Annual Report • Mar 24, 2020
Annual Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
Hyresbostäder och samhällsfastigheter i södra Sverige
Lokala fastighetsvärden
Årsredovisning
2019
Brinovas aktieägare hälsas välkomna till årsstämman som hålls den 6 maj 2020 klockan 15:00 på bolagets huvudkontor, Landskronavägen 23, i Helsingborg.
Aktieägare som vill delta i årsstämman ska dels vara upptagen som aktieägare i den av Euroclear Sweden ABs förda aktieboken onsdagen den 29 april, dels anmäla sig till årsstämman senast onsdagen den 29 april via e-post till [email protected] eller per post till Brinova Fastigheter AB, Årsstämma, Landskronavägen 23, 252 32 Helsingborg.
Vid anmälan ska aktieägare uppge namn, person-/ organisationsnummer, adress, telefonnummer, eventuella biträden och antal aktier. Ombud samt företrädare för juridiska personer ombeds att i god tid före bolagsstämman till bolaget inge fullmakt i original, registreringsbevis och andra behörighetshandlingar. Fullmakten och registreringsbeviset får inte vara äldre än ett år per dagen för stämman, dock att fullmaktens giltighetstid får vara längst fem år från utfärdandet om detta särskilt anges.
Här har Brinova i en parkliknande miljö uppfört två punkthus med totalt 60 lägenheter. Upplåtelseformen är hyresrätt och lägenheterna varierar i storlek, 1 rum och kök upp till 3 rum och kök. Lägenheterna stod inflyttningsklara hösten 2019. Som en del i Brinovas miljöarbete har bolaget investerat i solcellsanläggningar i området som tillför cirka 28 000 kWh per år och 8 laddstolpar för laddning av elbilar.
Brinova Fastigheter AB är ett svenskt publikt aktiebolag. Bolaget är bildat och registrerat enligt svensk rätt med firmanamnet Brinova Fastigheter AB (publ) och organisationsnummer 556840-3918. Bolaget har sitt säte i Helsingborg, Sverige.
Årsredovisningen är publicerad på bolagets webbplats www.brinova.se vecka 13, 2020. Tryckta exemplar skickas till aktieägare och andra intressenter efter beställning. Förvaltningsberättelsen omfattar sidorna 35–52. Den finansiella rapporteringen omfattar sidorna 53–83 och har upprättats i enlighet med IFRS. Alla värden uttrycks i Mkr om inte annat anges. Sifferuppgifterna inom parentes avser 2018 om inget annat anges. Information om marknaden är baserad på Brinovas egen bedömning om ingen annan källa anges. Bedömningar baseras på bästa tillgängliga faktaunderlag vid årsredovisningens upprättande. Denna rapport innehåller framtidsinriktad information. Även om Brinovas ledning bedömer denna information som rimlig kan inga garantier lämnas för att dessa förväntningar kommer att visa sig korrekta. Följaktligen kan verkligt framtida utfall variera jämfört med vad som framgår i den framtidsinriktade informationen beroende på bland annat förändrade förutsättningar avseende ekonomi, marknad och konkurrens, förändringar i lagkrav och andra politiska åtgärder och andra faktorer. För finansiella definitioner, se sidan 97.
| INLEDNING | |
|---|---|
| Kallelse till årsstämma | Flik |
| Brinova i korthet | 2 |
| Året i korthet | 3 |
| VD har ordet | 4–5 |
| Verksamheten i sammandrag | 6–7 |
| MARKNAD OCH TRENDER | |
|---|---|
| Marknadsbeskrivning | 9–12 |
| Framtidstrender | 13 |
| AFFÄRSMODELLEN | |
|---|---|
| Affärsmodell | 15–17 |
| Projektutveckling | 18–20 |
| Förvärv | 21 |
| Egen förvaltning | 22–23 |
| Mål och strategier | 24–25 |
| Hållbar utveckling | 27–33 |
| FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE | |
|---|---|
| Verksamheten | 35–38 |
| Fastighetsvärdering | 39 |
| Väsentliga händelser | 40–41 |
| Räntebärande skulder | 42–43 |
| Aktie och ägare | 44–45 |
| Riskhantering | 46–51 |
| Resultatdisposition | 52 |
| FINANSIELL INFORMATION | |
|---|---|
| Innehåll | 53 |
| Finansiella rapporter | 54–58 |
| Noter | 59–82 |
| Påteckning | 83 |
| REVISIONSBERÄTTELSE | |
|---|---|
| Revisionsberättelse | 84–87 |
| BOLAGSSTYRNING | |
|---|---|
| Bolagsstyrningsrapport | 89–91 |
| Styrelse och ledning | 92–95 |
| Revisorns yttrande om bolagsstyrningsrapporten | 95 |
| ÖVERSIKTER | |
|---|---|
| Förslag till årsstämman | 96 |
| Flerårsöversikt och definitioner | 97 |
| Härledning av nyckeltal | 98 |
| Fastighetsförteckning 99 + utvik |
|
| Följ Brinova året om och adresser | Flik |
Reviderade avsnitt
Brinova erbjuder bostäder och samhällsfastigheter som är belägna på attraktiva och växande orter i södra Sverige. På dessa orter är Brinova en aktiv, betydande och närvarande aktör för såväl bostadssökande och för de offentliga beslutsfattarna. Affärsmodellen som skapar stabila kassaflöden som investeras i fortsatt värdetillväxt gör Brinova till en attraktiv placering.
De demografiskt drivna behoven av kostnadseffektiva hyresbostäder för yngre och barnfamiljer och trygga service- eller särskilda boenden för en växande äldre befolkning är viktiga strategiska hörnstenar i verksamheten. Liksom behoven av samhällsfastigheter för till exempel skola, vård och administration. Brinovas fastigheter är belägna på utvalda växande orter med goda kommunikationer i eller i anslutning till södra Sveriges större städer. Orter som kombinerar närheten till arbetstillfällen med attraktiva boendemiljöer som ofta också kan erbjuda ett mer prisvärt boende. På de flesta av orterna där Brinova verkar är bolaget en ledande eller betydande fastighetsägare. Brinovas växande fastighetsportfölj innehåller för närvarande cirka 1 200 hyreslägenheter, färdiga eller under uppförande, och cirka 90 000 kvadratmeter samhällsfastigheter.
Brinovas verksamhet kännetecknas av långsiktighet och samverkan med aktörer inom samhällssektorn samt en egen lokal förvaltning som kan såväl vårda som ytterligare förbättra relationerna med hyresgästerna och bistå dem i deras utveckling. Bolaget kan därigenom erbjuda sina hyresgäster attraktiva boenden och lokaler med hög standard och god service samtidigt som fastighetsbeståndet kan utvecklas. Det är grunden för värdeskapandet som ger möjligheter att öka aktieägarvärdet genom en minskad nettoskuld, lämnade utdelningar eller tillväxt.
Läs mer om våra intressenter på sidan 30.
Tenoren 1, en nybyggd förskola i Helsingborg. De demografiskt drivna behoven för kostnadseffektiva hyresbostäder för yngre och barnfamiljer och trygga serviceeller särskilda boenden för en växande äldre befolkning är strategiska hörnstenar för Brinova. Liksom behoven av samhällsfastigheter som skola, vård och administration.
Brinovas B-aktie, noterad på Nasdaq Stockholms Small-Cap lista, erbjuder ett ägande i ett bolag med:
3. En klar vision och tydliga strategier som bygger på: Tillväxt för att skapa skalfördelar i alla processer.
Fokus på bostäder och samhällsfastigheter i växande orter i södra Sverige.
Brinovas utveckling under 2019 var fortsatt stark och helt i linje med affärsplan och finansiella mål. Fastighetsbeståndet växte med 15 procent och med god lönsamhet. Ett kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital om 105 Mkr ger goda möjligheter att fortsätta utveckla verksamheten.
Hyresintäkterna ökade till 280,0 Mkr som en effekt av nyuthyrningar, förvärv och färdigställda projekt.
Förvaltningsresultatet, som princip utgör det löpande kassaflödet, ökade till 105 Mkr, i huvudsak som en följd av det förbättrade driftsöverskottet.
Årets resultat ökade till 171,4 Mkr. Orealiserade värdeförändringar i fastighetsbeståndet ökade, jämfört med 2018, med 76,3 Mkr medan värdeförändringarna i derivat var 9,6 Mkr lägre.
Resultat per aktie, före och efter utspädning, ökade till 2,37 kronor. Det långsiktiga substansvärdet per aktie ökade med drygt 17 procent.
| Föränd | |||
|---|---|---|---|
| Koncernen i siffror | 2019 | 2018 | ring, % |
| Hyresintäkter, Mkr | 280,0 | 246,4 | 14 |
| Driftsöverskott, Mkr | 176,7 | 157,1 | 12 |
| Förvaltningsresultat, Mkr | 105,0 | 94,5 | 11 |
| Värdeförändringar fastigheter, Mkr |
134,7 | 58,3 | |
| Värdeförändring derivat, Mkr | -19,7 | -10,1 | |
| Periodens totalresultat, Mkr | 171,4 | 116,7 | 47 |
| Resultat per aktie före och efter utspädning, kr |
2,37 | 1,61 | 47 |
| Eget kapital per aktie, kr | 20,85 | 18,48 | 13 |
| Långsiktigt substansvärde per aktie, kr |
23,04 | 19,73 | 17 |
| Fastighetsvärde, Mkr | 4 321,3 | 3 759,2 | 15 |
| Uthyrbar yta, tkvm | 240,1 | 218,4 | 9 |
| Hyresvärde, Mkr | 313,2 | 274,5 | 14 |
| Uthyrningsgrad, % | 94,3 | 92,6 | 2 |
Väsentliga händelser under året
Läs mer om väsentliga händelser på sidorna 40–41.
Kassaflöde före förändring av rörelsekapital
Kr
2015 2016 2017 2018 2019
Även 2019 blev ett fantastiskt bra år helt i linje med vår plan och finansiella mål. Våra intäkter fortsatte att växa med 14 procent och med god lönsamhet.
Våra framgångar är ett bra bevis på hur väl vår affärsmodell levererar. Den bygger på kombinationen av samhällsfastigheter och hyresbostäder som är centrala för samhällets tillväxt och utveckling. Den bygger vidare på vår egna lokala förvaltning där vi utvecklar goda relationer med våra hyresgäster, samt ett löpande och proaktivt underhållsarbete med såväl våra hus som våra områden. Allt bidrar till vår stabila överskottsgrad som under året uppgick till drygt 63 procent.
Vårt fortsatt starka kassaflöde ger goda möjligheter att fortsätta utveckla verksamheten.
Flera lönsamma projekt färdigställda under året Vår lokala förvaltning är även en viktig del i vår ökande projektutveckling. Under de senaste åren har vi i det investerat cirka 145,1 Mkr. Projektutvecklingen ger oss de största möjligheterna att skapa de bästa lösningarna för våra kunder, samtidigt som vi kan säkerställa en kostnads- och miljöeffektiv förvaltning.
Vår egen projektutveckling ger oss också den bästa avkastningen på insatta resurser.
Under 2019 har vi bland annat färdigställt 10 hyreslägenheter i Vellinge, 60 hyreslägenheter i Kristianstad, och 24 hyreslägenheter och ett LSS-boende med 6 lägenheter i Bjuv. Vidare färdigställde vi den nya arenan i Karlskrona som nu bär vårt namn. I Karlskrona började vi tillsammans med Eksjöhus att bygga 46 klimatsmarta lägenheter med inflyttning i slutet av 2020 och första halvåret 2021.
I januari 2020 förstärkte vi vår projektutveckling genom att utse chefen för region Öst Stina Trimark till projektutvecklingschef. Till ny chef för region Öst tillträdde samtidigt Martin Wallin som tidigare var vår fastighetschef i Karlskrona och bland annat ansvarade för utvecklingen av Brinova Arena
Karlskrona. Vi har dessutom rekryterat en ny chef för region Väst, Frida Carlsson som har 20 års erfarenhet inom fastighetsbranschen och är utbildad civilingenjör från LTH. Den nya ledningsgruppen är ytterst kompetent. Den har gedigen fastighetsbakgrund med stor tyngd inom fastighetsförvaltning och projektutveckling.
Fortsatt tillväxt genom projektutveckling Vi har, för vår fortsatta lönsamma tillväxt, flera pågående projekt i olika stadier.
I Malmö har vi medverkat till att Oxie centrum idag är en trygg och attraktiv plats. Nya hyresgäster har där flyttat in i lokaler som representerar Brinovas hela bredd av samhällsfastigheter och bostäder. Nu påbörjar vi etapp 1 om ytterligare 42 lägenheter samt lokaler för såväl serviceboende som annan samhällsservice. Oxie är ett bra exempel på hur vi tillsammans med kommuner bedriver en aktiv stadsutveckling.
För vår stadsutveckling belönade Landskrona kommun, där vi engagerat oss under de senaste åren, Brinova med ett hederspris med motiveringen: "Ett stort engagemang för stadskärnans utveckling och visat mod genom att satsa på staden och därmed bidragit till att fler vill investera i staden.
Under året förvärvade vi i Kristianstad tre centralt belägna fastigheter i kvarteret Bajonetten, som primärt är att betrakta som ett projekt. Det ger oss stora möjligheter att utveckla hela kvarteret och bygga cirka 200 hyresrätter samt en förskola. En förskola bygger vi för övrigt också om och till i samverkan med kommunen i Trelleborg. Under sommaren 2020 kommer inflyttning ske av 77 nyproducerade hyreslägenheter i Mariastaden, Helsingborg.
Dessutom har vi i Eslöv två pågående planarbeten som påbörjades under 2019 där vi räknar med att kunna bygga cirka 400–500 nya hyresbostäder och därutöver några samhällsfastigheter.
Fortsatta goda utsikter trots en orolig tid Just nu befinner vi oss i speciella tider där många verksamheter påverkas av spridningen av Covid-19. Brinova står starkt, vi har en stark balansräkning och en finansiell styrka som bedöms kunna möta de utmaningar som vi kan ställas inför. Våra tillgångar består främst av hyresbostäder och samhällsfastigheter med långa avtal med kommun, region och stat, vilket säkerställer fortsatta stabila kassaflöden. Vi har en trygg bankfinansiering samt goda och långa relationer till våra samarbetspartners.
Kombinationen av hyresfastigheter och anpassade fastigheter för olika typer av samhällsservice gör oss till en bred intressant aktör i samhällets utbyggnad.
Vi ser, som en följd av den ökande befolkningen, bostadsbristen och urbaniseringen en betydande och ökande efterfrågan på prisvärda hyreslägenheter. Dessa har inte samma efterfrågemönster som bostadsrätter vars efterfrågan dämpats som ett resultat av olika initiativ från myndigheter och finansinstitut.
Vi ser också en ökad efterfrågan på samhällsfastigheter, inte minst för vårdboende och utbildning. Den drivs av demografiska faktorer som en ökande såväl äldre som yngre befolkning vars behov samhället, med begränsade resurser, har att tillfredsställa.
Vi ska fortsätta att växa, primärt genom projektutveckling. Vi bevakar löpande marknadsutvecklingen. Bland andra viktiga frågor som vi speciellt bevakar finns tillgången på utvecklingsprojekt och kapitalmarknadernas utveckling.
Vi kan för närvarande inte se någon större ökning av våra relativa kapitalkostnader under de kommande åren. Vi har genom ränteswappar säkrat cirka hälften av vår upplåning, vilket gör att vi kan räkna med fortsatt låga kapitalkostnader.
Vid sidan av en attraktiv förvaltningsportfölj har vi också en stor projektportfölj att utveckla. Vi har, för vår framtida tillväxt, en potential att bygga cirka 800 nya hyreslägenheter på utvalda attraktiva orter i södra Sverige. En potential som vi löpande försöker att bygga ut.
Vi ser oss som ett konkurrenskraftigt alternativ för såväl offentliga beslutsfattare som våra hyresgäster på de orter vi verkar. Kombinationen av hyresfastigheter och anpassade fastigheter för olika typer av samhällsservice gör oss till en bred intressant aktör i samhällets utbyggnad. Vi har genom de lösningar vi levererat goda relationer med de offentliga beslutsfattarna på de orter där vi verkar. De ser, vill jag påstå, oss som en finansiellt stabil partner som aktivt deltar i sam-
hällets hållbara utveckling. Just hållbarhetsfrågorna är en prioritering där vi markant ökat vårt fokus på under året. Bland annat har vi, helt i enlighet med våra hållbarhetsmål kunnat reducera vår energiförbrukning.
Våra hyresgäster ger oss också goda betyg som hyresvärd. Vi erbjuder attraktiva lokaler för samhällsservice och hyreslägenheter i utvalda områden som vi löpande utvecklar genom utbyggnad och förädling samt olika initiativ för en ökad trivsel och trygghet.
Vi har en professionell organisation som levererar på sina löften och jag vill passa på att tacka alla våra medarbetare för deras insatser. Vi strävar vidare mot våra mål och fortsätter skapa värden som stadsutveckling för samhället, attraktiva bostäder och lokaler för våra hyresgäster och på sista raden värdetillväxt för våra aktieägare.
Helsingborg i mars 2020
Per Johansson, VD
Brinova skapar värden för sina intressenter genom en effektiv och ansvarsfull användning av resurser i verksamheten. För det har bolaget löpande planeringscykler med tydliga mål för att följa upp verksamheten.
Brinova utvecklar och hyr ut attraktiva hyreslägenheter och lokaler och hanterar människors boende och arbetsdag. Det kräver att bolaget agerar ansvarsfullt, förtroendeskapande och snabbt för att möta hyresgästernas och samarbetspartnernas behov och utmaningar. Bolagets framgångar mäts i operatio-
Brinova är samtalspartner och rådgivare till kommunerna i frågor som hantering av bostadsbristen och hur samhällsnyttiga funktioner som skolor och äldreboenden kan utvecklas. På så sätt bidrar Brinova med specialistkunskap inom bostäder och samhällsfastigheter och tar en aktiv del i samhällsutvecklingen. En viktig del av Brinovas samhällsansvar är hållbarhetsoch miljöarbetet. Brinova har en miljö- och hållbarhetspolicy som löpande följs upp för att säkra en hållbar utveckling. Den interna miljöpolicyn reglerar bolagets processer inom utveckling, förvaltning och administration. Fastigheternas energiförbrukning är den enskilda parametern som har störst inverkan på miljön.
Brinovas kunniga och engagerade medarbetare är kärnan i bolagets erbjudande. Därför är också medarbetarnas utveckling en tydlig prioritering och utbildningar inom exempelvis affärsmannaskap och kring Brinovas värdegrund är prioriterat. Jämlikhet och mångfald är också viktiga framgångsfaktorer. Brinova bygger långsiktiga och hållbara relationer med sina leverantörer där bolaget ställer samma krav på uppförande som för de egna medarbetarna.
Brinova arbetar redan idag tillsammans med flera kommuner i södra Sverige och bidrar till stadsutvecklingen. Till exempel i Oxie Centrum där ett viktigt arbete utöver fastighetsutvecklingen är att öka trygghet och attraktivitet. Nyförvärvade kvarteret Bajonetten i Kristianstad är ett projekt för bostäder och förskola men där Brinova avser utveckla hela kvarteret. Ett annat exempel är Landskrona där Brinova varit en viktig aktör i utvecklandet av de centrala delarna. Brinova inventerar löpande sina fastigheter för att initiera energieffektiviserande åtgärder såsom förbättrade kyl- och värmesystem, solcellsanläggningar, bättre energistyrning och behovsstyrd belysning. All inköpt el är också grön. Läs mer om fastighetsutveckling på sidorna 22–23 och om hållbarhetsarbetet på sidorna 27–33.
nella mål som uthyrningsgrad och överskottsgrad. Ett viktigt arbetsverktyg är här den egna lokala förvaltningen där ingen fastighet är mer än 30 minuter bort från våra förvaltningskontor. Utfallet på bland annat dessa redovisas på sidan 25.
Under 2019 genomförde Brinova utbildningar för samtliga medarbetare inom områden som förvaltning, arbetsmiljö och krishantering. En gång om året går bolaget också igenom sitt affärsmannaskap med samtliga medarbetare. Medarbetarundersökningar görs en gång vartannat år. 2019 års undersökning gav det goda totalresultatet 9,2 av 10, med uppslag om ytterligare förbättringar. Brinova placerade sig också på Allbrights gröna börslista avseende jämställda bolag. Läs mer om medarbetarna på sidorna 27–33.
För att på bästa sätt kunna finansiera verksamheten är Brinova noterat på Stockholmsbörsens huvudlista. Brinova har därför en ansvarsfull styrning med en tydlig samt transparent rapportering av verksamheten. En verksamhet som såväl kreditmarknad som alla andra intressenter kan följa genom
ett antal operationella mål som kommuniceras. Dessa operationella mål som sammanfattas i fyra finansiella mål utgör styrelsens primära styrmedel. Utfallet redovisas till höger. Läs mer om Brinova-aktien till höger och på sidorna 44–45.
Soliditeten ska lägst vara 30 procent, vilket bedöms vara väl avvägt med hänsyn till bolagets kassaflöde. Det ger goda avkastningsmöjligheter med en balanserad risknivå i verksamheten.
Soliditeten som låg över målet hade på balansdagen 2019, jämfört med 2018, minskat något. Det är primärt ett resultat av gjorda förvärv som ökat balansomslutningen och en ökad belåningsgrad.
Långsiktigt substansvärde har ökat med 16,7 procent under 2019. För hela planeringsperioden, 2016–2019 är ökningen 44 procent. Kursen för Brinovas B-aktie ökade under 2019 med cirka 83 procent. Fastighetsindexet Crex steg under samma period med cirka 57 procent. Börsens totalindex OMX Stockholm PI ökade med cirka 30 procent. Med anledning av bolagets fortsatta prioritering av tillväxt föreslår styrelsen att ingen utdelning ska lämnas för verksamhetsåret 2019. Brinova har, i affärsplanen för perioden 2019–2021, som långsiktig målsättning att lämna utdelning till sina aktieägare med 30 procent av förvaltningsresultatet efter schablonberäknad skatt efter att bolagets tillväxtmål om en fastighetsportfölj om 6 Mdkr har uppnåtts.
8 BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2019
Inom projektet Påfågeln 1 har Brinova uppfört ett nytt äldreboende med 54 lägenheter och tio nyproducerade hyreslägenheter som man nu förvaltar. Projektet har sitt ursprung i ett förvärv av ett pågående projekt som Brinova tillträdde 2017. Det bestod då primärt av äldreboendet. Genom den förtätning som Brinova initierade har dessutom tio välbehövliga hyresbostäder, som stod klara i maj 2019, kunnat uppföras.
En ökande urban befolkning och demografiska förändringar fortsätter driva en hög efterfrågan på såväl prisvärda hyreslägenheter som på samhällsfastigheter, inte minst för vårdboende och utbildning, i och omkring tätorterna. Tillsammans med stabila förhållanden för kapitalkostnader och internationellt intresse för svensk fastighetsmarknad driver det utvecklingen på transaktionsmarknaderna.
Avmattning av global och svensk ekonomi Den globala ekonomin har försvagats sedan mitten av 2018 och en ökad osäkerhet råder kring ekonomins utveckling. Den politiska turbulensen i värden som exempelvis Brexit i Storbritannien, protester i Hongkong, handelskriget mellan USA och Kina och konflikten mellan USA och Iran fortsätter skapa oroligheter och indikatorer för tillverkningsindustrin i Europa och USA har sedan 2018 visat på avmattning.
Osäkerheten i världen återspeglar sig även i den svenska ekonomin och tillväxten mattas av på grund av minskad industriproduktion och företagens minskade investeringar. Exporten har däremot gått fortsatt bra på grund av den svaga kronkursen. Konjunkturinstitutets prognos från december 2019 visar på ytterligare dämpad syn på efterfrågeläget vilket innebär att indikatorn nu är under det historiska genomsnittet för första gången sedan 2015. Samtidigt rapporterar industrioch tjänsteföretag om minskat antal anställda, medan handeln uppger att antalet anställda har ökat. Sett över samtliga branscher ligger dock antalet anställda totalt stabilt. Newsecs bedömning är att BNP-tillväxten för 2019 kommer att landa på 1,2 procent vilket kan jämföras med 2,3 procent under 2018. Prognosen för 2020 är än mer dämpad och bedöms landa kring 0,9 procent.
Enligt Konjunkturbarometern i december 2019 steg hushållens konfidensindikator i december men pekar trots det fortsatt på ett mer dämpat läge. Hushållen har enligt undersökningen god tilltro till sin egen ekonomiska situation men är desto mer pessimistiska när det gäller den svenska ekonomin som helhet. Enligt de flesta bedömarna är dock risken ganska liten för en lågkonjunktur. Vad gäller sysselsättningen har en avmattning skett även på arbetsmarknaden under 2018 och 2019 och låg under tredje kvartalet 2019 på 7 procent.
Bostadsinvesteringar har under senare år stått för en relativt stor del av BNP-tillväxten. Sedan slutet av 2017 har dock dessa investeringar minskat, och bedöms enligt Bostadsverket fortsätta göra det fram till en bit in på 2020.
På bostadsmarknaden har byggtakten stabiliserats efter en kraftig nedgång under 2018. Boverket bedömer att det under 2019 påbörjats 51 000 bostäder, vilket är en minskning med 9 procent jämfört med 2018. Framåt förutspår Boverket att
även 2020 kommer ge en minskning men denna kommer endast vara marginell. Prognosen utgår dock från att investeringsstöd kan fortsätta lämnas för hyresrätter vilket i dagsläget inte är helt klart. Det bostadsslag som främst bedöms minska framöver i antal påbörjade bostäder är bostadsrätter.
Sedan prisfallet på bostadsrätter i slutet av 2017 har priserna återhämtat sig och är nu i genomsnitt tillbaka på samma nivå som tidigare. Trenden framåt tyder på en fortsatt stabil prisnivå. Bostadsverket bedömer att det överutbud av bostadsrätter som funnits under senaste åren minskar vilket kan leda till att nyproduktionen åter ökar
Riksbanken: Nollränta de kommande åren I december höjde Riksbanken den svenska reporäntan vilket gör att den nu ligger på 0,00 procent. Detta innebär att en nästan fem år lång period av negativ ränta är över. Riksbanken bedömer att fortsatta höjningar kommer att ske i en något långsammare takt än tidigare prognostiserat. Enligt Riksbanken förväntas räntan ligga kvar på noll procent de kommande åren.
Sveriges befolkning växer med 70–80 000 per år Sveriges befolkning ökade under första halvåret 2019 med 51 004 personer vilket är den lägsta uppmätta ökningen under ett första halvår sedan 2015. Totalt hade Sverige vid halvårsskiftet 10 281 189 invånare. Invandringen stod fortsatt för den största andelen av befolkningsökningen även om den var 10 procent lägre än motsvarande period 2018.
SCB:s befolkningsprognos bedömer att antalet invånare i Sverige kommer fortsätta öka och nå över 11 miljoner under 2029. Detta innebär en ökning på 70 000–80 000 personer per år vilket är en snabb ökning historiskt sett. En stor anledning till den höga befolkningstakt Sverige haft under senare år är den stora invandringen. Hur denna kommer se ut i framtiden är svårt att förutspå då den beror på krig och konflikter som uppstår runt om i världen. En annan orsak till ökningen är att människor för varje år som går lever längre. Detta innebär att andelen äldre av befolkningen ökar och kommer att fortsätta göra så framöver.
Bokfört värde, %
Totalt: 4 321,3 Mkr
Yta per ort, kvm
Total yta: 240 148 kvadratmeter
Fortsatt svensk bostadsbrist enligt Boverket Boverkets Bostadsmarknadsenkät från 2019 visar att 240 av totalt 290 kommuner har underskott på den lokala bostadsmarknaden. Trots denna mycket höga siffra har dock antalet minskat något sedan 2017 då rekordmånga 255 kommuner uppgav att de hade underskott på bostäder. I dessa 240 kommuner bor 94 procent av Sveriges totala befolkning och således drabbar underskottet av bostäder en stor majoritet av invånarna.
Andelen kommuner med underskott väntas minska under kommande år men det ansträngda läget på bostadsmarknaden bedöms, enligt Boverket, fortsätta. Totalt bedöms ett tillskott på 640 000 bostäder behövas i Sverige under den kommande tioårsperioden för att täcka det bostadsbehov befolkningsökningen skapar. Av de olika upplåtelseformerna uppger en stor majoritet av kommunerna att hyresrätter är det som främst behövs. En anledning till detta är att bostäder behövs till invånare med låga inkomster alternativt svag ställning på bostadsmarknaden av andra anledningar. Enligt Bostadsmarknadsenkäten är det fortsatt för ungdomar och nyanlända underskottet på bostäder är störst.
Den faktor som i Bostadsmarknadsenkäten främst uppges hindra ökat bostadsbyggande är de höga produktionskostnaderna. Allt fler kommuner uppger även att svårigheter för privatpersoner att få lån och brist på detaljplanelagd attraktiv mark är ytterligare faktorer som begränsar.
Ökad befolkning i Skåne och Blekinge Översikt bostadsbalans Skåne läns kommuner Skånes befolkning har ökat stadigt under senare år. Vid utgången av 2018 hade länet 1 362 164 invånare vilket är en ökning med 17 475 personer sedan föregående årsskifte. Endast en kommun i länet påvisade en befolkningsminskning, Simrishamn där antalet invånare minskade med 98 personer. Störst procentuell befolkningsökning hade Malmös kranskommuner. Denna ökning indikerar att allt fler söker sig till Malmö men att det råder brist på bostäder alternativt bostäder på rätt prisnivå för de som vill flytta dit.
Blekinge läns befolkning ökade under 2018 för sjätte året i följd till 159 684 personer. Detta innebär en ökning om 313 personer sedan föregående årsskiftet. Samtliga kommuner i länet bidrog till denna ökning. Ronneby och Karlshamn stod för störst procentuell ökning med 0,4 procent medan Karlskronas befolkningsmängd var oförändrad.
| Befolknings | |||
|---|---|---|---|
| Kommun | Folkmängd, 2019 |
utveckling 2016–2019, % |
Arbetslöshet 2019, % |
| Bjuv | 15 715 | 3,4 | 8,9 |
| Eslöv | 33 793 | 2,8 | 8,5 |
| Helsingborg | 147 734 | 5,1 | 10,1 |
| Hörby | 15 631 | 2,3 | 6,5 |
| Karlskrona | 66 622 | 0,5 | 7,7 |
| Kristianstad | 85 747 | 3,1 | 9,7 |
| Kävlinge | 31 705 | 3,8 | 4,7 |
| Landskrona | 46 090 | 3,3 | 11,5 |
| Lomma | 24 834 | 4,0 | 3,6 |
| Lund | 124 935 | 5,4 | 6,5 |
| Malmö | 344 166 | 4,8 | 13,6 |
| Sjöbo | 19 226 | 2,6 | 5,8 |
| Staffanstorp | 25 396 | 7,6 | 5,1 |
| Trelleborg | 45 440 | 3,5 | 7,7 |
| Vellinge | 36 628 | 3,9 | 4,2 |
Det finns i dagsläget cirka 630 000 bostäder i Skåne och trots en hög nivå på nyproduktionen av bostäder ger den endast ett litet procentuellt tillskott årligen. Hur de existerande bostäderna nyttjas är därmed av stor betydelse för att kunna minska dagens bostadsunderskott. I Bostadsmarknadsenkäten från 2019 uppger 28 kommuner av totalt 33 i Skåne län att de har ett underskott medan övriga 5 kommuner, Örkelljunga, Klippan, Hörby, Simrishamn och Ystad, uppger att de har balans på bostadsmarknaden. Sett till kommunernas centralorter är det endast Örkelljunga som anger balans på bostadsmarknaden. Detta trots att bostadsbyggandet i länet under senare år varit på rekordhöga nivåer. När kommunerna bedömer hur bostadssituationen kommer se ut om tre år är dock fler optimistiska och antalet kommuner som anger underskott i kommunen som helhet är 22 stycken.
I Region Skånes prognos från 2017 bedöms det totala behovet av nya bostäder fram till 2027 till 72 000. Under de sex första åren, alltså fram till 2023, bedöms behovet vara som störst med cirka 7 700 bostäder per år, för att sedan minska till
Kommuner i balans Kommuner i obalans (underskott)
cirka 400 bostäder per år. Framförallt bedömer kommunerna att det är fler mindre hyresrätter som behövs. Under 2018 färdigställdes totalt 8 700 bostäder i länet vilket därmed överstiger det bedömda behovet. Således närmar sig länet i stort en bostadsmarknad i mer balans även om det är långt kvar tills man är helt där.
I Blekinge län bedömer samtliga kommuner underskott på bostadsmarknaden i såväl centralorten som kommunen i helhet. Det finns totalt cirka 78 600 bostäder i länet och antalet färdigställda bostäder har under de senaste två åren ökat. Under 2018 färdigställdes 336 bostäder vilket är 113 bostäder fler än året innan. Under de senaste tio åren har en majoritet av de färdigställda bostäderna bestått av småhus, under 2018 var dock fördelningen i princip jämt fördelad mellan flerbostadshus och småhus. När det gäller prognosen för framtiden bedömer en kommun att de kommer ha balans på bostadsmarknaden medan övriga fyra bedömer att de fortsatt kommer ha ett underskott.
Befolkningsökning och förändrad demografi skapar stora behov av fler samhällsfastigheter som kan inrymma förskolor, skolor, äldreboenden och vårdlokaler. Under de senaste åren har samhällsfastigheter som segment blivit ett allt hetare att investera i och värdeutvecklingen har varit kraftig. Behovet av nya samhällsfastigheter och infrastruktur är stort, liksom att öka effektiviteten i nyttjandet av redan befintliga lokaler. Exempelvis bedömer kommunerna själva att de behöver bygga över 1 000 nya skolor och förskolor fram till 2021, vilken är en ökning av 2018 års bestånd med cirka 10 procent.
Under 2019 stod samhällsfastigheter för 18 procent av den totala transaktionsvolymen vilket är en rekordhög andel och gjorde segmentet till det tredje största. Den totala volymen för segmentet landade på cirka 37,4 miljarder kronor vilket är långt över tidigare toppnotering från 2014 då volymen var cirka 21,6 miljarder kronor.
Segmentet karaktäriseras av stabil avkastning i förhållande till risk. Stor del av hyresgästerna består av stat, landsting eller kommuner vilka är mycket kreditvärdiga och tecknar långa avtal, ofta upp mot 15 år. Detta kan jämföras med vanliga kommersiella fastighetssegment där löptiden vanligtvis är mellan tre och fem år. Jämfört med dessa är samhällsfastigheter en betydligt säkrare investering.
Bostäder attraherar internationella investerare Bostäder stod med god marginal för den största transaktionsvolymen under 2019. Totalt uppgick volymen till knappt 67 miljarder kronor vilket motsvarar 32 procent av den totala transaktionsvolymen under året. Detta är en något lägre andel än 2018 men en betydligt högre volym. På kort sikt är utbudet på bostäder fortsatt stort då många projekt som påbörjats under de senaste åren håller på att färdigställas. Boverket bedömer samtidigt att prisnivån på bostadsrätter idag skapar förutsättningar för nya projekt runt om i landet. Prisutvecklingen skiljer sig dock fortsatt mellan storstadsområdena i landet där Malmö är den stad som haft klart högst prisökning. Här ligger dock priserna fortsatt en bra bit under de i såväl Stockholm och Göteborg som riket i genomsnitt.
Det internationella intresset för den svenska marknaden är tydligt och visar sig bland annat genom en rekordhög andel utländska investerare och genom den tyska bostadsjätten Vonovias förvärv av 61 procent av kapitalet i bostadsbolaget Hembla under september 2019. Sedan tidigare äger Vonovia även bostadsbolaget Victoria Park. En anledning till det stora intresset är med största sannolikhet den svaga kronkursen som gör investeringar i Sverige fördelaktiga. Som tidigare nämnt är bristen på bostäder i landet, framförallt hyresrätter, stor och bedöms fortsätta vara så framöver. Bristen på bostäder gör även att segmentet har låga vakanser vilket ökar attraktiviteten ytterligare. Detta indikerar att investeringar i bostadsfastigheter kommer att vara fortsatt mycket attraktivt.
Transaktionsvolym per år och fastighetstyp
Skåne är landets sydligaste och till ytan tionde största län, omringat av vatten i tre av fyra väderstreck. Malmö är länets residensstad och även den största staden med sina knappt 344 000 invånare. Andra
större städer är Helsingborg och Landskrona på västkusten, Trelleborg och Ystad på sydkusten samt Kristianstad och Hässleholm i de nordöstra delarna av länet. Närheten till Danmark och kontinenten gör länet attraktivt för såväl svenskar som turister.
I länet finns även ett antal universitet och högskolor med Lunds universitet som det största och mest anrika. I övrigt finns även Malmö universitet, Högskolan i Kristianstad och Sveriges lantbruksuniversitet i Alnarp. Vid årsskiftet 2017/2018 hade Skåne län 1 362 164 invånare och Region Skåne bedömer att befolkningen kommer att fortsätta öka. År 2028 bedöms länet ha cirka 1 486 000 invånare vilket motsvarar en befolkningsökning med drygt 9 procent.
Blekinge län är beläget i Sveriges sydöstra del och är ett av landets minsta sett till både yta och antal invånare. Karlskrona är länets största stad med knappt 67 000 av länets totala 160 000 invånare.
Länet är även plats för landets sydligaste skärgård bestående av 1 650 kobbar och skär vilket lockar såväl turister som lokalbefolkning. I Karlskrona finns även länets enda högskola i form av Blekinge Tekniska Högskola som är en av Sveriges tydligast profilerade högskolor med fokus på digitalisering och hållbarhet.
Under 2018 hade Blekinge län en förhållandevis låg befolkningstillväxt jämfört med övriga län i landet. Fram till 2030 bedöms dock befolkningen fortsätta öka om än i betydligt lägre takt än genomsnittet i Sverige.
Sammanfattningsvis kan konstateras att bostäder och samhällsfastigheter är två av de mest attraktiva segmenten på fastighetsmarknaden i dagsläget. De kännetecknas av stor efterfrågan, säkra flöden och låga vakanser vilket gör många intressenter villiga att investera. Befolkningen ökar på samtliga Brinovas delmarknader vilket är en stor drivkraft för utvecklingen av bostadsmarknaden.
Den ökande och åldrande befolkningen gör även att behovet av samhällsfastigheter ökar. Eftersom det i dagsläget finns ett underskott av tillgängliga lokaler inom båda dessa segment bedöms de vara fortsatt attraktiva under lång tid framöver.
Källor: SCB, Riksbanken.se, Boverket – Konjunkturbarometern 2019, Boverkets indikatorer december 2019, Regional bostadsmarknadsanalys för Skåne 2019, Regional bostadsmarknadsanalys för Blekinge län 2019, Newsecs interna material, Regionfakta.se, Visit Skåne, Visit Blekinge, Region Skåne.
Malin Rosén, vice VD och CFO, om framtidstrender:
När Brinova utvärderar bostadsprojekt använder vi kriteriet att bostaden ska ligga på ett rimligt pendlingsavstånd till de större städerna och kosta så att en inkomsttagare med en normal inkomst har råd att betala hyran. Inom Brinova försöker vi förstå våra befintliga och framtida hyresgäster. De sociala och demografiska förändringarna och mer flexibla arbetsförhållanden påverkar just nu inte minst bostadstrenderna.
Och det är inte bara en låg hyra som avgör. Trenden går mot att bygga mer yteffektiva lägenheter. Till exempel treor på under 60 kvadratmeter. Effektiv boyta är därför kanske en bättre måttstock än kronor per kvadratmeter.
De nya generationerna X, Y, Z som, ofta i projektform, arbetar i den så kallade gig-ekonomin vill snabbt kunna etablera och avetablera sitt boende i takt med uppdragens utveckling. Generationer som, om man generaliserar, sannolikt gärna vill ha tillgång till bra service och rymliga ytor, men som inte har några problem att dela
med andra. En annan flexibel trend är Microliving. Det vill säga små bostäder avsedda för studenter, unga i arbetslivet och företagsboenden. Där det utöver boende finns tillgång till ytor för co-working och sociala aktiviteter.
Viktiga faktorer för dessa boenden är utöver yteffektiviteten närhet till kollektivtrafik. Trenden med flexibilitet i boendet visar sig på flera andra sätt, till exempel som Co-living. Där alltfler hyresgäster kan bo tillsammans och samutnyttja vissa ytor samtidigt som de har tillgång till tjänster, nätverk och funktioner som är viktigare än ägande. Som till exempel bilpooler, cykelpooler, gym, odlingslotter, transporter och leveranser.
Vi vill få fler att upptäcka hyresrättens fördelar som den enkla boendeform den är. För de som flyttar från större boenden som hus kan ett erbjudande om trygg och enkel förrådsförvaring vara en inkörsport till ett boende hos Brinova. Brinova lanserar nu ett förrådsbolag – Bolagret. Det första
förrådshotellet blir i Kristianstad där vi uppför 180 lätt tillgängliga förråd om 5 eller 10 kvadratmeter. Att den första etableringen blev just Kristianstad hänger ihop med att
Projekt Hammar där 60 lägenheter stod klart för inflyttning efter sommaren.
Trygghetsboenden är en hyresrättsform för äldre som Brinova också är intresserade av att kunna vara med och
utveckla. Boendeformen erbjuder stora gemensamma ytor för hyresgästerna och gemensam personal som till huvudsak finansieras av hyresgästerna. Ett stort behov finns även av samhällsfastigheter. Det vill säga fastigheter som brukas till övervägande del av skattefinansierad verksamhet och är specifikt anpassad för
samhällsservice. Investeringsbehovet är också stort, inte minst inom äldreboenden där gapet mellan efterfrågan, driven av
demografiska aspekter och tillgången är stort. Sveriges Kommuner och Regioner bedömer att det behövs 700 nya äldreboenden till 2026. Till det kommer drygt 700 förskolor, 400 grundskolor och 300 gymnasieskolor. Så det finns ett behov av professionella fastighetsbolag som kan investera i samhällsfastigheter och på så sätt avlasta kommunerna. För Brinova är samhällsfastigheter, tillsammans med bostäder, ett gynnsamt område att verka inom. Det finns en hög och förutsägbar efterfrågan på grund av demografi. Det har en hög kreditvärdighet med sina långa hyresavtal med starka hyresgäster. Det ger också en effektiv förvaltning.
14 BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2019
Den centralt placerade byggnaden, som Brinova byggt med hållbarhet i fokus, ligger i anslutning till skärgården där den arkitektritade arenan genom sin moderna form smakfullt kontrasterar Karlskronas världsarvsskyddade delar. Brinova Arena Karlskrona är vid sidan av sina möjligheter för skolidrott och sportevenemang också en viktig del i utvecklingen av stadens centrum och dess attraktion för såväl professionella möten som underhållning.
Brinova utvecklar och förvaltar bostäder och samhällsfastigheter på utvalda orter med goda kommunikationer i södra Sverige. Verksamheten kännetecknas av långsiktighet och samverkan med aktörer inom samhällssektorn. Demografiska trender som en ökad befolkning driver ett ökat behov av bostäder och lokaler för till exempel vård, idrott och offentlig administration. Den ökande andelen av unga driver ett ökat behov av lokaler för utbildning i olika stadium och den växande andelen av äldre medborgare ökar behovet av anpassade bostäder. Brinovas egna lokala förvaltning gör det möjligt att aktivt samarbeta med offentliga beslutsfattare och utveckla verksamheten, serva hyresgästerna samtidigt som fastighetsbeståndet vårdas. Det starka kassaflödet skapar aktieägarvärde genom investeringar i fortsatt tillväxt, minskning av nettoskulden eller, när tillväxtmålen infriats, aktieutdelning.
Brinovas vision
Brinova har en tydlig vision att vara södra Sveriges självklara fastighetspartner för bostäder och samhällsfastigheter på utvalda attraktiva tillväxtorter.
Brinovas löfte – lokala värden Brinova verkar lokalt nära sina samarbetspartners och hyresgäster genom egen närvaro på de orter där bolaget är etablerat. På så sätt kan bolaget såväl vårda som ytterligare förbättra sina relationer med lokala beslutsfattare och bistå dem i den regionala utvecklingen. Samtidigt
som hyresgästerna kan erbjudas ett attraktivt boende. Fokuseringen på utvalda orter gör det möjligt att tillhandahålla den aktiva servicen på ett kostnadseffektivt sätt.
Värden skapas genom selektiva förvärv, effektiv projektutveckling och en aktiv förvaltning nära hyresgästerna med en snabb och tillgänglig service.
Förvaltning och utveckling av hyresbostäder och samhällsfastigheter är Brinovas huvudsakliga verksamhet. Bolaget har på balansdagen 84 fastigheter om totalt cirka 240 000 kvadratmeter uthyrbar yta till ett värde på cirka 4,3 Mdkr. I det ingår cirka 1 200 lägenheter som är färdiga eller som håller på att färdigställas. Tanken bakom fokuseringen på bostäder och samhällsfastigheter är samhällets behov och att det råder god
efterfrågan samt mycket låga vakansgrader. Brinovas hyreslägenheter, både nyproducerade moderna lägenheter och äldre hus med charm som löpande moderniseras, har oftast hög funktionsstandard vad avser badrum, tvätt och matlagning och attraktiva materialval på golv, väggar och inredning. Yttre miljöer, som parkeringar, uteplatser och lekmiljöer, och gemensamhetsutrymmen är prioriterade och planeras och förvaltas i samråd med hyresgästerna.
Inom Brinovas andra fokusområde samhällsfastigheter har bolaget specialiserat sig på segmentet särskilda boenden. Det vill säga lägenheter till personer som på grund av olika skäl har behov av ett anpassat boende. Portföljen innehåller också ändamålsenliga lokaler för övrig samhällsservice som skolor, vård, idrott och administration.
Attraktiva hyresbostäder ger stabila intäkter från hyresgäster som prioriterar sitt boende. Anpassade samhällsfastigheter ger förutom trygga och stabila intäktsflöden också en god planeringshorisont tack vare långa hyresavtal.
Brinova förvärvar också fastigheter som kan utvecklas på kort eller lång sikt.
När Brinova bygger ut sin fastighetsportfölj, den tredje delen i affärsmodellen, är en egen utveckling prioriterat. Det ger bolaget de bästa möjligheterna att utforma moderna attraktiva lägenheter och lokaler och för Brinova den bästa avkastningen.
Brinova har jämte samhällsfastigheter ett tydligt fokus på hyresbostäder och erbjuder prisvärda attraktiva bostäder på utvalda växande orter i eller i anslutning till södra Sveriges centralorter. Goda kommunikationer som gör det möjligt att enkelt nå ett ännu bredare utbud av aktiviteter och inte minst en större arbetsmarknad är också ett viktigt kriterium. På dessa utvalda orter är Brinova en aktiv aktör.
Fokus på utvalda tillväxtorter i södra Sverige Brinova prioriterar orter med växande befolkning, drivet bland annat av goda kommunikationer till regionens största befolkningscentra där fler arbetstillfällen ges. Orter där människor kan bo mer prisvärt i en attraktiv miljö som kan erbjuda småskalighet, natur och kultur. På de orter där Brinova verkar är bolaget en aktiv aktör.
Verksamheten präglas av att:
Därför gör vi en nogsam analys innan vi satsar på en ny tillväxtort och strävar efter långa kundrelationer.
Som en aktiv partner och med kunnig personal på plats är vi med och utvecklar utvalda platser där vi etablerar oss.
Vi skapar värden åt alla våra intressenter genom att ta ansvar för hela affärskedjan; förvärv – utveckling – förvaltning.
Brinovas organisation präglas av korta och tydliga beslutsvägar med decentraliserat ansvar där beslut fattas nära partners och hyresgäster. Verksamheten bedrivs primärt i bolagets förvaltningsorganisation som består av två regioner med varsin chef som leder och utvecklar arbetet tillsammans med förvaltare, driftschefer, fastighetsskötare, energisamordnare samt uthyrningsadministratörer. Därtill är regioncheferna ansvariga för utvecklingen av fastighetsbeståndet på regionens utvalda orter. Verksamheten stöds av koncerngemensamma funktioner för ekonomi, finansiering, transaktioner, IT, kommunikation, projektutveckling samt HR.
Som lokal värd med egen närvaro ges Brinova också de bästa möjligheterna att förvärva attraktiva fastigheter. Närheten till beslutsfattarna gör att bolaget kan identifiera projektmöjligheter och styra sina investeringar i fastighetsutveckling optimalt. Den gör det också möjligt att proaktivt underhålla fastighetsbeståndet. Lokal förvaltning ger tillgänglighet för att smidigt lösa hyresgästernas behov och önskemål.
Brinova har en uttalad ambition att växa genom såväl förvärv som utveckling av befintliga fastigheter och nyproduktion.
Målet i affärsplanen 2019–2021 är en fastighetsportfölj om 6 Mdkr före årsskiftet 2021. Minst 30 procent av tillväxten skall 2021 utgöras av projektutveckling.
Samhällsfastigheter definieras som en fastighet som till övervägande del används av skattefinansierad verksamhet och är specifikt anpassad för samhällsservice, inkluderande trygghetsboende. Det innebär att hyresgästen kan vara offentlig, det vill säga statlig, kommunal eller regional, men också privat. Exempel på samhällsfastigheter är fastigheter med innehåll av utbildning, äldreomsorg, rättsväsende, vård, idrott, kultur och vårdboende.
Bilden visar Soldaten 14, ett LSS-boende i Lund byggt 2016. Fastigheten är fullt uthyrd till Lunds kommun.
Brinova utvecklar sitt fastighetsbestånd för långsiktigt ägande med egen förvaltning. En uttalad ambition är att växa genom utveckling av såväl befintliga som nyförvärvade fastigheter, och på så sätt stärka positionen på utvalda marknader. För fortsatt projektutveckling har Brinova både organisatorisk och finansiell kapacitet.
Brinova uppdaterade i samband med en ny affärsplan för 2019–2021 sina finansiella mål. Enligt det nya tillväxtmålet ska fastighetsportföljen ha vuxit till minst 6 Mdkr 2021.
Prioriterat för tillväxten är egen projektutveckling. Det ger de bästa möjligheterna att bygga attraktiva hyresbostäder, optimera lokallösningar för hyresgäster och samarbetspartners och är det, i dagens ekonomi, lönsammaste sättet för Brinova att växa. Brinova har kompetensen för en framgångsrik projektutveck-
ling och har utarbetade processer som sträcker sig från detaljplan via igångsättning till slutleverans av projektet till den egna förvaltningsorganisationen. Från januari 2020 stärks arbetet ytterligare med en dedikerad chef för projektutveckling.
Brinovas nätverk och inte minst den egna lokala förvaltningsorganisationen främjar en aktiv dialog som gör det lättare att hålla sig uppdaterad om och att möta offentliga men också privata kunders behov. Det gäller för såväl bostäder som lokaler för vård, utbildning, fritid och rekreation samt administration och annan medborgaroch samhällsservice.
Egna kunniga medarbetare säkerställer tillsammans med kommunen och anlitade specialister i Brinovas nätverk att projektutveckling fasas in väl i omgivningarna, objekten utnyttjas optimalt och inte minst att framtida hyresgäster erbjuds ändamålsenliga lokaler och trivsamma hem.
Egen specialistkompetent personal med erfarenheter från byggsektorn säkerställer en korrekt entreprenadupphandling. Brinova driver själva alla de projekt- och byggmöten
som är nödvändiga för att säkerställa en kontrollerad produktion och där inte minst den löpande dokumentationen är central för att driva projektet framåt. Men också för en tydlig ansvarsfördelning och en aktiv kostnadskontroll.
Brinova tar tillvara de kunskaper och erfarenheter som den egna förvaltningen ger redan vid projekteringen av nya fastigheter och ser hur den framtida förvaltningen kan optimeras och vilka synergier som finns med befintligt bestånd. Läs mer om förvaltningen på sidorna 22–23.
Brinovas starka finansiella ställning som löpande stärks med ett stabilt kassaflöde gör att bolaget kan ta på sig stora projekt och tryggt fullfölja sina åtaganden. Som till exempel Brinova Arena i Karlskrona.
Med egen projektutveckling säkerställs att Brinovas hållbarhetsmål uppnås i allt från trygghetsskapande och inkluderande åtgärder till energieffektiva lösningar som både sparar på ekonomin och miljön.
Läs mer om hållbarhetsarbetet på sidorna 27–33.
Egenägda byggrätter i attraktiva lägen med antagna detaljplaner är en effektiv och snabb väg till att erbjuda potentiella hyresgäster nyproducerade bostäder. Brinova har per årsskiftet, utöver till höger redovisade pågående projekt, byggrätter för ytterligare cirka 300 lägenheter primärt belägna i Malmö, Kristianstad och Karlskrona. För dessa finns det konkreta projekt som kan påbörjas relativt omgående. Dessutom pågår ett antal planprocesser för att skapa ytterligare byggrätter för cirka 500 lägenheter. För att löpande kunna utveckla och utöka verksamheten pågår också ständiga processer för att på ett attraktivt sätt kunna förtäta bolagets befintliga fastigheter.
Den 1 juni 2019 invigdes, efter tre års projektering och byggande, officiellt Karlskronas nya Arena säger Martin Wallin som är regionchef Öst. Samtidigt fick den sitt namn Brinova Arena Karlskrona, vilket tydligt markerar Brinovas fokusering på samhällsfastigheter och inte minst bolagets engagemang för utvecklingen av de orter där bolaget verkar.
Arenan är en sportanläggning, med tre hallar för racketsporter och lagidrotter exempelvis innebandy och handboll. Med sina mått, inkluderande en fri takhöjd på 11,5 meter, håller den för internationella turneringar och landskamper. Där stadens skolor också kan förlägga sina idrottslektioner. Den centrala placeringen gör också den nya anläggningen till ett attraktivt alternativ för större mässor och konferenser till staden. Arenan kan enkelt riggas om till en mässa eller konferens och är också byggd för större konserter.
Hållbarhetsfrågorna är prioriterade inom Brinova och arenan är byggd för att bli så energieffektiv som möjligt. På taket finns Blekinges största takmonterade solcellsanläggning omfattande 2 000 kvm, en installation som beräknas kunna producera cirka 300 000 kWh per år och som täcker
hela arenans årsbehov av elkraft på 150 000 kWh. Överskjutande elenergi säljs i samarbete med det lokala energibolaget Affärsverken.
Brinova har tecknat ett 25-årigt hyresavtal med kommunen och samarbete med både lokala föreningar och kommunen kring support och aktiviteter.
Arenan är en samhällsfastighet helt i linje med Brinovas mission som inkluderar fastigheter för olika typer av samhällsservice som till exempel fritid, förvaltning, vård och utbildning, avslutar Martin.
| FÄRDIGSTÄLLDA PROJEKT | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Fastighet | Ort | Kvm | Lägenheter | Typ | Färdigställt | |
| Gasverket 18 | Karlskrona | 9 000 | Arena | 2019 | ||
| Påfågeln 1 | Vellinge | 650 | 10 | Bostäder | 2019 | |
| Hammar 9:198 | Kristianstad | 3 400 | 60 | Bostäder | 2019 | |
| Summa | 13 050 | 70 |
| PÅGÅENDE PROJEKT | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Fastighet | Ort | Kvm | Lägenheter | Typ | Beräknat färdigt |
| Sadeln 2 | Trelleborg | 1 340 | Förskola | 2020 | |
| Jämjö 6:5 mfl | Karlskrona | 700 | 10 | Bostäder | 2020 |
| Västra Nättraby 10:87 | Karlskrona | 840 | 12 | Bostäder | 2020 |
| Rödebyholm 1:42 | Karlskrona | 1 440 | 24 | Bostäder | 2021 |
| Oxievång 7. Etapp 1 | Malmö | 3 400 | 42 | Bostäder | 2021 |
| Summa | 7 720 | 88 |
| FRAMTIDA PROJEKTMÖJLIGHETER | ||||
|---|---|---|---|---|
| Ort | Kvm | Lägenheter | Typ | Beräknat färdigt |
| Karlskrona | 1 500 | Parkeringsgarage | 2021 | |
| Malmö | 3 200 | 43 | Bostäder | 2022-2023 |
| Kristianstad | 26 000 | 200 | Bostäder, förskola | 2021-2024 |
| Eslöv | 32 500 | 500 | Bostäder | 2022-2026 |
| Övriga orter | 4 000 | 54 | Äldreboende | 2021 |
| Summa | 67 200 | 797 |
Målet för 2019–2021 är att 30 procent av tillväxten vid periodens slut ska ha kommit från projektutveckling.
Brinova har i Kristianstad förvärvat de tre centralt belägna fastigheterna Bajonetten 3, 5 och 6 som hyser 32 attraktiva bostäder och en livsmedelsbutik samt ett underjordiskt parkeringsgarage. Fastigheterna är primärt att betrakta som ett nytt projekt där Brinova ges stora möjligheter att utveckla hela kvarteret. Förutom en ny förskola räknar Brinova med att i kvarteret producera cirka 200 bostäder.
Översikt förskolan Paletten, Bajonetten, Kristianstad.
Brinova har såväl organisatorisk som finansiell kapacitet att växa snabbt, stärka sina positioner på utvalda orter och skapa skalfördelar genom att förvärva fastigheter som kompletterar det befintliga beståndet. Fastigheter som kan utvecklas på kort eller lång sikt och generera starka kassaflöden. 2019 förvärvade Brinova kompletterande och utvecklingsbara ytor motsvarande 4 600 kvadratmeter bostäder och 3 943 kvadratmeter för samhällsservice.
Brinova kan, tack vare sin lokala närvaro och marknadskännedom, förvärva attraktiva eller utvecklingsbara bostadseller samhällsfastigheter på strategiskt utvalda orter. På så sätt kan bolaget växa snabbt och fort stärka sina positioner på dessa orter. Några viktiga kriterier lägger grunden för Brinovas analys vid förvärv av nya fastigheter eller byggrätter.
komplettera befintligt fastighetsbestånd
genom förtätning och expansion av befintligt bestånd utveckla fastighetsportföljen och ge en effektivare förvaltning som förbättrar bolagets resultat
Under 2019 har Brinova förvärvat och tillträtt cirka 15 035 kvadratmeter yta inkluderande 4 600 kvadratmeter bostäder till ett samlat värde av 286,0 Mkr. Dessutom har Brinova tecknat avtal om förvärv av 93 bostäder om 6 588 kvadratmeter som tillträds längre fram och därmed inte ingår i bolagets räkenskaper för 2019.
| TILLTRÄDDA FASTIGHETER | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Fastighet | Ort | Typ | Tillträde | Yta, kvm | Fastighetsvärde, Mkr | Hyresvärde,Mkr |
| Västra Nättraby 10:87 | Karlskrona | Samhällsfastighet | 19-02-01 | 714 | 24 | 2 |
| Frimuraren 2 | Karlskrona | Samhällsfastighet | 19-04-01 | 560 | 16 | 1 |
| Bajonetten 3 | Kristianstad | Projektfastighet | 19-06-01 | 3 500 | 33 | 2 |
| Bajonetten 5 | Kristianstad | Bostadsfastighet | 19-06-01 | 2 296 | 42 | 3 |
| Bajonetten 6 | Kristianstad | Projektfastighet | 19-06-01 | 2 500 | 18 | 1 |
| Oxievång 7 | Malmö | Mark | 19-07-01 | 0 | 11 | 0 |
| Kvadraten 1 | Bjuv | Bostadsfastighet | 19-09-01 | 2 400 | 70 | 4 |
| Sjollen 13 | Helsingborg | Samhällsfastighet | 19-11-01 | 1 031 | 23 | 1 |
| Armborstet 8 | Helsingborg | Samhällsfastighet | 19-11-01 | 830 | 16 | 1 |
| Nackstycket 8 & 9 | Helsingborg | Samhällsfastighet | 19-11-01 | 316 | 9 | 0 |
| Binga 9:237 | Karlskrona | Samhällsfastighet | 19-12-12 | 488 | 12 | 1 |
| Mo 1:64 | Karlskrona | Samhällsfastighet | 19-12-12 | 403 | 12 | 2 |
| Summa | 15 038 | 286 | 18 |
| FÖRVÄRV, EJ TILLTRÄDDA | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Fastighet | Ort | Typ | Tillträde | Yta, kvm | Fastighetsvärde, Mkr | Hyresvärde,Mkr | |
| Banér 8 | Landskrona | Bostäder | 2020-01-31 | 1 088 | 16 | 1 | |
| Rosmarinen 34 | Helsingborg | Bostäder | 2020-07-01 | 5 500 | 205 | 11 | |
| Summa | 6 588 | 221 | 12 |
| AVYTTRADE FASTIGHETER | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Fastighet | Ort | Typ | Frånträde | Yta, kvm | Fastighetsvärde, Mkr | Hyresvärde,Mkr | |
| Västerport 20 | Åhus | Bostadsfastighet | 19-10-15 | 91 | 3 | 0 | |
| Summa | 91 | 3 | 0 |
Den tredje delen i Brinovas affärsmodell är en aktiv förvaltning med egna medarbetare. Med lokal närvaro kan problem snabbt identifieras och åtgärdas och Brinova kan säkerställa både nöjda hyresgäster och en hög överskottsgrad. Närheten till lokala beslutsfattare innebär att Brinova på ett enkelt sätt kan delta i samhällets utveckling med attraktiva bostäder samt lokaler för till exempel utbildning, vård, idrott och fritid.
Brinovas, genom förvärv och utveckling, växande fastighetsportfölj innehåller för närvarande cirka 1 200 hyreslägenheter, färdiga eller under uppförande samt, cirka 90 000 kvadratmeter samhällsfastigheter. Den del av portföljen som är kategoriserad som kommersiella lokaler består huvudsakligen av lokaler belägna i bolagets bostadshus och samhällsfastigheter. Lokaler som primärt används för medborgarservice som till exempel Arbetsförmedlingen och Försäkringskassan.
Tack vare Brinovas mix av bostadshyresgäster och offentliga verksamheter med långa hyreskontrakt är bolagets intäkter stabila.
En lista med de största lokalhyresgästerna finns på sidan 36.
Brinova har byggt upp en förvaltningsorganisation med egna medarbetare som arbetar med fastighetsskötsel, fastighetsdrift, energioptimering, uthyrning och ekonomisk förvaltning. Bolagets fastigheter är belägna mindre än 30 minuters resa från något av förvaltningskontoren i Landskrona, Eslöv, Karlskrona, Malmö och Kristianstad. Det gör att Brinovas medarbetare snabbt kan vara på plats för att samverka med offentliga beslutsfattare, ta hand om hyresgästernas serviceärenden samt proaktivt underhålla och utveckla fastighetsbeståndet.
Möjligheterna att möta lokala beslutsfattares behov ger Brinova ett bra underlag för förvärv, förtätning och utveckling av det befintliga beståndet. Det skapar värde för samhället och en värdetillväxt i Brinovas fastighetsportfölj.
Brinovas egna projektutveckling ger bolaget de bästa möjligheterna att leverera attraktiva lösningar för hyresgästerna. Ett aktuellt exempel är förrådsbolaget Bolagret med 180 lättillgängliga förråd vid Hammar i Kristianstad. Den egna förvaltningen gör att Brinova kan underlätta för hyresgästerna genom att snabbt vara på plats för att avhjälpa brister och svara på frågor för att öka hyresgästernas trivsel. Utöver möten med våra lokalhyresgäster minst en gång om året följer och mäter Brinova noggrant vad hyresgästerna tycker om sina bostäder
och inte minst om Brinova som hyresvärd. Under 2018 genomfördes en NKI-undersökning om hur bostadshyresgästerna ser på Brinova och servicen, hur de trivs med sitt boende och omgivningarna och om de känner sig trygga. Den visar att 75 procent av de som hyr en bostad av Brinova är nöjda med sitt boende. Resultatet av Brinovas aktiviteter för att förbättra boendet för hyresgästerna kommer att följas upp med en ny NKI-undersökning planerad till 2020. I en NKI-undersökning specifikt för samhällsfastigheter och kommersiella fastigheter som genomfördes under våren 2019 framgår att cirka 80 procent av hyresgästerna är övergripande nöjda med sin lokal, med vår fastighetsskötsel och anser Brinova lyhörda och intresserade av deras verksamhet.
Brinova arbetar med en rad initiativ för att skapa trygghet i och kring sina fastigheter och öka attraktiviteten för både det egna fastighetsbeståndet och samhället i stort. Satsningar på en attraktiv utemiljö som ger förutsättningar för en positiv fritid för såväl unga som vuxna är ett stående inslag i förvaltningsarbetet. Andra initiativ innefattar rena och ljusa miljöer som minskar skadegörelse och nedskräpning men också trygghetsvandringar tillsammans med lokala aktörer och boende för att skapa handlingsplaner för ökad trygghet. Ett aktivt samarbete med lokala föreningar är exempel på ytterligare initiativ.
Brinovas egna aktiva förvaltning ger också möjligheter för en löpande systematisk översyn av fastighetsbeståndet. Den ligger till grund för en långsiktig plan för kontinuerligt underhåll. Det ger lägre kostnader och nöjda hyresgäster som i sin tur ger höjda bruksvärden och hyror. Tillsammans med omedelbara åtgärder på uppkomna skador och problem påverkar det driftsnettot liksom fastighetsvärdet positivt. Här utgör de nya modulerna i bolagets digitaliserade fastighetssystem kring underhåll och besiktning en ytterligare effektiviseringsmöjlighet.
Digitalisering ger ökad kontroll och service Vid sidan av sin bemannade förvaltningsorganisation har Brinova de senaste åren infört ett digitaliserat gemensamt fastighetssystem med en rad moduler. Felanmälan, teknisk förvaltning med digitala arbetsordrar, delar av underhållsarbetet, systematiskt brandskydd och digitaliserade ronderingar som ger bättre kontroll är moduler i fastighetssystemet som underlättar förvaltningen. Ekonomisk förvaltning, med en modul som säkerställer att intäkter och kostnader matchas är ett annat exempel. Under 2020 kommer också besiktningsarbetet vid hyresgästbyten att digitaliseras.
För en ökad service till hyresgästerna har under året också en mobil-app lanserats som förenklar för hyresgästen kring felanmälningar, lägenhetssök och blanketter för till exempel autogiro. Appen tillåter också Brinova att med hjälp av pushnotiser informera hyresgäster om viktigare aktiviteter.
En av bolagets största kostnader är förbrukningen av energi. Energieffektiviseringar påverkar både driftsnettot positivt och reducerar miljöbelastningen. Brinova har därför en energisamordnare anställd som ansvarar för såväl befintliga fastighetsbeståndet samt för nya projekts energieffektivitet. Ett viktigt pågående projekt är att koppla upp Brinovas värme- och ventilationsanläggningar. Det sparar mycket tid och pengar när förvaltningsorganisationen kan driftoptimera anläggningarna på distans, tidigt kan få larm om avvikelser och se anläggningarnas status i realtid.
Läs mer om hållbarhetsarbetet på sidorna 27–33.
Brinova förväntas vara en aktiv samhällspartner på de orter bolaget är engagerade i. Då är en egen lokal förvaltning det som gör skillnaden. De insatser, investeringar och förvärv bolaget gjort i Oxie de senaste åren är ett utmärkt exempel.
I Oxie, en av de yttre stadsdelarna i Malmö, har de senaste åren gjorts stora insatser för att skapa en trygg kärna kring ortscentrum och ett attraktivt tillskott av bostäder med bra kommunikationer till Malmös stadskärna. Brinova är en av flera aktörer som gjort omvandlingen möjlig. Brinova förvaltar cirka 14 000 kvadratmeter i Oxie Centrum och förvärvade fastigheten Oxievång 7 som innehåller byggrätter för bostäder motsvarande 4 475 kvadratmeter.
Oxie centrum, primärt Oxie torg, är idag en trygg och attraktiv plats. Torget har fräschats upp och nya hyresgäster har flyttat in i lokaler som representerar Brinovas hela bredd av samhällsfastigheter och bostäder. Här finns nu bland annat ett utbyggt bibliotek, vårdcentral, folktandvård och Coops butik som är nyrenoverad. En vårdcentral finns på plats och Folktandvård. Här finns också två LSS-boenden med 12 lägenheter och 40 hyreslägenheter. Utöver detta planerar Brinova att bygga ytterligare cirka 75 lägenheter i två etapper samt en utveckling av nya lokaler för samhällsservice.
Att skapa trygga miljöer handlar inte bara om trivsamma lägenheter och ändamålsenliga lokaler. Tillsammans med polis, boende i området, väktare och socialtjänst har Brinova genomfört trygghetsvandringar för att skapa en handlingsplan för trygghet och attraktivitet. Det kan handla om att montera kameror i området, röja undan buskage och belysning i dolda hörn. Brinova är också engagerade med lokala föreningar och har till exempel hjälpt Svenska Kyrkan till en lokal som skall kunna fånga upp människor som söker en gemenskap och som kan minska utanförskap.
När Brinova nu går igång med nyproduktion av bostäder inom fastigheten Oxievång 7, kommer vi inom ramen av byggrätter bygga 42 bostäder. Byggnaden, som i etapp 1 kommer att innehålla attraktiva ettor, tvåor och treor, ska uppföras med ett uttalat miljöperspektiv i form av exempelvis smarta energilösningar. I bottenvåningen kommer det dessutom att finnas ytor för samhällsservice.
Brinovas vision är att vara södra Sveriges självklara fastighetspartner för bostäder och samhällsfastigheter i utvalda och attraktiva tillväxtorter. På så sätt skapas starka kassaflöden som kan användas för att utveckla verksamheten. Styrelsen och ledningen styr verksamheten utifrån fyra finansiella mål. Målen fokuserar primärt på en lönsam tillväxt kombinerat med finansiell stabilitet. Vägen dit går via utarbetade strategier som löpande följs upp genom ett antal interna operativa mål.
KAPACITETER ATT VERKSTÄLLA STRATEGIER
• En utvecklingsbar projektportfölj för att skapa
• En finansiell styrka som löpande förbättras av
• Omfattande erfarenhet inom fastighetsutveckling och förvaltning i styrelse, ledning och hos medarbetare • Processer för en nära förvaltning, värdeskapande förvärv och en aktiv förädling och nybyggnationer • En väl förberedd, kundnära förvaltningsorganisation som kan såväl utveckla verksamheten som hantera
OCH FÖRVERKLIGA MÅL
större volymer
framtida värden
starka kassaflöden
Att vara södra Sveriges självklara fastighetspartner för bostäder och samhällsfastigheter i utvalda, attraktiva tillväxtorter.
FINANSIELLA MÅL Styrelsen och ledningen styr verksamheten utifrån fyra finansiella mål som primärt fokuserar på en lönsam tillväxt kombinerat med finansiell stabilitet.
Ledningen använder olika parametrar för att följa upp strategierna och leverera på de finansiella målen.
De viktigaste principerna för att långsiktigt utveckla verksamheten.
För att skapa ledande positioner och få bästa utdelning på insatta resurser har Brinova ett tydligt tillväxtfokus. Det råder god efterfrågan på bostäder och samhällsservice och Brinova ska fortsätta växa genom förvärv och genom projektutveckling i form av förtätning, nyproduktion och förädling.
MÅL
Minst 30% av tillväxten vid periodens slut ska utgöras av projektutveckling.
Tillväxt från projektutveckling i Mkr och procent av årlig total tillväxt.
Brinova har en uttalad ambition att växa genom såväl förvärv som utveckling av befintliga fastigheter och nyproduktion. På så sätt stärker bolaget sina positioner på utvalda marknader. Målet är en fastighetsportfölj om 6 Mdkr före årsskiftet 2021.
Utfall 2019: Fastighetsportföljens värde ökade under 2019 med 15 procent till cirka 4,3 Mdkr. Det är i nivå med tillväxtmålet för planeringsperioden 2019–2021.
Räntetäckningsgraden ska inte understiga 1,75 gånger. Det är en nivå som ger en betryggande säkerhetsmarginal inför exempelvis stigande
Utfall 2019: Räntetäckningsgraden ligger över målet och uppgick till
Brinova prioriterar bostäder och samhällsfastigheter. Verksamheten är koncentrerad till utvalda orter med växande befolkning i södra Sverige. Orter med goda kommunikationer till större befolkningscentra. Där arbetstillfällen ges och där människor kan bo bättre till en rimligare kostnad i en attraktiv miljö.
Bolaget är, med lättillgängliga förvaltningskontor, synligt med en aktiv kundkontakt i sina fastighetsområden. En ökad digitalisering förenklar också för hyresgästerna. Den lokala närvaron underlättar dessutom dialogen med offentliga beslutsfattare. Förvaltningen gör det också möjligt att genomföra strukturerade underhållsplaner i förebyggande syfte inkluderande energioptimering.
MÅL
NKI >8
MÅL
MÅL
Ledande inom våra fastighetstyper i utvalda orter i södra Sverige.
lokaler: 8,2 (2019) bostäder: 7,6 (2018)
relevant för att skapa en rimlig avkastning samtidigt med en för verksamheten väl avvägd finansiering.
Avkastning på eget kapital Målet minst riskfri ränta plus 7 procent är satt för att vid varje tid vara
Räntetäckningsgrad
marknadsräntor.
3,0 gånger.
Utfall 2019: Avkastningen på det egna kapitalet 12,1 procent överträffar målet.
Ett aktivt finansieringsarbete tryggar tillgången på kapital. En utdelningspolicy som prioriterar tillväxt fram till att tillväxtmålen nåtts tryggar också den finansiella stabiliteten.
Överskottsgrad >60%
MÅL
om 6 mdkr: Utdelning >30%
FINANSIELL STABILITET
40 50 60
-16 -17 -18 -19
Soliditeten ska lägst vara 30 procent, vilket bedöms vara väl avvägt med hänsyn till bolagets kassaflöde. Det ger goda avkastningsmöjligheter med en balanserad risknivå i verksamheten.
Utfall 2019: Soliditeten som uppgick till 33,4 procent låg över målet.
26 BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2019
I Hammar, Kristianstad, uppförde Brinova 60 attraktiva lägenheter som stod klara för inflyttning sommaren 2019. Lägenheterna är ljusa med tilltalande interiör, parkett i alla rum. Köket är fullutrustat och med köksinredning från Marbodal. Badrummet är helkaklat med klinker på golv, samt utrustade med kombimaskintvätt/tork. Stor fin balkong eller uteplats. Fastigheten har också en modern solcellsanläggning samt elladdstolpar och är under miljöcertifiering.
Att arbeta för en hållbar utveckling, där FNs sjutton globala mål är en tydlig inspiration, är en självklarhet för oss som en seriös samhällspartner. Vårt hållbarhetsarbete är dock lika betydelsefull för vår egen verksamhets framgångar. Ett hållbart synsätt utvecklar våra medarbetare och stärker verksamheten. Det sänker också våra kostnader. Brinovas övergripande hållbarhetsarbete är en integrerad del i vår verksamhet och utgår från ett helhetsperspektiv.
Basen är en stabil ekonomi och en lönsam verksamhet som skapar möjligheter till hållbar utveckling.
Våra engagerade medarbetare är nyckeln till ett framgångsrikt verkställande och Brinovas strategier, gemensamma värderingar och uppförandekod är upprättade för att ge förutsättningarna för en utvecklande arbetsmiljö.
Brinova är beroende av en samverkan med samhället för sin verksamhet. Med lokal närvaro, utvecklingskompetens och engagemang har vi kapacitet att vara en samtalspartner och rådgivare som kan bidra till det trygga samhället ur alla hållbarhetsaspekter.
Ansvaret för vår framtida miljö är centralt i Brinovas verksamhet. I vår affärsplan för 2019–2021 har ett antal hållbarhetsmål skärpts och fem prioriterade områden för miljöarbetet har identifierats. Mål och prioriterade områden spänner över allt från energieffektiviseringar, hållbara inköp, gröna hyresavtal och källsortering till miljöcertifieringar vid nyproduktion.
Per Johansson och Malin Rosén.
Världens ledare har förbundit sig till 17 Globala mål för att bland annat minska ojämlikheter och orättvisor i världen, att främja fred och rättvisa och att lösa klimatkrisen till 2030.
Brinova använder dessa 17 Globala mål som inspiration och har valt ut fem mål som speciellt relevanta för att i sitt hållbarhetsarbete sträva för att bidra till måluppfyllelse och mäta sitt arbete mot.
Ett av delmålen är att säkerställa fullt deltagande för kvinnor i ledarskap och beslutsfattande. Jämlikhet och mångfald är en prioritet och en framgångsfaktor för Brinova. Det ska genomsyra rekryteringar såväl som vårt interna arbete. Under 2019 placerade Brinova sig på Allbrights gröna börslista avseende jämställda bolag.
Brinova arbetar för att uppnå delmålet "skydda arbetstagares rättigheter och främja trygg och säker arbetsmiljö för alla" genom att bedriva en lönsam verksamhet med stabil ekonomi, för att kunna återinvestera i verksamheten och därmed skapa trygga arbetstillfällen. Vi reglerar också i avtal vilka ansvar vår partners ska ta för affärsetik, miljö, arbetsförhållanden och säkerhet.
bostäder till överkomlig kostnad", "Inkluderande och hållbar urbanisering", "Skapa säkra och inkluderande grönområden för alla" och "Främja nationell och regional utvecklingsplanering" är alla relevanta att sträva efter i Brinovas egna projektutveckling och i samarbeten med kommuner och lokala aktörer.
gör vi genom att minska vår klimatpåverkan genom till exempel energieffektivisering och fossilfri uppvärmning och kyla.
En ansvarsfull och hållbar verksamhet är en förutsättning för Brinovas framgångsrika utveckling. Det är en prioritering och ett förhållningssätt när bolaget bygger och bidrar till samhällsutvecklingen, möter kommunens representanter, finansierar verksamheten, är arbetsgivare, tar hjälp av leverantörer och servar hyresgäster och kunder.
Brinovas fortsatta framgång bygger på en hållbar och ansvarsfull verksamhet som i sin tur förutsätter en samverkan med samtliga intressenter. Den bygger på lagar och förordningar men präglas också av etik, god kontroll och transparens. Brinova har etablerade policyer, en uppförandekod och en värdegrund som gäller för alla som på ett eller annat sätt företräder bolaget. Brinova har en aktiv dialog med sina intressenter där viktiga frågor kan diskuteras i olika kanaler.
När bolaget agerar som arbetsgivare, samhällsaktör eller affärspartner gentemot kunder, leverantörer, banker och andra intressenter präglas verksamheten av tre kärnvärden:
Engagerade – vi är en långsiktig och seriös aktör.
Pålitliga – vi förstår fastighetsförvaltning och fastighetsutveckling.
Ansvarstagande – vi håller vad vi lovar och vi återkopplar snabbt.
Brinova är en långsiktig ägare, utvecklare och förvaltare av bostäder och samhällsfastigheter.
Den tydliga affärsmodellen med stabila intäkter genererar ett starkt kassaflöde som bygger en finansiell kapacitet. Det ger Brinova möjligheter att utveckla verksamheten och fullfölja sina åtaganden gentemot Brinovas alla intressenter och skapar värden. Inte minst aktieägarvärde; genom investeringar i fortsatt tillväxt, minskning av nettoskulden eller, när tillväxtmålen infriats, aktieutdelning.
Läs mer om finansiella resultat på sidorna 54–83.
Som fastighetsägare har Brinova en speciell och ansvarsfull roll. Bolaget hanterar andras bostäder och arbetsplatser. Det kräver att bolaget kan agera på ett ansvarsfullt och förtroendeskapande sätt. Det ligger i Brinovas intresse att snabbt kunna agera och möta både behov och serviceärenden hos bolagets olika hyresgäster. Därför har bolaget byggt upp ett antal kontaktvägar som tydligt är beskrivna på bolagets hemsida. Det är en viktig del av Brinovas affärsidé.
Brinova genomför löpande kundundersökningar, NKI (Nöjd Kund Index), för att fånga upp hyresgästernas syn på bolaget som hyresvärd. Den ger värdefull återkoppling på hur verksamheten kan förbättras.
Av bolagets första undersökning sommaren 2018 kunde konstateras att 75 procent av de som hyr en bostad av Brinova är nöjda med sitt boende. Brinova har redan fått en hel del tips på förbättringar som utvärderas och kommer att genomföras när så är lämpligt och möjligt. Resultatet av förbättringsåtgärderna kommer förhoppningsvis att kunna spåras i nästa NKI-undersökning som ska genomföras under 2020.
I en NKI-undersökning specifikt för samhällsfastigheter och kommersiella fastigheter som genomfördes under våren 2019 framgår att cirka 80 procent av dessa är övergripande nöjda med sin lokal, med vår fastighetsskötsel och anser Brinova lyhörda och intresserade av deras verksamhet.
Våra lokala förvaltningskontor ger förutsättningar för att kunna ge en hög servicenivå till samtliga hyresgäster. Det ger också Brinova en hög synlighet och underlättar dialogen med kommunerna. Även ett fördjupat digitaliseringsarbete har
initierats och under 2019 lanserades en ny app där Brinovas hyresgäster snabbt och enkelt kan få information som berör dem och deras område.
Per den 31 december hade Brinova totalt 32 medarbetare, varav 18 är män och 14 är
kvinnor. De anställdas engagemang, kompetens och trivsel är centralt för Brinovas framgångar. Det är medarbetarna som verkställer alla planer på ett framgångsrikt sätt och deras intresse för och kunskap om verksamheten är en viktig framgångsfaktor.
Brinovas organisation präglas av korta och tydliga beslutsvägar med decentraliserat ansvar där beslut fattas nära kunden. Medarbetarna, som har en hög kompetens inom sina nyckelfunktioner, ges stora påverkansmöjligheter. Därför är deras utveckling en tydlig prioritet. Alla medarbetare ska vara väl införstådda med Brinovas mål, strategier, gemensamma värderingar och uppförandekod. Utifrån de årliga utvecklingssamtalen upprättas individuella planer för kompetensutveckling.
Under 2019 genomförde Brinova utbildningar för samtliga medarbetare inom områden som förvaltning, arbetsmiljö och krishantering.
Under 2020 lanserar vi Brinova Business School som innebär att samtliga anställda går kurser inom fastighetsjuridik, hyresjuridik, fastighetsekonomi och fastighetsägarens ansvar.
En gång om året går bolaget också igenom sitt affärsmannaskap med samtliga medarbetare: Hur de ska uppträda och agera, och vad kunder och andra partners kan förvänta sig av Brinovas medarbetare.
Brinova ser också en utvecklande arbetsmiljö med jämlikhet och mångfald som en framgångsfaktor. Bolaget har därför utvecklat en arbetsmiljöhandbok som utgör grunden för medarbetarnas trivsel och företagets systematiska arbetsmiljöarbete. Den anger rutinerna för hur bolaget löpande ska arbeta med att förbättra hälsa, arbetsmiljö, jämställdhet och mångfald och hur beslutade åtgärder följs upp och efterlevs. Bland annat genomförs en medarbetarundersökning en gång vartannat år. 2019 års undersökning gav totalresultatet 9,2 av 10. Ett gott resultat men med synpunkter och förslag som ytterligare kan utveckla Brinova till en attraktivare arbetsplats.
Under 2019 placerade Brinova sig också på Allbrights gröna börslista avseende jämställda bolag.
Brinova är också beroende av en samverkan med samhället för sin verksamhet. Med sin lokala närvaro och kapacitet att vara en samtalspartner och rådgivare kan bolaget bidra till en hållbar utveckling av de orter man verkar i. Inte minst i frågor som hantering av bostadsfrågan och hur samhällsnyttiga funktioner kan utvecklas, som till exempel skolor och särskilda boenden. Redan idag arbetar Brinova tillsammans med flera kommuner i södra Sverige. Dit hör till exempel Landskrona, Karlskrona, Eslöv, Malmö och Kristianstad. På så sätt bidrar Brinova aktivt till stadsutvecklingen.
Brinova engagerar sig också på andra sätt på de orter bolaget verkar. Bland annat genom en rad initiativ för att skapa trygghet i och i kring sina fastigheter och öka attraktiviteten för både det egna fastighetsbeståndet och samhället i stort. Satsningar på en attraktiv utemiljö som ger förutsättningar för en positiv fritid för såväl unga som vuxna är ett stående inslag i förvaltningsarbetet. Andra initiativ innefattar rena och ljusa miljöer som minskar skadegörelse och nedskräpning men också trygghetsvandringar tillsammans med lokala aktörer och boende för att skapa handlingsplaner för ökad trygghet. Ett aktivt samarbete med lokala föreningar och idrottsverksamheter för ungdomar är exempel på ytterligare initiativ. Brinova sponsrar lokala idrottsklubbar i Eslöv, Kristianstad, Landskrona och Karlskrona. I Karlskrona sponsrar Brinova också arenan som nu bär bolagets namn.
Berga i Eslöv är ett miljonprogramsområde som byggdes under åren 1966-69. Området, med sammanlagt 360 lägenheter samt ett äldreboende om 54 lägenheter, är mycket barnvänligt och ligger endast tio minuters promenad från centrum. I enlighet med samhällets intentioner har Brinova byggt en aktivitets-park för att, i samverkan med framförallt hyresgästerna, förbättra utemiljöer och stimulera till aktivitet, social gemenskap och bidra till attraktiva, funktionella, jämställda och trygga utemiljöer. Samtidigt som bostadsområdets gestaltning bevaras eller utvecklas.
Brinovas affärsplan för tiden 2019–2021 innefattar ett antal skärpta hållbarhetsmål:
Vår energisamordnare har sedan 2016 arbetat med målsättningen att minska energiförbrukningen både avseende el och värme. Under perioden har energiförbrukningen avseende el minskat med cirka 22 procent och avseende uppvärmning minskat med cirka 13 procent i jämförbart bestånd. Brinova ska i möjligaste mån överväga att nyproducera och genomföra större ombyggnationer i nivå med vedertagna standarder för miljöcertifiering. Vidare är all inköpt el grön el från sol, vind eller vatten. Även inköpen av fjärrvärme kommer primärt från förnybara källor.
Fem prioriterade områden för miljöarbetet Brinova arbetar aktivt med att bidra till en förbättrad miljö. Tydliga miljökrav vid inköp, upphandlingar och projektering är centralt i detta arbete. I affärsplanen för 2019–2021 identifieras bland annat fem prioriterade områden:
Arbetet sammanfattas i den miljö- och hållbarhetspolicy som löpande följs upp av företagsledningen. Brinova har dessutom en resepolicy som slår fast hur medarbetarna ska planera sitt resande i tjänsten för att minimera miljöpåverkan.
Brinovas i särklass största miljöpåverkan är energianvändningen i fastigheterna. Genom en kontinuerlig översyn av fastigheterna kan miljöpåverkan minskas genom energieffektiviseringar. Åtgärder såsom förbättrade kylsystem, lufttäta byggnader och behovsstyrd belysning utgjorde en viktig del i miljöarbetet 2019 och kommer att fortsätta under de närmaste åren. Brinova har också börjat använda solenergi och har exempelvis installerat en solcellsanläggning som kommer att tillföra cirka 28 000 kWh per år samt dessutom 8 stolpar för laddning av elbilar på den nyss färdigställda hyresfastigheten Hammar 9:198 i Kristianstad. Ett annat exempel är Blekinges största takbaserade solcellsanläggning på den arena i Karlskrona som invigdes 2019. Därtill samverkar bolaget med sina hyresgäster för att minska energiförbrukningen. Även vid om- och nybyggnation står energianvändningen i fokus. Byggnadsmaterial och kemikalier väljs i största möjliga mån utifrån miljöhänsyn.
Gröna avtal skapar en plattform för samverkan mellan hyresvärd och hyresgäst i en gemensam strävan att minska lokalens miljöpåverkan. Det innebär bland annat att Brinova:
Hammar, Kristianstad. Som en del i bolagets miljöarbete har Brinova i nya bostadsområdet Hammar, förutom investeringar i en solcellsanläggning, investerat i 8 laddstolpar.
För den mer miljöspecifika delen i vårt hållbarhetsarbete har vi tydliga övergripande prioriteringar som både skall minska vår klimatpåverkan och ge oss tydliga besparingar, säger Brinovas energisamordnare Ulf Alexandersson. Vi ska kontinuerligt kunna sänka vatten- och energiförbrukningen i befintligt bestånd. All energi som vi förbrukar ska vara fossilfri. När vi gör nya upphandlingar eller när vi startar upp nya projekt så är också tydliga energiprestanda krav vi ställer. Där det är fysiskt möjligt och ekonomiskt försvarbart ska vi installera solceller, berättar Ulf om de övergripande prioriteringarna.
Specifikt inom energiområdet är en av prioriteringarna inventering av energiförbrukningen per byggnad. Då ser vi var insatserna behövs och gör mest nytta, konstaterar Ulf. Vi fortsätter också arbetet med att byta ut konventionell belysning till närvarostyrd LED-belysning, liksom arbetet med att installera filtrering och avgasare i våra värmesystem där verkningsgraden blir bättre ju renare media vi har.
Ytterligare en energiprioritering är att vi fortsätter att digitalt koppla upp våra värme- och ventilationsanläggningar, fortsätter Ulf. Vi sparar mycket tid och pengar då vi kan driftoptimera anläggningarna på distans och får tidigt larm och ser anläggningarnas status i realtid.
Under 2019, säger Ulf, har vi på Berga i Eslöv bytt fem gamla fjärrvärmeväxlare mot nya energieffektiva pumpar, installerat ny styr- och reglerutrustning och installerat filter och avgasare. I Bäcken 9 i Kävlinge skrotade vi en mycket gammal gaspanna och installerade två
nya modulerande gaspannor, en i varje byggnad, och räknar med en rejäl besparing. I Landskrona har vi skrotat ett gammalt uttjänt ventilationsaggregat samt installerat ett nytt energieffektivare som betjänar bokhandeln i fastigheten Erik Dahlberg 1 i Landskrona. I fastigheten Karaby 2:303 skrotade vi gammal värmepump och installerade två nya energieffektiva värmepumpar, samt installerade en ny sorts filtrering där vi nu utvärderar utfall. För Östra Roten 21 i Landskrona har vi installerat konventionell uppvärmning i 12 lägenheter (radiatorer) och installerat nytt ventilationsaggregat som betjänar samtliga lägenheter där tidigare varje lägenhet värmdes separat via varmvattencirkulation.
Under 2020, avslutar Ulf, kommer vi att prioritera en översyn av värmesystemen på Karl XV18 och Karl XV17 i Landskrona. Vi kommer också att byta ventilationsaggregat på Banér 11 i Landskrona. Därtill sker byte och ombyggnad av värmesystemen i fastigheterna Barsebäck 42:53 i Barsebäck och Nattsländan i Malmö.
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
34 BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2019
Oxie centrum, primärt Oxie torg, är idag en trygg och attraktiv plats. Torget har fräschats upp och nya hyresgäster har flyttat in i lokaler som representerar Brinovas hela bredd av samhällsfastigheter och bostäder. Här finns nu bland annat ett utbyggt bibliotek och Coops butik som är nyrenoverad. En vårdcentral och Folktandvården finns på plats. Här finns också två LSS-boenden med 12 lägenheter och 40 hyreslägenheter. Utöver detta planerar Brinova att iordningställa ytterligare cirka 75 lägenheter samt för en utveckling av nya lokaler för samhällsservice.
Styrelsen och verkställande direktören för Brinova Fastigheter AB (publ) ("Brinova" eller "Bolaget"), med organisationsnummer 556840-3918, med säte i Helsingborg, Sverige, avger härmed redovisning för koncernen och moderbolaget för verksamhetsåret 2019. Årsredovisningen är upprättad i miljoner kronor. Numeriska uppgifter inom parentes avser föregående räkenskapsår.
Brinova är ett fastighetsbolag med fokus på fastighetsutveckling i södra Sverige. Verksamheten är inriktad på hyresbostäder och samhällsfastigheter. Per den 31 december 2019 uppgick marknadsvärdet på Bolagets fastighetsbestånd till 4 321,3 Mkr (3 759,2) fördelat på 84 fastigheter och tomträtter (73). Bolagets B-aktier handlas på Small Cap, Nasdaq, Stockholm (med ticker BRIN B).
Brinova skapar en hög avkastning för sina aktieägare genom att selektivt förvärva, aktivt förvalta och effektivt nyproducera fastigheter.
Brinovas långsiktiga finansiella mål, fastslagna av styrelsen för perioden 2019–2021 är:
För 2019 redovisar bolaget en avkastning på eget kapital på 12,1 procent (9,1), soliditet på 33,4 procent (34,4) och en räntetäckningsgrad på 3,0 ggr (3,2).
Koncernen bestod per 31 december av 73 aktiebolag (61), 1 handelsbolag (1) och 1 kommanditbolag (1) där Brinova Fastigheter AB är moderbolag. Samtliga fastigheter ägs via dotterbolag förutom en fastighet i Karlskrona som ägs av moderbolaget.
Bolagsstyrningsrapporten finns som en separat del i Brinovas årsredovisning på sidorna 89–95.
Verksamheten i moderbolaget utgörs av koncernövergripande funktioner. Moderbolagets intäkter, huvudsakligen i form av management fee till koncernens fastighetsägande bolag, uppgick under perioden till 27,6 Mkr (19,1). Moderbolagets resultat efter skatt uppgick till 116,2 Mkr (62,0). Likvida medel uppgick till 99,7 Mkr (40,2) och det egna kapitalet uppgick till 1 105,2 Mkr (989,0). Tjänster mellan koncernföretag debiteras enligt marknadsprissättning och på affärsmässiga villkor. Brinovas operativa organisation består av förvaltningsorganisationen. Förvaltningen har anpassats efter de lokala marknadsmässiga förutsättningarna och är organiserad i två regioner för att uppnå en effektiv och kundnära förvaltning. Förvaltning sker med egen personal kompletterat med köpta
tjänster lokalt. Förvaltningen ansvarar även för projektledning av ny- och ombyggnadsobjekt, upphandlingar och uppföljningar. På huvudkontoret finns funktioner som ekonomi, finans, IT, IR, analys, transaktion och HR. Dessa funktioner driver koncerngemensam utveckling och stöttar förvaltningen med funktionell expertis. Huvudkontoret finns i Helsingborg. Därutöver finns lokalkontor i Kristianstad, Karlskrona, Landskrona, Eslöv och Malmö. Antalet anställda vid årsskiftet uppgick till 32 (29), varav 18 män (16 ) och 14 kvinnor (13).
Ersättningsfrågor behandlas av styrelsens ersättningsutskott och beslutas av styrelsen i sin helhet. Ledande befattningshavare är VD och vice VD. Dessa erbjuds en marknadsmässig kompensation som beaktas utifrån den enskildes ansvarsområden och erfarenheter. Ersättningen består av fast lön, pension och andra sedvanliga förmåner. För ytterligare beskrivning se "Förslag till beslut om riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare" på sidan 96 samt not 9 i denna årsredovisning.
Brinovas fastighetsbestånd, per den 31 december, bestod av 84 förvaltningsfastigheter (73) om totalt 240 148 kvadratmeter (218 450), till ett värde av 4 321,3 Mkr (3 759,2). Brinovas fastighetsinnehav är koncentrerat till södra Sverige och främst lokaliserat till orterna Eslöv, Kristianstad, Landskrona, Malmö, Karlskrona, Lund, Vellinge och Kävlinge. Fastigheterna utgörs av hyresbostäder samt samhällsfastigheter med ett visst inslag av kommersiella fastigheter. Det totala hyresvärdet uppgick till 313,2 Mkr (274,5) och kontrakterade hyresintäkter på årsbasis, till 295,3 Mkr (254,2). Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 94,3 procent (92,6). Samtliga bostäder är uthyrda.
Läs mer på sidan 99.
Hyresintäkterna för verksamhetsåret 2019 uppgick till 280,0 Mkr (246,4). Det innebär jämfört med 2018 en ökning med 33,6 Mkr (43,5), eller 14 procent (21,4). Ökningen kan främst hänföras till förvärv, nyuthyrningar och färdigställda projekt.
| Andel av kontraktsvärde – tio största hyresgästerna | Mkr |
|---|---|
| Karlskrona kommun | 19,2 |
| Landskrona Stad | 18,9 |
| Sparbanken Skåne | 18,2 |
| Malmö Stad | 14,2 |
| Eslövs kommun | 11,7 |
| Region Skåne | 10,2 |
| Nytida | 8,4 |
| Attendo Sverige AB | 8,3 |
| Trafikverket | 7,4 |
| Försäkringskassan | 4,7 |
| 121,2 |
Kontrakt skrivs för bostäder med tre månaders uppsägningstid. Efterfrågan på bostäder är stor i alla de kommuner som Brinova verkar, vilket idag innebär noll vakanser. På balansdagen uppgick vakanserna för lokaler till 6,2 procent (5,4). För samhällsfastigheter skrivs avtal på löptider upp till 25 år och hyresnivån är reglerad via indexavtal kopplade till KPI. För kommersiella ytor regleras hyresnivåerna successivt då avtalen normalt sträcker sig tre till fem år. I kommersiella fastigheter är befintliga lokalhyreskontrakt normalt sett helt eller delvis bundna till indexavtal kopplade till KPI, det vill säga helt eller delvis inflationsjusterade.
Driftsöverskottet för året uppgick till 176,7 Mkr (157,1) vilket ger en överskottsgrad om 63,1 procent (63,8). Bolaget överträffar därmed det långsiktiga målet att visa en överskottsgrad överstigande 60 procent. Fastighetskostnaderna uppgick för perioden till 104,5 Mkr (92,0). Brinova har anställd personal,
med kompetens inom drift- och energiområdet, som löpande arbetar med att effektivisera drift och skötsel, för att optimera investeringarna, både kostnadsmässigt och för kundnyttan.
Förvaltningsresultatet för året uppgick till 105,0 Mkr (94,5). Jämfört med 2018 ökade förvaltningsresultatet med 11 procent. De finansiella kostnaderna om 53,8 Mkr (42,2) har som en följd av ökad belåning i samband med förvärv ökat. I finansnettot ingår även kostnader för finansiella instrument i form av ränteswappar som tecknats.
Periodens totalresultat uppgick till 171,4 Mkr (116,7). Orealiserade värdeförändringar på fastigheter för perioden uppgick till 134,8 Mkr (58,5) vilket kan hänföras till nyuthyrningar och färdigställda projekt. Realiserade värdeförändringar från förvaltningsfastigheter uppgick till -0,1 Mkr (-0,2). I totalresultatet ingick också orealiserade värdeförändringar på derivat med -19,7 Mkr (-10,1). Värdeförändringen för räntederivaten påverkar inte kassaflödet, när derivatens löptid gått ut är alltid värdet noll.
Brinova tillträdde den 1 februari samhällsfastigheten Karlskrona, Västra Nättraby 10:87. Fastigheten, med en uthyrningsbar yta om 714 kvm, innehåller ett LSS-boende med Karlskrona kommun som hyresgäst på ett 15-årigt hyresavtal. Fastigheten förvärvades i bolagsform för ett underliggande fastighetsvärde om 24 Mkr och har ett hyresvärde om 1,7 Mkr.
Avtal om förvärv tecknades den 27 mars avseende projektfastigheter för bland annat bostäder och förskola. Fastigheterna, Kristianstad Bajonetten 3 och 6, förvärvades i bolagsform för ett underliggande fastighetsvärde om 50 Mkr, med en möjlig tilläggsköpeskilling baserad på ett fastighetsvärde om 18 Mkr. Fastigheterna har i dagsläget ett hyresvärde om 3,1
Mkr och en uthyrningsbar yta om 6 000 kvm. En detaljplan har vunnit laga kraft under senhösten 2018 som medger produktion av bostäder, totalt en byggrätt om cirka 26 000 kvm BTA. I fastigheterna finns en befintlig livsmedelsbutik om 1 900 kvm uthyrd till Willys, samt underjordiskt parkeringsgarage om 195 platser. Transaktionen är att betrakta som en närståendetransaktion och förvärvet godkändes av Brinovas bolagsstämma 2019-05-02. Fastigheterna tillträddes den 1 juni.
Brinova tecknade, den 1 april, avtal om förvärv och tillträdde samtidigt en samhällsfastighet i Karlskrona, Frimuraren 2. Fastigheten förvärvades för ett underliggande fastighetsvärde om 16 Mkr, har ett hyresvärde om cirka 1 Mkr och en uthyrningsbar yta om 560 kvm. Fastigheten är ett centralt beläget gruppboende med Karlskrona kommun som hyresgäst. Hyresavtalet med Karlskrona kommun löper tom 2027.
Avtal tecknades i maj om förvärv av Kristianstad, Bajonetten 5 med 32 bostadslägenheter. Bostadsfastigheten med en uthyrningsbar yta om 2 300 kvm och ett hyresvärde om 2,6 Mkr förvärvades för ett underliggande fastighetsvärde om 41,5 Mkr. Fastigheten tillträddes den 1 juni.
Brinova tecknade avtal om förvärv av mark i Oxie, Malmö. Inom fastigheten planerar Brinova att uppföra en byggnad, med två enheter, som främst kommer innehålla bostäder. Köpet omfattar totalt 4 475 kvm BTA och köpeskillingen uppgår till 10 Mkr. Fastigheten tillträddes den 1 juli.
Den nyuppförda fastigheten Kvadraten 1 i Bjuv tillträddes den 1 september 2019. Den består av 28 bostäder och ett LSS-boende med 6 lägenheter. Transaktionen gjordes i bolagsform utifrån ett överenskommet värde på fastigheten om 70 Mkr.
Avtal om förvärv av tre samhällsfastigheter, fastigheterna Sjollen 13, Armborstet 8 samt Nackstycket 8 & 9 i Helsingborg, tecknades i oktober. Fastigheterna, om totalt 2 177 kvm, som innehåller förskole-, skol och daglig verksamhet är uthyrda till Helsingborgs kommun respektive en privat aktör. Hyresvärde för de tre fastigheterna uppgår till 2,3 Mkr och
| Förändring fastighetsvärde | Mkr |
|---|---|
| Ingående verkligt värde | 3 759,2 |
| Fastighetsförvärv, förvärvat fastighetsvärde | 285,3 |
| Investeringar i ny-, till- och ombyggnad | 145,1 |
| Avyttringar | -3,1 |
| Orealiserade värdeförändringar på | |
| förvaltningsfastigheter | 134,8 |
| Summa | 4 321,3 |
hyresavtalen sträcker sig mellan 3 och 8 år. Fastigheterna förvärvades till ett underliggande fastighetsvärde om 48,5 Mkr. Tillträde skedde den 1 november 2019.
Avtal och förvärv av två fastigheter i Karlskrona, Binga 9:237 och Mo 1:64, tecknades 1 november 2019. Fastigheterna består av 12 LSS-boenden i Jämjö och Rödeby med Karlskrona kommun som hyresgäst. Totalt hyresvärde är 2,6 Mkr och fastigheterna förvärvas för ett underliggande fastighetsvärde om 23 Mkr. Tillträde genomfördes omgående
Under 2019 har investeringar i befintliga fastigheter skett med 145,1 Mkr jämfört med 221,2 Mkr samma period 2018, varav större delen avser byggnation av den nya arenan i Karlskrona samt bostäder i Kristianstad.
De orealiserade värdeförändringarna på Brinovas fastigheter under 2019 uppgick till 134,8 Mkr (58,5) på grund av effekter av nyuthyrningar och färdigställda projekt. Brinova genomför varje kvartal en extern värdering av samtliga förvaltningsfastigheter. Den externa värderingen ligger till grund för de verkliga värden som finns upptagna i rapport över finansiell ställning. Projektportföljen värderas till nedlagda kostnader. Samtliga koncernens förvaltningsfastigheter bedöms vara i nivå 3 i värderingshierarkin. En utförligare beskrivning av värderingsprinciperna finns i Brinovas redovisningsprinciper.
2015 2016 2017 2018 2019
Hållbarhet är en central del i Brinovas affär där de prioriterade områdena är att bidra till en bättre miljö genom energieffektiva lösningar i fastigheterna och att vara en ansvarstagande arbetsgivare som attraherar och utvecklar sina medarbetare.
Se ytterligare beskrivningar i hållbarhetsrapporten på sidorna 27–33.
Brinova har fokus på växande attraktiva kommuner i södra Sverige, där det råder en stabil efterfrågan på fastigheter för hyreslägenheter samt samhällsfastigheter för bostad, vård, utbildning, administration och fritid. Lokal ansvarsfull egen förvaltning utvecklar löpande bolagets marknadskunnande och relationerna med lokala beslutsfattare. Det tillsammans med intressanta pågående och framtida projekt och en god finansiell ställning gör att vi ser positivt på vår utveckling de kommande åren.
I årets resultat ingick närståendetransaktioner avseende räntekostnader till Fastighets AB Balder om 0,0 Mkr (0,8). Dessutom har ersättning för entreprenadtjänster lämnats till ERHO Bygg AB om 11,9 Mkr (50,2) och framförallt avser produktion av bostäder i Vellinge. Fastigheterna Kristianstad Bajonetten 3 och 6 förvärvades till ett underliggande fastighetsvärde om 50 Mkr från Backahill AB som är ett närstående bolag. Ovanstående närståendebolag utgör ägarbolag till Brinova Fastigheter AB. Till övriga närstående såsom VD och koncernledning har ersättning lämnats på sedvanliga villkor i enlighet med beslut i styrelsens ersättningsutskott. På grund av ändrat regelverk kommer inte ERHO Bygg AB att redovisas som närstående bolag från och med 1 januari 2020.
Tydliga riktlinjer och noggrannhet kopplat till välfungerande rutiner skapar förutsättningar för en rättvisande värdering av tillgångarna samt en stabil finansiering och intjäning.
De orealiserade värdeförändringarna på Brinovas fastigheter under 2019 uppgick till 134,8 Mkr (58,5), genom effekter av uthyrningar, färdigställda projekt och sänkta direktavkastningskrav på marknaden.
Verkligt värde av förvaltningsfastigheter har bedömts av externa, oberoende fastighetsvärderare, med relevanta, professionella kvalifikationer och med erfarenhet av såväl aktuella marknadsområden som typ av fastigheter. Värderingarna har sedan 2016 utförts av Newsec Advice AB. Brinova genomför sedan 2017 varje kvartal en extern värdering av samtliga förvaltningsfastigheter. Beståndet gås igenom med uppdaterade hyresuppgifter, investeringar, vakansgrader, kalkylränta samt avkastningskrav. Besiktningar görs med ett treårs intervall eller när större ombyggnationer eller investeringar genomförts. Den externa värderingen ligger till grund för de verkliga värdena som finns upptagna i rapport över finansiell ställning.
Samtliga koncernens förvaltningsfastigheter bedöms vara i nivå 3 i värderingshierarkin. En utförligare beskrivning finns i not 13 i denna årsredovisning.
Fastigheternas marknadsvärde uppgick den 31 december 2019 till 4 321,3 Mkr (3 759,2), motsvarande cirka 18 000 kr per kvadratmeter (17 200). Under 2019 investerade Brinova 145,1 Mkr (221,2) i nyproduktion och värdehöjande renoveringar av fastigheter med högre teknisk standard, ökat hyresvärde och förbättrat driftsnetto som följd.
I Brinovas värdering av fastigheter har följande indata använts:
Kalkylperiod: 10–28 år.
Årlig inflation: 1,75 % första året, därefter 2,0 %.
Årlig hyresutveckling lokalkontrakt: Enligt gällande hyreskontrakt, 50–100 % av KPI eller en fast uppräkning om 2-3 % per år.
Årlig hyresutveckling bostadskontrakt: 100 % av KPI, för nyproduktion lägre de första åren.
Årlig ökning av drift- och underhåll: 100 % av KPI.
Kalkylränta för nuvärdesberäkning: Varierar beroende av fastighetens geografiska läge och uthyrningsändamål.
Kalkylränta är det räntekrav fastighetsägaren förväntar sig av det i fastigheten knutna kapitalet. I Brinovas värdering utgör kalkylräntan räntekrav på det totala kapitalet eftersom kalkylen utförs utan hänsyn till eventuell belåning. Se även not 13 i denna årsredovisning.
| Fastighetstyp | Intervall |
|---|---|
| Bostäder | 4,4 % – 7,7 % |
| Samhällsfastigheter | 4,8 % – 7,9 % |
| Kommersiella fastigheter | 5,0 % – 10,1 % |
Brinova tillträdde den 1 februari samhällsfastigheten Karlskrona, Västra Nättraby 10:87. Fastigheten, med en uthyrningsbar yta om 714 kvm, innehåller ett LSS-boende med Karlskrona kommun som hyresgäst på ett 15-årigt hyresavtal. Fastigheten som förvärvades i bolagsform för ett underliggande fastighetsvärde om 24 Mkr har ett hyresvärde om 1,7 Mkr.
Avtal om förvärv tecknades den 27 mars avseende projektfastigheterna Kristianstad Bajonetten 3 och 6, för bland annat bostäder och förskola. I fastigheten finns en befintlig livsmedelsbutik om 1 900 kvm uthyrd till Willys, samt underjordiskt parkeringsgarage om 195 platser. Fastigheterna förvärvades i bolagsform för ett underliggande fastighetsvärde om 50 Mkr, med en möjlig tilläggsköpeskilling baserad på ett fastighetsvärde om 18 Mkr. Fastigheterna har i dagsläget ett hyresvärde om 3,1 Mkr och en uthyrningsbar yta om 6 000 kvm.
En detaljplan vann laga kraft under senhösten 2018. Den medger produktion av bostäder, totalt en byggrätt om cirka 26 000 kvm BTA. Ett samarbetsavtal finns tecknat med Kristianstads kommun att i befintlig byggnad uppföra en förskola om 1 800 kvm med ett 20-årigt hyresavtal. Fastigheterna tillträddes den 1 juni.
Bajonetten 5, Kristianstad.
Under det första kvartalet har ränteswapar för 400 Mkr tecknats med löptider på 6–10 år med en fast ränta om 0,55 till 0,93 procent.
Inför årsstämman i Brinova den 2 maj 2019 föreslog valberedningen omval av Erik Selin, Svante Paulsson, Johan Ericsson, Anders Jarl, Anneli Jansson och Johan Tollgerdt som styrelseledamöter. Till styrelsens ordförande föreslogs omval av Erik Selin.
Den nya arenan i Karlskrona fick ett namn; Brinova Arena Karlskrona, en arena som Brinova byggt, anpassad för event och idrott med ett fantastiskt läge på Trossö.
Brinova erhöll Årets hederspris i Landskrona stad. Motiveringen löd: "Årets hederspris går till Brinova Fastigheter AB som har ett stort engagemang för stadskärnans utveckling och visat mod genom att satsa på Landskrona och därmed bidragit till att fler vill investera i staden".
I maj kunde inflyttning ske i de nybyggda bostäderna i fastigheten Påfågeln 1 i Vellinge.
Brinova tecknade, den 1 april, avtal om förvärv och tillträdde omgående en samhällsfastighet, Karlskrona Frimuraren 2. Fastigheten som har en fullt uthyrd bostadsyta om cirka 560 kvm, innefattar förutom ett gruppboende uthyrt till Karlskrona kommun. Beräknade hyresintäkter uppgår till 1 Mkr. Brinova förvärvade fastigheten i bolagsform utifrån ett överenskommet fastighetsvärde om 16,0 miljoner kronor.
Ett refinansierings- och utökningsavtal, med en kapitalbindningsperiod om 3 år, tecknades med SBAB avseende en lånefacilitet om 338 Mkr.
Beslut togs om att investera i två solcellsanläggningar och laddstolpar i projektet Hammar i Kristianstad. Dessa kommer att producera både fastighetsel och hushållsel.
Brinova tecknade den 3 maj avtal om förvärv av bostadsfastigheten, Kristianstad Bajonetten 5. Fastigheten som ligger i samma kvarter som de tidigare förvärvade projektfastigheterna Bajonetten 3 och 6 består av 32 bostadslägenheter. Den förvärvades som en del av utvecklingen av hela kvarteret Bajonetten i Kristianstad. Totalt inom kvarteret finns möjlighet att addera på ytterligare cirka 200 hyreslägenheter. Fastigheterna har ett hyresvärde om 2,6 Mkr och en uthyrningsbar yta om 2 300 kvm. Transaktionen gjordes i bolagsform genom att Brinova förvärvade aktierna i Bajonetten 5 i Kristianstad AB utifrån ett överenskommet fastighetsvärde om 41,5 Mkr. Fastigheten tillträddes den 1 juni.
Den 1 juni 2019 invigdes, efter 3 års projektering och byggande, officiellt Brinova Arena Karlskrona.
I slutet av juni tecknades två nya gröna hyresavtal med Trafikverket respektive Försäkringskassan. Trafikverket i Kristianstad och Försäkringskassan i Karlskrona utökade sina befintliga ytor med 575 kvm på ett 6-årigt hyresavtal respektive 600 kvm på ett 3-årigt hyresavtal.
Avtal tecknades under kvartalet med Trelleborgs kommun om att genomföra en om- och tillbyggnad av befintlig förskolelokal. Total yta för om- och tillbyggnaden uppgår till 1 285 kvm och kommunen tecknade ett nytt 25-årigt hyresavtal.
Fastigheten Malmö, Oxievång 7 tillträddes den 1 juli 2019. Den är belägen intill Brinovas andra fastigheter i området. Med gällande detaljplan ger det Brinova möjlighet att uppföra nya hyresbostäder.
Förvärvet omfattar totalt 4 475 kvm BTA. Köpeskillingen för fastigheten uppgick till 10,6 Mkr.
Under det tredje kvartalet har ränteswapar för 250 Mkr tecknats med löptider på 5–7 år med en fast ränta om -0,07 till 0,05 procent.
I Bjuv tillträddes den nyuppförda fastigheten Kvadraten 1. Den består av 28 bostäder och ett LSS-boende med 6 lägenheter.
I augusti startade inflyttningen i 60 attraktiva lägenheter som Brinova uppfört på fastigheten Hammar 9:198, Kristianstad.
Avtal om förvärv av tre samhällsfastigheter, Sjollen 13, Armborstet 8 samt Nackstycket 8 & 9 i Helsingborg, tecknades i oktober. Fastigheterna, om totalt 2 177 kvm, som innehåller förskole-, skol- och daglig verksamhet är uthyrda till Helsingborgs kommun respektive en privat aktör. Hyresvärde för de tre fastigheterna uppgår till 2,3 Mkr och hyresavtalen sträcker sig till mellan 3 och 8 år. Fastigheterna förvärvades till ett underliggande fastighetsvärde om 48,5 Mkr. Tillträde skedde den 1 november 2019.
Avtal och förvärv av två fastigheter i Karlskrona, Binga 9:237 och Mo 1:64, tecknades 1 november 2019. Fastigheterna består av två LSS-boenden i Jämjö och Rödeby med Karlskrona kommun som hyresgäst. Totalt hyresvärde är 2,6 Mkr och fastigheterna förvärvades för ett underliggande fastighetsvärde om 23 Mkr. Tillträde genomfördes 12 december 2019.
Ett refinansierings- och utökningsavtal, med en kapitalbindningsperiod om 2-3 år, tecknades med Sparbanken Skåne avseende en lånefacilitet om 502,9 Mkr.
Brinova placerade sig på Allbrights gröna börslista avseende jämställda bolag.
Hyresavtal om 15 år, för förskoleverksamhet, har tecknats med Helsingborgs stad avseende hela fastigheten Tenoren 1 i Ödåkra. I fastigheten Vellinge 40:130 tecknades ett nytt sexårigt hyresavtal med Pro Support Scandinavia AB. Avtalet omfattar befintliga ytor samt en tillbyggnad om 700 kvm.
Brinova tecknade i november avtal om förvärv av en bostadsfastighet, fastigheten Banér 8, med 16 lägenheter i Landskrona. Fastigheten är fullt uthyrd med ett hyresvärde om 1,2
Kvadraten 1, Bjuv.
Mkr och förvärvades för 15,9 Mkr. Tillträde skedde 31 januari 2020.
För att anpassa organisationen till bolagets fokus på tillväxt via egen projektutveckling utsågs Stina Trimark, som arbetat i Brinova som Regionchef för Kristianstad och Karlskrona (Öst) sedan 2015, till projektutvecklingschef. Posten som Regionchef Öst övertas av Martin Wallin som idag arbetar som fastighetschef i Karlskrona. I region Väst, som innefattar bland annat orterna Landskrona, Eslöv, Lund och Malmö, har en ny regionchef, Frida Carlsson, tillsatts. Frida tillträder i april 2020. Efter dessa förändringar kommer Brinovas ledningsgrupp bestå av sex personer, VD Per Johansson, Vvd Malin Rosén, Projektutvecklingschef Stina Trimark, Ekonomichef Caroline Holst, Regionchef Väst Frida Carlsson och Regionchef Öst Martin Wallin.
Med anledning av effekterna av spridningen av Covid-19 har vi gjort analyser och genomgångar utifrån olika riskscenarion.
Våra tillgångar består främst av hyresbostäder och samhällsfastigheter med långa avtal med kommun, region och stat. Det innebär fortsatta stabila kassaflöden och vårt resultat bedöms påverkas marginellt.
Av hela vår kundstock är andelen av hyresintäkterna som kommer från butiker och restauranger och som vi bedömer kan komma att påverkas av den rådande situationen är cirka 2,5 procent.
Vi har även en trygg bankfinansiering samt goda och långa relationer till våra samarbetspartners.
Vi arbetar kontinuerligt med att analysera påverkan på den löpande verksamheten och i våra projekt. Vi har genomfört åtgärder för att minska smittspridningen, till exempel begränsat hanteringen av felanmälningar till akuta åtgärder och infört möjlighet för arbete från hemmet.
Brinovas skuldsättning är vid varje tillfälle väl avvägd för fortsatt tillväxt och för att balansera en finansiell trygghet och kapacitet mot en attraktiv avkastning
Styrelsen anger och beslutar om riktlinjer för bolagets agerande på finansmarknaden. Det sker genom att styrelsen fastställer finanspolicyn och fattar enskilda beslut i strategiska frågor. Finanspolicyn ska ses som ett ramverk som anger styrning och riktlinjer för finansförvaltningen i Brinova, vars syfte är att stödja Brinovas affärsidé. Val av finansiella instrument och arbetsmetoder samt motparter ska ske i enlighet med finanspolicyns fastställda mandat på ett sätt som optimerar det ekonomiska utfallet för koncernen.
Brinovas finansförvaltning som regleras i finanspolicyn svarar för att kapitaltillförsel och likviditet tryggas, att betalningssystemen är ändamålsenliga och att koncernens riskexponering hålls inom angivna ramar. Finanspolicyn reglerar hur kapitaltillförsel ska säkras. Brinova eftersträvar en balans mellan kort- och långfristig upplåning uppdelad på ett antal finansieringskällor. Bolaget ska ha minst fem kreditgivare i låneportföljen. All upplåning ska ske i svensk valuta. För att hantera ränterisker använder Brinova finansiella instrument som ränteswap.
Bolagets räntebärande skulder utgörs idag av banklån, även om alternativa källor löpande utvärderas.
Koncernen är, på balansdagen, finansierad dels via eget kapital som uppgick till 1 508,0 Mkr (1 336,6) dels via skulder till kreditinstitut som uppgick till 2 695,7 Mkr (2 297,5) vilket motsvarar en soliditet om 33,4 procent (34,4). Brinovas långsiktiga soliditetsmål är en kvot som ska överstiga 30 procent.
Fastighetsförvaltning binder begränsat rörelsekapital då fastighetsintäkter betalas i förskott medan merparten av kostnaderna betalas i efterskott. Detta innebär att det normalt inte finns något rörelsekapital i förvaltningen att finansiera. Förvärv kräver dock ett utökat rörelsekapital som bolaget finansierar med löpande kassaflöden och lån inom ramen för bolagets finanspolicy.
Det löpande kassaflödet före förändringar av rörelsekapital har under året ökat med 11,9 Mkr till 105,3 Mkr (93,4). Ökningen beror främst på effekten av de förvärv som genomfördes under 2018 och 2019. Periodens kassaflöde uppgick till 59,4 Mkr (-23,0). Likvida medel vid årets slut uppgick till 102,6 Mkr (43,2).
Koncernens skulder till kreditinstitut uppgick till 2 695,7 Mkr (2 297,5) uppdelat på lån från fem svenska banker. Ökningen består av nyupptagna lån för finansiering av fastighetsförvärv.
Den genomsnittliga kapitalbindningstiden uppgår till 2,4 år (2,2). Av den totala skulden är 12 procent (39) kortfristig.
Brinova arbetar med att trygga den långsiktiga kapitalförsörjningen, bland annat genom att kontinuerligt föra en dialog med de aktuella bankerna avseende förlängning eller refinansiering. Belåningsgraden vid utgången av det fjärde kvartalet uppgick till 62,4 procent (61,1) och räntetäckningsgraden uppgick till 3,0 ggr (3,2). Brinovas långsiktiga mål för räntetäckningsgraden är att den inte ska understiga 1,75 gånger.
Swapförfall, slutår
Skulderna löper med rörlig ränta, främst kopplad till Stibor 3 månader med tillägg av marginal. Den genomsnittliga räntan per balansdagen uppgick till 1,8 procent (1,9). Brinova använder sig av räntederivatinstrument i form av swappar för att erhålla en lägre risknivå i låneportföljen. Innehavet och översiktliga villkor finns i tabellen nedan.
Periodens värdeförändring på Brinovas innehav av ränteswappar uppgår till -19,7 Mkr (-10,1) vilket innebär att undervärdet uppgår till 30,3 Mkr (10,7). Värdeförändringen för räntederivaten påverkar inte kassaflödet, när derivatens löptid gått ut är alltid värdet noll. I enlighet med IFRS 9 redovisas räntederivaten till verkligt värde. De klassas i nivå 2 enligt IFRS 13.
| År | Avtalsvolym, Mkr | Utnyttjat, Mkr Ej utnyttjat, Mkr | |
|---|---|---|---|
| < 1 | 319 | 269 | 50 |
| 1-2 | 500 | 500 | 0 |
| 2-3 | 2 050 | 1 927 | 123 |
| Totalt | 2 869 | 2 696 | 173 |
| År | Lånebelopp, Mkr | Ränta, % | Andel, % |
|---|---|---|---|
| < 1 | 1 446 | 2,7 | 54 |
| 4-5 | 200 | 0,4 | 7 |
| 5-6 | 200 | 0,3 | 7 |
| 6-7 | 150 | 0,8 | 6 |
| 7-8 | 200 | 1,0 | 7 |
| 8-9 | 300 | 1,2 | 12 |
| 9-10 | 200 | 0,9 | 7 |
| Totalt | 2 696 | 1,8 | 100 |
| Startår | Slutår | Ränta, % | Mkr |
|---|---|---|---|
| 2016 | 2024 | 0,8 | 100,0 |
| 2019 | 2024 | -0,1 | 100,0 |
| 2019 | 2025 | 0,6 | 100,0 |
| 2019 | 2025 | 0,0 | 100,0 |
| 2016 | 2026 | 1,1 | 100,0 |
| 2019 | 2026 | 0,0 | 50,0 |
| 2018 | 2027 | 1,3 | 100,0 |
| 2019 | 2027 | 0,8 | 100,0 |
| 2018 | 2028 | 1,3 | 100,0 |
| 2018 | 2028 | 1,2 | 200,0 |
| 2019 | 2029 | 0,9 | 200,0 |
| Totalt | 1 250,0 |
På centralt läge i Eslöv med omgivande service och kommunikationer erbjuder Brinova kommunen 39 bostäder för särskilt boende.
Brinova arbetar för att ge ägarna en långsiktigt hållbar och konkurrenskraftig avkastning på sin investering, till en balanserad risk. Med Brinovas tydliga tillväxtstrategi möjliggörs en fortsatt uppbyggnad av substansvärdet som under 2019 ökade från 19,74 till 23,04 kronor per aktie.
Brinovas aktie introducerades den 30 september 2016 på Nasdaq Stockholm, First North Premier. Den 27 september 2018 bytte bolaget lista till den reglerade Nasdaq Stockholms Small-Cap lista i sektorn Real Estate. Aktien handlas under benämningen BRIN B.
Kursen har under 2019 ökat med cirka 83 procent från 17,3 kronor den 29 december 2018 till 31,6 kronor den 30 december 2019. Börsvärdet på balansdagen uppgick till cirka 2 285 Mkr (1 251). Som lägst noterades aktien till 16,9 kronor den 7 januari och som högst till 31,6 kronor den 30 december. Börsen som helhet, mätt som Nasdaq Stockholms index OMXSPI, ökade med cirka 30 procent. Fastighetsindexet Carnegie Real Estate Index (CREX) ökade med cirka cirka 57 procent. Under året omsattes på Nasdaq Stockholm 6 934 785 B-aktier, motsvarande en omsättningshastighet på cirka 13 procent.
Aktiekapitalet i Brinova ska utgöra lägst 160 000 000 kronor och högst 640 000 000 kronor. Antalet aktier ska uppgå till lägst 40 000 000 och högst 160 000 000. Aktiekapitalet i Brinova Fastigheter AB uppgår, per den 31 december 2019 till 289,3 Mkr. Aktiekapitalet är fördelat på 72,3 miljoner stamaktier varav 19,2 miljoner aktier är av Serie A som berättigar till 10 röster och 53,1 miljoner aktier av Serie B som berättigar till en röst. Kvotvärdet per aktie är 4,00 kronor. Varje röstberättigad får vid årsstämman rösta för fulla antalet av denne ägda och företrädda aktier. Aktierna är inte föremål för några begränsningar i rätten att överlåta dem.
ABG Sundal Collier är likviditetsgarant för bolagets aktier. ABG förbinder sig därigenom att fortlöpande ställa köp- och säljkurser i Brinovas aktie.
Syftet är att minska prisskillnaden mellan köp- och säljkurs och att öka volymen i aktiens orderbok. Likviditetsgarantin ger Brinova en högre likviditet i aktien, vilket ger en mer rättvisande värdering och en lägre riskpremie för investerarna.
Substansvärdet är bolagets samlade kapital som bolaget har att förvalta för att skapa såväl en värdeutveckling som direktavkastning till ägarna. Med tillgångar och skulder upptagna till verkligt värde kan substansvärdet beräknas utifrån bolagets egna kapital. Hänsyn bör dock tas till skatteeffekter. Långsiktigt substansvärde beräknas till 23,04 kr/aktie (19,74). Det motsvarar 73 (114) procent av Brinovas aktiekurs på balansdagen.
Brinova prioriterar tillväxt och likviditet och därför föreslår styrelsen och ledningen stämman att ingen utdelning ska lämnas för 2019. Brinova har, i affärsplanen för perioden
| Substansvärde | Mkr | Kr/aktie |
|---|---|---|
| Eget kapital enligt balansräkning | 1 508,0 | 20,85 |
| Återläggning | ||
| Uppskjutna skatter | 128,0 | 1,77 |
| Räntederivat | 30,3 | 0,42 |
| Långsiktigt substansvärde | 1 666,3 | 23,04 |
Läs mer om aktiekapitalets utveckling på sidan 79, not 23.
OMX Stockholm_PI Carnegie Real Estate Index Brinova Omsatt antal aktier/månad, tusental
2019–2021, som långsiktig målsättning att lämna utdelning till sina aktieägare med 30 procent av förvaltningsresultatet efter schablonberäknad skatt, efter att bolagets tillväxtmål om en fastighetsportfölj om 6 Mdkr har uppnåtts.
Utdelning får endast ske till ett sådant belopp att det efter utdelning finns full teckning för bolagets bundna egna kapital och endast om utdelningen framstår som försvarlig med hänsyn till:
Brinova har inga aktiebaserade incitamentsprogram.
Per den 28 februari 2020 hade Brinova 2 653 aktieägare (2 193). Största ägare är Backahill AB med 29,8 procent (29,8) av kapitalet och 43,3 procent (43,3) av rösterna. Fastighets AB Balder var näst största ägare med 25,5 procent (25,5) av kapitalet och 34,7 procent (34,7) av rösterna. Utöver dessa två och den tredje största ägaren ER-HO Förvaltning AB med 11,8 procent (11,8) av kapitalet och 12,3 procent (12,3) av rösterna hade ingen ytterligare ägare mer än 10 procent av kapitalet och rösterna.
På avstämningsdagen uppgick det utländska ägandet till 2,33 procent (1,69). Det svenska ägandet fördelades på juridiska personer med 89,24 procent (90,24) av kapitalet med 96,76 procent (97,12) av rösterna och fysiska personer med 8,56 procent (9,76) av kapitalet med 2,53 procent (2,88) av rösterna.
Brinova ägde inga egna aktier i bolaget.
Brinova lämnar snabb, samtidig, korrekt och tillförlitlig information till befintliga och potentiella aktieägare och andra
Malin Rosén, vVD och CFO, [email protected] Per Johansson, VD, [email protected]
| Årsstämma och delårsrapport januari–mars 2020 |
|---|
| Delårsrapport januari–juni 2020 |
| Delårsrapport januari–september 2020 |
| Bokslutskommuniké 2020 |
| Ägarförhållanden, fördelning storlek på aktieinnehavet, per 2020-02-28 |
Antal | Ägare Andel av kapital % |
Andel av röster, % |
|---|---|---|---|
| 1-500 | 1 371 | 0,32 | 0,10 |
| 501-1 000 | 451 | 0,55 | 0,16 |
| 1 001-5 000 | 543 | 1,86 | 0,55 |
| 5 001-10 000 | 118 | 1,23 | 0,36 |
| 10 001-15 000 | 29 | 1,51 | 0,15 |
| 15 001-20 000 | 31 | 0,76 | 0,22 |
| 20 001- | 110 | 94,77 | 98,46 |
| Totalt | 2 653 | 100,0 | 100,0 |
| Antal | Antal | |||
|---|---|---|---|---|
| A-aktier, | B-aktier, | Andel av | Andel av | |
| Namn | tusental | tusental | kapital, % | röster, % |
| Backahill AB | 9 400 | 12 171 | 29,8 | 43,3 |
| Fastighets AB Balder | 7 400 | 11 020 | 25,5 | 34,7 |
| ER-HO Förvaltning AB | 2 400 | 6 146 | 11,8 | 12,3 |
| Länsförsäkringar fond | ||||
| förvaltning AB | - | 2 350 | 3,3 | 1,0 |
| SEB Nanocap | - | 1 261 | 1,7 | 0,5 |
| TASS AB | - | 1 000 | 1,4 | 0,4 |
| Prior & Nilsson Fond | ||||
| och Kapitalinvest AB | - | 992 | 1,4 | 0,4 |
| Övriga aktieägare | - | 18 173 | 25,1 | 7,4 |
| Summa | 19 200 | 53 113 | 100,0 | 100,0 |
intressenter. Bolaget lämnar pressreleaser, delårsrapporter kvartalsvis, en bokslutskommuniké samt årsredovisning för hela verksamhetsåret. Dessutom medverkar Brinova löpande på olika kapitalmarknadsmöten arrangerade av banker och branschen. På Brinovas webbplats www.brinova.se finns aktuell information om Brinova som exempelvis pressmeddelanden och finansiella rapporter. Dessa kan också beställas direkt av Brinova per telefon eller via mail.
| Data per aktie | 2019 | 2018 | 2017 | 2016 |
|---|---|---|---|---|
| Börskurs vid årets slut, kr | 31,60 | 17,30 | 11,95 | 15,30 |
| Kursutveckling under året, % | 82,7 | 44,8 | -21,9 | - |
| Högst betalt under året, kr | 31,60 | 18,00 | 15,40 | 24,10 |
| Lägst betalt under året, kr | 16,90 | 11,85 | 11,95 | 15,20 |
| Förvaltningsresultat per aktie, kr | 1,5 | 1,3 | 1,1 | 0,7 |
| Resultat per aktie, kr | 2,4 | 1,6 | 1,4 | 2,4 |
| p/e-tal | 13 | 11 | 9 | 7 |
| Eget kapital per aktie, kr | 20,85 | 18,48 | 16,87 | 15,51 |
| Antal aktier vid årets slut, | ||||
| miljoner | 72,3 | 72,3 | 72,3 | 72,3 |
| Genomsnittligt antal aktier, | ||||
| miljoner | 72,3 | 72,3 | 72,3 | 49,5 |
All företagsamhet handlar om att, till gagn för bolaget och alla dess intressenter, dra fördel av de möjligheter som en definierad marknad erbjuder och på bästa sätt hantera de risker som är förknippade med verksamheten. Rätt hanterat skapar det värde likväl som en bristfällig riskhantering kan få negativa konsekvenser.
Risk definieras som osäkerheten om en händelse kommer att inträffa och dess påverkan och konsekvenser på företagets förmåga att uppnå sina verksamhetsmål inom en given tidsperiod. Riskhantering är en viktig del i styrningen av Brinovas verksamhet. Den innefattar att löpande identifiera, prioritera, hantera och följa upp de risker som alltid är förknippade med en kommersiell verksamhet.
För risker, som kan uppkomma i den löpande verksamheten och av beteenden som kan påverka företagets varumärke och förtroende, har styrelsen och ledningen utarbetat policyer, instruktioner och mandat som löpande följs upp.
Risker som bygger på händelser som Brinova inte kan påverka men som kan leda till verksamhetsavbrott utvärderas löpande. För att reducera skadeverkan tecknas väl avvägda försäkringslösningar.
Även eventuella risker för skada på människor eller egendom som kan ha uppkommit som en följd av Brinovas agerande hanteras med försäkringslösningar till motsvarande värden som kan täcka tänkbara skador.
I utvärderingen av riskerna prioriteras hanteringen av dessa så att de risker som, om de skulle inträffa, har den för tillfället största påverkan på bolaget. Det vill säga en avvägning mellan sannolikheten att risken ska inträffa och den skada som kan uppkomma. I de nedan definierade riskerna står:
| Risk | Hantering | Exponering | Riskvärde |
|---|---|---|---|
| Strategiska risker | |||
| Bolagsförvärv Fastighetsförvärv sker oftast i bolagsform. Historiska beslut och åtgärder samt den framtida resul tatutvecklingen i de förvärvade bolagen kan påverka resultatet. |
Brinova har en god kompetens för att kunna göra en korrekt bedömning av förvärvens framtida potential. Inför varje förvärv gör Brinova en omfattande due diligence för att minimera riskerna knutna till historiska beslut och åtgärder. |
||
| Operativa risker | |||
| Hyresintäkter och hyresnivå | |||
| För samhällsfastigheter och kommersiella fastigheter råder marknadshyror. Nyproduktion och efterfrågan påverkar hyres nivåerna. Till skillnad från samhällsfastigheter och kom mersiella fastigheter omfattas bostadsfastigheter av regle ringar som bland annat innebär att den så kallade bruksvärdes principen bestämmer hyres sättningen. En viss övereta blering kan noteras avseende privata aktörer inom vård och omsorg, signaler kommer att de ej kan fylla alla tillgängliga platser. Utvecklingen av cen trumhandeln har påverkats av ändrade köpmönster (digitali sering). |
Efterfrågan på samhällsfastigheter i regionen är stor. Avtal skrivs på löptider upp till 25 år och hyresnivån är reglerad via indexavtal. För övriga kommersiella avtal regleras hyresnivåerna successivt då avtalen normalt sträcker sig 3–5 år. I kommersiella fastigheter är befintliga lokalhyreskontrakt normalt sett helt eller delvis bundna till konsumentprisindex, d.v.s. helt eller delvis inflationsjusterade. Efterfrågan på bostäder är stor i alla de kommuner som Brinova verkar i. Bolaget arbetar aktivt med att renovera lägen heter till modern standard och därmed höja hyresnivån. Brinova för en proaktiv dialog med de privata aktörerna inom vård och omsorg för att se behov och eventuell omställning. Centrumhandeln är en liten del i Brinovas bestånd vilket innebär att den justering av hyror som detta leder till ger lite effekt. Brinova arbetar dock med att hitta alternativa användningsområden för dessa lokaler, t ex kommunal verksamhet. |
Hyresvärde Bostäder Samhällsfastigheter Kommersiellt |
Förändringar i vakansgrad påverkar hyresintäkterna positivt eller negativt. Vakansgraden påverkas av bland annat den allmänna konjunkturutvecklingen, produktionstakten för nya fastigheter, förändring i infrastruktur samt befolkningstillväxt och sysselsättning.
Risken för ökande vakanser i beståndet bedöms vara liten med hänsyn till fastighetsbeståndets sammansättning av bostäder och samhällsfastigheter med långa kontrakt, bra lägen och stabila kunder. Brinovas kommersiella ytor är primärt belägna i anslutning till bolagets bostäder och samhällsfastigheter vilket gör dem attraktiva för olika servicefunktioner. Efterfrågan på bostäder är stor i alla de kommuner Brinova verkar i, vilket gör det lätt att hyra ut bolagets moderna lägenheter till nya hyresgäster i samband med avflyttning. Efterfrågan på lokaler i samhällsfastigheter är i regionen god och förväntas att förbli så även fortsättningsvis. Återstående löptid följs upp kontinuerligt.
Kunder har inte alltid möjlighet att fullfölja sina åtaganden.
Av de tio största hyresgästerna utgörs sju av kommuner, landsting eller andra myndigheter vilkas betalningsförmåga får anses som god. Brinova arbetar aktivt för att minimera risken för kundförluster. För alla nya hyresgäster, såväl bostads- som kommersiella hyresgäster, görs en kreditprövning innan avtal tecknas. I vissa avtal garanteras hyresgästens förpliktelser av moderbolag, borgen eller genom bankgaranti.
| Andel av kontraktsvärde – tio största hyresgästerna |
Mkr | |
|---|---|---|
| Karlskrona kommun | 19,2 | |
| Landskrona Stad | 18,9 | |
| Sparbanken Skåne | 18,2 | |
| Malmö Stad | 14,2 | |
| Eslövs kommun | 11,7 | |
| Region Skåne | 10,2 | |
| Nytida | 8,4 | |
| Attendo Sverige AB | 8,3 | |
| Trafikverket | 7,4 | |
| Försäkringskassan | 4,7 | |
| 121,2 |
Kostnader för drift, underhåll och taxebundna kostnader som el och värme beror på prisnivåer och förbrukning. Ökar dessa mer än vad som kompenseras för genom avtalade hyror, kan det påverka resultatet. Även oförutsedda renoveringsbehov kan påverka resultatet.
Brinova arbetar löpande med att hitta kostnadseffektiva lösningar, inte minst på energiområdet. Brinova har inventerat sitt bestånd och lagt upp treårsplaner för renoveringar. Därför utgörs oförutsedda renoveringskostnader som skulle kunna uppstå främst av skador för vilket Brinova har tecknat försäkringslösningar. 40
En andel av kostnaderna avser fastighetsskatt och tomträttsavgälder där möjligheterna att påverka kostnadernas storlek är begränsad. Tomträttsavgälderna omförhandlas periodvis och vid respektive omförhandling finns det inga garantier för att tomträttsavgälden inte stiger, vilket kan påverka resultatet.
Kostnaden för fastighetsskatten i kommersiella fastigheter ersätts i de flesta hyresavtal av hyresgästen. Detsamma gäller samhällsfastigheter i den mån de beskattas, de flesta är klassade som specialfastigheter. Ökningar i tomträttsavgälder kompenseras ofta genom indexregleringar i, eller omförhandling av, hyreskontrakt. Huvuddelen av Brinovas fastigheter är friköpta.
Överskottsgrad
-15 -16 -17 -18 -19
| Risk | Hantering | Exponering | Riskvärde |
|---|---|---|---|
| Värdeförändringar fastigheter | |||
| Fastighetsinnehavet redovisas till dess bedömda marknads värde. Detta innebär att föränd rade marknadsvärden till följd av förändrade hyresnivåer och vakansgrader, ändrade krav på direktavkastning samt detalj planeprocesser, tillgång och villkor för finansiering med mera kommer att påverka Brinovas finansiella rapporter. |
Fastighetsbeståndets sammansättning av bostäder och samhällsfastigheter med långa kontrakt, lägen och stabila kunder ger goda förutsättningar att bibehålla fastighetsvärdena även i sämre konjunktur. En planerad utveck ling av Brinovas projektportfölj i form av byggrätter kommer också i framti den att skapa värdetillväxt i beståndet. Brinova värderar varje kvartal sina fastigheter externt. |
Orealiserade värdeförändringar Mkr 150 120 90 60 30 0 -15 -16 -17 -18 -19 |
|
| Projekt | |||
| Vid genomförande av projekt är riskerna främst relaterade till tidsplan och kostnadsnivå. Men även att marknadens behov för ändras innan fastigheten är klar att tas i bruk. |
Brinova har en god kompetens för att kunna göra en korrekt bedömning av projektens framtida potential som ock så genomförs under strikt kontroll. Inför varje projekt gör Brinova en omfattande bedömning av projektets ekonomiska förutsättningar. De flesta projekt görs med totalentreprenad som minskar risken för kostnadsökningar. En nog grann uppföljning görs vid projektets avslutande. |
Projektutveckling Mkr 250 200 150 100 50 0 -15 -16 -17 -18 -19 |
|
| Tekniska problem | |||
| Riskförhållanden som är för knippade med den tekniska driften av fastigheten, såsom risken för konstruktionsfel och andra dolda fel eller brister. |
Vid varje förvärv genomförs en grundlig teknisk undersökning för att identifiera och reducera de risker som är förknip pade med investeringen. Fastigheterna är fullvärdesförsäkrade. Bolaget har väl utarbetade rutiner för fastställande av periodisk underhåll och rondering av fastigheternas tekniska system. |
||
| Personberoende | |||
| Ett bolags framtida utveckling beror i hög grad på företags ledningens och andra nyckel personers kunskap, erfarenhet och engagemang. |
Brinova har en företags- och koncern ledning med god kunskap inom fastig hetsutveckling, förvaltning och ekonomi. Bolagets avtal med nyckelpersoner och successionsplan säkerställer kompeten sen inom centrala områden. |
Per Johansson: VD sedan 2016. Han har över 20 års erfarenhet av fastigheter. Han har varit regionschef för Klövern AB och VD på Dagon AB samt Tribona AB. Malin Rosén: Vice VD sedan 2018 och CFO sedan 2015. Hon har över 20 års erfarehet av fastigheter. Hon har varit redovisnings chef på tidigare Brinova och Catena. |
|
| Kompetensbrist | |||
| Ett bolag med liten organisa tion har ett beroende av nyckel personer. |
En kontinuerlig dialog förs med med arbetarna och marknadsmässiga villkor för ersättning bidrar till en låg personal omsättning samt företagsgemensamma utbildningar är grunden för att uppnå en låg personalomsättning samt kunna rekrytera bra kompetens. |
| Risk | Hantering | Exponering | Riskvärde |
|---|---|---|---|
| Intressekonflikter | |||
| Det kan finnas potentiella in tressekonflikter mellan huvud aktieägare, styrelsemedlemmar eller ledning i koncernen. Några styrelsemedlemmar och med lemmar av ledningen äger direkt eller indirekt aktier i bolaget och har möjlighet att påverka besluten i koncernen. Det skall i möjligaste mån undvikas att dessa medlemmars intresse skiljer sig från övriga aktie ägares intressen. |
Regler för närståendetransaktioner finns beskrivna i inköpspolicyn. Regler finns även angivna i koden för Svenskt bolags styrning som bolaget följer. |
Bolaget kan lida skada som en följd av kriminellt eller ansvarslöst beteende från bolagets personal eller andra företrädare såsom underleverantörer. Risken finns att de inte uppfyller våra krav när det gäller arbetsrätt och mänskliga rättigheter. Oegentligheter kan skada vårt varumärke och bolag.
Brinova har tydliga policyer och instruktioner om hur alla processer ska genomföras. En väl utvecklad intern kontroll som löpande följer upp verksamheten, ändamålsenliga administrativa system, samt kompetensutveckling bidrar till att minska risken för skada till följd av bristfälliga rutiner. I det fall skada trots allt skulle uppstå är bolaget försäkrat.
Under de år Brinova har varit verksamt som fastighetsbolag, 2015–2019, har bolaget inte lidit någon skada som kan härledas till ett kriminellt eller ansvarslöst beteende.
Ibland uppstår händelser såsom brand eller olyckor I fastigheterna eller på arbetsplatserna.
Fastigheterna är fullvärdesförsäkrade. En krisplan finns för att hantera olika scenario som kan inträffa, och hur dessa I så fall ska hanteras, både I det akuta och det uppföljande läget. Utbildning har genomförts med samtlig personal.
För att hantera ränterisken har Brinova finansiella instrument i form av räntederivat. Räntederivaten redovisas löpande till verkligt värde i rapport över finansiell ställning.
Ett teoretiskt under- eller övervärde som inte är kassaflödespåverkande uppstår när marknadsräntorna förändras. Vid derivatens slutpunkt är undereller övervärdet alltid noll. Bolaget agerar enligt mandat i finanspolicyn som innebär att upptagande av finansiella instrument kräver styrelsens godkännande.
Räntekostnaden utgör Brinovas enskilt största kostnadspost. Förändringar i marknadsräntor påverkar Brinovas resultat, direkt via räntekostnad men även indirekt via värdet på fastigheterna.
Brinova arbetar enligt finanspolicyn med räntebindning utifrån bedömd ränteutveckling, kassaflöde och kapitalstruktur. Räntebindning sker med räntederivat, i form av ränteswappar, för att begränsa ränterisker samt för att på ett flexibelt sätt påverka låneportföljens genomsnittliga räntebindningstid.
| År | Belopp, Mkr | Ränta, % Andel, % | ||
|---|---|---|---|---|
| < 1 | 1 446 | 2,7 | 54 | |
| 4-5 | 200 | 0,4 | 7 | |
| 5-6 | 200 | 0,3 | 7 | |
| 6-7 | 150 | 0,8 | 6 | |
| 7-8 | 200 | 1,0 | 7 | |
| 8-9 | 300 | 1,2 | 12 | |
| 9-10 | 200 | 0,9 | 7 | |
| Totalt | 2 696 | 1,8 | 100 | |
| Risk | Hantering | Exponering | Riskvärde |
|---|---|---|---|
| Refinansieringsrisk Huvuddelen av Brinovas finansiering består av banklån. Risken finns att finansiering inte alls kan erhållas, eller endast till kraftigt ökade kostnader när ett lån förfaller till betalning eller villkoren omförhandlas. |
Finanspolicyn reglerar hur kapitaltill försel ska säkras. Brinova eftersträvar en balans mellan kort- och långfristig upplåning uppdelad på ett antal finan sieringskällor. Revolverande kredit faciliteter har tecknats med långivare för att minska risken för brist på kapi tal. Omförhandlingar initieras i god tid för att fånga upp frågeställningar i ett tidigt skede av såväl omförhandlingar och förhandlingar om nytt kapital. Kvartalsvisa möten sker med befintliga banker och löpande även med nya möjliga finansieringskällor. |
Kapitalbindning Avtals Utnyttjat, År volym, Mkr Mkr < 1 319 269 1-2 500 500 2-3 2 050 1 927 Totalt 2 869 2 696 |
Ej utnyttjat, Mkr 50 0 123 173 |
| Likviditetsrisk | |||
| Likviditetsrisk innebär bristande tillgång till likvida medel eller kreditutrymme för att kunna uppfylla betalningsåtaganden. |
Brinova hanterar likviditetsrisken med outnyttjade lånelöften, checkräknings kredit samt likvida medel. Brinova har per balansdagen likvida medel om 102,6 Mkr. Bolaget har löpande kontakter med finansinstitut för att säkerställa tillgångar på likvida medel. |
Likvida medel vid periodens slut Mkr 250 200 150 100 50 0 20152016 2017 2018 2019 |
|
| Legala risker |
Den som bedrivit en verksamhet som bidragit till förorening är även ansvarig för efterbehandlingen, enligt Miljöbalken. Om inte verksamhetsutövaren kan utföra eller bekosta efterbehandling av en förorenad fastighet är den ansvarig som förvärvat fastigheten och som vid förvärvet känt till, eller då borde ha upptäckt föroreningarna.
Det är inte uteslutet att bolaget kan komma att bli inblandat i någon rättslig tvist eller något skiljeförfarande som kan få betydande effekt på bolagets verksamhet, finansiella ställning och resultat.
Brinovas tillgångar kan förstöras av brand, stöld eller annan påverkan. Likaså kan Brinova genom till exempel oaktsamhet orsaka skada på person eller annans egendom.
upprättas åtgärdsplaner.
Vid varje förvärv undersöker och identifierar Brinova eventuella miljörisker. Även befintliga fastigheter analyseras och skulle några miljörisker förekomma,
Brinova arbetar aktivt med att avtal och överenskommelser skall vara väl dokumenterade och genomarbetade.
som orsakat böter eller icke-monetära sanktioner till följd av miljölagstiftningen inträffat.
Under de år Brinova verkat som fastighetsbolag, 2015–2019, har inga incidenter
Under de år Brinova har varit verksamt som fastighetsbolag, 2015–2019, har bolaget inte lidit skada av några betydande tvister.
Fastigheterna är fullvärdesförsäkrade.
För eventuella ansvars- och förmögenhetsskador har försäkringar tecknats. Ronderingar av fastigheterna enligt fast schema genomförs för att upptäcka och åtgärda eventuella brister som kan skapa skada. Bolaget arbetar aktivt med arbetsmiljöfrågor enligt framtagna checklistor.
Under de år Brinova har varit verksamt som fastighetsbolag, 2015–2019, har bolaget under 2018 haft en skada på en fastighet i form av brand. Den ekonomiska skadan täcks fullt ut av Brinovas försäkringslösning.
| Risk | Hantering | Exponering | Riskvärde |
|---|---|---|---|
| Fastigheter som förvaltnings- och handelsobjekt | |||
| När transaktioner av fastigheter är en del av verksamheten finns risk att särskilda skatteregler gäller i de fall fastigheterna utgör lagertillgångar istället för kapital tillgångar. Beskattningen av ut delningar, vinst vid försäljning av andelar och förutsättningar för koncernbidrag påverkas. |
Brinova kartlägger regelbundet skatte situationen i sin legala struktur och vid tar åtgärder för att behålla klassificering en av de fastighetsägande bolagen som kapitaltillgångar. |
||
| Skatter | |||
| Förändringar i skattelagstiftning en såsom nivån på företagsbe skattningen, fastighetsskatten eller andra tillämpliga skatter kan påverka bolaget. |
Ny förändrad företagsbeskattning med avdragsbegränsningar för räntekostna der gällande från 1 januari 2019 påver kar Brinova. I dagens låga räntemiljö är den negativa effekten dock liten. Brinova följer noggrant utvecklingen på detta område. |
||
| Underskottsavdrag | |||
| Förändrade möjligheter till skatte mässiga avskrivningar eller till att utnyttja underskottsavdrag kan medföra att bolagets framtida skattesituation förändras och därigenom även påverkar resultatet. |
Brinova följer noggrant utvecklingen på detta område. |
Uppskjuten skatt till följd av under skottsavdrag uppgår till 12,0 Mkr (17,8). |
|
| Lagen om offentlig upphandling, LOU | |||
| I det fall en motpart i form av kommun, landsting eller statlig myndighet ej följer LOU, kan detta leda till att bolaget lider väsentlig skada i form av ogiltiga hyresavtal. |
Brinova har en väl utarbetad policy och handlingsplan för att säkerställa att LOU efterföljs i alla delar. |
||
| Varumärkesrisk | |||
| Det är viktigt att vi kan identifiera och hantera känsliga frågor. Om de inte behandlas på ett korrekt sätt riskerar vi att påverka för troendet från våra intressenter och skada vårt anseende. |
Regelbundna analyser görs för att identi fiera känsliga frågor och riskerna förknip pade med dessa. Ständig omvärldsbevak ning, exempelvis av flödet i sociala medier ger oss möjlighet att följa aktuella frågor. Vår uppförandekod samt interna riktlinjer såsom policy för sociala medier skapar en tydlighet kring medarbetarnas förhåll ningssätt avseende varumärket. |
||
| GDPR | |||
| Om bolaget bryter mot regel verket kan det medföra väsent liga böter. |
Tydliga policys finns framtagna, samtlig personal är utbildad i frågan och rutiner finns för att säkerställa det löpande arbetet. |
||
| Känslighetsanalys | |||
| I tabellen framgår den teoretiska | Faktor | Förändring, % | Resultateffekt, Mkr |
| resultateffekten före skatt på | Kontrakterade hyresintäkter | +/-1 | +2,9/-2,9 |
| Brinovas årliga intjäningsförmåga | Ekonomisk uthyrningsgrad | +/-1 | +3,1/-3,1 |
| efter finansiella poster vid fullt genomslag av en isolerad föränd |
Räntenivå för räntebärande skulder | +/-0,5 | +6,7/-2,1 |
| ring av respektive variabel. | Fastighetskostnader | +/-1 | +1,0/-1,0 |
| Värdeförändring förvaltningsfastigheter | +/-5 | +216,1/-21,6 |
Till årsstämmans förfogande står moderbolagets fria egna kapital. Brinova har som långsiktig målsättning att lämna utdelning till sina aktieägare, men prioriterar tillväxt och likviditet och därför föreslår styrelsen att ingen utdelning lämnas för 2019. Styrelsen föreslår att till förfogande stående vinstmedel disponeras enligt följande:
| Kr | |
|---|---|
| Överkursfond | 660 151 244 |
| Balanserat resultat | 39 548 932 |
| Årets resultat | 116 212 169 |
| 815 912 345 | |
| disponeras så att | |
| i ny räkning överförs | 815 912 345 |
| 815 912 345 |
Brinova erbjuder olika typer av samhällsfastigheter. Montessoriskolan för låg- och mellanstadieelever, belägen vid Barsebäck, har en total yta om cirka 2 400 kvadratmeter inkluderande en idrottshall. Den flexibla skolan byggdes med höga kvalitetskrav och ett fokus på elever och lärare. Skolans amfiteater används frekvent för olika typer av föreställningar och övriga samlingar som skolan årligen gör.
| Koncernens rapport över totalresultat | 54 |
|---|---|
| Koncernens rapport över finansiell ställning | 55 |
| Koncernens rapport över förändringar i eget kapital | 56 |
| Koncernens kassaflödesanalys | 56 |
| Resultaträkning för moderföretaget | 57 |
| Rapport över totalresultat för moderföretaget | 57 |
| Moderföretagets balansräkning | 57 |
| Moderföretagets rapport över förändringar i eget kapital | 58 |
| Moderföretagets kassaflödesanalys | 58 |
| Not 1. Väsentliga redovisningsprinciper | 59–64 |
|---|---|
| Not 2. Finansiell riskhantering | 65–68 |
| Not 3. Information om rörelsesegment | 68 |
| Not 4. Hyresintäkter/Nettoomsättningens fördelning/ Övriga intäkter |
69 |
| Not 5. Leasingavtal – leasegivare | 69 |
| Not 6. Fastighetskostnader och central administration | 69 |
| Not 7. Arvode till revisorer | 69 |
| Not 8. Leasingavtal – leasetagare | 70 |
| Not 9. Anställda och personalkostnader | 70–71 |
| Not 10. Resultat från andelar i koncernföretag | 71 |
| Not 11. Finansiella intäkter och kostnader redovisade i totalresultatet |
71–72 |
| Not 12. Skatt på årets resultat | 72–74 |
| Not 13. Förvaltningsfastigheter | 74–75 |
| Not 14. Inventarier | 76 |
| Not 15. Andelar i koncernföretag | 76 |
| Not 16. Specifikation av andelar i koncernföretag | 76–77 |
| Not 17. Andra långfristiga fordringar | 78 |
| Not 18. Fordringar hos/skulder till koncernföretag | 78 |
| Not 19. Kundfordringar | 78 |
| Not 20. Övriga fordringar | 78 |
| Not 21. Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter | 78 |
| Not 22. Likvida medel | 79 |
| Not 23. Aktiekapital och övrigt tillskjutet kapital | 79 |
| Not 24. Upplåning och räntederivat | 79–80 |
| Not 25. Andra långfristiga skulder | 80 |
| Not 26. Övriga skulder | 80 |
| Not 27. Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter | 81 |
| Not 28. Ställda säkerheter | 81 |
| Not 29. Eventualförpliktelser | 81 |
| Not 30. Tilläggsupplysningar till kassaflödesanalys | 82 |
| Not 31. Upplysning om transaktioner med närstående | 82 |
| Not 32. Händelser efter balansdagen | 82 |
| Not 33. Förslag till resultatdisposition | 82 |
| Mkr | Not 1,2,3,30,31 | 2019 | 2018 |
|---|---|---|---|
| Hyresintäkter | 4,5 | 266,7 | 235,4 |
| Serviceintäkter | 4,5 | 13,3 | 11,0 |
| Övriga intäkter | 4 | 1,2 | 2,7 |
| Fastighetskostnader | 6 | -104,5 | -92,0 |
| Driftsöverskott | 176,7 | 157,1 | |
| Central administration | 6,7,8,9 | -17,9 | -20,4 |
| Finansiella intäkter | 11 | – | – |
| Finansiella kostnader | 11 | -53,8 | -42,2 |
| Förvaltningsresultat | 105,0 | 94,5 | |
| Realiserade värdeförändringar från långfristiga fordringar | 17 | – | -3,1 |
| Realiserade värdeförändringar från förvaltningsfastigheter | 13 | -0,1 | -0,2 |
| Orealiserade värdeförändringar från förvaltningsfastigheter | 13 | 134,8 | 58,5 |
| Värdeförändringar derivat | 24 | -19,7 | -10,1 |
| Resultat före skatt | 220,0 | 139,6 | |
| Aktuell skatt | 12 | -0,3 | -0,7 |
| Uppskjuten skatt | 12 | -48,3 | -22,2 |
| Årets resultat | 171,4 | 116,7 | |
| Årets övriga totalresultat | – | – | |
| Årets totalresultat | 171,4 | 116,7 | |
| Årets resultat och årets totalresultat hänförligt till: | |||
| Moderbolagets aktieägare | 171,4 | 116,7 | |
| Innehav utan bestämmande inflytande | – | – | |
| Resultat per aktie | |||
| Resultat per aktie före och efter utspädning, kr | 23 | 2,4 | 1,6 |
| Utdelning per aktie, kr | 0,001) | 0,00 |
1) Styrelsens förslag till utdelning.
| Mkr | Not | 2019-12-31 | 2018-12-31 |
|---|---|---|---|
| TILLGÅNGAR | |||
| Anläggningstillgångar | |||
| Förvaltningsfastigheter | 13 | 4 321,3 | 3 759,2 |
| Inventarier | 14 | 0,8 | 1,1 |
| Nyttjanderättstillgångar | 8 | 26,2 | – |
| Uppskjuten skattefordran | 12 | 18,3 | 20,0 |
| Andra långfristiga fordringar | 17 | 13,8 | 20,2 |
| Summa anläggningstillgångar | 4 380,4 | 3 800,5 | |
| Omsättningstillgångar | |||
| Kundfordringar | 19 | 3,8 | 4,5 |
| Övriga fordringar | 20 | 12,9 | 27,8 |
| Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter | 21 | 9,8 | 10,2 |
| Likvida medel | 2, 22 | 102,6 | 43,2 |
| Summa omsättningstillgångar | 129,1 | 85,7 | |
| SUMMA TILLGÅNGAR | 4 509,5 | 3 886,2 | |
| EGET KAPITAL OCH SKULDER | |||
| Eget kapital | 23 | ||
| Aktiekapital | 289,3 | 289,3 | |
| Övrigt tillskjutet kapital | 660,1 | 660,1 | |
| Balanserat resultat | 387,2 | 270,5 | |
| Årets resultat | 171,4 | 116,7 | |
| Summa eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare | 1 508,0 | 1 336,6 | |
| Långfristiga skulder | |||
| Uppskjuten skatteskuld | 12 | 146,3 | 99,6 |
| Långfristiga skulder till kreditinstitut | 24,28,29 | 2 406,1 | 1 392,4 |
| Derivatinstrument | 24 | 30,3 | 10,7 |
| Leasingskulder | 8 | 24,9 | – |
| Andra långfristiga skulder | 25 | 17,4 | – |
| Summa långfristiga skulder | 2 625,0 | 1 502,7 | |
| Kortfristiga skulder | |||
| Kortfristiga skulder till kreditinstitut | 24,28,29 | 289,6 | 905,1 |
| Leverantörsskulder | 23,3 | 72,8 | |
| Aktuella skatteskulder | 1,2 | 4,5 | |
| Leasingskulder | 8 | 1,3 | – |
| Övriga skulder | 26 | 9,7 | 24,3 |
| Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter | 27 | 51,4 | 40,2 |
| Summa kortfristiga skulder | 376,5 | 1 046,9 | |
| SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER | 4 509,5 | 3 886,2 |
| Övrigt | Balanserat | Innehav utan | Totalt | ||
|---|---|---|---|---|---|
| tillskjutet | resultat inkl. | bestämmande | eget | ||
| Mkr | Aktiekapital | kapital | årets resultat | inflytande | kapital |
| Ingående balans 2018-01-01 | 289,3 | 660,1 | 270,5 | – | 1 219,9 |
| Årets resultat och årets totalresultat | – | – | 116,7 | – | 116,7 |
| Utgående balans 2018-12-31 | 289,3 | 660,1 | 387,2 | – | 1 336,6 |
| Årets resultat och årets totalresultat | – | – | 171,4 | – | 171,4 |
| Utgående balans 2019-12-31 | 289,3 | 660,1 | 558,6 | – | 1 508,0 |
| Mkr | Not 30 | 2019 | 2018 |
|---|---|---|---|
| Den löpande verksamheten | |||
| Resultat före skatt | 220,0 | 139,6 | |
| Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet | |||
| Orealiserade värdeförändringar | -115,1 | -48,4 | |
| Resultat försäljning anläggningstillgångar | 0,1 | 3,0 | |
| Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar | 0,4 | 0,5 | |
| Avskrivning nyttjanderättstillgång | 1,3 | – | |
| Betald skatt | -1,4 | -1,3 | |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital |
105,3 | 93,4 | |
| Förändringar i rörelsekapital | |||
| Förändring av rörelsefordringar | 16,2 | -4,4 | |
| Förändring av rörelseskulder | -51,7 | 9,3 | |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | 69,8 | 98,3 | |
| Investeringsverksamheten | |||
| Förvärv av förvaltningsfastigheter | -97,2 | -107,6 | |
| Avyttring av förvaltningsfastigheter | 2,9 | 2,5 | |
| Avyttring av långfristig fordran | – | -1,3 | |
| Investering i förvaltningsfastigheter | -145,1 | -221,2 | |
| Förvärv av inventarier | -0,1 | -0,1 | |
| Försäljning av finansiella tillgångar | 6,4 | – | |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | -233,1 | -327,7 | |
| Finansieringsverksamheten | |||
| Upptagna lån | 449,1 | 781,4 | |
| Amortering leasingskuld | -1,3 | – | |
| Amortering av lån | -225,1 | -575,0 | |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | 222,7 | 206,4 | |
| Årets kassaflöde | 59,4 | -23,0 | |
| Likvida medel vid årets början | 43,2 | 66,2 | |
| Likvida medel vid årets slut | 102,6 | 43,2 |
| Mkr | Not 1,2,30,32 | 2019 | 2018 |
|---|---|---|---|
| Nettoomsättning | 4,5 | 37,2 | 23,0 |
| Rörelsens kostnader: | |||
| Övriga externa kostnader | 6,7,8 | -19,9 | -21,4 |
| Personalkostnader | 6,9 | -28,0 | -22,2 |
| Avskrivningar och ned | |||
| skrivningar av materiella | |||
| anläggningstillgångar | 6,14 | -12,1 | -0,5 |
| Rörelseresultat | -22,8 | -21,1 | |
| Resultat från finansiella poster | |||
| Resultat från andelar i | |||
| koncernföretag | 10 | 108,8 | 109,4 |
| Ränteintäkter och liknande | |||
| resultatposter | 11 | 30,4 | 15,8 |
| Räntekostnader och liknande | |||
| resultatposter | 11 | -36,1 | -25,4 |
| Resultat efter finansiella poster | 80,3 | 78,7 | |
| Värdeförändringar derivat | 24 | -25,6 | -10,1 |
| Erhållna och lämnade | |||
| koncernbidrag | 63,6 | -18,2 | |
| Resultat före skatt | 118,3 | 50,4 | |
| Aktuell skatt | - | - | |
| Uppskjuten skatt | 12 | -2,1 | 11,6 |
| Årets resultat | 116,2 | 62,0 |
| Årets övriga totalresultat | – | – |
|---|---|---|
| Årets totalresultat | 116,2 | 62,0 |
| TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 13 145,7 118,1 Inventarier 14 0,8 1,1 Summa materiella anläggningstillgångar 146,5 119,2 Finansiella anläggnings tillgångar Andelar i koncernföretag 15,16 812,3 810,7 Uppskjuten skattefordran 12 18,5 19,7 Fordringar koncernföretag 18 854,3 685,0 Andra långfristiga fordringar 17 12,8 19,2 Summa finansiella anläggningstillgångar 1 697,9 1 534,6 Summa anläggningstillgångar 1 844,4 1 653,8 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kundfordringar 19 2,5 2,1 Fordringar hos koncernföretag 18 626,4 433,7 Övriga fordringar 20 6,4 16,4 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 21 2,5 2,1 Summa kortfristiga fordringar 637,8 454,3 Kassa och bank 22 99,7 40,2 Summa omsättningstillgångar 737,5 494,5 SUMMA TILLGÅNGAR 2 581,9 2 148,3 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 23 Bundet eget kapital Aktiekapital 289,3 289,3 Summa bundet eget kapital 289,3 289,3 Fritt eget kapital Överkursfond 660,1 660,1 Balanserat resultat 39,6 -22,4 Årets totalresultat 116,2 62,0 Summa fritt eget kapital 815,9 699,7 Summa eget kapital 1 105,2 989,0 SKULDER Långfristiga skulder Skulder kreditinstitut 24,28,29 975,8 689,4 Räntederivat 24 36,3 10,7 Uppskjuten skatteskuld 12 1,0 – Summa långfristiga skulder 1 013,1 700,1 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 24,28,29 – 83,7 Leverantörsskulder 2,9 30,6 Aktuella skatteskulder 12 0,2 – Skulder till koncernföretag 18 448,8 337,3 Övriga skulder 26 0,4 0,5 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 27 11,3 7,1 Summa kortfristiga skulder 463,6 459,2 Summa skulder 1 476,7 1 159,3 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 2 581,9 2 148,3 |
Mkr | Not 2019-12-31 2018-12-31 | |
|---|---|---|---|
| Mkr | Aktie kapital |
Över kursfond |
Balanserat resultat inkl. årets resultat |
Totalt eget kapital |
|---|---|---|---|---|
| Ingående eget kapital 2018-01-01 | 289,3 | 660,1 | -22,5 | 926,9 |
| Årets resultat | – | – | 62,0 | 62,0 |
| Utgående balans 2018-12-31 | 289,3 | 660,1 | 39,5 | 989,0 |
| Årets resultat | – | – | 116,2 | 116,2 |
| Utgående eget kapital 2019-12-31 | 289,3 | 660,1 | 155,7 | 1 105,2 |
| Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster 54,7 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet Orealiserade värdeförändringar 25,6 Avskrivningar och nedskrivningar 13,0 Rearesultat vid försäljning av anläggningstillgångar 0,1 Betald skatt – Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 93,4 99,4 Förändringar i rörelsekapital Förändring av rörelsefordringar -317,1 Förändring av rörelseskulder 140,9 Kassaflöde från den löpande verksamheten -82,8 Investeringsverksamheten Förvärv av materiella anläggningstillgångar -39,4 Försäljning av finansiella tillgångar – Lämnade aktieägartillskott -2,5 Lämnade koncernbidrag -56,1 Kassaflöde från investeringsverksamheten -98,0 Finansieringsverksamheten Upptagna lån 202,3 Amortering av lån – Erhållna koncernbidrag 38,0 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 240,3 Årets kassaflöde 59,5 Likvida medel vid årets början 40,2 Likvida medel vid årets slut 99,7 |
Mkr | Not 30 | 2019 | 2018 |
|---|---|---|---|---|
| 68,6 | ||||
| 10,1 | ||||
| 14,5 | ||||
| 6,2 | ||||
| – | ||||
| -241,2 | ||||
| -88,3 | ||||
| -230,1 | ||||
| -77,3 | ||||
| 6,5 | ||||
| – | ||||
| -7,1 | ||||
| -77,9 | ||||
| 268,4 | ||||
| -30,0 | ||||
| 44,8 | ||||
| 283,2 | ||||
| -24,8 | ||||
| 65,0 | ||||
| 40,2 |
Belopp i Mkr om inget annat anges.
Brinova Fastigheter AB (publ), organisationsnummer 556840- 3918, har sitt säte i Helsingborg i Skåne län. Bolaget utgör moderbolag för en koncern med dotterföretag. Huvudkontorets adress är Landskronavägen 23, 252 32 Helsingborg. Moderbolagets aktier är noterade på Nasdaq Nordic Smallcap i sektorn Real Estate (Ticker BRIN B).
Brinova är ett fastighetsbolag med fokus på fastighetsutveckling i södra Sverige. Verksamheten är inriktad på hyresbostäder och samhällsfastigheter men har också kompletterande kommersiella lokaler.
Verksamheten i moderföretaget Brinova Fastigheter AB består i huvudsak av koncernsamordnande uppgifter och tillgångarna består huvudsakligen av aktier och andelar i dotterföretag, som i sin tur äger fastigheter eller aktier i fastighetsbolag. Årsredovisningen och koncernredovisningen har godkänts för publicering av styrelsen den 20 mars 2020 och föreläggs årsstämman den 6 maj 2020.
Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med Årsredovisningslagen och International Financial Reporting Standards (IFRS), utgivna av International Accounting Standards Board (IASB) samt tolkningsuttalanden från IFRS Interpretations Committée (IFRS IC) såsom de har godkänts av EG-kommissionen för tillämpning inom EU. Vidare tillämpar koncernen även Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 (Kompletterande redovisningsregler för koncerner) vilket specificerar de tillägg till IFRS upplysningar som krävs enligt bestämmelserna i Årsredovisningslagen.
Moderföretaget tillämpar Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 (Redovisning för juridiska personer), vilket innebär samma redovisningsprinciper som koncernen utom i de fall som anges nedan. De avvikelser som förekommer mellan moderföretagets och koncernens principer föranleds av begränsningar i möjligheterna att tillämpa IFRS i moderföretaget till följd av Årsredovisningslagen samt i vissa fall av skatteskäl.
De nedan angivna redovisningsprinciperna för moderbolaget har tillämpats konsekvent på samtliga perioder som presenteras i moderbolagets finansiella rapporter, utom i de fall där det särskilt anges.
Andelar i dotterföretag och intresseföretag redovisas i moderföretaget enligt anskaffningsvärdemetoden.
Moderföretaget följer Årsredovisningslagens uppställningsform för resultat- och balansräkningen, vilket bland annat innebär en annan uppställningsform för eget kapital.
Moderföretaget redovisar koncernbidrag enligt alternativregeln, vilket innebär att koncernbidrag som erhålls eller lämnas redovisas som bokslutsdispositioner. Aktieägartillskott förs direkt mot eget kapital hos mottagaren och aktiveras i aktier och andelar hos givaren. Erhållna aktieägartillskott redovisas som en ökning av fritt eget kapital.
I juridisk person redovisas obeskattade reserver inklusive
uppskjuten skatteskuld. I koncernredovisningen delas däremot obeskattade reserver upp på uppskjuten skatteskuld och eget kapital.
Med anledning av sambandet mellan redovisning och beskattning, tillämpas inte reglerna om finansiella instrument enligt IFRS 9 i moderbolaget, utan moderbolaget tillämpar reglerna i enlighet med RFR 2. Detta innebär att moderbolaget redovisar finansiella instrument med utgångspunkt i anskaffningsvärdet i enlighet med reglerna i ÅRL.
För koncerninterna fordringar som redovisas till upplupet anskaffningsvärde redovisas en så kallad förlustriskreserv. Vidare innebär undantagen i RFR 2 att moderbolagets borgensåtaganden inte hanteras som en finansiell garanti enligt IFRS 9, utan istället hanteras utifrån reglerna i IAS 37 Avsättningar, Eventualförpliktelser och Eventualtillgångar. Således bedömer moderbolaget om det är sannolikt att ett utflöde av ekonomiska resurser kan komma att ske och beroende på bedömningen redovisar moderbolaget en avsättning eller en eventualförpliktelse.
Moderföretagets funktionella valuta är svenska kronor som även utgör rapporteringsvalutan för moderbolaget och koncernen. Det innebär att de finansiella rapporterna presenteras i svenska kronor. Samtliga belopp, om inte annat anges, är angivna i miljoner kronor. Tillgångar och skulder är redovisade till historiska anskaffningsvärden, förutom förvaltningsfastigheter och finansiella instrument som är redovisade till verkligt värde.
Att upprätta de finansiella rapporterna i enlighet med IFRS kräver att företagsledningen gör bedömningar och uppskattningar samt gör antaganden som påverkar tillämpningen av redovisningsprinciperna och de redovisade beloppen av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Uppskattningar och antaganden är baserade på historiska erfarenheter och ett antal andra faktorer som under rådande förhållanden synes vara rimliga. Resultatet av dessa uppskattningar och antaganden används sedan för att bedöma de redovisade värdena på tillgångar och skulder som inte annars framgår tydligt från andra källor. Verkliga utfallet kan avvika från dessa uppskattningar och bedömningar.
Bedömningar som är gjorda av företagsledningen vid tillämpningen av IFRS, som har en betydande inverkan på de finansiella rapporterna och gjorda uppskattningar som kan medföra väsentliga justeringar i påföljande års finansiella rapporter beskrivs i not 13 förvaltningsfastigheter till den post som skulle kunna bli föremål för justering.
De nedan angivna redovisningsprinciperna har tillämpats konsekvent på samtliga perioder som presenteras i koncernens finansiella rapporter, om inte annat framgår nedan. Koncernens redovisningsprinciper har tillämpats konsekvent på rapportering och konsolidering av moderbolag, dotterföretag och intresseföretag
De nya eller ändrade standarder och tolkningar som trätt i kraft från och med den 1 januari 2019 har inte haft någon väsentlig påverkan på koncernens finansiella rapporter 2019.
Det här är den första årsredovisningen där Brinova tillämpar IFRS 16 Leasingavtal som gäller för räkenskapsår som inleds den 1 januari 2019 eller senare. Standarden ersatte IAS 17 Leasingavtal samt tillhörande tolkningar IFRIC 4, SIC 15 och SIC 27. Brinova tillämpade den förenklade övergångsmetoden vilket innebär att jämförande information i föregående perioder inte presenteras. Leasingskulden vid övergången utgjordes av de diskonterade återstående leasingavgifterna per 1 januari 2019. Nyttjanderättstillgången uppgår för samtliga avtal till ett belopp som motsvarar leasingskulden justerat för förutbetalda
leasingavgifter redovisade i rapporten över finansiell ställning vid första tillämpningsdagen. Övergången till IFRS 16 medförde därför inte någon effekt på eget kapital.
Brinovas väsentliga leasingavtal består av tomträtter, fordon och lokaler. Från och med övergången till IFRS 16 redovisas dessa i rapporten över finansiell ställning. Det innebar en ökning av koncernens balansomslutning genom att nyttjanderättstillgångar tillkom med 25,4 MSEK, och leasingskulder tillkom med 25,4 MSEK.
Moderföretaget tillämpar fortsatt undantag som finns i RFR 2 för juridiska personer och redovisar samtliga leasingavtal som operationell leasing.
Nedan tabell visar en avstämning mellan tidigare redovisningsprincip och IFRS 16:
| Avstämning operationella leasingåtaganden | Mkr |
|---|---|
| Åtaganden för operationella leasingavtal per den 31 december 2018 |
10,3 |
| Diskontering med koncernens marginella låneränta 1,90 % |
-1,7 |
| Justering av tillämpad avtalstid vid beräkning av leasingskuld avseende tomträtter |
16,8 |
| Redovisad leasingskuld per 1 januari 2019 | 25,4 |
Tillämpningen av IFRS 16 har inte förändrat koncernens redovisning av leasingavtal där de är leasegivare.
För fullständiga redovisningsprinciper, se avsnittet om leasing under koncernens redovisningsprinciper. För årets redovisning av den nya leasingstandarden, se not 8.
De nya eller ändrade standarder och nya tolkningar som har utgivits av International Accounting Standards Board (IASB) samt IFRS Interpretation Committée (IFRS IC) men som träder i kraft för räkenskapsår som börjar efter den 1 januari 2019 har ännu inte börjat tillämpas av koncernen. Inga bedöms får påverkan på koncernens finansiella rapporter den period de tillämpas första gången.
Rörelsesegment rapporteras på ett sätt som överensstämmer med den interna rapporteringen som lämnas till den högste verkställande beslutsfattaren. Den högste verkställande beslutsfattaren är den funktion som ansvarar för tilldelning av resurser och bedömning av rörelsesegmentens resultat. I Brinova har denna funktion identifierats som koncernledning, d.v.s. den enhet inom Brinova som fattar strategiska beslut.
Anläggningstillgångar och långfristiga skulder består i allt väsentligt enbart av belopp som förväntas återvinnas eller betalas efter mer än tolv månader räknat från balansdagen. Omsättningstillgångar och kortfristiga skulder består i allt väsentligt enbart av belopp som förväntas återvinnas eller betalas inom tolv månader räknat från balansdagen.
Dotterföretag är företag som står under ett bestämmande inflytande av Brinova. Bestämmande inflytande innebär direkt eller indirekt en rätt att utforma ett företags finansiella och operativa strategier i syfte att få ekonomiska fördelar, vilket vanligen följer med ett aktieinnehav uppgående till mer än hälften av rösträtterna. Vid bedömningen om ett bestämmande inflytande föreligger, ska potentiella röstberättigande aktier som utan dröjsmål kan utnyttjas eller konverteras beaktas.
Dotterföretag redovisas enligt förvärvsmetoden, om förvärv av dotterbolag inneburit förvärv av rörelse och inte endast av tillgångar och skulder. Förvärvsmetoden innebär att förvärv av ett dotterföretag betraktas som en transaktion varigenom koncernen indirekt förvärvar dotterföretagets tillgångar och övertar dess skulder och eventualförpliktelser.
Det koncernmässiga anskaffningsvärdet fastställs genom en förvärvsanalys i anslutning till rörelseförvärvet. I analysen fastställs dels anskaffningsvärdet för andelarna eller rörelsen, dels det verkliga värdet av förvärvade identifierbara tillgångar samt övertagna skulder och eventualförpliktelser. Anskaffningsvärdet för dotterföretagsaktierna respektive rörelsen, utgörs av de verkliga värdena per överlåtelsedagen för tillgångar, uppkomna eller övertagna skulder och emitterade egetkapitalinstrument som lämnats och som utgör vederlag för de förvärvade nettotillgångarna. I anskaffningsvärdet ingår även verkligt värde på alla tillgångar och skulder som är följden av en överenskommen villkorad köpeskilling. Förvärvsrelaterade kostnader kostnadsförs när de uppstår. Identifierbara tillgångar och övertagna skulder i ett rörelseförvärv värderas inledningsvis till verkliga värden på förvärvsdagen. För varje förvärv avgör koncernen om innehav utan bestämmande inflytande i det förvärvade företaget skall redovisas till verkligt värde eller till innehavets proportionerliga andel av det förvärvade företagets nettotillgångar.
Överstiger anskaffningskostnaden det verkliga värdet av förvärvade identifierbara tillgångar samt övertagna skulder och eventualförpliktelser redovisas denna skillnad som goodwill. Understiger anskaffningskostnaden det verkliga värdet av förvärvade identifierbara nettotillgångar och eventualförpliktelser redovisas skillnaden direkt i resultaträkningen.
När förvärv av dotterföretag innebär förvärv av förvaltningsfastigheter som inte ingår i en rörelse, sk tillgångsförvärv, fördelas anskaffningskostnaden på de enskilda identifierbara tillgångarna och skulderna baserat på deras relativa verkliga värden vid förvärvstidpunkten. En sådan transaktion ger inte upphov till goodwill. Vid tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten skatt avseende förvärvade fastigheter. Samtliga förvärv av dotterföretag under 2018 och 2019 har redovisats som förvärv av tillgångar.
Dotterföretagens finansiella rapporter tas in i koncernredovisningen från den dag det bestämmande inflytandet uppkommer och innefattas i koncernredovisningen till den dag det upphör.
Orealiserade vinster som uppkommer vid transaktioner med intresseföretag och gemensamt kontrollerade företag elimineras i den utsträckning som motsvarar koncernens ägarandel i företaget. Orealiserade förluster elimineras på samma sätt som orealiserade vinster, men endast i den utsträckning det inte finns någon indikation på nedskrivningsbehov.
När koncernen inte längre har ett bestämmande inflytande eller betydande inflytande, omvärderas varje kvarvarande innehav till verkligt värde och ändringen redovisas i resultaträkningen. Det verkliga värdet används som det första redovisade värdet och utgör grund för den fortsatta redovisningen av det kvarvarande innehavet som intresseföretag eller finansiell tillgång. Alla belopp avseende den avyttrade verksamheten som tidigare redovisats i övrigt totalresultat, redovisas som om koncernen direkt hade avyttrat de hänförliga tillgångarna eller skulderna. Detta kan medföra att belopp som tidigare redovisats i övrigt totalresultat omklassificerats till resultatet.
Transaktioner i utländsk valuta omräknas till den funktionella valutan till den valutakurs som föreligger på transaktionsdagen. Funktionell valuta är valutan i de primära ekonomiska miljöer bolagen bedriver sin verksamhet. Alla enheter i koncernen har svenska kronor som funktionell valuta. Monetära tillgångar och skulder i utländsk valuta räknas om till den funktionella valutan till den valutakurs som föreligger på balansdagen. Valutakursdifferenser som uppstår vid omräkningarna redovisas i resultaträkningen. Transaktioner med utlandet förekommer endast i undantagsfall.
Intäktsredovisning sker i resultaträkningen när kontroll har överförts till motparten.
Om det råder betydande osäkerhet avseende betalning, vidhängande kostnader eller risk och om säljaren behåller ett engagemang i den löpande förvaltningen som vanligtvis förknippas med ägandet sker ingen intäktsföring. Intäkterna redovisas till det verkliga värdet av vad som erhållits eller förväntas komma att erhållas med avdrag för lämnade rabatter.
Hyresintäkter och hyresrabatter redovisas linjärt i resultaträkningen baserat på villkoren i hyresavtal enligt IFRS 16 Leasingavtal. Hyresintäkter i fastighetsförvaltningen redovisas i den period som hyran avser. Förskottshyror redovisas som förutbetalda hyresintäkter. Intäkter från förtidsinlösen av hyreskontrakt redovisas som intäkt den period då ersättningen erhållits, i de fall inga ytterligare prestationer krävs från Brinovas sida.
Koncernen redovisar en intäkt när koncernen uppfyller ett prestationsåtagande, vilket är då en utlovad vara levereras till kunden och kunden övertar kontrollen av varan. Kontroll av ett prestationsåtagande kan överföras över tid eller vid en tidpunkt. Intäkten utgörs av det belopp som bolaget förväntar sig erhålla som ersättning för överförda varor eller tjänster. För att koncernen ska kunna redovisa intäkter från avtal med kunder analyseras varje kundavtal i enlighet med den femstegsmodell som återfinns i IFRS 15.
Serviceintäkter består i huvudsak av det som benämns vidarefakturering och intäkten redovisas på samma sätt som hyresintäkter. För olika vidarefaktureringar kan distinktionen mellan huvudman och agent påverka intäktsredovisningen vilket i sin tur avgörs om Brinova agerar som huvudman eller agent. Brinova har gjort en analys om Brinova är huvudman eller agent för dessa tjänster och konkluderat att koncernen i sin roll som fastighetsägare i huvudsak agerar huvudman.
Brinova redovisar intäkter och kostnader från förvärv och avyttringar av fastigheter vid den tidpunkt då kontroll övergått till köparen, vilket normalt sammanfaller med tillträdesdagen. Vid bedömning av när kontroll övergår till säljaren beaktas vad som avtalats mellan parterna beträffande risker och förmåner samt engagemang i den löpande förvaltningen. Därutöver beaktas omständigheter som kan påverka affärens utgång vilka ligger utanför säljarens och/eller köparens kontroll. Kriterierna för intäktsredovisning tillämpas på varje transaktion för sig.
Här ingår kostnader på övergripande koncernnivå för bland annat koncernledning, personaladministration, IT och IR, revision samt finansiella rapporter.
Kostnader avseende operationella leasingavtal redovisas i resultaträkningen linjärt över leasingperioden. Förmåner erhållna i samband med tecknandet av ett avtal redovisas i resultaträkningen linjärt över leasingavtalets löptid.
Finansiella intäkter och kostnader består av ränteintäkter på bankmedel och fordringar, räntekostnader på lån och utdelningsintäkter.
Ränteintäkter på fordringar och räntekostnader på skulder beräknas med tillämpning av effektivräntemetoden. Effektivräntan är den ränta som gör att nuvärdet av alla uppskattade framtida in- och utbetalningar under den förväntade räntebindningstiden blir lika med det redovisade värdet av fordran eller skulden.
Ränteintäkter respektive räntekostnader inkluderar periodiserade belopp av transaktionskostnader och eventuella rabatter, premier och andra skillnader mellan det ursprungligen redovisade värdet av fordran respektive skuld och det belopp som regleras vid förfall.
Utdelningsintäkter redovisas när rätten att erhålla betalning fastställts.
Verkligt värde är det pris som vid värderingstidpunkten skulle erhållas vid försäljning av en tillgång eller betalas vid överlåtelse av en skuld genom en ordnad transaktion mellan marknadsaktörer. De olika nivåerna i verkligt värdehierarkin definieras enligt följande:
Nivå 1 – Noterade priser (ojusterade) på aktiva marknader för identiska tillgångar eller skulder
Nivå 2 – Andra observerbara indata för tillgången eller skulden än noterade priser inkluderade i nivå 1, antingen direkt (dvs. som prisnoteringar) eller indirekt (dvs. härledda från prisnoteringar)
Nivå 3 – Indata för tillgången eller skulden som inte baseras på observerbara marknadsdata (dvs. icke observerbara indata)
Inkomstskatter utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Inkomstskatter redovisas i resultaträkningen utom då underliggande transaktion redovisas direkt mot eget kapital varvid tillhörande skatteeffekt redovisas i eget kapital. För poster som går mot övrigt totalresultat redovisas även skatteeffekten mot övrigt totalresultat. Aktuell skatt är skatt som ska betalas eller erhållas avseende aktuellt år. Hit hör även justering av aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder.
Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden med utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Följande temporära skillnader beaktas inte; för temporär skillnad som uppkommit vid första redovisningen av goodwill, första redovisningen av tillgångar och skulder som inte är rörelseförvärv och vid tidpunkten för transaktionen inte påverkar vare sig redovisat eller skattepliktigt resultat, vidare beaktas inte heller temporära skillnader hänförliga till andelar i dotter- och intresseföretag som inte förväntas bli återförda inom överskådlig framtid. Värderingen av uppskjuten skatt baseras på hur redovisade värden på tillgångar eller skulder förväntas bli realiserade eller reglerade.
Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla temporära skillnader och underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att dessa kommer att medföra lägre skatteutbetalningar i framtiden.
Uppskjuten skatt beräknas med tillämpning av de skattesatser och skatteregler som är beslutade eller i praktiken beslutade per balansdagen.
Finansiella instrument är varje form av avtal som ger upphov till en finansiell tillgång i ett företag och en finansiell skuld eller ett eget kapitalinstrument i ett annat företag. Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar på tillgångssidan likvida medel, kundfordringar, finansiella anläggningstillgångar samt övriga fordringar. På skuldsidan återfinns leverantörsskulder, låneskulder, övriga skulder samt derivat.
Redovisningen beror på hur de finansiella instrumenten har klassificerats.
En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i balansräkningen när bolaget blir part enligt instrumentets avtalsmässiga villkor. Kundfordringar inklusive hyresfordringar, benämnd kundfordring i årsredovisningen, tas upp i balansräkningen när faktura har skickats och företagets rätt till ersättning är ovillkorlig. Skuld tas upp när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet föreligger att betala, även om faktura ännu inte mottagits. Leverantörsskulder tas upp när faktura mottagits.
Förvärv och avyttring av finansiella tillgångar redovisas på affärsdagen, som utgör den dag då bolaget förbinder sig att förvärva eller avyttra tillgången.
En finansiell tillgång och finansiell skuld kvittas och redovisas med ett nettobelopp i balansräkningen endast när det föreligger en legal rätt att kvitta beloppen samt att det föreligger avsikt att reglera posterna med ett nettobelopp eller att samtidigt realisera tillgången och reglera skulden. En finansiell tillgång tas bort från balansräkningen när rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller när bolaget förlorar kontrollen över dem. Detsamma gäller för del av en finansiell tillgång. En finansiell skuld tas bort från balansräkningen när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt utsläcks. Detsamma gäller för del av en finansiell skuld. Vid varje rapporttillfälle utvärderar företaget om det finns objektiva indikationer på att en finansiell tillgång eller grupp av finansiella tillgångar är i behov av nedskrivning.
Vinster och förluster från borttagande ur balansräkning samt modifiering redovisas i resultatet.
Skuldinstrument: klassificeringen av finansiella tillgångar som är skuldinstrument baseras på koncernens affärsmodell för förvaltning av tillgången och karaktären på tillgångens avtalsenliga kassaflöden.
Instrumenten klassificeras till:
Koncernens skuldinstrument klassificeras till upplupet anskaffningsvärde.
Finansiella tillgångar klassificerade till upplupet anskaffningsvärde värderas initialt till verkligt värde med tillägg av transaktionskostnader. Kundfordringar och leasingfordringar redovisas initialt till det fakturerade värdet. Efter första redovisningstillfället värderas tillgångarna enligt effektivräntemetoden. Tillgångar klassificerade till upplupet anskaffningsvärde innehas enligt affärsmodellen att inkassera avtalsenliga kassaflöden som endast är betalningar av kapitalbelopp och ränta på det utestående kapitalbeloppet. Tillgångarna omfattas av en förlustreservering för förväntade kreditförluster.
Egetkapitalinstrument: klassificeras till verkligt värde via resultatet med undantaget om de inte hålls för handel, då ett oåterkalleligt val kan göras att klassificera dem till verkligt värde via övrigt totalresultat utan efterföljande omklassificering till resultatet. Koncernen innehar aktier och andelar som redovisas till verkligt värde via resultatet.
Derivat: klassificeras till verkligt värde via resultatet. Koncernen tillämpar ej säkringsredovisning. Verkligt värde fastställs genom en diskontering av framtida kassaflöden med noterad marknadsränta för respektive löptid.
Klassificering och värdering av finansiella skulder Finansiella skulder klassificeras till upplupet anskaffningsvärde med undantag av derivat. Finansiella skulder redovisade till upplupet anskaffningsvärde värderas initialt till verkligt värde
inklusive transaktionskostnader. Efter det första redovisningstillfället värderas de till upplupet anskaffningsvärde enligt effektivräntemetoden.
Derivat: klassificeras till verkligt värde via resultatet. Koncernen tillämpar ej säkringsredovisning.
Verkligt värde fastställs genom en diskontering av framtida kassaflöden med noterad marknadsränta för respektive löptid.
Koncernens finansiella tillgångar, förutom de som klassificeras till verkligt värde via resultatet eller egetkapital-instrument som värderas till verkligt värde via övrigt totalresultat, omfattas av nedskrivning för förväntade kreditförluster. Nedskrivning för kreditförluster enligt IFRS 9 är framåtblickande och en förlustreservering görs när det finns en exponering för kreditrisk, vanligtvis vid första redovisningstillfället. Förväntade kreditförluster återspeglar nuvärdet av alla underskott i kassaflöden hänförliga till fallissemang antingen för de nästkommande 12 månaderna eller för den förväntade återstående löptiden för det finansiella instrumentet, beroende på tillgångsslag och på kreditförsämring sedan första redovisningstillfället. Förväntade kreditförluster återspeglar ett objektivt, sannolikhetsvägt utfall som beaktar flertalet scenarier baserade på rimliga och verifierbara prognoser.
Den förenklade modellen tillämpas för kundfordringar inklusive hyresfordringar och avtalstillgångar. En förlustreserv redovisas, i den förenklade modellen, för fordrans eller tillgångens förväntade återstående löptid.
För övriga poster som omfattas av förväntade kreditförluster tillämpas en nedskrivningsmodell med tre stadier. Initialt, samt per varje balansdag, redovisas en förlustreserv för de nästkommande 12 månaderna, alternativt för en kortare tidsperiod beroende på återstående löptid (stadie 1). Om det har skett en väsentlig ökning av kreditrisk sedan första redovisningstillfället, medförande en rating understigande investment grade, redovisas en förlustreserv för tillgångens återstående löptid (stadie 2). För tillgångar som bedöms vara kreditförsämrade reserveras fortsatt för förväntade kreditförluster för den återstående löptiden (stadie 3). För kreditförsämrade tillgångar och fordringar baseras beräkningen av ränteintäkterna på tillgångens redovisade värde, netto av förlustreservering, till skillnad mot på bruttobeloppet som i föregående stadier.
Värderingen av förväntade kreditförluster baseras på olika metoder. Metoden för kundfordringar, avtalstillgångar och hyresfordringar baseras på historiska kundförluster kombinerat med framåtblickande faktorer. Övriga fordringar och tillgångar skrivs ned enligt en ratingbaserad metod genom extern kreditrating. Förväntade kreditförluster värderas till produkten av sannolikhet för fallissemang, förlust givet fallissemang samt exponeringen vid fallissemang. För kreditförsämrade tillgångar och fordringar görs en individuell bedömning där hänsyn tas till historisk, aktuell och framåtblickande information. Värderingen av förväntade kreditförluster beaktar eventuella säkerheter och andra kreditförstärkningar i form av garantier.
De finansiella tillgångarna redovisas i balansräkningen till upplupet anskaffningsvärde, det vill säga netto av bruttovärde och förlustreserv. Förändringar av förlustreserven redovisas i resultaträkningen.
Likvida medel består av kassamedel samt omedelbart tillgängliga tillgodohavanden hos banker och motsvarande institut samt kortfristiga likvida placeringar med en löptid från anskaffningstidpunkten understigande tre månader vilka är utsatta för endast en obetydlig risk för värdefluktuationer. Likvida medel omfattas av kraven på förlustreservering för förväntade kreditförluster.
Materiella anläggningstillgångar redovisas som tillgång i balansräkningen om det är sannolikt att framtida ekonomiska fördelar kommer att komma bolaget till del och anskaffningsvärdet för tillgången kan beräknas på ett tillförlitligt sätt.
Materiella anläggningstillgångar redovisas i koncernen till anskaffningsvärdet minskat med ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår inköpspriset samt kostnader direkt hänförbara till tillgången för att bringa den på plats och i skick för att utnyttjas i enlighet med syftet med anskaffningen.
Materiella anläggningstillgångar som består av delar med väsentligt olika nyttjandeperioder behandlas som separata komponenter av materiella anläggningstillgångar.
Det redovisade värdet för en materiell anläggningstillgång tas bort ur balansräkningen vid utrangering eller avyttring eller när inga framtida ekonomiska fördelar väntas från användningen. Vinst eller förlust som uppkommer vid avyttring eller utrangering av en tillgång utgörs av skillnaden mellan försäljningspriset och tillgångens redovisade värde med avdrag för direkta försäljningskostnader. Vinst eller förlust redovisas som övrig rörelseintäkt/kostnad.
Tillkommande utgifter läggs till anskaffningsvärdet endast om det är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelar som är förknippade med tillgången kommer att komma företaget till del och anskaffningsvärdet kan beräknas på tillförlitligt sätt. Alla andra tillkommande utgifter redovisas som kostnad i den period de uppkommer. Eventuella oavskrivna redovisade värden på utbytta komponenter, eller delar av komponenter, utrangeras och kostnadsförs i samband med utbytet. Reparationer kostnadsförs löpande.
Avskrivningsprinciper för materiella anläggningstillgångar Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod. Inventarier och installationer skrivs av på 5 år. Använda avskrivningsmetoder och tillgångarnas restvärden och nyttjandeperioder omprövas vid varje års slut.
Med förvaltningsfastigheter avses en fastighet som innehas i syfte att generera hyresintäkter eller värdestegring eller en kombination av dessa. Förvaltningsfastigheterna redovisas initialt i balansräkningen till anskaffningsvärde, vilket inkluderar till förvärvet direkt hänförbara utgifter. Förvaltningsfastigheter redovisas därefter i balansräkningen till verkligt värde. Om koncernen påbörjar en ombyggnation av en befintlig förvaltningsfastighet för fortsatt användning som förvaltningsfastighet redovisas fastigheten även under ombyggnationen som förvaltningsfastighet. Omvärderingar av verkligt värde under löpande år finns närmare beskriven i not 13. Värderingsmodellen innebär en nuvärdesberäkning av bedömda framtida betalningsströmmar. Brinova värderar löpande varje kvartal alla sina fastigheter externt. Förvaltningsfastigheter är i nivå 3 enligt värderingshierarkin.
Såväl orealiserade som realiserade värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Med realiserade värdeförändringar avses värdeförändringen under den senaste kvartalsrapporteringsperioden för sålda fastigheter. Med orealiserade värdeförändringar avses övriga värdeförändringar. Vid förvärv av fastigheter eller bolag, bokförs transaktionen vanligen per tillträdesdagen, eftersom risker och förmåner som följer av ägandet normalt övergår den dagen. Hyresintäkter och intäkter från fastighetsförsäljningar redovisas i enlighet med de principer som beskrivs under avsnittet Rörelsens intäkter.
Till redovisade värdet läggs även tillkommande utgifter. Tillkommande utgifter läggs till det redovisade värdet endast om det är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelar som är förknippade med tillgången kommer att komma företaget till del och anskaffningsvärdet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Alla andra tillkommande utgifter redovisas som kostnad i den period de uppkommer. Reparationer kostnadsförs i samband med att utgiften uppkommer.
De redovisade värdena för koncernens tillgångar kontrolleras vid varje balansdag för att utröna om det finns någon indikation på nedskrivningsbehov.
samt andelar i dotterföretag, intresseföretag mm Om indikation på nedskrivningsbehov finns, beräknas tillgångens återvinningsvärde som det högsta av nyttjandevärdet och verkligt värde minus försäljningskostnader. Vid beräkning av nyttjandevärdet diskonteras framtida kassaflöden till en räntesats före skatt som ska beakta marknadens bedömning av riskfri ränta och risk förknippad med den specifika tillgången. Om det inte går att fastställa väsentligen oberoende kassaflöden till en enskild tillgång ska tillgångarna vid prövning av nedskrivningsbehov grupperas till den lägsta nivå där det går att identifiera väsentligen oberoende kassaflöden (en så kallad kassagenererande enhet). En nedskrivning redovisas när en tillgångs eller kassagenererande enhets redovisade värde överstiger återvinningsvärdet. En nedskrivning belastar resultaträkningen.
En nedskrivning reverseras om det både finns indikation på att nedskrivningsbehovet inte längre föreligger och det har skett en förändring i de antaganden som låg till grund för beräkningen av återvinningsvärdet. En reversering görs endast i den utsträckning som tillgångens redovisade värde inte överstiger det redovisade värde som skulle ha redovisats, med avdrag för avskrivning där så är aktuellt, om ingen nedskrivning gjorts.
Nedskrivningar av lånefordringar och kundfordringar som redovisas till upplupet anskaffningsvärde återförs om en senare ökning av upplupet anskaffningsvärde objektivt kan hänföras till en händelse som inträffat efter det att nedskrivningen gjordes.
Transaktionskostnader som direkt kan hänföras till emission av nya aktier eller optioner redovisas, netto efter skatt, i eget kapital som ett avdrag från emissionslikviden.
Beräkningen av resultat per aktie baseras på årets resultat i koncernen hänförligt till moderbolagets aktieägare och på det vägda genomsnittliga antalet aktier utestående under året. Det finns för räkenskapsåret 2019 och 2018 inga instrument som medför utspädningseffekter.
Kortfristiga ersättningar till anställda såsom löner, betald semester och betald sjukfrånvaro med mera samt sociala kostnader, redovisas i takt med att de anställda har utfört tjänster i utbyte mot ersättningen.
Brinova har olika pensionsplaner. Pensionsplanerna finansieras vanligen genom betalningar till försäkringsbolag eller förvaltaradministrerade fonder, där betalningarna fastställs utifrån periodiska aktuariella beräkningar. Avtal om pensioner och andra ersättningar efter avslutad anställning klassificeras som antingen avgiftsbestämda eller förmånsbestämda pensionsplaner. En avgiftsbestämd pensionsplan är en pensionsplan enligt vilken Brinova betalar fasta avgifter till en separat juridisk enhet. Brinova har inte några rättsliga eller informella förpliktelser att betala ytterligare avgifter om denna juridiska enhet inte har tillräckliga tillgångar för att betala alla ersättningar till anställda som hänger samman med de anställdas tjänstgöring under innevarande eller tidigare perioder. En förmånsbestämd pensionsplan är en pensionsplan som inte är avgiftsbestämd. Utmärkande för förmånsbestämda planer är att de anger ett belopp för den pensionsförmån en anställd erhåller efter
pensionering, vanligen baserat på en eller flera faktorer såsom ålder, tjänstgöringstid och lön. Brinova har avgiftsbestämda pensionsplaner samt i dotterbolagen, åtaganden avseende pensioner enligt den så kallade ITP-planen som enligt ett uttalande från Rådet för finansiell rapportering UFR 10, är en förmånsbestämd plan som omfattar flera arbetsgivare.
För räkenskapsåren 2015–2019 har bolaget inte haft tillgång till sådan information som gör det möjligt att redovisa sina åtaganden enligt ITP-planen som en förmånsbestämd plan. Åtaganden enligt ITP-planen som tryggas genom en försäkring i Alecta redovisas därför som en avgiftsbestämd plan. Förpliktelser avseende avgifter till avgiftsbestämda planer redovisas som en kostnad i resultaträkningen när de uppstår.
Ersättningar vid uppsägning utgår när en anställds anställning sagts upp av Brinova före normal pensionstidpunkt eller då en anställd accepterar frivillig avgång i utbyte mot sådana ersättningar. Brinova redovisar avgångsvederlag när koncernen bevisligen är förpliktad att säga upp anställda enligt en detaljerad formell plan utan möjlighet till återkallande. Förmåner som förfaller mer än 12 månader efter balansdagen diskonteras till nuvärde.
En avsättning redovisas i balansräkningen när koncernen har ett formellt eller informellt åtagande som en följd av en inträffad händelse och det är troligt att ett utflöde av resurser krävs för att reglera åtagandet och en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras. Nuvärdesberäkning görs för att ta hänsyn till väsentliga tidsvärden avseende framtida betalningar.
En eventualförpliktelse redovisas när det finns ett möjligt åtagande som härrör från inträffade händelser och vars förekomst bekräftas endast av en eller flera osäkra framtida händelser, som inte ligger inom företagets kontroll, inträffar eller uteblir, eller ett åtagande som härrör från inträffade händelser men som inte redovisas som en skuld eller avsättning på grund av att det inte är troligt att ett utflöde av resurser kommer att krävas för att reglera åtagandet eller att åtagandets storlek inte kan beräknas tillräckligt tillförlitligt.
Vid ingåendet av ett avtal fastställer koncernen om avtalet är, eller innehåller, ett leasingavtal baserat på avtalets substans. Ett avtal är, eller innehåller, ett leasingavtal om avtalet överlåter rätten att under en viss period bestämma över användningen av en identifierad tillgång i utbyte mot ersättning.
Tomträttsavtalen betraktas som eviga leasingavtal eftersom leasetagaren inte kan säga upp dem. Både nyttjanderättstillgångar och leasingskulder hänförliga till tomträttsavtal värderas enligt IFRS 16 till ett initialt belopp. Eftersom skulden anses vara evig amorteras den inte, utan leasingbetalningarna blir i sin helhet räntekostnader. Således är leasingskuldens värde oförändrat till nästa omförhandling av avgälden Koncernen värderar nyttjanderättstillgångarna hänförliga till tomträttsavtal till verkligt värde i enlighet med IAS 40 och även deras värde anses oförändrat fram till nästa omförhandling av avgälden eftersom ingen avskrivning sker. Nyttjanderättstillgångarna redovisas på särskild rad.
Omvärdering görs enbart om det tillkommer nya kontrakt eller någon större omförhandling. Annars tillämpas samma diskonteringsränta.
Koncernen redovisar nyttjanderättstillgångar i rapporten över finansiell ställning på inledningsdatumet för leasingavtalet (d.v.s. det datum då den underliggande tillgången blir tillgänglig för användande). Nyttjanderättstillgångar värderas till anskaffningsvärde efter avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar, samt justerat för omvärderingar av leasingskulden. Anskaffningsvärdet för nyttjanderättstillgångar inkluderar det initiala värdet som redovisas för den hänförliga leasingskulden, initiala direkta utgifter, samt eventuella förskottsbetalningar som görs på eller innan inledningsdatumet för leasingavtalet efter avdrag av eventuella erhållna incitament. Förutsatt att Brinova inte är rimligt säkra på att äganderätten till den underliggande tillgången kommer att övertas vid utgången av leasingavtalet skrivs nyttjanderättstillgången av linjärt under leasingperioden.
På inledningsdatumet för ett leasingavtal redovisar koncernen en leasingskuld motsvarande nuvärdet av de leasingbetalningar som ska erläggas under leasingperioden. Leasingperioden bestäms som den icke-uppsägningsbara perioden tillsammans med perioder att förlänga eller säga upp avtalet om koncernen är rimligt säkra på att nyttja de optionerna. Leasingbetalningarna inkluderar fasta betalningar (efter avdrag för eventuella förmåner i samband med tecknandet av leasingavtalet som ska erhållas), variabla leasingavgifter som beror på ett index eller ett pris (t.ex. en referensränta) och belopp som förväntas betalas enligt restvärdesgarantier. Leasingbetalningarna inkluderar dessutom lösenpriset för en option att köpa den underliggande tillgången eller straffavgifter som utgår vid uppsägning i enlighet med en uppsägningsoption, om sådana optioner är rimligt säkra att utnyttjas av Brinova. Variabla leasingavgifter som inte beror på ett index eller ett pris redovisas som en kostnad i den period som de är hänförliga till.
För beräkning av nuvärdet av leasingbetalningarna använder koncernen den implicita räntan i avtalet om den enkelt kan fastställas och i övriga fall används koncernens marginella upplåningsränta per inledningsdatumet för leasingavtalet. Efter inledningsdatumet av ett leasingavtal ökar leasingskulden för att återspegla räntan på leasingskulden och minskar med utbetalda leasingavgifter. Dessutom omvärderas värdet på leasingskulden till följd av modifieringar, förändringar av leasingperioden, förändringar i leasingbetalningar eller förändringar i en bedömning att köpa den underliggande tillgången.
Brinova tillämpar de praktiska undantagen avseende korttidsleasingavtal och leasingavtal där den underliggande tillgången är av lågt värde. Korttidsleasingavtal definieras som leasingavtal med en initial leasingperiod om maximalt 12 månader efter beaktande av eventuella optioner att förlänga leasingavtalet. Leasingavtal där den underliggande tillgången är av lågt värde har av koncernen definieras som avtal där den underliggande tillgången skulle kunna köpas för maximalt 50 000 SEK och utgörs i koncernen t.ex. av kontorsinventarier. Leasingbetalningar för korttidsleasingavtal och leasingavtal där den underliggande tillgången är av lågt värde kostnadsförs linjärt över leasingperioden.
I egenskap av hyresvärd innehar koncernen operationella hyresavtal med kunder, se not 5. Redovisningsprinciper för redovisning av hyresintäkter framgår av stycket Rörelsens intäkter ovan.
Koncernens finansiella risktagande regleras av riskmandat fastställda av Brinova styrelse. Finanspolicyn anger de övergripande reglerna för hur Brinovas finansfunktion ska hanteras och hur riskerna i finansverksamheten ska begränsas. Verksamheten finansieras med eget kapital och skulder, där huvuddelen av skulderna utgörs av räntebärande skulder. Koncernens finansförvaltning bedrivs i Brinova Fastigheter AB, som ska tillse att kapitaltillförsel och likviditet tryggas, att finansiella riskexponeringar hålls inom av styrelsen beslutat mandat samt att betalningssystemen är ändamålsenliga. Rapportering sker till styrelsen kvartalsvis i enlighet med fastställda riktlinjer i finanspolicyn.
Koncernen är genom sin verksamhet exponerad för olika slag av finansiella risker, vilka kan påverka bolagets finansiella ställning och resultat. I det följande beskrivs de huvudsakliga finansiella risker som Brinova-koncernen är exponerad för och hur ledningen valt att hantera dessa risker. Noten ska läsas tillsammans med de noter som närmare beskriver de finansiella tillgångar och skulder som koncernen har.
Koncernens verksamhet, i synnerhet avseende förvärv av fastigheter, finansieras till stor del genom lån från externa långivare. Räntekostnader är en betydande kostnadspost och upplåning en väsentlig del av den totala balansomslutningen. Koncernens verksamhet är bland annat att projektleda fastighetsutvecklingsprojekt, vilka kan komma att fördröjas eller drabbas av oförutsedda eller ökade kostnader – på grund av faktorer inom eller utom koncernens kontroll. I det fall sådana omständigheter inträffar kan det innebära att projekten inte kan slutföras innan lånen förfaller, eller att sådana ökade kostnader inte ryms inom beviljade kreditfaciliteter. I det fall en sådan situation uppstår, där Brinova inte erhåller erforderliga krediter eller krediter till oförmånliga villkor, skulle en väsentlig negativ inverkan på koncernens verksamhet, resultat och finansiella ställning uppstå.
Per den 31 december 2019 har koncernen en likviditet om 102,6 Mkr (43,2) samt en ej utnyttjad checkräkningskredit om 50,0 Mkr (50,0). Likviditetsrisken hanteras, förutom med tillgång till likvida medel och checkräkningskredit som kan lyftas med kort varsel för att jämna ut svängningar i betalningsflöden även genom regelbundna likviditetsprognoser.
Enligt finanspolicyn ska nettoskulden huvudsakligen vara täckt av medelfristig och långfristig upplåning dvs med en genomsnittlig kapitalbindningstid uppgående till 2–10 år. Den genomsnittliga kapitalbindningstiden uppgick vid årsskiftet till 2,4 år (2,2).
Omförhandlingar initieras i god tid för att fånga upp frågeställningar i ett tidigt skede av såväl omförhandlingar och förhandlingar om nytt kapital. Kvartalsvisa möten sker med befintliga banker och löpande även med nya möjliga finansieringskällor.
I nedanstående tabell visas förfallostrukturen vid årets slut.
| Förfall, år | Belopp, Mkr | Andel, % |
|---|---|---|
| <1 | 268,7 | 10 |
| 1–2 | 500,0 | 19 |
| 2–3 | 1 927,0 | 71 |
| Totalt | 2 695,7 | 100 |
Koncernens kreditfacilitet är förenad med villkor som består av ett antal finansiella nyckeltal, som till exempel belåningsgrad och räntetäckningsgrad. Villkoren till kreditgivarna är utfärdade med betryggande marginal till Brinovas mål för finansförvaltningen enligt finanspolicyn. Målen är att uppvisa en soliditet om lägst 30 procent samt en belåningsgrad om högst 65 procent. Per den 31 december var soliditeten 33,4 procent (34,4) och belåningsgraden 62,4 procent (61,1) vilket ger en stabil plattform för framtida expansion. Brinova arbetar löpande med uppföljning av sina lånevillkor och styrelsen tar del av resultatet.
Koncernens ränterisk uppstår genom långfristig upplåning. Upplåning som görs med rörlig ränta utsätter Koncernen för ränterisk avseende kassaflöde. Koncernen har uteslutande upplåning mot Stibor, eller liknande, plus en marginal. Detta innebär att koncernen är exponerad mot svängningar i Stibor. Förändringar av räntor kan leda till förändringar av verkliga värden, förändringar i kassaflöden samt fluktuationer i koncernens resultat.
En känslighetsanalys avseende räntekostnaderna visar att vid en ökning respektive minskning av marknadsräntan med 0,5 procentenheter skulle räntekostnaden öka med 6,7 Mkr (14,5) respektive minska med 2,1 Mkr (3,0). Känslighetsanalysen är enbart uppskattad utifrån ett antagande om förändrade nivåer i STIBOR.
Enligt finanspolicyn ska räntetäckningsgraden alltid överstiga 1,75 gånger, per årsskiftet var räntetäckningsgraden 3,0 gånger (3,2).
Genom en kombination av lån med kort räntebindning och utnyttjande av finansiella instrument i form av ränteswapar kan räntebindningstiden samt räntenivån anpassas så att målen för finansverksamheten nås med begränsad ränterisk. Detta utan att underliggande lån behöver omförhandlas.
Nedanstående tabell visar ränteförfallostrukturen per 31 december 2019.
| Förfall, år | Lånebelopp, Mkr | Ränta, % | Andel, % |
|---|---|---|---|
| <1 | 1 445,7 | 2,7 | 54% |
| 4-5 | 200,0 | 0,4 | 7% |
| 5-6 | 200,0 | 0,3 | 7% |
| 6-7 | 150,0 | 0,8 | 6% |
| 7-8 | 200,0 | 1,0 | 7% |
| 8-9 | 300,0 | 1,2 | 12% |
| 9-10 | 200,0 | 0,9 | 7% |
| Totalt | 2 695,7 | 1,8 | 100% |
Brinovas räntederivatportfölj består av sammanlagt 1 250,0 Mkr (600,0) fördelat på 11 (6) ränteswappar. Se nedanstående tabell. Värdet på Brinovas derivatportfölj uppgår till -30,3 Mkr (-10,7) vilket har inneburit en värdeförändring på -19,7 Mkr (-10,1) under året.
| Nominellt | ||||
|---|---|---|---|---|
| Startår | Slutår | Ränta, % | belopp, Mkr | Värde, Mkr |
| 2016 | 2024 | 0,8 | 100,0 | -2,2 |
| 2016 | 2026 | 1,1 | 100,0 | -4,1 |
| 2018 | 2027 | 1,3 | 100,0 | -5,7 |
| 2018 | 2028 | 1,3 | 100,0 | -5,9 |
| 2018 | 2028 | 1,2 | 200,0 | -10,1 |
| 2019 | 2024 | -0,1 | 100,0 | 2,0 |
| 2019 | 2025 | 0,6 | 100,0 | -0,9 |
| 2019 | 2025 | 0,0 | 100,0 | 2,5 |
| 2019 | 2026 | 0,0 | 50,0 | 1,5 |
| 2019 | 2027 | 0,8 | 100,0 | -1,9 |
| 2019 | 2029 | 0,9 | 200,0 | -5,5 |
| Totalt | 1 250,0 | -30,3 |
Framtida likviditetsflöden hänförligt till krediter framgår nedan. Vid beräkningen av krediter samt de rörliga benen i ränteswaparna har Stiborräntan per bokslutsdagen använts. Utestående låneskuld och kreditmarginal har antagits vara densamma per bokslutsdagen fram till respektive förfall, då de antagits slutamorterats.
| krediter | krediter | derivat | Totalt | |
|---|---|---|---|---|
| 2020 | 289,6 | 36,6 | 10,0 | 336,2 |
| 2021 | 500,7 | 32,6 | 10,0 | 543,3 |
| 2022 | 1 905,4 | 22,3 | 10,0 | 1 937,7 |
| >2023 | 0,0 | 0,0 | 50,1 | 50,1 |
| 2 695,7 | 91,5 | 80,1 | 2 867,3 |
| krediter | krediter | derivat | Totalt | |
|---|---|---|---|---|
| 2019 | 905,1 | 28,3 | 4,7 | 938,1 |
| 2020 | 239,0 | 17,8 | 4,7 | 261,5 |
| 2021 | 463,4 | 14,8 | 4,7 | 482,9 |
| >2022 | 690,0 | 9,9 | 29,0 | 728,9 |
| 2 297,5 | 70,8 | 43,1 | 2 411,4 |
Övriga långfristiga skulder avser undervärde på derivatinstrument. Leverantörsskulder och övriga skulder är kortfristiga och förfaller inom ett år. Brinovas åtagande kopplade till de finansiella skulderna möts till största delen av hyresintäkter som förfaller månads- och kvartalsvis.
Med motpartsrisk avses risken att motpart inte kan fullgöra leverans eller betalning. I finansverksamheten uppstår motpartsrisk framförallt vid placering av likviditetsöverskott, vid tecknande av ränteswapavtal samt vid erhållande av långfristiga kreditlöften. För att reducera motpartsrisken anges i finanspolicyn att Brinova endast ska arbeta med de större affärsbankerna i Sverige. Fördelningen av lån mellan olika kreditinstitut bör vara sådan att det åtminstone finns fem huvudsakliga kreditgivare och inget kreditinstitut bör svara för mer än 50 procent av den totala lånestocken. Vid årsskiftet fanns fem (fem) kreditgivare. Den största exponeringen mot en enskild långivare är 40 procent (38).
Fordringar utgörs i huvudsak av kund- och hyresfordringar för vilka koncernen valt att tillämpa den förenklade metoden för redovisning av förväntade kreditförluster. Detta innebär att förväntade kreditförluster reserveras för återstående löptid, vilken förväntas understiga ett år för samtliga fordringar. Hyra faktureras i förskott, vilket innebär att samtliga redovisade kund- och hyresfordringar har förfallit till betalning. Koncernen reserverar för förväntade kreditförluster baserat på historiska kreditförluster samt framåtriktad information. Kreditrisken bedöms initialt kollektivt för samtliga privatkunder, respektive samtliga företagskunder. Eventuella större enskilda fordringar bedöms per motpart. Brinova skriver bort en fordran när det inte längre finns någon förväntan på att erhålla betalning och då aktiva åtgärder för att erhålla betalning har avslutats.
Sedvanliga kreditprövningar genomförs innan en ny hyresgäst accepteras. Vid nytecknande av avtal, för såväl bostadssom kommersiella hyresgäster, görs en kreditprövning. Vid behov kan hyresavtalen kompletteras med olika säkerheter i form av till exempel depositioner, bankgarantier, borgensåtaganden eller liknande. Den maximala kreditexponeringen avseende kundfordringar motsvaras av dess redovisade värde, se not 19 Kundfordringar för åldersfördelning.
De finansiella tillgångar som omfattas av reservering för förväntade kreditförluster enligt den generella metoden utgörs av likvida medel samt andra lång- och kortfristiga fordringar. Brinova tillämpar en ratingbaserad metod i kombination med annan känd information och framåtblickande faktorer för bedömning av förväntade kreditförluster. Koncernen har definierat fallissemang som då betalning av fordran är 90 dagar försenad eller mer, eller om andra faktorer indikerar att betalningsinställelse föreligger. Väsentlig ökning av kreditrisk har per balansdagen inte bedömts föreligga för någon fordran
eller tillgång. Sådan bedömning baseras på om betalning är 30 dagar försenad eller mer, eller om väsentlig försämring av rating sker, medförande en rating understigande investment grade. I de fall beloppen inte bedöms vara oväsentliga redovisas en reserv för förväntade kreditförluster även för dessa finansiella instrument.
Moderföretaget tillämpar en ratingbaserad metod för beräkning av förväntade kreditförluster på koncerninterna fordringar utifrån sannolikhet för fallissemang, förväntad förlust samt exponering vid fallissemang. Moderföretaget har definierat fallissemang som då betalning av fordran är 90 dagar försenad eller mer, eller om andra faktorer indikerar att betalningsinställelse föreligger. Moderföretaget bedömer att dotterföretagen i dagsläget har likartade riskprofiler och bedömning sker på kollektiv basis. Väsentlig ökning av kreditrisk har per balansdagen inte bedömts föreligga för någon koncernintern fordran. Sådan bedömning baseras på om betalning är 30 dagar försenad eller mer, eller om väsentlig försämring av rating sker, medförande en rating understigande investment grade. Moderföretagets fordringar på dess dotterföretag är efterställda externa långivares fordringar för vilka dotterföretagets fastigheter är ställda som säkerhet. Moderföretaget tillämpar den generella metoden på de koncerninterna fordringarna. Moderföretagets förväntade förlust vid fallissemang beaktar dotterföretagens genomsnittliga belåningsgrad samt förväntat marknadsvärde vid en påtvingad försäljning. Baserat på moderföretagets bedömningar enligt ovanstående metod med beaktande av övrig känd information och framåtblickade faktorer bedöms förväntade kreditförluster inte vara väsentliga och ingen reservering har därför redovisats.
| modell | Generell modell | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Kreditrisk | Kund | Stadie | Stadie | Stadie | |
| betyg | fordringar | 1 | 2 | 3 | Totalt |
| Utan kredit | |||||
| riskbetyg | 4,4 | 35,4 | 0,0 | 0,0 | 39,8 |
| AA- | 0,0 | 102,6 | 0,0 | 0,0 | 102,6 |
| 4,4 | 138,0 | 0,0 | 0,0 | 142,4 |
| modell | Generell modell | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Kreditrisk | Kund | Stadie | Stadie | Stadie | |
| betyg | fordringar | 1 | 2 | 3 | Totalt |
| Utan kredit | |||||
| riskbetyg | 4,7 | 45,1 | 0,0 | 0,0 | 49,8 |
| AA- | 0,0 | 43,2 | 0,0 | 0,0 | 43,2 |
| 4,7 | 88,3 | 0,0 | 0,0 | 93,0 |
Upplysningen i ovanstående tabeller avser endast finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde. Avser ej tillgångar värderade till verkligt värde.
Målet avseende kapitalstrukturen är att trygga koncernens förmåga att fortsätta sin verksamhet, så att den kan fortsätta att generera avkastning till aktieägarna och generera nytta för andra intressenter samt upprätthålla en optimal kapitalstruktur för att hålla kostnaderna för kapitalet nere.
På samma sätt som andra företag i branschen bedömer Brinova kapitalet på basis av skuldsättningsgraden. Detta nyckeltal beräknas som nettoskuld dividerat med totalt kapital. Nettoskuld beräknas som total upplåning (omfattande posterna Långfristiga- och Kortfristiga skulder till kreditinstitut i Koncernens rapport över finansiell ställning) med avdrag för likvida medel. Totalt kapital beräknas som Eget kapital i koncernens rapport över finansiell ställning plus nettoskulden.
Skuldsättningsgraden per den 31 december 2019 och 2018 var som följer:
| Mkr | 2019-12-31 | 2018-12-31 |
|---|---|---|
| Total upplåning | 2 695,7 | 2 297,5 |
| Avgår likvida medel | -102,6 | -43,2 |
| Nettoskuld | 2 593,1 | 2 254,3 |
| Totalt eget kapital | 1 508,0 | 1 336,6 |
| Summa totalt kapital | 4 101,1 | 3 590,9 |
| Skuldsättningsgrad | 63 % | 63 % |
I nedanstående tabell presenteras koncernens finansiella tillgångar och skulder, upptagna till redovisat värde respektive verkligt värde, klassificerade i kategorierna enligt IFRS 9.
Värdering av finansiella tillgångar och skulder per 2019-12-31
| Koncernen, Mkr | Finansiella tillgångar/skulder värderade till verkligt värde via resultatet |
Finansiella tillgångar/skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde |
Summa redovisat värde |
Verkligt värde |
|---|---|---|---|---|
| Finansiella tillgångar | ||||
| Finansiella anläggningstillgångar | 0,0 | 13,8 | 13,8 | 13,8 |
| Kundfordringar | 0,0 | 3,8 | 3,8 | 3,8 |
| Övriga fordringar | 0,0 | 12,4 | 12,4 | 12,4 |
| Derivatinstrument | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 |
| Upplupna intäkter | 0,0 | 9,8 | 9,8 | 9,8 |
| Likvida medel | 0,0 | 102,6 | 102,6 | 102,6 |
| Summa tillgångar | 0,0 | 142,4 | 142,4 | 142,4 |
| Finansiella skulder | ||||
| Långfristiga skulder till kreditinstitut | 0,0 | 2 406,1 | 2 406,1 | 2 406,1 |
| Derivatinstrument | 30,3 | 0,0 | 30,3 | 30,3 |
| Långfristiga skulder | 0,0 | 17,4 | 17,4 | 17,4 |
| Kortfristiga skulder till kreditinstitut | 0,0 | 289,6 | 289,6 | 289,6 |
| Leverantörsskulder | 0,0 | 23,3 | 23,3 | 23,3 |
| Övriga skulder | 0,0 | 5,1 | 5,1 | 5,1 |
| Upplupna kostnader | 0,0 | 6,1 | 6,1 | 6,1 |
| Summa skulder | 30,3 | 2 747,6 | 2 777,9 | 2 777,9 |
Koncernens maximala kreditrisk utgörs av nettobeloppen i tabellen ovan. Koncernen har inte erhållit några ställda säkerheter för de finansiella nettotillgångarna.
| Finansiella tillgångar/skulder | Finansiella tillgångar/skulder | Summa | ||
|---|---|---|---|---|
| Koncernen, Mkr | värderade till verkligt värde via resultatet |
värderade till upplupet anskaffningsvärde |
redovisat värde |
Verkligt värde |
| Finansiella tillgångar | ||||
| Finansiella anläggningstillgångar | 0,0 | 20,2 | 20,2 | 20,2 |
| Kundfordringar | 0,0 | 4,5 | 4,5 | 4,5 |
| Övriga fordringar | 0,0 | 14,9 | 14,9 | 14,9 |
| Upplupna intäkter | 0,0 | 10,2 | 10,2 | 10,2 |
| Likvida medel | 0,0 | 43,2 | 43,2 | 43,2 |
| Summa tillgångar | 0,0 | 93,0 | 93,0 | 93,0 |
| Finansiella skulder | ||||
| Långfristiga skulder till kreditinstitut | 0,0 | 1 392,4 | 1 392,4 | 1 392,4 |
| Derivatinstrument | 10,7 | 0,0 | 10,7 | 10,7 |
| Kortfristiga skulder till kreditinstitut | 0,0 | 905,1 | 905,1 | 905,1 |
| Leverantörsskulder | 0,0 | 72,8 | 72,8 | 72,8 |
| Övriga skulder | 0,0 | 22,1 | 22,1 | 22,1 |
| Upplupna kostnader | 0,0 | 4,6 | 4,6 | 4,6 |
| Summa skulder | 10,7 | 2 397,0 | 2 407,7 | 2 407,7 |
Brinovas långsiktiga mål avseende belåningsgraden för fastigheterna uppgår till maximalt 65 procent.
| % | Mål | 2019-12-31 | 2018-12-31 |
|---|---|---|---|
| Belåningsgrad | Max 65 | 62,4 | 61,1 |
Finansiella instrument såsom kundfordringar, leverantörsskulder mm redovisas till upplupet anskaffningsvärde med avdrag för eventuell nedskrivning, varför det verkliga värdet bedöms överensstämma med redovisat värde. Långfristiga räntebärande skulder löper i huvudsak med kort räntebindning vilket sammantaget innebär att upplupet anskaffningsvärde överensstämmer väl med verkligt värde.
För härledning av nyckeltal se sidan 98.
Verksamheten är inriktad på hyresbostäder och samhällsfastigheter men har också kompletterande kommersiella lokaler.
I den interna rapporteringen till koncernledningen följs verksamheten upp per region vilket utgör koncernens enda uppdelning i segment. Regionerna är Region Väst samt Region Öst.
| Central | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Resultaträkning | Region Väst | Region Öst | administration | Summa | ||||
| Mkr | 2019 | 2018 | 2019 | 2018 | 2019 | 2018 | 2019 | 2018 |
| Hyresintäkter | 198,9 | 185,1 | 67,8 | 50,3 | – | – | 266,7 | 235,4 |
| Serviceintäkter | 6,7 | 7,9 | 6,6 | 3,1 | – | – | 13,3 | 11,0 |
| Övriga intäkter | – | – | – | – | 1,2 | 2,7 | 1,2 | 2,7 |
| Fastighetskostnader | -75,8 | -72,7 | -28,7 | -19,3 | – | – | -104,5 | -92,0 |
| Driftsöverskott | 129,8 | 120,3 | 45,7 | 34,1 | 1,2 | 2,7 | 176,7 | 157,1 |
| Central administration | – | – | – | – | -17,9 | -20,4 | -17,9 | -20,4 |
| Finansiella intäkter | – | – | – | – | – | – | – | – |
| Finansiella kostnader | -28,3 | -26,4 | -14,1 | -6,9 | -11,4 | -8,9 | -53,8 | -42,2 |
| Förvaltningsresultat | 101,5 | 93,9 | 31,6 | 27,2 | -28,1 | -26,6 | 105,0 | 94,5 |
| Realiserade värdeförändringar från långfristiga fordringar |
– | – | – | – | – | -3,1 | – | -3,1 |
| Realiserade värdeförändringar från förvaltningsfastigheter |
-0,5 | -0,2 | 0,4 | – | – | – | -0,1 | -0,2 |
| Orealiserade värdeförändringar från förvaltningsfastigheter |
42,0 | 51,5 | 92,8 | 7,0 | – | – | 134,8 | 58,5 |
| Värdeförändringar derivat | – | – | – | – | -19,7 | -10,1 | -19,7 | -10,1 |
| Resultat före skatt | 143,0 | 145,2 | 124,8 | 34,2 | -47,8 | -39,8 | 220,0 | 139,6 |
| Skatt | -48,6 | -22,9 | -48,6 | -22,9 | ||||
| Årets resultat | 171,4 | 116,7 | ||||||
| Fastighetsvärden och investeringar per segment |
||||||||
| Förvaltningsfastigheter | 3 154,7 | 2 946,6 | 1 166,6 | 812,6 | – | – | 4 321,3 | 3 759,2 |
| Årets fastighetsförvärv | 129,5 | 305,2 | 155,8 | 42,8 | – | – | 285,3 | 348,0 |
| Övriga investeringar i fastigheter | 36,8 | 68,6 | 108,4 | 152,6 | – | – | 145,1 | 221,2 |
| Årets försäljning | -0,1 | -2,8 | -2,9 | -2,3 | – | – | -3,0 | -5,1 |
Brinova har ingen hyresgäst vars hyra utgör 10 procent eller mer av koncernens totala hyresintäkter.
All verksamhet bedrivs i Sverige och således har total omsättning uppkommit i Sverige och samtliga anläggningstillgångar finns i Sverige.
Nettoomsättningen fördelar sig på verksamhetsgrenar enligt följande:
| Koncernen | Moderföretaget | |||
|---|---|---|---|---|
| Mkr | 2019 | 2018 | 2019 | 2018 |
| Hyresintäkter bostäder | 87,6 | 75,2 | 0,0 | 0,0 |
| Serviceintäkter bostäder | 0,5 | 0,4 | 0,0 | 0,0 |
| Hyresintäkter lokaler | 174,8 | 156,5 | 8,4 | 0,9 |
| Serviceintäkter lokaler | 12,8 | 10,6 | 0,9 | 0,1 |
| Hyresintäkter övrigt | 4,3 | 3,7 | 0,0 | 0,0 |
| 280,0 | 246,4 | 9,3 | 1,0 |
I hyresintäkter ingår tillägg som debiterats till hyresgäst såsom kostnader för värme, el, fastighetsskatt och indexuppräkning av grundhyra. Variabla avgifter som ingår i periodens resultat uppgår till 13,3 Mkr (11,0).
Av koncernens totala kontrakterade hyresintäkter utgör omsättningshyra 4,5 Mkr (5,3) och då avses grundhyra. Hyresintäkter och serviceintäkter fördelar sig på geografiska marknader enligt följande:
| Koncernen Moderföretaget |
||||
|---|---|---|---|---|
| Mkr | 2019 | 2018 | 2019 | 2018 |
| Region Väst | 205,6 | 193,0 | 0,0 | 0,0 |
| Region Öst | 74,4 | 53,4 | 9,3 | 1,0 |
| 280,0 | 246,4 | 9,3 | 1,0 |
Nettoomsättning och övriga intäkter
| Koncernen | Moderföretaget | |||
|---|---|---|---|---|
| Mkr | 2019 | 2018 | 2019 | 2018 |
| Koncernintern utfakturering |
0,0 | 0,0 | 27,6 | 19,1 |
| Övriga intäkter | 1,2 | 2,7 | 0,3 | 2,9 |
| 1,2 | 2,7 | 27,9 | 22,0 |
Moderbolagets intäkter utgörs i huvudsak av koncernintern fakturering.
Operationell leasing
Hyresintäkterna grundas på hyresavtal som är att betrakta som operationella leasingavtal där koncernen är leasegivare.
| Koncernen | Moderföretaget | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Mkr | 2019 | 2018 | 2019 | 2018 | |
| Framtida minimileaseavgifter avseende ej uppsägningsbara operationella leasingavtal: |
|||||
| Inom 1 år | 208,3 | 176,8 | 12,5 | 0,5 | |
| Senare än 1 år men inom 5 år | 577,3 | 528,2 | 49,4 | 0,0 | |
| Senare än 5 år | 673,8 | 412,5 | 240,6 | 0,0 | |
| 1 459,4 | 1 117,5 | 302,5 | 0,5 |
| Koncernen | Moderföretaget | |||
|---|---|---|---|---|
| Mkr | 2019 | 2018 | 2019 | 2018 |
| Driftskostnader | 34,5 | 32,6 | 1,0 | 0,2 |
| Reparationer och underhåll | 13,9 | 12,5 | 0,1 | 0,0 |
| Fastighetsskötsel och teknisk tillsyn Fastighetsskatt och |
20,5 | 17,2 | 2,3 | 0,6 |
| tomträttsavgäld | 7,5 | 7,1 | 0,0 | 0,0 |
| Övriga externa kostnader | 4,7 | 3,8 | 0,4 | 0,1 |
| Fastighetsadministration | 23,4 | 18,8 | 0,0 | 0,0 |
| Totalt | 104,5 | 92,0 | 3,8 | 0,9 |
| Mkr | 2019 | 2018 | 2019 | 2018 |
|---|---|---|---|---|
| Personalkostnader | 28,6 | 22,8 | 28,0 | 22,2 |
| Köpta tjänster Vidarefakturering till |
12,2 | 16,0 | 16,1 | 20,5 |
| dotterföretag Avskrivningar materiella |
-23,4 | -18,9 | 0,0 | 0,0 |
| anläggningstillgångar | 0,5 | 0,5 | 12,1 | 0,5 |
| Totalt | 17,9 | 20,4 | 56,2 | 43,2 |
Inom koncernen är en del av moderbolagets kostnader vidarefakturerade till dotterföretagen och klassificeras hos dotterföretag i respektive koncern som fastighetskostnader.
| Koncernen | Moderföretaget | |||
|---|---|---|---|---|
| Mkr | 2019 | 2018 | 2019 | 2018 |
| Ernst & Young AB | ||||
| Revisionsuppdraget | 2,4 | 2,3 | 2,4 | 2,3 |
| Skatterådgivning | 0,0 | 0,7 | 0,0 | 0,7 |
| Övriga tjänster | 0,0 | 0,3 | 0,0 | 0,3 |
| 2,4 | 3,3 | 2,4 | 3,3 |
Med revisionsuppdrag avses revisors arbete för den lagstadgade revisionen och med revisionsverksamhet olika typer av kvalitetstjänster. Övriga tjänster är sådan som inte ingår i revisionsuppdrag, revisionsverksamhet eller skatterådgivning.
Koncernens väsentliga leasingavtal utgörs i huvudsak av avtal avseende tomträtter, fordon och lokaler. I nedan tabell presenteras koncernens ingående och utgående balanser avseende nyttjanderättstillgångar och leasingskulder samt förändringarna under året.
| Nyttjanderättstillgångar | Leasingskulder | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Mkr | Tomträtter | Fordon | Lokaler | Totalt | |
| Ingående balans 2019-01-01 | 23,6 | 1,3 | 0,5 | 25,4 | 25,4 |
| Tillkommande avtal | 0,0 | 0,8 | 0,0 | 0,8 | 0,8 |
| Avskrivningar | 0,0 | -0,9 | -0,4 | -1,3 | 0,0 |
| Avslutade avtal | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 |
| Omvärdering av avtal | 0,0 | 0,2 | 1,1 | 1,3 | 1,3 |
| Räntekostnader | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,6 |
| Leasingavgifter | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | -1,8 |
| Utgående balans 2019-12-31 | 23,6 | 1,4 | 1,2 | 26,2 | 26,2 |
Nedan presenteras de belopp som redovisats i koncernens rapport över resultat under året hänförligt till leasingverksamheter:
| 2019-01-01– | |
|---|---|
| Mkr | 2019-12-31 |
| Avskrivningar på nyttjanderättstillgångar | 1,3 |
| Räntekostnader på leasingskulder | 0,6 |
| Kostnad avseende korttidsleasingavtal | 0,1 |
| Kostnad för avtal där den underliggande | |
| tillgången är av lågt värde | 0,1 |
| Kostnader för variabla leasingavgifter | 0 |
| Summa | 2,1 |
| Koncernen | Moderföretaget | ||
|---|---|---|---|
| Mkr | 2018 | 2019 | 2018 |
| Kostnadsförda leasingavgifter avseende operationella leasingavtal |
1,8 | 1,5 | 1,5 |
| Framtida minimilease avgifter avseende ej upp sägningsbara operationella leasingavtal: |
|||
| Ska betalas inom 1 år | 1,5 | 1,2 | 1,1 |
| Ska betalas mellan 1-5 år | 3,0 | 1,4 | 0,9 |
| Ska betalas senare än 5 år | 5,8 | 0,0 | 0,0 |
| 10,3 | 2,6 | 2,0 |
Koncernens operationella leasingavtal består av tomträttsavtal, lokalkontrakt och billeasingavtal.
| 2019 | 2018 | |||
|---|---|---|---|---|
| Antal anställda |
Varav män |
Antal anställda |
Varav män |
|
| Moderföretaget | ||||
| Sverige | 29 | 59% | 25 | 60% |
| 29 | 59% | 25 | 60% | |
| Dotterföretag | ||||
| Sverige | 2 | 50% | 2 | 25% |
| 2 | 50% | 2 | 25% | |
| Koncernen totalt | 31 | 59% | 27 | 57% |
| 2019-12-31 2018-12-31 | 2019-12-31 | 2018-12-31 | ||
|---|---|---|---|---|
| Andel kvinnor i styrelsen |
50% | 42% | 17% | 17% |
| Andel män i styrelsen |
50% | 58% | 83% | 83% |
| Andel kvinnor bland övriga ledande befatt ningshavare |
50% | 50% | 50% | 50% |
| Andel män bland övriga ledande befatt ningshavare |
50% | 50% | 50% | 50% |
Uppgifterna avser förhållandet på balansdagen.
Ersättning till verkställande direktören och andra ledande befattningshavare utgörs av grundlön, övriga förmåner och pension. Övriga förmåner avser tjänstebil. Med andra ledande befattningshavare avses koncernledningen, som förutom VD består av vice VD/CFO.
Till styrelsen utgår arvoden enligt beslut på årsstämman. För 2019 uppgick arvodet till styrelsens ledamöter till totalt 0,3 Mkr (0,3), som kommer utbetalas till Anders Jarl, Johan Ericsson och Anneli Jansson. Till styrelsens ordförande utgick ingen ersättning. Inga andra arvoden eller förmåner har utgått till styrelsen.
Ingen bonus betalades ut i bolaget.
För all personal i bolaget kan, när ett extraordinärt arbete eller resultat i koncernen utförts eller uppnåtts, utbetalning av en gratifikation ske.
Pensionsåldern för verkställande direktören är 65 år. Pensionsinbetalningar sker med 35 procent av den pensionsmedförande månadslönen. Pensionsåldern för övriga ledande befattningshavare är 65 år.
Årets avgifter för avgiftsbestämda pensionsförsäkringar som är tecknade i Alecta uppgår till 0,0 Mkr (0,0). För 2020 förväntas bolaget betala cirka 0,0 Mkr (0,0) till Alecta. Alectas överskott kan fördelas till försäkringstagarna och/eller de försäkrade. Vid utgången av 2019 uppgick Alectas överskott
i form av den kollektiva konsolideringsnivån till 148 procent (142). Den kollektiva konsolideringsnivån utgörs av marknadsvärdet på Alectas tillgångar i procent av försäkringsåtaganden beräknades enligt Alectas försäkringstekniska beräkningsåtaganden, vilka inte stämmer överens med IAS 19. Brinovas andel av de sammanlagda avgifterna till planen uppgår till mindre än 0,01 procent (0,01).
För verkställande direktören gäller, vid uppsägning från bolagets sida, en uppsägningstid på 12 månader. Något avgångsvederlag utgår inte. Vid uppsägning från verkställande direktörens sida är uppsägningstiden sex månader.
Övriga ledande befattningshavare har, vid uppsägning från bolagets sida, en uppsägningstid på sex månader. Något avgångsvederlag utgår inte. Vid uppsägning från övriga ledande befattningshavares sida är uppsägningstiden tre månader.
Lön och förmåner till verkställande direktören och vice VD/ CFO för verksamhetsåret 2019 har beslutats av styrelsen.
| Mkr | 2019 | 2018 |
|---|---|---|
| Moderföretaget | ||
| VD – grundlön | 1,8 | 1,7 |
| VD – övriga ersättningar | 0,1 | 0,2 |
| Övriga ledande befattningshavare – | ||
| grundlön | 1,2 | 1,0 |
| Övriga ledande befattningshavare – | ||
| övriga ersättningar | 0,1 | 0,1 |
| Övriga anställda | 14,5 | 11,3 |
| Summa | 17,7 | 14,3 |
| Dotterföretag | 0,5 | 0,5 |
| Koncernen totalt | 18,2 | 14,8 |
| Pensionskostnader | ||
| Mkr | 2019 | 2018 |
| Moderföretaget | ||
| Verkställande direktören | 0,7 | 0,7 |
| Övriga ledande befattningshavare | 0,4 | 0,4 |
| Övriga anställda | 2,1 | 1,6 |
| Summa | 3,2 | 2,7 |
| Dotterföretag | 0,1 | 0,1 |
| Koncernen totalt | 3,3 | 2,8 |
| Lagstadgade sociala kostnader | ||
| Mkr | 2019 | 2018 |
| Moderföretaget | ||
| Verkställande direktören | 0,8 | 0,7 |
| Övriga ledande befattningshavare | 0,6 | 0,4 |
| Övriga anställda | 4,9 | 3,8 |
| Summa | 6,3 | 4,9 |
| Dotterföretag | 0,2 | 0,1 |
| Koncernen totalt | 6,5 | 5,0 |
| Moderföretaget | |||
|---|---|---|---|
| 2019 | 2018 | ||
| Resultat vid avyttringar | 0 | -6,5 | |
| Erhållen utdelning från koncernföretag |
109,7 | 129,9 | |
| Nedskrivning av aktier i koncernföretag |
-0,9 | -14,0 | |
| 108,8 | 109,4 |
Nedskrivning av aktier i koncernföretag är utförda i samband med lämnad utdelning.
| Finansiella intäkter/Ränteintäkter och liknande resultatposter | ||||
|---|---|---|---|---|
| Koncernen | Moderföretaget | |||
| 2019 | 2018 | 2019 | 2018 | |
| Koncerninterna | ||||
| ränteintäkter | 0,0 | 0,0 | 30,4 | 15,8 |
| 0,0 | 0,0 | 30,4 | 15,8 |
| Koncernen | Moderföretaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2019 | 2018 | 2019 | 2018 | |
| Koncerninterna räntekostnader |
0,0 | 0,0 | 10,2 | 5,2 |
| Övriga räntekostnader | 53,8 | 42,2 | 25,9 | 20,2 |
| 53,8 | 42,2 | 36,1 | 25,4 |
Av koncernens räntekostnader avser 43,6 Mkr (35,8) hänförligt till skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde enligt effektivräntemetoden. Motsvarande för moderbolaget uppgår till 26,0 Mkr (18,9). Resterande räntekostnader avser löpande ränta hänförligt till Brinovas räntederivat.
| Koncernen | Moderföretaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2019 | 2018 | 2019 | 2018 | |
| Tillgångar och skulder obligatoriskt värderade till verkligt värde i resultatet: | ||||
| Nettovinster derivat | 6,0 | 0,0 | ||
| Nettoförluster derivat | -35,8 | -16,6 | ||
| Summa redovisat i resultatet | -29,8 | -16,6 | ||
| Tillgångar och skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde: | ||||
| Ränteintäkter koncernföretag | 0,0 | 0,0 | 30,4 | 15,8 |
| Ränteintäkter övriga finansiella tillgångar | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 |
| Summa ränteintäkter enligt effektivräntemetod | 0,0 | 0,0 | 30,4 | 15,8 |
| Räntekostnader lån | -41,6 | -34,7 | -15,3 | -13,1 |
| Räntekostnader koncernföretag | 0,0 | 0,0 | -10,2 | -5,2 |
| Räntekostnader övriga finansiella skulder | -2,0 | -1,1 | -0,5 | -0,6 |
| Summa räntekostnader enligt effektivräntemetod | -43,6 | -35,8 | -26,0 | -18,9 |
| Förväntade kreditförluster på finansiella tillgångar | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 |
| Förväntade kreditförluster på finansiella tillgångar avseende koncernföretag | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 |
| Nettovinster derivat redovisade enligt lägsta värdets princip | 0,0 | 0,0 | ||
| Nettoförluster derivat redovisade enligt lägsta värdets princip | -35,8 | -16,6 | ||
| Summa | 0,0 | 0,0 | -35,8 | -16,6 |
| Summa redovisat i totalresultatet | -73,4 | -52,4 | -31,4 | -19,7 |
Reglerna i IFRS 9 Finansiella instrument tillämpas inte i moderföretaget som juridisk person. Istället tillämpas i enlighet med ÅRL anskaffningsvärdemetoden. Derivatinstrument med negativt verkligt värde redovisas därmed som en skuld till det negativa verkliga värdet med värdeförändring i resultatet. I nettoförluster för derivat ingår ränta med -10,2 Mkr (-6,5).
Skattekostnaden i resultaträkningen utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Den aktuella skatten har beräknats efter den gällande skattesatsen i Sverige, 21,4 procent. Den uppskjutna skatten har värderats till 20,6 procent, den skattesats som gäller den dag skatten beräknas realiseras. Med aktuell skatt menas den skatt som ska betalas eller erhållas avseende det skattepliktiga resultatet för aktuellt år. Årets skattepliktiga resultat skiljer sig från årets redovisade resultat genom att det justerats för ej skattepliktiga och ej avdragsgilla poster.
Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden med utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. För skillnaden mellan dessa värden har uppskjuten skatt uppbokats med 20,6 procent beroende på när de beräknas uppkomma. Avsikten är att beakta framtida skattekonsekvenser vid till exempel framtida försäljning av tillgångar eller utnyttjande av underskottsavdrag.
| Koncernen | Moderföretaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2019 | 2018 | 2019 | 2018 | |
| Aktuell skatt | -0,3 | -0,3 | 0,0 | 0,0 |
| Skatt hänförlig till tidigare år | 0,0 | -0,4 | 0,0 | 0,0 |
| Förändring av uppskjuten skatt avseende temporära skillnader | -46,7 | -33,0 | -1,0 | 0,0 |
| Förändring av uppskjuten skatt avseende derivat | 4,1 | 2,1 | 5,3 | 2,1 |
| Förändring av uppskjuten skattefordran avseende underskottsavdrag | -6,2 | 8,1 | -6,4 | 9,5 |
| Förändring av uppskjuten skatt avseende periodiseringsfond | 0,5 | 0,6 | 0,0 | 0,0 |
| Summa redovisad skatt | -48,6 | -22,9 | -2,1 | 11,6 |
| Avstämning av effektiv skattesats | ||||
| Redovisat resultat före skatt | 220,0 | 139,6 | 118,3 | 50,4 |
| Skatt på redovisat resultat enligt gällande skattesats 21,4 % (22,0): | 47,1 | 30,7 | 25,3 | 11,1 |
| Skatteeffekt av: | ||||
| Övriga ej avdragsgilla kostnader | 5,5 | 1,9 | 0,3 | 4,9 |
| Ej skattepliktiga intäkter | -3,7 | -7,4 | -23,4 | -28,6 |
| Skatt hänförlig till föregående år | 0,0 | -0,1 | 0,0 | -0,4 |
| Omvärdering av uppskjuten skatt | -0,3 | -2,2 | -0,1 | 1,4 |
| Redovisad skatt | 48,6 | 22,9 | 2,1 | -11,6 |
| Effektiv skattesats | 22,1% | 16,4% | 1,8% | - |
Uppskjuten skattefordran och skatteskulder fördelar sig på följande slag av temporära skillnader:
| Koncernen | Moderföretaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2019-12-31 | 2018-12-31 | 2019-12-31 | 2018-12-31 | |
| Uppskjuten skattefordran | ||||
| Undervärden derivat | 6,3 | 2,2 | 7,4 | 2,2 |
| Underskottsavdrag | 12,0 | 17,8 | 11,1 | 17,5 |
| Summa redovisad skatt | 18,3 | 20,0 | 18,5 | 19,7 |
| Uppskjutna skatteskulder | ||||
| Uppskjuten skatt avseende temporära skillnader på fastigheter | 146,1 | 99,4 | 1,0 | 0,0 |
| Övrigt | 0,2 | 0,2 | 0,0 | 0,0 |
| Summa redovisad skatt | 146,3 | 99,6 | 1,0 | 0,0 |
| Uppskjutna skatter, netto | -128,1 | -79,6 | 17,6 | 19,7 |
Uppskjutna skattfordringar redovisas för skattemässiga underskottsavdrag i den utsträckning som det är sannolikt att de kan tillgodogöras genom framtida beskattningsbara vinster. Alla underskottsavdrag i koncernen är värderade som sannolika att kunna tillgodogöras. Av underskottsavdragen om totalt 58,4 Mkr (86,6) är 6,0 Mkr (5,5) spärrade tidsmässigt
mot utnyttjande mot övriga koncernbolag då underskotten är förvärvade. Ingående underskott om 86,6 (41,7) Mkr är delvis spärrade mot koncernbolag.
Nedan redovisas de resultatpåverkande poster som påverkat koncernens redovisning av aktuell skatt och uppskjuten skatt för verksamhetsåret 2019.
| Underlag 2019 | |||
|---|---|---|---|
| Underlag aktuell skatt |
Underlag uppskjuten skatt |
Totalt skatte underlag |
|
| Förvaltningsresultat | 105,0 | 0,0 | 105,0 |
| Skattemässiga avskrivningar fastigheter | -82,5 | 53,6 | -28,9 |
| Direktavdrag hyresgästanpassningar mm | -15,2 | 15,2 | 0,0 |
| Ej skattepliktiga intäkter | -5,4 | 0,0 | -5,4 |
| Övriga ej avdragsgilla kostnader | 25,6 | 0,0 | 25,6 |
| Omvärdering av uppskjuten skatt | 0,0 | 0,0 | 0,0 |
| Skattepliktigt förvaltningsresultat | 27,5 | 68,8 | 96,3 |
| Försäljning fastigheter | 1,7 | 0,0 | 1,7 |
| Skatt hänförlig till tidigare år | 0,0 | 0,0 | 0,0 |
| Värdeförändringar, derivat | 0,0 | -19,7 | -19,7 |
| Värdeförändringar, fastigheter | 0,0 | 134,8 | 134,8 |
| Justering för: | 0,0 | ||
| Förändring i temporära skillnader där temporära skillnader | |||
| ryms inom uppskjuten skatt från förvärv | 0,0 | 13,1 | 13,1 |
| Övrigt | 0,0 | 0,3 | 0,3 |
| Skattepliktigt resultat före underskottsavdrag | 29,2 | 197,3 | 226,5 |
| Underskottsavdrag, ingående balans | -86,6 | 86,6 | 0,0 |
| Justering ingående underskott för omvärdering och förvärv | 0,6 | 0,0 | 0,6 |
| Underskottsavdrag, utgående balans | 58,4 | -58,4 | 0,0 |
| Skattepliktigt resultat | 1,6 | 225,5 | 227,1 |
| Årets skatt 21,4 % | -0,3 | -48,3 | -48,6 |
| Omvärdering uppskjuten skatt | 0,0 | 0,0 | 0,0 |
| Skatt enligt resultaträkningen | -0,3 | -48,3 | -48,6 |
| Underlag 2018 | |||
|---|---|---|---|
| Underlag aktuell skatt |
Underlag uppskjuten skatt |
Totalt skatte underlag |
|
| Förvaltningsresultat | 94,5 | 0,0 | 94,5 |
| Skattemässiga avskrivningar fastigheter | -43,2 | 43,2 | 0,0 |
| Direktavdrag hyresgästanpassningar mm | -76,1 | 76,1 | 0,0 |
| Ej skattepliktiga intäkter | -6,8 | 0,0 | -6,8 |
| Övriga ej avdragsgilla kostnader | 2,1 | 0,0 | 2,1 |
| Omvärdering av uppskjuten skatt | 0,0 | 0,0 | 0,0 |
| Skattepliktigt förvaltningsresultat | -29,5 | 119,3 | 89,8 |
| Försäljning fastigheter | 1,1 | 0,0 | 1,1 |
| Skatt hänförlig till tidigare år | -1,8 | 0,0 | -1,8 |
| Värdeförändringar, derivat | 0,0 | -10,1 | -10,1 |
| Värdeförändringar, fastigheter | 0,0 | 58,5 | 58,5 |
| Justering för: | |||
| Nedgång i marknadsvärde där den resulterande uppskjutna skattefordran fortfarande ryms inom skatteskuld från förvärv Uppgång i marknadsvärde där den resulterande uppskjutna |
0,0 | 4,7 | 0,0 |
| skattefordran fortfarande ryms inom skattefordran från förvärv | -16,1 | -16,1 | |
| Övrigt | -9,8 | 9,8 | 0,0 |
| Skattepliktigt resultat före underskottsavdrag | -40,0 | 166,1 | 121,4 |
| Underskottsavdrag, ingående balans | -41,7 | 41,7 | 0,0 |
| Justering ingående underskott för omvärdering och förvärv | -1,7 | 0,6 | -1,1 |
| Underskottsavdrag, utgående balans | 86,6 | -86,6 | 0,0 |
| Skattepliktigt resultat | 3,2 | 121,8 | 125,0 |
| Årets skatt 22,0 % | -0,7 | -26,8 | -27,5 |
| Omvärdering uppskjuten skatt | 0,0 | 4,6 | 4,6 |
| Skatt enligt resultaträkningen | -0,7 | -22,2 | -22,9 |
| NOT 13. Förvaltningsfastigheter | Koncernen | Moderföretaget | ||
|---|---|---|---|---|
| 2019-12-31 | 2018-12-31 | 2019-12-31 | 2018-12-31 | |
| Ingående verkligt värde | 3 759,2 | 3 136,6 | 118,1 | 40,9 |
| Investeringar i ny-, till- och ombyggnad | 145,1 | 221,2 | 27,6 | 77,2 |
| Fastighetsförvärv | 285,3 | 348,0 | 0,0 | 0,0 |
| Försäljningar | -3,1 | -5,1 | 0,0 | 0,0 |
| Orealiserade värdeförändringar | 134,8 | 58,5 | 0,0 | 0,0 |
| Verkligt värde vid årets slut | 4 321,3 | 3 759,2 | 145,7 | 118,1 |
| Skattemässiga värden | 2 405,0 | 2 199,7 | 141,1 | 118,1 |
| Taxeringsvärde | ||||
| Byggnader | 1 153,7 | 931,7 | 0,0 | 0,0 |
| Mark | 406,8 | 299,5 | 0,0 | 0,0 |
| Totalt | 1 560,5 | 1 231,2 | 0,0 | 0,0 |
Brinovas samtliga fastigheter har klassificerats som förvaltningsfastigheter. Brinova hyr kontor i Landskrona, Eslöv, Malmö, Kristianstad och Karlskrona i egna fastigheter. Hyresvärdet för den egna förhyrningen utgör i samtliga fall en obetydlig del av respektive fastighets totala hyresvärde varför någon klassificering som rörelsefastighet för dessa fastigheter inte gjorts. Verkligt värde motsvaras av fastigheternas bedömda marknadsvärde. Brinova innehar ingen fastighet som förvärvats eller byggts om för att i nära anslutning därtill säljas, varför ingen fastighet redovisas som lagerfastighet.
Verkligt värde av förvaltningsfastigheter har bedömts av externa, oberoende fastighetsvärderare, med relevanta, professionella kvalifikationer och med erfarenhet av såväl aktuella marknadsområden som typ av fastigheter. Värderingarna har sedan 2016 utförts av Newsec Advice AB. Brinova genomför sedan 2017 varje kvartal en extern värdering av samtliga förvaltningsfastigheter. Beståndet gås igenom varje kvartal med uppdaterade hyresuppgifter, investeringar, vakansgrader, kalkylränta samt avkastningskrav. Besiktningar görs med ett 3-års intervall eller när större ombyggnationer eller investeringar genomförts. Den externa värderingen ligger till grund för de
verkliga värdena som finns upptagna i rapport över finansiell ställning.
Fastigheterna är främst lokaliserade till Eslöv, Landskrona, Kristianstad, Malmö, Karlskrona, Helsingborg och Lund.
Brinova äger inga fastigheter som inte genererar hyresintäkter.
Värdeförändringarna härrör främst till investeringar i fastigheterna och förändringar i hyresnivåer eller vakansgrader.
Tilläggsköpeskilling om 18,2 Mkr avseende fastigheterna Kristianstad Bajonetten 3 & 6 kan komma att utgå.
Med marknadsvärde avses här det mest sannolika priset vid en tänkt försäljning av värderingsobjektet på en fri och transparent fastighetsmarknad. Försäljning av värderingsobjektet förutsätts ske vid värdetidpunkten efter det att objektet varit utbjudet till försäljning på ett för värderingsobjektet sedvanligt sätt under en normal marknadsföringstid. Vid den tänkta försäljningen får det inte föreligga något tvång att överlåta fastigheten och inte några speciella partsrelationer.
Grunden för alla marknadsvärdesbedömningar är analyser av försålda objekt (ortspriser) i kombination med kunskap om marknadsaktörernas syn på olika typer av objekt, deras sätt att resonera kring dessa samt kännedom om marknadsmässiga hyresnivåer etc. Fastigheter är mycket sällan helt jämförbara varför normering till värdebärande faktor måste ske. Ofta sker normering till area (den så kallade areametoden) eller till driftsnetto (benämns direktavkastningsmetod/nettokapitaliseringsmetod). Gemensamt för dessa två metoder är att de, enligt vår tolkning, speglar en investerares bedömning utan insyn i värderingsobjektets faktiska intäkter eller kostnader. Den mest använda värderingsmetoden är den så kallade kassaflödesmetoden (Cash-flow) som är att betrakta som en specialvariant av direktavkastningsmetoden men med möjlighet att under tid kunna korrigera för inkomst/kostnadsförändringar. Kassaflödesmetoden illustrerar potentiell framtida utveckling av dagens ekonomiska faktorer. Indata till metoden är objektets utgående hyresnivåer, kostnader, vakanser osv. Dessa justeras över kalkylperioden med marknadsantaganden som bedömts utifrån ortspriser eller kunskap om hur marknadsaktörer bedömer det aktuella objektet. Värdet härleds som summan av nuvärdet av respektive års driftsnetto samt nuvärdet av fastigheternas restvärde vid kalkylperiodens utgång. Restvärdet ges av det prognostiserade driftsnettot första året efter kalkylperiodens slut i förhållande till ett marknadsmässigt uppskattat direktavkastningskrav.
Kalkylränta är det räntekrav fastighetsägaren förväntar sig av det i fastigheten knutna kapitalet. I Brinovas värdering utgör kalkylräntan räntekrav på det totala kapitalet eftersom kalkylen utförs utan hänsyn till eventuell belåning. Enligt Svenskt Fastighetsindex kan kalkylränta på totalt kapital för ett enskilt objekt baseras på aktuell långsiktig obligationsränta med tillägg för fastighetsrelaterad risk. I praktiken är det svårt att bedöma en marknadsmässig kalkylränta enligt den teoretiska modellen bland annat på grund av att kalkylräntan inte direkt kan observeras vid studier av genomförda försäljningar. Av denna anledning bedöms kalkylränta genom att inflationsanpassa det av Brinova bedömda direktavkastningskravet.
I verkligt värdehierarkin är förvaltningsfastigheter i nivå 3, data för tillgången baserar sig på icke observerbara data. I ovan gjorda värdering har följande indata använts:
| Kalkylperiod: | 10–28 år |
|---|---|
| Årlig inflation: | 1,75 % första året därefter 2,0 % |
| Årlig hyresutveckling lokalkontrakt: | Enligt gällande hyres- kontrakt, 50–100 % av KPI samt en fast uppräkning om 3 % per år. |
| Årlig hyresutveckling bostadskontrakt: 100 procent av KPI, | för nyproduktion lägre de första åren. |
| Årlig ökning av drift och underhåll: | 100 procent av KPI |
| Kalkylränta för nuvärdesberäkning: | varierar beroende av fastighetens geografiska läge och uthyrnings- ändamål |
| Bostäder | Samhällsfastigheter | Kommersiella fastigheter | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2019-12-31 | 2018-12-31 | 2019-12-31 | 2018-12-31 | 2019-12-31 | 2018-12-31 | |
| Viktat hyresvärde kr/kvm | 1 262,0 | 1 251,0 | 1 535,0 | 1 618,0 | 1 049,0 | 1 185,0 |
| Viktad initial vakans* | 2,0 | 1,2 | 5,7 | 2,8 | 14,1 | 13,7 |
| Viktade drift- och | ||||||
| underhållskostnader | 408,0 | 386,0 | 316,0 | 315,0 | 285,0 | 255,0 |
| Direktavkastningskrav | 2,4–5,6 | 2,6–5,5 | 3,9–6,0 | 3,8–6,6 | 5,0–8,0 | 6,0–7,8 |
| Kalkylränta | 4,4–7,7 | 4,7–7,9 | 4,8–7,9 | 5,0–7,9 | 5,0–10,1 | 6,0–9,9 |
Fastighetsvärdet per region är fördelat enligt följande:
| Koncernen | |||
|---|---|---|---|
| 2019-12-31 | 2018-12-31 | ||
| Region Väst | 3 154,7 | 2 946,6 | |
| Region Öst | 1 166,6 | 812,6 | |
| 4 321,3 | 3 759,2 |
En fastighetsvärdering är en uppskattning av priset som en investerare är villig att betala för fastigheten vid en given tidpunkt. Värderingen är gjord utefter vedertagna modeller och vissa antaganden om olika parametrar. Fastighetens marknadsvärde kan endast säkerställas via en transaktion mellan två oberoende parter. Ett osäkerhetsintervall ligger i en normal marknad på +/-5-10 procent. Marknadsvärderingarna på fastigheterna är gjorda med ett utifrån känslighetsanalys uppskat-
Känslighetsanalys +/- 1 %, Mkr
tat osäkerhetsintervall om +/- 5,0 procent. Vid en avvikelse i värde om 5 procent på portföljen av förvaltningsfastigheter påverkas resultat och tillgång med 216,0 Mkr (188,0).
* Initial vakansrisk på beståndsnivå. Går ej att utläsa per segment.
Nedanstående känslighetsanalys visar hur +/- 1%-enhets förändring i hyresvärde, direktavkastningskrav och kalkylränta påverkar värderingen. Känsligheten är dock inte realistisk då en parameter sällan ändrar på sig isolerat, utan olika antaganden är sammankopplade.
| Bostäder | Samhällsfastigheter | Kommersiella fastigheter | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2019-12-31 | 2018-12-31 | 2019-12-31 | 2018-12-31 | 2019-12-31 | 2018-12-31 | |
| Hyresvärde | 5,0 | 4,5 | 13,1 | 11,5 | 9,8 | 9,1 |
| Direktavkastningskrav | 176,8 | 180,3 | 138,6 | 129,6 | 64,7 | 62,7 |
| Kalkylränta | 125,1 | 125,7 | 154,1 | 152,1 | 62,1 | 57,7 |
| NOT 14. Inventarier | Koncernen | Moderföretaget | |||
|---|---|---|---|---|---|
| 2019-12-31 | 2018-12-31 | 2019-12-31 | 2018-12-31 | ||
| Ingående anskaffningsvärden | 2,3 | 2,2 | 2,3 | 2,2 | |
| Årets anskaffningar | 0,1 | 0,1 | 0,1 | 0,1 | |
| Utgående ackumulerade anskaffningsvärden | 2,4 | 2,3 | 2,4 | 2,3 | |
| Ingående avskrivningar | -1,2 | -0,7 | -1,2 | -0,7 | |
| Årets avskrivningar | -0,4 | -0,5 | -0,4 | -0,5 | |
| Utgående ackumulerade avskrivningar | -1,6 | -1,2 | -1,6 | -1,2 | |
| Summa inventarier | 0,8 | 1,1 | 0,8 | 1,1 |
| 2019-12-31 | 2018-12-31 | |
|---|---|---|
| Ackumulerade anskaffningsvärden | ||
| Ingående anskaffningsvärde | 889,4 | 902,1 |
| Årets förvärv | 2,5 | 0,1 |
| Årets avyttringar | 0,0 | -12,8 |
| Utgående ackumulerade anskaffningsvärden | 891,9 | 889,4 |
| Ackumulerade nedskrivningar | ||
| Ingående ackumulerade nedskrivningar | -78,7 | -64,7 |
| Årets nedskrivningar | -0,9 | -14,0 |
| Utgående ackumulerade nedskrivningar | -79,6 | -78,7 |
| Bokfört värde vid årets slut | 812,3 | 810,7 |
Moderbolaget innehar, direkt eller indirekt, andelar i följande dotterbolag:
| Namn | Org. nr. | Säte | Kapital andel |
Rösträtts andel |
Antal andelar | 2019-12-31 Redovisat värde |
2018-12-31 Redovisat värde |
Verksamhet |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Brinova Holding AB | 559084-7819 | Helsingborg | 100% | 100% | 50 000 | 0,0 | 0,0 | Holdingbolag |
| Brinova Färgaren AB | 556979-2889 | Helsingborg | 100% | 100% | 1 000 | 0,0 | 0,0 | Fastighetsbolag |
| Brinova Eslöv Garvaren 17 AB | 559113-8192 | Helsingborg | 100% | 100% | 50 000 | 0,0 | 0,0 | Fastighetsbolag |
| Brinova Holding Vellinge AB | 559047-9712 | Helsingborg | 100% | 100% | 50 000 | 0,0 | 0,0 | Holdingbolag |
| Brinova Fina Fågeln AB | 556694-4400 | Helsingborg | 100% | 100% | 1 000 | 0,0 | 0,0 | Fastighetsbolag |
| Brinova Rödebyholm AB | 559081-5709 | Helsingborg | 100% | 100% | 500 | 0,0 | 0,0 | Fastighetsbolag |
| Brinova Sadeln AB | 559111-1694 | Helsingborg | 100% | 100% | 50 000 | 0,0 | 0,0 | Fastighetsbolag |
| Brinova Kristianstad 1 AB | 559120-1719 | Helsingborg | 100% | 100% | 500 | 0,0 | 0,0 | Fastighetsbolag |
| Brinova Kristianstad 2 AB | 559120-1701 | Helsingborg | 100% | 100% | 500 | 0,0 | 0,0 | Fastighetsbolag |
| Brinova Kristianstad 3 AB | 559120-1636 | Helsingborg | 100% | 100% | 500 | 0,0 | 0,0 | Fastighetsbolag |
| Brinova Kristianstad 4 AB | 559120-1644 | Helsingborg | 100% | 100% | 500 | 0,0 | 0,0 | Fastighetsbolag |
| Brinova Kristianstad 5 AB | 559120-1610 | Helsingborg | 100% | 100% | 500 | 0,0 | 0,0 | Fastighetsbolag |
| Brinova Kristianstad 6 AB | 559120-1628 | Helsingborg | 100% | 100% | 500 | 0,0 | 0,0 | Fastighetsbolag |
| Brinova Karlskrona Hammarby 1:123 AB |
559068-9450 | Helsingborg | 100% | 100% | 500 | 0,0 | 0,0 | Fastighetsbolag |
| Brinova Mjövik 2:36 AB | 559142-4394 | Helsingborg | 100% | 100% | 500 | 0,0 | 0,0 | Fastighetsbolag |
| Brinova Mjövik 2:76 AB | 559142-4410 | Helsingborg | 100% | 100% | 500 | 0,0 | 0,0 | Fastighetsbolag |
| Brinova Bjärred AB | 556677-0953 | Helsingborg | 100% | 100% | 1 600 | 0,0 | 0,0 | Fastighetsbolag |
| Brinova Kävlinge Bäcken AB | 559059-5087 | Helsingborg | 100% | 100% | 50 000 | 0,0 | 0,0 | Fastighetsbolag |
| Brinova Kävlinge T-hörningen AB | 556969-3129 | Helsingborg | 100% | 100% | 50 000 | 0,0 | 0,0 | Fastighetsbolag |
| Brinova Lund Soldaten 14 AB | 556938-5866 | Helsingborg | 100% | 100% | 500 | 0,0 | 0,0 | Fastighetsbolag |
| Brinova Specialfastigheter AB | 556599-5809 | Helsingborg | 100% | 100% | 1 000 | 0,0 | 0,0 | Fastighetsbolag |
| Brinova Flaggskepparen 3 AB | 556699-6442 | Helsingborg | 100% | 100% | 1 000 | 0,0 | 0,0 | Fastighetsbolag |
| Brinova Sjollen 13 AB | 559155-5478 | Helsingborg | 100% | 100% | 50 000 | 0,0 | 0,0 | Fastighetsbolag |
| Brinova Bjuv Kvadraten AB | 559008-1633 | Helsingborg | 100% | 100% | 50 000 | 0,0 | 0,0 | Fastighetsbolag |
| Brinova Karlskrona Frimuraren 2 AB 556173-8211 | Helsingborg | 100% | 100% | 1 000 | 0,0 | 0,0 | Fastighetsbolag | |
| Brinova Karlskrona Västra Nättraby 10:87 |
559079-3906 | Helsingborg | 100% | 100% | 500 | 0,0 | 0,0 | Fastighetsbolag |
| Brinova Lyktan AB | 559230-5048 | Helsingborg | 100% | 100% | 500 | 0,0 | 0,0 | Fastighetsbolag |
| Brinova Karlskrona Rödeby AB | 559223-2291 | Helsingborg | 100% | 100% | 500 | 0,0 | 0,0 | Fastighetsbolag |
| Brinova Binga 9:237 AB | 559223-2309 | Helsingborg | 100% | 100% | 500 | 0,0 | 0,0 | Fastighetsbolag |
| Brinova Oxie Bostad AB | 559198-7580 | Helsingborg | 100% | 100% | 500 | 0,0 | 0,0 | Fastighetsbolag |
| Kapital | Rösträtts | 2019-12-31 Redovisat |
2018-12-31 Redovisat |
|||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Namn | Org. nr. | Säte | andel | andel | Antal andelar | värde | värde | Verksamhet |
| Brinova Bajonetten i Kristianstad 3 AB |
559030-6352 | Helsingborg | 100% | 100% | 500 | 0,0 | 0,0 | Fastighetsbolag |
| Brinova Bajonetten 5 i Kristianstad AB |
556825-9849 | Helsingborg | 100% | 100% | 500 | 0,0 | 0,0 | Fastighetsbolag |
| Brinova Bajonetten 6 i Kristianstad AB |
559030-6345 | Helsingborg | 100% | 100% | 500 | 0,0 | 0,0 | Fastighetsbolag |
| Brinova Armborstet 8 AB | 556760-6644 | Helsingborg | 100% | 100% | 1 000 | 0,0 | 0,0 | Fastighetsbolag |
| Brinova Nackstycket AB | 556983-2495 | Helsingborg | 100% | 100% | 500 | 0,0 | 0,0 | Fastighetsbolag |
| Brinova Fastigheter i Karlskrona AB 559081-2128 | Helsingborg | 100% | 100% | 50 000 | 0,0 | 0,0 | Fastighetsbolag | |
| Brinova Projekt AB | 559061-2940 | Helsingborg | 100% | 100% | 1 000 | 0,1 | 0,1 | Projektbolag |
| Brinova Invest AB | 556549-0454 | Helsingborg | 100% | 100% | 1 000 | 0,1 | 1,0 | Holdingbolag |
| Brinova Bolagret AB | 559175-3289 | Helsingborg | 100% | 100% | 500 | 0,1 | 0,1 | Vilande bolag |
| Brinova Kristianstad Business Center AB |
559181-4107 | Helsingborg | 100% | 100% | 500 | 0,0 | 0,0 | Vilande bolag |
| Brinova Skooghs AB | 556191-3129 | Helsingborg | 100% | 100% | 25 000 | 18,0 | 18,0 | Fastighetsbolag |
| Brinova Halmstad KB | 916824-0977 | Helsingborg | 100% | 100% | 100 | 0,0 | 0,0 | Vilande |
| Brinova Helsingborg AB | 556349-8335 | Helsingborg | 100% | 100% | 136 594 | 11,6 | 11,6 | Fastighetsbolag |
| Brinova Eslöv Holding AB | 556933-5796 | Helsingborg | 100% | 100% | 500 | 228,7 | 228,7 | Holdingbolag |
| Brinova Dannemannen 33 AB | 556933-5945 | Helsingborg | 100% | 100% | 500 | 0,0 | 0,0 | Fastighetsbolag |
| Brinova Gjutaregården AB | 556933-5705 | Helsingborg | 100% | 100% | 500 | 0,0 | 0,0 | Fastighetsbolag |
| Brinova Berga AB | 556937-4480 | Helsingborg | 100% | 100% | 500 | 0,0 | 0,0 | Fastighetsbolag |
| Brinova Dannemannen 36 AB | 559058-8306 | Helsingborg | 100% | 100% | 500 | 0,0 | 0,0 | Fastighetsbolag |
| Brinova Dannemannen 37 AB | 559058-8355 | Helsingborg | 100% | 100% | 500 | 0,0 | 0,0 | Fastighetsbolag |
| Brinova S-ärlan 3 AB | 556775-4642 | Helsingborg | 100% | 100% | 1 000 | 34,6 | 34,6 | Fastighetsbolag |
| Brinova Vellinge AB | 556630-1577 | Helsingborg | 100% | 100% | 8 000 | 5,0 | 5,0 | Fastighetsbolag |
| Brinova Eskilstorp AB | 556866-3636 | Helsingborg | 100% | 100% | 500 | 6,3 | 6,3 | Fastighetsbolag |
| Brinova Hörby AB | 559027-6019 | Helsingborg | 100% | 100% | 50 000 | 8,4 | 8,3 | Fastighetsbolag |
| Brinova Karlskrona Lindblad AB | 559046-9770 | Helsingborg | 100% | 100% | 1 000 | 0,1 | 0,1 | Fastighetsbolag |
| Brinova Karlskrona Bostäder AB | 559075-4601 | Helsingborg | 100% | 100% | 1 000 | 0,2 | 0,1 | Fastighetsbolag |
| Brinova Tigern AB | 556704-6460 | Helsingborg | 100% | 100% | 1 000 | 5,0 | 5,0 | Fastighetsbolag |
| Brinova Landskrona Holding AB | 556715-5485 | Helsingborg | 100% | 100% | 1 000 | 180,5 | 180,5 | Holdingbolag |
| Brinova Landskrona 1 AB | 556683-4460 | Helsingborg | 100% | 100% | 50 000 | 0,0 | 0,0 | Fastighetsbolag |
| Brinova Gallerian AB | 556787-1776 | Helsingborg | 100% | 100% | 100 000 | 0,0 | 0,0 | Fastighetsbolag |
| Brinova Köpmannen AB | 556787-1784 | Helsingborg | 100% | 100% | 100 000 | 0,0 | 0,0 | Fastighetsbolag |
| Brinova Landskrona 3 AB | 556595-6546 | Helsingborg | 100% | 100% | 20 000 | 0,0 | 0,0 | Fastighetsbolag |
| Brinova Landskrona 2 AB | 556728-8658 | Helsingborg | 100% | 100% | 1 000 | 0,0 | 0,0 | Fastighetsbolag |
| HB Elefanten i Oskarshamn | 916423-3455 | Helsingborg | 100% | 100% | 100 | 0,0 | 0,0 | Vilande |
| Brinova Göingegeten AB | 559061-1090 | Helsingborg | 100% | 100% | 500 | 0,0 | 0,0 | Fastighetsbolag |
| Brinova Lomma AB | 559061-1082 | Helsingborg | 100% | 100% | 500 | 26,8 | 26,8 | Fastighetsbolag |
| Brinova B-stenen 5 AB | 559061-1074 | Helsingborg | 100% | 100% | 500 | 15,2 | 15,0 | Fastighetsbolag |
| Brinova Blentarp AB | 559061-1124 | Helsingborg | 100% | 100% | 500 | 0,2 | 0,0 | Fastighetsbolag |
| Brinova Stanstorp AB | 559061-1116 | Helsingborg | 100% | 100% | 500 | 13,9 | 13,8 | Fastighetsbolag |
| Brinova Karaby AB | 559061-7832 | Helsingborg | 100% | 100% | 500 | 6,1 | 6,1 | Fastighetsbolag |
| Brinova Malmö AB | 556753-4960 | Helsingborg | 100% | 100% | 100 000 | 108,1 | 108,1 | Fastighetsbolag |
| Brinova Barsebäck AB | 556741-6234 | Helsingborg | 100% | 100% | 1 000 | 16,8 | 16,8 | Fastighetsbolag |
| 100% | 7 000 | 55,7 | 53,9 | Fastighetsbolag | ||||
| Brinova Oxie AB | 556471-9317 | Helsingborg | 100% | |||||
| Brinova Sjöhem AB | 556785-5027 | Helsingborg | 100% | 100% | 100 000 | 65,2 | 65,2 | Fastighetsbolag |
| Brinova Ödåkra AB | 559065-0155 | Helsingborg | 100% | 100% | 1 000 | 0,1 | 0,1 | Fastighetsbolag |
| Brinova Sjöhem 8 AB | 556817-0475 | Helsingborg | 100% | 100% | 500 | 5,5 | 5,5 | Fastighetsbolag |
| 812,3 | 810,7 |
| NOT 17. Andra långfristiga fordringar | Koncernen | Moderföretaget | |||
|---|---|---|---|---|---|
| 2019-12-31 | 2018-12-31 | 2019-12-31 | 2018-12-31 | ||
| Ingående anskaffningsvärden | 20,2 | 31,8 | 19,2 | 26,0 | |
| Tillkommande fordringar | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | |
| Avyttringar | 0,0 | -5,0 | 0,0 | 0,0 | |
| Amorteringar, avgående fordringar | -6,4 | -6,6 | -6,4 | -6,8 | |
| Utgående redovisat värde | 13,8 | 20,2 | 12,8 | 19,2 | |
| Andelar i Landskrona Stadsutveckling AB | 1,0 | 1,0 | 0,0 | 0,0 | |
| Fordran vid slutligt tillträdesbokslut | 12,8 | 19,2 | 12,8 | 19,2 | |
| Redovisat värde | 13,8 | 20,2 | 12,8 | 19,2 |
| Fordringar | Skulder | |||
|---|---|---|---|---|
| Moderbolaget | 2019-12-31 | 2018-12-31 | 2019-12-31 | 2018-12-31 |
| Ingående balans | 1 118,7 | 878,7 | 337,3 | 400,0 |
| Årets förändring | 362,0 | 240,0 | 111,5 | -62,7 |
| Utgående balans | 1 480,7 | 1 118,7 | 448,8 | 337,3 |
Fastställd amorteringsplan saknas.
| NOT 19. Kundfordringar | Koncernen | Moderföretaget | |||
|---|---|---|---|---|---|
| 2019-12-31 | 2018-12-31 | 2019-12-31 | 2018-12-31 | ||
| Kundfordringar | 5,1 | 5,3 | 2,5 | 2,1 | |
| Reservering för förväntade kreditförluster | -1,3 | -0,8 | 0,0 | 0,0 | |
| Kundfordringar netto | 3,8 | 4,5 | 2,5 | 2,1 | |
| Åldersfördelning – förfallna kundfordringar | |||||
| 0–30 dagar | 3,0 | 3,9 | 2,5 | 2,1 | |
| 31–60 dagar | 0,2 | 0,2 | 0,0 | 0,0 | |
| 61–90 dagar | 0,1 | 0,2 | 0,0 | 0,0 | |
| >90 dagar | 1,8 | 1,0 | 0,0 | 0,0 | |
| Reservering för förväntade kreditförluster | -1,3 | -0,8 | 0,0 | 0,0 | |
| Summa | 3,8 | 4,5 | 2,5 | 2,1 |
Totalt uppgick årets kostnad för konstaterade och befarade kundförluster till 0,8 Mkr (0,3 ).
Det verkliga värdet på koncernens kundfordringar överensstämmer med det redovisade värdet. Den maximala exponeringen för kreditrisk på kundfordringar utgörs per balansdagen av det verkliga värdet. Koncernen har ingen pant som säkerhet.
| NOT 20. Övriga fordringar | Koncernen | Moderföretaget | |||
|---|---|---|---|---|---|
| 2019-12-31 | 2018-12-31 | 2019-12-31 | 2018-12-31 | ||
| Mervärdesskatterelaterade fordringar | 0,0 | 12,5 | 0,0 | 10,0 | |
| Handpenning aktieöverlåtelseavtal | 3,0 | 6,9 | 0,0 | 0,0 | |
| Fordran vid slutligt tillträdesbokslut | 6,4 | 6,4 | 6,4 | 6,4 | |
| Övriga fordringar | 3,5 | 2,0 | 0,0 | 0,0 | |
| Redovisat värde | 12,9 | 27,8 | 6,4 | 16,4 |
| Koncernen | Moderföretaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2019-12-31 | 2018-12-31 | 2019-12-31 | 2018-12-31 | |
| Upplupna intäkter | 0,7 | 0,2 | 0,4 | 0,4 |
| Förutbetalda fastighetskostnader | 3,6 | 6,2 | 0,0 | 0,0 |
| Periodiserade hyresrabatter | 3,2 | 2,3 | 0,0 | 0,0 |
| Förutbetalda administrationskostnader | 2,3 | 1,5 | 2,1 | 1,7 |
| 9,8 | 10,2 | 2,5 | 2,1 |
| Koncernen | Moderföretaget | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 2019-12-31 | 2018-12-31 | 2019-12-31 | 2018-12-31 | ||
| Banktillgodohavanden | 102,6 | 43,2 | 99,7 | 40,2 | |
| 102,6 | 43,2 | 99,7 | 40,2 |
Aktiekapitalet i moderföretaget Brinova Fastigheter AB uppgår till 289,3 Mkr (289,3) och fördelar sig på 72 313 448 aktier (72 313 448). Aktierna har ett kvotvärde på 4 kr per aktie. Aktierna är uppdelade på 19 200 000 aktier (19 200 000) av serie A där varje aktie motsvaras av tio röster samt 53 113 448 aktier (53 113 448) av serie B där varje aktie motsvaras av en
röst. Alla per balansdagen registrerade aktier är fullt betalda. Övrigt tillskjutet kapital består av överskjutande kapital vid nyemissioner.
Specifikation över förändringar i eget kapital återfinns i rapporten Förändringar i eget kapital, vilken följer närmast efter balansräkningen.
| Händelse | Registrering bolagsverket | Antal A-aktier | Antal B-aktier | Aktiekapital, kronor |
|---|---|---|---|---|
| Nybildning | 2011-02-02 | 500 | 50 000 | |
| Nyemission | 2011-03-21 | 500 | 50 000 | |
| Split | 2011-11-07 | 9 000 | 0 | |
| Nyemission | 2011-12-16 | 1 490 000 | 14 900 000 | |
| Nyemission | 2015-01-23 | 517 606 | 5 176 060 | |
| Nedsättning | 2015-04-09 | 0 | -2 017 606 | |
| Nyemission | 2015-04-09 | 333 333 | 2 999 997 | |
| Nyemission | 2015-05-07 | 704 348 | 6 339 132 | |
| Apportemission | 2015-05-07 | 521 435 | 4 692 915 | |
| Nedsättning | 2015-08-21 | 0 | -17 883 610 | |
| Apportemission | 2015-08-21 | 5 513 044 | 22 052 176 | |
| Apportemission | 2015-12-09 | 30 923 957 | 123 695 828 | |
| Apportemission | 2016-01-22 | 2 211 928 | 8 847 712 | |
| Uppdelning aktieslag | 2016-04-06 | 19 200 000 | -19 200 000 | 0 |
| Nyemission | 2016-05-26 | 10 365 068 | 41 460 272 | |
| Nyemission | 2016-12-21 | 11 782 052 | 47 128 208 | |
| Nyemission | 2016-12-28 | 1 365 627 | 5 462 508 | |
| Nyemission | 2016-12-28 | 3 000 000 | 12 000 000 | |
| Nyemission | 2016-12-29 | 3 575 050 | 14 300 200 | |
| Utgående värde | 19 200 000 | 53 113 448 | 289 253 792 |
Redovisat resultat per aktie motsvarar vinst efter skatt för koncernen dividerat med det genomsnittliga antalet utestående aktier under året. För 2019 uppgår genomsnittligt antal utestående aktier till 72 313 448 (72 313 448).
Koncernens räntebärande skulder uppgick vid rapportperiodens slut till 2 695,7 Mkr (2 297,5) innebärande en belåningsgrad om 62,4 procent (61,1). Lån från kreditinstitut utgörs av bilaterala avtal med banker som ingåtts av Brinovas moderbolag och fastighetsägande dotterbolag med säkerhet ställd i form av pantbrev i de ägda fastigheterna. Banklånen är tagna i Swedbank, Sparbanken Skåne, Danske Bank, Nordea, SBAB
och är samtliga tagna i svenska kronor. Per 31 december 2019 fanns outnyttjade kreditlöften eller kreditramar om 173,3 Mkr (561,2).
Lånen löper med rörlig ränta, därför anses det verkliga värdet på kort- och långfristig upplåning i det närmaste motsvara dess redovisade värden.
| Koncernen | Moderföretaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2019-12-31 | 2018-12-31 | 2019-12-31 | 2018-12-31 | |
| Långfristiga skulder till kreditinstitut | ||||
| Banklån | 2 406,1 | 1 392,4 | 975,8 | 689,4 |
| 2 406,1 | 1 392,4 | 975,8 | 689,4 | |
| Kortfristiga skulder till kreditinstitut | ||||
| Banklån | 289,6 | 905,1 | 0,0 | 83,7 |
| 289,6 | 905,1 | 0,0 | 83,7 | |
| Kreditfacilitet | ||||
| Checkräkningskredit, beviljat belopp | 50,0 | 50,0 | 50,0 | 50,0 |
| 50,0 | 50,0 | 50,0 | 50,0 |
Långfristiga räntebärande skulder uppgick till 2 406,1 Mkr (1 392,4). Den kortfristiga delen av de räntebärande skulderna uppgick samma dag till 289,6 Mkr (905,1). Kortfristiga räntebärande skulder utgörs av avtalsenliga amorteringar under kommande 12 månader med tillägg för lån som förfaller till
återbetalning under motsvarande period. Brinova strävar efter att ha en lång kapitalbindning på sina lån för att därmed minska den kortfristiga finansieringsrisken. Brinova hade per 31 december 2019 en genomsnittlig kapitalbindning på de räntebärande skulderna till kreditinstitut om 2,4 år (2,2).
| Ränteförfall | Låneförfall | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Period, år | Lånebelopp, Mkr | Ränta, % | Andel, % | Lånebelopp, Mkr | Andel, % |
| <1 | 1 445,7 | 2,7 | 54% | 268,7 | 10% |
| 1-2 | 0,0 | 0,0 | 0% | 500,0 | 19% |
| 2-3 | 0,0 | 0,0 | 0% | 1 927,0 | 71% |
| 3-4 | 0,0 | 0,0 | 0% | 0,0 | 0% |
| 4-5 | 200,0 | 0,4 | 7% | 0,0 | 0% |
| 5-6 | 200,0 | 0,3 | 7% | 0,0 | 0% |
| 6-7 | 150,0 | 0,8 | 6% | 0,0 | 0% |
| 7-8 | 200,0 | 1,0 | 7% | 0,0 | 0% |
| 8-9 | 300,0 | 1,2 | 12% | 0,0 | 0% |
| 9-10 | 200,0 | 0,9 | 7% | 0,0 | 0% |
| Totalt | 2 695,7 | 1,8 | 100% | 2 695,7 | 100% |
| Nominellt | ||||
|---|---|---|---|---|
| Startår | Slutår | Ränta, % | belopp, Mkr | Värde, Mkr |
| 2016 | 2024 | 0,8 | 100,0 | -2,2 |
| 2016 | 2026 | 1,1 | 100,0 | -4,1 |
| 2018 | 2027 | 1,3 | 100,0 | -5,7 |
| 2018 | 2028 | 1,3 | 100,0 | -5,9 |
| 2018 | 2028 | 1,2 | 200,0 | -10,1 |
| 2019 | 2024 | -0,1 | 100,0 | 2,0 |
| 2019 | 2025 | 0,6 | 100,0 | -0,9 |
| 2019 | 2025 | 0,0 | 100,0 | 2,5 |
| 2019 | 2026 | 0,0 | 50,0 | 1,5 |
| 2019 | 2027 | 0,8 | 100,0 | -1,9 |
| 2019 | 2029 | 0,9 | 200,0 | -5,5 |
| Totalt | 1 250,0 | -30,3 |
| Koncernen | Moderföretaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2019-12-31 | 2018-12-31 | 2019-12-31 | 2018-12-31 | |
| Ingående anskaffningsvärden | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 |
| Tillkommande skulder | 17,4 | 0,0 | 0,0 | 0,0 |
| Utgående redovisat värde | 17,4 | 0,0 | 0,0 | 0,0 |
| Säljarrevers vid fastighetsförvärv | 17,4 | 0,0 | 0,0 | 0,0 |
| Redovisat värde | 17,4 | 0,0 | 0,0 | 0,0 |
| NOT 26. Övriga skulder | Koncernen | Moderföretaget | ||
|---|---|---|---|---|
| 2019-12-31 | 2018-12-31 | 2019-12-31 | 2018-12-31 | |
| Koncernmässig avsättning vid förvärv | 0,0 | 4,2 | 0,0 | 0,0 |
| Mervärdesskatterelaterade skulder | 3,9 | 1,1 | 0,0 | 0,0 |
| Säljarrevers vid fastighetsförvärv | 4,4 | 17,5 | 0,0 | 0,0 |
| Övriga skulder | 1,4 | 1,5 | 0,4 | 0,5 |
| Redovisat värde | 9,7 | 24,3 | 0,4 | 0,5 |
| Koncernen | Moderföretaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2019-12-31 | 2018-12-31 | 2019-12-31 | 2018-12-31 | |
| Upplupna personalkostnader | 5,0 | 4,5 | 4,9 | 4,4 |
| Upplupna administrationskostnader | 2,1 | 1,6 | 2,0 | 1,6 |
| Upplupna driftskostnader | 0,0 | 0,9 | 0,0 | 0,0 |
| Upplupna finansiella kostnader | 4,1 | 2,1 | 1,3 | 1,1 |
| Förutbetalda hyresintäkter | 40,2 | 31,1 | 3,1 | 0,0 |
| 51,4 | 40,2 | 11,3 | 7,1 |
| Koncernen | Moderföretaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2019-12-31 | 2018-12-31 | 2019-12-31 | 2018-12-31 | |
| Säkerheter ställda för egna skulder till kreditinstitut: | ||||
| Fastighetsinteckningar | 2 810,3 | 2 544,1 | 117,0 | 95,5 |
| Pantsatta aktier i dotterbolag | 661,6 | 440,0 | 506,8 | 341,9 |
| Summa ställda säkerheter | 3 471,9 | 2 984,1 | 623,8 | 437,4 |
Moderföretagets skulder till kreditinstitut är säkerställt via pantbrev i dotterbolagens fastigheter.
För att ett ianspråktagande av tillgångarna ska ske krävs att en uppsägningsgrund inträffar. En uppsägningsgrund kan utgöras av betalningsdröjsmål, ej uppfyllda finansiella eller andra åtaganden, felaktiga utfästelser från bolagets sida eller insolvens.
| NOT 29. Eventualförpliktelser | Koncernen | Moderföretaget | |||
|---|---|---|---|---|---|
| 2019-12-31 | 2018-12-31 | 2019-12-31 | 2018-12-31 | ||
| Borgensförbindelser till förmån för | |||||
| koncernföretags skulder till kreditinstitut | 0,0 | 0,0 | 1 711,3 | 1 524,7 | |
| 0,0 | 0,0 | 1 711,3 | 1 524,7 | ||
För att ett ianspråktagande av tillgångarna ska ske krävs att en uppsägningsgrund inträffar.
En uppsägningsgrund kan utgöras av betalningsdröjsmål, ej uppfyllda finansiella eller andra åtaganden, felaktiga utfästelser från bolagets sida eller insolvens.
Inga rörelseförvärv har gjorts utan årets förvärv av aktier i dotterbolag har klassificerats som tillgångsförvärv och nettolikviden bestod av följande poster:
| Koncernen | |||
|---|---|---|---|
| 2019 | 2018 | ||
| Betalda räntor | |||
| Erhållen ränta | 0,0 | 0,0 | |
| Erlagd ränta | -55,1 | -47,9 | |
| Förvärv av dotterföretag | |||
| Förvaltningsfastigheter | 285,3 | 348,0 | |
| Rörelsefordringar | 4,7 | 0,5 | |
| Likvida medel | 12,4 | 5,3 | |
| Avsättningar | -0,3 | 0,0 | |
| Lån | -82,9 | -106,3 | |
| Rörelseskulder | -87,8 | -117,1 | |
| Köpeskilling | 131,4 | 130,4 | |
| Avgår: Säljarreverser | 21,8 | 17,5 | |
| Avgår: Likvida medel i den förvärvade verksamheten | 12,4 | 5,3 | |
| Påverkan på likvida medel | -97,2 | -107,6 | |
| Avyttring av förvaltningsfastigheter | |||
| Förvaltningsfastigheter | 2,9 | 5,1 | |
| Rörelseskulder | 0,0 | -2,6 | |
| Köpeskilling | 2,9 | 2,5 | |
| Påverkan på likvida medel | 2,9 | 2,5 | |
| Avyttring av långfristiga fordringar | |||
| Långfristiga fordringar | 0,0 | 2,0 | |
| Rörelsefordringar | 0,0 | 0,5 | |
| Lån | 0,0 | -2,0 | |
| Rörelseskulder | 0,0 | -1,8 | |
| Påverkan på likvida medel | 0,0 | -1,3 | |
| Betalda räntor | Moderföretaget | ||
| 2019 | 2018 | ||
| Erhållen ränta | 18,7 | 15,9 | |
| Erlagd ränta | -30,8 | -24,1 |
I koncernens resultat ingår närstående transaktioner avseende räntekostnader till Fastighets AB Balder om 0,0 Mkr (0,8). Dessutom har ersättning för entreprenadtjänster lämnats till ER-HO Bygg AB om 11,9 Mkr (50,2) som avser entreprenader beställda 2017 och framförallt för produktion av bostäder i Vellinge. Fastigheterna Kristianstad Bajonetten 3 och 6 förvärvades till ett underliggande fastighetsvärde om 50 Mkr från Backahill AB som är ett närstående bolag. Ovanstående närståendebolag utgör ägarbolag till Brinova Fastigheter AB. Transaktionerna har skett på marknadsmässiga villkor. Se även not 9 för ersättning till styrelse. På grund av ändrat regelverk kommer inte ERHO Bygg AB att redovisas som närstående bolag från och med 1 januari 2020.
Till årsstämmans förfogande står moderbolagets fria egna kapital. Brinova har som långsiktig målsättning att lämna utdelning till sina aktieägare, men prioriterar tillväxt och likviditet och därför föreslår styrelsen att ingen utdelning lämnas för 2019. Styrelsen föreslår att till förfogande stående vinstmedel disponeras enligt följande:
| Kr | |
|---|---|
| Överkursfond | 660 151 244 |
| Balanserat resultat | 39 548 932 |
| Årets resultat | 116 212 169 |
| 815 912 345 | |
| disponeras så att | |
| i ny räkning överförs | 815 912 345 |
| 815 912 345 |
Brinova genomförde en organisationsförstärkning. Stina Trimark utsågs till projektutvecklingschef i Brinova, Martin Wallin utsågs till Regionchef Öst och Frida Carlsson till Regionchef Väst. Efter dessa förändringar består Brinovas ledningsgrupp av VD Per Johansson, Vvd Malin Rosén, Projektutvecklingschef Stina Trimark, Ekonomichef Caroline Holst, Regionchef Väst Frida Carlsson och Regionchef Öst Martin Wallin.
Med anledning av effekterna av spridningen av Covid-19 har vi gjort analyser och genomgångar utifrån olika riskscenarion.
Våra tillgångar består främst av hyresbostäder och samhällsfastigheter med långa avtal med kommun, region och stat. Det innebär fortsatta stabila kassaflöden och vårt resultat bedöms påverkas marginellt.
Av hela vår kundstock är andelen av hyresintäkterna som kommer från butiker och restauranger och som vi bedömer kan komma att påverkas av den rådande situationen är cirka 2,5 procent. Vi har även en trygg bankfinansiering samt goda och långa relationer till våra samarbetspartners.
Vi arbetar kontinuerligt med att analysera påverkan på den löpande verksamheten och i våra projekt. Vi har genomfört åtgärder för att minska smittspridningen, till exempel begränsat hanteringen av felanmälningar till akuta åtgärder och infört möjlighet för arbete från hemmet.
Helsingborg den 20 mars 2020
Erik Selin Svante Paulsson Anders Jarl Johan Tollgerdt Ordförande Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot
Johan Ericsson Anneli Jansson Per Johansson Styrelseledamot Styrelseledamot Verkställande direktör
Vår revisionsberättelse har avgivits den 23 mars 2020 Ernst & Young AB
Per Karlsson Auktoriserad revisor
Till bolagsstämman i Brinova Fastigheter AB (publ), org. nr. 556840-3918
Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för Brinova Fastigheter AB (publ) för år 2019. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår på sidorna 35-83 i detta dokument.
Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2019 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2019 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt International Financial Reporting Standards (IFRS), så som de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.
Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och rapport över totalresultat och rapport över finansiell ställning för koncernen.
Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande rapport som har överlämnats till moderbolagets revisionsutskott i enlighet med Revisorsförordningens (537/2014) artikel 11.
Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i Revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden. Beskrivningen nedan av hur revisionen genomfördes inom dessa områden ska läsas i detta sammanhang.
Vi har fullgjort de skyldigheter som beskrivs i avsnittet Revisorns ansvar i vår rapport om årsredovisningen också inom dessa områden. Därmed genomfördes revisionsåtgärder som utformats för att beakta vår bedömning av risk för väsentliga fel i årsredovisningen och koncernredovisningen. Utfallet av vår granskning och de granskningsåtgärder som genomförts för att behandla de områden som framgår nedan utgör grunden för vår revisionsberättelse.
Det verkliga värdet för koncernens förvaltningsfastigheter uppgick den 31 december 2019 till 4 321,3 Mkr och värdeförändringarna till 134,8 Mkr. Koncernens förvaltningsfastigheter utgör 96 procent av de totala tillgångarna per 31 december 2019.
Värderingarna är avkastningsbaserade enligt kassaflödesmodellen, vilket innebär att framtida kassaflöden prognostiseras. Fastigheternas direktavkastningskrav bedöms utifrån varje fastighets unika risk samt gjorda transaktioner på marknaden. Samtliga fastigheter har värderats av externt värderingsinstitut.
En beskrivning av värdering av fastighetsinnehavet framgår av not 13 Förvaltningsfastigheter.
Värdering till verkligt värde är till sin natur behäftat med subjektiva bedömningar där en liten förändring i gjorda antaganden som ligger till grund för värderingarna kan få väsentlig effekt i redovisade värden. Med anledning av de många antaganden och bedömningar som sker i samband med värderingen av förvaltningsfastigheter anser vi att detta område är att betrakta som ett särskilt betydelsefullt område i vår revision.
Hur detta område beaktades i revisionen
I vår revision har vi utvärderat och granskat ledningens process för fastighetsvärdering.
Vi har för ett urval av fastigheter granskat indata till de externa värderingarna från bolagets system.
Vi har diskuterat viktiga antaganden och bedömningar med Brinovas värderingsansvarig. Vårt urval har främst omfattat de värdemässigt största fastigheterna i portföljen, samt de fastigheter där det varit störst variationer i värde jämfört med tidigare kvartal och föregående år. Vi har också gjort jämförelser mot känd marknadsinformation. Vi har utvärderat de externa värderarnas kompetens och erfarenhet.
Med stöd av våra värderingsspecialister har vi kontrollberäknat värderingsmodellen samt för ett urval av fastigheter har vi även granskat rimligheter i gjorda antaganden som direktavkastningskrav, vakansgrad, hyresintäkter och driftkostnader.
Vi har granskat lämnade upplysningar i årsredovisningen.
Detta dokument innehåller även annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 1-34 samt 88-99. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information.
Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovisningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information.
I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter.
Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna information, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet.
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att den ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS så som de antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.
Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bolagets förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta.
Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets finansiella rapportering.
Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om att årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen.
Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Dessutom:
• identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, utformar och
utför granskningsåtgärder bland annat utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en grund för våra uttalanden. Risken för att inte upptäcka en väsentlig felaktighet till följd av oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktighet som beror på misstag, eftersom oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig information eller åsidosättande av intern kontroll.
Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens planerade omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste också informera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen, däribland de eventuella betydande brister i den interna kontrollen som vi identifierat.
Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har följt relevanta yrkesetiska krav avseende oberoende, och ta upp alla relationer och andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt oberoende, samt i tillämpliga fall tillhörande motåtgärder.
Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer vi vilka av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen, inklusive de viktigaste bedömda riskerna för väsentliga felaktigheter, och som därför utgör de för revisionen särskilt betydelsefulla områdena. Vi beskriver dessa områden i revisionsberättelsen såvida inte lagar eller andra författningar förhindrar upplysning om frågan.
Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direktörens förvaltning av Brinova Fastigheter AB (publ) för år 2019 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust.
Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.
Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.
Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation, och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt.
Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om
någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende:
Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen.
Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande granskningsåtgärder som utförs baseras på vår professionella bedömning med utgångspunkt i risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild betydelse för bolagets situation. Vi går igenom och prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och andra förhållanden som är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.
Ernst & Young AB, Bergaliden 11, 252 23 Helsingborg, utsågs till Brinova Fastigheter ABs revisor av bolagsstämman den 2 maj 2019 och har varit bolagets revisor sedan 23 oktober 2015.
Helsingborg den 23 mars 2020 Ernst & Young AB
Per Karlsson, Auktoriserad revisor
Till bolagsstämman i Brinova Fastigheter AB (publ), org. nr. 556840-3918.
Vi har granskat om styrelsen och verkställande direktören för Brinova Fastigheter AB (publ) under år 2019 (räkenskapsåret) har följt de riktlinjer för ersättningar till ledande befattningshavare som fastställts på bolagsstämman den 2 maj 2019 respektive bolagsstämman den 2 maj 2018.
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att riktlinjerna följs och för den interna kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att tillse att riktlinjerna följs.
Vårt ansvar är att lämna ett yttrande, grundat på vår granskning, till bolagsstämman om huruvida riktlinjerna har följts. Vi har utfört granskningen enligt FAR:s rekommendation RevR 8 Granskning av ersättningar till ledande befattningshavare i aktiemarknadsbolag. Denna rekommendation kräver att vi följer yrkesetiska krav samt planerar och utför granskningen för att uppnå rimlig säkerhet att bolagsstämmans riktlinjer i allt väsentligt följts. Revisionsföretaget tillämpar ISQC 1 (International Standard on Quality Control) och har därmed ett allsidigt system för kvalitetskontroll vilket innefattar dokumenterade riktlinjer och rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar.
Vi är oberoende i förhållande till Brinova Fastigheter AB (publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.
Granskningen har omfattat bolagets organisation för och dokumentation av ersättningsfrågor för ledande befattningshavare, de nya beslut om ersättningar som fattats samt ett urval av de utbetalningar som gjorts under räkenskapsåret till de ledande befattningshavarna. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska genomföras, bland annat genom att bedöma risken för att riktlinjerna inte i allt väsentligt följts. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevant för riktlinjernas efterlevnad i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i bolagets interna kontroll.
Vi anser att vår granskning ger oss rimlig grund för vårt uttalande nedan.
Vi anser att styrelsen och den verkställande direktören för Brinova Fastigheter AB (publ) under 2019 följt de riktlinjer för ersättningar till ledande befattningshavare som fastställdes på bolagsstämman den 2 maj 2019 respektive bolagsstämman den 2 maj 2018.
Helsingborg den 23 mars 2020 Ernst & Young AB
Per Karlsson, Auktoriserad revisor
88 BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2019
I Bjuv färdigställde Brinova under 2019 fastigheten Kvadraten 1 med 28 lägenheter och ett LSS-boende med sex bostäder. Inflyttning skedde under det tredje kvartalet 2019.
Real estate. De regelverk som tillämpas för styrning och kontroll av koncernen är i huvudsak bolagsordningen, aktiebolagslagen, årsredovisningslagen, andra tillämpliga lagar och regler, Nasdaq Stockholms regelverk och rekommendationer för emittenter på den aktuella listan samt interna riktlinjer och policyer.
Brinovas styrelse och ledning strävar efter att Brinova ska leva upp till de krav som börsen, aktieägare och alla andra intressenter ställer på Brinova. Bolaget följer Svensk kod för bolagsstyrning.
Bolaget följer Svensk kod för bolagsstyrning med följande undantag: Bolaget har inte någon särskild funktion för internrevision. Styrelsen utvärderar årligen behovet av en sådan funktion och har bedömt att det löpande interna arbetet med intern kontroll som företrädesvis utförs av koncernledningen, utgör en tillräcklig granskningsfunktion med hänsyn till bolagets verksamhet och storlek.
Årsstämman är bolagets högsta beslutsfattande organ. Vid stämman ges samtliga aktieägare (se sidan 45 för Brinovas största aktieägare) möjlighet att utan begränsningar utöva det inflytande över bolaget som deras respektive aktieinnehav representerar. Årsstämman utser styrelse och revisor samt fastställer principer för ersättning till styrelse, revisor och koncernledning. Årsstämman fattar, i förekommande fall, bland annat också beslut om ändring av bolagsordning, utdelning och ändringar i aktiekapitalet. På årsstämman, som ska hållas inom sex månader efter räkenskapsårets utgång, ska också beslut om fastställelse av balans- och resultaträkningar, disposition av Brinovas vinst eller förlust samt om ansvarsfrihet för styrelse och VD fattas.
Bolagsordningen innehåller inga särskilda bestämmelser om tillsättande och entledigande av styrelseledamöter eller om ändring av bolagsordningen.
Efter att årsredovisningens balans- och resultaträkningar fastställts, beslutade stämman att:
riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare.
ringsutlåtanden från Newsec som finns tillgängliga på bolagets hemsida. I beslutet om godkännande avstod Backahill AB och Backahill DABS AB från att rösta.
Valberedningen förbereder och lämnar förslag på styrelse, styrelseordförande, styrelsearvoden, principer för utseende av valberedning, ordförande vid stämmor och i förekommande fall revisorer samt arvodering av revisorer.
Brinovas årsstämma beslutade den 2 maj 2019 om principer för utseende av valberedning, vilka i huvudsak innebär att bolagets tre största aktieägare har rätt att utse en ledamot var till valberedningen. Valberedningens ledamöter samt de ägare
de företräder ska i enlighet med beslutet offentliggöras så snart de har utsetts. I enlighet med beslutet har följande valberedning bildats 2019: Anders Nelson, utsedd av Backahill AB, Erik Selin, styrelsens ordförande utsedd av Fastighets AB Balder och Lars Ljungälv, utsedd av ER-HO Förvaltning AB.
Valberedningens ordförande är Anders Nelson, medan styrelsens
ordförande Erik Selin är sammankallande. De tre ägarrepresentanterna har tillsammans cirka 90 procent av rösterna i Brinova per den 30 september 2019. Vid ägarförändring ska enligt beslut ny ägarrepresentant utses.
Brinovas styrelse består av sex ledamöter och inga suppleanter enligt beslut på bolagets årsstämma den 2 maj 2019. Styrelsens övergripande uppgift är att, för ägarnas räkning, förvalta moderbolagets och koncernens angelägenheter på ett sådant sätt att ägarnas intresse av långsiktigt god kapitalavkastning tillgodoses på bästa möjliga sätt. Ledamöterna väljs årligen på årsstämman för tiden intill slutet av nästa årsstämma. Styrelsen bedriver sitt arbete enligt gällande föreskrifter i lag, regelverk, bolagsordning och arbetsordning. Styrelsen ska bestå av ledamöter, med för bolaget adekvat kompetens som kan stödja, följa och kontrollera verksamheten i bolaget. Mer information om styrelsens ledamöter finns i presentationen av styrelsen och koncernledningen på sidorna 92–95.
Styrelsens ordförande leder styrelsens arbete. Dessutom följer ordföranden koncernens utveckling löpande genom kontakter med VD i strategiska frågor. Under 2019 hölls sju protokollförda styrelsemöten, varav ett var konstituerande. Ledamöternas närvaro framgår av styrelsepresentationen på sidan 93. Koncernens vice VD/CFO har under året varit styrelsens sekreterare. På styrelsemötena har bolagets resultatutveckling löpande följts upp. Liksom den finansiella ställningen, värderingar av koncernens fastigheter och likviditeten. Styrelsen har också behandlat bolagets finansiering samt investerings- och avyttringsbeslut. Dessutom har marknadsfrågor, planer och
strategier för koncernens utveckling behandlats. Brinovas huvudansvariga revisor Per Karlsson, Ernst & Young AB, var adjungerad vid styrelsemötet den 26:e februari 2019 då rapporten för det fjärde kvartalet 2018 behandlades.
Styrelsen i Brinova arbetar efter en arbetsordning som behandlar arbetsfördelning och ekonomisk rapportering. Arbetsordningen är ett komplement till aktiebolagslagens bestämmelser och Brinovas bolagsordning. Den ses över varje år.
Styrelsen utser VD och utvärderar också VDs arbete. Styrelsen genomförde den 26:e februari 2019 en årlig utvärdering av VDs prestationer. VD närvarar inte vid denna utvärdering. Styrelsen är också skyldig att fortlöpande följa upp och kontrollera Brinovas verksamhet. Det åligger därför styrelsen att se till att det finns fungerande rapporteringssystem. Systemen som utvärderats under året har visat sig tjäna sitt syfte väl. Löpande på styrelsemötena rapporteras Brinovas och koncernens ekonomiska och finansiella ställning, behandlas ärenden av investeringskaraktär och andra aktuella frågor. Årligen fastställer styrelsen också de övergripande målen för koncernens verksamhet och beslutar om strategier för att nå målen. Även VD-instruktion samt interna policydokument revideras årligen.
Varje år görs en utvärdering av styrelsens sammansättning och funktion. Den genomförs som en enkät som går ut till alla styrelsens medlemmar. Resultatet av enkäten följs sedan upp i enskilda samtal med ledamöterna. Samtal som behandlar olika frågor om styrelsens uppgifter, arbetsformer och funktion. Men också den enskilda ledamotens roll och samverkan med övriga ledamöter. Dessutom diskuteras bolagets planer och de utmaningar som styrelsen ställs inför, i kombination med styrelseledamotens kompetens och engagemang. Resultatet diskuteras därefter också på ett styrelsemöte. Under 2019 var det på mötet den 26 februari. Utvärderingarna under åren har visat att Brinova har en väl sammansatt styrelse som fungerar utomordentligt väl.
Brinovas styrelse har tillsatt ett ersättningsutskott. Utskottet bereder frågor gällande ersättning och andra anställningsvillkor för VD och vice VD. Ersättningar till övrig företagsledning beslutas av VD. Sedan våren 2017 då utskottet tillsattes har ersättningsutskottet bestått av Erik Paulsson samt Erik Selin. Från och med årsstämman den 2 maj 2019 har ersättningsutskottet bestått av Erik Selin och Svante Paulsson.
Brinovas styrelse tillsatte våren 2017 ett revisionsutskott vars uppgift är att utöva tillsynen av koncernens rutiner för redovisning och finansiell rapportering, utveckla kontakten med koncernens revisor samt att utvärdera revisorns arbete. I utskottet har hela Brinovas styrelse deltagit.
VD leder med stöd av koncernledningen verksamheten med utgångspunkt från av styrelsen upprättad och fastställd VD-instruktion. Denne ska även övervaka efterlevnaden av mål, policyer och strategiska planer som styrelsen fastställt, samt tillse att de vid behov underställs styrelsen för uppdatering eller översyn. VD ska också säkerställa att styrelsens ledamöter löpande får information och rapporter om bolagets utveckling så att styrelsen kan fatta välgrundade beslut. Vidare ska VD också säkerställa att bolaget iakttar den informationsplikt som noteringsavtalet med Nasdaq Stockholm och tilllämpliga lagar och regler påbjuder.
Brinova lämnar snabb, samtidig, korrekt och tillförlitlig information till befintliga och potentiella aktieägare och andra intressenter. Bolaget lämnar pressreleaser, delårsrapporter kvartalsvis, en bokslutskommuniké samt årsredovisning för hela verksamhetsåret. Dessutom medverkar Brinova löpande på olika kapitalmarknadsmöten arrangerade av banker och branschen. På Brinovas webbplats www.brinova.se finns aktuell information om Brinova som exempelvis pressmeddelanden och finansiella rapporter som också kan beställas direkt av Brinova per telefon eller via mail.
Under 2019 tog Swedbank/KeplerChevreux upp en bevakning av Brinovas aktie.
Revisorn rapporterar resultatet av sin granskning till aktieägarna genom revisionsberättelsen. Denna framläggs på årsstämman. Därutöver lämnar revisorn under året en detaljerad redogörelse till Brinovas styrelse. Då förs också en diskussion om de iakttagelser som revisionen utmynnat i. Utöver revision har
bolagets revisor även tillhandahållit tjänster inom områdena skatt och redovisning.
Styrelsen ansvarar, enligt den svenska aktiebolagslagen och Svensk kod för bolagsstyrning, för den interna kontrollen. Denna bolagsstyrningsrapport har upprättats i enlighet med 6 kap § 6 årsredovisningslagen och är därmed avgränsad till intern kontroll och riskhantering avseende den finansiella rapporteringen. Basen för den interna kontrollen utgörs av den kontrollmiljö som styrelse och ledning verkar utifrån. Styrelsen har fastställt ett antal policyer och grundläggande riktlinjer av betydelse för arbetet med den interna kontrollen såsom finanspolicy, inköpspolicy, investeringspolicy samt kommunikations- och insiderpolicy som återfinns på bolagets huvudkontor i Helsingborg. VD rapporterar regelbundet till styrelsen utifrån fastställda rutiner och dokument. Brinovas interna kontrollstruktur bygger på en tydlig ansvars- och arbetsfördelning såväl mellan styrelse och VD som inom den operativa verksamheten. Den operativa verksamheten innefattar bland annat verksamhetsstyrnings- och affärsplansprocesser. Som exempel kan nämnas verktyg för uppföljning av verksamheten, förberedelser inför köp och försäljningar av fastigheter/bolag samt underlag för fastighetsvärderingar. Kontrollaktiviteter genomförs på fastighetsnivå i form av löpande resultat- och investeringsuppföljningar, på övergripande nivå i form av till exempel resultatanalys på områdesnivå, analys av nyckeltal och genomgångar av den legala koncernstrukturen.
För att förebygga och upptäcka fel och avvikelser finns exempelvis system för attesträtter, avstämningar, godkännande och redovisning av affärstransaktioner, rapporteringsmallar, redovisnings- och värderingsprinciper. Dessa system uppdateras kontinuerligt. Den interna informationen och externa kommunikationen regleras på övergripande nivå av en kommunikations- och insiderpolicy. Den interna informationen sker genom regelbundet hållna informationsmöten och regleras i en mötespolicy.
| Född | Befattning | Invald | Närvaro | Utbildning och erfarenheter |
|
|---|---|---|---|---|---|
| Erik Selin | 1967 | Styrelsens ordförande |
2015 | 7/7 | Grundare av Fast ighets AB Balder. Bred erfarenhet av fastighets branschen. |
| Svante Paulsson | 1972 | Ledamot | 2015 | 7/7 | High School i USA. |
| Anders Jarl | 1956 | Ledamot | 2018 | 7/7 | Civilingenjör. |
| Johan Tollgerdt | 1979 | Ledamot | 2018 | 7/7 | Jur kand. Johan an svarar för Advokat firman Lindahls fast ighetsgrupp och har mångårig erfarenhet av fastighets- och entreprenadrättsliga frågeställningar. |
| Johan Ericsson | 1951 | Ledamot | 2016 | 7/7 | Civilekonom. FRICS. Tidigare koncern chef Catella AB. |
| Anneli Jansson |
1974 | Ledamot | 2018 | 6/7 | Civilingenjör, KTH. |
| Huvudsaklig sysselsättning |
Övriga befattningar | Egna och närståendes aktieinnehav 2019 |
Beroende/ oberoende |
|---|---|---|---|
| VD Fastighets AB Balder. |
Styrelseordförande Skandrenting AB. Styrelseledamot och vice ordförande, Collector Bank AB. Styrelseledamot Västsvenska Handelskammaren, Hedin Bil AB, Ernström & Co och Hexatronic Scandinavia AB. |
7 400 000 A-aktier och 11 020 302 B-aktier genom Balder. |
Oberoende av bolaget och närstående. Beroende av bolagets ägare. |
| Ansvarig för strategi och projekt, Backahill AB. |
Styrelseordförande i Arenabolaget i Ängelholm AB. Styrelseledamot i Backahill AB och i AB Cernelle. |
87 500 B-aktier genom Svantab AB. |
Oberoende av bolaget och närstående. Beroende av bolagets ägare. |
| Styrelseord förande i Wihlborgs Fastigheter AB. |
Styrelseledamot i Platzer Fastigheter AB. | – | Oberoende av bolaget och närstående. Oberoende av bolagets ägare. |
| Advokat och delägare vid Advokatfirman Lindahl KB. |
Styrelseledamot i Advokatfirman Lindahl i Malmö Aktiebolag, Lindahl Administration Sverige AB, Thorn Lightning Nordic Aktie bolag, ZG Lightning Nordic AB, TLG Sweden Holdings AB, JASEA AB och Stiftelsen AF-bostäder. |
20 000 B-aktier. | Oberoende av bolaget och närstående. Oberoende av bolagets ägare. |
| Styrelsearbete i fastighets branchen. |
VD i Logistea AB (publ) och Klockarbäcken Property Investment AB (publ). Styrelse ordförande i SHH Bostad AB (publ), Aktie bolaget Oscar Robur, Konstmässan Market i Stockholm AB, Castar Europe AB, Brahe berget Holding AB, Fastighetsbolaget Emils hus AB samt styrelseordförande i Nyfosa AB (publ). |
37 500 B-aktier genom Aktiebolaget Oscar Robur. |
Oberoende av bolaget och närstående. Oberoende av bolagets ägare. |
| VD Humle gården Fastig heter AB. |
Styrelseuppdrag i dotterbolag till Humle gården Fastigheter AB och i RICS Sverige AB. Suppleant i Fastighetsägarna Sveriges styrelse. |
10 000 B-aktier. | Oberoende av bolaget och närstående. Oberoende av bolagets ägare. |
| Född | Befattning | Anställd sedan |
Utbildning | Tidigare befattningar | |
|---|---|---|---|---|---|
| Per Johansson | 1960 | CEO | 2016 | Gymnasie ekonom. |
Verksam inom fastighets branschen i Sverige under mer än 20 år. Regionchef Klövern samt VD Dagon AB och Tribona AB. |
| Malin Rosén |
1968 | Vice Vd och CFO |
2015 | Civil ekonom. |
Verksam inom fastighets branschen under mer än 20 år. Redovisningschef på det tidigare Brinova och på Catena. |
I företagsledningen ingår förutom nedan nämnda personer VD Per Johansson och Vice VD/CFO Malin Rosén.
| Stina Trimark | 1967 | Projekt utveck lingschef |
2015 | Civilin genjör Väg & Vatten. |
Verksam i byggentreprenad branschen sedan 1990 bland annat på Skanska och Peab. |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| Frida Carlsson | 1974 | Regionchef Väst |
2020 | Civilin genjör, lant mäteri, LTH. |
Verksam inom fastighets branschen under mer än 20 år. Fastighetchef på Wihl borgs och Klövern AB, En hetschef och förvaltare på Dagon AB. Förvaltare på specialfastigheter i Malmö. |
|
| Martin Wallin | 1972 | Regionchef Öst |
2016 | Driftin genjör inom fastighets teknik. |
Verksam inom fastighets branschen under mer än 20 år. Regionchef Dagon AB, Enhetschef Klövern AB. |
|
| Caroline Holst |
1982 | Ekonomi chef |
2017 | Civil ekonom. |
Verksam inom revisions- och fastighetsbranschen mer än 13 år. Redovisningschef på Stendörren Fastigheter AB. Ekonomiansvarig Aberdeen Property Sweden AB. Revisor PricewaterhouseCoopers AB samt Ernst & Young AB. |
| Egna och närståendes Övriga uppdrag aktieinnehav 2019 |
|
|---|---|
| Ledamot i distriktstyrelsen 15 540 B-aktier. Malmö samt regionstyrelsen för Fastighetsägarna Syd, SIPA (Scandinavian Internatio nal Property Association) och styrelseledamot Bästa bosta den AB. |
|
| 10 300 B-aktier. |
| Styrelsemedlem i fastighets ägarna Kristianstad, styrelse ordförande Friskis&Svettis Kristianstad. |
2 500 B-aktier. |
|---|---|
| – | |
| Styrelseledamot Fastighet ägarna och Ciytfastighets ägarna i Karlskrona. |
130 359 B-aktier. |
| 4 500 B-aktier. |
Till bolagsstämman i Brinova Fastigheter AB (publ), org. nr. 556840-3918.
Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten för år 2019 på sidorna 89-95 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen.
Vår granskning har skett enligt FARs uttalande RevU 16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden.
En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2–6 årsredovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsredovisningen och koncernredovisningen samt är i överensstämmelse med årsredovisningslagen.
Helsingborg den 23 mars 2020 Ernst & Young AB
Per Karlsson, Auktoriserad revisor
Styrelsen föreslår att årsstämman 2020 fastställer följande riktlinjer för bestämmande av ersättning och anställningsvillkor till verkställande direktören, styrelseledamöter och de personer som ingår i Bolagets koncernledning ("Ledande Befattningshavare"). Riktlinjerna ska tillämpas på ersättningar som avtalas och förändringar som görs i redan avtalade ersättningar efter det att riktlinjerna antagits av årsstämman 2020. Riktlinjerna omfattar inte ersättningar som beslutas av bolagsstämman.
Bolagets övergripande målsättning med verksamheten är att skapa en långsiktigt god värdetillväxt för aktieägarna. Detta ska ske genom att utveckla och förvalta hyresbostäder och samhällsfastigheter belägna på utvalda orter med goda kommunikationer, att verka lokalt nära sina samarbetspartners och hyresgäster genom egen närvaro på de orter där Bolaget är etablerat, samt genom att samverka med aktörer inom samhällssektorn. Hållbarhet är en central del i Bolagets affär där de prioriterade områdena är att bidra till en bättre miljö genom energieffektiva lösningar i fastigheterna och att vara en ansvarstagande arbetsgivare som attraherar och utvecklar sina medarbetare. För ytterligare information om Bolagets affärsstrategi, långsiktiga intressen och hållbarhet hänvisas till Bolagets hemsida www.brinova.se.
För att främja Bolagets affärsstrategi, långsiktiga intressen och hållbarhet, och på så sätt skapa en långsiktigt god värdetillväxt för aktieägarna, ska Bolaget erbjuda konkurrenskraftig ersättning. Dessa riktlinjer möjliggör att Ledande Befattningshavare kan erbjudas en konkurrenskraftig ersättning.
Marknadsmässiga ersättningsnivåer och anställningsvillkor är en förutsättning för att behålla och, vid behov, rekrytera personer till koncernledningen med den kompetens och erfarenhet som krävs. Den totala ersättningen ska baseras på faktorer så som befattning, prestation och individuell kvalifikation. Ersättningen får bestå av följande komponenter: fast lön, rörlig lön, pensionsförmåner och andra förmåner. Bolagsstämman kan därutöver – och oberoende av dessa riktlinjer – besluta om exempelvis aktie- och aktiekursrelaterade ersättningar.
Ersättningen ska baseras på arbetsuppgifternas betydelse, krav på kompetens, erfarenhet och prestation. Den fasta grundlönen ska anses motsvara en marknadsmässig kompensation för ett fullgott arbete. Den fasta grundlönen ska ses över årligen för att säkerställa att lönen är marknadsmässig och konkurrenskraftig.
Det utgår ingen rörlig ersättning till ledande befattningshavare.
Pensionsavsättningar kan göras för personer i koncernledningen motsvarande maximalt 35 procent av fast årlig grundlön. Pensionsåldern är 65 år. Personer i koncernledningen ska ha avgiftsbestämda pensionsplaner om inte personen omfattas av förmånsbestämd pension enligt tvingande kollektivavtalsbestämmelser
Andra förmåner ska vara marknadsmässiga och bidra till att underlätta personens möjligheter att fullgöra sina arbetsuppgifter. Sådana förmåner kan utgå i form av exempelvis sjukvårdsförsäkring och bilförmån och får uppgå till maximalt 25 procent av fast årlig grundlön.
För verkställande direktören gäller, vid uppsägning från bolagets sida, en uppsägningstid om 12 månader. Något avgångsvederlag ska inte utgå. Vid uppsägning från verkställande direktörens sida är uppsägningstiden 6 månader. Övriga ledande befattningshavare har, vid uppsägning från bolagets sida, en uppsägningstid om sex månader. Något avgångsvederlag utgår inte. Vid uppsägning från övriga ledande befattningshavares sida är uppsägningstiden tre månader.
Vid framtagande av förslag till dessa ersättningsriktlinjer har lön och anställningsvillkor för Bolagets anställda beaktats genom att uppgifter om anställdas totalersättning, ersättningens komponenter samt ersättningens ökning och ökningstakt över tid har utgjort en del av ersättningsutskottets och styrelsens beslutsunderlag vid utvärderingen av skäligheten av riktlinjerna och de begränsningar som följer av dessa.
Styrelsen har inrättat ett ersättningsutskott med huvudsakliga uppgifter att bereda styrelsens beslut i frågor om ersättningsprinciper, ersättningar och andra anställningsvillkor för personer i koncernledningen. Ersättningsutskottet ska således utarbeta förslag avseende riktlinjer för ersättning till styrelseledamöter och personer i koncernledningen, som styrelsen ska underställa årsstämman för beslut åtminstone vart fjärde år. Ersättningsutskottet ska vidare följa och utvärdera pågående och under året avslutade program för rörliga ersättningar till personer i koncernledningen, samt följa och utvärdera tillämpningen av de riktlinjer för ersättningar till styrelseledamöter och koncernledningen som bolagsstämman beslutat om samt gällande ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer i Bolaget. Styrelsens ordförande kan vara ordförande i utskottet. Övriga ledamöter ska vara oberoende i förhållande till Bolaget och koncernledningen. Om ersättningsutskottet anlitar extern uppdragstagare för sitt arbete ska utskottet försäkra sig om att ingen intressekonflikt föreligger i förhållande till andra uppdrag som denne kan ha för Bolaget eller koncernledningen.
Verkställande direktörens ersättning bereds av ersättningsutskottet och fastställs av styrelsen vid ordinarie styrelsemöte. Verkställande direktören deltar inte i detta beslut. Styrelsen uppdrar åt verkställande direktören att förhandla med övriga personer i koncernledningen i enlighet med dessa riktlinjer. Ersättningsutskottet godkänner på förslag från verkställande direktören ersättningsnivåer för övriga personer i koncernledningen.
Om styrelseledamot utför arbete för Bolagets räkning, utöver styrelsearbetet, ska konsultarvode och annan ersättning för sådant arbete kunna utgå efter särskilt beslut av styrelsen. För styrelsearbete utgår ingen ersättning utöver det styrelsearvode som bolagsstämman beslutar om.
Styrelsen har rätt att frångå ovanstående riktlinjer helt eller delvis om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl som motiverar det. Som angivits ovan ingår det i ersättningsutskottets uppgifter att bereda styrelsens beslut i ersättningsfrågor, vilket innefattar beslut om avsteg från riktlinjerna. Avsteg får endast göras om det bedöms vara nödvändigt för att tillgodose Bolagets långsiktiga intressen och hållbarhet eller för att säkerställa Bolagets ekonomiska bärkraft. Om styrelsen gör avsteg från riktlinjerna för ersättning till styrelseledamöter och koncernledningen ska detta redovisas vid nästkommande årsstämma.
Helsingborg i mars 2020 Brinova Fastigheter AB (publ) Styrelsen
| Nyckeltal | 2019 | 2018 | 2017 | 2016 | 2015 | Definitioner |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Fastighetsrelaterade | ||||||
| Hyresintäkter, Mkr | 280,0 | 246,4 | 202,9 | 111,6 | 39,1 | Hyresintäkter enligt Rapport över totalresultat |
| Driftsöverskott, Mkr | 176,7 | 157,1 | 124,0 | 60,9 | 22,3 | Driftsöverskott enligt Rapport över totalresultat |
| Hyresvärde, Mkr | 313,2 | 274,5 | 248,6 | 205,2 | 104,6 | Utgående hyra på årsbasis med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta ytor |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 94,3 | 92,6 | 92,1 | 89,5 | 78,3 | Kontrakterad årshyra för hyresavtal vilka löper vid periodens slut i procent av hyresvärde |
| Överskottsgrad, % | 63,1 | 63,8 | 61,1 | 54,6 | 57,0 | Driftsöverskott i procent av hyresintäkterna |
| Belåningsgrad, % | 62,4 | 61,1 | 59,5 | 60,3 | 59,5 | Skulder till kreditinstitut i förhållande till fastig heternas värde vid periodens slut |
| Uthyrbar yta, tkvm | 240,1 | 218,5 | 203,8 | 184,0 | 108,9 | |
| Finansiella | ||||||
| Avkastning på eget kapital, % | 12,1 | 9,1 | 8,4 | 13,9 | 8,4 | Periodens resultat i procent av ett genomsnittligt eget kapital |
| Avkastning på totalt kapital, % | 7,0 | 5,4 | 5,0 | 8,1 | 5,5 | Resultat före skatt med tillägg för finansiella kostna der i procent av en genomsnittlig balansomslutning |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 3,0 | 3,2 | 3,7 | 4,0 | 4,0 | Resultat före skatt med återläggning av finansiella kostnader och orealiserade värdeförändringar i förhål lande till finansiella kostnader |
| Genomsnittlig ränta, % | 1,8 | 1,9 | 1,7 | 1,5 | 1,4 | Beräknad årsränta för skulder till kreditinstitut, baserat på aktuella låneavtal i förhållande till totala skulder till kreditinstitut |
| Soliditet, % | 33,4 | 34,4 | 37,2 | 40,5 | 45,9 | Eget kapital inklusive minoritetsintressen i procent av balansomslutningen |
| Förvaltningsresultat, Mkr | 105,0 | 94,5 | 77,8 | 33,4 | 11,5 | Resultat före skatt med återläggning av värdeför ändringar |
| Resultat före skatt, Mkr | 220,0 | 139,6 | 120,6 | 148,6 | 29,4 | Resultat före skatt enligt Rapport över totalresultat |
| Årets resultat, Mkr | 171,4 | 116,7 | 98,3 | 116,4 | 23,8 | Periodens resultat enligt Rapport över totalresultat |
| Balansomslutning, Mkr | 4 509,5 3 886,2 3 276,9 2 766,7 | 1 197,9 | Balansomslutning enligt Koncernens rapport över finansiell ställning i sammandrag |
|||
| Aktierelaterade | ||||||
| Eget kapital per aktie, kr | 20,9 | 18,5 | 16,9 | 15,5 | 13,0 | Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare i för hållande till antalet aktier vid periodens slut |
| Långsiktigt substansvärde | 23,0 | 19,7 | 17,7 | 16,0 | 13,4 | Eget kapital med justering för uppskjutna skatter och värdeförändringar på räntederivat i förhållande till antal utestående aktier vid periodens utgång |
| Resultat per aktie, kr | 2,4 | 1,6 | 1,4 | 2,4 | 3,6 | Periodens resultat hänförligt till moderbolagets ägare i förhållande till ett genomsnittligt antal utestående aktier |
| Förvaltningsresultat per aktie, kr |
1,5 | 1,3 | 1,1 | 0,7 | 1,7 | Periodens förvaltningsresultat i förhållande till ett genomsnittligt antal utestående aktier |
| Antal utestående aktier, miljoner |
72,3 | 72,3 | 72,3 | 72,3 | 42,2 | |
| Genomsnittligt antal utestående aktier, miljoner |
72,3 | 72,3 | 72,3 | 49,5 | 6,6 | Vägt genomsnitt av antalet utestående aktier under perioden |
Nedan redovisas härledning av de finansiella nyckeltalen som Brinova följer löpande och för vilka det finns fastslagna finansiella mål. Följande finansiella mål är fastslagna av styrelsen:
| Hänvisning | 2019 jan-dec |
2018 jan-dec |
2017 jan-dec |
2016 jan-dec |
2015 jan-dec |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| Fastigheternas redovisade värde, Mkr | ||||||
| Förvaltningsfastigheter, Mkr | BR | 4 321,3 | 3 759,2 | 3 136,6 | 2 491,4 | 976,2 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | ||||||
| Resultat före skatt, Mkr | RR | 220,0 | 139,6 | 120,6 | 148,6 | 29,4 |
| Återläggning av finansiella poster, Mkr | RR | 53,8 | 42,2 | 29,0 | 11,3 | 4,7 |
| Orealiserade värdeförändringar, Mkr | RR | -115,0 | -48,4 | -42,4 | -114,5 | -15,2 |
| Justerat resultat före skatt, Mkr | 158,8 | 133,4 | 107,2 | 45,4 | 18,9 | |
| Justerat resultat som en multipel av finansiella kostnader, ggr |
3,0 | 3,2 | 3,7 | 4,0 | 4,0 | |
| Avkastning på eget kapital, % | ||||||
| Resultat efter skatt, Mkr | RR | 171,4 | 116,7 | 98,3 | 116,4 | 23,8 |
| Genomsnitt av IB och UB eget kapital, Mkr | BR | 1 422,3 | 1 278,3 | 1 170,8 | 835,8 | 286,5 |
| Avkastning på eget kapital, % | 12,1 | 9,1 | 8,4 | 13,9 | 8,4 | |
| Soliditet, % | ||||||
| Eget kapital, Mkr | BR | 1 508,0 | 1 336,6 | 1 219,9 | 1 121,6 | 549,9 |
| Balansomslutning, Mkr | BR | 4 509,5 | 3 886,2 | 3 276,9 | 2 766,7 | 1 197,9 |
| Soliditet, % | 33,4 | 34,4 | 37,2 | 40,5 | 45,9 | |
| Belåningsgrad, % | ||||||
| Skulder till kreditinstitut, Mkr | BR | 2 695,7 | 2 297,5 | 1 867,6 | 1 502,2 | 580,8 |
| Förvaltningsfastigheter, Mkr | BR | 4 321,3 | 3 759,2 | 3 136,6 | 2 491,4 | 976,2 |
| Belåningsgrad, % | 62,4 | 61,1 | 59,5 | 60,3 | 59,5 | |
| Avkastning på totalt kapital, % | ||||||
| Resultat före skatt, Mkr | RR | 220,0 | 139,6 | 120,6 | 148,6 | 29,4 |
| Återläggning av finansiella poster, Mkr | RR | 53,8 | 42,2 | 29,0 | 11,3 | 4,7 |
| Återläggning värdeförändringar derivat, Mkr | RR | 19,7 | 10,1 | -0,1 | 0,6 | 0,0 |
| Genomsnitt av IB och UB balansomslutning, Mkr | BR | 4 197,9 | 3 581,6 | 3 021,8 | 1 982,3 | 620,3 |
| Avkastning på totalt kapital, % | 7,0 | 5,4 | 5,0 | 8,1 | 5,5 | |
| Långsiktigt substansvärde per aktie, kr | ||||||
| Eget kapital, Mkr | BR | 1 508,0 | 1 336,6 | 1 219,9 | 1 121,6 | 549,9 |
| Uppskjuten skattefordran, Mkr | BR | -18,3 | -20,0 | -9,3 | -14,1 | -10,5 |
| Verkligt värde räntederivat, Mkr | BR | 30,3 | 10,7 | 0,6 | 0,6 | 0,0 |
| Uppskjuten skatteskuld, Mkr | BR | 146,3 | 99,6 | 66,8 | 49,7 | 25,7 |
| Långsiktigt substansvärde, Mkr | 1 666,3 | 1 426,9 | 1 278,0 | 1 157,8 | 565,1 | |
| Antal utestående aktier vid periodens utgång, miljoner | 72,3 | 72,3 | 72,3 | 72,3 | 42,2 | |
| Långsiktigt substansvärde per aktie, kr | 23,0 | 19,7 | 17,7 | 16,0 | 13,4 |
| Region Väst | Kvadratmeter | |||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Bo | Restau | Lokal | Särskilt | Ut | Samhälls | |||||||||
| Fastighet | Värdeår | städer | Kontor | Lager | Butik | rang | förråd | Övrigt | boende | Vård | bildning | service | Totalt | |
| Dannemannen 33 | Eslöv | Specialenhet | 0 | 0 | 17 | 0 | 0 | 467 | 0 | 0 | 4 332 | 1 523 | 0 | 6 339 |
| Dannemannen 36 | Eslöv | Specialenhet | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Dannemannen 37 | Eslöv | Specialenhet | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Färgaren 21 | Eslöv | 2017 | 1 969 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 1 969 |
| Garvaren 17 | Eslöv | 1970, 1988 | 2 129 | 1 759 | 0 | 1 708 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 280 | 1 718 | 7 594 |
| Gjutaren 15 | Eslöv | Specialenhet | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 3 020 | 0 | 0 | 0 | 3 020 |
| Piggvaren 4 | Eslöv | 1967, 1980 | 29 049 | 669 | 0 | 0 | 0 | 115 | 0 | 4 304 | 0 | 0 | 0 | 34 137 |
| Piggvaren 5 | Eslöv | 1967 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Sädesärlan 3 | Eslöv | 2016 | 5 279 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 5 279 |
| S:a Eslöv | 38 426 | 2 428 | 17 | 1 708 | 0 | 582 | 0 | 7 324 | 4 332 | 1 803 | 1 718 | 58 338 | ||
| Armborstet 8 | Helsingborg | Specialenhet | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 830 | 830 |
| Kvadraten 1 | Helsingborg | Under uppförande |
1 877 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 506 | 0 | 0 | 0 | 2 383 |
| Nackstycket 8 | Helsingborg | Specialenhet | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Nackstycket 9 | Helsingborg | Specialenhet | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 316 | 0 | 316 |
| Sjollen 13 | Helsingborg | Specialenhet | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 1 031 | 0 | 1 031 |
| Tenoren 1 | Helsingborg | Specialenhet | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 1 067 | 0 | 1 067 |
| S:a Helsingborg | Helsingborg | 1 877 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 506 | 0 | 2 414 | 830 | 5 627 | |
| Dybeck 4 | Hörby | 1967 | 0 | 2 422 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 2 422 |
| S:a Hörby | 0 | 2 422 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 2 422 | ||
| Barsebäck 42:53 | Kävlinge | Specialenhet | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 2 398 | 0 | 2 398 |
| Bäcken 9 | Kävlinge | 1998 | 1 048 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 1 048 |
| Karaby 2:303 | Kävlinge | 2006 | 1 332 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 1 332 |
| Trehörningen 15 | Kävlinge | 2018 | 2 899 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 540 | 0 | 0 | 0 | 3 439 |
| S:a Kävlinge | 5 278 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 540 | 0 | 2 398 | 0 | 8 216 | ||
| Banér 1 | Landskrona | 1980 | 507 | 0 | 0 | 395 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 902 |
| Banér 11 | Landskrona | 1988 | 227 | 250 | 132 | 0 | 0 | 47 | 0 | 250 | 0 | 0 | 0 | 906 |
| Erik Dahlberg 1 | Landskrona | 1939 | 370 | 0 | 0 | 591 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 961 |
| Erik Dahlberg 13 | Landskrona | 1950 | 430 | 0 | 0 | 18 | 495 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 943 |
| Erik Dahlberg 14 | Landskrona | 1960, 1983 | 1 429 | 0 | 0 | 1 294 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 2 723 |
| Karl XV 17 | Landskrona | 2001 | 0 | 375 | 0 | 2 150 | 0 | 0 | 0 | 0 | 430 | 0 | 590 | 3 545 |
| Karl XV 18 | Landskrona | 2015 | 0 | 2 340 | 0 | 2 448 | 0 | 1 885 | 0 | 0 | 0 | 5 915 | 1 409 | 13 997 |
| Köpmannen 13 | Landskrona | 1929 | 1 217 | 70 | 0 | 231 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 1 518 |
| Köpmannen 14 | Landskrona | 1980 | 1 637 | 0 | 304 | 304 | 0 | 20 | 0 | 0 | 596 | 0 | 0 | 2 861 |
| Köpmannen 2 | Landskrona | 1930 | 659 | 0 | 0 | 234 | 44 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 937 |
| Tigern 7 | Landskrona | 1981 | 0 | 0 | 0 | 935 | 0 | 0 | 0 | 0 | 660 | 0 | 0 | 1 595 |
| Östra Roten 21 | Landskrona | 1980 | 6 817 | 260 | 0 | 905 | 1 039 | 0 | 0 | 0 | 0 | 1 746 | 0 | 10 767 |
| S:a Landskrona | 13 292 | 3 295 | 436 | 9 505 | 1 578 | 1 952 | 0 | 250 | 1 686 | 7 661 | 1 999 | 41 654 | ||
| Bjärred 30:16 | Lomma | 2007 | 956 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 435 | 298 | 0 | 0 | 1 689 |
| Lomma 27:133 | Lomma | 2007 | 1 764 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 1 764 |
| S:a Lomma | 2 720 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 435 | 298 | 0 | 0 | 3 453 | ||
| Bautastenen 4 | Lund | 2012 | 1 516 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 1 516 |
| Göingegeten 1 | Lund | 2015 | 1 920 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 1 920 |
| Soldaten 14 | Lund | Specialenhet | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 549 | 0 | 0 | 549 |
| S:a Lund | 3 436 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 549 | 0 | 0 | 3 985 | ||
| Brandvakten 3 | Malmö | Specialenhet | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 580 | 0 | 0 | 0 | 580 |
| Flaggskepparen 3 | Malmö | Specialenhet | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 604 | 0 | 677 | 0 | 1 281 |
| Körmästaren 1 | Malmö | Specialenhet | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 812 | 1 327 | 0 | 0 | 2 139 |
| Nattsländan 1 | Malmö | Specialenhet | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 2 134 | 0 | 0 | 0 | 2 134 |
| Oxievång 2,3,6 | 1994 | 3 496 | 204 | 44 | 3 784 | 434 | 70 | 0 | 1 385 | 2 251 | 485 | 1 611 | 13 764 | |
| Oxievång 7 | Malmö | Mark | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Sånekulla 16 | Malmö | Specialenhet | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 1 130 | 1 105 | 0 | 0 | 2 235 |
| Vannagården 2 | Malmö | Specialenhet | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 741 | 0 | 0 | 0 | 741 |
| Yran 3 | Malmö | Specialenhet | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 363 | 0 | 0 | 363 |
| Äggsvampen 1 | Malmö | Specialenhet | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 1 525 | 0 | 0 | 1 525 |
| Äggsvampen 3 | Malmö | Specialenhet | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 828 | 0 | 0 | 828 |
| S:a Malmö | 3 496 | 204 | 44 | 3 784 | 434 | 70 | 0 | 7 386 | 7 399 | 1 162 | 1 611 | 25 590 |
| Region Väst forts. | Kvadratmeter | |||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Restau | Lokal | Särskilt | Ut | Samhälls | ||||||||||
| Fastighet | Värdeår | Bostäder | Kontor | Lager | Butik | rang | förråd | Övrigt | boende | Vård | bildning | service | Totalt | |
| Blentarp 67:35 | Sjöbo | 2012 | 1 120 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 1 120 |
| S:a Sjöbo | 1 120 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 1 120 | ||
| Stanstorp 7:298 | Staffanstorp | 1997 | 1 307 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 1 307 |
| S:a Staffanstorp | 1 307 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 1 307 | ||
| Sadeln 2 | Trelleborg | Specialenhet | 486 | 384 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 940 | 266 | 0 | 2 076 |
| S:a Trelleborg | 486 | 384 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 940 | 266 | 0 | 2 076 | ||
| Eskilstorp 27:8 | Vellinge | 1987 | 0 | 0 | 1 603 | 676 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 2 279 |
| Påfågeln 1 | Vellinge | Specialenhet | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 4 000 | 0 | 0 | 0 | 4 000 |
| Påfågeln 1 | Under uppförande |
636 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 636 | |
| Vellinge 40:130 | Vellinge | 2006 | 0 | 1 081 | 932 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 2 013 |
| S:a Vellinge | 636 | 1 081 | 2 535 | 676 | 0 | 0 | 0 | 4 000 | 0 | 0 | 0 | 8 928 | ||
| Totalt Region Väst | 72 073 | 9 814 | 3 032 | 15 673 | 2 012 | 2 604 | 0 20 441 | 15 204 | 15 704 | 6 158 | 162 715 |
| Region Öst | Kvadratmeter | |||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Bo | Restau | Lokal | Särskilt | Ut | Samhälls | |||||||||
| Fastighet | Värdeår | städer | Kontor | Lager | Butik | rang | förråd Övrigt | boende | Vård | bildning | service | Totalt | ||
| Binga 9:237 | Karlskrona | Specialenhet | 385 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 103 | 0 | 0 | 0 | 0 | 488 |
| Frimuraren 2 | Karlskrona | Specialenhet | 0 | 30 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 525 | 0 | 0 | 555 |
| Gasverket 18 | Karlskrona | Specialenhet | 0 | 0 | 0 | 0 | 152 | 0 | 0 | 0 | 0 | 9 162 | 9 314 | |
| Hammarby 1:123 | Karlskrona | Specialenhet | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 710 | 0 | 0 | 0 | 710 |
| Jämjö 6:5 mfl | Karlskrona | Mark | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Lindblad 10 | Ingår i 24 | 0 | 2 915 | 400 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 538 | 2 669 | 6 522 | |
| Lindblad 24 | Specialenhet, 1970, 1975, 1981 |
0 | 1 975 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 1 975 | |
| Mjövik 2:36 | 1935 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| Mjövik 2:76 | Specialenhet | 285 | 0 | 363 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 550 | 0 | 1 198 | |
| Mo 1:64 | Specialenhet | 272 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 130 | 0 | 0 | 0 | 0 | 402 | |
| Rödebyholm 1:42 | Karlskrona | Specialenhet, 1933, 1992, 1993 |
1 076 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 341 | 0 | 0 | 0 | 1 417 |
| Västra Nättraby 10:87 |
Karlskrona | Specialenhet | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 735 | 0 | 0 | 0 | 735 |
| S:a Karlskrona | 2 018 | 4 920 | 763 | 0 | 152 | 0 | 233 | 1 786 | 525 | 1 088 | 11 831 | 23 316 | ||
| Alkronan 3 | Kristianstad | 1991, 1997, 2002 | 0 | 1 715 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 1 715 |
| Bajonetten 3 | Kristianstad | 1963 | 0 | 0 | 0 | 1 915 | 51 | 0 | 1 779 | 0 | 0 | 0 | 0 | 3 745 |
| Bajonetten 5 | Kristianstad | 1980 | 2 253 | 43 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 2 296 |
| Bajonetten 6 | Kristianstad | 1980 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Hammar 9:198 | Kristianstad | Under | 3 573 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 3 573 | |
| uppförande | ||||||||||||||
| Härlöv 50:57 | Kristianstad | Mark | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Kristianstad 3:86 | 2006 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 150 | 0 | 0 | 0 | 0 | 150 | |
| Mats Lavesen 3 | 1980 | 0 | 4 948 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 4 948 | |
| Näsby 35:42 | 2004 | 0 | 530 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 530 | |
| Saxen 11 | Kristianstad | 1988 | 0 | 646 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 646 |
| Sjöhem 10 | Kristianstad | 1998, 2006 | 0 | 186 | 656 | 955 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 1 797 |
| Sjöhem 11 | Kristianstad | 2007 | 0 | 1 426 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 1 426 |
| Sjöhem 2 | Kristianstad | 1970, 1981 | 0 | 1 874 | 5 608 | 1 324 | 746 | 436 | 0 | 0 | 0 | 545 | 2 026 | 12 559 |
| Sjöhem 4 | Kristianstad | Specialenhet, 1990, 1992, 1995, |
0 | 4 703 | 0 | 0 | 0 | 20 | 0 | 0 | 3 531 | 1 074 | 9 434 | 18 762 |
| 1998, 2003 | ||||||||||||||
| Sjöhem 8 | Kristianstad | 1992, 1994 | 0 | 816 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 816 |
| Stinsen 9 | Kristianstad | 1981 | 0 | 456 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 456 |
| Vesslan 45 | Kristianstad | 1990 | 94 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 94 |
| Västerport 16-34 | Kristianstad | 2002 | 376 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 376 |
| Åhus 42:536-537 | Kristianstad | 1991 | 228 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 228 |
| S:a Kristianstad | 6 524 | 17 343 | 6 264 | 4 194 | 797 | 456 | 1 929 | 0 | 3 531 | 1 619 | 11 460 | 54 117 | ||
| Total Region Öst | 8 542 | 22 263 | 7 027 | 4 194 | 949 | 456 | 2 162 | 1 786 4 056 | 2 707 | 23 291 | 77 433 | |||
| TOTAL BRINOVA | 80 615 | 32 077 10 059 | 19 867 | 2 961 | 3 060 | 2 162 | 22 227 19 260 | 18 411 | 29 449 240 148 |
Brinovas aktieägare hälsas välkomna till årsstämman som hålls 6 maj 2020 klockan 15:00 på bolagets huvudkontor Landskronavägen 23, 252 32 Helsingborg. Se också kallelse på omslagets flik.
Brinova lämnar delårsrapporter kvartalsvis, en bokslutskommuniké samt årsredovisning för hela verksamhetsåret.
| 2020-05-06 | Delårsrapport januari–mars 2020 |
|---|---|
| Årsstämma | |
| 2020-07-13 | Delårsrapport januari–juni 2020 |
| 2020-11-11 | Delårsrapport januari–september 2020 |
| 2021-02-25 | Bokslutskommuniké 2020 |
Delårsrapporter och årsredovisning skickas med post till dem som begärt detta.
Brinova strävar efter att ge en rättvisande bild av bolaget genom en kontinuerlig, omedelbar, korrekt och tillförlitlig information till befintliga och potentiella aktieägare och andra intressenter. Informationsgivningen kännetecknas av öppenhet, samtidighet och likformighet i enlighet med gällande lagstiftning, Nasdaqs regelverk, Svensk kod för bolagsstyrning samt bolagets IR-policy.
I samband med publiceringen av vissa delårsbokslut spelar VD in en podd som kan följas på Brinovas hemsida.
Dessutom planerar Brinova in enskilda möten med investerare och banker. Bland annat presenterar Brinova traditionellt bolaget på kapitalmarknadsdagen i Båstad.
Brinova deltar också i aktiespararträffar arrangerade av Aktiespararna.
Analyshuset Kepler Chevreux har en aktiv bevakning av Brinova-aktien.
På Brinovas webbplats www.brinova.se finns aktuell information om Brinovas fastigheter och verksamhet. Samt finansiell information, till exempel pressmeddelanden och finansiella rapporter. På webbplatsen kan bolagets intressenter också ladda ned finansiella publikationer från Brinova. Denna information kan även beställas direkt av Brinova per telefon eller via mail [email protected].
Brinova Fastigheter AB Landskronavägen 23, 252 32 Helsingborg www.brinova.se [email protected]
Malmö – Stengodsvägen 151, 238 30 Oxie
Landskrona – Östergatan 29, 261 34 Landskrona
Kristianstad – Björkhemsvägen 15 D, 291 54 Kristianstad
Karlskrona – Drottninggatan 54, 371 33 Karlskrona
Eslöv – Malmgatan 1 B, 241 30 Eslöv
Brinova utvecklar och förvaltar primärt bostäder och samhällsfastigheter belägna på utvalda orter med goda kommunikationer i södra Sverige. Verksamheten kännetecknas av långsiktighet, samverkan med aktörer inom samhällssektorn och inte minst en lokal egen engagerad förvaltning på de orter där bolaget valt att verka.
Fastighetsbeståndet om cirka 240 000 kvm har ett marknadsvärde på cirka 4,3 miljarder kronor. Värden skapas genom selektiva förvärv, effektiv fastighetsutveckling och en aktiv förvaltning. Ett starkt kassaflöde möjliggör en fortsatt tillväxt av bolaget. Brinovas B-aktie är noterad på Nasdaq Stockholm och handlas på Small Cap-listan. Huvudkontoret finns i Helsingborg.
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.