Castellum — Annual Report 2008

Feb 6, 2009

Årsredovisning 2008

Innehåll

Året i korthet	1
Castellum – en kort beskrivning	2
VD har ordet	4
Verksamhet
Affärsidé, Mål och Strategier	6
Kunder	8
Organisation och Medarbetare	10
Ansvarsfullt företagande	12
Fastighetsbestånd	15
Investeringar	20
Byggrätter och potentiella projekt	26
Storgöteborg	30
Öresundsområdet	34
Storstockholm	38
Mälardalen	42
Östra Götaland	46
Finansiering	50
Möjligheter och risker	53
Castellumaktien	56
Bolagsstyrning	60
Ekonomisk översikt	70
Finansiella rapporter	73
Resultaträkning för koncernen	74
Balansräkning för koncernen	75
Resultaträkning för moderbolaget	76
Balansräkning för moderbolaget	77
Förändring av eget kapital	78
Kassafl ödesanalys	79
Redovisningsprinciper och noter	80
Förslag till vinstdisposition	102
Styrelsens yttrande avseende föreslagen vinstutdelning 103
Årsredovisningens undertecknande	104
Revisionsberättelse	105
Castellums fastighetsbestånd 2008	107
Defi nitioner	140
Adresser	141

Den legala årsredovisningen som är reviderad omfattar sidorna 6-104. Jämförelser angivna inom parentes avser motsvarande belopp föregående år.

Året i korthet

• Hyresintäkterna 2008 uppgick till 2 501 Mkr (2 259 Mkr föregående år).
• Förvaltningsresultatet förbättrades med 5% till 973 Mkr (924), motsvarande 5,93 kronor (5,63) per aktie.
• Värdeförändringar på fastigheter uppgick till 1 262 Mkr (920) och på räntederivat till – 1 010 Mkr (99).
• Årets resultat efter skatt uppgick till 663 Mkr (1 487), motsvarande – 4,04 kronor (9,07) per aktie.
• Styrelsen föreslår en utdelning om 3,15 kronor (3,00) per aktie, motsvarande en ökning om 5%.
• Investeringarna uppgick till 2 738 Mkr (2 598) varav 1 212 Mkr (1 514) avser förvärv och 1 526 Mkr (1 084) ny-, till- och ombyggnation.
• Fastighetsvärdet uppgick till 29 165 Mkr (27 717) med en belåningsgrad om 50% (45%). Outnyttjat utrymme i långfristiga låneavtal uppgick till 1 702 Mkr (1 375).

Data per aktie

Kronor	2008		2007		2006		2005	2004		2003		2002	2001
Förvaltningsresultat	5,93		5,63		5,38		5,00	4,52		4,07		3,77	3,30
Förändring		+5%		+5%		+8%	+11%		+11%		+8%	+14%
Resultat efter skatt	– 4,04		9,07		10,21		7,89	5,59		2,68		4,00	5,68
Förändring		neg.		–11%		+29%	+41%		+108%		–33%	–30%
Utdelning (2008 föreslagen)	3,15		3,00		2,85		2,62	2,38		2,13		1,88	1,63
Förändring		+5%		+5%		+9%	+11%		+12%		+13%	+15%

Årsstämma

Castellum AB:s årsstämma äger rum torsdagen den 26 mars 2009 klockan 17.00 i RunAn, Chalmers kårhus, Chalmersplatsen 1, Göteborg.

Castellum – en kort beskrivning

Fastighetsvärde per region

Affärsidé

Castellums affärsidé är att utveckla och förädla fastighetsbeståndet med inriktning på bästa möjliga resultat- och värdetillväxt genom att med en stark och tydlig närvaro i fem svenska tillväxtregioner - Storgöteborg, Öresundsområdet, Storstockholm, Mälardalen och Östra Götaland erbjuda lokaler anpassade till kundernas behov.

Kassaflödesfokus

Målsättningen är att fokusera på tillväxt i kassafl öden, vilket tillsammans med en stabil kapitalstruktur ger förutsättningar för en god värdetillväxt i bolaget samtidigt som aktieägarna kan erbjudas en konkurrenskraftig utdelning. Målet är att kassafl ödet, d v s förvaltningsresultat per aktie, skall ha en årlig tillväxt om minst 10%. I syfte att nå detta mål, skall årligen investeras minst 1 000 Mkr. Alla investeringar skall bidra till tillväxtmålet i förvaltningsresultatet inom 1-2 år och ha en värdepotential om minst 10%.

Fastighetsbestånd med kommersiellt fokus

Castellum är ett av de större börsnoterade fastighetsbolagen i Sverige. Fastigheternas värde uppgår till ca 29 miljarder kronor och utgörs av lokaler för kontor, butik, lager, logistik och industri. Inom respektive region där Castellum är verksamt fokuseras på marknadsområden och delmarknader där tillräcklig volym fi nns för att ge förutsättningar för goda affärsmöjligheter via rationell förvaltning och hög närvaro.

Investeringar, d v s förädling och utveckling av befi ntliga fastigheter samt förvärv av nya fastigheter och nyproduktion, genomförs i områden med hög tillväxttakt där möjligheter fi nns för högre uthyrningsgrad, ökade hyresnivåer och därmed förbättrade kassafl öden.

Kunder

Goda och långsiktiga kundrelationer och därmed nöjda kunder är en förutsättning för att skapa långsiktig tillväxt i Castellum. Detta uppnås genom att tillhandahålla effektiva och välbelägna lokaler som motsvarar kundens behov av både ändamålsenlig lokal och service.

Castellum har drygt 4 000 kommersiella kontrakt med god riskspridning på såväl geografi och lokaltyp som kontraktsstorlek, förfallotid och bransch där kunden verkar.

Decentraliserad och småskalig organisation

Castellums verksamhet bedrivs i en småskalig organisation bestående av sex dotterbolag som under egna varumärken äger och förvaltar fastigheterna. Genom de lokalt förankrade dotterbolagen uppnås dels närhet till

Malmö, Lund och Helsingborg

Örebro, Uppsala Storstockholm och Västerås

Jönköping, Linköping, Värnamo och Växjö

Centrala, Norra och Östra Storgöteborg

Södra Storgöteborg, Borås, Halmstad och Alingsås

kunden, dels goda kunskaper om marknadsförutsättning och hyresutveckling inom respektive marknadsområde. Förvaltningen sker i huvudsak med egen personal.

Castellum har kunniga och engagerade medarbetare, vilket skapas genom att koncernen skall vara en attraktiv arbetsplats med goda utvecklingsmöjligheter. Castellumkoncernen hade vid årsskiftet 226 anställda och varje dotterbolag har ett 35-tal medarbetare.

Castellum anser att hållbar utveckling med ekonomisk tillväxt, social utveckling och miljöhänsyn är en förutsättning för ett framgångsrikt företagande.

Stabil kapitalstruktur

Castellums strategi är att ha en stabil kapitalstruktur innebärande en belåningsgrad som varaktigt ej skall överstiga 55% och en räntetäckningsgrad om minst 200%.

Castellums utdelningspolicy innebär att minst 60% av förvaltningsresultatet efter full skatt skall delas ut, dock skall hänsyn tas till investeringsplaner, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.

Castellumaktien

Castellum skall verka för att bolagets aktie får en konkurrenskraftig totalavkastning i förhållande till risken samt en hög likviditet. Bolagets agerande skall utgå från ett långsiktigt perspektiv.

Castellumaktien är registrerad på NASDAQ OMX Stockholm AB Large Cap.

Ekonomi

Redovisat resultat	– 663	1 487	1 674

Nyckeltal	2008	2007	2006
Tillväxt förvaltningsresultat	5%	5%	8%
Belåningsgrad	50%	45%	45%
Investeringar i fastigheter, Mkr	2 738	2 598	2 283

Finansiering 2008-12-31

Totalavkastning (inklusive utdelning)

	2008	3 år	10 år
		snitt/år	snitt/år
Castellum	– 5%	– 1%	14%
NASDAQ OMX Stockholm (SIX Return)	– 39%	– 6%	5%
Fastighetsindex Sverige (EPRA)	– 21%	– 3%	15%
Fastighetsindex Europa (EPRA)	– 49%	– 19%	4%

Resultaträkning, Mkr	2008	2007	2006	Balansräkning, Mkr	31 dec 2008	31 dec 2007	31 dec 2006
Hyresintäkter	2 501	2 259	2 014	Förvaltningsfastigheter	29 165	27 717	24 238
Fastighetskostnader	– 831	– 771	– 700	Övriga tillgångar	239	174	208
Centrala admin. kostnader	– 71	– 69	– 67	S:a tillgångar	29 404	27 891	24 446
Finansnetto	– 626	– 495	– 364	Eget kapital	10 049	11 204	10 184
Förvaltningsresultat	973	924	883	Räntebärande skulder	14 607	12 582	10 837
Värdeförändringar fastigheter	– 1 262	920	1 145	Uppskjuten skatteskuld	2 785	3 322	2 723
Värdeförändringar räntederivat	– 1 010	99	178	Ej räntebärande skulder	1 963	783	702
Skatt	636	– 456	– 532	S:a eget kapital och skulder	29 404	27 891	24 446

VD har ordet

Bästa resultatet någonsin men också det sämsta.

2008 var ett turbulent år – började så bra att Riksbanken försökte dämpa infl ationen och kyla ner ekonomin genom fl era höjningar av styrräntan. Efter att fi nanskrisen briserat under sista kvartalet kom en kraftig inbromsning i ekonomin. De sänkta räntenivåerna därefter känns som en klen tröst för de omfattande varslen på arbetsmarknaden.

Hyresmarknaden kännetecknades av bra efterfrågan på lokaler, försiktigt stigande hyresnivåer och en fortsatt nyproduktion. Trots kraftig inbromsning i ekonomin under hösten har det varit fortsatt bra efterfrågan på lokaler och stabila hyresnivåer. Nyproduktionen har dock avstannat.

För Castellums del ökade hyresintäkterna 2008 med ca 240 miljoner kronor, en effekt av såväl stigande hyresnivåer som lägre vakanser och genomförda investeringar. Fastighetskostnaderna har ökat med ca 60 miljoner kronor främst utifrån ett större bestånd. Räntekostnaderna ökade med ca 130 miljoner kronor, varav ca 60 miljoner kronor på grund av högre räntenivåer. Sammantaget blev förvaltningsresultatet 973 miljoner kronor - det bästa någonsin!

Den 5%-iga tillväxten nådde inte upp till målet om 10%, men får ändå betraktas som tillfredsställande för ett turbulent år som 2008. Tillväxten möjliggör ett förslag om ökad utdelning till 3,15 kronor.

Fastighetsvärden går upp och ner. Efter att ha gått upp med 3,7 miljarder kronor sedan 2004 gick de ner med 1,3 miljarder kronor under 2008. Det är uppenbart att svängningarna förstärkts av att det tidigare varit relativt lätt att få fi nansiering, medan det för tillfället i fi nanskrisens spår är betydligt svårare. Även marknadsräntor går upp och ner. De under sista kvartalet kraftigt sjunkande långräntorna innebar att avtalad ränta var högre än marknadsräntan per årsskiftet, med en värdenedgång i räntederivaten om drygt 1 miljard kronor som följd.

Med vald strategi avseende fastighetsbestånd och fi nanspolicy är Castellums möjlighet att påverka dessa icke kassafl ödespåverkande värderingsposter ytterst begränsad. Prissättningen på tillgångar och räntor blir allt mer internationell. Sedan några år tillbaka påverkar dock dessa poster resultaträkningen, vilket medför att Castellum redovisar ett resultat efter värdeförändringar och skatt på – 663 miljoner kronor - det sämsta någonsin!

Castellums balansräkning är fortsatt stark, vilket är än viktigare i en fi nanskris och inför en lågkonjunktur. Trots under året gjorda investeringar om 2,7 miljarder kronor och nedskrivningar om 1,3 miljarder kronor uppgår belåningsgraden till låga 50%. Castellums tillgång till långfristiga krediter är god.

Totalavkastningen på aktien blev –5%. Det är inte tillfredsställande, men ändå betydligt bättre än Stockholmsbörsens –39% och Europeiskt fastighetsindex –49%.

Vad skall man då tro om 2009?

Castellum har engagerade och kunniga medarbetare som alltid försöker leva upp till kundernas förväntningar, men i en begynnande lågkonjunktur kan ändå inte uteslutas att det blir mer uppsägningar än nyuthyrningar. En sådan utveckling kommer dock att få begränsad påverkan på 2009 då hyresavtalen i normalfallet måste sägas upp nio månader före förändring.

Hyresnivåerna kommer i och med indexuppräkningar initialt att stiga under 2009. Jag ser liten risk för väsentligt försämrade intäkter under 2009, förutsatt att det inte blir omfattande konkurser i näringslivet.

Räntekostnaderna kommer sannolikt sjunka under 2009. Den allmänna uppfattningen är att Riksbanken kommer att sänka styrräntan ytterligare, men hur detta tillsammans med statens ökande lånebehov och fi nanskrisens utveckling kommer att påverka priset på pengar är inte lika lättbedömt. Det absolut viktigaste för näringslivet generellt och fastighetsbranschen specifi kt är att kreditmarknaden börjar fungera igen.

I tider av osäkerhet kring fi nansieringsmöjligheter kommer det även att råda osäkerhet om underliggande tillgångspriser. På lite längre sikt känner jag dock ingen oro för Castellums nuvarande värdering om ca 9 000 kronor per kvadratmeter. Det är med god marginal under nyproduktionspris och kräver inga höga hyror för att försvara värderingen.

Med en stark balansräkning och fortsatt fokus på kunden och kassafl ödet ser jag många intressanta möjligheter och utmaningar inför de närmsta åren.

Göteborg den 4 februari 2009

Håkan Hellström Verkställande direktör

Verksamhet

Affärsidé

Castellums affärsidé är att utveckla och förädla fastighetsbeståndet med inriktning på bästa möjliga resultat- och värdetillväxt genom att med en stark och tydlig närvaro i fem svenska tillväxtregioner erbjuda lokaler anpassade till hyresgästernas behov.

Mål

Castellums verksamhet är fokuserad på tillväxt i kassaflöde, vilket tillsammans med en stabil kapitalstruktur ger förutsättningar för en god värdetillväxt i bolaget samtidigt som aktieägarna kan erbjudas en konkurrenskraftig utdelning.

Målet är att kassaflödet, d v s förvaltningsresultat per aktie, skall ha en årlig tillväxt om minst 10%. I syfte att nå detta mål, skall årligen investeras minst 1 000 Mkr. Alla investeringar skall bidra till tillväxtmålet i förvaltningsresultatet inom 1-2 år och ha en värdepotential om minst 10%. Försäljning av fastigheter skall ske när det är affärsmässigt motiverat och när alternativ investering kan erhållas med bättre avkastning.

Strategi för fi nansiering

Kapitalstruktur

Castellum skall ha en stabil kapitalstruktur, innebärande en belåningsgrad som varaktigt ej skall överstiga 55% och en räntetäckningsgrad om minst 200%.

Förvärv av egna aktier skall kunna ske för att anpassa bolagets kapitalstruktur till bolagets kapitalbehov. Överlåtelse av egna aktier i bolagets ägo skall kunna ske i samband med eventuella förvärv men ej i självständigt vinstsyfte.

Utdelning

Minst 60% av förvaltningsresultatet efter full skatt skall delas ut, dock skall hänsyn tas till investeringsplaner, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.

Aktie- och kreditmarknaden

Castellum skall verka för att bolagets aktie får en konkurrenskraftig totalavkastning i förhållande till risken samt en hög likviditet.

Allt agerande skall utgå från ett långsiktigt perspektiv och bolaget skall ha en frekvent, öppen och rättvisande redovisning till aktieägare, kapitaloch kreditmarknaden samt till media, dock utan att enskild affärsrelation exponeras.

Långsiktigt skall Castellum vara ett av de större börsnoterade fastighetsbolagen i Sverige.

Strategi för fastighetsbeståndet och dess förvaltning

Geografi

Castellums fastighetsbestånd fi nns i de fem svenska tillväxtregionerna Storgöteborg, Öresundsområdet, Storstockholm, Mälardalen och Östra Götaland. Detta tillsammans med rationell förvaltning och hög närvaro i marknaden ger goda affärsmöjligheter.

Fastighets- och hyresmarknadens utveckling är, såväl nationellt som för enskild region, beroende av den långsiktiga ekonomiska tillväxten. Viktiga förutsättningar för ekonomisk tillväxt är infl yttning av yngre och välutbildad arbetskraft, tillgänglighet till god infrastruktur och nyföretagande. För att säkerställa att investeringar koncentreras till områden i landet med förväntad hög tillväxttakt analyserar Castellum kontinuerligt utvecklingen på olika delmarknader.

Fastighetskategori

Fastighetsbeståndet skall bestå av kommersiella fastigheter med generella och fl exibla lokaler för kontor/butik och logistik/lager/industri. Fördelningen mellan de olika kategorierna avgörs av affärsmöjligheter, kassafl öde, riskexponering och värdetillväxt.

Fastighetsbeståndets utveckling

Fastighetsbeståndet skall ständigt förädlas och utvecklas i syfte att förbättra kassafl öden.

Castellum skall fortsatt växa med kundernas efterfrågan, främst genom ny-, till- och ombyggnation som bedöms ge en hög avkastning, men också genom förvärv av byggnader och byggrätter för framtida nyttjande.

Kunder

Castellum skall uppfattas som ett servicemanagement företag. Detta uppnås genom att skapa långsiktiga relationer och att tillhandahålla lokaler och service som svarar mot kundens behov. För att kunna utveckla kundrelationerna skall kundens grad av tillfredställelse kontinuerligt mätas. Risken inom kundstocken skall hållas låg genom spridning på branscher, avtalslängd och avtalsstorlek.

Förvaltning/medarbetare

Castellum skall leverera service och förvalta fastigheterna via en decentraliserad och småskalig organisation med helägda dotterbolag och stark närvaro i delmarknaderna. Förvaltningen skall i huvudsak skötas med egen personal.

Castellum skall ha kunniga och engagerade medarbetare på varje post, vilket skapas genom att koncernen skall vara en attraktiv arbetsplats med goda utvecklingsmöjligheter. För att kunna utveckla koncernen såsom varande en attraktiv arbetsplats skall medarbetarnas grad av tillfredställelse kontinuerligt mätas.

Kunder

Kontraktsfördelning per bransch

De lokala dotterbolagen skall erbjuda ändamålsenliga lokaler och service som svarar mot kundens behov. Därför är goda och långsiktiga kundrelationer en förutsättning för att skapa tillväxt i Castellum.

Närhet till kunden

Castellums organisation med lokala dotterbolag ger närhet till kunderna och korta beslutsvägar. Medarbetarna inom Castellum arbetar nära marknaden vilket ger en naturlig möjlighet att känna till kundens nuvarande och framtida behov. Kunderna kan därmed erbjudas lokaler anpassade efter behov, god personlig service och snabba besked.

Castellum arbetar med service och tilläggstjänster för att dels förbättra och förenkla kundens vardag, dels stärka områdets attraktionskraft där kunden är verksam. Exempel är samordning av områdesbevakning för att öka säkerheten inom ett område samt upphandling av servicetjänster såsom städning och inredning.

Som en av de största fastighetsägarna på respektive lokal marknad samarbetar Castellum med kommuner samt engagerar sig i lokala nätverk såsom t ex företagsföreningar.

De lokala bolagen ger regelbundet ut information via kundtidningar och hemsidor.

Castellums kunder speglar svensk ekonomi

Castellum har en god riskspridning i kontraktsportföljen avseende geografi , lokaltyp, kontraktsstorlek, löptider och branscher i vilka kunderna är verksamma.

Koncernen har drygt 4 000 kommersiella kontrakt där det enskilt största kontraktet svarar för ca 1% av Castellums totala hyresintäkter.

Hyresavtal

Hyresavtal tecknas vanligtvis på 3-5 år med en uppsägningstid om nio månader och har kvartalsvis förskottsbetalning. Hyresnivån kan förändras i samband med att respektive kontrakt förfaller till omförhandling.

Hyresavtalen innehåller normalt en bashyra, d v s överenskommen hyra vid avtalets tecknande, samt en indexklausul som innebär en årlig förändring av hyran motsvarande en viss andel av infl ationen under föregående år, alternativt en procentuell minimiuppräkning.

Hyresavtalen innehåller vanligtvis ett tillägg för lokalens andel av fastighetens kostnad för värme, kyla samt fastighetsskatt.

Nöjda kunder

För att undersöka hur väl Castellum lever upp till kundernas förväntningar samt för att följa upp och utvärdera genomförda insatser genomförs årligen en extern kundundersökning. Undersökningen visar dels kundernas generella uppfattning om Castellum i ett Nöjd Kund Index, dels på delområdena lojalitet, image, servicevilja, affärsrelation, lokalen, fastigheten, fastighetsservice, miljö och information.

Undersökningen, som från och med i år utöver kontor även innefattar lager, industri och butik, omfattade en majoritet av Castellums större kunder. Svarsfrekvensen var hög och motsvarade 64% av de tillfrågade kunderna. Undersökningen visar på ett fortsatt genomgående högt betyg för Castellum med ett totalt index om 73 på en skala om 100.

En hög andel av de tillfrågade kunderna svarar att man vill hyra av Castellum igen och gärna rekommenderar Castellum som hyresvärd till andra.

Uthyrningsarbete

Castellum har en hög aktivitet i uthyrningsarbetet. Under 2008 har organisationen tecknat 767 nya kontrakt med ett totalt årsvärde om 305 Mkr. Uthyrningsarbetet visar på vikten av att vårda kunderna och kontaktnäten. Av de nytecknade kontrakten kommer 83% från egna kontakter, rekommendationer eller att befi ntliga kunder utökar, medan 12% kommer via hemsidorna och resterande från mäklare.

Fördelning kontraktsstorlek

Uthyrningsarbete

Organisation

affärsmöjligheter.

Örebro, Uppsala och Västerås

Jönköping, Linköping, Värnamo och Växjö

Centrala, Norra och Östra Storgöteborg

Södra Storgöteborg, Borås, Halmstad och Alingsås

Castellums strategi är att förvalta fastigheterna i en decentraliserad och småskalig organisation med helägda dotterbolag och stark närvaro på delmarknaderna. Genom att vara lokalt förankrade får dotterbolagen närhet till kunderna och därmed kunskap om deras verksamhet och behov. Bolagen får även en god kännedom om den lokala fastighets- och hyresmarknaden samt dess förändringar och

Dotterbolag med starka varumärken

Castellum har sex helägda dotterbolag med ett 35-tal medarbetare vardera. Dotterbolagens organisationer är inte identiska men utgörs i princip av verkställande direktör, 3-5 marknadsområden, affärsutvecklare samt 3-5 medarbetare inom ekonomi och administration. Varje marknadsområde är bemannat med en fastighetschef med assistent, en uthyrare och 2-4 fastighetsansvariga där samtliga har kundkontakt. Den platta organisationen medför korta beslutsvägar och skapar en kundorienterad och handlingskraftig organisation. Castellums dotterbolag är verksamma under egna namn vilka utgör starka varumärken på varje delmarknad. Varje dotterbolag är var för sig större än de minsta svenska börsnoterade fastighetsbolagen.

Förvaltningen sker i huvudsak med egen personal.

Upphandling av externa tjänster

I de fall externa tjänster upphandlas ställs höga krav på de företag som anlitas när det gäller kvalitet, kundbemötande, service och miljöhänsyn. Vid ny-, till- eller ombyggnad fi nns decentraliserad beställarkompetens i respektive dotterbolag för upphandlingar men ingen egen organisation för genomförandet.

Mäta och jämföra

Castellum mäter och jämför dotterbolagens effektivitet i förvaltningen och värdetillväxt i fastighetsbeståndet. Inom koncernen sker erfarenhetsutbyte mellan bolagen för att göra kompetens tillgängligt i hela organisationen.

Arbetet i Castellum styrs av besluts- och arbetsordning, policies och instruktioner. Policy fi nns för bl a fi nans- och ekonomiarbetet, information, informationssäkerhet, miljö, försäkring, el samt personal.

Moderbolag

Moderbolaget Castellum AB ansvarar för frågor gentemot aktiemarknaden (ex koncernrapportering och aktiemarknadsinformation) och kreditmarknaden (ex upplåning och fi nansiell riskhantering) samt övergripande IT/IS-strategier och personalfrågor. Castellum AB har 14 medarbetare.

Genom styrelsearbete i dotterbolagen är moderbolaget delaktigt i verksamheten.

Systemstöd

Användningen av systemstöd i form av IT/IS inom koncernen skall möjliggöra en säker och effektiv rapportering och uppföljning av verksamheten. Den tekniska plattformen bygger på lokala nätverk som är integrerade i ett koncerngemensamt nätverk och bygger på standardprodukter, vilket i längden borgar för hög säkerhet och låga underhållskostnader.

Medarbetare

Castellums mål är att vara en attraktiv arbetsplats med utvecklingsmöjligheter, vilket ger goda förutsättningar för kunniga och engagerade medarbetare. Medarbetarnas attityder mäts regelbundet i syfte att utveckla koncernen. Nöjda medarbetare ger nöjda kunder vilket är en förutsättning för att uppnå Castellums mål.

Attraktiv arbetsplats

Att rekrytera och behålla bra medarbetare är viktigt och Castellum är aktivt inom ett fl ertal områden för att öka engagemanget och delaktigheten bland medarbetarna.

Den platta organisationen gör att varje medarbetare har tydliga ansvarsområden med frihet inom respektive område, vilket innebär såväl professionell som personlig utveckling. Internrekrytering är ett medel för att öka medarbetarnas möjlighet att utvecklas. Medarbetarsamtal genomförs årligen med alla medarbetare och är ett viktigt verktyg för att följa upp och sätta mål samt fastställa behovet av kompetensutveckling.

Castellum arbetar med friskvård samt erbjuder en bra företagshälsovård och förmånlig sjukvårdsförsäkring.

Ett bonusprogram tillämpas där varje anställd har möjlighet att få del i respektive dotterbolags uppnådda resultatförbättringar.

En gång per år träffas alla medarbetare i Castellumkoncernen för att bland annat utbyta erfarenheter och stärka känslan av koncerngemenskap.

Castellums medarbetare

Koncernen hade vid årets utgång 226 anställda (208) varav 35% var kvinnor (34%). Personalomsättningen har under året varit 6% (10%) och sjukfrånvaron 2% (2%).

Utbildning och erfarenhetsutbyte

I Castellum bedrivs vidareutbildning både i intern och extern regi. Flera koncerngemensamma utvecklingsprogram har genomförts som varit anpassade till olika arbetsuppgifter. Förutom koncerngemensamma utvecklingsprogram sker behovsstyrd individuell kompetensutveckling.

För att skapa förutsättningar för erfarenhetsutbyte mellan bolagen drivs projekt med deltagare från samtliga bolag som exempelvis hanterar värdering och marknadsföringsfrågor. Förutom projekten fi nns fasta grupper som regelbundet diskuterar frågor inom specifi ka områden såsom ekonomi, IT, miljö och personal.

Nöjda medarbetare

Medarbetarnas syn på Castellum mäts i en undersökning som visar inställningen till den egna arbetssituationen, bolaget och dess ledning.

Undersökningen som genomfördes 2008 visar att medarbetarna i Castellum har ett stort förtroende för företaget och känner sig väl förtrogna med organisationens mål och strategier. Svarsfrekvensen var 100% vilket visar på stort engagemang och 9 av 10 medarbetare svarade att man är nöjd eller mycket nöjd med sin arbetssituation och känner stolthet över det egna bolaget.

Åldersfördelning - antal anställda

Nöjd Medarbetar Index

Ansvarsfullt företagande

Castellums miljöpolicy:

"Castellums verksamhet skall bedrivas med minsta möjliga påverkan på miljön och på ett resurssnålt sätt, för att bidra till en hållbar utveckling. Castellum betraktar samhällets krav enligt lagar och förordningar som minimikrav. Koncernen skall sträva efter ständiga förbättringar i syfte att minska miljöbelastningen och förebygga föroreningar.

Miljöpolicyn inbegriper alla delar av Castellums verksamhet, såväl förvaltning, förädling och förvärv som nyproduktion av fastigheter. Miljöarbetet skall vara en integrerad och naturlig del av verksamheten."

Castellum arbetar för en hållbar utveckling gällande socialt ansvar och miljöhänsyn. En hållbar utveckling innebär både ett etiskt agerande mot kunder, medarbetare och andra intressenter samt att verksamheten utvecklas med minsta möjliga påverkan på miljön. Arbetet ger ett mervärde genom nöjdare kunder, starkare varumärke och ökad konkurrenskraft.

Socialt ansvar

Det sociala ansvaret omfattar medarbetarna och den omgivning där bolaget verkar. Castellum har sedan bolaget bildades arbetat med att skapa en företagskultur med god arbetsmiljö där medarbetarnas kompetens och engagemang tillvaratas och utvecklas. Arbetet följs upp med regelbundna medarbetar- och kundundersökningar.

Castellum, som en av de största fastighetsägarna på de lokala marknaderna, samarbetar med kommun, universitet, högskola samt lokala företag för att bidra till utveckling av de orter där dotterbolagen verkar.

Castellum arbetar med gemensamma värderingar som styr det dagliga arbetet såsom affärsmässighet, kvalitet och service, lagar, diskriminering, arbetsmiljö, säkerhet samt samhällsansvar. Castellums värderingar beträffande mänskliga rättigheter, arbetsförhållanden och miljöfrågor ligger väl i linje med FNs uppförandekod Global Compact.

Castellum har personalpolicy avseende bl a arbetsmiljö, jämställdhet, löner, pensioner, tjänstebilar samt alkohol. Castellums verksamhet fi nns enbart i Sverige och lyder under svensk lagstiftning.

Miljöansvar

Castellums strategi är att utveckla fastighetsbeståndet med minsta möjliga påverkan på miljön och på ett resurseffektivt sätt för att bidra till en långsiktigt hållbar utveckling.

Redan 1995 då Castellum påbörjade miljöarbetet identifi erades de områden där bolaget har miljöpåverkan. Områdena har därefter systematiskt bearbetats och framförallt inom områdena energi- och materialanvändning samt avfall har ett stort arbete lagts ned de senaste 10 åren. Idag fokuseras Castellums miljöarbete på att effektivisera energianvändningen, styra mot förnyelsebara energikällor samt förbättra miljöstatusen i fastigheterna för att minska företagets klimatpåverkan. De övergripande mätbara målen är:

• Energiförbrukningen skall minska minst 1% per kvm och år, d v s minst 10% över en 10-årsperiod.
• Koldioxidutsläppen skall minska minst 2,5% per kvm och år, d v s minst 25% över en 10-årsperiod.
• Samtliga fastigheter som innehafts mer än ett år skall vara miljö inventerade.

Miljöarbetet styrs via ett miljöledningssystem som består av en gemensam miljöpolicy, riktlinjer samt övergripande mål. Miljöarbetet bedrivs lokalt på varje dotterbolag, följs upp varje år och avrapporteras regelbundet till ledningen i koncernen. Miljöarbetet omfattar hela verksamheten och arbetet revideras regelbundet av extern part.

Inom koncernen fi nns en miljögrupp med respektive dotterbolags miljösamordnare, vilka träffas regelbundet för att utbyta erfarenheter och bevaka utvecklingen i omvärlden.

Utbildning inom miljöområdet pågår kontinuerligt för att höja kompetensen och engagemanget. Alla medarbetare har en grundläggande utbildning inom miljöområdet och nya medarbetare får en grundutbildning inom ett år efter anställning. Flertalet medarbetare har genomgått utbildning inom specifi ka områden som t ex energifrågor.

Som en bekräftelse på att arbetet går i rätt riktning fi nns Castellum sedan många år med som ett av de miljömässigt mest progressiva börsföretagen utvalda av både svenska och utländska investerare.

Effektivisera energianvändningen

Castellum arbetar med att effektivisera energianvändningen och styra mot förnyelsebara energikällor för att minska bolagets klimatpåverkan. Exempel på åtgärder är behovsanpassning av värme och ventilation, utbyggnad av datoriserade styr- och reglersystem för värme och ventilation samt rörelsestyrd belysning. Castellum följer upp och analyserar all energiförbrukning i ett gemensamt uppföljningssystem.

Ett kontinuerligt arbete pågår med att konvertera uppvärmningen till förnyelsebara energikällor, d v s byta ut uppvärmning med olja och gas. Bergvärme/kyla fi nns installerat i 15 fastigheter om totalt 88 tkvm. Vid uppvärmning med fjärrvärme är Castellum beroende av fjärrvärmeverkens bränslemix när det gäller koldioxidutsläpp. Castellum anlitar idag 22 fjärrvärmeverk och av koncernens koldioxidutsläpp kommer 97% från uppvärmningen där fjärrvärmeverken står för 74%.

Under 2008 har ett arbete påbörjats med att virtualisera merparten av koncernens servrar vilket innebär att energiförbrukningen avseende serverdrift beräknas minska med minst 50%.

Sedan år 2001 används enbart miljömärkt el i Castellumkoncernen.

Känd och ständigt förbättrad miljöstatus i fastigheterna

Miljöinventering av fastigheter, ägda mer än ett år, med tanke på miljö- och hälsorisker som farliga ämnen, markföroreningar, fukt/mögel och tillståndspliktig verksamhet har genomförts i 91% av beståndet. Under 2008 har 112 tkvm miljöinventerats, bl a med metoden "Miljöstatus byggnader".

Castellums arbete med energiuppföljning samt miljöinventering medför att bolaget har varit väl rustat inför EU:s direktiv om energideklarationer.

Castellum har inga pågående miljötvister. Den tillståndspliktiga verksamhet som bedrivs är transport av lysrör.

Krav på leverantörer

Vid större inköp och upphandlingar ställer Castellum krav på entreprenörens miljö- och kvalitetsarbete. Extern expertis används delvis för att kontrollera att ställda krav följs.

Kommunikation och samarbete

Att kommunicera hur miljöarbetet fortskrider och att samarbeta med andra gällande miljöfrågor är viktigt för att driva arbetet framåt. Information ges bl a vid informationsträffar, kundbesök, i kundtidningar och på hemsidor till kunder och andra intressenter.

Samarbete med kunder, leverantörer, kommun, universitet och högskola sker för att få kunskap om ny teknik och utbyta erfarenheter. Exempel på samarbeten där Castellum ingår är Energimyndighetens "Beställargrupp för lokaler" och Byggsektorns kretsloppsråd.

Fastighets AB Brostaden utsågs under 2008 som första bolag i Europa till Green Building Corporate Partner vilket innebär att energiförbrukningen har reducerats med minst 25% i minst 30% av beståndet.

Castellums dotterbolag Fastighets AB Brostaden har under 2008 som första bolag i Europa utsetts av EU till Green Building Corporate Partner.

För att bli Green Building Corporate Partner krävs att energiförbrukningen reducerats med minst 25% i minst 30% av

Nedanstående fastighet, Karis 3 i Stockholm, är exempel på en Green Building-klassad fastighet. CORPORATE PARTNER fastighetsbeståndet.

Effektivisera energianvändningen	Utfall 2008
- Energiförbrukningen skall minska minst 1% per kvm och år, d v s minst 10% över en 10-årsperiod	– 3%
- Koldioxidutsläppen skall minska minst 2,5% per kvm och år, d v s minst 25% över en 10-årsperiod	– 15%

Genom att;

- driftoptimera befi ntliga anläggningar och successivt effektivisera tekniska installationer i fastigheterna,	Ständigt pågående arbete
- prioritera miljöanpassade och förnyelsebara energikällor,	Konvertering av 68 tkvm från olja och gas till fjärrvärme.
- ersätta de oljepannor som fi nns i förvaltningsfastigheterna med annan uppvärmningskälla senast 31 december 2009,	10 förvaltningsfastigheter med oljeeldning konverterades under 2008 och 12 kvarstår.
- fasa ut användningen av gas som framställts ur ej förnyelsebara källor,	5 förvaltningsfastigheter med gas konverterades under 2008 och 29 kvarstår.
- påverka de fjärrvärmeverk som anlitas för att de skall minimera utsläppen av koldioxid,	Pågående arbete
- minimera resor och transporter inom verksamheten,	Pågående arbete
	Fastighets AB Brostaden utsågs till Green
- ingå i samarbeten som t ex EU:s Green Building.	Building Corporate Partner under 2008.
Känd och ständigt förbättrad miljöstatus i fastigheterna	Utfall 2008
- Samtliga fastigheter som innehavts mer än ett år skall vara miljöinventerade.	91%
Genom att;
- all ny-, om- och tillbyggnation samt underhåll skall ske utifrån ett hållbarhetsperspektiv. Det gäller såväl planering, projektering, produktion, nyttjandefas som återbruk eller rivning,	Pågående arbete såsom t ex krav vid nybyggnation.
- miljöfarliga och miljöskadliga ämnen identifi eras och fasas ut successivt,	Pågående arbete
- tillsammans med hyresgästerna minska deras miljöpåverkan och följa upp hyresgäster som av miljöskäl har tillståndpliktig verksamhet,	Pågående arbete
- samtliga hyresgäster skall erbjudas verksamhetsanpassad källsortering för att minska mängden avfall till deponi,	Ca 70% har tillgång till källsortering.

Förbrukning	2008	2007	2006
Energiförbrukning, ej graddagsjusterad
Fjärrvärme, MWh	168 319	156 088	156 139
El, MWh	117 794	113 711	111 979
Olja, MWh	4 290	7 260	7 757
Gas, MWh	10 860	13 667	13 932
Summa, MWh	301 263	290 726	289 807
Koldioxidutsläpp, ton (2008 är preliminär)	18 546	20 110	20 760
Vatten, m3	856 896	747 754	754 759

Förbrukning samt koldioxidutsläpp / kvm och år

Energiförbrukning samt koldioxidutsläpp per kvm har beräknats på en förbrukning som justerats avseende graddagar, vakans samt kylbehov.

Fastighetsbestånd

Fastighetsmarknaden, d v s marknaden för att sälja och köpa fastigheter, och hyresmarknaden, d v s marknaden för uthyrning av lokaler och hyresnivåer, är båda på lång sikt helt beroende av utvecklingen i inhemsk ekonomi.

Svensk ekonomi

Sverige, som är beläget i norra Europa med drygt nio miljoner invånare, är ett land med en öppen och stark ekonomi, vilket bl a beror på ett stabilt och transparent affärsklimat, hög utbildningsnivå, sunda statsfinanser och hög produktivitet inom industrin. Sverige har de senaste åren uppvisat ett positivt handelsnetto och svensk export utgör idag ca 40% av BNP, varav tre fjärde delar avser Europa. Sverige har en lång och stor erfarenhet av internationell handel och internationella relationer vilket tydliggörs av landets relativt stora andel världsledande koncernen såsom t ex AstraZeneca, Ericsson, H&M, IKEA, SCA och Volvo. Det stora exportberoendet bidrar till att Sverige historiskt uppvisat en god förmåga att anpassa och ställa om ekonomin vid konjunkturförändringar.

Sverige har uppvisat en stark tillväxt under senare år, bl a till följd av en global tillväxt och växande export. Liksom övriga världen står Sverige inför en lågkonjunktur där den snabba kreditåtstramningen bidragit till att orderingången i svensk industri försämrats vilket medfört ökat antal varsel. Sverige har dock, relativt EU, ett bra utgångsläge med stabila statsfinanser, en statsskuld i förhållande till BNP om 38% och en arbetslöshet på ca 6%.

Fastighetsbestånd

I Sverige finns närmare tre miljoner fastigheter med ett totalt taxeringsvärde om ca 4 900 miljarder kronor, varav bostäder utgör merparten. Av det kommersiella beståndet i Sverige beräknas Castellum, som är en av de större fastighetsägarna i landet, äga uppskattningsvis 1-2% medan samtliga svenska börsnoterade fastighetsbolag totalt beräknas äga ca 10%.

De största fastighetsägarna i Sverige är, utöver de börsnoterade bolagen, offentligt ägda bolag samt såväl svenska som utländska institutionella investerare. Därutöver finns en mängd mindre fastighetsägare såsom mindre fastighets- och byggbolag, brukare och privatpersoner. På grund av det spridda ägandet utan någon dominerande fastighetsägare växlar konkurrenterna mellan de olika delmarknaderna.

Hyresmarknaden

Hyresmarknaden är främst beroende av tillväxten i svensk ekonomi, men påverkas också av nyproduktionens storlek. Ekonomisk tillväxt leder normalt till ökad efterfrågan på lokaler och därmed minskade vakanser, med potential för stigande marknadshyror, vilket även möjliggör nyproduktion. En stagnation i tillväxten ger omvänt förhållande.

Hyresmarknaden under 2008 kännetecknades av en förhållandevis bra efterfrågan på lokaler, men också av att antalet uppsägningar ökat. Då det generellt sett är relativt låga vakanser på Castellums delmarknader bedöms hyresnivån, utöver de indexuppräkningar som sker i början av 2009, som stabila. Med normalt nio månaders uppsägningstid för hyresavtal ger förändringar i marknadshyran på kort sikt relativt liten påverkan på totala hyresintäkter.

Sveriges fem största handelspartners

Export	Import
1. Tyskland	1. Tyskland
2. Norge	2. Danmark
3. Storbritannien	3. Norge
4. Danmark	4. Storbritannien
5. USA	5. Nederländerna

Källa: SCB, import avser avsändningsländer.

Nybyggnation och vakansgrader

Fastighetstransaktioner Sverige

Fastighetsmarknaden

Transaktionsvolymen på svensk fastighetsmarknad var under året drygt 130 miljarder kronor, jämfört med ca 140 miljarder kronor för 2007. Justerat för specifi ka transaktioner, såsom Vasakronan och strukturaffärer, har volymen mer än halverats. Den minskade volymen beror främst på den kreditåtstramning som skett i och med turbulensen på den internationella kreditmarknaden.

Även om den svenska fastighetsmarknaden har tillförts allt fl er internationella aktörer de senaste åren, var det främst nationella aktörer som investerade under 2008. De stod för 75% av marknaden, vilket kan jämföras med ca 40% år 2007. Den svenska marknaden kännetecknas dock fortfarande av att vara i högsta grad internationell och transparent.

Under ett antal år har avkastningskraven i Sverige sjunkit, men bedöms sedan halvårsskiftet 2007 varit relativt stabila fram till början av 2008 för att därefter successivt öka under året. Den tidigare obalansen på marknaden mellan stor efterfrågan och begränsat utbud har korrigerats under 2008 och har kommit att bli omvänd.

Castellums geografiska marknader

Castellum är närvarande på landets främsta tillväxtmarknader och av Sveriges 9,2 miljoner invånare bor ca 60% inom Castellums regionala marknadsområden.

Ekonomisk tillväxt kan bäst mätas i utvecklingen av ett marknadsområdes totala lönesumma. Genomsnittlig tillväxt per år i såväl total sysselsättning som lönesumma för perioden 1995-2007 var inom Castellums marknadsområden 1,4% respektive 4,2%. Detta kan jämföras med hela rikets 1,0% respektive 3,7%.

För att analysera regionala marknaders tillväxt och risk, kan den årliga genomsnittliga tillväxten i lönesumman för respektive marknad studeras samtidigt som risken (standardavvikelsen i tillväxt) mäts över tid. Vissa marknader är i kraft av sin storlek och branschstruktur mindre beroende av omvärldsförändringar än andra och har en egen inneboende tillväxtkraft. Det mest gynnsamma är hög tillväxt med låg risk. Av följande diagram fram går Sveriges regionala marknader där Castellums orter är

rödmarker ade. Tillväxt och risk på lång sikt

Castellums fastighetsbestånd

Castellums fastighetsbestånd är koncentrerat till utvalda delmarknader där dotterbolagen har en stark ställning. Castellums geografiska delmarknader kan betraktas som stabila med goda förutsättningar för en långsiktig positiv utveckling. Fastighetsbeståndet, som enbart består av svenska fastigheter i 34 (34) av landets 290 kommuner, finns i fem tillväxtregioner: Storgöteborg, Öresundsområdet, Storstockholm, Mälardalen och Östra Götaland. Tyngdpunkten med 75% av beståndet finns i de tre storstadsregionerna.

Det kommersiella beståndet består av 64% kontors- och butiksfastigheter samt 31% lager- och industrifastigheter. Fastigheterna är belägna från citylägen (förutom i Storstockholm från närförortslägen) till välbelägna arbetsområden med goda kommunikationer och utbyggd service. Castellum har outnyttjade byggrätter om 876 tkvm.

Castellums fastighetsbestånd per den 31 december 2008 omfattade 587 fastigheter (549) med ett sammanlagt hyresvärde om 2 912 Mkr (2 654) och en sammanlagd uthyrningsbar yta om 3 172 tkvm (3 003). Fastigheternas verkliga värde vid årsskiftet uppgick till 29 165 Mkr (27 717), med en normaliserad avkastning om 7,4% (7,0%). För fastigheter ägda vid årets utgång uppgick driftsöverskottet på årsbasis till 1 746 Mkr (1 542).

Fastighetsvärde per region

Fastighetsvärde per kategori

Förändring av fastighetsbeståndet

	Verkligt värde, Mkr	Antal
Fastighetsbestånd 1 januari 2008	27 717	549
+ Förvärv	1 212	39
+ Ny-, till- och ombyggnation	1 526	–
– Försäljningar	– 28	– 1
+/– Orealiserade värdeförändringar	– 1 262	–
Fastighetsbestånd 31 december 2008	29 165	587

Investeringar

Under året har investerats för totalt 2 738 Mkr (2 598) varav 1 212 Mkr (1 514) avser förvärv och 1 526 Mkr (1 084) avser ny-, till- och ombyggnation. Under året har en fastighet sålts för 28 Mkr (39).

Av de totala investeringarna avser 1 086 Mkr Mälardalen, 685 Mkr Storgöteborg, 379 Mkr Östra Götaland, 296 Mkr Storstockholm samt 292 Mkr Öresundsområdet.

Castellum har pågående projekt där återstående investeringsvolym uppgår till ca 800 Mkr.

Fastighetsvärde

Fastigheternas verkliga värde vid årsskiftet uppgick till 29 165 Mkr (27 717), motsvarande 8 984 kr/kvm (9 098). Castellum fastställer fastighetsvärdet genom interna värderingar. Värderingarna baseras på en 10-årig kassaflödesmodell med en individuell bedömning för varje fastighet av dels den framtida intjäningsförmågan, dels marknadens avkastningskrav. Vid bedömning av en fastighets framtida intjäningsförmåga har, utöver inflationsantagande om 1,5%, hänsyn tagits till dels eventuella förändringar i hyresnivån utifrån respektive kontrakts hyra och förfallotidpunkt jämfört med bedömd aktuell marknadshyra, dels förändring i uthyrningsgrad och fastighetskostnader. Igångsatta projekt har värderats enligt samma princip, men med avdrag för återstående investering. Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde per kvadratmeter om i genomsnitt ca 950 kr/kvm (1 000).

Den normaliserade avkastningen för Castellums fastighetsbestånd, exkl projekt och mark, kan beräknas till 7,4% (7,0%).

För att säkerställa värderingen har fastigheter motsvarande värdemässigt 51% av beståndet värderats av NAI Svefa. Castellums värdering av samma fastigheter var 1% högre.

Värdeförändring fastigheter

Fastighetskostnader kr/kvm

	Kontor/ butik	Lager/ industri	Totalt
Driftskostnader	187	100	146
Underhåll	40	21	31
Tomträttsavgäld	8	5	7
Fastighetsskatt	57	16	37
Direkta fastighetskostnader	292	142	221
Uthyrning och fast.adm. (indirekt)	–	–	47
Totalt	292	142	268
Föregående år	284	142	262

Värdeförändringar

Värdeförändringen i Castellums bestånd under året uppgick till totalt –1 262 Mkr (920). Av detta kan ca –1 400 Mkr hänföras till att avkastningskravet ökat med 0,4%-enheter under året och resterande till genomförda investeringar och ett något förbättrat bedömt framtida kassaflöde.

Årets värdenedgång har varit ca 4% där de största värdenedgångarna noterades på centrala butiksfastigheter samt i Öresundsområdet. Värdeuppgången netto, inkl årets förändring, under den senaste 5-årsperioden har varit ca 2% per år, vilket ungefär motsvarar inflationstakten.

Det bör noteras att, då fastighetsvärdering innehåller ett osäkerhetsintervall om normalt 5-10%, även värdeförändringen innehåller en icke oväsentlig osäkerhet.

Hyresintäkter

Castellums genomsnittliga hyresnivå är 1 151 kr/kvm (1 121) för kontor/ butik och 666 kr/kvm (647) för lager/industri. Hyresnivåerna har jämfört med föregående år ökat med ca 3%.

Den genomsnittliga ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 89,7%, vilket är 1,8%-enheter högre än föregående år. Det totala hyresvärdet för under året outhyrda ytor uppgick på årsbasis till 323 Mkr.

Bruttouthyrningen (d v s årshyra för total uthyrning) under året uppgick till 305 Mkr (315), varav 48 Mkr (81) avsåg uthyrning i samband med ny-, till- och ombyggnation. Uppsägningarna uppgick till 221 Mkr (180), varav konkurser 20 Mkr (5), innebärande en nettouthyrning om 84 Mkr (135). Andelen uppsägningar för omförhandlingar har varit mycket begränsad. Tidsförskjutningen mellan nettouthyrningen och dess resultateffekt bedöms till 9-18 månader.

Redogörelser för utvecklingen på de lokala marknaderna fi nns i respektive områdesöversikt.

Fastighetskostnader

Fastighetskostnaderna uppgick till 831 Mkr (771), motsvarande 268 kr/kvm (262). Ökningen beror framförallt på stigande energipriser.

Förbrukningen vad avser uppvärmning under perioden har beräknats till 85% (84%) av ett normalår enligt graddagsstatistiken. Fördelningen på kostnader och fastighetskategori framgår av vidstående tabell.

Castellums fastighetsbestånd 2008-12-31

			2008-12-31			januari-december 2008
	Antal fastig heter	Yta tkvm	Verkligt värde Mkr	Verkligt värde kr/kvm	Hyres värde Mkr	Hyres värde kr/kvm	Ekon. ut hyrnings grad	Hyres intäkter Mkr	Fastighets kostnader Mkr	Fastighets kostnader kr/kvm	Drifts överskott Mkr
Kontor/butik
Storgöteborg	79	405	5 253	12 953	487	1 202	94,9%	463	115	285	348
Öresundsområdet	51	314	4 397	13 980	411	1 306	89,4%	367	99	315	268
Storstockholm	45	304	3 712	12 208	403	1 324	82,4%	332	97	318	235
Mälardalen	67	306	2 907	9 512	297	973	92,6%	275	76	250	199
Östra Götaland	49	295	2 419	8 209	272	922	91,8%	249	87	295	162
Summa kontor/butik	291	1 624	18 688	11 505	1 870	1 151	90,2%	1 686	474	292	1 212
Lager/industri
Storgöteborg	96	612	4 251	6 950	413	675	89,8%	371	75	123	296
Öresundsområdet	42	295	1 661	5 619	193	652	85,2%	164	41	139	123
Storstockholm	36	193	1 424	7 376	166	859	88,0%	146	42	218	104
Mälardalen	42	177	976	5 524	117	662	94,1%	110	29	162	81
Östra Götaland	35	185	730	3 945	85	463	87,9%	75	21	114	54
Summa lager/industri	251	1 462	9 042	6 185	974	666	88,9%	866	208	142	658
Summa	542	3 086	27 730	8 984	2 844	921	89,7%	2 552	682	221	1 870
Uthyrning och fastighetsadministration									144	47	– 144
Summa efter uthyrning och fastighetsadministration									826	268	1 726
Projekt	14	86	1 059	–	68	–	–	37	17	–	20
Obebyggd mark	31	–	376	–	–	–	–	–	–	–	–
Totalt	587	3 172	29 165	–	2 912	–	–	2 589	843	–	1 746

Ovanstående sammanställning avser de fastigheter som Castellum ägde vid årets utgång och avspeglar fastigheternas intäkter och kostnader såsom de hade ägts under hela året. Avvikelsen mellan ovan redovisade driftsöverskott om 1 746 Mkr och resultaträkningens driftsöverskott om 1 670 Mkr förklaras av, dels att driftsöverskottet om 1 Mkr i under året sålda fastigheter frånräknats, dels att driftsöverskottet i under året förvärvade/ färdigställda fastigheter räknats upp med 77 Mkr såsom de ägts eller varit färdigställda under hela året.

Fastighetsrelaterade nyckeltal

	2008	2007	2006	2005	2004	2003	2002	2001	2000
Hyresvärde, kr/kvm	921	896	864	851	859	829	799	747	694
Ekonomisk uthyrningsgrad	89,7%	87,9%	87,1%	88,1%	89,6%	90,7%	91,5%	93,0%	92,4%
Fastighetskostnader, kr/kvm	268	262	259	247	255	246	237	239	228
Driftsöverskott, kr/kvm	559	527	494	502	514	506	494	455	413
Verkligt värde, kr/kvm	8 984	9 098	8 466	7 930	7 706	7 296	7 132	6 681	6 150
Antal fastigheter	587	549	515	494	492	500	508	526	547
Uthyrningsbar yta, tkvm	3 172	3 003	2 787	2 651	2 505	2 437	2 381	2 338	2 309

Investeringar

I Castellums strategi för tillväxt ingår att ständigt förädla och utveckla fastighetsbeståndet genom förvärv och investeringar i såväl om- och tillbyggnad av befi ntliga fastigheter som genom nyproduktion. Investeringarna sker i syfte att förbättra kassafl ödet och därigenom öka fastigheternas värde. Nya projekt tillförs successivt genom förvärv av såväl utvecklingsbara fastigheter som outnyttjade byggrätter.

Under 2008 har Castellum investerat totalt 2 738 Mkr (2 598), varav 1 212 (1 514) Mkr avser förvärv och 1 526 Mkr (1 084) ny-, till- och ombyggnation. Av årets förvärv har merparten genomförts i bolagsform. Det koncernmässiga anskaffningsvärdet om 1 212 Mkr består dels av ett kassafl ödesmässigt anskaffningsvärde om 1 096 Mkr, dels nominell uppskjuten skatteskuld om 116 Mkr. Castellum färdigställde större projekt som totalt uppgår till drygt 1 000 Mkr och har pågående projekt som uppgår till drygt 1 500 Mkr, varav återstående investeringsvolym uppgår till ca 800 Mkr.

Castellums projektportfölj innehåller god riskspridning med många projekt på fl era orter och med ett stort antal hyresgäster.

Under året har en (4) fastighet sålts med ett försäljningspris om 28 Mkr (39).

Större fastighetsförvärv under 2008

Fastighet	Yta, kvm	Uthyrnings grad jan 2009	Anskaffnings värde, Mkr	Kategori	Kommentar
Borgaren 1, Däcket 1, Stinsen 18, Tryckeriet 2, 13,
Tågmästaren 25, Ölstånkan 11, 14, 15, Örebro	49 900	96%	565	Kontor	Inkl. outnyttjade byggrätter 6 000 kvm
Boländerna 8:11, 8:6, 9:1 och Husbyborg 1:83, Uppsala	18 400	100%	193	Lager/Industri
Spjutet 2, Helsingborg	6 700	90%	74	Butik/Lager
Elenergin 1, Västerås	5 200	6%	60	Kontor/Butik	Inkl. outnyttjad byggrätt 4 000 kvm
Takläggaren 8, Värnamo	7 000	100%	58	Industri	Inkl. outnyttjad byggrätt 7 100 kvm
Högsbo 9:3, Göteborg	3 000	100%	26	Lager
Stallet 3, Alingsås	3 300	100%	26	Kontor/Lager
Överstycket 25, Jönköping	7 800	90%	26	Industri
Haken 3, Malmö	3 600	100%	24	Lager
Mattläggaren 1, Värnamo	2 700	100%	23	Industri
Elektronen 1, Jönköping	1 900	100%	23	Kontor	Inkl. outnyttjad byggrätt 4 000 kvm
Pagoden 1, Linköping	3 400	0%	22	Industri
Krokslätt 102:2, Göteborg	970	100%	21	Kontor

Större förvärv under 2008

Castellum har under året förvärvat 39 fastigheter för totalt 1 212 Mkr. Nedan redogörs för några av de större förvärv som genomförts.

Borgaren 1, Däcket 1, Stinsen 18, Tryckeriet 2, 13, Tågmästaren 25, Ölstånkan 11, 14 och 15 i Örebro

Castellum förvärvade under året nio fastigheter i centrala Örebro för 565 Mkr, motsvarande ca 11 300 kr/kvm, varav uppskjuten skatt uppgick till 64 Mkr. Den uthyrningsbara ytan om ca 49 900 kvm består av 39 200 kvm kontor, 2 600 kvm butik, 6 500 kvm hotell samt 1 600 kvm industri.

Fastigheternas centrala läge i Örebro är ett bra komplement till Castellums övriga bestånd som är koncentrerat till arbetsområdet Aspholmen. Förvärvet inkluderade även outnyttjade byggrätter om ca 6 000 kvm.

Boländerna 8:6, 8:11, 9:1 och Husbyborg 1:83 i Uppsala

Under 2008 utökade Castellum sin andel av lager- och industrifastigheter i Uppsala genom förvärv av fyra fastigheter om ca 18 400 kvm för 193 Mkr. Tre av fastigheterna är belägna i två intilliggande kvarter i den nordvästra delen av Boländerna, som idag är ett av de mest attraktiva arbetsområdena i Uppsala, ca 1 km från centralstationen. Den fjärde fastigheten ligger med ett attraktivt läge i det nya arbetsområdet Librobäck.

Spjutet 2 i Helsingborg

Castellum förvärvade under 2008 en fastighet i Helsingborg bestående av 6 700 kvm butiks-, lager- och kontorslokaler för 74 Mkr. Fastigheten gränsar till Castellums befi ntliga bestånd i området Berga som ligger vid norra infarten till Helsingborg.

Elenergin 1 i Västerås

I Västerås förvärvades under 2008 Elenergin 1 för 60 Mkr. Fastigheten har ett bra skyltläge i Tunbytorp, vilket är ett attraktivt arbetsområde i norra Västerås som karaktäriseras av företag inom främst bilbranschen. Castellum äger sedan tidigare fastigheter i området.

Elenergin 1, som totalrenoverades 2006 och därmed är i gott skick, består av 5 200 kvm kontors- och butiksytor. På fastigheten fi nns dessutom ca 4 000 kvm i outnyttjade byggrätter.

Takläggaren 8 i Värnamo

I Hornaryd, som är ett av Värnamos mest expansiva industriområden, har Castellum under 2008 förvärvat en modern industrifastighet för 58 Mkr med en uthyrningsbar yta om ca 7 000 kvm. Fastigheten gränsar till andra fastigheter som Castellum äger sedan tidigare, vilket möjliggör samreglering och outnyttjad byggrätt om ca 7 100 kvm.

Takläggaren 8, Värnamo

Färdigställda projekt

2008 färdigställdes större projekt som totalt uppgår till ca 1 000 Mkr. Nedan redogörs för några av dessa projekt.

Forskaren 2 i Lund

På Ideon-området, med närhet till Lunds Tekniska Högskola och Lunds Universitet, färdigställde Castellum år 2001 en byggnad om 20 000 kvm kontors- och konferensytor på fastigheten Forskaren 2, även kallad Edison Park. Byggnationen innebar en investering om 255 Mkr.

Under 2007 påbörjade Castellum ytterligare nyproduktion om 7 500 kvm på fastigheten Forskaren 2 som slutfördes under 2008. Investeringen uppgick till 191 Mkr och byggnaden består av fl exibla kontorslokaler med hög standard.

På fastigheten fi nns möjlighet att bygga ytterligare ca 7 400 kvm.

Kärra 74:2 i Göteborg

På Hisingen i Göteborg har Castellum under 2008 byggt en logistikanläggning om 15 400 kvm, varav 1 500 kvm kontor, för en befi ntlig kund. Kunden, vars verksamhet är inriktad mot produkter och tjänster inom hälsa och sjukvård, kommer att i de nya lokalerna successivt samlokalisera sitt skandinaviska lager.

Investeringen uppgick till 110 Mkr och möjlighet fi nns att bygga ytterligare 4 000 kvm på fastigheten.

Varla 3:22 i Kungsbacka

I slutet av 2006 förvärvade Castellum fastigheten Varla 3:22 i Kungsbacka. På fastigheten fanns bl a en outnyttjad byggrätt om ca 15 000 kvm, varav en del nyttjats genom nybyggnation av en anläggning om 5 600 kvm för försäljning och service av bilar. Byggnaden har en fl exibel konstruktion med hög kvalitet och utgör ett referensobjekt hos kunden. Investeringen uppgick till 93 Mkr.

Golvläggaren 3 i Värnamo

Castellum har under 2008 färdigställt nyproduktion av en modern butiksbyggnad för dagligvaruhandel på fastigheten Golvläggaren 3 i Värnamo.

Investeringen uppgick till 68 Mkr och omfattar en total byggyta om 8 800 kvm, varav 6 300 kvm utgör butiksyta. Byggnaden är uppförd med modern teknik vad gäller såväl materialval som miljöhänsyn.

		Uthyrnings	Total inv.,	Varav under
Fastighet	Yta, kvm	grad jan 2009	Mkr	2008, Mkr	Kommentar
Forskaren 2, Lund	7 500	59%	191	63	Nyproduktion kontor
Kärra 74:2, Göteborg	15 400	100%	110	105	Nyproduktion lager/logistik/kontor
Varla 3:22, Kungsbacka	5 600	100%	93	75	Nyproduktion handel och service
Lindholmen 28:2, Göteborg	5 200	100%	91	21	Nyproduktion kontor
Kärra 75:3, Göteborg	4 600	100%	77	77	Nyproduktion handel och service
Golvläggaren 3, Värnamo	8 800	100%	68	53	Nyproduktion butik för dagligvaruhandel
Mästaren 1, Botkyrka	9 000	100%	47	36	Ombyggnad lager/logistik
Unaman 8, Växjö	1 700	67%	35	15	Ombyggnad kontor/butik

Större färdigställda projekt 2008

Större pågående projekt

Castellum har pågående projekt om ca 1 500 Mkr, varav återstående investeringsvolym uppgår till ca 800 Mkr. Nedan redogörs för några av de större projekten.

Betongblandaren 10 i Stockholm

Under 2005 förvärvade Castellum fastigheten Betongblandaren 10, som har ett centralt läge i Mariehäll beläget intill Bromma Flygplats i Stockholm. Fastigheten förvärvades som ett utvecklingsprojekt och under 2008 beslutades att genomföra en ombyggnation av fastigheten med bedömd investering om 130 Mkr.

Den befi ntliga industrifastigheten om 14 900 kvm, kommer att byggas om till en modern handelsfastighet med hem- och inredningsgalleria. Ombyggnationen beräknas vara färdigställd i slutet av 2009.

Visionen 3 i Jönköping

År 2004 förvärvade Castellum fastigheten Visionen i Jönköping. På fastigheten fanns en byggnad om ca 10 000 kvm och en outnyttjad byggrätt om ca 5 000 kvm. Fastigheten är belägen på A6-området, som inrymmer ett av södra Sveriges större köpcentrum, och har ett bra exponerings- och kommunikationsläge längs med E4.

Under 2008 har nybyggnation påbörjats av ca 7 400 kvm kontor. Byggnaden, som kommer att uppföras i fyra våningsplan, skall utgöra en funktionell profi lbyggnad med fl exibla kontorslokaler som över tid kan anpassas till olika typer av behov.

Investeringen beräknas uppgå till 115 Mkr och vara färdigställd under kvartal 3 2009.

Idéskiss Visionen 3, Jönköping déskiss

		Uthyrnings-	Total inv.,	Varav kvar
Fastighet	Yta, kvm	grad jan 2009	Mkr	att inv., Mkr	Klart	Kommentar
Betongblandaren 10, Stockholm	14 900	48%	130	101	Kv 4 2009	Ombyggnad butik
Visionen 3, Jönköping	7 400	0%	115	107	Kv 3 2009	Nyproduktion kontor
Boländerna 28:3 och 30:2, Uppsala	11 900	86%	96	96	Kv 1 2010	Om- och tillbyggnad butiksytor
Visiret 2, Huddinge	4 500	100%	95	61	Kv 4 2009	Nyproduktion handel och service
Visiret 2, Huddinge	5 800	100%	60	5	Kv 1 2009	Nyproduktion handel och service
Dragarbrunn 20:2, Uppsala	2 700	73%	49	35	Kv 3 2009	Ombyggnad kontor/butik
Ekenäs 1, Stockholm	500	100%	40	12	Kv 2 2009	Ombyggnad och modernisering kontor
Visiret 2, Huddinge	7 500	P-däck	38	37	Kv 4 2010	Nyproduktion parkeringsdäck
Inköparen 1, Örebro	3 600	88%	34	1	Kv 1 2009	Nyproduktion kontor och sällanköpshandel
Verkstaden 13, Västerås	2 100	86%	32	21	Kv 3 2009	Nyproduktion kontor

Större pågående projekt 2008

Inköparen 1, Örebro

Boländerna 28:3 och 30:2 i Uppsala

Castellum äger ett fl ertal fastigheter i handelsområdet Boländerna, som idag är Uppsalas starkaste externhandelsområde. Under slutet av 2008 beslutade Castellum att bygga om 10 900 kvm lager till moderna handelsytor, en nybyggnation om ca 1 000 kvm och en p-anläggning för 850 platser på fastigheterna Boländerna 30:2 och intilliggande 28:3.

Investeringen beräknas uppgå till 96 Mkr varav 85 Mkr för om- och tillbyggnad samt 11 Mkr för p-anläggningen. Byggnationen beräknas vara färdigställd i början av 2010 och efter investeringen återstår ca 8 000 kvm byggrätter att förädla.

Visiret 2 i Huddinge

Smista Allé är ett expansivt företagsområde i Huddinge, södra Stockholm, utmed E4/E20 och nära Kungens Kurva. Området har bra kommunikationer och exponeringsmöjligheter.

Castellum har under 2008 påbörjat nyproduktion av en byggnad i tre plan med en yta om ca 4 500 kvm med intilliggande parkeringsdäck på ca 3 200 kvm motsvarande ca 100 parkeringsplatser.

Bilbranschen är etablerad i området och den nya byggnaden kommer användas för försäljning av nya och begagnade bilar samt service, reparationer och försäljning av reservdelar.

Investeringen beräknas uppgå till 95 Mkr och vara färdigställd i slutet av 2009.

Inköparen 1 i Örebro

Hösten 2001 förvärvade Castellum fastigheten Inköparen 1 i arbetsområdet Aspholmen i Örebro. På fastigheten fanns en byggrätt med antagen detaljplan om 10 000 kvm som möjliggör nyproduktion av kontor och handel. Fastigheten har bra skyltläge i direkt anslutning till avfarten från E18/20.

I början av 2008 nyttjades en del av byggrätten då Castellum påbörjade en nybyggnation av 3 600 kvm kontor och handel.

Investeringen beräknas uppgå till 34 Mkr och den första infl yttningen är planerad till början av 2009.

Verkstaden 13 i Västerås

Kopparlunden är ett dynamiskt område i centrala Västerås med en blandning av modern teknik och hundraårig industritradition. Området har goda kommunikationer med närhet till E18, Västerås fl ygplats samt kollektivtrafi k.

Castellum har under 2008 påbörjat nybyggnation av en kontorsbyggnad om 2 100 kvm på fastigheten Verkstaden 13, med bästa läge vid entrén till Kopparlunden. Byggnaden kommer att bestå av tre plan med ett centralt trapphus, vilket ger fl exibilitet.

Investeringen beräknas uppgå till 32 Mkr och vara färdigställd under hösten 2009.

Borgaren 1, Örebro orgaren Fastigheten ingick i Örebro-förvärvet som genomfördes sommaren 2008. astigheten

CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2008 25

Byggrätter och potentiella projekt

Castellum äger 876 000 kvm outnyttjade byggrätter.

Outnyttjade byggrätter 2008-12-31

Område	Byggrätt tkvm
Storgöteborg	337
Högsbo-Sisjön-Åbro	100
Hisingen	61
Göteborg	49
Kungsbacka	30
Övriga Storgöteborg	97
Öresundsområdet	118
Lund	52
Malmö	47
Helsingborg	19
Storstockholm	228
Sollentuna	115
Huddinge	61
Johanneshov	37
Övriga Storstockholm	15
Mälardalen	91
Örebro	47
Uppsala	13
Västerås	26
Övriga Mälardalen	5
Östra Götaland	102
Växjö	45
Värnamo	25
Jönköping	18
Övriga Östra Götaland	14
Totalt	876

I Castellums strategi ingår att nyproducera lokaler när detta är ett konkurrenskraftigt alternativ. För att kunna erbjuda kunden nyproducerade lokaler med kortast möjliga tid till infl yttning är det en konkurrensfördel att äga byggrätter i attraktiva lägen med antagna detaljplaner. Castellum har 876 000 kvm outnyttjade byggrätter, vilket är 60 000 kvm mer än föregående år. För ett antal av de outnyttjade byggrätterna fi nns konkreta projekt som kan påbörjas relativt omgående.

Outnyttjade byggrätter är värderade till 844 Mkr motsvarande i genomsnitt ca 950 kr/kvm. Av byggrätterna fi nns ca 400 tkvm motsvarande 457 Mkr redovisade som projekt och obebyggd mark. Resterande fi nns redovisade bland kontor/butik respektive lager/industri då dessa fi nns på redan bebyggda fastigheter.

Storgöteborg

I Högsbo-Sisjön-Åbro, som är Sveriges största sammanhängande industriområde, äger Castellum ett stort antal outnyttjade byggrätter om totalt ca 100 000 kvm, t ex Generatorn 1 som är en välexponerad byggrätt om ca 15 000 kvm.

På Hisingen, som är ett av Castellums större verksamhetsområden i Storgöteborg, återfi nns ett fl ertal fastigheter med outnyttjade byggrätter om totalt ca 61 000 kvm. Byggrätterna ligger i olika industriområden och medger nästan uteslutande byggnation av lager- och industrilokaler.

I områdena Hede och Varla i norra Kungsbacka, ca 3 mil söder om Göteborg, har Castellum ett antal fastigheter med outnyttjade byggrätter om ca 30 000 kvm.

Utöver ovan nämnda områden fi nns i Storgöteborg outnyttjade byggrätter om ytterligare ca 146 000 kvm.

I anslutning till Edison Park på Ideon-området, med närhet till Lunds Tekniska Högskola och Lunds Universitet, äger Castellum fastigheten Forskaren 2 där möjlighet fi nns att producera ytterligare 7 400 kvm utöver de kontorsytor som färdigställdes under 2008. Med närhet till Ideon-området ligger Brunnshög som är ett område under utveckling och ses som nästa expansionsfas för forskningsbyn Ideon. Castellums fastighet Höjdpunkten 2, med strategiskt läge vid entrén till Brunnshög och nära E22, har möjlighet till byggnation av upp till ca 30 000 kvm lokalyta.

Utöver ovan nämnda projekt fi nns i Öresundsområdet outnyttjade byggrätter om ytterligare ca 81 000 kvm.

Storstockholm

I Johanneshov i södra Stockholm har Castellum fl era intilliggande fastigheter med ingående outnyttjade byggrätter, vilket ger förutsättningar för en samordnad och integrerad utveckling av området. Ett detaljplanearbete pågår i syfte att förnya den utgångna detaljplanen för området som omfattar byggrätter om ca 23 000 kvm, till ny verksamhet och utformning som ligger i linje med stadsdelens utveckling. Den nya detaljplanen kommer att möjliggöra kontor-, handel- och hotelländamål. Därtill äger Castellum angränsande fastigheter i kvarteret Renseriet, där ytterligare utbyggnadsmöjligheter kan skapas genom rivning av delar av befi ntlig byggnation och utnyttjande av obebyggd tomtmark.

Utmed E4/E20 vid Kungens kurva i Huddinge ligger Smista Allé som är en av de största byggrätterna i Storstockholm. Castellums byggrätter om ca 61 000 kvm är detaljplanelagda och inriktade mot kontor, sällanvaruhandel och lager. På nedanstående bild visas området och de färdigställda byggnaderna (F), påbörjade byggnader (P) samt outnyttjade byggrätter (B). Delar av projektet beskrivs närmare under "Investeringar".

Norr om Stockholm vid E4/E20 halvvägs till Arlanda ligger "Norrviken Strand", Rankan 3-4, en större outnyttjad byggrätt om ca 110 000 kvm. Detta är ett intressant framtidsläge med tillgång till både bra kommunikationer och natursköna omgivningar.

Utöver ovan nämnda projekt fi nns i Storstockholm outnyttjade byggrätter om ytterligare 34 000 kvm.

Mälardalen

I Kopparlunden, som är ett av de mest intressanta utvecklingsområdena i Västerås, har Castellum fastigheter som medger kommande ny-, till- och ombyggnation om ca 10 000 kvm.

I Örebro äger Castellum Inköparen 1 på vilken det fi nns en byggrätt med antagen detaljplan om 6 000 kvm, som möjliggör nyproduktion av kontor och handel med ett bra skyltläge mot E18/E20. Under 2008 har nybyggnation av 3 500 kvm kontor och handel påbörjats på byggrätten. Projektet beskrivs närmare under "Investeringar".

Utöver ovan nämnda projekt fi nns i Mälardalen outnyttjade byggrätter om ytterligare 75 000 kvm.

Östra Götaland

I anslutning till fastigheten Bagaren 10 i Växjö, där Castellum äger ca 20 000 kvm byggrätt, föreligger bra möjligheter att producera kontor, handel och lager. En annan byggrätt med möjlighet att bygga 5 000 kvm kontor fi nns på fastigheten Idémannen 2 i Linköping.

Utöver ovan nämnda projekt fi nns i Östra Götaland outnyttjade byggrätter om ytterligare 77 000 kvm.

Storgöteborg

Fastighetsvärdet i Storgöteborg motsvarar 33% av Castellums bestånd.

Castellums bestånd i Storgöteborg innefattar regionerna Storgöteborg inklusive Alingsås samt Borås och Halmstad. Totalt bor ca 1,2 miljoner invånare i dessa regioner vilket motsvarar ca 13% av landets befolkning.

Storgöteborg är det näst största storstadsområdet i Sverige efter huvudstadsregionen Storstockholm.

Storgöteborg inklusive Alingsås

Storgöteborg utgörs av 13 kommuner varav de största är Göteborg, Kungälv, Mölndal och Kungsbacka. Regionen utgör en lokal arbetsmarknad via främst kommunikations- och pendlingsmöjligheter.

Befolkningsutvecklingen har under fl era år varit positiv och uppgår till 0,7% per år under 1995-2007 vilket kan jämföras med 0,3% för hela landet.

Storgöteborg har ett centralt läge och väl utvecklad infrastruktur med Göteborgs hamn, fl ygplatserna och vägarna E6 och E20 som alla bidrar till att regionen anses vara det bästa logitistiska centrat i Skandinavien.

Näringslivet är omfattande och spritt över alla branscher även om tillverkningsindustri, handel och logistik är och historiskt sett varit viktiga områden. Näringslivsstrukturen har breddats och skapat tillväxt inom kunskapsintensiva och högteknologiska företag såväl som traditionella näringar. Tjänstenäringar utgör ca 47% av den totala lönesumman jämfört

	Storgöteborg inkl. Alingsås	Borås	Halmstad
Befolkning	965 000	143 000	113 000
Heltidsstuderande vid universitet / högskola	50 000	10 000	8 000
Tillväxt i sysselsättning 1995-2007 per år (riket 1,0%)	1,7%	0,8%	1,3%
Tillväxt total lönesumma 1995-2007 per år (riket 3,7%)	4,5%	3,6%	4,1%

De fem största fastighetsägarna

Storgöteborg	Lokalyta tkvm	Borås	Lokalyta tkvm	Halmstad	Lokalyta tkvm
Castellum (Eklandia Fastighets AB och
Harry Sjögren AB)	895	SveaReal AB		123 Akelius Fastigheter	71
Wallenstam	442	Castellum (Harry Sjögren AB)	92	Fragerus Fastigheter	56
Vasakronan	410	Klövern	74	Försäkringsbolaget Alecta	54
Diligentia / Skandia Liv	293	CA Fastigheter AB	58	Förvaltnings AB Aranea	44
Platzer	278	Kungsleden	56	Dagon	39

Uppgifter avseende lokalytor (ej bostäder) ägda per 2008-12-31. Kommunala och statliga bolag samt förvaltningar har exkluderats förutom Vasakronan AB. Källa: Byggstatistik och Castellum

med drygt 20% för industrin. Tillväxten i både sysselsättning och den totala lönesumman har varit stark under de senaste decenniet.

Utbildningsnivån i Storgöteborg är högre än riksgenomsnittet och vid Göteborgs Universitet och högskolor studerar ca 50 000 studenter.

Borås

Borås bildar tillsammans med Svenljunga, Herrljunga och Ulricehamn en egen region, med ca 143 000 invånare, som ligger ca sex mil öster om Göteborg.

Handelsnäringen har en stark ställning tillsammans med konfektionsbranschen och skapar en intensiv internationell handel, vilket stöds av närheten till Landvetter fl ygplats och Göteborgs hamn.

Halmstad

Halmstadsregionen omfattar kommunerna Laholm och Halmstad och har haft en konstant befolkningstillväxt de senaste decennierna.

Näringslivet i regionen är mångfacetterat och domineras av små och medelstora företag inom tillverkning, service, handel och turism, där tre fjärdedelar av näringsidkarna har mindre än 10 anställda.

Regionen har en väl utbyggd infrastruktur med vägar, tåg, fl yg och båtförbindelser.

Hyresmarknaden

Hyresmarknaden i regionen har under 2008 haft en fortsatt stabil utveckling med bibehållna hyresnivåer samt fortsatt låga vakanser. Detta gäller såväl på kontors- som ändamålsenliga lager och logistiklokaler. För butikslokaler har vakansgraden liksom tidigare år varit försumbar.

Den generella vakansgraden i regionen uppskattas till 5-10% för såväl kontor som industri- och lagerlokaler.

Fastighetsmarknaden

Under 2008 minskade transaktionsvolymen i Göteborg, främst beroende på den kreditåtstramning som skett i och med turbulensen på den internationella kreditmarknaden. Detta medförde i sin tur ökade avkastningskrav som, trots en stabil hyresmarknad, innebar lägre fastighetspriser.

Fastighetstransaktioner för ca 5 miljarder kronor genomfördes i regionen under 2008, vilket kan jämföras med 8 miljarder kronor 2007.

Av den totala kommersiella transaktionsvolymen utgör kategorin kontor/handel ca 60% och industri/lager ca 40%.

Marknadshyror (inkl värme)

	Göteborg	Borås	Halmstad
Kontor
Centralt	1 400–2 300	800–1 000	900-1 500
Arbetsområde	650–1 250	400–800	700-1 100
Butik
Centralt	3 000–7 200	1 500–2 500	1 500-2 800
Arbetsområde	800–3 600	600–1 200	800-1 300
Lager/industri
Välbelägna	450–850	350–700	450-800

Hyresvärde och uthyrningsgrad

Castellums fastighetsbestånd

Castellums fastighetsbestånd i Storgöteborg omfattar 187 fastigheter (182) med en sammanlagd yta om 1 017 tkvm (1 000) och ett verkligt värde om 9 603 Mkr (9 293). För fastigheter ägda vid årets utgång uppgick på årsbasis hyresvärdet till 900 Mkr (839) och driftsöverskottet till 603 Mkr (539).

I centrala och östra Göteborg fi nns mestadels kontors- och butiksfastigheter. På Hisingen och i Högsbo/Sisjön återfi nns kontorsfastigheter samt lager- och industrifastigheter.

I Mölndals kommun består Castellums fastighetsbestånd främst av lager- och industrifastigheter samt kontor i Åbro och Lackarebäck.

I Borås kommun äger Castellum främst kontors- och butiksfastigheter i centrum men även en mindre andel lager- och industifastigheter.

Vidare fi nns det ett blandat fastighetsbestånd i Alingsås, Halmstad, Partille, Kungälv, Kungsbacka, Lerum och Härryda.

Se även avsnittet Castellums fastighetsbestånd 2008 med fastighetsförteckning, kartor och ekonomisk information.

Fastighetsbestånd i sammandrag

		Verkligt värde		Investeringar, Mkr Hyresvärde		Andel
	Yta tkvm	Mkr	Ny- till- omb	Förvärv	Mkr	av värde
Kontor/butik	405	5 253	311	21	487	55%
Lager/industri	612	4 251	296	52	413	44%
Summa	1 017	9 504	607	73	900	99%
Projekt och mark	–	99	–	5	–	1%
Totalt	1 017	9 603	607	78	900	100%

Hyresutveckling

Castellums genomsnittliga hyresnivå är 1 202 kr/kvm för kontor/butik och 675 kr/kvm för lager/industri. Hyresnivåerna har jämfört med föregående år ökat med ca 3%.

Den genomsnittliga ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 92,6%, vilket är 1,8%-enheter högre än föregående år.

Bruttouthyrningen (d v s årshyra för total uthyrning) under året uppgick till 66 Mkr (98), varav allt avsåg nytecknat i befi ntligt bestånd. Uppsägningarna uppgick till 39 Mkr (48), varav konkurser 4 Mkr (0), innebärande en nettouthyrning om 27 Mkr (50).

Dotterbolag

Castellums fastigheter i Storgöteborg ägs och förvaltas av de helägda dotterbolagen Eklandia Fastighets AB med huvudkontor i Göteborg och Harry Sjögren AB med huvudkontor i Mölndal. Eklandias fastighetsbestånd är huvudsakligen samlat till centrala och östra Göteborg samt Hisingen medan Harry Sjögrens fastigheter är lokaliserade till Högsbo/ Sisjön i södra Göteborg, Mölndal, Borås, Halmstad, Kungsbacka, Lerum, Partille, Alingsås och Härryda. Vid årsskiftet hade Eklandia 38 anställda och Harry Sjögren 30 anställda.

Arendal 1:13 i Göteborg är en modern logistikanläggning i Göteborgs hamn. rendal

CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2008 33

Fastighetsvärdet i Öresundsområdet motsvarar 23% av Castellums bestånd.

Malmö, Lund och Helsingborg bildar tillsammans med 22 andra kommuner Malmöregionen. I regionen bor ca 1 miljon invånare vilket motsvarar ca 11% av landets befolkning. På den danska sidan av Öresund bor ytterligare 2,7 miljoner invånare.

Castellums bestånd i Öresundsområdet innefattar Malmö, Lund och Helsingborg.

Malmöregionen

Malmöregionen har haft en positiv tillväxt och är en av de snabbast växande regionerna i Sverige. Befolkningen har totalt ökat med 0,8% per år under 1995-2007, vilket är den näst högsta tillväxttakten efter Stockholmsregionen.

Regionen har ett brett näringsliv med industri, offentlig sektor och handel, som utgör de tre största näringarna. Tjänstenäringar utgör ca 45% av den totala lönesumman jämfört med knappt 20% för industrin.

Malmö, Lund och Helsingborg

Malmö har haft en hög befolkningstillväxt som tilltagit ytterligare under de tre senaste åren. I Malmö fi nns en högskola och utbildningsnivån i regionen är relativt hög.

	Malmöregionen	varav Lund	varav Helsingborg
Befolkning	995 000	105 000	125 000
Heltidsstuderande vid universitet / högskola	51 000	34 000	–
Tillväxt i sysselsättning 1995-2007 per år (riket 1,0%)	2,0%	1,4%	1,6%
Tillväxt total lönesumma 1995-2007 per år (riket 3,7%)	4,7%	4,2%	4,5%

De fem största fastighetsägarna

Malmöregionen	Lokalyta tkvm	varav Lund	Lokalyta tkvm	varav Helsingborg	Lokalyta tkvm
Wihlborgs Fastigheter AB	1 096	Castellum AB (Fastighets AB Briggen)	119	Wihlborgs Fastigheter AB	450
Castellum AB (Fastighets AB Briggen)	609	Wihlborgs Fastigheter AB	110	Castellum AB (Fastighets AB Briggen)	149
Kungsleden AB	338	Kungsleden AB	98	Brinova Fastigheter AB	133
Vasakronan AB	324	Vasakronan AB	85	NS Holding AB / Norrporten	93
Diligentia AB / Skandia Liv	185	North Bridge Capital Partners	74	Northern Logistics Properties ASA	75

Uppgifter avseende lokalytor (ej bostäder) ägda per 2008-12-31. Kommunala och statliga bolag samt förvaltningar har exkluderats förutom Vasakronan AB. Källa: Byggstatistik och Castellum

Infrastrukturen är väl utvecklad med Öresundsbron, ett fl ertal europavägar, Sturup fl ygplats, närheten till Kastrup fl ygplats, en modern hamn och goda järnvägsförbindelser.

Malmö befi nner sig i en strukturomvandling från industri- till kunskapsstad och näringslivet har skiftat från att tidigare bestå av ett fåtal stora industriföretag till att nu istället utgöras av många småföretag i olika branscher. Förutom privata tjänsteföretag är logistik, detalj- och partihandel samt bygg och fastigheter stora sektorer. Mer kunskapsintensiva företag fi nns inom bio- och medicinteknik, miljöteknik, IT och digitala media.

Lund har en stadig befolkningstillväxt som ökat något under de senaste tre åren. Att Lund är en av Sveriges äldsta universitetsstäder märks tydligt bland befolkningen där utbildningsnivån är mycket hög. Lund har en väl utvecklad infrastruktur med E22 som går igenom och E6 som passerar väster om staden och närhet till fl ygplatserna Sturup och Kastrup.

Lunds näringsliv har en kunskapsinriktad profi l med fl era mindre företag, ofta kunskaps- och forskningsintensiva, med kopplingar till universitetet och etablerade företag. Flera av dessa har utvecklats genom bland annat Sveriges första och största forskningsby, Ideon.

Helsingborg har ett strategiskt läge och en stadig befolkningstillväxt. Infrastrukturen är god med E4 och E6 samt Sveriges tredje största affärshamn, som alla har gjort staden till en knutpunkt för sjö- och landförbindelser. Orten är ett handels- och logistikcentrum men även livsmedel, läkemedel och tillverkningsindustri är viktiga branscher.

Hyresmarknaden

Såväl hyresnivåer som vakanser uppvisar liknande nivåer första halvåret 2008 som 2007. Även sista halvåret 2008 uppvisade en förhållandevis hög aktivitet på hyresmarknaden, trots rådande lågkonjunktur och fi nansiell oro. Dock noterades en något längre beslutsprocess hos kunderna.

Under 2007 och 2008 startades nyproduktion av såväl kontors-, handelssom logistiklokaler, vilket kan komma att påverka vakansgraderna och därmed hyresnivåerna framöver.

Den generella vakansgraden för Malmö, Lund och Helsingborg uppskattas till 7-11% för kontor, 8-12% för industri- och lager samt 1-5% för butiker.

Fastighetsmarknaden

Utbudet av fastigheter har under året varit stort, men säljare och köpare har haft olika uppfattning om avkastningskrav, vilket medfört färre avslut. Trots en stabil hyresmarknad medförde bankernas kreditåtstramning och den ekonomiska utvecklingen sjunkande fastighetspriser under 2008. Den totala transaktionsvolymen noterade en något högre nivå 2008 än 2007 och uppgår till 6 miljarder kronor, vilket kan jämföras med 5 miljarder kronor föregående år.

Av den totala kommersiella transaktionsvolymen utgör kategorin kontor/handel ca 75% och industri/lager ca 25%.

Marknadshyror (inkl värme)

	Malmö	Lund	Helsingborg
Kontor
Centralt	1 300-2 100	1 000-2 100	1 000-1 900
Arbetsområde	800-1 300	800-1 200	750-1 350
Butik
Centralt	2 000-6 000	2 500-4 000	2 000-4 000
Arbetsområde	800-1 500	800-1 500	750-1 500
Lager/industri
Välbelägna	500-750	450-750	450-750

Hyresvärde och uthyrningsgrad

Castellums fastighetsbestånd

Castellums fastighetsbestånd i Öresundsområdet omfattar 100 fastigheter (97) med en sammanlagd yta om 621 tkvm (602) och ett verkligt värde om 6 536 Mkr (6 906). För fastigheter ägda vid årets utgång uppgick på årsbasis hyresvärdet till 632 Mkr (583) och driftsöverskottet till 372 Mkr (345).

I Malmö fi nns främst en blandning av kommersiella fastigheter i de etablerade marknadsområdena Jägersro, Fosie, Bulltofta samt Norra Hamnen. I centrala Malmö fi nns även ett bestånd av större kontors- och butiksfastigheter.

I Lund består Castellums fastighetsbestånd av såväl kontors- som lageroch industrifastigheter i industriområdena Råbyholm och Gunnesbo som kontorsfastigheter vid teknikparken Ideon. Det fi nns även ett bestånd av kontors- och butiksfastigheter i centrala Lund.

Fastighetsbeståndet i Helsingborg består främst av kontors- samt lageroch industrifastigheter, huvudsakligen i Berga industriområde och centrala Helsingborg.

Se även avsnittet Castellums fastighetsbestånd 2008 med fastighetsförteckning, kartor och ekonomisk information.

Fastighetsbestånd i sammandrag

		Verkligt värde	Investeringar, Mkr		Hyresvärde	Andel
	Yta tkvm	Mkr	Ny- till- omb	Förvärv	Mkr	av värde
Kontor/butik	314	4 397	86	75	411	67%
Lager/industri	295	1 661	47	25	193	26%
Summa	609	6 058	133	100	604	93%
Projekt och mark	12	478	59	–	28	7%
Totalt	621	6 536	192	100	632	100%

Hyresutveckling

Castellums genomsnittliga hyresnivå är 1 306 kr/kvm för kontor/butik och 652 kr/kvm för lager/industri. Hyresnivåerna har jämfört med föregående år ökat med ca 2%.

Den genomsnittliga ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 88,1%, vilket är 0,4%-enheter högre än föregående år.

Bruttouthyrningen (d v s årshyra för total uthyrning) under året uppgick till 44 Mkr (53), varav 5 Mkr (20) avsåg uthyrning i samband med ny-, till- och ombyggnation. Uppsägningarna uppgick till 41 Mkr (41), varav konkurser 4 Mkr (0), innebärande en nettouthyrning om 3 Mkr (12).

Dotterbolag

Castellums fastigheter i Öresundsområdet ägs och förvaltas av det helägda dotterbolaget Fastighets AB Briggen med huvudkontor i Malmö och lokalkontor i Helsingborg samt i Lund. Briggen hade vid årsskiftet 37 anställda.

Fastighetsbeståndet i Storstockholm motsvarar 19% av Castellums bestånd.

Stockholmsregionen utgör Sveriges största arbetsmarknadsområde med drygt 2 miljoner invånare, vilket motsvarar 22% av landets befolkning. I Castellums region Storstockholm ingår Stockholm, Botkyrka, Huddinge, Järfälla, Nacka, Sigtuna, Sollentuna och Upplands-Väsby.

Stockholm präglas av att vara rikets huvudstad med huvudsäte för de rikspolitiska institutionerna och för många svenska företag. Regionen har Sveriges största tjänstesektor som fördelas inom en mängd olika branscher och omfattar ca 60% av den totala lönesumman. Tillväxten i sysselsättning har varit stark det senaste decenniet, främst inom tjänstesektorer som IT, telekommunikation och fi nansiell verksamhet. Befolkningstillväxten i regionen har under 1995-2007 varit 1,0% vilket är den högsta i landet.

Storstockholm kan delas in i innerstaden samt området norr respektive söder om centrum. I norr fi nns till övervägande del tjänsteproducerande företag, medan söder har en större andel varuproducerande- och distributionsföretag. I både norr och söder har tillväxten av antalet arbetsplatser successivt koncentrerats till större företagsområden.

Norrort

Infrastrukturen i norra Storstockholm är väl utbyggd med bl a E4 och E18 samt de båda fl ygplatserna Arlanda och Bromma. Vidare fi nns fl era hamnar, vilka i stor utsträckning används till passagerartrafi k. Näringslivsetableringar och tillväxt i norrort har i stor utsträckning koncentrerats till

Stockholm

m

Befolkning	2 021 000
Heltidsstuderande vid universitet / högskola	45 000
Tillväxt i sysselsättning 1995-2007 per år (riket 1,0%)	1,5%
Tillväxt total lönesumma 1995-2007 per år (riket 3,7%)	4,4%

De fem största fastighetsägarna

Storstockholm	Lokalyta, tkvm
(Kommuner Botkyrka, Huddinge, Järfälla, Nacka, Sigtuna, Sollentuna, Solna, Stockholm, Upplands-Väsby)
Vasakronan AB	1 864
Fabege AB	1 288
Castellum AB (Fastighets AB Brostaden)	497
Kungsleden AB	494
Diligentia AB / Skandia Liv	484

Uppgifter avseende lokalytor (ej bostäder) ägda per 2008-12-31. Kommunala och statliga bolag samt förvaltningar har exkluderats förutom Vasakronan AB. Källa: Byggstatistik och Castellum

stråket mellan Stockholm och Arlanda, där fl era stora företagsområden etablerats såsom Kista, delar av Sollentuna och delar av Upplands-Väsby.

Sollentuna, med ett strategiskt läge mellan Stockholm centrum och Arlanda fl ygplats, består av många olika delmarknader och har framför allt expanderat inom handel och tjänsteföretag.

Solna och Sundbyberg i nordostlig riktning utanför Stockholms centrum samt stadsdelarna Mariehäll/Ulvsunda i Bromma, är geografi skt koncentrerade med närhet till Stockholms centrum och väl utbyggda kommunikationer. Den totala kontorsmarknaden i området är näst efter innerstaden den största i hela Stockholmsregionen och har uppvisat stark tillväxt av anställda i kontorsintensiva branscher.

I Kista fi nns Kista Science City – en av norra Europas mest dynamiska företagsparker och ett av Stockholmsregionens största företagsområden med ca 63 000 anställda. Kista domineras av företag verksamma inom främst informationsteknologi och telekommunikation. Även handelssektorn har vuxit kraftigt.

Söderort

I södra Stockholm fi nns ett fl ertal kontors- och industriområden som Johanneshov, Marievik/Liljeholmen, Årsta, Eriksberg, Södra Hammarbyhamnen, Nacka Strand och Västberga. Johanneshovs näringsliv, inklusive Globenområdet, domineras av tjänsteföretag, handel och kommunikation och området har väl utbyggd infrastruktur. Marievik/Liljeholmen är ett mer utpräglat kontorsområde strax utanför Stockholms innerstad och Södermalm. Västberga, med närhet till E4 och stambanan, domineras av transport- och logistikföretag, lager, tillverkning och byggverksamhet.

I sydligaste delen av Stockholm ligger Skärholmen och strax intill ligger Kungens kurva i Huddinge kommun. Skärholmen domineras av handel och Kungens Kurva är en av Nordens största handelsplatser. Nära Kungens kurva intill E4 ligger området Smista Allé vilket är ett område under utveckling främst mot fordonshandel.

Hyresmarknaden

Hyresmarknaden har under första halvåret 2008 varit stark i Storstockholm, för att sista halvåret uppvisa en lägre aktivitet. Marknadshyrorna var dock stabila eller något stigande i fl ertalet delmarknader och kategorier.

Konjunkturavmattningen tillsammans med att nyproduktion av fl era stora projekt pågår i de centrala delarna av Stockholm, kan sannolikt komma att påverka såväl vakanser som hyresnivåer. Den generella vakansgraden uppskattas till 6-16% för kontor, 5-10% för industri- och lager medan den är obetydlig för butiker.

Fastighetsmarknaden

Intresset för fastighetsmarknaden i Stockholmsregionen kvarstod under 2008, men kreditåtstramningen tillsammans med den fi nansiella oron påverkade dock fastighetspriserna som sjönk under året. Detta gäller såväl centrala lägen som ytterområden. Justerat för specifi ka transaktioner, såsom Vasakronan och vissa strukturaffärer, uppvisade 2008 en lägre transaktionsvolym än 2007 – 22 miljarder kronor att jämföra med 33 miljarder kronor.

De största affärerna var lokaliserade till Stockholms innerstad och Solna. Av den totala kommersiella transaktionsvolymen utgör kategorin kontor/handel ca 77% och industri/lager ca 23%.

Marknadshyror (inkl värme) Storstockholm (närförorter) Kontor Centralt 1 300–2 500 Arbetsområde 800–1 900 Butik Centralt 1 500–4 500 Arbetsområde 600–2 000 Lager/industri

Välbelägna 600–1 000

Hyresvärde och uthyrningsgrad

Castellums fastighetsbestånd

Castellums fastighetsbestånd i Storstockholm omfattar 90 fastigheter (87) med en sammanlagd yta om 535 tkvm (517) och ett verkligt värde om 5 672 Mkr (5 266). För fastigheter ägda vid årets utgång uppgick på årsbasis hyresvärdet till 583 Mkr (555) och driftsöverskottet till 306 Mkr (278).

I de norra förorterna utgörs Castellums fastighetsbestånd främst av större kontors- och butiksfastigheter i Mariehäll i Bromma, Kista, Sollentuna, Solna och Upplands-Väsby. I områdena Veddesta/Lunda och Rosersberg återfi nns främst lager- och industrifastigheter.

I de södra förorterna är Castellums fastighetsbestånd lokaliserat till bland annat Johanneshov, Skärholmen/Kungens kurva och Nacka. I dessa områden fi nns främst större kontors- och butiksfastigheter. I Botkyrka återfi nns även lager- och industrifastigheter.

Se även avsnittet Castellums fastighetsbestånd 2008 med fastighetsförteckning, kartor och ekonomisk information.

Fastighetsbestånd i sammandrag

		Verkligt värde	Investeringar, Mkr		Hyresvärde	Andel
	Yta tkvm	Mkr	Ny- till- omb	Förvärv	Mkr	av värde
Kontor/butik	304	3 712	95	–	403	66%
Lager/industri	193	1 424	63	–	166	25%
Summa	497	5 136	158	–	569	91%
Projekt och mark	38	536	138	–	14	9%
Totalt	535	5 672	296	–	583	100%

Hyresutveckling

Castellums genomsnittliga hyresnivå är 1 324 kr/kvm för kontor/butik och 859 kr/kvm för lager/industri. Hyresnivåerna har jämfört med föregående år ökat med ca 5%.

Den genomsnittliga ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 84,0%, vilket är 2,8%-enheter högre än föregående år.

Bruttouthyrningen (d v s årshyra för total uthyrning) under året uppgick till 74 Mkr (72), varav 17 Mkr (11) avsåg uthyrning i samband med ny-, till- och ombyggnation. Uppsägningarna uppgick till 56 Mkr (31), varav konkurser 3 Mkr (3), innebärande en nettouthyrning om 18 Mkr (41).

Dotterbolag

Castellums fastigheter i Storstockholm ägs och förvaltas av det helägda dotterbolaget Fastighets AB Brostaden med huvudkontor i Stockholm. Brostadens verksamhet är uppdelad i fem marknadsområden och bolaget hade vid årsskiftet 40 anställda.

Mälardalen

Fastighetsvärdet i Mälardalen motsvarar 14% av Castellums bestånd.

I Castellums region Mälardalen ingår regionerna Örebro, Uppsala och Västerås som tillsammans har ca 750 000 invånare, motsvarande 8% av Sveriges befolkning. Regionen har haft en positiv befolkningstillväxt och har en god näringslivsstruktur.

Mälar- och Svealandsbanorna har förbättrat kommunikationerna mellan Stockholm och Örebro via Västerås respektive Eskilstuna.

Örebro

Örebro bildar tillsammans med ytterligare åtta kommuner landets sjunde största region. Befolkningstillväxten har varit hög och tilltagit ytterligare under de tre senaste åren.

Det strategiska läget med vägar som möts, goda järnvägsförbindelser och närhet till fl ygplatsen, har gjort Örebro till ett centrum för logistik.

Näringslivet i Örebro är mångskiftande utan någon dominerande arbetsgivare. Här fi nns verksamheter inom handel, service, administration, en varierande tillverkningsindustri och fl era offentliga förvaltningar. Örebro är en universitetsstad och har därmed god utbildningsnivå.

Uppsala

Uppsalaregionen har ca 295 000 invånare och de totalt sex kommunerna som ingår i regionen bildar Sveriges fjärde största arbetsmarknadsregion.

	Örebro	Uppsala	Västerås
Befolkning	224 000	295 000	227 000
Heltidsstuderande vid universitet / högskola	12 000	33 000	12 000
Tillväxt i sysselsättning 1995-2007 per år (riket 1,0%)	0,9%	1,4%	0,8%
Tillväxt total lönesumma 1995-2007 per år (riket 3,7%)	3,4%	4,2%	3,3%

De fem största fastighetsägarna

Örebro	Lokalyta tkvm Uppsala		Lokalyta tkvm	Västerås	Lokalyta tkvm
Castellum (Aspholmen Fastigheter AB)	205	Vasakronan AB	293	NR Nordic & Russia Properties Ltd	475
Alecta Pensionsförsäkring	97	Uppsala Akademiförvaltning	149	Klövern AB	203
Brinova Fastigheter AB	96	Castellum (Aspholmen Fastigheter AB)	106	Castellum (Aspholmen Fastigheter AB)	155
NS Holding AB / Norrporten	73	Klövern AB	65	Kungsleden AB	136
Klövern AB	60	Atrium Ljungberg AB	49	Landic Property	132

Uppgifter avseende lokalytor (ej bostäder) ägda per 2008-12-31. Kommunala och statliga bolag samt förvaltningar har exkluderats förutom Vasakronan AB. Källa: Byggstatistik och Castellum

Med Sveriges äldsta universitet präglas Uppsala till stor del av studenterna och befolkningen har en hög utbildningsnivå. Regionen har haft en positiv befolkningsökning både på kort och lång sikt och är en av de mest expansiva regionerna i landet.

Regionen har ett dynamiskt näringsliv där kunskap, idéer och entreprenörskap står i centrum. Näringslivet kännetecknas av relativt små och högteknologiskt orienterade tjänste- och industriföretag. Den offentliga sektorn är den största arbetsgivaren och är, tillsammans med universitetet samt närheten till Stockholm, en förklaring till att Uppsala haft en oavbruten tillväxt.

Sysselsättningen i regionen har ökat och korrelerar av naturliga skäl starkt med Stockholmsregionen.

Västerås

Västerås bildar tillsammans med 7 andra kommuner landets sjätte största region med 227 000 invånare. Befolkningstillväxten i regionen koncentreras till Västerås kommun som har en högskola och därmed en högutbildningsnivå.

Västerås har ett strategiskt läge längs E18, goda järnvägsförbindelser, en fl ygplats och Nordens största insjöhamn. De goda transportmöjligheterna och Västerås centrala läge har lett till många småföretags tillväxt. I regionen fi nns även medelstora och stora företag med inriktning mot elektro-, data-, energi- och miljöteknik. Ett expansivt branschområde är den industriella informationsteknologin och automation där Högskolan tillsammans med det lokala näringslivet utgör ett nationellt och internationellt kunskapscentra.

Hyresmarknaden

Utvecklingen på hyresmarknaden har varit fortsatt god under 2008, med oförändrade eller förbättrade vakansgrader och hyresnivåer på samtliga delmarknader. Vakanserna framöver bedöms vara fortsatt stabila eller något sjunkande, vilket i sin tur indikerar stabila hyresniåver. Detta kan förklaras av att det generellt sett inte förekommer någon betydande nyproduktion på spekulation i denna region.

Den generella vakansgraden i regionen uppskattas till 5-10% för kontor, 6-12% för lager- och industri, medan den är obetydlig för butiker.

Fastighetsmarknaden

Fastighetsmarknaden i Mälardalen uppvisade nästan lika hög transaktionsvolym 2008 som 2007 - ca 2 miljarder kronor. Den fi nansiella oron kombinerat med viss osäkerhet och avvaktan bland aktörerna på fastighetsmarknaden, medförde ökade avkastningskrav under året. Detta innebar i sin tur, trots en positiv hyresmarknad, lägre fastighetspriser 2008.

Av den totala kommersiella transaktionsvolymen utgör kategorin kontor/handel ca 60% och industri/lager ca 40%.

Marknadshyror (inkl värme)

	Örebro	Uppsala	Västerås
Kontor
Centralt	900-1 400	1 200–2 000	900–1 400
Arbetsområde	700–1 200	800–1 200	700–1 000
Butik
Centralt	1 500–4 000	2 000–5 000	1 500–4 000
Arbetsområde	700–1 200	700–2 000	700–1 500
Lager/industri
Välbelägna	450–700	500–700	450–700

Hyresvärde och uthyrningsgrad

Castellums fastighetsbestånd

Castellums fastighetsbestånd i Mälardalen omfattar 117 fastigheter (101) med en sammanlagd yta om 519 tkvm (432) och ett verkligt värde om 4 185 Mkr (3 278). För fastigheter ägda vid årets utgång uppgick på årsbasis hyresvärdet till 440 Mkr (346) och driftsöverskottet till 266 Mkr (202). Castellums fastighetsbestånd är koncentrerat till Örebro, Uppsala och Västerås, allt från centrala kontorsfastigheter till lager- och industrifastigheter i välbelägna arbetsområden.

Castellums fastighetsbestånd i Örebro består av en blandning av kontors- och butiksfastigheter samt lager- och industrifastigheter och är koncentrerat till Aspholmenområdet samt centrala Örebro.

I Uppsala återfi nns främst kontors- och butiksfastigheter men även lager- och industrifastigheter. Fastigheterna är attraktivt belägna i Fyrislund, Boländerna och utmed Kungsgatan.

I Västerås fi nns en blandning av kontors- och butiksfastigheter samt lager- och industrifastigheter. Fastighetsbeståndet fi nns i de etablerade marknadsområdena Kopparlunden, Tunbytorp, Bäckby och Hälla.

Castellum har även ett mindre bestånd i Märsta, Sigtuna kommun. Se även avsnittet Castellums fastighetsbestånd 2008 med fastighetsförteckning, kartor och ekonomisk information.

Fastighetsbestånd i sammandrag

		Verkligt värde	Investeringar, Mkr		Hyresvärde	Andel
	Yta tkvm	Mkr	Ny- till- omb	Förvärv	Mkr	av värde
Kontor/butik	306	2 907	160	686	297	70%
Lager/industri	177	976	21	165	117	23%
Summa	483	3 883	181	851	414	93%
Projekt och mark	36	302	54	–	26	7%
Totalt	519	4 185	235	851	440	100%

Hyresutveckling

Castellums genomsnittliga hyresnivå är 973 kr/kvm för kontor/butik och 662 kr/kvm för lager/industri. Hyresnivåerna har jämfört med föregående år ökat med ca 3%.

Den genomsnittliga ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 93,0%, vilket är 3,7%-enheter högre än föregående år.

Bruttouthyrningen (d v s årshyra för total uthyrning) under året uppgick till 89 Mkr (55), varav 24 Mkr (10) avsåg uthyrning i samband med ny-, till- och ombyggnation. Uppsägningarna uppgick till 58 Mkr (42), varav konkurser 3 Mkr (0), innebärande en nettouthyrning om 31 Mkr (13).

Dotterbolag

Castellums fastigheter i Mälardalen ägs och förvaltas av det helägda dotterbolaget Aspholmen Fastigheter AB med huvudkontor i Örebro. Bolaget har även förvaltningskontor i Västerås och Uppsala. Aspholmen hade vid årsskiftet 37 anställda.

Fastigheten Ölstånkan 11 ingår i det större förvärv som Aspholmen Fastigheter AB gjorde i centrala Örebro sommaren 2008.

CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2008 45

Fastighetsvärdet i Östra Götaland motsvarar 11% av Castellums bestånd.

Castellums bestånd i Östra Götaland innefattar regionerna Värnamo, Jönköping, Växjö och Linköping vilka tillsammans bildar en region med ca 600 000 invånare motsvarande knappt 7% av Sveriges befolkning.

Den småländska företagsverksamheten är välkänd och området är ett av Sveriges mest intressanta och framgångsrika småföretagarområden.

Värnamo

Värnamo är en liten arbetsmarknadsregion med knappt 33 000 invånare. Upptagningsområdet för handel uppgår dock till ca 100 000 invånare.

Infrastrukturen med E4 och goda tågförbindelser borgar för god tillgänglighet och ett framgångsrikt näringsliv.

Värnamo har historiskt varit en viktig marknadsplats och är idag ett centrum för handel och service. Den starka småföretagartraditionen har gett upphov till många företag inom branscher som metall, maskin, plast, gummi samt träförädling. Industrin är till stor del exportinriktad.

Jönköping

Jönköpingsregionen, som består av sju kommuner, är befolkningsmässigt landets åttonde största arbetsmarknadsregion. I Jönköping fi nns en Internationell Handelshögskola och utbildningsnivån är relativt hög.

	Värnamo	Jönköping	Växjö	Linköping
Befolkning	33 000	206 000	128 000	248 000
Heltidsstuderande vid universitet / högskola	–	13 000	13 000	22 000
Tillväxt i sysselsättning 1995-2007 per år (riket 1,0%)	0,7%	1,3%	0,8%	0,7%
Tillväxt total lönesumma 1995-2007 per år (riket 3,7%)	3,5%	4,0%	3,5%	3,5%

De fem största fastighetsägarna

Värnamo	Lokalyta tkvm	Jönköping	Lokalyta tkvm	Växjö Lokalyta tkvm		Linköping	Lokalyta tkvm
Castellum (Fastighets AB		Castellum (Fastighets AB		Castellum (Fastighets AB
Corallen)	144	Corallen)	137	Corallen)		127 Klövern AB	176
Remnes i Värnamo AB	12	NS Holding AB / Norrporten	91	NS Holding AB / Norrporten	76	Valad Property Group	144
Landic Property	9	Alecta Pensionsförsäkring	64	Valad Property Group	72	Acta	138
Värnabo Fastigheter AB	7	Tosito Invest AB	59	Northern Logistic Property ASA	69	Botrygg Bygg AB	71
HLM Fastighets AB	6	Fastighets AB Eric Ekblad	57	KF Fastigheter AB	58	NS Holding AB / Norrporten	65

Uppgifter avseende lokalytor (ej bostäder) ägda per 2008-12-31. Kommunala och statliga bolag samt förvaltningar har exkluderats förutom Vasakronan AB. Källa: Byggstatistik och Castellum

Det strategiska läget med fl era större vägar samt tillgången till fl ygplats och järnväg har utvecklat Jönköping till ett logistikcentrum.

Näringslivet är mångskiftande och expansivt och utgörs främst av små och medelstora företag.

Växjö

Växjö är tillsammans med ytterligare fem närliggande kommuner en region där befolkningsutvecklingen varit jämn under fl era år. Utbildningsnivån är hög och Växjö universitet har omkring 13 000 studenter.

Goda kommunikationer, bra utbildningsmöjligheter och ett gott näringslivsklimat har gjort Växjö till en attraktiv ort och bidragit till den höga tillväxten. Här fi nns en bra mix av företag inom basnäringar som skogs- och verkstadsindustri och företag med högteknologisk profi l.

Linköping

Linköpingsregionen är Sveriges femte största region och omfattar åtta kommuner. I Linköping fi nns ett universitet och utbildningsnivån är hög.

Linköping har ett strategiskt läge mitt i Östergötland och goda kommunikationer med vägar, tåg samt en fl ygplats nära centrum.

Det traditionella näringslivet är klart differentierat men består i huvudsak av företag med teknisk inriktning. En del branscher är mycket starka såsom traditionellt kunskapsintensiva hightechföretag, livsmedel och grafi sk industri.

I regionen fi nns ett tydligt samarbete mellan näringslivet och universitetet, t ex teknikparken Mjärdevi Science Park med drygt 5 000 anställda.

Hyresmarknaden

Utvecklingen på hyresmarknaden var fortsatt god första halvåret 2008, medan sista halvåret uppvisade en viss avmattning, längre beslutsprocesser hos kunderna och något ökad andel konkurser. Hyresnivåerna har dock varit stabila i samtliga områden och kategorier.

Den generella vakansgraden i regionen uppskattas till 5-10% för kontor, 6-12% för industri- och lagerlokaler, medan den är obetydlig för butiker.

Fastighetsmarknaden

Transaktionsvolymen på fastighetsmarknaden i Östra Götaland uppgick till 4 miljarder kronor 2008, vilket kan jämföras med 5 miljarder kontor 2007 som var ett rekordår. Utbudet av fastigheter var stort under året, men säljare och köpare hade olika uppfattning om avkastningskrav, vilket medförde färre avslut. Trots en stabil hyresmarknad innebar kreditåtstramningar tillsammans med lågkonjunkturen högre avkastningskrav och därmed lägre fastighetspriser.

Av den totala kommersiella transaktionsvolymen utgör kategorin kontor/ handel ca 50% och industri/lager ca 50%.

Marknadshyror (inkl värme)

	Värnamo	Jönköping	Växjö	Linköping
Kontor
Centralt	700–1 300	800–1 400	800–1 400	800–1 400
Arbetsområde	550–850	600–1 100	500–1 000	700–1 250
Butik
Centralt		900–1 800 1 000–3 300 1 000–2 000 1 000–3 300
Arbetsområde	500–1 000	600–1 200	550–1 000	650–2 000
Lager/industri
Välbelägna	350–550	400–700	400–600	550–800

Hyresvärde och uthyrningsgrad

Castellums fastighetsbestånd

Castellums fastighetsbestånd i Östra Götaland omfattar 93 fastigheter (82) med en sammanlagd yta om 480 tkvm (452) och ett verkligt värde om 3 169 Mkr (2 974). För fastigheter ägda vid årets utgång uppgick på årsbasis hyresvärdet till 357 Mkr (331) och driftsöverskottet till 199 Mkr (178). Castellums fastighetsbestånd ligger i Värnamo, Jönköping, Växjö och Linköping.

I Värnamo är Castellums fastighetsbestånd främst koncentrerat till centralt belägna kontors- och butiksfastigheter samt lager- och industrifastigheter i expansiva industriområden.

I Jönköping fi nns främst kontors- och butiksfastigheter belägna i attraktiva områden som Rosenlund, centrala Jönköping och A6.

I Växjö äger Castellum främst kontors- och butiksfastigheter i de centrala delarna och inom det expansiva området Västra Mark där även lager- och industrifastigheter återfi nns.

I Linköping är beståndet koncentrerat till kontorsfastigheter i området Mjärdevi Science Park.

Se även avsnittet Castellums fastighetsbestånd 2008 med fastighetsförteckning, kartor och ekonomisk information.

Fastighetsbestånd i sammandrag

		Verkligt värde	Investeringar, Mkr		Hyresvärde	Andel
	Yta tkvm	Mkr	Ny- till- omb	Förvärv	Mkr	av värde
Kontor/butik	295	2 419	142	33	272	76%
Lager/industri	185	730	46	141	85	23%
Summa	480	3 149	188	174	357	99%
Projekt och mark	–	20	8	9	–	1%
Totalt	480	3 169	196	183	357	100%

Hyresutveckling

Castellums genomsnittliga hyresnivå är 922 kr/kvm för kontor/butik och 463 kr/kvm för lager/industri. Hyresnivåerna har jämfört med föregående år ökat med ca 2%.

Den genomsnittliga ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 90,8%, vilket är 0,4%-enheter högre än föregående år.

Bruttouthyrningen (d v s årshyra för total uthyrning) under året uppgick till 32 Mkr (37), varav 2 Mkr (15) avsåg uthyrning i samband med ny-, till- och ombyggnation. Uppsägningarna uppgick till 27 Mkr (18), varav konkurser 6 Mkr (0), innebärande en nettouthyrning om 5 Mkr (19).

Dotterbolag

Castellums fastigheter i Östra Götaland ägs och förvaltas av det helägda dotterbolaget Fastighets AB Corallen med huvudkontor i Värnamo. Bolaget har även förvaltningskontor i Jönköping, Linköping och Växjö. Corallen hade vid årsskiftet 30 anställda.

Finansiering

Källa: Rullande helårsvärden baserade på respektive bolags Q3 rapport 2008.

Policy	Mål	Utfall
Belåningsgrad	Varaktigt ej över stiga 55%	50%
Räntetäckningsgrad	Minst 200%	255%
Ränterisk
– genomsnittlig räntebindning	0,5-3 år	2,9 år
– andel ränteförfall inom 6 månader Högst 50%		38%
Valutarisk	Inte tillåtet	Ingen exponering
Upplåningsrisk	Minst 50% låneavtal med löptid om minst 2 år	100%
Motpartsrisk	Kreditinstitut med hög rating lägst investment grade	Uppfylles
Likviditetsrisk	Likviditetsreserv för att kunna fullgöra betal ningsförpliktelser	2 272 Mkr i outnyttjat beviljat låneutrymme

Att äga fastigheter kräver fi nansiering i form av eget kapital och räntebärande lån. Andel eget kapital i förhållande till räntebärande lån avgörs dels av vald fi nansiell risknivå, dels av den andel eget kapital som krävs för att erhålla lån i t ex bank. Genom att sätta mål för kapitalstrukturen defi nieras fördelningen mellan eget kapital och räntebärande lån samt fastställs den fi nansiella risken för att bland annat tillgodose avkastning på eget kapital, säkerställa utrymme för investeringar och för att erhålla nödvändig fi nansiering. Castellum har valt en strategi med ett lägre fi nansiellt risktagande än branschen som helhet.

Finanspolicy

Den fi nansiella verksamheten i Castellum bedrivs i enlighet med de mål styrelsen fastställer i fi nanspolicyn. Målen i fi nanspolicyn är:

• Kapitalstruktur med en belåningsgrad som varaktigt ej skall överstiga 55% och en räntetäckningsgrad om minst 200%.
• Säkerställa behovet av likviditet och långfristig fi nansiering.
• Uppnå ett lågt och stabilt räntenetto inom givet riskmandat.

I fi nanspolicyn anges mandat och limiter för hantering av fi nansiella risker, övergripande ansvarsfördelning samt hur rapportering och uppföljning av de fi nansiella riskerna skall ske. De fi nansiella risker som defi nieras i fi nanspolicyn är ränte-, valuta-, upplånings-, motparts- samt likviditetsrisk. De fi nansiella riskerna följs upp och rapporteras kvartalsvis till styrelsen. Ränterisken och upplåningsrisken rapporteras veckovis till Ekonomidirektören. Som ett led i att ständigt förbättra och anpassa den fi nansiella riskhanteringen genomför styrelsen en årlig översyn av fi nanspolicyn.

Kapitalstruktur

Värdet på Castellums tillgångar uppgår till 29 404 Mkr (27 891). Dessa fi nansieras genom dels eget kapital om 10 049 Mkr (11 204), dels skulder om 19 355 Mkr (16 687), varav 14 607 Mkr (12 582) är räntebärande.

Organisation

Castellum är koncernens internbank och all fi nansiell riskhantering är centraliserad till moderbolaget. Internbanken ansvarar bland annat för koncernens kreditförsörjning, ränteriskhantering, dotterbolagens fi nansiering samt cash management. Finansavdelningen består av två personer. Inom moderbolaget fi nns en från fi nansavdelningen skiljd redovisningsoch kontrollfunktion för den fi nansiella verksamheten och de fi nansiella riskerna.

Riskhantering

Rörelserisken och den fi nansiella risken utgör tillsammans Castellums övergripande affärsrisk. Den fi nansiella verksamheten bedrivs så att tilldelade riskmandat används för att anpassa den fi nansiella risknivån till förändringar i rörelserisken. Stigande marknadsränta anses generellt bero på ekonomisk tillväxt och stigande infl ation, vilket i sin tur antas leda till ökad efterfrågan på kommersiella lokaler och därmed stigande hyror och/ eller minskade vakanser. Sjunkande räntor antas ha motsatt effekt.

Över tid möts alltså stigande respektive sjunkande fi nansiella kostnader av stigande eller sjunkande hyresintäkter. På så sätt hålls den övergripande affärsrisken på en stabil nivå. Ekonomiska chocker kan dock uppstå från tid till annan och medför kortare eller längre omställningsperioder, d v s den tid det tar innan ekonomin hittar ett nytt jämviktsläge, som kan medföra störningar i sambanden som beskrivits ovan.

Att sakna nödvändig fi nansiering är den enskilt största fi nansiella risken, varför en diversifi erad och långfristig upplåning eftersträvas, så att konkurrensfördelar på respektive marknad kan utnyttjas eller återverkningar av störningar kan begränsas. Därav följer att Castellum använder både kreditmarknaden genom bilaterala låneavtal i bank och kapitalmarknaden genom emission av företagscertifi kat och i mindre omfattning emission av obligationer för upplåning. Det sker en kontinuerlig översyn och omförhandling av befi ntlig upplåning och vid behov tillförs nya låneavtal och upplåningsformer.

Räntekostnaden är den enskilt största kostnadsposten och förutsättningarna på räntemarknaden, d v s både marknadsräntan och den marginal kreditgivare kräver i ersättning, kan förändras snabbt. För att säkerställa ett lågt och stabilt kassafl ödesmässigt räntenetto har Castellum generellt valt en förhållandevis lång räntebindningstid. Sedan 2000 har den genomsnittliga räntebindningstiden legat i spannet 2,0 - 3,5 år och den genomsnittliga räntan mellan 3,5% - 5,9%. Castellum har vidare valt att använda räntederivat, vilket är ett kostnadseffektivt och fl exibelt sätt att förlänga lån med kort räntebindning, framför att uppta lån med fast ränta, för att nå önskad räntebindning. Ur ett kassafl ödesperspektiv är utfallet detsamma, dock uppstår en redovisningsmässig skillnad som innebär att räntederivat marknadsvärderas, vilket i normalfallet inte sker med lån som upptas med fast ränta.

Castellum använder koncernkontosystem i bank för att möjliggöra nettohantering av koncernens betalningsfl öden och därmed minska behovet av likviditet.

Lånestruktur

Upplåning sker genom upptagande av kortfristiga lån under långfristiga låneavtal i bank, emission av obligationer eller företagscertifi kat. Castellum kan öka respektive minska utestående lån under de långfristiga låneavtalen. Det innebär att den räntebärande upplåningen vid var tid kan minimeras.

Netto räntebärande skulder med avdrag för likviditet om 9 Mkr (7) uppgick till 14 598 Mkr (12 575) per den 31 december 2008. Castellum hade per samma datum långfristiga bindande låneavtal i bank om 15 800 Mkr (13 300), obligationslån om 650 Mkr (650), kortfristiga bindande låneavtal om 770 Mkr (776) och ett certifi katprogram om 4 000 Mkr (4 000). Den genomsnittliga återstående löptiden på långfristiga låneavtal uppgick per årsskiftet till 5,5 år (5,2). Marginaler och avgifter på långfristiga låneavtal är fastställda med en genomsnittlig löptid om 3,2 år.

Låneförfallostruktur

Långfristigt, Mkr	Avtal	Utnyttjat
1 - 2 år	1 100	1 100
2 - 3 år	700	200
3 - 4 år	–	–
4 - 5 år	5 000	5 000
5 - 10 år	9 500	8 150
Summa långfristiga låneavtal	16 300	14 450
Kortfristiga låneavtal (0-1 år)	920	148
Totala kreditavtal	17 220	14 598
Outnyttjat låneutrymme i långfristiga avtal		1 702

Ränteförfallostruktur

	Belopp, Mkr	Medelränta
0 - 1 år	5 596	5,0%
1 - 2 år	1 350	4,3%
2 - 3 år	602	4,3%
3 - 4 år	600	4,7%
4 - 5 år	3 250	4,7%
5 - 10 år	3 200	4,9%
Totalt	14 598	4,8%

Under året har Castellum ingått nya långfristiga låneavtal om 2 500 Mkr och förlängt låneavtal om totalt 9 000 Mkr. Säkerställning av lån i bank sker via pantbrev och/eller garanti om att upprätthålla vissa fi nansiella nyckeltal. De garantier som utfärdats innebär att belåningsgraden ej får överstiga 65% och att räntetäckningsgraden ej får understiga 150%. Utnyttjade krediter som säkerställts med pantbrev uppgick vid årets utgång till 13 696 Mkr.

Ränteförfallostruktur

Den genomsnittliga effektiva räntan per den 31 december 2008 var 4,8% (4,4%) medan marknadsräntan på en motsvarande portfölj uppgick till 2,9% (5,0%). Den genomsnittliga räntebindningstiden vid samma datum uppgick till 2,9 år (2,2). För att säkerställa ett stabilt och lågt kassafl ödesmässigt räntenetto över tid, har Castellum valt en förhållandevis lång räntebindning. Det medför att Castellums genomsnittliga ränta normalt kommer att vara högre än marknadsräntan för motsvarande ränteportfölj i ett sjunkande ränteläge och lägre än marknadsräntan i ett stigande ränteläge. Castellum har valt att använda räntederivat, vilket är ett kostnadseffektivt och fl exibelt sätt att förlänga lån med kort räntebindning för att uppnå önskad räntebindning. Castellums räntekostnader består av marknadsräntan vid lånetillfället plus marginal till kreditgivaren, som innefattar såväl marginal för nyttjad kredit som facilitetsavgift/löftesprovision för lånelöftet.

Ränteförfall inom 12 månader består av korta räntor, långa räntor med kort återstående löptid, i förkommande fall vissa typer av derivat med optionsinslag samt avgifter såsom t ex facilitetsavgifter och löftesprovisioner.

Derivat

I enlighet med redovisningsreglerna IAS 39 skall räntederivat marknadsvärderas, vilket innebär att det uppstår ett teorietiskt över- eller undervärde om den avtalade räntan avviker från aktuell marknadsränta, där värdeförändringen i Castellums fall skall redovisas över resultaträkningen. Genom att binda räntor på längre tid begränsas således den kassafl ödesmässiga ränterisken, medan risken för redovisningsmässiga värdeförändringar ökar. Noterbart är att lån med lång räntebindning, som är mindre fl exibelt men ur risk- och räntehänseende jämställt med förlängning via räntederivat, enligt gällande redovisningsregler normalt ej marknadsvärderas.

Per den 31 december 2008 uppgick marknadsvärdet i räntederivatportföljen till –966 Mkr som en effekt av att marknadsräntan för att återskaffa en ränteportfölj motsvarande Castellums ränteförfallostruktur uppgick till 2,9% att jämföras med Castellums genomsnittliga ränta om 4,8%.

Möjligheter och risker

Möjligheter och risker kan grovt delas in i två avsnitt – förändringar av kassafl ödet och förändringar av värden.

Möjligheter och risker i kassafl ödet Hyresintäkter

Såväl hyresnivåer som vakanser för kommersiella kontrakt är främst beroende av tillväxten i svensk ekonomi, men påverkas också av nyproduktionens storlek. Ekonomisk tillväxt antas leda till ökad efterfrågan på lokaler och därmed minskade vakanser, med potential för stigande marknadshyror, vilket även möjliggör nyproduktion. En stagnation i tillväxten ger omvänt förhållande. Då de kommersiella kontrakten löper på viss tid, ger en förändring av marknadshyrorna ingen omedelbar effekt på hyresintäkterna. Den vanligaste löptiden på ett nytecknat kontrakt är för närvarande 3-5 år med uppsägningstid nio månader samt en indexklausul kopplad till infl ationen. Den genomsnittliga återstående kontraktslängden i Castellums portfölj är 3,3 år. Castellums kontraktsportfölj bedöms för närvarande ligga på marknadsmässiga nivåer.

Turbulensen på den internationella kreditmarknaden tillsammans med rådande lågkonjunktur medför ökad risk för konkurser, vilket kan få direkt genomslag på hyresintäkterna. Risken för stora förändringar i vakanserna ökar med färre och stora hyresgäster. Castellum har drygt 4 000 kommersiella kontrakt varav det enskilt största kontraktet står för ca 1% av de totala hyresintäkterna. Castellums befi ntliga kontraktsförfallostruktur ger, tillsammans med kontraktsportföljens fördelning på såväl geografi , lokaltyp, kontraktsstorlek som bransch, god riskspridning. Vakanserna under 2008 uppgick på årsbasis till ca 323 Mkr och utgör en potential i form av möjliga nyuthyrningar.

Fastighetskostnader

Driftskostnader utgörs till stor del av kostnader för el, renhållning, värme och vatten, där el- och uppvärmningskostnader har störst resultatpåverkan. Priset på el styrs av utbud och efterfrågan på den öppna elmarknaden. Castellum begränsar risken genom att prissäkra en viss mängd el. Merparten av kostnaderna debiteras hyresgästerna, varför Castellums exponering mot förändring av kostnaderna är relativt begränsad. Castellums fastigheter har god standard och underhållssituation.

Castellum innehar ett 50-tal fastigheter med tomträtt. Avgälden för dessa beräknas för närvarande så att kommunen erhåller en skälig realränta på markens uppskattade marknadsvärde. Tomträttsavtalen omförhandlas vanligtvis med 10 till 20 års intervall. Det kan inte uteslutas att nivån på tomträttsavgälderna eller beräkningsgrunderna för dessa kan komma att ändras i framtiden.

Fastighetsskatten som är en statlig skatt baserad på fastigheternas taxeringsvärde är helt avhängig av politiska beslut, såsom skattesats och fastställande av taxeringsvärde, vilket Castellum inte kan påverka. Även fastighetsskatten vidaredebiteras hyresgästerna förutsatt att ytan inte är vakant, då fastighetsägaren fr o m 2008 får bära kostnaden själv.

Kontraktsförfallostruktur

Fördelning kontraktsstorlek

Kontraktsfördelning per bransch

Känslighetsanalys - kassafl öde

	Resultateffekt, Mkr	Sannolikt scenario
	+/- 1% (enheter) Högkonjunk. Lågkonjunk.
Hyresnivå	+26/–26	+	–
Vakans	+28/–28	+	–
Fastighetskostnader	–8/+8	–	0
Räntekostnader	–29/+29	–	+

Känslighetsanalys - värdeförändring

Fastigheter	–20%	–10%	0	+10%	+20%
Värdeförändring, Mkr		–5 833 –2 917		– +2 917 +5 833
Belåningsgrad	63%	56%	50%	46%	42%

Värdeintervall - förenklat exempel

Räntekostnader

Räntekostnaderna utgör den enskilt största kostnadsposten i Castellum och består dels av marknadsränta, dels av den marginal kreditgivarna begär i ersättning för sin utlåning.

Förutsättningarna på räntemarknaden kan förändras snabbt. Marknadsräntan påverkas av Riksbankens penningpolitik, förväntningarna om ekonomisk utveckling såväl internationellt som nationellt, samt av oväntade händelser såsom den senaste tidens kreditoro. I syfte att begränsa denna påverkan har ränteförfallostrukturen fördelats över olika löptider samt att Castellum eftersträvar att teckna långfristiga låneavtal med fastställda marginaler och avgifter. Castellums genomsnittliga räntebindningstid uppgick till 2,9 år och marginaler och avgifter på långfristiga låneavtal är fastställda med en genomsnittlig löptid om 3,2 år. En förändring av marknadsräntan med +/– 1%-enhet ger en kassafl ödeseffekt om –29/+ 29 Mkr för 2009.

Skatter

Castellum påverkas av politiska beslut i form av t ex förändringar i nivån på företagsbeskattning, fastighetsskatt, skattelagstiftningen eller dess tolkning. Framtida omläggning av reglerna för inkomstbeskattning och tolkningarna av dessa, skulle kunna medföra att Castellums skatteposition förändras i såväl positiv som negativ riktning.

Sammanfattning möjligheter och risker i kassafl ödet

Stigande marknadsräntor är generellt sett en effekt av ekonomisk tillväxt och stigande infl ation, vilket antas leda till högre hyresintäkter. Detta beror dels på att efterfrågan på lokaler antas öka vilket medför minskade vakanser och därmed potential för stigande marknadshyror, dels på att indexklausulen i de kommersiella kontrakten kompenserar den stigande infl ationen. En högkonjunktur innebär därmed högre räntekostnader men även högre hyresintäkter, medan omvänt förhållande råder i en lågkonjunktur. Förändringen i hyresintäkter och räntekostnader sker inte exakt samtidigt, varför resultateffekten på kort sikt kan uppstå vid olika tidpunkter. Ekonomiska chocker kan uppstå från tid till annan och kan under kortare eller längre omställningsperioder, d v s den tid det tar innan ekonomin hittar ett nytt jämviktsläge, innebära störningar i ovan nämnda samband.

Möjligheter och risker i värden Fastigheternas värde

Castellum redovisar sina fastigheter till verkligt värde med värdeförändringar i resultaträkningen. Det medför att framför allt resultat men även ställning kan bli volatila. Fastigheternas värde bestäms, förutsatt en fungerande kreditmarknad, av utbud och efterfrågan, där priset främst är beroende av fastigheternas förväntade driftsöverskott och köparens avkastningskrav. En ökad efterfrågan, lägre avkastningskrav och positiv real utveckling av driftsöverskottet medför en prisjustering uppåt, medan en vikande efterfrågan, högre avkastningskrav och negativ real tillväxt får motsatt effekt.

Under 2008 har en värdenedgång skett vilket främst beror på en försiktigare syn på real tillväxt i framtida driftsöverskott i samband med rådande lågkonjunktur, samt den kreditåtstramning som skett i och med turbulensen på den internationella kreditmarknaden. Av vidstående känslighetsanalys framgår hur Castellums belåningsgrad påverkas vid en värdeförändring om +/– 10-20%.

En fastighets marknadsvärde kan endast fastställas då den säljs. Fastighetsvärderingar är beräkningar gjorda enligt vedertagna principer utifrån vissa antaganden. Hänsyn bör därför tas till ett värdeintervall, som i en fungerande marknad uppgår till +/– 5-10%, för att spegla den osäkerhet som fi nns i gjorda antaganden och beräkningar. Värdeintervallet kan i en mindre likvid marknad vara högre. Av exemplet framgår hur värdet kan variera beroende på förändringar i driftsöverskottet om +/– 5% respektive förändringar i avkastningskravet om +/– 0,5%, vilket tillsammans ger ett värdeintervall om –11%/+13%.

Alla Castellums fastigheter är fullvärdeförsäkrade.

Räntebärande skulder och fi nansiell risk

Allt fastighetsägande förutsätter att det fi nns en fungerande kreditmarknad. Den största fi nansiella risken för Castellum är att inte ha tillgång till fi nansiering. Risken begränsas av låg belåningsgrad och långfristiga låneavtal. Det sker en kontinuerlig översyn och omförhandling av befi ntliga låneavtal och vid behov tillförs nya låneavtal och upplåningsformer i syfte att säkerställa Castellums kapitalbehov. Säkerställning i bank sker via pantbrev och/eller garanti om att upprätthålla vissa fi nansiella nyckeltal. De garantier som utfärdats innebär att belåningsgraden ej får överstiga 65% och att räntetäckningsgraden ej får understiga 150%. Garantin om 65% belåningsgrad kan ställas mot utfallet per 31 december 2008 om 50%, vilket innebär att det fi nns utrymme för ytterligare värdenedgång om 6 693 Mkr, motsvarande 23%.

Castellum har för närvarande en genomsnittlig återstående löptid på långfristiga låneavtal om 5,5 år och outnyttjat låneutrymme i långfristiga avtal om 1 702 Mkr. Motpartsrisk kan uppstå om en part inte kan fullfölja sina åtaganden. För att begränsa denna risk arbetar Castellum dels med motparter som har en hög rating (lägst investment grade), dels med hur stor andel av kreditavtal och derivatkontrakt som får fi nnas hos en enskild motpart.

I syfte att hantera ränterisken på ett kostnadseffektivt sätt använder sig Castellum av räntederivat. I takt med att den avtalade räntan avviker från marknadsräntan uppstår ett teoretiskt över- eller undervärde på derivaten där värdeförändringar redovisas över resultaträkningen. Ju mindre risk som tas i ränteutbetalningen, genom att ingå derivatavtal och förlänga räntebindningsperioden, desto större risk tas i derivatvärdet eftersom tidsfaktorn innebär större risk för stora värdeförändringar. En parallellförskjutning uppåt av diskonteringsräntan som används vid värdering av räntederivatportföljen per 31 december 2008 med 1%-enhet, skulle förändra värdet av räntederivatportföljen med ca 500 Mkr.

Aktieägare per 2008-12-31

Handelsbanken Aktiefond Index SEB Sverigefond	662 675 658 300	0,4% 0,4%
Länsförsäkringar Fastighetsfond	658 284	0,4%
Livförsäkrings AB Skandia	628 188	0,4%
Folksam Ömsesidig Livförsäkring	618 164	0,4%
SEB Sverigefond Småbolag	615 300	0,4%
AFA Arbetsmarknads Försäkrings AB	594 719	0,4%
Nordea Allemansfond Alfa	545 358	0,3%
Akademiinvest AB	520 548	0,3%
Svenska aktieägare < 500 000 aktier:
56 ägare, 100 000 - 499 999 aktier	14 628 028	8,9%
349 ägare, 10 000-99 999 aktier	10 154 317	6,2%
2 633 ägare, 1 000-9 999 aktier	7 242 003	4,4%
3 772 ägare, 1-999 aktier	1 735 379	1,1%
450 aktieägare registrerade i utlandet	77 532 815	47,3%
Totalt utestående aktier	164 000 000	100,0%
Återköpta egna aktier	8 006 708
Totalt registrerade aktier	172 006 708

Aktieägare fördelat på land per 2008-12-31

Castellumaktien

Aktieägare

Vid årsskiftet hade Castellum ca 7 300 aktieägare. Andelen registrerade aktier i utlandet uppgick vid årets slut till 47%. Aktieägare registrerade i utlandet kan inte särskil jas vad avser direktägda och förvaltarregistrerade aktier. Castellum har ingen direktregistrerad aktieägare med ett innehav överstigande 10%.

Föreslagen utdelning

Styrelsen avser att föreslå årsstämman en utdelning om 3,15 kr per aktie, vilket innebär en höjning med 5% mot föregående år. Utdelningsandelen uppgår till 74% utifrån förvaltningsresultat efter avdrag för 28% skatt.

Beslutar årsstämman i enlighet med styrelsens förslag om avstämningsdag för utdelning tisdagen den 31 mars 2009, kommer aktien att handlas inkl utdelning till och med årsstämmodagen torsdagen den 26 mars 2009. Utbetalning av utdelningen beräknas ske fredagen den 3 april 2009.

Utdelningen ryms inom Castellums målsättning att dela ut minst 60% av förvaltningsresultat efter skatt, dock med hänsyn tagen till investeringsplaner, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Orealiserade värdeförändringar, positiva eller negativa, ingår således ej i det utdelningsbara resultatet.

Aktiekapital, antal aktier och återköp

Aktiekapitalet uppgår till 86 Mkr, fördelat på 172 006 708 A-aktier med ett kvotvärde om vardera 0,50. Varje aktie, förutom återköpta egna aktier, berättigar till en röst och medför lika rätt till andel i Castellums kapital.

Förändringar i aktiekapital och antal aktier över tiden framgår av not 14. Castellum återköpte under år 2000 totalt 8 006 708 egna aktier för

194 Mkr, motsvarande 4,7% av totalt registrerat antal aktier. Därefter har inga återköp av egna aktier skett. Eftersom återköp är en bra metod för att anpassa kapitalstrukturen till kapitalbehovet från tid till annan, kommer styrelsen att föreslå årsstämman att mandatet om återköp förlängs fram till nästa årsstämma. Mandatet innebär möjlighet att återköpa maximalt 10% av antalet registrerade aktier i bolaget, d v s ytterligare 9,2 miljoner aktier utöver de tidigare återköpta aktierna.

Antalet utestående aktier, d v s antalet registrerade aktier minskat med antal återköpta aktier, uppgår sålunda till 164 000 000.

Castellumaktien är registrerad på NASDAQ OMX Stockholm AB Large Cap.

Börsnoterade fastighetsbolag

Det samlade börsvärdet på renodlade svenska fastighetsbolag uppgick vid årets utgång till ca 60 miljarder kronor, motsvarande ca 3% av det samlade börsvärdet för svenska noterade bolag som uppgår till ca 2 300 miljarder kronor. Castellums börsvärde, d v s värdet av samtliga utestående aktier i Castellum, uppgick per den 31 december 2008 till 10 miljarder.

Under 2008 omsattes 218 miljoner aktier motsvarande i genomsnitt 866 000 aktier per dag, vilket på års basis motsvarar en omsättningshastighet om 133%.

Tillväxt, avkastning och finansiell risk

Kursen på Castellumaktien vid årets slut var 60,75 kronor. Under 2008 har aktiens totalavkastning inklusive utdelning om 3,00 kronor, varit –5%. Nedan framgår tillväxt, avkastning och finansiell risk för såväl innevarande år som genomsnittet för tre respektive tio år. Genomsnittet över ett antal år är inte minst viktigt med tanke på att fastigheternas värdeförändringar kan skilja sig åt mellan olika år.

	2008	3 år, snitt/år	10 år, snitt/år
Tillväxt
Förvaltningsresultat kr/aktie	5%	6%	13%
Årets resultat efter skatt kr/aktie	neg	–	–
Substansvärde kr/aktie	–12%	5%	10%
Utdelning kr/aktie	5%	6%	13%
Fastighetsbestånd kr/aktie	5%	11%	12%
Avkastning
Avkastning substansvärde	– 8%	8%	11%
Avkastning totalt kapital	1%	7%	8%
Finansiell risk
Räntetäckningsgrad	255%	295%	268%
Belåningsgrad	50%	46%	46%
Aktiens totalavkastning (inkl utdelning)
Castellum	– 5%	– 1%	14%
NASDAQ OMX Stockholm (SIX Return)	– 39%	– 6%	5%
Fastighetsindex Sverige (EPRA)	– 21%	– 3%	15%
Fastighetsindex Europa (EPRA)	– 49%	– 19%	4%

Värdering - kursrelaterade nyckeltal

Intjäningsförmåga

Förvaltningsresultat per aktie före skatt uppgick 2008 till 5,93 kronor, vilket jämfört med kursen vid årets utgång ger en multipel om 10.

Resultatet efter skatt per aktie uppgick 2008 till –4,04 kronor vilket ger en negativ multipel.

Substansvärde

Då tillgångar och skulder är värderade till verkligt värde kan substansvärdet beräknas utifrån balansräkningens egna kapital. Dock bör hänsyn tas till att den effektiva skatten är lägre än den redovisade nominella skattesatsen om 26,3% på grund av dels möjligheten att sälja fastigheter på ett skatteeffektivt sätt, dels tidsfaktorn som medför att skatten skall diskonteras. För närvarande görs bedömningen att den diskonterade verkliga skatteskulden uppgår till ca 5%, vilket innebär ett substansvärde om 12 305 Mkr motsvarande 75 kr/aktie. Aktiekursen vid årsskiftet utgjorde således 81% av substansvärdet. Ett osäkerhetsintervall i fastighetsvärderingar om +/– 5% innebär en påverkan på substansvärdet om +/– 1 385 Mkr, motsvarande 8 kr/aktie.

Direktavkastning

Den föreslagna utdelningen om 3,15 kronor motsvarar en direktavkastning om 5,2% beräknat på kursen vid årets utgång.

Aktiens vinstmultipel

Substansvärde

		Mkr Kr/aktie
Eget kapital enligt balansräkning	10 049	61
Återläggning 26,3% uppskjuten skatt	2 785	17
Substansvärde före skatt	12 834	78
Bedömd verklig skuld uppskjuten skatt 5% – 529		– 3
Substansvärde	12 305	75
Osäkerhetsintervall fastighets- värdering +/– 5% efter skatt	+/–1 385	+/– 8

Aktiens kurs/substansvärde

Aktiens direktavkastning

Tioårsöversikt

	2008	2007	2006	2005	2004	2003	2002	2001	2000	1999
Aktiekurs, kr
stängningskurs årets sista handelsdag	60,75	67,25	91,25	71,50	59,50	42,50	30,50	27,13	26,00	20,75
högsta kurs under året	80,00	107,00	95,50	85,00	60,75	45,13	34,25	28,75	27,75	22,00
lägsta kurs under året	41,40	62,00	56,50	55,00	39,38	28,25	24,63	22,63	17,00	16,63
genomsnitt (högst/lägst per dag)	63,42	87,55	78,54	68,29	47,32	33,86	29,78	25,95	22,36	19,41
Utdelning, kr (för 2008 föreslagen)	3,15	3,00	2,85	2,62	2,38	2,13	1,88	1,63	1,38	1,13
Aktiens direktavkastning	5,2%	4,5%	3,1%	3,7%	4,0%	5,0%	6,1%	6,0%	5,3%	5,4%
Utdelningsandel	74%	74%	73%	73%	73%	72%	69%	68%	72%	73%
Totalavkastning, Castellumaktien	– 5,2%	– 23,2%	31,3%	24,2%	45,0%	45,5%	18,4%	9,6%	31,9%1)	–1,7%
Fastighetsindex Sverige (EPRA)	– 21,4%	– 18,5%	35,8%	40,2%	48,8%	32,5%	3,2%	–2,2%	42,1%	19,4%
Fastighetsindex Europa (EPRA)	– 48,8%	– 32,2%	49,4%	25,8%	41,7%	21,4%	2,3%	–0,6%	17,4%	13,3%
NASDAQ OMX Stockholm (SIX Return)	– 39,0%	– 2,6%	28,1%	36,3%	20,8%	34,2%	–35,9%	–14,8%	–10,8%	69,8%
Antal aktier, tusental
genomsnitt	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	186 512	200 000
utestående	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	200 000
registrerade	172 008	172 008	172 008	172 008	172 008	172 008	172 008	172 008	172 008	200 000
Antal aktieägare	7 300	7 300	7 700	7 900	8 900	8 800	8 300	7 100	7 100	7 100
Utländsk ägarandel	47%	49%	53%	46%	37%	33%	31%	34%	44%	42%
Börsvärde, Mkr	9 963	11 029	14 965	11 726	9 758	6 970	5 002	4 448	4 264	4 150
Antal omsatta aktier per år, tusental	218 304	207 442	107 710	93 268	86 289	92 067	107 587	132 720	156 742	113 152
D:o genomsnitt per dag, tusental	866	830	429	369	341	370	430	531	624	449
Omsättningshastighet per år	133%	126%	66%	57%	53%	56%	66%	81%	84%	57%
Förvaltningsresultat per aktie, kr	5,93	5,63	5,38	5,00	4,52	4,07	3,77	3,30	2,65	2,15
Kurs / Förvaltningsresultat före skatt per aktie	10,2	11,9	17,0	14,3	13,2	10,4	8,1	8,2	9,8	9,7
Substansvärde per aktie, kr (med 5% skatt, oaktat osäkerhetsintervall)	75	85	76	65	57	52	50	48	48	35
Kurs/Substansvärde	81%	79%	120%	110%	104%	82%	61%	57%	54%	59%

1) Inklusive ett genomsnittligt värde för inlösenrätter om 0,25 kronor.

Aktiemarknadskontakter

Castellums målsättning är att fortlöpande ha en frekvent, öppen och rättvisande redovisning av bolagets fastighetsportfölj samt resultat och ställning till aktie- och kapitalmarknad, media och övriga intressenter dock utan att exponera enskild affärsrelation.

Aktiemarknadskontakter bygger framförallt på kvartalsvisa ekonomiska rapporteringar, pressmeddelanden vid större affärshändelser och presentationer av Castellum.

Under året har ett stort antal presentationer av Castellum genomförts såväl vid besök från investerare och analytiker som vid investerarträffar i både Sverige och utlandet. Den stora andelen utländska ägare gör att kontakten med utländska investerare är omfattande.

Ett 20-tal svenska och utländska aktieanalytiker följer utvecklingen i såväl Castellum som den svenska fastighetssektorn.

Pressmeddelanden

2009-01-21	Förbättrat förvaltningsresultat och ökad utdelning, men värde förändringar medför redovisad förlust
2009-01-19	Valberedningens förslag till styrelseledamöter m m i Castellum AB
2008-12-05	Undervärdet i räntederivatportföljen ökar samtidigt som räntekost naderna sjunker
2008-10-16	Förbättrat kassafl öde men fortsatta fastighetsnedskrivningar
2008-09-18	Castellum investerar för 434 Mkr
2008-07-16	Tillväxt i förvaltningsresultatet och bra nettouthyrning men fortsatta fastighetsnedskrivningar
2008-06-26	Castellum investerar för 950 Mkr
2008-04-16	Bra tillväxt i Castellums förvaltningsresultat men prisuppgången på fastigheter bruten
2008-03-27	Årsstämma i Castellum AB
2008-03-11	Castellum investerar för 238 Mkr
2008-02-25	Kallelse till årsstämma i Castellum AB
2008-02-08	Castellums årsredovisning 2007 fi nns nu på hemsidan www.castellum.se
2008-01-23	Castellums förvaltningsresultat förbättrades med 5% och utdelningen föreslås till 3,00 kronor
2008-01-09	Valberedningens förslag till styrelseledamöter i Castellum AB
2008-01-09	Castellum investerar för 399 Mkr

Samtliga pressmeddelanden, kvartalsrapporter och årsredovisningar, såväl på svenska som på engelska, finns tillgängliga direkt efter offentliggörandet på www.castellum.se. På hemsidan finns funktion för bl a prenumeration av pressmeddelanden och kvartalsrapporter. Där visas även övrig information om Castellum såsom fastighetsbeståndet och fortlöpande uppdatering av Castellums aktiekurs.

Bolagsstyrning

Idémannen 2, Linköping

Bolagsstyrning omfattar olika beslutssystem genom vilket ägarna direkt och indirekt styr bolaget. God transparens i informationen gentemot ägare och kapitalmarknad bidrar till att beslutssystemen fungerar effektivt och att olika ägargrupper har god insyn i bolagets verksamhet. Bolagsstyrningen har utvecklats genom lagstiftning, rekommendationer, den s k koden och genom självreglering.

Bolagsordning

Bolagets firma är Castellum Aktiebolag och bolaget är publikt (publ). Bolagets styrelse skall ha sitt säte i Göteborg.

Bolaget har till föremål för sin verksamhet att – direkt eller indirekt genom hel- eller delägda bolag – förvärva, förvalta, utveckla och försälja fast egendom och värdepapper samt att bedriva annan därmed förenlig verksamhet. Ändringar i Castellums bolagsordning sker enligt föreskrifterna i aktiebolagslagen. Bolagsordningen, som i övrigt innehåller uppgifter om bl a aktiekapital, antal styrelseledamöter och revisorer samt bestämmelser om kallelse och dagordning för årsstämman, finns i sin helhet att tillgå på bolagets hemsida.

Årsstämma 2008

Enligt aktiebolagslagen är årsstämman det högsta beslutande organet i ett aktiebolag. Årsstämman utser styrelse och revisorer, samt fattar beslut bland annat om ändringar i bolagsordningen och om förändring av aktiekapitalet.

Senaste årsstämma ägde rum den 27 mars 2008 i RunAn, Chalmers Kårhus i Göteborg. Vid stämman representerades ca 310 aktieägare, vilka företrädde 30,10% av antalet aktier och röster.

Årsstämman fastställde räkenskaperna för 2007 och beviljade styrelsen och verkställande direktören ansvarsfrihet för 2007 års förvaltning.

Utdelning till aktieägarna fastställdes i enlighet med styrelsens förslag till 3,00 kronor per aktie.

Stämman beslutade att styrelsen skall bestå av sju styrelseledamöter och ingen suppleant samt att styrelsen skall erhålla ett fast arvode om 1 740 000 kronor, varav 450 000 kronor till ordföranden och 215 000 kronor till envar av de övriga styrelseledamöterna. Till styrelseledamöter omvaldes Jan Kvarnström, Marianne Dicander Alexandersson, Per Berggren, Ulla-Britt Fräjdin-Hellqvist, Christer Jacobson, Göran Lindén och Mats Wäppling. Stämman utsåg Jan Kvarnström till styrelsens ordförande.

Stämman beslutade att godkänna de av styrelsen föreslagna riktlinjerna för ersättning till ledande befattningshavare.

Stämman beslutade även att bemyndiga styrelsen, att – i syfte att justera bolagets kapitalstruktur – förvärva egna aktier som motsvarar högst 10% av samtliga aktier i bolaget.

Protokoll fört vid årsstämman den 27 mars 2008 fi nns att tillgå på bolagets hemsida.

Aktiekapital

Aktiekapitalet uppgår till 86 003 354 kronor, fördelat på 172 006 708 aktier med ett kvotvärde om vardera 0,50. Varje aktie, förutom återköpta egna aktier om 8 006 708 stycken, berättigar till en röst och medför lika rätt till andel i Castellums kapital. Castellum har ingen direktregistrerad aktieägare med ett innehav överstigande 10%.

Styrelsen

Castellums styrelse skall enligt bolagsordningen bestå av lägst fyra och högst åtta ledamöter. Styrelseledamöter väljs på bolagsstämma för tiden intill slutet av den första årsstämma som hålls efter det år då styrelseledamoten utsågs. Styrelsen har under 2008 bestått av sju ordinarie ledamöter. Styrelsen arbetar enligt en fastställd arbetsordning med instruktioner om arbetsfördelningen mellan styrelsen och verkställande direktören. Ingen styrelseledamot har rätt till ersättning vid upphörande av uppdraget.

Nya styrelseledamöter får en introduktion av bolaget och dess verksamhet samt genomgår börsens utbildning enligt börskontraktet. Därefter erhåller styrelsen kontinuerligt information om bl a regeländringar och sådana frågor som rör verksamheten och styrelsens ansvar i ett noterat företag.

För beslut i styrelsen gäller Aktiebolagslagens regler innebärande att såväl mer än hälften av närvarande ledamöter och mer än en tredjedel av totala antalet ledamöter måste rösta för beslut. Vid lika röstetal har ordförande utslagsröst.

Styrelsens ansvar

Styrelsen utser bolagets verkställande direktör och fastställer lön och annan ersättning till denne. Enligt den svenska aktiebolagslagen och styrelsens arbetsordning ansvarar styrelsen även för att upprätta övergripande, långsiktiga strategier och mål, budget och affärsplaner, granska och godkänna bokslut, samt fatta beslut i frågor rörande investeringar och betydande förändringar i Castellums organisation och verksamhet.

Styrelsens arbetsordning

Styrelsens arbetsordning fastställs årligen. I arbetsordningen beskrivs styrelsens arbetsuppgifter samt ansvarsfördelningen mellan styrelsen och verkställande direktören. Av arbetsordningen framgår även vilka ärenden som skall hanteras på respektive styrelsemöte samt instruktioner avseende den ekonomiska rapporteringen till styrelsen. Arbetsordningen föreskriver också att styrelsen skall ha ett revisionsutskott och ett ersättningsutskott som utgörs av samtliga styrelseledamöter som inte innehar anställning i bolaget. Ordförande i utskotten skall vara styrelsens ordförande.

Styrelsens ordförande

Styrelsens ordförande ansvarar bland annat för att tillse att styrelsens ledamöter, genom verkställande direktörens försorg, fortlöpande får den information som behövs för att kunna följa bolagets ställning, resultat, likviditet, ekonomiska planering och utveckling. Det åligger ordföranden att fullgöra uppdrag lämnat av årsstämman beträffande inrättande av valberedning och att delta i dess arbete.

Styrelsens arbete under 2008

Castellums styrelse har under 2008 haft åtta sammanträden varav ett konstituerande sammanträde. Enligt gällande arbetsordning skall styrelsen hålla minst fem ordinarie styrelsemöten per kalenderår.

Styrelsemöten hålls i anslutning till bolagets rapportering, varvid årsbokslut och förslag till vinstdisposition behandlas i januari, delårsbokslut Idémannen 2, Linköping

i april, juli och oktober samt budget för nästkommande år vid december månads möte.

Vid vart och ett av de ordinarie styrelsemötena behandlas förekommande frågor av väsentlig betydelse för bolaget såsom investeringar och försäljningar av fastigheter samt fi nansiering. Vidare informeras styrelsen om det aktuella affärsläget, såväl hyres- och fastighetsmarknad som aktieoch kreditmarknad.

Bland de ordinarie ärenden som styrelsen behandlat under 2008 kan vidare nämnas affärsplan, företagsgemensamma policies, övergripande strategiplan, arbetsordning för styrelsen, kapitalstruktur och fi nansieringsbehov samt bolagets försäkringssituation. Styrelsen har genomfört en årlig utvärdering av dess arbete, som sammanställts av dess sekreterare på uppdrag av styrelsen. Utvärderingen har lämnats till valberedningen och styrelsen för diskussion. I utvärderingen granskas bl a arbetsklimat, arbetsformer, uppföljning och kontroll, sammansättning samt ägarkommunikation.

Någon ersättning utöver styrelsearvode har ej utgått.

Ersättningsutskott

Ersättningsutskottet skall utarbeta förslag avseende riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare, som skall underställas årsstämman för beslut. Vidare skall ersättningsutskottet besluta, inom ramen för av årsstämman beslutade riktlinjer, om ersättning för verkställande direktör och övriga ledande befattningshavare. Ersättningsutskottet skall årligen utvärdera verkställande direktörens insatser samt handlägga frågor rörande rekrytering och tillsättande av verkställande direktör. Ersättningsutskottet skall sammanträffa minst två gånger om året. Under 2008 har utskottet sammanträtt två gånger.

Revisionsutskott

Revisionsutskottets uppgift är att ta ansvar för bolagets interna kontroll, redovisningsprinciper, riskhantering, finansiella rapportering, revision samt inför valberedningens handläggning bereda frågor om val av revisorer och ersättning till dem samt säkra en kvalificerad oberoende granskning av bolaget. Revisionsutskottet skall sammanträffa minst tre gånger om året, varav bolagets revisorer minst skall närvara två gånger. Vid ett av de tillfällen då ersättningsutskottet sammanträffar med revisorerna skall ingen från företagsledningen närvara. Under 2008 har utskottet sammanträtt tre gånger.

Styrelsens sammansättning, antal möten och närvaro under 2008 i Castellum AB

Deltagande av totalt antal möten
Invald	Oberoende			Ersättningsutskott	Arvode, tkr
1994	Nej*	8 av 8	3 av 3	2 av 2	450
2007	Ja	8 av 8	3 av 3	2 av 2	215
2005	Ja	8 av 8	3 av 3	2 av 2	215
2003	Ja	8 av 8	3 av 3	2 av 2	215
2006	Ja	8 av 8	3 av 3	2 av 2	215
1999	Ja	8 av 8	3 av 3	2 av 2	215
2007	Ja	8 av 8	3 av 3	2 av 2	215
				Styrelsemöten Revisionsutskott

* Ledamot i Castellums styrelse sedan år 1994

Styrelse

Jan Kvarnström

Styrelseordförande Född 1948, civilekonom och MBA. Partner i ERC.

Har tidigare erfarenhet från olika företagsledande positioner i bl a Bonnier-gruppen och PK-banken (nu Nordea) samt som verkställande direktör i Securum AB, Esselte AB och Dresdner Bank AG. Andra uppdrag: styrelseordförande i PA Resources AB, Collector AB och senior adviser i Investcorp. Aktieinnehav: 13 600

Christer Jacobson Styrelseledamot Född 1946, civilekonom DHS. Egen verksamhet i Bergsrådet Konsult & Förvaltning AB.

Tidigare börskommentator och marknadschef för Affärsvärlden samt analyschef och verkställande direktör i Alfred Berg-koncernen. Aktieinnehav: 0

Per Berggren

Styrelseledamot Född 1959, civilingenjör och ekonomisk utbildning från Stockholms universitet. Är verkställande direktör i Jernhusen AB.

Tidigare befattningar som affärsområdeschef i Fabege AB, verkställande direktör i Drott Kontor AB samt fastighetschef i Skanska Fastigheter Stockholm AB. Andra uppdrag: styrelseledamot i Ny Nationalarena i Solna AB.

Aktieinnehav: 1 100

Göran Lindén Styrelseledamot Född 1944, fi l.kand. ekonomi. Har varit verkställande direktör i ABBA AB, BCP AB, Fortos AB, Swedish Match AB och vVD i Procordia AB samt ledamot av koncernledningen i AB Volvo.

Andra uppdrag: styrelseordförande i Insplanet AB, Procordias pensionsstiftelse, Rölunda AB, Flodins Filter AB, Retail House AB och Västanå Slott AB samt styrelseledamot i Wicanders Förvaltnings AB, Plockmatic Int. AB och Grimaldi Industrier AB. Aktieinnehav: 0

Marianne Dicander Alexandersson

Styrelseledamot Född 1959, civilingenjör. Vice verkställande direktör Apoteket AB.

Tidigare befattningar inom Volvo, ICI, Pharmacia och senast som verkställande direktör på Kronans Droghandel AB. Andra uppdrag: styrelseledamot i Chalmers Tekniska Högskola, Svenskt Näringsliv och WHO's Uppsala monitoring center. Aktieinnehav: 24

Mats Wäppling Styrelseledamot Född 1956, civilingenjör. Är verkställande direktör i SWECO AB.

Tidigare befattningar som vVD i NCC AB och chef för NCC Property Development samt vVD och affärsområdeschef inom Skanska AB. Aktieinnehav: 0

Ulla-Britt Fräjdin-Hellqvist Styrelseledamot

Född 1954, civilingenjör. Egen verksamhet i Fräjdin & Hellqvist AB.

Tidigare ledande befattningar inom Volvo Personvagnar samt avd. chef på Svenskt Näringsliv. Andra uppdrag: styrelseordförande i Sinter-Cast AB, Stiftelsen för Strategisk Forskning och Ruter Dam. Styrelseledamot i Kongsberg Automotive, Svedberg i Dalstorp AB, Rymdbolaget, Friskvårds-Checken, 4cycle och e-man. Aktieinnehav: 800

Johan Ljungberg Styrelsesekreterare Född 1974 Styrelsesekreterare sedan 2008. Advokat, Mannheimer Swartling Advokatbyrå. Aktieinnehav: 0

Ovanstående uppgifter avser förhållandet i början av februari 2009. Aktieinnehavet omfattar eget, makas/makes, omyndiga och hemmavarande barns samt närstående bolags innehav.

Carl Lindgren Född 1958. Revisor i bolaget sedan 2007.

Ingemar Rindstig Född 1949. Revisor i bolaget sedan 2003.

Conny Lysér Född 1962. Revisorssuppleant i bolaget sedan 2003.

Revision

Castellums revisorer väljs av årsstämman för en period om fyra år. Innevarande period inleddes 2007 och nästa val av revisorer sker därför i samband med årsstämman 2011. Bolagets revisorer är Carl Lindgren, verksam inom KPMG, Ingemar Rindstig, verksam inom Ernst & Young samt revisorssuppleant Conny Lysér, verksam inom KPMG. Samtliga är auktoriserade revisorer.

Ersättning till revisorer

Ersättning till revisionsbyråer uppgick under året till 3 896 tkr (2007: 3 977, 2006: 3 492) varav 2 612 tkr (2007: 2 117, 2006: 1 942) avsett revisionsuppdrag och resterande konsultuppdrag. För moderbolaget är mot svarande belopp 979 tkr (2007: 1 058, 2006: 787) respektive 708 tkr (2007: 682, 2006: 562). Av koncernens totala ersättning om 3 896 tkr (2007: 3 977, 2006: 3 492) avser 3 637 tkr (2007: 3 851, 2006: 3 346) ersättning till KPMG och resterande till Ernst & Young.

Valberedning

Årsstämman 2008 beslutade att en valberedning skulle inrättas inför 2009 års årsstämma för att framlägga förslag till antalet styrelseledamöter, val av styrelseledamöter inklusive styrelseordförande samt ersättning till styrelseledamöterna.

Valberedningen tillsätts enligt årsstämmans beslut genom att styrelsens ordförande fått i uppdrag att kontakta de tre största ägarregistrerade eller på annat sätt kända aktieägarna vid utgången av det tredje kvartalet och be dem utse en ledamot vardera till valberedningen. De utsedda ledamöterna, tillsammans med styrelsens ordförande som sammankallande, utgör valberedningen. Valberedningen utser inom sig ordförande.

Valberedningen utgörs av: Maj-Charlotte Wallin representerande AFA Försäkring, Lars-Åke Bokenberger representerande AMF Pension, Carl Rosén representerande Andra AP-fonden samt styrelsens ordförande Jan Kvarnström. Maj-Charlotte Wallin är valberedningens ordförande.

Valberedningen har hållit tre protokollförda möten. Vid mötena har valberedningen behandlat samtliga de frågor som det åligger valberedningen att behandla enligt Svensk kod för bolagsstyrning. Valberedningen har bl a bedömt om den nuvarande styrelsen uppfyller de krav som kommer att ställas på styrelsen till följd av Castellums läge och framtida inriktning, bl a genom att ta del av den utvärdering som har skett av styrelsens arbete.

Valberedningen har beslutat att föreslå omval av styrelseledamöterna Jan Kvarnström, Per Berggren, Marianne Dicander Alexandersson, Ulla-Britt Fräjdin-Hellqvist, Christer Jacobson och Göran Lindén. Till styrelsens ordförande föreslås Jan Kvarnström. Mats Wäppling har avböjt omval. Den föreslagna styrelsen bedöms ha den mångsidighet och bredd av kompetens, erfarenhet och bakgrund som erfordras med hänsyn till Castellums verksamhet, utvecklingsskede och förhållanden i övrigt.

För att kunna bedöma huruvida föreslagna styrelseledamöter är att anse som oberoende i förhållande till Castellum och dess bolagsledning respektive större aktieägare i Castellum, har valberedningen inhämtat information om föreslagna styrelseledamöter. Valberedningen har härvid bedömt att endast Jan Kvarnström, som har varit ledamot av Castellums styrelse sedan år 1994, är att anses som beroende i förhållande till Castellum och dess bolagsledning.

Arvode till styrelsen föreslås vara oförändrat och utgå 450 tkr till ordföranden och 215 tkr till envar av övriga styrelseledamöter, totalt 1 525 tkr.

Slutligen har valberedningen informerat Castellum om hur valberedningens arbete har bedrivits och om de förslag valberedningen har beslutat att avge.

Inför årsstämman 2009

Inför årsstämman den 26 mars 2009 föreslår styrelsen:

• en utdelning om 3,15 kr per aktie med avstämningsdag 31 mars 2009,
• riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare,
• ett förnyat mandat för styrelsen att besluta om förvärv och överlåtelse av egna aktier.

Inför årsstämman föreslår valberedningen:

• att antalet styrelseledamöter skall vara sex,
• att arvodet till styrelsen skall utgå med 1 525 tkr, varav 450 tkr till styrelsens ordförande och 215 tkr till envar av de övriga styrelse ledamöterna. Beloppen inkluderar ersättning för utskottsarbete,
• att omval skall ske av styrelseledamöterna Jan Kvarnström, Per Berggren, Marianne Dicander Alexandersson, Ulla-Britt Fräjdin- Hellqvist, Christer Jacobson och Göran Lindén samt att Jan Kvarnström skall omväljas som styrelsens ordförande,
• att stämman beslutar att en ny valberedning inför 2010 års årsstämma skall utses och att styrelsens ordförande ges i uppdrag att kontakta de tre största ägarregistrerade eller på annat sätt kända aktieägarna vid ut gången av tredje kvartalet 2009 och be dem utse en ledamot vardera till valberedningen, samt att de tre sålunda utsedda ledamöterna tillsam mans med styrelsens ordförande skall utgöra valberedningen. Valbered ningen skall utse ordförande inom sig.

Svensk kod för bolagsstyrning

Castellum tillämpar koden, vars syfte är att skapa goda förutsättningar för utövande av en aktiv och ansvarskännande ägarroll. Koden är avsedd att utgöra ett led i självregleringen inom det svenska näringslivet. Den bygger på principen följ eller förklara, vilket innebär att samtliga regler inte alltid måste följas och det innebär inte något brott att avvika från en eller flera enskilda regler i koden om motiv finns och förklaras. Svensk kod för bolagsstyrning förvaltas av Kollegiet för Svensk Bolagsstyrning och finns att tillgå på www.bolagsstyrning.se.

Castellum avviker från punkten, "offentliggörande av ledamöterna i valberedningen", vilket enligt koden skall ske sex månader före stämman. Årsstämman 2008 beslutade, i enlighet med tidigare tillämpad ordning, att en valberedning skulle utses efter utgången av tredje kvartalet och att namnen på valberedningens ledamöter skulle publiceras i bolagets tredje kvartalsrapport för året. Detta innebar att valberedningens sammansättning publicerades cirka fem månader före stämman.

Då bolagsstyrningsrapporten, som utgörs av avsnittet bolagsstyrning sidorna 60-69, är en viktig rapport har Castellum gjort valet att inkludera denna i förvaltningsberättelsen. Det medför att bolagsstyrningsrapporten således ingår i den sedvanliga revisionen av årsredovisningen. Idémannen 2, Linköping démannen

Intern kontroll

Styrelsen ansvarar enligt den svenska aktiebolagslagen och Svensk kod för bolagsstyrning för den interna kontrollen. Denna rapport har upprättats i enlighet med Svensk kod för bolagsstyrning och är därmed avgränsad till intern kontroll avseende den fi nansiella rapporteringen.

Den interna kontrollen i Castellum följer ett etablerat ramverk, Internal Control – Integrated Framework, "COSO", som består av följande fem komponenter: kontrollmiljö, riskbedömning, kontrollaktiviteter, information och kommunikation samt uppföljning.

Kontrollmiljö

Basen för den interna kontrollen avseende den fi nansiella rapporteringen utgörs av kontrollmiljön, som består av olika delar och som tillsammans formar den kultur och de värderingar som Castellum styrs utifrån. Grundläggande för Castellums interna kontroll är dess decentraliserade småskaliga organisation med knappt 600 fastigheter, tillika kostnadsställen, vilka förvaltas av sex dotterbolag med ca 30-40 anställda vardera. Beslutsvägar, befogenheter och ansvar som dokumenterats och kommunicerats i styrande dokument såsom styrelsens arbetsordning, beslutsordning, instruktioner för attesträtt samt redovisnings- och rapporteringsinstruktioner, interna policies, riktlinjer och manualer är också av vikt för den interna kontrollen. Aktuella dokument uppdateras regelbundet vid ändring av t ex lagstiftning, redovisningsstandarder eller noteringskrav.

Riskbedömning

I Castellum fi nns riskhantering inbyggd i berörda processer och olika metoder används för att värdera och begränsa risker samt för att säkerställa att de risker som Castellum är utsatt för hanteras i enlighet med fastställda policies och riktlinjer. I enlighet med arbetsordningen gör styrelsen, tillika revisionsutskottet, en gång om året en genomgång av intern kontroll. Identifi ering görs av de risker som bedöms fi nnas och åtgärder fastställs för att reducera dessa risker. De väsentliga risker Castellum har identifi erat i samband med den fi nansiella rapporteringen är felaktigheter i redovisningen och värderingen av fastigheter, räntebärande skulder, skatt och moms, samt risk för bedrägeri, förlust eller förskingring av tillgångar.

Kontrollaktiviteter

De risker som identifi erats avseende den fi nansiella rapporteringen hanteras via bolagets kontrollstrukturer och resulterar i ett antal kontrollaktiviteter. Kontrollaktiviteterna syftar till att förebygga, upptäcka och korrigera fel och avvikelser och omfattar t ex analytisk uppföljning på fl era nivåer i organisationen och jämförelse av resultatposter, kontoavstämningar, uppföljning och avstämning av styrelsebeslut och av styrelsen fastställda policies, godkännande och redovisning av affärstransaktioner, fullmakts- och behörighetsstrukturer, fi rmatecknare, compliance offi cerfunktion, koncerngemensamma defi nitioner, mallar, rapporteringsverktyg samt redovisnings- och värderingsprinciper.

Castellums dotterbolag har egna ekonomifunktioner som deltar i planeringen och utvärderingen av sina enheters resultat. Deras regelbundna analys av sina enheters fi nansiella rapportering är tillsammans med den analys som görs på koncernnivå en viktig del av den interna kontrollen för att säkerställa att den fi nansiella rapporteringen inte innehåller några väsentliga fel.

Information och kommunikation

Castellum har informations- och kommunikationsvägar som syftar till att säkerställa en effektiv och korrekt informationsgivning avseende den fi nansiella rapporteringen. Det kräver att alla delar inom verksamheten kommunicerar och utbyter relevant och väsentlig information. Policies och riktlinjer avseende den fi nansiella rapporteringen samt uppdateringar och ändringar görs tillgängliga och kända för berörd personal. Koncernledningen såväl som styrelsen erhåller regelbundet fi nansiell information om dotterbolagen med kommentarer till fi nansiella resultat och risker. Vidare får styrelsen ytterligare information avseende riskhantering, intern kontroll och fi nansiell rapportering från revisorerna via revisionsutskottet. För att säkerställa att den externa informationsgivningen blir korrekt och fullständig fi nns en kommunikationspolicy mot aktiemarknaden och en informationssäkerhetspolicy.

Uppföljning

Löpande uppföljning sker på fl era nivåer i koncernen, såväl på fastighetsnivå som på dotterbolagsnivå samt på koncernnivå. Styrelsen, vars ledamöter även utgör revisionsutskottet, utvärderar regelbundet den information som bolagsledningen och revisorerna lämnar. Vidare rapporterar bolagets revisorer personligen direkt till revisionsutskottet minst två gånger per år sina iakttagelser från granskningen och sin bedömning av den interna kontrollen. Därutöver har revisionsutskottet en årlig uppföljning av gjord riskbedömning och beslutade åtgärder. Av särskild betydelse är revisionsutskottets och styrelsens övervakning för utveckling av den interna kontrollen och för att se till att åtgärder vidtas rörande eventuella brister och förslag som framkommer.

Behov av internrevision

Castellum har en småskalig organisation med ca 30-40 anställda i respektive bolag vilka tillsammans förvaltar knappt 600 kostnadsställen. All verksamhet bedrivs i dotterbolagen medan fi nansverksamheten bedrivs i moderbolaget, innebärande att Castellum AB inte utgör ett profi t-center. Detta medför att ekonomifunktionen i moderbolaget utgör controllerfunktion gentemot dotterbolagen samt compliance offi cer-funktion gentemot fi nansavdelningen. Sammantaget medför detta att det inte anses motiverat att ha en särskild enhet för internrevision.

Koncernledning

I koncernledningen ingår verkställande direktören, vice verkställande direktören med ansvar för affärsutveckling, fi nansdirektören och ekonomidirektören i Castellum AB samt de sex verkställande direktörerna i dotterbolagen. Varje person i koncernledningen har sitt egna ansvarsområde och på de möten som äger rum diskuteras och informeras främst om övergripande verksamhetsfrågor. Koncernledningen har sammanträffat 12 gånger under 2008.

Verkställande direktören

Verkställande direktören ansvarar för bolagets löpande förvaltning och för att leda verksamheten i enlighet med styrelsens riktlinjer och anvisningar samt ansvarar för att styrelsen erhåller information och nödvändigt beslutsunderlag. Verkställande direktören är föredragande vid styrelsemöten och skall tillse att styrelsens ledamöter löpande tillställs den information som behövs för att följa bolagets och koncernens ställning, resultat, likviditet och utveckling.

Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare

Årsstämman 2008 beslutade följande riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare:

Castellum skall ha de ersättningsnivåer och anställningsvillkor som erfordras för att rekrytera och behålla en ledning med god kompetens och kapacitet att nå uppställda mål. Marknadsmässighet skall således vara den övergripande principen för ersättningar och andra anställningsvillkor för bolagsledningen. Fast lön betalas för ett fullgott arbete.

Därutöver kan rörliga ersättningar också erbjudas, som belönar tydligt målrelaterade prestationer i enkla och transparenta konstruktioner. Bolagsledningens rörliga ersättning skall generellt inte överstiga den fasta lönen. Bolagsledningens rörliga ersättning skall bero av i vilken utsträckning i förväg uppställda mål uppfyllts. Bolagsledningens ersättning enligt ett incitamentsprogram bestäms av i vilken utsträckning uppställda mål uppnåtts avseende i huvudsak förvaltningsresultat, utvecklingen av företagsimage, personalutveckling och kundtillfredsställelse samt aktiekursutvecklingen, såväl i nominella tal som jämfört med fastighetsindex.

Bolagsledningens icke-monetära förmåner skall underlätta ledningsmedlemmarnas arbetsutförande och motsvara vad som kan anses rimligt i förhållande till praxis på marknaden.

Bolagsledningens pensionsvillkor skall vara marknadsmässiga i förhållande till vad som generellt gäller för motsvarande befattningshavare på marknaden och skall baseras på avgiftsbestämda pensionslösningar.

Uppsägningslön och avgångsvederlag för en medlem av bolagsledningen skall sammantaget inte överstiga 24 månadslöner.

Castellum har följt de av årsstämman beslutade riktlinjerna.

Det förslag till riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare, som kommer att framläggas årsstämman den 26 mars 2009 är i princip oförändrade mot de som framlades vid årsstämman 2008.

För ytterligare information angående ersättning till koncernledningen, se not 10, sidan 91.

Koncernledning

Håkan Hellström

Verkställande direktör, Castellum AB. Född 1956, civilekonom. Anställd sedan 1994 bl a som ekonomi- och fi nansdirektör och vice VD. Dessförinnan verksam som auktoriserad revisor. Andra väsentliga uppdrag: Styrelseledamot i European Public Real Estate Association (EPRA). Aktieinnehav: 100 000

Tage Christoffersson

Verkställande direktör, Eklandia Fastighets AB. Född 1952, gymnasieutbildning samt fastighet/ekonomi på KTH. Verksam inom fastighetsbranschen sedan 1976. Anställd sedan 1994 och verkställande direktör i Eklandia sedan 1995. Aktieinnehav: 47 000

Anette Engström

Finansdirektör, Castellum AB. Född 1961, civilekonom. Mer än 20 års erfarenhet inom bank och fi nans. Anställd sedan 2000 och fi nansdirektör sedan 2006. Aktieinnehav: 24 800

Claes Larsson

Verkställande direktör, Aspholmen Fastigheter AB. Född 1957, civilingenjör. Mer än 10 års erfarenhet från byggentreprenadföretag som avdelningschef/regionchef. Anställd och verkställande direktör i Aspholmen sedan 2002. Aktieinnehav: 17 900

Christer Sundberg

Verkställande direktör, Harry Sjögren AB. Född 1955, civilingenjör. Mer än 25 års erfarenhet från bank- och fastighetsbolag. Anställd och verkställande direktör i Harry Sjögren sedan 1993. Aktieinnehav: 40 850

Henrik Saxborn

Vice verkställande direktör, Castellum AB med ansvar för affärsutveckling. Född 1964, civilingenjör. Tidigare erfarenhet från förvaltning och förvärv av fastigheter. Anställd sedan 2006. Aktieinnehav: 8 200

Ulrika Danielsson

Ekonomidirektör, Castellum AB. Född 1972, civilekonom. Erfarenhet inom ekonomi- och controllerfunktion. Anställd sedan 1998 och ekonomidirektör sedan 2006. Aktieinnehav: 2 800

Claes Junefelt

Verkställande direktör, Fastighets AB Corallen. Född 1960, civilingenjör. Mer än 15 års erfarenhet från byggentreprenadföretag som arbetschef/distriktschef. Anställd och verkställande direktör i Corallen sedan 2005. Aktieinnehav: 5 000

Anders Nilsson

Verkställande direktör, Fastighets AB Brostaden. Född 1967, civilingenjör. Mer än 10 års erfarenhet från fastighetsbranschen. Anställd sedan 1993 och verkställande direktör i Brostaden sedan 2006. Aktieinnehav: 3 300

Gunnar Östenson

Verkställande direktör, Fastighets AB Briggen. Född 1956, civilekonom. Tidigare verksam inom fastighetsförvaltning och entreprenadbranschen. Anställd och verkställande direktör i Briggen sedan 2006. Aktieinnehav: 2 000

Ovanstående uppgifter avser förhållandet i början av februari 2009. Aktieinnehavet omfattar eget, makas/makes, omyndiga och hemmavarande barns samt närstående bolags innehav.

Ekonomisk översikt

Det kommande året kommer att kännetecknas av initialt högre hyresintäkter från indexuppräkningar, relativt stabila vakanser förutsatt att det inte blir omfattande konkurser i närlingslivet och sannolikt lägre räntekostnader hänförligt till lägre räntenivåer.

Sammanfattning

Hyresintäkterna uppgick till 2 501 Mkr (2 259) med en genomsnittlig ekonomisk uthyrningsgrad om 89,7% (87,9%). Genomsnittlig kontrakterad hyresnivå uppgick till 921 kr/kvm (896) och innebar en ökning om 3% jämfört med föregående år. Under året tecknades 767 nya hyreskontrakt med ett totalt årsvärde om 305 Mkr (315), medan uppsägningar uppgick till 221 Mkr (180). Nettouthyrningen under året uppgick således till 84 Mkr (135).

Fastighetskostnaderna uppgick till 831 Mkr (771), motsvarande 268 kr/kvm (262). Ökningen beror framför allt på stigande energipriser. Finansnettot uppgick till –626 Mkr (–495). Ökningen med 131 Mkr beror dels på ett större fastighetsbestånd, dels på att den genomsnittliga räntenivån under året ökat med 0,5%-enheter till 4,7% (4,2) vilket försämrat finansnettot med ca 60 Mkr.

Förvaltningsresultatet, d v s årets resultat exklusive värdeförändringar och skatt uppgick till 973 Mkr (924), motsvarande 5,93 kr (5,63) per aktie. För bätt ring en som uppgick till 5%, är främst en effekt av förbättrat driftsöverskott i förvaltningen och genomförda investeringar, men har begränsats av högre räntekostnader.

Under året uppgick värdeförändringar på fastigheter –1 262 Mkr (920), motsvarande –0,4%. Av detta kan merparten, ca –1 400 Mkr, hänföras till ökat avkastningskrav om 0,4%-enheter under året, och resterande till genomförda investeringar och ett något förbättrat kassafl öde. Årets värdeförändringar på derivat uppgick till –1 010 Mkr (99) och är en effekt av väsentliga sjunkande långräntor.

Castellums resultat efter skatt för år 2008 uppgick till –663 Mkr (1 487).

Fastighetsbestånd

Per den 31 december 2008 uppgick Castellums fastighetsbestånd till ett verkligt värde om 29 165 Mkr (27 717) och den normaliserade avkastningen exkl projekt och mark kan beräknas till 7,4% (7,0%). Under året har investerats för totalt 2 738 Mkr (2 598), varav 1 212 Mkr (1 514) avser förvärv och 1 526 Mkr (1 084) ny-, till- och ombyggnation.

Finansiering

Den 31 december 2008 hade Castellum långfristiga låneavtal i bank om 15 800 Mkr (13 300), långfristiga obligationslån om 650 Mkr (650), kortfristiga bindande låneavtal i bank om 770 Mkr (776) och ett certifikatprogram om 4 000 Mkr (4 000). Netto räntebärande skulder med avdrag för likviditet om 9 Mkr (7) uppgick till 14 598 Mkr (12 575). För närvarande finns inga utestående företagscertifikat.

Den genomsnittliga kreditbindningen på Castellums långfristiga låneavtal uppgick per den 31 december 2008 till 5,5 år (5,2). Marginaler och avgifter på långfristiga låneavtal är fastställda med en genomsnittlig löptid om 3,2 år.

Den genomsnittliga effektiva räntan per den 31 december 2008 var 4,8% (4,4%), medan marknadsräntan på motsvarande portfölj uppgick till 2,9% (5,0%). Den genomsnittliga räntebindningstiden uppgick till 2,9 år (2,2).

Flerårsöversikt

	2008	2007	2006	2005	2004	2003	2002	2001	2000
Resultaträkning, Mkr
Hyresintäkter	2 501	2 259	2 014	1 907	1 856	1 758	1 684	1 571	1 435
Fastighetskostnader	– 831	– 771	– 700	– 637	– 628	– 595	– 560	– 549	– 518
Driftsöverskott	1 670	1 488	1 314	1 270	1 228	1 163	1 124	1 022	917
Centrala admin. kostnader	– 71	– 69	– 67	– 68	– 69	– 67	–63	– 67	– 62
Finansnetto	– 626	– 495	– 364	– 382	– 418	– 428	– 442	– 414	– 360
Förvaltningsresultat	973	924	883	820	741	668	619	541	495
Värdeförändringar fastigheter	– 1 262	920	1 145	932	660	– 43	251	686	668
Värdeförändringar räntederivat	– 1 010	99	178	– 40	– 146	– 13	– 168	42	– 114
Jämförelsestörande poster	–	–	–	–	–	–	–	–	– 12
Aktuell skatt	–14	– 22	– 10	–1	– 5	– 1	– 2	–	– 1
Uppskjuten skatt	650	– 434	– 522	– 417	– 334	– 171	– 44	– 338	– 276
Årets resultat	– 663	1 487	1 674	1 294	916	440	656	931	760
Balansräkning, Mkr
Förvaltningsfastigheter	29 165	27 717	24 238	21 270	19 449	18 015	17 348	16 551	14 759
Övriga tillgångar	230	123	200	103	94	167	172	394	118
Räntederivat	–	44	–	–	–	–	–	–	–
Kassa och bank	9	7	8	5	7	33	20	20	11
S:a tillgångar	29 404	27 891	24 446	21 378	19 550	18 215	17 540	16 965	14 888
Eget kapital	10 049	11 204	10 184	8 940	8 035	7 467	7 334	6 946	6 240
Räntebärande skulder	14 607	12 582	10 837	9 396	8 834	8 598	8 264	8 254	7 245
Uppskjuten skatteskuld	2 785	3 322	2 723	2 126	1 659	1 294	1 124	1 081	743
Räntederivat	966	–	55	233	391	245	232	64	106
Ej räntebärande skulder	997	783	647	683	631	611	586	620	554
S:a eget kapital och skulder	29 404	27 891	24 446	21 378	19 550	18 215	17 540	16 965	14 888
Finansiella nyckeltal
Överskottsgrad	67%	66%	65%	67%	66%	66%	67%	65%	64%
Räntenivå, genomsnitt	4,7%	4,2%	3,7%	4,3%	4,9%	5,4%	5,7%	5,8%	5,9%
Räntetäckningsgrad	255%	287%	343%	315%	277%	256%	240%	231%	238%
Avkastning eget kapital	– 6,1%	14,9%	19,2%	16,5%	12,6%	6,1%	9,6%	15,2%	12,6%
Avkastning substansvärde	– 8,3%	16,2%	20,7%	18,2%	14,6%	7,2%	9,0%	17,9%	12,6%
Avkastning totalt kapital	1,2%	9,1%	10,4%	10,4%	9,6%	5,9%	7,6%	10,3%	10,6%
Investeringar i fastigheter, Mkr	2 738	2 598	2 283	1 357	1 268	1 108	1 050	1 741	1 352
Försäljningar, Mkr	28	39	460	468	494	397	503	635	598
Soliditet	34%	40%	42%	42%	41%	41%	42%	41%	42%
Belåningsgrad	50%	45%	45%	45%	45%	48%	48%	50%	49%
Data per aktie (någon utspädningseffekt fi nns ej, då inga potentiella aktier förekommer)
Genomsnittligt antal aktier, tusental	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	186 512
Resultat efter skatt, kr	– 4,04	9,07	10,21	7,89	5,59	2,68	4,00	5,68	4,07
Förvaltningsresultat, kr	5,93	5,63	5,38	5,00	4,52	4,07	3,77	3,30	2,65
Utestående antal aktier, tusental	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000
Fastigheter verkligt värde, kr	178	169	148	130	119	110	106	101	90
Substansvärde (5% skatt), kr	75	85	76	65	57	52	50	48	42
Eget kapital, kr	61	68	62	55	49	46	45	42	38
Utdelning, kr (2008 föreslagen)	3,15	3,00	2,85	2,62	2,38	2,13	1,88	1,63	1,38
Utdelningsandel	74%	74%	73%	73%	73%	72%	69%	68%	72%

Finansiella rapporter 2008

Resultaträkning för koncernen	74
Balansräkning för koncernen	75
Resultaträkning för moderbolaget	76
Balansräkning för moderbolaget	77
Förändring av eget kapital	78
Kassafl ödesanalys	79
Redovisningsprinciper och noter	80

Resultaträkning för koncernen

Mkr		2008	2007
Hyresintäkter	Not 3	2 501	2 259
Driftskostnader	Not 4	– 455	– 414
Underhåll	Not 4	– 96	– 96
Tomträttsavgäld	Not 4	– 21	– 20
Fastighetsskatt	Not 4	– 115	– 110
Uthyrning och fastighetsadministration	Not 4	– 144	– 131
Driftsöverskott		1 670	1 488
Centrala administrationskostnader	Not 5	– 71	– 69
Finansiella poster
Finansiella intäkter	Not 6	4	3
Finansiella kostnader	Not 7	– 630	– 498
Förvaltningsresultat		973	924
Värdeförändringar	Not 8
Fastigheter, realiserade		0	1
Fastigheter, orealiserade		– 1 262	919
Räntederivat, orealiserade		– 1 010	99
Resultat före skatt		– 1 299	1 943
Aktuell skatt	Not 9	– 14	– 22
Uppskjuten skatt	Not 9	650	– 434
Årets resultat		– 663	1 487

Då inga minoritetsintressen föreligger är hela resultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare.

Data per aktie (någon utspädningseffekt fi nns ej, då inga potentiella aktier förekommer)
Genomsnittligt antal aktier, tusental	164 000	164 000
Resultat efter skatt, kr	– 4,04	9,07
Utdelning, kr (2008 föreslagen)	3,15	3,00

Balansräkning för koncernen

Mkr		31 dec 2008	31 dec 2007
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter	Not 11	29 165	27 717
Materiella anläggningstillgångar	Not 12	15	13
Summa anläggningstillgångar		29 180	27 730
Omsättningstillgångar
Hyresfordringar		15	14
Övriga fordringar		160	66
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter		40	30
Räntederivat		–	44
Kassa och bank		9	7
Summa omsättningstillgångar		224	161
SUMMA TILLGÅNGAR		29 404	27 891
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare	Not 15
Aktiekapital		86	86
Reserver		20	20
Balanserad vinst		9 943	11 098
Summa eget kapital		10 049	11 204
Skulder	Not 16
Långfristiga skulder
Långfristiga räntebärande skulder	Not 17	14 607	12 582
Uppskjuten skatteskuld	Not 18	2 785	3 322
Summa långfristiga skulder		17 392	15 904
Kortfristiga skulder
Räntederivat		966	–
Leverantörsskulder		200	205
Skatteskulder		38	46
Övriga skulder		102	60
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	Not 19	657	472
Summa kortfristiga skulder		1 963	783
Summa skulder		19 355	16 687
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER		29 404	27 891
Ställda säkerheter	Not 20	14 839	11 793
Ansvarsförbindelser	Not 21	–	–

Resultaträkning för moderbolaget

Mkr		2008	2007
Intäkter	Not 3	12	11
Centrala administrationskostnader	Not 5	– 52	– 52
Finansiella poster
Finansiella intäkter	Not 6	1 082	1 072
Finansiella kostnader	Not 7	– 665	– 513
Resultat före värdeförändringar och skatt		377	518
Värdeförändringar	Not 8
Derivat, orealiserade		– 1 010	99
Resultat före skatt		– 633	617
Aktuell skatt	Not 9	–	–
Uppskjuten skatt	Not 9	276	– 19
Årets resultat		– 357	598

Balansräkning för moderbolaget

Mkr		31 dec 2008	31 dec 2007
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar	Not 12	0	0
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar koncernföretag	Not 13	4 087	4 087
Uppskjuten skattefordran	Not 18	241	–
Långfristiga fordringar, koncernföretag	Not 14	15 030	12 460
Summa fi nansiella anläggningstillgångar		19 358	16 547
Summa anläggningstillgångar		19 358	16 547
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar, koncernföretag		525	500
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter		3	3
Räntederivat		–	44
Kassa och bank		0	0
Summa omsättningstillgångar		528	547
SUMMA TILLGÅNGAR		19 886	17 094
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital	Not 15
Bundet eget kapital
Aktiekapital		86	86
Reservfond		20	20
Fritt eget kapital
Balanserad vinst		3 852	3 664
Årets vinst		– 357	598
Summa eget kapital		3 601	4 368
Avsättningar
Uppskjuten skatteskuld	Not 18	–	3
Skulder	Not 16
Långfristiga räntebärande skulder	Not 17	14 304	12 276
Långfristiga räntebärande skulder, koncernföretag		775	331
Räntederivat		966	–
Leverantörsskulder		1	1
Övriga skulder		3	2
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	Not 19	236	113
Summa skulder		16 285	12 723
SUMMA EGET KAPITAL, AVSÄTTNINGAR OCH SKULDER		19 886	17 094
Ställda säkerheter	Not 20	13 680	10 872
Ansvarsförbindelser	Not 21	300	300

Förändring av eget kapital

	Hänförligt till moderbolagets aktieägare
	Antal utestående	Aktie		Balanserad	Totalt eget
Koncernen, Mkr	aktier, tusental	kapital	Reserver	vinst	kapital
Eget kapital 2006-12-31	164 000	86	20	10 078	10 184
Utdelning mars 2007	–	–	–	– 467	– 467
Årets resultat	–	–	–	1 487	1 487
Eget kapital 2007-12-31	164 000	86	20	11 098	11 204
Utdelning mars 2008	–	–	–	– 492	– 492
Årets resultat	–	–	–	– 663	– 663
Eget kapital 2008-12-31	164 000	86	20	9 943	10 049

	Antal utestående	Aktie	Reserv	Balanserad	Totalt eget
Moderbolaget, Mkr	aktier, tusental	kapital	fond	vinst	kapital
Eget kapital 2006-12-31	164 000	86	20	4 167	4 273
Utdelning mars 2007	–	–	–	– 467	– 467
Lämnat koncernbidrag efter skatt	–	–	–	– 36	– 36
Årets resultat	–	–	–	598	598
Eget kapital 2007-12-31	164 000	86	20	4 262	4 368
Utdelning mars 2008	–	–	–	– 492	– 492
Erhållet koncernbidrag efter skatt	–	–	–	82	82
Årets resultat	–	–	–	– 357	– 357
Eget kapital 2008-12-31	164 000	86	20	3 495	3 601

Kassaflödesanalys

		Koncern			Moderbolag
Mkr		2008	2007	2008	2007
Löpande verksamhet
Driftsöverskott		1 670	1 488	12	11
Centrala administrationskostnader		– 71	– 69	– 52	– 52
Återläggning av avskrivningar		6	6	1	1
Betalt fi nansnetto	Not 22	– 499	– 476	134	28
Betald skatt		– 26	– 12	–	–
Kassafl öde från den löpande verksamheten före		1 080	937	95	– 12
förändring av rörelsekapital
Kassafl öde från förändringar i rörelsekapital
Förändring kortfristiga fordringar		– 108	68	– 25	– 71
Förändring kortfristiga skulder		106	101	– 3	2
Kassafl öde från den löpande verksamheten		1 078	1 106	67	– 81
Investeringsverksamheten
Investeringar i befi ntliga fastigheter		– 1 526	– 1 084	–	–
Förvärv av fastigheter	Not 22	– 1 096	– 1 349	–	–
Förändring skuld vid förvärv av fastigheter		– 7	6	–	–
Försäljning av fastigheter		25	39	–	–
Förändring fordran vid försäljning av fastigheter		3	9	–	–
Kapitaltillskott netto, dotterbolag		–	–	524	500
Investeringar i övrigt, netto		– 8	– 6	– 1	0
Kassafl öde från investeringsverksamheten		– 2 609	– 2 385	523	500
Finansieringsverksamheten
Förändring långfristiga skulder		2 025	1 745	2 472	1 678
Förändring långfristiga fordringar		–	–	– 2 570	– 1 630
Utbetald utdelning		– 492	– 467	– 492	– 467
Kassafl öde från fi nansieringsverksamheten		1 533	1 278	– 590	– 419
Årets kassafl öde		2	– 1	0	0
Kassa och bank ingående balans		7	8	0	0
Kassa och bank utgående balans		9	7	0	0

Redovisningsprinciper och noter

(Alla belopp i Mkr om inget annat anges.)

Not 1	Redovisningsprinciper
Allmän information	De fi nansiella rapporterna för Castellum AB (Moderbolaget) för räkenskapsåret som slutar den 31 december 2008 har godkänts av styrelsen och verkställande direktören den 4 februari 2009 och kommer att föreläggas års stämman 2009 för fastställande. Moderbolaget är ett svenskt aktiebolag (publ), med säte i Göteborg, Sverige. Koncernens verksamhet beskrivs i förvaltningsberättelsen.
Grunder för redovisningen	Castellums räkenskaper har upprättats enligt de av EU antagna IFRS standarderna och tolkningarna av dessa (IFRIC). Vidare har koncernredovisningen upprättats i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för fi nansiell rapporterings rekommendation RFR 1.1 (Kompletterande redovisningsregler för koncerner). Räkenskaperna är upprättade baserat på verkligt värde för förvaltningsfastigheter samt räntederivat, nomi nellt värde för uppskjuten skatt samt anskaffningsvärde för resterande poster.
Kritiska bedömningar	För att kunna upprätta redovisningen i enlighet med IFRS och god redovisningssed krävs att det görs bedömningar och antaganden som påverkar i bokslutet redovisade tillgångar, skulder, intäkter och kostnader samt övrig information. Dessa bedömningar och antaganden baseras på historiska erfarenheter samt andra faktorer som bedöms vara rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar om andra antaganden görs eller andra förutsättningar föreligger.
	Förvaltningsfastigheter Inom området värdering av förvaltningsfastigheter kan bedömningar och antaganden ge en betydande på verkan på koncernens resultat och fi nansiella ställning. Värderingen kräver bedömning av och antaganden om det framtida kassafl ödet samt fastställande av diskonteringsfaktor (avkastningskrav). För att avspegla den osäkerhet som fi nns i gjorda antaganden och bedömningar anges vanligtvis vid fastighetsvärdering ett osäkerhetsintervall om +/- 5-10%. Information om detta samt de antaganden och bedömningar som har gjorts framgår av not 11.
	Uppskjuten skatteskuld Enligt redovisningsreglerna skall uppskjuten skatt redovisas nominellt utan diskontering, innebärande 26,3%. Den verkliga skatten är betydligt lägre på grund av dels möjligheten att sälja fastigheter på ett skatteeffektivt sätt, dels tidsfaktorn.
Klassifi cering	Anläggningstillgångar och långfristiga skulder består av belopp som förväntas återvinnas eller betalas mer än tolv månader från balansdagen. Omsättningstillgångar och kortfristiga skulder består av belopp som förväntas återvinnas eller betalas inom tolv månader från balansdagen.
Koncern redovisning	Koncernens balans- och resultaträkning omfattar alla bolag i vilka moderbolaget direkt eller indirekt har bestämmande infl ytande. Alla bolag i koncernen är helägda och vare sig intresseföretag eller joint ventures förekommer. Koncernen omfattar utöver moderbolaget de i not 13 angivna dotterbolagen med tillhörande underkoncerner. Bokslutet bygger på redovisningshandlingar upprättade för samtliga koncernbolag per 31 december. Koncernredovisningen har upprättats enligt förvärvsmetoden, innebärande att dotterföretagens egna kapital vid förvärvet, fastställt som skillnaden mellan tillgångars och skulders verkliga värden, eliminerats i sin helhet. I koncernens egna kapital ingår endast den del av dotterföretagens egna kapital som tillkommit efter förvärvet. Castellum har klassifi cerat samtliga genomförda bolagsförvärv som rörelseförvärv och redovisar därmed full nominell skatt. I koncernens resultaträkning ingår under året förvärvade eller avyttrade koncernbolag endast med värden avseende innehavstiden. Interna försäljningar, vinster, förluster och mellanhavanden inom koncernen elimineras i koncernredo visningen.
Intäkter	Hyresintäkter
	Hyresintäkter, som ur ett redovisningsperspektiv även benämns intäkter från operationella leasingavtal aviseras i förskott och periodiseras linjärt i resultaträkningen baserat på villkoren i hyresavtalen. I hyresintäkterna ingår tillägg såsom utfakturerad fastighetsskatt och värmekostnad. Förskottshyror redovisas som förutbetalda hyres intäkter. I de fall hyreskontrakt under viss tid medger en reducerad hyra som motsvaras av en vid annan tidpunkt högre hyra, periodiseras denna under- respektive överhyra över kontraktets löptid. Rena rabatter såsom reduk tion för successiv infl yttning belastar den period de avser.

Intäkter från fastighetsförsäljningar

Intäkter från fastighetsförsäljningar redovisas på kontraktsdagen, såvida det inte föreligger särskilda villkor i köpekontraktet. Vid försäljning av fastighet via bolag bruttoredovisas transaktionen vad avser underliggande fastighetspris och kalkylmässigt avdrag för uppskjuten skatt. Resultat från försäljning av fastighet redovisas som en realiserad värdeförändring och avser skillnaden mellan erhållet försäljningspris efter avdrag för försäljningsomkostnader och redovisat värde i senaste kvartalsrapport med tillägg för nedlagda investeringar efter senaste kvartalsrapport.

Finansiella intäkter

Finansiella intäkter består av ränteintäkter och räntebidrag och redovisas i den period de avser. Även erhållen eller anteciperad utdelning redovisas som en fi nansiell intäkt.

Finansiella kostnader avser ränta och andra kostnader som uppkommer då pengar lånas. Kostnader för uttagande av pantbrev betraktas ej som en fi nansiell kostnad utan aktiveras. Finansiella kostnader resultatförs i den period de hänför sig till. Finansiella kostnader inkluderar även kostnader för räntederivatavtal. Betalningsströmmar från räntederivavtal resultatförs för den period de avser. Finansnettot påverkas ej av någon marknadsvärdering av ingångna räntederivatavtal utan förändring av marknadsvärdet av räntederivat redovisas som värdeförändringar under särskild rubrik. Den del av räntekostnaden som avser ränta under produktionstiden för större ny-, till- eller ombyggnader aktiveras. Räntan beräknas utifrån genomsnittligt vägd upplåningskostnad för koncernen.

Ersättningar till anställda redovisas i takt med att de anställda har utfört tjänster i utbyte mot ersättningen. Ersättning enligt incitamentsprogram redovisas i takt med måluppfyllelse och programmets löptid.

Pensioner

Pensioner och andra ersättningar efter avslutad anställning kan klassifi ceras som avgiftsbestämda planer eller förmånsbestämda planer. Huvuddelen av Castellumkoncernens åtaganden för pensioner utgörs av avgiftsbestämda planer, vilka fullgörs genom fortlöpande utbetalningar till fristående myndigheter eller organ vilka administrerar planerna. Förpliktelser avseende avgifter till avgiftsbestämda planer redovisas som en kostnad i resultaträkningen när de uppstår. Ett mindre antal personer har förmånsbestämda ITP-planer med fortlöpande utbetalningar till Alecta. Dessa redovisas som avgiftsbestämd plan till följd av att Alecta inte levererar den information som krävs, varför brist råder på den information som erfodras för att redovisa planen som en förmånsbestämd plan. Det fi nns dock inget som indikerar några väsentliga åtaganden överstigande vad som är utbetalt till Alecta.

Inkomstskatten i resultaträkningen fördelas på aktuell och uppskjuten skatt. Inkomstskatten belastar resultaträkningen förutom i de fall den är hänförlig till transaktioner, såsom koncernbidrag, vilka redovisats direkt mot eget kapital då även eventuell skatteeffekt redovisas direkt mot eget kapital. Aktuell och uppskjuten skatt beräknas utifrån gällande skattesatser, som för 2008 är 28% respektive 26,3% som är den lägre nominella skattesats som gäller från och med 2009.

Öppna yrkanden i inkomstdeklarationen, som innehåller en viss grad av osäkerhet, beaktas i skatteberäkningen tidigast under året efter räkenskapsåret, efter att slutskattesedel erhållits från Skatteverket.

Uppskjuten skatt

Uppskjuten skatt redovisas i Castellum, enligt balansräkningsmetoden, på alla temporära skillnader som uppkommer mellan en tillgångs eller skulds redovisade värde och dess skattemässiga värde. Detta innebär att det fi nns en skatteskuld eller skattefordran som realiseras den dag tillgången eller skulden säljs. I Castellum fi nns två poster där det föreligger temporära skillnader - fastigheter och underskottsavdrag. Uppskjuten skattefordran hänförligt till underskottsavdrag redovisas, eftersom det är troligt att framtida skattemässiga överskott kommer att fi nnas tillgängliga vilka kan nyttjas mot underskottsavdragen. Uppskjuten skatteskuld avser skillnaden mellan fastigheternas redovisade värde och deras skattemässiga värde. Vid förändring av de två ovan nämnda posterna förändras således även den uppskjutna skatteskulden / -fordran, vilket redovisas i resultaträkningen som en uppskjuten skatt.

Castellum har redovisat samtliga genomförda bolagsförvärv som rörelseförvärv, vilket medför att full nominell uppskjuten skatt på skillnaden mellan hela fastighetsportföljens koncernmässigt bokförda värde och dess skattemässiga värde beaktats.

Aktuell skatt

Utöver uppskjuten skatt redovisas i resultaträkningen även aktuell skatt, vilken motsvarar den skatt bolaget är skyldig att betala utifrån årets skattepliktiga resultat, justerat för eventuell aktuell skatt avseende tidigare perioder.

Finansiella kostnader

Ersättningar till anställda

Inkomstskatter

Leasingavtal

Leasingavtal där i allt väsentligt alla risker och förmåner förknippade med ägandet faller på leasegivaren klassifi ceras som operationellt leasingavtal. Samtliga nuvarande hyreskontrakt hänförliga till Castellums förvaltningsfastigheter är, sett ur ett redovisningsperspektiv, att betrakta som operationella leasingavtal. Redovisning av dessa avtal framgår av principen för intäkter samt not 3.

Det fi nns även ett mindre antal leasingavtal av ringa omfattning, där Castellum är leasetagare. Även dessa leasingavtal är operationella leasingavtal och avser främst personbilar. Betalningar som görs under leasingperioden kostnadsförs i resultaträkningen linjärt över leasingperioden.

Förvaltningsfastigheter

Med förvaltningsfastighet avses fastighet som innehas i syfte att generera hyresintäkter eller värdestegring eller en kombination av dessa, snarare än för användning i eget företags verksamhet för produktion och tillhandahållande av varor, tjänster eller för administrativa ändamål samt försäljning i den löpande verksamheten. Samtliga av Castellum ägda eller via tomträttsavtal nyttjade fastigheter bedöms utgöra förvaltningsfastigheter. Om koncernen påbörjar en investering i en befi ntlig förvaltningsfastighet för fortsatt användning som förvaltningsfastighet redovisas fastigheten även fortsättningsvis som förvaltningsfastighet.

Värdering

Förvaltningsfastigheter, vilka vid förvärvet redovisas till anskaffningsvärde inklusive till förvärvet direkt hänförbara utgifter och med beaktan av nominell uppskjuten skatt, har upptagits till verkligt värde med värdeförändringar i resultaträkningen. Verkligt värde har fastställts genom en intern värderingsmodell som fi nns beskriven i not 11. I noten fi nns även bland annat angivet de antaganden som ligger till grund för värderingen. Värderingsmodellen bygger på en värdering utifrån nuvärdet av framtida betalningsströmmar med differentierade avkastningskrav per fastighet, beroende på bland annat läge, ändamål, skick och standard. För att säkerställa den interna värderingen görs externa värderingar på del av beståndet. Om det under året föreligger indikationer på värdeförändringar sker omvärdering i samband med kvartalsrapporteringen.

Orealiserad värdeförändring

Orealiserad värdeförändring redovisas i resultaträkningen. Värdeförändringar beräknas utifrån värderingen vid räkenskapsårets slut jämfört med värderingen föregående år, alternativt anskaffningsvärdet om fastighet förvärvats under året, med tillägg för under perioden aktiverade tillkommande utgifter. För fastighet som sålts under året redovisas och beräknas orealiserad värdeförändring utifrån värdering vid senaste kvartalsrapport före försäljning jämfört med värdering vid utgången av föregående år, med tillägg för under perioden aktiverade tillkommande utgifter.

Tillkommande utgifter

Tillkommande utgifter som dels är värderingshöjande, dels kan beräknas på ett tillförlitligt sätt aktiveras. Utgifter för reparation och underhåll kostnadsförs i den period de uppkommer. Vid större ny-, till- och ombyggnader, aktiveras räntekostnad under produktionstiden.

Förvärv och försäljning

Vid förvärv och försäljning av fastigheter eller bolag, redovisas transaktionen på kontraktsdagen såvida det inte föreligger särskilda villkor i köpekontraktet.

Materiella anläggningstillgångar

Materiella anläggningstillgångar utgörs av inventarier, vilka har upptagits till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuellt gjorda nedskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår inköpspris samt kostnader direkt hänförbara till tillgången för att bringa den på plats och i skick för att utnyttjas i enlighet med syftet med anskaffningen. Avskrivningar på inventarier baseras på historiska anskaffningsvärden efter avdrag för senare eventuellt gjorda nedskrivningar. Restvärdet bedöms vara obefi ntligt. På under året anskaffade tillgångar beräknas avskrivningar med beaktande av anskaffningstidpunkt. Avskrivningar görs linjärt, vilket innebär lika stora avskrivningar över nyttjandeperioden som normalt är fem år förutom för datorer som bedöms ha en nyttjandeperiod på tre år.

Finansiella instrument Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar bland tillgångarna kassa och bank, hyresfordringar, övriga fordringar, lånefordringar och räntederivatinstrument, samt bland skulderna leverantörsskulder, övriga skulder och låneskulder. Finansiella instrumenten redovisas initialt till anskaffningsvärde motsvarande verkligt värde med tillägg för transaktionskostnader, med undantag för kategorin fi nansiella instrument redovisade till verkligt värde via resultaträkningen där transaktionskostnader inte ingår. Efterföljande redovisning sker därefter beroende på hur klassifi cering skett enligt nedan. Finansiella transaktioner såsom in- och utbetalning av räntor och lån bokförs på kontoförande banks likviddag, medan övriga in- och utbetalningar bokförs på kontoförande banks bokföringsdag.

Kassa och bank

Kassa och bank utgörs av tillgodohavande på bank per bokslutsdagen och redovisas till nominellt värde.

Fordringar

Finansiella tillgångar som inte är räntederivat, som har fastställda eller fastställbara betalningar och som inte noteras på en aktiv marknad, redovisas som fordringar. I koncernen fi nns hyresfordringar och övrig fordringar som främst avser vilande moms i samband med investeringar. Fordringar har efter individuell värdering upptagits till det belopp varmed de beräknas infl yta, vilket innebär att de redovisas till anskaffningsvärde med reservering för osäkra fordringar. Reservering för osäkra fordringar sker när det fi nns objektiva riskbedömningar för att koncernen inte kommer att erhålla hela fordran. Fordringar i utländsk valuta fi nns ej. Fordringar i moderbolag består enbart av fordringar på dotterbolag, vilka redovisas till anskaffningsvärde.

Skulder

Skulder avser lån och rörelseskulder såsom t ex leverantörsskulder. Merparten av Castellums låneavtal är långfristiga. I de fall kortfristiga lån upptas som täcks av outnyttjade långfristiga låneavtal anses även dessa vara långfristiga. Lånen redovisas i balansräkningen på likviddagen och upptas till anskaffningsvärde. Upplupna ej betalda räntor redovisas under posten upplupna kostnader. Skulder i utländsk valuta fi nns ej. Skuld redovisas när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet att betala föreligger, även om faktura ännu inte mottagits. Leverantörsskulder redovisas när faktura mottagits. En skuld tas bort från balansräkningen när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt utsläcks. Leverantörsskulder och andra rörelseskulder med kort löptid redovisas till nominellt värde.

Räntederivat

Räntederivat utgör en fi nansiell tillgång eller skuld som värderas till verkligt värde med värdeförändringar via resultaträkningen. För att hantera exponering mot fl uktuationer i marknadsräntan i enlighet med beslutad fi nanspolicy har Castellum ingått räntederivatavtal. Vid användning av räntederivat kan det uppstå värdeförändringar beroende på förändringar av marknadsräntan och tidsfaktorn. Räntederivat redovisas initialt i balansräkningen till anskaffningsvärde på likviddag och värderas därefter till verkligt värde med värdeförändringar i resultaträkningen. För att fastställa verkligt värde används marknadsräntor för respektive löptid noterade på bokslutsdagen och allmänt vedertagna beräkningsmetoder. Ränteswappar värderas genom att framtida kassafl öden diskonteras till nuvärde, instrument med optionsinslag värderas till aktuellt återköpspris vilket erhålles från respektive motpart. Realiserade värdeförändringar avser lösta räntederivatavtal och utgör skillnaden mellan åsatt pris vid inlösen och redovisat värde enligt senaste kvartalsrapport. Orealiserade värdeförändringar avser den värdeförändring som uppstått under räkenskapsåret på de räntederivatavtal Castellum hade vid utgången av räkenskapsåret. Värdeförändringar beräknas utifrån värderingen vid räkenskapsårets slut jämfört med värderingen föregående år, alternativt anskaffningsvärdet om räntederivatavtal ingåtts under året. För under året lösta räntederivatavtal redovisas och beräknas en orealiserad värdeförändring utifrån värdering vid senaste kvartalsrapport före lösen jämfört med värdering vid utgången av föregående år. Löpande betalningsströmmar under avtalen resultatförs för den period de avser.

Återköp av egna aktier

Vid återköp av egna aktier reduceras det egna kapitalet med den betalda köpeskillingen inklusive eventuella transaktionskostnader.

Utdelningar

Utdelningar redovisas som en minskning av eget kapital efter det att årsstämman fattat beslut. Anteciperad utdelning redovisas hos mottagaren som fi nansiell intäkt.

Resultat per aktie

Beräkning av resultat per aktie baseras på årets resultat i koncernen hänförligt till moderbolagets aktieägare och på det vägda genomsnittliga antalet utestående aktier under året.

Koncernens verksamhet organiseras, styrs och rapporteras primärt per geografi skt område och sekundärt per fastighetskategori. Segment konsolideras enligt samma principer som koncernen i dess helhet.

De intäkter och kostnader som redovisas för respektive segment är faktiska kostnader. Således har någon fördelning av gemensamma kostnader mellan regionerna ej gjorts. Motsvarande gäller även de tillgångar och skulder som redovisas i noten för segment.

Kassafl ödesanalysen har upprättats enligt den indirekta metoden, vilket innebär att netto resultatet justeras för transaktioner som inte medfört in- eller utbetalningar under perioden, samt för eventuella intäkter och kostnader som hänförs till investerings- eller fi nansieringsverksam hetens kassafl öden.

Eget kapital

Defi nition av segment

Kassafl ödesanalys

Skillnad mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper

Nya IFRS och tolkningar

Moderbolagets årsredovisning är upprättad i enlighet med Årsredovisningslagen och med tillämpning av Rådet för fi nansiell rapporterings rekommendation RFR 2.1 (Redovisning för juridiska personer). RFR 2.1 anger att en juridisk person skall tillämpa samma IFRS/IAS som tillämpas i koncernredovisningen, med undantag och tillägg beroende på lagbestämmelser i främst Årsredovisningslagen samt med hänsyn tagen till sambandet mellan redovisning och beskattning. Skillnaderna mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper framgår nedan.

Aktier i dotterbolag

Aktier i dotterbolag redovisas i moderbolaget enligt anskaffningsvärdemetoden. Det bokförda värdet prövas fortlöpande mot dotterbolagens koncernmässiga egna kapital. I de fall bokfört värde understiger dotterbolagens koncernmässiga värde sker nedskrivning som belastar resultaträkningen. I de fall en tidigare nedskrivning inte längre är motiverad sker återföring av denna.

Koncernbidrag och aktieägartillskott

Redovisning av koncernbidrag och aktieägartillskott sker i enlighet med uttalandet från Rådet för fi nansiell rapportering. Koncernbidrag redovisas enligt dess ekonomiska innebörd. Lämnade och erhållna koncernbidrag vars syfte är att minimera koncernens totala skatt, samt eventuell skatteeffekt därpå, redovisas direkt i balansräkningen som en minskning respektive ökning av fritt eget kapital. Koncernbidrag som är att likställa med en utdelning redovisas som fi nansiell intäkt i resultaträkningen hos mottagaren och som en minskning av fritt eget kapital hos givaren. Aktieägartillskott redovisas hos givaren som ökning av aktier i dotterbolag och hos mottagaren som ökning av fritt eget kapital.

Nya och omarbetade befi ntliga standarder och tolkningsuttalanden, vilka har godkänts av EU, och som träder ikraft först från och med räkenskapsåret 2009 och senare, har inte tillämpats vid upprättandet av dessa fi nansiella rapporter.

IFRS 8 Rörelsesegment

Standarden träder ikraft den 1 januari 2009 och gäller för räkenskapsår som påbörjas från och med detta datum. Standarden behandlar indelningen av företagens verksamhet i olika segment. Enligt standarden ska företaget ta utgångspunkt i den interna rapporteringens struktur och bestämma rapporteringsbara segment efter detta. Castellums preliminära bedömning är att detta inte förväntas ha någon stor inverkan på koncernens segmentsredovisning.

IAS 1 Utformning av fi nansiella rapporter

Standarden, som är omarbetad, träder i kraft den 1 januari 2009 och gäller för räkenskapsår som påbörjas från och med detta datum. Omarbetningen innebär bl a att företaget skall särskilja ägartransaktioner från andra transaktioner som ger förändringar i värdet på företagets tillgångar och skulder. Det medför att rapporten för förändring av eget kapital enbart skall bestå av ägartransaktioner samt sista resultatraden i resultaträkningen. Dagens resultaträkning skall därmed förlängas och kompletteras med redovisade intäkter och kostnader som idag redovisas direkt i eget kapital, alternativt att dessa poster skall redovisas i en egen rapport som placeras direkt efter resultaträkningen. För Castellum innebär den omarbetade IAS 1 inga väsentliga förändringar.

IAS 23 Lånekostnader

Standarden träder i kraft den 1 januari 2009 och gäller för räkenskapsår som påbörjas från och med detta datum. Standarden behandlar redovisningen av lånekostnader som är direkt hänförbara till inköp, konstruktion eller produktion av en tillgång som tar betydande tid i anspråk att färdigställa för avsedd användning eller försäljning. Standarden ger inte längre någon valmöjlighet mellan att kostnadsföra alternativt aktivera sådana lånekostnader, utan dessa måste aktiveras. För tillgångar som värderas till verkligt värde får bolag dock välja att frångå standarden. Castellum har valt att tillämpa IAS 23 på förvaltningsfastigheter och aktiverar idag alla dylika kostnader i koncernen, varför förändringen inte får någon effekt.

Förändring befi ntliga standarder

Ett antal mindre förändringar har gjorts av befi ntliga standarder som träder i kraft 2009. Bland annat har klassifi cering av fastighet som bebyggs eller exploateras för framtida användning som förvaltningsfastighet ändrats i IAS 40 Förvaltningsfastigheter. Tidigare har sådana fastigheter klassifi cerats som materiella anläggningstillgångar och därmed redovisats till anskaffningsvärde tills dess att de färdigställts. Förändringen av IAS 40 innebär att även sådana fastigheter skall klassifi ceras som förvaltningsfastigheter under produktionstiden och därmed redovisas enligt samma princip som övriga förvaltningsfastigheter. Denna förändring samt övriga får ingen väsentlig effekt på Castellum.

Redovisning av segment

Not 2

Geografi sk marknad	Stor		Öresunds			Stor		Mälardalen		Östra	Castellum
(primärt segment)	göteborg		området			stockholm			Götaland		koncernen
	2008	2007	2008	2007	2008	2007	2008	2007	2008	2007	2008	2007
Hyresintäkter, externt	806	746	539	498	478	432	367	296	311	287	2 501	2 259
Fastighetskostnader	– 232	– 221	– 173	– 160	– 172	– 162	– 135	– 114	– 119	– 114	– 831	– 771
Driftsöverskott	574	525	366	338	306	270	232	182	192	173	1 670	1 488
Värdeföränd. fastigheter	– 375	331	– 662	334	109	215	– 150	22	– 184	18	– 1 262	920
Resultat	199	856	–296	672	415	485	82	204	8	191	408	2 408
Ofördelade poster
Centraladministration											– 71	– 69
Finansnetto											– 626	– 495
Räntederivat, värdeförändring											– 1 010	99
Aktuell skatt											– 14	– 22
Uppskjuten skatt											650	– 434
Årets resultat											– 663	1 487
Fastigheter	9 603	9 293	6 536	6 906	5 672	5 266	4 185	3 278	3 169	2 947	29 165	27 717
Inventarier	6	5	1	2	2	1	2	2	4	3	15	13
Omsättningstillgångar	66	42	58	17	59	18	29	23	12	7	224	107
Kassa och bank	8	6	0	0	0	0	1	1	0	0	9	7
Ofördelade poster
Räntederivat											–	44
Omsättningstillgångar											– 9	3
Summa tillgångar											29 404	27 891
Ofördelade poster
Eget kapital											10 049	11 204
Räntebärande långfr. skulder											14 607	12 582
Uppskjuten skatteskuld											2 785	3 322
Räntederivat											966	–
Ej räntebärande skulder											241	116
Ej räntebärande skulder	272	224	120	151	165	113	132	105	67	74	756	667
Summa eget kapital och skulder											29 404	27 891
Investeringar	685	864	292	374	296	280	1 086	401	379	679	2 738	2 598
Försäljningar	–	5	–	–	–	–	28	29	–	5	28	39
Kassafl öde från den
löpande verksamheten*	598	601	294	408	317	281	253	202	180	187	1 642	1 679
Ofördelat kassafl öde											– 564	– 573
*) Kassafl öde från den löpande verksamheten exklusive centraladministration, fi nansnetto och betald skatt.

Rörelsegrenar	Kontor/butik		Lager/industri		Projekt		Mark		Castellum
(sekundärt segment)
	2008	2007	2008	2007	2008	2007	2008	2007	2008	2007
Hyresintäkter, externt	1 626	1 502	837	746	38	11	–	–	2 501	2 259
Fastigheter	18 688	18 181	9 042	8 425	1 059	710	376	401	29 165	27 717
Investeringar	1 609	1 464	856	897	239	202	34	35	2 738	2 598
Försäljningar	–	31	–	8	28	–	–	0	28	39

Koncernens primära segment utgörs av följande geografi ska områden; Storgöteborg (inkl. Borås, Halmstad, Alingsås), Öresundområdet (Malmö, Lund, Helsingborg), Storstockholm, Mälardalen (Örebro, Västerås, Uppsala) och Östra Götaland (Jönköping, Linköping, Värnamo och Växjö). Koncernen förvaltar enbart kommersiella fastigheter.

Hyresintäkter

Hyresvärde

Not 3

De totala hyresintäkterna för koncernen uppgick till 2 501 Mkr (2 259). Hyresintäkternas ökning är främst resultatet av genomförda investeringar, men även av högre hyresnivåer och lägre vakanser. Hyresintäkterna utgörs av hyresvärdet med avdrag för värdet av under året vakanta ytor.

Med hyresvärde avses erhållna hyresintäkter plus bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor. I hyres värdet ingår även tillägg som vidaredebiteras hyresgästen, exempelvis värme, fastighetsskatt och indextillägg. Tabellen nedan visar hyresvärdet kr/kvm fördelat per fastighetskategori och geografi skt område. Hyresnivåerna har jämfört med föregående år ökat med 3% (3%).

Hyresvärde		Kontor/butik		Lager/industri	Totalt
kr/kvm	2008	2007	2008	2007	2008	2007
Storgöteborg	1 202	1 153	675	659	885	856
Öresundsområdet	1 306	1 287	652	637	989	971
Storstockholm	1 324	1 267	859	810	1 144	1 090
Mälardalen	973	928	662	605	859	807
Östra Götaland	922	915	463	460	745	748
Totalt	1 151	1 121	666	647	921	896

Omförhandling

De kommersiella hyreskontrakten, för vilka hyrorna betalas in kvartalsvis i förskott, är tecknade på viss tid, vilket innebär att en förändring av marknadshyrorna inte ger ett direkt utslag i hyresintäkterna. Hyresintäkterna kan endast förändras i samband med att respektive kontrakt förfaller till omförhandling.

I de kommersiella kontrakten ingår en så kallad indexklausul innebärande en uppräkning av hyran motsvarande en viss andel av infl ationen under föregående år, alternativt en minimiuppräkning.

Kontraktförfallostrukturen avseende Castellums bestånd framgår av nedanstående tabell, där kontraktsvärde avser årsvärde. Den relativt låga andelen under 2009 beror på att merparten av de kontrakt som förfaller under 2009, på grund av uppsägningstider, redan är omförhandlade under 2008. Den vanligast förekommande löptiden på ett nytecknat kontrakt är för närvarande 3-5 år med en uppsägningstid om nio månader. Den genomsnittliga återstående kontraktslängden i portföljen kan beräknas till 3,3 år (3,2).

Kontraktsförfallostruktur	Antal kontrakt	Kontraktsvärde, Mkr	Andel av värdet
Kommersiellt, löptid
2009	1 191	290	12%
2010	1 289	558	22%
2011	1 003	570	22%
2012	638	466	18%
2013	159	225	9%
2014+	154	438	17%
Summa	4 434	2 547	100%
Bostäder	347	25
P-platser och övrigt	2 516	49
Totalt	7 297	2 621

Ekonomisk uthyrningsgrad

Den genomsnittliga ekonomiska uthyrningsgraden i Castellum under 2008 var 89,7% (87,9%). För lageroch industrifastigheter uppgick den till 88,9% (86,5%) och för kontors- och butiksfastigheter till 90,2% (88,6%). Det totala hyresvärdet för under året outhyrda ytor uppgår på årsbasis till 323 Mkr.

Bruttouthyrningen (d v s årshyra för total uthyrning) under året uppgick till ett årsvärde om 305 Mkr (315), varav 48 Mkr (81) avsåg uthyrning i samband med om-, till- och nybyggnation. Uppsägningarna uppgick till 221 Mkr (180), varav konkurser 20 Mkr (5), innebärande en nettouthyrning om 84 Mkr (135). Andelen uppsägningar för omförhandling har varit mycket begränsad. Tidsförskjutningen mellan nettouthyrningen och dess resultateffekt bedöms till 9-18 månader.

Ekonomisk	Kontor/butik		Lager/industri		Totalt
uthyrningsgrad	2008	2007	2008	2007	2008	2007
Storgöteborg	94,9%	92,6%	89,8%	88,7%	92,6%	90,8%
Öresundsområdet	89,4%	91,1%	85,2%	80,6%	88,1%	87,7%
Storstockholm	82,4%	79,8%	88,0%	84,7%	84,0%	81,2%
Mälardalen	92,6%	88,8%	94,1%	90,4%	93,0%	89,3%
Östra Götaland	91,8%	91,0%	87,9%	88,3%	90,8%	90,4%
Totalt	90,2%	88,6%	88,9%	86,5%	89,7%	87,9%

Castellum har en stor riskspridning i kontraktsportföljen. Koncernen har drygt 4 000 kommersiella kontrakt Riskspridning och ca 350 bostadskontrakt, vars storleksmässiga fördelning framgår av nedanstående tabell. Såväl det enskilt största kontraktet som den enskilt största hyresgästen svarar för ca 1% av koncernens totala hyresintäkter. De kommersiella kontraktens spridning på olika branscher framgår av tabellen nedan.

	Antal		Kontrakts
Kontraktsstorlek, Mkr	kontrakt	Andel	värde, Mkr	Andel
Kommersiellt
< 0,25	2 496	34%	225	8%
0,25-0,5	785	11%	281	11%
0,5-1,0	565	8%	400	15%
1,0-3,0	443	6%	734	28%
> 3,0	145	2%	907	35%
Summa	4 434	61%	2 547	97%
Bostäder	347	5%	25	1%
P-platser och övrigt	2 516	34%	49	2%
Totalt	7 297	100%	2 621	100%

Kommersiella kontrakts fördelning per	Antal	Kontrakts
bransch (GICS-kod)	kontrakt	värde, Mkr	Andel
Energi (10)	73	22	1%
Material (15)	93	92	4%
Industrivaror (2010)	618	409	16%
Leverantör av kommersiella tjänster (2020)	1 143	332	13%
Transport (2030)	159	132	5%
Detaljhandel (2550)	636	401	16%
Övriga sällanköpsvaror och tjänster (2510-2540)	507	338	13%
Dagligvaror (30)	112	110	4%
Hälsovård (35)	189	119	5%
Finans och fastighet (40)	136	85	3%
Mjukvaror och tillhörande tjänster (4510)	267	171	7%
Teknisk hårdvara (4520)	148	106	4%
Telekomoperatörer (50)	96	23	1%
Kraftförsörjning (55)	19	6	0%
Kommunal och statlig verksamhet m m	238	201	8%
Totalt	4 434	2 547	100%

Av tabellen nedan framgår avtalade framtida hyresintäkter avseende befi ntliga hyreskontrakt. Ökningen beror främst på ett större fastighetsbestånd, men även till viss del på högre uthyrningsgrad.

	Koncern		Moderbolag
Avtalade framtida hyresintäkter	2008	2007	2008	2007
Avtalade hyresintäkter år 1
Kommersiella kontrakt	2 561	2 267	–	–
Bostäder	8	8	–	–
Avtalade hyresintäkter mellan år 2 och 5	5 126	4 479	–	–
Avtalade hyresintäkter senare än 5 år	1 230	1 080	–	–
Summa	8 925	7 834	–	–

Moderbolaget innehåller endast koncerngemensamma funktioner och omsättningen utgörs i huvudsak av koncerninterna tjänster.

Moderbolaget

Fastighetskostnader Not 4

Fastighetskostnaderna uppgick 2008 till 831 Mkr (771), vilket innebär 268 kr/kvm (262). I dessa belopp ingår såväl direkta fastighetskostnader, såsom kostnader för drift, underhåll, tomträttsavgäld och fastighetsskatt, som indirekta fastighetskostnader i form av uthyrning och fastighetsadministration.

I driftskostnader ingår kostnader för bl a el, värme, vatten, fastighetsskötsel, renhållning, försäkringar, hyresförluster samt fastighetsspecifi ka marknadsföringskostnader. Merparten av drifts kostnaderna vidaredebiteras hyresgästerna i form av tillägg till hyran. Avseende lager- och industrifastigheter står, i fl ertalet fall, hyresgästerna själva direkt för merparten av drifts kostnaderna. Driftskostnaderna uppgick 2008 till 455 Mkr (414), vilket innebär 146 kr/kvm (138). Driftskostnaderna, som bedöms ligga på en för verksamheten normal nivå, är väderleksberoende vilket innebär att de varierar kraftigt mellan såväl olika år som årstider. I driftskostnaderna ingår hyresförluster med 12 Mkr (9). Driftskostnader

Underhållskostnaderna består av löpande åtgärder för att vidmakthålla fastighetens standard och tekniska system. För 2008 har kostnader för underhåll varit 96 Mkr (96), vilket innebär 31 kr/kvm (34). Underhållskostnader

Tomträttsavgälden inklusive arrendeavgift för 2008 var 21 Mkr (20) och avser i huvudsak Storstockholm. Tomträttsavgäld är den avgift en ägare till byggnad på kommunägd mark årligen betalar till kommunen. Tomträttsavgälden är fördelad över tiden och omförhandlas oftast med 10 till 20 års intervall. Vid 2008 års utgång hade Castellum ett 50-tal fastigheter med tomträtt. Befi ntliga tomträttsavtal förfaller med en relativt jämn spridning över den närmaste 15-årsperioden. Tomträttsavgäld

Koncernens fastighetsskatt uppgick till 115 Mkr (110) motsvarande 37 kr/kvm (38). Fastighetsskatten är en statlig skatt baserad på fastighetens taxeringsvärde. Huvuddelen av fastighets skatten vidaredebiteras hyresgästerna. Skattesatsen för 2008 var 1,0% på taxeringsvärdet för kontor/butik och 0,5% för lager/industri. Fastighetsskatt

Koncernens kostnader för uthyrning och fastighetsadministration uppgick 2008 till 144 Mkr (131), vilket innebär 47 kr/kvm (45). Med uthyrning och fastighetsadministration avses indirekta kostnaderför den löpande fastighetsförvaltningen innefattande kostnader för såväl uthyrningsverksamhet, hyresförhandling, hyreskontrakt, hyresdebitering, hyreskrav som redovisning samt kostnader för projektadministration och avskrivningar på inventarier och installationer i dotterbolag. Av kostnaderna utgör 91 Mkr (69) ersättningar till anställda och 5 Mkr (5) avskrivning på inventarier. Uthyrning och fastighetsadministration

Sammanfattning

Nedan visas fastighetsrelaterade kostnader kr/kvm fördelade per kategori och kostnadsslag.

Fastighets-	Kontor/butik			Lager/industri	Totalt
kostnader, kr/kvm	2008	2007	2008	2007	2008	2007
Driftskostnader	187	174	100	99	146	138
Underhåll	40	44	21	22	31	34
Tomträttsavgäld	8	8	5	5	7	7
Fastighetsskatt	57	58	16	16	37	38
Direkta fast.kostn.	292	284	142	142	221	217
Uthyrning och fastighetsadministration (indirekta)					47	45
Totalt	292	284	142	142	268	262

Not 5

Centrala administrationskostnader

De centrala administrationskostnaderna består av kostnader för portföljförvaltning, bolagsadministration samt kostnader för upprätthållande av börsnotering. Detta innebär samtliga kostnader för Castellum AB innefattande koncernledning, fi nansavdelning, data, personal, investor relations, årsredovisning, revisionsarvoden, avskrivning på inventarier och installationer m m. Vidare ingår kostnader på dotterbolagsnivå för VD och ekonomichef samt kostnader för årsredovisning, revisionsarvoden m m. Av kostnaderna, exkl. nedan nämnda incitamentsprogram, utgör 38 Mkr (34) ersättningar till anställda och 0 Mkr (1) avskrivning på inventarier.

I centrala administrationskostnader ingår även kostnader avseende ett resultat- och aktiekursrelaterat incitamentsprogram för företagsledningen om 8 Mkr (7).

Ersättning till revisorer

Ersättning till revisionsbyråer beräknas under året uppgå till 3 896 tkr (3 977), varav 2 612 tkr (2 117) avsett revisionsuppdrag och resterande konsultuppdrag. För moderbolaget är mot svarande belopp 979 tkr (1 058), respektive 708 tkr (682). Av koncernens totala ersättning om 3 896 kr (3 977), avser 3 637 tkr (3 851) ersättning till KPMG och resterande till Ernst & Young.

	Koncern		Moderbolag
Finansiella intäkter	2008	2007	2008	2007	Not 6
Ränteintäkter	1	3	0	0
Räntebidrag	0	0	–	–
Antecipierad utdelning, dotterbolag	–	–	410	–
Koncernbidrag, dotterbolag	–	–	–	550
Ränteintäkter, dotterbolag	–	–	672	522
Övriga fi nansiella intäkter	3	–	–	0
Summa	4	3	1 082	1 072

	Koncern		Moderbolag
Finansiella kostnader	2008	2007	2008	2007	Not 7
Räntekostnader	630	498	637	498
Räntekostnader, dotterbolag	–	–	28	15
Övriga fi nansiella kostnader	–	0	–	0
Summa	630	498	665	513

Finansnettot var –626 Mkr (–495). Under året har 22 Mkr (13) i räntor aktiverats avseende investeringar i fastighetsportföljen. Ökningen av fi nansnettot med 131 Mkr beror dels på ett större fastighetsbestånd, dels på att den genomsnittliga räntenivån under året ökat med 0,5%-enheter till 4,7% (4,2%) vilket försämrat fi nansnettot med drygt 60 Mkr. Vid aktivering av ränta har den genomsnittliga räntenivån använts. För vidare information om fi nansiell riskhantering och policy se not 16, Långfristiga räntebärande skulder.

Värdeförändringar

Transaktionsvolymen på svensk fastighetsmarknad var under året drygt 130 mdr kronor, vilket kan jämföras med ca 140 mdr kronor under 2007. Om årets volym justeras för specifi ka transaktioner, såsom Vasakronan och strukturaffärer, har volymen mer än halverats. Den minskade volymen beror främst på den kreditåtstramning som skett i och med turbulensen på den internationella kreditmarknaden.

Förändringen i både utbud och efterfrågan har medfört att skillnaden mellan säljarnas och köparnas prisbild ökat. Även om fastighetsvärden är svårbedömda i en marknad med låg omsättning är det Castellums uppfattning att avkastningskravet under året stigit med en prisnedgång som följd.

Värdeförändringen i Castellums bestånd under året uppgick till totalt –1 262 Mkr (920). Av detta kan ca –1 400 Mkr hänföras till att avkastningskravet ökat med 0,4%-enheter under året och resterande till genomförda investeringar och ett något bedömt förbättrat framtida kassafl öde.

Årets värdenedgång var ca 4% där de största värdenedgångarna noterats på centrala butiksfastigheter samt i Öresundsområdet. Värdeuppgången netto, inklusive årets förändring, under den senaste 5-årsperioden har varit ca 2% per år, vilket ungefär motsvarar infl ationstakten.

Det bör noteras att, då fastighetsvärderingar innehåller ett osäkerhetsintervall om normalt 5-10%, även värdeförändringar innehåller en icke oväsentlig osäkerhet.

Castellum använder räntederivat för att erhålla önskad ränteförfallostruktur. Om den avtalade räntan avviker från marknadsräntan, uppstår ett teoretiskt över- eller undervärde på de fi nansiella instrumenten där värdeförändringar redovisas över resultaträkningen. Värdet har på grund av väsentligt sjunkande långräntor, främst under fjärde kvartalet, ändrats med –1 010 Mkr (99) och vid periodens utgång var värdet –966 Mkr (44).

Skattekostnad

Inkomstskatten för aktiebolag i Sverige är 28% för 2008, men från och med 2009 är den 26,3%. I resultaträkningen fördelas skatten på två poster , aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell skatt för 2008 har beräknats utifrån en nominell skattesats om 28%, medan den uppskjutna skatten beräknats utifrån den lägre skattesatsen 26,3%. Aktuell skatt utgår från årets skatte pliktiga resultatsom är lägre än det redovisade resultatet. Detta beror främst på möjligheten att nyttja:

• skattemässiga avskrivningar på fastigheter med 2-5%, vilket ej sker redovisningsmässigt,
• skattemässigt avdrag för vissa ombyggnationer på fastigheter, vilka aktiverats redovisningsmässigt,
• befi ntliga underskottsavdrag.

Fastigheter

Derivat

Den uppskjutna skatten är en avsättning för den skatt som framgent skall betalas när fastigheterna säljs, då återläggning av skattemässiga avskrivningar och avdragna investeringar görs.

Som framgår av tabellen nedan uppkommer i princip inget skattepliktigt resultat år 2008 då Castellum bland annat kan utnyttja ovan nämnda skattemässiga avskrivningar, skattemässigt avdragsgilla investeringar och befi ntliga underskottsavdrag. Betald skatt som uppstår beror på att ett fåtal dotterbolag inte har skattemässiga koncernbidragsmöjligheter.

	Underlag	Underlag
Skatteberäkning i koncernen 2008-12-31	betald skatt	uppskjuten skatt
Förvaltningsresultat	973	–
Skattemässigt avdragsgilla
avskrivningar	– 532	532
ombyggnationer	– 295	295
Övriga skattemässiga justeringar	– 27	34
Årets skattepliktiga förvaltningsresultat	119	861
Vinst sålda fastigheter	0	– 17
Värdeförändring fastigheter	–	– 1 262
Värdeförändring räntederivat	– 966	– 44
Årets skattepliktiga resultat	– 847	– 462
Underskottsavdrag, ingående balans	– 539	539
Skattemässiga avdragsgilla
nedskrivning aktier	– 319	–
ombyggnationer, tidigare år	– 73	73
Underskottsavdrag, utgående balans	1 830	– 1 830
Årets skattepliktiga resultat	52	– 1 680
Därav 28% aktuell / uppskjuten skatt	– 14	470
Omvärdering uppskjuten skatt 26,3%	–	180
Årets skatt enligt resultaträkningen	– 14	650

Den totala skatten kan avvika från nominell skatt i de fall det fi nns redovisade intäkter / kostnader som inte är skattepliktiga / avdragsgilla eller till följd av andra typer av skattemässiga justeringar. Den totala skatten i Castellums resultaträkning är för 2008 lägre än nominell skattesats. Detta beror på skattemässigt avdragsgilla nedskrivningar på aktier i dotterbolag och på omvärdering av uppskjuten skatt på grund av sänkt nominell skattesats från 28% till 26,3%. Den effektiva skatten på förvaltningsresultatet oaktat nyttjande av underskottsavdrag kan beräknas till 3%. Som framgår av ovanstående tabell kan kvarvarande underskottsavdrag beräknas till 1 830 Mkr.

Vad avser moderbolaget har 32 Mkr (14) i uppskjuten skatt redovisats direkt mot eget kapital, då underliggande transaktion har redovisats på detta sätt.

	Koncern		Moderbolag
Skattekostnad	2008	2007	2008	2007
Redovisat resultat före skatt	– 1 299	1 943	– 633	617
Skatt enligt gällande skattesats, 28%	364	– 544	177	– 173
Skatteeffekt på grund av:
ej skattepliktigt koncernbidrag m m	–	–	–	154
ej skattepliktig utdelning	–	–	115	–
nedskrivning aktier i dotterbolag	89	55	–	–
omvärdering uppskjuten skatt 26,3%	180	–	– 16	–
övriga skattemässiga justeringar	3	33	–	–
Redovisad skattekostnad	636	– 456	276	– 19

		Koncern		Moderbolag
Personal och styrelse	2008	2007	2008	2007	Not 10
Medelantal anställda (samtliga i Sverige)	226	208	14	12	Antal anställda
varav kvinnor	79	70	6	5

Under 2008 hade moderbolaget 7 (7) styrelseledamöter, varav 2 (2) kvinnor, medan antalet styrelseleda möter i koncernens samtliga bolag uppgick till 21 (21), varav 4 (3) kvinnor. Koncernen, tillika moderbolaget, har 10 (10) ledande befattningshavare, varav 2 (2) kvinnor. Totala antalet personer i dotterbolagens samtliga ledningsgrupper och koncernens ledande befattningshavare uppgick till 45 (44) personer, varav 11 (10) kvinnor.

	Koncern		Moderbolag
	2008	2007	2008	2007
Löner, arvoden och förmåner
Styrelseordförande	0,4	0,4	0,4	0,4
Övriga styrelseledamöter (215 tkr vardera)	1,3	1,2	1,3	1,2
Verkställande direktören
Grundlön	2,8	2,4	2,8	2,4
Rörlig ersättning	1,2	1,1	1,2	1,1
Förmåner	0,0	0,0	0,0	0,0
Övriga ledande befattningshavare (koncern:9, moderbolag:3)
Grundlön	10,7	9,3	3,8	3,1
Rörlig ersättning	4,5	4,0	1,7	1,1
Förmåner	0,7	0,6	0,2	0,1
Övriga anställda	82,9	74,2	7,4	6,9
Summa	104,5	93,2	18,8	16,3
Avtalsenliga pensionskostnader
Verkställande direktör	0,7	0,7	0,7	0,7
Övriga ledande befattningshavare (koncern:9, moderbolag:3)	3,0	2,8	0,9	0,8
Övriga anställda	10,4	9,2	0,7	0,6
Summa	14,1	12,7	2,3	2,1
Lagstadgade sociala kostnader inkl. löneskatt
Styrelsens ordförande	0,1	0,1	0,1	0,1
Övriga styrelseledamöter	0,4	0,4	0,4	0,4
Verkställande direktör	1,5	1,3	1,5	1,3
Övriga ledande befattningshavare (koncern:9, moderbolag:3)	5,8	5,1	2,1	1,6
Övriga anställda	29,8	28,8	2,7	2,4
Summa	37,6	35,7	6,8	5,8
Totalt	156,2	141,6	27,9	24,2

Koncernledning

Löner, arvoden och

förmåner

I koncernledningen ingår verkställande direktören, vice verkställande direktören med ansvar för affärsutveckling, fi nansdirektören och ekonomidirektören i Castellum AB samt de sex verkställande direktörerna i dotterbolagen.

Ersättning och förmåner

Ersättning och förmåner till koncernledningen beslutas av ersättningsutskottet. Ersättningen består dels av en grundlön, dels en rörlig ersättning enligt ett incitamentsprogram som beskrivs nedan. Den rörliga ersättningen kan över programmets treårsperiod uppgå till maximalt tre årslöner.

Koncernledningen, om totalt tio personer, har ett incitamentsprogram som består av två delar:

• En resultatrelaterad del som främst baseras på förvaltningsresultatets utveckling och, om målen uppfylls, utbetalas som lön årsvis efter att bokslutet fastställs. Den resultatbaserade delen kan maximalt uppgå till en halv årslön per år, motsvarande en kostnad för Castellum om 10 Mkr inklusive sociala kostnader. Programmet löper t o m 2010.
• En aktiekursrelaterad del som baseras på Castellumaktiens totalavkastning under en treårsperiod, såväl i nominella tal som jämfört med fastighetsindex. Eventuell bonus utbetalas som lön efter mätperioden juni 2008 – maj 2011. Den aktiekursrelaterade delen kan maximalt under treårsperioden uppgå till en och en halv årslön, motsvarande en kostnad för Castellum om 29 Mkr inklusive sociala kostnader.

Befattningshavare som erhåller rörlig ersättning enligt incitamentsprogrammet förbinder sig att förvärva

Castellumaktier för minst halva beloppet av utfallande bonus efter skatt. Utfallande bonus är ej pensionsgrundande.

Pensioner

Personer i koncernledningen har en avgiftsbestämd pension, utan några andra förpliktelser från bolaget än att under anställningstiden erlägga en årlig premie. Detta innebär att efter avslutad anställning har den anställde rätt att själv bestämma under vilken tid de tidigare avgiftsbestämda inbetalningarna och avkastning därpå, tas ut som pension. Pensionsåldern för verkställande direktören är 65 år. För övriga i koncernledningen är pensionsåldern 65 år.

Avgångsvederlag

Vid uppsägning från bolagets sida äger verkställande direktören rätt till lön under två år med avräkning för lön och ersättning som erhålls från annan anställning eller verksamhet.

Övriga i koncernledningen äger, vid uppsägning från bolagets sida, rätt till lön under maximalt ett år med avräkning för lön och ersättning som erhålls från annan anställning eller verksamhet.

Pensioner övriga anställda

Övriga anställda i Castellum har en avgiftsbestämd pension, utan några andra förpliktelser från bolagetän att under anställningstiden erlägga en årlig premie. Detta innebär att den anställde efter avslutad anställning har rätt att själv bestämma under vilken tid de tidigare avgiftsbestämda inbetalningarna och avkastning därpå, tas ut som pension. Undantag fi nns dock för ett 25-tal anställdasom istället har förmånsbestämda ITP-planer med fortlöpande utbetalningar till Alecta. Årets avgifter för pensionsförsäkringar som är tecknade i Alecta uppgår till 1 Mkr (1). Alectas överskott kan fördelas till försäkringstagarna och/eller de försäkrade. Alectas överskott i form av den kollektiva konsolideringsnivån per december, har vid årsredovisningens undertecknande ej offentliggjorts varför denna inte kan anges. Alectas senaste offi ciella konsolideringsnivå uppgick per september 2008 till 126,0% (december 2007: 152,0%). Den kollektiva konsolideringsnivån utgörs av marknadsvärdet på Alectas tillgångar i procent av försäkringsåtaganden beräknade enligt Alectas försäkringstekniska beräkningsantaganden, vilka inte överensstämmer med IAS 19.

Sjukfrånvaro

Sjukfrånvaron för året uppgick till 2% (2%), varav andelen långtidssjukskrivna var 0%-enheter (1). Vad avser sjukfrånvaron för män och kvinnor var denna 1% (1%) respektive 2% (4%). Sjukfrånvaron för anställda i åldersgruppen 29 år och yngre var 1% (1%), i åldersgruppen 30-49 år 2% (2%) medan den i åldersgruppen 50 år och äldre uppgick till 1% (2%). Moderbolagets sjukfrånvaro uppgick till 0% (1%).

			Koncern	Moderbolag
Not 11	Förvaltningsfastigheter	2008	2007	2008	2007
	Specifi kation årets förändring
	Ingående balans	27 717	24 238	–	–
	Ny-, till- och ombyggnation	1 526	1 084	–	–
	varav aktiverade räntekostnader	22	13	–	–
	Förvärv	1 212	1 514	–	–
	Försäljningar	– 28	– 38
	Värdeförändring	– 1 262	919	–	–
	Utgående balans	29 165	27 717	–	–
	Specifi kation taxeringsvärde
	Byggnader	12 478	11 963	–	–
	Mark	3 152	3 069	–	–
	Summa taxeringsvärde	15 630	15 032	–	–
	Hyresintäkter från förvaltningsfastigheter	2 501	2 259	–	–
	Fastighetskostnader från förvaltningsfastigheter	831	771	–	–

Årets investeringar

Castellum har under 2008 investerat för totalt 2 738 Mkr (2 598), varav 1 212 Mkr (1 514) avser förvärv och 1 526 Mkr (1 084) ny-, till- och ombyggnation. Årets förvärv avser 39 fastigheter där en stor del har skett i bolagsform löpande under året. Det koncernmässig anskaffningsvärdet om 1 212 Mkr består dels av ett kassafl ödesmässigt anskaffningsvärde om 1 096 Mkr, dels nominell uppskjuten skatteskuld om 116 Mkr. Det enskilt största bolagsförvärvet uppgick till 2% av Castellums tillgångsmassa. Om de fastigheter Castellum ägde vid årets utgång hade ägts under hela året, kan driftsöverskottet beräknas till 1 746 Mkr.

Castellum har inga väsentliga åtaganden vad gäller att förvärva eller försälja någon förvaltningsfastighet. Dock har Castellum åtagande att färdigställa på började investeringar med ytterligare drygt 800 Mkr utöver vad som redovisas i balansräkningen.

Påbörjade investeringar	Investering, Mkr	Varav kvar, Mkr	Färdigställd
Betongblandaren 10, Stockholm	130	101	Kv 4 2009
Visionen 3, Jönköping	115	107	Kv 3 2009
Boländerna 28:3 och 30:2, Uppsala	96	96	Kv 1 2010
Visiret 2, Huddinge	95	61	Kv 4 2009
Visiret 2, Huddinge	60	5	Kv 1 2009

En tillgångs värde utgörs enligt vedertagen teori av det diskonterade nuvärdet av de framtida kassa fl öden som tillgången förväntas generera. Detta avsnitt syftar till att beskriva och exemplifi era Castellums kassafl ödesbaserade modell för beräkning av fastighetsbeståndets värde. Fastig hetsbeståndets värde beräknas i denna modell som summa nuvärde av driftsöverskott minskat med återstående investeringar på igångsatta projekt under de närmaste nio åren samt nuvärdet av bedömt restvärde år 10. Restvärdet år 10 utgörs av summa nuvärde av driftsöverskott under återstående ekonomisk livslängd. Till detta läggs det bedömda marknadsvärdet av obebyggd mark.

Av avgörande betydelse för fastighetsbeståndets beräknade värde är avkastningskravet och antagandet beträffande den framtida reala tillväxten, vilka är de tyngst vägande värdedrivande faktorerna i värderingsmodellen. Avkastningskravet är den vägda kostnaden för lånat och eget kapital. Kostnaden för lånat kapital utgår från marknadsmässig ränta på lån. Kostnaden för eget kapital utgår från den "riskfria räntan" motsvarande lång statsobligationsränta med tillägg för "riskpremie". Riskpremien är individuell för varje investering och beror på investerarens uppfattning om framtida risk och potential.

För att åskådliggöra modellen har följande exempel upprättats. Det bör noteras att antaganden beträffande kassafl ödets utveckling och övriga i modellen ingående antaganden har endast till syfte att exemplifi era modellen. Exemplet skall således inte betraktas som en prognos av bolagets förväntade framtida utveckling.

Antaganden i exemplet:

• Den ekonomiska uthyrningsgraden bedöms öka för att nå en långsiktig nivå om 95% år 2013.

• Driftsöverskott år 2008 baseras på utfallet för förvaltningsfastigheterna, med en antagen kostnad om 30 kr/kvm avseende renodlad fastighetsadministration.
• Tillväxten i hyresvärde och fastighetskostnader har antagits till 1% per år under kalkylperioden.
• Fastighetsbeståndets genomsnittliga ekonomiska livslängd har antagits till 50 år.
• Projekt och mark har antagits till 1 435 Mkr.

• Avkastningskravet beräknas enligt följande:

	Avkastningskrav	Andel av kapital	Vägt avkastningskrav
Eget kapital	7,0% - 20,5%	30%	2,1% - 6,1%
Lånat kapital	5,5%	70%	3,9%
Vägt avkastningskrav		100%	6,0% - 10,0%

Exempel - beräkning av fastighetsbeståndets värde

Mkr	2008	2009	2010	2011	2012	2013	2014	2015	2016	2017	2018
Hyresvärde	2 844	2 872	2 901	2 930	2 959	2 989	3 019	3 049	3 080	3 110	3 142
Hyresintäkter	2 552	2 585	2 640	2 710	2 782	2 840	2 868	2 897	2 926	2 955	2 984
Ekonomisk uthyrningsgrad	89,7%	90%	91%	92%	94%	95%	95%	95%	95%	95%	95%
Fastighetskostnader	-774	-782	-790	-797	-805	-813	-822	-830	-838	-847	-855
Driftsöverskott = kassafl öde	1 778	1 803	1 850	1 913	1 977	2 027	2 046	2 067	2 088	2 108	2 129
Diskonterat kassafl öde år 1-9	12 718
Diskontering restvärde år 10	14 896		Diskontering kassafl öde							30 027
Antaget värde, projekt o mark	1 435				Diskontering restvärde
Summa fastighetsvärde	29 049

Castellum redovisar sina förvaltningsfastigheter till verkligt värde och har per den 31 december 2008 internt värderat samtliga fastigheter. Värderingen har genomförts på ett enhetligt sätt och baserats på en 10-årig kassafl ödesmodell, som översiktligt beskrivits ovan. Utgångspunkten för värderingen har varit en individuell bedömning för varje fastighet av dels den framtida intjäningsförmågan, dels avkastningskravet. Vid bedömningen av en fastighets framtida intjäningsförmåga har, utöver infl ationsantagande om 1,5%, hänsyn tagits till dels eventuella förändringar i hyresnivån utifrån respektive kontrakts hyra och förfallotidpunkt jämfört

Värderings-

modell

Intern värdering

Väsentliga åtaganden

med bedömd aktuell marknadshyra, dels förändring i uthyrningsgrad och fastighetskostnader. Med fastighetskostnader avses kostnader för drift, underhåll, tomträttsavgäld, fastighetsskatt och fastighetsadministration. Någon hänsyn har ej tagits till eventuella portföljpremier.

Antaganden om avkastningskrav m m

Avkastningskravet på eget kapital är individuellt för varje fastighet och baseras på antagande om realränta, infl ation samt riskpremie. Riskpremien är individuell för varje fastighet och kan delas upp i två delar – generell respektive individuell risk. Den generella risken är ett tillägg för att en fastighetsplacering inte är likvid i samma utsträckning som en obligation samt att tillgången är beroende av den allmänna ekonomiska utvecklingen. Den individuella risken är specifi k för varje fastighet och utgör en sammanvägd bedömning av fastighetens kategori, orten där fastigheten är belägen, fastighetens läge på orten med hänsyn till fastighetens kategori, om fastigheten är rätt utformad, ändamålsenlig och yteffektiv, dess tekniska standard såsom t ex materialval, kvalitet på allmänna installationer, inredning och utrustning i lokaler och lägenheter samt kontraktssammansättningen, varvid hänsyn tas till exempelvis kontraktens längd, storlek och antal.

För att beräkna avkastningen för totalt kapital har antagande om kostnaden för lånat kapital gjorts om 5,5%. Kostnaden för lånat kapital utgörs av realränta och infl ation. Vidare har antagande om belåningsgrader om 55-65% gjorts beroende på fastighetskategori.

Avkastningen på totalt kapital beräknas genom att avkastningskravet på eget kapital samt låne kostnaden vägs samman utifrån kapitalstruktur. Avkastningskravet på totalt kapital används för att diskontera det bedömda 10-åriga framtida kassafl ödet, medan diskontering av restvärdet sker med avkastning på totalt kapital reducerat med tillväxt motsvarande infl ation.

Av nedanstående tabell framgår de antaganden som ligger till grund för Castellums värdering.

Antagande per fastighetskategori 2008-12-31	Kontor/butik	Lager/industri
Realränta	3,0%	3,0%
Infl ation	1,5%	1,5%
Risk	5,6% -12,8%	7,5% - 14,2%
Avkastning eget kapital	10,1% - 17,3%	12,0% - 18,7%
Ränta	5,5%	5,5%
Belåningsgrad	65%	55%
Avkastning totalt kapital	7,1% - 9,6%	8,4% - 11,4%
Avkastningskrav efter avdrag för tillväxt motsvarande infl ation	5,6% - 8,1%	6,9% - 9,9%

Det genomsnittliga avkastningskravet har jämfört med föregående år ökat med 0,4%-enheter, vilket medfört en värdenedgång om ca 1 400 Mkr. Tillsammans med effekter av genomförda investeringar och ett något förbättrat bedömt framtida kassafl öde uppgår den totala värdeförändringen netto till –1 262 Mkr (920), motsvarande –4%.

Det normaliserade avkastningen för Castellums fastighetsbestånd, exkl. projekt och mark, kan beräknas till 7,4% (7,0%). Kontrakterade hyror bedöms vara på marknadsmässiga nivåer.

Normaliserad avkastning, Mkr	2008	2007
Driftsöverskott fastigheter enligt resultaträkning	1 670	1 488
Återläggning uthyrning och fastighetsadministration	144	131
Driftsöverskott ej färdigställda projekt	– 20	– 3
Förvärvade / färdigställda fastigheter som om de ägts hela året	77	55
Sålda fastigheter	– 1	– 1
Driftsöverskott exkl. uthyrning och fastighetsadministration för
fastigheter som om de ägts hela året, exkl. projekt och mark	1 870	1 670
Justerat för:
Indexhöjning nästkommande år	82	51
Verklig uthyrningsgrad, dock lägst 94%	190	215
Förväntad kostnadsökning nästkommande år	– 14	– 9
Graddagsjustering till normalår	– 7	– 8
Fastighetsadministration 30 kr/kvm	– 92	– 88
Normaliserat driftsöverskott	2 029	1 831
Värdering exkl. projekt / mark	27 343	26 278
exkl. projekt, mark samt byggrätter i kontor/butik och lager/industri	1 792	1 439
Normaliserad avkastning	7,4%	7,0%

Projekt och byggrätter

Igångsatta projekt har värderats enligt samma princip, men med avdrag för återstående investering.Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde per kvadratmeter om i genomsnitt ca 950 kr/kvm (1 000).

Fastighetsbeståndets värde

Den interna värderingen visar ett verkligt värde om 29 165 Mkr (27 717), vilket motsvarar en värdenedgång om ca –4% (3%). Av nedanstående tabell framgår verkligt värde fördelat per fastighetskategori och region.

Fastighetsvärde, Mkr 2008-12-31	Kontor/	Lager/industri	Projekt/	Summa
	butik		mark
Storgöteborg	5 253	4 251	99	9 603
Öresundsområdet	4 397	1 661	478	6 536
Storstockholm	3 712	1 424	536	5 672
Mälardalen	2 907	976	302	4 185
Östra Götaland	2 419	730	20	3 169
Summa	18 688	9 042	1 435	29 165

För att säkerställa värderingen har 125 fastigheter motsvarande värdemässigt 51% av beståndet värderats av NAI Svefa. Urvalet av fastigheter har gjorts med utgångspunkt från de värde mässigt största fastigheterna, men även med syftet att spegla den totala portföljens sammansättning avseende kategori och geografi . NAI Svefas värdering av de utvalda fastigheterna uppgick till 14 657 Mkr, inom ett osäkerhetsintervall på fastighetsnivå om +/–5-10%. Osäkerhetsintervallets storlek varierar beroende på respektive fastighets kategori och läge. Castellums värdering av samma fastigheter uppgick till 14 799 Mkr, d v s 1% högre. Det kan konstateras, att på portföljnivå överensstämmer den externa värderingen väl med den interna, även om individuella skillnader förekommer.

Osäkerhetsintervall

En fastighets marknadsvärde kan endast fastställas då den säljs. Fastighetsvärderingar är beräkningar gjorde enligt vedertagna principer utifrån vissa antaganden. Det värdeintervall som anges vid fastighetsvärderingar och som oftast i en fungerande marknad ligger inom +/– 5-10% skall ses som mått på den osäkerhet som fi nns i gjorda antaganden och beräkningar. I en mindre likvid marknad kan intervallet vara större. För Castellums del innebär ett osäkerhetsintervall om +/– 5% ett värdeintervall om +/– 1 458 Mkr motsvarande 27 707 – 30 623 Mkr.

	Koncern		Moderbolag
Inventarier	2008	2007	2008	2007	Not 12
Ingående anskaffningsvärde	52	48	3	3
Inköp	8	6	1	0
Försäljning / Utrangering	– 3	– 2	– 1	0
Utgående anskaffningsvärde	57	52	3	3
Ingående avskrivningar	– 39	– 35	– 3	– 2
Försäljning / Utrangering	3	2	1	0
Årets avskrivningar	– 6	– 6	– 1	– 1
Utgående avskrivningar	– 42	– 39	– 3	– 3
Bokfört värde	15	13	0	0

		Koncern	Moderbolag
Andelar koncernföretag	2008	2007	2008	2007	Not 13
Ingående / Utgående anskaffningsvärde	–	–	4 087	4 087
Bokfört värde	–	–	4 087	4 087

Principer för konsolidering av koncernbolag framgår av redovisningsprinciperna. Direktägda dotterbolag framgår nedan, medan övriga i koncernen ingående bolag framgår av respektive dotterbolags årsredovisning.

Direktägda dotterbolag	Org.nr	Säte	Kapitalandel	Bokfört värde
Fastighets AB Brostaden	556002-8952	Stockholm	100%	945
Aspholmen Fastigheter AB	556121-9089	Örebro	100%	506
Eklandia Fastighets AB	556122-3768	Göteborg	100%	687
Harry Sjögren AB	556051-0561	Mölndal	100%	683
Fastighets AB Corallen	556226-6527	Värnamo	100%	515
Fastighets AB Briggen	556476-7688	Malmö	100%	751
Fastighets AB Regeringsgatan	556571-4051	Göteborg	100%	0
Fastighets AB Regeringsgatan 1	556715-8331	Göteborg	100%	0
Summa				4 087

Långfristiga fordringar,	Koncern		Moderbolag
koncernföretag	2008	2007	2008	2007
Ingående anskaffningsvärde	–	–	12 460	10 830
Ny utlåning till dotterbolag	–	–	2 570	1 630
Utgående anskaffningsvärde			15 030	12 460
Bokfört värde	–	–	15 030	12 460

Eget kapital och substansvärde Not 15

Aktiekapital

Not 14

Aktiekapitalet var per 31 december 2008 fördelat på 172 006 708 registrerade A-aktier med en röst per aktie och ett kvotvärde om 0,50 per aktie. Samtliga aktier är fullt betalda. Av de registrerade aktierna äger Castellum 8 006 708 aktier, till ett totalt nominellt belopp om 4 003 354 kronor. Antalet utestående aktier är således 164 000 000, vilket är oförändrat mot samma period föregående år. Återköpta egna aktier har ingen rösträtt eller rätt till utdelning. Det förekommer inga restriktioner vad avser utdelning eller andra typer av återbetalning. Några potentiella aktier (t ex konvertibler) förekommer inte, ej heller någon företrädesrätt till ackumulativ utdelning (preferensaktier).

Aktiekapitalets			Kvotvärde per
utveckling	Datum	Antal aktier	aktie	Aktiekapital, kr
Bildande A-aktier	1993-10-27	+500	100	+50 000
Nyemission, A-aktier	1994-09-27	+999 500	100	+99 950 000
Split 50:1	1997-03-25	+49 000 000	2	–
Vid börsnotering	1997-05-23	50 000 000	2	100 000 000
Nyemission, C-aktier	2000-07-12	+7 142 857	2	+14 285 714
Inlösen, A-aktier	2000-07-12	–6 998 323	2	–13 996 646
Inlösen, C-aktier	2000-11-13	–7 142 857	2	–14 285 714
Aktiesplit 4:1	2006-04-27	129 005 031	0,50	–
Årets utgång	2008-12-31	172 006 708	0,50	86 003 354

Bundet och fritt eget kapital

Återköpta egna aktier Enligt svensk aktiebolagslag utgörs eget kapital av bundet (icke utdelningsbart) och fritt (utdelningsbart) eget kapital. Till aktieägarna får endast utdelas så mycket att det efter utdelning fi nns full täckning för bundet eget kapital i moderbolaget. Vidare får endast vinstutdelning göras om det är försvarligt med hänsyn till de krav som verksamhetens art, omfattning och risker ställer på storleken av det egna kapitalet och bolagets och koncernens konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.

Castellum återköpte under år 2000 totalt 8 006 704 egna aktier för 194 Mkr, motsvarande 4,7% av totalt registrerat antal aktier. Därefter har inga återköp av egna aktier skett.

Utdelning föreslås av styrelsen i enlighet med bestämmelserna i Aktiebolagslagen och beslutas av års stämman. Föreslagen ännu ej utbetald utdelning för räkenskapsåret 2008 uppgår till 3,15 kronor per aktie, totalt 517 Mkr. Beloppet redovisas som skuld först då årsstämman har beslutat om utdelning. Utdelning

Vid beräkning av substansvärdet för ett fastighetsbolag generellt och för Castellum specifi kt, fi nns det utöver vad som framgår av balansräkningen, huvudsakligen två faktorer att ta hänsyn till - osäkerhetsintervall i fastighetsvärdering och uppskjuten skatteskuld.

Vid fastighetsvärdering används oftast ett osäkerhetsintervall om +/– 5-10% för att avspegla den osäkerhet som fi nns i gjorda antaganden och beräkningar. I Castellums fall motsvarar detta ett intervall om +/– 1,4 - 2,9 mdr.

Nuvarande redovisningsregler anger att uppskjuten skatteskuld skall redovisas till nominellt 26,3% medan den verkliga skatten är betydligt lägre. För närvarande görs bedömningen att den verkliga diskonterade uppskjutna skatteskulden inte överstiger 5% innebärande att ytterligare 2,3 mdr kronor skall tillföras eget kapital.

Substansvärde	Mkr	Kr/aktie
Eget kapital enligt balansräkning	10 049	61
Återläggning 26,3% uppskjuten skatt enligt balansräkningen	2 785	17
Substansvärde före skatt	12 834	78
Bedömd verklig skuld uppskjuten skatt 5%	–529	–3
Substansvärde	12 305	75
Osäkerhetsintervall fastighetsvärdering +/– 5% efter skatt	+/– 1 385	+/– 8

Castellums mål utgår från tillväxt i kassafl ödet och är inte direkt relaterat till substansvärdet. Målet är att kassafl ödet, dvs förvaltningsresultat per aktie, skall ha en årlig tillväxt om minst 10%. I syfte att nå detta mål, skall årligen investeras minst 1 000 Mkr. Alla investeringar skall bidra till tillväxtmålet i förvaltningsresultatet inom 1-2 år och ha en värdepotential om minst 10%. Försäljning av fastighet skall ske när det är affärsmässigt motiverat och när alternativ investering kan erhållas med bättre avkastning. Castellum skall ha en stabil kapitalstruktur, innebärande en belåningsgrad som varaktigt inte skall överstiga 55% och en räntetäckningsgrad om minst 200%.

	Koncern			Moderbolag
Skulder	2008	2007	2008	2007	Not 16
Räntebärande låneskulder som förfaller
inom ett år efter balansdagen Övriga ej räntebärande skulder som förfaller	–	–	–	–
inom ett år efter balansdagen Räntebärande låneskulder som förfaller	1 963	783	1 206	116
mellan ett till fem år efter balansdagen	5 107	4 582	5 579	4 607
Räntebärande låneskulder som förfaller senare än fem år efter balansdagen	9 500	8 000	9 500	8 000
Summa exkl. uppskjuten skatteskuld	16 570	13 365	16 285	12 723

Under 2009 förfaller kortfristiga räntebärande låneskulder om 148 Mkr (126), men då de täcks av outnyttjade långfristiga ramar anses dessa vara långfristiga. Skuldernas verkliga värde överensstämmer med bokfört värde.

Långfristiga räntebärande skulder

Castellums fi nansiering och hantering av fi nansiella risker bedrivs i enlighet med den av styrelsen fastställda fi nanspolicyn. Den fi nansiella verksamheten är centraliserad till moderbolaget. Finansfunktionen hos moderbolaget fungerar som koncernens internbank med ansvar för koncernens långfristiga fi nansiering och likviditetsbehov, ränteriskhantering, dotterbolagens fi nansiering samt cash management.

Målen i fi nanspolicyn är:

• Stabil kapitalstruktur, innebärande en belåningsgrad som varaktigt ej skall överstiga 55% och en räntetäckningsgrad om minst 200%.
• Säkerställa behovet av långfristig fi nansiering och likviditet.
• Uppnå ett lågt och stabilt räntenetto inom givet riskmandat.

I fi nanspolicyn anges mandat och limiter för hantering av de fi nansiella risker som defi nieras i policyn samt övergripande ansvarsfördelning och hur de fi nansiella riskerna ska rapporteras. I moderbolaget fi nns en från fi nansavdelningen skiljd redovisnings- och kontrollfunktion för den fi nansiella verksamheten och de fi nansiella riskerna. De fi nansiella riskerna som defi nieras i fi nanspolicyn rapporteras kvartalsvis till styrelsen.

Substansvärde

Mål

Finanspolicy

Ränterisk och upplåningsrisk rapporteras veckovis till Ekonomidirektören. Som ett led i att ständigt förbättra och anpassa den fi nansiella riskhanteringen har styrelsen en årlig översyn av fi nanspolicyn.

Den fi nansiella verksamheten i Castellum skall bedrivas så att kostnaderna för den fi nansiella riskhanteringen minimeras. Det innebär att Castellum genomför fi nansiella transaktioner utifrån en bedömning av koncernens samlade behov av långfristig fi nansiering, likviditet och önskad ränterisk. Den fi nansiella riskhanteringen sker således på portföljnivå. Portföljhantering av upplåning innebär att en koncernintern transaktion såsom till exempel ett internt lån inte replikeras av en identisk extern transaktion utan lån upptas under kort- eller långfrisiga låneavtal efter bedömning av koncernens samlade fi nansieringsbehov. För en kostnadseffektiv hantering av ränterisken görs bedömning av den ränterisk som uppstår vid lösen av eller upptagande av nytt enskilt lån med kort räntebindning under olika låneavtal, varefter räntederivattransaktioner genomförs vid behov för att uppnå önskad räntebindningstid på den totala upplåningen. Internbanken arbetar med koncernkontosystem för att möjliggöra nettohantering av koncernens betalningsfl öden.

Policy	Mål	Utfall
Belåningsgrad	Ej varaktigt över 55%	50%
Räntetäckningsgrad	Minst 200%	255%
Ränterisk
– genomsnittlig räntebind-	0,5-3 år	2,9 år
ning
– andel förfall inom 6 månader Högst 50%		38%
Valutarisk	Inte tillåtet	Ingen exponering
Upplåningsrisk	Minst 50% låneavtal med löptid om minst 2 år	100%
Motpartstrisk	Kreditinstitut med hög rating lägst	Uppfylles
	"investment grade"
Likviditetsrisk	Likviditetsreserv för att kunna fullgöra	2 272 Mkr i outnyttjat
	betalningsförpliktelser	beviljat låneutrymme

Vid årets utgång hade Castellum långfristiga bindande låneavtal i bank om sammanlagt 15 800 Mkr (13 300), obligationslån om 650 Mkr (650), kortfristiga bindande låneavtal i bank om 770 Mkr (776) och ett företagscertifi katprogram om 4 000 Mkr (4 000). Netto räntebärande skulder efter avdrag för likviditet om 9 Mkr (7) uppgick till 14 598 Mkr (12 575). Vid årsskiftet fanns inga utestående företagscertifi kat.

Utnyttjat, Mkr
13 950
650
– 2
–
14 598

Den genomsnittliga återstående löptiden på Castellums långfristiga låneavtal uppgick per 2008-12-31 till 5,5 år (5,2). Förfallostrukturen för låneavtalen som framgår av tabellen nedan, visar när i tiden låneavtalen förfaller till omförhandling eller amortering. Marginaler och avgifter är fastställda på samtliga långfristiga låneavtal med en genomsnittlig löptid på 3,2 år.

Låneavtalens förfallostruktur	Avtal, Mkr	Utnyttjat, Mkr
1-2 år	1 100	1 100
2-3 år	700	200
3-4 år	–	–
4-5 år	5 000	5 000
5-10 år	9 500	8 150
Summa långfristiga avtal	16 300	14 450
Kortfristiga låneavtal (0-1 år)	920	148
Företagscerifi katprogram (0-1 år)	4 000	–
Totala kreditavtal	21 220	14 598
Outnyttjat låneutrymme i långfristiga avtal		1 702

Internbanken upptar lån under låneavtalen, emitterar obligationer eller företagscertifi kat för vidare utlåning till de fastighetsägande dotterbolagen. Samtliga avtal ger Castellum rätt att välja räntebindningsperiod samt i vissa fall även rätt att välja räntebas, d v s respektive kreditinstituts offererade rörliga räntebas, Stibor-ränta eller fast ränta.

Upplåning, förfallostruktur och räntor

Lånen kan säkerhetsmässigt indelas i nedanstående kategorier:

• Lån mot ställande av säkerhet i form av Castellums reversfordringar på dotterbolagen med däri pantförskrivna pantbrev. Utnyttjade krediter som säkerställs med pantbrev uppgick vid årets utgång till 13 696 Mkr. Säkerställningar kompletteras i merparten av fallen med garanti om belåningsgrad och räntetäckningsgrad även kallade fi nancial covenants. I samtliga falla är garanti utfärdad med betryggande marginal till Castellums mål för kapitalstruktur och innebär att belåningsgraden ej får överstiga 65% och räntetäckningsgraden ej får understiga 150%.
• Lån utan ställande av säkerhet, så kallade blancolån.
• Emission av obligationer utan ställande av säkerhet.
• Emission av företagscertifi kat utan ställande av säkerhet.

Oavsett typ av låneavtal innehåller de sedvanliga uppsägningsvillkor samt i vissa fall omförhandlingsvillkor vid förändrad verksamhetsinriktning och om det för långivaren uppstår ett oacceptabelt enhandsengagemang. Om långivaren påkallar rätten vid sådan omförhandling och parterna inte kan komma överens fi nns i låneavtalen fastställda avvecklingstider för de låneavtal som omfattas av sådana villkor.

Castellum kan öka respektive minska utnyttjandet under låneavtalen med kort framförhållning. Strävan är att minimera de räntebärande skulderna och kassalikviditet skall i första hand användas för att minska utestående skulder.

För att säkerställa Castellums behov av långfristig fi nansiering och likviditet arbetar Castellum kontinuerligt med att omförhandla och vid behov tillföra nya låneavtal eller låneprodukter. Under året har Castellum netto ingått nya långfristiga låneavtal med nordiska banker på 2 500 Mkr och omförhandlat och förlängt låneavtal om 9 000 Mkr.

Den genomsnittliga effektiva räntan per den 31 december 2008 var 4,8% (4,4%) och den genomsnittliga räntan för året 4,7% (4,2%). Den genomsnittliga räntebindningstiden vid årsskiftet uppgick till 2,9 år (2,2) och marknadsräntan på en motsvarande portfölj uppgick till 2,9% (5,0%). Castellum upptar vanligtvis lån med kort räntebindning under långfristiga låneavtal. Räntekostnaden består således av vid tillfället gällande marknadsränta plus marginal till kreditgivaren. Den totala marginalen till kreditgivaren består dels av marginal för den utnyttjade delen av krediten, dels av facilitetsavgifter/löftesprovisioner för lånelöftet. Ränteförfall inom 12 månader består av korta räntor, långa räntor med kort återstående löptid, i förekommande fall vissa typer av räntederivat med optionsinslag samt avgifter så som facilitetsavgifter och löftesprovisioner.

Ränteförfallostruktur	Belopp, Mkr	Medelränta
0-1 år	5 596	5,0%
1-2 år	1 350	4,3%
2-3 år	602	4,3%
3-4 år	600	4,7%
4-5 år	3 250	4,7%
5-10 år	3 200	4,9%
Summa	14 598	4,8%

Castellums strategi att använda räntederivat för att hantera ränterisken och uppnå önskad räntebindningsstruktur innebär att det över tiden kan uppstå värdeförändringar i räntederivatportföljen. Dessa värdeförändringar uppkommer dels vid förändring av marknadsräntan, dels med anledning av tidsfaktorn (en ursprunglig 5-årig räntebindning med två år kvar till förfall, värderas som en 2-årig räntebindning). Per 31 december 2008 uppgick marknadsvärdet i räntederivatportföljen till – 966 Mkr (44). En parallellförskjutning uppåt av diskonteringsräntan som användes vid värdering av räntederivatportföljen per 31 december 2008 med 1%-enhet skulle förändra värdet av derivatportföljen med ca 500 Mkr.

I följande tabell framgår räntederivatportföljens nominella belopp inklusive upplupen ränta och marknadsvärde per 2008-12-31 samt marknadsvärdet på portföljen vid förändring av räntan +/– 1%-enhet. Räntederivatinstrument med optionsinslag har förfallomässigt fördelats i samma segment som före antagen ränteförändring.

	Belopp,	Marknads	Genomsnittlig	Marknadsvärde	Marknadsvärde
År	Mkr	värde, Mkr	ränta	ränta +1%-enhet	ränta -1%-enhet
2009	2 099	– 176	4,3%	– 75	– 261
2010	1 366	– 38	4,2%	– 19	– 49
2011	602	– 31	4,2%	– 16	– 41
2012	602	– 41	4,6%	– 20	– 62
2013	3 270	– 267	4,6%	– 119	– 411
2014+	3 245	– 413	4,9%	– 204	– 640
Summa	11 148	– 966	4,5%	– 453	– 1 464

Uppskjuten skatteskuld / fordran Not 18

Fr.o.m 2009 är inkomstskatten i svenska aktiebolag 26,3%. Enligt gällande redovisningsregler skall uppskjuten skatt värderas efter de skattesatser som förväntas gälla för den period då tillgången realiseras eller skulden regleras. Uppskjutna skatter per den 31 december 2008 beräknas därmed på skattesats om 26,3%. Förändring hänförligt till ny skattesats har bokförts över resultatet. En realisering av samtliga tillgångar och skulder till koncernmässigt bokfört värde samt nyttjande av kvarvarande underskottsavdrag skulle, som framgår av tabellen nedan, ge en skattepliktig vinst om 10 589 Mkr (11 864), motsvarande en skatteutbetalning om 2 785 Mkr (3 322).

Vad avser moderbolaget utgör den uppskjutna skattefordran om 241 Mkr (3), 26,3% av outnyttjade underskottsavdrag om 916 Mkr (36). Av årets förändring av den uppskjutna skatteskulden har 32 Mkr (14) bokförts direkt mot eget kapital.

Underskottsavdrag

Skattemässiga överoch undervärden på fastigheter

Castellums underskottsavdrag beräknas per 31 december 2008 uppgå till 1 830 Mkr (539). Dess förändring framgår av tabellen i not 9.

Vid en beräkning av det skattemässiga utfallet i koncernen av en försäljning av fastigheterna, skall mot det koncernmässigt bokförda värdet om 29 165 Mkr (27 717), ställas det skattemässiga värdet i juridisk person vilket totalt uppgår till 16 746 Mkr (15 358). Det innebär att vid en försäljning av Castellumssamtliga fastigheter skulle den skattepliktiga nettovinsten överstiga den i koncernen redovisade vinsten med 12 419 Mkr (12 359). Redovisningen utgår från att varje fastighet säljs av respektive juridisk person till maximal skattebelastning.

Tidigare gjorda nedskrivningar där skattemässigt avdrag erhållits uppgår till drygt 250 Mkr. Dessa kan, förutsatt en fortsatt värdeuppgång, framgent komma att återföras.

	2008		2007
Uppskjuten skatteskuld	Underlag	Skatt 26,3%	Underlag	Skatt 28%
Underskottsavdrag
Vid årets ingång (28%)	539	151	337	94
Årets förändring enligt resultaträkning	1 291	361	202	57
Omvärdering uppskjuten skatt 26,3%	–	– 31	–	–
Vid årets utgång	1 830	481	539	151
Skillnad mellan fastigheternas bokförda
och skattemässiga värde
Vid årets ingång	– 12 359	– 3 461	– 10 061	– 2 817
Årets förändring resultaträkning	344	96	– 1 711	– 479
Förvärv/försäljning fastighet via bolag	– 404	– 113	– 587	– 165
Omvärdering uppskjuten skatt 26,3%	–	212	–	–
Vid årets utgång	– 12 419	– 3 266	– 12 359	– 3 461
Räntederivat
Vid årets ingång	– 44	– 12	–	–
Årets förändring enligt resultaträkning	44	12	– 44	– 12
Vid årets utgång	–	–	– 44	– 12
Totalt
Vid årets ingång	–11 864	– 3 322	– 9 724	– 2 723
Årets förändring	1 275	537	– 2 140	– 599
Vid årets utgång	– 10 589	– 2 785	– 11 864	– 3 322

Not 19

Upplupna kostnader och

	Koncern	Moderbolag
förutbetalda intäkter	2008	2007	2008	2007
Förskottsbetalda hyror	357	288	–	–
Upplupna räntor	222	95	222	95
Övrigt	78	89	14	18
Summa	657	472	236	113

		Koncern		Moderbolag
Ställda säkerheter	2008	2007	2008	2007	Not 20
Fastighetsinteckningar	14 839	11 793	–	–
Långfristiga fordringar koncernföretag	–	–	13 680	10 872
Summa	14 839	11 793	13 680	10 872
		Koncern		Moderbolag
Övriga ansvarsförbindelser	2008	2007	2008	2007	Not 21
Borgen för dotterbolag	–	–	300	300
Summa	–	–	300	300
		Koncern		Moderbolag
Kassafl ödesanalys	2008	2007	2008	2007	Not 22
Skillnad betalt och redovisat fi nansnetto
Redovisat fi nansnetto i resultaträkningen	– 626	– 495	7	9
Förändring av upplupna räntor	127	19	127	19
Betalt fi nansnetto	– 499	– 476	134	28
Skillnad betalt / redovisat ansk. förvärv fastigheter
Redovisat anskaffningsvärde i balansräkningen	1 212	1 514	–	–
Övertagen uppskjuten skatt vid bolagsförvärv	– 116	– 165	–	–
Betalt anskaffningsvärde fastighetsförvärv	1 096	1 349	–	–

Händelser efter balansdagen

Not 23

Styrelsen i Castellum AB avser att föreslå årsstämman en utdelning om 3,15 kronor per aktie, vilket innebär en höjning med 5% mot föregående år.

De fi nansiella rapporterna utgör en del av årsredovisningen och undertecknades av styrelsen och verkställande direktören den 4 februari 2009.

Resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och för koncernen skall fastställas på Castellum AB:s årsstämma, vilken beräknas äga rum den 26 mars 2009.

Förslag till vinstdisposition

Till årsstämmans förfogande står:
Balanserad vinst	3 852 306 059 kronor
Årets resultat	– 357 260 945 kronor
	3 495 045 114 kronor
Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras enligt följande:
Utdelning till aktieägare, 3,15 kronor per aktie	516 600 000 kronor
Överförs i ny räkning	2 978 445 114 kronor
	3 495 045 114 kronor

I bolaget finns 172 006 708 registrerade aktier, varav för närvarande 8 006 708 är icke utdelningsberättigade återköpta egna aktier.

Summan av ovan föreslagen utdelning om 516 600 000 kronor kan komma att ändras om antalet återköpta egna aktier förändras innan avstämningsdag för utdelning.

Styrelsens yttrande avseende föreslagen vinstutdelning

Motivering

Koncernens egna kapital har beräknats i enlighet med de av EU antagna IFRS-standarderna och tolkningarna av dessa (IFRIC) samt i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för fi nansiell rapporterings rekommendation RFR 1.1 (Kompletterande redovisningsregler för koncerner). Moderbolagets egna kapital har beräknats i enlighet med svensk lag och med tillämpning av Rådet för fi nansiell rapporterings rekommendation RFR 2.1 (Redovisning för juridiska personer).

Den föreslagna vinstutdelningen utgör 74% av koncernens förvaltningsresultat efter skatt, vilket ligger i linje med uttalad målsättning att dela ut minst 60% av koncernens förvaltningsresultat efter skatt med hänsyn tagen till investeringsplaner, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Koncernens resultat efter värdeförändringar och skatt uppgick till –663 Mkr. Utdelningspolicyn baseras på koncernens förvaltningsresultat, varför icke kassafl ödespåverkande värdeuppgångar respektive värdenedgångar i koncernens fastigheter och räntederivat ej normalt påverkar utdelningen. Sådana icke kassafl ödespåverkande vinster eller förluster har inte heller beaktats vid tidigare års beslut om vinstutdelning.

Styrelsen fi nner att full täckning fi nns för bolagets bundna egna kapital efter den föreslagna vinstutdelningen. Styrelsen fi nner även att den föreslagna utdelningen till aktieägarna är försvarlig med hänsyn till de parametrar som anges i 17 kap 3 § andra och tredje styckena i aktiebolagslagen (verksamhetens art, omfattning och risker samt konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt). Styrelsen vill därvid framhålla följande.

Verksamhetens art, omfattning och risker

Styrelsen bedömer att bolagets och koncernens egna kapital efter den föreslagna vinstutdelningen kommer att vara tillräckligt stort i relation till verksamhetens art, omfattning och risker. Styrelsen beaktar i sammanhanget bland annat bolagets och koncernens historiska utveckling, budgeterad utveckling, investeringsplaner samt konjunkturläget.

Konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt

Konsolideringsbehov

Styrelsen har företagit en allsidig bedömning av bolagets och koncernens ekonomiska ställning och dess möjligheter att på sikt infria sina åtaganden. Föreslagen utdelning utgör 14% av bolagets eget kapital och 5% av koncernens eget kapital. Den uttalade målsättningen för koncernens kapitalstruktur med en belåningsgrad som varaktigt ej skall överstiga 55% och en räntetäckningsgrad om minst 200% innehålls efter den föreslagna utdelningen. Bolagets och koncernens kapitalstruktur är god med beaktande av de förhållanden som råder i fastighetsbranschen. Mot denna bakgrund anser styrelsen att bolaget och koncernen har goda förutsättningar att ta framtida affärsrisker och även tåla eventuella förluster. Planerade investeringar har beaktats vid bestämmandet av den föreslagna vinstutdelningen. Vinstutdelningen kommer heller inte att negativt påverka bolagets och koncernens förmåga att göra ytterligare affärsmässigt motiverade investeringar enligt antagna planer.

Likviditet

Den föreslagna vinstutdelningen kommer inte att påverka bolagets och koncernens förmåga att i rätt tid infria sina betalningsförpliktelser. Bolaget och koncernen har god tillgång till likviditetsreserver i form av både kortoch långfristiga krediter. Krediterna kan lyftas med kort varsel, vilket innebär att bolaget och koncernen har god beredskap att klara såväl variationer i likviditeten som eventuella oväntade händelser.

Ställning i övrigt

Styrelsen har övervägt alla övriga kända förhållanden som kan ha betydelse för bolagets och koncernens ekonomiska ställning och som inte beaktats inom ramen för det ovan anförda. Därvid har ingen omständighet framkommit som gör att den föreslagna utdelningen inte framstår som försvarlig.

Värdering till verkligt värde

Derivatinstrument och andra fi nansiella instrument har värderats till verkligt värde enligt 4 kap 14a § årsredovisningslagen. Därvid har visat sig ett undervärde om 712 Mkr efter skatt, som påverkat det egna kapitalet med nämnda belopp.

Göteborg den 21 januari 2009 Styrelsen

Årsredovisningens undertecknande

Såvitt vi känner till är årsredovisningen upprättad i överensstämmelse med god redovisningssed. Årsredovisningen ger en rättvisande bild av företagets ställning och resultat, och förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av företagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget står inför.

Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med de internationella redovisningsstandarder som avses i Europaparlamentets och rådets förordning (EG) nr 1606/2002 av den 19 juli 2002 om tillämpning av internationella redovisningsstandarder. Koncernredovisningen ger en rättvisande bild av koncernens ställning och resultat, och koncernförvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens verksamhet, ställning och resultat samt väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de företag som ingår i koncernen står inför.

Göteborg den 4 februari 2009

Ordförande

Jan Kvarnström Per Berggren Marianne Dicander Alexandersson

Ulla-Britt Fräjdin-Hellqvist Christer Jacobson Göran Lindén

Mats Wäppling Håkan Hellström

Vår revisionsberättelse beträffande denna årsredovisning har avgivits den 4 februari 2009

Verkställande direktör

Carl Lindgren Ingemar Rindstig

Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor

Revisionsberättelse

Till årsstämman i Castellum AB (publ) org nr 556475-5550

Vi har granskat årsredovisningen, koncernredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning i Castellum AB (publ) för år 2008. Bolagets årsredovisning ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna 6-104. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för räkenskapshandlingarna och förvaltningen och för att årsredovisningslagen tillämpas vid upprättandet av årsredovisningen samt för att internationella redovisningsstandarder IFRS såsom de antagits av EU och årsredovisningslagen tillämpas vid upprättandet av koncernredovisningen. Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen, koncernredovisningen och förvaltningen på grundval av vår revision.

Revisionen har utförts i enlighet med god revisionssed i Sverige. Det innebär att vi planerat och genomfört revisionen för att med hög men inte absolut säkerhet försäkra oss om att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att granska ett urval av underlagen för belopp och annan information i räkenskapshandlingarna. I en revision ingår också att pröva redovisningsprinciperna och styrelsens och verkställande direktörens tillämpning av dem samt att bedöma de betydelsefulla uppskattningar som styrelsen och verkställande direktören gjort när de upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen samt att utvärdera den samlade informationen i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vi anser att vår revision ger oss rimlig grund för våra uttalanden nedan.

Årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en rättvisande bild av bolagets resultat och ställning i enlighet med god redovisningssed i Sverige. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med internationella redovisningsstandarder IFRS såsom de antagits av EU och årsredovisningslagen och ger en rättvisande bild av koncernens resultat och ställning. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.

Vi tillstyrker att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och för koncernen, disponerar vinsten i moderbolaget enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.

Göteborg den 4 februari 2009

Carl Lindgren Ingemar Rindstig Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor

Castellums fastighetsbestånd 2008

Storgöteborg	108
Öresundsområdet	116
Storstockholm	122
Mälardalen	126
Östra Götaland	132
Sålda fastigheter under 2008	138

Förvaltande bolag: ASP = Aspholmen Fastigheter AB BRI = Fastighets AB Briggen BRO = Fastighets AB Brostaden COR = Fastighets AB Corallen EKL = Eklandia Fastighets AB HAR = Harry Sjögren AB

FASTIGHETSBESTÅND 2008

Storgöteborg			Bygg/				Kvadratmeter per lokalslag					Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun	Omb.år	Kontor	Butiker	Lager	Industri Bostäder		Övrigt	Totalt		Tax.värde bolag Anm
KONTOR/BUTIK
Annedal 21:10	Haraldsgatan 5	Göteborg	1995	4 970	–	–	–	–	–	4 970	74 400 EKL
Guldheden 8:10	Guldhedsgatan 5	Göteborg	1995	9 776	–	23	–	–	–	9 799		– EKL
Gullbergsvass 1:15	Lilla Bommenstorg	Göteborg	2001	7 942	–	–	–	–	36	7 978	130 000 EKL
Heden 16:5	Parkg 10/Nya Allén 5	Göteborg	1961	1 303	–	–	–	616	10	1 929	22 479 EKL
Inom Vallgraven 4:1	Östra Larmgatan 18	Göteborg	1856/1988	2 597	–	–	–	–	–	2 597	27 200 EKL
Inom Vallgraven 19:17	Kyrkogatan 38-40	Göteborg	1919	1 185	158	20	–	–	–	1 363	22 800 EKL
Inom Vallgraven 22:3	Kungsgatan 31-33	Göteborg	1929	1 080	488	–	–	–	–	1 568	34 000 EKL
Inom Vallgraven 33:9	Västra Hamng 21/Vallg 9	Göteborg	1929/1995	1 063	510	–	–	–	–	1 573	22 400 EKL
Inom Vallgraven 34:8	Kungsg 19-23/Magasinsg 18	Göteborg	1929/1994	3 481	831	55	–	–	–	4 367	80 900 EKL
Inom Vallgraven 35:14	Kungsg 15-17/Magasinsg 17	Göteborg	1929/1991	3 039	669	–	–	469	–	4 177	86 861 EKL
Inom Vallgraven 35:16 A Kaserntorget 5/Vallg 2		Göteborg	1991	2 371	590	36	–	–	–	2 997	43 400 EKL
Inom Vallgraven 35:17	Magasinsg 11-13/Vallg 4-6	Göteborg	1991	163	139	–	–	1 149	–	1 451	20 295 EKL
Inom Vallgraven 57:2	Drottningg 7/V Hamng 5	Göteborg	1988/1990	6 094	710	310	–	–	–	7 114	76 400 EKL
Krokslätt 102:2	Eklandagatan 80-82	Göteborg	1971	160	–	–	–	–	811	971		650 EKL *
Lorensberg 46:5	Kungsportsavenyn 7	Göteborg	1930	276	691	–	–	–	–	967	21 200 EKL
Lorensberg 48:8	Vasagatan 46	Göteborg	1900/1992	1 401	202	40	–	–	34	1 677	17 824 EKL
Masthugget 3:6	Linnegatan 5	Göteborg	1893/1980	1 463	628	–	–	1 079	–	3 170	35 800 EKL
Masthugget 9:17	Järntorget 3-4	Göteborg	1900	2 865	518	10	–	–	–	3 393	46 400 EKL
Masthugget 26:1	Barlastgatan 2	Göteborg	1923	4 038	1 075	–	–	2 796	–	7 909	107 400 EKL
Nordstaden 2:16	Östra Hamngatan 16	Göteborg	1974	13 855	2 759	–	–	–	4	16 618	398 676 EKL
Pustervik 3:8	Brogatan 4	Göteborg	1988	3 910	–	–	–	–	–	3 910	33 400 EKL
Gamlestaden 22:14	Gamlestadsvägen 16	Göteborg	1957	18 015	–	1 290	210	–	158	19 673	71 240 EKL
Gamlestaden 26:1	Marieholmsgatan 10	Göteborg	1914/1987	6 090	270	1 640	8 283	–	–	16 283		50 627 EKL T/B
Olskroken 14:2	Ånäsv 44-46/Svang 2-4/Ejderg 3 Göteborg		1895/1986	7 441	315	135	5 177	136	–	13 204	63 955 EKL
Skår 58:1	St Sigfridsgatan 89	Göteborg	1991	11 855	–	–	–	–	–	11 855	112 800 EKL B
Arendal 764:394	Sydatlanten 15-17	Göteborg	1974/1991	9 358	–	–	–	–	–	9 358	45 745 EKL T
Backa 27:24	Bergögatan 10	Göteborg	1984	947	–	352	382	–	–	1 681	7 591 EKL
Backa 27:25	Bergögatan 12	Göteborg	1984	717	–	47	–	–	130	894	3 719 EKL
Backa 27:40	Bergögatan 16	Göteborg	1984	849	–	531	–	–	–	1 380	6 283 EKL
Backa 27:43	Bergögatan 5-7	Göteborg	1984	3 189	–	984	309	–	342	4 824	25 800 EKL
Backa 196:6	Aröds Industriväg 34	Göteborg	1990	1 332	–	408	–	–	50	1 790	8 665 EKL
Kärra 75:3	Transportgatan 33	Göteborg	2008	–	–	4 600	–	–	–	4 600		– EKL
Kärra 77:3	Tagenevägen 70	Göteborg	1990	1 285	–	–	–	–	–	1 285		5 548 EKL T
Lindholmen 28:2	Theres Svenssons Gata 9-11	Göteborg	2006	4 903	204	62	–	–	–	5 169	54 000 EKL
Rambergsstaden 733:409 Herkulesgatan 68		Göteborg	1988	2 270	944	984	–	–	43	4 241	21 777 EKL
Sannegården 28:14	Vingalandsgatan 2	Göteborg	1880/1987	5 032	–	1 391	172	–	34	6 629	62 600 EKL
Tingstadsvassen 11:11	Ringög 12/Kolgruveg 3-5	Göteborg	1992	3 548	2 170	227	–	–	29	5 974	31 800 EKL B
Tingstadsvassen 12:12	Kalkbruksgatan 9	Göteborg	1989	2 129	–	–	–	–	–	2 129	8 356 EKL
Tingstadsvassen 26:5	Lergodsgatan 1-3	Göteborg	1989	1 254	–	2 106	–	–	–	3 360		17 111 EKL T/B
Tuve 87:1	Hildedalsgatan 2	Göteborg	1987	1 336	–	3 200	–	–	–	4 536	16 925 EKL
Högsbo 8:8	Beatrice Lesslies gata 14	Göteborg	1961/2001	1 100	–	1 000	–	–	–	2 100		9 644 HAR B
Högsbo 13:3	E A Rosengrens gata 15	Göteborg	1982	1 244	–	–	–	–	–	1 244		6 511 HAR T/B

CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2008 109

Storgöteborg
Fastighet	Gatuadress	Kommun	Bygg/ Omb.år	Kontor	Butiker	Lager	Kvadratmeter per lokalslag Industri Bostäder		Övrigt	Totalt		Förv. Tax.värde bolag Anm
Högsbo 20:22	F O Petterssons gata 24-32	Göteborg	1982	14 145	178	760	–	–	–	15 083	73 000 HAR
Högsbo 24:12	August Barks gata 23	Göteborg	1968/1990	3 117	–	2 756	–	–	–	5 873	45 664 HAR B
Högsbo 27:7	August Barks gata 6	Göteborg	1988	7 933	–	–	–	–	–	7 933	81 000 HAR
Kobbegården 6:362	Stora Åvägen 19 A-B, 21	Göteborg	1990	5 513	878	1 150	–	–	–	7 541	69 200 HAR
Kobbegården 6:726	Datavägen 14 B	Göteborg	1981	2 573	–	–	–	–	–	2 573	11 880 HAR
Anisen 1	Johannefredsgatan 1	Mölndal	1990	1 676	–	237	–	–	–	1 913	12 095 HAR B
Anisen 3	Johannefredsgatan 3	Mölndal	2003	1 800	1 500	–	2 600	–	–	5 900	43 598 HAR
Berguven 1	Möbelgatan 4	Mölndal	1964	6 500	–	–	–	–	500	7 000	29 000 HAR B
Generatorn 5	Aminogatan 16	Mölndal	1986	640	–	–	483	–	–	1 123	7 730 HAR
Mejramen 1	Lunnagårdsgatan 4	Mölndal	1999	8 300	–	4 700	–	–	–	13 000	101 600 HAR B
Pottegården 4	Kråketorpsgatan 20	Mölndal	1992	3 182	–	1 836	–	–	–	5 018	26 806 HAR
Riskullaverket 2	Aminogatan 25	Mölndal	1991	1 692	–	1 261	–	–	–	2 953	16 544 HAR
Sesamfröet 2	Aminogatan 27	Mölndal	1992	5 150	–	700	–	–	–	5 850	49 800 HAR B
Apollo 5	Österlånggatan 5	Borås	1930/1979	6 803	552	193	–	–	–	7 548	40 000 HAR
Katrinedal 14	Katrinedalsgatan 22	Borås	1990	2 360	–	1 892	–	–	–	4 252	14 530 HAR
Midas 14	Västerlånggatan 17	Borås	1974	15 408	5 424	–	366	–	–	21 198	171 000 HAR B
Narcissus 5	L:a Brogatan 15/St Brogatan 16 Borås		1930	908	1 484	–	–	1 284	–	3 676	30 008 HAR
Nestor 2	L:a Brogatan 19-21	Borås	1962/1991	1 225	3 012	135	–	–	–	4 372	45 000 HAR
Nestor 3	St Brogatan 24	Borås	1930	1 346	732	–	–	439	–	2 517	19 919 HAR
Solsten 1:109	Företagsparken	Härryda	2003	11 375	–	–	–	–	–	11 375	61 321 EKL
Flaggan 1	Laholmsvägen 84	Halmstad	1959/2004	–	2 895	–	–	–	–	2 895	9 978 HAR
Karossen 3	Kristinehedsvägen 5, 7	Halmstad	1965/2004	916	4 458	568	535	–	–	6 477	27 800 HAR B
Kartongen 3	Spikgatan 7	Halmstad	1990/1995	3 434	–	2 842	–	–	40	6 316	25 904 HAR B
Valsen 2	Svingelvägen 2	Halmstad	1979/2003	2 294	–	–	–	–	–	2 294	11 208 HAR B
Filaren 1	Sveagatan 10	Alingsås	1958/1968	2 716	2 282	158	–	–	–	5 156	22 205 HAR
Gjutaren 26 B	Metallgatan 2-4	Alingsås	2000	3 585	–	–	–	–	–	3 585	32 003 HAR B
Partille 4:2, 4:25	G:a Kronvägen 22	Partille	1940/1981	–	2 240	–	–	–	–	2 240		5 890 HAR B
Ugglum 8:37	Göteborgsvägen 78-80	Partille	1937/1982	–	296	–	–	278	–	574	3 824 HAR
Ugglum 8:91	Göteborgsvägen 82-84	Partille	1988	2 082	1 016	–	–	–	–	3 098	25 119 HAR
Ugglum 8:92	Göteborgsvägen 74-76	Partille	1992	4 944	720	193	–	–	–	5 857	47 400 HAR
Ugglum 126:4	Gibsons väg 3	Partille	1990	468	–	–	–	–	–	468	3 071 HAR
Hede 3:125	Sättarevägen 3	Kungsbacka	1990	1 759	–	601	–	–	–	2 360	16 032 HAR
Kungsbacka 4:46	L:a Verkstadsgatan 8	Kungsbacka	1979	401	–	–	–	–	–	401		2 456 HAR B
Varla 3:22 B	Hallabäcksvägen 1	Kungsbacka	1979	1 000	4 000	600	–	–	–	5 600		– HAR B
Varla 2:380	Energigatan 11	Kungsbacka	1990	1 689	–	685	–	–	–	2 374	15 600 HAR
Varla 2:416	Kungsparksvägen 2	Kungsbacka	2002	1 100	–	680	–	–	–	1 780	9 538 HAR
Stiftet 6	Bilgatan 20	Kungälv	1991	4 617	–	–	–	–	–	4 617	12 316 EKL
Summa kontor/butik				289 577	45 538	41 398	18 517	8 246		2 221 405 497 3 153 221

Storgöteborg			Bygg/				Kvadratmeter per lokalslag					Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun	Omb.år	Kontor	Butiker	Lager	Industri Bostäder		Övrigt	Totalt		Tax.värde bolag Anm
LAGER/INDUSTRI
Arendal 1:13	Hamneviksvägen 31	Göteborg	2006	–	–	27 787	–	–	–	27 787	144 600 EKL
Arendal 7:4	Kärrlyckegatan 11	Göteborg	1991	1 320	–	2 214	–	–	164	3 698	16 084 EKL
Arendal 764:130	Oljevägen 103	Göteborg	1971	–	–	12 136	11 259	–	25	23 420	80 633 EKL
Backa 18:7, 18:10	Risbindaregatan 1	Göteborg	1964	–	–	16 960	–	–	–	16 960	50 106 EKL
Backa 20:5	Exportgatan 2-8	Göteborg	1989/1999	1 175	–	226	13 869	–	630	15 900	63 720 EKL B
Backa 22:3	Exportgatan 51 A	Göteborg	1972/1997	3 316	–	–	4 476	–	–	7 792	23 167 EKL
Backa 22:11	Exportgatan 67	Göteborg	1990	284	–	2 316	–	–	–	2 600	9 522 EKL
Backa 25:7	Exportgatan 28	Göteborg	1972	–	–	–	11 200	–	–	11 200	29 545 EKL
Backa 26:3	Exportgatan 40	Göteborg	1947/1988	2 712	240	2 990	–	–	6	5 948	24 642 EKL
Backa 27:2	Importgatan 17	Göteborg	1968	–	–	3 013	–	–	–	3 013		9 408 EKL B
Backa 29:24	Importgatan 12	Göteborg	1977	–	–	2 224	–	–	–	2 224	6 862 EKL
Backa 94:1	Exportgatan 15	Göteborg	1989	–	–	7 560	–	–	–	7 560	24 789 EKL B
Backa 97:11	Exportgatan 39-41	Göteborg	1978	1 146	–	3 273	–	–	–	4 419	21 543 EKL
Backa 192:3	Aröds Industriväg 72	Göteborg	1989	119	–	1 215	–	–	–	1 334	4 681 EKL
Backa 192:4	Aröds Industriväg 60	Göteborg	1989	484	194	1 356	–	–	–	2 034		7 412 EKL T
Backa 192:6	Aröds Industriväg 62	Göteborg	1988	–	–	1 371	–	–	–	1 371	4 670 EKL
Backa 192:10	Aröds Industriväg 66	Göteborg	1990	1 410	–	1 335	–	–	–	2 745	11 601 EKL
Backa 193:1	Aröds Industriväg 2 A	Göteborg	1988/1996	–	–	–	2 950	–	–	2 950	14 350 EKL B
Backa 197:2	Aröds Industriväg 17-19	Göteborg	1990	–	–	1 326	–	–	–	1 326	4 748 EKL
Kärra 37:4	Tagenevägen 21	Göteborg	1972	–	1 195	11 740	–	–	–	12 935	36 530 EKL
Kärra 74:2	Tagenevägen 29	Göteborg	2008	–	–	15 370	–	–	–	15 370		– EKL B
Kärra 74:3	Tagenevägen 33	Göteborg	1985	–	–	–	7 505	–	–	7 505	26 638 EKL B
Kärra 75:1	Transportgatan 35	Göteborg	1980	–	–	8 671	–	–	–	8 671	34 000 EKL B
Kärra 77:8	Tagenevägen 72	Göteborg	1991	212	–	1 859	–	–	–	2 071	9 590 EKL
Kärra 80:7	Trankärrsvägen 14	Göteborg	1990	211	–	3 451	–	–	–	3 662	14 902 EKL T
Kärra 94:1	Orrekulla Industrigata 25	Göteborg	1990	–	–	–	1 960	–	–	1 960	7 715 EKL
Kärra 96:1	Orrekulla Industrigata 13-15	Göteborg	1991	160	–	3 830	–	–	–	3 990	16 252 EKL B
Tingstadsvassen 11:9	Kolgruvegatan 9	Göteborg	1988	343	–	721	–	–	–	1 064	4 891 EKL
Tingstadsvassen 12:6	Manufakturgatan 19	Göteborg	1990	328	–	2 657	–	–	–	2 985	14 214 EKL T
Tingstadsvassen 12:9	Manufakturgatan 21-23	Göteborg	1957	–	–	6 134	–	–	–	6 134	11 460 EKL T
Tingstadsvassen 14:7	Stålverksgatan 11	Göteborg	1993	934	–	–	4 273	–	–	5 207		738 EKL B
Tingstadsvassen 19:3	Kolgruvegatan 1	Göteborg	1950	849	–	9 719	245	–	–	10 813	22 012 EKL T
Högsbo 4:1	Fältspatsgatan 1	Göteborg	1965/1972	1 140	350	3 074	–	–	–	4 564	17 629 HAR
Högsbo 7:16	Gustaf Melins gata 7	Göteborg	1987	1 301	–	–	404	–	–	1 705	9 015 HAR
Högsbo 9:3	A Odhners gata 17	Göteborg	1978/2002	635	–	2 267	–	–	–	2 902	16 398 HAR *
Högsbo 18:1	E A Rosengrens gata 30-38	Göteborg	1966/1973	1 092	–	7 628	–	–	–	8 720	28 182 HAR B
Högsbo 26:8	August Barks gata 25	Göteborg	1969/1979	2 123	–	–	2 253	–	–	4 376	16 883 HAR B
Högsbo 28:3	August Barks gata 7	Göteborg	1968/1981	785	–	–	2 857	–	–	3 642	15 843 HAR
Högsbo 36:1	Norra Långebergsgatan 8	Göteborg	1971/1995	710	–	3 840	–	–	–	4 550	22 966 HAR
Högsbo 36:5	Hulda Mellgrens gata 3	Göteborg	1991	553	–	–	2 931	–	–	3 484	15 790 HAR B
Högsbo 36:9	Hulda Mellgrens gata 7	Göteborg	2007	400	–	1 475	–	–	–	1 875	12 159 HAR
Högsbo 38:9	Sisjö Kullegata 4	Göteborg	1984	–	–	–	983	–	–	983		8 823 HAR B

Anm: *=Förvärv 2008 T=Tomträtt A=Arrende B=Outnyttjad byggrätt

Storgöteborg			Bygg/				Kvadratmeter per lokalslag					Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun	Omb.år	Kontor	Butiker	Lager		Industri Bostäder	Övrigt	Totalt		Tax.värde bolag Anm
Högsbo 40:1	Gustaf Werners gata 2	Göteborg	1981/1999	1 495	–	5 505	–	–	–	7 000		29 532 HAR B
Högsbo 40:2	Gustaf Werners gata 4	Göteborg	1978	400	–	2 815	–	–	–	3 215		17 064 HAR B
Kobbegården 208:6	Askims Verkstadsväg 16	Göteborg	1973/1979	480	–	–	1 264	–	–	1 744	6 977 HAR
Kobbegården 209:1	Askims Verkstadsväg 15	Göteborg	1973/1996	–	–	–	2 538	–	–	2 538		11 559 HAR B
Kobbegården 6:180	Datavägen 20	Göteborg	1980	1 704	–	1 078	–	–	–	2 782	23 600 HAR
Kobbegården 6:360	Datavägen 31	Göteborg	1979	1 640	–	5 349	–	–	–	6 989	42 400 HAR
Kobbegården 6:724	Ekonomivägen 11	Göteborg	1978/1986	–	–	–	6 290	–	–	6 290		25 411 HAR B
Rud 51:21	Klangfärgsgatan 2 C	Göteborg	1979/1989	510	–	2 590	–	–	–	3 100		15 860 HAR T
Tynnered 1:10	Kontrabasgatan 12	Göteborg	1969	429	140	–	2 152	–	–	2 721		10 049 HAR T
Kallebäck 3:4	Mejerigatan 1	Göteborg	1962	5 934	–	25 109	805	–	–	31 848	105 000 EKL
Majorna 163:1	Banehagsliden 2	Göteborg	1949	–	–	8 226	749	–	–	8 975		24 550 EKL B
Gaslyktan 11	Argongatan 26-30	Mölndal	1987	4 000	–	11 000	–	–	–	15 000		82 800 HAR B
Generatorn 1	Aminogatan 24	Mölndal	1995/2003	1 445	–	3 110	–	–	–	4 555		36 000 HAR B
Generatorn 2	Aminogatan 20-22	Mölndal	1991	164	–	2 938	–	–	–	3 102	15 378 HAR
Heliumgasen 11	Kryptongatan 5 B	Mölndal	1975	4 560	–	–	5 093	–	–	9 653		43 703 HAR B
Kryddpepparn 3	Östergårdsgatan 8	Mölndal	1992	–	–	–	4 140	–	–	4 140		– HAR B
Lindome 2:40	Elementvägen 2	Mölndal	1966	376	–	9 811	–	–	–	10 187		20 000 EKL B
Lindome 2:47	Elementvägen 2	Mölndal	1966	–	–	1 835	510	–	–	2 345		8 202 EKL B
Pottegården 2	Kråketorpsgatan 18	Mölndal	1964	–	–	1 800	–	–	–	1 800		7 444 HAR B
Skinntickan 1	Ålegårdgatan 5	Mölndal	1989	1 221	–	–	4 720	–	–	5 941	10 622 HAR
Syrgasen 8	Kryptongatan 14	Mölndal	1979	–	–	–	3 055	–	–	3 055		14 727 HAR B
Tjärblomman 2	Wolfsgatan 2	Mölndal	1960	2 495	–	4 540	–	–	–	7 035		17 525 HAR B
Tjärblomman 3	Sallarängsgatan 3	Mölndal	1970	1 225	–	7 533	–	–	–	8 758	21 352 HAR
Tulpanen 1	Bergfotsgatan 5	Mölndal	1961	1 812	–	2 954	–	–	–	4 766		14 751 HAR B
Tusenskönan 2	Flöjelbergsgatan 6	Mölndal	1960	3 567	–	933	–	–	–	4 500		12 511 HAR B
Tusenskönan 4	Bergfotsgatan 3	Mölndal	1961	2 038	–	2 424	–	–	–	4 462		14 394 HAR B
Törnrosen 3	Flöjelbergsgatan 10	Mölndal	1964	1 791	–	1 791	–	–	–	3 582		9 509 HAR B
Vallmon 2	Flöjelbergsgatan 13	Mölndal	1965	662	–	2 518	–	–	–	3 180	8 367 HAR
Vallmon 3	Flöjelbergsgatan 11	Mölndal	1965	676	–	2 570	–	–	–	3 246	8 557 HAR
Vallmon 6	Flöjelbergsgatan 7 B	Mölndal	1965	1 629	–	6 685	–	–	–	8 314	21 484 HAR
Vallmon 7	Föjelbergsgatan 7 A	Mölndal	1930	960	–	3 844	–	–	–	4 804		12 966 HAR B
Ängsviolen 1	Flöjelbergsgatan 18	Mölndal	1960/1965	1 765	180	–	3 655	–	–	5 600		18 615 HAR B
Hede 3:12	Faktorvägen 1	Kungsbacka	1992	1 971	–	6 929	–	–	–	8 900		47 376 HAR B
Hede 3:131	Tryckarevägen 8	Kungsbacka	1991	170	–	1 347	–	–	–	1 517		6 132 HAR B
Kungsbacka 4:47	L:a Verkstadsg 2-6/Verkstadsg 7 Kungsbacka 1978/1990			1 516	–	2 475	–	–	–	3 991	12 590 HAR
Varla 3:22	Hallabäcksvägen 1	Kungsbacka	1979	–	–	23 500	–	–	–	23 500		67 846 HAR B
Varla 2:388	Energigatan 21	Kungsbacka 1983/1995		–	–	2 207	–	–	–	2 207		8 167 HAR B
Varla 2:415	Borgås Gårdsväg 15	Kungsbacka	2002	755	–	3 676	–	–	–	4 431	18 022 HAR
Cedern 9,12,15,16	Ramnåsg 1/Göteborgsv 6	Borås	1935/1980	–	–	7 339	–	–	–	7 339	9 057 HAR
Hinden 2	Sagagatan 17	Borås	1956	692	–	–	5 748	–	–	6 440		8 862 HAR B
Kilsund 3	Evedalsgatan 5	Borås	1935	709	260	–	9 847	–	–	10 816		15 658 HAR B
Lagern 8	Hållingsgatan 15	Borås	1948/1961	239	–	–	8 753	–	–	8 992		10 661 HAR B
Silverpoppeln 31	Ålandsgatan 6	Borås	1961/1970	835	–	–	2 165	–	–	3 000	5 550 HAR
Snödroppen 8	Elinsdalsg 9, 13 & 15/ Södra Korsg 11	Borås	1980/1980	1 543	–	–	5 881	–	–	7 424		15 915 HAR B
Trucken 4	Viaredsvägen 14	Borås	2001	700	–	4 800	–	–	–	5 500		21 083 HAR B

Storgöteborg
			Bygg/				Kvadratmeter per lokalslag			Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun	Omb.år	Kontor	Butiker	Lager	Industri Bostäder	Övrigt	Totalt	Tax.värde bolag Anm
Bulten 6	Bultgatan 1	Alingsås	1985/1990	760	–	2 600	– –	–	3 360	11 909 HAR B
Gjutaren 26	Metallgatan 2-4	Alingsås	1933/1989	1 383	–	9 082	– –	–	10 465	18 340 HAR B
Konfektasken 15	Kolavägen 2-8/Sidenvägen 7	Alingsås	1929/1969	3 769	–	6 927	– –	–	10 696	18 897 HAR B
Stallet 3	Tomasgårdsvägen 19	Alingsås	1990	1 295	–	2 040	– –	–	3 335	9 496 HAR */B
Hede 2:11	Hedeforsvägen 6	Lerum	1960/1974	500	–	2 200	– –	–	2 700	10 611 HAR
Lerum Berg 1:76	Åkerivägen 7	Lerum	2007	1 500	–	8 400	– –	–	9 900	44 247 HAR B
Fogden 4	Laholmsvägen 84	Halmstad	1960/1990	278	1 946	8 609	118 –	1 028	11 979	23 232 HAR B
Hönekulla 1:571	Åvägen 1	Härryda	1986/2002	1 762	–	–	2 345 –	187	4 294	16 719 HAR
Kåbäcken 11:7	G:a Alingsåsvägen 29	Partille	1961/1964	–	–	2 227	– –	–	2 227	4 656 HAR
Summa lager/industri				87 097		4 505 381 054 136 993	0		2 040 611 689 2 030 648

Anm: *=Förvärv 2008 T=Tomträtt A=Arrende B=Outnyttjad byggrätt BORÅS Kyllared Centrum Landala Viared Västeråsen 180 40 40 42 41 0 6 1,5 3 4,5 km 9 10

Storgöteborg
			Bygg/				Kvadratmeter per lokalslag					Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun	Omb.år	Kontor	Butiker	Lager	Industri Bostäder		Övrigt	Totalt		Tax.värde bolag Anm
OBEBYGGD MARK
Annedal 21:9	Haraldsgatan 3	Göteborg	–	–	–	–	–	–	–	–		– EKL B
Högsbo 33:1	Gruvgatan 29	Göteborg	–	–	–	–	–	–	–	–		3 015 HAR B
Högsbo 39:3	Ingela Gathenhielms gata 8	Göteborg	–	–	–	–	–	–	–	–		946 HAR B
Kallebäck 2:5	Grafi ska vägen 2-4	Göteborg	–	–	–	–	–	–	–	–	39 000 EKL B
Kobbegården 6:7	Ekonomivägen 11	Göteborg	–	–	–	–	–	–	–	–		1 752 HAR B
Kobbegården 152:1	Industrivägen 4-6	Göteborg	–	–	–	–	–	–	–	–	13 800 HAR B
Kärra 28:10	Transportgatan 37	Göteborg	–	–	–	–	–	–	–	–		– EKL B
Kärra 72:36	Tagenevägen 34	Göteborg	–	–	–	–	–	–	–	–		– EKL */B
Heliumgasen 4	Neongatan 4 B	Mölndal	–	–	–	–	–	–	–	–		2 570 HAR B
Skällared 3:49	Lysekulevägen	Kungsbacka	–	–	–	–	–	–	–	–		923 EKL B
Kyllared 1:112	Tvinnaregatan 27	Borås	–	–	–	–	–	–	–	–		450 HAR B
Solsten 1:108	Företagsparken	Härryda	–	–	–	–	–	–	–	–		5 400 EKL B
Summa obebyggd mark				0	0	0	0	0	0	0	67 856

Summa Storgöteborg 376 674 50 043 422 452 155 510 8 246 4 2611 017 186 5 251 725

Anm: *=Förvärv 2008 T=Tomträtt A=Arrende B=Outnyttjad byggrätt

Castellums fastighetsbestånd i Storgöteborg 2008-12-31

					Ekonomisk	Hyres	Fastighets	Fastighets	Drifts
	Antal		Hyresvärde	Hyresvärde	uthyrnings	intäkter	kostnader	kostnader	överskott
	fastigheter	Yta tkvm	Mkr	kr/kvm	grad	Mkr	Mkr	kr/kvm	Mkr
Kontor/butik
Centrala Göteborg	21	90	172	1 905	96,2%	166	40	438	126
Östra Göteborg	4	61	58	944	94,2%	54	16	267	38
Mölndal	8	43	47	1 097	96,8%	45	7	190	38
Hisingen	15	58	60	1 032	89,0%	53	17	292	36
Borås	6	43	44	1 018	98,2%	44	14	325	30
Övriga orter	25	110	106	970	94,2%	101	21	184	80
Summa kontor/butik	79	405	487	1 202	94,9%	463	115	285	348
Lager/industri
Hisingen	32	227	146	645	94,0%	138	27	116	111
Mölndal	21	118	85	720	92,8%	79	15	122	64
Högsbo/Sisjön	19	73	57	773	88,7%	50	9	130	41
Kungsbacka	6	45	30	668	56,4%	17	3	70	14
Borås	7	49	25	499	85,3%	21	6	123	15
Övriga orter	11	100	70	707	94,1%	66	15	157	51
Summa lager/industri	96	612	413	675	89,8%	371	75	123	296
Summa	175	1 017	900	885	92,6%	834	190	187	644
Uthyrning och fastighetsadministration							41	41	– 41
Summa efter uthyrning och fastighetsadministration							231	228	603
Projekt	–	–	–	–	–	–	–	–	–
Obebyggd mark	12	–	–	–	–	–	–	–	–
Totalt	187	1 017	900	–	–	834	231	–	603

Fastighetsbestånd per kategori Fastighetsbestånd per område

	Mölndal 15%
Göteborg 63%	Borås 7%
	Kungsbacka 5%
	Alingsås 3%
	Halmstad 2%
	Övriga orter 5%

Fastighetsrelaterade nyckeltal

	2008	2007	2006	2005	2004	2003	2002	2001	2000
Hyresvärde, kr/kvm	885	856	834	839	834	798	768	731	689
Ekonomisk uthyrningsgrad	92,6%	90,8%	89,4%	90,7%	92,2%	93,0%	93,5%	94,7%	93,7%
Fastighetskostnader, kr/kvm	228	227	224	230	228	217	217	217	215
Driftsöverskott, kr/kvm	591	551	521	531	540	525	501	475	430
Antal fastigheter	187	182	176	172	178	188	195	208	211
Uthyrningsbar yta, tkvm	1 017	1 000	914	859	794	765	736	721	740

			Bygg/				Kvadratmeter per lokalslag					Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun	Omb.år	Kontor	Butiker	Lager	Industri Bostäder		Övrigt	Totalt	Tax.värde bolag Anm
KONTOR/BUTIK
Betongen 11	Krangatan 4	Malmö	1991	4 892	–	17	–	–	–	4 909	29 049 BRI T/B
Björnen 6	Davidhallsgatan 20	Malmö	1920/1988	1 672	429	71	–	–	–	2 172	30 400 BRI
Brandnävan 1&2	Stenbärsgatan 1	Malmö	1989	2 822	–	–	–	–	–	2 822	15 040 BRI T/B
Bältespännet 13	Hornyxegatan 12	Malmö	1972/2002	145	1 190	–	485	–	–	1 820	4 695 BRI
Flygledaren 3	Höjdrodergatan 18	Malmö	1991	1 610	–	–	–	–	–	1 610	6 325 BRI T
Flygvärdinnan 4	Höjdrodergatan 30-34	Malmö	1935/2001	5 589	–	3 883	–	–	45	9 517	61 587 BRI T
Folke 3	Fredriksbergsgatan 1 A-C	Malmö	1988	1 898	–	163	–	2 125	–	4 186	30 453 BRI
Hälsingland 19	Fosievägen 9-19	Malmö	1950/2003	8 245	6 558	55	–	–	–	14 858	82 697 BRI B
Höjdrodret 3	Kabingatan 11	Malmö	1990	1 182	–	162	–	–	–	1 344	5 488 BRI
Lybeck 10	Stora Nygatan	Malmö	1964/1992	6 323	9 445	48	–	5 032	9 838	30 686	364 200 BRI
Malte 23	Fredriksbergsgatan 16	Malmö	1965	5 377	1 171	505	443	–	–	7 496	53 200 BRI
Murman 8	Krusegatan 27	Malmö	1960/1989	5 724	–	1 401	–	–	–	7 125	21 416 BRI
Norsen 12	Föreningsgatan 7	Malmö	1930/1990	2 446	–	96	54	140	363	3 099		– BRI
Sadelknappen 4	Ridspögatan 10	Malmö	1985	1 010	–	–	–	–	495	1 505	4 823 BRI
Skevrodret 1	Kabingatan 9	Malmö	1978/1997	1 898	–	260	–	–	–	2 158	7 764 BRI
Spännbucklan 16	Agnesfridsvägen 178	Malmö	1972/2002	–	4 762	–	–	–	–	4 762	27 585 BRI
Stadt Hamburg 14	St Hamburgsgatan 1	Malmö	1900/2004	4 995	4 067	–	–	373	125	9 560	173 729 BRI
Stenyxan 21	Stenyxegatan 14	Malmö	1992/1999	513	–	582	–	–	–	1 095	4 046 BRI
Stillman 40	Krusegatan 34	Malmö	1975/1986	1 835	–	–	–	–	–	1 835	5 479 BRI
Svedjenävan 3	Stenbärsgatan 4-6	Malmö	1991	4 728	–	–	–	–	–	4 728	24 970 BRI
Tuborg 1	Tuborgsgatan 2	Malmö	1945/1980	6 858	–	296	403	–	132	7 689		– BRI
Vårbuketten 3	Husievägen 21	Malmö	1987/2002	2 710	–	–	–	–	–	2 710	13 110 BRI B
Forskaren 2	Emdalavägen 4-18	Lund	2001	18 590	–	–	–	–	1 371	19 961	332 000 BRI
Forskaren 2:2 A	Emdalavägen 8	Lund	2008	7 499	–	–	–	–	–	7 499		– BRI B
Jöns Petter Borg 9	Landerigränden 21	Lund	1990	4 442	–	6 794	–	–	–	11 236	66 762 BRI B
Kvartsen 2	Skiffervägen 15	Lund	1991	695	–	943	–	–	–	1 638	11 411 BRI B
Reuterdahl 11	Scheelevägen 16	Lund	1990	2 867	–	–	–	–	205	3 072	42 800 BRI
Reuterdahl 12	Scheelevägen 18	Lund	1990	5 645	–	–	–	–	–	5 645	26 987 BRI
Rudebok 2	Rudeboksvägen 3	Lund	1985/2004	4 697	–	–	–	–	–	4 697	36 600 BRI
Smörkärnan 1	Kaprifolievägen 1	Lund	1968/1995	6 227	–	136	–	–	1 444	7 807	71 400 BRI
St Botulf 11	Botulfsg 5/Skomakareg 4	Lund	1931/1990	–	1 359	–	–	3 139	380	4 878	89 800 BRI
St Clemens 22	Stortorget 6-8	Lund	1832/1981	887	1 551	–	–	847	–	3 285	65 110 BRI B
St Clemens 27	Stortorget 4	Lund	1846/1999	148	1 383	–	–	–	–	1 531	35 406 BRI
Stockholmsledet 8	Scheelevägen 30-32	Lund	1991	10 592	333	788	–	–	–	11 713	141 000 BRI
Traktorn 2	Traktorvägen 11	Lund	1990/1995	12 331	–	–	–	–	–	12 331	133 800 BRI
Trumlan 1	Traktorvägen 19	Lund	1990	–	1 183	1 334	–	–	–	2 517	11 068 BRI
Erik Dahlberg 2	Kullagatan 21	Helsingborg 1890/1987		400	442	–	–	–	–	842	10 338 BRI
Kavalleristen 9	Berga Allé 1-3	Helsingborg 1920/1993		11 458	–	155	–	–	760	12 373	74 715 BRI B
Kroksabeln 18	Florettgatan 12	Helsingborg	1988	3 193	–	82	–	–	261	3 536	16 389 BRI B
Kulan 1	Garnisionsgatan 5	Helsingborg 1996/2005		–	–	12 730	–	–	–	12 730	36 461 BRI
Musköten 5	Bergavägen 8	Helsingborg 1970/1985		1 634	540	889	–	–	816	3 879	10 104 BRI
Pilbågen 6	Garnisonsgatan 6	Helsingborg	1977	–	850	814	–	–	3 675	5 339	34 632 BRI B
Pilbågen 9	Garnisonsgatan 10	Helsingborg	1980	5 322	4 395	1 963	–	–	–	11 680		– BRI

Anm: *=Förvärv 2008 T=Tomträtt A=Arrende B=Outnyttjad byggrätt

			Bygg/				Kvadratmeter per lokalslag					Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun	Omb.år	Kontor	Butiker	Lager	Industri Bostäder		Övrigt	Totalt		Tax.värde bolag Anm
Rustningen 1	Rundgången 26-32	Helsingborg	1989	6 729	1 022	2 201	372	–	160	10 484	48 043 BRI
Snårskogen 1	Kanongatan 155-159	Helsingborg	1991	1 885	4 202	2 397	144	–	–	8 628	35 440 BRI B
Spjutet 2	Garnisonsgatan 14		Helsingborg 1970/2003	1 675	2 671	2 397	–	–	–	6 743		32 000 BRI */B
Studsaren 4	Bergavägen 21	Helsingborg	2006	–	–	–	–	–	1 182	1 182		7 028 BRI B
Vikingen 4	L Strandgatan 5		Helsingborg 1900/1983	–	–	–	–	–	800	800	8 787 BRI
Vikingen 6	Mariagatan 10		Helsingborg 1878/1984	535	159	–	–	–	–	694	6 912 BRI
Vikingen 12	L Strandgatan 7		Helsingborg 1912/1988	610	–	–	–	–	600	1 210	12 011 BRI
Motorblocket 1	Ringvägen 170		Landskrona 1972/1992	130	8 638	146	–	–	–	8 914	24 388 BRI T
Summa kontor/butik				180 663	56 350	41 308				1 901 11 656 22 652 314 530 2 387 448

Kontor/butik Lager/Industri Projekt och mark

Gatuadress	Kommun	Omb.år	Kontor	Butiker	Lager	Industri Bostäder		Övrigt	Totalt	Tax.värde bolag Anm
Skogholmsgatan 5	Malmö	1994	–	–	14 289	–	–	–	14 289
Flintrännegatan 21	Malmö	1960/1974	1 270	–	14 132	8 033	–	330	23 765
Skruvgatan 4	Malmö	1962/1990	525	–	1 951	–	–	1 040	3 516
Skruvgatan 6-8	Malmö	1962	420	–	2 161	–	–	50	2 631
Risyxegatan 6	Malmö	1989	–	–	2 380	–	–	–	2 380
Bjurögatan 29	Malmö	1966	–	–	7 490	–	–	–	7 490
Flygfältsvägen 1	Malmö	1950/2002	–	1 905	10 035	–	–	–	11 940
Källvattengatan 5	Malmö	1988	1 954	–	11 548	–	–	491	13 993
Vinkelgatan 5	Malmö	1993	400	–	3 188	–	–	–	3 588
Jörgen Kockgatan 11	Malmö	1952/1976	266	–	954	–	–	–	1 220
Bronsyxegatan 11	Malmö	1977/2000	–	–	6 510	–	–	–	6 510
Borrgatan 15	Malmö	1935/1985	669	–	6 741	–	–	–	7 410
Lantmannagatan 22-26	Malmö	1940/1990	4 365	–	23 015	1 825			40 767
Borrgatan 31	Malmö	1952/1998	–	–	4 430	–	–	–	4 430
Sångleksgatan 9	Malmö	1980	–	–	1 200	–	–	–	1 200
Murmansgatan 124	Malmö	1959/1987	1 020	–	5 260	162	–	–	6 442
Krusegatan 21	Malmö	1960	1 687	–	6 631	–	–	77	8 395
Jägershillgatan 16	Malmö	1985	–	–	3 900	–	–	–	3 900
Kantyxegatan 5	Malmö	2002	–	–	6 700	–	–	–	6 700
Sadelgatan 9	Malmö	1979	–	–	2 000	–	–	–	2 000
Lundavägen 62	Malmö	1946	–	1 391	–	1 705	–	–	3 096
Travbanegatan 1	Malmö	1989	–	–	1 743	–	–	–	1 743
Styrsögatan 4	Malmö	1991	1 109	–	14 452	–	–	–	15 561
Företagsvägen 14	Malmö	1968/1993	2 830	–	7 107	–	–	–	9 937
Företagsvägen 25	Malmö	1973/1988	240	–	1 263	798	–	–	2 301
Diabasgatan 1	Helsingborg	2007	–	–	–	–	–	4 713	4 713
Måndagsgatan 6	Helsingborg	1990	618	–	2 325	–	–	–	2 943
Mörsaregatan 16			360	–	1 911	725	–	–	2 996
Makadamgatan 15	Helsingborg	2005	–	–	13 300	–	–	–	13 300
Mogatan 2-6	Helsingborg	1989	1 095	–	8 309	–	–	–	9 404
Mogatan 2-6	Helsingborg	2007	1 721	–	2 556	3 092	–	–	7 369
Makadamgatan 19	Helsingborg	1990	–	–	2 735	–	–	–	2 735
Lastgatan 9	Helsingborg	1990	–	–	2 276	–	–	–	2 276
S Tvärgången 3	Helsingborg	1960	–	–	34	–	–	3 080	3 114
Rundgången 10			1 669	–	3 679	924	–	304	6 576
Andesitgatan 8	Helsingborg	1989	–	–	–	8 558	–	–	8 558
Garnisonsgatan 9	Helsingborg	1969	1 112	695	3 025	–	–	50	4 882
			Helsingborg 1970/1985 Helsingborg 1955/1985						– 11 562		44 055 BRI B 66 265 BRI T 7 552 BRI T 5 478 BRI 7 506 BRI B 15 304 BRI T 39 399 BRI B 57 721 BRI B 8 398 BRI */T 1 324 BRI T 16 716 BRI T 20 231 BRI T 76 681 BRI 15 350 BRI 5 381 BRI 14 685 BRI T 20 109 BRI T 15 285 BRI T 20 138 BRI 5 863 BRI 5 745 BRI 6 082 BRI 41 665 BRI B 26 213 BRI 9 651 BRI 10 665 BRI 8 566 BRI 6 960 BRI 50 271 BRI 34 318 BRI B 18 671 BRI B 8 809 BRI 7 731 BRI – BRI B 17 170 BRI 37 270 BRI B 13 652 BRI B

Anm: *=Förvärv 2008 T=Tomträtt A=Arrende B=Outnyttjad byggrätt

			Bygg/				Kvadratmeter per lokalslag			Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun	Omb.år	Kontor	Butiker	Lager	Industri Bostäder	Övrigt	Totalt	Tax.värde bolag Anm
Annedal 9	Annedalsvägen 2	Lund	1990	–	–	1 296	– –	–	1 296	5 594 BRI
Råbyholm 5	Landerigränden 2-4	Lund	1984	3 475	–	7 908	– –	–	11 383	52 023 BRI
Välten 4	Traktorvägen 8	Lund	2003	–	–	3 100	– –	–	3 100	16 792 BRI
Välten 5	Traktorvägen 10	Lund	1974/1995	–	–	3 645	– –	–	3 645	10 073 BRI
Årdret 12	Höstbruksvägen 14	Lund	1990	–	–	2 049	– –	–	2 049	7 041 BRI

			Bygg/				Kvadratmeter per lokalslag					Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun	Omb.år	Kontor	Butiker	Lager	Industri Bostäder		Övrigt	Totalt	Tax.värde bolag Anm
PROJEKT
Gustav Adolf 13	Gustav Adolfs torg 4	Malmö	1968	10 690	–	–	–	–	–	10 690	172 000 BRI
Forskaren 2:2 B	Emdalavägen 8	Lund	2003	–	–	–	–	–	–	–		– BRI
Summa projekt				10 690	0	0	0	0	0	10 690	172 000
OBEBYGGD MARK
Intäkten 5	Lantmannag 20/Ystadsg 49	Malmö	0	–	–	–	–	–	–	–	2 045 BRI B
Moränen 1 & 2	Borrgatan 1	Malmö	0	–	–	–	–	–	–	–	2 822 BRI B
Ringspännet 5	Kantyxegatan 1	Malmö	0	–	–	–	–	–	–	–	1 845 BRI B
Svedjenävan 4	Stenbärsgatan 2	Malmö	0	–	–	–	–	–	–	–		934 BRI B
Höjdpunkten 2	Lund	Lund	0	–	–	–	–	–	–	–	3 023 BRI B
Summa obebyggd mark				0	0	0	0	0	0	0	10 669

Summa Öresundsområdet 218 158 60 341 258 536 27 723 11 656 44 349 620 763 3 428 520

Anm: *=Förvärv 2008 T=Tomträtt A=Arrende B=Outnyttjad byggrätt

Kontor/butik Lager/Industri Projekt och mark

Castellums fastighetsbestånd i Öresundsområdet 2008-12-31

					Ekonomisk	Hyres	Fastighets	Fastighets	Drifts
	Antal		Hyresvärde	Hyresvärde	uthyrnings	intäkter	kostnader	kostnader	överskott
fastigheter		Yta tkvm	Mkr	kr/kvm	grad	Mkr	Mkr	kr/kvm	Mkr
Kontor/butik
Malmö	22	127	185	1 447	90,8%	168	47	370	121
Lund	14	98	145	1 486	88,0%	128	31	313	97
Helsingborg	14	80	74	924	89,6%	66	18	223	48
Landskrona	1	9	7	742	77,5%	5	3	364	2
Summa kontor/butik	51	314	411	1 306	89,4%	367	99	315	268
Lager/industri
Malmö	25	205	131	636	81,3%	106	31	149	75
Helsingborg	12	69	45	653	91,5%	41	8	120	33
Lund	5	21	17	807	97,9%	17	2	104	15
Summa lager/industri	42	295	193	652	85,2%	164	41	139	123
Summa	93	609	604	989	88,1%	531	140	230	391
Uthyrning och fastighetsadministration							30	48	-30
Summa efter uthyrning och fastighetsadministration							170	278	361
Projekt	2	12	28	–	–	16	5	–	11
Obebyggd mark	5	–	–	–	–	–	–	–	–
Totalt	100	621	632	–	–	547	175	–	372

Fastighetsbestånd per kategori Fastighetsbestånd per område

Fastighetsrelaterade nyckeltal

	2008	2007	2006	2005	2004	2003	2002	2001	2000
Hyresvärde, kr/kvm	989	971	932	915	931	892	830	784	720
Ekonomisk uthyrningsgrad	88,1%	87,7%	86,8%	88,1%	91,2%	90,4%	92,4%	92,7%	93,1%
Fastighetskostnader, kr/kvm	278	271	256	244	262	258	240	250	240
Driftsöverskott, kr/kvm	593	581	553	563	587	549	527	477	431
Antal fastigheter	100	97	92	90	93	97	101	100	111
Uthyrningsbar yta, tkvm	621	602	587	600	571	566	559	529	522

Storstockholm

			Bygg/				Kvadratmeter per lokalslag					Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun	Omb.år	Kontor	Butiker	Lager	Industri Bostäder		Övrigt	Totalt		Tax.värde bolag Anm
KONTOR/BUTIK
Alphyddan 11	Bällstavägen 28-36	Stockholm	1964	4 363	–	–	–	–	–	4 363	16 615 BRO
Archimedes 1	Gårdsfogdevägen 2-6	Stockholm	1979	11 904	1 829	3 730	388	–	–	17 851	110 539 BRO
Betongblandaren 3	Gårdsfogdevägen 16	Stockholm	1971	3 238	–	2 873	–	–	–	6 111	33 000 BRO
Betongblandaren 12	Gårdsfogdevägen 18 B	Stockholm	1972	6 715	–	735	–	–	–	7 450	52 600 BRO
Betongblandaren 13	Adolfbergsvägen 15, 25-31	Stockholm	1989	7 678	1 086	2 020	–	–	–	10 784	69 800 BRO
Fredsfors 14	Karlsbodavägen 39-41	Stockholm	1960	12 420	–	2 277	400	–	3 650	18 747	93 400 BRO
Linaberg 15	Alpvägen 17	Stockholm	1973	3 247	–	1 123	–	–	–	4 370	18 413 BRO T
Vallonsmidet 8	Gårdsfogdevägen 1-7	Stockholm	1963/1992	13 128	2 959	6 833	–	–	–	22 920	145 800 BRO B
Ekenäs 1	Finlandsgatan 24-48	Stockholm	2003	18 048	–	–	–	–	490	18 538	235 600 BRO T
Ekenäs 2	Finlandsgatan 12-14	Stockholm	1989	4 572	–	72	–	–	–	4 644	38 000 BRO T
Ekenäs 3	Finlandsgatan 10	Stockholm	1989	3 195	310	790	–	–	–	4 295	33 000 BRO T
Ekenäs 4	Finlandsgatan 16-18	Stockholm	1991	7 458	100	435	–	–	–	7 993	67 000 BRO T
Karis 3	Finlandsgatan 62	Stockholm	1989	2 967	–	219	–	–	–	3 186	28 200 BRO T
Karis 4	Finlandsgatan 50-60	Stockholm	1985	4 606	440	202	–	–	–	5 248	46 400 BRO T
Sätesdalen 2	Norgegatan 2	Stockholm	1990/2001	10 450	500	589	–	–	–	11 539	82 572 BRO T
Getholmen 2	Måsholmstorget 1-13	Stockholm	1990	5 674	–	–	–	–	–	5 674	35 600 BRO T
Hästholmen 2	Ekholmsvägen 23	Stockholm	1985	1 220	–	–	–	–	–	1 220		8 803 BRO T
Renseriet 25	Bolidenv 12, 16/Tjurhornsgr 3	Stockholm	1910	889	–	430	80	–	80	1 479		8 754 BRO B
Renseriet 26	Bolidenv 14-16/Tjurhornsgr 3	Stockholm	1965	1 572	436	213	–	–	302	2 523	22 600 BRO
Tjurhornet 15	Huddingevägen 103-109	Stockholm	1986	20 453	575	1 843	–	–	–	22 871	188 164 BRO
Mandelblomman 15	Avestag 29/Kronofogdev 56	Stockholm	1950/1990	3 394	–	191	–	–	–	3 585	20 545 BRO
Drevern 1&3	Gråhundsvägen 82-84	Stockholm	1970/1995	1 226	2 735	–	–	–	–	3 961	24 839 BRO
Haifa 1	Tegeluddsvägen 97	Stockholm	1962	3 749	–	–	–	–	–	3 749		– BRO
Gräslöken 1	Anderstorpsvägen 20-26	Solna	1976	6 589	–	412	–	–	–	7 001	73 600 BRO
Instrumentet 1	Fabriksvägen 9	Solna	1955/2005	1 387	–	–	1 866	–	420	3 673	17 282 BRO
Råsten 4	Råstensg 1/Stureg 10		Sundbyberg 1929/2001	2 700	–	–	–	–	–	2 700	36 400 BRO
Yrket 4	Smidesvägen 10-12	Solna	1982/1984	9 216	–	993	–	–	895	11 104	89 600 BRO B
Ekplantan 4	Djupdalsvägen 1-7	Sollentuna	1990	8 572	1 301	254	–	–	–	10 127	62 000 BRO
Ekstubben 21&23	Djupdalsvägen 10-18, 30-32,	Sollentuna	1989	6 475	–	60	–	–	–	6 535	50 968 BRO
	20-22
Ringpärmen 3	Bergskällavägen 30	Sollentuna	1986	–	4 236	–	–	–	–	4 236	24 000 BRO
Ringpärmen 4	Bergskällavägen 32	Sollentuna	1987	10 359	869	1 284	–	–	–	12 512	90 400 BRO
Sjöstugan 1	Sidensvansvägen 8-10	Sollentuna	1990	4 331	–	2 013	–	–	–	6 344	40 400 BRO
Altartorpet 22	Jägerhorns väg 6	Huddinge	1986	818	1 477	420	–	–	–	2 715	31 800 BRO T
Altartorpet 23	Jägerhorns väg 8	Huddinge	1987	4 221	–	–	–	–	–	4 221	32 200 BRO T
Arrendatorn 15	Jägerhorns väg 3-5	Huddinge	1987	509	860	–	–	–	–	1 369	8 843 BRO
Arrendatorn 16	Jägerhorns väg 1	Huddinge	1987	884	418	–	–	–	–	1 302	9 162 BRO
Ellipsen 3	Ellipsvägen 11	Huddinge	1993	1 723	–	1 367	–	–	–	3 090	16 910 BRO
Visiret 2 B	Smista Allé 42	Huddinge	2006	1 000	3 500	1 000	2 000	–	–	7 500	42 400 BRO
	Hammarby-Smedby 1:454 Johanneslundsvägen 2-6	Upplands	1991	8 325	–	116	–	–	18	8 459	54 800 BRO
		Väsby
	Hammarby-Smedby 1:461 Johanneslundsvägen 3-5	Upplands	1988	3 672	–	141	–	–	676	4 489	22 800 BRO
		Väsby
Veddesta 2:22	Nettovägen 7	Järfälla	1965/1975	–	–	508	–	–	–	508	2 330 BRO
						Anm:	*=Förvärv 2008		T=Tomträtt	A=Arrende		B=Outnyttjad byggrätt

			Bygg/				Kvadratmeter per lokalslag			Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun	Omb.år	Kontor	Butiker	Lager	Industri Bostäder	Övrigt	Totalt	Tax.värde bolag Anm
Veddesta 2:23	Nettovägen 1	Järfälla	1971/1985	–	5 140	699	– –	–	5 839	30 200 BRO
Veddesta 2:58	Fakturavägen 5	Järfälla	1985/1995	1 256	–	–	– –	–	1 256	7 707 BRO
Sicklaön 393:4	Vikdalsvägen 50	Nacka	1990	3 574	–	469	– –	–	4 043	42 600 BRO
Sicklaön 394:5	Vikdalsgränd 10	Nacka	1991	1 834	–	80	– –	–	1 914	13 334 BRO
Summa kontor/butik				229 611	28 771	34 391	4 734 0		6 531 304 038 2 179 980

Fastighet LAGER/INDUSTRI Charkuteristen 5 Charkuteristen 6 Charkuteristen 8 Linde Torp 8A Sandhagen 6 Domnarvet 4 Domnarvet 27 Domnarvet 39 Mandelblomman 16 Getholmen 1 Stensätra 7 Dagskiftet 4 Elektra 3 Godståget 1 Lagerhallen 2 Torngluggen 1-3 Tornluckan 1 Elementet 4 Tidskriften 2 Rosersberg 2:21-22 Rosersberg 11:12 Rosersberg 11:34	Gatuadress Hallvägen 21 Slakthusgatan 20 Slakthusgatan 22 Bolidenvägen 8-10 Slakthusgatan 9 Domnarvsgatan 27-29	Kommun Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm	Omb.år 1955 1955 1968 1929	Kontor 202 – –	Butiker – –	Lager 6 775	Industri Bostäder –	–	Övrigt –	Totalt		Tax.värde bolag Anm
										6 977		19 740 BRO T
						2 557	–	–	–	2 557		6 726 BRO T
					–	5 359	–	–	–	5 359	15 533 BRO T
				408	–	1 529	–	–	–	1 937	11 800 BRO B
			1967	1 501	–	2 659	–	–	–	4 160	14 184 BRO T
		Stockholm	1987	1 636	–	–	6 396	–	–	8 032	34 332 BRO T
	Fagerstagatan 19 B	Stockholm	1982	–	–	–	1 950	–	–	1 950		8 962 BRO T
	Gunnebogatan 24-26	Stockholm	1989	1 209	–	1 417	–	–	–	2 626	15 217 BRO T
	Kronofogdevägen 62	Stockholm	1974	885	–	3 073	–	–	–	3 958	12 993 BRO
	Ekholmsvägen 32-36	Stockholm	1982	4 569	–	–	3 412	–	–	7 981	44 175 BRO T
	Strömsätravägen 16	Stockholm	1974	958	–	4 330	–	–	–	5 288	19 200 BRO T
	Elektravägen 10	Stockholm	1945	90	–	1 619	–	–	–	1 709		4 930 BRO T
	Västbergavägen 25	Stockholm	1946	907	235	5 820	–	–	–	6 962	20 781 BRO
	Transportvägen 7-9	Stockholm	1985	2 169	–	10 789	–	–	–	12 958	77 503 BRO
	Brunnbyv 2-4/Partihandelsv 27-45	Stockholm	1975	2 236	–	7 560	–	–	3 567	13 363	47 466 BRO T
	Bällstav 159/Tornväktargr 1-9	Stockholm	1963/1983	–	–	1 900	–	–	–	1 900		6 541 BRO T
	Tornväktargränd 6	Stockholm	1960	–	–	810	–	–	–	810		3 466 BRO T
	Bäckvägen 18	Sollentuna	1960	595	200	6 700	–	–	–	7 495	29 896 BRO B
	Kuskvägen 2	Sollentuna	1976	1 108	3 650	5 173	–	–	–	9 931	70 322 BRO
	Rosersbergsvägen 43-45	Sigtuna	1990	–	–	2 126	–	–	–	2 126	7 799 BRO
	Tallbacksgatan 6-12	Sigtuna	1988	1 121	–	17 005	–	–	–	18 126	59 219 BRO
	Tallbacksgatan 14	Sigtuna	1987/1989	–	–	5 930	–	–	–	5 930	22 014 BRO
Rosersberg 11:35	Tallbacksgatan 18	Sigtuna	1990	–	–	8 139	–	–	–	8 139	31 183 BRO
Veddesta 1:9	Fakturavägen 2	Järfälla	1965	–	–	–	806	–	–	806	4 954 BRO
Veddesta 2:17	Nettovägen 9	Järfälla	1968	120	–	1 226	–	–	–	1 346	5 452 BRO
Veddesta 2:19	Girovägen 9	Järfälla	1964	–	–	2 556	–	–	–	2 556	14 464 BRO
Veddesta 2:21	Nettovägen 5	Järfälla	1965/1988	343	–	1 562	–	–	–	1 905	8 407 BRO
Veddesta 2:26	Nettovägen 11	Järfälla	1968	775	190	1 938	–	–	–	2 903	12 726 BRO
Veddesta 2:50	Kontov 7/Veddestav 23-25	Järfälla	1964	611	–	3 007	700	–	–	4 318	24 741 BRO B
Veddesta 2:60	Fakturavägen 4	Järfälla	1987	376	–	–	753	–	–	1 129		5 872 BRO T
Veddesta 2:77	Fakturavägen 1-3	Järfälla	1994/1997	2 267	–	–	3 154	–	–	5 421	36 600 BRO
Hantverkaren 2	Hantverkarvägen 9	Botkyrka	1976/1979	–	–	–	5 790	–	–	5 790	20 628 BRO
Kumla Hage 3	Kumla Gårdsväg 24 A-B	Botkyrka	1985	–	690	1 200	–	–	–	1 890	6 965 BRO
Kumla Hage 13	Kumla Gårdsväg 24 C	Botkyrka	1990	–	–	1 630	–	–	–	1 630	7 066 BRO
Mästaren 1	Kumla Gårdsväg 21	Botkyrka	1983/1986	360	–	9 820	10 814	–	–	20 994	69 290 BRO
Visiret 2	Smista Allé 44	Huddinge	2004	–	–	–	2 135	–	–	2 135	9 201 BRO
Summa lager/industri				24 446		4 965 124 209	35 910	0		3 567 193 097	810 348

PROJEKT
Betongblandaren 10	Archimedesv 1-3/ Gårdsfogdev 8-10	Stockholm	1975/1996	2 221	– 11 683	–	–	980	14 884	43 200 BRO
Vagnhallen 19	Jämtlandsgatan 131	Stockholm	1963/1974	–	–	5 460 –	–	–	5 460	15 961 BRO T
Visiret 2 C	Smista Allé 46-48	Huddinge	2008	5 800	–	– –	–	–	5 800	– BRO

			Bygg/				Kvadratmeter per lokalslag			Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun	Omb.år	Kontor	Butiker	Lager	Industri Bostäder	Övrigt	Totalt	Tax.värde bolag Anm
Visiret 2 D	Smista Allé	Huddinge	–	–	–	–	–	– 7 500	7 500	– BRO
Visiret 3 E	Smista Allé	Huddinge	2008	4 450	–	–	–	– –	4 450	– BRO
Summa projekt				12 471	0	17 143	0	0 8 480	38 094	59 161
OBEBYGGD MARK
Linde Torp 8	Bolidenv 2-6/Huddingev 101	Stockholm	–	–	–	–	–	– –	–	5 200 BRO B
Rankan 3-4	Sollentunaholmsvägen 1-7	Sollentuna	–	–	–	–	–	– –	–	57 000 BRO B
Smista Park	Smista Allé	Huddinge	–	–	–	–	–	– –	–	28 459 BRO B
Saltmossen 3	Kumla Gårdsväg 21	Botkyrka	–	–	–	–	–	– –	–	7 400 BRO B
Summa obebyggd mark				0	0	0	0	0 0	0	98 059
Summa Storstockholm				266 528		33 736 175 743	40 644		0 18 578 535 229 3 147 548

Castellums fastighetsbestånd i Storstockholm 2008-12-31

					Ekonomisk	Hyres	Fastighets	Fastighets	Drifts
fastigheter	Antal	Yta tkvm	Hyresvärde Mkr	Hyresvärde kr/kvm	uthyrnings grad	intäkter Mkr	kostnader Mkr	kostnader kr/kvm	överskott Mkr
Kontor/butik
Mariehäll i Bromma	8	93	110	1 189	83,9%	93	26	272	67
Elektronikbyn i Kista	7	55	92	1 661	69,6%	64	25	453	39
Skärholmen/Kungens kurva	8	27	37	1 369	97,5%	36	7	278	29
Solna	4	24	39	1 594	84,4%	33	7	270	26
Sollentuna	5	40	47	1 174	84,9%	40	12	298	28
Övriga orter	13	65	78	1 201	85,5%	66	20	314	46
Summa kontor/butik	45	304	403	1 324	82,4%	332	97	318	235
Lager/industri
Veddesta/Lunda	12	37	30	826	89,5%	27	9	251	18
Rosersberg	4	34	25	725	94,3%	23	5	147	18
Sollentuna	2	18	19	1 104	85,5%	16	3	179	13
Johanneshov	5	21	19	907	74,5%	14	5	262	9
Skärholmen/Kungens kurva	3	15	16	1 013	83,8%	13	4	272	9
Övriga orter	10	68	57	833	91,0%	53	16	219	37
Summa lager/industri	36	193	166	859	88,0%	146	42	218	104
Summa	81	497	569	1 144	84,0%	478	139	279	339
Uthyrning och fastighetsadministration							32	64	-32
Summa efter uthyrning och fastighetsadministration							171	343	307
Projekt	5	38	14	–	–	–	1	–	-1
Obebyggd mark	4	–	–	–	–	–	–	–	–
Totalt	90	535	583	–	–	478	172	–	306

Fastighetsbestånd per kategori Fastighetsbestånd per område

Fastighetsrelaterade nyckeltal

	2008	2007	2006	2005	2004	2003	2002	2001	2000
Hyresvärde, kr/kvm	1 144	1 090	1 038	999	1 031	1 044	1 032	935	892
Ekonomisk uthyrningsgrad	84,0%	81,2%	81,3%	83,1%	84,5%	87,0%	89,1%	94,1%	92,5%
Fastighetskostnader, kr/kvm	343	325	338	315	339	332	326	336	319
Driftsöverskott, kr/kvm	618	560	506	515	532	576	594	544	507
Antal fastigheter	90	87	80	73	70	70	70	71	62
Uthyrningsbar yta, tkvm	535	517	501	442	422	403	404	405	355

Mälardalen

			Bygg/				Kvadratmeter per lokalslag					Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun	Omb.år	Kontor	Butiker	Lager	Industri Bostäder		Övrigt	Totalt		Tax.värde bolag Anm
KONTOR/BUTIK
Boländerna 8:6	Knivstagatan 6	Uppsala	1990	2 730	–	–	–	–	–	2 730	12 561 ASP *
Boländerna 9:1	Märstagatan 2	Uppsala	1946/2005	1 738	–	537	–	–	–	2 275		– ASP *
Boländerna 30:2 B	Verkstadsgatan 11	Uppsala	2002	2 134	–	–	–	–	–	2 134	12 846 ASP
Boländerna 30:2 D	Verkstadsgatan 9	Uppsala	1987	–	–	2 500	–	–	–	2 500		6 815 ASP B
Boländerna 35:1	Bolandsgatan 18	Uppsala	1975	150	5 555	–	4 258	–	–	9 963	41 847 ASP B
Boländerna 35:2	Bolandsgatan 20	Uppsala	1981	–	4 118	–	–	–	–	4 118	35 800 ASP
Dragarbrunn 16:2	Dragarbrunnsgatan 24-30	Uppsala	1963	4 618	1 637	243	–	–	–	6 498	72 980 ASP
Kungsängen 24:3	Kungsgatan 95	Uppsala	1998	729	5 750	–	–	–	–	6 479	45 800 ASP
Kungsängen 29:1	Kungsgatan 70	Uppsala	1985	2 302	1 948	160	–	–	–	4 410	21 400 ASP
Kungsängen 35:3	Kungsgatan 76	Uppsala	2001	3 060	–	–	–	–	–	3 060	21 500 ASP
Kvarngärdet 64:3	Sportfältsvägen 3	Uppsala	1991	1 965	–	–	–	–	–	1 965	13 225 ASP
Årsta 36:7	Hanselligatan 6	Uppsala	1986	901	–	1 144	–	–	181	2 226	9 416 ASP
Årsta 67:1	Stålgatan 8-12	Uppsala	1988	–	9 401	823	–	–	–	10 224	52 848 ASP
Årsta 72:3	Svederusgatan 1-4	Uppsala	1990	1 043	1 792	5 295	–	–	–	8 130	33 561 ASP
Årsta 74:1	Fyrislundsgatan 68	Uppsala	1985	–	6 956	–	–	–	–	6 956	37 901 ASP
Årsta 74:3	Axel Johanssons gata 4-6	Uppsala	1990	13 608	–	–	–	–	–	13 608	101 600 ASP
Basen 10	Fridhemsgatan 2-4	Örebro	1900/1990	6 149	–	126	–	–	–	6 275	40 800 ASP
Borgaren 1	Fabriksgatan 1	Örebro	1969/2001	6 533	466	1 371	–	–	–	8 370	53 271 ASP *
Järnmalmen 1	Osmundgatan 10	Örebro	1967/1995	2 655	–	8 675	–	–	–	11 330	19 563 ASP B
Konstruktören 11	Söderleden 14	Örebro	1987	1 715	–	–	–	–	–	1 715	6 883 ASP
Kontrollanten 9	Åbyvägen 3	Örebro	1992	2 412	–	2 430	–	–	–	4 842	13 268 ASP
Lagerchefen 3	Aspholmsvägen 3	Örebro	1957/1985	–	1 900	–	–	–	–	1 900		9 519 ASP B
Lantmannen 7	Boställsvägen 10	Örebro	1985	310	2 050	215	–	–	–	2 575	10 105 ASP
Motormannen 1	Radiatorvägen 1	Örebro	1966	208	3 474	495	–	–	–	4 177	16 185 ASP
Röda rummet	Radiatorvägen 17	Örebro	2000	3 405	–	–	–	–	–	3 405	20 470 ASP
Rörläggaren 1	Aspholmsvägen 4	Örebro	1963/1992	–	–	–	5 180	–	–	5 180	15 177 ASP B
Rörmokaren 5	Elementvägen 1	Örebro	1984	1 270	1 023	110	–	–	–	2 403	10 061 ASP
Signalen 6	Propellervägen 1	Örebro	1991	1 760	–	–	–	–	–	1 760	10 866 ASP
Stinsen 18	Fabriksgatan 18-24	Örebro	1983/2003	11 923	–	189	–	–	–	12 112		90 400 ASP */B
Svetsaren 4	Elementvägen 12	Örebro	1976/1984	–	1 790	2 590	–	–	–	4 380	12 268 ASP
Svetsaren 5	Elementvägen 14	Örebro	1977/1988	2 785	–	169	–	–	–	2 954	10 148 ASP
Svetsaren 6	Radiatorvägen 14	Örebro	1962	3 700	–	–	–	–	–	3 700	23 930 ASP B
Svetsaren 7	Elementvägen 16	Örebro	1960/1983	675	–	180	–	–	–	855	2 802 ASP
Svetsaren 8	Elementvägen 4	Örebro	1977	570	3 060	220	–	–	–	3 850	11 693 ASP T
Telemontören 1	Nastagatan 2	Örebro	1993	3 611	–	2 882	–	–	–	6 493		7 579 ASP B
Tryckeriet 2	Stortorget 8	Örebro	1984/1999	1 448	1 339	–	–	–	–	2 787	26 562 ASP *
Tryckeriet 13	Kungsgatan 14/Nygatan 23, 25 Örebro		1929/2001	6 419	452	–	–	–	–	6 871	59 400 ASP *
Tågmästaren 25	Fabriksgatan 54	Örebro	1986	5 848	365	2 106	–	–	–	8 319		31 800 ASP */B
Vindrutan 1	Västhagagatan 3	Örebro	1992	–	1 230	85	–	–	–	1 315	7 823 ASP
Virkeshandlaren 7	Radiatorvägen 11	Örebro	1970/1987	5 431	330	427	–	–	–	6 188	24 601 ASP
Virkeshandlaren 10	Radiatorvägen 13-15	Örebro	1979	2 654	3 440	1 080	–	–	–	7 174	24 673 ASP
Ånsta 20:117	Aspholmsvägen 9	Örebro	1990	743	–	–	–	–	–	743	2 763 ASP
Ölstånkan 11	Järntorgsg 1/Östra Bangatan 24 Örebro		1939/2003	3 940	–	580	–	–	–	4 520	25 400 ASP *

Anm: *=Förvärv 2008 T=Tomträtt A=Arrende B=Outnyttjad byggrätt

Mälardalen

			Bygg/				Kvadratmeter per lokalslag					Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun	Omb.år	Kontor	Butiker	Lager	Industri Bostäder		Övrigt	Totalt	Tax.värde bolag Anm
Ölstånkan 14	Olaigatan 2/Östra Bangatan 28 Örebro		1929	2 106	–	–	–	–	–	2 106	16 086 ASP *
Ölstånkan 15	Olaigatan 4-6	Örebro	1975/2003	3 193	–	–	–	–	–	3 193	18 600 ASP *
Blästerugnen 2	Kokillgatan 7	Västerås	1991	–	1 952	–	–	–	–	1 952	7 737 ASP T
Dagsländan 11	Jonasborgsvägen 26	Västerås	1990	1 106	–	–	–	–	–	1 106	4 086 ASP T
Degeln 1	Kokillgatan 1-3	Västerås	1984	3 422	1 050	2 022	–	–	–	6 494	22 703 ASP T
Elenergin 1	Strömledningsgatan 13	Västerås	1976	–	4 928	–	265	–	–	5 193		19 115 ASP */B
Elledningen 4	Tunbytorpsgatan 31	Västerås	1991	3 620	–	–	–	–	–	3 620	16 279 ASP
Fallhammaren 1	Fallhammargatan 3	Västerås	1989	3 664	–	741	–	–	–	4 405	16 064 ASP
Friledningen 13	Tunbytorpsgatan 10	Västerås	1978	890	–	940	–	–	–	1 830		7 195 ASP T/B
Gjutjärnet 7	Gjutjärnsgatan 5	Västerås	1989	–	2 181	370	–	–	–	2 551	7 150 ASP
Hjulsmeden 1	Gjutjärnsgatan 8	Västerås	1990	–	1 351	632	–	–	–	1 983	6 894 ASP
Kokillen 1	Kokillgatan 2	Västerås	1988	879	981	1 145	–	–	–	3 005	8 720 ASP T
Kopparlunden	Kopparlunden	Västerås	1890/2000	19 748	–	–	–	–	–	19 748	77 414 ASP
Kraftfältet 5	Strömledningsgatan 1	Västerås	1991	325	1 413	2 177	–	–	–	3 915	12 655 ASP
Kyrkobacksgärdet 9	Arosvägen 32	Västerås	1920/1986	–	377	–	–	140	–	517	2 362 ASP
Köpmannen 1	Kranbyggargatan 1	Västerås	1984	–	1 403	–	–	–	–	1 403	4 536 ASP

Kontor/butik Lager/Industri Projekt och mark

Mälardalen

Bygg/ Kvadratmeter per lokalslag									Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun	Omb.år	Kontor	Butiker	Lager	Industri Bostäder		Övrigt	Totalt		Tax.värde bolag Anm
Köpmannen 3	Kranbyggargatan 3	Västerås	1982	–	2 370	–	–	–	–	2 370	9 160 ASP T
Ringborren 8&16	Tallmätargatan 1	Västerås	1956/1988	1 508	355	1 716	–	–	–	3 579	11 832 ASP
Tunbytorp 1	Strömledningsgatan 1	Västerås	1965	–	5 869	–	–	–	–	5 869	16 602 ASP T
Tunbytorp 7	Strömledningsgatan 3	Västerås	1965	7 962	–	–	–	–	–	7 962	13 929 ASP T
Tunbytorp 19	Tunbytorpsgatan 2 A	Västerås	1990	1 982	–	–	–	–	–	1 982	6 208 ASP
Vikingatiden 9	Brandthovdagatan 17 A	Västerås	2004	810	–	–	–	–	–	810	1 762 ASP
Märsta 1:219	Raisogatan 1-27	Sigtuna	1993	2 784	–	–	–	883	–	3 667	25 459 ASP B
Märsta 16:3	Maskingatan 3	Sigtuna	1992	2 921	–	–	–	–	–	2 921	12 400 ASP
Summa kontor/butik				168 062	82 306	44 375	9 703	1 023		181 305 650 1 453 058

LAGER/INDUSTRI

Barkborren 3	Barkborregatan 3	Västerås	1970/1989	–	–	–	2 950	–	–	2 950		6 607 ASP T
Elkraften 4	Tunbytorpsgatan 16	Västerås	1976	–	–	–	946	–	–	946		3 044 ASP T
Elkraften 6	Elledningsgatan 4	Västerås	1981	–	–	–	1 150	–	–	1 150		1 983 ASP */T
Elkraften 7	Enerigatan 3 A	Västerås	1976	–	–	–	1 320	–	–	1 320		3 325 ASP T
Elledningen 1	Tunbytorpsgatan 31	Västerås	1982	–	–	–	1 910	–	–	1 910		5 394 ASP T
Friledningen 8	Tunbytorpsgatan 6	Västerås	1971	–	–	–	2 368	–	–	2 368		6 026 ASP T
Friledningen 9	Tunbytorpsgatan 8	Västerås	1968	–	–	–	5 152	–	–	5 152	15 316 ASP
Fältmätaren 29	Fältmätargatan 9	Västerås	1960	310	–	–	2 535	–	–	2 845		3 687 ASP T
Jordlinan 2	Stenbygatan 6	Västerås	1991	–	2 450	5 464	–	–	–	7 914	19 603 ASP B
Järnåldern 6	Brandthovdagatan 11	Västerås	1982	882	–	372	842	–	–	2 096		5 743 ASP */T
Krista 1	Saltängsvägen 59	Västerås	2005	–	–	–	2 980	–	–	2 980	13 078 ASP
Köpmannen 8	Lundby Gårdsgata 4	Västerås	1988	210	–	–	2 390	–	–	2 600	8 208 ASP
Ledningstråden 1	Strömledningsgatan 1	Västerås	1967	–	–	–	6 072	–	–	6 072	15 736 ASP T
Ledningstråden 6	Tunbytorpsgatan 23	Västerås	1970	–	–	–	620	–	–	620		2 412 ASP T
Lufthammaren 1	Ånghammargatan 2-4	Västerås	1977	4 514	–	3 029	–	–	–	7 543	22 125 ASP T
Tunbytorp 2	Tunbytorpsgatan 4	Västerås	1970	–	–	–	4 020	–	–	4 020	9 117 ASP
Tunbytorp 8	Friledningsgatan 3 A	Västerås	1970	–	–	–	830	–	–	830	2 669 ASP
Tunbytorp 10	Tunbytorpsgatan 23	Västerås	1978	–	–	–	7 496	–	–	7 496	15 439 ASP
Voltmätaren 3	Lågspänningsgatan 7	Västerås	1990	–	–	–	760	–	–	760	2 080 ASP
Ånghammaren 2	Ånghammargatan 1-9	Västerås	1972/1994	4 414	100	8 935	–	–	–	13 449	25 119 ASP T
Bleckslagaren 6	Handelsgatan 1	Örebro	1982	–	–	–	4 370	–	–	4 370		12 269 ASP */B
Bleckslagarn 8	Vattenverksgatan 8	Örebro	1978/2001	–	–	–	4 750	–	–	4 750	15 968 ASP B
Chauffören 2	Stuvargatan 3	Örebro	1991	498	–	6 602	–	–	–	7 100	20 147 ASP
Chauffören 3	Pikullagatan 9	Örebro	1991	–	–	–	1 577	–	–	1 577	4 613 ASP
Däcket 1	Dialoggatan 14	Örebro	1991	–	–	1 618	–	–	–	1 618		5 396 ASP *
Grosshandlaren 2	Nastagatan 6-8	Örebro	1977	–	1 955	19 720	–	–	–	21 675	53 577 ASP B
Gällersta-Gryt 4:9	Gällerstavägen	Örebro	1969	–	–	–	11 625	–	–	11 625	20 247 ASP
Konstruktören 9	Söderleden 10	Örebro	1987	–	–	1 260	–	–	–	1 260	4 212 ASP
Konstruktören 10	Söderleden 12	Örebro	1987	–	–	–	3 665	–	–	3 665	11 886 ASP
Radion 2	Radiogatan 1	Kumla	1991/1995	1 250	–	2 850	–	–	–	4 100	7 597 ASP
Rörläggaren 2	Aspholmsvägen 6	Örebro	1984	–	–	2 955	–	–	–	2 955	10 098 ASP
Rörmokaren 1	Elementvägen 13-15	Örebro	1963/1986	110	–	–	3 735	–	–	3 845	11 568 ASP
Ånsta 20:148	Berglunda 208	Örebro	1971/1999	–	–	4 205	–	–	–	4 205		1 703 ASP B

Anm: *=Förvärv 2008 T=Tomträtt A=Arrende B=Outnyttjad byggrätt

Mälardalen

			Bygg/				Kvadratmeter per lokalslag					Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun	Omb.år	Kontor	Butiker	Lager	Industri Bostäder		Övrigt	Totalt		Tax.värde bolag Anm
Boländerna 8:11	Bergsbrunnagatan 15	Uppsala	1975	430	–	6 200	–	–	–	6 630	19 187 ASP *
Husbyborg 1:83	Gamla Börjevägen 2-16	Uppsala	1972/1988	–	218	747	5 755	–	–	6 720	23 217 ASP *
Årsta 36:2	Möllersvärdsgatan 12	Uppsala	1978/1989	1 157	–	1 434	–	–	–	2 591	11 595 ASP
Årsta 38:1	Möllersvärdsgatan 5	Uppsala	1979	–	–	–	2 955	–	–	2 955	10 140 ASP
Broby 11:2	Östra Bangatan 6	Sigtuna	1990	486	–	2 213	–	–	–	2 699	12 318 ASP B
Broby 11:8	Östra Bangatan 14	Sigtuna	1989	248	–	583	–	–	–	831	2 764 ASP
Märsta 16:2	Maskingatan 5-7	Sigtuna	1989	600	–	1 013	–	–	–	1 613	5 507 ASP
Märsta 17:6	Maskingatan 8	Sigtuna	1970/1988	751	–	–	1 981	–	–	2 732	7 972 ASP
Märsta 21:51	Elkraftsgatan 11-13	Sigtuna	1990	–	–	–	2 200	–	–	2 200	9 043 ASP
Summa lager/industri				15 860	4 723	69 200	86 954	0		0 176 737	467 735

Kontor/butik Lager/Industri Projekt och mark

Mälardalen

			Bygg/	Kvadratmeter per lokalslag								Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun	Omb.år	Kontor	Butiker	Lager	Industri Bostäder		Övrigt	Totalt		Tax.värde bolag Anm
PROJEKT
Boländerna 28:3	Verkstadsgatan 9	Uppsala	1981	–	–	–	–	–	1	1		2 201 ASP B
Boländerna 30:2	Verkstadsgatan 9	Uppsala	1971	–	21 024	500	–	–	–	21 524	103 383 ASP
Boländerna 30:2 C	Verkstadsgatan 17	Uppsala	–	–	–	–	–	–	–	–		5 495 ASP B
Dragarbrunn 20:2	Kungsg/St Persg	Uppsala	1963	2 720	626	–	–	–	–	3 346		– ASP
Verkstaden 14	Kopparlunden	Västerås	1890	–	–	–	–	–	8 130	8 130	26 171 ASP B
Inköparen 1	Södra Infarten	Örebro	2008	432	3 140	–	–	–	–	3 572		– ASP B
Summa projekt				3 152	24 790	500	0	0	8 131	36 573	137 250

OBEBYGGD MARK
Försäljaren 3	Nastagatan 7	Örebro	–	–	–	–	–	–	–	–	712 ASP B
Högspänningen 1	Lågspänningsgatan 8	Västerås	–	–	–	–	–	–	–	–	3 901 ASP B
Summa obebyggd mark				0	0	0	0	0	0	0	4 613

Summa Mälardalen 187 074 111 819 114 075 96 657 1 023 8 312 518 960 2 062 656

Kontor/butik Lager/Industri Projekt och mark

Castellums fastighetsbestånd i Mälardalen 2008-12-31

					Ekonomisk	Hyres	Fastighets	Fastighets	Drifts
	Antal fastigheter	Yta tkvm	Hyresvärde Mkr	Hyresvärde kr/kvm	uthyrnings grad	intäkter Mkr	kostnader Mkr	kostnader kr/kvm	överskott Mkr
Kontor/butik
Uppsala	16	87	103	1 186	93,3%	97	21	241	76
Örebro	29	132	120	909	93,8%	112	36	275	76
Västerås	20	80	67	841	89,5%	60	17	219	43
Sigtuna	2	7	7	1 016	91,4%	6	2	256	4
Summa kontor/butik	67	306	297	973	92,6%	275	76	250	199
Lager/industri
Västerås	20	75	49	649	90,7%	44	13	175	31
Örebro	13	73	44	603	98,3%	43	10	140	33
Uppsala	4	19	18	957	99,1%	18	4	207	14
Sigtuna	5	10	6	642	78,2%	5	2	145	3
Summa lager/industri	42	177	117	662	94,1%	110	29	162	81
Summa	109	483	414	859	93,0%	385	105	218	280
Uthyrning och fastighetsadministration							24	50	-24
Summa efter uthyrning och fastighetsadministration							129	268	256
Projekt	6	36	26	–	–	21	11	–	10
Obebyggd mark	2	-	-	–	–	–	–	–	–
Totalt	117	519	440	–	–	406	140	–	266

Fastighetsrelaterade nyckeltal

	2008	2007	2006	2005	2004	2003	2002	2001	2000
Hyresvärde, kr/kvm	859	807	778	766	794	762	737	705	667
Ekonomisk uthyrningsgrad	93,0%	89,3%	88,4%	87,5%	87,8%	91,0%	90,3%	91,9%	91,1%
Fastighetskostnader, kr/kvm	268	247	258	244	262	241	231	226	224
Driftsöverskott, kr/kvm	531	474	429	427	435	453	435	422	383
Antal fastigheter	117	101	91	86	75	71	71	72	81
Uthyrningsbar yta, tkvm	519	432	410	384	338	333	335	333	304

			Bygg/				Kvadratmeter per lokalslag					Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun	Omb.år	Kontor	Butiker	Lager	Industri Bostäder		Övrigt	Totalt		Tax.värde bolag Anm
KONTOR/BUTIK
Droskan 12	Slottsgatan 14	Jönköping	1990	9 370	–	–	–	–	–	9 370	63 800 COR
Elektronen 1	Datorgatan 6	Jönköping	2000	1 860	–	–	–	–	–	1 860		5 284 COR */B
Hotellet 8	V Storgatan 9-13	Jönköping	1963/1999	3 000	15 544	433	–	–	–	18 977	136 000 COR
Vagnmakaren 7	Hästhovsvägen 2	Jönköping	1983/2001	–	8 172	–	–	–	–	8 172	42 600 COR
Valutan 11	Kompanigatan 1-2	Jönköping	1992/2001	2 976	2 030	211	–	–	80	5 297	46 400 COR
Vattenpasset 6	Kungsängsvägen 7	Jönköping	1971/1990	1 667	–	482	–	–	–	2 149	6 270 COR
Vilan 7	Huskvarnavägen 58-64	Jönköping	1955/1999	9 710	565	4 371	–	–	–	14 646	63 965 COR
Visionen 1	Bataljonsgatan 10	Jönköping	1996/1995	8 905	–	423	–	–	701	10 029	33 908 COR
Vågskålen 3	Huskvarnavägen 40	Jönköping	1983	6 754	387	8 556	–	–	–	15 697	30 529 COR B
Vägporten 5	Vasavägen 4	Jönköping	1955/2004	251	2 076	–	–	–	–	2 327	11 112 COR
Ögongloben 5	Gräshagsgatan 11	Jönköping	1961	3 512	–	–	–	–	–	3 512	5 094 COR
Örontofsen 5	Granitvägen 7,9	Jönköping	1976	996	900	3 698	–	–	–	5 594	17 755 COR
Almen 9	Malmövägen 12-14	Värnamo	1957/1989	1 082	11 309	–	–	–	40	12 431	47 676 COR
Bodarna 2	Myntgatan 8, 10	Värnamo	1934/1991	1 329	373	104	–	–	–	1 806	10 497 COR
Bokbindaren 20	Västbovägen 56	Värnamo	1975/1991	2 167	–	394	–	–	–	2 561	6 183 COR
Drabanten 1	Nydalavägen 16	Värnamo	1940/1986	230	1 028	–	–	–	–	1 258	3 034 COR
Gamla Gåsen 4	Boagatan 1	Värnamo	1907	–	–	–	–	–	200	200		941 COR B
Gillet 1	Flanaden 3-5	Värnamo	1974	2 410	925	103	–	1 701	–	5 139	26 887 COR
Golvläggaren 2	Silkesvägen 30	Värnamo	1991	740	–	–	–	–	–	740	2 066 COR
Golvläggaren 3	Silkesvägen 30	Värnamo	2008	–	8 800	–	–	–	–	8 800	3 582 COR
Jungfrun 11	Köpmansg 3-7/Luddög 1	Värnamo	2001/1982	329	4 022	–	–	599	–	4 950	24 917 COR
Karpen 3	Jönköpingsvägen 105-107	Värnamo	1956/1990	525	835	405	888	–	–	2 653	5 053 COR
Knekten 15	Jönköpingsvägen 21	Värnamo	1971/1989	424	559	31	240	–	6	1 260	4 597 COR
Lejonet 11	Lasarettsgatan 1	Värnamo	1987/1987	4 122	855	226	–	89	–	5 292	26 843 COR
Linden 3	Växjövägen 24-26	Värnamo	1960/1989	2 375	300	2 499	–	–	–	5 174	12 984 COR
Ljuset 8	Nydalavägen 1-9	Värnamo	2003	–	2 590	–	–	–	–	2 590	11 709 COR
Mon 13	Karlsdalsgatan 2	Värnamo	1983	1 986	–	–	–	–	–	1 986	10 252 COR
Plattläggaren 1	Silkesvägen 18	Värnamo	1989	1 080	–	–	–	–	–	1 080		2 471 COR *
Rågen 1	Expovägen 6	Värnamo	1965/1990	2 847	–	2 314	–	–	–	5 161	10 479 COR
Vindruvan 15	Storgatsbacken 12	Värnamo	1989	904	1 110	–	–	–	–	2 014	9 091 COR
Vindruvan 4	Storgatsb 14-20/Myntg 13 m fl Värnamo		1982	1 163	11 047	30	–	2 163	5	14 408	62 888 COR
Värnamo 14:11	Jönköpingsvägen 41-43	Värnamo	1917/1982	2 209	–	1 972	–	–	–	4 181	12 965 COR
Bagaren 10	Ljungadalsg 2/Hejareg 10	Växjö	1987	27 093	–	3 835	–	–	–	30 928	140 661 COR B
Båken 1	Systratorpsvägen 16	Växjö	1983	1 410	–	25	–	–	–	1 435	4 243 COR
Garvaren 4	Hjalmar Petris väg 32	Växjö	1981	2 487	–	20	–	–	–	2 507		7 759 COR B
Glasmästaren 1	Arabygatan 80	Växjö	1988	6 202	886	187	–	–	549	7 824	29 600 COR
Nordstjärnan 1	Kronobergsgatan 18-20	Växjö	1971/2000	4 633	1 009	–	–	–	23	5 665	44 800 COR
Plåtslagaren 4	Verkstadsgatan 5	Växjö	1967/1988	2 026	780	853	1 893	–	50	5 602	13 389 COR
Rimfrosten 1	Solängsvägen 4	Växjö	1972	–	6 728	1 922	–	–	–	8 650	24 200 COR B
Segerstad 4	Segerstadsvägen 7	Växjö	1990	910	–	–	–	–	–	910		– COR
Sotaren 4	Arabygatan 82	Växjö	1992	2 318	457	227	–	–	–	3 002	15 246 COR
Svea 8	Lineborgsplan 3	Växjö	1982	2 061	–	–	–	–	–	2 061	11 891 COR

Anm: *=Förvärv 2008 T=Tomträtt A=Arrende B=Outnyttjad byggrätt

			Bygg/	Kvadratmeter per lokalslag								Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun	Omb.år	Kontor	Butiker	Lager	Industri Bostäder		Övrigt	Totalt		Tax.värde bolag Anm
Unaman 8	Klosterg 6/Kungsg 3/ Sandgärdsg 6-8	Växjö	1969	1 180	3 707	300	–	422	–	5 609	28 620 COR
Ödman 15	Storgatan 29	Växjö	1972	2 380	1 941	–	–	–	–	4 321	40 200 COR
Idémannen 1	Teknikringen 16	Linköping	1990	580	–	–	–	–	–	580	3 611 COR
Idémannen 2, Collegium Teknikringen 7		Linköping	1989	13 308	4 135	–	–	–	271	17 714	90 800 COR
Idémannen 2, Datalinjen Datalinjen 1		Linköping	1989/1994	1 364	–	–	–	–	227	1 591	8 903 COR
Idémannen 2, Teknikringen	Teknikringen 1 A-F	Linköping	1984/1996	6 652	–	–	–	–	48	6 700	37 795 COR
Idémannen 2, Vita Huset Universitetsvägen 14		Linköping	2002	7 697	–	–	–	–	531	8 228	87 200 COR B
Summa kontor/butik				157 224	93 070	33 621	3 021	4 974		2 731 294 641 1 346 750

LAGER/INDUSTRI

Elefanten 3 Illern 5	Rådjursvägen 6	Växjö	1988	–	–	1 074	1 244	–	–	2 318	5 863 COR
	Isbjörnsvägen 11-13	Växjö	1987	985	–	192	969	–	–	2 146	7 460 COR
Isbjörnen 4	Isbjörnsvägen 6	Växjö	1993	–	–	–	10 933	–	–	10 933	31 067 COR
Sjömärket 3	Annavägen 3	Växjö	1989	1 828	341	763	6 523	–	–	9 455	31 700 COR B
Snickaren 12	Smedjegatan 10,20	Växjö	1976/1989	2 473	4 218	16 253	–	–	143	23 087	53 099 COR B
Draken 1	Ingelundsvägen 1	Värnamo	1968/1988	–	–	1 750	–	–	–	1 750		3 393 COR B
Flundran 4	Runemovägen 1	Värnamo	1963/1992	–	–	4 096	7 497	–	–	11 593	15 010 COR
Krukmakaren 6	Silkesvägen 2	Värnamo	1961	340	140	748	610	–	–	1 838	2 744 COR
Mattläggaren 1	Silkesvägen 24	Värnamo	1997	–	–	–	2 700	–	–	2 700		7 025 COR */B
Mattläggaren 2	Silkesvägen 24	Värnamo	1997	–	–	3 100	–	–	–	3 100	6 310 COR
Posten 4	Postgatan 3-5	Värnamo	1929	378	810	321	2 516	159	–	4 184	10 555 COR
Rödspättan 1	Runemovägen 10	Värnamo	1973	645	–	4 060	–	–	–	4 705	7 786 COR
Rödspättan 4	Runemovägen 4	Värnamo	1980	–	–	2 960	–	–	–	2 960	4 516 COR
Sandskäddan 4	Margretelundsvägen 7	Värnamo	1982	–	–	2 780	–	–	–	2 780	4 424 COR
Sjötungan 3	Margretelundsvägen 6	Värnamo	1989	–	–	2 570	–	–	–	2 570		4 907 COR B
Takläggaren 4	Rörläggarev 8/Silkesv 39	Värnamo	1991	–	–	9 067	–	–	–	9 067	15 871 COR B
Takläggaren 8	Silkesvägen 43	Värnamo	1999	–	–	–	6 995	–	–	6 995		19 685 COR */B
Värnamo 14:2	Myntgatan 2	Värnamo	1982	–	–	–	–	–	–	–		– COR A
Yxan 4	Fabriksgatan 10, 12	Värnamo	1975	–	–	5 595	–	–	–	5 595	8 960 COR
Yxan 6	Fabriksgatan 4	Värnamo	1978/1990	–	–	1 170	–	–	–	1 170		2 759 COR B
Flahult 21:3	Momarken 42	Jönköping	1980	–	–	3 648	–	–	346	3 994	12 284 COR B
Flahult 78:2	Momarken 12	Jönköping	1986/1990	–	–	2 857	810	–	–	3 667	11 394 COR B
Vargön 4	Vasavägen 5	Jönköping	1989	–	–	–	4 070	–	–	4 070	8 223 COR
Vattenpasset 2	Ekhagsringen 17	Jönköping	1980	428	–	2 305	1 010	–	–	3 743	12 878 COR
Vingen 4	Linnegatan 1	Jönköping	1970	520	560	–	2 815	–	–	3 895	11 264 COR B
Ögongloben 6	Kindgrensgatan 4	Jönköping	1997	–	–	3 108	–	–	–	3 108		4 452 COR *
Österbotten 4	Skeppsbrogatan 6	Jönköping	1930/1991	385	–	72	2 369	–	118	2 944	6 305 COR
Överlappen 13	Kalkstensgatan 6-8	Jönköping	1977/1995	2 297	–	150	3 376	–	–	5 823	23 147 COR
Överstycket 25	Kindgrensgatan 3	Jönköping	1981	–	–	–	7 841	–	–	7 841		10 232 COR */B
Marås 1:12	Maråsliden 7	Gnosjö	1960	–	–	–	1 140	–	–	1 140		402 COR
Töllstorp 1:561	Mobäcksvägen 2	Gnosjö	1946	–	–	–	4 290	–	–	4 290	5 632 COR
Törestorp 2:51	Kulltorpsvägen 25	Gnosjö	1946	–	–	–	14 310	–	–	14 310	15 912 COR B

Anm: *=Förvärv 2008 T=Tomträtt A=Arrende B=Outnyttjad byggrätt

			Bygg/				Kvadratmeter per lokalslag					Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun	Omb.år	Kontor	Butiker	Lager	Industri Bostäder		Övrigt	Totalt	Tax.värde bolag Anm
Källemo 1	Källemogatan 12	Vaggeryd	1956/1988	–	–	7 552	–	–	–	7 552	9 056 COR B
Yggen 1	Krokvägen 1	Vaggeryd	1985/1989	–	–	–	6 303	–	–	6 303	8 422 COR
Pagoden 1	Ottargatan 10	Linköping	1972/2002	–	–	–	3 400	–	–	3 400	6 634 COR */B
Summa lager/industri				10 279	6 069	76 191	91 721	159		607 185 026	389 371
PROJEKT
Visionen 3	Bataljonsgatan 10	Jönköping	–	–	–	–	–	–	–	–		0 COR *
Summa projekt				0	0	0	0	0	0	0	0

Kontor/butik Lager/Industri Projekt och mark

	Bygg/				Kvadratmeter per lokalslag					Förv.
Fastighet	Gatuadress	Kommun	Omb.år	Kontor	Butiker	Lager		Industri Bostäder	Övrigt	Totalt		Tax.värde bolag Anm
OBEBYGGD MARK
Bleckslagaren 1	Repslagarevägen 5	Värnamo	–	–	–	–	–	–	–	–		464 COR B
Bredasten 1	Värnamo	Värnamo	–	–	–	–	–	–	–	–		– COR *
Bredasten 2	Värnamo	Värnamo	–	–	–	–	–	–	–	–		– COR *
Linden 1	Malmövägen 3	Värnamo	–	–	–	–	–	–	–	–	1 058 COR
Värnamo 14:86	Myntgatan 6	Värnamo	–	–	–	–	–	–	–	–		– COR B
Värnamo Torp 1:11	Skogsmark	Värnamo	–	–	–	–	–	–	–	–	1 868 COR
Bagaren 11	Ljungadalsg 2/Hejareg 10	Växjö	–	–	–	–	–	–	–	–		– COR B
Öjaby 1:17	Växjö	Växjö	–	–	–	–	–	–	–	–		– COR */B
Summa obebyggd mark				0	0	0	0	0	0	0	3 390
Summa Östra Götaland				167 503		99 139 109 812	94 742	5 133		3 338 479 667 1 739 511

Anm: *=Förvärv 2008 T=Tomträtt A=Arrende B=Outnyttjad byggrätt

Kontor/butik Lager/Industri Projekt och mark

Castellums fastighetsbestånd i Östra Götaland 2008-12-31

					Ekonomisk	Hyres	Fastighets	Fastighets	Drifts
fastigheter	Antal	Yta tkvm	Hyresvärde Mkr	Hyresvärde kr/kvm	uthyrnings grad	intäkter Mkr	kostnader Mkr	kostnader kr/kvm	överskott Mkr
Kontor/butik
Jönköping	12	98	102	1 040	96,2%	97	30	313	67
Värnamo	20	83	69	823	94,0%	65	20	239	45
Växjö	12	79	62	786	86,4%	53	20	253	33
Linköping	5	35	39	1 133	85,0%	34	17	474	17
Summa kontor/butik	49	295	272	922	91,8%	249	87	295	162
Lager/industri
Växjö	5	48	29	614	96,5%	28	6	136	22
Värnamo	15	61	27	448	87,0%	24	5	78	19
Jönköping	9	39	19	478	86,1%	16	6	160	10
Övriga orter	6	37	10	278	69,0%	7	4	96	3
Summa lager/industri	35	185	85	463	87,9%	75	21	114	54
Summa	84	480	357	745	90,8%	324	108	225	216
Uthyrning och fastighetsadministration							17	36	-17
Summa efter uthyrning och fastighetsadministration							125	261	199
Projekt	1	–	–	–	–	–	–	–	–
Obebyggd mark	8	–	–	–	–	–	–	–	–
Totalt	93	480	357	–	–	324	125	–	199

Fastighetsbestånd per kategori Fastighetsbestånd per område

Fastighetsrelaterade nyckeltal

	2008	2007	2006	2005	2004	2003	2002	2001	2000
Hyresvärde, kr/kvm	745	748	688	675	659	617	598	551	510
Ekonomisk uthyrningsgrad	90,8%	90,4%	90,6%	90,0%	89,8%	91,3%	90,0%	88,0%	89,0%
Fastighetskostnader, kr/kvm	261	269	239	213	198	193	173	171	155
Driftsöverskott, kr/kvm	416	407	384	395	393	370	365	314	298
Antal fastigheter	93	82	76	73	76	74	71	75	82
Uthyrningsbar yta, tkvm	480	452	375	366	380	370	347	350	388

Castellums fastighetsbestånd 2008, sammanfattning

Butiker
		Industri	Bostäder	Övrigt	Totalt	Tax.värde
50 043	422 452	155 510	8 246	4 261	1 017 186	5 251 725
60 341	258 536	27 723	11 656	44 349	620 763	3 428 520
33 736	175 743	40 644	–	18 578	535 229	3 147 548
111 819	114 075	96 657	1 023	8 312	518 960	2 062 656
99 139	109 812	94 742	5 133	3 338	479 667	1 739 511
355 078	1 080 618	415 276	26 058	78 838	3 171 804	15 629 960
		Lager

Fördelning per region och kvadratmeter Fördelning per lokalslag och kvadratmeter

Defi nitioner

Aktiens direktavkastning

Föreslagen utdelning i procent av aktiekursen vid årets slut.

Aktiens totalavkastning

Årets förändring av aktiekursen med tillägg för utdelning i procent av aktiekursen vid föregående års slut.

Antal aktier

Registrerat antal aktier – antalet registrerade aktier vid viss tidpunkt. Utestående antal aktier – antalet registrerade aktier med avdrag för återköpta egna aktier vid viss tidpunkt.

Genomsnittligt antal aktier – vägt genomsnittligt antal utestående aktier under viss period.

Avkastning på eget kapital

Resultat efter skatt i procent av genomsnittligt ((IB+UB-Resultat efter skatt)/2) eget kapital. Vid delårsbokslut har avkastningen om räknats till helårs-basis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksam heten.

Avkastning på substansvärde

Beräknas på samma sätt som avkastning på eget kapital, men med 5% uppskjuten skatt istället för nominell skatt.

Avkastning på totalt kapital

Resultat före skatt med återläggning av finansnetto samt värdeförändring derivat i procent av genomsnittligt ((IB+UB-Värdeförändring fastigheter)/2) totalt kapital. Vid delårsbokslut har avkastningen om räknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten.

Belåningsgrad

Räntebärande skulder i procent av summan av fastigheternas verkliga värde med avdrag för förvärvade ej tillträdda fastigheter och med tillägg för sålda ej frånträdda fastigheter vid periodens utgång.

Data per aktie

Vid beräkning av resultat och kassaflöde per aktie har genomsnittligt antal aktier använts, medan vid beräkning av tillgångar, eget kapital och substans värde per aktie har antalet utestående aktier använts.

Ekonomisk uthyrningsgrad

Under perioden redovisade hyresintäkter i procent av hyresvärde avseende fastigheter ägda vid periodens utgång. Under perioden förvärvade/färdigställda fastig heter har räknats upp såsom om de ägts eller varit färdigställda under hela året medan fastigheter som sålts helt har exkluderats. Projekt samt obebyggd mark har exklu derats.

Fastighetskategori

Fastighetens huvudsakliga hyresvärde med avseende på lokalslag. Inom en fastighetskategori kan därför förekomma ytor som avser andra ändamål än den huvudsakliga användningen.

Fastighetskostnader

I posten ingår såväl direkta fastighetskostnader, såsom kostnader för drift, underhåll, tomträttsavgäld och fastighetsskatt, som indirekta fastighetskostnader i form av uthyrning och fastighetsadministration.

Förvaltningsresultat

Redovisat resultat med återläggning av värdeförändringar och skatt.

Hyresintäkter

Debiterade hyror jämte tillägg, såsom ersättning för värme och fastighetsskatt.

Hyresvärde

Hyresintäkter plus bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor.

Kronor per kvm

Fastighetsrelaterade nyckeltal, uttryckta i kronor per kvm, baseras på fastigheter ägda vid periodens utgång, varvid under året förvärvade/färdigställda fastigheter har räknats upp såsom om de ägts eller varit färdigställda under hela året medan fastigheter som sålts helt har exkluderats. Projekt och obebyggd mark har exkluderats. Vid delårsbokslut har nyckel talen omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksam heten.

Likviditetsrisk

Risken att det saknas likvida medel eller outnyttjade krediter för att kunna fullgöra betalningsförpliktelser.

Motpartsrisk/Kreditrisk

Risken att motpart inte kan fullgöra leverans eller betalning.

Operationell risk

Risken att åsamkas förluster på grund av bristfälliga rutiner och/eller oegentligheter.

Refi nansieringsrisk

Risken att fi nansiering saknas eller är mycket oförmånlig vid viss tidpunkt.

Ränterisk

Risken för en resultat- och kassafl ödespåverkan genom en förändring av marknadsräntan.

Räntetäckningsgrad

Förvaltningsresultat med återläggning av finansnetto i procent av finansnetto.

Soliditet

Redovisat eget kapital i procent av redovisade totala tillgångar vid periodens utgång.

Substansvärde

Redovisat eget kapital enligt balansräkningen, justerat för 5% uppskjuten skatt istället för nominell uppskjuten skatt och oaktat osäkerhetsintervall i fastighetsvärderingar.

Utdelningsandel

Utdelning per aktie i procent av förvaltningsresultat per aktie med avdrag för nominell skatt.

Valutarisk

Risken för en resultat- och kassafl ödespåverkan genom en förändring av valutakursen.

Överskottsgrad

Driftsöverskott i procent av hyresintäkter.