Annual Report • Mar 10, 2011
Annual Report
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GESCHÄFTSBERICHT 2010
UNTERNEHMENSKENNZAHLEN AKTIENKENNZAHLEN
| 2010 | 2009 | ||
|---|---|---|---|
| Mieterlöse | Mio. € | 164,3 | 177,0 |
| EBITDA | Mio. € | 139,4 | 141,9 |
| Ergebnis aus Geschäftstätigkeit (EBIT) | Mio. € | 183,3 | 3,0 |
| Ergebnis vor Ertragssteuern (EBT) | Mio. € | 75,8 | – 134,5 |
| Konzernergebnis | Mio. € | 43,8 | – 134,7 |
| Ergebnisanteil Aktionäre des Mutterunternehmens | Mio. € | 45,4 | – 76,9 |
| Operativer Cash-flow | Mio. € | 120,9 | 120,5 |
| Investitionen | Mio. € | 326,7 | 274,9 |
| 2010 | 2009 | ||
|---|---|---|---|
| Gesamtvermögen | Mio. € | 4.379,5 | 4.310,6 |
| Eigenkapital (inkl. Minderheitenanteil) | Mio. € | 1.659,9 | 1.729,2 |
| Lang- und kurzfristige Finanzverbindlichkeiten | Mio. € | 2.125,2 | 1.976,5 |
| Nettoverschuldung | Mio. € | 1.766,6 | 1.472,3 |
| Gearing | % | 106 | 85 |
| Eigenkapitalquote | % | 38 | 40 |
| Anlagendeckung | % | 44 | 49 |
| Net asset value (NAV) | Mio. € | 1.641,8 | 1.559,0 |
| Substanzwert (NNNAV) | Mio. € | 1.664,9 | 1.612,1 |
| 2010 | 2009 | ||
|---|---|---|---|
| Gesamtnutzflächen (exkl. KFZ, exkl. Projekte) | m² | 1.476.802 | 1.518.180 |
| Bruttorendite Bestandsimmobilien | % | 5,8 | 6,4 |
| Bilanzwert der Immobilien | Mio. € | 3.612,2 | 3.515,8 |
| 2010 | 2009 | ||
|---|---|---|---|
| Mieterlöse/Aktie | € | 1,88 | 2,05 |
| Operativer Cash Flow/Aktie | € | 1,38 | 1,40 |
| Unverwässertes Ergebnis/Aktie | € | 0,52 | – 0,89 |
| Verwässertes Ergebnis/Aktie | € | 0,52 | – 0,89 |
| NNNAV/Aktie | € | 18,95 | 18,47 |
| NAV/Aktie | € | 18,69 | 17,87 |
| Kurs (Stichtag)/NNNAV pro Aktie – 11) | % | – 37 | – 57 |
| 2010 | 2009 | |
|---|---|---|
| P/E Ratio (KGV) | 23 | – 9 |
| Kurs/Cash Flow | 9 | 6 |
| Ø EV/EBITDA | 18 | 14 |
| 2010 | 2009 | ||
|---|---|---|---|
| Börsekapitalisierung (Stichtag ) | Mio. € | 1.046 | 689 |
| Börsekapitalisierung (Jahresdurchschnitt) | Mio. € | 809 | 555 |
| Eigenkapital (inkl. Minderheitenanteil) | Mio. € | 1.659,94 | 1.729,20 |
| Ø Enterprise Value (EV) | Mio. € | 2.575,7 | 2.020,5 |
| Substanzwert (NNNAV) | Mio. € | 1.664,89 | 1.612,10 |
| 2010 | 2009 | ||
|---|---|---|---|
| Anzahl der Aktien (31.12.) | Stk. | 87.856.060 | 87.258.600 |
| Ø Anzahl der Aktien | Stk. | 87.333.896 | 86.141.113 |
| Ø Kurs/Aktie | € | 9,3 | 6,5 |
| Ultimokurs (31.12.) | € | 11,91 | 7,90 |
| Höchstkurs | € | 11,95 | 11,88 |
| Tiefstkurs | € | 7,01 | 2,35 |
1) vor latenten Steuern
ISIN: ATOOOO641352 / REUTERS: CAIV.VI / BLOOMBERG: CAI:AV
Bei der Nutzung unserer Objekte stehen Langfristigkeit und Qualität im Vordergrund: So können zukunftssicher geplante Immobilien für viele Jahre vermietet und in den jeweiligen Nutzungsbereichen renommierte, internationale Unternehmen als Mieter gewonnen werden. Das gibt der CA Immo Gruppe die Gewissheit verlässlicher Erträge über die Jahre und damit Spielraum für unternehmerische Entscheidungen.
Österreich, Deutschland und angrenzende Staaten im Osten wie Polen, Tschechien, Slowakei, Ungarn und Rumänien bilden die Kernregion des CA Immo Engagements: Ein chancenreiches Gebiet europäischer Tradition, in dem die CA Immo Gruppe ihren Auftritt kontinuierlich zentriert. Ziel ist das langfristige Halten hochwertiger Immobilien im Bestand sowie organischer Vermögensaufbau in diesen Regionen.
CA IMMO GRUPPE NACH REGION
| Bilanzwert per 31.12.2010 |
Prognose per 01.01.2011 |
|
|---|---|---|
| Österreich | 20% | 14% |
| Deutschland | 60% | 42% |
| Ost-/Südosteuropa | 20% | 44% |
Die Projektentwicklung ist ein Feld, das hohe Ertragschancen bietet. Die CA Immo Gruppe hat sich durch den Zukauf bedeutender Grundstücksreserven dieses Wertschöpfungspotenzial gesichert und prominente Stadtentwicklungsprojekte in Realisierung. Mittelfristiges Ziel ist ein ausgewogener Business-Mix von 80% Bestandsimmobilien und 20% Developments.
2007/2008 intensivierte die CA Immo Gruppe ihre Präsenz in Deutschland durch den Erwerb der Vivico-Gruppe. Damit kamen in ausgewogenem Mix sowohl langfristig vermietete Bestandsimmobilien, als auch signifikante innerstädtische Entwicklungsgebiete ins Portfolio. Mit dem 2011 wirksamen Erwerb der Europolis AG konnten nun hochwertige Bestandsimmobilien in den Ostmärkten im Wert von 1,5 Mrd € integriert und die Expansion abgeschlossen werden. Die Gruppe konzentriert sich jetzt auf die weitere Profilierung als hochqualitativer Anbieter von Büroimmobilien unter strategischem Rückzug aus Randmärkten und -produkten.
BILANZWERT DER BESTANDSIMMOBILIEN NACH HAUPTNUTZUNGSART
2010 zeigte bereits eine deutliche Ergebnissteigerung – in den nächsten Jahren wird die CA Immo Gruppe ihre volle Ertragskraft ausspielen.
Transparenz, Seriosität und langfristiges Denken waren schon immer Eckpfeiler der CA Immo Philosophie. Die letzten Jahre haben gezeigt, wie wichtig verantwortungsvolles Handeln in der Immobilienbranche ist. An künftige Generationen zu denken und damit nachhaltig zu planen, bauen, betreiben und nutzen, ist heute unverzichtbar geworden – und wird in Zukunft wettbewerbsentscheidend sein. Alle wesentlichen Entwicklungsprojekte der CA Immo Gruppe werden heute schon nach Green Building Standards realisiert.
das seine Erträge aus der Vermietung, dem Development und dem Verkauf von Gewerbe-Immobilien erwirtschaftet. Kernmarkt des Unternehmens ist Zentraleuropa.
mit einem umfassenden Leistungsspektrum von der Grundstücksentwicklung bis hin zur Immobilienbewirtschaftung. In all ihren Tätigkeitsfeldern handelt CA Immo nachhaltig – sowohl auf ökonomischer, ökologischer und sozialer Ebene.
Die Kernkompetenz der Gruppe ist in zwei Geschäftsfeldern konzentriert: Der Bewirtschaftung von Bestandsobjekten sowie Projektentwicklung mit der Schaffung hochwertiger Immobilien bis hin zu ganzen Stadtquartieren.
Wir sind die führende Immobilieninvestmentgesellschaft in Zentraleuropa und als solche erste Adresse für Eigen- und Fremdkapitalgeber, Kunden, Mitarbeiter und die allgemeine Öffentlichkeit. Wir sind erfolgreich und setzen in unserem Geschäftssegment Standards für Qualität, Transparenz und Fairness.
Unser Ziel ist es, mit Immobilien dauerhafte Werte zu schaffen, nachhaltigen Nutzen für unsere Aktionäre und Mieter zu stiften und bei all unseren Aktivitäten bewusst mit Ressourcen umzugehen.
Risikomanagementbericht
Konzern-Gewinn-und-Verlust-Rechnung
Umschlag vorne UNTERNEHMENSKENNZAHLEN AKTIENKENNZAHLEN
GLOSSAR
DISCLAIMER/IMPRESSUM
INDEX
Der Vorstand (v.l.n.r.): Dr. Bruno Ettenauer, Wolfhard Fromwald, Bernhard H. Hansen
2010 war für die CA Immo Gruppe ein ebenso ereigniswie erfolgreiches Jahr. Wir konnten durch zwei große Transaktionen – die Reintegration der CA Immo International sowie den Erwerb der Europolis AG – unsere Plattform deutlich stärken. Operativ haben wir unsere Ziele für 2010 erreicht, so dass wir auf einer starken Basis zuversichtlich ins Jahr 2011 blicken können.
Das wesentliche Ereignis des vergangenen Jahres war sicherlich der im Juni 2010 vereinbarte Erwerb der Europolis AG. Mit dieser seit 1990 bestehenden Immobilien-Gruppe übernimmt CA Immo ein auf die Region Ost- und Südosteuropa fokussiertes Immobilienvermögen von rd. 1,5 Mrd. €. Der Schwerpunkt des Portfolios liegt auf Bestandsimmobilien in den CEE-Kernmärkten Polen, Tschechien und Ungarn, auf die knapp mehr als 70% des Immobilienwertes entfallen.
Wir sind zuversichtlich, dass der Erwerb der Europolis mit ihrem qualitativ hochwertigen und Cash-flow starken Portfolio wesentlich zu einer nachhaltigen Wert- und Ertragssteigerung der CA Immo Gruppe beitragen wird. Osteuropa stellt für die CA Immo Gruppe einen wichtigen Kernmarkt dar und wir sind zuversichtlich, dass gerade jetzt ein guter Zeitpunkt im Immobilienzyklus ist, um in dieser Region langfristig angelegte Investments zu tätigen. Künftig bietet CA Immo damit ihren Aktionären ein
durch die Europolis in seiner Ertragskraft deutlich gestärktes Bestandsportfolio, das sich optimal mit den wachstumsstarken Development-Aktivitäten in Deutschland ergänzt. Der Vollzug der Transaktion erfolgte zum Jahreswechsel, so dass sich die Europolis erstmals im Zwischenabschluss zum 31. 3. 2011 bilanziell niederschlagen wird.
Eine weitere wichtige Transaktion, die wir im November 2010 erfolgreich abschließen konnten, war die Re-Integration unserer bisher separat an der Börse notierten Tochtergesellschaft CA Immo International AG. Durch das im Wege eines freiwilligen Übernahmeangebots und darauf folgender Verschmelzung mit der CA Immobilien Anlagen AG erfolgte De-Listing der CA Immo International konnten wir die Konzernstruktur straffen und damit eine größere Flexibilität hinsichtlich der Kapitalallokation innerhalb der CA Immo Gruppe erreichen. Durch die Fokussierung des Kapitalmarktauftritts der CA Immo Gruppe auf nur mehr eine notierte Aktie bieten wir den Investoren nun ein klareres und leichter verständliches Profil.
Die wesentlichsten Zielsetzungen für 2010 waren einerseits gewinnbringende Verkäufe, insbesondere von Entwicklungsliegenschaften, andererseits eine Stabilisierung unserer Vermietungsquote sowie die planmäßige Umsetzung unserer Entwicklungsprojekte. Hinsichtlich der Verkäufe konnten wir mit einem Gesamtverkaufsumsatz von 322,4 Mio. € unser ursprüngliches Ziel von rund
200-250 Mio. € deutlich übertreffen. Diese Veräußerungen brachten einen signifikant positiven Beitrag zum Ergebnis, sowohl in Form von Verkaufsgewinnen als auch durch Aufwertungsgewinne infolge von unterschriebenen, aber noch nicht vollzogenen Verkäufen. Der Schwerpunkt bei den Verkäufen lag auf Entwicklungsprojekten, bzw. für Entwicklungen vorgesehene Liegenschaften. Wir konnten somit in signifikantem Umfang Kapital, das in nicht unmittelbar mieten-generierenden Vermögenswerten gebunden war, freisetzen. Gleichzeitig wurde durch die erzielten Verkaufsgewinne das in diesen Entwicklungsflächen enthaltene Gewinnpotenzial verdeutlicht.
Der Vermietungsmarkt stellte uns im Jahr 2010 vor große Herausforderungen – trotzdem konnten wir Mietverträge für insgesamt 170.000 m² abschließen. Besonders zu erwähnen ist die im Dezember 2010 vereinbarte Vermietung von 32.000 m² am Standort Lände 3 an der Erdberger Lände an die Österreichische Post AG.
CA Immo konnte 2010 abermals unter Beweis stellen, dass wir auch komplexe Entwicklungsprojekte plangemäß und unter Einhaltung hoher Qualitätskriterien zum Abschluss bringen können. So wurde das Projekt Nord 1, ein Bürogebäude im Europaviertel in Frankfurt mit rd. 34.000 m² Fläche, im Oktober fertig gestellt und an den Mieter BNP Paribas übergeben, bzw. kurz vor Jahresende in Vollziehung einer Forward-Sale-Vereinbarung an Union Invest verkauft. Ein weiterer wichtiger Meilenstein des Jahres 2010 war die termingerechte Übergabe der ersten Phase des Tower 185 mit 33.000 m² (von insgesamt rd. 100.000 m²) an den Mieter PricewaterhouseCoopers.
Das Jahresergebnis reflektiert die im Laufe des Jahres 2010 eingetretene weitgehende Normalisierung der Marktverhältnisse. Ein Bereich, in dem sich diese vorsichtige Aufbruchstimmung direkt auswirkt, ist der Immobilieninvestmentmarkt, wodurch wir auch eine Reihe von Verkäufen zu für uns attraktiven Preisen abschließen konnten. Diesen positiven Entwicklungen stand ein Rück-
Bruno Ettenauer (Vorsitzender)
gang der Mieterlöse im Vergleich zum Vorjahr von rd. – 7,1% gegenüber. Dieser Rückgang erklärt sich jedoch in erster Linie durch den Wegfall der Einnahmen aus den im Laufe des Jahres 2009 verkauften Bestandsimmobilien. Das Bewertungsergebnis fiel mit 46,7 Mio. € deutlich positiv aus und beruht in erster Linie auf den oben dargestellten konkreten Verkäufen, bzw. auf Werterhöhungen infolge von Projektfortschritten oder Teilfertigstellungen.
Infolge dieser Entwicklungen konnten wir mit einem EBIT von +183,3 Mio. € das in absoluten Zahlen höchste Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit der Unternehmensgeschichte erzielen. Das Finanzergebnis verbesserte sich infolge geringer Belastungen aus der Bewertung der Zinsabsicherungen gegenüber dem Vorjahr. Ingesamt konnte nach den Verlusten der letzten zwei Jahre für 2010 mit einem Ergebnis nach Minderheiten von 45,4 Mio. € wieder ein deutlich positives Ergebnis erzielt werden.
Die CA Immo Aktie zeigte in den letzten Monaten einen äußerst erfreulichen Kursverlauf und begann das Jahr 2011 mit klar zweistelligen Kursen. Der Abschlag zum NAV konnte deutlich reduziert werden – allerdings liegt der aktuelle Kurs immer noch 35% unter dem NAV, wodurch für die CA Immo Aktie weiterhin attraktives Kurspotenzial nach oben gegeben ist.
Ausgehend von einer kontinuierlichen Erholung des wirtschaftlichen Umfelds gehen wir für 2011 von einer weiteren deutlichen Ergebnissteigerung aus. Insbesondere durch den erwarteten Ergebnisbeitrag der Europolis ist es unser Ziel, 2011 eine Eigenkapitalrendite von zumindest rund 5% zu erreichen. Auch hinsichtlich des NAVs wird eine Steigerung in dieser Größenordnung angestrebt. Bei Erreichung dieser Ziele ist es die klare Absicht des Managements, der über 2011 befindenden Hauptversammlung erstmals die Ausschüttung einer Dividende in der Größenordnung von rd. 2% des NAVs vorzuschlagen.
Wien, im März 2011 Der Vorstand
Wolfhard Fromwald Bernhard H. Hansen
Dr. Wolfgang Ruttenstorfer Vorsitzender des Aufsichtsrats
Nach zwei für die Immobilienbranche krisengeschüttelten Jahren galt es, 2010 die Profitabilität der CA Immo Gruppe zu stärken und durch die Umsetzung von Entwicklungsprojekten ein nachhaltiges organisches Wachstum zu erreichen. Die dafür notwendigen Maßnahmen beruhen auf einer umfassenden Unternehmensstrategie. Im Vordergrund stand dabei, die bereits 2009 aus der Begebung zweier Anleihen resultierende Liquidität optimal und renditestark einzusetzen, was durch den Erwerb der Europolis mit ihrem qualitativ hochwertigen und Cashflow starken Portfolio erfolgreich umgesetzt wurde. Der Schwerpunkt dieses 1,5 Mrd. €-Portfolios liegt auf Bestandsimmobilien in den CEE-Märkten Polen, Tschechien und Ungarn und bietet damit eine optimale Ergänzung zu den Developmentaktivitäten in Deutschland.
Neben dem Erwerb der Europolis ist auch die Verschmelzung der CA Immo International AG mit der CA Immobilien Anlagen AG nach vorangegangenem freiwilligem Übernahmeangebot hervorzuheben. Aber auch die operative Integration der Vivico in den CA Immo Konzern sowie die Entwicklung einer Nachhaltigkeitsstrategie und die stete Verbesserung der Corporate Governance des Hauses waren wesentliche strategische Ziele für 2010.
Der Aufsichtsrat traf im Geschäftsjahr 2010 in sieben Sitzungen zusammen und wurde im Rahmen der regelmäßigen Berichterstattung über alle relevanten Fragen zur Geschäftsentwicklung einschließlich der Risikolage und des Risikomanagements der CA Immo Gruppe zeitnah und umfassend informiert. Fragen zur zukünftigen Entwicklung des Immobilienmarktes (Zins- und, Mietpreisentwicklungen, etc.), Investitions- bzw. Deinvestitionsvorhaben sowie Personalveränderungen und die damit einhergehenden Chancen und Risiken wurden umfassend diskutiert,auch Sonderberichte zur Rentabilität bzw. Liquidität sowie zur Immobilienbewertung standen 2010 wieder regelmäßig auf der Tagesordnung. Die abgehaltenen Sitzungen waren durchwegs von offenen Diskussionen zwischen Vorstand und Aufsichtsrat geprägt. Darüber hinaus stand der Aufsichtsratsvorsitzende in regelmäßigem und engem Kontakt mit dem Vorstand. Ein etwaiges Abgehen von Planungen und Zielen erläuterte der Vorstand umfassend, wobei die vom Vorstand getroffenen Entscheidungen und Maßnahmen nachvollziehbar und nicht zu beanstanden waren.
Im abgelaufenen Geschäftsjahr konnte CA Immo insbesondere durch den Erwerb der Europolis ihre Positionierung als eine der führenden mitteleuropäischen börsenotierten Immobiliengesellschaften weiter festigen. Für die kommenden Jahre gilt es nun, die in den letzten Jahren geschaffene Plattform kontinuierlich zu optimieren und das im Portfolio vorhandene Potenzial zu nützen, um für die Aktionäre nachhaltige Erträge zu erwirtschaften. Zu diesem Zweck führte der Aufsichtsrat gemeinsam mit dem Vorstand in einer eintägigen Strategieklausur im Sommer sowie in einer Sondersitzung im Herbst eine umfassende strategische Bestandsaufnahme durch, wobei die strategischen Leitlinien für die CA Immo Gruppe definiert wurden. Der Erwerb der Europolis selbst wurde vom Aufsichtsrat in einer Sondersitzung im Mai 2010 genehmigt. Hierbei wurden insbesondere die Ankaufsstruktur, der Kaufpreis, die Chancen und Risiken sowie die bilanziellen Auswirkungen auf die CA Immo Gruppe erörtert.
Weitere Informationen zur Strategie der CA Immo Gruppe sowie zur Europolis AG finden Sie in diesem Bericht. Die Umsetzung der strategischen Ziele wird regelmäßig im Aufsichtsrat erörtert. Im Rahmen der ordentlichen Sitzungen beschäftigte sich der Aufsichtsrat insbesondere mit folgenden Themen:
In seiner Sitzung vom 2.7.2010 sowie vom 25.8.2010 befasste sich der Aufsichtsrat mit Maßnahmen zur Vereinfachung der Struktur der CA Immo Gruppe und insbesondere mit der Zusammenführung der CA Immo International AG mit der CA Immobilien Anlagen AG durch Verschmelzung. Diese wurde vom Aufsichtsrat auf Grundlage des gemeinsamen Verschmelzungsberichts der Vorstände der CA Immo International AG und der CA Immobilien Anlagen AG sowie des Verschmelzungsprüfberichts des gemeinsamen Verschmelzungsprüfers PwC Transaction Services Wirtschaftsprüfung GmbH geprüft und der entsprechende Prüfbericht beschlossen. Der Aufsichtsrat befand die Angaben des Verschmelzungsvertrages als vollständig und richtig. Die Durchführung der Verschmelzung war nach Ansicht des Aufsichtsrats wirtschaftlich zweckmäßig und das Umtauschverhältnis (10 CA Immobilien Anlagen AG Umtauschaktien für 19 CA Immo International Aktien) angemessen. Mit dem der Verschmelzung vorangegangenen Übernahmeangebot befasste sich der Aufsichtsrat bereits im Frühjahr 2010 und ermächtigte den Vorstand, ein freiwilliges Übernahmeangebot an den Streubesitz der CA Immo International AG zu einem Angebotspreis von 6,50 € je Aktie zu tätigen. Als Sachverständiger der CA Immo als Bieterin wurde die KPMG Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungs GmbH bestellt. Für die Zielgesellschaft CA Immo International AG agierte PwC Wirtschaftsprüfung GmbH als Sachverständiger. Weitere Informationen zu dieser Transaktion erhalten Sie im Kapitel "Investor Relations".
Neben den zuvor angeführten Themen beschäftigte sich der Aufsichtsrat in mehreren Sitzungen intensiv mit der Akquisition bzw. der Realisierung verschiedener Projektentwicklungen in Deutschland und Osteuropa sowie mit dem Verkauf von Liegenschaften. Unter anderem wurde für das neue Oberkasseler Stadtquartier BelsenPark die Planung und Realisierung zweier Büro- und Geschäftshäuser mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von 43,4 Mio. € und der Verkauf von vier weiteren Wohnbaufeldern am Park genehmigt. Darüber hinaus befasste sich der Aufsichtsrat mit der Baurechtsschaffung sowie mit der Errichtung eines 3-Sterne InterCity Hotels im Stadtquartier Europacity und mit Liegenschaftsverkäufen in
Frankfurt, München und Basel. In Osteuropa widmete sich der Aufsichtsrat der Realisierung der zweiten Bauphase am Poleczki Business Park in Warschau; die Bauphase eins wurde – nach einer Bauzeit von knapp zwei Jahren – im Juni 2010 fertig gestellt.
Themen des Risikomanagements, der laufenden Umsetzung der bereits in den Vorjahren eingeleiteten und 2010 fortgesetzten Projektentwicklungen, Refinanzierungsthemen und Personalangelegenheiten waren ebenfalls Gegenstand mehrerer Sitzungen. Hierzu wurde dem Aufsichtsrat in regelmäßigen Abständen schriftlich oder mündlich Bericht erstattet.
Im Jänner 2010 führte der Aufsichtsrat erstmals eine Selbstevaluierung zur Effizienz seiner Tätigkeit – insbesondere zu seiner Organisation und Arbeitsweise im Jahr 2009 – durch (C-Regel 36 des Österreichischen Corporate Governance Kodex). Die Ergebnisse dieser Evaluierung wurden gemeinsam mit dem Jahrestätigkeitsbericht zum Compliance Management der CA Immo Gruppe in der Sitzung vom 24.3.2010 hinreichend erörtert und die Corporate Governance überprüft. Die Einhaltung des Corporate Governance Kodex wurde von KPMG Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungs GmbH evaluiert.
2010 tagte der Prüfungsausschuss in zwei Sitzungen. Gleichfalls trat der Investitionsausschuss zweimal zusammen, um den Erwerb der Europolis mit dem Vorstand umfassend zu erörtern und zur Entscheidungsfindung durch den Gesamtaufsichtsrat aufzubereiten. Der Vergütungs- und Nominierungsausschuss tagte im Berichtszeitraum einmal. Weitere Ausführungen zur Zusammensetzung und Tätigkeit des Aufsichtsrats und seiner Ausschüsse finden Sie im Corporate Governance Bericht.
Im abgelaufenen Geschäftsjahr legte Dipl.-Ing. Horst Pöchhacker mit Wirkung zum 31.7.2010 sein Mandat aufgrund seines intensiven Engagements bei ÖBB und ASFI-NAG auf eigenen Wunsch vorzeitig nieder. Pöchhacker unterstützte den Aufsichtsrat seit Mai 2007. An dieser Stelle möchten wir ihm für die gute Zusammenarbeit danken. Auf die Bestellung eines Ersatzmitglieds wurde verzichtet. Der Aufsichtsrat reduzierte sich damit auf fünf Mitglieder, wobei im kommenden Geschäftsjahr die Mandate von Regina Prehofer und Detlef Bierbaum auslaufen. Ein Vorschlag zur Besetzung der frei werdenden Mandate wird der Hauptversammlung zeitgerecht durch den Nominierungsausschuss oder Gesamtaufsichtsrat unterbreitet. Hierbei wird insbesondere die ausgewogene Zusammensetzung des Aufsichtsrats (Diversität) sowie die fachliche und persönliche Qualifikation der Kandidaten Berücksichtigung finden.
Die KPMG Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungs GmbH hat den Jahresabschluss 2010 samt Lagebericht und den Konzernabschluss 2010 einschließlich Konzernlagebericht geprüft und mit uneingeschränkten Bestätigungsvermerken versehen. Sämtliche Abschlussunterlagen, der Gewinnverwendungsvorschlag des Vorstands, die Prüfberichte des Abschlussprüfers sowie der Corporate Governance Bericht wurden im Prüfungsausschuss im Beisein des Prüfers und des Vorstands eingehend erörtert und gemäß § 96 AktG geprüft und ergaben nach abschließendem Ergebnis keinen Anlass zu wesentlichen Beanstandungen. Der Aufsichtsrat hat den Jahresabschluss gebilligt, der damit gemäß § 96 Abs. 4 AktG festgestellt ist, und schließt sich dem Gewinnverwendungsvorschlag des Vorstands an.
Der Aufsichtsrat dankt der Unternehmensleitung sowie den Mitarbeitern für das entgegengebrachte Engagement.
Wien, im Februar 2011
Für den Aufsichtsrat Dr. Wolfgang Ruttenstorfer, Vorsitzender
Alle Berichte der CA Immo sowie detaillierte Informationen rund um das Unternehmen, das Immobilienportfolio, Aktienkennzahlen, interaktive Kennzahlenrechner und vieles mehr finden Sie online unter www.caimmoag.com.
Noch Fragen? Wir stehen Ihnen gerne zur Verfügung!
Aktionärstelefon (in Österreich): 0800 01 01 50 (kostenlos) Claudia Hainz Florian Nowotny T: +43 1 532 59 07 F: +43 1 532 59 07-595 E-Mail: [email protected] Website: www.caimmoag.com
JETZT NEU PRÄSENTIERT: Das Immobilienportfolio der CA Immo
Im abgelaufenen Jahr 2010 konnten wir insbesondere durch den Erwerb der Europolis unsere Positionierung als eine der führenden mitteleuropäischen börsenotierten Immobiliengesellschaften weiter festigen. Für die kommenden Jahre gilt es nun, die in den letzten Jahren geschaffene Plattform kontinuierlich zu optimieren und das in unserem Portfolio vorhandene Potenzial zu nützen, um wieder nachhaltige Erträge zu erwirtschaften und damit für unsere Stakeholder – Eigen- und Fremdkapitalgeber, die allgemeine Öffentlichkeit und Mitarbeiter und Mitarbeiterinnen – ein anerkannter und akzeptierter Partner zu bleiben.
Zu diesem Zweck führten wir im Herbst 2010 eine umfassende strategische Bestandsaufnahme durch und definierten gemeinsam mit unserem Aufsichtsrat die folgenden strategischen Leitlinien für die CA Immo Gruppe:
Die aus diesen Leitsätzen abgeleiteten konkreten strategischen Zielsetzungen für die nächsten Jahre sind wie folgt:
Die letzten Jahre waren von einem starken Anstieg des Portfolios der CA Immo Gruppe gekennzeichnet. Inklusive der durch die Akquisition der Europolis übernommenen Immobilien liegt das Immobilienvermögen der CA Immo Gruppe zu Beginn des Jahres 2011 bei rd. 5,1 Mrd. €, was einer durchschnittlichen jährlichen Wachstumsrate von über 30% über den Zeitraum der letzten fünf Jahre entspricht. Nach dieser Expansions-Phase steht für die CA Immo nun die Optimierung des
vorhandenen Portfolios klar im Vordergrund gegenüber weiteren Zukäufen. Im Rahmen unseres aktiven Portfolio-Managements ist binnen zwei bis drei Jahren ein schrittweiser Rückzug aus Ländern, die nicht unmittelbar im strategischen Fokus der CA Immo Gruppe stehen (wie z.B. Serbien, Ukraine, Bulgarien,…) ebenso geplant wie eine weiter verstärkte Konzentration auf unsere Kernkompetenz Büroimmobilien. Weiters wird eine selektive Veräußerung von bestehenden sowie im Rahmen unserer Developmentaktivitäten neu errichteten Immobilien angestrebt. Durch diese Maßnahmen soll der sich aus der Umsetzung weiterer Developments ergebende Zuwachs des Portfolios abgefedert werden.
CA Immo versteht sich als ein Immobilienunternehmen, das neben einem hochwertigen Bestandsportfolio auch über umfangreiche Development-Aktivitäten verfügt. Developments werden auch in den kommenden Jahren einen wesentlichen Stellenwert im Business-Mix der CA Immo Gruppe haben, allerdings mit großer Bedachtnahme auf das in diesem Geschäftszweig gebundene Kapital. Folglich soll mittelfristig mit zumindest 85% Anteil am Portfolio der klare Schwerpunkt auf Bestandsimmobilien liegen. In der Sparte Development soll der Schwerpunkt auf Projekten mit bereits klar definierten und zeitnah realisierbaren Umsetzungsplänen liegen, auf langfristig orientierte Landreserven sollen nicht mehr als 5% des Gesamtportfolios entfallen.
Fokussierung und Qualitätsoptimierung des Portfolios
Insbesondere in Folge des Erwerbs der Europolis bedarf das Portfolio einer sorgfältigen Bereinigung, um die Fokussierung auf jene Regionen, in denen die CA Immo Gruppe über eine marktrelevante Stellung verfügt, weiter zu erhöhen. Dies bedeutet insbesondere einen schrittweisen Rückzug aus Ländern, in denen die CA Immo auch nach Übernahme der Europolis über keine kritische Größe verfügt und die nicht zur langfristigen Kernregion der CA Immo Gruppe zählen. Angestrebt wird ein nachhaltiger regionaler Porfolio-Mix von rd. 45% Deutschland, rd. 40% Ost- und Südosteuropa sowie rd. 15% Österreich. Parallel gilt es, die Positionierung der CA Immo Gruppe als Spezialist für Büroimmobilien zu verstärken. Der Anteil von anderen Nutzungsarten als Büro soll mittelfristig unter 30% liegen.
Ein weiteres Element der Fokussierung des Portfolios liegt in der Optimierung der Qualität der Immobilien. Insbesondere im Hinblick auf den hohen Stellenwert, den die CA Immo Gruppe dem Thema Nachhaltigkeit einräumt, gilt es, die durchschnittliche Qualität des Portfolios zu steigern.
Zu diesem Ziel sollen selbst entwickelte, moderne Immobilien selektiv ins Portfolio übernommen und gleichzeitig ältere Gebäude abgestoßen werden.
Die Erfahrungen der letzten zwei Jahre haben gezeigt, dass ausreichendes Eigenkapital einen der wichtigsten Stabilitätsfaktoren für Immobilienunternehmen darstellt. Angesichts unseres Business-Mix bzw. unserer regionalen Portfolio-Zusammensetzung erachten wir für die CA Immo Gruppe eine Eigenkapitalquote von rd. 35–40% als notwendig, um über ausreichenden Spielraum auch für volatile Marktphasen zu verfügen.
Da wir in Folge der Erstkonsolidierung der Europolis kurzfristig deutlich unter diesem Zielwert zu liegen kommen werden, wurde eine Reihe von Maßnahmen identifiziert, um mittelfristig unsere Eigenkapitalquote aus eigener Kraft wieder zu erhöhen. Einen wesentlichen Stellenwert haben dabei die oben beschriebenen Verkäufe im Rahmen der Bereinigung des Portfolios. Mit den Erlösen sollen insbesondere verzinsliche Verbindlichkeiten reduziert werden. Weiters wird angestrebt, durch eine organisierte Einbindung von externem Kapital bei einzelnen Projekten den Kapitalbedarf im Projektentwicklungssegment zu verringern.
Die Erreichung unserer Ziel-Eigenkapitalquote soll jedenfalls – insbesondere im Hinblick auf unseren weit unter dem NAV liegenden Aktienkurs – ohne Kapitalerhöhung geschafft werden.
In Folge der Akquisitionen der letzten Jahre (Vivico und Europolis) kam es auch zu einem deutlichen Anstieg der Mitarbeiteranzahl. Es gilt nun, die in den jeweiligen übernommenen Organisationen vorhandenen Stärken zu nutzen und die jeweils besten Elemente zu einer einheitlichen CA Immo Unternehmenskultur zusammenzuführen. Die Schaffung eines gemeinsamen Verständnisses, wofür die CA Immo Gruppe steht, sowie eine Identifikation der Mitarbeiter mit den Unternehmenszielen ist eine wesentliche Grundlage für eine effiziente Umsetzung unserer strategischen Vorhaben.
Als Ergebnis der oben angeführten Maßnahmen soll mittelfristig ein Return on Equity (RoE) aus dem laufenden, nachhaltigen Vermietungs-Geschäft von rd. 5% erzielt werden. Dieser Wert soll durch zusätzliche Erträge aus dem Development Bereich sowie durch das Bewertungsergebnis bzw. dem Ergebnis aus Verkäufen angereichert werden.
Ziel ist es, unseren Aktionären eine kontinuierliche Dividende in Höhe von zumindest 2% des Net Asset Values ausschütten zu können. Diese Ausschüttungsfähigkeit soll bereits für das Geschäftsjahr 2011 erreicht werden.
Mit Ablauf des 31.12.2010 wurde der im Juni 2010 mit der Volksbanken Gruppe vereinbarte Erwerb von 100% der Anteile an der Europolis AG vollzogen. Mit der seit 1990 bestehenden Europolis Gruppe übernimmt CA Immo ein auf die Region Ost- und Südosteuropa fokussiertes Immobilienvermögen von rd. 1,5 Mrd. €. Der Schwerpunkt des hochwertigen Portfolios mit 73% des Unternehmenswertes liegt auf Bestandsimmobilien in den Kernmärkten Polen, Tschechien und Ungarn. In Südosteuropa ist Rumänien mit 21% Anteil am Immobilienvermögen der wichtigste Markt. Nicht übernommen wurde das russische Investment von Europolis, ein Einkaufszentrum in Moskau. Projektentwicklungen und unbebauter Grundstücksbestand machen 6% des Europolis-Portfolios aus, hierbei handelt es sich vorwiegend um Logistikprojekte sowie das geplante Büroprojekt Orhideea Business Center in Bukarest.
Das gesamte Bestandsportfolio verfügt über rd. 1,1 Mio. m² vermietbare Nutzfläche und umfasst die Nutzungsklassen Büro (68% am Wert der Bestandsimmobilien), Logistik (23%) und Retail (9%). Das Gesamtportfolio teilt sich in 6 Teilportfolien auf, an denen namhafte Joint-Venture-Partner wie EBRD, AXA und Union Invest jeweils mit einem Anteil zwischen 25% und 49% beteiligt sind.
Die Europolis Gruppe beschäftigt per 31.12.2010 insgesamt 98 Mitarbeiter und unterhält zusätzlich zur Zentrale in Wien Niederlassungen in Ungarn, Polen, Rumänien und Tschechien, sowie Büros in Russland, der Ukraine, in Kroatien und Zypern.
Durch die Akquisition kommt es zu einem Anstieg des Immobilienvermögens der CA Immo Gruppe von rd. 3,6 Mrd. € (Stand: 31.12.2010) auf rd. 5,1 Mrd. € (Schätzwert per 1.1.2011). In regionaler Hinsicht wird sich die
relative Gewichtung des Segments Ost- und Südosteuropa am Gesamtportfolio von derzeit rd. 19% auf über 40% erhöhen und damit in Zukunft gleichrangig neben dem Segment Deutschland stehen. Der relative Anteil des Immobilienvermögens in Entwicklung wird von derzeit rd. 25% zugunsten des vermieteten Immobilienvermögens auf unter 20% sinken. Aktuell betragen die Mieterträge der Europolis rd. 95 Mio. €. Die Eigenkapitalquote der Europolis liegt bei rd. 26%, das Fremdkapital macht in Summe ca. 1,0 Mrd. € aus. Die Akquisition wird sich erstmals im Zwischenabschluss zum 31.3.2011 bilanziell niederschlagen.
| Europolis | CA Immo | Gesamt1 | ||
|---|---|---|---|---|
| Immobilienvermögen | € Mrd. | 1,5 | 3,6 | 5,1 |
| Gesamtvermögen | € Mrd. | 1,7 | 4,4 | 6,1 |
| Eigenkapitalquote | % | 26 | 38 | 30 |
| Anteil Development am Portfolio | % | < 10 | < 25 | < 20 |
| Mieterlöse | € Mio. | 95 | 164 | 259 |
1 Schätzwert per 1.1.2011
Die Vereinbarung sieht einen Kaufpreis von 272 Mio. € sowie ein umfangreiches Finanzierungspaket vor, wobei der Kaufpreis noch üblichen Anpassungen unterliegt, die sich aus der Bilanz zum 31.12.2010 ergeben können. 50% des Kaufpreises wurden zum Closing der Transaktion zum Jahreswechsel 2010/2011 fällig, die zweite Hälfte wird über eine Laufzeit von 5 Jahren ab Closing gestundet. Die Volksbanken Gruppe, die mit einem Anteil von rd. 45% am Gesamtfinanzierungsvolumen auch die wesentliche finanzierende Bank der Europolis Gruppe ist, hat sich bereit erklärt, die Laufzeiten der bestehenden Immobilien-Finanzierungen auf 5 Jahre nach Closing zu verlängern. Weiters verbleibt ein nachrangiger Kredit in Höhe von rd. 75 Mio. € mit einer Laufzeit von ebenfalls 5 Jahren in der Europolis.
Der Erwerb der Europolis mit ihrem qualitativ hochwertigen und Cash-flow-starken Portfolio wird wesentlich zu einer nachhaltigen Wert- und Ertragssteigerung der CA Immo Gruppe beitragen. Künftig bietet CA Immo damit ihren Aktionären ein durch die Europolis in seiner Ertragskraft deutlich gestärktes Bestandsportfolio, das sich optimal mit den wachstumsstarken Developmentaktivitäten in Deutschland ergänzt.
Ganz allgemein stand 2010 im Zeichen der konjunkturellen Erholung. Und dennoch waren die internationalen Börsen vor allem im ersten Halbjahr von einem ständigen Auf und Ab geprägt. Hauptthema an den internationalen Finanzmärkten war eindeutig die Eskalation rund um die Staatsschuldenkrise einiger Euroraumländer und die damit zusammenhängenden Befürchtungen einer neuerlichen Rezession bzw. vor den globalen Schwierigkeiten, die sich auch auf die Kapitalmärkte durchschlagen könnten. Die anhaltende Verunsicherung der Marktteilnehmer führte folglich in der ersten Jahreshälfte zu deutlichen Kursrückgängen an den internationalen Börsen, wodurch auch die wichtigsten Indizes unter den jeweiligen Werten des Vorjahres zu liegen kamen. Die sich im Jahresverlauf jedoch immer offensichtlicher herauskristallisierende Konjunkturerholung, die Liquiditätszufuhr der Notenbanken und eine hervorragende Gewinndynamik der Unternehmen spiegelte sich letztendlich in der zweiten Jahreshälfte auch an den Börsen positiv wieder. Sowohl der österreichische als auch der europäische Aktienmarkt entwickelten sich sukzessive nach oben. Der ATX legte 2010 um 16,39% zu und ließ damit den deutschen Leitindex DAX mit einem Gewinnzuwachs von 15,87% leicht hinter sich. Beide Indizes schlugen damit die meisten europäischen Konkurrenten. Der Euro Stoxx 50 beendete das Jahr 2010 mit einem Abschlag von 5,85%.
Verglichen mit dem ATX entwickelten sich die heimischen Immobilienaktien seit Jahresbeginn nochmals positiver. Dies zeigte sich auch in der Entwicklung des Immobilien-ATX, der 2010 seinen Höchststand seit dem Absturz des Immobiliensektors vor zwei Jahren erreichte. Nichts desto trotz liegen die Kurse der österreichischen Immobilienpapiere deutlich unter dem Net Asset Value je Aktie. Hierfür sei vor allem die anhaltende Zurückhaltung internationaler Investoren ursächlich, so die Meinung der Analysten. Experten erwarten jedoch, dass durch die im März 2011 beabsichtigte Aufnahme in den
EINJÄHRIGER PERFORMANCEVERGLEICH INDIZES (30.12.2009 bis 30.12.2010)
| Dow Jones | 9,75 % |
|---|---|
| Eurostoxx 50 | - 5,85 % |
| NIKKEI225 | - 3,85 % |
| DAX | 15,87 % |
| ATX | 16,39 % |
| Quelle: Bloomberg |
ATX auch Immobilienaktien wieder stärker ins Blickfeld der Investoren rücken und dass dies positive Effekte auf die Kursentwicklung haben könnte.
Die CA Immo-Aktie entwickelte sich im abgelaufenen Geschäftsjahr weitgehend marktkonform und entsprechend volatil. Sie startete mit einem Kurs von 8,04 € ins neue Jahr und verzeichnete nach einem Tief im Februar durchwegs einen Aufwärtstrend. Das erste Quartal schloss die Aktie mit einem Kurs von 8,97 €. Weiterhin volatil entwickelte sich dann auch das zweite Quartal, wo die Aktie in einer Schwankungsbreite von 7,95 € und 9,88 € zu liegen kam; letzterer Wert stellte zugleich den Höchstkurs der ersten sechs Monate dar. Der Schlusskurs per 30.6.2010 betrug 8,56 €, jener zum Ende des dritten Quartals 10,45 €. Den Höchstkurs erreichte die CA Immo-Aktie – nicht zuletzt auch durch die Bekanntgabe der Absicht von UniCredit Bank Austria AG, ein freiwilliges Übernahmeangebot an die Aktionäre der CA Immo zu legen – am Ende des Jahres (29.12.2010), er betrug 11,95 €, der Tiefstkurs lag bei 7,01 € (22.2.2010). Am letzten Handelstag des Jahres 2010 schloss die Aktie mit einem Kurs von 11,74 € bzw. einer Jahresperformance von 50,76%. Der Abschlag zum inneren Wert verringerte sich damit im Vergleich zum Vorjahr kontinuierlich auf – 37 % (Vorjahr: – 57 %).
Auch zu Jahresbeginn 2011 konnte die CA Immo Aktie die positive Entwicklung des Vorjahres fortsetzen. In den ersten sechs Wochen des Jahres 2011 betrug der Höchstkurs der CA Immo Aktie 12,40 €; der Tiefstkurs lag bei 11,63 €. Für 2011 erwarten sowohl Aktien- als auch Immobilienexperten eine sich fortsetzende positive Entwicklung. Begründet wird dies vorrangig mit der hohen vorhandenen Liquidität am Markt, die es zu investieren gilt, sowie mit der positiven konjunkturellen Entwicklung in Deutschland, die für viele Investoren Hauptindikator für die Wirtschaftsentwicklung in Europa ist.
EINJÄHRIGER PERFORMANCEVERGLEICH CA IMMO-AKTIE (30.12.2009 bis 30.12.2010)
| CA Immo-Aktie | 50,76 % |
|---|---|
| IATX | 36,79 % |
| EPRA | 11,68 % |
| Quelle: Bloomberg |
Allerdings wird für 2011 weiterhin mit einer hohen Volatilität an den Währungs- und Finanzmärkten und damit entsprechenden Kursschwankungen an den Börsen zu rechnen sein.
Für die Wiener Börse gehen Experten für 2011 von einem moderaten Kurspotenzial aus. Darüber hinaus sehen die Analysten der Erste Bank für österreichische Immobilienaktien bis Ende 2011 in einem positiven Immobiliensentiment ein Plus von 20 bis 25% als durchaus realistisch.
Die Handelsumsätze der CA Immo-Aktie verringerten sich im Vorjahresvergleich um rund 25%. Der durchschnittliche tägliche Stückumsatz betrug 2010 rund 285 Tsd. Stück Aktien (2009: 382 Tsd. Stück Aktien). Der durchschnittliche Tagesgeldumsatz blieb jedoch mit 2,6 Mio. € im Vergleich zu 2009 (2,7 Mio. €) stabil. Die Börsekapitalisierung erhöhte sich um rund 50% von 689,34 Mio. € per Jahresende 2009 auf 1.046,37 Mio. € zum 31.12.2010.
Vorrangiges Ziel der CA Immo ist die Erlösstärkung, um zukünftig (erstmals für das Geschäftsjahr 2011), kontinuierlich Dividenden ausschütten zu können, wobei sich die Höhe der Dividende an der Profitabilität, den Wachstumsaussichten sowie den Kapitalerfordernissen der Gesellschaft orientieren wird.
Am 20.4.2010 veröffentlichte CA Immo ein freiwilliges öffentliches Übernahmeangebot gemäß § 4 ff ÜbG an die Streubesitzaktionäre der CA Immo International AG zum Erwerb ihrer Aktien zu einem Angebotspreis von 6,50 € je Aktie (in bar). Zum Zeitpunkt der Veröffentlichung des Übernahmeangebots verfügte CA Immo über 27.402.775 Aktien an der Zielgesellschaft CA Immo International (Anteil am Grundkapital der Zielgesellschaft: 63,05%). Das Angebot lief bis 11.5.2010 und wurde für insgesamt 11.293.906 CA Immo International-Aktien (rund 26% am gesamten Grundkapital der CA Immo International AG) angenommen. Weitere 827.286 Aktien erwarb CA Immo während der Angebotsfrist zu einem Durchschnittspreis von 6,46 € je Aktie über die Börse. Die Nachfrist endete am 16.8.2010 und wurde für weitere 2.611.749 CA Immo International Aktien angenommen. Darüber hinaus wurden weitere 81.624 Aktien während dieser Nachfrist von der CA Immo über die Börse erworben. In weiterer Folge wurde die CA Immo International AG als übertragende Gesellschaft auf die CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft als übernehmende Gesellschaft rückwirkend auf den 31.12.2009 ("Verschmelzungsstichtag") verschmolzen.
| 31.12.2010 | 31.12.2009 | ||
|---|---|---|---|
| NNNAV/Aktie | € | 18,95 | 18,47 |
| NAV/Aktie | € | 18,69 | 17,87 |
| Kurs (Stichtag)/NNNAV pro Aktie –11) | % | –37 | –57 |
| Anzahl der Aktien zum Stichtag | Stk. | 87.856.060 | 87.258.600 |
| Ø Anzahl Aktien zum Stichtag | Stk. | 87.333.896 | 86.141.113 |
| Ø Kurs/Aktie | € | 9,26 | 6,45 |
| Börsekapitalisierung (Stichtag ) | Mio. € | 1.046,37 | 689,34 |
| Höchstkurs | € | 11,95 | 11,88 |
| Tiefstkurs | € | 7,01 | 2,35 |
| Ultimokurs | € | 11,91 | 7,90 |
1) vor latenten Steuern
Unter Berücksichtigung der bereits vor dem Angebot gehaltenen Aktien verfügte CA Immo zu diesem Zeitpunkt über 42.217.340 CA Immo International Aktien (rund 97,14% am gesamten Grundkapital der CA Immo International). Auf Basis der NAV zum 30.6.2010 betrug das Umtauschverhältnis zehn Aktien der CA Immobilien Anlagen AG für je 19 Aktien der CA Immo International AG. Die über die Verschmelzung zu befindende Hauptversammlung der CA Immo International AG wurde am 27.9.2010 abgehalten; die Verschmelzung wurde genehmigt. Da die CA Immobilien Anlagen AG bereits über 90% der Anteile an der CA Immo International AG hielt, wurde eine vereinfachte Verschmelzung nach § 231 AktG durchgeführt, wodurch eine Hauptversammlung der CA Immo als aufnehmende Gesellschaft nicht erforderlich war. Alle für die Verschmelzung relevanten Unterlagen, insbesondere den gemeinsamen Verschmelzungsbericht der Vorstände sowie den Prüfbericht des gemeinsamen Verschmelzungsprüfers finden Sie unter www.caimmoag.com.
Der letzte Handelstag für die CA Immo International Aktien (ISIN: ATCAIMMOINT5) an der Wiener Börse war letztendlich der 15.11.2010. Die Firmenbucheintragung sowie der Aktienumtausch wurden mit 16.11.2010 wirksam. Der Umtausch erfolgte gemäß dem Depotstand an CA Immo International AG Aktien zu Beginn des
16.11.2010. Die Lieferung der CA Immobilien Anlagen AG Umtauschaktien erfolgte über das Clearing System der Oesterreichische Kontrollbank Aktiengesellschaft an die Depotbanken. Hierzu führte CA Immo eine Kapitalerhöhung um rund 4,3 Mio. € zur Ausgabe von 597.460 Stück CA Immobilien Anlagen AG Umtauschaktien (ISIN: AT0000641352) an die Aktionäre der CA Immo International AG durch.
Zur Durchführung des zwischen der CA Immo und der CA Immo International AG am 27.9.2010 abgeschlossenen Verschmelzungsvertrages erhöhte sich das Grundkapital der CA Immo von ursprünglich 634.370.022 € um 4.343.534,20 € auf 638.713.556,20 € durch Sacheinlage gegen Ausgabe von 597.460 auf Inhaber lautende Stückaktien zum anteiligen Betrag des Grundkapitals von 7,27 € je junger Aktie erhöht. Die jungen Aktien (Umtauschaktien) sind mit 1.1.2010 gewinnberechtigt und wurden an der Wiener Börse zum Amtlichen Handel zugelassen. Das Grundkapital der CA Immo verteilte sich auf vier Namensaktien und 87.856.056 Stück Inhaberaktien, die im Prime Market der Wiener Börse notieren. Nähere Informationen zur Ausgestaltung der Aktien sowie zu den Aktionärsrechten sind im Corporate Governance Bericht dargestellt.
Zum Bilanzstichtag 31.12.2010 werden rund 11,8% des Grundkapitals sowie die vier Namensaktien von UniCredit Bank Austria AG als größtem Aktionär der Gesellschaft gehalten, die in den letzten drei Hauptversammlungen der CA Immo auch jeweils über die Hauptversammlungsmehrheit verfügte. Darüber hinaus sind keine Aktionäre bekannt, die eine Beteiligung von mehr als 5% halten. Die übrigen Aktien der CA Immo (rund 88,2% des Grundkapitals) befinden sich im Streubesitz. Die Gesellschaft hält zum Stichtag 31.12.2010 keine eigenen Aktien.
Eine im Oktober 2010 durchgeführte Shareholder-Analyse zeigt, dass mit rund 63% die Mehrheit der Aktionäre aus Österreich stammt. Dies resultiert aus der Tatsache, dass rund 50% der Aktien unter überwiegend österreichischen Privataktionären gestreut sind. Der Rest verteilt sich auf institutionelle Investoren. Geografisch sind die institutionellen Investoren mit 6% im anglo-amerikanischen Raum (Nordamerika, Großbritannien) und 7% im skandinavischen Raum ansässig. Die restlichen institutionellen Anleger verteilen sich fast ausschließlich auf den europäischen Raum. Mit 34% dominieren wachstumsorientierte Investoren, gefolgt von GARP (Growth at a Reasonable Price) – Investoren mit 29% und Core-Value-Investoren (11%).
Übernahmeangebot seitens der UniCredit Bank Austria Die UniCredit Bank Austria AG, Wien gab am 3.12.2010 die Absicht bekannt, ein freiwilliges öffentliches Teil-Übernahmeangebot nach § 4ff Übernahmegesetz zum Erwerb von Aktien an der CA Immo zu legen. Dieses Übernahmeangebot wurde am 29.1.2011 gleichzeitig mit der Stellungnahme der Verwaltungsorgane der CA Immobilien Anlagen AG veröffentlicht. Das Übernahmeangebot
richtete sich auf den Erwerb von bis zu 15.031.823 Aktien an der Wiener Börse zum Amtlichen Handel zugelassenen im Streubesitz befindlichen auf Inhaber lautenden nennbetragslosen Stückaktien der CA Immo. Dies entspricht einem Anteil von rund 17,1% am Grundkapital. Die Annahmefrist lief von 31.1. bis einschließlich 16.2.2011. Der Angebotspreis betrug 12,35 € je Aktie und lag damit um 18,64% über dem Schlusskurs (10,41 €) der CA Immo-Aktie vom 2.12.2010, dem letzten Handelstag vor der Bekanntgabe der Angebotsabsicht, sowie über den gewichteten Durchschnittskursen der letzten 1, 3, 6, 12 und 24 Kalendermonate. Bei einer Durchschnittsbetrachtung lag der Angebotspreis von 12,35 € auch um rund 8,7% über dem Durchschnitt der jeweils vor Bekanntgabe der Angebotsabsicht verfügbaren Kursziele der Investmentbanken bzw. Finanzinstitute, jedoch unter den Buchwerten je Aktie zum 30.9.2010 (– 31,2%), 31.12.2009 (–30,9%), 31.12.2008 (– 34,7%) und 31.12.2007 (– 44,0%). Da es sich bei dem Angebot um ein freiwilliges Angebot gemäß § 4 ÜbG handelte, konnte die Bieterin den Angebotspreis frei bestimmen. Weitere Informationen sind im Kapitel "Nachtragsbericht" dargestellt.
Wie in den Vorjahren fand die 23. ordentliche Hauptversammlung im konzerneigenen Hotel "Savoyen Vienna" statt und wurde von 132 Aktionären besucht. Die Präsenz lag bei 15%. Die Aktionäre fassten den Beschluss, den im Jahresabschluss 2009 ausgewiesenen Bilanzgewinn in Höhe von 5,9 Mio. € aufgrund der Ausschüttungssperre gemäß § 235 Z 1 UGB auf neue Rechnung vorzutragen. Zum Abschlussprüfer für das Geschäftsjahr 2010 wurde die KPMG Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungs GmbH bestellt. Weiters wurde der Vorstand ermächtigt, während einer Geltungsdauer von 30 Monaten ab dem Tag der Beschlussfassung bis zu 10% des Grundkapitals an eigenen Aktien der Gesellschaft zu erwerben. Die Preisspanne für den möglichen Rückerwerb beträgt maximal 30% unter und maximal 10% über dem durchschnittlichen, ungewichteten Börseschlusskurs der dem Rückerwerb vorhergehenden zehn Börsetage. Bis zum Zeitpunkt der Veröffentlichung dieser Publikation wurde von der Ermächtigung kein Gebrauch gemacht. Auch die Satzung wurde an geänderte gesetzliche Bestimmungen aufgrund des Aktienrechts-Änderungsgesetz 2009 (AktRÄG 2009) und des Unternehmensrechts-Änderungsgesetz 2008 (URÄG 2008) angepasst. Die aktuelle Satzung finden Sie auf der Website der Gesellschaft unter http://www.caimmoag.com/investor_relations/corporate_ governance/.
Die 5,125% CA Immo-Anleihe 06-16 (ISIN: AT0000A026P5) mit einer Nominale von 200 Mio. € ist im Geregelten Freiverkehr an der Wiener Börse zugelassen. Sie notierte 2010 in einer Kursbandbreite von 99,00 (Jahrestief 2009: 79,00) und 105,00 (Jahreshoch 2009: 100,00). Der Schlusskurs lag bei 100,98 (2009: 99,00). Die Anleihe hat eine Restlaufzeit von 5,72 Jahren und wird am 22.9.2016 zu 100% getilgt. Die jährliche Verzinsung beträgt 5 ⅛ % (Quelle: Wiener Börse).
Auch die im Oktober 2009 begebene 6,125% CA Immo-Anleihe 09-14 (ISIN: AT0000A0EXE6) notiert im Geregelten Freiverkehr an der Wiener Börse (Nominale 150 Mio. €). Der Kurs bewegte sich 2010 zwischen 107,99 (Jahreshoch 2009: 104,50) und 101,50 (Jahrestief 2009: 102,99) bzw. lag zum Jahresultimo bei 103,55 (2009: 103,65). Die Restlaufzeit beträgt 3,78 Jahre (Fälligkeit: 16.10.2014), der Zinssatz wurde mit 6,125% p.a. fixiert (Quelle: Wiener Börse).
Im November 2009 nützte CA Immo die von der 21. ordentlichen Hauptversammlung am 13. Mai 2008 erteilte Ermächtigung und begab eine Wandelschuldverschreibung mit einem Emissionsvolumen von 135 Mio. €. Die Wandelschuldverschreibungen wurden ausschließlich institutionellen Investoren außerhalb der USA, Kanada, Australien und Japan angeboten. Die Laufzeit der Schuldverschreibungen beträgt 5 Jahre (Restlaufzeit: 3,85 Jahre). Sie können nach drei Jahren seitens CA Immo frühzeitig zurückgezahlt werden, sofern der Aktienkurs der CA Immo Aktie (in bestimmten Zeiträumen) mindestens 130% des zu dem Zeitpunkt anwendbaren Wandlungspreises entspricht. Der halbjährlich zu zahlende Kupon wurde bei 4,125% p.a., der anfängliche Wandlungspreis bei 11,58 € festgesetzt. Dies entspricht einer Prämie von 27,5% über dem Referenzpreis von 9,08 €. Die Wandelschuldverschreibungen wurden zu 100% des Nennbetrags von 50.000,00 € pro Schuldverschreibung ausgegeben und werden, sofern sie nicht zuvor gewandelt werden, zu 100% des Nennbetrags, zuzüglich aufgelaufener Zinsen, bei Fälligkeit (9.11.2014) zurückgezahlt. Die Wandelschuldverschreibungen sind im MTF (Dritter Markt) der Wiener Börse zum Handel zugelassen (ISIN: AT0000A0FS99) und notierten zum Ultimo 2010 zu einem Kurs von 106,00 (2009: 97,60). (Quelle: Wiener Börse)
Uns ist wichtig, als vertrauenswürdiger Partner am Börsenparkett wahrgenommen zu werden. Im IR-Bereich setzt CA Immo deshalb vor allem auf den regelmäßigen,
persönlichen Kontakt zu Investoren und Analysten sowie auf einen direkten und kontinuierlichen Kommunikationsfluss. Unsere IR-Arbeit lebt vom offenen Dialog im Rahmen von Einzelgesprächen, Roadshows, Analystenund Investorenkonferenzen sowie Capital Market Days. 2010 nahmen wir insgesamt an 35 Konferenzen mit 152 Einzelgesprächen bzw. Gruppenpräsentationen und mit mehr als 250 Stakeholdern teil.
Als üblichen Standard bieten wir unseren Investoren den Service, Finanz- und Pressemitteilungen per E-Mail-Abo zu erhalten. Als weiteren Service bieten wir unseren Stakeholdern einen elektronischen Newsletter. Unternehmens- und Finanzinformationen, Unternehmensberichte und -präsentationen, Ad-hoc- und Pressemitteilungen werden dem Publikum unverzüglich, zeitgleich und für jedermann leicht zugänglich auf der Website www.caimmoag.com zur Verfügung gestellt. Sämtliche relevanten Termine finden Sie in unserem Finanz- und Eventkalender, der regelmäßig aktualisiert und ebenfalls auf der Website der Gesellschaft abrufbar ist.
Conference Calls werden bei entsprechendem Bedarf – zumindest aber bei Veröffentlichung der Finanzergebnisse – abgehalten. Darüber hinaus besteht die Möglichkeit, über die kostenlose telefonische Info-Line (für Österreich) mit unserem IR-Team in Kontakt zu treten. Letztendlich dienen diese offene Kommunikation und die angebotenen Services dazu, den Dialog zwischen Anteilseignern und Unternehmen zu verbessern und zu vertiefen.
Für ihre beispielhafte Corporate Governance sowie transparente und konsistente Berichterstattung wurde CA Immo im Rahmen des Austrian Annual Report Award des Wirtschaftsmagazins "trend", das alljährlich die besten österreichischen Geschäftsberichte durch eine Jury aus Praktikern und Wissenschaftlern ermitteln lässt, ausgezeichnet und erhielt den Exzellenzpreis für Corporate Governance und Transparenz. Auch im internationalen Branchenvergleich wurde die Finanzberichterstattung der Gesellschaft durch einen Preis geehrt: Die European Public Real Estate Association (EPRA) verlieh CA Immo im Rahmen ihrer jährlichen APRA Annual Report Survey den Rang "Silber". 80 Geschäftsberichte führender börsenotierter Immobiliengesellschaften aus ganz Europa wurden bewertet mit dem Ziel, mehr Konsistenz und Transparenz in der Finanzberichterstattung für Anleger und Investoren zu gewährleisten.
CA Immo wurde 2010 von folgenden Experten aus der Finanzwelt gecovert: Crédit Agricole Cheuvreux, Erste Bank, HSBC, Kempen & Co Investment Research, SRC Research und UniCredit Bank Austria AG. Für die CA Immo-Aktie liegen die 12-Monats-Kursziele der Analysten in einer Bandbreite von 10,90 € (UniCredit) und 15,30 € (Cheuvreux). Zudem wurde die CA Immo-Aktie von SRC Research zum Kauf empfohlen und von Cheuvreux auf die Selected List gesetzt.
| Empfehlung | Kursziel in € | |
|---|---|---|
| Cheuvreux | 1/Selected List | 15,30 (6M) |
| Erste Bank | Accumulate | 11,20 (12M) |
| HSBC | Overweight | 11,00 (12M) |
| Kempen & Co | Underweight | 12,00 (12M) |
| SRC Research | Buy | 13,00 (12M) |
| UniCredit | Hold | 10,90 (12M) |
| Art der Aktien | Stückaktien |
|---|---|
| Börsenotierung: | Wiener Börse, Prime Market |
| Indizes: | IATX, FTSE EPRA/NAREIT Europe, GRP 250, ATX-Prime, IATX, WBI |
| Spezialist: | Erste Group Bank AG |
| Market Maker: | Crédit Agricole Cheuvreux S.A., UniCredit Bank AG |
| Börsekürzel / ISIN: | CAI / AT0000641352 |
| Reuters: | CAIV.VI |
| Bloomberg: | CAI:AV |
| Aktionärstelefon (in Österreich): | 0800 01 01 50 |
| E-Mail: | [email protected] |
| Website: | www.caimmoag.com |
| Investor Relations: | Unternehmenskommunikation: | |
|---|---|---|
| Claudia Hainz | Florian Nowotny | Susanne Steinböck |
| T: +43 1 532 59 07-502 | T: +43 1 532 59 07-518 | T: +43 1 532 59 07-533 |
| F: +43 1 532 59 07-595 | F: +43 1 532 59 07-595 | F: +43 1 532 59 07-595 |
| [email protected] | [email protected] | [email protected] |
MÄRZ VERÖFFENTLICHUNG DER JAHRESERGEBNISSE 2010
MAI ORDENTLICHE HAUPTVERSAMMLUNG
MAI BERICHT ZUM 1. QUARTAL 2011 25. AUGUST HALBJAHRESBERICHT 2011
NOVEMBER BERICHT ZUM 3. QUARTAL 2011
Ettenauer sammelte seine ersten Erfahrungen im Bereich Immobilien und Hypothekenfinanzierung u.a. bei der P.S.K. Bank, der Österreichischen Länderbank und im Bankhaus Feichtner. Ab 1999 arbeitete Ettenauer bei der Creditanstalt AG (Financing und Consulting), wo er im November 2000 zum Bereichsvorstand des österreichischen und zentralosteuropäischen Immobiliengeschäfts der Creditanstalt und Bank Austria ernannt wurde. Seit 2006 ist Bruno Ettenauer Mitglied des Vorstands der CA Immo und für die Bereiche Immobilien, Finanzierung, Projektorganisation, IT, Personal und Recht verantwortlich. Neben konzerninternen Funktionen hält Ettenauer Aufsichtsratsmandate in der UBM Realitätenentwicklung AG, Bank Austria Real Invest GmbH, Bank Austria Real Invest Immobilien-Kapitalanlage GmbH, Bank Austria Wohnbaubank AG und in der WED Wiener Entwicklungsgesellschaft für den Donauraum Aktiengesellschaft.
Erstbestellung: 1.3.2006 Ende der laufenden Funktionsperiode: 30.9.2012
Fromwald arbeitete von 1980 bis 2001 in der Investmentabteilung der Creditanstalt. Während dieser Zeit bekleidete er u. a. Positionen des Stellvertretenden Bereichsleiters und des Leiters der Abteilung Industrie, Handel und Dienstleistungen. Ab 1990 durchlief er mehrere Stellen bei verschiedenen Investmentunternehmen, so z.B. als Geschäftsführer der CA Immobilien Invest AG, CA Immobilien Development AG, Industrie und Immobilien-Verwaltung GmbH, Handelsbeteiligung GmbH und SCS Liegenschaftsverwaltung GmbH. Außerdem war er Mitglied des Aufsichtsrats der ÖRAG Österreichische Realitäten AG, Universale Bau AG und Semperit Holding. Seit 1990 ist Wolfhard Fromwald als Vorstand der CA Immo Gruppe tätig und verantwortet die Bereiche Finanz- und Rechnungswesen, Controlling, Unternehmenskommunikation sowie Investor Relations und Capital Markets. Fromwald ist Mitglied des Aufsichtsrats der UBM Realitätenentwicklung AG, an der CA Immo eine Beteiligung von 25% plus 4 Aktien hält.
Erstbestellung: 28.3.1990 Ende der laufenden Funktionsperiode: 30.9.2012
Seine ersten Immobilienprojekte übernahm Bernhard H. Hansen u.a. bei der Strabag Bau AG und als Leiter der Bauabteilung der European Space Agency. 1992 ging Hansen zur Deutschen Bank AG und leitete dort die Projektentwicklung einer Tochtergesellschaft. 1996 wurde er in die Geschäftsführung der Deutsche Interhotel Holding GmbH & Co. KG berufen. Danach war Hansen u.a. Geschäftsführer der DB Immobilien. Seit dem Jahr 2000 gehörte er dem Vorstand der DB Station & Service AG an. Im Jänner 2006 wechselte Bernhard H. Hansen als Vorsitzender der Geschäftsführung zu Vivico. Mit Wirkung vom 1.10.2009 wurde er zudem in den Vorstand der CA Immo als CTO berufen und ist für alle Technik-Einheiten und die Durchführung aller Development-Aktivitäten der Gruppe verantwortlich. Hansen ist Chairman von ULI Germany. Zudem ist er u.a. Mitglied des Aufsichtsrats der Bulwien Gesa AG, Präsidiumsmitglied im Zentralen Immobilen Ausschuss ZIA, Beirat der deutschen Eurohypo AG sowie Beirat der IREBS.
Erstbestellung: 1.10.2009 Ende der laufenden Funktionsperiode: 30.9.2012
STABSTELLEN: REVISION UND RISIKOMANAGEMENT
WOLFGANG RUTTENSTORFER AUFSICHTSRATSVORSITZENDER (GEB. 1950)
Wolfgang Ruttenstorfer begann 1976 seine Laufbahn bei OMV. Er war u. a. für Planung und Kontrolle, Unternehmensentwicklung sowie Marketing verantwortlich. 1992 wurde er zum Vorstandsmitglied gewählt und übte diese Funktion bis 1997 aus. 1997 bis 1999 war er Staatssekretär im Bundesministerium für Finanzen. Anfang 2000 kehrte er als stellvertretender Generaldirektor zurück. Seit 2002 ist er Vorstandsvorsitzender und Generaldirektor der OMV. Neben seiner Funktion bei OMV sowie CA Immo ist Ruttenstorfer Mitglied des Verwaltungsrats der börsenotierten Schweizer Gesellschaft Roche Holding Ltd, Vorsitzender des Aufsichtsrats der Vienna Insurance Group AG sowie Mitglied des Aufsichtsrats der Telekom Austria AG.
Erstbestellung: 2009 Ende der laufenden Funktionsperiode: 2014 (27. oHV)
HELMUT BERNKOPF STELLVERTRETER DES AUFSICHTSRATS-VORSITZENDEN (GEB. 1967)
Helmut Bernkopf startete 1994 seine internationale Laufbahn im Firmenkundenbereich der Bank Austria. Die Leitung der Kreditsyndizierung in London und die Berufung in den Vorstand der HVB Bank Romania waren einige Stationen seiner Karriere. Von 2005 bis 2006 leitete er als General Manager der Bank Austria die Region Zentral- und Osteuropa, danach wurde er in den Vorstand der International Moscow Bank berufen und zog im September 2008 in den Vorstand der UniCredit Bank Austria AG ein, wo er das Firmenkundengeschäft und den Bereich "Investment Banking" verantwortet. Neben seiner Funktion bei CA Immo ist Bernkopf auch Mitglied des Aufsichtsrats der Lenzing AG. Daneben hält er weitere Mandate in nicht börsenotierten Unternehmen.
Erstbestellung: 2009 Ende der laufenden Funktionsperiode: 2014 (27. oHV)
DETLEF BIERBAUM (GEB. 1942)
Detlef Bierbaum wurde 1991 in den Kreis der Mitinhaber (persönlich haftender Gesellschafter) des Bankhauses Sal. Oppenheim berufen und war für das Asset Management verantwortlich, bevor er bis Ende März 2010 in den Aufsichtsrat von Sal. Oppenheim Deutschland wechselte. Seine mittlerweile über 40-jährige Erfahrung in der internationalen Finanzindustrie macht ihn heute zum gefragten Berater zahlreicher Unternehmen und Institutionen. Bierbaum ist im Aufsichtsrat von zwei deutschen börsenotierten Gesellschaften vertreten: der IVG Immobilien AG (Vorsitzender) und der Douglas Holding AG.
Erstbestellung: 2006 Ende der laufenden Funktionsperiode: 2011 (24. oHV)
REINHARD MADLENCNIK (GEB. 1961)
Reinhard Madlencnik trat nach seinem Betriebswirtschaftsstudium 1985 in die BA-CA Gruppe (nunmehr UniCredit Bank Austria AG) ein. Nach verschiedenen Stationen im kommerziellen Finanzierungsgeschäft und im Risikomanagement wurde er 2003 zum stellvertretenden Ressortleiter "Immobilien" bestellt und übernahm 2006 die Leitung dieses Ressorts. In seiner Funktion zeichnet er für das gesamte kommerzielle Immobiliengeschäft sowie für Immobilienfinanzierungen verantwortlich. Neben dem Aufsichtsratsmandat bei CA Immo bestehen keine weiteren Funktionen in inund ausländischen börsenotierten Gesellschaften.
Erstbestellung: 2002 Ende der laufenden Funktionsperiode: 2012 (25. oHV)
REGINA PREHOFER (GEB. 1956)
Regina Prehofer startete ihre berufliche Karriere 1981 in der Österreichischen Kontrollbank AG. 1987 wechselte sie in die Creditanstalt, wo sie im Jahr 2000 zum Bereichsvorstand Internationale Konzerne, Corporate Finance und Außenhandel ernannt und drei Jahre später in den Vorstand der Bank Austria berufen wurde. Im September 2008 wechselte Regina Prehofer in den Vorstand der BAWAG P.S.K., wo sie bis September 2010 das gesamte Privat- und Firmenkundengeschäft der BAWAG P.S.K. in Österreich führte. Prehofer übt neben ihrer Funktion als Aufsichtsratsmitglied in der CA Immo keine weiteren Funktionen in in-und ausländischen börsenotierten Gesellschaften aus.
Erstbestellung: 2006 Ende der laufenden Funktionsperiode: 2011 (24. oHV)
Als börsenotiertes Immobilienunternehmen sieht CA Immo Integrität, Professionalität, Transparenz und Fairness gegenüber Kapitalgebern, Geschäftspartnern, Kunden, Mietern, Mitarbeitern sowie der Öffentlichkeit als unverzichtbare Basis unternehmerischen Handelns an. Wir bewirtschaften und entwickeln Immobilien unter Berücksichtigung ökonomischer, ökologischer und sozialer Aspekte und fühlen uns dem Ziel der nachhaltigen Steigerung des Immobilien- bzw. Unternehmenswertes verpflichtet.
Für CA Immo ist die Verankerung von Corporate Governance in den Unternehmensalltag von elementarer Bedeutung. Unsere Geschäftsorganisation ist auf die Einhaltung aller relevanten Compliance-Standards ausgerichtet. Das Geschäftsmodell der CA Immo gründet sich insbesondere auf das Vertrauen, das ihr von allen Stakeholdern entgegengebracht wird.
Bereits vor Einführung des Österreichischen Corporate Governance Kodex (ÖCGK) im Jahr 2002 war es der CA Immo Gruppe ein großes Anliegen, die Geschäftstätigkeit der CA Immo und das Unternehmen selbst möglichst transparent und nachvollziehbar nach außen zu tragen. Vorstand und Aufsichtsrat der CA Immo legen größten Wert auf die Einhaltung der in Österreich geltenden einschlägigen gesetzlichen Bestimmungen und bekennen sich zur Einhaltung des Österreichischen Corporate Governance Kodex und damit zur Transparenz und zu den einheitlichen Grundsätzen guter Unternehmensführung. CA Immo setzt die Regeln und Empfehlungen des Kodex in der für das abgelaufene Geschäftsjahr 2010 geltenden Kodex-Fassung Jänner 2010 nahezu uneingeschränkt um. Abweichungen bestehen hinsichtlich der C-Regeln Nr. 2 (Entsendungsrecht in den Aufsichtsrat), Nr. 39 (Unabhängigkeit der Ausschussmitglieder), Nr. 45 (Organfunktionen in wettbewerbsrelevanten Unternehmen) und Nr. 53 (Unabhängigkeit des Aufsichtsrats). Eine entsprechende Erklärung zu diesen Abweichungen finden Sie in diesem Bericht. Die Einhaltung des Kodex wird einmal jährlich (zuletzt durch KPMG Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungs GmbH) evaluiert. Die Ergebnisse dieser Evaluierung können auf der Website unter www.caimmoag.com eingesehen werden. Der Österreichische Corporate Governance Kodex selbst ist auf der Website des Österreichischen Arbeitskreises für Corporate Governance unter www.corporate-governance.at erhältlich.
Darüber hinaus lehnt sich CA Immo freiwillig an den Standards der Initiative Corporate Governance der deutschen Immobilienwirtschaft e.V. ("ICG-Standards") an, nach denen die CA Immo-Tochter Vivico als eine der ersten deutschen Immobilienentwickler bereits zertifiziert ist. Die ICG-Standards beinhalten in Ergänzung zum Österreichischen Corporate Governance Kodex sachgerechte Regelungen für börsenotierte Aktiengesellschaften, die Immobiliengeschäfte betreiben. Sie erstrecken sich auf besondere Informationspflichten hinsichtlich der Veränderung der Immobilienbewertung, fordern immobilienspezifische Kenntnisse des Aufsichtsrats und berücksichtigen Regelungen zur Vermeidung von Interessenskonflikten bei Immobilienan- und verkäufen sowie Auftragsvergaben im Immobilienbereich. Entsprechend wurden alle Mitarbeiter der Vivico 2010 auf diese Richtlinien geschult und haben sich verbindlich zu deren Einhaltung verpflichtet. Ebenso wurden alle Geschäftspartner und Dienstleister der Vivico über diese Regeln informiert und auf deren Einhaltung verpflichtet. Diese reichen von Vergaberichtlinien bei Aufträgen bis zu Grundsätzen im Zahlungsverkehr bzw. Regelungen für den Umgang mit Geschenken oder Einladungen. Auch hinsichtlich unserer Tochtergesellschaften in Ost- und Südosteuropa ist die Einhaltung der lokal geltenden Gesetze eine Selbstverständlichkeit.
Die Grundprinzipien ihres Handelns hat CA Immo in einem Verhaltenskodex (Code of Conduct) nach Muster der deutschen ICG-Standards festgeschrieben. Er ist für alle Geschäftsbereiche ab dem Geschäftsjahr 2011 gültig, wird von den Werten der Gesellschaft getragen und dient der CA Immo Gruppe als zentrales Dokument für die Erfüllung ihrer Strategien und Ziele. Der Verhaltenskodex wurde unternehmensintern unter Einbeziehung der Stäbe und einzelnen Geschäftsbereiche erstellt und ein Großteil der Mitarbeiter der CA Immo Gruppe bereits auf diese Richtlinien geschult.
Zur Hintanhaltung von Insider-Geschäften traf der Vorstand bereits in der Vergangenheit entsprechende Vorkehrungen, um die Emittenten-Compliance-Verordnung der Finanzmarkaufsicht (FMA) im Unternehmen umzusetzen. Durch die Neustrukturierung der CA Immo Gruppe aufgrund der Integration der Vivico ("Funktionaler Merger") sowie der Re-Integration der CA Immo International AG (Verschmelzung per 16.11.2010) aber allen voran auch
durch die Akquisition der Europolis im Juni 2010 wurde die Compliance-Richtlinie der CA Immo im Geschäftsjahr 2010 erneut überarbeitet und Anfang des Jahres 2011 vom Vorstand verabschiedet. Die Compliance-Richtlinie gilt neben anderen branchen- bzw. unternehmensspezifischen Wohlverhaltensregeln in ihrer Gesamtheit für alle Einheiten bzw. Mitarbeiter der CA Immo Gruppe. Die Einhaltung der Richtlinie wird durch den Compliance Officer überwacht.
Mitglieder des Vorstands und des Aufsichtsrats sowie andere Personen, die bei CA Immo Führungsaufgaben wahrnehmen, haben alle von ihnen auf eigene Rechnung getätigten An- und Verkäufe von CA Immo-Aktien zu melden. Hiervon betroffen sind aber auch Personen, die in enger Beziehung zu dieser Führungskraft stehen. Über Zu- und Verkäufe von Wertpapieren der CA Immo durch Organmitglieder wird laufend unter www.caimmoag.com berichtet. Eine Übersicht über den Aktienbesitz befindet sich im Vergütungsbericht.
Die 87,9 Mio. Stammaktien der CA Immo wurden nach dem Prinzip "one share – one vote" ausgestaltet. Zum Stichtag 31.12.2010 befanden sich rund 88% der Aktien im Streubesitz. 12% des Grundkapitals sowie weitere vier Namensaktien werden von UniCredit Bank Austria AG gehalten. Diese Namensaktien berechtigen zur Nominierung von je einem Aufsichtsrat. Allerdings wurde von diesem Recht bisher kein Gebrauch gemacht; alle Mitglieder des Aufsichtsrats wurden von der Hauptversammlung gewählt. Es existieren weder Vorzugsaktien noch Einschränkungen für Stammaktien der Gesellschaft. Darüber hinaus stellt das österreichische Übernahmegesetz sicher, dass jeder Aktionär im Falle eines Übernahmeangebots (Pflichtangebot) den gleichen Preis für seine CA Immo Aktien erhält. Über die Annahme oder Ablehnung von Übernahmeangeboten entscheiden jedenfalls allein die Aktionäre. Eine detaillierte Aktionärsstruktur ist im Kapitel "Investor Relations" dargestellt.
Die Zusammenarbeit zwischen Aufsichtsrat und Vorstand basiert entsprechend den Grundsätzen guter Corporate Governance auf offenen Diskussionen zwischen bzw. innerhalb dieser Organe. Um die Geschäftsentwicklung sowie entscheidungsrelevante Agenden ordnungsgemäß einschätzen zu können, wird der Aufsichtsrat in regelmäßigen Abständen umfassend bzw. zeitnah vor den jeweiligen Aufsichtsratssitzungen über alle relevanten Themen
informiert. Details zu den Tätigkeitsschwerpunkten des Aufsichtsrats im Geschäftsjahr 2010 finden Sie im Bericht des Aufsichtsrats.
Der Vorstand der CA Immo besteht aus drei Mitgliedern. Seit Oktober 2009 ist Bruno Ettenauer Vorstandsvorsitzender. Die Zusammenarbeit des Vorstands ist neben den einschlägigen gesetzlichen Bestimmungen in der Satzung und der vom Aufsichtsrat verabschiedeten Geschäftsordnung samt Geschäftsverteilungsplan geregelt. Unabhängig von einzelnen Vorstands- bzw. Bereichsverantwortlichkeiten werden sämtliche Agenden in regelmäßig stattfindenden Vorstandssitzungen in offener Diskussion untereinander und unter Einbindung der Bereichsverantwortlichen abgestimmt, und die Umsetzung der gefassten Beschlüsse wird laufend überwacht. Bei wesentlichen Abweichungen von Planwerten wird der Aufsichtsrat unverzüglich informiert. Darüber hinaus nimmt der Vorstand sämtliche Kommunikationsaufgaben von wesentlicher Bedeutung umfassend selbst wahr.
Der Aufsichtsrat der CA Immo setzt sich aktuell aus fünf Mitgliedern zusammen, wobei alle Mitglieder von der Hauptversammlung gewählt wurden. In Anlehnung an den Corporate Governance Kodex legte der Aufsichtsrat Kriterien zur Beurteilung seiner Unabhängigkeit (C-Regel 53) fest, wonach ein Aufsichtsratsmitglied dann als unabhängig zu betrachten ist, wenn es in keiner geschäftlichen oder persönlichen Beziehung zur CA Immo oder deren Vorstand steht, die einen materiellen Interessenskonflikt begründet und daher geeignet ist, das Verhalten des Mitglieds zu beeinflussen. Konkret soll ein Aufsichtsratsmitglied in den vergangenen fünf Jahren nicht Mitglied des Vorstands oder leitender Angestellter der CA Immo oder eines ihrer Tochterunternehmens gewesen sein und generell zur CA Immo Gruppe kein Geschäftsverhältnis in einem für das Aufsichtsratsmitglied bedeutenden Umfang unterhalten oder im letzten Jahr unterhalten haben. Dies gilt auch für Geschäftsverhältnisse mit Unternehmen, an denen das Aufsichtsratsmitglied ein erhebliches wirtschaftliches Interesse hat. Die Genehmigung einzelner solcher Geschäfte durch den Aufsichtsrat führt jedoch nicht automatisch zur Qualifikation als nicht unabhängig. Weiters sollen Aufsichtsratsmitglieder in den letzten drei Jahren weder Abschlussprüfer der CA Immo noch Beteiligte oder Angestellte der prüfenden Prüfungsgesellschaft gewesen sein. Ebenso ist auf die Vermeidung von Kreuzverflechtungen und familiären Naheverhältnissen zwischen Aufsichtsrat und Vorstand zu achten.
Schließlich ist ein Aufsichtsratsmitglied nicht mehr als unabhängig einzustufen, sofern es dem Aufsichtsrat der CA Immo länger als 15 Jahre angehörte. Ausnahmen bestehen hierbei, sofern es sich um einen Anteilseigner mit einer Beteiligung von mehr als 10% oder den Vertreter eines solchen handelt.
Unter Bedachtnahme dieser Kriterien haben sämtliche Mitglieder des Aufsichtsrats ihre Unabhängigkeit erklärt. Zusätzlich erfüllen mit Wolfgang Ruttenstorfer, Detlef Bierbaum und Regina Prehofer die Mehrheit der Aufsichtsratsmitglieder die Kriterien gemäß C-Regel 54 und vertreten keine Interessen eines Anteilseigners mit mehr als 10% (UniCredit Bank Austria AG). Die vom Aufsichtsrat festgelegten Leitlinien für seine Unabhängigkeit sowie eine Auflistung aller Mandate der Aufsichtsratsmitglieder außerhalb der CA Immo Gruppe sind auch auf der Website der Gesellschaft (www.caimmoag.com) nachzulesen.
Um jegliche Interessenskonflikte zu vermeiden dürfen Aufsichtsratsmitglieder keine Organfunktionen in anderen Gesellschaften wahrnehmen, die zum Unternehmen in Wettbewerb stehen, andernfalls ist eine begründete Erklärung (nach dem "comply or explain"-Prinzip) abzugeben (C-Regel 45). Bei CA Immo nehmen zwar einzelne Mitglieder des Aufsichtsrats Organfunktionen in branchenähnlichen Unternehmen wahr, jedoch ist jedes Mitglied verpflichtet, Beratungs- oder Organfunktionen bei Mitbewerbern oder Geschäftspartnern unverzüglich offen zu legen. Im Falle widersprüchlicher Interessenslagen hat sich das betreffende Mitglied im Abstimmungsverfahren seiner Stimme zu enthalten oder hat die Sitzung bei Behandlung des betreffenden Tagesordnungspunktes zu verlassen. An die Prüfung des Vorliegens von Interessenkollisionen wird ein strenger Maßstab gesetzt. Folgende Mitglieder des Aufsichtsrats nehmen Organfunktionen in branchenähnlichen Unternehmen wahr: Neben ihrer Funktion in CA Immo halten Helmut Bernkopf und Reinhard Madlencnik aufgrund ihrer Funktion in der UniCredit Bank Austria AG Aufsichtsratsmandate in einigen Tochtergesellschaften der Bank mit branchenähnlichem Unternehmensgegenstand (Immobilien, Projektentwicklungen). Darüber hinaus ist Detlef Bierbaum Aufsichtsratsvorsitzender der deutschen IVG Immobilien AG. Auf die vollständige Aufzählung der Organfunktionen von Vorstands- und Aufsichtsratsmitgliedern unter www.caimmoag.com sowie die "Related Party Disclosures" im Konzernanhang wird an dieser Stelle verwiesen. An Aufsichtsratsmitglieder wurden keine Kredite gewährt. Direkte Verträge, insbesondere Beratungsverträge, zwischen CA Immo und Mitgliedern des Aufsichtsrats bestehen nicht.
Um Interessenkollisionen auch auf Vorstandsebene zu vermeiden, bedürfen Nebentätigkeiten des Vorstands – vor allem Aufsichtsratsmandate in konzernfremden Gesellschaften – der Zustimmung des Aufsichtsrats. Fremdmandate leitender Angestellter unterliegen der Genehmigung des Vorstands.
Die Kompetenzen des Aufsichtsrats sind sowohl in der Satzung als auch in der vom Aufsichtsrat verabschiedeten Geschäftsordnung festgelegt. Die darin definierten Informations- und Berichtspflichten des Vorstands umfassen auch sämtliche Tochtergesellschaften der CA Immo. Über Angelegenheiten von grundsätzlicher Bedeutung sowie die strategische Ausrichtung entscheidet das Gesamtgremium. Im Berichtsjahr traf der Aufsichtsrat in sieben Sitzungen zusammen. Eine detaillierte Beschreibung über die Tätigkeitsschwerpunkte des Aufsichtsrats im Geschäftsjahr 2010 befindet sich im Bericht des Aufsichtsrats. Darüber hinaus übt der Aufsichtsrat seine Aufgaben durch drei fachlich qualifizierte Ausschüsse aus. Für Entscheidungen in dringendlichen Angelegenheiten ist das Präsidium des Aufsichtsrats berufen. Über die Arbeitsergebnisse der Ausschüsse sowie des Präsidiums wird dem Aufsichtsrat regelmäßig berichtet.
Der Prüfungsausschuss der CA Immo ist für die Überwachung des gesamten Rechnungslegungsprozesses verantwortlich und befasst sich vorbereitend für den Gesamtaufsichtsrat mit allen Fragen zum Jahres- und Konzernabschluss, des Vorschlags für die Gewinnverwendung und des Lageberichts. Zusätzlich prüft er die Wirksamkeit des Internen Kontrollsystems und des Risikomanagementsystems der CA Immo sowie die Unabhängigkeit und die durch "Peer Reviews" kontrollierte Qualifikation des Abschlussprüfers. 2010 tagte der Prüfungsausschuss in zwei Sitzungen, um den Jahres- und Konzernabschluss 2009 samt Lageberichte und den Corporate Governance Bericht mit dem Abschlussprüfer und dem Vorstand zu erörtern und zu prüfen (24.3.2010). Eine Erklärung des vorgesehenen Wirtschaftsprüfers wurde eingeholt, dessen Rechtsbeziehungen zur CA Immo und ihren Organmitgliedern wurden geprüft, das Honorar für die Abschluss
prüfung wurde verhandelt und eine Empfehlung zur Wahl des Abschlussprüfers wurde abgegeben. Weiters wurde das Interne Kontrollsystem und die Umsetzung des Risikomanagements im Unternehmen überprüft. In seiner Sitzung vom 25.8.2010 erörterte der Prüfungsausschuss das Ergebnis zum ersten Halbjahr 2010. Es gab in keiner Sitzung Anlass zur Beanstandung. In Anlehnung an den Kodex gelten alle Mitglieder des Prüfungsausschusses aufgrund ihrer beruflichen Tätigkeit und ihren Erfahrungen als ausgewiesene Finanzexperten.
Investitionen und Maßnahmen mit einem Höchstvolumen von bis zu 75 Mio. € können grundsätzlich durch den Investitionsausschuss genehmigt werden; weiterreichende Angelegenheiten sind jedoch dem Gesamtaufsichtsrat vorbehalten. Darüber hinaus hat der Investitionsausschuss, gemeinsam mit dem Vorstand und gegebenenfalls auch mit Sachverständigen, grundlegende (Investitions-)Entscheidungen vorzubereiten, die in weiterer Folge im Gesamtaufsichtsrat zu treffen sind. Im Berichtszeitraum traf der Investitionsausschuss in zwei Sitzungen zusammen, die jeweils die Aufbereitung und Prüfung des Erwerbs der Europolis zwecks anschließender Beschlussfassung durch den Gesamtaufsichtsrat zum Gegenstand hatten.
Der Vergütungs- und Nominierungsausschuss ist für alle Vorstandsangelegenheiten, insbesondere dessen Nachfolgeplanung, zuständig. Die Bestellung von Vorstandsmitgliedern erfolgt dabei unter Bedachtnahme auf die Unternehmensausrichtung, die Unternehmenslage sowie auf Grundlage eines definierten Besetzungsverfahrens. Im Berichtszeitraum tagte der Vergütungs- und Nominierungsausschuss einmal, um das LTI-Programm für den Vorstand und Mitarbeiter der ersten Managementebene final zu definieren. Einzelheiten hierzu finden Sie im Vergütungsbericht.
Weiters unterbreitet der Nominierungsausschuss (oder der Gesamtaufsichtsrat) der Hauptversammlung unter Berücksichtigung der persönlichen und fachlichen Qualifikation sowie Diversifikation des Aufsichtsrats Vorschläge zur Besetzung frei werdender Aufsichtsratsmandate. Im abgelaufenen Geschäftsjahr legte Dipl.-Ing. Horst Pöchhacker mit Wirkung zum 31.7.2010 sein Mandat aufgrund seines intensiven Engagements bei ÖBB und ASFINAG auf eigenen Wunsch vorzeitig nieder. Auf die Bestellung eines Ersatzmitglieds wurde verzichtet. Der Aufsichtsrat reduzierte sich damit auf fünf Mitglieder, wobei im kommenden Geschäftsjahr die Mandate von Regina Prehofer und Detlef Bierbaum auslaufen. Ein entsprechender Vorschlag zur Besetzung der frei werdenden Mandate wird der Hauptversammlung zeitgerecht durch den Nominierungsausschuss oder Gesamtaufsichtsrat unterbreitet. Hierbei wird insbesondere die ausgewogene Zusammensetzung des Aufsichtsrats (Diversität) sowie die fachliche und persönliche Qualifikation der Kandidaten Berücksichtigung finden.
| Prüfungsausschuss | Investitionsausschuss | Vergütungs- u. Nominierungsausschuss |
|---|---|---|
| Wolfgang Ruttenstorfer (Vorsitzender) | Wolfgang Ruttenstorfer (Vorsitzender) | Wolfgang Ruttenstorfer (Vorsitzender) |
| Helmut Bernkopf | Helmut Bernkopf | Helmut Bernkopf |
| Reinhard Madlencnik | Reinhard Madlencnik | Regina Prehofer |
Die Abteilungen Risikomanagement sowie Interne Revision obliegen als eigene Stabstellen dem Gesamtvorstand der CA Immo (C-Regel 18). Beide Stabstellen haben ab dem Geschäftsjahr 2010 die ihr zugeordneten Agenden übernommen und überwachen nunmehr auf Grundlage eines jährlich zu erstellenden Revisionsplans die Einhaltung gesetzlicher Bestimmungen, interner Richtlinien und Wohlverhaltensregeln sowie operative Prozesse
(Wahrung des 4-Augen-Prinzips in allen Organisationseinheiten, laufende Reportings etc.) bezüglich ihrer Funktionsfähigkeit im Hinblick auf mögliche Risiken. Über Revisionsplan und Ergebnisse der Prüfung wird dem Aufsichtsrat zumindest einmal jährlich berichtet. Zur Früherkennung und Überwachung von Risiken wird auch das Interne Kontrollsystem (IKS) laufend ausgebaut. Weitere Informationen befinden sich im Risikomanagementbericht.
39
CORPORATE GOVERNANCE
Wir sind davon überzeugt, dass für den wirtschaftlichen Erfolg des Unternehmens eine vertrauensvolle und gleichberechtigte Zusammenarbeit aller weiblichen und männlichen Beschäftigten erforderlich ist. Dies setzt voraus, dass alle Mitarbeiter nach den gleichen Grundsätzen handeln und hinsichtlich Aufstiegschancen und Vergütung gleich behandelt werden. Ziel unserer aktiven Personalpolitik ist es, den Frauenanteil qualitativ, quantitativ und strukturell zu erhöhen, und zwar an der Belegschaft insgesamt, in qualifizierten Tätigkeiten sowie auf allen Leitungs- und Führungsebenen. Der Frauenanteil in der CA Immo Gruppe beträgt rund 44%. Obwohl sich der Vorstand ausschließlich in männlicher Besetzung befindet, beträgt der Anteil an weiblichen Führungskräften in der zweiten Managementebene (Konzernleiterebene) immerhin 36%, was der vieldiskutierten Forderung der Europäischen Union, für Führungspositionen eine Frauenquote von 40% einzuführen, nahezu entspricht. Im Aufsichtsrat ist eines der insgesamt fünf Mitglieder weiblich besetzt.
Die Prüfung des Jahresabschlusses sowie Konzernabschlusses der CA Immo erfolgt durch die KPMG Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungs GmbH. In den ausländischen Tochtergesellschaften sind überwiegend lokale Wirtschaftsprüfer der KPMG beauftragt, die Halbjahres- und Jahresabschlüsse sowie deren Überleitung auf IFRS einem Review zu unterziehen bzw. zu prüfen. Der Management Letter des Abschlussprüfers sowie der Bericht über die Funktionsfähigkeit des Risikomanagements des Konzerns wurden dem Aufsichtsratsvorsitzenden zur Kenntnis gebracht und im Prüfungsausschuss sowie im Gesamtaufsichtsrat behandelt. Die Aufwendungen für den Konzernabschlussprüfer für Prüfungstätigkeiten betrugen im Geschäftsjahr 2010 256,2 Tsd. € (2009: 289,8 Tsd. €). Für projektbezogene und sonstige (Bestätigungs-)Leistungen fielen im Berichtszeitraum 239,0 Tsd. € (2009: 198,0 Tsd. €) an. Der Konzernabschlussprüfer hat keine die Unabhängigkeit beeinträchtigenden Beratungsleistungen (insbesondere Rechts- und Steuerberatung) erbracht.
Die C-Regeln des Österreichischen Corporate Governance Kodex werden zum Großteil eingehalten. In folgenden Bereichen gibt es Abweichungen:
Für die Ausgestaltung der Aktie gilt das Prinzip "one share – one vote".
Die 87,9 Mio. Stammaktien der CA Immo wurden nach dem Prinzip "one share – one vote" ausgestaltet. Zum Stichtag 31.12.2010 befanden sich rund 88% der Aktien im Streubesitz. 12% des Grundkapitals sowie weitere vier Namensaktien werden von UniCredit Bank Austria AG gehalten. Diese Namensaktien berechtigen zur Nominierung von je einem Aufsichtsrat. Allerdings wurde von diesem Recht bisher kein Gebrauch gemacht; alle Mitglieder des Aufsichtsrats wurden von der Hauptversammlung gewählt. Es existieren weder Vorzugsaktien noch Einschränkungen für Stammaktien der Gesellschaft. Darüber hinaus stellt das österreichische Übernahmegesetz sicher, dass jeder Aktionär im Falle eines Übernahmeangebots (Pflichtangebot) den gleichen Preis für seine CA Immo-Aktien erhält. Über die Annahme oder Ablehnung von Übernahmeangeboten entscheiden jedenfalls allein die Aktionäre.
Der Aufsichtsrat bildet abhängig von den spezifischen Gegebenheiten des Unternehmens und der Anzahl seiner Mitglieder fachlich qualifizierte Ausschüsse. Diese dienen der Steigerung der Effizienz der Aufsichtsratsarbeit und der Behandlung komplexer Sachverhalte. Es bleibt dem Aufsichtsrat jedoch unbenommen, Angelegenheiten der Ausschüsse im gesamten Aufsichtsrat zu behandeln. Jeder Ausschussvorsitzende berichtet regelmäßig an den Aufsichtsrat über die Arbeit des Ausschusses. Der Aufsichtsrat hat Vorsorge zu treffen, dass ein Ausschuss zur Entscheidung in dringenden Fällen befugt ist. Die Mehrheit der Ausschussmitglieder erfüllt die Kriterien für die Unabhängigkeit gemäß C-Regel 53. Im Corporate Governance Bericht sind Namen der Ausschussmitglieder und die Vorsitzenden anzuführen. Im Corporate Governance Bericht ist die Anzahl der Sitzungen der Ausschüsse offen zu legen und auf die Tätigkeit der Ausschüsse einzugehen.
CA Immo entspricht dem Grunde nach auch sämtlichen Anforderungen dieser Regel. Lediglich hinsichtlich der Unabhängigkeit der Ausschussmitglieder muss auf die Erklärung bzw. Begründung zu C-Regel Nr. 53 verwiesen werden, da sämtliche Ausschüsse der CA Immo von drei Mitgliedern repräsentiert werden, wobei sowohl Helmut
Bernkopf als auch Reinhard Madlencnik im Prüfungsausschuss sowie im Investitionsausschuss vertreten sind.
Aufsichtsratsmitglieder dürfen keine Organfunktion in anderen Gesellschaften wahrnehmen, die zum Unternehmen im Wettbewerb stehen.
Bei CA Immo nehmen zwar einzelne Mitglieder des Aufsichtsrats Organfunktionen in branchenähnlichen Unternehmen wahr, jedoch ist jedes Mitglied verpflichtet, Beratungs- oder Organfunktionen bei Mitbewerbern oder Geschäftspartnern unverzüglich offen zu legen. Im Falle widersprüchlicher Interessenlagen hat sich das betreffende Mitglied im Abstimmungsverfahren seiner Stimme zu enthalten oder hat die Sitzung bei Behandlung des betreffenden Tagesordnungspunktes zu verlassen. An die Prüfung des Vorliegens von Interessenskollisionen wird ein strenger Maßstab gesetzt. Folgende Mitglieder des Aufsichtsrats nehmen Organfunktionen in branchenähnlichen Unternehmen wahr: Neben ihrer Funktion in der CA Immo halten Helmut Bernkopf und Reinhard Madlencnik aufgrund ihrer Funktion in der UniCredit Bank Austria AG Aufsichtsratsmandate in einigen Tochtergesellschaften der Bank mit branchenähnlichem Unternehmensgegenstand (Immobilien, Projektentwicklungen). Darüber hinaus ist Detlef Bierbaum Aufsichtsratsvorsitzender der deutschen IVG Immobilien AG. Auf die vollständige Aufzählung der Organfunktionen von Vorstands- und Aufsichtsratsmitgliedern unter www.caimmoag.com wird an dieser Stelle verwiesen.
Die Mehrheit der von der Hauptversammlung gewählten oder von den Aktionären aufgrund der Satzung entsandten Mitglieder des Aufsichtsrats ist von der Gesellschaft und deren Vorstand unabhängig. Ein Aufsichtsratsmitglied ist als unabhängig anzusehen, wenn es in keiner geschäftlichen oder persönlichen Beziehung zu der Gesellschaft oder deren Vorstand steht, die einen materiellen Interessenskonflikt begründet und daher geeignet ist, das Verhalten des Mitglieds zu beeinflussen. Der Aufsichtsrat legt auf der Grundlage dieser Generalklausel die Kriterien der Unabhängigkeit fest und veröffentlicht diese im Corporate Governance Bericht. Als weitere Orientierung dienen die in Anhang 1 angeführten Leitlinien für die Unabhängigkeit. Gemäß den festgelegten Kriterien hat jedes Mitglied des Aufsichtsrats in eigener Verantwortung dem Aufsichtsrat zu erklären, ob es unabhängig ist. Im Corporate Governance Bericht ist darzustellen, welche Mitglieder des Aufsichtsrats diese Kriterien erfüllen.
In Anlehnung an den Corporate Governance Kodex legte der Aufsichtsrat Kriterien zur Beurteilung seiner Unabhängigkeit fest, wonach ein Aufsichtsratsmitglied dann als unabhängig zu betrachten ist, wenn es in keiner geschäftlichen oder persönlichen Beziehung zur CA Immo oder deren Vorstand steht, die einen materiellen Interessenkonflikt begründet und daher geeignet ist, das Verhalten des Mitglieds zu beeinflussen. Die vom Aufsichtsrat festgelegten Leitlinien für seine Unabhängigkeit sowie eine Auflistung aller Mandate der Aufsichtsratsmitglieder außerhalb der CA Immo sind detailliert auf der Website der Gesellschaft (www.caimmoag.com) nachzulesen. Sämtliche Mitglieder des Aufsichtsrats haben unter Bedachtnahme dieser Kriterien ihre Unabhängigkeit erklärt. Zusätzlich erfüllen mit Wolfgang Ruttenstorfer, Detlef Bierbaum und Regina Prehofer die Mehrheit der Aufsichtsratsmitglieder die Kriterien gemäß C-Regel 54 und vertreten keine Interessen eines Anteilseigners mit mehr als 10% (UniCredit Bank Austria AG). Einzelne Mitglieder des Aufsichtsrats nehmen Funktionen in nahe stehenden Gesellschaften oder Organisationen wahr, die potenziell Interessenkonflikte auslösen können: Helmut Bernkopf ist als Vorstand der UniCredit Bank Austria AG für das Firmenkundengeschäft und den Bereich "Investment Banking" verantwortlich und Reinhard Madlencnik ist Geschäftsbereichsleiter des Resorts "Immobilien" der UniCredit Bank Austria AG. Die UniCredit Bank Austria AG ist die Hausbank der CA Immo Gruppe und mit einer Beteiligung von mehr als 10% (Stichtag: 31.12.2010) auch größter Aktionär der Gesellschaft. Die Gesellschaft wickelt den größten Teil ihres Zahlungsverkehrs sowie einen wesentlichen Teil der Kreditfinanzierungen sowie Finanzinvestitionen mit dieser Bank ab. Darüber hinaus hält UniCredit Bank Austria AG vier Namensaktien, die zur Nominierung von je einem Aufsichtsrat berechtigen (siehe auch Erklärung zu C-Regel 2). Auf die Ausführungen zu C-Regel 45 (Organfunktionen in wettbewerbsrelevanten Unternehmen) wird an dieser Stelle verwiesen.
CORPORATE GOVERNANCE
Im Vergütungsbericht werden die Grundsätze für die Festlegung der Vorstandsbezüge sowie der Vergütung für den Aufsichtsrat, deren jeweilige Höhe und Struktur sowie Angaben zum Aktienbesitz von Vorstand und Aufsichtsrat erläutert.
Die Vorstandsmitglieder wurden bis zum Zeitpunkt der Verschmelzung im November 2010 sowohl für ihre Tätigkeit in der CA Immo als auch jener in der CA Immo International bzw. werden für ihre Geschäftsführertätigkeit in der Deutschlandtochter Vivico Real Estate GmbH ausschließlich im Rahmen der mit CA Immo bestehenden Dienstverträge entlohnt. Die Vorstandsvergütung basiert auf einem fixen sowie einem erfolgsabhängigen (variablen) Bestandteil, der nach oben mit maximal 100% des festen Jahresgehalts begrenzt ist. Die Höhe der Fixbezüge richtet sich nach dem Verantwortungsbereich gemäß Geschäftsverteilungsplan und wird in 14 Monatsgehältern im Voraus ausbezahlt. Voraussetzung für die variable Vergütung ist allen voran ein positives Konzernergebnis (nach Minderheiten). Darüber hinaus werden zur Bemessung der variablen Vergütung jährlich sowohl operative als auch qualitative Ziele vereinbart. Zusätzlich hat der Vorstand (und die erste Managementebene) ab dem Geschäftsjahr 2010 die Möglichkeit, bei entsprechendem Eigeninvestment an einem LTI-Programm (Long Term Incentive) und damit an der mittel- und langfristigen Entwicklung der Unternehmensgruppe zusätzlich zu partizipieren.
Die variable Vergütung wird – soweit vom Ergebnis abhängig – vom Wirtschaftsprüfer überprüft und vom Vergütungsausschuss oder dem Gesamtaufsichtsrat nach Abschluss des Geschäftsjahres festgelegt und im Nachhinein ausbezahlt. Beginnend mit dem Geschäftsjahr 2010 wird als Bemessungsgrundlage für die Höhe der leistungsbezogenen Vergütung zur Hälfte die Erreichung des budgetierten operativen Ergebnisses (EBITDA) des CA Immo-Konzerns herangezogen, da dieses alle wesentlichen durch den Vorstand beeinflussbaren operativen Steuerungsgrößen berücksichtigt. Die zweite Hälfte der variablen Vergütung orientiert sich an qualitativen Zielvorgaben wie im Geschäftsjahr 2010 die organisatorische Anpassung der Gruppe an veränderte Marktgegebenheiten, die Implementierung eines Nachhaltigkeitskonzepts und einer unternehmensübergreifenden Corporate Governance Strategie.
Ergänzend zu den jährlich vereinbarten Zielen fordert der Kapitalmarkt auch mittelfristige "Incentive-Pläne", welche die Performance der Aktie (Total Return) über einen längeren Zeitraum honorieren. In diesem Sinn wurde dem Vorstand erstmals ab dem Geschäftsjahr 2010 die Möglichkeit geboten, an einem revolvierenden LTI-Programm mit einer Laufzeit von drei Jahren (je Tranche) teilzunehmen. Die Teilnahme setzt ein Eigeninvestment voraus. Die Höhe des Investments ist mit 50% des Grundgehalts limitiert. Das Eigeninvestment wird mit dem Schlusskurs vom 31.12.2009 bewertet und damit die Anzahl der zugrunde liegenden Aktien ermittelt. Der Erfolg wird an folgenden Kennzahlen gemessen: NAV-Wachstum, ISCR (Interest Service Coverage Ratio) und TSR (Total Shareholder Return). Je nach Zielerreichungsgrad erfolgt eine Auszahlung in Cash. Die Teilnahme am LTI-Programm wird auch Mitarbeitern der ersten Managementebene angeboten. Deren Eigeninvestment ist mit 35% des Grundgehalts limitiert. Im Rahmen des LTI-Programms wurde eine Rückstellung in Gesamthöhe von 171,5 Tsd. € gebildet.
Die Gesamtbezüge des Vorstands (inkl. Personalnebenkosten, Sachbezügen, Reisespesen) betrugen im abgelaufenen Geschäftsjahr 1.051,6 Tsd. € (2009: 718,6 Tsd. €). Aufgrund der Geschäftsentwicklungen der vergangenen beiden Jahre gelangten weder 2009 noch 2010 erfolgsabhängige Gehaltsbestandteile für die Geschäftsjahre 2008 bzw. 2009 zur Auszahlung; die Vorstandsvergütung setzte sich somit zu 100% aus fixen Gehaltsbestandteilen zusammen. Für die gemäß der 2010 getroffenen Zielvereinbarung anfallenden variablen Gehaltsbestandteile (Ausbezahlung 2011) wurden auf Vorstandsebene Rückstellungen in Höhe von 852,1 Tsd. € (inklusive Nebenkosten) dotiert. Neben der Vergütung für die Managementfunktionen in CA Immo und der Vivico Real Estate GmbH erfolgt für die Übernahme von Mandaten in Konzerngesellschaften grundsätzlich keine gesonderte Vergütung (Ausnahme: Aufsichtsratsmandat in der UBM Realitätenentwicklung AG, an der CA Immo eine Beteiligung von 25% plus vier Aktien hält).
| in Tsd. € | Fix1) | Variabel2) | 2010 | Fix1) Variabel2) |
2009 |
|---|---|---|---|---|---|
| Gesamt | Gesamt | ||||
| Bruno Ettenauer | 423,9 | - | 423,9 | 325,0 - |
325,0 |
| Wolfhard Fromwald | 325,0 | - | 325,0 | 320,7 - |
320,7 |
| Bernhard H. Hansen3) | 302,6 | - | 302,6 | 72,9 - |
72,9 |
| Gesamt | 1.051,6 | - | 1.051,6 | 718,6 - |
718,6 |
1) inklusive Personalnebenkosten, Sachbezüge und Reisespesen
2) für 2008 sowie 2009 (ausbezahlt in 2009 bzw. 2010) wurde keine variable Vergütung gewährt.
3) Bernhard H. Hansen ab 1.10.2009
Für die Vorstandsmitglieder bestehen Pensionskassenregelungen, wofür jährlich festgesetzte Beiträge geleistet werden. 2010 wurden rund 88,7 Tsd. € (2009: rund 63,7 Tsd. €) in Form von Beiträgen zu Pensionskassen (beitragsorientierte Zusagen) aufgewendet. Die Höhe der gesetzlichen Abfertigung richtet sich gemäß den gesetzlichen Bestimmungen in Österreich nach der Höhe der Gesamtbezüge sowie der Dienstzugehörigkeit. Sie beträgt maximal einen Gesamtjahresbezug und verfällt bei Kündigung durch den Dienstnehmer. Die Aufwendungen zur Dotierung der Rückstellung für Abfertigungsansprüche (leistungsorientierte Zusagen) betrugen im Geschäftsjahr 2010 110,3 Tsd. € (2009: 9,2 Tsd. €). Darüber hinausgehende Verpflichtungen bestehen weder für CA Immo noch für Vivico. An frühere Mitglieder des Vorstands und ihre Hinterbliebenen wurden keine weiteren Zahlungen geleistet.
Jedes Aufsichtsratsmitglied erhält neben dem Ersatz von Barauslagen eine jährliche Fixvergütung, die bisher mit 10 Tsd. € festgelegt wurde. Der Vorsitzende erhält das Zweifache, sein Stellvertreter das Eineinhalbfache der Fixvergütung. Zusätzlich erhalten die Mitglieder der Ausschüsse 500 € je Teilnahme an einer Ausschusssitzung. Scheidet ein Mitglied des Aufsichtsrats unterjährig aus, so wird die Vergütung aliquotiert. Für Aufsichtsratsmitglieder werden keine Stock-Option-Pläne gewährt. Die Vergütung des Aufsichtsrats wird jährlich von der Hauptversammlung beschlossen. Im Geschäftsjahr 2010 (für das Geschäftsjahr 2009) und 2009 (für 2008) wurden insgesamt Aufsichtsratsvergütungen von 79,0 Tsd. € bzw. 76,5 Tsd. € genehmigt. Darüber hinaus wurden keine Honorare, insbesondere für Beratungs- und Vermittlungstätigkeiten, an Mitglieder des Aufsichtsrats geleistet. Kredite oder Vorschüsse wurden weder an Mitglieder des Vorstands noch an Mitglieder des Aufsichtsrats gewährt.
| in € | 2010 für 2009 | 2009 für 2008 |
|---|---|---|
| Wolfgang Ruttenstorfer, Vorsitzender ab 13.5.2009 | 13.712,0 | - |
| Helmut Bernkopf, StV. d. Vorsitzenden ab 13.5.2009 | 10.534,0 | - |
| Detlef Bierbaum | 10.000,0 | 10.000,0 |
| Reinhard Madlencnik | 11.000,0 | 10.000,0 |
| Gerhard Nidetzky bis 13.5.2009 | 7.788,0 | 20.500,0 |
| Christian Nowotny bis 13.5.2009 | 5.966,0 | 15.500,0 |
| Horst Pöchhacker bis 31.7.2010 | 10.000,0 | 10.000,0 |
| Regina Prehofer | 10.000,0 | 10.500,0 |
| Gesamt | 79.000,0 | 76.500,0 |
Zum 31.12.2010 waren insgesamt 49.000 Stück CA Immo-Aktien (Vorjahr: 13.973 Stück) im Privatbesitz von Vorstands- bzw. Aufsichtsratsmitgliedern. Darüber hinaus wurden im Geschäftsjahr 2010 im Rahmen des LTI-Programms insgesamt 42.319 Stück Aktien von Mitarbeitern der CA Immo erworben. Die Gesellschaft selbst hält zum Stichtag keine eigenen Aktien.
| in Stk. | per 31.12.2010 | per 31.12.2009 |
|---|---|---|
| Bruno Ettenauer | 11.000 | 5.000 |
| Wolfhard Fromwald | 12.000 | 8.973 |
| Bernhard H. Hansen | 16.000 | - |
| Wolfgang Ruttenstorfer | 10.000 | - |
| Gesamt | 49.000 | 13.973 |
Für die Organe der Mutter- sowie sämtlicher Tochtergesellschaften (Vorstandsmitglieder, geschäftsführende Organe, Kontrollorgane und leitende Angestellte) wurde auf Ebene der Konzernmutter CA Immo eine D & O-Manager-Vermögensschadenshaftpflicht-Versicherung mit einem Deckungsumfang von 50 Mio. € abgeschlossen. Diese Versicherung sieht keinen Selbstbehalt vor.
Als börsenotiertes Immobilienunternehmen sieht CA Immo Professionalität, Transparenz und Fairness gegenüber Anlegern, Investoren, Geschäftspartnern, Mietern, Mitarbeitern sowie der Öffentlichkeit als unverzichtbare Basis unternehmerischen Handelns an. Wir bewirtschaften und entwickeln Immobilien unter Berücksichtigung ökonomischer, ökologischer und sozialer Aspekte und fühlen uns dem Ziel der nachhaltigen Steigerung des Immobilien- bzw. Unternehmenswertes verpflichtet.
CA Immo ist Mitglied des respACT austrian business council for sustainable development, Österreichs führender Unternehmensplattform für CSR und nachhaltige Entwicklung, und orientiert sich an deren Leitbild, das unter www.respact.at/csrleitbild einsehbar ist. CA Immo verpflichtet sich darüber hinaus, die unter www.caimmoag.com/csr in der Corporate-Responsibility-Policy festgelegten Richtlinien als verbindliche Richtschnur des täglichen Handelns anzuerkennen und umzusetzen. Diese Leitlinien verstehen wir als Basis für die Wettbewerbsfähigkeit und den langfristigen Erfolg der CA Immo Gruppe.
Wir sind auf dem Weg, unsere Immobilien vor einem Hintergrund zu entwickeln und zu bewirtschaften, der heutige und spätere Generationen in die Lage versetzen soll, ihre spezifischen Bedürfnisse zu befriedigen und gleichzeitig wertvolle Ressourcen zu schonen. Der Markt bestätigt dies, denn Investoren und Anleger begreifen nachhaltige Gebäude und Quartiere zunehmend als beständigen Wert. Für unsere Endkunden, die Mieter, zahlt sich dieser Ansatz beispielsweise in niedrigeren Betriebskosten, höherer Behaglichkeit und Aufenthaltsqualität aus. Darüber hinaus bestimmt die Realisierung ganzer Stadtquartiere die Lebensqualität der Zukunft. Was wir heute schaffen, prägt das Erscheinungsbild von Großstädten wie Wien, Berlin oder München entscheidend mit. Nachhaltiges Handeln ist also nicht nur der Wettbewerbsfaktor der Zukunft, sondern auch eine hohe gesellschaftliche Verantwortung.
2010 wurde unter dem Namen CAST (CA Immo Sustainability Tool) ein unternehmensweiter Prozess aufgesetzt, der wesentliche Schlüsselthemen nachhaltigen Handelns in der CA Immo-Gruppe identifiziert und für Stakeholder transparent und nachvollziehbar macht. Langfristiges Ziel ist es dabei, die Nachhaltigkeitsaktivitäten in der CA Immo Gruppe zu steuern, in die Unternehmensstrategie einzubinden und letztlich damit den Wert unseres Portfolios weiter zu erhöhen (Details dazu finden Sie im Kapitel "Forschung und Entwicklung").
CA Immo investiert in – und entwickelt – Projekte und Immobilien, die eine langfristige städtebauliche Bedeutung haben. Das moderne Stadtquartier ist keine Monokultur, sondern lebt von einem intelligenten Nutzungsmix, der Mischung verschiedener Generationen, seinen kulturellen und sozialen Angeboten. Wir gestalten öffentliche Räume erheblich mit. Das beginnt bei der Mitwirkung am Masterplan und setzt sich in der Schaffung von Parks und Wasserflächen, Grünkonzepten, öffentlicher Straßen und Fahrradwege fort. Wir entwickeln die Infrastrukturen ganzer Stadtteile, die auch kulturelle Einrichtungen, Kindertagesstätten und Versorgungseinrichtungen beinhalten. Bei Planung und Bau unserer Quartiere kommt es uns auf einen verantwortungsvollen Umgang mit Ressourcen und einen möglichst geringen Energieund Wasserbrauch an. Verbunden mit der Reduktion von Emissionen werden unsere Immobilien zu einem langlebigen Wert.
Unsere Erfahrung zeigt, dass frühzeitige Transparenz entscheidend für eine erfolgreiche Projektumsetzung ist. Spätere potenzielle Nutzer bzw. Interessensgruppen sowie die Medien binden wir in unsere Planungen über das gesetzlich vorgeschriebene Maß innerhalb der Bebauungsplanverfahren ein, zum Beispiel über Standortkonferenzen oder Nachbarschaftsinformationen (siehe z.B. Berlin Europacity, Segmentbericht Deutschland). Diese Form aktiver und offener Kommunikation bietet uns die einmalige Chance, die Immobilien auch auf die lokalen Besonderheiten hin auszurichten. Gleichzeitig können wir so die Akzeptanz und eine schnellere Umsetzung unserer Vorhaben erreichen. Architekturwettbewerbe begleiten unsere Bauvorhaben ebenso wie Ideenwettbewerbe und Nachwuchsförderungen.
Bei der Errichtung unserer Green Buildings kommt ein Katalog mit Kriterien zur Sicherung der ökonomischen, ökologischen, technischen, sozialen und funktionalen Qualität zur Anwendung. Dieser Nachhaltigkeitsstandard im Bereich der Immobilienentwicklung wird sukzessive auf alle neuen Projekte der CA Immo-Gruppe ausgeweitet. Jedes neu gestartete Projekt der Gruppe soll laut Vorstandsbeschluss entweder im Hinblick auf Nachhaltigkeit
zertifiziert oder zumindest gemäß Zertifizierungsstandards errichtet werden.
Zum 31.12.2010 hielt die Gruppe ein Volumen von ca. 741,6 Mio. € an Liegenschaften in Entwicklung, die als umweltfreundliche und ökonomisch sinnvolle Gebäude zertifiziert worden oder dafür vorgesehen sind. Neueste Projekte sind unter anderem das für eine LEED-Zertifizierung vorgesehene Frankfurter Bürohochhaus Tower 185 sowie der in Berlin im Bau befindliche und für eine DGNB-Zertifizierung vorgesehene TOUR TOTAL (Details zu den Projektentwicklungen in Deutschland finden Sie im Segmentbericht Deutschland).
Die CA Immo Gruppe strebt sowohl international bekannte als auch länderspezifische Immobilienzertifikate an, darunter das Gütesiegel der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB), das in Platin, Gold und Silber vergeben wird. Bei neugebauten Immobilien in der CA Immo Gruppe hat außerdem das internationale Gütesiegel LEED große Bedeutung. Aus wirtschaftlicher Sicht wurde dieser Zertifizierungsansatz honoriert, selbst in den angespannten Märkten der vergangenen Jahre erhielten zertifizierte Projekte bei Investoren hohen Zuspruch.
Als einer der Top-Player in der Immobilienbranche setzen wir auf aktive internationale Zusammenarbeit mit Partnern, um an neuen Entwicklungen im Immobiliensektor federführend teilzuhaben. So ist CA Immo unter anderem Partner und Gründungsmitglied der Österreichischen Gesellschaft für Nachhaltige Immobilienwirtschaft (ÖGNI), die es sich zur Aufgabe gemacht hat, Wege und Lösungen für nachhaltiges Planen, Bauen und Nutzen von Bauwerken in Österreich zu entwickeln und zu fördern. Darüber hinaus wirkte das Unternehmen über die Tochtergesellschaft Vivico in der Gründungsphase der Deutschen Gesellschaft für nachhaltiges Bauen (DGNB) mit und war mit einem Pilotprojekt an der Entwicklung des heute im deutschen Immobilienmarkt gängigen DGNB-Gütesiegels beteiligt.
CA Immo ist außerdem Mitglied des Urban Land Institute (ULI), einer international tätige Forschungs- und Bildungsorganisation mit mehr als 40.000 Mitgliedern, die sich Fragen des Städtebaus und der Immobilienwirtschaft widmet. CA Immo-Vorstand Bernhard H. Hansen hat den Vorsitz von ULI Germany inne. 2010 lagen die Themenschwerpunkte von ULI Germany auf nachhaltiger Stadtentwicklung, der Kapitalmarktentwicklung und auf Finanzierungskonzepten bzw. Schnittstellen von öffentlicher zu privater Immobilienwirtschaft. Positive Resonanz fand auch eine gemeinsame Studie mit der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft PricewaterhouseCoopers, "Emerging Trends in Real Estate Europe". CA Immo war 2010 überdies bei der Etablierung des ULI in Österreich unterstützend tätig.
Die Qualität unserer Arbeit wird entscheidend von der Leistungsbereitschaft und -fähigkeit unserer Mitarbeiter bestimmt. Deshalb versuchen wir, mit einem differenzierten Anreizsystem und leistungsorientierten, variablen Vergütungskomponenten die Besten zu gewinnen und an unser Unternehmen zu binden. CA Immo stellt ihren Mitarbeitern z.B. über verschiedene Sozialleistungen wie etwa eine private Unfallversicherung ein attraktives und soziales Arbeitsumfeld zur Verfügung und ist bemüht, eine langfristige Bindung zwischen Mitarbeitern und Arbeitgeber zu erreichen. Details zu den Mitarbeitern der CA Immo finden Sie im Kapitel "Mitarbeiter".
CA Immo fördert mit Spenden diverse Einrichtungen und Verbände, die in verschiedenen Lebensbereichen als aktive Gestalter von Lebensräumen nachhaltig und gemeinnützig tätig werden. So unterstützten wir 2010 unter anderem eine Initiative der österreichischen Immobilienwirtschaft beim Aufbau eines Gebäudes im Katastrophengebiet Haiti. Auch lokal vergeben wir, je nach Projektstandort, Spenden, zum Beispiel förderten wir den Düsseldorfer Verein "Wir in Oberkassel", der sich unter anderem mit stadtteilbezogenen Bauprojekten im Interesse der Anwohner und Bürger auseinandersetzt.
Der Büroturm TOUR TOTAL ist für eine DGNB-Zertifizierung vorgesehen
1987
Begebung einer Wandelschuldverschreibung
CA Immo ist als Investor in gewerblich genutzte Immobilien mit dem regionalen Fokus "Zentraleuropa" und den beiden Geschäftsfeldern "Bestandsimmobilien" und "Projektentwicklung" positioniert. Die Aktivitäten der CA Immo sind auf Österreich, Deutschland und Zentral-Osteuropa (CEE), Südosteuropa (SEE) und Russland konzentriert. Sämtliche Deutschland-Aktivitäten der CA Immo werden über die Anfang 2008 erworbene Tochtergesellschaft Vivico Real Estate abgewickelt. Die Tochtergesellschaft CA Immo International AG, in der das gesamte Osteuropageschäft seit 2006 gebündelt war, wurde im November 2010 rückwirkend zum 31.12.2009 wieder mit der Muttergesellschaft CA Immo verschmolzen. Das Geschäftsfeld Projektentwicklung wird seit 2006 im Wesentlichen über den Spezialfond CA Immo New Europe (CAINE) betreut, an dem CA Immo eine Beteiligung von 60% hält. Da die Commitment-Periode, innerhalb der neue Projekte eingegangen werden können, bereits endete, werden neue Projekte direkt von CA Immo umgesetzt, sofern sich die Fondspartner gegen eine individuelle Umsetzung aussprechen. Durch den Erwerb der Österreichische Volksbanken-Immobilientochter Europolis AG Anfang 2011 wurde die Präsenz in den osteuropäischen Kernregionen zusätzlich intensiviert, wobei diese Akquisition erstmals zum 31.3.2011 bilanziell wirksam wird.
CA Immo ist seit Herbst 2006 in Deutschland investiert. Der überwiegende Teil der in Deutschland befindlichen Bestandsimmobilien – darunter das 2006 vom Bundesland Hessen erworbene Liegenschaftspaket – wird in der Vivico AG gehalten, an der CA Immo über direkte sowie
indirekte Beteiligungen 100% hält. Die Vivico AG wird voll in den Konzernabschluss der CA Immo konsolidiert. Der Bilanzwert des Immobilienvermögens beläuft sich zum Stichtag 31.12.2010 auf 879 Mio. €.
Der deutsche Stadtquartiersentwickler Vivico Real Estate GmbH ist seit 2008 operative Plattform für das gesamte Deutschlandgeschäft (Projektentwicklungen und Asset Management) der Gruppe. Die Vivico – zuvor eine im deutschen Staatsbesitz stehende Verwertungsgesellschaft für Eisenbahnimmobilien – verfügt über umfangreiche Kompetenzen in der Entwicklung ursprünglich industriell oder zu Bahnzwecken verwendeter innerstädtischer Liegenschaften. Diese Entwicklungsflächen befinden sich in unterschiedlichen Projektphasen der Aufbereitung und werden in den kommenden Jahren zügig bis zur Baureife entwickelt. Diese Form der Quartiersentwicklung von der brachliegenden Fläche ohne Bebauungsplan bis zum fertigen Stadtteil birgt hohes Wertschöpfungspotenzial und stellt damit die ideale Ergänzung zum stabilen Grundgeschäft der Bestandsimmobilienbewirtschaftung dar. Auch die Vivico Real Estate GmbH wird voll in den Konzernabschluss der CA Immo konsolidiert.
Das Immobilienvermögen der Vivico Real Estate GmbH besteht überwiegend aus in Bau befindlichen Immobilien oder unbebauten Grundstücken sowie aus einem zum Handel bestimmten bzw. zur Veräußerung gehaltenen Portfolio mit weiteren Liegenschaften (Bilanzwert 31.12.2010: 1.157 Mio. €).
KONZERNLAGEBERICHT
Die Projektentwicklungen werden nach Fertigstellung veräußert oder ins eigene Bestandsportfolio übernommen bzw. bereits als baureife Liegenschaften an Bauträger verkauft. Weitere Informationen zum Deutschlandportfolio erhalten Sie im Segmentbericht.
Bei Vivico werden alle für die Wertschöpfung ausschlaggebenden Aufgaben mit eigenen Mitarbeitern abgedeckt. Dazu gehört die Erarbeitung von Quartierskonzepten, die Baurechtschaffung bis hin zur Erschließung von Flächen, aber auch die Aufbereitung der Flächen zum Verkauf. Mit Niederlassungen in Frankfurt/Main, Berlin und München entspricht die Organisation der Vivico den Erfordernissen der lokalen Präsenz und einer übergreifenden Steuerung und Unterstützung. Jeder Standort agiert als Profit-Center und führt seine Projekte weitgehend eigenverantwortlich durch. Das Baumanagement inklusive Projektsteuerung, Ausschreibung, Vergabe, Bauüberwachung und Generalplanung wird durch die im Juli 2008 erworbene Vivico-Tochter omniCon durchgeführt, welche diese Dienstleistungen auch für Dritte erbringt. Zusätzlich gründete Vivico gemeinsam mit der Feuring Group 2007 die Viador, eine Gesellschaft, die sich auf die Konzeptentwicklung für Hotelbetriebe – ebenfalls ein Bestandteil städtebaulicher Projekttätigkeit – spezialisiert. Ihr Leistungsspektrum umfasst unter anderem Standortuntersuchungen, Hotelmarktanalysen und Machbarkeitsstudien sowie die darauf aufbauenden betriebswirtschaftlichen Planungen. Für darüber hinausgehende Tätigkeiten werden gezielt externe Dienstleister eingesetzt, um die Kostenstruktur flexibel an die unterschiedliche Auslastung anzupassen.
In diesem Projektentwicklungsfonds konzentriert CA Immo seit Anfang 2007 ihre Entwicklungsprojekte. Der Fonds ist nach luxemburgischem Recht in Form eines SICAR (Societé d'Investissement en Capital à Risque) konstruiert, die Veranlagungsstrategie des Fonds ist auf Immobilien-Entwicklungsprojekte in den Regionen Ostund Südosteuropas ausgerichtet. 60% der Anteile an dem Fonds wurden bis zur Verschmelzung im November 2010 von der seinerzeit ebenfalls börsenotierten CA Immo-Tochter CA Immo International gehalten. Durch die Verschmelzung wurden diese Anteile im Wege der Gesamtrechtsnachfolge nunmehr auf die CA Immo übertragen. Die verbleibenden 40% entfallen auf vier institutionelle Investoren im In- und Ausland. Die geplante Laufzeit des Fonds, der von einer Tochtergesellschaft der CA Immo gemanagt wird, beträgt insgesamt sieben Jahre (mit Verlängerungsmöglichkeiten). Die Commitment-Periode, innerhalb der neue Projekte eingegangen werden können, endete mit 31.12.2009.
Das ursprünglich angestrebte Gesamtvolumen des Fonds betrug 1 Mrd. €, wovon 400,0 Mio. € als Eigenkapital zur Verfügung gestellt werden sollten. Aufgrund der geänderten Marktgegebenheiten wurde die Investitionstätigkeit gegenüber den ursprünglichen Plänen jedoch deutlich reduziert bzw. im Einvernehmen mit den Mitgesellschaftern beschlossen, nur die bereits in Umsetzung befindlichen Entwicklungsprojekte fortzuführen, sodass bis zum 31.12.2010 nur rund ein Drittel des Maximalbetrages tatsächlich abgerufen wurde. Das Portfolio des Fonds weist zum Bilanzstichtag einen Bilanzwert von rund 134 Mio. € auf. Aktuell befinden sich drei Projekte in Umsetzung; weitere drei Projekte wurden seit Gründung des Fonds fertig gestellt und werden nunmehr direkt vom Fonds als Bestandsimmobilien gehalten. Weitere Details hierzu finden Sie im Segmentbericht.
CA Immo ist mit 25% plus vier Aktien (Sperrminorität) am börsenotierten Wiener Immobilien-Entwickler UBM Realitätenentwicklung AG beteiligt. Hauptaktionär von UBM ist – neben CA Immo – der Porr-Konzern mit rund 41%. UBM stellt mit ihrer ausgewiesenen Entwicklungsexpertise im CEE-Raum eine ideale Ergänzung für die CA Immo Gruppe dar. Das gemeinsame Projekt "Poleczki Business Park" in Warschau wird in einem 50:50 Joint Venture des Projektentwicklungsfonds CA Immo New Europe und der UBM realisiert. Nach einer Bauzeit von knapp zwei Jahren wurde die Bauphase eins, bestehend aus zwei Gebäudeblöcken mit hervorragendem Vermietungsstand, Ende des zweiten Quartals 2010 fertig gestellt. Bis 2015 soll ein modernes Büroviertel mit insgesamt 200.000 m² Nutzfläche entstehen. Die Investitionen für den ersten Bauabschnitt beliefen sich auf rund 110 Mio. €, das gesamte Bauvorhaben ist mit rund 250 Mio. € kalkuliert. Die Bauphase zwei befindet sich derzeit in Vorbereitung. UBM ist auch in St. Petersburg beim Projekt "Airport City St. Petersburg" mit Kapital, vor allem aber wegen ihres Know-how als Projektentwickler beteiligt.
Aus der Beteiligung an der UBM ist CA Immo 2010 eine Dividende für das Jahr 2009 in Höhe von 750 Tsd. € zugeflossen, das entspricht einer Rendite auf das eingesetzte Kapital von 3%.
Die Immobilienwirtschaft ist eng mit der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung ihrer Märkte verwoben. Vor allem für die Nachfrage nach Gewerbeimmobilien ist das Wirtschaftswachstum ein bestimmender Faktor. Entsprechend herausfordernd waren die vergangenen Jahre der Rezession, die nicht nur den Investmentmarkt zum Erliegen brachten, sondern auch die Expansionspolitik der Unternehmen einbremste und somit den Flächenbedarf deutlich reduzierte. Knapp zwei Jahre nach der Finanzund Wirtschaftskrise erreichte die Weltwirtschaft 2010 wieder eine expansive Dynamik, die sich im Jahresverlauf in Erholungs- und Wachstumseffekten niederschlug. Wachstumsmotoren auf den Weltmärkten waren besonders Schwellenländer wie China oder Indien. Die konjunkturelle Erholung verlief innerhalb der einzelnen Länder jedoch uneinheitlich.
Auch für die wirtschaftliche Erholung im Euroraum waren deutlich auseinanderdriftende Konjunkturen kennzeichnend. Deutschland trat mit einem erstaunlich dynamischen Wachstum als positiver Ausreißer in den Vordergrund. Auch Österreich schloss sich, wenn auch etwas moderater, dieser Dynamik an. Frankreich – zweitgrößte Volkswirtschaft im Euroraum – dagegen verlor stark an Wachstumskraft. In der Peripherie befanden sich Griechenland, Irland, Portugal und Spanien stark in der Krise. Im Durchschnitt nahm das BIP in der Eurozone 2010 um 1,7% zu, die Inflationsrate lag im Dezember bei 2,2%.
In Österreich stand die Wirtschaft im Zeichen des Wachstums. Die Wirtschaftsleistung nahm um 2,0% zu und wurde im Wesentlichen von den Exporten - insbesondere an den wachstumsstarken Handelspartner Deutschland - getragen (vgl. 2009 BIP-Rückgang von 3,9%). Die Inlandsnachfrage blieb indessen eher verhalten. Angesichts einer nur schwachen Reallohnentwicklung blieben die privaten Haushalte bei ihren Konsumausgaben sehr zurückhaltend. Zwar werden im laufenden Jahr die Einkommen wieder steigen, die privaten Konsumausgaben werden sich aber angesichts staatlicher Konsolidierungsmaßnahmen und der geplanten Steuererhöhung voraussichtlich nicht entsprechend erhöhen.
Auf den österreichischen Arbeitsmarkt hatte sich die Wirtschaftskrise seit ihrem Beginn nur geringfügig ausgewirkt. Die Arbeitslosenquote, die im Vorkrisenjahr 2007 noch bei 4,3% lag, stand im Dezember 2010 bei 5,0% und nahm im Gesamtjahr um 0,5% zu. Damit bleibt Österreich innerhalb der Eurozone neben den Niederlanden und Luxemburg das Land mit der geringsten Arbeitslosigkeit. Die Inflationsrate lag Ende 2010 bei 1,7% und wird laut Prognosen der Österreichischen Nationalbank (OeNB) 2011 voraussichtlich die 2,0%-Marke überschreiten.
1 Quellen: Eurostat, Datenabruf 15.02.2011; OeNB
Deutschland erholte sich überraschend schnell von der Krise. Zwar fielen die Prognosen zum BIP-Wachstum zur Jahresmitte noch verhaltener aus, im Laufe der Sommermonate gewann das Wachstum aber an Dynamik. Beachtlich dabei ist, dass trotz eines deutlichen BIP-Rückgangs um 4,7% im Jahr 2009 das Wirtschaftwachstum 2010 wieder um 3,6% zunahm. Die wirtschaftliche Erholung ging vor allem von der hohen Exportquote des Landes aus. So waren u.a. deutsche Hightech-Produkte in aller Welt, gefragt, vor allem in den boomenden asiatischen Märkten.
Der außenwirtschaftliche Aufschwung wirkte sich auch positiv auf die Binnenkonjunktur aus. Investitionen nahmen wieder deutlich zu. Auch der noch zu Jahresbeginn prognostizierte Einbruch auf dem Arbeitsmarkt blieb im Jahresverlauf aus. Die Arbeitslosenquote lag Ende 2010 bei 6,7%. Die steigenden Beschäftigtenzahlen des Gesamtjahres stärkten wiederum das Verbrauchervertrauen, sodass der private Konsum besonders zum Jahresende 2010 zunahm.
In den CEE- und SEE-Staaten verlief die wirtschaftliche Entwicklung 2010 sehr uneinheitlich. Die mittel- und osteuropäischen Staaten Polen, Tschechien und die Slowakei, für die Deutschland einer der wichtigsten Handelspartner ist, profitierten 2010 vom deutschen Wirtschaftswachstum in Form von höherem Exportvolumen. Die Inlandsnachfrage blieb hingegen - mit Ausnahme von Polen – in allen Ländern deutlich verhalten, vor allem infolge der hohen Arbeitslosigkeit.
In der Slowakei nahm die Wirtschaftskraft insgesamt um 4,1% zu, in Polen stieg das BIP um 3,5% und in Tschechien um 2,4%. In Bulgarien, Ungarn sowie in den baltischen Staaten stabilisierte sich die Konjunktur weitgehend, während sich Rumänien und Kroatien 2010 noch tief in der Rezession befanden. Gründe hierfür finden sich eher in strukturell bedingten Aspekten wie deren Handelsorientierung, aber auch in internen Ungleichgewichten (hohe Arbeitslosigkeit, fehlender Konsum, etc.) sowie in der Verschuldungs- und Refinanzierungsproblematik der öffentlichen Haushalte.
1 Quellen: Deutsche Bundesbank, Statistisches Bundesamt, Bundesagentur für Arbeit
2
Russlands Konjunktur profitierte zum Jahresanfang vom weltweit steigenden Ölpreis, sodass sich das noch 2009 negative BIP-Wachstum im ersten Halbjahr 2010 wieder umkehrte. Ab Jahresmitte verlief das Wachstum dann schleppender. Unter anderem trugen die auf das Gesamtjahr unter den Erwartungen liegenden Rohstoffpreise und das moderate Kreditwachstum zur zögerlichen Konjunkturerholung bei. Bis zum Jahresende sollte laut OECD-Prognose das russische BIP eine Progression von 3,7% erreichen.
Mit der wirtschaftlichen Stabilisierung 2010 ging in den meisten Staaten eine deutliche Zunahme der Staatsverschuldung einher. Einen erheblichen Teil dazu trugen die Kosten für den Kampf gegen die Finanzkrise bei. Auf europäischer Ebene hatte dies vor allem Auswirkungen auf wachstumsschwache und bereits stark verschuldete Länder wie Griechenland, Spanien, Portugal und Irland. Deren öffentliche Haushaltsprobleme gefährdeten zur Jahresmitte die Stabilität des Euros erheblich. Die sogenannte "Griechenlandkrise" reifte zur Jahresmitte hin zu einer Eurokrise heran. Mit Hilfe von staatlichen Interventionen und Konsolidierungsmaßnahmen der öffentlichen Haushalte konnte aber eine Beruhigung der Finanzmärkte erzielt werden. Die EZB sowie die nationalen Notenbanken begannen im Mai 2010 - auf dem Höhepunkt der Krise in Griechenland - erstmals seit Einführung des Euro mit dem Kauf von Staatsanleihen von Euro-Ländern und versuchten damit das Vertrauen in die Märkte wiederherzustellen. Bis Ende Dezember 2010 ist es der EZB jedoch nicht gelungen, die zusätzliche Liquidität vollständig wieder zu neutralisieren.
Der Euro verlor 2010 gegenüber fast allen übrigen Währungen deutlich an Wert. Entgegen des US-Dollars wurden Wertverluste von rund 9% verzeichnet. Der Leitzins der Europäischen Zentralbank lag auch im zweiten Jahr nach Krisenbeginn bei 1,0%. Die für eine variable Refinanzierung maßgeblichen Geldmarktsätze, gemessen am 3-Monats-EURIBOR, verblieben im Jahresverlauf auf historisch niedrigem Niveau, verzeichneten jedoch im letzten Quartal des Jahres einen kontinuierlichen Anstieg auf das Niveau der Refinanzierungssätze der Europäischen Zentralbank. Die langfristigen Zinssätze, darunter der für CA Immo maßgebliche 10 Jahres-Swapzinssatz, verzeichneten im dritten Quartal 2010 ihre bisherigen Tiefststände und steigen seither kontinuierlich an.
Für das laufende Jahr 2011 wird mit einer weiteren Erholung der gesamteuropäischen Wirtschaft zu rechnen sein. Diese wird jedoch vorwiegend durch Wachstumsmotoren wie Deutschland und dort insbesondere durch die sich weiter erholende Binnenkonjunktur getragen. Entsprechend gehen die Wirtschaftsinstitute für das Jahr 2011 nur noch von einem moderaten Wachstum (+ 2,3%) aus. In Österreich wird sich laut OeNB das Wirtschaftswachstum im laufenden Jahr ebenfalls weiter beschleunigen. Aktuell geht man von einem BIP-Plus von 2,1% aus. Für die mittel- und osteuropäischen CA Immo-Standorte werden ebenfalls steigende Wachstumszahlen prognostiziert, wenn auch in deutlich unterschiedlichem Ausmaß.
Tendenziell wird mit weiter steigenden Inflationsraten in den einzelnen Ländern zu rechnen sein. Durch die schwankenden Rohöl- und Lebensmittelpreise wird sich die Inflationsrate im Euroraum 2011 voraussichtlich im 2%- Bereich bewegen. Die weitere Entwicklung der Zinsen in den für CA Immo maßgeblichen Märkten steht unverändert unter dem Einfluss der politischen Lösung der Europäischen Schuldenkrise, der Zinspolitik der Europäischen Zentralbank sowie der Zukunft des Bankensektors nach Umsetzung der neuen regulatorischen Anforderungen, u.a. Basel III.
Der sich seit Ende letzten Jahres abzeichnende langsame, aber stetige Aufschwung der österreichischen Wirtschaft beeinflusste auch den Immobilienmarkt positiv. Positive Impulse aus dem wirtschaftlichen Umfeld gepaart mit stabilen Mietniveaus sowie der weiterhin bestehenden Attraktivität von Direktimmobilieninvestments sorgten für eine Belebung des Transaktionsmarkts. Am Vermietungsmarkt machten sich ein verstärkter Verdrängungswettbewerb zugunsten moderner Flächen sowie eine kontinuierliche Zunahme an Großvermietungen bemerkbar. Trotz der ermutigenden Konjunktursignale ist weiterhin ein deutliches Risikobewusstsein vieler Marktteilnehmer spürbar, wodurch Effizienz und Flexibilität bei der Standortsuche im Vordergrund standen.
Der österreichische Investmentmarkt ist nach wie vor stabil und wuchs auch 2010 beständig. Das Transaktionsvolumen in Wien erhöhte sich bis zur Jahresmitte 2010 auf 560 Mio. € und damit fast um die Hälfte gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Bis zum Jahresende summierte sich der Gesamtumsatz auf ca. 1,6 Mrd €. Umsatzführend waren inländische Privatstiftungen und institutionelle Anleger, die Objekte in Bestlagen (CBD) kauften. Ausländische Investoren waren mit rund einem Drittel am Transaktionsumsatz beteiligt und achteten bei ihrem Kauf besonders auf Objekte mit Core-Qualität (langfristig abgeschlossene Mietverträge und hohe Mieterbonität). Für solche Objekte entwickelte sich im Jahresverlauf ein deutlicher Engpass, sodass deren Kaufpreise stiegen und die Spitzenrenditen entsprechend leicht zurück gingen. Zum Jahresende lag die Spitzenrendite mit 5,25% deutlich unter dem Vorjahreswert (Q4 2009: 5,5%). Auch in durchschnittlichen Lagen sind die Renditen leicht gesunken.
Der Wiener Büromarkt kam zu Jahresbeginn zunächst sehr zögerlich in Fahrt. Im Laufe des Jahres nahmen die Flächenumsätze wieder zu, die Gesamtvermietungsleistung 2010 betrug ca. 275.000 m² Bürofläche und ist damit im Vergleich zum Jahresende 2009 um 4% gestiegen. Zuzüge oder Expansionen von Unternehmen spielten dabei eine eher untergeordnete Rolle, das Vermietungsvolumen wurde vielmehr durch den Umzug von Unternehmen innerhalb der Stadt, und zwar vornehmlich aus älteren und nicht marktkonformen in modernere, effizientere Büroflächen generiert. Hierbei wurden vielfach Green Buildings bzw. LEED-zertifizierte Objekte präferiert. Entsprechend setzt sich der Leerstand vornehmlich aus nicht bzw.
schwer vermietbaren Altflächen zusammen. Die Leerstandsquote nahm geringfügig von 5,8% (Ende 2009) auf 5,5% (Ende 2010) ab. Während zu Jahresbeginn überwiegend Anmietungen in der Größenordnung bis 1.500 m² getätigt wurden, legten im Jahresverlauf die Großvermietungen wieder zu.
Die Büroneuflächenproduktion (inkl. Refurbishment) lag zwischen 165.000 und 185.000 m² und stellt damit das geringste Volumen seit rund neun Jahren dar. Viele geplante Büroprojekte sind wegen der Krise und dem damit einher gegangenen Nachfrageeinbruch zunächst auf Eis gelegt worden. Diese zum Großteil erstklassigen Projekte in guten Lagen konnten bisher nicht durch bauauslösende Vorvermietungen wieder aktiviert werden. Spekulativ wurden 2010 nur wenige Projekte begonnen, was bedeutet, dass die Flächenauswahl bei kurzfristigen Anmietungswünschen derzeit deutlich eingeschränkt ist. Hierdurch wird bei wieder auflebender Nachfrage die Leerstandsrate voraussichtlich zurückgehen und die Mieten steigen. Deutlich wurde dies bereits im Hinblick auf die Entwicklung der Spitzenmieten. Diese nahmen im Vergleich zum Vorjahreswert zu und lagen zum Jahresende zwischen 21 €/m² und 23 €/m². Die Durchschnittsmieten blieben weitgehend unverändert und erreichten je nach Lagequalität zwischen 8,00 und 15,00 €/m². In diesem Preissegment erfolgten auch die meisten Mietvertragsabschlüsse.
Auch 2010 blieben die Mietpreise für Geschäftsflächen in sehr guten (1a-) Lagen stabil, während sie in B-Lagen rückläufig waren und der Leerstand zunahm. Internationale Einzelhändler und Filialisten konzentrierten sich im Rahmen ihrer Expansion auf gut frequentierte Wiener Geschäftsstraßen, wo Spitzenmieten von bis zu 220 €/m² Verkaufsfläche gezahlt wurden. Auch integrierte und vom Markt gut angenommene Einkaufszentren (EKZ) haben die Wirtschaftskrise gut überstanden. Hier wurden keine gravierenden Veränderungen im Leerstand sowie bei den Mietpreisen registriert. Da der Einzelhandelsmarkt in Österreich – u.a. bedingt durch eine bereits sehr hohe Center-Dichte – einen hohen Sättigungsgrad aufweist, entwickelte sich in den vergangenen Jahren der Trend hin zu Sanierungen, Restrukturierungen und Erweiterungen im Bestand.
2 CB Richard Ellis, Einzelhandelsmarkt Österreich Herbst 2010
1 Quellen: EHL Büromarktbericht Herbst 2010; CB Richard Ellis, EMEA Yields and Rents Q4 2010
2010 war in Österreich ein Jahr des Wohnungsmarktes. Im Zuge der Finanzkrise wuchs das Interesse an Investitionen in Wohnimmobilien deutlich, was zu einem Wertzuwachs insbesondere bei Baugrundstücken für Einfamilienhäuser sowie für innerstädtisch gelegene Zinshäuser in allen Bundesländern führte. Der leichte Preisrückgang im Herbst 2008 ist damit längst mehr als ausgeglichen. Besonders in Wien übertraf die Nachfrage nach Zinshausobjekten in guten Lagen bei weitem das Angebot, Objekte in diesem Segment erzielten in der Inneren Stadt Spitzenwerte von 3200 bis 5100 €/m². Die Mietpreisentwicklung fiel hingegen nicht so dynamisch aus. In der Wiener Innenstadt lagen die durchschnittlichen Angebotsmieten zwischen 14 und 16 €/m², in den übrigen Bezirken zwischen 8 und 14 €/m².
Die Bundeshauptstadt Wien erreichte 2010 einen Rekordzuwachs bei den Gästeübernachtungen. Bis Oktober 2010 wurden 9,1 Millionen Übernachtungen gezählt, Hauptreisegrund ist neben dem Freizeit- und Kulturtourismus die Teilnahme an Kongressen. Die Wiener Innenstadt ist nach wie vor der begehrteste Standort für internationale Hotelketten, die in Wien bereits gut vertreten sind. Allerdings sind auch Standorte an Haupteinfallsstraßen sowie in der Nähe von Verkehrsknotenpunkten wie dem Westbahnhof und Südbahnhof, der bis 2015 als neuer Hauptbahnhof ausgebaut wird, für Investoren interessant.
Der Trend zur Preissensibilität unter den Reisenden setzte sich auch 2010 fort, wovon vornehmlich Hotelbetriebe im Budgetbereich profitierten. In Wien nahm die durchschnittliche Zimmerauslastung (ARR) gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 13% zu. Sie erreichte von Jänner bis September 2010 einen Wert von 72%. Diese hohe Auslastung konnte allerdings nur durch Zugeständnisse bei den Zimmerpreisen erzielt werden. Der RevPar (durchschnittlicher Erlös pro Zimmer) lag im 9-Monats-Durchschnitt bei 65 €. Aufgrund des erweiterten Angebotes an Neubetrieben ist ein erhöhter Preisdruck entstanden, der auch in den kommenden Jahren zu Marktbereinigungen in allen Segmenten führen wird.
WIEN, Wolfganggasse 58-60
1 Quellen: Mietpreisspiegel www.immobilien.net; Otto Immobilien Zinshausmarktbericht 2010
2 Quellen: Christie & Co, Hotelmarkt Wien, Oktober 2010; STR Global in Deka Immobilienmotor 2011; Metzger Realitäten Gruppe
Die rasante konjunkturelle Erholung der deutschen Volkswirtschaft gepaart mit dem zurückkehrenden Investorenvertrauen in die Nachhaltigkeit und Attraktivität des Investmentstandorts Deutschlands sorgten 2010 für Steigerungen des Investmentumsatzes bei gewerblich genutzten Immobilien von 83% gegenüber dem Vorjahr. Vor allem in der starken Nachfrage nach Core-Immobilien war das begrenzte Angebot an risikominimalen Produkten der limitierende Faktor.1 Auch der Vermietungsmarkt zeigte mit einem anziehenden Flächenumsatz und stabilen bis leicht steigenden Mieten erste Anzeichen der Erholung.
Der Verkauf des Opernturms für rund 550 Millionen Euro im Frankfurter Bankenviertel war die letzte große Transaktion am deutschen Investmentmarkt des Jahres 2010 und zeigte symbolhaft den Aufschwung am deutschen Gewerbeimmobilienmarkt. Das Transaktionsvolumen erlebte vor allem im vierten Quartal einen Aufschwung (6 Mrd. € Umsatz) und lag zum Jahresende mit insgesamt 19,6 Mrd. € rund 85% über dem Vorjahreswert. In den sechs wichtigsten deutschen Immobilienstandorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München erreichten die Transaktionen ein wertmäßiges Volumen von 11,1 Mrd. € und damit 90% mehr als 2009. Vor allem ausländische Investoren (37% Anteil am Gesamtinvestitionsvolumen) setzten 2010 wieder verstärkt auf den deutschen Markt. Das niedrige Zinsniveau und damit günstige Investmentkonditionen sowie das enorme Wirtschaftswachstum machten deutsche Immobilien 2010 besonders lukrativ, hauptsächlich für Pensionskassen, offene sowie geschlossene Fonds sowie private Equities.
Alle Assetklassen konnten 2010 deutliche Umsatzsteigerungen verzeichnen. Mit 7,8 Milliarden Euro Umsatz (Anteil von 40% am Gesamtumsatz) wurden überwiegend Einzelhandelsobjekte gehandelt, gefolgt von Büroimmobilien (Anteil von 37% und 7,3 Milliarden Euro Umsatz). Dabei wurden nahezu vollvermietete Gebäude in besten Lagen mit einer nachhaltigen und bonitätsstarken Mieterstruktur (Core) nachgefragt. Das begrenzte Angebot an Core Immobilien für Investoren wirkte sich dämpfend auf die Objektrenditen aus, die in den Spitzenlagen der Bürohochburgen deutlich, teilweise unter die 5-%-Marke, fielen. Die Spitzenrenditen lagen zwischen 4,85% (München und Hamburg) und 5,3% in Köln, Frankfurt verzeichnete Spitzenrenditen von 4,9%.
Da die Vermietungsmärkte im Bürosegment immer zeitversetzt auf einen konjunkturellen Aufschwung reagieren, blieb die Flächennachfrage 2010 noch verhalten. Eine steigende Nachfrage wird erst im Laufe des aktuellen Jahres erwartet, denn durch die anziehende Konjunktur stellen Unternehmen wieder mehr Mitarbeiter ein und benötigen deshalb weitere Büroflächen. Nichtsdestotrotz lagen die Flächenumsätze 2010 bereits deutlich über dem Vorjahresniveau. An den CA Immo Standorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Köln und München wurden zusammen über 2,2 Mio. m² Bürofläche vermietet. Berlin und München waren mit rund 541.000 m² bzw. 505.000 m² vermieteter Bürofläche umsatzführend, gefolgt von Frankfurt (plus 34,3%).
Die Flächen im Bau haben sich im Jahresverlauf 2010 deutlich reduziert. An den fünf CA Immo Standorten befinden sich rund 1.331.000 m² Büroflächen im Bau, von diesen sind noch rund 60% verfügbar. Parallel hierzu haben sich die Leerstände von marktadäquaten Flächen deutlich reduziert, während sich der strukturelle Leerstand nur sehr zögerlich abbaute. Im Zusammenhang mit einem abnehmenden Fertigstellungsvolumen in den kommenden Jahren wird demnach das Angebot an modernen Büroflächen in den deutschen Bürohochburgen knapper werden. Auch die Mieten sollten 2010 ihren Tiefpunkt durchschritten haben. Vor allem wegen des verknappten Angebots an modernen Flächen ist ein Ansteigen der Spitzenmieten in den nächsten Monaten zu erwarten. Zum Jahresende lagen diese zwischen 20,90 €/m² (Berlin) und 38,50 €/ m² (Frankfurt).
Der sich am deutschen Einzelhandelsimmobilienmarkt schon in den vergangenen Jahren abzeichnende Trend hin zu qualitativ hochwertigen innerstädtischen Lagen setzte sich 2010 fort. Entsprechend stiegen die Ladenmieten in den 1a-Lagen geringfügig an und erreichten in den 20 deutschen Top-Einzelhandelsstandorten durchschnittlich 125 €/m². Die höchsten Einzelhandelsmieten wurden mit 290 €/m² Verkaufsfläche in Münchens 1a-Lagen erzielt. Anleger investierten vermehrt in Einzelhandelsimmobilien, so dass im Jahresverlauf 2010 die Spitzenrenditen in den 1a-Lagen sanken. Für Shopping-Center lag die durchschnittliche Spitzenrendite der Big-7-Standorte Ende 2010 bei 5,3%. CA Immo entwickelt im Rahmen einer Joint-Venture-Beteiligung ein integriertes Shopping Cen-
1 CB Richard Ellis, Deutschland Investment Quarterly Q4 2010
2 Quelle: BNP Paribas Real Estate 2011
3 Quellen: BNP Paribas Real Estate 2011; gif e.V. Ergebnisse der Jahreserhebung 2010
4 Quellen: IVD-Gewerbe-Preisspiegel 2010/2011; Jones Lang LaSalle 2011
ter in Frankfurt am Main, wo die Mietpreise bei Neuvermietungen um rund 8% anzogen. Folglich bestehen in
Frankfurt nach wie vor deutliche Marktpotenziale in diesem Segment.
| 2010 | 2009 | Veränd. in % | |
|---|---|---|---|
| Berlin | |||
| Büroflächenumsatz in m² | 541.000 | 444.000 | 21,8% |
| Leerstand in m² | 1.500.000 | 1.500.000 | 0,0% |
| Leerstandsrate in % | 8,3 | 8,4 | –1,2% |
| Spitzenmiete in €/m² netto kalt | 20,9 | 20,1 | 4,0% |
| Durchschnittsmieten in €/m² netto kalt | 12,2 | 10,7 | 14,0% |
| Düsseldorf | |||
| Büroflächenumsatz in m² | 336.600 | 243.100 | 38,5% |
| Leerstand in m² | 829.200 | 760.000 | 9,1% |
| Leerstandsrate in % | 11,1 | 10,4 | 6,9% |
| Spitzenmiete in €/m² netto kalt | 23,5 | 22,8 | 3,1% |
| Durchschnittsmieten in €/m² netto kalt | 14,3 | 13,7 | 4,4% |
| Frankfurt | |||
| Büroflächenumsatz in m² | 470.000 | 350.000 | 34,3% |
| Leerstand in m² | 1.752.000 | 1.690.000 | 3,7% |
| Leerstandsrate in % | 14,7 | 14,3 | 2,4% |
| Spitzenmiete in €/m² netto kalt | 38,5 | 35,0 | 10,0% |
| Durchschnittsmieten in €/m² netto kalt | 20,0 | 20,0 | 0,0% |
| Köln | |||
| Büroflächenumsatz in m² | 218.000 | 250.000 | –12,8% |
| Leerstand in m² | 625.000 | 665.000 | –6,0% |
| Leerstandsrate in % | 8,4 | 9,0 | –6,9% |
| Spitzenmiete in €/m² netto kalt | 21,6 | 21,4 | 0,9% |
| Durchschnittsmieten in €/m² netto kalt | 11,3 | 11,5 | –1,7% |
| München | |||
| Büroflächenumsatz in m² | 504.900 | 453.800 | 11,3% |
| Leerstand in m² | 1.178.400 | 1.020.000 | 15,5% |
| Leerstandsrate in % | 8,5 | 7,7 | 10,4% |
| Spitzenmiete in €/m² netto kalt | 33,9 | 33,9 | 0,0% |
| Durchschnittsmieten in €/m² netto kalt | 17,5 | 16,9 | 3,5% |
Anmerkung: alle Flächenangaben sind in Mietfläche gif angegeben, Umrechnungsfaktor BGF x 0,85, der Flächenumsatz schließt Eigennutzer-Transaktionen mit ein. Quelle: gif e.V., Jahreserhebung der Büromärkte 2009 und 2010 des Arbeitskreis Marktanalysen und Bedarfsprognosen; Stand Jänner 2011.
Die Nachfrage und damit auch die Preissituation am deutschen Wohnungsmarkt sind durch eine klare geografische Streuung gekennzeichnet, die sich auch 2010 wieder deutlich herausbildete: je größer und wirtschaftstärker die Stadt und je besser die Mikrolage innerhalb der Stadt, umso deutlicher fällt die Preissteigerung aus. Damit zogen die Wohnungsmarktpreise vornehmlich in den Zentren deutscher Agglomerationsräume an.
Die Mieten für Neubauwohnungen im mittleren Wohnsegment nahmen um durchschnittlich 2,4% zu (auf 6,41 €/m²). Neubauwohnungen mit gutem Wohnwert verteuerten sich um 2,3%, Bestandwohnungen um 1,4% bis 2,2%. Ähnliche Steigerungsraten waren auch im Eigentumssegment zu beobachten. Preisführend bei den Großstädten ist mit Wohnungspreisen bis zu 3.900 €/m² nach wie vor München. Die Preisentwicklung ist auf die Verknappung des Wohnungsangebotes in zentralen Lagen, auf die Zunahme von Ein-Personen-Haushalten und die geringe Neubauquote zurückzuführen. Die Wohnungsmarktprognose des Bundesinstituts für Bau- Stadt- und Raumforschung (BBSR) zeigt, dass auch in den nächsten Jahren keine gesteigerte Wohnungsbautätigkeit zu erwarten ist. Dies könnte in den deutschen Wachstumsregionen weiterhin zu einer angespannten Wohnungsmarktlage führen und die Preise für Wohnraum noch weiter nach oben treiben.
Am deutschen Hotelmarkt spiegelte sich 2010 die konjunkturelle Erholung nur bedingt wider. Zwar nahmen die Übernachtungen wieder zu, doch viele Unternehmen und Privatreisende agierten immer noch kostenbewusst, sodass speziell Hotelbetriebe aus dem Budget-Segment vom Aufschwung profitierten. Entsprechend ihrer Umsatzerfolge waren Budgethotels an deutschen Standorten auch beliebte Investmentobjekte für institutionelle Anleger. Mit Hilfe einer aggressiveren Preispolitik und optimierter Wirtschaftlichkeit schöpften auch Betriebe aus dem Fünf- und Vier-Sterne-Segment Marktanteile aus dem mittleren Segment ab.
In Berlin stiegen die Übernachtungszahlungen deutlich, die durchschn. Auslastung nahm um 2,7% zu und lag im September 2010 bei 68,9%. Der durchschnittliche Erlös pro Zimmer (RevPar) steigerte sich um 11,8% auf 60,1 €. Daher ist Berlin für internationale Hotelbetreiber nach wie vor erste Wahl für einen Eintritt in den deutschen Markt und konnte eine Zunahme international geführter Häuser verzeichnen. Auch Frankfurt und München profitierten von steigenden Übernachtungszahlen. In Frankfurt nahm die durchschnittliche Auslastung bis Ende des dritten Quartals 2010 um 13,4% (auf 64,8%) zu. Dies kann als deutliches Anzeichen der konjunkturellen Erholung gedeutet werden, denn das Reiseaufkommen in Frankfurt ist stark vom Geschäftsreiseverkehr geprägt.
Quelle: STR Global in DekaBank Immobilienmotor 2011
2
FRANKFURT, Einkaufszentrum Skyline Plaza, Visualisierung
1 Quellen: IVD-Wohn- Preisspiegel 2010/2011; BBSR 2010
Obwohl von der Wirtschaftskrise stärker getroffen als stabilere Märkte wie Deutschland, zogen die Immobilieninvestments in der CEE-Region im Jahr 2010 vergleichsweise rasch wieder an. Da das wirtschaftliche Niveau in den osteuropäischen Ländern allerdings sehr unterschiedlich ist, zeigte sich auch der Investmentmarkt inhomogen. Rund drei Viertel aller Immobilieninvestments wurden in Polen und Russland getätigt, während die Liquidität vor allem in Südosteuropa nach wie vor auf sehr niedrigem Niveau ist. Dieses CEE-SEE-Gefälle spiegelt sich auch in der Entwicklung der Spitzenrenditen sowie der Mietpreise wider.
2010 wurden am Investmentmarkt Mittel- und Osteuropas (CEE) rund 5 Mrd. € umgesetzt, das bedeutet ein Umsatzplus von 90% im Vergleich zum Vorjahr. Das Transaktionsgeschehen fand vornehmlich in Russland und Polen statt, die zusammen mit 74% am Gesamtumsatz beteiligt waren. Am russischen Investmentmarkt waren die Preissteigerungen am stärksten zu spüren, sowohl in Moskau als auch in St. Petersburg. Dort gab die Top-Rendite im Jahresvergleich um 150 bzw. um 400 Basispunkte nach und erreichte ein Niveau von 10,50% bzw. 12,0%. In Warschau und Budapest gingen die Spitzenrenditen für Büroobjekte um 50 Basispunkte zurück und liegen nun bei 6,25% bzw. 7,50%. Auch Prag und Bratislava verzeichneten sinkende Renditen, die zum Jahresende Werte von 6,75% respektive 7,25% erreichten. In den kleineren SEE-Märkten wie Bulgarien, Kroatien und Serbien lag das Investmentgeschehen dagegen annähernd brach. Entsprechend blieben die Spitzenrenditen in Belgrad und Sofia auf Vorjahresniveau (10,0%). In Zagreb ging die Spitzenrendite um 20 Basispunkte zurück. Einzig Rumänien verzeichnete einen Rückgang von 50 Basispunkten mit einer Spitzenrendite von 9,0%.
So unterschiedlich sich die Konjunktur in den osteuropäischen Ländern 2010 entwickelte, so inhomogen zeigten sich auch die Büromärkte. Die Vermietungsleistung – und damit auch die Mietpreise – zogen in den etablierten CEE-Märkten, allen voran in Warschau und Prag, im Lauf des Jahres 2010 wieder an, wenn auch von niedrigem Niveau. Währenddessen blieben die Vermietungsmärkte in Südosteuropa weiterhin verhalten. Die konjunkturelle Erholung in Polen spiegelte sich auf dem Warschauer Büromarkt wider. Dort stieg die Spitzen-miete im Vergleich zum Vorjahr um 9% auf 25 €/m² an. Ähnliche Wachstumstendenzen waren auch in den russischen Märkten Moskau und St. Petersburg zu beobachten. In Moskau stieg die Top-Miete um 6% auf rund 40 €/m² (673 US \$/m² p.a). Auch in St. Petersburg kam im zweiten Halbjahr der Büromarkt in Fahrt, sodass die Mieten um rund 7% auf ca. 37 €/m² (598 \$/m² p.a.) anstiegen.
1 Quellen: CB Richard Ellis (CEE Property Investment; EMEA Rents an Yields Q4 2010)
2 Quelle: CB Richard Ellis, EMEA Rents an Yields Q4 2010
| Stand: 4. Quartal 2010 | ||||
|---|---|---|---|---|
| Spitzenmiete | Leerstand | Spitzenrendite | Entwicklung Renditen | |
| in €/m | Dezember 2010 | Trend | ||
| Moskau | 40 | 19% | 10,50% | sinkend |
| St. Petersburg | 37 | 23% | 12,00% | sinkend |
| Warschau | 25 | 7% | 6,25% | sinkend |
| Prag | 21 | 13% | 6,75% | sinkend |
| Budapest | 20 | 21% | 7,50% | sinkend |
| Bukarest | 19,5 | 18% | 9,00% | sinkend |
| Sofia | 14 | 24% | 10,00% | stabil |
| Belgrad | 16,5 | 25% | 10,00% | stabil |
| Bratislava | 17 | 11% | 7,25% | sinkend |
Quellen: Jones LangLaSalle European Office Property Clock, CA Immo, CB Richard Ellis EMEA Rents and Yields Q4 2010
In Prag bewegten sich die Spitzenmieten mit 21 €/m², in Bratislava mit 17 €/m² und Budapest mit 20 €/m² konstant auf Vorjahresniveau, während Zagreb, Sofia und Belgrad sinkende Spitzenmieten aufwiesen
Das Neubauvolumen von Shopping-Centern hat sich seit 2009 vor allem in den CEE- und SEE-Staaten deutlich erhöht. Die Center-Dichte ist jedoch in den einzelnen Ländern sehr unterschiedlich und deutlich vom Wohlstand des jeweiligen Landes abhängig. In Polen und Tschechien kommt es durch weitere Neuprojektentwicklungen zu einer deutlichen Verdichtung, während Russland, Rumänien und Bulgarien im gesamteuropäischen Vergleich noch unterversorgt sind. 2010 gingen in fast allen ost- und mitteleuropäischen Märkten die Einzelhandelsmieten wegen fehlender Kaufkraftdynamik zurück. Besonders betroffen war einmal mehr Ungarn. Aber auch in Ländern mit insgesamt positiver gesamtwirtschaftlicher Entwicklung wie Tschechien und Polen waren die Chancen auf einen deutlichen Anstieg der Mieten im Retailbereich aufgrund der hohen Center-Dichte gering. Hier lagen die
1 Quelle: DekaBank Immobilien Monitor 2011 Spitzenmieten zum Ende des dritten Quartals 2010 bei ca. 55 €/m² (Polen) bzw. bei 50 €/m² (Tschechien).
Rund 90 Millionen Menschen reisen pro Jahr in die CEE-Region – ein Wachstum, das durch Billigflieger und Investitionen der Regierungen in die Infrastruktur angekurbelt wurde. Auch 2010 blieben vornehmlich Geschäftsreisende das wichtigste Kundensegment in der CEE-Region. Obwohl diese nach wie vor deutlich kostenbewusster vereisten als vor Einbruch der Krise, zeigen die Indikatoren der Hotelperformance 2010 für die Region wieder einen leichten Aufwärtstrend. So konnte am CA Immo Standort Prag von Januar bis September 2010 eine Steigerung der Auslastungszahlungen um 9,3% auf 62,2% und im geringen Umfang auch ein erhöhter durchschnittlicher Erlös pro Zimmer (RevPar) um 2% auf 65 € registriert werden. In Moskau nahmen die Werte im gleichen Zeitraum ebenso wieder zu (um 10% auf 62%; RevPar um 9% auf 87 €). In Budapest stieg zwar die durchschnittliche Belegung um 10,5% auf 59% an, der durchschnittliche Zimmererlös steigerte sich lediglich geringfügig (RevPar: 37 €).
BELGRAD, Sava Business Center
Die CA Immo Gruppe ist in den Regionen Österreich und Deutschland sowie in Osteuropa positioniert. Das Kerngeschäft der Gruppe ist auf gewerblich genutzte Immobilien mit deutlichem Fokus auf Büroimmobilien ausgerichtet und umfasst sowohl Bestandsimmobilien (76% des Gesamtportfolios) als auch Projektentwicklungen (22% des Gesamtportfolios), je rund 1% des Immobilienvermögens sind zum Handel bestimmt bzw. zur Veräußerung gehaltene Immobilien.
Die CA Immo Gruppe weist in der Konzernbilanz 2010 ein Immobilienvermögen von rund 3,6 Mrd. € (Stand 31.12.2009: 3,5 Mrd. €). Davon entfallen 2,8 Mrd. € (78% des Gesamtportfolios) auf Bestandsimmobilien inklusive selbst genutze und zum Handel bzw. Verkauf bestimmte Immobilien sowie 790,9 Mio. € (22% des Gesamtportfolios) auf Immobilienvermögen in Entwicklung.
Das Bestandsportfolio der Gruppe umfasst zum Stichtag 31.12.2010 eine vermietbare Gesamtnutzfläche von 1,5 Mio. m², wovon rund 62% auf Büro- und 24% auf Gewerbe- und Lagerflächen entfallen. Die restlichen Flächennutzungen verteilen sich mit 7% auf Geschäfts-, 5% Hotelflächen und 2% auf Wohnflächen. Nach Bilanzwert liegen ca. 49% der Bestandsimmobilien in Deutschland, 26% entfallen auf Österreich und 25% der Ertragsimmobilien liegen in Ländern der CEE und SEE-Region.
Von den Projektentwicklungen entfallen ca. 3% auf Entwicklungen und strategische Grundstücksreserven der CA Immo in Österreich, 94% auf Deutschland und die restlichen 3% auf Projekte in den CEE und SEE-Ländern sowie der CIS. Von den deutschen Projektentwicklungen im Gesamtbilanzwert von 741,6 Mio. € entfallen rd. 282 Mio. € auf Projekte, die sich entweder in Bau befinden oder bei denen ein Baubeginn in naher Zukunft ge-
plant ist, sowie 460 Mio. € auf längerfristige Liegenschaftsreserven.
Die Gruppe erwirtschaftete 2010 Mieterlöse in Höhe von 164,4 Mio. € (2009: 177,0 Mio. €). Auf Basis der annualisierten Mieterlöse rentiert das Bestandsportfolio mit 5,8% (2009: 6,5%). Der Leerstand nach Fläche betrug zum 31.12.2010 11,5%, der wirtschaftliche Vermietungsgrad liegt bei 88% (31.12.2009: 91%). Der Rückgang in der Vermietung resultiert aus der wie geplant erfolgten Flächenrückgabe der Firma Siemens am Areal Erdberger Lände sowie aus der 2010 in den Bestand übernommenen Projektfertigstellung Poleczki Business Park (Warschau) und dem am Wege eines Forward Purchase übernommenen Büroobjekt Megapark (Sofia). In einem Like-for-like Vergleich exklusive den zuvor genannten Sonderfällen liegt die wirtschaftliche Mietauslastung per 31.12.2010 quasi unverändert bei 90%.
| Österreich | Deutschland | Ost-/- Südosteuropa |
Gesamt | ||
|---|---|---|---|---|---|
| Immobilienvermögen 31.12.2009 | Mio. € | 739,1 | 2.102,7 | 674,0 | 3.515,8 |
| Neuanschaffungen | Mio. € | 0,0 | 7,0 | 34,4 | 41,5 |
| Investitionen in laufende Projekte | Mio. € | 0,6 | 239,5 | 18,2 | 258,4 |
| Investitionen in den Bestand | Mio. € | 14,4 | 7,1 | 4,4 | 25,9 |
| Neubewertung/Wertminderung | Mio. € | 17,9 | 39,3 | –12,3 | 44,8 |
| Abgänge | Mio. € | –36,0 | –229,8 | –8,4 | –274,2 |
| Immobilienvermögen 31.12.2010 | Mio. € | 736,0 | 2.165,9 | 710,3 | 3.612,2 |
| Jahresmieterlös1) | Mio. € | 39,0 | 79,8 | 45,5 | 164,3 |
| Annualisierter Mieterlös | Mio. € | 36,1 | 78,9 | 50,2 | 165,2 |
| Wirtschaftliche Leerstandsrate Bestandsimmobilien | % | 18,2 | 1,8 | 18,8 | 11,8 |
| Bruttorendite (bezogen auf Bestandsimmobilien) | % | 5,1 | 5,3 | 7,4 | 5,8 |
1) inkl. Jahresmieterlös aus 2010 verkaufter Objekte (8,1 Mio. €)
BILANZWERT
NACH SEGMENTEN
1) Das Segment Deutschland inkludiert eine Liegenschaft in der Schweiz.
60
| SEGMENTIERUNG DES IMMOBILIENVERMÖGENS NACH BILANZPOSITIONEN | |
|---|---|
| Österreich | Deutschland | Ost- | Gesamt | ||
|---|---|---|---|---|---|
| /Südosteuropa | |||||
| Bestandsimmobilien | |||||
| Nutzfläche (exklusive Kfz-Plätze) | m² | 363.789 | 751.130 | 337.377 | 1.452.296 |
| Anzahl Kfz-Plätze | Stück | 4.234 | 8.191 | 5.922 | 18.346 |
| Bilanzwert | Mio. € | 703,7 | 1.334,9 | 677,6 | 2.716,2 |
| Jahresmieterlös | Mio. € | 38,9 | 63,2 | 45,5 | 147,6 |
| Mieterlöse (annualisiert) | Mio. € | 36,1 | 70,8 | 50,2 | 157,1 |
| Wirtschaftliche Leerstandsrate | % | 18,2 | 1,8 | 18,8 | 11,8 |
| Bruttorendite | % | 5,1 | 5,3 | 7,4 | 5,8 |
| Nettorendite | % | 4,7 | 4,1 | 5,4 | 4,6 |
| Immobilienvermögen in Entwicklung | |||||
| Nutzfläche (exklusive Kfz-Plätze) | m² | 5.047 | 105.049 | 38.912 | 149.008 |
| Anzahl Kfz-Plätze | Stück | 20 | 639 | 761 | 1.420 |
| Bilanzwert | Mio. € | 21,6 | 741,3 | 27,7 | 790,6 |
| Jahresmieterlös | Mio. € | 0,0 | 8,5 | 0,0 | 8,6 |
| Mieterlöse (annualisiert) | Mio. € | 0,0 | 7,2 | 0,0 | 7,2 |
| Zum Handel bestimmte Immobilien | |||||
| Nutzfläche (exklusive Kfz-Plätze) | 0 | 20.807 | 0 | 20.807 | |
| Anzahl Kfz-Plätze | m² Stück |
0 | 200 | 0 | 200 |
| Bilanzwert | Mio. € | 0,0 | 45,3 | 0,0 | 45,3 |
| Jahresmieterlös | Mio. € | 0,0 | 7,9 | 0,0 | 7,9 |
| Mieterlöse (annualisiert) | Mio. € | 0,0 | 0,9 | 0,0 | 0,9 |
| Immobilienvermögen selbstgenutzt | |||||
| Nutzfläche (exklusive Kfz-Plätze) | m² | 2.879 | 820 | 0 | 3.699 |
| Anzahl Kfz-Plätze | Stück | 40 | 3 | 0 | 43 |
| Bilanzwert | Mio. € | 10,4 | 3,2 | 0,0 | 13,6 |
| Zur Veräußerung gehaltenes | |||||
| Immobilienvermögen | |||||
| Nutzfläche (exklusive Kfz-Plätze) | m² | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Bilanzwert | Mio. € | 0,3 | 41,2 | 5,0 | 46,5 |
| Jahresmieterlös | Mio. € | 0,1 | 0,2 | 0,0 | 0,3 |
| Mieterlöse (annualisiert) | Mio. € | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 |
| GESAMT | |||||
| Nutzfläche (exklusive Kfz-Plätze) | m² | 371.715 | 877.806 | 376.289 | 1.625.809 |
| Anzahl Kfz-Plätze | Stück | 4.294 | 9.032 | 6.683 | 20.009 |
| Bilanzwert | Mio. € | 736,1 | 2.165,9 | 710,3 | 3.612,2 |
| Jahresmieterlös | Mio. € | 39,0 | 79,8 | 45,5 | 164,4 |
| Mieterlöse (annualisiert) | Mio. € | 36,1 | 78,9 | 50,2 | 165,2 |
| Wirtschaftliche Leerstandsrate | % | 18,2 | 1,8 | 18,8 | 11,8 |
| Bruttorendite | % | 5,1 | 5,3 | 7,4 | 5,8 |
| Nettorendite | % | 4,7 | 4,1 | 5,4 | 4,6 |
CA Immo ist als Investor in gewerblich genutzte Immobilien mit dem regionalen Fokus "Zentraleuropa" und den beiden Geschäftsfeldern "Bestandsimmobilien" und "Projektentwicklung" positioniert. Die Portfoliostrategie der Gruppe ist auf die spezifischen Gegebenheiten der einzelnen Märkte sowie die allgemeinen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen zugeschnitten. Wichtigste Ziele über alle Regionen und Assetklassen hinweg sind die Sicherung der Ertragskraft der Bestandsimmobilien und die möglichst effiziente Umsetzung der Entwicklungsprojekte.
Die Aktivitäten der CA Immo sind auf die Kernmärkte Österreich, Deutschland, Polen, Tschechien, Ungarn, der Slowakei und Rumänien konzentriert. In diesen Ländern (ausgenommen der Slowakei) verfügt die Gesellschaft über eigene Mannschaften, welche die Abwicklung der Projektentwicklungen und die Bewirtschaftung der Bestandsimmobilien vor Ort betreuen. Durch den Erwerb der Österreichischen Volksbanken-Immobilientochter Europolis AG Anfang 2011 wurde die Präsenz in den osteuropäischen Kernregionen zusätzlich intensiviert. Mittel- und langfristiges Ziel ist eine weitere regionale Konzentration des Portfolios, langfristiges Halten hochwertiger Immobilien im Bestand sowie organischer Vermögensaufbau in den definierten Kernmärkten der Gruppe. Insbesondere im Hinblick auf den hohen Stellenwert, den die CA Immo Gruppe dem Thema Nachhaltigkeit einräumt, gilt es, die durchschnittliche Qualität des Portfolios vor allem durch die Übernahme von Projektfertigstellungen in den Bestand zu steigern.
In den Sekundärmärkten gibt es über die Pflege des Bestands und die Fortführung bereits laufender Projektentwicklungen hinaus keine unmittelbaren Expansionsüberlegungen, gegebenenfalls können Exit-Chancen genützt werden. Laufende Entwicklungsprojekte in der GUS-Region, insbesondere in Russland, werden fortgeführt, neue Projekte aber kurz- bis mittelfristig nicht in Angriff genommen.
CA Immo war seit jeher als Bürospezialist positioniert und kann in diesem Segment auf umfassendes Know-how und langjährige Erfahrung zurückgreifen. Somit liegt der operative Schwerpunkt in beiden Geschäftsfeldern klar auf hochwertigen Büroimmobilien mit starker Orientierung an Spitzenlagen. Der für die kommenden Jahre geplante organische Vermögensaufbau im Bestand wird hauptsächlich im Bürosegment erfolgen, mittelfristig wird ein Büroanteil am Gesamtportfolio von mindestens 70% angestrebt. Durch die Übernahme der Europolis AG ist unter anderem der Logistik-Anteil am Gesamtvermögen auf 14% angestiegen. Dieser soll zusammen mit anderen Nutzungsarten wie Hotel- oder Wohnimmobilien mittelfristig unter 30% liegen.
Um die Volatilität des Projektentwicklungsgeschäfts weitgehend auszugleichen, wird ein Business-Mix von 80% Bestandsimmobilien zur Sicherung eines stabilen Cashflows und 20% Developments (auf Basis der Gesamtinvestitionskosten) zur Generierung höherer Renditen angestrebt. Diese Kombination bietet Vorteile für beide Geschäftsfelder: Das Bestandsimmobiliengeschäft erhält Zugang zu neuen, qualitativ hochwertigen Immobilien, während das Projektgeschäft auf einem stabilen Fundament aufbaut. Um zusätzliche Eigenmittel für die Umsetzung der Projektpipeline freizumachen, werden bis zu 10% der bestehenden Ertragsobjekte bzw. fertig gestellte Developments pro Jahr veräußert, abhängig von den Marktkonditionen und der Aufnahmefähigkeit des Investmentmarktes.
Märkte der CA Immo Gruppe
Das österreichische Bestandsportfolio verfügt über eine vermietbare Nutzfläche von rund 363.789 m² und repräsentiert gemäß aktueller Bewertung einen Bilanzwert von rund 703,7 Mio. €. Im vergangenen Geschäftsjahr erbrachte dieses Portfolio (inkl. der 2010 verkauften Objekte) Mieterlöse in Höhe von 38,9 Mio. € (2009: 46,0 Mio. €), was einer durchschnittlichen Rendite von 5,1% entspricht. Die Vermietungsleistung wurde 2010 vor allem durch die Großvermietung am Wiener Areal Lände 3 an die Post AG angekurbelt. Gesamt wurden 2010 rund 38.700 m² Fläche neu vermietet und die Verträge für zusätzliche 11.370 m² durch verlängerten Kündigungsverzicht prolongiert. Im Gegenzug wurden 67.600 m² aufgrund auslaufender Mietverträge zurückgestellt, davon entfallen 61.500 m² auf die Flächenrückgabe von Siemens Österreich am Areal Lände 3. Die wirtschaftliche Leerstandsquote im Bestandsportfolio (gemessen am Jahressollmietertrag) betrug 2010 18,2% (2009: 8,2%). Der Leerstand in m² zum Stichtag 31.12.2010 lag bei 23,7% (2009: 8,8%). Diese erhöhte Leerstandsrate begründet sich in der wie geplant 2010 erfolgten Flächenrückgabe der Firma Siemens am Areal Erdberger Lände in Wien und wird sich mit dem vertraglich fixierten schrittweisen Einzug der Post AG ab Anfang August 2011 wieder deutlich reduzieren.
CA Immo investierte im Jahr 2010 rund 15,4 Mio. € (2009: 8,2 Mio. €) in ihr Österreich-Portfolio, davon entfielen 9,2 Mio. € auf die Revitalisierung des Einkaufszentrums Galleria Landstraße. Zur Erhaltung der Gebäudesubstanz sowie der Qualität der Mieteinheiten wurden zusätzlich rund 2,4 Mio. € (2009: 3,3 Mio. €) an Instandhaltungskosten aufgewendet.
Das Wiener Einkaufszentrum Galleria in der Landstraßer Hauptstraße wurde seit Mitte 2009 umfassend technisch und architektonisch modernisiert. Das Investitionsvolumen betrug rund 15 Mio. €. Gleichzeitig mit der baulichen Veränderung wurde auch der Branchenmix erweitert. Im Oktober 2010 erfolgte wie geplant die Neueröffnung des Einkaufszentrums, das über eine vermietbare Centerfläche von rund 15.500 m² auf drei Verkaufsebenen verfügt. Zusätzlich sind rund 13.500 m² Bürofläche und eine Parkgarage mit 388 Stellplätzen vorhanden. Das Einkaufszentrum ist zu rund 97% vermietet und fasst 43 Shops, darunter namhafte Marken wie Müller, Spar, Swarovski und Intersport.
WIEN, Einkaufszentrum Galleria
2010 wurden strategisch bedingte Portfoliobereinigungen gezielt analysiert und umgesetzt. Vor allem kleine und mittlere Zinshäuser in Wien und den Landeshauptstädten konnten gewinnbringend am Markt platziert werden. In Summe wurden 2010 13 einzelne Liegenschaften verkauft, diese brachten Verkaufserlöse im Ausmaß von rund 37,5 Mio. € (2009: 77,1 Mio. €) ein.
| 31.12.2010 | 31.12.2009 | Veränderung | |
|---|---|---|---|
| Bilanzwert (Mio. €) | 703,7 | 702,0 | 0,2% |
| Annualisierte Mieterlöse (Mio. €) | 36,1 | 44,4 | –18,6% |
| Brutto-Anfangsrendite | 5,1% | 6,3% | –1,2 pp |
| Leerstand | 18,2% | 8,2% | +10,0 pp |
Unter dem Projektnamen Lände 3 wurde Anfang 2010 ein großflächiges Entwicklungs- bzw. Revitalisierungsprojekt auf der Liegenschaft in Wien 3, Erdberger Lände, gestartet. Das derzeit bestehende Areal umfasst mehrere Bauteile mit einer Bestandsfläche von insgesamt rund 82.000 m², die bis Februar 2010 vollständig an Siemens Österreich vermietet waren. Seit März 2010 übersiedelte Siemens wie geplant in mehreren Etappen an einen eigenen, neu entwickelten Standort. Bis zum Stichtag 31.12. wurden rund 61.500 m² Fläche zurückgestellt, die restlichen rund 20.500 m² sind bis 2014 an Siemens bzw. langfristig an einen Tankstellenbetreiber vermietet.
Von den zurückgestellten Bestandsflächen wird ein Bauteil mit rund 18.500 m² im Rahmen eines Revitalisierungsprojekts beginnend mit März 2011 umfassend saniert. Die Baugenehmigung liegt bereits vor, Gespräche zur Vermietung des Gebäudes nach Fertigstellung sind am Laufen.
Die restlichen zurückgestellten Flächen wurden sofort zur Nachvermietung freigegeben. Wichtige Vermietungserfolge wurden hierbei bereits erzielt, allen voran konnte im Dezember 2010 die österreichische Post AG als Großmieter gewonnen werden. Beginnend mit 1.8.2011 wird das Unternehmen auf der für fünf Jahre angemieteten, rund 32.000 m² fassenden Bestandsfläche am Standort Lände 3 ihre wesentlichen Büroeinheiten zusammenfassen. Darüber hinaus mietete sich auf dem Gelände ab
1.3.2010 ein Siemens Spin-off-Unternehmen auf rund 6.800 m² ein. Durch die großflächigen Neuvermietungen wurde ein wichtiger Auftakt für die Neupositiontionierung bzw. Neugestaltung des Standortes Lände 3 geschaffen. Aktuell sind rechtliche und organisatorische Maßnahmen für die Teilung des Gesamtstandorts sowie intensive Aktivitäten zur Revitalisierung der 2010 zurückgestellten Bestandsflächen im Gange. Die Gestaltung der Infrastruktur und sonstiger Außenbereiche des Areals wird aktuell gemeinsam mit dem Bezirk und dem Magistrat Wien bearbeitet und soll bis Herbst 2011 umgesetzt sein. In Zukunft sind weitere nachhaltige Investitionen an dem Gesamtstandort geplant. Die jährlichen Mieteinnahmen für den gesamten Komplex beliefen sich 2010 auf 5,2 Mio. € (2009: 9,7 Mio. €), für 2011 werden Einnahmen in Höhe von 3 bis 4 Mio. € erwartet.
Auf zwei CA Immo-Liegenschaften entstehen bis 2011 Hotels der MEININGER-Kette: In der Salzburger Fürbergstraße, angeschlossen an das städtische Einkaufszentrum "Zentrum im Berg", sowie in der Wiener Rembrandtstraße in unmittelbarer Nähe zum Augarten. Der Spatenstich erfolgte sowohl in Wien als auch in Salzburg im Oktober 2010. Im Salzburger Hotel entstehen 101 Zimmer, im Wiener Hotel 132. Das Investitionsvolumen in beide Liegenschaften beträgt seitens CA Immo rund 16 Mio. €. Das Hotel in Salzburg wird CA Immo im März 2011 fertig stellen und an den Betreiber, die Budget-Hotelkette MEININGER, übergeben. In Wien ist die Fertigstellung für Oktober 2011 geplant. MEININGER pachtet beide Häuser auf eine Laufzeit von 20 Jahren.
WIEN, Lände 3, Visualisierung Bauteil A
CA Immo ist seit Herbst 2006 in Deutschland investiert und baute in den Folgejahren das Portfolio weiter aus. So erwarb sie zum Jahreswechsel 2007/2008 von der Bundesrepublik Deutschland die Projektentwicklungsgesellschaft Vivico Real Estate GmbH, die 2001 aus der Verwertungsgesellschaft für Eisenbahnimmobilien hervorging. Mit dieser Akquisition übernahm CA Immo sowohl zentral gelegenen Liegenschaftsbesitz in den großen deutschen Städten im Gesamtwert von rund 1,3 Mrd. € als auch eine schlagkräftige Plattform zur Entwicklung dieser Areale. Zum Bilanzstichtag 31.12.2010 verfügt CA Immo in Deutschland über ein Immobilienvermögen von insgesamt 2,2 Mrd. €. Dies entspricht rund 60% des Gesamtimmobilienvermögens und macht Deutschland zum wichtigsten Markt der CA Immo Gruppe.
Strategisch konzentrierte sich die CA Immo Gruppe 2010 bei ihren Investmentaktivitäten auf die großen westdeutschen Städte wie München, Frankfurt und Berlin und hier auf die forcierte Fortführung von teilweise großflächigen, gemischt genutzten Stadtentwicklungsprojekten. Alle Aktivitäten von CA Immo werden über deutsche Tochtergesellschaften abgewickelt: Der überwiegende Teil der deutschen Bestandsimmobilien wird in der Vivico AG gehalten, während das Projektentwicklungsgeschäft in der Vivico Real Estate gebündelt ist. Details zu den Beteiligungen der CA Immo Gruppe in Deutschland finden Sie im Kapitel "Beteiligungen und Fonds".
Das Bestandsimmobilienvermögen in Deutschland umfasst neben Landmark Buildings wie der Königlichen Direktion in Berlin ein Liegenschaftspaket im Wert von 788 Mio. € im Bundesland Hessen. Diese Immobilien
sind langfristig – mit einer durchschnittlichen Mietvertragslaufzeit von noch 26 Jahren – an das Land Hessen vermietet. Das Bestandsportfolio verfügt über eine vermietbare Nutzfläche von rund 751.130 m² und repräsentiert gemäß aktueller Bewertung zum Bilanzstichtag einen Bilanzwert von rund 1.335 Mio. € (2009: 1.103 Mio. €). 2010 wurden Mieterlöse (inkl. 2010 verkaufter Objekte) in Höhe von 63,2 Mio. € (2009: 69,2 Mio. €) erwirtschaftet. Der Vermietungsgrad der Objekte betrug 2010 durchschnittlich 98,2% (2009: 97,8%), die Rendite des Portfolios lag per 31.12.2010 bei 5,3% (2009: 5,8%). CA Immo investierte 2010 rund 5,3 Mio. € in die Instandhaltung ihres deutschen Portfolios.
Im Juni erwarb CA Immo ein Bürohaus in Berlin für ca. 6,7 Mio. €. Das Objekt in der Lietzenburger Straße, südlich des Kurfürstendamms, verfügt über eine Bruttogrundfläche von 3.750 m² sowie 34 Stellplätze und Lagerflächen. Hauptmieter des Gebäudes ist die Generali Versicherungs AG, im Erdgeschoss befinden sich vermietete Einzelhandelsflächen.
2010 wurden plangemäß Verkäufe deutscher Liegenschaften im Ausmaß von 285 Mio. € getätigt, wovon ein wesentlicher Teil aus der Bilanzposition Immobilienvermögen in Entwicklung erfolgt ist. Aus diesen Verkäufen wurde ein Ergebnis in Höhe von 32,4 Mio. € lukriert, was zur Stärkung der Eigenmittelreserven und der Ertragsposition des Portfolios beiträgt. Verkauft wurden unter anderem großflächige Grundstücksreserven in Berlin, Frankfurt und Basel, nachdem entsprechende wertsteigernde Widmungen erzielt werden konnten. Die Verkäufe erfolgten im Zuge der langfristigen Entwicklung der weitläufigen, großteils innerstädtischen Areale im Besitz von CA Immo.
| 31.12.2010 | 31.12.2009 | Veränderung | |
|---|---|---|---|
| Bilanzwert (Mio. €) | 1.334,9 | 1.103,1 | 21,0% |
| Annualisierte Mieterlöse (Mio. €) | 70,8 | 63,9 | 10,7% |
| Brutto-Anfangsrendite | 5,3% | 5,8% | –0,5 pp |
| Leerstand | 1,8% | 2,2% | –0,4 pp |
KONZERNLAGEBERICHT
Im ersten Quartal 2010 verkaufte CA Immo ein rund 1.600 m² großes Grundstück im Frankfurter Europaviertel. Die Käuferin STRABAG Real Estate GmbH wird auf dem an der Europa-Allee gelegenen Baufeld ein 3-Sterne-Hotel errichten. Ein weiteres Grundstück im Ausmaß von rund 30.000 m² wurde im Herbst an die Bouwfonds Immobilienentwicklung Frankfurt veräußert. Das Wohnbauunternehmen plant dort die Errichtung von rd. 730 Wohnungen. Ende 2010 wurde auch der bereits vor Baubeginn fixierte Verkauf des an der Europa-Allee 12-22 gelegenen Bürogebäudes Nord 1 vollzogen. Das Gebäude, das unter anderem der internationalen Bank BNP Paribas als Deutschlandzentrale dienen wird, wurde am Wege eines Forward Purchase an den Offenen Immobilienfonds der Union Investment Real Estate veräußert und nun nach Fertigstellung an den Käufer übergeben.
Im Südosten des Berliner Gleisdreiecks wurde ein rund 30.000 m² großes Baufeld verkauft. Erwerber ist die Baugenossenschaft Initiative Möckernkiez, die in den kommenden Jahren ein nachhaltig konzipiertes Wohnquartier mit insgesamt 385 Wohnungen errichten wird. Im neuen Berliner Stadtquartier Europacity, unmittelbar gegenüber dem Berliner Hauptbahnhof, verkaufte CA Immo Ende 2010 ein rund 3.100 m² großes Grundstück. Entstehen soll dort eine Kombination aus Hotel, Büro und Gastronomie. Ein weiteres rd. 2.800 m² großes Grundstück in der Europacity, wurde Ende des Jahres verkauft. Geplant ist die Errichtung eines Bürogebäudes.
Im Münchner Schlossviertel Nymphenburg wurde ein rund 1.300 m² großes Grundstück veräußert. Hier besteht Baurecht für ein gemischt genutztes Gebäude mit einer BGF von ca. 4.200 m², davon rund 2.200 m² für Wohnungen und 2.000 m² für Büroflächen und hochwertiges Gewerbe. Im November veräußerte CA Immo zwei Grundstücke mit einer Fläche von insgesamt rd. 27.000 m² im Münchener Stadtteil Aubing. Der Käufer plant dort die Errichtung von ca. 46 Einfamilienhäusern.
Für die Entwicklung des Basler Stadtquartiers Erlenmatt konnten 2010 mehrere Investoren gewonnen werden. In Summe wurden 2010 mehrere Baufelder im Ausmaß von insgesamt rund 68.000 m² Grundfläche verkauft. Auf dem Areal ist die Realisierung unterschiedlicher Nutzungen, vor allem Wohnbau, geplant. Für alle Baufelder ist ein Bebauungsplan vorhanden.
Im Oktober wurde die ehemalige Bahndirektion in Hamburg-Altona verkauft. Der historische Gebäudekomplex aus dem Jahr 1894 wurde im Jahr 2002 aufwändig saniert und verfügt heute über ca. 31.900 m² moderne Büronutzfläche, die an die Deutsche Bahn AG vermietet sind.
Im ersten Quartal konnte in der Berliner Königlichen Direktion der Vertrag mit dem Hauptmieter, dem Transportunternehmen Bombardier Transportation, um sechs Jahre verlängert und von 15.000 m² auf rund 16.530 m² erweitert werden. Seit dem Jahr 2005 hat der Weltmarktführer in der Schienenverkehrsindustrie seinen Hauptsitz in der Königlichen Direktion.
Im Mai wurde ein neuer Mietvertrag für das in Bau befindliche Frankfurter Hochhaus Tower 185 abgeschlossen. PricewaterhouseCoopers (PwC) mietet 5.500 m² und damit vier Etagen zusätzlich an. Insgesamt kommt die Wirtschaftsprüfungsgesellschaft auf rund 66.000 m² Bürofläche im Tower 185, das entspricht einer Vorvermietungsquote von rund 68%.
FRANKFURT, Europa-Allee 12-22
Die CA Immo Gruppe hat in Deutschland per 31.12.2010 rund 147.000 m² vermietbare Nutzfläche mit einem budgetierten Gesamtprojektvolumen von rund 708 Mio. € in Bau. Rund 27% der Investitionskosten wurden bereits eingebracht, die verbleibenden Baukosten im Ausmaß von rund 515 Mio. € sind durch Kreditzusagen und Eigenmittel zu 100% gedeckt. Weitere Projekte mit einem Volumen von rd. 570 Mio. € sind in Planung, wobei diese teilweise mit Joint Venture Partnern realisiert werden. Der Anteil der CA Immo an diesem Projektvolumen wird bei ca. 200-250 Mio. € liegen. Mit dieser umfangreichen Projektpipeline sowie zusätzlichen Grundstücksreserven und Baurechtschaffungsprojekten im Wert von rund 460 Mio. € ist vor allem Deutschland Triebfeder für den geplanten, organischen Vermögensaufbau der kommenden Jahre und die CA Immo Gruppe der größte Projektentwickler in Deutschland. Auf den deutschen Liegenschaftsreserven der Gruppe wird bis 2014 Baurecht für ein Flächenvolumen im Ausmaß von rund 1,5 Mio. m² Bruttogrundfläche (BGF) angestrebt, wovon aus heutiger Sicht zwischen 30 und 40% auf Wohnwidmungen entfallen werden. Nach Erlangung der Baureife werden diese Liegenschaften entweder an Bauträger verkauft, für einen Endinvestor selbst bebaut oder nach Fertigstellung ins eigene Bestandsportfolio aufgenommen. Aktuelle Schwerpunkte der Entwicklungsaktivitäten in Deutschland sind unter anderem:
Das Europaviertel, ein neuer Stadtteil mit insgesamt rund 90 ha Fläche – davon 18 ha von CA Immo entwickelt – ist eine der größten Projektentwicklungen der CA Immo Gruppe. Hier entsteht unmittelbar neben der Frankfurter Messe und dem Bankenviertel ein modernes Quartier, das Wohnen, Büro, Gastronomie, Kongresszentrum und Einzelhandel miteinander verbindet. Namhafte Unternehmen wie BNP Paribas, PricewaterhouseCoopers, Realgrund oder Meininger wurden bereits als Mieter bzw. Investoren für dieses Quartier gewonnen.
Im Europaviertel wurde im Berichtsjahr das Ensemble CITY COLOURS in Kooperation mit der Realgrund AG entwickelt und fertig gestellt. Das Gebäude umfasst 112 Miet- und 51 Eigentumswohnungen, die Mietwohnungen wurden zur Gänze an die deutsche Versorgungsanstalt des Bundes und der Länder (VBL) veräußert, die Eigentumswohnungen sind zu 100% verkauft.
Das Meininger Hotel im Europaviertel eröffnete im April nach nur 15 Monaten Bauzeit. CA Immo hat für das Low-Budget-Hotel mit der Meininger-Gruppe einen 20 jährigen Pachtvertrag abgeschlossen. Das Hotel liegt verkehrsgünstig direkt an der Europa-Allee und profitiert von der unmittelbaren Nähe zur Frankfurter Messe.
Der unter Nachhaltigkeitsaspekten entwickelte Frankfurter Büroturm Tower 185 hat im Februar 2011 mit 200 Metern seine endgültige Höhe erreicht und ist damit das vierthöchste Gebäude der Mainmetropole. Ende 2010 sind die Mitarbeiter des Hauptmieters PwC in das Sockelgebäude des Turmes eingezogen. Als eines der ersten Hochhäuser in Europa wird der Tower 185 nach seiner Fertigstellung (Ende 2011) ein LEED-Gold-Zertifikat des U.S. Green Building Council erhalten. Ein DGNB-Vorzertifikat bekam das Bürohochhaus schon vor Baubeginn.
Der Bauantrag für das Einkaufszentrum Skyline Plaza im Frankfurter Europaviertel wurde im Dezember eingereicht. Noch vor Baubeginn erhielt das im Joint Venture mit ECE geplante Projekt für seine nachhaltige Planung das Vorzertifikat in Gold der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB). Die Shopping-Destination gegenüber dem Bürohochhaus Tower 185 wird über ca. 38.000 m² Einzelhandelsfläche für rund 170 Shops, ein rund. 8.500 m² großes Wellness- und Fitnessareal sowie ca. 4.500 m² Gastronomiefläche verfügen. Während der Planungs- und Bauphase werden Recyclingsysteme sowie ausschließlich schadstoffarme und umweltverträgliche Baustoffe verwendet. Bezüglich der geplanten Kongressflächen im Skyline Plaza laufen Gespräche mit potenziellen Betreibern.
FRANKFURT, Tower 185
CA Immo besitzt in der bayerischen Landeshauptstadt große Entwicklungsflächen in infrastrukturell sehr gut erschlossenen Lagen. Das Stadtquartier Arnulfpark® ist das erste Quartier der CA Immo in Deutschland, dessen Entwicklung sich dem Abschluss nähert. Hier entstehen nahe dem Münchener Hauptbahnhof auf ca. 18 ha Fläche rd. 1.000 Wohnungen und ca. 4.500 Arbeitsplätze, ergänzt durch Hotels, Restaurants, Nahversorger und kulturelle Einrichtungen. Im Frühjahr 2010 wurde für das Bürogebäude SKYGARDEN im Arnulfpark Richtfest gefeiert. Das gemeinsam von CA Immo und der OFB Projektentwicklung realisierte Gebäude verfügt über rd. 33.000 m² oberirdische Bruttogrundfläche. Noch vor Baubeginn hatte PricewaterhouseCoopers einen Vertrag über rd. 17.500 m² Mietfläche geschlossen. Das Unternehmen wird 2011 mit seiner rund 900 Mitarbeiter zählenden Münchener Dependance in den SKYGARDEN einziehen.
Im hochwertigen Wohn- und Büroquartier Schlossviertel Nymphenburg hat der Bau des Büro-, Geschäfts- und Ärztehauses AMBIGON begonnen. Das Gebäude vereint auf insgesamt ca. 16.400 m² BGF verschiedene Nutzungen unter einem Dach: Büros, Einzelhandel, ein Ärztehaus sowie einen Reha- und Fitnessbereich. Bereits vor Baubeginn konnte CA Immo für rund 47% der Mietflächen Verträge abschließen, darunter die Münchner asecuram Therapieleistungen GmbH, ein REWE-Markt sowie Aldi.
In Kooperation mit der Landeshauptstadt München hat Vivico einen städtebaulichen und landschaftsplanerischen Ideenwettbewerb "Leben in urbaner Natur" für ein neues Stadtquartier im Münchner Bezirk Laim am Berg durchgeführt. Auf Grundlage der Wettbewerbsergebnisse wird die Stadt München das weitere Bebauungsverfahren für das rund 135.000 m² große Gebiet durchführen.
In der deutschen Bundeshauptstadt sind ebenfalls mehrere Projekte in Planung, die für die Stadt Berlin große Bedeutung haben. Dazu zählt das Stadtquartier Europacity nördlich des Hauptbahnhofes. Das Gesamtgebiet ist mit 40 ha etwa doppelt so groß wie der Potsdamer Platz. CA Immo entwickelt davon ca. 20 ha. Den Auftakt bildet ein 17-geschoßiges Bürohochhaus am Europaplatz, das künftig als Deutschlandzentrale für den Mineralölkonzern TOTAL dienen wird. Das Unternehmen mietet den gesamten, als Green Building konzipierten Turm mit rund 14.000 m² an. Das rund 69 m hohe Gebäude soll in der zweiten Jahreshälfte 2012 bezogen werden. Für den TOUR TOTAL wird eine DGNB-Zertifizierung angestrebt.
Um der Entwicklung des gesamten Areals zusätzliche Impulse zu geben, initiierte Vivico 2010 eine Nachhaltigkeitswerkstatt. Über einen Zeitraum von sechs Monaten trafen sich rd. 25 Experten aus Politik, Wirtschaft und Forschung und entwickelten einen Katalog mit Vorschlägen zu den Themen Abfall, Baustoffe, Energie, Freiraum, Soziales, Verkehr und Wasser. Die Ergebnisse stellten Senat, Bezirk sowie die Grundstückseigentümer Deutsche Bahn und Vivico interessierten Bürgern und Medienvertretern auf einer Standortkonferenz vor.
Im Düsseldorfer Stadtquartier BelsenPark finden seit Jänner 2011 die Rückbauarbeiten statt. Das Gelände wird für die anschließende Bebauung vorbereitet; die Vermarktung läuft seit 2010. Für den Bebauungsplan des Düsseldorfer Projektes wurde im Sommer 2010 der Satzungsbeschluss gefasst und damit Baurecht geschaffen. Der BelsenPark ist als gemischt genutztes Stadtquartier konzipiert. Rund um einen etwa 2 ha großen Park entstehen in den nächsten Jahren insgesamt rund 450 Wohnungen sowie eine Fußgängerzone mit Geschäften und Büros.
Anfang 2010 wurde ein langfristiges 50:50 Joint Venture zwischen Vivico und den Stadtwerken Mainz geschlossen. Die Projektgesellschaft Zollhafen Mainz GmbH & Co. KG hat die Arbeiten zur Erschließung und Vermarktung des neuen Mainzer Quartiers aufgenommen. Auf ca. 30 ha des heutigen Mainzer Zollhafen-Geländes wird in den nächsten 10 bis 15 Jahren ein gemischt genutztes Stadtquartier entstehen, das Investitionsvolumen seitens CA Immo (inkl. Grundstück) wird rd. 53 Mio. € betragen.
Das Parkhaus RheinTriadem im Kölner Kunibertsviertel wurde von 200 auf 600 Plätze erweitert und umfasst nun sieben Etagen, die überwiegend öffentliche Stellplätze bereit halten.
Die CA Immo Gruppe investiert seit 1999 in Osteuropa und ist heute in neun Ländern Zentral-Osteuropas (CEE), Südosteuropas (SEE) sowie in Russland mit Bestandsimmobilien bzw. Projektentwicklungen präsent. Die Tochtergesellschaft CA Immo International AG, in der das gesamte Osteuropageschäft seit 2006 gebündelt war, wurde im November 2010 rückwirkend zum 31.12.2009 wieder mit der Muttergesellschaft verschmolzen. Das Geschäftsfeld Projektentwicklung wird seit 2006 im Wesentlichen über den Spezialfond CA Immo New Europe (CAINE) betreut, an dem CA Immo eine Beteiligung von 60% hält. Projekte, die davor gestartet wurden bzw. welche die Fondsvoraussetzungen nicht erfüllen, werden direkt von CA Immo umgesetzt.
Mit Übernahme der Immobiliengesellschaft Europolis AG per 1.1.2011 baute CA Immo ihre Präsenz in den osteuropäischen Märkten von 20% auf rund 44%1 am Gesamtportfolio deutlich aus, wobei diese Akquisition erstmals zum 31.3.2011 bilanziell wirksam wird. Folglich beziehen sich die nachstehenden Kennzahlen ausschließlich auf das CA Immo-Portfolio exklusive Europolis.
Das Bestandsportfolio der CA Immo besteht zum Großteil aus hochwertigen Büroimmobilien in zentralen Lagen in ost- und südosteuropäischen Hauptstädten. Zum Bilanzstichtag 31.12.2010 repräsentieren die Bestandsimmobilien einen Bilanzwert von rund 678 Mio. € (31.12.2009: 605 Mio. €). Die Gesellschaft ist in Polen, Tschechien, der Slowakei, Ungarn, Rumänien, Bulgarien, Slowenien und Serbien mit Bestandsimmobilien präsent, wobei auf die CEE-Staaten 62% und die Länder der SEE-Region 38% entfallen.
Das osteuropäische Bestandsportfolio umfasst 337.377 m² vermietbare Fläche und erwirtschaftete 2010 Mieterlöse in Höhe von 45,5 Mio. € (2009: 40,3 Mio. €). In Polen, Ungarn, Rumänien und Serbien verfügt CA Immo über lokale Managementgesellschaften. Diese lokale Präsenz ermöglicht eine optimale Bewirtschaftung der Immobilien und gewährleistet den direkten Kontakt zu den Mietern und zum Markt. Die lokalen Teams sind – abhängig von den regionalen Anforderungen – mit Aufgaben des Assetmanagements, der Vermietung, Verwaltung, Buchhaltung und Projektmanagements betraut.
CA Immo ist mit knapp zwei Drittel ihres osteuropäischen Immobilienvermögens traditionell stark in den CEE-Ländern vertreten. Zum Bestandsportfolio im Kernmarkt Polen zählen zwei hochwertige Büroobjekte in Warschau: das Warschau Financial Center (WFC, zu 50% im Besitz der CA Immo) und das Bürogebäude Wspólna im zentralen Business-Stadtteil der Hauptstadt. Beide Häuser erzielen gemessen an aktuellen Marktstandards ein ausgezeichnetes Mietniveau. Nach dem Auslauf von zwei großen Mietverträgen im WFC konnte eine rasche Neuvermietung mit guten Preisniveaus erreicht werden. Zum Stichtag beträgt der Leerstand im Warschau Financial Center 8%, wobei zum Stichtag bereits unterschriebene Mietverträge die Auslastung des Gebäudes per Anfang des zweiten Quartals 2011 wieder auf 93% erhöhen werden. Das Bürogebäude Wspólna ist zu 97% vermietet. Beide Liegenschaften verfügen insgesamt über eine vermietbare Nutzfläche von 32.015 m² und haben gemäß aktueller Bewertung einen Bilanzwert von rund 115,5 Mio. € (2009: 101,5 Mio. €).
In Tschechien besitzt die Gesellschaft die Business Hotels Europort am Prager Flughafen und das Diplomat Center in Pilsen – beides Marriott Courtyard Hotels – sowie ein Gebäude in Prag, das die English International School beherbergt. Zusammen verfügen diese drei Objekte über eine vermietbare Nutzfläche von 38.696 m² und sind wirtschaftlich voll ausgelastet (wirtsch. Leerstandsquote 2010: 2%, 2009: 1,6%). Gemäß aktueller Bewertung weisen die Gebäude einen Bilanzwert von rund 57,9 Mio. € (2009: 76,1 Mio. €) auf. Die im Vergleich zum Vorjahr niedrigere Bewertung reflektiert die wirtschaftlich angespannte Situation sowohl der Hotellerie in Prag im Allgemeinen als auch unseres Pachtvertragspartners im Besonderen.
Die gesamte Vermietungsleistung 2010 lag bei 78.136 m² vermietbarer Nutzfläche, davon wurden 37.883 m² nachbzw. erstmals neu vermietet, auf Vertragsverlängerungen entfallen 33.746 m² und 6.507 m² auf Flächenexpansionen bestehender Mieter. Das Bestandsportfolio weist per 31.12.2010 einen Vermietungsgrad nach Fläche von 80% (2009: 81%) auf, die wirtschaftliche Vermietungsquote (gemessen am Jahressollmietertrag) betrug 2010 81% (2009: 82%). Der gesamte Bestand weist eine Rendite von 7.4% (2009: 7,4%) auf, wobei die Objekte in SEE bei einer Rendite von 7,6% (2009: 8,2%) und jene in CEE bei 7,3% (2009: 7,0%) liegen. Details zu den Bewertungsergebnissen finden Sie im Kapitel "Immobilienbewertung".
1 Schätzwert per 1.1.2011
In der Slowakei hält CA Immo mit dem 1999 erworbenen Bratislava Business Center 1 eine Immobilie im Bestand. Das Objekt wurde 2010 revitalisiert und die leerstehenden Flächen für kleinteiligere Vermietung adaptiert. Der größte Mietabschluss konnte 2010 im Ausmaß von 2.100 m² mit einer der größten Schweizer Versicherungsgesellschaften erzielt werden. Per 31.12.2010 ist das Gebäude zu 86% vermietet. Das Bratislava Business Center 1 (BBC 1) umfasst 9.486 m² vermietbare Nutzfläche und hat einen Bilanzwert von 9,5 Mio. € (2009: 9,5 Mio. €). Zur Stärkung dieses Bürostandorts ist auf einer benachbarten Grundreserve der CA Immo eine Erweiterung des Objekts, das BBC 1 plus, in Entwicklung (siehe "Geschäftsfeld Projektentwicklungen").
In Ungarn verfügt CA Immo insgesamt über sieben Bestandsimmobilien, womit das Land den größten regionalen Markt der CA Immo in Osteuropa darstellt. Die ungarischen Bestandsimmobilien weisen laut aktueller Bewertung einen Bilanzwert von insgesamt rund 192,1 Mio. € (2009: 190,5 Mio. €) und einen wirtschaftlichen Leerstand von 23% (2009: 31%) auf.
Das Bürogebäude Capital Square liegt im Zentrum Budapests und wurde von Hochtief Development Hungary errichtet. Das Gebäude wurde im Rahmen eines Forward Purchase erworben und Mitte 2009 ins Bestandsportfolio der CA Immo übernommen. Es verfügt über eine vermietbare Nutzfläche von rund 31.767 m² und zählt auf Grund seiner hochwertigen Architektur, niedrigen Energieverbrauchs und sehr guter infrastruktureller Lage zu den besten Bürogebäuden am Budapester Markt. Per 31.12.2010 ist das Gebäude zu rund 72% hauptsächlich an internationale Mieter (z. B. Ferrero, Spedition Maersk, Bridgestone) vermietet.
| Bilanzwerte | Annualisierter | Bruttorendite | Wirtschaftl. | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Mieterlös | Vermietungsgrad | |||||||
| Mio. € | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 |
| Polen | 115,5 | 101,5 | 7,9 | 6,7 | 6,8% | 6,6% | 93% | 85% |
| Slowakei | 9,5 | 9,5 | 0,9 | 0,8 | 9,4% | 8,6% | 86% | 76% |
| Ungarn | 192,1 | 190,5 | 12,9 | 11,8 | 6,7% | 6,2% | 77% | 69% |
| Tschechien | 57,9 | 76,1 | 6,8 | 7,1 | 11,8% | 9,3% | 98% | 98% |
| CEE | 375,0 | 377,6 | 28,4 | 26,4 | 7,6% | 7,0% | 86% | 79% |
| Rumänien | 90,3 | 89,9 | 8,9 | 8,9 | 9,8% | 9,9% | 97% | 99% |
| Bulgarien | 19,7 | 22,1 | 2,4 | 2,4 | 12,1% | 10,7% | 100% | 100% |
| Serbien | 92,6 | 91,3 | 5,7 | 5,2 | 6,1% | 5,7% | 71% | 65% |
| Slowenien | 19,9 | 24,1 | 1,5 | 2,2 | 7,7% | 9,2% | 90% | 100% |
| SEE | 222,5 | 227,4 | 18,5 | 18,7 | 8,3% | 8,2% | 87% | 87% |
| Portfolio - Like for Like1) | 597,5 | 605,0 | 46,9 | 45,1 | 7,8% | 7,4% | 86% | 82% |
| Fertigstellungen Bulgarien | 26,0 | 0,3 | 1,3% | 13% | ||||
| Fertigstellungen Polen | 45,5 | 2,3 | 5,0% | 56% | ||||
| Fertigstellungen Rumänien | 8,5 | 0,7 | 8,2% | 100% | ||||
| Neu fertig gestellte Projekte | 80,1 | 3,3 | 4,2% | 45% | ||||
| Gesamt | 677,6 | 50,2 | 7,4% | 81% |
1) Like for Like: Gegenüberstellung jener Objekte, die bereits zum 31.12.2009 im stabilisierten Portfolio enthalten waren
Das Fachmarktzentrum Dunacenter wurde in einem 50:50 Joint Venture zwischen dem CA Immo New Europe Property Funds (CAINE) und einer privaten Investorengruppe errichtet und im Oktober 2009 in den Bestand des CAINE übernommen. Auf der 42.500 m² großen Grundstücksfläche stehen 16.375 m² vermietbare Fläche für internationale und nationale Retailer zur Verfügung. Der von 2009 (51%) auf 2010 (63%) nur wenig erhöhte Auslastungsgrad spiegelt die schwierige Situation am ungarischen Retailmarkt wieder, wenngleich mit Deichmann, einer ungarischen Elektrohandelskette und einem Bekleidungsunternehmen im Diskont-Bereich im zweiten Halbjahr 2010 drei neue Mieter gewonnen werden konnten.
In SEE ist CA Immo in Rumänien, Bulgarien, Slowenien und Serbien investiert, wobei Rumänien in der SEE-Region den wichtigsten Zielmarkt darstellt. Mit drei hochwertigen Büroimmobilien (Bukarest Business Park, Opera Center 1 und 2) in guter Lage ist die Gesellschaft in Bukarest investiert. Die Objekte sind überwiegend an internationale Unternehmen mit guter Bonität vermietet. 2010 wurden in den drei Gebäuden Vermietungserfolge im Ausmaß von 21.031 m² erzielt. Im Bukarest Business Park konnte die durchschnittliche Mietvertragsdauer aller Mietverträge (100%) im Jahr 2010 auf über vier Jahre angehoben werden. Im Opera Center 1 wurde nach Auszug eines Großmieters im Sommer 2010 der dadurch entstandene Leerstand durch diverse Neuvermietungen bis zum Jahresende wieder reduziert. Insgesamt verfügen die drei Gebäude über eine vermietbare Nutzfläche von
BILANZWERT NACH LÄNDERN SEGMENT OSTEUROPA
40.712 m², haben gemäß aktueller Bewertung einen Bilanzwert von rund 90,3 Mio. € (2009: 89,9 Mio. €) und einen wirtschaftlichen Vermietungsgrad von 97%.
Zum Bestandsportfolio in Bulgarien zählen drei Büroobjekte in Sofia: das Europark Office Building, das International Business Center (IBC) und Büroobjekt Megapark, an dem CA Immo im dritten Quartal 2010 35% der Anteile erworben hat. Das Europark Office Building und das IBC sind zu 100% vermietet und verfügen zusammen über eine vermietbare Nutzfläche von 11.197 m². Im Europark Office Building konnte mit dem größten Mieter, einem Automobilzulieferer, eine signifikante Mietvertragsverlängerung bis zum Jahr 2016 abgeschlossen werden.
Neu erworben wurde wie oben erwähnt das Bürogebäude Megapark, an dem CA Immo über die Objektbesitzgesellschaft mit 35% beteiligt ist. Das Gebäude befindet sich in verkehrsgünstiger Lage zwischen dem Flughafen und dem Zentrum Sofias. Neben CA Immo (35% der Anteile) sind auch Soravia, CEE Realty Beteiligungs GmbH und der Bank Austria Real Invest als Joint Venture-Partner an dem Objekt beteiligt. Von den rund 44.000 m² Büro- und 2.700 m² Retailflächen sind aktuell 13% vermietet. Derzeit laufen Gespräche mit weiteren potenziellen internationalen Mietern. Auf Basis der jüngsten Bewertung beträgt der Bilanzwert der beiden Gebäude IBC und Europark insgesamt rund 19,7 Mio. € (2009: 22,1 Mio. €), der Beteiligungsanteil für die Objektgesellschaft Megapark liegt bei 26,2 Mio. €.
BUDAPEST, Capital Square
In Slowenien besitzt die Gesellschaft ein Hotel in Laibach mit einer Nutzfläche von 17.931 m² und einem Bilanzwert von rund 19,9 Mio. € (2009: 24,1 Mio. €).
In Serbien hält der CA Immo New Europe Property Funds seit der Fertigstellung im Juli 2009 die Büroimmobilie Sava Business Center im Bestand. Das achtstöckige Bürogebäude liegt im Büroviertel Neu Belgrad, verfügt über eine vermietbare Nutzfläche von rund 18.500 m² und 363 Parkplätzen und ist zum Stichtag zu 62% u. a. an die Bankengruppe Credit Agricole, Piraeus Bank, Ericsson und Boehringer Ingelheim vermietet. Trotz der zu Beginn des Jahres vorherrschenden kritischen Markteinschätzung konnten die bestehenden Vertragsmieten auf überdurchschnittlich hohem Niveau gehalten sowie zusätzliche Flächen neu vermietet werden. Inklusive dem Belgrad Office Park, der direkt im Bestand von CA Immo gehalten wird (Vermietungsquote zum 31.12.2010: 71%) verfügt die Gruppe über zwei hochwertige Büroimmobilien in der serbischen Hauptstadt. Die insgesamt 39.772 m² vermietbare Nutzfläche der Gebäude weisen in Summe gemäß der aktuellen Bewertung einen Bilanzwert von 92,6 Mio. € auf (2009: 91,3 Mio. €).
Die in unterschiedlichem Tempo verlaufende wirtschaftliche Erholung der einzelnen osteuropäischen Länder im Jahr 2010 hat das Projektentwicklungsgeschäft in den Regionen nach wie vor beeinflusst. Die in den meisten Märkten deutlich reduzierte Flächennachfrage sowie Entscheidungsverzögerungen bei potenziellen Mietern haben neben Bauzeitverzögerungen eine Neu-Evaluierung einiger Entwicklungsprojekte erfordert.
Vor diesem Hintergrund konnte CA Immo 2010 einige wesentliche operative Fortschritte erzielen, sowohl hinsichtlich erforderlicher Genehmigungen und Bauabwicklungen als auch Projektfertigstellungen. Ende Juni wurde die Bauphase eins des Poleczki Business Park in Warschau fertig gestellt, im August folgte der Abschluss der ersten Bauphase des Retail Park Sibiu in Rumänien. Beide Gebäude wurden in das Bestandsportfolio des Projektentwicklungsfonds CA Immo New Europe Property Funds übernommen. Beim Projekt Airport City St. Petersburg konnte ein wesentlicher Fortschritt hinsichtlich der Finanzierung erzielt werden.
Sämtliche Projekte, welche die CA Immo Gruppe entweder im Projektentwicklungsfonds oder direkt entwickelt, sind voll finanziert und können somit auf einer gesicherten finanziellen Basis umgesetzt werden. Folgende Projektentwicklungen aus der CA Immo Gruppe werden über den Projektentwicklungsfonds CA Immo New Europe Property Funds (CAINE) abgewickelt:
Poleczki Business Park: Auf insgesamt rund 146.000 m² Grundstücksfläche nahe dem Flughafen wie auch dem Warschauer Zentrum entsteht ein gemischt genutzter Immobilienkomplex mit Büro-, Gewerbe- und Lagernutzung. Das Projekt wird in einem 50:50 Joint Venture vom Projektentwicklungsfonds CA Immo New Europe und der UBM Realitätenentwicklung AG realisiert und ist derzeit die größte Immobilienentwicklung in Polen.
Die Bauphase eins – bestehend aus zwei Gebäudeblöcken mit einer vermietbaren Nutzfläche von 43.000 m² (37.000 m² Büro- und 5.600 m² Geschäfts- und Servicefläche) – konnte nach knapp zwei Jahren Bauzeit Ende Juni 2010 fertig gestellt und in das Bestandsportfolio des CA Immo New Europe Property Funds übernommen werden. Im dritten Quartal 2010 haben die ersten Mieter ihre Flächen bezogen, darunter auch ein Großteil der Mitarbeiter des Hauptmieters ARiMR, eine Agentur des polnischen Landwirtschaftsministeriums. Zum Bilanzstichtag 31.12.2010 ist die Bauphase eins zu rund 59% vermietet, über Restflächen laufen derzeit konkrete Gespräche mit potenziellen Mietern.
Die Bauphase zwei wurde noch im Dezember 2010 gestartet und umfasst zwei Gebäude mit einer vermietbaren Nutzfläche von insgesamt 20.835 m². Die Fertigstellung des zweiten Bauabschnitts ist Anfang 2012 geplant. Bis 2015 soll ein modernes Büroviertel mit insgesamt 200.000 m² Nutzfläche entstehen. Insgesamt wurden in den ersten Bauabschnitt rund 110 Mio. € investiert, das gesamte Bauvorhaben ist mit rund 250 Mio. € kalkuliert.
Fachmarktzentrum Arad: In Arad ist mit einem österreichischen Joint-Venture-Partner die Errichtung eines Fachmarktzentrums in Planung. Im Endausbau wird die Nutzfläche ca. 16.700 m² betragen. Die Finanzierung für dieses Projekt ist gesichert, der tatsächliche Baubeginn wurde jedoch aufgrund der schwierigen Situation am rumänischen Retailsektor vorerst verschoben, da eine Realisierung nur bei Vorliegen eines ausreichenden Grades an Vorvermietungen wirtschaftlich sinnvoll ist.
Retail Park Sibiu: Gemeinsam mit einem Joint Venture Partner hat der Projektentwicklungsfonds von CA Immo im August 2010 die Bauphase eins des Retail Park Sibiu fertig gestellt und in den Bestand übernommen. Das rund 9.700 m² fassende Gebäude wurde in einer Bauzeit von rund neun Monaten errichtet und vollständig an die Baumarktkette OBI vermietet, welche dort Ende August eine neue Filiale eröffnet hat. Die Umsetzung der weiteren Ausbauphasen ist derzeit in Vorbereitung, Gespräche mit diversen Einzelhändlern werden aktuell geführt. Die gesamten Investitionskosten sind mit rund 100 Mio. € kalkuliert.
WARSCHAU, Poleczki Business Park
Airport City St. Petersburg: In St. Petersburg werden derzeit in einem Joint Venture mit Warimpex und UBM ein Vier-Sterne-Hotel der Marke Crowne Plaza und drei moderne Bürogebäude mit einer Fläche von insgesamt 39.000 m² direkt neben dem Flughafen Pulkovo errichtet (Bauphase 1). CA Immo ist über ihren Projektentwicklungsfonds CA Immo New Europe mit 25% an dem Projekt beteiligt. Mitte Oktober 2010 konnte mit der Unterzeichnung eines Kreditvertrags von einem polnischen Bankenkonsortium in der Höhe von 60 Mio. € die weitere Finanzierung des Projekts gesichert werden. Die Fertigstellung des Hotels sowie die Eröffnung der Bürogebäude im Ausmaß von 21.000 m² soll bis Ende 2011 erfolgen. Die Errichtung der restlichen 18.000 m² Bürofläche wird voraussichtlich bis 2012 abgeschlossen sein. Für eine spätere, derzeit nicht entscheidungsreife Bauphase zwei stehen weitere Grundstücksreseven im Ausmaß von rund 20.000 m² zur Verfügung.
Soweit Projekte bereits vor Gründung des CA Immo New Europe gestartet wurden bzw. den Kriterien des Fonds nicht entsprechen, werden diese von CA Immo direkt durchgeführt. Zu diesen zählen:
Maslov Tower: Im zweiten Quartal 2010 wurde gegen die Projektgesellschaft, die das Moskauer Projekt Maslov betreibt, ein Konkursantrag eingebracht. Aus diesem Grund wurden mit Stichtag 30.6.2010 die mit diesem Projekt in Zusammenhang stehenden Konzerngesellschaften entkonsolidiert. Die CA Immo Gruppe ist weiterhin um eine wirtschaftliche Lösung für dieses Projekt bemüht.
BBC 1 Plus: Anfang Dezember 2010 wurde der Bau des Bürokomplexes Bratislava Business Center 1 Plus (BBC 1 Plus) gestartet. In sehr guter infrastruktureller Lage im Business District Bratislavas wird das Gebäude 13 Stockwerke mit einer vermietbaren Nutzfläche von rund 15.900 m² sowie eine Parkgarage mit 313 Parkplätzen umfassen. Konzipiert ist der Bau als Erweiterung des bestehenden Bratislava Business Center 1, zu dem eine direkte Verbindung geschaffen wird. Die Finanzierung des Projekts ist durch eine österreichische Bank gesichert, Bilfinger Berger konnte als Generalunternehmer gewonnen werden. BBC 1 Plus wird als nachhaltiger Bau mit entsprechenden ökologischen Standards errichtet, eine LEED-Zertifizierung für das Objekt wird angestrebt. Hinsichtlich der Vermietung haben vor allem Mieter aus BBC 1 ihr Interesse an zusätzlichen Flächen oder an einem
Umzug angemeldet. Erste Vorvermietungen im Ausmaß von 1.000 m² konnten bereits fixiert werden. Gespräche mit weiteren potenziellen Mietern werden derzeit geführt.
Weitere Projekte von CA Immo im Frühstadium:
CITY Deco: Das Projekt CITY Deco steht für eine Prager Liegenschaftsentwicklung im Joint Venture mit ECM Projektentwicklung. Das Objekt weist eine Mischnutzung aus Büros, Wellness-Center und Parkgarage mit einer BGF von insgesamt rund 18.000 m² auf. Ende 2010 erklärte CA Immo den Rücktritt aus dem Projekt auf Grund der nicht vertragsgemäßen Fertigstellung und Übergabe des Objekts, der bereits eingebrachte Mezzaninkredit wurde fällig gestellt.
Tallinn: In der estnischen Hauptstadt ist ein Bürogebäude mit einem kleinen Anteil an Retailflächen und einer Bruttogeschoßfläche von rund 22.000 m² geplant. Zur Umsetzung des Projekts wurde ein Joint Venture geschlossen, CA Immo ist mit 40% an dem Projekt beteiligt. 2008 wurde die Fremdfinanzierung für den Liegenschaftserwerb gesichert. Nachdem sich CA Immo zukünftig verstärkt auf Projektentwicklungen in ihren Kernmärkten konzentriert, werden aktuell die Bedingungen für einen Ausstieg aus dem Projekt verhandelt.
BRATISLAVA, BBC 1 Plus Visualisierung
Die Bewertung der Liegenschaften ist die substanzielle Basis für die Beurteilung eines Immobilienunternehmens und wichtigster Parameter für die Ermittlung des Wertes der Aktie. Preise und Werte der Immobilien unterlagen in Folge der Krise im globalen Finanzsystem in den letzten drei Jahren erhöhten Schwankungen, wovon auch die CA Immo Gruppe direkt betroffen war. Spätestens zu Mitte des Jahres 2010 machte sich jedoch in allen unseren Märkten eine weitgehende Stabilisierung bemerkbar, so dass für das Gesamtjahr 2010 erstmals seit Beginn der Finanzkrise wieder ein positives Neubewertungsergebnis von 46.716,1T€ (im Jahr 2009: – 129.086,5T€) erzielt werden konnte.
Dieses Bewertungsergebnis ist, wie im Folgenden im Detail dargestellt, in erster Linie Resultat konkreter immobilienspezifischer Ereignisse wie der Fertigstellung von Projektentwicklungen bzw. dem Verkauf von Liegenschaften. Im Gegensatz dazu beruhten die großen Abwertungen in den Vorjahren weitgehend auf pauschalen
Änderungen der von Gutachtern getroffenen Annahmen zu wertbestimmenden Parametern wie Immobilienrenditen oder erwartete Mieterlöse.
Mit rund 30% entfiel ein wesentlicher Teil an den Aufwertungen bei den Bestandsimmobilien in Österreich auf Objekte, die unterjährig verkauft wurden. Das restliche Neubewertungsergebnis verteilte sich auf eine Vielzahl von Objekten.
Der dargestellte Rückgang der Bruttoanfangsrendite auf 5,1% hängt in erster Linie mit der im Vergleich zum Vorjahr deutlich gesunkenen annualisierten Miete in Folge des planmäßigen Auszugs des Hauptmieters der Liegenschaft Erdberger Lände (Lände 3), welche mit einem Buchwert von rd. 104,6 Mio. € die wertmäßig größte Immobilie im österreichischen Portfolio ist, zusammen. Ohne diese Liegenschaft hätte die Bruttoanfangsrendite 5,6% gegenüber 5,8% zum Jahresende 2009 betragen.
| Anschaffungskosten (in Mio.€) |
Bilanzwert (in Mio. €) |
Neubewertung /Wert minderung/Wertaufholung |
Bruttoanfangsrendite | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 31.12.2010 | 31.12.2010 | in Mio. € | 31.12.2009 | 31.12.2010 | |
| Bestandsimmobilien 1) | 773 | 704 | 19,6 | 6,3% | 5,1% |
| Immobilien in Entwicklung | 41 | 22 | –1,8 | ||
| Zur Veräußerung bestimmte | |||||
| Immobilien | 1 | 0 | 0,6 | ||
| Gesamt | 814 | 726 | 18,4 |
1) exkl. selbst genutzte Immobilien
Das Bewertungsergebnis bei den deutschen Bestandsimmobilien ist im Wesentlichen auf zwei gegenläufige Effekte zurückzuführen: Einerseits konnte hinsichtlich des langfristig an das Land Hessen vermieteten Immobilienportfolios ("Hessen-Paket") eine Wertsteigerung festgestellt werden. Dem stand insbesondere eine Abwertung bei dem Objekt Spreebogen in Berlin um rd. 11,2 Mio. € aufgrund von unterjährig vorgenommenen Investitionen gegenüber, die in der Jahresendbewertung keine Deckung fanden.
Der wesentliche Faktor für den Rückgang der Anfangs-Rendite auf 5,3% ist die Aufnahme des 2010 fertig gestellten ersten Bauteils des Tower 185 in das Bestandsportfolio. Dieser Bauteil ist zwar fast zur Gänze vermietet, aufgrund einer Staffelmiete liegt die annualisierte Miete zum Stichtag jedoch unter der kalkulatorischen Sollmiete, so dass die Anfangsrendite zum Stichtag 31.12.2010 für dieses Objekt mit 3,8% deutlich unter dem Durchschnitt des restlichen Portfolios liegt. Angesichts eines Immobilienwerts von 200,2 Mio. € ergibt sich somit eine deutliche Verwässerung der Gesamt-Anfangsrendite.
Einen entscheidenden Beitrag zu den ausgewiesenen Wertsteigerung sowohl bei den zur Veräußerung bestimmten Immobilien als auch bei den Immobilien in Entwicklung lieferten Verkäufe, die vor dem Bilanzstichtag vereinbart, aber noch nicht vollzogen waren, so dass der im Vertrag vorgesehene Verkaufspreis für die Bewertung herangezogen wurde.
Bei den Immobilien in Entwicklung entfielen auf solche Vorgänge mehr als die Hälfte der Aufwertungen, wozu insbesondere Liegenschaften in Düsseldorf sowie in Basel beitrugen. Zweiter wesentlicher Faktor für die Aufwertungen bei den Immobilien in Entwicklung war eine festgestellte Wertsteigerung des Tower 185 in Folge der Fertigstellung des ersten Bauteiles.
| Anschaffungs kosten (in Mio.€) |
Bilanzwert (in Mio. €) |
Neubewertung/Wert minderung/Wertaufholung |
Bruttoanfangsrendite | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 31.12.2010 | 31.12.2010 | in Mio. € | 31.12.2009 | 31.12.2010 | ||
| Bestandsimmobilien 1) | 1.375,0 | 1.334,9 | –2,3 | 5,8% | 5,3% | |
| Immobilien in Entwicklung | 723,1 | 741,3 | 38,0 | |||
| Zur Veräußerung bestimmte Immobilien | 38,5 | 41,2 | 4,9 | |||
| Zum Handel bestimmte Immobilien | 52,7 | 45,3 | –1,2 | |||
| Gesamt | 2.189,2 | 2.162,7 | 39,4 |
1) exkl. selbst genutzte Immobilien
Die Region Ost- und Südosteuropa war in den vergangenen Jahren von den Turbulenzen der Finanzkrise deutlich stärker betroffen als die anderen Regionen in unserem Portfolio. Im Jahr 2010 konnte jedoch eindeutig eine Bodenbildung hinsichtlich der Bewertungsparameter festgestellt werden, bzw. kam es in einigen Märkten bereits zu einer teilweisen Aufholung der Rückgänge der vergangenen zwei Jahre. Besonders positiv entwickelte sich in dieser Hinsicht Polen – für unsere dort gelegenen Objekte konnten 2010 Aufwertungen im Ausmaß von insgesamt 17,7 Mio. € vorgenommen werden, die insbesondere auf das Warschau Financial Center entfielen.
Dass es trotz dieser Stabilisierung wieder zu einem negativen Neubewertungsergebnis kam, ist insbesondere auf zwei Faktoren zurückzuführen: Einerseits wurden die Werte der im Portfolio enthaltenen Hotels in Tschechien und Slowenien nochmals deutlich nach unten korrigiert, wodurch insgesamt Abwertungen im Ausmaß von 22,6 Mio. € entstanden. Andererseits wurde eine im Jahr 2010 neu eingegangene Beteiligung an einem Büroobjekt in Sofia (Megapark), die quotal konsolidiert wird, um 8,4 Mio. € wertberechtigt.
Wie in der nebenstehenden Tabelle ersichtlich, kam es für jene Objekte, die bereits zum Stichtag 31.12.2009 im Portfolio waren, zu einem Anstieg der Brutto-Anfangsrendite von 7,4% auf 7,8%. Dieser Anstieg ist hauptsächlich auf eine Steigerung der annualisierten Mieten um rd. 4,0% in Folge einer reduzierten Leerstandsrate und nur zu einem geringeren Teil auf die durchgeführten Abwertungen zurückzuführen.
| Anschaffungskosten (in Mio.€) 31.12.2010 |
Bilanzwert (in Mio. €) 31.12.2010 |
Neubewertung /Wert minderung/Wertaufholung in Mio. € |
|
|---|---|---|---|
| Bestandsimmobilien | 774,7 | 677,6 | – 12,0 |
| Immobilien in Entwicklung | 44,8 | 27,7 | – 0,4 |
| Zur Veräußerung bestimmte Immobilien | 10,8 | 5,0 | 0,0 |
| Gesamt | 830,3 | 710,3 | – 12,4 |
| Region | Anschaffungs kosten (in Mio.€) |
Fair Value (in Neubewertung 2010 Brutto-Anfangsrendite Mio. €) |
||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 31.12.2010 | 31.12.2010 | 31.12.2009 | 31.12.2010 | |||
| in Mio. € | in Mio. € | in Mio. € | in % | in % | in % | |
| Polen | 92,9 | 115,5 | 13,1 | 12,8% | 6,6% | 6,8% |
| Slowakei | 20,0 | 9,5 | 0,3 | 3,3% | 8,6% | 9,4% |
| Ungarn | 217,1 | 192,1 | 1,3 | 0,7% | 6,2% | 6,7% |
| Tschechien | 87,4 | 57,9 | –18,2 | –23,9% | 9,3% | 11,8% |
| CEE | 417,4 | 375,0 | –3,5 | –0,9% | 7,0% | 7,6% |
| Rumänien | 91,5 | 90,3 | 0,5 | 0,6% | 9,9% | 9,8% |
| Bulgarien | 25,8 | 19,7 | –2,5 | –11,4% | 10,7% | 12,1% |
| Serbien | 113,5 | 92,6 | 2,7 | 3,0% | 5,7% | 6,1% |
| Slowenien | 46,1 | 19,9 | –4,2 | –17,3% | 9,2% | 7,7% |
| SEE | 276,9 | 222,5 | –3,5 | –1,6% | 8,2% | 8,3% |
| Portfolio - Like for Like1) | 694,3 | 597,5 | –7,0 | –1,2% | 7,4% | 7,8% |
| Bulgarien | 26,1 | 26,0 | –8,4 | –24,3% | 1,3% | |
| Polen | 40,8 | 45,5 | 4,6 | 11,4% | 5,0% | |
| Rumänien | 13,6 | 8,5 | –1,2 | –12,5% | 8,2% | |
| Fertig gestellte Projekte | 80,5 | 80,1 | –5,0 | –5,8% | 4,2% | |
| Gesamt | 774,7 | 677,6 | –12,0 | –1,7% | 7,4% | 7,4% |
1) Like for Like: Gegenüberstellung jener Objekte, die bereits zum 31.12.2009 im stabilisierten Portfolio enthalten waren
Die Mieterlöse verzeichneten beliefen sich 2010 auf 164.333,9T€. Hinsichtlich der Aufteilung nach Nutzungsarten bzw. regionaler Zusammensetzung (siehe Grafik) kam es im Vergleich zum Vorjahr nur zu unwesentlichen Verschiebungen. Wie in der untenstehenden Tabelle ersichtlich, erklärt sich der Rückgang der Mieterlöse um – 7,1% im Vergleich zu 2009 in erster Linie aus dem Wegfall von Mieten infolge von Verkäufen. Der Rückgang der Mieterlöse in Österreich ist darüber hinaus weitestgehend auf den Auszug des bisherigen Hauptmieters der Liegenschaft Erdberger Lände im Laufe des Jahres 2010 zurückzuführen.
NACH NUTZUNGSARTEN
Das den Vermietungsaktivitäten zuzurechnende Nettoergebnis nach Abzug von direkten Bewirtschaftungskosten ging von 151.396,2T€ auf 132.794,0T€ zurück. Ursache für diesen im Vergleich zu der Entwicklung der Mieterlöse überproportionalen Rückgang sind in erster Linie gestiegene Aufwendungen für Forderungsausfälle und Wertberichtigungen, höhere Immobiliensteuern sowie höhere Vermittlungshonorare, wodurch die den Bestandsimmobilien direkt zurechenbaren Aufwendungen, von – 19.696,1T€ auf – 26.196,7T€ anstiegen.
| Mio. € | Österreich | Deutschland | Ost-/- Südosteuropa |
Gesamt |
|---|---|---|---|---|
| 2009 | 46,2 | 90,5 | 40,3 | 177,0 |
| Veränderung | ||||
| aus Wertsicherung | 0,8 | 0,5 | 1,2 | 2,4 |
| aus Währungsumrechnung | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 |
| aus Änderung der Leerstandsrate o. Mietpreisreduktionen | –5,7 | –3,2 | –1,0 | –9,9 |
| aus Neuzugängen | 0,0 | 0,1 | 0,0 | 0,1 |
| aus erstmals ganzjähriger Vermietung | 0,0 | 0,0 | 4,6 | 4,6 |
| aus fertig gestellten Projekten | 0,0 | 1,3 | 0,5 | 1,7 |
| durch Objektverkauf | –2,2 | –9,4 | 0,0 | –11,5 |
| Veränderung der Mieterlöse insgesamt | –7,1 | –10,8 | 5,3 | –12,6 |
| 2010 | 39,0 | 79,8 | 45,5 | 164,3 |
Im Zusammenhang mit dem planmäßigen Verkauf von im Umlaufvermögen gehaltenen Liegenschaften in Deutschland konnten 2010 Verkaufserlöse (Trading Income) von 115.657,2T€ (2009: 78.025,5T€) erzielt werden. Diesen Umsätzen stehen Buchwertabgänge in Höhe von – 84.766,7T€ sowie sonstiger Development-, bzw. Materialaufwand in Höhe von – 309,7T€ gegenüber. Der Ergebnisbeitrag aus dem Trading-Portfolio belief sich somit auf 30.016,8T€ (2009: 9.864,3T€) und damit auf rd. 26% der Verkaufserlöse, was einer Verdoppelung gegenüber der Vorjahresmarge darstellt. Rund zwei Drittel der Trading-Umsätze entfielen auf unbebaute Liegenschaften, womit ein wesentlicher Beitrag zur angekündigten Reduktion des in Entwicklungsliegenschaften gebundenen Kapitals geleistet werden konnte.
Die Umsatzerlöse aus Development-Dienstleistungen für Dritte (die in erster Linie von der Konzerntochter omniCon erbracht werden) beliefen sich auf 2.763,8T€, gegenüber 4.518,9T€ im Vorjahr. Das Ergebnis aus den Development-Dienstleistungen für Dritte betrug 2.138,6T€ und lag damit knapp unter dem Vorjahresergebnis (2.762,9T€).
Als Ergebnis dieser Entwicklungen stieg das Nettoergebnis (NOI) gegenüber dem Vorjahr um 0,4% auf 164.949,4T€.
Aus dem Verkauf von Immobilien des Anlagevermögens wurden 2010 Erlöse in Höhe von 206.745,7T€ erzielt. Diesen standen abgehende Buchwerte von – 203.330,4T€ gegenüber, der direkte Ergebnisbeitrag aus Immobilienverkauf betrug 2010 somit 3.415,3T€ (2009: 9.217,7T€), wovon rd. 70% auf Verkäufe in Deutschland und rd. 30% auf Verkäufe in Österreich entfielen.
Da in jenen Fällen, in denen die Vereinbarung über einen Verkauf und der dazugehörige Nutzen-Lasten-Übergang nicht im selben Quartal stattfinden, zum jeweiligen Quartalsstichtag eine Neubewertung auf den vereinbarten Verkaufspreis vorgenommen wird, ergab sich im Zusammenhang mit den Verkäufen ein positives Neubewertungsergebnis in Höhe von 14.664,0T€. Das gesamte wirtschaftliche Ergebnis aus dem Verkauf von Liegenschaften des Anlagevermögens unter Berücksichtigung dieser Neubewertungen belief sich somit auf 18.079,3T€ (2009: 17.706,2T€). Relativ zu den Verkaufserlösen betrug die Marge somit 8,7%, was eine deutliche Steigerung gegenüber dem Vorjahr (5,0%) darstellt.
Bei den indirekten Aufwendungen kam es zu einem deutlichen Rückgang um – 8,4% von – 51.712,1T€ auf – 47.354,5T€. Zu diesem Rückgang kam es einerseits durch eine Reduktion des internen Aufwandes (Personal, Büromiete, etc.) um rd. – 3,4% auf – 32.502,9T€, andererseits waren die sonstigen indirekten Verwaltungsaufwendungen 2009 durch einmalige Aufwendungen belastet, die sich 2010 nicht wiederholten.
Die Position "Aktivierte Eigenleistungen" in Höhe von 11.856,5T€ ist als Gegenposition zu den indirekten Aufwendungen zu sehen, die jenen Teil des internen Vivico-Aufwandes neutralisiert, der direkt einzelnen Projektentwicklungen zurechenbar und somit aktivierbar ist.
Ergebnis vor Steuern und Abschreibungen (EBITDA) Insbesondere aufgrund des Rückgangs der Mieteinnahmen kam es zu einem Rückgang des Ergebnisses vor Steuern und Abschreibungen (EBITDA) um – 1,8%: Der Wert betrug 139.414,6T€ gegenüber 141.941,2T€ im Vorjahr. Zu diesem Ergebnis trug das erste Quartal mit einem Wert von 28.705,5T€ bei, das zweite Quartal mit 40.954,0T€, das dritte Quartal mit 30.730,1T€ sowie das vierte Quartal mit 39.025,0T€. Die Schwankungen zwischen den Quartalen erklären sich in erster Linie aus der ungleichen Verteilung der angefallenen Veräußerungsgewinne.
Nach Segmenten betrachtet entfiel wie bereits im Vorjahr der überwiegende Teil auf das Segment Deutschland. Aufgrund von 2009 in Österreich angefallenen Verkaufsgewinnen kam es zu einer Umkehr der relativen Gewichtungen zwischen den Segmenten Österreich und Ost-/ Südosteuropa:
1) Dem Segment Deutschland ist eine Liegenschaft in der Schweiz zugeordnet
Das Neubewertungsergebnis betrug 2010 46.716,1T€ (2009: – 129.086,5T€). Von diesem Ergebnis entfällt mit 14.664,0T€ (Vorjahr: 8.488,5T€) ein signifikanter Anteil auf Aufwertungen in Folge von Verkäufen, die zum Bilanzstichtag oder einem unterjährigen Quartalsstichtag rechtlich (z.B. aufgrund ausstehender aufschiebender Bedingungen) noch nicht vollzogen waren.
In diesen Fällen wird der im Vertrag vorgesehene Verkaufspreis für die Bewertung herangezogen. Wirtschaftlich gesehen handelt es sich dabei um eine Verschiebung von Verkaufsgewinnen in das Bewertungsergebnis. Bei Vollzug des Verkaufs in der Folgeperiode kommt es somit definitionsgemäß zu einem neutralen Verkaufsergebnis.
Nach Regionen betrachtet setzt sich das Neubewertungsergebnis aus Abwertungen im Segment Ost- und Südosteuropa in Höhe von insgesamt – 12.377,9T€ sowie positiven Ergebnissen von 18.419,4T€ in Österreich bzw. 40.674,6T€ in Deutschland zusammen. Letzteres ist insbesondere auf Wertsteigerungen bei in Bau befindlichen Entwicklungsprojekten zurückzuführen, wovon der größte Anteil auf eine Aufwertung des Tower 185 infolge der Fertigstellung des ersten Bauteiles entfällt.
Für eine Erläuterung der für die Bewertung der Immobilien maßgeblichen Faktoren siehe auch das Kapitel "Immobilienbewertung".
Insgesamt kam es damit aufgrund der oben beschriebenen Faktoren zu einem deutlichen Anstieg des Ergebnisses aus der Geschäftstätigkeit (EBIT) von 3.006,4T€ im Jahr 2009 auf 183.334,3T€ im Jahr 2010. Wesentlichen Anteil an diesem Umschwung trägt das Segment Ost- und Südosteuropa, welches aufgrund des deutlich geringeren Neubewertungsverlustes eine Verbesserung des EBIT von – 127.112,3T€ auf 14.916,4T€ verzeichnete. Auch in den übrigen Segmenten konnte eine Steigerung des EBIT erzielt werden: Österreich erzielte 44.097,4T€ (2009: 21.213,1T€), Deutschland 124.320,5T€ (2009: 108.905,7T€).
Das Finanzergebnis zeigte 2010 mit – 107.574,9T€ eine Verbesserung gegenüber der Vorjahresperiode (– 137.528,3T€). Diese Gesamtveränderung ist das Ergebnis verschiedener zum Teil gegenläufiger Effekte:
Der Finanzierungsaufwand verzeichnete infolge der im Laufe des vierten Quartals 2009 ausgegeben Anleihen einen Anstieg um 8,3% auf – 117.446,3T€.
Dem stand ein im Vergleich zum Vorjahr deutlich geringeres negatives Ergebnis aus der Bewertung von Zinsabsicherungen gegenüber (2010: – 4.445,9T€, 2009: – 30.123,2T€). Insgesamt handelt es sich bei dem Ergebnis aus diesen Derivatgeschäften zum Großteil um ein nicht zahlungswirksames Bewertungsergebnis.
Weiters konnte im Gegensatz zum Vorjahr ein fast ausgeglichener Ergebnisbeitrag aus assoziierten Unternehmen erzielt werden (2010: – 328,3T€, 2009: – 7.315,7T€).
Einen deutlichen Anstieg gab es weiter im Ergebnis aus Finanzinvestitionen, das sich auf 14.417,9T€ beläuft (2009: 8.821,7T€). Hierzu trug unter anderem eine deutliche Kurserholung der Wertpapiere des Umlaufvermögens bei.
Neben dem in der Gewinn und Verlustrechnung ausgewiesenen Zinsaufwand wurden Zinsen in Höhe von 6.851,3T€ auf Entwicklungsprojekte, die sich in Bau befinden, aktiviert.
Gesamt ergibt sich als Resultat der oben dargestellten Entwicklungen für 2010 ein Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT) von 75.759,4T€ gegenüber – 134.521,9T€ 2009. Von den Steuern vom Einkommen in Höhe von – 31.940,7T€ (2009: – 198,0T€) entfielen – 25.896,4T€ auf tatsächliche Steuern, die in erster Linie im Zusammenhang mit dem Verkauf von Liegenschaften in Deutschland stehen.
Mit 43.818,7T€ konnte ein positives Periodenergebnis erzielt werden (2009: – 134.719,9T€). Der Ergebnisanteil Minderheitsgesellschaft lag bei – 1.596,6T€ gegenüber – 57.804,9T€ 2009. Der wesentliche Faktor für diesen deutlichen Rückgang der Minderheitsanteile liegt im Wegfall der Minderheitsanteile an der CA Immo International AG infolge der 2010 durchgeführten Anteilserhöhung bzw. der darauf folgenden Verschmelzung.
Der Ergebnisanteil für die Aktionäre der Muttergesellschaft betrug 2010 45.415,3T€, gegenüber – 76.915,0T€ im Jahr 2009.
Der operative Cash-flow belief sich 2010 auf 120.948,8T€ (2009: 120.519,1T€). Die Veränderung reflektiert weitgehend die Veränderung des EBITDA zwischen den Perioden. Der Cash-flow aus der Geschäftstätigkeit zeigte gegenüber dem Vorjahr einen Anstieg von 130.758,3T€ auf 172.032,9T€.
Der Cash-flow aus der Investitionstätigkeit betrug 2010 – 343.726,3T€ gegenüber 72.767,3T€ 2009. Diese Veränderung reflektiert neben höheren Investitionen in die Entwicklungsprojekte auch die im dritten Quartal 2010 geleistete Anzahlung für den Erwerb der Europolis AG (136.000,0T€) sowie den Mittelabfluss für den Erwerb von Anteilen an der CA Immo International AG (99.044,9T€). Weiters wurden im Vorjahr höhere Erlöse aus der Veräußerung von langfristigem Immobilienvermögen erzielt.
Dementsprechend erhöhte sich auch die Neuaufnahme von Finanzierungen deutlich, so dass sich nach Berücksichtigung der gezahlten Zinsen der Cash-flow aus der Finanzierungstätigkeit 2010 auf 29.102,1T€ belief (2009: – 26.501,6T€).
CASH-FLOW-STATEMENT - KURZFASSUNG
| Mio. € Cash-flow aus |
2010 | 2009 | Verän derung |
|---|---|---|---|
| - Geschäftstätigkeit | 172,0 | 130,8 | 32% |
| - Investitionstätigkeit | –343,7 | 72,8 | >100% |
| - Finanzierungstätigkeit | 29,1 | –26,5 | >100% |
| Veränderung der liquiden Mittel | –142,6 | 177,0 | >100% |
| Liquide Mittel | |||
| - Beginn des Geschäftsjahres | 497,2 | 321,4 | 55% |
| - Fremdwährungskursänderung | 0,2 | –1,2 | >100% |
| - Ende des Geschäftsjahres | 354,8 | 497,2 | –29% |
Die Funds from Operations vor Steuern (FFO) beliefen sich 2010 auf 51.008,0T€. Der Rückgang um rd. 7,0% gegenüber dem Vorjahr erklärt sich insbesondere aus dem oben dargestellten Rückgang des den Vermietungsaktivitäten zuzurechnenden Nettoergebnisses.
| Mio. € | 31.12.2010 | 31.12.2009 |
|---|---|---|
| Ergebnis vor Steuern vor | ||
| Minderheitenbeteiligungen1) | 75,8 | –134,5 |
| Abschreibungen | 3,7 | 10,4 |
| Neubewertungsergebnisse | –46,7 | 129,1 |
| davon auf Verkäufe entfallenes | ||
| Neubewertungsergebnis | 14,7 | 8,5 |
| Kursdifferenzen | –0,7 | –2,6 |
| Korr. At-Equity-Ertrag | 1,2 | 8,3 |
| Bewertung Finanzinstrumente | 3,1 | 28,5 |
| Funds from Operations vor Steuern | 51,0 | 47,7 |
| Gezahlte Steuern | –44,6 | –12,2 |
| Funds from Operations | 6,4 | 35,5 |
| 1) vor Minderheitenbeteiligungen |
Infolge eines Anstiegs der gezahlten Steuern von – 12.219,7T€ auf – 44.605,0T€ kam es zu einem Rückgang des FFO nach Steuern auf 6.403,0T€. Der Anstieg der gezahlten Steuern steht im Zusammenhang mit der Steuerbelastung aus Verkäufen in Deutschland. In den vergangenen zwei Jahren wurde eine Reihe von Liegenschaften veräußert, deren auf historischen Werten basierende steuerliche Buchwerte deutlich unter den Fair Values bzw. den erzielten Verkaufserlösen lagen. Folglich kam es beim Verkauf dieser Liegenschaften zu einer Realisierung dieser Steuerlatenzen. In den nächsten Jahren wird mit einem Rückgang dieser Problematik gerechnet, da insbesondere bei neuen Development-Projekten eine höhere Kongruenz zwischen den steuerlichen Buchwerten und den für die Bilanzierung maßgeblichen Fair Values besteht.
| KONZERNBILANZ – KURZFASSUNG |
|---|
| ----------------------------- |
| 2010 | 2009 | Veränderung | |||
|---|---|---|---|---|---|
| Mio. € | in % | Mio. € | in % | in % | |
| Immobilienvermögen | 3.520,4 | 80 | 3.386,3 | 79 | 4 |
| Geleistete Anzahlungen auf Immobilien | 0,0 | 0 | 0,5 | 0 | – 100 |
| Anzahlungen auf | |||||
| Immobilienbeteiligungen | 136,2 | 3 | 0,2 | 0 | >100 |
| Immaterielles Vermögen | 31,5 | 1 | 39,5 | 1 | – 20 |
| Finanzanlagen und Sonstiges | 79,8 | 2 | 77,1 | 2 | 4 |
| Steuerabgrenzung | 14,1 | 0 | 24,6 | 1 | – 43 |
| Langfristiges Vermögen | 3.782,0 | 86 | 3.528,3 | 82 | 7 |
| Forderungen | 147,0 | 3 | 149,3 | 3 | – 2 |
| Zur Veräußerung gehaltenes | |||||
| Immobilienvermögen | 46,5 | 1 | 6,0 | 0 | >100 |
| Zum Handel bestimmte Immobilien | 45,3 | 1 | 122,9 | 3 | – 63 |
| Liquide Mittel und Wertpapiere | 358,6 | 8 | 504,1 | 12 | – 29 |
| Kurzfristiges Vermögen | 597,4 | 14 | 782,4 | 18 | – 24 |
| Summe Aktiva | 4.379,4 | 100 | 4.310,6 | 100 | 2 |
| Eigenkapital | 1.659,9 | 38 | 1.729,2 | 40 | – 4 |
| Eigenkapital in % der Bilanzsumme | 38% | 40% | |||
| Verbindlichkeiten aus Anleihe | 475,6 | 11 | 472,5 | 11 | 1 |
| Langfristige Finanzverbindlichkeiten | 1.412,7 | 32 | 1.379,7 | 32 | 2 |
| Kurzfristige Finanzverbindlichkeiten | 236,9 | 5 | 124,3 | 3 | 91 |
| Übrige Verbindlichkeiten | 478,1 | 11 | 475,2 | 11 | 1 |
| Steuerabgrenzung | 116,2 | 3 | 129,8 | 3 | – 10 |
| Summe Passiva | 4.379,4 | 100 | 4.310,6 | 100 | 2 |
Auf der Aktivseite kam es 2010 gegenüber der Situation zum 31.12.2009 nur zu geringen Änderungen. Das gesamte Immobilienvermögen – also Bestandsimmobilien, Immobilien in Entwicklung sowie im Umlaufvermögen gehaltene Immobilien – lag zum Jahresende bei 3.612.215,8T€, dies entspricht einem Anstieg von rd. 2,7%. Bei den Bestandsimmobilien wurden die Buchwertabgänge infolge der Verkäufe einerseits durch Aufwertungen, andererseits durch die Umgliederung von Immobilien aus der Position Immobilienvermögen in Entwicklung infolge von Fertigstellungen überkompensiert. Die wesentlichen Umgliederungen bzw. Zugänge betrafen dabei die erste Bauphase des Tower 185 in
Frankfurt (200.180,00T€), die erste Bauphase des Poleczki Business Park in Warschau (40.870,0T€) sowie den Pro-rata-Anteil an dem Objekt Megapark in Sofia (34.430,0T€).
2010 wurden 250.975,7T€ in das Immobilienvermögen in Entwicklung investiert bzw. konnten Aufwertungen im Ausmaß von 49.864,8T€ vorgenommen werden. Aufgrund der oben beschriebenen Umgliederungen infolge von Fertigstellungen bzw. infolge des zum Jahreswechsel vollzogenen Verkaufs des Projekts Nord 1 in Frankfurt kam es insgesamt jedoch zu einem Rückgang in dieser Bilanzposition von 962.459,0T€ auf 790.582,0T€. Dies entspricht dem erklärten strategischen Ziel, den relativen
Anteil der Entwicklungsliegenschaften am Gesamtportfolio zu reduzieren.
Die Position "Anzahlungen auf Immobilienbeteiligungen" in Höhe von 136.200,0T€ betrifft fast zur Gänze den ersten Teil des Kaufpreises für den Erwerb der Europolis AG.
Die liquiden Mittel zum 31.12.2010 betrugen 354.763,8T€ und lagen damit um rd. 142.435,5T€ unter dem Wert zu Beginn des Jahres. Wesentlicher Faktor für diesen Rückgang ist einerseits die oben beschriebene erste Europolis-Kaufpreisrate sowie der Mittelabfluss im Zusammenhang mit der Erhöhung des Anteils an der CA Immo International AG. Die Bilanzsumme stieg leicht auf 4.379.462,8T€.
Das Grundkapital der Gesellschaft erhöhte sich infolge der Verschmelzung mit der CA Immo International AG von 634.370,0T€ auf nunmehr 638.713,6T€. Im Rahmen dieser Verschmelzung wurden 597.460 neue Aktien ausgegeben, die Zahl der ausstehenden Stammaktien erhöhte sich somit auf 87.856.060.
Zum Stichtag 31.12.2010 befanden sich nach Information der Gesellschaft rund 88% der Aktien im Streubesitz, die restlichen rund 12% sowie vier Namensaktien, die zur Nominierung von je einem Aufsichtsrat berechtigen, werden von der UniCredit Bank Austria AG gehalten. Infolge eines zu Beginn des Jahres 2011 durchgeführten freiwilligen Teil-Übernahmeangebots erhöhte sich dieser Anteil per 18.2.2011 auf rd. 16,9%.
Zum Stichtag 31.12.2010 besteht ein nicht ausgenütztes genehmigtes Kapital (§ 169 AktG) in Höhe von 312,8 Mio. € (bis zu 43.031.840 Stückaktien), das bis längstens 8. August 2012 gegen Bar- oder Sacheinlage in Anspruch genommen werden kann, sowie ein bedingtes Kapital (§ 159 AktG) in Höhe von 317,2 Mio. € (= bis zu 43.629.300 Stückaktien). Die Gesellschaft hielt 2010 keine eigenen Aktien.
Das Eigenkapital (inklusive der nicht beherrschenden Anteile) ging im Jahr 2010 um – 4,0% von 1.729.160,1T€ auf 1.659.938,5T€ zurück. Neben dem Jahresergebnis trugen zu dieser Entwicklung insbesondere zwei Sachverhalte bei:
Im Laufe des Jahres 2010 erhöhte die CA Immobilien Anlagen AG ihren Anteil an der CA Immo International AG im Rahmen eines öffentlichen Angebots von rd. 63% zu Jahresbeginn auf rd. 97% per September 2010. Da der Kurs, zu dem diese Anteilserhöhung durchgeführt wurde, unter dem Buchwert je Aktie der CA Immo International AG lag, ergab sich aus dieser Anteilserhöhung ein Anstieg der Kapitalrücklagen in Höhe von 41.428,90T€. Die im vierten Quartal 2010 im Firmenbuch eingetragene Verschmelzung der CA Immo International AG auf die CA Immobilien Anlagen AG hatte in weiterer Folge nur mehr geringe bilanzielle Auswirkungen. Aufgrund des Wegfalls der Minderheitsgesellschafter bei der CA Immo International AG kam es auch zu einem deutlichen Rückgang der in der Bilanz ausgewiesenen nicht beherrschenden Anteile von 170.155,1T€ auf 18.170,6T€.
Dem positiven Effekt aus der Anteilserhöhung bei der CA Immo International AG stand ein deutlicher Rückgang der Bewertung der als Cash-flow Hedges bilanzierten Zinsabsicherungen (Swaps) gegenüber. Per 31.12.2010 lag das im Eigenkapital abgebildete negative Bewertungsergebnis dieser Cash-flow Hedges bei – 72.716,40T€, was einer Verschlechterung gegenüber dem Vorjahr um – 14.424,80T€ entspricht.
Die Finanzverbindlichkeiten erhöhten sich um 7,5% auf 2.125.216,4T€. Die Nettoverschuldung (Finanzverbindlichkeiten abzüglich Liquider Mittel) stieg gegenüber dem Vorjahr von 1.472.322,5T€ auf 1.766.599,1T€; das Gearing (Nettoverschuldung zu Eigenkapital) stieg von 85,1% zum 31.12.2009 auf 106,4% zum 31.12.2010.
Für die Projekte in Entwicklung stehen der Gruppe zudem Kreditlinien zur Verfügung, die im Zuge des Baufortschritts durch die Banken sukzessive valutiert werden. Die aktuelle Inanspruchnahme ist im Saldo der Finanzverbindlichkeiten enthalten, Joint Ventures sind in Höhe der Beteiligungsquote eingeflossen.
Rund 99% der Finanzverbindlichkeiten lauten auf EUR. Die Zinssicherungsstrategie der CA Immo sieht eine umfassende Absicherung des Zinsänderungsrisikos vor. Daher werden langfristige Kreditfinanzierungen mit Zinssicherungsabreden in Form von Zins-Swap-Geschäften oder Festzinsabsprachen abgeschlossen. Zum 31.12.2010 waren 23,8% der Finanzverbindlichkeiten durch Fixzinsen gesichert (dies betrifft insbesondere die begebenen Anleihen). Zum Bilanzstichtag bestanden weiters Zins-Absicherungen mit einem Nominale von 1.909.316,9T€. Insgesamt lag das durch Fixzins-, Swap- oder Zins-Cap-Kontrakte abgesicherte Netto-Nominale bei 104,3% des Nominales der Finanzverbindlichkeiten. Dieser Überhang ergibt sich aus Swap-Verträgen, bei denen die ursprünglich zugrunde liegende Finanzverbindlichkeit vorzeitig getilgt wurde.
Aufgrund des Rückgangs der Zinskurve in den letzten zwei Jahren ist der Barwert der abgeschlossenen Swap-Kontrakte negativ. Insgesamt betrug der Netto-Barwert der Zins Swaps zum 31.12.2010 – 136.942,0T€ (2009: – 114.958,1T€). Der Ausweis in der Bilanz erfolgt in den sonstigen Verbindlichkeiten (bei negativem Barwert) bzw. den sonstigen Forderungen (bei positivem Barwert).
Die durchschnittliche Verzinsung der Bank- bzw. Anleiheverbindlichkeiten lag (nach Berücksichtigung der jeweiligen direkt zurechenbaren Zinsabsicherungen) zu Ende des Geschäftsjahrs 2010 bei 4,71% (2009 4,74%). Zum 31.12.2010 stellte sich das Fälligkeitsprofil der Finanzverbindlichkeiten gegliedert nach Jahren wie folgt dar:
| Mio. € | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Eigenkapital | 1.659,9 | 1.729,2 |
| Kurzfristige Finanzverbindlichkeiten | 236,9 | 124,3 |
| Langfristige Finanzverbindlichkeiten | ||
| (inkl. Anleihe) | 1.888,3 | 1.852,2 |
| Liquide Mittel (inkl. Kurzfr. Wertpapiere) | – 358,6 | – 504,1 |
| Nettoverschuldung | 1.766,6 | 1.472,3 |
| Gearing | 106% | 85% |
| EBITDA/Zinsergebnis (Faktor) | 1,4 | 1,4 |
Der NAV (= IFRS Eigenkapital exklusive nicht beherrschender Anteile) lag am 31.12.2010 bei 1.641,8 Mio € (18,7 € je Aktie), was einer Steigerung um 4,6% entspricht. Diese Veränderung reflektiert neben dem Jahresergebnis auch die oben beschriebenen sonstigen Änderungen im Eigenkapital. In der untenstehenden Tabelle ist die Überleitung des NAV auf den NNNAV gemäß der Best Practice Policy Recommendations der European Public Real Estate Association (EPRA) dargestellt.
Da der Kurs der CA Immo Aktie zum Bilanzstichtag erstmals über dem Wandlungspreis der im vierten Quartal 2009 begebenen Wandelschuldverschreibung lag, wird bei der Berechnung des EPRA-NAV in einem ersten Schritt der Verwässerungseffekt aus einer hypothetischen Ausübung der Wandlungsoption berücksichtigt. Der so berechnete verwässerte NAV betrug 1.772,3T€ bzw. 17,8 € je Aktie.
Der (verwässerte) NNNAV je Aktie lag zum 31.12.2010 bei 18,1 € je Aktie. Ohne Berücksichtigung der Verwässerungseffekte erreichter der NNNAV per 31.12.2010 den Wert von 1.664,9T€ bzw. € 19,0 je Aktie und lag somit rd. 2,6% über dem Stand zum 31.12.2009 (18,5 €).
Die Zahl der ausstehenden Aktien belief sich zum 31.12.2010 auf 87.856.060 (31.12.2009: 87.258.600). Die Erhöhung der Zahl der Aktien ergibt sich aus der oben beschriebenen Verschmelzung mit der CA Immo International AG. Nach Berücksichtigung der Verwässerungseffekte aus einer fiktiven vollständigen Ausübung der Wandelschuldverschreibung beträgt die Aktienzahl 99.513.889.
| Mio. € | 31.12.2010 | 31.12.2010 | 31.12.2009 |
|---|---|---|---|
| verwässert = | |||
| unverwässert | verwässert | unverwässert | |
| Eigenkapital (NAV) | 1.641,8 | 1.641,8 | 1.559,0 |
| NAV/Aktie in € | 18,69 | 18,69 | 17,87 |
| Überleitung zu NNNAV | |||
| Optionsausübungen | 0,0 | 130,5 | 0,0 |
| NAV nach Optionsausübungen | 1.641,8 | 1.772,3 | 1.559,0 |
| Wertanpassung für | |||
| - Selbst genutzte Immobilien | 1,7 | 1,7 | 0,6 |
| - Immobilien im Umlaufvermögen | 8,6 | 8,6 | 23,4 |
| - Finanzinstrumente | 72,7 | 72,7 | 58,3 |
| Latente Steuern | 70,6 | 71,2 | 65,7 |
| EPRA NAV nach Anpassungen | 1.795,4 | 1.926,6 | 1.707,0 |
| Wertanpassung für | |||
| Finanzinstrumente | –72,7 | –72,7 | –58,3 |
| Wertanpassung für Verbindlichkeiten | –15,4 | –7,3 | –0,2 |
| Latente Steuern | –42,4 | –42,4 | –36,4 |
| EPRA NNNAV | 1.664,9 | 1.804,2 | 1.612,1 |
| EPRA NNNAV je Aktie in € | 19,0 | 18,1 | 18,5 |
| Veränderung NNNAV zum Vorjahr | 2,6% | n.a | –9,9% |
| Kurs (31.12.)/NNNAV per Aktie -1 in € | -37,15 | -34,31 | -57,24 |
| Anzahl der Aktien | 87.856.060 | 99.513.889 | 87.258.600 |
Die wirtschaftlichen Indikatoren in den für die CA Immo Gruppe wesentlichen Märkten zeigten zuletzt deutliche Anzeichen einer Festigung der bereits 2010 spürbar gewordenen Entspannung. Vor diesem Hintergrund erwarten wir uns eine graduelle Verbesserung der für die Immobilienmärkte wesentlichen Parameter wie Mietnachfrage und Leerstandsquoten.
Der bestimmende Faktor für die Finanzzahlen der CA Immo Gruppe in 2011 ist jedoch die erstmalige Konsolidierung der Europolis AG, die zu einem signifikanten Anstieg des Immobilienvermögens auf rd. 5,1 Mrd. € führen wird. Infolge erwarten wir uns auch einen Anstieg der Mieterlöse um rd. 100 Mio. € und deutlich positive Auswirkungen auf die Ertragslage der CA Immo Gruppe.
Auch für 2011 ist vorgesehen, selektive Verkäufe aus dem durch die Europolis erweiterten Portfolio zu tätigen. Hinsichtlich des Gesamtverkaufsvolumens wird gegenüber dem Jahr 2010 eine Steigerung angestrebt. Den Verkäufen werden Investitionen, insbesondere in die laufenden Projektentwicklungen, von rd. 250-300 Mio. € gegenüberstehen.
Auf Basis dieser Parameter sowie unter der Annahme einer weiteren Erholung der Immobilienbewertungen sowie einer gegenüber dem Jahresende 2010 weitgehend unveränderten Zinslandschaft erwartet das Management für 2011 eine Eigenkapitalrendite von zumindest rund 5%. Auch hinsichtlich des NAV wird eine Steigerung in dieser Größenordnung angestrebt. Bei Erreichung dieser Ziele ist es die klare Absicht des Managements, der über das Jahr 2011 befindenden Hauptversammlung erstmals die Ausschüttung einer Dividende in der Größenordnung von rd. 2% des NAV vorzuschlagen.
Zu Beginn des Jahres 2011 zeigte sich der notierte Immobiliensektor deutlich robuster, als dies in den von hoher Volatilität gekennzeichneten vorangegangenen drei Jahren der Fall war. Wenn dieses optimistischere Sentiment gegenüber dem Sektor weiterhin anhält, sind auch weitere positive Impulse für die CA Immo Aktie zu erwarten.
Unsere Erwartungen für 2011 unterliegen gewissen Annahmen zu den allgemeinen Rahmenbedingungen und spezifischen Rahmenbedingungen des Immobiliengeschäftes. Die weiterhin volatile Wirtschaftslage bringt zusätzliche Unsicherheiten hinsichtlich der Zielerreichung betreffend Investitionsvolumen, Zeitpunkt der Umsetzung und Ertragsqualität mit sich.
Als wesentlichste den geplanten Geschäftsverlauf 2011 beeinflussende Parameter sehen wir:
In den ersten Monaten des laufenden Geschäftsjahres 2011 sind folgende Aktivitäten zu berichten:
Die CA Immo Gruppe hat mit Jahreswechsel 100% der Anteile an der Europolis AG übernommen. Der Erstkonsolidierungszeitpunkt ist der 1.1.2011, die Akquisition wird sich erstmals im Zwischenabschluss zum 31.3.2011 bilanziell niederschlagen. Details zur Europolis finden Sie im Kapitel "Kurzportrait Europolis".
UniCredit Bank Austria AG hat am 29.1.2011 ein freiwilliges öffentliches Übernahmeangebot gemäß §§ 4 ff Übernahmegesetz ("ÜbG") an die Aktionäre der CA Immobilien Anlagen AG ("CA Immo") zum Erwerb ihrer Aktien an der CA Immo veröffentlicht. Der Angebotspreis betrug 12,35 € je CA Immo Aktie. Das Übernahmeangebot konnte bis zum 16.2.2011 angenommen werden. Zum Zeitpunkt der Veröffentlichung des Übernahmeangebotes verfügte die Bieterin über 10.438.224 Aktien an der CA Immo; dies entspricht einem Anteil am Grundkapital der CA Immo von 11,88%. Das Übernahmeangebot wurde in der Annahmefrist für insgesamt 4.402.326 CA Immo Aktien angenommen, dies entspricht einem Anteil von rund 5,01% am gesamten Grundkapital der CA Immo. Unter Berücksichtigung der bereits vor dem Angebot gehaltenen Aktien wird die Bieterin mit Übertragung der eingelieferten Aktien über 14.840.550 CA Immo Aktien verfügen; dies entspricht einem Anteil von rd 16,9% am gesamten Grundkapital der CA Immo.
Im Jänner 2011 wurde der Verkauf von vier Baufeldern im Ausmaß von insgesamt 17.500 m² im Düsseldorfer Stadtquartier BelsenPark fixiert. Die Investoren PANDION AG und PATRIZIA Immobilien AG werden im BelsenPark bis zu 350 Wohnungen entwickeln.
Im Berliner Bezirk Friedrichshain wird CA Immo die neue Zentrale des Mercedes-Benz Vertrieb Deutschland (MBVD) errichten, das Investitionsvolumen liegt bei rund 72,1 Mio. €. Ein entsprechender Mietvertrag wurde im Februar 2011 unterzeichnet und gilt ab 2013 für zunächst zehn Jahre. Mit dem Baustart für das nach den DGNB Green Building Standards geplante Gebäude ist ab Herbst 2011 zu rechnen.
Neben dem Berliner Hauptbahnhof wird CA Immo am Areal der Europacity für die Steigenberger Hotelgruppe ein InterCity-Hotel bauen, ein Pachtvertrag über 20 Jahre wurde im Februar abgeschlossen. Das 8-geschoßige und 30 m hohe Hotel ist als Haus der gehobenen Mittelklasse konzipiert und wird über rund 410 Zimmer und eine Bruttogrundfläche von 19.800 m²verfügen. Das Investitionsvolumen beträgt rund 54,6 Mio. €, der Baubeginn ist für das dritte Quartal 2011 geplant.
Im Februar fand in der Europacity die Grundsteinlegung für das Green Building TOUR TOTAL statt. Das 69 m hohe Gebäude wird die neue Deutschlandzentrale des französischen Mineralölkonzerns TOTAL, die Fertigstellung des Turms ist für das dritte Quartal 2012 geplant.
Im Rahmen einer Kooperationsvereinbarung erwarb CA Immo 2007 nahe Belgrad an einer Autobahnabfahrt eine Liegenschaft mit dem Ziel, unter dem Projektnamen Novi Banovci u.a. ein Logistikzentrum zu errichten. Ende Jänner 2011 wurde die 50%-Beteiligung von CA Immo an der Projektgesellschaft verkauft.
In Bratislava war mit dem Development-Unternehmen Sekyra (50:50 Joint Venture) die Errichtung eines mehrgeschoßigen "Mixed Use"-Gebäudes, bestehend aus insgesamt rd 34.000 m² Büro-, Retail- und Wohnungsnettonutzflächen geplant. Die Projektgesellschaft war im Besitz eines Grundstücks mit rd. 7.410 m² im Zentrum von Bratislava. Nachdem die vertraglich in Aussicht gestellte Projektwidmung nicht erreicht werden konnte, wurde der Anteil von CA Immo an der Projektbesitzgesellschaft am 25.1.2011 an Sekyra rückübertragen. Die Liegenschaft wurde bereits 2009 aufgrund der Marktsituation wertberichtigt.
In der 2010 fertig gestellten Bauphase 1 des Warschauer Immobilienkomplexes Poleczki Business Park wurden im Jänner zusätzliche Mietverträge im Ausmaß von rund 3.000 m² mit der Firma Kapsch abgeschlossen. Die Immobilie ist somit zu 74% vermietet.
Die CA Immo Gruppe hat ihren Hauptsitz in Wien und ist in Deutschland über die Tochtergesellschaft Vivico Real Estate GmbH in Frankfurt, Berlin, München und Köln sowie in Osteuropa über regionale Niederlassungen in Budapest, Warschau, Belgrad und Bukarest präsent. Per 31.12.2010 beschäftigte der Konzern insgesamt 3181 Mitarbeiter (31.12.2009: 332).
Die Agenden von CA Immo werden überwiegend zentral vom Wiener Firmensitz aus gesteuert. Bis zum Verschmelzungsstichtag der CA Immo International am 15.11.2010 nahmen die bei CA Immo angestellten Mitarbeiter der Funktionsbereiche Investor Relations, Unternehmenskommunikation, Finanz- und Rechnungswesen, Controlling, Recht und Personal sowie IT und Organisation ihre Aufgaben für beide Gesellschaften wahr. Die Kosten hierfür wurden bedarfsgerecht auf die beiden Gesellschaften aufgeteilt, Synergien konnten somit kosteneffizient genützt werden. Die Bereiche Asset- und Investment-Management sowie das Beteiligungsmanagement wurden direkt in den beiden Gesellschaften getrennt betreut und per 15.11. in die CA Immo AG übernommen. Die Hausverwaltung, Projektsteuerung, Buchhaltung und das Facility Management der osteuropäischen Bestandsimmobilien werden weiterhin vor Ort in Polen, Ungarn, Serbien und Rumänien durch lokale Tochtergesellschaften abgedeckt. Mitarbeiter von CA Immo sind in Personalunion auch für den Projektentwicklungsfonds CA Immo New Europe Property Funds in Geschäftsführerfunktion tätig.
1 Davon 5 % Teilzeitarbeitskräfte
Die Integrationsprozess der deutschen Tochtergesellschaft Vivico Real Estate in den CA Immo-Konzern im Zuge eines funktionalen Mergers wurde 2010 abgeschlossen. Das Hauptaugenmerk galt dabei der Identifikation und Realisierung von Synergien sowohl auf CA Immo- als auch auf Vivico-Ebene, um einerseits die Effizienz zu steigern und andererseits Kosten aufgrund von Doppelstrukturen zu senken. Im Zuge dieser strukturellen Änderungen wurde der Mitarbeiterstand der CA Immo in Österreich und Deutschland like-for-like um rund 10% reduziert, wobei teilweise individuelle Lösungen zur Unterstützung des weiteren Berufswegs der betroffenen Personen zum Einsatz kamen. Details zu Vivico finden Sie im Kapitel "Beteiligungen und Fonds" sowie im "Segmentbericht Deutschland".
Die Löhne und Gehälter von CA Immo entsprechen der Branche und dem Markt. Zusätzlich zum Fixgehalt gibt es eine variable Vergütung, wobei die Höchstprämie bei 10% des Jahresgehalts je Mitarbeiter liegt. Voraussetzung für diese variable Vergütung ist allen voran ein positives Konzernergebnis (nach Minderheiten). Für die Führungsebene gibt es erfolgsabhängige Prämienvereinbarungen, die mit dem Vorstand in Form von operativen Jahreszielen festgelegt werden. Darüber hinaus hat die Führungsebene (der Vorstand und die erste Managementebene) ab dem Geschäftsjahr 2010 die Möglichkeit, bei entsprechendem Eigeninvestment an einem LTI-Programm (Long Term Incentive) teilzunehmen und damit an der mittelund langfristigen Entwicklung der Unternehmensgruppe zu partizipieren. Details hierzu sowie zur Vergütung des Vorstands finden Sie im Vergütungsbericht.
| 2010 | 2009 | Veränderung | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Angestellte | Arbeiter | Männer | Frauen | gesamt | Angestellte | Arbeiter | gesamt | absolut | in % | |
| Österreich | 41 | 5 | 20 | 26 | 46 | 46 | 6 | 52 | –6 | –12% |
| Deutschland | 175 | 0 | 96 | 79 | 175 | 193 | 0 | 193 | –18 | –9% |
| Osteuropa | 57 | 40 | 61 | 36 | 97 | 59 | 28 | 87 | 10 | 11% |
In Summe betrug der Personalaufwand der CA Immo Gruppe im Jahr 2010 für Angestellte 25,3 Mio. €, weitere und 1,5 Mio. € wurden für Arbeiter aufgewendet. Die gesamten Weiterbildungskosten lagen 2010 bei 57.100 €.
CA Immo unterstützt die Altersvorsorge ihrer Mitarbeiter durch freiwillige Beitragszahlungen. Darüber hinaus sind alle Mitarbeiter durch eine kollektive Unfallversicherung geschützt, die eine 24/7-Deckung sowohl in Beruf als auch Freizeit gewährt.
Wesentliche berufsbedingte Verletzungen und Ausfalltage wurden konzernweit nicht verzeichnet. Auf den Baustellen wurden Sicherheits- und Gesundheitspläne aufgestellt und regelmäßige Sicherheitsunterweisungen abgehalten. Ein Betriebsarzt bietet Mitarbeitern der Konzerntochter Vivico regelmäßig entsprechende Vorsorgeuntersuchungen an, in der CA Immo-Konzernzentrale werden jedes Jahr Grippeimpfungen angeboten.
Für den wirtschaftlichen Erfolg unseres Unternehmens ist eine vertrauensvolle und gleichberechtigte Zusammenarbeit aller weiblichen und männlichen Beschäftigten erforderlich. Dies setzt voraus, dass alle Mitarbeiter nach den gleichen Grundsätzen handeln und hinsichtlich Aufstiegschancen und Vergütung gleich behandelt werden. Ziel unserer aktiven Personalpolitik ist es, den Frauenanteil qualitativ, quantitativ und strukturell zu erhöhen, und zwar an der Belegschaft insgesamt, in qualifizierten Tätigkeiten sowie auf allen Leitungs- und Führungsebenen. Der Frauenanteil in der CA Immo Gruppe beträgt zum 31.12.2010 rd. 44%. Obwohl sich der Vorstand ausschließlich in männlicher Besetzung befindet, beträgt der Anteil an weiblichen Führungskräften in der zweiten Managementebene (Konzernleiterebene) immerhin 36%, was der vieldiskutierten Forderung der Europäischen Union, für Führungspositionen eine Frauenquote von 40% einzuführen, nahezu entspricht.
Eine nachhaltige und dynamische Mitarbeiterentwicklung ist für die gewinnbringende Bewirtschaftung unserer Immobilien sowie die effiziente Umsetzung unserer Entwicklungsprojekte in einem sich rasant ändernden Marktumfeld von enormer Bedeutung. CA Immo investiert im Rahmen ihres bedarfsorientierten Personalmanagements gezielt in die Aus- und Weiterbildung ihres internationalen Mitarbeiter-Teams. Personalentwicklungsrunden, in denen geschäftsbereichsübergreifend
Leistung, Potenzial und Entwicklungsmöglichkeiten der einzelnen Mitarbeiter erörtert werden, werden einmal jährlich konzernweit durchgeführt.
Zusätzlich zu herkömmlichen Weiterbildungsaktivitäten fördert CA Immo auch die aktive Zusammenarbeit und den internationalen Austausch ihrer Mitarbeiter mit Forschungseinrichtungen, Interessenvertretungen und Verbänden, um an neuen Entwicklungen im Immobiliensektor federführend teilzuhaben. Details zu diesem Thema im Kapitel "Corporate Social Responsibility".
Der in der Strategie verankerte Nachhaltigkeitsansatz schlägt sich auch in der Personalpolitik von CA Immo nieder. In diesem Sinne wird interne Kommunikation und Transparenz über alle hierarchischen und regionalen Ebenen des Unternehmens hinweg gefördert und gefordert, sowohl von den Führungskräften als auch von jedem einzelnen Mitarbeiter. Im Zuge der Integration der Europolis Gruppe sind im Jahr 2011 eine Reihe von Maßnahmen geplant, um die Identifikation der neu integrierten Mitarbeiter mit den gemeinsamen Werten und Zielen von CA Immo zu fördern und die Kulturen beider Unternehmen in Einklang zu bringen.
Übergeordnetes Ziel sämtlicher Forschungs- und Entwicklungsaktivitäten der CA Immo ist es, den Wert der Immobilien sowie die Lebensqualität der Nutzer langfristig zu sichern sowie diese Aktivitäten durch vereinheitlichte Standards und Zertifizierungen zu steuern, zu messen und transparent zu kommunizieren. Die Entwicklung in den vergangenen Jahren hat gezeigt, dass Nachhaltigkeit im Immobiliensektor immer mehr zum entscheidenden Wettbewerbsfaktor wird.
Um das nachhaltige Wirken in den Prozessen der Unternehmensgruppe sichtbar zu verankern, beschloss der Vorstand daher, die Finanzberichterstattung ab 2010 nach den Standards der Global Reporting Initiative (GRI)1 zu gestalten, deren Philosophie auf qualitative Maßnahmen zu Nachhaltigkeit durch Transparenz setzt. Die Nutzung der in den GRI-Standards eingebetteten Systematik ermöglicht jeder Abteilung, die eigenen Maßnahmen zu Nachhaltigkeitsaspekten mittels Leistungsindikatoren zu bündeln und deren Wirkungsweise zu verstärken. Dementsprechend sind auch die Informationen zu verschiedenen Aspekten der Nachhaltigkeit in den einzelnen Kapiteln dieses Berichts integriert.
Bei Projektentwicklungen setzt CA Immo auf Zertifizierung. Dadurch wird die Werthaltigkeit des Gebäudes sowohl für Investoren als auch für Mieter optimiert. Zertifizierte Objekte zeichnen sich unter anderem durch niedrigere Verbrauchswerte und höhere Behaglichkeit aus und sind darüber hinaus nur in sehr begrenztem Umfang am Markt verfügbar. Sämtliche Projektentwicklungen müssen somit konzernweit für eine Zertifizierungsfähigkeit angelegt sein. Zwei Zertifizierungsmethoden kommen in der CA Immo Gruppe vorrangig zur Anwendung: Die amerikanische Zertifizierung Leadership in Energy and Environmental Design (LEED) sowie das Gütesiegel der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB).
In der Bewirtschaftung von Immobilien kommen in den verschiedenen Märkten der CA Immo unterschiedliche Bewertungssysteme zum Einsatz. Diese sind, wie beispielsweise der Energieausweis, nicht länderübergreifend vergleichbar. Im Jahr 2010 beschloss das Unternehmen daher, hausintern ein Instrument zur Analyse und Bewertung der Nachhaltigkeit von Bestandsgebäuden zu entwickeln. Das Ergebnis ist CAST (CA Immo Sustainability Tool). Bereits im Berichtsjahr fand ein Praktikabilitätstest des Tools statt, mit dem insgesamt 15 Liegenschaften aus 7 Ländern auf die 62 in CAST hinterlegten Nachhaltigkeitskriterien ausgewertet wurden. Im Jahr 2011 ist die konzernweite Einführung von CAST zur Überprüfung des gesamten internationalen Immobilienportfolios der Gruppe geplant. Im geplanten Roll-out über das Gesamtportfolio kann man sich zukünftig schnell und kostengünstig einen Überblick über den Zustand der untersuchten Immobilien verschaffen. Gruppenweit sollen 75% der Büroimmobilien im Jahr 2011 durch CAST bewertet werden, im Jahr 2012 soll die Quote dann bei 100% liegen.
Weitere Informationen zum nachhaltigen Engagement von CA Immo finden Sie im Kapitel "Corporate Social Responsibility".
1 Ausführliche Informationen zu GRI finden sich auf der Webseite www.globalreporting.org
Den strategischen Mittelpunkt der unternehmerischen Tätigkeit der CA Immo bildet die nachhaltige Steigerung des Unternehmenswerts. Zentrale finanzielle Leistungsindikatoren (Kennzahlen) sind dabei ein wichtiges Instrument, um die wesentlichen Faktoren, die zu einer nachhaltigen Steigerung des Unternehmenswerts beitragen, zu identifizieren und für Zwecke eines Value-Managements messbar zu machen.
Zentraler finanzieller Leistungsindikator ist hierbei der auf das eingesetzte Eigenkapital erwirtschaftete Ertrag (RoE – Return on Equity). Ziel ist es, einen Wert höher als die kalkulatorischen Eigenkapitalkosten (die wir mittelfristig mit rd. 7,0% annehmen) zu erzielen und damit Shareholder Value zu generieren. Der Return on Equity des Jahres 2010 liegt mit rd. 2,8% unter dem Zielwert – das Ziel konnte somit in diesem Jahr nicht erreicht werden. Wir sind jedoch zuversichtlich, dass die in unserer Strategie enthaltenen Maßnahmen dazu führen werden, dass wir mittelfristig wieder einen adäquaten Return on Equity erzielen.
Weitere quantitative Faktoren zur Messung und Steuerung des für unsere Aktionäre nachhaltig erwirtschafteten Ertrags sind die Entwicklung des NAV je Aktie, der operative Cash-flow je Aktie sowie der Return on Capital employed (ROCE) und der Economic Value added (EVA) (siehe Tabelle unten).
Da die Finanzkennzahlen letztendlich den Erfolg darstellen, den wir in unserem operativen Immobiliengeschäft erzielen, sind diesen Kennzahlen eine Reihe von sonstige, nicht direkt finanziell quantifizierbaren Leistungsindikatoren vorgelagert, die zur Messung und Steuerung des operativen Geschäftsverlaufs wesentlich sind:
Gute Wirtschaftsdaten fördern den Bedarf an gewerblich genutzten Flächen, beleben die Bautätigkeit und den Immobilienmarkt. Zyklisch auftretende Abweichungen von Angebot und Nachfrage schlagen sich im Auslastungsgrad und bei den erzielbaren Mietpreisen nieder. Leerstandsrate und Durchschnittsmiete im Zeitverlauf sind wichtige Indikatoren sowohl hinsichtlich Qualität und erfolgreicher Bewirtschaftung eines Portfolios als auch für die Fähigkeit, auf Konjunktureinflüsse zeitgerecht zu reagieren.
Die Qualität von Standorten ist ein wesentliches Kriterium für die Vermarktung von Immobilien. Insbesondere die Erreichbarkeit eines Standortes (Infrastruktur) spielt eine entscheidende Rolle. Veränderungen in der Standortqualität erfolgen schleichend und werden z.B. neben dem Preis auch am Schwierigkeitsgrad einer Neuvermietung spürbar.
Für die effiziente Bearbeitung sehr unterschiedlicher regionale Märkte sind lokales Wissen und Marktkenntnisse ausschlaggebend. Daher stützt sich die CA Immo auf eigene Niederlassungen in unseren wesentlichen Märkten in Deutschland, bzw. in Osteuropa. Letztere wurden nunmehr durch die mit der Europolis übernommenen Mitarbeiter verstärkt.
Der Wettbewerbsvorteil von CA Immo basiert auf dem lokalen Marktverständnis der Mitarbeiter und der Nutzung von Synergien in der Gruppe, insbesondere in der Projektentwicklung und der Vermarktung der Immobilien.
| Kennzahlen je Aktie € | 2010 | 2009 | 2008 | 2007 | |
|---|---|---|---|---|---|
| NAV/Aktie | € | 18,70 | 17,90 | 18,90 | 22,00 |
| Veränderung NAV/Aktie | % | 4,5 | –5,3 | –14,1 | 6,8 |
| Operativer Cash Flow/Aktie | € | 1,38 | 1,40 | 1,32 | 1,07 |
| RoE 1) in % | % | 2,8 | –4,8 | –13,4 | 3,3 |
| ROCE 2) in % | % | 4,8 | 0,1 | Negativ | 5,2 |
| EVA 3) | Mio. € | Negativ | Negativ | Negativ | 2,7 |
1) Return on Equity (Eigenkapitalrentabilität) = Konzernergebnis nach Minderheiten/Ø Eigenkapital (ohne Minderheitsanteile)
2) Return on Capital employed (ROCE) = Nettorendite auf das eingesetzte Kapital: ROCE = Net Operating Profit After Tax (NOPAT)/Capital employed 3) EVA (Economic Value added) ist eine eingetragene Marke von Stern Stewart & Co; EVA = Capital employed * (ROCE – WACC); WACC 2010 = 5,0
Das abgelaufene Geschäftsjahr war durchwegs von einer leichten Entspannung an den Immobilienmärkten gekennzeichnet. Markt- und immobilienspezifische Risikofaktoren haben sich gegenüber den Vorjahren deutlich stabilisiert. Sowohl Immobilienrenditen als auch die Performance der CA Immo Aktie, die in den vergangenen beiden Jahren stark unter Druck geraten waren, verzeichneten vor allem in der zweiten Jahreshälfte einen leichten Aufschwung. Obwohl CA Immo von Mieterinsolvenzen weitgehend verschont blieb, verzeichnete das Portfolio einen Anstieg des Leerstands. Grund hierfür war vorrangig der Auszug von Siemens aus dem Objekt Erdberger Lände aber auch der geringere Flächenbedarf von Mietern aufgrund von Stellenabbau. Die aktuellen Leerstände sind bereits in die Bewertungen eingeflossen. Gleiches gilt für künftig auslaufende Mietverträge. Insgesamt verzeichnete CA Immo trotz eines teilweise gedämpften Marktumfelds positive Vermietungserfolge. Die Vermietungsleistung lag 2010 bei rund 175.000 m² und wurde vor allem durch signifikante Neu- und Vorvermietungen in Deutschland (rund 57.000 m²) sowie die Großvermietung an die Post AG am Wiener Areal Lände 3 (rd. 32.500 m²) angekurbelt.
Systematisches Risikomanagement stellt innerhalb der CA Immo Gruppe einen wesentlichen Bestandteil des internen Controllingprozesses dar und beeinflusst direkt die strategischen und operativen Entscheidungsprozesse im Unternehmen. Als international agierender Immobilienbestandhalter sowie Projektentwickler ist die CA Immo Gruppe einer Vielzahl von Risiken ausgesetzt, die das laufende operative Geschäftsergebnis oder das Erreichen der strategischen Unternehmensziele beeinflussen können. Aufgabe des Risikomanagements der CA Immo ist daher die Früherkennung gefährdender Entwicklungen aber auch potenzieller Chancen bzw. deren laufende Überwachung, um so rechtzeitig adäquate Maßnahmen setzen zu können. Um die aktuelle Risikolage des Unternehmens entsprechend einschätzen zu können, führt CA Immo im Rahmen von regelmäßigen Reportings unter Berücksichtigung der aktuellen Unternehmens- und Marktsituation eine laufende Risikoevaluierung durch. Die Risiken werden hierbei auf Einzelobjekt bzw. –projektebene erfasst. Ergänzende Bestandteile der Risikoberichterstattung sind Simulationen bzw. Szenariodarstellungen hinsichtlich Wertentwicklung einzelner Immobilien, Exitstrategien und Finanzplanung. In regelmäßigen Abständen wird zusätzlich eine Einzelrisikoeinschätzung unter Hinzuziehung von externen Beratern vorgenommen. Dabei werden neue bisher im Risikoinventar noch nicht aufgenommene Risikobereiche identifiziert und aufgenommen, andere wiederum als nicht mehr wesentlich eingestuft oder gänzlich aus dem Risikoinventar gestrichen. Eine solche Risikoinventarisierung erfolgte zuletzt im Geschäftsjahr 2008. Die damalige Katalogisierung der Risiken hat bis heute Geltung.
CA Immo bewertet alle Risiken nach Inhalt, Auswirkung und Eintrittswahrscheinlichkeit. Darauf basierend wird das Risikomanagement auf allen Unternehmensebenen umgesetzt und ist somit für alle Organisationseinheiten bindend. Strategisch umfasst Risikomanagement unter anderem die Erstellung verbindlicher Leitlinien für die Investitionspolitik.
Das operative Risikomanagement befasst sich mit der Bewältigung immobilienspezifischer sowie allgemeiner Geschäftsrisiken. Durch Frühwarnindikatoren wie Mietprognosen, Leerstandsanalysen und eine kontinuierliche Überwachung der Mietvertragslaufzeiten und Kündigungsmöglichkeiten beugt die Gesellschaft unerwarteten Risiken vor. Der Vorstand ist in alle risikorelevanten Entscheidungen eingebunden und trägt hierfür auch die Gesamtverantwortung. Entscheidungen werden grundsätzlich auf allen Prozessebenen nach dem Vier-Augen-Prinzip gefasst. Klare interne Richtlinien und Strategien, Business- und Investitionspläne und die Einführung von kontinuierlichen Reportingsystemen ermöglichen insbesondere die Überwachung und Steuerung der wirtschaftlichen Risiken des laufenden Geschäfts. Alle Maßnahmen erstrecken sich auf sämtliche Tochtergesellschaften innerhalb der Gruppe. Darüber hinaus unterliegen Investitionsvorhaben der Prüfung durch den Aufsichtsrat bzw. seinem Investitionsausschuss. Das Risikomanagement wird in seiner Funktion vom Controlling mit strukturierten Informationen und Daten unterstützt. Darüber hinaus werden stichprobenartig einzelne Sachverhalte von der Internen Revision geprüft, wobei 2010 zum Thema "Korruption"auch potenzielle Gefährdungsbereiche untersucht wurden. Die Prüfung ergab keine Anhaltspunkte für das Vorliegen von Vergehen.
Zur Früherkennung und Überwachung von Risiken wurde auch das Interne Kontrollsystem (IKS) weiter ausgebaut. Die Funktionsfähigkeit des Risikomanagements der CA Immo wird jährlich durch den Abschlussprüfer beurteilt, der darüber an Prüfungsausschuss, Aufsichtsrat und Vorstand berichtet.
Die Refinanzierung am Finanzmarkt stellt für CA Immo eine wichtige Maßnahme dar. Allerdings haben die vergangenen Jahre gezeigt, dass die Funktionsfähigkeit des Kapitalmarkts vom regelkonformen Verhalten seiner Teilnehmer abhängt und Regelverstöße zum Verlust des Anlegervertrauens und somit zu einer deutlichen Erschwerung der Kapitalbeschaffung führen – sowohl hinsichtlich Eigenkapital als auch Fremdkapital. Dem Kapitalmarktrisiko begegnet CA Immo auf mehreren Ebenen: zum einen durch eine ausgeprägte Liquiditätsplanung und -sicherung, zum anderen sichert sich CA Immo als Alternative und Ergänzung zu den bisherigen Kapitalbeschaffungsquellen hinsichtlich des Eigenkapitals mittels Kapitalpartnerschaften (Joint Ventures) auf Projektebene ab. Generell ist für CA Immo die Kapitalmarkt-Compliance ein klarer Bestandteil des unternehmerischen Risikomanagements. Dies beinhaltet nicht nur die Einhaltung der einschlägigen Vorschriften, sondern auch eine effi-
Latent vorhanden dürfte auch in den kommenden Jahren das Risiko auf der (Re-)Finanzierungsseite bleiben. Bei der Fremdkapitalaufbringung setzt CA Immo daher neben ihrer Hausbank UniCredit Bank Austria AG verstärkt auf die Einbindung weiterer in- und ausländischer Banken, mit denen bisher keine oder nur geringe Geschäftsbeziehungen bestanden. Die Finanzplanung für die Folgejahre wurde entsprechend detailliert erstellt, und dabei wurden vor allem auch die finanziellen Auswirkungen aus den strategischen Zielen – z. B. der kontinuierliche Abbau der Projektpipeline sowie Immobilienverkäufe – mitberücksichtigt.
Das Auslaufprofil der Finanzverbindlichkeiten der CA Immo Gruppe zeigt ein angemessen stabiles Bild für die kommenden zwei Jahre. Bis zum Geschäftsjahr 2014 bewegen sich die anstehenden Refinanzierungsvolumina unter 150 Mio. € jährlich (exklusive Europolis bzw. unter 300 Mio. € inklusive Europolis). Dabei handelt es sich ausschließlich um Finanzierungen auf Objekt- oder Projektebene. 2014 steht die Refinanzierung der 6,125% CA Immo-Anleihe 09-14 (ISIN: AT0000A0EXE6) sowie der Wandelschuldverschreibung an, sofern das Wandlungsrecht nicht ausgeübt wird.
Darüber hinaus stellen Projektentwicklungen einen erheblichen Anteil der Geschäftstätigkeit der CA Immo Gruppe dar. Eine wichtige Voraussetzung für die Umsetzung dieser Projekte ist die Verfügbarkeit von Eigenkapital, bzw. zusätzlichem Fremdkapital (Projektfinanzierung). Eine Verzögerung bei der Kreditvergabe könnte Bauverzögerungen auslösen, die wiederum negativen Einfluss auf die Projektbewertung hätte und im Falle einer erfolgreichen Vorvermietung zu Pönalezahlungen führen würde. Fehlende Mieteinnahmen könnten den Cash-flow der Gesellschaft erheblich belasten. Weiters besteht bei Vorliegen einer Baukostenerhöhung die Gefahr, dass sich die Finanzierungskonditionen verschlechtern. Vor diesem Hintergrund hat CA Immo eine Reihe von Maßnahmen ergriffen, um Risiken aus der Projektentwicklung zu stabilisieren (Kostenkontrollen, Abweichungsanalysen, Mehrjahres-Liquiditätsplanung, Einhaltung von Mindestvorvermietungsquoten etc.).
Die vergangenen Jahre waren von einem starken Anstieg des Portfolios der CA Immo Gruppe gekennzeichnet. Die Umsetzung der Investitionsziele, die Integration ganzheitlich übernommener Immobilienpakete oder Immobilienunternehmen und nicht zuletzt das Projektentwicklungsgeschäft stellen hohe Herausforderungen für das Unternehmen und seine Mitarbeiter dar. Einschließlich der durch die Akquisition der Europolis übernommenen Immobilien liegt das Immobilienvermögen der CA Immo zu Beginn des Jahres 2011 bei knapp über 5 Mrd. €, was einer durchschnittlichen jährlichen Wachstumsrate von über 30% über den Zeitraum der letzten fünf Jahre entspricht. Nach dieser Expansionsphase steht für CA Immo nun die Optimierung des vorhandenen Portfolios klar im Vordergrund gegenüber weiteren Zukäufen. CA Immo passt damit ihr Wachstumstempo flexibel an die globalen und vor allem regionalen Rahmenbedingungen an. Die Wachstumsplanung erfolgt darüber hinaus in enger Abstimmung mit der Planung finanzieller und personeller
Ressourcen. Zur Vermeidung von organisatorischen Engpässen wurden Serviceprozesse erarbeitet und laufend adaptiert, und im Hinblick auf die Personalentwicklung auf ein aktives Personalmanagement gesetzt.
Ein Größenrisiko besteht, wenn Einzelinvestitionen in Bezug auf ihren Standort oder das Investitionsvolumen eine bestimmte Obergrenze des Portfoliowertes überschreiten. In diesem Fall wird ein allfälliges Marktrisiko deutlich erhöht und die Veräußerbarkeit von Immobilien (vor allem bei angespanntem Marktumfeld) erschwert. Umgekehrt besteht bei zu kleinen Immobilien die Gefahr eines – gemessen an den Mieteinnahmen – zu hohen Verwaltungsaufwandes. Daher werden für größere Investitionsvorhaben Joint-Venture-Partner gesucht, um so den Risikoanteil der CA Immo deutlich zu reduzieren. In Bezug auf die adäquate Relation von Aufwand und Ertrag werden "Kleinimmobilien", die überwiegend im Rahmen von Portfoliokäufen übernommen wurden, laufend abverkauft und die Zusammensetzung des Portfolios quartalsweise evaluiert.
Von einem Konzentrationsrisiko sprechen wir, wenn bestimmte Investitionen einen überproportionalen Anteil am Gesamtportfolio in einer Region oder einem Land aber auch hinsichtlich einzelner Nutzungsarten oder aber in Bezug auf die Mieterstruktur aufweisen, da Marktänderungen zu einer Veränderung der Nachfrage und somit auch zu einer negativen Veränderung des Ergebnisses der Gesellschaft führen können. Das Konzentrationsrisiko auf der Mieterseite besteht vor allem, wenn einzelne Mieter, bezogen auf die Mieteinnahmen sowie die vermietbaren Flächen, einen überproportionalen Anteil und somit maßgeblichen Einfluss auf das Ergebnis der CA Immo Gruppe haben, wie dies beispielsweise bei dem in 2006 vom Land Hessen erworbene Paket an Bestandsimmobilien gegeben ist. Hier ist das Konzentrations- bzw. Mieterausfallrisiko aufgrund der Fristigkeit der bestehenden Mietverträge und der guten Bonität des Mieters (Land Hessen) allerdings vernachlässigbar. Als Gegenmaßnahme setzt CA Immo vor allem in den ost-/südosteuropäischen Zielmärkten auf die Einhaltung von regionalen Investitionslimits in Abhängigkeit von der Größe des Gesamtportfolios sowie bei Einzelobjekten in Abhängigkeit von der Größe des jeweiligen Marktes. Neben der regionalen Streuung steht aber auch die Diversifizierung nach Mieterstruktur sowie Nutzungsart im Vordergrund.
Die Immobilienwirtschaft ist eng mit der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung ihrer Märkte verwoben. Vor allem für die Nachfrage nach Gewerbeimmobilien ist das Wirtschaftswachstum ein bestimmender Faktor. Entsprechend herausfordernd waren die vergangenen Jahre der Rezession, die nicht nur den Investmentmarkt zum Erliegen brachten, sondern auch die Expansionspolitik der Unternehmen einbremste und somit den Flächenbedarf deutlich reduzierte. Knapp zwei Jahre nach der Finanzund Wirtschaftskrise erreichte die Weltwirtschaft 2010 wieder eine expansive Dynamik, die sich im Jahresverlauf in Erholungs- und Wachstumseffekten niederschlug. Die konjunkturelle Erholung verlief innerhalb der einzelnen Länder jedoch uneinheitlich. Für 2011 erwartet man eine weitere Erholung der gesamteuropäischen Wirtschaft, die jedoch vorwiegend durch Wachstumsmotoren wie Deutschland getragen wird. Auch für die mittel- und osteuropäischen CA Immo-Standorte werden steigende Wachstumszahlen prognostiziert, wenn auch in deutlich unterschiedlichem Ausmaß. Tendenziell ist auch mit weiter steigenden Inflationsraten in den einzelnen Ländern zu rechnen.
CA Immo setzt auf den Schwerpunkt Büroimmobilien. Da jedoch gute Objekte Mangelware sind, werden auch die Preise für riskantere Value-added Investments deutlich steigen. Die westeuropäischen Länder bieten mit stabilen Wachstumsraten, steigenden Unternehmensgewinnen und anziehendem Konsum ein stabiles Wachstumspotenzial bei geringerem Risiko. Feri Finance, eine Unternehmensgruppe für Finanz- und Vermögensberatung, Wirtschaftsforschung und Rating, geht für 2011 von einem Mietpreiswachstum von 3,2% beziehungsweise 4,2% in 2012 aus. An deutschen Top-Standorten kann das Mietpreiswachstum durchaus unterdurchschnittlich ausfallen, dafür bieten die deutschen Metropolen mit geringen Volatilitäten bei Mieten und Renditen ein hohes Maß an Sicherheit. Die Mieten haben 2010 ihren Tiefpunkt durchschritten und sollten 2011 weiter anziehen. Insgesamt werden die europäischen Standorte 2011 die besten Investitionschancen aufweisen. Allerdings bleibt das Angebot weiterhin begrenzt, da sich die Nachfrage wie bereits im abgelaufenen Geschäftsjahr auf Gebäude in besten Lagen und mit langfristigen Mietverträgen ("Core"- Objekte) konzentriert. Diese machten nach gängigen Schätzungen in 2010 jedoch nur 5 bis 15% des Gesamtmarktes aus. Das selektive Vorgehen der Investoren wird sich daher im Preisniveau niederschlagen. Vor diesem
Hintergrund setzt CA Immo im Vorfeld einer Investitionsentscheidung, aber auch laufend im Rahmen des Portfoliomanagements, auf eigene, tief gehende Marktanalysen, ergänzt durch den ständigen Kontakt mit renommierten Branchenexperten. Zur Minimierung regionaler Risiken wird im Zuge einer regelmäßigen Auseinandersetzung hinsichtlich Standort- und Objektqualität und Marktveränderungen der optimale Wiederveräußerungszeitpunkt für die größten Immobilien im Portfolio diskutiert. CA Immo senkt damit das Risiko, Objekte nicht oder nur mit Abschlägen veräußern zu können. Mit dieser Vorgehensweise finden wichtige Indikatoren zur Früherkennung von Marktrisiken systematisch Einfluss in die Beurteilung der Investitions- und Projektplanung und damit in die mittelfristige Unternehmensplanung.
Je nach Marktentwicklung ist CA Immo einem gewissen Ertragsschwankungsrisiko ausgesetzt, das zum einen mit dem Wiederveräußerungsrisiko und zum anderen mit dem Leerstandsrisiko einhergeht, denn Flächen, die nicht vermietet sind, verursachen neben dem Entfall von Erlösen auch Kosten für den Leerstand und mindern so Wert eines Objekts. Bei CA Immo stiegen im abgelaufenen Geschäftsjahr in Österreich die Leerstände massiv durch den Auszug von Siemens aus dem Objekt an der Erdberger Lände. Mit der Post AG konnte jedoch ein hochwertiger Mieter gefunden werden, der beginnend mit 1.8.2011 rund 32.500 m² in diesem Areal anmieten wird. Marktbedingt fällt auch der Leerstand in Ost-/Südosteuropa – und hier insbesondere in Ungarn und Serbien – sehr hoch aus. Im kommenden Geschäftsjahr liegt daher der Schwerpunkt wiederum auf der Konzentration der Vermietungsaktivitäten in diesen Regionen sowie auf den im Bau befindlichen Objekten in Deutschland. Weiters besteht die Gefahr eines allfälligen Mietausfalls, denn es ist nach wie vor nicht auszuschließen, dass einzelne Mieter trotz spürbaren konjunkturellen Aufschwungs die Krise der Vergangenheit nicht unversehrt überstanden haben. Ein derartiges Risiko ist für die Gesellschaft vor allem in ihren Hotelobjekten in Pilsen und Prag vakant. Dem Risikopotenzial wurde weitgehend durch die Forderung von Sicherheitsleistungen (Bankgarantien) begegnet, um allfällige Mietrückstände ausgleichen zu können. Ebenso wurde das Ausfallsrisiko im Wertansatz der betreffenden Immobilien ausreichend berücksichtigt. Damit Leerstände, aber auch Mietausfälle nur in einem möglichst geringen Ausmaß auftreten, prüft CA Immo potenzielle Mieter auf Bonität und Reputation. Jedes Objekt wird laufend nach seinem Ist- und Sollertrag überprüft und strukturierten Qualitätskontrollen unterzogen. Insgesamt weisen die Mietverträge ein ausgewogenes Mietauslaufprofil auf,
jedoch besteht im Zuge von Mietvertragsverlängerungen nach wie vor die Gefahr von Mietreduktionen. Bei der Ansprache neuer Mieter setzt die Gesellschaft auf die Kooperation mit bewährten Maklern.
Da die Lage von Immobilien einen nicht unwesentlichen Einfluss auf die Vermietbarkeit bzw. nachhaltige Vermietung sowie den Ertrag oder Verkaufserlös des jeweiligen Objekts und somit auch das größte Risiko eines Immobilieninvestments hat, veranlasst CA Immo laufend Standortanalysen und Trendentwicklungen, die von externen Experten durchgeführt werden. Standorte, die für Investitionen in Betracht kommen, werden nach weiteren Auflagen gesondert geprüft.
Bereits seit 2006 hat die CA Immo Gruppe den Anteil an Projektentwicklungen deutlich erhöht und durch den Erwerb der Vivico Real Estate GmbH in Deutschland weiter ausgebaut. In Osteuropa sind diese Aktivitäten vor allem im Projektentwicklungsfonds CA Immo New Europe gebündelt. Ziel ist es, durch die mit der Projektentwicklung einhergehende erhöhte Wertschöpfung zusätzliche Erträge zu erwirtschaften. Mit dem Projektentwicklungsgeschäft sind allerdings auch erhöhte Risiken verbunden, die sich aus Unwägbarkeiten wie Verzögerungen in Widmungs- und Baugenehmigungsverfahren, Kostenund Terminüberschreitungen, Baumängeln und vielem mehr ergeben können. Diese Risiken können trotz sorgfältiger Planung und Kontrolle nicht gänzlich ausgeschlossen werden. Vor allem in den vergangenen Jahren ist das Projektentwicklungsrisiko durch das erhöhte Kapitalmarkt- und Finanzierungsrisiko sowie erhöhte geopolitische Risiken und die damit veränderten Rahmenbedingungen erheblich gestiegen. Dies erforderte im Ost- /Südosteuropa-Portfolio teils erhebliche Anpassungen der ursprünglichen Projektkalkulationen. CA Immo trägt der geänderten Situation mit entsprechenden Anpassungen der Bilanzwerte in erkennbarem Ausmaß voll Rechnung. Allgemein begegnet CA Immo dem Projektentwicklungsrisiko durch die sorgfältige Auswahl der Partner und Dienstleister sowie ein striktes internes wie externes Controlling. Im Rahmen des Controllings erfolgen regelmäßig Kostenkontrollen, Abweichungsanalysen und eine darauf aufbauende Berichterstattung. Negative Ergebniswirkung entfalten zudem die im Projektentwicklungsgeschäft typischerweise entstehenden Anlaufverluste durch den Anfall nicht aktivierbarer Kosten. In der Lebenszyklusbetrachtung stehen diesen Anlaufverlusten die Erträge aus Vermietung und Veräußerung gegenüber. Projekte werden daher nur nach einer detaillierten MehrjahresLiquiditätsplanung gestartet. Grundsätzlich strebt CA Immo für den konkreten Projektstart eine Vorvermietung an (z.B. in Deutschland durchschnittlich 50–60%). Allerdings ist dies insbesondere in Ost-/Südosteuropa aufgrund der speziellen Marktsituation nicht oder nur teilweise möglich, da Mietverträge in diesen Regionen zumeist erst abgeschlossen werden können, sobald die Sicherheit der Projektfertigstellung in ausreichendem Maß absehbar ist. Daher werden hier Projekte teils auch ohne wesentliche Vorvermietungen gestartet.
Ferner unterliegt CA Immo dem Risiko schwankender Baukostenentwicklungen. Tendenziell sind derzeit Kostensteigerungen nahezu in allen Regionen, in denen CA Immo Projektentwicklungen abwickelt, zu beobachten. Hier spielt vor allem die Preisentwicklung auf dem Rohstoffsektor (Stahl, Aluminium, Kupfer, etc.) eine wesentliche Rolle. Daher werden bei Großprojekten einzelne Kostenblöcke gebündelt und Aufträge im Rahmen von Einzel- und Paketvergaben vergeben. Aktuell befinden sich alle in Umsetzung befindlichen Projekte im Kostenrahmen der genehmigten Projektbudgets.
Einen weiteren Kostenfaktor bildet die Bausubstanz der Immobilien. Denn diese hat erhebliche Auswirkungen auf die Kosten der Bewirtschaftung. Entspricht das Objekt nicht den marktüblichen Standards, kann dies zu erhöhten Investitionskosten für Sanierungs- und Verbesserungsmaßnahmen oder zum Ausbleiben von Mietern führen, was sich wiederum negativ auf die Ertragskraft der Immobilie auswirkt. Um diesen Aspekten vorzubeugen, prüft CA Immo im Rahmen einer technischen Due Diligence bereits vor dem Erwerb die Qualität sowie Ausstattungskriterien der Immobilien (CO2-Kriterien, Energieausweis etc.) und steht in engem Kontakt mit ihren Mietern und Hausverwaltern, um allfällige verdeckte Baumängel rasch und kosteneffizient beseitigen zu können.
CA Immo besitzt ein international aufgestelltes Immobilienportfolio unterschiedlichen Erstellungsdatums und Zustands, das laufend überprüft und in Teilen revitalisiert wird. 2010 wurde ein Analyse- und Bewertungsinstrument zur Nachhaltigkeit von Bestandsgebäuden entwickelt und getestet. Im Fokus standen dabei Büroimmobilien, insgesamt 15 Objekte aus dem gesamten Portfolio der Gruppe. Die Bewertung dieser Immobilien läuft nach Kriterien, die sowohl ökologische, ökonomische als auch soziale Aspekte berücksichtigen. Insgesamt werden 62 Nachhaltigkeitskriterien im CA Immo Sustainability Tool (CAST) berücksichtigt. Im geplanten Roll-out über das
Gesamtportfolio kann man sich zukünftig schnell und kostengünstig einen Überblick über den Zustand der untersuchten Immobilien verschaffen.
Bei der Realisierung eigener Projekte strebt CA Immo die Zertifizierungsfähigkeit der Objekte an (Green Building). Hierbei kommt ein Katalog mit Kriterien zur Sicherung der ökonomischen, ökologischen, technischen, sozialen und funktionalen Qualität zur Anwendung. Dieser Nachhaltigkeitsstandard im Bereich der Immobilienentwicklung wird sukzessive auf alle neuen Projekte der CA Immo-Gruppe ausgeweitet. Jedes neu gestartete Projekt der Gruppe soll entweder im Hinblick auf Nachhaltigkeit zertifiziert oder zumindest gemäß Zertifizierungsstandards errichtet werden.
Immobilienpreise unterliegen aufgrund geänderter ökonomischer Rahmenbedingungen – wie beispielsweise steigende oder fallende Zinsen, eine stärker oder schwächer wachsende Wirtschaft, Ungleichgewicht von Immobilienangebot und –nachfrage und anderen Faktoren – deutlichen Schwankungen. Wie die Mehrheit der Branche hat sich CA Immo bei der Umstellung der Bilanzierung auf IFRS für die Marktwertmethode entschieden, weshalb Marktwertänderungen große Ergebnisabweichungen zur Folge haben können, die in den vergangenen beiden Jahren extrem negative Auswirkungen zeigten. Diese Wertreduktionen schmälern nicht nur das Ergebnis, sondern reduzieren auch das Eigenkapital und belasten damit die Kreditwürdigkeit, da unter Umständen Loan-to-Value Convenants nicht mehr aufrecht erhalten werden können. Hinsichtlich der Beibehaltung der Kreditwürdigkeit stimmt CA Immo bereits im Vorfeld ein adäquates Leverage ab und sichert sich in Bezug auf Finanzierungen entsprechende Sanierungsmöglichkeiten (-perioden). CA Immo lässt ihre Immobilien einmal jährlich extern bewerten.
Die wesentlichsten finanziellen Risiken sind Liquiditäts-, Zinsänderungs-, Kredit- und Währungsrisiken. Nähere Details hierzu sowie eine entsprechende Liquiditätsanalyse werden auch im Anhang dargestellt. In weiterer Folge werden die einzelnen Finanzrisiken der CA Immo erläutert:
Risiken aus der Veränderung des Zinsniveaus bestehen im Wesentlichen bei langfristigen Fremdfinanzierungen der CA Immo Gruppe. Um dem Zinsänderungsrisiko entgegenzusteuern, setzt CA Immo einen Mix aus langfristigen Zinsbindungen und variabel verzinsten Krediten ein. Variabel verzinste Kredite werden teilweise durch den Abschluss derivater Finanzinstrumente (Zinscaps, Zinsswaps), die ausschließlich zur Sicherung von Zinsänderungsrisiken aus Grundgeschäften dienen, abgesichert. Marktbedingt war es erforderlich, in den letzten drei Jahren bei neu abgeschlossenen Krediten für 100% der Aushaftung derivate Finanzinstrumente abzuschließen. Jedoch können auch diese Finanzinstrumente Wertänderungen unterliegen.
Aufgrund von vorzeitigen Kredittilgungen bzw. im Zuge von Immobilienabverkäufen wurden Zinsswaps in einem nicht unbeträchtlichen Ausmaß ineffizient (nach Netting mit Gegenswaps rund 261 Mio. € Fair Value Swaps). Bei diesen als Fair-Value-Derivate klassifizierten Kontrakten werden Wertänderungen als Aufwand oder Ertrag direkt in der Gewinn-und-Verlust-Rechnung ausgewiesen und belasten diese neben den zusätzlichen Zinsaufwendungen aus den zu Absicherungszwecken nicht mehr benötigten Zinsswaps. Es handelt sich dabei zum Großteil um ein nicht zahlungswirksames Bewertungsergebnis. Hingegen werden bei jenen Kontrakten, die die Definition eines Cash-flow Hedges erfüllen (unter diese Kategorie fällt der Großteil der von CA Immo verwendeten Swaps) Wertänderungen im Eigenkapital abgebildet. Zusätzlich zum Bewertungsergebnis wird das Delta zwischen dem Referenzzinssatz und dem Swapsatz als Cash-wirksamer Aufwand verbucht.
Um das mit diesen Swaps verbundene Zinsänderungsrisiko zu neutralisieren, wurden im Geschäftsjahr 2009 im Nominale von 105,4 Mio. € zwei neue gegenläufige Swaps und im Geschäftsjahr 2010 im Nominale von 65 Mio. € ein weiterer gegenläufiger Swap abgeschlossen, sodass in diesem Ausmaß eine Fair-Value-Hedge-Beziehung gegeben ist. Nach Übernahme der Europolis, die im Gegensatz zu CA Immo Zinsänderungsrisiken nicht absichert, kommt es zu einer Reduktion der Hedgingquote auf ein vernünftiges Niveau von rund 76%.
Risiken, die für CA Immo eine wesentliche und nachhaltige Gefährdung darstellen, sind derzeit jedoch nicht gegeben. Für erkennbare Risiken sind ausreichend Rückstellungen gebildet. Eine Aufstellung aller wesentlichen verzinslichen Verbindlichkeiten sowie abgeschlossenen
Swaps samt Angabe der Fälligkeiten sind im Konzernanhang enthalten.
Aufgrund der Investitionstätigkeit im Ausland ist das Management der Währungsrisiken ein wesentlicher Bestandteil des Risikomanagements. Währungsänderungen würden grundsätzlich aus dem Zufluss von Mieterlösen bzw. Mietforderungen in Fremdwährungen, vor allem in BGN, CZK, HUF, PLN, RON und RSD ergebniswirksam. Nicht zahlungswirksame Auswirkungen auf das Konzernergebnis können aus der Umrechnung der in lokaler Währung geführten Einzelabschlüsse von Gesellschaften resultieren, die nicht im Euro-Raum ansässig sind. Diesem Risiko begegnet CA Immo durch die Bindung der Mieten an eine Hartwährung (EUR oder USD), sodass aktuell kein wesentliches Währungsrisiko besteht. Die Zahlungseingänge erfolgen jedoch überwiegend in lokaler Währung,
weshalb die vorhandene freie Liquidität (Mieteingang abzüglich betriebsnotwendiger Kosten) unmittelbar nach Zahlungseingang in EUR konvertiert wird. Kredite werden in jener Währung aufgenommen, die auch dem jeweiligen Mietvertrag zugrunde liegt. Dies betrifft im Wesentlichen Finanzierungen in CZK und USD. Währungsrisiken aus Bauprojekten werden derzeit kaum abgesichert (Ausnahme: Poleczki Business Park).
Grundlage der Steuerung der Liquidität ist die Sicherstellung von ausreichend finanziellen Mitteln zur Begleichung fälliger Verbindlichkeiten. CA Immo beugt allfälligen Engpässen durch eine ausgeprägte Liquiditätsplanung und -sicherung vor, um unnötige Verlustpotenziale und Risiken zu vermeiden. Kredite werden – dem Anlagehorizont für Immobilien entsprechend – überwiegend langfristig abgeschlossen.
| FINANCIAL RISK MANAGEMENT | ||
|---|---|---|
| RISIKO | AUSWIRKUNG | GEGENSTEUERUNG |
| ZINSÄNDERUNG BEWERTUNG DER ZINSSICHERUNG Einschätzung der Zinsentwicklung |
Reduzierter Konzernerfolg aufgrund sich ändernder Zinsniveaus bzw. auf- grund der Kosten aus Zinssicherung |
- Mix aus langfristigen Zinsbindungen und variabel verzinsten Krediten - Einsatz derivativer Finanzinstru- mente (Swaps/CAPS) |
| WECHSELKURSENTWICKLUNG Einschätzung der EUR-Fremdwährungs-Relation |
Signifikante Ergebnisschwankung durch Kursgewinne/-verluste |
- Harmonisierung der Kreditverträge mit den Mietverträgen - Rasche Konvertierung der freien Liquidität in EUR - Kurssicherung, insbesondere bei Bauaufträgen - Restriktive Handhabung von Fremdwährungskrediten |
| LIQUIDITÄT Fehlende Liquidität |
Nichtnutzung von Opportunitäten "Notverkäufe" Zahlungsunfähigkeit |
- Tourliche Liquiditätsplanung - Optimierung der Veranlagung - Fristenkonformität |
| KREDITVERTRÄGE Verletzung von Covenants Nichtverlängerung von auslaufenden Krediten |
Kostennachteile während der Laufzeit Zusätzliches Eigenkapitalerfordernis |
- Laufende Überprüfung der Immo- bilien auf ihre Tragfähigkeit und daraus abgeleitet die Erfüllung der Covenantvereinbarungen aus den Kreditverträgen - Projektbezogene, möglichst lang- fristige Finanzierungsverträge unter Berücksichtigung der Tragfähigkeit |
KONZERNLAGEBERICHT
99
Durch den Erwerb der Europolis sowie den der Verschmelzung der CA Immo International AG mit der CA Immo vorangegangenen Kauf an CA Immo International-Aktien hat sich die Liquidität der CA Immo Gruppe zwar reduziert, die Liquidität für geplante Investitionen und in Bau befindliche Projekte ist jedoch in ausreichendem Maße vorhanden. Trotz sorgfälltiger Planung ist ein Liquiditätsrisiko aufgrund nicht durchführbarer Mittelabrufe insbesondere bei Joint-Venture-Partnern nicht auszuschließen. Darüber hinaus weist der Teilkonzern Vivico eine mit Projektentwicklungen zwar typische, jedoch hohe Kapitalbindung aus, insbesondere beim Projekt Tower 185, weshalb die Finalisierung der für 2011 geplanten Verkäufe von essenzieller Bedeutung ist. Zur Liquiditätssicherung werden die Projektbudgets laufend auf Höhe und Vordringlichkeit des abzurufenden Kapitals evaluiert, und zudem wird versucht das Eigenkapitalerfordernis durch die verstärkte Hereinnahme von Joint-Venture-Partnern zu reduzieren.
Neben den geschäftstypischen Rechtsstreitigkeiten, wie insbesondere gegen Mieter, unterliegt CA Immo unter anderem dem Risiko aus Streitigkeiten mit Joint-Ventureund Projektpartnern. Dazu kommen potenzielle Streitigkeiten aus bisherigen und zukünftigen Veräußerungen von Immobilien sowie Anfechtungsklagen seitens der Aktionäre gegen Beschlüsse der Hauptversammlung bzw. auf Überprüfung des Umtauschverhältnisses in Bezug auf die Verschmelzung der CA Immo International AG mit der CA Immo. Aktuell sind jedoch keine Gerichts- oder Schiedsverfahren anhängig oder erkennbar, die einen wesentlichen Einfluss auf die wirtschaftliche Lage der Gesellschaft haben könnten. Die anhängigen Rechtsstreitigkeiten betreffen fast ausschließlich übliche Konstellationen aus dem operativen Geschäft. So hat der Partner aus einem russischen Projekt hat eine schiedgerichtliche Klage in Höhe von 48,0 Mio. € angekündigt. Deren Erfolgsaussichten werden aber als gering eingestuft. Falls erforderlich werden in entsprechendem Umfang Rückstellungen gebildet. Diese belaufen sich per 31.12.2010 auf rund 1,8 Mio. € (CA Immo Gruppe). Um rechtliche Risiken weiterhin zu minimieren, kooperiert CA Immo mit Juristen in den jeweiligen Zielmärkten und bindet diese zeitgerecht in Entscheidungsprozesse ein.
Die Umweltgesetzgebung ist ein zentrales Thema, wenn es um die Veranlagung in Immobilien geht. Der CA Immo Gruppe können im Zusammenhang mit der Verantwortlichkeit für und der Beseitigung von bestimmten Umweltschäden (toxische Substanzen und Materialien in Immobilien) beachtliche Kosten entstehen. So können Kontaminierungen festgestellt werden. Weiters besteht die Möglichkeit, dass durch eine Änderung der rechtlichen Rahmenbedingungen bisher zulässige Materialien und Substanzen nachträglich entfernt werden müssen. Veränderungen der Rechtsnormen, der Rechtsprechung oder der Verwaltungspraxis sowie deren Auswirkung auf die wirtschaftlichen Ergebnisse von Immobilien sind unvorhersehbar. Daraus können sich negative Auswirkungen auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage ergeben. Zudem können Neuregelungen durch den Gesetzgeber in bestehende Verträge eingreifen und somit einen wesentlichen Einfluss auf die Wertentwicklung der Immobilien haben. CA Immo bezieht daher vor jedem Kauf auch diese Aspekte in ihre umfassende Prüfung ein. Darüber hinaus werden vom Verkäufer entsprechende Garantieerklärungen verlangt. In ihrer Eigenschaft als Projektentwickler setzt die CA Immo Gruppe, wo immer möglich, umweltverträgliche Materialien und energiesparende Technologien ein. Bestandsimmobilien werden zukünftig im CA Immo Sustainability Tool (CAST) unter anderem auch auf bestehende Umweltrisiken geprüft.
Die nationalen Steuersysteme in den Zielmärkten der CA Immo Gruppe sind laufenden Änderungen unterworfen. Alle relevanten Diskussionen und Entscheidungen der nationalen Gesetzgeber werden kontinuierlich in Zusammenarbeit mit international tätigen Beratern beobachtet. Dennoch sind außerordentliche einmalige oder nachhaltige zusätzliche Steuerbelastungen durch sich ändernde Rechtslagen ein stetes Ertragsrisiko. Für bekannte Risiken wird in ausreichendem Maße bilanzielle Vorsorge getroffen.
Unter dem Internen Kontrollsystem (IKS) sind alle systematisch aufgebauten Maßnahmen zur Sicherstellung der Einhaltung von Richtlinien und zur Prävention von Fehlern zu verstehen, wobei unter den Richtlinien sowohl unternehmensindividuelle Vorgaben (Konzernhandbuch, Kompetenzordnung, Zeichnungsberechtigungen, 4-Augen-Prinzip, Freigaberegelungen etc.), als auch gesetzliche Bestimmungen zusammengefasst werden. Ziel ist es, Fehler bei der Rechnungslegung und Finanzberichterstattung zu verhindern (präventive Kontrolle) bzw. zu entdecken (detektive Kontrolle) und somit eine rechtzeitige Korrektur oder Gegensteuerung zu ermöglichen. Um eine "end-to-end"-Betrachtung des Rechnungslegungsprozesses darstellen zu können, werden hier auch die operativen Bereiche eingebunden. Als präventive Kontrollen sind bei CA Immo jene Kontrollen anzusehen, die von zuständigen Sachbearbeitern im Zuge der Bearbeitung der Geschäftsfälle vor und/oder in den einzelnen Systemen (z. B. Buchhaltungs- oder Konsolidierungssoftware) vorgenommen werden. Detektive Kontrollen beziehen sich auf jene Kontrollen, welche die zuständigen Abteilungsleiter bzw. der Leiter Finanz- und Rechnungswesen insbesondere auf Basis der Auswertungen aus diesen Systemen vollziehen. Die Verantwortung für die Implementierung und Überwachung des Internen Kontrollsystems liegt, basierend auf der Organisationsstruktur der CA Immo Gruppe, beim jeweils zuständigen lokalen Management; d. h. die Geschäftsführer der einzelnen Tochtergesellschaften sind angehalten, anhand des konzernweit vereinheitlichten IKS die Einhaltung der Kontrollen durch Selbstprüfungen zu evaluieren und zu dokumentieren. Um der Stärkung des Internen Kontrollsystems Rechnung zu tragen, installierte CA Immo im Zuge eines Reorganisationsprozesses neben der Stabstelle Risikomanagement auch eine Interne Revision als eigene Stabstelle des Gesamtvorstands. Beide Stabstellen haben ab dem Geschäftsjahr 2010 die ihr zugeordneten Agenden übernommen und überwachen nunmehr auf Grundlage eines jährlich zu erstellenden Revisionsplans – oder aufgrund von bedarfgerecht veranlassten Ad-hoc-Prüfungen – die konzernweite Einhaltung gesetzlicher Bestimmungen, interner Richtlinien und Wohlverhaltensregeln. Operativ werden die Prozesse bezüglich ihrer Funktionsfähigkeit im Hinblick auf mögliche Risiken überprüft und die Wirtschaftlichkeit der Geschäftsprozesse bzw. Effizienzverbesserungspotenziale laufend evaluiert. Die Interne Revision überprüft also die Einhaltung der Prüfungsschritte durch die lokale Geschäftsführung sowie die Zuverlässigkeit der betrieblichen Informationen und auch die Wirksamkeit des Internen Kontrollsystems. Hierzu ist ein detailliertes Berichtswesen (EURO-SOX/Sox-Dokumentation) über einzelne Prozesse, Kontrollen, die Rechnungslegung und Finanzberichterstattung unumgänglich. Die Ergebnisse der Prüfung werden abschließend an die jeweilige Geschäftsführung sowie an den Gesamtvorstand der CA Immo berichtet. Darüber hinaus wird der Aufsichtsrat zumindest einmal jährlich über Revisionsplan und Ergebnisse der Prüfung informiert. Weiters wird die Funktionsfähigkeit des Risikomanagements jährlich vom Konzernabschlussprüfer beurteilt und dem Vorstand sowie dem Aufsichtsrat bzw. dem Prüfungsausschuss über das Ergebnis berichtet.
| A. | KONZERN-GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2010 | 104 |
|---|---|---|
| B. | KONZERN-GESAMTERGEBNISRECHNUNG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2010 | 105 |
| C. | KONZERNBILANZ ZUM 31.12.2010 | 106 |
| D. | KONZERN-GELDFLUSSRECHNUNG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2010 | 108 |
| E. | KONZERN-EIGENKAPITALVERÄNDERUNGSRECHNUNG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2010 | 110 |
| F. | SEGMENTBERICHTERSTATTUNG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2010 | 112 |
| G. | ANHANG ZUM KONZERNABSCHLUSS ZUM 31.12.2010 | 116 |
| 1. | ALLGEMEINE ERLÄUTERUNGEN | 116 |
| 1.1. | Geschäftstätigkeit | 116 |
| 1.2. | Grundsätze der Rechnungslegung | 116 |
| 1.3. | Konsolidierungskreis | 116 |
| 1.4. | Konsolidierungsmethoden | 120 |
| 1.5. | Währungsumrechnung | 121 |
| 1.6. | Rechnungslegungs- und Berechnungsmethoden | 122 |
| 1.6.1. | Erstmals anwendbare neue bzw. überarbeitete Standards und Interpretationen, | |
| deren Anwendung eine Auswirkung auf den Konzernabschluss hat | 122 | |
| 1.6.2. | Erstmals anwendbare neue bzw. überarbeitete Standards und Interpretationen, | |
| deren Anwendung keine Auswirkung auf den Konzernabschluss hat | 123 | |
| 1.6.3. | Noch nicht verpflichtend anwendbare neue bzw. überarbeitete Standards und Interpretationen | 124 |
| 1.6.4. | Änderung von Ausweis, Rechnungslegungs- und Berechnungsmethoden | 125 |
| 1.6.5. | Wesentliche Ermessensentscheidungen, Annahmen und Schätzungen | 125 |
| 1.6.5.1. | Wesentliche Ermessensentscheidungen | 125 |
| 1.6.5.2. 1.6.6. |
Wesentliche Annahmen und Schätzungen Rechnungslegungs- und Berechnungsmethoden im Detail |
126 129 |
| 2. | ERLÄUTERUNGEN ZU DEN POSTEN DER KONZERN-GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG, DER KONZERN-GESAMTERGEBNISRECHNUNG, DER KONZERNBILANZ UND DER KONZERN |
|
| GELDFLUSSRECHNUNG | 141 | |
| 2.1. 2.1.1. |
Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung Umsatzerlöse und Segmentberichterstattung |
141 141 |
| 2.1.2. | Vermietungsergebnis | 142 |
| 2.1.3. | Ergebnis aus Immobilienhandel | 142 |
| 2.1.4. | Ergebnis aus Development Dienstleistungen | 143 |
| 2.1.5. | Betriebskostenergebnis und sonstige dem Immobilienvermögen direkt zurechenbare Aufwendungen 143 | |
| 2.1.6. | Wirtschaftliches Ergebnis aus Verkauf langfristiges Immobilienvermögen | 144 |
| 2.1.7. | Indirekte Aufwendungen | 146 |
| 2.1.8. | Aktivierte Eigenleistungen und Bestandsveränderung | 147 |
| 2.1.9. | Sonstige betriebliche Erträge | 148 |
| 2.1.10. | Abschreibungen und Wertminderungen | 148 |
| 2.1.11. | Wertaufholung | 149 |
| 2.1.12. | Ergebnis aus Neubewertung | 149 |
| 2.1.13. | Finanzierungsaufwand | 150 |
| 2.1.14. | Kursdifferenzen | 151 |
| 2.1.15. | Ergebnis Zinsderivate | 151 |
| 2.1.16. | Ergebnis aus Finanzinvestitionen | 152 |
| 2.1.17. | Ergebnis aus assoziierten Unternehmen | 153 |
| 2.1.18. | Ergebnisanteil von nicht beherrschenden Anteilen in Kommanditgesellschaften | 153 |
| 2.1.19. | Nettoergebnisse aus Klassen | 154 |
| 2.1.20. | Ertragsteuern | 155 |
| 2.2. | Sonstiges Gesamtergebnis | 156 |
| 2.3. | Bilanz | 158 |
| 2.3.1. | Langfristiges Immobilienvermögen und Betriebs- und Geschäftsausstattung | 158 |
| 2.3.2. 2.3.3. |
Immaterielle Vermögenswerte Finanzvermögen |
159 160 |
| 2.3.4. | Langfristige Forderungen und sonstige Vermögenswerte | 161 |
| 2.3.5. | Steuerabgrenzung | 163 |
| 2.3.6. | Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte und Schulden | 165 |
| 2.3.6.1. | Zur Veräußerung gehaltene einzelne Vermögenswerte | 165 |
| 2.3.6.2. | Veräußerungsgruppen | 166 |
| 2.3.7. | Zum Handel bestimmte Immobilien | 167 |
| 2.3.8. | Kurzfristige Forderungen und sonstige Vermögenswerte | 168 |
| 2.3.9. | Wertpapiere | 171 |
| 2.3.10. | Liquide Mittel | 171 |
|---|---|---|
| 2.3.11. | Eigenkapital | 171 |
| 2.3.12. | Rückstellungen | 173 |
| 2.3.13. | Anleihen | 175 |
| 2.3.13.1. Wandelschuldverschreibung | 175 | |
| 2.3.13.2. Übrige Anleihen | 175 | |
| 2.3.14. | Finanzverbindlichkeiten | 176 |
| 2.3.15. | Sonstige Verbindlichkeiten | 178 |
| 2.4. | Cash-flow | 179 |
| 2.4.1. | Fonds der liquiden Mittel | 179 |
| 2.4.2. | Gezahlte Steuern | 179 |
| 2.4.3. | Cash-flow aus Geschäftstätigkeit | 180 |
| 2.4.4. | Cash-flow aus Investitionstätigkeit | 180 |
| 2.4.5. 2.5. |
Cash-flow aus Finanzierungstätigkeit Sonstige Angaben |
180 181 |
| 2.5.1. | Finanzinstrumente | 181 |
| 2.5.2. | Finanzrisiken | 186 |
| 2.5.3. | Sonstige Verpflichtungen und ungewisse Verbindlichkeiten | 190 |
| 2.5.4. | Leasingverhältnisse | 190 |
| 2.5.5. | Geschäftsbeziehungen zu nahe stehenden Unternehmen und Personen | 191 |
| 2.5.6. | Erfolgsauswirkung CA Immo Gruppe – CAINE Gruppe Verrechnung | 195 |
| 2.5.7. | Kapitalmanagement | 196 |
| 2.5.8. | Kennzahlen je Aktie | 197 |
| 2.5.9. | Personalstand | 198 |
| 2.5.10. | Aufwendungen für den Abschlussprüfer | 198 |
| 2.5.11. | Ereignisse nach dem Bilanzstichtag | 198 |
| 2.5.11.1. Unternehmenszusammenschlüsse nach dem Bilanzstichtag | 198 | |
| 2.5.11.2. Sonstige Ereignisse | 199 | |
| ERKLÄRUNG DES VORSTANDES GEMÄSS § 82 ABS. 4 BÖRSEGESETZ | 205 | |
| BESTÄTIGUNGSVERMERK | 206 | |
| EINZELABSCHLUSS DER CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT | 208 | |
| BILANZ ZUM 31.12.2010 | 208 | |
| GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2010 | 210 | |
| SONSTIGE INFORMATIONEN | 212 | |
| TABELLEN UND ANALYSEN | 213 | |
| I. | CA IMMO AKTIE | 213 |
| 1. | Aktienkennzahlen im Mehrjahresüberblick | 213 |
| 2. | Entwicklung des Nominalkapitals | 214 |
| II. | ANALYSE DES PORTFOLIOS | 215 |
| 1. | Portfolioüberblick | 215 |
| 2. | Veränderung der Mieterlöse (2010 im Vergleich zu 2009) | 215 |
| 3. | Fläche je Nutzungsart (Bestandsimmobilien und zum Handel bestimmte Immobilien) | 215 |
| 4. | Mieterlöse je Hauptnutzungsart (Bestandsimmobilien und zum Handel bestimmte Immobilien) | 216 |
| 5. | Grösste Mieter | 216 |
| 6. | Auslaufprofil der Mietverträge auf Basis der Vertragsmieten | 216 |
| 7. | Bilanzwerte nach Bilanzposition und Segmenten | 217 |
| III. | BILANZ- UND ERTRAGSANALYSE (5-JAHRES-VERGLEICH) | 218 |
| 1. | Unternehmensdaten/Kennzahlen | 218 |
| 2. | Konzernbilanz | 219 |
| 3. | Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung | 220 |
| 4. | Like-For-Like-Betrachtung der Objekte, die bereits zum 31.12.2009 im Bestand waren | 220 |
| 5. | Cash-flow-Analyse | 221 |
| IV. | OBJEKTÜBERSICHT | 222 |
| Tsd. € | Anhangsangabe | 2010 | 2009 |
|---|---|---|---|
| Mieterlöse | 2.1.2. | 164.333,9 | 176.974,5 |
| Verkaufserlöse zum Handel bestimmte Immobilien | 2.1.3. | 115.657,2 | 78.025,5 |
| Umsatzerlöse Development-Dienstleistungen | 2.1.4. | 2.763,8 | 4.518,9 |
| Weiterverrechnete Betriebskosten | 2.1.5. | 30.204,0 | 29.133,7 |
| Umsatzerlöse | 312.958,9 | 288.652,6 | |
| Betriebskostenaufwand | 2.1.5. | – 35.547,2 | – 35.015,9 |
| Sonstige den Immobilien direkt zurechenbare Aufwendungen | 2.1.5. | – 26.196,7 | – 19.696,1 |
| Buchwertabgang zum Handel bestimmte Immobilien1) | 2.1.3. | – 85.640,4 | – 68.161,2 |
| Aufwand Development-Dienstleistungen | 2.1.4. | – 625,2 | – 1.756,0 |
| Nettoergebnis (Net Operating Income) | 164.949,4 | 164.023,4 | |
| Nettoergebnis in % der Umsatzerlöse | 52,7% | 56,8% | |
| Erlöse aus Immobilienverkauf | 206.745,7 | 357.308,8 | |
| Buchwert langfristiges Immobilienvermögen | – 203.330,4 | – 348.091,1 | |
| Ergebnis aus Verkauf langfristiges Immobilienvermögen | 2.1.6. | 3.415,3 | 9.217,7 |
| Indirekte Aufwendungen | 2.1.7. | – 47.354,5 | – 51.712,1 |
| Aktivierte Eigenleistungen/Bestandsveränderung | 2.1.8. | 11.856,5 | 12.148,8 |
| Sonstige betriebliche Erträge | 2.1.9. | 6.547,9 | 8.263,4 |
| EBITDA | 139.414,6 | 141.941,2 | |
| EBITDA in % der Umsatzerlöse | 44,5% | 49,2% | |
| Abschreibungen langfristiges Vermögen | – 1.566,7 | – 1.837,3 | |
| Wertminderung zum Handel bestimmte Immobilien | – 2.155,8 | – 8.555,5 | |
| Abschreibungen | 2.1.10. | – 3.722,5 | – 10.392,8 |
| Wertaufholung zum Handel bestimmte Immobilien | 2.1.11. | 926,1 | 544,5 |
| Neubewertungsgewinn | 117.969,5 | 92.517,1 | |
| Neubewertungsverlust | – 71.253,4 | – 221.603,6 | |
| Ergebnis aus Neubewertung | 2.1.12. | 46.716,1 | – 129.086,5 |
| Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT) | 183.334,3 | 3.006,4 | |
| EBIT in % der Umsatzerlöse | 58,6% | 1,0% | |
| Finanzierungsaufwand | 2.1.13. | – 117.446,3 | – 108.430,2 |
| Kursdifferenzen | 2.1.14. | 749,3 | 2.573,5 |
| Ergebnis aus Zinsderivatgeschäften | 2.1.15. | – 4.445,9 | – 30.123,2 |
| Ergebnis aus Finanzinvestitionen | 2.1.16. | 14.417,9 | 8.821,7 |
| Aufwendungen Finanzanlagen | – 765,8 | – 3.121,7 | |
| Ergebnis aus assoziierten Unternehmen | 2.1.17. | – 328,3 | – 7.315,7 |
| Ergebnisanteil von nicht beherrschenden Anteilen in Kommanditgesellschaften | 2.1.18. | 244,2 | 67,3 |
| Finanzergebnis | 2.1.19. | – 107.574,9 | – 137.528,3 |
| Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT) | 75.759,4 | – 134.521,9 | |
| Steuern vom Einkommen | 2.1.20. | – 31.940,7 | – 198,0 |
| Ergebnis der Periode | 43.818,7 | – 134.719,9 | |
| davon Ergebnisanteil Minderheitsgesellschafter | – 1.596,6 | – 57.804,9 | |
| davon Ergebnisanteil Aktionäre des Mutterunternehmens | 45.415,3 | – 76.915,0 | |
| Unverwässertes Ergebnis je Aktie in € | € 0,52 | € – 0,89 |
1) Buchwertabgang von zum Handel bestimmten Immobilien beinhaltet den Buchwert des verkauften Vorratsvermögens, eigene Betriebskosten und sonstigen Developmentaufwand im Zusammenhang mit den zum Handel bestimmten Immobilien, jedoch ohne Bestandsveränderungen.
| Tsd. € | Anhangsangabe | 2010 | 2009 |
|---|---|---|---|
| Ergebnis der Periode | 43.818,7 | – 134.719,9 | |
| Sonstiges Ergebnis: | |||
| Bewertung Cash-flow Hedges | – 18.007,8 | – 24.630,6 | |
| Reklassifizierung Cash-flow Hedges | 378,1 | 19.090,1 | |
| Sonstiges Ergebnis von assoziierten Unternehmen | – 110,0 | 433,9 | |
| Währungsdifferenzen im Eigenkapital | – 35,7 | – 0,1 | |
| Ertragsteuern auf sonstiges Ergebnis | 2.531,9 | – 1.628,4 | |
| Sonstiges Ergebnis der Periode | 2.2. | – 15.243,5 | – 6.735,1 |
| Summe Gesamtergebnis der Periode | 28.575,2 | – 141.455,0 | |
| davon Ergebnisanteil Minderheitsgesellschafter | – 2.368,3 | – 58.627,5 | |
| davon Ergebnisanteil Aktionäre des Mutterunternehmens | 30.943,5 | – 82.827,5 |
| Tsd. € | Anhangsangabe | 31.12.2010 | 31.12.2009 |
|---|---|---|---|
| AKTIVA | |||
| Bestandsimmobilien | 2.3.1. | 2.716.211,2 | 2.409.589,1 |
| Immobilienvermögen in Entwicklung | 2.3.1. | 790.582,0 | 962.459,0 |
| Selbst genutzte Immobilien | 2.3.1. | 13.574,7 | 14.247,9 |
| Geleistete Anzahlungen auf Immobilien | 2.3.1. | 0,0 | 543,6 |
| Betriebs- und Geschäftsausstattung | 2.3.1. | 1.638,3 | 1.939,4 |
| Immaterielle Vermögenswerte | 2.3.2. | 31.467,6 | 39.529,1 |
| Anzahlungen auf Immobilienbeteiligungen | 2.3.3. | 136.200,0 | 200,0 |
| Beteiligungen an assoziierten Unternehmen | 2.3.3. | 37.096,0 | 38.242,1 |
| Ausleihungen an Gemeinschaftsunternehmen | 2.3.3. | 11.142,4 | 24.983,4 |
| Ausleihungen an assoziierte Unternehmen | 2.3.3. | 14.550,9 | 11.867,8 |
| Sonstige Ausleihungen | 2.3.3. | 0,0 | 40,0 |
| Sonstiges Finanzvermögen | 2.3.3. | 8,6 | 7,3 |
| Forderungen und sonstige Vermögenswerte | 2.3.4. | 15.373,4 | 0,0 |
| Steuerabgrenzung | 2.3.5. | 14.133,3 | 24.606,3 |
| Langfristiges Vermögen | 3.781.978,4 | 3.528.255,0 | |
| Langfristiges Vermögen in % der Bilanzsumme | 86,4% | 81,8% | |
| Zur Veräußerung gehaltenes Immobilienvermögen | 2.3.6. | 46.508,9 | 6.020,1 |
| Zum Handel bestimmte Immobilien | 2.3.7. | 45.339,0 | 122.902,4 |
| Forderungen gegenüber Gemeinschaftsunternehmen | 2.3.8. | 38.635,9 | 40.034,4 |
| Forderungen und sonstige Vermögenswerte | 2.3.8. | 108.383,3 | 109.290,6 |
| Wertpapiere | 2.3.9. | 3.853,5 | 6.948,2 |
| Liquide Mittel | 2.3.10. | 354.763,8 | 497.199,3 |
| Kurzfristiges Vermögen | 597.484,4 | 782.395,0 | |
| Summe Aktiva | 4.379.462,8 | 4.310.650,0 |
| Anhangsangabe Tsd. € |
31.12.2010 | 31.12.2009 |
|---|---|---|
| PASSIVA | ||
| Grundkapital | 638.713,6 | 634.370,0 |
| Kapitalrücklagen | 1.061.464,1 | 1.013.988,3 |
| Einbehaltene Ergebnisse (inkl. Bewertungsergebnis aus Hedging und sonstige | ||
| Rücklagen) | – 58.409,8 | – 89.353,3 |
| Nicht beherrschende Anteile | 18.170,6 | 170.155,1 |
| Eigenkapital 2.3.11. |
1.659.938,5 | 1.729.160,1 |
| Eigenkapital in % der Bilanzsumme | 37,9% | 40,1% |
| Nicht beherrschende Anteile in Kommanditgesellschaften | 1.996,8 | 2.437,6 |
| Rückstellungen 2.3.12. |
6.238,6 | 522,4 |
| Anleihen 2.3.13. |
475.564,8 | 472.525,3 |
| Finanzverbindlichkeiten 2.3.14. |
1.412.741,3 | 1.379.668,4 |
| Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen | 37.103,7 | 40.815,8 |
| Sonstige Verbindlichkeiten 2.3.15. |
191.301,5 | 173.823,1 |
| Steuerabgrenzung 2.3.5. |
116.157,5 | 129.788,0 |
| Langfristige Verbindlichkeiten | 2.241.104,2 | 2.199.580,6 |
| Steuerrückstellungen 2.3.12. |
59.893,5 | 82.292,0 |
| Rückstellungen 2.3.12. |
58.809,3 | 57.082,6 |
| Finanzverbindlichkeiten 2.3.14. |
236.910,3 | 124.276,3 |
| Verbindlichkeiten gegenüber Gemeinschaftsunternehmen 2.5.5. |
1.670,8 | 15.225,9 |
| Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen | 25.025,0 | 24.901,0 |
| Sonstige Verbindlichkeiten 2.3.15. |
90.257,6 | 78.131,5 |
| Schulden in Verbindung mit zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerten 2.3.6.2. |
5.853,6 | 0,0 |
| Kurzfristige Verbindlichkeiten | 478.420,1 | 381.909,3 |
| Summe Passiva | 4.379.462,8 | 4.310.650,0 |
| Tsd. € | Anhangsangabe | 2010 | 2009 |
|---|---|---|---|
| Geldflüsse aus Geschäftstätigkeit | |||
| Ergebnis vor Steuern | 75.759,4 | – 134.521,9 | |
| Neubewertungsergebnis | 2.1.12. | – 46.716,1 | 129.086,5 |
| Abschreibungen und Wertminderungen | 2.1.10. | 3.722,5 | 10.392,8 |
| Wertaufholungen | 2.1.11. | – 926,1 | – 544,5 |
| Gewinn aus der Veräußerung von langfristigem Immobilienvermögen (inkl. | |||
| Mehrkomponentengeschäfte) und Betriebs- und Geschäftsausstattung | 2.1.6. | – 11.100,8 | – 14.400,2 |
| Verlust aus der Veräußerung von langfristigem Immobilienvermögen (inkl. | |||
| Mehrkomponentengeschäfte) und Betriebs- und Geschäftsausstattung | 2.1.6. | 7.676,7 | 5.197,8 |
| Gezahlte Steuern exkl. für Verkäufe langfristiges Immobilienvermögen | 2.4.2. | – 15.041,7 | – 12.219,7 |
| Zinsensaldo | 103.028,4 | 99.608,5 | |
| Kursdifferenzen | 2.1.14. | – 749,3 | – 2.573,5 |
| Ergebnis aus Derivatgeschäften | 2.1.15. | 4.445,9 | 30.123,2 |
| Aufwendungen aus Finanzanlagen | 2.1.19. | 765,8 | 3.121,7 |
| Unbare Beteiligungsergebnisse | 84,1 | 7.248,4 | |
| Operativer Cash-flow | 120.948,8 | 120.519,1 | |
| Zum Handel bestimmte Immobilien | 2.3.7. | 77.673,2 | 40.277,2 |
| Forderungen und sonstige Vermögenswerte | 2.3.4., 2.3.8. | – 19.880,8 | – 56.067,6 |
| Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen | 9.624,0 | 13.553,0 | |
| Rückstellungen | 2.3.12. | – 346,9 | 2.176,0 |
| Sonstige Verbindlichkeiten | 2.3.15. | – 15.985,4 | 10.300,5 |
| Cash-flow aus Veränderungen im Nettoumlaufvermögen | 51.084,1 | 10.239,1 | |
| Cash-flow aus Geschäftstätigkeit | 2.4.3. | 172.032,9 | 130.758,2 |
| Geldflüsse aus Investitionstätigkeit | |||
| Erwerb von und Investitionen in Immobilienvermögen | 2.4.4. | – 300.439,6 | – 260.283,4 |
| Erwerb von Immobiliengesellschaften, abzgl. liquide Mittel in Höhe von | |||
| 2.206,2 Tsd. € (2009: 35,0 Tsd. €) | 2.4.4. | – 1.316,5 | – 1.257,2 |
| Erwerb von Geschäftsausstattung und immateriellem Vermögen | 2.3.1. | – 670,5 | – 578,8 |
| Geleistete Anzahlungen auf Immobilien | 2.3.1. | 0,0 | – 543,6 |
| Anzahlungen auf Immobilienbeteiligungen | 2.3.3. | – 136.000,0 | – 110,4 |
| Erwerb von Finanzvermögen | 2.3.3. | – 7.062,0 | – 9.296,0 |
| Veräußerung von Wertpapieren | 2.3.9. | 6.013,8 | 3.438,1 |
| Veräußerung eigene Anteile (CA Immobilien Anlagen AG) | 0,0 | 14.268,4 | |
| Erwerb Anteile CA Immo International AG inkl. Kosten Kapitalerhöhung | 2.4.4. | – 99.044,9 | – 1.722,3 |
| Veräußerung von langfristigem Immobilienvermögen und sonstigen | |||
| Vermögenswerten | 2.1.6. | 216.198,7 | 325.427,7 |
| Veräußerung von Gesellschaften mit langfristigem Immobilienvermögen, | |||
| abzüglich liquider Mittel in Höhe von 366,0 Tsd. € (2009: 49,2 Tsd. €) | 2.1.6. | – 362,1 | – 3.731,2 |
| Gezahlte Steuern für Verkauf langfristiges Immobilienvermögen | 2.4.2. | – 29.563,3 | 0,0 |
| Ausschüttungen von Beteiligungen und Wertpapieren | 857,0 | 997,1 | |
| Erhaltene Zinsen aus Finanzinvestitionen | 7.663,1 | 6.158,9 | |
| Cash-flow aus Investitionstätigkeit | 2.4.4. | – 343.726,3 | 72.767,3 |
| Tsd. € | Anhangsangabe | 2010 | 2009 |
|---|---|---|---|
| Übertrag: | – 171.693,4 | 203.525,5 | |
| Geldflüsse aus Finanzierungstätigkeit | |||
| Geldzufluss aus Darlehen | 280.290,5 | 132.770,1 | |
| Geldzufluss aus Begebung der Anleihe | 0,0 | 148.725,5 | |
| Geldzufluss aus Begebung der Wandelschuldverschreibung | 0,0 | 132.606,0 | |
| Geldzufluss von Minderheitsgesellschaftern | 1.248,0 | 8.798,7 | |
| Geldzufluss aus Gemeinschaftsunternehmen | 540,0 | 1.435,5 | |
| Ausschüttung von Tochtergesellschaften an Minderheitsgesellschafter | – 164,1 | – 455,1 | |
| Tilgung von Derivatgeschäften | 0,0 | – 1.952,4 | |
| Tilgung von Finanzierungen | – 138.831,0 | – 347.703,3 | |
| Gezahlte Zinsen | – 113.981,3 | – 100.726,6 | |
| Cash-flow aus Finanzierungstätigkeit | 2.4.5. | 29.102,1 | – 26.501,6 |
| Nettoveränderung der liquiden Mittel | – 142.591,3 | 177.023,9 | |
| Liquide Mittel 1.1. | 497.199,3 | 321.380,3 | |
| Fremdwährungskursänderungen | 155,8 | – 1.204,9 | |
| Nettoveränderung der liquiden Mittel | – 142.591,3 | 177.023,9 | |
| Liquide Mittel 31.12. | 2.3.10. | 354.763,8 | 497.199,3 |
Detailangaben zum Cash-flow siehe Punkt 2.4.
| Tsd. € | Grundkapital | Kapitalrücklagen | Eigene Anteile |
|
|---|---|---|---|---|
| Stand am 1.1.2009 | 634.370,0 | 1.006.970,8 | – 11.861,3 | |
| Gesamtergebnis 2009 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | |
| Ausschüttung von Tochtergesellschaften | 0,0 | 0,0 | 0,0 | |
| Verkauf eigene Anteile | 0,0 | 409,2 | 11.861,3 | |
| Kauf Anteile CAIIAG3) | 0,0 | 3.146,5 | 0,0 | |
| Begebung Wandelschuldverschreibung | 0,0 | 3.460,1 | 0,0 | |
| Einzahlung von Minderheitsgesellschaftern | 0,0 | 0,0 | 0,0 | |
| Erwerb und Verkauf von Minderheitenanteilen | 0,0 | 1,7 | 0,0 | |
| Stand am 31.12.2009 | 634.370,0 | 1.013.988,3 | 0,0 | |
| Gesamtergebnis 2010 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | |
| Kauf Anteile CAIIAG3) | 0,0 | 41.428,9 | 0,0 | |
| Kapitalerhöhung aufgrund Verschmelzung CA Immo International AG | 4.343,6 | 6.046,7 | 0,0 | |
| Einzahlung von Minderheitsgesellschaftern sowie Erwerb von | ||||
| Minderheitenanteilen | 0,0 | 0,2 | 0,0 | |
| Stand am 31.12.2010 | 638.713,6 | 1.061.464,1 | 0,0 |
1) Die Rücklage für assoziierte Unternehmen betrifft die erfolgsneutralen Veränderungen im Eigenkapital einer At equity bewerteten Gesellschaft, worin
Bewertung von Cash-flow Hedges und die Veränderung der Währungsumrechnungsrücklage enthalten sind. 2) Gesellschaft in der Schweiz mit funktionaler Währung CHF 3) CAIIAG = CA Immo International AG, Wien
| Einbehaltene | Bewertungs | Rücklage | Rücklage aus | Anteile der Aktio | Nicht beherr | Eigenkapital |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Ergebnisse | ergebnis (Hedging) | assoziierte | Währungs | näre des Mutter | schende Anteile | (gesamt) |
| Unternehmen1) | umrechnung2) | unternehmens | ||||
| 45.824,5 | – 52.133,2 | – 219,2 | 2,1 | 1.622.953,7 | 231.700,4 | 1.854.654,1 |
| – 76.915,0 | – 6.158,4 | 246,0 | – 0,1 | – 82.827,5 | – 58.627,5 | – 141.455,0 |
| 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | – 36,4 | – 36,4 |
| 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 12.270,5 | 0,0 | 12.270,5 |
| 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 3.146,5 | – 4.868,6 | – 1.722,1 |
| 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 3.460,1 | 0,0 | 3.460,1 |
| 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 8.798,7 | 8.798,7 |
| 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 1,7 | – 6.811,5 | – 6.809,8 |
| – 31.090,5 | – 58.291,6 | 26,8 | 2,0 | 1.559.005,0 | 170.155,1 | 1.729.160,1 |
| 45.415,3 | – 14.424,8 | – 11,3 | – 35,7 | 30.943,5 | – 2.368,3 | 28.575,2 |
| 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 41.428,9 | – 140.463,1 | – 99.034,2 |
| 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 10.390,3 | – 10.400,9 | – 10,6 |
| 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,2 | 1.247,8 | 1.248,0 |
| 14.324,8 | – 72.716,4 | 15,5 | – 33,7 | 1.641.767,9 | 18.170,6 | 1.659.938,5 |
| 2010 | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Tsd. € | Österreich | Deutschland1) | Ost-/Südost | Summe | |
| europa | |||||
| Mieterlöse | 39.049,0 | 79.760,3 | 45.524,7 | 164.333,9 | |
| Verkaufserlöse zum Handel bestimmter Immobilien | 0,0 | 115.657,2 | 0,0 | 115.657,2 | |
| Umsatzerlöse Development-Dienstleistungen | 0,0 | 2.763,8 | 0,0 | 2.763,8 | |
| Weiterverrechnete Betriebskosten | 7.995,7 | 9.369,6 | 12.838,7 | 30.204,0 | |
| Umsatzerlöse | 47.044,7 | 207.550,8 | 58.363,4 | 312.958,9 | |
| Betriebskostenaufwand | – 10.114,6 | – 9.708,3 | – 15.724,3 | – 35.547,2 | |
| Sonstige den Immobilien direkt zurechenbare Aufwendungen | – 4.265,6 | – 15.605,1 | – 6.325,9 | – 26.196,7 | |
| Buchwertabgang zum Handel bestimmte Immobilien | 0,0 | – 85.640,4 | 0,0 | – 85.640,4 | |
| Aufwand Development-Dienstleistungen | 0,0 | – 625,2 | 0,0 | – 625,2 | |
| Nettoergebnis (Net operating income) | 32.664,5 | 95.971,8 | 36.313,2 | 164.949,4 | |
| NOI in % der Umsatzerlöse | 69,4% | 46,2% | 62,2% | 52,7% | |
| Ergebnis aus Verkauf langfristiges Immobilienvermögen | 1.014,3 | 2.401,0 | 0,0 | 3.415,3 | |
| Indirekte Aufwendungen | – 7.556,1 | – 28.529,5 | – 11.268,9 | – 47.354,5 | |
| Aktivierte Eigenleistungen/Bestandsveränderung | 0,0 | 11.856,5 | 0,0 | 11.856,5 | |
| Sonstige betriebliche Erträge | 422,4 | 3.801,3 | 2.324,2 | 6.547,9 | |
| EBITDA | 26.545,1 | 85.501,0 | 27.368,4 | 139.414,6 | |
| EBITDA in % der Umsatzerlöse | 56,4% | 41,2% | 46,9% | 44,5% | |
| Abschreibungen langfristiges Vermögen | – 867,2 | – 629,6 | – 69,9 | – 1.566,8 | |
| Wertminderung zum Handel bestimmte Immobilien | 0,0 | – 2.151,6 | – 4,2 | – 2.155,7 | |
| Wertaufholung zum Handel bestimmte Immobilien | 0,0 | 926,1 | 0,0 | 926,1 | |
| Ergebnis aus Neubewertung | 18.419,4 | 40.674,6 | – 12.377,9 | 46.716,1 | |
| Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT) | 44.097,4 | 124.320,5 | 14.916,4 | 183.334,3 | |
| EBIT in % der Umsatzerlöse | 93,7% | 59,9% | 25,6% | 58,6% | |
| Finanzierungsaufwand2) | – 22.579,2 | – 62.302,7 | – 32.564,4 | – 117.446,3 | |
| Kursdifferenzen | – 2,2 | 1.247,4 | – 495,9 | 749,3 | |
| Ergebnis aus Zinsderivatgeschäften | – 929,5 | – 3.347,3 | – 169,1 | – 4.445,9 | |
| Ergebnis aus Finanzinvestitionen2) | 7.224,0 | 2.643,3 | 4.550,6 | 14.417,9 | |
| Aufwendungen Finanzanlagen | 0,0 | 0,0 | – 765,8 | – 765,8 | |
| Ergebnis aus assoziierten Unternehmen | 0,0 | 0,0 | – 328,3 | – 328,3 | |
| Ergebnisanteil von nicht beherrschenden Anteilen in | |||||
| Kommanditgesellschaften | 0,0 | 244,2 | 0,0 | 244,2 | |
| Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT) | 27.810,5 | 62.805,5 | – 14.856,6 | 75.759,4 | |
| Steuern vom Einkommen | 1.350,4 | – 25.584,3 | – 7.706,8 | – 31.940,7 | |
| Ergebnis der Periode | 29.160,8 | 37.221,2 | – 22.563,4 | 43.818,7 | |
| 31.12.2010 | |||||
| Segmentimmobilienvermögen3) | 735.745,5 | 2.124.694,6 | 705.266,9 | 3.565.707,0 | |
| Zur Veräußerung gehaltenes Immobilienvermögen | 336,0 | 41.160,0 | 5.012,9 | 46.508,9 | |
| Sonstiges Segmentvermögen | 40.595,7 | 367.656,9 | 307.765,0 | 716.017,6 | |
| Beteiligungen an assoziierten Unternehmen | 0,0 | 22,3 | 37.073,7 | 37.096,0 | |
| Steuerabgrenzung (aktiv) | 0,0 | 14.132,4 | 0,9 | 14.133,3 | |
| Bilanzsumme | 776.677,2 | 2.547.666,1 | 1.055.119,4 | 4.379.462,8 | |
| Segmentverbindlichkeiten | 377.614,6 | 1.513.429,4 | 652.429,3 | 2.543.473,3 | |
| Steuerabgrenzung (passiv) inkl. Steuerrückstellung | 19.019,3 | 123.771,9 | 33.259,7 | 176.051,0 | |
| Segmentschulden | 396.633,9 | 1.637.201,3 | 685.689,0 | 2.719.524,2 | |
| Investitionen4) | 15.394,1 | 253.931,6 | 57.341,9 | 326.667,5 | |
| MitarbeiterInnen5) | 45 | 175 | 97 | 317 |
| Österreich Deutschland1) Ost-/Südost Summe europa 46.161,7 90.538,9 40.273,9 176.974,5 0,0 78.025,5 0,0 78.025,5 0,0 4.518,9 0,0 4.518,9 6.661,5 11.394,5 11.077,7 29.133,7 52.823,2 184.477,8 51.351,6 288.652,6 – 8.347,3 – 13.223,3 – 13.445,3 – 35.015,9 – 4.981,2 – 11.499,0 – 3.215,9 – 19.696,1 0,0 – 68.161,2 0,0 – 68.161,2 0,0 – 1.756,0 0,0 – 1.756,0 39.494,7 89.838,3 34.690,4 164.023,4 74,8% 48,7% 67,6% 56,8% 3.042,4 6.259,7 – 84,3 9.217,7 – 6.734,8 – 33.720,5 – 11.256,8 – 51.712,1 0,0 12.148,8 0,0 12.148,8 1.578,7 5.094,8 1.589,9 8.263,4 37.381,0 79.621,1 24.939,2 141.941,2 70,8% 43,2% 48,6% 49,2% – 870,0 – 890,9 – 76,4 – 1.837,3 0,0 – 8.534,2 – 21,3 – 8.555,5 0,0 544,5 0,0 544,5 – 15.297,9 38.165,2 – 151.953,8 – 129.086,5 21.213,1 108.905,7 – 127.112,3 3.006,4 40,2% 59,0% – 1,0% – 28.472,0 – 61.808,0 – 18.150,2 – 108.430,2 0,1 168,6 2.404,8 2.573,5 – 9.209,8 – 18.675,2 – 2.238,2 – 30.123,2 357,9 2.895,7 5.568,1 8.821,7 0,0 0,0 – 3.121,7 – 3.121,7 0,0 13,2 – 7.328,9 – 7.315,7 0,0 67,3 0,0 67,3 – 16.110,7 31.567,3 – 149.978,5 – 134.521,9 2.697,7 – 18.345,2 15.449,5 – 198,0 – 13.413,0 13.222,1 – 134.529,0 – 134.719,9 31.12.2009 737.149,6 2.098.617,4 673.975,0 3.509.742,0 1.975,1 4.045,0 0,0 6.020,1 303.582,6 263.626,1 164.830,8 732.039,5 0,0 22,2 38.219,9 38.242,1 0,0 24.580,0 26,3 24.606,3 1.042.707,3 2.390.890,7 877.052,0 4.310.650,0 614.452,8 1.325.239,1 429.718,0 2.369.409,9 27.881,0 161.518,1 22.680,9 212.080,0 642.333,8 1.486.757,2 452.398,9 2.581.489,9 8.227,7 175.734,5 90.905,3 274.867,5 49 193 90 332 |
2009 | ||
|---|---|---|---|
1) Inkl. einer Liegenschaft in der Schweiz.
2) Zur besseren Vergleichbarkeit mit der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung wurde der Finanzierungsaufwand sowie das Ergebnis aus Finanzinvestitionen nach Eliminierungen von konzerninternen Zinsaufwendungen/-Erträgen gezeigt. Da der Finanzierungsaufwand sowie das Ergebnis aus Finanzinvestitionen im Geschäftsbericht 2009 den Segmenten vor Konsolidierungsbuchungen zugeordnet wurde, wurden die Angaben des Vorjahres entsprechend angepasst.
3) Das Segmentimmobilienvermögen beinhaltet vermietete Immobilien, Immobilienvermögen in Entwicklung, selbst genutzte Immobilien, zum Handel bestimmte Immobilien und Anzahlungen auf Immobilien.
4) Die Investitionen betreffen alle Zugänge in Immobilienvermögen (langfristig und kurzfristig), Betriebs- und Geschäftsausstattung und immaterielle Vermögenswerte; davon 7.383,5 Tsd. € (31.12.2009: 24.477,4 Tsd. €) in zum Handel bestimmte Immobilien.
5) Stand per 31.12.2010 (31.12.2009), Mitarbeiter von quotenkonsolidierten Unternehmen sind zu 100% einbezogen.
| Tsd. € | Bestand | Trading | Development1) | 2010 Summe |
|
|---|---|---|---|---|---|
| Mieterlöse | 147.062,3 | 7.792,3 | 9.479,3 | 164.333,9 | |
| Verkaufserlöse zum Handel bestimmter Immobilien | 0,0 | 115.657,2 | 0,0 | 115.657,2 | |
| Umsatzerlöse Development-Dienstleistungen | 0,0 | 0,0 | 2.763,8 | 2.763,8 | |
| Weiterverrechnete Betriebskosten | 28.141,9 | 1.055,1 | 1.007,0 | 30.204,0 | |
| Umsatzerlöse | 175.204,1 | 124.504,6 | 13.250,2 | 312.958,9 | |
| Betriebskostenaufwand | – 33.144,1 | – 977,3 | – 1.425,8 | – 35.547,2 | |
| Sonstige den Immobilien direkt zurechenbare Aufwendungen | – 17.962,0 | – 2.020,2 | – 6.214,5 | – 26.196,7 | |
| Buchwertabgang zum Handel bestimmte Immobilien | 0,0 | – 85.640,4 | 0,0 | – 85.640,4 | |
| Aufwand Development-Dienstleistungen | 0,0 | 0,0 | – 625,2 | – 625,2 | |
| Nettoergebnis (Net Operating Income) | 124.098,0 | 35.866,7 | 4.984,7 | 164.949,4 | |
| NOI in % der Umsatzerlöse | 70,8% | 28,8% | 37,6% | 52,7% | |
| Ergebnis aus Verkauf langfristiges Immobilienvermögen | 1.120,2 | 0,0 | 2.295,1 | 3.415,3 | |
| Indirekte Aufwendungen | – 18.876,5 | – 1.830,0 | – 26.648,0 | – 47.354,5 | |
| Aktivierte Eigenleistungen/Bestandsveränderung | 237,0 | 1.083,6 | 10.535,9 | 11.856,5 | |
| Sonstige betriebliche Erträge | 3.159,4 | 567,1 | 2.821,4 | 6.547,9 | |
| EBITDA | 109.738,1 | 35.687,4 | – 6.010,9 | 139.414,6 | |
| EBITDA in % der Umsatzerlöse | 62,6% | 28,7% | – | 44,5% | |
| Abschreibungen langfristiges Vermögen | – 1.059,9 | 0,0 | – 506,9 | – 1.566,8 | |
| Wertminderung zum Handel bestimmte Immobilien | 0,0 | – 2.155,7 | 0,0 | – 2.155,7 | |
| Wertaufholung zum Handel bestimmte Immobilien | 0,0 | 926,1 | 0,0 | 926,1 | |
| Ergebnis aus Neubewertung | 774,1 | 0,0 | 45.942,0 | 46.716,1 | |
| Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT) | 109.452,3 | 34.457,8 | 39.424,2 | 183.334,3 | |
| EBIT in % der Umsatzerlöse | 62,5% | 27,7% | – | 58,6% | |
| Finanzierungsaufwand2) | – 90.305,5 | – 347,9 | – 26.792,9 | – 117.446,3 | |
| Kursdifferenzen | – 504,6 | 24,5 | 1.229,4 | 749,3 | |
| Ergebnis aus Zinsderivatgeschäften | – 2.435,0 | 0,0 | – 2.010,9 | – 4.445,9 | |
| Ergebnis aus Finanzinvestitionen2) | 12.331,6 | 140,6 | 1.945,7 | 14.417,9 | |
| Aufwendungen Finanzanlagen | 0,0 | 0,0 | – 765,8 | – 765,8 | |
| Ergebnis aus assoziierten Unternehmen | 0,0 | 0,0 | – 328,3 | – 328,3 | |
| Ergebnisanteil von nicht beherrschenden Anteilen in | |||||
| Kommanditgesellschaften | 131,0 | 140,8 | – 27,6 | 244,2 | |
| Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT) | 28.669,8 | 34.415,8 | 12.673,8 | 75.759,4 | |
| Steuern vom Einkommen | – 11.807,5 | – 4.750,5 | – 15.382,7 | – 31.940,7 | |
| Ergebnis der Periode | 16.862,3 | 29.665,3 | – 2.708,8 | 43.818,7 | |
| 31.12.2010 | |||||
| Segmentimmobilienvermögen3) | 2.729.785,9 | 45.339,1 | 790.582,0 | 3.565.707,0 | |
| Zur Veräußerung gehaltenes Immobilienvermögen | 336,0 | 1.250,0 | 44.922,9 | 46.508,9 | |
| Sonstiges Segmentvermögen | 396.947,6 | 13.436,3 | 305.633,8 | 716.017,6 | |
| Beteiligungen an assoziierten Unternehmen | 0,0 | 0,0 | 37.096,0 | 37.096,0 | |
| Steuerabgrenzung (aktiv) | 2.129,9 | 763,0 | 11.240,5 | 14.133,3 | |
| Bilanzsumme | 3.129.199,4 | 60.788,3 | 1.189.475,2 | 4.379.462,8 | |
| Segmentverbindlichkeiten | 1.799.018,9 | 29.557,2 | 714.897,2 | 2.543.473,3 | |
| Steuerabgrenzung (passiv) inkl. Steuerrückstellung | 58.296,3 | 7.980,0 | 109.774,7 | 176.051,0 | |
| Segmentschulden | 1.857.315,2 | 37.537,2 | 824.671,8 | 2.719.524,2 | |
| Investitionen4) | 68.308,3 | 7.383,5 | 250.975,7 | 326.667,5 |
| Development1) Bestand Trading Summe 155.596,2 10.425,5 10.952,8 176.974,5 0,0 78.025,5 0,0 78.025,5 0,0 0,0 4.518,9 4.518,9 24.515,7 2.209,8 2.408,2 29.133,7 180.111,9 90.660,8 17.879,9 288.652,6 – 29.490,8 – 2.468,0 – 3.057,1 – 35.015,9 – 13.157,9 – 296,6 – 6.241,6 – 19.696,1 0,0 – 68.161,2 0,0 – 68.161,2 0,0 0,0 – 1.756,0 – 1.756,0 137.463,2 19.735,0 6.825,2 164.023,4 76,3% 21,8% 38,2% 56,8% 306,8 0,0 8.910,9 9.217,7 – 17.570,7 – 3.042,4 – 31.099,0 – 51.712,1 0,0 914,6 11.234,2 12.148,8 4.263,9 1.470,4 2.529,1 8.263,4 124.463,2 19.077,6 – 1.599,6 141.941,2 69,1% 21,0% – 49,2% |
|---|
| – 1.229,9 0,0 – 607,4 – 1.837,3 |
| 0,0 – 8.555,5 0,0 – 8.555,5 |
| 0,0 544,5 0,0 544,5 |
| – 110.175,3 0,0 – 18.911,2 – 129.086,5 |
| 13.058,0 11.066,6 – 21.118,2 3.006,4 |
| 7,2% 12,2% – 1,0% |
| – 77.029,8 – 93,6 – 31.306,8 – 108.430,2 |
| – 63,7 – 0,1 2.637,3 2.573,5 |
| – 16.310,4 0,0 – 13.812,8 – 30.123,2 |
| 5.056,6 296,7 3.468,4 8.821,7 |
| 0,0 0,0 – 3.121,7 – 3.121,7 |
| 0,0 0,0 – 7.315,7 – 7.315,7 |
| – 29,2 58,8 37,7 67,3 |
| – 75.318,5 11.328,4 – 70.531,8 – 134.521,9 |
| 10.073,9 – 3.865,7 – 6.406,2 – 198,0 |
| – 65.244,6 7.462,7 – 76.938,0 – 134.719,9 |
| 31.12.2009 |
| 2.424.380,5 122.902,4 962.459,1 3.509.742,0 |
| 2.155,0 0,0 3.865,1 6.020,1 |
| 484.159,3 10.189,4 237.690,8 732.039,5 |
| 0,0 0,0 38.242,1 38.242,1 |
| 4.155,9 987,3 19.463,1 24.606,3 |
| 2.914.850,7 134.079,1 1.261.720,2 4.310.650,0 |
| 1.763.643,6 44.133,1 561.633,2 2.369.409,9 |
| 56.858,7 17.609,9 137.611,4 212.080,0 |
| 1.820.502,3 61.743,0 699.244,6 2.581.489,9 |
| 20.808,7 24.477,4 229.581,4 274.867,5 |
Bei den fertig gestellten Immobilien in Entwicklung wurden die Posten der Gewinn- und Verlustrechnung bis zum Zeitpunkt der Fertigstellung dem Segment Development zugeordnet. Die Bilanzposten wurden zur Gänze dem Segment Bestand zugeordnet.
1) Inkl. einer Liegenschaft in der Schweiz.
2) Zur besseren Vergleichbarkeit mit der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung wurde der Finanzierungsaufwand sowie das Ergebnis aus Finanzinvestitionen nach Eliminierungen von konzerninternen Zinsaufwendungen/-Erträgen gezeigt. Da der Finanzierungsaufwand sowie das Ergebnis aus Finanzinvestitionen im Geschäftsbericht 2009 den Segmenten vor Konsolidierungsbuchungen zugeordnet wurde, wurden die Angaben des Vorjahres entsprechend angepasst.
3) Das Segmentimmobilienvermögen beinhaltet vermietete Immobilien, Immobilienvermögen in Entwicklung, selbst genutzte Immobilien, zum Handel bestimmte Immobilien und Anzahlungen auf Immobilien.
4) Die Investitionen betreffen alle Zugänge in Immobilienvermögen (langfristig und kurzfristig), Betriebs- und Geschäftsausstattung und immaterielle Vermögenswerte; davon 5.765,3 Tsd. € (31.12.2009: 24.477,4 Tsd. €) in zum Handel bestimmte Immobilien
Die CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft und Tochtergesellschaften ("CA Immo Gruppe") ist ein international tätiger Immobilienkonzern. Muttergesellschaft ist die CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft ("CA Immo AG") mit Sitz in 1030 Wien, Mechelgasse 1. Zum 31.12.2010 besitzt die CA Immo Gruppe Liegenschaften in allen Ländern laut Konsolidierungskreis (siehe Anlage I), ausgenommen Niederlande und Luxemburg.
Der Konzernabschluss der CA Immo AG wurde in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards (IFRS), wie sie in der Europäischen Union anzuwenden sind, erstellt.
Der Bilanzstichtag aller Gesellschaften ist der 31.12.2010. Zum Zeitpunkt der Bilanzerstellung waren für die börsennotierte UBM Realitätenentwicklung AG, Wien, noch keine veröffentlichten Finanzzahlen zugänglich, weshalb für die Konzernabschlusserstellung der Konzernabschluss per 30.6.2010 der UBM Realitätenentwicklung AG, Wien, herangezogen wurde.
Der Konzernabschluss ist in tausend Euro ("Tsd. €", gerundet nach kaufmännischer Rundungsmethode) aufgestellt. Bei Summierung von gerundeten Beträgen und Prozentangaben können durch Verwendung automatisierter Rechenhilfen rundungsbedingte Rechendifferenzen auftreten.
Die in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen sind der Anlage I dieses Konzernabschlusses zu entnehmen.
Erläuterungen zur "Vivico Gruppe" beziehen sich auf den Teilkonzern der Vivico Real Estate GmbH, Frankfurt am Main (kurz Frankfurt), der die Vivico Real Estate GmbH und deren Tochtergesellschaften umfasst (siehe Anlage I).
Der Konsolidierungskreis hat sich im Geschäftsjahr 2010 folgendermaßen entwickelt:
| vollkonsolidiert | quotenkonsolidiert | At equity | |
|---|---|---|---|
| Stand 1.1.2010 | 122 | 28 | 4 |
| Neuerwerbe | 1 | 4 | 0 |
| Gründungen | 4 | 2 | 0 |
| Liquidationen | –3 | –4 | 0 |
| Umgründungen | –3 | –1 | 0 |
| Verkauf | 0 | –2 | 0 |
| Stand 31.12.2010 | 121 | 27 | 4 |
| davon ausländische Unternehmen | 100 | 24 | 3 |
| Gesellschaftsname/Sitz | Zweck | Beteiligung % | Kaufpreis Tsd. € Erstkonsolidierungs stichtag |
|
|---|---|---|---|---|
| Durchführung Immobilien | ||||
| Mainzer Hafen GmbH, Mainz | entwicklung | 50,0 | 12,5 | 1.3.2010 |
| Congress Centrum Skyline Plaza Verwaltung | ||||
| GmbH, Hamburg | beide zur Durchführung | 50,0 | 12,5 | 30.6.2010 |
| Congress Centrum Skyline Plaza GmbH & | eines Projektes in Frankfurt | |||
| Co. KG, Hamburg | 50,0 | 15,0 | 30.6.2010 | |
| Vivico Berlin Lietzenburgerstraße | Erwerb einer Liegenschaft | |||
| Verwaltungs GmbH, Frankfurt | 100,0 | 27,5 | 30.6.2010 | |
| Megapark o.o.d., Sofia | Erwerb einer Liegenschaft | 35,01) | 4.939,8 | 31.12.2010 |
| Summe Kaufpreis | 5.007,3 |
1) gemeinschaftliche Führung
Weiters wurden im Geschäftsjahr 2010 folgende Gesellschaften neu gegründet und erstkonsolidiert:
| Gesellschaftsname/Sitz | Zweck | Beteiligung | Kapitalein |
|---|---|---|---|
| % | zahlung | ||
| Tsd. € | |||
| CAII Projektbeteiligungs GmbH, Wien | beide Holdinggesellschaften, für den Erwerb einer | 100,0 | 17,5 |
| CAII Projektmanagement GmbH, Wien | Objektgesellschaft in Osteuropa | 100,0 | 35,0 |
| Holdinggesellschaft für den Erwerb der Europolis | |||
| CA Immo CEE Beteiligungs GmbH, Wien | AG, Wien | 100,0 | 35,0 |
| PBP IT-Services Sp.z.o.o., Warschau | Managementgesellschaft für ein Projekt in Polen | 50,0 | 7,9 |
| Vivico Berlin Lietzenburger Straße | |||
| GmbH & Co. KG, Frankfurt | Gesellschaft zum Erwerb einer Liegenschaft | 100,0 | 5,0 |
| Zollhafen Mainz GmbH & Co. KG, Mainz | Durchführung Immobilienentwicklung | 50,11) | 0,0 |
| Summe Kapitaleinzahlungen | 100,4 |
1) gemeinschaftliche Führung
Der Joint-Venture-Anteil an der Lokhalle München Verwaltungsgesellschaft mbH & Co. KG, München, und der Lokhalle München GmbH, München, wurde veräußert. Der Verkaufspreis für diese Gesellschaften betrug 4,0 Tsd. € und wurde zur Gänze bezahlt.
Gegen die OOO Business Center Maslovka ("Projekt Maslov"), Moskau, wurde ein Konkursantrag eingebracht. Aus diesem Grund wurden mit Stichtag 30.6.2010 die Gesellschaften OOO BBM, Moskau, OOO Business Center Maslovka, Moskau, Larico Limited, Nicosia, und die Triastron Investments Limited, Nicosia, entkonsolidiert. Die CA Immo Gruppe ist weiterhin bemüht das Projekt "Maslov" fortzuführen und daher wurde der aus der Entkonsolidierung resultierende Gewinn durch eine entsprechende Verbindlichkeit neutralisiert.
Im Geschäftsjahr 2010 wurden die CA Immo Office Park d.o.o., Belgard, die CA Immo Projekt d.o.o., Zagreb, und die TC Investments Turda S.R.L., Bukarest, liquidiert.
Mit Verschmelzungsvertrag vom 27.9.2010 wurde die CA Immo International AG, Wien, auf die CA Immo AG zum Stichtag 31.12.2009 verschmolzen. Die Verschmelzung hat keine ergebniswirksame Auswirkung (siehe Punkt 2.3.11.).
Des Weiteren erfolgten 2010 folgende Verschmelzungen:
Der Erwerb, die Veräußerung bzw. die Entkonsolidierung dieser Gesellschaften wirkt sich auf die Zusammensetzung des Konzernabschlusses wie folgt aus (Werte zum Erwerbs- bzw. Entkonsolidierungszeitpunkt):
| Tsd. € | Erwerbe zu Buchwerten |
Anpassung an Marktwerte |
Erwerbe zu Marktwerten |
Entkonsoli dierungen/ Veräußerungen |
Summe |
|---|---|---|---|---|---|
| Immobilienvermögen | 24.352,7 | 1.694,3 | 26.047,0 | –5.039,0 | 21.008,0 |
| Sonstige Aktiva | 308,9 | 0,0 | 308,9 | –450,6 | –141,7 |
| Liquide Mittel | 2.206,2 | 0,0 | 2.206,2 | –366,0 | 1.840,2 |
| Steuerabgrenzungen | 484,1 | –484,1 | 0,0 | 0,0 | 0,0 |
| Finanzverbindlichkeiten | –28.951,4 | 0,0 | –28.951,4 | 27.929,1 | –1.022,3 |
| Rückstellungen | –4,6 | 0,0 | –4,6 | 158,8 | 154,2 |
| Übrige Verbindlichkeiten | –1.223,6 | 0,0 | –1.223,6 | 627,0 | –596,6 |
| Forderungen/Verbindlichkeiten verbundene | |||||
| Unternehmen | –1.781,1 | 0,0 | –1.781,1 | –16.940,8 | –18.721,9 |
| Nettovermögen | –4.608,8 | 1.210,2 | –3.398,6 | 5.918,5 | 2.519,9 |
Die Umsatzerlöse 2010 der erworbenen Gesellschaften betrugen seit dem Zeitpunkt des Erwerbs 0,0 Tsd. € (seit 1.1.2010 € 0,0 Tsd.), das Ergebnis der Periode – 1.480,6 Tsd. € (seit 1.1.2010 – 2.025,5 Tsd. €). Die erworbenen Gesellschaften sind mit einem Vermögen von 27.549,0 Tsd. € und Verbindlichkeiten von 31.469,1 Tsd. € in die Konzernbilanz zum 31.12.2010 einbezogen.
Die durch Quotenkonsolidierung einbezogenen Gesellschaften sind mit folgenden anteiligen Werten (jeweils 50% bzw. bei gemeinschaftlicher Führung trotz abweichender Kapitalbeteiligung von 50,1%, 35 % bzw. 33,3 %) im Konzernabschluss enthalten. Die wesentlichen Posten stellen sich wie folgt dar:
| Tsd. € | 31.12.2010 | 31.12.2009 |
|---|---|---|
| Immobilienvermögen gemäß IAS 40 | 264.732,6 | 194.293,9 |
| Zum Handel bestimmte Immobilien | 17.983,1 | 19.748,6 |
| Sonstiges kurzfristiges Vermögen | 29.106,4 | 44.609,7 |
| Steuerabgrenzungen (aktiv) | 645,3 | 65,9 |
| Vermögen | 312.467,4 | 258.718,1 |
| Langfristige Verbindlichkeiten | 97.071,0 | 102.914,0 |
| Kurzfristige Verbindlichkeiten | 103.213,8 | 47.653,9 |
| Steuerabgrenzungen (passiv) | 21.902,4 | 15.405,9 |
| Schulden | 222.187,2 | 165.973,8 |
| Tsd. € | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Mieterlöse | 8.189,0 | 7.463,1 |
| Verkaufserlöse zum Handel bestimmte Immobilien | 19.021,4 | 3.145,0 |
| Ergebnis aus Neubewertung | 6.474,5 | –11.190,8 |
| Übrige Erträge | 1.100,2 | 1.489,6 |
| Übrige Aufwendungen inkl. Buchwertabgang | –19.293,7 | –7.342,8 |
| Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT) | 15.491,4 | –6.435,9 |
| Finanzergebnis | –4.472,9 | –4.364,3 |
| Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT) | 11.018,5 | –10.800,2 |
| Steuern vom Einkommen | –4.356,7 | 5.431,9 |
| Ergebnis der Periode | 6.661,8 | –5.368,3 |
Für die im Rahmen der At equity-Konsolidierung in den Konzernabschluss einbezogenen Gesellschaften
Isargärten Thalkirchen GmbH & Co. KG, Grünwald
OAO Avielen AG, St. Petersburg
Soravia Center OÜ, Tallinn
UBM Realitätenentwicklung AG, Wien
liegen folgende Informationen über Vermögenswerte, Schulden, Mieterlöse und Periodenergebnisse vor:
| Tsd. € | 31.12.2010 | 31.12.2009 |
|---|---|---|
| Immobilienvermögen gemäß IAS 40 | 356.145,6 | 403.047,4 |
| Sonstiges langfristiges Vermögen | 120.442,8 | 0,0 |
| Kurzfristiges Vermögen | 166.358,5 | 166.799,8 |
| Langfristige Verbindlichkeiten | 429.447,4 | 350.246,8 |
| Kurzfristige Verbindlichkeiten | 72.659,0 | 92.324,5 |
| Konzernanteil am Nettovermögen | 34.754,2 | 31.747,6 |
| 2010 | 2009 | |
| Mieterlöse | 162.236,7 | 236.749,8 |
| Periodenergebnis | 16.746,1 | 10.734,3 |
| Konzernanteil am Periodenergebnis | 4.186,9 | 2.673,9 |
UBM Realitätenentwicklung AG beruht jeweils auf Daten per 30.6. bzw. auf Ergebnisdaten vom 1.7. bis 30.6.
Nachdem der Buchwert der Anteile des Eigentümers am assoziierten Unternehmen auf Null reduziert ist, werden zusätzliche Verluste nur in dem Umfang berücksichtigt und als Schuld angesetzt, wie der Eigentümer rechtliche oder faktische Verpflichtungen eingegangen ist oder Zahlungen für das assoziierte Unternehmen geleistet hat. Zum 31.12.2010 beträgt der kumulierte Gesamtbetrag von nicht angesetzten Verlusten aus assoziierten Unternehmen -196,3 Tsd. €.
In den Konzernabschluss sind alle Unternehmen, die unter dem beherrschenden Einfluss der Muttergesellschaft stehen, durch Vollkonsolidierung einbezogen. Die Erstkonsolidierung erfolgt zu dem Zeitpunkt, an dem die Kontrolle auf das Mutterunternehmen übergegangen ist. Sie werden entkonsolidiert, wenn die Kontrolle endet. Alle konzerninternen Transaktionen zwischen Unternehmen des Voll- und Quotenkonsolidierungskreises und damit zusammenhängende Erträge und Aufwendungen, Forderungen und Verbindlichkeiten sowie unrealisierte Zwischengewinne werden zur Gänze (bzw. bei Quotenkonsolidierung anteilig) eliminiert.
Die erstmalige Einbeziehung einer Tochtergesellschaft, die keinen Geschäftsbetrieb darstellt, erfolgt nach der Erwerbsmethode durch Zuordnung der Anschaffungskosten auf die zur Beteiligung gehörenden neubewerteten Vermögenswerte (vor allem Immobilien) und Schulden.
Handelt es sich beim Erwerb einer Gesellschaft um den Erwerb eines Geschäftsbetriebes, erfolgt die erstmalige Einbeziehung einer Tochtergesellschaft nach der Erwerbsmethode durch Ansatz der identifizierbaren Vermögenswerte und Schulden des erworbenen Unternehmens mit dem beizulegenden Zeitwert. Mit dem Unternehmenszusammenschluss verbundene Kosten sind bei Anfall erfolgswirksam zu erfassen. Eine bedingte Gegenleistung ist mit dem zum Erwerbszeitpunkt geltenden beizulegenden Zeitwert zu bewerten. Nachfolgende Änderungen dieser beizulegenden Zeitwerte sind gegen die Erwerbskosten zu berichtigen, sofern es sich um Berichtigungen innerhalb des Bewertungszeitraumes von 12 Monaten handelt. Alle sonstigen Änderungen des beizulegenden Zeitwerts einer bedingten Gegenleistung sind erfolgswirksam zu erfassen.
Die nicht beherrschenden Anteile werden entsprechend der Qualifikation des Kapitalanteils als Eigen- bzw. als Fremdkapital unter den nicht beherrschenden Anteilen im Eigenkapital bzw. unter den nicht beherrschenden Anteilen im Fremdkapital ausgewiesen. Die Anteile nicht beherrschender Gesellschafter werden bei Zugang zum entsprechenden Anteil des identifizierbaren Nettovermögens des erworbenen Unternehmens bewertet. Im Rahmen der Folgebewertung wird der Buchwert der nicht beherrschenden Anteile um diejenigen Veränderungen des Eigenkapitals fortgeschrieben, die den nicht beherrschenden Anteilen zuzurechnen sind. Das Gesamtergebnis wird den nicht beherrschenden Anteilen selbst dann zugeordnet, wenn dies dazu führt, dass die nicht beherrschenden Anteile einen Negativsaldo aufweisen.
Änderungen der Konzernquoten an Tochterunternehmen, die nicht zu einem Verlust der Beherrschung führen, werden als Eigenkapitaltransaktion bilanziert. Die Buchwerte der vom Konzern gehaltenen Anteile und der nicht beherrschenden Anteile werden so angepasst, dass sie die Änderungen der an den Tochterunternehmen bestehenden Anteilsquoten widerspiegeln. Jede Differenz zwischen dem Betrag, um den die nicht beherrschenden Anteile angepasst werden, und dem beizulegenden Zeitwert der gezahlten oder erhaltenen Gegenleistung wird unmittelbar im Eigenkapital erfasst und den Eigentümern des Unternehmens zugeordnet.
Ein Geschäfts- oder Firmenwert ergibt sich beim Erwerb eines Geschäftsbetriebes aus der Gegenüberstellung des beizulegenden Zeitwertes der übertragenen Gegenleistung und des Betrages, der für die nichtbeherrschenden Anteile erfasst wurde, mit dem beizulegenden Zeitwert der identifizierbaren Vermögenswerte und Schulden (dem Nettovermögen) des erworbenen Unternehmens. Der das Nettovermögen übersteigende Betrag wird als Geschäfts- oder Firmenwert angesetzt.
Im Rahmen von Objektvermietungs- und Projektenwicklungspartnerschaften gründet die CA Immo Gruppe mit einem oder mehreren Partnerunternehmen Joint Venture-Gesellschaften, bei denen vertraglich eine gemeinschaftliche Führung begründet wird. Anteile an Unternehmen unter gemeinschaftlicher Führung werden durch Quotenkonsolidierung in den Konzernabschluss der CA Immo Gruppe einbezogen. Der Konzernanteil an den Vermögenswerten, Schulden, Erträgen und Aufwendungen von Unternehmen unter gemeinschaftlicher Führung ist den entsprechenden Posten im Konzernabschluss zugeordnet.
Ein assoziiertes Unternehmen ist ein Unternehmen, auf das der Konzern maßgeblichen Einfluss hat und das weder ein Tochterunternehmen noch eine Beteiligung an einem Gemeinschaftsunternehmen ist. Maßgeblicher Einfluss ist die Möglichkeit, an den finanz- und geschäftspolitischen Entscheidungen des Unternehmens, an dem die Beteiligung gehalten wird, mitzuwirken. Dabei liegt weder Beherrschung noch gemeinschaftliche Führung der Finanz- und Geschäftspolitik vor.
Die Ergebnisse, Vermögenswerte und Schulden von assoziierten Unternehmen sind in diesem Abschluss unter Verwendung der Equity-Methode einbezogen. Nach der Equity-Methode sind Anteile an assoziierten Unternehmen mit ihren Anschaffungskosten inklusive direkt zuordenbarer Nebenkosten in die Konzernbilanz aufzunehmen, die um Veränderungen des Anteils des Konzerns am Reinvermögen des assoziierten Unternehmens nach dem Erwerbszeitpunkt sowie Verluste durch Wertminderungen von einzelnen Anteilen angepasst werden. Verluste eines assoziierten Unternehmens, die den Anteil des Konzerns an diesem assoziierten Unternehmen übersteigen, werden nur in dem Ausmaß erfasst, wie der Konzern rechtliche oder faktische Verpflichtungen eingegangen ist bzw. Zahlungen für das assoziierten Unternehmens leistet.
Die einzelnen Konzerngesellschaften erfassen Geschäftsfälle in ausländischer Währung mit dem Devisenmittelkurs am Tag der jeweiligen Transaktion. Die Umrechnung der am Bilanzstichtag in Fremdwährung bestehenden monetären Vermögenswerte und Verbindlichkeiten in die Konzernwährung Euro erfolgt mit dem an diesem Tag gültigen Devisenkurs. Daraus resultierende Fremdwährungsgewinne und -verluste werden im Geschäftsjahr erfolgswirksam erfasst.
Konzernwährung ist der Euro (EUR).
Da der Euro auch die funktionale Währung der außerhalb des Gebietes der Europäischen Währungsunion in Ost-/ Südosteuropa gelegenen, in den Konzernabschluss einbezogenen Gesellschaften ist, erfolgt die Umrechnung der in ausländischer Währung aufgestellten Jahresabschlüsse nach der Zeitbezugsmethode. Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien (Bestand und in Entwicklung), monetäre Vermögenswerte und Schulden werden dabei mit Stichtagskursen, sonstige nicht monetäre Vermögenswerte werden mit historischen Kursen umgerechnet. Die Umrechnung der Posten der Gewinn- und Verlustrechnung erfolgt mit den Durchschnittskursen der Periode. Gewinne und Verluste aus der Umrechnung sind erfolgswirksam erfasst.
Für die Tochtergesellschaft in der Schweiz ist die funktionale Währung der Schweizer Franken (CHF). Die Umrechnung der Bilanzwerte erfolgt mit dem zum Stichtag gültigen Mittelkurs. Nur das Eigenkapital wird mit historischen Kursen umgerechnet. Die Umrechnung der Posten der Gewinn- und Verlustrechnung erfolgt zu Durchschnittskursen der Periode. Gewinne und Verluste aus der Anwendung der Stichtagskursmethode werden erfolgsneutral im Eigenkapital in der Rücklage aus Währungsumrechnung ausgewiesen.
| Stichtagskurs 31.12.2010 |
Stichtagskurs 31.12.2009 |
Durchschnittskurs 2010 |
Durchschnittskurs 2009 |
||
|---|---|---|---|---|---|
| Bulgarien | BGN | 1,9558 | 1,9558 | 1,9558 | 1,9557 |
| Kroatien | HRK | 7,3800 | 7,3000 | 7,2985 | 7,3543 |
| Polen | PLN | 3,9670 | 4,1225 | 4,0041 | 4,3475 |
| Rumänien | RON | 4,2890 | 4,2250 | 4,2248 | 4,2438 |
| Russland | RUB | 40,9000 | 43,4000 | 40,2238 | 44,3238 |
| Schweiz | CHF | 1,2492 | 1,4876 | 1,3694 | 1,5112 |
| Serbien | RSD | 105,5000 | 96,5000 | 103,5958 | 94,2500 |
| Tschechien | CZK | 25,0800 | 26,4000 | 25,2633 | 26,5179 |
| Ungarn | HUF | 278,0000 | 272,0000 | 276,7133 | 281,5375 |
| CHF | |||||
| Brief | 1,2556 | 1,4940 | |||
| Geld | 1,2428 | 1,4812 | |||
| USD | |||||
| Brief | 1,3441 | 1,4410 | |||
| Geld | 1,3341 | 1,4310 |
Der Währungsumrechnung wurden folgende Kurse zugrunde gelegt:
Bei der Aufstellung des Konzernabschlusses wurden alle zum 31.12.2010 verpflichtend anzuwendenden IAS, IFRS, IFRIC- und SIC-Interpretationen (bisher bestehende Standards und deren Änderungen sowie neue Standards), wie sie in der Europäischen Union (EU) anzuwenden sind, beachtet. Der Konzernabschluss der CA Immo Gruppe steht daher in Einklang mit den International Financial Reporting Standards.
Im Geschäftsjahr 2010 waren erstmals die folgenden bereits in EU-Recht übernommenen Standards und Interpretationen anzuwenden:
Hierbei handelt es sich um Vorschriften zur Bilanzierung von Unternehmenserwerben. Insbesondere werden der Anwendungsbereich von IFRS 3 und die Bilanzierung von sukzessiven Anteilserwerben geändert. Ferner räumt IFRS 3 (revised) ein Wahlrecht ein: Die Anteile der nicht beherrschenden Gesellschafter können mit ihrem beizulegenden Zeitwert oder mit dem anteiligen Nettovermögen bewertet werden.
Mit der überarbeiteten Fassung von IAS 27 hat der IASB insbesondere die Vorschriften zur Bilanzierung von Transaktionen mit nicht beherrschenden Anteilseignern eines Konzerns geändert: Transaktionen, durch die ein Mutterunternehmen seine Beteiligungsquote an einem Tochterunternehmen ändert, ohne die Beherrschung aufzugeben, sind als erfolgsneutrale Eigenkapitaltransaktionen zu bilanzieren. Neu geregelt wurde auch die Bilanzierung im Falle des Verlustes einer beherrschenden Stellung gegenüber einem Tochterunternehmen: Der Standard legt fest, wie ein Entkonsolidierungserfolg berechnet und eine nach Teilveräußerung verbleibende Restbeteiligung am ehemaligen Tochterunternehmen bewertet werden muss. Die Änderung des IFRS 3/IAS 27 hat keine Auswirkungen auf den Konzernabschluss der CA Immo Gruppe, da auch bisher Transaktionen mit nicht beherrschenden Anteilseignern als erfolgsneutrale Eigenkapitaltransaktionen bilanziert wurden. Die Änderung des IFRS 3 hat jedoch Auswirkungen beim Erwerb der Europolis AG, Wien, bzw. zukünftigen Erwerben, da die Anschaffungsnebenkosten sofort bei Entstehung als Aufwand zu erfassen sind.
regelt die Bilanzierung von Immobilienverkäufen, bei denen es vor Abschluss der Bauarbeiten zum Vertragsabschluss mit dem Erwerber kommt. Die Interpretation klärt insbesondere, unter welchen Voraussetzungen IAS 11 bzw. IAS 18 anzuwenden ist und zu welchem Zeitpunkt die Umsatzerlöse zu realisieren sind.
Die CA Immo Gruppe hat die vorhandenen Forward Purchase Verträge sowie die Verträge im Rahmen der Erstellung von Wohnimmobilien nach den Bestimmungen des IFRIC 15 geprüft. Die Ausgestaltung der Verträge lässt der CA Immo Gruppe Entscheidungsfreiheit bei der Entwicklung der Gebäude. Da der Nutzen-Lasten-Übergang grundsätzlich mit Fertigstellung der Gebäude vereinbart wurde, wendet die CA Immo Gruppe gemäß IFRIC 15.18 zur Ergebnisrealisierung in den genannten Sachverhalten IAS 18.14 an und erfasst die Umsätze mit dem Übergang der Verfügungsmacht an die Käufer.
Die Änderungen konkretisieren die Grundsätze der Bilanzierung von Sicherungsbeziehungen. Die Änderungen betreffen die Voraussetzungen zur Qualifikation von Inflationsrisiken als Grundgeschäft einer Sicherungsbeziehung. Ferner werden Zweifelsfragen bezüglich der Absicherung von einseitigen Risiken geklärt.
Neu strukturierte Fassung des IFRS 1, in welcher veraltete Übergangsleitlinien gestrichen und geringfügige Textänderungen vorgenommen wurden.
Die Änderungen klären den Anwendungsbereich von IFRS 2 sowie die Bilanzierung anteilsbasierter Vergütungen im Einzelabschluss eines Unternehmens, die vom Konzern in bar erfüllt werden und bei denen das Unternehmen die Güter oder Dienstleistungen erhält, aber das Mutterunternehmen oder ein anderes Konzernunternehmen die Zahlungsverpflichtung übernimmt.
regelt die Bilanzierung von Vereinbarungen, bei denen private Unternehmen mit der öffentlichen Hand Verträge abschließen, die auf die Erfüllung hoheitlicher Aufgaben gerichtet sind. Das private Unternehmen nutzt dabei Infrastruktur, die in der Verfügungsmacht der öffentlichen Hand verbleibt.
IFRIC 17 "Sachdividenden für Eigentümer" regelt die Bilanzierung von Sachdividenden an Eigentümer eines Unternehmens.
IFRIC 18 "Übertragung von Vermögenswerten von Kunden" regelt die Bilanzierung von Vermögenswerten, die Kunden einem Unternehmen übertragen, damit sie an ein Netz angeschlossen werden oder dauerhaften Zugang zur Versorgung mit Gütern oder Dienstleistungen erhalten.
(diverse) Verbesserungen zu den IFRS 2008 und 2009, insbesondere in folgenden Standards
Der IASB hat durch die "Improvements to IFRS" klargestellt, dass neben Unternehmenszusammenschlüssen, die sich im Anwendungsbereich von IFRS 3 befinden, auch die Bildung von Gemeinschaftsunternehmen oder Transaktionen unter gemeinsamer Beherrschung vom Anwendungsbereich des IFRS 2 ausgenommen sind.
Durch die "Improvements to IFRS" wurde in IAS 38.36 klargestellt, dass ein bei einem Unternehmenszusammenschluss erworbener immaterieller Vermögenswert möglicherweise nur in Verbindung mit einem zugehörigen Vertrag, identifizierbaren Vermögenswert oder Verbindlichkeit separierbar ist.
Im Rahmen der "Improvements to IFRS" wurde beschlossen, nicht nur Verträge, die im Rahmen eines Unternehmenszusammenschlusses im Sinne des IFRS 3 erworben wurden, sondern auch Verträge, die im Rahmen von Unternehmenszusammenschlüssen unter Beteiligung von Unternehmen oder Geschäftsbetrieben unter gemeinsamer Beherrschung oder bei Begründung eines Gemeinschaftsunternehmen übergehen, explizit aus dem Anwendungsbereich des IFRIC 9 auszunehmen.
Durch die Änderungen des IFRIC 16 wird mit den "Improvements to IFRS" eine Restriktion aufgehoben, wonach Instrumente, die durch den abzusichernden ausländischen Geschäftsbetrieb selbst gehalten werden, aus dem Kreis zulässiger Sicherungsgeschäfte ausgeschlossen wurden.
Folgende Änderungen oder Neufassungen von Standards und Interpretationen sind herausgegeben, jedoch zum Bilanzstichtag noch nicht anwendbar:
| Standard/Interpretationen | Inhalt | Endorsement1) |
|---|---|---|
| IAS 24 | Angaben über Beziehungen zu nahe stehenden Unternehmen und Personen | 19.7.2010 |
| IAS 32 | Änderungen an IAS 32: Klassifikation von Bezugsrechten | 23.12.2009 |
| Die Änderungen behandeln die Klassifizierung bestimmter Bezugsrechte, die in einer | verpflichtend für | |
| anderen als der funktionalen Währung des Emittenten denominiert sind. | Geschäftsjahre, die | |
| nach dem 1.2.2010 | ||
| beginnen | ||
| IFRIC 14 | Beitragsvorauszahlungen bei bestehenden Mindestdotierungsverpflichtungen | 19.7.2010 |
| IFRIC 19 | Tilgung finanzieller Verbindlichkeiten mit Eigenkapitalinstrumenten | 23.7.2010 |
| IFRS 1 | Änderungen an IFRS 1: | 30.6.2010 |
| Begrenzte Ausnahme bezüglich Vergleichsangaben in IFRS 7 für Erstanwender. | ||
| IFRS 7 | Angaben: Übertragung finanzieller Vermögenswerte | geplant für Q2 2011 |
| Die Änderungen an IFRS 7 erweitern die Angabepflichten zu Übertragungen | ||
| finanzieller Vermögenswerte. | ||
| Diese Änderungen sollen die Transparenz in Bezug auf Transaktionen zum Zwecke | ||
| der Übertragung von Vermögenswerten erhöhen, bei denen der Übertragende Risiken | ||
| aus dem finanziellen Vermögenswert zurückbehält. | ||
| IFRS 9 | Finanzinstrumente: Klassifizierung und Bewertung | zurückgestellt |
| IFRS 9 in seiner veröffentlichten Fassung spiegelt die erste Phase des IASB-Projektes | ||
| zum Ersatz von IAS 39 wider und behandelt die Klassifizierung und Bewertung | ||
| finanzieller Vermögenswerte, wie diese in IAS 39 definiert sind. Der Standard ist für | ||
| Geschäftsjahre, die am oder nach dem 1.1.2013 beginnen, anzuwenden. | ||
| In weiteren Phasen wird der IASB die Klassifizierung und Bewertung finanzieller | ||
| Verbindlichkeiten, Sicherungsbeziehungen und Ausbuchungen behandeln. | ||
| Die Anwendung der ersten Phase von IFRS 9 wird Auswirkungen auf die | ||
| Klassifizierung und Bewertung von finanziellen Vermögenswerten der CA Immo | ||
| Gruppe haben. Um ein umfassendes Bild potentieller Auswirkungen darzustellen, | ||
| wird die CA Immo Gruppe die Auswirkungen erst in Verbindung mit den anderen | ||
| Phasen, sobald diese veröffentlicht sind, quantifizieren. | ||
| Improvements to IFRS (Mai | geplant für Q1 2011 | |
| 2010) |
1) Die Standards und Interpretationen sind für jene Geschäftsjahre anzuwenden, die am oder nach dem Datum des Inkrafttretens beginnen.
Die genannten Neufassungen und Interpretationen werden von der CA Immo Gruppe nicht frühzeitig angewendet. Mit Ausnahme der erwarteten Änderungen aus IFRS 9 werden sich aus den weiteren Standards und Interpretationen nach heutiger Beurteilung keine wesentlichen Auswirkungen auf die Darstellung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der CA Immo Gruppe haben.
Die Erstellung des Konzernabschlusses erfordert von der Unternehmensleitung Ermessensentscheidungen, Schätzungen und Annahmen, die sich auf den Ansatz und die Bewertung der bilanzierten Vermögenswerte und Schulden, Erträge und Aufwendungen sowie auf die Angaben im Anhang auswirken. Die künftigen tatsächlichen Werte können von den getroffenen Schätzungen abweichen.
Während der Erstellung des Konzernabschlusses wurden bei folgenden wesentlichen Posten Ermessensentscheidungen der Unternehmensleitung bei der Anwendung der Rechnungslegungs- und Berechnungsmethoden getroffen:
Die CA Immo Gruppe unterscheidet wie folgt zwischen "als Finanzinvestition gehaltene Immobilien" und "zum Handel bestimmte Immobilien":
Die Gruppe "als Finanzinvestition gehaltene Immobilien" beinhaltet Bestandsimmobilien und Immobilien in Entwicklung, die weder selbst genutzt noch zur Veräußerung im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit gehalten werden, sondern zur Generierung von Mieteinnahmen und Wertsteigerung.
In Abgrenzung zur Klassifizierung von Immobilienvermögen gemäß IAS 40 wird Immobilienvermögen dann als "zum Handel bestimmt" ausgewiesen, wenn die entsprechende Liegenschaft zum Verkauf im normalen Geschäftsbetrieb vorgesehen ist oder sich in der Herstellung für einen späteren Verkauf im Rahmen des normalen Geschäftsbetriebs befindet.
Die CA Immo Gruppe erwirbt Gesellschaften mit Immobilienvermögen. Zum Erwerbszeitpunkt muss bestimmt werden, ob es sich bei dem Erwerb um einen Kauf von reinen Vermögenswerten handelt oder ob ein Geschäftsbetrieb gekauft wurde. Beim Erwerb eines gesamten Geschäftsbetriebes wird nicht nur Immobilienvermögen und andere Vermögenswerte und Schulden gekauft, sondern ein ganzheitliches Unternehmen. Im Detail werden folgende Kriterien für die Beurteilung herangezogen:
Handelt es sich beim Erwerb einer Immobiliengesellschaft nicht um einen sogenannten "Unternehmenszusammenschluss", dann werden nur Vermögenswerte und Schulden gekauft. Der Ansatz der identifizierbaren Vermögenswerte und Schulden des erworbenen Unternehmens erfolgt mit dem beizulegenden Zeitwert. Ein Firmenwert wird nicht erfasst.
Wird ein Vertrag zur Erstellung einer Immobilie als Fertigungsauftrag erfasst, werden die Erträge daraus – gemäß IAS 11 – im Ausmaß der bis zum Bilanzstichtag erbrachten Leistungen nach dem jeweiligen Leistungsfortschritt erfasst. Zur Ermittlung des Leistungsfortschrittes des einzelnen Fertigungsauftrages wird das Verhältnis der bis zum Stichtag angefallenen Auftragskosten zu den am Stichtag geschätzten gesamten Auftragskosten ermittelt.
Alle Gesellschaften mit Immobilien unterliegen grundsätzlich sowohl hinsichtlich der Mieterträge als auch der Veräußerungsgewinne der Ertragsteuer im jeweiligen Land. Wesentliche Ermessensentscheidungen gilt es im Zusammenhang mit der Höhe der zu bildenden Steuerrückstellungen zu treffen. Außerdem ist zu bestimmen, in welchem Ausmaß aktive latente Steuern anzusetzen sind.
Erträge aus der Veräußerung von Beteiligungen an Unternehmen in Deutschland, der Schweiz und Ost-/Südosteuropa sind bei Einhaltung bestimmter Voraussetzungen ganz oder teilweise von der Ertragsteuer befreit. Auch wenn die Absicht besteht, die Voraussetzungen zu erfüllen, werden dennoch für das Immobilienvermögen passive latente Steuern im vollen Ausmaß angesetzt.
Für die Bildung von Steuerrückstellungen sind Schätzungen vorzunehmen. Außerdem ist zu bestimmen, in welchem Ausmaß aktive latente Steuern anzusetzen sind. Die Wahrscheinlichkeit, dass aktive latente Steuern, die aus zeitlichen Unterschieden und Verlustvorträgen resultieren, gegen zu versteuernde Gewinne verrechnet werden können, ist zu
beurteilen. Es bestehen Unsicherheiten hinsichtlich der Auslegung komplexer Steuervorschriften sowie der Höhe und des Zeitpunktes künftiger, zu versteuernder Einkünfte. Die Beurteilung der Werthaltigkeit aktiver latenter Steuern unterliegt unternehmensindividuellen Prognosen, u.a. über die zukünftige Ertragssituation in der betreffenden Konzerngesellschaft. Insbesondere vor dem Hintergrund der vielfältigen internationalen Verflechtungen können Unterschiede zwischen den tatsächlichen Ergebnissen und den Annahmen oder künftigen Änderungen dieser Annahmen Auswirkungen auf zukünftige Steueraufwendungen und -erstattungen haben. Für wahrscheinliche Belastungen aufgrund laufender Betriebsprüfungen durch die jeweiligen nationalen Steuerverwaltungen bildet die CA Immo Gruppe angemessene Rückstellungen.
Die CA Immo Gruppe verwendet Zinsswaps, um dem Zinsschwankungsrisiko entgegen zu wirken. Hinsichtlich der Bilanzierung teilt die CA Immo Gruppe die Zinsswaps in zwei Kategorien ein:
Zinsswaps werden mit dem beizulegenden Zeitwert bilanziert. Der beizulegende Zeitwert entspricht jenem Wert, den die CA Immo Gruppe bei Auflösung des Geschäftes am Bilanzstichtag erhalten oder bezahlen würde. Ermittelt wurde dieser vom jeweiligen Kreditinstitut, mit dem das Geschäft abgeschlossen wurde.
Die beizulegenden Zeitwerte werden durch die Diskontierung der zukünftigen Zahlungsströme aus variablen Zahlungen auf Basis allgemein anerkannter finanzmathematischer Modelle ermittelt. Die Zinssätze für die Diskontierung der künftigen Zahlungsströme werden anhand einer am Markt beobachtbaren Zinskurve geschätzt. Für die Berechnung werden Interbank-Mittelkurse verwendet.
Der relevante beizulegende Zeitwert der Immobilien wird, so nicht ein aus verbindlichen Kaufverträgen ableitbarer Wert vorliegt, im Wesentlichen von externen unabhängigen Gutachtern unter Anwendung von anerkannten Bewertungsmethoden ermittelt. Die externen Bewertungen erfolgen im Wesentlichen gemäß den vom "Royal Institution of Chartered Surveyors" (RICS) definierten Standards. RICS definiert den Marktwert als den geschätzten Betrag, zu dem eine Immobilie zum Bewertungsstichtag zwischen einem verkaufsbereiten Verkäufer und einem kaufbereiten Erwerber nach angemessenem Vermarktungszeitraum in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr verkauft werden sollte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt.
Die vom Gutachter im jeweiligen Fall angewandte Bewertungsmethode hängt insbesondere von dem Entwicklungsstadium und der Nutzungsart einer Immobilie ab.
Vermietete gewerbliche Liegenschaften, welche den größten Anteil am Portfolio der CA Immo Gruppe haben, werden weitgehend nach der Investmentmethode bewertet. Die Marktwerte basieren dabei auf kapitalisierten Mieterträgen bzw. abgezinsten, künftig erwarteten Cash-flows. Neben den aktuellen Vertragsmieten samt Mietauslaufprofil werden dafür vom Gutachter auf Basis einer qualifizierten Einschätzung weitere Parameter, wie insbesondere die nachhaltig im Objekt erzielbare Miete (ERV: Expected Rental Value) auf Basis einer Einschätzung der Marktmiete für Neu- und Nachvermietung sowie die angewandten Abzinsungsfaktoren (Equivalent Yield) festgelegt. In Österreich und Deutschland gab es nur geringe Änderungen hinsichtlich der Equivalent Yields. In Ost-/Südosteuropa konnte 2010 in den meisten Ländern ein leichter Rückgang der Equivalent Yields verzeichnet werden. Besonders ausgeprägt war dieser in Polen, wo ein Rückgang von rd. 0,5% auf rd. 7,0% verzeichnet wurde. In Ungarn liegen die Yields für Büroobjekte in einer Bandbreite von 7,2% bis 9,0%, in Rumänien, Serbien und Bulgarien um die 9,0%. Für die im Portfolio befindlichen Hotelobjekte in Slowenien und Tschechien stiegen die Yields auf über 9,0% an.
Bei Objekten mit aktuell großem Leerstand bzw. mit kurzfristigen Mietverträgen ist hierbei der Einfluss der vom Bewerter getroffen Annahmen auf den Immobilienwert größer, als dies bei Objekten mit langfristig vertraglich abgesicherten Miet-Zahlungsströmen der Fall ist.
Bei Immobilien in der Entwicklungs- und Herstellungsphase wird das Residualwertverfahren angewendet. Hierbei basieren die Marktwerte auf den ermittelten Marktwerten nach Fertigstellung unter Berücksichtigung der noch anfallenden geplanten Aufwendungen sowie nach kalkulatorischem Ansatz eines angemessenen Developerprofits. Allfällige Risiken werden in den künftigen Mietansätzen bzw. Kapitalisierungs-/Abzinsungszinssätzen berücksichtigt. Die Zinssätze variieren insbesondere in Abhängigkeit vom allgemeinen Marktverhalten sowie Standorten und Nutzungsarten. Je näher ein Projekt dem Fertigstellungszeitpunkt kommt, desto größer ist der Anteil an aus Ist-Zahlen bzw. aus vertraglich fixierten Zahlen abgeleiteten Parametern. Gleichzeitig gilt in der Regel, dass die Abhängigkeit des Wertes von durch den Gutachter getroffenen Annahmen umso größer ist, je weiter in der Zukunft das geplante Fertigstellungsdatum liegt.
Für Grundstücksreserven auf welchen keine aktiven Entwicklungen in naher Zukunft zu erwarten sind, werden je nach Liegenschaft und Entwicklungszustand das Vergleichswertverfahren bzw. das Liquidations-, Kalkulations- sowie das Residualwertverfahren herangezogen.
In Deutschland erfolgte für rd. 96%, in Österreich sowie in Ost-/Südosteuropa für rd. 99% des gesamten Immobilienvermögens eine externe Bewertung zum Stichtag 31.12.2010. Die Werte für das übrige Immobilienvermögen wurden intern auf Basis der Bewertungen des Vorjahres bzw. aufgrund verbindlicher Kaufverträge fortgeschrieben.
Die Krise im globalen Finanzsystem in den letzten Jahren hat eine erhebliche Unsicherheit in den gewerblichen Immobilienmärkten verursacht, was insbesondere dazu führte, dass Preise und Werte für eine gewisse Zeit erhöhten Schwankungen unterlagen. Insbesondere kann eine eingeschränkte Liquidität in den Kapitalmärkten zu Schwierigkeiten führen, einen erfolgreichen Verkauf des Immobilienvermögens kurzfristig zu erzielen.
Die von den externen Bewertern ermittelten Immobilienwerte hängen von einer Vielzahl von Parametern ab, die teilweise auf komplexe Art und Weise gegenseitige Wechselwirkungen aufweisen. Zum Zwecke einer Sensitivitätsanalyse für ganze Teilportfolien hinsichtlich der Wert-Auswirkung von Änderungen eines Parameters müssen folglich vereinfachende Annahmen getroffen werden, um aussagekräftige pauschale Ergebnisse ermitteln zu können.
Für die Bestandsimmobilien wird in der folgenden Tabelle die Sensitivität des Marktwertes auf eine fiktive Änderung der Mieterlöse (für diese Modellzwecke definiert als Ist-Mieten zuzüglich Soll-Mieten auf Leerstandsflächen) gezeigt. Als Basis wurde ein Portfolio mit den 19 wertmäßig größten Bestands-Liegenschaften der CA Immo Gruppe herangezogen, welche ein repräsentatives Bild für das Gesamt-Bestandsportfolio geben.
| Jahresmieteinnahmen | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| in Mio. € | – 10% | – 5% | Ausgangsmieten | 5% | 10% |
| Jahresmieteinnahmen | 74,5 | 78,6 | 82,8 | 86,9 | 91,0 |
| Marktwerte | 1.209,6 | 1.240,4 | 1.273,0 | 1.306,0 | 1.337,8 |
| Änderung zu Ausgangswert | – 5,0% | – 2,6% | 0,0% | 2,6% | 5,1% |
| Bruttorendite 1) | 6,2% | 6,3% | 6,5% | 6,7% | 6,8% |
1) hier definiert als: Brutto-Jahresmieteinnahmen (Ist-Mieten zuzüglich Soll-Mieten auf Leerstandsflächen) / Marktwerte
Die Szenarien zeigen, dass eine Variation der Brutto-Mieteinnahmen eine unterproportionale Änderung bei den Marktwerten bewirkt. Die Eintrittswahrscheinlichkeit der dargestellten Szenarien hängt in einem hohen Maße vom Miet-Auslaufprofil ab, da bei langfristigen Verträgen nicht mit kurzfristigen Schwankungen bei den Mieteinnahmen zu rechnen ist.
Für die Entwicklungsprojekte wird in der folgenden Tabelle die Sensitivität des Marktwertes auf eine Erhöhung bzw. Minderung der kalkulierten noch ausstehenden Baukosten dargestellt. Als Basis wurden die fünf größten Projektentwicklungen mit konkreten Umsetzungsschritten herangezogen, die zur Gänze der CA Immo Gruppe zuzurechnen sind. Die kalkulierten Gesamtinvesitionskosten für diese Projekte liegen bei rd. 791 Mio. €.
| Noch ausstehende Investitionskosten | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| in Mio. € | – 10% | – 5% | Ausgangwert | 5% | 10% |
| Ausstehende Investitionskosten | 361,4 | 381,4 | 401,5 | 421,6 | 441,7 |
| Marktwerte | 441,6 | 421,5 | 401,4 | 381,3 | 361,2 |
| Änderung zu Ausgangswert | 10,0% | 5,0% | 0,0% | – 5,0% | – 10,0% |
Die Szenariorechnung zeigt, dass zum aktuellen Zeitpunkt eine weitgehend lineare Beziehung zwischen einer Änderung bei den noch ausstehenden Investitionskosten und den Marktwerten besteht. Diese lineare Beziehung ist jedoch nur eine Momentaufnahme, da zum Bilanzstichtag die Buchwerte nahezu den gleichen Wert zeigten wie die noch erwarteten ausstehenden Investitionskosten. Bei zunehmendem Fertigstellungsgrad wird sich ein zunehmend unterproportionales Verhältnis ergeben, da das relative Verhältnis der noch ausstehenden Investitionskosten bezogen auf das bereits investierte Kapital sukzessive geringer wird.
Die Erstbewertung von zum Handel bestimmten Immobilien erfolgt zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Die Folgebewertung erfolgt mit dem niedrigeren Wert aus Anschaffungs- oder Herstellungskosten und Nettoveräußerungswert zum jeweiligen Bilanzstichtag.
Der Nettoveräußerungswert ist der geschätzte, im normalen Geschäftsgang erzielbare Verkaufserlös abzüglich der geschätzten Kosten bis zur Fertigstellung und der geschätzten notwendigen Vertriebskosten.
Die Schätzung des Nettoveräußerungswertes der Immobilien des Vorratsvermögens erfolgt auf der Basis der Verkehrswertgutachten bzw. internen Wertermittlungen.
Der Wertansatz von allen als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien erfolgt nach dem gemäß IAS 40 als Wahlrecht festgelegten Modell des beizulegenden Zeitwertes (fair value model). Dabei wird das Immobilienvermögen zum jeweiligen Bilanzstichtag mit dem beizulegenden Zeitwert bewertet. Veränderungen zum aktuellen Buchwert vor Neubewertung (beizulegender Zeitwert des Vorjahres plus nachträgliche/zusätzliche Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten minus nachträgliche Anschaffungspreisminderungen) werden erfolgswirksam im "Ergebnis aus Neubewertung" erfasst (siehe Punkt 2.3.1 bzw. 2.1.12.).
Fremdkapitalkosten werden beim Bau von Immobilien gemäß den Voraussetzungen des IAS 23 auf die Herstellungskosten aktiviert. Hierbei übt die CA Immo Gruppe ein Wahlrecht bei als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien aus.
Einige Immobilien werden teilweise zur Erzielung von Mieteinnahmen bzw. zum Zwecke der Wertsteigerung und teilweise für Verwaltungszwecke gehalten. Wenn diese Teile gesondert veräußert werden können, bilanziert die
CA Immo Gruppe diese Teile getrennt. Können die Teile nicht gesondert verkauft werden, stellen die gehaltenen Immobilien nur dann eine Finanzinvestition dar, wenn der Anteil, der für Verwaltungszwecke gehalten wird, unbedeutend ist (Eigennutzung beträgt weniger als 5% der gesamt nutzbaren Fläche).
Der Wertansatz der selbst genutzten Immobilien und der Betriebs- und Geschäftsausstattung erfolgt nach der Anschaffungskosten-Methode, d.h. mit den Anschaffungs- oder Herstellungskosten vermindert um planmäßige Abschreibungen und Wertminderungen. Investitionszuschüsse werden ab verbindlicher Zusage als Verminderung der Anschaffungskosten dargestellt.
Die planmäßige Abschreibung der Betriebs- und Geschäftsausstattung erfolgt linear über die erwartete Nutzungsdauer, die im Wesentlichen 3 bis 10 Jahre beträgt. Jene des selbst genutzten Immobilienvermögens beträgt, unter Anwendung des Komponentenansatzes, 10 bis 80 Jahre.
Immaterielle Vermögenswerte werden in der Bilanz zu Anschaffungskosten abzüglich linearer Abschreibungen und Wertminderungen angesetzt. Bei der Ermittlung der Abschreibungssätze wurde für die Software eine Nutzungsdauer von 3 bis 5 Jahren angenommen.
Der Posten "Sonstige Immaterielle Vermögenswerte" entspricht dem Unterschiedsbetrag aus der Verteilung der Anschaffungskosten auf die beizulegenden Zeitwerte der erworbenen Immobilien und den dazu gehörigen, gemäß IAS 12 nicht abgezinsten, passiven latenten Steuern. Er repräsentiert jenen Vorteil, der sich aus der späteren Fälligkeit der übernommenen passiven latenten Steuern ergibt und wird nach Maßgabe der Fälligkeit planmäßig abgeschrieben bzw. bei Verkauf ausgebucht. Aufgrund gesunkener Marktwerte der Immobilien werden außerplanmäßige Abschreibungen vorgenommen. Die Abschreibungen und Abgänge aus dem Verkauf sind im Steueraufwand ausgewiesen.
Bei Vorliegen von Anzeichen einer Wertminderung ermittelt die CA Immo Gruppe für das selbst genutzte Immobilienvermögen, die Betriebs- und Geschäftsausstattung und die immateriellen Vermögenswerte den erzielbaren Betrag. Der erzielbare Betrag ist der höhere Wert von beizulegendem Zeitwert abzüglich Verkaufskosten (Nettoveräußerungswert) und dem Nutzungswert.
Der beizulegende Zeitwert entspricht dem Betrag, der durch den Verkauf des Vermögenswertes in einer Transaktion zu Marktbedingungen zwischen sachverständigen, vertragswilligen und voneinander unabhängigen Parteien erzielt werden könnte.
Beim Nutzungswert handelt es sich um den Barwert der geschätzten künftigen Zahlungsströme, die voraussichtlich aus der fortgesetzten Nutzung eines Vermögenswertes und seinem Abgang am Ende seiner Nutzungsdauer erzielt werden können.
Liegt der erzielbare Betrag unter dem für diesen Gegenstand angesetzten Buchwert, erfolgt eine Wertminderung auf diesen Wert.
Die errechnete Wertminderung wird erfolgswirksam unter dem Posten "Abschreibungen und Wertminderungen" in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst (siehe Punkt 2.3.1. bzw. 2.1.10.).
Ein späterer Wegfall der Wertminderung führt zu einer erfolgswirksamen Wertaufholung bis maximal zur Höhe der fortgeschriebenen ursprünglichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten (siehe Punkt 2.1.11.).
Bei langfristigem Immobilienvermögen können Wertaufholungen nur bei selbst genutzten Immobilien erfolgen, da Marktwertänderungen von Bestandsimmobilien und Immobilien in Entwicklung gemäß IAS 40 im "Ergebnis aus Neubewertung" ausgewiesen werden.
Eine Wertaufholung ist bis maximal zur Höhe der fortgeschriebenen ursprünglichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten möglich.
Die im Finanzvermögen ausgewiesenen Wertpapiere werden der Kategorie "At fair value through profit and loss" zugeordnet, da die Steuerung der Wertpapiere auf Basis der beizulegenden Zeitwerte erfolgt. Die Bewertung der Wertpapiere erfolgt im Zugangszeitpunkt zum beizulegenden Zeitwert ohne Einbeziehung von Transaktionskosten, die direkt dem Erwerb der Wertpapiere zuzurechnen sind, und in den Folgeperioden zum beizulegenden Zeitwert am jeweiligen Bilanzstichtag, der sich aus den jeweiligen Börsenkursen ergibt. Wertänderungen werden erfolgswirksam erfasst. Das Ergebnis aus der Marktbewertung und Realisierung wird im "Ergebnis aus Finanzinvestitionen" ausgewiesen. Käufe und Verkäufe werden zum Handelstag erfasst.
Der Wertansatz der vom Unternehmen gewährten Ausleihungen sowie der Anzahlungen für Immobilienbeteiligungen entspricht zum Zeitpunkt des Zuganges dem beizulegenden Zeitwert. Die Folgebewertung erfolgt zu fortgeführten Anschaffungskosten.
Beteiligungen an assoziierten Unternehmen werden at equity bewertet. Erfolgswirksame Veränderungen des Eigenkapitals der assoziierten Unternehmen werden erfolgswirksam unter dem Posten "Ergebnis aus assoziierten Unternehmen" berücksichtigt. Erfolgsneutrale Veränderungen des Eigenkapitals werden in der Rücklage für assoziierte Unternehmen erfasst.
Das Finanzvermögen enthält auch Anteile an Gesellschaften, die aufgrund fehlender Beherrschungsmöglichkeit nicht konsolidiert und "at cost" bewertet wurden (siehe Punkt 2.3.3.).
Als "zur Veräußerung gehalten" gelten nach IFRS 5 langfristige Vermögenswerte und Abgangsgruppen, die in ihrem gegenwärtigen Zustand veräußert werden können und deren Veräußerung sehr wahrscheinlich ist. Abgangsgruppen umfassen Vermögenswerte, die im Rahmen einer einheitlichen Transktion veräußert oder anderweitig abgehen sollen, und den dazugehörigen Schulden, die im Rahmen dieser Transaktion ebenfallls übertragen werden sollen. Langfristige Vermögenswerte und Abgangsgruppen werden als zur Veräußerung gehalten klassifiziert, wenn der zugehörige Buchwert überwiegend durch ein Veräußerungsgeschäft und nicht durch fortgesetzte Nutzung realisiert wird. Diese Bedingung wird nur dann als erfüllt angesehen, wenn die Veräußerung hochwahrscheinlich ist und der langfristige Vermögenswert in seiner jetzigen Beschaffenheit für einen sofortigen Verkauf verfügbar ist. Die Geschäftsführung muss sich zu einer Veräußerung verpflichtet haben. Dabei ist Voraussetzung, dass der Veräußerungsvorgang innerhalb eines Jahres nach einer solchen Klassifizierung abgeschlossenen wird.
Die CA Immo Gruppe bewertet als Finanzinvestition gehaltene Immobilien gemäß IAS 40 nach dem Modell des beizulegenden Zeitwertes, für die die besonderen Bewertungsvorschriften des IFRS 5 keine Anwendung finden. Die gemäß IAS 40 geltenden Bewertungsvorschriften gelten somit auch für die nach IFRS 5 klassifizierten Vermögenswerte. Es gelten jedoch die Ausweisvorschriften gemäß IFRS 5.
Sind die Bedingungen für die Klassifizierung als "zur Veräußerung gehalten" nicht mehr erfüllt, wird der Vermögenswert bzw. die Vermögenswerte und Schulden der Veräußerungsgruppe wieder in den jeweiligen Bilanzposten umgegliedert.
Immobilien, die zum Verkauf im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit gehalten werden bzw. Immobilien, die sich im Entwicklungs- oder Erstellungsprozess für einen solchen Verkauf befinden, werden gemäß IAS 2 als Vorräte ausgewiesen.
Die Bewertung erfolgt mit dem niedrigeren Wert aus Anschaffungs- oder Herstellungskosten und Nettoveräußerungswert zum jeweiligen Bilanzstichtag.
Die Überprüfung, ob eine Abwertung auf den Nettoveräußerungswert erforderlich ist, wird pro Immobilie vorgenommen. Wurden in der Vergangenheit Wertminderungen auf den Nettoveräußerungswert vorgenommen und sind die Gründe für diese Wertminderung aufgrund geänderter Verhältnisse entfallen, so wird eine Wertaufholung bis zur Höhe der historischen Anschaffungs- und Herstellungskosten vorgenommen (siehe Punkt 2.3.7.).
Fremdkapitalkosten, die während der Herstellungsphase anfallen, werden bei den zum Handel bestimmten Immobilien als Herstellungskosten aktiviert, falls die Kriterien des IAS 23 erfüllt sind.
Forderungen, soweit sie nicht gegenüber Finanzbehörden bestehen, sind originäre Finanzinstrumente, die nicht in einem aktiven Markt notiert sind und nicht zum Verkauf bestimmt sind.
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Vermögenswerte werden anfänglich zum beizulegenden Zeitwert angesetzt und in der Folge zu fortgeführten Anschaffungskosten unter Verwendung der Effektivzinsmethode sowie unter Abzug von Wertminderungen bewertet.
Forderungen aus dem Verkauf von Immobilienvermögen mit einem Zahlungsziel größer als ein Jahr werden zum jeweiligen Bilanzstichtag mit ihrem Barwert als langfristige Vermögenswerte ausgewiesen.
Eine Wertminderung bei Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstigen Vermögenswerten wird in Abhängigkeit des Mahnstandes, der Außenstandsdauer und der Einzelbonität des jeweiligen Schuldners unter Berücksichtigung der erhaltenen Sicherheiten gebildet und dann erfasst, wenn objektive Hinweise dafür vorliegen, dass die Forderungsbeträge nicht vollständig einbringlich sind. Sofern eine Forderung tatsächlich uneinbringlich geworden ist, wird sie ausgebucht. Nachträgliche Zahlungseingänge von bereits wertberichtigten Forderungen werden erfolgswirksam erfasst und unter den "Sonstigen betrieblichen Erträgen" ausgewiesen.
Verträge über die Einbringung von Dienstleistungen, die direkt im Zusammenhang mit der Fertigung eines Vermögenswertes stehen, werden unter Beachtung des IAS 11 bilanziert und – soweit die Voraussetzungen vorliegen – unter den Forderungen aus Lieferungen und Leistungen ausgewiesen. Im Rahmen der anzuwendenden Gewinnrealisierungsmethode ("percentage of completion method") werden die Auftragserlöse und Auftragskosten in Verbindung mit dem Fertigungsauftrag entsprechend dem Leistungsfortschritt am Bilanzstichtag erfasst. Dabei wird das Verhältnis der bis zum Stichtag angefallenen Auftragskosten zu den am Bilanzstichtag geschätzten Auftragsgesamtkosten ermittelt (cost-to-cost-Methode). Ein erwarteter Verlust durch den Fertigungsauftrag wird sofort als Aufwand berücksichtigt (siehe Punkt 2.1.4.).
Liquide Mittel, die einer Verfügungsbeschränkung unterliegen und eine Restlaufzeit von mehr als drei Monaten haben, werden unter den "Forderungen und sonstigen Vermögenswerten" dargestellt.
Aktive Rechnungsabgrenzungen sind in dem Posten "kurzfristige Forderungen und sonstige Vermögenswerte" enthalten.
Liquide Mittel umfassen Bargeld, jederzeit verfügbare Guthaben bei Kreditinstituten sowie Festgelder mit einer ursprünglichen Laufzeit von maximal drei Monaten. Darüber hinaus enthält dieser Posten Guthaben bei Kreditinstituten, die einer Verfügungsbeschränkung von maximal drei Monaten unterliegen.
Im Geschäftsjahr 2010 wurde dem Vorstand erstmals die Möglichkeit geboten, an einem LTI-(Long Term Incentive) - Programm mit einer Laufzeit von drei Jahren zu partizipieren. Die Teilnahme setzt ein Eigeninvestment, dessen Höhe mit 50% des Jahresgrundgehalts limitiert ist, voraus. Dieses Eigeninvestment wird mit dem Schlusskurs zum 31.12.2009 bewertet und damit die Anzahl der zugrundeliegenden Aktien ermittelt. Der Erfolg wird an folgenden Kennzahlen gemessen: NAV-Wachstum, ISCR (Interest Coverage Ratio) und TSR (Total Shareholder Return). Die Teilnahme am LTI-Programm wurde auch Mitarbeitern der ersten Managementebene angeboten. Deren Eigeninvestment ist mit 35% des Grundgehalts limitiert. Somit besteht ein anteilsbasierter Vergütungsplan mit Barausgleich. Für diesen Vergütungsplan wird eine Rückstellung für die erhaltene Arbeitsleistung der Dienstnehmer erfasst, deren Höhe bei Zugang mit dem beizulegenden Zeitwert bewertet wird (siehe Punkt 2.3.12.). Bis zur Begleichung der Schuld wird der beizulegende Zeitwert der Schuld zu jedem Berichtsstichtag und am Erfüllungstag neu bestimmt und alle Änderungen des beizulegenden Zeitwerts erfolgswirksam erfasst.
Aufgrund gesetzlicher Vorschriften ist die CA Immo Gruppe verpflichtet, an vor dem 1.1.2003 in Österreich eingetretene MitarbeiterInnen im Kündigungsfall durch den Arbeitgeber oder zum Pensionsantrittszeitpunkt eine einmalige Abfertigung zu leisten. Diese ist von der Anzahl der Dienstjahre und dem bei Abfertigungsanfall maßgeblichen Bezug abhängig und beträgt zwischen zwei und zwölf Monatsbezügen. Für diese leistungsorientierte Verpflichtung wird eine Rückstellung gebildet. Die Berechnung des bilanzierten Deckungskapitals erfolgt gemäß IAS 19 nach der Projected Unit Credit Methode unter Zugrundelegung folgender Parameter:
| 31.12.2010 | 31.12.2009 | |
|---|---|---|
| Rechnungszinssatz | 4,5% | 5,0% |
| Erwartete Bezugserhöhungen | 2,0% | 2,0% |
| Ansammlungszeitraum | 25 Jahre | 25 Jahre |
| Erwarteter Ertrag aus Planvermögen | 6,0% | 6,0% |
Darüber hinaus bestehen für vier Personen in der Vivico Gruppe Verpflichtungen aus leistungsorientierten Altersversorgungsplänen. Die Zusagen betreffen vier Anwartschaften, davon drei für bereits ausgeschiedene Geschäftsführer. Bei den leistungsorientierten Versorgungsplänen wird die Pensionsverpflichtung gemäß IAS 19 nach der Projected Unit Credit Methode unter Zugrundelegung eines Rechnungszinssatzes von 4,5% und künftig erwartete Bezugserhöhungen von 2,0% ermittelt. Hierzu werden jährlich externe versicherungsmathematische Gutachten eingeholt. Für die in Vorjahren abgeschlossene Rückdeckungsversicherung für leistungsorientierte Pensionsverpflichtungen erfolgt gemäß IAS 19.59 der Ausweis von Planvermögen unter den "langfristigen Forderungen und sonstigen Vermögenswerten" in der Bilanz, soweit das Planvermögen den Barwert der zukünftigen Verpflichtungen übersteigt und die Ansprüche der CA Immo Gruppe zustehen (siehe Punkt 2.3.4.).
Versicherungsmathematische Gewinne und Verluste im Zusammenhang mit der Verpflichtung werden zur Gänze im Jahr des Entstehens erfolgswirksam im Personalaufwand - somit in den "indirekten Aufwendungen" - erfasst.
Versicherungsmathematische Gewinne und Verluste im Zusammenhang mit dem Planvermögen sowie die erwarteten Erträge aus dem Planvermögen werden zur Gänze im Jahr des Entstehens erfolgswirksam im "Ergebnis aus Finanzinvestitionen" erfasst.
Die CA Immo Gruppe ist gesetzlich verpflichtet, für alle nach dem 31.12.2002 in Österreich eingetretenen MitarbeiterInnen 1,53% des monatlichen Entgelts in eine Mitarbeitervorsorgekasse einzubezahlen. Darüber hinaus bestehen keine weiteren Verpflichtungen. Auf Basis einer Vereinbarung mit einer Pensionskasse in Österreich bzw. einer Unterstützungskasse mittelständischer Unternehmen in Deutschland besteht für Angestellte in Österreich und Deutschland ab einer gewissen Unternehmenszugehörigkeit eine beitragsorientierte Pensionszusage.
Sonstige Rückstellungen werden angesetzt, wenn für die CA Immo Gruppe eine rechtliche oder tatsächliche Verpflichtung gegenüber einem Dritten aufgrund eines vergangenen Ereignisses vorliegt und es wahrscheinlich ist, dass diese Verpflichtung zu einem Mittelabfluss führen wird. Diese Rückstellungen werden mit jenem Wert angesetzt, der zum Zeitpunkt der Erstellung des Konzernabschlusses nach bester Schätzung ermittelt werden kann. Ist eine vernünftige Schätzung des Betrages nicht möglich oder ist es nicht wahrscheinlich, dass es zu einem Mittelabschluss für die Gesellschaft kommen wird,, unterbleibt die Bildung einer Rückstellung und es erfolgt eine Erläuterung des Sachverhalts im Anhang. Unterscheidet sich der auf Basis eines marktüblichen Zinssatzes ermittelte Barwert der Rückstellung wesentlich vom Nominalwert, wird der Barwert der Verpflichtung angesetzt.
Der für das Geschäftsjahr ausgewiesene Ertragsteueraufwand umfasst die für die einzelnen Gesellschaften aus dem steuerpflichtigen Einkommen und dem im jeweiligen Land anzuwendenden Steuersatz errechnete Ertragsteuer ("tatsächliche Steuer") und die erfolgswirksame Veränderung der Steuerabgrenzungsposten ("latente Steuer") sowie den Steuereffekt aus erfolgsneutralen Eigenkapitalbuchungen, die zu keinen temporären Differenzen führen (z.B. Steuer betreffend Emissionskosten für Kapitalerhöhungen und Bezugsrechte aufgrund von Wandelschuldverschreibungen, Bewertung und Verkauf eigener Aktien sowie – in manchen Fällen – auf die Bewertung von Derivatgeschäften), und die Abschreibung des Postens "sonstige immaterielle Vermögenswerte" (siehe Punkt 2.3.2.).
In Übereinstimmung mit IAS 12 werden bei Ermittlung der latenten Steuern alle temporären Unterschiede zwischen Steuerbilanz und Konzernbilanz berücksichtigt. Die latenten Steuern auf Verlustvorträge werden aktiviert, soweit diese wahrscheinlich mit künftigen steuerlichen Gewinnen in den nächsten 5 bis 7 Jahren verrechnet werden können.
Für die Abgrenzung werden die bei der Auflösung der Unterschiedsbeträge erwarteten künftigen Steuersätze verwendet. Der Ermittlung der Steuerabgrenzung wurden folgende Steuersätze zugrunde gelegt:
| Land | Steuersatz | ||
|---|---|---|---|
| 2010 | 2009 | ||
| Bulgarien | 10% | 10% | |
| 15,825% | 15,825% | ||
| Deutschland | bis 31,925% | bis 31,79% | |
| Kroatien | - | 20% | |
| Luxemburg | 28,59% | 28,59% | |
| Niederlande | 20% | 20% | |
| Österreich | 25% | 25% | |
| Polen | 19% | 19% | |
| Rumänien | 16% | 16% | |
| Russland | 20% | 20% | |
| Schweiz | 31,925% | 31,925% | |
| Serbien | 10% | 10% | |
| Slowakei | 19% | 19% | |
| Slowenien | 20% | 20% | |
| Tschechien | 19% | 19% | |
| Ungarn | 10% bis 19% | 19% | |
| Zypern | 10% | 10% |
Die Immobilien unterliegen grundsätzlich sowohl hinsichtlich der Mieterträge als auch der Veräußerungsgewinne der Ertragsteuer im jeweiligen Land. Erträge aus der Veräußerung von Beteiligungen an Unternehmen in Deutschland, der Schweiz und Ost-/Südosteuropa sind bei Einhaltung bestimmter Voraussetzungen ganz oder teilweise von der Ertragsteuer befreit. Obwohl es die Absicht der CA Immo Gruppe ist diese Voraussetzungen zu erfüllen, werden für das Immobilienvermögen passive latente Steuern im vollen Ausmaß angesetzt.
Seit dem Geschäftsjahr 2005 besteht für die CA Immo Gruppe in Österreich eine Gruppen- und Steuerumlagevereinbarung zur Bildung einer Unternehmensgruppe iSd § 9 KStG. Gruppenträger ist die CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft, Wien. Gruppenmitglieder sind in 2010 die folgenden Gesellschaften:
In der Vivico Gruppe besteht eine dem deutschen Steuerrecht entsprechende körperschaftsteuerliche und gewerbesteuerliche Organschaft zwischen der Vivico Real Estate GmbH, Frankfurt, als Organträger und folgenden Tochtergesellschaften als Organgesellschaften:
Auf Grund der ab dem Geschäftsjahr 2005 wirksamen Ergebnisabführungsverträge sind die Organgesellschaften verpflichtet, ihren ganzen Gewinn (der ohne die Gewinnabführung entstandene Jahresüberschuss, vermindert um einen etwaigen Verlustvortrag aus dem Vorjahr – vorbehaltlich der Bildung oder Auflösung von Rücklagen) an den Organträger abzuführen. Die Vivico Real Estate GmbH, Frankfurt, ist verpflichtet, jeden während der Vertragsdauer sonst entstehenden Jahresfehlbetrag auszugleichen, soweit dieser nicht dadurch ausgeglichen wird, dass den anderen Gewinnrücklagen Beträge entnommen werden, die während der Vertragsdauer in sie eingestellt worden sind.
Finanzverbindlichkeiten werden bei Zuzählung in Höhe des tatsächlich zugeflossenen Betrages abzüglich Transaktionskosten angesetzt. Ein Unterschied zwischen dem erhaltenen Betrag und dem Rückzahlungsbetrag wird über die Laufzeit der Finanzierung nach der effektiven Zinssatzmethode verteilt und im Finanzierungsaufwand erfasst bzw. bei Vorliegen der Voraussetzungen gemäß IAS 23 als Teil der Herstellungskosten aktiviert.
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Verbindlichkeiten werden zu fortgeschriebenen Anschaffungskosten bewertet.
Es erfolgt gemäß IAS 32 eine grundsätzliche Unterscheidung in finanzielle und nicht finanzielle Verbindlichkeiten.
Die Zugangsbewertung von finanziellen Verbindlichkeiten erfolgt zum beizulegenden Zeitwert.
Bei kurzfristigen Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen entspricht der beizulegende Zeitwert regelmäßig der geschätzten Summe aller künftigen Auszahlungen. Bei langfristigen Verbindlichkeiten entsprechen die Anschaffungskosten der Verbindlichkeiten ihrem Barwert, der durch Diskontierung der künftigen Auszahlungen mit einem frist- und risikogerechten Marktzins ermittelt wird. Als Diskontierungszinssätze werden fristkongruente Zinssätze von Inhaberschuldverschreibungen bzw. Anleihen der öffentlichen Hand zuzüglich eines Aufschlags verwendet.
Sonstige nicht finanzielle Verbindlichkeiten werden im Zugangszeitpunkt mit dem Betrag bewertet, der dem voraussichtlichen Ressourcenabfluss entspricht. Bei der Folgebewertung sind Wertänderungen, die sich aus neuen Erkenntnissen ergeben können, erfolgswirksam erfasst. Die langfristigen abgegrenzten, im Voraus erhaltenen Einnahmen (erhaltene Anzahlungen, Vorauszahlungen) werden bei der Folgebewertung mit einem frist- und risikogerechten Marktzins aufgezinst. Der Aufzinsungsbetrag ist in der Gewinn- und Verlustrechnung im Finanzergebnis ausgewiesen.
Die CA Immo Gruppe verwendet derivative Finanzinstrumente wie beispielsweise Zinscaps, Zinsswaps und Devisentermingeschäfte, um sich gegen Zins- und Wechselkursänderungsrisiken abzusichern. Die derivativen Finanzinstrumente werden zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses und in den Folgeperioden mit dem beizulegenden Zeitwert bewertet. Derivative Finanzinstrumente werden als finanzielle Vermögenswerte angesetzt, wenn ihr beizulegender Zeitwert positiv ist, und als finanzielle Verbindlichkeit, wenn ihr beizulegender Zeitwert negativ ist. Der Zeitwert der derivativen Finanzinstrumente entspricht jenem Betrag, den die CA Immo Gruppe aufwenden müsste, wenn diese Transaktion am Bilanzstichtag glattgestellt wird.
Ein Derivat wird als langfristiger Vermögenswert oder langfristige Verbindlichkeit ausgewiesen, wenn die verbleibende Laufzeit des Instruments mehr als zwölf Monate beträgt und nicht erwartet wird, dass das Derivat innerhalb von zwölf Monaten realisiert oder abgewickelt wird. Die anderen Derivate werden als kurzfristige Vermögenswerte oder kurzfristige Verbindlichkeiten ausgewiesen. Sofern eine verlässliche Trennung nach Fälligkeiten innerhalb der verbleibenden Laufzeit nicht möglich ist, wird eine Aufteilung der einzelnen Derivatgeschäfte in einen kurz- und langfristigen Teil unterlassen.
Die Methode zur Erfassung von Gewinnen und Verlusten ist davon abhängig, ob das derivative Finanzinstrument als Cash-flow Hedge (Absicherung künftiger Zahlungsströme) oder als Fair Value Hedge (Absicherung des beizulegenden Zeitwertes von Vermögenswerten und Schulden) zu qualifizieren ist bzw. ob die Kriterien für das Hedge Accounting erfüllt werden.
Bei Derivatgeschäften, die für eine Absicherung der Cash-flows bestimmt und als Cash-flow Hedge qualifiziert sind, wird der effektive Teil der Änderung des beizulegenden Zeitwertes im sonstigen Ergebnis, dh erfolgsneutral im Eigenkapital, erfasst (siehe Punkt 2.2.). Der ineffektive Teil wird sofort aufwandswirksam unter dem Posten "Ergebnis aus Zinsderivatgeschäften" erfasst. Die im Eigenkapital erfassten Bewertungsergebnisse von Cash-flow Hedges werden in der Periode in die Gewinn- und Verlustrechnung umgebucht, in der das abgesicherte Grundgeschäft erfolgswirksam wird bzw. die Voraussetzungen für die Bilanzierung als Cash-flow Hedge nicht mehr gegeben sind.
Um die Voraussetzungen für die Qualifizierung als Cash-flow Hedge zu erfüllen, dokumentiert die CA Immo Gruppe bei Abschluss des Derivatgeschäftes/der Transaktion die Sicherungsbeziehung zwischen Sicherungsinstrument und Grundgeschäft, das Ziel seines Risikomanagements sowie die zugrunde liegende Strategie bei Abschluss von Sicherungsgeschäften. Die Wirksamkeit der Sicherungsbeziehung wird anhand der prospektiven und retrograden Effektivitätsmessung regelmäßig beurteilt.
Die Derivatgeschäfte, die die Kriterien des Cash-flow Hedge Accounting nicht oder nicht mehr erfüllen, bezeichnet die CA Immo Gruppe zur klaren Abgrenzung zu Cash-flow Hedges als "Fair Value Derivate". Die Änderung des beizulegenden Zeitwertes von Fair Value Derivaten wird in der Gewinn- und Verlustrechnung unter dem "Ergebnis aus Derivatgeschäften" erfasst.
Zur Sicherung von Derivatgeschäften, die die Voraussetzungen einer Cash-flow Hedge Beziehung nicht mehr erfüllen, werden seit 2009 zum Teil als Gegenposten Zinsswaps eingesetzt, die ebenfalls als Fair Value Derivat klassifiziert werden.
Eventualschulden sind mögliche Verpflichtungen, die aus vergangenen Ereignissen resultieren und deren Existenz vom Eintreten oder Nichteintreten eines oder mehrerer unsicherer künftiger Ereignisse abhängig ist, die nicht vollständig unter der Kontrolle des Konzerns stehen. Des Weiteren umfassen die Eventualschulden gegenwärtige Verpflichtungen, die aus vergangenen Ereignissen resultieren, jedoch nicht als Rückstellung erfasst wurden, weil ein Mittelabfluss nicht wahrscheinlich ist oder die Höhe der Verpflichtung nicht ausreichend zuverlässig geschätzt werden kann.
Eventualverbindlichkeiten werden angegeben, sofern die Möglichkeit eines zukünftigen Mittelabflusses nicht unwahrscheinlich ist. Die Bewertung der angegebenen Beträge erfolgt auf Grundlage der Bewertungsmethoden für Rückstellungen.
Die Identifizierung der berichtspflichtigen Geschäftssegmente erfolgte auf Basis jener Informationen die regelmäßig vom Hauptentscheidungsträger des Unternehmens in Hinblick auf Entscheidungen über die Verteilung von Ressourcen und der Bewertung der Ertragskraft verwendet werden.
Die Darstellung der Geschäftssegmente erfolgt nach Regionen und Bereichen und entspricht dem internen Berichtswesen der CA Immo Gruppe.
Aufgrund der Haupttätigkeit der Vivico Gruppe im Bereich Development wird auch eine Einteilung der Geschäftssegmente nach Bereichen durchgeführt. Dabei erfolgt eine Zuordnung nach Kategorien der Liegenschaften bzw. Tätigkeiten der Managementgesellschaften. Die Unterteilung stellt sich wie folgt dar:
Die Realisierung von Mieterlösen erfolgt auf Basis der Mietverträge.
Erlöse und Erträge aus dem Verkauf von Immobilien werden erfasst, wenn
Erträge aus Dienstleistungsverträgen werden – gemäß IAS 18 – im Ausmaß der bis zum Bilanzstichtag erbrachten Leistungen erfasst.
Erträge aus den Verkäufen von Immobilien, die sich in der Errichtungsphase befinden, werden – gemäß IFRIC 15 – auf die Anwendbarkeit des IAS 11 bzw. IAS 18 beurteilt. Daraus ergibt sich, wann die Erträge aus dem Verkauf während der Errichtung zu erfassen sind.
Voraussetzung für die Prüfung des Sachverhaltes nach IFRIC15 ist eine erste Vertragsanalyse. Diese muss zu dem Schluss kommen, dass das veräußernde Unternehmen weder ein weiter bestehendes Verfügungsrecht, wie es gewöhnlich mit dem Eigentum verbunden ist, noch eine wirksame Verfügungsmacht über die errichtete Immobilie hat.
Ein Unternehmen hat die Verfügungsmacht, wenn es den zukünftigen wirtschaftlichen Nutzen, der aus der Immobilie zufließt verschaffen kann. Verfügungsrecht ist das Recht eine Sache zu benutzen. Darunter fällt das Recht, die Erträge, die mit der Benutzung der Sache einhergehen, zu behalten (z.B. die Erträge aus der Vermietung, s.o.). Ebenfalls dazu gehört das Recht, die Sache in Form und Aussehen zu verändern (Einfluss auf die Ausgestaltung der Immobilie) und
das Recht, die Sache gesamt oder teilweise zu veräußern und den Veräußerungsgewinn einzubehalten (Verkauf der Immobilie).
Die Immobilienentwicklung (ggfs. nach Berücksichtigung der notwendigen Trennung von anderen Kontraktbestandteilen gem. IAS 18.13) ist dann weiter nach IFRIC 15.10 ff. zu beurteilen:
Ein wesentliches Merkmal für die IAS 11 Bilanzierung ist die kundenspezifische Projektierung; die Erstellung des Objektes erfolgt speziell für den Auftraggeber (nach deutschen Vorschriften sind der Werkvertrag (§§ 631 ff. BGB) oder der Werkliefervertrag (§§ 651 BGB)) die entsprechenden Vertragstypen. Nach IAS 11.5 fallen darunter auch Dienstleistungsverträge.
Speziell auf IFRIC 15 bezogen liegt ein Anwendungsfall des IAS 11 vor, wenn der Auftraggeber vor und während des Baus Einfluss auf die strukturellen Hauptelemente des Bauplans hat. Hierbei ist unerheblich, ob er von dieser Möglichkeit auch Gebrauch macht. Haben die Käufer bei einem Vertrag über die Errichtung von Immobilien dagegen nur begrenzt die Möglichkeit, den Bauplan der Immobilie zu beeinflussen, wie etwa ein Design aus den vom Unternehmen vorgegebenen Variationen auszuwählen oder das Basisdesign lediglich unwesentlich zu ändern, handelt es sich um einen Vertrag über den Verkauf von Gütern, der in den Anwendungsbereich von IAS 18 fällt.
Bei der Realisierung der Umsatzerlöse für Immobilienhandel besteht gemäß IAS 18 die Verpflichtung, Verträge in Teilleistungen zu separieren, wenn wesentliche unterschiedliche Leistungen in einem Vertrag vereinbart wurden (Mehrkomponentengeschäft). Ein Mehrkomponentengeschäft liegt vor, wenn ein Vertrag mehrere komplementäre, aber unterschiedliche Teilleistungen enthält, z.B. neben einem Verkauf eine Serviceleistung. Die unterschiedlichen Komponenten eines Vertrages führen zur getrennten Ertragsrealisierung, wenn sowohl eine sachliche, als auch wertmäßige Trennung möglich ist. In solchen Fällen wird der vertraglich vereinbarte Kaufpreis auf den Kaufpreis für die Liegenschaft sowie den Kaufpreis für die noch zu erbringenden Leistungen aufgeteilt. Der Kaufpreis für die Liegenschaft wird nach den Kriterien für die Ertragsrealisierung für Verkäufe erfasst. Die Erträge für die Serviceleistung werden je nach Leistungsfortschritt realisiert. Der Anteil des Kaufpreises, der auf die noch nicht durchgeführten Leistungen entfällt, wird bis zu deren Realisation als erhaltene Anzahlung unter dem Posten "sonstige Verbindlichkeiten" passiviert.
Aufgrund von IAS 2 erfolgt die Folgebewertung der zum Handel bestimmten Immobilien zu jedem Quartalsstichtag mit dem niedrigeren Wert aus Anschaffungs- oder Herstellungskosten und Nettoveräußerungswert. Der daraus resultierende Abwertungsbedarf wird unter den "Abschreibungen und Wertminderungen" ausgewiesen. Der wirtschaftliche Jahreserfolg einer im Geschäftsjahr verkauften Immobilie wird daher – bei unterjähriger Veränderung des Nettoveräußerungswertes – in den "Abschreibungen und Wertminderungen", in den "Wertaufholungen zum Handel bestimmter Immobilien" bzw. im "Ergebnis aus Immobilienhandel" gezeigt (siehe Punkt 2.1.3.).
Gemäß IAS 40 werden als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien zu jedem Quartalsstichtag zum Marktwert bewertet. Der wirtschaftliche Jahreserfolg einer im Geschäftsjahr verkauften Immobilie wird daher – bei unterjähriger Veränderung des Marktwertes – sowohl im "Neubewertungsergebnis" (als Ergebnis zwischen dem Marktwert zum letzten Quartalsstichtag und dem Marktwert zum Ende des vorangegangenen Geschäftsjahres) als auch im "Ergebnis aus Verkauf langfristiges Immobilienvermögen" (als Ergebnis zwischen dem Verkaufserlös und Marktwert zum letzten Quartalsstichtag) gezeigt (siehe Punkt 2.1.6.).
Der Finanzierungsaufwand umfasst die für die aufgenommenen Fremdfinanzierungen angefallenen Zinsen (soweit gemäß IAS 23 nicht aktivierungsfähig), nach der Effektivzinsmethode erfasste Zinsen, Zinsen für bereitgestellte, aber noch nicht aufgenommene Fremdfinanzierungen, laufende Zinsen von Sicherungsgeschäften, die Zinskomponente bei der Berechnung der Leistungen nach Beendigung von Arbeitsverhältnissen sowie zinsenähnliche Aufwendungen. Die Zinsen werden auf Basis des Zeitablaufes abgegrenzt.
In den Kursdifferenzen werden die im Wesentlichen mit der Finanzierung und Veranlagung zusammenhängenden Währungskursgewinne/-verluste und die Wertänderungen sowie die Realisierung von Devisentermingeschäften ausgewiesen.
Die Ergebnisse aus Derivatgeschäften umfassen Gewinne und Verluste aus der Veräußerung oder Bewertung von Zinsswaps und Zinscaps, soweit diese nicht als Cash-Flow Hedge erfolgsneutral im Eigenkapital erfasst werden. Für Zinsswaps und Zinscaps ohne gleichlaufenden Kreditvertrag besteht keine Cash-Flow Hedge Beziehung (Erfassung direkt im Eigenkapital), so dass deren Änderungen der Bewertung im Ergebnis aus Derivatgeschäften ausgewiesen werden. Der nicht effektive Teil der Cash-Flow Hedge Beziehungen wird ebenfalls im Ergebnis aus Derivatgeschäften erfasst. Die beizulegenden Zeitwerte der Zinsswaps und des Zinscap werden durch Diskontierung der zukünftigen Zahlungsströme aus variablen Zahlungen auf Basis allgemein anerkannter finanzmathematischer Modelle ermittelt.
Die Ergebnisse aus Finanzinvestitionen beinhalten die aus der Veranlagung von Finanzmitteln und der Investition in Finanzvermögen stammenden Zinsen, Dividenden und ähnliche Erträge, die Bewertung und das Ergebnis aus dem Verkauf von Wertpapieren, versicherungsmathematische Gewinne und Verluste im Zusammenhang mit dem Planvermögen sowie die erwarteten Erträge aus dem Planvermögen (siehe Punkt 2.1.16).
Die Aufwendungen aus Finanzanlagen umfassen die Bewertung von Ausleihungen, Anzahlungen auf Immobilienbeteiligungen sowie die Bewertung von Anteilen an Gemeinschaftsunternehmen, welche mangels Beherrschung nicht konsolidiert und "at cost" erfasst werden.
Das Ergebnis aus assoziierten Unternehmen beinhaltet die anteiligen Ergebnisse von at equity bewerteten Unternehmen.
Der Ergebnisanteil von nicht beherrschenden Anteilen in Kommanditgesellschaften enthält die anteiligen Ergebnisse von Minderheitsgesellschaftern deutscher Kommanditgesellschaften, deren Einlage in der Bilanz unter dem Posten "Nicht beherrschende Anteile an Kommanditgesellschaften" als Fremdkapital erfasst wurde.
Die Gliederung der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung entspricht dem Gesamtkostenverfahren.
Die Geschäftssegmente erzielen Umsatzerlöse aus der Vermietungstätigkeit, aus dem Verkauf von zum Handel bestimmten Immobilien sowie aus den Development-Dienstleistungen. Die Umsatzerlöse werden jenem Land zugerechnet, wo die Bestandsimmobilie gelegen ist. In Österreich und Deutschland wird der Großteil der Umsatzerlöse erzielt. Im Segment Ost-/Südosteuropa gibt es kein Land, in dem mehr als 10% der gesamten Mieterlöse erwirtschaftet werden, wobei Ungarn mit 6,9% (2009: 5,1%) das umsatzstärkste Land in dieser Region darstellt.
Die CA Immo Gruppe erzielt Mieterlöse mit einer Vielzahl von Bestandsnehmern. Es gibt einen Mieter in Deutschland (Land Hessen), mit welchem die CA Immo Gruppe mehr als 10% der gesamten Mieterlöse erwirtschaftet. Der Anteil des Mieters Land Hessen an den Gesamtmieterlösen stellt sich wie folgt dar:
| Tsd. € | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Mieterlöse Land Hessen | 42.553,1 | 41.818,1 |
| Mieterlöse gesamt | 164.333,9 | 176.974,5 |
| Hauptmieter in % der Gesamtmieterlöse | 25,9% | 23,6% |
| Marktwert Immobilien vermietet an Land Hessen | 787.600,0 | 768.203,0 |
| Marktwert Bestandsimmobilien | 2.716.211,2 | 2.409.589,1 |
| Hauptmieter in % der Bestandsimmobilien | 29,0% | 31,9% |
Die Rechnungslegungs- und Berechnungsmethoden der berichtspflichtigen Geschäftssegmente entsprechen den in Punkt 1.6. beschriebenen Rechnungslegungs- und Berechnungsmethoden.
In der Segmentberichterstattung nach Regionen werden Transaktionen zwischen den Geschäftssegmenten wie folgt zugerechnet:
In der Segmentberichterstattung nach Bereichen werden Transaktionen zwischen den Geschäftssegmenten wie folgt zugerechnet:
Das Vermietungsergebnis stellt sich wie folgt dar:
| Tsd. € | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Mieterlöse | 164.333,9 | 176.974,5 |
| Weiterverrechnete Betriebskosten1) | 30.204,0 | 29.133,7 |
| Bruttomieterlöse | 194.537,9 | 206.108,2 |
| Betriebskostenaufwand | – 35.547,2 | – 35.015,9 |
| Sonstige den Immobilien direkt zurechenbare Aufwendungen | – 26.196,7 | – 19.696,1 |
| Nettomietergebnis | 132.794,0 | 151.396,2 |
| Nettomietergebnis in % der Bruttomieterlöse | 68,3% | 73,5% |
1) Die weiterverrechneten Betriebskosten bestehen aus Betriebskostenvorschreibungen 2010, nachträglichen Betriebskosten aus Vorjahren, vorläufigen Betriebskostenabgrenzungen 2010 sowie pauschalen Betriebskostenvorschreibungen.
Das wirtschaftliche Ergebnis zeigt folgendes Bild:
| Tsd. € | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Verkaufserlöse | 115.657,2 | 78.025,5 |
| Buchwertabgang zum Handel bestimmte Immobilien inkl. Verkaufsnebenkosten | – 84.766,7 | – 66.152,1 |
| Sonstiger Projektentwicklungsaufwand/Materialaufwand | – 309,7 | – 1.089,5 |
| Eigene Betriebskosten (Leerstehungskosten) | – 564,0 | – 919,6 |
| Ergebnis aus Immobilienhandel | 30.016,8 | 9.864,3 |
| Ergebnis aus Immobilienhandel in % der Verkaufserlöse | 26,0% | 12,6% |
| Wertaufholungen/Wertminderungen von verkauften Immobilien | 473,1 | – 734,9 |
| Wirtschaftliches Ergebnis aus Immobilienhandel | 30.489,9 | 9.129,4 |
Der sonstige Projektentwicklungsaufwand/Materialaufwand beinhaltet nicht aktivierungsfähige Projektkosten in der Vivico Gruppe, insbesondere für Werbung und Öffentlichkeitsarbeit.
Details zu Wertaufholungen/Wertminderungen – siehe Punkt 2.1.11. bzw. 2.1.10.
Das Ergebnis aus Immobilienhandel kann aufgrund der Trennung der Ertragsrealisierung wie folgt dargestellt werden:
| Tsd. € | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Ergebnis aus Verkäufen im laufenden Geschäftsjahr | 28.851,0 | 8.634,8 |
| Nachträgliche Ergebnisse aus Verkäufen in Vorjahren | 863,4 | 2.638,4 |
| Ergebnis aus Mehrkomponentengeschäften | 1.176,1 | 600,1 |
| Sonstiger Projektentwicklungsaufwand/Materialaufwand | – 309,7 | – 1.089,5 |
| Eigene Betriebskosten (Leerstehungskosten) | – 564,0 | – 919,6 |
| Ergebnis aus Immobilienhandel | 30.016,8 | 9.864,3 |
| Tsd. € | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Umsatzerlöse aus Auftragsfertigung gemäß IAS 11 | 1.609,4 | 4.152,4 |
| Umsatzerlöse aus Dienstleistungsverträgen | 1.154,4 | 366,5 |
| Sonstiger Materialaufwand | – 625,2 | – 1.756,0 |
| Ergebnis aus Development Dienstleistungen | 2.138,6 | 2.762,9 |
| Ergebnis aus Dienstleistungen in % der Developmenterlöse | 77,4% | 61,1% |
| Personalaufwand 1) | – 1.574,6 | – 1.156,3 |
| Wirtschaftliches Ergebnis aus Development Dienstleistungen | 564,0 | 1.606,6 |
1) Personalaufwand ist in den indirekten Aufwendungen enthalten.
Die angefallenen Kosten der Auftragsfertigung gemäß IAS 11 für die am Bilanzstichtag laufenden Projekte betragen 1.171,9 Tsd. € (2009: 1.240,0 Tsd. €). Erhaltene Anzahlungen bestehen in Höhe von 3.029,2 Tsd. € (31.12.2009: 1.938,1 Tsd. €). Die nach dem Leistungsfortschritt im Geschäftsjahr 2010 erfassten Gewinne belaufen sich auf 142,3 Tsd. € (2009: 206,3 Tsd. €).
Die nach der Percentage-of-Completion-Methode (PoC) bilanzierten Forderungen beinhalten die kumulierten Auftragskosten samt realisiertem Gewinn und werden unter dem Posten "Forderungen aus sonstigen Lieferungen und Leistungen" ausgewiesen (siehe Punkt 2.3.8.).
Bei den angeführten Aufwendungen handelt es sich um Aufwendungen im Zusammenhang mit dem vermieteten Immobilienvermögen sowie nicht aktivierungsfähigen Aufwendungen der Immobilien in Entwicklung.
| Tsd. € | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Weiterverrechnete Betriebskosten | 30.204,0 | 29.133,6 |
| Betriebskostenaufwand | – 35.547,2 | – 35.015,9 |
| Eigene Betriebskosten | – 5.343,2 | – 5.882,3 |
| Instandhaltungsaufwand | – 8.245,0 | – 7.960,0 |
| Forderungsausfälle und Einzelwertberichtigungen | – 4.463,6 | – 3.412,3 |
| Vermittlungshonorare | – 1.736,0 | – 950,8 |
| Immobilien- und Liegenschaftsteuer | – 1.533,0 | – 983,4 |
| Verwaltungshonorare | – 915,3 | – 722,2 |
| Schadensfälle | – 593,9 | – 181,1 |
| Nicht abzugsfähige Vorsteuer immobilienbezogen | – 523,3 | – 346,4 |
| Sonstiger direkt zurechenbarer Aufwand | – 2.474,7 | – 1.728,7 |
| Sonstige dem Immobilienvermögen direkt | ||
| zurechenbare Aufwendungen (Bestandsimmobilien) | – 20.484,8 | – 16.284,9 |
| Betriebskosten und Liegenschaftsaufwand Immobilien in Entwicklung | – 3.714,5 | – 1.653,0 |
| Immobilienwerbung | – 1.468,7 | – 619,2 |
| Projektentwicklung und Projektdurchführung | – 528,7 | – 1.139,0 |
| Sonstige dem Immobilienvermögen direkt | ||
| zurechenbare Aufwendungen (Immobilien in Entwicklung) | – 5.711,9 | – 3.411,2 |
| Sonstige dem Immobilienvermögen direkt | ||
| zurechenbare Aufwendungen - gesamt | – 26.196,7 | – 19.696,1 |
Der Instandhaltungsaufwand resultiert überwiegend aus dem Segment Deutschland.
Die Forderungsausfälle und Einzelwertberichtigungen resultieren im Wesentlichen aus Forderungswertberichtigungen gegenüber Mietern in Slowenien, Deutschland und Tschechien.
Die gestiegenen Betriebskosten der Immobilien in Entwicklung stammen überwiegend aus der Vivico Gruppe und betreffen vor allem Liegenschaftsteuer für Liegenschaften im Bau (inkl. Nachverrechnungen für Vorjahre in Höhe von 1.004,8 Tsd. €).
Der Anstieg der Aufwendungen für Immobilienwerbung ist vor allem auf die verstärkten Marketingaktivitäten in Immobilien in Entwicklung in Deutschland zurückzuführen.
Der Betriebskostenaufwand und die sonstigen dem Immobilienvermögen direkt zurechenbaren Aufwendungen sind in der Segmentberichterstattung nach Regionen und Bereichen ersichtlich.
In diesem Posten werden die Ergebnisse aus Verkäufen von langfristig gehaltenen Bestandsimmobilien, Immobilien in Entwicklung und Immobilien bilanziert nach IFRS 5 ausgewiesen.
Die CA Immo Gruppe erstellt zu jedem Quartalsstichtag einen IFRS-Zwischenabschluss. Unterjährig erfolgt eine Neubewertungen von Immobilienvermögen. Wenn dieses Immobilienvermögen während des Wirtschaftsjahres, aber nach
einem IFRS-Zwischenabschlussstichtag veräußert wird, erfolgt keine Ausweisänderung der Neubewertung. Dadurch wird das wirtschaftliche Verkaufsergebnis einerseits im Ergebnis aus Verkauf des langfristigen Immobilienvermögens und andererseits – von Jahresanfang bis zum letzten Zwischenabschlussstichtag vor dem Verkauf – im Neubewertungsergebnis gezeigt.
Das Ergebnis aus dem Verkauf von langfristigem Immobilienvermögen umfasst im Wesentlichen den Verkauf von Immobilien in Entwicklung in Deutschland und Österreich.
Das gesamte wirtschaftliche Ergebnis aus dem Verkauf von langfristigem Immobilienvermögen setzt sich wie folgt zusammen:
| Tsd. € | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Ergebnis aus Verkauf Bestandsimmobilien | 1.004,4 | 429,2 |
| Ergebnis aus Verkauf Immobilien in Entwicklung | – 288,7 | 7.299,1 |
| Nachträgliche Ergebnisse aus Verkäufen in Vorjahren | 635,4 | 160,1 |
| Ergebnis aus Mehrkomponentengeschäften und | ||
| Realisierung erhaltener Anzahlungen | 2.064,2 | 1.329,3 |
| Ergebnis aus Verkauf langfristiges Immobilienvermögen | 3.415,3 | 9.217,7 |
| zuzüglich Neubewertungsergebnis von verkauften | ||
| - Bestandsimmobilien in Österreich | 6.900,1 | – 4.310,0 |
| - Bestandsimmobilien in Deutschland | 0,0 | 5.429,2 |
| - Immobilien in Entwicklung in Deutschland | 7.763,9 | 2.890,5 |
| - Immobilien in Entwicklung in Ost-/Südosteuropa | 0,0 | 4.478,8 |
| Neubewertungsergebnis von verkauften Immobilien | 14.664,0 | 8.488,5 |
| Wirtschaftliches Ergebnis aus Verkauf langfristiges Immobilienvermögen | 18.079,3 | 17.706,2 |
Die indirekten Aufwendungen setzen sich wie folgt zusammen:
| Tsd. € | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Internes Management | ||
| Personalaufwand | – 25.302,9 | – 25.610,8 |
| Büromiete | – 2.231,7 | – 2.332,9 |
| Verwaltungs- und Managementhonorare | – 1.038,5 | – 1.007,0 |
| Reisekosten und Transportkosten | – 956,0 | – 1.075,7 |
| Telefongebühren | – 566,9 | – 611,2 |
| Büroaufwand und sonstiger Leasingaufwand | – 551,4 | – 499,6 |
| Mitgliedsbeiträge und Lizenzen | – 435,4 | – 901,9 |
| Sonstige KFZ-Kosten | – 341,2 | – 316,2 |
| KFZ-Leasing | – 253,4 | – 246,7 |
| Seminare und Schulungen | – 57,1 | – 41,2 |
| Sonstige | – 768,4 | – 1.013,9 |
| – 32.502,9 | – 33.657,1 | |
| Rechts-, Prüfungs- und Beratungsaufwand | ||
| Rechtsanwalt | – 2.280,0 | – 2.509,1 |
| Steuerberatung und Buchhaltung | – 1.636,4 | – 975,9 |
| Abschlussprüfung | – 1.523,3 | – 1.575,4 |
| Sonstige Honorare | – 1.320,0 | – 634,4 |
| Gutachten | – 863,7 | – 1.197,1 |
| Technische Beratung | – 632,2 | – 208,4 |
| Notar | – 178,2 | – 215,4 |
| Personalsuche und Personaleinstellung | – 95,8 | – 79,0 |
| Konzernreorganisation | 0,0 | – 836,0 |
| – 8.529,6 | – 8.230,7 | |
| Sonstige indirekte Aufwendungen | ||
| Wertberichtigungen | – 2.119,7 | – 1.025,1 |
| Werbung und Repräsentation | – 1.451,1 | – 1.169,0 |
| Nicht abzugsfähige Vorsteuer | – 1.008,2 | – 1.724,5 |
| Bankspesen und Avalprovisionen | – 592,2 | – 2.112,9 |
| Versicherungen | – 385,9 | – 389,4 |
| Steuern und Gebühren | – 326,0 | – 2.602,7 |
| Externes Projektmanagement | – 176,6 | – 369,0 |
| Aufsichtsratsvergütungen | – 153,7 | – 235,5 |
| Publikationen | – 108,7 | – 196,2 |
| – 6.322,1 | – 9.824,3 | |
| Gesamt | – 47.354,5 | – 51.712,1 |
Vom Personalaufwand in Höhe von insgesamt 25.302,9 Tsd. € (2009: 25.610,8 Tsd. €) entfallen 17.902,9 Tsd. € (2009: 19.281,5 Tsd. €) auf die Vivico Gruppe, 3.827,1 Tsd. € (2009: 3.925,1 Tsd. €) auf das Segment Ost-/Südosteuropa und 3.572,9 Tsd. € (2009: 2.404,2 Tsd. €) auf das Segment Österreich. Im Personalaufwand sind Einzahlungen in die Mitarbeitervorsorgekasse in Höhe von 99,3 Tsd. € (2009: 62,9 Tsd. €) und Einzahlungen in Pensions- bzw. Unterstützungskassen in Höhe von 253,9 Tsd. € (2009: 284,4 Tsd. €) erfasst.
Die Verwaltungs- und Managementhonorare beinhalten im Wesentlichen Managementleistungen in Österreich, insbesondere für das EDV-Netzwerk, Software-Pakete, Internetportale und Personalverrechnung, sowie die Verwaltung der CA Immo NEW EUROPE PROPERTY FUND S.C.A. SICAR, Luxemburg.
Die Mitgliedsbeiträge beinhalten vor allem Handelskammerbeiträge.
Vom Rechts-, Prüfungs- und Beratungsaufwand in Höhe von insgesamt 8.529,7 Tsd. € (2009: 8.230,7 Tsd. €) entfallen 2.903,5 Tsd. € (2009: 2.320,9 Tsd. €) auf die Vivico Gruppe, 2.974,7 Tsd. € (2009: 2.308,7 Tsd. €) auf Ost-/Südosteuropa und 2.651,5 Tsd. € (2009: 3.601,1 Tsd. €) auf die übrigen Gesellschaften. Der Anstieg in der Region Ost-/Südosteuropa ist im Wesentlichen auf die Due Diligence Aufwendungen im Zusammenhang mit dem Erwerb der Europolis AG, Wien, zurückzuführen.
Der Anstieg der Wertberichtigungen resultiert aus der Wertberichtigung eines kurzfristigen Darlehens, welches für den Erwerb von weiteren Anteilen an einem assoziierten Unternehmen in Russland gewährt wurde.
Die nicht abzugsfähige Vorsteuer betrifft Deutschland mit 882,8 Tsd. € (2009: 945,5 Tsd. €) und Ost-/Südosteuropa mit 125,4 Tsd. € (2009: 779,0 Tsd. €).
In den Bankspesen in 2009 sind vor allem Vorfälligkeitsentschädigungen aufgrund von Sondertilgungen von Krediten in Österreich und Deutschland in Höhe von 1.582,7 Tsd. € enthalten.
In diesem Posten werden die aktivierungsfähigen Beträge der indirekten Aufwendungen (im Wesentlichen Personalaufwendungen) ausgewiesen, die anteilig den Immobilien in Entwicklung sowie zum Handel bestimmten Immobilien zurechenbar sind.
| Tsd. € | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Aktivierte Eigenleistungen auf langfristiges Immobilienvermögen | 10.772,9 | 11.234,3 |
| Bestandsverändeung zum Handel bestimmte Immobilien | 1.083,6 | 914,5 |
| 11.856,5 | 12.148,8 |
Die sonstigen betrieblichen Erträge setzen sich wie folgt zusammen:
| Tsd. € | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Auflösung von Rückstellungen | 1.280,0 | 1.549,6 |
| Erträge aus einer Vertragsstrafe | 977,7 | 0,0 |
| Geschäftsbesorgung von Gemeinschaftsunternehmen | 892,7 | 1.979,0 |
| Weiterverrechnete Kosten | 550,6 | 1.030,7 |
| Auflösung von Einzelwertberichtigungen | 521,8 | 295,5 |
| Ausbuchung von verjährten Verbindlichkeiten | 418,5 | 166,5 |
| Hausverwaltungserlöse | 129,6 | 147,2 |
| Abstandszahlungen aus Mietvertragsauflösungen und | ||
| Vergleichszahlungen | 90,4 | 1.517,2 |
| Versicherungsvergütungen | 87,1 | 500,8 |
| Sonstige | 1.599,5 | 1.076,9 |
| 6.547,9 | 8.263,4 |
Die Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen resultieren im Wesentlichen aus der Vivico Gruppe, insbesondere aus geänderten Vereinbarungen im Rahmen von Baurechtschaffungen in Berlin.
Die Erträge aus der Vertragsstrafe stehen im Zusammenhang mit einem Bauunternehmen einer Objektgesellschaft in Tschechien.
Die Erträge aus Geschäftsbesorgung beinhalten Managementleistungen der Vivico Gruppe an Gemeinschaftsunternehmen in Deutschland.
Die weiterverrechneten Kosten sowie die Versicherungsvergütungen stehen im Zusammenhang mit den angefallenen Aufwendungen in Vorjahren.
Im Geschäftsjahr 2010 entfallen die Abstandszahlungen aus Mietvertragsauflösungen im Wesentlichen auf 2 Objektgesellschaften in Polen und Rumänien. Im Vorjahr resultierten die Abstandszahlungen aus vorzeitigen Beendigungen von Bestandsverhältnissen in Polen, Rumänien und Deutschland.
Die sonstigen Erträge beinhalten im Wesentlichen Erträge aus Vorsteuerkorrekturen in Deutschland.
Die Abschreibungen und Wertminderungen setzen sich wie folgt zusammen:
| Tsd. € | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Planmäßige Abschreibungen | – 1.566,7 | – 1.723,6 |
| Wertminderungen für sonstiges langfristiges Vermögen | 0,0 | – 113,7 |
| Wertminderungen für zum Handel bestimmte Immobilien | – 2.155,8 | – 8.555,5 |
| Abschreibungen und Wertminderungen | – 3.722,5 | – 10.392,8 |
Die planmäßigen Abschreibungen betreffen Betriebs- und Geschäftsausstattung, Software sowie selbst genutzte Immobilien.
| Wertminderungen zum Handel bestimmte Immobilien | – 2.155,8 | – 8.555,5 |
|---|---|---|
| Wertminderungen von während des Geschäftsjahres verkauften Immobilien | – 393,0 | – 734,9 |
| Wertminderungen von zum Bilanzstichtag ausgewiesenen Immobilien | – 1.762,8 | – 7.820,6 |
| Tsd. € | 2010 | 2009 |
Ursache für die Wertminderungen der zum Handel bestimmten Immobilien waren im Wesentlichen gesunkene Marktwerte in Berlin.
Im Geschäftsjahr 2010 erfolgte für die zum Handel bestimmten Immobilien eine Wertaufholung in Höhe von 926,1 Tsd. € (2009: 544,5 Tsd. €). Ursache waren im Wesentlichen gestiegene Marktwerte in Frankfurt und München.
Die Wertaufholungen der zum Handel bestimmten Immobilien setzen sich wie folgt zusammen:
| Tsd. € | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Wertaufholungen von zum Bilanzstichtag ausgewiesenen Immobilien | 60,0 | 544,5 |
| Wertaufholungen von während des Geschäftsjahres verkauften Immobilien | 866,1 | 0,0 |
| Wertaufholungen zum Handel bestimmte Immobilien | 926,1 | 544,5 |
Für selbst genutzte Immobilien erfolgte weder 2010 noch 2009 eine Wertaufholung.
Das Ergebnis aus Neubewertung setzt sich wie folgt zusammen:
| Tsd. € | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Neubewertungsgewinn | 117.969,5 | 125.966,9 |
| Neubewertungsverlust | – 71.253,4 | – 255.053,4 |
| Ergebnis aus Neubewertung | 46.716,1 | – 129.086,5 |
| davon Ergebnis aus Neubewertung für zum Stichtag noch im Bestand befindende | ||
| Immobilien | 32.052,1 | – 137.575,0 |
| davon für im laufenden Geschäftsjahr verkaufte Immobilien (= realisiertes | ||
| Ergebnis aus Neubewertung) | 14.664,0 | 8.488,5 |
Im Neubewertungsgewinn des Jahres 2009 wurden u.a. Aufwertungen der stillen Reserven zum 1.1.2009 in Höhe von 66.971,7 Tsd. € aufgrund der Änderung des IAS 40 bei Immobilien in Entwicklung erfasst. Der Neubewertungsgewinn bzw. –verlust unter Berücksichtigung der Änderung des IAS 40 ist somit nicht direkt mit der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung abstimmbar.
Nach Regionen setzt sich der Neubewertungsgewinn und -verlust wie folgt zusammen:
| Tsd. € | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Österreich | 24.162,5 | 7.087,0 |
| Deutschland | 68.989,3 | 114.268,0 |
| Ost-/Südosteuropa | 24.817,7 | 4.611,9 |
| Neubewertungsgewinn | 117.969,5 | 125.966,9 |
| Tsd. € | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Österreich | – 5.743,1 | – 22.384,9 |
| Deutschland | – 28.314,7 | – 76.102,8 |
| Ost-/Südosteuropa | – 37.195,6 | – 156.565,7 |
| Neubewertungsverlust | – 71.253,4 | – 255.053,4 |
Im Zusammenhang mit der Aufteilung des Ergebnisses aus Neubewertung nach Bereichen wird auf Punkt 2.3.1. verwiesen.
Der Finanzierungsaufwand setzt sich wie folgt zusammen:
| Tsd. € | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Bankzinsen | – 80.777,7 | – 85.216,3 |
| Anleihezinsen | – 17.202,8 | – 11.836,1 |
| Zinsen Wandelschuldverschreibung | – 7.803,5 | – 1.103,9 |
| Zinsaufwand Joint Venture Partner | – 823,5 | – 2.175,0 |
| Zinsaufwand Gemeinschaftsunternehmen | – 24,4 | – 10,7 |
| sonstige Zins- und Finanzierungsaufwendungen | – 10.814,4 | – 8.088,2 |
| Finanzierungsaufwand | – 117.446,3 | – 108.430,2 |
Die Bankzinsen in Höhe von insgesamt 80.777,7 Tsd. € (2009: 85.216,3 Tsd. €) entfallen mit 25.012,1 Tsd. € (2009: 29.605,7 Tsd. €) auf das Segment Österreich, mit 37.984,6 Tsd. € (2009: 40.231,8 Tsd. €) auf das Segment Deutschland und mit 17.781,0 Tsd. € (2009: 15.378,8 Tsd. €) auf das Segment Ost-/Südosteuropa. Der Rückgang ist aufgrund der Entwicklung der Referenzzinssätze und der Tilgungen insbesondere auf das Segment Österreich zurückzuführen.
Der Anstieg der Zinsen für Anleihen und Wandelschuldverschreibung resultiert aus der im Oktober 2009 begebenen Anleihe sowie aus der im November 2009 begebenen Wandelschuldverschreibung.
Die sonstigen Zins- und Finanzierungsaufwendungen in Höhe von insgesamt 10.814,4 Tsd. € (2009: 8.088,2 Tsd. €) beinhalten mit 10.359,7 Tsd. € (2009: 8.011,9 Tsd. €) im Wesentlichen die Aufzinsung von langfristigen Verbindlichkeiten, die mit 3.876,4 Tsd. € (2009: 4.310,5 Tsd. €) auf Österreich, mit 6.005,9 Tsd. € (2009: 3.192,0 Tsd. €) auf Deutschland und mit 477,4 Tsd. € (2009: 509,4 Tsd. €) auf Ost-/Südosteuropa entfallen.
Die Kursdifferenzen setzen sich wie folgt zusammen:
| Tsd. € | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Devisentermingeschäfte realisiert | 317,4 | 1.360,4 |
| Wertänderung Devisentermingeschäfte | – 910,3 | 778,1 |
| Kursdifferenzen realisiert | 328,7 | – 1.808,2 |
| Kursdifferenzen aus der Bewertung | 1.013,5 | 2.243,2 |
| Kursdifferenzen | 749,3 | 2.573,5 |
Die realisierten Devisentermingeschäfte betreffen zwei Geschäfte in Polen in Höhe von 1.005,4 Tsd. € (2009: 1.360,4 Tsd. €) und eines in der Schweiz in Höhe von -688,0 Tsd. €. Die Wertänderung der Devisentermingeschäfte entfällt zur Gänze auf Polen.
Die Kursdifferenzen aus der Bewertung resultieren aus nicht realisierten (nicht cash-wirksamen) Gewinnen und Verlusten aus der stichtagsbezogenen Bewertung der aufgenommenen Fremdwährungskredite in US-Dollar und tschechischen Kronen.
Das Ergebnis aus Zinsderivaten setzt sich wie folgt zusammen:
| Tsd. € | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Bewertung Zinsderivatgeschäfte des laufenden Jahres (nicht realisiert) | – 3.963,4 | – 8.870,6 |
| Reklassifizierung von in Vorjahren im Eigenkapital erfassten Bewertungen | – 378,1 | – 19.090,1 |
| Ineffektivität von Swaps | – 104,4 | – 210,1 |
| Realisiertes Ergebnis aus Zinsderivatgeschäften | 0,0 | – 1.952,4 |
| Ergebnis aus Zinsderivatgeschäften | – 4.445,9 | – 30.123,2 |
Der Marktwert von Zinsswaps, deren Cash-flow Hedge Beziehung vorzeitig während des Geschäftsjahres beendet wird, wird – aufgrund der Umgliederung aus dem Eigenkapital in die Gewinn- und Verlustrechnung – mit dem Marktwert vom 31.12. des vorangegangenen Geschäftsjahres unter "Reklassifizierung" ausgewiesen und die Bewertungsänderung während des Geschäftsjahres unter "Bewertung Zinsderivatgeschäfte des laufenden Jahres (nicht realisiert)" ausgewiesen.
| Tsd. € | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Bewertung Cash-flow Hedges aufgrund vorzeitiger Beendigung der Cash-flow Hedge | ||
| Beziehung | 349,6 | – 4.942,2 |
| Bewertung Zinsswaps ohne Cash-flow Hedge Beziehung | – 6.703,9 | – 3.322,8 |
| Bewertungsergebnis aus Gegenswaps | 2.479,3 | – 605,6 |
| Bewertung Zinscap | – 88,4 | 0,0 |
| Bewertung Zinsderivatgeschäfte des laufenden Jahres (nicht realisiert) | – 3.963,4 | – 8.870,6 |
Der Posten "Bewertung Zinsderivatgeschäfte des laufenden Jahres (nicht realisiert)" in Höhe von – 3.963,4 Tsd. € (2009: – 8.870,6 Tsd. €) gliedert sich wie folgt:
Um das aus den Zinsswaps ohne Cash-flow Hedge Beziehung resultierende Zinsänderungsrisiko zu neutralisieren, wurden im Geschäftsjahr 2009 im Nominale von 105.350,0 Tsd. € sowie im Geschäftsjahr 2010 im Nominale von 65.000,0 Tsd. € gegenläufige Swaps abgeschlossen.
Der Posten "Ineffektivität von Swaps" beinhaltet die zum Bilanzstichtag im Rahmen der durchgeführten Effektivitätstests festgestellten Differenzen, bei denen die Effektivität der Cash-flow Hedges 100% wesentlich überschritten hat.
Das Ergebnis aus Finanzinvestitionen setzt sich wie folgt zusammen:
| Tsd. € | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Ergebnis aus Wertpapieren | 3.026,1 | – 692,8 |
| Bankzinsenerträge | 6.254,8 | 3.609,7 |
| Zinserträge aus Ausleihungen an assoziierte und Gemeinschaftsunternehmen | 3.276,3 | 3.550,9 |
| Sonstige Zinserträge | 1.860,7 | 2.353,9 |
| 14.417,9 | 8.821,7 |
Das Ergebnis aus Wertpapieren in Höhe von 3.026,1 Tsd. € (2009: – 692,8 Tsd. €) setzt sich wie folgt zusammen:
| Tsd. € | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Realisiertes Ergebnis aus Wertpapieren | 1.722,3 | – 370,1 |
| Bewertung Wertpapiere (nicht realisiert) | 1.303,8 | – 322,7 |
| Ergebnis aus Wertpapieren | 3.026,1 | – 692,8 |
Das Ergebnis aus assoziierten Unternehmen setzt sich wie folgt zusammen:
| Tsd. € | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| UBM Realitätenentwicklung AG, Wien | 2.751,5 | 1.760,0 |
| OAO Avielen AG, St. Petersburg | – 3.079,8 | – 9.088,9 |
| Isargärten Thalkirchen GmbH & Co. KG, Grünwald | 0,0 | 13,2 |
| – 328,3 | – 7.315,7 |
Unter diesem Posten werden die anteiligen Ergebnisse von nicht beherrschenden Anteilen an deutschen Kommanditgesellschaften ausgewiesen. Die Einlage in diese Gesellschaften wird in der Bilanz unter dem Posten "Nicht beherrschende Anteile in Kommanditgesellschaften" als Fremdkapital erfasst.
Die Nettogewinne und -verluste der Posten des Finanzergebnisses aufgeteilt nach Kategorien stellen sich wie folgt dar:
| Tsd. € | Kategorie1) | 2010 | 2009 |
|---|---|---|---|
| at amortised | |||
| Zinsaufwendungen | cost | – 92.440,0 | – 95.490,2 |
| HTM | – 25.006,3 | – 12.940,0 | |
| Kursdifferenzen Bewertung |
HFT | 103,2 | 3.021,3 |
| Realisierung | HFT | 646,1 | – 447,8 |
| Zinsswaps Bewertung |
HFT | – 4.253,1 | – 27.960,7 |
| CFH | – 104,4 | – 210,1 | |
| Realisierung | HFT | 0,0 | – 1.952,4 |
| Zinscap Bewertung |
HFT | – 88,4 | 0,0 |
| Wertpapiere Bewertung |
FV/P&L | 1.303,8 | – 322,7 |
| Realisierung | FV/P&L | 1.722,3 | – 370,2 |
| Zinserträge | L&R | 8.115,5 | 5.963,7 |
| HTM | 3.276,3 | 3.550,9 | |
| Aufwendungen Finanzanlagen | HTM | – 665,8 | – 3.011,3 |
| L&R | – 100,0 | – 110,4 | |
| Ergebnis aus assoziierten Unternehmen | AE | – 328,3 | – 7.315,7 |
| Ergebnis von nicht beherrschenden Anteilen in | at amortised | ||
| Kommanditgesellschaften | cost | 244,2 | 67,3 |
| Finanzergebnis | – 107.574,9 | – 137.528,3 |
1 ) FV/P&L At Fair Value through Profit or Loss; HFT Held for Trading; CFH Cash-flow Hedge; L&R Loans & Receivables; AE At equity; HTM Held to Maturity
Der Steueraufwand setzt sich wie folgt zusammen:
| Tsd. € | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Körperschaftsteuer (tatsächliche Steuer) | – 15.444,1 | – 25.194,4 |
| Gewerbesteuer (tatsächliche Steuer) | – 10.452,2 | – 13.532,1 |
| Körperschaft- und Gewerbesteuer (tatsächliche Steuer) | – 25.896,3 | – 38.726,5 |
| Steuerquote | 34,2% | - |
| Abschreibung Ausgleichsposten immaterielle Vermögenswerte | – 6.843,6 | – 14.341,0 |
| Veränderung der Steuerabgrenzungen (latente Steuer) | 658,7 | 49.438,2 |
| Steuerertrag auf die Bewertung von Derivatgeschäften | 140,5 | 1.454,9 |
| Steueraufwand im Zusammenhang mit Emissionskosten der Wandelschuldverschreibung | 0,0 | – 21,5 |
| Steuerertrag im Zusammenhang mit dem Verkauf eigener Aktien | 0,0 | 1.997,9 |
| Steueraufwand | – 31.940,7 | – 198,0 |
Die steuerrechtlichen Ergebnisse der CA Immo Gruppe für das Geschäftsjahr 2010 setzen sich gegliedert nach Regionen wie folgt zusammen:
| Tsd. € | Österreich | Deutschland | Ost-/Süd osteuropa |
Summe |
|---|---|---|---|---|
| Steuerliche Gewinne | 25.968,5 | 88.761,0 | 10.394,6 | 125.124,0 |
| Steuerliche Verluste | – 86.151,5 | – 25.330,7 | – 17.479,2 | – 128.961,4 |
| Steuerrechtliches Ergebnis | – 60.183,1 | 63.430,3 | – 7.084,6 | – 3.837,4 |
| Körperschaft- und Gewerbesteuer (tatsächliche Steuer) | – 219,9 | – 23.553,7 | – 2.122,8 | – 25.896,3 |
| Steuerquote | - | 37,1% | - | - |
In Österreich erfolgen – mit Ausnahme der Mindestkörperschaftsteuer – aufgrund der Bildung einer Unternehmensgruppe im Wesentlichen keine Körperschaftsteuerzahlungen. Ohne die Bildung einer Unternehmensgruppe hätte die CA Immo Gruppe für steuerliche Gewinne für das Jahr 2010 Steuerzahlungen in Höhe von 6.490,5 Tsd. € (2009: 11.123,2 Tsd. €) leisten müssen.
Unter den tatsächlichen Steuern in Höhe von – 25.896,3 Tsd. € (2009: – 38.726,5 Tsd. €) werden Ertragsteuern ausgewiesen, die mit 2.600,5 Tsd. € (2009: – 2.172,0 Tsd. €) Vorjahre betreffen.
Die Ursachen für den Unterschied zwischen dem erwarteten Steueraufwand (Steuergutschrift) und dem effektiven Steueraufwand stellen sich folgendermaßen dar:
| Tsd. € | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Ergebnis vor Steuern | 75.759,4 | – 134.521,9 |
| Erwarteter Steueraufwand/-ertrag (Körperschaftsteuersatz Österreich: 25 % / Vorjahr | ||
| 25 %) | – 18.939,8 | 33.630,5 |
| Nicht verwertbare Verlustvorträge | – 17.652,0 | – 17.760,4 |
| Steuerlich wirksame Beteiligungsabschreibungen | 9.705,5 | 7.487,8 |
| Abschreibung sonstige immaterielle Gegenstände 1) | – 6.843,6 | – 14.341,0 |
| Steuerlich nicht absetzbare Aufwendungen und permanente Differenzen | – 2.838,9 | – 4.872,7 |
| Nutzung bisher nicht angesetzter Verlustvorträge | 2.499,8 | 2.395,0 |
| Abweichende Steuersätze im Ausland | 1.749,2 | – 9.674,8 |
| Anpassung Steuern Vorjahre | 1.697,0 | 120,2 |
| Nicht steuerwirksame Kursdifferenzen | – 1.101,5 | 531,8 |
| Steuerfreie Erträge | 975,2 | 3.519,9 |
| Änderung des Steuersatzes | 70,6 | – 796,7 |
| Gewerbesteuerliche Effekte | 55,3 | 62,9 |
| Sonstige | – 1.317,4 | – 500,5 |
| Effektiver Steueraufwand | – 31.940,7 | – 198,0 |
1) siehe Punkt 2.3.2. Immaterielle Vermögenswerte
In der Gesamtergebnisrechnung wird ausgehend vom Ergebnis nach Steuern auf das Gesamtergebnis gemäß IAS 1 übergeleitet, das auch direkt im Eigenkapital erfasste Ergebnisbestandteile beinhaltet.
Die CA Immo Gruppe hat im Geschäftsjahr 2010 folgende Posten erfolgsneutral direkt im Eigenkapital erfasst:
| Tsd. € | Bewertungs ergebnis |
Rücklage assoziierte |
Rücklage aus Währungs |
Summe 2010 | Summe 2009 |
|---|---|---|---|---|---|
| (Hedging) | Unternehmen 1) | umrechnung | |||
| sonstiges Ergebnis vor Steuern | – 17.629,7 | – 110,0 | – 35,7 | – 17.775,4 | – 5.106,7 |
| Ertragsteuern auf sonstiges Ergebnis | 2.489,7 | 42,2 | 0,0 | 2.531,9 | – 1.628,4 |
| Sonstiges Ergebnis | – 15.140,0 | – 67,8 | – 35,7 | – 15.243,5 | – 6.735,1 |
| davon Anteil der Aktionäre des | |||||
| Mutterunternehmens | – 14.424,8 | – 11,3 | – 35,7 | – 14.471,8 | – 5.912,5 |
| davon nicht beherrschende Anteile | – 715,2 | – 56,5 | 0,0 | – 771,7 | – 822,6 |
1) Die Rücklage für assoziierte Unternehmen enthält Währungsumrechnungseffekte sowie Cash-flow Hedge Bewertungen.
Die Reklassifizierungen in Höhe von 378,1 Tsd. € (2009: 19.090,1 Tsd. €) betrifft die zum Bilanzstichtag des Vorjahres im Eigenkapital erfassten Marktwerte der Cash-flow Hedges, für die im laufenden Geschäftsjahr vorzeitige Tilgungen der zugrundeliegenden Kredite vorgenommen wurden.
| Tsd. € | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Reklassifizierung von in Vorjahren im Eigenkapital erfassten Bewertungen | 378,1 | 12.824,4 |
| In Vorjahren im Eigenkapital eingefrorene Cash-flow Hedges | 0,0 | 6.265,7 |
| Reklassifizierung | 378,1 | 19.090,1 |
Die Ursachen für den Unterschied zwischen der erwarteten Steuergutschrift und der ausgewiesenen Steuergutschrift (Steuerbelastung) auf das Bewertungsergebnis (Hedging) stellen sich wie folgt dar:
| Tsd. € | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Veränderung Cash flow Hedges | – 18.007,8 | – 24.630,6 |
| Reklassifizierung Swaps | 378,1 | 19.090,1 |
| Bewertungsergebnis (Hedging) | – 17.629,7 | – 5.540,5 |
| Erwarteter Steuerertrag (Körperschaftsteuersatz Österreich: 25% / Vorjahr 25 %) | 4.407,4 | 1.385,1 |
| Nicht angesetzter Steueraufwand auf die Bewertung von negativen Zinsderivaten | – 1.010,7 | – 1.067,9 |
| Abweichende Steuersätze im Ausland | – 740,2 | – 1.969,8 |
| Steuersatzänderungen | – 166,8 | 62,8 |
| Effektiver Steuerertrag/Steueraufwand | 2.489,7 | – 1.589,8 |
| Tsd. € | Langfristiges Immobilienvermögen | Summe | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Bestands | in | selbst | An | Betriebs- u. | ||
| immobilien | Entwicklung | genutzt | zahlungen | Geschäfts | ||
| aus | ||||||
| stattung | ||||||
| Marktwerte/Anschaffungskosten | ||||||
| Stand 1.1.2009 | 2.520.674,0 | 1.176.908,5 | 22.103,0 | 20.482,5 | 3.334,9 | 3.743.502,9 |
| Zugänge aus Immobilienerwerben | 229,9 | 7.278,5 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 7.508,4 |
| Zugänge aus Unternehmenserwerben | 0,0 | 1.448,7 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 1.448,7 |
| Laufende Zugänge | 15.621,7 | 220.849,3 | 480,0 | 543,6 | 313,6 | 237.808,2 |
| Abgänge | –179.347,4 | –175.894,5 | –6.532,4 | 0,0 | –83,3 | –361.857,6 |
| Umgliederung | 164.741,2 | –242.514,7 | 621,6 | –20.482,5 | –1,1 | –97.635,6 |
| Umgliederung zum Handel | ||||||
| bestimmte Immobilien | 0,0 | –2.840,5 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | –2.840,5 |
| Umgliederung zur Veräußerung | ||||||
| gehaltenes Immobilienvermögen | –2.155,0 | –3.865,1 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | –6.020,1 |
| Neubewertung | –110.175,3 | –18.911,2 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | –129.086,5 |
| Stand 31.12.2009 = 1.1.2010 | 2.409.589,1 | 962.459,0 | 16.672,2 | 543,6 | 3.564,1 | 3.392.828,0 |
| Zugänge aus Immobilienerwerben | 7.045,9 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 7.045,9 |
| Zugänge aus Unternehmenserwerben | 34.429,9 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 34.429,9 |
| Laufende Zugänge | 20.723,7 | 250.974,3 | 17,2 | 5.209,9 | 457,4 | 277.382,5 |
| Abgänge | –37.900,2 | –148.552,1 | 0,0 | –7,2 | –42,0 | –186.501,5 |
| Umgliederung | 281.884,4 | –276.047,8 | 0,0 | –5.746,3 | –134,2 | –43,9 |
| Umgliederung zur Veräußerung | ||||||
| gehaltenes Immobilienvermögen | –336,0 | –44.461,9 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | –44.797,9 |
| Neubewertung | 774,4 | 45.941,7 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 46.716,1 |
| Währungsumrechnungsdifferenz | 0,0 | 268,8 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 268,8 |
| Stand 31.12.2010 | 2.716.211,2 | 790.582,0 | 16.689,4 | 0,0 | 3.845,3 | 3.527.327,9 |
| Kumulierte Abschreibung | ||||||
| Stand 1.1.2009 | 0,0 | –97.087,1 | –2.653,4 | 0,0 | –901,2 | –100.641,7 |
| Abgänge | 0,0 | 0,0 | 569,5 | 0,0 | 43,9 | 613,4 |
| Abschreibungen | 0,0 | 0,0 | –888,7 | 0,0 | –767,5 | –1.656,2 |
| Umgliederung | 0,0 | 97.087,1 | 548,3 | 0,0 | 0,1 | 97.635,5 |
| Stand 31.12.2009 = 1.1.2010 | 0,0 | 0,0 | –2.424,3 | 0,0 | –1.624,7 | –4.049,0 |
| Abgänge | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 25,7 | 25,7 |
| Abschreibungen | 0,0 | 0,0 | –690,4 | 0,0 | –668,7 | –1.359,1 |
| Umgliederung | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 60,7 | 60,7 |
| Stand 31.12.2010 | 0,0 | 0,0 | –3.114,7 | 0,0 | –2.207,0 | –5.321,7 |
| Buchwert Stand 1.1.2009 | 2.520.674,0 | 1.079.821,4 | 19.449,6 | 20.482,5 | 2.433,7 | 3.642.861,2 |
| Buchwert Stand 31.12.2009 | ||||||
| = 1.1.2010 | 2.409.589,1 | 962.459,0 | 14.247,9 | 543,6 | 1.939,4 | 3.388.779,0 |
| Buchwert Stand 31.12.2010 | 2.716.211,2 | 790.582,0 | 13.574,7 | 0,0 | 1.638,3 | 3.522.006,2 |
Die Zugänge aus Immobilienerwerben betreffen den Erwerb einer Liegenschaft in Berlin.
Die Zugänge aus Unternehmenserwerben beinhalten den Erwerb einer Immobiliengesellschaft in Sofia.
Die laufenden Investitionen in bestehende Immobilien in Entwicklung betreffen im Wesentlichen die Projekte "Tower 185" (135.033,5 Tsd. €) und "Nord 1" (36.803,4 Tsd. €) in Frankfurt sowie Projekte in Berlin, Frankfurt, München, Warschau und Sibiu. Die Investitionen in bestehende Objekte stammen im Wesentlichen aus der Neugestaltung eines Einkaufszentrums in Wien, aus dem Umbau eines Parkhauses in Köln, aus der Revitalisierung eines Objekts in Budapest sowie Mieterausbauten in Berlin und Warschau.
Die Abgänge betreffen im Wesentlichen den Verkauf des fertiggestellten Projektes "Nord 1" (82.385,0 Tsd. €) in Frankfurt, die Veräußerung von zwei Baufeldern in Basel sowie von mehreren Baufeldern in Berlin, die Entkonsolidierung Projektes "Maslov" in Moskau und diverse Verkäufe in Österreich.
Die CA Immo Gruppe weist zum 31.12.2010 langfristige Vermögenswerte aus, die gemäß IFRS 5 als zur Veräußerung gehalten klassifiziert werden (siehe Punkt 2.3.6).
Der Buchwert der als Sicherstellung für langfristige Fremdfinanzierungen verpfändeten Immobilien beträgt 2.850.722,8 Tsd. € (31.12.2009: 2.280.464,9 Tsd. €), davon entfallen auf Gemeinschaftsunternehmen 180.854,0 Tsd. € (31.12.2009: 145.974,2 Tsd. €).
Im Geschäftsjahr 2010 wurden insgesamt Fremdkapitalkosten in Höhe von 6.851,3 Tsd. € (2009: 4.142,5 Tsd. €) mit einem gewogenen durchschnittlichen Zinssatz von 4,12% (2009: 2,55%) beim Bau von Immobilien auf die Herstellungskosten aktiviert.
Der Posten "Sonstige Immaterielle Vermögenswerte" entspricht dem Unterschiedsbetrag aus der Verteilung der Anschaffungskosten auf die beizulegenden Zeitwerte der erworbenen Immobilien und den dazu gehörigen gemäß IAS 12 nicht abgezinsten passiven latenten Steuern. Inhaltlich repräsentiert er jenen Vorteil, der sich aus der späteren Fälligkeit der übernommenen passiven latenten Steuern ergibt und wird nach Maßgabe der Fälligkeit bzw. bei Verkauf zur Gänze abgeschrieben und im Steueraufwand ausgewiesen. Aufgrund gesunkener Marktwerte der Immobilien wurde der steuerliche Ausgleichsposten in Höhe von 1.001,9 Tsd. € (2009: 5.542,0 Tsd. €) außerordentlich abgeschrieben.
| Tsd. € | Software | Sonstige | Summe |
|---|---|---|---|
| Anschaffungskosten | |||
| Stand 1.1.2009 | 542,3 | 68.608,7 | 69.151,0 |
| Zugänge | 303,9 | 3.320,7 | 3.624,6 |
| Abgänge | 0,0 | –3.565,9 | –3.565,9 |
| Stand 31.12.2009 = 1.1.2010 | 846,2 | 68.363,5 | 69.209,7 |
| Zugänge | 232,9 | 237,0 | 469,9 |
| Abgänge | 0,0 | –1.497,4 | –1.497,4 |
| Stand 31.12.2010 | 1.079,1 | 67.103,1 | 68.182,2 |
| Kumulierte Abschreibung | |||
| Stand 1.1.2009 | –317,0 | –15.442,5 | –15.759,5 |
| Abschreibungen | –181,4 | –14.341,0 | –14.522,3 |
| Abgänge | 0,0 | 601,3 | 601,3 |
| Stand 31.12.2009 = 1.1.2010 | –498,4 | –29.182,2 | –29.680,6 |
| Abschreibungen | –207,6 | –6.843,7 | –7.051,3 |
| Abgänge | 0,0 | 17,2 | 17,2 |
| Stand 31.12.2010 | –706,0 | –36.008,7 | –36.714,7 |
| Buchwert Stand 1.1.2009 | 225,3 | 53.166,2 | 53.391,5 |
| Buchwert Stand 31.12.2009 = 1.1.2010 | 347,8 | 39.181,3 | 39.529,1 |
| Buchwert Stand 31.12.2010 | 373,1 | 31.094,4 | 31.467,5 |
| Tsd. € | Kategorie gem. IAS |
Anschaffungs kosten |
erfolgswirksame Wertänderung |
kumulierte Wertänderung |
Buchwert 31.12.2010 |
Buchwert 31.12.2009 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 39 1) | 31.12.2010 | 2010 | 31.12.2010 | |||
| Anteile an Gemeinschaftsunternehmen | AC | 0,9 | –0,9 | –0,9 | 0,0 | 0,0 |
| Ausleihungen an Gemeinschaftsunternehmen | HTM | 27.068,2 | –15.925,5 | –15.925,8 | 11.142,4 | 24.983,4 |
| Ausleihungen assoziierte Unternehmen | HTM | 18.296,4 | 1.183,1 | –3.745,5 | 14.550,9 | 11.867,8 |
| Sonstige Ausleihungen | HTM | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 40,0 |
| Summe HTM | 45.364,6 | –14.742,4 | –19.671,3 | 25.693,3 | 36.891,2 | |
| Beteiligungen an assoziierten Unternehmen | AE | 59.922,1 | –328,3 | –22.826,1 | 37.096,0 | 38.242,1 |
| Sonstiges Finanzvermögen | AE | 7,3 | 0,0 | 0,0 | 7,3 | 7,3 |
| Summe AE | 59.929,4 | –328,3 | –22.826,1 | 37.103,3 | 38.249,4 | |
| Anzahlungen auf Immobilienbeteiligungen | L&R | 141.422,8 | –100,0 | –5.222,8 | 136.200,0 | 200,0 |
| Sonstiges Finanzvermögen (Zinscaps) | HFT | 32,0 | –30,7 | –30,7 | 1,3 | 0,0 |
| Total | 246.749,7 | –15.202,3 | –47.751,8 | 198.997,9 | 75.340,6 |
1) HTM Held to Maturity; AE At equity; L&R Loans and Receivables; HFT Held for Trading, AC At cost
Der ausgewiesene Buchwert des Finanzanlagevermögens entspricht dem beizulegenden Zeitwert.
Der Rückgang bei den Ausleihungen an Gemeinschaftsunternehmen ist im Wesentlichen auf die Entkonsolidierung von Gesellschaften in Ost-/Südosteuropa zurückzuführen.
Die Beteiligungen an assoziierten Unternehmen setzen sich wie folgt zusammen:
| Tsd. € | 31.12.2010 | 31.12.2009 |
|---|---|---|
| UBM Realitätenentwicklung AG, Wien | 33.739,2 | 31.805,6 |
| OAO Avielen AG, St. Petersburg | 3.334,6 | 6.414,3 |
| Isargärten Thalkirchen GmbH & Co. KG, Grünwald | 22,2 | 22,2 |
| 37.096,0 | 38.242,1 |
Der Aktienkurs der UBM Realitätenentwicklung AG, Wien, betrug zum 31.12.2010 32,01 € (31.12.2009: 29,90 €). Der Börsewert von 750.004 Aktien betrug somit 24.007,6 Tsd. € (31.12.2009: 22.425,1 Tsd. €).
Der Posten "Anzahlungen auf Immobilienbeteiligungen" betrifft Verträge, deren Closing erst zu einem späteren Zeitpunkt stattfindet. Dieser Posten beinhaltet zum 31.12.2010 einerseits, unverändert zum Vorjahr die Anzahlung für eine Projektgesellschaft in Prag (Forward Purchase). Die CA Immo Gruppe hat den Rücktritt aus diesem Vertrag erklärt. Andererseits enthält dieser Posten die erste Kaufpreisrate in Höhe von 136.000,0 Tsd. € für den Erwerb der Europolis AG, Wien, deren Closing im Jänner 2011 stattfand (siehe auch Punkt 2.5.11.1.).
Der ausgewiesene Zinscap betrifft eine vertraglich vereinbarte Zinsobergrenze in Deutschland. Da eine verlässliche Trennung des finanziellen Vermögenswertes nach Fälligkeiten innerhalb der verbleibenden Laufzeit nicht möglich war, wurde eine Aufteilung in einen kurz- und langfristigen Teil unterlassen. Der Zinscap wird in Höhe des Zeitwertes im Finanzvermögen ausgewiesen (siehe Punkt 2.5.1.).
Die langfristigen Forderungen und sonstigen Vermögenswerte setzen sich wie folgt zusammen:
| Tsd. € | Kategorie | Klassen | Buchwert = | Buchwert = |
|---|---|---|---|---|
| gem. IAS 39 | Marktwert | Marktwert | ||
| 1) | 31.12.2010 | 31.12.2009 | ||
| Sonst. | ||||
| Liquide Mittel mit Verfügungsbeschränkungen | L&R | Forderungen | 7.260,1 | 0,0 |
| Sonst. | ||||
| Forderungen aus Liegenschaftsverkäufen | L&R | Forderungen | 4.000,1 | 0,0 |
| Forderungen aus Derivaten | FVD | Derivate | 2.175,3 | 0,0 |
| Nettoposition Planvermögen aus | Sonst. | |||
| Pensionsverpflichtungen | L&R | Forderungen | 1.937,9 | 0,0 |
| Forderungen und sonstige Vermögenswerte | 15.373,4 | 0,0 | ||
| davon L&R | 13.198,1 | 0,0 | ||
| davon FVD | 2.175,3 | 0,0 |
1) FVD Fair Value Derivate, L&R Loans and Receivables
Liquide Mittel, die einer Verfügungsbeschränkung unterliegen, und eine Restlaufzeit von mehr als 12 Monaten haben, werden innerhalb der langfristigen Forderungen ausgewiesen.
Forderungen aus Liegenschaftsverkäufen betreffen Forderungen für den Verkauf von langfristigem Immobilienvermögen, die zum Bilanzstichtag eine Restlaufzeit von mehr als 12 Monaten aufweisen.
Die Forderungen aus Derivaten betreffen in 2010 ausschließlich den positiven Marktwert von in 2009 abgeschlossenen Zinsswaps, die als Gegenposition zu den bestehenden Zinsswaps dienen und als Fair Value Derivat klassifiert wurden. Die Aufteilung der Fristigkeiten der beizulegenden Zeitwerte der Derivatgeschäfte wurde auf Basis des Laufzeitendes der Derivate vorgenommen.
Die CA Immo Gruppe hat für Pensionsverpflichtungen eine Rückdeckungsversicherung abgeschlossen (= Planvermögen).
In der Bilanz erfolgt der Ausweis von Planvermögen unter den langfristigen Forderungen und sonstigen Vermögenswerten, insoweit das Planvermögen den Barwert der zukünftigen Verpflichtungen der CA Immo Gruppe übersteigt und ihr somit die zukünftigen Ansprüche zustehen.
| Tsd. € | 31.12.2010 | 31.12.2009 | 31.12.2008 |
|---|---|---|---|
| Barwert der Verpflichtung | –4.083,8 | –3.032,8 | –2.343,2 |
| Beizulegender Wert des Planvermögens | 6.021,7 | 5.965,9 | 2.343,2 |
| In der Bilanz erfasste Nettoposition | 1.937,9 | 2.933,1 | 0,0 |
Im Geschäftsjahr 2009 erfolgte die letzte Einzahlung in das Planvermögen, um eine Unterdeckung der Ansprüche der zukünftigen Leistungsempfänger auszugleichen. Für die folgenden Geschäftsjahre sind keine weiteren Einzahlungen geplant.
Die Entwicklung der Pensionsverpflichtung und des Planvermögens stellt sich folgendermaßen dar:
| Tsd. € | 2010 | 2009 | 2008 |
|---|---|---|---|
| Verpflichtungsumfang am 1.1. | 3.032,8 | 2.343,2 | 2.715,7 |
| Anpassung der Verpflichtung | 0,0 | 328,6 | 0,0 |
| Dienstzeitaufwand | 64,5 | 65,9 | 65,9 |
| Zinsaufwand (2010: 4,5%; 2009: 5,87%, 2008: 5,32%) | 171,4 | 156,8 | 144,5 |
| Versicherungsmathematische Gewinne/Verluste | 815,1 | 138,3 | –582,9 |
| Verpflichtungsumfang am 31.12. | 4.083,8 | 3.032,8 | 2.343,2 |
| Planvermögen am 1.1. | 5.965,9 | 2.343,2 | 2.715,7 |
| Anpassung des Planvermögens | 0,0 | 3.206,1 | 0,0 |
| Erwartete Erträge aus dem Planvermögen | 358,0 | 160,3 | 210,4 |
| Versicherungsmathematische Verluste/Gewinne | –215,7 | 12,6 | –582,9 |
| Auszahlungen | –86,5 | 0,0 | 0,0 |
| Einzahlungen | 0,0 | 243,7 | 0,0 |
| Planvermögen am 31.12. | 6.021,7 | 5.965,9 | 2.343,2 |
Aufgrund von Veränderung der Parameter wurde im Vorjahr eine Anpassung der Pensionsverpflichtung sowie des Planvermögens vorgenommen.
| Tsd. € | 2010 | 2009 | 2008 |
|---|---|---|---|
| Dienstzeitaufwand | –64,5 | –65,9 | –65,9 |
| Zinsaufwand | –171,4 | –156,8 | –144,5 |
| Erwartete Erträge aus dem Planvermögen | 358,0 | 160,3 | 210,4 |
| Versicherungsmathematische Verluste/Gewinne aus der | |||
| Pensionsverpflichtung | –815,1 | –138,3 | 582,9 |
| Versicherungsmathematische Verluste/Gewinne aus dem | |||
| Planvermögen | –215,7 | 12,6 | –582,9 |
| Pensionsaufwand | –908,7 | –188,1 | 0,0 |
In der Gewinn- und Verlustrechnung wurde folgender Aufwand erfasst:
Der Dienstzeitaufwand und die versicherungsmathematischen Gewinne und Verluste im Zusammenhang mit der Pensionsverpflichtung sind im Personalaufwand, somit in den indirekten Aufwendungen, erfasst. Der Zinsaufwand, die versicherungsmathematischen Gewinne und Verluste im Zusammenhang mit dem Planvermögen sowie die erwarteten Erträge aus dem Planvermögen sind im Finanzergebnis enthalten.
Die Steuerabgrenzung auf temporäre Unterschiede zwischen den Wertansätzen in der Konzernbilanz und dem jeweiligen steuerlichen Wertansatz verteilt sich wie folgt auf die einzelnen Bilanzposten:
| Tsd. € | 31.12.2010 | 31.12.2009 |
|---|---|---|
| Aktive Abgrenzung | ||
| Immaterielle Vermögenswerte | 0,8 | 24,4 |
| Geschäftsausstattung | 772,2 | 901,9 |
| Finanzanlagen | 5,5 | 0,0 |
| Zum Handel bestimmte Immobilien | 808,6 | 0,0 |
| Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände | 5.163,8 | 1.388,9 |
| Liquide Mittel | 72,0 | 11,9 |
| Verbindlichkeiten | 37.418,7 | 25.453,8 |
| 44.241,6 | 27.780,9 | |
| Passive Abgrenzung | ||
| Langfristiges Immobilienvermögen | 150.084,4 | 147.378,0 |
| Zur Veräußerung gehaltenes Immobilienvermögen | 7.757,0 | 1.079,0 |
| Zum Handel bestimmte Immobilien | 0,0 | 2.877,9 |
| Rückstellungen | 27.341,9 | 14.509,5 |
| 185.183,3 | 165.844,4 | |
| Wertberichtigung auf aktive Steuerabgrenzungen | –9.529,0 | –5.977,0 |
| Aktive Steuerabgrenzung auf Verlustvorträge | 48.446,5 | 38.858,8 |
| Steuerabgrenzung (netto) | –102.024,2 | –105.181,7 |
| davon aktive Steuerabgrenzung | 14.133,3 | 24.606,3 |
| davon passive Steuerabgrenzung | 116.157,5 | 129.788,0 |
Die Steuerabgrenzung entwickelte sich wie folgt:
| Tsd. € | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Steuerabgrenzung am 1.1. (netto) | –105.181,7 | –150.196,4 |
| Veränderung aus Kaufpreisnachzahlung/Unternehmenserwerb | –237,0 | –4.388,1 |
| Veränderung aus Unternehmensabgang | 0,0 | 1.406,7 |
| Veränderung durch Fremdwährungskursänderungen | 105,6 | –150,4 |
| Im Eigenkapital erfasste Veränderungen | 2.630,2 | –1.291,7 |
| Erfolgswirksam erfasste Veränderungen | 658,7 | 49.438,2 |
| Steuerabgrenzung am 31.12. (netto) | –102.024,2 | –105.181,7 |
Latente Steuern auf Verlustvorträge wurden aktiviert, soweit ein Verbrauch in den nächsten fünf bis sieben Jahren wahrscheinlich ist. Die Basis der angesetzten latenten Steuern auf Verlustvorträge beträgt 212.433,0 Tsd. € (31.12.2009: 158.172,6 Tsd. €). Der Ansatz des latenten Steueranspruches ergibt sich einerseits aus vorliegenden Planungsrechnungen, die in naher Zukunft eine Verwertung der steuerlichen Verlustvorträge zeigen, sowie andererseits aus dem Vorhandensein von ausreichend zu versteuernden temporären Differenzen, im Wesentlichen resultierend aus dem Immobilienvermögen.
Die nicht aktivierten Steuerabgrenzungen auf Verlustvorträge betragen 81.345,4 Tsd. € (31.12.2009: 60.522,7 Tsd. €). Verlustvorträge, für die keine latenten Steuern angesetzt wurden, betragen insgesamt 351.059,8 Tsd. € (31.12.2009: 247.087,9 Tsd. €) und verfallen nach folgenden Jahren:
| Jahr | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| 2010 | 0,0 | 169,0 |
| 2011 | 1.119,0 | 13.903,5 |
| 2012 | 2.215,1 | 2.600,6 |
| 2013 | 2.833,4 | 4.998,6 |
| 2014 | 5.797,4 | 1.487,6 |
| 2015 | 13.198,2 | 2.885,4 |
| 2016 | 1.580,3 | 816,4 |
| 2017 | 4.064,2 | 276,2 |
| 2018 | 15.283,7 | 9.894,9 |
| 2019 | 16.173,4 | 2,9 |
| 2020 | 83,5 | 0,0 |
| Unbegrenzt vortragsfähig | 288.711,6 | 210.052,9 |
| Gesamtsumme nicht angesetzte Verlustvorträge | 351.059,8 | 247.087,9 |
| darauf nicht aktivierte Steuerabgrenzung | 81.345,4 | 60.522,7 |
Die temporären Differenzen in Zusammenhang mit Anteilen an verbundenen Unternehmen, Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen, für die gemäß IAS 12.39 keine latente Steuerschuld angesetzt wurde, stellen sich folgendermaßen dar:
Temporäre Differenzen in Zusammenhang mit Anteilen an österreichischen verbundenen Unternehmen, Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen, für die gemäß IAS 12.39 keine latenten Steuern angesetzt wurden, betragen 7.601,5 Tsd. €. Nicht angesetzte Verlustvorträge der österreichischen Gesellschaften belaufen sich auf 131.866,1 Tsd. € (inkl. 36.364,4 Tsd. € an steuerlich noch nicht angesetzter Siebentelabschreibungen).
Temporäre Differenzen in Zusammenhang mit Anteilen an ausländischen verbundenen Unternehmen, Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen, für die gemäß IAS 12.39 keine latenten Steuern angesetzt wurden, betragen 1.253,2 Tsd. €. Nicht angesetzte Verlustvorträge der ausländischen Gesellschaften belaufen sich auf 219.193,7 Tsd. €. Bei Einhaltung bestimmter Voraussetzungen sind Erträge aus der Veräußerung von Beteiligungen an ausländischen Unternehmen ganz oder teilweise von der Ertragsteuer befreit.
Die zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerte und Schulden setzen sich aus den zur Veräußerung gehaltenen einzelnen Vermögenswerten und den Veräußerungsgruppen zusammen.
Der tatsächliche Nutzen-Lasten-Übergang an die Käufer wird innerhalb von 12 Monaten ab der Reklassifizierung erwartet. Kaufverträge wurden bereits im Geschäftsjahr oder während der Abschlusserstellung abgeschlossen.
In den Geschäftssegmenten wurde der Ausweis entsprechend den Regionen bzw. Bereichen vorgenommen.
Zum 31.12.2010 wurden Immobilien mit einem Marktwert von 41.496,0 Tsd. € (31.12.2009: 6.020,1 Tsd. €) als zur Veräußerung gehalten klassifiziert. Dabei handelt es sich um vier Immobilien in Entwicklung in Deutschland, eine Immobilie in Entwicklung in der Schweiz sowie zwei Bestandsimmobilien in Österreich.
Die zur Veräußerung gehaltenen einzelnen Vermögenswerte stellen sich wie folgt dar:
| Tsd. € | 31.12.2010 | 31.12.2009 |
|---|---|---|
| BelsenPark Oberkassel, Düsseldorf | 22.610,0 | 0,0 |
| Europaallee Süd 1, Frankfurt | 13.600,0 | 0,0 |
| Idsteiner Straße, Frankfurt | 2.320,0 | 0,0 |
| Erlenmatt - Shoppingcenter Multidevelopment, Basel | 1.580,0 | 0,0 |
| Hallesches Ufer 68 - 72, Berlin | 1.050,0 | 0,0 |
| Göss / Kudlichstraße, Leoben | 206,0 | 0,0 |
| Landschachergasse / Wiese, Knittelfeld | 130,0 | 0,0 |
| Praterstraße 10/Ferdinandstraße 1, Wien | 0,0 | 1.975,1 |
| Süd 7 Europaallee, Frankfurt | 0,0 | 1.890,0 |
| Ämtergebäude Bahnhof, Münster | 0,0 | 1.815,0 |
| Hallesches Ufer, Berlin | 0,0 | 340,0 |
| Zur Veräußerung gehaltene einzelne Vermögenswerte | 41.496,0 | 6.020,1 |
Der Veräußerungsgewinn aus dem Verkauf der zum 31.12.2009 als IFRS 5 klassifizierten Immobilien beträgt 764,0 Tsd. € und ist in der Gewinn- und Verlustrechnung unter dem Posten "Ergebnis aus Verkauf langfristiges Immobilienvermögen" ausgewiesen.
Von den als IFRS 5 klassifizieren Immobilien sind 130,0 Tsd. € (31.12.2009: 0,0 Tsd. €) als Besicherung für Kreditverbindlichkeiten hypothekarisch belastet.
Zum 31.12.2010 wurden Vermögenswerte und Schulden von zwei Gesellschaften in Ost-/Südosteuropa zu Veräußerungsgruppen umgegliedert. Die Hauptgruppen der Vermögenswerte und Schulden, die als zur Veräußerung klassifiziert wurden, setzen sich wie folgt zusammen:
| Tsd. € | 31.12.2010 | 31.12.2009 |
|---|---|---|
| Immobilienvermögen in Entwicklung | 3.301,9 | 0,0 |
| Zum Handel bestimmte Immobilien | 1.250,0 | 0,0 |
| Forderungen und sonstige Vermögenswerte | 386,8 | 0,0 |
| Liquide Mittel | 74,2 | 0,0 |
| Als zur Veräußerung gehaltene klassifizierte Vermögenswerte | 5.012,9 | 0,0 |
| Rückstellungen | 55,1 | 0,0 |
| Finanzverbindlichkeiten | 5.611,0 | 0,0 |
| Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen | 6,9 | 0,0 |
| Sonstige Verbindlichkeiten | 180,6 | 0,0 |
| Schulden, die in unmittelbaren Zusammenhang mit als zu Veräußerung gehalten | ||
| klassifizierten Vermögenswerten stehen | 5.853,6 | 0,0 |
| Nettoschulden, die in direktem Zusammenhang mit der Veräußerungsgruppe | ||
| stehen | –840,7 | 0,0 |
Immobilien in Entwicklung mit einem Buchwert in Höhe von 1.250,0 Tsd. € (31.12.2009: 0,0 Tsd. €) und zum Handel bestimmte Immobilien mit einem Buchwert in Höhe von 1.250,0 Tsd. € (31.12.2009: 0,0 Tsd. €) sind als Besicherung für Kreditverbindlichkeiten hypothekarisch belastet.
| Tsd. € | |
|---|---|
| Anschaffungs-/Herstellungskosten | |
| Stand 1.1.2009 | 182.796,1 |
| Zugänge | 24.477,5 |
| Abgänge | –66.263,5 |
| Umgliederung | 2.840,5 |
| Stand 31.12.2009 = 1.1.2010 | 143.850,6 |
| Zugänge | 7.383,5 |
| Abgänge | –92.192,1 |
| Umgliederung 3) | –6.350,4 |
| Stand 31.12.2010 | 52.691,6 |
| Kumulierte Wertminderungen | |
| Stand 1.1.2009 | –14.446,0 |
| Wertminderungen 1) | –8.555,4 |
| Wertaufholungen 2) | 544,5 |
| Abgänge | 1.508,8 |
| Stand 31.12.2009 = 1.1.2010 | –20.948,2 |
| Wertminderungen 1) | –2.155,8 |
| Wertaufholungen 2) | 926,1 |
| Abgänge | 9.724,9 |
| Umgliederung 3) | 5.100,4 |
| Stand 31.12.2010 | –7.352,6 |
| Buchwert Stand 1.1.2009 | 168.350,1 |
| Buchwert Stand 31.12.2009 = 1.1.2010 | 122.902,4 |
| Buchwert Stand 31.12.2010 | 45.339,0 |
1) davon -393,0 Tsd. € (2009: -734,9 Tsd. €) aus unterjährig bewerteten und bereits zum jeweiligen Stichtag verkauften zum Handel bestimmten Immobilien (siehe Punkt 2.1.10.)
2) davon 866,1 Tsd. € (2009: 0,0 Tsd. €) aus unterjährig bewerteten und bereits zum jeweiligen Stichtag verkauften zum Handel bestimmten Immobilien (siehe Punkt 2.1.11.) 3) Die Umgliederung beinhaltet die Umgliederung einer Immobilie in der Slowakei zur Veräußerungsgruppe gemäß IFRS 5 (siehe Punkt 2.3.6.)
Der Posten enthält Immobilien der Vivico Gruppe in Deutschland (31.12.2009: inkl. einer Immobilie in der Slowakei).
Für 20.909,9 Tsd. € (31.12.2009: 20.100,0 Tsd. €) der zum Handel bestimmten Immobilien wird eine Realisierung nach mehr als 12 Monaten erwartet. Dies sind 18 Liegenschaften in Deutschland.
Von den zum Handel bestimmten Immobilien sind 8.148,2 Tsd. € (31.12.2009: 1.250,0 Tsd. €) als Besicherung für Kreditverbindlichkeiten hypothekarisch belastet.
Im Geschäftsjahr 2010 wurden insgesamt Fremdkapitalkosten in Höhe von 89,5 Tsd. € (2009: 141,8 Tsd. €) mit einem gewogenen durchschnittlichen Zinssatz von 3,51% (2009: 1,49 %) bei zum Handel bestimmten Immobilien auf die Herstellungskosten aktiviert.
| Tsd. € | Anschaffungs- | Kumulierte | Buchwert |
|---|---|---|---|
| /Herstellungs | Wertminderungen | 31.12.2010 | |
| kosten | |||
| zu Anschaffungs-/Herstellungskosten bewertet | 30.047,8 | 0,0 | 30.047,8 |
| zum Nettoveräußerungswert bewertet | 22.643,8 | –7.352,6 | 15.291,2 |
| Summe zum Handel bestimmte Immobilien | 52.691,6 | –7.352,6 | 45.339,0 |
Die Aufteilung der zum Handel bestimmten Immobilien gliedert sich nach Bewertungsmethoden wie folgt:
In den zu Anschaffungs-/Herstellungskosten bilanzierten zum Handel bestimmten Immobilien bestehen stille Reserven in Höhe von 8.625,0 Tsd. € (31.12.2009: 23.422,6 Tsd. €).
Die kurzfristigen Forderungen und sonstigen Vermögenswerte setzen sich wie folgt zusammen:
| Tsd. € | Kategorie gem. IAS 39 1) |
Klassen | Buchwert = Marktwert 31.12.2010 |
Buchwert = Marktwert 31.12.2009 |
|---|---|---|---|---|
| Forderungen gegenüber Gemeinschaftsunternehmen | L&R | Forderungen LuL, sonst. Forderungen |
38.635,9 | 40.034,4 |
| Liquide Mittel mit Verfügungsbeschränkungen | L&R | Sonst. Forderungen | 36.311,5 | 24.374,7 |
| Forderungen aus Bilanzgarantie | L&R | Sonst. Forderungen | 19.774,2 | 18.040,2 |
| Forderungen gegenüber Finanzämtern | Non-FI | Sonst. Forderungen | 13.313,3 | 12.213,0 |
| Forderungen aus Liegenschaftsverkäufen | L&R | Sonst. Forderungen | 11.329,8 | 26.503,8 |
| Forderungen aus Vermietung | L&R | Forderungen LuL | 8.035,3 | 8.905,1 |
| Forderungen aus Weiterverrechnungen | L&R | Sonst. Forderungen | 6.133,6 | 385,4 |
| Gegebene Darlehen | L&R | Sonst. Forderungen | 5.063,5 | 3.234,5 |
| Forderungen aus sonstigen Lieferungen und | ||||
| Leistungen | L&R | Forderungen LuL | 3.648,6 | 8.078,9 |
| Sonstige Forderungen und Vermögenswerte | L&R, Non-FI, FVD | Sonst. Forderungen | 4.773,5 | 7.555,0 |
| Forderungen und sonstige Vermögenswerte | 108.383,3 | 109.290,6 | ||
| Gesamtsumme kurzfristige Forderungen und sonstige | ||||
| Vermögenswerte | 147.019,2 | 149.325,0 | ||
| davon L&R | 132.919,5 | 134.725,4 | ||
| davon FVD | 11,6 | 807,1 | ||
| davon Non-FI | 14.088,1 | 13.792,5 |
1) L&R Loans & Receivables; FVD Fair Value Derivat; Non-FI Non financial instrument
Forderungen aus sonstigen Lieferungen und Leistungen beinhalten die Forderungen aus Verkäufen der zum Handel bestimmten Immobilien sowie Forderungen aus Auftragsfertigungen (PoC) und Developmentberatungen.
Forderungen aus Liegenschaftsverkäufen betreffen Forderungen für den Verkauf von Immobilienvermögen mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr.
Die Forderungen aus Bilanzgarantie beinhalten noch nicht fällige Forderungen gegenüber Verkäufern von Immobiliengesellschaften in Deutschland.
Liquide Mittel, die einer Verfügungsbeschränkung unterliegen und eine Restlaufzeit von drei Monaten bis ein Jahr aufweisen, werden innerhalb der kurzfristigen sonstigen Forderungen dargestellt.
| Nicht fällig | Überfällig | Summe | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 181 - 360 | ||||||
| Nominale der Forderungen | < 30 Tage | 31 - 180 Tage | Tage | > 1 Jahr | ||
| Forderungen gegenüber | ||||||
| Gemeinschaftsunternehmen | 38.635,9 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 38.635,9 |
| Forderungen aus Vermietung | 4.314,6 | 2.311,1 | 4.231,1 | 1.612,1 | 3.166,8 | 15.635,7 |
| Forderungen aus sonstigen Lieferungen und | ||||||
| Leistungen | 712,8 | 1.945,8 | 385,1 | 161,8 | 559,4 | 3.764,9 |
| Forderungen aus Bilanzgarantie | 19.774,2 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 19.774,2 |
| Liquide Mittel mit Verfügungsbeschränkungen | 36.311,5 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 36.311,5 |
| Forderungen gegenüber Finanzämtern | 12.465,6 | 532,2 | 404,8 | 0,0 | 387,4 | 13.790,0 |
| Forderungen aus Liegenschaftsverkäufen | 10.914,3 | 0,0 | 0,0 | 216,8 | 915,9 | 12.047,0 |
| Gegebene Darlehen | 7.162,5 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 7.162,5 |
| Forderungen aus Weiterverrechnungen | 5.496,1 | 695,3 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 6.191,4 |
| Sonstige Forderungen und Vermögenswerte | 4.544,5 | 26,5 | 92,3 | 26,1 | 99,3 | 4.788,7 |
| Stand 31.12.2010 | 140.332,0 | 5.510,9 | 5.113,3 | 2.016,8 | 5.128,8 | 158.101,8 |
| Nicht fällig | Überfällig | Summe | ||||
| 181 - 360 | ||||||
| Wertberichtigung Forderungen | < 30 Tage | 31 - 180 Tage | Tage | > 1 Jahr | ||
| Forderungen aus Vermietung | – 208,1 | – 530,2 | – 2.462,4 | – 1.370,0 | – 3.029,7 | – 7.600,4 |
| Forderungen aus sonstigen Lieferungen und | ||||||
| Leistungen | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | – 116,3 | – 116,3 |
| Forderungen gegenüber Finanzämtern | – 476,7 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | – 476,7 |
| Forderungen aus Liegenschaftsverkäufen | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | – 717,2 | – 717,2 |
| Gegebene Darlehen | – 2.099,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | – 2.099,0 |
| Forderungen aus Weiterverrechnungen | 0,0 | – 57,8 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | – 57,8 |
| Sonstige Forderungen und Vermögenswerte | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | – 15,2 | – 15,2 |
| Stand 31.12.2010 | – 2.783,8 | – 588,0 | – 2.462,4 | – 1.370,0 | – 3.878,4 | – 11.082,6 |
| Nicht fällig | Überfällig | Summe | ||||
| 181 - 360 | ||||||
| Buchwert der Forderungen | < 30 Tage | 31 - 180 Tage | Tage | > 1 Jahr | ||
| Forderungen gegenüber | ||||||
| Gemeinschaftsunternehmen | 38.635,9 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 38.635,9 |
| Forderungen aus Vermietung | 4.106,5 | 1.780,9 | 1.768,7 | 242,1 | 137,1 | 8.035,3 |
| Forderungen aus sonstigen Lieferungen und | ||||||
| Leistungen | 712,8 | 1.945,8 | 385,1 | 161,8 | 443,1 | 3.648,6 |
| Forderungen aus Bilanzgarantie | 19.774,2 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 19.774,2 |
| Liquide Mittel mit Verfügungsbeschränkungen | 36.311,5 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 36.311,5 |
| Forderungen gegenüber Finanzämtern | 11.988,9 | 532,2 | 404,8 | 0,0 | 387,4 | 13.313,3 |
| Forderungen aus Liegenschaftsverkäufen | 10.914,3 | 0,0 | 0,0 | 216,8 | 198,7 | 11.329,8 |
| Gegebene Darlehen | 5.063,5 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 5.063,5 |
| Forderungen aus Weiterverrechnungen | 5.496,1 | 637,5 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 6.133,6 |
| Sonstige Forderungen und Vermögenswerte | 4.544,5 | 26,5 | 92,3 | 26,1 | 84,1 | 4.773,5 |
| Stand 31.12.2010 | 137.548,2 | 4.922,9 | 2.650,9 | 646,8 | 1.250,4 | 147.019,2 |
| Summe | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 181 - 360 | ||||||
| Nominale der Forderungen | < 30 Tage | 31 - 180 Tage | Tage | > 1 Jahr | ||
| Forderungen gegenüber | ||||||
| Gemeinschaftsunternehmen | 40.034,4 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 40.034,4 |
| Forderungen aus Vermietung | 4.995,2 | 2.770,8 | 2.447,8 | 1.023,9 | 1.497,8 | 12.735,5 |
| Forderungen aus sonstigen Lieferungen und | ||||||
| Leistungen | 8.074,9 | 4,3 | 114,7 | 0,0 | 0,1 | 8.194,0 |
| Forderungen aus Bilanzgarantie | 18.040,2 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 18.040,2 |
| Forderungen aus Liegenschaftsverkäufen | 26.494,4 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 925,2 | 27.419,6 |
| Liquide Mittel mit Verfügungsbeschränkungen | 24.374,7 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 24.374,7 |
| Forderungen gegenüber Finanzämtern | 12.739,7 | 9,8 | 20,3 | 50,3 | 0,4 | 12.820,5 |
| Gegebene Darlehen | 3.589,4 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 3.589,4 |
| Forderungen aus Weiterverrechnungen | 385,4 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 385,4 |
| Sonstige Forderungen und Vermögenswerte | 7.087,5 | 186,2 | 72,9 | 159,7 | 57,5 | 7.563,8 |
| Stand 31.12.2009 | 145.815,8 | 2.971,1 | 2.655,7 | 1.233,9 | 2.481,0 | 155.157,5 |
| Nicht fällig | Summe | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Wertberichtigung Forderungen | < 30 Tage | 31 - 180 Tage | 181 - 360 Tage |
> 1 Jahr | ||
| Forderungen aus Vermietung | – 108,1 | – 942,2 | – 666,1 | – 671,0 | – 1.443,0 | – 3.830,4 |
| Forderungen aus sonstigen Lieferungen und | ||||||
| Leistungen | – 40,1 | 0,0 | – 75,0 | 0,0 | 0,0 | – 115,1 |
| Forderungen aus Liegenschaftsverkäufen | – 0,3 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | – 915,5 | – 915,8 |
| Forderungen gegenüber Finanzämtern | – 590,2 | 0,0 | – 4,8 | – 12,5 | 0,0 | – 607,5 |
| Gegebene Darlehen | – 354,9 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | – 354,9 |
| Sonstige Forderungen und Vermögenswerte | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | – 8,8 | – 8,8 |
| Stand 31.12.2009 | – 1.093,6 | – 942,2 | – 745,9 | – 683,5 | – 2.367,3 | – 5.832,5 |
| Nicht fällig Überfällig |
Summe | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 181 - 360 | ||||||
| Buchwert der Forderungen | < 30 Tage | 31 - 180 Tage | Tage | > 1 Jahr | ||
| Forderungen gegenüber | ||||||
| Gemeinschaftsunternehmen | 40.034,4 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 40.034,4 |
| Forderungen aus Vermietung | 4.887,1 | 1.828,6 | 1.781,7 | 352,9 | 54,8 | 8.905,1 |
| Forderungen aus sonstigen Lieferungen und | ||||||
| Leistungen | 8.034,8 | 4,3 | 39,7 | 0,0 | 0,1 | 8.078,9 |
| Forderungen aus Bilanzgarantie | 18.040,2 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 18.040,2 |
| Forderungen aus Liegenschaftsverkäufen | 26.494,1 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 9,7 | 26.503,8 |
| Liquide Mittel mit Verfügungsbeschränkungen | 24.374,7 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 24.374,7 |
| Forderungen gegenüber Finanzämtern | 12.149,5 | 9,8 | 15,5 | 37,8 | 0,4 | 12.213,0 |
| Gegebene Darlehen | 3.234,5 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 3.234,5 |
| Forderungen aus Weiterverrechnungen | 385,4 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 385,4 |
| Sonstige Forderungen und Vermögenswerte | 7.087,5 | 186,2 | 72,9 | 159,7 | 48,7 | 7.555,0 |
| Stand 31.12.2009 | 144.722,2 | 2.028,9 | 1.909,8 | 550,4 | 113,7 | 149.325,0 |
| Tsd. € | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Stand 1.1. | 5.832,5 | 2.308,1 |
| Zuführung (Aufwendungen für Wertberichtigungen) | 6.470,0 | 4.130,7 |
| Abgang Entkonsolidierung | – 292,4 | 0,0 |
| Verbrauch | – 432,8 | – 307,1 |
| Auflösung | – 525,4 | – 283,1 |
| Zinserträge für wertgeminderte finanzielle Vermögenswerte | – 8,5 | – 11,4 |
| Währungsumrechnungsdifferenz | 39,2 | – 4,8 |
| Stand 31.12. | 11.082,6 | 5.832,5 |
Zum 31.12.2010 sowie zum 31.12.2009 stellt der ABS Fonds die einzige Veranlagung der CA Immo Gruppe in Wertpapiere dar. Im laufenden Geschäftsjahr wurden Teile des ABS Fonds verkauft und damit ein Gewinn von 1.722,3 Tsd. € (2009: Verlust in Höhe von 370,1 Tsd. €) realisiert.
Die Anschaffungskosten für die zum 31.12.2010 ausgewiesenen Wertpapiere betrugen 3.948,6 Tsd. € (31.12.2009: 10.760,7 Tsd. €). In 2010 wurde im "Ergebnis aus Finanzinvestitionen" ein Bewertungsgewinn in Höhe von 1.303,8 Tsd. € (31.12.2009: Bewertungsverlust in Höhe von 322,7 Tsd. €) erfasst.
Folgende Wertpapiere sind im Bestand der CA Immo Gruppe:
| 31.12.2010 | 31.12.2009 | |||
|---|---|---|---|---|
| Stk. | Tsd. € | Stk. | Tsd. € | |
| ABS Dynamic Cash | 433 | 3.853,5 | 1.180 | 6.948,2 |
| Tsd. € | 31.12.2010 | 31.12.2009 |
|---|---|---|
| Guthaben bei Kreditinstituten | 344.035,2 | 485.104,8 |
| Guthaben bei Kreditinstituten mit Verfügungsbeschränkung | 10.707,8 | 12.062,5 |
| Kassenbestand | 20,8 | 32,0 |
| 354.763,8 | 497.199,3 |
Die verfügungsbeschränkten Mittel enthalten Bankguthaben, auf die die CA Immo Gruppe nur eingeschränkten Zugriff hat. In den Bankguthaben mit Verfügungsbeschränkung ist ein Betrag in der Höhe von 10.707,8 Tsd. € (31.12.2009: 12.062,5 Tsd. €) enthalten, der der Besicherung der laufenden Kreditrückzahlungen (Tilgung und Zinsen) dient. Eine anderweitige Verfügung kann ausschließlich mit Zustimmung der Kreditgeber erfolgen. Deren Restlaufzeit beträgt weniger als drei Monate.
Als Grundkapital wird das voll eingezahlte Nominalkapital der CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft mit 638.713.556,20 € (31.12.2009: 634.370.022,00 €) ausgewiesen. Es ist zerlegt in 87.856.056 Stück (31.12.2009: 87.258.596) Inhaberaktien sowie 4 Stück nennwertlose Namensaktien. Die Namensaktien werden von der UniCredit Bank Austria AG, Wien, gehalten und berechtigen zur Nominierung von je einem Aufsichtsrat. Dieses Recht wurde nicht ausgenützt. Alle Aufsichtsräte sind von der Hauptversammlung gewählt.
Mit Verschmelzungsvertrag vom 27.9.2010 wurde die CA Immo International AG, Wien, auf die CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft rückwirkend zum Stichtag 31.12.2009 verschmolzen. Zur Durchführung der Verschmelzung erhöhte die CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft ihr Grundkapital von 634.370.022,00 € um 4.343.534,20 € auf 638.713.556,20 € durch Ausgabe von 597.460 jungen Inhaberaktien. Das Umtauschverhältnis betrug 19:10. Die Ausgabe der Aktien erfolgte zum anteiligen Betrag des Grundkapitals in Höhe von 7,27 €. Auf den Kapitalerhöhungsbetrag wurde der nicht auf die von der CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft gehaltenen Aktien entfallende Teil des Gesellschaftsvermögens der CA Immo International AG als Sacheinlage angerechnet.
Durch die Verschmelzung der CA Immo International AG, Wien, auf die CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft entfällt ab dem Zeitpunkt der Wirksamkeit der Verschmelzung der Ausweis von "Nicht beherrschenden Anteilen" für die bis dahin nicht von der CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft gehaltenen Anteile an der CA Immo International AG, Wien. Diese werden ab diesem Zeitpunkt zu Aktionären der (verschmolzenen) CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft und somit unter dem Posten "Grundkapital" und "Kapitalrücklagen" ausgewiesen.
Im November 2009 erfolgte die Emission einer 5jährigen Wandelschuldverschreibung mit einem Volumen von 135.000,0 Tsd. €. Der halbjährlich zu zahlende Kupon der Wandelschuldverschreibung wurde mit 4,125% und der Wandlungspreis bei 11,5802 € festgesetzt. Damit können bei einer allfälligen Ausübung des Wandlungsrechts maximal 11.657.829 Stück Inhaberaktien ausgegeben werden. Gemäß den Emissionsbedingungen der Wandelschuldverschreibung haben die Gläubiger das Recht jederzeit (also auch vor dem Ende der Laufzeit der Anleihe im Jahr 2014) ihre Schuldverschreibungen zum Wandlungspreis in Aktien der CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft umzuwandeln. Zum Bilanzstichtag lag der Börsekurs der CA Immo Aktie mit 11,91 € über dem Wandlungspreis. Bis zum Bilanzstichtag wurden keine Anleihen zur Umwandlung eingereicht.
Die im Einzelabschluss der CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft ausgewiesene gebundene Kapitalrücklage beträgt 820.184,3 Tsd. € (31.12.2009: 868.545,0 Tsd. €). Gemäß Vorstandsbeschluss vom 23.2.2011 wurden gemäß § 229 Abs 7 des österreichischen Unternehmensgesetzbuches (UGB) zum Ausgleich eines ansonsten im Einzelabschluss der Muttergesellschaft auszuweisenden Bilanzverlustes im Geschäftsjahr 2010 die freie Gewinnrücklage in Höhe von 6.276,9 Tsd. € und gebundene Kapitalrücklagen in Höhe von 53.046,1 Tsd. € in der gesetzlich vorgesehenen Reihenfolge aufgelöst.
Zum Stichtag 31.12.2010 besteht ein nicht ausgenütztes genehmigtes Kapital in Höhe von 312.841.476,80 €, das bis längstens 8.8.2012 in Anspruch genommen werden kann, sowie ein bedingtes Kapital in Höhe von 317.185.011,00 €.
| Tsd. € | Tatsächliche Steuern |
Dienst nehmer |
Sonstige | Summe |
|---|---|---|---|---|
| Stand 1.1.2010 | 82.292,0 | 3.771,9 | 53.833,1 | 139.897,0 |
| Verbrauch | – 43.615,6 | – 1.372,4 | – 29.666,3 | – 74.654,3 |
| Auflösung | – 1.168,7 | – 1.151,0 | – 6.663,2 | – 8.982,9 |
| Neubildung | 22.385,4 | 3.735,8 | 42.593,2 | 68.714,4 |
| Zugang aus Erstkonsolidierung | 2,5 | 0,0 | 32,8 | 35,3 |
| Abgang durch Entkonsolidierung | 0,0 | 0,0 | – 157,9 | – 157,9 |
| Umbuchung 1) | 0,0 | 307,8 | – 363,9 | – 56,1 |
| Währungsumrechnungsdifferenz | – 2,1 | 0,0 | 148,0 | 145,9 |
| Stand 31.12.2010 | 59.893,5 | 5.292,1 | 59.755,8 | 124.941,4 |
| davon kurzfristig | 59.893,5 | 4.335,9 | 54.473,4 | 118.702,8 |
| davon langfristig | 0,0 | 956,2 | 5.282,4 | 6.238,6 |
1) Die Summe der Umbuchung resultiert aus der Reklassifizierung von Schuldenposten zum Posten "Schulden in Verbindung mit zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerten".
Die Rückstellung für tatsächliche Steuern betrifft mit 58.821,5 Tsd. € (31.12.2009: 79.705,1 Tsd. €) die Vivico Gruppe und umfasst Körperschaftsteuer und Gewerbesteuer für die vom Finanzamt noch nicht final veranlagten Jahre 2008 bis 2010, sowie mögliche Risiken aus einer laufenden Betriebsprüfung für die Jahre 2001 bis 2006 in Deutschland. Für eine abgeschlossene Betriebsprüfung in Österreich für die Jahre 2004 bis 2007 wurde eine Rückstellung für tatsächliche Steuern in Höhe von 150,8 Tsd. € gebildet.
Die Rückstellung für Dienstnehmer betrifft im Wesentlichen den Barwert der langfristigen Verpflichtungen für Abfertigungszahlungen an MitarbeiterInnen in Höhe von 642,2 Tsd. € (31.12.2009: 522,4 Tsd. €), Prämien in Höhe von 3.633,1 Tsd. € (31.12.2009: 1.413,8 Tsd. €), Abfindungen in Höhe von 219,5 Tsd. € (31.12.2009: 875,5 Tsd. €) sowie noch nicht konsumierten Urlaub in Höhe von 687,8 Tsd. € (31.12.2009: 953,0 Tsd. €). Die Rückstellung für Prämien enthält eine langfristige Rückstellung für das LTI-(Long Term Incentive)-Programm in Höhe von 314,0 Tsd. € (31.12.2009: 0,0 Tsd. €), welche im Geschäftsjahr 2010 dotiert wurde. Das LTI-Programm sieht eine Auszahlung nach Ablauf von drei Jahren vor.
Der Barwert der Verpflichtungen für Abfertigungszahlungen hat sich wie folgt entwickelt:
| Tsd. € | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Rückstellungen für Abfertigungen | ||
| Barwert der Abfertigungsverpflichtungen am 1.1. | 522,4 | 560,1 |
| Verbrauch Rückstellung | 0,0 | – 99,1 |
| Dienstzeitaufwand | 96,3 | 39,0 |
| Zinsaufwand | 23,5 | 22,4 |
| Barwert der Abfertigungsverpflichtungen am 31.12. | 642,2 | 522,4 |
Der Dienstzeitaufwand ist im Personalaufwand und somit in den indirekten Aufwendungen enthalten. Der Zinsaufwand ist im Finanzergebnis enthalten.
Für vier Personen in der Vivico Gruppe bestehen leistungsorientierte Altersversorgungspläne, für welche eine Rückdeckungsversicherung für die Pensionsansprüche abgeschlossen wurde. Da zum Bilanzstichtag das Planvermögen den Barwert der Pensionsverpflichtungen übersteigt, wird die Nettoposition in Höhe von 1.937,9 Tsd. € (31.12.2009: 2.933,1 Tsd. €) unter den langfristigen Forderungen und sonstigen Vermögenswerten ausgewiesen (siehe Punkt 2.3.4.).
Die folgende Tabelle zeigt die Zusammensetzung der wesentlichen sonstigen Rückstellungen:
| Tsd. € | 31.12.2010 | 31.12.2009 |
|---|---|---|
| Bauleistungen | 26.576,8 | 25.475,1 |
| Nachlaufende Kosten verkaufter Immobilien | 14.459,6 | 9.519,9 |
| Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühren | 4.522,3 | 4.686,9 |
| Gewährleistung und technische Risiken aus Verkäufen | 3.774,1 | 4.614,5 |
| Rechtsberatungskosten | 1.863,4 | 1.089,0 |
| Betriebskosten und offene Eingangsrechnungen | 1.693,3 | 1.620,5 |
| Prüfungskosten | 1.141,0 | 1.089,7 |
| Gutachten | 732,8 | 780,8 |
| Provisionen | 609,5 | 83,7 |
| Steuerberatung | 554,7 | 543,8 |
| Grundsteuer | 125,6 | 338,5 |
| Geschäftsberichte | 110,0 | 203,3 |
| Konzernreorganisation | 98,4 | 500,0 |
| Übrige | 3.494,3 | 3.287,4 |
| Gesamt | 59.755,8 | 53.833,1 |
Die Rückstellung für Bauleistungen wurde für noch nicht abgerechnete Leistungen sowie Instandhaltungsaufwendungen, insbesondere in der Vivico Gruppe, gebildet.
Die nachlaufenden Kosten betreffen Aufwendungen und abzugrenzende Leistungen im Zusammenhang mit bereits verkauften Immobilien, die nicht als Mehrkomponentengeschäft beurteilt werden (im Wesentlichen Garantien).
Die übrigen sonstigen Rückstellungen stammen mit 1.569,2 Tsd. € (31.12.2009: 966,4 Tsd. €) aus Deutschland, mit 1.023,3 Tsd. € (31.12.2009: 1.559,6 Tsd. €) aus Ost-/Südosteuropa und mit 901,8 Tsd. € (31.12.2009: 761,4 Tsd. €) aus Österreich.
| Tsd. € | Laufzeit | 31.12.2010 Buchwert |
31.12.2009 Buchwert |
||
|---|---|---|---|---|---|
| bis 1 Jahr | 1 – 5 Jahre | über 5 Jahre | Summe | Summe | |
| Wandelschuldverschrei | |||||
| bung | 0,0 | 130.537,7 | 0,0 | 130.537,7 | 128.302,9 |
| Sonstige Anleihen | 0,0 | 148.999,4 | 196.027,7 | 345.027,1 | 344.222,4 |
| 0,0 | 279.537,1 | 196.027,7 | 475.564,8 | 472.525,3 |
Die Aufteilung der Fristigkeiten bei den sonstigen Anleihen wurde auf Basis des Laufzeitendes vorgenommen. Bei der Wandelschuldverschreibung wurde davon ausgegangen, dass sie am Ende der Wandlungsfrist fällig wird.
| Nominale | Buchwerte | Nominal | Effektiv | Begebung | Rückzahlung | Kurs zum | ||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| in Tsd. € | 31.12.2010 | zinssatz | zinssatz | 31.12.2010 | 31.12.2009 | |||
| in Tsd. € | in € | in € | ||||||
| Wandelschuld | ||||||||
| verschreibung | 135.000,0 | 130.537,7 | 4,125% | 6,146% | 9.11.2009 | 9.11.2014 | 106,00 | 91,79 |
Der Wandlungspreis der Wandelschuldverschreibung wurde bei 11,5802 € festgelegt, dies entspricht einer Prämie von 27,5% über dem Referenzpreis. Der Börsekurs der CA Immo Aktie beträgt zum 31.12.2010 11,91 € (31.12.2009: 7,90 €). Bis zum Bilanzstichtag wurden keine Anleihen zur Umwandlung eingereicht.
Die direkt der Begebung der Wandelschuldverschreibung zuordenbaren Transaktionskosten werden mittels Effektivverzinsung über die Laufzeit der Wandelschuldverschreibung verteilt.
| Nominale | Buchwerte | Nominal | Effektiv | Begebung Rückzahlung | Kurs zum | |||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| in Tsd. € | 31.12.2010 | zinssatz | zinssatz | 31.12.2010 | 31.12.2009 | |||
| in Tsd. € | in € | in € | ||||||
| Anleihe 2006-2016 | 200.000,0 | 196.027,7 | 5,125% | 5,530% | 22.9.2006 | 22.9.2016 | 100,98 | 94,89 |
| Anleihe 2009-2014 | 150.000,0 | 148.999,4 | 6,125% | 6,329% | 16.10.2009 | 16.10.2014 | 103,55 | 103,23 |
| Gesamt | 350.000,0 | 345.027,1 |
Die direkt der Begebung der Anleihen zuordenbaren Transaktionskosten werden mittels Effektivverzinsung über die Laufzeit der jeweiligen Anleihen verteilt.
| Tsd. € | 31.12.2010 | 31.12.2009 | |||
|---|---|---|---|---|---|
| Laufzeit | Buchwert | Buchwert | |||
| bis 1 Jahr | 1 – 5 Jahre | über 5 Jahre | Summe | Summe | |
| Investitionskredite | 210.353,1 | 456.726,9 | 943.126,6 | 1.610.206,6 | 1.476.431,8 |
| Kredite von Joint Venture Partnern | 21.053,2 | 6.732,9 | 6.154,9 | 33.941,0 | 22.008,9 |
| Zinsabgrenzung Wandelschuldverschreibung | 793,4 | 0,0 | 0,0 | 793,4 | 793,4 |
| Zinsabgrenzung übrige Anleihen | 4.710,6 | 0,0 | 0,0 | 4.710,6 | 4.710,6 |
| Gesamt | 236.910,3 | 463.459,8 | 949.281,5 | 1.649.651,6 | 1.503.944,7 |
| Art der Finanzierung und Währung | Effektivver | Zinsen | Fälligkeit | Nominale in | Buchwert in | Beizulegender |
|---|---|---|---|---|---|---|
| zinsung per | variabel/fix | Tsd. € | Tsd. € | Zeitwert in | ||
| 31.12.2010 | Tsd. € | |||||
| in % | ||||||
| Investitionskredit / EUR | 2,906% | variabel | 02/2011 | 25.017,5 | 25.007,1 | 25.007,1 |
| Investitionskredit / EUR | 2,356% | variabel | 06/2011 | 15.874,2 | 15.874,2 | 15.874,2 |
| Investitionskredit / EUR | 3,891% | variabel | 07/2011 | 13.571,7 | 13.664,3 | 13.664,3 |
| Investitionskredit / EUR | 5,707% | variabel | 07/2011 | 18.309,7 | 18.492,4 | 18.492,4 |
| Investitionskredit / EUR | 3,032% | variabel | 10/2011 | 21.006,0 | 21.006,0 | 21.006,0 |
| Investitionskredit / EUR | 4,325% | variabel | 11/2011 | 8.163,7 | 8.608,4 | 8.608,4 |
| Investitionskredit / EUR | 5,855% | variabel | 12/2011 | 22.926,2 | 22.829,9 | 22.829,9 |
| Investitionskredit / EUR | 4,610% | variabel | 06/2012 | 50.830,0 | 50.589,1 | 50.589,1 |
| Investitionskredit / EUR | 3,106% | variabel | 09/2012 | 8.353,4 | 7.963,9 | 7.963,9 |
| Investitionskredit / EUR | 4,674% | variabel | 12/2012 | 151.506,8 | 147.688,9 | 147.688,9 |
| Investitionskredit / EUR | 5,161% | fix | 12/2013 | 12.212,6 | 12.265,3 | 13.314,0 |
| Investitionskredit / EUR | 3,006% | variabel | 12/2014 | 7.549,5 | 7.533,8 | 7.533,8 |
| Investitionskredit / EUR | 5,935% | variabel | 12/2014 | 22.395,0 | 22.395,0 | 22.395,0 |
| Investitionskredit / EUR | 4,750% | variabel | 11/2015 | 28.662,0 | 28.662,0 | 28.662,0 |
| Investitionskredit / EUR | 2,366% | variabel | 12/2015 | 7.600,0 | 7.492,9 | 7.492,9 |
| Investitionskredit / EUR | 7,714% | variabel | 03/2016 | 26.285,5 | 26.859,2 | 26.859,2 |
| Investitionskredit / EUR | 5,982% | variabel | 12/2016 | 27.612,7 | 27.067,7 | 27.067,7 |
| Investitionskredit / EUR | 4,409% | variabel | 01/2017 | 520.161,2 | 522.686,5 | 522.686,5 |
| Investitionskredit / EUR | 4,904% | variabel | 12/2017 | 7.429,6 | 7.470,7 | 7.470,7 |
| Investitionskredit / EUR | 5,035% | variabel | 12/2017 | 44.440,0 | 44.740,2 | 44.740,2 |
| Investitionskredit / EUR | 4,074% | variabel | 06/2018 | 76.475,0 | 76.748,9 | 76.748,9 |
| Investitionskredit / EUR | 2,632% | variabel | 11/2018 | 31.000,0 | 30.555,3 | 30.555,3 |
| Investitionskredit / EUR | 5,983% | variabel | 12/2018 | 12.633,3 | 12.370,1 | 12.370,1 |
| Investitionskredit / EUR | 5,846% | variabel | 12/2018 | 91.107,7 | 89.355,2 | 89.355,2 |
| Investitionskredit / EUR | 2,627% | variabel | 06/2019 | 5.112,8 | 5.112,8 | 5.112,8 |
| Investitionskredit / EUR | 5,082% | variabel | 06/2019 | 36.000,0 | 35.595,5 | 35.595,5 |
| Investitionskredit / EUR | 1,966% | variabel | 09/2019 | 6.815,8 | 6.757,6 | 6.757,6 |
| Investitionskredit / EUR | 6,564% | variabel | 09/2019 | 11.061,5 | 11.061,5 | 11.061,5 |
| Investitionskredit / EUR | 4,871% | variabel | 09/2020 | 6.107,0 | 6.053,9 | 6.053,9 |
| Investitionskredit / EUR | 1,776% | variabel | 12/2020 | 14.251,2 | 14.251,2 | 14.251,2 |
| Investitionskredit / EUR | 3,856% | variabel | 03/2021 | 53.391,6 | 53.391,6 | 53.391,6 |
| Investitionskredit / EUR | 5,877% | variabel | 12/2021 | 10.657,2 | 10.393,7 | 10.393,7 |
| Investitionskredit / EUR | 5,855% | variabel | 12/2021 | 48.630,5 | 47.609,6 | 47.609,6 |
| Investitionskredit / EUR | 6,506% | variabel | 06/2022 | 25.233,0 | 25.514,8 | 25.514,8 |
| Investitionskredit / EUR | 5,208% | variabel | 12/2023 | 14.344,8 | 14.344,8 | 14.344,8 |
| Investitionskredit / EUR | 1,776% | variabel | 12/2023 | 19.527,0 | 19.527,0 | 19.527,0 |
| Investitionskredit / EUR | 6,681% | variabel | 03/2024 | 26.656,6 | 26.624,0 | 26.624,0 |
| Investitionskredit / EUR | 4,877% | variabel | 12/2024 | 6.319,6 | 6.307,6 | 6.307,6 |
| Investitionskredit / EUR | 2,556% | variabel | 10/2029 | 5.281,8 | 5.281,8 | 5.281,8 |
| Investitionskredit / EUR | 4,271% | variabel | 12/2030 | 33.150,0 | 32.354,9 | 32.354,9 |
| Investitionskredit / CZK | 5,720% | variabel | 06/2013 | 7.675,4 | 7.675,4 | 7.675,4 |
| Kredit von Joint Venture Partner / EUR | 1,532% | variabel | 12/2011 | 8.322,4 | 8.322,4 | 8.322,4 |
| Kredit von Joint Venture Partner / EUR | 4,000% | fix | 12/2011 | 11.469,4 | 11.469,4 | 11.913,4 |
| Kredit von Joint Venture Partner / EUR | 3,506% | variabel | 12/2016 | 6.154,9 | 6.154,9 | 6.154,9 |
| übrige Finanzverbindlichkeiten mit einem | ||||||
| Nominale jeweils unter 5.000,0 Tsd. € | 41.901,7 | 47.920,1 | 48.497,5 | |||
| 1.649.187,2 | 1.649.651,6 | 1.651.721,7 |
Die Konditionen der Finanzverbindlichkeiten stellen sich zum 31.12.2010 wie folgt dar:
In den übrigen Finanzverbindlichkeiten ist ein USD-Kredit mit einem Buchwert bzw. beizulegenden Zeitwert von 331,1 Tsd. € enthalten.
Die Buchwerte berücksichtigen zusätzlich zu den Nominalbeträgen die Abgrenzung der Zinsen und Nebenkosten zum jeweiligen Stichtag. Die Ermittlung der Zeitwerte der fix verzinsten Investitionskredite erfolgte durch Abzinsung der künftig zu leistenden Zahlungen auf Basis des aktuellen Marktzinssatzes.
Der durchschnittlich gewichtete Zinssatz, jeweils unter Berücksichtigung der abgeschlossenen Zinssicherungsgeschäfte, beträgt für alle EUR-Finanzverbindlichkeiten 4,57% (31.12.2009: 4,70%), für alle USD-Finanzverbindlichkeiten 2,25% (31.12.2009: 2,20%) und für die CZK Finanzverbindlichkeit 5,72% (31.12.2009: 5,72%). Die Finanzverbindlichkeiten beinhalten die Investitionskredite und die Kredite von Joint Venture Partnern.
Die CA Immo Gruppe verwendet Zinsswaps und Zinscaps, um dem Zinsschwankungsrisiko entgegen zu steuern. Soweit diese Sicherungsgeschäfte die Voraussetzungen für Hedge Accounting erfüllen, wird der effektive Teil der Wertänderungen der beizulegenden Zeitwerte zum jeweiligen Stichtag erfolgsneutral erfasst (siehe Punkt 2.5.1.). Der ineffektive Teil wird sofort aufwandswirksam unter dem Posten "Ergebnis aus Derivatgeschäften" erfasst. Die übrigen Swaps und Caps, die diese Voraussetzungen nicht erfüllen, werden erfolgswirksam unter dem Posten "Ergebnis aus Derivatgeschäften" berücksichtigt. Insgesamt betrug das Nominale der zum Bilanzstichtag abgeschlossenen, den jeweiligen Krediten direkt zurechenbaren Cash-flow Hedges 76,3% der Nominale aller variabel verzinsten EUR-Investitionskredite und 100,0% des variabel verzinsten CZK-Investitionskredites. Für den variabel verzinsten USD-Investitionskredit wurden keine Zinsswaps abgeschlossen.
| Tsd. € | 31.12.2010 | 31.12.2009 | |||
|---|---|---|---|---|---|
| Buchwert | Buchwert | ||||
| bis 1 Jahr | 1-5 Jahre | über 5 Jahre | Summe | Summe | |
| Beizulegender Zeitwert | |||||
| Derivatgeschäfte | 1.304,1 | 18.424,5 | 119.492,1 | 139.220,7 | 114.958,1 |
| Erhaltene Anzahlungen | 32.310,4 | 33.767,1 | 9.593,0 | 75.670,5 | 73.238,6 |
| Finanzamt | 29.617,5 | 0,0 | 0,0 | 29.617,5 | 15.503,4 |
| Rechnungsabgrenzungen | 3.611,4 | 1.366,1 | 4.184,7 | 9.162,2 | 14.465,1 |
| Offene Kaufpreise | 8.291,0 | 0,0 | 0,0 | 8.291,0 | 24.005,3 |
| Verbindlichkeiten aus der | |||||
| Entkonsolidierung | 6.400,0 | 0,0 | 0,0 | 6.400,0 | 0,0 |
| Kautionen | 685,4 | 4.317,4 | 144,2 | 5.147,0 | 4.358,0 |
| Betriebskostenabrechnungen | 4.783,9 | 0,0 | 0,0 | 4.783,9 | 2.787,8 |
| Übrige | 3.253,9 | 12,4 | 0,0 | 3.266,3 | 2.638,3 |
| 90.257,6 | 57.887,5 | 133.414,0 | 281.559,1 | 251.954,6 |
Die Aufteilung der Fristigkeiten der beizulegenden Zeitwerte der Derivatgeschäfte wurde auf Basis des Laufzeitendes der Derivatgeschäfte vorgenommen. Da eine verlässliche Trennung der finanziellen Verbindlichkeiten nach Fälligkeiten innerhalb der verbleibenden Laufzeit nicht möglich war, wurde eine Aufteilung der einzelnen Derivatgeschäfte in einen kurz- und langfristigen Teil unterlassen.
Unter den erhaltenen Anzahlungen werden die erhaltenen Kaufpreiszahlungen für Immobilienverkäufe (langfristiges und zum Handel bestimmtes Immobilienvermögen) und die erhaltenen Anzahlungen aus Mehrkomponentengeschäften erfasst.
Verbindlichkeiten gegenüber dem Finanzamt entfallen im Wesentlichen auf die Umsatzsteuer in Deutschland.
Die Rechnungsabgrenzungen beinhalten hauptsächlich Mietvorauszahlungen, die mit 7.885,3 Tsd. € (31.12.2009: 12.831,1 Tsd. €) auf Deutschland, mit 899,2 Tsd. € (31.12.2009: 953,9 Tsd. €) auf Österreich und mit 377,7 Tsd. € (31.12.2009: 680,1 Tsd. €) auf Ost-/Südosteuropa entfallen.
Die offenen Kaufpreisverbindlichkeiten bestehen für Liegenschaftserwerbe in Deutschland und für Beteiligungs- und Liegenschaftserwerbe in Ost-/Südosteuropa.
Die Verbindlichkeiten aus der Entkonsolidierung betreffen Gesellschaften in Ost-/Südosteuropa ("Projekt Maslov").
Die Konzern-Geldflussrechnung zeigt, wie sich die Zahlungsmittel im Geschäftsjahr durch Mittelzu- und -abflüsse verändert haben.
Die Zahlungsmittel (Fonds der liquiden Mittel) enthalten Kassenbestand und Bankguthaben. Wertpapiere und kurzfristige Bankverbindlichkeiten zählen nicht zu den Zahlungsmitteln (siehe Punkt 2.3.10.).
Bankguthaben mit Verfügungsbeschränkung mit einer Laufzeit von mehr als 3 Monaten werden unter den Forderungen und sonstigen Vermögenswerten ausgewiesen und setzen sich wie folgt zusammen:
| Tsd. € | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| mit einer Laufzeit > 1 Jahr | 7.260,1 | 0,0 |
| mit einer Laufzeit 3 Monate bis 1 Jahr | 36.311,5 | 24.374,7 |
| Liquide Mittel mit Verfügungsbeschränkungen | 43.571,6 | 24.374,7 |
Der Gesamtbetrag der gezahlten Steuern wird in der Konzern-Geldflussrechnung wie folgt ausgewiesen:
| Tsd. € | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| im Cash-flow aus Geschäftstätigkeit | – 15.041,7 | – 12.219,7 |
| im Cash-flow aus Investitionstätigkeit | – 29.563,3 | 0,0 |
| Gezahlte Steuern | – 44.605,0 | – 12.219,7 |
Die gezahlten Steuern in Höhe von insgesamt 44.605,0 Tsd. € werden im Jahr 2010 erstmals nach ihrer wesentlichen Verursachung aufgeteilt. Im Geschäftsjahr 2008 und 2009 wurden – vor allem in Deutschland – viele steuerpflichtige Verkäufe des langfristigen Immobilienvermögens getätigt, für die Ertragsteuern als Rückstellung berücksichtigt wurden, die nunmehr zahlungswirksam werden. Im Jahr 2010 werden gezahlte Steuern damit nicht nur dem operativen Cashflow zugeordnet, sondern erstmals in Höhe von 29.563,3 Tsd. € (2009: 0,0 Tsd. €) im Cash-flow aus Investitionstätigkeit gezeigt. Die übrigen gezahlten Steuern in Höhe von 15.041,7 Tsd. € (2009: 12.219,7 Tsd. €) sind im operativen Ergebnis enthalten. Eine Anpassung von Vorjahreszahlen ist nicht erforderlich, da im Vorjahr keine wesentlichen Steuerzahlungen aufgrund von Verkäufen von langfristigem Immobilienvermögen angefallen sind.
Die Erhöhung des Cash-flows aus Geschäftstätigkeit ist im Wesentlichen auf Verkäufe von zum Handel bestimmten Immobilien in Deutschland zurückzuführen. Der operative Cash-flow blieb mit 120.948,8 Tsd. € im Vergleich zum Vorjahr unverändert (2009: 120.519,1 Tsd. €).
Die Auszahlungen für den Erwerb von und Investitionen in Immobilienvermögen (asset deal) setzen sich wie folgt zusammen:
| Tsd. € | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Laufende Zugänge aus Investments in langfristige Immobilienvermögen | – 276.925,1 | – 236.951,0 |
| Zugänge aus Immobilienerwerben | – 7.045,9 | – 7.508,4 |
| Aktivierte Zinsen | 6.851,3 | 4.142,5 |
| Veränderung der Rückstellungen und Verbindlichkeiten | – 23.319,9 | – 19.966,5 |
| Erwerb von und Investitionen in Immobilienvermögen | – 300.439,6 | – 260.283,4 |
Im Detail stellt sich der Posten "Erwerb von Immobiliengesellschaften abzüglich liquider Mittel" wie folgt dar:
| Tsd. € | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Kaufpreis inklusive Kaufpreisminderung für erworbene Gesellschaften | – 3.527,2 | – 64,1 |
| Veränderung sonstige Verbindlichkeiten im Zusammenhang mit Erwerben aus | ||
| Vorjahren | 4,5 | – 1.228,1 |
| Zahlungsmittelzufluss aus Erstkonsolidierungen | 2.206,2 | 35,0 |
| Erwerb von Immobiliengesellschaften abzüglich liquider Mittel | – 1.316,5 | – 1.257,2 |
Im Geschäftsjahr 2010 wurden für den Erwerb der Europolis AG, Wien, Anzahlungen für Immobilienbeteiligungen in Höhe von 136.000,0 Tsd. € (2009: sonstige Immobilienbeteiligungen 110,4 Tsd. €) getätigt. Das Closing bzw. der Eigentumsübergang fand im Jänner 2011 statt (siehe Punkt 2.5.11.1.).
Für den Erwerb der Anteile von nicht beherrschenden Gesellschaftern an der CA Immo International AG, Wien, wurden 99.044,9 Tsd. € (2009: 1.722,3 Tsd. €) inkl. 10,6 Tsd. € für Kosten der Kapitalerhöhung investiert.
Der Geldzufluss aus Darlehen erfolgte für die Umsetzung von Bauprojekten mit 249.236,3 Tsd. € in Deutschland, 23.258,0 Tsd. € in Ost-/Südosteuropa und 7.796,2 Tsd. € in Österreich.
Die Tilgung von Finanzierungen betrifft sowohl laufende Tilgungen als auch vorzeitige Tilgungen, wenn Immobilien verkauft werden, die als Sicherstellung für langfristige Finanzierungen dienten. Die Tilgungen erfolten mit 95.541,2 Tsd. € in Deutschland, 15.840,6 Tsd. € in Ost-/Stüdosteuropa und 27.449,2 Tsd. € in Österreich.
Die Finanzinstrumente umfassen sowohl originäre als auch derivative Finanzinstrumente.
Die derivativen Finanzinstrumente setzen sich wie folgt zusammen:
| Tsd. € | Nominale | Beizulegende Zeitwerte |
31.12.2010 Buchwert |
Nominale | Beizulegende Zeitwerte |
31.12.2009 Buchwert |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Zinsswaps | 1.857.933,7 | – 136.942,0 | – 136.942,0 | 1.699.973,1 | – 114.958,1 | – 114.958,1 |
| - davon Cash-flow Hedges | 1.263.389,2 | – 93.761,5 | – 93.761,5 | 1.164.427,7 | – 76.183,1 | – 76.183,1 |
| - davon Fair Value Derivate | 594.544,5 | – 43.180,5 | – 43.180,5 | 535.545,4 | – 38.775,0 | – 38.775,0 |
| Zinscaps | 50.000,0 | 12,9 | 12,9 | 5.784,9 | 0,0 | 0,0 |
| Devisentermingeschäfte | 1.383,2 | – 103,4 | – 103,4 | 6.848,3 | 629,4 | 629,4 |
| Time Options | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 1.250,0 | 177,7 | 177,7 |
| Summe | 1.909.316,9 | – 137.032,5 | – 137.032,5 | 1.713.856,3 | – 114.151,0 | – 114.151,0 |
| - davon Cash-flow Hedges | 1.263.389,2 | – 93.761,5 | – 93.761,5 | 1.164.427,7 | – 76.183,1 | – 76.183,1 |
| - davon Fair Value Derivate | 645.927,7 | – 43.271,0 | – 43.271,0 | 549.428,6 | – 37.967,9 | – 37.967,9 |
Zinsswaps, die feste Zinssätze mit variablen Zinssätzen tauschen, werden als Absicherung des beizulegenden Zeitwertes in Bezug auf Zinssätze designiert. Die Wirksamkeit der Sicherungsbeziehung zwischen dem Sicherungsgeschäft und Grundgeschäft wird regelmäßig anhand von Effektivitätsmessungen überprüft. In den Cash-flow Hedges mit einem Nominale von 1.263.389,2 Tsd. € (31.12.2009: 1.164.427,7 Tsd. €) und einer zugrunde liegenden Bewertung von -93.761,5 Tsd. € (31.12.2009: -76.183,1 Tsd. €) sind ineffektive Teile mit einem Nominale von insgesamt 2.921,4 Tsd. € (31.12.2009: 2.282,4 Tsd. €) und einem Marktwert in Höhe von -103,9 Tsd. € (2009: -210,1 Tsd. €) aufwandswirksam erfasst.
In den Fair Value Derivaten mit einem Nominale von 594.544.5 Tsd. € (31.12.2009: 535.545.4 Tsd. €) und einer zugrunde liegenden Bewertung von -43.180.5 Tsd. € (31.12.2009: -38.775,0 Tsd. €) sind Swaps mit einem Nominale von 426.344,5 Tsd. € (31.12.2009: 430.195,4 Tsd. €) und einer zugrunde liegenden Bewertung von -45.054,3 Tsd. € (31.12.2009: -38.169,4 Tsd. €) ausgewiesen, da sie die Voraussetzungen von Cash-flow Hedges nicht erfüllen. Für Swaps mit einer Nominale von insgesamt 168.200,0 Tsd. € (31.12.2009: 105.350,0 Tsd. €), die die Kriterien des Cashflow Hedge Accounting nicht erfüllen, bestehen zur Sicherung als Gegenposten Swapgeschäfte, die auch als Fair Value Derivate klassifiziert wurden und einen Marktwert zum 31.12.2010 von insgesamt 1.873,7 Tsd. € (31.12.2009: -605,6 Tsd. €) aufweisen.
| Währung | Nominale in | Beginn | Ende | Fixierter | Referenz | Beizulegender | Einteilung 1) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Tsd. € | Zinssatz per | zinssatz | Zeitwert | ||||
| 31.12.2010 | 31.12.2010 | ||||||
| EUR | 13.560,0 | 07/2007 | 07/2011 | 4,720% | 3M-Euribor | – 277,1 | cfh |
| EUR | 8.190,0 | 03/2009 | 12/2011 | 2,425% | 3M-Euribor | – 112,0 | cfh |
| EUR | 444,0 | 07/2007 | 12/2011 | 4,695% | 3M-Euribor | – 10,1 | cfh |
| EUR | 14.741,0 | 09/2004 | 12/2011 | 3,870% | 3M-Euribor | – 408,1 | cfh |
| EUR | 7.370,5 | 07/2005 | 12/2011 | 2,895% | 3M-Euribor | – 131,8 | cfh |
| 2,990% | |||||||
| EUR | 14.741,0 | 09/2004 | 12/2011 | 3M-Euribor | – 290,5 | cfh | |
| EUR | 7.262,3 | 02/2005 | 04/2012 | 3,510% | 3M-Euribor | – 218,9 | cfh |
| EUR | 3.631,1 | 07/2005 | 04/2012 | 3,045% | 3M-Euribor | – 87,5 | cfh |
| EUR | 50.830,0 | 06/2009 | 06/2012 | 2,310% | 3M-Euribor | – 665,7 | cfh |
| EUR | 9.047,3 | 09/2007 | 12/2012 | 4,500% | 3M-Euribor | – 516,3 | cfh |
| EUR | 151.400,0 | 03/2010 | 12/2012 | 1,925% | 3M-Euribor | – 2.492,1 | cfh |
| EUR | 59.687,5 | 01/2008 | 12/2012 | 4,250% | 3M-Euribor | – 3.368,7 | fvd |
| EUR | 13.328,3 | 07/2007 | 06/2014 | 4,755% | 3M-Euribor | – 1.190,4 | cfh |
| EUR | 12.270,0 | 07/2007 | 06/2014 | 4,750% | 3M-Euribor | – 1.140,0 | cfh |
| EUR | 5.261,5 | 07/2007 | 06/2014 | 4,755% | 3M-Euribor | – 489,8 | cfh |
| EUR | 4.741,4 | 07/2007 | 06/2014 | 4,760% | 3M-Euribor | – 414,5 | cfh |
| EUR | 21.905,0 | 05/2006 | 12/2014 | 4,200% | 6M-Euribor | – 1.603,2 | cfh |
| EUR | 13.875,0 | 03/2006 | 12/2014 | 3,670% | 3M-Euribor | – 865,9 | cfh |
| EUR | 13.875,0 | 03/2006 | 12/2014 | 3,300% | 3M-Euribor | – 774,2 | cfh |
| EUR | 28.662,0 | 12/2008 | 11/2015 | 4,000% | 3M-Euribor | – 2.312,9 | cfh |
| EUR | 16.039,1 | 12/2008 | 12/2015 | 4,010% | 3M-Euribor | – 1.308,0 | fvd |
| EUR | 29.427,2 | 06/2008 | 03/2016 | 4,505% | 3M-Euribor | – 3.014,4 | cfh/fvd |
| EUR | 29.600,0 | 12/2008 | 09/2016 | 4,070% | 3M-Euribor | – 2.834,8 | fvd |
| EUR | 464.461,3 | 12/2006 | 01/2017 | 3,905% | 3M-Euribor | – 37.221,5 | cfh |
| EUR | 55.700,0 | 12/2006 | 01/2017 | 3,940% | 3M-Euribor | – 3.293,9 | cfh |
| EUR | 63.030,0 | 09/2008 | 03/2017 | 4,348% | 3M-Euribor | – 6.538,8 | fvd |
| EUR | 17.291,3 | 10/2007 | 07/2017 | 4,613% | 3M-Euribor | – 2.047,6 | fvd |
| EUR | 12.555,0 | 07/2007 | 10/2017 | 4,173% | 3M-Euribor | – 1.190,4 | fvd |
| EUR | 13.724,0 | 12/2007 | 10/2017 | 4,378% | 3M-Euribor | – 1.463,1 | fvd |
| EUR | 7.410,0 | 11/2008 | 12/2017 | 4,373% | 3M-Euribor | – 781,7 | cfh |
| EUR | 65.000,0 | 12/2007 | 12/2017 | 4,820% | 3M-Euribor | – 9.044,3 | fvd |
| EUR | 43.935,0 | 11/2007 | 12/2017 | 4,495% | 3M-Euribor | – 4.712,9 | cfh |
| EUR | 22.926,2 | 12/2008 | 12/2017 | 4,405% | 3M-Euribor | – 2.464,7 | cfh |
| EUR | 119.375,0 | 01/2008 | 12/2017 | 4,410% | 3M-Euribor | – 12.867,1 | cfh/fvd |
| EUR | 53.873,8 | 12/2008 | 12/2017 | 4,405% | 3M-Euribor | – 5.791,8 | cfh |
| EUR | 43.200,0 | 01/2008 | 12/2017 | 4,405% | 3M-Euribor | – 4.628,7 | fvd |
| EUR | 50.000,0 | 07/2008 | 07/2018 | 4,789% | 3M-Euribor | – 7.036,2 | cfh |
| EUR | 59.687,5 | 01/2008 | 12/2022 | 4,550% | 3M-Euribor | – 7.382,8 | cfh/fvd |
| EUR | 60.000,0 | 01/2008 | 12/2022 | 4,550% | 3M-Euribor | – 7.332,2 | fvd |
| CZK | 7.675,4 | 06/2008 | 06/2013 | 4,620% | 3M-Pribor | – 491,1 | cfh |
| variabel in fix | 1.689.733,7 | – 138.815,7 | |||||
| EUR | 65.000,0 | 12/2010 | 12/2013 | 1,525% | 3M-Euribor | – 301,6 | fvd |
| EUR | 43.200,0 | 10/2009 | 12/2015 | 2,730% | 3M-Euribor | 950,9 | fvd |
| EUR | 60.000,0 | 10/2009 | 12/2020 | 3,290% | 3M-Euribor | 1.224,4 | fvd |
| fix in variabel | 168.200,0 | 1.873,7 | |||||
| Summe | 1.857.933,7 | – 136.942,0 | |||||
| 1) cfh Cash-flow Hedge; fvd Fair Value Derivat |
Die per 31.12.2010 bestehenden Zinsswaps weisen per 31.12.2010 folgende Marktwerte und Konditionen aus:
Sowohl die Cash-flow Hedges als auch die Fair Value Derivate fallen unter die Kategorie HFT - zu Handelszwecken gehalten.
Der durchschnittliche gewichtete Zinssatz beträgt für alle EUR-Zinsswaps 3,80% und für den CZK Zinsswap 4,62%.
Die Zinscaps dienen ausschließlich der Absicherung der bei Darlehen bestehenden Zinsänderungsrisken. Im Posten "Sonstiges Finanzvermögen" ist eine vertraglich vereinbarte Zinsobergrenze in Höhe von 2,50% auf Basis des 1M-Euribor mit einer Laufzeit bis 31.12.2011 enthalten. Ein zweiter Zinscap in Höhe von 1,00% auf Basis des 1M-Euribor ist aufgrund seiner Laufzeit bis 31.10.2011 unter den kurzfristigen Forderungen aus Derivaten ausgewiesen. Im Vorjahr bestanden zwei Zinscaps, deren Laufzeit am 31.1.2010 endete.
Die Devisentermingeschäfte wurden zur Absicherung gegen künftige Kursschwankungen aus Mieterlösen in USD in einer Gesellschaft in Polen abgeschlossen.
Die per 31.12.2010 bestehenden Devisentermingeschäfte weisen per 31.12.2010 folgende Marktwerte und Konditionen aus:
| Währung | Fixierter Wechselkurs |
Beginn | Ende | Fremd währungs |
Nominale | Beizulegender Zeitwert |
Einteilung 1) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| per 31.12.2010 | betrag in Tsd. € |
in Tsd. € | 31.12.2010 | ||||
| USD | 1,4236 | 06/2009 | 06/2011 | 825,0 | 579,5 | – 40,0 | fvd |
| USD | 1,4287 | 06/2009 | 12/2011 | 650,0 | 455,0 | – 34,5 | fvd |
| USD | 1,4337 | 06/2009 | 06/2012 | 500,0 | 348,7 | – 28,8 | fvd |
| 1.975,0 | 1.383,2 | – 103,4 |
1) fvd Fair Value Derivat
| Tsd. € | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Stand 1.1. | – 62.480,3 | – 55.350,0 |
| Veränderung Bewertung Cash-flow Hedges | – 18.114,0 | – 24.840,7 |
| Veränderung Ineffektivität Cash-flow Hedges | 106,2 | 210,1 |
| Reklassifizierung Cash-flow Hedges | 378,1 | 19.090,1 |
| Ertragsteuern auf Cash-flow Hedges | 2.489,7 | – 1.589,8 |
| Umgliederung Erwerb von nicht beherrschenden Anteilen 1) | 3.854,4 | 0,0 |
| Stand 31.12. | – 73.765,9 | – 62.480,3 |
| davon Anteil Aktionäre des Mutterunternehmens | – 72.716,4 | – 58.291,6 |
| davon nicht beherrschende Anteile | – 1.049,5 | – 4.188,7 |
1) Die Umgliederung betrifft die Bewertung von Cash-flow Hedges inkl. Ertragsteuern von nicht beherrschenden Anteilen zu Kapitalrücklagen aufgrund des Erwerbes von Anteilen an der CA Immo International AG, Wien, und der anschließenden Verschmelzung, die gemäß IFRS 3/IAS 27 als erfolgsneutrale Eigenkapitaltransaktion bilanziert wird (siehe Punkt 1.6.1.).
Aufgrund von vorzeitigen Beendigungen des Grundgeschäftes während des Geschäftsjahres erfüllen ursprünglich als Cash-flow Hedges ausgewiesene Zinsswaps nicht mehr die Voraussetzungen einer Hedge-Beziehung und mussten als Fair Value Derivat reklassifiziert und damit in der Gewinn- und Verlustrechnung ausgewiesen werden. Details zu Ertragsteuern auf Cash-flow Hedges siehe Punkt 2.2.
Die beizulegenden Zeitwerte des Finanzvermögens und der Finanzverbindlichkeiten sind bei den jeweiligen Posten dargestellt. Der beizulegende Zeitwert der übrigen originären Finanzinstrumente entspricht aufgrund der täglichen bzw. kurzfristigen Fälligkeiten dem Buchwert.
Die nachstehende Tabelle stellt die Finanzinstrumente dar, deren Folgebewertung zum beizulegenden Zeitwert vorgenommen wird. Diese sind unterteilt in Stufe 1 bis 3 je nachdem, inwieweit der beizulegende Zeitwert beobachtbar ist:
| 31.12.2010 | ||||
|---|---|---|---|---|
| Tsd. € | Stufe 1 | Stufe 2 | Stufe 3 | Gesamt |
| Finanzielle Vermögenswerte der | ||||
| Kategorie "erfolgswirksam zum | ||||
| beizulegenden Zeitwert bewertet" | ||||
| Zinscaps | 0,0 | 12,9 | 0,0 | 12,9 |
| Finanzielle Verbindlichkeiten der | ||||
| Kategorie "Derivate/Hedge | ||||
| Accounting" | ||||
| Zinsswaps | 0,0 | – 93.761,5 | 0,0 | – 93.761,5 |
| Finanzielle Verbindlichkeiten der | ||||
| Kategorie "erfolgswirksam zum | ||||
| beizulegenden Zeitwert bewertet" | ||||
| Zinsswaps | 0,0 | – 43.180,5 | 0,0 | – 43.180,5 |
| Devisentermingeschäfte | 0,0 | – 103,4 | 0,0 | – 103,4 |
| Summe | 0,0 | – 137.032,5 | 0,0 | – 137.032,5 |
| 31.12.2009 | ||||
|---|---|---|---|---|
| Tsd. € | Stufe 1 | Stufe 2 | Stufe 3 | Gesamt |
| Finanzielle Vermögenswerte der | ||||
| Kategorie "erfolgswirksam zum | ||||
| beizulegenden Zeitwert bewertet" | ||||
| Devisentermingeschäfte | 0,0 | 807,1 | 0,0 | 807,1 |
| Finanzielle Verbindlichkeiten der | ||||
| Kategorie "Derivate/Hedge | ||||
| Accounting" | ||||
| Zinsswaps | 0,0 | – 76.183,1 | 0,0 | – 76.183,1 |
| Finanzielle Verbindlichkeiten der | ||||
| Kategorie "erfolgswirksam zum | ||||
| beizulegenden Zeitwert bewertet" | ||||
| Zinsswaps | 0,0 | – 38.775,0 | 0,0 | – 38.775,0 |
| Summe | 0,0 | – 114.151,0 | 0,0 | – 114.151,0 |
Während der Berichtsperiode 2010 bzw. 2009 wurden keine Transfers zwischen den Stufen vorgenommen.
Die CA Immo Gruppe teilt die Verbindlichkeiten in folgende Kategorien gemäß IAS 39.9 auf:
| Klasse | Kategorie 1) | Buchwert = Marktwert |
||
|---|---|---|---|---|
| HFT | at amortised cost | Non-FI | 31.12.2010 | |
| Tsd. € | ||||
| Verbindlichkeiten aus Wandelschuldverschreibung | 0,0 | 130.537,7 | 0,0 | 130.537,7 |
| Verbindlichkeiten aus übrigen Anleihen | 0,0 | 345.027,1 | 0,0 | 345.027,1 |
| Finanzverbindlichkeiten | 0,0 | 1.649.651,6 | 0,0 | 1.649.651,6 |
| Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen | 0,0 | 62.128,7 | 0,0 | 62.128,7 |
| Nicht beherrschende Anteile in | ||||
| Kommanditgesellschaften | 0,0 | 1.996,8 | 0,0 | 1.996,8 |
| Verbindlichkeiten gegenüber | ||||
| Gemeinschaftsunternehmen | 0,0 | 1.670,8 | 0,0 | 1.670,8 |
| Derivative finanzielle Verbindlichkeiten | 139.220,7 | 0,0 | 0,0 | 139.220,7 |
| Sonstige Verbindlichkeiten | 0,0 | 103.558,7 | 38.779,7 | 142.338,4 |
| Schulden in Verbindung mit zur Veräußerung | ||||
| gehaltenen Vermögenswerten | 0,0 | 5.853,6 | 0,0 | 5.853,6 |
| 139.220,7 | 2.300.425,0 | 38.779,7 | 2.478.425,4 |
1) HFT Held for trading; Non-FI Non financial instrument
| Buchwert = | ||||
|---|---|---|---|---|
| Klasse | Kategorie 1) | Marktwert | ||
| HFT | at amortised cost | Non-FI | 31.12.2009 | |
| Tsd. € | ||||
| Verbindlichkeiten aus Wandelschuldverschreibung | 0,0 | 128.302,9 | 0,0 | 128.302,9 |
| Verbindlichkeiten aus übrigen Anleihen | 0,0 | 344.222,4 | 0,0 | 344.222,4 |
| Finanzverbindlichkeiten | 0,0 | 1.503.944,7 | 0,0 | 1.503.944,7 |
| Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen | 0,0 | 65.716,8 | 0,0 | 65.716,8 |
| Nicht beherrschende Anteile in | ||||
| Kommanditgesellschaften | 0,0 | 2.437,6 | 0,0 | 2.437,6 |
| Verbindlichkeiten gegenüber | ||||
| Gemeinschaftsunternehmen | 0,0 | 15.225,9 | 0,0 | 15.225,9 |
| Derivative finanzielle Verbindlichkeiten | 114.958,1 | 0,0 | 0,0 | 114.958,1 |
| Sonstige Verbindlichkeiten | 0,0 | 107.028,0 | 29.968,5 | 136.996,5 |
| 114.958,1 | 2.166.878,3 | 29.968,5 | 2.311.804,9 |
1) HFT Held for trading; Non-FI Non financial instrument
Dem Kapitalmarktrisiko begegnet die CA Immo Gruppe auf mehreren Ebenen: Zum einen durch eine ausgeprägte Liquiditätsplanung und -sicherung, um Engpässen vorzubeugen. Zum anderen sichert sich die CA Immo Gruppe als Alternative und Ergänzung zu den bisherigen Kapitalbeschaffungsquellen hinsichtlich des Eigenkapitals mittels Kapitalpartnerschaften (Joint Ventures) auf Projektebene ab. Bei der Fremdkapitalaufbringung setzt die CA Immo Gruppe neben ihrer Hausbank UniCredit Bank Austria AG/UniCredit Gruppe verstärkt auf die Einbindung weiterer in- und ausländischer Banken, mit denen bisher keine oder nur geringe Geschäftsbeziehungen bestanden. Zur Verbesserung der Finanzierungsstruktur und Stärkung der Liquidität der CA Immo Gruppe wurden zwei Anleihen und eine Wandelschuldverschreibung begeben.
Risiken aus der Veränderung des Zinsenniveaus bestehen im Wesentlichen bei langfristigen Fremdfinanzierungen. Zur Reduzierung des Zinsänderungsrisikos wird ein Mix aus langfristigen Zinsbindungen und variabel verzinsten Krediten eingesetzt. Bei den variabel verzinsten Krediten werden auch derivative Finanzinstrumente (Zinscaps, Zinsswaps) abgeschlossen, die zur Sicherung von Zinsänderungsrisiken aus Grundgeschäften dienen.
Eine Aufstellung aller wesentlichen verzinslichen Verbindlichkeiten sowie abgeschlossenen Swaps und die Angabe der Fälligkeiten sind im Punkt 2.3.14. und 2.5.1. dargestellt. Risiken, die für die CA Immo Gruppe eine wesentliche und nachhaltige Gefährdung darstellen, sind derzeit nicht gegeben.
Die folgende Analyse zeigt die Auswirkungen der Änderung der Zinssätze um 100 Basispunkte auf die Gewinn- und Verlustrechnung sowie das Eigenkapital. Diese Analyse gilt unter der Annahme, dass alle anderen Variablen, insbesondere Fremdwährungskurse, konstant bleiben:
| in Tsd. € | Erfolgswirksam | Direkt im Eigenkapital erfasst | ||
|---|---|---|---|---|
| 100 bps | 100 bps | 100 bps | 100 bps | |
| Erhöhung | Senkung | Erhöhung | Senkung | |
| 31.12.2010 | ||||
| Variabel verzinste Instrumente | – 15.968,6 | 15.968,6 | 0,0 | 0,0 |
| Zinsswaps (Zinsen) | 18.579,3 | – 18.579,3 | 0,0 | 0,0 |
| Zinsswaps (Bewertung) | 14.613,1 | – 15.650,5 | 43.342,4 | – 45.989,7 |
| 17.223,8 | – 18.261,2 | 43.342,4 | – 45.989,7 | |
| 31.12.2009 | ||||
| Variabel verzinste Instrumente | – 14.612,8 | 14.612,8 | 0,0 | 0,0 |
| Zinsswaps (Zinsen) | 16.999,7 | – 16.999,7 | 0,0 | 0,0 |
| Zinsswaps (Bewertung) | 25.736,5 | – 26.903,5 | 48.246,0 | – 49.646,4 |
| 28.123,4 | – 29.290,4 | 48.246,0 | – 49.646,4 |
Grundlage für die Sensitivitätsanalyse sind die Bilanzwerte per 31.12.2010 unter der Annahme, dass eine Zinssatzänderung um 100 Basispunkte eintritt. Die variabel verzinsten Instrumente enthalten die variabel verzinsten Finanzverbindlichkeiten, Ausleihungen und Forderungen aus Finanzierungen ohne Berücksichtigung von Hedge Beziehungen. Im Falle der Finanzderivate ergeben sich aufgrund einer Zinssatzänderung eine erfolgswirksame Komponente (Zinsen, Bewertung Fair Value Derivate und ineffektive Teile der Cash-flow Hedge Bewertung) sowie die im Eigenkapital erfasste Wertänderung der Cash-flow Hedges. Der Marktwert der Zinscaps entspricht deren Buchwert. Die beiden Zinscaps der CA Immo Gruppe werden bis 31.12.2011 fällig und wurden aufgrund der kurzfristigen Laufzeit und der geringen Volumen im Rahmen der Sensitivitätsanalyse nicht berücksichtigt.
Währungsänderungsrisiken ergeben sich aus Mieterlösen und Mietforderungen in Fremdwährungen, vor allem in BGN, CHF, CZK, HUF, PLN, RON und RSD. Diese Fremdwährungszuflüsse aus Mieten sind durch die Bindung der Mieten an EUR und USD abgesichert, sodass insgesamt kein wesentliches Risiko besteht. Auf der Passivseite bestehen Risiken aufgrund der Finanzierung in CZK und USD (siehe Punkt 2.3.14.). Diesem Risiko stehen im Wesentlichen Mieterlöse in CZK und USD gegenüber. Kredite werden in jener Währung aufgenommen, die auch dem jeweiligen Mietvertrag zugrunde liegt.
Die folgende Tabelle zeigt die Auswirkungen eines 10%igen Anstiegs oder Sinkens des Euro gegenüber der jeweiligen Fremdwährung auf. Eine positive Zahl bedeutet einen Anstieg des Jahresergebnisses, wenn der Euro gegenüber der jeweiligen Währung um 10% ansteigt. Fällt der Euro um 10% gegenüber der jeweiligen Fremdwährung, bedeutet das eine vergleichbare negative Auswirkung auf das Jahresergebnis. Die Grundlage der Sensitivitätsanalyse eines 10%igen Anstiegs oder Sinkens des Euro gegenüber der jeweiligen Fremdwährung bilden ausstehende auf fremde Währung lautende Finanzverbindlichkeiten der CA Immo Gruppe zum Bilanzstichtag.
| 31.12.2010 | ||||
|---|---|---|---|---|
| Tsd. € | USD | Auswirkung | CZK | Auswirkung |
| Wechselkurs | 1,3341 | 25,0800 | ||
| +10% Erhöhung | 1,4675 | 30,1 | 27,5880 | 697,8 |
| – 10% Senkung | 1,2007 | -36,8 | 22,5720 | -852,8 |
| 31.12.2009 | ||||
| Tsd. € | USD | Auswirkung | CZK | Auswirkung |
| Wechselkurs | 1,4310 | 26,4000 | ||
| +10% Erhöhung | 1,5741 | 279,0 | 29,0400 | 683,8 |
| – 10% Senkung | 1,2879 | – 341,0 | 23,7600 | – 835,8 |
Zur Vermeidung eines Währungsänderungsrisikos wurden Devisentermingeschäfte abgeschlossen, die künftigen Kursschwankungen aus Mieterlösen in USD entgegenwirken sollen.
Eine Aufstellung aller abgeschlossenen Devisentermingeschäfte und die Angabe der Fälligkeiten sind im Punkt 2.5.1. dargestellt.
Auf der Aktivseite stellen die ausgewiesenen Beträge gleichzeitig das maximale Ausfallsrisiko dar, da keine wesentlichen Aufrechnungsvereinbarungen bestehen. Den Forderungen gegenüber Mietern stehen erhaltene Kautionen in der Höhe von 5.147,0 Tsd. € sowie erhaltene Bankgarantien gegenüber. Forderungen aus Liegenschaftsverkäufen wurden nicht durch Garantien abgesichert. Das Risiko bei Forderungen gegenüber Mietern und Liegenschaftskäufern ist – soweit erkennbar – durch Wertberichtigungen berücksichtigt. Liegen objektive Anhaltspunkte für eine Wertminderung vor (wie bspw. Zahlungsverzug, Rechtsstreit, Insolvenz), wird eine Wertminderung vorgenommen. Gleiches gilt für Finanzierungen, die an Gemeinschaftsunternehmen oder an assoziierte Unternehmen gewährt werden, falls aufgrund des Geschäftsverlaufes dieser Gesellschaften eine Rückzahlung nicht zur Gänze zu erwarten ist. Der Wertminderungsaufwand ergibt sich dabei als Differenz zwischen dem aktuellen Buchwert des Vermögenswertes und dem Barwert der erwarteten künftigen Cash-flows aus der Forderung. Das Ausfallsrisiko bei anderen auf der Aktivseite ausgewiesenen Finanzinstrumenten ist als gering anzusehen, da es sich bei den Vertragspartnern im Wesentlichen um Finanzinstitute erster Bonität bzw. staatliche Behörden handelt. Zu den Risiken aus Bürgschaften und anderen Haftungsverhältnissen siehe Punkt 2.5.3.
Das Liquiditätsrisiko besteht darin, dass finanzielle Verbindlichkeiten im Zeitpunkt der Fälligkeit nicht beglichen werden können. Grundlage der Steuerung der Liquidität der CA Immo Gruppe ist die Sicherstellung von ausreichend finanziellen Mitteln zur Begleichung fälliger Verbindlichkeiten, unter Vermeidung von unnötigen Verlustpotentialen und Risiken. Kredite werden – dem Anlagehorizont für Immobilien entsprechend – überwiegend langfristig abgeschlossen.
Aus der nachfolgenden Tabelle sind die vertraglich vereinbarten (nicht diskontierten) Zins- und Tilgungszahlungen der originären finanziellen Verbindlichkeiten sowie der derivativen Finanzinstrumente ersichtlich.
| 31.12.2010 | Buchwert | Vertragl. | Cash-flow | Cash-flow | Cash-flow |
|---|---|---|---|---|---|
| Tsd. € | 2010 | festgelegte | 2011 | 2012-2015 | 2016 ff |
| Cash | |||||
| flows | |||||
| Originäre finanzielle Verbindlichkeiten: | |||||
| Verbindlichkeiten aus Wandelschuldverschreibung | 130.537,7 | – 157.275,0 | – 5.568,8 | – 151.706,3 | 0,0 |
| Verbindlichkeiten aus übrigen Anleihen | 345.027,1 | – 448.250,0 | – 19.437,5 | – 218.562,5 | – 210.250,0 |
| Finanzverbindlichkeiten | 1.649.651,6 | – 1.982.159,8 | – 268.319,2 | – 640.208,6 | – 1.073.632,0 |
| Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen | 62.128,7 | – 62.128,7 | – 25.025,0 | – 37.103,7 | 0,0 |
| Nicht beherrschende Anteile in | |||||
| Kommanditgesellschaften | 1.996,8 | – 1.996,8 | 0,0 | 0,0 | – 1.996,8 |
| Verbindlichkeiten gegenüber | |||||
| Gemeinschaftsunternehmen (verzinslich) | 1.138,6 | – 1.150,3 | – 1.150,3 | 0,0 | 0,0 |
| Verbindlichkeiten gegenüber | |||||
| Gemeinschaftsunternehmen (unverzinslich) | 532,2 | – 532,2 | – 532,2 | 0,0 | 0,0 |
| Sonstige unverzinsliche Verbindlichkeiten | 142.338,5 | – 142.338,5 | – 88.953,5 | – 39.463,0 | – 13.921,9 |
| Schulden in Verbindung mit zur Veräußerung | |||||
| gehaltenen Vermögenswerten | 5.853,6 | – 5.853,6 | – 5.853,6 | 0,0 | 0,0 |
| Derivative finanzielle Verbindlichkeiten: | |||||
| Zinsderivate in Verbindung mit Cash-flow Hedges:1) | 93.761,5 | – 98.510,2 | – 31.533,4 | – 60.319,5 | – 6.657,2 |
| Zinsderivate ohne Hedge Beziehung:1) | 45.355,8 | – 49.456,0 | – 13.888,0 | – 29.029,3 | – 6.538,6 |
| Devisentermingeschäfte ohne Hedge Beziehung | 103,4 | – 103,4 | – 74,6 | – 28,8 | 0,0 |
| 2.478.425,4 | – 2.949.754,4 | – 460.336,0 | – 1.176.421,8 | – 1.312.996,5 |
1) Bei den Cash-flows der Zinsderivate handelt es sich um angenommene Werte bei Zugrundelegung der Forward Rates.
| 31.12.2009 Tsd. € |
Buchwert 2009 |
Vertragl. festgelegte Cash |
Cash-flow 2010 |
Cash-flow 2011-14 |
Cash-flow 2015 ff |
|---|---|---|---|---|---|
| flows | |||||
| Originäre finanzielle Verbindlichkeiten: | |||||
| Verbindlichkeiten aus Wandelschuldverschreibung | 128.302,9 | – 162.843,8 | – 5.568,8 | – 157.275,0 | 0,0 |
| Verbindlichkeiten aus übrigen Anleihen | 344.222,4 | – 467.687,5 | – 19.437,5 | – 227.750,0 | – 220.500,0 |
| Finanzverbindlichkeiten | 1.503.944,7 | – 1.898.016,3 | – 145.129,5 | – 585.599,6 | – 1.167.287,2 |
| Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen | 65.716,8 | – 65.716,8 | – 24.901,0 | – 40.815,8 | 0,0 |
| Nicht beherrschende Anteile in | |||||
| Kommanditgesellschaften | 2.437,6 | – 2.437,6 | 0,0 | 0,0 | – 2.437,6 |
| Verbindlichkeiten gegenüber | |||||
| Gemeinschaftsunternehmen (verzinslich) | 626,3 | – 638,9 | – 638,9 | 0,0 | 0,0 |
| Verbindlichkeiten gegenüber | |||||
| Gemeinschaftsunternehmen (unverzinslich) | 14.599,6 | – 14.599,6 | – 14.599,6 | 0,0 | 0,0 |
| Sonstige unverzinsliche Verbindlichkeiten | 136.996,5 | – 136.996,5 | – 77.831,6 | – 50.077,8 | – 9.087,1 |
| Derivative finanzielle Verbindlichkeiten:1) | |||||
| Zinsderivate in Verbindung mit Cash-flow Hedges | 76.183,1 | – 82.559,3 | – 35.326,8 | – 46.610,4 | – 622,1 |
| Zinsderivate ohne Hedge Beziehung | 38.775,0 | – 39.718,1 | – 17.275,5 | – 23.844,0 | 1.401,4 |
| 2.311.804,9 | – 2.871.214,4 | – 340.709,2 | – 1.131.972,6 | – 1.398.532,6 |
1) Bei den Cash-flows der Zinsderivate handelt es sich um angenommene Werte bei Zugrundelegung der Forward Rates.
In der Vivico Gruppe bestehen zum 31.12.2010 Haftungsverhältnisse in Höhe von 24.870,3 Tsd. € (31.12.2009: 22.033,0 Tsd. €) aus städtebaulichen Verträgen sowie aus abgeschlossenen Kaufverträgen für Kostenübernahmen von Altlasten bzw. Kriegsfolgeschäden in Höhe von 3.374,0 Tsd. € (31.12.2009: 4.765,3 Tsd. €). Darüber hinaus bestehen gegebene Mietgarantien in Höhe von 64,0 Tsd. € (31.12.2009: 211,0 Tsd. €).
Des Weiteren wurden Patronatserklärungen für ein quotenkonsolidiertes Unternehmen in Deutschland in Höhe von 2.000,0 Tsd. € (31.12.2009: 2.285,0 Tsd. €) und eine Bürgschaft in Höhe von 800,0 Tsd. € (31.12.2009: 800,0 Tsd. €) abgegeben. Der Umfang eines Mittelabflusses ist abhängig vom künftigen Geschäftsverlauf des Unternehmens.
Zum 31.12.2010 bestehen für Ost-/Südosteuropa Haftungsverhältnisse in Höhe von 1.905,0 Tsd. € (31.12.2009: 1.905,0 Tsd. €) für ein quotenkonsolidiertes Unternehmen in der Slowakei.
Der JV-Partner aus dem "Projekt Maslov" hat eine schiedgerichtliche Klage in Höhe von 48.000,0 Tsd. € angekündigt. Die CA Immo Gruppe stuft deren Erfolgsaussichten als gering ein. Da ein Zahlungsabfluss für nicht wahrscheinlich gehalten wird, wurde keine bilanzielle Vorsorge getroffen.
Sonstige finanzielle Verpflichtungen bestehen – außer aus Leasingverhältnissen (siehe Punkt 2.5.4 Leasingverhältnisse) – aus Baustellenobligos für Leistungen im Rahmen der Entwicklung von Liegenschaften in Deutschland in Höhe von 146.570,0 Tsd. €, in Österreich in Höhe von 10.818,3 Tsd. € und in Ost-/Südosteuropa in Höhe von 23.450,0 Tsd. €. Anteilige sonstige finanzielle Verpflichtungen aus Baustellenobligos für Leistungen im Rahmen der Entwicklung von Liegenschaften in Ost-/Südosteuropa in Gesellschaften, welche "at equity" in die Konzernbilanz einbezogen werden, bestehen in Höhe von 3.735,0 Tsd. €.
Die Summe der Verpflichtungen der CA Immo Gruppe zur Einzahlung von Eigenkapital in quotenkonsolidierte Gesellschaften beträgt zum 31.12.2010 178,9 Tsd. € (31.12.2009: 178,9 Tsd. €).
Die von der CA Immo Gruppe als Vermieter abgeschlossenen Mietverträge werden nach IFRS als Operating-Leasing eingestuft. Diese berücksichtigen idR folgende wesentliche Vertragsbestandteile:
Die künftigen Mindestmieterlöse aus bestehenden befristeten oder mit Kündigungsverzicht ausgestatteten Mietverträgen setzen sich am Konzernabschlussstichtag wie folgt zusammen:
| Tsd. € | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| im Folgejahr | 152.657,1 | 140.422,2 |
| für die darauffolgenden 4 Jahre | 520.415,5 | 434.910,8 |
| über 5 Jahre | 1.214.851,5 | 1.071.136,2 |
| Gesamt | 1.887.924,1 | 1.646.469,2 |
Alle übrigen Mietverhältnisse sind kurzfristig kündbar.
Die Mindestmieterlöse beinhalten zu vereinnahmende Nettomieten bis zum vereinbarten Vertragsende bzw. bis zum frühest möglichen Kündigungstermin des Leasingnehmers (Mieters).
Alle durch die CA Immo Gruppe abgeschlossenen Mietverpflichtungen sind als Operating-Leasing zu klassifizieren.
Die von der Vivico Gruppe abgeschlossenen Mietverträge als Leasingnehmer beziehen sich vorrangig auf gemietete Immobilien in Frankfurt (bis 2011), Köln (bis 2011) und München (bis 2017).
Die restlichen Operating-Leasing Vereinbarungen der CA Immo Gruppe beziehen sich auf Betriebs- und Geschäftsausstattung. Kaufoptionen sind nicht vereinbart. Im Geschäftsjahr wurden Leasingzahlungen in Höhe von 2.732,3 Tsd. € als Aufwand in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst (2009: 2.772,8 Tsd. €).
Folgende Mindestleasingzahlungen werden in den Folgeperioden fällig:
| Tsd. € | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| bis 1 Jahr | 1.839,9 | 1.668,5 |
| für die darauffolgenden 4 Jahre | 4.602,0 | 1.900,1 |
| über 5 Jahre | 4.020,8 | 634,0 |
| Gesamt | 10.462,7 | 4.202,6 |
Für die CA Immo Gruppe gelten folgende Unternehmen und Personen als nahe stehend:
die Organe der CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft
die UniCredit Bank Austria AG, Wien, bzw. die mit dieser verbundene UniCredit Gruppe
Zu den Bilanzstichtagen bestanden folgende wesentliche Forderungen und Verbindlichkeiten gegenüber Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen, an denen die CA Immo Gruppe beteiligt ist:
| Tsd. € | 31.12.2010 | 31.12.2009 |
|---|---|---|
| Ausleihungen an Gemeinschaftsunternehmen | ||
| Poleczki Business Park Sp.z.o.o., Warschau | 6.174,5 | 6.481,6 |
| Megapark o.o.d., Sofia | 3.298,8 | 0,0 |
| Pannonia Shopping Center Kft., Györ | 1.669,1 | 1.180,3 |
| Log Center d.o.o., Belgrad | 0,0 | 1.165,0 |
| Triastron Investments Limited, Nicosia | 0,0 | 16.156,5 |
| Summe | 11.142,4 | 24.983,4 |
| Ausleihungen an assoziierte Unternehmen | ||
| OAO Avielen AG, St. Petersburg | 14.550,9 | 11.867,8 |
| Summe | 14.550,9 | 11.867,8 |
| Forderungen gegenüber Gemeinschaftsunternehmen | ||
| REC Frankfurt Objekt GmbH & Co. KG, Frankfurt | 24.618,7 | 27.701,5 |
| SKYGARDEN Arnulfpark GmbH & Co. KG, Grünwald | 8.948,3 | 8.483,8 |
| Einkaufszentrum Erlenmatt AG, Basel | 1.796,0 | 822,7 |
| Log Center d.o.o., Belgrad | 1.127,6 | 0,0 |
| Starohorska Development s.r.o., Bratislava | 1.041,3 | 0,0 |
| Zollhafen Mainz GmbH & Co. KG, Mainz | 444,7 | 0,0 |
| Congress Centrum Skyline Plaza GmbH & Co. KG, Hamburg | 319,8 | 0,0 |
| Boulevard Süd 4 GmbH & Co. KG, Ulm | 191,7 | 2.060,1 |
| Lokhalle München Verwaltungsgesellschaft mbH & Co. KG, München | 0,0 | 781,1 |
| Sonstige | 147,8 | 185,2 |
| Summe | 38.635,9 | 40.034,4 |
| Verbindlichkeiten gegenüber Gemeinschaftsunternehmen | ||
| CA Betriebsobjekte Polska Sp.z.o.o., Warschau | 1.138,6 | 626,3 |
| Zollhafen Mainz GmbH & Co. KG, Mainz | 300,0 | 0,0 |
| Concept Bau Premier Vivico Isargärten GmbH & Co. KG, München | 167,4 | 1.523,6 |
| Infraplan Vivico Isargärten GmbH & Co. KG, München | 0,5 | 941,5 |
| SKYGARDEN Arnulfpark GmbH & Co. KG, Grünwald | 0,1 | 7.612,0 |
| REC Frankfurt Objekt GmbH & Co. KG, Frankfurt | 0,0 | 2.846,8 |
| Lokhalle München Verwaltungsgesellschaft mbH & Co. KG, München | 0,0 | 1.228,9 |
| Einkaufszentrum Erlenmatt AG, Basel | 0,0 | 319,5 |
| Sonstige | 64,2 | 127,3 |
| Summe | 1.670,8 | 15.225,9 |
Die zum Bilanzstichtag bestehenden Ausleihungen an Gemeinschaftsunternehmen dienen der Finanzierung der Immobiliengesellschaften. Die Verzinsung ist marktüblich. Es bestehen keine Garantien oder anderweitige Sicherheiten in Zusammenhang mit diesen Ausleihungen. Die kumulierte Wertberichtigung von Ausleihungen gegenüber Gemeinschaftsunternehmen beträgt 18.581,3 Tsd. € und bezieht sich auf die Ausleihungen gegenüber der Triastron Investments Limited, Nicosia (Projekt Maslov), die im Geschäftsjahr 2010 zur Gänze (2009: 0,0 Tsd. €) aufwandswirksam erfasst wurde. Vom Wertberichtigungsaufwand wurden 16.940,8 Tsd. € bei der Ermittlung des Entkonsolidierungserfolges berücksichtigt.
Die zum Bilanzstichtag bestehenden Ausleihungen an assoziierte Unternehmen dienen der Finanzierung der Projektgesellschaften. Die Ausleihungen haben eine marktübliche Verzinsung. Es bestehen keine Garantien oder anderweitige Sicherheiten in Zusammenhang mit diesen Ausleihungen. Die kumulierte Wertberichtigung von Ausleihungen gegenüber assoziierten Unternehmen beträgt 5.271,8 Tsd. €. Im Geschäftsjahr wurden 343,2 Tsd. € (2009: 2.614,5 Tsd. €) aufwandswirksam erfasst.
Die Forderungen gegenüber Gemeinschaftsunternehmen enthalten gewährte kurzfristige Darlehen in Höhe von 22.849,3 Tsd. € (31.12.2009: 11.579,3 Tsd. €). Die Forderungen haben eine marktübliche Verzinsung. Die übrigen Forderungen entstammen im Wesentlichen Leistungsbeziehungen insbesondere in Deutschland und der Schweiz. Es bestehen keine Garantien oder anderweitige Sicherheiten in Zusammenhang mit diesen Forderungen.
Darüber hinaus wurden keine weiteren Wertberichtigungen bzw. sonstigen ergebniswirksamen Wertkorrekturen erfasst.
Bei der Verbindlichkeit gegenüber CA Betriebsobjekte Polska Sp.z.o.o., Warschau, handelt es sich um eine Darlehensverbindlichkeit. Alle anderen Verbindlichkeiten entstammen Leistungsbeziehungen, insbesondere in Deutschland und der Schweiz. Die Verbindlichkeiten haben eine marktübliche Verzinsung. Es bestehen keine Garantien oder anderweitige Sicherheiten in Zusammenhang mit diesen Verbindlichkeiten.
Weiters wurden Patronatserklärungen für zwei quotenkonsolidierte Gesellschaften abgegeben (siehe Punkt 2.5.3.).
Die Organe der CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft, Wien:
Vorstand Dr. Bruno Ettenauer Mag. Wolfhard Fromwald Bernhard H. Hansen
Der Vorstand der CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft ist gleichfalls Geschäftsführer in der Vivico Real Estate GmbH, Frankfurt. Die Vorstandsmitglieder Bruno Ettenauer und Wolfhard Fromwald werden für ihre Tätigkeit in beiden Gesellschaften ausschließlich im Rahmen der mit CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft bestehenden Dienstverträge entlohnt. Die Vergütung von Bernhard H. Hansen wird zur Gänze von der Vivico Real Estate GmbH, Frankfurt, getragen; es erfolgt keine Weiterverrechnung an CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft.
Die Gesamtkosten des Vorstands setzen sich wie folgt zusammen:
| Tsd. € | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| kurzfristig fällige Leistungen (inkl. Personalnebenkosten) | 961,9 | 766,3 |
| Prämien - Rückstellungen | 852,1 | 0,0 |
| Dotierungen von Abfertigungen / Beiträge in Pensionskassen | 199,0 | 72,9 |
| variable Vergütung (LTI) - Rückstellungen | 171,5 | 0,0 |
| Gesamtkosten | 2.184,5 | 839,2 |
Die vor der Verschmelzung der CA Immo International AG, Wien, mit der CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft an CA Immo International AG weiterverrechneten Managementhonorare (inkl. Personalnebenkosten, Sachbezüge sowie Pensionsvorsorge) der Vorstandsmitglieder Bruno Ettenauer und Wolfhard Fromwald betrugen gesamt 197,8 Tsd. € (2009: 243,4 Tsd.) und wurde nach erfolgten Arbeits- bzw. Zeitaufwand der einzelnen Vorstandsmitglieder umgelegt.
Zur variablen Vergütung (LTI) siehe Punkt 1.6.6.
Dr. Wolfgang Ruttenstorfer, Vorsitzender Mag. Helmut Bernkopf, Stv. des Vorsitzenden Detlef Bierbaum Mag. Reinhard Madlencnik Mag. DDr. Regina Prehofer DI Horst Pöchhacker (bis 31.7.2010)
Zum 31.12.2010 waren alle Mitglieder des Aufsichtsrates gewählt.
An Aufsichtsratsvergütungen wurden von der CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft in 2010 (für das Geschäftsjahr 2009) insgesamt 71,2 Tsd. € (2009 für das Geschäftsjahr 2008: 56,0 Tsd. €) ausbezahlt. Darüber hinaus wurden keine Honorare, insbesondere für Beratungs- und Vermittlungstätigkeiten, an Mitglieder des Aufsichtsrates geleistet. Kredite oder Vorschüsse wurden weder an Mitglieder des Vorstands noch an Mitglieder des Aufsichtsrates gewährt.
Neben ihrer Funktion in der CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft waren Helmut Bernkopf und Reinhard Madlencnik auch im Aufsichtsrat der vormals ebenso börsenotierten CA Immo International AG, Wien, vertreten. Darüber hinaus ist Helmut Bernkopf als Vorstand der UniCredit Bank Austria AG, Wien, für das Firmenkundengeschäft und den Bereich "Investment Banking" verantwortlich und Reinhard Madlencnik ist Geschäftsbereichsleiter des Ressorts "Immobilien" der UniCredit Bank Austria AG, Wien.
Die UniCredit Bank Austria AG ist die Hausbank der CA Immo Gruppe und mit einer Beteiligung von mehr als 10% (Stichtag: 31.12.2010) auch größter Aktionär der Gesellschaft. Die Gesellschaft wickelt den größten Teil ihres Zahlungsverkehrs sowie einen wesentlichen Teil der Kreditfinanzierungen sowie Finanzinvestitionen mit dieser Bank ab. Darüber hinaus hält UniCredit Bank Austria AG vier Namensaktien, die zur Nominierung von je einem Aufsichtsrat berechtigen.
Im Folgenden die Aufstellung der Beziehungen mit UniCredit Bank Austria AG/UniCredit Gruppe:
| Konzern-Bilanz: | ||
|---|---|---|
| Tsd. € | 31.12.2010 | 31.12.2009 |
| Anteil der in der Konzernbilanz ausgewiesenen Finanzverbindlichkeiten | 25,3% | 26,8% |
| Offene Forderungen | 159.722,7 | 378.845,4 |
| Offene Verbindlichkeiten | – 538.020,8 | – 528.812,2 |
| Marktwert der Zinsswapgeschäfte | – 95.394,7 | – 79.405,5 |
| Tsd. € | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Nettozinsaufwand (inkl. Zinserträge, Swapaufwendungen bzw. -erträge und | ||
| Kreditbearbeitungsgebühren) | ||
| - CA Immo AG | – 17.521,1 | – 16.762,8 |
| - übrige Konzerngesellschaften der CA Immo Gruppe | – 29.867,7 | – 30.740,9 |
| Marketing- und Vertriebsvergütungen | 0,0 | – 9,0 |
| Emissionskosten | 0,0 | – 1.105,5 |
| Tsd. € | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Neuaufnahmen von Bankkrediten | 35.310,0 | 69.971,2 |
| Tilgungen von Bankkrediten | – 40.710,0 | – 176.680,7 |
Bankverbindlichkeiten sind durch Hypotheken, Verpfändungen von Gesellschaftsanteilen und ähnlichen Garantien besichert. Für Bankforderungen wurden keine ergebniswirksamen Wertkorrekturen erfasst. Die Bedingungen und Konditionen aus der Geschäftsverbindung mit UniCredit Bank Austria AG/UniCredit Gruppe sind marktüblich.
Die CA Immo Gruppe ist zu 60,0 % an der CA Immo New Europe Property Fund S.C.A. SICAR, Luxemburg, beteiligt. Der Teilkonzernabschluss der CA Immo New Europe Property Fund S.C.A. SICAR wird im Konzernabschluss der CA Immo Gruppe vollkonsolidiert, sodass Geschäftsbeziehungen mit dem CA Immo New Europe Property Fund S.C.A. SICAR und dessen Tochtergesellschaften nicht in den einzelnen Posten des Jahresabschlusses berücksichtigt werden, sondern nur im Anteil der nicht beherrschenden Anteile am Ergebnis ihren Niederschlag finden.
Die Überleitung der nicht beherrschenden Anteile am Teilkonzern der CA IMMO NEW EUROPE PROPERTY FUND S.C.A. SICAR, Luxemburg, (CAINE) aufgrund der konzerninternen Verrechnungen stellt sich wie folgt dar:
| Tsd. € | 31.12.2010 | 31.12.2009 |
|---|---|---|
| Ergebnis der CAINE Gruppe nach Konsolidierungen der CA Immo Gruppe | – 3.732,4 | – 24.349,9 |
| davon 40,0% erwarteter Minderheitenanteil | – 1.491,8 | – 9.732,0 |
| tatsächlicher Minderheitenanteil | – 2.106,3 | – 11.166,0 |
| Differenz | 614,5 | 1.434,0 |
| Zusammensetzung der Differenz | ||
| Minderheitenanteil auf Asset Management Fee | 489,3 | 1.358,9 |
| Minderheitenanteil auf Zinsenerträge | 86,4 | 38,6 |
| Minderheitenanteil auf Managementhonorare | 36,1 | 36,5 |
| Minderheitenanteil auf Marketingaufwendungen | 2,8 | 0,0 |
| Summe | 614,5 | 1.434,0 |
Ziel des Kapitalmanagements der CA Immo Gruppe ist es, einerseits jederzeit die für den Fortbestand des Unternehmens notwendigen Ressourcen zur Verfügung zu haben und andererseits die Kosten für das dafür notwendige Kapital möglichst zu optimieren.
Die wesentlichen Parameter bei der Bestimmung der Kapitalstruktur der CA Immo Gruppe sind einerseits das generelle Verhältnis von Eigenkapital zu Fremdkapital und andererseits innerhalb des Fremdkapitals die Verteilung zwischen mit Immobilien besichertem Fremdkapital, welches auf Ebene der einzelnen Zweckgesellschaften aufgenommen wird, und unbesichertem Fremdkapital, welches auf Ebene der Konzernobergesellschaft aufgenommen wird. Als Eigenkapital wird das Eigenkapital gemäß IFRS-Abschluss zur Steuerung herangezogen. Hinsichtlich des ersten Parameters strebt die CA Immo Gruppe eine Eigenkapitalquote von zumindest 35% bis 40% an. Zum 31.12.2010 lag die Eigenkapitalquote innerhalb dieses Zielkorridors. In Folge der erstmaligen Konsolidierung der Europolis Gruppe in 2011 ist jedoch damit zu rechnen, dass es zu einer Unterschreitung dieser Zielquote kommen wird. Folglich beabsichtigt die CA Immo Gruppe insbesondere durch Verkäufe von Immobilien und damit verbundener Rückführung von Fremdkapital aktive Schritte zur Stärkung der Eigenkapitalquote zu setzen.
Hinsichtlich des zweiten Parameters liegt der Schwerpunkt der Fremdfinanzierung in der CA Immo Gruppe auf besicherten Immobilienkrediten, welche in der Regel auf der Ebene der Zweckgesellschaft aufgenommen werden, in der das jeweilige Objekt gehalten wird. Der Vorteil von besicherten Finanzierungen liegt in üblicherweise günstigeren Konditionen gegenüber unbesicherten Finanzierungen, da diese strukturell gegenüber den besicherten Finanzierungen subordiniert sind. Unbesicherte Finanzierungen bestehen im Wesentlichen nur in Form der am Kapitalmarkt platzierten Unternehmensanleihen. Es besteht kein externes Rating oder von dritter Seite explizit vorgegebene Anforderungen bezüglich Kennziffern zum Management des Konzernkapitals.
Weitere für die Darstellung der Kapitalstruktur der CA Immo Gruppe maßgebliche Kennzahlen sind die Nettofinanzmittelverschuldung und die Gearing Ratio, welche folgende Entwicklung zeigen:
| Tsd. € | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Verzinsliches Fremdkapital | ||
| Verbindlichkeiten aus Wandelschuldverschreibung | 130.537,7 | 128.302,9 |
| Verbindlichkeiten aus sonstigen Anleihen | 345.027,1 | 344.222,4 |
| Finanzverbindlichkeiten | 1.649.651,6 | 1.503.944,7 |
| Verzinsliche Aktiva | ||
| Wertpapiere | – 3.853,5 | – 6.948,2 |
| Liquide Mittel | – 354.763,8 | – 497.199,3 |
| Liquide Mittel mit Verfügungsbeschränkungen | – 43.571,6 | – 24.374,7 |
| Nettoverschuldung | 1.723.027,5 | 1.447.947,8 |
| Eigenkapital | 1.659.938,5 | 1.729.160,1 |
| Gearing (Nettoverschuldung / EK) | 103,8% | 83,7% |
Die liquiden Mittel mit Verfügungsbeschränkung wurden bei der Nettoverschuldung berücksichtigt, da sie zur Absicherung für die Tilgung von Finanzverbindlichkeiten dienen.
Das unverwässerte Ergebnis je Aktie (wie in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung dargestellt) errechnet sich durch Division des den Inhabern von Stammaktien des Mutterunternehmens zuzurechnenden Konzernergebnisses durch die gewichtete durchschnittliche Anzahl von Stammaktien, die sich während des Geschäftsjahres im Umlauf befanden.
Das Grundkapital der CA Immo AG beträgt zum 31.12.2010 638.713.556,20 € und ist in 87.856.060 Stück Stammaktien zerlegt.
Das unverwässerte Ergebnis je Aktie berechnet sich wie folgt:
| 2010 | 2009 | ||
|---|---|---|---|
| Gewichtete durchschnittliche Anzahl der Aktien im | |||
| Umlauf | Stück | 87.333.896 | 86.141.113 |
| Konzernergebnis | Tsd. € | 45.415,3 | – 76.915,0 |
| unverwässertes Ergebnis je Aktie | € | 0,52 | – 0,89 |
Bei der Berechnung des verwässerten Ergebnisses je Aktie wird das den Inhabern des Mutterunternehmens zuzurechnende Ergebnis durch die gewichtete durchschnittliche Anzahl von Stammaktien, die sich während des Geschäftsjahres in Umlauf befanden, zuzüglich der gewichteten durchschnittlichen Anzahl der Stammaktien, welche sich aus der Umwandlung aller Finanzinstrumente mit Verwässerungseffekt in Stammaktien ergeben würden, geteilt.
Das verwässerte Ergebnis je Aktie berechnet sich wie folgt:
| 2010 | 2009 | ||
|---|---|---|---|
| Gewichtete durchschnittliche Anzahl der Aktien im | |||
| Umlauf | Stück | 87.333.896 | 86.141.113 |
| Verwässerungseffekt: | |||
| Wandelschuldverschreibung | Stück | 11.657.829 | 0 |
| Gewichtete durchschnittliche Anzahl der Aktien | Stück | 98.991.725 | 86.141.113 |
| Auf Aktionäre des Mutterunternehmens entfallendes | |||
| Konzernergebnis | Tsd. € | 45.415,3 | – 76.915,0 |
| Verwässerungseffekt: | |||
| Effektivverzinsung auf Wandelschuldverschreibung | Tsd. € | 7.803,5 | 0,0 |
| abzüglich Steuern | Tsd. € | – 1.950,9 | 0,0 |
| Auf Aktionäre des Mutterunternehmens entfallendes | |||
| Konzernergebnis bereinigt um den Verwässerungseffekt | Tsd. € | 51.267,9 | – 76.915,0 |
| verwässertes Ergebnis je Aktie | € | 0,52 | – 0,89 |
Aufgrund des negativen Konzernergebnisses 2009 entspricht das verwässerte Ergebnis je Aktie in 2009 dem unverwässerten Ergebnis je Aktie. Das auf die Aktionäre des Mutterunternehmens entfallende Konzernergebnis in 2009 bereinigt um die Zinsaufwendungen für die Wandelschuldverschreibung betrug -75.811,1 Tsd. €.
Der Cash-flow je Aktie errechnet sich durch Division des operativen Cash-flows und des Cash-flows aus Geschäftstätigkeit durch die gewichtete Anzahl der im Geschäftsjahr in Umlauf befindlichen Stammaktien.
| 2010 | 2009 | ||
|---|---|---|---|
| Gewichtete durchschnittliche Anzahl der Aktien im | |||
| Umlauf | Stück | 87.333.896 | 86.141.113 |
| Operativer Cash-flow | Tsd. € | 120.948,8 | 120.519,1 |
| Operativer Cash-flow je Aktie | € | 1,38 | 1,40 |
| Cash-flow aus Geschäftstätigkeit | Tsd. € | 172.032,9 | 130.758,2 |
| Cash-flow aus Geschäftstätigkeit je Aktie | € | 1,97 | 1,52 |
Die CA Immo Gruppe beschäftigte im Geschäftsjahr 2010 durchschnittlich 268 Angestellte (2009: 277) sowie 27 Arbeiter (2009: 20), wovon durchschnittlich 182 (2009: 189) Angestellte bei der Vivico Gruppe beschäftigt waren. Zusätzlich waren bei quotenkonsolidierten Unternehmen durchschnittlich 12 Angestellte (2009: 11) und 17 Arbeiter (2009: 19) beschäftigt.
Gemäß § 266 Z 11 UGB sind die auf das Geschäftsjahr entfallenden Aufwendungen für den Konzernabschlussprüfer der CA Immo AG, Wien, offenzulegen. Diese stellen sich wie folgt dar:
| Tsd. € | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Abschlussprüfung | 256,2 | 289,8 |
| Andere Beratungsleistungen | 132,0 | 132,0 |
| Steuerberatungsleistungen | 0,0 | 22,0 |
| Sonstige Bestätigungsleistungen | 107,0 | 44,0 |
| 495,2 | 487,8 |
Im Jänner 2011 fand das Closing der Transaktion über den Erwerb von 100% der Anteile an der Europolis AG, Wien, statt.
Durch den Erwerb der Europolis Gruppe übernimmt die CA Immo Gruppe ein auf die Region Ost-/Südosteuropa fokussiertes Immobilienvermögen.
Der vorläufige Kaufpreis der Anteile beträgt 272.000,0 Tsd. €, welcher noch üblichen Anpassungen, die sich aus der Bilanz zum 31.12.2010 ergeben können, unterliegt. 50% des Kaufpreises wurden zum Bilanzstichtag bereits bezahlt. Die restlichen 50% sind auf eine Laufzeit von 5 Jahren gestundet. Die bisher angefallenen anschaffungsbezogenen Kosten belaufen sich auf 545,5 Tsd. €. Sie wurden als Aufwand des Geschäftsjahres erfasst und innerhalb der Rechts-, Prüfungs- und Beratungskosten, somit in den indirekten Aufwendungen, in der Konzern Gewinn- und Verlustrechnung ausgewiesen.
Auf Basis der vorliegenden Informationen über erworbene Vermögenswerte und Schulden wird sich die Bilanzsumme der CA Immo Gruppe nach Erstkonsolidierung der Europolis Gruppe um rd. 1,6 Mrd. € auf 6,1 Mrd. € erhöhen. Es ist davon auszugehen, dass die angestrebte Zieleigenkapitalquote der CA Immo Gruppe von zumindest 35% bis 40% in Folge der erstmaligen Konsolidierung der Europolis Gruppe unterschritten wird.
Infolge der zeitlichen Nähe der Transaktion zum Bilanzstichtag und deren Komplexität können die vollständige Identifikation der erworbenen Vermögenswerte und Schulden sowie die Aufteilung des Kaufpreises erst im ersten Quartal 2011 erfolgen. Aus der Kaufpreisallokation wird sich erwartungsgemäß kein wesentlicher Firmenwert ergeben.
Im Jänner 2011 wurden die Anteile an je einem quotenkonsolidierten Unternehmen in der Slowakei und in Serbien an den bisherigen Joint-Venture Partner veräußert.
Die CA Immo Gruppe unterzeichnete im Jänner 2011 einen Vertrag über die Vermietung einer erst neu zu errichtenden Immobilie in Berlin. Das Mietverhältnis beginnt ab 2013 mit einer Laufzeit von 10 Jahren und umfasst eine Fläche von über 25.000 m².
Die Post AG hat beginnend mit 1.8.2011 am Objekt Erdberger Lände einen Mietvertrag über 20.000 m² für 5 Jahre abgeschlossen.
Der vorliegende Konzernabschluss wurde mit dem unterfertigten Datum vom Vorstand aufgestellt. Der Einzelabschluss und der Konzernabschluss der CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft werden am 9.3.2011 dem Aufsichtsrat zur Prüfung und Feststellung vorgelegt.
Wien, 28. Februar 2011
Dr. Bruno Ettenauer (Vorsitzender)
Der Vorstand
Mag. Wolfhard Fromwald Bernhard H. Hansen
In den Konzernabschluss sind neben der CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft folgende Unternehmen einbezogen:
| Gesellschaft | Sitz | Nominal kapital |
Währung | Beteiligung in % |
Konsolidie rungsart 1) |
|---|---|---|---|---|---|
| Betriebsobjekte Verwertung Gesellschaft m.b.H. & Co. Leasing OG | Wien | 4.135.427 | EUR | 100 | VK |
| BIL-S Superädifikatsverwaltungs GmbH | Wien | 70.000 | EUR | 100 | VK |
| CA Immo BIP Liegenschaftsverwaltung GmbH | Wien | 3.738.127 | EUR | 100 | VK |
| CA Immo CEE Beteiligungs GmbH | Wien | 35.000 | EUR | 100 | VK |
| CA Immo Galleria Liegenschaftsverwaltung GmbH | Wien | 35.000 | EUR | 100 | VK |
| CA Immo Germany Holding GmbH | Wien | 35.000 | EUR | 100 | VK |
| CA Immo International Beteiligungsverwaltungs GmbH | Wien | 35.000 | EUR | 100 | VK |
| CA Immo International Holding GmbH | Wien | 35.000 | EUR | 100 | VK |
| CA Immo Investment Management GmbH | Wien | 100.000 | EUR | 100 | VK |
| CA Immo LP GmbH | Wien | 146.000 | EUR | 100 | VK |
| CA Immo ProjektentwicklungsgmbH | Wien | 72.500 | EUR | 100 | VK |
| CA Immo Rennweg 16 GmbH | Wien | 35.000 | EUR | 100 | VK |
| CA Immo-RI-Residential Property Holding GmbH | Wien | 35.000 | EUR | 100 | VK |
| CA Immobilien Anlagen Beteiligungs GmbH & Co Finanzierungs OG | Wien | 2.537.600 | EUR | 100 | VK |
| CAII Projektbeteiligungs GmbH | Wien | 35.000 | EUR | 100 | VK |
| CAII Projektmanagement GmbH | Wien | 35.000 | EUR | 100 | VK |
| CEE Hotel Development GmbH | Wien | 70.000 | EUR | 50 | QK |
| CEE Hotel Management und Beteiligungs GmbH | Wien | 35.000 | EUR | 50 | QK |
| I.N.A. Handels GmbH | Wien | 37.000 | EUR | 100 | VK |
| omniCon Baumanagement GmbH | Wien | 100.000 | EUR | 100 | VK |
| Parkring 10 Immobilien GmbH | Wien | 35.000 | EUR | 100 | VK |
| SQUARE S Holding GmbH | Wien | 35.000 | EUR | 100 | VK |
| UBM Realitätenentwicklung AG | Wien | 5.450.463 | EUR | 25 | EQ |
| Blitz F07-neunhundert-sechzig-acht GmbH | Frankfurt | 25.000 | EUR | 100 | VK |
| Blitz F07-neunhundert-sechzig-neun GmbH | Frankfurt | 25.000 | EUR | 100 | VK |
| CA Immo Null Verwaltungs GmbH | Frankfurt | 25.000 | EUR | 100 | VK |
| CA Immo Eins GmbH & Co. KG | Frankfurt | 25.000 | EUR | 100 | VK |
| CA Immo Zwei GmbH & Co. KG | Frankfurt | 25.000 | EUR | 100 | VK |
| CA Immo Drei GmbH & Co. KG | Frankfurt | 25.000 | EUR | 100 | VK |
| CA Immo Vier GmbH & Co. KG | Frankfurt | 25.000 | EUR | 100 | VK |
| CA Immo Fünf GmbH & Co. KG | Frankfurt | 25.000 | EUR | 100 | VK |
| CA Immo Sechs GmbH & Co. KG | Frankfurt | 25.000 | EUR | 100 | VK |
| CA Immo Sieben GmbH & Co. KG | Frankfurt | 25.000 | EUR | 100 | VK |
| CA Immo Acht GmbH & Co. KG | Frankfurt | 25.000 | EUR | 100 | VK |
| CA Immo Neun GmbH & Co. KG | Frankfurt | 25.000 | EUR | 100 | VK |
| CA Immo Zehn GmbH | Frankfurt | 25.000 | EUR | 100 | VK |
| CA Immo Elf | Frankfurt | 25.000 | EUR | 100 | VK |
| CA Immo GB GmbH | Frankfurt | 25.000 | EUR | 100 | VK |
| CA Immo GB Eins GmbH & Co. KG | Frankfurt | 25.000 | EUR | 94,9 | VK |
| CEREP Allermöhe GmbH | Frankfurt | 25.000 | EUR | 99,7 | VK |
1) VK Vollkonsolidierung; QK Quotenkonsolidierung; EQ At equity-Konsolidierung
| Gesellschaft | Sitz | Nominal | Währung | Beteiligung | Konsolidie |
|---|---|---|---|---|---|
| kapital | in % | rungsart 1) | |||
| CM Komplementär F07-888 GmbH & Co. KG | Frankfurt | 25.000 | EUR | 94,9 | VK |
| Vivico AG | Frankfurt | 50.000 | EUR | 100 | VK |
| Vivico Real Estate GmbH | Frankfurt | 5.000.000 | EUR | 99,7 | VK |
| CA Immo d.o.o. | Belgrad | 390.500 | EUR | 100 | VK |
| Log Center d.o.o. | Belgrad | 150.000 | EUR | 50 | QK |
| TM Immo d.o.o. | Belgrad | 5.250.000 | EUR | 100 | VK |
| BA Business Center a.s. | Bratislava | 7.503.200 | EUR | 100 | VK |
| Starohorska Development s.r.o. | Bratislava | 6.639 | EUR | 50 | QK |
| CA Immo Holding Hungary Kft. | Budapest | 13.000.000 | HUF | 100 | VK |
| Canada Square Kft. | Budapest | 12.500.000 | HUF | 100 | VK |
| Casa Property Kft. | Budapest | 51.310.000 | HUF | 100 | VK |
| Kapas Center Kft. | Budapest | 772.560.000 | HUF | 100 | VK |
| Kilb Kft. | Budapest | 30.000.000 | HUF | 100 | VK |
| R 70 Invest Budapest Kft. | Budapest | 5.250.000 | HUF | 100 | VK |
| Skogs Buda Business Center II. Kft. | Budapest | 327.000.000 | HUF | 100 | VK |
| Váci 76 Kft. | Budapest | 3.100.000 | HUF | 100 | VK |
| CA Immobilien S.R.L. | Bukarest | 947.100 | RON | 100 | VK |
| Opera Center One S.R.L. | Bukarest | 2.531.150 | RON | 100 | VK |
| Opera Center Two S.R.L. | Bukarest | 4.700.400 | RON | 100 | VK |
| S.C. BBP Leasing S.R.L. | Bukarest | 14.637.711 | RON | 100 | VK |
| CA Immo Holding B.V. | Hoofddorp | 51.200.000 | EUR | 100 | VK |
| CA Immobilien Anlagen d.o.o. | Laibach | 50.075 | EUR | 100 | VK |
| CA IMMO NEW EUROPE PROPERTY FUND S.C.A. SICAR | Luxemburg | 139.670.000 | EUR | 100 | VK |
| CA Immo S.á.r.l. | Luxemburg | 33.000 | EUR | 100 | VK |
| OOO Saimir | Moskau | 10.000 | RUB | 100 | VK |
| 2P s.r.o. | Pilsen | 240.000 | CZK | 100 | VK |
| Europort Airport Center a.s. | Prag | 14.100.000 | CZK | 100 | VK |
| FCL Property a.s. | Prag | 2.000.000 | CZK | 100 | VK |
| Megapark o.o.d. | Sofia | 5.000 | BGN | 352) | QK |
| Office Center Mladost EOOD | Sofia | 5.000 | BGN | 100 | VK |
| Office Center Mladost 2 EOOD | Sofia | 5.000 | BGN | 100 | VK |
| Soravia Center OÜ | Tallinn | 100.000 | EEK | 40 | EQ |
| CA Betriebsobjekte Polska Sp.z.o.o. | Warschau | 228.404.000 | PLN | 50 | QK |
| Doratus Sp.z.o.o. | Warschau | 2.000.000 | PLN | 100 | VK |
| Mahler Property Services Sp.z.o.o. | Warschau | 50.000 | PLN | 50 | QK |
| PBP IT-Services Sp.z.o.o. | Warschau | 50.000 | PLN | 50 | QK |
1) VK Vollkonsolidierung; QK Quotenkonsolidierung; EQ At equity-Konsolidierung
2) gemeinschaftliche Führung
Die CA Immo Gruppe hält zum 31.12.2010 99,7% der Anteile an der Vivico Real Estate GmbH, Frankfurt am Main (kurz Frankfurt). In dem Konzernabschluss sind daher auch die folgenden Tochtergesellschaften, Anteile an Gemeinschaftsunternehmen und an assoziierten Unternehmen der Vivico Real Estate GmbH, Frankfurt, enthalten:
| Gesellschaft | Sitz | Nominal kapital |
Währung | Beteiligung in % |
Konsolidie rungsart 1) |
|---|---|---|---|---|---|
| Einkaufszentrum Erlenmatt AG | Basel | 100.000 | CHF | 50 | QK |
| Dorotheenhöfe Grundstücks GmbH & Co. KG | Berlin | 255.646 | EUR | 70 | VK |
| Dorotheenhöfe Grundstücksverwaltungs-GmbH | Frankfurt | 25.565 | EUR | 100 | VK |
| omniCon Gesellschaft für innovatives Bauen mbH | Frankfurt | 100.000 | EUR | 100 | VK |
| omniPro Gesellschaft für Projektmanagement mbH | Frankfurt | 25.000 | EUR | 100 | VK |
| VIADOR GmbH | Frankfurt | 100.000 | EUR | 70 | VK |
| Vivico Berlin Europaplatz 01 GmbH & Co. KG | Frankfurt | 5.000 | EUR | 100 | VK |
| Vivico Berlin Europaplatz 01 Verwaltungs GmbH | Frankfurt | 25.000 | EUR | 100 | VK |
| Vivico Berlin Hallesches Ufer GmbH | Frankfurt | 25.000 | EUR | 100 | VK |
| Vivico Berlin Lehrter Stadtquartier Verwaltungs GmbH | Frankfurt | 25.000 | EUR | 100 | VK |
| Vivico Berlin Lehrter Stadtquartier 3 Beteiligungs GmbH & Co. KG | Frankfurt | 5.000 | EUR | 100 | VK |
| Vivico Berlin Lehrter Stadtquartier 4 Beteiligungs GmbH & Co. KG | Frankfurt | 5.000 | EUR | 100 | VK |
| Vivico Berlin Lehrter Stadtquartier 5 Beteiligungs GmbH & Co. KG | Frankfurt | 5.000 | EUR | 100 | VK |
| Vivico Berlin Lehrter Stadtquartier 6 Beteiligungs GmbH & Co. KG | Frankfurt | 5.000 | EUR | 100 | VK |
| Vivico Berlin Lehrter Stadtquartier 7 Beteiligungs GmbH & Co. KG | Frankfurt | 5.000 | EUR | 100 | VK |
| Vivico Berlin Lehrter Stadtquartier 8 Beteiligungs GmbH & Co. KG | Frankfurt | 5.000 | EUR | 100 | VK |
| Vivico Berlin Lehrter Stadtquartier 9 Beteiligungs GmbH & Co. KG | Frankfurt | 5.000 | EUR | 100 | VK |
| Vivico Berlin Lietzenburger Straße GmbH & Co. KG | Frankfurt | 5.000 | EUR | 100 | VK |
| Vivico Berlin Lietzenburger Straße Verwaltungs GmbH | Frankfurt | 25.000 | EUR | 100 | VK |
| Vivico Berlin Schöneberger Ufer Beteiligungs GmbH | Frankfurt | 25.000 | EUR | 100 | VK |
| Vivico Berlin Schöneberger Ufer GmbH & Co. KG | Frankfurt | 25.000 | EUR | 100 | VK |
| Vivico Berlin Schöneberger Ufer Verwaltungs GmbH | Frankfurt | 25.000 | EUR | 100 | VK |
| Vivico Berlin Unter den Linden Beteiligungs GmbH | Frankfurt | 25.000 | EUR | 100 | VK |
| Vivico Berlin Unter den Linden GmbH & Co. KG | Frankfurt | 12.500 | EUR | 100 | VK |
| Vivico Berlin Unter den Linden Verwaltungs GmbH | Frankfurt | 25.000 | EUR | 100 | VK |
| Vivico Frankfurt Bauphase I GmbH & Co. KG | Frankfurt | 5.000 | EUR | 100 | VK |
| Vivico Frankfurt Bauphase I Verwaltungs GmbH | Frankfurt | 25.000 | EUR | 100 | VK |
| Vivico Frankfurt Nord 1 Beteiligungs GmbH | Frankfurt | 25.000 | EUR | 100 | VK |
| Vivico Frankfurt Nord 1 Projekt GmbH & Co. KG | Frankfurt | 5.000 | EUR | 100 | VK |
| Vivico Frankfurt Nord 1 Verwaltungs GmbH | Frankfurt | 25.000 | EUR | 100 | VK |
| Vivico Frankfurt Nord 4 Projekt GmbH & Co. KG | Frankfurt | 5.000 | EUR | 100 | VK |
| Vivico Frankfurt Nord 4 Verwaltungs GmbH | Frankfurt | 25.000 | EUR | 100 | VK |
| Vivico Frankfurt Tower 185 Beteiligungs GmbH | Frankfurt | 25.000 | EUR | 100 | VK |
| Vivico Frankfurt Tower 185 Projekt GmbH & Co. KG | Frankfurt | 5.000 | EUR | 100 | VK |
| Vivico Frankfurt Tower 185 Verwaltungs GmbH | Frankfurt | 25.000 | EUR | 100 | VK |
| Vivico Frankfurt Tower– 2-Besitz GmbH & Co. KG | Frankfurt | 5.000 | EUR | 100 | VK |
| Vivico Frankfurt Tower– 2-Betriebsgesellschaft mbH | Frankfurt | 25.000 | EUR | 100 | VK |
| Vivico Frankfurt Tower– 2-Geschäftsführungs GmbH | Frankfurt | 25.000 | EUR | 100 | VK |
| Vivico Frankfurt Tower– 2-Verwaltungsgesellschaft mbH | Frankfurt | 25.000 | EUR | 100 | VK |
| Vivico Köln K1 GmbH | Frankfurt | 25.000 | EUR | 100 | VK |
1) VK Vollkonsolidierung; QK Quotenkonsolidierung; EQ At equity-Konsolidierung
| Gesellschaft | Sitz | Nominal | Währung | Beteiligung | Konsolidie |
|---|---|---|---|---|---|
| kapital | in % | rungsart 1) | |||
| Vivico Köln K2 GmbH | Frankfurt | 25.000 | EUR | 100 | VK |
| Vivico Köln K3 GmbH | Frankfurt | 25.000 | EUR | 100 | VK |
| Vivico München Ambigon Nymphenburg GmbH & Co. KG | Frankfurt | 5.000 | EUR | 100 | VK |
| Vivico München Ambigon Nymphenburg Verwaltungs GmbH | Frankfurt | 25.000 | EUR | 100 | VK |
| Vivico München Lokhalle Beteiligungs GmbH | Frankfurt | 25.000 | EUR | 100 | VK |
| Vivico München MI 1 - Arnulfpark Grundstücksverwertungs GmbH | Frankfurt | 25.000 | EUR | 100 | VK |
| Vivico München MK 2 - Arnulfpark Grundstücksverwertungs GmbH | Frankfurt | 25.000 | EUR | 100 | VK |
| Vivico München MK 6 - Arnulfpark Grundstücksverwertungs GmbH | Frankfurt | 25.000 | EUR | 100 | VK |
| Vivico München Perlach Grundstücksverwertungs GmbH | Frankfurt | 25.000 | EUR | 100 | VK |
| Concept Bau Premier Isargärten Verwaltungs GmbH | Grünwald | 25.000 | EUR | 33,32) | QK |
| Concept Bau Premier Vivico Isargärten GmbH & Co. KG | Grünwald | 15.000 | EUR | 33,32) | QK |
| Infraplan Vivico Isargärten GmbH & Co. KG | Grünwald | 15.000 | EUR | 33,32) | QK |
| Infraplan Vivico Isargärten Verwaltungs GmbH | Grünwald | 25.000 | EUR | 33,32) | QK |
| Isargärten Thalkirchen GmbH & Co. KG | Grünwald | 30.000 | EUR | 33,32) | EQ |
| SKYGARDEN Arnulfpark GmbH & Co.KG | Grünwald | 100.000 | EUR | 50 | QK |
| SKYGARDEN Arnulfpark Verwaltungs GmbH | Grünwald | 25.000 | EUR | 50 | QK |
| Congress Centrum Skyline Plaza GmbH & Co. KG | Hamburg | 25.000 | EUR | 50 | QK |
| Congress Centrum Skyline Plaza Verwaltung GmbH | Hamburg | 25.000 | EUR | 50 | QK |
| REC Frankfurt Objekt KG | Hamburg | 100.000 | EUR | 50 | QK |
| REC Frankfurt Objekt Verwaltungsgesellschaft mbH | Hamburg | 25.000 | EUR | 50 | QK |
| Mainzer Hafen GmbH | Mainz | 25.000 | EUR | 50 | QK |
| Zollhafen Mainz GmbH & Co. KG | Mainz | 1.200.000 | EUR | 50,12) | QK |
| EG Vivico MK 3 Arnulfpark GmbH & Co. KG | Oberhaching | 100.000 | EUR | 50 | QK |
| EG Vivico MK 3 Arnulfpark Verwaltungs GmbH | Oberhaching | 25.000 | EUR | 50 | QK |
| Boulevard Süd 4 GmbH & Co. KG | Ulm | 200.000 | EUR | 50 | QK |
| Boulevard Süd 4 Verwaltungs-GmbH | Ulm | 25.000 | EUR | 50 | QK |
1) VK Vollkonsolidierung; QK Quotenkonsolidierung; EQ At equity-Konsolidierung
2) gemeinschaftliche Führung
Die CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft hält zum 31.12.2010 60% der Anteile an der CA IMMO NEW EURO-PE PROPERTY FUND S.C.A. SICAR, Luxemburg. In dem Konzernabschluss sind daher auch die folgenden Tochtergesellschaften, Anteile an Gemeinschaftsunternehmen und an assoziierten Unternehmen der CA IMMO NEW EUROPE PROPERTY FUND S.C.A. SICAR, Luxemburg, enthalten:
| Gesellschaft | Sitz | Nominal | Währung | Beteiligung | Konsolidie |
|---|---|---|---|---|---|
| kapital | in % | rungsart 1) | |||
| CA Immo Sava City d.o.o. | Belgrad | 24.520.000 | EUR | 100 | VK |
| TC Investments Arad S.R.L. | Bukarest | 4.018.560 | RON | 95,9 | VK |
| Pannonia Shopping Center Kft. | Györ | 380.000.000 | HUF | 50 | QK |
| CAINE B.V. | Hoofddorp | 18.151 | EUR | 100 | VK |
| Pulkovo B.V. | Hoofddorp | 25.000 | EUR | 100 | VK |
| CAINE S.à.r.l. | Luxemburg | 12.500 | EUR | 100 | VK |
| K&K Investments S.R.L. | Sibiu | 21.609.000 | RON | 90 | VK |
| OAO Avielen AG | St.Petersburg | 370.000.000 | RUB | 25 | EQ |
| Poleczki Business Park Sp.z.o.o. | Warschau | 3.936.000 | PLN | 50 | QK |
1) VK Vollkonsolidierung, QK Quotenkonsolidierung, EQ At equity-Konsolidierung
Der Vorstand bestätigt nach bestem Wissen, dass der in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards (IFRS), wie sie in der EU anzuwenden sind, erstellte Konzernabschluss der CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft ein möglichst getreues Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der CA Immo Gruppe vermittelt und dass der Konzernlagebericht den Geschäftsverlauf, das Geschäftsergebnis und die Lage des Konzerns so darstellt, dass ein möglichst getreues Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der CA Immo Gruppe entsteht, und dass der Konzernlagebericht die wesentlichen Risiken und Ungewissheiten beschreibt, denen die CA Immo Gruppe ausgesetzt ist.
Wien, 28. Februar 2011
Dr. Bruno Ettenauer (Vorsitzender)
Der Vorstand
Mag. Wolfhard Fromwald Bernhard H. Hansen
Bericht zum Konzernabschluss Wir haben den beigefügten Konzernabschluss der
CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft, Wien,
für das Geschäftsjahr vom 1. Jänner 2010 bis zum 31. Dezember 2010 geprüft. Dieser Konzernabschluss umfasst die Konzernbilanz zum 31. Dezember 2010, die Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung, die Konzern-Gesamtergebnisrechnung, die Konzern-Geldflussrechnung und die Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung für das am 31. Dezember 2010 endende Geschäftsjahr sowie den Konzernanhang.
Die gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft sind für die Konzernbuchführung sowie für die Aufstellung eines Konzernabschlusses verantwortlich, der ein möglichst getreues Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards (IFRSs), wie sie in der EU anzuwenden sind, vermittelt. Diese Verantwortung beinhaltet: Gestaltung, Umsetzung und Aufrechterhaltung eines internen Kontrollsystems, soweit dieses für die Aufstellung des Konzernabschlusses und die Vermittlung eines möglichst getreuen Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns von Bedeutung ist, damit dieser frei von wesentlichen Fehldarstellungen ist, sei es auf Grund von beabsichtigten oder unbeabsichtigten Fehlern; die Auswahl und Anwendung geeigneter Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden; die Vornahme von Schätzungen, die unter Berücksichtigung der gegebenen Rahmenbedingungen angemessen erscheinen.
Unsere Verantwortung besteht in der Abgabe eines Prüfungsurteils zu diesem Konzernabschluss auf der Grundlage unserer Prüfung. Wir haben unsere Prüfung unter Beachtung der in Österreich geltenden gesetzlichen Vorschriften und der vom International Auditing and Assurance Standards Board (IAASB) der International Federation of Accountants (IFAC) herausgegebenen International Standards on Auditing (ISAs) durchgeführt. Diese Grundsätze erfordern, dass wir die Standesregeln einhalten und die Prüfung so planen und durchführen, dass wir uns mit hinreichender Sicherheit ein Urteil darüber bilden können, ob der Konzernabschluss frei von wesentlichen Fehldarstellungen ist.
Eine Prüfung beinhaltet die Durchführung von Prüfungshandlungen zur Erlangung von Prüfungsnachweisen hinsichtlich der Beträge und sonstigen Angaben im Konzernabschluss. Die Auswahl der Prüfungshandlungen liegt im pflichtgemäßen Ermessen des Abschlussprüfers unter Berücksichtigung seiner Einschätzung des Risikos eines Auftretens wesentlicher Fehldarstellungen, sei es auf Grund von beabsichtigten oder unbeabsichtigten Fehlern. Bei der Vornahme dieser Risikoeinschätzung berücksichtigt der Abschlussprüfer das interne Kontrollsystem, soweit es für die Aufstellung des Konzernabschlusses und die Vermittlung eines möglichst getreuen Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns von Bedeutung ist, um unter Berücksichtigung der Rahmenbedingungen geeignete Prüfungshandlungen festzulegen, nicht jedoch um ein Prüfungsurteil über die Wirksamkeit der internen Kontrollen des Konzerns abzugeben. Die Prüfung umfasst ferner die Beurteilung der Angemessenheit der angewandten Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden und der von den gesetzlichen Vertretern vorgenommenen wesentlichen Schätzungen sowie eine Würdigung der Gesamtaussage des Konzernabschlusses.
Wir sind der Auffassung, dass wir ausreichende und geeignete Prüfungsnachweise erlangt haben, sodass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unser Prüfungsurteil darstellt.
Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt. Auf Grund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Konzernabschluss nach unserer Beurteilung den gesetzlichen Vorschriften und vermittelt ein möglichst getreues Bild der Vermögens- und Finanzlage des Konzerns zum 31. Dezember 2010, sowie der Ertragslage des Konzerns und der Zahlungsströme des Konzerns für das Geschäftsjahr vom 1. Jänner 2010 bis zum 31. Dezember 2010 in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards (IFRSs), wie sie in der EU anzuwenden sind.
Der Konzernlagebericht ist auf Grund der gesetzlichen Vorschriften darauf zu prüfen, ob er mit dem Konzernabschluss in Einklang steht und ob die sonstigen Angaben im Konzernlagebericht nicht eine falsche Vorstellung von der Lage des Konzerns erwecken. Der Bestätigungsvermerk hat auch eine Aussage darüber zu enthalten, ob der Konzernlagebericht mit dem Konzernabschluss in Einklang steht und ob die Angaben nach § 243a UGB zutreffen.
Der Konzernlagebericht steht nach unserer Beurteilung in Einklang mit dem Konzernabschluss. Die Angaben gemäß § 243a UGB sind zutreffend.
Wien, am 28. Februar 2011
KPMG Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungs GmbH
Mag. Walter Reiffenstuhl Wirtschaftsprüfer
ppa Mag. Nikolaus Urschler Wirtschaftsprüfer
Die Veröffentlichung oder Weitergabe des Konzernabschlusses mit unserem Bestätigungsvermerk darf nur in der von uns bestätigten Fassung erfolgen. Dieser Bestätigungsvermerk bezieht sich ausschließlich auf den deutschsprachigen und vollständigen Konzernabschluss samt Konzernlagebericht. Für abweichende Fassungen sind die Vorschriften des § 281 Abs 2 UGB zu beachten.
| 31.12.2010 | 31.12.2009 | |
|---|---|---|
| € | Tsd. € | |
| A. Anlagevermögen | ||
| I. Immaterielle Vermögensgegenstände | ||
| 1. Rechte | 0,00 | 0,3 |
| 2. EDV-Software | 70.698,92 | 56,2 |
| 3. Firmenwert | 214.479,75 | 429,0 |
| 285.178,67 | 485,5 | |
| II. Sachanlagen | ||
| 1. Grundstücke und Bauten | 263.896.156,25 | 283.349,1 |
| davon Grundwert: 52.092.393,33 €; 31.12.2009: 57.567,1 Tsd. € | ||
| 2. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung | 1.189.172,52 | 1.260,0 |
| 3. Geleistete Anzahlungen und Anlagen in Bau | 616.650,66 | 255,2 |
| 265.701.979,43 | 284.864,3 | |
| III. Finanzanlagen | ||
| 1. Anteile an verbundenen Unternehmen | 1.753.500.562,80 | 1.629.444,8 |
| 2. Ausleihungen an verbundene Unternehmen | 194.630.490,34 | 111.093,5 |
| 3. Anzahlung auf Anteile an verbundenen Unternehmen | 200.000,00 | 0,0 |
| 4. Beteiligungen | 124.919,72 | 7,3 |
| 6. Sonstige Ausleihungen | 4.146.771,00 | 0,0 |
| 1.952.602.743,86 | 1.740.545,6 | |
| 2.218.589.901,96 | 2.025.895,4 | |
| B. Umlaufvermögen | ||
| I. Forderungen | ||
| 1. Forderungen aus Leistungen | 329.844,33 | 122,1 |
| 2. Forderungen gegenüber verbundenen Unternehmen | 28.630.412,15 | 31.995,6 |
| 3. Sonstige Forderungen | 3.073.746,94 | 9.502,3 |
| 32.034.003,42 | 41.620,0 | |
| II. Sonstige Wertpapiere und Anteile | 3.853.474,84 | 6.948,2 |
| III. Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten | 43.554.217,43 | 231.752,5 |
| 79.441.695,69 | 280.320,7 | |
| C. Rechnungsabgrenzungsposten | 1.418.272,40 | 1.667,3 |
| 2.299.449.870,05 | 2.307.883,4 |
| 31.12.2010 | 31.12.2009 | |
|---|---|---|
| € | Tsd. € | |
| A. Eigenkapital | ||
| I. Grundkapital |
638.713.556,20 | 634.370,0 |
| II. Gebundene Kapitalrücklagen | 820.184.324,63 | 868.545,0 |
| III. Gewinnrücklagen | ||
| Andere Rücklagen (freie Rücklagen) | 0,00 | 6.276,9 |
| IV. Bilanzgewinn | 0,00 | 5.896,7 |
| davon Gewinnvortrag: 5.896.665,38 €; 31.12.2009: 0,0 Tsd. € | ||
| 1.458.897.880,83 | 1.515.088,6 | |
| B. Unversteuerte Rücklagen | ||
| Sonstige unversteuerte Rücklagen | ||
| Sonderposten für Investitionszuschüsse | 78.627,00 | 81,0 |
| C. Rückstellungen | ||
| 1. Rückstellungen für Abfertigungen | 611.927,00 | 489,0 |
| 2. Steuerrückstellungen | 378.562,90 | 283,7 |
| 3. Sonstige Rückstellungen | 74.654.765,17 | 49.266,6 |
| 75.645.255,07 | 50.039,3 | |
| D. Verbindlichkeiten | ||
| 1. Anleihen | 485.000.000,00 | 485.000,0 |
| davon konvertibel: 135.000.000,00 €; 31.12.2009: 135.000,0 Tsd. € | ||
| 2. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten | 144.499.223,66 | 152.544,4 |
| 3. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen | 296.917,30 | 496,5 |
| 4. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen | 125.369.213,43 | 95.653,2 |
| 5. Sonstige Verbindlichkeiten | 8.453.460,53 | 7.702,1 |
| davon aus Steuern: 262.952,4 €; 31.12.2009: 2.107,8 Tsd. € | ||
| davon im Rahmen der sozialen Sicherheit: 88.129,58 €; 31.12.2009: 64,4 Tsd. € | ||
| 763.618.814,92 | 741.396,2 | |
| E. Rechnungsabgrenzungsposten | 1.209.292,23 | 1.278,3 |
| 2.299.449.870,05 | 2.307.883,4 | |
| Haftungsverhältnisse aus Garantien | 259.596.300,00 | 144.087,0 |
| 2010 | 2009 | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| € | € | Tsd. € | Tsd. € | ||
| 1. Umsatzerlöse | 23.933.201,25 | 28.434,6 | |||
| 2. Sonstige betriebliche Erträge | |||||
| a) Erträge aus dem Abgang vom Anlagevermögen mit Ausnahme der Finanzanlagen |
103.308,24 | 9.680,5 | |||
| b) Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen | 286.122,16 | 348,7 | |||
| c) Übrige | 4.729.111,77 | 5.118.542,17 | 3.223,0 | 13.252,2 | |
| 3. Personalaufwand | |||||
| a) Löhne | – 13.500,00 | – 13,3 | |||
| b) Gehälter | – 6.270.082,70 | – 3.317,5 | |||
| c) Aufwendungen für Abfertigungen und Leistungen an betriebliche Mitarbeitervorsorgekassen |
– 222.466,17 | – 20,8 | |||
| d) Aufwendungen für Altersversorgung | – 153.074,56 | – 108,2 | |||
| e) Aufwendungen für gesetzlich vorgeschriebene Sozialabgaben sowie vom Entgelt abhängige Abgaben und Pflichtbeiträge |
– 1.165.621,59 | – 699,8 | |||
| f) Sonstige Sozialaufwendungen | – 28.887,78 | – 7.853.632,80 | – 36,1 | – 4.195,7 | |
| 4. Abschreibungen auf immaterielle Gegenstände des | |||||
| Anlagevermögens und Sachanlagen | – 18.223.089,08 | – 8.833,9 | |||
| davon außerplanmäßige Abschreibungen gemäß § 204 Abs 2 UGB: | |||||
| 10.052.113,76 €; 2009: 0,0 Tsd. € | |||||
| 5. Sonstige betriebliche Aufwendungen | |||||
| a) Steuern | – 588.035,66 | – 389,1 | |||
| b) Übrige | – 19.748.122,07 | – 20.336.157,73 | – 13.774,8 | – 14.163,9 | |
| 6. Zwischensumme aus Z 1 bis 5 (Betriebsergebnis) | – 17.361.136,19 | 14.493,3 | |||
| 7. Erträge aus Beteiligungen | 1.970.377,83 | 435.400,0 | |||
| davon aus verbundenen Unternehmen: 1.970.377,83 €; 2009: | |||||
| 435.400,0 Tsd. € | |||||
| 8. Erträge aus Ausleihungen des Finanzanlagevermögens | 10.458.251,71 | 5.772,8 | |||
| davon aus verbundenen Unternehmen: 8.107.150,82 €; 2009: | |||||
| 5.772,8 Tsd. € | |||||
| 9. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge | 9.194.197,34 | 10.413,5 | |||
| davon aus verbundenen Unternehmen: 7.999.084,91 €; 2009: | |||||
| 9.621,4 Tsd. € |
| 2010 | 2009 | ||
|---|---|---|---|
| € € |
Tsd. € | Tsd. € | |
| 10. Erträge aus dem Abgang und der Zuschreibung von Finanzanlagen | |||
| und Wertpapieren des Umlaufvermögens | 37.064.785,06 | 23.729,3 | |
| davon aus dem Abgang eigener Aktien: 0,00 €; 2009: 7.991,6 Tsd. € | |||
| 11. Aufwendungen aus Finanzanlagen und aus Wertpapieren des | |||
| Umlaufvermögens, davon | – 55.634.135,60 | – 440.357,2 | |
| a) Abschreibungen: 54.769.305,56 €; 2009: 438.940,7 Tsd. € | |||
| b) Aufwendungen aus verbundenen Unternehmen: 52.410.016,49 €; | |||
| 2009: 439.664,4 Tsd. € | |||
| 12. Zinsen und ähnliche Aufwendungen | – 56.297.631,49 | – 54.684,4 | |
| davon betreffend verbundene Unternehmen: 4.061.283,40 €; 2009: | |||
| 10.468,1 Tsd. € | |||
| 13. Zwischensumme aus Z 7 bis 12 (Finanzergebnis) | – 53.244.155,15 | – 19.726,0 | |
| 14. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit | – 70.605.291,34 | – 5.232,7 | |
| 15. Außerordentliche Erträge | 5.464.722,79 | 0,0 | |
| 16. Außerordentliche Aufwendungen | – 5.812.841,85 | – 899,7 | |
| 17. Außerordentliches Ergebnis | – 348.119,06 | – 899,7 | |
| 18. Steuern vom Einkommen | 5.731.391,44 | 11.900,6 | |
| 19. Jahresfehlbetrag/-überschuss | – 65.222.018,96 | 5.768,2 | |
| 20. Auflösung unversteuerter Rücklagen | |||
| a) Bewertungsreserve auf Grund von Sonderabschreibungen gemäß § 10 a Abs 3 EStG |
0,00 | 126,2 | |
| b) Sonderposten für Investitionszuschüsse | 2.333,16 | 2,4 | |
| 21. Auflösung gebundene Kapitalrücklage | 53.046.149,80 | 0,0 | |
| 22. Auflösung von Gewinnrücklagen | 6.276.870,62 | 0,0 | |
| 23. Gewinnvortrag aus dem Vorjahr | 5.896.665,38 | 0,0 | |
| 24. Bilanzgewinn | 0,00 | 5.896,8 |
Der nach den österreichischen Bilanzierungsvorschriften aufgestellte, von der KPMG Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungs GmbH mit dem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehene Jahresabschluss der CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft für das Geschäftsjahr 2010 wird samt den dazugehörigen Unterlagen beim Firmenbuch des Handelsgerichts Wien unter der Firmenbuchnummer 75895k eingereicht. Dieser Abschluss kann bei der CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft, 1030 Wien, unentgeltlich angefordert werden.
Wien, am 28. Februar 2011
Der Vorstand
Bruno Ettenauer
(Vorsitzender)
Wolfhard Fromwald Bernhard H. Hansen
| 2010 | 2009 | 2008 | 2007 | 2006 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Kennzahlen je Aktie € | |||||
| Mieterlöse/Aktie | 1,88 | 2,05 | 2,02 | 1,58 | 1,50 |
| EBITDA/Aktie | 1,60 | 1,65 | 1,59 | 1,16 | 1,15 |
| Operativer Cash Flow/Aktie | 1,38 | 1,40 | 1,32 | 1,07 | 0,93 |
| Unverwässertes Ergebnis/Aktie | 0,52 | –0,89 | –2,73 | 0,67 | 1,17 |
| Verwässertes Ergebnis/Aktie | 0,52 | –0,89 | –2,73 | 0,67 | 1,17 |
| EV/Aktie (31.12.) | 32,02 | 24,77 | 22,75 | 27,96 | 32,40 |
| NNNAV/Aktie | 18,95 | 18,47 | 20,50 | 22,51 | 21,13 |
| Kurs (31.12.)/NNNAV pro Aktie-1 % |
–37,15 | –57,24 | –79,51 | –31,92 | 4,62 |
| Multiplikatoren | |||||
| P/E Ratio (KGV) | 22,9 | –8,7 | –1,5 | 23,0 | 18,0 |
| Kurs/Cash-flow | 8,6 | 5,6 | 3,2 | 14,3 | 23,0 |
| Ø EV/EBITDA | 18,5 | 14,2 | 18,6 | 26,9 | 29,1 |
| Bewertung Mio. € | |||||
| Börsekapitalisierung (Stichtag 31.12.) | 1.046,4 | 689,3 | 360,2 | 1.335,1 | 1.286,2 |
| Börsekapitalisierung (Jahresdurchschnitt) | 809,1 | 555,4 | 968,9 | 1.600,0 | 1.108,0 |
| Eigenkapital (inklusive Minderheitenanteil) | 1.659,9 | 1.729,2 | 1.854,7 | 2.265,5 | 1.485,2 |
| Ø Enterprise Value (EV) | 2.575,7 | 2.020,5 | 2.560,0 | 2.439,6 | 1.721,4 |
| Substanzwert (NNNAV) | 1.664,9 | 1.612,1 | 1.758,4 | 1.964,4 | 1.229,4 |
| Aktien | |||||
| Anzahl der Aktien zum Stichtag Stk. |
87.856.060 | 87.258.600 | 85.764.524 | 87.258.600 | 58.172.400 |
| Durchschnittliche Anzahl der Aktien Stk. |
87.333.896 | 86.141.113 | 86.739.128 | 77.935.078 | 51.345.223 |
| Durchschnittlicher Kurs/Aktie € |
9,26 | 6,45 | 11,17 | 20,53 | 21,58 |
| Höchstkurs € |
11,95 | 11,88 | 15,88 | 25,15 | 22,11 |
| Tiefstkurs € |
7,01 | 2,35 | 3,15 | 13,20 | 21,01 |
| Kapitalerhöhung | Stand | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Jahr | Nominale | Stück | Ausgabekurs | Grundkapital | |
| 1987 | ATS | 200.000.000 | 100% | 200.000.000 | |
| 1988 | ATS | 100.000.000 | 110% | 300.000.000 | |
| 1989 | ATS | 100.000.000 | 113% | 400.000.000 | |
| ATS | 100.000.000 | 125% | 500.000.000 | ||
| ATS | 100.000.000 | 129% | 600.000.000 | ||
| ATS | 200.000.000 | 135% | 800.000.000 | ||
| 1990 | ATS | 200.000.000 | 138% | 1.000.000.000 | |
| 1991 | ATS | 250.000.000 | 140% | 1.250.000.000 | |
| 1996 | 100.000.000 | 165% | 1.350.000.000 | ||
| 13.500.000 | 98.145.000 | ||||
| 1999 | € | 10.905.000 | 1.500.000 | 14,40 €/Stück | 109.050.000 |
| 2001 | € | 10.905.000 | 1.500.000 | 16,20 €/Stück | 119.955.000 |
| € | 11.995.500 | 1.650.000 | 16,60 €/Stück | 131.950.500 | |
| 2002 | € | 13.195.050 | 1.815.000 | 17,10 €/Stück | 145.145.550 |
| € | 14.514.555 | 1.996.500 | 17,30 €/Stück | 159.660.105 | |
| 2003 | € | 14.514.555 | 1.996.500 | 18,20 €/Stück | 174.174.660 |
| € | 18.058.680 | 2.484.000 | 18,80 €/Stück | 192.233.340 | |
| € | 21.359.260 | 2.938.000 | 18,70 €/Stück | 213.592.600 | |
| 2004 | € | 21.359.260 | 2.938.000 | 19,45 €/Stück | 234.951.860 |
| € | 23.495.186 | 3.231.800 | 19,70 €/Stück | 258.447.046 | |
| 2005 | € | 23.495.186 | 3.231.800 | 20,20 €/Stück | 281.942.232 |
| € | 35.242.779 | 4.847.700 | 20,85 €/Stück | 317.185.011 | |
| 2006 | € | 105.728.337 | 14.543.100 | 21,15 €/Stück | 422.913.348 |
| 2007 | € | 211.456.674 | 29.086.200 | 23,25 €/Stück | 634.370.022 |
| 2008 | € | 0 | 0 | 0 | 634.370.022 |
| 2009 | € | 0 | 0 | 0 | 634.370.022 |
| 2010 | € | 4.343.534 | 597.460 | 7,27 €/Stück 1) | 638.713.556 |
| 87.856.060 |
Die Darstellung des Portfolioüberblicks finden Sie im Kapitel "Immobilienvermögen".
| Mio. € | Österreich | Deutschland | Ost- | Gesamt |
|---|---|---|---|---|
| /Südosteuropa | ||||
| aus Wertsicherung | 0,8 | 0,5 | 1,2 | 2,4 |
| aus Währungsumrechnung | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 |
| aus Änderung der Leerstandsrate o. Mietpreisreduktionen | –5,7 | –3,2 | –1,0 | –9,9 |
| aus Neuzugängen | 0,0 | 0,1 | 0,0 | 0,1 |
| aus erstmals ganzjähriger Vermietung | 0,0 | 0,0 | 4,6 | 4,6 |
| aus fertig gestellten Projekten | 0,0 | 1,3 | 0,5 | 1,7 |
| durch Objektverkauf | –2,2 | –9,4 | 0,0 | –11,5 |
| Veränderung der Mieterlöse insgesamt | –7,1 | –10,8 | 5,3 | –12,6 |
| Österreich | Deutschland | Ost-/Südosteuropa | Total | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| m² Anteil in % | m² | Anteil in % | m² | Anteil in % | m² Anteil in % | ||||
| Büro | 182.059 | 50 | 471.247 | 61 | 245.769 | 73 | 899.075 | 61 | |
| Hotel | 32.287 | 9 | 4.497 | 1 | 39.122 | 12 | 75.906 | 5 | |
| Einzelhandel | 71.708 | 20 | 1.665 | 0 | 31.274 | 9 | 104.647 | 7 | |
| Gewerbe und Lager | 47.961 | 13 | 290.954 | 38 | 21.084 | 6 | 360.000 | 24 | |
| Wohnung | 29.613 | 8 | 2.283 | 0 | 0 | 0 | 31.896 | 2 | |
| Sonstiges | 160 | 0 | 1.291 | 0 | 128 | 0 | 1.578 | 0 | |
| Nutzfläche | 363.789 | 100 | 771.937 | 100 | 337.377 | 100 | 1.473.103 | 100 | |
| Anzahl Kfz-Plätze | 4.234 | 8.391 | 5.922 | 18.546 |
| Österreich | Deutschland | Ost-/Südosteuropa | Total | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Tsd. € | Anteil in % | Tsd. € | Anteil in % | Tsd. € Anteil in % | Tsd. € | Anteil in % | ||
| Büroobjekte | 15.701 | 40 | 58.126 | 82 | 35.851 | 79 | 109.679 | 71 |
| Hotelobjekte | 4.031 | 10 | 152 | 0 | 8.158 | 18 | 12.341 | 8 |
| Geschäftsobjekte | 1.844 | 5 | 0 | 0 | 682 | 1 | 2.527 | 2 |
| Gewerbe- und Lagerobjekte | 2.565 | 7 | 9.701 | 14 | 0 | 0 | 12.267 | 8 |
| Wohnobjekte | 9.891 | 25 | 60 | 0 | 0 | 0 | 9.951 | 6 |
| Sonstige Objekte | 4.851 | 12 | 2.989 | 4 | 826 | 2 | 8.666 | 6 |
| Mieterlöse | 38.884 | 99 | 71.029 | 100 | 45.518 | 100 | 155.431 | 101 |
| Branche | Region | Anteil % 1) | |
|---|---|---|---|
| Land Hessen (HI) | Öffentliche Verwaltung | Deutschland | 25% |
| PWC | Wirtschaftsprüfer | Deutschland | 4% |
| Hennes & Mauritz GmbH | Bekleidung Einzelhandel | Deutschland | 4% |
| BIM Berliner Immobilienmanagement GmbH | Immobilien und Verwaltung | Deutschland | 4% |
| Deutsche Bahn AG | Verkehrsunternehmen | Deutschland | 3% |
| Verkehrsbüro Hotellerie GmbH | Hotellerie | Österreich | 2% |
| ECM Hotel Operations Europort s.r.o. (Endnutzer Marriott) | Hotellerie | CEE | 2% |
| ECM Hotel Operations Plzen s.r.o. (Endnutzer Marriott) | Hotellerie | CEE | 1% |
| Bombardier Transportation GmbH | Verkehrseinrichtungen /-systeme | Deutschland | 1% |
| Hewlett-Packard Magyarország Kft. | IT | CEE | 1% |
1) nach Mieterlösen
Die Darstellung des Auslaufprofils der Mietverträge finden Sie im Kapitel "Immobilienvermögen".
| Mio. € | 31.12.2010 | 31.12.2010 vor Neubewertung/ Wertminderung/ Wertaufholung |
Ergebnis aus Neubewertung/ Wertminderung/ Wertaufholung |
||
|---|---|---|---|---|---|
| Bestandsimmobilien | |||||
| Österreich | 703,7 | 684,1 | 19,6 | ||
| Deutschland | 1.334,9 | 1.337,2 | –2,3 | ||
| Ost-/Südosteuropa | 677,6 | 689,6 | –12,0 | ||
| Bestandsimmobilien | 2.716,2 | 2.710,8 | 5,4 | ||
| Immobilienvermögen in Entwicklung | |||||
| Österreich | 21,6 | 23,5 | –1,8 | ||
| Deutschland | 741,3 | 703,2 | 38,0 | ||
| Ost-/Südosteuropa | 27,7 | 28,0 | –0,4 | ||
| Immobilienvermögen in Entwicklung | 790,6 | 754,7 | 35,8 | ||
| zum Handel bestimmte Immobilien | |||||
| Österreich | 0,0 | 0,0 | 0,0 | ||
| Deutschland | 45,3 | 48,7 | –3,4 | ||
| Ost-/Südosteuropa | 0,0 | 0,0 | 0,0 | ||
| zum Handel bestimmte Immobilien | 45,3 | 48,7 | –3,4 | ||
| Zur Veräußerung gehaltenes Immobilienvermögen | |||||
| Österreich | 0,3 | –0,3 | 0,6 | ||
| Deutschland | 41,2 | 36,2 | 4,9 | ||
| Ost-/Südosteuropa | 5,0 | 5,1 | 0,0 | ||
| Zur Veräußerung gehaltenes Immobilienvermögen | 46,5 | 41,0 | 5,5 | ||
| Immobilienvermögen selbstgenutzt | |||||
| Österreich | 10,4 | 10,4 | 0,0 | ||
| Deutschland | 3,2 | 3,2 | 0,0 | ||
| Ost-/Südosteuropa | 0,0 | 0,0 | 0,0 | ||
| Immobilienvermögen selbstgenutzt | 13,6 | 13,6 | 0,0 | ||
| Gesamtportfolio | 3.612,2 | 3.568,9 | 43,3 | ||
| hiervon | |||||
| Österreich | 736,1 | 717,7 | 18,4 | ||
| Deutschland | 2.165,9 | 2.128,6 | 37,3 | ||
| Ost-/Südosteuropa | 710,3 | 722,7 | –12,4 |
| 2010 | 2009 | 2008 | 2007 | 2006 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Ergebnisrechnung | ||||||
| Mieterlöse | Mio. € | 164,3 | 177,0 | 175,3 | 123,3 | 77,1 |
| EBITDA | Mio. € | 139,4 | 141,9 | 137,8 | 90,7 | 59,2 |
| Ergebnis aus Geschäftstätigkeit (EBIT) | Mio. € | 183,3 | 3,0 | –152,6 | 151,5 | 90,2 |
| Ergebnis vor Ertragssteuern (EBT) | Mio. € | 75,8 | –134,5 | –295,4 | 106,2 | 84,3 |
| Konzernergebnis | 43,8 | –134,7 | –294,9 | 84,0 | 66,4 | |
| Ergebnisanteil Aktionäre des Mutterunternehmens | Mio. € | 45,4 | –76,9 | –237,1 | 52,1 | 60,3 |
| Operativer Cash-Flow | Mio. € | 120,9 | 120,5 | 114,6 | 83,4 | 48,0 |
| Bilanzdaten | ||||||
| Bilanzwert der Immobilien | Mio. € | 3.612,2 | 3.515,8 | 3.788,3 | 2.535,3 | 2.116,0 |
| Gesamtvermögen | Mio. € | 4.379,5 | 4.310,6 | 4.394,8 | 3.823,4 | 2.712,8 |
| Eigenkapital | Mio. € | 1.659,9 | 1.729,2 | 1.854,7 | 2.265,5 | 1.485,2 |
| lang- und kurzfristige Bankverbindlichkeiten | Mio. € | 2.125,2 | 1.976,5 | 1.923,7 | 1.407,6 | 1.087,5 |
| Nettoverschuldung | Mio. € | 1.766,6 | 1.472,3 | 1.591,1 | 839,6 | 598,3 |
| Kenndaten zum Immobilienvermögen | ||||||
| Gesamtnutzflächen (exkl. Kfz, exkl. Projekte) | m² | 1.476.802 | 1.518.180 | 1.528.837 | 1.118.778 | 995.437 |
| Bruttorendite der Immobilien (bezogen auf | ||||||
| Bilanzwerte) | % | 5,8 | 6,4 | 6,3 | 5,8 | 6,6 |
| Wirtschaftliche Leerstandsquote | % | 11,8 | 9,0 | 5,1 | 3,8 | 7,1 |
| Investitionen | Mio. € | 326,7 | 274,9 | 1.859,1 | 411,0 | 986,3 |
| Sonstige betriebliche Kennzahlen | ||||||
| Mitarbeiter 31.12. | 318 | 332 | 330 | 62 | 35 | |
| Gearing | % | 106 | 85 | 86 | 37 | 40 |
| Eigenkapitalquote | % | 38 | 40 | 42 | 59 | 55 |
| Anlagendeckung | % | 44 | 49 | 49 | 71 | 68 |
| Ø Enterprise Value (EV) | Mio. € | 2.575,7 | 2.020,5 | 2.560,0 | 2.439,6 | 1.721,4 |
| durchschnittlicher Unternehmenswert (EV)/EBITDA | 18 | 14 | 19 | 27 | 29 | |
| Substanzwert (NNNAV) | Mio. € | 1.664,9 | 1.612,1 | 1.758,4 | 1.964,4 | 1.229,4 |
| ROE | % | 2,8 | –4,8 | –13,4 | 4,5 | 5,7 |
| ROCE | % | 4,8 | 0,1 | –4,9 | 5,2 | 5,8 |
| 2010 | 2009 | 2008 | 2007 | 2006 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Mio. € | % | Mio. € | % | Mio. € | % | Mio. € | % | Mio. € | % | |
| Immobilienvermögen | 3.520,4 | 80 | 3.386,3 | 79 | 3.619,9 | 82 | 2.535,3 | 66 | 1.318,3 | 49 |
| Langfristiges Vermögen | 3.782,0 | 86 | 3.528,3 | 82 | 3.830,9 | 87 | 3.207,8 | 84 | 2.192,9 | 81 |
| Kurzfristiges Vermögen | 597,5 | 14 | 782,4 | 18 | 563,9 | 13 | 615,6 | 16 | 519,9 | 19 |
| Summe der Aktiva | 4.379,5 | 100 | 4.310,6 | 100 | 4.394,8 | 100 | 3.823,4 | 100 | 2.712,8 | 100 |
| Eigenkapital | 1.659,9 | 38 | 1.729,2 | 40 | 1.854,7 | 42 | 2.265,5 | 59 | 1.485,2 | 55 |
| Langfristige Finanzverbindlichkeiten | 1.888,3 | 43 | 1.852,2 | 43 | 1.834,9 | 42 | 1.156,6 | 30 | 1.036,3 | 38 |
| Kurzfristige Finanzverbindlichkeiten | 236,9 | 5 | 124,3 | 3 | 88,9 | 2 | 251,1 | 7 | 51,2 | 2 |
| Sonstige Passiva | 594,4 | 14 | 605,0 | 14 | 616,5 | 14 | 150,3 | 4 | 140,7 | 5 |
| Summe der Passiva | 4.379,5 | 100 | 4.310,6 | 100 | 4.394,8 | 100 | 3.823,4 | 100 | 2.712,8 | 100 |
| Mio. € | 2010 | 2009 | 2008 | 2007 | 2006 |
|---|---|---|---|---|---|
| Mieterlöse/Net Sales | 164,3 | 177,0 | 175,3 | 123,3 | 77,1 |
| - Österreich | 39,0 | 46,2 | 45,2 | 41,1 | 38,6 |
| - Deutschland | 79,8 | 90,5 | 91,5 | 44,0 | 0,3 |
| - Ost-/Südosteuropa | 45,5 | 40,3 | 38,7 | 38,1 | 38,2 |
| Umsatzerlöse | 313,0 | 288,7 | 298,8 | 144,6 | 92,6 |
| Nettoergebnis (Net Operating Income) | 164,9 | 164,0 | 160,2 | 108,7 | 66,6 |
| Ergebnis aus Immobilienverkauf | 3,4 | 9,2 | 11,7 | 5,7 | 7,3 |
| EBITDA | 139,4 | 141,9 | 137,8 | 90,7 | 59,2 |
| Ergebnis aus Geschäftstätigkeit/EBIT | 183,3 | 3,0 | –152,6 | 151,5 | 90,2 |
| Ergebnis aus Neubewertung | 46,7 | –129,1 | –178,1 | 65,4 | 32,5 |
| Ergebnis vor Steuern/EBT | 75,8 | –134,5 | –295,4 | 106,2 | 84,3 |
| - laufende Steuern | –25,9 | –38,7 | –48,2 | –2,3 | –3,9 |
| - latente Steuern | –6,0 | 38,5 | 48,7 | –19,9 | –14,0 |
| Steuern vom Einkommen | –31,9 | –0,2 | 0,5 | –22,2 | –17,9 |
| Konzernergebnis/Net Income | 43,8 | –134,7 | –294,9 | 84,0 | 66,4 |
| Bilanzwerte | annualisierter Mieterlös | Bruttorendite | Wirtschaftl. | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Vermietungsgrad | ||||||||
| Mio. | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 |
| Österreich | 702,1 | 675,0 | 36,0 | 42,9 | 5,1% | 6,3% | 82% | 92% |
| Deutschland | 1.127,8 | 1.103,1 | 62,7 | 63,9 | 5,6% | 5,8% | 98% | 98% |
| Ost-/Südosteuropa | 597,5 | 605,0 | 46,9 | 45,1 | 7,8% | 7,4% | 86% | 82% |
| Gesamt | 2.427,4 | 2.383,2 | 145.615 | 151.847 | 6,0% | 6,4% | 90% | 91% |
| Mio. € | 2010 | 2009 | 2008 | 2007 | 2006 |
|---|---|---|---|---|---|
| Cash Flow aus | |||||
| - Geschäftstätigkeit | 172,0 | 130,8 | 169,7 | 47,4 | 37,3 |
| - Investitionstätigkeit | –343,7 | 72,8 | –127,8 | –1.203,0 | –251,7 |
| - Finanzierungstätigkeit | 29,1 | –26,5 | 89,1 | 1.232,5 | 224,1 |
| Veränderung der liquiden Mittel | –142,6 | 177,0 | 130,9 | 76,8 | 9,6 |
| Liquide Mittel | |||||
| - Beginn des Geschäftsjahres | 497,2 | 321,4 | 192,5 | 70,7 | 60,9 |
| - Fremdwährungskursänderung | 0,2 | –1,2 | –2,0 | 0,7 | 0,2 |
| - Ende des Geschäftsjahres | 354,8 | 497,2 | 321,4 | 148,3 | 70,7 |
| PLZ | Stadt | Objekt | Anteile | Zugang (Monat/ Jahr) |
Grund stück 1) |
Büro fläche |
Geschäfts fläche |
Hotel fläche |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Bestandsimmobilien | 1.772,5 | 894,1 | 104,6 | 75,9 | |||||
| Bestandsobjekte Österreich | |||||||||
| 1020 | Wien | Handelskai 388 /DBC | 100% | 09/00 | 9,4 | 20,8 | 1,5 | 0,0 | |
| 1030 | Wien | Erdberger Lände 26-32 | 100% | 09/04 | 66,4 | 60,5 | 2,8 | 0,0 | |
| 1030 | Wien | Rennweg 16 (Hotel, vermietetes Büro) | 100% | 10/02 | 5,5 | 3,7 | 0,0 | 30,8 | |
| 1030 | Wien | Rüdengasse 11 | 100% | 05/03 | 1,1 | 4,7 | 0,0 | 0,0 | |
| 12/05 | |||||||||
| 1030 | Wien | Galleria | 100% | – 05/08 | WE | 11,7 | 14,4 | 0,0 | |
| 1040 | Wien | Wiedner Hauptstraße 23-25 | 100% | 07/89 | 1,2 | 1,9 | 0,9 | 1,5 | |
| 1040 | Wien | Grosse Neugasse 36 / Schäffergasse 18-20 | 100% | 12/89 | 1,0 | 0,0 | 0,6 | 0,0 | |
| 1040 | Wien | Rilkeplatz 5 | 100% | 05/03 | 0,5 | 2,7 | 0,0 | 0,0 | |
| 1040 | Wien | Prinz-Eugen-Straße 72 | 100% | 11/88 | 1,5 | 2,7 | 0,0 | 0,0 | |
| 1040 | Wien | Viktorgasse 26 | 100% | 07/07 | 0,3 | 0,0 | 0,1 | 0,0 | |
| 1060 | Wien | Mariahilferstraße 17 | 100% | 07/07 | 0,7 | 2,6 | 0,5 | 0,0 | |
| 1090 | Wien | Mariannengasse 14 | 100% | 12/89 | 0,9 | 3,5 | 0,4 | 0,0 | |
| 1090 | Wien | Stroheckgasse 6 | 100% | 07/07 | 0,2 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | |
| 1100 | Wien | Erlachgasse 92b | 100% | 11/03 | 2,7 | 0,0 | 6,9 | 0,0 | |
| 1110 | Wien | Simmeringer Hauptstraße 99 | 100% | 12/05 | 7,5 | 0,2 | 1,2 | 0,0 | |
| 1120 | Wien | Wolfganggasse 58-60 | 100% | 11/00 | 7,3 | 18,4 | 0,4 | 0,0 | |
| 1120 | Wien | Schönbrunnerstraße 247 | 100% | 12/05 | 1,0 | 2,9 | 0,0 | 0,0 | |
| 1150 | Wien | Linke Wienzeile 234/Storchengasse 1 | 100% | 03/95 | 4,0 | 14,9 | 0,8 | 0,0 | |
| 1150 | Wien | Markgraf-Rüdiger-Str. 6-8 | 100% | 01/02 | 2,6 | 3,3 | 0,4 | 0,0 | |
| 1150 | Wien | Sparkassaplatz 6 | 100% | 05/03 | 0,8 | 2,2 | 0,2 | 0,0 | |
| 1170 | Wien | Geblergasse 22-26 | 100% | 12/05 | 2,3 | 0,0 | 0,1 | 0,0 | |
| 1180 | Wien | Theresiengasse | 100% | 12/05 | 0,4 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | |
| 1190 | Wien | Döblinger Hauptstraße 66 | 100% | 05/89 | 4,2 | 0,7 | 0,1 | 0,0 | |
| 1190 | Wien | Heiligenstädter Straße 51-53 | 100% | 05/89 | 1,1 | 1,7 | 1,3 | 0,0 | |
| 1200 | Wien | Klosterneuburgerstraße 23-27 | 100% | 05/03 | 0,5 | 2,3 | 0,8 | 0,0 | |
| 1200 | Wien | Klosterneuburgerstraße 76 | 100% | 07/07 | 0,0 | 0,0 | 0,8 | 0,0 | |
| 1210 | Wien | Felmayergasse 2 | 100% | 12/05 | 6,9 | 0,0 | 3,4 | 0,0 | |
| 1230 | Wien | Zetschegasse 17 | 100% | 11/03 | 12,2 | 3,0 | 5,2 | 0,0 | |
| 1230 | Wien | Breitenfurter Straße 142-144 | 100% | 08/87 | 6,8 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | |
| 2201 | Seyring | Brünner Straße 160 | 100% | 11/04 | 17,4 | 0,0 | 8,8 | 0,0 | |
| 4020 | Linz | Schubertstraße 16-18 | 100% | 02/90 | 3,1 | 0,2 | 0,0 | 0,0 | |
| 4600 | Wels | Kaiser-Josef-Platz 49 | 100% | 12/05 | 1,7 | 1,2 | 0,2 | 0,0 | |
| 4614 | Marchtrenk | Freilinger Straße 44 | 100% | 10/08 | 16,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | |
| 5020 | Salzburg | AVA Hof - Ferdinand Hanusch Platz 1 | 100% | 01/02 | 3,6 | 5,4 | 3,0 | 0,0 |
| Wohn fläche |
Gewerbe fläche |
Lager fläche |
Sonstige Fläche |
Gesamt fläche 2) |
Anschaf fungswert per 31.12.2010 |
IFRS Bilanz wert per 31.12.2010 5) |
IFRS Bilanz werte per 31.12.2009 |
Mieterlöse 2010 - annualisiert |
Wirtschaftl. Vermietungs grad in % |
Rendite in % 2010 3) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 31,6 | 41,4 | 303,1 | 1,6 | 1.452,3 | 2.922.295 | 2.716.211 | 2.383.151 | 157.077 | 88% | 5,8% |
| 0,0 | 0,0 | 1,0 | 0,0 | 23,3 | 52.862 | 37.900 | 37.431 | 1.563 | 69% | 4,1% |
| 0,0 | 13,9 | 5,0 | 0,0 | 82,1 | 126.257 | 104.600 | 104.100 | 2.716 | 36% | 2,6% |
| 0,0 | 0,0 | 0,7 | 0,0 | 35,1 | 83.150 | 78.554 | 76.037 | 4.155 | 93% | 5,3% |
| 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 4,7 | 9.032 | 7.950 | 7.900 | 559 | 100% | 7% |
| 1,9 | 0,0 | 1,2 | 0,0 | 29,3 | 90.350 | 87.900 | 76.477 | 4.064 | 88% | 4,6% |
| 1,6 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 5,8 | 8.048 | 10.800 | 9.900 | 517 | 100% | 4,8% |
| 3,2 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 3,8 | 7.351 | 7.750 | 7.400 | 412 | 96% | 5,3% |
| 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 2,7 | 6.638 | 6.850 | 6.700 | 451 | 100% | 6,6% |
| 0,0 | 0,0 | 0,1 | 0,0 | 2,8 | 7.992 | 6.400 | 5.900 | 373 | 99% | 5,8% |
| 1,1 | 0,0 | 0,2 | 0,0 | 1,4 | 3.076 | 2.400 | 2.414 | 130 | 95% | 5,4% |
| 0,2 | 0,0 | 0,2 | 0,0 | 3,5 | 17.092 | 17.500 | 16.680 | 862 | 100% | 4,9% |
| 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 3,9 | 8.839 | 8.670 | 8.500 | 600 | 97% | 6,9% |
| 1,2 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 1,2 | 3.238 | 3.510 | 3.417 | 171 | 100% | 4,9% |
| 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 6,9 | 12.735 | 11.100 | 10.900 | 794 | 100% | 7,2% |
| 2,1 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 3,5 | 3.791 | 3.953 | 3.269 | 260 | 100% | 6,6% |
| 0,0 | 0,0 | 2,0 | 0,0 | 20,8 | 40.969 | 26.400 | 25.860 | 1.960 | 94% | 7,4% |
| 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 2,9 | 7.770 | 8.410 | 8.155 | 575 | 97% | 6,8% |
| 0,0 | 0,0 | 1,6 | 0,0 | 17,3 | 43.133 | 31.800 | 30.300 | 2.098 | 89% | 6,6% |
| 1,7 | 0,0 | 0,1 | 0,0 | 5,4 | 6.672 | 6.960 | 6.900 | 502 | 92% | 7,2% |
| 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 2,4 | 4.211 | 3.610 | 3.570 | 300 | 100% | 8,3% |
| 3,6 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 3,6 | 7.405 | 8.097 | 7.692 | 439 | 87% | 5,4% |
| 1,1 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 1,1 | 1.198 | 1.558 | 0 | 75 | 75% | 4,8% |
| 1,5 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 2,3 | 3.245 | 5.590 | 5.300 | 282 | 100% | 5,1% |
| 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 3,0 | 5.036 | 3.810 | 3.660 | 202 | 68% | 5,3% |
| 0,4 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 3,5 | 6.233 | 5.940 | 5.800 | 369 | 83% | 6,2% |
| 0,8 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 1,6 | 3.004 | 3.200 | 3.086 | 179 | 88% | 5,6% |
| 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 3,4 | 2.156 | 2.297 | 2.176 | 176 | 100% | 7,7% |
| 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 8,2 | 10.044 | 8.590 | 8.500 | 632 | 85% | 7,4% |
| 0,0 | 4,5 | 0,0 | 0,0 | 4,5 | 4.585 | 4.240 | 4.200 | 375 | 100% | 8,8% |
| 0,0 | 0,0 | 4,3 | 0,0 | 13,1 | 14.346 | 17.000 | 16.900 | 1.226 | 100% | 7,2% |
| 2,7 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 2,9 | 6.249 | 5.600 | 5.400 | 311 | 93% | 5,5% |
| 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 1,4 | 2.204 | 2.241 | 2.326 | 128 | 80% | 5,7% |
| 0,0 | 8,4 | 0,0 | 0,0 | 8,4 | 5.133 | 2.600 | 3.260 | 175 | 100% | 6,7% |
| 0,2 | 0,0 | 0,1 | 0,2 | 8,9 | 21.629 | 25.900 | 23.100 | 1.361 | 98% | 5,3% |
| PLZ | Stadt | Objekt | Anteile | Zugang (Monat/ |
Grund stück 1) |
Büro fläche |
Geschäfts fläche |
Hotel fläche |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Jahr) | |||||||||
| 5020 | Salzburg | Fürbergstraße 18-20 | 100% | 12/05 | 0,0 | 2,9 | 3,0 | 0,0 | |
| 5020 | Salzburg | Innsbrucker Bundesstraße 47 | 100% | 12/05 | 0,0 | 2,9 | 0,0 | 0,0 | |
| 5020 | Salzburg | Julius-Welser-Straße 15 | 100% | 05/03 | 2,7 | 3,1 | 0,0 | 0,0 | |
| 5020 | Salzburg | Ignaz-Harrer-Straße 59 | 100% | 01/90 | 0,4 | 0,2 | 0,3 | 0,0 | |
| 8055 | Graz | Puntigamer Straße 124 | 100% | 04/06 | 11,2 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | |
| 9020 | Klagenfurt | Fallegasse 7 | 100% | 12/05 | 9,7 | 0,0 | 3,8 | 0,0 | |
| Grundstücke mit Superädifikaten | 321,9 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | |||||
| Objekte mit einem IFRS-Bilanzwert < 2Mio Euro | 71,2 | 2,0 | 9,8 | 0,0 | |||||
| Summe Bestandsobjekte Österreich | 608,1 | 182,1 | 71,7 | 32,3 | |||||
| Bestandsobjekte Deutschland | |||||||||
| 10115 Berlin | Ämtergebäude Invalidenstraße 130/131 | 100% | 01/08 | 1,4 | 0,4 | 0,0 | 0,0 | ||
| 10559 Berlin | Spreebogen | 100% | 10/07 | 7,9 | 32,6 | 0,9 | 0,0 | ||
| 10719 Berlin | Joachimstaler Strasse 20 | 100% | 03/07 | 1,4 | 4,1 | 0,4 | 0,0 | ||
| 10719 Berlin | Lietzenburger Strasse 75 | 100% | 06/10 | 1,1 | 2,5 | 0,4 | 0,0 | ||
| Kreuzberg, Königliche Direktion | |||||||||
| 10785 Berlin | (Schöneberger Ufer) | 100% | 01/08 | 13,1 | 23,1 | 0,0 | 0,0 | ||
| 10963 Berlin | Projektgesellschaft Hallesches Ufer | 100% | 01/08 | 13,9 | 11,5 | 0,0 | 0,0 | ||
| 12277 Berlin | Marienfelde, Buckower Chaussee 43-58 | 100% | 01/08 | 53,0 | 1,8 | 0,0 | 0,0 | ||
| 21035 Hamburg | H&M Logistikcenter | 100% | 07/08 | 146,5 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | ||
| 34117 Kassel | Frankfurter Strasse 9 + 11 | 100% | 01/07 | 13,3 | 28,3 | 0,0 | 0,0 | ||
| 34119 Kassel | Friedrich-Ebert-Straße 104 - 106 | 100% | 01/07 | 18,7 | 6,3 | 0,0 | 0,0 | ||
| 34121 Kassel | Knorrstrasse 32, 34 | 100% | 01/07 | 11,3 | 2,6 | 0,0 | 0,0 | ||
| 34123 Kassel | Vor dem Osterholz 10-14 (Logistikpark) | 100% | 07/07 | 19,9 | 7,7 | 0,0 | 0,0 | ||
| 34369 Hofgeißmar | Neue Straße 21 | 100% | 01/07 | 8,9 | 2,9 | 0,0 | 0,0 | ||
| 34497 Korbach | Medebacher Landstrasse 29 | 100% | 01/07 | 8,6 | 3,6 | 0,0 | 0,0 | ||
| 34576 Homberg/Efze | August-Vilmar-Strasse 20 | 100% | 01/07 | 13,0 | 2,7 | 0,0 | 0,0 | ||
| 35037 Marburg | Robert Koch Strasse 5-17 | 100% | 01/07 | 27,9 | 19,7 | 0,0 | 0,0 | ||
| 35037 Marburg | Universitätsstrasse 48-50 | 100% | 01/07 | 10,0 | 6,7 | 0,0 | 0,0 | ||
| 35043 Marburg | Raiffeisenstrasse 1 + 7 | 100% | 01/07 | 20,7 | 8,2 | 0,0 | 0,0 | ||
| Gutfleischstr. 1 / Marburger Str. 2-4 / Ostanlage | |||||||||
| 35390 Gießen | 7, 15, 17, 19 | 100% | 01/07 | 20,6 | 18,2 | 0,0 | 0,0 | ||
| 35392 Gießen | Schubertstrasse 60 | 100% | 01/07 | 74,4 | 20,3 | 0,0 | 0,0 | ||
| 35392 Gießen | Leihgesterner Weg 52 | 100% | 01/07 | 5,1 | 2,6 | 0,0 | 0,0 | ||
| 35394 Gießen | Ferniestrasse 8 | 100% | 01/07 | 29,9 | 13,2 | 0,0 | 0,0 | ||
| 35578 Wetzlar | Schanzenfeldstrasse 8 | 100% | 01/07 | 20,4 | 7,1 | 0,0 | 0,0 | ||
| 36041 Fulda | Washingtonallee 1-6 / Severingstrasse 1-5 | 100% | 01/07 | 48,0 | 18,2 | 0,0 | 0,0 | ||
| 36251 Bad Hersfeld | Hubertusweg 19 | 100% | 01/07 | 7,8 | 5,8 | 0,0 | 0,0 | ||
| 36251 Bad Hersfeld | Kleine Industriestraße 3 | 100% | 01/07 | 6,9 | 3,5 | 0,0 | 0,0 | ||
| 41460 Düsseldorf | Neuss Sperberweg 6 | 100% | 05/03 | 12,0 | 3,0 | 0,0 | 0,0 | ||
| 50668 Köln | Parkhaus RheinTriadem | 100% | 01/08 | 3,2 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | ||
| 50668 Köln | Johannisstraße 60 und 64 | 100% | 01/08 | 2,2 | 3,7 | 0,0 | 0,0 | ||
| 55252 Mainz-Kastel | Wiesbadener Strasse 99-103 | 100% | 01/07 | 52,8 | 23,6 | 0,0 | 0,0 | ||
| 60327 Frankfurt | Europaallee Nord 4 | 100% | 01/08 | 0,9 | 0,0 | 0,0 | 4,5 | ||
| 60327 Frankfurt | Europaviertel, Tower 185 (Sockel) | 100% | 01/08 | 17,8 | 40,0 | 0,0 | 0,0 | ||
| 61169 Friedberg | Homburger Str. 18 | 100% | 01/07 | 8,2 | 2,7 | 0,0 | 0,0 | ||
| 61325 Bad Homburg | Auf der Steinkaut 10-12 | 100% | 01/07 | 6,4 | 3,6 | 0,0 | 0,0 | ||
| 64293 Darmstadt | Steubenplatz 14 | 100% | 01/07 | 5,6 | 5,4 | 0,0 | 0,0 |
| Wohn | Gewerbe | Lager | Sonstige | Gesamt | Anschaf | IFRS | IFRS | Mieterlöse | Wirtschaftl. | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| fläche | fläche | fläche | Fläche | fläche 2) | fungswert | Bilanz | Bilanz | 2010 - | Vermietungs | in % |
| per | wert per | werte per | annualisiert | grad in % | 2010 3) | |||||
| 31.12.2010 | 31.12.2010 5) | 31.12.2009 | ||||||||
| 0,1 | 0,0 | 0,6 | 0,0 | 6,7 | 11.607 | 8.510 | 7.719 | 173 | 36% | 2,0% |
| 0,0 | 0,0 | 0,3 | 0,0 | 3,2 | 4.888 | 4.523 | 3.890 | 230 | 83% | 5,1% |
| 0,0 | 0,0 | 0,3 | 0,0 | 3,3 | 3.623 | 3.300 | 3.120 | 260 | 100% | 7,9% |
| 0,6 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 1,2 | 3.673 | 2.150 | 2.000 | 137 | 95% | 6,4% |
| 0,0 | 3,1 | 0,0 | 0,0 | 3,1 | 3.169 | 3.353 | 3.688 | 0 | 0% | 0,0% |
| 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 3,8 | 2.900 | 2.900 | 2.900 | 372 | 100% | 12,8% |
| 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 86.787 | 89.386 | 88.994 | 4.815 | 100% | 5,4% |
| 5,5 | 0,0 | 0,4 | 0,0 | 17,7 | 20.283 | 19.888 | 19.488 | 1.128 | 85% | 5,7% |
| 29,6 | 29,9 | 18,1 | 0,2 | 363,8 | 772.605 | 703.690 | 675.008 | 36.104 | 82% | 5,1% |
| 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,4 | 5.302 | 4.000 | 4.440 | 12 | 56% | 0,3% |
| 0,3 | 0,0 | 0,4 | 0,0 | 34,2 | 104.213 | 86.200 | 96.400 | 6.344 | 98% | 7,4% |
| 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 4,5 | 12.322 | 9.746 | 9.611 | 565 | 86% | 5,8% |
| 0,0 | 0,0 | 0,3 | 0,0 | 3,2 | 7.028 | 6.970 | 0 | 450 | 98% | 6,5% |
| 0,0 | 0,0 | 0,9 | 0,0 | 23,9 | 37.851 | 37.000 | 37.000 | 881 | 98% | 2,4% |
| 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 11,5 | 16.605 | 15.100 | 14.660 | 1.156 | 97% | 7,7% |
| 0,0 | 0,0 | 16,0 | 0,0 | 17,8 | 6.933 | 6.800 | 6.790 | 720 | 69% | 10,6% |
| 0,0 | 0,0 | 114,8 | 0,0 | 114,8 | 116.532 | 109.000 | 111.000 | 7.037 | 100% | 6,5% |
| 0,2 | 0,0 | 6,4 | 0,0 | 34,9 | 83.752 | 83.200 | 83.750 | 4.373 | 100% | 5,3% |
| 0,0 | 0,0 | 1,7 | 0,0 | 8,1 | 9.887 | 10.850 | 10.700 | 561 | 100% | 5,2% |
| 0,0 | 0,0 | 0,9 | 0,0 | 3,6 | 2.911 | 3.250 | 2.900 | 228 | 100% | 7,0% |
| 0,0 | 0,0 | 3,8 | 0,0 | 11,5 | 8.004 | 7.700 | 7.700 | 484 | 100% | 6,3% |
| 0,0 | 0,0 | 1,4 | 0,0 | 4,3 | 3.484 | 3.550 | 2.750 | 222 | 100% | 6,3% |
| 0,2 | 0,0 | 1,1 | 0,0 | 4,9 | 4.148 | 3.900 | 3.750 | 245 | 100% | 6,3% |
| 0,0 | 0,0 | 1,2 | 0,0 | 3,9 | 3.924 | 3.400 | 3.250 | 211 | 100% | 6,2% |
| 0,2 | 0,0 | 7,0 | 0,0 | 27,0 | 30.927 | 33.000 | 32.700 | 1.928 | 99% | 5,8% |
| 0,3 | 0,0 | 2,2 | 0,0 | 9,2 | 13.744 | 13.550 | 13.050 | 728 | 100% | 5,4% |
| 0,0 | 0,0 | 2,4 | 0,0 | 10,5 | 11.972 | 12.550 | 12.750 | 695 | 100% | 5,5% |
| 0,0 | 0,0 | 6,8 | 0,0 | 25,0 | 44.911 | 44.300 | 43.150 | 2.246 | 100% | 5,1% |
| 0,0 | 0,0 | 11,8 | 0,0 | 32,2 | 61.435 | 57.150 | 57.050 | 3.020 | 100% | 5,3% |
| 0,0 | 0,0 | 1,1 | 0,0 | 3,7 | 4.436 | 5.250 | 5.250 | 273 | 100% | 5,2% |
| 0,0 | 0,0 | 5,6 | 0,0 | 18,8 | 53.754 | 48.650 | 41.003 | 2.563 | 100% | 5,3% |
| 0,0 | 0,0 | 3,8 | 0,0 | 10,9 | 13.872 | 12.550 | 12.650 | 720 | 100% | 5,7% |
| 0,0 | 0,0 | 9,1 | 0,0 | 27,2 | 53.242 | 50.700 | 51.150 | 2.838 | 100% | 5,6% |
| 0,1 | 0,0 | 1,6 | 0,0 | 7,5 | 7.846 | 7.550 | 7.450 | 472 | 100% | 6,2% |
| 0,0 | 0,0 | 1,0 | 0,0 | 4,5 | 4.612 | 4.450 | 4.300 | 259 | 100% | 5,8% |
| 0,0 | 0,0 | 3,3 | 0,0 | 6,3 | 8.317 | 5.500 | 6.500 | 314 | 77% | 5,7% |
| 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 8.807 | 12.000 | 7.800 | 431 | 100% | 3,6% |
| 0,0 | 0,0 | 0,3 | 1,3 | 5,3 | 12.592 | 14.000 | 12.900 | 660 | 75% | 4,7% |
| 0,1 | 0,0 | 13,0 | 0,0 | 36,7 | 51.134 | 51.450 | 49.650 | 3.197 | 100% | 6,2% |
| 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 4,5 | 10.019 | 13.000 | 0 | 856 | 100% | 6,6% |
| 0,0 | 0,0 | 1,9 | 0,0 | 41,8 | 200.562 | 200.180 | 0 | 7.611 | 100% | 3,8% |
| 0,0 | 0,0 | 1,9 | 0,0 | 4,6 | 5.312 | 5.350 | 4.950 | 320 | 100% | 6,0% |
| 0,2 | 0,0 | 1,5 | 0,0 | 5,3 | 12.293 | 11.350 | 11.450 | 636 | 100% | 5,6% |
| 0,0 | 0,0 | 1,3 | 0,0 | 6,7 | 15.869 | 17.000 | 17.000 | 854 | 100% | 5,0% |
| PLZ | Stadt | Objekt | Anteile | Zugang | Grund | Büro | Geschäfts | Hotel |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (Monat/ | stück 1) | fläche | fläche | fläche | ||||
| Jahr) | ||||||||
| 64625 Bensheim | Berliner Ring 35 | 100% | 01/07 | 12,3 | 5,9 | 0,0 | 0,0 | |
| 64720 Michelstadt | Erbacher Strasse 46,47,48 | 100% | 01/07 | 15,5 | 4,8 | 0,0 | 0,0 | |
| 65185 Wiesbaden | Kaiser-Friedrich-Ring 75 | 100% | 01/07 | 12,3 | 12,4 | 0,0 | 0,0 | |
| 65185 Wiesbaden | Rheinstrasse 35-37 | 100% | 01/07 | 4,2 | 6,5 | 0,0 | 0,0 | |
| 65185 Wiesbaden | Luisenplatz 5 + 10 | 100% | 01/07 | 4,4 | 5,2 | 0,0 | 0,0 | |
| 65187 Wiesbaden | Mosbacher Strasse 55 | 100% | 01/07 | 11,0 | 3,5 | 0,0 | 0,0 | |
| 65195 Wiesbaden | Schaperstrasse 16,19 | 100% | 01/07 | 9,7 | 8,8 | 0,0 | 0,0 | |
| 65197 Wiesbaden | Willy-Brandt-Allee 20-22 | 100% | 01/07 | 26,2 | 6,6 | 0,0 | 0,0 | |
| 65197 Wiesbaden | Willy-Brandt-Allee 2 | 100% | 01/07 | 2,1 | 0,8 | 0,0 | 0,0 | |
| 65201 Wiesbaden | Schönbergstrasse 100 | 100% | 01/07 | 110,2 | 33,8 | 0,0 | 0,0 | |
| 65428 Rüsselsheim | Eisenstrasse 60 | 100% | 01/07 | 10,0 | 3,8 | 0,0 | 0,0 | |
| 65428 Rüsselsheim | Johann-Sebastian-Bach-Strasse 45 | 100% | 01/07 | 6,7 | 3,5 | 0,0 | 0,0 | |
| 65510 Idstein | Gerichtstrasse 1 + 3 | 100% | 01/07 | 4,4 | 2,5 | 0,0 | 0,0 | |
| 65719 Hofheim | Nordring 4-10 | 100% | 01/07 | 12,0 | 6,7 | 0,0 | 0,0 | |
| 65719 Hofheim | Zeilsheimer Strasse 59 | 100% | 01/07 | 11,2 | 2,2 | 0,0 | 0,0 | |
| 70174 Stuttgart | Heilbronner Straße 7/Jägerstraße 17 (ehem. BD) | 100% | 01/08 | 13,4 | 23,8 | 0,0 | 0,0 | |
| 81243 München | Erbbaurecht Berga, Bodenseestraße 229 | 100% | 01/08 | 7,1 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | |
| Summe Bestandsobjekte Deutschland | 985,2 | 466,3 | 1,7 | 4,5 | ||||
| Bestandsobjekte Ost-/Südeuropa | ||||||||
| BG | Sofia | IBC | 100% | 03/03 | 5,7 | 3,9 | 0,0 | 0,0 |
| BG | Sofia | Europark Office Building | 100% | 05/06 | 2,9 | 6,9 | 0,0 | 0,0 |
| CZ | Prag | Europort | 100% | 07/05 | 0,0 | 0,0 | 2,7 | 13,8 |
| CZ | Prag | English International School Prague | 100% | 10/07 | 24,0 | 6,8 | 0,0 | 0,0 |
| CZ | Pilsen | Diplomat Center Pilsen | 100% | 08/08 | 2,9 | 3,9 | 0,2 | 10,0 |
| HU | Budapest | Víziváros Office Center | 100% | 09/05 | 4,0 | 11,7 | 0,4 | 0,0 |
| HU | Budapest | R70 Office Complex | 100% | 06/03 | 3,9 | 15,9 | 0,5 | 0,0 |
| HU | Budapest | Buda Business Center | 100% | 09/05 | 1,8 | 5,8 | 0,1 | 0,0 |
| HU | Budapest | Canada Square | 100% | 07/05 | 1,4 | 5,0 | 0,0 | 0,0 |
| HU | Budapest | Bártok Ház | 100% | 08/05 | 3,7 | 14,3 | 2,2 | 0,0 |
| HU | Budapest | Capital Square | 100% | 01/07 | 8,5 | 27,9 | 1,7 | 0,0 |
| HU | Györ | Dunacenter | 50% | 09/08 | 21,3 | 0,0 | 8,2 | 0,0 |
| PL | Warschau | Wspolna | 100% | 11/01 | 0,0 | 6,2 | 0,7 | 0,0 |
| PL | Warschau | Warschau Financial Center | 50% | 09/05 | 0,6 | 23,3 | 0,7 | 0,0 |
| RO | Bukarest | Opera Center 1 | 100% | 09/03 | 2,6 | 10,3 | 0,7 | 0,0 |
| RO | Bukarest | Opera Center 2 | 100% | 03/04 | 0,8 | 3,2 | 0,0 | 0,0 |
| RO | Bukarest | Bukarest Business Park | 100% | 10/05 | 15,7 | 23,8 | 0,1 | 0,0 |
| SI | Laibach | Austria Trend Hotel Ljubljana | 100% | 04/05 | 2,9 | 0,0 | 0,0 | 15,4 |
| SK | Bratislava | Bratislava Business Center | 100% | 01/00 | 1,6 | 7,5 | 0,8 | 0,0 |
| SRB | Belgrad | Sava Business Center | 100% | 02/07 | 10,6 | 16,3 | 0,4 | 0,0 |
| SRB | 100% | 12/07 | 0,0 | 18,9 | 0,0 | 0,0 | ||
| Belgrad | Belgrad Office Park | |||||||
| Summe Bestandsobjekte Ost-/Südeuropa | 114,9 | 211,5 | 19,4 | 39,1 | ||||
| Bestandsobjekte Ost-/Südeuropa neu | ||||||||
| BG | Sofia | Megapark | 35% | 09/10 | 2,8 | 15,6 | 0,9 | 0,0 |
| PL | Warschau | Poleczki Business Park | 50% | 03/07 | 19,5 | 18,6 | 1,1 | 0,0 |
| RO | Sibiu | Retail Park Sibiu | 100% | 12/07 | 42,0 | 0,0 | 9,8 | 0,0 |
| Summe Bestandsobjekte Ost-/Südeuropa neu | 64,3 | 34,2 | 11,8 | 0,0 |
| Wohn | Gewerbe | Lager | Sonstige | Gesamt | Anschaf | IFRS | IFRS | Mieterlöse | Wirtschaftl. | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| fläche | fläche | fläche | Fläche | fläche 2) | fungswert | Bilanz | Bilanz | 2010 - | Vermietungs | in % |
| per | wert per | werte per | annualisiert | grad in % | 2010 3) | |||||
| 31.12.2010 | 31.12.2010 5) | 31.12.2009 | ||||||||
| 0,0 | 0,0 | 1,4 | 0,0 | 7,4 | 11.270 | 12.000 | 11.900 | 649 | 100% | 5,4% |
| 0,0 | 0,0 | 2,0 | 0,0 | 6,7 | 7.493 | 6.950 | 7.000 | 425 | 100% | 6,1% |
| 0,0 | 0,0 | 4,0 | 0,0 | 16,4 | 44.635 | 43.600 | 43.900 | 2.178 | 100% | 5,0% |
| 0,1 | 0,0 | 1,8 | 0,0 | 8,4 | 18.426 | 19.500 | 19.050 | 1.028 | 100% | 5,3% |
| 0,0 | 0,0 | 1,5 | 0,0 | 6,6 | 18.234 | 17.350 | 17.100 | 810 | 100% | 4,7% |
| 0,0 | 0,0 | 11,8 | 0,0 | 15,3 | 24.567 | 25.100 | 25.100 | 1.319 | 100% | 5,3% |
| 0,0 | 0,0 | 2,7 | 0,0 | 11,5 | 23.543 | 23.500 | 22.400 | 1.244 | 100% | 5,3% |
| 0,0 | 0,0 | 5,9 | 0,0 | 12,6 | 22.522 | 22.400 | 21.000 | 1.197 | 100% | 5,3% |
| 0,0 | 0,0 | 0,8 | 0,0 | 1,7 | 3.583 | 3.200 | 3.050 | 179 | 100% | 5,6% |
| 0,2 | 0,0 | 11,5 | 0,0 | 45,5 | 80.441 | 81.800 | 78.350 | 4.573 | 100% | 5,6% |
| 0,0 | 0,0 | 1,2 | 0,0 | 5,1 | 12.206 | 9.600 | 9.300 | 518 | 100% | 5,4% |
| 0,0 | 0,0 | 1,4 | 0,0 | 4,9 | 7.768 | 9.050 | 9.100 | 405 | 100% | 4,5% |
| 0,0 | 0,0 | 1,2 | 0,0 | 3,8 | 8.619 | 8.700 | 8.300 | 457 | 100% | 5,3% |
| 0,1 | 0,0 | 2,5 | 0,0 | 9,3 | 15.569 | 16.600 | 16.700 | 932 | 100% | 5,6% |
| 0,0 | 0,0 | 0,7 | 0,0 | 2,9 | 5.634 | 5.250 | 5.300 | 310 | 100% | 5,9% |
| 0,0 | 0,0 | 0,2 | 0,0 | 23,9 | 18.757 | 17.000 | 17.000 | 194 | 35% | 1,1% |
| 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 3.140 | 3.140 | 3.140 | 226 | 100% | 7,2% |
| 2,0 | 0,0 | 275,4 | 1,3 | 751,1 | 1.374.959 | 1.334.936 | 1.103.144 | 70.755 | 98% | 5,3% |
| 0,0 | 0,2 | 0,0 | 0,0 | 4,0 | 9.410 | 7.948 | 8.687 | 902 | 100% | 11,3% |
| 0,0 | 0,2 | 0,1 | 0,0 | 7,2 | 16.422 | 11.720 | 13.420 | 1.476 | 100% | 12,6% |
| 0,0 | 0,7 | 0,4 | 0,0 | 17,6 | 43.739 | 31.910 | 42.510 | 3.360 | 96% | 10,5% |
| 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 6,8 | 13.372 | 9.770 | 9.510 | 859 | 100% | 8,8% |
| 0,0 | 0,0 | 0,1 | 0,0 | 14,3 | 30.318 | 16.240 | 24.100 | 2.594 | 100% | 16,0% |
| 0,0 | 0,6 | 0,7 | 0,0 | 13,4 | 26.161 | 28.350 | 28.170 | 1.978 | 83% | 7,0% |
| 0,0 | 1,0 | 0,5 | 0,0 | 18,0 | 29.630 | 26.720 | 27.180 | 1.962 | 68% | 7,3% |
| 0,0 | 0,0 | 0,2 | 0,0 | 6,1 | 13.232 | 8.800 | 8.600 | 527 | 48% | 6,0% |
| 0,0 | 0,0 | 0,4 | 0,0 | 5,3 | 12.195 | 12.330 | 11.470 | 973 | 98% | 7,9% |
| 0,0 | 0,2 | 0,4 | 0,0 | 17,1 | 44.211 | 38.940 | 37.930 | 3.001 | 95% | 7,7% |
| 0,0 | 0,8 | 1,4 | 0,0 | 31,8 | 80.703 | 70.000 | 70.000 | 4.049 | 71% | 5,8% |
| 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 8,2 | 10.965 | 7.000 | 7.140 | 368 | 63% | 5,3% |
| 0,0 | 0,2 | 0,0 | 0,0 | 7,1 | 20.571 | 23.550 | 20.500 | 1.723 | 95% | 7,3% |
| 0,0 | 1,0 | 0,0 | 0,0 | 24,9 | 72.364 | 91.915 | 81.005 | 6.159 | 93% | 6,7% |
| 0,0 | 0,1 | 0,3 | 0,1 | 11,5 | 23.399 | 24.546 | 24.902 | 2.679 | 95% | 10,9% |
| 0,0 | 0,0 | 0,1 | 0,0 | 3,3 | 6.428 | 6.632 | 6.875 | 685 | 86% | 10,3% |
| 0,0 | 2,0 | 0,0 | 0,0 | 25,9 | 61.625 | 59.163 | 58.110 | 5.520 | 100% | 9,3% |
| 0,0 | 2,6 | 0,0 | 0,0 | 17,9 | 46.069 | 19.890 | 24.050 | 1.533 | 90% | 7,7% |
| 0,0 | 0,7 | 0,4 | 0,0 | 9,5 | 19.963 | 9.500 | 9.510 | 889 | 86% | 9,4% |
| 0,0 | 1,1 | 0,7 | 0,0 | 18,4 | 58.951 | 46.504 | 45.210 | 2.183 | 59% | 4,7% |
| 0,0 | 0,0 | 2,5 | 0,0 | 21,3 | 54.547 | 46.100 | 46.120 | 3.473 | 82% | 7,5% |
| 0,0 | 11,3 | 8,1 | 0,1 | 289,6 | 694.273 | 597.528 | 604.999 | 46.893 | 86% | 7,8% |
| 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 16,6 | 26.053 | 26.047 | 0 | 341 | 13% | 1,3% |
| 0,0 | 0,3 | 1,4 | 0,0 | 21,4 | 40.815 | 45.510 | 0 | 2.285 | 56% | 5,0% |
| 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 9,8 | 13.590 | 8.500 | 0 | 701 | 100% | 8,2% |
| 0,0 | 0,3 | 1,5 | 0,0 | 47,8 | 80.458 | 80.057 | 0 | 3.326 | 45% | 4,2% |
| PLZ | Stadt | Objekt | Anteile | Zugang (Monat/ Jahr) |
Grund stück 1) |
Büro fläche |
Geschäfts fläche |
Hotel fläche |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Summe Bestandsobjekte Ost-/Südeuropa | 179,2 | 245,8 | 31,3 | 39,1 | |||||
| Immobilienvermögen in Entwicklung | 3.395,9 | 122,9 | 6,5 | 10,5 | |||||
| Grundstücksreserve Österreich | |||||||||
| 1120 | Wien | Altmannsdorferstrasse 80-84 | 100% | 07/07 | 3,9 | ||||
| 1190 | Wien | Muthgasse 42-48 | 100% | 04/02 | 14,5 | ||||
| Summe Grundstücksreserve Österreich | 18,4 | ||||||||
| Projekte in Umsetzung Österreich | |||||||||
| 1020 | Wien | Rembrandtstraße 21 | 100% | 07/07 | 0,7 | 0,0 | 0,0 | 5,0 | |
| 1180 | Wien | Theresiengasse 36 | 100% | 12/05 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | |
| Summe Projekte in Umsetzung Österreich | 0,7 | 0,0 | 0,0 | 5,0 | |||||
| Grundstücksreserve Deutschland | |||||||||
| 10557 Berlin | Tiergarten, Lehrter Stadtquartier 5 | 100% | 01/08 | 3,3 | |||||
| 10557 Berlin | Tiergarten, Lehrter Stadtquartier 6 | 100% | 01/08 | 3,0 | |||||
| 10557 Berlin | Tiergarten, Lehrter Stadtquartier 7 | 100% | 01/08 | 3,6 | |||||
| 10557 Berlin | Tiergarten, Lehrter Stadtquartier 8 | 100% | 01/08 | 1,6 | |||||
| 10557 Berlin | Tiergarten, Lehrter Stadtquartier 9 | 100% | 01/08 | 1,8 | |||||
| 10557 Berlin | Tiergarten, Invalidenstraße 51/52 am Kanal | 100% | 01/08 | 19,3 | |||||
| 10963 Berlin | Kreuzberg, Baufeld Urbane Mitte | 100% | 01/08 | 42,0 | |||||
| Lichterfelde, Landweg, Osdorfer Straße, | |||||||||
| 12207 Berlin | Reaumurstraße | 100% | 01/08 | 965,2 | |||||
| 13589 Berlin | Tiergarten, Lehrter Gbf | 100% | 01/08 | 53,0 | |||||
| 60327 Frankfurt | Mannheimer Straße 35 (Khasana-Gelände) | 100% | 01/08 | 8,3 | |||||
| 60327 Frankfurt | Europaallee Nord 2 | 100% | 01/08 | 6,1 | |||||
| 60327 Frankfurt | Europaallee Nord 3 | 100% | 01/08 | 5,7 | |||||
| 60327 Frankfurt | UEC Tower 1 | 100% | 01/08 | 3,9 | |||||
| 60327 Frankfurt | HYATT Tower | 100% | 01/08 | 4,6 | |||||
| Laim Landsberger Straße (ehemaliges | |||||||||
| 80335 München | Teilprojekt 7) | 100% | 01/08 | 15,9 | |||||
| 80939 München | Bf Freimann I | 100% | 01/08 | 37,9 | |||||
| Objekte mit einem IFRS Bilanzwert < 2Mio Euro | 328,5 | ||||||||
| Summe Grundstücksreserve Deutschland | 1.503,7 | ||||||||
| Projekte in Planung Deutschland | |||||||||
| 10557 Berlin | Tiergarten, Lehrter Stadtquartier 4 | 100% | 01/08 | 3,2 | |||||
| 50668 Köln | RheinForum (ehemaliges K1) | 100% | 01/08 | 5,2 | |||||
| 60327 Frankfurt | Europaviertel, Skyline Plaza | 100% | 01/08 | 18,1 | |||||
| 60327 Frankfurt | Europaviertel, Congress Center Skyline Plaza | 100% | 01/08 | 1,8 | |||||
| 4031 | Basel (CH) | Erlenmatt - Shoppingcenter Multidevelopment |
100% | 01/08 | 10,9 | ||||
| Summe Projekte in Planung Deutschland | 39,2 | ||||||||
| Wohn | Gewerbe | Lager | Sonstige | Gesamt | Anschaf | IFRS | IFRS | Mieterlöse | Wirtschaftl. | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| fläche | fläche | fläche | Fläche | fläche 2) | fungswert | Bilanz | Bilanz | 2010 - | Vermietungs | in % 2010 3) |
| per | wert per | werte per | annualisiert | grad in % | ||||||
| 31.12.2010 | 31.12.2010 5) | 31.12.2009 | ||||||||
| 0,0 | 11,5 | 9,5 | 0,1 | 337,4 | 774.731 | 677.585 | 604.999 | 50.219 | 81% | 7,4% |
| 0,0 | 0,6 | 4,0 | 4,5 | 149,0 | 808.935 | 790.582 | 899.084 | 7.190 | ||
| 12.662 | 5.210 | 5.017 | 18 | |||||||
| 23.772 | 14.400 | 15.394 | 12 | |||||||
| 36.435 | 19.610 | 20.411 | 30 | |||||||
| 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 5,0 | 4.631 | 2.030 | 2.419 | 0 | ||
| 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0 | 0 | 1.371 | 0 | ||
| 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 5,0 | 4.631 | 2.030 | 3.790 | 0 | ||
| 15.135 | 12.900 | 12.700 | 0 | |||||||
| 10.121 | 9.460 | 8.600 | 3 | |||||||
| 24.458 | 19.800 | 22.500 | 1 | |||||||
| 35.781 | 19.500 | 21.500 | 39 | |||||||
| 18.374 | 18.000 | 15.800 | 31 | |||||||
| 4.680 | 4.680 | 4.680 | 0 | |||||||
| 10.923 | 12.000 | 13.000 | 219 | |||||||
| 4.261 | 5.620 | 4.600 | 331 | |||||||
| 3.424 8.870 |
3.940 20.300 |
3.200 20.300 |
96 1.087 |
|||||||
| 8.975 | 8.300 | 8.100 | 0 | |||||||
| 10.893 | 8.850 | 8.800 | 0 | |||||||
| 26.209 | 23.900 | 23.900 | 0 | |||||||
| 11.003 | 11.600 | 11.400 | 16 | |||||||
| 9.791 | 10.900 | 10.300 | 262 | |||||||
| 4.290 | 4.000 | 3.900 | 463 | |||||||
| 1.244 | 1.860 | 26.537 | 88 | |||||||
| 208.432 | 195.610 | 219.817 | 2.637 | |||||||
| 10.421 | 11.900 | 11.100 | 0 | |||||||
| 6.271 | 6.300 | 5.200 | 1 | |||||||
| 31.463 | 28.600 | 25.000 | 0 | |||||||
| 1.279 | 500 | 0 | 0 | |||||||
| 17.841 | 15.100 | 12.800 | 0 | |||||||
| 67.275 | 62.400 | 54.100 | 2 |
| PLZ | Stadt | Objekt | Anteile | Zugang (Monat/ Jahr) |
Grund stück 1) |
Büro fläche |
Geschäfts fläche |
Hotel fläche |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Baurechtschaffungen Deutschland | ||||||||
| 10963 Berlin | Kreuzberg, Baufeld Flottwellpromenade | 100% | 01/08 | 25,0 | ||||
| 10557 Berlin | Europacity | 100% | 01/08 | 164,8 | ||||
| Berlin, Tiergarten, Europacity, Europaplatz, | ||||||||
| 10557 Berlin | Baufeld 03 | 100% | 01/08 | 3,0 | ||||
| Berlin, Tiergarten, Europacity, Europaplatz, | ||||||||
| 10557 Berlin | Baufeld Rest | 100% | 01/08 | 12,6 | ||||
| Wedding, Brunnenstraße , Gbhf. Nordend, | ||||||||
| 13355 Berlin | S-Bhf. Gesundbrunnen | 100% | 01/08 | 105,7 | ||||
| 40210 Düsseldorf | Harkortstraße | 100% | 01/08 | 13,1 | ||||
| 40227 Düsseldorf | Mindener Straße | 100% | 01/08 | 54,1 | ||||
| 40545 Düsseldorf | BelsenPark Oberkassel | 100% | 01/08 | 81,0 | ||||
| 60327 Frankfurt | Frankfurt am Main, Millenium Tower | 100% | 01/08 | 8,7 | ||||
| Schlossviertel Nymphenburg | ||||||||
| 80335 München | (ehemaliges Teilprojekt 4) | 100% | 01/08 | 91,8 | ||||
| 80939 München | AW Freimann | 50% | 01/08 | 86,2 | ||||
| 80993 München | Eggartensiedlung | 100% | 01/08 | 150,3 | ||||
| 80993 München | Ladehof Moosach | 100% | 01/08 | 37,0 | ||||
| 81241 München | Gleisdreieck Pasing | 100% | 01/08 | 46,1 | ||||
| 81673 München | Bw München 4 | 100% | 01/08 | 124,5 | ||||
| Feldkirchen b. | ||||||||
| 85622 | München | Naherholungsgebiet "Heimstettener See" | 100% | 01/08 | 452,0 | |||
| Objekte mit einem IFRS Bilanzwert < 2Mio Euro | 68,1 | |||||||
| Summe Baurechtschaffungen Deutschland | 1.524,0 | |||||||
| Projekte in Umsetzung Deutschland | ||||||||
| 10557 Berlin | TOTAL Tower | 100% | 01/08 | 4,1 | 14,1 | 0,0 | 0,0 | |
| 60327 Frankfurt | Europaallee Nord 4 | 100% | 01/08 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | |
| 60327 Frankfurt | Europaviertel, Tower 185 | 100% | 01/08 | 0,0 | 56,8 | 1,2 | 0,0 | |
| 80335 München | Schlossviertel Nymphenburg, Ambigon | 100% | 01/08 | 6,2 | 6,5 | 4,2 | 0,0 | |
| 80335 München | Arnulfpark, Skygarden | 50% | 01/08 | 6,1 | 15,7 | 0,0 | 0,0 | |
| Summe Projekte in Umsetzung Deutschland | 16,4 | 93,0 | 5,4 | 0,0 | ||||
| Grundstücksreserve Ost-/Südeuropa | ||||||||
| CZ | Prag | City Deco | 100% | 06/07 | 6,3 | |||
| RO | Arad | Fachmarktzentrum Arad | 100% | 12/07 | 31,7 | |||
| RO | Sibiu | Retail Park Sibiu | 100% | 12/07 | 176,9 | |||
| RU | Moskau | Maslov Tower | 50% | 12/06 | 3,1 | |||
| SK | Bratislava | Sekyra Tower | 50% | 09/08 | 0,0 | |||
| SRB | Belgrad | LogCenter Novi Banovci | 50% | 09/08 | 0,0 | |||
| Summe Grundstücksreserve Ost-/Südeuropa | 217,9 | |||||||
| Projekte in Umsetzung Ost-/Südosteuropa | ||||||||
| PL | Warschau | Poleczki Business Park | 50% | 03/07 | 53,6 | 8,8 | 0,0 | 0,0 |
| RU | St. Petersburg | Airport City St. Petersburg 4) | 25% | 12/07 | 15,6 | 6,5 | 0,7 | 5,4 |
| SK | Bratislava | BBC 1 Plus | 100% | 01/00 | 6,3 | 14,6 | 0,4 | 0,0 |
| Wohn | Gewerbe | Lager | Sonstige | Gesamt | Anschaf | IFRS | IFRS | Mieterlöse | Wirtschaftl. | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| fläche | fläche | fläche | Fläche | fläche 2) | fungswert | Bilanz | Bilanz | 2010 - | Vermietungs | in % |
| per | wert per | werte per | annualisiert | grad in % | 2010 3) | |||||
| 31.12.2010 | 31.12.2010 5) | 31.12.2009 | ||||||||
| 11.790 | 12.100 | 12.000 | 2 | |||||||
| 25.080 | 37.000 | 50.000 | 1.416 | |||||||
| 2.111 | 2.400 | 0 | 0 | |||||||
| 6.619 | 7.000 | 0 | 24 | |||||||
| 8.810 | 8.980 | 8.940 | 353 | |||||||
| 6.054 | 6.200 | 6.200 | 165 | |||||||
| 3.537 | 3.600 | 3.300 | 158 | |||||||
| 8.189 | 11.100 | 17.700 | 12 | |||||||
| 75.820 | 74.400 | 74.100 | 87 | |||||||
| 15.442 | 17.100 | 19.200 | 743 | |||||||
| 34.033 | 25.200 | 22.500 | 517 | |||||||
| 13.905 | 14.500 | 13.700 | 4 | |||||||
| 11.004 | 9.900 | 9.700 | 16 | |||||||
| 12.103 | 14.200 | 14.200 | 337 | |||||||
| 12.422 | 12.500 | 12.100 | 69 | |||||||
| 2.669 | 2.700 | 2.500 | 285 | |||||||
| 4.627 | 4.900 | 29.900 | 332 | |||||||
| 254.214 | 263.780 | 296.040 | 4.521 | |||||||
| 0,0 | 0,0 | 0,1 | 0,1 | 14,2 | 23.971 | 25.300 | 15.700 | 0 | ||
| 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0 | 0 | 8.800 | 0 | ||
| 0,0 | 0,0 | 0,7 | 0,0 | 58,7 | 96.429 | 114.920 | 162.900 | 0 | ||
| 0,0 | 0,0 | 0,5 | 4,4 | 15,6 | 25.986 | 26.900 | 16.300 | 0 | ||
| 0,0 | 0,0 | 0,9 | 0,0 | 16,6 | 46.785 | 52.350 | 33.500 | 0 | ||
| 0,0 | 0,0 | 2,1 | 4,5 | 105,0 | 193.171 | 219.470 | 237.200 | 0 | ||
| 0 | 0 | 0 | 0 | |||||||
| 2.890 | 2.100 | 2.100 | 0 | |||||||
| 22.151 | 14.000 | 19.500 | 0 | |||||||
| 0 | 0 | 5.039 | 0 | |||||||
| 0 | 0 | 1.250 | 0 | |||||||
| 0 | 0 | 2.070 | 0 | |||||||
| 25.042 | 16.100 | 29.959 | 0 | |||||||
| 0,0 | 0,6 | 1,1 | 0,0 | 10,4 | 13.047 | 10.382 | 37.767 | 0 | ||
| 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 12,6 | 0 | 0 | 0 | 0 | ||
| 0,0 | 0,0 | 0,8 | 0,0 | 15,9 | 6.688 | 1.200 | 0 | 0 |
| PLZ | Stadt Objekt Summe Projekte in Umsetzung Ost-/Südosteuropa |
Anteile | Zugang (Monat/ Jahr) |
Grund stück 1) |
Büro fläche |
Geschäfts fläche |
Hotel fläche |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 75,5 | 29,9 | 1,1 | 5,4 | |||||
| Selbst genutzte Immobilien | 0,0 | 3,7 | 0,0 | 0,0 | ||||
| Selbst genutzte Immobilien Österreich | ||||||||
| 1030 | Wien | Rennweg 16 (Büros) | 100% | 09/04 | 0,0 | 2,9 | 0,0 | 0,0 |
| Summe Selbst genutzte Immobilien Österreich | 0,0 | 2,9 | 0,0 | 0,0 | ||||
| Selbst genutzte Immobilien Deutschland | ||||||||
| 10719 Berlin | Joachimstaler Strasse 20 | 100% | 03/07 | 0,0 | 0,8 | 0,0 | 0,0 | |
| Summe Selbst genutzte Immobilien Deutschland | 0,0 | 0,8 | 0,0 | 0,0 | ||||
| Zum Handel bestimmte Immobilien | 919,4 | 5,0 | 0,0 | 0,0 | ||||
| Zum Handel bestimmte Immobilien Deutschland | ||||||||
| 10829 Berlin | Kolonnenstraße 30k, 30l | 100% | 01/08 | 6,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | |
| 12277 Berlin | Motzener Straße 36 - 38 | 100% | 01/08 | 38,4 | 1,4 | 0,0 | 0,0 | |
| 80335 München | Arnulfpark Baufeld MK 3 | 100% | 01/08 | 3,9 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | |
| 80995 München | Ratoldstraße (Bf Feldmoching) | 100% | 01/08 | 73,8 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | |
| 81379 München | Isargärten Thalkirchen - Concept Bau | 33% | 06/09 | 1,5 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | |
| 81379 München | Isargärten Thalkirchen - Infraplan | 33% | 06/09 | 1,7 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | |
| Objekte mit einem IFRS Bilanzwert < 2Mio Euro | 794,1 | 3,6 | 0,0 | 0,0 | ||||
| Summe Zum Handel bestimmte Immobilien Deutschland | 919,4 | 5,0 | 0,0 | 0,0 | ||||
| Zum Handel bestimmte Immobilien Ost-/Südeuropa | ||||||||
| SK | Bratislava | Sekyra Tower | 50% | 09/08 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 |
| Summe Zum Handel bestimmte Immobilien Ost-/Südeuropa | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 |
| Wohn fläche |
Gewerbe fläche |
Lager fläche |
Sonstige Fläche |
Gesamt fläche 2) |
Anschaf fungswert per 31.12.2010 |
IFRS Bilanz wert per 31.12.2010 5) |
IFRS Bilanz werte per 31.12.2009 |
Mieterlöse 2010 - annualisiert |
Wirtschaftl. Vermietungs grad in % |
Rendite in % 2010 3) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0,0 | 0,6 | 1,9 | 0,0 | 38,9 | 19.735 | 11.582 | 37.767 | 0 | ||
| 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 3,7 | 15.602 | 13.575 | 14.248 | 0 | ||
| 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 2,9 | 11.601 | 10.416 | 10.959 | 0 | ||
| 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 2,9 | 11.601 | 10.416 | 10.959 | 0 | ||
| 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,8 | 4.001 | 3.159 | 3.289 | 0 | ||
| 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,8 | 4.001 | 3.159 | 3.289 | 0 | ||
| 0,3 | 0,0 | 15,5 | 0,0 | 20,8 | 52.692 | 45.339 | 47.015 | 949 | 32% | 2,1% |
| 0,0 0,2 |
0,0 0,0 |
0,0 6,8 |
0,0 0,0 |
0,0 8,3 |
3.930 7.035 |
3.400 5.800 |
3.930 6.480 |
291 121 |
100% 57% |
9% 2% |
| 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 9.530 | 9.530 | 9.097 | 0 | 0% | 0% |
| 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 5.075 | 5.075 | 5.000 | 28 | 100% | 1% |
| 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 3.629 | 3.629 | 1.702 | 0 | 0% | 0% |
| 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 4.519 | 4.519 | 2.422 | 0 | 0% | 0% |
| 0,1 | 0,0 | 8,8 | 0,0 | 12,5 | 18.974 | 13.386 | 17.133 | 510 | 21% | 3,8% |
| 0,3 | 0,0 | 15,5 | 0,0 | 20,8 | 52.692 | 45.339 | 45.765 | 949 | 32% | 2,1% |
| 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0 | 0 | 1.250 | 0 | 0% | 0% |
| 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0 | 0 | 1.250 | 0 |
| PLZ | Stadt | Objekt | Anteile | Zugang (Monat/ Jahr) |
Grund stück 1) |
Büro fläche |
Geschäfts fläche |
Hotel fläche |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Zur Veräußerung gehaltenes Immobilienvermögen | 325,6 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | |||||
| Zur Veräußerung gehaltenes Immobilienvermögen Österreich | |||||||||
| 8700 | Leoben | Göss - Wiese, Garten | 100% | 12/05 | 10,9 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | |
| 8720 | Knittelfeld | Landschachergasse | 100% | 12/05 | 4,6 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | |
| Summe Zur Veräußerung gehaltenes Immobilienvermögen Österreich | 15,6 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | |||||
| Zur Veräußerung gehaltenes Immobilienvermögen Deutschland | |||||||||
| 10963 Berlin | Hallesches Ufer | 100% | 01/08 | 7,4 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | ||
| 40545 Düsseldorf | BelsenPark Oberkassel | 100% | 01/08 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | ||
| 60327 Frankfurt | Idsteiner Straße | 100% | 01/08 | 36,5 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | ||
| 60327 Frankfurt | Europaallee Süd 1 | 100% | 01/08 | 7,9 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | ||
| CH– | |||||||||
| 4031 Basel | Erlenmatt Baufeld J | 100% | 01/08 | 5,3 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | ||
| Summe Zur Veräußerung gehaltenes Immobilienvermögen Deutschland | 57,1 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | |||||
| Zur Veräußerung gehaltenes Immobilienvermögen Osteuropa | |||||||||
| SK | Bratislava | Sekyra Tower | 50% | 09/08 | 3,7 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | |
| SRB | Belgrad | LogCenter Novi Banovci | 50% | 09/08 | 249,2 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | |
| Summe Zur Veräußerung gehaltenes Immobilienvermögen Osteuropa | 252,9 | 0,0 | 0,0 | 0,0 |
| Wohn fläche |
Gewerbe fläche |
Lager fläche |
Sonstige Fläche |
Gesamt fläche 2) |
Anschaf fungswert per 31.12.2010 |
IFRS Bilanz wert per 31.12.2010 5) |
IFRS Bilanz werte per 31.12.2009 |
Mieterlöse 2010 - annualisiert |
Wirtschaftl. Vermietungs grad in % |
Rendite in % 2010 3) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 49.902 | 46.509 | 0 | 14 | ||
| 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 363 | 206 | 0 | 0 | ||
| 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 230 | 130 | 0 | 0 | ||
| 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 593 | 336 | 0 | 0 | ||
| 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 1.400 | 1.050 | 0 | 14 | ||
| 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 16.712 | 22.610 | 0 | 0 | ||
| 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 982 | 2.320 | 0 | 0 | ||
| 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 16.406 | 13.600 | 0 | 0 | ||
| 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 2.982 | 1.580 | 0 | 0 | ||
| 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 38.482 | 41.160 | 0 | 14 | ||
| 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 8.558 | 2.680 | 0 | 0 | ||
| 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 2.269 | 2.333 | 0 | 0 | ||
| 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 10.826 | 5.013 | 0 | 0 | ||
| Verkaufte Objekte in 2010 Österreich 20,9 0,6 3,6 0,0 Deutschland 426,7 62,8 3,6 0,0 Osteuropa 0,0 0,0 0,0 0,0 Summe Verkaufte Objekte 447,6 63,4 7,2 0,0 Bestandsimmobilien 1.772,5 894,1 104,6 75,9 Bestandsobjekte Österreich 608,1 182,1 71,7 32,3 Bestandsobjekte Deutschland 985,2 466,3 1,7 4,5 Bestandsobjekte Ost-/Südeuropa 179,2 245,8 31,3 39,1 Bestandsobjekte Ost-/Südeuropa 114,9 211,5 19,4 39,1 Bestandsobjekte Ost-/Südeuropa neu 64,3 34,2 11,8 0,0 Immobilienvermögen in Entwicklung 3.395,9 122,9 6,5 10,5 Grundstücksreserve Österreich 18,4 0,0 0,0 0,0 Projekte in Umsetzung Österreich 0,7 0,0 0,0 5,0 Grundstücksreserve Deutschland 1.503,7 0,0 0,0 0,0 Projekte in Planung Deutschland 39,2 0,0 0,0 0,0 Baurechtschaffungen Deutschland 1.524,0 0,0 0,0 0,0 Projekte in Umsetzung Deutschland 16,4 93,0 5,4 0,0 Grundstücksreserve Ost-/Südeuropa 217,9 0,0 0,0 0,0 Projekte in Umsetzung Ost-/Südosteuropa 75,5 29,9 1,1 5,4 Selbst genutzte Immobilien 0,0 3,7 0,0 0,0 Selbst genutzte Immobilien Österreich 0,0 2,9 0,0 0,0 Selbst genutzte Immobilien Deutschland 0,0 0,8 0,0 0,0 Zum Handel bestimmte Immobilien 919,4 5,0 0,0 0,0 Zum Handel bestimmte Immobilien Deutschland 919,4 5,0 0,0 0,0 Zum Handel bestimmte Immobilien Ost-/Südeuropa 0,0 0,0 0,0 0,0 Zur Veräußerung gehaltenes Immobilienvermögen 325,6 0,0 0,0 0,0 Zur Veräußerung gehaltenes Immobilienvermögen Österreich 15,6 0,0 0,0 0,0 Zur Veräußerung gehaltenes Immobilienvermögen Deutschland 57,1 0,0 0,0 0,0 Zur Veräußerung gehaltenes Immobilienvermögen Osteuropa 252,9 0,0 0,0 0,0 Verkaufte Objekte 447,6 63,4 7,2 0,0 Total 6.413,4 1.025,7 111,2 86,4 Total (inkl. Verkaufte) 6.861,0 1.089,1 118,4 86,4 1) Wohnungseigentum (WE) |
Stadt PLZ |
Objekt Anteile |
Zugang (Monat/ Jahr) |
Grund stück 1) |
Büro fläche |
Geschäfts fläche |
Hotel fläche |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
2) Alle Flächenangaben beziehen sich auf den Anteil der CA Immo, der CA Immo International bzw. des CA Immo New Europe Property Fund an den
Objektgesellschaften laut Spalte "Anteile".
3) Berechnung Rendite (Bruttorendite) : Mieterlöse annualisiert / Bilanzwert IAS40
| Wohn fläche |
Gewerbe fläche |
Lager fläche |
Sonstige Fläche |
Gesamt fläche 2) |
Anschaf fungswert |
IFRS Bilanz |
IFRS Bilanz |
Mieterlöse 2010 - |
Wirtschaftl. Vermietungs |
Rendite in % |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| per | wert per | werte per | annualisiert | grad in % | 2010 3) | |||||
| 31.12.2010 | 31.12.2010 5) | 31.12.2009 | ||||||||
| 12,5 | 0,0 | 0,2 | 0,0 | 16,8 | 0 | 0 | 28.956 | 0 | ||
| 0,0 | 0,0 | 18,6 | 0,1 | 85,1 | 0 | 0 | 143.308 | 0 | ||
| 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0 | 0 | 0 | 0 | ||
| 12,5 | 0,0 | 18,8 | 0,1 | 102,0 | 0 | 0 | 172.264 | 0 | ||
| 31,6 | 41,4 | 303,1 | 1,6 | 1.452,3 | 2.922.295 | 2.716.211 | 2.383.151 | 157.077 | 88% | 5,8% |
| 29,6 | 29,9 | 18,1 | 0,2 | 363,8 | 772.605 | 703.690 | 675.008 | 36.104 | 82% | 5,1% |
| 2,0 | 0,0 | 275,4 | 1,3 | 751,1 | 1.374.959 | 1.334.936 | 1.103.144 | 70.755 | 98% | 5,3% |
| 0,0 | 11,5 | 9,5 | 0,1 | 337,4 | 774.731 | 677.585 | 604.999 | 50.219 | 81% | 7,4% |
| 0,0 | 11,3 | 8,1 | 0,1 | 289,6 | 694.273 | 597.528 | 604.999 | 46.893 | 86% | 7,8% |
| 0,0 | 0,3 | 1,5 | 0,0 | 47,8 | 80.458 | 80.057 | 0 | 3.326 | 45% | 4,2% |
| 0,0 | 0,6 | 4,0 | 4,5 | 149,0 | 808.935 | 790.582 | 899.084 | 7.190 | ||
| 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 36.435 | 19.610 | 20.411 | 30 | ||
| 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 5,0 | 4.631 | 2.030 | 3.790 | 0 | ||
| 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 208.432 | 195.610 | 219.817 | 2.637 | ||
| 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 67.275 | 62.400 | 54.100 | 2 | ||
| 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 254.214 | 263.780 | 296.040 | 4.521 | ||
| 0,0 | 0,0 | 2,1 | 4,5 | 105,0 | 193.171 | 219.470 | 237.200 | 0 | ||
| 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 25.042 | 16.100 | 29.959 | 0 | ||
| 0,0 | 0,6 | 1,9 | 0,0 | 38,9 | 19.735 | 11.582 | 37.767 | 0 | ||
| 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 3,7 | 15.602 | 13.575 | 14.248 | 0 | ||
| 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 2,9 | 11.601 | 10.416 | 10.959 | 0 | ||
| 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,8 | 4.001 | 3.159 | 3.289 | 0 | ||
| 0,3 | 0,0 | 15,5 | 0,0 | 20,8 | 52.692 | 45.339 | 47.015 | 949 | ||
| 0,3 | 0,0 | 15,5 | 0,0 | 20,8 | 52.692 | 45.339 | 45.765 | 949 | ||
| 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0 | 0 | 1.250 | 0 | ||
| 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 49.902 | 46.509 | 0 | 14 | ||
| 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 593 | 336 | 0 | 0 | ||
| 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 38.482 | 41.160 | 0 | 14 | ||
| 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 10.826 | 5.013 | 0 | 0 | ||
| 12,5 | 0,0 | 18,8 | 0,1 | 102,0 | 0 | 0 | 172.264 | 0 | ||
| 31,9 | 42,0 | 322,6 | 6,1 | 1.625,8 | 3.849.425 | 3.612.216 | 3.343.498 | 165.230 | ||
| 44,4 | 42,0 | 341,4 | 6,2 | 1.727,8 | 3.849.425 | 3.612.216 | 3.515.762 | 165.230 |
4) at equity Beteiligung
5) inkl. Zur Veräußerung gehaltenes Vermögen
TABELLEN UND ANALYSENN
Kursbeeinflussende Unternehmensmeldungen werden von Aktiengesellschaften im Rahmen von Ad-hoc-Meldungen gemäß § 48d Abs. 1 bis 2 Börsegesetz (BörseG) publiziert. Der Emittent von Finanzinstrumenten, die im amtlichen Handel notieren oder zum geregelten Freiverkehr zugelassen sind, muss unverzüglich eine Neuigkeit veröffentlichen, wenn sie sich auf die Vermögens- und Finanzlage auswirkt und geeignet ist, die Börsenpreise der Wertpapiere erheblich zu beeinflussen. Für den Inhalt der Meldungen ist das jeweilige Unternehmen verantwortlich. Ad-hoc-Meldungen sollen eine gleichmäßige Informationsversorgung aller Marktteilnehmer gewährleisten.
Der Zeitraum, über welchen ein Investor sein Kapital zu investieren beabsichtigt.
Eigenkapital im Verhältnis zum Anlagevermögen; gibt an, zu welchem Prozentsatz das Immobilienvermögen und die sonstigen Sachanlagen durch das Eigenkapital gedeckt sind.
Im ATX (Austrian Traded Index) sind die Blue Chips der Wiener Börse enthalten. Er dient als Basiswert für Optionen und Futures. Der ATX umfasst jene 20 Aktien, die zu den liquidesten und höchstkapitalisierten Werten des Prime Segments (Prime Market) gehören.
Externe Vergleichsgröße als Messlatte für die Bewertung betriebswirtschaftlicher Kennzahlen, auch für die Performance verschiedener Anlageformen.
Anzahl der Aktien multipliziert mit dem Börsenkurs = Wert eines Unternehmens gemessen am Kurswert seiner Aktien.
Der an der Börse durch Angebot und Nachfrage ermittelte Preis der gehandelten Wertpapiere.
Annualisierte Ist-Mieten bezogen auf Bilanzwerte.
Die Cash-flow-Rechnung gibt einen Überblick über die in der Berichtsperiode zu- und abgeflossenen liquiden Mittel des Konzerns. Sie sind getrennt in Betriebs-, Investitions-und Finanzierungstätigkeit.
Abkürzung für "Central Eastern Europe" (deutsch: Zentral- und Osteuropa). Dazu zählen folgende Staaten: Estland, Lettland, Litauen, Ungarn, Tschechien, Slowakei, Polen, Slowenien und Kroatien.
Abkürzung für "Commonwealth of Independent States" (deutsch: Gemeinschaft unabhängiger Staaten). Der CIS gehören die ehemaligen Sowjetrepubliken Armenien, Aserbaidschan, Weißrussland, Kasachstan, Kirgisistan, Moldawien, Russland, Tadschikistan, Turkmenistan, die Ukraine und Usbekistan an. Die Gemeinschaft wurde 1991 gegründet mit dem Hintergrund, die wirtschaftliche, ökologische, soziale und kulturelle Zusammenarbeit zu stärken, einen gemeinsamen Wirtschaftsraum (wieder) herzustellen und die Koordination in der Außenpolitik zu fördern.
Legen für Emittenten verbindliche Wohlverhaltensregeln fest, die sich primär auf die Vermeidung von Insidergeschäften (Insiderinformation) beziehen.
Siehe Wandelschuldverschreibung.
Einhaltung der Grundsätze guter und verantwortungsvoller Unternehmensführung und Unternehmenskontrolle.
Bezeichnen den Risikoaufschlag für Anleihen eines Landes. Kann entweder in direktem Vergleich mit der Verzinsung von Staatsanleihen eines anderen Landes (aufgrund der guten Bonität und hohen Liquidität der Anleihen wird hier in der Regel Deutschland herangezogen) oder mit den Kosten für eine Versicherung gegen einen Ausfall (Credit Default Swap) bemessen werden. Je höher ein Country Spread, desto höher wird von Investoren die Ausfallswahrscheinlichkeit der betroffenen Staatsanleihen gesehen.
Beschreibt den freiwilligen Beitrag eines Unternehmens zu einer nachhaltigen Entwicklung, die über die gesetzlichen Forderungen (Compliance) hinausgeht. CSR steht für verantwortungsvolles unternehmerisches Handeln im Hinblick auf die eigentliche Geschäftstätigkeit, die Umwelt, Mitarbeiter und relevante Interessengruppen.
Wird aus Nettoanfangsrenditen von Markttransaktionen von vergleichbaren Objekten bestimmt.
Ist im Kontext der Vermögensveranlagung die Streuung auf verschiedene Anlageformen mit dem Ziel der Risikominimierung. Bei Immobilienveranlagungen ist das die Streuung auf verschiedene Regionen und Nutzungsarten.
Ergebnis vor Zinsen und Steuern (Earnings before Interest and Taxes).
EBIT im Verhältnis zum Umsatz; operative Umsatzrendite.
Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen (Earnings before Interest, Taxes, Depreciation and Amortisation).
Ergebnis vor Steuern (Earnings before Taxes).
Mittel, die der Eigentümer selbst zur Finanzierung seines Unternehmens aufgebracht hat oder die aus dem erwirtschafteten Gewinn (Thesaurierung) im Unternehmen belassen werden (Grundkapital plus Rücklagen plus Bilanzgewinn bzw. –verlust, inkl. Minderheitsanteilen).
European Public Real Estate Association.
Gewinn je Aktie; Konzernergebnis durch gewichtete Anzahl der Aktien.
Zinsgegenwert; für die Kapitalisierung der Mieten zugrunde liegender Zinssatz.
Das in Polen angewendete Recht, ein in staatlichem Eigentum stehendes Grundstück eine festgelegte Zeit (40 bis 99 Jahre) nutzen, verwalten und führen zu dürfen.
Mietansatz; spiegelt die im Objekt nachhaltig erzielbare Miete wieder und reflektiert dementsprechend die Einschätzung der Marktmiete für Neu- und Nachvermietungen.
Der Begriff EUROSOX beschreibt im Wesentlichen alle Bemühungen, die Anforderungen an die Abschlussprüfung zu vereinheitlichen und somit die Qualität und Aussagekraft der Jahresberichtserstattung in allen europäischen Ländern zu stärken. Ausgelöst durch eine Reihe von internationalen Finanzskandalen reagierten das Europäische Parlament und der Rat mit der Verabschiedung zweier Richtlinien ("Abschlussprüfer-RL", "Änderungs-RL"), die in Österreich durch das Unternehmensrechts-Änderungsgesetz 2008 (URÄG 2008) in nationales Recht umgesetzt wurden.
Definiert als Marktkapitalisierung plus Nettoverschuldung.
Der Betrag, zu dem ein Vermögenswert zwischen sachverständigen, vertragswilligen und voneinander unabhängigen Geschäftspartnern getauscht oder eine Verpflichtung beglichen werden kann (Marktwert).
Verhältnis der Nettoverschuldung zum Eigenkapital.
Aufgrund eines Beschlusses der Hauptversammlung dem Vorstand für höchstens fünf Jahre erteilte Ermächtigung, ohne weiteres Befragen der Hauptversammlung das Grundkapital durch Ausgabe junger Aktien in einem bestimmten Ausmaß zu erhöhen.
Aktienkapital einer Aktiengesellschaft. Es entspricht zahlenmäßig dem Nennwert aller ausgegebenen Aktien und muss mindestens € 70.000 betragen.
Abkürzung für "Gemeinschaft unabhängiger Staaten"; Erklärung siehe CIS.
Der IAS 40 (International Accounting Standard) ist ein Standard der Rechnungslegung für Unternehmen. Er regelt ein Teilgebiet der IFRS, die Bilanzierung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien und die damit verbundenen Angabevorschriften.
Die bedeutendsten an der Wiener Börse notierten Immobilienwertpapiere sind im Immobilien-ATX, einem Benchmark-Index für österreichische Immobilienwerte, zusammengefasst.
International Financial Reporting Standards (Internationale Rechnungslegungsstandards).
Ein Internes Kontrollsystem besteht aus systematisch gestalteten organisatorischen Maßnahmen und Kontrollen im Unternehmen zur Einhaltung von Richtlinien und zur Abwehr von Schäden, die durch das eigene Personal oder böswillige Dritte verursacht werden können. Die Maßnahmen beruhen auf technischen und organisatorischen Prinzipien und umfassen Aktivitäten und Einrichtungen zur unternehmensinternen Kontrolle wie z. B. schriftliche Weisungen, Berichtswesen, 4-Augen-Prinzip, Freigaberegelungen etc.
Insiderinformationen sind Informationen über vertrauliche Tatsachen, die mit einem Wertpapier oder Emittenten in Zusammenhang stehen und die geeignet sind, den Kurs des Wertpapiers erheblich zu beeinflussen, wenn sie der Öffentlichkeit bekannt werden. Das Ausnützen von Insiderinformationen zum Beispiel zum Kauf oder Verkauf von Wertpapieren ist nach österreichischem Börsengesetz verboten und strafbar.
Zinsendienstdeckungsgrad; Ergebnis vor Zinsen und Steuern dividiert durch den Finanzierungsaufwand.
International Security Identification Number (ehem. Wertpapierkennnummer).
Zinsen und Dividenden österreichischer Wertpapiere unterliegen der 25-%-igen Kapitalertragsteuer. Mit der KESt. ist die Einkommensteuer abgegolten.
Der Kapitalisierungssatz dient zur Bestimmung des Wiederverkaufswerts am Ende des Planungszeitraums und orientiert sich am objektspezifisch ermittelten Diskontierungssatz.
Das Kurs-Gewinn-Verhältnis gibt an, wie oft der Gewinn je Aktie im Kurs enthalten ist. Wichtige Kennzahl zur Bewertung von Aktien. Ihre Aussagekraft liegt vor allem im Vergleich (historisch, zum Mitbewerb, zum Gesamtmarkt etc.).
Ergebnis nach Steuern.
Ein Kupon ist der Abschnitt eines Wertpapiers, der gewöhnlich zur Einlösung eines Gewinnanteils ("Dividendenschein") oder Zinses ("Zinsschein") berechtigt. Im Börsenjargon wird dieser Begriff auch als Synonym für
den Nominalzins einer Anleihe verwendet. Dabei besagt ein Kupon von 6%, dass zum jeweiligen Zinstermin 6% des Nominalwerts als Zins gezahlt wird.
Marktpreis für die an einer Börse gehandelten Wertpapiere.
Das Kurs-Cash-flow-Verhältnis (KCV) ist eine wesentliche Bewertungskennziffer, bei welcher der aktuelle Kurs durch den Cash-flow pro Aktie geteilt wird. Je niedriger das KCV, desto attraktiver ist das betrachtete Wertpapier.
Bezeichnung für die positive Differenz zwischen dem Kurs, mit dem ein Wertpapier gekauft wurde, und dem Kurs, bei dem es aktuell notiert bzw. mit dem es verkauft wurde.
Börsenkurs der Aktie durch den Substanzwert je Aktie.
Die IFRS orientieren sich am "Temporary Concept" unter Anwendung der "Balance-Sheet-Liability-Methode". Nach dieser Methode sind für alle Unterschiede zwischen den Wertansätzen der (nach IFRS erstellten) Bilanz und den steuerlichen Wertansätzen, die sich künftig ausgleichen werden, aktive bzw. passive latente Steuern anzusetzen, wobei der im Geschäftsjahr des Differenzausgleiches zur Anwendung kommende Ertragsteuersatz zu verwenden ist. Abzinsungen sind nicht vorzunehmen. Aktive latente Steuern auf Verlustvorträge sind grundsätzlich zwingend zu aktivieren und in der Folge hinsichtlich ihrer Realisierbarkeit wie andere Vermögensgegenstände zu beurteilen.
Siehe Börsenkapitalisierung.
Siehe Fair Value.
Eigenkapital plus stille Reserven im Immobilienvermögen.
Berechnungsmethode nach EPRA; NAV um Wertanpassungen (für Finanzinstrumente) und latente Steuern bereinigt.
Saldo aus Finanzverbindlichkeiten abzüglich liquider Mittel.
Gesamtertrag einer Kapitalanlage. Berücksichtigt Wertveränderungen des eingesetzten Kapitals, aber auch Ausschüttungen und deren Wiederveranlagung.
Kennzahl für den Ertrag eines Wertpapiers/einer Immobilie. Gesamtertrag einer Veranlagung bezogen auf das eingesetzte Kapital, angegeben in %. Im Gegensatz zur Performance werden keine Wertberichtigungen berücksichtigt.
Systematische Vorgehensweise zur Identifizierung potenzieller Risiken, ihrer Bewertung sowie zur Auswahl und zum Einsatz der Maßnahmen zur Risikobewältigung.
Abkürzung für "South Eastern Europe" (deutsch: Südosteuropa). Dazu zählen folgende Staaten: Albanien, Bosnien-Herzegowina, Bulgarien, Griechenland, Mazedonien, Moldawien, Montenegro, Rumänien, Serbien und die Türkei.
Die Orientierung am Shareholder Value impliziert eine konsequente Ausrichtung des unternehmerischen Handelns auf die Steigerung des Unternehmenswerts.
Siehe EUROSOX.
Im Gegensatz zum Shareholder-Value-Prinzip, das Bedürfnisse und Erwartungen der Anteilseigner eines Unternehmens (z. B. die Aktionäre einer Aktiengesellschaft) in den Mittelpunkt des Interesses stellt, versucht das Prinzip der Stakeholder das Unternehmen in seinem gesamten sozialökonomischen Kontext zu erfassen und die Bedürfnisse der unterschiedlichen Anspruchsgruppen in Einklang zu bringen.
Verkehrswert abzüglich Bilanzwert des Immobilienvermögens.
Recht des Aktionärs, in der Hauptversammlung für oder gegen gestellte Anträge zu stimmen. Eine Aktie verbrieft üblicherweise ein Stimmrecht.
Eigenkapital des Konzerns zuzüglich stiller Reserven und sonstiges Vermögen.
Substanzwert des Unternehmens durch die Anzahl der Aktien per 31.12.
Bauwerk auf fremdem Grund, das vom Benützer (im Regelfall Mieter oder Pächter) des Grundstücks errichtet wird und in dessen Eigentum steht.
Englische Bezeichnung für Tausch. Drei Grundarten lassen sich unterscheiden: Zins-Swaps, Währungs-Swaps, kombinierte Zins- und Währungs-Swaps. Die Partner tauschen dabei Zahlungsverpflichtungen, wobei feste Zinszahlungen gegen variable oder Kredite in verschiedenen Währungen ausgetauscht werden.
Erwirtschaftete Gewinne werden zur Gänze reinvestiert und führen zu einer stetigen Steigerung des inneren Wertes. Der Nutzen für den Anleger resultiert nicht aus einem laufenden Ertrag aus Dividendenzahlungen, sondern aus der Kurssteigerung des Wertpapiers.
Kennzahl zur Bewertung das Anlageerfolgs (Performance) eines Aktieninvestments.
Maß für die durchschnittliche Schwankungsbreite eines Kurses innerhalb einer bestimmten Periode.
Bei einer Wandelschuldverschreibung (engl. Convertible Bond) handelt es sich um ein Finanzprodukt mit dem Ausstattungsmerkmal, dass der Emittent am Ende der Laufzeit das Recht hat, entweder den Nominalbetrag zu 100% zurückzuzahlen oder eine bestimmte Anzahl an (vorher festgelegten) Aktien zu liefern. Zusätzlich erhält der Anleger während der Laufzeit eine oder mehrere Kuponzahlungen.
= Mieterlöse annualisiert, dividiert durch Mieterlöse bei Vollauslastung; wird herangezogen, um eine genauere Aussage über den wirtschaftlichen Wert des Vermietungsstands zu treffen.
Siehe Rendite.
Vereinbarte Zinsobergrenze für Verbindlichkeiten mit variabler Verzinsung; Absicherung gegen steigende Zinsen; Zinsuntergrenzen werden als Zinsfloors bezeichnet.
CA Immobilien Anlagen AG Mechelgasse 1 1030 Wien Tel +43 1 532 59 07-0 Fax +43 1 532 59 07-510 [email protected] www.caimmoag.com
Investor Relations Aktionärstelefon (in Österreich): 0800 01 01 50 (kostenlos) Claudia Hainz, Florian Nowotny Tel. +43 1 532 59 07-0 Fax +43 1 532 59 07-595 [email protected]
Unternehmenskommunikation Susanne Steinböck Silke Gregoritsch Tel. +43 1 532 59 07-0 Fax +43 1 532 59 07-595 [email protected]
Dieser Geschäftsbericht enthält Angaben und Prognosen, die sich auf die zukünftige Entwicklung der CA Immobilien Anlagen AG und ihre Gesell-schaften beziehen. Die Prognosen stellen Einschätzungen und Zielsetzungen dar, die von der Gesellschaft auf Basis aller zum jetzigen Zeitpunkt zur Verfügung stehenden Informationen getroffen wurden. Sollten die den Prognosen zugrunde liegenden Annahmen nicht eintreffen, Zielsetzungen nicht erreicht werden oder Risiken – wie die im Risikobericht angesprochenen – eintreten, so können die tatsächlichen Ergebnisse von den zurzeit erwarteten Ergebnissen abweichen. Mit diesem Geschäftsbericht ist keine Empfehlung zum Kauf oder Verkauf von Aktien der CA Immobilien Anlagen AG verbunden.
Medieninhaber (Verleger): CA Immobilien Anlagen AG, 1030 Wien, Mechelgasse 1 Text: Susanne Steinböck, Ursula Mitteregger, Florian Nowotny, Claudia Hainz Gestaltung: WIEN NORD Werbeagentur Fotos: CA Immo Produktion: 08/16 Inhouse produziert mit FIRE.sys
Wir bitten um Verständnis dafür, dass bei der Textierung dieses Geschäftsberichts gendergerechte Schreibweisen nicht berücksichtigt werden konnten, um den durchgängigen Lesefluss in komplexen Wirtschaftsmaterien nicht zu gefährden.
Dieser Geschäftsbericht ist auf umweltschonend chlorfrei gebleichtem Papier gedruckt.
Abschlussprüfer ...27, 36, 37, 92, 198, 206,
| 239 |
|---|
| Aktie 5, 14, 15, 17, 24-29, 39, 41, 75, 83- |
| 87, 91, 92, 104, 172, 175, 197, 198, 213, |
| Aktienkennzahlen 5, 103, 213 |
| Aktionärsstruktur 36 |
| Anleihe . 28, 82, 84, 94, 109, 150, 172, 175, |
| Aufsichtsrat 16-18, 35- 41, 83, 92, 100, |
| 172, 194, 199 |
| Aufsichtsratbericht 16-18 |
| Ausblick 86 |
| Ausschüsse 17, 37, 39, 42 |
| Bestätigungsvermerk 207, 212 |
|---|
| Bewertungsergebnis 15, 75, 76, 77, 80, 83, |
| 97, 107, 111, 152, 157 |
| Bilanzkennzahlen 4 |
| Cash-flow 4, 14, 16, 23, 81, 83, 91, 94, 97, |
|---|
| 105, 108, 109, 110, 127, 137, 151, 152, |
| 154-157, 178-183, 187, 189, 198, 213, 221 |
| Compliance 17, 35, 93, 238 |
| Corporate Governance Bericht 35 |
| Corporate Social Responsibility 44 |
| Director's Dealings 43 | |
|---|---|
| Dividendenpolitik 25 |
| EBITDA . 4, 5, 41, 79, 81, 84, 104, 112, 114, |
|---|
| 213, 218, 220 |
| Eigenkapital 4, 48, 82-86, 91, 93, 94, 97, |
| 105, 107, 110, 111, 120, 121, 137, 140, 151, |
| 156, 157, 164, 171, 183, 186, 187, 190, 195, |
| 196, 209, 213, 218, 219 |
Einzelabschluss .................................... 208 Entwicklungsprojekte ... 14, 15, 48, 62, 72, 80, 81, 86, 89, 129
| Finanzergebnis . 15, 80, 104, 119, 136, 139, |
|---|
| 154, 163, 173, 211 |
| Finanzkalender 29 |
| Finanzverbindlichkeiten . 4, 82, 83, 84, 94, |
| 107, 118, 136, 141, 142, 166, 176-178, |
| 184-189, 194, 196, 219 |
| Fonds 47 |
| Forschung und Entwicklung 90 |
| Fremdkapital 22, 93, 94, 120, 140, 153, |
196
| Geschäftsentwicklung 16, 36 | |
|---|---|
| Geschäftsfelder 62 | |
| Geschäftsführung 100, 131 | |
| Geschäftsmodell 35 | |
| Gewinn- und Verlustrechnung 104 | |
| Grundkapital . 25-27, 83, 87, 107, 110, 171, | |
| 172, 197, 209, 214 |
| I | |
|---|---|
| Immobilienbewertung 16, 35, 69, 75, 80, | |
| 127 | |
| Immobilienmarkt 45, 52, 54, 57, 91 | |
| Immobilienvermögen 4 | |
| Interessenkonflikt 40 | |
| Internes Kontrollsystem 100 | |
| Investor Relations 17, 28, 29, 36, 88 |
| Kapitalerhöhung 26, 108, 110, 180, 214 | |
|---|---|
| Kapitalmarkt 41, 93, 96, 196 | |
| Konzernbilanz 106 | |
| Konzernergebnis 4, 41, 88, 91, 98, 197, | |
| 218, 220 | |
| Konzernstruktur 14 | |
| Kursverlauf 15 |
| Lagebericht 18 | |
|---|---|
| Latente Steuern 85, 164 | |
| Leerstandsquote 52, 63, 69, 218 | |
| Liquide Mittel 81, 82, 84, 106, 109, 118, | |
| 132, 133, 161, 163, 166, 168-171, 179, 196, | |
| 221 | |
Marktwerte ... 118, 127, 128, 129, 130, 149, 156, 158, 159, 182, 183 Mitarbeiter.... 22, 35, 36, 38, 39, 45, 54, 67, 68, 73, 88, 89, 91, 93, 94, 113, 218, 238
| Nachhaltigkeit 44, 54, 62, 90, 96, 97 | |
|---|---|
| Nachtragsbericht 27 | |
| Net Asset Value 84 | |
| NNNAV 4, 5, 25, 84, 85, 213, 218 | |
| Nutzungsdauer 130 |
| Organigramm |
|---|
| Siehe Organisationsstruktur |
| Organisationsstruktur 47 |
| Pensionskasse 134 | |
|---|---|
| Personal 79, 88, 126, 240 | |
| Personalentwicklung 94 | |
| Portfoliostrategie 62 | |
| Portfoliostruktur 60-61 | |
| Portfolioüberblick 215 | |
| Projektentwicklung . 47, 62, 68, 69, 74, 91, | |
| 94, 96, 144 | |
Risikomanagement ................... 38, 92, 100 Rückstellungen ...41, 97, 99, 107, 108, 118, 127, 134, 138, 148, 163, 166, 173, 174, 180, 193, 209, 210
| Segmentberichterstattung 102, 112 | |
|---|---|
| Steuern 44, 90, 178 | |
| Strategie 16,17, 41, 89, 91, 137 |
Transaktionen .....14, 54, 55, 120, 122, 124, 125, 141, 142
| Unternehmensstruktur |
|---|
| Siehe Organisationsstruktur |
| Umsatz 54 |
| Value-Kennzahlen 91 | |
|---|---|
| Vergütungsbericht 41 | |
| Vermögens- und Finanzlage 207, 238 | |
| Vorstand 14-17, 27, 35-41, 45, 88, 89, 90, | |
| 92, 100, 133, 193, 194, 199, 205, 212 |
Währungsumrechnung .. 78, 102, 121, 122, 215 Wandelschuldverschreibung .... 28, 84, 94, 103, 109, 110, 150, 155, 172, 175, 176, 185, 186, 189, 196, 197 Wirtschaftliches Umfeld ........................ 49
Zielerreichung ........................................ 86
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