Earnings Release • Mar 22, 2019
Earnings Release
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| Informazione Regolamentata n. 0075-8-2019 |
Data/Ora Ricezione 22 Marzo 2019 16:35:29 |
MTA | |
|---|---|---|---|
| Societa' | : | BRIOSCHI | |
| Identificativo Informazione Regolamentata |
: | 115605 | |
| Nome utilizzatore | : | BRIOSCHIN02 - Barilaro | |
| Tipologia | : | 1.1 | |
| Data/Ora Ricezione | : | 22 Marzo 2019 16:35:29 | |
| Data/Ora Inizio Diffusione presunta |
: | 22 Marzo 2019 16:35:30 | |
| Oggetto | : | il CdA approva i risultati al 31 dicembre 2018 convoca l'assemblea alla quale un piano di buy-back |
proporrà la distribuzione di un dividendo e |
| Testo del comunicato |
Vedi allegato.
Il Consiglio di Amministrazione di Brioschi Sviluppo Immobiliare, riunitosi in data odierna, ha esaminato e approvato la relazione finanziaria annuale e la relazione sulla remunerazione dell'esercizio 2018.
Nel corso dell'esercizio 2018 e nel corrente anno sino alla data odierna, il Gruppo ha raggiunto gli obiettivi di periodo prefissati.
Nel corso del mese di marzo 2018 è infatti avvenuta la cessione del complesso immobiliare di via Darwin a Milano, i cui proventi (circa 97 milioni di euro) hanno permesso di ridurre sensibilmente l'esposizione bancaria (circa 49 milioni di euro) ed i correlati oneri finanziari, di garantire una copertura agli impegni finanziari di medio periodo grazie alle disponibilità di cassa residue e di creare le migliori condizioni per procedere nella realizzazione dei progetti immobiliari in portafoglio. In particolare, sono proseguite positivamente le verifiche circa l'esistenza dei presupposti per il completamento dello sviluppo residuo del comparto di Milanofiori Nord; nel mese di febbraio 2019 è stato infatti sottoscritto un accordo per la costruzione e successiva locazione di un edificio a uso uffici di circa 31.100 mq di superficie lorda di pavimento (edificio "U1") da adibire a headquarter di un noto operatore internazionale e sono state avviate trattative per la locazione di un secondo immobile a uso uffici di circa 11.000 mq di superficie lorda di pavimento (edificio "U3"), i cui lavori di costruzione saranno comunque avviati contestualmente a quelli dell'edificio "U1". Sono attualmente in corso con il sistema bancario interlocuzioni finalizzate, tra le altre, al finanziamento integrale dei costi di edificazione dei suddetti immobili. Nel corso dell'anno è inoltre positivamente continuata l'attività di condivisione delle scelte progettuali relative al comparto di Milanofiori Sud con i diversi attori pubblici coinvolti.
Nei primi mesi del 2019 proseguono positivamente le cessioni degli immobili secondari.
Da un punto di vista economico l'esercizio 2018 è stato caratterizzato dalla cessione del complesso immobiliare di via Darwin i cui effetti economici, positivi per 36,9 milioni di euro al lordo dei relativi effetti fiscali, sono riflessi nel margine operativo lordo al 31 dicembre 2018 che ammonta a 39,4 milioni di euro (rispetto a circa 5,8 milioni di euro al 31 dicembre 2017). Come anticipato, i proventi della cessione, pari a circa complessivi 97 milioni di euro, hanno permesso di migliorare sensibilmente la posizione finanziaria netta di Gruppo, nonché di ridurre l'esposizione nei confronti del sistema creditizio per circa 49 milioni di euro.
La riduzione dell'indebitamento bancario ha contribuito a migliorare il risultato della gestione finanziaria che evidenzia al 31 dicembre 2018 un passivo di 6,2 milioni di euro rispetto a 9,1 milioni di euro al 31 dicembre 2017.
La valutazione degli strumenti derivati di copertura ha inoltre permesso di contabilizzare direttamente nel patrimonio netto utili per circa 0,9 milioni di euro, rispetto a 2,3 milioni di euro al 31 dicembre 2017.
Il risultato complessivo di pertinenza del Gruppo, al netto di imposte per 8,7 milioni di euro, è dunque positivo di 18 milioni di euro rispetto ad una perdita di 6,2 milioni di euro al 31 dicembre 2017.
Da un punto di vista patrimoniale il patrimonio netto di Gruppo al 31 dicembre 2018 ammonta a 101,5 milioni di euro rispetto a 90,1 milioni di euro al 31 dicembre 2017. Il miglioramento è principalmente attribuibile al risultato dell'esercizio, parzialmente compensato dalla riduzione di patrimonio netto (6,6 milioni di euro) derivante dalla contabilizzazione dell'acquisto del business alberghiero dal socio Bastogi.
La posizione finanziaria netta al 31 dicembre 2018 è pari a 130,4 milioni di euro rispetto a 200,7 milioni di euro al 31 dicembre 2017. Il miglioramento è principalmente attribuibile al flusso di cassa netto delle attività di investimento (pari a 82,9 milioni di euro), positivamente influenzato dalla cessione del complesso
immobiliare di via Darwin a Milano per circa 86 milioni di euro (al netto dell'acconto di 10 milioni di euro incassato nel dicembre 2017 in sede di preliminare) che ha consentito, tra gli altri, i pagamenti di posizioni scadute di natura commerciale e tributaria per circa 5 milioni di euro e di oneri finanziari per circa 9,5 milioni di euro.
Anche sulla base delle valutazioni dei periti indipendenti, il valore di mercato di tale patrimonio, al lordo degli effetti fiscali sui plusvalori intrinseci, ammonta a 263 milioni di euro, rispetto ad un valore di 359 milioni di euro al 31 dicembre 2017, principalmente come conseguenza delle cessioni immobiliari dell'esercizio.
Anche il bilancio d'esercizio della Società è principalmente caratterizzato dalla cessione del complesso di via Darwin a Milano, il cui margine, pari a circa 36,9 milioni di euro, giustifica il chiaro miglioramento di redditività operativa (il margine operativo lordo passa da 1,6 milioni di euro al 31 dicembre 2017 a 35,9 milioni di euro al 31 dicembre 2018). La cessione ha inoltre permesso di ridurre sensibilmente l'esposizione bancaria (circa 49 milioni di euro) con conseguente riduzione degli interessi migliorando il passivo della gestione finanziaria da 3,8 milioni di euro a 1,8 milioni di euro. La gestione delle partecipazioni è negativa di 4,1 milioni di euro principalmente in ragione di alcune svalutazioni conseguenti gli andamenti economici di alcune società partecipate. Il risultato complessivo dell'esercizio è dunque pari a 20,4 milioni di euro, al netto di imposte per 8,4 milioni di euro, rispetto a una perdita di 5,2 milioni di euro al 31 dicembre 2017.
Da un punto di vista patrimoniale, il patrimonio netto al 31 dicembre 2018 è pari a 128,4 milioni di euro, rispetto a 107,9 milioni di euro al 31 dicembre 2017. La variazione è conseguenza del risultato complessivo dell'esercizio.
La posizione finanziaria netta al 31 dicembre 2018 è pari a 33,5 milioni di euro rispetto a 93 milioni di euro al 31 dicembre 2017. Il miglioramento è principalmente attribuibile alla cessione del complesso di via Darwin a Milano.
L'assemblea ordinaria è prevista il giorno 29 aprile 2019 alle ore 11.00, in prima convocazione, presso la sede legale a Milano, in via G.B. Piranesi 10 ed occorrendo, in seconda convocazione, il giorno 30 aprile 2019, stessi luogo ed ora. Gli azionisti di Brioschi Sviluppo Immobiliare saranno convocati per discutere e deliberare sul bilancio al 31 dicembre 2018 e sulla destinazione del risultato di esercizio, con voto consultivo sulle politiche di remunerazione e sulla proposta di autorizzare il consiglio di amministrazione ad attuare un piano di acquisto e disposizione di azioni proprie.
Il consiglio di amministrazione intende proporre alla prossima assemblea ordinaria la distribuzione di un dividendo pari a 0,002 euro per ciascuna delle azioni in circolazione, al lordo delle ritenute di legge, pari a complessivi euro 1.575.329,69. Se la proposta sarà approvata dall'assemblea, il dividendo verrà posto in pagamento il 22 maggio 2019, con stacco cedola il 20 maggio 2019, in conformità al calendario di Borsa Italiana e record date il 21 maggio 2019.
Il consiglio di amministrazione ha altresì deliberato di sottoporre alla prossima assemblea una proposta di autorizzazione all'acquisto e alla successiva disposizione di azioni proprie per un massimo di 30 milioni di azioni ordinarie della Società, rappresentative del 3,8% circa del capitale sociale. La proposta è finalizzata a dotare la Società di uno strumento flessibile per perseguire finalità compatibili con le applicabili disposizioni di legge e regolamentari pro-tempore vigenti e, in particolare, per:
(a) costituire un magazzino titoli affinché la Società possa conservare, alienare o altrimenti disporre delle azioni proprie detenute in portafoglio per: (i) l'impiego delle stesse nel contesto di eventuali operazioni societarie, finanziarie o straordinarie, ivi incluse, a titolo meramente esemplificativo, operazioni di scambio, permuta, conferimento, acquisizioni, fusioni, scissioni, emissioni di obbligazioni o altri strumenti finanziari convertibili o convertendi in azioni, operazioni sul capitale o eventuali altre operazioni aventi ad
oggetto le azioni della Società; o (ii) adempiere alle obbligazioni derivanti da eventuali programmi di distribuzione o assegnazione, a titolo oneroso o gratuito, di azioni della Società (ovvero di opzioni o altri strumenti finanziari che attribuiscono il diritto o l'obbligo di acquistare o sottoscrivere azioni della Società) ad amministratori, dipendenti e collaboratori della Società di sue società controllate o collegate ovvero, più in generale, per consentire alla Società di utilizzare le azioni proprie a servizio di eventuali piani di incentivazione azionaria approvati dalla Società o da sue società controllate o collegate;
L'acquisto di azioni proprie sarà consentito per diciotto mesi a decorrere dalla data della delibera assembleare di autorizzazione; non è invece previsto alcun limite temporale per la disposizione delle azioni proprie acquistate.
L'autorizzazione richiesta prevede che gli acquisti siano effettuati ad un prezzo che sarà individuato di volta in volta, avuto riguardo alla modalità prescelta per l'effettuazione dell'operazione di acquisto e nel rispetto delle applicabili disposizioni di legge o regolamentari pro-tempore vigenti, fermo restando che tale prezzo in ogni caso non dovrà discostarsi in diminuzione o in aumento di oltre il 10% rispetto al prezzo di riferimento registrato dalle azioni della Società nella seduta di borsa del giorno precedente al compimento di ogni singola operazione.
Gli acquisti di azioni proprie dovranno essere effettuati in modo da assicurare la parità di trattamento tra gli azionisti, secondo le seguenti modalità stabilite dalla Consob ai sensi dell'art. 144-bis, comma 1, del Regolamento Emittenti:
La vendita o gli altri atti dispositivi di azioni proprie, invece, avverranno secondo i termini e le condizioni di volta in volta stabiliti dal consiglio di amministrazione, nel rispetto della normativa e delle prassi di mercato ammesse pro-tempore vigenti.
Nei termini previsti dalla normativa vigente la società provvederà a convocare ritualmente l'assemblea e a mettere a disposizione degli azionisti la relazione finanziaria annuale, unitamente all'ulteriore
documentazione relativa agli argomenti posti all'ordine del giorno presso la sede sociale e presso Borsa Italiana, nonché sul sito internet della società.
Nel mese di gennaio 2018 è giunta a termine l'operazione di cartolarizzazione di crediti ipotecari facente capo alla società di cartolarizzazione Initium, con conseguente scadenza legale dei titoli sottostanti integralmente sottoscritti da Brioschi.
La scadenza legale dei titoli Initium non ha comportato alcun effetto economico e patrimoniale nel bilancio consolidato e separato di Brioschi Sviluppo Immobiliare.
La consociata Bright completerà le attività di recupero dei crediti ipotecari (per un valore di presumibile realizzo di 0,4 milioni di euro) non ancora incassati alla data di scadenza legale dei titoli.
Il 20 marzo 2018 la capogruppo Brioschi Sviluppo Immobiliare Spa e Camabo s.r.l. (società controllata da Bastogi, che detiene indirettamente il 51% del capitale sociale, mentre il 49% fa capo a Brioschi) hanno perfezionato la cessione ad Antirion SGR, società di gestione del fondo Megatrends Italia (un fondo interamente sottoscritto dall'European Cities Fund di TH Real Estate, divisione di Nuveen, società di investimenti di TIAA) del Complesso immobiliare di via Darwin a Milano, costituito da 15 edifici e 273 posti auto.
Gli immobili si sviluppano su oltre 29.000 mq di superficie e sono locati a primari operatori tra i quali Nuova Accademia (NABA e Domus Academy), Starcom Italia, Zenith Italy, Casa.it, Ideal Standard, Doveconviene, H-Farm.
Il corrispettivo contrattuale, pari a complessivi 102 milioni di euro, si riferisce per circa 98,8 milioni di euro agli immobili ceduti da Brioschi e per circa 3,2 milioni di euro all'unico immobile ceduto da Camabo. Il corrispettivo di Brioschi include componenti variabili, che verranno consuntivate successivamente al rogito, per complessivi 2,3 milioni di euro. Gli effetti economici complessivi per il Gruppo Brioschi sono pari a 37,6 milioni di euro, al lordo dei relativi effetti fiscali, di cui 36,9 milioni di euro relativi a Brioschi Sviluppo Immobiliare e la parte residua alla quota di interessenza nella collegata Camabo.
Da un punto di vista finanziario i proventi derivanti dalla cessione hanno permesso il rimborso sia dei debiti ipotecari a valere sul complesso immobiliare (capitale e interessi per 44,1 milioni di euro al 31 dicembre 2017) che quello delle rate della Convenzione bancaria di Brioschi e alcune controllate in scadenza al 31 dicembre 2017 il cui pagamento era stato posticipato di concerto con il sistema bancario (4,8 milioni di euro).
Brioschi Sviluppo Immobiliare si è resa garante anche dell'adempimento degli obblighi contrattuali e di indennizzo da parte di Camabo (che ha a sua volta interamente controgarantito Brioschi Sviluppo Immobiliare) per l'immobile di proprietà di Camabo.
Il 27 aprile 2018 l'assemblea degli azionisti di Brioschi Sviluppo Immobiliare ha approvato il bilancio d'esercizio al 31 dicembre 2017, deliberando di riportare a nuovo la perdita di esercizio di 5.189.394 euro.
Con l'approvazione del bilancio al 31 dicembre 2017 si è concluso il mandato del consiglio di amministrazione e del collegio sindacale.
L'assemblea degli azionisti, riunitasi in prima convocazione il 27 aprile 2018, ha quindi provveduto a nominare il nuovo consiglio di amministrazione fino alla data di approvazione del bilancio al 31 dicembre 2020. I consiglieri nominati dalla lista presentata dal socio di maggioranza Bastogi spa sono: Luigi Arcangelo Pezzoli (Presidente), Matteo Cabassi (nominato successivamente amministratore delegato dal consiglio di amministrazione), Daniele Conti, Elisabet Nyquist, Mariateresa Salerno e Silvia Vacca. Dalla lista di minoranza presentata dal socio Viris S.p.A. è stato nominato il consigliere Marco Abramo Lanza. I signori Daniele Conti, Elisabet Nyquist, Mariateresa Salerno, Silvia Vacca e Marco Abramo Lanza si sono qualificati indipendenti ai sensi del Testo Unico della Finanza e del Codice di Autodisciplina delle società quotate.
L'assemblea ha inoltre nominato il nuovo collegio sindacale, che rimarrà in carica per il triennio 2018-2020. Dall'unica lista presentata dal socio di maggioranza Bastogi Spa sono stati tratti tutti i sindaci: Ambrogio Brambilla, nominato presidente del collegio sindacale, Roberto Castoldi e Gigliola Adele Villa. I due sindaci supplenti eletti sono Walter Cecconi e Alberto Rimoldi.
Il 21 dicembre 2018 Brioschi Sviluppo Immobiliare Spa ha perfezionato l'acquisto dalla controllante Bastogi S.p.A. del 100% del capitale sociale di H2C Gestioni Srl, società operante nel settore alberghiero nell'ambito del comparto di Milanofiori Nord ad Assago e inoltre proprietaria di un'area di sviluppo a destinazione ricettiva a Treviso e di una seconda area di sviluppo a Milano, già oggetto di accordo preliminare di vendita a terzi. L'acquisto di H2C Gestioni ha consentito al Gruppo Brioschi di ridurre la posizione creditoria verso Bastogi e, nel contempo, ha permesso di riunire in sé la proprietà dell'immobile a destinazione alberghiera del comparto di Milanofiori Nord (detenuto tramite la controllata Milanofiori 2000 Srl) e la relativa gestione alberghiera.
La forza dei comparti immobiliari come quello di Milanofiori Nord è l'integrazione di funzioni e servizi, in particolare per aziende multinazionali; l'attività alberghiera costituisce una delle attività funzionali più importanti. La possibilità di gestire in maniera integrata le componenti immobiliare e gestionale permette sicuramente di garantire un migliore servizio per il comparto.
La cessione si è qualificata come operazione con parti correlate e di maggiore rilevanza ai sensi del Regolamento Operazioni con Parti Correlate adottato da CONSOB con delibera n. 17221 del 12.3.2010, come successivamente modificato, nonché delle procedure inerenti la disciplina delle operazioni con parti correlate adottate dalle Società. Si faccia riferimento al documento informativo relativo ad operazione di maggiore rilevanza con parti correlate del 21 dicembre 2018.
Il prezzo di cessione, pari a circa 7,2 milioni di euro, è stato definito sulla base della valutazione di un perito indipendente con riferimento alle situazioni economico patrimoniali di H2C Gestioni Srl al 30 giugno 2018 e alla data del closing.
Da un punto di vista contabile nel bilancio consolidato, trattandosi di una operazione sotto comune controllo, la differenza positiva tra il valore di corrispettivo per l'acquisto della partecipazione (pari complessivi a 7,2 milioni di euro) e i valori contabili delle attività nette relative al business di gestione alberghiera e delle due aree edificabili (complessivamente pari a circa 0,6 milioni di euro) rappresenta una operazione con soci che Brioschi ha rilevato a riduzione del patrimonio netto.
Nel bilancio separato, trattandosi di una operazione comunque effettuata a normali condizioni di mercato, Brioschi ha rilevato la partecipazione acquisita al costo e dunque in misura pari al corrispettivo pari a 7,2 milioni di euro.
Da un punto di vista finanziario l'operazione è stata regolata sul conto corrente di finanziamento esistente tra le parti; Brioschi ha pertanto ridotto il credito finanziario verso Bastogi per un importo pari al corrispettivo.
Alla data odierna sono state ultimate edificazioni per complessivi 161.600 mq circa di slp e sono state avviate le attività di completamento dello sviluppo residuo del comparto per oltre 56.000 mq di slp. In particolare nel corso del mese di febbraio 2019 Milanofiori Sviluppo ha sottoscritto un accordo in base al quale si è impegnata a realizzare un nuovo edificio ad uso uffici (convenzionalmente donominato "U1") di circa 31.100 mq di superficie lorda di pavimento (pari a circa 31.500 di GIA, Gross Internal Area) da adibire a headquarter di un noto operatore internazionale. Contestualmente ai lavori di costruzione dell'U1, nel medesimo comparto saranno comunque avviati anche quelli relativi alla realizzazione di un secondo immobile da destinare a uffici, denominato "U3" di circa 11.000 mq di superficie lorda di pavimento, per la locazione del quale sono state avviate trattative.
Stanno inoltre continuando le attività di Milanofiori 2000 di ricommercializzazione delle grandi superfici di vendita, unitamente alla verifica dei presupposti per una parziale ridefinizione degli obiettivi strategici delle stesse.
Nel corso dell'anno è infine proseguita la vendita della residenza libera ("R1") per cui, alla data della presente relazione, sono stati oggetto di commercializzazione circa 14.300 mq di slp rispetto ai totali 15.080 mq di slp realizzati e di altri immobili minori del comparto quali il manufatto realizzato in precario con funzione di "casa campione" con annesse potenzialità edificatorie per circa 440 mq di superficie lorda di pavimento.
Nel mese di giugno 2018 sono definitivamente scaduti i termini decennali per il riconoscimento alla parte venditrice (Finsec) dell'integrazione prezzo in relazione all'acquisto di Istedin, società proprietaria dell'area c.d. "Cascinazza" a Monza e fusa per incorporazione in Lenta Ginestra nel 2010. La menzionata integrazione prezzo si sarebbe attivata solo nel caso di approvazione entro il mese di giugno 2018 di una variante al PGT con volumetrie definite contrattualmente, determinate in ragione di differenti scenari dipendenti da volumetrie e relative destinazioni d'uso, per un importo pari a 52 milioni di euro, ovvero variabile in funzione dei suddetti parametri.
Pertanto, il Gruppo non ha più alcun impegno in relazione alla menzionata fattispecie.
Nel mese di marzo 2018 Brioschi Sviluppo Immobiliare ha perfezionato la cessione del complesso immobiliare di via Darwin a Milano il cui incasso (96 milioni di euro, di cui 10 milioni di euro derivanti dallo svincolo dell'acconto corrisposto nel mese di dicembre 2017) ha permesso di rimborsare integralmente i debiti ipotecari a valere sul complesso immobiliare (capitale e interessi per 44,1 milioni di euro) oltre che le rate degli altri finanziamenti in scadenza il 31 dicembre 2017 il cui pagamento era stato posticipato di concerto con il sistema bancario (4,8 milioni di euro).
Dalla riduzione del debito si avrà un contenimento degli oneri finanziari futuri mentre le disponibilità residue permetteranno di fare fronte agli impegni finanziari di medio periodo.
Inoltre, con il rimborso delle rate in scadenza al 31 dicembre 2017, la convenzione bancaria sottoscritta da Brioschi e da alcune società controllate il 18 aprile 2014 è giunta a scadenza nel rispetto degli accordi tra le parti. Alla data del presente documento non si evidenzia dunque alcuna posizione di natura finanziaria scaduta e/o in attesa di definizione in capo al Gruppo. Si ricorda che alcune previsioni della Convenzione continuano ad essere efficaci, tra queste la verifica al 31 dicembre 2018, circa l'eventuale obbligo di rimborso anticipato dei finanziamenti in caso di superamento di determinati livelli di liquidità disponibile (cosiddetto "excess cash"). A tale fine non si rilevano presupposti per procedere a rimborsi anticipati.
Da un punto di vista operativo stanno proseguendo positivamente le verifiche circa l'esistenza dei presupposti per procedere al completamento dello sviluppo residuo del comparto di Milanofiori Nord; nel mese di febbraio 2019 è stato infatti sottoscritto un accordo per la costruzione e successiva locazione di un edificio a uso uffici di circa 31.100 mq. di superficie lorda di pavimento da adibire a headquarter di un noto operatore internazionale; sono inoltre state avviate trattative per la locazione di un secondo immobile a uso uffici di circa 11.000 mq di superficie lorda di pavimento (edificio "U3"), i cui lavori di costruzione saranno comunque avviati contestualmente a quelli dell'edificio "U1". Sono attualmente in corso con il sistema bancario interlocuzioni finalizzate al finanziamento integrale dei costi di edificazione dei suddetti immobili.
Sempre a Milanofiori Nord stanno continuando le attività di ricommercializzazione delle grandi superfici di vendita, unitamente alla verifica dei presupposti per una parziale ridefinizione degli obiettivi strategici delle stesse.
Nei primi mesi del 2019 stanno inoltre proseguendo positivamente le attività finalizzate alla cessione degli immobili secondari.
Si ricorda che i piani aziendali ex art. 67 L.F., prodromici alla sottoscrizione delle convenzioni bancarie, erano terminati già il 31 dicembre 2017. Complessivamente i dati a consuntivo, rispetto a quanto previsto, avevano evidenziato alcuni scostamenti, principalmente riferibili a vendite di immobili, minori ricavi da locazione in ragione dell'allungamento dei tempi di affitto e/o ricommercializzazione degli spazi oltre a minori riduzioni di costi. Con la cessione del complesso immobiliare di via Darwin tali scostamenti sono stati ampiamente compensati e i piani hanno evidenziato dunque il raggiungimento degli obiettivi economici e finanziari indicati.
Proseguono infine le attività volte alla normalizzazione dello scaduto di natura non finanziaria che ammonta a 1,7 milioni di euro al 31 dicembre 2018 rispetto a 8,3 milioni di euro al 31 dicembre 2017. Le attuali disponibilità di cassa stanno infatti consentendo una importante accelerazione del processo di definizione delle posizioni pregresse di natura commerciale e un sostanziale azzeramento di quelle di natura tributaria.
Pertanto, in ragione dei risultati operativi e finanziari conseguiti, di quelli attesi per gli esercizi successivi nonché delle attuali disponibilità liquide, gli amministratori ritengono appropriato l'utilizzo del presupposto di continuità aziendale per redigere il bilancio della Società e del Gruppo.
Il 7 gennaio 2019 Brioschi Sviluppo Immobiliare ha sottoscritto un contratto preliminare di vendita di un compendio immobiliare a Latina, all'interno del centro commerciale Latinafiori, costituito da due unità ad uso commerciale, per complessivi mq. 2.700 circa oltre superfici accessorie. Il prezzo dell'intero compendio immobiliare è stato convenuto in 5,9 milioni di euro. In pari data sono stati inoltre sottoscritti due contratti preliminari di cessione a terzi di rami d'azienda relativi ad attività esercitate nel centro commerciale Latinafiori ed oggetto di affitto di ramo d'azienda. Il prezzo pattuito per le cessioni dei due rami d'azienda è stato pari a complessivi 0,6 milioni di euro. Le descritte operazioni sono state perfezionate il 6 marzo 2019 con la stipula dei contratti definitivi di vendita. L'effetto economico complessivo delle operazioni di cessione è positivo di circa 3 milioni di euro, al lordo dei relativi effetti fiscali. Da un punto di vista finanziario i proventi delle cessioni hanno permesso di rimborsare debiti ipotecari per complessivi 1,2 milioni di euro.
Il 18 febbraio 2019 la controllata Milanofiori Sviluppo ha sottoscritto un accordo in base al quale si è impegnata a realizzare nel complesso di Milanofiori Nord un nuovo fabbricato urbano su richiesta di un operatore internazionale che intende adibirlo a proprio headquarter. L'accordo prevede la realizzazione di un immobile ad uso uffici per circa 4.000 addetti, di 15 livelli fuori terra (di cui 2 di parcheggi e locali tecnici), pari a circa 31.100 mq di superficie lorda di pavimento, che sarà convenzionalmente denominato "U1". All'accordo quadro è stato allegato un contratto di locazione relativo all'edificio di futura realizzazione, la cui sottoscrizione è prevista al conseguimento del titolo edilizio. Il contratto di locazione avrà una durata di nove anni rinnovabile per ulteriori sei anni ed è sospensivamente condizionato all'effettiva ultimazione e consegna dell'immobile entro 26 mesi dal termine ultimo previsto per l'avvio dei lavori. Contestualmente ai lavori di costruzione dell'U1, nel medesimo comparto saranno comunque avviati anche quelli relativi alla realizzazione di un secondo immobile da destinare a uffici, denominato "U3", di 12 livelli fuori terra (di cui 2 di parcheggi e locali tecnici) e pari a circa 11.000 mq di superficie lorda di pavimento, per la locazione del quale sono state avviate trattative.
Il 27 febbraio 2019 la controllata Milanofiori 2000 ha ceduto a Roadhouse S.p.A. un'area edificabile di circa 1.000 mq di superficie sulla quale insiste un manufatto a suo tempo realizzato "in precario" con funzioni di Casa Campione, nel comparto di Milanofiori Nord ad Assago. Il prezzo pagato dall'acquirente è pari a 1,6 milioni di euro e genera un margine consolidato di circa 0,5 milioni di euro, al lordo dei relativi effetti fiscali.
Nel corso del 2019 il Gruppo prevede di operare coerentemente con i piani aziendali. Proseguiranno le attività, sia operative che commerciali, finalizzate alla realizzazione dei progetti immobiliari in portafoglio; in particolare si procederà con il completamento dello sviluppo residuo del comparto di Milanofiori Nord e con le attività di condivisione delle scelte progettuali con i diversi attori coinvolti per il comparto di Milanofiori Sud a Rozzano; continueranno inoltre le attività di ricommercializzazione delle grandi superfici di vendita di Milanofiori Nord, unitamente alla verifica dei presupposti per una parziale ridefinizione degli obiettivi strategici delle stesse.
Sotto il profilo finanziario, come riportato nel paragrafo "Principali rischi e incertezze cui il Gruppo Brioschi è esposto", il Gruppo prevede di far fronte ai fabbisogni operativi e finanziari con le disponibilità liquide esistenti ed i flussi attesi dalle gestioni caratteristica e finanziaria.
In particolare, con riferimento alle previste attività di sviluppo a Milanofiori Nord, sono attualmente in corso con il sistema bancario interlocuzioni finalizzate al finanziamento integrale dei costi di edificazione.
Il Gruppo intrattiene rapporti con società controllanti, società a controllo congiunto, imprese collegate e altre parti correlate a condizioni di mercato ritenute normali nei rispettivi mercati di riferimento, tenuto conto delle caratteristiche dei beni e dei servizi prestati. Gli effetti dei rapporti con parti correlate sul conto economico consolidato dell'esercizio sono riportati di seguito:
| Valori espressi in migliaia di euro | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| di cui parti correlate | ||||||||
| CONTO ECONOMICO | 31 dic. 2018 | Società controllanti |
Imprese collegate e a controllo congiunto |
Altre parti correlate |
Totale parti correlate |
Incidenza % sulla voce di bilancio |
||
| Ricavi delle vendite e delle prestazioni | 15.238 | 48 | 6 | 1.122 | 1.176 | 8% | ||
| Altri ricavi e proventi | 37.755 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0% | ||
| - di cui non ricorrenti | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0% | ||
| Variazioni delle rimanenze | (2.577) | 0 | 0 | 0 | 0 | 0% | ||
| Acquisto di beni immobiliari e altri beni | (624) | 0 | 0 | (586) | (586) | 94% | ||
| Costi per servizi incrementativi delle rimanenze | (699) | 0 | 0 | 0 | 0 | 0% | ||
| Altri costi per servizi | (6.085) | (137) | (468) | (1.527) | (2.132) | 35% | ||
| Costi per godimento beni di terzi | (372) | (80) | 0 | (151) | (231) | 62% | ||
| Costi per il personale | (2.480) | 0 | 0 | (492) | (492) | 20% | ||
| Ammortamenti e svalutazioni | (4.446) | 0 | 0 | 0 | 0 | 0% | ||
| Altri costi operativi | (1.470) | 0 | 0 | 0 | 0 | 0% | ||
| RISULTATO OPERATIVO | 34.240 | (169) | (462) | (1.634) | (2.265) | (7%) | ||
| Utili / (perdite) da partecipazioni | (1.949) | 0 | (1.949) | 0 | (1.949) | 100% | ||
| Ripristini / (svalutazioni) di crediti finanziari | (251) | 0 | (251) | 0 | (251) | 100% | ||
| Proventi finanziari | 1.185 | 327 | 110 | 598 | 1.035 | 87% | ||
| Oneri finanziari | (7.414) | 0 | (3) | (12) | (15) | 0% | ||
| RISULTATO PRIMA DELLE IMPOSTE | 25.811 | 158 | (2.555) | (1.048) | (3.445) | -13% | ||
| Imposte dell'esercizio | (8.666) | 0 | 0 | 0 | 0 | 0% | ||
| UTILE (PERDITA) DA ATTIVITA' IN CONTINUITA' | 17.145 | 158 | (2.555) | (1.048) | (3.445) | -20% | ||
| UTILE (PERDITA) DA ATTIVITA' CESSATE | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0% | ||
| UTILE (PERDITA) DELL'ESERCIZIO | 17.145 | 158 | (2.555) | (1.048) | (3.445) | -20% |
I ricavi delle vendite e delle prestazioni si riferiscono per 915 migliaia di euro agli affitti attivi della struttura alberghiera di Milanofiori Nord gestita da H2C Gestioni (società consociata in quanto sottoposta al comune controllo di Bastogi sino alla fine del mese di dicembre), per 83 migliaia di euro alla fatturazione a quest'ultima del servizio di teleriscaldamento erogato all'albergo, e per la restante parte principalmente a ricavi per altre prestazioni di servizi.
I costi per acquisto di beni immobiliari e altri beni si riferiscono alle forniture di gas ed energia elettrica da parte di una società riconducibile al socio di minoranza della controllata Milanofiori Energia.
I costi per servizi si riferiscono principalmente alla quota di competenza relativa ai compensi degli amministratori del Gruppo (797 migliaia di euro), nonché ai servizi resi da alcune società sottoposte al comune controllo di Bastogi.
I costi per godimento beni di terzi si riferiscono principalmente ai costi di locazione ed alle spese condominiali relative alla sede della società Brioschi Sviluppo Immobiliare, all'interno dell'immobile di Varsity (società sottoposta a comune controllo della controllante Bastogi).
I costi per il personale si riferiscono alle retribuzioni liquidate nell'esercizio, ai ratei per ferie maturate e non godute e alla quota parte maturata delle mensilità aggiuntive relativi ai dirigenti con responsabilità strategiche del Gruppo.
I proventi finanziari si riferiscono agli interessi maturati sul credito relativo al rapporto di conto corrente verso la controllante Bastogi.
Gli effetti di tali rapporti sulla situazione patrimoniale e finanziaria consolidata al 31 dicembre 2018 sono riportati di seguito:
| Valori espressi in migliaia di euro | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| di cui parti correlate | |||||||||
| ATTIVITA' | 31 dic. 2018 | Società controllanti |
Società collegate e a controllo congiunto |
Altre parti correlate |
Totale parti correlate |
Incidenza % sulla voce di bilancio |
|||
| ATTIVITA' NON CORRENTI | |||||||||
| Immobili, impianti e macchinari | 21.106 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0% | |||
| Investimenti immobiliari | 110.381 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0% | |||
| Attività immateriali | 778 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0% | |||
| Partecipazioni | 42.626 | 0 | 42.626 | 0 | 42.626 | 100% | |||
| Crediti verso società correlate | 5.778 | 0 | 5.778 | 0 | 5.778 | 100% | |||
| Altri crediti e attività finanziarie non correnti | 1.216 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0% | |||
| Attività per imposte anticipate | 3.027 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0% | |||
| Totale | 184.912 | 0 | 48.404 | 0 | 48.404 | 26% | |||
| ATTIVITA' CORRENTI | |||||||||
| Rimanenze | 77.847 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0% | |||
| Attività finanziarie correnti | 17 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0% | |||
| Crediti commerciali | 1.335 | 0 | 0 | 28 | 28 | 2% | |||
| Altri crediti verso società correlate | 8.409 | 6.989 | 108 | 1.312 | 8.409 | 100% | |||
| Altri crediti ed attività correnti | 2.199 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0% | |||
| Disponibilità liquide | 19.194 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0% | |||
| Totale | 109.001 | 6.989 | 108 | 1.340 | 8.437 | 8% | |||
| Attività non correnti detenute per la vendita | 3.423 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0% | |||
| TOTALE ATTIVITA' | 297.336 | 6.989 | 48.512 | 1.340 | 56.841 | 19% |
| Valori espressi in migliaia di euro | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| di cui parti correlate | ||||||
| PASSIVITA' | 31 dic. 2018 | Società controllanti |
Società collegate e a controllo congiunto |
Altre parti correlate |
Totale parti correlate |
Incidenza % sulla voce di bilancio |
| PATRIMONIO NETTO | ||||||
| Capitale sociale | 114.515 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0% |
| Riserve di risultato | (22.932) | 0 | 0 | 0 | 0 | 0% |
| Utili (perdite) iscritti a patrimonio netto | (7.197) | 0 | 0 | 0 | 0 | 0% |
| Utile (perdita) dell'esercizio | 17.122 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0% |
| PATRIMONIO NETTO DI GRUPPO | 101.508 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0% |
| Capitale e riserve di terzi | 1.585 | 0 | ||||
| PATRIMONIO NETTO | 103.093 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0% |
| PASSIVITA' NON CORRENTI | ||||||
| Debiti verso banche | 86.555 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0% |
| Debiti per leasing finanziario | 38.360 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0% |
| Fondi rischi ed oneri | 4.890 | 0 | 3.400 | 0 | 3.400 | 70% |
| Fondo trattamento di fine rapporto | 1.451 | 0 | 0 | 271 | 271 | 19% |
| Passività per imposte differite | 4.069 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0% |
| Debiti verso società correlate | 29 | 0 | 0 | 29 | 29 | 0% |
| Altre passività non correnti | 13.603 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0% |
| Totale | 148.957 | 0 | 3.400 | 300 | 3.700 | 2% |
| PASSIVITA' CORRENTI | ||||||
| Debiti verso banche | 14.097 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0% |
| Debiti da leasing finanziari | 2.355 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0% |
| Debiti commerciali | 18.493 | 0 | 0 | 959 | 959 | 5% |
| Debiti tributari | 2.962 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0% |
| Altri debiti verso società correlate | 2.387 | 1.015 | 774 | 613 | 2.402 | 101% |
| Altri debiti e passività correnti | 4.930 | 0 | 0 | 958 | 958 | 19% |
| Totale | 45.224 | 1.015 | 774 | 2.530 | 4.319 | 10% |
| Passività associate alle attività non correnti | ||||||
| detenute per la vendita | 60 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0% |
| TOTALE PASSIVITA' | 194.241 | 1.015 | 4.174 | 2.830 | 8.019 | 4% |
| TOTALE PATRIMONIO NETTO E PASSIVITA' | 297.334 | 1.015 | 4.174 | 2.830 | 8.019 | 3% |
Si riportano nel seguito i prospetti di dettaglio al 31 dicembre 2018 relativi ai rapporti verso parti correlate della capogruppo Brioschi Sviluppo Immobiliare Spa:
| Valori espressi in migliaia di euro | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| di cui parti correlate | |||||||
| CONTO ECONOMICO | 31 dic. 2018 | Società controllanti |
Società controllate |
Imprese collegate |
Altre parti correlate |
Totale parti correlate |
Incidenza % sulla voce di bilancio |
| Ricavi delle vendite e delle prestazioni | 2.704 | 33 | 245 | 6 | 29 | 313 | 12% |
| Altri ricavi e proventi | 37.462 | 0 | 56 | 0 | 0 | 56 | 0% |
| Variazioni delle rimanenze | (159) | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0% |
| Costi per servizi | (2.278) | (99) | (351) | (160) | (663) | (1.273) | 56% |
| Costi per godimento beni di terzi | (166) | (27) | (7) | 0 | (105) | (139) | 84% |
| Costi per il personale | (1.364) | 0 | 0 | 0 | (492) | (492) | 36% |
| Ammortamenti e svalutazioni | (221) | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0% |
| Altri costi operativi | (457) | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0% |
| RISULTATO OPERATIVO | 35.521 | (93) | (57) | (154) | (1.231) | (1.535) | -4% |
| Ripristini (svalutazioni) nette di partecipazioni | (4.133) | 0 | (1.283) | (2.850) | 0 | (4.133) | 100% |
| Ripristini (svalutazioni) nette di crediti finanziari | (730) | 0 | (479) | (251) | 0 | (730) | 100% |
| Proventi finanziari | 497 | 327 | 57 | 110 | 0 | 494 | 99% |
| Oneri finanziari | (2.346) | 0 | (10) | (1) | 0 | (11) | 0% |
| RISULTATO PRIMA DELLE IMPOSTE | 28.809 | 234 | (1.772) | (3.146) | (1.231) | (5.915) | -21% |
| Imposte dell'esercizio | (8.405) | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0% |
| UTILE (PERDITA) DA ATTIVITA' IN CONTINUITA' | 20.404 | 234 | (1.772) | (3.146) | (1.231) | (5.915) | -29% |
| UTILE (PERDITA) DA ATTIVITA' CESSATE | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0% |
| UTILE (PERDITA) DELL'ESERCIZIO | 20.404 | 234 | (1.772) | (3.146) | (1.231) | (5.915) | -29% |
| Valori espressi in migliaia di euro | |
|---|---|
| di cui parti correlate | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ATTIVITA' | 31 dic. 2018 | Società controllanti |
Società controllate |
Imprese collegate |
Altre parti correlate |
Totale parti correlate |
Incidenza % sulla voce di bilancio |
| ATTIVITA' NON CORRENTI | |||||||
| Immobili, impianti, macchinari e altri beni | 276 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0% |
| Investimenti immobiliari | 4.908 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0% |
| Attività immateriali | 12 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0% |
| Partecipazioni | 114.582 | 0 | 68.632 | 45.950 | 0 | 114.582 | 100% |
| Crediti verso società correlate | 39.820 | 0 | 34.041 | 5.779 | 0 | 39.820 | 100% |
| Altri crediti e altre attività finanziarie non correnti | 11 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0% |
| Attività per imposte anticipate | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0% |
| Totale | 159.609 | 0 | 102.673 | 51.729 | 0 | 154.402 | 97% |
| ATTIVITA' CORRENTI | |||||||
| Rimanenze | 6.493 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0% |
| Crediti commerciali | 100 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0% |
| Altri crediti verso società correlate | 9.724 | 1.841 | 7.775 | 107 | 1 | 9.724 | 100% |
| Altri crediti ed attività correnti | 1.777 | 10 | 0 | 0 | 2 | 12 | 1% |
| Disponibilità liquide | 15.044 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0% |
| Totale | 33.138 | 1.851 | 7.775 | 107 | 3 | 9.736 | 29% |
| Attività non correnti detenute per la vendita | 3.423 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0% |
| TOTALE ATTIVITA' | 196.170 | 1.851 | 110.448 | 51.836 | 3 | 164.138 | 84% |
| Valori espressi in migliaia di euro | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| PASSIVITA' | 31 dic. 2018 | Società controllanti |
Società controllate |
Imprese collegate |
Altre parti correlate |
Totale parti correlate |
Incidenza % sulla voce di bilancio |
| PATRIMONIO NETTO | |||||||
| Capitale sociale | 114.515 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0% |
| Riserve | 148 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0% |
| Utili (perdite) a nuovo | (6.825) | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0% |
| Utili (perdite) iscritti a patrimonio netto | 120 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0% |
| Utile (perdita) dell'esercizio | 20.404 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0% |
| PATRIMONIO NETTO | 128.362 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0% |
| PASSIVITA' NON CORRENTI | |||||||
| Debiti verso banche | 41.425 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0% |
| Debiti per leasing | 21 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0% |
| Fondi rischi ed oneri | 3.994 | 0 | 0 | 3.400 | 0 | 3.400 | 85% |
| Fondo trattamento di fine rapporto | 803 | 0 | 0 | 0 | 271 | 271 | 34% |
| Passività per imposte differite | 6.247 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0% |
| Altri debiti verso società correlate | 29 | 0 | 0 | 0 | 29 | 29 | 100% |
| Altre passività non correnti | 101 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0% |
| Totale | 52.620 | 0 | 0 | 3.400 | 300 | 3.700 | 7% |
| PASSIVITA' CORRENTI | |||||||
| Debiti verso banche | 8.681 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0% |
| Debiti per leasing | 36 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0% |
| Debiti commerciali | 236 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0% |
| Debiti tributari | 2.046 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0% |
| Altri debiti verso società correlate | 1.819 | 149 | 790 | 651 | 229 | 1.819 | 100% |
| Altri debiti e passività correnti | 2.310 | 0 | 0 | 0 | 441 | 441 | 19% |
| Totale | 15.128 | 149 | 790 | 651 | 670 | 2.260 | 15% |
| Passività associate alle attività non correnti | |||||||
| detenute per la vendita | 60 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0% |
| TOTALE PASSIVITA' | 67.808 | 149 | 790 | 4.051 | 970 | 5.960 | 9% |
| TOTALE PATRIMONIO NETTO E PASSIVITA' | 196.170 | 149 | 790 | 4.051 | 970 | 5.960 | 3% |
Come richiesto dalla Commissione Nazionale per le Società e la Borsa (Consob) ai sensi dell'art. 114 del D.Lgs. n. 58/98, il presente comunicato viene integrato con alcune informazioni quali-quantitative atte ad informare il mercato sulla situazione gestionale e finanziaria di Brioschi Sviluppo Immobiliare Spa e del Gruppo ad essa facente capo.
Per quanto concerne il dettaglio della posizione finanziaria netta di Brioschi Sviluppo Immobiliare Spa e del Gruppo si rinvia alla sezione del presente comunicato riportante gli schemi di situazione patrimoniale e finanziaria riclassificata.
La situazione patrimoniale al 31 dicembre 2018 non evidenzia alcuna posizione di natura finanziaria e previdenziale scaduta in capo alla Società e al Gruppo.
Avuto riguardo ai debiti commerciali di Gruppo al 31 dicembre 2018 risultano scadute posizioni per complessivi 1,6 milioni di euro (zero relativi a Brioschi Sviluppo Immobiliare Spa) rispetto a 4,3 milioni di euro al 31 dicembre 2017; detto importo include 0,5 milioni di euro di posizioni debitorie in contestazione (zero relativi a Brioschi Sviluppo Immobiliare Spa). Non si segnalano significative azioni da parte dei creditori.
Infine, con riferimento ai debiti di natura tributaria, al 31 dicembre 2018 residuano posizioni scadute per complessivi 0,1 milioni di euro (quasi interamente riferibili a Brioschi Sviluppo Immobiliare Spa) rispetto a 4,3 milioni di euro al 31 dicembre 2017.
Si rinvia alla specifica sezione del presente comunicato.
Mancato rispetto di covenant e negative pledge e di ogni altra clausola dell'indebitamento di Gruppo comportante limiti all'utilizzo delle risorse finanziarie con l'indicazione a data aggiornata del grado di rispetto di dette clausole
In relazione all'obbligo di rispetto di specifici parametri finanziari (covenant), al 31 dicembre 2018 risultano rispettati tutti gli obblighi finanziari previsti contrattualmente.
Si segnala altresì che al 31 dicembre 2018 le disponibilità liquide pari a 19,2 milioni di euro, includono depositi bancari vincolati per complessivi 36 migliaia di euro (10.210 migliaia di euro al 31 dicembre 2017).
Per maggiore completezza si rimanda a quanto indicato al paragrafo "Principali rischi e incertezze cui il Gruppo Brioschi è esposto".
Si rinvia alla sezione del presente comunicato "Principali rischi e incertezze cui il Gruppo Brioschi è esposto".
Si allegano di seguito i principali elementi relativi alla situazione patrimoniale, finanziaria, economica civilistica e consolidata di Brioschi Sviluppo Immobiliare al 31 dicembre 2018. Si precisa che i dati sono attualmente oggetto di verifica, non ancora conclusa, da parte della società di revisione.
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Il dirigente preposto alla redazione dei documenti contabili societari Alessandro Ticozzi dichiara – ai sensi dell'art. 154-bis, comma 2 del Testo Unico della Finanza – che l'informativa contabile contenuta nel presente comunicato stampa corrisponde alle risultanze documentali, ai libri e alle scritture contabili.
Milano, 22 marzo 2019
Per ulteriori informazioni: Brioschi Sviluppo Immobiliare Spa Investor relations Sergio Barilaro 02.485616.1 [email protected]
Il presente comunicato è a disposizione del pubblico presso la sede di Brioschi Sviluppo Immobiliare S.p.A., presso Borsa Italiana, sul meccanismo di stoccaggio autorizzato "eMarket Storage" (), nonché sul sito internet www.brioschi.it.
| 31 dic 2018 | 31 dic 2017 | |
|---|---|---|
| Ricavi da cessioni immobili merce | 2.927 | 11.196 |
| Ricavi da affitti | 10.268 | 14.095 |
| Ricavi per servizi e altri ricavi | 39.799 | 3.066 |
| Ricavi delle vendite e altri ricavi | 52.994 | 28.357 |
| Costo degli immobili venduti | (2.559) | (10.356) |
| Costi per servizi | (6.085) | (5.809) |
| Costi del personale | (2.480) | (2.809) |
| Altri costi operativi | (2.468) | (3.569) |
| Margine Operativo Lordo | 39.402 | 5.814 |
| Ammortamenti e svalutazioni (*) | (5.162) | (6.847) |
| Margine Operativo Netto | 34.240 | (1.033) |
| Risultato da interessenze nelle partecipate | (2.200) | (1.798) |
| Risultato della gestione finanziaria | (6.229) | (9.082) |
| Proventi/oneri "non ricorrenti" | 0 | 655 |
| Imposte | (8.666) | 2.801 |
| Utile / (Perdita) dell'esercizio | 17.145 | (8.457) |
| Altre componenti rilevate a patrimonio netto | 904 | 2.338 |
| Utile / (Perdita) complessiva dell'esercizio | 18.049 | (6.119) |
| di cui di pertinenza del Gruppo | 18.017 | (6.206) |
| Valori espressi in migliaia di euro | ||
|---|---|---|
| 31 dic 2018 | 31 dic 2017 | |
| Immobili, impianti e macchinari | 21.106 | 5.974 |
| Investimenti immobiliari | 110.381 | 132.446 |
| Partecipazioni | 42.626 | 41.877 |
| Rimanenze | 77.847 | 76.021 |
| Altre attività correnti e non correnti | 21.159 | 32.270 |
| (Altre passività correnti e non correnti) | (42.957) | (53.654) |
| Attività non correnti detenute per la vendita e correlate passività | 3.363 | 57.442 |
| CAPITALE INVESTITO NETTO | 233.525 | 292.376 |
| PATRIMONIO NETTO DI GRUPPO | 101.499 | 90.070 |
| Capitale e riserve di terzi | 1.585 | 1.557 |
| PATRIMONIO NETTO | 103.084 | 91.627 |
| (Disponibilità liquide) | (19.194) | (11.291) |
| (Crediti finanziari correnti) | (1.600) | 0 |
| Debiti verso banche | 14.097 | 53.801 |
| Debiti da leasing finanziari | 2.355 | 3.300 |
| POSIZIONE FINANZIARIA NETTA A BREVE | (4.342) | 45.810 |
| Debiti verso banche | 86.555 | 103.377 |
| Debiti da leasing finanziari | 38.360 | 40.659 |
| Altre passività finanziarie | 9.868 | 10.903 |
| POSIZIONE FINANZIARIA NETTA A M / L | 134.783 | 154.939 |
| POSIZIONE FINANZIARIA NETTA | 130.441 | 200.749 |
| FONTI DI FINANZIAMENTO | 233.525 | 292.376 |
| Valori espressi in migliaia di euro | ||
|---|---|---|
| RENDICONTO FINANZIARIO | 31 dic. 2018 | 31 dic. 2017 |
| ATTIVITA' OPERATIVA Utile (perdita) dell'esercizio |
17.145 | (8.457) |
| Svalutazioni di partecipazioni | 1.949 | 1.826 |
| Svalutazioni / (ripristini) di crediti finanziari | 251 | (28) |
| Oneri finanziari | 7.414 | 9.682 |
| Proventi finanziari | (1.185) | (600) |
| Imposte sul reddito | 8.666 | (2.801) |
| Ammortamenti e svalutazioni | 4.446 | 6.101 |
| Accantonamenti (rilasci) e altre componenti operative non monetarie | (227) | 0 |
| Svalutazione rimanenze | 716 | 746 |
| (Plusvalenze) minusvalenze da realizzo di attività immobilizzate | (36.874) | 0 |
| Decremento (incremento) delle rimanenze | 2.060 | 9.722 |
| Decremento (incremento) delle attività correnti | (2.159) | (1.173) |
| Incremento (decremento) delle passività correnti | (9.518) | 1.230 |
| Decremento (incremento) delle attività e passività non correnti non finanziarie | 62 | 772 |
| Flusso monetario generato (assorbito) dall'attività operativa | (7.254) | 17.020 |
| - di cui non ricorrente | 0 | 0 |
| Oneri finanziari corrisposti | (9.538) | (7.178) |
| Imposte sul reddito corrisposte | (479) | (468) |
| Flusso monetario netto generato (assorbito) dall'attività operativa | (17.271) | 9.374 |
| - di cui non ricorrente | 0 | 0 |
| ATTIVITA' DI INVESTIMENTO | ||
| Proventi finanziari percepiti | 7 | 24 |
| (Investimenti) disinvestimenti di attività materiali ed immateriali | (1.687) | (1.479) |
| (Investimenti) disinvestimenti di partecipazioni | 0 | (5) |
| Decremento (incremento) delle altre attività non correnti | (220) | (726) |
| Incassi da cessioni di immobili di investimento, al netto dei costi accessori | 85.529 | 10.000 |
| Pagamento per trasferimento di passività associate agli immobili ceduti | (975) | 0 |
| Disponibilità liquide da acquisizione H2C Gestioni | 239 | 0 |
| Flusso monetario netto generato (assorbito) dall'attività di investimento | 82.893 | 7.814 |
| ATTIVITA' DI FINANZIAMENTO Variazioni delle passività finanziarie |
(57.719) | (9.310) |
| Variazioni delle attività finanziarie | 0 | 0 |
| Flusso monetario netto generato (assorbito) dall'attività di finanziamento | (57.719) | (9.310) |
| Incremento/(decremento) dell'esercizio delle disponibilità liquide nette | 7.903 | 7.878 |
| Disponibilità liquide nette all'inizio dell'esercizio | 11.291 | 3.413 |
| Disponibilità liquide nette alla fine dell'esercizio | 19.194 | 11.291 |
Si precisa che il rendiconto finanziario è stato esposto secondo il metodo indiretto.
| in migliaia di euro | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Società | Valore contabile |
Commento al tipo di bene | Destinazione progetto | Fonte Fair Value |
Fair Value |
| IMMOBILI, IMPIANTI E MACCHINARI | |||||
| Milanofiori Energia spa | 4.996 | Centrale di cogenerazione ad Assago (Milano) |
Uso strumentale | (3) | |
| Milanofiori 2000 srl | 14.928 | Albergo H2C ad Assago (Milano) | Uso strumentale | (1) | 25.848 |
| TOTALE IMMOBILI, IMPIANTI E MACCHINARI | 19.924 | 25.848 | |||
| INVESTIMENTI IMMOBILIARI | |||||
| Brioschi Sviluppo Immobiliare spa | 4.851 Centro commerciale a Latina (solo porzione Direzionale) | Investim. Immobil. | (1) | ||
| Brioschi Sviluppo Immobiliare spa | 57 Terreni a Genova | Investim. Immobil. | (4) | ||
| Brioschi Sviluppo Immobiliare spa | 1 Terreno a Rozzano (Milano) | Investim. Immobil. | (4) | ||
| Brioschi Sviluppo Immobiliare spa | 3.281 Centro commerciale a Latina (solo porzione Piastra Commerciale) | Investim. Immobil. (IFRS 5) | (2) | ||
| Camabo Bologna srl | 5.115 | Tenuta Agricola e terreni a Castel M aggiore (Bologna) |
Investim. Immobil. | (1) | |
| L'Orologio srl | 2.956 | Fabbricato a Milano | Investim. Immobil. | (1) | 147.155 |
| Maimai srl | 6.750 | Immobile a Rottofreno (Piacenza) | Inve stim. Immobil. |
(1) | |
| Milanofiori 2000 srl | 36.088 Medio-piccole superfici commerciali, paracommerciali e ricettive Area D4 ad Assago (Milano) |
Investim. Immobil. | (1) | ||
| Milanofiori 2000 srl | 53.343 | Grandi superfici commerciali Area D4 ad Assago (Milano) |
Investim. Immobil. | (1) | |
| Sigma srl | 1.220 | Area Edificabile a Milano (Milano) | In vestim. Immobil. |
(1) | |
| TOTALE INVESTIMENTI IMMOBILIARI | 113.662 | 147.155 | |||
| RIMANENZE | |||||
| Bright srl | 400 | Immobile in via Civita Castellanz a, Corchiano (Viterbo) |
Trading | (4) | |
| Bright srl | 7 | Immobile a Pioltello (Milano) | Trading | (4) | |
| Bright srl | 306 | Immobile ad Anzio (Roma) | Trading | (4) | |
| Bright srl | 370 | Immobile a Omegna (Verbania) | Trading | (4) | |
| Bright srl | 22 | Immobile ad Assago (Milano) | Trading | (4) | |
| Bright srl | 30 | Terreno edificabile e sviluppo immobiliare ad Assago (Milano) |
Trading | (4) | |
| Brioschi Sviluppo Immobiliare spa | 19 Immobile a Genova | Trading | (4) | ||
| Brioschi Sviluppo Immobiliare spa | 57 Immobile in via Bono Cairoli, Milano | Trading | (4) | ||
| Brioschi Sviluppo Immobiliare spa | 155 Immobile a Cabiaglio (Varese) | Trading | (4) | ||
| Brioschi Sviluppo Immobiliare spa | 280 Immobile a Rho (Milano) | Trading | (4) | 9.006 | |
| Brioschi Sviluppo Immobiliare spa | 640 Immobile in via Cascina Venina, Assago (Milano) | Trading | (4) | ||
| IAG srl | 200 | Terreno a Domus De Maria (Cagliar i) |
Trading | (4) | |
| Le Arcate srl | 1.330 | Parte del complesso immobiliare Le A rcate a Pula (Cagliari) |
Trading | (1) | |
| Milanofiori 2000 srl | 238 | Parcheggio a Milano | Trading | (4) | |
| Milanofiori 2000 srl | 1.900 | Immobile ad Assago (Milano) | Trading | (1) | |
| S'Isca Manna srl | 2.000 | Immobile a Quartu Sant'Elena (Cagliar i) |
Trading | (1) | |
| S'Isca Manna srl | 960 | Parte del complesso immobiliare L e Arcate a Pula (Cagliari) |
Trading | (1) | |
| S'Isca Manna srl | 92 | Complesso immobiliare primo lot to a Domus De Maria (Cagliari) |
Trading | (4) | |
| Brioschi Sviluppo Immobiliare spa | 5.341 Complesso immobiliare a Santa Cesarea Terme (Lecce) | Sviluppo | (1) | ||
| H2C Gestioni srl | 1.175 | Terreno a Treviso | Sviluppo | (1) | |
| H2C Gestioni srl | 3.200 | Terreno in Via Gallarate a Milano | Sviluppo | (5) | |
| Lenta Ginestra srl | 9.912 | Terreno a Monza | Sviluppo | (1) | |
| Lenta Ginestra srl | 3.080 | Terreno a Monza - Area "Torneamento " |
Sviluppo | (1) | |
| Milanofiori 2000 srl | 8.992 | Terreno edificabile e sviluppo immob iliare ad Assago (Milano) |
Sviluppo | (1) | 80.967 |
| Milanofiori 2000 srl | 5.049 | Unità residenziali ad Assago (Milano ) |
Sviluppo | (1) | |
| Milanofiori Sviluppo srl | 29.340 | Terreno edificabile e sviluppo immobil iare ad Assago (Milano) |
Sviluppo | (1) | |
| Mip 2 srl | 1.320 | Immobile a Cagliari | Sviluppo | (1) | |
| Sa Tanca Manna srl | 200 | Terreno a Domus De Maria (Cagliar i) |
Sviluppo | (4) | |
| S'Isca Manna srl | 1.225 | Complesso Immobiliare secondo lotto a Domus De Maria (Cagliari) |
Sviluppo | (1) | |
| TOTALE RIMANENZE | 77.840 | 89.973 | |||
| TOTALE GENERALE | 211.426 | 262.976 |
|---|---|---|
(1) Perizia al 31 dicembre 2018
(2) Valore di realizzo sulla base del prezzo di cessione del 6 marzo 2019
(3) Valore recuperabile come da test di impairment al 31 dicembre 2018
(4) In considerazione della non significatività degli importi il valore contabile è stato assunto quale valore di Fair Value
(5) Valore di realizzo sulla base del preliminare di cessione
Riepilogo delle principali iniziative in portafoglio e delle passività finanziarie ad esse allocabili, così come suggerito dalla raccomandazione Consob n. 9017965 del 26 febbraio 2009
| DEBITI FINANZIARI | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| SOCIETA' UTILIZZATRICE | PROGETTO / ASSET IMMOBILIARE | VALORE CONTABILE ASSET |
BREVE | MEDIO - LUNGO |
TOTALE | FORMA TECNICA | SCADENZA | SIGNIFICATIVE CLAUSOLE CONTRATTUA LI |
| Brioschi Sviluppo | Centro commerciale a Latina | 4.851 | 582 | 591 | 1.173 | mutuo ipotecario | 2020 (***) | |
| Immobiliare spa | Partecipazione in Camabo (Area AT1 a Rozzano) |
42.599 | 4.195 | 21.408 | 25.603 | consolidamento delle linee chirografarie |
2024 | |
| MIP2 srl | Immobile a Cagliari | 1.320 | 12 | 161 | 173 | mutuo ipotecario | 2031 | |
| Milanofiori Energia spa | Centrale di cogenerazione ad Assago (Milano) |
4.996 | 481 | 2.554 | 3.035 | mutuo ipotecario | 2024 | |
| Milanofiori 2000 srl | Grandi superfici commerciali Area D4 ad Assago (Milano) |
53.343 | 2.301 | 29.589 | 31.890 | finanziamento | 2029 | covenant |
| Medio piccole superfici commerciali Area D4 ad Assago (Milano) |
2.691 | strutturato Tranche A | ||||||
| Milanofiori 2000 srl | Lotto piazza Area D4 ad Assago (Milano) |
48.325 | 2.300 | 38.339 | 40.639 | leasing finanziario | 2028 | |
| Maimai srl | Immobile a Rottofreno (Piacenza) | 6.750 | 539 | 2.507 | 3.046 | mutuo ipotecario | 2023 | |
| Lenta Ginestra srl | Terreno a Monza | 9.912 | 2.071 | 10.317 | 12.388 | mutuo ipotecario | 2024 | covenant (**) |
| 3.902 | 19.426 | 23.328 | mutuo ipotecario (*) | 2024 | ||||
| 174.787 | 16.383 | 124.892 | 141.275 |
(*) si riferisce al mutuo ipotecario di Brioschi Sviluppo Immobiliare derivante dal parziale accollo liberatorio dell'originario finanziamento di 30 milioni di euro in capo alla controllata Lenta Ginestra
(**) obbligo attualmente sospeso
(***) rimborsato integralmente il 6 marzo 2019
| Valori espressi in migliaia di euro | |||
|---|---|---|---|
| 31 dic 2018 | 31 dic 2017 | ||
| Ricavi delle vendite e altri ricavi | 40.166 | 6.844 | |
| Costi per servizi | (2.273) | (2.647) | |
| Costi del personale | (1.364) | (1.505) | |
| Altri costi operativi | (623) | (1.093) | |
| Margine Operativo Lordo | 35.906 | 1.599 | |
| Ammortamenti e svalutazioni (*) | (385) | (1.981) | |
| Margine Operativo Netto | 35.521 | (382) | |
| Risultato da gestione delle partecipazioni | (4.133) | (3.110) | |
| Ripristini (svalutazioni) di crediti finanziari | (730) | (280) | |
| Risultato della gestione finanziaria | (1.849) | (3.836) | |
| Imposte | (8.405) | 2.419 | |
| Utile / (Perdita) dell'esercizio | 20.404 | (5.189) | |
| Altre componenti rilevate a patrimonio netto | 40 | 3 | |
| Utile / (Perdita) complessiva dell'esercizio | 20.444 | (5.186) |
* Include anche le svalutazioni dei beni in rimanenza
| Valori espressi in migliaia di euro | ||
|---|---|---|
| 31 dic 2018 | 31 dic 2017 | |
| Immobili, impianti e macchinari | 276 | 133 |
| Investimenti immobiliari | 4.908 | 8.329 |
| Partecipazioni | 114.582 | 107.074 |
| Rimanenze | 6.493 | 6.652 |
| Altre attività correnti e non correnti | 49.845 | 45.797 |
| (Altre passività correnti e non correnti) | (17.586) | (24.479) |
| Attività non correnti detenute per la vendita e correlate passività | 3.363 | 57.442 |
| CAPITALE INVESTITO NETTO | 161.881 | 200.948 |
| PATRIMONIO NETTO | 128.362 | 107.917 |
| (Disponibilità liquide) | (15.044) | (10.783) |
| (Crediti finanziari correnti) | (1.600) | 0 |
| Debiti verso banche | 8.681 | 50.481 |
| Debiti da leasing finanziari | 36 | 46 |
| POSIZIONE FINANZIARIA NETTA A BREVE | (7.927) | 39.744 |
| Debiti verso banche | 41.425 | 53.218 |
| Debiti da leasing finanziari | 21 | 69 |
| POSIZIONE FINANZIARIA NETTA A M / L | 41.446 | 53.287 |
| POSIZIONE FINANZIARIA NETTA | 33.519 | 93.031 |
| FONTI DI FINANZIAMENTO | 161.881 | 200.948 |
| Valori in migliaia di euro | |||
|---|---|---|---|
| RENDICONTO FINANZIARIO | 31 dic. 2018 | 31 dic. 2017 | |
| ATTIVITA' OPERATIVA | |||
| Utile (perdita) dell'esercizio | 20.404 | (5.189) | |
| (Ripristini) svalutazioni nette di partecipazioni | 4.133 | 3.110 | |
| (Ripristini) svalutazioni nette di crediti finanziari | 730 | 280 | |
| Proventi finanziari da attività di investimento | (493) | (514) | |
| Oneri finanziari | 2.346 | 4.350 | |
| Imposte sul reddito | 8.405 | (2.419) | |
| Ammortamenti e svalutazioni | 221 | 1.838 | |
| Accantonamenti (rilascio) fondi | 72 | 82 | |
| Svalutazione magazzino | 164 | 143 | |
| (Plusvalenze) minusvalenze da realizzo di attività non correnti | (36.874) | 0 | |
| Decremento (incremento) delle rimanenze | (5) | (27) | |
| Decremento (incremento) delle altre attività correnti | (306) | 3.788 | |
| Incremento (decremento) delle passività correnti | (4.850) | 2.019 | |
| Incremento (decremento) delle altre passività non correnti non finanziarie | (104) | 18 | |
| Flusso monetario generato (assorbito) dall'attività operativa | (6.157) | 7.479 | |
| Oneri finanziari corrisposti | (4.870) | (2.828) | |
| Flusso monetario netto generato (assorbito) dall'attività operativa | (11.027) | 4.651 | |
| ATTIVITA' DI INVESTIMENTO | |||
| Proventi finanziari percepiti | 0 | 16 | |
| (Investimenti) disinvestimenti di attività materiali ed immateriali | (1.670) | (1.298) (5) |
|
| (Investimenti) disinvestimenti di partecipazioni | 0 | ||
| Decremento (incremento) delle altre attività non correnti | (16.314) | (1.315) | |
| Incassi da cessioni di immobili di investimento, al netto dei costi accessori | 85.529 | 10.000 | |
| Pagamento per trasferimento passività associate agli investimenti ceduti | (975) | 0 | |
| Flusso monetario netto generato (assorbito) dall'attività di investimento | 66.570 | 7.398 | |
| ATTIVITA' DI FINANZIAMENTO | |||
| Variazioni delle passività verso istituti finanziari | (51.078) | (3.382) | |
| Variazione delle altre passività finanziarie | (204) | 178 | |
| Variazione delle attività finanziarie | 0 | 0 | |
| Flusso monetario netto generato (assorbito) dall'attività di finanziamento | (51.282) | (3.204) | |
| Incremento/(decremento) dell'esercizio delle disponibilità liquide nette | 4.261 | 8.845 | |
| Disponibilità liquide nette all'inizio dell'esercizio | 10.783 | 1.938 | |
| Disponibilità liquide nette alla fine dell'esercizio | 15.044 | 10.783 |
Si precisa che il rendiconto finanziario è stato esposto secondo il metodo indiretto.
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