2006	1 000	3 500	1 000	2 000	–	–	7 500	42 400 BRO
84 Visiret 2 F	Smista Allé 46-48	Huddinge	2009	4 800	–	–	–	–	–	4 800	3 410 BRO
39 Hammarby-Smedby 1:454	Johanneslundsvägen 2-6	Upplands Väsby	1991	8 269	–	166	–	–	–	8 435	54 800 BRO
40 Hammarby-Smedby 1:461	Johanneslundsvägen 3-5	Upplands Väsby	1988	4 337	–	232	–	–	–	4 569	22 800 BRO

Anm: *=Förvärv 2009 T=Tomträtt A=Arrende B=Outnyttjad byggrätt

			Bygg/				Kvadratmeter per lokalslag					Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun	Omb.år	Kontor	Butiker	Lager	Industri Bostäder		Övrigt	Totalt		Tax.värde bolag Anm
41 Veddesta 2:22	Nettovägen 7	Järfälla	1965/1975	–	–	508	–	–	–	508	2 330 BRO
42 Veddesta 2:23	Nettovägen 1	Järfälla	1971/1985	4 677	–	1 262	–	–	–	5 939	29 400 BRO
43 Veddesta 2:58	Fakturavägen 5	Järfälla	1985/1995	1 256	–	–	–	–	–	1 256	7 707 BRO
44 Sicklaön 393:4	Vikdalsvägen 50	Nacka	1990	3 573	–	411	–	–	10	3 994	45 600 BRO
45 Sicklaön 394:5	Vikdalsgränd 10	Nacka	1991	1 656	–	151	–	–	–	1 807	13 334 BRO
Summa kontor/butik				260 214	3 500	46 311	2 000	0	1 255	313 279 2 178 446
LAGER/INDUSTRI
46 Charkuteristen 5	Hallvägen 21	Stockholm	1955	1 485	–	5 447	–	–	–	6 932		19 740 BRO T
47 Charkuteristen 6	Slakthusgatan 20	Stockholm	1955	1 066	–	1 325	–	–	–	2 391		6 726 BRO T
48 Charkuteristen 8	Slakthusgatan 22	Stockholm	1968	728	–	4 582	–	–	–	5 310		15 533 BRO T
49 Linde Torp 8A	Bolidenvägen 8-10	Stockholm	1929	641	–	1 182	–	–	–	1 823		11 800 BRO B
50 Sandhagen 6	Slakthusgatan 9	Stockholm	1967	1 521	–	2 659	–	–	–	4 180		14 184 BRO T
51 Domnarvet 4	Domnarvsgatan 27-29	Stockholm	1987	1 884	–	5 412	–	–	237	7 533		34 332 BRO T
52 Domnarvet 27	Fagerstagatan 19 B	Stockholm	1982	–	–	–	1 950	–	–	1 950		8 962 BRO T
53 Domnarvet 39	Gunnebogatan 24-26	Stockholm	1989	1 268	–	1 386	–	–	–	2 654		15 217 BRO T
54 Mandelblomman 16	Kronofogdevägen 62	Stockholm	1974	385	–	3 504	–	–	–	3 889	12 993 BRO
55 Getholmen 1	Ekholmsvägen 32-36	Stockholm	1982	4 473	–	3 576	–	–	–	8 049		44 175 BRO T
56 Stensätra 7	Strömsätravägen 16	Stockholm	1974	958	–	4 330	–	–	–	5 288		19 200 BRO T
57 Dagskiftet 4	Elektravägen 10	Stockholm	1945	350	–	1 360	–	–	–	1 710		4 930 BRO T
58 Elektra 3	Västbergavägen 25	Stockholm	1946	1 422	–	5 975	–	–	–	7 397	20 781 BRO
59 Godståget 1	Transportvägen 7-9	Stockholm	1985	1 815	–	11 230	–	–	–	13 045	77 503 BRO
60 Lagerhallen 2	Brunnbyv 2-4/Partihandelsv 27-45	Stockholm	1975	2 236	–	7 560	–	–	3 567	13 363		47 466 BRO T
61 Torngluggen 1-3	Bällstav 159/Tornväktargr 1-9	Stockholm	1963/1983	–	–	1 900	–	–	–	1 900		6 541 BRO T
62 Tornluckan 1	Tornväktargränd 6	Stockholm	1960	–	–	810	–	–	–	810		3 466 BRO T
63 Elementet 4	Bäckvägen 18	Sollentuna	1960	1 475	–	6 132	–	–	–	7 607		29 896 BRO B
64 Tidskriften 2	Kuskvägen 2	Sollentuna	1976	4 135	–	5 796	–	–	–	9 931	70 322 BRO
65 Rosersberg 2:21-22	Rosersbergsvägen 43-45	Sigtuna	1990	–	–	2 126	–	–	–	2 126	7 799 BRO
66 Rosersberg 11:12	Tallbacksgatan 6-12	Sigtuna	1988	464	–	17 307	–	–	–	17 771	59 219 BRO
67 Rosersberg 11:34	Tallbacksgatan 14	Sigtuna	1987/1989	–	–	6 400	–	–	–	6 400	22 014 BRO
68 Rosersberg 11:35	Tallbacksgatan 18	Sigtuna	1990	–	–	8 200	–	–	–	8 200	31 183 BRO
69 Veddesta 1:9	Fakturavägen 2	Järfälla	1965	356	–	450	–	–	–	806	4 954 BRO
70 Veddesta 2:17	Nettovägen 9	Järfälla	1968	–	–	1 338	–	–	–	1 338	5 452 BRO
71 Veddesta 2:19	Girovägen 9	Järfälla	1964	–	–	2 556	–	–	–	2 556	14 464 BRO
72 Veddesta 2:21	Nettovägen 5	Järfälla	1965/1988	343	–	1 562	–	–	–	1 905	8 407 BRO
73 Veddesta 2:26	Nettovägen 11	Järfälla	1968	965	–	1 938	–	–	–	2 903	12 726 BRO
74 Veddesta 2:50	Kontov 7/Veddestav 23-25	Järfälla	1964	801	–	3 632	–	–	–	4 433		24 741 BRO B
75 Veddesta 2:60	Fakturavägen 4	Järfälla	1987	470	–	542	–	–	–	1 012		5 872 BRO T
76 Veddesta 2:77	Fakturavägen 1-3	Järfälla	1994/1997	2 149	–	3 066	–	–	–	5 215	36 529 BRO
77 Hantverkaren 2	Hantverkarvägen 9	Botkyrka	1976/1979	–	–	5 790	–	–	–	5 790	20 628 BRO
78 Kumla Hage 3	Kumla Gårdsväg 24 A-B	Botkyrka	1985	–	–	1 889	–	–	–	1 889	6 965 BRO
79 Kumla Hage 13	Kumla Gårdsväg 24 C	Botkyrka	1990	–	–	1 630	–	–	–	1 630	7 066 BRO
80 Mästaren 1	Kumla Gårdsväg 21	Botkyrka	1983/1986	–	–	21 040	–	–	–	21 040	82 702 BRO
81 Visiret 2 A	Smista Allé 44	Huddinge	2004	–	–	–	2 420	–	–	2 420	10 401 BRO
Summa lager/industri				31 390		0 153 632	4 370	0	3 804	193 196	824 889

			Bygg/				Kvadratmeter per lokalslag					Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun	Omb.år	Kontor	Butiker	Lager	Industri Bostäder		Övrigt	Totalt		Tax.värde bolag Anm
PROJEKT
82 Betongblandaren 10	Archimedesv 1-3/Gårdsfogdev 8-10	Stockholm	1975/1996	–	–	14 884	–	–	30	14 914	43 200 BRO
83 Vagnhallen 19	Jämtlandsgatan 131	Stockholm	1963/1974	–	–	4 580	–	–	230	4 810		15 961 BRO T
85 Visiret 2 D	Smista Allé	Huddinge	2007	–	–	–	–	–	7 500	7 500		0 BRO
Summa projekt				0	0	19 464	0	0	7 760	27 224	59 161
OBEBYGGD MARK
87 Linde Torp 8	Bolidenv 2-6/Huddingev 101	Stockholm	–	–	–	–	–	–	–	–		5 200 BRO B
88 Rankan 3-4	Sollentunaholmsvägen 1-7	Sollentuna	–	–	–	–	–	–	–	–		57 000 BRO B
89 Smista Park	Smista Allé	Huddinge	–	–	–	–	–	–	–	–		50 714 BRO B
90 Saltmossen 3	Kumla Gårdsväg 21	Botkyrka	–	–	–	–	–	–	–	–		7 400 BRO B
Summa obebyggd mark				0	0	0	0	0	0	0	120 314
Summa Storstockholm				291 604		3 500 219 407	6 370		0 12 819		533 699 3 182 810

Castellums fastighetsbestånd i Storstockholm 2009-12-31

					Ekonomisk	Hyres	Fastighets	Fastighets	Drifts
	Antal		Hyresvärde	Hyresvärde	uthyrnings	intäkter	kostnader	kostnader	överskott
	fastigheter	Yta tkvm	Mkr	kr/kvm	grad	Mkr	Mkr	kr/kvm	Mkr
Kontor/butik
Mariehäll	12	115	152	1 318	85,0%	129	36	311	93
Norr	10	79	113	1 444	73,0%	83	34	428	49
Väst	8	41	42	1 027	79,2%	33	12	295	21
Syd	17	78	114	1 451	93,2%	106	21	271	85
Summa kontor/butik	47	313	421	1 345	83,4%	351	103	328	248
Lager/industri
Norr	2	18	19	1 060	79,7%	15	4	192	11
Väst	18	73	61	829	90,6%	55	14	200	41
Syd	16	102	94	922	88,5%	83	24	242	59
Summa lager/industri	36	193	174	899	88,3%	153	42	221	111
Summa	83	506	595	1 175	84,8%	504	145	287	359
Uthyrning och fastighetsadministration							30	60	–30
Summa efter uthyrning och fastighetsadministration							175	347	329
Projekt	3	28	6	–	–	2	3	–	– 1
Obebyggd mark	4	–	–	–	–	–	–	–	–
Totalt	90	534	601	–	–	506	178	–	328

Fastighetsbestånd per kategori Fastighetsbestånd per område

Fastighetsrelaterade nyckeltal

	2009	2008	2007	2006	2005	2004	2003	2002	2001	2000
Hyresvärde, kr/kvm	1 175	1 144	1 090	1 038	999	1 031	1 044	1 032	935	892
Ekonomisk uthyrningsgrad	84,8%	84,0%	81,2%	81,3%	83,1%	84,5%	87,0%	89,1%	94,1%	92,5%
Fastighetskostnader, kr/kvm	347	343	325	338	315	339	332	326	336	319
Driftsöverskott, kr/kvm	650	618	560	506	515	532	576	594	544	507
Antal fastigheter	90	90	87	80	73	70	70	70	71	62
Uthyrningsbar yta, tkvm	534	535	517	501	442	422	403	404	405	355

Mälardalen

			Bygg/				Kvadratmeter per lokalslag					Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun	Omb.år	Kontor	Butiker	Lager	Industri Bostäder		Övrigt	Totalt	Tax.värde bolag Anm
KONTOR/BUTIK
1 Boländerna 8:6	Knivstagatan 6	Uppsala	1990	2 729	–	–	–	–	–	2 729	12 561 ASP
2 Boländerna 9:1	Märstagatan 2	Uppsala	1946/2005	1 737	–	537	–	–	–	2 274	13 851 ASP
3 Boländerna 30:2 B	Verkstadsgatan 11	Uppsala	2002	2 124	–	–	–	–	–	2 124	12 846 ASP
4 Boländerna 30:2 D	Verkstadsgatan 9	Uppsala	1987	–	–	2 500	–	–	–	2 500	6 815 ASP B
5 Boländerna 35:1	Bolandsgatan 18	Uppsala	1975	150	5 555	–	4 258	–	–	9 963	41 847 ASP B
6 Boländerna 35:2	Bolandsgatan 20	Uppsala	1981	–	4 118	–	–	–	–	4 118	35 800 ASP
7 Dragarbrunn 16:2	Dragarbrunnsgatan 24-30	Uppsala	1963	4 618	1 649	243	–	–	–	6 510	72 980 ASP
113 Dragarbrunn 20:2	Kungsg/St Persg	Uppsala	1963	2 723	543	–	–	–	–	3 266		0 ASP
8 Kungsängen 24:3	Kungsgatan 95	Uppsala	1998	729	5 750	–	–	–	–	6 479	45 800 ASP
9 Kungsängen 29:1	Kungsgatan 70	Uppsala	1985	2 411	2 006	55	–	–	–	4 472	21 400 ASP
10 Kungsängen 35:3	Kungsgatan 76	Uppsala	2001	3 060	–	–	–	–	–	3 060	21 500 ASP
11 Kvarngärdet 64:3	Sportfältsvägen 3	Uppsala	1991	1 965	–	–	–	–	–	1 965	10 425 ASP
12 Årsta 36:7	Hanselligatan 6	Uppsala	1986	388	–	1 873	–	–	–	2 261	9 416 ASP
13 Årsta 67:1	Stålgatan 8-12	Uppsala	1988	540	8 961	666	–	–	–	10 167	52 848 ASP
14 Årsta 72:3	Svederusgatan 1-4	Uppsala	1990	1 043	1 792	5 345	–	–	–	8 180	33 561 ASP
15 Årsta 74:1	Fyrislundsgatan 68	Uppsala	1985	–	6 820	–	–	–	–	6 820	37 901 ASP
16 Årsta 74:3	Axel Johanssons gata 4-6	Uppsala	1990	13 608	–	–	–	–	–	13 608	101 600 ASP
17 Basen 10	Fridhemsgatan 2-4	Örebro	1900/1990	6 149	–	126	–	–	–	6 275	40 800 ASP
18 Borgaren 1	Fabriksgatan 1 A	Örebro	1969/2001	6 554	466	1 350	–	–	–	8 370	53 271 ASP
115 Inköparen 1	Södra Infarten	Örebro	2008	432	3 140	–	–	–	–	3 572	17 199 ASP B
19 Järnmalmen 1	Osmundgatan 10	Örebro	1967/1995	2 695	–	7 625	–	–	–	10 320	19 563 ASP B
20 Konstruktören 11	Söderleden 14	Örebro	1987	1 715	–	–	–	–	–	1 715	6 883 ASP
21 Kontrollanten 9	Åbyvägen 3	Örebro	1992	3 678	–	1 164	–	–	–	4 842	13 268 ASP
22 Lagerchefen 3	Aspholmsvägen 3	Örebro	1957/1985	–	1 900	–	–	–	–	1 900	9 519 ASP B
23 Lantmannen 7	Boställsvägen 10	Örebro	1985	310	2 050	215	–	–	–	2 575	10 105 ASP
24 Motormannen 1	Radiatorvägen 1	Örebro	1966	208	3 474	495	–	–	–	4 177	16 185 ASP
25 Röda rummet	Radiatorvägen 17	Örebro	2000	3 405	–	–	–	–	–	3 405	20 470 ASP
26 Rörläggaren 1	Aspholmsvägen 4	Örebro	1963/1992	–	–	–	5 180	–	–	5 180	15 177 ASP B
99 Rörmokaren 1	Elementvägen 13-15	Örebro	1963/1986	110	–	–	3 735	–	–	3 845	11 568 ASP
27 Rörmokaren 5	Elementvägen 1	Örebro	1984	1 270	1 023	110	–	–	–	2 403	10 061 ASP
28 Signalen 6	Propellervägen 1	Örebro	1991	1 760	–	–	–	–	–	1 760	10 866 ASP
29 Stinsen 18	Fabriksgatan 18-22	Örebro	1983/2003	11 869	–	267	–	–	–	12 136	90 400 ASP B
30 Svetsaren 4	Elementvägen 12	Örebro	1976/1984	–	1 695	2 590	–	–	–	4 285	12 268 ASP
31 Svetsaren 5	Elementvägen 14	Örebro	1977/1988	2 785	–	169	–	–	–	2 954	10 148 ASP
32 Svetsaren 6	Radiatorvägen 14	Örebro	1962	5 625	–	–	–	–	–	5 625	27 086 ASP
33 Svetsaren 7	Elementvägen 16	Örebro	1960/1983	675	–	180	–	–	–	855	2 802 ASP
34 Svetsaren 8	Elementvägen 4	Örebro	1977	570	3 060	220	–	–	–	3 850	11 693 ASP T
35 Telemontören 1	Nastagatan 2	Örebro	1993	3 611	–	2 882	–	–	–	6 493	21 107 ASP B
36 Tryckeriet 2	Stortorget 8	Örebro	1984/1999	1 553	1 234	–	–	–	–	2 787	26 562 ASP
37 Tryckeriet 13	Kungsgatan 14	Örebro	1929/2001	6 419	452	–	–	–	–	6 871	59 400 ASP
38 Tågmästaren 25	Fabriksgatan 54	Örebro	1986	5 652	365	1 167	–	–	1 047	8 231	31 800 ASP B
39 Vindrutan 1	Västhagagatan 3	Örebro	1992	–	1 230	85	–	–	–	1 315	7 823 ASP
40 Virkeshandlaren 7	Radiatorvägen 11	Örebro	1970/1987	5 431	330	427	–	–	–	6 188	24 601 ASP
41 Virkeshandlaren 10	Radiatorvägen 13-15	Örebro	1979	2 694	3 440	1 080	–	–	–	7 214	24 673 ASP

Anm: *=Förvärv 2009 T=Tomträtt A=Arrende B=Outnyttjad byggrätt

FASTIGHETSBESTÅND 2009

Mälardalen

			Bygg/				Kvadratmeter per lokalslag					Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun	Omb.år	Kontor	Butiker	Lager	Industri Bostäder		Övrigt	Totalt	Tax.värde bolag Anm
42 Ånsta 20:117	Aspholmsvägen 9	Örebro	1990	743	–	–	–	–	–	743	2 763 ASP
43 Ölstånkan 11	Järntorgsgatan 1	Örebro	1939/2003	3 940	–	580	–	–	–	4 520	25 400 ASP
44 Ölstånkan 14	Olaigatan 2	Örebro	1929	2 088	–	–	–	–	–	2 088	16 086 ASP
45 Ölstånkan 15	Olaigatan 4	Örebro	1975/2003	3 089	–	–	–	–	–	3 089	18 600 ASP
46 Blästerugnen 2	Kokillgatan 7	Västerås	1991	–	1 894	–	–	–	–	1 894		7 737 ASP T
47 Dagsländan 11	Jonasborgsvägen 26	Västerås	1990	1 106	–	–	–	–	–	1 106		4 086 ASP T
48 Degeln 1	Kokillgatan 1-3	Västerås	1984	3 422	1 050	2 022	–	–	–	6 494	22 703 ASP T
49 Elenergin 1	Strömledningsgatan 13	Västerås	1976	–	4 935	–	265	–	–	5 200	13 820 ASP B
50 Elledningen 4	Tunbytorpsgatan 31	Västerås	1991	3 607	–	–	–	–	–	3 607	16 279 ASP
51 Fallhammaren 1	Fallhammargatan 3	Västerås	1989	3 664	–	741	–	–	–	4 405	16 064 ASP
52 Friledningen 13	Tunbytorpsgatan 10	Västerås	1978	890	–	940	–	–	–	1 830		7 195 ASP T/B
53 Gjutjärnet 7	Gjutjärnsgatan 5	Västerås	1989	–	2 181	370	–	–	–	2 551	7 150 ASP
54 Hjulsmeden 1	Gjutjärnsgatan 8	Västerås	1990	–	1 351	632	–	–	–	1 983	6 894 ASP
55 Kokillen 1	Kokillgatan 2	Västerås	1988	879	981	1 145	–	–	–	3 005		8 720 ASP T
56 Kopparlunden	Kopparlunden	Västerås	1890/2000	19 995	–	–	–	–	–	19 995	77 433 ASP
57 Kraftfältet 5	Strömledningsgatan 1	Västerås	1991	325	1 413	2 177	–	–	–	3 915	12 655 ASP

Mälardalen

			Bygg/				Kvadratmeter per lokalslag					Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun	Omb.år	Kontor	Butiker	Lager	Industri Bostäder		Övrigt	Totalt	Tax.värde bolag Anm
59 Köpmannen 1	Kranbyggargatan 1	Västerås	1984	–	1 407	–	–	–	–	1 407	4 536 ASP
60 Köpmannen 3	Kranbyggargatan 3	Västerås	1982	–	2 370	–	–	–	–	2 370		9 160 ASP T
61 Ringborren 8&16	Tallmätargatan 1	Västerås	1956/1988	1 508	355	1 714	–	–	–	3 577	11 832 ASP
62 Tunbytorp 1	Strömledningsgatan 1	Västerås	1965	–	5 869	–	–	–	–	5 869	16 602 ASP T
63 Tunbytorp 7	Strömledningsgatan 3	Västerås	1965	7 962	–	–	–	–	–	7 962	14 883 ASP T
64 Tunbytorp 19	Tunbytorpsgatan 2 A	Västerås	1990	1 982	–	–	–	–	–	1 982	6 208 ASP
114 Verkstaden 14	Kopparlunden	Västerås	1890	8 395	–	–	–	–	–	8 395	26 359 ASP B
65 Vikingatiden 9	Brandthovdagatan 17 A	Västerås	2004	784	–	–	–	–	–	784	2 744 ASP
66 Märsta 1:219	Raisogatan 1-27	Sigtuna	1993	2 784	–	–	–	883	–	3 667	25 459 ASP B
67 Märsta 16:3	Maskingatan 3	Sigtuna	1992	2 921	–	–	–	–	–	2 921	12 400 ASP
Summa kontor/butik				183 079	84 859	41 692	13 438	883	1 047		324 998 1 530 217
LAGER/INDUSTRI
68 Barkborren 3	Barkborregatan 3	Västerås	1970/1989	–	–	–	2 950	–	–	2 950		6 607 ASP T
69 Elkraften 4	Tunbytorpsgatan 16	Västerås	1976	–	–	–	946	–	–	946		3 044 ASP T
70 Elkraften 6	Elledningsgatan 4	Västerås	1981	–	–	–	1 150	–	–	1 150		3 383 ASP T
71 Elkraften 7	Energigatan 3 A	Västerås	1976	–	–	–	1 320	–	–	1 320		3 325 ASP T
72 Elledningen 1	Tunbytorpsgatan 31	Västerås	1982	–	–	–	1 910	–	–	1 910		5 394 ASP T
73 Friledningen 8	Tunbytorpsgatan 6	Västerås	1971	–	–	–	2 368	–	–	2 368		6 026 ASP T
74 Friledningen 9	Tunbytorpsgatan 8	Västerås	1968	–	–	–	5 152	–	–	5 152	15 316 ASP
75 Fältmätaren 29	Fältmätargatan 9	Västerås	1960	310	–	–	2 535	–	–	2 845		3 687 ASP T
76 Jordlinan 2	Stenbygatan 6	Västerås	1991	179	2 050	6 635	–	–	–	8 864	19 603 ASP B
77 Järnåldern 6	Brandthovdagatan 11	Västerås	1982	1 511	–	–	307	–	–	1 818		5 743 ASP T
78 Krista 1	Saltängsvägen 59	Västerås	2005	–	–	–	2 980	–	–	2 980	13 078 ASP
79 Köpmannen 8	Lundby Gårdsgata 4	Västerås	1988	210	–	–	2 390	–	–	2 600	8 208 ASP
80 Ledningstråden 1	Strömledningsgatan 1	Västerås	1967	–	–	–	6 072	–	–	6 072	15 736 ASP T
81 Ledningstråden 6	Tunbytorpsgatan 23	Västerås	1970	–	–	–	620	–	–	620		2 412 ASP T
82 Lufthammaren 1	Ånghammargatan 2-4	Västerås	1977	4 145	–	3 198	–	–	–	7 343	22 125 ASP T
83 Tunbytorp 2	Tunbytorpsgatan 4	Västerås	1970	–	–	–	4 020	–	–	4 020	9 117 ASP
84 Tunbytorp 8	Friledningsgatan 3 A	Västerås	1970	–	–	–	830	–	–	830	2 669 ASP
85 Tunbytorp 10	Tunbytorpsgatan 23	Västerås	1978	–	–	–	7 516	–	–	7 516	15 439 ASP
86 Voltmätaren 3	Lågspänningsgatan 7	Västerås	1990	–	–	–	760	–	–	760	2 080 ASP
87 Ånghammaren 2	Ånghammargatan 1-9	Västerås	1972/1994	4 414	100	8 909	–	–	–	13 423	25 119 ASP T

FASTIGHETSBESTÅND 2009

Mälardalen

			Bygg/				Kvadratmeter per lokalslag					Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun	Omb.år	Kontor	Butiker	Lager	Industri Bostäder		Övrigt	Totalt		Tax.värde bolag Anm
101 Boländerna 8:11	Bergsbrunnagatan 15	Uppsala	1975	430	–	6 200	–	–	–	6 630	19 187 ASP
102 Husbyborg 1:83	Gamla Börjevägen 2-16	Uppsala	1972/1988	–	218	747	5 755	–	–	6 720	23 217 ASP
103 Årsta 36:2	Möllersvärdsgatan 12	Uppsala	1978/1989	1 157	–	1 435	–	–	–	2 592	11 595 ASP
104 Årsta 38:1	Möllersvärdsgatan 5	Uppsala	1979	–	–	–	2 955	–	–	2 955	10 140 ASP
105 Broby 11:2	Östra Bangatan 6	Sigtuna	1990	302	–	2 444	–	–	–	2 746		12 318 ASP B
106 Broby 11:8	Östra Bangatan 14	Sigtuna	1989	248	–	583	–	–	–	831	2 764 ASP
107 Märsta 16:2	Maskingatan 5-7	Sigtuna	1989	600	–	1 013	–	–	–	1 613	5 507 ASP
108 Märsta 17:6	Maskingatan 8	Sigtuna	1970/1988	751	–	–	1 981	–	–	2 732	7 972 ASP
109 Märsta 21:54	Elkraftsgatan 11-13	Sigtuna	1990	–	–	–	2 200	–	–	2 200	9 043 ASP
Summa lager/industri				14 757	4 323	67 845	82 660	0	0	169 585	466 737

Mälardalen

				Bygg/				Kvadratmeter per lokalslag					Förv.
Fastighet		Gatuadress	Kommun	Omb.år	Kontor	Butiker	Lager	Industri Bostäder		Övrigt	Totalt	Tax.värde bolag Anm
PROJEKT
110 Boländerna 28:3		Verkstadsgatan 9	Uppsala	1981	–	–	–	–	–	1	1	1 171 ASP B
111 Boländerna 30:2		Verkstadsgatan 9	Uppsala	1971	–	20 721	1 000	–	–	–	21 721	103 383 ASP B
	112 Boländerna 30:2 C	Verkstadsgatan 17	Uppsala	–	–	–	–	–	–	–	–	5 495 ASP B
	Summa projekt				0	20 721	1 000	0	0	1	21 722	110 049
	OBEBYGGD MARK
116 Försäljaren 3		Nastagatan 7	Örebro	–	–	–	–	–	–	–	–		712 ASP B
	117 Högspänningen 1	Lågspänningsgatan 8	Västerås	–	–	–	–	–	–	–	–	3 901 ASP B
	Summa obebyggd mark				0	0	0	0	0	0	0	4 613
	Summa Mälardalen				197 836 109 903 110 537			96 098	883	1 048		516 305 2 111 616

Kontor/butik Lager/Industri Projekt och mark

Castellums fastighetsbestånd i Mälardalen 2009-12-31

					Ekonomisk	Hyres	Fastighets	Fastighets	Drifts
	Antal		Hyresvärde	Hyresvärde	uthyrnings	intäkter	kostnader	kostnader	överskott
	fastigheter	Yta tkvm	Mkr	kr/kvm	grad	Mkr	Mkr	kr/kvm	Mkr
Kontor/butik
Uppsala	17	90	114	1 254	94,1%	107	31	339	76
Örebro	31	140	137	984	95,4%	131	47	337	84
Västerås	20	88	83	935	87,0%	72	24	269	48
Sigtuna	2	7	7	1 082	97,7%	7	2	384	5
Summa kontor/butik	70	325	341	1 048	93,0%	317	104	320	213
Lager/industri
Västerås	20	76	51	673	83,5%	42	14	194	28
Örebro	11	65	41	635	98,6%	41	8	124	33
Uppsala	4	19	20	1 039	94,0%	18	5	272	13
Sigtuna	5	10	7	667	83,6%	6	3	282	3
Summa lager/industri	40	170	119	699	90,5%	107	30	181	77
Summa	110	495	460	928	92,4%	424	134	272	290
Uthyrning och fastighetsadministration							28	57	– 28
Summa efter uthyrning och fastighetsadministration							162	329	262
Projekt	3	21	18	–	–	11	8	–	3
Obebyggd mark	2	-	-	–	–	–	–	–	–
Totalt	115	516	478	–	–	435	170	–	265

Fastighetsrelaterade nyckeltal

	2009	2008	2007	2006	2005	2004	2003	2002	2001	2000
Hyresvärde, kr/kvm	928	859	807	778	766	794	762	737	705	667
Ekonomisk uthyrningsgrad	92,4%	93,0%	89,3%	88,4%	87,5%	87,8%	91,0%	90,3%	91,9%	91,1%
Fastighetskostnader, kr/kvm	329	268	247	258	244	262	241	231	226	224
Driftsöverskott, kr/kvm	528	531	474	429	427	435	453	435	422	383
Antal fastigheter	115	117	101	91	86	75	71	71	72	81
Uthyrningsbar yta, tkvm	516	519	432	410	384	338	333	335	333	304

			Bygg/				Kvadratmeter per lokalslag					Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun	Omb.år	Kontor	Butiker	Lager	Industri Bostäder		Övrigt	Totalt		Tax.värde bolag Anm
KONTOR/BUTIK
1 Droskan 12	Slottsgatan 14	Jönköping	1990	9 370	–	–	–	–	–	9 370	63 800 COR
2 Elektronen 1	Datorgatan 6	Jönköping	2000	1 860	–	–	–	–	–	1 860		5 284 COR B
3 Hotellet 8	V Storgatan 9-13	Jönköping	1963/1999	3 000	15 715	262	–	–	–	18 977	136 000 COR
4 Vagnmakaren 7	Hästhovsvägen 2	Jönköping	1983/2001	–	9 465	–	–	–	–	9 465	42 600 COR
5 Valutan 11	Kompanigatan 1-2	Jönköping	1992/2001	3 021	2 091	276	–	–	80	5 468	46 400 COR
6 Vattenpasset 6	Kungsängsvägen 7	Jönköping	1971/1990	1 517	–	632	–	–	–	2 149	6 270 COR
7 Vilan 7	Huskvarnavägen 58-64	Jönköping	1955/1999	9 710	565	4 371	–	–	–	14 646	63 965 COR
8 Visionen 3	Bataljonsgatan 10	Jönköping	1996/1995	8 905	–	423	–	–	236	9 564	33 508 COR
9 Vågskålen 3	Huskvarnavägen 40	Jönköping	1983	6 611	387	8 671	–	–	–	15 669		30 529 COR B
10 Vägporten 5	Vasavägen 4	Jönköping	1955/2004	251	2 076	–	–	–	–	2 327	11 112 COR
11 Ögongloben 5	Gräshagsgatan 11	Jönköping	1961	3 512	–	–	–	–	–	3 512	5 094 COR
12 Örontofsen 5	Granitvägen 7, 9	Jönköping	1976	996	900	3 698	–	–	–	5 594	22 200 COR
14 Bodarna 2	Myntgatan 8, 10	Värnamo	1934/1991	1 329	373	104	–	–	–	1 806	10 497 COR
15 Bokbindaren 20	Västbovägen 56	Värnamo	1975/1991	2 167	–	394	–	–	–	2 561	6 183 COR
16 Drabanten 1	Nydalavägen 16	Värnamo	1940/1986	230	1 028	–	–	–	–	1 258	3 034 COR
17 Gamla Gåsen 4	Boagatan 1	Värnamo	1907	–	–	–	–	–	200	200		1 298 COR B
18 Gillet 1	Flanaden 3-5	Värnamo	1974	2 410	925	103	–	1 701	–	5 139	26 887 COR
19 Golvläggaren 2	Silkesvägen 30	Värnamo	1991	734	–	–	–	–	–	734	2 066 COR
20 Golvläggaren 3	Silkesvägen 30	Värnamo	2008	–	8 800	–	–	–	–	8 800	34 580 COR
21 Jungfrun 11	Köpmansg 3-7/Luddög 1	Värnamo	2001/1982	329	4 022	–	–	599	–	4 950	24 917 COR
22 Karpen 3	Jönköpingsvägen 105-107	Värnamo	1956/1990	529	835	405	888	–	–	2 657	5 053 COR
23 Knekten 15	Jönköpingsvägen 21	Värnamo	1971/1989	424	559	31	240	–	6	1 260	4 597 COR
24 Lejonet 11	Lasarettsg 1-5/Storgatsb 23	Värnamo	1987/1987	4 122	855	226	–	89	–	5 292	26 843 COR
25 Linden 3	Växjövägen 24-26	Värnamo	1960/1989	2 375	300	2 499	–	–	–	5 174	12 984 COR
26 Ljuset 8	Nydalavägen 1-9	Värnamo	2003	–	2 590	–	–	–	–	2 590	11 709 COR
27 Mon 13	Karlsdalsgatan 2	Värnamo	1983	1 986	–	–	–	–	–	1 986	10 252 COR
28 Plattläggaren 1	Silkesvägen 18	Värnamo	1989	1 080	–	–	–	–	–	1 080	2 471 COR
29 Rågen 1	Expovägen 6	Värnamo	1965/1990	2 847	–	2 314	–	–	–	5 161	10 479 COR
30 Vindruvan 4	Storgatsb 14-20/Myntg 13 m fl Värnamo		1982	1 163	11 047	30	–	2 162	5	14 407	62 888 COR
31 Vindruvan 15	Storgatsbacken 12	Värnamo	1989	904	1 110	–	–	–	–	2 014	9 091 COR
32 Värnamo 14:11	Jönköpingsvägen 41-43	Värnamo	1917/1982	2 209	–	1 972	–	–	–	4 181	12 965 COR
33 Bagaren 10	Ljungadalsg 2/Hejareg 10	Växjö	1987	27 093	–	3 835	–	–	–	30 928	140 661 COR B
34 Båken 1	Systratorpsvägen 16	Växjö	1983	1 410	–	25	–	–	–	1 435	4 243 COR
35 Garvaren 4	Hjalmar Petris väg 32	Växjö	1981	2 487	–	20	–	–	–	2 507		7 759 COR B
36 Glasmästaren 1	Arabygatan 80	Växjö	1988	6 202	886	187	–	–	549	7 824	29 600 COR
37 Nordstjärnan 1	Kronobergsgatan 18-20	Växjö	1971/2000	5 098	1 009	–	–	–	23	6 130	44 800 COR
38 Plåtslagaren 4	Verkstadsgatan 5	Växjö	1967/1988	2 243	780	636	1 893	–	50	5 602	13 389 COR
39 Rimfrosten 1	Solängsvägen 4	Växjö	1972	–	6 728	1 922	–	–	–	8 650		24 200 COR B
40 Segerstad 4	Segerstadsvägen 7	Växjö	1990	910	–	–	–	–	–	910		0 COR
41 Sotaren 4	Arabygatan 82	Växjö	1992	2 318	457	227	–	–	–	3 002	15 246 COR
42 Svea 8	Lineborgsplan 3	Växjö	1982	2 061	–	–	–	–	–	2 061	11 891 COR
43 Unaman 8	Klosterg 6/Kungsg 3/Sand gärdsg 6-8	Växjö	1969	1 180	3 707	300	–	422	–	5 609	28 620 COR

Anm: *=Förvärv 2009 T=Tomträtt A=Arrende B=Outnyttjad byggrätt

CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2009

			Bygg/				Kvadratmeter per lokalslag					Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun	Omb.år	Kontor	Butiker	Lager	Industri Bostäder		Övrigt	Totalt		Tax.värde bolag Anm
44 Ödman 15	Storgatan 29	Växjö	1972	2 380	1 941	–	–	–	–	4 321	40 200 COR
45 Idémannen 1	Teknikringen 16	Linköping	1990	580	–	–	–	–	–	580	3 611 COR
46 Idémannen 2, Collegium Teknikringen 7		Linköping	1989	13 282	4 135	–	–	–	297	17 714	90 800 COR
47 Idémannen 2, Datalinjen Datalinjen 1		Linköping	1989/1994	1 364	–	–	–	–	227	1 591	8 903 COR
48 Idémannen 2, Teknikringen	Teknikringen 1 A-F	Linköping	1984/1996	6 564	–	–	–	–	136	6 700	37 795 COR
49 Idémannen 2, Vita Huset Universitetsvägen 14		Linköping	2002	8 078	–	–	–	–	–	8 078		87 200 COR B
Summa kontor/butik				156 841	83 286	33 563	3 021	4 973	1 809	283 493 1 334 474
LAGER/INDUSTRI
50 Elefanten 3	Rådjursvägen 6	Växjö	1988	–	–	1 384	934	–	–	2 318	5 863 COR
51 Illern 5	Isbjörnsvägen 11-13	Växjö	1987	885	–	290	971	–	–	2 146	7 460 COR
52 Isbjörnen 4	Isbjörnsvägen 6	Växjö	1993	–	–	–	10 933	–	–	10 933	31 067 COR
53 Sjömärket 3	Annavägen 3	Växjö	1989	1 828	341	763	6 523	–	–	9 455		31 700 COR B
54 Snickaren 12	Smedjegatan 10, 20	Växjö	1976/1989	2 473	5 218	16 259	–	–	143	24 093		56 484 COR B
55 Draken 1	Ingelundsvägen 1	Värnamo	1968/1988	–	–	1 750	–	–	–	1 750		3 393 COR B
56 Flundran 4	Runemovägen 1	Värnamo	1963/1992	–	–	4 109	7 497	–	–	11 606	18 170 COR
57 Krukmakaren 6	Silkesvägen 2	Värnamo	1961	–	140	748	950	–	–	1 838	2 744 COR
58 Mattläggaren 1	Silkesvägen 24	Värnamo	1997	–	–	–	2 700	–	–	2 700		7 025 COR B
59 Mattläggaren 2	Silkesvägen 24	Värnamo	1997	–	–	3 100	–	–	–	3 100	7 006 COR
60 Posten 4	Postgatan 3-5	Värnamo	1929	455	733	321	2 516	159	–	4 184	10 555 COR
61 Rödspättan 1	Runemovägen 10	Värnamo	1973	645	–	4 060	–	–	–	4 705	7 786 COR
62 Rödspättan 4	Runemovägen 4	Värnamo	1980	–	–	2 960	–	–	–	2 960	4 516 COR
63 Sandskäddan 4	Margretelundsvägen 7	Värnamo	1982	–	–	2 780	–	–	–	2 780	4 424 COR
64 Sjötungan 3	Margretelundsvägen 6	Värnamo	1989	–	–	2 570	–	–	–	2 570		4 907 COR B
65 Takläggaren 4	Rörläggarev 8/Silkesv 39	Värnamo	1991	–	–	9 067	–	–	–	9 067		17 573 COR B
66 Takläggaren 8	Silkesvägen 43	Värnamo	1999	–	–	–	6 995	–	–	6 995		21 519 COR B
67 Värnamo 14:2	Myntgatan 2	Värnamo	1982	–	–	–	–	–	–	–		0 COR A
68 Yxan 4	Fabriksgatan 10, 12	Värnamo	1975	–	–	5 595	–	–	–	5 595	11 749 COR
69 Yxan 6	Fabriksgatan 4	Värnamo	1978/1990	–	–	1 477	–	–	–	1 477		3 134 COR B
70 Flahult 21:3	Momarken 42	Jönköping	1980	–	–	3 648	–	–	346	3 994		12 284 COR B
71 Flahult 78:2	Momarken 12	Jönköping	1986/1990	–	–	2 857	810	–	–	3 667		11 394 COR B
72 Vargön 4	Vasavägen 5	Jönköping	1989	–	–	–	4 070	–	–	4 070	8 223 COR
73 Vattenpasset 2	Ekhagsringen 17	Jönköping	1980	428	–	2 670	965	–	–	4 063	12 878 COR
74 Vingen 4	Linnegatan 1	Jönköping	1970	520	530	–	2 815	–	–	3 865		11 264 COR B
75 Ögongloben 6	Kindgrensgatan 4	Jönköping	1997	–	–	3 108	–	–	–	3 108	4 452 COR
76 Österbotten 4	Skeppsbrogatan 6	Jönköping	1930/1991	385	–	72	2 369	–	118	2 944	6 305 COR
77 Överlappen 13	Kalkstensgatan 6-8	Jönköping	1977/1995	2 105	–	275	3 376	–	–	5 756	23 147 COR
78 Överstycket 25	Kindgrensgatan 3	Jönköping	1981	–	–	6 356	1 182	–	–	7 538		10 232 COR B
79 Marås 1:12	Maråsliden 7	Gnosjö	1960	–	–	–	1 140	–	–	1 140		402 COR
80 Töllstorp 1:561	Mobäcksvägen 2	Gnosjö	1946	–	–	–	4 290	–	–	4 290	5 632 COR
81 Törestorp 2:51	Kulltorpsvägen 25	Gnosjö	1946	–	–	–	14 310	–	–	14 310		15 912 COR B
82 Källemo 1	Källemogatan 12	Vaggeryd	1956/1988	–	–	7 552	–	–	–	7 552		9 056 COR B

			Bygg/	Kvadratmeter per lokalslag								Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun	Omb.år	Kontor	Butiker	Lager	Industri Bostäder		Övrigt	Totalt		Tax.värde bolag Anm
83 Yggen 1	Krokvägen 1	Vaggeryd	1985/1989	–	–	–	6 303	–	–	6 303	8 422 COR
84 Pagoden 1	Ottargatan 10	Linköping	1972/2002	–	–	–	3 400	–	–	3 400		6 634 COR B
Summa lager/industri				9 724	6 962	83 771	85 049	159	607	186 272	403 312

PROJEKT

94 Varuhuset 1	Regementsgatan	Jönköping	2009	–	11 041	–	–	–	–	11 041	0 COR *
85 Visionen 3	Bataljonsgatan 10	Jönköping	0	7 195	–	510	–	–	–	7 705	10 184 COR
13 Almen 9	Malmövägen 12-14	Värnamo	1957/1989	1 069	11 314	–	–	–	78	12 461	47 676 COR
Summa projekt				8 264	22 355	510	0	0	78	31 207	57 860

			Bygg/				Kvadratmeter per lokalslag					Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun	Omb.år	Kontor	Butiker	Lager	Industri Bostäder		Övrigt	Totalt		Tax.värde bolag Anm
OBEBYGGD MARK
86 Bleckslagaren 1	Repslagarevägen 5	Värnamo	–	–	–	–	–	–	–	–		558 COR B
87 Bredasten 1	Värnamo	Värnamo	–	–	–	–	–	–	–	–		0 COR
88 Bredasten 2	Värnamo	Värnamo	–	–	–	–	–	–	–	–		0 COR
89 Linden 1	Malmövägen 3	Värnamo	–	–	–	–	–	–	–	–		1 058 COR B
90 Värnamo 14:86	Myntgatan 6	Värnamo	–	–	–	–	–	–	–	–		0 COR B
91 Värnamo Torp 1:11	Skogsmark	Värnamo	–	–	–	–	–	–	–	–	1 868 COR
92 Bagaren 11	Ljungadalsg 2/Hejareg 10	Växjö	–	–	–	–	–	–	–	–		0 COR
93 Postiljonen 2	Växjö	Växjö	–	–	–	–	–	–	–	–		0 COR B
95 Gården 15	Gillbergagatan	Linköping	–	–	–	–	–	–	–	–		0 COR */B
Summa obebyggd mark				0	0	0	0	0	0	0	3 484

Summa Östra Götaland 174 829 112 603 117 844 88 070 5 132 2 494 500 972 1 799 130

Kontor/butik Lager/Industri Projekt och mark

Castellums fastighetsbestånd i Östra Götaland 2009-12-31

					Ekonomisk	Hyres	Fastighets	Fastighets	Drifts
	Antal		Hyresvärde	Hyresvärde	uthyrnings	intäkter	kostnader	kostnader	överskott
	fastigheter	Yta tkvm	Mkr	kr/kvm	grad	Mkr	Mkr	kr/kvm	Mkr
Kontor/butik
Jönköping	12	98	107	1 088	93,9%	101	32	323	69
Värnamo	19	71	61	850	94,9%	58	20	266	38
Växjö	12	79	64	812	87,7%	56	20	261	36
Linköping	5	35	43	1 230	85,0%	36	20	577	16
Summa kontor/butik	48	283	275	969	91,3%	251	92	323	159
Lager/industri
Växjö	5	49	31	629	95,0%	29	7	139	22
Värnamo	15	61	29	469	90,5%	26	6	99	20
Jönköping	9	39	19	499	79,7%	16	8	184	8
Övriga orter	6	37	10	280	58,7%	6	3	90	3
Summa lager/industri	35	186	89	480	86,0%	77	24	126	53
Summa	83	469	364	775	90,0%	328	116	244	212
Uthyrning och fastighetsadministration							14	31	– 14
Summa efter uthyrning och fastighetsadministration							130	275	198
Projekt	3	32	9	–	–	4	2	–	2
Obebyggd mark	9	–	–	–	–	–	–	–	–
Totalt	95	501	373	–	–	332	132	–	200

Fastighetsrelaterade nyckeltal

	2009	2008	2007	2006	2005	2004	2003	2002	2001	2000
Hyresvärde, kr/kvm	775	745	748	688	675	659	617	598	551	510
Ekonomisk uthyrningsgrad	90,0%	90,8%	90,4%	90,6%	90,0%	89,8%	91,3%	90,0%	88,0%	89,0%
Fastighetskostnader, kr/kvm	275	261	269	239	213	198	193	173	171	155
Driftsöverskott, kr/kvm	422	416	407	384	395	393	370	365	314	298
Antal fastigheter	95	93	82	76	73	76	74	71	75	82
Uthyrningsbar yta, tkvm	501	480	452	375	366	380	370	347	350	388

Castellums fastighetsbestånd 2009, sammanfattning

				Kvadratmeter per lokalslag
	Kontor	Butiker	Lager	Industri	Bostäder	Övrigt	Totalt	Tax.värde
Storgöteborg	368 457	50 043	446 735	150 193	8 246	4 261	1 027 935	5 395 738
Öresundsområdet	216 373	60 064	258 869	27 723	11 383	45 178	619 590	3 573 749
Storstockholm	291 604	3 500	219 407	6 370	–	12 819	533 699	3 182 810
Mälardalen	197 836	109 903	110 537	96 098	883	1 048	516 305	2 111 616
Östra Götaland	174 829	112 603	117 844	88 070	5 132	2 494	500 972	1 799 130
Summa Castellum	1 249 099	336 113	1 153 392	368 454	25 644	65 799	3 198 500	16 063 043

Fördelning per region och kvadratmeter Fördelning per lokalslag och kvadratmeter

Sålda fastigheter under 2009

			Bygg/				Kvadratmeter per lokalslag			Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun	Omb.år	Kontor	Butiker	Lager	Industri Bostäder	Övrigt	Totalt	Tax.värde bolag Anm
STORGÖTEBORG
Stiftet 6	Bilgatan 20	Kungälv	1991	4 617	–	–	– –	–	4 617	12 316 EKL
Summa Storgöteborg				4 617	–	–	– –	–	4 617	12 316
MÄLARDALEN
Kyrkobacksgärdet 9	Arosvägen 32	Västerås	1920/1986	–	377	–	– 140	–	517	2 362 ASP
Radion 2	Radiogatan 1	Kumla	1991/1995	1 250	–	2 850	– –	–	4 100	7 597 ASP
Summa Mälardalen				1 250	377	2 850	– 140	–	4 617	9 959
Summa Castellum				5 867	377	2 850	– 140	–	9 234	22 275

Defi nitioner

Aktiens direktavkastning

Föreslagen utdelning i procent av aktiekursen vid årets slut.

Aktiens totalavkastning

Årets förändring av aktiekursen med tillägg för utdelning i procent av aktiekursen vid föregående års slut.

Antal aktier

Registrerat antal aktier – antalet registrerade aktier vid viss tidpunkt. Utestående antal aktier – antalet registrerade aktier med avdrag för återköpta egna aktier vid viss tidpunkt.

Genomsnittligt antal aktier – vägt genomsnittligt antal utestående aktier under viss period.

Avkastning på substansvärde

Resultat efter skatt i procent av genomsnittligt ((IB+UB-Resultat efter skatt)/2) substansvärde, men med 5% uppskjuten skatt istället för nominell skatt. Vid delårsbokslut har avkastningen om räknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksam heten.

Avkastning på totalt kapital

Resultat före skatt med återläggning av finansnetto samt värdeförändring derivat i procent av genomsnittligt ((IB+UB-Värdeförändring fastigheter)/2) totalt kapital. Vid delårsbokslut har avkastningen om räknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten.

Belåningsgrad

Räntebärande skulder i procent av summan av fastigheternas verkliga värde med avdrag för förvärvade ej tillträdda fastigheter och med tillägg för sålda ej frånträdda fastigheter vid periodens utgång.

Data per aktie

Vid beräkning av resultat och kassaflöde per aktie har genomsnittligt antal aktier använts, medan vid beräkning av tillgångar, eget kapital och substans värde per aktie har antalet utestående aktier använts.

Ekonomisk uthyrningsgrad

Under perioden redovisade hyresintäkter i procent av hyresvärde avseende fastigheter ägda vid periodens utgång. Under perioden förvärvade/färdigställda fastig heter har räknats upp såsom om de ägts eller varit färdigställda under hela året medan fastigheter som sålts helt har exkluderats. Projekt samt obebyggd mark har exklu derats.

EPRA EPS (Earnings Per Share)

Förvaltningsresultat med avdrag för nominell skatt hänförligt till förvaltningsresultatet, dividerat med genomsnittligt antal aktier. Med skattepliktigt förvaltningsresultat avses förvaltningsresultat med avdrag för bl a skattemässigt avdragsgilla avskrivningar och ombyggnationer.

Fastighetskategori

Fastighetens huvudsakliga hyresvärde med avseende på lokalslag. Inom en fastighetskategori kan därför förekomma ytor som avser andra ändamål än den huvudsakliga användningen.

Fastighetskostnader

I posten ingår såväl direkta fastighetskostnader, såsom kostnader för drift, underhåll, tomträttsavgäld och fastighetsskatt, som indirekta fastighetskostnader i form av uthyrning och fastighetsadministration.

Förvaltningsresultat

Redovisat resultat med återläggning av värdeförändringar och skatt.

Hyresintäkter

Debiterade hyror jämte tillägg, såsom ersättning för värme och fastighetsskatt.

Hyresvärde

Hyresintäkter plus bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor.

Kronor per kvm

Fastighetsrelaterade nyckeltal, uttryckta i kronor per kvm, baseras på fastigheter ägda vid periodens utgång, varvid under året förvärvade/färdigställda fastigheter har räknats upp såsom om de ägts eller varit färdigställda under hela året medan fastigheter som sålts helt har exkluderats. Projekt och obebyggd mark har exkluderats. Vid delårsbokslut har nyckel talen omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksam heten.

Likviditetsrisk

Risken att det saknas likvida medel eller outnyttjade krediter för att kunna fullgöra betalningsförpliktelser.

Motpartsrisk/Kreditrisk

Risken att motpart inte kan fullgöra leverans eller betalning.

Operationell risk

Risken att åsamkas förluster på grund av bristfälliga rutiner och/ eller oegentligheter.

Refi nansieringsrisk

Risken att fi nansiering saknas eller är mycket oförmånlig vid viss tidpunkt.

Ränterisk

Risken för en resultat- och kassafl ödespåverkan genom en förändring av marknadsräntan.

Räntetäckningsgrad

Förvaltningsresultat med återläggning av finansnetto i procent av finansnetto.

Soliditet

Redovisat eget kapital i procent av redovisade totala tillgångar vid periodens utgång.

Substansvärde långsiktigt (EPRA NNNAV)

Redovisat eget kapital enligt balansräkningen med återläggning av räntederivat och uppskjuten skatt.

Substansvärde (EPRA NAV)

Redovisat eget kapital enligt balansräkningen, justerat för 5% uppskjuten skatt istället för nominell uppskjuten skatt.

Utdelningsandel

Utdelning per aktie i procent av förvaltningsresultat per aktie med avdrag för nominell skatt.

Valutarisk

Risken för en resultat- och kassafl ödespåverkan genom en förändring av valutakursen.

Överskottsgrad

Driftsöverskott i procent av hyresintäkter.

Castellum AB (publ)

(Org.nr 556475-5550) Box 2269, 403 14 Göteborg Besöksadress: Kaserntorget 5 Telefon: 031-60 74 00. Fax: 031-13 17 55 info@castellum.se www.castellum.se

Aspholmen Fastigheter AB

(Org.nr 556121-9089) Nastagatan 2, 702 27 Örebro Telefon: 019-27 65 00. Fax: 019-27 42 50 orebro@aspholmenfastigheter.se www.aspholmenfastigheter.se

Fastighets AB Briggen

(Org.nr 556476-7688) Box 3158, 200 22 Malmö Besöksadress: Fredriksbergsgatan 1 Telefon: 040-38 37 20. Fax: 040-38 37 37 fastighets.ab@briggen.se www.briggen.se

Fastighets AB Brostaden

(Org.nr 556002-8952) Box 5013, 121 05 Johanneshov Besöksadress: Bolidenvägen 14 Telefon: 08-602 33 00. Fax: 08-602 33 30 info@brostaden.se www.brostaden.se

Fastighets AB Corallen

(Org.nr 556226-6527) Box 148, 331 21 Värnamo Besöksadress: Lasarettsgatan 3 Telefon: 0370-69 49 00. Fax: 0370-475 90 info@corallen.se www.corallen.se

Eklandia Fastighets AB

(Org.nr 556122-3768) Box 8725, 402 75 Göteborg Besöksadress: Theres Svenssons gata 9 Telefon: 031-744 09 00. Fax: 031-744 09 50 info@eklandia.se www.eklandia.se

Harry Sjögren AB

(Org.nr 556051-0561) Kråketorpsgatan 20, 431 53 Mölndal Telefon: 031-706 65 00. Fax: 031-706 65 29 info@harrysjogren.se www.harrysjogren.se

Årsstämma

Castellum AB:s årsstämma äger rum torsdagen den 25 mars 2010 klockan 17.00 i RunAn, Chalmers kårhus, Chalmersplatsen 1, Göteborg. För mer information och anmälan se Castellums hemsida www.castellum.se