Annual Report • Mar 24, 2015
Annual Report
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| Konzernstruktur | 4 |
|---|---|
| Wirtschaftliches Umfeld | 6 |
| Immobilienmärkte | 8 |
| Immobilienvermögen | 12 |
| Bestandsimmobilien | 15 |
| Projektentwicklungen | 21 |
| Immobilienbewertung | 27 |
| Finanzierungen | 30 |
| Ergebnisse | 34 |
| Ausblick | 42 |
| Finanzielle Leistungsindikatoren | 43 |
| Mitarbeiter | 44 |
| Nachtragsbericht | 46 |
| Forschung und Entwicklung | 46 |
| Risikomanagementbericht | 47 |
| KONZERNABSCHLUSS | 55 |
|---|---|
| A. KONZERN-GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2014 | 58 |
| B. KONZERN-GESAMTERGEBNISRECHNUNG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2014 | 59 |
| C. KONZERNBILANZ ZUM 31.12.2014 | 60 |
| D. KONZERN-GELDFLUSSRECHNUNG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2014 | 61 |
| E. KONZERN-EIGENKAPITALVERÄNERUNGSRECHNUNG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2014 | 62 |
| F. ANHANG ZUM KONZERNABSCHLUSS ZUM 31.12.2014 | 150 |
| ERKLÄRUNG DES VORSTANDES GEMÄSS § 82 ABS. 4 BÖRSEGESETZ (KONZERNABSCHLUSS) | 156 |
| UNEINGESCHRÄNKTER BESTÄTIGUNGSVERMERK (KONZERNABSCHLUSS) | 158 |
| JAHRESABSCHLUSS UND LAGEBERICHT | 160 |
|---|---|
| UNEINGESCHRÄNKTER BESTÄTIGUNGSVERMERK (JAHRESABSCHLUSS) | 204 |
| ERKLÄRUNG DES VORSTANDES GEMÄSS § 82 ABS. 4 BÖRSEGESETZ (JAHRESABSCHLUSS) | 206 |
KONZERNLAGEBERICHT
Die CA Immo Gruppe ist ein international tätiger Immobilienkonzern mit Hauptsitz in Wien. Der Konzern besteht aus zahlreichen Gesellschaften und verfügt über eine beträchtliche Zahl von Immobilien in verschiedenen Jurisdiktionen. Die Kernkompetenz liegt in der Entwicklung und Bewirtschaftung moderner, großflächiger Büroimmobilien in Zentral- und Osteuropa. Kernregion sind die Länder Österreich, Deutschland, Polen, Ungarn, die Tschechische Republik, die Slowakei und Rumänien. In Deutschland konzentriert sich die Geschäftstätigkeit auf die Städte München, Frankfurt und Berlin. In den übrigen Ländern liegt der strategische Fokus primär auf den jeweiligen Hauptstädten. Der Anteil an Büroimmobilien beträgt rund 78% des vollkonsolidierten Bestandsportfolios und soll weiter ausgebaut werden. Das Bestandsportfolio der Gruppe umfasst neben Büroimmobilien auch Wohn- und Logistikimmobilien, Hotels, Fachmarkt- und Einkaufszentren. Die Wertgenerierung basiert auf einer umfassenden Wertschöpfungskette von der Konzeption und Entwicklung ganzer Stadtquartiere bis zum aktiven Management von Bestandsimmobilien. Die Gruppe beschäftigte zum 31. Dezember 2014 insgesamt rund 355 Mitarbeiter.
| Anzahl der Tochtergesellschaften1) |
31.12.2014 | 31.12.2013 |
|---|---|---|
| Österreich | 24 | 30 |
| - hiervon Joint Ventures | 0 | 0 |
| Deutschland | 95 | 106 |
| - hiervon Joint Ventures | 15 | 13 |
| Osteuropa2) | 108 | 127 |
| - hiervon Joint Ventures | 30 | 31 |
| Konzernweit | 227 | 263 |
| - hiervon Joint Ventures | 45 | 44 |
1) Joint Ventures bezogen auf Immobilien-/Projekt-Ebene
2) Inkl. im Rahmen der osteuropäischen Investments bestehende Gesellschaften
Muttergesellschaft des CA Immo Konzerns ("CA Immo Gruppe") ist die börsennotierte CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft mit Sitz in Wien, deren Haupttätigkeit in der strategischen und operativen Leitung der in- und ausländischen Tochtergesellschaften liegt. Niederlassungen bestehen in Österreich, Deutschland, Ungarn, Tschechien, Rumänien, Polen und Serbien; darüber hinaus verfügt der Konzern über Büros in Zypern und der Ukraine. Jeder Standort agiert als weitgehend eigenverantwortliches Profit-Center. Weitere
Tochtergesellschaften (ohne eigenes Team vor Ort) existieren in Bulgarien, Kroatien, Luxemburg, den Niederlanden, der Slowakei und in Slowenien. Nach einem umfassenden Restrukturierungsprogramm in Österreich und Polen bestehen zum Stichtag 31.12.2014 konzernweit 227 Tochtergesellschaften (31.12.2013: 263) in insgesamt 17 Ländern3).
Die inländischen Liegenschaften werden in direkten CA Immo Beteiligungen gehalten. Per 31.12.2014 befindet sich zudem ein Immobilienvermögen von rund 245,3 Mio. € (31.12.2013: 268,5 Mio. €) im direkten Besitz der CA Immobilien Anlagen AG. Das Österreich-Portfolio besteht aktuell aus reinen Bestandsimmobilien.
Seit 2008 ist die CA Immo Deutschland GmbH operative Plattform sämtlicher Deutschland-Aktivitäten der Gruppe. Als ehemalige Verwertungsgesellschaft für Eisenbahnimmobilien im deutschen Staatsbesitz verfügt sie über umfangreiche Kompetenzen in der Entwicklung innerstädtischer Liegenschaften. Niederlassungen in Frankfurt, Berlin und München sichern eine entsprechende lokale Präsenz. Das Immobilienvermögen der Gesellschaft besteht überwiegend aus im Bau befindlichen Immobilien oder unbebauten Grundstücken sowie aus einem zum Handel bzw. zur Veräußerung bestimmten Portfolio mit weiteren Liegenschaften. Die Bestandsimmobilien werden großteils in direkten Beteiligungen gehalten und durch die DRG Deutsche Realitäten GmbH – ein Joint Venture mit dem Makler- und Hausverwaltungsunternehmen ÖRAG – vermietet und verwaltet. Das Baumanagement inklusive Projektsteuerung, Ausschreibung, Vergabe, Bauüberwachung und Generalplanung wird durch die deutsche CA Immo Tochter omniCon durchgeführt, die diese Dienstleistungen auch für Dritte erbringt.
3) Inklusive Holdinggesellschaften in Zypern, Luxemburg und den Niederlanden sowie einer weiteren Gesellschaft in der Schweiz.
Das osteuropäische Bestandsimmobilienportfolio der Gruppe ist in direkten CA Immo Beteiligungen sowie in der Anfang 2011 von der Volksbanken Gruppe erworbenen Europolis GmbH (vormals Europolis AG) – ebenfalls eine 100%-Tochter der CA Immo – positioniert. Der Fokus der seit 1990 bestehenden Europolis Gruppe liegt auf gewerblichen "Class A" Gebäuden in Osteuropa. Das Gesamtportfolio der Europolis teilt sich auf insgesamt vier Teilportfolien. An zwei dieser Portfolien sind namhafte Partner wie EBRD und Union Invest mit einem Anteil zwischen 25% und 49% beteiligt. Die Immobilien werden durch die Europolis Real Estate Asset Management GmbH (EREAM), Wien bzw. durch regionale Gesellschaften in Prag, Budapest, Warschau, Bukarest und Belgrad unter dem Namen "CA Immo Real Estate Management" gemanaged.
Die ursprünglich im CA Immo New Europe Property Fund (CAINE) – einem nach luxemburgischem Recht
als SICAR (Societé d'Investissement en Capital à Risque) konstruierten Projektentwicklungsfonds – gehaltenen osteuropäischen Projektentwicklungen sowie drei weitere Bestandsimmobilien werden seit Anfang Dezember 2014 ebenfalls direkt von der CA Immo gehalten. Die Laufzeit des Fonds endete zum Jahresende 2013; dieser wurde in einem freiwilligen Liquidationsverfahren aufgelöst. Darüber hinaus verfügt auch das Europolis-Portfolio über einen geringen Anteil an Projektentwicklungen und unbebauten Grundstücken in Polen, Ungarn und der Ukraine.
Letztlich hielt CA Immo über eine ihrer Tochtergesellschaften 25% plus acht Aktien am börsennotierten Wiener Immobilienentwickler UBM Realitätenentwicklung AG, die sie im 2. Halbjahr 2014 erfolgreich an die PORR-Tochter PIAG Immobilien AG veräußerte. Der Kaufpreis für die insgesamt 1.500.008 Stück Inhaberaktien betrug 36,0 Mio. €. Die gemeinsam mit UBM realisierten Projekte "Poleczki Business Park" in Warschau sowie "Airport City" in St. Petersburg bleiben von dieser Transaktion unberührt.
Die globale Konjunktur war 2014 vor allem von geopolitischer Instabilität und damit verbundener Volatilität geprägt. Insbesondere die westeuropäische Wirtschaft bekam die Auswirkungen der Sanktionen gegen Russland zu spüren. Die Konjunktursorgen wurden zudem durch den rasanten Verfall des Ölpreises und des Rubels, das Aufflammen der europäischen Schuldenkrise und das Auslaufen der Anleihenkaufprogramme der Federal Reserve in den USA verstärkt. Laut Internationalem Währungsfonds (IWF) soll 2015 weltweit einen Stimmungswechsel bringen, vor allem die europäische Konjunktur werde einen leichten Aufschwung erleben. Im Euroraum haben sich die Konjunkturaussichten seit Mitte Jänner 2015 weiter verbessert. Die Belastungen durch die Austeritätspolitik werden in Zukunft geringer eingeschätzt und es sollte folglich mehr Spielraum für Wirtschaftswachstum gegeben sein.
Das Wachstum der Eurozone lag 2014 bei 0,8%, in der EU bei 1,3% und somit unter den Erwartungen des ersten Halbjahres 2014. 2015 soll das Wachstum in der Eurozone wieder leicht auf 1,1%, in der gesamten EU auf
1,5% ansteigen. Diese Werte liegen ebenfalls unter der Frühjahresprognose 2014 von 1,7% bzw. 2%. Für die Eurozone wird ein Budgetdefizit von 2,6% (EU gesamt: 2,7%) erwartet. Insgesamt liegt die durchschnittliche Staatsverschuldung der Eurozone bei 92,1% (EU: 86,1%).
Das Wirtschaftswachstum in Österreich lag mit 0,7% unter der Frühjahrserwartung von 1,6%. Die österreichische Wirtschaft wuchs im Jahr 2014 real um 0,3%. Die Investitionsbereitschaft der Unternehmen bleibt trotz niedriger Zinssätze gedämpft, die Entwicklung der Einkommen und des privaten Konsums verhalten. 2014 betrug die Inflationsrate in Österreich 1,5% und wird auch 2015 durch den sinkenden Ölpreis auf diesem niedrigen Niveau erwartet. Im Vergleich zur allgemeinen Preisentwicklung 2014 in der Eurozone (0,5%) und der EU (0,6%) liegt Österreich somit klar über dem Durchschnitt. Die Arbeitslosenquote 2014 von 5,3% (Erwartung 2015: 5,4%) rangiert weiterhin unter den niedrigsten im EU–Vergleich.
Die deutsche Konjunktur wurde vor allem vom Außenhandel unterstützt: Der Handelsbilanzsaldo (saison- und kalenderbereinigt) stieg von 16,9 Mrd. € (2013) auf 21,8 Mrd. € (2014). Das Bruttoinlandsprodukt wuchs um 1,5%. EU weit weist Deutschland die niedrigste Arbeitslosenquote von nur 5,1% auf. Die Inflationsrate in Deutschland bewegt sich an der 0%-Linie und schrammt damit zum Jahresende 2014 knapp an einer Deflation vorbei. Die Verschuldung in % des BIP sank in Deutschland von 78,4% (2013) auf 74,8% (2014).
| Wachstumsrate des realen BIP - Volumens 1) |
Jährliche Inflationsraten 2) |
Arbeitslosen quote 3) |
Beschäftigungs quote im Vergleich zum Vorjahr4) |
Brutto Staatsverschul dung 5) |
Handelsbilanzs aldo 6) |
||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2014 | 2015 | in % | in % | in % | in % des BIP 2014 |
in Mrd. € | |
| EU –28 | 1,3 | 1,5 | 0,9 | 10,0 | 0,9 | 86,6 | 7,6 |
| Euroraum –18 | 0,8 | 1,1 | 0,8 | 11,5 | 0,6 | 92,1 | 24,0 |
| AT | 0,7 | 1,2 | 1,1 | 5,3 | 0,7 | 80,7 | 0,6 |
| D | 1,3 | 1,1 | 0,19 | 5,1 | 0,9 | 74,8 | 15,6 |
| PL | 3,0 | 2,8 | -0,89 | 8,0 | 1,9 | 48,6 | -1,4 |
| CZ | 2,0 | 2,7 | 0,08 | 5,8 | 0,5 | 43,8 | -0,4 |
| HU | 3,5 | 2,5 | -0,9 | 9,3 | 3,7 | 80,3 | -0,3 |
| RO | 2,9 | 2,4 | 1,0 | 6,5 | -0,3 | 38,1 | 0,1 |
Quelle: Eurostat, Bloomberg
1) Prognose, Veränderung gegenüber Vorjahr (in %); 2) per Januar 2014; 3) per Dezember 2014 (saisonbereinigt); 4) per drittem Quartal 2014; 5) in % des BIP 2014 6) Januar bis November 2014 (nicht saisonbereinigt)
1) Internationaler Währungsfonds (IWF), World Economic Outlook, Januar 2015
2) Eurostat Eurostatistics 01/2015 edition, EU-Kommission Prognose 17.02.2015
Das Wirtschaftswachstum Ungarns lag Ende 2014 mit 3,5% überraschend über den Erwartungen von 3,2%. Ebenfalls positiv entwickelte sich die rumänische Wirtschaft 2014 mit einem BIP-Wachstum von 2,9%, anstatt der prognostizierten 2,5%. Polens Bruttoinlandsprodukt wuchs 2014 um 3,0% und lag leicht hinter der Prognose von 3,3% am Jahresanfang. Die Wirtschaft in Tschechien wuchs 2014 um 2% und befand sich damit deutlich unter der 2,6% Prognose. Die Arbeitslosenrate ist in den CEE-Ländern vergleichsweise höher als im Rest der EU und liegt in Polen bei 8,0%, in Tschechien bei 5,8%, in Ungarn bei 9,3% und in Rumänien bei 7,1%.
Die Inflationszahlen der CEE-Länder blieben unter den jeweiligen Zielwerten. Die Inflationsrate in Polen stand Ende Jänner 2015 bei 1,3% im Jahresvergleich, dieser Wert führt zur Erwartung einer möglichen Zinssenkung von derzeit 2%. Die ungarische Preissteigerung stand im Jänner 2015 bei -1,4%und impliziert ebenso einen Spielraum für eine Zinssenkung von aktuell 2,1%. Die Inflationsrate in Tschechien lag im Jänner 2015 um 0,1% über dem Vorjahr, in Rumänien um 0,4%.
Die Geldmarktpolitik war 2014 stark expansiv und von einem anhaltend historisch niedrigen Zinsniveau geprägt. Die Europäische Zentralbank (EZB) hat die Leitzinsen im Euro-Raum zur Jahresmitte in zwei Zinsschritten von 0,25% auf 0,15% und im September weiter auf das Rekordtief von 0,05% gesenkt. Die Einlagenzinsen sind mit -0,20% weiter negativ, um die Kreditvergabe für Banken attraktiver zu machen. Die Teuerungsrate der Eurozone lag laut Eurostat Ende 2014 nur noch bei 0,3% und ist somit weit entfernt vom 2%-Ziel der EZB. Um einer Deflation entgegenzuwirken und die Wirtschaft zu stützen, beschloss die EZB im Jänner 2014 das Programm zum Ankauf von Staatsanleihen und anderen Wertpapieren aus den Euroländern auf ein Volumen von bis zu 60 Mrd. € auszudehnen. Der 3-Monats-Euribor, der Referenzzinssatz für variable verzinsliche Anleihen, bewegte sich 2014 auf einem Rekordtief und schwankte zwischen 0,3% und 0,08%.
Die Talfahrt im zweiten Halbjahr setzte sich in den ersten Wochen des Jahres 2015 fort und erreichte einen neuerlichen Tiefstand bei 0,05%. Der 1-Monats-Euribor bewegte sich im Januar 2015 kurzfristig sogar in negativem Terrain. Die Renditen von Staatsanleihen der EuroLänder sowie Unternehmensanleihen mit guter Bonität erreichten 2014 ebenso historische Tiefstände.
Die geldpolitischen Maßnahmen der EZB führten 2014 zu einer Abschwächung der europäischen Gemeinschaftswährung, insbesondere gegenüber dem USD. Die polnische und die ungarische Währung zeigten höhere Volatilität gegen Ende 2014 bzw. zu Beginn des Jahres 2015. EUR/PLN wurde zwischen 4,15 und 4,38 gehandelt, während sich EUR/HUF zwischen 305 und 323 bewegte. Nachdem die Schweizer Nationalbank am 15. Jänner 2015 abrupt den Euro-Mindestkurs von 1,20 Franken aufgehoben hatte, verzeichneten die Währungen der CEE-Länder einen Wertverlust, der jedoch rasch wieder aufgeholt werden konnte.
Die aktuelle Konjunkturlage sowie die Entwicklung der Inflationsrate in der Eurozone lässt erwarten, dass das historisch niedrige Leitzinsniveau auch im Jahr 2015 beibehalten wird. Die EZB–Entscheidung, das Ankaufsprogramm für Anleihen auszudehnen sowie das im November veröffentlichte Investitionsprogramm der Europäischen Kommission, welches in den nächsten drei Jahren Investitionen von mind. 315 Mrd. € für strategische Infrastrukturprojekte mobilisieren soll, soll sich unterstützend auf die Konjunktur auswirken. Nachdem der kräftige Rückgang des Ölpreises die Teuerungsraten 2014 gedämpft hatte, geht die EU-Kommission von einer weiter sinkenden Inflationsrate aus und rechnet 2015 sogar mit einer deflationären Entwicklung.
Die CEE-Länder sollen laut Experten 2015 von einer belebten Inlandsnachfrage und verstärkter Investitionstätigkeit profitieren und um durchschnittlich 2,5%, d. h doppelt so stark wie die Eurozone wachsen. Mit einem BIP-Wachstum von 3,1% im Jahr 2015 sollte Polen wachstumsstärkstes Land in der CEE Region bleiben. Für Tschechien wird 2015 eine Wachstumsrate von 2,4%, für Ungarn 2,3% und für die Slowakei 2,5% erwartet. In Ungarn wird die Wirtschaft langsamer expandieren, da mit geringeren Staatsausgaben zu rechnen ist.
2) Quellen: Eurostat Eurostatistics 01/2015 edition, EU-Kommission Prog-
1) Quellen: Eurostat, Statistische Zentralämter, Bloomberg
nose 17.02.2015, Raiffeisen Research, CEE Economics Q4 (16.2.2015) 3) Quellen: Europäische Zentralbank, Statistisches Zentralamt, Bloomberg
Das Investitionsvolumen in österreichische Gewerbeimmobilien war im 4. Quartal 2014 mit 700 Mio. € geringer als im Vergleichszeitraum (2013: 800 Mio. €). 33% der getätigten Transaktionen entfielen auf Einzelhandelsimmobilien, gefolgt von Büroimmobilien mit 32%. Insgesamt lag das Investitionsvolumen im Jahr 2014 mit 2,8 Mrd. € um 60% über dem Niveau von 2013 (1,75 Mrd. €). Die Spitzenrendite für Büroimmobilien belief sich im 4. Quartal auf 4,6% und ist somit zum Vorquartal (4,65%) leicht gesunken. Die Renditen in guten Lagen waren im 4. Quartal um 5bps (5,25%) minimal geringer als im 3. Quartal (5,30%). Im 4. Quartal stieg der Anteil inländischer Investoren von 25% (Q3) auf 73% an. Investoren aus Russland waren hierbei für ca. 14%, deutsche Investoren für rund 13% der Investitionen verantwortlich. In Anbetracht der aktuell feststellbaren Markttrends wird von einem wachsenden Interesse ausländischer Investoren ausgegangen, welches sich 2015 in großvolumigen Transaktionen niederschlagen sollte.
Der Büroflächenbestand am Wiener Büroimmobilienmarkt ist 2014 nur geringfügig gewachsen und beläuft sich derzeit auf rund 10,83 Mio. m² (2013: 10,81 Mio. m²). Der stabil gebliebene Gesamtbestand ist vor allem auf das vergleichsweise geringe Fertigstellungsvolumen zurückzuführen. Der ÖBB Tower am neuen Hauptbahnhof und Objekte in der Bürolage Wienerberg zählten zu den wichtigsten Fertigstellungen in Wien. Die Vermietungsleistung lag im 4. Quartal 2014 mit 43.000 m² um 52% unter dem Ergebnis des 3. Quartals (90.000 m²). Das 2. Halbjahr wies jedoch mit 133.000 m² insgesamt eine deutlich höhere Vermietungsleistung auf als das 1. Halbjahr (77.000 m²). Im Jahr 2014 waren 80% aller Fertigstellungen vorvermietet. Auch 2015 ist mit dieser Tendenz zu rechnen. Die stabile Leerstandsrate von 6,6% ist auf das geringe Fertigstellungsvolumen 2014 und die anhaltende Nachfrage nach Büroflächen zurückzuführen. Im 4. Quartal 2014 blieb die Spitzenmiete in Wien unverändert bei 25,75 €/m²/Monat. Diese Tendenz sollte sich 2015 fortsetzen. Ein etwas anderes Bild zeigt sich bei den Mieten in guten und durchschnittlichen Lagen – diese sind seit Anfang 2014 stetig gestiegen und betrugen im 4. Quartal rd. 15,00 €/m²/Monat in guten und 13,50 €/m²/Monat in durchschnittlichen Lagen.
| 2014 | 2013 | Veränderung | |
|---|---|---|---|
| in % | |||
| Büroflächenumsatz in m² | 210.000 | 295.000 | -28,8 |
| Leerstandsrate in % | 6,6 | 6,6 | +/-0,0 |
| Spitzenmiete in €/m² netto kalt | 25,75 | 25,25 | +2,0 |
| Spitzenrendite in % | 4,60 | 4,75 | -3,16 |
Quellen: CBRE: Marktbericht Österreich Investment Q4 2014, Wiener Büromarkt Q4 2014
Anmerkung: Der Flächenumsatz schließt Eigennutzer-Transaktionen mit ein
2014 wurden rd. 20,3 Mrd. € in deutsche Büroimmobilien investiert (davon 7,3 Mrd. € im 4. Quartal), das sind 51% des gesamten deutschen Gewerbeimmobilieninvestmentmarktes (+32% im Vergleich zum Vorjahr). Durchschnittlich stieg das deutsche Transaktionsvolumen in den vergangenen 10 Jahren um jährlich ein Drittel an. Der Anteil ausländischer Investoren in Deutschland stieg von 25% auf fast 39%.
Von 2010 bis 2014 hat sich der Anteil der Investitionen in Büroimmobilien am gesamten Investitionsvolumen verdoppelt. In Berlin wurden 2,3 Mrd. € in Büroimmobilien investiert (64% am gesamten Berliner Investmentmarkt), in Düsseldorf 1,2 Mrd. € (63%), in München 3,7 Mrd. € (34%). Der höchste Anteil an Büroinvestitionen ergab sich in Frankfurt (3,9 Mrd. € bzw. 77% des Gesamtvolumens). Angesichts der hohen Investment-Nachfrage sank die Spitzenrendite im Vorjahresvergleich und liegt in München bei 4,30%; Berlin verzeichnet 4,55% und Frankfurt 4,6%.
Entgegen negativer Prognosen ist der Büroflächenumsatz in Deutschland im Vergleich zu 2013 sogar gestiegen. Insgesamt kam es zu einem Umsatzvolumen von 3,0 Mio. m² (4. Quartal: +30%), für 2015 wird ein ähnliches Niveau erwartet. Die Entwicklung in den einzelnen Immobilienhochburgen ergibt jedoch ein diversifiziertes
2) Quellen: Jones Lang LaSalle: Der deutsche Investmentmarkt Q4 2014; CBRE: MarketView Deutschland Investment Quarterly Q4 2014; MarketView European Investment Quarterly Q4 2014
3) Jones Lang LaSalle: Büromarktüberblick BIG 7 4Q 2014; CBRE: Deutschland Investment Quarterly MarketView Q4 2014, Büromarkt München, Frankfurt, Berlin MarketView Q4 2014, MarketView EMEA Rents and Yields Q4 2014
Bild. Berlin verzeichnete mit einem Flächenumsatz von 616.600 m² ein Plus von 35% gegenüber 2013, der Umsatz in Düsseldorf sank dagegen um 22% auf 324.000 m². Die restlichen fünf Kernstädte lagen dazwischen, wobei Hamburg, Stuttgart und München im Vergleich zum Vorjahr Zuwächse zu verzeichnen hatten. Das Neubauvolumen stieg 2014 moderat auf 998.000 m² (+ 11%). 80% der 2014 fertig gestellten Flächen waren bereits vermietet oder an Eigennutzer vergeben.
Der Leerstand der sieben Kernstädte erreichte 2014 kumuliert einen Tiefstand von 7,6% (6,81 Mio. m²) und fiel damit unter die 7 Mio. m² - Marke. Für 2015 wird eine Stabilisierung auf diesem Niveau erwartet. Die Nachfrage nach Büroflächen ließ die Spitzenmieten in den Innenstädten von Hamburg, Köln, Frankfurt, München, Stuttgart und Berlin leicht ansteigen. Die aggregierte Spitzenmiete stieg 2014 um 0,6%, nur in Düsseldorf kam es zu einem Rückgang von 5,5%. Auch bei den Durchschnittsmieten gab es ein Plus von 2%. Ähnliche Ergebnisse werden für das Jahr 2015 erwartet. Der Büroflächenumsatz in München summierte sich 2014 auf 641.000 m² und wurde vor allem von einem starken 4. Quartal (214.800 m²) getrieben. Für 2015 wird ein ähnliches Niveau erwartet. 2014 wurden 204.000 m² neu entwickelte oder sanierte Büroflächen fertiggestellt. Der Büro-Leerstand liegt mit 6,6% am niedrigsten Niveau seit 2003. Die Spitzenmiete ist im 4. Quartal 2014 zum Vergleichszeitraum 2013 um 1,50 € auf 33,00 €/m²/Monat gestiegen. Mietpreise sollten vor allem in der stark nachgefragten Innenstadtlage weiter anziehen, ebenso das Spitzenmietpreisniveau für Top-Büroflächen.
Frankfurt verbuchte 2014 einen Büroflächenumsatz von ca. 378.100 m² und blieb somit zum dritten Mal seit 2004 unterhalb der 400.000m²-Marke. Der Wert liegt um 18% unter dem Zehnjahresdurchschnitt. Dies ist vor allem auf die Entscheidung zahlreicher Mieter zurückzuführen, anstatt eines Umzugs ihre bestehenden Verträge zu verlängern. Gleichzeitig wurde 2014 mit rd. 300.000 m² das größte Volumen an Neubauflächen seit
| 2014 | 2013 | Veränderung in % |
|
|---|---|---|---|
| Berlin | |||
| Büroflächenumsatz in m² | 617.000 | 455.000 | 35,0 |
| Leerstandsrate in % | 7,7 | 8,2 | -0,5 |
| Spitzenmiete in €/m² netto kalt | 22,0 | 22,0 | 0,0 |
| Spitzenrendite in % | 4,5 | 4,7 | -0,2 |
| Frankfurt am Main | |||
| Büroflächenumsatz in m² | 378.000 | 441.000 | -14,2 |
| Leerstandsrate in % | 10,4 | 11,1 | -0,7 |
| Spitzenmiete in €/m² netto kalt | 35,0 | 35,0 | 0,0 |
| Spitzenrendite in % | 4,6 | 4,7 | -0,1 |
| München | |||
| Büroflächenumsatz in m² | 641.000 | 625.000 | 2,6 |
| Leerstandsrate in % | 6,6 | 7,3 | -0,7 |
| Spitzenmiete in €/m² netto kalt | 33,0 | 31,5 | 4,8 |
| Spitzenrendite in % | 4,2 | 4,4 | -0,2 |
Quellen: Jones Lang LaSalle: Büromarktüberblick BIG 7 Q4 2014
Anmerkung: Der Flächenumsatz schließt Eigennutzer-Transaktionen mit ein
mehr als 10 Jahren fertig gestellt, 75% der neuen Flächen waren bei Fertigstellung bereits vermietet. Unter anderem auf Grund diverser Abgänge älterer Bestandsgebäude sank die Leerstandsrate weiter auf nunmehr 10,4% im 4. Quartal 2014 und ist aktuell am niedrigsten Stand seit mehr als 10 Jahren. Die Spitzenmiete ist mit 35 €/m²/Monat stabil geblieben.
Berlin verzeichnete 2014 einen Rekord-Büroflächenumsatz (616.600 m² zu 454.600 m² im Vorjahr: +35%). Der Flächenumsatz im 4. Quartal 2014 betrug ca. 219.000 m². Durch die gestiegene Nachfrage nach Büroflächen sank die Leerstandsrate im 4. Quartal auf ein anhaltend geringes Niveau von 7,7%. Vor allem Cityrandlagen weisen einen sehr geringen Leerstand auf. In diesem Segment stieg die Durchschnittsmiete um 7,6% auf 13,70 €/m²/Monat. Die Spitzenmiete hielt sich konstant auf 22,00 €/m²/Monat.
Das Investitionsvolumen in den CEE Ländern (exklusive Russland) machte 2014 ca. 7,9 Mrd. € aus, dies entspricht einem Zuwachs von rund 27% (2013: 6,2 Mrd. €). Polen blieb führender regionaler Markt mit einem Anteil von ca. 41% (3,2 Mrd. €), gefolgt von Tschechien (25%, 2,0 Mrd. €), Rumänien (16%, 1,3 Mrd. €), der Slowakei (8%, 0,6 Mrd. €) und Ungarn (7%, 0,6 Mrd. €). In den CEE-Ländern verzeichnete vor allem der Büro-Transaktionsmarkt mit 3,7 Mrd. € ein sehr gutes Ergebnis, das rd. 54% über dem Vorjahreswert von 2,4 Mrd. € lag. Deutlich zugelegt haben auch Investitionen im Logistiksektor, die im Jahresvergleich mit rd. 1,6 Mrd. € um 35% gesteigert wurden.
Polen blieb mit einem soliden Jahr 2014 primärer Fokus für viele institutionelle Anleger. Sein Anteil am gesamten CEE-Transaktionsmarkt reduzierte sich jedoch seit 2012 von 70% auf rund 41% im Jahr 2014, da auch die anderen Länder der Region deutlich steigende Investitionsvolumina verzeichnen konnten – ein erfolgversprechender Trend für die ganze Region. Das Transaktionsvolumen in Warschau, dem wichtigsten osteuropäischen Investmentmarkt, ist 2014 auf 1,2 Mrd. € gewachsen (2013: 913 Mio. €).
Das Transaktionsvolumen in Tschechien stieg im 2. Halbjahr 2014 auf 1,28 Mrd. € an (+78% gegenüber dem 1. Halbjahr 2014; +52% gegenüber dem Vergleichszeitraum 2013). Ungarn erzielte 2014 das höchste Transaktionsvolumen seit 2007 mit insgesamt knapp über 580 Mio. €. Das Investmentvolumen in Rumänien wurde zu 41% von Transaktionen im Einzelhandel dominiert.
Der Flächenumsatz hat in drei der vier CA Immo-Kernstädte (Prag, Budapest und Bukarest) 2014 deutlich angezogen. In Bukarest und Budapest ist die Leerstandsrate weiter gesunken. Die Spitzenrenditen liegen in den Kernmärkten der CA Immo weiterhin auf stabilem Niveau. Auch Bukarest hielt sich im 4. Quartal stabil bei 7,75%, nachdem die Spitzenrendite ab dem 1. Quartal 2014 um 50bsp gestiegen war.
Warschau hält mit einer Büro-Gesamtfläche von rund 4,4 Mio. m² rd. 48% des polnischen Büroimmobilienmarktes. 2014 lag das Fertigstellungsvolumen bei 276.900 m², bis 2016 sollen weitere 834.000 m² folgen. 2014 wurde mit insgesamt 612.400 m² Bürofläche um 3% weniger als im Vorjahr vermietet, das 4. Quartal 2014 verzeichnete jedoch mit 190.700 m² die höchste Dynamik der vergangenen vier Jahre. Die Leerstandsrate ist vom 3. auf das 4. Quartal 2014 um 0,5% auf 13,3% gesunken. Dieser Rückgang ist vor allem auf das geringe Fertigstellungsvolumen im 4. Quartal zurück zu führen. Die Spitzenmiete betrug in zentralen Lagen 25€/m²/Monat, in den Randbezirken 15€/m²/Monat. In Hinblick auf die umfangreiche Projektpipeline ist ein Sinken der Spitzenmiete absehbar.
Die Vermietungsleistung am Büromarkt in Bukarest betrug im 4. Quartal mehr als 108.000 m², davon wurden 65% neu vermietet. Die Vermietungsaktivität wuchs im Vergleich zu den Vorquartalen um 20%. Im 4. Quartal betrug das Fertigstellungsvolumen 41.200 m². Der Bürobestand in Bukarest summierte sich 2014 auf 2,27 Mio. m² und soll im Folgejahr um weitere 150.000 m² wachsen. Der Flächenumsatz 2014 betrug 315.000 m² und stieg zum Vorjahr um 5%. Die Leerstandsrate reduzierte sich von 15% zu Jahresanfang auf 13% zum Jahresende und wird 2015 bei 12% erwartet. Zwischen den einzelnen Teilmärkten bestehen jedoch große Unterschiede. So betrug der Leerstand in Class A-
1) Quellen: Jones Lang LaSalle: CEE Investment Market Pulse/2014; CBRE: Property Investment MarketView Q4 2014
2) Quellen: Jones Lang LaSalle: Warsaw Office Market Profile Q4 2014, Warsaw, Bucharest und Budapest City Report Q4 2014, Prague Office Market Q4 2014; CBRE: Prague, Warsaw, Bucharest und Budapest Office MarketView Q4 2014, CZ Property Investment MarketView H2 2014, MarketView EMEA Rents and Yields Q4 2014
Immobilien nur 6,2%, bedingt durch eine robuste Nachfrage nach modernen Büroflächen mit guter Verkehrsanbindung. Bei den B-Objekten betrug die Leerstandsrate hingegen 17,3%. Die Spitzenmiete in Bukarest belief sich im 4. Quartal 2014 auf 18 €/m²/Monat.
Der Büroflächenumsatz in Budapest stieg von 396.000 m² (2013) auf 465.600 m² (2014) – ein Zuwachs von 17%. Die Vermietungsleistung des Bürosektors wuchs 2014 um 19% und somit mit einer ähnlichen Geschwindigkeit wie 2013. 2014 lag das Fertigstellungsvolumen mit 68.200 m² auf niedrigem Niveau; 72% der neuen Flächen waren bereits vermietet. 2015 sollen weitere 45.000 m² neue Bürofläche hinzukommen. Die Leerstandsrate ging 2014 um 2,2bsp zurück und liegt mit derzeit 16,2% auf dem geringsten Niveau seit 6 Jahren. Class B Immobilien verzeichneten den größten Rückgang des Leerstandes (5,5bsp). Bei den A-Immobilien blieb die Leerstandsrate im Wesentlichen konstant. Für 2015 wird eine weitere Reduktion erwartet. Die durchschnittliche
Spitzenmiete beläuft sich in Budapest aktuell auf 19 – 21 €/m²/Monat.
Der Büromarkt in Prag konnte 2014 mit einem Fertigstellungsvolumen von 148.900 m² den stärksten jährlichen Zuwachs seit 2009 und einen Anstieg von 90% im Vergleich zu 2013 verzeichnen. Damit überschritt der Prager Büro-Bestand die 3 Mio. m² -Marke. Insgesamt kamen 15 neue Gebäude auf den Markt, fast alle davon im gehobenen Marktsegment. Die Vermietungsleistung 2014 stieg gegenüber 2013 um 32% auf 331.900 m². Die Leerstandsrate betrug im 4. Quartal 15,3% und variiert in den einzelnen Teilmärkten. In der Prager City beläuft sich der Leerstand auf 20,7%, während in den inneren Bezirken 14,3% und in den äußeren Bezirken nur 13,5% der Büroflächen leer stehen. 2015 soll der Leerstand in Prag mit 16% seinen vorläufigen Höchststand erreichen. Die Spitzenmieten in der City belaufen sich auf 18,50 – 19,50 €/m²/Monat, in der inneren Stadt zwischen 15,00 – 17,50 €/m²/Monat und in den Randbezirken um die 13,00 – 14,50 €/m²/Monat.
| BÜROMARKTENTWICKLUNG IN DEN OSTEUROPÄISCHEN KERNMÄRKTEN | |
|---|---|
| --------------------------------------------------------- | -- |
| 2014 | 2013 | Veränderung in % | |
|---|---|---|---|
| Budapest | |||
| Büroflächenumsatz in m² | 465.000 | 396.000 | 17 |
| Leerstandsrate in % | 16,2 | 18,4 | -11,9 |
| Spitzenmiete in €/m² netto kalt | 19,0-21,0 | 19,0 | -5,2 |
| Spitzenrendite in % | 7,25 | 7,50 | -3,3 |
| Bukarest | |||
| Büroflächenumsatz in m² | 315.000 | 300.000 | 5 |
| Leerstandsrate in % | 13 | 15,1 | -13,9 |
| Spitzenmiete in €/m² netto kalt | 18 | 18 | 0,0 |
| Spitzenrendite in % | 7,75 | 8,25 | -6,1 |
| Prag | |||
| Büroflächenumsatz in m² | 331.000 | 299.000 | 10,7 |
| Leerstandsrate in % | 15,3 | 13,2 | 15,9 |
| Spitzenmiete in €/m² netto kalt | 19,50 | 20,0 | -2,5 |
| Spitzenrendite in % | 6,0 | 6,0 | 0,0 |
| Warschau | |||
| Büroflächenumsatz in m² | 612.000 | 633.000 | -3,3 |
| Leerstandsrate in % | 13,3 | 11,8 | 12,7 |
| Spitzenmiete in €/m² netto kalt | 25,5 | 25,5 | 0,0 |
| Spitzenrendite in % | 6,0 | 6,0 | 0,0 |
Quellen: CBRE: Budapest Office MarketView Q4 2014, MarketView Bucharest Office Q4 2014, MarketView Prague Office Q4 2014, MarketView Warsaw Office Q4 2014, MarketView EMEA Rents and Yields Q4 2014; Jones Lang LaSalle: Prague Office Market Q4 2014, Warsaw Office Market Profile Q4 2014
Anmerkung: Der Flächenumsatz schließt Eigennutzer-Transaktionen mit ein
Das Kerngeschäft der CA Immo Gruppe teilt sich in die Geschäftsfelder Bestandsimmobilien und Immobilienvermögen in Entwicklung. In beiden Geschäftsfeldern ist CA Immo auf gewerblich genutzte Immobilien mit deutlichem Schwerpunkt auf Büroimmobilien in zentraleuropäischen Hauptstädten spezialisiert. Ziel ist der Aufbau eines fokussierten, qualitativ hochwertigen und ertragsstarken Bestandsimmobilienportfolios in den Kernmärkten Deutschland, Österreich, Tschechien, Polen, Ungarn, Rumänien und die Slowakei. Durch die Aufbereitung und Verwertung von Grundstücksreserven im Geschäftsfeld Development werden zusätzliche Ergebnisbeiträge erzielt.
Die Anwendung neuer Standards der Rechnungslegung bewirkt eine im Vergleich zum Vorjahresbericht veränderte Darstellung des Immobilienvermögens. Die vollkonsolidierten, im 100%-Eigentum von CA Immo stehenden Immobilien werden nun getrennt von den im anteiligen Eigentum (z. B. in Form von Joint Ventures) stehenden, seit Anfang 2014 nach der Equity-Methode gemäß der Anteilsquote einbezogenen Immobilien(gesellschaften) gezeigt. Die zu Vergleichszwecken herangezogenen Vorjahreszahlen wurden ebenfalls entsprechend den neuen Regelungen adaptiert.
CA Immo hält zum Stichtag ein Immobilienvermögen von 3,6 Mrd. €. Davon entfallen 3,0 Mrd. € (84% des Gesamtportfolios) auf Bestandsimmobilien1) sowie 0,6 Mrd. € (16% des Gesamtportfolios) auf Immobilienvermögen in Entwicklung. Osteuropa ist mit einem Anteil von 41% größtes regionales Segment.
1) Inkl. selbst genutzter, selbst verwalteter Immobilien und kurzfristiges Immobilienvermögen
| in Mio. € | Bestandsimmobilien 1) | Immobilienvermögen | kurzfristiges Immobilienvermögen |
Immobilienvermögen | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| in Entwicklung | Immobilienvermögen2) | in % | |||||||||||||
| voll | at | ∑ | voll | at | ∑ | voll | at | ∑ | voll | at | ∑ | voll | at | ∑ | |
| equity | equity | equity | equity | equity | |||||||||||
| Österreich | 664 | 0 | 664 | 0 | 0 | 0 | 20 | 0 | 20 | 685 | 0 | 685 | 25 | 0 | 19 |
| Deutschland | 689 | 177 | 866 | 485 | 18 | 503 | 25 | 33 | 58 | 1.200 | 228 1.427 | 45 | 26 | 40 | |
| Tschechien | 34 | 157 | 192 | 3 | 3 | 6 | 28 | 0 | 28 | 65 | 160 | 225 | 2 | 18 | 6 |
| Ungarn | 182 | 98 | 280 | 1 | 0 | 1 | 0 | 13 | 13 | 183 | 111 | 294 | 7 | 12 | 8 |
| Polen | 286 | 66 | 352 | 0 | 22 | 22 | 24 | 33 | 57 | 310 | 121 | 431 | 12 | 14 | 12 |
| Rumänien | 100 | 105 | 204 | 1 | 14 | 16 | 0 | 78 | 78 | 101 | 197 | 298 | 4 | 22 | 8 |
| Sonstige | 144 | 64 | 208 | 6 | 8 | 13 | 0 | 1 | 1 | 150 | 73 | 222 | 5 | 8 | 7 |
| Summe | 2.100 | 667 | 2.768 | 496 | 65 | 561 | 97 | 157 | 255 | 2.694 | 889 3.583 | 100 | 100 | 100 | |
| Anteil am | |||||||||||||||
| Gesamtportfolio | 78% | 75% | 77% | 18% | 7% | 16% | 4% | 18% | 7% | 100% | 100% 100% |
Voll: Vollkonsolidierte Immobilien im 100%-Eigentum von CA Immo
At equity: Immobilien im anteiligen Eigentum von CA Immo, at equity konsolidiert, gemäß Anteilsquote (pro-rata) abgebildet
2) Exkl. selbst genutzter und selbst verwalteter Immobilien
3) Kurzfristiges Immobilienvermögen inkludiert zum Handel und zum Verkauf bestimmte Immobilien
Im Geschäftsjahr 2014 wurde die strategische Portfoliofokussierung auf großflächige, moderne Büroimmobilien konzernweit fortgeführt. Verkauft wurden demnach vorwiegend Liegenschaften, die regional oder sektoral nicht dem Kerngeschäft von CA Immo zuzuordnen sind. Das 2014 verkaufte Immobilienvermögen brachte in Summe Verkaufserlöse von 271,5 Mio. € und einen Ergebnisbeitrag von 38,8 Mio. €.
Mitte Oktober wurde ein Kaufvertrag zur Veräußerung eines Logistik-Portfolios mit einer Gesamtfläche von rd. 467.000 m² erfolgreich abgeschlossen, das Closing erfolgte Anfang Februar 2015. Die Transaktion umfasst einen Logistikpark in Rumänien (215.000 m²), zwei Bestandsobjekte in Polen (252.000 m²) und rd. 165 Hektar unbebaute Entwicklungsliegenschaften, primär in Polen und Rumänien. Die Immobilien wurden von einem Joint Venture der CA Immo und der Europäischen Bank für Wiederaufbau und Entwicklung (EBRD) gehalten.
In Österreich wurden im Zuge der Portfoliobereinigung kleinere Liegenschaften diverser Assetklassen sowie
Superädifikate mit einem Verkaufserlös von insgesamt rd. 56,4 Mio. € verkauft (für zwei der Liegenschaften erfolgte das Closing erst Anfang 2015); der Gewinn aus diesen Transaktionen lag bei rd. 3 Mio. €
24,9 Mio. € an Verkaufserlösen bzw. 15,2 Mio. € Ergebnisbeitrag entfielen auf Baugrundstücke im Rahmen der Großteils innerstädtischen Stadtquartiersentwicklungen in Deutschland (unter anderem ein Hochhausbaufeld im Frankfurter Europaviertel), für die zuvor entsprechende wertsteigernde Widmungen erzielt wurden.
Mitte November konnten die Vertragsverhandlungen für den Verkauf von zwei Bürotürmen der AIRPORTCITY St. Petersburg erfolgreich abgeschlossen werden. Das Investitionsvolumen liegt bei 70 Mio. €, das Closing erfolgte Anfang März 2015. Die Airportcity St. Petersburg wird von der Projektgesellschaft ZAO AVIELEN A.G. – ein Joint Venture der österreichischen Immobilienunternehmen Warimpex (55%), CA Immo (35%) und UBM (10%) – entwickelt und befindet sich in unmittelbarer Nähe zum internationalen Flughafen St. Petersburg "Pulkovo 2". Neben einem Vier-Sterne-Hotel Crowne
Plaza sind drei moderne Bürogebäude mit einer vermietbaren Fläche von insgesamt ca. 31.000 m² entstanden. Die beiden nun verkauften Bürotürme "Jupiter 1" und "Jupiter 2" der ersten Bauphase umfassen insgesamt eine Büronutzfläche von ca. 16.800 m² und sind voll vermietet.
2014 investierte CA Immo insgesamt 141,9 Mio. € in ihr Immobilienportfolio. 24,9 Mio. € flossen in Revitalisierungs- bzw. Optimierungsmaßnahmen, 117,0 Mio. € wurden für die Fortführung der Projektentwicklungen aufgewendet.
Mitte August konnte CA Immo ihre Anteile am Münchner Büroprojekt Kontorhaus von 50% auf 93% aufstocken. Verkäufer der Gesellschaftsanteile ist E&G Bridge Equity Fonds GmbH & Co. KG, über den Kaufpreis wurde Stillschweigen vereinbart. Das Closing der Transaktion ist Ende September erfolgt. Das von CA Immo und E & G Financial Services in einem Joint Venture entwickelte Kontorhaus wird im Herbst 2015 fertiggestellt und bildet
den letzten Baustein im Münchner Stadtquartier Arnulfpark. Das Gesamtinvestment liegt bei 102 Mio. €, die Vorvermietungsquote bei 55%. Hauptmieter auf rund 14.000 m² Bruttogrundfläche (BGF) ist Google.
Visualisierung des Bürogebäudes Kontorhaus in München
| Österreich | Deutschland | Osteuropa | Gesamt | ||
|---|---|---|---|---|---|
| Immobilienvermögen 31.12.2013 | Mio. € | 704,7 | 1.271,7 | 1.651,6 | 3.628,0 |
| Neuanschaffungen | Mio. € | 0,0 | 26,6 | 6,0 | 32,6 |
| Investitionen | Mio. € | 6,3 | 115,6 | 20,0 | 141,9 |
| Neubewertung/Wertminderung/Abschreibungen | Mio. € | 6,5 | 29,3 | –64,7 | –28,9 |
| Veränderungen Mietincentive | Mio. € | 0,5 | 7,8 | –0,1 | 8,2 |
| Abgänge | Mio. € | –33,4 | –23,4 | –142,0 | –198,8 |
| sonstige Veränderungen | Mio. € | 0,0 | 0,2 | 0,2 | 0,4 |
| Immobilienvermögen 31.12.2014 | Mio. € | 684,7 | 1.427,8 | 1.471,0 | 3.583,4 |
| Jahresmieterlös1) | Mio. € | 41,8 | 51,5 | 107,1 | 200,4 |
| Annualisierter Mieterlös | Mio. € | 39,0 | 53,2 | 111,0 | 203,2 |
| Wirtschaftliche Leerstandsrate | |||||
| Bestandsimmobilien | % | 3,1 | 9,9 | 11,2 | 9,3 |
| Bruttorendite (bezogen auf Bestandsimmobilien) | % | 5,7 | 5,7 | 7,7 | 6,6 |
1) inkl. Jahresmieterlös der im Jahr 2014 verkauften Objekte (6,3 Mio. €)
Das Geschäftsfeld Bestandsimmobilien ist mit einem Anteil von 84% am Gesamtimmobilienvermögen wichtigster Ertragsbringer von CA Immo. Die laufende Qualitätsoptimierung des Bestands sowie die kontinuierliche Mieterbindung- und -Akquisition zur Erhaltung stabiler, wiederkehrender Mieterträge ist übergeordnetes Unternehmensziel. Wesentliche Leistungsindikatoren des operativen Immobiliengeschäfts sind:
Das Bestandsportfolio1) der Gruppe umfasst zum Stichtag 31.12.2014 eine vermietbare Gesamtnutzfläche von 1,6 Mio. m² mit einem Bilanzwert von rund 2,8 Mrd. € (2013: 3,0 Mrd. €). Der größte Anteil des Bestandsvermögens entfällt mit 45% auf das Segment Osteuropa. In Summe verzeichnete die Gruppe 2014 Mieterlöse in Höhe von 200,4 Mio. € (2013: 249,9 Mio. €), davon entfielen rd. 53% auf Osteuropa. Auf Basis der annualisierten Mieter-
1) Exkl. selbst genutzter, selbst verwalteter Immobilien und kurzfristiges Immobilienvermögen
Portfoliowert Vermietbare Fläche Vermietungsgrad annualisierter Mieterlös 2) Rendite in Mio. € in m² in % in Mio. € in % voll at equity ∑ voll at equity ∑ voll at equity ∑ voll at equity ∑ voll at equity ∑ Österreich 659 0 659 512.549 0 512.549 96,9 0,0 96,9 37,3 0,0 37,3 5,7 0,0 5,7 Deutschland 687 177 863 400.392 33.457 433.849 92,5 80,4 90,1 40,1 8,8 48,8 5,8 5,0 5,7 Tschechien 34 157 192 27.337 70.033 97.370 90,3 89,3 89,5 3,5 11,4 14,9 10,0 7,3 7,8 Ungarn 182 98 280 106.832 76.213 183.045 80,1 86,2 82,3 13,0 7,7 20,7 7,1 7,9 7,4 Polen 286 66 352 93.294 33.078 126.371 93,1 91,1 92,7 21,5 5,6 27,1 7,5 8,5 7,7 Rumänien 100 105 204 42.340 50.409 92.749 94,5 89,8 92,2 8,7 8,0 16,8 8,8 7,7 8,2 Sonstige 144 64 208 87.496 37.687 125.183 86,5 90,1 87,5 11,2 4,9 16,1 7,8 7,6 7,7 Gesamt 2.093 667 2.760 1.270.240 300.877 1.571.117 91,9 87,3 90,7 135,3 46,4 181,7 6,5 7,0 6,6
BESTANDSIMMOBILIEN: KENNZAHLEN NACH LÄNDERN 1)
Voll: Vollkonsolidierte Immobilien im 100%-Eigentum von CA Immo
At equity: Immobilien im anteiligen Eigentum von CA Immo, at equity konsolidiert, gemäß Anteilsquote (pro rata) abgebildet
1) Exkl. selbst genutzter, selbst verwalteter Immobilien und kurzfristigem Immobilienvermögen
² ) Monatliche Vertragsmiete zum Stichtag x 12 löse rentiert das Bestandsportfolio mit 6,6% (2013: 6,5%). Im Zuge der strategischen Portfoliofokussierung wurde der Büroanteil von 70% (31.12.2013) auf 79% zum Stichtag weiter erhöht.
Der Vermietungsgrad des Bestandsportfolios erhöhte sich von 88,1% (31.12.2013) auf 90,7% zum 31.12.2014. Vor allem die Objekte in Rumänien, Österreich und Polen sind überdurchschnittlich gut ausgelastet. In einem Likefor-like Vergleich jener Immobilien, die bereits zum 31.12.2013 Teil des Portfolios waren, erhöhte sich der wirtschaftliche Vermietungsgrad von 88,4% zum 31.12.2013 auf 91,3% zum Bilanzstichtag 2014.
| Bilanzwerte | annualisierter Mieterlös 1) | Bruttorendite in % | Vermietungsgrad in % | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Mio. | 2014 | 2013 | 2014 | 2013 | 2014 | 2013 | 2014 | 2013 |
| angepasst | angepasst | angepasst | angepasst | |||||
| Österreich | 639,3 | 631,5 | 37,3 | 36,9 | 5,8 | 5,8 | 96,9 | 93,8 |
| Deutschland | 819,5 | 800,7 | 47,0 | 49,5 | 5,7 | 6,2 | 92,2 | 89,8 |
| Osteuropa | 1.237,3 | 1.257,0 | 95,6 | 94,5 | 7,7 | 7,5 | 88,8 | 85,9 |
| Gesamt | 2.696,1 | 2.689,2 | 179,9 | 181,0 | 6,7 | 6,7 | 91,3 | 88,4 |
1) Monatliche Vertragsmiete zum Stichtag x 12
Im Jahr 2014 vermietete CA Immo konzernweit in Summe rd. 382.000 m² vermietbare Nutzfläche, davon entfielen rd. 10.800 m² auf Projekt-Vorvermietungen. Exklusive der Projekt-Vorvermietungen entspricht dies einer Vermietungsleistung von rund 24% des insgesamt 1,57 Mio. m² starken Bestandsportfolios der Gruppe. 48% entfallen auf Neuvermietungen und Vertragserweiterungen, 52% auf Vertragsverlängerungen bestehender Mieter. 51% der gesamten vermieteten Fläche waren Büroflächen, 48% entfielen auf Logistik. Der Markt mit der stärksten Vermietungsleistung 2014 war Österreich mit knapp 13.800 m² neu vermieteten Büroflächen, gefolgt von Polen mit über 12.200 m² Büro-Neuvermietung. Der Mietvertrag mit dem größten Flächenvolumen war die 9.400 m²-Vermietung im Zagreb Tower an kroatische Behörden. 41% der Mietverträge laufen länger als 5 Jahre bzw. unbefristet.
| Büro | Sonstige | Summe | |
|---|---|---|---|
| Deutschland | |||
| Vorvermietung Projekte | 10.000 | 814 | 10.814 |
| Bestand Neuvermietung | 2.830 | 9.018 | 11.848 |
| Vertragsverlängerung | 9.827 | 7.626 | 17.453 |
| Summe | 22.657 | 17.458 | 40.115 |
| Österreich | 0 | ||
| Bestand Neuvermietung | 13.755 | 4.754 | 18.509 |
| Vertragsverlängerung | 6.525 | 1.763 | 8.288 |
| Summe | 20.280 | 6.517 | 26.797 |
| Osteuropa | 0 | ||
| Bestand Neuvermietung | 63.089 | 79.693 | 142.782 |
| Vertragsverlängerung | 87.033 | 85.259 | 172.293 |
| Summe | 150.122 | 164.953 | 315.075 |
| Gesamt | 193.059 | 188.928 | 381.987 |
| Branche | Region | Anteil % 1) | |
|---|---|---|---|
| PWC | Wirtschaftsprüfer | Deutschland | 6 |
| Hennes & Mauritz GmbH | Bekleidung Einzelhandel | Deutschland | 3 |
| Verkehrsbüro Hotellerie GmbH | Hotellerie | Österreich/Osteuropa | 2 |
| TOTAL Deutschland GmbH | Energieversorgung | Deutschland | 2 |
| Land Berlin c/o Berliner Immobilienmanagement | |||
| GmbH | Immobilien und Verwaltung | Deutschland | 2 |
| Österreichische Post AG | Post | Österreich | 2 |
| Robert Bosch Aktiengesellschaft | Elektrotechnik | Österreich | 2 |
| InterCityHotel GmbH | Hotellerie | Deutschland | 1 |
| IBM | IT | Osteuropa | 1 |
| Meininger GmbH | Hotellerie | Österreich/Deutschland | 1 |
1) Nach annualisierten Mieterlösen
Das österreichische Bestandsportfolio verfügt über eine vermietbare Nutzfläche von 512.549 m² und repräsentiert gemäß aktueller Bewertung einen Bilanzwert von rd. 659 Mio. €. Mit rd. 24% Anteil am gesamten CA Immo-Bestandsportfolio (gemessen am Portfoliowert) ist Österreich der größte Bestandsmarkt der Gruppe. 2014 erbrachte dieses Portfolio Mieterlöse in Höhe von 42 Mio. € (2013: 40 Mio. €), was einer durchschnittlichen Rendite von 5,7% (2013: 6,0%) entspricht.
CA Immo investierte 2014 6,3 Mio. € (2013: 3,0 Mio. €) in das österreichische Bestandsportfolio, darüber hinaus wendete sie 2,6 Mio. € (2013: 2,3 Mio. €) für die Instandhaltung ihrer österreichischen Bestandsimmobilien auf.
2014 wurden in Österreich insgesamt 13.755 m² Bürofläche neu vermietet und rd. 6.500 m² verlängert. Die gesamte Vermietungsleistung über alle Nutzungsarten lag 2014 bei insgesamt rd. 26.800 m² neu vermieteter bzw. verlängerter Nutzfläche. Die wirtschaftliche Vermietungsquote im Bestandsportfolio erhöhte sich im Jahresvergleich auf 96,9% (2013: 94,2%).
| in Mio. € | 31.12.2014 31.12.2013 | Verän | |
|---|---|---|---|
| angepasst | derung | ||
| Bilanzwert | 659,3 | 699,4 | –5,7 |
| Annualisierte Mieterlöse 2) | 37,3 | 41,8 | –10,8 |
| Bruttorendite in % | 5,7 | 6,0 –0,3 pp | |
| Wirtschaftlicher Leerstand in % | 3,1 | 5,8 –2,7 pp |
1) Exkl. selbst genutzter Immobilien
2) Monatliche Vertragsmiete zum Stichtag x 12
Zum Stichtag hält CA Immo in Deutschland Bestandsimmobilien mit einem Bilanzwert von rd. 863,4 Mio. € (2013: 801 Mio. €) und einer vermietbaren Nutzfläche von 433.849 m². Das deutsche Bestandsimmobilienvermögen umfasst großteils moderne, von CA Immo selbst entwickelte Bürogebäude in zentraler Lage in Berlin, München und Frankfurt.
2014 wurden in Deutschland Mieterlöse in Höhe von 51,5 Mio. € (2013: 108,8 Mio. €) erwirtschaftet. Die Rendite des Portfolios lag per 31.12.2014 bei 5,7% (2013: 6,2%). CA Immo wendete 2014 rund 0,2 Mio. € für die Instandhaltung ihrer deutschen Bestandsimmobilien auf. Im Herbst 2014 wurden die Büro- und Geschäftsgebäude Belmundo und LaVista im Düsseldorfer Stadtquartier BelsenPark fertig gestellt und in das CA Immo-Bestandsportfolio übernommen. LaVista verfügt über insgesamt rd. 4.000 m² BGF und ist zu 29%1) vermietet, Belmundo fasst 10.000 m² BGF mit einer Vermietungsquote von 80%1).
Der Vermietungsgrad des deutschen Bestandsportfolios konnte trotz der Übernahme von zwei noch in der Stabilisierungsphase befindlichen Projektfertigstellungen von 89,8% (31.12.2013) auf 90,1% (31.12.2014) gesteigert werden. Insgesamt wurden 2014 in Deutschland rd. 40.100 m² Fläche (davon rd. 22.660 m² Bürofläche) neu vermietet bzw. verlängert. Rd. 10.000 m² entfallen auf Vorvermietungen von Projektentwicklungen.
| 31.12.2014 | 31.12.2013 | Veränderung |
|---|---|---|
| angepasst | ||
| 863,4 | 800,7 | 7,8 |
| 48,8 | 49,5 | –1,4 |
| 5,7 | 6,2 | –0,5 pp |
| 9,9 | 10,2 | –0,3 pp |
1) Exkl. selbst genutzter Immobilien, kurzfristigem Immobilienvermögen 2) Monatliche Vertragsmiete zum Stichtag x 12
1) inkl. zum Stichtag bereits unterschriebene Mietverträge
CA Immo investiert seit 1999 in Osteuropa und ist heute in neun Ländern Zentral-Osteuropas (70% CEE) sowie Südosteuropas (30% SEE) mit Bestandsimmobilien präsent. Zum Stichtag 31.12.2014 repräsentieren die osteuropäischen Bestandsimmobilien einen Bilanzwert von rd. 1.237,3 Mio. € (31.12.2013: 1.451,6 Mio. €), das sind rd. 45% des gesamten Bestandsportfolios. CA Immo setzt in der Region vorrangig auf Büroimmobilien in hoher Qualität und zentraler Lage in ost- und südosteuropäischen Hauptstädten. Nach dem Verkauf des Logistikbestands in Polen und Rumänien (das Closing der Transaktion erfolgte nach dem Stichtag im Jänner 2015) entfallen 93% des Bestands auf Büroimmobilien und lediglich 2% auf Logistik- (31.12.2013: 16%), 4% auf Retail- und 1% auf Hotelimmobilien. Die Instandhaltung und Vermietung des Portfolios wird durch eigene, lokale Teams vor Ort abgewickelt.
Das Bestandsportfolio umfasst 624.719 m² vermietbare Fläche und erwirtschaftete 2014 Mieterlöse in Höhe von 107,1 Mio. € (2013: 100,8 Mio. €), das sind rund 53% der gesamten Mieterträge von CA Immo. Der gesamte Bestand weist eine Bruttorendite von 7,7% (2013: 7,1%) auf, wobei die Objekte in SEE bei einer Rendite von 8,3% (2013: 8,4%) und jene in CEE bei 7,5% (2013: 6,4%) liegen. Details zu den einzelnen Immobilien des osteuropäischen
Bestandsportfolios finden Sie in der Objektliste am Ende des Berichts.
Dank ihrer lokalen, proaktiven Mieterbetreuung konnte CA Immo den wirtschaftlichen Vermietungsgrad (gemessen am Jahressollmietertrag) von 85% (31.12.2013) auf 89% zum Stichtag erhöhen. Im Kernsegment Büro liegt die Auslastung bei 90% (2013: 86%).
Die gesamte Vermietungsleistung 2014 lag im Segment Osteuropa bei rund 315.000 m² vermietbarer Nutzfläche, davon entfielen über 150.100 m² auf Büro- und rd. 162.600 m² auf Logistikflächen.
| Portfoliowert | Annualisierter Mieterlös²) | Vermietungsgrad | Rendite | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| in Mio. € | in Mio. € | in % | in % | |||||||||
| voll | at equity | ∑ | voll | at equity | ∑ | voll | at equity | ∑ | voll | at equity | ∑ | |
| Polen | 286 | 66 | 352 | 21,5 | 5,6 | 27,1 | 93,1 | 91,1 | 92,7 | 7,5 | 8,5 | 7,7 |
| Ungarn | 182 | 98 | 280 | 13,0 | 7,7 | 20,7 | 80,1 | 86,2 | 82,3 | 7,1 | 7,9 | 7,4 |
| Rumänien | 100 | 105 | 204 | 8,7 | 8,0 | 16,8 | 94,5 | 89,8 | 92,2 | 8,8 | 7,7 | 8,2 |
| Tschechien | 34 | 157 | 192 | 3,5 | 11,4 | 14,9 | 90,3 | 89,3 | 89,5 | 10,0 | 7,3 | 7,8 |
| Serbien | 83 | 0 | 83 | 7,3 | 0,0 | 7,3 | 97,0 | 0,0 | 97,0 | 8,8 | 0,0 | 8,8 |
| Kroatien | 0 | 33 | 33 | 0,0 | 2,3 | 2,3 | 0,0 | 94,9 | 94,9 | 0,0 | 7,1 | 7,1 |
| Bulgarien | 6 | 32 | 38 | 1,0 | 2,5 | 3,5 | 100,0 | 86,1 | 89,5 | 15,1 | 8,0 | 9,2 |
| Slowenien | 12 | 0 | 12 | 0,9 | 0,0 | 0,9 | 90,7 | 0,0 | 90,7 | 7,8 | 0,0 | 7,8 |
| Slowakei | 43 | 0 | 43 | 2,1 | 0,0 | 2,1 | 58,9 | 0,0 | 58,9 | 4,8 | 0,0 | 4,8 |
| Gesamt | 747 | 491 | 1.237 | 58,0 | 37,6 | 95,6 | 88,6 | 89,1 | 88,8 | 7,8 | 7,7 | 7,7 |
Voll: Vollkonsolidierte Immobilien im 100%-Eigentum von CA Immo
At equity: Immobilien im anteiligen Eigentum von CA Immo, at equity konsolidiert, pro rata (proportional) abgebildet
1) Exkl. selbst verwalteter Immobilien und kurzfristigem Immobilienvermögen
2) Monatliche Vertragsmiete zum Stichtag x 12
CA Immo verfügt international über Bestandsimmobilien unterschiedlichster Ausprägung in verschiedensten Stadien des Objekt-Lebenszyklus. Um dem allgemeinen Qualitätsanspruch an das Bestandsportfolio als auch den individuellen Bedürfnissen der Mieter gerecht zu werden und eine möglichst langfristige Vermarktungsfähigkeit der einzelnen Immobilien zu sichern, setzt das CA Immo Asset Management auf diversifiziertes Qualitätsmanagement. Hierbei werden vielfältige Maßnahmen punktgenau für die Immobilie und deren Mieter gesetzt, um optimale Rahmenbedingungen für nachhaltige Mietverhältnisse zu schaffen. Die wichtigsten Hebel dieser ganzheitlichen Qualitätssicherung sind:
Um die Nachhaltigkeit der Bestandsimmobilien länderübergreifend mit ausreichender Qualität vergleichbar zu machen, entwickelte CA Immo das unternehmenseigene Erfassungsinstrument für Büro-Bestandsgebäude CAST (CA Immo Sustainability Tool). In CAST werden neben ökonomischen und sozialen Kriterien vor allem die technischen Qualitäten von Anlagen und Ausstattungen sowie die Bausubstanz der Gebäude konzernweit erfasst. Dadurch wird eine Transparenz im Bestandsportfolio geschaffen, die eine wichtige Basis für die Portfoliostrategie sowie für An- und Verkaufsentscheidungen darstellt. Gemäß der Unternehmensstrategie wurde bis zum Jahr 2013 das gesamte Büro-Bestandsportfolio der CA Immo in CAST erfasst. 2014 wurden erstmals auch Betriebsprozesse und Verbrauchsdaten wie Strom, Heizenergie, Wasser und Abfall systematisch abgebildet.
Seit 2013 werden die Verbrauchsdaten und die in den Gebäuden durch Wärme- und Stromverbrauch erzeugten CO2-Emissionen für den gesamten CA Immo Bürobestand (alle Büroimmobilien ab einem Bilanzwert von mind. 10 Mio. €) erhoben. Die Tabelle zeigt die entsprechenden Werte je m² Mietfläche im Geschäftsjahr 2013 für die Regionen Osteuropa, Österreich und Deutschland.
Im laufenden Betrieb wird die Sicherheit und Funktionstüchtigkeit der technischen Gebäudeanlagen durch Wartungen regelmäßig überprüft und gewährleistet. Im Rahmen der Wartung und durch Überwachung im laufenden Betrieb werden auch Gesundheitsgefährdungen durch Fehlfunktion vermieden.
| Stromverbrauch/ m² Mietfläche in kWh |
Heizenergieverbrauch/ m² Mietfläche in kWh |
Gesamt C02-Emission2)/ m² Mietfläche in kgCO2/a |
Wasserverbrauch /m² in m³ |
|
|---|---|---|---|---|
| Osteuropa | 187,60 | 101,25 | 111,15 | 0,52 |
| Deutschland | 87,35 | 68,30 | 48,84 | 0,29 |
| Österreich | 112,53 | 94,31 | 18,34 | 0,45 |
| gesamt | 153,99 | 93,35 | 83,68 | 0,42 |
Die Berechnung der CO2-Emission aus dem Strombedarf basiert auf 54 Objekten bzw. 100% der Mietfläche des Portfolios.
Die Berechnung der CO2-Emission aus dem Heizwärmebedarf basiert auf 52 Objekten bzw. 98,94% der Mietfläche des Portfolios. 1) Alle Angaben je m² Mietfläche, Daten beziehen sich auf das Jahr 2013 2) Die Berechnung der durch den Strom- und Heizenergieverbrauch entstandenen CO2-Emissionen berücksichtigt das s. g. CO2-Äquivalent, welches sich länderspezifisch und ggf. regional unterscheidet. Je höher der Anteil der erneuerbaren Energien in der Erzeugung von Strom- und Heizenergie ist, desto niedriger fällt das CO2-Äquivalent aus. Mit Bezug auf das Portfolio der CA Immo kann festgestellt werden, dass in Österreich durch den hohen Anteil an Wasserkraft die CO2-Emissionen am niedrigsten ausfallen. In einigen osteuropäischen Ländern ist dagegen der Anteil an Kohlekraftwerken zur Energieherstellung noch sehr hoch, entsprechend schlechter fallen die Werte zu den CO2-Emissionen pro Quadratmeter Mietfläche aus.
| Land | Stadt | Gebäude | System | Kategorie | Status | Version |
|---|---|---|---|---|---|---|
| CZ | Prag | Amazon Court | DGNB | Gold | Zertifikat (2011) | Büro Neubau |
| SK | Bratislava | BBC 1 plus | LEED | Gold | Zertifikat (2011) | Büro Neubau |
| PL | Warschau | Poleczki B1/C1 Bauphase 2 | LEED | Gold | Zertifikat (2011) | Büro Neubau |
| HU | Budapest | R 70 | LEED | Gold | Zertifikat (2014) | Büro Bestand |
| HU | Budapest | Capital Square | LEED | Gold | Zertifikat (2014) | Büro Bestand |
| Ö | Wien | Silbermöwe | ÖGNI / DGNB | Silber | Zertifikat (2013) | Büro Modernisierung |
| D | Frankfurt | Tower 185 | DGNB | Silber | Zertifikat (2013) | Büro Bestand |
| D | Frankfurt | Tower 185 | LEED | Gold | Zertifikat (2012) | Büro Neubau |
| D | München | Skygarden | LEED | Gold | Zertifikat (2013) | Büro Neubau |
| D | München | Ambigon | DGNB | Silber | Zertifikat (2013) | Büro Neubau |
| D | Berlin | InterCityHotel | DGNB | Gold | Zertifikat (2014) | Hotel Neubau |
| D | Berlin | Tour TOTAL | DGNB | Silber | Zertifikat (2013) | Büro Neubau |
| D | Frankfurt | Skyline Plaza | DGNB | Gold | Zertifikat (2013) | Shopping Center Neubau |
Die Optimierung von Energieverbräuchen der Bestandsgebäude sowie die regelmäßige Überprüfung der Einhaltung von Sicherheitsmaßnahmen im Rahmen des Technischen Gebäudemanagements (Facility-Management-Dienstleistungen) ist seit 2008 Leistungsbestandteil in den Standard-FM-Verträgen der CA Immo Deutschland GmbH. Vor allem die CO2-Performance der Immobilien spielt hierbei eine entscheidende Rolle. Zur Verbesserung der Energiebilanz der Bestandsgebäude wurde u. a. ein erweiterter Dialog mit den Nutzern bezüglich des Verbraucherverhaltens gestartet. Seit dem Geschäftsjahr 2013 läuft eine konzernweite Info-Kampagne zur ressourcenschonenden Nutzung von Bürogebäuden unter CA Immo-Büromietern unter dem Motto "Think more, waste less".
Um die Qualität der Bestandsgebäude international vergleichbar und transparent darzustellen, werden auch Bestandsgebäude zertifiziert. Derzeit sind insgesamt acht Bestandsgebäude in Budapest, Warschau und Prag im Zertifizierungsprozess (LEED Gold bzw. BREEAM Sehr Gut).
Im Dezember 2013 fand erstmals eine konzernweite Befragung aller CA Immo-Büromieter statt. Ziel ist die Erhöhung der Mieterzufriedenheit durch die Optimierung der Serviceleistungen sowie das frühzeitige Erkennen von neuen Mieterbedürfnissen und Trends. Themenschwerpunkte der online durchgeführten Umfrage waren u. a.:
Die Ergebnisse bescheinigen CA Immo eine überaus hohe Mieterzufriedenheit und –Bindung: 97% der Mieter sind mit der von ihnen angemieteten Bürofläche eher bis sehr zufrieden, 90%der Mieter würden heute in Bezug auf ihre Anmietung wieder dieselbe Entscheidung treffen.
Positiv bewerten die Mieter vor allem die Standortvorteile der CA Immo-Objekte. 98% der Befragten sind mit der Attraktivität der Lage ihrer Büroimmobilie, 94% mit dem gesamten Erscheinungsbild und der Architektur zufrieden. Die Flexibilität und Effizienz der angemieteten Flächen sehen rd. 92% der Mieter als Vorteil an. Die durchschnittliche Gesamtzufriedenheit der CA Immo-Mieter liegt bei 2,35 (1 = sehr zufrieden, 6 = sehr unzufrieden). Eine Zusammenfassung der Ergebnisse ist abrufbar unter www.caimmo.com/Mieterbefragung. Eine Wiederholung der Befragung ist im 2-Jahres-Rhythmus geplant.
Ziel der Entwicklungstätigkeit ist es, die Qualität des Portfolios durch Übernahme von fertig gestellten Projekten in den Bestand zu erhöhen und dadurch organisch zu wachsen. Darüber hinaus werden im Portfolio vorhandene Grundstücksreserven durch Baurechtschaffungen im Wert gesteigert und durch Verkäufe oder Joint-Venture-Entwicklungen gewinnbringend verwertet. Fertig gestellte Projekte übernimmt CA Immo entweder in den eigenen Bestand oder verkauft sie als Forward Sale bzw. nach Fertigstellung an einen Endinvestor.
Im Rahmen ihrer Entwicklungstätigkeit deckt CA Immo die gesamte Wertschöpfungskette ab: von der Grundstücksaufbereitung und Baurechtschaffung bis zur Projektsteuerung, Baumanagement und Vermietung bzw. Verkauf der fertigen Immobilie.
Per 31.12.2014 macht die Developmentsparte einen Anteil von rd. 16% (rd. 561,0 Mio. €, 2013: 417,0 Mio. €) des Gesamtimmobilienvermögens von CA Immo aus. Mit einem Anteil von 89,7% liegt der deutliche Schwerpunkt der Projektentwicklungstätigkeit in Deutschland. Das restliche Immobilienvermögen in Entwicklung (57,6 Mio. €) entfällt auf Entwicklungen und Grundstücksreserven in Osteuropa. Die deutschen Projektentwicklungen im Gesamtbilanzwert von 503,4 Mio. € gliedern sich in Projekte, die sich im Bau befinden (155,1 Mio. €), sowie Grundstücke im Widmungsverfahren bzw. längerfristige Liegenschaftsreserven (348,3 Mio. €).
| Baurechtschaffungen | Grundstücksreserve | Projekte in Umsetzung | Summe | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Immobilienvermögen in | ||||||||
| Entwicklung | ||||||||
| in Mio. € | Bilanzwert Bilanzwert | Bilanzwert | Bilanzwert | Bilanzwert | Bilanzwert | Bilanzwert Bilanzwert | ||
| in % | in % | in % | in % | |||||
| Österreich | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 |
| Frankfurt | 22,5 | 11,7 | 110,1 | 54,1 | 0,0 | 0,0 | 132,6 | 23,6 |
| Berlin | 72,7 | 37,9 | 47,7 | 23,5 | 74,7 | 45,1 | 195,1 | 34,8 |
| München | 82,9 | 43,2 | 4,3 | 2,1 | 80,4 | 48,5 | 167,5 | 29,9 |
| sonstige Deutschland | 8,2 | 4,3 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 8,2 | 1,5 |
| Deutschland | 186,3 | 97,1 | 162,1 | 79,7 | 155,1 | 93,5 | 503,4 | 89,7 |
| Tschechien | 0,0 | 0,0 | 5,8 | 2,8 | 0,0 | 0,0 | 5,8 | 1,0 |
| Ungarn | 0,0 | 0,0 | 1,3 | 0,6 | 0,0 | 0,0 | 1,3 | 0,2 |
| Polen | 0,0 | 0,0 | 11,0 | 5,4 | 10,7 | 6,5 | 21,7 | 3,9 |
| Rumänien | 0,0 | 0,0 | 15,6 | 7,6 | 0,0 | 0,0 | 15,6 | 2,8 |
| Serbien | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 |
| Ukraine | 0,0 | 0,0 | 3,4 | 1,7 | 0,0 | 0,0 | 3,4 | 0,6 |
| Slowakei | 5,5 | 2,9 | 4,4 | 2,1 | 0,0 | 0,0 | 9,9 | 1,8 |
| Osteuropa | 5,5 | 2,9 | 41,4 | 20,3 | 10,7 | 6,5 | 57,6 | 10,3 |
| Summe | 191,8 | 100,0 | 203,4 | 100,0 | 165,8 | 100,0 | 561,0 | 100,0 |
1
2
3
Bruttogrundfläche: 20.000 m2
Nutzung: Hotel
Status: Baufeld verkauft
Bruttogrundfläche: 23.500 m2
4
6
5
Von CA Immo entwickelt
Baugrundstück abverkauft
Grundstück im Eigentum von CA Immo
7
Geplante Fertigstellung: 2016
Status: Baufeld verkauft
| in Mio. € | Bilanz | Bilanz | Offene | Geplante | Vorauss. | Bruttoer | Stadt | Nutzungs | Anteil | Vorvermie | Gepl. |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| wert | wert in % | Baukosten | vermietbare | Verkehrs | stellungs | art | in % | tungsgrad | Fertig | ||
| Fläche in m2 | wert 1) | rendite in % | stellung | ||||||||
| Avia 2) | 10,7 | 6 | 3,1 | 5.680 | 11,7 | 9,7 | Krakau | Büro | 50 | 51% | Q1 2015 |
| J. F. Kennedy | |||||||||||
| Haus | 57,9 | 35 | 15,7 | 17.774 | 83,2 | 6,2 | Berlin | Büro | 100 | 66% | Q2 2015 |
| Monnet 4 | 16,8 | 10 | 11,8 | 8.167 | 30,6 | 5,7 | Berlin | Büro | 100 | 70% | Q3 2015 |
| Kontorhaus | 80,4 | 49 | 31,2 | 28.414 | 122,6 | 7,2 | München | Büro | 100 | 51% | Q4 2015 |
| Total | 165,8 | 100 | 61,8 | 60.035 | 248,1 | 6,7 |
1) Nach Fertigstellung 2) Alle Angaben beziehen sich auf den 50 %-Anteil
Per 31.12.2014 hatte CA Immo in Österreich keine Projektentwicklung in Umsetzung.
CA Immo konzentriert ihre Entwicklungsaktivitäten vor allem auf die Metropolen Berlin, Frankfurt und München. Im Vordergrund steht die möglichst rasche Realisierung und Verwertung der großflächigen, gemischt genutzten Stadtentwicklungsprojekte. Per 31.12.2014 hat CA Immo in Deutschland 54.355 m² vermietbare Nutzfläche mit einem voraussichtlichen Verkehrswert (nach Fertigstellung) von rd. 236,4 Mio. € im Bau.
Rund um den Berliner Hauptbahnhof entsteht mit dem Stadtquartier Europacity auf rd. 40 ha ein modernes, gemischt genutztes Quartier. Namhafte Unternehmen wie der Mineralölkonzern TOTAL, Steigenberger, 50Hertz und Ernst Basler & Partner wurden dafür bereits als Mieter bzw. Investoren gewonnen. Zum Stichtag hat CA Immo im Rahmen dieser Quartiersentwicklung zwei Projekte in Umsetzung:
Das John F.-Kennedy Haus entsteht im südlichen Teil des neuen Berliner Stadtquartiers Europacity am Spreebogen gegenüber dem Kanzleramt. Das Bürohaus mit einer oberirdischen BGF von rd. 21.700 m² ist zu rd. 70% vorvermietet, die Inbetriebnahme des Green Buildings ist im Frühjahr 2015 geplant.
Das Bürogebäude Monnet 4 liegt in unmittelbarer Nähe zum Berliner Hauptbahnhof. Das rd. 10.000 m² Bruttogrundfläche umfassende Bürogebäude ist zum Stichtag zu rd. 70% vorvermietet, die Inbetriebnahme ist für Sommer 2015 vorgesehen.
Mitte September legten die Projektpartner CA Immo und Patrizia den Grundstein für das Stadtquartier Baumkirchen Mitte in München. Voraussichtlich bis Ende 2018 werden auf dem rd. 130.000 m² umfassenden Areal im Münchner Bezirk Berg am Laim 560 hochwertige Wohnungen sowie attraktive Büroflächen entstehen. Das Gesamtinvestment in das Quartier beträgt rund 275 Mio. €. Der erste Bauabschnitt WA 1 umfasst insgesamt 170 Eigentumswohnungen, wovon zur Grundsteinlegung bereits rd. 50% verkauft waren. Die Fertigstellung ist für Sommer 2016 vorgesehen.
Im Düsseldorfer Stadtquartier BelsenPark stellte CA Immo im Herbst 2014 mit Belmundo (10.000 m² BGF) und LaVista (4.000 m² BGF) die ersten Büro- und Geschäftsgebäude fertig, die nun Teil des CA Immo-Bestandsportfolios sind.
Anfang Oktober wurden die Ergebnisse des Architekturwettbewerbs für das Gebäudeensemble "Hafenspitze" im Stadtquartier Zollhafen Mainz, den die CA Immo Deutschland GmbH gemeinsam mit der Stadtwerke Mainz AG entwickelt, vorgestellt. Ziel ist die Realisierung eines städtebaulich markanten Bürogebäudes mit 12.000 m² Geschossfläche mit einer Höhe bis ca. 42 m.
Zum 31.12.2014 hat CA Immo in Osteuropa eine Projektentwicklung in Krakau im Bau. In Summe entfällt auf das Segment Osteuropa ein Immobilienvermögen in Entwicklung (inkl. Grundstücksreserven und Baurechtschaffungen) mit einem Bilanzwert von rd. 57,6 Mio. €.
| in Mio. € | Büro | Logistik | Sonstige | Gesamt |
|---|---|---|---|---|
| Tschechien | 3,0 | 0,0 | 2,8 | 5,8 |
| Ungarn | 0,0 | 1,3 | 0,0 | 1,3 |
| Polen | 11,0 | 0,0 | 0,0 | 11,0 |
| Rumänien | 5,9 | 0,0 | 9,6 | 15,6 |
| Ukraine | 0,0 | 3,4 | 0,0 | 3,4 |
| Slowakei | 5,5 | 4,4 | 0,0 | 9,9 |
| Sonstige | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 |
| Summe | 25,4 | 9,1 | 12,4 | 46,9 |
Das Krakauer Bürogebäude AVIA fasst rd. 11.500 m² Bürofläche und wird von einem Joint Venture der CA Immo mit der GD&K Gruppe, einem der führenden polnischen Projektentwickler, realisiert. Die Fertigstellung und Übergabe der ersten Flächen an die Mieter – u.a. die polnische Bank BPH S.A. – erfolgte Ende Jänner 2015.
Durch Immobilien- und Quartiersentwicklung prägt CA Immo das Erscheinungsbild von Großstädten wie Wien, Berlin, Frankfurt oder München entscheidend mit – von der Mitwirkung am Masterplan bis zur Schaffung der umgebenden Infrastruktur wie öffentliche Straßen und Fahrradwege, Parks und soziale Einrichtungen.
Um den ihr daraus erwachsenden, vielfältigen Anforderungen auf allen Ebenen gerecht zu werden, errichtet CA Immo konzernweit ausschließlich nach LEED, DGNB oder ÖGNI-Standards zertifizierungsfähige Büro-1) und Hotelgebäude2). Durch die Erfüllung von breitgefächerten Zertifizierungsanforderungen wird der schonende Einsatz von Ressourcen wie Energie, Wasser, Emissionen, aber auch Abwasser und Abfall bzw. deren Transport sowie Sicherheits- und Gesundheitsauswirkungen in der Planungs- und Bauphase als auch für spätere Mieter berücksichtigt.
CA Immo beachtet die gesetzlichen Anforderungen im Bezug auf potenzielle negative Einflüsse auf Stakeholder im Rahmen ihrer Projektentwicklungen – wie z. B. Baulärm oder erhöhte Feinstaubbelastung – und steht mit den relevanten Stakeholdern von Anfang an in proaktivem Dialog. Beispiele dafür sind die Standortkonferenzen zur
1) seit Ende 2011
2) seit 2013 (InterCity Hotel Berlin)
| Land | Stadt | Projekt | System | Kategorie | Version |
|---|---|---|---|---|---|
| D | Berlin | John-F.-Kennedy-Haus, Europacity | DGNB | Gold | Büro Neubau |
| D | Berlin | Monnet 4, Europacity | DGNB | Silber | Büro Neubau |
| D | Düsseldorf | Belmundo, Belsenpark | DGNB | Silber | Büro Neubau |
| D | Düsseldorf | LaVista, Belsenpark | DGNB | Silber | Büro Neubau |
| D | München | Kontorhaus, Arnulfpark | DGNB | Silber | Büro Neubau |
| PL | Krakau | Avia | DGNB | Silber | Büro Neubau |
neuen Europacity in Berlin. Darüber hinaus bietet CA Immo u. a. über die an allen Baustellen angebrachte Informationsbeschilderung Kontaktmöglichkeiten an.
Bei Baudienstleistungen verpflichtet und überprüft CA Immo ihre Auftragnehmer auf die Einhaltung gesetzlicher Regelungen zu Arbeits- und Gesundheitsschutz, Arbeitsstätten- bzw. Arbeitszeitregelungen und tarifvertraglicher Vereinbarungen. Neben der wirtschaftlichen Wertung der Angebote wird die Einhaltung von Sozialund Umweltstandards bei potenziellen Auftragnehmern angefragt und in Vergabeprozessen berücksichtigt. Bei Angebotslegung haben sich die einzelnen Bieter konkret zur Einhaltung von Menschenrechtsaspekten zu äußern. Bei Projektentwicklungen in Deutschland erfolgt in jedem Vergabeprozess für Bauleistungen eine Auswertung, welche Bieter die Einhaltung von Menschenrechten im Rahmen ihrer unternehmerischen Verantwortung bestätigen und insbesondere keine Kinder als Arbeitskräfte einsetzen – und soweit dem potenziellen Auftragnehmer nach bestem Wissen und Gewissen bekannt, auch eine Stellungnahme, dass keine Stoffe oder Geräte eingesetzt werden, die durch Kinderarbeit hergestellt bzw. verarbeitet wurden. Bisher wurde die Einhaltung von Menschenrechtsaspekten für insgesamt acht Realisierungsprojekte in Berlin, Düsseldorf, München und Frankfurt angefragt.
2014 sind keine wesentlichen Bußgelder oder nicht-monetären Strafen aufgrund der Nichteinhaltung von Umweltvorschriften oder aufgrund des Zurverfügungstellens und der Verwendung von Produkten oder Dienstleistungen angefallen.
Im Rahmen der Grundstücksaufbereitung – vor allem in und an Schutzgebieten – werden Themen wie Biodiversität, Artenschutz oder eventuell auftretende Habitatveränderungen bestmöglich berücksichtigt. Alle Liegenschaften werden dahingehend untersucht. Bei Bedarf werden Sanierungen sowie ausgleichende Maßnahmen wie z. B. das Anlegen von Grünwegeverbindungen oder das Pflanzen von Bäumen und Sträuchern vorgenommen.
"Boden gutmachen": Grundstücksaufbereitung durch die Bautochter omniCon im Münchner Arnulfpark
Im Berichtsjahr führte CA Immo durch ihre 100%-Bautochter omniCon beispielsweise am Berliner Hauptbahnhof auf dem Grundstück Heidestraße einen aufwändigen Bodenaustausch mit anschließender Grundwassersanierung durch. Mit dem Ziel, gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse auf dem ehemaligen Bahnareal zu schaffen, gelang den Experten der omniCon eine maximale Entfernung der Verunreinigung mit Teerinhaltsstoffen und Zink und somit eine deutliche Verbesserung der Grundwasserqualität. Insgesamt konnten bis Ende 2014 ca. 90% des Schadens entfernt werden, was eine uneingeschränkte Nutzung des Standortes ermöglicht.
Die Bewertung der Liegenschaften ist die substanzielle Basis für die Beurteilung eines Immobilienunternehmens und wichtigster Parameter für die Ermittlung des Net Asset Value. Neben objektspezifischen Kriterien gibt es eine Vielzahl von Faktoren innerhalb der wirtschaftlichen und politischen Rahmenbedingungen, die eine Wirkung auf die Wertentwicklung von Immobilien entfalten. Im Büroimmobilienbereich, Kerngeschäft der CA Immo Gruppe, spiegelt sich der allgemeine Konjunkturzyklus insbesondere in Bezug auf Wirtschaftswachstum und Beschäftigungsquote direkt im Immobilienzyklus wider. Faktoren wie das Zinsniveau oder geopolitische Entwicklungen haben darüber hinaus großen Einfluss auf die Nachfragesituation auf den Immobilieninvestmentmärkte als weitere wesentliche Variable.
Die Wertermittlung der Immobilien wird im Wesentlichen von externen unabhängigen Gutachtern unter Anwendung von anerkannten Bewertungsmethoden ermittelt. Die externen Bewertungen erfolgen gemäß den von der "Royal Institution of Chartered Surveyors" (RICS) definierten Standards. RICS definiert den Marktwert als den geschätzten Betrag, für den ein Vermögensgegenstand oder eine Verbindlichkeit am Bewertungsstichtag von einem verkaufsbereiten Verkäufer im Rahmen einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach einer angemessenen Vermarktungsdauer an einen kaufbereiten Käufer verkauft werden könnte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt.
Die vom Gutachter im jeweiligen Fall angewandte Bewertungsmethode hängt insbesondere vom Entwicklungsstadium und von der Nutzungsart einer Immobilie ab.
Vermietete gewerbliche Liegenschaften, die den größten Anteil am Portfolio der CA Immo Gruppe haben, werden weitgehend nach der Investmentmethode bewertet. Die beizulegenden Zeitwerte basieren dabei auf kapitalisierten Mieterträgen bzw. abgezinsten, künftig erwarteten Cash-flows. Neben den aktuellen Vertragsmieten samt Mietauslaufprofil werden dafür vom Gutachter auf Basis einer qualifizierten Einschätzung weitere Parameter, wie insbesondere die erzielbare Marktmiete sowie objektbezogene, adäquate Renditen, ermittelt und berücksichtigt.
Bei Liegenschaften in der Entwicklungs- und Herstellungsphase wird das Residualwertverfahren angewendet. Hierbei basieren die beizulegenden Zeitwerte auf den ermittelten
beizulegenden Zeitwerten nach Fertigstellung unter Berücksichtigung der noch anfallenden Aufwendungen sowie einem kalkulatorischem Ansatz eines angemessenen Developer-profits. Allfällige Risiken werden u.a. in den künftigen Mietansätzen bzw. Kapitalisierungs- /Abzinsungszinssätzen berücksichtigt. Die Zinssätze variieren insbesondere in Abhängigkeit vom allgemeinen Marktverhalten sowie von Standorten und Nutzungsarten. Je näher ein Projekt dem Fertigstellungszeitpunkt kommt, desto größer ist der Anteil aus Ist-Zahlen bzw. aus von vertraglich fixierten Zahlen abgeleiteten Parametern. Nach bzw. kurz vor Fertigstellung werden die Liegenschaften nach der Investmentmethode bewertet.
Für Grundstücksreserven, auf welchen in naher Zukunft keine aktiven Entwicklungen zu erwarten sind, werden je nach Liegenschaft und Entwicklungszustand das Vergleichswertverfahren bzw. das Liquidations-, Kalkulations- sowie das Residualwertverfahren herangezogen.
Für über 93% des gesamten Immobilienvermögens erfolgte eine externe Bewertung zum Stichtag 31.12.2014. Die Werte für das übrige Immobilienvermögen wurden aufgrund verbindlicher Kaufverträge bzw. intern auf Basis der Bewertungen des Vorjahres fortgeschrieben.
Das Markumfeld für die Kernmärkte Deutschland, Österreich und die CEE - Länder war 2014 stabil (siehe auch das Kapitel Immobilienmärkte). Die positive Konjunkturentwicklung in Deutschland bewirkte sowohl eine boomende Investmenttätigkeit als auch ein Vermietungsumsatzplus. Diese erfreuliche Dynamik ist auch durch eine fortschreitende Development-Aktivität sowie eine höhere Vermietungsquote im Bewertungsergebnis des Deutschland–Segmentes reflektiert. Während die osteuropäischen Kernmärkte Rumänien, Tschechien und Ungarn eine stabile operative Entwicklung und eine steigende Transaktionsaktivität zeigen, wirkt sich die aktuell umfassende Bautätigkeit im Bürosektor der polnischen Hauptstadt Warschau eher belastend aus. Für das Gesamtjahr 2014 brachte die Summe dieser Entwicklungen ein negatives Neubewertungsergebnis von – 4.210 Tsd.€.
bucht. Das Neubewertungsergebnis summierte sich zum Stichtag auf 6,9 Mio. €. Die durchschnittliche Bruttorendite der Bestandsimmobilien sank von 6,0% im Vorjahr auf 5,7%.
Ein geringes Volumen neuer Büroflächen und gleichzeitig hohe Vorvermietungsquoten hielten den österreichischen Büroimmobilienmarkt 2014 stabil. Dementsprechend kam es auch im CA Immo-Bestandsportfolio zu keinen wesentlichen Wertbewegungen. Der größte objektspezifische Bewertungseffekt wurde in Zusammenhang mit der Entwicklungsliegenschaft Erdberger Lände ver-
| Anschaffungs kosten (in Mio.€) |
Bilanzwert (in Mio. €) |
Neubewertung /Wertminde rung/Wertaufholung |
Bruttorendite | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 31.12.2014 | 31.12.2014 | in Mio. € | 31.12.2013 | 31.12.2014 | |
| angepasst | |||||
| Bestandsimmobilien 1) | 708,8 | 659,3 | 6,9 | 6,0 | 5,7 |
| Zur Veräußerung gehaltene Immobilien | 18,7 | 20,5 | 0,0 | ||
| Gesamt | 727,5 | 679,8 | 6,9 |
1) Auf Basis vollkonsolidierter Immobilien
2) Exkl. selbst genutzter Immobilien
| Anschaffungs kosten (in Mio.€) |
Bilanzwert (in Mio. €) |
Neubewertung/ Wertminderung/ Wertaufholung |
Bruttorendite | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 31.12.2014 | 31.12.2014 | in Mio. € | 31.12.2013 | 31.12.2014 | |
| angepasst | |||||
| Bestandsimmobilien 1) | 681,0 | 686,9 | 3,9 | 6,4 | 5,8 |
| Immobilien in Entwicklung | 447,8 | 485,4 | 10,3 | ||
| Zur Veräußerung gehaltene Immobilien | 4,4 | 6,4 | 0,0 | ||
| Zum Handel bestimmte Immobilien | 21,2 | 18,4 | 0,2 | ||
| Gesamt | 1.154,4 | 1.197,1 | 14,4 |
1) Auf Basis vollkonsolidierter Immobilien
2) Exkl. selbst genutzter Immobilien
Die Werte des Immobilienportfolios in Deutschland entwickelten sich – getrieben vor allem durch die intensive Entwicklungstätigkeit – weitgehend positiv. Das Neubewertungsergebnis des Konzerns stand zum 31.12.2014 bei 14,4 Mio. €. Liegenschaften in der Europacity Berlin steuerten den betragsmäßig größten Beitrag zum Neubewertungsgewinn im deutschen Segment bei. Die Bruttorendite sank im Jahresvergleich von 6,4% auf 5,8%.
Das Neubewertungsergebnis im Segment Osteuropa fiel mit -25,3 Mio. € zwar besser aus als im Vorjahr (2013: -36,6 Mio. €), war aber auch 2014 von Abwertungen geprägt.
Das Marktumfeld zeigte sich 2014 über weite Teile der CA Immo-Kernregion stabil, Wertänderungen wurden primär von objektspezifischen Faktoren bestimmt. Eine
Ausnahme davon bildet Warschau, bedeutendster Markt im Osteuropa-Portfolio der CA Immo, auf dem durch die rege Bautätigkeit eine kurzfristig die Nachfrage übersteigende Angebotserweiterung von modernen Büroflächen zu erwarten ist. Trotz einer starken Positionierung der CA Immo in der polnischen Hauptstadt mit Bürolagen primär im Central Business District (CBD), wurde dieser Marktentwicklung bei der Neubewertung auch im Jahr 2014 Rechnung getragen. Die Bruttorendite blieb im Jahresvergleich konstant bei 7,8%.
| Anschaffungskosten (in Mio.€) 31.12.2014 |
Bilanzwert (in Mio. €) 31.12.2014 |
Neubewertung/ Wertminderung/ Wertaufholung in Mio. € |
31.12.2013 | Bruttorendite 31.12.2014 |
|
|---|---|---|---|---|---|
| angepasst | |||||
| Bestandsimmobilien | 891,1 | 746,8 | –18,5 | 7,8 | 7,8 |
| Immobilien in Entwicklung | 17,7 | 10,8 | –1,7 | ||
| Zur Veräußerung gehaltene | |||||
| Immobilien | 111,6 | 51,8 | –5,2 | ||
| Gesamt | 1.020,4 | 809,4 | –25,3 |
1) Auf Basis vollkonsolidierter Immobilien
Als Immobilienunternehmen ist CA Immo in einer kapitalintensiven Branche tätig, die Verfügbarkeit von Fremdkapital ist folglich eine wesentliche Erfolgsdeterminante. Die optimale Strukturierung und Optimierung der Fremdfinanzierungen hat eine hohe Relevanz und gehört neben der erfolgreichen Bewirtschaftung des Immobilienportfolios zu den entscheidenden Faktoren für das Gesamtergebnis von CA Immo.
Zum 31.12.2014 lagen die Finanzverbindlichkeiten der CA Immo Gruppe bei 1.229.150 Tsd.€ und wurden damit zum Vorjahreswert (31.12.2013: 1.710.942 Tsd.€) weiter reduziert. Die Nettoverschuldung, nach Abzug der liquiden Mittel des Konzerns, stand zum Jahresende bei 1.065.512 Tsd.€ (2013: 1.097.516 Tsd.€). Das Unternehmen verfügt damit über eine Eigenkapitalquote von 53,2% (31.12.2013: 44,4%), ein Gearing von 54,4% (2013: 60,2%) bzw. einen Loan-to-Value (LTV) von 39,9% (2013: 39,4%).
Im 4. Quartal 2014 wurde zudem die ausstehende Wandelanleihe 2009-2014 des Konzerns beinahe zur Gänze in Eigenkapital konvertiert. Das Wandlungsrecht konnte ab 6. Jänner 2010 bis einschließlich 21. Oktober 2014 ausgeübt werden. Von dem ausstehenden Volumen von 114,5 Mio. € wurden insgesamt 113,4 Mio. € in Aktien der CA Immo gewandelt. Das verbleibende Nominale von 1,1 Mio. € wurde am 9. November 2014 zurückgezahlt.
Zusätzlich zu den bereits gezogenen und damit bilanzwirksamen Finanzierungen verfügt die CA Immo Gruppe über noch nicht ausgenützte Finanzierungslinien, die der Finanzierung von in Bau befindlichen Entwicklungsprojekten in Deutschland dienen und im Zuge des Baufortschritts durch die Banken sukzessive valutiert werden. Dieser Finanzierungsrahmen belief sich zum Stichtag auf 86.619 Tsd.€, wobei Joint Ventures in Höhe der Beteiligungsquote berücksichtigt wurden.
Als Folge der Reduktion des Verschuldungsgrads sowie einer Optimierung der Finanzierungsstruktur hat sich der Finanzierungsaufwand 2014 signifikant reduziert und lag bei –81.767 Tsd.€ (2013:–118.864 Tsd.€). Die daraus resultierende gestärkte nachhaltige Ertragskraft verbessert weiter das Finanzprofil des Konzerns.
CA Immo erzielte im Jänner 2014 eine Einigung mit der Österreichischen Volksbanken AG zum Rückkauf eigener Verbindlichkeiten sowie an Gemeinschaftsunternehmen gewährte Kredite mit einem Nominale von rd. 428 Mio. €. Der Erwerb erfolgte unter par, über den Kaufpreis wurde Stillschweigen vereinbart. Rund die Hälfte der Nominale
entfällt auf unbesicherte Finanzierungen auf Holding-Ebene des Konzerns, darunter der gestundete zweite Kaufpreisteil der Europolis-Akquisition sowie nachrangige Verbindlichkeiten. Der verbleibende Teil betrifft besicherte Projektkredite in Polen, Rumänien, Ungarn und Tschechien. Ein Teil dieser Projektfinanzierungen wurde im Jahr 2014 selektiv refinanziert.
Die nachstehende Grafik zeigt das Fälligkeitsprofil der Finanzverbindlichkeiten der CA Immo Gruppe per 31.12.2014 (unter der Annahme, dass Verlängerungsoptionen ausgeübt werden). Der Rückkauf eigener Verbindlichkeiten sowie an Gemeinschaftsunternehmen gewährter Kredite aus dem ÖVAG-Portfolio reduzierte bereits vorzeitig die Fälligkeiten in den osteuropäischen Märkten im Jahr 2015 signifikant. Die für 2015 ausgewiesenen Fälligkeiten, zur Gänze besicherte Hypothekarkredite, belaufen sich zum Stichtag auf rund 294 Mio. €, in etwa 78 Mio. € entfallen davon auf anteilige Finanzierungen in Joint Ventures. Von den Fälligkeiten vollkonsolidierter Verbindlichkeiten in Höhe von rund 216 Mio. € betreffen ca. 148 Mio. € Objekte in Österreich und Deutschland.
Die durchschnittlichen Finanzierungskosten der CA Immo Gruppe auf Basis der gesamten Finanzverbindlichkeiten, d.h. unter Einbezug der anteiligen Joint Venture-Finanzierungen, lagen zum Stichtag 31.12.2014 bei 4,1%. Diese Zahl beinhaltet die zur Zinsabsicherung eingesetzten Derivate in Form von Zinsswaps und -caps (siehe Abschnitt "Langfristige Zinsabsicherungen"). Jene Kredite, deren Zinsänderungsrisiko in den vergangenen Jahren bei einem höheren absoluten Zinsniveau durch langfristige Swap Kontrakte abgesichert wurde, konnten die marktbedingt positiven Effekte durch fallende Basiszinsen und Finanzierungsmargen nicht reflektieren.
Im Laufe des Jahres 2014 konnten damit die durchschnittlichen Finanzierungskosten, die zur Jahresmitte bei ca. 5,1% standen, deutlich reduziert werden. Neben dem durch die quasi Nullzinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) massiv gesunkenen Basiszinsen (Euribor) sowie durch ein, insbesondere in Deutschland, kompetitiveres Umfeld für Bankenfinanzierungen mit daraus resultierenden geringeren Finanzierungsmargen zeigte sich auf allen Kernmärkten der CA Immo ein abnehmender Trend in den Finanzierungskosten. Die im 4. Quartal erfolgte Rückführung der Unternehmensanleihe 2009-2014, mit einem Coupon von 6,125% das teuerste Finanzierungsinstrument der Gruppe, wirkte sich zusätzlich positiv auf die durchschnittlichen Finanzierungskosten des Unternehmens aus.
| in Mio. € | Restschuld bestehender | Restschuld | Nominale | Ø | Ø | Ø | Ø |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Finanzierungen | bestehender | Swaps | Finanzierungs | Finanzierungs | Laufzeit | Laufzeit | |
| (verzinsliche | Finanzierungen | kosten in % | kosten in % | Darlehen | Swaps | ||
| Verbindlichkeiten) | (Nominale) | exkl. Derivate | inkl. Derivate | ||||
| Bestandsimmobilien | |||||||
| Österreich | 217,2 | 219,6 | 140,2 | 2,0 | 4,4 | 5,2 | 8,3 |
| Deutschland | 443,1 | 436,7 | 180,6 | 1,9 | 3,4 | 5,0 | 3,1 |
| Tschechien | 93,6 | 93,7 | 42,5 | 2,3 | 2,6 | 2,6 | 1,8 |
| Ungarn | 102,3 | 102,6 | 0,0 | 3,7 | 3,7 | 4,7 | 0,0 |
| Polen | 203,6 | 203,8 | 23,0 | 2,6 | 2,6 | 3,0 | 1,5 |
| Rumänien | 60,2 | 59,8 | 0,0 | 3,6 | 3,6 | 3,8 | 0,0 |
| Sonstige | 93,4 | 91,3 | 33,5 | 3,6 | 4,5 | 3,4 | 1,5 |
| Summe | 1.213,3 | 1.207,6 | 419,7 | 2,4 | 3,5 | 4,3 | 4,5 |
| Entwicklungsprojekte | 136,3 | 138,0 | 0,0 | 1,8 | 1,8 | 1,7 | 0,0 |
| kurzfristiges | |||||||
| Immobilienvermögen | 75,0 | 75,2 | 0,0 | 2,3 | 2,3 | 1,3 | 0,0 |
| Konzernfinanzierungen | 365,5 | 359,1 | 0,0 | 4,1 | 4,1 | 2,8 | 0,0 |
| Total | 1.790,1 | 1.779,9 | 419,7 | 2,7 | 3,4 | 3,7 | 4,5 |
| Corporate Swaps Österreich | 109,0 | 4,3 | 8,0 | ||||
| Corporate Swaps | |||||||
| Deutschland | 159,8 | 4,2 | 2,3 | ||||
| Corporate Swaps Sonstige | 8,5 | 4,4 | 1,2 | ||||
| Summe CA Immo | 1.790,1 | 1.779,9 | 696,9 | 4,1 | 4,5 |
1) Die Datenbasis umfasst sowohl vollkonsolidierte Verbindlichkeiten, als auch jene Verbindlichkeiten, die at Equity konsolidiert und pro rata (proportional) abgebildet werden
Der Schwerpunkt der aktuellen Finanzierungsstruktur liegt auf mit Immobilien besicherten Hypothekarkrediten, welche in jenen (Tochter-)Gesellschaften aufgenommen werden, in denen die jeweiligen Immobilien gehalten werden. Unbesicherte Finanzierungen auf Ebene der Konzern-Muttergesellschaft beschränkten sich zum Stichtag auf eine am Kapitalmarkt platzierte Anleihe. Mit dieser Struktur sind folgende grundlegende Vorteile verbunden:
In Folge dieses Schwerpunkts auf besicherte Finanzierungen ist ein wesentlicher Teil des Immobilienvermögens der CA Immo Gruppe als Sicherstellung verpfändet. Der Buchwert der unbelasteten Immobilien der CA Immo belief sich zum 31.12.2014 auf rd. 0,35 Mrd. €, wobei der Großteil davon auf unbebaute Liegenschaften entfiel. Das Volumen an unbesicherten (Anleihe-)Finanzierungen lag zum Stichtag bei rund 186 Mio. € und wurde im Februar 2015 mit einer Neuemission der Unternehmensanleihe 2015-2022 um 175 Mio. € aufgestockt.
Nach der Tilgung der Unternehmensanleihe 2009-2014 (Nominale 150 Mio. €) im Oktober 2014 wurde im Februar 2015 eine neue Unternehmensanleihe mit einem Gesamtvolumen von 175 Mio. € mit einer Laufzeit von 7 Jahren und einem Zinssatz von 2,75% begeben. Die Anleihe wurde schwerpunktmäßig von österreichischen Privatanlegern gezeichnet und notiert im Geregelten Freiverkehr an der Wiener Börse (ISIN AT0000A1CB33).
Da der Zinsaufwand bei den meisten Immobilienunternehmen die größte Aufwandsposition in der Gewinnund Verlustrechnung darstellt, können Zins-Erhöhungen starke Ergebnisauswirkungen haben. Dies gilt umso mehr, als die Mieteinnahmen in der Regel auf langfristigen Verträgen beruhen und somit Erhöhungen der Finanzierungskosten nicht durch höhere Einnahmen ausgeglichen werden können. Folglich ist es Teil der Finanzierungspolitik der CA Immo Gruppe, einen wesentlichen Teil des Zinsaufwandes langfristig gegen Schwankungen abzusichern. Als Instrument zur Zinssicherung werden überwiegend Zins-Swaps sowie in untergeordnetem Ausmaß Zins Caps eingesetzt. Zudem bedient man sich auch dem Instrument der Swaption, die eine Option für den zeitlich definierten Eintritt in einen Zins Swap darstellt.
Von den eingesetzten Derivaten entfällt ein Nominale von 637.687 Tsd.€ auf Zins-Swap Kontrakte. Der durchschnittliche gewichtete durch Swap Kontrakte fixierte Fix-Zinssatz liegt bei 3,06%. Die durchschnittliche gewichtete Restlaufzeit der zur Zinsabsicherung eingesetzten Derivate liegt bei rund 4,5 Jahren gegenüber einer gewichteten Restlaufzeit der variabel verzinsten Verbindlichkeiten von 3,4 Jahren. Auf Zins Caps entfällt ein Nominale von 46.333 Tsd.€.
Aufgrund des deutlichen Rückgangs des allgemeinen Zinsniveaus in den letzten Jahren ist der Marktwert der abgeschlossenen Swap Kontrakte stark negativ. Insgesamt liegt der Marktwert zum 31.12.2014 bei –77.611 Tsd.€ (für das gesamte Nominale in Höhe von 637.687 Tsd.€).
Bilanziell wird dabei zwischen jenen Kontrakten unterschieden, die direkt einem Kredit zurechenbar sind und damit als Cash-flow Hedge die Voraussetzungen für Hedge Accounting erfüllen und jenen für die diese Voraussetzungen nicht erfüllt sind (Fair Value Derivate). Für die Cash-flow Hedges wird die Änderung des Marktwerts zum jeweiligen Stichtag erfolgsneutral im Eigenkapital erfasst, für die Fair Value Derivate hingegen aufwandswirksam unter dem Posten "Ergebnis aus Zinsderivatgeschäften" in der Gewinn- und Verlustrechnung. Zum Stichtag 31.12.2014 waren Kontrakte mit einem Nominale von 251.723 Tsd.€ und einem Marktwert von – 33.689 Tsd.€ als Cash-flow Hedges klassifiziert. Das Nominale der als Fair Value Derivate klassifizierten Swaps lag bei 507.549 Tsd.€, der negative Marktwert lag zum 31.12.2014 bei – 43.858 Tsd.€.
CA Immo hatte zum Stichtag 31.12.2014 eine ausstehende Anleihe, welche im Geregelten Freiverkehr an der Wiener Börse notiert:
| ISIN | Typus | Ausstehen des Volumen |
Laufzeit | Kupon |
|---|---|---|---|---|
| AT0000A026P5 Unternehmens | anleihe | 186 Mio. € | 2006-2016 | 5,125% |
| AT0000A1CB33 Unternehmens | anleihe 1) | 175 Mio. € | 2015-2022 | 2,750% |
1) Emission im Februar 2015
Bei den Anleihen handelt es sich um unbesicherte Finanzierungen der Konzern-Muttergesellschaft die zueinander bzw. gegenüber allen anderen unbesicherten Finanzierungen der CA Immobilien Anlagen AG gleichrangig sind. Die Anleihebedingungen sehen keine relevanten Financial-Covenants vor.
Die CA Immo steht mit einer Vielzahl von Banken in Geschäftsbeziehung. Die wesentlichste finanzierende Bank ist dabei die UniCredit Gruppe, auf welche rd. 30% der gesamten ausstehenden Finanzverbindlichkeiten entfallen. Wie in der Grafik ersichtlich, entfielen zum Stichtag weitere signifikante Anteile auf Helaba, DG Hyp, Nord LB sowie auf die Bayrische Versorgungskammer (BVK). Auf alle anderen Banken bzw. Versicherungen entfallen jeweils nicht mehr als 5% des Kreditvolumens.
Bei der Analyse der Ergebnisse des Jahres 2014 ist zu beachten, dass in Folge einer Änderung der einschlägigen IFRS Bestimmungen eine Reihe bisher vollkonsolidierter Gesellschaften mit Jahresbeginn "at Equity" bilanziert werden müssen. Die zu Vergleichszwecken herangezogenen Vorjahreszahlen wurden ebenfalls entsprechend den neuen Regelungen adaptiert.
CA Immo verbuchte im Jahr 2014 einen Rückgang der Mieterlöse um –25,5% auf 145.195 Tsd.€. Diese signifikante Veränderung zum Vorjahr ist auf die umfangreichen Immobilienverkäufe des Jahres 2013, insbesondere die Veräußerung des Hessen-Portfolios sowie der Teilverkauf des Tower 185 in Frankfurt, zurück zu führen. Wie in der nachfolgenden Tabelle ersichtlich konnte der aus Immobilienverkäufen resultierende Mietrückgang in Höhe von 52.051 Tsd.€ nur teilweise kompensiert werden. Einen wesentlichen positiven Beitrag steuerte die Übernahme der Anteile des JV-Partners AXA am P1-Portfolio in Warschau bei, die zu einem Mietzuwachs von 18.004 Tsd.€ führte.
Anreizvereinbarungen aus diversen Mietverträgen (Incentives, wie insbesondere mietfreie Zeiten) werden auf die Gesamtlaufzeit des Mietvertrages linearisiert. In den Mieterlösen wird somit die wirtschaftliche Effektivmiete und nicht die in der Periode tatsächlich zahlungswirksame Miete dargestellt. Von den Mieterlösen des Geschäftsjahres 2014 entfielen auf derartige Linearisierungen –168 Tsd.€ (2013: 10.553 Tsd.€).
Die dem Bestandsportfolio direkt zurechenbaren Immobilienaufwendungen, inklusive eigener Betriebskosten, reduzierten sich im Jahresvergleich um –27,2% von –22.465 Tsd.€ auf–16.350 Tsd.€. Die wesentlichsten Aufwandpositionen sind Leerstands-, bzw. nicht weiter verrechenbare Betriebskosten (–5.790 Tsd.€), Instandhaltungen (–4.671 Tsd.€), Forderungswertberichtigungen (–1.091 Tsd.€) sowie sonstiger direkt zurechenbarer Aufwand (–3.631 Tsd.€). Während Forderungsausfälle und Einzelwertberichtigungen zum Vorjahr auf konstantem Niveau blieben, konnten die übrigen Positionen reduziert werden. Insbesondere der Aufwand für Instandhaltungen (–40,3%) sowie der sonstige Aufwand (–38,3%) waren deutlich rückläufig.
Das den Vermietungsaktivitäten zuzurechnende Nettomietergebnis nach Abzug von direkten Bewirtschaftungskosten reduzierte sich um –25,3% von 172.410 Tsd.€ auf 128.845 Tsd.€. Die operative Marge der Vermietungsaktivitäten (Nettomietergebnis relativ zu Mieterlösen), Indikator für die Effizienz des Bestandsgeschäfts, stieg leicht von 88,5% im Vorjahr auf 88,7%.
Im Geschäftsjahr 2014 wurden Erlöse aus der Hotelbewirtschaftung in Höhe von 7.379 Tsd.€ generiert. Diesen Umsätzen stehen Aufwendungen exklusive Abschreibungen in Höhe von –5.623 Tsd.€ gegenüber, sodass aus der Hotelbewirtschaftung ein Ergebnisbeitrag von 1.756 Tsd.€ resultiert. Dies entspricht einer Steigerung von 15,8% zum Vorjahreswert. Sonstige den Projektentwicklungen direkt zurechenbare Aufwendungen standen zum Jahresende bei –3,175 € (2013: –2.782 Tsd.€).
MIETERLÖSE NACH NUTZUNGSART (Basis: 145,2 Mio. €)
| Mio. € | Österreich | Deutschland | Osteuropa | Gesamt |
|---|---|---|---|---|
| 2013 | 40,4 | 107,8 | 46,7 | 194,9 |
| Veränderung | ||||
| aus Wertsicherung | 0,6 | 1,6 | 0,7 | 2,9 |
| aus Änderung der Leerstandsrate oder | ||||
| Mietpreisreduktionen | 0,4 | –1,5 | –0,7 | –1,8 |
| aus erstmals ganzjähriger Vermietung | 2,0 | 2,4 | 0,0 | 4,4 |
| aus fertig gestellten Projekten | 0,0 | 0,4 | 0,0 | 0,4 |
| Erwerb der Anteile von JV-Partner AXA am | ||||
| "P1"-Portfolio | 0,0 | 0,0 | 18,0 | 18,0 |
| Änderung der Konsolidierungsmethode | 0,0 | –22,0 | 0,5 | –21,5 |
| durch Objektverkauf | –1,6 | –45,0 | –5,5 | –52,1 |
| Veränderung der Mieterlöse insgesamt | 1,5 | –64,1 | 13,0 | –49,8 |
| 2014 | 41,8 | 43,7 | 59,7 | 145,2 |
| Tsd. € | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| angepasst | ||
| Personalaufwand | –28.357 | –28.958 |
| Rechts-, Prüfungs- und Beratungsaufwand | –9.047 | –6.907 |
| Materialaufwand zu Dienstleistungen | –5.043 | –4.173 |
| Büromiete | –1.828 | –1.632 |
| Reisekosten und Transportkosten | –1.266 | –1.261 |
| Sonstige Aufwendungen internes Management | –3.095 | –3.734 |
| Sonstige indirekte Aufwendungen | –2.747 | –3.016 |
| Zwischensumme | –51.383 | –49.681 |
| Aktivierte Eigenleistungen auf langfristiges Immobilienvermögen | 6.374 | 8.526 |
| Bestandsveränderung zum Handel bestimmte Immobilien | 623 | 417 |
| Indirekte Aufwendungen | –44.386 | –40.738 |
Im Zusammenhang mit dem planmäßigen Verkauf von im Umlaufvermögen gehaltenen Liegenschaften wurden 2014 Verkaufserlöse in Höhe von 14.870 Tsd.€ (Vorjahr: 22.105 Tsd.€) lukriert. Diesen Umsätzen stehen Buchwertabgänge und sonstige direkt zurechenbare Aufwendungen in Höhe von –6.145 Tsd.€ gegenüber. Der Ergebnisbeitrag aus dem Trading-Portfolio summierte sich somit auf 8.725 Tsd.€ (2013: 9.941 Tsd.€). Zum Jahresende belief sich das verbleibende Volumen an für den Handel bestimmter Immobilien auf 18.445 Tsd.€.
Das Ergebnis aus dem Verkauf von langfristig gehaltenem Immobilienvermögen lag mit 29.827 Tsd.€ deutlich unter dem Vorjahreswert von 58.611 Tsd.€. Dieser Rückgang steht in Zusammenhang mit dem außerordentlich hohen Verkaufsvolumen des Jahres 2013. In 2014 entfielen 28.419 Tsd.€ auf Verkäufe in Deutschland. Das Segment Österreich verbuchte einen Ergebnisbeitrag von 1.136 Tsd.€, mit Verkäufen in Osteuropa wurde ein Ergebnis in Höhe von 271 Tsd.€ generiert.
Umsatzerlöse aus Dienstleistungen konnten hingegen deutlich um 14,2% im Jahresvergleich gesteigert werden und beliefen sich auf 15.990 Tsd.€ (2013: 13.999 Tsd.€). Diese Position beinhaltet neben Development-Umsätzen für Dritte durch die Konzerntochter omniCon auch Erträge aus Asset Management und sonstigen Dienstleistungen gegenüber Joint Venture – Partnern.
Die indirekten Aufwendungen erhöhten sich 2014 von –40.738 Tsd.€ im Vorjahr um 9,0% auf –44,386 Tsd.€. Jene Aufwendungen, die den zuvor beschrieben Umsatzerlösen aus Dienstleistungen gegenüber stehen, sind im Unterschied zu Vorperioden in dieser Position ebenso enthalten. Wie in der Tabelle oben dargestellt, ergibt sich die Summe der indirekten Aufwendungen unter Berücksichtigung der Position "Aktivierte Eigenleistungen", die mit 6.374 Tsd.€ um 25,2% geringer ausfiel als in 2013. Diese Position ist als Gegenposition zu den indirekten Aufwendungen zu sehen, die den Teil des internen Projektenwicklungsaufwandes neutralisiert, sofern er einzelnen Projektentwicklungen direkt zurechenbar und somit aktivierbar ist.
Die sonstigen betrieblichen Erträge beliefen sich auf 11.469 Tsd.€, im Vergleich zum Referenzwert von 3.031 Tsd.€ im Jahr 2013. Während im ersten Quartal ein positiver Effekt in Höhe von 3.600 Tsd.€ im Zusammenhang mit dem Rückkauf der OEVAG-Verbindlichkeiten verbucht wurde, wirkte sich im zweiten Quartal unter anderem die Beendigung des Rechtsstreits Maslov mit 5.271 Tsd.€ positiv auf das Ergebnis aus.
Das Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen (EBITDA) verzeichnete mit 149.051 Tsd.€ einen Rückgang um –31,0% zum Vorjahresniveau von 215.990 Tsd.€. Wie oben dargelegt, ist diese Entwicklung auf die umfangreichen Immobilienverkäufe des Jahres 2013 zurück zu führen. Im Vergleich zur Berichterstattung der Vorperiode nach IAS 27 + 28 ergibt sich zudem die signifikante Abnahme mit dem fehlenden Beitrag aus Gemeinschaftsunternehmen, der nicht EBITDA- sondern EBIT-wirksam in das Konzernergebnis einfließt.
Der Beitrag der einzelnen regionalen Segmente zum Gesamtergebnis stellte sich wie folgt dar: Mit einem EBITDA von 65.605 Tsd.€ generierte das Segment Deutschland mit rund 44% den größten Anteil. Auf das Segment Osteuropa entfielen 50.658 Tsd.€, auf das Segment Österreich 32.788 Tsd.€.
In Summe belief sich der Neubewertungsgewinn im Jahr 2014 auf 34.121 Tsd.€, dem gegenüber steht ein Neubewertungsverlust von –38.331 Tsd.€. Kumuliert stellt sich das Neubewertungsergebnis folglich mit –4.210 Tsd.€ negativ dar (2013: 6.843 Tsd.€). Nach Regionen betrachtet wurde sowohl in Österreich mit 6.940 Tsd.€ als auch in Deutschland mit 14.185 Tsd.€ ein positives Neubewertungsergebnis erzielt. Zu negativen Marktwertänderungen innerhalb des Bestandsportfolios kam es im Segment Osteuropa, das mit –25.334 Tsd.€ negativ zu Buche stand.
Die laufenden Ergebnisse der nach der Equity-Methode konsolidierten Gemeinschaftsunternehmen werden als Ergebnis von Gemeinschaftsunternehmen in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung gezeigt. Im Jahr 2014 summierte sich dieser Beitrag auf 8.157 Tsd.€. Der wesentliche Ergebniseffekt zum Vergleichswert des Vorjahres in Höhe von 26.287 Tsd.€ resultiert aus negativen Bewertungseffekten im Rahmen der Veräußerung von Logistikimmobilien in Osteuropa. Jener Ergebnisanteil, welcher der EBITDA-Definition des Konzerns entspricht, stand zum Jahresende bei 50.958 Tsd.€, ein Rückgang
von –13,2% zum Wert des Vorjahres in Höhe von 58.698 Tsd.€.
Das Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT) betrug zum Stichtag 31. Dezember 2014 142.917 Tsd.€ und lag damit um –41,3% unter dem entsprechenden Vorjahreswert (243.632 Tsd.€). Dieses gegenüber dem Vorjahr geringere Ergebnis basiert im Wesentlichen auf dem Mietrückgang bedingt durch die umfangreichen Immobilienverkäufe des Vorjahres sowie durch das schwächere Neubewertungsergebnis.
Regional betrachtet stellt das Segment Deutschland mit 100.115 Tsd.€ bzw. 70% den wesentlichen Anteil am Konzern-EBIT. Österreich generierte auf EBIT-Basis 37.275 Tsd.€ im Jahr 2014, Osteuropa 5.527 Tsd.€.
Das Finanzergebnis konnte im Jahresvergleich signifikant verbessert werden und lag 2014 bei –58.346 Tsd.€ gegenüber –139.924 Tsd.€ im Vorjahr. Im Detail entwickelten sich die Bestandteile des Finanzergebnisses wie folgt:
Der Finanzierungsaufwand des Konzerns, wesentliche Komponente des nachhaltigen Ergebnisses, reduzierte sich auf –81.767 Tsd.€ (2013: –118.864 Tsd.€). Neben verkaufsbedingten Kreditrückführungen sowie der erfolgten Konvertierung der Wandelanleihe in Eigenkapital wirkte sich der im ersten Quartal getätigte Rückkauf eigener Verbindlichkeiten positiv aus. Zudem hatten gesunkene Finanzierungskosten für variable verzinste Finanzierungen einen positiven Effekt. Neben dem in der Gewinn- und Verlustrechnung ausgewiesenen Zinsaufwand wurden Zinsen in Höhe von 481 Tsd.€ auf in Bau
befindliche Entwicklungsprojekte aktiviert (2013: 823 Tsd.€).
Das Sonstige Finanzergebnis in Höhe von 2.408 Tsd.€ steht in Zusammenhang mit dem oben erwähnten Rückkauf eigener Verbindlichkeiten unter dem Nominalwert.
Einen negativen Beitrag von –13.252 Tsd.€ leistete das Ergebnis aus Zinsderivatgeschäften, das sich im Jahresvergleich jedoch deutlich verbesserte (2013: – 32.799 Tsd.€). Diese Ergebniskomponente war im dritten Quartal des Vorjahres durch eine ergebniswirksame Umbuchung von zuvor direkt im Eigenkapital erfassten negativen Swap-Buchwerten im Zusammenhang mit dem Verkauf des Hessen-Portfolios belastet.
Das Ergebnis aus Finanzinvestitionen fiel mit 47.402 Tsd.€ deutlich höher aus als in der Referenzperiode (2013: 11.991 Tsd.€). Das Ergebnis beinhaltet primär Aufzinsungen von Krediten an Gemeinschaftsunternehmen, die von der finanzierenden Bank unter par zurückgekauft wurden.
Das Ergebnis aus sonstigen Finanzinvestitionen betrifft mit –9.351 Tsd.€ (2013: –3.778 Tsd.€) im Wesentlichen im dritten Quartal gebuchte Abwertungen rückgekaufter Kredite an Gemeinschaftsunternehmen in Polen und der Ukraine.
Der negative Ergebnisbeitrag aus assoziierten Unternehmen in Höhe von–3.146 Tsd.€ (2013: 4.589 Tsd.€) enthält das anteilige Ergebnis aus der Beteiligung an der UBM, welche in Folge der im zweiten Quartal erfolgten Beteiligungsveräußerung abgewertet wurde.
Der Rückgang des Ergebnisses vor Ertragsteuern (EBT) auf 84.571 Tsd.€ (2013: 103.708 Tsd.€) fiel auf Basis des signifikant verbesserten Finanzergebnisses gegenüber EBITDA bzw. EBIT mit – 18,5% deutlich geringer aus.
Der Ertragssteueraufwand erreichte im Jahr 2014 eine Höhe von –13.773 Tsd.€ (2013: –27.877 Tsd.€).
Das Periodenergebnis lag mit 70.798 Tsd.€ um –6,6% unter dem Vorjahreswert von 75.831 Tsd.€. Der signifikante Rückgang der Mieterträge sowie das schwächere Neubewertungsergebnis konnten durch andere Ergebniskomponenten wie insbesondere markant gesunkene Finanzierungskosten annähernd kompensiert werden.
Der Cash-flow aus dem Ergebnis belief sich 2014 auf 105.725 Tsd.€ (2013: 142.417 Tsd.€). Der Cash-flow aus operativer Geschäftstätigkeit berücksichtigt Veränderungen im Umlaufvermögen aus dem Verkauf von zum Handel bestimmter Immobilien und summierte zum Stichtag 31.12.2014 auf 99.587 Tsd.€ (2013: 140.706 Tsd.€).
Der Cash-flow aus der Investitionstätigkeit, der die Nettogröße zwischen Investitionen und Immobilienverkäufen darstellt, belief sich 2014 auf –193.060 Tsd.€, gegenüber dem, bedingt durch das hohe Immobilienverkaufsvolumen, positiven Wert von 479.495 Tsd.€ im Vorjahr.
Der Cash-flow aus der Finanzierungstätigkeit von –354.188 Tsd.€ (2013: –198.742 Tsd.€) inkludiert die im vierten Quartal erfolgte Tilgung der Unternehmensanleihe 2009-2014 mit einem Volumen von 150 Mio. €.
| Mio. € | 2014 | 2013 angepasst |
Veränder ung in % |
|---|---|---|---|
| Cash Flow aus | |||
| - Geschäftstätigkeit | 99,6 | 140,7 | –29 |
| - Investitionstätigkeit | –193,1 | 479,5 | n.m. |
| - Finanzierungstätigkeit | –354,2 | –198,7 | 78 |
| Veränderung der liquiden Mittel | –447,7 | 421,5 | n.m. |
| Liquide Mittel | |||
| - Beginn des Geschäftsjahres | 613,4 | 193,2 | >100 |
| - Fremdwährungskursänderung | –1,2 | –1,3 | –6 |
| - Veränderung aufgrund | |||
| Umgliederung Veräußerungsgruppe | |||
| gemäß IFRS 5 | –0,9 | 0,0 | n.m. |
| - Ende des Geschäftsjahres | 163,6 | 613,4 | –73 |
Im Jahr 2014 wurde ein FFO I in Höhe von 69.991 Tsd.€ generiert, 10,4% über dem Vorjahreswert von 63.397 Tsd.€ sowie ebenso deutlich über der Zielsetzung für das Jahr 2014 (63 Mio. €). FFO I ist eine wesentliche Kennzahl für die nachhaltige Ertragskraft des Konzerns, die vor Steuern und um das Verkaufsergebnis und sonstige nicht nachhaltige Effekte bereinigt berichtet wird. FFO II, inklusive Verkaufsergebnis und nach Steuern ein Indikator für die Gesamtprofitabilität der Gruppe, konnte zum Vorjahr nahezu verdoppelt werden (96,9%) und summierte sich auf 135.110 Tsd.€ (2013: 68.614 Tsd.€).
| Mio. € | 2014 | 2013 angepasst |
|---|---|---|
| Nettomietergebnis (NRI) | 128,8 | 172,4 |
| Ergebnis aus Hotelbewirtschaftung | 1,8 | 1,5 |
| Erlöse aus Dienstleistungen | 16,0 | 14,0 |
| Sonstige den Projektentwicklungen direkt | ||
| zurechenbare Aufwendungen | –3,2 | –2,8 |
| Sonstige betriebliche Erträge | 11,5 | 3,8 |
| Sonstige betriebliche Erträge/Aufwendungen | 26,0 | 16,5 |
| Indirekte Aufwendungen | –44,4 | –41,5 |
| Ergebnis aus Beteiligungen an | ||
| Gemeinschaftsunternehmen 1) | 18,6 | 24,9 |
| Finanzierungsaufwand | –81,8 | –118,9 |
| Ergebnis aus Finanzinvestitionen | 47,4 | 12,0 |
| Sonstige Anpassungen 2) | –24,7 | –2,1 |
| FFO I (exkl. Verkäufe und vor Steuern) | 70,0 | 63,4 |
| Ergebnis aus Immobilienhandel | 8,7 | 9,9 |
| Ergebnis aus Verkauf langfristiges | ||
| Immobilienvermögen | 29,8 | 58,6 |
| Ergebnis Verkauf | ||
| Gemeinschaftsunternehmen | 8,1 | 12,9 |
| Ergebnis aus Immobilienverkäufen | 46,6 | 81,4 |
| Sonstiges Finanzergebnis | 2,4 | 0,0 |
| Tatsächliche Ertragsteuer | –7,5 | –22,8 |
| Tatsächliche Ertragsteuer von | ||
| Gemeinschaftsunternehmen | –1,2 | –3,1 |
| Sonstige Anpassungen | 24,7 | –50,3 |
| FFO II | 135,1 | 68,6 |
1) Bereinigung um Immobilienverkäufe und nicht nachhaltige Ergebnisse
2) Bereinigung um sonstige nicht-nachhaltige Ergebnisse
Bedingt durch die Immobilienverkäufe des Jahres 2013 sowie der erstmaligen Anwendung von IFRS 10 und 11 kam es zum Stichtag zu einer Bilanzverkürzung gegenüber der Berichterstattung nach IAS 27 + 28 der Vorperiode. Das langfristige Vermögen wies zum Bilanzstichtag einen Wert von 3.209.811 Tsd.€ auf (87,4% der Bilanzsumme).
Die Bilanzposition "Immobilienvermögen in Entwicklung" erhöhte sich im Vergleich zum 31.12.2013 um 24,0% auf 496.252 Tsd.€. Das gesamte Immobilienvermögen (Bestandsimmobilien, Hotel- und sonstige selbst genutzte Immobilien, Immobilien in Entwicklung sowie im Umlaufvermögen gehaltene Immobilien) lag zum Stichtag bei 2.693.734 Tsd.€ und somit knapp unter dem Niveau zum Jahresende 2013 (2.707.506 Tsd.€).
Die Vermögenswerte und Schulden der Gemeinschaftsunternehmen werden nicht mehr einzeln in der Konzernbilanz gezeigt. Stattdessen wird das Nettovermögen dieser Gesellschaften in der Bilanzposition "Beteiligungen an Gemeinschaftsunternehmen" ausgewiesen, die sich zum Stichtag auf 206.136 Tsd.€ belief (2013: 219.224 Tsd.€).
Der Bestand an liquiden Mittel reduzierte sich signifikant auf 163.638 Tsd.€ zum Bilanzstichtag gegenüber dem Stand zum 31.12.2013 (613.426 Tsd.€). Wesentlicher Faktor ist in diesem Zusammenhang der im Januar 2014 abgeschlossene Rückkauf von eigenen sowie an Gemeinschaftsunternehmen gewährte Kredite von der Österreichischen Volksbanken AG sowie die Tilgung der Unternehmensanleihe 2009-2014 im Oktober 2014.
Bedingt durch die Ausübung von Wandlungsrechten durch Inhaber der 4,125% Wandelschuldverschreibung 2009-2014 wurde das Grundkapital der Gesellschaft durch die Ausgabe von jungen Aktien (aus bedingtem Kapital) im Berichtsjahr von 638.713.556,20 € um insgesamt 79.623.046,52 € auf 718.336.602,72 € erhöht. Die Eigenkapitalquote der Gruppe stand zum Jahresende bei 53,2% (31.12.2103: 44,4%). Die Zahl der ausstehenden Stammaktien liegt zum Stichtag 31.12.2014) bei 98.808.332.
Zum Stichtag 31.12.2014 befanden sich nach Information der Gesellschaft rund 84% der Aktien im Streubesitz, die restlichen rund 16% sowie vier Namensaktien, die zur Nominierung von je einem Aufsichtsrat berechtigen, werden von der O1 Group Limited gehalten. Nähere Details zur Aktionärsstruktur bzw. zur Ausgestaltung der Aktien finden Sie im Kapitel Investor Relations bzw. im Corporate Governance Bericht.
Zum Stichtag 31.12.2014 besteht ein nicht ausgenütztes genehmigtes Kapital (§ 169 AktG) in Höhe von 319,4 Mio. €, das bis längstens 11. September 2015 in Anspruch genommen werden kann, sowie ein bedingtes Kapital (§ 159 AktG) in Höhe von 100,0 Mio. € zur Bedienung einer allenfalls zukünftig begebenen Wandelschuldverschreibung. Zum Vorjahr unverändert hält die Gesellschaft per 31.12.2014 keine eigenen Aktien.
Das Eigenkapital stieg im Jahr 2014 um 8,8% von 1.794.266 Tsd.€ auf 1.951.707 Tsd.€. Neben dem Periodenergebnis in Höhe von 70.798 Tsd.€ und der Ausschüttung der Dividende in Höhe von 35.142 Tsd.€ trug zu dieser Entwicklung insbesondere die Konvertierung der Wandelanleihe 2009-2014 mit 113.069 Tsd.€ bei. Per 31.12.2014 lag das im Eigenkapital abgebildete negative Bewertungsergebnis der Cash-flow Hedges bei –27.503 Tsd.€.
Die verzinslichen Verbindlichkeiten reduzierten sich im Jahresvergleich signifikant um –28,2% auf 1.229.150 Tsd.€. Die Nettoverschuldung (verzinsliche Verbindlichkeiten abzüglich liquider Mittel) wurde gegenüber dem Vorjahr von 1.079.810 Tsd.€ auf 1.061.291 Tsd.€ gesenkt. Das Gearing (Nettoverschuldung zu Eigenkapital) sank von 60,2% zum 31.12.2013 auf 54,4% zum 31.12.2014. Das Loan-to-Value Verhältnis (Finanzverbindlichkeiten abzüglich liquider Mittel zu Immobilienvermögen) verbesserte sich im Jahresvergleich leicht von 39,9% auf 39,4%.
Beinahe 100% der verzinslichen Verbindlichkeiten lauten auf EUR. Die Zinssicherungsstrategie der CA Immo sieht eine umfassende Absicherung des Zinsänderungsrisikos vor. Für weitere Details siehe das Kapitel "Finanzierungen".
| Mio. € | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| angepasst | ||
| Eigenkapital | 1.951,7 | 1.794,3 |
| Kurzfristige verzinsliche Verbindlichkeiten | 202,5 | 608,8 |
| Langfristige verzinsliche Verbindlichkeiten | ||
| (inkl. Anleihe) | 1.026,6 | 1.102,1 |
| Liquide Mittel | –163,6 | –613,4 |
| Verfügungsbeschränkte Mittel | –4,2 | –17,7 |
| Nettoverschuldung | 1.061,3 | 1.079,8 |
| Eigenkapitalquote | 53,2 | 44,4 |
| Gearing | 54,4 | 60,2 |
| Loan to Value (Netto) | 39,4 | 39,9 |
| EBITDA/Zinsergebnis (Faktor) | 4,3 | 2,0 |
| 2014 | 31.12.2013 angepasst |
Verände rung |
|||
|---|---|---|---|---|---|
| Mio. € | in % | Mio. € | in % | in % | |
| Immobilienvermögen | 2.596,7 | 71 | 2.572,5 | 64 | 1 |
| Beteiligungen an Gemeinschaftsunternehmen | 206,1 | 6 | 219,2 | 5 | –6 |
| Immaterielles Vermögen | 15,8 | 0 | 20,1 | 0 | –21 |
| Finanzanlagen und Sonstiges | 386,8 | 11 | 340,1 | 8 | 14 |
| Steuerabgrenzung | 4,3 | 0 | 4,3 | 0 | 0 |
| Langfristiges Vermögen | 3.209,8 | 87 | 3.156,1 | 78 | 2 |
| Zur Veräußerung gehaltenes Immobilienvermögen | 91,5 | 2 | 114,5 | 3 | –20 |
| Zum Handel bestimmte Immobilien | 18,4 | 1 | 20,6 | 1 | –10 |
| Forderungen und sonstige Vermögenswerte | 187,6 | 5 | 136,0 | 3 | 38 |
| Liquide Mittel | 163,6 | 4 | 613,4 | 15 | –73 |
| Kurzfristiges Vermögen | 461,1 | 13 | 884,5 | 22 | –48 |
| Summe Aktiva | 3.670,9 | 100 | 4.040,6 | 100 | –9 |
| Eigenkapital | 1.951,7 | 53 | 1.794,3 | 44 | 9 |
| Eigenkapital in % der Bilanzsumme | 53,2% | 44,4% | |||
| Langfristige verzinsliche Verbindlichkeiten | 1.026,6 | 28 | 1.102,1 | 27 | –7 |
| Kurzfristige verzinsliche Verbindlichkeiten | 202,5 | 6 | 608,8 | 15 | –67 |
| Übrige Verbindlichkeiten | 344,1 | 9 | 395,1 | 10 | –13 |
| Steuerabgrenzung | 146,0 | 4 | 140,3 | 3 | 4 |
| Summe Passiva | 3.670,9 | 100 | 4.040,6 | 100 | –9 |
Der NAV (= IFRS Eigenkapital) lag am 31.12.2014 bei 1.951,7 Mio. € (19,75 € je Aktie), gegenüber 1.794,3 Mio. € zum Jahresende 2013 (19,36 € je Aktie auf verwässerter Basis). Diese Veränderung reflektiert neben dem Jahresergebnis auch die oben beschriebenen sonstigen Änderungen im Eigenkapital. In der untenstehenden Tabelle ist die Überleitung des NAV auf den NNNAV
gemäß den Best Practice Policy Recommendations der European Public Real Estate Association (EPRA) dargestellt. Der EPRA NAV lag zum Stichtag bei 21,74 je Aktie. Der EPRA NNNAV je Aktie, nach Anpassungen für Finanzinstrumente, Verbindlichkeiten und latenter Steuern, belief sich zum 31.12.2014 auf 20,36 € je Aktie. Die Zahl der ausstehenden Aktien stand zum 31.12.2014 bei 98.808.336.
| Mio. € | 31.12.2014 | 31.12.2014 | 31.12.2013 angepasst |
31.12.2013 angepasst |
|---|---|---|---|---|
| verwässert | unverwässert | verwässert | unverwässert | |
| Eigenkapital (NAV) | 1.951,7 | 1.951,7 | 1.794,3 | 1.794,3 |
| Optionsausübungen | 0,0 | 0,0 | 114,5 | 0,0 |
| NAV nach Optionsausübungen | 1.951,7 | 1.951,7 | 1.908,8 | 1.794,3 |
| NAV/Aktie in € | 19,75 | 19,75 | 19,36 | 20,42 |
| Wertanpassung für 1) | ||||
| - Selbstgenutzte Immobilien | 4,2 | 4,2 | 4,2 | 4,2 |
| - Kurzfristiges Immobilienvermögen | 12,3 | 12,3 | 10,9 | 10,9 |
| - Finanzinstrumente | 27,5 | 27,5 | 34,9 | 34,9 |
| Latente Steuern | 152,5 | 152,5 | 185,7 | 185,7 |
| EPRA NAV nach Anpassungen | 2.148,2 | 2.148,2 | 2.144,4 | 2.029,9 |
| EPRA NAV je Aktie in € | 21,74 | 21,74 | 21,75 | 23,11 |
| Wertanpassung für Finanzinstrumente | –27,5 | –27,5 | –34,9 | –34,9 |
| Wertanpassung für Verbindlichkeiten | –10,7 | –10,7 | –8,6 | –8,6 |
| Latente Steuern | –98,5 | –98,5 | –119,9 | –119,9 |
| EPRA NNNAV | 2.011,6 | 2.011,6 | 1.981,0 | 1.866,5 |
| EPRA NNNAV je Aktie in € | 20,36 | 20,36 | 20,09 | 21,24 |
| Veränderung NNNAV zum Vorjahr | 1,3% | –4,2% | ||
| Kurs (31.12.)/NNNAV per Aktie –1 | –23,9 | –23,9 | –35,9 | –39,4 |
| Anzahl der Aktien | 98.808.336 | 98.808.336 | 98.595.133 | 87.856.060 |
1) Inklusive der anteiligen Werte von Gemeinschaftsunternehmen
Während das Jahr 2015 ähnlich wie 2014 von geopolitischen Unsicherheiten geprägt sein könnte, gibt es Anzeichen für eine weitere konjunkturelle Erholung in Europa. Das im Jänner 2015 gestartete Ankaufsprogramm für Anleihen der EZB auszudehnen sowie das im November des Vorjahres veröffentlichte Investitionsprogramm der Europäischen Kommission für strategische Infrastrukturprojekte sollte zusätzliche konjunkturelle Impulse liefern. Analog zum Vorjahr gehen wir davon aus, dass sich die wesentlichen CA Immo Kernmärkte weiterhin stabil entwickeln werden, mit weiterhin sehr positiven Immobilienmarktbedingungen in Deutschland. Das aktuell vorteilhafte Finanzierungsumfeld wird auch 2015 bestimmend für die Immobilienbranche sein.
Nach der vorzeitigen erfolgreichen Umsetzung der wesentlichen Meilensteine der Strategiemaßnahmen 2012 – 2015 steht für die CA Immo Gruppe wertschaffendes Wachstum wieder im Vordergrund. Die robuste Bilanz des Unternehmens mit einer Eigenkapitalquote von über 50% stärkt das organische Wachstumsfeld Immobilienentwicklung, das sich weiterhin auf den deutschen Markt konzentrieren wird. Die Übernahme eigener Developments in das Bestandsportfolio ist ein wesentlicher Wettbewerbsvorteil der CA Immo und sichert den Zugang zu hochwertigen Immobilien mit langfristigen Cash-flows. Um die Wettbewerbsposition des Unternehmens an den bestehenden Kernmärkten darüber hinaus zu stärken, werden diese laufend auf Investitionsmöglichkeiten zur Realisierung von Wertpotenzialen geprüft.
Die mit den Neuinvestitionen synchronisierte Fortsetzung des Verkaufs nicht-strategischer Immobilien soll die kontinuierliche Optimierung des Immobilienportfolios und die Erhöhung des Büroimmobilienanteils als wichtigen Hebel zur Steigerung der operativen Profitabilität unterstützen. Die aktuell hohe Liquidität an den Immobilieninvestitionsmärkten sollte wie schon in den letzten beiden Jahren einen vorteilhaften Rahmen für die geplanten Verkäufe bieten. Nähere Informationen und Details hierzu finden Sie im Kapitel Strategie.
Die Entwicklung von Core-Büroimmobilien in Deutschland als organischer Wachstumstreiber wird weiter forciert. Im Jahr 2015 sollen Investitionen in die laufenden
Projektentwicklungen von rund 150 - 200 Mio. € getätigt werden.
In einer Like-for-like-Betrachtung werden weitgehend stabile Mieten erwartet. Mietabgänge aus Immobilienverkäufen sollen durch die Fertigstellung und Übernahme neuer Developments kompensiert werden. Die weitere Optimierung der Finanzierungsstruktur und damit verbundene Reduktion des Zinsaufwandes soll die nachhaltige Ertragskraft des Konzerns weiter stärken.
Die aktuelle Konjunkturlage sowie die Entwicklung der Inflationsrate in der Eurozone lassen erwarten, dass das historisch niedrige Zinsniveau auch im Jahr 2015 weiter bestehen wird. Auf Basis der Portfolioqualität sowie der starken Bilanzkennzahlen erwarten wir eine weiterhin gute Verfügbarkeit von Fremdfinanzierungen, sowohl für Refinanzierungen von Bestandsobjekten als auch für Finanzierungen von Entwicklungsprojekten. Insbesondere in Deutschland wird ein weiterhin kompetitives Umfeld für Bankfinanzierungen erwartet. Diese positiven Rahmenbedingungen sollten es ermöglichen, die durchschnittlichen Finanzierungskosten des Konzerns weiter senken zu können. Nähere Informationen und Details hierzu finden Sie im Kapitel Finanzierung.
Unsere Erwartungen unterliegen gewissen Annahmen zu allgemeinen und spezifischen Rahmenbedingungen. Wesentliche Parameter, die den für 2015 geplanten Geschäftsverlauf beeinflussen könnten, sind:
Strategischer Mittelpunkt der unternehmerischen Tätigkeit von CA Immo bildet die nachhaltige Steigerung des Unternehmenswerts. Zentrale finanzielle Leistungsindikatoren (Kennzahlen) sind dabei ein wichtiges Instrument. Sie ermöglichen, jene Faktoren zu identifizieren und für ein Value-Management messbar zu machen, die zu einer nachhaltigen Steigerung des Unternehmenswerts beitragen.
Zentraler finanzieller Leistungsindikator ist der auf das eingesetzte Eigenkapital erwirtschaftete Ertrag (RoE – Return on Equity). Ziel ist es, einen Wert höher als die kalkulatorischen Eigenkapitalkosten (mittelfristig mit rund 7,0% angenommen) zu erreichen und damit Shareholder Value zu generieren. Der RoE lag 2014 bei rund 3,8% (2013: 4,3%) und folglich noch unter diesem Zielwert. Die kontinuierliche Umsetzung der mit dem strategischen Programm 2012-2015 begonnen Maßnahmen wie Erhöhung der Portfolioeffizienz und Senkung der Finanzierungskosten soll den Zielwert von 7% mittelfristig erreichen machen (siehe Kapitel Strategie). Weitere quantitative Faktoren zur Messung und Steuerung des für
unsere Aktionäre nachhaltig erwirtschafteten Ertrags sind die Entwicklung des NAV je Aktie, der operative Cashflow je Aktie sowie der Return on Capital employed (ROCE) und der Economic Value added (EVA) (siehe Tabelle "Value Kennzahlen" in der Flappe des Geschäftsberichtes).
Da die Finanzkennzahlen letztendlich den Erfolg darstellen, der im operativen Immobiliengeschäft erzielt wird, sind diesen eine Reihe sonstiger, nichtfinanzieller Leistungsindikatoren vorgelagert, die für die Messung und Steuerung des operativen Geschäftsverlaufs wesentlich sind. Für eine Darstellung dieser qualitativen Leistungsindikatoren siehe Kapitel Bestandsimmobilien.
Im Rahmen der in den Geschäftsbericht integrierten Berichterstattung nach GRI (Global Reporting Initiative) ist u. a. eine Wertschöpfungsrechnung darzustellen. Ziel der folgenden Tabelle ist es, einen Überblick über Herkunft und nach Empfänger gegliederter Verwendung der im Unternehmen geschaffenen Werte zu geben:
| in TEUR | 2014 | in % | 2013 | in % |
|---|---|---|---|---|
| Erlöse | 202.035 | 126% | 254.714 | 96% |
| Erlös aus Immobilienhandel und -verkauf | 235.077 | 147% | 726.950 | 274% |
| Ergebnis aus Neubewertung | –4.210 | –3% | 6.843 | 3% |
| sonstige Erträge | 11.469 | 7% | 3.031 | 1% |
| immobilienbezogene Aufwendungen | –247.706 | –155% | –718.194 | –271% |
| Abschreibungen und Wertminderungen | –10.081 | –6% | –5.488 | –2% |
| Sonstige Aufwendungen | –26.762 | –17% | –2.381 | –1% |
| Entstehung | 159.822 | 100% | 265.475 | 100% |
| an Minderheitsgesellschafter | 0 | 0% | –92 | 0% |
| an Mitarbeiter | –28.357 | 18% | –20.015 | 8% |
| an den Staat | –14.884 | 9% | –29.412 | 11% |
| an gemeinnützige Organisationen | 0% | 0% | ||
| an Kreditgeber | –45.783 | 29% | –140.217 | 53% |
| an das Unternehmen/Aktionäre 1) | –70.798 | 44% | –75.739 | 29% |
| Verteilung | –159.822 | 100% | –265.475 | 100% |
1) Gewinnrücklagen, davon 35,1 Mio. € Dividendenausschüttung im Geschäftsjahr 2014
Per 31.12.2014 beschäftigte die CA Immobilien Anlagen AG konzernweit 3551) Mitarbeiter (Stand 31.12.2013: 3552)). Der Hauptsitz der CA Immo befindet sich in Wien, von dort aus erfolgt auch die Steuerung der lokalen CA Immo-Niederlassungen in Frankfurt, Berlin und München, sowie in Budapest, Warschau, Prag und Bukarest. In den Niederlassungen ist sowohl auf Mitarbeiter- als auch auf Managementebene regionales Personal beschäftigt; neue Positionen werden in Absprache mit den jeweiligen Standortverantwortlichen und der Konzernleitung Human Resources besetzt.
Die internationale Mitarbeiteranzahl konnte 2014 konstant auf 355 gehalten werden. Konzernweit wurden im Geschäftsjahr 34 Mitarbeiter neu eingestellt. 77 Mitarbeiter sind in Österreich beschäftigt, 108 in Osteuropa; Deutschland ist mit rund 48% Beschäftigtenanteil der mitarbeiterintensivste Kernmarkt der CA Immo.
Die Stabsstelle Human Resources (HR) berichtet direkt an den CEO und ist für die konzernweite Bündelung der Personalagenden zuständig. Themen wie internationale Entwicklungs- und Fortbildungsmöglichkeiten, Personalplanung und proaktive interne Kommunikation von Personalthemen fallen in ihren Verantwortungsbereich.
Darüber hinaus unterstützt und berät sie Führungskräfte bei Themen wie z.B. Teambuilding und Unternehmenskultur. Ziel der HR Abteilung ist es, eine gleichberechtigte Zusammenarbeit aller Beschäftigten hinsichtlich Aufstiegschancen und Weiterbildung, Vergütung und sonstiger Rahmenbedingungen sicher zu stellen. Transparenz für die Mitarbeiter steht dabei im Vordergrund.
Ein Schwerpunkt der HR Arbeit lag 2014 auf dem Training und der Entwicklung von Führungskräften. Basis für diese Management-Schulungen ist ein von der Personalabteilung in Zusammenarbeit mit dem Vorstand und den Führungskräften erarbeiteter Katalog an Führungskompetenzen für die erste und zweite Managementebene. Darüber hinaus wurde das 2013 gestartete CA Immo-interne Innovationsprojekt NICE weitergeführt mit dem Ziel, den Know-How-Transfer durch länderübergreifende Arbeitsgruppen weiter zu stärken.
| 31.12.2014 | 31.12.2013 | Veränderung | Eintritte / Austritte |
Fluktuation 1) | |||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Mitarbeiter | davon Frauen | Mitarbeiter | absolut | in % | in % | ||
| (Headcounts) | in % | (Headcounts) gesamt | |||||
| gesamt | |||||||
| Österreich | 77 | 57 | 79 | -2 | -3 | 5/7 | 6,5 |
| Deutschland/Schweiz2) | 170 | 49 | 166 | 4 | 2 | 22/18 | 12,5 |
| Osteuropa | 108 | 75 | 110 | -2 | -2 | 5/7 | 4,6 |
| Gesamt | 355 | 59 | 355 | 0 | 0 | 34/29 | 9,1 |
1) Fluktuationsquote: Personalzugang x 100 / durchschnittliche Beschäftigte, inkl. karenzierte Mitarbeiter, exkl. Mitarbeiter der tschechischen Hotelgesellschaften
2) Im Rahmen der neu gegründeten Zweigstelle der 100%-CA Immo-Bautochter omniCon in Basel wurde 2014 lokal ein Mitarbeiter angestellt.
1) Davon rund 10% Teilzeitarbeitskräfte; inkludiert sind die konzernweit 5 karenzierten Mitarbeiter; exklusive der 111 Mitarbeiter der zwei tschechischen Hotelgesellschaften.
2) Davon rund 9% Teilzeitarbeitskräfte; inkludiert sind die konzernweit 26 karenzierten Mitarbeiter; exklusive der 111 Mitarbeiter der zwei tschechischen Hotelgesellschaften.
2) Davon rund 9% Teilzeitarbeitskräfte; inkludiert sind die konzernweit 26 karenzierten Mitarbeiter; exklusive der 111 Mitarbeiter der zwei tschechischen Hotelgesellschaften.
–Interne Kommunikation: Verstärkung der zeitnahen Kommunikation an die Mitarbeiter sowie Einführung transparenter Informationsprozesse
Ziele des fit2work Projekts sind u. a die Förderung und der Erhalt der Arbeits- und Leistungsfähigkeit der Mitarbeiter, die Reduktion von gesundheitlichen Risiken und den Aufbau eines Frühwarnsystems insbesondere für Burnout zur Verhinderung von Langzeitkrankenständen oder Frühpensionierungen. Nach dem erfolgreichen Start des fit2work Projekts 2013 in Österreich wurde diese Initiative im Geschäftsjahr 2014 auf Deutschland ausgeweitet. Meilensteine des Programms sind eine anonyme Mitarbeiterbefragung und die auf den Ergebnissen basierende Ableitung konkreter Verbesserungsmaßnahmen.
| in Tagen | Urlaub | Krankheit1) | Weiterbildung | |
|---|---|---|---|---|
| Frauen | 22 | 4 | 4 | |
| Österreich | Männer | 20 | 3 | 4 |
| Frauen | 23 | 7 | 2 | |
| Deutschland | Männer | 22 | 4 | 2 |
| Frauen | 20 | 5 | 1 | |
| Osteuropa |
Männer 24 5 2 1) Exkl. zwei Langzeitkrankenstände in Österreich, deren Gesamtabwesenheitstage für den Berichtszeitraum 451 ergeben. Inkl. dieser beiden Krankenstände würde der Schnitt der Krankenstandstage in Österreich für Frauen 9 und für Männer 10 Tage ergeben.
Je nach steuer- und sozialversicherungsrechtlichen Möglichkeiten erhalten CA Immo-Mitarbeiter unter anderem folgende soziale Zuwendungen: Essens- bzw. Kindergartenzuschuss, Bahncard 25 oder 50, Jobtickets, Weiterbildungsunterstützung, befristete einsatzbezogene Zulagen, Gruppen-Krankenversicherung, Kollektivunfallversicherung sowie betriebliche Altersversorgung (Pensionskasse).
Im Berichtsjahr 2014 wurden in Deutschland sechs Arbeits- bzw. Wegunfälle verzeichnet, die dadurch verursachten Ausfälle betrugen jeweils nicht länger als einen Monat. Andere wesentliche berufsbedingte Verletzungen (als wesentliche Verletzungen gelten solche Verletzungen, bei denen ein Arzt konsultiert werden muss), Krankheiten und Ausfallstage von CA Immo-Mitarbeitern wurden 2014 keine bekannt gegeben. Mitarbeiter der CA Immo erhielten auf den Baustellen regelmäßige Sicherheitsunterweisungen. Weiters wurden Sicherheits- und Gesundheitspläne aufgestellt. Die Sicherheit der Mitarbeiter der Subunternehmen obliegt jeweils den für die Sicherheit beauftragten Firmen.
CA Immo-Mitarbeiter radeln von Wien zur Immobilienmesse Expo Real in München: Einer der vielen jährlich stattfindenden Teambuilding-Events
CA Immo hat es sich zum Ziel gemacht, den Frauenanteil im Unternehmen qualitativ, quantitativ und strukturell zu erhöhen, und zwar in der Belegschaft insgesamt sowie auf allen Leitungs- und Führungsebenen. 2014 waren von den konzernweit 34 neu eingestellten Mitarbeitern 22 Frauen und 12 Männer. Bei Ausbildungsmaßnahmen für Nachwuchsführungskräfte wird eine Frauenquote von 50% anvisiert. Der Anteil weiblicher Arbeitskräfte stieg im Vorjahresvergleich konzernweit von 58% auf 59%; der Anteil weiblicher Führungskräfte hat sich von 25% (2013) auf 26,5% (2014) erhöht. Die Basis zur Ermittlung der Führungskräfte wurde 2014 geändert und inkludiert nun auch die Führungskräfte der omniCon (4 Prokuristen), die Vergleichszahl 2013 wurde entsprechend angepasst. Auch im Aufsichtsrat konnte der Frauenanteil 2014 ausgebaut werden: von den sechs Mandaten sind nun zwei mit Frauen besetzt (2013 war ein Mandat von sechs mit einer Frau besetzt).
| Mitarbeiter 2) | |||
|---|---|---|---|
| 304 Mitarbeiter | < 28 | $29 - 48$ | 49< |
| W | $5\%$ | 50% | 9% |
| M ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, |
$1\%$ | 21% | 14% |
| Vorstand | |||
| 2 Mitarbeiter | < 28 | $29 - 48$ | 49< |
| W | $0\%$ | $0\%$ | $0\%$ |
| M ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, |
$0\%$ | 50% | 50% |
| Führungskräfte 3) | |||
| 49 Mitarbeiter | < 28 | $29 - 48$ | 49< |
| W | $0\%$ | 24% | $2\%$ |
| M | $0\%$ | 53% | 21% |
In den ersten Monaten des Geschäftsjahres 2015 sind folgende Aktivitäten zu berichten:
Im Februar 2015 endete die Annahmefrist für das an die Aktionäre der CA Immo gerichtete freiwillige öffentliche Teilangebot der O1 Group Limited. Das Angebot wurde für insgesamt 40.790.659 Inhaberaktien (rd. 41,28% des gesamten Grundkapitals) angenommen. Die Zuteilungsquote belief sich auf rd. 23,87%. Zusammen mit den von der UniCredit erworbenen Aktien erreichte O1 damit einen Anteil von 26% am ausstehenden Aktienkapital der CA Immo.
Gleichzeitig begab CA Immo eine neue Unternehmensanleihe mit einem Gesamtvolumen von 175 Mio. € mit einer Laufzeit von 7 Jahren. Details dazu finden Sie im Kapitel Investor Relations.
Im März gaben CA Immo und O1 Group Limited bekannt, dass sie beabsichtigen, ein gemeinsames freiwilliges öffentliches Teilangebot an die Aktionäre der Immofinanz AG zum Erwerb von bis zu 150.893.280 Aktien (das sind 13,5% des gesamten Grundkapitals der Immofinanz AG bzw. 15,0% nach Abzug der von Immofinanz AG gehaltenen eigenen Aktien) zu stellen. Das freiwillige öffentliche Teilangebot wird nach Prüfung und Freigabe durch die österreichische Übernahmekommission allenfalls noch im März 2015 veröffentlicht werden.
Im Februar veräußerte CA Immo zwei Hotels in Tschechien: Das Europort Airport Center, ein direkt am Prager Flughafen gelegenes Hotel mit rd. 13.800 m² Fläche, und das Diplomat Center in Pilsen mit rd. 10.000 m² Hotelfläche. Das Closing der Europort-Transaktion ist bereits erfolgt, Käufer der Hotels ist ein lokaler Investor.
Der Mitte November 2014 fixierte Verkauf von zwei Bürotürmen der AIRPORTCITY St. Petersburg wurde Anfang März erfolgreich geclosed. Details zur Transaktion finden Sie im Kapitel Immobilienvermögen.
Der Verkauf eines Logistik-Portfolios mit einer Gesamtfläche von rd. 467.000 m² wurde Anfang Februar geclosed (siehe auch Kapitel Immobilienvermögen). Der Verkauf des im Joint Venture mit Union Investment gehaltenen Europolis Park Budapest M1 mit rd. 69.100 m² Logistikfläche wurde Mitte März geclosed.
Anfang März wurde der Bau von 220 Mietwohnungen und 141 Parkplätzen am Wiener Projektareal Lände 3 vertraglich fixiert. CA Immo entwickelt das Projekt als Forward Sale für einen lokalen Endinvestor. Der Baustart ist für das 4. Quartal 2015 vorgesehen.
CA Immo tätigt keine Ausgaben im Bereich Forschung und Entwicklung.
| $- - - -$ | $- - - -$ | |
|---|---|---|
| STRATEGISCHE RISIKEN | IMMOBILIENSPEZIFISCHE RISIKEN | ALLGEMEINE GESCHÄFTSRISIKEN |
| - Größen- bzw. Konzentrationsrisiko (Portfoliostruktur) - Länder- und Transferrisiko |
- Standortrisiko - Vermietungsrisiko (Leerstand, Bewirtschaftung, Nachvermietung) - Rentabilitätsrisiko - Immobilienbewertungsrisiko - Mietausfallsrisiko - Verwertungsrisiko - Projektentwicklungs- und Investitionskostenrisiko |
- Umweltrisiken - Vertrags-/Dokumentationsrisiko - Partnerrisiko - Wettbewerb |
Risikomanagement und Internes Kontrollsystem sind im CA Immo Konzern integrierte Bestandteile der Managementsysteme. Die Interne Revision überwacht als unabhängige Abteilung die Betriebs- und Geschäftsabläufe sowie das Interne Kontrollsystem. In der Berichterstattung und bei der Wertung der Prüfungsergebnisse agiert sie weisungsungebunden. Die Risikopolitik der CA Immo wird durch eine Reihe von Richtlinien präzisiert, deren Einhaltung durch Controllingprozesse kontinuierlich überwacht und dokumentiert wird. Das Risikomanagement wird auf allen Unternehmensebenen bindend umgesetzt. Ziel ist es, potenzielle Chancen ebenso wie gefährdende Entwicklungen frühzeitig zu erkennen und zu analysieren. Der Vorstand ist in alle risikorelevanten Entscheidungen eingebunden und trägt die Gesamtverantwortung. Entscheidungen werden grundsätzlich auf allen Ebenen nach dem Vier-Augen-Prinzip gefasst. Die Einschätzung der aktuellen Chancen-/Risikolage erfolgt bei CA Immo quartalsweise im Rahmen von Reportings.
Die Risikoevaluierung findet sowohl auf Einzelobjektbzw. -projektebene, als auch auf (Teil-)Portfolioebene statt. Einbezogen werden Frühwarnindikatoren wie Mietprognosen, Leerstandsanalysen, eine kontinuierliche Überwachung von Mietvertragslaufzeiten und Kündigungsmöglichkeiten sowie die laufende Überwachung der Baukosten bei Projekt-Realisierungen. Szenariendarstellungen hinsichtlich Wertentwicklung des Immobilienportfolios, Exitstrategien und Liquiditätsplanung ergänzen die Risikoberichterstattung und erhöhen die Planungssicherheit. Dem Vorsorgeprinzip trägt CA Immo Rechnung, indem Mehr-Jahres-Planungen und Investitionsentscheidungen den gesamten zeitlichen Anlagehorizont der Investitionen umfassen. Die Überwachung rechtspolitischer Diskussionen auf europäischer als auch lokaler Ebene zur Sicherstellung regelkonformen Verhaltens obliegt der Abteilung Recht. Sie ist auch für die Steuerung von Rechtsstreitigkeiten verantwortlich. Zusätzlich führt CA Immo in regelmäßigen Abständen eine Evaluierung der Einzelrisiken nach Inhalt, Auswirkung und Eintrittswahrscheinlichkeit durch.
Die Gruppe unterliegt allen Risiken, die typischerweise mit dem Kauf, der Entwicklung, der Bewirtschaftung und dem Verkauf von Immobilien verbunden sind – wie allgemeinen konjunkturabhängigen Marktschwankungen, Verzögerungen und Budgetüberschreitungen bei Baurechtsschaffungen, Projektrealisierungen und Umbauten oder Finanzierungs- und Zinsrisiken.
Grundlage des Internen Kontrollsystems (IKS) der CA Immo ist eine laufende Risikoanalyse samt Risikobewertung. Unter Berücksichtigung der Managementprozesse ist das IKS in die einzelnen Geschäftsabläufe integriert. Es umfasst alle Maßnahmen zur Sicherstellung der Einhaltung von Gesetzen und Unternehmensrichtlinien sowie zur Fehlerprävention. Ziel ist es, Fehler in der Rechnungslegung und Finanzberichterstattung zu verhindern (präventive Kontrolle) bzw. aufzudecken (detektive Kontrolle) und so eine rechtzeitige Korrektur zu ermöglichen. Eine transparente Dokumentation ermöglicht die Darstellung der Prozesse für Rechnungslegung, Finanzberichterstattung und Prüfungsaktivitäten. Sämtliche operativen Bereiche sind in den Rechnungslegungsprozess eingebunden. Die Verantwortung für die Implementierung und Überwachung des IKS liegt beim jeweils zuständigen lokalen Management. Die Geschäftsführer der Tochtergesellschaften sind angehalten, die Einhaltung der Kontrollen durch Selbstprüfungen zu evaluieren und zu dokumentieren. Die Wirksamkeit des IKS wird regelmäßig von der Konzernrevision überprüft, die Wirtschaftlichkeit der Geschäftsprozesse laufend evaluiert. Die Ergebnisse der Prüfung werden an die jeweilige Geschäftsführung, an den Gesamtvorstand der CA Immo sowie mindestens einmal jährlich an den Aufsichtsrat berichtet. Die Funktionsfähigkeit des Risikomanagements wird jährlich vom Konzernabschlussprüfer gemäß den Anforderungen der C-Regel Nr. 83 des Österreichischen Corporate Governance Kodex beurteilt. Das Ergebnis wird dem Vorstand sowie dem Aufsichtsrat bzw. dem Prüfungsausschuss berichtet.
Portfoliostruktur, Größen- bzw. Konzentrationsrisiko
Investitionen mit einem überproportionalen Anteil am Gesamtportfolio in einer Region weisen ein erhöhtes Risikopotenzial auf. Dem Marktrisiko beugt CA Immo
durch eine breite Streuung auf verschiedene Länder vor. Nach den in 2013 und 2014 erfolgten Verkäufen (Teilverkauf des Tower 185, Verkauf des Hessen-Portfolios sowie von non-core Immobilien) hat das Portfolio nahezu die gewünschte regionale Verteilung (Osteuropa und Deutschland jeweils 40%, Österreich 20%) erreicht. Deutschland bleibt nach wie vor größter Einzelmarkt der CA Immo. Ziel ist, zugunsten einer konstanten Marktrelevanz pro Kernstadt ein Immobilienvermögen von 250 – 300 Mio. € zu halten. Für Einzelinvestments definiert CA Immo das Konzentrationsrisiko mit einem Grenzwert von 5% des Gesamtportfolios. Aktuell beinhaltet das Portfolio keine diesen Grenzwert überschreitende Immobilie. Durch den Verkauf des Hessen-Portfolios konnte das Konzentrationsrisiko in Bezug auf Einzelmieter verringert werden. Derzeit werden rd. 22% der Mieteinnahmen durch 10 Top-Mieter lukriert. Mit einem Anteil von rd. 6% der Gesamtmieterlöse ist PricewaterhouseCoopers aktuell der größte Einzelmieter im Portfolio. Durch die hohe Kapitalbindung besteht bei Grundstücksreserven und Baurechtsschaffungsprojekten allgemein ein erhöhtes Risiko, weshalb für 2015 der Verkauf von nichtstrategischen Grundstücksreserven geplant ist und Baurechtsschaffungen zügig voran getrieben oder frühzeitig Partner eingebunden werden. Das künftige Development-Volumen wird mit rund 15% des Eigenkapitals der CA Immo Gruppe indiziert.
Die von der Gruppe erzielbaren Immobilienerlöse hängen stark von der Liquidität der Immobilieninvestmentmärkte ab. Unter bestimmten Voraussetzungen können Immobilienwerte erheblichen Schwankungen unterliegen: durch fallende Immobilienpreise, fehlende Finanzierungen, einen Rückgang der Nachfrage etc. Eine schlechte Marktlage, Rechtsvorschriften und vertragliche Regelungen können die Fähigkeit der CA Immo beeinträchtigen, einzelne Immobilien zu verkaufen, um die Ausrichtung des Immobilienportfolios strategisch zu justieren.
Einem allfälligen Transferrisiko beugt CA Immo durch gezielte Rückführung liquider Mittel aus bonitätsschwachen Investmentmärkten vor. Dem Länderrisiko begegnet CA Immo durch die Konzentration auf definierte Kernregionen mit lokalen Niederlassungen und eigenen Mitarbeitern vor Ort sowie durch eine angepasste regionale Allokation innerhalb der Kernmärkte. Ein kontinuierliches Monitoring des Portfolios sowie eine gezielte Portfoliosteuerung ermöglichen die rechtzeitige Reaktion auf wirtschaftliche und politische Ereignisse.
Aufgrund der weiterhin gedämpften Mietwachstumsaussichten und der Tatsache, dass sich der (Re-)Finanzierungsmarkt in Osteuropa nur langsam erholt, besteht weiterhin die Gefahr, dass Anfangsrenditen für Gewerbeimmobilien wieder nach oben korrigieren. Insbesondere in den osteuropäischen Staaten bestehen erhebliche politische Risiken mit potenziell großen negativen Auswirkungen auf die Immobilienbewertung. So hat die politische Situation in Ungarn, Russland und der Ukraine bereits negative Auswirkungen auf den Immobilienmarkt gezeigt. Viele jener Faktoren, die zu nachteiligen Entwicklungen führen können, befinden sich außerhalb des Einflussbereichs von CA Immo – so z. B. Änderungen des verfügbaren Einkommens, der Wirtschaftsleistung, des Zinsniveaus oder der Steuerpolitik. Auch Wirtschaftswachstum, Arbeitslosenraten oder Konsumentenzuversicht beeinflussen das jeweilige lokale Angebot und die Nachfrage nach Immobilien, die wiederum Marktpreise, Mieten und Vermietungsgrade verändern bzw. nachteilige Auswirkungen auf den Wert einer Immobilie und die damit erzielten Einkünfte haben können. Wertänderungen werden also auch 2015 ein wesentliches Risiko darstellen.
Die politische und wirtschaftliche Entwicklung in Ländern, in denen CA Immo tätig ist, hat zudem eine wesentliche Auswirkung auf Vermietungsgrade und Mietausfälle. In einer Like-for-Like Betrachtung erwies sich die Vermietungsseite in den Kernmärkten der CA Immo 2014 als relativ stabil. Per 31. Dezember 2014 betrug die konzernweite Leerstandsrate des Bestandsportfolios 9,3%. Das Kernsegment Büroimmobilien weist zum Stichtag einen Leerstand von 9,8% aus. Der Verkauf weiterer vollvermieteter Objekte könnte die Leerstandsquoten weiter belasten. Ist die Gruppe nicht in der Lage, auslaufende Mietverträge zu vorteilhaften Konditionen zu verlängern und geeignete kreditwürdige Mieter zu finden bzw. langfristig an sich zu binden, beeinträchtigt dies den Marktwert der betroffenen Immobilien. Die Bonität eines Mieters, insbesondere während eines wirtschaftlichen Abschwungs, kann kurz- oder mittelfristig sinken, was die Mieteinnahmen beeinflussen kann. In kritischen Situationen kann sich die Gruppe zu Mietsenkungen entschließen, um einen akzeptablen Vermietungsgrad aufrechtzuerhalten. Durch gezieltes Monitoring und proaktive Maßnahmen (z. B. Forderung von Sicherheitsleistungen; Prüfung der Mieter auf Bonität und Reputation) hat sich das Mietausfallsrisiko auf einem moderaten
Level eingependelt. Offene Mietforderungen bestehen derzeit überwiegend in Osteuropa. Sämtliche offene Forderungen werden quartalsweise bewertet und entsprechend ihres Risikogehalts wertberichtigt. Durchschnittlich sind rd. 45% der offenen Forderungen wertberichtigt. Das Ausfallsrisiko wurde im Ansatz des Immobilienwertes ausreichend berücksichtigt. Viele Mietverträge der Gruppe beinhalten Wertsicherungsklauseln, zumeist unter Bezugnahme auf den länderspezifischen Verbraucherpreisindex. Daher ist die Höhe der Erträge aus derartigen Mietverträgen sowie bei Neuvermietung stark von der Inflationsentwicklung abhängig (Wertsicherungsrisiko).
Zum Portfolio der Gruppe gehören auch Shopping-Center und Fachmarktzentren, deren Betrieb mit besonderen Risiken verbunden ist. Ein schlechtes Center- oder Unternehmensmanagement der Mieter, sinkende Besucherzahlen und die zunehmende Mitbewerbersituation können zu sinkenden Mietpreisen bzw. zum Verlust wichtiger Mieter und damit zu Mieteinbußen und Problemen bei Neuvermietungen führen. Im Portfolio von CA Immo befinden sich auch Hotels, die zum Teil auf eigene Rechnung betrieben werden. Die Gruppe trägt insofern das volle wirtschaftliche Betreiberrisiko. Die Ertragslage der Gruppe ist daher auch von der Qualität des Hotelmanagements und der Entwicklung der Hotelmärkte abhängig.
Bei der Immobilienvermietung ist die Gruppe in allen Märkten dem Wettbewerb lokaler und internationaler Investoren (Immobiliengesellschaften, Projektentwickler, Eigentümer) ausgesetzt. In vielen Märkten stehen die Mieten unter Druck. Der Wettbewerb zwischen Immobilieninvestoren um namhafte Mieter ist intensiv und könnte sich weiter intensivieren. CA Immo könnte gezwungen sein, Mietpreise zu akzeptieren, die niedriger sind als prognostiziert, um gegenüber Mietern attraktiv zu bleiben.
Bei Fehleinschätzungen über die Attraktivität eines Standortes oder die mögliche Nutzung kann es sich als schwierig erweisen, eine Immobilie zur Gänze oder zu den erwarteten Mietpreisen zu vermieten. Dies kann langfristige Effekte auf die Rentabilität bringen. Damit eine Immobilie für Mieter attraktiv bleibt und langfristig entsprechende Einkünfte erzielt werden können, muss ihr Zustand sowie ihre technische Beschaffenheit erhalten oder ggf. verbessert werden, was mit erheblichen Kosten für die Gesellschaft verbunden sein kann.
Insbesondere aus den in 2013 und 2014 getätigten Verkäufen (z. B. Hessen-Portfolio, Tower 185, Skyline Plaza, Belsenpark sowie Lipowy) können sich Risiken aus vertraglichen Vereinbarungen und Zusicherungen ergeben, die zum Teil auf eine Garantie bestimmter Mietzahlungsströme abstellen oder die vereinbarten bzw. vereinnahmten Kaufpreise nachträglich mindern könnten. Für bekannte Ertragsrisiken aus getätigten Verkäufen wurde in ausreichender Höhe bilanzielle Vorsorge getroffen und ein allfälliges Liquiditätsrisiko in der Liquiditätsplanung berücksichtigt. Vertragliche Verpflichtungen in Form nachlaufender Kosten (z. B. Restbauleistungen) werden in entsprechenden Projektkostenschätzungen erfasst.
Bei Immobilienentwicklungsprojekten entstehen in der Anfangsphase typischerweise ausschließlich Kosten. Erträge werden erst in späteren Projektphasen erzielt. Entwicklungsprojekte können oftmals mit Kostenüberschreitungen und Verzögerungen der Fertigstellung verbunden sein, die häufig durch Faktoren verursacht werden, die außerhalb der Kontrolle von CA Immo liegen. Dies kann den wirtschaftlichen Erfolg einzelner Projekte beeinträchtigen und zu Vertragsstrafen oder Schadenersatzforderungen führen. Finden sich keine geeigneten Mieter, kann dies zu einem Leerstand nach Fertigstellung führen. CA Immo hat eine Reihe von Maßnahmen ergriffen, um solche Risiken weitgehend zu stabilisieren (Kostenkontrollen, Abweichanalysen, Mehrjahres-Liquiditätsplanung etc.). Projekte werden zudem erst nach einer entsprechenden Vorvermietung (z. B. in Deutschland lageabhängig 40–60%) gestartet. Die aktuell in Umsetzung befindlichen Projekte bewegen sich im Zeit- und Kostenrahmen der genehmigten Projektbudgets.
Die Gesellschaften der Gruppe sind im Rahmen ihrer gewöhnlichen Geschäftstätigkeit sowohl auf Kläger- und Beklagtenseite in Rechtsstreitigkeiten involviert. Rechtstreitigkeiten werden in unterschiedlichen Jurisdiktionen geführt. Das jeweils anwendbare Verfahrensrecht, die unterschiedlich ausgeprägte Effizienz der zuständigen Gerichte und die Komplexität der Streitgegenstände können vereinzelt eine beträchtliche Verfahrensdauer bzw. andere Verzögerungen bedingen. CA Immo geht davon aus, ausreichende bilanzielle Vorsorgen für Rechtsstreitigkeiten getroffen zu haben. Aktuell sind keine Gerichtsoder Schiedsverfahren anhängig oder drohend, die existenzielle Risiken bergen.
Die Veränderung von Rechtsnormen, Rechtsprechung oder der Verwaltungspraxis und deren Auswirkung auf die wirtschaftlichen Ergebnisse sind unvorhersehbar und können gegebenenfalls negative Auswirkungen auf die Wertentwicklung von Immobilien oder die Kostenstruktur der CA Immo Gruppe haben.
Organisiertes Verbrechen, insbesondere Betrug und Erpressung, ist ein allgemeines Risiko von geschäftlichen Aktivitäten. Viele Staaten unterliegen weiterhin erheblichen Schwächen bei der Bekämpfung von Korruption. Derartige illegale Aktivitäten können zu erheblichen finanziellen Nachteilen und Imageverlusten führen.
CA Immo unterliegt insbesondere in den osteuropäischen Märkten Unsicherheiten der Steuersysteme, deren Regelungen häufigen Änderungen und Anpassungen unterliegen und zu einem erhöhten Aufwand für die Gruppe führen. Außerordentliche Steuerbelastungen sind ein stetes Ertragsrisiko. Alle relevanten Diskussionen und Entscheidungen der nationalen Gesetzgeber werden daher kontinuierlich beobachtet. Für bekannte Risiken aufgrund von Betriebsprüfungen, finanzgerichtlichen oder außergerichtlichen Verfahren wird in ausreichender Höhe bilanzielle Vorsorge getroffen.
CA Immo ist insbesondere in Deutschland gemeinsam mit Partnern an zahlreichen Projektentwicklungen beteiligt und damit teils von Partnern abhängig (Partnerrisiken). Ein Teil des osteuropäischen Bestandsimmobilienportfolios wird gemeinsam mit der European Bank for Reconstruction and Development (EBRD) bzw. der Union Investment Real Estate GmbH gehalten. CA Immo ist hier Partei einer Co-Investitionsvereinbarung, welche den Investoren diverse Verpflichtungen und Einschränkungen auferlegt, die den Wert der Investitionen beeinflussen können. Die Gruppe ist überdies dem Kreditrisiko ihrer Gegenparteien ausgesetzt. Abhängig von der jeweiligen Vereinbarung könnte CA Immo auch mit ihren Co-Investoren solidarisch für Kosten, Steuern oder sonstige Ansprüche Dritter haften und bei einem Ausfall ihrer Co-Investoren deren Kreditrisiko oder deren Anteil an Kosten, Steuern oder sonstigen Haftungen tragen müssen.
Die Gruppe lagert Aufgaben der Immobilienverwaltung sowie sonstige Verwaltungsaufgaben zum Teil auf externe Dritte aus. Es ist möglich, dass im Zuge der Übertragung der Verwaltungsaufgaben Know-how über die verwalteten Liegenschaften und Verwaltungsprozesse verloren geht oder CA Immo außerstande ist, geeignete Dienstleister im erforderlichen Zeitrahmen zu identifizieren und vertraglich zu binden.
Umwelt- und Sicherheitsvorschriften normieren effektive wie auch latente Verpflichtungen, kontaminierte Liegenschaften zu sanieren. Die Einhaltung dieser Vorschriften kann mit erheblichen Investitions- und anderen Kosten verbunden sein. Diese Verpflichtungen könnten sich auf Immobilien beziehen, die gegenwärtig oder auch nur in der Vergangenheit im Eigentum der CA Immo stehen bzw. standen oder von ihr bewirtschaftet oder entwickelt werden oder wurden. Insbesondere betrifft dies die Kontaminierung mit bislang unentdeckten schädlichen Materialien oder Schadstoffen, Kriegsmaterial bzw. sonstige Umweltrisiken wie z. B. Bodenverunreinigungen etc. Manche Vorschriften sanktionieren die Abgabe von Emissionen in Luft, Boden und Wasser, die Grundlage einer Haftung der Gruppe gegenüber Dritten bilden und die Veräußerung, Vermietung bzw. Mieterträge der betroffenen Immobilie erheblich beeinflussen können. Auch Naturkatastrophen und extreme Wettereinwirkungen können erhebliche Schäden an Immobilien verursachen. Sollte für derartige Schäden keine ausreichende Versicherungsdeckung bestehen, könnte dies nachteilige Auswirkungen nach sich ziehen. Zur Risikominimierung bezieht CA Immo vor jedem Kauf auch diese Aspekte in ihre Prüfung ein. Vom Verkäufer werden entsprechende Garantieerklärungen verlangt. Wo möglich, setzt die CA Immo Gruppe umweltverträgliche Materialien und energiesparende Technologien ein. Bestandsimmobilien werden im CA Immo Sustainability Tool (CAST) auf Umweltrisiken geprüft. Dem ökologischen Vorsorgeprinzip trägt CA Immo Rechnung, indem Projektentwicklungen sowie (Re-)Developments ausschließlich unter der Maßgabe einer Zertifizierungsfähigkeit durchgeführt werden. Damit werden die strengen Vorgaben in Bezug auf Green Buildings und Nachhaltigkeit erfüllt sowie die Verwendung von ökologisch problematischen Produkten ausgeschlossen.
Die (Re-)Finanzierung am Finanz- und Kapitalmarkt stellt für Immobiliengesellschaften eine der wichtigsten Maßnahmen dar. CA Immo benötigt Fremdkapital insbesondere zur Refinanzierung bestehender Kredite und zur Finanzierung von Projektentwicklungen und Akquisitionen. Im Ergebnis ist sie daher von der Bereitschaft von Banken abhängig, zusätzliches Fremdkapital zur Verfügung zu stellen oder vorhandene Finanzierungen zu vertretbaren Konditionen zu prolongieren. Die Marktbedingungen für Liegenschaftsfinanzierungen ändern sich laufend und haben sich insbesondere im Laufe der Finanz- und Wirtschaftskrise deutlich verschlechtert. Insbesondere in Ungarn ist die Finanzierung von Immobilienprojekten derzeit besonders schwierig. Die Attraktivität von Finanzierungsvarianten hängt von einer Reihe von Faktoren ab, von denen einige nicht von der Gruppe beeinflusst werden können (Marktzinsen, Höhe der erforderlichen Finanzierung, steuerliche Aspekte, geforderte Sicherheiten etc.). Dies kann die Fähigkeit der Gruppe erheblich beeinträchtigen, den Fertigstellungsgrad ihres Entwicklungsportfolios zu erhöhen, in geeignete Akquisitionsprojekte zu investieren oder ihren Verpflichtungen aus Finanzierungsverträgen nachzukommen. Der Refinanzierungsbedarf bei bestehenden Krediten beträgt im Jahr 2015 rd. 294 Mio. €, wovon rd. 164 Mio. € auf Österreich und Deutschland und rd. 130 Mio. € auf Osteuropa entfallen. Aus heutiger Sicht verfügt die CA Immo Gruppe über ausreichend hohe Liquidität. Dennoch sind Restriktionen auf Ebene einzelner Tochtergesellschaften zu berücksichtigen, da der Zugriff auf liquide Mittel aufgrund von Obligierungen bei laufenden Projekten eingeschränkt ist oder vereinzelt Liquiditätsbedarf zur geforderten Stabilisierung von Krediten besteht. Darüber hinaus besteht die Gefahr, dass geplante Verkaufsaktivitäten nicht oder nur verzögert oder unter den Preiserwartungen realisierbar sind. Weitere Risiken bergen unvorhergesehene Nachschussverpflichtungen bei Projektfinanzierungen sowie bei Covenant-Verletzungen im Bereich von Objektfinanzierungen. Bei Verletzung dieser Auflagen oder im Verzugsfall wären die jeweiligen Vertragspartner berechtigt, Finanzierungen fällig zu stellen und deren sofortige Rückzahlung zu fordern. Dies könnte die Gruppe dazu zwingen, Immobilien verkaufen oder Refinanzierungen zu ungünstigen Konditionen abschließen zu müssen. CA Immo schließt nicht aus, ihre Geschäftstätigkeit in der Zukunft durch Ausgabe von weiteren Aktien zu finanzieren (Eigenkapitalfinanzierungen). Finden sich keine Anleger, die aufgrund der Markt- und Risikoeinschätzung in Aktien von Immobiliengesellschaften investieren, kann es für die Gruppe schwierig sein, weiteres Eigenkapital zu adäquaten Konditionen oder überhaupt aufzubringen und eine Strategieänderung erforderlich machen.
CA Immo verfügt über fluktuierende Bestände liquider Mittel, die sie nach den jeweiligen operativen und strategischen Erfordernissen und Zielen veranlagt. Fallweise kann eine solche Veranlagung auch in börsennotierten Wertpapieren oder Fonds erfolgen, welche einem erhöhten Verlustrisiko unterliegen.
Einem allfälligen Risiko begegnet CA Immo mit dem laufenden Monitoring der Covenant-Vereinbarungen sowie einer ausgeprägten Liquiditätsplanung und sicherung. Berücksichtigt werden dabei auch die finanziellen Auswirkungen aus den strategischen Zielen. Damit wird konzernweit sichergestellt, dass auch ein unvorhergesehener Liquiditätsbedarf bedient werden kann. In diesem Sinne wurden diverse Maßnahmen zur Liquiditätsverwendung identifiziert bzw. teilweise bereits erfolgreich umgesetzt. Die Verwendung der Verkaufserlöse zur Rückführung von Verbindlichkeiten mit Fälligkeiten innerhalb der nächsten zwei Jahre hatte eine stark positive Auswirkung auf das Fälligkeitsprofil, sodass dieses für die kommenden Jahre ein weitgehend stabiles Bild zeigt. Dem Anlagehorizont für Immobilien entsprechend werden Kredite grundsätzlich langfristig abgeschlossen. Als Alternative und Ergänzung zu den bisherigen (Eigen-)Kapitalbeschaffungsquellen werden auf Projektebene Kapitalpartnerschaften (Joint Ventures) eingegangen. Trotz sorgfältiger Planung ist jedoch ein Liquiditätsrisiko aufgrund nicht durchführbarer Mittelabrufe insbesondere bei Joint-Venture-Partnern nicht auszuschließen. Zudem weist die CA Immo Deutschland eine bei Projektentwicklungen zwar typische, jedoch hohe Kapitalbindung aus. Die Finanzierung sämtlicher bereits in Bau befindlicher Projekte ist jedenfalls gesichert. Zusätzlicher Finanzierungsbedarf besteht bei neu zu startenden Projekten.
Marktbedingte Schwankungen des Zinsniveaus wirken sich sowohl auf die Höhe des Finanzierungssatzes als auch auf den Marktwert der abgeschlossenen Zinsabsicherungsgeschäfte aus. CA Immo setzt bei Finanzierungen auf eine Mischung aus langfristigen Zinsbindungen und variabel verzinsten Krediten. Letztere sind nicht zur Gänze durch derivative Finanzinstrumente abgesichert. Allerdings tätigt CA Immo laufend Absicherungsgeschäfte, insbesondere um sich gegen Zinsänderungen und die damit verbundenen Schwankungen ihrer Finanzierungskosten abzusichern. Solche Absicherungsgeschäfte könnten sich als ineffizient oder ungeeignet herausstellen, die angestrebten Ziele zu erreichen oder zu ergebniswirksamen Verlusten führen. Weiters könnte die Bewertung von Derivaten negativen Einfluss auf das Ergebnis bzw. das Eigenkapital haben. Das Ausmaß, in dem sich die Gruppe derivativer Instrumente bedient, hängt von den Annahmen und Markterwartungen in Bezug auf das zukünftige Zinsniveau, insbesondere auf den 3-Monats-EURIBOR ab. Erweisen sich diese Annahmen als unrichtig, kann dies zu einem beträchtlichen Anstieg des Zinsaufwandes führen. Ein permanentes Monitoring des Zinsänderungsrisikos ist daher unumgänglich. Risiken, die für CA Immo eine wesentliche und nachhaltige Gefährdung darstellen, sind derzeit nicht gegeben. Für erkennbare Risiken sind ausreichend Rückstellungen gebildet.
CA Immo ist in einigen Märkten außerhalb der Eurozone aktiv und daher unterschiedlichen Währungsrisiken ausgesetzt. Soweit Mietvorschreibungen in diesen Märkten in anderer Währung als in Euro erfolgen und zeitlich nicht vollständig an aktuelle Wechselkurse angepasst werden, können Kursänderungen eine Verringerung der Zahlungseingänge nach sich ziehen. Soweit Aufwendungen und Investitionen nicht in Euro erfolgen, können Wechselkursschwankungen die Zahlungsfähigkeit von Konzerngesellschaften beeinträchtigen und die Ergebnisse bzw. die Ertragslage der Gruppe belasten. Einem allfälligen Risiko begegnet CA Immo, indem Fremdwährungszuflüsse im Regelfall durch die Bindung der Mieten an den Euro abgesichert werden, sodass aktuell kein wesentliches direktes Risiko besteht. Ein indirektes Währungsrisiko besteht durch die Auswirkung der Bindung der Mieten auf die wirtschaftliche Bonität der Mieter, die zu Zahlungsengpässen bis hin zu Mietausfällen führen könnte. Zahlungseingänge erfolgen jedoch überwiegend in lokaler Währung, weshalb die vorhandene freie Liquidität (Mieteingang abzüglich betriebsnotwendiger Kosten) unmittelbar nach Eingang in Euro konvertiert wird. Dieser Prozess wird laufend vom zuständigen Länderverantwortlichen überwacht. Ein Währungsrisiko auf der Passivseite ist nach der verkaufsbedingten Rückführung von CZK-Finanzierungen Ende 2014 nicht mehr relevant. Die Absicherung von Währungsrisken aus Bauprojekten erfolgt nach Bedarf und Einzelfall, wobei auf die Auftragsund Mietvertragswährung, die erwartete Wechselkursentwicklung sowie den Kalkulationskurs abgestellt wird.
| RISIKO | AUSWIRKUNG | GEGENSTEUERUNG |
|---|---|---|
| UNVORHERSEHBARER LIQUIDITÄTSBEDARF - Fehlende Liquidität - Nichtdurchführbarkeit von Mittel- abrufen bei Joint-Venture Partnern |
- Nichtnutzung von Opportunitäten - "Notverkäufe" - Zahlungsunfähigkeit |
- Laufende Liquiditätsanalyse, -planung, und -steuerung - Optimierung der Veranlagung - Cashpooling |
| FINANZIERUNGEN - Verletzung von Covenants - Nichtverlängerung auslaufender Kredite - Nichterlangen der Anschlussfinanzie- rung nach Ablauf der Projektphase |
- Kostennachteile während der Kreditlaufzeit - Zusätzlicher Eigenkapital- bzw. Liquiditätsbedarf |
- Laufendes Monitoring der Trag- fähigkeit der Immobilien bzw. der Erfüllung von Covenants aus Kreditverträgen - Abschluss von projektbezogenen, möglichst langfristigen Kredit- verträgen - Schaffung einer Liquiditätsreserve |
| WECHSELKURSENTWICKLUNG - Einschätzung der EUR-Fremdwäh- rungs-Relation |
- Signifikante Ergebnisschwankung durch Kursgewinne/-verluste |
- Harmonisierung von Kredit- und Mietverträgen - Rasche Konvertierung der freien Liquidität in EUR - Kurssicherung insbesondere bei Bauaufträgen - Restriktive Handhabung von Fremdwährungskrediten |
| ZINSANDERUNG/ BEWERTUNG DER ZINSSICHERUNG - Einschätzung der Zinsentwicklung |
- Signifikante Ergebnisschwankung sowie Veränderung der Eigenkapi- talquote aufgrund sich ändernder Zinsniveaus (Finanzierungskosten, Bewertung der Zinsabsicherungen) |
- Mix aus langfristigen Zinsbindungen und variabel verzinsten Krediten - Fristenkonformer Einsatz von Derivaten (Swaps/CAPS) - Permanentes Monitoring der Zinsprognosen |
KONZERNABSCHLUSS
| A. KONZERN-GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2014 | 58 | |
|---|---|---|
| B. KONZERN-GESAMTERGEBNISRECHNUNG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2014 | 59 | |
| C. KONZERNBILANZ ZUM 31.12.2014 | 60 | |
| D. KONZERN-GELDFLUSSRECHNUNG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2014 | 61 | |
| E. KONZERN-EIGENKAPITALVERÄNDERUNGSRECHNUNG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2014 | 62 | |
| F. ANHANG ZUM KONZERNABSCHLUSS ZUM 31.12.2014 | 64 | |
| 1. | Informationen über die Gesellschaft | 65 |
| 2. | Grundsätze der Rechnungslegung | 65 65 |
| 3. 4. |
In den Konzernabschluss einbezogene Gesellschaften Ausweis- und Rechnungslegungsmethoden |
66 |
| a) | Änderung von Ausweis- und Rechnungslegungsmethoden | 66 |
| b) | Konsolidierungsmethoden | 72 |
| c) | Währungsumrechnung | 73 |
| d) | Immobilienvermögen | 74 |
| e) | Immaterielle Vermögenswerte | 80 |
| f) | Wertminderungen | 80 |
| g) | Finanzielle Vermögenswerte und Verbindlichkeiten (FI – financial instruments) | 81 |
| h) | Fertigungsaufträge | 83 |
| i) | Sonstige nicht-finanzielle Vermögenswerte und Verbindlichkeiten (Non-FI – Non financial instrument) | |
| 83 | ||
| j) | Zur Veräußerung gehaltenes Immobilienvermögen und Veräußerungsgruppen | 83 |
| k) | Verpflichtungen gegenüber Dienstnehmern | 84 |
| l) | Sonstige Rückstellungen und Eventualverbindlichkeiten | 85 |
| m) | Steuern | 85 |
| n) | Leasingverhältnisse | 86 |
| o) | Segmentberichterstattung | 86 |
| p) | Umsatzrealisierung | 87 |
| q) | Ergebnis aus Verkauf langfristiges Immobilienvermögen | 88 |
| r) | Indirekter Aufwand | 88 |
| s) t) |
Finanzergebnis Wesentliche Ermessensentscheidungen, Annahmen und Schätzungen |
88 89 |
| u) | Bemessung des beizulegenden Zeitwerts | 93 |
| v) | Neue und überarbeitete Standards und Interpretationen | 95 |
| ERLÄUTERUNGEN ZU DEN POSTEN DER KONZERN-GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG, DER KONZERN | ||
| GESAMTERGEBNISRECHNUNG, DER KONZERNBILANZ UND DER KONZERN-GELDFLUSSRECHNUNG | 97 | |
| 1. | Segmentinformation | 97 |
| 2. | Mieterlöse | 102 |
| 3. | Betriebskostenergebnis und sonstige dem vermieteten Immobilienvermögen direkt zurechenbare | |
| Aufwendungen | 104 | |
| 4. | Ergebnis aus Hotelbewirtschaftung | 104 |
| 5. | Sonstige den Projektentwicklungen zurechenbare Aufwendungen | 104 |
| 6. | Ergebnis aus Immobilienhandel | 105 |
| 7. | Ergebnis aus Verkauf langfristiges Immobilienvermögen | 105 |
| 8. | Erlöse aus Dienstleistungen | 106 |
| 9. 10. |
Indirekte Aufwendungen Sonstige betriebliche Erträge |
106 107 |
| 11. | Abschreibungen und Wertänderungen | 107 |
| 12. | Ergebnis aus Gemeinschaftsunternehmen | 107 |
| 13. | Finanzierungsaufwand | 107 |
|---|---|---|
| 14. | Sonstiges Finanzergebnis | 108 |
| 15. | Ergebnis aus Zinsderivatgeschäften | 108 |
| 16. | Ergebnis aus Finanzinvestitionen | 108 |
| 17. | Ergebnis aus sonstigem Finanzvermögen | 108 |
| 18. | Ergebnis aus assoziierten Unternehmen | 109 |
| 19. | Finanzergebnis | 109 |
| 20. | Ertragsteuern | 110 |
| 21. | Sonstiges Ergebnis | 111 |
| 22. | Langfristiges Immobilienvermögen und Betriebs- und Geschäftsausstattung | 112 |
| 23. | Immaterielle Vermögenswerte | 114 |
| 24. | Anteile an Gemeinschaftsunternehmen | 115 |
| 25. | Anteile an assoziierten Unternehmen | 117 |
| 26. | Finanzielle Vermögenswerte | 119 |
| 27. | Latente Steuern | 121 |
| 28. | Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte und Schulden | 123 |
| 29. | Zum Handel bestimmte Immobilien | 124 |
| 30. | Forderungen und sonstige Vermögenswerte | 125 |
| 31. | Liquide Mittel | 126 |
| 32. | Eigenkapital | 126 |
| 33. | Rückstellungen | 127 |
| 34. | Verzinsliche Verbindlichkeiten | 129 |
| 35. | Sonstige Verbindlichkeiten | 131 |
| 36. | Ertragsteuerverbindlichkeiten | 131 |
| 37. | Finanzinstrumente | 132 |
| 38. | Derivative Finanzinstrumente und Sicherungsgeschäfte | 134 |
| 39. | Risiken aus Finanzinstrumenten | 137 |
| 40. | Sonstige Verpflichtungen und ungewisse Verbindlichkeiten | 140 |
| 41. | Leasingverhältnisse | 141 |
| 42. | Geschäftsbeziehungen zu nahe stehenden Unternehmen und Personen | 142 |
| 43. | Kennzahlen je Aktie | 147 |
| 44. | Personalstand | 148 |
| 45. | Aufwendungen für den Abschlussprüfer | 148 |
| 46. | Ereignisse nach dem Bilanzstichtag | 149 |
| ANLAGE I | 150 | |
| ERKLÄRUNG DES VORSTANDES GEMÄSS § 82 ABS. 4 BÖRSEGESETZ | 156 | |
| UNEINGESCHRÄNKTER BESTÄTIGUNGSVERMERK | 158 |
| Tsd. € | Anhangsangabe | 2014 | 2013 |
|---|---|---|---|
| angepasst | |||
| Mieterlöse | 2 | 145.195 | 194.875 |
| Weiterverrechnete Betriebskosten | 3 | 33.471 | 38.524 |
| Betriebskostenaufwand | 3 | – 39.261 | – 44.496 |
| Sonstige dem vermieteten Immobilienvermögen direkt zurechenbare | |||
| Aufwendungen | 3 | – 10.560 | – 16.493 |
| Nettomietergebnis | 128.845 | 172.410 | |
| Erlöse aus Hotelbewirtschaftung | 7.379 | 7.316 | |
| Aufwendungen aus Hotelbewirtschaftung | – 5.623 | – 5.798 | |
| Ergebnis aus Hotelbewirtschaftung | 4 | 1.756 | 1.518 |
| Sonstige den Projektentwicklungen direkt zurechenbare Aufwendungen | 5 | – 3.175 | – 2.782 |
| Verkaufserlöse zum Handel bestimmte Immobilien | 14.870 | 22.105 | |
| Buchwertabgang zum Handel bestimmte Immobilien | – 6.145 | – 12.164 | |
| Ergebnis aus Immobilienhandel | 6 | 8.725 | 9.941 |
| Ergebnis aus Verkauf langfristiges Immobilienvermögen | 7 | 29.827 | 58.611 |
| Erlöse aus Dienstleistungen | 8 | 15.990 | 13.999 |
| Indirekte Aufwendungen | 9 | – 44.386 | – 40.738 |
| Sonstige betriebliche Erträge | 10 | 11.469 | 3.031 |
| EBITDA | 149.051 | 215.990 | |
| Abschreibungen langfristiges Vermögen | – 10.285 | – 5.475 | |
| Wertänderungen zum Handel bestimmte Immobilien | 204 | – 13 | |
| Abschreibungen und Wertänderungen | 11 | – 10.081 | – 5.488 |
| Neubewertungsgewinn | 34.121 | 49.336 | |
| Neubewertungsverlust | – 38.331 | – 42.493 | |
| Ergebnis aus Neubewertung | – 4.210 | 6.843 | |
| Ergebnis aus Gemeinschaftsunternehmen | 12 | 8.157 | 26.287 |
| Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT) | 142.917 | 243.632 | |
| Finanzierungsaufwand | 13 | – 81.767 | – 118.864 |
| Sonstiges Finanzergebnis | 14 | 2.408 | 0 |
| Kursdifferenzen | 19 | – 640 | – 1.063 |
| Ergebnis aus Zinsderivatgeschäften | 15 | – 13.252 | – 32.799 |
| Ergebnis aus Finanzinvestitionen | 16 | 47.402 | 11.991 |
| Ergebnis aus sonstigem Finanzvermögen | 17 | – 9.351 | – 3.778 |
| Ergebnis aus assoziierten Unternehmen | 18 | – 3.146 | 4.589 |
| Finanzergebnis | 19 | – 58.346 | – 139.924 |
| Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT) | 84.571 | 103.708 | |
| Tatsächliche Ertragsteuer | – 7.452 | – 22.807 | |
| Latente Steuern | – 6.321 | – 5.070 | |
| Ertragsteuern | 20 | – 13.773 | – 27.877 |
| Ergebnis der Periode | 70.798 | 75.831 | |
| davon Ergebnisanteil von nicht beherrschenden Anteilen | 0 | 92 | |
| davon Ergebnisanteil der Aktionäre des Mutterunternehmens | 70.798 | 75.739 | |
| Ergebnis je Aktie in € (unverwässert) | 43 | € 0,76 | € 0,86 |
| Ergebnis je Aktie in € (verwässert) | 43 | € 0,76 | € 0,80 |
| Tsd. € | Anhangsangabe | 2014 | 2013 angepasst |
|---|---|---|---|
| Ergebnis der Periode | 70.798 | 75.831 | |
| Sonstiges Ergebnis | |||
| Bewertung Cash-flow Hedges | 403 | 38.346 | |
| Reklassifizierung Cash-flow Hedges | 7.729 | 51.484 | |
| Währungsdifferenzen | 2.236 | 167 | |
| Ertragsteuern auf sonstiges Ergebnis | – 728 | – 17.069 | |
| Bewertung zur Veräußerung verfügbare Vermögenswerte | 398 | 0 | |
| Sonstiges Ergebnis der Periode (bei Realisierung erfolgswirksam) | 21 | 10.038 | 72.928 |
| Neubewertungsgewinne / -verluste IAS 19 | – 1.941 | – 430 | |
| Ertragsteuern auf sonstiges Ergebnis | 620 | 147 | |
| Sonstiges Ergebnis der Periode (bei Realisierung nicht erfolgswirksam) | 21 | – 1.321 | – 283 |
| Sonstiges Ergebnis der Periode | 21 | 8.717 | 72.645 |
| Gesamtergebnis der Periode | 79.515 | 148.476 | |
| davon Ergebnisanteil von nicht beherrschenden Anteilen | 0 | 331 | |
| davon Ergebnisanteil der Aktionäre des Mutterunternehmens | 79.515 | 148.145 |
| Tsd. € | Anhangsangabe | 31.12.2014 | 31.12.2013 | 1.1.2013 |
|---|---|---|---|---|
| angepasst | angepasst | |||
| VERMÖGEN | ||||
| Bestandsimmobilien | 22 | 2.092.917 | 2.139.564 | 3.139.372 |
| Immobilienvermögen in Entwicklung | 22 | 496.252 | 400.095 | 535.333 |
| Hotel- und sonstige selbst genutzte Immobilien | 22 | 7.533 | 32.813 | 36.253 |
| Betriebs- und Geschäftsausstattung | 22 | 1.399 | 1.700 | 2.166 |
| Immaterielle Vermögenswerte | 23 | 15.845 | 20.054 | 21.705 |
| Beteiligungen an Gemeinschaftsunternehmen | 24 | 206.136 | 219.224 | 242.818 |
| Beteiligungen an assoziierten Unternehmen | 25 | 18 | 38.744 | 36.233 |
| Finanzielle Vermögenswerte | 26 | 385.410 | 299.652 | 213.294 |
| Aktive latente Steuern | 27 | 4.301 | 4.300 | 7.525 |
| Langfristiges Vermögen | 3.209.811 | 3.156.146 | 4.234.699 | |
| Langfristiges Vermögen in % der Bilanzsumme | 87,4% | 78,1% | 90,4% | |
| Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte | 28 | 91.481 | 114.467 | 53.794 |
| Zum Handel bestimmte Immobilien | 29 | 18.445 | 20.566 | 22.258 |
| Forderungen und sonstige Vermögenswerte | 30 | 187.566 | 136.006 | 178.700 |
| Liquide Mittel | 31 | 163.638 | 613.426 | 193.228 |
| Kurzfristiges Vermögen | 461.130 | 884.465 | 447.980 | |
| Summe Vermögen | 3.670.941 | 4.040.611 | 4.682.679 | |
| EIGENKAPITAL UND SCHULDEN | ||||
| Grundkapital | 718.337 | 638.714 | 638.714 | |
| Kapitalrücklagen | 998.839 | 1.000.536 | 1.030.410 | |
| Sonstige Rücklagen | – 28.704 | – 37.423 | – 109.829 | |
| Einbehaltene Ergebnisse | 263.235 | 192.439 | 116.700 | |
| Anteil der Aktionäre des Mutterunternehmens | 1.951.707 | 1.794.266 | 1.675.995 | |
| Nicht beherrschende Anteile | 0 | 0 | 12.622 | |
| Eigenkapital | 32 | 1.951.707 | 1.794.266 | 1.688.617 |
| Eigenkapital in % der Bilanzsumme | 53,2% | 44,4% | 36,1% | |
| Rückstellungen | 33 | 7.726 | 8.116 | 3.910 |
| Verzinsliche Verbindlichkeiten | 34 | 1.026.620 | 1.102.119 | 2.004.712 |
| Sonstige Verbindlichkeiten | 35 | 162.352 | 203.739 | 262.960 |
| Passive latente Steuern | 27 | 145.991 | 140.304 | 134.569 |
| Langfristige Schulden | 1.342.689 | 1.454.278 | 2.406.151 | |
| Ertragsteuerverbindlichkeiten | 36 | 11.372 | 12.480 | 14.622 |
| Rückstellungen | 33 | 51.259 | 61.074 | 69.394 |
| Verzinsliche Verbindlichkeiten | 34 | 202.530 | 608.823 | 412.820 |
| Sonstige Verbindlichkeiten | 35 | 84.841 | 109.690 | 91.075 |
| Schulden in Veräußerungsgruppen | 28 | 26.543 | 0 | 0 |
| Kurzfristige Schulden | 376.545 | 792.067 | 587.911 | |
| Summe Eigenkapital und Schulden | 3.670.941 | 4.040.611 | 4.682.679 |
| Tsd. € | Anhangs | 2014 | 2013 |
|---|---|---|---|
| angabe | angepasst | ||
| Operative Geschäftstätigkeit | |||
| Ergebnis vor Steuern | 84.571 | 103.708 | |
| Neubewertungsergebnis inkl. Veränderung abgegrenzter Mieterträge | 4.378 | – 17.396 | |
| Abschreibungen und Wertänderungen | 11 | 10.081 | 5.488 |
| Ergebnis aus der Veräußerung von langfristigem Immobilienvermögen und Betriebs- und | |||
| Geschäftsausstattung | 8 | – 29.833 | – 58.657 |
| Gezahlte Steuern (ohne Steuern für Verkäufe langfristiges Immobilienvermögen) | – 6.895 | – 4.363 | |
| Finanzierungsaufwand, Ergebnis aus Finanzinvestitionen und sonstiges Finanzergebnis | 13,14,16 | 31.957 | 106.873 |
| Kursdifferenzen | 19 | 640 | 1.063 |
| Ergebnis aus Zinsderivatgeschäften | 15 | 13.252 | 32.799 |
| Ergebnis aus sonstigem Finanzvermögen und unbare Beteiligungsergebnisse | 18,13 | 4.340 | – 27.098 |
| Sonstige unbare Erlöse | – 6.766 | 0 | |
| Cash-flow aus dem Ergebnis | 105.725 | 142.417 | |
| Zum Handel bestimmte Immobilien | 29 | 2.325 | 1.679 |
| Forderungen und sonstige Vermögenswerte | 26,30 | – 5.444 | 9.127 |
| Rückstellungen | 33 | – 185 | – 1.864 |
| Sonstige Verbindlichkeiten | 35 | – 2.834 | – 10.653 |
| Cash-flow aus Veränderungen im Nettoumlaufvermögen | – 6.138 | – 1.711 | |
| Cash-flow aus operativer Geschäftstätigkeit | 99.587 | 140.706 | |
| Investitionstätigkeit | |||
| Erwerb von und Investitionen in Immobilienvermögen inkl. Anzahlungen | – 110.462 | – 159.834 | |
| Erwerb von Immobiliengesellschaften, abzgl. enthaltener liquider Mittel 5.665 Tsd. € | |||
| (2013: 14.323 Tsd. €) | – 136.024 | – 32.586 | |
| Erwerb von Geschäftsausstattung und immateriellem Vermögen | 22,23 | – 1.164 | – 4.990 |
| Veräußerung von Finanzvermögen | 0 | 1.400 | |
| Erwerb von zur Veräußerung verfügbaren Vermögenswerten | 30 | – 24.149 | 0 |
| Investition in Gemeinschaftsunternehmen | 24 | – 9.830 | – 180.607 |
| Veräußerung von langfristigem Immobilienvermögen und sonstigen Vermögenswerten | 8 | 166.934 | 259.864 |
| Veräußerung von Immobiliengesellschaften, abzgl. enthaltener liquider Mittel 868 Tsd. € | |||
| (2013: 24.572 Tsd. €) | 8 | 6.698 | 465.960 |
| Veräußerung von Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen | 24 | 23.187 | 136.099 |
| Gewährung von Darlehen an Gemeinschaftsunternehmen | 26 | – 147.101 | – 26.892 |
| Rückzahlung Darlehen von Gemeinschaftsunternehmen | 26 | 16.410 | 21.458 |
| Rückgezahlte/gezahlte Steuern für Verkauf langfristiges Immobilienvermögen | – 1.326 | – 7.447 | |
| Ausschüttungen/Kapitalrückzahlung von Beteiligungen und Wertpapieren | 14.085 | 2.647 | |
| Gezahlte Zinsen für Investitionen in Immobilienvermögen | 22 | – 746 | – 2.064 |
| Erhaltene Zinsen aus Finanzinvestitionen | 16 | 10.428 | 6.487 |
| Cash-flow aus Investitionstätigkeit | – 193.060 | 479.495 | |
| Finanzierungstätigkeit | |||
| Geldzufluss aus Darlehen | 34 | 207.336 | 404.623 |
| Geldzufluss von durch Gemeinschaftsunternehmen gewährte Darlehen | 34 | 14.573 | 0 |
| Ausschüttung an Aktionäre | 32 | – 35.142 | – 33.385 |
| Erwerb von nicht beherrschenden Anteilen | 0 | – 9.442 | |
| Tilgung von Finanzierungen inkl. Zinsderivate | 34 | – 462.146 | – 453.000 |
| Tilgung von Wandelschuldverschreibungen | 32 | – 1.100 | 0 |
| Übrige gezahlte Zinsen | 13 | – 77.709 | – 107.538 |
| Cash-flow aus Finanzierungstätigkeit | – 354.188 | – 198.742 | |
| Nettoveränderung der liquiden Mittel | – 447.661 | 421.459 | |
| Liquide Mittel 1.1. | 613.426 | 193.228 | |
| Fremdwährungskursänderungen | – 1.191 | – 1.261 | |
| Veränderung aufgrund Umgliederung in eine Veräußerungsgruppe | – 936 | 0 | |
| Liquide Mittel 31.12. | 31 | 163.638 | 613.426 |
| Tsd. € | Anhangsangabe | Grund kapital |
Kapital rücklagen |
Einbehaltene Ergebnisse |
|
|---|---|---|---|---|---|
| Stand am 1.1.2013 angepasst | 638.714 | 1.030.410 | 116.700 | ||
| Bewertung Cash-flow Hedge | 21 | 0 | 0 | 0 | |
| Rücklage aus Währungsumrechnung | 21 | 0 | 0 | 0 | |
| Neubewertungsgewinne / -verluste IAS 19 | 21 | 0 | 0 | 0 | |
| Ergebnis der Periode | 0 | 0 | 75.739 | ||
| Gesamtergebnis 2013 | 0 | 0 | 75.739 | ||
| Ausschüttung an Aktionäre | 0 | – 33.385 | 0 | ||
| Erwerb von nicht beherrschenden Anteilen | 0 | 3.511 | 0 | ||
| Stand am 31.12.2013 angepasst | 32 | 638.714 | 1.000.536 | 192.439 | |
| Stand am 1.1.2014 | 638.714 | 1.000.536 | 192.439 | ||
| Bewertung Cash-flow Hedge | 21 | 0 | 0 | 0 | |
| Bewertung zur Veräußerung verfügbar | 21 | 0 | 0 | 0 | |
| Rücklage aus Währungsumrechnung | 21 | 0 | 0 | 0 | |
| Neubewertungsgewinne / -verluste IAS 19 | 21 | 0 | 0 | 0 | |
| Ergebnis der Periode | 0 | 0 | 70.798 | ||
| Gesamtergebnis 2014 | 0 | 0 | 70.798 | ||
| Ausschüttung an Aktionäre | 32 | 0 | – 35.142 | 0 | |
| Umgliederung (Sonstiges Ergebnis, bei | |||||
| Realisierung nicht erfolgswirksam) | 0 | 0 | – 2 | ||
| Wandlung von Anleihen | 32 | 79.623 | 33.445 | 0 | |
| Stand am 31.12.2014 | 32 | 718.337 | 998.839 | 263.235 |
| Bewertungsergebnis | übrige Rücklagen | Anteil der Aktio | Nicht beherr | Eigenkapital |
|---|---|---|---|---|
| (Hedging - Rücklage) | näre des Mutter | schende Anteile | (gesamt) | |
| unternehmens | ||||
| – 107.429 | – 2.400 | 1.675.995 | 12.622 | 1.688.617 |
| 72.522 | 0 | 72.522 | 239 | 72.761 |
| 0 | 167 | 167 | 0 | 167 |
| 0 | – 283 | – 283 | 0 | – 283 |
| 0 | 0 | 75.739 | 92 | 75.831 |
| 72.522 | – 116 | 148.145 | 331 | 148.476 |
| 0 | 0 | – 33.385 | 0 | – 33.385 |
| 0 | 0 | 3.511 | – 12.953 | – 9.442 |
| – 34.907 | – 2.516 | 1.794.266 | 0 | 1.794.266 |
| – 34.907 | – 2.516 | 1.794.266 | 0 | 1.794.266 |
| 7.404 | 0 | 7.404 | 0 | 7.404 |
| 0 | 398 | 398 | 0 | 398 |
| 0 | 2.236 | 2.236 | 0 | 2.236 |
| 0 | – 1.321 | – 1.321 | 0 | – 1.321 |
| 0 | 0 | 70.798 | 0 | 70.798 |
| 7.404 | 1.313 | 79.515 | 0 | 79.515 |
| 0 | 0 | – 35.142 | 0 | – 35.142 |
| 0 | 2 | 0 | 0 | 0 |
| 0 | 0 | 113.068 | 0 | 113.068 |
| – 27.503 | – 1.201 | 1.951.707 | 0 | 1.951.707 |
Die CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft und Tochtergesellschaften ("CA Immo Gruppe") ist ein international tätiger Immobilienkonzern. Muttergesellschaft ist die CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft ("CA Immo AG") mit Sitz in 1030 Wien, Mechelgasse 1. Die CA Immo Gruppe besitzt, entwickelt und bewirtschaftet Büro-, Hotel-, Gewerbe-, Logistik- und Wohnungsimmobilien in Österreich, Deutschland sowie in Osteuropa. Die CA Immo AG ist im Prime Market an der Wiener Börse notiert und wird in den Leitindex ATX ("Austrian Traded Index") einbezogen.
Der Konzernabschluss der CA Immo AG wurde in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards (IFRS), wie sie in der Europäischen Union anzuwenden sind, aufgestellt und erfüllt dabei auch die zusätzlichen Anforderungen des §245a Abs. 1 des österreichischen Unternehmensgesetzbuches (UGB). Die Aufstellung des Konzernabschlusses erfolgt grundsätzlich unter Anwendung des Anschaffungskostenprinzips. Hiervon ausgenommen sind die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien (Bestandsimmobilien und Immobilien in Entwicklung), zur Veräußerung gehaltenes Immobilienvermögen, zur Veräußerung verfügbare Wertpapiere, derivative Finanzinstrumente und Rückstellungen aus anteilsbasierten Vergütungsplänen mit Barausgleich, die zum beizulegenden Zeitwert bewertet werden. Die Nettoposition Planvermögen aus Pensionsverpflichtungen wird zum beizulegenden Zeitwert des Planvermögens abzüglich Barwert der Verpflichtung dargestellt.
Der Konzernabschluss ist in tausend Euro ("Tsd. €", gerundet nach kaufmännischer Rundungsmethode) aufgestellt. Bei Summierung von gerundeten Beträgen und Prozentangaben können durch Verwendung automatisierter Rechenhilfen rundungsbedingte Rechendifferenzen auftreten.
Der Konzernabschluss umfasst die CA Immobilien Anlagen AG als oberste Muttergesellschaft und die in Anlage I aufgezählten Gesellschaften.
| Vollkonsolidiert | Gemeinschaftsunter | Assoziierte | |
|---|---|---|---|
| nehmen at equity | Unternehmen at | ||
| equity | |||
| Stand 1.1.2014 angepasst | 153 | 100 | 3 |
| Erwerb von Gesellschaften / Übergangskonsolidierungen | 3 | –3 | 0 |
| Gründungen von Gesellschaften | 4 | 0 | 0 |
| Abgang von Gesellschaften durch Liquidation | |||
| oder Umgründung | –22 | –4 | 0 |
| Verkäufe | –2 | –3 | –1 |
| Stand 31.12.2014 | 136 | 90 | 2 |
| davon ausländische Gesellschaften | 113 | 86 | 2 |
Die CA Immo Gruppe erwarb im Geschäftsjahr 2014 folgende Gesellschaften:
| Gesellschaftsname/Sitz | Zweck | Beteiligung in % | Kaufpreis in | Erstkonsolidierungs |
|---|---|---|---|---|
| Tsd. € | stichtag | |||
| Kontorhaus Arnulfpark GmbH & Co. KG | Objektgesellschaft | 43 | 19.238 | 30.09.2014 |
| Kontorhaus Arnulfpark Verwaltungs GmbH | Holdinggesellschaft | 50 | 13 | 30.09.2014 |
| POLAND CENTRAL UNIT 1 Sp.z o.o. | Objektgesellschaft | 100 | 0 | 1.10.2014 |
| Summe | 19.251 |
Die Kaufpreise wurden bis auf 13.851 Tsd. € (Kontorhaus Arnulfpark GmbH & Co. KG) zur Gänze bezahlt. Bei den erworbenen Gesellschaften handelt es sich um Holdinggesellschaften bzw. um Objektgesellschaften die nicht in den Anwendungsbereich des IFRS 3 fallen. Für neu gegründete Gesellschaften wurde Eigenkapital in Höhe von 90 Tsd.€ einbezahlt.
Die CA Immo Gruppe hat folgende Anteile an Gesellschaften im Geschäftsjahr 2014 veräußert:
| Gesellschaftsname/Sitz | Beteiligung | Konsolidierungsart | Veräußerungspreis | Entkonsolidierungs |
|---|---|---|---|---|
| % | Tsd. € | -stichtag | ||
| Office Center Mladost 2 EOOD, Sofia | 100 | VK | 4.857 | 3.12.2014 |
| FCL Property a.s., Prag | 100 | VK | 2.710 | 19.11.2014 |
| EUROPOLIS BV DEVELOPMENT S.R.L., Bukarest | 65 | AEJV | 1.150 | 14.2.2014 |
| EUROPOLIS Technopark s.r.o., Prag | 51 | AEJV | 2.864 | 31.7.2014 |
| Ipopema Towarzystwo Funduszy Inwestycyjnych S.A., | ||||
| Warschau | 50 | AEJV | 62 | 6.11.2014 |
| UBM Realitätenentwicklung AG, Wien | 25 | AEA | 36.000 | 10.10.2014 |
| Summe | 47.642 |
Die zum 31.12.2014 offenen Veräußerungspreise in Höhe von 24.857 Tsd.€ wurden bis Mitte Februar 2015 zur Gänze bezahlt.
Die vollkonsolidierten Gesellschaften verfügten zum Verkaufszeitpunkt über folgendes Nettovermögen:
| Tsd. € | Gesamt |
|---|---|
| Immobilienvermögen | –19.500 |
| Sonstige Aktiva | –490 |
| Liquide Mittel | –868 |
| Steuerabgrenzungen | 707 |
| Finanzverbindlichkeiten | 10.819 |
| Rückstellungen | 19 |
| Übrige Verbindlichkeiten | 271 |
| Forderungen/Verbindlichkeiten verbundene | |
| Unternehmen | 1.754 |
| Nettoveränderung | –7.288 |
| davon anteilig verkauftes Nettovermögen | –7.288 |
In der CA Immo Gruppe gibt es zum 31.12.2014 keine Anteile an nicht konsolidierten strukturierten Einheiten.
Mit Ausnahme der folgenden Änderungen blieben die angewendeten Ausweis und Rechnungslegungsmethoden gegenüber dem Vorjahr unverändert:
Die Darstellung des bisher berichteten Segmentes Osteuropa wurde nun mehr auf zwei berichtende Segmente, Osteuropa Kernregionen und Osteuropa übrige Regionen, aufgeteilt. Das berichtende Segment Osteuropa Kernregionen beinhaltet die Länder Tschechien, Slowakei, Ungarn, Polen und Rumänien. Das berichtende Segment Osteuropa sonstige Regionen besteht aus den Ländern Bulgarien, Kroatien, Serbien sowie Ukraine. Weiters wurde die Darstellung der Segmentberichterstattung dahin gehend angepasst, dass Gemeinschaftsunternehmen immer mit 100% aller Vermögenswerte und Schulden sowie Erträge und Aufwendungen in den Segmenten gezeigt werden. Anpassungen aufgrund des Einbezuges in die CA Immo Gruppe werden in der Spalte Konsolidierung ausgewiesen.
Im Rahmen der Umstellung auf IFRS 10 und 11 ergibt sich eine geänderte Darstellung der Erlöse und Aufwendung aus Dienstleistungen. Während unter IAS 27 und IAS 28 Teile der im Konzern erbrachten Dienstleistungen als Herstellungkosten auf die Immobilien in Entwicklung aktiviert wurden, unterbleibt diese Aktivierung nunmehr in jenen Fällen, in denen die betroffenen Immobilien nicht mehr voll konsolidiert werden. Zur klareren Darstellung werden somit die Erlöse aus Dienstleistungen (2013: 7.585 Tsd. €) als separater Posten in der Gewinn- und Verlustrechnung dargestellt und die damit verbundenen Kosten (2013: 4.173 Tsd. €) in den indirekten Aufwendungen ausgewiesen.
Der neue Standard IFRS 10 vereint die in der Vergangenheit, für die Beurteilung der Konsolidierungsart gültigen Standards IAS 27 und SIC 12 in einem einzigen Standard und etabliert gleichzeitig ein neues Beherrschungskonzept zur Abgrenzung des Konsolidierungskreises. Während IAS 27 (alt) im Wesentlichen auf die Stimmrechtsmehrheit an einer Gesellschaft abzielte und bei deren Vorliegen die Vermutung von Beherrschung festschrieb, knüpft IFRS 10 weniger an formelle, gesellschaftsrechtliche Kriterien an, sondern definiert das Vorliegen von Beherrschung für jene Fälle, in denen ein Investor aufgrund von bestehenden Rechten die maßgeblichen Tätigkeiten eines Beteiligungsunternehmens wesentlich beeinflussen kann und dadurch die Höhe der Rendite des Beteiligungsunternehmens wesentlich beeinflusst wird.
Aufgrund des geänderten Beherrschungskonzepts ändert sich die Art des Einbezugs verschiedener Gesellschaften in den Konzernabschluss der CA Immo Gruppe. Gemäß der neuen Regelungen zur Konsolidierung gemäß IFRS 10 erfolgt der Einbezug einiger Gesellschaften in den Konzernabschluss der CA Immo Gruppe nicht mehr durch Vollkonsolidierung, sondern nach der Equity-Methode. Zusätzlich ist gemäß IFRS 11 die Quotenkonsolidierung für Gemeinschaftsunternehmen nicht mehr zulässig, so dass auch solche Unternehmen nach der Equity-Methode bilanziert werden. Die Anpassung der Änderungen im Konzernabschluss erfolgte retrospektiv zum 1. Jänner 2013.
Die folgenden Tabellen zeigen, wie sich die Konzern-Gewinn und Verlustrechnung, die Konzern-Gesamtergebnisrechnung, die Konzern-Geldflussrechnung für das Jahr 2013 sowie die Konzern-Bilanz der CA Immo Gruppe zum 31.12.2013 bzw. 1.1.2013 durch die erstmalige Anwendung von IFRS 10 und IFRS 11 geändert haben.
| Tsd. € | 2013 laut IAS 27+28 | Änderung aufgrund | 2013 laut IFRS 10+11 |
|---|---|---|---|
| (wie berichtet) | Umstellung IFRS | (angepasst) | |
| 10+11 und Umstellung | |||
| Gliederung | |||
| Mieterlöse | 281.470 | –86.595 | 194.875 |
| Weiterverrechnete Betriebskosten | 68.513 | –29.989 | 38.524 |
| Betriebskostenaufwand | –77.890 | 33.394 | –44.496 |
| Sonstige dem vermieteten Immobilienvermögen direkt zurechenbare | |||
| Aufwendungen | –21.500 | 5.007 | –16.493 |
| Nettomietergebnis | 250.593 | –78.183 | 172.410 |
| Erlöse aus Hotelbewirtschaftung | 7.316 | 0 | 7.316 |
| Aufwand aus Hotelbewirtschaftung | –5.798 | 0 | –5.798 |
| Ergebnis aus Hotelbewirtschaftung | 1.518 | 0 | 1.518 |
| Sonstige den Immobilien in Entwicklung direkt zurechenbare | |||
| Aufwendungen | –4.612 | 1.830 | –2.782 |
| Verkaufserlöse zum Handel bestimmte Immobilien | 29.211 | –7.106 | 22.105 |
| Buchwertabgang zum Handel bestimmte Immobilien | –16.957 | 4.793 | –12.164 |
| Ergebnis aus Immobilienhandel | 12.254 | –2.313 | 9.941 |
| Ergebnis aus Verkauf langfristiges Immobilienvermögen | 63.204 | –4.593 | 58.611 |
| Erlöse aus Dienstleistungen | 7.585 | 6.414 | 13.999 |
| Aufwendungen aus Dienstleistungen | –5.834 | 5.834 | 0 |
| Indirekte Aufwendungen | –38.158 | –2.580 | –40.738 |
| Sonstige betriebliche Erträge | 9.226 | –6.195 | 3.031 |
| EBITDA | 295.776 | –79.786 | 215.990 |
| Abschreibungen langfristiges Vermögen | –6.342 | 867 | –5.475 |
| Wertänderungen zum Handel bestimmte Immobilien | –500 | 487 | –13 |
| Abschreibungen und Wertänderungen | –6.842 | 1.354 | –5.488 |
| Neubewertungsgewinn | 47.834 | 1.502 | 49.336 |
| Neubewertungsverlust | –81.555 | 39.062 | –42.493 |
| Ergebnis aus Neubewertung | –33.721 | 40.564 | 6.843 |
| Ergebnis aus Gemeinschaftsunternehmen | 0 | 26.287 | 26.287 |
| Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT) | 255.213 | –11.581 | 243.632 |
| Finanzierungsaufwand | –148.297 | 29.433 | –118.864 |
| Sonstiges Finanzergebnis | 3.000 | –3.000 | 0 |
| Kursdifferenzen | –974 | –89 | –1.063 |
| Ergebnis aus Zinsderivatgeschäften | –32.214 | –585 | –32.799 |
| Ergebnis aus Finanzinvestitionen | 6.033 | 5.958 | 11.991 |
| Ergebnis aus sonstigem Finanzvermögen | –2.545 | –1.233 | –3.778 |
| Ergebnis aus assoziierten Unternehmen | 3.356 | 1.233 | 4.589 |
| Finanzergebnis | –171.641 | 31.717 | –139.924 |
| Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT) | 83.572 | 20.136 | 103.708 |
| Tatsächliche Ertragsteuer | –27.016 | 4.209 | –22.807 |
| Latente Steuern | –6.169 | 1.099 | –5.070 |
| Ertragsteuern | –33.185 | 5.308 | –27.877 |
| Ergebnis der Periode | 50.387 | 25.444 | 75.831 |
| davon Ergebnisanteil von nicht beherrschenden Anteilen | 2.050 | –1.958 | 92 |
| davon Ergebnisanteil der Aktionäre des Mutterunternehmens | 48.337 | 27.402 | 75.739 |
| Tsd. € | 2013 laut IAS 27+28 | Änderung aufgrund | 2013 laut IFRS 10+11 |
|---|---|---|---|
| (wie berichtet) | Umstellung IFRS 10+11 | (angepasst) | |
| Ergebnis der Periode | 50.387 | 25.444 | 75.831 |
| Sonstiges Ergebnis | |||
| Bewertung Cash-flow Hedges | 38.536 | –190 | 38.346 |
| Reklassifizierung Cash-flow Hedges | 51.484 | 0 | 51.484 |
| Sonstiges Ergebnis von assoziierten Unternehmen | –23 | 23 | 0 |
| Währungsdifferenzen | 44 | 123 | 167 |
| Ertragsteuern auf sonstiges Ergebnis | –17.094 | 25 | –17.069 |
| Sonstiges Ergebnis der Periode (bei Realisierung | |||
| erfolgswirksam) | 72.947 | –19 | 72.928 |
| Neubewertungsgewinne / -verluste IAS 19 | –430 | 0 | –430 |
| Ertragsteuern auf sonstiges Ergebnis | 147 | 0 | 147 |
| Sonstiges Ergebnis der Periode (bei Realisierung nicht | |||
| erfolgswirksam) | –283 | 0 | –283 |
| Sonstiges Ergebnis der Periode | 72.664 | –19 | 72.645 |
| Gesamtergebnis der Periode | 123.051 | 25.425 | 148.476 |
| davon Ergebnisanteil von nicht beherrschenden Anteilen | 2.307 | –1.976 | 331 |
| davon Ergebnisanteil der Aktionäre des | |||
| Mutterunternehmens | 120.744 | 27.401 | 148.145 |
| Tsd. € | 31.12.2013 laut IAS | Änderung aufgrund | 31.12.2013 laut IFRS |
|---|---|---|---|
| 27+28 | Umstellung IFRS 10+11 | 10+11 | |
| (wie berichtet) | (angepasst) | ||
| VERMÖGEN | |||
| Bestandsimmobilien | 3.108.487 | –968.923 | 2.139.564 |
| Immobilienvermögen in Entwicklung | 486.355 | –86.260 | 400.095 |
| Hotel- und sonstige selbst genutzte Immobilien | 32.813 | 0 | 32.813 |
| Betriebs- und Geschäftsausstattung | 9.069 | –7.369 | 1.700 |
| Immaterielle Vermögenswerte | 35.056 | –15.002 | 20.054 |
| Beteiligungen an Gemeinschaftsunternehmen | 0 | 219.224 | 219.224 |
| Beteiligungen an assoziierten Unternehmen | 106.088 | –67.344 | 38.744 |
| Finanzielle Vermögenswerte | 125.214 | 174.438 | 299.652 |
| Aktive latente Steuern | 5.079 | –779 | 4.300 |
| Langfristiges Vermögen | 3.908.161 | –752.015 | 3.156.146 |
| Langfristiges Vermögen in % der Bilanzsumme | 79,6% | 86,4% | 78,1% |
| Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte | 118.190 | –3.723 | 114.467 |
| Zum Handel bestimmte Immobilien | 59.169 | –38.603 | 20.566 |
| Forderungen und sonstige Vermögenswerte | 149.955 | –13.949 | 136.006 |
| Liquide Mittel | 675.413 | –61.987 | 613.426 |
| Kurzfristiges Vermögen | 1.002.727 | –118.262 | 884.465 |
| Summe Vermögen | 4.910.888 | –870.277 | 4.040.611 |
| EIGENKAPITAL UND SCHULDEN | |||
| Grundkapital | 638.714 | 0 | 638.714 |
| Kapitalrücklagen | 1.015.007 | –14.471 | 1.000.536 |
| Sonstige Rücklagen | –37.422 | –1 | –37.423 |
| Einbehaltene Ergebnisse | 181.900 | 10.539 | 192.439 |
| Anteil der Aktionäre des Mutterunternehmens | 1.798.199 | –3.933 | 1.794.266 |
| Nicht beherrschende Anteile | 66.983 | –66.983 | 0 |
| Eigenkapital | 1.865.182 | –70.916 | 1.794.266 |
| Eigenkapital in % der Bilanzsumme | 38,0% | 8,1% | 44,4% |
| Rückstellungen | 8.370 | –254 | 8.116 |
| Verzinsliche Verbindlichkeiten | 1.555.032 | –452.913 | 1.102.119 |
| Sonstige Verbindlichkeiten | 194.343 | 9.396 | 203.739 |
| Passive latente Steuern | 216.418 | –76.114 | 140.304 |
| Langfristige Schulden | 1.974.163 | –519.885 | 1.454.278 |
| Ertragsteuerverbindlichkeiten | 14.131 | –1.651 | 12.480 |
| Rückstellungen | 73.457 | –12.383 | 61.074 |
| Verzinsliche Verbindlichkeiten | 872.045 | –263.222 | 608.823 |
| Sonstige Verbindlichkeiten | 111.910 | –2.220 | 109.690 |
| Kurzfristige Schulden | 1.071.543 | –279.476 | 792.067 |
| Summe Eigenkapital und Schulden | 4.910.888 | –870.277 | 4.040.611 |
| Tsd. € | 1.1.2013 laut IAS 27+28 | Änderung aufgrund | 1.1.2013 laut IFRS 10+11 |
|---|---|---|---|
| (wie berichtet) | Umstellung IFRS 10+11 | (angepasst) | |
| VERMÖGEN | |||
| Bestandsimmobilien | 4.391.378 | –1.252.006 | 3.139.372 |
| Immobilienvermögen in Entwicklung | 726.988 | –191.655 | 535.333 |
| Hotel- und sonstige selbst genutzte Immobilien | 36.253 | 0 | 36.253 |
| Betriebs- und Geschäftsausstattung | 9.972 | –7.806 | 2.166 |
| Immaterielle Vermögenswerte | 37.122 | –15.417 | 21.705 |
| Beteiligungen an Gemeinschaftsunternehmen | 0 | 242.818 | 242.818 |
| Beteiligungen an assoziierten Unternehmen | 36.233 | 0 | 36.233 |
| Finanzielle Vermögenswerte | 93.587 | 119.707 | 213.294 |
| Aktive latente Steuern | 9.812 | –2.287 | 7.525 |
| Langfristiges Vermögen | 5.341.345 | –1.106.646 | 4.234.699 |
| Langfristiges Vermögen in % der Bilanzsumme | 90,7% | 91,8% | 90,4% |
| Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte | 53.794 | 0 | 53.794 |
| Zum Handel bestimmte Immobilien | 52.693 | –30.435 | 22.258 |
| Forderungen und sonstige Vermögenswerte | 182.866 | –4.166 | 178.700 |
| Liquide Mittel | 257.744 | –64.516 | 193.228 |
| Kurzfristiges Vermögen | 547.097 | –99.117 | 447.980 |
| Summe Vermögen | 5.888.442 | –1.205.763 | 4.682.679 |
| EIGENKAPITAL UND SCHULDEN | |||
| Grundkapital | 638.714 | 0 | 638.714 |
| Kapitalrücklagen | 1.030.410 | 0 | 1.030.410 |
| Sonstige Rücklagen | –107.659 | –2.170 | –109.829 |
| Einbehaltene Ergebnisse | 131.393 | –14.693 | 116.700 |
| Anteil der Aktionäre des Mutterunternehmens | 1.692.858 | –16.863 | 1.675.995 |
| Nicht beherrschende Anteile | 122.884 | –110.262 | 12.622 |
| Eigenkapital | 1.815.742 | –127.125 | 1.688.617 |
| Eigenkapital in % der Bilanzsumme | 30,8% | 10,5% | 36,1% |
| Rückstellungen | 4.163 | –253 | 3.910 |
| Verzinsliche Verbindlichkeiten | 2.454.856 | –450.144 | 2.004.712 |
| Sonstige Verbindlichkeiten | 271.435 | –8.475 | 262.960 |
| Passive latente Steuern | 215.863 | –81.294 | 134.569 |
| Langfristige Schulden | 2.946.317 | –540.166 | 2.406.151 |
| Ertragsteuerverbindlichkeiten | 15.448 | –826 | 14.622 |
| Rückstellungen | 78.931 | –9.537 | 69.394 |
| Verzinsliche Verbindlichkeiten | 924.676 | –511.856 | 412.820 |
| Sonstige Verbindlichkeiten | 107.328 | –16.253 | 91.075 |
| Kurzfristige Schulden | 1.126.383 | –538.472 | 587.911 |
| Summe Eigenkapital und Schulden | 5.888.442 | –1.205.763 | 4.682.679 |
| 27+28 Umstellung IFRS 10+11 (wie berichtet) IFRS 10+11 (angepasst) |
|
|---|---|
| Operative Geschäftstätigkeit | |
| Ergebnis vor Steuern 83.572 20.136 103.708 |
|
| Neubewertungsergebnis inkl. Veränderung abgegrenzter Mieterträge 21.656 –39.052 –17.396 |
|
| Abschreibungen und Wertänderungen 6.842 –1.354 |
5.488 |
| Ergebnis aus der Veräußerung von langfristigem Immobilienvermögen und Betriebs- –65.279 6.622 –58.657 |
|
| Gezahlte Steuern (ohne Steuern für Verkäufe langfristiges Immobilienvermögen) –7.385 3.022 |
–4.363 |
| Finanzierungsaufwand, Ergebnis aus Finanzinvestitionen und sonstiges Finanzergebnis 139.264 –32.391 106.873 |
|
| Kursdifferenzen 974 89 |
1.063 |
| Ergebnis aus Zinsderivatgeschäften 32.214 585 |
32.799 |
| Ergebnis aus sonstigem Finanzvermögen und unbare Beteiligungsergebnisse –811 –26.287 –27.098 |
|
| Cash-flow aus dem Ergebnis 211.047 –68.630 142.417 |
|
| Zum Handel bestimmte Immobilien –6.976 8.655 |
1.679 |
| Forderungen und sonstige Vermögenswerte 28.645 –19.518 |
9.127 |
| Rückstellungen –2.326 462 |
–1.864 |
| Sonstige Verbindlichkeiten –20.849 10.196 –10.653 |
|
| Cash-flow aus Veränderungen im Nettoumlaufvermögen –1.506 –205 |
–1.711 |
| Cash-flow aus operativer Geschäftstätigkeit 209.541 –68.835 140.706 |
|
| Investitionstätigkeit | |
| Erwerb von und Investitionen in Immobilienvermögen inkl. Anzahlungen –225.268 65.434 –159.834 |
|
| Erwerb von Immobiliengesellschaften, abzgl. enthaltener liquider Mittel 0 –32.586 –32.586 |
|
| Erwerb von Geschäftsausstattung und immateriellem Vermögen –5.077 87 |
–4.990 |
| Veräußerung von Finanzvermögen 1.400 0 |
1.400 |
| Investition in Gemeinschaftsunternehmen 0 –180.607 –180.607 |
|
| Veräußerung von langfristigem Immobilienvermögen und sonstigen Vermögenswerten 243.343 16.521 259.864 |
|
| Veräußerung von Immobiliengesellschaften, abzgl. enthaltener liquider Mittel 600.217 –134.257 465.960 |
|
| Veräußerung von Gemeinschaftsunternehmen 0 136.099 136.099 |
|
| Gewährung von Darlehen an Gemeinschaftsunternehmen 0 –26.892 –26.892 |
|
| Rückzahlung Darlehen von Gemeinschaftsunternehmen 0 21.458 |
21.458 |
| Rückgezahlte/gezahlte Steuern für Verkauf langfristiges Immobilienvermögen –7.447 0 |
–7.447 |
| Ausschüttungen/Kapitalrückzahlung von Beteiligungen und Wertpapieren 1.021 1.626 |
2.647 |
| Gezahlte Zinsen für Investitionen in Immobilienvermögen –5.800 3.736 |
–2.064 |
| Erhaltene Zinsen aus Finanzinvestitionen 7.565 –1.078 |
6.487 |
| Cash-flow aus Investitionstätigkeit 609.954 –130.459 479.495 |
|
| Finanzierungstätigkeit | |
| Geldzufluss aus Darlehen 629.219 –224.596 404.623 |
|
| Geldzufluss von Gemeinschaftsunternehmen und nicht beherrschenden Anteilen 6.496 –6.496 |
0 |
| Ausschüttung an Aktionäre –33.385 0 –33.385 |
|
| Erwerb von nicht beherrschenden Anteilen und Auszahlungen von –56.674 47.232 |
–9.442 |
| Tilgung von Finanzierungen inkl. Zinsderivate –810.548 357.548 –453.000 |
|
| Übrige gezahlte Zinsen –134.178 26.640 –107.538 |
|
| Cash-flow aus Finanzierungstätigkeit –399.070 200.328 –198.742 |
|
| Nettoveränderung der liquiden Mittel 420.425 1.034 421.459 |
|
| Liquide Mittel 1.1. 257.744 –64.516 193.228 |
|
| Fremdwährungskursänderungen –2.680 1.419 |
–1.261 |
| Veränderung aufgrund Umgliederung in eine Veräußerungsgruppe –76 76 |
0 |
| Liquide Mittel 31.12. 675.413 –61.987 613.426 |
In den Konzernabschluss sind alle Gesellschaften, die unter dem beherrschenden Einfluss der Muttergesellschaft stehen, durch Vollkonsolidierung einbezogen. Die Erstkonsolidierung erfolgt zu dem Zeitpunkt, an dem die Beherrschung auf das Mutterunternehmen übergegangen ist. Gesellschaften werden entkonsolidiert, wenn die Beherrschung endet. Alle konzerninternen Transaktionen zwischen Gesellschaften des Vollkonsolidierungskreises und damit zusammenhängende Erträge und Aufwendungen, Forderungen und Verbindlichkeiten sowie unrealisierte Zwischengewinne werden zur Gänze eliminiert. Gewinne und Verluste aus "Upstream" und "Downstream" Transaktionen mit Gemeinschaftsunternehmen oder assoziierten Unternehmen werden im Verhältnis des jeweiligen Anteils der CA Immo Gruppe an diesen Gesellschaften eliminiert.
Die CA Immo Gruppe bestimmt beim Erwerb von Gesellschaften (rechtlichen Einheiten) zum Erwerbszeitpunkt, ob es sich bei dem Erwerb um einen Geschäftsbetrieb oder eine Gruppe von Vermögenswerten und Schulden handelt. Ein Geschäftsbetrieb liegt vor, wenn:
–die erworbene Einheit eine größere Anzahl von Immobilien umfasst oder
Handelt es sich bei den erworbenen Gesellschaften (rechtlichen Einheiten) nicht um einen Geschäftsbetrieb, liegt kein Unternehmenszusammenschluss gemäß IFRS 3 vor. Entsprechend werden somit nur Vermögenswerte und Schulden erworben welche mit ihren anteiligen Anschaffungskosten erfasst werden. Dies erfolgt durch Zuordnung der Anschaffungskosten auf die zur Beteiligung gehörenden Vermögenswerte (vor allem Immobilien) und Schulden sowie nicht beherrschender Anteile auf Basis ihrer relativen beizulegenden Zeitwerte zum Erwerbszeitpunkt.
Handelt es sich beim Erwerb einer Gesellschaft um den Erwerb eines Geschäftsbetriebes, liegt ein Unternehmenszusammenschluss gemäß IFRS 3 vor. Die erstmalige Einbeziehung einer Tochtergesellschaft erfolgt dann nach der Erwerbsmethode durch Ansatz der identifizierbaren Vermögenswerte und Schulden des erworbenen Unternehmens mit ihren beizulegenden Zeitwerten sowie gegebenenfalls eines Firmenwertes und nicht beherrschender Anteile.
Die nicht beherrschenden Anteile werden entsprechend der Qualifikation des Kapitalanteils als Eigen- oder als Fremdkapital unter den nicht beherrschenden Anteilen im Eigenkapital bzw. unter den sonstigen Verbindlichkeiten im Fremdkapital ausgewiesen. Die Anteile nicht beherrschender Gesellschafter werden bei Zugang zum anteiligen beizulegenden Zeitwert des identifizierbaren Nettovermögens des erworbenen Unternehmens bewertet. Im Rahmen der Folgebewertung wird der Buchwert der nicht beherrschenden Anteile um diejenigen Veränderungen des Eigenkapitals fortgeschrieben, die den nicht beherrschenden Anteilen zuzurechnen sind. Das Gesamtergebnis wird den nicht beherrschenden Anteilen selbst dann zugeordnet, wenn dies dazu führt, dass die nicht beherrschenden Anteile einen Negativsaldo aufweisen.
Änderungen der Anteile an Tochterunternehmen, die nicht zum Entstehen oder Verlust der Beherrschung führen, werden als Eigenkapitaltransaktion bilanziert. Die Buchwerte der vom Konzern gehaltenen Anteile und der nicht beherrschenden Anteile werden so angepasst, dass sie die Änderungen der an den Tochterunternehmen bestehenden Anteilsquoten widerspiegeln. Jede Differenz zwischen dem Betrag, um den die nicht beherrschenden Anteile angepasst werden, und dem beizulegenden Zeitwert der gezahlten oder erhaltenen Gegenleistung wird unmittelbar im Eigenkapital erfasst und den Aktionären des Mutterunternehmens zugeordnet.
Ein Firmenwert ergibt sich beim Erwerb eines Geschäftsbetriebes aus der Gegenüberstellung des beizulegenden Zeitwertes der übertragenen Gegenleistung und des Betrages, der für die nicht beherrschenden Anteile erfasst wurde, mit dem beizulegenden Zeitwert der identifizierbaren Vermögenswerte und Schulden (dem Nettovermögen) des erworbenen Unternehmens. Der das Nettovermögen übersteigende Betrag wird als Firmenwert angesetzt.
Im Rahmen von Objektvermietungs- und Projektentwicklungspartnerschaften gründet die CA Immo Gruppe mit einem oder mehreren Partnerunternehmen Gemeinschaftsunternehmen, bei denen vertraglich eine gemeinschaftliche Führung begründet wird. Anteile an Gesellschaften unter gemeinschaftlicher Führung werden nach der Equity-Methode (AEJV – at equity Gemeinschaftsunternehmen) in den Konzernabschluss der CA Immo Gruppe einbezogen.
Ein assoziiertes Unternehmen ist ein Unternehmen, auf das der Konzern maßgeblichen Einfluss hat und das weder ein Tochterunternehmen noch eine Beteiligung an einem Gemeinschaftsunternehmen ist. Die Ergebnisse, Vermögenswerte und Schulden von assoziierten Unternehmen sind in diesem Abschluss nach der Equity-Methode (AEA – at equity assoziierte Unternehmen) einbezogen.
Nach der Equity-Methode sind die Anteile an Gemeinschaftsunternehmen sowie Assoziierten Unternehmen im Erwerbszeitpunkt mit ihren Anschaffungskosten inklusive direkt zuordenbarer Nebenkosten in die Konzernbilanz aufzunehmen. Die Folgebewertung erfolgt durch Erhöhung/Verminderung dieses Wertes auf Grund des anteiligen Ergebnisses laut Gewinn- und Verlustrechnung, und Gesamtergebnisrechnung (korrigiert um Ergebniseffekte aus Transaktionen zwischen dem Konzern und dem Beteiligungsunternehmen), von Dividendenausschüttungen, Einlagen und sonstigen Änderungen im Eigenkapital des Beteiligungsunternehmens sowie durch Berücksichtigung von Wertminderungen der Anteile als Ergebnis eines Wertminderungstests.
Wenn der Buchwert der Anteile auf Null reduziert ist, und etwaige Ausleihungen an das Unternehmen ebenfalls auf Null wertberichtigt wurden, werden zusätzliche Verluste nur in dem Umfang berücksichtigt und als Schuld angesetzt, in dem die CA Immo Gruppe rechtliche oder faktische Verpflichtungen zur Leistung weiterer Zahlungen an das Unternehmen eingegangen ist.
Die einzelnen Konzerngesellschaften erfassen Geschäftsfälle in ausländischer Währung mit dem am Tag der jeweiligen Transaktion gültigen Devisenkurs. Die Umrechnung der am Bilanzstichtag in Fremdwährung bestehenden monetären Vermögenswerte und Schulden in die jeweilige funktionale Währung erfolgt mit dem am Stichtag gültigen Devisenkurs. Daraus resultierende Fremdwährungsgewinne und -verluste werden im Geschäftsjahr erfolgswirksam erfasst.
Der Währungsumrechnung von Geschäftstransaktionen wurden folgende Kurse zugrunde gelegt:
| Ankauf | Verkauf | Ankauf | Verkauf | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 31.12.2014 | 31.12.2014 | 31.12.2013 | 31.12.2013 | ||
| Schweiz | CHF | 1,1936 | 1,2064 | 1,2186 | 1,2314 |
| USA | USD | 1,2111 | 1,2211 | 1,3725 | 1,3825 |
Berichtswährung ist der Euro (EUR). Da der Euro in der Regel auch die funktionale Währung der außerhalb des Gebietes der Europäischen Währungsunion in Osteuropa gelegenen, in den Konzernabschluss einbezogenen Gesellschaften ist, erfolgt die Umrechnung der in ausländischer Währung aufgestellten Jahresabschlüsse nach der Zeitbezugsmethode. Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien (Bestandsimmobilien und Immobilien in Entwicklung) sowie monetäre Vermögenswerte und Schulden werden dabei mit Stichtagskursen, Hotel- und selbst genutzte Immobilien sowie sonstige nicht monetäre Vermögenswerte werden mit historischen Kursen umgerechnet. Die Umrechnung der Posten der Gewinn- und Verlustrechnung erfolgt mit den Durchschnittskursen der Periode. Gewinne und Verluste aus der Umrechnung sind erfolgswirksam erfasst.
Für die Tochtergesellschaften in der Ukraine, den Verwaltungsgesellschaften in Osteuropa sowie den Hotelbewirtschaftungsgesellschaften in Tschechien ist die funktionale Währung die jeweilige lokale Währung. Die Umrechnung der Bilanzwerte erfolgt mit den zum Stichtag gültigen Umrechnungskursen. Nur das Eigenkapital wird mit historischen Kursen umgerechnet. Die Umrechnung der Posten der Gewinn- und Verlustrechnung erfolgt zu Durchschnittskursen der Periode. Gewinne und Verluste aus der Anwendung der Stichtagskursmethode werden in der Gesamtergebnisrechnung im sonstigen Ergebnis berücksichtigt.
Der Währungsumrechnung von Einzelabschlüssen wurden folgende Kurse zugrunde gelegt:
| Stichtagskurs | Stichtagskurs | Durchschnittskurs | Durchschnittskurs | |
|---|---|---|---|---|
| 31.12.2014 | 31.12.2013 | 2014 | 2013 | |
| Bulgarien BGN |
1,9558 | 1,9558 | 1,9558 | 1,9558 |
| Kroatien HRK |
7,6615 | 7,6376 | 7,6325 | 7,5771 |
| Polen PLN |
4,2623 | 4,1472 | 4,1893 | 4,2110 |
| Rumänien RON |
4,4821 | 4,4847 | 4,4378 | 4,4157 |
| Russland RUB |
69,1315 | 45,2000 | 51,6654 | 42,6099 |
| Serbien RSD |
120,9583 | 114,6421 | 117,3674 | 113,0774 |
| Tschechien CZK |
27,7250 | 27,4250 | 27,5500 | 26,1958 |
| Ukraine UAH |
19,2329 | 11,0415 | 16,0213 | 10,6421 |
| Ungarn HUF |
314,8900 | 296,9100 | 309,6975 | 298,0734 |
Der Posten "als Finanzinvestition gehaltene Immobilien" beinhaltet Bestandsimmobilien und Immobilien in Entwicklung, die weder selbst genutzt noch zur Veräußerung im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit, sondern zur Generierung von Mieteinnahmen und Wertsteigerungen gehalten werden.
In Entwicklung befindliche Immobilien werden zu den Bestandsimmobilien umgegliedert, wenn die wesentlichen Baumaßnahmen beendet wurden.
Immobilienvermögen wird als "zum Handel bestimmt" ausgewiesen, wenn die entsprechende Liegenschaft zum Verkauf im normalen Geschäftsbetrieb vorgesehen ist oder sich in der Herstellung für einen späteren Verkauf im Rahmen des normalen Geschäftsbetriebs befindet.
Immobilien, die der Hotelbewirtschaftung dienen oder die für Verwaltungszwecke gehalten werden, sind dem Posten "Hotel- und sonstiges selbst genutztes Immobilienvermögen" zugeordnet.
Einige Immobilien werden gemischt genutzt – teilweise zur Erzielung von Mieteinnahmen und Wertsteigerungen und teilweise für Hotelbewirtschaftung oder Verwaltungszwecke. Wenn diese Teile gesondert veräußert werden können, bilanziert die CA Immo Gruppe diese Teile getrennt. Ist eine Trennung nicht möglich, erfolgt eine Klassifizierung der gesamten Immobilie als Finanzinvestition nur dann, wenn die Eigennutzung weniger als 5,0% der gesamt nutzbaren Fläche beträgt. Andernfalls liegt zur Gänze eine selbst genutzte Immobilie vor.
Der Wertansatz von als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien erfolgt nach dem Modell des beizulegenden Zeitwertes. Dabei wird das Immobilienvermögen zum jeweiligen Bilanzstichtag mit dem beizulegenden Zeitwert bewertet. Veränderungen zum aktuellen Buchwert vor Neubewertung (beizulegender Zeitwert des Vorjahres plus nachträgliche/zusätzliche Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten abzüglich nachträglicher Anschaffungspreisminderungen sowie Auswirkungen der Abgrenzung von Anreizvereinbarungen) werden erfolgswirksam im "Ergebnis aus Neubewertung" erfasst.
Die Bewertung der zum Handel bestimmten Immobilien erfolgt mit dem niedrigeren Wert aus Anschaffungs- oder Herstellungskosten und Nettoveräußerungswert zum jeweiligen Bilanzstichtag.
Der Wertansatz der selbst genutzten Immobilien und der Betriebs- und Geschäftsausstattung erfolgt nach der Anschaffungskosten-Methode, d.h. mit den Anschaffungs- oder Herstellungskosten bzw. beizulegenden Zeitwert zum Datum der Nutzungsänderung vermindert um planmäßige Abschreibungen und Wertminderungen.
Investitionszuschüsse werden als Verminderung der Anschaffungskosten dargestellt.
Die planmäßige Abschreibung der Betriebs- und Geschäftsausstattung erfolgt linear über die erwartete Nutzungsdauer, die im Wesentlichen 3 bis 10 Jahre beträgt. Jene des selbst genutzten Immobilienvermögens beträgt, unter Anwendung des Komponentenansatzes, für den Rohbau 50 bis 75 Jahre, Fassade 15 bis 50 Jahre, Haustechnik 20 bis 25 Jahre, Dach 15 bis 25 Jahre sowie Mieterausbauten 10 bis 20 Jahre.
Fremdkapitalkosten werden beim Bau von Immobilien im Rahmen der Herstellungskosten aktiviert, wenn sie direkt einem qualifizierten Vermögenswert zugerechnet werden können. Unter qualifizierten Vermögenswerten werden in diesem Zusammenhang jene verstanden, für die ein beträchtlicher Zeitraum erforderlich ist, um sie in ihren beabsichtigten gebrauchs- oder verkaufsfähigen Zustand zu versetzen. In Fällen, in denen Fremdkapital nicht direkt für die Beschaffung eines einzelnen qualifizierten Vermögenswertes aufgenommen wurde, wird der anteilige Betrag der aktivierbaren allgemeinen Fremdkapitalkosten den qualifizierten Vermögenswerten zugerechnet. Alle anderen Fremdkapitalkosten werden erfolgswirksam in der Periode erfasst, in der sie anfallen.
In Österreich erfolgte für 97,7 % (31.12.2013: 99,9 %), in Deutschland für 97,9 % (31.12.2013: 94,6 %) sowie in Osteuropa für 87,7 % (31.12.2013: 94,0 %) des Immobilienvermögens eine externe Bewertung zum Stichtag 31.12.2014. Die Werte für das übrige Immobilienvermögen wurden auf Basis verbindlicher Kaufverträge bzw. intern auf Grundlage der Bewertungen des Vorjahres fortgeschrieben.
Die externen Bewertungen erfolgen gemäß den vom britischen Berufsverband "Royal Institution of Chartered Surveyors" (RICS) definierten Standards. RICS definiert den beizulegenden Zeitwert als den geschätzten Betrag für den ein Vermögensgegenstand oder eine Verbindlichkeit am Bewertungsstichtag von einem verkaufsbereiten Verkäufer im Rahmen einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach einer angemessenen Vermarktungsdauer an einen kaufbereiten Käufer verkauft werden könnte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt.
Die vom Gutachter im jeweiligen Fall angewandte Bewertungsmethode hängt insbesondere von dem Entwicklungsstadium und der Nutzungsart einer Immobilie ab.
Vermietete gewerbliche Liegenschaften, welche den größten Anteil am Portfolio der CA Immo Gruppe haben, werden weitgehend nach der Investmentmethode bewertet. Die beizulegenden Zeitwerte basieren dabei auf kapitalisierten künftig erwarteten Mieterträgen. Neben den aktuellen Vertragsmieten samt Mietauslaufprofil werden dafür vom Gutachter auf Basis einer qualifizierten Einschätzung weitere Parameter, wie insbesondere die im Objekt erzielbare Marktmiete sowie objektbezogene, adäquate Renditen ermittelt und berücksichtigt.
Bei Liegenschaften in der Entwicklungs- und Herstellungsphase wird das Residualwertverfahren angewendet. Hierbei basieren die beizulegenden Zeitwerte auf den ermittelten beizulegenden Zeitwerten nach Fertigstellung abzüglich der noch erwarteten Aufwendungen sowie eines angemessenen Developerprofits in Höhe von 2 % bis 15 % des beizulegenden Zeitwertes nach Fertigstellung (31.12.2013: 7,0 % bis 15,0 %). Bei Liegenschaften, welche kurz vor der Fertigstellung stehen, bewegen sich die Developerprofits – entsprechend dem reduzierten Risiko – am unteren Rand der
Spanne. Allfällige Risiken werden u.a. in den künftigen Mietansätzen bzw. Kapitalisierungs-/Abzinsungszinssätzen berücksichtigt. Die Zinssätze liegen innerhalb einer Bandbreite von 4,5 % bis 5,5 % und variieren insbesondere in Abhängigkeit vom allgemeinen Marktverhalten sowie Standorten und Nutzungsarten. Je näher ein Projekt dem Fertigstellungszeitpunkt kommt, desto größer ist der Anteil aus Ist-Zahlen bzw. aus vertraglich fixierten Zahlen abgeleiteten Parametern. Nach bzw. kurz vor Fertigstellung werden die Liegenschaften nach der Investmentmethode (siehe oben) unter Berücksichtigung der noch ausstehenden Restarbeiten bewertet.
Folgende Tabelle zeigt die wesentlichsten Inputfakoren für die Bewertung von Bestandsimmobilien und Liegenschaften in Entwicklung:
| Klassifizierung | Buchwert | Buchwert | Inputfaktoren | Bandbreite 2014 | Bandbreite 2013 |
|---|---|---|---|---|---|
| 31.12.2014 | 31.12.2013 | ||||
| angepasst | |||||
| Bewertungsverfahren | Tsd. € | Tsd. € | |||
| Investment Methode | |||||
| Büro Österreich | 327.650 | 359.585 | Ist-Miete €/m² p. M. | 6,4 – 22,61 | 5,23 – 16,28 |
| Markt-Miete €/m² p. M. | 6,33 – 22,96 | 6,00 – 14,50 | |||
| durchschn. Restmietzeit in Jahren | 7,84 | 6,43 | |||
| durchschn. Leerstandsrate in % | 4,06 | 6,86 | |||
| Yield Term Min/Max/gew. Mittel in % | 4,25 / 8,00 / 5,41 | 4,25 / 7,00 / 5,22 | |||
| Yield Reversion Min/Max/gew. Mittel | |||||
| in % | 4,55 / 8,00 / 5,52 | 4,50 / 7,25 / 5,48 | |||
| Büro Deutschland | 471.040 | 447.130 | Ist-Miete €/m² p. M. | 9,13 – 19,02 | 9,13 – 21,00 |
| Markt-Miete €/m² p. M. | 9,19 – 19,42 | 8,00 – 21,00 | |||
| durchschn. Restmietzeit in Jahren | 8,24 | 7,61 | |||
| durchschn. Leerstandsrate in % | 9,11 | 5,57 | |||
| Yield Term Min/Max/gew. Mittel in % | 4,25 / 6,00 / 5,11 | 4,25 / 6,15 / 4,96 | |||
| Yield Reversion Min/Max/gew. Mittel | |||||
| in % | 5,00 / 6,00 / 5,29 | 4,75 / 6,15 / 5,24 | |||
| Büro Osteuropa | 690.550 | 720.650 | Ist-Miete €/m² p. M. | 7,58 – 22,58 | 6,25 – 43,30 |
| Markt-Miete €/m² p. M. | 7,87 – 20,74 | 8,00 – 21,67 | |||
| durchschn. Restmietzeit in Jahren | 2,64 | 2,77 | |||
| durchschn. Leerstandsrate in % | 13,67 | 13,55 | |||
| Yield Term Min/Max/gew. Mittel in % | 6,45 / 9,00 / 7,77 | 6,75 / 9,00 / 7,85 | |||
| Yield Reversion Min/Max/gew. Mittel | |||||
| in % | 6,45 / 9,50 / 7,79 | 6,75 / 9,50 / 7,86 | |||
| Büro Gesamt | 1.489.240 | 1.527.365 | |||
| Retail Österreich | 112.740 | 111.440 | Ist-Miete €/m² p. M. | 4,98 – 13,76 | 5,24 – 72,42 |
| Markt-Miete €/m² p. M. | 4,37 – 14,66 | 4,44 – 68,39 | |||
| durchschn. Restmietzeit in Jahren | 8,00 | 6,99 | |||
| durchschn. Leerstandsrate in % | 5,57 | 1,54 | |||
| Yield Term Min/Max/gew. Mittel in % | 5,00 / 9,50 / 5,32 | 5,00 / 6,75 / 5,24 | |||
| Yield Reversion Min/Max/gew. Mittel | |||||
| in % | 5,00 / 9,00 / 5,35 | 5,00 / 7,25 / 5,32 | |||
| Retail Osteuropa | 44.900 | 54.930 | Ist-Miete €/m² p. M. | 4,31 – 11,92 | 3,78 – 11,82 |
| Markt-Miete €/m² p. M. | 6,61 – 8,96 | 4,44 – 68,39 | |||
| durchschn. Restmietzeit in Jahren | 4,50 | 5,09 | |||
| durchschn. Leerstandsrate in % | 15,47 | 16,8 | |||
| Yield Term Min/Max/gew. Mittel in % | 8,80 / 9,00 / 8,84 | 8,80 / 9,00 / 8,84 | |||
| Yield Reversion Min/Max/gew. Mittel | |||||
| in % | 8,35 / 9,00 / 8,55 | 8,80 / 9,00 / 8,86 | |||
| Retail Gesamt | 157.640 | 166.370 |
| Klassifizierung | Buchwert | Buchwert | Inputfaktoren | Bandbreite 2014 | Bandbreite 2013 |
|---|---|---|---|---|---|
| 31.12.2014 | 31.12.2013 | ||||
| angepasst | |||||
| Bewertungsverfahren | Tsd. € | Tsd. € | |||
| Investment Methode | |||||
| Hotel Österreich | 86.900 | 88.870 | Ist-Miete €/m² p. M. | 9,06 – 10,85 | 10,40 – 10,66 |
| Markt-Miete €/m² p. M. | 9,27 – 11,00 | 10,40 – 11,00 | |||
| durchschn. Restmietzeit in Jahren | 8,55 | 14 | |||
| durchschn. Leerstandsrate in % | 1,69 | 0 | |||
| Yield Term Min/Max/gew. Mittel in % | 4,75 / 5,75 / 5,45 | 4,75 / 6,00 / 5,04 | |||
| Yield Reversion Min/Max/gew. Mittel | |||||
| in % | 5,25 / 5,75 / 5,51 | 5,25 / 6,50 / 5,53 | |||
| Hotel Deutschland | 72.600 | 71.500 | Ist-Miete €/m² p. M. | 12,95 – 15,86 | 15,54 – 15,86 |
| Markt-Miete €/m² p. M. | 13,16 – 15,86 | 15,54 – 15,86 | |||
| durchschn. Restmietzeit in Jahren | 18,09 | 18,02 | |||
| durchschn. Leerstandsrate in % | 1,61 | 0 | |||
| Yield Term Min/Max/gew. Mittel in % | 5,60 / 6,00 / 5,67 | 5,65 / 6,00 / 5,72 | |||
| Yield Reversion Min/Max/gew. Mittel | |||||
| in % | 5,60 / 6,00 / 5,67 | 5,65 / 6,00 / 5,72 | |||
| Hotel Osteuropa | 11.600 | 39.907 | Ist-Miete €/m² p. M. | 4,88 – 4,88 | 6,70 – 6,70 |
| Markt-Miete €/m² p. M. | 4,90 – 4,90 | 6,70 – 6,70 | |||
| durchschn. Restmietzeit in Jahren | 10,00 | 8,4 | |||
| durchschn. Leerstandsrate in % | 14,25 | 0 | |||
| Yield Term Min/Max/gew. Mittel in % | 8,00 / 8,00 / 8,00 | 8,50 / 8,50 / 8,50 | |||
| Yield Reversion Min/Max/gew. Mittel | |||||
| in % | 8,50 / 8,50 / 8,50 | 9,00 / 9,00 / 9,00 | |||
| Hotel Gesamt | 171.100 | 200.277 | |||
| Sonstige Österreich | 139.498 | 133.888 | Ist-Miete €/m² p. M. | 0,06 – 11,15 | 0,80 – 11,27 |
| Markt-Miete €/m² p. M. | 0,06 – 11,34 | 2,50 – 13,00 | |||
| durchschn. Restmietzeit in Jahren | 7,00 | 6,5 | |||
| durchschn. Leerstandsrate in % | 0,38 3,75 / 12,00 / |
10 | |||
| Yield Term Min/Max/gew. Mittel in % | 6,28 | 3,75 / 7,75 / 5,63 | |||
| Yield Reversion Min/Max/gew. Mittel | |||||
| in % | 4,50 / 8,50 / 5,59 | 4,75 / 8,25 / 5,71 | |||
| Sonstige Deutschland | 149.590 | 162.225 | Ist-Miete €/m² p. M. | 3,40 – 5,19 | 0,00 – 5,47 |
| Markt-Miete €/m² p. M. | 3,24 – 6,03 | 3,24 – 6,21 | |||
| durchschn. Restmietzeit in Jahren | 7,63 | 8,56 | |||
| durchschn. Leerstandsrate in % | 7,80 | 8 | |||
| Yield Term Min/Max/gew. Mittel in % | 5,00 / 8,50 / 6,65 | 5,00 / 8,75 / 6,67 | |||
| Yield Reversion Min/Max/gew. Mittel | |||||
| in % | 5,25 / 8,50 / 6,98 | 5,25 / 8,75 / 7,00 | |||
| Sonstige Osteuropa | 0 | 8.550 | Ist-Miete €/m² p. M. | - | 9,61 – 9,61 |
| Markt-Miete €/m² p. M. | - | 9,00 – 9,00 | |||
| durchschn. Restmietzeit in Jahren | - | 18,66 | |||
| durchschn. Leerstandsrate in % | - | 0 | |||
| Yield Term Min/Max/gew. Mittel in % | - | 8,50 / 8,50 / 8,50 | |||
| Yield Reversion Min/Max/gew. Mittel | |||||
| in % | - | 8,50 / 8,50 / 8,50 |
| Sonstiges Gesamt | 289.088 | 304.663 | |||
|---|---|---|---|---|---|
| Klassifizierung | Buchwert | Buchwert | Inputfaktoren | Bandbreite 2014 | Bandbreite 2013 |
| 31.12.2014 | 31.12.2013 | ||||
| angepasst | |||||
| Bewertungsverfahren | Tsd. € | Tsd. € | |||
| Residualwertverfahren | |||||
| Büro Österreich | 10.500 | 0 | Soll-Miete €/m² p. M. | 12,00 – 16,50 | - |
| Baukosten €/m² | 1.400,00 | - | |||
| Nebenkosten in % von Baukosten | 16,50 | - | |||
| Büro Deutschland | 150.500 | 36.600 | Soll-Miete €/m² p. M. | 17,58 – 21,25 | 16,50 – 21,00 |
| Baukosten €/m² | 1.600 – 2.100 | 1.450 – 2.100 | |||
| Nebenkosten in % von Baukosten | 22,00 – 31,00 | 15,00 – 19,00 | |||
| Büro Gesamt | 161.000 | 36.600 | |||
| Sonstige Österreich | 0 | 14.300 | Soll-Miete €/m² p. M. | - | 10,50 – 12,50 |
| Baukosten €/m² | - | 1.293,00 | |||
| Nebenkosten in % von Baukosten | - | 13 | |||
| Sonstiges Gesamt | 0 | 14.300 |
Für Grundstücksreserven, auf welchen keine aktiven Entwicklungen in naher Zukunft zu erwarten sind, werden je nach Liegenschaft und Entwicklungszustand das Vergleichswertverfahren bzw. Liquidations-, Kalkulations- sowie Residualwertverfahren herangezogen.
| Klassifizierung | Buchwert | Buchwert | Inputfaktoren | Bandbreite | Bandbreite |
|---|---|---|---|---|---|
| 31.12.2014 | 31.12.2013 | 2014 | 2013 | ||
| angepasst | |||||
| Bewertungsverfahren Vergleichswert, | |||||
| Liquidations bzw. Residualwertverfahren | |||||
| Vergleichstwerte / m² | 3,48 – | 3,48 – | |||
| Grundstücksreserven Deutschland | 327.305 | 315.260 | Grundstücksfläche | 13.378,55 | 12.946,98 |
| Vergleichstwerte / m² | |||||
| Grundstücksreserven Osteuropa | 10.817 | 12.520 | Grundstücksfläche | 5,10 – 292,75 | 5,80 – 294,12 |
| Grundstücksreserven Gesamt | 338.122 | 327.780 |
Der beizulegende Zeitwert von vermieteten Liegenschaften, Liegenschaften in der Entwicklungs- und Herstellungsphase sowie von Grundstücksreserven entspricht Stufe 3 der Bemessungshierarchie gem. IFRS 13.
Die wesentlichen Inputfaktoren bei der Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes für Bestandsgebäude sind die tatsächlichen Mieten bzw. Marktmietansätze sowie die Zinssätze (Renditen). Steigende Mieten (z.B. bei knappen Angebot und erhöhter Nachfrage) hätten zur Folge, dass die Marktwerte steigen. Umgekehrt gilt, dass bei entsprechend fallenden Mieten die Marktwerte sinken.
Steigende Renditen (z.B. der Markt erwartet erhöhte Zinssätze bei steigendem Risiko - Überangebot, regionale Risiken, etc.) hätten zur Folge, dass die Marktwerte fallen. Umgekehrt gilt, das entsprechend fallende Renditen (z.B. erhöhte Investorennachfrage nach derartigen Immobilien) die Marktwerte steigen lassen.
Diese beiden Inputfaktoren wirken verstärkt - sowohl positiv als auch negativ - wenn sie gemeinsam auftreten. D.h. eine erhöhte Nachfrage nach Mietflächen sowie gleichzeitig eine erhöhte Investorennachfrage nach derartigen Immobilien, hätte zur Folge dass die Marktwerte noch stärker steigen. Umgekehrt würde entsprechend eine geringe Nachfrage nach Mietflächen sowie gleichzeitig eine gedämpfte Investorennachfrage, die Marktwerte noch stärker fallen lassen.
Bei Immobilien in Bau kommt noch ein weiterer wesentlicher Inputfaktor "die Baukosten" hinzu. Der Marktwert einer Immobilie wird im Wesentlichen durch den erwarteten Mietertrag bzw. die Rendite geprägt. In diesem Spannungsfeld werden neue Immobilienprojekte geplant und kalkuliert. Hierbei hat der Inputfaktor "Baukosten" einen wesentlichen Einfluss in der Form, dass sich die kalkulierten Baukosten während der Gestehungsphase sowohl marktbedingt (z. B. Rohstoffknappheit bzw. Überangebot am Markt) als auch planungsbedingt (z. B. bei notwendigen nachträglichen Änderungen, unvorhersehbaren Hindernissen, nachträglichen Einsparungen etc.) verändern können. Dies hat wiederum einen Einfluss auf die Rentabilität des Immobilienprojektes. Diese zusätzlichen Chancen/Risiken werden in einem Developerprofit (Wagnis/Gewinn) entsprechend berücksichtigt.
Die CA Immo Gruppe beauftragt in der Regel einmal pro Jahr zum Ende des Geschäftsjahres für den überwiegenden Teil des Immobilienportfolios unabhängige externe Immobiliensachverständige zur Erstellung von Marktwert-Gutachten und stellt hierfür alle notwendigen Unterlagen zur Verfügung. Nach Besichtigung und Klärung allfällig offener Fragen erstellen die Sachverständigen die Gutachtenentwürfe. Die Entwürfe werden auf Plausibilität geprüft und danach zur Endausfertigung freigegeben.
Die Auswahl der unabhängigen externen Immobiliensachverständigen, der CA Immo Gruppe, erfolgt einerseits nach fachlicher Qualifikation welche über nationale und internationale Standards wie HypZert und RICS definiert wird und andererseits über lokale Marktpräsenz bzw. –durchdringung. So es die Marktgegebenheiten erlauben werden Immobiliensachverständigen beauftragt welche nicht als Makler im Vermietungs- bzw. Investmentgeschäft tätig sind.
Der Posten "Firmenwert" entspricht bei Unternehmenserwerben gemäß IFRS 3 dem Unterschiedsbetrag aus der Verteilung der Anschaffungskosten auf die beizulegenden Zeitwerte der erworbenen Immobilien und den dazu gehörigen, gemäß IAS 12 nicht abgezinsten, passiven latenten Steuern. Er repräsentiert dabei im Wesentlichen jenen Vorteil, der sich aus der oftmals erst weit in der Zukunft liegenden Fälligkeit der übernommenen passiven latenten Steuern ergibt. Der Firmenwert wird nicht planmäßig abgeschrieben, sondern zu jedem Stichtag auf Wertminderung geprüft.
Eine etwaige Wertminderung steht in direktem Zusammenhang mit der Änderung des beizulegenden Zeitwertes der Immobilien bzw. mit Steuersatzänderungen im Land der Zahlungsmittel generierenden Einheit. Für den Wertminderungstest werden im Wesentlichen Parameter herangezogen welche, im Rahmen der Immobilienbewertung, von externen Gutachtern festgestellt wurden.
Andere immaterielle Vermögenswerte betreffen vor allem Software und werden zu Anschaffungskosten abzüglich linearer Abschreibungen und Wertminderungen angesetzt. Bei der Ermittlung der Abschreibungssätze wurde für Software eine Nutzungsdauer von 3 bis 5 Jahren angenommen.
Bei Vorliegen von Anzeichen einer Wertminderung ermittelt die CA Immo Gruppe für das selbst genutzte Immobilienvermögen (inkl. Hotelbewirtschaftung), die Betriebs- und Geschäftsausstattung und die immateriellen Vermögenswerte den erzielbaren Betrag. Der erzielbare Betrag ist der höhere Wert von beizulegendem Zeitwert abzüglich Verkaufskosten (Nettoveräußerungswert) und dem Nutzungswert. Beim Nutzungswert handelt es sich um den Barwert der geschätzten künftigen Zahlungsströme, die voraussichtlich aus der fortgesetzten Nutzung eines Vermögenswertes und seinem Abgang am Ende seiner Nutzungsdauer erzielt werden können.
Liegt der erzielbare Betrag unter dem für diesen Gegenstand angesetzten Buchwert, erfolgt eine Abschreibung auf diesen Wert. Wertminderungen werden in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung unter dem Posten "Abschreibungen und Wertänderungen" ausgewiesen.
Ein späterer Wegfall der Wertminderung führt zu einer erfolgswirksamen Wertaufholung - mit Ausnahme beim Firmenwert - bis maximal zur Höhe der fortgeschriebenen ursprünglichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten.
Der Firmenwert wird zu jedem Stichtag einem Wertminderungstest unterzogen, wobei die einzelne Liegenschaft die zahlungsmittelgenerierende Einheit darstellt. Da aufgrund der spezifischen Charakteristik der angesetzten Firmenwerte der erzielbare Betrag der zahlungsmittelgenerierenden Einheit nicht ohne die Berücksichtigung der für die einzelnen Liegenschaften erwarteten Ertragsteuerbelastungen ermittelt werden kann, enthält der Buchwert der zahlungsmittelgenerierenden Einheit neben dem zurechenbaren Firmenwert auch die den einzelnen Liegenschaften direkt zurechenbaren latenten Ertragsteuern. Die Ermittlung des erzielbaren Betrages für die zahlungsmittelgenerierende Einheit erfolgt auf Basis des Nutzungswerts. Dieser wird aus dem beizulegenden Zeitwert der Liegenschaften abgeleitet, welcher überwiegend durch externe Bewertungsgutachten ermittelt wird. Die Ermittlung des Barwerts der Ertragsteuerzahlungen erfolgt unter Anwendung der jeweiligen Nach-Steuer-Rendite (bei der Bewertung der Immobilie angenommenen Rendite abzüglich des Steuereffekts im jeweiligen Land) auf die erwarteten Ertragsteuerzahlungen.
Beim Wertminderungstest wird eine durchschnittliche Restbehaltedauer der Immobilien in der CA Immo Gruppe, basierend auf Erfahrungswerten von 5 Jahren bis 18 Jahren, zum Bilanzstichtag unterstellt. Aufgrund des Näherrückens des Endes der Behaltedauer und der damit verbundenen Verkürzung des Abzinsungszeitraumes ist in den Folgejahren mit weiteren Wertminderungen des Firmenwertes in Höhe des verminderten Barwertvorteils zu rechnen.
Die folgende Sensitivitätsanalyse zeigt die Auswirkungen von Veränderungen, der für den Wertminderungstest wesentlichen Parameter, auf die Wertminderung des Firmenwerts.
| Firmenwertänderung in TEUR | ||||
|---|---|---|---|---|
| Änderung der Yield (in % der Ausgangsyield) | +5% | +5% | +10% | +10% |
| Änderung der Marktmiete | – 5% | – 10% | – 5% | – 10% |
| Auswirkung auf das Periodenergebnis | – 723,6 | – 1.232,0 | – 1.351,5 | – 2.039,1 |
Anteile an Gesellschaften, die aufgrund fehlender Beherrschungsmöglichkeit nicht konsolidiert werden und auf die auch kein maßgeblicher Einfluss ausgeübt wird, sind der Kategorie "zur Veräußerung verfügbar/zu Anschaffungskosten" (AFS/AC – available for sale/at cost) zugeordnet. Da kein auf einem aktiven Markt notierter Preis vorliegt und der beizulegende Zeitwert nicht verlässlich ermittelt werden kann, erfolgt eine Bewertung zu Anschaffungskosten.
Vom Unternehmen gewährte Ausleihungen werden der Kategorie "Kredite und Forderungen" (L&R – loans and receivables) zugeordnet. Der Wertansatz entspricht zum Zeitpunkt des Zuganges dem beizulegenden Zeitwert. Die Folgebewertung erfolgt zu fortgeführten Anschaffungskosten unter Anwendung der Effektivzinsmethode.
Forderungen aus Leistungen, sonstige Forderungen und sonstige finanzielle Vermögenswerte sind originäre Finanzinstrumente, die nicht in einem aktiven Markt notiert sind und nicht zum Verkauf bestimmt sind. Sie werden der Bewertungskategorie "Kredite und Forderungen" (L&R – loans and receivables) zugeordnet. Der erstmalige Ansatz erfolgt zum beizulegenden Zeitwert und in der Folge zu fortgeführten Anschaffungskosten unter Verwendung der Effektivzinsmethode sowie unter Abzug von Wertminderungen.
Eine Wertminderung bei Forderungen und sonstigen Vermögenswerten wird in Abhängigkeit des Mahnstandes, der Außenstandsdauer und der Einzelbonität des jeweiligen Schuldners unter Berücksichtigung der erhaltenen Sicherheiten gebildet und dann erfasst, wenn objektive Hinweise dafür vorliegen, dass die Forderungsbeträge nicht vollständig einbringlich sind. Sofern eine Forderung tatsächlich uneinbringlich geworden ist, wird sie ausgebucht. Nachträgliche Zahlungseingänge von bereits wertberichtigten Forderungen werden erfolgswirksam erfasst.
Forderungen aus dem Verkauf von Immobilienvermögen mit einem Zahlungsziel größer als ein Jahr werden zum jeweiligen Bilanzstichtag mit ihrem Barwert als langfristige Forderungen ausgewiesen.
Liquide Mittel umfassen Bargeld, jederzeit verfügbare Guthaben bei Kreditinstituten sowie Festgelder mit einer ursprünglichen Laufzeit von maximal drei Monaten. Darüber hinaus enthält dieser Posten Guthaben bei Kreditinstituten, die einer Verfügungsbeschränkung von maximal drei Monaten unterliegen und auf die die CA Immo Gruppe nur eingeschränkten Zugriff hat. Sie dienen der Besicherung der laufenden Kreditrückzahlungen (Tilgung und Zinsen). Bei einer längeren Verfügungsbeschränkung bis zu 12 Monaten erfolgt ein Ausweis im Posten "Forderungen und sonstige Vermögenswerte", bei einer Verfügungsbeschränkung über 12 Monaten, erfolgt ein Ausweis im Posten "Finanzielle Vermögenswerte".
Verzinsliche Verbindlichkeiten werden der Kategorie "zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertete Verbindlichkeiten" (FLAC – financial liabilities at amortised cost) zugeordnet und bei Zuzählung in Höhe des tatsächlich zugeflossenen Betrages abzüglich Transaktionskosten angesetzt. Ein Unterschied zwischen dem erhaltenen Betrag und dem Rückzahlungsbetrag wird über die Laufzeit der Finanzierung nach der Effektivzinsmethode verteilt und im Finanzierungsaufwand erfasst bzw. bei Vorliegen der Voraussetzungen gemäß IAS 23 als Teil der Herstellungskosten aktiviert.
Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten wie jene aus Lieferungen und Leistungen werden der Kategorie "zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertete Verbindlichkeiten" (FLAC – financial liabilities at amortised cost) zugeordnet und im Zeitpunkt des Zuganges zum beizulegenden Zeitwert, danach zu fortgeschriebenen Anschaffungskosten bewertet.
Bei kurzfristigen sonstigen Verbindlichkeiten entspricht der beizulegende Zeitwert regelmäßig der geschätzten Summe aller künftigen Auszahlungen. Langfristige sonstige Verbindlichkeiten (erhaltene Anzahlungen) werden im Zugangszeitpunkt mit ihrem beizulegenden Zeitwert erfasst und mit einem frist- und risikogerechten Marktzinssatz aufgezinst.
Die CA Immo Gruppe verwendet derivative Finanzinstrumente wie beispielsweise Zinscaps, Zinsfloors, Zinsswaps, Swaptions und Devisentermingeschäfte, um sich gegen Zins- und Wechselkursänderungsrisiken abzusichern. Die derivativen Finanzinstrumente werden zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses und in den Folgeperioden mit dem beizulegenden Zeitwert bewertet. Derivative Finanzinstrumente werden als finanzielle Vermögenswerte angesetzt, wenn ihr beizulegender Zeitwert positiv ist, und als finanzielle Verbindlichkeit, wenn ihr beizulegender Zeitwert negativ ist.
Derivative Finanzinstrumente werden als langfristige Vermögenswerte oder langfristige Verbindlichkeit ausgewiesen, wenn die verbleibende Laufzeit des Instruments mehr als zwölf Monate beträgt und nicht erwartet wird, dass innerhalb von zwölf Monaten realisiert oder abgewickelt wird. Die anderen derivativen Finanzinstrumente werden als kurzfristige Vermögenswerte oder kurzfristige Verbindlichkeiten ausgewiesen.
Die Methode zur Erfassung von Gewinnen und Verlusten aus derivativen Finanzinstrumenten ist bei der CA Immo Gruppe davon abhängig, ob die Kriterien für Cash-flow Hedge Accounting (Absicherung künftiger Zahlungsströme) erfüllt werden oder nicht. Die CA Immo Gruppe verfolgt ausschließlich eine Micro-Hedge-Strategie, bei der die Sicherungsinstrumente direkt einzeln identifizierten Grundgeschäften (Krediten) zugeordnet werden.
Bei derivativen Finanzinstrumenten, für die die Kriterien für Cash-flow Hedge Accounting erfüllt sind (CFH – Cashflow Hedge), wird der effektive Teil der Änderung des beizulegenden Zeitwertes erfolgsneutral im sonstigen Ergebnis erfasst. Der ineffektive Teil wird sofort aufwandswirksam unter dem Posten "Ergebnis aus Zinsderivatgeschäften" ausgewiesen. Die im sonstigen Ergebnis erfassten Bewertungsergebnisse von Cash-flow Hedges werden in jener Periode in die Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung umgebucht, in der das abgesicherte Grundgeschäft erfolgswirksam wird bzw. mit den erwarteten Zahlungsströmen nicht mehr gerechnet wird. Die Sicherungsbeziehung zwischen Sicherungsinstrument und Grundgeschäft sowie deren Effektivität wird bei Abschluss des Sicherungsgeschäftes und anschließend laufend evaluiert und dokumentiert.
Jene derivative Finanzinstrumente, welche die Kriterien des Cash-flow Hedge Accounting nicht oder nicht mehr erfüllen, bezeichnet die CA Immo Gruppe zur klaren Abgrenzung zu Cash-flow Hedges als "Fair Value Derivate". Dies ist z.B. bei Zinsswaps, Swaptions, Zinscaps und Zinsfloors ohne gleichlaufenden Kreditvertrag der Fall. Gemäß IAS 39 sind Derivate außerhalb von Hedge Accounting der Kategorie "zu Handelszwecken gehalten" (HFT – held for trading) zuzuordnen. Die Änderung des beizulegenden Zeitwertes wird daher zur Gänze erfolgswirksam in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung im "Ergebnis aus Zinsderivatgeschäften" erfasst.
Die beizulegenden Zeitwerte der Zinsswaps, Swaptions, Zinscaps und Zinsfloors werden von externen Dritten durch Diskontierung der zukünftigen Zahlungsströme aus variablen Zahlungen auf Basis allgemein anerkannter finanzmathematischer Modelle ermittelt. Die Zinssätze für die Diskontierung der künftigen Zahlungsströme werden anhand einer am Markt beobachtbaren Zinskurve geschätzt. Für die Berechnung werden Interbank-Mittelkurse verwendet.
Im Rahmen der anzuwendenden Gewinnrealisierungsmethode ("percentage of completion method") werden die Auftragserlöse und Auftragskosten in Verbindung mit Fertigungsaufträgen aus der Erbringung von Dienstleistungen (z.B. Projektsteuerung, Hochbau, Innenausbau, Erschließung von Grundstücken, Entsorgung von Altlasten), entsprechend dem Leistungsfortschritt am Bilanzstichtag als Forderung erfasst. Dabei wird das Verhältnis der bis zum Stichtag angefallenen Auftragskosten zu den am Bilanzstichtag geschätzten Auftragsgesamtkosten ermittelt (cost-to-cost-Methode). Ein erwarteter Verlust durch den Fertigungsauftrag wird sofort als Aufwand berücksichtigt.
Sonstige nicht-finanzielle Vermögenswerte umfassen im Wesentlichen geleistete Anzahlungen für Immobilien, Forderungen gegenüber Finanzämtern und vorausbezahlte Aufwendungen. Die Bewertung erfolgt zu Anschaffungskosten abzüglich Wertminderungen.
Sonstige nicht-finanzielle Verbindlichkeiten betreffen Verbindlichkeiten gegenüber dem Finanzamt und erhaltene Mietvorauszahlungen bzw. Anzahlungen. Sie werden im Zugangszeitpunkt mit dem Betrag bewertet, der dem voraussichtlichen Ressourcenabfluss entspricht. Bei der Folgebewertung werden Wertänderungen, die sich aus neuen Erkenntnissen ergeben können, erfolgswirksam erfasst.
Langfristige Vermögenswerte und Veräußerungsgruppen werden als "zur Veräußerung gehalten" klassifiziert, wenn der zugehörige Buchwert voraussichtlich durch ein Veräußerungsgeschäft und nicht durch fortgesetzte Nutzung realisiert wird. Dies ist dann der Fall, wenn die entsprechenden langfristigen Vermögenswerte und Veräußerungsgruppen in ihrer gegenwärtigen Beschaffenheit für einen sofortigen Verkauf verfügbar sind und eine Veräußerung höchstwahrscheinlich ist. Dabei ist Voraussetzung, dass der Veräußerungsvorgang voraussichtlich innerhalb eines Jahres nach einer solchen Klassifizierung abgeschlossenen wird. Veräußerungsgruppen umfassen Vermögenswerte, die im Rahmen einer einheitlichen Transaktion veräußert werden sollen, und die dazugehörigen Schulden, die im Rahmen dieser Transaktion ebenfalls übertragen werden sollen.
Langfristige Vermögenswerte und Veräußerungsgruppen, die als zur Veräußerung gehalten eingestuft werden, werden prinzipiell zum niedrigeren Wert aus Buchwert und beizulegendem Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten angesetzt.
Davon ausgenommen sind als Finanzinvestition gehaltene Immobilien, die weiterhin nach dem Modell des beizulegenden Zeitwertes bewertet werden, Kreditverbindlichkeiten die weiterhin zu fortgeführten Anschaffungskosten bilanziert werden, sowie Ertragsteuern die gemäß IAS 12 bewertet werden.
Seit dem Geschäftsjahr 2010 wird dem Vorstand jedes Jahr die Möglichkeit geboten, an einem LTI-(Long Term Incentive) - Programm mit einer Laufzeit von drei Jahren zu partizipieren. Die Teilnahme setzt ein Eigeninvestment, dessen Höhe mit 50 % des Jahresgrundgehalts limitiert ist, voraus. Dieses Eigeninvestment wird mit dem Schlusskurs des jeweils vorangegangen Bilanzstichtages, erstmals somit zum 31.12.2009, bewertet und damit die Anzahl der zugrundeliegenden Aktien ermittelt. Der Erfolg wird an folgenden Kennzahlen gemessen: NAV-Wachstum, ISCR (Interest Coverage Ratio) (bis 2013), TSR (Total Shareholder Return) und seit 2014 FFO-Wachstum (Funds from Operations), deren Gewichtung und Zielwerte jährlich geändert werden. Die Teilnahme am LTI-Programm wurde auch Mitarbeitern der ersten Managementebene angeboten. Deren Eigeninvestment ist mit 35 % des Grundgehalts limitiert.
Bei derartigen anteilsbasierten Vergütungen, die in bar abgegolten werden, wird die entstandene Schuld in Höhe des beizulegenden Zeitwerts und über einen Erdienungszeitraum von drei Jahren aufwandswirksam in den Rückstellungen erfasst. Bis zur Begleichung der Schuld wird der beizulegende Zeitwert zu jedem Abschlussstichtag und am Erfüllungstag neu bestimmt. Alle Änderungen werden im jeweiligen Geschäftsjahr erfolgswirksam erfasst.
In der CA Immo Deutschland Gruppe bestehen gegenüber vier Personen Verpflichtungen aus leistungsorientierten Altersversorgungsplänen. Die Zusagen betreffen vier Anwartschaften, davon drei für bereits ausgeschiedene Geschäftsführer. Für die in Vorjahren abgeschlossene Rückdeckungsversicherung für leistungsorientierte Pensionsverpflichtungen erfolgt gemäß IAS 19.59 der Ausweis von Planvermögen unter den langfristigen "Forderungen und sonstigen Vermögenswerten" in der Bilanz, soweit das Planvermögen den Barwert der zukünftigen Verpflichtungen übersteigt und die Ansprüche der CA Immo Gruppe zustehen.
Für die leistungsorientierten Verpflichtungen werden jährlich externe versicherungsmathematische Gutachten eingeholt. Die Berechnung des bilanzierten Deckungskapitals bzw. der Verpflichtung erfolgt gemäß IAS 19 nach dem Verfahren laufender Einmalprämien (Projected Unit Credit Method) unter Zugrundelegung folgender Parameter:
| 31.12.2014 | 31.12.2013 | |
|---|---|---|
| Rechnungszinssatz | 1,56% | 2,82% |
| Erwartete Bezugserhöhungen | 2,0% | 2,0% |
| Ansammlungszeitraum | 25 Jahre | 25 Jahre |
| Erwarteter Ertrag aus Planvermögen | 1,56% | 2,82% |
Der tatsächlich erwirtschaftete Ertrag aus dem Planvermögen beträgt in 2014 2,8 % (2013: 2,0 %).
Der Dienstzeitaufwand und der Zinsaufwand im Zusammenhang mit der Verpflichtung sowie der Zinsertrag aus dem Planvermögen werden zur Gänze im Jahr des Entstehens erfolgswirksam erfasst. Versicherungsmathematische Gewinne und Verluste aus der Verpflichtung und dem Planvermögen werden im sonstigen Ergebnis, abzüglich der entsprechenden Steuerlatenz erfasst.
Aufgrund gesetzlicher Vorschriften ist die CA Immo Gruppe verpflichtet, an vor dem 1.1.2003 in Österreich eingetretene MitarbeiterInnen im Kündigungsfall durch den Arbeitgeber oder zum Pensionsantrittszeitpunkt eine einmalige Abfertigung zu leisten. Diese ist von der Anzahl der Dienstjahre und dem bei Abfertigungsanfall maßgeblichen Bezug
abhängig und beträgt zwischen zwei und zwölf Monatsbezügen. Für diese leistungsorientierte Verpflichtung wird eine Rückstellung gemäß IAS 19 gebildet.
Die CA Immo Gruppe ist gesetzlich verpflichtet, für alle nach dem 31.12.2002 in Österreich eingetretenen MitarbeiterInnen 1,53% des monatlichen Entgelts in eine Mitarbeitervorsorgekasse einzubezahlen. Darüber hinaus bestehen keine weiteren Verpflichtungen. Die Zahlungen werden als Personalaufwand erfasst und sind in den indirekten Aufwendungen enthalten.
Auf Basis von Vereinbarungen mit drei unterschiedlichen Pensionskassen in Österreich bzw. einer Unterstützungskasse mittelständischer Unternehmen in Deutschland besteht für Angestellte in Österreich und Deutschland ab einer gewissen Unternehmenszugehörigkeit (Österreich: 1 bzw. 3 Jahre altersunabhängig, Deutschland: sofort sobald das 27. Lebensjahr erreicht ist) eine beitragsorientierte Pensionszusage. Die Höhe der Beitragszahlung beträgt in Österreich 2,5% bzw. 2,7% und in Deutschland 2,0% des jeweiligen monatlichen Bruttogehalts. Nach Ablauf einer gewissen Zeitperiode (Österreich: 5 bzw. 7 Jahre, Deutschland: 3 Jahre) werden die einbezahlten Beiträge unverfallbar und ab dem Pensionsantritt als monatliche Pensionszahlung ausbezahlt.
Sonstige Rückstellungen werden angesetzt, wenn für die CA Immo Gruppe eine rechtliche oder tatsächliche Verpflichtung gegenüber einem Dritten aufgrund eines vergangenen Ereignisses vorliegt und es wahrscheinlich ist, dass diese Verpflichtung zu einem Mittelabfluss führen wird. Diese Rückstellungen werden mit jenem Wert angesetzt, der zum Zeitpunkt der Erstellung des Konzernabschlusses nach bester Schätzung ermittelt werden kann. Unterscheidet sich der auf Basis eines marktüblichen Zinssatzes ermittelte Barwert der Rückstellung wesentlich vom Nominalwert, wird der Barwert der Verpflichtung angesetzt.
Ist eine zuverlässige Schätzung der Höhe der Verpflichtung nicht möglich, der Mittelabfluss aus der Verpflichtung nicht wahrscheinlich oder das Eintreten der Verpflichtung von künftigen Ereignissen abhängig, liegt eine Eventualverbindlichkeit vor. In diesem Fall unterbleibt die Bildung einer Rückstellung und es erfolgt eine Erläuterung des Sachverhalts im Anhang.
Der für das Geschäftsjahr ausgewiesene Ertragsteueraufwand umfasst die für die einzelnen Gesellschaften aus dem steuerpflichtigen Einkommen und dem im jeweiligen Land anzuwendenden Steuersatz errechnete Ertragsteuer ("tatsächliche Steuer") und die erfolgswirksame Veränderung der latenten Steuer sowie den Steuereffekt aus erfolgsneutralen Eigenkapitalbuchungen, die zu keinen temporären Differenzen führen (z.B. Steuer betreffend Emissionskosten für Kapitalerhöhungen und Bezugsrechte aufgrund von Wandelschuldverschreibungen, Bewertung und Verkauf eigener Aktien sowie teilweise auf die Bewertung von Derivatgeschäften). Die aus der Bewertung zum Stichtagskurs resultierende Veränderung der latenten Steuer wird im Ertragsteueraufwand ausgewiesen.
In Übereinstimmung mit IAS 12 werden bei Ermittlung der latenten Steuern alle temporären Unterschiede zwischen Steuerbilanz und Konzernbilanz berücksichtigt. Latente Steuern auf Verlustvorträge werden unter Berücksichtigung ihrer begrenzten bzw. unbegrenzten Vortragsfähigkeit und ihrer künftigen Verwendbarkeit aktiviert. Der Ansatz des latenten Steueranspruches ergibt sich einerseits aus vorliegenden Planungsrechnungen der nächsten 3 bis 5 Jahre, die in absehbarer Zeit eine Verwertung der steuerlichen Verlustvorträge zeigen, sowie andererseits aus dem Vorhandensein von ausreichenden zu versteuernden temporären Differenzen, im Wesentlichen resultierend aus dem Immobilienvermögen.
| Land | Steuersatz | Land | Steuersatz | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 2014 | 2013 | 2014 | 2013 | ||
| Bulgarien | 10,0% | 10,0% | Schweiz | 31,9% | 31,9% |
| Deutschland | 15,8% bis 31,9% | 15,8% bis 31,9% | Serbien | 15,0% | 15,0% |
| Kroatien | 20,0% | 20,0% | Slowakei | 22,0% | 22,0% |
| Luxemburg | 29,2% | 28,6% | Slowenien | 17,0% | 17,0% |
| Niederlande | 20,0% / 25,0% | 20,0% | Tschechien | 19,0% | 19,0% |
| Österreich | 25,0% | 25,0% | Ukraine | 16,0% | 16,0% |
| Polen | 19,0% | 19,0% | Ungarn | 10,0% / 19,0% | 10,0% / 19,0% |
| Rumänien | 16,0% | 16,0% | Zypern | 12,5% | 12,5% |
| Russland | 20,0% | 20,0% |
Die Bewertung der latenten Steuern erfolgt mit folgenden Steuersätzen:
Für die CA Immo Gruppe besteht in Österreich für ausgewählte Gesellschaften eine Gruppen- und Steuerumlagevereinbarung zur Bildung einer Unternehmensgruppe iSd § 9KStG. Gruppenträger ist die CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft, Wien. Die österreichischen Gesellschaften der Europolis Gruppe wurden zur Gänze in die Unternehmensgruppe aufgenommen.
In der CA Immo Deutschland Gruppe besteht bei einigen Gesellschaften eine dem deutschen Steuerrecht entsprechende ertragsteuerliche Organschaft. Organträger ist die CA Immo Deutschland GmbH, Frankfurt. Auf Grund von Ergebnisabführungsverträgen sind die Organgesellschaften verpflichtet, ihren gesamten Gewinn, das ist der ohne die Gewinnabführung entstandene Jahresüberschuss, vermindert um einen etwaigen Verlustvortrag aus dem Vorjahr unter Berücksichtigung der Bildung oder Auflösung von Rücklagen, an den Organträger abzuführen. Der Organträger ist verpflichtet, jeden während der Vertragsdauer sonst entstehenden Jahresfehlbetrag auszugleichen, soweit dieser nicht dadurch ausgeglichen wird, dass den anderen Gewinnrücklagen Beträge entnommen werden, die während der Vertragsdauer in sie eingestellt worden sind.
Die Feststellung, ob eine Vereinbarung ein Leasingverhältnis enthält, wird in der CA Immo Gruppe auf Basis des wirtschaftlichen Gehalts der getroffen Vereinbarung getroffen und erfordert eine Einschätzung, ob die Erfüllung von der Nutzung eines bestimmten Vermögenswerts abhängig ist und ob die Vereinbarung ein Recht auf die Nutzung des Vermögenswerts einräumt, selbst wenn dieses Recht nicht ausdrücklich festgelegt ist.
Die Identifizierung der berichtspflichtigen Geschäftssegmente erfolgte auf Basis jener Informationen, die regelmäßig vom Hauptentscheidungsträger des Unternehmens in Hinblick auf Entscheidungen über die Verteilung von Ressourcen und der Bewertung der Ertragskraft verwendet werden. Der Hauptentscheidungsträger der CA Immo Gruppe ist der Gesamtvorstand. Dieser steuert dabei die einzelnen Liegenschaften, die nach Regionen und innerhalb der Regionen nach Bestand und Entwicklung zu Geschäftssegmenten zusammengefasst wurden.
Die Zuordnung zu den Segmenten erfolgt nach Lage/Region und Kategorien der Liegenschaften bzw. Haupttätigkeiten der Management-/Holdinggesellschaften. Jene Posten, die keiner Immobilie oder Segment-Managementstruktur direkt zugerechnet werden können, werden in der Spalte Holding dargestellt. Die Darstellung entspricht dem internen Berichtswesen der CA Immo Gruppe. Die Unterteilung stellt sich wie folgt dar:
–Bestand: vermietete Bestandsimmobilien, selbst genutzte Liegenschaften (inkl. Hotelbewirtschaftung) sowie Bestandsimmobilien und selbstgenutzte Liegenschaften gemäß IFRS 5
Mieterlöse werden linear über die Gesamtlaufzeit der Mietverträge verteilt erfasst, sofern eine andere Verteilung nicht sachgerechter ist. Anreizvereinbarungen wie z.B. Mietfreistellungen, reduzierte Mieten für einen bestimmten Zeitraum oder Einmalzahlungen sind dabei ein Bestandteil der Mieterlöse. Deshalb erfolgt eine lineare Verteilung der Anreizvereinbarungen auf die zu erwartende vertragliche Gesamtlaufzeit. Sehen Mietverträge eine regelmäßige Anpassung über die Laufzeit vor ("Staffelmieten"), werden derartige Anpassungen ebenfalls linear über die Mietlaufzeit verteilt erfasst. Bei inflationsbedingten Anpassungen erfolgt hingegen keine Verteilung. Die Gesamtlaufzeit der Mietverträge, auf welche die gesamten Erlöse linear verteilt werden, umfasst die unkündbare Zeitperiode sowie weitere Zeiträume, für die der Mieter mit oder ohne weitere Zahlungen eine Option ausüben kann, wenn zu Beginn des Mietverhältnisses die Inanspruchnahme der Option hinreichend sicher ist.
Bedingte Mieterlöse, wie z.B. Zahlungen in Abhängigkeit der Umsatzerlöse von Geschäftslokalen, werden im Zeitpunkt ihrer Feststellung ertragswirksam erfasst.
Die Bewertung der Mieterlöse erfolgt mit dem beizulegenden Zeitwert der eingenommenen bzw. ausstehenden Gegenleistung abzüglich direkter Erlösminderungen.
Von Mietern im Rahmen der vorzeitigen Kündigung des Mietverhältnisses empfangene Abschlagszahlungen bzw. Zahlungen für Schäden am Mietobjekt werden im Zeitpunkt des Anfalls als Mieterlös erfasst.
Betriebskosten, welche der CA Immo Gruppe für an Dritte vermietete Immobilien entstehen und die an Mieter weiterverrechnet werden, werden in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung im Posten "Weiterverrechnete Betriebskosten" dargestellt.
Erträge aus Hotelbewirtschaftung und Dienstleistungsverträgen werden im Ausmaß der bis zum Bilanzstichtag erbrachten Leistungen erfasst.
Erträge aus dem Verkauf von Immobilien werden erfasst, wenn
Langfristige abgegrenzte, im Voraus erhaltene Einnahmen werden im Zugangszeitpunkt mit dem Barwert erfasst und bei der Folgebewertung mit einem frist- und risikogerechten Marktzins aufgezinst. Der Aufzinsungsbetrag ist in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung im Finanzergebnis ausgewiesen.
Erträge aus den Verkäufen von Immobilien in Entwicklung sind gemäß IFRIC 15 dahingehend zu analysieren, ob IAS 11 (Fertigungaufträge) oder IAS 18 (Ertragsrealisierung) anzuwenden ist und wann daher die Erträge aus dem Verkauf während der Errichtung zu erfassen sind. Voraussetzung für die Erfassung eines Verkaufes ist, dass die CA Immo Gruppe keine Verfügungsmacht über die entstehende Immobilie mehr hat.
Wird ein Vertrag zur Errichtung einer Immobilie als Fertigungsauftrag erfasst, d.h. Auftraggeber nimmt maßgeblichen Einfluss auf die Errichtung der Immobilie, werden die Erträge daraus – gemäß IAS 11 – im Ausmaß der bis zum Bilanzstichtag erbrachten Leistungen nach dem jeweiligen Leistungsfortschritt erfasst. Zur Ermittlung des Leistungsfortschrittes wird das Verhältnis der bis zum Stichtag angefallenen Auftragskosten zu den gesamten Auftragskosten ermittelt.
Ist keine kundenspezifische Projektierung gegeben, d.h. der Käufer hat nur begrenzt die Möglichkeit die Ausgestalltung der Immobilie zu beeinflussen, handelt es sich um einen Vertrag über den Verkauf von Gütern der in den Anwendungsbereich von IAS 18 fällt. Gemäß IAS 18 besteht die Verpflichtung, Verträge in Teilleistungen zu separieren, wenn wesentliche unterschiedliche Leistungen in einem Vertrag vereinbart wurden. Ein derartiges Mehrkomponentengeschäft liegt vor, wenn ein Vertrag mehrere komplementäre, aber unterschiedliche Teilleistungen enthält, z.B. neben einem Verkauf der Immobilie eine Serviceleistung er-bracht wird. Diese unterschiedlichen Komponenten führen zu einer getrennten Ertragsrealisierung: Der Kaufpreis für die Liegenschaft wird nach den Kriterien für die Ertragsrealisierung für Verkäufe erfasst. Die Erträge für die Serviceleistung werden je nach Leistungsfortschritt realisiert. Als wesentliche Komponenten der Immobilien in Entwicklung werden die Baurechtschaffung, die Erschließung von Liegenschaften, der Hochbau sowie der Innenausbau identifiziert. Die Aufteilung des Gesamtumsatzes auf die einzelnen Komponenten wird anhand der Residualwertmethode vorgenommen. Durch Abzug des beizulegenden Zeitwertes der noch nicht gelieferten Komponenten ergibt sich somit der Wert der bereits gelieferten Komponenten.
Gemäß IAS 40 werden als Finanzinvestition gehaltene Immobilien zu jedem Quartalsstichtag zum beizulegenden Zeitwert bewertet und Bewertungsänderungen grundsätzlich als Neubewertungsergebnis in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung ausgewiesen. Wenn Immobilienvermögen veräußert wird, wird das im Geschäftsjahr bis dahin realisierte Bewertungsergebnis umgegliedert und gemeinsam mit dem sonstigen Abgangserfolg als Verkaufsergebnis gezeigt. Ebenso wird beim Verkauf einer Immobilie ein zugeordneter Firmenwert als Buchwertabgang im Verkaufsergebnis erfasst.
Die CA Immo Gruppe aktiviert Teile der indirekten Aufwendungen (im Wesentlichen Personalaufwendungen), die den Herstellungskosten der Immobilien in Entwicklung sowie zum Handel bestimmten Immobilien zurechenbar sind. Diese aktivierten Eigenleistungen bzw. Bestandsveränderungen werden als Korrektur der indirekten Aufwendungen ausgewiesen.
Der Finanzierungsaufwand umfasst die für die aufgenommenen Fremdfinanzierungen angefallenen und nach der Effektivzinsmethode ermittelten Zinsen (soweit gemäß IAS 23 nicht aktiviert), Zinsen für bereitgestellte, aber noch nicht aufgenommene Fremdfinanzierungen, laufende Zinsen von Sicherungsgeschäften, die Zinskomponente bei der Berechnung der Leistungen nach Beendigung von Arbeitsverhältnissen, den Ergebnisanteil von nicht beherrschenden Anteilen an Kommanditgesellschaften sowie zinsenähnliche Aufwendungen. Die Zinsen werden auf Basis des Zeitablaufes nach der Effektivzinsmethode abgegrenzt. Der Ergebnisanteil von nicht beherrschenden Anteilen an Kommanditgesellschaften enthält die anteiligen Ergebnisse von nicht beherrschenden Gesellschaftern an deutschen Kommanditgesellschaften, deren Einlage in der Bilanz unter dem Posten "sonstige Verbindlichkeiten" als Fremdkapital erfasst wurde.
Das sonstige Finanzergebnis umfasst das Ergebnis aus dem Rückkauf von eigenen verzinslichen Verbindlichkeiten (z.B. Kredite, Anleihen) bei einem Kaufpreis unter dem Buchwert. Beim Rückkauf von Wandelschuldverschreibungen wird ein Teil des Ergebnisses direkt unter Kapitalrücklagen im Eigenkapital erfasst.
In den Kursdifferenzen werden die im Wesentlichen mit der Finanzierung und Veranlagung zusammenhängenden Währungskursgewinne/-verluste und die Wertänderungen sowie das Ergebnis aus der Realisierung von Devisentermingeschäften ausgewiesen.
Das Ergebnis aus Derivatgeschäften umfasst Gewinne und Verluste aus der Veräußerung oder Bewertung von Zinsswaps, Zinscaps, Zinsfloors und der Swaption, soweit diese nicht als Cash-flow Hedge erfolgsneutral im sonstigen Ergebnis erfasst werden. Der nicht effektive Teil der Cash-flow Hedge Beziehungen wird ebenfalls im Ergebnis aus Derivatgeschäften erfasst.
Das Ergebnis aus Finanzinvestitionen beinhaltet die aus der Veranlagung von Finanzmitteln und der Investition in Finanzvermögen stammenden Zinsen, Dividenden und ähnliche Erträge, sowie die erwarteten Erträge aus dem Planvermögen.
Das Ergebnis aus sonstigem Finanzvermögen umfasst im Wesentlichen die Bewertung von Ausleihungen.
Die Erstellung des Konzernabschlusses erfordert von der Unternehmensleitung Ermessensentscheidungen, Schätzungen und Annahmen, die sich auf den Ansatz und die Bewertung der bilanzierten Vermögenswerte und Schulden, Erträge und Aufwendungen sowie auf die Angaben im Anhang auswirken. Die künftigen tatsächlichen Werte können von den getroffenen Schätzungen abweichen.
Die geopolitischen Krisen in einem globalen Finanzsystem haben in den letzten Jahren zu erhöhten Schwankungen in den gewerblichen Immobilienmärkten geführt, welche Auswirkungen auf die Preise und Werte hatten. Insbesondere kann eine eingeschränkte Liquidität in den Kapitalmärkten zu Schwierigkeiten führen, einen erfolgreichen Verkauf des Immobilienvermögens kurzfristig zu erzielen.
Bei allen Wertermittlungen geht es um die Einschätzung eines Preises, der bei einer Transaktion am Wertermittlungsstichtag erzielt werden könnte. Dabei beruhen die Wertermittlungen auf Annahmen, wie z. B. dass ein geregelter Markt in der Region vorhanden ist. Unvorhergesehene makroökonomische oder politische Krisen können wesentliche Auswirkungen auf dem Markt haben. Dies kann sich in Panikkäufen oder -verkäufen oder in einer allgemeinen Zurückhaltung gegenüber dem Abschluss von Geschäften äußern. Fällt der Wertermittlungsstichtag in die unmittelbare Folgezeit eines solchen Ereignisses, können die Daten, auf die sich die Wertermittlung gegebenenfalls stützt, umstritten, unvollständig oder inkonsistent sein, was sich unweigerlich auf die Wertermittlung zuzuschreibende Verlässlichkeit auswirkt.
Bei Objekten mit aktuell hohem Leerstand bzw. mit kurzfristigen Mietverträgen ist der Einfluss der vom Bewerter getroffen Annahmen auf den Immobilienwert größer, als dies bei Liegenschaften mit langfristig vertraglich abgesicherten Zahlungsströmen der Fall ist.
Die von den externen Sachverständigen ermittelten Immobilienwerte sind von einer Vielzahl von Parametern abhängig, die teilweise auf komplexe Art und Weise gegenseitige Wechselwirkungen aufweisen. Zum Zwecke einer Sensitivitätsanalyse für ganze Teilportfolien hinsichtlich der Wert-Auswirkung von Änderungen eines Parameters werden nachfolgend vereinfachende Annahmen getroffen, um mögliche Veränderungen darzustellen.
Die folgenden Tabellen zeigen die Sensitivitäten der beizulegenden Zeitwerte auf eine Änderung der Mieterlöse (für diese Modellzwecke definiert als Marktmiete) und der yields (term yield und reversionary yield).
| Büro Österreich | Änderung der | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Änderung der Yield (in % der | Marktmiete um | ||||
| Ausgangsyield) | – 10% | – 5% | 0% | 5% | 10% |
| – 10% | 2,79% | 6,96% | 11,12% | 15,29% | 19,45% |
| – 5% | – 2,48% | 1,39% | 5,27% | 9,14% | 13,02% |
| 0% | – 7,23% | – 3,61% | 0,00% | 3,61% | 7,23% |
| +5% | – 11,53% | – 8,15% | – 4,77% | – 1,39% | 1,99% |
| +10% | – 15,44% | – 12,27% | – 9,10% | – 5,93% | – 2,76% |
| Büro Deutschland | Änderung der | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Änderung der Yield (in % der | Marktmiete um | ||||
| Ausgangsyield) | – 10% | – 5% | 0% | 5% | 10% |
| – 10% | 3,00% | 7,26% | 11,53% | 15,79% | 20,06% |
| – 5% | – 2,47% | 1,49% | 5,46% | 9,43% | 13,39% |
| 0% | – 7,40% | – 3,70% | 0,00% | 3,70% | 7,40% |
| +5% | – 11,86% | – 8,40% | – 4,94% | – 1,48% | 1,98% |
| +10% | – 15,91% | – 12,67% | – 9,43% | – 6,19% | – 2,95% |
| Büro Osteuropa Änderung der Yield (in % der |
Änderung der Marktmiete um |
||||
|---|---|---|---|---|---|
| Ausgangsyield) | – 10% | – 5% | 0% | 5% | 10% |
| – 10% | 1,74% | 6,56% | 11,39% | 16,22% | 21,05% |
| – 5% | – 3,67% | 0,86% | 5,40% | 9,93% | 14,46% |
| 0% | – 8,54% | – 4,27% | 0,00% | 4,27% | 8,54% |
| +5% | – 12,94% | – 8,91% | – 4,88% | – 0,85% | 3,18% |
| +10% | – 16,95% | – 13,14% | – 9,32% | – 5,51% | – 1,69% |
| Retail Österreich | Änderung der | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Änderung der Yield (in % der | Marktmiete um | ||||
| Ausgangsyield) | – 10% | – 5% | 0% | 5% | 10% |
| – 10% | 2,82% | 7,10% | 11,39% | 15,67% | 19,95% |
| – 5% | – 2,57% | 1,41% | 5,39% | 9,37% | 13,36% |
| 0% | – 7,43% | – 3,72% | 0,00% | 3,72% | 7,43% |
| +5% | – 11,83% | – 8,35% | – 4,88% | – 1,40% | 2,07% |
| +10% | – 15,83% | – 12,57% | – 9,31% | – 6,05% | – 2,79% |
| Retail Osteuropa Änderung der Yield (in % der |
Änderung der Marktmiete um |
||||
|---|---|---|---|---|---|
| Ausgangsyield) | – 10% | – 5% | 0% | 5% | 10% |
| – 10% | 3,34% | 7,35% | 11,35% | 15,35% | 19,36% |
| – 5% | – 2,07% | 1,65% | 5,38% | 9,10% | 12,82% |
| 0% | – 6,94% | – 3,47% | 0,00% | 3,47% | 6,94% |
| +5% | – 11,36% | – 8,11% | – 4,87% | – 1,62% | 1,62% |
| +10% | – 15,38% | – 12,34% | – 9,30% | – 6,25% | – 3,21% |
| Hotel Österreich | Änderung der | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Änderung der Yield (in % der | Marktmiete um | ||||
| Ausgangsyield) | – 10% | – 5% | 0% | 5% | 10% |
| – 10% | 3,36% | 7,32% | 11,27% | 15,23% | 19,19% |
| – 5% | – 2,00% | 1,67% | 5,34% | 9,01% | 12,68% |
| 0% | – 6,83% | – 3,41% | 0,00% | 3,41% | 6,83% |
| +5% | – 11,20% | – 8,01% | – 4,83% | – 1,65% | 1,53% |
| +10% | – 15,17% | – 12,20% | – 9,22% | – 6,25% | – 3,27% |
| Hotel Deutschland | Änderung der | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Änderung der Yield (in % der | Marktmiete um | ||||
| Ausgangsyield) | – 10% | – 5% | 0% | 5% | 10% |
| – 10% | 6,45% | 8,80% | 11,15% | 13,51% | 15,86% |
| – 5% | 1,03% | 3,16% | 5,28% | 7,41% | 9,53% |
| 0% | – 3,85% | – 1,92% | 0,00% | 1,92% | 3,85% |
| +5% | – 8,27% | – 6,53% | – 4,78% | – 3,03% | – 1,29% |
| +10% | – 12,31% | – 10,72% | – 9,13% | – 7,54% | – 5,95% |
| Hotel Osteuropa | Änderung der | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Änderung der Yield (in % der | Marktmiete um | ||||
| Ausgangsyield) | – 10% | – 5% | 0% | 5% | 10% |
| – 10% | 4,77% | 7,91% | 11,05% | 14,19% | 17,32% |
| – 5% | – 0,53% | 2,35% | 5,23% | 8,11% | 11,00% |
| 0% | – 5,31% | – 2,66% | 0,00% | 2,66% | 5,31% |
| +5% | – 9,64% | – 7,19% | – 4,73% | – 2,28% | 0,18% |
| +10% | – 13,59% | – 11,31% | – 9,04% | – 6,76% | – 4,49% |
| Sonstige Österreich | Änderung der | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Änderung der Yield (in % der | Marktmiete um | ||||
| Ausgangsyield) | – 10% | – 5% | 0% | 5% | 10% |
| – 10% | 2,52% | 7,05% | 11,59% | 16,12% | 20,66% |
| – 5% | – 2,97% | 1,26% | 5,49% | 9,72% | 13,95% |
| 0% | – 7,91% | – 3,95% | 0,00% | 3,95% | 7,91% |
| +5% | – 12,38% | – 8,67% | – 4,97% | – 1,26% | 2,45% |
| +10% | – 16,45% | – 12,97% | – 9,48% | – 6,00% | – 2,51% |
| Sonstige Deutschland Änderung der Yield (in % der |
Änderung der Marktmiete um |
||||
|---|---|---|---|---|---|
| Ausgangsyield) | – 10% | – 5% | 0% | 5% | 10% |
| – 10% | 3,19% | 7,53% | 11,88% | 16,22% | 20,57% |
| – 5% | – 2,43% | 1,59% | 5,62% | 9,65% | 13,68% |
| 0% | – 7,49% | – 3,74% | 0,00% | 3,74% | 7,49% |
| +5% | – 12,06% | – 8,57% | – 5,08% | – 1,59% | 1,90% |
| +10% | – 16,21% | – 12,95% | – 9,69% | – 6,43% | – 3,16% |
Für die Entwicklungsprojekte wird in der folgenden Tabelle die Sensitivität des Marktwertes auf eine Erhöhung bzw. Minderung der kalkulierten noch ausstehenden Entwicklungs- und Baukosten dargestellt. Als Basis wurden die in Bau befindlichen Projektentwicklungen sowie Baurechtschaffungen herangezogen.
| Noch ausstehende Investitionskosten | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| in Mio. € | – 10% | – 5% | Ausgangwert | +5% | +10% |
| Noch ausstehende Investitions | |||||
| kosten | 79,97 | 84,41 | 88,86 | 93,30 | 97,74 |
| Beizulegende Zeitwerte | 169,89 | 165,44 | 161,00 | 156,56 | 152,11 |
| Änderung zu Ausgangswert | 5,5% | 2,8% | 0,0% | – 2,8% | – 5,5% |
Die Szenariobetrachtung zeigt nur eine Momentaufnahme zum Bilanzstichtag, wo die noch erwarteten ausstehenden Investitionskosten ungefähr 55 % des beizulegenden Zeitwerts entsprechen. Bei zunehmendem Fertigstellungsgrad der Hochbauten und Baurechtschaffungen – bei sonst gleichen Bedingungen - wird sich der Wertanteil sukzessive zu Gunsten des Marktwertes verändern.
Alle Gesellschaften mit Immobilien unterliegen grundsätzlich sowohl hinsichtlich der Mieterträge als auch der Veräußerungsgewinne der Ertragsteuer im jeweiligen Land. Im Zusammenhang mit der Höhe der zu bildenden Steuerrückstellungen sind wesentliche Ermessensentscheidungen zu treffen. Außerdem ist zu bestimmen, in welchem Ausmaß aktive latente Steuern anzusetzen sind.
Erträge aus der Veräußerung von Beteiligungen an Gesellschaften in Deutschland und Osteuropa sind bei Einhaltung bestimmter Voraussetzungen ganz oder teilweise von der Ertragsteuer befreit. Auch wenn die Absicht besteht, die Voraussetzungen zu erfüllen, werden dennoch für das Immobilienvermögen passive latente Steuern in vollem Ausmaß gemäß IAS 12 angesetzt.
Wesentliche Annahmen sind auch darüber zu treffen, in wie weit abzugsfähige temporäre Differenzen und Verlustvorträge in Zukunft gegen zu versteuernde Gewinne verrechnet und damit aktive latente Steuern angesetzt werden können. Unsicherheiten bestehen dabei über die Höhe und den Zeitpunkt künftiger Einkünfte sowie über die Auslegung komplexer Steuervorschriften.
Die CA Immo Gruppe verwendet Zinsswaps, Swaptions, Caps und Floors, um dem Zinsänderungsrisiko entgegen zu wirken. Diese Zinsderivate werden mit dem beizulegenden Zeitwert bilanziert. Die beizulegenden Zeitwerte werden durch die Diskontierung der zukünftigen Zahlungsströme aus variablen Zahlungen auf Basis allgemein anerkannter finanzmathematischer Modelle von externen Dritten ermittelt. Die Zinssätze für die Diskontierung der künftigen Zahlungsströme werden anhand einer am Markt beobachtbaren Zinskurve geschätzt. Für die Berechnung werden Interbank-Mittelkurse verwendet. Der beizulegende Zeitwert von Derivaten entspricht somit der Stufe 2 der Bemessungshierarchie gem. IFRS 13.
Eine Korrektur der Bewertung von Zinsderivaten aufgrund von CVA (Credit Value Adjustment) und DVA (Debt Value Adjustment) erfolgt nur wenn diese Anpassung einen wesentlichen Umfang erreicht.
Die Anwendung von Cash-flow Hedge Accounting (Absicherung künftiger Zahlungsströme) für Zinsswaps erfordert die Einschätzung, ob die gesicherten künftigen Zahlungsströme aus variablen Zinsen für finanzielle Schulden mit ausreichend hoher Wahrscheinlichkeit eintreten werden. Die Wahrscheinlichkeit ihres Eintritts hängt dabei vom Bestehen und – soweit die Laufzeit kürzer ist als jene des Zinsswaps – von der unmittelbaren Refinanzierung der finanziellen Schuld ab. Soweit eine ausreichende Wahrscheinlichkeit nicht mehr gegeben ist, wird Cash-flow Hedge Accounting nicht mehr angewendet.
IFRS 13 definiert den beizulegenden Zeitwert als den Preis, der in einem geordneten Geschäftsvorfall zwischen Marktteilnehmern am Bemessungsstichtag für den Verkauf eines Vermögenswerts eingenommen bzw. für die Übertragung einer Schuld gezahlt würde. Der Preis kann unmittelbar beobachtbar sein oder mit Hilfe von Bewertungstechniken geschätzt werden. Entsprechend der verwendeten Inputfaktoren zur Ermittlung des beizulegenden Zeitwerts werden in der Bemessungshierarchie folgende Stufen unterschieden:
-Stufe 1: Preise für identische Vermögenswerte und Schulden die an einem aktiven Markt notieren
-Stufe 2: Faktoren, die für die Bemessung von Vermögenswerten oder Schulden herangezogen werden, die entweder unmittelbar oder mittelbar beobachtbar sind
-Stufe 3: Faktoren, die für die Bemessung von Vermögenswerten oder Schulden herangezogen werden, die nicht beobachtbar sind
| 31.12.2014 | Bemessungshierarchie gem. IFRS 13 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Tsd. € | Stufe 1 | Stufe 2 | Stufe 3 | Summe | |||
| Bestandsimmobilien | 0 | 0 | 2.092.917 | 2.092.917 | |||
| Immobilien in Entwicklung | 0 | 0 | 496.252 | 496.252 | |||
| Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien | 0 | 0 | 2.589.169 | 2.589.169 | |||
| Finanzielle Vermögenswerte HFT | 0 | 64 | 0 | 64 | |||
| Finanzielle Vermögenswerte AFS | 24.547 | 0 | 0 | 24.547 | |||
| Finanzielle Vermögenswerte nach Kategorien | 24.547 | 64 | 0 | 24.611 | |||
| Als zur Veräußerung gehaltene klassifizierte | |||||||
| Vermögenswerte | 0 | 0 | 91.481 | 91.481 | |||
| Als zur Veräußerung gehaltene klassifizierte | |||||||
| Vermögenswerte | 0 | 0 | 91.481 | 91.481 | |||
| Finanzielle Verbindlichkeiten HFT | 0 | – 43.922 | 0 | – 43.922 | |||
| Finanzielle Verbindlichkeiten CFH | 0 | – 33.689 | 0 | – 33.689 | |||
| Finanzielle Verbindlichkeiten nach Kategorien | 0 | – 77.611 | 0 | – 77.611 | |||
| Summe | 24.547 | – 77.547 | 2.680.650 | 2.627.650 |
| 31.12.2013 | Bemessungshierarchie gem. IFRS 13 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| angepasst | |||||||
| Tsd. € | Stufe 1 | Stufe 2 | Stufe 3 | Summe | |||
| Bestandsimmobilien | 0 | 0 | 2.139.564 | 2.139.564 | |||
| Immobilien in Entwicklung | 0 | 0 | 400.095 | 400.095 | |||
| Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien | 0 | 0 | 2.539.659 | 2.539.659 | |||
| Finanzielle Vermögenswerte HFT | 0 | 2.109 | 0 | 2.109 | |||
| Finanzielle Vermögenswerte nach Kategorien | 0 | 2.109 | 0 | 2.109 | |||
| Als zur Veräußerung gehaltene klassifizierte | |||||||
| Vermögenswerte | 0 | 0 | 114.467 | 114.467 | |||
| Als zur Veräußerung gehaltene klassifizierte | |||||||
| Vermögenswerte | 0 | 0 | 114.467 | 114.467 | |||
| Finanzielle Verbindlichkeiten HFT | 0 | – 56.959 | 0 | – 56.959 | |||
| Finanzielle Verbindlichkeiten CFH | 0 | – 48.201 | 0 | – 48.201 | |||
| Finanzielle Verbindlichkeiten nach Kategorien | 0 | – 105.161 | 0 | – 105.161 | |||
| Summe | 0 | – 103.052 | 2.654.126 | 2.551.075 |
Umgliederungen zwischen den Stufen fanden nicht statt.
Die folgenden Tabellen stellen die Entwicklung der einzelnen Klassen dar, die in der Bemessungshierarchie gemäß IFRS 13 Level 3 zuzuordnen sind:
| 2014 Tsd. € |
Büro Österreich |
Büro Deutschland |
Büro Osteuropa |
Retail Österreich |
Retail Osteuropa |
|---|---|---|---|---|---|
| Stand 01.01. | 359.585 | 447.130 | 720.650 | 111.440 | 54.930 |
| Zugänge | 5.507 | 22.241 | 6.421 | 139 | 135 |
| Abgänge | – 23.944 | – 3.790 | – 17.367 | 0 | 0 |
| Erwerb Immobiliengesellschaften | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Bewertung (in der GuV) | 1.814 | 3.519 | – 14.384 | 1.249 | – 6.479 |
| Umgliederung IFRS 5 | – 15.800 | 0 | 0 | 0 | – 3.548 |
| Sonstige Veränderungen | 488 | 1.939 | – 4.770 | – 88 | – 138 |
| Stand 31.12. | 327.650 | 471.040 | 690.550 | 112.740 | 44.900 |
| 2014 | Hotel | Hotel | Hotel | Sonstige | Sonstige | Sonstige |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Tsd. € | Österreich | Deutschland | Osteuropa | Österreich | Deutschland | Osteuropa |
| Stand 01.01. | 88.870 | 71.500 | 39.907 | 133.888 | 162.225 | 8.550 |
| Zugänge | 0 | 0 | 24 | 51 | – 7 | 0 |
| Abgänge | 0 | 0 | 0 | – 10.264 | – 10.345 | – 8.500 |
| Erwerb | ||||||
| Immobiliengesellschaften | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Bewertung (in der GuV) | – 1.765 | 1.124 | – 3.224 | 1.405 | – 3.131 | – 50 |
| Umgliederung IFRS 5 | 0 | 0 | – 24.198 | – 4.680 | 0 | 0 |
| Sonstige Veränderungen | – 205 | – 24 | – 909 | 19.099 | 848 | 0 |
| Stand 31.12. | 86.900 | 72.600 | 11.600 | 139.498 | 149.590 | 0 |
| 2014 Tsd. € |
Development Österreich |
Development Deutschland |
Grundstücksreserven Deutschland |
Grundstücksreserven Osteuropa |
|---|---|---|---|---|
| Stand 01.01. | 14.300 | 36.600 | 315.260 | 12.520 |
| Zugänge | 626 | 47.919 | 10.563 | 17 |
| Abgänge | 0 | 0 | – 6.593 | 0 |
| Erwerb Immobiliengesellschaften | 0 | 63.242 | 0 | 0 |
| Bewertung (in der GuV) | 5.074 | 10.320 | 11.312 | – 1.720 |
| Umgliederung IFRS 5 | 0 | – 3.305 | 0 | 0 |
| Sonstige Veränderungen | – 9.500 | – 4.276 | – 3.237 | 0 |
| Stand 31.12. | 10.500 | 150.500 | 327.305 | 10.817 |
Im Geschäftsjahr 2014 waren erstmals die folgenden bereits in EU-Recht übernommenen Standards und Interpretationen anzuwenden:
| Standard/Interpretation | Inhalt | Inkrafttreten1) |
|---|---|---|
| IFRS 10 | Konzernabschlüsse | 1.1.2014 |
| IFRS 11 | Gemeinsame Vereinbarungen | 1.1.2014 |
| IFRS 12 | Angaben zu Anteilen an anderen Unternehmen | 1.1.2014 |
| Änderung zu IFRS 10, IFRS 11 und IFRS 12 |
Übergangsvorschriften | 1.1.2014 |
| Änderung zu IFRS 10, IFRS 12 und IAS 27 |
Investmentgesellschaften | 1.1.2014 |
| Änderung zu IAS 27 | Einzelabschlüsse | 1.1.2014 |
| Änderung zu IAS 28 | Anteile an assoziierten Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen | 1.1.2014 |
| Änderung zu IAS 32 | Saldierung finanzieller Vermögenswerte und Schulden | 1.1.2014 |
| Änderung zu IAS 36 | Angaben zum erzielbaren Betrag nichtfinanzieller Vermögenswerte | 1.1.2014 |
| Änderung zu IAS 39 | Novation von Derivaten und Fortführung der Bilanzierung von Sicherungsgeschäften |
1.1.2014 |
1) Die Standards und Interpretationen sind für jene Geschäftsjahre anzuwenden, die am oder nach dem Datum des Inkrafttretens beginnen.
| Standard/Interpretation | Inhalt | Inkrafttreten |
|---|---|---|
| 1) | ||
| IFRIC 21 | Angaben | 1.7.2014 |
| Änderung zu IAS 19 | Leistungsorientierte Pläne: Arbeitnehmerbeiträge | 1.7.2014² |
| Jährliche Verbesserungen (Zyklus 2010– 2012) | diverse | 1.7.2014² |
| Jährliche Verbesserungen (Zyklus 2011– 2013) | diverse | 1.7.2014² |
| Änderung zu IFRS 11 | Erwerb von Anteilen an einer gemeinschaftlichen Tätigkeit | 1.1.2016² |
| Änderung zu IAS 16 und IAS 38 | Klarstellung akzeptabler Abschreibungs-methoden | 1.1.2016² |
| Änderung zu IAS 16 und IAS 41 | Landwirtschaft: Produzierte Pflanzen | 1.1.2016² |
| Änderung zu IFRS 10 und IAS 28 | Veräußerung von Vermögenswerten eines Investors an bzw. | 1.1.2016² |
| Einbringung in sein assoziiertes Unternehmen oder | ||
| Gemeinschaftsunternehmen | ||
| Änderungen zu IAS 27 | Einzelabschlüsse (Equity Methode) | 1.1.2016² |
| Jährliche Verbesserungen (Zyklus 2012– 2014) | diverse | 1.1.2016² |
| IFRS 14 | regulatorische Abgrenzungsposten | 1.1.2016² |
| IFRS 15 | Umsatzerlöse aus Kundenverträgen | 1.1.2017² |
| IFRS 9 | Finanzinstrumente | 1.1.2018² |
1) Die Standards und Interpretationen sind für jene Geschäftsjahre anzuwenden, die am oder nach dem Datum des Inkrafttretens beginnen. 2) Zum Bilanzstichtag noch nicht von der EU übernommen. Das Datum des Inkrafttretens lt. EU-Verordnung kann von jenem lt. IASB abweichen.
Die genannten Neufassungen und Interpretationen werden von der CA Immo Gruppe nicht frühzeitig angewendet.
Die Auswirkungen der Änderungen von IFRS 9 und IFRS 15 auf die CA Immo Gruppe sind derzeit noch nicht abschließend analysiert.
Die erstmalige Anwendung der übrigen neuen Regelungen wird voraussichtlich zu keinen wesentlichen Auswirkungen führen.
Die Geschäftssegmente erzielen Umsatz und sonstige Erlöse aus der Vermietungstätigkeit, aus Hotelbewirtschaftung, aus dem Verkauf von zum Handel bestimmten Immobilien sowie aus Dienstleistungen. Die Umsatz- und sonstigen Erlöse werden jenem Land und Segment zugerechnet, in dem die Immobilie oder die Dienstleistungsgesellschaft gelegen ist.
Geschäftsbeziehungen innerhalb eines Geschäftssegmentes werden innerhalb des Geschäftssegmentes konsolidiert. Geschäftsbeziehungen zu anderen Geschäftssegmenten werden dargestellt und die Überleitung auf die Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung und Konzernbilanz in der Konsolidierungsspalte ausgewiesen.
Die Rechnungslegungsmethoden der berichtspflichtigen Geschäftssegmente entsprechen den unter "Ausweis- und Rechnungslegungsmethoden" beschriebenen Methoden.
In der Segmentberichterstattung werden Transaktionen den Geschäftssegmenten wie folgt zugerechnet:
| Tsd. € | Österreich | Deutsch | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| land | ||||||||
| 2014 | Bestand | Development | Summe | Bestand | Development | Summe | Bestand | |
| Mieterlöse | 41.761 | 72 | 41.833 | 55.387 | 11.698 | 67.085 | 116.157 | |
| Mieterlöse mit anderen Geschäftssegmenten | 515 | 0 | 515 | 230 | 0 | 230 | 0 | |
| Weiterverrechnete Betriebskosten | 9.224 | 0 | 9.224 | 12.271 | 1.090 | 13.361 | 40.573 | |
| Betriebskostenaufwand | – 9.895 | 0 | – 9.895 | – 15.609 | – 1.601 | – 17.210 | – 45.832 | |
| Sonstige dem vermieteten Immobilienvermögen | ||||||||
| direkt zurechenbare Aufwendungen | – 3.688 | 0 | – 3.688 | – 3.713 | – 1.507 | – 5.220 | – 9.172 | |
| Nettomietergebnis | 37.917 | 72 | 37.989 | 48.566 | 9.680 | 58.246 | 101.726 | |
| Ergebnis aus Hotelbewirtschaftung | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 1.798 | |
| Sonstige den Projektentwicklungen direkt | ||||||||
| zurechenbare Aufwendungen | 0 | – 11 | – 11 | 0 | – 5.115 | – 5.115 | 0 | |
| Ergebnis aus Immobilienhandel | 0 | 0 | 0 | 0 | 8.844 | 8.844 | 0 | |
| Ergebnis aus Verkauf langfristiges | ||||||||
| Immobilienvermögen | 1.144 | – 8 | 1.136 | 4.015 | 33.688 | 37.703 | – 118 | |
| Erlöse aus Dienstleistungen | 98 | 0 | 98 | 0 | 11.493 | 11.493 | 826 | |
| Indirekte Aufwendungen | – 1.135 | – 187 | – 1.322 | – 5.884 | – 21.745 | – 27.629 | – 16.651 | |
| Sonstige betriebliche Erträge | 52 | 0 | 52 | 1.556 | 590 | 2.146 | 4.262 | |
| EBITDA | 38.076 | – 134 | 37.942 | 48.253 | 37.435 | 85.688 | 91.843 | |
| Abschreibungen und Wertänderungen | – 3.049 | 0 | – 3.049 | – 171 | – 554 | – 725 | – 6.227 | |
| Ergebnis aus Neubewertung | 6.940 | 0 | 6.940 | 35.614 | 22.635 | 58.249 | – 71.543 | |
| Ergebnis aus Gemeinschaftsunternehmen | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT) | 41.967 | – 134 | 41.833 | 83.696 | 59.516 | 143.212 | 14.073 |
| Immobilienvermögen1) | 684.678 | 0 | 684.678 | 1.054.585 | 778.026 | 1.832.611 | 1.574.364 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Sonstiges Vermögen | 80.234 | 6 | 80.240 | 198.028 | 292.798 | 490.826 | 236.698 | |
| Aktive latente Steuern | 0 | 0 | 0 | 965 | 2.534 | 3.499 | 3.156 | |
| Segmentvermögen | 764.912 | 6 | 764.918 | 1.253.578 | 1.073.358 | 2.326.936 | 1.814.218 | |
| Verzinsliche Verbindlichkeiten | 328.951 | 0 | 328.951 | 628.549 | 411.816 | 1.040.365 | 1.092.001 | |
| Sonstige Verbindlichkeiten | 34.179 | 5 | 34.184 | 90.021 | 67.434 | 157.455 | 183.896 | |
| Passive latente Steuern inkl. | ||||||||
| Ertragsteuerverbindlichkeiten | 59.580 | 0 | 59.580 | 77.387 | 48.529 | 125.916 | 65.228 | |
| Schulden | 422.710 | 5 | 422.715 | 795.957 | 527.779 | 1.323.736 | 1.341.125 | |
| Eigenkapital | 342.202 | 1 | 342.203 | 457.621 | 545.579 | 1.003.200 | 473.093 | |
| Investitionen2) | 6.323 | 0 | 6.323 | 9.504 | 147.746 | 157.250 | 14.360 | |
| 1) Das Immobilienvermögen beinhaltet Bestandsimmobilien, Immobilienvermögen in Entwicklung, Hotel- und sonstige selbst genutzte Immobilien, zum |
Handel bestimmte Immobilien und zur Veräußerung gehaltenes Immobilienvermögen.
2) Die Investitionen betreffen alle Zugänge in Immobilienvermögen (langfristig und kurzfristig) inkl. Zugänge aus Erstkonsolidierung, Betriebs- und Geschäftsausstattung und immaterielle Vermögenswerte; davon 2.078 Tsd. € (31.12.2013: 8.608 Tsd. €) in zum Handel bestimmte Immobilien.
| Osteuropa | Osteuropa übrige | Summe | Überleitung | Summe | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kernregionen | Regionen | Segmente | ||||||
| Development | Summe | Bestand Development | Summe | Holding | Konsoli | |||
| dierung | ||||||||
| 4.910 | 121.067 | 16.851 | 0 | 16.851 | 246.836 | 0 | – 101.641 | 145.195 |
| 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 745 | 0 | – 745 | 0 |
| 1.091 | 41.664 | 5.120 | 0 | 5.120 | 69.369 | 0 | – 35.898 | 33.471 |
| – 1.319 | – 47.151 | – 6.002 | 0 | – 6.002 | – 80.258 | 0 | 40.997 | – 39.261 |
| – 625 | – 9.797 | – 1.311 | 0 | – 1.311 | – 20.016 | 0 | 9.456 | – 10.560 |
| 4.057 | 105.783 | 14.658 | 0 | 14.658 | 216.676 | 0 | – 87.831 | 128.845 |
| 0 | 1.798 | 0 | 0 | 0 | 1.798 | 0 | – 42 | 1.756 |
| – 103 | – 103 | 0 | – 32 | – 32 | – 5.261 | 0 | 2.086 | – 3.175 |
| 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 8.844 | 0 | – 119 | 8.725 |
| 669 | 551 | – 107 | 0 | – 107 | 39.283 | 0 | – 9.456 | 29.827 |
| 0 | 826 | 0 | 0 | 0 | 12.417 | 3.663 | – 90 | 15.990 |
| – 1.460 | – 18.111 | – 1.475 | – 299 | – 1.774 | – 48.836 | – 14.689 | 19.139 | – 44.386 |
| 615 | 4.877 | 4 | 5.332 | 5.336 | 12.411 | 322 | – 1.264 | 11.469 |
| 3.778 | 95.621 | 13.080 | 5.001 | 18.081 | 237.332 | – 10.704 | – 77.577 | 149.051 |
| – 14 | – 6.241 | – 2 | – 11 | – 13 | – 10.028 | – 556 | 503 | – 10.081 |
| 9.677 | – 61.866 | – 10.580 | – 3.130 | – 13.710 | – 10.387 | 0 | 6.177 | – 4.210 |
| 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 8.157 | 8.157 |
| 13.441 | 27.514 | 2.498 | 1.860 | 4.358 | 216.917 | – 11.260 | – 62.740 | 142.917 |
| 101.154 | 1.675.518 | 223.739 | 5.802 | 229.541 | 4.422.348 | 0 | – 1.715.720 | 2.706.628 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 11.108 | 247.806 | 5.556 | 3.319 | 8.875 | 827.747 | 691.122 | – 558.857 | 960.012 |
| 0 | 3.156 | 0 | 0 | 0 | 6.655 | 51.498 | – 53.852 | 4.301 |
| 112.262 | 1.926.480 | 229.295 | 9.121 | 238.416 | 5.256.750 | 742.620 | – 2.328.429 | 3.670.941 |
| 96.570 | 1.188.571 | 164.789 | 28.461 | 193.250 | 2.751.137 | 311.812 | – 1.833.799 | 1.229.150 |
| 6.867 | 190.763 | 8.098 | 36 | 8.134 | 390.536 | 48.486 | – 106.301 | 332.721 |
| 2.683 | 67.911 | 9.690 | 2 | 9.692 | 263.099 | 1.375 | – 107.111 | 157.363 |
| 106.120 | 1.447.245 | 182.577 | 28.499 | 211.076 | 3.404.772 | 361.673 | – 2.047.211 | 1.719.234 |
| 6.142 | 479.235 | 46.718 | – 19.378 | 27.340 | 1.851.978 | 380.947 | – 281.218 | 1.951.707 |
| 14.490 | 28.850 | 2.924 | 32 | 2.956 | 195.379 | 528 | – 11.904 | 184.003 |
| Tsd. € | Österreich | Deutsch | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| land | ||||||||
| 2013 | Bestand | Development | Summe | Bestand | Development | Summe | Bestand | |
| angepasst | ||||||||
| Mieterlöse | 39.231 | 1.123 | 40.354 | 73.790 | 38.289 | 112.079 | 122.481 | |
| Mieterlöse mit anderen Geschäftssegmenten | 507 | 0 | 507 | 330 | 0 | 330 | 0 | |
| Weiterverrechnete Betriebskosten | 9.077 | 87 | 9.164 | 8.091 | 6.676 | 14.767 | 43.698 | |
| Betriebskostenaufwand | – 9.911 | – 121 | – 10.032 | – 9.696 | – 7.851 | – 17.547 | – 49.669 | |
| Sonstige dem vermieteten Immobilienvermögen | ||||||||
| direkt zurechenbare Aufwendungen | – 3.407 | – 24 | – 3.431 | – 6.139 | – 4.002 | – 10.141 | – 7.326 | |
| Nettomietergebnis | 35.497 | 1.065 | 36.562 | 66.376 | 33.112 | 99.488 | 109.184 | |
| Ergebnis aus Hotelbewirtschaftung | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 1.518 | |
| Sonstige den Projektentwicklungen direkt | ||||||||
| zurechenbare Aufwendungen | 0 | – 96 | – 96 | 0 | – 6.379 | – 6.379 | – 4 | |
| Ergebnis aus Immobilienhandel | 0 | 0 | 0 | 0 | 16.278 | 16.278 | 0 | |
| Ergebnis aus Verkauf langfristiges | ||||||||
| Immobilienvermögen | 2.901 | – 3.447 | – 546 | 34.930 | 43.183 | 78.113 | 0 | |
| Erlöse aus Dienstleistungen | 0 | 0 | 0 | 0 | 9.466 | 9.466 | 1.328 | |
| Indirekte Aufwendungen | – 957 | – 153 | – 1.110 | – 4.435 | – 22.546 | – 26.981 | – 17.023 | |
| Sonstige betriebliche Erträge | 465 | 12 | 477 | 2.954 | 1.405 | 4.359 | 4.205 | |
| EBITDA | 37.906 | – 2.619 | 35.287 | 99.825 | 74.519 | 174.344 | 99.208 | |
| Abschreibungen und Wertänderungen | – 922 | 0 | – 922 | – 128 | – 1.894 | – 2.022 | – 3.579 | |
| Ergebnis aus Neubewertung | – 458 | 223 | – 235 | – 4.637 | 10.441 | 5.804 | – 30.041 | |
| Ergebnis aus Gemeinschaftsunternehmen | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT) | 36.526 | – 2.396 | 34.130 | 95.060 | 83.066 | 178.126 | 65.588 | |
| 31.12.2013 | ||||||||
| angepasst | ||||||||
| Immobilienvermögen1) | 650.019 | 54.700 | 704.719 | 525.880 | 1.108.730 | 1.634.610 | 1.732.161 | |
| Sonstiges Vermögen | 154.318 | 11.661 | 165.979 | 149.878 | 607.337 | 757.215 | 197.146 | |
| Aktive latente Steuern | 0 | 0 | 0 | 813 | 3.381 | 4.194 | 954 |
Segmentvermögen 804.337 66.361 870.698 676.571 1.719.448 2.396.019 1.930.261 Verzinsliche Verbindlichkeiten 320.608 20.820 341.428 323.903 618.977 942.880 1.325.867 Sonstige Verbindlichkeiten 38.147 3.116 41.263 77.122 44.059 121.181 110.926
Ertragsteuerverbindlichkeiten 52.595 173 52.768 59.966 76.601 136.567 106.355 Schulden 411.350 24.109 435.459 460.991 739.637 1.200.628 1.543.148 Eigenkapital 392.987 42.252 435.239 215.580 979.811 1.195.391 387.113 Investitionen2) 3.010 9.640 12.650 5.216 113.123 118.339 260.519
Passive latente Steuern inkl.
100
| Osteuropa | Osteuropa | Summe | Überleitung | Summe | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kernregionen | übrige | Segmente | ||||||
| Regionen | ||||||||
| Development | Summe | Bestand Development | Summe | Holding | Konsoli | |||
| dierung | ||||||||
| 3.040 | 125.521 | 16.377 | 0 | 16.377 | 294.331 | 0 | – 99.456 | 194.875 |
| 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 837 | 0 | – 837 | 0 |
| 688 | 44.386 | 4.658 | 0 | 4.658 | 72.975 | 0 | – 34.451 | 38.524 |
| – 1.085 | – 50.754 | – 5.730 | 0 | – 5.730 | – 84.063 | 0 | 39.567 | – 44.496 |
| – 793 | – 8.119 | – 1.373 | 0 | – 1.373 | – 23.064 | 0 | 6.571 | – 16.493 |
| 1.850 | 111.034 | 13.932 | 0 | 13.932 | 261.016 | 0 | – 88.606 | 172.410 |
| 0 | 1.518 | 0 | 0 | 0 | 1.518 | 0 | 0 | 1.518 |
| – 118 | – 122 | 0 | – 110 | – 110 | – 6.707 | 0 | 3.925 | – 2.782 |
| 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 16.278 | 0 | – 6.337 | 9.941 |
| 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 77.567 | 0 | – 18.956 | 58.611 |
| 0 | 1.328 | 0 | 0 | 0 | 10.794 | 3.531 | – 326 | 13.999 |
| – 2.681 | – 19.704 | – 1.810 | – 800 | – 2.610 | – 50.405 | – 10.305 | 19.972 | – 40.738 |
| 483 | 4.688 | 150 | 771 | 921 | 10.445 | 175 | – 7.589 | 3.031 |
| – 466 | 98.742 | 12.272 | – 139 | 12.133 | 320.506 | – 6.599 | – 97.917 | 215.990 |
| 0 | – 3.579 | – 31 | – 1 | – 32 | – 6.555 | – 372 | 1.439 | – 5.488 |
| – 9.053 | – 39.094 | – 8.598 | 791 | – 7.807 | – 41.332 | 0 | 48.175 | 6.843 |
| 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 26.287 | 26.287 |
| – 9.519 | 56.069 | 3.643 | 651 | 4.294 | 272.619 | – 6.971 | – 22.016 | 243.632 |
| 120.263 | 1.852.424 | 242.500 | 8.900 | 251.400 | 4.443.153 | 0 | – 1.735.648 | 2.707.505 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 204.033 | 401.179 | 13.355 | 3.479 | 16.834 | 1.341.207 | 442.814 | – 455.215 | 1.328.806 |
| 75 | 1.029 | 0 | 0 | 0 | 5.223 | 44.199 | – 45.122 | 4.300 |
| 324.371 | 2.254.632 | 255.855 | 12.379 | 268.234 | 5.789.583 | 487.013 | – 2.235.985 | 4.040.611 |
| 235.716 | 1.561.583 | 187.518 | 25.137 | 212.655 | 3.058.546 | 533.041 | – 1.880.645 | 1.710.942 |
| 8.633 | 119.559 | 8.274 | 72 | 8.346 | 290.349 | 45.728 | 46.542 | 382.619 |
| 2.073 | 108.428 | 9.886 | 0 | 9.886 | 307.649 | 48 | – 154.913 | 152.784 |
| 246.422 | 1.789.570 | 205.678 | 25.209 | 230.887 | 3.656.544 | 578.817 | – 1.989.016 | 2.246.345 |
| 77.949 | 465.062 | 50.177 | – 12.830 | 37.347 | 2.133.039 | – 91.804 | – 246.969 | 1.794.266 |
| 4.968 | 265.487 | 2.181 | 11 | 2.192 | 398.668 | 483 | – 30.500 | 368.651 |
Im Segment Osteuropa Kernregionen erwirtschaftet die CA Immo Gruppe einen wesentlichen Anteil der gesamten Mieterlöse. In diesen Regionen befindet sich auch ein wesentlicher Anteil des als Finanzinvestition gehaltenen Immobilienvermögens der CA Immo Gruppe:
| 2014 | 2013 | |||
|---|---|---|---|---|
| Segment Osteuropa Kernregionen vor Überleitung | Tsd. € | Anteil in % | Tsd. € | angepasst Anteil in % |
| Mieterlöse | ||||
| Polen | 37.784 | 26,0 | 42.165 | 14,5 |
| Rumänien | 32.960 | 22,7 | 31.421 | 10,8 |
| Tschechien / Slowakei | 24.363 | 16,8 | 24.372 | 8,4 |
| Ungarn | 25.960 | 17,9 | 27.563 | 9,5 |
| Marktwert Immobilienvermögen gemäß IAS 40 | ||||
| Polen | 537.027 | 19,8 | 648.012 | 14,8 |
| Rumänien | 397.599 | 14,7 | 414.645 | 9,4 |
| Tschechien / Slowakei | 366.754 | 13,6 | 397.527 | 9,1 |
| Ungarn | 374.138 | 13,8 | 392.240 | 8,9 |
| Tsd. € | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| angepasst | ||
| Regelmäßige Mieterlöse | 143.011 | 182.527 |
| Bedingte Mieterlöse | 1.794 | 1.342 |
| Abgrenzung Mieterlöse aus Anreizvereinbarungen | – 168 | 10.553 |
| Erlöse aus Mietvertragsauflösungen | 558 | 453 |
| Mieterlöse | 145.195 | 194.875 |
| 2014 | Österreich | Deutschland | Osteuropa | Osteuropa übrige | Gesamt | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kernregionen | Regionen | |||||||||
| Tsd. € | Anteil | Tsd. € | Anteil | Tsd. € | Anteil | Tsd. € | Anteil | Tsd. € | Anteil | |
| in % | in % | in % | in % | in % | ||||||
| Büroobjekte | 20.609 | 49,3% | 28.036 | 64,2% | 43.545 | 87,4% | 8.688 | 88,1% | 100.878 | 69,5% |
| Hotelobjekte | 6.325 | 15,1% | 3.967 | 9,1% | 1.094 | 2,2% | 1.165 | 11,8% | 12.551 | 8,6% |
| Geschäftsobjekte | 8.987 | 21,5% | 310 | 0,7% | 3.994 | 8,0% | 0 | 0,0% | 13.291 | 9,2% |
| Logistik | 0 | 0,0% | 7.599 | 17,4% | 470 | 0,9% | 10 | 0,1% | 8.079 | 5,6% |
| Wohnobjekte | 759 | 1,8% | 278 | 0,6% | 0 | 0,0% | 0 | 0,0% | 1.037 | 0,7% |
| Sonstige Objekte | 5.153 | 12,3% | 3.466 | 7,9% | 740 | 1,5% | 0 | 0,0% | 9.359 | 6,4% |
| Mieterlöse | 41.833 | 100% | 43.657 | 100% | 49.842 | 100% | 9.863 | 100% | 145.195 | 100% |
Die CA Immo Gruppe erzielt die Mieterlöse mit folgenden Objektarten:
| 2013 | Österreich | Deutschland | Osteuropa | Osteuropa übrige | Gesamt | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| angepasst | Kernregionen | Regionen | ||||||||
| Tsd. € | Anteil | Tsd. € | Anteil | Tsd. € | Anteil | Tsd. € | Anteil | Tsd. € | Anteil | |
| in % | in % | in % | in % | in % | ||||||
| Büroobjekte | 17.902 | 44,4% | 93.570 | 86,8% | 30.722 | 83,4% | 8.605 | 87,5% | 150.799 | 77,4% |
| Hotelobjekte | 6.429 | 15,9% | 1.575 | 1,5% | 1.156 | 3,1% | 1.233 | 12,5% | 10.392 | 5,3% |
| Geschäftsobjekte | 8.698 | 21,6% | 310 | 0,3% | 4.149 | 11,2% | 0 | 0,0% | 13.157 | 6,8% |
| Logistik | 0 | 0,0% | 7.711 | 7,2% | 0 | 0,0% | 0 | 0,0% | 7.711 | 4,0% |
| Wohnobjekte | 1.848 | 4,6% | 261 | 0,2% | 0 | 0,0% | 0 | 0,0% | 2.109 | 1,1% |
| Sonstige Objekte | 5.476 | 13,6% | 4.372 | 4,1% | 857 | 2,3% | 0 | 0,0% | 10.705 | 5,5% |
| Mieterlöse | 40.353 | 100% | 107.799 | 100% | 36.885 | 100% | 9.838 | 100% | 194.874 | 100% |
Die CA Immo Gruppe erzielt Mieterlöse mit einer Vielzahl von Bestandsnehmern. Kein Mietvertrag mit einem Bestandsnehmer umfasst mehr als 10 % der gesamten Mieterlöse. Im Vorjahr traf dies allerdings auf das Land Hessen mit Mieterlösen von 42.670 Tsd. € bzw. 21,9% an den Gesamtmieterlösen zu.
| Tsd. € | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| angepasst | ||
| Weiterverrechnete Betriebskosten | 33.471 | 38.524 |
| Betriebskostenaufwand | – 39.261 | – 44.496 |
| Eigene Betriebskosten | – 5.790 | – 5.972 |
| Instandhaltungsaufwand | – 4.671 | – 7.820 |
| Vermittlungshonorare | – 1.167 | – 1.777 |
| Forderungsausfälle und Einzelwertberichtigungen | – 1.091 | – 1.011 |
| Sonstiger direkt zurechenbarer Aufwand | – 3.631 | – 5.885 |
| Sonstige dem vermieteten Immobilienvermögen direkt zurechenbare | ||
| Aufwendungen | – 10.560 | – 16.493 |
| Gesamt | – 16.350 | – 22.465 |
Die CA Immo Gruppe bewirtschaftet zwei Hotels in Tschechien selbst. Die sonstigen Aufwendungen aus der Hotelbewirtschaftung beinhalten im Wesentlichen Aufwendungen für Speisen, Getränke, Gastronomiebedarf, Hotelzimmer, Lizenz- und Managementgebühren, Personalkosten, Werbekosten, Forderungsbewertung, Betriebskosten, Instandhaltung und sonstigen Immobilienaufwand.
Die Abschreibungen und Wertminderung der selbst genutzten Hotels in Tschechien sind im Posten Abschreibungen langfristiges Vermögen in Höhe von 5.663 Tsd. € (2013: 2.993 Tsd. €) enthalten.
| Tsd. € | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| angepasst | ||
| Betriebskosten und Liegenschaftsaufwand für Projektentwicklungen | – 1.362 | – 1.711 |
| Immobilienwerbung | – 80 | – 18 |
| Projektentwicklung und Projektdurchführung | – 1.110 | – 981 |
| Sonstige den Projektentwicklungen direkt zurechenbare Aufwendungen | ||
| langfristiges Vermögen | – 2.552 | – 2.710 |
| Sonstige den Projektentwicklungen direkt zurechenbare Aufwendungen | ||
| kurzfristiges Vermögen | – 622 | – 72 |
| Sonstige den Projektenwicklungen direkt zurechenbare Aufwendungen | – 3.175 | – 2.782 |
| Tsd. € | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| angepasst | ||
| Verkaufserlöse | 14.870 | 22.105 |
| Buchwertabgang inkl. Verkaufsnebenkosten | – 6.145 | – 12.201 |
| Wertaufholung der im laufenden Geschäftsjahr verkauften zum Handel bestimmte | ||
| Immobilien | 0 | 37 |
| Buchwertabgang zum Handel bestimmte Immobilien | – 6.145 | – 12.164 |
| Ergebnis aus Immobilienhandel | 8.725 | 9.941 |
| Ergebnis aus Immobilienhandel in % der Verkaufserlöse | 58,7% | 45,0% |
| Tsd. € | Österreich | Deutschland | Osteuropa Kern regionen |
Osteuropa übrige Regionen |
2014 | Österreich | Deutschland | 2013 angepasst |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Erlöse aus dem Verkauf | ||||||||
| der Gesellschaftsanteile | 0 | 0 | 2.709 | 4.857 | 7.566 | 0 | 482.070 | 482.070 |
| Buchwert verkauftes | ||||||||
| Nettovermögen excl. | ||||||||
| Firmenwert | 0 | 0 | – 2.833 | – 4.455 | – 7.288 | 0 | – 477.763 | – 477.763 |
| Firmenwert verkauftes | ||||||||
| Immobilienvermögen | 0 | 0 | 0 | – 76 | – 76 | 0 | 0 | 0 |
| Neubewertungsergebnis | ||||||||
| des Geschäftsjahres | 0 | 0 | – 50 | – 405 | – 455 | 0 | 44.260 | 44.260 |
| Nachträgliche Kosten | ||||||||
| und Nebenkosten | 0 | 0 | – 89 | – 28 | – 117 | 0 | – 14.439 | – 14.439 |
| Ergebnis aus | ||||||||
| Immobilienverkäufen | ||||||||
| (share deal) | 0 | 0 | – 263 | – 107 | – 370 | 0 | 34.128 | 34.128 |
| Erlöse aus | ||||||||
| Immobilienverkauf | 35.515 | 57.068 | 113.061 | 0 | 205.644 | 47.513 | 166.320 | 213.833 |
| Buchwert verkauftes | ||||||||
| Immobilienvermögen | – 34.149 | – 24.589 | – 111.315 | 0 | – 170.053 | – 43.672 | – 134.825 | – 178.497 |
| Firmenwert verkauftes | ||||||||
| Immobilienvermögen | – 590 | – 273 | – 369 | 0 | – 1.232 | – 517 | – 526 | – 1.043 |
| Neubewertungsergebnis | ||||||||
| des Geschäftsjahres | 837 | 9.121 | – 37 | 0 | 9.921 | – 3.163 | 1.357 | – 1.806 |
| Nachträgliche Kosten | ||||||||
| und Nebenkosten | – 477 | – 12.907 | – 699 | 0 | – 14.083 | – 707 | – 7.297 | – 8.004 |
| Ergebnis aus | ||||||||
| Immobilienverkäufen | ||||||||
| (asset deal) | 1.136 | 28.420 | 641 | 0 | 30.197 | – 546 | 25.029 | 24.483 |
| Ergebnis aus Verkauf | ||||||||
| langfristiges | ||||||||
| Immobilienvermögen | 1.136 | 28.420 | 378 | – 107 | 29.827 | – 546 | 59.157 | 58.611 |
Der Buchwert des verkauften Nettovermögens (= Eigenkapital) beinhaltet anteiliges Immobilienvermögen in Höhe von 19.500 Tsd. € (2013 angepasst: 1.112.201 Tsd. €), wofür Kaufpreise in Höhe von insgesamt 19.263 Tsd. € (2013 angepasst: 1.139.870 Tsd. €) vereinbart wurden.
| Tsd. € | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| angepasst | ||
| Umsatzerlöse aus Werkverträgen gemäß IAS 11 | 1.466 | 365 |
| Umsatzerlöse aus Dienstleistungsverträgen | 8.335 | 7.219 |
| Managementerlöse | 5.740 | 5.973 |
| Hausverwaltungserlöse und sonstige Honorare | 449 | 442 |
| Erlöse aus Dienstleistungen | 15.990 | 13.999 |
Die bisher angefallenen Kosten der Auftragsfertigung gemäß IAS 11 für die am Bilanzstichtag laufenden Projekte betragen 3.020 Tsd. € (31.12.2013: 1.579 Tsd. €), die dazugehörenden kumulierten Erlöse betragen 3.606 Tsd. € (31.12.2013: 1.822 Tsd. €). Die im Geschäftsjahr 2014 entstandenen Verluste belaufen sich auf 15 Tsd. € (2013: 11 Tsd. € Verlust). Erhaltene Anzahlungen bestehen in Höhe von 3.068 Tsd. € (31.12.2013: 1.741 Tsd. €).
| Tsd. € | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| angepasst | ||
| Personalaufwand | – 28.357 | – 28.958 |
| Rechts-, Prüfungs- und Beratungsaufwand | – 9.047 | – 6.907 |
| Materialaufwand zu Dienstleistungen | – 5.043 | – 4.173 |
| Büromiete | – 1.828 | – 1.632 |
| Reisekosten und Transportkosten | – 1.266 | – 1.261 |
| Sonstige Aufwendungen internes Management | – 3.095 | – 3.734 |
| Sonstige indirekte Aufwendungen | – 2.747 | – 3.016 |
| Zwischensumme | – 51.383 | – 49.681 |
| Aktivierte Eigenleistungen auf langfristiges Immobilienvermögen | 6.374 | 8.526 |
| Bestandsveränderung zum Handel bestimmte Immobilien | 623 | 417 |
| Indirekte Aufwendungen | – 44.386 | – 40.738 |
Im Personalaufwand sind Einzahlungen in die Mitarbeitervorsorgekasse in Höhe von 74 Tsd. € (2013: 101 Tsd. €) und Einzahlungen in Pensions- bzw. Unterstützungskassen in Höhe von 551 Tsd. € (2013: 623 Tsd. €) erfasst.
| Tsd. € | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| angepasst | ||
| Erträge aus der Ausbuchung von Verbindlichkeiten | 7.846 | 740 |
| Erträge aus betrieblichen Steuern | 476 | 5 |
| Erträge aus weiterverrechneten Kosten | 0 | 316 |
| Sonstige Erträge | 3.147 | 1.970 |
| Sonstige betriebliche Erträge | 11.469 | 3.031 |
In diesem Posten werden in 2014 5,2 Mio. € in Zusammenhang mit der Beedigung des Rechtsstreits Maslov sowie 3,5 Mio. € aus Garantien und Kaufpreisminderungen ausgewiesen.
| Tsd. € | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| angepasst | ||
| Planmäßige Abschreibungen | – 3.924 | – 3.681 |
| Wertminderungen Firmenwert | – 2.831 | – 957 |
| Wertminderung selbstgenutztes Immobilienvermögen | – 3.530 | – 837 |
| Wertminderungen zum Handel bestimmte Immobilien | – 41 | – 22 |
| Wertaufholung zum Handel bestimmte Immobilien | 245 | 9 |
| Abschreibungen und Wertänderungen | – 10.081 | – 5.488 |
| Tsd. € | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| angepasst | ||
| Bewertung von Beteiligungen an Gemeinschaftsunternehmen | 8.816 | 32.669 |
| Ergebnis aus dem Verkauf von Gemeinschaftsunternehmen | – 659 | – 6.382 |
| Ergebnis aus Gemeinschaftsunternehmen | 8.157 | 26.287 |
| Tsd. € | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| angepasst | ||
| Bankzinsen | – 58.334 | – 91.131 |
| Anleihezinsen | – 17.749 | – 19.655 |
| Zinsen Wandelschuldverschreibung | – 2.536 | – 4.723 |
| Sonstige Zins- und Finanzierungsaufwendungen | – 3.148 | – 3.355 |
| Finanzierungsaufwand | – 81.767 | – 118.864 |
Die CA Immo Gruppe hat in 2014 eigene Kredite zurückgekauft. Die Differenz zwischen Kaufpreis und aushaftendem Kreditbetrag in Höhe von 2.408 Tsd. € (2013: 0 Tsd. €) wird in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung im Finanzergebnis als eigener Posten dargestellt.
| Tsd. € | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| angepasst | ||
| Bewertung Zinsderivatgeschäfte des laufenden Jahres (nicht realisiert) | – 3.008 | 71.457 |
| Reklassifizierung von in Vorjahren im Eigenkapital erfassten Bewertungen | – 7.729 | – 51.484 |
| Ineffektivität von Cash-flow Hedges | 14 | – 348 |
| Realisiertes Ergebnis aus Zinsderivatgeschäften | – 2.529 | – 52.424 |
| Ergebnis aus Zinsderivatgeschäften | – 13.252 | – 32.799 |
Das Ergebnis aus der Bewertung der Zinsderivatgeschäfte ist auf die Entwicklung der Marktwerte jener Zinsswaps zurückzuführen, für die keine Cash-flow Hedge Beziehung besteht bzw. bei "Reklassifizierung" keine mehr besteht. Die Reklassifizierungen sind auf vorzeitige Tilgungen der Kreditverbindlichkeit zurückzuführen.
Der Posten "Bewertung Zinsderivatgeschäfte des laufenden Jahres (nicht realisiert)" beinhaltet folgendes:
| Tsd. € | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| angepasst | ||
| Bewertung Zinsswaps ohne Cash-flow Hedge Beziehung | – 964 | 70.660 |
| Bewertung Swaption | – 2.054 | 797 |
| Bewertung Zinscaps und Zinsfloors | 10 | 0 |
| Bewertung Zinsderivatgeschäfte des laufenden Jahres (nicht realisiert) | – 3.008 | 71.457 |
| Tsd. € | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| angepasst | ||
| Zinserträge aus Ausleihungen an assoziierte und Gemeinschaftsunternehmen | 44.645 | 9.331 |
| Bankzinsenerträge | 346 | 478 |
| Erträge aus Beteiligungen | 684 | 196 |
| Sonstige Zinserträge | 1.727 | 1.986 |
| Ergebnis aus Finanzinvestitionen | 47.402 | 11.991 |
Das Ergebnis aus sonstigem Finanzvermögen beläuft sich in 2014 auf – 9.351 Tsd. € (2013: – 3.778 Tsd. €). Dabei handelt es sich um Wertminderungen von Ausleihungen an Gemeinschaftsunternehmen und sonstige Ausleihungen.
| Tsd. € | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| angepasst | ||
| UBM Realitätenentwicklung AG, Wien | – 2.091 | 3.359 |
| ZAO "Avielen A.G.", St. Petersburg | – 1.055 | 1.233 |
| Isargärten Thalkirchen GmbH & Co. KG, Grünwald | 0 | – 3 |
| – 3.146 | 4.589 |
Im Ergebnis aus assoziierten Unternehmen ist ein Verlust aus dem Verkauf des assoziierten Unternehmens UBM Realitätenentwicklung AG, in Höhe von 5.606 Tsd. € ausgewiesen.
| Tsd. € | Kategorie1) | 2014 | 2013 angepasst | |
|---|---|---|---|---|
| Zinsaufwendungen | FLAC | – 81.767 | – 118.864 | |
| Sonstiges Finanzergebnis | L&R | 2.408 | 0 | |
| Kursdifferenzen | Bewertung | – 5.912 | – 1.058 | |
| Realisierung | 5.517 | – 5 | ||
| Devisentermingeschäfte | Realisierung | HFT | – 246 | 0 |
| Zinsswaps | Bewertung | HFT | – 8.692 | 19.176 |
| CFH | 14 | – 348 | ||
| Realisierung | HFT | – 2.529 | – 52.424 | |
| Swaption | Bewertung | HFT | – 2.054 | 797 |
| Zinscaps und Zinsfloors | Bewertung | HFT | 10 | 0 |
| Zinserträge | L&R | 46.718 | 11.795 | |
| Ergebnis aus sonstigem Finanzvermögen | AFS/AC | 684 | 196 | |
| L&R | – 9.351 | – 3.778 | ||
| Nettoergebnis von Finanzinstrumenten | – 55.200 | – 144.513 | ||
| Ergebnis aus assoziierten Unternehmen | Bewertung | AEA | – 1.055 | 3.764 |
| Realisierung | AEA | – 2.091 | 825 | |
| Ergebnis aus assoziierten Unternehmen | – 3.146 | 4.589 | ||
| Finanzergebnis | – 58.346 | – 139.924 |
1) FLAC – financial liabilities at amortised cost (zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertete Verbindlichkeiten), L&R – loans and receivables (Kredite und Forderungen), HFT – held for trading (zu Handelszwecken gehalten), CFH – Cash-flow Hedge (Absicherung von Zahlungsströmen), FV/PL – at fair value through profit or loss (erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet), AFS/AC - available for sale/at cost (zur Veräußerung verfügbar/zu Anschaffungskosten), AE – at equity (nach der Equity-Methode einbezogen)
| Tsd. € | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| angepasst | ||
| Ertragsteuer (laufendes Jahr) | – 18.944 | – 27.572 |
| Ertragsteuer (Vorjahre) | 11.492 | 4.765 |
| Tatsächliche Ertragsteuer | – 7.452 | – 22.807 |
| Veränderung der latenten Steuern | – 8.621 | – 4.921 |
| Steuerertrag auf die Bewertung von Derivatgeschäften und IAS 19 im | ||
| Eigenkapital | 2.300 | – 149 |
| Ertragsteuern | – 13.773 | – 27.877 |
| Steuerquote (gesamt) | 16,3% | 26,9% |
Die tatsächlichen Ertragsteuern resultieren vor allem aus dem Segment Deutschland sowie aus Liegenschaftsverkäufen in Polen. Die Veränderung der Ertragsteuer (Vorjahre) resultiert im Wesentlichen aus geltend gemachten ertragsteuerlichen Begünstigungen in Steuererklärungen für Vorjahre, die im Gegenzug zu einer Erhöhung der passiven latenten Steuern in nahezu gleicher Höhe führten.
Die Ursachen für den Unterschied zwischen dem erwarteten Steueraufwand und dem effektiven Steueraufwand stellen sich folgendermaßen dar:
| Tsd. € | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| angepasst | ||
| Ergebnis vor Steuern | 84.571 | 103.708 |
| Erwarteter Steueraufwand (Steuersatz Österreich: 25,0 % / Vorjahr 25,0 %) | – 21.143 | – 25.927 |
| Steuerlich wirksame Beteiligungsabschreibungen und -zuschreibungen | 15.222 | – 3.450 |
| Nicht verwertbare Verlustvorträge | – 10.223 | 626 |
| Steuerlich nicht absetzbare Aufwendungen und permanente Differenzen | – 6.937 | – 12.565 |
| Abweichende Steuersätze im Ausland | – 6.468 | – 471 |
| Wegfall temporären Differenzen | 4.527 | 0 |
| Ansatz bisher nicht angesetzter Verlustvorträge | 2.837 | 6.837 |
| Steuerfreie Erträge | 2.669 | 2.846 |
| Anpassung Steuern Vorjahre | 2.487 | 6.272 |
| tatsächliche Verwendung von bisher nicht angesetzten Verlustvorträgen | 1.634 | 2.202 |
| Gewerbesteuerliche Effekte | 1.633 | – 13.971 |
| Abwertung/Aufhebung früherer Abwertung von lat. Steueransprüchen | – 421 | 3.525 |
| Bewertung von Beteiligungen an Gemeinschaftsunternehmen | 359 | 5.060 |
| Nicht steuerwirksame Kursdifferenzen | – 332 | – 101 |
| Änderung des Steuersatzes | 0 | 976 |
| Sonstige | 383 | 264 |
| Effektiver Steueraufwand | – 13.773 | – 27.877 |
| 2014 | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Tsd. € | Bewertungsergebnis/ | Rücklage aus | Rücklage aus | Rücklage IAS 19 | Summe |
| Reklassifizierung | Währungs | Bewertung zur | |||
| (Hedging) | umrechnung | Veräußerung | |||
| verfügbar | |||||
| Sonstiges Ergebnis vor Steuern | 8.132 | 2.236 | 398 | – 1.941 | 8.825 |
| Ertragsteuern auf sonstiges | |||||
| Ergebnis | – 728 | 0 | 0 | 620 | – 108 |
| Sonstiges Ergebnis der Periode | 7.404 | 2.236 | 398 | – 1.321 | 8.717 |
| davon Anteil der Aktionäre des | |||||
| Mutterunternehmens | 7.404 | 2.236 | 398 | – 1.321 | 8.717 |
| 2013 | ||||
|---|---|---|---|---|
| angepasst | ||||
| Tsd. € | Bewertungsergebnis/ | Rücklage aus | Rücklage IAS 19 | Summe |
| Reklassifizierung | Währungs | |||
| (Hedging) | umrechnung | |||
| Sonstiges Ergebnis vor Steuern | 89.830 | 167 | – 430 | 89.567 |
| Ertragsteuern auf sonstiges Ergebnis | – 17.069 | 0 | 147 | – 16.922 |
| Sonstiges Ergebnis der Periode | 72.761 | 167 | – 283 | 72.645 |
| davon Anteil der Aktionäre des Mutterunternehmens | 72.522 | 167 | – 283 | 72.406 |
| davon nicht beherrschende Anteile | 239 | 0 | 0 | 239 |
Die Reklassifizierungen in Höhe von 7.729 Tsd. € (2013: 51.484 Tsd. €) betreffen die zum Bilanzstichtag des Vorjahres im Eigenkapital erfassten beizulegenden Zeitwert der Cash-flow Hedges, für die im laufenden Geschäftsjahr vorzeitige Tilgungen der zugrundeliegenden Kredite vorgenommen wurden.
Die Rücklage gemäß IAS 19 beinhaltet versicherungsmathematische Gewinne und Verluste von leistungsorientierten Plänen nach Beedigung von Arbeitsverhältnissen sowie versicherungsmathematische Gewinne und Verluste auf das Planvermögen.
| Tsd. € | Bestands immobilien |
Immobilien in Entwicklung |
Hotel- und sonstige selbst genutzte |
Betriebs- u. Geschäfts |
Summe |
|---|---|---|---|---|---|
| Immobilien | ausstattung | ||||
| Buchwerte | |||||
| 1.1.2013 angepasst | 3.139.372 | 535.333 | 36.253 | 2.166 | 3.713.124 |
| Erwerb Immobiliengesellschaften | 260.225 | 0 | 0 | 0 | 260.225 |
| laufende Investitionen/Herstellung | 34.100 | 62.256 | 20 | 4.226 | 100.602 |
| Abgänge | –1.418.873 | –34.440 | 0 | –135 | –1.453.449 |
| Abschreibungen | 0 | 0 | –3.460 | –605 | –4.065 |
| Umgliederungen zur Veräußerung | |||||
| gehaltenes Immobilienvermögen | –109.859 | 0 | 0 | 0 | –109.859 |
| Sonstige Umgliederungen | 170.548 | –166.532 | 0 | –3.967 | 49 |
| Neubewertung | 50.773 | 3.787 | 0 | 0 | 54.560 |
| Währungsumrechnung | 0 | –160 | 0 | 16 | –144 |
| Veränderung | |||||
| Anreizvereinbarungen | 13.279 | –150 | 0 | 0 | 13.129 |
| Stand 31.12.2013 = 1.1.2014 | |||||
| angepasst | 2.139.564 | 400.095 | 32.813 | 1.700 | 2.574.172 |
| Erwerb Immobiliengesellschaften | 0 | 63.240 | 0 | 1 | 63.242 |
| laufende Investitionen/Herstellung | 17.098 | 76.539 | 0 | 344 | 93.981 |
| Abgänge | –61.220 | –19.583 | 0 | –3 | –80.805 |
| Abschreibungen | 0 | 0 | –6.161 | –526 | –6.687 |
| Umgliederungen zur Veräußerung | |||||
| gehaltenes Immobilienvermögen | –29.705 | –3.279 | –18.547 | 0 | –51.531 |
| Sonstige Umgliederungen | 39.241 | –38.732 | –572 | –147 | –210 |
| Neubewertung | –12.909 | 17.972 | 0 | 0 | 5.063 |
| Währungsumrechnungsdifferenz | 0 | 0 | 0 | 29 | 29 |
| Veränderung | |||||
| Anreizvereinbarungen | 846 | 0 | 0 | 0 | 846 |
| Stand 31.12.2014 | 2.092.917 | 496.252 | 7.533 | 1.399 | 2.598.100 |
| Tsd. € | Bestands immobilien |
Immobilien in Entwicklung |
Hotel- und sonstige selbst genutzte |
Betriebs- u. Geschäfts |
Summe |
|---|---|---|---|---|---|
| Immobilien | ausstattung | ||||
| 1.1.2013 angepasst | |||||
| Anschaffungskosten bzw. | |||||
| beizulegender Zeitwert | |||||
| Immobilienvermögen | 3.134.140 | 535.183 | 40.378 | 5.561 | 3.715.263 |
| Kumulierte Abschreibungen | 0 | 0 | –4.125 | –3.395 | –7.520 |
| Netto-Buchwerte | 3.134.140 | 535.183 | 36.253 | 2.166 | 3.707.742 |
| Anreizvereinbarungen | 5.232 | 150 | 0 | 0 | 5.382 |
| Marktwert/Buchwert | 3.139.372 | 535.333 | 36.253 | 2.166 | 3.713.124 |
| Stand 31.12.2013 = 1.1.2014 | |||||
| angepasst | |||||
| Anschaffungskosten bzw. | |||||
| beizulegender Zeitwert | |||||
| Immobilienvermögen | 2.137.990 | 400.095 | 40.398 | 4.726 | 2.583.209 |
| Kumulierte Abschreibungen | 0 | 0 | –7.585 | –3.026 | –10.611 |
| Netto-Buchwerte | 2.137.990 | 400.095 | 32.813 | 1.700 | 2.572.599 |
| Abgrenzung | |||||
| Anreizvereinbarungen | 1.574 | 0 | 0 | 0 | 1.574 |
| Marktwert/Buchwert | 2.139.564 | 400.095 | 32.813 | 1.700 | 2.574.171 |
| Stand 31.12.2014 | |||||
| Anschaffungskosten bzw. | |||||
| beizulegender Zeitwert | |||||
| Immobilienvermögen | 2.090.524 | 496.252 | 11.880 | 4.686 | 2.603.342 |
| Kumulierte Abschreibungen | 0 | 0 | –4.347 | –3.287 | –7.635 |
| Netto-Buchwerte | 2.090.524 | 496.252 | 7.533 | 1.399 | 2.595.707 |
| Abgrenzung | |||||
| Anreizvereinbarungen | 2.393 | 0 | 0 | 0 | 2.393 |
| Marktwert/Buchwert | 2.092.917 | 496.252 | 7.533 | 1.399 | 2.598.100 |
Nachfolgende Tabelle bietet einen Überblick über die Zusammensetzung der Buchwerte zum jeweiligen Stichtag:
Die laufenden Investitionen in Immobilien in Entwicklung betreffen im Wesentlichen die Projekte, Lehrter Stadtquartier 7 (25.494 Tsd. €), Kontorhaus Arnulfpark (14.220 Tsd. €), Europaplatz Berlin (10.090 Tsd. €) sowie weitere Projekte in Deutschland. Die Investitionen in Bestandsobjekte betreffen im Wesentlichen die Fertigstellung der "Lände 3" in Wien (6.056 Tsd. €) sowie Investitionen in Polen.
Die Abgänge des Geschäftsjahres betreffen den Verkauf des Europolis Lipowy Office Park in Polen, der Englischen Schule in Prag sowie des Mladost Office Centers 2 in Sofia sowie diverse Verkäufe in Deutschland und Wien. Die Abgänge im Vorjahr betreffen den Verkauf des Tower 185, des Projekts "MBVD" und den Verkauf des Hessen Portfolios in Deutschland sowie diverse Verkäufe in Wien.
Der beizulegende Zeitwert der als Sicherstellung für Fremdfinanzierungen verpfändeten Immobilien beträgt 1.966.678 Tsd. € (31.12.2013: 1.931.302 Tsd. €).
Im Geschäftsjahr 2014 wurden insgesamt Fremdkapitalkosten in Höhe von 481 Tsd. € (2013: 823 Tsd. €) mit einem gewogenen durchschnittlichen Zinssatz von 1,72 % (2013: 2,2%) im Rahmen der Errichtung von Immobilien auf die Herstellungskosten aktiviert.
Zuwendungen der öffentlichen Hand beliefen sich im Geschäftsjahr 2014 auf 2.579 Tsd. € (2013: 370 Tsd. €).
| Tsd. € | Firmenwert | Software | Summe |
|---|---|---|---|
| Buchwerte | |||
| 1.1.2013 angepasst | 20.850 | 857 | 21.706 |
| Währungsänderungen | 0 | –11 | –11 |
| Zugang Unternehmenserwerbe | 0 | 0 | 0 |
| Laufende Zugänge | 0 | 849 | 849 |
| Abgänge | –1.043 | –30 | –1.074 |
| Abschreibungen | 0 | –457 | –457 |
| Wertminderungen | –957 | 0 | –957 |
| Umgliederung | 0 | –4 | –4 |
| Stand 31.12.2013 = 1.1.2014 angepasst | 18.850 | 1.205 | 20.054 |
| Währungsänderungen | 0 | –3 | –3 |
| Laufende Zugänge | 0 | 750 | 750 |
| Abgänge | –1.308 | –11 | –1.319 |
| Abschreibungen | 0 | –771 | –771 |
| Wertminderungen | –2.831 | 0 | –2.832 |
| Umgliederung | 0 | –36 | –36 |
| Stand 31.12.2014 | 14.711 | 1.135 | 15.845 |
Nachfolgende Tabelle bietet einen Überblick über die Zusammensetzung der Buchwerte zum jeweiligen Stichtag:
| Tsd. € | Firmenwert | Software | Summe |
|---|---|---|---|
| 1.1.2013 angepasst | |||
| Anschaffungskosten | 42.331 | 2.118 | 44.449 |
| Kumulierte Wertminderungen/Abschreibungen | –21.481 | –1.261 | –22.742 |
| Buchwerte | 20.850 | 857 | 21.706 |
| Stand 31.12.2013 = 1.1.2014 angepasst | |||
| Anschaffungskosten | 37.173 | 2.823 | 39.995 |
| Kumulierte Wertminderungen/Abschreibungen | –18.323 | –1.618 | –19.941 |
| Buchwerte | 18.850 | 1.205 | 20.054 |
| Stand 31.12.2014 | |||
| Anschaffungskosten | 34.736 | 3.456 | 38.192 |
| Kumulierte Wertminderungen/Abschreibungen | –20.025 | –2.321 | –22.345 |
| Buchwerte | 14.711 | 1.135 | 15.845 |
Zur CA Immo Gruppe gehören folgende wesentliche Gemeinschaftsunternehmen:
| Name | Projekt Partner | Anteil CA | Sitz | Region/Land | Art | Aggregation | Anzahl |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Immo Gruppe | Investment | Investment | Gesellschaften | ||||
| (Vorjahr) | (Vorjahr) | ||||||
| E-Fonds | European Bank for | 65%–75% | Wien | Osteuropa | Bestand / | Teilkonzern | 39 (46) |
| Reconstruction and | (65%-75%) | Entwicklu | |||||
| Development | ng | ||||||
| Tower 185 | PPG | 33,33% | Frankfurt | Deutschland | Bestand | Summe | 3 (3) |
| Partnerpensionsgesell | (33,33%) | Gesellschaften | |||||
| schaft, WPI Fonds |
Der Investitionsschwerpunkt des E-Fonds liegt auf Logistikobjekten in Polen, Rumänien und Serbien sowie Büroimmobilien in Tschechien, Rumänien, Ungarn, Kroatien sowie der Slowakei. Das Joint Venture Tower 185 hält den Tower 185 in Frankfurt.
Alle Gemeinschaftsunternehmen haben den Stichtag 31.12. und sind nicht börsennotiert. Bei allen, außer bei dem Joint Venture Baumkirchen, entspricht der gehaltene Eigentumsanteil dem Anteil an der Ergebnisverteilung. Die Abschlüsse der Gemeinschaftsunternehmen werden gemäß den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden der CA Immo Gruppe erstellt und unter Anwendung der Equity-Methode in den Konzernabschluss einbezogen.
Gemeinschaftsunternehmen werden in der CA Immo Gruppe aus strategischen Gründen eingegangen und werden als eigenständige Beteiligungsunternehmen strukturiert. Teilweise betreffen diese gemeinsamen Vereinbarungen Teilkonzerne, Gruppen von eigenständigen Beteiligungsunternehmen (Summe) oder einzelne Beteiligungsunternehmen (Einzelgesellschaften). Die Struktur hängt von den strategischen Hintergründen wie z.B. Entwicklung, Finanzierung bzw. Investitionsvolumen ab.
Das Beherrschungskonzept des IFRS 10 führt dazu, dass es in der CA Immo Gruppe Gemeinschaftsunternehmen gibt, die trotz einer Beteiligungsquote von mehr als 50 %, aufgrund der vertraglichen Regelungen nach IFRS 11 im Rahmen der Equity-Methode in den Konzernabschluss mit einbezogen werden.
Zum 31.12.2014 gibt es nicht angesetzte Verluste aus Gemeinschaftsunternehmen in Höhe von 2.530 Tsd € (31.12.2013: 2.460 Tsd. €). Es bestehen keine, nicht bilanzierten, vertraglichen Verpflichtungen der CA Immo Gruppe zum Erwerb oder zur Veräußerung von Anteilen an Gemeinschaftsunternehmen oder von Vermögenswerten.
| Tsd. € | 2014 | 2013 | ||
|---|---|---|---|---|
| E-Fonds | Tower 185 | E-Fonds | Tower 185 | |
| Mieterlöse | 47.731 | 23.461 | 48.905 | 0 |
| Abschreibungen und Wertänderungen | –1.027 | –12 | –463 | 0 |
| Finanzierungsaufwand | –22.060 | –14.711 | –25.163 | 0 |
| Ertragsteuern | –1.136 | –237 | –5.544 | 0 |
| Ergebnis der Periode | –22.588 | 43.949 | 5.486 | 0 |
| Summe sonstiges Ergebnis | 2.353 | 0 | 185 | 0 |
| Summe Gesamtergebnis der Periode | –20.235 | 43.949 | 5.671 | 0 |
| Langfristiges Vermögen | 522.205 | 538.728 | 756.493 | 499.291 |
| Sonstiges kurzfristiges Vermögen | 185.061 | 22.931 | 12.179 | 24.431 |
| Liquide Mittel | 17.081 | 26.435 | 26.493 | 16.753 |
| Summe Vermögen | 724.346 | 588.094 | 795.166 | 540.474 |
| Sonstige langfristige Schulden | 33.688 | 13.113 | 40.177 | 13.138 |
| Verzinsliche Verbindlichkeiten | 417.596 | 299.186 | 434.821 | 299.109 |
| Langfristige Schulden | 451.284 | 312.300 | 474.997 | 312.248 |
| Sonstige kurzfristige Schulden | 107.324 | 11.115 | 11.196 | 13.390 |
| Verzinsliche Verbindlichkeiten | 127.306 | 0 | 253.109 | 0 |
| Kurzfristige Schulden | 234.629 | 11.115 | 264.304 | 13.390 |
| Eigenkapital | 38.433 | 264.680 | 55.865 | 214.836 |
| Anteiliges Eigenkapital 1.1. | 36.221 | 71.583 | 29.713 | 0 |
| Anteiliges Jahresergebnis | –14.056 | 14.644 | 3.944 | 0 |
| Anteiliges sonstiges Ergebnis | 1.532 | 0 | 167 | 0 |
| Kapitalerhöhungen /- herabsetzungen | 1.822 | 1.964 | 2.397 | 0 |
| Anteiliges Eigenkapital 31.12. | 25.520 | 88.191 | 36.221 | 0 |
| Werthaltiger Firmenwert | 3.469 | 0 | 4.080 | 0 |
| Buchwert Anteile an Gemeinschaftsunternehmen | ||||
| 31.12.2014 | 28.989 | 88.191 | 40.982 | 71.583 |
Folgende Tabelle zeigt die Anteile an wesentlichen Gemeinschaftsunternehmen:
Die dargestellten Informationen beinhalten keinerlei Konsolidierung innerhalb der CA Immo Gruppe.
Folgende Tabelle zeigt die Anteile an unwesentlichen Gemeinschaftsunternehmen:
| Tsd. € | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| Anteiliges Eigenkapital 1.1. | 82.387 | 244.562 |
| Anteiliges Jahresergebnis | 7.365 | 9.284 |
| Anteiliges sonstiges Ergebnis | 0 | 0 |
| Kapitalerhöhungen /- herabsetzungen | 4.815 | – 32.947 |
| Erhaltene Dividenden | – 10.917 | – 93.811 |
| Anteiliges Eigenkapital 31.12. | 83.651 | 127.089 |
| Werthaltiger Firmenwert | 2.034 | 6.396 |
| Zwischengewinneliminierung | – 612 | 0 |
| Zu- Abgänge / Übergangskonsolidierungen / Umgliederung IFRS 5 | – 16.200 | – 44.701 |
| Wertberichtigung Ausleihungen / Forderungen | 17.553 | 15.417 |
| Nicht angesetze Verluste | 2.530 | 2.460 |
| Buchwert Anteile an Gemeinschaftsunternehmen 31.12.2014 | 88.956 | 106.660 |
Zur CA Immo Gruppe gehörte folgendes wesentliche assoziierte Unternehmen, welches nach der Equity-Methode konsolidiert wird:
| Gesellschaft | Sitz | Art | Beteiligung | Marktwert der |
|---|---|---|---|---|
| Investment | in % | Anteile | ||
| (börsenotiert) | ||||
| in Tsd. € | ||||
| UBM Realitätenentwicklung AG | Wien | Beteiligung an einer | 0,0 | 0,0 |
| Immobilienentwicklungsgesellschaft | (2013: 25,0) | (2013: 23.175) |
Der Marktwert der Anteile an der UBM Realitätenentwicklung AG basierte auf dem Aktienkurs am Stichtag und entsprach somit dem Level 1 der Fair Value Hierarchie.
Zum 31.12.2014 gibt es keine nicht angesetzten Verluste aus assoziierten Unternehmen (31.12.2013: 0 Tsd. €).
Die assoziierten Unternehmen gehören zur Gänze zum Segment Development.
| UBM Realitätenentwicklung AG | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| Umsatzerlöse | 87.225 | 75.733 |
| Ergebnis der Periode | 6.768 | 3.947 |
| Summe sonstiges Ergebnis | 0 | –78 |
| Summe Gesamtergebnis der Periode | 6.838 | 4.120 |
| davon Ergebnisanteil von nicht beherrschenden Anteilen | 234 | –1.327 |
| davon Ergebnisanteil der Aktionäre des Mutterunternehmens | 6.604 | 5.447 |
| Tsd. € | 2014 | 2013 |
| Langfristiges Vermögen | 0 | 461.478 |
| Sonstiges kurzfristiges Vermögen | 0 | 149.943 |
| Liquide Mittel | 0 | 53.349 |
| Summe Vermögen | 0 | 664.770 |
| Sonstige langfristige Schulden | 0 | 189.403 |
| Verzinsliche Verbindlichkeiten | 0 | 204.378 |
| Langfristige Schulden | 0 | 393.781 |
| Sonstige kurzfristige Schulden | 0 | 91.281 |
| Verzinsliche Verbindlichkeiten | 0 | 25.154 |
| Kurzfristige Schulden | 0 | 116.435 |
| Eigenkapital | 0 | 154.554 |
| davon nicht beherrschende Anteile | 0 | –351 |
| davon Anteil der Aktionäre des Mutterunternehmens | 0 | 154.905 |
| Buchwert 1.1. | 38.726 | 36.212 |
| Anteiliges Jahresergebnis | 3.515 | 3.359 |
| Anteiliges sonstiges Ergebnis | 296 | –20 |
| Zu- Abgänge / Übergangs- Endkonsolidierung | –41.606 | 0 |
| Erhaltene Dividenden | –930 | –825 |
| Buchwert 31.12. | 0 | 38.726 |
Für die Bewertung der UBM Realitätenentwicklung AG wurde der letzte zur Verfügung stehende Abschluss zum 30.6.2014 herangezogen.
Folgende Tabelle zeigt die Anteile an unwesentlichen Beteiligungen an assoziierten Unternehmen:
| Tsd. € | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| Buchwert 1.1. | –8.375 | –9.761 |
| Anteiliges Jahresergebnis | –3.081 | 1.386 |
| Wertberichtigung Ausleihungen / Forderungen | 11.474 | 8.393 |
| Nicht angesetze Verluste | 0 | 0 |
| Buchwert 31.12. | 18 | 18 |
Die dargestellten Informationen beinhalten keinerlei Konsolidierung innerhalb der CA Immo Gruppe.
| Tsd. € | 31.12.2014 | 31.12.2013 |
|---|---|---|
| angepasst | ||
| Sonstiges Finanzvermögen | 382.694 | 265.000 |
| Langfristige Forderungen und sonstige Vermögenswerte | 2.716 | 34.652 |
| 385.410 | 299.652 |
| Tsd. € | Anschaffungs | erfolgswirksame | kumulierte | Buchwert |
|---|---|---|---|---|
| kosten | Wertminderung | Wertänderung | 31.12.2014 | |
| 31.12.2014 | 2014 | 31.12.2014 | ||
| Ausleihungen an | ||||
| Gemeinschaftsunternehmen | 323.952 | –9.301 | –18.500 | 305.452 |
| Ausleihungen an assoziierte | ||||
| Unternehmen | 29.971 | –1.055 | –9.447 | 20.524 |
| Sonstige Ausleihungen | 27.760 | –50 | –27.760 | 0 |
| Darlehen und Forderungen | 381.683 | –10.405 | –55.706 | 325.976 |
| Zur Veräußerung verfügbare | ||||
| Beteiligungen | 56.655 | 0 | 0 | 56.655 |
| Zur Veräußerung verfügbares | ||||
| Finanzvermögen | 56.655 | 0 | 0 | 56.655 |
| Tsd. € | Anschaffungs | erfolgswirksame | kumulierte | Buchwert |
|---|---|---|---|---|
| kosten | Wertänderung 2014 | Wertänderung | 31.12.2014 | |
| 31.12.2014 | 31.12.2014 | |||
| Zinscaps | 245 | 10 | –235 | 10 |
| Swaption | 1.311 | –2.055 | –1.257 | 54 |
| Derivative Finanzinstrumente | 1.556 | –2.045 | –1.492 | 64 |
| Summe sonstiges Finanzvermögen | 439.894 | –12.450 | –57.198 | 382.694 |
| Tsd. € | Anschaffungs | erfolgswirksame | kumulierte | Buchwert |
|---|---|---|---|---|
| kosten | Wertminderung | Wertänderung | 31.12.2013 | |
| 31.12.2013 | 2013 | 31.12.2013 | angepasst | |
| angepasst | ||||
| Ausleihungen an | ||||
| Gemeinschaftsunternehmen | 198.240 | –107 | –13.663 | 184.577 |
| Ausleihungen an assoziierte | ||||
| Unternehmen | 29.787 | –1 | –8.393 | 21.394 |
| Sonstige Ausleihungen | 27.901 | –2.420 | –27.709 | 192 |
| Darlehen und Forderungen | 255.927 | –2.527 | –49.764 | 206.163 |
| Zur Veräußerung verfügbare | ||||
| Beteiligungen | 56.728 | 0 | 0 | 56.728 |
| Zur Veräußerung verfügbares | ||||
| Finanzvermögen | 56.728 | 0 | 0 | 56.728 |
| Tsd. € | Anschaffungs | erfolgswirksame | kumulierte | Buchwert |
|---|---|---|---|---|
| kosten | Wertänderung 2013 | Wertänderung | 31.12.2013 | |
| 31.12.2013 | 31.12.2013 | angepasst | ||
| angepasst | ||||
| Swaption | 1.311 | 798 | 798 | 2.109 |
| Derivative Finanzinstrumente | 1.311 | 798 | 798 | 2.109 |
| Summe sonstiges Finanzvermögen | 313.966 | –1.729 | –48.966 | 265.000 |
Der noch erfolgswirksam zu erfassende Betrag zwischen Buchwert und Rückzahlungsbetrag für Ausleihungen an Gemeinschaftsunternehmen beträgt zum 31.12.2014 2.933 Tsd. €.
| Tsd. € | Buchwert | Buchwert |
|---|---|---|
| 31.12.2014 | 31.12.2013 | |
| angepasst | ||
| Liquide Mittel mit Verfügungsbeschränkungen | 2.709 | 14.470 |
| Forderungen aus Liegenschaftsverkäufen | 0 | 15.361 |
| Sonstige Forderungen und Vermögenswerte | 7 | 4.821 |
| Langfristige Forderungen und sonstige Vermögenswerte | 2.716 | 34.652 |
| Tsd. € | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| angepasst | ||
| Latente Steuern am 1.1. (netto) | –136.004 | –127.044 |
| Veränderung aus Umgliederung IFRS 5 | –120 | 0 |
| Veränderung aus Gesellschaftsverkäufen | 707 | 12.944 |
| Veränderungen durch Fremdwährungskursänderungen | 30 | –1 |
| Im Eigenkapital erfasste Veränderungen | 2.318 | –16.982 |
| Erfolgswirksam erfasste Veränderungen | –8.622 | –4.921 |
| Latente Steuern am 31.12. (netto) | –141.690 | –136.004 |
| Tsd. € | 2013 | 31.12.2014 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| angepasst | |||||||
| Art | netto | Gewinn- und | Sonstiges | Zugang / Abgang | netto | Aktive | Passive |
| Verlust | Ergebnis | / IFRS 5 / | latente | latente | |||
| rechnung | Fremdwährungs | Steuern | Steuern | ||||
| kursänderung | |||||||
| Neubewertung von als Finanzinvestitionen | |||||||
| gehaltene Immobilien | –183.551 | –25.426 | 0 | 775 –208.202 | 1.476 | –209.678 | |
| unterschiedliche Abschreibung von selbst | |||||||
| genutztem Immobilienvermögen | –4.660 | 306 | 0 | 0 | –4.354 | 0 | –4.354 |
| unterschiedliche Anschaffungskosten von | |||||||
| zum Handel bestimmte Immobilien | –3.704 | 1.229 | 0 | 1 | –2.474 | 0 | –2.474 |
| unterschiedliche Nutzungsdauer von | |||||||
| immateriellen Vermögenswerten | 80 | 5 | 0 | 0 | 85 | 85 | 0 |
| unterschiedliche Nutzungsdauer von | |||||||
| Betriebs- und Geschäftsausstattung | 114 | 67 | 0 | –1 | 180 | 180 | 0 |
| Beteiligungen an | |||||||
| Gemeinschaftsunternehmen | –5.412 | –3.329 | 0 | –7 | –8.748 | 0 | –8.748 |
| Ausleihungen | –1.329 | –17.524 | 0 | 0 | –18.853 | 0 | –18.853 |
| Zur Veräußerung verfügbare | |||||||
| Vermögenswerte | –1.792 | 0 | 0 | 0 | –1.792 | 0 | –1.792 |
| Bewertung von Forderungen und sonstigen | |||||||
| Vermögenswerten | –4.832 | 6.843 | 0 | –74 | 1.937 | 0 | 1.937 |
| Bewertung von derivativen | |||||||
| Vermögenswerten | –50 | 52 | 0 | 0 | 2 | 2 | 0 |
| Fremdwährungsbewertung von liquiden | |||||||
| Mittel | –322 | 420 | 0 | 0 | 98 | 98 | 0 |
| Bewertung von Verbindlichkeiten aus | |||||||
| derivativen Finanzinstrumenten | 7.550 | 3.387 | 1.699 | 0 | 12.636 | 12.636 | 0 |
| Verbindlichkeiten | –5.252 | 5.954 | 0 | 23 | 725 | 725 | 0 |
| Wandelschuldverschreibung | –176 | 176 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Rückstellungen | 7.187 | –1.712 | 620 | 0 | 6.095 | 6.095 | 0 |
| steuerliche Verlustvorträge | 60.145 | 20.930 | 0 | –100 | 80.975 | 80.975 | 0 |
| Steueransprüche/-schulden vor | |||||||
| Verrechnung | –136.004 | –8.622 | 2.319 | 617 –141.690 | 102.272 | –243.962 | |
| Verrechnung der Steuern | 0 | –97.971 | 97.971 | ||||
| Steueransprüche/-schulden netto | –141.690 | 4.301 | –145.991 |
| Tsd. € | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| angepasst | ||
| Im Folgejahr | 10.849 | 7.051 |
| In den darauffolgenden 4 Jahren | 39.241 | 56.897 |
| Über 5 Jahre | 16.252 | 1.667 |
| Unbegrenzt vortragsfähig | 342.264 | 356.102 |
| Gesamtsumme nicht angesetzte Verlustvorträge | 408.606 | 421.717 |
| darauf nicht angesetzte latente Steuern | 91.333 | 96.631 |
Verlustvorträge, für die keine latenten Steuern angesetzt wurden, verfallen wie folgt:
Die Summe der zu versteuernden temporären Differenzen in Zusammenhang mit Anteilen an österreichischen verbundenen Unternehmen, Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen, für die gemäß IAS 12.39keine latenten Steuern angesetzt wurden, beträgt 227.475 Tsd. € (31.12.2013: 254.243 Tsd. €). Nicht angesetzte Verlustvorträge der österreichischen Gesellschaften belaufen sich auf 150.601 Tsd. € (31.12.2013: 189.845 Tsd. €) - inklusive der zur Gänze nicht angesetzten, steuerlich in den Folgejahren zu verteilenden Abschreibungen von Anteilen an diesen Gesellschaften (Siebentelabschreibungen) in Höhe von 66.314 Tsd. € (31.12.2013: 24.971 Tsd. €).
Die Summe der temporären Differenzen in Zusammenhang mit Anteilen an ausländischen verbundenen Unternehmen, Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen, für die gemäß IAS 12.39keine latenten Steuern angesetzt wurden, beträgt 16.767 Tsd. € (31.12.2013: 12.058 Tsd. €). Nicht angesetzte Verlustvorträge der ausländischen Gesellschaften belaufen sich auf 258.006 Tsd. € (31.12.2013: 231.874 Tsd. €). Bei Einhaltung bestimmter Voraussetzungen sind Erträge aus der Veräußerung von Beteiligungen an ausländischen Unternehmen ganz oder teilweise von der Ertragsteuer befreit.
Zum 31.12.2014 wurde die Beteiligung an einem Gemeinschaftsunternehmen und diverse Liegenschaften mit einem beizulegender Zeitwert von 86.000 Tsd. € (31.12.2013: 114.467 Tsd. €) als zur Veräußerung gehalten klassifiziert. Für diese Vermögenswerte bzw. Veräußerungsgruppenwurde durch die entsprechenden Gremien der CA Immo Gruppe eine Veräußerung beschlossen sowie längstens bis zur Erstellung des Konzernabschlusses ein Kaufvertrag abgeschlossen.
| Zur Veräußerung gehaltene einzelne Vermögenswerte | ||
|---|---|---|
| Tsd. € | 31.12.2014 | 31.12.2013 |
| angepasst | ||
| Österreich - Bestandsimmobilien | 20.480 | 0 |
| Deutschland - Bestandsimmobilien | 0 | 5.005 |
| Deutschland - Immobilien in Entwicklung | 6.350 | 2.910 |
| Osteuropa Kernregion - Bestandsimmobilien | 31.213 | 106.552 |
| Osteuropa Kernregion - Immobilien in Entwicklung | 1.996 | 0 |
| Osteuropa Kernregion - Hotel- und sonstige selbst genutzte Immobilien | 18.547 | 0 |
| Zur Veräußerung gehaltenes Immobilienvermögen | 78.586 | 114.467 |
| Osteuropa Kernregion - Gemeinschaftsunternehmen | 7.414 | 0 |
| Zur Veräußerung gehaltenes sonstiges Vermögen | 7.414 | 0 |
| Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte | 86.000 | 114.467 |
Das Ergebnis aus Neubewertung betrifft mit 192 Tsd. € (2013: 272 Tsd. €) Immobilienvermögen nach der Reklassifizierung als zur Veräußerung gehaltene Immobilien.
| Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte und Schulden | ||
|---|---|---|
| Tsd. € | 31.12.2014 | 31.12.2013 |
| angepasst | ||
| Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte | 86.000 | 114.467 |
| Forderungen und sonstige Vermögenswerte | 4.424 | 0 |
| Liquide Mittel | 936 | 0 |
| Aktive latente Steuern | 120 | 0 |
| Als zur Veräußerung gehaltene klassifizierte Vermögenswerte | 91.481 | 114.467 |
| Rückstellungen | 877 | 0 |
| Verzinsliche Verbindlichkeiten | 24.833 | 0 |
| Sonstige Verbindlichkeiten | 833 | 0 |
| Schulden in Veräußerungsgruppen | 26.543 | 0 |
| Nettovermögen/-schulden in Veräußerungsgruppen | 64.938 | 114.467 |
Von den als IFRS 5klassifizieren Immobilien sind 44.800 Tsd. € (31.12.2013: 106.522 Tsd. €) als Besicherung für Kreditverbindlichkeiten hypothekarisch belastet.
| 31.12.2014 | 31.12.2013 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| angepasst | ||||||
| Tsd. € | Anschaffungs- | Kumulierte | Buchwerte | Anschaffungs- | Kumulierte | Buchwerte |
| /Herstellungs | Wertminderungen | /Herstellungs | Wertminderungen | |||
| kosten | kosten | |||||
| Zu Anschaffungs-/Herstellungskosten | ||||||
| bewertet | 14.665 | 0 | 14.665 | 19.299 | 0 | 19.299 |
| Zum Nettoveräußerungswert bewertet | 6.495 | –2.715 | 3.780 | 6.892 | –5.624 | 1.268 |
| Summe zum Handel bestimmte | ||||||
| Immobilien | 21.160 | –2.715 | 18.445 | 26.191 | –5.624 | 20.567 |
Der beizulegende Zeitwert der zu Anschaffungs-/Herstellungskosten bilanzierten zum Handel bestimmten Immobilien beträgt 24.398 Tsd. € (31.12.2013: 28.572 Tsd. €) und entspricht Stufe 3 der Bemessungshierarchie.
Für 15.428 Tsd. € (31.12.2013: 14.457 Tsd. €) der zum Handel bestimmten Immobilien wird eine Realisierung nach mehr als 12 Monaten erwartet. Dies sind 17 Liegenschaften (31.12.2013: 15 Liegenschaften) in Deutschland.
In 2014 und 2013 wurden keine Fremdkapitalkosten bei zum Handel bestimmten Immobilien auf die Herstellungskosten aktiviert. Verzinsliche Verbindlichkeiten im Zusammenhang mit zum Handel bestimmten Immobilien belaufen sich auf 0 Tsd. € (31.12.2013 angepasst: 0 Tsd. €).
| Tsd. € | Buchwert | Buchwert |
|---|---|---|
| 31.12.2014 | 31.12.2013 | |
| angepasst | ||
| Forderungen und sonstige finanzielle Vermögenswerte | 108.109 | 84.635 |
| Sonstige nicht-finanzielle Vermögenswerte | 54.910 | 51.371 |
| Zur Veräußerung verfügbare Wertpapiere | 24.547 | 0 |
| 187.566 | 136.006 |
In den sonstigen nicht finanziellen Vermögenswerten sind Forderungen gemäß IAS 11 in Höhe von 545 Tsd. € (31.12.2013: 83 Tsd. €) enthalten. Der Buchwert der Forderungen und sonstigen Vermögenswerte ergibt sich auf Basis der Nominale und Wertberichtigungen wie folgt:
| Tsd. € | Nominale Einzelwertberichtigung | Buchwert | Nominale | Einzelwertberichtigung | Buchwert | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 31.12.2014 | 31.12.2014 | 31.12.2014 | 31.12.2013 | 31.12.2013 angepasst 31.12.2013 | ||
| angepasst | angepasst | |||||
| Forderungen und sonstige | ||||||
| finanzielle Vermögenswerte exkl. | ||||||
| Einzelwertberichtigung | 105.546 | 0 | 105.546 | 83.793 | 0 | 83.793 |
| Forderungen und sonstige | ||||||
| finanzielle Vermögenswerte inkl. | ||||||
| Einzelwertberichtigung | 8.292 | – 5.729 | 2.563 | 8.342 | – 7.500 | 842 |
| Zwischensumme finanziell | 113.838 | – 5.729 | 108.109 | 92.135 | – 7.500 | 84.635 |
| Sonstige nicht-finanzielle | ||||||
| Vermögenswerte | 58.072 | – 3.162 | 54.910 | 54.354 | – 2.983 | 51.371 |
| 171.910 | – 8.891 | 163.019 | 146.489 | – 10.483 | 136.006 |
Entwicklung der Wertberichtigungen der Forderungen und sonstigen Vermögenswerte:
| Tsd. € | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| angepasst | ||
| Stand 1.1. | 10.483 | 18.120 |
| Zuführung (Aufwendungen für Wertberichtigungen) | 2.436 | 2.501 |
| Verbrauch | – 654 | – 1.438 |
| Auflösung | – 2.736 | – 8.378 |
| Abgang Entkonsolidierung | – 1 | – 23 |
| Umgliederung | – 558 | 0 |
| Währungsumrechnungsdifferenz | – 79 | – 299 |
| Stand 31.12. | 8.891 | 10.483 |
Die Umgliederung betrifft Vermögenswerte in Veräußerungsgruppen. Das zugehörige Nominale der Forderungen und sonstigen finanziellen und nicht-finanziellen Vermögenswerte beträgt für die Veräußerungsgruppe 3.601 Tsd. €.
Für nicht wertberichtigte Forderungen und sonstige finanzielle Vermögenswerte stellt sich die Altersstruktur wie folgt dar:
| Nicht fällig | Überfällig | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| < 30 Tage | 31 – 180 Tage | 181 – 360 Tage | > 1 Jahr | |||||
| 31.12.2014 | 101.626 | 1.958 | 1.232 | 323 | 407 | 105.546 | ||
| 31.12.2013 | ||||||||
| angepasst | 80.765 | 982 | 1.279 | 502 | 265 | 83.793 |
| Tsd. € | 31.12.2014 | 31.12.2013 |
|---|---|---|
| angepasst | ||
| Guthaben bei Kreditinstituten | 148.763 | 605.632 |
| Guthaben bei Kreditinstituten mit Verfügungsbeschränkung | 14.857 | 7.763 |
| Kassenbestand | 18 | 31 |
| 163.638 | 613.426 |
Als Grundkapital wird das voll eingezahlte Nominalkapital der CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft mit 718.336.602,72 € (31.12.2013: 638.713.556,20 €) ausgewiesen. Es ist zerlegt in 98.808.332 Stück (31.12.2013: 87.856.056) Inhaberaktien sowie vier nennwertlose Namensaktien. Die Namensaktien werden von O1 Group Limited, Zypern, gehalten und berechtigen zur Nominierung von je einem Aufsichtsrat. Dieses Recht wurde bisher nicht ausgenützt. Alle Aufsichtsräte wurden von der Hauptversammlung gewählt.
Im November 2009 erfolgte die Emission einer 5jährigen Wandelschuldverschreibung mit einem Nominale von 135.000 Tsd. €. Der halbjährlich zu zahlende Kupon betrug 4,125% der Nominale. Mit November 2014 wurde die Wandelanleihe nahezu vollständig gewandelt und das verbleibende Nominale in Höhe von 1.100 Tsd. € getilgt. Aufgrund der Ausübung von Wandlungsrechten durch Inhaber der Wandelschuldverschreibung 2009-2014 wurde das Grundkapital der Gesellschaft durch die Ausgabe von jungen Aktien (aus bedingtem Kapital) im Berichtsjahr von 638.713.556,20 € um insgesamt 79.623.046,52 € auf 718.336.602,72 € erhöht. Die Wandlungskosten beliefen sich auf 1.134 Tsd. € Gesellschaftssteuer und 78 Tsd. € Transaktionskosten.
Die im Einzelabschluss der CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft ausgewiesene gebundene Kapitalrücklage beträgt 854.842 Tsd. € (31.12.2013: 820.184 Tsd. €). Eine Gewinnausschüttung kann höchstens bis zum Betrag des im Einzelabschluss nach österreichischem Unternehmensgesetzbuch (UGB) ausgewiesenen Bilanzgewinnes abzüglich gesetzlich bestehender Ausschüttungssperren der Muttergesellschaft erfolgen. In 2014 wurde eine Dividende von 0,40 € (2013: 0,38 €) je dividendenberechtigter Aktie, somit insgesamt 35.142 Tsd. € (2013: 33.385 Tsd. €), an die Aktionäre ausgeschüttet. Der zum 31.12.2014 ausgewiesene Bilanzgewinn der CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft in Höhe von 235.953 Tsd. € (31.12.2013: 221.976 Tsd. €) unterliegt mit einem Teilbetrag von 3.580 Tsd. € (31.12.2013: 47.281 Tsd. €) einer Ausschüttungssperre. Der Vorstand der CA Immo AG schlägt vor, in 2015 vom ausgewiesenen Bilanzgewinn zum 31.12.2014 in Höhe von 235.953 Tsd. € eine Dividende von 0,45 € je Aktie, somit insgesamt 44.464 Tsd. €, an die Aktionäre auszuschütten. Der verbleibende Bilanzgewinn in Höhe von 191.489 Tsd. € soll auf neue Rechnung vorgetragen werden.
Zum Stichtag 31.12.2014 besteht ein nicht ausgenütztes genehmigtes Kapital in Höhe von 319.356.778,10 €, das bis längstens 11.9.2015 in Anspruch genommen werden kann, sowie ein bedingtes Kapital in Höhe von gesamt 100.006.120,00 € zur Bedienung einer allenfalls zukünftig begebenen Wandelschuldverschreibung.
| Tsd. € | Dienst nehmer |
Bauleistungen | Nachlaufende Kosten verkaufter Immobilien |
Sonstige | Summe |
|---|---|---|---|---|---|
| Stand 1.1.2014 angepasst | 9.143 | 20.371 | 17.983 | 21.693 | 69.190 |
| Verbrauch | – 5.649 | – 15.775 | – 6.876 | – 8.642 | – 36.942 |
| Auflösung | – 583 | – 2.087 | – 836 | – 4.712 | – 8.218 |
| Neubildung | 8.553 | 13.139 | 4.261 | 8.079 | 34.032 |
| Zugang aus Erstkonsolidierung | 0 | 830 | 0 | 1.070 | 1.900 |
| Abgang durch Entkonsolidierung | 0 | 0 | 0 | – 144 | – 144 |
| Umgliederung IFRS 5 | – 130 | – 46 | 27 | – 728 | – 877 |
| Aufzinsung | 30 | 0 | 190 | 0 | 220 |
| Währungsumrechnungsdifferenz | – 13 | – 60 | 0 | – 103 | – 176 |
| Stand 31.12.2014 | 11.351 | 16.372 | 14.749 | 16.513 | 58.985 |
| davon kurzfristig | 6.970 | 16.372 | 11.404 | 16.513 | 51.259 |
| davon langfristig | 4.381 | 0 | 3.345 | 0 | 7.726 |
Die Rückstellungen für Dienstnehmer betreffen im Wesentlichen den Barwert der langfristigen Verpflichtungen für Abfertigungszahlungen an MitarbeiterInnen in Höhe von 784 Tsd. € (31.12.2013: 696 Tsd. €), Prämien in Höhe von 6.441 Tsd. € (31.12.2013: 5.550 Tsd. €) sowie noch nicht konsumierten Urlaub in Höhe von 973 Tsd. € (31.12.2013: 1.021 Tsd. €).
Die Rückstellung für Prämien enthält eine langfristige Rückstellung für das LTI-(Long Term Incentive)-Programm in Höhe von 1.262 Tsd. € (31.12.2013: 589 Tsd. €) sowie eine kurzfristige Rückstellung in Höhe von 964 Tsd. € (31.12.2013: 677 Tsd. €).
Der Barwert der Verpflichtungen für Abfertigungszahlungen hat sich wie folgt entwickelt:
| Tsd. € | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| Barwert der Verpflichtungen am 1.1. | 696 | 655 |
| Verbrauch Rückstellung | – 19 | – 4 |
| Laufender Dienstzeitaufwand | 105 | 57 |
| Zinsaufwand | 8 | 19 |
| Versicherungsmathematische Gewinne/Verluste | – 6 | – 31 |
| Barwert der Verpflichtungen am 31.12. | 784 | 696 |
Die erfahrungsbedingten Berichtigungen des Barwertes der Verpflichtung sind unwesentlich.
Die CA Immo Gruppe hat für leistungsorientierte Altersvorsorgepläne in Deutschland eine Rückdeckungsversicherung abgeschlossen, die die Voraussetzung für die Darstellung als Planvermögen erfüllt. Zum Bilanzstichtag übersteigt der
Barwert dieser Pensionsverpflichtungen das Planvermögen, sodass die Nettoposition in den Rückstellungen gezeigt wird.
| Tsd. € | 31.12.2014 | 31.12.2013 |
|---|---|---|
| Barwert der Verpflichtung | – 8.965 | – 6.878 |
| Beizulegender Zeitwert des Planvermögens | 6.629 | 6.497 |
| In der Bilanz erfasste Nettoposition | – 2.336 | – 381 |
| Finanzielle Berichtigungen des Barwertes der Verpflichtung | – 1.922 | – 182 |
| Erfahrungsbedingte Berichtigungen des beizulegenden Zeitwertes des | ||
| Planvermögens | 29 | – 217 |
Die Entwicklung der Pensionsverpflichtung und des Planvermögens stellt sich folgendermaßen dar:
| Tsd. € | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| Verpflichtungsumfang am 1.1. | – 6.878 | – 6.293 |
| Zinsaufwand | – 194 | – 186 |
| Neubewertung | – 1.893 | – 399 |
| Verpflichtungsumfang am 31.12. | – 8.965 | – 6.878 |
| Planvermögen am 1.1. | 6.497 | 6.370 |
| Erwartete Erträge aus dem Planvermögen | 183 | 188 |
| Neubewertung | – 51 | – 61 |
| Planvermögen am 31.12. | 6.629 | 6.497 |
In der Gewinn- und Verlustrechnung wurde folgender Ertrag/Aufwand erfasst:
| Tsd. € | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| Zinsaufwand | – 194 | – 186 |
| Erwartete Erträge aus dem Planvermögen | 183 | 188 |
| Pensionsaufwand/-ertrag | – 11 | 2 |
Im sonstigen Ergebnis wurden folgende Wertänderungen erfasst:
| Tsd. € | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| Neubewertung der Pensionsverpflichtung | – 1.893 | – 399 |
| Neubewertung des Planvermögen | – 51 | – 61 |
| IAS 19 Rücklage | – 1.944 | – 460 |
Die Sensitivitätsanalyse hinsichtlich der finanzmathematischen Annahme stellt sich wie folgt dar:
| Tsd. € | – 1% | +1% |
|---|---|---|
| Zinssatzänderung um 1 Prozentpunkt | – 2.137 | 1.642 |
| Rententrendänderung um 1 Prozentpunkt | 1.210 | – 1.489 |
| 31.12.2014 | 31.12.2013 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Tsd. € | kurzfristig | langfristig | Summe | kurzfristig | langfristig | angepasst Summe |
| Wandelschuldverschreibung | 0 | 0 | 0 | 115.189 | 0 | 115.189 |
| Übrigen Anleihen | 2.616 | 184.759 | 187.376 | 154.285 | 184.094 | 338.379 |
| Anleihen | 2.616 | 184.759 | 187.375 | 269.474 | 184.094 | 453.568 |
| Investitionskredite | 186.063 | 788.288 | 974.350 | 336.350 | 826.110 | 1.162.460 |
| Nachrangige Verbindlichkeiten | 0 | 0 | 0 | 0 | 70.431 | 70.431 |
| Kredite von Joint Venture Partnern | 13.851 | 39.000 | 52.851 | 3.000 | 21.484 | 24.484 |
| Verbindlichkeiten gegenüber | ||||||
| Gemeinschaftsunternehmen | 0 | 14.573 | 14.573 | 0 | 0 | 0 |
| Übrige verzinsliche | ||||||
| Verbindlichkeiten | 199.913 | 841.861 | 1.041.774 | 339.350 | 918.025 | 1.257.375 |
| 202.530 | 1.026.620 | 1.229.149 | 608.823 | 1.102.120 | 1.710.943 |
Von den verzinslichen Verbindlichkeiten bestehen 100 % in EUR (31.12.2013 angepasst: 99,8 % in EUR und 0,2 % in CZK).
| 31.12.2014 | Nominale | Buchwerte | Zins | Nominal | Effektiv | Begebung | Rückzahlung |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| in Tsd. € | exkl. Zinsen | abgrenzung | zinssatz | zinssatz | |||
| in Tsd. € | in Tsd. € | ||||||
| Anleihe 2006– 2016 | 184.759 | 184.759 | 2.616 | 5,13% | 5,53% | 22.9.2006 | 22.9.2016 |
| Gesamt | 184.759 | 184.759 | 2.616 |
| 31.12.2013 | Nominale | Buchwerte | Zins | Nominal | Effektiv | Begebung | Rückzahlung |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| in Tsd. € | exkl. Zinsen | abgrenzung | zinssatz | zinssatz | |||
| in Tsd. € | in Tsd. € | ||||||
| Wandelschuld | |||||||
| verschreibung | 114.500 | 114.500 | 689 | 4,13% | 4,13% | 9.11.2009 | 9.11.2014 |
| Anleihe 2006– 2016 | 185.992 | 184.093 | 2.616 | 5,13% | 5,53% | 22.9.2006 | 22.9.2016 |
| Anleihe 2009– 2014 | 150.000 | 149.772 | 1.897 | 6,13% | 6,33% | 16.10.2009 | 16.10.2014 |
| Gesamt | 450.492 | 448.365 | 5.203 |
Die Konditionen der übrigen verzinslichen Verbindlichkeiten stellen sich zum 31.12.2014 bzw. 31.12.2013 angepasst wie folgt dar:
| Art der Finanzierung und | Effektivverzinsung per | Zinsen | Fälligkeit | Nominale in | Buchwert | Beizulegender |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Währung | 31.12.2014 in % | variabel / fix | Tsd. € | in Tsd. € | Zeitwert der | |
| / hedged | Verbindlichkeit | |||||
| in Tsd. € | ||||||
| Investitionskredite / EUR | 02/2015 – | |||||
| (jeweils unter 100 Mio. EUR) | 1,04 – 5 % | variabel | 12/2029 | 448.327 | 447.128 | 447.128 |
| 11/2015 – | ||||||
| Investitionskredite / EUR | 2,83– 7,83 % | hedged | 12/2030 | 380.176 | 378.775 | 378.775 |
| 03/2015 – | ||||||
| Investitionskredit / EUR | 1,45– 3,95% | fix | 12/2024 | 149.160 | 148.446 | 146.795 |
| Investitionskredite gesamt | 977.663 | 974.350 | 972.698 | |||
| Kredite von Joint Venture | 12/2015 – | |||||
| Partnern EUR | 3,40% – 3,5% | Fix | 12/2016 | 52.851 | 52.851 | 52.579 |
| Verbindlichkeiten gegenüber | 12/2020 – | |||||
| Gemeinschaftsunternehmen | 5,00% | Fix | 12/2024 | 14.156 | 14.573 | 17.076 |
| 1.044.670 | 1.041.774 | 1.042.353 |
| Art der Finanzierung und Währung Effektivverzinsung |
Zinsen | Fälligkeit | Nominale in | Buchwert | Beizulegender | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| per 31.12.2013 in % | variabel / fix | Tsd. € | in Tsd. € | Zeitwert der | ||
| angepasst | / hedged | Verbindlichkeit | ||||
| in Tsd. € | ||||||
| Investitionskredit / EUR | 1,23% | variabel | 12/2015 | 136.000 | 136.000 | 136.000 |
| Investitionskredite / EUR (jeweils | 03/2014 – | |||||
| unter 100 Mio. EUR) | 1,09 – 6,23 % | variabel | 12/2029 | 643.617 | 495.032 | 495.032 |
| 12/2014 – | ||||||
| Investitionskredite / EUR | 2,67– 7,86 % | hedged | 12/2030 | 480.729 | 478.980 | 478.980 |
| 12/2014 – | ||||||
| Investitionskredite / EUR | 1,9– 10,14 % | fix | 12/2020 | 46.462 | 46.366 | 43.722 |
| Investitionskredit / CZK | 6,55% | hedged | 06/2016 | 6.143 | 6.081 | 6.081 |
| Investitionskredite gesamt | 1.312.952 | 1.162.459 | 1.159.815 | |||
| Nachrangige Verbindlichkeiten | 1,12 – 1,73 % | variabel | 09/2016 | 75.200 | 70.431 | 70.431 |
| Kredite von Joint Venture Partnern | 12/2014 – | |||||
| EUR | 0,13 – 10,14 % | variabel / fix | 12/2020 | 24.484 | 24.484 | 24.484 |
| 1.412.635 | 1.257.374 | 1.254.729 |
Mehr als 90 % aller Drittfinanzierungen in der CA Immo Gruppe unterliegen sogenannten Financial Covenants. Dies sind bei Bestandsimmobilien in der Regel LTV (Loan to Value, dh Verhältnis zwischen Darlehenshöhe und dem aktuellen beizulegenden Zeitwert des Objekts) und DSCR (Debt Service Coverage Ratio, dh Verhältnis von Ergebnis vor Zinsen und Steuern zum Schuldendienst einer Periode) und bei Projektfinanzierungen LTC (Loan to Cost, dh Verhältnis zwischen Darlehenshöhe und den Gesamtkosten des Projekts) und ISCR (Interest Service Coverage Ratio, dh Verhältnis von Ergebnis vor Zinsen und Steuern zum Finanzierungsaufwand einer Periode)-Kenngrößen bei Projektfinanzierungen.
Übrige verzinsliche Verbindlichkeiten, bei denen zum 31.12.2014 vertragliche Bedingungen (Financial Covenants) nicht erfüllt wurden und diese Verletzung der Vertragsbedingungen dem Kreditgeber die prinzipielle Möglichkeit einer vorzeitigen Kündigung bieten, werden unabhängig von der vertraglich vorgesehenen Restlaufzeit unter den kurzfristigen verzinslichen Verbindlichkeiten ausgewiesen. Dies gilt ungeachtet vom Verhandlungsstand mit den Banken bezüglich einer Weiterführung bzw. Änderung der Kreditverträge. Zum 31.12.2014 betraf dies keine Kredite. 31.12.2013 angepasst: zwei Kredite in Osteuropa mit einer Gesamthöhe von 28.528 Tsd. €). Die CA Immo Gruppe setzt entsprechende Maßnahmen (z.B. Teilrückführung der Kredite, Erhöhung des Eigenkapitals der betroffenen Gesellschaften), um die Verletzung der Vertragsbedingungen zu beseitigen.
Zum 31.12.2014 endete für einen Kredit in Tschechien mit einer Gesamthöhe von 16.300 Tsd. € die Vertragslaufzeit. Aufgrund laufender Verkaufsverhandlungen verzichtete das finanzierende Kreditinstitut auf eine Tilgung. Im Februar 2015 wurden die Anteile an der Gesellschaft verkauft.
Der durchschnittlich gewichtete Zinssatz, unter Berücksichtigung der abgeschlossenen Zinssicherungsgeschäfte, beträgt für alle übrigen verzinslichen Verbindlichkeiten in EUR 4,1 % (31.12.2013 angepasst: 4,3 %).
| 35.Sonstige Verbindlichkeiten | |
|---|---|
| -- | ------------------------------- |
| Tsd. € | 31.12.2014 | 31.12.2013 angepasst |
||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| kurzfristig | langfristig | Summe | kurzfristig | langfristig | Summe | |
| Beizulegender Zeitwert | ||||||
| Derivatgeschäfte | 1.648 | 75.963 | 77.611 | 1.301 | 103.860 | 105.161 |
| Verbindlichkeiten aus Lieferungen | ||||||
| und Leistungen | 13.176 | 2.035 | 15.211 | 11.827 | 3.275 | 15.102 |
| Verbindlichkeiten gegenüber | ||||||
| Gemeinschaftsunternehmen | 17.785 | 7.789 | 25.574 | 19.220 | 16.948 | 36.168 |
| Kautionen | 3.442 | 4.408 | 7.850 | 2.933 | 7.607 | 10.540 |
| Offene Kaufpreise | 4.961 | 0 | 4.961 | 13.877 | 0 | 13.877 |
| Noch nicht realisierte Erträge aus | ||||||
| Entkonsolidierung | 0 | 0 | 0 | 5.301 | 0 | 5.301 |
| Betriebskostenabrechnung | 2.021 | 0 | 2.021 | 2.235 | 0 | 2.235 |
| Übrige | 4.840 | 15.308 | 20.148 | 5.554 | 13.463 | 19.017 |
| Finanzielle Verbindlichkeiten | 46.225 | 29.540 | 75.765 | 60.947 | 41.293 | 102.240 |
| Betriebliche Steuern | 4.051 | 0 | 4.051 | 5.340 | 0 | 5.340 |
| Erhaltene Anzahlungen | 31.233 | 56.171 | 87.404 | 41.330 | 57.861 | 99.191 |
| Im Voraus bezahlte Mieten | 1.684 | 678 | 2.362 | 771 | 726 | 1.497 |
| Nicht-finanzielle Verbindlichkeiten | 36.968 | 56.849 | 93.817 | 47.441 | 58.587 | 106.028 |
| 84.841 | 162.352 | 247.193 | 109.689 | 203.740 | 313.429 |
Der Posten betrifft mit 9.337 Tsd. € (31.12.2013 angepasst: 11.168 Tsd. €) die CA Immo Deutschland Gruppe und umfasst Körperschaftsteuer und Gewerbesteuer für die vom Finanzamt noch nicht final veranlagten Jahre 2012 bis 2014.
| Kategorie gem. IAS 39 1) Klasse |
Keine Finanz instrumente |
Buchwert Beizulegender Zeitwert |
|||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Tsd. € | HFT | AFS | AFS/AC | L&R | 31.12.2014 | 31.12.2014 | |
| Liquide Mittel mit | |||||||
| Verfügungsbeschränkungen | 0 | 0 | 0 | 2.709 | 0 | 2.709 | 2.709 |
| Derivative | |||||||
| Finanzinstrumente | 64 | 0 | 0 | 0 | 0 | 64 | 64 |
| Originäre Finanzinstrumente | 0 | 0 | 56.654 | 325.983 | 0 | 382.637 | |
| Finanzielle Vermögenswerte | 64 | 0 | 56.654 | 328.692 | 0 | 385.410 | |
| Liquide Mittel mit | |||||||
| Verfügungsbeschränkungen | 0 | 0 | 0 | 1.512 | 0 | 1.512 | 1.512 |
| Übrige Forderungen und | |||||||
| Vermögenswerte | 0 | 0 | 0 | 106.597 | 54.910 | 161.507 | |
| Forderungen und sonstige | |||||||
| Vermögenswerte | 0 | 0 | 0 | 108.109 | 54.910 | 163.019 | |
| Wertpapiere | 0 | 24.547 | 0 | 0 | 0 | 24.547 | 24.547 |
| Liquide Mittel | 0 | 0 | 0 | 163.638 | 0 | 163.638 | |
| 64 | 24.547 | 56.654 | 600.439 | 54.910 | 736.614 |
| Klasse | Kategorie gem. IAS 39 1) | Keine | Buchwert Beizulegender | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Finanz | Zeitwert | ||||||
| instrumente | |||||||
| Tsd. € | HFT | AFS | AFS/AC | L&R | 31.12.2013 | 31.12.2013 | |
| angepasst | angepasst | ||||||
| Liquide Mittel mit | |||||||
| Verfügungsbeschränkungen | 0 | 0 | 0 | 14.470 | 0 | 14.470 | 14.470 |
| Derivative | |||||||
| Finanzinstrumente | 2.109 | 0 | 0 | 0 | 0 | 2.109 | 2.109 |
| Originäre Finanzinstrumente | 0 | 0 | 56.728 | 226.345 | 0 | 283.073 | |
| Finanzielle Vermögenswerte | 2.109 | 0 | 56.728 | 240.815 | 0 | 299.652 | |
| Liquide Mittel mit | |||||||
| Verfügungsbeschränkungen | 0 | 0 | 0 | 13.736 | 0 | 13.736 | 13.736 |
| Übrige Forderungen und | |||||||
| Vermögenswerte | 0 | 0 | 0 | 70.899 | 51.371 | 122.270 | |
| Forderungen und sonstige | |||||||
| Vermögenswerte | 0 | 0 | 0 | 84.635 | 51.371 | 136.006 | |
| Liquide Mittel | 0 | 0 | 0 | 0 | 613.426 | 613.426 | |
| 2.109 | 0 | 56.728 | 325.450 | 664.797 | 1.049.084 |
1) HFT – held for trading (zu Handelszwecken gehalten), AFS – available for sale (zur Veräußerung verfügbar), AFS/AC – available for sale/at cost (zur Veräußerung verfügbar/zu Anschaffungskosten), L&R – loans and receivables (Kredite und Forderungen)
Der beizulegende Zeitwert der Forderungen und sonstigen Vermögenswerte, der liquiden Mittel mit Verfügungsbeschränkung sowie der originären Finanzinstrumente der Kategorie Kredite und Forderungen entspricht aufgrund der täglichen bzw. kurzfristigen Fälligkeiten im Wesentlichen dem Buchwert. Da für die Finanzinstrumente der Kategorie "Zur Veräußerung verfügbar" (AFS/AC) kein auf einem aktiven Markt notierter Preis vorliegen und der beizulegende Zeitwert nicht verlässlich ermittelt werden kann, erfolgt die Bewertung zu Anschaffungskosten. Finanzinstrumente der Kategorie (AFS) werden zu Marktwerten bewertet und entsprechen somit der Stufe 1.
Finanzelle Vermögenswerte sind teilweise zur Besicherung von finanziellen Verbindlichkeiten verpfändet.
| Klasse | Kategorie gem. IAS 39 1) | Keine | Buchwert | Beizulegender | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Finanzinstrumente | Zeitwert | |||||
| Tsd. € | HFT | CFH | FLAC | 31.12.2014 | 31.12.2014 | |
| Übrigen Anleihen | 0 | 0 | 187.376 | 0 | 187.376 | 195.291 |
| Übrige verzinsliche Verbindlichkeiten | 0 | 0 | 1.041.774 | 0 | 1.041.774 | 1.058.466 |
| Verzinsliche Verbindlichkeiten | 0 | 0 | 1.229.150 | 0 | 1.229.150 | |
| Derivative Finanzinstrumente | 43.922 | 33.689 | 0 | 0 | 77.611 | 77.611 |
| Sonstige originäre Verbindlichkeiten | 0 | 0 | 75.766 | 93.816 | 169.582 | |
| Sonstige Verbindlichkeiten | 43.922 | 33.689 | 75.766 | 93.816 | 247.193 | |
| 43.922 | 33.689 | 1.304.916 | 93.816 | 1.476.343 |
| Klasse | Kategorie gem. IAS 39 1) | Keine | Buchwert | Beizulegender | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Finanzinstrumente | Zeitwert | |||||
| Tsd. € | HFT | CFH | FLAC | 31.12.2013 | 31.12.2013 | |
| angepasst | angepasst | |||||
| Wandelschuldverschreibung | 0 | 0 | 115.189 | 0 | 115.189 | 139.740 |
| Übrigen Anleihen | 0 | 0 | 338.379 | 0 | 338.379 | 347.426 |
| Übrige verzinsliche Verbindlichkeiten | 0 | 0 | 1.257.374 | 0 | 1.257.374 | 1.258.257 |
| Verzinsliche Verbindlichkeiten | 0 | 0 | 1.710.942 | 0 | 1.710.942 | |
| Derivative Finanzinstrumente | 56.959 | 48.201 | 0 | 0 | 105.161 | 105.161 |
| Sonstige originäre Verbindlichkeiten | 0 | 0 | 102.238 | 106.029 | 208.267 | |
| Sonstige Verbindlichkeiten | 56.959 | 48.201 | 102.238 | 106.029 | 313.427 | |
| 56.959 | 48.201 | 1.813.180 | 106.029 | 2.024.369 |
Zum beizulegenden Zeitwert bewertete Finanzinstrumente sind ausschließlich derivative Finanzinstrumente. Die Bewertung erfolgte unverändert gegenüber dem Vorjahr für alle derivativen Finanzinstrumente auf Basis von Inputfaktoren, die sich entweder direkt oder indirekt beobachten lassen (z.B. Zinskurven oder Fremdwährungs-Terminkurse). Dies entspricht der Stufe 2 der gemäß IFRS 13.81 festgelegten hierarchischen Einstufung der Bewertungen.
Der beizulegende Zeitwert der sonstigen originären Verbindlichkeiten entspricht aufgrund der täglichen bzw. kurzfristigen Fälligkeit im Wesentlichen dem Buchwert.
| 31.12.2014 | 31.12.2013 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| angepasst | ||||||
| Tsd. € | Nominale | Beizulegende | Buchwert | Nominale | Beizulegende | Buchwert |
| Zeitwerte | Zeitwerte | |||||
| Zinsswaps | 637.687 | – 77.611 | – 77.611 | 861.764 | – 105.161 | – 105.161 |
| Swaption | 100.000 | 54 | 54 | 100.000 | 2.109 | 2.109 |
| Zinscaps | 21.585 | 10 | 10 | 36.800 | 0 | 0 |
| Summe | 759.272 | – 77.547 | – 77.547 | 998.564 | – 103.052 | – 103.052 |
| - davon Sicherungen (Cash-flow | ||||||
| Hedges) | 251.723 | – 33.689 | – 33.689 | 434.540 | – 48.201 | – 48.201 |
| - davon freistehend (Fair Value | ||||||
| Derivate) | 507.549 | – 43.858 | – 43.858 | 564.024 | – 54.851 | – 54.851 |
Zum Bilanzstichtag waren 74,72 % (31.12.2013: 82,12 %) aller Investitionskredite durch Zinsswaps oder Zinscaps in eine fixe Verzinsung (bzw. eine Bandbreite mit Ober-/Untergrenze) umgestellt.
Zinsswaps wurden zur Absicherung künftiger Zahlungsströme abgeschlossen. Die Wirksamkeit der Sicherungsbeziehung zwischen dem Sicherungsgeschäft und Grundgeschäft wird regelmäßig anhand von Effektivitätsmessungen überprüft.
| 31.12.2014 | 31.12.2013 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| angepasst | ||||||
| Tsd. € | Nominale | Beizulegende | Buchwert | Nominale | Beizulegende | Buchwert |
| Zeitwerte | Zeitwerte | |||||
| - Cash-flow Hedges (effektiv) | 247.568 | – 33.180 | – 33.180 | 422.953 | – 46.595 | – 46.595 |
| - Cash-flow Hedges (ineffektiv) | 4.155 | – 510 | – 510 | 11.587 | – 1.606 | – 1.606 |
| - Fair Value Derivate (HFT) | 385.964 | – 43.922 | – 43.922 | 427.224 | – 56.960 | – 56.960 |
| Zinsswaps | 637.687 | – 77.611 | – 77.611 | 861.764 | – 105.161 | – 105.161 |
| Währung | Nominale in Tsd. € | Beginn | Ende | Fixierter | Referenz | Beizulegender |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Zinssatz per | zinssatz | Zeitwert | ||||
| 31.12.2014 | 31.12.2014 | |||||
| in Tsd. € | ||||||
| EUR (Nominale jeweils über | ||||||
| 100 Mio. EUR) - CFH | 109.375 | 01/2008 | 12/2017 | 4,41% | 3M-Euribor | – 13.809 |
| EUR (Nominale jeweils unter | 3M-Euribor / | |||||
| 100 Mio. EUR) - CFH | 309.844 | 06/2008 | 12/2022 | 1.295%– 4.789% | 6M-Euribor | – 43.122 |
| EUR (Nominale jeweils unter | ||||||
| 100 Mio. EUR) - freistehend | 218.468 | 07/2007 | 12/2023 | 2.279%– 4.820% | 6M-Euribor | – 20.679 |
| Summe = variabel in fix | 637.687 | – 77.611 |
| Währung | Nominale | Beginn | Ende | Fixierter | Referenz | Beizulegender |
|---|---|---|---|---|---|---|
| in Tsd. € | Zinssatz per | zinssatz | Zeitwert | |||
| 31.12.2013 | 31.12.2013 | |||||
| angepasst | angepasst | |||||
| in Tsd. € | ||||||
| EUR (Nominale jeweils über | ||||||
| 100 Mio. EUR) - CFH | 68.330 | 01/2008 | 12/2017 | 4,41% | 3M-Euribor | – 9.358 |
| EUR (Nominale jeweils unter | 3M-Euribor / | |||||
| 100 Mio. EUR) - CFH | 366.210 | 03/2006 – 12/2011 | 06/2014 – 12/2023 | 1,30% – 4,79% | 6M-Euribor | – 38.843 |
| EUR (Nominale jeweils unter | ||||||
| 100 Mio. EUR) - freistehend | 427.224 | 07/2007 – 12/2008 | 12/2015 – 12/2022 | 4,01% – 4,82% | 3M-Euribor | – 56.960 |
| Summe = variabel in fix | 861.764 | – 105.161 |
| Swaption | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Währung | Nominale in Tsd. € | Beginn | Ende | Fixierter | Referenz | Beizulegender |
| Zinssatz per | zinssatz | Zeitwert | ||||
| 31.12.2014 | 31.12.2014 | |||||
| in Tsd. € | ||||||
| Swaption | ||||||
| EUR | 100.000 | 06/2013 | 06/2016 | 2,50% | 6M-Euribor | 54 |
| Summe | 100.000 | 54 |
| Währung | Nominale in Tsd. € | Beginn | Ende | Fixierter | Referenz | Beizulegender |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Zinssatz per | zinssatz | Zeitwert | ||||
| 31.12.2013 | 31.12.2013 | |||||
| angepasst | angepasst | |||||
| in Tsd. € | ||||||
| Swaption | ||||||
| EUR | 100.000 | 06/2013 | 06/2016 | 2,50% | 6M-Euribor | 2.109 |
| Summe | 100.000 | 2.109 |
| Zinscaps | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Währung | Nominale in | Beginn | Ende | Fixierter | Referenz | Beizulegender |
| Tsd. € | Zinssatz per | zinssatz | Zeitwert | |||
| 31.12.2014 | 31.12.2014 | |||||
| in Tsd. € | ||||||
| Caps EUR | 21.585 | 03/2014 | 03/2019 | 2,000% | 3M-Euribor | 10 |
| Summe | 21.585 | 10 |
| Währung | Nominale in | Beginn | Ende | Fixierter | Referenz | Beizulegender |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Tsd. € | Zinssatz per | zinssatz | Zeitwert | |||
| 31.12.2013 | 31.12.2013 | |||||
| angepasst | angepasst | |||||
| in Tsd. € | ||||||
| Caps EUR | 36.800 | 03/2011 | 03/2014 | 5,000% | 3M-Euribor | 0 |
| Summe | 36.800 | 0 |
| Tsd. € | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| angepasst | ||
| Stand 1.1. | – 34.907 | – 108.306 |
| Veränderung Bewertung Cash-flow Hedges | 417 | 37.998 |
| Veränderung Ineffektivität Cash-flow Hedges | – 14 | 348 |
| Reklassifizierung Cash-flow Hedges | 7.729 | 51.484 |
| Ertragsteuern auf Cash-flow Hedges | – 728 | – 17.069 |
| Umgliederung Erwerb von nicht beherrschenden Anteilen | 0 | 638 |
| Stand 31.12. | – 27.503 | – 34.907 |
| davon Anteil Aktionäre des Mutterunternehmens | – 27.503 | – 34.907 |
Zum 31.12.2014 gibt es in der CA Immo Gruppe keine bilanziell nicht saldierungsfähigen Beträge gemäß IFRS 7.13.
| Tsd. € | 31.12.2013 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| angepasst | ||||||
| Bruttobuchwert | Saldierungsbetr | Nettogröße | nicht bilanziell | nicht bilanziell | Nettobetrag gem. | |
| ag | saldiert | saldierungsfähig | saldierungsfähig | IFRS 7,13 | ||
| (Buchwert | e Beträge (gem. | e finanzielle | ||||
| Finanzielle Vermögenswerte | finanzielle | IAS 32) | Sicherheiten | |||
| Verpflichtung) | ||||||
| Guthaben bei | ||||||
| Kreditinstituten | ||||||
| mit Verfügungsbeschränkung | 28.206 | 0 | 28.206 | 0 | – 10.500 | 17.706 |
| Swaption | 2.109 | 0 | 2.109 | 0 | 0 | 2.109 |
| Summe | 30.315 | 0 | 30.315 | 0 | – 10.500 | 19.815 |
| Finanzielle Verbindlichkeiten | ||||||
| Zinsswaps | – 105.161 | 0 | – 105.161 | 0 | 10.500 | – 94.661 |
| - davon Cash-flow Hedges | – 48.201 | 0 | – 48.201 | 0 | 0 | – 48.201 |
| - davon Fair Value Derivate | – 56.960 | 0 | – 56.960 | 0 | 10.500 | – 46.460 |
| Summe | – 105.161 | 0 | – 105.161 | 0 | 10.500 | – 94.661 |
Die Saldierung gem. IFRS 7.13C (d1) betrifft Sicherheitsleistungen gegenüber einer Bank zur Besicherung von zwei Zinsswaps. Die restlichen Guthaben bei Kreditinstituten mit Verfügungsbeschränkung stellen Sicherheitsleistungen für verzinsliche Verbindlichkeiten dar.
Risiken aus der Veränderung des Zinsniveaus bestehen im Wesentlichen bei langfristigen Fremdfinanzierungen und Zinsderivaten (Swaps, Caps) und betreffen bei variablen Zinsvereinbarungen die Höhe der künftigen Zinszahlungen und bei fixen Zinsvereinbarungen den beizulegenden Zeitwert des Finanzinstruments. Zur Reduzierung des Zinsänderungsrisikos wird ein Mix aus langfristigen Zinsbindungen und variabel verzinsten Krediten eingesetzt. Bei den variabel verzinsten Krediten werden auch derivative Finanzinstrumente (Zinscaps und Zinsswaps) abgeschlossen, die zur Sicherung von Cash-flow-Zinsänderungsrisiken aus Grundgeschäften dienen.
Die folgende Sensitivitätsanalyse zeigt den Einfluss des variablen Marktzinssatzes auf die im Zusammenhang mit Finanzverbindlichkeiten anfallenden Zinsaufwendungen. Dabei werden die Zinsaufwendungen dahingehend analysiert, wie sich das Periodenergebnis im Geschäftsjahr 2014 unter der Annahme von durchschnittlich um 50 und 100 Basispunkte höheren Marktzinssätzen entwickelt hätte. Die Analyse unterstellt, dass alle anderen Variablen, insbesondere Fremdwährungskurse, konstant bleiben. Aufgrund des zum Berichtszeitpunkt sehr niedrigen Zinsniveau wurde keine Sensitivitätsanalyse in Bezug auf fallende Zinssätze durchgeführt.
| Tsd. € | Veränderung Periodenergebnis bei einem | Veränderung im sonstigen Ergebnis | ||
|---|---|---|---|---|
| Szenario | erfasst bei einem Szenario | |||
| von 50 bps | von 100 bps | von 50 bps | von 100 bps | |
| Erhöhung | Erhöhung | Erhöhung | Erhöhung | |
| 31.12.2014 | ||||
| Variabel verzinste Instrumente | – 4.125 | – 8.250 | ||
| Fix verzinste Instrumente | 0 | 0 | ||
| Fix verzinste Instrumente (Swaps) | 3.188 | 6.377 | ||
| Derivative Finanzinstrumente | ||||
| (Bewertung) | 11.565 | 23.663 | 1.679 | 3.359 |
| 10.628 | 21.790 | 1.679 | 3.359 | |
| 31.12.2013 | ||||
| angepasst | ||||
| Variabel verzinste Instrumente | – 9.164 | – 18.328 | ||
| Fix verzinste Instrumente | 0 | 0 | ||
| Fix verzinste Instrumente (Swaps) | 5.788 | 11.577 | ||
| Derivative Finanzinstrumente | ||||
| (Bewertung) | 10.382 | 20.764 | 7.284 | 14.567 |
| 7.006 | 14.013 | 7.284 | 14.567 |
Die variabel verzinsten Instrumente enthalten die variabel verzinsten Verbindlichkeiten, Ausleihungen und Forderungen aus Finanzierungen ohne Berücksichtigung von Derivaten. Im Falle der derivativen Finanzinstrumente ergeben sich aufgrund einer Zinssatzänderung eine erfolgswirksame Auswirkung (Zinsen, Bewertung Fair Value Derivate und ineffektive Teile der Cash-flow Hedge Bewertung) sowie die im Eigenkapital erfasste Wertänderung der Cash-flow Hedges.
Währungsänderungsrisiken ergeben sich aus dem Zufluss von Miet- und Umsatzerlösen und Mietforderungen in BGN, CZK, HRK, HUF, PLN, RON, CHF und RSD. Fremdwährungszuflüsse aus Mieten sind durch die Bindung der Mieten an EUR oder USD abgesichert, sodass insgesamt kein wesentliches Risiko besteht. Zur Absicherung stehen diesen Krediten überwiegend Mieterlöse in gleicher Währung gegenüber.
Die folgende Tabelle zeigt die Auswirkungen eines 10%igen Anstiegs oder Sinkens des Euro gegenüber der jeweiligen Fremdwährung auf die Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung. Aufgrund der ausschließlichen Finanzierung in EURO besteht zum 31.12.2014 kein Währungsänderungsrisiko mehr. Zusätzliche Auswirkungen auf das Eigenkapital sind nicht wesentlich.
| 31.12.2013 | ||
|---|---|---|
| angepasst | ||
| Tsd. € | CZK | Gewinn (+)/ |
| Verlust (-) | ||
| Wechselkurs | 27,4250 | |
| +10% Erhöhung | 30,1675 | 496 |
| – 10% Senkung | 24,6825 | – 746 |
Die ausgewiesenen Buchwerte aller finanziellen Vermögenswerte und die eingegangenen Haftungsverhältnisse abzüglich der erhaltenen Kautionen stellen das maximale Ausfallsrisiko dar, da keine wesentlichen Aufrechnungsvereinbarungen bestehen.
Die Mieter haben Kautionen in der Höhe von 7.850 Tsd. € (31.12.2013 angepasst: 10.540 Tsd. €) sowie Bankgarantien in der Höhe von 18.724 Tsd. € (31.12.2013 angepasst: 12.087 Tsd. €) hinterlegt.
Das Liquiditätsrisiko besteht darin, dass finanzielle Verbindlichkeiten im Zeitpunkt der Fälligkeit nicht beglichen werden können. Ziel der Steuerung der Liquidität der CA Immo Gruppe ist die Sicherstellung von ausreichend finanziellen Mitteln zur Begleichung fälliger Verbindlichkeiten, unter Vermeidung von unnötigen Verlustpotentialen und Risiken. Kredite werden – dem Anlagehorizont für Immobilien entsprechend – überwiegend langfristig abgeschlossen.
Dem Liquiditätsrisiko begegnet die CA Immo Gruppe auf mehreren Ebenen: Zum einen durch eine ausgeprägte Liquiditätsplanung und -sicherung, um Engpässen vorzubeugen. Zum anderen sichert sich die CA Immo Gruppe als Alternative und Ergänzung zu den bisherigen Kapitalbeschaffungsquellen hinsichtlich des Eigenkapitals mittels Kapitalpartnerschaften (Joint Ventures) auf Projektebene ab. Bei der Fremdkapitalaufbringung setzt die CA Immo Gruppe neben ihrer Hausbank UniCredit Bank Austria AG/UniCredit Gruppe verstärkt auf die Einbindung weiterer in- und ausländischer Banken, mit denen bisher keine oder nur geringe Geschäftsbeziehungen bestanden. Aus der nachfolgenden Tabelle sind die vertraglich vereinbarten (nicht diskontierten) Zins- und Tilgungszahlungen der originären finanziellen Verbindlichkeiten sowie der derivativen Finanzinstrumente ersichtlich.
| 31.12.2014 | Buchwert 2014 | Vertragl. | Cash-flow | Cash-flow | Cash-flow |
|---|---|---|---|---|---|
| Tsd. € | festgelegte | 2015 | 2016– 2019 | 2020 ff | |
| Cash | |||||
| flows | |||||
| Übrigen Anleihen | 187.376 | – 205.056 | – 9.532 | – 195.524 | 0 |
| Sonstige verzinsliche Verbindlichkeiten | 1.041.774 | – 1.140.100 | – 221.830 | – 735.805 | – 182.464 |
| Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen | 15.211 | – 15.211 | – 13.178 | – 2.033 | 0 |
| Nicht beherrschende Anteile an | |||||
| Kommanditgesellschaften | 4.891 | – 4.891 | 0 | 0 | – 4.891 |
| Verbindlichkeiten gegenüber | |||||
| Gemeinschaftsunternehmen | 25.573 | – 26.485 | – 16.045 | – 10.440 | 0 |
| Sonstige Verbindlichkeiten | 30.090 | – 30.090 | – 15.264 | – 14.633 | – 193 |
| Originäre finanzielle Verbindlichkeiten | 1.304.916 | – 1.421.833 | – 275.850 | – 958.436 | – 187.548 |
| Zinsderivate in Verbindung mit Cash-flow Hedges | 33.689 | – 34.494 | – 9.728 | – 19.685 | – 5.080 |
| Zinsderivate ohne Hedge Beziehung | 43.922 | – 44.259 | – 14.716 | – 25.033 | – 4.510 |
| Derivative finanzielle Verbindlichkeiten | 77.611 | – 78.753 | – 24.445 | – 44.718 | – 9.591 |
| 1.382.526 | – 1.500.586 | – 300.294 | – 1.003.153 | – 197.139 |
| 31.12.2013 angepasst Tsd. € |
Buchwert 2013 | Vertragl. festgelegte Cash flows |
Cash-flow 2014 |
Cash-flow 2015– 2018 |
Cash-flow 2019 ff |
|---|---|---|---|---|---|
| Wandelschuldverschreibung | 115.189 | – 119.223 | – 119.223 | 0 | 0 |
| Übrigen Anleihen | 338.379 | – 373.776 | – 168.720 | – 205.056 | 0 |
| Sonstige verzinsliche Verbindlichkeiten | 1.257.374 | – 1.460.783 | – 297.668 | – 987.991 | – 175.124 |
| Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen | 15.102 | – 15.102 | – 11.828 | – 2.058 | – 1.217 |
| Nicht beherrschende Anteile an | |||||
| Kommanditgesellschaften | 2.282 | – 2.282 | 0 | 0 | – 2.282 |
| Verbindlichkeiten gegenüber | |||||
| Gemeinschaftsunternehmen | 36.168 | – 36.705 | – 19.361 | – 17.344 | 0 |
| Sonstige Verbindlichkeiten | 48.687 | – 48.687 | – 29.898 | – 15.547 | – 3.241 |
| Originäre finanzielle Verbindlichkeiten | 1.813.181 | – 2.056.559 | – 646.697 | – 1.227.996 | – 181.865 |
| Zinsderivate in Verbindung mit Cash-flow Hedges | 48.201 | – 51.989 | – 1.269 | – 26.935 | – 23.785 |
| Zinsderivate ohne Hedge Beziehung | 56.959 | – 58.757 | 0 | – 40.633 | – 18.124 |
| Derivative finanzielle Verbindlichkeiten | 105.160 | – 110.746 | – 1.269 | – 67.568 | – 41.909 |
| 1.918.341 | – 2.167.305 | – 647.967 | – 1.295.564 | – 223.774 |
Bei den Cash-flows der Zinsderivate handelt es sich um angenommene Werte bei Zugrundelegung der Forward Rates zum jeweiligen Bilanzstichtag.
Es wird erwartet, dass sich die Zahlungsflüsse aus Derivaten in Cash-flow Hedge-Beziehungen in der Periode ihres Eintretens, dh im Wesentlichen verteilt über die Laufzeit der Finanzierung oder bei vorzeitigen Tilgungen im Tilgungszeitpunkt, auf die Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung auswirken werden.
Ziel des Kapitalmanagements der CA Immo Gruppe ist es, einerseits jederzeit die für den Fortbestand des Unternehmens notwendigen finanziellen Ressourcen zur Verfügung zu haben und andererseits die Kosten für das dafür notwendige Kapital möglichst zu optimieren.
Die wesentlichen Parameter bei der Bestimmung der Kapitalstruktur der CA Immo Gruppe sind einerseits das generelle Verhältnis von Eigenkapital zu Fremdkapital und andererseits innerhalb des Fremdkapitals die Verteilung zwischen mit Immobilien besichertem Fremdkapital, welches auf Ebene der einzelnen Zweckgesellschaften aufgenommen wird, und unbesichertem Fremdkapital, welches auf Ebene der Konzernobergesellschaft aufgenommen wird. Als Eigenkapital wird das Eigenkapital gemäß IFRS-Abschluss zur Steuerung herangezogen. Hinsichtlich des ersten Parameters strebt die CA Immo Gruppe eine Eigenkapitalquote von rund 40% bis 45% an. Zum 31.12.2014 lag die Eigenkapitalquote bei 53,2%. Insbesondere durch die kürzlich getätigten Verkäufe von Immobilien in der CA Immo Gruppe und der damit verbundenen Rückführung von Fremdkapital, wurden aktive Schritte zur Stärkung der Eigenkapitalquote gesetzt.
Hinsichtlich des zweiten Parameters liegt der Schwerpunkt der Fremdfinanzierung in der CA Immo Gruppe auf besicherten Immobilienkrediten, welche in der Regel auf der Ebene der Zweckgesellschaft aufgenommen werden, in der das jeweilige Objekt gehalten wird. Der Vorteil von besicherten Finanzierungen liegt in üblicherweise günstigeren Konditionen gegenüber unbesicherten Finanzierungen, da diese strukturell gegenüber den besicherten Finanzierungen subordiniert sind. Unbesicherte Finanzierungen bestehen im Wesentlichen nur in Form der am Kapitalmarkt platzierten Unternehmensanleihen. Es besteht kein externes Rating oder von dritter Seite explizit vorgegebene Anforderungen bezüglich Kennziffern zum Management des Konzernkapitals.
Weitere für die Darstellung der Kapitalstruktur der CA Immo Gruppe maßgebliche Kennzahlen sind die Nettoverschuldung und die Gearing Ratio:
| Tsd. € | 31.12.2014 | 31.12.2013 |
|---|---|---|
| angepasst | ||
| Verzinsliche Verbindlichkeiten | ||
| langfristige verzinsliche Verbindlichkeiten | 1.026.620 | 1.102.119 |
| kurzfristige verzinsliche Verbindlichkeiten | 202.530 | 608.823 |
| Verzinsliche Vermögenswerte | ||
| Liquide Mittel | – 163.638 | – 613.426 |
| Liquide Mittel mit Verfügungsbeschränkungen | – 4.221 | – 17.706 |
| Nettoverschuldung | 1.061.291 | 1.079.810 |
| Eigenkapital | 1.951.707 | 1.794.266 |
| Gearing (Nettoverschuldung / EK) | 54,4% | 60,2% |
Die liquiden Mittel mit Verfügungsbeschränkung wurden bei der Nettoverschuldung berücksichtigt, da sie zur Absicherung für die Tilgung von Finanzverbindlichkeiten dienen.
In der CA Immo Deutschland Gruppe bestehen zum 31.12.2014 Haftungsverhältnisse in Höhe von 120 Tsd. € (31.12.2013 angepasst: 65 Tsd. €) aus städtebaulichen Verträgen sowie aus abgeschlossenen Kaufverträgen für Kostenübernahmen von Altlasten bzw. Kriegsfolgeschäden in Höhe von 1.461 Tsd. € (31.12.2013 angepasst: 572 Tsd. €). Des Weiteren bestehen Patronatserklärungen bzw. Bürgschaften für drei Gemeinschaftsunternehmen in Deutschland in Höhe von 9.000 Tsd. € (31.12.2013 angepasst für drei Gemeinschaftsunternehmen: 6.100 Tsd. €). Zur Sicherung von Darlehensverbindlichkeiten von drei Gemeinschaftsunternehmen in Deutschland wurden Garantien, Bürgschaften sowie Schuldbeitrittserklärungen im Umfang von 14.900 Tsd. € abgegeben. Des Weiteren wurden zur Absicherung von Gewährleistungsrisiken eines deutschen at equity Unternehmens Bürgschaften vereinbart, deren Haftungsrisiko sich auf einen Betrag von 6.066 Tsd. € (31.12.2013 angepasst: 6.066 Tsd. €) beschränken.
Die CA Immo Gruppe hat im Zusammenhang mit dem Projekte "Airport City St. Petersburg" Garantien im Ausmaß von höchstens 15,5 Mio. € (31.12.2013: 6.237 Tsd. €) übernommen. Hiervon entfallen 6.992 Tsd€ zugunsten den Käufers des Projektes Jupiter sowie 8.469 Tsd € auf eine Back to Back Garantie gegenüber dem Joint Venture Partner.
Das Schiedsverfahren aufgrund der Klage eines Joint Venture-Partner aus dem "Projekt Maslov" aus 2011 wurde im Geschäftsjahr 2014 zugunsten der CA Immo Gruppe beendet. Die bilanzielle Vorsorge wurde 2014 ausgebucht und in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung unter den sonstigen betrieblichen Erträgen ausgewiesen.
Im Zusammenhang mit Verkäufen werden marktübliche Garantien (z.B.: Mietgarantien) der CA Immo Gruppe zur Absicherung allfälliger Gewährleistungs- und Haftungsansprüche seitens der Käufer abgegeben, für die in außreichendem Maße bilanzielle Vorkehrungen getroffen wurden.
Im Rahmen des Verkaufes des Tower 185, Frankfurt, zum 31.12.2013 hat die CA Immo Gruppe Garantie über den Ausgleich mietfreier Zeiten sowie Mietgarantien in Höhe von 36.785 Tsd. € gewährt, für die bilanziell ausreichend Vorsorge getroffen wurde. Die Anteile der CA Immo Frankfurt Tower 185 GmbH & Co. KG sowie jene der CA Immo Frankfurt Tower 185 Betriebs GmbH wurden als Sicherheit für aufgenommene Darlehen zweier at equity bilanzierter Unternehmen verpfändet.
Weiters bestehen sonstige finanzielle Verpflichtungen aus Baustellenobligos für Leistungen im Rahmen der Entwicklung von Liegenschaften in Österreich in Höhe von 1.223 Tsd. € (31.12.2013 angepasst: 1.433 Tsd. €), in Deutschland in Höhe von 26.520 Tsd. € (31.12.2013 angepasst: 48.846 Tsd. €) und in Osteuropa in Höhe von 1.237 Tsd. € (31.12.2013 angepasst: 12.085 Tsd. €). Darüber hinaus bestehen in Deutschland zum 31.12.2014 sonstige finanzielle Verpflichtungen aus zukünftig aktivierbaren Baukosten aus städtebaulichen Verträgen in Höhe von 34.974 Tsd. € (31.12.2013 angepasst: 45.256 Tsd. €).
Die Summe der Verpflichtung der CA Immo Gruppe zur Einzahlung von Eigenkapital bzw. Gesellschafterdarlehen in die E – Fonds beträgt zum 31.12.2014 106.935 Tsd. € (31.12.2013: 108.750 Tsd. €). Die Summe der Verpflichtung zur Einzahlung von Eigenkapital in Zusammenhang mit dem Gemeinschaftsunternehmen Baumkirchen beträgt zum 31.12.2014 6.271 Tsd. € (31.12.2013: 10.320 Tsd. €).Im Vorjahr bestanden auch noch Verpflichtungen gegenüber den Joint Ventures Stadthafenquartier (31.12.2013: 170 Tsd.€) und Kontorhaus (31.12.2013: 2.555 Tsd.€). Neben den genannten Verpflichtungen zur Einzahlung von Eigenkapital bestehen keine weiteren wesentlichen Verpflichtungen den Gemeinschaftsunternehmen gegenüber.
Die von der CA Immo Gruppe als Vermieter abgeschlossenen Mietverträge werden nach IFRS als Operating-Leasing eingestuft. Diese berücksichtigen idR folgende wesentliche Vertragsbestandteile:
Bindung an EUR oder USD
Wertsicherung durch Bindung an internationale Indizes
mittel- bis langfristige Laufzeit bzw. Kündigungsverzicht
Die künftigen Zahlungen für Mindestmieterlöse aus bestehenden befristeten oder mit Kündigungsverzicht ausgestatteten Mietverträgen setzen sich am Konzernabschlussstichtag wie folgt zusammen:
| Tsd. € | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| angepasst | ||
| Im Folgejahr | 114.668 | 129.365 |
| Für die darauffolgenden 4 Jahre | 281.990 | 338.735 |
| Über 5 Jahre | 247.083 | 323.570 |
| Gesamt | 643.741 | 791.671 |
Alle übrigen Mietverhältnisse sind kurzfristig kündbar.
Die Mindestmieterlöse beinhalten zu vereinnahmende Nettomieten bis zum vereinbarten Vertragsende bzw. bis zum frühest möglichen Kündigungstermin des Leasingnehmers (Mieters).
Alle durch die CA Immo Gruppe abgeschlossenen Mietverpflichtungen sind als Operating-Leasing zu klassifizieren.
Die von der CA Immo Deutschland Gruppe abgeschlossenen Mietverträge als Leasingnehmer beziehen sich vorrangig auf gemietete Immobilien in Köln (bis 2016), München (bis 2017), Berlin (bis 2018) und Frankfurt (bis 2021).
Die restlichen Operating-Leasing Vereinbarungen der CA Immo Gruppe beziehen sich auf Betriebs- und Geschäftsausstattung. Kaufoptionen sind nicht vereinbart. Im Geschäftsjahr wurden Leasingzahlungen in Höhe von 2.406 Tsd. € als Aufwand in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst (31.12.2013: 2.157 Tsd. €).
Folgende Mindestleasingzahlungen werden in den Folgeperioden fällig:
| Tsd. € | 2014 | 2013 angepasst |
|---|---|---|
| Im Folgejahr | 1.916 | 1.532 |
| Für die darauffolgenden 4 Jahre | 5.339 | 4.377 |
| Über 5 Jahre | 641 | 1.346 |
| Gesamt | 7.896 | 7.255 |
Für die CA Immo Gruppe gelten folgende Unternehmen und Personen als nahe stehend:
Gemeinschaftsunternehmen, an denen die CA Immo Gruppe beteiligt ist
assoziierte Unternehmen, an denen die CA Immo Gruppe beteiligt ist
die Organe der CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft
die UniCredit Bank Austria AG, Wien, bzw. die mit dieser verbundene UniCredit Gruppe, bis 28.10.2014
die O1 Group Limited, Zypern, ab 28.10.2014
| Tsd. € | 31.12.2014 | 31.12.2013 |
|---|---|---|
| angepasst | ||
| Beteiligungen an Gemeinschaftsunternehmen | 206.136 | 219.224 |
| Ausleihungen | 305.452 | 184.577 |
| Forderungen | 17.004 | 8.835 |
| Verbindlichkeiten | 39.973 | 36.168 |
| 2014 | 2013 | |
|---|---|---|
| angepasst | ||
| Erträge aus Gemeinschaftsunternehmen | 46.117 | 37.687 |
| Aufwendungen aus Gemeinschaftsunternehmen | – 37.960 | – 11.400 |
| Ergebnis aus Gemeinschaftsunternehmen | 8.157 | 26.287 |
| Sonstige Erlöse | 6.979 | 5.259 |
| Sonstige Aufwendungen | – 2.342 | – 1.441 |
| Zinserträge | 11.788 | 4.831 |
| Zinsaufwendungen | – 484 | – 817 |
| Aufzinsung von Ausleihungen | 30.214 | 0 |
| Wertminderung/Wertaufholung von Ausleihungen | – 9.301 | 385 |
Die zum Bilanzstichtag bestehenden Ausleihungen und ein Großteil der Forderungen gegenüber Gemeinschaftsunternehmen dienen der Finanzierung der Liegenschaften. Die Verzinsung ist marktüblich. Es bestehen teilweise Garantien oder anderweitige Sicherheiten in Zusammenhang mit diesen Ausleihungen. Die kumulierte Wertberichtigung von Ausleihungen gegenüber Gemeinschaftsunternehmen beträgt 18.500 Tsd. € (31.12.2013 angepasst: 13.663 Tsd. €). Die Forderungen gegenüber Gemeinschaftsunternehmen enthalten gewährte kurzfristige Darlehen in Höhe von 9.933 Tsd. € (31.12.2013 angepasst: 4.118 Tsd. €). Die Verbindlichkeiten gegenüber Gemeinschaftsunternehmen enthalten langfristige Darlehen in Höhe von 38.258 Tsd. € (31.12.2013 angepasst: 35.558 Tsd. €). Die Forderungen sowie Verbindlichkeiten haben eine marktübliche Verzinsung. Die übrigen Forderungen sowie die Verbindlichkeiten entstammen im Wesentlichen Leistungsbeziehungen in Deutschland. Es bestehen keine Garantien oder anderweitige Sicherheiten in Zusammenhang mit diesen Forderungen und Verbindlichkeiten.
Darüber hinaus wurden keine weiteren Wertberichtigungen bzw. sonstigen ergebniswirksamen Wertkorrekturen erfasst.
| Tsd. € | 31.12.2014 | 31.12.2013 |
|---|---|---|
| Beteiligungen an assoziierten Unternehmen | 18 | 38.744 |
| Ausleihungen | 20.524 | 21.394 |
| 2014 | 2013 | |
| Erträge aus assoziierten Unternehmen | 0 | 4.592 |
| Aufwendungen aus assoziierten Unternehmen | – 3.146 | – 3 |
| Ergebnis aus assoziierten Unternehmen | – 3.146 | 4.589 |
Die zum Bilanzstichtag bestehenden Ausleihungen an assoziierte Unternehmen dienen der Finanzierung einer Projektgesellschaft in Russland. Die Ausleihungen haben eine marktübliche Verzinsung. Es bestehen keine Garantien oder anderweitige Sicherheiten in Zusammenhang mit diesen Ausleihungen. Die kumulierte Wertberichtigung von Ausleihungen gegenüber assoziierten Unternehmen beträgt 9.447 Tsd. € (31.12.2013: 8.393 Tsd. €).
Dr. Bruno Ettenauer (Vorstandsvorsitzender) Mag. Florian Nowotny
Die Gesamtbezüge der im Geschäftsjahr aktiven Vorstandsmitglieder betrugen im Geschäftsjahr 2014 1.326 Tsd. €. Der entsprechende Vergleichswert des Vorjahres lag bei 968 Tsd. €, exklusive der an das Ende 2013 ausgeschiedene Vorstandsmitglied Bernhard H. Hansen gewährten Bezüge, auf deren individuelle Darstellung im Konzernabschluss 2013 verwiesen wird. Hiervon entfielen 93 Tsd. € (2013: 80 Tsd. €) auf gehaltsabhängige Abgaben. Die Vorstandsvergütung enthielt 541 Tsd. € (2013: 240 Tsd. €) an kurzfristigen variablen Gehaltsbestandteilen für die Erreichung der strategischen Ziele ("ZVB-Bonus" 2013) sowie 74 Tsd. € (2013: 34 Tsd. €) aus der LTI-Tranche 2011-2013). Für in 2015 anfallende variable Gehaltsbestandteile auf Basis der Zielvereinbarung 2014 ("ZVB-Bonus" 2014) wurden auf Vorstandsebene Rückstellungen in Höhe von 537 Tsd. € (inklusive Nebenkosten) dotiert. Im Rahmen des LTI-Programms bestehen per 31.12.2014 Rückstellungen (inklusive Nebenkosten) in Gesamthöhe von 2.709 Tsd. € (Stand per 31.12.2013: 1.265 Tsd. €). Hiervon entfallen 483 Tsd. € (2013: 242 Tsd. €) auf den aktuellen Vorstand. Für die Vorstandsmitglieder wurden im Geschäftsjahr 2014 insgesamt 56 Tsd. € (2013: 56 Tsd. €) in Form von Beiträgen zu Pensionskassen (beitragsorientierte Zusagen) aufgewendet. Die Aufwendungen zur Dotierung der Rückstellung für Abfertigungsansprüche (leistungsorientierte Zusagen) betrugen im abgelaufenen Geschäftsjahr 97 Tsd. € (2013: 32 Tsd. €). Per 31.12.2014 betrug die Gesamthöhe der Abfertigungsrückstellung 337 Tsd. € (31.12.2013: 240 Tsd. €). An die Mitglieder des Vorstands wurden weder Kredite noch Vorschüsse gewährt.
An frühere Mitglieder des Vorstands wurden folgende Zahlungen geleistet: Bernhard H. Hansen erhält nach seiner Mandatsniederlegung als Vorstandsmitglied der CA Immo sowie als Vorsitzender der Geschäftsführung der CA Immo Deutschland GmbH bis zum Auslaufen seiner Verträge im September 2015 laufende Bezüge (inkl. variable Gehaltsbestandteile). Wolfhard Fromwald wurden Bezüge aus der Abreifung der LTI-Tranche 2011-2013 ausbezahlt. In Summe wurden 393 Tsd. € an ehemalige Vorstandsmitglieder ausbezahlt (2013: 558 Tsd. €); die Beträge wurden bereits im Konzern- bzw. Jahresabschluss des Vorjahres vorsorglich berücksichtigt.
| Bruno Ettenauer | Florian Nowotny | Gesamt | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Vorstandsvorsitzender | Vorstandsmitglied | |||||
| in Tsd. € | 2014 | 2013 | 2014 | 2013 | 2014 | 2013 |
| Fixbezüge | 320 | 320 | 225 | 225 | 545 | 545 |
| gehaltsabh. Abgaben | 58 | 45 | 35 | 35 | 93 | 80 |
| Sachbezug PKW | 9 | 7 | 4 | 4 | 13 | 11 |
| Diäten | 1 | 1 | 2 | 2 | 4 | 2 |
| Summe Fixbezüge | 388 | 373 | 267 | 266 | 655 | 638 |
| Summe Fixbezüge in % (inkl. Beiträge in Pensionskassen) | 52,5% | 66,7% | 55,2% | 80,0% | 53,6% | 71,7% |
| Kurzfristige variable Bezüge ("ZVB Bonus") | 318 | 168 | 223 | 72 | 541 | 240 |
| Mehrjährige variable Bezüge (LTI-Programm) | 62 | 34 | 12 | 0 | 74 | 34 |
| Summe variable Bezüge | 380 | 202 | 235 | 72 | 615 | 274 |
| Summe variable Bezüge in % | 47,5% | 33,3% | 44,8% | 20,0% | 46,4% | 28,3% |
| Beiträge in Pensionskassen | 33 | 33 | 23 | 23 | 56 | 56 |
| Gesamtbezüge | 801 | 607 | 525 | 361 | 1.326 | 968 |
Dr. Wolfgang Ruttenstorfer, Vorsitzender Dmitry Mints, Stv. des Vorsitzenden (ab 19.12.2014) MMag. Dr. Maria Doralt (ab 8.5.2014) Barbara A. Knoflach Michael Stanton (ab 19.12.2014) Mag. Franz Zwickl o.Univ.-Prof. DDr. Waldemar Jud (bis 8.5.2014) Mag. Helmut Bernkopf, Stv. des Vorsitzenden (bis 28.10.2014) Mag. Reinhard Madlencnik (bis 28.10.2014)
An Aufsichtsratsvergütungen wurden von der CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft in 2014 (für das Geschäfjahr 2013) insgesamt 122 Tsd. € ausbezahlt (2013 für das Geschäftsjahr 2012: 125 Tsd. €). Zusätzlich wurden in 2014 Barauslagen für Reisespesen in Höhe von 12 Tsd. € (2013: 9 Tsd. €) sowie 1 Tsd. € (2013: 0 Tsd. €) an sonstigen Aufwendungen bezahlt. Darüber hinaus wurden keine Honorare an Mitglieder des Aufsichtsrates gewährt.
Sämtliche Verträge der Gesellschaft mit Mitgliedern des Aufsichtsrats, durch die sich diese außerhalb ihrer Tätigkeit im Aufsichtsrat gegenüber der CA Immo Gruppe zu einer Leistung gegen ein nicht bloß geringfügiges Entgelt verpflichten (§ 228 Abs. 3 UGB) haben den branchenüblichen Standards zu entsprechen und unterliegen der Genehmigung durch den Aufsichtsrat. Dies gilt auch für Verträge mit Unternehmen, an denen ein Aufsichtsratsmitglied ein erhebliches wirtschaftliches Interesse hat. In diesem Zusammenhang sei darauf hingewiesen, dass mit Maria Doralt ein Mitglied des Aufsichtsrates der CA Immo gleichzeitig Partnerin von DLA Piper ist. Mit DLA Piper UK LLP wurde Ende 2012 eine Mandatsvereinbarung hinsichtlich der Beratung bei der Vermietung des Kontorhauses in München abgeschlossen. Die zu leistenden Honorare entsprechen branchenüblichen Stundensätzen und betrugen für das Geschäftsjahr 2014 58 Tsd.€. Darüber hinaus wurden keine Honorare, insbesondere für Beratungs- und Vermittlungstätigkeiten, an Mitglieder des Aufsichtsrates geleistet. Kredite oder Vorschüsse wurden nicht gewährt.
Im 4. Quartal 2014 veräußerte UniCredit Bank Austria AG – mit einem Anteil von rd. 16% des Grundkapitals bisher größter Aktionär der CA Immo – die von ihr gehaltenen 15.954.891 CA Immo-Aktien (darunter vier Namensaktien, von denen jede zur Entsendung je eines Aufsichtsratsmitglieds berechtigt) an O1 Group Limited ("O1").
Seit dem 20.2.2015 hält die O1 Group Limited, nach demAbschluss des freiwilligen öffentlichen Übernahmeangebots 25.690.163 Inhaberaktien und vier Namensaktien. Dies entspricht rund 26,00% der Stimmrechte.
Die Bedingungen und Konditionen aus der Geschäftsverbindung mit der O1 Group sind marktüblich
Die UniCredit Bank Austria AG ist die Hausbank der CA Immo Gruppe und war mit einer Beteiligung von rd. 16% sowie vier Namensaktien bis 28.10.2014 größter Aktionär der CA Immo AG. Die CA Immo Gruppe wickelt einen großen Teil ihres Zahlungsverkehrs sowie der Kreditfinanzierungen mit dieser Bank ab und veranlagt einen Großteil an Finanzinvestitionen bei dieser Bank.
Aufgrund des Verkaufes der Anteile an die O1 Group Limited werden im Folgenden, nur noch Werte für die Konzern Gewinn und Verlustrechnung sowie Konzern Geldflussrechnung für das Geschäftsjahr 2014 dargestellt.
Konzern-Bilanz: Tsd. € 31.12.2014 31.12.2013 angepasst Anteil der in der Konzernbilanz ausgewiesenen verzinslichen Verbindlichkeiten - 29,5% Offene Forderungen - 332.690 Offene Verbindlichkeiten - – 505.240 Beizulegender Zeitwert der Zinsswapgeschäfte - – 63.371 Beizulegender Zeitwert der Swaptiongeschäfte - 979
| Tsd. € | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| angepasst | ||
| Finanzierungsaufwand | – 32.217 | – 47.207 |
| Ergebnis aus Zinsderivatgeschäften inkl. Reklassifizierung | – 11.916 | – 43.553 |
| Ergebnis aus Finanzinvestitionen | 217 | 245 |
| Spesen des Geldverkehrs | – 327 | – 336 |
| Tsd. € | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| angepasst | ||
| Bewertungsergebnis der Periode (Hedging) | 6.022 | 80.744 |
| Tsd. € | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| angepasst | ||
| Neuaufnahmen von Bankkrediten | 5.947 | 71.179 |
| Tilgungen von Bankkrediten | – 71.195 | – 24.854 |
| Realisierung und Erwerb von Zinsderivatgeschäften | – 9.249 | – 51.144 |
| Gezahlte Zinsen | – 31.189 | – 44.287 |
| Erhaltene Zinsen | 217 | 241 |
Bankverbindlichkeiten sind durch Hypotheken, Verpfändungen von Mietforderungen, Bankguthaben und Gesellschaftsanteilen sowie ähnlichen Garantien besichert. Für Bankforderungen wurden keine ergebniswirksamen Wertkorrekturen erfasst. Die Bedingungen und Konditionen aus der Geschäftsverbindung mit UniCredit Bank Austria AG/UniCredit Gruppe sind marktüblich.
Im November 2009 wurde eine Wandelschuldverschreibung begeben. Diese hatte bis zum Tilgungstermin im November 2014 grundsätzlich einen Effekt auf das Ergebnis je Aktie.
| 2014 | 2013 | ||
|---|---|---|---|
| angepasst | |||
| Gewichtete durchschnittliche Anzahl der Aktien im | |||
| Umlauf | Stück | 92.907.093 | 87.856.060 |
| Konzernergebnis | Tsd. € | 70.798 | 75.739 |
| unverwässertes Ergebnis je Aktie | € | 0,76 | 0,86 |
| 2014 | 2013 | ||
|---|---|---|---|
| angepasst | |||
| Gewichtete durchschnittliche Anzahl der Aktien im | |||
| Umlauf | Stück | 92.907.093 | 87.856.060 |
| Verwässerungseffekt: | |||
| Wandelschuldverschreibung | Stück | 0 | 10.739.073 |
| Gewichtete durchschnittliche Anzahl der Aktien | Stück | 92.907.093 | 98.595.133 |
| Auf Aktionäre des Mutterunternehmens entfallendes | |||
| Konzernergebnis | Tsd. € | 70.798 | 75.739 |
| Verwässerungseffekt: | |||
| Effektivverzinsung auf Wandelschuldverschreibung | Tsd. € | 0 | 4.723 |
| abzüglich Steuern | Tsd. € | 0 | – 1.181 |
| Auf Aktionäre des Mutterunternehmens entfallendes | |||
| Konzernergebnis bereinigt um den Verwässerungseffekt | Tsd. € | 70.798 | 79.281 |
| verwässertes Ergebnis je Aktie | € | 0,76 | 0,80 |
Die CA Immo Gruppe beschäftigte in 2014 durchschnittlich 413 Angestellte (2013: 415) sowie 1 Arbeiter (2013: 2), wovon durchschnittlich 155 Angestellte (2013: 161) in Deutschland, 101 Angestellte (2013: 110) in Hotelbetrieben in Tschechien und 93 Angestellte (2013: 115) und 0 Arbeiter (2013: 0) bei sonstigen Tochtergesellschaften in Osteuropa beschäftigt waren.
| Tsd. € | 2014 | 2013 angepasst |
|---|---|---|
| Abschlussprüfung | 420 | 404 |
| Sonstige Bestätigungsleistungen | 150 | 192 |
| Andere Beratungsleistungen | 105 | 0 |
| Gesamt | 675 | 596 |
Die angeführten Aufwendungen sind exklusive nicht abzugsfähiger Vorsteuer in Höhe von 0Tsd. € (2013 angepasst: 5 Tsd. €).
Am 10.2.2015 emittierte die CA Immobilien Anlagen AG einer Unternehmensanleihe. für den Zeitraum 2015-2022. Das Emissionsvolumen der Unternehmensanleihe beträgt 175 Mio. € und hat einen fixen Coupon von 2,75%.
Ende Jänner 2015 wurden alle aufschiebenden Bedingungen für den Verkauf des Logistik Portfolios erfüllt. Der Großteil des Portfolios wird im Rahmen eines Joint Venture der CA Immo Gruppe und der Europäischen Bank für Wiederaufbau und Entwicklung (EBRD) gehalten. Das Portfolio umfasst Logistikimmobilien und unbebaute Entwicklungsliegenschaften in Rumänien, Polen und Serbien.
Im Februar 2015 wurde das Europort Airport Centers am Prager Flughafen verkauft und der Vertrag über den Verkauf des Diplomat Centers in Pilsen unterschrieben.
Anfang März 2015 wurden die beiden Bürotürme in der Airportcity St. Petersburg, an denen die CA Immo Gruppe im Rahmen des assoziierten Unternehmen ZAO "Avielen AG" 35% hält, verkauft.
Im März 2015 gaben CA Immo und O1 Group Limited bekannt, dass sie beabsichtigen, ein gemeinsames freiwilliges öffentliches Teilangebot an die Aktionäre der Immofinanz AG zum Erwerb von bis zu 150.893.280 Aktien (das sind 13,5% des gesamten Grundkapitals der Immofinanz AG bzw. 15,0% nach Abzug der von Immofinanz AG gehaltenen eigenen Aktien) zu stellen. Das freiwillige öffentliche Teilangebot wird nach Prüfung und Freigabe durch die österreichische Übernahmekommission allenfalls noch im März 2015 veröffentlicht werden.
Der vorliegende Konzernabschluss wurde mit dem unterfertigten Datum vom Vorstand aufgestellt. Der Einzelabschluss und der Konzernabschluss der CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft werden am 23.3.2015 dem Aufsichtsrat zur Prüfung und Feststellung vorgelegt.
Wien, 23.3.2015
Dr. Bruno Ettenauer (Vorsitzender)
Der Vorstand
Florian Nowotny (Mitglied des Vorstands)
In den Konzernabschluss sind neben der CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft folgende Unternehmen einbezogen:
| Gesellschaft | Sitz | Nominal | Währung | Beteiligung | Konsolidie | Gründung/ |
|---|---|---|---|---|---|---|
| kapital | in % | rungsart 1) | Erstkonsoli | |||
| Europolis Holding B.V. | Amsterdam | 2 | EUR | 100 | VK | dierung in 2014 2) |
| CA Immo d.o.o. | Belgrad | 390.500 | EUR | 100 | VK | |
| TM Immo d.o.o. | Belgrad | 13.750.000 | EUR | 100 | VK | |
| CA Immo Sava City d.o.o. | Belgrad | 33.620.000 | EUR | 100 | VK | |
| Phönix Logistics d.o.o. | Belgrad | 242.460.163 | RSD | 65 | AEJV | |
| BA Business Center a.s. | Bratislava | 7.503.200 | EUR | 100 | VK | |
| Europolis D61 Logistics s.r.o. | Bratislava | 1.500.000 | EUR | 100 | VK | |
| Europolis Harbour City s.r.o. | Bratislava | 23.629.211 | EUR | 65 | AEJV | |
| CA Holding Szolgáltató Kft | Budapest | 13.000.000 | HUF | 100 | VK | |
| Canada Square Kft. | Budapest | 12.500.000 | HUF | 100 | VK | |
| Kapas Center Kft. | Budapest | 772.560.000 | HUF | 100 | VK | |
| Kilb Kft. | Budapest | 30.000.000 | HUF | 100 | VK | |
| R 70 Invest Budapest Kft. | Budapest | 5.270.000 | HUF | 100 | VK | |
| Skogs Buda Business Center II. Kft. | Budapest | 327.010.000 | HUF | 100 | VK | |
| Váci 76 Kft. | Budapest | 3.100.000 | HUF | 100 | VK | |
| CA Immo Real Estate Management Hungary K.f.t. | Budapest | 54.510.000 | HUF | 100 | VK | |
| COM PARK Ingatlanberuházási Kft | Budapest | 3.010.000 | HUF | 65 | AEJV | |
| EUROPOLIS ABP Ingatlanberuházási Kft | Budapest | 21.410.000 | HUF | 51 | AEJV | |
| EUROPOLIS City Gate Ingatlanberuházási Kft | Budapest | 13.000.000 | HUF | 65 | AEJV | |
| Europolis Infopark Ingatlanüzemeltető Kft | Budapest | 5.240.000 | HUF | 51 | AEJV | |
| EUROPOLIS IPW Ingatlanberuházási Kft | Budapest | 54.370.000 | HUF | 65 | AEJV | |
| EUROPOLIS M1 Ingatlanberuházási Kft | Budapest | 55.020.000 | HUF | 51 | AEJV | |
| Europolis Park Airport Kft. | Budapest | 19.900.000 | HUF | 100 | VK | |
| Europolis Tárnok Ingatlanberuházási Kft | Budapest | 5.400.000 | HUF | 65 | AEJV | |
| Opera Center One S.R.L. | Bukarest | 27.326.150 | RON | 100 | VK | |
| Opera Center Two S.R.L. | Bukarest | 7.310.400 | RON | 100 | VK | |
| S.C. BBP Leasing S.R.L. | Bukarest | 14.637.711 | RON | 100 | VK | |
| TC Investments Arad S.R.L. | Bukarest | 4.018.560 | RON | 100 | VK | |
| CA Immo Real Estate Management Romania S.R.L. | Bukarest | 975.000 | RON | 100 | VK | |
| EUROPOLIS ORHIDEEA B.C. S.R.L. | Bukarest | 91.389.960 | RON | 65 | AEJV | |
| EUROPOLIS PARK BUCHAREST ALPHA S.R.L. | Bukarest | 18.538.880 | RON | 65 | AEJV | |
| EUROPOLIS PARK BUCHAREST BETA S.R.L. | Bukarest | 438.880 | RON | 65 | AEJV | |
| EUROPOLIS PARK BUCHAREST DELTA S.R.L. | Bukarest | 3.438.880 | RON | 65 | AEJV | |
| EUROPOLIS PARK BUCHAREST GAMMA S.R.L. | Bukarest | 438.880 | RON | 65 | AEJV | |
| EUROPOLIS PARK BUCHAREST | Bukarest | 438.876 | RON | 65 | AEJV | |
| EUROPOLIS SEMA PARK S.R.L. | Bukarest | 107.680.000 | RON | 65 | AEJV | |
| INTERMED CONSULTING & MANAGEMENT | Bukarest | 330 | RON | 65 | AEJV | |
| VICTORIA INTERNATIONAL PROPERTY S.R.L. | Bukarest | 216 | RON | 65 | AEJV |
1) VK Vollkonsolidierung; AEJV at equity Konsolidierung Gemeinschaftsunternehmen; AEA at equity Konsolidierung assoziierte Unternehmen
2) G Gründung; E Erwerb
| Gesellschaft | Sitz | Nominal | Währung | Beteiligung | Konsolidie | Gründung/ |
|---|---|---|---|---|---|---|
| kapital | in % | rungsart 1) | Erstkonsoli | |||
| dierung in 2014 2) | ||||||
| Blitz F07-neunhundert-sechzig-acht GmbH | Frankfurt | 25.000 | EUR | 100 | VK | |
| Blitz F07-neunhundert-sechzig-neun GmbH | Frankfurt | 25.000 | EUR | 100 | VK | |
| CA Immo Invest GmbH | Frankfurt | 50.000 | EUR | 100 | VK | |
| CA Immo Deutschland GmbH | Frankfurt | 5.000.000 | EUR | 99,7 | VK | |
| CA Immo Elf GmbH | Frankfurt | 25.000 | EUR | 100 | VK | |
| CA Immo Fünfzehn Beteiligungs GmbH | Frankfurt | 25.000 | EUR | 100 | VK | |
| CA Immo Fünfzehn GmbH & Co. KG | Frankfurt | 25.000 | EUR | 100 | VK | |
| CA Immo GB Eins GmbH & Co. KG | Frankfurt | 25.000 | EUR | 94,9 | VK | |
| CA Immo GB GmbH | Frankfurt | 25.000 | EUR | 100 | VK | |
| CA Immo Null Verwaltungs GmbH | Frankfurt | 25.000 | EUR | 100 | VK | |
| CA Immo Sechzehn Beteiligungs GmbH | Frankfurt | 25.000 | EUR | 100 | VK | |
| CA Immo Sechzehn GmbH & Co. KG | Frankfurt | 25.000 | EUR | 100 | VK | |
| CA Immo Zehn GmbH | Frankfurt | 25.000 | EUR | 100 | VK | |
| CA Immo Zwölf Verwaltungs GmbH | Frankfurt | 25.000 | EUR | 100 | VK | |
| CEREP Allermöhe GmbH | Frankfurt | 25.000 | EUR | 99,7 | VK | |
| CM Komplementär F07– 888 GmbH & Co. KG | Frankfurt | 25.000 | EUR | 94,9 | VK | |
| DRG Deutsche Realitäten GmbH | Frankfurt | 500.000 | EUR | 493) | AEJV | |
| Pannonia Shopping Center Kft. | Györ | 3.000.000 | HUF | 100 | VK | |
| CA Immo Holding B.V. | Hoofddorp | 51.200.000 | EUR | 100 | VK | |
| CAINE B.V. | Hoofddorp | 18.151 | EUR | 100 | VK | |
| Pulkovo B.V. | Hoofddorp | 25.000 | EUR | 100 | VK | |
| TzoV "Europolis Logistics Park II" | Kiew | 122.456.333 | UAH | 100 | VK | |
| TzoV "Europolis Property Holding" | Kiew | 205.343.887 | UAH | 65 | AEJV | |
| TzoV "Logistyk-Tsentr "A" | Kiew | 19.380.120 | UAH | 65 | AEJV | |
| TzoV"Corma Development" | Kiew | 209.286.179 | UAH | 65 | AEJV | |
| CA Immobilien Anlagen d.o.o. | Laibach | 50.075 | EUR | 100 | VK | |
| ALBERIQUE LIMITED | Limassol | 1.100 | EUR | 100 | VK | |
| BEDELLAN PROPERTIES LIMITED | Limassol | 12.175 | EUR | 65 | AEJV | |
| EPC KAPPA LIMITED | Limassol | 11.560 | EUR | 100 | VK | |
| EPC LAMBDA LIMITED | Limassol | 457.767 | EUR | 75 | AEJV | |
| EPC LEDUM LIMITED | Limassol | 13.169 | EUR | 100 | VK | |
| EPC OMIKRON LIMITED | Limassol | 56.772 | EUR | 65 | AEJV | |
| EPC PI LIMITED | Limassol | 2.110 | EUR | 65 | AEJV | |
| EPC PLATINUM LIMITED | Limassol | 2.450 | EUR | 100 | VK | |
| EPC RHO LIMITED | Limassol | 2.090 | EUR | 65 | AEJV | |
| EPC THREE LIMITED | Limassol | 2.491.614 | EUR | 65 | AEJV | |
| EPC TWO LIMITED | Limassol | 969.741 | EUR | 65 | AEJV | |
| EUROPOLIS REAL ESTATE ASSET MANAGEMENT LIMITED |
Limassol | 2.500 | EUR | 100 | VK | |
| OPRAH ENTERPRISES LIMITED | Limassol | 3.110 | EUR | 100 | VK | |
| CA Immo SARL | Luxemburg | 33.000 | EUR | 100 | VK | |
| CAINE S.à.r.l. | Luxemburg | 12.500 | EUR | 100 | VK | |
2) G Gründung; E Erwerb
| Gesellschaft | Sitz | Nominal kapital |
Währung | Beteiligung in % |
Konsolidie rungsart 1) |
Gründung/ Erstkonsoli dierung in 2014 2) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Europolis Real Estate Asset Management LLC | Moskau | 22.360.000 | RUB | 100 | VK | |
| HARILDO LIMITED | Nikosia | 1.400 | EUR | 50 | AEJV | |
| VESESTO LIMITED | Nikosia | 1.500 | EUR | 50 | AEJV | |
| 2P s.r.o. | Pilsen | 240.000 | CZK | 100 | VK | |
| Hotel Operations Plzen Holding s.r.o. | Pilsen | 200.000 | CZK | 100 | VK | |
| Europort Airport Center a.s. | Prag | 14.100.000 | CZK | 100 | VK | |
| Hotel Operations Europort s.r.o. | Prag | 200.000 | CZK | 100 | VK | |
| 4P - Immo. Praha s.r.o. | Prag | 200.000 | CZK | 75 | AEJV | |
| CA Immo Real Estate Management Czech Republic s.r.o. | Prag | 1.000.000 | CZK | 100 | VK | |
| RCP Alfa, s.r.o. | Prag | 1.000.000 | CZK | 51 | AEJV | |
| RCP Amazon, s.r.o. | Prag | 1.000.000 | CZK | 65 | AEJV | |
| RCP Beta, s.r.o. | Prag | 73.804.000 | CZK | 65 | AEJV | |
| RCP Delta, s.r.o. | Prag | 1.000.000 | CZK | 65 | AEJV | |
| RCP Gama, s.r.o. | Prag | 96.931.000 | CZK | 65 | AEJV | |
| RCP ISC, s.r.o. | Prag | 1.000.000 | CZK | 65 | AEJV | |
| RCP Residence, s.r.o. | Prag | 5.000.000 | CZK | 100 | VK | |
| TK Czech Development IX s.r.o. | Prag | 100.000 | CZK | 100 | VK | |
| K&K Investments S.R.L. | Sibiu | 21.609.000 | RON | 90 | AEJV | |
| Megapark o.o.d. | Sofia | 5.000 | BGN | 43,53) | AEJV | |
| Office Center Mladost EOOD | Sofia | 5.000 | BGN | 100 | VK | |
| ZAO "Avielen A.G." | St. Petersburg | 370.001.000 | RUB | 35 | AEA | |
| Camari Investments Sp.z o.o. | Warschau | 10.000 | PLN | 50 | AEJV | |
| Doratus Sp.z.o.o. (in Liquidation) | Warschau | 2.000.000 | PLN | 100 | VK | |
| PBP IT-Services Sp.z.o.o. | Warschau | 50.000 | PLN | 50 | AEJV | |
| Warsaw Financial Center Sp.z.o.o. | Warschau | 51.000 | PLN | 50 | AEJV | |
| POLECZKI Warsaw Office Sp. z o.o. | Warschau | 5.000 | PLN | 50 | AEJV | |
| POLECZKI Berlin Office Sp. z o.o. | Warschau | 5.000 | PLN | 50 | AEJV | |
| CA Immo Wspólna Sp. z o.o. | Warschau | 5.000 | PLN | 100 | VK | |
| Poleczki Amsterdam Office Sp. Z o.o. | Warschau | 5.000 | PLN | 50 | AEJV | |
| Poleczki Vienna Office Sp. Z o.o. | Warschau | 5.000 | PLN | 50 | AEJV | |
| Poleczki Development Sp. Z o.o. | Warschau | 5.000 | PLN | 50 | AEJV | |
| Hatley Investments Sp. Z o.o. SKA | Warschau | 125.160 | PLN | 50 | AEJV | |
| Hatley Investments Sp. Z o.o. | Warschau | 5.000 | PLN | 50 | AEJV | |
| Amsterdam Office Sp.z.o.o. | Warschau | 2.700.000 | PLN | 50 | AEJV | |
| Poleczki Business Park Sp.z.o.o. | Warschau | 7.936.000 | PLN | 50 | AEJV | |
| Vienna Office Sp.z.o.o. | Warschau | 3.300.000 | PLN | 50 | AEJV | |
| ALLIANCE MANAGEMENT COMPANY Sp.z o.o. | Warschau | 971.925 | PLN | 65 | AEJV | |
| CA Immo Real Estate Management Poland Sp. z o.o. | Warschau | 565.000 | PLN | 100 | VK |
2) G Gründung; E Erwerb
| Gesellschaft | Sitz | Nominal | Währung | Beteiligung | Konsolidie | Gründung/ |
|---|---|---|---|---|---|---|
| kapital | in % | rungsart 1) | Erstkonsoli | |||
| dierung in | ||||||
| 2014 2) | ||||||
| CENTER PARK Sp.z o.o. | Warschau | 84.000 | PLN | 65 | AEJV | |
| EUROPOLIS PARK BŁONIE Sp.z o.o. | Warschau | 1.102.314 | PLN | 65 | AEJV | |
| POLAND CENTRAL UNIT 1 Sp.z o.o. | Warschau | 11.800.500 | PLN | 100 | VK | E |
| SOFTWARE PARK KRAKÓW Sp.z o.o. | Warschau | 50.000 | PLN | 50 | AEJV | |
| CA Immo Bitwy Warszawskiej Sp. z o.o. | Warschau | 47.016.000 | PLN | 100 | VK | |
| CA Immo Saski Crescent Sp. z o.o. | Warschau | 159.281.000 | PLN | 100 | VK | |
| CA Immo Saski Point Sp. z o.o. | Warschau | 63.489.000 | PLN | 100 | VK | |
| CA Immo Sienna Center Sp. z o.o. | Warschau | 112.416.000 | PLN | 100 | VK | |
| CA Immo Warsaw Towers Sp. z o.o. | Warschau | 180.528.000 | PLN | 100 | VK | |
| Avielen Beteiligungs GmbH | Wien | 35.000 | EUR | 100 | VK | |
| Betriebsobjekte Verwertung Gesellschaft m.b.H. & Co. | ||||||
| Leasing OG | Wien | 4.135.427 | EUR | 100 | VK | |
| BIL-S Superädifikatsverwaltungs GmbH | Wien | 70.000 | EUR | 100 | VK | |
| CA Immo BIP Liegenschaftsverwaltung GmbH | Wien | 3.738.127 | EUR | 100 | VK | |
| CA Immo Galleria Liegenschaftsverwaltung GmbH | Wien | 35.000 | EUR | 100 | VK | |
| CA Immo Germany Holding GmbH | Wien | 35.000 | EUR | 100 | VK | |
| CA Immo International Holding GmbH | Wien | 35.000 | EUR | 100 | VK | |
| CA Immo Investment Management GmbH | Wien | 100.000 | EUR | 100 | VK | |
| CA Immo LP GmbH | Wien | 146.000 | EUR | 100 | VK | |
| CA Immo ProjektentwicklungsgmbH (in Liquidation) | Wien | 72.500 | EUR | 100 | VK | |
| CA Immo Rennweg 16 GmbH | Wien | 35.000 | EUR | 100 | VK | |
| CA Immobilien Anlagen Beteiligungs GmbH & Co | ||||||
| Finanzierungs OG | Wien | 147.817.600 | EUR | 100 | VK | |
| CA Immo-RI-Residential Property Holding GmbH | Wien | 35.000 | EUR | 100 | VK | |
| EUROPOLIS GmbH | Wien | 5.000.000 | EUR | 100 | VK | |
| omniCon Baumanagement GmbH | Wien | 100.000 | EUR | 100 | VK | |
| PHI Finanzbeteiligungs und Investment GmbH | Wien | 35.000 | EUR | 100 | VK | G |
| EUROPOLIS CE Alpha Holding GmbH | Wien | 36.336 | EUR | 65 | AEJV | |
| EUROPOLIS CE Amber Holding GmbH | Wien | 35.000 | EUR | 100 | VK | |
| EUROPOLIS CE Istros Holding GmbH | Wien | 35.000 | EUR | 100 | VK | |
| EUROPOLIS CE Lambda Holding GmbH | Wien | 35.000 | EUR | 75 | AEJV | |
| EUROPOLIS CE My Holding GmbH | Wien | 35.000 | EUR | 75 | AEJV | |
| EUROPOLIS CE Rho Holding GmbH | Wien | 35.000 | EUR | 65 | AEJV | |
| Europolis Real Estate Asset Management GmbH | Wien | 35.000 | EUR | 100 | VK | |
| Europolis Zagrebtower d.o.o. | Zagreb | 15.347.000 | HRK | 65 | AEJV |
2) G Gründung; E Erwerb
Die CA Immo Gruppe hält zum 31.12.2014 99,7% der Anteile an der CA Immo Deutschland GmbH, Frankfurt am Main (kurz Frankfurt). In dem Konzernabschluss sind daher auch die folgenden Tochtergesellschaften, Anteile an Gemeinschaftsunternehmen und an assoziierten Unternehmen der CA Immo Deutschland GmbH, Frankfurt, enthalten:
| Gesellschaft | Sitz | Nominal | Währung | Beteiligung | Konsolidie | Gründung/ |
|---|---|---|---|---|---|---|
| kapital | in % | rungsart | Erstkonsoli | |||
| 1) | dierung in 2014 2) |
|||||
| CA Immo 13 GmbH | Frankfurt | 25.000 | EUR | 100 | VK | |
| CA Immo 14 GmbH | Frankfurt | 25.000 | EUR | 100 | VK | |
| CA Immo Berlin Europaplatz 01 GmbH & Co. KG | Frankfurt | 5.000 | EUR | 100 | VK | |
| CA Immo Berlin Europaplatz 01 Verwaltungs GmbH | Frankfurt | 25.000 | EUR | 100 | VK | |
| CA Immo Berlin Hallesches Ufer GmbH | Frankfurt | 25.000 | EUR | 100 | VK | |
| CA Immo Berlin Lehrter Stadtquartier 4 GmbH & Co. KG | Frankfurt | 5.000 | EUR | 100 | VK | |
| CA Immo Berlin Lehrter Stadtquartier 7 GmbH & Co. KG | Frankfurt | 5.000 | EUR | 100 | VK | |
| CA Immo Berlin Lehrter Stadtquartier 8 GmbH & Co. KG | Frankfurt | 5.000 | EUR | 100 | VK | |
| CA Immo Berlin Lehrter Stadtquartier 9 GmbH & Co. KG | Frankfurt | 5.000 | EUR | 100 | VK | |
| CA Immo Berlin Lehrter Stadtquartier Verwaltungs GmbH | Frankfurt | 25.000 | EUR | 100 | VK | |
| CA Immo Berlin Lietzenburger Straße GmbH & Co. KG | Frankfurt | 5.000 | EUR | 100 | VK | |
| CA Immo Berlin Lietzenburger Straße Verwaltungs GmbH | Frankfurt | 25.000 | EUR | 100 | VK | |
| CA Immo Berlin MBVD Projekt GmbH & Co. KG | Frankfurt | 5.000 | EUR | 100 | VK | |
| CA Immo Berlin MBVD Verwaltungs GmbH | Frankfurt | 25.000 | EUR | 100 | VK | |
| CA Immo Berlin Europaplatz 03 GmbH & Co. KG | Frankfurt | 5.000 | EUR | 100 | VK | |
| CA Immo Berlin Europaplatz 03 Verwaltungs GmbH | Frankfurt | 25.000 | EUR | 100 | VK | |
| CA Immo Berlin Schöneberger Ufer Beteiligungs GmbH | Frankfurt | 25.000 | EUR | 100 | VK | |
| CA Immo Berlin Schöneberger Ufer GmbH & Co. KG | Frankfurt | 25.000 | EUR | 100 | VK | |
| CA Immo Berlin Schöneberger Ufer Verwaltungs GmbH | Frankfurt | 25.000 | EUR | 100 | VK | |
| Stadthafenquartier Europacity Berlin GmbH & Co. KG | Frankfurt | 5.000 | EUR | 50 | AEJV | |
| Stadthafenquartier Europacity Berlin Verwaltungs GmbH | Frankfurt | 25.000 | EUR | 50 | AEJV | |
| CA Immo Düsseldorf BelsenPark MK 2,1 Projekt GmbH & Co. KG Frankfurt | 5.000 | EUR | 100 | VK | ||
| CA Immo Düsseldorf BelsenPark MK 3 Projekt GmbH & Co. KG | Frankfurt | 5.000 | EUR | 100 | VK | |
| CA Immo Düsseldorf BelsenPark Verwaltungs GmbH | Frankfurt | 25.000 | EUR | 100 | VK | |
| CA Immo Frankfurt Bauphase I GmbH & Co. KG | Frankfurt | 5.000 | EUR | 100 | VK | |
| CA Immo Frankfurt Bauphase I Verwaltungs GmbH | Frankfurt | 25.000 | EUR | 100 | VK | |
| CA Immo Frankfurt Nord 1 Beteiligungs GmbH | Frankfurt | 25.000 | EUR | 100 | VK | |
| CA Immo Frankfurt Nord 1 Verwaltungs GmbH | Frankfurt | 25.000 | EUR | 100 | VK | |
| CA Immo Frankfurt Nord 4 GmbH & Co. KG | Frankfurt | 5.000 | EUR | 100 | VK | |
| CA Immo Frankfurt Nord 4 Verwaltungs GmbH | Frankfurt | 25.000 | EUR | 100 | VK | |
| CA Immo Frankfurt Tower 185 Beteiligungs GmbH | Frankfurt | 25.000 | EUR | 100 | VK | |
| CA Immo Frankfurt Tower 185 Betriebs GmbH | Frankfurt | 25.000 | EUR | 33,3 | AEJV | |
| CA Immo Frankfurt Tower 185 Projekt GmbH & Co. KG | Frankfurt | 5.000 | EUR | 33,3 | AEJV | |
| CA Immo Frankfurt Tower 185 Verwaltungs GmbH | Frankfurt | 25.000 | EUR | 33,3 | AEJV | |
| CA Immo Frankfurt Tower– 2-Geschäftsführungs GmbH | Frankfurt | 25.000 | EUR | 100 | VK |
1) VK Vollkonsolidierung; AEJV at equity Konsolidierung Gemeinschaftsunternehmen; AEA at equity Konsolidierung assoziierte Unternehmen
2) G Gründung; E Erwerb
| Gesellschaft | Sitz | Nominal | Währung | Beteiligung | Konsolidie | Gründung/ |
|---|---|---|---|---|---|---|
| kapital | in % | rungsart 1) | Erstkonso | |||
| lidierung | ||||||
| in 2014 2) | ||||||
| CA Immo Frankfurt Tower– 2-Verwaltungsgesellschaft mbH | Frankfurt | 25.000 | EUR | 100 | VK | |
| CA Immo Köln K 1 GmbH | Frankfurt | 25.000 | EUR | 100 | VK | |
| CA Immo München MI 1 - Arnulfpark Grundstücksverwertungs | Frankfurt | 25.000 | EUR | 100 | VK | |
| CA Immo München MK 6 - Arnulfpark Grundstücksverwertungs | Frankfurt | 25.000 | EUR | 100 | VK | |
| omniCon Gesellschaft für innovatives Bauen mbH | Frankfurt | 100.000 | EUR | 100 | VK | |
| CA Immo München Ambigon Nymphenburg GmbH & Co. KG | Grünwald | 5.000 | EUR | 100 | VK | |
| CA Immo München Ambigon Nymphenburg Verwaltungs GmbH | Grünwald | 25.000 | EUR | 100 | VK | |
| Baumkirchen MK GmbH & Co. KG | Grünwald | 10.000 | EUR | 50 | AEJV | |
| Baumkirchen MK Verwaltungs GmbH | Grünwald | 25.000 | EUR | 50 | AEJV | |
| Baumkirchen WA 1 GmbH & Co. KG | Grünwald | 10.000 | EUR | 50 | AEJV | |
| Baumkirchen WA 1 Verwaltungs GmbH | Grünwald | 25.000 | EUR | 50 | AEJV | |
| Baumkirchen WA 2 GmbH & Co. KG | Grünwald | 10.000 | EUR | 50 | AEJV | |
| Baumkirchen WA 2 Verwaltungs GmbH | Grünwald | 25.000 | EUR | 50 | AEJV | |
| Baumkirchen WA 3 GmbH & Co. KG | Grünwald | 10.000 | EUR | 50 | AEJV | |
| Baumkirchen WA 3 Verwaltungs GmbH | Grünwald | 25.000 | EUR | 50 | AEJV | |
| CA Immo Bayern Betriebs GmbH | Grünwald | 25.000 | EUR | 100 | VK | |
| CA Immo München Moosach Verwaltungs GmbH | Grünwald | 25.000 | EUR | 100 | VK | |
| CA Immo Projektentwicklung Bayern GmbH & Co. KG | Grünwald | 255.646 | EUR | 100 | VK | |
| CA Immo Projektentwicklung Bayern Verwaltungs GmbH | Grünwald | 25.000 | EUR | 100 | VK | |
| CA Immo Stuttgart Heilbronner Straße GmbH & Co. KG | Grünwald | 5.000 | EUR | 100 | VK | |
| CONCEPT BAU - PREMIER CA Immo Isargärten GmbH & Co. KG | Grünwald | 15.000 | EUR | 33,33) | AEJV | |
| CONCEPT BAU - PREMIER Vivico Isargärten Verwaltungs GmbH | Grünwald | 25.000 | EUR | 33,33) | AEJV | |
| Isargärten Bauträger GmbH & Co. KG | Grünwald | 15.000 | EUR | 33,33) | AEJV | |
| Isargärten Bauträger Verwaltungs GmbH | Grünwald | 25.000 | EUR | 33,33) | AEJV | |
| Isargärten Thalkirchen Verwaltungs GmbH (in Liquidation) | Grünwald | 25.000 | EUR | 33,3 | AEA | |
| SKYGARDEN Arnulfpark GmbH & Co. KG | Grünwald | 100.000 | EUR | 100 | VK | |
| SKYGARDEN Arnulfpark Verwaltungs GmbH | Grünwald | 25.000 | EUR | 50 | AEJV | |
| Kontorhaus Arnulfpark GmbH & Co. KG | Grünwald | 100.000 | EUR | 93 | VK | E |
| Kontorhaus Arnulfpark Verwaltungs GmbH | Grünwald | 25.000 | EUR | 100 | VK | E |
| Congress Centrum Skyline Plaza Beteiligung GmbH | Hamburg | 25.000 | EUR | 50 | AEJV | |
| Congress Centrum Skyline Plaza Verwaltung GmbH | Hamburg | 25.000 | EUR | 50 | AEJV | |
| CongressCentrum Skyline Plaza GmbH & Co. KG | Hamburg | 25.000 | EUR | 50 | AEJV | |
| REC Frankfurt Objektverwaltungsgesellschaft mbH | Hamburg | 25.000 | EUR | 50 | AEJV | |
| Mainzer Hafen GmbH | Mainz | 25.000 | EUR | 50 | AEJV | |
| Zollhafen Mainz GmbH & Co. KG | Mainz | 8.624.934 | EUR | 50,13) | AEJV | |
| CA Immo Mainz Rheinallee III GmbH & Co.KG | Mainz | 5.000 | EUR | 100 | VK | G |
| CA Immo Mainz Rheinallee III Verwaltungs GmbH | Mainz | 25.000 | EUR | 100 | VK | G |
| CA Immo Mainz Rheinallee Hafenspitze GmbH | Mainz | 25.000 | EUR | 100 | VK | G |
| Skyline Plaza Generalübernehmer GmbH & Co. KG | Oststeinbek | 25.000 | EUR | 50 | AEJV | |
| Skyline Plaza Generalübernehmer Verwaltung GmbH | Oststeinbek | 25.000 | EUR | 50 | AEJV | |
| Boulevard Süd 4 Verwaltungs-GmbH | Ulm | 25.000 | EUR | 50 | AEJV | |
| Boulevard Süd 4 GmbH & Co. KG | Ulm | 200.000 | EUR | 50 | AEJV |
2) G Gründung; E Erwerb
Der Vorstand bestätigt nach bestem Wissen, dass der im Einklang mit den International Financial Reporting Standards (IFRS), wie sie in der EU anzuwenden sind, erstellte Konzernabschluss der CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft ein möglichst getreues Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der CA Immo Gruppe vermittelt und dass der Konzernlagebericht den Geschäftsverlauf, das Geschäftsergebnis und die Lage des Konzerns so darstellt, dass ein möglichst getreues Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der CA Immo Gruppe entsteht, und dass der Konzernlagebericht die wesentlichen Risiken und Ungewissheiten beschreibt, denen die CA Immo Gruppe ausgesetzt ist.
Wien, 23. März 2015
Der Vorstand
Dr. Bruno Ettenauer (Vorstandsvorsitzender)
Florian Nowotny (Mitglied des Vorstands)
Wir haben den beigefügten Konzernabschluss der
für das Geschäftsjahr vom 1. Jänner 2014 bis zum 31. Dezember 2014 geprüft. Dieser Konzernabschluss umfasst die Konzernbilanz zum 31. Dezember 2014, die Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung, die Konzern-Gesamtergebnisrechnung, die Konzerngeldflussrechnung und die Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung für das am 31. Dezember 2014 endende Geschäftsjahr sowie den Konzernanhang.
Die gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft sind für die Konzernbuchführung sowie für die Aufstellung eines Konzernabschlusses verantwortlich, der ein möglichst getreues Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards (IFRSs), wie sie in der EU anzuwenden sind, und den zusätzlichen Anforderungen des § 245a UGB vermittelt. Diese Verantwortung beinhaltet: Gestaltung, Umsetzung und Aufrechterhaltung eines internen Kontrollsystems, soweit dieses für die Aufstellung des Konzernabschlusses und die Vermittlung eines möglichst getreuen Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns von Bedeutung ist, damit dieser frei von wesentlichen Fehldarstellungen ist, sei es auf Grund von beabsichtigten oder unbeabsichtigten Fehlern; die Auswahl und Anwendung geeigneter Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden; die Vornahme von Schätzungen, die unter Berücksichtigung der gegebenen Rahmenbedingungen angemessen erscheinen.
Unsere Verantwortung besteht in der Abgabe eines Prüfungsurteils zu diesem Konzernabschluss auf der Grundlage unserer Prüfung. Wir haben unsere Prüfung unter Beachtung der in Österreich geltenden gesetzlichen Vorschriften und der vom International Auditing and Assurance Standards Board (IAASB) der International Federation of Accountants (IFAC) herausgegebenen International Standards on Auditing (ISAs) durchgeführt. Diese Grundsätze erfordern, dass wir die Standesregeln einhalten und die Prüfung so planen und durchführen, dass wir uns mit hinreichender Sicherheit ein Urteil darüber bilden können, ob der Konzernabschluss frei von wesentlichen Fehldarstellungen ist.
Eine Prüfung beinhaltet die Durchführung von Prüfungshandlungen zur Erlangung von Prüfungsnachweisen hinsichtlich der Beträge und sonstigen Angaben im Konzernabschluss. Die Auswahl der Prüfungshandlungen liegt im pflichtgemäßen Ermessen des Abschlussprüfers unter Berücksichtigung seiner Einschätzung des Risikos eines Auftretens wesentlicher Fehldarstellungen, sei es auf Grund von beabsichtigten oder unbeabsichtigten Fehlern. Bei der Vornahme dieser Risikoeinschätzung berücksichtigt der Abschlussprüfer das interne Kontrollsystem, soweit es für die Aufstellung des Konzernabschlusses und die Vermittlung eines möglichst getreuen Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns von Bedeutung ist, um unter Berücksichtigung der Rahmenbedingungen geeignete Prüfungshandlungen festzulegen, nicht jedoch um ein Prüfungsurteil über die Wirksamkeit der internen Kontrollen des Konzerns abzugeben. Die Prüfung umfasst ferner die Beurteilung der Angemessenheit der angewandten Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden und der von den gesetzlichen Vertretern vorgenommenen wesentlichen Schätzungen sowie eine Würdigung der Gesamtaussage des Konzernabschlusses.
Wir sind der Auffassung, dass wir ausreichende und geeignete Prüfungsnachweise erlangt haben, sodass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unser Prüfungsurteil darstellt.
Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt. Auf Grund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Konzernabschluss nach unserer Beurteilung den gesetzlichen Vorschriften und vermittelt ein möglichst getreues Bild der Vermögens- und Finanzlage des Konzerns zum 31. Dezember 2014 sowie der Ertragslage des Konzerns und der Zahlungsströme des Konzerns für das Geschäftsjahr vom 1. Jänner 2014 bis zum 31. Dezember 2014 in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards (IFRSs), wie sie in der EU anzuwenden sind.
Der Konzernlagebericht ist auf Grund der gesetzlichen Vorschriften darauf zu prüfen, ob er mit dem Konzernabschluss in Einklang steht und ob die sonstigen Angaben im Konzernlagebericht nicht eine falsche Vorstellung von der Lage des Konzerns erwecken. Der Bestätigungsvermerk hat auch eine Aussage darüber zu enthalten, ob der Konzernlagebericht mit dem Konzernabschluss in Einklang steht und ob die Angaben nach § 243a UGB zutreffen.
Der Konzernlagebericht steht nach unserer Beurteilung in Einklang mit dem Konzernabschluss. Die Angaben gemäß § 243a UGB sind zutreffend.
Wien, am 23. März 2015
KPMG Austria GmbH
Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungsgesellschaft
Mag. Helmut Kerschbaumer ppa. Mag. Christoph Erik Balzar
Wirtschaftsprüfer Wirtschaftsprüfer
JAHRESABSCHLUSS UND LAGEBERICHT
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IMPRESSUM Fehler! Textmarke nicht definiert.
| 31.12.2014 | 31.12.2013 | |
|---|---|---|
| € | Tsd. € | |
| A. Anlagevermögen | ||
| I. Immaterielle Vermögensgegenstände | ||
| EDV-Software | 632.651,32 | 605 |
| 632.651,32 | 605 | |
| II. Sachanlagen | ||
| 1. Grundstücke und Bauten | 244.285.577,36 | 265.687 |
| davon Grundwert: 44.395.040,45 €; 31.12.2013: 48.585 Tsd. € | ||
| 2. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung | 693.999,88 | 893 |
| 3. Geleistete Anzahlungen und Anlagen in Bau | 1.010.834,44 | 2.813 |
| 245.990.411,68 | 269.393 | |
| III. Finanzanlagen | ||
| 1. Anteile an verbundenen Unternehmen | 1.571.945.998,27 | 1.754.754 |
| 2. Ausleihungen an verbundene Unternehmen | 206.625.630,11 | 154.789 |
| 3. Beteiligungen | 253.186,19 | 7 |
| 4. Ausleihungen an Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht | 67.000,00 | 67 |
| 5. Derivate | 54.207,79 | 1.311 |
| 6. Sonstige Ausleihungen | 136.905.340,88 | 7.963 |
| 1.915.851.363,24 | 1.918.891 | |
| 2.162.474.426,24 | 2.188.889 | |
| B. Umlaufvermögen | ||
| I. Forderungen | ||
| 1. Forderungen aus Leistungen | 63.626,20 | 215 |
| 2. Forderungen gegenüber verbundenen Unternehmen | 26.293.922,40 | 37.612 |
| 3. Forderungen gegenüber Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht | 25.341,55 | 0 |
| 4. Sonstige Forderungen | 8.724.721,40 | 2.729 |
| 35.107.611,55 | 40.556 | |
| II. Sonstige Wertpapiere | 13.657.800,00 | 33.055 |
| III. Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten | 27.692.685,23 | 179.184 |
| 76.458.096,78 | 252.795 | |
| C. Rechnungsabgrenzungsposten | 222.309,05 | 525 |
| 2.239.154.832,07 | 2.442.209 |
| 31.12.2014 | 31.12.2013 | |
|---|---|---|
| € | Tsd. € | |
| A. Eigenkapital | ||
| I. Grundkapital |
718.336.602,72 | 638.714 |
| II. Gebundene Kapitalrücklagen | 854.841.594,68 | 820.184 |
| III. Bilanzgewinn | 235.953.402,38 | 221.976 |
| davon Gewinnvortrag: 186.833.249,08 €; 31.12.2013: 75.362 Tsd. € | ||
| 1.809.131.599,78 | 1.680.874 | |
| B. Zuschüsse aus öffentlichen Mitteln | 370.835,40 | 0 |
| C. Rückstellungen | ||
| 1. Rückstellungen für Abfertigungen | 410.166,00 | 299 |
| 2. Steuerrückstellungen | 195.212,50 | 184 |
| 3. Sonstige Rückstellungen | 28.976.272,68 | 67.647 |
| 29.581.651,18 | 68.130 | |
| D. Verbindlichkeiten | ||
| 1. Anleihen | 200.000.000,00 | 485.000 |
| davon konvertibel: 0,00 €; 31.12.2013: 135.000 Tsd. € | ||
| 2. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten | 137.785.163,75 | 118.915 |
| 3. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen | 831.603,49 | 1.661 |
| 4. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen | 55.147.825,04 | 79.346 |
| 5. Sonstige Verbindlichkeiten | 3.797.906,28 | 6.578 |
| davon aus Steuern: 439.014,22 €; 31.12.2013: 670 Tsd. € | ||
| davon im Rahmen der sozialen Sicherheit: 101.011,19 €; 31.12.2013: 102 Tsd. € | ||
| 397.562.498,56 | 691.500 | |
| E. Rechnungsabgrenzungsposten | 2.508.247,15 | 1.705 |
| 2.239.154.832,07 | 2.442.209 | |
| Haftungsverhältnisse | 324.442.439,53 | 331.045 |
| 2014 | 2013 | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| € | € | Tsd. € | Tsd. € | ||
| 1. Umsatzerlöse | 26.508.556,95 | 24.939 | |||
| 2. Sonstige betriebliche Erträge | |||||
| a) Erträge aus dem Abgang vom und der Zuschreibung zum Anlagevermögen mit | |||||
| Ausnahme der Finanzanlagen | 3.097.368,31 | 11.358 | |||
| b) Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen | 5.431.831,02 | 103 | |||
| c) Übrige | 5.256.672,74 | 13.785.872,07 | 4.863 | 16.324 | |
| 3. Personalaufwand | |||||
| a) Löhne | –13.700,00 | –14 | |||
| b) Gehälter | –6.746.685,61 | –6.007 | |||
| c) Aufwendungen für Abfertigungen und Leistungen an betriebliche | |||||
| Mitarbeitervorsorgekassen | –180.384,66 | –127 | |||
| d) Aufwendungen für Altersversorgung | –175.531,54 | –163 | |||
| e) Aufwendungen für gesetzlich vorgeschriebene Sozialabgaben sowie vom Entgelt | |||||
| abhängige Abgaben und Pflichtbeiträge | –1.231.527,26 | –1.151 | |||
| f) Sonstige Sozialaufwendungen | –98.971,60 | –8.446.800,67 | –89 | –7.551 | |
| 4. Abschreibungen auf immaterielle Gegenstände des Anlagevermögens und | |||||
| Sachanlagen | –8.355.082,51 | –7.768 | |||
| 5. Sonstige betriebliche Aufwendungen | |||||
| a) Steuern | –1.463.392,99 | –382 | |||
| b) Übrige | –26.531.237,01 | –27.994.630,00 | –14.396 | –14.778 | |
| 6. Zwischensumme aus Z 1 bis 5 (Betriebsergebnis) | –4.502.084,16 | 11.166 | |||
| 7. Erträge aus Beteiligungen | 322.808.182,33 | 95.809 | |||
| davon aus verbundenen Unternehmen: 322.710.182,33 €; 2013: 95.809 Tsd. € | |||||
| 8. Erträge aus Ausleihungen des Finanzanlagevermögens | 21.112.193,14 | 10.567 | |||
| davon aus verbundenen Unternehmen: 10.580.075,93 €; 2013: 9.893 Tsd. € | |||||
| 9. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge | 8.683.860,91 | 16.451 | |||
| davon aus verbundenen Unternehmen: 5.294.101,79 €; 2013: 5.514 Tsd. € | |||||
| 10. Erträge aus dem Abgang und der Zuschreibung von Finanzanlagen | 10.465.797,92 | 71.053 | |||
| 11. Aufwendungen aus Finanzanlagen und Zinsforderungen des Umlaufvermögens, | |||||
| davon | –263.022.118,19 | –8.916 | |||
| a) Abschreibungen: 258.982.405,68 €; 2013: 9.417 Tsd. € | |||||
| b) Wertberichtigung von Zinsforderungen: 3.843.740,34 €, 2013: 1.667 Tsd. € | |||||
| c) Aufwendungen aus verbundenen Unternehmen: 257.679.261,98 €; 2013: 8.915 | |||||
| Tsd. € | |||||
| 12. Zinsen und ähnliche Aufwendungen | –50.659.923,39 | –54.391 | |||
| davon betreffend verbundene Unternehmen: 5.908.742,47 €; 2013: 1.151 Tsd. € | |||||
| 13. Zwischensumme aus Z 7 bis 12 (Finanzergebnis) | 49.387.992,72 | 130.573 | |||
| 14. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit | 44.885.908,56 | 141.739 | |||
| 15. Steuern vom Einkommen | 4.234.244,74 | 4.875 | |||
| 16. Jahresüberschuss | 49.120.153,30 | 146.614 | |||
| 17. Gewinnvortrag aus dem Vorjahr | 186.833.249,08 | 75.362 | |||
| 18. Bilanzgewinn | 235.953.402,38 | 221.976 |
Der Jahresabschluss wurde nach den Vorschriften des österreichischen Unternehmensgesetzbuches (UGB) aufgestellt.
Der Jahresabschluss wird unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung sowie unter Beachtung der Generalnorm, ein möglichst getreues Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Unternehmens zu vermitteln, aufgestellt.
Bei der Erstellung des Jahresabschlusses wurde der Grundsatz der Vollständigkeit eingehalten. Bei der Bewertung der einzelnen Vermögenswerte und Schulden wird auf den Grundsatz der Einzelbewertung geachtet und eine Fortführung des Unternehmens unterstellt.
Für die Gewinn- und Verlustrechnung wird das Gesamtkostenverfahren angewendet.
Die immateriellen Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und die Sachanlagen werden zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten vermindert um planmäßige Abschreibungen, soweit abnutzbar, und außerplanmäßige Abschreibungen, soweit notwendig, angesetzt.
Die planmäßigen Abschreibungen werden linear vorgenommen, die Abschreibungsdauer entspricht der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer. Bei Zugängen in der ersten Hälfte des Geschäftsjahres wird die volle Jahresabschreibung, bei Zugängen in der zweiten Hälfte die halbe Jahresabschreibung berücksichtigt.
Außerplanmäßige Abschreibungen werden nur dann vorgenommen, wenn voraussichtlich dauerhafte Wertminderungen eingetreten sind. Wesentliche Zuschreibungen werden bei Wertaufholung bis zu den fortgeführten Anschaffungskosten vorgenommen.
Die Anteile an verbundenen Unternehmen, Beteiligungen und Swaptions, die als Posten "Derivate" gezeigt werden, sind zu Anschaffungskosten vermindert um außerplanmäßige Abschreibungen angesetzt.
Die Ausleihungen an verbundenen Unternehmen, Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht, und sonstige Ausleihungen sind zu Anschaffungskosten, vermindert um Rückzahlungen und außerplanmäßigen Abschreibungen, angesetzt.
Außerplanmäßige Abschreibungen werden nur dann vorgenommen, wenn voraussichtlich dauerhafte Wertminderungen eingetreten sind. Zuschreibungen werden bei Wertaufholung bis zu den Anschaffungskosten vorgenommen.
Die Forderungen sind zum Nennwert bewertet. Erkennbare Ausfallsrisken werden durch individuelle Abwertungen berücksichtigt. Die Erfassung der Beteiligungserträge erfolgt auf Basis von Ausschüttungsbeschlüssen bzw. dokumentierten phasengleichen Ausschüttungen.
Wertpapiere des Umlaufvermögens werden einschließlich der auf die Wertpapiere entfallenden abgegrenzten Zinsen, höchstens aber zum Marktwert, bilanziert. Die abgegrenzten Zinsen werden unter dem Posten sonstige Forderungen ausgewiesen.
In den aktiven Rechnungsabgrenzungen werden vorausgezahlte Aufwendungen abgegrenzt. Darüber hinaus erfolgt bei Anleihen eine Aktivierung des Disagios und finanzmathematische Verteilung über die Laufzeit.
In den passiven Rechnungsabgrenzungen werden Mietervorauszahlungen und Investitionszuschüsse von Mietern dargestellt.
Der Zuschuss aus öffentlichen Mitteln beinhaltet einen Zuschuss vom Land Wien für innovatives Bauen. Dieser Zuschuss wird über die Restnutzungsdauer des Gebäudes aufgelöst.
Die Rückstellungen für Abfertigungen betragen 165,68% (31.12.2013: 139,63%) der am Bilanzstichtag bestehenden fiktiven, gesetzlichen Abfertigungsverpflichtungen. Die Berechnung erfolgt nach der in der internationalen Rechnungslegung anerkannten PUC-Methode unter Zugrundelegung eines Rechnungszinssatzes von 1,56% (31.12.2013: 2,82%) und künftiger Bezugserhöhungen von 2% für Angestellte sowie einer Inflationsabgeltung von 2% und ohne Berücksichtigung eines Fluktuationsabschlages. Der Rechnungszinssatz wurde gegenüber dem Vorjahr um 1,26% gesenkt, ansonsten wurden die gleichen Parameter wie im Vorjahr für die Rückstellungsberechnung verwendet.
Die Steuer- und sonstigen Rückstellungen werden unter Bedachtnahme auf den Grundsatz der Vorsicht in Höhe der voraussichtlichen Inanspruchnahme gebildet. Sie berücksichtigen alle erkennbaren Risken und der Höhe nach noch nicht feststehenden Verbindlichkeiten.
Derivative Finanzinstrumente (im konkreten Fall Zinsswaps) werden, soweit im Einzelfall möglich, als Sicherungsinstrument für ein Grundgeschäft (eine Forderung aus der Weiterverrechnung an eine andere Konzerngesellschaft (backto-back)) designiert. Gemäß der AFRAC-Stellungnahme "Die unternehmensrechtliche Bilanzierung von Derivaten und Sicherungsinstrumenten" stellen diese Derivate eine Bewertungseinheit dar, wenn die Sicherungsbeziehung ausreichend effektiv ist. Für die Ermittlung der prospektiven Effektivität der Sicherungsbeziehung wird der "Critical Term Match", für die Ermittlung der retrospektiven Effektivität wird die "hypothetische Derivate Methode" herangezogen. Bei Vorliegen einer Bewertungseinheit erfolgt sowohl bei einem positiven als auch bei einem negativen beizulegenden Zeitwert des Derivats kein Ansatz einer Forderung bzw. einer Drohverlustrückstellung in der Bilanz. Gleichzeitig werden die Forderungen/Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen aus gleichlautenden (back-to-back) derivativen Finanzinstrumenten nicht als Forderung/Verbindlichkeit in der Bilanz berücksichtigt. Die ineffektiven Teile der als Sicherungsinstrument designierten Derivate werden immer als Drohverlustrückstellung berücksichtigt. Soweit keine Bewertungseinheiten gebildet werden oder aufgrund der Voraussetzungen nicht mehr gebildet werden können, erfolgt im Falle von negativen Marktwerten der derivativen Finanzinstrumente die Bildung einer Drohverlustrückstellung in Höhe des negativen Marktwertes. Positive Marktwerte werden nicht bilanziert.
Verbindlichkeiten sind mit ihrem Rückzahlungsbetrag unter Bedachtnahme auf den Grundsatz der Vorsicht bilanziert.
Fremdwährungsforderungen werden zum Anschaffungskurs bzw. zum niedrigeren Geldkurs am Bilanzstichtag bewertet. Fremdwährungsverbindlichkeiten werden zum Anschaffungskurs bzw. zum höheren Briefkurs am Bilanzstichtag bewertet.
Die Aufgliederung und Entwicklung des Anlagevermögens ist dem Anlagenspiegel in Anlage 1 zu entnehmen.
Die Zugänge bei Grundstücken und Bauten sowie bei Geleisteten Anzahlungen und Anlagen in Bau betreffen im Wesentlichen laufende Investitionen, insbesondere Zusammenlegungen und Teilungen von Mieträumlichkeiten sowie den Umbau der Erdberger Lände und der Storchengasse. Die Abgänge betreffen im Wesentlichen den Verkauf von drei Liegenschaften und einen Gebäudeabriss. Zum Bilanzstichtag umfassen die Sachanlagen 13 Objekte (31.12.2013: 16 Objekte).
Im Geschäftsjahr 2014 wurden – wie im Vorjahr – keine außerplanmäßigen Abschreibungen auf das Sachanlagevermögen vorgenommen. Im Geschäftsjahr 2014 wurden Zuschreibungen in Höhe von 879Tsd. € auf das Sachanlagevermögen (2013: 0Tsd. €) vorgenommen und keine (2013: 0Tsd. €) unterlassen.
Die Darstellung der Angaben zu Beteiligungsunternehmen erfolgt in Anlage 2.
Im Geschäftsjahr 2014 wurden außerplanmäßige Abschreibungen in Höhe von 258.982Tsd. € (2013: 9.417Tsd. €) und Zuschreibungen in Höhe von 2.701Tsd. € (2013: 47.231Tsd. €) auf das Finanzanlagevermögen vorgenommen.
Der Buchwert der Anteile an verbundenen Unternehmen beträgt 1.571.946Tsd. € (31.12.2013: 1.754.754Tsd. €). Die laufenden Zugänge resultieren im Wesentlichen aus diversen Gesellschafterzuschüssen. Die Abgänge resultierten im Wesentlichen aus einer Liquidation einer Tochtergesellschaft in Luxemburg in Höhe von 44.336 Tsd €.
| Tsd. € | 31.12.2014 | 31.12.2013 |
|---|---|---|
| CAINE B.V., Hoofddorp | 56.949 | 7.000 |
| BA Business Center a.s., Bratislava | 28.000 | 28.000 |
| CA Immobilien Anlagen Beteiligungs GmbH & Co Finanzierungs OG, Wien | 20.350 | 0 |
| Poland Central Unit Sp.z.o.o, Warschau | 18.703 | 30.000 |
| TK Czech Development IX s.r.o., Prag | 17.564 | 0 |
| CA Immo Holding B.V., Hoofddorp | 17.200 | 16.900 |
| R70 Invest Budapest Kft., Budapest | 12.004 | 12.004 |
| Kapas Center Kft., Budapest | 10.430 | 11.730 |
| Sonstige unter 10 Mio. € | 25.426 | 49.155 |
| 206.626 | 154.789 |
Ausleihungen an verbundene Unternehmen in Höhe von 71.311Tsd. € (31.12.2013: 127.412Tsd. €) haben eine Restlaufzeit bis zu einem Jahr.
Der Posten Derivate beinhaltet derivative Finanzinstrumente, im konkreten Fall Swaptions.
| Tsd. € | 31.12.2014 | 31.12.2013 |
|---|---|---|
| EUROPOLIS PARK BUCHAREST ALPHA S.R.L., Bukarest | 44.491 | 0 |
| RCP Amazon, s.r.o., Prag | 19.552 | 0 |
| EUROPOLIS SEMA PARK S.R.L., Bukarest | 12.439 | 0 |
| COM PARK Ingatlanberuházási Kft., Budapest | 12.436 | 0 |
| EUROPOLIS PARK BUCHAREST BETA S.R.L., Bukarest | 11.151 | 0 |
| EUROPOLIS PARK BUCHAREST S.R.L., Bukarest | 6.540 | 0 |
| Office Center Mladost 2 EOOD, Sofia | 5.000 | 0 |
| Sonstige unter 5 Mio. € | 25.296 | 7.963 |
| 136.905 | 7.963 |
Sonstige Ausleihungen in Höhe von 103.112Tsd. € (31.12.2013: 0Tsd. €) haben eine Restlaufzeit bis zu einem Jahr.
Die Forderungen aus Leistungen in Höhe von 64Tsd. € (31.12.2013: 215Tsd. €) beinhalten ausstehende Mietzins- und Betriebskostenzahlungen.
Forderungen gegenüber verbundenen Unternehmen setzen sich wie folgt zusammen:
| Tsd. € | 31.12.2014 | 31.12.2013 |
|---|---|---|
| Forderungen aus Zinsen | 17.219 | 11.124 |
| Forderungen aus Steuerumlagen | 5.217 | 4.816 |
| Forderungen aus Leistungen (laufende Verrechnungen an Tochtergesellschaften) | 3.858 | 7.252 |
| Forderungen aus Gewinnausschüttungen | 0 | 14.420 |
| 26.294 | 37.612 |
In den sonstigen Forderungen in Höhe von 8.725Tsd. € (31.12.2013: 2.729Tsd. €) sind im Wesentlichen Forderungen aus Zinsen, offenen Kaufpreisforderungen, Forderungen aus Weiterverrechnungen und Forderungen gegenüber dem Finanzamt ausgewiesen. Der Wertberichtigungsaufwand 2014 beträgt 2.306Tsd. € (2013: 0Tsd. €).
Sämtliche Forderungen haben – wie im Vorjahr – eine Restlaufzeit bis zu einem Jahr.
Die sonstigen Wertpapiere beinhalten eigene in 2011 vom Markt zurückgekaufte Anleihen 2006-2016 mit einem Buchwert in Höhe von 13.658Tsd. € und einem Nominale von 14.008Tsd. € sowie im Vorjahr zuzüglich Wandelschuldverschreibungen mit einem Buchwert in Höhe von 19.397Tsd. € und einem Nominale von 20.500Tsd. €.
Beim Rechnungsabgrenzungsposten in Höhe von 222Tsd. € (31.12.2013: 525Tsd. €) handelt es sich im Wesentlichen um abgegrenzte Disagios in Höhe von 161Tsd. € (31.12.2013: 446Tsd. €) für die Emission einer Anleihe in Höhe von 200.000Tsd. € im Jahr 2006.
Als Grundkapital wird das voll eingezahlte Nominalkapital mit 718.336.602,72 € (31.12.2013: 638.713.556,20 €) ausgewiesen. Es ist zerlegt in 98.808.332 Stück (31.12.2013: 87.856.056) Inhaberaktien sowie vier nennwertlose Namensaktien. Die Namensaktien werden von O1 Group Limited, Zypern, gehalten und berechtigen zur Nominierung von je einem Aufsichtsrat. Dieses Recht wurde bisher nicht ausgenützt. Alle Aufsichtsräte wurden von der Hauptversammlung gewählt.
Im November 2009 erfolgte die Emission einer 5jährigen Wandelschuldverschreibung mit einem Nominale von 135.000Tsd. €. Der halbjährlich zu zahlende Kupon betrug 4,125% der Nominale. Mit November 2014 wurde die Wandelanleihe nahezu vollständig gewandelt und das verbleibende Nominale in Höhe von 1.100Tsd. € an Dritte zur Gänze getilgt. Aufgrund der Ausübung von Wandlungsrechten durch Inhaber der 4,125% Wandelschuldverschreibung 2009-2014 wurde das Grundkapital der Gesellschaft durch die Ausgabe von jungen Aktien (aus bedingtem Kapital) im Berichtsjahr von 638.713.556,20 € um insgesamt 79.623.046,52 € auf 718.336.602,72 € (Stand: 31.12.2014) erhöht. Wandelschuldverschreibungen mit einem Nominale von 113.400Tsd. € wurden in 2014 in Grundkapital sowie in gebundene Kapitalrücklage gewandelt. Wandelschuldverschreibungen mit einem Nominale von 20.500Tsd. € wurden eingezogen.
In 2014 wurde eine Dividende in Höhe von 0,40 € (2013: 0,38 €) je dividendenberechtigter Aktie, somit insgesamt 35.142Tsd. € (2013: 33.385Tsd. €), an die Aktionäre ausgeschüttet.
Zum Stichtag 31.12.2014 besteht ein nicht ausgenütztes genehmigtes Kapital in Höhe von 319.356.778,10 €, das bis längstens 11.9.2015 in Anspruch genommen werden kann, sowie ein bedingtes Kapital in Höhe von gesamt 100.006.120,00 € zur Bedienung einer allenfalls zukünftig begebenen Wandelschuldverschreibung.
Im Bilanzgewinn 2014 sind Zuschreibungen auf das Anlagevermögen in Höhe von 3.580Tsd. € enthalten. In dieser Höhe besteht für den Bilanzgewinn gemäß § 235 Z 1 UGB eine Ausschüttungssperre.
Für den Umbau Erdberg Bauteil A wurde ein Zuschuss beantragt. Dieser wurde aufgrund des innovativen Bauens und mit einem Maximum in Höhe von 380Tsd. € gewährt. Die endgültige Abrechnung liegt noch nicht vor. Dieser Zuschuss wird über die Restnutzungsdauer des Gebäudes aufgelöst.
Für die Abfertigungsansprüche der von der Gesellschaft beschäftigten Angestellten ist eine Vorsorge unter den Rückstellungen für Abfertigungen in Höhe von 410Tsd. € (31.12.2013: 299Tsd. €) getroffen.
Die Steuerrückstellungen in Höhe von 195Tsd. € (31.12.2013: 184Tsd. €) betreffen im Wesentlichen Rückstellungen für deutsche Körperschaftsteuer.
Die sonstigen Rückstellungen setzen sich wie folgt zusammen:
| Tsd. € | 31.12.2014 | 31.12.2013 |
|---|---|---|
| Derivatgeschäfte | 15.195 | 43.960 |
| Vorsorge für Zuschüsse an Konzernunternehmen | 7.131 | 15.450 |
| Prämien | 2.928 | 2.268 |
| Grundsteuer und Grunderwerbsteuer | 1.368 | 1.377 |
| Bauleistungen | 720 | 2.704 |
| Personal (Urlaube und Überstunden) | 558 | 776 |
| Rechts-, Prüfung- und Beratungsaufwand | 470 | 482 |
| Geschäftsbericht und Gutachten | 114 | 185 |
| Sonstige | 492 | 445 |
| 28.976 | 67.647 |
Seit dem Geschäftsjahr 2010 wird dem Vorstand jedes Jahr die Möglichkeit geboten, an einem LTI-(Long Term Incentive) - Programm mit einer Laufzeit von drei Jahren zu partizipieren. Die Teilnahme setzt ein Eigeninvestment, dessen Höhe mit 50% des Jahresgrundgehalts limitiert ist, voraus. Dieses Eigeninvestment wird mit dem Schlusskurs des jeweils vorangegangen Bilanzstichtages, erstmals somit zum 31.12.2009, bewertet und damit die Anzahl der zugrundeliegenden Aktien ermittelt. Der Erfolg wird an folgenden Kennzahlen gemessen: NAV-Wachstum, ISCR (Interest Coverage Ratio) (bis 2013), TSR (Total Shareholder Return) und seit 2014 FFO-Wachstum (Funds from Operations), deren Gewichtung und Zielwerte jährlich geändert werden. Die Teilnahme am LTI-Programm wurde auch Mitarbeitern der ersten Managementebene angeboten. Deren Eigeninvestment ist mit 35% des Grundgehalts limitiert.
Bei derartigen anteilsbasierten Vergütungen, die in bar abgegolten werden, wird die entstandene Schuld in Höhe des beizulegenden Zeitwerts als Rückstellung erfasst. Bis zur Begleichung der Schuld wird der beizulegende Zeitwert zu jedem Abschlussstichtag und am Erfüllungstag neu bestimmt. Alle Änderungen werden im jeweiligen Geschäftsjahr erfolgswirksam erfasst.
| g) Verbindlichkeiten 31.12.2014 |
Restlaufzeit | Restlaufzeit | Restlaufzeit | Summe |
|---|---|---|---|---|
| Tsd. € | bis zu 1 Jahr | 1–5 Jahre | mehr als 5 Jahre | |
| Anleihen | 0 | 200.000 | 0 | 200.000 |
| Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten | 9.918 | 83.141 | 44.725 | 137.784 |
| Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen | 456 | 376 | 0 | 832 |
| Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen | ||||
| Unternehmen | 55.148 | 0 | 0 | 55.148 |
| Sonstige Verbindlichkeiten | 3.798 | 0 | 0 | 3.798 |
| Summe | 69.320 | 283.517 | 44.725 | 397.562 |
| 31.12.2013 Tsd. € |
Restlaufzeit bis zu 1 Jahr |
Restlaufzeit 1–5 Jahre |
Restlaufzeit mehr als 5 Jahre |
Summe |
|---|---|---|---|---|
| Anleihen | 285.000 | 200.000 | 0 | 485.000 |
| Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten | 74.941 | 43.974 | 0 | 118.915 |
| Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen | 1.223 | 438 | 0 | 1.661 |
| Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen | ||||
| Unternehmen | 79.346 | 0 | 0 | 79.346 |
| Sonstige Verbindlichkeiten | 6.578 | 0 | 0 | 6.578 |
| Summe | 447.088 | 244.412 | 0 | 691.500 |
Der Posten Anleihen umfasst zum 31.12.2014 folgende Verbindlichkeiten:
| Nominale | Nominalzinssatz | Begebung | Rückzahlung | |
|---|---|---|---|---|
| Tsd. € | ||||
| Anleihe 2006–2016 | 200.000 | 5,125% | 22.09.2006 | 22.09.2016 |
| 200.000 |
Der Posten Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten umfasst Investitionskredite in Höhe von 137.784Tsd. € (31.12.2013: 118.915Tsd. €), die mit grundbücherlich eingetragenen Hypotheken, Verpfändungen von Bankguthaben sowie Forderungen von Vermietungen besichert sind.
In dem Posten Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sind im Wesentlichen Verbindlichkeiten für Bauleistungen und Haftrücklässe enthalten sowie allgemeine Verwaltungsaufwendungen.
Die im Posten Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen ausgewiesenen Verbindlichkeiten betreffen im Wesentlichen konzerninterne Barvorlagen.
Die sonstigen Verbindlichkeiten resultieren im Wesentlichen aus abgegrenzten Zinsen für Anleihen (2.813Tsd. €), die im Herbst 2015 zahlungswirksam werden, offene Verbindlichkeiten gegenüber der Hausverwaltung, Verbindlichkeiten aus der Lohnverrechnung und Steuerabgaben.
In der passiven Rechnungsabgrezung werden Mietervorauszahlungen und Investitionszuschüsse von Mietern dargestellt.
| Höchstbetrag | Zum Stichtag | Zum Stichtag | ||
|---|---|---|---|---|
| zum | aushaftend | aushaftend | ||
| 31.12.2014 | 31.12.2014 | 31.12.2013 | ||
| Tsd. | Tsd. € | Tsd. € | ||
| Garantie für an die CA Immo BIP Liegenschaftsverwaltung GmbH, BIL-S | ||||
| Superädifikatsverwaltungs GmbH, CA Immo Galleria | ||||
| Liegenschaftsverwaltung GmbH, Betriebsobjekte Verwertung Gesellschaft | ||||
| mbH & Co. Leasing OG gewährte Kredite | 192.479 | € | 89.028 | 93.722 |
| Garantie für Europolis GmbH, Wien, für Verkauf einer Liegenschaft in einer | ||||
| Tochtergesellschaft | 107.535 | € | 107.535 | 0 |
| Unwiderrufliche Garantie für einen an die Vaci 76 Kft., Budapest, gewährten | ||||
| Kredit | 45.600 | € | 32.958 | 33.837 |
| Unwiderrufliche Garantie für einen an die S.C. BBP Leasing S.R.L., Bukarest, | ||||
| gewährten Kredit | 33.150 | € | 11.185 | 12.837 |
| Unwiderrufliche Garantie für einen an die Kilb Kft., Budapest, gewährten | ||||
| Kredit | 21.000 | € | 10.986 | 11.904 |
| Garantie für einen an die CA Immo Sava City d.o.o., Belgrad, gewährten | ||||
| Kredit | 18.612 | € | 16.692 | 17.520 |
| Garantie für einen an Com Park Ingatlanberuházásu Kft., Budapest, | ||||
| gewährten Kredit | 12.350 | € | 12.350 | 0 |
| Unwiderrufliche Garantie für einen an die CA Immo Wspolna Sp.z.o.o., | ||||
| Warschau, gewährten Kredit | 8.500 | € | 5.947 | 6.297 |
| Garantie für die Z.A.O. Avielen AG, St. Petersburg, Finanzierung | 8.469 | € | 8.469 | 0 |
| Unwiderrufliche Garantie für einen an die Canada Square Kft., Budapest, | ||||
| gewährten Kredit | 8.200 | € | 5.500 | 6.000 |
| Garantie für Z.A.O. Avielen AG, St Petersburg, im Zusammenhang mit | ||||
| Verkauf | 6.992 | € | 6.992 | 0 |
| Ausfallbürgschaft für Skogs Buda Business Center Kft., Budapest, in | ||||
| Zusammenhang mit Verkauf | 6.000 | € | 6.000 | 0 |
| Patronatserklärung für die CA Immo Deutschland GmbH, Frankfurt, | ||||
| Verpflichtung aus Kauf (Kontorhaus) | 4.900 | € | 4.900 | 0 |
| Garantie für Zinsen an die CA Immo Saski Point Sp.z.o.o., Warschau | 1.826 | € | 1.826 | 0 |
| Garantie für Software Park Kraków Sp.z.o.o., Warschau | 1.224 | € | 1.224 | 0 |
| Garantie für Zinsen für die Poleczki Development Sp.z.o.o., Warschau | 1.200 | € | 1.200 | 0 |
| Garantie an die Mariott Hotels International B.V., Prag, im Zusammenhang | ||||
| mit Europort Airport Center | 1.000 | € | 1.000 | 0 |
| Garantie für einen an die Poleczki Development Sp.z.o.o., Warschau | ||||
| gewährten Kredit | 650 | € | 650 | 0 |
| Garantie für den Erwerb der Europolis GmbH gegenüber den Verkäufern für | ||||
| die CA Immo CEE Beteiligungs GmbH, Wien | 0 | € | 0 | 136.426 |
| Patronatserklärung für einen an die 2P s.r.o., Pilsen gewährten Kredit | 0 | € | 0 | 9.237 |
| Unwiderrufliche Garantie für einen an die CA Immo Rennweg 16 GmbH, | ||||
| Wien, gewährten Kredit | 0 | € | 0 | 2.300 |
| Garantie für einen an die Europort Airport Center a.s., Prag, gewährten Kredit | 0 | € | 0 | 382 |
| Garantie für einen an die FCL Property a.s., Prag, gewährten Kredit | 0 | CZK | 0 | 583 |
| 324.442 | 331.045 |
Weiters sind die Gesellschaftsanteile der CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft an folgenden Gesellschaften zugunsten der die Tochtergesellschaften finanzierenden Kreditgeber verpfändet:
Betriebsobjekte Verwertung Gesellschaft m.b.H. & Co. Leasing OG, Wien CA Immo BIP Liegenschaftsverwaltung GmbH, Wien CA Immo International Holding GmbH, Wien Canada Square Kft., Budapest Kilb Kft., Budapest Váci 76Kft., Budapest BBP Leasing S.R.L., Bukarest 2P s.r.o., Pilsen
Weiters wurden folgende Patronatserklärungen für Tochtergesellschaften gegenüber diesen finanzierende Kreditinstitute abgegeben:
BIL S Superädifikationsverwaltungs GmbH, Wien Betriebsobjekte Verwertung Gesellschaft m.b.H. & Co. Leasing OG, Wien Pannonia Shopping Center Ingatlanfesjlesztesi Kft., Budapest CA Immobilien Anlagen d.o.o., Laibach 2P s.r.o., Pilsen RCP ISC s.r.o., Prag
Die Klage mit dem Partner aus einem russischen Projekt aus 2011 wurde in 2014 beendet. Das Schiedsgericht hat die Klage zu Gunsten der CA Immo Gruppe entschieden.
Die Mietverpflichtung aus der Nutzung von in der Bilanz nicht ausgewiesenen Sachanlagen beträgt für das folgende Geschäftsjahr 641Tsd. € und für die folgenden fünf Geschäftsjahre3.204Tsd. €.
Davon entfallen auf verbundene Unternehmen für das folgende Geschäftsjahr 612Tsd. € und für die folgenden fünf Geschäftsjahre3.062Tsd. €.
| Tsd. € | Nominale | fixierter | Referenz | beizulegender | davon als | davon nicht als | davon an | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Zinssatz per | zinssatz | Zeitwert | Rückstellungen | Rückstellungen | verbundende | |||
| angesetzt | angesetzt | Unternehmen | ||||||
| verrechnete | ||||||||
| Derivate | ||||||||
| Beginn | Ende | 31.12.2014 | 31.12.2014 | 31.12.2014 | 31.12.2014 | 31.12.2014 | 31.12.2014 | |
| 12/2007 | 12/2017 | 109.375 | 4,41% | 3M-EURIBOR | –13.809 | –13.436 | –373 | –373 |
| 12/2007 | 12/2022 | 54.688 | 4,55% | 3M-EURIBOR | –16.315 | –1.759 | –14.556 | –14.556 |
| 12/2008 | 12/2017 | 70.400 | 4,41% | 3M-EURIBOR | –8.879 | 0 | –8.879 | –8.879 |
| 234.463 | –39.003 | –15.195 | –23.808 | –23.808 |
| Tsd. € | Nominale | fixierter | Referenz | beizulegender | davon als | davon nicht als | davon an | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Zinssatz per | zinssatz | Zeitwert | Rückstellung | Rückstellungen | verbundende | |||
| en angesetzt | angesetzt | Unternehmen | ||||||
| verrechnete | ||||||||
| Derivate | ||||||||
| Beginn | Ende | 31.12.2013 | 31.12.2013 | 31.12.2013 | 31.12.2013 | 31.12.2013 | 31.12.2013 | |
| 12/2007 | 12/2017 | 111.875 | 4,41% | 3M-EURIBOR | –15.321 | –14.907 | –414 | –414 |
| 12/2007 | 12/2017 | 65.000 | 4,82% | 3M-EURIBOR | –10.185 | –10.185 | 0 | 0 |
| 12/2007 | 12/2022 | 55.938 | 4,55% | 3M-EURIBOR | –11.996 | –1.293 | –10.703 | –10.703 |
| 01/2008 | 12/2017 | 40.500 | 4,41% | 3M-EURIBOR | –5.546 | –5.546 | 0 | 0 |
| 01/2008 | 12/2022 | 56.250 | 4,55% | 3M-EURIBOR | –12.029 | –12.029 | 0 | 0 |
| 12/2008 | 12/2017 | 72.000 | 4,41% | 3M-EURIBOR | –9.848 | 0 | –9.848 | –9.848 |
| 401.563 | –64.925 | –43.960 | –20.965 | –20.965 |
Der beizulegende Zeitwert entspricht jenem Wert, den die CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft bei Auflösundes Geschäftes am Bilanzstichtag erhalten oder bezahlen würde. Ermittelt wurden diese Werte von dem Kreditinstitut, mit dem diese Geschäfte abgeschlossen wurden. Die angeführten Werte sind Barwerte. Zukünftige Zahlungsströme aus variablen Zahlungen sowie Diskontsätze werden auf Basis allgemein anerkannter finanzmathematischer Modelle ermittelt. Für die Bewertung werden Interbank-Mittelkurspreise verwendet. Spezifische Geld-/Briefspannen sowie sonstige Auflösungskosten sind in der Bewertung nicht enthalten.
| Tsd. € | Nominale | fixierter Zinssatz | Referenzzinssatz | beizulegender | Buchwert | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| per | Zeitwert | |||||
| Beginn | Ende | 31.12.2014 | 31.12.2014 | 31.12.2014 | 31.12.2014 | |
| 06/2016 | 06/2021 | 50.000 | 2,50% | 6M-EURIBOR | 20 | 20 |
| 06/2016 | 06/2021 | 50.000 | 2,50% | 6M-EURIBOR | 34 | 34 |
| 100.000 | 54 | 54 |
l) Angaben zu derivativen Finanzinstrumenten - Swaption
| Tsd. € | Nominale | fixierter Zinssatz | Referenzzinssatz | beizulegender | Buchwert | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| per | Zeitwert | |||||
| Beginn | Ende | 31.12.2013 | 31.12.2013 | 31.12.2013 | 31.12.2013 | |
| 06/2016 | 06/2021 | 50.000 | 2,50% | 6M-EURIBOR | 1.130 | 685 |
| 06/2016 | 06/2021 | 50.000 | 2,50% | 6M-EURIBOR | 979 | 626 |
| 100.000 | 2.109 | 1.311 |
Der beizulegende Zeitwert entspricht jenem Wert, den die CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft bei Auflösung des Geschäftes am Bilanzstichtag erhalten oder bezahlen würde. Ermittelt wurden diese Werte von dem Kreditinstitut, mit dem diese Geschäfte abgeschlossen wurden. Der Buchwert entspricht den Anschaffungskosten oder dem geringeren beizulegenden Zeitwert.
Die in der Bilanz nicht erfassten Rückstellungen aus Derivaten, welche in einer Sicherungsbeziehung stehen (Hedge-Accounting), belaufen sich zum 31.12.2014 auf 23.808Tsd. € (31.12.2013: 20.965Tsd. €). Diese betreffen zur Gänze wie im Vorjahr Bewertungseinheiten mit an verbundene Unternehmen in gleicher Höhe und mit gleichen Konditionen weitergegebene (back-to-back) Derivate.
Die Umsatzerlöse betreffen zur Gänze im Inland gelegene Immobilien und setzen sich wie folgt zusammen:
| Tsd. € | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| Mieterträge Immobilien | 20.426 | 18.990 |
| Weiterverrechnete Betriebskosten | 6.083 | 5.949 |
| 26.509 | 24.939 |
Die Auflösung der Rückstellung betreffen im Wesentlichen die Auflösung einer Vorsorge für ein Schiedsverfahren in Höhe von 5.315Tsd. €.
Die übrigen sonstigen betrieblichen Erträge von 5.257Tsd. € (2013: 4.863Tsd. €) resultieren aus Managementhonoraren an Tochtergesellschaften in Höhe von 3.668Tsd. € (2013: 3.420Tsd. €), Kostenverrechnungen und Versicherungserlösen.
In diesem Posten sind Löhne, Gehälter, gesetzliche Sozialabgaben sowie Aufwendungen für Abfertigungen und Altersversorgung von insgesamt 8.447Tsd. € (2013: 7.551Tsd. €) der von der Gesellschaft durchschnittlich beschäftigten 54 Dienstnehmer (2013: 52) ausgewiesen.
Die Aufwendungen für Abfertigungen und Leistungen an betriebliche Mitarbeitervorsorgekassen setzen sich wie folgt zusammen:
| Tsd. € | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| Veränderung Abfertigungsrückstellung Vorstände und leitende Angestellte | 97 | 32 |
| Dotierung Abfertigungsrückstellung übrige Mitarbeiter | 14 | 3 |
| Beiträge Mitarbeitervorsorgekasse Vorstände und leitende Angestellte | 41 | 52 |
| Beiträge Mitarbeitervorsorgekasse übrige Mitarbeiter | 28 | 40 |
| 180 | 127 |
| Tsd. € | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| Pensionskassenbeiträge Vorstände und leitende Angestellte | 136 | 121 |
| Pensionskassenbeiträge übrige Mitarbeiter | 40 | 42 |
| 176 | 163 |
| Tsd. € | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| Abschreibung immaterielles Vermögen | 430 | 191 |
| Planmäßige Abschreibung Gebäude | 7.579 | 7.192 |
| Abschreibung andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung | 343 | 382 |
| Geringwertige Wirtschaftsgüter | 3 | 3 |
| 8.355 | 7.768 |
Die Steuern, soweit sie nicht unter Steuern vom Einkommen fallen, in Höhe von 1.463Tsd. € (2013: 382Tsd. €) umfassen im Wesentlichen die Gesellschaftsteuer für die Kapitalerhöhung der Wandlung von Anleihen in Höhe von 1.134Tsd. € (2013: 0Tsd. €), an die Mieter verrechnete Grundbesitzabgaben in Höhe von 296Tsd. € (2013: 303Tsd. €) sowie die nicht abzugsfähige Vorsteuer des laufenden Jahres.
Die übrigen betrieblichen Aufwendungen setzen sich wie folgt zusammen:
| Tsd. € | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| Den Immobilien direkt zurechenbare Aufwendungen | ||
| Weiterverrechenbare Betriebskosten | 5.769 | 5.628 |
| Instandhaltungsaufwendungen | 3.772 | 1.532 |
| Eigene Betriebskosten (Leerstehungskosten) | 267 | 551 |
| Verwaltungs- und Vermittlungshonorare | 115 | 168 |
| Buchwertabgang aufgrund Gebäudeabriss | 6.390 | 0 |
| Sonstige | 550 | 264 |
| Zwischensumme | 16.863 | 8.143 |
| Allgemeine Verwaltungsaufwendungen | ||
| Rechts-, Prüfungs- und Beratungskosten | 4.426 | 1.996 |
| Werbe- und Repräsentationsaufwendungen | 777 | 611 |
| Büromiete inklusive Betriebskosten | 609 | 595 |
| Kosten der Anleihen und Wandelschuldverschreibung | 357 | 328 |
| Sonstige Gebühren und Spesen des Geldverkehrs | 926 | 119 |
| Schadensfälle und Wertberichtigung von sonstigen Forderungen | 141 | 0 |
| Sonstige | 2.432 | 2.604 |
| Zwischensumme | 9.668 | 6.253 |
| Summe übrige betriebliche Aufwendungen | 26.531 | 14.396 |
Dieser Posten beinhaltet Ausschüttungen von Unternehmen aus Österreich in Höhe von 321.343Tsd. € (2013: 75.599Tsd. €) sowie aus Deutschland und Osteuropa bzw. aus Zwischenholdings für Investitionen in Osteuropa in Höhe von 1.465Tsd. € (2013: 20.210Tsd. €).
Dieser Posten enthält Zinserträge aus Ausleihungen an verbundene Unternehmen und sonstigen Ausleihungen.
Die Zinserträge resultieren aus Barvorlagen, abgegrenzten Zinsen für gekaufte Anleihen, Bewertung aus Derivaten, realisierten Swaperträgen und Swapzinsenbelastungen an verbundene Unternehmen.
Im Geschäftsjahr 2014 wurden aufgrund von Wertaufholungen Zuschreibungen auf Anteile an verbundenen Unternehmen in Höhe von 2.701Tsd. € vorgenommen (2013: 47.231Tsd. €). Weiters erfolgte in 2014 der Verkauf einer tschechischen Beteilung und die Liquidation einer Beteiligung in Luxemburg sowie Erträge aus Rückzahlungen von Ausleihungen über dem Buchwert.
| Tsd. € | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| Abschreibung von Finanzanlagen | 258.982 | 9.417 |
| Wertberichtigung Zinsen | 3.844 | 1.667 |
| Verlust aus dem Abgang von Anteilen an verbundenen Unternehmen | 196 | 0 |
| Verbrauch Rückstellung Vorsorge für Zuschüsse an Konzernunternehmen | 0 | –2.168 |
| 263.022 | 8.916 |
Die Abschreibungen von Finanzanlagen im Geschäftsjahr 2014 stehen im Wesentlichen im Zusammenhang mit durchgeführten Gewinnausschüttungen.
| Zinsen und ähnliche Aufwendungen | ||
|---|---|---|
| Tsd. € | 2014 | 2013 |
| Zinsaufwendungen Anleihen | 20.752 | 25.006 |
| Aufwendungen für Derivatgeschäfte | 20.072 | 25.271 |
| Zinsen für aufgenommene Darlehen bzw. Bankverbindlichkeiten zur Finanzierung des | ||
| Immobilienvermögens | 3.925 | 2.956 |
| Zinsaufwendungen an verbundene Unternehmen | 5.909 | 1.151 |
| Sonstiges | 2 | 7 |
| 50.660 | 54.391 |
In diesem Posten sind im Wesentlichen die Erträge aus den Steuerumlagen von Gruppenmitgliedern in Höhe von 4.499Tsd. € (2013: 4.904Tsd. €) enthalten.
Die CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft verfügt zum 31.12.2014 über Verlustvorträge in Höhe von rd. 352.125Tsd. € (31.12.2013: 332.659Tsd. €), für die gemäß den Vorschriften des Unternehmensgesetzbuches keine latenten Steuern im Jahresabschluss angesetzt wurden. Darüber hinaus wurden für steuerlich noch nicht geltend gemachte
Abschreibungen auf Finanzanlagen in Höhe von 62.107Tsd. € (31.12.2013: 17.812Tsd. €) keine aktiven latenten Steuern angesetzt.
Die CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft, Wien, ist oberstes Mutterunternehmen des CA Immobilien Anlagen AG – Konzerns. Der Konzernabschluss wird nach International Financial Reporting Standards (IFRS), wie sie in der EU anzuwenden sind, und den ergänzenden Bestimmungen des § 245a UGB aufgestellt und beim Handelsgericht Wien hinterlegt.
Im Geschäftsjahr 2005 wurde eine Gruppen- und Steuerumlagevereinbarung zur Bildung einer Unternehmensgruppe iSd § 9KStG mit Wirksamkeit ab dem Geschäftsjahr 2005 abgeschlossen, die in den darauffolgenden Jahren um zusätzliche Gruppenmitglieder erweitert wurde. Gruppenträger ist die CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft, Wien. Im Jahr 2014 umfasst die Unternehmensgruppe neben dem Gruppenträger 20 inländische Gruppenmitglieder (2013: 24). Die Reduzierung in 2014 resultiert aus Verschmelzungen und Liquidationen.
Als Umlageverfahren kommt die Verteilungsmethode zur Anwendung, wobei Gewinne des Gruppenmitgliedes zuerst mit Vorgruppenverlusten verrechnet werden. Weitergeleitete Verluste des Gruppenmitgliedes werden evident gehalten. Soweit negative zugerechnete Einkommen des einzelnen Gruppenmitgliedes bei Beendigung der Gruppe oder bei Ausscheiden des Gruppenmitgliedes aus der Gruppe noch nicht verrechnet worden sind, ist die CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft als Gruppenträger zu einer Ausgleichszahlung in Höhe des Barwertes der (fiktiven) künftigen Steuerentlastung verpflichtet, die das Gruppenmitglied aus der Verwertung der zugerechneten negativen, noch nicht verrechneten Einkommen voraussichtlich erzielt hätte, wenn dieses der Gruppe nicht beigetreten wäre. Die Ermittlung der Ausgleichszahlung erfolgt durch Einholung eines Gutachtens eines gemeinschaftlich bestellten Wirtschaftsprüfers oder einer Wirtschaftsprüfungsgesellschaft im Zeitpunkt des Ausscheidens eines Gruppenmitglieds oder der Beendigung der Gruppe. Zum 31.12.2014 werden die möglichen Verpflichtungen aus einem Schlussausgleich gegenüber Gruppenmitgliedern auf 31Tsd. € (31.12.2013 18Tsd. €) geschätzt. Zum 31.12.2014 sind jedoch keine Gruppenmitglieder aus der Unternehmensgruppe ausgeschieden, sodass keine Rückstellung erfasst wurde.
Dr. Wolfgang Ruttenstorfer, Vorsitzender Dmitry Mints, Stv. des Vorsitzenden (ab 19.12.2014) MMag. Dr. Maria Doralt (ab 8.5.2014) Barbara A. Knoflach Michael Stanton (ab 19.12.2014) Mag. Franz Zwickl o.Univ.-Prof. DDr. Waldemar Jud (bis 8.5.2014) Mag. Helmut Bernkopf, Stv. des Vorsitzenden (bis 28.10.2014) Mag. Reinhard Madlencnik (bis 28.10.2014)
Zum 31.12.2014 waren alle Mitglieder des Aufsichtsrates von der Hauptversammlung gewählt.
An Aufsichtsratsvergütungen wurden in 2014 (für das Geschäftsjahr 2013) insgesamt 122Tsd. € ausbezahlt (2013 für das Geschäftsjahr 2012: 125Tsd. €). Zusätzlich wurden in 2014 Barauslagen für Reisespesen in Höhe von 12Tsd. € (2013: 9Tsd. €) sowie 1Tsd. € (2013: 0Tsd. €) an sonstigen Aufwendungen bezahlt. Darüber hinaus wurden keine Honorare an Mitglieder des Aufsichtsrates gewährt.
Dr. Bruno Ettenauer Mag. Florian Nowotny
Die Gesamtbezüge der im Geschäftsjahr 2014 aktiven Vorstandsmitglieder betrugen im Berichtsjahr 1.326Tsd. €. Der entsprechende Vergleichswert des Vorjahres lag bei 968Tsd. €. Die Vorstandsvergütung enthielt 541Tsd. € (2013: 240Tsd. €) an kurzfristigen variablen Gehaltsbestandteilen für die Erreichung der strategischen Ziele ("ZVB-Bonus" 2013) sowie 74Tsd. € (2013: 34Tsd. €) aus der LTI-Tranche 2011-2013. Die Vorstandsvergütung bestand zu 53,6% (2013: 71,7%) aus fixen und zu 46,4% (2013: 28,3%) aus variablen Gehaltsbestandteilen. Für in 2015 anfallende variable Gehaltsbestandteile auf Basis der Zielvereinbarung 2014 ("ZVB-Bonus" 2014) wurden auf Vorstandsebene Rückstellungen in Höhe von 537Tsd. € (inklusive Nebenkosten) dotiert. Im Rahmen des LTI-Programms bestehen per 31.12.2014 Rückstellungen (inklusive Nebenkosten) in Gesamthöhe von 2.709Tsd. € (Stand per 31.12.2013: 1.265Tsd. €). Hiervon entfallen 483Tsd. € (Vorjahr: 242Tsd. €) auf den aktuellen Vorstand. An die Mitglieder des Vorstands wurden weder Kredite noch Vorschüsse gewährt. An frühere Mitglieder des Vorstands wurden aus der Abreifung der LTI-Tranche 2011-2013 in Summe 125Tsd. € (2013: 87Tsd. €) ausgezahlt.
Die Gesellschaft beschäftigte im Durchschnitt während des Geschäftsjahres 54 Angestellte (2013: 52).
Die Angabe der auf das Geschäftsjahr entfallenden Aufwendungen für den Abschlussprüfer gemäß § 237 Z 14 UGB unterbleibt, da eine derartige Information im Konzernabschluss der CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft enthalten ist.
Es wird vorgeschlagen, vom ausgewiesenen Bilanzgewinn in Höhe von 235.953.402,38 € eine Dividende von 0,45 € je Aktie, somit insgesamt 44.463.751,20 €, an die Aktionäre auszuschütten. Der verbleibende Bilanzgewinn in Höhe von 191.489.651,18 € soll auf neue Rechnung vorgetragen werden.
Wien, 23. März 2015
Dr. Bruno Ettenauer (Vorstandsvorsitzender)
Der Vorstand
Mag. Florian Nowotny (Mitglied des Vorstands)
| sch affu -/ An ngs |
Zu äng g e |
Ab äng g e |
bu chu Um nge n |
sch affu -/ An ngs |
Ab sch bun rei gen |
Bil rt a anz we m |
Ab sch bun rei gen |
sch bun Zu rei gen |
Bil rt a anz we m |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ellu kos He rst ten ngs |
ellu kos He rst ten ngs |
( ku lier t) mu |
31. 12. 201 4 |
im Ge sch äft sja hr |
im Ge sch äft sja hr |
31. 12. 201 3 |
||||
| 1.1 .20 14 am |
31 .12 .20 14 am |
201 4 |
201 4 |
in Tsd . € |
||||||
| € | € | € | € | € | € | € | € | € | ||
| iell I. Im ter ma e |
||||||||||
| nd Ver mö stä gen sge gen e |
||||||||||
| hte V-S oftw Rec , ED are |
1.0 69. 897 ,97 |
.56 0 471 1,4 |
.20 5,0 0 15 |
0,0 0 |
26. 254 ,37 1.5 |
893 .60 3,0 5 |
632 .65 1,3 2 |
42 9.8 94, 60 |
0,0 0 |
605 |
| 1.0 69. 897 ,97 |
471 .56 1,4 0 |
15. 205 ,00 |
0,0 0 |
1.5 26. 254 ,37 |
893 .60 3,0 5 |
632 .65 1,3 2 |
429 .89 4,6 0 |
0,0 0 |
605 | |
| han lag II. Sac en |
||||||||||
| Gru nd cke d B 1. stü aut un en |
||||||||||
| a) nd eil Gru ant |
64. 134 .63 0,5 1 |
0,0 0 |
4.7 60. 369 ,65 |
0,0 0 |
59. 374 .26 0,8 6 |
14. 979 .22 0,4 1 |
44. 395 .04 0,4 5 |
0,0 0 |
17 8.8 77, 84 |
48 .58 5 |
| b) Geb äud ert ew |
325 .56 3.3 20, 92 |
3.4 27. 180 ,37 |
27 .19 1.3 85, 00 |
2.7 53. 358 ,90 |
304 .55 2.4 75, 19 |
104 .66 1.9 38, 28 |
199 .89 0.5 36, 91 |
7.5 79. 886 ,12 |
70 0.4 19, 85 |
21 7.1 02 |
| 389 .69 7.9 51, 43 |
3.4 27. 180 ,37 |
31 .95 1.7 54, 65 |
2.7 53. 358 ,90 |
363 .92 6.7 36, 05 |
119 .64 1.1 58, 69 |
244 .28 5.5 77, 36 |
7.5 79. 886 ,12 |
879 .29 7,6 9 |
265 .68 7 |
|
| der nla trie bs- 2. An e A , Be gen |
||||||||||
| d G häf tsa tatt un esc uss un g |
3.2 61. 889 ,09 |
144 .28 3,7 5 |
72 .11 2,3 7 |
0,0 0 |
3.3 34. 060 ,47 |
2.6 40. 060 ,59 |
693 .99 9,8 8 |
34 2.6 97, 62 |
0,0 0 |
893 |
| Ger ing rtig e W irts cha ftsg 3. üte we r |
0,0 0 |
2.6 04, 17 |
2.6 04, 17 |
0,0 0 |
0,0 0 |
0,0 0 |
0,0 0 |
2.6 04, 17 |
0,0 0 |
0 |
| leis zah lun d Ge An 4. tete gen un |
||||||||||
| An lag in Bau en |
2.8 12. 715 ,91 |
1.0 10. 834 ,44 |
59 .35 7,0 1 |
–2 .75 3.3 58, 90 |
1.0 10. 834 ,44 |
0,0 0 |
1.0 10. 834 ,44 |
0,0 0 |
0,0 0 |
2.8 13 |
| 395 2.5 56, 43 .77 |
84. 902 ,73 4.5 |
32. 085 .82 8,2 0 |
0,0 0 |
368 .27 1.6 30, 96 |
122 .28 1.2 19, 28 |
245 .99 0.4 68 11, |
7.9 25. 187 ,91 |
879 .29 7,6 9 |
269 .39 3 |
|
| . Fi lag III nan zan en |
||||||||||
| teil erb den An 1. e a n v un en |
||||||||||
| neh Un ter me n |
2.4 09. 576 .35 0,1 1 |
115 .42 2.5 94, 29 |
119 .69 5.4 91, 50 |
77 .47 8,5 0 |
2.4 05. 380 .93 1,4 0 |
833 .43 4.9 33, 13 |
1.5 71. 945 .99 8,2 7 |
24 7.4 13. 281 ,52 |
2.6 96. 808 ,09 |
1.7 54. 754 |
| sle ihu erb den Au 2. nge n a n v un e |
||||||||||
| neh Un ter me n |
159 .38 0.2 94, 24 |
95. .34 7,0 9 414 |
22 .33 2.8 99, 28 |
–8 .72 3.3 30, 00 |
223 .73 8.4 12, 05 |
112 .78 1,9 17. 4 |
206 .62 5.6 30, 11 |
8.5 32. 469 ,95 |
4.2 19, 17 |
.78 9 154 |
| eili Bet 3. gun gen |
16. 326 ,83 |
0,0 0 |
0,0 0 |
24 5.8 51, 50 |
262 .17 8,3 3 |
8.9 92, 14 |
253 .18 6,1 9 |
0,0 0 |
0,0 0 |
7 |
| sle ihu Au 4. nge n a n |
||||||||||
| neh it d Un in ter me n, m ene n e |
||||||||||
| Bet eili erh ältn is b eht est gun gsv |
67. 000 ,00 |
0,0 0 |
0,0 0 |
0,0 0 |
67. 000 ,00 |
0,0 0 |
67. 000 ,00 |
0,0 0 |
0,0 0 |
67 |
| riv De ate 5. |
1.3 250 ,00 11. |
0,0 0 |
0,0 0 |
0,0 0 |
1.3 250 ,00 11. |
1.2 042 ,21 57. |
207 ,79 54. |
1.2 042 ,21 57. |
0,0 0 |
1.3 11 |
| usl eih Son stig e A 6. un gen |
32. 539 .77 8,3 5 |
122 .32 1.7 07, 32 |
0,0 0 |
8.4 00. 000 ,00 |
163 .26 1.4 85, 67 |
26. 356 .14 4,7 9 |
136 .90 5.3 40, 88 |
1.7 79. 612 ,00 |
0,0 0 |
7.9 63 |
| 2.6 02. 890 .99 9,5 3 |
333 .15 8.6 48, 70 |
142 .02 8.3 90, 78 |
0,0 0 |
2.7 94. 021 .25 7,4 5 |
878 .16 9.8 94, 21 |
1.9 15. 851 .36 3,2 4 |
258 .98 2.4 05, 68 |
2.7 01. 027 ,26 |
1.9 18. 891 |
|
| 2.9 99. 733 .45 3,9 3 |
338 .21 5.1 12, 83 |
174 .12 9.4 23, 98 |
0,0 0 |
3.1 63. 819 .14 2,7 8 |
1.0 01. 344 .71 6,5 4 |
2.1 62. 474 .42 6,2 4 |
267 .33 7.4 88, 19 |
3.5 80. 324 ,95 |
2.1 88. 889 |
| Ges ells cha ft |
Sit z |
mi nal No |
kap ita l |
teil An am l in % Ka ita p |
hre Ja ser ge in 1.0 00 |
bni s 2 014 |
Eig enk ita l 31 ap in 1.0 00 |
.12 .20 14 |
hre bn Ja ser ge in 1.0 00 |
is 2 013 |
Eig enk ita l 31 ap in 1.0 00 |
.12 .20 13 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| d. CA Im mo o.o |
Bel d gra |
39 0.5 00 |
EU R |
100 | 2.7 80 |
RS D |
5.6 53 |
RS D |
1.9 17 |
RS D |
2.8 73 |
RS D |
| sin Ce BA Bu nte ess r a .s. |
tisl Bra ava |
03. 200 7.5 |
EU R |
0,0 1 |
–3. 026 |
EU R |
4.0 02 |
EU R |
erb Erw 20 14 |
erb Erw 20 14 |
||
| ldi lg álta ft. CA Ho Szo tó K ng |
dap Bu est |
13 .00 0.0 00 |
HU F |
10 0 |
99. 326 |
HU F |
640 .79 9 |
HU F |
20 .73 5 |
HU F |
54 1.4 73 |
HU F |
| Can ada Sq e K ft. uar |
Bu dap est |
12. 500 .00 0 |
HU F |
100 | –13 .26 2 |
HU F |
380 .23 3 |
HU F |
37. 825 |
HU F |
393 .49 5 |
HU F |
| ft. Ka Ce r K nte pas |
dap Bu est |
772 .56 0.0 00 |
HU F |
50 | 47. 201 |
HU F |
1.4 01. 014 |
HU F |
95 .36 6 |
HU F |
1.4 62. 612 |
HU F |
| Kil b K ft. |
dap Bu est |
30. 000 .00 0 |
HU F |
100 | 315 .38 7 |
HU F |
2.0 20. 669 |
HU F |
408 .55 1 |
HU F |
1.7 05. 283 |
HU F |
| R 7 0 In t B ud st K ft. ves ape |
Bu dap est |
5.2 70. 000 |
HU F |
100 | –14 4.3 42 |
HU F |
2.2 95. 157 |
HU F |
42 .60 7 |
HU F |
2.4 39. 498 |
HU F |
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327 .01 0.0 00 |
HU F |
100 | –12 1.1 22 |
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222 .83 9 |
HU F |
–33 9.9 17 |
HU F |
–12 6.2 99 |
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3.1 00. 000 |
HU F |
100 | –34 3.9 93 |
HU F |
4.2 72. 982 |
HU F |
23 9.1 85 |
HU F |
4.6 76. 975 |
HU F |
| Op Ce r O S.R nte .L. era ne |
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27. 326 0 .15 |
RO N |
0,2 4 |
6.1 95 |
RO N |
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RO N |
4.4 57 |
RO N |
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7.3 10. 400 |
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–1 60 |
RO N |
23 .30 1 |
RO N |
| S.C . BB P L ing S.R .L. eas |
kar Bu est |
14. 637 .71 1 |
RO N |
0,0 2 |
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RO N |
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RO N |
12. 547 |
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71. 370 |
RO N |
| CA t G mb Im In H mo ves |
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50 .00 0 |
EU R |
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EU R |
20 .78 9 |
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500 .00 0 |
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3.0 00. 000 |
HU F |
50 | –44 3.9 55 |
HU F |
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HU F |
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HU F |
–6 0.7 58 |
HU F |
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51. 200 .00 0 |
EU R |
100 | 4.9 98 |
EU R |
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EU R |
47. 093 |
EU R |
103 .00 7 |
EU R |
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18 .15 1 |
EU R |
100 | 109 | EU R |
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||
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EU R |
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12. 500 |
EU R |
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||
| 2P s.r. o. |
Pil sen |
24 0.0 00 |
CZ K |
100 | 6.9 93 |
CZ K |
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CZ K |
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CZ K |
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CZ K |
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CZ K |
10 | 6.7 78 |
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–12 .21 6 |
CS K |
2.9 48 |
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| Eu Ai rt C ort ent rop rpo er a .s. |
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14 .10 0.0 00 |
CZ K |
10 0 |
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CZ K |
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CZ K |
–4 .72 5 |
CZ K |
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200 .00 0 |
CZ K |
10 | –2. 682 |
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CZ K |
2.4 44 |
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EU R |
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EU R |
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EU R |
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Die Angaben 2014 erfolgen ausschließlich auf Basis von vorläufigen Zahlen der nach lokalen Rechnungslegungsmethoden erstellten Abschlüsse.
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|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
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EU R |
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EU R |
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–5 | EU R |
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Die Angaben 2014 erfolgen ausschließlich auf Basis von vorläufigen Zahlen der nach lokalen Rechnungslegungsmethoden erstellten Abschlüsse.
Die CA Immo Gruppe ist ein international tätiger Immobilienkonzern mit Hauptsitz in Wien. Der Konzern besteht aus zahlreichen Gesellschaften und verfügt über eine beträchtliche Zahl von Immobilien in verschiedenen Jurisdiktionen. Die Kernkompetenz liegt in der Entwicklung und Bewirtschaftung moderner, großflächiger Büroimmobilien in Zentral- und Osteuropa. Kernregion sind die Länder Österreich, Deutschland, Polen, Ungarn, die Tschechische Republik, die Slowakei und Rumänien. In Deutschland konzentriert sich die Geschäftstätigkeit auf die Städte München, Frankfurt und Berlin. In den übrigen Ländern liegt der strategische Fokus primär auf den jeweiligen Hauptstädten. Der Anteil an Büroimmobilien beträgt rund 78% des vollkonsolidierten Bestandsportfolios und soll weiter ausgebaut werden. Das Bestandsportfolio der Gruppe umfasst neben Büroimmobilien auch Wohn- und Logistikimmobilien, Hotels, Fachmarkt- und Einkaufszentren. Die Wertgenerierung basiert auf einer umfassenden Wertschöpfungskette von der Konzeption und Entwicklung ganzer Stadtquartiere bis zum aktiven Management von Bestandsimmobilien. Die Gruppe beschäftigte zum 31. Dezember 2014 insgesamt rund 355 Mitarbeiter (31.12.2013: 355). Die CA Immobilien Anlagen AG selbst beschäftigte im Geschäftsjahr 2014 durchschnittlich 54 Dienstnehmer (2013: 52).
| Anzahl der Tochtergesellschaften 1 |
31.12.2014 | 31.12.2013 |
|---|---|---|
| Österreich | 24 | 30 |
| - hiervon Joint Ventures | 0 | 0 |
| Deutschland | 95 | 106 |
| - hiervon Joint Ventures | 15 | 13 |
| Osteuropa2 | 108 | 127 |
| - hiervon Joint Ventures | 30 | 31 |
| Konzernweit | 227 | 263 |
| - hiervon Joint Ventures | 45 | 44 |
1 Joint Ventures bezogen auf Immobilien-/Projekt-Ebene
2 Inkl. im Rahmen der osteuropäischen Investments bestehende Gesellschaften
Muttergesellschaft des CA Immo Konzerns ("CA Immo Gruppe") ist die börsennotierte CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft mit Sitz in Wien, deren Haupttätigkeit in der strategischen und operativen Leitung der in- und ausländischen Tochtergesellschaften liegt. Niederlassungen bestehen in Österreich, Deutschland, Ungarn, Tschechien, Rumänien, Polen und Serbien; darüber hinaus verfügt der Konzern über Büros in Zypern und der Ukraine. Jeder Standort agiert als weitgehend eigenverantwortliches Profit-Center. Weitere Tochtergesellschaften (ohne eigenes Team vor Ort) existieren in Bulgarien, Kroatien, Luxemburg, den Niederlanden, der Slowakei und in Slowenien. Nach einem umfassenden Restrukturierungsprogramm in Österreich und Polen bestehen zum Stichtag 31.12.2014 konzernweit 227 Tochtergesellschaften (31.12.2013: 263) in insgesamt 17 Ländern1 .
Die inländischen Liegenschaften werden in direkten CA Immo Beteiligungen gehalten. Per 31.12.2014 befindet sich zudem ein Immobilienvermögen von rund 245,3 Mio. € (31.12.2013: 268,5 Mio. €) im direkten Besitz der CA Immobilien Anlagen AG. Das Österreich-Portfolio besteht aktuell aus reinen Bestandsimmobilien.
Seit 2008 ist die CA Immo Deutschland GmbH operative Plattform sämtlicher Deutschland-Aktivitäten der Gruppe. Als ehemalige Verwertungsgesellschaft für Eisenbahnimmobilien im deutschen Staatsbesitz verfügt sie über umfangreiche Kompetenzen in der Entwicklung innerstädtischer Liegenschaften. Niederlassungen in Frankfurt, Berlin und München sichern eine entsprechende lokale Präsenz. Das Immobilienvermögen der Gesellschaft besteht überwiegend aus im Bau befindlichen Immobilien oder unbebauten Grundstücken sowie aus einem zum Handel bzw. zur Veräußerung bestimmten Portfolio mit weiteren Liegenschaften. Die Bestandsimmobilien werden großteils in direkten Beteiligungen gehalten und durch die DRG Deutsche Realitäten GmbH – ein Joint Venture mit dem Makler- und Hausverwaltungsunternehmen ÖRAG – vermietet und verwaltet. Das Baumanagement inklusive Projektsteuerung, Ausschreibung, Vergabe, Bauüberwachung und Generalplanung wird durch die deutsche CA Immo Tochter omniCon durchgeführt, die diese Dienstleistungen auch für Dritte erbringt.
1 Inklusive Holdinggesellschaften in Zypern, Luxemburg und den Niederlanden sowie einer weiteren Gesellschaft in der Schweiz.
Das osteuropäische Bestandsimmobilienportfolio der Gruppe ist in direkten CA Immo Beteiligungen sowie in der Anfang 2011 von der Volksbanken Gruppe erworbenen Europolis GmbH (vormals Europlis AG) – ebenfalls eine 100%-Tochter der CA Immo – positioniert. Der Fokus der seit 1990 bestehenden Europolis Gruppe liegt auf gewerblichen "Class A" Gebäuden in Osteuropa. Das Gesamtportfolio der Europolis teilt sich auf insgesamt vier Teilportfolien. An zwei dieser Portfolien sind namhafte Partner wie EBRD und Union Invest mit einem Anteil zwischen 25% und 49% beteiligt. Die Immobilien werden durch die Europolis Real Estate Asset Management GmbH (EREAM), Wien bzw. durch regionale Gesellschaften in Prag, Budapest, Warschau, Bukarest und Belgrad unter dem Namen "CA Immo Real Estate Management" gemanaged.
Die ursprünglich im CA Immo New Europe Property Fund (CAINE) – einem nach luxemburgischem Recht
als SICAR (Societé d'Investissement en Capital à Risque) konstruierten Projektentwicklungsfonds – gehaltenen
osteuropäischen Projektentwicklungen sowie drei weitere Bestandsimmobilien werden seit Anfang Dezember 2014 ebenfalls direkt von der CA Immo gehalten. Die Laufzeit des Fonds endete zum Jahresende 2013; dieser wurde in einem freiwilligen Liquidationsverfahren aufgelöst. Darüber hinaus verfügt auch das Europolis-Portfolio über einen geringen Anteil an Projektentwicklungen und unbebauten Grundstücken in Polen, Ungarn und der Ukraine.
Letztlich hielt CA Immo über eine ihrer Tochtergesellschaften 25% plus acht Aktien am börsennotierten Wiener Immobilienentwickler UBM Realitätenentwicklung AG, die sie im 2. Halbjahr 2014 erfolgreich an die PORR-Tochter PIAG Immobilien AG veräußerte. Der Kaufpreis für die insgesamt 1.500.008 Stück Inhaberaktien betrug 36,0 Mio. €. Die gemeinsam mit UBM realisierten Projekte "Poleczki Business Park" in Warschau sowie "Airport City" in St. Petersburg bleiben von dieser Transaktion unberührt.
Die globale Konjunktur war 2014 vor allem von geopolitischer Instabilität und damit verbundener Volatilität geprägt. Vor allem die westeuropäische Wirtschaft bekam die Auswirkungen der Sanktionen gegen Russland zu spüren. Die Konjunktursorgen wurden zudem durch den rasanten Verfall des Ölpreises und des Rubels, das Aufflammen der europäischen Schuldenkrise und das Auslaufen der Anleihekaufprogramme der Federal Reserve in den USA verstärkt. 2015 soll, laut Internationalem Währungsfonds (IWF), weltweit einen Stimmungswechsel bringen, vor allem die europäische Konjunktur werde laut IWF einen leichten Aufschwung erleben. Im Euroraum haben sich die Konjunkturaussichten seit Mitte Jänner 2015 weiter verbessert. Die Belastungen durch die Austeritätspolitik werden in Zukunft geringer eingeschätzt und es sollte folglich mehr Spielraum für Wirtschaftswachstum gegeben sein.
Das Wachstum der Eurozone lag 2014 bei 0,8%, in der EU bei 1,3% und somit unter den Erwartungen des ersten Halbjahres 2014. 2015 soll das Wachstum in der Eurozone wieder leicht auf 1,1%, in der gesamten EU auf 1,5% ansteigen. Diese Werte liegen ebenfalls unter der Frühjahresprognose 2014 von 1,7% bzw. 2%. Für die Eurozone wird ein Budgetdefizit von 2,6%, EU gesamt von 2,7% erwartet. Insgesamt liegt die durchschnittliche Staatsverschuldung der Eurozone bei 92,1% und für die EU bei 86,6%.
Das Wirtschaftswachstum in Österreich lag mit 0,7% unter der Frühjahrserwartung von 1,6%. Die österreichische Wirtschaft wuchs im Jahr 2014 real um 0,3%. Die Investitionsbereitschaft der Unternehmen bleibt trotz niedriger Zinssätze gedämpft, die Entwicklung der Einkommen und des privaten Konsums verhalten. Die Inflationsrate in Österreich betrug 2014 1,5% und wird auch 2015 durch den sinkenden Ölpreis auf diesem Niveau erwartet. Die Inflation in Österreich ist somit auf einem bislang sehr niedrigen Stand, verweilt aber im Vergleich zur allgemeinen Preisentwicklung 2014 in der Eurozone (0,5%) und der EU (0,6%) klar über dem Durchschnitt. Die Arbeitslosenquote 2014 von 5,3% (Erwartung 2015:
5,4%) rangiert weiterhin unter den niedrigsten im EU – Vergleich.
Die deutsche Konjunktur wurde vor allem vom Außenhandel unterstützt: der Handelsbilanzsaldo (saison- und kalenderbereinigt) stieg von 16,9 Mrd. € (2013) auf 21,8 Mrd. € (2014). Das Bruttoinlandsprodukt wuchs um 1,5%. EU weit wies Deutschland ein erfolgsversprechendes Beschäftigungsbild auf und liegt mit einer Arbeitslosenquote von nur 5,1% an europäischer Spitze. Die Inflationsrate in Deutschland bewegt sich an der 0% Linie und schrammt damit zum Jahresende knapp an einer Deflation vorbei. Die Verschuldung in % des BIP sank in Deutschland von 78,4% in 2013 auf 74,8% in 2014.
Das Wirtschaftswachstum Ungarns lag Ende 2014 mit 3,5% überraschend über den Erwartungen von 3,2%. Ebenfalls positiv performte die rumänische Wirtschaft 2014 mit einem BIP Wachstum von 2,9%, anstatt der prognostizierten 2,5%. Polens Bruttoinlandsprodukt wuchs 2014 um 3,0% und lag leicht hinter der Prognose von 3,3% am Jahresanfang. Die Wirtschaft in Tschechien wuchs 2014 um 2% und befand sich damit deutlich unter der 2,6% Prognose. Die Arbeitslosenrate ist in den CEE - Ländern vergleichsweise höher als im Rest der EU, Polen 8,0%, Tschechien 5,8%, Ungarn 9,3% und Rumänien 7,1%.
Die Inflationszahlen der CEE - Länder blieben unter den jeweiligen Zielwerten. Die Inflationsrate in Polen lag Ende Jänner 2015 bei 1,3% im Jahresvergleich, dieser Wert führt zur Erwartung einer möglichen Zinssenkung von derzeit 2% zu Grunde. Die ungarische Preissteigerung stand im Jänner 2015 bei -1,4%und impliziert ebenso einen Spielraum für eine Zinssenkung von aktuell 2,1%. Die Inflationsrate in Tschechien lag im Jänner 2015 um 0,1% über dem Vorjahr, in Rumänien um 0,4%.
Die Geldmarktpolitik war 2014 stark expansiv und von einem anhaltend historisch niedrigen Zinsniveau geprägt. Die Europäische Zentralbank (EZB) hat die Leitzinsen im Euro-Raum zur Jahresmitte in zwei Zinsschritten von 0,25% auf 0,15% und im September weiter auf das Rekordtief von 0,05% gesenkt. Die Einlagenzinsen sind mit -0,20% weiter negativ, um die Kreditveragbe für Banken attraktiver zu machen. Die Teuerungsrate der Eurozone lag laut Eurostat Ende 2014 nur noch bei 0,3% und ist somit weit entfernt vom 2%-Ziel der EZB. Um
1 Quellen: Internationaler Währungsfonds (IWF), World Economic Outlook, Januar 2015
2 Quellen: Eurostat Eurostatistics 01/2015 edition, EU-Kommission Prognose 17.02.2015, Raiffeisen Research, CEE Economics Q4 (16.2.2015)
3 Quellen: Eurostat, Statistische Zentralämter, Bloomberg
einer Deflation entgegenzuwirken und die Wirtschaft zu stützen, beschloss die EZB im Jänner 2014 das Programm zum Ankauf von Staatsanleihen und anderen Wertpapieren aus den Euroländern auf ein Volumen von bis 60 Mrd. € auszudehnen. Der 3M-Euribor, der Referenzzinssatz für variable verzinsliche Anleihen, bewegte sich 2014 auf einem Rekordtief und schwankte zwischen 0,3% und 0,08%. Die Talfahrt im zweiten Halbjahr setzte sich in den ersten Wochen des Jahres 2015 fort und erreichte einen neuerlichen Tiefstand bei 0,05%. Der 1M-Euribor bewegte sich im Januar 2015 kurzfristig sogar in negativem Terrain. Die Renditen von Staatsanleihen der Euro-Länder sowie Unternehmensanleihen mit guter Bonität haben 2014 ebenso historische Tiefstände erreicht.
Die geldpolitischen Maßnahmen der EZB führten zu einer Abschwächung der europäischen Gemeinschaftswährung in 2014, insbesondere gegenüber dem USD. Die polnische und ungarische Währung zeigte höhere Volatilität gegen Ende 2014 bzw. zu Beginn des Jahres 2015. EUR/PLN wurde zwischen 4,15 und 4,38 gehandelt, während sich EUR/HUF zwischen 305 und 323 bewegte. Nachdem die Schweizer Nationalbank am 15. Jänner 2015 abrupt den Euro-Mindestkurs von 1,20 Franken aufgehoben hatte, verzeichneten die Währungen der CEE - Länder einen Wertverlust, der jedoch rasch aufgeholt werden konnte.
1 Quellen: Europäische Zentralbank, Statistisches Zentralamt, Bloomberg
| Wachstumsrate des realen BIP - Volumens 1) |
Jährliche Inflationsraten 2) |
Arbeitslosen quote 3) |
Beschäftigungs quote im Vergleich zu Vorjahr 4) |
Brutto Staatsverschul dung 5) |
Handelsbilanz saldo6) |
||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2014 | 2015 | in % | in % | in % | in % des BIP 2014 |
in Mrd. € | |
| EU –28 | 1,3 | 1,5 | 0,9 | 10,0 | 0,9 | 86,6 | 7,6 |
| Euroraum –18 | 0,8 | 1,1 | 0,8 | 11,5 | 0,6 | 92,1 | 24,0 |
| AT | 0,7 | 1,2 | 1,1 | 5,3 | 0,7 | 80,7 | 0,6 |
| D | 1,3 | 1,1 | 0,19 | 5,1 | 0,9 | 74,8 | 15,6 |
| PL | 3,0 | 2,8 | -0,89 | 8,0 | 1,9 | 48,6 | -1,4 |
| CZ | 2,0 | 2,7 | 0,08 | 5,8 | 0,5 | 43,8 | 0,4 |
| HU | 3,5 | 2,5 | -0,9 | 9,3 | 3,7 | 80,3 | -0,3 |
| RO | 2,9 | 2,4 | 1,0 | 6,5 | -0,3 | 38,1 | 0,1 |
Quelle: Eurostat, Bloomberg
1) Prognose, Veränderung gegenüber Vorjahr (in %); 2) per Januar 2014; 3) per Dezember 2014 (saisonbereinigt); 4) per drittem Quartal 2014; 5) in % des BIP 2014; 6) Januar bis November 2014 (nicht saisonbereinigt)
Die aktuelle Konjunkturlage sowie die Entwicklung der Inflationsrate in der Eurozone lässt erwarten, dass das historisch niedrige Leitzinsniveau auch im Jahr 2015 beibehalten wird. Die EZB–Entscheidung, das Ankaufsprogramm für Anleihen auszudehnen, sowie das im November veröffentlichte Investitionsprogramm der Europäischen Kommission, welches in den nächsten drei Jahren Investitionen von mind. 315 Mrd. € für strategische Infrastrukturprojekte mobilisieren soll, soll sich unterstützend auf die Konjunktur auswirken. Der kräftige Rückgang des Ölpreises in 2014 dämpft die Teuerungsraten – die EU-Kommission geht von einer weiter sinkenden Inflationsrate aus und rechnet 2015 sogar mit einer deflationären Entwicklung.
Die CEE - Länder sollen laut Experten 2015 von einer belebten Inlandsnachfrage und verstärkter Investitionstätigkeit profitieren und 2015 um durchschnittlich 2,5%, d.h doppelt so stark wie die Eurozone, wachsen. Mit einem BIP-Wachstum von 3,1% im Jahr 2015 sollte Polen das fünfte Jahr in Folge wachstumsstärkstes Land in der CEE Region bleiben. Für Tschechien wird 2015 eine Wachstumsrate von 2,4%, für Ungarn 2,3% und für die Slowakei 2,5% erwartet. In Ungarn wird die Wirtschaft langsamer expandieren, da mit geringeren Staastausgaben zu rechnen ist.
Das Investitionsvolumen in österreichische Gewerbeimmobilien war im 4. Quartal 2014 mit 700 Mio. € geringer als im Vergleichszeitraum (2013: 800 Mio. €). 33% der getätigten Transaktionen entfielen auf Einzelhandelsimmobilien, gefolgt von Büroimmobilien mit 32%. Insgesamt lag das Investitionsvolumen im Jahr 2014 mit 2,8 Mrd. € um 60% über dem Niveau von 2013 (1,75 Mrd. €). Die Spitzenrendite für Büroimmobilien belief sich im 4. Quartal auf 4,6% und ist somit zum Vorquartal (4,65%) leicht gesunken. Die Renditen in guten Lagen waren im 4. Quartal um 5 bps (5,25%) minimal geringer als im 3. Quartal (5,30%). Im 4. Quartal stieg der Anteil inländischer Investoren von 25% (Q3) auf 73% an. Investoren aus Russland waren hierbei für ca. 14%, deutsche Investoren für rund 13% der Investitionen verantwortlich. In Anbetracht der aktuell feststellbaren Markttrends wird von einem wachsenden Interesse ausländischer Investoren ausgegangen, welches sich 2015 in großvolumigen Transaktionen niederschlagen sollte.
Der Büroflächenbestand am Wiener Büroimmobilienmarkt ist 2014 nur geringfügig gewachsen und beläuft sich derzeit auf rund 10,83 Mio. m² (2013: 10,81 Mio. m²). Der stabil gebliebene Gesamtbestand ist vor allem auf das vergleichsweise geringe Fertigstellungsvolumen zurückzuführen. Der ÖBB Tower am neuen Hauptbahnhof und Objekte in der Bürolage Wienerberg zählten zu den wichtigsten Fertigstellungen in Wien. Die Vermietungsleistung lag im 4. Quartal 2014 mit 43.000 m² um 52% unter dem Ergebnis des 3. Quartals (90.000 m²). Das 2. Halbjahr wies jedoch mit 133.000 m² insgesamt eine deutlich höhere Vermietungsleistung auf als das 1. Halbjahr (77.000 m²). Im Jahr 2014 waren 80% aller Fertigstellungen vorvermietet. Auch 2015 ist mit dieser Tendenz zu rechnen. Die stabile Leerstandsrate von 6,6% ist auf das geringe Fertigstellungsvolumen 2014 und die anhaltende Nachfrage nach Büroflächen zurückzuführen. Im 4. Quartal 2014 blieb die Spitzenmiete in Wien unverändert bei 25,75 €/m²/Monat. Diese Tendenz sollte sich 2015 fortsetzen. Ein etwas anderes Bild zeigt sich bei den Mieten in guten und durchschnittlichen Lagen – diese sind seit Anfang 2014 stetig gestiegen und betrugen im 4. Quartal rd. 15,00 €/m²/Monat in guten und 13,50 €/m²/Monat in durchschnittlichen Lagen.
| 2014 | 2013 Veränderung | ||
|---|---|---|---|
| in % | |||
| Büroflächenumsatz in m² | 210.000 | 295.000 | – 28,8 |
| Leerstandsrate in % | 6,6 | 6,6 | +/– 0,0 |
| Spitzenmiete in €/m² netto kalt | 25,75 | 25,25 | +2,0 |
| Spitzenrendite in % | 4,60 | 4,75 | – 3,16 |
Quellen: CBRE: Marktbericht Österreich Investment Q4 2014, Wiener Büromarkt Q4 2014
Anmerkung: Der Flächenumsatz schließt Eigennutzer-Transaktionen mit ein
1 Quelle: Winterprognosen der Europäischen Kommission/ 2015 edition, EU-Kommission Prognose 17.02.2015
2) Quellen: CBRE: Marktbericht Österreich Investment Q4 2014, Wiener Büromarkt Q4 2014, MarketView EMEA Rents and Yields Q4 2014
2014 wurden rd. 20,3 Mrd. € in deutsche Büroimmobilien investiert (davon 7,3 Mrd. € im 4. Quartal), das sind 51% des gesamten deutschen Gewerbeimmobilieninvestmentmarktes (+32% im Vergleich zum Vorjahr). Durchschnittlich stieg das deutsche Transaktionsvolumen in den vergangenen 10 Jahren um jährlich ein Drittel an. Der Anteil ausländischer Investoren in Deutschland stieg von 25% auf fast 39%.
Von 2010 bis 2014 hat sich der Anteil der Investitionen in Büroimmobilien am gesamten Investitionsvolumen verdoppelt. In Berlin wurden 2,3 Mrd. € in Büroimmobilien investiert (64% am gesamten Berliner Investmentmarkt), in Düsseldorf 1,2 Mrd. € (63%), in München 3,7 Mrd. € (34%). Der höchste Anteil an Büroinvestitionen ergab sich in Frankfurt (3,9 Mrd. € bzw. 77% des Gesamtvolumens). Angesichts der hohen Investment-Nachfrage sank die Spitzenrendite im Vorjahresvergleich und liegt in München bei 4,30%; Berlin verzeichnet 4,55% und Frankfurt 4,6%.
Entgegen negativer Prognosen ist der Büroflächenumsatz in Deutschland im Vergleich zu 2013 sogar gestiegen. Insgesamt kam es zu einem Umsatzvolumen von 3,0 Mio. m² (4. Quartal: +30%), für 2015 wird ein ähnliches Niveau erwartet. Die Entwicklung in den einzelnen Immobilienhochburgen ergibt jedoch ein diversifiziertes Bild. Berlin verzeichnete mit einem Flächenumsatz von 616.600 m² ein Plus von 35% gegenüber 2013, der Umsatz in Düsseldorf sank dagegen um 22% auf 324.000 m². Die restlichen fünf Kernstädte lagen dazwischen, wobei Hamburg, Stuttgart und München im Vergleich zum Vorjahr Zuwächse zu verzeichnen hatten. Das Neubauvolumen stieg 2014 moderat auf 998.000 m² (+ 11%). 80% der 2014 fertig gestellten Flächen waren bereits vermietet oder an Eigennutzer vergeben.
Der Leerstand der sieben Kernstädte erreichte 2014 kumuliert einen Tiefstand von 7,6% (6,81 Mio. m²) und fiel damit unter die 7 Mio. m² - Marke. Für 2015 wird eine Stabilisierung auf diesem Niveau erwartet. Die Nachfrage nach Büroflächen ließ die Spitzenmieten in den Innenstädten von Hamburg, Köln, Frankfurt, München, Stuttgart und Berlin leicht ansteigen. Die aggregierte Spitzenmiete stieg 2014 um 0,6%, nur in Düsseldorf kam es zu einem Rückgang von 5,5%. Auch bei den Durchschnittsmieten gab es ein Plus von 2%. Ähnliche Ergebnisse werden für das Jahr 2015 erwartet.
Der Büroflächenumsatz in München summierte sich 2014 auf 641.000 m² und wurde vor allem von einem starken 4. Quartal (214.800 m²) getrieben. Für 2015 wird ein ähnliches Niveau erwartet. 2014 wurden 204.000 m² neu entwickelte oder sanierte Büroflächen fertiggestellt. Der Büro-Leerstand liegt mit 6,6% am niedrigsten Niveau seit 2003. Die Spitzenmiete ist im 4. Quartal 2014 zum Vergleichszeitraum 2013 um 1,50 €auf 33,00 €/m²/Monat gestiegen. Mietpreise sollten vor allem in der stark nachgefragten Innenstadtlage weiter anziehen, ebenso das Spitzenmietpreisniveau für Top-Büroflächen.
Frankfurt verbuchte 2014 einen Büroflächenumsatz von ca. 378.100 m² und blieb somit zum dritten Mal seit 2004 unterhalb der 400.000 m²-Marke. Der Wert liegt um 18% unter dem Zehnjahresdurchschnitt. Dies ist vor allem auf die Entscheidung zahlreicher Mieter zurückzuführen, anstatt eines Umzugs ihre bestehenden Verträge zu verlängern. Gleichzeitig wurde 2014 mit rd. 300.000 m² das größte Volumen an Neubauflächen seit mehr als 10 Jahren fertig gestellt, 75% der neuen Flächen waren bei Fertigstellung bereits vermietet. Unter anderem auf Grund diverser Abgänge älterer Bestandsgebäude sank die Leerstandsrate weiter auf nunmehr 10,4% im 4. Quartal 2014 und ist aktuell am niedrigsten Stand seit mehr als 10 Jahren. Die Spitzenmiete ist mit 35 €/m²/Monat stabil geblieben.
Berlin verzeichnete 2014 einen Rekord-Büroflächenumsatz (616.600 m² zu 454.600 m² im Vorjahr: +35%). Der Flächenumsatz im 4. Quartal 2014 betrug ca. 219.000 m². Durch die gestiegene Nachfrage nach Büroflächen sank die Leerstandsrate im 4. Quartal auf ein anhaltend geringes Niveau von 7,7%. Vor allem Cityrandlagen weisen einen sehr geringen Leerstand auf. In diesem Segment stieg die Durchschnittsmiete um 7,6% auf 13,70 €/m²/Monat. Die Spitzenmiete hielt sich konstant auf 22,00 €/m²/Monat.
1) Quellen: Jones Lang LaSalle: Der deutsche Investmentmarkt Q4 2014; CBRE: MarketView Deutschland Investment Quarterly Q4 2014; Market-View European Investment Quarterly Q4 2014
2) Jones Lang LaSalle: Büromarktüberblick BIG 7 4Q 2014; CBRE: Deutschland Investment Quarterly MarketView Q4 2014, Büromarkt München, Frankfurt, Berlin MarketView Q4 2014, MarketView EMEA Rents and Yields Q4 2014
Das Investitionsvolumen in den CEE Ländern (exklusive Russland) machte 2014 ca. 7,9 Mrd. € aus, dies entspricht einem Zuwachs von rund 27% (2013: 6,2 Mrd. €). Polen blieb führender regionaler Markt mit einem Anteil von ca. 41% (3,2 Mrd. €), gefolgt von Tschechien (25%, 2,0 Mrd. €), Rumänien (16%, 1,3 Mrd. €), der Slowakei (8%, 0,6 Mrd. €) und Ungarn (7%, 0,6 Mrd. €). In den CEE - Ländern verzeichnete vor allem der Büro-Transaktionsmarkt mit 3,7 Mrd. € ein sehr gutes Ergebnis, das rd. 54% über dem Vorjahreswert von 2,4 Mrd. € lag. Deutlich zugelegt haben auch Investitionen im Logistiksektor, die im Jahresvergleich mit rd. 1,6 Mrd. € um 35% gesteigert wurden.
Polen blieb mit einem soliden Jahr 2014 primärer Fokus für viele institutionelle Anleger. Sein Anteil am gesamten CEE-Transaktionsmarkt reduzierte sich jedoch seit 2012 von 70% auf rund 41% im Jahr 2014, da auch die anderen Länder der Region deutlich steigende Investitionsvolumina verzeichnen konnten – ein erfolgversprechender Trend für die ganze Region. Das Transaktionsvolumen in Warschau, dem wichtigsten osteuropäischen Investmentmarkt, ist 2014 auf 1,2 Mrd. € gewachsen (2013: 913 Mio. €).
Das Transaktionsvolumen in Tschechien stieg im 2. Halbjahr 2014 auf 1,28 Mrd. € an (+78% gegenüber dem 1. Halbjahr 2014; +52% gegenüber dem Vergleichszeitraum 2013). Ungarn erzielte 2014 das höchste Transaktionsvolumen seit 2007 mit insgesamt knapp über 580 Mio. €. Das Investmentvolumen in Rumänien wurde zu 41% von Transaktionen im Einzelhandel dominiert.
Der Flächenumsatz hat in drei der vier CA Immo-Kernstädte (Prag, Budapest und Bukarest) 2014 deutlich angezogen. In Bukarest und Budapest ist die Leerstandsrate weiter gesunken. Die Spitzenrenditen liegen in den Kernmärkten der CA Immo weiterhin auf stabilem Niveau. Auch Bukarest hielt sich im 4. Quartal stabil bei 7,75%, nachdem
die Spitzenrendite ab dem 1. Quartal 2014 um 50 bsp gestiegen war.
Warschau hält mit einer Büro-Gesamtfläche von rund 4,4 Mio. m² rd. 48% des polnischen Büroimmobilienmarktes. 2014 lag das Fertigstellungsvolumen bei 276.900 m², bis 2016 sollen weitere 834.000 m² folgen. 2014 wurde mit insgesamt 612.400 m² Bürofläche um 3% weniger als im Vorjahr vermietet, das 4. Quartal 2014 verzeichnete jedoch mit 190.700 m² die höchste Dynamik der vergangenen vier Jahre. Die Leerstandsrate ist vom 3. auf das 4. Quartal 2014 um 0,5% auf 13,3% gesunken. Dieser Rückgang ist vor allem auf das geringe Fertigstellungsvolumen im 4. Quartal zurück zu führen. Die Spitzenmiete betrug in zentralen Lagen 25€/m²/Monat, in den Randbezirken 15€/m²/Monat. In Hinblick auf die umfangreiche Projektpipeline ist ein Sinken der Spitzenmiete absehbar.
Die Vermietungsleistung am Büromarkt in Bukarest betrug im 4. Quartal mehr als 108.000 m², davon wurden 65% neu vermietet. Die Vermietungsaktivität wuchs im Vergleich zu den Vorquartalen um 20%. Im 4. Quartal betrug das Fertigstellungsvolumen 41.200 m². Der Bürobestand in Bukarest summierte sich 2014 auf 2,27 Mio. m² und soll im Folgejahr um weitere 150.000 m² wachsen. Der Flächenumsatz 2014 betrug 315.000 m² und stieg zum Vorjahr um 5%. Die Leerstandsrate reduzierte sich von 15% zu Jahresanfang auf 13% zum Jahresende und wird 2015 bei 12% erwartet. Zwischen den einzelnen Teilmärkten bestehen jedoch große Unterschiede. So betrug der Leerstand in Class A-Immobilien nur 6,2%, bedingt durch eine robuste Nachfrage nach modernen Büroflächen mit guter Verkehrsanbindung. Bei den B-Objekten betrug die Leerstandsrate hingegen 17,3%. Die Spitzenmiete in Bukarest belief sich im 4. Quartal 2014 auf 18 €/m²/Monat.
Der Büroflächenumsatz in Budapest stieg von 396.000 m² (2013) auf 465.600 m² (2014) – ein Zuwachs von 17%. Die Vermietungsleistung des Bürosektors wuchs 2014 um 19% und somit mit einer ähnlichen Geschwindigkeit wie 2013. 2014 lag das Fertigstellungsvolumen mit 68.200 m² auf niedrigem Niveau; 72% der neuen Flächen waren bereits vermietet. 2015 sollen weitere 45.000 m² neue Büroflächen hinzukommen. Die Leerstandsrate ging 2014 um 2,2 bsp zurück und liegt mit derzeit 16,2% auf dem geringsten Niveau seit 6 Jahren. Class B Immobilien verzeichneten den größten Rückgang des Leerstandes (5,5 bps). Bei den A-Immobilien blieb die Leerstandsrate im Wesentlichen konstant. Für 2015 wird eine weitere Reduktion erwartet. Die durchschnitt-
1) Quellen: Jones Lang LaSalle: CEE Investment Market Pulse/2014; CBRE: Property Investment MarketView Q4 2014
2) Quellen: Jones Lang LaSalle: Warsaw Office Market Profile Q4 2014, Warsaw, Bucharest und Budapest City Report Q4 2014, Prague Office Market Q4 2014; CBRE: Prague, Warsaw, Bucharest und Budapest Office MarketView Q4 2014, CZ Property Investment MarketView H2 2014, MarketView EMEA Rents and Yields Q4 2014
liche Spitzenmiete beläuft sich in Budapest aktuell auf 19 – 21 €/m²/Monat.
Der Büromarkt in Prag konnte 2014 mit einem Fertigstellungsvolumen von 148.900 m² den stärksten jährlichen Zuwachs seit 2009 und einen Anstieg von 90% im Vergleich zu 2013 verzeichnen. Damit überschritt der Prager Büro-Bestand die 3 Mio. m²-Marke. Insgesamt kamen 15 neue Gebäude auf den Markt, fast alle davon im gehobenen Marktsegment. Die Vermietungsleistung 2014 stieg gegenüber 2013 um 32% auf 331.900 m². Die Leerstandsrate betrug im 4. Quartal 15,3% und variiert in den einzelnen Teilmärkten. In der Prager City beläuft sich der Leerstand auf 20,7%, während in den inneren Bezirken 14,3% und in den äußeren Bezirken nur 13,5% der Büroflächen leer stehen. 2015 soll der Leerstand in Prag mit 16% seinen vorläufigen Höchststand erreichen. Die Spitzenmieten in der City belaufen sich auf 18,50 – 19,50 €/m²/Monat, in der inneren Stadt zwischen 15,00 – 17,50 €/m²/Monat und in den Randbezirken um die 13,00 – 14,50 €/m²/Monat.
Das Kerngeschäft der CA Immo Gruppe teilt sich in die Geschäftsfelder Bestandsimmobilien und Immobilienvermögen in Entwicklung. In beiden Geschäftsfeldern ist CA Immo auf gewerblich genutzte Immobilien mit deutlichem Schwerpunkt auf Büroimmobilien in zentraleuropäischen Hauptstädten spezialisiert. Ziel ist der Aufbau eines fokussierten, qualitativ hochwertigen und ertragsstarken Bestandsimmobilienportfolios in den Kernmärkten Deutschland, Österreich, Tschechien, Polen, Ungarn, Rumänien und der Slowakei. Durch die Aufbereitung und Verwertung von Grundstücksreserven im Geschäftsfeld Development werden zusätzliche Ergebnisbeiträge erzielt.
Die CA Immo Gruppe hält zum Stichtag ein Immobilienvermögen von 3,6 Mrd. €. Davon entfallen 3,0 Mrd. € (84% des Gesamtportfolios) auf Bestandsimmobilien1) sowie 0,6 Mrd. € (16% des Gesamtportfolios) auf Immobilienvermögen in Entwicklung. Osteuropa ist mit einem Anteil von 41% größtes regionales Segment.
Das direkt von der CA Immobilien Anlagen AG gehaltene Immobilienvermögen verfügt über eine vermietbare Nutzfläche von 174.039 m² (2013: 206.498 m²) und umfasst zum Bilanzstichtag 13 Liegenschaften (2013: 16) in Österreich mit einem Bilanzwert von 245.296Tsd. € (2013: 268.500Tsd. €). 2014 erbrachte dieses Portfolio Mieterlöse in Höhe von 20.426Tsd. € (2013: 18.990Tsd. €).
Das Geschäftsfeld Bestandsimmobilien ist wichtigster Ertragsbringer der CA Immo. Die laufende Qualitätsoptimierung des Bestands sowie die kontinuierliche Mieterbindung- und -akquisition zur Erhaltung stabiler, wiederkehrender Mieterträge ist übergeordnetes Unternehmensziel. Wesentliche Leistungsindikatoren des operativen Immobiliengeschäfts sind:
2014 wurden insgesamt rd. 11.740 m² an Flächen neu vermietet bzw. verlängert. Hinzu kamen Vertragsabschlüsse für weitere rd. 383 m², die in 2015 bezogen werden. Die wirtschaftliche Vermietungsquote im Bestandsportfolio der CA Immobilien Anlagen AG erhöhte sich im Jahresvergleich auf rund 97% (2013: 91%). Größte Mieter der CA Immobilien Anlagen AG sind die Österreichische Post AG sowie die Robert Bosch AG.
2014 investierte die Gesellschaft 4.438Tsd. € (2013: 11.301Tsd. €) in das Bestandsportfolio. 3.772Tsd. € (2013: 1.532Tsd. €) flossen in Revitalisierungs- bzw. Optimierungsmaßnahmen (Instandhaltung), 361Tsd. € (2013: 18Tsd. €) wurden für die Vorbereitung von Projektentwicklungen aufgewendet.
Im Zuge der Portfoliobereinigung wurden drei Bestandsobjekte mit einem Liegenschaftsvermögen im Wert von insgesamt rund 14.492Tsd. € verkauft (2013: fünf Bestandsobjekte im Wert von 13.516Tsd. €). In Summe
1 Inkl. selbst genutzter, selbst verwalteter Immobilien und kurzfristigem Immobilienvermögen
wurde aus diesen Verkäufen ein Ergebnis in Höhe von 3.097Tsd. € (2013: 11.327Tsd. €) lukriert.
Per 31.12.2014 hatte CA Immo in Österreich keine Projektentwicklung in Umsetzung.
Die Mieterlöse verbesserten sich um 7,6% von 18.990Tsd. € auf 20.426Tsd. €; dies ist auf die Übergabe des Bürogebäudes Silbermöwe Anfang September 2013 an den Mieter zurückzuführen. Die an Mieter weiterverrechneten Betriebskosten erhöhten sich von 5.949Tsd. € auf 6.083Tsd. €. Im Ergebnis führte dies zu einer 6%igen Erhöhung der Umsatzerlöse von 24.939Tsd. € auf 26.509Tsd. €.
Da im Vergleich zum Vorjahr eine geringere Anzahl an Liegenschaften veräußert wurde, reduzierten sich die sonstigen betrieblichen Erträge im Jahresvergleich um 16% von 16.324Tsd. € auf 13.786Tsd. €. Diese enthalten auch die an Tochtergesellschaften verrechneten Managementhonorare sowie Kostenverrechnungen und Versicherungserlöse.
Der Personalaufwand erhöhte sich im Wesentlichen aufgrund von Gehaltsanpassungen um 12% von 7.551Tsd. € in 2013 auf 8.447Tsd. € per 31.12.2014.
Aufgrund der ganzjährigen Berücksichtigung des im September 2013 fertiggestellten Büroobjekts Silbermöwe erhöhten sich die Abschreibungen auf Sachanlagen im Periodenvergleich um 8% auf 8.355Tsd. € (2013: 7.768Tsd. €).
Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen erhöhten sich um 89% auf –27.995Tsd. € (2013: –14.778Tsd. €), was im Wesentlichen auf den Abbruch von Hallen auf dem Areal Lände 3 (Bauteil B) sowie einen Anstieg der weiterverrechenbaren Betriebskosten, der Instandhaltungsaufwendungen sowie der allgemeinen Verwaltungsaufwendungen – insbesondere der projektbezogenen Rechts-, Prüfungs- und Beratungshonorare – zurückzuführen ist. Die in dieser Position ebenfalls enthaltenen Steuern umfassen im Wesentlichen die Gesellschaftsteuer für die Durchführung der bedingten Kapitalerhöhung aufgrund der Wandlung der 4,125% Wandelschuldverschreibung 09-14 in Höhe von 1.134Tsd. € (2013: 0Tsd. €).
Im Ergebnis führten die oben beschriebenen Entwicklungen zu einem Rückgang des Betriebsergebnisses von 11.166Tsd. € per 31.12.2013 auf –4.502Tsd. € per 31.12.2014.
Aus Ausschüttungen der Tochtergesellschaften flossen der Gesellschaft Erträge aus Beteiligungen in Gesamthöhe von 322.808Tsd. € (2013: 95.809Tsd. €) zu. Diese entfallen mit einem Betrag von 321.343Tsd. € auf Österreich (2013: 75.599Tsd. €) sowie mit 1.465Tsd. € auf Deutschland und Osteuropa bzw. auf Zwischenholdings für Investitionen in Osteuropa (2013: 20.210Tsd. €). Dieser Position standen Aufwendungen aus Finanzanlagen und Zinsforderungen des Umlaufvermögens in Höhe von –263.022Tsd. € (2013: –8.916Tsd. €) gegenüber; diese resultieren im Wesentlichen aus Beteiligungsabschreibungen aufgrund der in 2014 durchgeführten Gewinnausschüttungen. Aus den überwiegend an Tochtergesellschaften gegebenen Ausleihungen wurden Zinserträge in Höhe von 21.112Tsd. € (2013: 10.567Tsd. €) lukriert. Die "Sonstigen Zinsen und ähnlichen Erträge" betrugen per 31.12.2014 8.684Tsd. € (2013: 16.451Tsd. €).
Die im Jahresvergleich geringeren Erträge aus Finanzbeteiligungen (10.466Tsd. € in 2014 im Vergleich zu 71.053Tsd. € per 31.12.2013) enthalten Beteiligungszuschreibungen in Höhe von 2.697Tsd. € (2013: 47.231Tsd. €) sowie Erträge aus Rückzahlungen von Ausleihungen über dem Buchwert. In 2014 wurde eine tschechische Beteiligung veräußert; eine weitere Beteiligung in Luxemburg wurde liquidiert.
Die Zinsen und ähnlichen Aufwendungen betrugen –50.660Tsd. € (2013: –54.391Tsd. €). Aufgrund der Tilgung der 6,125% Anleihe 09-14 reduzierten sich die Zinsaufwendungungen für Anleihen um 17% von –25.006Tsd. € im Vorjahr auf –20.752Tsd. € per 31.12.2014. Die Aufwendungen für Derivatgeschäfte verzeichneten einen Rückgang um 21% auf –20.072Tsd. € (2013: –25.271Tsd. €). Die Aufwendundungen für Immobilienfinanzierungen stiegen um 33% auf –3.925Tsd. € (2013: –2.956Tsd. €). Die Zinsaufwendungen an verbundene Unternehmen erhöhten sich auf –5.909Tsd. € (2013: –1.151Tsd. €).
In Summe kam es aufgrund der oben beschriebenen Faktoren zu einem deutlichen Rückgang des Finanzergebnisses von 130.573Tsd. € im Jahr 2013 auf 49.388Tsd. € im Jahr
Für das Geschäftsjahr 2014 wird der Vorstand der Hauptversammlung am 30. April 2015 die Ausschüttung einer Dividende in Höhe von 45 Cent je Aktie vorschlagen, die am 7. Mai 2015 ausgezahlt werden soll (Ex-Tag Dividende: 5. Mai 2015). Dies entspricht einer Dividendenrendite von rund 2,9% gemessen am Schlusskurs des Jahres 2014 (15,50 €).
Der Cash-flow aus der Geschäftstätigkeit (operativer Cash-flow plus Veränderungen im Nettoumlaufvermögen) lag im abgelaufenen Geschäftsjahr bei 266.883Tsd. € (2013: 89.946Tsd. €). Der Cash-flow aus Investitionstätigkeit beträgt –226.430Tsd. € (2013: 69.620Tsd. €) und der Cash-flow aus der Finanzierungstätigkeit –191.945Tsd. € (2013: –29.831Tsd. €).
Die Bilanzsumme der CA Immobilien Anlagen AG reduzierte sich im Vorjahresvergleich von 2.442.209Tsd. € per 31.12.2013 auf 2.239.155Tsd. € per 31.12.2014.
Das Anlagevermögen verzeichnete einen Rückgang um rund 1,2% von 2.188.889Tsd. € per 31.12.2013 auf 2.162.474Tsd. € per 31.12.2014. Der Anteil des Anlagevermögens an der Bilanzsumme lag zum 31.12.2014 bei 97% (31.12.2013: 90%). Das Sachanlagevermögen verringerte sich gegenüber dem Vorjahr um 8,7% auf 245.990Tsd. € (31.12.2013: 269.393Tsd. €). Zum Bilanzstichtag umfasste das Immobilienvermögen der Gesellschaft insgesamt 13 Liegenschaften in Österreich mit einem Bilanzwert von 245.296Tsd. € (31.12.2013: 16 Liegenschaften, Bilanzwert: 268.500Tsd. €). Der Rückgang des Immobilienvermögens ist auf Immobilienverkäufe (Klosterneuburger Straße 23-25, Zetschegasse 17 und Freilinger Straße - Marchtrenk) zurückzuführen. Die Finanzanlagen sanken auf 1.915.851Tsd. € (31.12.2013: 1.918.891Tsd. €). Der Buchwert der Anteile an verbundenen Unternehmen beträgt 1.571.946Tsd. € (31.12.2013: 1.754.754Tsd. €). Die laufenden Zugänge resultieren im Wesentlichen aus diversen Gesellschafterzuschüssen. Die Abgänge resultierten überwiegend aus der Liquidation des luxemburgischen CA Immo New Europe Propertay Fund S.C.A. SICAR in Höhe von 44.336 Tsd €.Das Umlaufvermögen sank von 252.795Tsd. € per 31.12.2013 auf 76.458Tsd. € per 31.12.2014. Der Rückgang resultiert überwiegend aus der Rückzahlung der 6,125% Anleihe 09-14 im Nominale von 150 Mio. €. Die sonstigen Wertpapiere beinhalten eigene im Geschäftsjahr 2011 vom Markt zurückgekaufte Anleihen mit einem Buchwert in Höhe von 13.658Tsd. € und einem Nominale von 14.008Tsd. €. Im Vorjahr beinhaltete diese Position auch rückgekaufte Wandelschuldverschreibungen mit einem Buchwert in Höhe von 19.397Tsd. € und einem Nominale von 20.500Tsd. €. Die Gesellschaft verfügt per 31.12.2014 über liquide Mittel in Höhe von 27.693Tsd. € (31.12.2013: 179.184Tsd. €).
Das Eigenkapital erhöhte sich zum Bilanzstichtag auf 1.809.132Tsd. € (31.12.2013: 1.680.874Tsd. €). Die Eigenkapitalquote beträgt zum Stichtag rund 81% (31.12.2013: 69%). Das Anlagevermögen war zu 84% (31.12.2013: 77%) durch Eigenkapital gedeckt. Die Rückstellungen belaufen sich auf 29.582Tsd. € und berücksichtigen mit einem Betrag von 15.195Tsd. € (31.12.2013: 43.960Tsd. €) Verpflichtungen aus Derivatgeschäften. Durch den Wegfall der 6,125% Anleihe und die Ausübung von Wandlungsrechten von Inhabern der Wandelschuldverschreibung reduzierten sich die Verbindlichkeiten von 691.500Tsd. € per Jahresende 2013 auf 397.562Tsd. € per 31.12.2014. Zum Bilanzstichtag besitzt die Gesellschaft eine ausstehende Anleihe, welche im Geregelten Freiverkehr an der Wiener Börse notiert. Bei der Anleihe handelt es sich um eine unbesicherte Finanzierung der CA Immobilien Anlagen AG, die gegenüber allen anderen unbesicherten Finanzierungen der CA Immobilien Anlagen AG gleichrangig ist. Die Anleihebedingungen sehen keine relevanten Financial Covenants vor.
| Tsd. € | 31.12.2013 | Kapitalerhöhung | Dividende | Jahresergebnis | Auflösung Rücklagen |
31.12.2014 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Grundkapital | 638.714 | 79.623 | 0 | 0 | 0 | 718.337 |
| Gebundene | ||||||
| Kapitalrücklagen | 820.184 | 34.658 | 0 | 0 | 0 | 854.842 |
| Gewinnrücklagen | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Bilanzgewinn | 221.976 | 0 | –35.143 | 49.120 | 0 | 235.953 |
| Summe | ||||||
| Eigenkapital | 1.680.874 | 114.281 | –35.143 | 49.120 | 0 | 1.809.132 |
Aufgrund der Ausübung von Wandlungsrechten durch Inhaber der 4,125% Wandelschuldverschreibung 09-14 wurde das Grundkapital der Gesellschaft durch die Ausgabe von jungen Aktien (aus bedingtem Kapital) im Berichtsjahr von 638.713.556,20 € um insgesamt 79.623.046,52 € auf 718.336.602,72 € (Stand: 31.12.2014) erhöht. Es verteilt sich auf vier Namensaktien sowie 98.808.332 Stück auf den Inhaber lautende Stammaktien mit einem anteiligen Betrag am Grundkapital von je 7,27 €. Die Aktien notieren im Prime Market der Wiener Börse (ISIN: AT0000641352).
Im 4. Quartal veräußerte UniCredit Bank Austria AG – mit einem Anteil von rd. 16% des Grundkapitals bisher größter Aktionär der CA Immo – die von ihr gehaltenen 15.954.891 CA Immo-Aktien (darunter vier Namensaktien, von denen jede zur Entsendung je eines Aufsichtsratsmitglieds berechtigt) an O1 Group Limited ("O1"). Der Kaufpreis betrug 18,50 € je Aktie. Das Gesamtvolumen der Transaktion belief sich auf 295 Mio. €.
Die Namensaktien, die nunmehr von O1 Group Limited gehalten werden, berechtigen zur Nominierung von je einem Aufsichtsrat, wobei O1 die Gesellschaft informiert hat, dass sie von diesem Entsendungsrecht in absehbarer Zeit keinen Gebrauch machen wird. Alle Mitglieder des Aufsichtsrats wurden von der Hauptversammlung gewählt. Die Übertragung der Namensaktien ist an die Zustimmung der Gesellschaft gebunden. Es existieren weder Vorzugsaktien noch Einschränkungen für vor dem 31.12.2014 ausgegebene Stammaktien der Gesellschaft.
O1 Group Limited ist eine private Holdinggesellschaft mit Sitz in Zypern und auf strategische Investments und Asset Management in unterschiedlichen Geschäftszweigen, wie Immobilien, Industrie und Finanzdienstleistungen, fokussiert. Die Beteiligungen umfassen auch einen Mehrheitsanteil an O1 Properties, einem der bedeutendsten Eigentümer von Prime-Büroimmobilien im Zentrum von Moskau.
Am 28. November 2014 stellte O1 für weitere 9.735.276 Stück Inhaberaktien (rd. 10% des Grundkapitals) ein freiwilliges öffentliches Teilangebot an die Aktionäre der CA Immo. Der Angebotspreis lag bei 18,50 € je Aktie, also jenem Preis, den O1 an UniCredit bezahlte. Die Annahmefrist endete am 6. Februar 2015. Das Angebot wurde für insgesamt 40.790.659 Inhaberaktien (rd. 41,28% des gesamten Grundkapitals) angenommen. Wegen Überzeichnung konnten Annahmeerklärungen nur verhältnismäßig berücksichtigt werden. Die Zuteilungsquote belief sich auf rd. 23,87%. Zusammen mit den von der UniCredit erworbenen Aktien erreichte O1 damit einen Anteil von 26% am ausstehenden Aktienkapital der CA Immo.
Darüber hinaus sind keine Aktionäre bekannt, die eine Beteiligung von mehr als 4% bzw. 5% halten. Die übrigen Aktien der CA Immo (rund 74% des Grundkapitals) befinden sich im Streubesitz von institutionellen und privaten Investoren. Bis auf O1 Group Limited gibt es keine weiteren Inhaber von Aktien mit besonderen Kontrollrechten. Arbeitnehmer, die im Besitz von Aktien sind, üben ihr Stimmrecht bei der Hauptversammlung unmittelbar aus.
In der 27. ordentlichen Hauptversammlung wurde der Vorstand für die Geltungsdauer von 30 Monaten zum Erwerb eigener Aktien (§ 65 Abs 1 Z 8 AktG) im gesetzlich höchstzulässigen Ausmaß von 10% des Grundkapitals und gegebenenfalls auch zur Einziehung oder zur Veräußerung eigener Aktien – auch auf eine andere Weise als über die Börse oder durch ein öffentliches Angebot ermächtigt. Die Gesellschaft hielt zum Stichtag 31.12.2014 keine eigenen Aktien, verkündete jedoch am 25. November 2014, von der in der 27. ordentlichen Hauptversammlung vom 8. Mai 2014 erteilten Ermächtigung des Vorstands, gemäß § 65 Abs 1 Z 8 AktG eigene Aktien der Gesellschaft zu erwerben, Gebrauch machen zu wollen. Zunächst sollen Aktien im Gesamtgegenwert von bis zu 20 Mio. € mit einem Limit von 14,25 € je Aktie über die Wiener Börse erworben werden. Auf Basis des aktuellen Aktienkurses (Schlusskurs: 17.3.2015: 17,37 €) entspricht dies rd. 1,2% des Grundkapitals. Der Rückkauf erfolgt für jeden durch den Beschluss der Hauptversammlung erlaubten Zweck, insbesondere zur Schaffung einer Akquisitionswährung für Unternehmensund Liegenschaftsankäufe sowie zur Nachfrageverbesserung für die CA Immo-Aktie an der Wiener Börse. Das Rückkaufprogramm startete am 1. Dezember 2014 und endet spätestens am 7. Oktober 2016.
In der 26. ordentlichen Hauptversammlung wurde der Vorstand erneut ermächtigt, bis 6. Mai 2018 mit Zustimmung des Aufsichtsrats Wandelschuldverschreibungen, mit denen Umtausch- oder Bezugsrechte auf bis zu 13.756.000 Stück auf Inhaber lautende Stammaktien der Gesellschaft mit einem anteiligen Betrag am Grundkapital von bis zu 100.006.120 € verbunden sind, auch in mehreren Tranchen bis zu einem Gesamtbetrag von rund 100 Mio. € auszugeben und alle weiteren Bedingungen, die Ausgabe sowie das Umtauschverfahren der Wandelschuldverschreibungen festzusetzen. Das Bezugsrecht der Aktionäre (§ 174 Abs 4 AktG iVm § 153 AktG) wurde ausgeschlossen. Zur Sicherung von Wandlungsrechten wurde auch ein bedingtes Kapital II (§ 159 AktG) in selber Höhe (100.006.120 €) beschlossen.
In der 25. ordentlichen Hauptversammlung vom 8. Mai 2012 wurde der Vorstand ermächtigt, das Grundkapital bis zum 11. September 2015 (auch in mehreren Tranchen) um bis zu 319.356.778,10 € durch Bareinlage gegen Ausgabe von bis zu 43.928.030 auf Inhaber lautende Stückaktien unter Wahrung des gesetzlichen Bezugsrechtes (§ 153 Abs. 6 AktG) zu erhöhen und den Ausgabekurs sowie die Ausgabebedingungen im Einvernehmen mit dem Aufsichtsrat festzusetzen.
Gemäß Satzung besteht der Vorstand der CA Immo aus einer, zwei oder drei Personen. Die Altersgrenze für Vorstandsmitglieder wird in der Satzung mit Vollendung des 65. Lebensjahres festgelegt. Die Dauer der letzten Funktionsperiode als Vorstand endet mit Ablauf der auf den 65. Geburtstag folgenden ordentlichen Hauptversammlung. Der Aufsichtsrat besteht aus mindestens drei, höchstens zwölf Mitgliedern. Mittels Namensaktien entsandte Aufsichtsratsmitglieder können von den Entsendungsberechtigten jederzeit abberufen und durch andere ersetzt werden. Die Satzungsbestimmungen über die Dauer der Funktionsperiode sowie die Ersatzwahlen finden auf sie keine Anwendung. Die übrigen Aufsichtsratsmitglieder werden von der Hauptversammlung gewählt. Die Altersgrenze für Aufsichtsratsmitglieder wird in der Satzung mit Vollendung des 70. Lebensjahres festgelegt. Aufsichtsratsmitglieder scheiden mit Ablauf der auf den 70. Geburtstag folgenden ordentlichen Hauptversammlung aus dem Aufsichtsrat aus.
Es bestehen keine bedeutenden Vereinbarungen, die bei einem Kontrollwechsel in der Gesellschaft infolge eines Übernahmeangebots wirksam werden, sich ändern oder enden. Auch bestehen keine Entschädigungsvereinbarungen mit Vorstands- und Aufsichtsratsmitgliedern oder mit Arbeitnehmern im Falle eines öffentlichen Übernahmeangebots.
Die wichtigsten Merkmale des internen Kontroll- und des Risikomanagementsystems im Hinblick auf den Rechnungslegungsprozess sind: Mindeststandards für interne Kontrollsysteme werden in einer internen Konzernrichtlinie festgelegt. Zur Überwachung der Einhaltung dieser Standards wurde neben der Stabstelle Risikomanagement eine Interne Revision als eigene Stabstelle des Gesamtvorstands installiert, die auf Grundlage eines Revisionsplans und in Abstimmung mit dem Bereich Compliance die Einhaltung gesetzlicher Bestimmungen, interner Richtlinien und Wohlverhaltensregeln überwacht und operative Prozesse (Wahrung des 4-Augen-Prinzips in allen Organisationseinheiten, laufende Reportings, etc.) bezüglich ihrer Funktionsfähigkeit im Hinblick auf mögliche Risiken überprüft und Effizienzverbesserungsmöglichkeiten evaluiert (regelmäßige Prüfungen einzelner Konzerngesellschaften). Über Revisionsplan und Ergebnisse der Prüfung wird sowohl dem Prüfungsausschuss als auch dem Aufsichtsrat zumindest einmal jährlich berichtet. Zur Früherkennung und Überwachung von Risiken wird auch das Interne Kontrollsystem (IKS) laufend ausgebaut. Die Festlegung von konzerneinheitlichen Regelungen für die Erstellung von
Jahresabschlüssen und Zwischenabschlüssen wird ebenfalls in einer internen Konzernrichtlinie geregelt. Der Konzern verfügt über ein umfassendes Risikomanagement-System. Der Rechnungslegungsprozess wurde hinsichtlich wesentlicher Teilprozesse analysiert. Die identifizierten Teilprozesse werden basierend auf einem roulierenden Zeitplan hinsichtlich ihrer Effektivität geprüft und an Best-Practice ausgerichtet (z.B. Derivate, Forderungsmanagement). Das Risikomanagementsystem unterliegt einer regelmäßgen Beurteilung durch den Abschlussprüfer. Die Ergebnisse der durchgeführten Prüfungen werden dem Prüfungsausschuss des Aufsichtsrats berichtet.
Zur Entwicklung des Eigenkapitals siehe Abschnitt "Geschäftsverlauf der CA Immobilien Anlagen AG".
Die Einhaltung der in den Zielmärkten der CA Immo Gruppe geltenden gesetzlichen Bestimmungen ist uns ein besonderes Anliegen. Die Geschäftsorganisation ist auf die Einhaltung aller relevanten Compliance-Standards im Unternehmensalltag ausgerichtet. Vorstand und Aufsichtsrat bekennen sich zur Einhaltung des Österreichischen Corporate Governance Kodex1 und damit zur Transparenz und zu den einheitlichen Grundsätzen guter Unternehmensführung. Die Regeln und Empfehlungen des Corporate Governance Kodex in der für das Geschäftsjahr 2014 geltenden Fassung (vom Juli 2012) werden nahezu uneingeschränkt umgesetzt. Abweichungen bestehen hinsichtlich der C-Regeln Nr. 2 (Entsendungsrecht in den Aufsichtsrat) und Nr. 45 (Organfunktionen in wettbewerbsrelevanten Unternehmen). Die Einhaltung des Kodex wird einmal jährlich (zuletzt durch KPMG Austria GmbH Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungsgesellschaft) evaluiert2 .
Risikomanagement und Internes Kontrollsystem sind im CA Immo Konzern integrierte Bestandteile der Managementsysteme. Die Interne Revision überwacht als unabhängige Abteilung die Betriebs- und Geschäftsabläufe sowie das Interne Kontrollsystem. In der Berichterstattung und bei der Wertung der Prüfungsergebnisse agiert sie weisungsungebunden. Die Risikopolitik der CA Immo wird durch eine Reihe von Richtlinien präzisiert, deren Einhaltung durch Controllingprozesse kontinuierlich überwacht und dokumentiert wird. Das Risikomanagement wird auf allen Unternehmensebenen bindend umgesetzt. Ziel ist es, potenzielle Chancen ebenso wie gefährdende Entwicklungen frühzeitig zu erkennen und zu analysieren. Der Vorstand ist in alle risikorelevanten Entscheidungen eingebunden und trägt die Gesamtverantwortung. Entscheidungen werden grundsätzlich auf allen Ebenen nach dem Vier-Augen-Prinzip gefasst. Die Einschätzung der aktuellen Chancen-/Risikolage erfolgt bei CA Immo quartalsweise im Rahmen von Reportings. Die Risikoevaluierung findet sowohl auf Einzelobjektbzw. -projektebene, als auch auf (Teil-)Portfolioebene statt. Einbezogen werden Frühwarnindikatoren wie Mietprognosen, Leerstandsanalysen, eine kontinuierliche Überwachung von Mietvertragslaufzeiten und Kündigungsmöglichkeiten sowie die laufende Überwachung der Baukosten bei Projekt-Realisierungen. Szenariendarstellungen hinsichtlich Wertentwicklung des Immobilienportfolios, Exitstrategien und Liquiditätsplanung ergänzen die Risikoberichterstattung und erhöhen die Planungssicherheit. Dem Vorsorgeprinzip trägt CA Immo Rechnung, indem Mehr-Jahres-Planungen und Investitionsentscheidungen den gesamten zeitlichen Anlagehorizont der Investitionen umfassen. Die Überwachung rechtspolitischer Diskussionen auf europäischer als auch lokaler Ebene zur Sicherstellung regelkonformen Verhaltens obliegt der Abteilung Recht. Sie ist auch für die Steuerung von Rechtsstreitigkeiten verantwortlich. Zusätzlich führt CA Immo in regelmäßigen Abständen eine Evaluierung der Einzelrisiken nach Inhalt, Auswirkung und Eintrittswahrscheinlichkeit durch.
Die CA Immobilien Anlagen AG unterliegt allen Risiken, die typischerweise mit dem Kauf, der Entwicklung, der Bewirtschaftung und dem Verkauf von Immobilien verbunden sind – wie allgemeinen konjunkturabhängigen Marktschwankungen, Verzögerungen und Budgetüberschreitungen bei Baurechtsschaffungen, Projektrealisie-
1 Der österreichische Corporate Governance Kodex ist auf Website des Österreichischen Arbeitskreises für Corporate Governance unter www.corporate-governance.at abrufbar. 2
Evaluierungsergebnisse unter www.caimmo.com.
rungen und Umbauten oder Finanzierungs- und Zinsrisiken. Diese Risiken können sich auch im Wege der Beteiligungsbewertung auf den Jahresabschluss der Gesellschaft als Konzernholding durchschlagen.
Grundlage des Internen Kontrollsystems (IKS) der CA Immo ist eine laufende Risikoanalyse samt Risikobewertung. Unter Berücksichtigung der Managementprozesse ist das IKS in die einzelnen Geschäftsabläufe integriert. Es umfasst alle Maßnahmen zur Sicherstellung der Einhaltung von Gesetzen und Unternehmensrichtlinien sowie zur Fehlerprävention. Ziel ist es, Fehler in der Rechnungslegung und Finanzberichterstattung zu verhindern (präventive Kontrolle) bzw. aufzudecken (detektive Kontrolle) und so eine rechtzeitige Korrektur zu ermöglichen. Eine transparente Dokumentation ermöglicht die Darstellung der Prozesse für Rechnungslegung, Finanzberichterstattung und Prüfungsaktivitäten. Sämtliche operativen Bereiche sind in den Rechnungslegungsprozess eingebunden. Die Verantwortung für die Implementierung und Überwachung des IKS liegt beim jeweils zuständigen lokalen Management. Die Geschäftsführer der Tochtergesellschaften sind angehalten, die Einhaltung der Kontrollen durch Selbstprüfungen zu evaluieren und zu dokumentieren. Die Wirksamkeit des IKS wird regelmäßig von der Konzernrevision überprüft, die Wirtschaftlichkeit der Geschäftsprozesse laufend evaluiert. Die Ergebnisse der Prüfung werden an die jeweilige Geschäftsführung, an den Gesamtvorstand der CA Immo sowie mindestens einmal jährlich an den Aufsichtsrat berichtet. Die Funktionsfähigkeit des Risikomanagements wird jährlich vom Konzernabschlussprüfer gemäß den Anforderungen der C-Regel Nr. 83 des Österreichischen Corporate Governance Kodex beurteilt. Das Ergebnis wird dem Vorstand sowie dem Aufsichtsrat bzw. dem Prüfungsausschuss berichtet.
Portfoliostruktur, Größen- bzw. Konzentrationsrisiko Investitionen mit einem überproportionalen Anteil am Gesamtportfolio in einer Region weisen ein erhöhtes Risikopotenzial auf. Dem Marktrisiko beugt CA Immo durch eine breite Streuung auf verschiedene Länder vor. Nach den in 2013 und 2014 erfolgten Verkäufen (Teilverkauf des Tower 185, Verkauf des Hessen-Portfolios sowie von non-core Immobilien) hat das Portfolio nahezu die
gewünschte regionale Verteilung (Osteuropa und Deutschland jeweils 40%, Österreich 20%) erreicht. Deutschland bleibt nach wie vor größter Einzelmarkt der CA Immo. Ziel ist, zugunsten einer konstanten Marktrelevanz pro Kernstadt ein Immobilienvermögen von 250 – 300 Mio. € zu halten. Für Einzelinvestments definiert CA Immo das Konzentrationsrisiko mit einem Grenzwert von 5% des Gesamtportfolios. Aktuell beinhaltet das Portfolio keine diesen Grenzwert überschreitende Immobilie. Durch den Verkauf des Hessen-Portfolios konnte das Konzentrationsrisiko in Bezug auf Einzelmieter verringert werden. Derzeit werden rd. 22% der Mieteinnahmen durch 10 Top-Mieter lukriert. Mit einem Anteil von rd. 6% der Gesamtmieterlöse ist PricewaterhouseCoopers aktuell der größte Einzelmieter im Portfolio. Durch die hohe Kapitalbindung besteht bei Grundstücksreserven und Baurechtsschaffungsprojekten allgemein ein erhöhtes Risiko, weshalb für 2015 der Verkauf von nichtstrategischen Grundstücksreserven geplant ist und Baurechtsschaffungen zügig voran getrieben oder frühzeitig Partner eingebunden werden. Das künftige Development-Volumen wird mit rund 15% des Eigenkapitals der CA Immo Gruppe indiziert.
Die von der Gruppe erzielbaren Immobilienerlöse hängen stark von der Liquidität der Immobilieninvestmentmärkte ab. Unter bestimmten Voraussetzungen können Immobilienwerte erheblichen Schwankungen unterliegen: durch fallende Immobilienpreise, fehlende Finanzierungen, einen Rückgang der Nachfrage etc. Eine schlechte Marktlage, Rechtsvorschriften und vertragliche Regelungen können die Fähigkeit der CA Immo beeinträchtigen, einzelne Immobilien zu verkaufen, um die Ausrichtung des Immobilienportfolios strategisch zu justieren.
Einem allfälligen Transferrisiko beugt CA Immo durch gezielte Rückführung liquider Mittel aus bonitätsschwachen Investmentmärkten vor. Dem Länderrisiko begegnet CA Immo durch die Konzentration auf definierte Kernregionen mit lokalen Niederlassungen und eigenen Mitarbeitern vor Ort sowie durch eine angepasste regionale Allokation innerhalb der Kernmärkte. Ein kontinuierliches Monitoring des Portfolios sowie eine gezielte Portfoliosteuerung ermöglichen die rechtzeitige Reaktion auf wirtschaftliche und politische Ereignisse.
Aufgrund der weiterhin gedämpften Mietwachstumsaussichten und der Tatsache, dass sich der (Re-)Finanzierungsmarkt in Osteuropa nur langsam erholt, besteht weiterhin die Gefahr, dass Anfangsrenditen für Gewerbeimmobilien wieder nach oben korrigieren. Insbesondere in den osteuropäischen Staaten bestehen erhebliche politische Risiken mit potenziell großen negativen Auswirkungen auf die Immobilienbewertung. So hat die politische Situation in Ungarn, Russland und der Ukraine bereits negative Auswirkungen auf den Immobilienmarkt gezeigt. Viele jener Faktoren, die zu nachteiligen Entwicklungen führen können, befinden sich außerhalb des Einflussbereichs von CA Immo – so z. B. Änderungen des verfügbaren Einkommens, der Wirtschaftsleistung, des Zinsniveaus oder der Steuerpolitik. Auch Wirtschaftswachstum, Arbeitslosenraten oder Konsumentenzuversicht beeinflussen das jeweilige lokale Angebot und die Nachfrage nach Immobilien, die wiederum Marktpreise, Mieten und Vermietungsgrade verändern bzw. nachteilige Auswirkungen auf den Wert einer Immobilie und die damit erzielten Einkünfte haben können. Wertänderungen werden also auch 2015 ein wesentliches Risiko darstellen.
Die politische und wirtschaftliche Entwicklung in Ländern, in denen CA Immo tätig ist, hat zudem eine wesentliche Auswirkung auf Vermietungsgrade und Mietausfälle. In einer Like-for-Like Betrachtung erwies sich die Vermietungsseite in den Kernmärkten der CA Immo 2014 als relativ stabil. Per 31. Dezember 2014 betrug die konzernweite Leerstandsrate des Bestandsportfolios 9,3%. Das Kernsegment Büroimmobilien weist zum Stichtag einen Leerstand von 9,8% aus. Der Verkauf weiterer vollvermieteter Objekte könnte die Leerstandsquoten weiter belasten. Ist die Gruppe nicht in der Lage, auslaufende Mietverträge zu vorteilhaften Konditionen zu verlängern und geeignete kreditwürdige Mieter zu finden bzw. langfristig an sich zu binden, beeinträchtigt dies den Marktwert der betroffenen Immobilien. Die Bonität eines Mieters, insbesondere während eines wirtschaftlichen Abschwungs, kann kurz- oder mittelfristig sinken, was die Mieteinnahmen beeinflussen kann. In kritischen Situationen kann sich die Gruppe zu Mietsenkungen entschließen, um einen akzeptablen Vermietungsgrad aufrechtzuerhalten. Durch gezieltes Monitoring und proaktive Maßnahmen (z. B. Forderung von Sicherheitsleistungen; Prüfung der Mieter auf Bonität und Reputation) hat sich das Mietausfallsrisiko auf einem moderaten Level eingependelt. Offene Mietforderungen bestehen derzeit überwiegend in Osteuropa. Sämtliche offene Forderungen werden quartalsweise bewertet und entsprechend ihres Risikogehalts wertberichtigt. Durchschnittlich sind rd. 45% der offenen Forderungen wertberichtigt. Das Ausfallsrisiko wurde im Ansatz des Immobilienwertes ausreichend berücksichtigt. Viele Mietverträge der Gruppe beinhalten Wertsicherungsklauseln, zumeist unter Bezugnahme auf den länderspezifischen Verbraucherpreisindex. Daher ist die Höhe der Erträge aus derartigen Mietverträgen sowie bei Neuvermietung stark von der Inflationsentwicklung abhängig (Wertsicherungsrisiko).
Zum Portfolio der Gruppe gehören auch Shopping-Center und Fachmarktzentren, deren Betrieb mit besonderen Risiken verbunden ist. Ein schlechtes Center- oder Unternehmensmanagement der Mieter, sinkende Besucherzahlen und die zunehmende Mitbewerbersituation können zu sinkenden Mietpreisen bzw. zum Verlust wichtiger Mieter und damit zu Mieteinbußen und Problemen bei Neuvermietungen führen. Im Portfolio von CA Immo befinden sich auch Hotels, die zum Teil auf eigene Rechnung betrieben werden. Die Gruppe trägt insofern das volle wirtschaftliche Betreiberrisiko. Die Ertragslage der Gruppe ist daher auch von der Qualität des Hotelmanagements und der Entwicklung der Hotelmärkte abhängig.
Bei der Immobilienvermietung ist die Gruppe in allen Märkten dem Wettbewerb lokaler und internationaler Investoren (Immobiliengesellschaften, Projektentwickler, Eigentümer) ausgesetzt. In vielen Märkten stehen die Mieten unter Druck. Der Wettbewerb zwischen Immobilieninvestoren um namhafte Mieter ist intensiv und könnte sich weiter intensivieren. CA Immo könnte gezwungen sein, Mietpreise zu akzeptieren, die niedriger sind als prognostiziert, um gegenüber Mietern attraktiv zu bleiben.
Bei Fehleinschätzungen über die Attraktivität eines Standortes oder die mögliche Nutzung kann es sich als schwierig erweisen, eine Immobilie zur Gänze oder zu den erwarteten Mietpreisen zu vermieten. Dies kann langfristige Effekte auf die Rentabilität bringen. Damit eine Immobilie für Mieter attraktiv bleibt und langfristig entsprechende Einkünfte erzielt werden können, muss ihr Zustand sowie ihre technische Beschaffenheit erhalten oder ggf. verbessert werden, was mit erheblichen Kosten für die Gesellschaft verbunden sein kann.
Insbesondere aus den in 2013 und 2014 getätigten Verkäufen (z. B. Hessen-Portfolio, Tower 185, Skyline Plaza, Belsenpark sowie Lipowy) können sich Risiken aus vertraglichen Vereinbarungen und Zusicherungen ergeben, die zum Teil auf eine Garantie bestimmter Mietzahlungsströme abstellen oder die vereinbarten bzw. vereinnahmten Kaufpreise nachträglich mindern könnten. Für bekannte Ertragsrisiken aus getätigten Verkäufen wurde in ausreichender Höhe bilanzielle Vorsorge getroffen und ein allfälliges Liquiditätsrisiko in der Liquiditätsplanung berücksichtigt. Vertragliche Verpflichtungen in Form nachlaufender Kosten (z. B. Restbauleistungen) werden in entsprechenden Projektkostenschätzungen erfasst.
Bei Immobilienentwicklungsprojekten entstehen in der Anfangsphase typischerweise ausschließlich Kosten. Erträge werden erst in späteren Projektphasen erzielt. Entwicklungsprojekte können oftmals mit Kostenüberschreitungen und Verzögerungen der Fertigstellung verbunden sein, die häufig durch Faktoren verursacht werden, die außerhalb der Kontrolle von CA Immo liegen. Dies kann den wirtschaftlichen Erfolg einzelner Projekte beeinträchtigen und zu Vertragsstrafen oder Schadenersatzforderungen führen. Finden sich keine geeigneten Mieter, kann dies zu einem Leerstand nach Fertigstellung führen. CA Immo hat eine Reihe von Maßnahmen ergriffen, um solche Risiken weitgehend zu stabilisieren (Kostenkontrollen, Abweichanalysen, Mehrjahres-Liquiditätsplanung etc.). Projekte werden zudem erst nach einer entsprechenden Vorvermietung (z. B. in Deutschland lageabhängig 40–60%) gestartet. Die aktuell in Umsetzung befindlichen Projekte bewegen sich im Zeit- und Kostenrahmen der genehmigten Projektbudgets.
Die Gesellschaften der Gruppe sind im Rahmen ihrer gewöhnlichen Geschäftstätigkeit sowohl auf Kläger- und Beklagtenseite in Rechtsstreitigkeiten involviert. Rechtstreitigkeiten werden in unterschiedlichen Jurisdiktionen geführt. Das jeweils anwendbare Verfahrensrecht, die unterschiedlich ausgeprägte Effizienz der zuständigen Gerichte und die Komplexität der Streitgegenstände können vereinzelt eine beträchtliche Verfahrensdauer bzw. andere Verzögerungen bedingen. CA Immo geht davon aus, ausreichende bilanzielle Vorsorgen für Rechtsstreitigkeiten getroffen zu haben. Aktuell sind weder auf Konzernebene noch auf Ebene der Konzernmutter Gerichts- oder Schiedsverfahren anhängig oder drohend, die existenzielle Risiken bergen. Je nach Wahrscheinlichkeit einer Inanspruchnahme wurde mit Rückstellungen vorgesorgt.
Die Veränderung von Rechtsnormen, Rechtsprechung oder der Verwaltungspraxis und deren Auswirkung auf die wirtschaftlichen Ergebnisse sind unvorhersehbar und können gegebenenfalls negative Auswirkungen auf die Wertentwicklung von Immobilien oder die Kostenstruktur der CA Immo Gruppe haben.
Organisiertes Verbrechen, insbesondere Betrug und Erpressung, ist ein allgemeines Risiko von geschäftlichen Aktivitäten. Viele Staaten unterliegen weiterhin erheblichen Schwächen bei der Bekämpfung von Korruption. Derartige illegale Aktivitäten können zu erheblichen finanziellen Nachteilen und Imageverlusten führen.
CA Immo unterliegt insbesondere in den osteuropäischen Märkten Unsicherheiten der Steuersysteme, deren Regelungen häufigen Änderungen und Anpassungen unterliegen und zu einem erhöhten Aufwand für die Gruppe führen. Außerordentliche Steuerbelastungen sind ein stetes Ertragsrisiko. Alle relevanten Diskussionen und Entscheidungen der nationalen Gesetzgeber werden daher kontinuierlich beobachtet. Für bekannte Risiken aufgrund von Betriebsprüfungen, finanzgerichtlichen oder außergerichtlichen Verfahren wird in ausreichender Höhe bilanzielle Vorsorge getroffen.
CA Immo ist insbesondere in Deutschland gemeinsam mit Partnern an zahlreichen Projektentwicklungen beteiligt und damit teils von Partnern abhängig (Partnerrisiken). Ein Teil des osteuropäischen Bestandsimmobilienportfolios wird gemeinsam mit der European Bank for Reconstruction and Development (EBRD) bzw. der Union Investment Real Estate GmbH gehalten. CA Immo ist hier Partei einer Co-Investitionsvereinbarung, welche den Investoren diverse Verpflichtungen und Einschränkungen auferlegt, die den Wert der Investitionen beeinflussen können. Die Gruppe ist überdies dem Kreditrisiko ihrer Gegenparteien ausgesetzt. Abhängig von der jeweiligen Vereinbarung könnte CA Immo auch mit ihren Co-Investoren solidarisch für Kosten, Steuern oder sonstige Ansprüche Dritter haften und bei einem Ausfall ihrer Co-Investoren deren Kreditrisiko oder deren Anteil an Kosten, Steuern oder sonstigen Haftungen tragen müssen.
Die Gruppe lagert Aufgaben der Immobilienverwaltung sowie sonstige Verwaltungsaufgaben zum Teil auf externe Dritte aus. Es ist möglich, dass im Zuge der Übertragung der Verwaltungsaufgaben Know-how über die verwalteten Liegenschaften und Verwaltungsprozesse verloren geht oder CA Immo außerstande ist, geeignete Dienstleister im erforderlichen Zeitrahmen zu identifizieren und vertraglich zu binden.
Umwelt- und Sicherheitsvorschriften normieren effektive wie auch latente Verpflichtungen, kontaminierte Liegenschaften zu sanieren. Die Einhaltung dieser Vorschriften kann mit erheblichen Investitions- und anderen Kosten verbunden sein. Diese Verpflichtungen könnten sich auf Immobilien beziehen, die gegenwärtig oder auch nur in der Vergangenheit im Eigentum der CA Immo stehen bzw. standen oder von ihr bewirtschaftet oder entwickelt werden oder wurden. Insbesondere betrifft dies die Kontaminierung mit bislang unentdeckten schädlichen Materialien oder Schadstoffen, Kriegsmaterial bzw. sonstige Umweltrisiken wie z. B. Bodenverunreinigungen etc. Manche Vorschriften sanktionieren die Abgabe von Emissionen in Luft, Boden und Wasser, die Grundlage einer Haftung der Gruppe gegenüber Dritten bilden und die Veräußerung, Vermietung bzw. Mieterträge der betroffenen Immobilie erheblich beeinflussen können. Auch Naturkatastrophen und extreme Wettereinwirkungen können erhebliche Schäden an Immobilien verursachen. Sollte für derartige Schäden keine ausreichende Versicherungsdeckung bestehen, könnte dies nachteilige Auswirkungen nach sich ziehen. Zur Risikominimierung bezieht CA Immo vor jedem Kauf auch diese Aspekte in ihre Prüfung ein. Vom Verkäufer werden entsprechende Garantieerklärungen verlangt. Wo möglich, setzt die CA Immo Gruppe umweltverträgliche Materialien und energiesparende Technologien ein. Bestandsimmobilien werden im CA Immo Sustainability Tool (CAST) auf Umweltrisiken geprüft. Dem ökologischen Vorsorgeprinzip trägt CA Immo Rechnung, indem Projektentwicklungen sowie (Re-)Developments ausschließlich unter der Maßgabe einer Zertifizierungsfähigkeit durchgeführt werden. Damit werden die strengen Vorgaben in Bezug auf Green Buildings und Nachhaltigkeit erfüllt sowie die Verwendung von ökologisch problematischen Produkten ausgeschlossen.
Liquiditäts-, Veranlagung-, Refinanzierungsrisiko Die (Re-)Finanzierung am Finanz- und Kapitalmarkt stellt für Immobiliengesellschaften eine der wichtigsten Maßnahmen dar. CA Immo benötigt Fremdkapital insbesondere zur Refinanzierung bestehender Kredite und zur Finanzierung von Projektentwicklungen und Akquisitionen. Im Ergebnis ist sie daher von der Bereitschaft von Banken abhängig, zusätzliches Fremdkapital zur Verfügung zu stellen oder vorhandene Finanzierungen zu vertretbaren Konditionen zu prolongieren. Die Marktbedingungen für Liegenschaftsfinanzierungen ändern sich laufend und haben sich insbesondere im Laufe der Finanz- und Wirtschaftskrise deutlich verschlechtert. Insbesondere in Ungarn ist die Finanzierung von Immobilienprojekten derzeit besonders schwierig. Die Attraktivität von Finanzierungsvarianten hängt von einer Reihe von Faktoren ab, von denen einige nicht von der Gruppe beeinflusst werden können (Marktzinsen, Höhe der erforderlichen Finanzierung, steuerliche Aspekte, geforderte Sicherheiten etc.). Dies kann die Fähigkeit der Gruppe erheblich beeinträchtigen, den Fertigstellungsgrad ihres Entwicklungsportfolios zu erhöhen, in geeignete Akquisitionsprojekte zu investieren oder ihren Verpflichtungen aus Finanzierungsverträgen nachzukommen. Der Refinanzierungsbedarf bei bestehenden Krediten beträgt im Jahr 2015 rd. 294 Mio. €, wovon rd. 164 Mio. € auf Österreich und Deutschland und rd. 130 Mio. € auf Osteuropa entfallen. Aus heutiger Sicht verfügt die CA Immo Gruppe über ausreichend hohe Liquidität. Dennoch sind Restriktionen auf Ebene einzelner Tochtergesellschaften zu berücksichtigen, da der Zugriff auf liquide Mittel aufgrund von Obligierungen bei laufenden Projekten eingeschränkt ist oder vereinzelt Liquiditätsbedarf zur geforderten Stabilisierung von Krediten besteht. Darüber hinaus besteht die Gefahr, dass geplante Verkaufsaktivitäten nicht oder nur verzögert oder unter den Preiserwartungen realisierbar sind. Weitere Risiken bergen unvorhergesehene Nachschussverpflichtungen bei Projektfinanzierungen sowie bei Covenant-Verletzungen im Bereich von Objektfinanzierungen. Bei Verletzung dieser Auflagen oder im Verzugsfall wären die jeweiligen Vertragspartner berechtigt, Finanzierungen fällig zu stellen und deren sofortige Rückzahlung zu fordern. Dies könnte die Gruppe dazu zwingen, Immobilien verkaufen oder Refinanzierungen zu ungünstigen Konditionen abschließen zu müssen. CA Immo schließt nicht aus, ihre Geschäftstätigkeit in der Zukunft durch Ausgabe von weiteren Aktien zu finanzieren (Eigenkapitalfinanzierungen). Finden sich keine Anleger, die aufgrund der Markt- und Risikoeinschätzung in Aktien von Immobiliengesellschaften investieren, kann es für die Gruppe schwierig sein, weiteres Eigenkapital zu adäquaten Konditionen oder überhaupt aufzubringen und eine Strategieänderung erforderlich machen.
CA Immo verfügt über fluktuierende Bestände liquider Mittel, die sie nach den jeweiligen operativen und strategischen Erfordernissen und Zielen veranlagt. Fallweise kann eine solche Veranlagung auch in börsennotierten Wertpapieren oder Fonds erfolgen, welche einem erhöhten Verlustrisiko unterliegen.
Einem allfälligen Risiko begegnet CA Immo mit dem laufenden Monitoring der Covenant-Vereinbarungen sowie einer ausgeprägten Liquiditätsplanung und sicherung. Berücksichtigt werden dabei auch die finanziellen Auswirkungen aus den strategischen Zielen. Damit wird konzernweit sichergestellt, dass auch ein unvorhergesehener Liquiditätsbedarf bedient werden kann. In diesem Sinne wurden diverse Maßnahmen zur Liquiditätsverwendung identifiziert bzw. teilweise bereits erfolgreich umgesetzt. Die Verwendung der Verkaufserlöse zur Rückführung von Verbindlichkeiten mit Fälligkeiten innerhalb der nächsten zwei Jahre hatte eine stark positive Auswirkung auf das Fälligkeitsprofil, sodass dieses für die kommenden Jahre ein weitgehend stabiles Bild zeigt. Dem Anlagehorizont für Immobilien entsprechend werden Kredite grundsätzlich langfristig abgeschlossen. Als Alternative und Ergänzung zu den bisherigen (Eigen-)Kapitalbeschaffungsquellen werden auf Projektebene Kapitalpartnerschaften (Joint Ventures) eingegangen. Trotz sorgfältiger Planung ist jedoch ein Liquiditätsrisiko aufgrund nicht durchführbarer Mittelabrufe insbesondere bei Joint-Venture-Partnern nicht auszuschließen. Zudem weist die CA Immo Deutschland eine bei Projektentwicklungen zwar typische, jedoch hohe Kapitalbindung aus. Die Finanzierung sämtlicher bereits in Bau befindlicher Projekte ist jedenfalls gesichert. Zusätzlicher Finanzierungsbedarf besteht bei neu zu startenden Projekten.
Marktbedingte Schwankungen des Zinsniveaus wirken sich sowohl auf die Höhe des Finanzierungssatzes als auch auf den Marktwert der abgeschlossenen Zinsabsicherungsgeschäfte aus. CA Immo setzt bei Finanzierungen auf eine Mischung aus langfristigen Zinsbindungen und variabel verzinsten Krediten. Letztere sind nicht zur Gänze durch derivative Finanzinstrumente abgesichert. Allerdings tätigt CA Immo laufend Absicherungsgeschäfte, insbesondere um sich gegen Zinsänderungen und die damit verbundenen Schwankungen ihrer Finanzierungskosten abzusichern. Solche Absicherungsgeschäfte könnten sich als ineffizient oder ungeeignet herausstellen, die angestrebten Ziele zu erreichen oder zu ergebniswirksamen Verlusten führen. Weiters könnte die Bewertung
von Derivaten negativen Einfluss auf das Ergebnis bzw. das Eigenkapital haben. Das Ausmaß, in dem sich die Gruppe derivativer Instrumente bedient, hängt von den Annahmen und Markterwartungen in Bezug auf das zukünftige Zinsniveau, insbesondere auf den 3-Monats-EURIBOR ab. Erweisen sich diese Annahmen als unrichtig, kann dies zu einem beträchtlichen Anstieg des Zinsaufwandes führen. Ein permanentes Monitoring des Zinsänderungsrisikos ist daher unumgänglich. Risiken, die für CA Immo eine wesentliche und nachhaltige Gefährdung darstellen, sind derzeit nicht gegeben. Für erkennbare Risiken sind ausreichend Rückstellungen gebildet.
CA Immo ist in einigen Märkten außerhalb der Eurozone aktiv und daher unterschiedlichen Währungsrisiken ausgesetzt. Soweit Mietvorschreibungen in diesen Märkten in anderer Währung als in Euro erfolgen und zeitlich nicht vollständig an aktuelle Wechselkurse angepasst werden, können Kursänderungen eine Verringerung der Zahlungseingänge nach sich ziehen. Soweit Aufwendungen und Investitionen nicht in Euro erfolgen, können Wechselkursschwankungen die Zahlungsfähigkeit von Konzerngesellschaften beeinträchtigen und die Ergebnisse bzw. die Ertragslage der Gruppe belasten. Einem allfälligen Risiko begegnet CA Immo, indem Fremdwährungszuflüsse im Regelfall durch die Bindung der Mieten an den Euro abgesichert werden, sodass aktuell kein wesentliches direktes Risiko besteht. Ein indirektes Währungsrisiko besteht durch die Auswirkung der Bindung der Mieten auf die wirtschaftliche Bonität der Mieter, die zu Zahlungsengpässen bis hin zu Mietausfällen führen könnte. Zahlungseingänge erfolgen jedoch überwiegend in lokaler Währung, weshalb die vorhandene freie Liquidität (Mieteingang abzüglich betriebsnotwendiger Kosten) unmittelbar nach Eingang in Euro konvertiert wird. Dieser Prozess wird laufend vom zuständigen Länderverantwortlichen überwacht. Ein Währungsrisiko auf der Passivseite ist nach der verkaufsbedingten Rückführung von CZK-Finanzierungen Ende 2014 nicht mehr relevant. Die Absicherung von Währungsrisken aus Bauprojekten erfolgt nach Bedarf und Einzelfall, wobei auf die Auftrags- und Mietvertragswährung, die erwartete Wechselkursentwicklung sowie den Kalkulationskurs abgestellt wird.
Angesichts der Tatsache, dass der Zinsaufwand bei den meisten Immobilienunternehmen die größte Aufwandsposition in der Gewinn- und Verlustrechnung darstellt, können Zinserhöhungen drastische Folgen haben. Dies gilt umso mehr, als die Einnahmenseite (Mieten) in der Regel auf langfristigen Verträgen beruht und somit Erhöhungen der Finanzierungskosten nicht durch höhere Einnahmen ausgeglichen werden können. Folglich ist es Teil der Finanzierungspolitik der CA Immo Gruppe, einen wesentlichen Teil der Finanzierungen langfristig gegen Schwankungen abzusichern. Als Instrument zur Zinssicherung werden überwiegend Zins-Swaps sowie in untergeordnetem Ausmaß Zinscaps eingesetzt.
Während das Jahr 2015 ähnlich wie 2014 von geopolitischen Unsicherheiten geprägt sein könnte, gibt es Anzeichen für eine weitere konjunkturelle Erholung in Europa. Das im Jänner 2015 gestartete Ankaufsprogramm für Anleihen der EZB sowie das im November des Vorjahres veröffentlichte Investitionsprogramm der Europäischen Kommission für strategische Infrastrukturprojekte sollte zusätzliche konjunkturelle Impulse liefern. Analog zum Vorjahr gehen wir davon aus, dass sich die wesentlichen CA Immo Kernmärkte weiterhin stabil entwickeln werden, mit weiterhin sehr positiven Immobilienmarktbedingungen in Deutschland. Das aktuell vorteilhafte Finanzierungsumfeld wird auch 2015 bestimmend für die Immobilienbranche sein.
Nach der vorzeitigen erfolgreichen Umsetzung der wesentlichen Meilensteine der Strategiemaßnahmen 2012 – 2015 steht für die CA Immo Gruppe wertschaffendes Wachstum wieder im Vordergrund. Die robuste Bilanz des Unternehmens mit einer Eigenkapitalquote von über 50% stärkt das organische Wachstumsfeld Immobilienentwicklung, das sich weiterhin auf den deutschen Markt konzentrieren wird. Die Übernahme eigener Developments in das Bestandsportfolio ist ein wesentlicher Wettbewerbsvorteil der CA Immo und sichert den Zugang zu hochwertigen Immobilien mit langfristigen Cash-flows. Um die
Wettbewerbsposition des Unternehmens an den bestehenden Kernmärkten darüber hinaus zu stärken, werden diese laufend auf Investitionsmöglichkeiten zur Realisierung von Wertpotenzialen geprüft.
Die mit den Neuinvestitionen synchronisierte Fortsetzung des Verkaufs nicht-strategischer Immobilien soll die kontinuierliche Optimierung des Immobilienportfolios und die Erhöhung des Büroimmobilienanteils als wichtigen Hebel zur Steigerung der operativen Profitabilität unterstützen. Die aktuell hohe Liquidität an den Immobilieninvestitionsmärkten sollte wie schon in den letzten beiden Jahren einen vorteilhaften Rahmen für die geplanten Verkäufe bieten. Nähere Informationen und Details hierzu finden Sie im Kapitel Strategie.
Die Entwicklung von Core-Büroimmobilien in Deutschland als organischer Wachstumstreiber wird weiter forciert. Im Jahr 2015 sollen Investitionen in die laufenden Projektentwicklungen von rund 150 - 200 Mio. € getätigt werden.
In einer Like-for-like-Betrachtung werden weitgehend stabile Mieten erwartet. Mietabgänge aus Immobilienverkäufen sollen durch die Fertigstellung und Übernahme neuer Developments kompensiert werden. Die weitere Optimierung der Finanzierungsstruktur und damit verbundene Reduktion des Zinsaufwandes soll die nachhaltige Ertragskraft des Konzerns weiter stärken.
Die aktuelle Konjunkturlage sowie die Entwicklung der Inflationsrate in der Eurozone lassen erwarten, dass das historisch niedrige Zinsniveau auch im Jahr 2015 weiter bestehen wird. Auf Basis der Portfolioqualität sowie der starken Bilanzkennzahlen erwarten wir eine weiterhin gute Verfügbarkeit von Fremdfinanzierungen, sowohl für Refinanzierungen von Bestandsobjekten als auch für Finanzierungen von Entwicklungsprojekten. Insbesondere in Deutschland wird ein weiterhin kompetitives Umfeld für Bankfinanzierungen erwartet. Diese positiven Rahmenbedingungen sollten es ermöglichen, die durchschnittlichen Finanzierungskosten des Konzerns weiter senken zu können. Nähere Informationen und Details hierzu finden Sie im Kapitel Finanzierung.
Unsere Erwartungen unterliegen gewissen Annahmen zu allgemeinen und spezifischen Rahmenbedingungen.
1 Detaillierte Angaben zu derivativen Finanzinstrumenten der CA Immobilien Anlagen AG finden Sie im Anhang.
Wesentliche Parameter, die den für 2015 geplanten Geschäftsverlauf beeinflussen könnten, sind:
CA Immo tätigt keine Ausgaben im Bereich Forschung und Entwicklung.
In den ersten Monaten des Geschäftsjahres 2015 sind folgende Aktivitäten zu berichten:
Im Februar 2015 endete die Annahmefrist für das an die Aktionäre der CA Immo gerichtete freiwillige öffentliche Teilangebot der O1 Group Limited. Das Angebot wurde für insgesamt 40.790.659 Inhaberaktien (rd. 41,28% des gesamten Grundkapitals) angenommen. Die Zuteilungsquote belief sich auf rd. 23,87%. Zusammen mit den von der UniCredit erworbenen Aktien erreichte O1 damit einen Anteil von 26% am ausstehenden Aktienkapital der CA Immo.
Gleichzeitig begab CA Immo eine neue Unternehmensanleihe mit einem Gesamtvolumen von 175 Mio. € (Stückelung je Nominale 500,00 €) mit einer Laufzeit von sieben Jahren. Die Zeichnungsfrist der 2015-2022 Teilschuldverschreibungen lief für Privatanleger in Österreich von 12. bis 16. Februar 2015. Valutatag für die Transaktion war der 17. Februar 2015. Der Zinssatz beträgt 2,75%. Die Zinsen werden jährlich für einen Zeitraum beginnend am 17. Februar 2015 (einschließlich)
und endend am der Fälligkeit vorangehenden Tag (16. Februar 2022) bezahlt. Die Zinsen sind im Nachhinein am 17. Februar eines jeden Kalenderjahres, erstmalig am 17. Februar 2016, zahlbar. Soweit nicht zuvor bereits ganz oder teilweise zurückgezahlt oder angekauft und entwertet, werden die Teilschuldverschreibungen zum Nennbetrag am 17. Februar 2022 zurückgezahlt. Der Nettoemissionserlös aus der Ausgabe der Teilschuldverschreibungen soll für mögliche Akquisitionen, die Optiminierung bestehender Finanzierungen bzw. die Auflösung bestehender Zinsabsicherungen und sonstige allgemeine Unternehmenszwecke dienen. Joint Lead Manager der Transaktion waren Erste Group Bank AG und UniCredit Bank Austria AG. Die Anleihe notiert im Geregelten Freiverkehr an der Wiener Börse (ISIN AT0000A1CB33).
Im März gaben CA Immo und O1 Group Limited bekannt, dass sie beabsichtigen, ein gemeinsames freiwilliges öffentliches Teilangebot an die Aktionäre der Immofinanz AG zum Erwerb von bis zu 150.893.280 Aktien (das sind 13,5% des gesamten Grundkapitals der Immofinanz AG bzw. 15,0% nach Abzug der von Immofinanz AG gehaltenen eigenen Aktien) zu stellen. Das freiwillige öffentliche Teilangebot wird nach Prüfung und Freigabe durch die österreichische Übernahmekommission allenfalls noch im März 2015 veröffentlicht werden.
Im Februar veräußerte CA Immo zwei Hotels in Tschechien: Das Europort Airport Center, ein direkt am Prager Flughafen gelegenes Hotel mit rd. 13.800 m² Fläche, und das Diplomat Center in Pilsen mit rd. 10.000 m² Hotelfläche. Das Closing der Europort-Transaktion ist bereits erfolgt, Käufer der Hotels ist ein lokaler Investor.
Der Mitte November 2014 fixierte Verkauf von zwei Bürotürmen der AIRPORTCITY St. Petersburg wurde Anfang März erfolgreich geclosed.
Mitte Oktober wurde ein Kaufvertrag zur Veräußerung eines Logistik-Portfolios mit einer Gesamtfläche von rd. 467.000 m² erfolgreich abgeschlossen, das Closing erfolgte Anfang Februar 2015. Die Transaktion umfasst einen Logistikpark in Rumänien (215.000 m²), zwei Bestandsobjekte in Polen (252.000 m²) und rd. 165 Hektar unbebaute Entwicklungsliegenschaften, primär in Polen und Rumänien. Die Immobilien wurden von einem Joint Venture der CA Immo und der Europäischen Bank für Wiederaufbau und Entwicklung (EBRD) gehalten.
Der Verkauf des im Joint Venture mit Union Investment gehaltenen Europolis Park Budapest M1 mit rd. 69.000 m² Logistikflächen um rund 25 Mio. € wurde ebenfalls Mitte März geclosed.
Anfang März wurde der Bau von 220 Mietwohnungen und 14 Parkplätze am Wiener Projektareal Lände 3 vertraglich fixiert. CA Immo entwickelt das Projekt als Forward Sale für einen lokalen Endinvestor. Der Baustart ist für das 4. Quartal 2015 vorgesehen.
Wien, 23. März 2015
Dr. Bruno Ettenauer (Vorstandsvorsitzender)
Der Vorstand
Mag. Florian Nowotny (Mitglied des Vorstands)
Bericht zum Jahresabschluss Wir haben den beigefügten Jahresabschluss der
CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft, Wien,
für das Geschäftsjahr vom 1. Jänner 2014 bis zum 31. Dezember 2014 unter Einbeziehung der Buchführung geprüft. Dieser Jahresabschluss umfasst die Bilanz zum 31. Dezember 2013, die Gewinn- und Verlustrechnung für das am 31. Dezember 2014 endende Geschäftsjahr sowie den Anhang.
Die gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft sind für die Buchführung sowie für die Aufstellung eines Jahresabschlusses verantwortlich, der ein möglichst getreues Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft in Übereinstimmung mit den öster-reichischen unternehmensrechtlichen Vorschriften vermittelt. Diese Verantwortung beinhaltet: Gestaltung, Umsetzung und Aufrechterhaltung eines internen Kontrollsystems, soweit dieses für die Aufstellung des Jahresabschlusses und die Vermittlung eines möglichst getreuen Bildes der Vermögens , Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft von Bedeutung ist, damit dieser frei von wesentlichen Fehldarstellungen ist, sei es auf Grund von beabsichtigten oder unbeabsichtigten Fehlern; die Auswahl und Anwendung geeigneter Bilanzierungsund Bewertungsmethoden; die Vornahme von Schätzungen, die unter Berücksichtigung der gegebenen Rahmenbedingungen angemessen erscheinen.
Unsere Verantwortung besteht in der Abgabe eines Prüfungsurteils zu diesem Jahresabschluss auf der Grundlage unserer Prüfung. Wir haben unsere Prüfung unter Beachtung der in Österreich geltenden gesetzlichen Vorschriften und Grundsätze ordnungsgemäßer Abschlussprüfung durchgeführt. Diese Grundsätze erfordern, dass wir die Standesregeln einhalten und die Prüfung so planen und durchführen, dass wir uns mit hinreichender Sicherheit ein Urteil darüber bilden können, ob der Jahresabschluss frei von wesentlichen Fehldarstellungen ist.
Eine Prüfung beinhaltet die Durchführung von Prüfungshandlungen zur Erlangung von Prüfungsnachweisen hinsichtlich der Beträge und sonstigen Angaben im Jahresabschluss. Die Auswahl der Prüfungshandlungen liegt im pflichtgemäßen Ermessen des Abschlussprüfers unter Berücksichtigung seiner Einschätzung des Risikos eines Auftretens wesentlicher Fehldarstellungen, sei es auf Grund von beabsichtigten oder unbeabsichtigten Fehlern. Bei der Vornahme dieser Risikoeinschätzung berücksichtigt der Abschlussprüfer das interne Kontrollsystem, soweit es für die Aufstellung des Jahresabschlusses und die Vermittlung eines möglichst getreuen Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft von Bedeutung ist, um unter Berücksichtigung der Rahmenbedingungen geeignete Prüfungshandlungen festzulegen, nicht jedoch um ein Prüfungsurteil über die Wirksamkeit der internen Kontrollen der Gesellschaft abzugeben. Die Prüfung umfasst ferner die Beurteilung der Angemessenheit der angewandten Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden und der von den gesetzlichen Vertretern vorgenommenen wesentlichen Schätzungen sowie eine Würdigung der Gesamtaussage des Jahresabschlusses.
Wir sind der Auffassung, dass wir ausreichende und geeignete Prüfungsnachweise erlangt haben, sodass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unser Prüfungsurteil darstellt.
Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt. Auf Grund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss nach unserer Beurteilung den gesetzlichen Vorschriften und vermittelt ein möglichst getreues Bild der Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft zum 31. Dezember 2014 sowie der Ertragslage der Gesellschaft für das Geschäftsjahr vom 1. Jänner 2014 bis zum 31. Dezember 2014 in Übereinstimmung mit den österreichischen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung.
Der Lagebericht ist auf Grund der gesetzlichen Vorschriften darauf zu prüfen, ob er mit dem Jahresabschluss in Einklang steht und ob die sonstigen Angaben im Lagebericht nicht eine falsche Vorstellung von der Lage der Gesellschaft erwecken. Der Bestätigungsvermerk hat auch eine Aussage darüber zu enthalten, ob der Lagebericht mit dem Jahresabschluss in Einklang steht und ob die Angaben nach § 243a UGB zutreffen.
Der Lagebericht steht nach unserer Beurteilung in Einklang mit dem Jahresabschluss. Die Angaben gemäß § 243a UGB sind zutreffend.
Wien, am 23. März 2015
KPMG Austria GmbH Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungsgesellschaft
Mag. Helmut Kerschbaumer ppa Mag. Christoph Erik Balzar
Wirtschaftsprüfer Wirtschaftsprüfer
Die Veröffentlichung oder Weitergabe des Jahresabschlusses mit unserem Bestätigungsvermerk darf nur in der von uns bestätigten Fassung erfolgen. Dieser Bestätigungsvermerk bezieht sich ausschließlich auf den deutschsprachigen und vollständigen Jahresabschluss samt Lagebericht. Für abweichende Fassungen sind die Vorschriften des § 281 Abs 2 UGB zu beachten.
Der Vorstand bestätigt nach bestem Wissen, dass der im Einklang mit den maßgebenden Rechnungslegungsstandards aufgestellte Jahresabschluss der CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft ein möglichst getreues Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Unternehmens vermittelt und dass der Lagebericht den Geschäftsverlauf, das Geschäftsergebnis und die Lage des Unternehmens so darstellt, dass ein möglichst getreues Bild von der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage entsteht, und dass der Lagebericht die wesentlichen Risiken und Ungewissheiten beschreibt, denen die CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft ausgesetzt ist.
Wien, 23. März 2015
Dr. Bruno Ettenauer (Vorstandsvorsitzender)
Der Vorstand
Mag. Florian Nowotny (Mitglied des Vorstands)
CA Immobilien Anlagen AG Mechelgasse 1 1030 Wien Tel +43 1 532 59 07-0 Fax +43 1 532 59 07-510 [email protected] www.caimmo.com
Investor Relations Aktionärstelefon (in Österreich): 0800 01 01 50 (kostenlos) Christoph Thurnberger Claudia Höbart Tel. +43 1 532 59 07-0 Fax +43 1 532 59 07-595 [email protected]
Unternehmenskommunikation Susanne Steinböck Marion Naderer Tel. +43 1 532 59 07-0 Fax +43 1 532 59 07-595 [email protected]
Dieser Jahresfinanzbericht enthält Angaben und Prognosen, die sich auf die zukünftige Entwicklung der CA Immobilien Anlagen AG und ihre Gesell-schaften beziehen. Die Prognosen stellen Einschätzungen und Zielsetzungen dar, die von der Gesellschaft auf Basis aller zum jetzigen Zeitpunkt zur Verfügung stehenden Informationen getroffen wurden. Sollten die den Prognosen zugrunde liegenden Annahmen nicht eintreffen, Zielsetzungen nicht erreicht werden oder Risiken – wie die im Risikobericht angesprochenen – eintreten, so können die tatsächlichen Ergebnisse von den zurzeit erwarteten Ergebnissen abweichen. Mit diesem Jahresfinanzbericht ist keine Empfehlung zum Kauf oder Verkauf von Aktien der CA Immobilien Anlagen AG verbunden.
Medieninhaber (Verleger): CA Immobilien Anlagen AG, 1030 Wien, Mechelgasse 1 Text: Susanne Steinböck, Claudia Höbart, Christoph Thurnberger Layout: Susanne Steinböck, Marion Naderer Gestaltung: WIEN NORD Werbeagentur Fotos: CA Immo Produktion: 08/16 Inhouse produziert mit FIRE.sys
Wir bitten um Verständnis dafür, dass bei der Textierung dieses Jahresfinanzberichts gendergerechte Schreibweisen nicht berücksichtigt werden konnten, um den durchgängigen Lesefluss in komplexen Wirtschaftsmaterien nicht zu gefährden.
Dieser Jahresfinanzbericht ist auf umweltschonend chlorfrei gebleichtem Papier gedruckt.
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