Quarterly Report • May 21, 2012
Quarterly Report
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FINANZBERICHT ZUM 31. MÄRZ 2012
| 01.01.-31.03.2012 | 01.01.-31.03.2011 | ||
|---|---|---|---|
| Mieterlöse | Mio. € | 72,4 | 64,2 |
| EBITDA | Mio. € | 60,3 | 46,3 |
| Ergebnis aus Geschäftstätigkeit (EBIT) | Mio. € | 39,9 | 47,9 |
| Ergebnis vor Ertragssteuern (EBT) | Mio. € | 18,3 | 18,7 |
| Konzernergebnis | Mio. € | 13,7 | 13,0 |
| Ergebnisanteil Aktionäre des Mutterunternehmens | Mio. € | 17,3 | 10,1 |
| Operativer Cash-flow | Mio. € | 53,1 | 34,3 |
| Investitionen | Mio. € | 66,2 | 1.587,1 |
| 31.03.2012 | 31.12.2011 | ||
|---|---|---|---|
| Gesamtvermögen | Mio. € | 5.903,1 | 5.916,6 |
| Eigenkapital (inkl. Minderheitenanteil) | Mio. € | 1.820,4 | 1.809,5 |
| Lang- und kurzfristige verzinsliche Verbindlichkeiten | Mio. € | 3.255,6 | 3.264,0 |
| Nettoverschuldung | Mio. € | 2.862,4 | 2.854,2 |
| Gearing | % | 157 | 158 |
| Eigenkapitalquote | % | 30,8 | 30,6 |
| Anlagendeckung | % | 34,6 | 34,7 |
| Net asset value (NAV) | Mio. € | 1.697,3 | 1.684,6 |
| Substanzwert (NNNAV) | Mio. € | 1.749,7 | 1.742,3 |
| 31.03.2012 | 31.12.2011 | ||
|---|---|---|---|
| Gesamtnutzflächen (exkl. KFZ, exkl. Projekte) | m² | 2.608.995 | 2.531.068 |
| Bruttorendite Bestandsimmobilien | % | 6,4 | 6,3 |
| Bilanzwert der Immobilien | Mio. € | 5.237,8 | 5.222,2 |
| 01.01.-31.03.2012 | 01.01.-31.03.2011 | ||
|---|---|---|---|
| Mieterlöse/Aktie | € | 0,82 | 0,73 |
| Operativer Cash Flow/Aktie | € | 0,60 | 0,39 |
| Unverwässertes Ergebnis/Aktie | € | 0,20 | 0,12 |
| Verwässertes Ergebnis/Aktie | € | 0,20 | 0,12 |
| 31.03.2012 | 31.12.2011 | ||
| NNNAV/Aktie | € | 19,92 | 19,83 |
| NAV/Aktie | € | 19,32 | 19,17 |
| Kurs (Stichtag)/NNNAV pro Aktie –11) | % | –57 | –58 |
| 31.03.2012 | 31.12.2011 | ||
|---|---|---|---|
| Anzahl der Aktien (31.03.) | Stk. | 87.856.060 | 87.856.060 |
| Ø Anzahl der Aktien | Stk. | 87.856.060 | 87.856.060 |
| Ø Kurs/Aktie | € | 8,1 | 11,0 |
| Ultimokurs (31.03.) | € | 8,57 | 8,29 |
| Höchstkurs | € | 8,67 | 13,45 |
| Tiefstkurs | € | 7,30 | 7,02 |
1) vor latenten Steuern
Der Vorstand (v.l.n.r.): Dr. Bruno Ettenauer, Wolfhard Fromwald, Bernhard H. Hansen,
Das erste Quartal 2012 brachte eine Fortsetzung der bereits gegen Ende des Vorjahres spürbaren positiven operativen
Das erste Quartal 2012 brachte eine Fortsetzung der bereits gegen Ende des Vorjahres spürbaren positiven operativen Entwicklung.
Wie die vorliegenden Zahlen zeigen, konnte das nachhaltige Ergebnis - insbesondere in Folge zusätzlicher Mieterträge aus in den letzten Monaten fertiggestellten Eigenentwicklungen - deutlich gesteigert werden. Dies unterstreicht die erfolgreiche Umsetzung unserer Strategie, unsere Ertragskraft durch eine Erhöhung des Anteils von miet-generierenden Bestandsimmobilien am Gesamtportfolio zu stärken.
Aufgrund höherer Mieterlöse sowie geringerer direkter Immobilienkosten konnte das Nettomietergebnis gegenüber der Vergleichsperiode des Vorjahres um +19,0% auf 63,1 Mio. € gesteigert werden. Dieser Anstieg ist im Wesentlichen auf den Beitrag von fertiggestellten Projektentwicklungen zurückzuführen, insbesondere wirkte sich der mit Beginn des Jahres 2012 zur Gänze in das Bestandsportfolio übernommene Tower185 aus.
Das operative Ergebnis (EBITDA) stieg im Vergleich zum Vorjahr um +30,3% auf 60,3 Mio. €. Zu diesem Anstieg trugen neben den höheren Mieterlösen auch eine leichte Steigerung der Verkaufsgewinne sowie niedrigere indirekte Aufwendungen bei. In regionaler Hinsicht entfällt rund die Hälfte dieses Ergebnisses auf das Segment Osteuropa.
Das Bewertungsergebnis lag bei – 19,6 Mio. € und ist das Resultat von Wertminderungen in Osteuropa, die durch Aufwertungen in Deutschland nur zum Teil kompensiert wurden. Die Abwertungen in Osteuropa sind jedoch auch im Zusammenhang mit einem positiven Einmal-Effekt in Höhe von 21,0 Mio. € aus der Restrukturierung von Projektfinanzierungen zu sehen, der im Finanzergebnis enthalten ist.
In Folge dieses Effekts belief sich das Finanzergebnis auf – 21,6 Mio. € (2010: – 29,3 Mio. €). Die wesentlichste Position im Finanzergebnis, der Finanzierungsaufwand, stieg aufgrund der zusätzlichen Zinsen für die fertiggestellten Entwicklungsprojekte um rd. 11,1% auf – 44,4 Mio. € an.
Insgesamt konnte im ersten Quartal 2012 das für die Aktionäre maßgebliche Konzernergebnis nach Minderheiten von 10,1 Mio. € auf 17,3 Mio. € gesteigert werden.
Trotz der wieder gewachsenen Unsicherheit, die die Finanzmärkte zurzeit prägt, sind wir zuversichtlich, unsere zu Beginn des Jahres gesetzten wesentlichen Ziele einer Steigerung der Mieterlöse sowie von Verkäufen im Umfang von rd. 300-350 Mio. € zu erreichen. Angesichts einer Vielzahl an vielversprechenden Verhandlungen sowohl mit potenziellen wesentlichen Mietern als auch hinsichtlich geplanter Verkäufe von Liegenschaften rechnen wir mit positiven Abschlüssen in den nächsten Wochen und Monaten.
Der Vorstand
Bruno Ettenauer (Vorsitzender)
Wien, im Mai 2012
Wolfhard Fromwald Bernhard H. Hansen
Das erste Quartal 2012 war weltweit von einem durchwegs positiven Börseklima geprägt. Wichtige internationale Indizes (z.B. S&P 500, Nikkei 225, DAX) konnten sogar zweistellige Zuwachsraten verbuchen. Der europäische Immobiliensektor hingegen wurde deutlich von der europäischen Schuldenkrise und gesamtökonomischen Unsicherheiten beherrscht. Österreichische Immobiliengesellschaften mussten beispielsweise Kurseinbußen von durchschnittlich 25 % hinnehmen und notieren aktuell mit Bewertungsabschlägen von bis zu 60 % zum NAV. Es ist davon auszugehen, dass der Immo-Sektor weiterhin stark von Finanzierungsthemen begleitet wird. Denn aufgrund der Fremdkapitalintensität des Immobiliengeschäftes belastet das restriktive Finanzierungsverhalten seitens Banken auch die Entwicklung von Immobilienaktien. Darüber hinaus ist auch die Skepsis hinsichtlich der weiteren wirtschaftlichen Entwicklung in Europa spürbar; vor allem Immotitel mit Fokus auf Osteuropa notieren mit signifikanten Abschlägen.
7,65 € und 8,65 € gekennzeichnet. Der Höchstkurs lag im Berichtszeitraum bei 8,67 €; der Schlusskurs per 31.3.2012 bei 8,57 € (+ 2,56 %). Der Abschlag zum NAV betrug zum Stichtag 31.3.2012 – 55,62 %. Das durchschnittliche tägliche Handelsvolumen betrug rund 246,0 Tsd. Stück Aktien pro Tag (Doppelzählung) (Vorjahr: 324,0 Tsd. Stück Aktien). Die Börsekapitalisierung fiel von rund 1.142,1 Mio. € zum 31.3.2011 auf 753,3 Mio. € zum 31.3.2012. Die aktuellen 12-Monats-Kursziele der Analysten liegen aktuell in einer Bandbreite von 7,50 € (Rabobank) und 13,00 € (SRC Research).
| CA Immo-Aktie | - 35,19 % |
|---|---|
| IATX | - 23,34 % |
| EPRA | - 8,09 % |
| ATX | - 25,88 % |
Die CA Immo-Aktie startete mit einem Kurs von 8,29 € in das laufende Geschäftsjahr und musste bereits in den ersten Handelswochen deutliche Kurseinbußen hinnehmen, bis sie Ende Jänner mit 7,30 € schließlich den Tiefstkurs erreichte. Auch die Folgemonate waren von prägnaten Kursschwankungen und Spitzen zwischen
Die diesjährige 25. ordentliche Hauptversammlung verzeichnete eine Präsenz von 263 Aktionären bzw. Aktionärsvertretern, die 25.676.626 Aktien bzw. Stimmen (29,22 % des Grundkapitals) vertraten. Alle Tagesordnungspunkte wurden mit deutlichen Mehrheiten im Sinne der Vorschläge der Verwaltung beschlossen. Im Einzelnen standen die Verwendung des Bilanzgewinns zur Ausschüttung einer Dividende von 0,38 € je Aktie, die Entlastung des Vorstands und des Aufsichtsrats, die Festlegung der Aufsichtsratsvergütung sowie die Wahl der KPMG Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungs GmbH, Wien, zum Abschlussprüfer bzw. Konzernabschlussprüfer für das Geschäftsjahr 2012 auf der Tagesordnung. Weitere Themen betrafen die Wiederwahl des Aufsichtsratsmitglieds Reinhard Madlencnik, die Ermächtigung des Vorstands zur Erhöhung des Grundkapitals (genehmigtes Kapital gem. § 169 AktG) sowie zum Erwerb eigener Aktien und Satzungsänderungen.
| 31.3.2012 | 31.12.2011 | ||
|---|---|---|---|
| NNNAV/Aktie | € | 19,92 | 19,83 |
| NAV/Aktie | € | 19,32 | 19,17 |
| Kurs (Stichtag)/NAV pro Aktie –11) | % | – 55,62 | – 56,78 |
| Anzahl der Aktien zum Stichtag | Stk. | 87.856.060 | 87.856.060 |
| Ø Anzahl Aktien zum Stichtag | Stk. | 87.856.060 | 87.856.060 |
| Ø Kurs/Aktie | € | 8,06 | 10,96 |
| Börsekapitalisierung (Stichtag ) | Mio. € | 753,28 | 728,06 |
| Höchstkurs | € | 8,67 | 13,45 |
| Tiefstkurs | € | 7,30 | 7,02 |
| Ultimokurs | € | 8,57 | 8,29 |
1) vor latenten Steuern
| Art der Aktien: | Stückaktien |
|---|---|
| Börsenotierung: | Wiener Börse, Prime Market |
| Indizes: | ATX, ATX-Prime, IATX, FTSE EPRA/NAREIT Europe, GRP 250, WBI |
| Spezialist: | Raiffeisen Centrobank AG |
| Market Maker: | Crédit Agricole Cheuvreux S.A., Erste Group Bank AG |
| Börsekürzel / ISIN: | CAI / AT0000641352 |
| Reuters: | CAIV.VI |
| Bloomberg: | CAI:AV |
| Aktionärstelefon (in Österreich): | 0800 01 01 50 |
| E-Mail: | [email protected] |
| Website: | www.caimmo.com |
Claudia Hainz T: +43 1 532 59 07-502 F: +43 1 532 59 07-595 [email protected] Florian Nowotny T: +43 1 532 59 07-518 F: +43 1 532 59 07-595 [email protected]
Susanne Steinböck T: +43 1 532 59 07-533 F: +43 1 532 59 07-595 [email protected]
VERÖFFENTLICHUNG DER JAHRESERGEBNISSE 2011
MAI ORDENTLICHE HAUPTVERSAMMLUNG
MAI BERICHT ZUM 1. QUARTAL 2012 21. AUGUST BERICHT ZUM 1. HALBJAHR 2012
NOVEMBER BERICHT ZUM 3. QUARTAL 2012
Das erste Quartal 2012 stand noch im Zeichen einer Stabilisierung der Weltwirtschaft. Die inflationäre Entwicklung kühlte sich zwischen Jänner und April wieder leicht ab, auf den Finanzmärkten entspannte sich die Lage zunehmend und allmählich zog die Konjunktur weltweit wieder an. Zwar belastete die europäische Schuldenkrise weiterhin die globale Wirtschaftsleistung, bisher sind die Auswirkungen jedoch als moderat zu betrachten.
Für die Länder des Euroraums wurde die durchschnittliche Wachstumsprognose 2012 nach unten korrigiert. Nach jüngsten Eurostat-Einschätzen wird für das laufende Jahr ein Negativ-Wachstum von durchschnittlich – 0,3% erwartet. Die Arbeitslosenquote stieg in den ersten drei Monaten auf knapp 11% (+11%). Die Leitzinsen blieben unverändert bei 1,0%. Der EZB-Rat erwartet für das laufende Jahr in der Eurozone eine Inflationsrate über 2%, er geht aber von einer generellen Preisstabilität aus, sodass in absehbarer Zeit mit keiner Änderung des Leitzinssatzes zu rechnen ist. Am unbesicherten Geldmarkt setzten die Zinsen über alle Laufzeiten hinweg ihren Abwärtstrend fort. Der durchschnittliche monatliche Zinssatz für unbesichertes Dreimonatsgeld (Euribor) ging um 15 Basispunkte zurück und lag zuletzt bei 0,77%. Im Bereich der Kreditfinanzierung wird dieser Trend allerdings durch steigende Liquiditätsaufschläge der Banken und dadurch höhere Zinsmargen konterkariert. Das Umfeld für Projektfinanzierungen ist vor allem in den CA Immo-Märkten Ungarn, Rumänien und Serbien nach wie vor angespannt.
Europaweit wurden in den ersten drei Monate 2012 mit 23,8 Mrd. € rund 18% weniger in Immobilien investiert als im ersten Quartal des Vorjahres. Gut vermietete Core-Immobilien waren bei den Investoren nach wie vor am beliebtesten. Entsprechend lag der Fokus auf risikoaversen und weniger volatilen Standorten mit einer gesunden Staatshaushaltslage, wie z.B. die Skandinavische Region.
Deutschland, Frankreich und vor allem Großbritannien – sonst Wert- und Umsatzpuffer des europäischen Investmentmarktes – erfuhren im ersten Quartal dagegen Umsatzeinbußen von – 9% bis – 27% gegenüber dem Vorjahresquartal. Deutliche Umsatzverluste gegenüber dem Vorjahreswert erfuhren auch SEE und CEE-Staaten (jeweils – 65%), was einerseits auf die geringe Verfügbarkeit von gesuchten Core-Immobilien in dieser Region zurückzuführen ist, andererseits die problematische wirtschaftliche und haushaltspolitische Lage einzelner Märkte wiederspiegelt.
An den 15 wichtigsten west- und osteuropäischen Märkten stiegen die Spitzenrenditen im ersten Quartal 2012 gegenüber dem Vorquartal durchschnittlich um rund 7 Basispunkte auf 5,50% an. Die Bürovermietungsmärkte starteten in den ersten drei Monaten 2012, nach soliden Vermietungsaktivitäten im Gesamtjahr 2011, eher verhalten. Infolgedessen kam es in den meisten Märkten zu keinem Mietpreisanstieg.
Weitere Ausführungen zu den Immobilienmärkten in Österreich, Deutschland und Osteuropa und deren Wechselwirkung auf das operative Geschäft der CA Immo finden Sie im Kapitel "Portfolioentwicklung".
Obgleich sich laut Expertenmeinung die konjunkturelle Entwicklung im Euroraum sowie in den CEE-/SEE-Märkten weiter in eine positive Richtung bewegen sollte, stehen strukturelle Hindernisse – vor allem die angespannte Lage in den überschuldeten Euro-Ländern – einer umfassenden wirtschaftlichen Erholung weiterhin im Wege. Eine dauerhafte Stabilisierung ist nur möglich, wenn die geplanten Reformen in den Schuldenländern tatsächlich greifen und es nicht zu neuen Vertrauensverlusten an den Finanzmärkten kommt. Inzwischen hat sich – ausgehend von der Krise in Griechenland – das wirtschaftliche Gesamtbild wesentlich verschlechtert, sodass auch für die Immobilienwirtschaft ein schwierigeres operatives Umfeld zu erwarten ist. Denn einerseits trüben sich die Finanzierungsaussichten weiter ein, andererseits führt eine nur moderat wachsende Realwirtschaft zu nachlassender Immobiliennachfrage.
1 EZB, Monatsbericht April 2012, Eurostat
2 CBRE, MarketView, European Investment Quarterly, Q1 2012, CBRE, EMEA Rents and Yields Q1 2012.
Die CA Immo Gruppe ist in den Regionen Österreich und Deutschland sowie in Osteuropa investiert. Das Kerngeschäft der Gruppe ist auf gewerblich genutzte Immobilien mit deutlichem Fokus auf Büroimmobilien ausgerichtet und umfasst sowohl Bestandsimmobilien (84% des Gesamtportfolios) als auch Projektentwicklungen (14% des Gesamtportfolios), die restlichen rund 2% des Immobilienvermögens sind zum Handel bestimmt und im Umlaufvermögen ausgewiesen. Das gesamte Immobilienvermögen der CA Immo Gruppe liegt zum Stichtag 31.3.2012 unverändert zum Jahresende 2011 bei 5,2 Mrd. €.
Das Bestandsportfolio der Gruppe weist per 31.3.2012 einen Bilanzwert von rund 4,4 Mrd. € auf (31.12.2011: 4,2 Mrd. €) und umfasst eine vermietbare Gesamtnutzfläche von 2,5 Mio. m². Rund 54% des Bestands liegen in Ländern der CEE und SEE-Region, die restlichen Bestandsimmobilien entfallen zu 33% auf Deutschland und zu 13% auf Österreich. Die Gruppe erwirtschaftete in den ersten drei Monaten Mieterlöse in Höhe von 72,4 Mio. € (Vergleichszeitraum 2011: 63,7 Mio. €). Der Vermietungsgrad like to like zum Jahreswechsel liegt per 31.3.2012 unverändert bei 88% (31.12.2011: 87%). Inklusive des per 31.3.2012 zur Gänze in den Bestand übernommenen Tower185 liegt die Vermietungsquote bei 87%, das Portfolio rentiert mit 6,4%.
Von den Projektentwicklungen mit einem Wert von insgesamt rund 742,6 Mio. € (31.12.2011: 934,4 Mio. €)
entfallen ca. 5% auf Entwicklungen und Grundstücksreserven in Österreich, 78% auf Deutschland und die restlichen 17% auf Projekte in den CEE und SEE-Ländern sowie der CIS. Die deutliche Reduktion der Bilanzposition Immobilienvermögen in Entwicklung im Vergleich zum 31.12.2011 liegt in der Übernahme des zum Jahreswechsel fertig gestellten Frankfurter Tower 185 ins Bestandsportfolio begründet. Von den deutschen Projektentwicklungen im Gesamtbilanzwert von 578 Mio. € entfallen rd. 150 Mio. € auf Projekte, die sich in Bau befinden, sowie 428 Mio. € auf Grundstücksreserven.
| in Mio. € | Bestandsimmobilien | Immobilienvermögen in Entwicklung |
Immobilien im Umlaufvermögen |
Immobilienvermögen | Immobilienvermögen in % |
|---|---|---|---|---|---|
| Österreich | 686 | 38 | 0 | 724 | 14% |
| Deutschland | 1.745 | 578 | 68 | 2.392 | 46% |
| Tschechien | 335 | 8 | 0 | 344 | 7% |
| Ungarn | 409 | 12 | 0 | 422 | 8% |
| Polen | 650 | 33 | 0 | 683 | 13% |
| Rumänien | 369 | 37 | 0 | 407 | 8% |
| Sonstige | 232 | 36 | 0 | 267 | 5% |
| CA IMMO | 4.427 | 743 | 68 | 5.238 | 100,0% |
| Anteil am | |||||
| Gesamtportfolio | 85% | 14% | 1% | 100% |
Der deutsche Investmentmarkt1 war im ersten Quartal 2012 mit einem Transaktionsvolumen von 2,2 Mrd. € (42% Anteil am gesamten Investmentvolumen) von einem Comeback der Assetklasse Büro geprägt (+179% gegenüber dem ersten Vorjahresquartal). Einzelhandelsimmobilien, die in den vergangenen Jahren den Investmentumsatz dominierten (2011: 46%), lagen mit einem Anteil von 29% auf Platz zwei. Frankfurt war mit 575,9 Mio. € umsatzführender Markt. Die Spitzenrenditen lagen nahezu unverändert in einer Bandbreite von 4,75% (München) bis 5,00% (Düsseldorf).
Der deutsche Bürovermietungsmarkt2 profitierte von den wirtschaftlichen Erholungstendenzen, die die Flächennachfrage auf stabilem Niveau hielten, wobei die Vermietungsleistung an den fünf CA Immo Bürostandorten Berlin (– 20% zum ersten Vorjahresquartal), Düsseldorf (– 17%), Frankfurt (+43%) und München (– 19%) sehr unterschiedlich war. Vor dem Hintergrund, dass eine Reihe von größeren Abschlüssen in Vorbereitung ist und sich der Arbeitsmarkt weiterhin positiv entwickeln sollte, deutet vieles auf anhaltend gute Flächenumsätze im weiteren Jahresverlauf hin. Aufgrund rückläufiger Baufertigstellungen und einer hohen Neuflächenabsorption stabilisierte sich die Leerstandsquote in den ersten drei Monaten 2012. Die Mieten für Spitzen- und Neubauflächen erhöhten sich in Frankfurt auf 36 €/m² (Ende 2011: 32 €/m²), die Münchner Spitzenmieten sanken von 35 €/m² auf 33 €/m², während Berlin stabil bei rund 22 €/m² lag.
Per 31.03. 2012 verfügt CA Immo in Deutschland über Bestandsobjekte und zum Handel bestimmte Immobilien im Wert von rund 1,8 Mrd. € (31.12.2011: 1,5 Mrd. €). Der zum Jahreswechsel fertig gestellte Hochbau des Tower 185 wurde zum 31.3.2012 ins Bestandsportfolio übernommen. Infolge dessen sank der Vermietungsgrad des Bestandsimmobilienvermögens von 92% zum 31.12.2011 auf 87%; die Mieterlöse der ersten drei Monate lagen bei 23 Mio. €. Inklusive der Mietbeiträge der zum Handel bestimmten Immobilien sowie temporär vermieteter Liegenschaftsreserven im Segment Development ergaben sich Mieterlöse in Höhe von 24,8 Mio. €. Insgesamt
wurden in den ersten drei Monaten in Deutschland rund 9.330 m² Fläche neu vermietet.
Im Tower 185 konnte CA Immo im ersten Quartal 2012 weitere 4.250 m² Bürofläche vermieten, darunter zwei zusätzliche Büroetagen mit insgesamt 2.800 m² Fläche an den Hauptmieter PwC AG (PricewaterhouseCoopers). Damit liegt die Gesamtmietfläche von PwC bei 71.000 m². Die Vermietungsquote des zum Jahreswechsel 2011/2012 fertig gestellten Gebäudes erhöht sich somit auf rund 76%.
Bis zum Stichtag 31.3. investierte CA Immo 2012 42,8 Mio. € in ihre deutschen Projektentwicklungen. Aktuell hat die Gruppe in Deutschland auf Basis der Gesamtinvestitionskosten ein Volumen von rund 396,3 Mio. € in Bau, der Bilanzwert der Immobilien in Entwicklung (inkl. Grundstücksreserven) liegt bei 578 Mio. €.
Im März 2011 erhielt CA Immo von der Stadt Regensburg den Zuschlag zur Entwicklung des 60.000 m² Grundstücksfläche fassenden Marina Quartiers. Während des laufenden Bebauungsplanverfahrens konnte mit dem Unternehmen Immobilien Zentrum Regensburg bereits ein erster Investor für sechs überwiegend für Wohnbebauung vorgesehene Baufelder gefunden werden. Das Konzept des Marina Quartiers sieht die Entwicklung eines gemischt genutzten Stadtquartiers mit rund 400 Wohneinheiten sowie Büros, kulturellen und sozialen Einrichtungen sowie Einzelhandel zur Nahversorgung vor.
In Summe flossen in den ersten drei Monaten Verkaufserlöse deutscher Liegenschaften im Ausmaß von 34,3 Mio. € in das Ergebnis ein.
1 BNP Paribas Real Estate, Büro Investmentmarkt Deutschland Q1 2012.
2 BNP Paribas Real Estate, Pressemitteilung 04.04.2012.
Die Aktivitäten am österreichischen Investmentmarkt3 starteten 2012 moderat. Das Transaktionsvolumen in Höhe von 300.000 m² ging im Vergleich zum Vorjahr um 9% leicht zurück. Gehandelt wurden schwerpunktmäßig Retail-Objekte (51%), der Anteil von Büro- und Hotelimmobilien liegt bei je 22%. Die Risikobereitschaft der Investoren bleibt nach wie vor verhalten, sodass fast ausschließlich Core-Immobilien gehandelt wurden. Die Spitzenrendite blieb stabil bei 5,20%.
Am Wiener Bürovermietungsmarkt4 konnte mit 65.000 m² vermieteter Bürofläche gegenüber dem ersten Quartal 2011 eine Umsatzsteigerung von rund 30% verzeichnet werden. Kleinteilige Vermietungen unter 1.000 m² waren dabei dominierend, Neuzuzüge internationaler Unternehmen blieben die Ausnahme. Unternehmen verlagern ihren Standort in flächeneffiziente Neubauten und reduzieren damit ihren Flächenbedarf in der Regel um 10-15% bei gleichbleibender Mitarbeiterzahl. Trotz dieser Tendenz blieb die Leerstandsrate – aktuell bei knapp über 6% – bislang stabil, wird aber bis Ende 2012 trotz schwacher Neuflächenproduktion (Prognose: 170.000 m²) voraussichtlich leicht ansteigen. Die Spitzenmiete ist im Vergleich zum vierten Quartal 2011 geringfügig auf rund 24 €/m² gestiegen, die Durchschnittsmieten blieben weitgehend stabil und liegen zwischen 8,8 €/m² und 20 €/m².
Per 31.3.2012 verfügte CA Immo in Österreich über Bestandsobjekte im Wert von rund 686 Mio. € mit einem Vermietungsgrad von 91% (31.12.2011: 91%). Das Bestandsimmobilienvermögen erzielte in den ersten drei Monaten Mieterlöse von 9,9 Mio. €. Im selben Zeitraum wurden insgesamt rund 3.450 m² Fläche neu vermietet.
In Summe flossen im ersten Quartal 2012 Verkaufserlöse österreichischer Liegenschaften im Ausmaß von 8,2 Mio. € in das Ergebnis ein, unter anderem konnte im März der Verkauf eines Büro- Wohnhauses in der Markgraf Rüdiger-Straße im 15. Wiener Gemeindebezirk fixiert werden. Der Verkaufserlös dieser Transaktion liegt mit 8,1 Mio. € deutlich über dem Buchwert.
Das Investmentgeschehen in den zentral- und südosteuropäischen Märkten lag im ersten Jahresviertel 2012 mit einem Volumen von 901 Mio. € rund 65% unter dem Vorjahreswert. Aufgrunddes nach wie vor erschwerten Zugangs zu Finanzierungen ziehen sich immer mehr Investoren aus dieser Region zurück. Stabile Spitzenrenditen verzeichneten Budapest (7,25 %), Prag (6,50 %), Bratislava (7,25 %) und Warschau (6,25 %), während die Spitzenrendite in Bukarest und Sofia zwischen 25 und 30 Basispunkte zunahm und somit die Immobilienwerte in diesen Märkten unter Druck kamen.
An den CEE-/SEE-Bürovermietungsmärkten6 wirkte sich die schwache Konjunktur in Form eines zum Quartalsende rückläufigen Flächenumsatzes aus. Vor allem in Warschau, Bukarest und Prag ging das Vermietungsvolumen zurück. Die Leerstandsquote nahm in der gesamten Region zu und liegt in den meisten osteuropäischen Märkten deutlich über 10%. Die Büro-Spitzenmieten blieben durchgehend konstant auf dem Niveau des Vorquartals.
CA Immo verfügt in Osteuropa per 31.3.2012 über Bestandsobjekte im Wert von rund 1.996 Mio. €. Das vermietete Immobilienvermögen mit einer Gesamtnutzfläche von rund 1,4 Mio. m² erzielte in den ersten drei Monaten Mieterlöse von 37,5 Mio. € und wies eine Vermietungsquote von 85% auf (31.12.2011: 85%). In Summe wurden in den ersten drei Monaten 2012 Mietverträge im Ausmaß von rund 37.900 m² (davon Logistikflächen: 16.600 m²) abgeschlossen, rund 9.000 m² davon waren Neuvermietungen.
Für die zwei Gebäude der Bauphase 2 des polnischen Bauprojekts Poleczki Business Park nahe dem Warschauer Flughafen hat man im ersten Quartal 2012 die Benützerbewilligung erhalten. Die aktuelle zweite Bauphase umfasst zwei viergeschossige Gebäude mit einer vermietbaren Nutzfläche von 21.000 m², die Fertigstellung soll im zweiten Quartal 2012 erfolgen.
3 Quelle: CB Richard Ellis, Wiener Büromarkt Q1 2012
4 Quellen: EHL, Büromarktbericht Wien, Frühjahr 2012; CB Richard Ellis, Wiener Büromarkt Q1 2012
5 CB Richard Ellis, EMEA Rents and Yields Q1 2012,
6 CBRE, EMEA Rents and Yields Q1 2012
CA Immo und die PATRIZIA Immobilien AG haben ein Joint Venture für die Realisierung der Quartiersentwicklung Baumkirchen Mitte in München geschlossen. Die Umsetzung soll umgehend nach Abschluss des aktuell von der Stadt München in Zusammenarbeit mit CA Immo durchgeführten Bebauungsplanverfahrens beginnen. Auf einer Grundstücksfläche von ca. 29.000 m² sollen sowohl Wohnungen als auch hochwertige Büroflächen entstehen. Die aktuellen Planungen umfassen rd. 45.500 m² Geschossfläche für Wohnungen und rd. 18.500 m² für Büros.
Für das Bürogebäude SKYGARDEN im Münchner Arnulfpark konnte im April ein weiterer Mietvertrag über 1.450 m² abgeschlossen werden. Das IT-Beratungsunternehmen Patinion GmbH wird ab Herbst 2012 seinen Münchner Sitz in das Green Building verlegen. Damit steigt die Vermietungsquote des SKYGARDEN auf 76%.
Im Mai wurde im Rahmen einer Dachgleichen-Feier die Fertigstellung des Rohbaus der Büroimmobilie "Silbermöwe" im Quartier Lände 3 begangen. In dem knapp 40 m hohen Gebäude mit insgesamt zehn Etagen entstehen bis Herbst 2012 moderne, nachhaltige Büroflächen mit rund 17.500 m² vermietbarer Nutzfläche. Das gesamte Investitionsvolumen beträgt rund 30 Mio. €.
Im Mai wurde beim Bürogebäude "Silbermöwe" am Wiener Quartier Lände 3 Dachgleiche gefeiert
Die Mieterlöse verzeichneten im Vergleich zum ersten Quartal 2011 einen Anstieg um 12,8% auf 72.417T€.
Der Mietzuwachs ergab sich in erster Linie aus Fertigstellungen von Entwicklungsprojekten in Deutschland.
Die direkten Bewirtschaftungskosten für das vermietete Immobilienvermögen verzeichneten einen Rückgang um – 16,7% von – 11.151T€ auf – 9.294T€, was in der erster Linie auf geringere Instandhaltungsaufwendungen sowie einen Einmal-Effekt (Forderungswertberichtigung) im ersten Quartal 2011 zurückzuführen ist.
Das den Vermietungsaktivitäten zuzurechnende Nettomietergebnis nach Abzug von direkten Bewirtschaftungskosten stieg von 53.059T€ auf 63.123T€ an. Neben dem absoluten Anstieg konnte somit auch die Marge (Nettomietergebnis relativ zu Mieterlösen) von 82,6% auf 87,2% deutlich verbessert werden.
Im Zusammenhang mit dem planmäßigen Verkauf von im Umlaufvermögen gehaltenen Liegenschaften (dies betrifft fast ausschließlich das Segment Deutschland) konnten im ersten Quartal 2012 Verkaufserlöse von 4.732T€ (2011: 6.582T€) erzielt werden. Der Ergebnisbeitrag aus dem Trading-Portfolio belief sich auf 3.254 T€ (2011: 1.816 T€).
Die Umsatzerlöse aus Development-Dienstleistungen für Dritte (die von der Konzerntochter omniCon erbracht werden) beliefen sich auf 869T€, gegenüber 569T€ im Vorjahr. Das Ergebnis aus den Development-Dienstleistungen für Dritte betrug 354,0 T€ (2011: 366 T€).
Die direkten Immobilien-Aufwendungen für jene Liegenschaften, die dem Immobilienvermögen in Entwicklung zuzurechnen sind, gingen aufgrund der Fertigstellungen von – 1.976T€ auf – 1.153T€ zurück.
Als Ergebnis dieser Entwicklungen konnte das Nettoergebnis (NOI) im ersten Quartal 2012 gegenüber dem Vorjahr um 23,1% auf 65.578T€ gesteigert werden.
Im ersten Quartal 2012 wurden Erlöse aus dem Verkauf von Immobilien des Anlagevermögens von 37.995 T€ erzielt, wovon der Großteil auf unbebaute Liegenschaften in Deutschland entfiel. Der Ergebnisbeitrag daraus betrug 1.914T€ (2011: 1.340T€).
Der deutliche Rückgang der indirekten Aufwendungen um – 20,6%von – 11.627T€ auf – 9.234T€ ist im wesentlichen auf Einsparungen im Personalaufwand sowie auf geringere Rechtsanwalts- und sonstige Beratungskosten zurückzuführen.
Die höheren Mieterlöse führten auch zu einem deutlichen Anstieg des Ergebnisses vor Steuern und Abschreibungen (EBITDA) um 30,3%: Der Wert betrug 60.337T€ gegenüber 46.290T€ im Vorjahr.
Mit einem EBITDA von 29.205T€ (2011: 25.540T€) hat das Segment Osteuropa mit rd. 50% den größten Anteil am Konzern-EBITDA.
Das Neubewertungsergebnis betrug 2012 – 19.621T€ (2011: 3.489T€). Nach Regionen betrachtet setzt sich das Neubewertungsergebnis aus Aufwertungen von 8.039T€ in Deutschland sowie Abwertungen im Segment Osteuropa (– 27.504T€) sowie Österreich (– 156T€) zusammen.
Die positiven Effekte in Deutschland sind insbesondere auf die Umgliederung des Tower185 vom Immobilienvermögen in Entwicklung zu den Bestandsimmobilien zurückzuführen. Das negative Ergebnis in Osteuropa beinhaltet zu einem wesentlichen Teil Abwertungen auf Logistikliegenschaften in Polen und der Ukraine, welche im Zusammenhang mit der im Finanzergebnis beschriebenen Restrukturierung der jeweiligen Projektfinanzierungen stehen.
Insgesamt kam es damit aufgrund der oben beschriebenen Faktoren zu einem Rückgang des Ergebnisses aus der Geschäftstätigkeit (EBIT) von 47.948T€ im Jahr 2011 auf 39.901T€ im Jahr 2012. Regional gesehen stand jedoch dem bewertungsbedingten Rückgang des EBIT im Segment Osteuropa von27.508T€ auf 1.501T€ deutliche Steigerungen in Deutschland auf 30.866 T€ (gegenüber 17.453T€ in 2011) sowie Österreich (Anstieg auf 8.244T€ von 3.447T€ in 2011) gegenüber.
Das Finanzergebnis lag 2012 bei – 21.600T€ gegenüber – 29.274T€ im Vorjahr. Im Detail entwickelten sich die Bestandteile des Finanzergebnisses wie folgt:
Der Finanzierungsaufwand verzeichnete infolge der Berücksichtigung von Zinsen für neu fertiggestellte Objekte (Tower185, Skygarden und Ambigon) einen Anstieg um 11,1% auf – 44.435T€.
Im ersten Quartal 2012 erfolgte eine Restrukturierung der Finanzierungen zweier Logistikliegenschaften in Polen und der Ukraine, in deren Folge die CA Immobilien Anlagen AG die an die jeweiligen Projektgesellschaften aushaftenden Kredite von der finanzierenden Bank unter dem Nominalwert erwarb. Daraus resultierte ein bilanzieller Effekt in Höhe von 20.982 T€, der jedoch im Zusammenhang mit dem oben beschriebenen negativen Bewertungsergebnis der betroffenen Liegenschaften zu sehen ist.
Bei einem Vergleich des ersten Quartals 2012 mit der Vorjahres-Periode ist weiters zu beachten, daß im Finanzergebnis des ersten Quartals 2011 ein deutlich positives Ergebnis aus der Bewertung von Zinsabsicherungen in Höhe von 9.523T€ enthalten war, während sich 2012 ein negativer Ergebnisbeitrag in Höhe von – 1.581T€ ergab. Insgesamt handelt es sich bei dem Ergebnis aus diesen Derivatgeschäften zum Großteil um ein nicht zahlungswirksames Bewertungsergebnis.
Das Ergebnis aus Finanzinvestitionen (2.503 T€) lag auf dem Niveau des Vorjahres (2.738 T€).
Der Ergebnisbeitrag aus assoziierten Unternehmen (2012: 1.670T€, 2011: – 35T€) enthält das anteilige Ergebnis aus der Beteiligung an der UBM.
Gesamt ergibt sich als Resultat der oben dargestellten Entwicklungen für das erste Quartal 2012 ein Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT) von 18.301T€ gegenüber 18.674T€ in 2011. Die Steuern vom Einkommen in Höhe von – 4.600T€ (2011: – 5.704T€) sind der Saldo aus – 8.803T€ Aufwand aus tatsächlichen Steuern (die in erster Linie im Zusammenhang mit dem Verkauf von Liegenschaften in Deutschland stehen) und einem Ertrag aus der Veränderung latenter Steuern.
Mit 13.701T€ konnte das Periodenergebnis des Vorjahres übertroffen werden (2011: 12.970T€). Der Ergebnisanteil von nicht beherrschenden Gesellschaftern lag bei – 3.607T€ gegenüber 2.830T€ in 2011 und entfiel im Wesentlichen auf das den Joint Venture Partnern in den Teil-Portfolien der Europolis zuzurechnende Ergebnis, welches aufgrund der
Abwertungen negativ ausfiel. Der Ergebnisanteil für die Aktionäre der Muttergesellschaft für das erste Quartal 2012 lag bei 17.308T€ und verzeichnete somit eine klare Steigerung gegenüber 2011 (10.140T€).
Die Funds from Operations vor Steuern (FFO) beliefen sich im ersten Quartal 2012 auf 36.846 T€ gegenüber 8.978 T€ im Vorjahreszeitraum. Der Anstieg gegenüber dem Vorjahr erklärt sich insbesondere aus dem oben dargestellten höheren EBITDA.
| Mio. € | Q1 2012 | Q1 2011 |
|---|---|---|
| Ergebnis vor Steuern vor Minderheitenbeteiligungen |
18.301 | 18.674 |
| Abschreibungen | 815 | 1.831 |
| Neubewertungsergebnisse | 19.621 | -3.489 |
| Kursdifferenzen | -1.823 | 1.433 |
| Korr. At-Equity-Ergebnis | -1.670 | 52 |
| Bewertung Finanzinstrumente | 1.581 | -9.523 |
| Funds from Operations vor Steuern | 36.825 | 8.978 |
| Ertragsteuer (tatsächliche Steuer) | -8.803 | -1.546 |
| Funds from Operations | 28.022 | 7.432 |
Auf der Aktivseite kam es 2012 gegenüber der Situation zum 31.12.2011 nur zu geringen Änderungen. Die größten Auswirkungen gab es durch die Umgliederung des Tower185 von Immobilienvermögen in Entwicklung zur Bilanzposition "Bestandsimmobilien" welche in Folge von 4.183.202T€ auf 4.414.437T€ anstieg.
Das gesamte Immobilienvermögen – also Bestandsimmobilien, Immobilien in Entwicklung sowie im Umlaufvermögen gehaltene Immobilien – lag zum Periodenende bei 5.237.772 T€, dies entspricht einem Anstieg von rd. 0,5%.
Die liquiden Mittel zum 31.3.2012 betrugen 338.774T€ und lagen damit nur knapp unter dem Wert zu Beginn des Jahres.
Das Eigenkapital (inklusive der nicht beherrschenden Anteile) stieg im ersten Quartal 2012 um 0,6% von 1.809.455T€ auf 1.820.368T€. Neben dem oben beschriebenen Periodenergebnis trugen zu dieser Entwicklung auch ein negativer Effekt aus der Bewertung der als Cash-flow Hedges bilanzierten Zinsabsicherungen bei. Per 31.3.2012 lag das im Eigenkapital abgebildete negative Bewertungsergebnis dieser Cash-flow Hedges bei – 97.807T€, was einer Verschlechterung gegenüber dem Stand zum 31.12.2011 um – 4.785T€ entspricht.
Die Finanzverbindlichkeiten erhöhten sich um – 0,3% auf 3.255.610T€. Die Nettoverschuldung (Finanzverbindlichkeiten abzüglich Liquider Mittel) stieg dem Jahresbeginn leicht von 2.854.171T€ auf 2.862.389T€.
Der NAV (= IFRS Eigenkapital exklusive nicht beherrschender Anteile) lag am 31.3.2012 bei 1.697,3 Mio. € (19,32 € je Aktie), was einer Steigerung gegenüber dem Wert zum Beginn des Jahres um 0,8%entspricht. Diese
Veränderung reflektiert neben dem Periodenergebnis auch die oben beschriebenen sonstigen Änderungen im Eigenkapital. In der untenstehenden Tabelle ist die Überleitung des NAV auf den NNNAV gemäß der Best Practice Policy Recommendations der European Public Real Estate Association (EPRA) dargestellt.
Da der Kurs der CA Immo Aktie zum Bilanzstichtag unter dem Wandlungspreis der Wandelschuldverschreibung lag, wurde bei der Berechnung des EPRA-NAVs kein Verwässerungseffekt aus einer hypothetischen Ausübung der Wandlungsoption berücksichtigt. Der (verwässerte=unverwässerte) NNNAV je Aktie lag zum 31.3.2012 bei 19,92 € je Aktie und damit um 0,4%% über dem Wert zum Ende des Vorjahres. Die Zahl der ausstehenden Aktien belief sich unverändert auf 87.856.060.
| Mio. € | 31.3.2012 | 31.12.2011 |
|---|---|---|
| unverwässert | unverwässert | |
| Eigenkapital (NAV) | 1.697,3 | 1.684,6 |
| NAV/Aktie in € | 19,32 | 19,17 |
| Überleitung zu NNNAV | ||
| Optionsausübungen | 0,0 | 0,0 |
| NAV nach Optionsausübungen | 1.697,3 | 1.684,6 |
| Wertanpassung für | ||
| - Selbstgenutzte Immobilien | 3,7 | 3,5 |
| - Immobilien im Umlaufvermögen | 6,8 | 7,6 |
| - Finanzinstrumente | 97,8 | 93,0 |
| Latente Steuern | 135,9 | 141,0 |
| EPRA NAV nach Anpassungen | 1.941,5 | 1.929,7 |
| Wertanpassung für Finanzinstrumente | -97,8 | –93,0 |
| Wertanpassung für Verbindlichkeiten | -6,5 | –2,9 |
| Latente Steuern | -87,4 | –91,4 |
| EPRA NNNAV | 1.749,7 | 1.742,3 |
| EPRA NNNAV je Aktie in € | 19,9 | 19,8 |
| Veränderung NNNAV zum Vorjahr | 0,4% | 4,6% |
| Kurs (Periodenende)/NNNAV per Aktie -1 in € | -56,9 | –58,2 |
| Anzahl der Aktien | 87.856.060 | 87.856.060 |
| Tsd. € | 1. Quartal 2012 | 1. Quartal 2011 |
|---|---|---|
| Mieterlöse | 72.417 | 64.210 |
| Weiterverrechnete Betriebskosten | 18.404 | 16.825 |
| Betriebskostenaufwand | – 21.078 | – 19.578 |
| Sonstige dem vermieteten Immobilienvermögen direkt | ||
| zurechenbare Aufwendungen | – 6.620 | – 8.398 |
| Nettomietergebnis | 63.123 | 53.059 |
| Verkaufserlöse zum Handel bestimmte Immobilien | 4.732 | 6.582 |
| Buchwertabgang zum Handel bestimmte Immobilien | – 1.478 | – 4.766 |
| Ergebnis aus Immobilienhandel | 3.254 | 1.816 |
| Umsatzerlöse Development-Dienstleistungen | 869 | 569 |
| Aufwand Development-Dienstleistungen | – 515 | – 203 |
| Ergebnis aus Development-Dienstleistungen | 354 | 366 |
| Sonstige dem Immobilienvermögen in Entwicklung direkt | ||
| zurechenbare Aufwendungen | – 1.153 | – 1.976 |
| Nettoergebnis (Net Operating Income) | 65.578 | 53.265 |
| Ergebnis aus Verkauf langfristiges Immobilienvermögen | 1.914 | 1.340 |
| Indirekte Aufwendungen | – 9.234 | – 11.627 |
| Sonstige betriebliche Erträge | 2.079 | 3.312 |
| EBITDA | 60.337 | 46.290 |
| Abschreibungen langfristiges Vermögen | – 755 | – 831 |
| Wertänderung zum Handel bestimmte Immobilien | – 60 | – 1.000 |
| Abschreibungen und Wertänderungen | – 815 | – 1.831 |
| Neubewertungsgewinn | 10.208 | 7.394 |
| Neubewertungsverlust | – 29.829 | – 3.905 |
| Ergebnis aus Neubewertung | – 19.621 | 3.489 |
| Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT) | 39.901 | 47.948 |
| Finanzierungsaufwand | – 44.435 | – 39.988 |
| Sonstiges Finanzergebnis | 20.982 | 0 |
| Kursdifferenzen | 1.823 | – 1.433 |
| Ergebnis aus Zinsderivatgeschäften | – 1.581 | 9.523 |
| Ergebnis aus Finanzinvestitionen | 2.503 | 2.738 |
| Ergebnis aus sonstigem Finanzvermögen | – 2.562 | – 79 |
| Ergebnis aus assoziierten Unternehmen | 1.670 | – 35 |
| Finanzergebnis | – 21.600 | – 29.274 |
| Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT) | 18.301 | 18.674 |
| Ertragsteuern | – 4.600 | – 5.704 |
| Ergebnis der Periode | 13.701 | 12.970 |
| davon Ergebnisanteil von nicht beherrschenden Anteilen | – 3.607 | 2.830 |
| davon Ergebnisanteil der Aktionäre des Mutterunternehmens | 17.308 | 10.140 |
| Ergebnis je Aktie in € (unverwässert entspricht verwässert) | € 0,20 | € 0,12 |
| Tsd. € | 1. Quartal 2012 | 1. Quartal 2011 |
|---|---|---|
| Ergebnis der Periode | 13.701 | 12.970 |
| Sonstiges Ergebnis: | ||
| Bewertung Cash-flow Hedges | – 5.901 | 33.909 |
| Reklassifizierung Cash-flow Hedges | 7 | 377 |
| Sonstiges Ergebnis von assoziierten Unternehmen | – 313 | 111 |
| Währungsdifferenzen | 415 | 1.156 |
| Ertragsteuern auf sonstiges Ergebnis | 1.118 | – 5.747 |
| Sonstiges Ergebnis der Periode | – 4.674 | 29.806 |
| Gesamtergebnis der Periode | 9.027 | 42.776 |
| davon Ergebnisanteil von nicht beherrschenden Anteilen | – 3.526 | 3.173 |
| davon Ergebnisanteil der Aktionäre des Mutterunternehmens | 12.553 | 39.603 |
| Tsd. € | 31.3.2012 | 31.12.2011 | 1.1.2011 |
|---|---|---|---|
| VERMÖGEN Bestandsimmobilien |
4.414.437 | 4.183.202 | 2.716.211 |
| Immobilienvermögen in Entwicklung | 742.575 | 934.482 | 790.582 |
| Selbst genutzte Immobilien | 12.566 | 12.760 | 13.575 |
| Betriebs- und Geschäftsausstattung | 10.183 | 10.470 | 1.638 |
| Immaterielle Vermögenswerte | 38.866 | 39.103 | 31.468 |
| Anzahlungen auf Immobilienbeteiligungen | 0 | 2.217 | 136.200 |
| Beteiligungen an assoziierten Unternehmen | 36.132 | 34.719 | 37.096 |
| Finanzielle Vermögenswerte | 76.489 | 74.308 | 41.075 |
| Aktive latente Steuern | 10.418 | 11.739 | 14.133 |
| Langfristiges Vermögen | 5.341.666 | 5.303.000 | 3.781.978 |
| Langfristiges Vermögen in % der Bilanzsumme | 90,5% | 89,6% | 86,4% |
| Zur Veräußerung gehaltenes Immobilienvermögen | 32.915 | 57.835 | 46.509 |
| Zum Handel bestimmte Immobilien | 35.279 | 33.904 | 45.339 |
| Forderungen und sonstige Vermögenswerte | 154.512 | 168.059 | 147.019 |
| Wertpapiere | 0 | 0 | 3.854 |
| Liquide Mittel | 338.774 | 353.778 | 354.764 |
| Kurzfristiges Vermögen | 561.480 | 613.576 | 597.485 |
| Summe Vermögen | 5.903.146 | 5.916.576 | 4.379.463 |
| EIGENKAPITAL UND SCHULDEN | |||
| Grundkapital | 638.714 | 638.714 | 638.714 |
| Kapitalrücklagen | 1.062.354 | 1.062.184 | 1.061.464 |
| Sonstige Rücklagen | – 98.044 | – 93.288 | – 72.735 |
| Einbehaltene Ergebnisse | 94.262 | 76.954 | 14.325 |
| Anteil der Aktionäre des Mutterunternehmens | 1.697.286 | 1.684.564 | 1.641.768 |
| Nicht beherrschende Anteile | 123.082 | 124.891 | 18.171 |
| Eigenkapital | 1.820.368 | 1.809.455 | 1.659.939 |
| Eigenkapital in % der Bilanzsumme | 30,8% | 30,6% | 37,9% |
| Rückstellungen | 9.037 | 9.182 | 6.239 |
| Verzinsliche Verbindlichkeiten | 2.538.345 | 2.486.925 | 1.888.306 |
| Sonstige Verbindlichkeiten | 380.778 | 373.489 | 230.402 |
| Passive latente Steuern | 185.139 | 191.813 | 116.157 |
| Langfristige Schulden | 3.113.299 | 3.061.409 | 2.241.104 |
| Ertragsteuerverbindlichkeiten | 28.414 | 36.839 | 59.894 |
| Rückstellungen | 72.950 | 79.292 | 58.809 |
| Verzinsliche Verbindlichkeiten | 717.265 | 777.089 | 238.049 |
| Sonstige Verbindlichkeiten | 150.850 | 152.492 | 115.814 |
| Schulden in Veräußerungsgruppen | 0 | 0 | 5.854 |
| Kurzfristige Schulden | 969.479 | 1.045.712 | 478.420 |
| Summe Eigenkapital und Schulden | 5.903.146 | 5.916.576 | 4.379.463 |
| Tsd. € | 1. Quartal 2012 | 1. Quartal 2011 |
|---|---|---|
| Cash-flow aus dem Ergebnis | 53.141 | 34.270 |
| Cash-flow aus Nettoumlaufvermögen | – 428 | 18.275 |
| Cash-flow aus operativer Geschäftstätigkeit | 52.713 | 52.545 |
| Cash-flow aus Investitionstätigkeit | – 34.382 | 50.740 |
| Cash-flow aus Finanzierungstätigkeit | – 35.705 | – 30.180 |
| Nettoveränderung der liquiden Mittel | – 17.374 | 73.105 |
| Liquide Mittel 1.1. | 353.778 | 354.764 |
| Währungsdifferenzen | 2.370 | 1.983 |
| Nettoveränderung der liquiden Mittel | – 17.374 | 73.105 |
| Liquide Mittel 31.3. | 338.774 | 429.852 |
NETTOERGEBNIS (NET OPERATING INCOME)
IMMOBILIENVERMÖGEN
EBIT
| Tsd. € | Grundkapital | Kapital rücklagen |
Einbehaltene Ergebnisse |
|
|---|---|---|---|---|
| Stand am 1.1.2011 | 638.714 | 1.061.464 | 14.325 | |
| Bewertung Cash-flow Hedge | 0 | 0 | 0 | |
| Unmittelbar im Eigenkapital der assoziierten Unternehmen erfasste Ergebnisse | 0 | 0 | 0 | |
| Rücklage aus Währungsumrechnung | 0 | 0 | 0 | |
| Ergebnis der Periode | 0 | 0 | 10.140 | |
| Gesamtergebnis 1. Quartal 2011 | 0 | 0 | 10.140 | |
| Ausschüttung von Tochtergesellschaften | 0 | 0 | 0 | |
| Erwerb Europolis AG | 0 | 0 | 0 | |
| Stand am 31.3.2011 | 638.714 | 1.061.464 | 24.465 | |
| Stand am 1.1.2012 | 638.714 | 1.062.184 | 76.954 | |
| Bewertung Cash-flow Hedge | 0 | 0 | 0 | |
| Unmittelbar im Eigenkapital der assoziierten Unternehmen erfasste Ergebnisse | 0 | 0 | 0 | |
| Rücklage aus Währungsumrechnung | 0 | 0 | 0 | |
| Ergebnis der Periode | 0 | 0 | 17.308 | |
| Gesamtergebnis 1. Quartal 2012 | 0 | 0 | 17.308 | |
| Einzahlung von nicht beherrschenden Anteilen | 0 | 0 | 0 | |
| Erwerb von nicht beherrschenden Anteilen | 0 | 170 | 0 | |
| Stand am 31.3.2012 | 638.714 | 1.062.354 | 94.262 |
| Sonstige Rücklagen |
Anteile der Aktio näre des Mutter unternehmens |
Nicht beherr schende Anteile |
Eigenkapital (gesamt) |
||
|---|---|---|---|---|---|
| Bewertungs ergebnis (Hedging) |
Rücklage assoziierte Unternehmen |
Rücklage aus Währungs umrechnung |
|||
| – 72.716 | 15 | – 34 | 1.641.768 | 18.171 | 1.659.939 |
| 28.246 | 0 | 0 | 28.246 | 343 | 28.589 |
| 0 | 61 | 0 | 61 | 0 | 61 |
| 0 | 0 | 1.156 | 1.156 | 0 | 1.156 |
| 0 | 0 | 0 | 10.140 | 2.830 | 12.970 |
| 28.246 | 61 | 1.156 | 39.603 | 3.173 | 42.776 |
| 0 | 0 | 0 | 0 | – 1.217 | – 1.217 |
| 0 | 0 | 0 | 0 | 136.030 | 136.030 |
| – 44.470 | 76 | 1.122 | 1.681.371 | 156.157 | 1.837.528 |
| – 93.022 | 158 | – 425 | 1.684.563 | 124.892 | 1.809.455 |
| – 4.785 | 0 | 0 | – 4.785 | – 49 | – 4.834 |
| 0 | – 255 | 0 | – 255 | 0 | – 255 |
| 0 | 0 | 285 | 285 | 130 | 415 |
| 0 | 0 | 0 | 17.308 | – 3.607 | 13.701 |
| – 4.785 | – 255 | 285 | 12.553 | – 3.526 | 9.027 |
| 0 | 0 | 0 | 0 | 1.715 | 1.715 |
| 0 | 0 | 0 | 170 | 1 | 171 |
| – 97.807 | – 97 | – 140 | 1.697.286 | 123.082 | 1.820.368 |
| Tsd. € | Österreich | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 1. Quartal 2012 | Bestand | Development | Summe | Bestand | |
| Mieterlöse | 10.041 | 9 | 10.050 | 16.722 | |
| Umsatzerlöse mit anderen Geschäftssegmenten | 185 | 0 | 185 | 72 | |
| Weiterverrechnete Betriebskosten | 2.466 | 9 | 2.475 | 2.482 | |
| Betriebskostenaufwand | – 2.785 | – 9 | – 2.794 | – 2.716 | |
| Sonstige dem vermieteten Immobilienvermögen direkt | |||||
| zurechenbare Aufwendungen | – 1.190 | 0 | – 1.190 | – 1.185 | |
| Nettomietergebnis | 8.717 | 9 | 8.726 | 15.375 | |
| Ergebnis aus Immobilienhandel | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| Ergebnis aus Development-Dienstleistungen | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| Sonstige dem Immobilienvermögen in Entwicklung direkt | |||||
| zurechenbare Aufwendungen | 0 | – 91 | – 91 | 0 | |
| Nettoergebnis (Net operating income) | 8.717 | – 82 | 8.635 | 15.375 | |
| Ergebnis aus Verkauf langfristiges Immobilienvermögen | 900 | 0 | 900 | – 5 | |
| Indirekte Aufwendungen | – 177 | – 91 | – 268 | – 997 | |
| Sonstige betriebliche Erträge | 168 | 4 | 172 | 328 | |
| EBITDA | 9.608 | – 169 | 9.439 | 14.701 | |
| Abschreibungen und Wertänderungen | – 319 | 0 | – 319 | – 32 | |
| Ergebnis aus Neubewertung | – 165 | 9 | – 156 | 536 | |
| Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT) | 9.124 | – 160 | 8.964 | 15.205 | |
| Finanzierungsaufwand | – 4.642 | – 293 | – 4.935 | – 8.531 | |
| Ergebnis aus Rückführung verzinsliche Verbindlichkeiten | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| Kursdifferenzen | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| Ergebnis aus Zinsderivatgeschäften | – 227 | 0 | – 227 | 114 | |
| Ergebnis aus Finanzinvestitionen | 209 | 3 | 212 | 456 | |
| Ergebnis aus sonstigem Finanzvermögen | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| Ergebnis aus assoziierten Unternehmen | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT) | 4.464 | – 450 | 4.014 | 7.244 |
| Immobilienvermögen2) | 685.953 | 37.895 | 723.848 | 1.152.383 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Sonstiges Vermögen | 30.643 | 509 | 31.152 | 158.859 | |
| Aktive latente Steuern | 0 | 0 | 0 | 2.314 | |
| Bilanzsumme | 716.596 | 38.404 | 755.000 | 1.313.556 | |
| Verzinsliche Verbindlichkeiten | 379.811 | 22.898 | 402.709 | 705.572 | |
| Sonstige Verbindlichkeiten | 7.916 | 202 | 8.118 | 106.522 | |
| Passive latente Steuern inkl. Ertragsteuerverbindlichkeiten | 52.779 | 102 | 52.881 | 6.563 | |
| Schulden | 440.506 | 23.202 | 463.708 | 818.657 | |
| Eigenkapital | 276.090 | 15.202 | 291.292 | 494.899 | |
| Investitionen3) | 1.287 | 5.086 | 6.373 | 214 |
1) Inkl. einer Liegenschaft in der Schweiz
2) Das Immobilienvermögen beinhaltet vermietete Immobilien, Immobilienvermögen in Entwicklung, selbst genutzte Immobilien, zum Handel bestimmte Immobilien und Anzahlungen auf Immobilien. 3) Die Investitionen betreffen alle Zugänge in Immobilienvermögen (langfristig und kurzfristig) inkl. Zugänge aus Erstkonsolidierung, Betriebs- und
Geschäftsausstattung und immaterielle Vermögenswerte; davon 2.562 Tsd. € (31.12.2011: 7.514 Tsd. €) in zum Handel bestimmte Immobilien.
| Deutschland1) | Osteuropa | Holding | Summe | Konsoli | Summe | |||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Segmente | dierung | |||||||
| Development1) | Summe | Bestand | Development | Summe | ||||
| 8.107 | 24.829 | 35.922 | 1.616 | 37.538 | 0 | 72.417 | 0 | 72.417 |
| 0 | 72 | 0 | 0 | 0 | 0 | 257 | – 257 | 0 |
| 1.107 | 3.589 | 11.677 | 663 | 12.340 | 0 | 18.404 | 0 | 18.404 |
| – 1.525 | – 4.241 | – 12.915 | – 1.128 | – 14.043 | 0 | – 21.078 | 0 | – 21.078 |
| – 1.365 | – 2.550 | – 2.766 | – 114 | – 2.880 | 0 | – 6.620 | 0 | – 6.620 |
| 6.324 | 21.699 | 31.918 | 1.037 | 32.955 | 0 | 63.380 | – 257 | 63.123 |
| 3.254 | 3.254 | 0 | 0 | 0 | 0 | 3.254 | 0 | 3.254 |
| 354 | 354 | 0 | 0 | 0 | 0 | 354 | 0 | 354 |
| – 729 | – 729 | 0 | – 333 | – 333 | 0 | – 1.153 | 0 | – 1.153 |
| 9.203 | 24.578 | 31.918 | 704 | 32.622 | 0 | 65.835 | – 257 | 65.578 |
| 804 | 799 | 215 | 0 | 215 | 0 | 1.914 | 0 | 1.914 |
| – 2.535 | – 3.532 | – 3.061 | – 694 | – 3.755 | – 2.903 | – 10.458 | 1.224 | – 9.234 |
| 585 | 913 | 760 | 333 | 1.093 | 868 | 3.046 | – 967 | 2.079 |
| 8.057 | 22.758 | 29.832 | 343 | 30.175 | – 2.035 | 60.337 | 0 | 60.337 |
| – 200 | – 232 | – 118 | – 82 | – 200 | – 64 | – 815 | 0 | – 815 |
| 7.503 | 8.039 | – 10.780 | – 16.724 | – 27.504 | 0 | – 19.621 | 0 | – 19.621 |
| 15.360 | 30.565 | 18.934 | – 16.463 | 2.471 | – 2.099 | 39.901 | 0 | 39.901 |
| – 12.002 | – 20.533 | – 18.477 | – 2.360 | – 20.837 | – 3.177 | – 49.482 | 5.047 | – 44.435 |
| 0 | 0 | 0 | 20.982 | 20.982 | 0 | 20.982 | 0 | 20.982 |
| – 333 | – 333 | 2.336 | 19 | 2.355 | – 199 | 1.823 | 0 | 1.823 |
| – 1.155 | – 1.041 | 33 | 0 | 33 | – 346 | – 1.581 | 0 | – 1.581 |
| 650 | 1.106 | 1.035 | 621 | 1.656 | 4.576 | 7.550 | – 5.047 | 2.503 |
| 0 | 0 | 0 | – 2.562 | – 2.562 | 0 | – 2.562 | 0 | – 2.562 |
| 0 | 0 | 0 | 1.670 | 1.670 | 0 | 1.670 | 0 | 1.670 |
| 2.520 | 9.764 | 3.861 | 1.907 | 5.768 | – 1.245 | 18.301 | 0 | 18.301 |
| 1.239.593 | 2.391.976 | 1.892.327 | 229.621 | 2.121.948 | 0 | 5.237.772 | 0 | 5.237.772 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 274.500 | 433.359 | 236.745 | 98.621 | 335.366 | 330.007 | 1.129.884 | – 474.928 | 654.956 |
| 5.493 | 7.807 | 2.171 | 440 | 2.611 | 39.499 | 49.917 | – 39.499 | 10.418 |
| 1.519.586 | 2.833.142 | 2.131.243 | 328.682 | 2.459.925 | 369.506 | 6.417.573 | – 514.427 | 5.903.146 |
| 773.316 | 1.478.888 | 1.525.030 | 238.766 | 1.763.796 | 83.924 | 3.729.317 | – 473.707 | 3.255.610 |
| 224.505 | 331.027 | 195.649 | 11.030 | 206.679 | 69.012 | 614.836 | – 1.221 | 613.615 |
| 81.252 | 87.815 | 107.283 | 5.073 | 112.356 | 0 | 253.052 | – 39.499 | 213.553 |
| 1.079.073 | 1.897.730 | 1.827.962 | 254.869 | 2.082.831 | 152.936 | 4.597.205 | – 514.427 | 4.082.778 |
| 440.513 | 935.412 | 303.281 | 73.813 | 377.094 | 216.570 | 1.820.368 | 0 | 1.820.368 |
| 42.810 | 43.024 | 9.463 | 7.349 | 16.812 | 12 | 66.221 | 0 | 66.221 |
| Tsd. € | Österreich | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 1. Quartal 2011 | Bestand | Development | Summe | Bestand | |
| Mieterlöse | 9.104 | 10 | 9.114 | 16.313 | |
| Umsatzerlöse mit anderen Geschäftssegmenten | 156 | 0 | 156 | 70 | |
| Weiterverrechnete Betriebskosten | 2.320 | 1 | 2.321 | 1.280 | |
| Betriebskostenaufwand | – 2.922 | – 11 | – 2.933 | – 1.407 | |
| Sonstige dem vermieteten Immobilienvermögen direkt | |||||
| zurechenbare Aufwendungen | – 1.160 | – 10 | – 1.170 | – 1.734 | |
| Nettomietergebnis | 7.498 | – 10 | 7.488 | 14.522 | |
| Ergebnis aus Immobilienhandel | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| Ergebnis aus Development-Dienstleistungen | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| Sonstige dem Immobilienvermögen in Entwicklung direkt | |||||
| zurechenbare Aufwendungen | 0 | – 90 | – 90 | 0 | |
| Nettoergebnis (Net operating income) | 7.498 | – 100 | 7.398 | 14.522 | |
| Ergebnis aus Verkauf langfristiges Immobilienvermögen | 321 | 0 | 321 | 177 | |
| Indirekte Aufwendungen | – 271 | – 188 | – 459 | – 1.464 | |
| Sonstige betriebliche Erträge | 307 | 0 | 307 | 341 | |
| EBITDA | 7.855 | – 288 | 7.567 | 13.576 | |
| Abschreibungen und Wertänderungen | – 469 | – 42 | – 511 | – 29 | |
| Ergebnis aus Neubewertung | – 2.039 | – 967 | – 3.006 | – 590 | |
| Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT) | 5.347 | – 1.297 | 4.050 | 12.957 | |
| Finanzierungsaufwand | – 4.539 | – 256 | – 4.795 | – 9.124 | |
| Kursdifferenzen | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| Ergebnis aus Zinsderivatgeschäften | 243 | 0 | 243 | 2.392 | |
| Ergebnis aus Finanzinvestitionen | 4.337 | 1 | 4.338 | 526 | |
| Ergebnis aus sonstigem Finanzvermögen | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| Ergebnis aus assoziierten Unternehmen | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT) | 5.388 | – 1.552 | 3.836 | 6.751 |
| Immobilienvermögen2) | 680.938 | 43.900 | 724.838 | 1.152.014 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Sonstiges Vermögen | 23.644 | 5.569 | 29.213 | 152.778 | |
| Aktive latente Steuern | 0 | 0 | 0 | 2.444 | |
| Bilanzsumme | 704.582 | 49.469 | 754.051 | 1.307.236 | |
| Verzinsliche Verbindlichkeiten | 383.135 | 33.934 | 417.069 | 709.253 | |
| Sonstige Verbindlichkeiten | 8.483 | 1.024 | 9.507 | 102.632 | |
| Passive latente Steuern inkl. Ertragsteuerverbindlichkeiten | 52.008 | 523 | 52.531 | 9.941 | |
| Schulden | 443.626 | 35.481 | 479.107 | 821.826 | |
| Eigenkapital | 260.956 | 13.988 | 274.944 | 485.410 | |
| Investitionen3) | 18.157 | 9.617 | 27.774 | 1.373 |
| Deutschland1) | Osteuropa | Holding | Summe | Konsoli | Summe | |||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Segmente | dierung | |||||||
| Development1) | Summe | Bestand | Development | Summe | ||||
| 3.106 | 19.419 | 35.174 | 503 | 35.677 | 0 | 64.210 | 0 | 64.210 |
| 0 | 70 | 0 | 0 | 0 | 0 | 226 | – 226 | 0 |
| 756 | 2.036 | 11.789 | 679 | 12.468 | 0 | 16.825 | 0 | 16.825 |
| – 688 | – 2.095 | – 13.425 | – 1.125 | – 14.550 | 0 | – 19.578 | 0 | – 19.578 |
| – 1.171 | – 2.905 | – 4.153 | – 170 | – 4.323 | 0 | – 8.398 | 0 | – 8.398 |
| 2.003 | 16.525 | 29.385 | – 113 | 29.272 | 0 | 53.285 | – 226 | 53.059 |
| 1.816 | 1.816 | 0 | 0 | 0 | 0 | 1.816 | 0 | 1.816 |
| 366 | 366 | 0 | 0 | 0 | 0 | 366 | 0 | 366 |
| – 1.839 | – 1.839 | 0 | – 47 | – 47 | 0 | – 1.976 | 0 | – 1.976 |
| 2.346 | 16.868 | 29.385 | – 160 | 29.225 | 0 | 53.491 | – 226 | 53.265 |
| 0 | 177 | – 2 | 844 | 842 | 0 | 1.340 | 0 | 1.340 |
| – 2.613 | – 4.077 | – 4.707 | – 942 | – 5.649 | – 3.089 | – 13.274 | 1.647 | – 11.627 |
| 853 | 1.194 | 1.900 | 215 | 2.115 | 1.117 | 4.733 | – 1.421 | 3.312 |
| 586 | 14.162 | 26.576 | – 43 | 26.533 | – 1.972 | 46.290 | 0 | 46.290 |
| – 1.118 | – 1.147 | – 88 | – 4 | – 92 | – 81 | – 1.831 | 0 | – 1.831 |
| 5.027 | 4.437 | 2.987 | – 929 | 2.058 | 0 | 3.489 | 0 | 3.489 |
| 4.495 | 17.452 | 29.475 | – 976 | 28.499 | – 2.053 | 47.948 | 0 | 47.948 |
| – 6.729 | – 15.853 | – 18.054 | – 2.200 | – 20.254 | – 7.713 | – 48.615 | 8.627 | – 39.988 |
| – 595 | – 595 | – 498 | – 340 | – 838 | 0 | – 1.433 | 0 | – 1.433 |
| 3.210 | 5.602 | 539 | 28 | 567 | 3.111 | 9.523 | 0 | 9.523 |
| 834 | 1.360 | 548 | 627 | 1.175 | 4.492 | 11.365 | – 8.627 | 2.738 |
| 0 | 0 | 0 | – 79 | – 79 | 0 | – 79 | 0 | – 79 |
| – 2 | – 2 | 0 | – 33 | – 33 | 0 | – 35 | 0 | – 35 |
| 1.213 | 7.964 | 12.010 | – 2.973 | 9.037 | – 2.163 | 18.674 | 0 | 18.674 |
| 1.212.884 | 2.364.898 | 1.900.229 | 232.218 | 2.132.447 | 0 | 5.222.183 | 0 | 5.222.183 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 286.751 | 439.529 | 231.172 | 103.838 | 335.010 | 303.445 | 1.107.197 | – 424.543 | 682.654 |
| 6.518 | 8.962 | 2.316 | 461 | 2.777 | 39.083 | 50.822 | – 39.083 | 11.739 |
| 1.506.153 | 2.813.389 | 2.133.717 | 336.517 | 2.470.234 | 342.528 | 6.380.202 | – 463.626 | 5.916.576 |
| 739.562 | 1.448.815 | 1.521.031 | 232.756 | 1.753.787 | 67.933 | 3.687.604 | – 423.590 | 3.264.014 |
| 228.573 | 331.205 | 199.428 | 10.324 | 209.752 | 64.944 | 615.408 | – 953 | 614.455 |
| 90.394 | 100.335 | 111.988 | 2.881 | 114.869 | 0 | 267.735 | – 39.083 | 228.652 |
| 1.058.529 | 1.880.355 | 1.832.447 | 245.961 | 2.078.408 | 132.877 | 4.570.747 | – 463.626 | 4.107.121 |
| 447.624 | 933.034 | 301.270 | 90.556 | 391.826 | 209.651 | 1.809.455 | 0 | 1.809.455 |
| 243.557 | 244.930 | 1.379.253 | 176.626 | 1.555.879 | 157 | 1.828.740 | 0 | 1.828.740 |
Der verkürzte Konzernzwischenabschluss zum 31.3.2012 wurde nach den Vorschriften des IAS 34 (Zwischenberichterstattung) erstellt und basiert auf den gleichen im Konzernabschluss 2011 der CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft dargestellten Rechnungslegungs- und Berechnungsmethoden.
Der verkürzte Konzernzwischenabschluss der CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft ("CA Immo AG"), Wien, für die Berichtsperiode vom 1.1. bis zum 31.3.2012 wurde weder einer vollständigen Prüfung noch einer prüferischen Durchsicht durch einen Abschlussprüfer unterzogen.
Bei der Summierung gerundeter Beträge und Prozentangaben können durch Verwendung automatischer Rechenhilfen Rundungsdifferenzen auftreten.
Bei der Aufstellung des Konzernzwischenabschlusses wurden alle zum 31.3.2012 verpflichtend anzuwendenden IAS, IFRS, IFRIC- und SIC-Interpretationen (bisher bestehende Standards und deren Änderungen sowie neue Standards), wie sie in der Europäischen Union für ab dem 1.1.2012 beginnende Geschäftsjahre anzuwenden sind, beachtet. Folgender überarbeitete Standard ist ab dem Geschäftsjahr 2012 anzuwenden: IFRS 7 (Änderung an IFRS 7: Angaben bei Übertragungen von finanziellen Vermögenswerten). Diese Änderung hat keine Auswirkung auf den verkürzten Konzernzwischenabschluss der CA Immo Gruppe.
Zur weiteren Verbesserung der Verständlichkeit im Konzernabschluss erfolgte im Konzernabschluss zum 31.12.2011 eine umfassende Überarbeitung der Darstellung des Konzernabschlusses. Daneben wurden auch die Gliederung des Abschlusses und der Ausweis einzelner Posten angepasst. Zur besseren Vergleichbarkeit wurden im Falle von Änderungen jeweils auch die Vorjahreszahlen der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung 1. Quartal 2011 angepasst.
Die CA Immo Gruppe erzielt Umsatzerlöse aus Vermietung, Handel und Development-Dienstleistungen. Da unterschiedliche direkte Aufwendungen mit diesen Erlösen in Zusammenhang stehen, wird das Nettoergebnis aus dem jeweiligen Umsatz nunmehr direkt in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung gezeigt.
Mieter, die ihre Mietverträge vor einem vertraglich vereinbarten Kündigungstermin auflösen, zahlen hierfür Abstandszahlungen. Da diese vorweggenommene Mieterlöse darstellen, werden sie nunmehr unter dem Posten Mietverträge dargestellt. Für den Vergleichszeitraum 1. Quartal 2011 wurden 554 Tsd. € von den sonstigen betrieblichen Erträgen zu den Mieterlösen umgegliedert.
Der Personalaufwand für Development-Dienstleistungen wird aufgrund der direkten Zurechenbarkeit als Aufwand Development-Dienstleistungen gezeigt. Der Betrag der Vergleichsperiode 1. Quartal 2011 in Höhe von 128 Tsd. € wurde vom indirekten Aufwand zum Ergebnis aus Development-Dienstleistungen umgegliedert.
Die CA Immo Gruppe hat im Konzernabschluss zum 31.12.2011 den Ausweis der aktivierten Eigenleistungen/Bestandsveränderung geändert. Da diese ausschließlich indirekte Aufwendungen betreffen, die als Herstellungskosten des Immobilienvermögens aktiviert werden, werden sie nicht mehr gesondert ausgewiesen. Für den Vergleichszeitraum 1. Quartal 2011 erfolgte daher eine Saldierung des Betrages in Höhe von 2.897 Tsd. € mit dem Posten indirekte Aufwendungen.
Die Wertminderung von Firmenwerten wird in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung nunmehr unter den Abschreibungen und Wertänderungen ausgewiesen, sofern es sich um eine Wertminderung des laufenden Jahres handelt. Bei Abgang/Verkauf der Immobilie wird der dazugehörende Firmenwert ebenfalls als Abgang im Verkaufsergebnis gezeigt. Die Ertragsteuern der Vergleichsperiode 1. Quartal 2011 in Höhe von 491 Tsd. € wurden mit 377 Tsd. € zum Posten Abschreibungen und Wertänderungen sowie in Höhe von 114 Tsd. € zum Ergebnis aus Verkauf langfristiges Immobilienvermögen umgegliedert.
Die aus Kursdifferenzen resultierende Veränderung der latenten Steuer wird nicht mehr im Posten Kursdifferenzen, sondern im Ertragsteueraufwand ausgewiesen. Dementsprechend erfolgte für den Vergleichszeitraum 1. Quartal 2011 eine Umgliederung des Betrages in Höhe von 981 Tsd. € von den Ertragsteuern in die Kursdifferenzen.
Der Ergebnisanteil von als Fremdkapital klassifizierten nicht beherrschenden Anteilen wird nunmehr unter dem Finanzierungsaufwand gezeigt. Der Vorjahresposten in Höhe von 11 Tsd. € wurde in den Finanzierungsaufwand umgegliedert.
Die CA Immo Gruppe (CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft und ihre Tochtergesellschaften) erwarb am 1.1.2012 50% an der Camari Investments Sp.z o.o. (Holdinggesellschaft), Warschau, sowie weitere 8,5% an der Megapark o.o.d. (Objektgesellschaft), Sofia, um einen Kaufpreis von insgesamt 2 Tsd. €. Diese Kaufpreise wurden zur Gänze bezahlt.
Die Veränderung der Zusammensetzung des Konzernabschlusses aufgrund der oben genannten Erwerbe (Werte im Erstkonsolidierungszeitpunkt) hat sich wie folgt ausgewirkt:
| Tsd. € | Erwerbe zu |
|---|---|
| Marktwerten | |
| Immobilienvermögen | 6.281 |
| Liquide Mittel | 517 |
| Sonstiges Vermögen | 15 |
| Finanzverbindlichkeiten | – 7.398 |
| Rückstellungen | – 6 |
| Übrige Schulden | – 695 |
| Nettovermögen | – 1.286 |
Die anteiligen Umsatzerlöse der erworbenen Gesellschaften betrugen seit dem Zeitpunkt des Erwerbs 53 Tsd. € (seit 1.1.2012: 53 Tsd. €), das anteilige Ergebnis der Periode betrug – 98 Tsd. € (seit 1.1.2012: – 98 Tsd. €). Zum 31.3.2012 sind die erworbenen Gesellschaften mit einem anteiligen Vermögen von 6.309 Tsd. € und Verbindlichkeiten von 7.026 Tsd. € in die Konzernbilanz einbezogen.
Weiters wurden 8 Gesellschaften in Deutschland gegründet und erstkonsolidiert, um Immoblienentwicklungen durchzuführen. Bisher erfolgten keine Kapitaleinzahlungen der CA Immo Gruppe.
Des Weiteren wurde die Holding-Gesellschaft EUROPOLIS 6 Holding s.r.o., Prag, liquidiert.
Die Bilanzsumme der CA Immo Gruppe betrug zum Stichtag 31.3.2012 5.903.146 Tsd. € (31.12.2011: 5.916.576 Tsd €). Im Vergleich zum 31.12.2011 ist das langfristige Vermögen um 0,7% auf 5.341.666 Tsd. € gestiegen.
Zum 31.3.2012 wurden drei Immobilien in Entwicklung in Deutschland mit einem Marktwert von insgesamt 32.915 Tsd. € als zur Veräußerung gehalten ausgewiesen. Zum 31.3.2012 wird ein Verkauf innerhalb eines Jahres ab Reklassifizierung als sehr wahrscheinlich eingestuft.
Zum 31.3.2012 verfügte die CA Immo Gruppe über liquide Mittel in Höhe von 338.774 Tsd. €, die in Höhe von 12.932 Tsd. € (31.12.2011: 16.261 Tsd. €) auch Bankguthaben beinhalten, über welche die CA Immo Gruppe nur eingeschränkt verfügen kann. Diese Bankguthaben dienen der Besicherung der laufenden Kreditrückzahlungen (Tilgung und Zinsen). Eine anderweitige Verfügung kann ausschließlich mit Zustimmung
der Kreditgeber erfolgen. Darüber hinaus werden unter den langfristigen finanziellen Vermögenswerten bzw. unter den kurzfristigen Forderungen und sonstigen Vermögenswerten Bankguthaben mit Verfügungsbeschränkung ausgewiesen:
| Tsd. € | 31.3.2012 | 31.12.2011 |
|---|---|---|
| mit einer Laufzeit > 1 Jahr | 33.374 | 32.171 |
| mit einer Laufzeit 3 Monate bis 1 Jahr | 21.073 | 23.894 |
| Liquide Mittel mit Verfügungsbeschränkungen | 54.447 | 56.065 |
Die nachrangigen Verbindlichkeiten betreffen Verbindlichkeiten der Europolis Gruppe gegenüber der Österreichische Volksbanken-Aktiengesellschaft und der European Bank for Reconstruction and Development (EBRD). Die verzinslichen Verbindlichkeiten sanken von insgesamt 3.264.014 Tsd. € zum 31.12.2011 auf insgesamt 3.255.610 Tsd. € zum 31.3.2012. Die CA Immo Gruppe hat nunmehr 99,7% EUR-Kredite und Anleihen, 0,1% USD-Kredite und 0,2% CZK-Kredite. Von den zum 31.3.2012 bestehenden verzinslichen Verbindlichkeiten sind 18,1% fix verzinst, 42,2% über Swaps fix verzinst, 6,5% über Caps abgesichert und 33,2% (mit einem Nominale von 1.080.673 Tsd. €) variabel verzinst. Den variabel verzinsten Verbindlichkeiten stehen Swaps mit einem Nominale von 460.115 Tsd. € gegenüber, für die keine Cash-flow Hedge Beziehung besteht.
Die Mieterlöse konnten im ersten Quartal 2012 gegenüber dem Vergleichszeitraum 2011 um 8.207 Tsd. € bzw. 12,8% auf 72.417 Tsd. € erhöht werden. Das erzielte EBITDA ist im ersten Quartal 2012 im Vorjahresvergleich um 30,3% gestiegen und beträgt 60.337 Tsd. €. Das Ergebnis der Periode verbesserte sich von 12.970 Tsd. € auf 13.701 Tsd. €.
Die CA Immo Gruppe hat im ersten Quartal 2012 zwei Kredite für zwei Projekte in Osteuropa von der finanzierenden Bank zurückgekauft. Die Differenz zwischen Kaufpreis und aushaftendem Kreditbetrag in Höhe von 20.982 Tsd. € wird in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung als eigener Posten dargestellt.
Das Ergebnis aus Zinsderivatgeschäften setzt sich wie folgt zusammen:
| Tsd. € | 1. Quartal 2012 | 1. Quartal 2011 |
|---|---|---|
| Bewertung Zinsderivatgeschäfte des laufenden Jahres (nicht realisiert) | – 1.534 | 9.957 |
| Reklassifizierung von in Vorjahren im Eigenkapital erfassten Bewertungen | – 7 | – 377 |
| Ineffektivität von Zinsswaps | – 40 | – 57 |
| – 1.581 | 9.523 |
Das negative Ergebnis aus der Bewertung der Zinsderivatgeschäfte ist auf die Entwicklung der Marktwerte jener Zinsswaps zurückzuführen, für die keine Cash-flow Hedge Beziehung besteht, bzw. bei "Reklassifizierung" keine mehr besteht. Der Posten "Ineffektivität Zinsswaps" beinhaltet die im Rahmen der durchgeführten Effektivitätstests festgestellten Differenzen, bei denen die Effektivität des jeweiligen Cash-flow Hedge 100% wesentlich überschritten hat. Im ersten Quartal 2012 gab es keine Umgliederungen zwischen den einzelnen Zeitwert-Hierarchiestufen.
Die Kursdifferenzen in Höhe von 1.823 Tsd. € resultieren im Wesentlichen aus dem Saldo von realisierten und nicht realisierten (nicht cashwirksamen) Gewinnen und Verlusten aus der stichtagsbezogenen Bewertung der aufgenommenen Fremdwährungskredite in US-Dollar und tschechischen Kronen sowie rund zur Hälfe aus der Wertänderung von Devisentermingeschäften in Polen.
Der Steueraufwand setzt sich wie folgt zusammen:
| Tsd. € | 1. Quartal 2012 | 1. Quartal 2011 |
|---|---|---|
| Ertragsteuer (laufendes Jahr) | – 8.104 | – 2.150 |
| Ertragsteuer (Vorjahre) | – 699 | 604 |
| Ertragsteuer (tatsächliche Steuer) | – 8.803 | – 1.546 |
| Steuerquote (tatsächliche Steuer) | 48,1% | 8,3% |
| Veränderung der latenten Steuern | 4.203 | – 9.635 |
| Steuerertrag auf die Bewertung von Derivatgeschäften | 0 | 5.477 |
| Steueraufwand | – 4.600 | – 5.704 |
| Steuerquote (gesamt) | 25,1% | 30,5% |
Der tatsächliche Ertragsteueraufwand fällt im Wesentlichen im Segment Deutschland an.
Im November 2009 wurde eine Wandelschuldverschreibung begeben. Diese hat grundsätzlich einen Effekt auf das Ergebnis je Aktie. Da zum Bilanzstichtag der Kurs der CA Immo Aktien unter dem Ausübungspreis der Wandelschuldverschreibung lag, entspricht das verwässerte dem unverwässerten Ergebnis.
| 1. Quartal 2012 | 1. Quartal 2011 | ||
|---|---|---|---|
| Gewichtete durchschnittliche Anzahl der Aktien im Umlauf | Stück | 87.856.060 | 87.856.060 |
| Konzernergebnis | Tsd. € | 17.308 | 10.140 |
| Ergebnis je Aktie (unverwässert entspricht verwässert) | € | 0,20 | 0,12 |
| Tsd. € | 31.3.2012 | 31.12.2011 |
|---|---|---|
| Ausleihungen | 9.880 | 9.758 |
| Forderungen | 7.286 | 5.110 |
| Verbindlichkeiten | 2.535 | 2.279 |
| Tsd. € | 1. Quartal 2012 | 1. Quartal 2011 |
|---|---|---|
| Sonstige Erlöse | 280 | 243 |
| Sonstige Aufwendungen | – 87 | – 6 |
| Zinserträge | 454 | 592 |
| Zinsaufwendungen | – 11 | – 8 |
Die zum Bilanzstichtag bestehenden Ausleihungen an sowie ein Großteil der Forderungen gegenüber Gemeinschaftsunternehmen dienen der Finanzierung der Objekt- bzw. Projektgesellschaften. Die Verzinsung ist marktüblich. Es bestehen keine Garantien oder anderweitige Sicherheiten in Zusammenhang mit diesen Ausleihungen.
| Tsd. € | 31.3.2012 | 31.12.2011 |
|---|---|---|
| Ausleihungen | 19.452 | 20.480 |
| Tsd. € | 1. Quartal 2012 | 1. Quartal 2011 |
| Erträge aus assoziierten Unternehmen | 1.670 | 1.154 |
| Aufwendungen aus assoziierten Unternehmen | 0 | – 1.189 |
| Ergebnis aus assoziierten Unternehmen | 1.670 | – 35 |
| Zinserträge mit assoziierten Unternehmen | 705 | 26 |
| Aufwendungen Finanzanlagen | – 2.562 | – 79 |
Die zum Bilanzstichtag bestehenden Ausleihungen an assoziierten Unternehmen dienen der Finanzierung der Projektgesellschaften. Sämtliche Ausleihungen haben eine marktübliche Verzinsung. Es bestehen keine Garantien oder anderweitige Sicherheiten in Zusammenhang mit diesen Ausleihungen.
Die UniCredit Bank Austria AG, Wien, ist die Hausbank der CA Immo Gruppe und mit einer Beteiligung von rund 18 % (Stichtag: 31.3.2012) der größte Einzelaktionär der CA Immo AG. Die CA Immo Gruppe wickelt einen großen Teil ihres Zahlungsverkehrs sowie der Kreditfinanzierungen mit dieser Bank ab und veranlagt einen Großteil an Finanzinvestitionen bei dieser Bank, im Detail mit folgenden Anteilen:
| Tsd. € | 31.3.2012 | 31.12.2011 |
|---|---|---|
| Anteil der in der Konzernbilanz ausgewiesenen Finanzverbindlichkeiten | 17,9% | 17,9% |
| Offene Forderungen | 139.358 | 146.252 |
| Offene Verbindlichkeiten | – 582.492 | – 582.867 |
| Marktwert der Zinsswapgeschäfte | – 134.085 | – 128.053 |
| Tsd. € | 1. Quartal 2012 | 1. Quartal 2011 |
|---|---|---|
| Finanzierungsaufwand | – 12.258 | – 12.844 |
| Ergebnis aus Zinsderivatgeschäften | – 764 | 3.432 |
| Ergebnis aus Finanzinvestitionen | 236 | 352 |
| Spesen des Geldverkehrs | – 74 | – 51 |
Sonstiges Ergebnis (Eigenkapital):
| Tsd. € | 1. Quartal 2012 | 1. Quartal 2011 |
|---|---|---|
| Bewertungsergebnis (Hedging) | – 104.226 | – 51.084 |
| Tsd. € | 1. Quartal 2012 | 1. Quartal 2011 |
|---|---|---|
| Neuaufnahmen von Bankkrediten | 21.920 | 1.263 |
| Tilgungen von Bankkrediten | – 10.480 | – 2.464 |
Die Bedingungen und Konditionen aus der Geschäftsverbindung mit der UniCredit Gruppe sind marktüblich.
In der CA Immo Deutschland Gruppe bestehen zum 31.3.2012 Haftungsverhältnisse in Höhe von 23.972 Tsd. € (31.12.2011: 23.801 Tsd. €) aus städtebaulichen Verträgen sowie aus abgeschlossenen Kaufverträgen für Kostenübernahmen von Altlasten bzw. Kriegsfolgeschäden in Höhe von 2.024 Tsd. € (31.12.2011: 1.485 Tsd. €). Des Weiteren bestehen Patronatserklärungen für zwei quotenkonsolidierte Unternehmen in Deutschland in Höhe von 75.160 Tsd. € (31.12.2011: 61.749 Tsd. €). Bürgschaften wurden – wie zum 31.12.2011 – keine gestellt.
Der Joint Venture-Partner aus dem "Projekt Maslov" hat in 2011 eine schiedsgerichtliche Klage in Höhe von 48.097 Tsd. € zuzüglich Zinsen eingereicht. Die CA Immo Gruppe stuft die Erfolgsaussichten als gering ein. Für den erwarteten Zahlungsabfluss wurde angemessene bilanzielle Vorsorge getroffen.
Weiters besteht eine Garantie zur Übernahme von Verbindlichkeiten der CA Immo Gruppe für die "Airport City Petersburg" in Höhe von 4.200 Tsd. € (31.12.2011: 4.200 Tsd. €). Zum 31.3.2012 bestehen – wie zum 31.12.2011 – für Osteuropa keine Haftungsverhältnisse gegenüber finanzierenden Banken.
Weiters bestehen sonstige finanzielle Verpflichtungen aus Baustellenobligos für Leistungen im Rahmen der Entwicklung von Liegenschaften in Österreich in Höhe von 19.514 Tsd. € (31.12.2011: 5.186 Tsd. €), in Deutschland in Höhe von 79.768 Tsd. € (31.12.2011: 78.172 Tsd. €) und in Osteuropa in Höhe von 13.357 Tsd. € (31.12.2011: 16.630 Tsd. €).
Die Summe der Verpflichtung der CA Immo Gruppe zur Einzahlung von Eigenkapital in quotenkonsolidierten Gesellschaften beträgt zum 31.3.2012 179 Tsd. € (31.12.2011: 179 Tsd. €).
Für die Bildung von Steuerrückstellungen sind Schätzungen vorzunehmen. Es bestehen Unsicherheiten hinsichtlich der Auslegung komplexer Steuervorschriften sowie der Höhe und des Zeitpunktes zu versteuernder Einkünfte. Für derzeit bekannte und wahrscheinliche Belastungen aufgrund laufender Betriebsprüfungen bildet die CA Immo Gruppe angemessene Rückstellungen.
Finanzverbindlichkeiten, bei denen zum 31.3.2012 vertragliche Bedingungen (Financial Covenants) nicht erfüllt wurden und diese Verletzung der Vertragsbedingungen dem Kreditgeber die prinzipielle Möglichkeit einer vorzeitigen Kündigung bieten, werden unabhängig von der vertraglich vorgesehenen Restlaufzeit unter den kurzfristigen Finanzverbindlichkeiten ausgewiesen. Dies gilt ungeachtet vom Verhandlungsstand mit den Banken bezüglich einer Weiterführung bzw. Änderung der Kreditverträge. Zum 31.3.2012 betraf dies drei Kredite in Osteuropa mit einer Gesamthöhe von 31.400 Tsd. € (31.12.2011: vier Kredite in Osteuropa mit einer Gesamthöhe von 69.965 Tsd. €). Die CA Immo Gruppe setzt entsprechende Maßnahmen (z.B. Teilrückführung der Kredite, Erhöhung des Eigenkapitals der betroffenen Gesellschaften), um die Verletzung der Vertragsbedingungen zu heilen.
Ende April 2012 wurden Joint Venture Verträge in Deutschland zur Umsetzung eines Entwicklungsprojektes unterzeichnet. Die Genehmigung des Kartellamtes in Deutschland wird im 3. Quartal 2012 erwartet.
Weiters wurde ein Vertrag zur Veräußerung von Liegenschaften in Deutschland mit einem Kaufpreis von rd 15 Mio. € abgeschlossen. Das Closing wird im 4. Quartal 2012 erwartet.
Die 25. ordentliche Hauptversammlung der CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft hat am 8.5.2012 die Ausschüttung einer Dividende von 0,38 € je dividendenberechtigter Aktie beschlossen.
Wien, 14.5.2012
Dr. Bruno Ettenauer (Vorstandsvorsitzender)
Der Vorstand
Mag. Wolfhard Fromwald (Mitglied des Vorstands)
Bernhard H. Hansen (Mitglied des Vorstands)
Tel +43 1 532 59 07-0 Fax +43 1 532 59 07-510 [email protected] www.caimmo.com
Aktionärstelefon (in Österreich): 0800 01 01 50 (kostenlos) Claudia Hainz, Florian Nowotny Tel. +43 1 532 59 07-0 Fax +43 1 532 59 07-59 [email protected]
Susanne Steinböck Silke Gregoritsch Julia Müller Tel. +43 1 532 59 07-0 Fax +43 1 532 59 07-595 [email protected]
Notiert an der Wiener Börse ISIN: AT0000641352 Reuters: CAIV.VI Bloomberg: CAI: AV
Grundkapital: 638.713.556,20€ Aktienanzahl: 87.856.060 Stück
Dieser Zwischenbericht enthält Angaben und Prognosen, die sich auf die zukünftige Entwicklung der CA Immobilien Anlagen AG und ihre Gesellschaften beziehen. Die Prognosen stellen Einschätzungen und Zielsetzungen dar, die von der Gesellschaft auf Basis aller zum jetzigen Zeitpunkt zur Verfügung stehenden Informationen getroffen wurden. Sollten die den Prognosen zugrunde liegenden Annahmen nicht eintreffen, Zielsetzungen nicht erreicht werden oder Risiken eintreten, so können die tatsächlichen Ergebnisse von den zurzeit erwarteten Ergebnissen abweichen. Mit diesem Zwischenbericht ist keine Empfehlung zum Kauf oder Verkauf von Aktien der CA Immobilien Anlagen AG verbunden.
Wir bitten um Verständnis dafür, dass bei der Textierung dieses Zwischenberichts gendergerechte Schreibweisen nicht berücksichtigt werden konnten, um den durchgängigen Lesefluss in komplexen Wirtschaftsmaterien nicht zu gefährden. Dieser Halbjahresbericht ist auf umweltschonend chlorfrei gebleichtem Papier gedruckt.
Medieninhaber (Verleger): CA Immobilien Anlagen AG, 1030 Wien, Mechelgasse 1 Text: Susanne Steinböck, Florian Nowotny, Claudia Hainz, Julia Müller Gestaltung: Silke Gregoritsch, WIEN NORD Werbeagentur, Fotos: CA Immo, Produktion: 08/16, Inhouse produziert mit FIRE.sys
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