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BTG Hotels (Group) Co., Ltd. — Audit Report / Information 2015
Dec 10, 2015
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Audit Report / Information
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宁波南苑集团股份有限公司拟转让 宁海南苑温泉山庄有限公司股权项目 评估报告 天兴评报字（2015）第0935 号 （共1 册，第1 册）
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北京天健兴业资产评估有限公司 PAN-CHINA ASSETS APPRAISAL CO .,LTD
二○一五年九月十日
第1页
目录
目 录
注册资产评估师声明 .......................................................... 2 评估报告摘要 ........................................................ 3 一、委托方、被评估单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者概况 .............. 6 二、评估目的 ............................................................... 10 三、评估对象和评估范围 ..................................................... 10 四、价值类型及其定义 ....................................................... 11 五、评估基准日 ............................................................. 11 六、评估依据 ............................................................... 11 七、评估方法 ............................................................... 14 八、评估程序实施过程和情况 ................................................. 21 九、评估假设 ............................................................... 24 十、评估结论 ............................................................... 25 十一、特别事项说明 ......................................................... 25 十二、评估报告的使用限制说明 ............................................... 27 十三、评估报告日 ........................................................... 28 评估报告附件
北京天健兴业资产评估有限公司
宁波南苑集团股份有限公司拟转让宁海南苑温泉山庄有限公司股权项目资产评估报告 第2页
注册资产评估师声明
一、注册资产评估师及项目组成员具备评估业务所需的执业资质和相关专业 评估经验，我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则， 恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈 述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产评估申报表、历史年度经营成果、盈利预测数据及 相关法律权属等资料由委托方、被评估单位申报并经其签章确认；所提供资料的 真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和被评估单位及相关当事 方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当 事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、注册资产评估师及项目组成员已对评估报告中的评估对象及其所涉及资 产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的 关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，但我们对评估对 象的法律权属不做任何形式的保证；我们对已经发现的问题进行了如实披露，且 已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。本报告未考虑 申报评估资产抵押、担保等限制因素对评估结论的影响。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条 件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特 别事项说明及其对评估结论的影响。
六、注册资产评估师对评估对象的价值进行估算并发表的专业意见，是经济 行为实现的参考依据，不应视为评估目的实现的价格保证，评估机构和注册资产 评估师并不承担相关当事人决策的责任。本报告及其所披露的评估结论仅限于评 估报告载明的评估目的，仅在评估报告使用有效期限内使用，因使用不当造成的 后果与评估机构和注册资产评估师无关。
北京天健兴业资产评估有限公司
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评估报告摘要
天兴评报字（2015）第0935 号
北京天健兴业资产评估有限公司接受宁波南苑集团股份有限公司（以下简称 “南苑股份”）的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估公认原 则，对南苑股份拟转让宁海南苑温泉山庄有限公司（以下简称“ 温泉山庄”）的 股权涉及的温泉山庄股东全部权益，按照必要的评估程序执行评估业务，对其在 2015 年8 月31 日的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况报告如下
一、评估目的：根据南苑股份董事会《宁波南苑集团股份有限公司2015021 号董事会决议》，南苑股份拟进行股权转让，需要对涉及的宁海南苑温泉山庄有 限公司的股东全部权益进行评估，为该经济行为提供价值参考依据。
二、评估对象：宁海南苑温泉山庄有限公司于评估基准日的股东全部权益。
三、评估范围：宁海南苑温泉山庄有限公司的整体资产，包括全部资产及相 关负债。
四、价值类型：市场价值。
五、评估基准日： 2015 年8 月31 日。
六、评估方法：资产基础法、收益法。
七、评估结论
（一）资产基础法评估结论
在持续经营前提下，温泉山庄截至评估基准日2015 年8 月31 日总资产账面 价值为3,910.79 万元，评估价值为5,962.88 万元，增值额为2,052.09 万元，增 值率为52.47%；总负债账面价值为218.36 万元，评估价值为218.36 万元，评估 无增减值；净资产账面价值为3,692.43 万元，评估价值为5,744.52 万元，增值 额为2,052.09 万元，增值率为55.58%。评估结果详见下表：
评估结果汇总表金额单位：人民币万元
项目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率％
北京天健兴业资产评估有限公司
宁波南苑集团股份有限公司拟转让宁海南苑温泉山庄有限公司股权项目资产评估报告 第4页
| 流动资产 | 1,552.69 | 1,558.63 | 5.94 | 0.38 |
|---|---|---|---|---|
| 非流动资产 | 2,358.10 | 4,404.25 | 2,046.15 | 86.77 |
| 固定资产 | 1,975.33 | 2,836.34 | 861.01 | 43.59 |
| 无形资产 | 326.10 | 1,511.24 | 1,185.14 | 363.43 |
| 长期待摊费用 | 53.30 | 53.30 | - | - |
| 递延所得税资产 | 1.77 | 1.77 | - | - |
| 资产总计 | 3,910.79 | 5,962.88 | 2,052.09 | 52.47 |
| 流动负债 | 218.36 | 218.36 | - | - |
| 非流动负债 | - | - | - | |
| 负债合计 | 218.36 | 218.36 | - | - |
| 净资产 | 3,692.43 | 5,744.52 | 2,052.09 | 55.58 |
资产基础法评估详细情况请见评估明细表。
（二）收益法评估结果
经采用收益法对温泉山庄进行评估的全部股东权益价值为4,940.00 万元，增 值1,247.57 万元，增值率为33.79%。
（三）评估结论的确定
本次采用资产基础法评估后净资产为5,744.52 万元，收益法评估后资产价 值为4,940.00 万元，资产基础法评估结果高于收益法评估结果804.52 万元。
- 两种方法评估结果差异的主要原因是：
两种评估方法考虑的角度不同，资产基础法是从资产的再取得途径考虑的， 反映的是企业现有资产的重置价值。收益法是从企业的未来获利能力角度考虑的， 反映了企业各项资产的综合获利能力。
- 本次评估最终选取资产基础法评估结果作为最终评估结果，理由如下：
目前对温泉山庄的全部股东权益采用收益法评估存在一定的局限性，主要是 由于被评估企业的重要收入来源是温泉消费带动的住宿及餐饮收入，温泉山庄作 为区域内唯一的高档度假山庄，原客源构成一般为政府接待、宁波周边-上海、温 州、杭州等地区的商务客人以及家庭度假，中央八项规定出台后，对该度假山庄 收入产生一定影响，未来收入预测受宏观因素影响较大。
资产基础法在理论上是一种比较完善和全面的方法，资产基础法评估值能比较客 观地反映一个企业的公允市场价值。
综上理由，本次评估最终选取资产基础法作为评估结果。
北京天健兴业资产评估有限公司
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报告使用者在使用本报告的评估结论时，请注意本报告正文中第十一项“特 别事项说明”对评估结论的影响；并关注评估结论成立的评估假设及前提条件。 我们特别强调：本评估意见仅作为交易各方进行股权交易的价值参考依据， 而不能取代交易各方进行股权交易价格的决定。
本报告及其结论仅用于本报告设定的评估目的，而不能用于其他目的。
根据国家的有关规定，本评估报告使用的有效期限为1 年，自评估基准日 2015 年8 月31 日起，至2016 年8 月30 日止。
以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的全面情况和合理理解评估 结论，请报告使用者在征得评估报告所有者许可后，认真阅读评估报告全文，并 请关注特别事项说明部分的内容。
北京天健兴业资产评估有限公司
宁波南苑集团股份有限公司拟转让宁海南苑温泉山庄有限公司股权项目资产评估报告 第6页
宁波南苑集团股份有限公司拟转让
宁海南苑温泉山庄有限公司股权项目
评估报告
天兴评报字（2015）第0935 号
宁波南苑集团股份有限公司：
北京天健兴业资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和 资产评估准则、资产评估原则，采用资产基础法和收益法，对贵公司拟转让股权 涉及的宁海南苑温泉山庄有限公司的股东全部权益进行了评估，按照必要的评估 程序执行评估业务，对其在2015 年8 月31 日的市场价值作出了公允反映。现将 资产评估情况报告如下。
一、委托方、被评估单位和业务约定书约定的其他评估报告使用
者概况
（一）委托方概况
- 注册登记情况
名 称：宁波南苑集团股份有限公司
-
简 称：南苑股份公司
-
住 所：宁波市海曙区灵桥路 2 号
法定代表人：张润钢
注册资本：壹亿玖仟伍佰壹拾陆万壹仟伍佰叁拾壹元
公司类型：股份有限公司（非上市）
经营范围：
许可经营项目：许可经营项目：无。
一般经营项目：纺织、五金、交电、建材、金属、化工、机械设备、仪器仪 表、电子产品、文化产品、日用品、工艺品的批发、零售；实业项目投资；房地 产开发、经营；会务、办公服务；酒店管理；物业管理；百货的零售；房屋租赁。
北京天健兴业资产评估有限公司
宁波南苑集团股份有限公司拟转让宁海南苑温泉山庄有限公司股权项目资产评估报告 第7页
以下限分支机构经营：鞋的制造；许可经营项目：餐饮，住宿，美容、理发、游 泳，洗浴，棋牌，网球、台球，打字、复印，书报刊、副食品、烟的零售。
成立日期：1993 年 10 月 30 日
营业期限：自 1993 年 10 月 30 日至长期
2.公司概况：“南苑”始创于 1990 年，是中国饭店业最具规模的 40 家饭店管 理公司之一、浙江省首家五星级饭店建造者。2014 年，首旅酒店集团注资重组南 苑集团，融合首旅酒店集团先进的企业文化和丰富资源，积极发挥品牌优势，通 过规模化发展、专业化管理，共同打造首旅南苑品牌。公司旗下拥有以宁波南苑 饭店、南苑环球酒店等为代表的高星级商务酒店；以南苑温泉山庄等为代表的高 端度假酒店；以及定位中端市场的城市商务型酒店三大酒店系列。“南苑”品牌 在政务、商贸会议接待上拥有丰富的经验，曾多次接待国内外重要领导人，成功 举办大规模投资洽谈会、中东欧首脑会议与联合国电子商务论坛等。“南苑”品 牌遵循“宾客至上、服务第一”的服务宗旨，秉承“服务创造价值，品质铸就经 典”的企业理念，细意浓情的服务得到了较高的社会评价和业内认可，旗下酒店 获得“中国饭店金星奖”、“国际五星钻石奖”等多项业内大奖。
（二）被评估单位概况
1．基本信息
名称：宁海南苑温泉山庄有限公司（简称：温泉山庄） 类型：有限责任公司（法人独资）
住所：宁海县深圳镇南溪
法定代表人姓名：乐志明
注册资本：肆仟万元整
成立日期：2004 年 02 月 25 日
营业期限：2004 年 02 月 25 日至 2044 年 02 月 24 日止
公司经营范围：住宿、公共室外浴池、足浴服务；中型餐馆（中餐类制售， 含冷菜，不含裱花蛋糕，不含生食海产品）；棋牌，小百货零售。（依法须经批准 的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
2、历史沿革
北京天健兴业资产评估有限公司
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宁海南苑温泉山庄有限公司（简称：温泉山庄）系由宁波南苑集团股份有限 公司投资设立的有限责任公司(法人独资)，于 2004 年2 月25 日成立，已取得宁 波市工商行政管理局宁海分局核发的注册号为330226000027488 号企业法人营业 执照。原注册资本人民币2000 万元，2015 年7 月25 日，公司增资2000 万，变更 后的注册资本为4000 万元。经营期限：40 年。
3、 企业经营状况
宁海南苑温泉山庄有限公司属南苑集团股份有限公司旗下，是南苑品牌的又 一精品项目。山庄定位高端，是集高级客房、豪华别墅、餐饮美食、保健娱乐及 会议沙龙为一体，以温泉为主题的高档度假型酒店。其设计风格注重与大自然的 和谐互补，强调尊贵品位与山野情趣的结合，处处体现高雅的审美情趣。同时， 山庄又突破千篇一律的桎梏，构造各有特色的客房空间，梅园、松园、桂园、竹 园、桃园等别墅风仪各异个性独具，崭新意念的空间设计，灵性如泉的室内装潢 给人耳目一新的感觉。宽敞舒适的客房，设施超前，宁静幽雅，伴着窗外空灵悠 远的风景，从细微处打造休闲度假的完美体验。
宁海南苑温泉山庄，地处国家级森林公园天明山卧龙谷景区，此处群峰环绕， 秀水蜿蜒，峡谷幽长，空气清新，景色优美旖旎如此，自然引出许许多多美丽的 民间传说，给景区带上几分神秘色彩。在这个天然大氧吧中，南苑温泉山庄如青 山秀水中的一朵芙蓉，绽放于水穷云起之处。山庄别墅群自风光秀美的山谷铺排 而下，精心设计的别墅景观清泉环绕、错落有致，与溪涧山林相映成趣。山庄温 泉资源为著名的南溪温泉，取自地下158 米处，四季恒温，清澈透明，富含氡、 氟、锂等20 多种对人体有益的矿物质和微量元素，除天然保健之外对治疗风湿关 节炎、动脉硬化、高血压等疾病有奇效，其水质名列全国温泉之前茅，堪称华东 之最，浙江一绝。
4．财务状况表及经营成果
温泉山庄三年一期资产、负债表
金额单位（元）
| 资 产 | 2012/12/31 | 2013/12/31 | 2014/12/31 | 2015/8/31 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 流动资产 | 3,233,969.95 | 3,454,615.09 | 1,934,866.78 | 15,526,852.02 | |
| 非流动资产 | 31,904,780.84 | 30,043,237.78 | 25,241,750.53 | 23,580,993.82 |
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| 其中：长期股权投资 | 100,000.00 | 100,000.00 | - | |
|---|---|---|---|---|
| 固定资产 | 27,572,868.11 | 25,827,497.87 | 21,304,539.02 | 19,753,265.36 |
| 无形资产 | 3,408,760.68 | 3,298,504.27 | 3,188,247.86 | 3,261,010.85 |
| 长摊待摊费用 | 905,928.93 | 802,525.92 | 639,654.09 | 533,045.11 |
| 递延所得税资产 | 17,223.12 | 14,709.72 | 9,309.56 | 17,682.50 |
| 资产总计 | 35,138,750.79 | 33,497,852.87 | 27,176,617.31 | 39,107,845.84 |
| 流动负债 | 10,812,233.62 | 11,160,924.22 | 10,198,988.19 | 2,183,557.10 |
| 非流动负债 | - | - | - | - |
| 负债合计 | 10,812,233.62 | 11,160,924.22 | 10,198,988.19 | 2,183,557.10 |
| 所有者权益合计 | 24,326,517.17 | 22,336,928.65 | 16,977,629.12 | 36,924,288.74 |
温泉山庄两年一期经营成果如下表：
金额单位（元）
| 项 目 | 2012 年 | 2013 年 | 2014年 | 2015 年1-8 月 |
|---|---|---|---|---|
| 一、营业收入 | 17,528,949.87 | 15,427,529.63 | 14,405,090.55 |
8,830,757.30 |
| 二、营业利润 | 1,995,057.65 | 559,618.79 | -337,534.93 |
-49,120.65 |
| 三、利润总额 | 2,028,712.80 | 552,922.32 | -632,889.29 |
-49,120.57 |
| 四、净利润 | 1,690,033.63 | 516,604.24 | -638,289.45 |
-53,340.42 |
以上财务数据已经致同会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具了标准 无保留意见审计报告。
5.公司税项
| 税 项 | 计税基础 | 税率 |
|---|---|---|
| 营业税 | 应税收入 | 5% |
| 增值税 | 应税收入 | 3% |
| 城市维护建设税 | 应纳流转税额 | 5% |
| 教育费附加 | 应纳流转税额 | 3% |
| 地方教育费附加 | 应纳流转税额 | 2% |
| 企业所得税 | 应纳税所得额 | 25% |
（三）业务约定书约定的其他评估报告使用者
根据资产评估业务约定书的约定，本报告无其他报告使用者。
（四）委托方和被评估单位的关系
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宁波南苑集团股份有限公司拟转让宁海南苑温泉山庄有限公司股权项目资产评估报告 第10页
委托方是被评估单位的股东，截至评估基准日委托方持有被评估单位100%股 权。
二、评估目的
根据南苑股份董事会《宁波南苑集团股份有限公司2015021 号董事会决议》， 南苑股份拟进行股权转让，需要对涉及的温泉山庄的股东全部权益进行评估，为 该经济行为提供价值参考依据。
三、评估对象和评估范围
（一）评估对象
评估对象为温泉山庄的股东全部权益。
（二）评估范围
评估范围为宁海南苑温泉山庄有限公司于评估基准日的全部资产及负债，其 中总资产账面价值3,910.79 万元，负债账面价值218.36 万元，净资产账面价值 3,692.43 万元。各类资产及负债的账面价值见下表：
资产评估申报汇总表
金额单位：人民币万元
| 金额单位：人民币万元 | |
|---|---|
| 项目名称 | 账面价值 |
| 流动资产 | 1,552.69 |
| 非流动资产 | 2,358.10 |
| 其中：固定资产 | 1,975.33 |
| 无形资产 | 326.10 |
| 资产总计 | 3,910.79 |
| 流动负债 | 218.36 |
| 非流动负债 | - |
| 负债总计 | 218.36 |
| 净资产（所有者权益） | 3,692.43 |
委托方和被评估单位已承诺委托评估对象和评估范围与经济行为所涉及的评 估对象和评估范围一致，且业经致同会计师事务所（特殊普通合伙）专项审计， 并出具了致同专字(2015)第110ZC3233 号无保留意见审计报告。
房屋建筑物：宁海南苑温泉山庄有限公司申报的房屋建（构）筑物位于宁波
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市宁海森林温泉风景区内，总建筑面积5826.01 平方米，其中4583.95 平方米已 办理房屋所有权证，证号为宁房权证宁海字第X0117229 号，证载所有权人为宁海 南苑温泉山庄有限公司，剩余1242.06 平方米尚未办理房屋所有权证。包括会所 一幢（梅园），别墅五幢（松园、桂园、竹园、桃园、茶园），配套辅助用房二幢 （清水涧、行政楼）。另有温泉水池、湖风亭、亭廊、木桥、石桥、亲水平台等。 机器设备：宁海南苑温泉山庄有限公司地处国家级森林公园天明山卧龙谷景 区，主要从事温泉酒店经营业务。该公司主要机器设备为与温泉酒店别墅配套使 用的空调、供电、空气源热泵系统、发电机组、电梯、保安监控系统以及桑拿等 设备。设备大部分在2004 年以后启用，设备均在正常使用中。另有部分客房营业 用家具、卫浴用具以及工艺摆设等，均在正常使用中。
该公司共有2 部运输车辆。分别为金杯客车和别克GL8 客车。车辆为2005 年 和2006 年购置使用，未发生过重大交通事故，均在正常行驶中。
该公司电子设备主要为客房用的电视、卫星电视接收系统、话务系统、会议 用音响系统以及办公用的计算机、打印机、传真机等电子设备。启用时间为2004 年以后，设备均在正常使用中。
四、价值类型及其定义
本次评估价值类型为市场价值，本报告书所称市场价值是指自愿买方和自愿 卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常 公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
评估基准日是2015 年8 月31 日。 评估基准日是由委托方确定的。
六、评估依据
本次评估工作中所遵循的经济行为依据、法律法规依据、评估准则依据、资 产权属依据和评估取价依据为：
（一）经济行为依据
北京天健兴业资产评估有限公司
宁波南苑集团股份有限公司拟转让宁海南苑温泉山庄有限公司股权项目资产评估报告 第12页
-
1．南苑股份董事会《宁波南苑集团股份有限公司2015021 号董事会决议》；
-
2．首旅集团关于同意挂牌出让温泉山庄100%股权的批复。
（二）法律法规依据
-
《中华人民共和国企业国有资产法》；
-
《中华人民共和国公司法》；
-
《中华人民共和国证券法》
-
《中华人民共和国物权法》；
-
《中华人民共和国企业所得税法》；
-
《国有资产评估管理办法》（国务院1991 年91 号令）；
-
《国有资产评估管理办法实施细则》（原国家国有资产管理局发布的国
资办发[1992]36 号）；
- 《关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作意见
的通知》（国办发[2001]102 号）；
-
《国有资产评估管理若干问题的规定》（财政部第14 号令）；
-
《财政部关于印发<国有资产评估项目核准管理办法>的通知》（财企
[2001]801 号）；
- 《财政部关于印发<国有资产评估项目备案管理办法>的通知》（企
[2001]802 号）；
- 《财务部关于印发<国有资产评估项目备案管理办法>的通知》（国办发
[2001]802 号）；
-
《企业国有资产监督管理暂行条例》（国务院2003 年378 号令）；
-
《企业国有产权转让管理暂行办法》（2003 年国资委、财政部第3 号
令）；
- 《企业国有资产评估管理暂行办法》（2005年国务院国资委第12号令）； 16. 《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国资委产权
北京天健兴业资产评估有限公司
宁波南苑集团股份有限公司拟转让宁海南苑温泉山庄有限公司股权项目资产评估报告 第13页
[2006]274 号）；
-
《关于企业国有产权转让有关事项的通知》（国资产权发（2006）306 号）；
-
《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》（国资产权
[2009]941 号）；
- 《关于印发<中央企业资产评估项目核准工作指引>的通知》（国资发产
权〔2010〕71 号）；
-
《企业国有资产评估项目备案工作指引》（国资发产权[2013]64 号）；
-
其它相关的法律法规文件。
（三）评估准则依据
-
《资产评估准则—基本准则》（财企[2004]20 号）；
-
《资产评估职业道德准则——基本准则》（财企[2004]20 号）；
-
《资产评估职业道德准则—独立性》（中评协[2012]248 号）；
-
《资产评估准则—评估报告》（中评协[2007]189 号）；
-
《资产评估准则—评估程序》（中评协[2007]189 号）；
-
《资产评估准则—业务约定书》（中评协[2007]189 号）； 7. 《资产评估准则—工作底稿》（中评协[2007]189 号）； 8. 《资产评估准则—机器设备》（中评协[2007]189 号）； 9. 《资产评估准则—无形资产》（中评协[2008]217 号）； 10. 《资产评估准则—企业价值》（中评协[2011]227 号）； 11. 《资产评估准则—利用专家工作》（中评协[2012]244 号）； 12. 《企业国有资产评估报告指南》（中评协[2008]218 号）； 13. 《评估机构业务质量控制指南》（中评协[2010]214 号）； 14. 《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2007]189 号）； 15. 《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（会协[2003]18
北京天健兴业资产评估有限公司
宁波南苑集团股份有限公司拟转让宁海南苑温泉山庄有限公司股权项目资产评估报告 第14页
号）；
- 《资产评估准则—不动产》（中评协[2007]189 号）。
（四）资产权属依据
-
企业法人营业执照、公司章程；
-
机动车行驶证及登记证；
-
主要设备购置合同、发票，以及有关协议、合同等资料；
-
土地证、房产证；
-
其他权属文件。
（五）评估取价依据
-
被评估单位提供的《资产评估申报表》、《收益预测表》；
-
《机动车强制报废标准规定》（商务部、发改委、公安部、环境保护部
令2012 年第12 号）；
-
企业提供的财务报表、审计报告等相关财务资料；
-
被评估单位提供的原始会计报表、财务会计经营方面的资料、以及有关
协议、合同书、发票等财务资料；
- 国家有关部门发布的统计资料和技术标准资料及价格信息资料，以及我
公司收集的有关询价资料和取价参数资料等。
- 与此次资产评估有关的其他资料。
七、评估方法
（一）评估方法简介
企业价值评估基本方法包括资产基础法、收益法和市场法。
企业价值评估中的资产基础法也称成本法，是指以被评估企业评估基准日的 资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对 象价值的评估方法。
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企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象 价值的评估方法。收益法常用的具体方法包括股利折现法和现金流量折现法。收 益法是从企业获利能力的角度衡量企业的价值，建立在经济学的预期效用理论基 础上。
企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案 例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。市场法常用的两种具体方法是上市 公司比较法和交易案例比较法。
（二）评估方法的选择
资产基础法是以资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负 债价值，确定评估对象价值的评估方法，结合本次评估情况，被评估单位可以提 供、评估师也可以从外部收集到满足资产基础法所需的资料，可以对被评估单位 资产及负债展开全面的清查和评估，因此本次评估适用资产基础法；
企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象 价值的评估方法。收益法常用的具体方法包括股利折现法和现金流量折现法。收 益法是从企业获利能力的角度衡量企业的价值，建立在经济学的预期效用理论基 础上。
企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案 例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。市场法常用的两种具体方法是上市 公司比较法和交易案例比较法。评估人员无法取得与实业公司业务规模、业务种 类相似企业股权交易案例，无法采用市场法确定其整体资产价值。
因此，本次评估选用资产基础法和收益法进行评估。
（三）具体评估方法介绍
企业价值评估中的资产基础法，是指以被评估企业评估基准日的资产负债表 为基础，合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估方 法。各类资产及负债的评估过程说明如下：
1．流动资产及负债的评估
被评估单位流动资产包括货币资金、应收款项、存货；负债包括应付款项、
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应付职工薪酬和应交税费。
（1） 货币资金：包括库存现金、银行存款，通过现金盘点、核实银行对账 单、银行函证等，以核实后的价值确定评估值。
（2） 对应收账款、预付账款和其他应收款，对有关明细账和总账进行了核 对，对款项的形成原因、账龄、债务人的资信情况等进行了调查，同时通过账龄 分析并结合单位应收款项的实际状况，对所能形成相应资产的权益和收回可能性 进行分析判断。具体为：在执行上述程序后，首先对应收款项进行个别认定；对 应收款项逐项认定是否存在收回的风险，并对金额较大的债权进行函证，并搜集 重大相关合同等，经核实分析后确定评估值。
（3） 存货：对于存货的评估，评估人员根据企业提供的存货明细清单，核实 有关购置发票和会计凭证，了解了存货的保管、内部控制制度和成本核算制度， 并对其进行了重点抽样盘点，对主要存货采用核实评估基准日最近不含税市场价 格与企业账面价值进行核对分析，以核实分析后计算结果确认最终评估值。
（4） 负债：各类负债在查阅核实的基础上，根据评估目的实现后的被评估 企业实际需要承担的负债项目及金额确定评估值。对于负债中并非实际需要承担 的负债项目，按零值计算。
2．非流动资产的评估
（1） 房屋建筑物
根据本次评估目的和实物用途，采用重置成本法评估。
重置全价＝建筑安装工程造价＋工程建设前期费用及其它费用＋资金成本 重置价值包含前期费用、建筑安装工程造价、其它费用、资金成本。前期费 用、其它费用根据国家、浙江省和宁波市现行收费标准，建筑安装工程造价根据 建筑安装工程量、宁波市评估基准日执行的定额进行确定，资金成本为建筑物正 常建设工期内占用资金的筹资成本即评估基准日正在执行的固定资产贷款利息。 ①建安工程造价的确定
①-1 对于有概算、预决算资料的工程，采用预决算调整法，即评估人员根据 预决算工程量、按照浙江省建设工程计价规则（2010 版）、浙江省建筑工程预算定
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额（2010 版）、浙江省安装工程预算定额（2010 版）、浙江省园林绿化及仿古建筑 工程预算定额（2010 版）、浙江省建设工程施工费用定额（2010 版）、浙江省建设 工程施工机械台班费用定额（2010 版）、2014 年 8 月刊宁波建设工程造价信息综 合版的材料价格测算出该工程的建筑安装工程造价。
①-2 对于无概算、预决算资料的工程。采用重编预算法，即评估人员根据图 纸和实物现状测算工程量、按照浙江省建设工程计价规则（2010 版）、浙江省建筑 工程预算定额（2010 版）、浙江省安装工程预算定额（2010 版）、浙江省园林绿化 及仿古建筑工程预算定额（2010 版）、浙江省建设工程施工费用定额（2010 版）、 浙江省建设工程施工机械台班费用定额（2010 版）、2014 年 8 月刊宁波建设工程 造价信息综合版的材料价格测算出该工程的建筑安装工程造价。
①-3 对于一般的建筑工程，评估人员参考同类型的建筑安装工程造价。根据 面积、柱距、层高、跨度、装修标准、水电设施等工程造价的差异进行修正后得 出待估建筑的建安造价。
②前期费用和其它费用的确定
根据国家计委、建设部、浙江省和宁波市颁发的规定与造价计算程序，确定 本次建筑工程前期费用与其他费用，其规定的计算程序与数据如下：
前期费用与其它费用计算表
| 序号 | 项目名称 | 计算基数 | 费率 | 取费（元/ 平方米） |
取费依据 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 建设单位管理费 | 工程造价 | 1.26% | 财建[2002]394 号 | |
| 2 | 工程招标及投标费 | 工程造价 | 0.41% | 计价格[2002]1980 号 发改价格[2011]534号 |
|
| 3 | 工程建设监理费 | 工程造价 | 2.42% | 发改价格[2007]670 号 发改价格[2011]534号 |
|
| 4 | 工程勘查设计费 | 工程造价 | 3.28% | 计价格[2002]10 号 | |
| 5 | 工程前期咨询费 | 工程造价 | 0.72% | 计价格(1999)1283 号 | |
| 6 | 环境影响咨询费 | 工程造价 | 0.14% | 计价格[2002]125 号 发改价格[2011]534号 |
|
| 7 | 白蚁防治费 | 建筑面积 | 2 | 浙价费[2005]166 号 | |
| 8 | 散装水泥专项基金 | 建筑面积 | 1.5 | 浙财综字[2002]139 号 | |
| 9 | 施工图设计文件审查费 | 建筑面积 | 2 | 发改价格[2011]534 号 | |
| 合计 | 8.23% | 5.5 |
③资金成本的确定
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资金成本按正常建设工期和评估基准日正在执行的国家同期固定资产建设贷 款利率计算。假定建设期间工程投资为均匀投入，其计算公式为：
资金成本＝（建安工程造价+前期费用及其它费用）×建设期贷款利率×合理 工期÷2
工期6 个月以内利率取4.6％，工期6 个月至1 年利率取4.6％，1 年至3 年 利率取5％（按合理工期资金均匀投入计算）。
④综合成新率的确定
房屋建筑物成新率根据房地产评估规范的规定，采用使用年限法与打分法综 合确定建筑物成新率。
综合成新率＝打分法成新率×60％+年限法成新率×40％
使用年限法是以剩余使用年限（建筑物经济耐用年限-已使用年限）占建筑物 经济耐用年限的比率作为房屋建筑物的成新率。用公式表示即为：
年限法成新率＝剩余使用年限÷建筑物经济耐用年限×100％。
当建筑物的尚可使用年限与已使用年限之和大于建筑物的经济耐用年限时， 建筑物的成新率用下述公式表示为：
年限法成新率＝尚可使用年限÷（尚可使用年限+已使用年限）×100％
打分法是根据不同结构房屋的实际技术情况按结构、装修、设备三部分分别 打分。公式为：
打分法成新率＝结构得分×G＋装修部分得分×S＋设备部分得分×B
G—结构评分修正系数；
S—装修评分修正系数；
B—设备评分修正系数。
⑤评估值的确定
重置全价＝建安工程总造价+其它费用+资金成本
评估值＝重置全价×综合成新率
（2） 设备类资产
纳入评估范围的设备类资产包括机器设备、运输设备、电子设备三大类。 机器设备评估的成本法是通过估算全新机器设备的重置价值，然后扣减实体
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性贬值、功能性贬值和经济性贬值，或在确定综合成新率的基础上，确定机器设 备评估价值的方法。本次评估采用的基本计算公式为：
评估价值=重置价值×成新率
重置价值的确定
国产机器设备
仍在市场流通的设备直接按现行市场价格确定；对于已经淘汰、不再生产流 通、已无市价的设备，采用类似设备与委估设备比较，综合考虑设备的性能、工 作范围、技术参数、使用功能等方面的差异，分析确定其购置价格。确定设备购 置价格后，根据设备的具体情况考虑相关的运杂费、安装调试费、合理期限内的 资金成本，以确定设备的重置价值。
计算公式如下：
重置价值=设备购置价+运杂费+安装费+其他费用+资金成本
运杂费：对当地生产的设备，运杂费率取0.5～1%；对外省生产的设备，根据 运距、体积及重量等情况，运杂费率取2～6%；对超大、超重设备根据实际情况分 析确定；对小型机器设备、电子设备、仪器仪表和家用电器等类设备，一般不计 其运杂费。
安装调试费：对需要安装的机器设备，考虑适当的安装调试费，安装调试费 率根据设备种类、安装调试难易程度等因素确定。
其他费用：对形成整体生产能力的设备类资产进行评估时要计算工程建设其 他费用，在主要设备中进行分摊计算，费用项目一般包括建设单位管理费等，各 项费率一般根据行业规定、地区规定等分析计算确定。
资金成本：对形成整体生产能力的且设备造价较高、建造周期较长的设备， 则在建设期内，按均匀投入假设计算资金成本。
资金成本＝[(设备购置价+运杂费+安装调试费＋其他费用)×建造周期 (年)×评估基准日贷款利率]÷2
贷款利率按评估基准日中国人民银行规定的标准计取。
运输车辆
运输车辆重置价值按同型或同类车辆的市场价格加计车辆购置税和其他相关 费用确定。其计算公式如下：
重置价值＝市场购置价+车辆购置税+其他相关费用
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乘用车辆购置税为车辆市场价格 (不含增值税)的10%，其他相关费用包括车 检费、牌照费等。
电子设备以及不需安装的价值较低的机器设备
仍在市场流通的设备直接按现行市场价格确定；对于已经不再生产流通、已 无市价的设备，采用类似设备与委估设备比较，综合考虑设备的性能、技术参数、 使用功能等方面的差异，分析确定其购置价格。此类设备不考虑各种费用及资金 成本。
重置价值＝购买价
成新率的确定
主要机器设备
对主要机器设备采用综合成新率的方法，其计算公式如下： 综合成新率=年限成新率×40%+现场勘察成新率×60%
年限成新率=（经济寿命年限-已使用年限）/经济寿命年限×100% 对逾龄设备或经大修过的设备，按尚可使用年限法
年限成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）×100%
现场勘察成新率是评估人员对委估设备进行现场勘察，了解其工作环境、外 观及完整性、技术状况、利用率与负荷率、维护保养及技术改造情况等后，对其 主要价值组成部分设定权重并对各组成部分的状况进行打分综合确定的成新率。
一般设备及电子设备
在进行年限成新率计算的基础上，结合现场勘察情况进行调整后确定。 车辆
采用综合成新率的方法 ，其公式：
综合成新率=理论成新率×40% + 勘察成新率×60%
理论成新率则是在年限成新率和行驶里程成新率基础上，按孰低原则确定。
年限成新率=（经济使用年限-已使用年限）/ 经济使用年限×100% 里程成新率=（经济行驶里程-已行驶里程）/ 经济行驶里程×100% 勘察成新率按现场勘察进行打分。
评估价值的确定
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评估价值=重置价值 × 成新率
（3）土地使用权
本次评估采用基准地价系数修正法进行评估。
基准地价系数修正法是利用当地城镇土地定级估价成果，通过实地勘察、调 查、收集得到的估价对象各宗地的区域因素和个别因素条件，根据因素条件优劣 确定各因素修正系数，求出估价对象的宗地地价，其计算公式为：
P＝P′×(1＋ Σ K)×使用年期修正系数×期日修正系数+土地开发程度修正
Σ K＝K1＋K2＋……＋Kn
式中：P――估价土地价格
P′――土地所在区域所属级别的基准地价
Σ K――影响土地价格的区域因素及个别因素之和
K1＋K2＋……Kn――分别为土地在各个因素条件下的修正系数
（4）长期待摊费用
对于长期待摊费用，评估人员取得了原始入账凭证及相关合同，检查摊销明 细表，按照核实后的结果给定评估值。
（5）递延所得税资产
对于递延所得税资产，评估人员了解了其形成原因，收集了相关资料，按照 核实后的结果给定评估值。
八、评估程序实施过程和情况
根据国家有关部门关于资产评估的规定和会计核算的一般原则，依据国家有 关部门相关法律规定和规范化要求，按照与委托方的资产评估约定函所约定的事 项，北京天健兴业资产评估有限公司业已实施了对委托方提供的法律性文件与会 计记录以及相关资料的验证审核，按被评估单位提交的资产清单，对相关资产进 行了必要的产权查验、实地察看与核对，进行了必要的市场调查和交易价格的比 较，以及财务分析和预测等其他有必要实施的资产评估程序。资产评估的详细过
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程如下：
1．接受委托及准备阶段
（1）北京天健兴业资产评估有限公司于2015 年8 月接受委托方的委托，从 事本资产评估项目。在接受委托后，北京天健兴业资产评估有限公司即与委托方 就本次评估目的、评估对象与评估范围、评估基准日、委托评估资产的特点等影 响资产评估方案的问题进行了认真讨论。
（2）根据委托评估资产的特点，有针对性地布置资产评估申报明细表，并设 计主要资产调查表、主要业务盈利情况调查表等，对委托方参与资产评估配合人 员进行业务培训，填写资产评估清查表和各类调查表。
（3）评估方案的设计
依据了解资产的特点，制定评估实施计划，确定评估人员，组成资产评估现 场工作小组。
（4）评估资料的准备
收集和整理评估对象市场交易价格信息、主要原料市场价格信息、评估对象 产权证明文件等。
该阶段工作时间为2015 年8 月1 日－8 月29 日。
2．现场清查阶段
（1）评估对象真实性和合法性的查证
根据委托方及被评估单位提供的资产和负债申报明细，评估人员针对实物资 产和货币性债权和债务采用不同的核查方式进行查证，以确认资产和负债的真实 准确。
对货币资金，我们通过查阅日记账，盘点库存现金、审核银行对账单及银行 存款余额调节表等方式进行调查；
对债权和债务，评估人员采取核对总账、明细账、抽查合同凭证等方式确定 资产和负债的真实性。
对固定资产的调查采用重点和一般相结合的原则，重点调查房屋建筑物、重
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要设备等资产。评估人员，查阅了相关工程的设计、施工文件，工程款项结算资 料、设备购置合同发票等，从而确定资产的真实性。
（2）资产实际状态的调查
设备运行状态的调查采用重点和一般相结合的原则，重点调查生产用机械设 备。主要通过查阅设备的运行记录，在被评估单位设备管理人员的配合下现场实 地观察设备的运行状态等方式进行。在调查的基础上完善重要设备调查表。
（3）实物资产价值构成及业务发展情况的调查
根据被评估单位的资产特点，调查其资产价值构成的合理性和合规性。重点 核查固定资产账面金额的真实性、准确性、完整性和合规性。查阅了有关会计凭 证、会计账簿以及工程决算、工程施工合同、设备采购合同等资料。
（4）企业收入、成本等生产经营情况的调查
收集相关单位以前年度损益核算资料，进行测算分析；通过访谈等方式调查 各单位及业务的现实运行情况及其收入、成本、费用的构成情况及未来发展趋 势，为编制未来现金流预测作准备。
通过收集相关信息，对温泉山庄各项业务的市场环境、未来所面临的竞争、 发展趋势等进行分析和预测。
该阶段的工作时间为2015 年8 月30 日－9 月3 日。
3．选择评估方法、收集市场信息和估算过程
评估人员在现场依据针对本项目特点制定的工作计划，结合实际情况确定的 作价原则及估值模型，明确评估参数和价格标准后，参考企业提供的历史资料和 未来经营预测资料开始评定估算工作。
4．评估汇总阶段
（1）评估结果的确定
依据北京天健兴业资产评估有限公司评估人员在评估现场勘察的情况以及所 进行的必要的市场调查和测算，确定委托评估资产的资产基础法和收益现值法结 果。
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（2）评估结果的分析和评估报告的撰写
按照北京天健兴业资产评估有限公司规范化要求编制相关资产的评估报告 书。评估结果及相关资产评估报告按北京天健兴业资产评估有限公司规定程序进 行三级复核，经签字注册资产评估师最后复核无误后，由项目组完成并提交报 告。
（3）工作底稿的整理归档
上述三四两阶段工作时间为2015 年9 月4 日－9 月30 日。
九、评估假设
（一）一般假设
1．交易假设：假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评 估资产的交易条件等模拟市场进行估价。
2．公开市场假设：公开市场假设是对资产拟进入的市场的条件以及资产在 这样的市场条件下接受何种影响的一种假定。公开市场是指充分发达与完善的市 场条件，是指一个有自愿的买方和卖方的竞争性市场，在这个市场上，买方和卖 方的地位平等，都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易都是在自 愿的、理智的、非强制性或不受限制的条件下进行。
3．持续使用假设：持续使用假设是对资产拟进入市场的条件以及资产在这 样的市场条件下的资产状态的一种假定。首先被评估资产正处于使用状态，其次 假定处于使用状态的资产还将继续使用下去。在持续使用假设条件下，没有考虑 资产用途转换或者最佳利用条件，其评估结果的使用范围受到限制。
4．企业持续经营假设：是将企业整体资产作为评估对象而作出的评估假 定。即企业作为经营主体，在所处的外部环境下，按照经营目标，持续经营下 去。企业经营者负责并有能力担当责任；企业合法经营，并能够获取适当利润， 以维持持续经营能力。
（二）收益法假设
（1）国家现行的方针政策无重大改变；
（2）国家现行的利率、汇率等无重大变化；
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（3）公司所在地区的社会经济环境无重大改变；
（4）企业所在的行业保持稳定发展态势，所遵循的国家现行法律、法规、制 度及社会政治和经济政策与现时无重大变化；
（5） 无其他人力不可抗拒因素造成的重大不利影响。
（6）被评估企业评估基准日的股本结构和资本结构是对公司价值及股权价值 进行评估的基础；
（7）被评估企业的资产在评估基准日后不改变用途，仍按照公司计划持续使
用；
（8）被评估企业的经营者是负责的，且公司管理层有能力担当其责任；
（9）被评估企业完全遵守所有有关的法律和法规；
（10）被评估企业提供的历年财务资料所采用的会计政策和进行收益预测时 所采用的会计政策在重要方面基本一致；
（11）假设被评估企业能够继续控制其拥有的各项资源（包括人力资源）、保 持核心竞争能力；
（12）假设被评估企业能够按照既定的战略持续经营；
（13）本次收益法评估假设被评估企业现金流在期末发生。
十、评估结论
（一）资产基础法评估结论
在持续经营前提下，温泉山庄截至评估基准日2015 年8 月31 日总资产账面 价值为3,910.79 万元，评估价值为5,962.88 万元，增值额为2,052.09 万元，增 值率为52.47%；总负债账面价值为218.36 万元，评估价值为218.36 万元，评估 无增减值；净资产账面价值为3,692.43 万元，评估价值为5,744.52 万元，增值 额为2,052.09 万元，增值率为55.58%。评估结果详见下表：
评估结果汇总表金额单位：人民币万元
| 项目名称 | 账面价值 | 评估价值 | 增减值 | 增值率％ |
|---|---|---|---|---|
| 流动资产 | 1,552.69 | 1,558.63 | 5.94 | 0.38 |
| 非流动资产 | 2,358.10 | 4,404.25 | 2,046.15 | 86.77 |
| 固定资产 | 1,975.33 | 2,836.34 | 861.01 | 43.59 |
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| 无形资产 | 326.10 | 1,511.24 | 1,185.14 | 363.43 |
|---|---|---|---|---|
| 长期待摊费用 | 53.30 | 53.30 | - | - |
| 递延所得税资产 | 1.77 | 1.77 | - | - |
| 资产总计 | 3,910.79 | 5,962.88 | 2,052.09 | 52.47 |
| 流动负债 | 218.36 | 218.36 | - | - |
| 非流动负债 | - | - | - | |
| 负债合计 | 218.36 | 218.36 | - | - |
| 净资产 | 3,692.43 | 5,744.52 | 2,052.09 | 55.58 |
资产基础法评估详细情况请见评估明细表。
（二）收益法评估结果
经采用收益法对温泉山庄进行评估的全部股东权益价值为4,940.00 万元，增 值1,247.57 万元，增值率为33.79%。
（三）评估结论的确定
本次采用资产基础法评估后净资产为5,744.52 万元，收益法评估后资产价 值为4,940.00 万元，资产基础法评估结果高于收益法评估结果804.52 万元。 3. 两种方法评估结果差异的主要原因是：
两种评估方法考虑的角度不同，资产基础法是从资产的再取得途径考虑的， 反映的是企业现有资产的重置价值。收益法是从企业的未来获利能力角度考虑的， 反映了企业各项资产的综合获利能力。
- 本次评估最终选取资产基础法评估结果作为最终评估结果，理由如下：
目前对温泉山庄的全部股东权益采用收益法评估存在一定的局限性，主要是 由于被评估企业的重要收入来源是温泉消费带动的住宿及餐饮收入，温泉山庄作 为区域内唯一的高档度假山庄，原客源构成一般为政府接待、宁波周边-上海、温 州、杭州等地区的商务客人以及家庭度假，中央八项规定出台后，对该度假山庄 收入产生一定影响，未来收入预测受宏观因素影响较大。
资产基础法在理论上是一种比较完善和全面的方法，资产基础法评估值能比较客 观地反映一个企业的公允市场价值。
综上理由，本次评估最终选取资产基础法作为评估结果。
十一、特别事项说明
以下事项并非本公司评估人员执业水平和能力所能评定和估算，但该事项确
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实可能影响评估结论，提请本评估报告使用者对此应特别关注：
（一）本评估报告的评估结论是反映委托评估对象在持续经营、外部宏观经济 环境不发生变化等假设前提下，于评估基准日所表现的本报告所列明的评估目的 下的价值。
（二）本评估报告是在委托方及相关当事方提供基础文件数据资料的基础上做 出的。提供必要的资料并保证所提供的资料的真实性、合法性、完整性是委托方 及相关当事方的责任；注册资产评估师的责任是对评估对象在评估基准日特定目 的下的价值进行分析、估算并发表专业意见。
（三）本评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
（四）本评估结论未考虑评估值增减可能产生的纳税义务变化。
（五）委托方及相关当事方对所提供的评估对象法律权属等资料的真实性、合 法性和完整性承担责任；注册资产评估师的责任是对该资料及其来源进行必要的 查验和披露，不代表对本次委估资产的权属提供任何保证，对评估对象法律权属 进行确认或发表意见超出注册资产评估师执业范围，我们提请报告使用人关注本 报告中披露的有关产权瑕疵事项对评估结论的影响。
(六) 委估房屋建筑物总建筑面积5826.01 平方米，其中4583.95 平方米已办理 房屋所有权证，证号为宁房权证宁海字第X0117229 号，证载所有权人为宁海南苑 温泉山庄有限公司，剩余1242.06 平方米尚未办理房屋所有权证。依据已取得的 资料，未发现委估房屋建筑物存在抵押、担保等他项权利设置。
（七）宁海南苑温泉山庄有限公司目前有两块租赁用地，一块面积2800 平米， 为高尔夫球场，一块面积900 平米，上面建筑为经营用房茶园，该房产目前没有 房产证，本次评估未考虑土地租赁对房屋评估值影响。
十二、评估报告的使用限制说明
（一） 本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途；
（二） 本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用；
（三） 本评估报告需提交国有资产监督管理部门或者企业有关主管部门审 查，核准后方可正式使用；
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（四） 本评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或者被披露于公开媒 体，需评估机构审阅相关内容，法律、法规规定以及相关当事方另有约定除外；
（五） 本评估报告所揭示的评估结论仅对本项目对应的经济行为有效，评估 结论使用有效期为自评估基准日起一年，即评估基准日2015 年8 月31 日至2016 年8 月30 日止。当评估目的在有效期内实现时，要以评估结论作为价值的参考依 据（还需结合评估基准日的期后事项的调整）。超过一年，需重新进行资产评估。
十三、评估报告日
评估报告日为2015 年9 月10 日。
北京天健兴业资产评估有限公司
宁波南苑集团股份有限公司拟转让宁海南苑温泉山庄有限公司股权项目资产评估报告 第29页
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