AI Terminal
Blue Square Real Estate Ltd.
Quarterly Report • Nov 27, 2025
6697_rns_2025-11-27_26b8bb64-a46e-4664-b6da-ee8a0d36c455.pdf
Quarterly Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
כרטיס ביקור
רבוע כחול נדל"ן (להלן - "החברה") מתמקדת בתחום הנדל"ן המניב והינה בין חברות הנדל"ן הגדולות בישראל. בבעלות החברה נכסי נדל"ן מניב בתמהיל שימושים מגוון, בפריסה גיאוגרפית נרחבת ומיקומים אטרקטיביים. לחברה מספר רב של נכסים מניבים מסחריים המושכרים לרשתות מזון אשר חלקם הגדול נמצא במרכזי ערים בגוש דן. כמו כן, החברה מחזיקה ומנהלת מספר מרכזים מסחריים מובילים, כדוגמת קניון TLV, קניון הדר בירושלים וקריית השרון. בתחום המשרדים בבעלות החברה משרדים בקמפוס רעננה, בפארק ראש העין ובקריית מטלון בפתח תקווה. בתחום הלוגיסטיקה משכירה החברה שטחים לשלושה מרכזים לוגיסטיים. החברה יוזמת ומקימה פרויקטים בהיקף של עשרות אלפי מ"ר, הכוללים שטחי משרדים, מסחר ודירות למגורים, אשר צפויים לתרום משמעותית לצמיחה העתידית של החברה, לצד
ההשקעה בשימור איכותו וערכו של פורטפוליו הנכסים הפעילים.
החברה בולטת בקרב חברות הנדל"ן באיתנותה הפיננסית והיא
פועלת בשיעור מינוף נמוך. החברה מבצעת טיוב נכסים באופן
שוטף ובוחרת לממש חלק מהנכסים אשר הגיעו למיצוי הפוטנציאל
שלהם, דבר המאפשר לחברה להפנות את משאביה לפיתוח
נכסים הנמצאים במיקוד האסטרטגי שלה. החברה פועלת לאיתור
המיקומים האטרקטיביים ביותר לנכסי הנדל"ן שלה – מיקומים עם
גישה תחבורתית נוחה, ונכסים שהופכים להיות בולטים בסביבתם
האורבנית. כחברת נדל"ן איתנה ומובילה, בכוונת החברה להמשיך
להתפתח בתחום הנדל"ן המניב באמצעות איתור וייזום של נכסים
מניבים איכותיים וחדשניים נוספים בישראל. החברה תמשיך להתמקד
בעסקי הליבה של פעילותה, תוך השקעה במנועי צמיחה חדשים.
נכסי החברה
| פרויקטים ביזום ותכנון (2) |
נכסי לוגיסטיקה ואחסנה |
מרכזים מסחריים |
נכסי משרדים |
נכסים מסחריים כולל 88 נכסי סופרים |
|---|---|---|---|---|
| 560 | 45 | 52 | 82 | 160 |
| אלכי מ"ר מניבים | אלפי מ"ר | אלפי מ"ר | אלפי מ"ר | אלפי מ"ר |
| 14.4 | 100% | 88% | (1) 71% | 98% |
| אלף יח"ד | תפוסה ליום 30.9.25 | תכוסה ליום 30.9.25 | תכוסה ליום 30.9.25 | תפוסה ליום 30.9.25 |
| שווי נכסים | שווי נכסים | שווי נכסים | שווי נכסים | |
| 479 | 2,534 | 1,562 | 3,513 | |
| מיליון ש"ח | מיליון ש"ח | מיליון ש"ח | מיליון ש"ח |
שיעורי התפוסה מחושבים על בסיס הסכמים חתומים עם שוכרים, לרבות הסכמים שנחתמו לאחר מועד הדוח (בחישוב שיעור התפוסה למועד הדוח), ובנטרול שטחים שאינם ניתנים להשכרה לרבות אלה שלשוכרים קיימת אופציה המגבילה את השכרת השטחים לשוכרים אחרים במועד דוח זה ובנטרול שטחי אחסנה במשרדים ומרכזים המסחריים. הנתונים אינם כוללים את נתוני הנכס לפיתוח הידוע כ"קמפוס בצלאל" (לשעבר) בירושלים. שיעור התפוסה הממוצע בכלל נכסי הקבוצה בתקופת הדוח הינו 90%.
(1) שיעור התפוסה הממוצעת ברבעון 3 לשנת 2025 הינו 54%. תהליך המסירה לעבודות התאמה של השוכרים בחלק המשרדים בפרויקט תוצרת הארץ הושלם במהלך הרבעון השלישי לשנת 2025 ולכן, בחישוב שיעור התפוסה הממוצעת נוטרלו כלל שטחי המשרדים של פרויקט זה, אלה נכללו בחישוב שיעור התפוסה ליום 30 בספטמבר 2025.
(2) השטחים ויחידות הדיור המצויינים לעיל הינם לפי 100% מכלל הזכויות שהחברה מקדמת, מפתחת ויוזמת בנכסים ומתחמי התחדשות עירונית (כולל חלקם של שותפים שונים), מרביתם משויכים לפרויקטים הנכללים בתכנית העסקית ארוכת הטווח של החברה ומצויים בשלבי ייזום כאשר הוצאתם אל הפועל עשויה להיות כרוכה בפעולות מגוונות, ותהליכים ארוכי טווח לרבות מול רשויות התכנון השונות וכפופות לאישורן. כמו כן, מרבית יחידות הדיור במתחמי התחדשות עירונית מצויות בשלבי ייזום ראשוניים כאשר טרם קיימות לחברה זכויות במקרקעין וטרם התמלאו כלל התנאים לצורך הוצאת הפרויקטים לפועל ובכלל זאת חתימות כלל הדיירים. אין ודאות כי הפרויקטים הנ"ל (ו/או יחידות הדיור שיכללו בהם) שהחברה מקדמת יצאו לפועל, ומובהר כי הערכותיה בהקשר זה, לרבות לעניין הצלחת קידום הפרויקטים, הליכי תכנון ובניה, אישורים והיתרים לשם הוצאתם לפועל, שיווקם, ותרומתם האפשרית לתוצאותיה, עשויות שלא להתממש, או להתממש באופן שונה מהותית, והן בגדר מידע צופה פני עתיד, כהגדרת מונח זה בחוק ניירות ערך, התשכ"ח-1968.
כרטיס ביקור
נתונים ליום 30 בספטמבר 2025
שטח להשכרה כולל שטחי חניונים) בסך של כ-159.7 אלפי מ"ר)
שיעור תפוסה ליום 30.9.25
523 אלחי ח"ר 91%
סך נכסי המאזן
12.4 מיליארד יי
שטח ביזום(2)
560-3 אלפי מ"ר מניבים
14.4-ס"ד
FFO Q3 2025 (5)
94 -כ מיליון ש
NOI Q3 2025
EPRA NRV
101 מיליון ש
5.2 מיליארד יים
מיוחט למגורים מיליון ניין
2.1%
ריבית חוב משוקללת
חוב ל-CAP
52.6%->
מח"מ חוב משוקלל
3.14 שנים נכסים לא משועבדים למועד פרסום הדוחות
4.4 מיליארד מ
CAP RATE (4)
6.3%
DARD
(3) ראה הערת שולים בעמוד הראשון.
(4) שיעור ה-CAP RATE המוצג הינו בנטרול חלק המשרדים בפרויקט תוצרת הארץ כנדל"ן מניב. פרויקט זה החל להניב הכנסות במהלך הרבעון השלישי 2025. שיעור ה-CAP RATE הכולל את נתוני חלק המשרדים בפרויקט תוצרת הארץ כנדל"ן מניב, הינו כ-5.8%.
(5) בגישת ההנהלה.
דוח רבעוני
30 בספטמבר 2025
פרק א' עדכון לתיאור עסקי התאגיד
פרק ב' דוח הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד
פרק ג' דוחות כספיים
פרק ד' דוח רבעוני בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי
פרק א'
עדכון לפרק תיאור עסקי התאגיד .
פרק א' - עדכון לתיאור עסקי התאגיד
בהתאם לתקנה 89א לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל-1970, יובאו להלן פרטים בדבר שינויים או חידושים מהותיים אשר אירעו בעסקי החברה1, בכל עניין שיש לתארו בדוח התקופתי של החברה, על פי הסעיפים בפרק תיאור עסקי התאגיד בדוח התקופתי לשנת 2024, ותוארו בפרק א' לדוח הרבעון הראשון לשנת 2025 (כהגדרתם להלן) ודוח הרבעון השני לשנת 2025. יצוין, כי למונחים בפרק זה תהא המשמעות הנודעת להם בדוח התקופתי לשנת 2024, אלא אם צוין במפורש אחרת.
מובהר כי ככלל, התיאור הנכלל בדוח זה כולל רק מידע אשר הינו, לדעת החברה, מידע מהותי. יחד עם זאת, בחלק מהמקרים, למען שלמות התמונה, נכלל מידע נוסף אשר אינו בהכרח מידע מהותי.
1. מונחים והגדרות
בדוח זה תהיה למונחים הבאים המשמעות הרשומה להלן, אלא אם נאמר במפורש אחרת:
| "אלון רבוע כחול" | אלון רבוע כחול ישראל בע"מ, שהינה החברה האם של החברה, ולמועד אישור הדוח מחזיקה בכ- 56.3% מהון המונפק של החברה ומזכויות ההצבעה בה; |
|---|---|
| "דוח הדירקטוריון" | דוח הדירקטוריון המצורף לדוח רבעוני זה כפרק ב'; |
| "הבורסה" | - הבורסה לניירות ערך בתל-אביב בע"מ; |
| "הדוחות הכספיים" | הדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 30 בספטמבר 2025, המצורפים לדוח רבעוני זה כפרק ג'; |
| "הדוח התקופתי לשנת 2024" | הדוח התקופתי של החברה לשנת 2024, אשר פורסם ביום 30 במרץ 2025 (מספר אסמכתא: -2025) 01-021936); |
| "דוח הרבעון הראשון לשנת 2025" |
הדוח הרבעוני של החברה לרבעון שהסתיים ביום 31 למרץ 2025, אשר פורסם ביום 29 במאי 2025 (מספר אסמכתא: 2025-01-038756) |
| "דוח הרבעון השני לשנת 2025" |
הדוח הרבעוני של החברה לרבעון שהסתיים ביום 30 ביוני 2025, אשר כורסם ביום 28 באוגוסט 2025 (מספר אסמכתא: 2024-01-2025) |
| "הדוחות הכספיים השנתיים" | הדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר 2024, פרק ג', לדוח התקופתי לשנת 2024; |
| "החברה" או "התאגיד" | רבוע כחול נדל"ן בע"מ; |
| "הצעת חקיקת נדל"ן יזמי | הצעת חקיקה לתיקון תקנות ניירות ערך בנוגע לפעילות בתחום הנדל"ן היזמי מחודש פברואר 2016; |
| "חוק החברות" | חוק החברות, התשנ"ט-1999; |
| "חוק ניירות ערך" | חוק ניירות ערך, התשכ״ח-1968; |
| "חברת הקניון" | קניון העיר תל אביב בע"מ, המוחזקת על ידי החברה (בעקיפין) בשיעור של 100%; |
| "טיוטת תקנות נדל"ן להשקעה" |
טיוטת תקנות ניירות ערך (פרטי התשקיף וטיוטת תשקיף-מבנה וצורה) (תיקון), התשע"ד-2013 כפי שפורסמה על ידי רשות ניירות ערך ביום 22 בדצמבר 2013 בנושא עיגון "הנחיית גילוי בנוגע לפעילות נדל"ן להשקעה" 3 , |
| "מגה" או "קרפור-מגה" | גלובל ריטייל ק.י. (מ.ר.) בע"מ (שמה הקודם: מגה קמעונאות בע"מ). למיטב ידיעת החברה, נכון למועד אישור הדוח, קרפור-מגה הינה חברה בשליטת אלקטרה מוצרי צריכה (1970) בע"מ; |
| "מועד אישור הדוח" | 26 בנובמבר 2025; |
| "פרויקט אשרמן" | פרויקט בהקמה של מגורים ומסחר, בפינת הרחובות עודד 4 ואשרמן 32 בתל אביב, במקרקעין הידועים כחלוקת 24 ו-46 בגוש 6163, כמפורט בסעיפים 8.4.12 ו-9.7 בפרק א' בדוח התקופתי לשנת 2024. |
| "פרויקט תוצרת הארץ" | פרויקט בהקמה שישלב שטחים למגורים (כולל דיור בהישג יד), לתעסוקה ולמסחר, על פי תכנית תא/3871, על גבי מקרקעין הידועים כחלקות 127 ו-128 (חלק מחלקה 105 לשעבר) בגוש 7094 ברחוב תוצרת הארץ בתל אביב (חלק החברה בשטחי התעסוקה הינו 100% וחלק החברה בשטחי המגורים (באמצעות רבוע נדל"ן היצירה) הינו 50%, כמפורט בסעיף 9.6 בפרק א' בדוח התקופתי לשנת 2024; |
| "פרויקט מתחם שפע" | פרויקט עירוב שימושים הכולל זכויות למסחר, תעסוקה ולמגורים במתחם שפע בבני ברק, כמפורט בסעיף 17.1 בפרק א' בדוח התקופתי לשנתי 2024 ובביאור 20א(3) לדוחות הכספיים השנתיים. |
$\,$ . המידע המתואר בפרק א' זה הינו ביחס לחברה, חברות מאוחדות של החברה וחברות בשליטה משותפת.
3. למונחים המוגדרים בטיוטת תקנות נדל"ן להשקעה, אשר בהם נעשה שימוש בדוח זה, תהא המשמעות שניתנה להם בטיוטת תקנות נדל"ן להשקעה.
2. למונחים המוגדרים בהצעת חקיקת נדל"ן יזמי, אשר בהם נעשה שימוש בדוח זה, תהא המשמעות שניתנה להם הצעת חקיקת נדל"ן יזמי.
| " "קניון TLV |
י לשעבר( וק הסיטונא )מתחם הש ומנחם בגין חשמונאים קרליבך, ה הרחובות רי במשולש מרכז מסח רת הקניון; מצעות חב 100%( בא המוחזק ) בתל אביב, |
|---|---|
| ת 2025" שלישי לשנ "הרבעון ה |
בר 2025; 30 בספטמ יימה ביום שים שהסת שלושה חוד תקופה של |
| דשות" "רבוע התח |
100%; עור של קיפין( בשי חברה )בע ת על ידי ה מ, המוחזק עירונית בע" התחדשות רבוע נדל"ן |
| ן היצירה" "רבוע נדל" |
100%; עור של קיפין( בשי חברה )בע ת על ידי ה מ, המוחזק היצירה בע" רבוע נדל"ן |
| המצב הדוח על "תאריך הכספי" |
בר 2025; 30 בספטמ |
| דוח" "תקופת ה |
2025; בספטמבר ה ביום 30 ין שהסתיימ ם, לפי העני שה חודשי שים או שלו תשעה חוד תקופה של |
| וחות" "תקנות הד |
.1970- תש"ל ם ומיידיים(, ות תקופתיי ת ערך )דוח תקנות ניירו |
.2 חלוקת דיבידנדים )סעיף 5 בפרק א' לדוח התקופתי לשנת 2024(
לפרטים אודות דיבידנד בסכום כולל של 150 מיליון ש"ח שהוכרז ביום 2 בספטמבר ,2025 ושולם ביום 29 בספטמבר ,2025 ראו דיווח מיידי שפרסמה החברה ביום 3 בספטמבר 2025 )מספר אסמכתא: 2025-01-066541( וביאור 6ב' לדוחות הכספיים.
.3 סביבה כללית והשפעת גורמים חיצוניים על פעילות החברה )סעיף 7 בפרק א' לדוח התקופתי לשנת 2024(
לפרטים אודות סביבה כללית והשפעת גורמים חיצוניים על פעילות החברה ראו סעיף 7 לפרק א' בדוח התקופתי לשנת ,2024 סעיף 3 לעדכונים לפרק א' וסעיפים 1.3.1 ו 1.3.2- לפי העניין, אשר נכללו בדוח הרבעון הראשון והשני לשנת 2025 אשר תוכנם נכלל על דרך ההפניה; וכן ראו סעיפים 1.3.1 ו- 1.3.2 לדוח הדירקטוריון.
.4 מבנים מניבים מהותיים מאוד )סעיף 8.8 בפרק א' לדוח התקופתי לשנת 2024(
.4.1 מבנה מניב מהותי מאוד - קבוצת הסופרמרקטים המושכרים לקרפור-מגה )מקבוצת אלקטרה צריכה(
בתקופת הדוח, 59 מנכ סי החברה המיועדים להפעלת סופרמרקטים מושכרים לקרפור- מגה. החברה רואה בנכסים אלו כנכס אחד, זאת הואיל והנכסים האמורים מושכרים לשוכר אחד, הינם בעלי מאפיינים דומים, חשופים לסיכונים דומים ומדווחים להנהלת התאגיד יחדיו. יצוין, כי כל אחד מהנכסים בקבוצת הנכסים כאמור אינו מהווה נכס מהותי לחברה כשלעצמו. הכנסות החברה מקבוצת 4הסופרמרקטים המושכרים לקרפור-מגה, היוו כ 17%- מסך הכנסות החברה בתקופת הדוח.
הקבוצה האמורה כוללת שני סניפי סופרמרקט במרכזים מסחריים, האחד, במרכז המסחרי אלון קרית השרון והשני בקניון TLV.
.4.1.1 נתונים עיקריים אודות הנכס
| ואה מספרי השו |
2025 | 100%( בנכס - ק התאגיד 100%; חל )נתונים לפי |
||
|---|---|---|---|---|
| 31.12.2024 | רבעון I | רבעון II | רבעון III | |
| 1,593,730 | 1,602,100 | 1,633,218 | 1,646,208 | ) א( ( באלפי ש"ח שווי הנכס ) |
| 97,339 | 24,501 | 25,210 | 25,870 | )ב( ח( ה )אלפי ש" NOI בתקופ |
| 77,104 | 8,370 | 30,995 | 12,880 | ח( )באלפי ש" וך בתקופה פסדי( שער רווחי )או ה |
| 100% | 100% | 100% | 100% | %( בתקופה ) סה ממוצע שיעור תפו |
| 6.11% | 6.12% | 6.09% | 6.12% | )ב( אה )%( שיעור תשו |
| 1,523 | 1,534 | 1,558 | 1,586 | )ב( ( )ש"ח( מטר )לשנה ממוצעים ל דמי שכירות |
| 1,523 | - | )ג( 401 | - | ופה חתמו בתק בחוזים שנ ם למטר ת ממוצעי דמי שכירו )ש"ח( |
)א( השווי ההוגן של הנדל"ן להשקעה, אינו כולל שווי זכויות בנייה.
.4 על בסיס ההכנסות על פי דוחות כספיים מאוחדים מורחבים כמפורט בנספח א' לדוח הדירקטוריון. הכנסות החברה מקבוצת הסופרמרקטים המושכרים לקרפור-מגה היוו כ18%- מסך ההכנסות בתקופת הדוח על פי הדוחות הכספיים המאוחדים ליום 30 בספטמבר .2025 יצוין, כי בדוח התקופתי לשנת 2024 וכן בדוח הרבעון ה ראשון לשנת 2025 נפלה טעות באופן החישוב, כך ששיעור הכנסות החברה מקבוצת הסופרמרקטים המושכרים לקרפור- מגה מסך ההכנסות בתקופות על פי הדוחות הכספיים המאוחדים לתקופות האמורות, היוו בפועל כ15%- וכ17%- בהתאמה )חלף כ16%- וכ19%- בהתאמה(. כמו כן, ביחס לדוחות כספיים מאוחדים מורחבים כמפורט בנספח א' לדוח הדירקטוריון, שיעור ההכנסות מקבוצת הסופרמרקטים המושכרים לקרפור-מגה מסך ההכנסות בתקופות האמורות, היוו בפועל כ15%- וכ16%- בהתאמה )חלף כ16%- וכ- 20% בהתאמה(.
- )ב( נתוני דמ"ש ממוצעים, NOI ותשואה כוללים הכנסות הנובעות מסניפי הסופרמרקט במרכז המסחרי אלון קריית השרון ובקניון TLV ללא התחשבות בהוצאות והתאמות אחרות, אשר מיוחסות למרכז המסחרי או לקניון בכללותו, ואשר בכל מקרה, להערכת החברה אינן מהותיות.
- )ג( מוצג לפי דמי שכירות ממוצעים למטר לתקופת שכירות.
.4.2 מבנה מניב מהותי מאוד - קניון TLV
.4.2.1 נתונים עיקריים אודות הנכס
| ואה מספרי השו |
2025 | 100%( בנכס - ק התאגיד 100%; חל )נתונים לפי |
||
|---|---|---|---|---|
| 31.12.2024 | רבעון I | רבעון II | רבעון III | |
| 1,864,000 | 1,864,000 | 1,864,000 | 1,864,000 | )א( ( באלפי ש"ח שווי הנכס ) |
| 96,699 | 22,600 | 19,860 | 19,209 | ח( ה )אלפי ש" NOI בתקופ |
| )7,582( | )480( | )1,146( | )580( | ח( )באלפי ש" וך בתקופה פסדי( שער רווחי )או ה |
| 85% | 85% | 83% | 83% | )ב( %( בתקופה ) סה ממוצע שיעור תפו |
| 5.2% | 4.8% | 4.3% | 4.1% | אה )%( שיעור תשו |
| 241 | 235 | )ד( 230 |
239 | )ג( ש )ש"ח( מטר לחוד ממוצעים ל דמי שכירות |
| 350 | 379 | 420 | 470 | פה תמו בתקו חוזים שנח ם למטר ב ת ממוצעי דמי שכירו )ש"ח( |
- )א ( שווי הנכס כולל 325 חניות אשר בבעלות חברת מגדלי לב תל אביב בע"מ )חברה בבעלות מלאה של החברה( המהוות חלק ממתחם קניון TLV. כמו- כן, שווי הנכס אינו כולל את שטחי המסחר במגרש ,6 אשר אינם חלק ממתחם קניון TLV הגם שנמצאים בסמיכות לו.
- )ב( שיעור התפוסה הממוצע, מוצג על בסיס הסכמים חתומים עם שוכרים, בנטרול שטחים שאינם ניתנים להשכרה ובנטרול שטחי אחסנה.
- )ג( דמי שכירות ממוצעים למטר, לחודש, אינם כוללים נתוני שטחי אחסנה. לפרטים נוספים ראו סעיף 1.3.1 בדוח הדירקטוריון.
- )ד( דמי שכירות ממוצעים למטר, לחודש, אינם כוללים נתוני שטחי אחסנהומוצגים בנטרול זיכויים שניתנו לשוכרים בגין "מבצע עם כלביא ".
.4.2.2 הערכת שווי הנכס
מכתב מעריך השווי, לפיו ליום 30 בספטמבר 2025 אין שינוי מהותי בשווי הנכס ביחס להערכת השווי ליום 31 בדצמבר ,2024 מצורף לדוח זה. לפרטים אודות הערכת השווי של קניון TLV ליום 31 בדצמבר 2024 ראו הטבלה בסעיף 8.8.2ט לפרק א' בדוח התקופתי לשנת 2024 ואת הערכת השווי שצורפה לדוח התקופתי של החברה לשנת ,2024 הנכללים בדוח זה על דרך ההפניה. לפרטים אודות מעריך השווי, לרבות אודות השכלתו וניסיונו ראו סעיף 8.6.1.1 לפרק א' בדוח התקופתי לשנת 2024 והערכת השווי אשר צורפה לדוח התקופתי לשנת 2024 כאמור.
.5 מבנה מניב מהותי - חלק המשרדים בפרויקט תוצרת הארץ בתל אביב )סעיף 8.5.2 בפרק א' לדוח התקופתי לשנת )2024
בחודש יולי ,2025 התקבל אישור אכלוס ) טופס 4( לפרויקט תוצרת הארץ, הקמת הנכס הסתיימה, ו בהתאם חל שינוי בסיווגו מנכס נדל"ן מניב בהקמה )מהותי(, לנכס נדל"ן מניב )מהותי(.
בהמשך לאמור בדיווח מיידי של החברה מיום 7 באפריל 2024 ) מספר אסמכתא: 2024-01-039093( בדבר התקשרות החברה עם שוכר בהסכם שכירות להשכרת מספר קומות משרדים בפרויקט, בחודש יולי 2025 בוצעה מסירה בפועל של קומות המשרדים לשוכר , ונרשמה התחייבות לתשלום לשוכר בגין עבודות התאמה, אשר שולמה לאחר מועד הדוח על המצב הכספי.
בחודש ספטמבר 2025 התקשרה החברה עם צד שלישי שאינו צד קשור לחברה בהסכם שכירות להשכרת מספר קומות משרדים בחלק המשרדים בפרויקט. לפרטים נוספים ראו דיווח מיידי של החברה מיום 18 בספטמבר 2025 )מספר אסמכתא: 2025-01- .)070422
לפרטים בדבר הערכת שווי מעודכנת לנכס בעקבות חתימה על הסכם שכירות, ראו בסעיף 1.3.3.4 לדוח הדירקטוריון.
6. פרויקטים של התחדשות עירונית (פינוי בינוי) (סעיף 9.5 בפרק א' לדוח התקופתי לשנת 2024 וסעיף 6 בפרק א' לדוח הרבעוו השני לשנת 2025)
בהמשך לאמור בסעיף 9.5.3 בפרק א' לדוח התקופתי לשנת 2024 ובסעיף 6 בפרק א' לדוח הרבעון השני לשנת 2025, בטבלה שלהלן יפורטו פרויקטי התחדשות עירונית המצויים בשלבי תכנון ראשוניים, בכללם תידרש הגשת בקשה לאישור שינוי תב"ע כחלק מקידום הפרויקט, אשר לגביהם הוסכם עם נציגות הדיירים על נוסח הסכם פינוי בינוי ורבוע התחדשות פועלת להחתמת הדיירים על ההסכם;
| מיקום הפרויקט |
שיעור החזקות החברה בזכויות בשרשור |
מספר יח"ד קיימות |
מספר יחידות מבוקשות (משוער) |
שיעור הדיירים החתומים (מתוך סך הדיירים) טמוך למועד פרטום הדו"ח (ג) |
מועד תחילת ביצוע ההחתמות |
הערכת התאגיד לגבי מועד החתמת כלל הדיירים (ד) |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| קאליב | ראשון לציון | 50% | 85 | 281 | 68%-⊃ | 4.12.2022 | 2028 |
| שפירא | גדרה | (א) 30% | 204 | 740 | 56%-⊃ | 3.11.2022 | 2028 |
| גרשון שץ | נתניה | 50% | 140 | 490 | 71%-⊃ | 27.03.2023 | 2028 |
| רוטנברג | נתניה | 50% | 30 | 120 | 77%-⊃ | 18.07.2023 | 2028 |
| צג בנות א' | ראשון לציון | 50% | 88 | 290 | 62%-⊃ | 5.12.2023 | 2028 |
| השומר | ראשון לציון | 50% | 56 | 185 | 25%-⊃ | 2.6.2024 | 2028 |
| הכובש | ראשון לציון | 50% | 32 | 106 | 75%-⊃ | 18.6.2024 | 2028 |
| אריה רפאל | ראשון לציון | 50% | 135 | 432 | 67%-⊃ | 24.12.2024 | 2028 |
| ז'בוטינסקי | ראשון לציון | 50% | 36 | 119 | 64%-⊃ | 6.8.2025 | 2028 |
| צג בנות ב' | ראשון לציון | 50% | 48 | 158 | 35%-⊃ | 2.7.2025 | 2028 |
| אשר | גדרה | 50% | 71 | 246 | 30%-⊃ | 9.9.2025 | 2028 |
| מגדים - שלב א' |
קרית גת | 100% | 547 | 3,829 | 43%-⊃ | 8.5.2025 | 2029 |
| מגדים - שלב ב' |
קרית גת | 100% | 82 | 574 | 13%-⊃ | 8.5.2025 | 2029 |
- (א) בפרויקט זה קיים שותף נוסף שהינו צד שלישי.
- (ב) הנתון הינו נתון משוער, הכפוף, בין היתר, להשלמת הליכים תכנוניים ואישורי הרשויות.
- (ג) יובהר, כי חלק מהחותמים בפרויקט זה, טרם הסדירו את רישום זכויות הבעלות, לרבות נוכח טעויות סופר ברישומים אלו, ובהתאם ההתקשרות עמם כפופה גם להשלמת הליכי רישום אלו. החל מדוח זה הערה זו מיושמת ביחס לכלל הפרויקטים המוצגים והנתונים עודכנו בהתאם, לרבות הצגת הנתונים בקשר עם הפרויקטים ז'בוטינסקי, צ"ג בנות ב' ואשר.
- (ד) תביעת דייר המסרב לקידום הפרויקט עלולה לעכב את לוחות הזמנים לחתימת כלל הדיירים.
בנוסף לפרויקטים המתוארים בטבלה לעיל, נכון למועד אישור הדוח, מעורבת רבוע התחדשות או רבוע התחדשות ושותפים בקידום של כ- 12 מתחמי התחדשות עירונית בהם נבחרה רבוע התחדשות (לרבות ביחד עם שותפים) על ידי נציגות הדיירים כיזם הפרויקט, כאשר בשלב זה מתקיים מו"מ עם נציגות הדיירים ועו"ד הדיירים בקשר עם נוסח הסכם הפינוי בינוי. כמו כן, רבוע התחדשות פועלת לאיתור והתקשרות עם דיירים ושותפים במתחמי התחדשות עירונית נוספים.
למועד פרסום הדוח, החברה רואה בפרויקטים של התחדשות עירונית כפרויקטים בעלי היתכנות⁵, ככל שמתקיימים בהם שני התנאים הבאים, באופן מצרפי: (1) הושגה הסכמה של למעלה מ-67% מבעלי הזכויות בפרויקט; (2) הופקדה בקשה לשינוי תב"ע שתחול על הפרויקט או קיומה של תב"ע מאושרת שחלה על הפרויקט.
יובהר כי עד למועד שבו כלל הדיירים במקרקעי הפרויקט חתמו על ההסכם והתמלאו כלל התנאים המתלים הקבועים בו, אין לחברה זכויות במקרקעין עליהם יוקם הפרויקט.
5. לעניין זה ראו שו"ת 105-21 שפורסמה באתר רשות ניירות ערך.
המידע הכלול בסעיף זה, ובכלל זה הערכות החברה כוללות מידע צופה פני עתיד כהגדרת המונח בחוק ניירות ערך ומציין פרויקטים שעלולים שלא להתממש, הואיל ופרויקטי התחדשות עירונית הינם פרויקטים ארוכים ומורכבים שנמשכים מספר שנים והוצאתם אל הפועל תלויה, בין היתר, בקבלת אי שורים מצדדים שלישיים שאינם בשליטת החברה, קבלת פטורים הנוגעים למיסוי העסקה, הליכי תכנון מורכבים ותנאי שוק משתנים ו/או ככל שיתרחשו איזה מבין גורמי הסיכון שפעילות החברה חשופה להם כמפורט בסעיף 21 לפרק א' לדוח התקופתי לשנת .2024 בנוסף, קיימת אי ודאות לגבי פרק הזמן שיחלוף עד תחילת הבנייה ויכולים להיות עיכובים בלוחות הזמנים לאור הליכים משפטיים מול דיירים המסרבים לביצוע הפרויקט.
.7 פרויקט נדל"ן יזמי בהקמה לבנייה למגורים, ברחוב תוצרת הארץ בתל אביב - שהינו מהותי מאוד )סעיף 9.6 בפרק א' לדוח התקופתי לשנת 2024(
.7.1 נתונים על עלויות שהושקעו ויושקעו )באלפי ש"ח(
| שנת 2025 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| שנת 2023 | שנת 2024 | רבעון I | רבעון II | רבעון III | 50%( ק החברה - 100%; חל )נתונים לפי |
|
| 416,911 | 416,911 | 416,911 | 416,911 | 454,302 | )א( התקופה רקע בתום ברות בגין ק עלויות מצט |
|
| 55,346 | 58,116 | 58,687 | 58,991 | 59,773 | )ב( ואגרות יתוח, מסים ברות בגין פ עלויות מצט |
|
| 259,392 | 385,676 | 410,518 | )ד( 430,792 | )ד( 440,231 |
ניה ברות בגין ב עלויות מצט |
|
| 31,080 | 33,957 | 35,354 | 36,864 | 37,605 | ( ימון )שהוונו ברות בגין מ עלויות מצט |
|
| 762,729 | 894,660 | 921,470 | 943,558 | 991,912 | מצטברת סה"כ עלות |
עלויות שהושקעו |
| 774,512 | 908,479 | 934,118 | 956,999 | 1,006,331 | בספרים מצטברת סה"כ עלות |
|
| )364,562( | )602,914( | )644,243( | )674,962( | )687,403( | הפסד רעו לרווח ו עלויות שנג |
|
| 409,950 | 305,565 | 289,875 | 282,037 | 318,928 | ספרים מופחתת ב סה"כ עלות |
|
| 30,030 | 30,030 | 30,030 | )ד( 37,351 |
- | אומדן( ם הושקעו ) קרקע שטר עליות בגין |
|
| 3,650 | 2,747 | 2,176 | 1,872 | 1,090 | ם רות שטר מסים ואג ן פיתוח, עלויות בגי )א( מדן( הושקעו )או |
|
| 176,256 | 52,211 | 28,788 | )ד( 23,892 | )ד( 19,125 |
ומדן( הושקעו )א בניה שטרם עלויות בגין |
|
| 5,054 | 2,177 | 780 | - | - | ות צפויות להי מימון ש טברות בגין עלויות מצ תיד )אומדן( מהוונות בע |
עלויות שטרם הושקעו ושיעור השלמה |
| 214,990 | 87,165 | 61,773 | 63,115 | 20,214 | השלמה שנותרה ל סה"כ עלות |
|
| 62% | 89% | 95% | 98% | 100% | רקע( )%( )לא כולל ק מה ]כספי[ שיעור השל |
|
| 2024 | מאי 2025 | יוני 2025 | )ג( יולי 2025 |
)ג( יולי 2025 |
פוי מת בנייה צ מועד השל |
)א( עלות המלאי אינה כוללת סך של 3.9 מיליון ש"ח בגין יתרת דמי ייזום ששולמו על ידי החברה לשותפים, ורשומים כחלק מן המלאי בדוחות הכספיים המאוחדים.
- )ב( כולל עלויות בגין יועצים.
- )ג( כאמור בסעיף 5 לעיל, בחודש יולי 2025 התקבל אישור אכלוס )טופס 4(. במהלך חודש אוגוסט 2025 החלה מסירה של דירות בפרויקט.
- )ד( במהלך תקופת הדוח ולאחריה בוצעו תוספות תשלום לעיריית תל אביב ולקבלן המבצע. יצוין כי תוספות אלו לא חרגו מתקציב העלויות הבלתי צפויות מראש )בצ"מ(.
.7.2 נתונים על שיווק הפרויקט
| שנת 2025 | 50%( ק החברה - |
100%; חל )נתונים לפי |
||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| שנת 2023 | שנת 2024 | רבעון I | רבעון II | רבעון III | ||
| 19 | 29 | 1 | - | - | )#( יחידות דיור |
|
| 1,995 | 2,896 | 82 | - | - | )מ"ר( יחידות דיור |
שנחתמו חוזים שוטפת בתקופה ה |
| - | - | - | ר )מ"ר( שטחי מסח |
|||
| 45,523 | 41,613 | 40,978 | - | - | יחידות דיור | וצע למ"ר מחיר ממ |
| - | - | - | - | - | ר שטחי מסח |
בחוזים )בש"ח( בתקופה שנחתמו השוטפת |
| 241 | 270 | 271 | 271 | 271 | )#( יחידות דיור |
|
| 22,232 | 25,128 | 25,210 | )ב( 25,252 | )ב( 25,252 |
)מ"ר( יחידות דיור |
ד טברים ע חוזים מצ פה לסוף התקו |
| - | - | - | - | - | ר )מ"ר( שטחי מסח |
|
| 34,098 | 34,965 | 34,984 | 35,023 | 35,023 | יחידות דיור | וצע למ"ר מחיר ממ |
| - | - | - | - | - | ר שטחי מסח |
במצטבר )בש"ח( נחתמו עד בחוזים ש ה סוף התקופ |
| 1,425,552 | 1,430,994 | 1,432,349 | 1,432,518 | 1,432,856 | ות צפויות סה"כ הכנס קט )באלפי מכל הפרוי ש"ח( |
|
| 806,334 | 938,540 | 952,790 | 956,405 | 956,743 | ות צפויות סה"כ הכנס שנחתמו מחוזים )באלפי במצטבר ש"ח( |
ל שיווק ש שיעור ה הפרויקט |
| 62% | 69% | 69% | 69% | 69% | ווק ליום שיעור שי ה התקופ האחרון של )א( )%( |
|
| 149 | 120 | 119 | 119 | 119 | )#( יחידות דיור |
|
| 15,646 | 12,750 | 12,667 | )ב( 12,625 |
12,625 | )מ"ר( יחידות דיור |
ו טרם נחתמ שטחים ש )א( ים לגביהם חוז |
| 400 | 400 | 400 | 400 | 400 | ר )מ"ר( שטחי מסח |
|
| 319,927 | 305,796 | 312,397 | 318,986 | 335,430 | חסת מלאי( המיו ת )יתרת ם זים מחייבי לגביהם חו |
מצטבר סה"כ עלות טרם נחתמו לשטחים ש )א( מצב הכספי בדוח על ה |
| עד התקופה ו מו מתום |
זים שנחת מספר החו ח )/#מ"ר( תאריך הדו" |
|||||
| ם חתמו מתו בחוזים שנ דוח |
צע למ"ר מחיר ממו ד תאריך ה התקופה וע |
הסכומים בטבלה לעיל הינם ללא מע"מ.
- )א ( יצוין כי הנתונים כוללים 60 יחידות דיור להשכרה )דיור בהישג יד( אשר למועד הדוח מושכרות ובכוונת החברה והשותפים לפעול למכירתן לצד ג', כפי שמתאפשר על פי הוראות הסכם החכירה, ועל כן דירות אלו מסווגות למלאי.
- )ב( במהלך הרבעון השני לשנת 2025 הוחלפה דירה שנרכשה על ידי רוכש בדירה גדולה יותר.
- .7.3 בהמשך לאמור בסעיף 9.6.12 בדבר מימון ספציפי לפרויקט תוצרת הארץ, בפרק א' לדוח התקופתי לשנת 2024 וכן בסעיף 9 בפרק א' לדוח הרבעון השני לשנת ,2025 ראו עדכון בסעיף 9.3 להלן.
.8 פרויקט נדל"ן יזמי בהקמה לבנייה למגורים, ברחוב אשרמן 32 בתל אביב - שהינו מהותי מאוד )סעיף 9.7 בפרק א' לדוח התקופתי לשנת 2024)
.8.1 נתונים על עלויות שהושקעו ויושקעו )באלפי ש"ח(
| שנת 2023 | שנת 2025 | – 100%( ק החברה 100%; חל )נתונים לפי |
|||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| שנת 2024 | רבעון I | רבעון II | רבעון III | ||||
| 103,066 | 102,112 | 102,112 | 102,112 | 102,112 | ע בתום בגין קרק צטברות עלויות מ )א( התקופה |
||
| 10,742 | 15,704 | 16,188 | 16,690 | 16,864 | ים, אגרות פיתוח, מס טברות בגין עלויות מצ ואחרות |
||
| - | 4,010 | 6,109 | 11,602 | 13,860 | ניה ברות בגין ב עלויות מצט |
עלויות שהושקעו | |
| - | 422 | 433 | 438 | 682 | ( ימון )שהוונו ברות בגין מ עלויות מצט |
||
| 113,779 | 122,248 | 124,842 | 130,842 | 133,518 | מצטברת סה"כ עלות |
||
| 113,779 | 122,248 | 124,842 | 130,842 | 133,518 | ספרים מצטברת ב סה"כ עלות |
||
| - | )7,860( | )12,379( | )21,075( | )24,793( | הפסד רעו לרווח ו עלויות שנג |
||
| 113,779 | 114,388 | 112,463 | 109,767 | 108,725 | ספרים מופחתת ב סה"כ עלות |
||
| 1,998 | 123 | 123 | 123 | 123 | אומדן( ם הושקעו ) קרקע שטר עליות בגין |
||
| 18,656 | 13,689 | 13,215 | 12,864 | 11,765 | ת ואחרות מסים אגרו פיתוח, עלויות בגין קעו )אומדן( שטרם הוש |
עלויות שטרם הושקעו ושיעור | |
| 102,514 | 106,552 | )ב( 108,434 | )ב( 103,487 |
102,003 | ומדן( הושקעו )א בניה שטרם עלויות בגין |
||
| 1,569 | 1,151 | 1,138 | 1,131 | 890 | יות להיות מימון שצפו ברות בגין עלויות מצט תיד )אומדן( מהוונות בע |
השלמה | |
| 124,737 | 121,515 | 122,910 | 117,605 | 114,781 | שלמה שנותרה לה סה"כ עלות |
||
| - | 4% | 6% | 11% | 12% | רקע( )%( )לא כולל ק מה ]כספי[ שיעור השל |
||
| 2027 | 2027 | 2027 | 2027 | 2027 | פוי מת בנייה צ מועד השל |
)א ( כולל עלויות המקרקעין בגין שווי שירותי הבניה לבעלי הקרקע.
)ב( העלויות צמודות למדד תשומות הבניה שהתפרסם במועד הרלוונטי.
.8.2 נתונים על שיווק הפרויקט
| שנת 2025 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| שנת 2023 | שנת 2024 | רבעון I | רבעון II | רבעון III | – 100%( ק החברה 100%; חל )נתונים לפי |
|
| 30 | 46 | 1 | - | - | )#( יחידות דיור |
חוזים |
| 2,761 | 4,436 | 108 | - | - | )מ"ר( יחידות דיור |
שנחתמו בתקופה השוטפת |
| 32,726 | 34,390 | 32,823 | - | - | יחידות דיור | מחיר ממוצע למ"ר )בש"ח( בחוזים שנחתמו בתקופה השוטפת |
| 30 | 76 | 77 | 77 | 77 | )#( יחידות דיור |
חוזים מצטברים |
| 2,761 | 7,197 | 7,305 | 7,305 | 7,305 | )מ"ר( יחידות דיור |
עד לסוף התקופה |
| 32,726 | 33,752 | 33,738 | 33,738 | 33,738 | יחידות דיור | מחיר ממוצע למ"ר )בש"ח( במצטבר בחוזים שנחתמו עד סוף התקופה |
| 320,406 | 326,918 | 330,069 | 330,741 | 331,239 | הפרויקט ת מכל סות צפויו סה"כ הכנ ח( )באלפי ש" |
שיעור השיווק |
| 93,966 | 248,722 | 255,658 | 256,310 | 256,828 | ו שנחתמ ת מחוזים סות צפויו סה"כ הכנ אלפי ש"ח( במצטבר )ב |
של הפרויקט |
| 29% | 76% | 77% | 77% | 77% | תקופה )%( חרון של ה ק ליום הא שיעור שיוו |
)א( |
| 59 | 13 | 12 | 12 | 12 | )#( יחידות דיור |
שטחים |
| 6,454 | 2,018 | 1,910 | 1,910 | 1,910 | )מ"ר( יחידות דיור |
שטרם נחתמו לגביהם חוזים |
| 79,685 | 25,050 | 23,308 | 22,749 | 22,533 | לשטחים ( המיוחסת יתרת מלאי מצטברת ) על המצב יבים בדוח חוזרים מחי מו לגביהם |
סה"כ עלות שטרם נחת הכספי |
| - | עד תאריך התקופה ו מו מתום זים שנחת "ר( |
מספר החו הדו"ח )/#מ |
||||
| - | קופה ועד ו מתום הת זים שנחתמ ע למ"ר בחו ח |
מחיר ממוצ תאריך הדו |
הסכומים בטבלה לעיל הינם ללא מע"מ.
)א( ההכנסות כוללות רכיבי מימון והכנסה בסך של 3.6 מיליון ש"ח בגין הקמת המקלט הציבורי לעיריית תל אביב.
.9 מימון )סעיף 15 בפרק א' לדוח התקופתי לשנת 2024(
- .9.1 במהלך תקופת הדוח, פרעה החברה את מלוא ניירות הערך המסחריים )סדרה 1(.לפרטים ראו דיווח מיידי מיום 3 ביולי 2025 )מספר אסמתכא: 2025-01-048306(, וכן האמור בסעיף 1.5 לדוח הדירקטוריון.
- .9.2 ביום 7 בספטמבר 2025 ביצעה החברה הרחבה של סדרות אגרות חוב )סדרה ט' ו -י'(. לפרטים נוספים ראו דיווח מיידי של החברה מיום 7 בספטמבר 2025 ) מספר אסמכתא: 2025-01-067375( וכן האמור בסעיף 1.4 לדוח הדירקטוריון .
.9.3 ביום 31 באוקטובר ,2025 לאחרת תאריך הדוח על המצב הכספי, ביצעה החברה פדיון חלקי של קרן אגרות החוב )סדרה ח'( בהתאם ללוח הסילוקין. לפרטים נוספים ראו דיווח מיידי מיום 2 בנובמבר 2025 )מספר אסמכתא: 2025-01-082622( וכן האמור בסעיף 1.6 לדוח הדירקטוריון.
.10 הליכים משפטיים )סעיף 18 בפרק א' לדוח התקופתי לשנת 2024(
בחודש ספטמבר 2025 הוגשה ל מחלקה הכלכלית בבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו בקשה לאישור תובענה כנגזרת כנגד החברה, אקסטרה ליבינג בע"מ, אלון רבוע כחול ונושאי משרה בהן. החברה בוחנת את הטענות העולות מהבקשה ואת המשך צעדיה יחד עם יועציה המשפטיים. לפרטים נוספים ראו דיווח מיידי של החברה מיום 30 בספטמבר 2025 )מספר אסמכתא: 2025-01-072946(.
.11 עדכונים לפרק ד' לדוח התקופתי לשנת 2024
- .11.1 בהמשך לאמור בסעיף 15 בפרק ד' לדוח התקופתי לשנת ,2024 ביום 1 ביולי 2025 סיים מר גיא בורנשטיין את כהונתו כסמנכ"ל הכספים של החברה. לפרטים ראו דיווחים מיידיים של החברה מהימים 21 בינואר 2025 ו- 1 ביולי 2025 )מספרי אסמכתאות: 2025- 01-006023 ו- ,2025-01-047600 בהתאמה (, אשר תוכנם נכלל בדוח זה על דרך ההפניה.
- .11.2 ביום 16 באוקטובר ,2025 לאחר תאריך הדוח על המצב הכספי סיים מר גדי סרי את כהונתו כסמנכ"ל הנדסה של החברה.
- .11.3 בהמשך לאמור בסעיף 14 בפרק ד' לדוח התקופתי לשנת ,2024 לאחר תאריך הדוח על המצב הכספי , ביום 15 בנובמבר ,2025 סיים מר אורי לזר את תקופת כהונה השלישית כדירקטור חיצוני בחברה. לפרטים נוספים ראו דיווח מיידי של החברה מיום 16 בנובמבר 2025 )מספר אסמכתא: 2025-01-087364(.
- .11.4 ביום 24 בנובמבר ,2025 לאחר תאריך הדוח, מונה מר עמי ברלב כדירקטור חיצוני בחברה לתקופת כהונה בת שלוש שנים. לפרטים אודות מר עמי ברלב ראו דוח זימון אסיפה מיום 19 באוקטובר 2025 )מספר אסמכתא: 2025-01-077140(; לפרטים אודות תוצאות האסיפה ראו דיווח מיידי שפרסמה החברה ביום 24 בנובמבר 2025 מספר אסמכתא: 2025-01-091082(.
- .11.5 ביום 26 בנובמבר ,2025 לאחר תאריך הדוח, החל מר ארז יערי לכהן כמ"מ סמנכ"ל הכספים בחברה. לפרטים ראו דיווח מיידי שפרסמה החברה ביום 26 בנובמבר 2025 מספר אסמכתא: 2025-01-092807(.
- .11.6 לפירוט אודות מצבת נושאי משרה מעודכנת של החברה, ראו דיווח מיידי שפרסמה החברה ביום 26 בנובמבר 2025 מספר אסמכתא: .)2025-01-092814
.12 דוח מצבת התחייבויות לפי מועדי פירעון ליום 30 בספטמבר 2025
ראו דיווח מיידי על מצבת התחייבויות של התאגיד לפי מועדי פירעון )ת126-( ליום 30 בספטמבר 2025 שתפרסם החברה בד בבד עם פרסום הדוח הרבעוני ליום 30 בספטמבר ,2025 אשר המידע המובא בו כלול בדוח זה בדרך של הפניה.
| נדל"ן בע"מ רבוע כחול |
||
|---|---|---|
| נסקי ארתור לשי |
שה מוטי בן-מ |
|
| מנכ"ל | טוריון יו"ר הדירק |
פרק ב'
דוח הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד
// תוכן העניינים
| 2 |
אגיד ב ענייני הת וריון על מצ וח הדירקט פרק ב' ■ ד |
|
|---|---|---|
| 2 | אגיד צב עסקי ת קטוריון למ סברי הדיר ראשון – ה .1 חלק |
|
| 22 | גידי י ממשל תא שני – היבט .2 חלק |
|
| 22 | אגיד נסי של הת הדיווח הפינ וי בקשר עם שלישי – גיל .3 חלק |
|
| 22 | ת ת התחייבו זיקי תעודו י ייעודי למח רביעי – גילו .4 חלק |
|
| 23 |
ם דים מורחבי וחות מאוח יים בדבר ד נתונים כספ נספח א – |
|
| 26 | ייבות עודות התח למחזיקי ת ילוי ייעודי נספח ב – ג |
|
| 31 | סדרה ז( רות החוב ) הבטחת אג שועבדים ל הנכסים המ פים בדבר פרטים נוס נספח ג – |
|
| 32 |
סדרה י( רות החוב ) הבטחת אג שועבדים ל הנכסים המ פים בדבר פרטים נוס נספח ד – |
פרק ב' ■ דוח הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד
הננו מתכבדים להגיש את דוח הדירקטוריון והדוחות הכספיים של רבוע כחול נדל"ן בע"מ )להלן: "החברה" ו/או "רבוע נדל"ן"( והחברות המוחזקות )להלן יחד: "הקבוצה"( לתקופה שהסתיימה ביום 30 בספטמבר .2025
.1 י תאגידסקלמצב ע יוןרירקטו הדיסברה - ראשוןלקח
.1.1 כללי
מוגש בזה דוח הדירקטוריון על מצב ענייני הקבוצה לתקופה שהסתיימה ביום 30 בספטמבר 2025 )להלן: " תקופת הדוח"(, המתייחס לדוחות המאוחדים של החברה )להלן: " הדוחות הכספיים " ו/או "הדוח הכספי לרבעון השלישי לשנת 2025"(.
םצמוצמו הינזה וח דל שו היקפח. ודהפת ובתקחברה הני ייענב צמבו לחשים עיקריהים נויהשיוים עואירהאת קר וס, הזן וטוריירקדוח ד ביוםתיימה סהשלשנה ברה חהל שתי ופהתקוח דהגם וי צמו אורקני בפשחה הנחת תך ערנא והו 31 ב 4202בר מצד , םוביסם ורפאשר 30 5202מרץ ב :631902-אתסמכאספר מ) 01 -5022 (. בדוח זה תיוחס למונחים המובאים בו המשמעות שניתנה להם בדוח התקופתי . תחרא ןצויאם א לא, הז חודל' א בפרקרות דגהה ףעיסבט ורמפוכ 4022לשנת
הפרטים המובאים להלן הינם בנוסף לאירועים שאירעו ברבעו נים הראשון והשני לשנת 2025 ותוארו בדוח הדירקטוריון ליום 31 במרץ ,2025 פרק ב' לדוח הרבעון הראשון לשנת 2025 ובדוח הדירקטוריון ליום 30 ביוני ,2025 פרק ב' לדוח הרבעוני השני לשנת .2025
החברה הינה חברה ציבורית העוסקת בעיקר בתחום הנדל"ן המניב בישראל. פעילות החברה בתחום הנדל"ן המניב כוללת השכרת נכסיה המניבים, פיתוח והשבחה של נכסיה, איתור, ייזום השקעות והקמת פרויקטים בתחום הנדל"ן המניב )נכסים המיועדים להשכרה למטרות מסחר, משרדים ולוגיסטיקה(. בנוסף, לחברה פעילות גם בתחום ייזום בניה למגורים.
.1.2 תיאור תחומי הפעילות המדווחים כמגזרים עסקיים בדוחותיה הכספיים המאוחדים של החברה
לחברה שני תחומי פעילות עיקריים המדווחים כמגזרים עסקיים בדוחותיה הכספיים המאוחדים של החברה, כמפורט להלן:
- )1( נדל"ן מניב הפעילות מבוצעת באמצעות החברה, עסקה משותפת וחברות בנות וכוללת איתור, ייזום, פיתוח והשכרה של שטחי מסחר, משרדים ולוגיסטיקה.
- )2( ייזום למגורים עיקר הפעילות למועד פרסום דוח זה מרוכזת במישרין על ידי החברה, ועל ידי חברת בת בבעלות מלאה רבוע נדל"ן היצירה בע"מ. לפרטים ראה סעיף 1.3.4 להלן.
לתוצאות הכספיות של החברה לפי חלוקה למגזרים - ראה ביאור 7 לדוח הכספי לרבעון השלישי לשנת .2025
.1.3 התפתחויות מהותיות בתחומי הפעילות בתקופת הדוח ולאחריה
.1.3.1 מצב בטחוני, והשפעת מלחמת "חרבות ברזל" על החברה
בהמשך ל אמור בסעיף 7.1 לפרק א' ובסעיף 1.3.1 לדוח הדירקטוריון, בדוח התקופתי לשנת ,2024 ובסעיף 1.3.1 לדוח הרבעון הראשון ודוח הרבעון השני לשנת ,2025 אשר תוכנם נכלל על דרך ההפניה למידע שהובא בנוגע למלחמת חרבות ברזל, יצוין כי בחודש אוקטובר 2025 נכנס לתוקף הסכם הפסקת אש בין מדינת ישראל לבין ארגון הטרור חמאס, אשר במסגרתה שוחררו כלל החטופים החיים ומרבית החטופים החללים.
כמפורט בסעיף 1.3.1 ל דוח הדירקטוריון לדוח הרבעון השני, יצוין, כי בחודש יוני, 2025 במהלך מבצע עם כלביא ובהתאם להנחיות פיקוד העורף נסגרו מרכזים מסחריים של החברה למעט עסקים אשר הוגדרו כחיוניים. במטרה להקל על שוכרים שנפגעו ולסייע בהשלכות המצב ה בטחוני, גיבשה החברה מתווה הקלות שהוחל על שוכרים אשר עמדו בקריטריונים הרלוונטיים.
למועד הדוח, להערכת החברה השפעות המלחמה על פעילותה בתקופת הדוח אינן מהותיות. להערכת החברה, סיום המלחמה צפוי להשפיע בצורה חיובית על המשק בכלל ועל פעילות החברה בפרט.
.1.3.2 סביבה מאקרו כלכלית
התפתחויות בסביבה המאקרו כלכלית בישראל, אשר חלו במהלך שנת ,2024 והשפעותיהן על פעילות החברה, מתוארות בהרחבה בסעיף 7.2 בפרק א' ובסעיף 1.3.2 לדוח הדירקטוריון, בדוח התקופתי לשנת ,2024 אשר תוכנם מובא על דרך ההפניה.
במהלך תקופת הדוח , בימים 7 ביולי ,2025 20 באוגוסט 2025 ו- 29 בספטמבר 2025 החליטה הוועדה המוניטרית של בנק ישראל 1 להותיר את הריבית ברמה של .4.5% ביום 24 בנובמבר ,2025 לאחר תקופת הדוח, החליטה הוועדה המונטרית של בנק ישראל להוריד 2 את הריבית ב 0.25%- לרמה של 4.25% . מדד המחירים לצרכן עלה בשיעור מצטבר של 3.0% מתחילת שנת 2025 וכן עלה בשיעור 3 של 1.4% ברבעון השלישי לשנת .2025 מדד מחירי תשומות הבנייה למגורים עלה בתקופת הדוח בשיעור מצטבר של ,4.5% ומדד 4 תשומות הבניה למשרדים עלה בתקופת הדוח ב.1.8%- כמו כן, מדד מחירי תשומות הבנייה למגורים עלה ברבעון השלישי לשנת 2025 ב- 0.5% ומדד תשומות הבניה למשרדים עלה ברבעון השלישי לשנת 2025 ב- .0.2% 4
כמו כן, נכון למועד הדוחות, ברבעון הרביעי חלה ירידה של 0.1% במדד המחירים לצרכן ביחס לרבעון השלישי, הדבר צפוי להשפיע על ירידת הוצאות המימון של החברה.
כמפורט בהרחבה בסעיף 7.2 בפרק א' וכן בסעיף 1.3.2 לדוח הדירקטוריון בדוח התקופתי לשנת ,2024 עיקר ההתחייבויות של החברה הינן אגרות החוב שהנפיקה החברה, אשר צמודות למדד המחירים לצרכן וכן נושאות ריבית שנתית הצמודה גם היא למדד, אשר נכון ליום 30 בספטמבר 2025 עומדות על סך של כ5.83- מיליארד ש"ח. לפרטים אודות אגרות החוב של החברה ראו נספח ב' להלן. בנוסף, לחברה הלוואות בריבית משתנה צמודת פריים, אשר ליום 30 בספטמבר 2025 היקפן הכולל הינו כ- 0.98 מיליוני ש"ח.
העלייה במדד המחירים לצרכן במהלך תקופת הדוח הביאה לעליה מתונה בעלויות המימון של החברה ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. עם זאת, יצוין כי מרבית נכסי הנדל"ן המניב של החברה מושכרים בהסכמי שכירות צמודי מדד, והחברה רואה בכך צמצום ההשפעה על תוצאות החברה והקטנת החשיפה בטווח הארוך. בתקופת הדוח העלייה במדד הביאה לגידול בהכנסות החברה מהשכרת נכסי הנדל"ן של החברה. הגידול בהכנסות החברה מהשכרת נכסי נדל"ן היא אחת הסיבות שהביאה לעלייה בשווי ההוגן של נכסים אלו.
השווי ההוגן של נכסיה המניבים של החברה נקבע, בין היתר, בהתבסס על שיעור ההיוון של הנכסים. שיעורי ההיוון מושפעים, בין השאר, מהריבית חסרת הסיכון במשק, כך ששינוי שיעור הריבית עשויה להשפיע על שיעורי ההיוון ובהתאם על שווי נכסיה המניבים של החברה. כמפורט בסעיף 21.2.3 לפרק א' בדוח התקופתי לשנת 2024 לחברה חשיפה לשינויים בשווי של נכסי הנדל"ן המשפיעים על תוצאותיה.
לניתוחי רגישות לשינויים במדד, לרבות בהתאם לתחזית בנק ישראל לעלייה באינפלציה לשנת ,2025 ראו ביאור 19ח לדוחות הכספיים השנתיים, פרק ג' לדוח התקופתי לשנת .2024 על -פי ניתוח רגישות, לפי תחזית אינפלציה של 2.4% ל ארבעת הרבעונים הקרובים על 5 בסיס התחזית המאקרו כלכלית , ההשפעה הצפויה על התוצאות העסקיות נטו ממס )הרווח הנקי(, ללא התחשבות בעלייה הצפויה מהכנסות בדמי השכירות בגין המדד, הינה כ108- מיליון ש"ח , בעיקר בגין הוצאות המימון של אגרות החוב לארבעת הרבעונים הקרובים.
יובהר, כי למועד זה, על בסיס המידע והנתונים הקיימים בידיה ולאור תחזיות בנק ישראל, החברה צופה עמידה בתניות פיננסיות הקבועות על פי שטרי הנאמנות של אגרות החוב ותנאי הלוואות המהותיות שנטלה החברה.
לפרטים נוספים אודות השפעות אפשריות של השינויים האמורים ראו סעיף 7.2 לפרק א' )תיאור עסקי התאגיד( לדוח התקופתי לשנת ,2024 סעיף 1.3.2 לדוח הדירקטוריון, פרק ב' לדוח התקופתי לשנת 2024 וסעיף 21.1.3 בפרק א' לדוח התקופתי לשנת .2024
למועד הדוח, אין לחברה יכולת לצפות או לאמוד באופן ודאי את ההשפעות של המלחמה ו/או סיום המלחמה ו/או הריבית ו/או האינפלציה ו/או המצב הכלכלי במשק על פעילותה של הקבוצה, ובהתאם ההערכות והאומדנים הכלולים בסעיף זה הינם מידע צופה פני עתיד, כהגדרתו בחוק ניירות ערך, התשכ"ח1968- )"חוק ניירות ערך"(. הערכות ותחזיות החברה כאמור לעיל מתבססות, בין היתר, על הערכות ואומדנים של החברה על פי המידע והנתונים המצויים בידיה נכון למועד אישור הדוח, הכוללים פרסומים בישראל ביחס לפעילות הכלכלית בארץ ובעולם. מידע זה כולל, בין היתר, התייחסות לאירועים עתידיים אשר אינם בשליטתה של החברה ואשר התממשותם אינה וודאית. הערכות החברה מבוססות במידה רבה על ציפיות והערכות לגבי התפתחויות כלכליות, בטחוניות ו/או ענפיות. הערכות אלו עשויות שלא להתממש או להתממש באופן שונה מהותית, בין היתר, בשל הערכות שלא תתממשנה לגבי היכולות והאפקטיביות של האמצעים האפשריים העומדים לרשות החברה להתמודדות עם ההשפעות השונות של שינויים בשיעורי ריבית ואינפלציה ו/או השפעות המצב הביטחוני על תוצאות החברה, פעילותה, יחסי הכיסוי של החברה, דירוג החברה, שיפור ב- EBITDA וכיו"ב, ככל שתחודש הלחימה בעתיד ו/או ככל שיתרחשו איזה מבין גורמי הסיכון שפעילות החברה חשופה להם כמפורט בסעיף 21 לפרק א' לדוח התקופתי לשנת ,2024 ויכול שתושפענה מגורמים נוספים אשר לא ניתן לחזותם מראש ואשר מטבע הדברים, אינם בשליטת החברה.
.5 בנק ישראל - התחזית המקרו-כלכלית של חטיבת המחקר, ספטמבר .2025
.1 בנק ישראל - החלטת הוועדה המוניטרית מיום .7.7.2025 בנק ישראל - החלטת הוועדה המוניטרית מיום .20.8.2025 בנק ישראל - החלטת הוועדה המוניטרית מיום 29 בספטמבר .2025
.2 בנק ישראל - החלטת הוועדה המוניטרית מיום .24.11.2025
.3 הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה - מדדי המחירים לצרכן ספטמבר .2025
.4 הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה - מדד מחירי תשומות ספטמבר .2025
.1.3.3תחום הנדל"ן המניב
.1.3.3.1 נכון ליום 30 בספטמבר ,2025 לקבוצה 117 נכסים מניבים )כולל פרויקט T.O.B - חניון גבעון ונכס לפיתוח הידוע כ"קמפוס (. נכסיה המניבים של הקבוצה פזורים בישראל בשטח כולל של כ523- אלפי מ"ר, מתוכם סך של כ363- 6 בצלאל" )לשעבר( בירושלים אלפי מ"ר שטחי השכרה וכ- 160 אלפי מ"ר שטחי חניה. מרבית נכסי החברה ממוקמים במרכז הארץ ובאזורי ביקוש והם מושכרים בחוזים לתקופות שונות למטרות מסחר, משרדים ולוגיסטיקה.
בנוסף, למועד אישור הדוח , החברה מצויה בשלבים שונים של קידום, תכנון וייזום פרויקטים נוספים בהיקף מצטבר משוער של כ 560- אלפי מ"ר )הנתון מוצג לפי 100% מכלל הזכויות שהחברה מקדמת, מפתחת ויוזמת בנכסים )כולל חלקם של שותפים שונים((.
מרבית השטחים המצוינים לעיל, משויכים לפרויקטים הנכללים בתכנית העסקית ארוכת הטווח של החברה ומצויים בשלבי ייזום כאשר הוצאתם אל הפועל עשויה להיות כרוכה בפעולות מגוונות, ותהליכים ארוכי טווח לרבות מול רשויות התכנון השונות וכפופות לאישורן. אין ודאות כי הפרויקטים הנ"ל שהחברה מקדמת יצאו לפועל, ומובהר כי הערכותיה בהקשר זה, לרבות לעניין הצלחת קידום הפרויקטים, הליכי תכנון ובניה, אישורים והיתרים הנדרשים לשם הוצאתם לפועל, שיווקם, ותרומתם האפשרית לתוצאותיה, עשויות שלא להתממש, או להתממש באופן שונה מהותית, והן בגדר מידע צופ ה פני עתיד, כהגדרת מונח זה בחוק ניירות ערך, התשכ"ח- .1968
שיעור התפוסה בכלל נכסי הקבוצה ליום 30 בספטמבר 2025 הינו כ.90%- לפרטים נוספים אודות אופן חישוב שיעור התפוסה ראו סעיף 1.7.1 להלן. שיעורי התפוסה מוצגים על בסיס הסכמים חתומים עם שוכרים, לרבות הסכמים שנחתמו לאחר מועד הדוח )בחישוב שיעור התפוסה למועד הדוח(, בנטרול שטחים שאינם ניתנים להשכרה, ובנטרול שטחי אחסנה במשרדים ומרכזים מסחריים(. נתוני התפוסה אינם כוללים את נתוני הנכס לפיתוח הידוע כ"קמפוס בצלאל" )לשעבר( בירושלים, כמפורט ב ה"ש .5
.6 הנכס לפיתוח הידוע כ"קמפוס בצלאל" )לשעבר( בירושלים מסווג בדוחותיה הכספיים של החברה כנדל"ן להשקעה אחר ובהתאם הנכס מוצג במסגרת פרק א' וכן במסגרת דוח הדירקטוריון תחת תחום הנדל"ן המניב. החברה בוחנת את אפשרויות השימוש קצרות וארוכות הטווח לגבי הנכס, ונכון למועד פרסום הדוח הנכס טרם הושכר. נתוני הנכס נכללים בהמשך פרק זה במסגרת הצגת הנתונים המצרפיים בדבר שווי נכסי הקבוצה, ה-NOI וה-FFO ואינם נכללים בשיעור התפוסה, אלא אם צוין אחרת.
.7 השווי כולל תוספות לנכסי נדל"ן להשקעה המסווגות כרכוש קבוע, אשר על פי גישת ההנהלה מהווה חלק מהנדל"ן המניב בקבוצה, ואינו כולל את נתוני הנכס לפיתוח הידוע כ"קמפוס בצלאל" )לשעבר( בירושלים, כמפורט בה"ש .5
להלן פילוח השימושים של כלל נכסי הקבוצה:
13.3.2. קניון TLV - קניון TLV במשולש הרחובות קרליבך, החשמונאים ומנחם בגין (מתחם השוק הסיטונאי לשעבר) בתל אביב (להלן: "קניון TLV") הינו "מבנה מניב מהותי מאוד", כהגדרת המונח על-פי טיוטת תקנות נדל"ן להשקעה, לפירוט ראו סעיף 8.8.2 בפרק א' לדוח התקופתי לשנת 2024 וסעיף 4.2 לעדכון תיאור עסקי התאגיד בפרק א' לדוח רבעוני זה.
מכתב מעריך השווי, לפיו ליום 30 בספטמבר 2025 אין שינוי מהותי בשווי הנכס ביחס להערכת השווי ליום 31 בדצמבר 2024, מצורף לדוח זה. לפרטים אודות הערכת השווי ליום 31 בדצמבר 2024 ראו סעיפים 8.6.1.1 ו-8.8.8.2' בפרק א' בדוח התקופתי לשנת 2024 ואת הערכת השווי שצורפה לדוח התקופתי לשנת 2024, הנכללים בדוח זה על דרך ההפניה.
1.3.3.3 פרויקט משרדים ברחוב תוצרת הארץ בתל אביב - בחודש אוגוסט 2017 התקשרו החברה וחברה בבעלות מלאה (בעקיפיו) של החברה, בהסכם שיתוף במקרקעין ועסקה משותפת עם צדדים שלישיים להקמתו במשותף של פרויקט המשלב שטחים למגורים של החברה, בהישג יד), לתעסוקה (משרדים) ולמסחר וזאת על פי תכנית תא/3871, על גבי מקרקעין ברחוב תוצרת הארץ בתל אביב. מלק הכולל דיור בהישג יד), לתעסוקה (משרדים בהיקף כולל של כ-31.5 אלף מ"ר לשיווק הינו 100%. בחודש יולי 2025, התקבל אישור אכלוס (טופס 4) לנכס, הקמת הנכס הסתיימה, ובהתאם חל שינוי בסיווגו מנכס נדל"ן מניב בהקמה (מהותי), לנכס נדל"ן מניב (מהותי).
בהמשך לאמור בדיווח מיידי של החברה מיום 7 באפריל 2024 (מספר אסמכתא: 2024-01-039093) אודות התקשרות החברה עם שוכר בהסכם שכירות להשכרת מספר קומות משרדים בפרויקט, וכן לאמור בסעיף 1.3.3.4 בפרק ב' לדוח הרבעון השני לשנת 2025, בחודש יולי 2025 בוצעה מסירה בפועל של קומות המשרדים לשוכר.
בחודש ספטמבר 2025 התקשרה החברה עם צד שלישי שאינו צד קשור לחברה בהסכם שכירות להשכרת מספר קומות משרדים בחדש בחלק המשרדים בפרויקט תוצרת הארץ ביחס בחלק המשרדים בפרויקט. עם חתימת הסכם השכירות עם השוכר כאמור לא נותרו קומות משרדים בפרויקט תוצרת הארץ ביחס אליהן לא קיימת התקשרות. לפרטים נוספים ראו דיווח מיידי של החברה מיום 18 בספטמבר 2025 (מספר אסמכתא: -2025-01).
לפרטים נוספים, לרבות לעניין הסכם המימון שנחתם בקשר עם פרויקט תוצרת הארץ בתל אביב, ראו סעיף 1.3.4.3 להלן וההפניות הנכללות בו, סעיף 9.3 לפרק א' לדוח הרבעון השני לשנת ,2025 סעיפים ,8.4.12 ,8.5.2 8.6.1.2 ו15.4- בפרק א' בדוח התקופתי לשנת ,2024 וביאור 20א')1( לדוחות הכספיים ליום 31 בדצמבר ,2024 פרק ג' לדוח התקופתי לשנת .2024
בעקבות התקשרות החברה בחודש ספטמבר 2025 עם צד שלישי שאינו צד קשור לחברה בהסכם שכירות להשכרת מספר קומות משרדים בחלק המשרדים בפרויקט, ביצעה החברה הערכת שווי מעודכנת לנכס זה, במסגרתה נרשמה עליית ערך בספרים בסך של כ- 117 מיליון ש"ח תוך הפחתה של שיעורי ההיוון המיוחסים לשטחים השונים בטווח של 0.5%-0.25% לפרטים נוספים ראה ביאור 6ה' בדוחות הכספיים וכן האמור בסעיף 8.5.2 לפרק א' בדוח התקופתי לשנת .2024
4..33.1 . והותק חתבפ וורס"טא "גלובל טקויבפר םדישרמ חיטש - 2022 אימש דוחב חיטש תכישלרכם סהבברה חהשרה התק םוספרעד ומל דעמה לוששורה מתה ,האיתנ, הסקעה תודואים ספונים טלפר, הוותק חתבפ "סורואטל ובלג" הונמכהט ויקבפר םידמשר 317. ףעיסו אר ,ןעיקרקמהו חודה וראתי)' א לפרק 4022 תשנלתי ופהתקוח דל (דגיאתה סקיע וראביו 20 (2)א' תוחודל םייפסהכ ם ולי 31 4022בר מצדב 4022 שנת לתי ופתקהוח דל ג'ק פר, . 2מת להקף סוהניה בנהיתר הל קבתה 5022, מרץש דוחב םידמשרמות וק תופסונ .המשלימהסקה על איהתנים קיתהאם תהובהמלשיור מאהכם סהבוע בהקים מולתשה חוללאם תהבכי ן ויצי ביום ההחבר 92 -145 ל כשך ס 5202 אימב תספותב, ח" שןומילי מע"מ.
.5.33.1 . בבני שפע םחת מטקוילפר םגעיוהנ םטיורמפ םמיכס בהשרותתקה - שרותתקוה ברק ןמממ םורג םע - 17.1ף עיס בטו פירואר חודל א' פרק, דגיאתהקי סע וראתיל 4022נת לשתי ופהתק וראבין וכ 20 (3)'א םייספהכות חודל ום לי 31 חודל' גק פר, 4202בר מצדב 4202.לשנת תי ופהתק217.1. ףעיסבור מאלך משהב תשנלחברה ה לשתי ופהתק חודל א' פרקל 4202 ןומהמי כימסמ תודוא שרבק כי ןויצי ,טויקהפרעם םובי 31 5202ץ במר חווידו אר םספיונ םטירלפ .ןוממיהמכי סמן מממה םורגהו ףתושה, ההחברי די לע ומתחנ 5022 לאפריב 1מיום י דיימ ) 355320- :אתסמכא ספרמ .01 םייספהכוחות דל' א6ור אובי (-5202
.1.3.4תחום ייזום למגורים
1..43.1 . םודוקיים מייק םסינכ תחהשב ךרדל עבות לר ,םלמגורי יזום י תחום בתה ולעיפום דבקי ההחבר היכמשה חודה תופבתק ם. תפיו שםע דח ביואצמה עב, תניועירות שדחתה ל שםטיויקפר
2..43.1 . הרהחב, חודהר ואיש דעומל ל שבר טצמ ףהיקבים טויקפריזום וי ןונתכ, םודקי לשים נושים בלבשה צוימ כ -414. לפיא ות דחיי ן מתוכ ,וריד כ 10- לפיא 0%10 לפי צג ומן ותנה)ית ונעירות שדחתהמי חתמבר וידדות חיי חת תמפ, תמדמקחברה השת וויזכהל למכ ((םונישים תפושל שלקם חל לו)כית ונעיר תודשחתהמי חתמוים סבנכויוזמת . 6 ףעיסו אים רספונים טפרל . א' לפרק
מרבית יחידות הדיור המצוינות לעיל משויכות לפרויקטים הנכללים בתכנית העסקית ארוכת הטווח של החברה ומצויים בשלבי ייזום כאשר הוצאתם אל הפועל עשויה להיות כרוכה בפעולות מגוונות, ותהליכים ארוכי טווח לרבות מול רשויות התכנון השונות וכפופות לאישורן. כמו-כן, מרבית יחידות הדיור במתחמי התחדשות עירונית מצויות בשלבי ייזום ראשוניים כאשר טרם קיימות לחברה זכויות במקרקעין וטרם התמלאו כלל התנאים לצורך הוצאת הפרויקטים לפועל ובכלל זאת חתימות כלל הדיירים. אין ודאות כי הפרויקטים הנ"ל )ו/או יחידות הדיור שיכללו בהם( שהחברה מקדמת יצאו לפועל, ומובהר כי הערכותיה בהקשר זה, לרבות לעניין הצלחת קידום הפרויקטים, הליכי תכנון ובניה, אישורים והיתרים הנדרשים לשם הוצאתם לפועל, שיווקם, ותרומתם האפשרית לתוצאותיה, עשויות שלא להתממש, או להתממש באופן שונה מהותית, והן בגדר מידע צופה פני עתיד, כהגדרת מונח זה בחוק ניירות ערך, התשכ"ח- .1968
3..43.1 . " באבי תלב ץארה תצרות ובחבר םוריגהמ טויקרפ & tsaE " - לות עבב תב החבר ,מ"ע בהצירהין "לדנ עורב תועצמא)בה החבר "לן: הל, האלמ ירהיצה ןדל"נ ועבר ,םתפיושעם דחי באביל תבארץ הוצרת תב וחברן עיקרקמל שף תומשבים לעהבהינה (" המהקיו ליע 9012נת בש .(דיהישג בורידל לו)כים רוגמליה נב ,תרהי ןבי ללוהכט ויקפר , ספיבכ בצמה לעוח דה ךאריתלם. וריגמה תוירד וקושי לחה 712 ו מתחנ מיסכה תוירדמכר , - ו 5 תוירד 9.6 ףעיס ו ארים פסונים טלפר .הכישרליכי התבות אצמנ פרקב חודל ' א תשנלתי ופהתק 7ף עיס 4022, הזני וערבוח דל' א בפרק דגיאתה סקיעור אתי ןוכדעל ור אובי 20 םייפסהכות חודל (1) א' .םייתשנה 5022לי ויש דוחב , סכלנ( 4ס ופט)ס ולאכור שאיל קבתה 5022ט סוגואש דוחוב .טקבפרויות ירדהירת סמהחלה תוירדה אשר ן בגינו מתחנ מכרמי סכה תואצמנור מאכ .הסירמך תהליב וסרמנוחות דהסום פר דעומלן ונכ 119 האולמבבלה תקהן בגינורה מתהוו נמכרשירות ד ןוכ 60 תוירד ב"יד םכריולש וסרמנ 9.6.2ף עיסבט ורמפכב ביאל תית עירעם ים מכסהלאם תהב םיריידלו סרמנ סה"כבו, 4022 תישנהוח דל' א בפרק 152 טרם ,וסרמנרם טשירות דהמק לחבי גל. תוירד הלקבתה תוטנקנו, האולמברה ומתה תולועפ תסבפריבות לר, הורמתהא ולמית גביל םעיצמאבו א/וים מולתשהתרת י .םכשיולרת וירדה וסרמיך לכףוובכפ, םייטשפמ
לפרטים אודות הסכם ליווי פיננסי לפרויקט )" הסכם המימון"( ראו סעיפים 9.6.12 ו- 15.4 בפרק א' לדוח התקופתי לשנת 2024 וביאורים 16ב')3(, 16ג') 2( ו- 20א')1( לדוחות הכספיים ליום 31 בדצמבר ,2024 פרק ג' לדוח התקופתי לשנת .2024 בהמשך לאמור אודות הסכם המימון, במהלך תקופת הדוח הושלמה חתימה על כתב תיקון להסכם המימון, הכולל, בין היתר, הגדלה של סכום מסגרת המימון מ-
1,500 מיליון ש"ח ל 1,690- מיליון ש"ח, מתוכם 1,330 מיליון ש"ח מיוחסים למסגרת המימון לפרויקט המגורים לטובת הגדלת מסגרת ערבויות חוק מכר לרוכשי דירות )חלף 1,180 מיליון ש"ח(, וסך של 360 מיליון ש"ח מיוחסים למסגרת המימון לפרויקט המשרדים )חלף 320 מיליון ש"ח(. לפרטים נוספים ראו דיווח מיידי של החברה מיום 10 ביוני 2025 )מספר אסמכתא: 2025-01-041324(.
בנוסף , ביום 29 ביוני ,2025 החברה והשותפים )ביחס לחלק המגורים( והחברה )ביחס לחלק המשרדים( סיכמו עם המלווים על עדכון תניות הנוגעות לקצב מכירת הדירות בפרויקט, ועל דחיית מועד הבדיקה של עמידה בתניות קצב השכרת השטחים בפרויקט המשרדים. לפרטים נוספים ראו דיווח מיידי של החברה מיום 30 ביוני 2025 ) מספר אסמכתא2025-01-046654:(.
להערכת החברה, חלקה ברווח הגולמי בפרויקט ובתוספת הכנסות הריבית מההלוואות שניתנו לשותפים יהיו בסך של כ- 266 מיליון ש"ח ומתוכם הוכרו סך של כ- 197 מיליון ש"ח עד למועד הדוח.
הערכה זו של החברה בדבר הרווח הגולמי בפרויקט בתוספת הכנסות הריבית עשויה שלא להתממש, או להתממש באופן שונה מהותית, וזאת בין היתר עקב שינויים במחירי הדירות בענף שאינם תלויים בחברה, והיא בגדר מידע צופה פני עתיד, כהגדרת מונח זה בחוק ניירות ערך, התשכ"ח.1968-
4..43.1 . ןמשרא ובחבר םוריגמה טויקפר 32 אביב תלב - דדועות ובחהרבפינת שט ויקפרהקעי מקרתחום ב 4 ן משראו 32 ביבא לתב -%84.58 בכזיקה חמחברה הר אש) םהבויות זכהמ ( סהרנ ותגרסמב, שדחמיה בנוסה הריט ויקפרן וכנתמ, קתיוהחרי סמהכז המר ותיחתו הבניי ל לוהכט ויקפר 97 ןמתוכ) ורידות דיחי 89 קוושילור ידדות חיי ו -8 יםפסוהנים לעלבמורה תהת וירדאת ו והיור ידדות חיי 2ל לו כןייבנל )כים רוגמני ייבנ -2ב( טקהפרויקעי מקרב .םתפיומשים פתומרסחר מ לעמ( םגפיא
בחודש ספטמבר 2022 התקבל היתר בניה לפרויקט, בחודש דצמבר 2023 החלה החברה בשיווק דירות המגורים בפרויקט ובחודש נובמבר 2024 החלו העבודות בפרויקט. למועד אישור ה דוח נחתמו 77 הסכמי מכר דירות בפרויקט, בהיקף כספי מצטבר של כ 246,521- אלפי ש"ח )לפני מע"מ(. הפרויקט כולל גם שטחי מסחר כמפורט בסעיף 8.4.12 בפרק א' לדוח התקופתי לשנת .2024
לפרטים נוספים אודות הפרויקט, שהינו פרויקט יזמי בהקמה לבנייה למגורים שהינו מהותי מאוד, ראו סעיף 9.7 בפרק א' בדוח התקופתי לשנת 2024 וסעיף 7 לעדכון תיאור עסקי התאגיד בפרק א' לדוח רבעוני זה.
.5.43.1 . 9.5 ףעיסו אר, ההחברמת דמקתם וא (ויבינוי )פינית ונעירשות דחתהל שים טקפרוידות ואים טלפר א'ק פרב ב חוד תי פוהתק 6ף עיסו 4022לשנת .הזני וע רבחודל' אק בפרדגיאתה סקיער ואתין וכדעל
.1.4 הנפקה של ניירות ערך בתקופת הדוח
| בטוחות שנוספו |
טו תמורה ברו "ח( )במיליוני ש |
היקף )ש"ח ע.נ.( |
מדף/ דוח הצעת טית הנפקה פר |
מועד | |
|---|---|---|---|---|---|
| לא רלוונטי | 625.3 | 589,940,000 | )א( ראו הערה |
ספטמבר 2025 |
)סדרה ט'( אגרות חוב |
| )ג( ראו הערה |
463.6 | 488,000,000 | )ב( ראו הערה |
ספטמבר 2025 |
)סדרה י'( אגרות חוב |
- )א ( הנפקה ציבורית בדרך של הרחבת סדרת אגרות חוב )סדרה ט'( של החברה על פי דוח הצעת מדף מיום 3 בספטמבר 2025 )מספר אסמכתא: 2025-01-066840( מכוח תשקיף מדף נושא תאריך 28 בפברואר 2023 אשר תוקפו הוארך עד ליום 27 בפברואר ,2026 הכלול בדוח זה על דרך ההפניה ) להלן: "דוח הצעת מדף סדרה ט' "(.
- )ב( הנפקה ציבורית בדרך של הרחבת סדרת אגרות חוב )סדרה י'( של החברה על פי דוח הצעת מדף מיום 3 בספטמבר 2025 )מספר אסמכתא: 2025-01-066841( מכוח תשקיף מדף נושא תאריך 28 בפברואר 2023 אשר תוקפו הוארך עד ליום 27 בפברואר ,2026 הכלול בדוח זה על דרך ההפניה )להלן: "דוח הצעת מדף סדרה י '"(.
- )ג( החברה שעבדה לטובת מחזיקי אגרות החוב )סדרה י'( 7 נכסים נוספים המותרים לשעבוד כבטוחה לפי שטר הנאמנות והתוספת לשטר. לפרטים אודות הנכסים ששועבדו במסגרת ההנפקה ראה הערה )כא( בסעיף 1 לנספח ב' להלן. למועד הדוח כלל תמורת ההנפקה הועברה לחברה.
לפרטים נוספים ראו ביאורים 6ו' ו- 6ז' לדוחות הכספיים, פרק ג' לדוח וכן נספח ב' לפרק זה.
לגילוי ייעודי למחזיקי תעודות התחייבות ראו נספח ב' לפרק זה.
.1.5 פירעון של ניירות ערך בתקופת הדוח ולאחריה
| מועד | שנפרע סכום הקרן |
|
|---|---|---|
| סדרה 1( מסחריים ) ניירות ערך |
2025 3 ביולי |
וסופי פרעון מלא ש"ח ע.נ 463,953,000 |
| )סדרה ח'( אגרות חוב |
בר 2025 31 באוקטו |
ש"ח ע.נ. 184,629,699 |
.1.6 חלוקת דיבידנד בתקופת הדוח
- .1.6.1 בחודש מרץ ,2025 אישר דירקטוריון החברה חלוקת דיבידנד לבעלי המניות של החברה בסך של 120 מיליוני ש"ח בגין שנת ,2024 אשר שולם ביום 4 במאי .2025 לפרטים נוספים ראה דיווח מיידי שפרסמה החברה ביום 30 במרץ 2025 )מספר אסמכתא: 2025- .)01-021954
- .1.6.2 בחודש ספטמבר ,2025 אישר דירקטוריון החברה חלוקת דיבידנד לבעלי המניות של החברה בסך של 150 מיליוני ש"ח בגין שנת ,2025 אשר שולם ביום 29 בספטמבר .2025 לפרטים נוספים ראה דיווח מיידי שפרסמה החברה ביום 3 בספטמבר 2025 ) מספר אסמכתא: 2025-01-066541(.
1.7. ניתוח הדוחות הכספיים
הדוחות הכספיים ערוכים בהתאם להוראות תקנות ניירות ערך ועל פי תקני הדיווח הכספי הבינלאומיים ("IFRS").
בשל אופייה העסקי של החברה, מוצגים נתוני ה-NOI וה-FFO כולל חלק החברה בישויות משותפות בהתאם לשיעור האחזקה בהן.
כמו כן, החברה מציגה דוחות מאוחדים מורחבים (שאינם מבוקרים ואינם סקורים) הכוללים את תוצאות החברה בחברות המאוחדות (שאינן בבעלותה המלאה) ובחברות בשליטה משותפת לפי שיטת האיחוד היחסי, העשויים להבהיר ולשפר את דיווחי החברה, בנספח א' לדוח הדירקטוריון.
.1.7.1 סקירת מדדי ביצוע על תחום הנדל"ן המניב - דוחות מאוחדים מורחבים (במיליוני ש"ח)
| תפוסה ליום א)30.9.2025 |
תפוסה ממוצעת ברבעון 3 לשנת 2025™ |
NOI לתקופה מצטברת |
מתוך זה שווי זכויות |
סך שווי בספרים |
נתונים עיקריים של נכסי החברה |
|---|---|---|---|---|---|
| 98% | 98% | 156 | 212 | 3,513 | נכסים מסחריים |
| 88% | 86% | 87 | 87 | 2,534 | מרכזים מסחריים |
| 71% | (3) 54% | 25 | 136 | 1,562 | נכסי משרדים |
| 100% | 100% | 17 | 59 | 479 | נכסי לוגיסטיקה |
| - | - | 11 | - | 209 | נכסים אחרים |
| 91% | 90% | 296 | 494 | 8,297 | סה"כ |
- (א) שיעורי התפוסה מחושבים על בסיס הסכמים חתומים עם שוכרים, לרבות הסכמים שנחתמו לאחר מועד הדוח (בחישוב שיעור התפוסה למועד הדוח), ובנטרול שטחים שאינם ניתנים להשכרה לרבות אלה שלשוכרים קיימת אופציה המגבילה את השכרת השטחים לשוכרים אחרים במועד דוח זה ובנטרול שטחי אחסנה במשרדים ומרכזים המסחריים. הנתונים אינם כוללים את נתוני הנכס לפיתוח הידוע כ"קמפוס בצלאל" (לשעבר) בירושלים כמפורט בה"ש 5 לעיל.
- (ב) ביחס לשיעור התפוסה הממוצעת במשרדים יצויין, כי תהליך המסירה לעבודות התאמה של השוכרים בחלק המשרדים בפרויקט תוצרת הארץ הושלם במהלך הרבעון השלישי לשנת 2025 ולכן, בחישוב שיעור התפוסה הממוצעת נוטרלו כלל שטחי המשרדים של פרויקט זה, אולם אלה נכללו בחישוב שיעור התפוסה ליום 30 בספטמבר 2025.
פריסת שווי נכסי נדל"ן מניב המסווג כנדל"ן להשקעה לכי שימושים (מיליוני ש"ח)
צמיחה בהיקף נכסי נדל"ן (מיליוני ש"ח)
* מוצג החל משנת 2018. כולל חניון גבעון (פרויקט B.O.T). בשנת 2018 נכללו נתוני חברת מגדלי לב תל אביב בע"מ.
<-- PDF CHUNK SEPARATOR -->
Net Operating Income - NOI //
להלן מידע אודות ה - NOI( רווח מהשכרת נכסים והפעלתם, בנטרול פחת והפחתות( של הקבוצה:
להערכת הנהלת החברה, נתון ה- NOI הינו אחד הפרמטרים החשובים בהערכות שווי של נדל"ן מניב. תוצאת חלוקתו של נתון זה בשיעור ההיוון המקובל באזור הגיאוגרפי בו מצוי הנכס )"Rate Cap )"מהווה את אחת האינדיקציות לקביעת שוויו של הנכס )מעבר לאינדיקציות נוספות כגון: שווי שוק של נכסים דומים באותו אזור, מחירי מכירה למ"ר מבונה הנגזרים מעסקאות אחרונות שבוצעו ועוד(.
ה-NOI של הקבוצה כולל את תוצאות החברות המאוחדות )שאינן בבעלותה המלאה( וחברות בשליטה משותפת לפי שיטת האיחוד היחסי. נתון ה-NOI הינו לאחר קיזוז הוצאות תחזוקה שוטפות לצורך שמירה על הקיים, מודגש בזאת כי ה -NOI:( א( אינו מציג תזרימי מזומנים מפעילות שוטפת על פי כללי חשבונאות מקובלים; )ב( אינו מהווה תחליף לרווח הנקי לצורך הערכת תוצאות הפעילות של הקבוצה; )ג( מתייחס לכלל הנכסים, כולל נכסים בשליטה משותפת הכלולים בדוחות הכספיים על בסיס שיטת השווי המאזני; )ד( כולל התאמות בגין שינויים חד פעמיים )להלן: "NOI)".
| לתקופה ש חודשים ש ביום 30 בס |
ל תשעה הסתיימה פטמבר |
ל שלושה לתקופה ש הסתיימה חודשים ש ביום 30 בס |
לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר |
||
|---|---|---|---|---|---|
| 2025 | 2024 | 2025 | 2024 | 2024 | |
| ר( )בלתי מבוק |
|||||
| אלפי ש"ח | |||||
| NOI | 284,355 | 293,215 | 97,133 | 99,010 | 393,034 |
| ט ב -NOI חלק המיעו |
- | (- 3,525 ) |
( 1,156 ) |
4,594( ) |
|
| ם פת, בהתא ליטה משות חברות בש ה בתוצאות חלק החבר זקה בהן לשיעור הח |
11,757 | 11,326 | 4,155 | 3,894 | 15,065 |
| בעלים NOI חלק ה |
296,112 | 301,016 | 101,288 | 101,748 | 403,505 |
התפתחות ה-NOI( מיליוני ש''ח(
| רבעון 4 רבעון 1 רבעון 2 |
רבעון 3 |
|---|---|
| 2025 | |
| 102 99 96 |
101 NOI |
ה-NOI לתשעת החודשים של שנת 2025 הסתכם לסך של כ 296- מיליון ש''ח, המשקף ירידה של כ 2%- לעומת התקופה המקבילה אשתקד, הנובעת בעיקרה מהשלכות מבצע עם כלביא כמפורט בסעיף 1.3.1 לעיל. כמו כן, ה- NOI ברבעון השלישי עלה בכ5%- ביחס לרבעון השני לאור הכרה בהכנסות משוכר בפרויקט תוצרת הארץ.
(מיליוני ש"ח) NOI - פריסה לפי שימושים
// RATE CAP - תחשיב שיעור תשואה משוקלל הנגזר מכלל הנדל"ן המניב
| 2025 שי לשנת בעון השלי משוקלל לר ור ההיוון ה חישוב שיע |
אלפי ש"ח |
|---|---|
| ) חוד יחסי (* השקעה אי סך נדל"ן ל |
8,912,809 |
| ע כרכוש קבו יב המסווג סך נדל"ן מנ |
74,221 |
| ת נוספות רקע ולזכויו המיוחס לק בניכוי שווי |
)1,354,562( |
| ם )**( טחים פנויי המיוחס לש בניכוי שווי |
)781,728( |
| עה מניב י נכסי השק סך הכל שוו |
6,850,740 |
| שנת 2025 השלישי ל NOI לרבעון |
101,288 |
| )**( ( RATE CAP דל"ן מניב ( ל הנגזר מנ אה משוקל שיעור תשו |
6.3% )***( |
)*( בניכוי התחייבויות בגין זכויות נדל"ן.
התפתחות מרווח בין שיעור התשואה לעלות החוב המשוקללת של הקבוצה על פני התקופות
)**( בוצעה התאמה לא מהותית לחישוב ה -RATE CAP כך שהופחת ה-NOI של נכסים ששוויים נובע מזכויות בניה בלבד ובוצעה התאמה לתקופה.
)***( שיעור ה-RATE CAP המוצג הינו בנטרול חלק המשרדים בפרויקט תוצרת הארץ כנדל"ן מניב. פרויקט זה החל להניב הכנסות במהלך הרבעון השלישי .2025 שיעור ה-RATE CAP הכולל את נתוני חלק המשרדים בפרויקט תוצרת הארץ כנדל"ן מניב, הינו כ.5.8%-
ngitareOp From Funds - FFO //
-ה OFF האווהשלות אנס סיבק מעניה, ניבמ ן"לדנות חברל שות לעיהפאות צות לעף סונע דמי ןתמלופה אירוה דנק, ב"הארבל ובקמד דמ והינ .תואונבחשהלי לכפי ל ע רשדנו אינזה דדמניב. מ ן"לדנות חברן בי תגישל תלההנ דצב, ההחבר ףוקשי םעיוצהבי םיילועתפה של הסינכ םמניביה של ההחבר , ה דדמ - OFF םגף שקמ ההחברלת ויכאת לי .חווידהופת בתקזה םוחתבכת משונטפת ו שתולעיפמים מנוזמר צי
FFO, כהגדרתו, מבטא רווח מדווח נקי, בנטרול רווחים )או הפסדים( ממכירת נכסים, בתוספת פחת והפחתות )בגין נדל"ן(, בנטרול מיסים נדחים והוצאות שאינן תזרימיות. החברה מאמינה כי אנליסטים, משקיעים ובעלי מניות עשויים לקבל מידע בעל ערך מוסף ממדידה של תוצאות הפעילות של הקבוצה על בסיס FFO. מדד ה- FFO משמש, בין היתר, אנליסטים לצורך בחינת שיעור חלוקת הדיבידנד מתוך תוצאות הפעילות על פי FFO של חברות נדל"ן.
- הכי ש גידהלש י OFF ידבישים נמוזמף שקמא ל ()בם; ילבוקמות אונבחשלי לכ פיל עפת טושות לעימפים מנוזממי זריתיג צמ אל( א): .הצובל הק שתולעיפהאות צותכת ערהך ורצלקי ווח הנדמה חוולרף תחליב כחשהילור מא ואינ( ג)ם; לקחלתה לויכוחברה ה
יש להדגיש כי בשל אופייה העסקי של החברה, נתון ה -FFO כולל בנוסף לנתוני החברות המאוחדות את חלק החברה בחברות בשליטה משותפת בהתאם לשיעור ההחזקה בהן.
לעניין הצגת FFO שנתי ראה סעיף 8.7.2 בפרק א' לדוח התקופתי לשנת .2024
נתוני ה- FFO בטבלה שלהלן מוצגים בהתאם לכללים מנחים שפרסמה רשות ניירות ערך ביום 16 בינואר 2025 בנושא "חישוב והצגת מדד ה-FFO( "להלן בסעיף זה: "הכללים המנחים של הרשות "(. ביחס לתקופות ההשוואה שהסתיימו ביום 30 בספטמבר 2024 המוצגות בטבלה מטה, נתוני ה -FFO וה-AFFO מוצגים במונחי פרופורמה )כלומר, תוך התאמות נדרשות במספרים שהוצגו בדוח לתקופת הביניים שהתסיימה ביום 30 בספטמבר ,2024 ככל שנדרשו בהתאם לעמדת רשות ניירות ערך הנ"ל(.
| לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר |
ל שלושה הסתיימה ספטמבר |
לתקופה ש חודשים ש ביום 30 ב |
ל תשעה יום הסתיימה ב בר |
לתקופה ש חודשים ש 30 בספטמ |
|
|---|---|---|---|---|---|
| 2024 | 2024 | 2025 | 2024 | 2025 | |
| )מאוחד( באלפי ש"ח |
|||||
| ר( | )בלתי מבוק | ||||
| 653,782 | 104,309 | 176,518 | 351,531 | 559,155 | חד( קופה )מאו רווח נקי לת |
| התאמות | |||||
| )66,963( | )17,587( | )15,689( | )45,548( | )57,570( | שנית מפעילות מ נטרול רווח |
| 11,064 | 2,772 | 3,044 | 8,266 | 8,642 | תות פחת והפח |
| )384,993( | )25,365( | )153,276( | )199,542( | )310,015( | קעה נדל"ן להש י ההוגן של משינוי בשוו רווחים, נטו |
| )22,917( | 323 | 1,540 | )22,911( | 2,155 | חריגות פעמיות או כנסות( חד הוצאות )ה |
| )197,849( | )75,619( | )55,316( | )105,813( | )284,902( | ם רים פיננסיי ה של מכשי גן או ממכיר ים בשווי הו רווח משינוי |
| 165,695 | 20,562 | 36,971 | 89,000 | 132,503 | ות לעיל של ההתאמ והנדחה ב מס השוטף השפעות ה |
| )11,449( | )863( | )1,479( | )6,845( | )7,541( | קאות לות או עס חברות כלו לעיל( לגבי המפורטות התאמות ) שווי המאזני פי שיטת ה המוצגות ל משותפות |
| 146,370 | 8,532 | ||||
| )7,687( | 68,138 | 42,427 | יירות ערך שת רשות נ FFO לפי גי |
||
| 3,070 ) ( |
) 750 ( |
- | 2,350 ) ( |
- | טה ב -FFO מקנות שלי כויות שאינן לקן של הז נובעות מח התאמות ה |
| 143,300 | 7,782 | )7,687( | 65,788 | 42,427 | רה ת של החב בעלי המניו המיוחס ל שת הרשות FFO לפי גי |
| AFFO): הנהלה ) פי גישת ה התאמות ל |
|||||
| 159,024 | 74,575 | 73,121 | 159,845 | 146,961 | החוב דד של קרן הצמדה למ כנסות( בגין הוצאות )ה |
| )2,146( | )2,462( | 1,021 | )1,713( | 8,098 | ר הפרשי שע כנסות( בגין הוצאות )ה |
| 27,369 | 6,782 | 25,394 | 24,492 | 45,013 | ית )1( י ם על הריב ק ני"ע ונגזר ריביות מתי דיבידנדים ו |
| )22,044( | )6,310( | )2,396( | )14,475( | )15,229( | והוונו מון שהוצאו הוצאות מי |
| 200 | 2,226 | )403( | 2,435 | 703 | איות מות חשבונ ונות - התא התאמות ש |
| )10,139( | )5,937( | )13,494( | )20,631( | )17,950( | מות לעיל כלל ההתא כתוצאה מ כנסות מס צאות או ה התאמת הו |
| 295,564 | 76,656 | 75,556 | 215,741 | 210,023 | ה )AFFO ) שת ההנהל FFO לפי גי |
| טה מקנות שלי כויות שאינן לקן של הז נובעות מח התאמות ה |
|||||
| 295,564 | 76,656 | 75,556 | 215,741 | 210,023 | ת של בעלי המניו )המיוחס ל לה ) AFFO ישת ההנה FFO - לפי ג החברה |
| 79,596 | 22,749 | 18,774 | 56,915 | 54,115 | מס )2( - נטו מ ם המגורים זום למגורי לות מגזר יי תוספת פעי |
FFO אינו מדד פיננסי מבוסס כללי חשבונאות מקובלים. מדד זה מחושב לפי הנחיות רשות ניירות ערך. מדד זה הוא רווח נקי חשבונאי לתקופה, בניכוי הכנסות והוצאות חד פעמיות )לרבות רווחים או הפסדים משערוכי נכסים(, מכירות נכסים, פחת והפחתות וסוגי רווח נוספים. השימוש במדד זה מקובל לבחינת ביצועיהן של חברות נדל"ן מניב. ההתאמות הנדרשות מהרווח החשבונאי מפורטות בטבלה זו.
- )1( לגישת הנהלת החברה, בצד שיקוף הביצועים התפעוליים של נכסיה המניבים של החברה, מדד ה- FFO משקף גם את יכולת החברה לייצר מזומנים מפעילות שוטפת ונמשכת בתחום זה בתקופת הדיווח. הנהלת החברה רואה בכספים המושקעים בתיק ניירות הערך הסחיר של החברה והשקעה בנגזרים, ככספים שישרתו בעיקרם את תחום הנדל"ן המניב, שהינו תחום הפעילות המרכזי של החברה, ועל כן החברה משקפת במדד ה- AFFO תשואות שהופקו על כספי מימון שנועדו לשרת את תחום הנדל"ן המניב, ובפרט מריבית ודיבידנדים ומשינוי בשווי הוגן של נגזרים על ריבית שהחברה מפיקה מהשקעות כספי מימון אלו בתיק ניירות ערך.
- )2( לאורך שנות פעילותה, ובטרם הצגת הכללים המנחים של הרשות, כללה החברה במדד ה- FFO בגישת ההנהלה גם תוצאות שמקורן בתחום ייזום למגורים. זאת, בהתחשב גם בכך שמגזר הפעילות המרכזי לאורך שנות פעילות החברה היה נדל"ן מניב, והחברה ראתה במדד ה -FFO בגישת ההנהלה כנתון GAAP NON שמשקף במידה רבה את תוצאות פעילות הליבה של החברה בכללותה.
- )3( עיקר השינוי ב- FFO לפי גישת ההנהלה )AFFO )בתשעה חודשים של שנת 2025 ביחס לתקופה מקבילה אשתקד, נובע מגידול בעלויות המימון במשק וכן מהשפעת מבצע עם כלביא על ה-NOI כמפורט בסעיף 1.3.1 לעיל.
noitaicssoe AtastEeal R clibuP neapourE - ARPE //
מדד ה-EPRA הינו מדד המאגד את חברות הנדל״ן המניב הציבוריות באירופה. החברה נכללת במדד ה -EPRA החל מתאריך ה23- במרץ .2020 הקבוצה מאמצת את נייר העמדה שפורסם על ידי EPRA, אשר מטרתו להגביר את השקיפות, האחידות וההשוואתיות של מידע פיננסי המדווח על ידי חברות הנדל״ן הנכללות במדד . להלן דיווח אודות שלושה מדדים פיננסיים, אשר חושבו בהתאם לנייר עמדה זה. יש להדגיש כי המדדים שיפורטו להלן אינם כוללים את מרכיב הרווח הצפוי בגין הפרויקטים בהקמה שטרם נרשם בדוחות הכספיים. נתונים אלה אינם מהווים הערכת שווי של הקבוצה, אינם מבוקרים על ידי רואי החשבון המבקרים של הקבוצה ואינם מהווים תחליף לנתונים בדוחות הכספיים.
EPRA NRV מדד
מדד ה -NRV EPRA משקף את ערך ההשבה נטו של הנכסים נטו של החברה בטווח הארוך בהנחת המשך פעילות עתידי ואי מימוש נכסי נדל״ן, לכן נדרשות התאמות מסוימות, כגון: ביטול המסים הנדחים הנובעים משערוך נדל״ן להשקעה.
| 30.9.2025 | 30.9.2024 | 31.12.2024 | |
|---|---|---|---|
| אלפי ש"ח | |||
| חוד יחסי הון עצמי אי |
4,116,036 | 3,655,716 | 3,837,779 |
| חוד יחסי( שקעה )אי ין נדל"ן לה ם נדחים בג תודה למסי בתוספת ע |
1,045,884 | 939,067 | 977,771 |
| EPRA NRV | 5,161,920 | 4,594,783 | 4,815,550 |
| ה )ש''ח( EPRA למני NRV |
423.14 | 376.65 | 394.74 |
EPRA NTA מדד
מדד ה -NTA EPRA משקף את שווי הנכסים המוחשיים נטו של החברה. ההנחה העומדת בבסיס המדד היא שישויות קונות ומוכרות נכסים ולכן מנוטרלים רק חלק מהמסים הנדחים הנובעים משערוך נדל״ן להשקעה.
| 30.9.2025 | 30.9.2024 | 31.12.2024 | |
|---|---|---|---|
| אלפי ש"ח | |||
| חוד יחסי הון עצמי אי |
4,116,036 | 3,655,716 | 3,837,779 |
| חוד יחסי( שקעה )אי ין נדל"ן לה ם נדחים בג תודה למסי 50% מהע בתוספת |
522,942 | 469,534 | 488,886 |
| EPRA NTA | 4,638,978 | 4,125,250 | 4,326,665 |
| ח( למניה )ש'' NTA EPRA |
380.27 | 338.16 | 354.67 |
EPRA NDV מדד
מדד ה-NDV EPRA משקף את ערך הסילוק נטו של נכסי החברה במקרה של מכירת נכסים ופרעון התחייבויות. לצורך חישוב המדד נלקחים בחשבון כל המסים הנדחים בגין עליית ערך שווי הנכסים שיחולו בעת מכירת הנכסים ונערכת התאמה לשווי הוגן של התחייבויות פיננסיות. יצוין כי אין לראות במדד זה את שווי נכסי החברה בפירוק, מאחר שבמקרים רבים השווי ההוגן לא מייצג את ערכי הנכסים במקרה של פירוק.
| 30.9.2025 | 30.9.2024 | 31.12.2024 |
|---|---|---|
| אלפי ש"ח | ||
| 4,116,036 | 3,655,716 | 3,837,779 |
| 96,025 | 134,734 | 65,275 |
| 4,212,061 | 3,790,450 | 3,903,054 |
| 345.27 | 310.71 | 319.94 |
.1.7.2 ניהול מבנה החוב
לחברה מדיניות לשמירה על שיעור מינוף אופטימאלי המאזן בין האינטרסים של בעלי החוב ובעלי מניות החברה. החוב הכולל ברוטו של החברה לפי הדוחות הכספיים המאוחדים המורחבים ליום 30 בספטמבר 2025 בנספח א' לדוח הדירקטוריון, מסתכם בכ 7.2- 8 מיליארד ש''ח , מח"מ חוב משוקלל של החברה הינו 3.14 שנים והריבית המשוקללת הינה כ2.1%- אשר רובה צמודה למדד. לחברה גמישות פיננסית גבוהה בין היתר נוכח היקף נכסים לא משועבדים )נכסי נדל"ן ומלאי מקרקעין, בהתאם לחלק החברה( שלמועד פרסום הדוח הינו בהיקף של כ 4.4- מיליארד ש''ח.
ביום , ףסובנ 19 1022ט סוגואב - ל וטנ סינפינב וח סחיו לפי סינפינעד י מוץאי לע ההחבר ןוטוריירקדטת לחה הלקבתה CAP הלעי אל ל ע 55% ) סי"פיננ הסחהי ד"יע לע כי ,ןויצ י.( - ,עקב נןכ -%6.25. כוהינור מאה סחהי הזוח דלים פורצמהים דחואמהים ספית כוחודהפי סוגי ןללובכסי ננהפי סחהי דעבי הדמיעלשם תורשדהנ תולועפהוע צבין חתבא הי ,סיננהפיס חהי דעבי דומעתא לברה חהשל כככי .טינוולהר דעומ בםאימיתמ וק שאיתנ ל שםמוקיל ףוובכפ ןיד פי לעים רואישהבלת לק ףואת בכפזל , כןוה
)א( ריבית אפקטיבית ופריסת פירעונות החוב למועד הדוח )במיליוני ש''ח(
- צרקן מזל תואוולהל לוכא ל (א) יווהליכם סהות דואים ספונים טלפררץ. אהצרת ות טויקפר וי ולילצר ק ןמזל אות וולה ללוכא לו 29.6.1ים עיפסו ארארץ הוצרת תט ויקלפרסי ננהפי ו -4.15 'אק בפר ים רואביו, 4202לשנת תי ופהתקוח דל 16 ו (3)'א - 16 2)ב' ( ותחודל ף עיסוים תישנהים ספיהכ 3.4.1.3 ל .לעי ,ןכו מכ הערנפאשר איקבנ דגיאתמאה וולהל לוכא ל ,םדקומן ועבפיר ךס בחודהופת תקאחר ל - ל כש 55 ן ומילי ם. ייספהכ תוחודל' ד6 ורא ביהאים רפסו נםטילפר ,ח"ש
- )ב( פירעונות "בלון" הינם פירעונות קרן של חובות מובטחים בנכסי נדל"ן משועבדים וישנה אפשרות לחברה למחזר את החובות הללו כנגד שעבוד הנכסים מחדש.
.8 החוב הכולל ברוטו של החברה כאמור כולל ניירות ערך מסחריים )סדרה 2( בהיקף של כ- 481 מיליון ש"ח וכן כולל יתרת מק"מ בסך של כ- 216 מיליון ש"ח. נתוני מח"מ החוב המשוקלל והריבית המשוקללת המובאים בסעיף 1.7.2 זה אינם כוללים את נתוני ניירות ערך מסחריים )סדרה 2(, את יתרת המקמי"ם וכן אשראי לזמן קצר .
הרכב חוב פיננסי במאוחד מורחב ליום 30 בספטמבר 2025
.1.7.3 מצב כספי, נזילות ומקורות מימון
.1.7.3.1 תמצית נתוני דוחות מאוחדים על המצב הכספי
| ליום 31 בדצמבר |
פטמבר ליום 30 בס |
|||
|---|---|---|---|---|
| הערות | 2024 | 2024 | 2025 | |
| והסברים | )מבוקר( | ר( | )בלתי מבוק | |
| אלפי ש"ח | ||||
| )א ( | 2,454,302 | 2,614,261 | 3,328,939 | פים נכסים שוט |
| )ב( | 8,064,429 | 7,766,846 | 8,686,341 | קעה נדל"ן להש |
| )ג( | 795,852 | 689,836 | 959,384 | יים ואחרים גידים בנקא ן קצר מתא אשראי לזמ |
| )ד( | 488,234 | 482,100 | 16,520 | פות חלויות שוט איים בניכוי אגידים בנק מן ארוך מת הלוואות לז |
| )ה( | 4,609,496 | 4,818,655 | 5,832,456 | אגרות חוב |
| )ו ( | 3,838,953 | 3,656,702 | 4,116,036 | סך הכל הון |
| 10,895,953 | 10,751,239 | 12,435,966 | סך המאזן |
- )א ( השינוי בנכסים השוטפים ביחס לדוחות ליום 31 בדצמבר 2024 נובע בעיקר: )1( מעליה במזומנים כתוצאה מהנפקת ניירות ערך מסחריים )סדרה 2( בסך של כ- 480 מיליון ש"ח וכן מעסקת מכירה בחסר של מק" מים כ - 216 מיליון ש"ח וכן מהנפקת אגרות חוב סדרה ט' וסדרה י' בסך של כ- 1 מיליארד ש"ח; ) 2( מגידול בתיק ניירות הערך של החברה בסך של כ- 373 מיליון ש"ח; )3( עליה במזומנים המוגבלים כתוצאה מקבלת כספים מרוכשי דירות בפרויקט אשרמן; כל זאת בקיזוז ההשפעות הבאות: )1( תשלום ב סך של כ- 145 מיליון ש"ח לפרויקט גלובל טאוורס בפתח תקווה; ) 2( תשלומי דיבידנדים בסך של כ- 270 מיליון ש"ח; )3( ירידה בהלוואות לאחרים בסך של כ- 322 מיליון ש"ח בעיקר בגין הלוואות שהועמדו לשותף בפרויקט "מתחם שפע" בבני ברק. בתקופת הדוח החברה והשותף התקשרו עם גורם מממן במסמכי מימון, הכוללים בין היתר, העמדת הלוואה בסך של כ- 446.5 מיליון ש"ח לשותף, אשר שימשה את השותף בין היתר לצורך פרעונה החלקי של ההלוואה שהעמידה החברה לשותף, בסך של 412 מיליון ש"ח. במקביל חתמה החברה מול הגורם המממן על הסכם להשקעה באגרת חוב צמודת אשראי ספציפי בסך של כ- 446.5 מיליון ש"ח אשר הביאה לעלייה בסך של כ- 432 מיליון ש"ח בהשקעות ופקדונות לזמן קצר. לפרטים נוספים ראה כאמור בביאור 6א' לדוחות הכספיים.
- )ב( העלייה בנדל"ן להשקעה ביחס ליום 31 בדצמבר 2024 נובעת בעיקר ה מהכרה בנכס נדל"ן להשקעה בהקמה בשווי של 60 מיליון ש"ח, בפרויקט "מתחם שפע", מעדכון שווי נדל"ן להשקעה במהלך תקופת הדוח בסך של כ- 315 מיליון ש"ח, מתוכם כ - 158 מיליון ש"ח ברבעון השלישי לשנת .2025 כמו -כן, נובעת העליה מהשקעות בנכסי נדל" ן שעיקרן תשלום נוסף בסך של כ - 145 מיליון ש"ח בפרויקט "גלובל טאוורס" בפתח תקווה במהלך הרבעון השני וכן מהמשך השקעות בפרויקט תוצרת הארץ.
- )ג( העלייה באשראי לזמן קצר ביחס ליום 31 בדצמבר 2024 נובעת בעיקר משינוי סיווג הלוואות בנקאיות מזמן ארוך לזמן קצר, מהנפקת ניירות ערך מסחריים )סדרה 2(, וכן מביצוע עסקה של מכירה בחסר על מק" מים.
- )ד( עיקר הירידה בהלוואות לזמן ארוך מתאגידים בנקאיים ביחס ליום 31 בדצמבר 2024 נובעת בעיקר משינוי סיווג של הלוואה בנקאית המשויכת לפרויקט תוצרת הארץ מזמן ארוך לזמן קצר וכן מביצוע פירעון מוקדם של של הלוואה בנקאית נוספת אשר סווגה ברבעון הקודם לזמן קצר.
- )ה( השינוי ביחס ליום 31 בדצמבר 2024 נובע בעיקר מהנפקת אגרות חוב בדרך של הרחבת סדרה של סדרת אגרות חוב קיימת )סדרה ח'( ואגרות חוב קיימת )סדרה י'(, בתמורה נטו של כ- 1 מיליארד ש"ח. בנוסף, לאור עליית המדד החברה רשמה בתקופת הדוח הפרשי הצמדה על קרן אגרות החוב בסך כולל של כ - 147 מיליון ש"ח.
- )ו ( השינוי בהון העצמי נובע מהרווח הכולל לתקופת הדוח בסך של כ- 563 מיליון ש"ח, מהכרה בקרן הון מעסקאות עם המיעוט כתוצאה מרכישת 25% מחברת חניוני תל אביב בע"מ )ראו פירוט בסעיף 10.1 לפרק א' לדוח זה וכן ביאור 6ד לדוחות הכספיים( ובקיזוז סך של 270 מיליון ש"ח בגין חלוקת דיבידנד בתקופת הדוח.
.1.7.3.2 ניתוח תוצאות הפעילות לפי דוחות כספיים מאוחדים
| לתקופה ש חודשים ש ביום 30 ב |
ל תשעה הסתיימה ספטמבר |
לתקופה ש חודשים ש ביום 30 ב |
ל שלושה הסתיימה ספטמבר |
לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר |
הערות | |||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025 | 2024 | 2025 | 2024 | 2024 | והסברים | |||
| )בלתי מבוק | ר( | )מבוקר( | ||||||
| אלפי ש"ח | ||||||||
| הכנסות | ||||||||
| שכירות הכנסות מ |
334,175 | 329,739 | 117,064 | 112,592 | 441,220 | )א( | ||
| ה וחוזי הקמ כירת דירות הכנסות ממ |
86,395 | 149,248 | 8,608 | 51,867 | 197,514 | )ב( | ||
| שקעה ל נדל"ן לה שווי הוגן ש עליה, נטו ב |
310,015 | 199,542 | 153,276 | 25,365 | 384,993 | )ג( | ||
| סיס השווי פלות על ב ברות המטו ה ברווחי ח חלק החבר המאזני, נטו |
14,355 | 13,288 | 3,806 | 3,102 | 20,106 | |||
| רות הכנסות אח |
171 | - | 171 | - | - | |||
| מקרקעין ימוש מלאי תמורות ממ |
- | 195,260 | - | - | 195,260 | |||
| ות סה"כ הכנס |
745,111 | 887,077 | 282,925 | 192,926 | 1,239,093 | |||
| לויות הוצאות וע |
||||||||
| סים ומבנים אחזקת נכ |
56,471 | 42,652 | 22,264 | 15,642 | 56,458 | )ד( | ||
| שנמכרו עלות דירות |
61,422 | 104,838 | 6,287 | 36,602 | 140,128 | )ב( | ||
| ק מכירה ושיוו |
12,466 | 8,345 | 4,941 | 2,758 | 11,799 | |||
| ליות הנהלה וכל |
40,181 | 39,252 | 14,242 | 13,294 | 52,797 | |||
| מקרקעין מוש מלאי עלויות ממי |
- | 172,448 | - | - | 172,448 | |||
| ות ועלויות סה"כ הוצא |
170,540 | 367,535 | 47,734 | 68,296 | 433,630 | |||
| ות רווח מפעול |
574,571 | 519,542 | 235,191 | 124,630 | 805,463 | |||
| מון הוצאות מי |
(265,182) | (227,814) | (114,525) | (99,194) | (256,836) | )ה( | ||
| מון הכנסות מי |
367,273 | 149,559 | 81,855 | 94,324 | 273,468 | )ה( | ||
| ן, נטו צאות( מימו הכנסות )הו |
102,091 | (78,255) | )32,670( | (4,870) | 16,632 | |||
| ס רווח לפני מ |
676,662 | 441,287 | 202,521 | 119,760 | 822,095 | |||
| הכנסה מסים על ה |
)117,507( | (89,756) | )26,003( | (15,451) | (168,313) | |||
| תקופה רווח נקי ל |
559,155 | 351,531 | 176,518 | 104,309 | 653,782 | |||
| ס לבעלים רווח המיוח |
559,155 | 350,802 | 176,518 | 104,092 | 652,865 | |||
| ס למיעוט רווח המיוח |
- | 729 | - | 217 | 917 | |||
- )א ( ניתוח תוצאות פעילות נדל"ן מניב העליה בהכנסות משכירות הינן מהכרה לראשונה בהכנסות במגזר המשרדים בגין תוצרת הארץ בקיזוז השלכות כמפורט בסעיף 1.3.1 לעיל וסיום התקשרות עם שוכר עיקרי בנכס ברעננה. יצוין כי חלק מהעלייה בהכנסות הושפעה גם מהעלייה במדד המחירים לצרכן.
- )ב( ניתוח תוצאות פעילות ייזום למגורים בתקופת הדוח החברה קיבלה טופס 4 לפרויקט תוצרת הארץ וכן המשיכה להכיר בהכנסה מפרויקט זה ו מפרויקט אשרמן, כאשר בתקופה המקבילה אשתקד נמכר מספר גדול יותר של דירות. יצוין כי נכון ליום 30 בספטמבר 2025 חתמה החברה על הסכמים למכירת 271 דירות בפרויקט תוצרת הארץ ו 77- דירות בפרויקט אשרמן.
כמו כן, יצוין כי הרווחיות הגולמית ממגזר ייזום למגורים בתקופת הדוח הייתה כ- 24.9 מיליון ש"ח )כ- 29% אחוז(, בהשוואה לרווחיות הגולמית בתקופה ה מקבילה אשתקד שהייתה כ - 44.4 מיליון ש"ח )כ - 30% אחוז(. הרווחיות הגולמית מבטאת את אופן ההכרה בהכנסה
לפי שיעור ההשלמה של הפרויקט. בתקופת הדוח, הרווחיות הגולמית כוללת בעיקר את פרויקט תוצרת הארץ בסך של כ- 19.1 מיליון ש"ח, והיתר בעיקר בגין פרויקט אשרמן. יצוין כי בגין פרויקט אשרמן שיעור השלמה ליום 30 בספטמבר 2025 הינו כ - .12%
- )ג( במהלך תקופת הדוח החברה ביצעה הערכות שווי למרבית נכסיה המסווגים כנדל"ן להשקעה ורשמה עליית ערך הנובעת בעיקרה מעליה בדמי השכירות, עדכון שווי זכויות בניה, התקשרות בהסכם שכירות בחלק המשרדים בפרויקט תוצרת הארץ , עליית מדד המחירים לצרכן ועדכון בדמי השכירות הראויים. לפרטים נוספים ראו סעיף 1.3.3.2 לעיל.
- )ד( העליה בהוצאות אחזקת נכסים ומבנים לעומת התקופה המקבילה, נובעת בעיקר מהוצאות ארנונה בגין שטחים פנויים, וכן מהוצאות ניהול וחשמל עקב הכרה לראשונה בעלויות ניהול בנכסי החברה במרכז המסחרי בקריית השרון בנתניה ומבנה המשרדים ברעננה. מנגד, ישנה השפעה מקזזת הנובעת מהכנסות מניהול וחשמל.
- )ה( השינוי בהוצאות המימון נטו, בתקופת הדוח נובע בעיקר ו מהוצאות הפרשי הצמדה בסך של כ 147 מיליון ש"ח בהשוואה לתקופה מקבילה אשתקד בה נרשמו הוצאות הפרשי הצמדה בגין אגרות החוב בסך של כ- 160 מיליון ש"ח. גידול בהוצאות ריבית בסך של כ - 15 מיליון ש"ח, בגין ניירות ערך מסחריים )סדרה 1 וסדרה 2(. עליה בהכנסות המימון בהשוואה לתקופה מקבילה אשתקד, הנובעת בעיקרה מעליית שווי תיק ניירות ערך סחירים בסך של כ- 301 מיליון ש"ח, בהשוואה לעליית שווי בתיק בתקופה מקבילה אשתקד בסך של כ- 112 מיליון ש"ח. עליה בהכנסות מימון מהלוואות לאחרים בסך של כ 24- מיליון ש"ח וכן הכנסות מפקדונות בנקאיים. יצוין כי לאחר תקופת הדוח, נרשמה עליית שווי בתיק ניירות הערך ממכשירים פיננסיים הנמדדים בשווי הוגן בסך של כ 27- מיליוני ש"ח.
.1.7.3.3 תזרים מזומנים - ניתוח תוצאות
| הער ות והס ברי ם |
לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר |
ל שלושה הסתיימה ספטמבר |
לתקופה ש חודשים ש ביום 30 ב |
ל תשעה הסתיימה פטמבר |
לתקופה ש חודשים ש ביום 30 בס |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024 | 2024 | 2025 | 2024 | 2025 | ||
| )מבוקר( | ר( | )בלתי מבוק | ||||
| אלפי ש"ח | ||||||
| )א( | 525,849 | 146,872 | 153,475 | 423,479 | 433,526 | שוטפת מפעילות מנים שנבעו תזרימי מזו |
| ( )ב( | )1,005,684 | (72,117) | 8,060 | (533,879) | (293,813) | פעילות ת( שנבעו מ משו לפעילו מנים ) ששי תזרימי מזו השקעה |
| )ג( | 85,817 | 534,698 | 205,531 | 365,286 | 414,221 | ימון מפעילות מ מנים שנבעו תזרימי מזו |
- )א ( תזרים המזומנים מפעילות שוטפת לתקופת הדוח הסתכם לסך של כ- 434 מיליון ש"ח, לעומת כ 423- מיליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד. עיקר השינוי לעומת התקופה המקבילה אשתקד נובע בעיקר מגביית יתרות הלקוחות בפרויקט תוצרת הארץ וכן מתקבולי ריבית בגין הלוואת סיאטל שהתקבלו בתקופת הדוח.
- )ב( השינוי בתזרים המזומנים לפעילות השקעה בתקופת הדוח נובע ב עיקר מה שקעה בנדל"ן ב סך של כ 248 מיליון ש"ח הכולל תשלום בגין פרויקט גלובל טאוורס בסך של כ- 145 מיליון ש"ח, ובגין רכישת "מתחם שפע" בסך של כ- 60 מיליון ש"ח וכן השקעות בגין פרויקט תוצרת הארץ משרדים, בהשוואה להשקעה של כ 450- מיליון ש"ח בתקופה מקבילה אשתקד , בה נכללו השקעות בסך של כ- 290 מיליון ש"ח מרכישת יתרת הזכויות בנכסים רעננה וקריית השרון ומתשלום של כ 68- מיליון ש"ח בגין פרויקט "גלובל טאוורס" פתח תקווה. כמו כן, קיים גידול מהשקעה בתיק ניירות ערך בניכוי תמורה ממכירת ניירות ערך בתקופה ב סך של כ 102- מיליון ש"ח, בהשוואה לתקופה מקבילה אשתקד בה השקיעה החברה בנטו סך של כ- 2.6 מיליון ש"ח. בנוסף , בתקופת הדוח התקבל תשלום ראשון מהלוואה לאחרים שנתנה החברה לטובת המוכר בעסקת סיאטל קרן וריבית של כ 41- מיליון ש"ח. בתקופת הדוח החברה והשותף בפרויקט "מתחם שפע " בבני -ברק התקשרו עם גורם מממן במסמכי מימון, הכוללים בין היתר, העמדת הלוואה בסך של כ446.5- מיליון ש"ח לשותף, אשר שימשה את השותף בין היתר לצורך פרעונה החלקי של ההלוואה שהעמידה החברה לשותף, בסך של 412 מיליון ש"ח. במקביל חתמה החברה מול הגורם המממן על הסכם להשקעה באגרת חוב צמודת אשראי ספציפי בסך של כ- 446.5 מיליון ש"ח. לפרטים נוספים ראה כאמור בביאור 6א' לדוחות הכספיים.
- )ג( השינוי בתזרים המזומנים מפעילות מימון בהשוואה לתקופה מקבילה אשתקד , נובע בעיקר מהנפקת ניירות ערך מסחרים ) סדרה 2( בהיקף של 480 מיליון ש"ח, מקבלת תמורות בגין הנפקות אגרות חוב סדרה ט' וסדרה י' בסך של כ- 1 מיליארד ש"ח, בקיזוז פירעון הלוואות בעיקר בפרויקט תוצרת הארץ בגין חלק המגורים וכן פירעון הלוואה מבנקים. כמו כן, בתקופת הדוח פרעה החברה ניירות ערך מסחריים )סדרה 1( וכן שילמה דיבידנד ים בסך של 270 מיליון ש"ח.
.2 חלק שני - היבטי ממשל תאגידי
.2.1 מדיניות התרומות של החברה ותרומות החברה בתקופת הדוח
על פי מדיניות התרומות של החברה, תעמיד החברה תקציב שנתי לתרומות שלא יעלה על 2 מיליון ש"ח, אשר יתמקד בתרומה לקהילה במספר תחומים.
היקף תרומות החברה בתקופת הדוח עמד על 1,135 אלפי ש"ח. למיטב ידיעת החברה לא קיימים קשרים בינה ו/או דירקטור בחברה, מנכ"ל החברה, בעל השליטה בה ו/או קרוביהם לבין הגופים אליהם הועברו התרומות.
מתוך סכום זה, תרמה החברה במהלך תקופת הדוח סך של 1 מיליון ש"ח לעמותת אש"ל חב"ד )ע"ר( )" העמותה "(, אשר כמפורט בסעיף 3.2 לפרק ב' בדוח התקופתי של החברה לשנת ,2024 בינה לבין חברות בשליטת בעל השליטה מתקיימים קשרים עסקיים זניחים שאינם עולים כדי עניין אישי.
.3 חלק שלישי - גילוי בקשר עם הדיווח הפיננסי של התאגיד
.3.1 אירועים לאחר תאריך הדוח על המצב הכספי
.3.1.1 לפירוט בדבר סיום כהונתו של מר אורי לזר כדירקטור חיצוני בחברה ראו סעיף 11.3 לפרק א'.
.3.1.2 לפירוט בדבר מינויו של מר עמי ברלב כדירקטור חיצוני בחברה ראו סעיף 11.4 לפרק א'.
.3.1.3 לפרטים אודות מינויו של מר ארז יערי כמ"מ סמנכ"ל הכספים בחברה ראו סעיף 11.5 לפרק א'.
.3.1.4 ביום 26 בנובמבר ,2025 לאחר תקופת הדוח, העלתה אס אנד פי גלובל רייטינגס מעלות בע"מ ) להלן: "מעלות"( את דירוג אגרות החוב הלא מובטחות לרמה של ilAA. בנוסף, אישררה מעלות את דירוג המנפיק של החברה לטווח ארוך )stable-AA )ולטווח קצר )-+ilA 1(, את דירוג אגרות החוב המובטחות של החברה )ilAA), ואת דירוג ניירות ערך מסחריים )סדרה 2( )-1+ilA). לפרטים נוספים ראו דוח הדירוג שפרסמה מעלות ביום 26 בנובמבר 2025 )מספר אסמכתא 2025-15-093055(, אשר נכלל בדוח זה על דרך הפניה.
.3.1.5 לפירוט בדבר אירועים נוספים בתקופת הדוח ולאחריה, ראו ביאור 6 לדוחות הכספיים המאוחדים.
.3.2 אומדנים חשבונאים קריטיים
ראו ביאורים 2א' ו 3-)1( לדוחות הכספיים השנתיים. יצוין כי בהתאם לתיקון ל- 1 IAS, החברה כוללת בדוחות הכספיים השנתיים גילוי באשר למדיניות החשבונאית המהותית ולאומדנים ושיקולי הדעת המהותיים, כאשר הגילוי ביחס לנושאים ספציפיים מובא במסגרת הביאורים ובנושאים רוחביים, הגילוי מובא בהמשך לביאור זה.
.4 חלק רביעי - גילוי ייעודי למחזיקי תעודות התחייבות
לפרטים בדבר אגרות החוב וניירות ערך מסחריים של החברה , ראו נספחים ב'- ד ' לדוח זה.
הדירקטוריון מודה לעובדי החברה ומנהליה ומביע הערכתו למאמצים שהושקעו ולתרומתם לתוצאות העסקיות של החברה.
| ר 2025 26 בנובמב |
||
|---|---|---|
| שה מוטי בן-מ |
נסקי ארתור לשי |
קטוריון ר דוח הדיר תאריך אישו |
| טוריון יו"ר הדירק |
מנכ"ל |
נספח א - נתונים כספיים בדבר דוחות מאוחדים מורחבים
דוחות כספיים מאוחדים מורחבים
דוחות כספיים מאוחדים מורחבים של הקבוצה הינם דוחות הקבוצה המוצגים על פי כללי ה -IFRS למעט יישומו של 11 IFRS" הסדרים משותפים" שיושם למפרע לגבי תקופות דיווח שנתיות המתחילות ב 1- בינואר, .2013 דהיינו השקעות במוחזקות המוצגות על בסיס שיטת השווי המאזני שקודם ליישום התקן טופלו בשיטת האיחוד היחסי, מנוטרלות ומושבות ע"י איחוד יחסי של החברות המוחזקות.
מאזן מאוחד מורחב
| ליום 31 בדצמבר |
פטמבר ליום 30 בס |
||
|---|---|---|---|
| 2024 | 2024 | 2025 | |
| ר( )בלתי מבוק |
|||
| אלפי ש"ח | |||
| פים: נכסים שוט |
|||
| 401,858 | 1,051,352 | 952,200 | ווי מזומנים מזומנים וש |
| 751,754 | 680,636 | 1,125,044 | ניירות ערך |
| 16,317 | 2,421 | 455,502 | ן קצר קדונות לזמ השקעות ופ |
| 75,951 | 48,172 | 55,344 | דים בלים ומיוע קדונות מוג מזומנים ופ |
| 266,343 | 262,762 | 122,085 | ל כנסות לקב לקוחות וה |
| 15,714 | 11,253 | 18,142 | ות חובה חייבים ויתר |
| 655,163 | 268,550 | 383,013 | חרים הלוואות לא |
| 268 | 2,143 | 339 | לקבל מסי הכנסה |
| 272,840 | 290,310 | 340,888 | בהקמה עין ובניינים מלאי מקרק |
| 2,456,208 | 2,617,599 | 3,452,557 | |
| : נם שוטפים נכסים שאי |
|||
| 74,329 | 71,580 | 33,323 | ארוך חרים לזמן הלוואות לא |
| 13,585 | 13,134 | 23,656 | ארוך חייבים לזמן |
| 24,715 | 24,706 | 24,676 | עין מלאי מקרק |
| 74,450 | 76,418 | 101,757 | שימוש, נטו ונכסי זכות רכוש קבוע |
| 8,305,501 | 8,002,688 | 8,937,329 | קעה נדל"ן להש |
| 8,492,580 | 8,188,526 | 9,120,741 | |
| 10,948,788 | 10,806,125 | 12,573,298 | סך הנכסים |
מאזן מאוחד מורחב )המשך(
| פטמבר ליום 30 בס |
ליום 31 בדצמבר |
||||
|---|---|---|---|---|---|
| 2025 | 2024 | 2024 | |||
| ר( )בלתי מבוק |
|||||
| אלפי ש"ח | |||||
| שוטפות: התחייבויות |
|||||
| יים ואחרים גידים בנקא ן קצר מתא אשראי לזמ |
1,020,214 | 689,254 | 795,235 | ||
| רות חוב פות של אג חלויות שוט |
1,228,307 | 1,101,299 | 1,193,065 | ||
| כירות פות בגין ח חלויות שוט |
2,258 | 1,561 | 1,566 | ||
| פסד רך רווח וה שווי הוגן ד פיננסיות ב התחייבויות |
216,369 | 8,133 | 8,797 | ||
| ני שירותים ספקים ונות |
49,584 | 34,717 | 30,830 | ||
| ת זכות זכאים ויתרו |
96,135 | 75,757 | 72,718 | ||
| מראש ת והכנסות רוכשי דירו מקדמות מ |
17,446 | 44,497 | 42,168 | ||
| מס הפרשות ל |
1,702 | 10,714 | 4,337 | ||
| ת אחרות ין התחייבויו הפרשות בג |
30,330 | 30,162 | 29,691 | ||
| 2,662,345 | 1,996,094 | 2,178,407 | |||
| פות: שאינן שוט התחייבויות |
|||||
| איים אגידים בנק מן ארוך מת הלוואות לז |
57,000 | 510,876 | 517,164 | ||
| אגרות חוב | 4,604,149 | 3,717,356 | 3,416,431 | ||
| ת בגין חכירו התחייבויות |
19,333 | 3,470 | 3,072 | ||
| אחרות התחייבויות |
3,051 | 2,442 | 2,755 | ||
| ם מסים נדחי התחייבויות |
1,111,384 | 920,171 | 993,180 | ||
| 5,794,917 | 5,154,315 | 4,932,602 | |||
| ל החברה: לבעלים ש הון המיוחס |
|||||
| הון מניות | 13,168 | 13,168 | 13,168 | ||
| מניות פרמיה על |
615,245 | 615,245 | 615,245 | ||
| ת שליטה שאינן מקנו בעלי זכויות סקאות עם קרן הון מע |
(10,898) | - | - | ||
| עודפים | 3,656,489 | 3,185,271 | 3,367,334 | ||
| ר מניות באוצ |
)157,968( | (157,968) | )157,968( | ||
| סך ההון | 4,116,036 | 3,655,716 | 3,837,779 | ||
| ויות וההון סך התחייב |
12,573,298 | 10,806,125 | 10,948,788 | ||
דוחות רווח והפסד מאוחדים מורחבים
| לתקופה ש חודשים ש ביום 30 ב |
ל תשעה הסתיימה ספטמבר |
לתקופה ש חודשים ש ביום 30 ב |
ל שלושה הסתיימה ספטמבר |
לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר |
|
|---|---|---|---|---|---|
| 2025 | 2024 | 2025 | 2024 | 2024 | |
| )בלתי מבוק | ר( | ||||
| אלפי ש"ח | |||||
| הכנסות | |||||
| שכירות הכנסות מ |
352,461 | 342,571 | 123,557 | 117,288 | 458,545 |
| ה מחוזי הקמ כירת דירות הכנסות ממ |
86,395 | 149,248 | 8,608 | 51,867 | 197,514 |
| שקעה ל נדל"ן לה שווי הוגן ש עליה, נטו ב |
319,856 | 207,436 | 153,953 | 26,425 | 398,091 |
| רות הכנסות אח |
171 | - | 171 | - | - |
| מקרקעין מוש מלאי תמורה ממי |
- | 195,260 | - | - | 195,260 |
| ת סך ההכנסו |
758,883 | 894,515 | 286,289 | 195,580 | 1,249,410 |
| לויות הוצאות וע |
|||||
| סים ומבנים אחזקת נכ |
63,130 | 46,657 | 24,646 | 17,176 | 61,782 |
| שנמכרו עלות דירות |
61,410 | 104,838 | 6,286 | 36,602 | 140,128 |
| ק מכירה ושיוו |
13,090 | 9,081 | 5,263 | 3,032 | 12,713 |
| ליות הנהלה וכל |
42,060 | 40,973 | 14,916 | 13,726 | 54,726 |
| מקרקעין מוש מלאי עלויות ממי |
- | 172,448 | - | - | 172,448 |
| ת ועלויות סך ההוצאו |
179,690 | 373,997 | 51,111 | 70,536 | 441,797 |
| ות רווח מפעול |
579,193 | 520,518 | 235,178 | 125,044 | 807,613 |
| מון הוצאות מי |
(266,636) | (228,781) | (115,116) | (99,528) | )258,146( |
| מון הכנסות מי |
366,162 | 149,594 | 82,313 | 94,328 | 273,518 |
| ן, נטו צאות( מימו הכנסות )הו |
99,526 | (79,187) | )32,803( | (5,200) | 15,372 |
| ס רווח לפני מ |
678,719 | 441,331 | 202,375 | 119,844 | 822,985 |
| הכנסה מסים על ה |
(119,564) | (90,529) | (25,857) | (15,752) | )170,120( |
| תקופה רווח נקי ל |
559,155 | 350,802 | 176,518 | 104,092 | 652,865 |
נספח ב - גילוי ייעודי למחזיקי תעודות התחייבות
$^*$ ח"מ"מ) בספטמבר 2025 (במיליוני ש"ח).
| אגרות חוב (סדרה ו) |
אגרות חוב (סדרה ז) |
אגרות חוב (סדרה ח) |
אגרות חוב (סדרה ט) |
אגרות חוב (סדרה י) |
|
|---|---|---|---|---|---|
| מועד הנפקה | אפריל 2017, ינואר 2018, דצמבר 2020, ינואר 2021, יוני 2021, ספטמבר 2021, |
אפריל 2017, נובמבר 2018, אפריל 2020, יולי 2024 |
אפריל 2019, אפריל 2020, ספטמבר 2020, אוקטובר 2020, אוקטובר 2021, דצמבר 2023, יולי 2024 |
מרץ 2021, ינואר 2022, נובמבר 2024, טפטמבר 2025 |
נובמבר 2024, ספטמבר 2025 |
| סך שווי נקוב במועד ההנפקה | (א) 181.05 | (コ) 137.665 | (ג) 485 | (T) 204.777 | (ה) 411.616 |
| ע.נ. נומינלי | 1,400.9 | 283.6 | 1,015.5 | 1,589.9 | 899.6 |
| ע.נ. צמוד מדד | 1,685.3 | 341.2 | 1,204.7 | 1,884.2 | 927.0 |
| ערך בדוחות הכספיים | 1,698.6 | 339.6 | 1,202.4 | 1,748.6 | 843.2 |
| ריבית שנצברה | 12.1 | 1.8 | 7.2 | 5.5 | - |
| שווי בורסאי | 1,682.9 | 338.5 | 1,180.9 | 1,705.1 | 859.6 |
| סוג הריבית | קבועה | קבועה | קבועה | קבועה | קבועה |
| ריבית נקובה (ו) | 2.15% | 1.6% | 1.42% | 1.15% | 1.50% |
| (ז) ריבית אפקטיבית | 0.71% | 2.47% | 1.55% | 2.81% | 3.25% |
| מועדי תשלום הקרן | ראה פירוט בהערה (ח) |
ראה פירוט בהערה (ט) |
ראה פירוט בהערה (י) |
ראה פירוט בהערה (יא) |
ראה פירוט בהערה (יב) |
| מועדי תשלום הריבית | מידי 6 חודשים ביום 31.5 ו- 30.11 בין השנים 2026 - 2017 |
מידי 6 חודשים ביום 31.5 ו- 30.11 בין השנים 2026 - 2017 |
מידי 6 חודשים ביום 31.10 ו- 30.4 בין השנים 2028 - 2019 |
מידי 6 חודשים ביום 30.6 בכל אחת מהשנים 2021 - 2035 וביום 31.12 בין השנים 2021 - 2034 (כולל) |
מידי 6 חודשים ביום 31 במרץ וביום 30 בספטמבר בכל אחת מהשנים 2025-2039 (כולל) |
| קרן וריבית | צמודות למדד המחי | ירים לצרכן | |||
| בסיס הצמדה | בגין חודש פברואר 2017 |
בגין חודש פברואר 2017 |
בגין חודש פברואר 2019 |
בגין חודש פברואר 2021 |
בגין חודש ספטמבר 2024 |
| המרה למניות | לא | לא | לא | לא | לא |
| זכות לבצע פדיון מוקדם או המרה כפויה לני"ע אחרים והתנאים למימושה |
ראה פירוט בהערה (יג) |
ראה פירוט בהערה (יד) |
ראה פירוט בהערה (טו) |
ראה פירוט בהערה (טז) |
ראה פירוט בהערה (יז) |
| מהותיות | סדרה מהותית | סדרה לא מהותית | סדרה מהותית | סדרה מהותית | סדרה מהותית |
| (יח) דירוג עדכני | AA- מעלות | AA מעלות | AA מעלות | AA- מעלות | AA מעלות |
| נכסים משועבדים להבטחת סדרת אגרות החוב |
אין | ראו הערה (יט) להלן |
ראו הערה (כ) להלן |
אין | ראו הערה (כא) להלן |
| אמות מידה פיננסיות, Cross Default ותנאים מהותיים נוספים |
3 כמפורט בסעיף | 3 לנספח ב' בדוח הז | ירקטוריון, פרק ב' ל' להלן. |
דוח התקופתי לשנח | נ 2024 ובסעיף 2 |
. לנספח לנספח הדירקטוריון וסעיף 6 לנספח זה. א לפרטים בדבר ניירות ערך מסחריים (סדרה 2), ראו סעיף 1.4 לדוח הדירקטוריון וסעיף 6 לנספח זה.
- )א ( בחודש אפריל 2017 הונפקו 181.05 מיליון ש"ח ע.נ. אגרות חוב )סדרה ו( של החברה, ובחודש ינואר 2018 הורחבה הסדרה ב430.970- מיליון ש''ח ע.נ. בדרך של הצעה לציבור על פי דוח הצעת מדף. בחודש דצמבר 2020 הורחבה הסדרה ב433.684- מיליון ש"ח ע.נ. בדרך של הצעה לציבור על פי דוח הצעת מדף, ובחודש ינואר 2021 הורחבה הסדרה ב348.3- מיליון ש"ח ע.נ. בדרך של הקצאה פרטית למשקיעים מוסדיים. בחודש יוני 2021 הורחבה הסדרה ב328.350- מיליון ש"ח ע.נ. בדרך של הצעה לציבור על פי דוח הצעת מדף. בחודש ספטמבר 2021 הורחבה הסדרה ב 466.776- מיליון ש"ח ע.נ. בדרך של הצעה לציבור על פי דוח הצעת מדף. בחודש מרץ 2022 הורחבה הסדרה ב428.939- מיליון ש"ח ע.נ. בדרך של הצעה לציבור על פי דוח הצעת מדף.
- )ב( בחודש אפריל 2017 הונפקו 137.665 מיליון ש"ח ע.נ. אגרות חוב )סדרה ז( של החברה, בחודש נובמבר 2018 הורחבה הסדרה ב- 27.9 מיליון ש"ח ע.נ. בדרך של הקצאה פרטית למשקיע מוסדי, בחודש אפריל 2020 הורחבה הסדרה ב300- מיליון ש"ח ע.נ. אגרות חוב בדרך של הצעה לציבור על פי דוח הצעת מדף וב 120- מיליון ש"ח ע.נ. אגרות חוב בדרך של הקצאה פרטית למשקיעים מוסדיים ובחודש יולי 2024 הורחבה הסדרה בכ- 34.4 מיליון ש"ח ע.נ. אגרות חוב בדרך של הקצאה פרטית למשקיעים מסווגים.
- )ג( בחודש אפריל 2019 הונפקו 485 מיליון ש"ח ע.נ. אגרות חוב )סדרה ח( של החברה. בחודשים אפריל וספטמבר 2020 הורחבה הסדרה ב- 55 מיליון ש"ח ע.נ. וב- 111.7 מיליון ש"ח ע.נ,. בהתאמה, בדרך של הקצאה פרטית למשקיעים מסווגים, בחודש אוקטובר 2020 הורחבה הסדרה ב - 150 מיליון ש"ח ע.נ. בדרך של הצעה לציבור על פי דוח הצעת מדף, בחודש אוקטובר 2021 הורחבה הסדרה ב- 261 מיליון ש"ח ע.נ. בדרך של הקצאה פרטית למשקיעים מסווגים, בחודש דצמבר 2023 הורחבה הסדרה ב- 283.5 מיליון ש"ח ע.נ. בדרך של הקצאה פרטית למשקיעים מסווגים ובחודש יולי 2024 בכ - 80.98 מיליון ש"ח ע.נ. בדרך של הקצאה פרטית למשקיעים מסווגים.
- )ד( בחודש מרץ 2021 הונפקו 204.777 מיליון ש"ח ע.נ. אגרות חוב )סדרה ט'( של החברה. בחודש ינואר 2022 הורחבה הסדרת ב- 476.352 אלפי ש"ח ע.נ. בדרך של הצעה לציבור על פי דוח הצעת מדף, בחודש נובמבר 2024 הורחבה הסדרה ב- 540,148 אלפי ש"ח ע.נ. בדרך של הצעה לציבור על פי דוח הצעת מדף ובחודש ספטמבר 2025 הורחבה הסדרה ב - 589,940 אלפי ש"ח ע.נ. בדרך של הצעה לציבור על פי דוח הצעת מדף סדרה ט'.
- )ה( בחודש נובמבר 2024 הונפקו 411.616 מיליון ש"ח ע.נ. אגרות חוב )סדרה י'( של החברה. בחודש ספטמבר 2025 הורחבה הסדרה ב- 488,000 אלפי ש"ח ע.נ. בדרך של הצעה לציבור על פי דוח הצעת מדף סדרה י'.
- )ו ( בתנאי אגרות החוב של כל אחת מהסדרות נקבע מנגנון להתאמת שיעור הריבית השנתית בגין שינוי בדירוג אגרות החוב ו/או קיטון בהון העצמי ו/או גידול ביחס חוב נטו ל- NOI.
- )ז( ריבית אפקטיבית משוקללת לסדרה.
- )ח( תשלום בסך של 30% מסכום קרן אגרות החוב שולם ביום 30 בנובמבר ,2021 תשלום בסך של 20% מסכום קרן אגרות החוב שולם ביום 30 בנובמבר 2024 ו- 2 תשלומים בסך של 25% מסכום קרן אגרות החוב ישולמו ביום 30 בנובמבר של כל אחת מהשנים 2025 ו - .2026
- )ט ( 4 תשלומים בסך של 1.5% מסכום קרן אגרות החוב כל אחד ישולמו ביום 30 בנובמבר של כל אחת מהשנים 2017 ועד 2020 )כולל(, תשלום בסך של 30% מסכום קרן אגרות החוב ישולם ביום 30 בנובמבר ,2021 2 תשלומים בסך של 21% מסכום קרן אגרות החוב ישולמו ביום 30 בנובמבר של כל אחת מהשנים 2024 ו 2025- ותשלום בסך של 22% מסכום קרן אגרות החוב ישולם ביום 30 בנובמבר .2026
- )י( 2 תשלומים בסך של 3% מסכום קרן אגרות החוב כל אחד, ישולמו ביום 31 באוקטובר של כל אחת מהשנים 2019 ו ,2020- 2 תשלומים בסך של 6% מסכום קרן אגרות החוב כל אחד ישולמו ביום 31 באוקטובר של כל אחת מהשנים 2022 ו,2023- תשלום של 16% מסכום קרן אגרות החוב ישולם ביום 31 באוקטובר ,2024 2 תשלומים בסך של 12% מסכום קרן אגרות החוב כל אחד ישולמו ביום 31 באוקטובר של כל אחת מהשנים 2025 ו- ,2026 2 תשלומים בסך של 21% מסכום קרן אגרות החוב ישולמו ביום 31 באוקטובר של כל אחת מהשנים 2027 ו.2028-
- )יא ( תשלום בסך של 32.5% מהערך הנקוב של קרן אגרות החוב ישולם ביום 30 ביוני ,2022 ותשעה תשלומים בסך של 7.5% )כל אחד( מהערך הנקוב של קרן אגרות החוב ישולמו ביום 30 ביוני של כל אחת מהשנים 2027 עד 2035 )כולל(.
- )יב( תשלום ראשון בשיעור של 25% מהערך הנקוב של קרן אגרות החוב ישולם ביום 31 במרץ 2027; 12 תשלומים בשיעור של 3.5% מהערך הנקוב של קרן אגרות החוב ישולמו בימים 31 במרץ ו 30- בספטמבר לכל אחת מהשנים 2028 ועד 2033; 6 תשלומים בשיעור של 3% מהערך הנקוב של קרן אגרות החוב יש ולמו בימים 31 במרץ ו30- בספטמבר לכל אחת מהשנים 2034 עד 2036 ו 6- תשלומים בשיעור של 2.5% מהערך הנקוב של קרן אגרות החוב ישולמו בימים 31 במרץ ו - 30 בספטמבר לכל אחת מהשנים 2037 ועד .2039
- )יג( זכות פדיון מוקדם בכל עת, בהתאם להוראות סעיף 8.2 לשטר הנאמנות )סדרה ו'(, המצורף לדוח הצעת המדף אשר פורסם ביום 5.4.2017 )מספר אסמכתא: 2017-01-030802(.
- )יד( זכות פדיון מוקדם בכל עת, בהתאם להוראות סעיף 8.2 לשטר הנאמנות )סדרה ז'(, המצורף לדוח הצעת המדף אשר פורסם ביום 5.4.2017 )מספר אסמכתא: 2017-01-030802(.
- )טו( זכות פדיון מוקדם בכל עת, בהתאם להוראות סעיף 8.2 לשטר הנאמנות )סדרה ח'(, המצורף לדוח הצעת המדף, אשר נוסחו המתוקן פורסם ביום 17.4.2019 ) מספר אסמכתא: 2019-01-035481(.
- )טז( זכות פדיון מוקדם בכל עת, בהתאם להוראות סעיף 8.2 לשטר הנאמנות )סדרה ט'(, המצורף לדוח הצעת המדף אשר פורסם ביום 25.3.2021 )מספר אסמכתא: 2021-01-045054(.
- )יז( זכות פדיון מוקדם בכל עת, בהתאם להוראות סעיף 8.2 לשטר הנאמנות )סדרה י'(, המצורף לדוח הצעת המדף אשר פורסם ביום 7.11.2024 )מספר אסמכתא: 2024-01-614384(.
- )יח( לדוח הדירוג העדכני של אס אנד פי גלובל רייטינגס מעלות בע"מ לחברה ולאגרות החוב )סדרות ו' עד י'(, ראו דיווח מיידי של החברה מיום 25 בנובמבר 2024 )מספר אסמכתא: 2024-01-618644(. דוח הדירוג כלול בדוח זה על דרך ההפניה.
- )יט ( תיאור הנכסים המשועבדים להבטחת התחייבויות החברה למחזיקי אגרות החוב )סדרה ז'(
להבטחת פירעון הסכומים המובטחים במלואם ובמועדם, וכן להבטחת הקיום המלא והמדויק של כל התחייבויות החברה ויתר תנאי אגרות החוב )סדרה ז'(, משועבדים למועד פרסום הדוח 13 נכסי מקרקעין לטובת מחזיקי אגרות החוב )סדרה ז'(. לפרטים בדבר הנכסים המשועבדים ראו נספח ב' - סעיף יח' ונספח ג' לדוח הדירקטוריון, פרק ב' לדוח התקופתי לשנת .2024 לעדכון בקשר לנכס בבאר טוביה ראו נספח ג' לדוח זה. מעבר לאמור לעיל, לא חלו שינויים מהותיים בנכסים המשועבדים ביחס ליום 31 בדצמבר .2024
)כ( תיאור הנכסים המשועבדים להבטחת התחייבויות החברה למחזיקי אגרות החוב )סדרה ח'(
להבטחת פירעון הסכומים המובטחים במלואם ובמועדם, וכן להבטחת הקיום המלא והמדויק של כל התחייבויות החברה ויתר תנאי אגרות 9 החוב )סדרה ח' (, משועבדים למועד פרסום הדוח 37 נכסי מקרקעין לטובת מחזיקי אגרות החוב )סדרה ח'( . לפרטים בדבר הנכסים המשועבדים ראו נספח ב' - סעיף יט' ונספח ד' לדוח הדירקטוריון פרק ב' לדוח התקופתי לשנת .2024
יצוין כי בתקופת הדוח ולאחריה שוחררו משעבוד לטובת מחזיקי אגרות החוב )סדרה ח'( 7 נכסי מקרקעין, וזאת בין היתר, לאור פרעון 10 חלקי של קרן אגרות החוב )סדרה ח'(. מתוך הנכסים האמורים, נכון למועד פרסום הדוח, נכס אחד מצוי בהליכי סילוק השעבוד .
לא חלו שינויים מהותיים בנכסים המשועבדים ביחס ליום 31 בדצמבר ,2024 למעט כמפורט לעיל.
)כא ( תיאור הנכסים המשועבדים להבטחת התחייבויות החברה למחזיקי אגרות החוב )סדרה י'(
להבטחת פירעון הסכומים המובטחים במלואם ובמועדם, וכן להבטחת הקיום המלא והמדויק של כל התחייבויות החברה ויתר תנאי אגרות 11 החוב )סדרה י'( ושטר הנאמנות )סדרה י'(, משועבדים למועד פרסום הדוח 14 נכסי מקרקעין לטובת מחזיקי אגרות החוב )סדרה י'( . לפרטים בדבר הנכסים המשועבדים ראו נספח ב' - סעיף כ' ונספח ה' לדוח הדירקטוריון פרק ב' לדוח התקופתי לשנת 2024 וכן נספח ב' לדוח הצעת מדף שפרסמה החברה ביום 3 בספטמבר 2025 )מספר אסמכתא: 2025-01-066841( )"דוח הצעת המדף"(. לעדכון בקשר לנכס בויצמן רעננה, ראו נספח ד' לדוח זה.
מעבר לאמור לעיל, לא חלו שינויים מהותיים בנכסים המשועבדים ביחס ליום 31 בדצמבר ,2024 או לדוח הצעת המדף.
הנכסים הינם: )1( הנכס בויצמן, רעננה )ס' 7.1.1.1.12 לשטר הנאמנות )סדרה י'( להלן בה"ש זו - "שטר הנאמנות"(; ) 2( הנכס בקניון רב שפע, ירושלים 11 )ס' 7.1.1.1.10 לשטר הנאמנות(; )3( הנכס ברחוב האורזים נתניה )ס' 7.1.1.1.8 לשטר הנאמנות(; )4( הנכס ברחוב השקד ,4 "מרכז תוניר", תל מונד )סעיף 7.1.1.1.3 לשטר הנאמנות(; )5( הנכס ברחוב קפלן, פתח תקווה )סעיף 7.1.1.1.6 לשטר הנאמנות(; )6( הנכס בתל כביר, תל אביב )סעיף 7.1.1.1.7 לשטר הנאמנות(; )7( הנכס בבית וגן, קרית אתא )סעיף 7.1.1.1.2 לשטר הנאמנות(; ) 8( הנכס ברחוב ז'בוטינסקי, ראשון לציון )סעיף 7.1.1.1.4 לשטר הנאמנות(; )9( הנכס בנאות שושנים, חולון )סעיף 7.1.1.1.13 לשטר הנאמנות(; )10( הנכס במגדלי כרמל חיפה )סעיף 7.1.1.1.14 לשטר הנאמנות(; )11( הנכס ברחוב זבולון, קרית אתא )סעיף 7.1.1.1.20 לשטר הנאמנות(; )12( הנכס ברמת אביב ג', תל אביב )סעיף 7.1.1.1.18 לשטר הנאמנות(; )13( הנכס בקריית השרון ))סעיף 7.1.1.1.1 לשטר הנאמנות(; )14( הנכס בראש העין )סעיף 7.1.1.1.9 לשטר הנאמנות(.
9 הנכסים הינם: )1( נכס במפגש הרחובות הסיבים ודרנגר טובה ושמשון, "רמת סיב", פתח תקווה )ס' 7.1.1.1.1 לשטר הנאמנות )סדרה ח'(. בה"ש זו - "שטר הנאמנות"( (; ) 2( נכס ברחוב אהרון בקר ,8 תל ברוך צפון, מיקדו סנטר, תל אביב )סעיף 7.1.1.1.2 לשטר הנאמנות(; )3 נכס ברחוב לסר אורי ,12 סופר מרקט-מגדלי דוד, תל אביב )סעיף 7.1.1.1.4 לשטר הנאמנות(; )4( נכס ברחוב שטמפפר ,73 פינת רח' מכבים מס' 1 ורח' אביאל, פתח תקווה )סעיף 7.1.1.1.5 לשטר הנאמנות(; )5( נכס ברחוב קהילת ציון פינת רח' מנחם בגין ,1 עפולה )סעיף 7.1.1.1.6 לשטר הנאמנות(; )6( נכס ברחוב דרך מנחם בגין ,96 שכונת עמישב, פתח תקווה )סעיף 7.1.1.1.7 לשטר הנאמנות(; )7( נכס בגני אביב, לוד )סעיף 7.1.1.1.10 לשטר הנאמנות(; )8( נכס בשדרות יחזקאל ,2 אחוזת ברכפלד, מודיעין עילית )סעיף 7.1.1.1.11 לשטר הנאמנות(; )9( נכס בפינת רח' בשמת ו-רח' עמק איילון, שוהם )סעיף 7.1.1.1.12 לשטר הנאמנות(; )10( נכס ברחוב עתיר ידע ,2 סניף מגה יכין, כפר סבא )סעיף 7.1.1.1.13 לשטר הנאמנות(; )11( נכס ברחוב עמק בית שאן ,29 מודיעין )סעיף 7.1.1.1.14 לשטר הנאמנות(; )12( נכס ברחוב הסביון ,40 רכסים )ס' 7.1.1.1.15 לשטר הנאמנות(; )13( נכס ברחוב בן זכאי פינת רח' בן קיסמא, אלעד )סעיף 7.1.1.1.17 לשטר הנאמנות(; )14( הנכס באופנהיימר תל אביב )סעיף 7.1.1.1.18 לשטר הנאמנות(; )15( הנכס במרכז רעננה )סעיף 7.1.1.1.19 לשטר הנאמנות(; )16( הנכס במתחם אדמירלטי חיפה )סעיף 7.1.1.1.20 לשטר הנאמנות(; )17( בת גלים חיפה )סעיף 7.1.1.1.21 לשטר הנאמנות(; )18( הנכס בקרית גת )סעיף 7.1.1.1.22 לשטר הנאמנות(; )19( הנכס בגיבורי ישראל )סעיף 7.1.1.1.23 לשטר הנאמנות(; )20( שערי העיר רחובות )סעיף 7.1.1.1.25 לשטר הנאמנות(; )21( הנכס בשטמפפר, מרכז העיר נתניה )סעיף 7.1.1.1.26 לשטר הנאמנות(; )22( הנכס בצומת הרח' הרצל והרא"ה, רמת גן )סעיף 7.1.1.1.28 לשטר הנאמנות(; )23( הנכס ברח' ויצמן בתל אביב )ס' 7.1.1.1.29 לשטר הנאמנות(; )24( הנכס בנוף ים הרצליה )ס' 7.1.1.1.31 לשטר הנאמנות(; )25( הנכס בנס ציונה )סעיף 7.1.1.1.32 לשטר הנאמנות(; )26( הנכס ברון, כפר סבא )סעיף 7.1.1.1.33 לשטר הנאמנות(; )27( הנכס בשרונה רחובות )סעיף 7.1.1.1.34 לשטר הנאמנות(; )28( הנכס בנאות ח"ן, חדרה )סעיף 7.1.1.1.35 לשטר הנאמנות(; )29( הנכס בנאות אפקה, תל אביב )סעיף 7.1.1.1.36 לשטר הנאמנות(; )30( הנכס בנווה אביבים תל אביב )ס' 7.1.1.1.38 לשטר הנאמנות(; )31( הנכס באבן יהודה )סעיף 7.1.1.1.40 לשטר הנאמנות(; )32( הנכס באשדוד כלנית )סעיף 7.1.1.1.42 לשטר הנאמנות(; )33( הנכס במבצע סיני, בת ים )סעיף 7.1.1.1.43 לשטר הנאמנות(; )34( הנכס במעוז אביב )סעיף 7.1.1.1.44 לשטר הנאמנות(; )35( הנכס ביהוד מונוסון )סעיף 7.1.1.1.37 לשטר הנאמנות(; )36( הנכס ברמת החייל )סעיף 7.1.1.1.46 לשטר הנאמנות(; ו-)37( הנכס באריאל )סעיף 7.1.1.1.41 לשטר הנאמנות(.
הנכסים הינם: )1( הנכס ברחוב לה גרדיה ,76 תל אביב; )2( הנכס ברחוב אבן גבירול ,30 תל אביב; )3( נכס ברחוב עמק דותן ,23 מליבו סנטר, מודיעין; 10 )4( הנכס ברמת אביב ג' תל אביב; )5( הנכס בזבולון, קרית אתא; )6( הנכס במגדלי כרמל, חיפה; ו-)7( הנכס בנאות שושנים, חולון.
.2 אמות מידה פיננסיות
בדיקת עמידת החברה באמות המידה הפיננסיות של סדרות אגרות החוב של החברה, הינה במועד סיום כל רבעון, על פי הדוחות הכספיים המאוחדים, כאשר החברה תיחשב כמפרה את התחייבויותיה בכל אחת מהסדרות רק אם לא עמדה באמת המידה הפיננסית הרלוונטית במשך שני רבעונים עוקבים רצופים:
| ת ה הפיננסי אמת המיד |
אופן העמי | בספטמבר דה ליום 30 |
2025 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ש"ח 4,116 מיליון מיליון ש"ח 900-1,200 מסך של לא יפחת של החברה י המתואם הונה העצמ ת האג"ח( )תלוי בסדר 33.1% מ - לא יפחת של החברה סך המאזן ל החברה ל המתואם ש ונה העצמי היחס בין ה ת האג"ח( תלוי בסדר -20% 21% ) ה בר בארבע NOI המצט ה לבין ה- של החבר )א( י נטו חוב הפיננס היחס בין ה 10.7 ו', ז' ו -ח'( טי לסדרות ל 14 )רלוונ , לא יעלה ע )ב ( האחרונים הרבעונים 11.0 ה בר בארבע NOI המצט ה לבין ה- של החבר )ג( נטו י )במאוחד( חוב הפיננס היחס בין ה )ב ( ל 14 , לא יעלה ע האחרונים הרבעונים דרה ט'( )רלוונטי לס יקה במועד הבד משועבדים ל הנכסים ה חתי של כל השווי הבטו לבטוחה - יחס הלוואה דה למועד אופן העמי ואם"(, הערך המת הבדיקה )" ב במועד אגרות החו תואם של מהערך המ לא יפחת |
||||||||
| פרסום הדו | ח | |||||||
| ווה עניין, יהא ש בדים, לפי ה עין המשוע כסי המקרק של אילו מנ י הבטוחתי כאשר השוו 7.2.2 ו- בסעיפים המתוארים ם לתנאים שווי בהתא פי הערכת כאמור על לשווי הנכס טוחתי"(. )"השווי הב פל ב - 0.85 כשהוא מוכ י הנאמנות 7.2.3 לשטר -י'( דרות ז', ח' ו )רלוונטי לס |
השווי הבטוחתי ( )מיליון ש"ח |
אם הערך המתו ( )מיליון ש"ח |
||||||
| )ד( 395 סדרה ז' |
||||||||
| סדרה ח' | )ה( 1,397 |
986 | ||||||
| סדרה י' | )ו ( 991 |
928 |
"הון עצמי מתואם", "NOI"," חוב פיננסי נטו", "חוב פיננסי", "יחס הלוואה לבטוחה", "השווי הבטוחתי של הנכסים המשועבדים", ו"ערך מתואם", כמשמעותם בכל אחד משטרי הנאמנות, לפי העניין.
- )א ( החוב הפיננסי נטו הינו בניכוי יתרות נזילות בדוחות הכספיים המאוחדים )היתרות הנזילות כוללות התחייבויות פיננסיות בגין ניירות ערך )התחייבויות בגין עסקאות גידור( בסך של כ - 167 אלפי ש"ח שלא נכללו בחוב פיננסי סולו(.
- )ב( היחס חושב על בסיס NOI מתוקנן למונחים שנתיים בגין נכסים שהקמתם הושלמה )על בסיס חוזים חתומים( במהלך 12 החודשים האחרונים בסמוך למועד הבדיקה, בהתאם להוראות שטר הנאמנות.
- )ג( החוב הפיננסי )במאוחד( נטו הינו בניכוי יתרות נזילות בדוחות הכספיים המאוחדים )היתרות הנזילות כוללות התחייבויות פיננסיות בגין ניירות ערך )התחייבויות בגין עסקאות גידור( בסך של כ- 167 אלפי ש"ח שלא נכללו בחוב פיננסי(.
- )ד( מבוסס על הערכ ות שווי מלאות לנכסי המקרקעין המשועבדים ליום 30 ביוני 2025 ומכתב עדכון שהתקבל ממעריך השווי ליום 30 בספטמבר .2025
- )ה( מבוסס על הערכות שווי מלאות לנכסי המקרקעין המשועבדים ליום 30 ביוני 2025 ומכתב עדכון שהתקבל ממעריך השווי ליום 30 בספטמבר .2025
- )ו ( מבוסס על הערכ ות שווי מלאות לנכסי המקרקעין המשועבדים ליום 30 ביוני 2025 ומכתב עדכון שהתקבל ממעריך השווי ליום 30 בספטמבר .2025 יצוין כי ביחס לנכס ברחוב האורזים נתניה נלקח בחשבון השווי ליום 31 בדצמבר 2024 לצורך חישוב השווי הבטוחתי שהינו שווי נמוך יותר משווי הנכס ליום 30 בספטמבר 2025 וזאת עד להסדרה הנדרשת ביחס לכך.
בתום תקופת הדיווח ובמהלכה עמדה החברה בכל התנאים וההתחייבויות לפי שטרי הנאמנות של אגרות החוב של החברה ולא ידוע לחברה על התקיימותם של תנאים המקימים עילה להעמדת אגרות החוב לפירעון מיידי.
3. ניירות ערך מסחריים
ביום 3 ביולי 2025 ביצעה החברה פירעון מלא וסופי של הקרן והריבית של ניירות הערך המסחריים (סדרה 1) על פי תנאיהם. לפרטים ראה דיווח מיידי של החברה מיום 3 ביולי 2025 (מספר אסמכתא:2025-01-048306), אשר האמור בו נכלל בדוח זה על דרך ההפניה.
להלן יובא מידע תמציתי אודות ניירות ערך מסחריים (סדרה 2) של החברה, אשר אינן מהוות 'תעודות התחייבות' כהגדרת מונח זה בחוק ניירות ערך:
| יירות ערך: | |
|---|---|
| (טדרה 2) | |
| מועד הנפקה | אפריל 2025 |
| סך שווי נקוב במועד ההנפקה (באלפי ש"ח) |
480,450 |
| ע.נ. נומינלי (באלכי ש"ח) | 480,450 |
| ע.נ. צמוד מדד | אינם צמודים |
| ערך בדוחות הכספיים (באלפי ש"ח) |
480,450 |
| ריבית שנצברה ליום 30.9.25 (באלפי ש"ח) |
9,527 |
| שווי בורסאי ליום 30.9.25 (באלפי ש"ח) |
487,825 |
| סוג הריבית | משתנה. לפרטים נוספים ראו סעיף 3.4 למסמך תנאי ניירות הערך המסחריים (סדרה 2) שצורף לדוח הצעת מדף נע"מ) (להלן: " מסמך התנאים "). |
| ריבית נקובה | "ראה האמור לעיל לגבי "סוג הריבית |
| ריבית אפקטיבית | 4.95% ליום 30 בספטמבר |
| מועדי תשלום הקרן | ביום 27 באפריל 2026 |
| מועדי תשלום הריבית | ביום 27 באפריל 2026 |
| בסיס הצמדה | קרן וריבית אינן צמודות |
| המרה למניות | לא |
| זכות לבצע פדיון מוקדם או המרה כפויה |
אין |
| דירוג עדכני | A-1+ מעלות |
| נכסים משועבדים להבטחת ניירות הערך המסחריים |
אין |
| אמות מידה פיננסיות, | אמות מידה פיננסיות: (1) החברה מתחייבת כי למשך כל שני רבעונים עוקבים רצופים, הונה העצמי המתואם של החברה, כהגדרתו לעיל, על פי הדוחות הכספיים המאוחדים, הרבעוניים או השנתיים, הסקורים או המבוקרים, לפי העניין, לא יפחת מ-1,150 מיליון ש"ח ("הון עצמי מינימאלי"); (2) החברה מתחייבת כי למשך כל שני רבעונים עוקבים רצופים, היחס בין הונה העצמי המתואם של החברה לסך המאזן של החברה, כהגדרתם לעיל, על פי הדוחות הכספיים המאוחדים, הרבעוניים או השנתיים, הסקורים או המבוקרים, לפי העניין ("יחס הון עצמי למאזן"), לא יפחת מ-20%. |
| ותנאים מהותיים נוספים | החברה תהא רשאית לבצע חלוקה כמשמעותה בחוק החברות (לרבות בדרך של רכישה עצמית של מניות החברה) (״חלוקה״), בכפוף לעמידה בהוראות חוק החברות, בכפוף לכך שסך ההון העצמי המתואם של החברה, כהגדרתו בסעיף 16.2 למסמך התנאים, לא יכחת מסך של 1,200,000,000 המתואם של החברה, כהגדרתו בסעיף 16.2 למסמך התנאים, לא יכחת מסך של המסחריים ש״ח ובכפוף לקיום כל התנאים הבאים: (1) לא מתקיימת עילה להעמדת ניירות הערך המסחריים לפירעון מיידי ולא תתקיים עילת פירעון מיידי כאמור כתוצאה מהחלוקה; (2) על פי הדוחות הכספיים האחרונים שפורסמו לפני מועד החלוקה החברה תעמוד בכל התניות הפיננסיות המפורטות בסעיף האחרונים שפורסמו לפני מועד החלוקה החברה אינה מפרה איזו מהתחייבויותיה המהותיות למחזיקי התניות הערך המסחריים לפי מסמך התנאים. |
| אופן העמידה באמות המידה הפיננסיות ליום 30.9.2025 |
אמות מידה פיננסיות |
|---|---|
| 4,116 מיליון ש"ח | הונה העצמי המתואם של החברה לא יפחת מ- 1,150 מיליון ש"ח |
| 33.1% | היחס בין הונה העצמי המתואם של החברה לסך המאזן של החברה לא יפחת מ- 20% |
"הון עצמי מתואם" כמשמעות המונח במסמך התנאים.
נספח ג - פרטים נוספים בדבר הנכסים המשועבדים להבטחת אגרות החוב )סדרה ז(
12פרטים בדבר נכסים משועבדים מהותיים מאוד
הנכס בבאר טוביה:
| 2025 | 2025 | 2025 | ואה מספרי השו |
|
|---|---|---|---|---|
| 100%( בנכס - ק התאגיד 100%; חל )נתונים לפי |
רבעון III | רבעון II | רבעון I | 31.12.2024 |
| )א( אלפי ש"ח( שווי הנכס ) |
268,800 | 267,500 | 264,700 | 264,100 |
| ח( ה )אלפי ש" NOI בתקופ |
2,895 | 2,869 | 2,840 | 11,182 |
| ח( ם )אלפי ש" NOI מתוא |
2,895 | 2,869 | 2,840 | 11,182 |
| )אלפי ש"ח( ך בתקופה רווחי שערו |
1,300 | 3,158 | 588 | 36,004 |
| %) בתקופה ( סה ממוצע שיעור תפו |
100% | 100% | 100% | 100% |
| אה (%) שיעור תשו |
4.3% | 4.3% | 4.3% | 4.2% |
| )%( )ב( אה מותאם שיעור תשו |
5.5% | 5.5% | 5.5% | 5.4% |
| ( )ש"ח( מ"ר )חודשי ממוצעים ל דמי שכירות |
39.0 | 38.4 | 38.0 | 37.9 |
| תקופה שנחתמו ב מ"ר בחוזים ממוצעים ל דמי שכירות "ח( )חודשי( )ש |
- | - | - | - |
- )א ( מודל הערכת השווי ששימש את השמאי הינו היוון הכנסות למבנה וגישת ההשוואה ביחס ליתרת זכויות הבניה. שיעור ההיוון הינו .6%
- )ב( שיעור התשואה המותאם חושב בנטרול שווי זכויות בניה. בנכס נכללות זכויות בניה בלתי מנוצלות בשווי של כ 58.8 מיליון ש"ח. לימים 31 בדצמבר 2024 וליום 31 במרץ 2025 נכללו זכויות בניה בלתי מנוצלות בשווי של כ - 57.5 מיליון ש"ח וליום 30 ביוני 2025 נכללו זכויות בניה בלתי מנוצלות בשווי של כ - 58.9 מיליון ש"ח.
.12 בהתאם לעמדה משפטית מספר 103-29 של רשות ניירות ערך: ממצאים בקשר עם נאותות הגילוי בדבר בטוחות ו/או שעבודים שניתנו על ידי תאגידים מדווחים להבטחת פירעון תעודות התחייבות.
נספח ד - פרטים נוספים בדבר הנכסים המשועבדים להבטחת אגרות החוב )סדרה י(
13פרטים בדבר נכסים משועבדים מהותיים מאוד
הנכס בויצמן, רעננה:
| )א( | 2025 | 2025 | 2025 | ואה מספרי השו |
|---|---|---|---|---|
| 100%( בנכס - ק התאגיד 100%; חל )נתונים לפי |
רבעון III | רבעון II | רבעון I | 31.12.2024 |
| ) ב( אלפי ש"ח( שווי הנכס ) |
398,880 | 398,330 | 398,360 | 397,860 |
| ח( ה )אלפי ש" NOI בתקופ |
2,368 | 2,849 | 4,832 | 24,352 |
| ח( ם )אלפי ש" NOI מתוא |
2,368 | 1,885 | 4,832 | 23,486 |
| לפי ש"ח( בתקופה )א די( שערוך רווחי )הפס |
503 | (184) | 560 | 18,021 |
| )ג( %) בתקופה ( סה ממוצע שיעור תפו |
34% | 36% | 51% | 79% |
| אה (%) שיעור תשו |
2.4% | 2.9% | 4.9% | 6.1% |
| )ד( )%( אה מותאם שיעור תשו |
2.5% | 2.0% | 5.2% | 6.3% |
| ( )ש"ח( מ"ר )חודשי ממוצעים ל דמי שכירות |
87.6 | 86.4 | 85.3 | 89 |
| תקופה שנחתמו ב מ"ר בחוזים ממוצעים ל דמי שכירות "ח( )חודשי( )ש |
- | - | - | 87.8 |
- )א ( מודל הערכת השווי ששימש את השמאי הינו היוון הכנסות וגישת ההשוואה לביקורת עבור השטחים הבנויים ושיטת ההשוואה ושיטת החילוץ ביחס ליתרת זכויות הבנייה. שיעור ההיוון לשטחים מושכרים - 7.00%; שיעור ההיוון לשטחים פנויים/ עתידים להתפנות 7.50% ושיעור ההיוון לחישוב יתרת זכויות הבניה המאושרות )חילוץ( .7%
- )ב( נכון ליום 31 בדצמבר 2024 ערך הנכס בספרים מבוסס על השווי ההוגן שנקבע בהערכת השווי של הנכס שנערכה על ידי השמאי, תוך ביטול הפרשה חשבונאית.
- )ג( שיעור התפוסה ליום 30 בספטמבר 2025 הינו 34% )שיעורי התפוסה לימים 30 ביוני ו31- במרץ ,2025 וכן ליום 31 בדצמבר 2024 היו כ- ,34% כ- 50% וכ - ,45% בהתאמה(. נתונים אלה מתייחסים לשטחי התעסוקה בנכס ואינם כוללים שטחי חניונים ואחסנה.
- )ד( שיעור התשואה המותאם חושב בנטרול שווי זכויות בניה. בשווי ההוגן של הנכס נכלל שווי זכויות בניה בלתי מנוצלות נטו )לאחר הפחתת היטל השבחה חזוי( בסך של כ- 23.9 מיליון ש"ח )לימים 31 בדצמבר ,2024 30 ביוני ו 31- במרץ ,2025 נכללו זכויות בניה בלתי מנוצלות בשווי של כ23.9- מיליון ש"ח(.
13 . בהתאם לעמדה משפטית מספר 103-29 של רשות ניירות ערך: ממצאים בקשר עם נאותות הגילוי בדבר בטוחות ו/או שעבודים שניתנו על ידי תאגידים מדווחים להבטחת פירעון תעודות התחייבות.
מרכז מסחרי "אלון קריית השרון" בנתניה:
| ואה מספרי השו |
2025 | 2025 | 2025 | |
|---|---|---|---|---|
| 31.12.2024 | רבעון I | רבעון II | רבעון III | 100%( בנכס - ק התאגיד 100%; חל )נתונים לפי |
| 296,600 | 297,800 | 299,600 | 302,600 | )א( אלפי ש"ח( שווי הנכס ) |
| 15,292 | 4,110 | 4,136 | 3,845 | ח( ה )אלפי ש" NOI בתקופ |
| 15,292 | 4,110 | 4,127 | 3,841 | ח( ם )אלפי ש" NOI מתוא |
| 41,066 | 1,153 | 1,709 | 2,552 | )אלפי ש"ח( ך בתקופה רווחי שערו |
| 93% | 91% | 91% | 91% | )ב( %) בתקופה ( סה ממוצע שיעור תפו |
| 5.2% | 5.5% | 5.5% | 5.1% | אה (%) שיעור תשו |
| 6.0% | 6.4% | 6.4% | 5.8% | )ג ( )%( אה מותאם שיעור תשו |
| 185 מסחר - 69 משרדים - |
188 מסחר - 68 משרדים - |
194 מסחר - 67 משרדים - |
194 מסחר - 68 משרדים - |
( )ש"ח( מ"ר )חודשי ממוצעים ל דמי שכירות |
| מסחר -לא קופה נחתמו בת א משרדים - ל קופה נחתמו בת |
מסחר -לא קופה נחתמו בת א משרדים - ל קופה נחתמו בת |
מסחר -לא קופה נחתמו בת א משרדים - ל קופה נחתמו בת |
מסחר - לא קופה נחתמו בת א משרדים - ל קופה נחתמו בת |
תקופה שנחתמו ב מ"ר בחוזים ממוצעים ל דמי שכירות "ח( )חודשי( )ש |
.ההבניות זכויתרת ליס חביוץ לחיהישת גו( םייונבים חטש)ים דמשרלוסחר מלות סנהכן ווהיו נהיאי משהאת ש משישוי והשכת ערהל דומ ל שחווט בוהינן ווהיהור עשי 8% - 98%.5 .
- )א ( ה- NOI המותאם כולל את ההכנסות בתקופות הרלוונטיות בנטרול שוכרים שעזבו במהלך השנה, גילום שוכרים שהשתכנו במהלך התקופה כאילו שכרו את הנכס שנה שלמה, עדכון בגין שינוי בפועל בדמי השכירות לרבות עדכון בגין מנגנוני הצמדה.
- )ב( שיעור התפוסה מוצג על בסיס הסכמים חתומים עם שוכרים, לרבות הסכמים שנחתמו לאחר מועד הדוח, בנטרול שטחים שאינם ניתנים להשכרה במועד הדוח ובנטרול שטחי אחסנה בתקופה.
- )ג( שיעור התשואה המותאם חושב בנטרול שווי זכויות בנייה. בנכס נכללות זכויות בניה בלתי מנוצלות בשווי של כ- 39.6 מיליון ש"ח )לימים 30 ביוני ,2025 31 במרץ 2025 ו 31- בדצמבר ,2024 נכללו זכויות בניה בלתי מנוצלות בשווי של כ- 39.6 מיליון ש"ח(.
הנכס בראש העין
| חות ווי וההנ רכת הש דות הע ה שבבסיס |
ספים או | נתונים נו | דע | פריט מי | |||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| בסיס וספות ב הנחות נ / Cap Rate [ - ה ההערכ סי ספר נכ יוון[; ]מ שיעור ה מ"ר מוצע ל , מחיר מ השוואה ה[ השווא של נכסי |
מודל ה ההערכ שמעריך השווי פעל לפיו |
זיהוי מעריך השווי )שם וניסיון( |
פידיון ממוצע חודשי למ"ר )בש"ח( |
דמי שכירות חודשיים ם ממוצעי למ"ר )בש"ח( |
שיעור תפוסה לתום שנה )%( |
רווחי )הפסדי( שערוך )מאוחד( )באלפי ש"ח( |
יחס שווי הנכס לחוב )LTV ( )ג( |
שיעור תשואה על העלות )%( |
שיעור תשואה מותאם )%( |
שיעור תשואה )%( |
NOI מותאם בתקופה )מאוחד( )באלפי ש"ח( |
על NOI בפו בתקופה )מאוחד( )באלפי ש"ח( |
הכנסות לתקופה )מאוחד( )באלפי ש"ח( )ב( |
שווי הוגן בסוף תקופה )באלפי ש"ח( |
ערך בספרים ה בסוף שנ )מאוחד( )באלפי ש"'ח( |
תקופה | יניו ס ומאפי .100% לפי ס – ברה בנכ |
שם הנכ ]נתונים חלק הח 100% |
|
| שנקבע ההיוון שיעור בשומה: |
ישראל | אזור | |||||||||||||||||
| ; 6.375% מסחר ם משרדי ההיוון ל שיעור ( - ושכרים טחים מ )בגין ש ההיוון ושיעור 7.25% שטחים ם )בגין למשרדי .7.75% - פנויים( .8%-7.5% לק תחנת ד כס שווי הנ חושב הכנסות היוון ה בגישת שיעורי סס על ובהתב ההיוון. |
היוון הכנסות |
האושנר שמאות מקרקעי ן וליווי פרויקטי ם מקרקעי ן בע"מ |
ל"ר | 53 | 88% | )455( | 18% | 17.5% | 6.8% | 6.8% | 8,335 | 8,335 | 8,490 | 162,900 | 162,900 | ש"ח | המטבע המסחרי |
)ס עי ף 7.1.1.1.9 הנ כס ב רא לש |
|
| קבע היוון שנ שיעור ה בשומה: |
משרדים ומסחר |
שימוש עיקרי |
ש טר ה ה עי |
||||||||||||||||
| 6.375%; מסחר שרדים היוון למ שיעור ה - ושכרים( טחים מ )בגין ש ההיוון ושיעור 7.25% שטחים ם )בגין למשרדי .7.75% - פנויים( .8%-7.5% לק תחנת ד ווי הנכס חושב ש כנסות היוון הה בגישת ההיוון. שיעורי סס על ובהתב |
היוון הכנסות |
האושנר שמאות מקרקעי ן וליווי פרויקטי ם מקרקעי ן בע"מ |
ל"ר | 51 | 87% | 3,654 | 18% | 16.7% | 6.5% | 6.5% | 10,531 | 10,531 | 10,989 | 161,900 | 161,900 | 2024 | 63,665 | עלות מקורית/ עלות הקמה )א( מקו רית "ח( )אלפי ש |
ן נא מנ ות ( |
| חות ווי וההנ רכת הש דות הע ה שבבסיס |
ספים או | נתונים נו | דע פריט מי |
|||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| בסיס וספות ב הנחות נ / Cap Rate [ - ה ההערכ סי ספר נכ יוון[; ]מ שיעור ה מ"ר מוצע ל , מחיר מ השוואה ה[ השווא של נכסי |
מודל ה ההערכ שמעריך השווי פעל לפיו |
זיהוי מעריך השווי )שם וניסיון( |
פידיון ממוצע חודשי למ"ר )בש"ח( |
דמי שכירות חודשיים ם ממוצעי למ"ר )בש"ח( |
שיעור תפוסה לתום שנה )%( |
רווחי )הפסדי( שערוך )מאוחד( )באלפי ש"ח( |
יחס שווי הנכס לחוב )LTV ( )ג( |
שיעור תשואה על העלות )%( |
שיעור תשואה מותאם )%( |
שיעור תשואה )%( |
NOI מותאם בתקופה )מאוחד( )באלפי ש"ח( |
על NOI בפו בתקופה )מאוחד( )באלפי ש"ח( |
הכנסות לתקופה )מאוחד( )באלפי ש"ח( )ב( |
שווי הוגן בסוף תקופה )באלפי ש"ח( |
ערך בספרים ה בסוף שנ )מאוחד( )באלפי ש"'ח( |
תקופה | יניו ס ומאפי .100% ס – ברה בנכ |
שם הנכ לפי ]נתונים חלק הח 100% |
| קבע היוון שנ שיעור ה בשומה: 6.375%; מסחר |
האושנר | 100% | חלק ]%[ התאגיד |
|||||||||||||||
| שרדים היוון למ שיעור ה - ושכרים( טחים מ )בגין ש ההיוון ושיעור 7.25% שטחים ם )בגין למשרדי .7.75% - פנויים( .8%-7.5% לק תחנת ד ווי הנכס חושב ש |
היוון הכנסות. |
שמאות מקרקעי ן וליווי פרויקטי ם מקרקעי ן בע"מ |
ל"ר | 42 | 87% | 34,525 | 17% | 12.6% | 5.0% | 5.0% | 7,787 | 7,787 | 8,647 | 156,600 | 156,600 | 2023 | קט סופרמר 3,396 - - משרדים 8,888 |
"ר[ שטח ]מ |
| כנסות היוון הה בגישת ההיוון. שיעורי סס על ובהתב |
חניות - 5,670 |
)א ( העלות המקורית כוללת השקעות הוניות בנכס עד לתאריך הדוח על המצב הכספי. העלות המקורית בתוספת ההשקעות ההוניות לימים 31 בדצמבר 2024 ו 31- בדצמבר 2023 הינם 63,216 אלפי ש"ח ו - 61,569 אלפי ש"ח, בהתאמה.
- )ב( נתון ההכנסות כולל את סך ההכנסות מהנכס לרבות הכנסות מחשמל ברוטו.
- )ג( יובהר כי יחס שווי הנכס לחוב לימים 31 בדצמבר 2024 ו- 2023 עודכן וחושב על פי החוב ליום 30 בספטמבר .2025
<-- PDF CHUNK SEPARATOR -->
פרק ג' דוחות כספיים
)בלתי מבוקרים(
דוחות כספיים ביניים תמציתיים מאוחדים
ליום 30 בספטמבר 2025
)בלתי מבוקרים(
תוכן עניינים
| עמוד | |
|---|---|
| קר חשבון המב של רואה ה דוח סקירה |
2 |
| מחודש שקיף מדף דף על פי ת בהצעת מ בון המבקר רואה החש ה של דוח מה להכלל מכתב הסכ 2023 פברואר |
3 |
| דים: יים המאוח ם התמצית ספיים ביניי הדוחות הכ |
|
| הכספי על המצב ם מאוחדים ם תמציתיי דוחות ביניי |
5 - 4 |
| חר ווח כולל א או הפסד ור על הרווח ם מאוחדים ם תמציתיי דוחות ביניי |
7 - 6 |
| ם בהון על השינויי ם מאוחדים ם תמציתיי דוחות ביניי |
10 - 8 |
| המזומנים על תזרימי ם מאוחדים ם תמציתיי דוחות ביניי |
13 - 11 |
| המאוחדים תמציתיים ים ביניים ה חות הכספי ביאורים לדו |
30 - 14 |
דוח סקירה של רואה החשבון המבקר לבעלי המניות של רבוע כחול נדל"ן בע"מ
מבוא
סקרנו את המידע הכספי המצורף של רבוע כחול נדל"ן בע"מ )להלן: " החברה"(, הכולל את הדוח התמציתי המאוחד על המצב הכספי ליום 30 בספטמבר 2025 ואת הדוחות התמציתיים המאוחדים על הרווח או הפסד ו רווח כולל אחר, השינויים בהון ותזרימי המזומנים לתקופות של תשעה ו שלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך. הדירקטוריון וההנהלה אחראים לעריכה ולהצגה של מידע כספי לתקופות ביניים אלה בהתאם לתקן חשבונאות בינלאומי 34 IAS" דיווח כספי לתקופות ביניים", וכן הם אחראים לעריכת מידע כספי לתקופות ביניים אלה לפי פרק ד' של תקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל .1970- אחריותנו היא להביע מסקנה על מידע כספי לתקופ ות ביניים אלה בהתבסס על סקירתנו.
היקף הסקירה
ערכנו את סקירתנו בהתאם לתקן סקירה )ישראל( 2410 של לשכת רואי חשבון בישראל "סקירה של מידע כספי לתקופות ביניים הנערכת על ידי רואה החשבון המבקר של היישות". סקירה של מידע כספי לתקופות ביניים מורכבת מבירורים, בעיקר עם אנשים האחראים לעניינים הכספיים והחשבונאיים, ומיישום נהלי סקירה אנליטיים ואחרים. סקירה הינה מצומצמת בהיקפה במידה ניכרת מאשר ביקורת הנערכת בהתאם לתקני ביקורת מקובלים בישראל ולפיכך אינה מאפשרת לנו להשיג ביטחון שניוודע לכל העניינים המשמעותיים שהיו יכולים להיות מזוהים בביקורת. בהתאם לכך, אין אנו מחווים חוות דעת של ביקורת.
מסקנה
בהתבסס על סקירתנו, לא בא לתשומת ליבנו דבר הגורם לנו לסבור שהמידע הכספי הנ"ל אינו ערוך, מכל הבחינות המהותיות, בהתאם לתקן חשבונאות בינלאומי 34 IAS.
בנוסף לאמור בפיסקה הקודמת, בהתבסס על סקירתנו, לא בא לתשומת ליבנו דבר הגורם לנו לסבור שהמידע הכספי הנ"ל אינו ממלא, מכל הבחינות המהותיות, אחר הוראות הגילוי לפי פרק ד' של תקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל .1970-
ירושלים, 26 בנובמבר 2025
זיו האפט רואי חשבון
26 בנובמבר 2025
לכבוד הדירקטוריון של רבוע כחול נדל"ן בע"מ )להלן: "החברה"( ג.א.נ,
הנדון: מכתב הסכמה בקשר לתשקיף מדף של רבוע כחול נדל"ן בע"מ מחודש פברואר 2023
הננו להודיעכם כי אנו מסכימים להכללה )לרבות בדרך של הפנייה( של הדוחות שלנו המפורטים להלן בהצעות מדף אשר יפורסמו על ידכם על פי תשקיף מדף מחודש פברואר :2023
- .1 דוח סקירה של רואה החשבון המבקר מיום 26 בנובמבר 2025 על מידע כספי תמציתי מאוחד של החברה ליום 30 בספטמבר 2025 ולתקופ ות של תשעה ו שלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך.
- .2 דוח סקירה של רואה החשבון המבקר מיום 26 בנובמבר 2025 על מידע כספי תמציתי נפרד של החברה ליום 30 בספטמבר 2025 ולתקופות של תשעה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך בהתאם לתקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל- .1970
זיו האפט
רואי חשבון
דוחות ביניים תמציתיים מאוחדים על המצב הכספי
| צמבר ליום 31 בד |
פטמבר | ליום 30 בס | |||
|---|---|---|---|---|---|
| 2024 | 2024 | 2025 | |||
| )מבוקר( | ר( | )בלתי מבוק | |||
| אלפי ש"ח | ביאור | ||||
| פים נכסים שוט |
|||||
| 399,590 | 1,048,194 | 947,113 | ווי מזומנים מזומנים וש |
||
| 750,557 | 679,452 | 1,123,806 | 4 | סיים נכסים פיננ |
|
| 16,317 | 2,421 | 455,502 | ן קצר קדונות לזמ השקעות ופ |
||
| 77,916 | 50,119 | 53,144 | דים בלים ומיוע קדונות מוג מזומנים ופ |
||
| 265,695 | 261,757 | 120,891 | ל כנסות לקב לקוחות וה |
||
| 16,089 | 11,604 | 17,931 | ות חובה חייבים ויתר |
||
| 135 | 1,854 | 170 | לקבל מס הכנסה |
||
| 655,163 | 268,550 | 332,952 | חרים הלוואות לא |
||
| 272,840 | 290,310 | 277,430 | בהקמה עין ובניינים מלאי מקרק |
||
| 2,454,302 | 2,614,261 | 3,328,939 | |||
| שוטפים נכסים לא |
|||||
| 74,329 | 71,580 | 33,323 | י מקרקעין מימוש מלא חייבים בגין |
||
| 14,950 | 14,485 | 23,656 | ארוך חייבים לזמן |
||
| 174,448 | 168,129 | 240,198 | זני השווי המא |
בסיס שיטת טופלות על חברות המ השקעות ב |
|
| 88,780 | 91,232 | 98,833 | שימוש, נטו ונכסי זכות רכוש קבוע |
||
| 24,715 | 24,706 | 24,676 | עין מלאי מקרק |
||
| 8,064,429 | 7,766,846 | 8,686,341 | 3 | קעה נדל"ן להש |
|
| 8,441,651 | 8,136,978 | 9,107,027 | |||
| 10,895,953 | 10,751,239 | 12,435,966 | |||
| ר 2025 26 בנובמב |
|||||
| ארז יערי ל כספים מ"מ סמנכ" |
סקי ארתור לשינ מנכ"ל |
ה טוריון |
מוטי בן- מש יו"ר הדירק |
הכספיים ר הדוחות תאריך אישו |
דוחות ביניים תמציתיים מאוחדים על המצב הכספי
| מבר ליום 31 בדצ |
פטמבר ליום 30 בס |
||
|---|---|---|---|
| 2024 2024 |
2025 | ||
| )מבוקר( | ר( )בלתי מבוק |
||
| אלפי ש"ח | ביאור | ||
| שוטפות התחייבויות |
|||
| 795,852 | 689,836 959,384 |
יים ואחרים גידים בנקא ן קצר מתא אשראי לזמ |
|
| 1,193,065 | 1,101,299 1,228,307 |
רות חוב פות בגין אג חלויות שוט |
|
| 1,566 | 1,561 2,258 |
כירות פות בגין ח חלויות שוט |
|
| 8,797 | 8,133 216,369 |
4 | פסד רך רווח וה שווי הוגן ד פיננסיות ב התחייבויות |
| 42,168 | 44,497 17,446 |
מראש ת והכנסות רוכשי דירו מקדמות מ |
|
| 30,522 | 33,645 48,327 |
ם תני שירותי ספקים ונו |
|
| 72,140 | 73,181 92,831 |
ת זכות זכאים ויתרו |
|
| 4,287 | 10,682 1,583 |
מס הפרשות ל |
|
| 29,691 | 30,162 30,330 |
ת אחרות ין התחייבויו הפרשות בג |
|
| 2,178,088 | 1,992,996 2,596,835 |
||
| ת לא שוטפו התחייבויות |
|||
| 488,234 | 482,100 16,520 |
איים אגידים בנק מן ארוך מת הלוואות לז |
|
| 3,416,431 | 3,717,356 4,604,149 |
אגרות חוב | |
| 3,072 | 3,470 19,333 |
ת בגין חכירו התחייבויות |
|
| 4,962 | 4,882 - |
ת שליטה שאינן מקנו עלי זכויות הלוואות מב |
|
| 2,590 | 2,303 2,881 |
אחרות התחייבויות |
|
| 963,623 | 891,430 1,080,212 |
5 | ם מסים נדחי התחייבויות |
| 4,878,912 | 5,101,541 5,723,095 |
||
| הון | |||
| ל החברה לבעלים ש הון המיוחס |
|||
| 13,168 | 13,168 13,168 |
הון מניות | |
| 615,245 | 615,245 615,245 |
מניות פרמיה על |
|
| - | - )10,898( |
ת שליטה שאינן מקנו בעלי זכויות סקאות עם קרן הון מע |
|
| 3,367,334 | 3,185,271 3,656,489 |
עודפים | |
| )157,968( | )157,968( )157,968( |
ר מניות באוצ |
|
| 3,837,779 | 3,655,716 4,116,036 |
של החברה לי המניות מיוחס לבע סך ההון ה |
|
| 1,174 | 986 - |
||
| יטה ן מקנות של זכויות שאינ |
|||
| 3,838,953 3,656,702 |
4,116,036 | סה"כ הון | |
| 10,895,953 10,751,239 |
12,435,966 | ||
רבוע כחול נדל"ן בע"מ דוחות ביניים תמציתיים מאוחדים על הרווח או הפסד ורווח כולל אחר
| לשנה ביום שהסתיימה 31 בדצמבר |
ודשים ל שלושה ח ספטמבר ביום 30 ב |
לתקופה ש שהסתיימה |
דשים ל תשעה חו ספטמבר ביום 30 ב |
לתקופה ש שהסתיימה |
|
|---|---|---|---|---|---|
| 2024 | 2024 | 2025 | 2024 | 2025 | |
| )מבוקר( | ר( )בלתי מבוק |
ר( )בלתי מבוק |
|||
| אלפי ש"ח | |||||
| הכנסות: | |||||
| 441,220 | 112,592 | 117,064 | 329,739 | 334,175 | שכירות הכנסות מ |
| 197,514 | 51,867 | 8,608 | 149,248 | 86,395 | מה ומחוזי הק כירת דירות הכנסות ממ |
| 384,993 | 25,365 | 153,276 | 199,542 | 310,015 | השקעה של נדל"ן ל בשווי הוגן עלייה, נטו |
| 20,106 | 3,102 | 3,806 | 13,288 | 14,355 | טופלות על חברות המ ה ברווחי חלק החבר ו המאזני, נט בסיס השווי |
| - | - | 171 | - | 171 | רות הכנסות אח |
| 195,260 | - | - | 195,260 | - | |
| מקרקעין ימוש מלאי תמורות ממ |
|||||
| 1,239,093 | 192,926 | 282,925 | 887,077 | 745,111 | ות סה"כ הכנס |
| לויות: הוצאות וע |
|||||
| 56,458 | 15,642 | 22,264 | 42,652 | 56,471 | סים אחזקת נכ |
| 140,128 | 36,602 | 6,287 | 104,838 | 61,422 | וזי הקמה שנמכרו וח עלות דירות |
| 11,799 | 2,758 | 4,941 | 8,345 | 12,466 | ק מכירה ושיוו |
| 52,797 172,448 |
13,294 - |
14,242 - |
39,252 172,448 |
40,181 - |
ליות הנהלה וכל |
| מקרקעין מוש מלאי עלויות ממי |
|||||
| 433,630 | 68,296 | 47,734 | 367,535 | 170,540 | ות ועלויות: סה"כ הוצא |
| 805,463 | 124,630 | 235,191 | 519,542 | 574,571 | ות רווח מפעול |
| )256,836( | )99,194( | (114,525) | )227,814( | (265,182) | מון הוצאות מי |
| 273,468 | 94,324 | 81,855 | 149,559 | 367,273 | מון הכנסות מי |
| 16,632 | )4,870( | )32,670( | )78,255( | 102,091 | ן, נטו צאות( מימו הכנסות )הו |
| 822,095 | 119,760 | 202,521 | 441,287 | 676,662 | כנסה סים על הה רווח לפני מ |
| )168,313( | )15,451( | )26,003( | )89,756( | )117,507( | הכנסה מסים על ה |
| 653,782 | 104,309 | 176,518 | 351,531 | 559 ,155 |
תקופה רווח נקי ל |
רבוע כחול נדל"ן בע"מ דוחות ביניים תמציתיים מאוחדים על הרווח או הפסד ורווח כולל אחר
| לשנה ביום שהסתיימה 31 בדצמבר |
ודשים ל שלושה ח לתקופה ש ספטמבר ביום 30 ב שהסתיימה |
דשים ל תשעה חו ספטמבר ביום 30 ב |
לתקופה ש שהסתיימה |
||
|---|---|---|---|---|---|
| 2024 | 2024 | 2025 | 2024 | 2025 | |
| )מבוקר( | ר( | )בלתי מבוק | ר( | )בלתי מבוק | |
| אלפי ש"ח | |||||
| 653,782 | 104,309 | 176,518 | 351,531 | 559,155 | תקופה רווח נקי ל |
| אשר יסווגו סעיפים אחר - בגין רווח כולל |
|||||
| ים תנאים , בהתקי סד בעתיד לרווח והפ |
|||||
| מסוימים: | |||||
| )1,698( | )4,988( | - | )1,698( | - | הקרן בשל יתרת והפסד של סווג לרווח רה הבת שקעה בחב מימוש הה |
| 652,084 | 99,321 | 176,518 | 349,833 | 559,155 | לל לתקופה סך רווח כו |
| לן: יוחס כדלה לתקופה מ סך רווח נקי |
|||||
| 652,865 | 104,092 | 176,518 | 350,802 | 559,155 | החברה לבעלים של |
| 917 | 217 | - | 729 | - | ה קנות שליט ת שאינן מ לבעלי זכויו |
| 653,782 | 104,309 | 176,518 | 351,531 | 559,155 | |
| הלן: מיוחס כדל לל לתקופה סך רווח כו |
|||||
| 651,167 | 99,104 | 176,518 | 349,104 | 559,155 | החברה לבעלים של |
| 917 | 217 | - | 729 | - | ה קנות שליט ת שאינן מ לבעלי זכויו |
| 652,084 | 99,321 | 176,518 | 349,833 | 559,155 | |
| ש"ח | |||||
| לים של יוחס לבע למניה המ רווח נקי החברה: |
|||||
| 53.52 | 8.53 | 14.47 | 28.76 | 45.84 | ה ומדולל למני רווח בסיסי |
| 12,199 | 12,199 | 12,199 | 12,199 | 12,199 | ששימשה ות המניות קלל של כמ ממוצע משו ל )באלפים( לחישוב לעי |
רבוע כחול נדל"ן בע"מ דוחות ביניים תמציתיים מאוחדים על השינויים בהון
הון המיוחס לבעלי המניות של החברה
| גילות מניות ר |
על פרמיה מניות |
קרן הון ות עם מעסקא ויות בעלי זכ קנות שאינן מ שליטה |
עודפים אלפי ש |
אוצר מניות ב "ח |
סך הכל | שאינן זכויות שליטה מקנות |
הון סך הכל |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ( )מבוקר 2024 דצמבר ום 31 ב יתרה לי |
13,168 | 615,245 | - | 3,367,334 | ( 157,968 ) |
3,837,779 | 1,174 | 3,838,953 |
| ימה שהסתי חודשים ה של 9 התקופ במהלך תנועה בוקר(: )בלתי מ 2025 בר בספטמ ב30- |
||||||||
| פה ל לתקו רווח כול |
- | - | - | 559,155 | - | 559,155 | - | 559,155 |
| ליטה קנות ש שאינן מ זכויות יתרת ה רכישת |
- | - | ( )10,898 |
- | - | ( )10,898 |
)1,174( | ( )12,072 |
| ושולם שהוכרז דיבידנד |
- | - | - | ( 270,000 ) |
- | ( 270,000 ) |
- | ( 270,000 ) |
| בוקר( )בלתי מ 2025 בר בספטמ ום 30 יתרה לי |
13,168 | 615,245 | ( )10,898 |
3,656,489 | ( 157,968 ) |
4,116,036 | - | 4,116,036 |
| בוקר( )בלתי מ 2025 לי ום 1 ביו יתרה לי |
13,168 | 615,245 | ( )10,898 |
3,629,971 | ( 157,968 ) |
4,089,518 | - | 4,089,518 |
| ימה שהסתי חודשים ה של 3 התקופ במהלך תנועה בוקר(: )בלתי מ 2025 בר בספטמ ב30- |
||||||||
| פה ל לתקו רווח כול |
- | - | - | 176,518 | - | 176,518 | - | 176,518 |
| ושולם שהוכרז דיבידנד |
- | - | - | ( 150,000 ) |
- | ( 150,000 ) |
- | ( 150,000 ) |
| בוקר( )בלתי מ 2025 בר בספטמ ום 30 יתרה לי |
13,168 | 615,245 | ( )10,898 |
3,656,489 | ( 157,968 ) |
4,116,036 | - | 4,116,036 |
רבוע כחול נדל"ן בע"מ דוחות ביניים תמציתיים מאוחדים על השינויים בהון
הון המיוחס לבעלי המניות של החברה
| הון סך הכל |
שאינן זכויות שליטה מקנות |
סך הכל | אוצר מניות ב |
עודפים | י מהפרש קרן הון תרגום |
על פרמיה מניות |
גילות מניות ר |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| "ח אלפי ש |
||||||||
| 3,466,869 | 257 | 3,466,612 | ( 157,968 ) |
2,994,469 | 1,698 | 615,245 | 13,168 | ( )מבוקר 2023 דצמבר ום 31 ב יתרה לי |
| ימה שהסתי חודשים ה של 9 התקופ במהלך תנועה בוקר(: )בלתי מ 2024 בר בספטמ ב30- |
||||||||
| 349,833 | 729 | 349,104 | - | 350,802 | (1,698) | - | - | קופה כולל לת פסד( רווח )ה |
| ) 160,000 ( |
- | ) 160,000 ( |
- | ) 160,000 ( |
- | - | - | ושולם שהוכרז דיבידנד |
| 3,656,702 | 986 | 3,655,716 | ) 157,968 ( |
3,185,271 | - | 615,245 | 13,168 | בוקר( )בלתי מ 2024 בר בספטמ ום 30 יתרה לי |
| 3,617,381 | 769 | 3,616,612 | ( 157,968 ) |
3,141,179 | 4,988 | 615,245 | 13,168 | בוקר( )בלתי מ 2024 לי ום 1 ביו יתרה לי |
| ימה שהסתי חודשים ה של 3 התקופ במהלך תנועה בוקר(: )בלתי מ 2024 בר בספטמ ב30- |
||||||||
| 99,321 | 217 | 99,104 | - | 104,092 | (4,988) | - | - | פה לל לתקו פסד( כו רווח )ה |
| ) 60,000 ( |
- | ) 60,000 ( |
- | ) 60,000 ( |
- | - | - | ושולם שהוכרז דיבידנד |
| 3,656,702 | 986 | 3,655,716 | ( 157,968 ) |
3,185,271 | - | 615,245 | 13,168 | בוקר( )בלתי מ 2024 בר בספטמ ום 30 יתרה לי |
דוחות ביניים תמציתיים מאוחדים על השינויים בהון
הון המיוחס לבעלי המניות של החברה
| גילות מניות ר |
על פרמיה מניות |
קרן הון י מהפרש תרגום |
עודפים אלפי ש |
אוצר מניות ב "ח |
סך הכל | שאינן זכויות שליטה מקנות |
הון סך הכל |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| מבוקר( 2024 ) בינואר ום 1 יתרה לי |
13,168 | 615,245 | 1,698 | 2,994,469 | ( 157,968 ) |
3,466,612 | 257 | 3,466,869 |
| השנה: במהלך תנועה |
||||||||
| ל השנה רווח כול |
- | - | )1,698( | 652,865 | - | 651,167 | 917 | 652,084 |
| שהוכרז דיבידנד |
- | - | - | ( 280,000 ) |
- | ( 280,000 ) |
- | ( 280,000 ) |
| מבוקר( 2024 ) דצמבר ום 31 ב יתרה לי |
13,168 | 615,245 | - | 3,367,334 | ( 157,968 ) |
3,837,779 | 1,174 | 3,838,953 |
דוחות ביניים תמציתיים מאוחדים על תזרימי המזומנים
| לשנה | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| שהסתיימה ביום 31 |
ודשים ל שלושה ח |
לתקופה ש | דשים ל תשעה חו |
לתקופה ש | |
| בדצמבר | ספטמבר ביום 30 ב |
שהסתיימה | ספטמבר ביום 30 ב |
שהסתיימה | |
| 2024 | 2024 | 2025 | 2024 | 2025 | |
| )מבוקר( | ר( )בלתי מבוק |
ר( )בלתי מבוק |
|||
| אלפי ש"ח | |||||
| ת: לות שוטפ מנים מפעי תזרימי מזו |
|||||
| 526,733 | 147,520 | 154,748 | 425,741 | 434,075 | ח א'( עולות )נספ שנבעו מפ מזומנים נטו |
| )884( | (648) | (1,273) | )2,262( | (549) | ששולם, נטו מס הכנסה |
| 525,849 | 146,872 | 153,475 | 423,479 | 433,526 | פת עילות שוט שנבעו מפ מזומנים נטו |
| ה: לות השקע מנים מפעי תזרימי מזו |
|||||
| )541,705( | )25,998( | (58,203) | )449,685( | (248,237) | קבוע קעה ורכוש נדל"ן להש השקעות ב |
| )65,982( | )38,117( | 31,940 | )38,265( | 24,722 | טו ומיועדים, נ ת מוגבלים נים ופקדונו שינוי במזומ |
| )424,166( | )8,936( | 924 | )53,244( | (173,555) | צר, נטו חרים זמן ק הלוואות לא |
| 10,000 | - | - | 10,000 | 447,020 | לאחרים אות שניתנו פירעון הלוו |
| - | - | - | - | (446,500) | ראי ספציפי צמודת אש אגרת חוב השקעה ב |
| - | - | 318 | - | 318 | ן להשקעה מימוש נדל" תקבלו בגין מיסים שה |
| )44,954( | )8,050( | (143,281) | )29,450( | (412,307) | חירים ירות ערך ס השקעה בני |
| 61,123 | 8,984 | 176,362 | 26,765 | 514,726 | ם ערך סחירי כירת ניירות תמורה ממ |
| עילות( שימשו לפ מפעילות ) טו שנבעו מזומנים נ |
|||||
| ( )1,005,684 |
)72,117( | 8,060 | )533,879( | )293,813( | השקעה |
| לות מימון: מנים מפעי תזרימי מזו |
|||||
| )130,964( | )11,401( | (19,693) | )73,438( | (82,464) | למה ריבית ששו |
| )380,000( | )60,000( | (150,000) | )260,000( | (270,000) | שולם דיבידנד ש |
| 1,107,627 | 128,041 | 1,078,798 | 218,256 | 1,093,256 | חוב, נטו פקת אגרות תמורה מהנ |
| )1,103,030( | - | - | - | - | ת חוב פירעון אגרו |
| - | - | - | - | (12,072) | ה קנות שליט ת שאינן מ רכישת זכויו |
| 557,495 | 469,814 | )559,238( | 451,618 | )148,815( | ן קצר, נטו אשראי לזמ |
| 68,500 | 16,500 | - | 54,400 | - | רוך אות לזמן א קבלת הלוו |
| )31,385( | )7,847( | (143,485) | )23,539( | (159,456) | רוך אות לזמן א פירעון הלוו |
| )804( | - | - | )804( | (4,638) | ה קנות שליט ת שאינן מ אות מזכויו פירעון הלוו |
| )1,622( | )409( | (851) | )1,207( | (1,590) | |
| ן חכירות חייבויות בגי פירעון הת |
|||||
| 85,817 | 534,698 | 205,531 | 365,286 | 414,221 | ון פעילות מימ ששימשו ל מזומנים נטו |
| )394,018( | 609,453 | 367,066 | 254,886 | 553,934 | מזומנים מנים ושווי שינוי במזו |
| 796,126 | 441,201 | 581,485 | 796,126 | 399,590 | לת תקופה מנים לתחי ים ושווי מזו יתרת מזומנ |
| )2,518( | )2,460( | (1,438) | )2,818( | (6,411) | נים ר בגין מזומ הפרשי שע |
| 399,590 | 1,048,194 | 947,113 | 1,048,194 | 947,113 | ף תקופה זומנים לסו נים ושווי מ יתרת מזומ |
דוחות ביניים תמציתיים מאוחדים על תזרימי המזומנים
| לשנה | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| שהסתיימה | |||||
| ביום 31 | ודשים ל שלושה ח |
לתקופה ש | דשים ל תשעה חו |
לתקופה ש | |
| בדצמבר | ספטמבר ביום 30 ב |
שהסתיימה | ספטמבר ביום 30 ב |
שהסתיימה | |
| 2024 | 2024 | 2025 | 2024 | 2025 | |
| )מבוקר( | ר( )בלתי מבוק |
ר( )בלתי מבוק |
|||
| אלפי ש"ח | |||||
| מנים תזרים מזו נספח לדוח |
|||||
| ת: עו מפעולו ם נטו שנב )א( מזומני |
|||||
| 822,095 | 119,760 | 202,521 | 441,287 | 676,662 | כנסה סים על הה רווח לפני מ |
| ין: התאמות בג |
|||||
| )384,993( | )25,365( | (153,276) | )199,542( | (310,015) | עה, נטו דל"ן להשק וי הוגן של נ שינויים בשו |
| )20,106( | )3,102( | (3,806) | )13,288( | (14,355) | קות ברות מוחז ה ברווחי ח חלק החבר |
| 5,400 | 350 | 2,800 | 4,900 | 6,100 | חזקות מחברות מו שהתקבלו דיבידנדים |
| 37,280 | 7,927 | 16,669 | 29,866 | 46,026 | נסיים מנכסים פינ שהתקבלו דיבידנדים |
| ם בשווי יים המוצגי בויות פיננס סים והתחיי שינויים בנכ |
|||||
| )214,795( | )83,602( | (71,198) | )118,086( | (310,323) | טו ח והפסד, נ הוגן דרך רוו |
| 106,065 | 26,482 | 31,057 | 80,665 | 81,444 | ית הוצאות ריב |
| 109,690 | 64,556 | 67,292 | 135,490 | 118,523 | נטו מון אחרות, הוצאות מי |
| 11,064 | 2,772 | 3,044 | 8,266 | 8,642 | תות פחת והפח |
| 471,700 | 109,778 | 95,103 | 369,558 | 302,704 | |
| תפעוליים: התחייבויות עיפי רכוש ו שינויים בס |
|||||
| )84,123( | )24,309( | 83,738 | )80,185( | 144,804 | לקבל ת והכנסות ה( בלקוחו ירידה )עליי |
| בשטרי שהתקבלה מקרקעין ימוש מלאי תמורה ממ |
|||||
| )105,140( | - | - | )105,140( | - | חוב |
| )12,031( | 4,187 | 13,206 | )7,138( | (10,204) | ה ויתרות חוב ה( בחייבים ירידה )עליי |
| 228,590 | 12,908 | (21,424) | 211,129 | (4,551) | ה ינים בהקמ קרקעין ובני ה( במלאי מ ירידה )עלי |
| )4,633( | )2,800( | 413 | )3,772( | 17,806 | תים ונותני שירו ה( בספקים עליה )יריד |
| 19,443 | 32,024 | (6,505) | 21,772 | 24,722) | מראש ( ות והכנסות מרוכשי דיר ( במקדמות עליה )ירידה שות בגין זכות והפר ויתרות ה( בזכאים עלייה )יריד |
| 12,927 | 15,732 | (9,783) | 19,517 | 8,238 | אחרות התחייבויות |
| 55,033 | 37,742 | 59,645 | 56,183 | 131,371 | |
| 526,733 | 147,520 | 154,748 | 425,741 | 434,075 | למו מסים ששו עולות, לפני ו שנבעו מפ מזומנים נט |
דוחות ביניים תמציתיים מאוחדים על תזרימי המזומנים
| לשנה | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| שהסתיימה | |||||
| ביום 31 | ודשים ל שלושה ח לתקופה ש |
דשים ל תשעה חו |
לתקופה ש | ||
| בדצמבר | ספטמבר ביום 30 ב |
שהסתיימה | ספטמבר ביום 30 ב |
שהסתיימה | |
| 2024 | 2024 | 2025 | 2024 | 2025 | |
| )מבוקר( | ר( | )בלתי מבוק | ר( | )בלתי מבוק | |
| אלפי ש"ח | |||||
| ת פעילויו מידע בדבר במזומן - שאינה )ב( פעילות |
|||||
| נים: זרימי מזומ כרוכות בת ימון שאינן השקעה ומ |
|||||
| 16,317 | 415 | - | 2,421 | - | הונפקו גרות חוב ש מנות בגין א פיקדון בנא |
| - | - | 18,111 | - | 18,111 | ימוש נכס זכות ש |
| 105,140 | - | - | 105,140 | - | טרי חוב תקבלה בש קרקעין שה מוש מלאי מ תמורה ממי |
| 22,720 | - | 6,082 | - | 65,082 | עה דל"ן להשק השקעה בנ |
| מימון - מפעילויות ת הנובעות בהתחייבויו )ג( שינויים |
|||||
| ם: מידע משלי |
|||||
| 135,441 | 68,010 | 75,855 | 139,556 | 156,737 | ן, נטו מיה או ניכיו הפחתת פר דד, ריבית ו הצמדה למ |
ביאור 1 - כללי
א. תיאור כללי של החברה ופעילותה
רבוע כחול נדל"ן בע"מ )להלן - "החברה"( התאגדה בישראל בחודש דצמבר ,2005 החברה הינה תושבת ישראל וכתובתה מרכז עזריאלי ,1 תל אביב. החברה הינה חברה ציבורית אשר ניירות הערך שהנפיקה נסחרים בבורסה לניירות ערך בתל אביב.
הדוחות הכספיים המאוחדים ליום 30 בספטמבר 2025 כוללים את אלה של החברה, חברות בנות שלה ואת חלק הקבוצה בחברות מוחזקות המוצגות על בסיס השווי המאזני )להלן - "הקבוצה"(.
למועד הדוחות הכספיים, החברה הינה בשליטת חברת אלון רבוע כחול ישראל בע"מ )להלן - "אלון רבוע" או "אלון רבוע כחול"(, שהינה תאגיד מדווח, בשליטה של מר מוטי בן משה, אשר בבעלותה 56.30% מהון המניות של החברה. אקסטרה אחזקות ישראל בע"מ, חברה בבעלותו ובשליטתו של מר מוטי בן-משה )"אקסטרה אחזקות"(, מחזיקה בכל מניותיה המונפקות של אלון רבוע וכן מחזיקה ב - 2.06% מהון המניות של החברה במישרין. מר מוטי בן- משה הינו בעל השליטה הסופי )בעקיפין( בחברה, ומכהן כיו"ר דירקטוריון החברה.
לקבוצה שני מגזרי פעילות: )1( נדל"ן מניב )2( ייזום למגורים. באשר למידע לפי מגזרי פעילות - ראה ביאור .7
בתחום הנדל"ן המניב, הקבוצה משכירה שטחי מסחר )לרבות במסגרת מרכזים מסחריים ומתחמי מסחר קטנים( וכן שטחי לוגיסטיקה ומשרדים. חלק מהכנסות הקבוצה הינו ממספר חברות הפועלות בתחום הקמעונאות ואשר קשורות עמה בהסכמי שכירות ארוכי טווח.
המידע הכספי לתקופת הביניים הינו סקור ואינו מבוקר.
ב. הגדרות:
החברה - רבוע כחול נדל"ן בע"מ.
הקבוצה - החברה, חברות מאוחדות שלה, חלק החברה בחברות בשליטה משותפת.
החברה האם - אלון רבוע כחול ישראל בע"מ )להלן: "אלון רבוע" או "אלון רבוע כחול" או "החברה האם"(.
קבוצת אלון רבוע - אלון רבוע וחברות הבת שלה.
חברות מאוחדות - חברות אשר לחברה שליטה בהן )כהגדרתה ב- 10 IFRS )ואשר דוחותיהן מאוחדים עם דוחות החברה.
חברות בשליטה משותפת - חברות המוחזקות על ידי מספר גורמים ביניהם קיימת הסכמה חוזית לשליטה משותפת,
ואשר השקעת החברה בהן כלולה בדוחות הכספיים המאוחדים של החברה על בסיס השווי המאזני.
חברות מוחזקות - חברות בנות או ישויות בשליטה משותפת.
בעלי עניין ובעלי שליטה - כהגדרתם בחוק ניירות ערך, תשכ"ח.1968-
רבוע נדל"ן היצירה - חברה בת בשליטה ובבעלות מלאה של החברה, שהוקמה לצורך פרויקט המגורים ברחוב תוצרת הארץ.
צד קשור - כהגדרתו ב - 24 IAS.
מדד - מדד המחירים לצרכן כפי שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.
דולר - דולר של ארה"ב.
ביאור 1 - כללי )המשך(
ג. להלן נתוני שיעור השינוי ב מדד המחירים לצרכן, מדד תשומה בבניה למגורים ומדד תשומה בבניה למסחר ולמשרדים:
| ה מדד תשומ חר בבניה למס *( ולמשרדים ) |
ה מדד תשומ רים )*( בבניה למגו |
ים מדד המחיר לצרכן )*( |
ם: נוי באחוזי שיעור השי |
|---|---|---|---|
| 1.77 | 4.55 | 2.95 | טמבר ם 30 בספ סתיימה ביו ודשים שה ל תשעה ח לתקופה ש 2025 |
| 0.15 | 0.47 | 1.36 | פטמבר יום 30 בס הסתיימה ב חודשים ש ל שלושה לתקופה ש 2025 |
| 2.30 | 1.69 | 3.52 | טמבר ם 30 בספ סתיימה ביו ודשים שה ל תשעה ח לתקופה ש 2024 |
| 1.33 | 0.99 | 1.59 | פטמבר יום 30 בס הסתיימה ב חודשים ש ל שלושה לתקופה ש 2024 |
| 3.01 | 2.62 | 3.43 | ר 2024 31 בדצמב תיימה ביום לשנה שהס הידוע )*( המדד |
ביאור 2 - עיקרי המדיניות החשבונאית
א. בסיס העריכה של הדוחות הכספיים
המידע הכספי התמציתי המאוחד של הקבוצה ליום 30 בספטמבר 2025 ולתקופות הביניים של תשעה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך )להלן - "המידע הכספי לתקופת הביניים"(, נערך בהתאם לתקן חשבונאות בינלאומי מספר 34 - "דיווח כספי לתקופות ביניים" )להלן - "34 IAS)", וכולל את הגילוי הנוסף הנדרש בהתאם לפרק ד' של תקנות ניירות ערך )דו"חות תקופתיים ומיידיים(, תש"ל- .1970
המידע הכספי לתקופת הביניים אינו כולל את כל המידע והגילויים הנדרשים במסגרת דוחות כספיים שנתיים. יש לעיין במידע הכספי לתקופת הביניים ביחד עם הדוחות הכספיים השנתיים לשנת 2024 והביאורים אשר נלוו אליהם.
ב. אומדנים
עריכת דוחות כספיים ביניים דורשת מהנהלת הקבוצה להפעיל שיקול דעת וכן דורשת שימוש באומדנים חשבונאיים והנחות, אשר משפיעים על יישום מדיניותה החשבונאית של הקבוצה ועל סכומי הנכסים, ההתחייבויות, ההכנסות וההוצאות המדווחים. התוצאות בפועל עשויות להיות שונות מאומדנים אלו.
בעריכת הדוחות הכספיים ביניים מאוחדים אלה, שיקולי הדעת המשמעותיים ) significant )אשר הופעלו על ידי ההנהלה ביישום המדיניות החשבונאית של הקבוצה ואי הודאות הכרוכה במקורות המפתח של האומדנים היו זהים בעיקרם לאלו בדוחות הכספיים השנתיים.
ג. המדיניות החשבונאית
המדיניות החשבונאית המהותית ושיטות החישוב, אשר יושמו בעריכת המידע הכספי לתקופות הביניים, הינם עקביים עם אלו ששימשו בעריכת הדוחות הכספיים השנתיים, פרט לאלו המתוארים להלן:
מסים על ההכנסה לתקופות הביניים מוכרים על בסיס האומדן הטוב ביותר של ההנהלה בנוגע לשיעור המס הממוצע שיחול על סך הרווחים השנתיים החזויים.
ביאור 3 - נדל"ן להשקעה
א. התנועה במהלך התקופה:
| סך הכל | סך הכל | סך הכל | מקדמות על ן חשבון נדל" להשקעה |
קעה נדל"ן להש חרים בהקמה וא )2 ( )1( |
נדל"ן מניב | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| בשנת | מבר | 30 בספט | תיימה ביום דשים שהס |
ל תשעה חו בתקופה ש |
||
| 2024 | 2024 | 2025 | ||||
| )מבוקר( | ר( )בלתי מבוק |
|||||
| אלפי ש"ח | ||||||
| 7,115,889 | 7,115,889 | 8,064,429 | 270,656 | 934,603 | 6,859,170 | ה לת התקופ יתרה לתחי |
| 427,037 | 382,808 | 161,864 | - | 147,870 | 13,994 | פה: הלך התקו שינויים במ תוח )2( שקעות ופי רכישות, ה |
| 136,510 | 68,607 | 150,033 | 150,033 | - | - | "ן להשקעה חשבון נדל מקדמות על )3( ה עה בהקמ "ן להשק סיווג מנדל |
| - | - | - | - | )697,614( | 697,614 | )1( לנדל"ן מניב |
| 384,993 | 199,542 | 310,015 | - | 25,274 | 284,741 | ( קעה, נטו )ג נדל"ן להש עליית ערך |
| 8,064,429 | 7,766,846 | 8,686,341 | 420,689 | 410,133 | 7,855,519 | התקופה יתרה לתום |
)1( נדל"ן להשקעה בהקמה ואחרים
כולל בעיקר את זכויות החברה בחכירה לדורות מעיריית תל אביב בשטחי המסחר והתעסוקה וכן שטחים יחסיים בחניון של הפרויקט המוקם ברחוב תוצרת הארץ, שירשמו על שם החברה. זכויות החברה כוללות שטחי תעסוקה בהיקף של כ - 31.5 אלפי מ"ר לשיווק ושטחי מסחר בהיקף שאינו מהותי. באשר להתקשרות להקמת הפרוייקט - ראה ביאור 20א')1( בדוחות הכספיים השנתיים. בתקופת הדוח המשיכה החברה להשקיע עלויות בנכס המשרדים בפרויקט תוצרת הארץ. בחודש יולי ,2025 התקבל אישור אכלוס )טופס 4( , ונמסרו קומות המשרדים לשוכר. לאור האמור עיל סיווגה החברה את פרויקט המשר דים בתוצרת הארץ מנדל"ן להשקעה בהקמה ואחרים להשקעה לנדל"ן מניב. כמו כן, בחודש ספטמבר ,2025 התקשרה עם שוכר להשכרת מספר קומות משרדים בפרויקט תוצרת הארץ. באשר להשכרת שטחי המשרדים בפרויקט - ראה ביאור 6ה'.
)2( השקעה בפרויקט "מתחם שפע" בבני ברק
בתקופת הדוח הכירה החברה לראשונה בנכס נדלן להשקעה בהקמה בגין פרויקט "מתחם שפע". לפרטים נוספים ראה ביאור 6א' להלן.
)3( מקדמות על חשבון נדל"ן להשקעה
בתקופת הדוח החברה שילמה תשלום נוסף בס ך של כ- 145 מיליון ש"ח מהתמורה בעסקת גלובל טאוורס. לפרטים נוספים בקשר עם עסקת גלובל טאוורס ראה ביאור 20א')2( בדוחות הכספיים השנתיים.
ביאור 3 - נדל"ן להשקעה )המשך(
ב. שוכרים מהותיים
הכנסות החברה מנכסים המושכרים לגלובל ריטייל ק.י. )מ.ר.( בע"מ )שמה הקודם: מגה קמעונאות בע"מ( )להלן - "קרפור -מגה"(, מקבוצת אלקטרה מוצרי צריכה ) 1970( בע"מ, מהוות בתקופת הדוח כ- 18% מההכנסות מדמי השכירות של הקבוצה )בתקופה המקבילה אשתקד כ - 15% ובשנת 2024 כ - 15%(. בהתאם לעדכונים להסכמי השכירות עם קרפור- מגה שנחתמו בשנת ,2024 הוארכה תקופת השכירות של הנכסים עד לסוף שנת 2040 )למעט סניף סופרמרקט אחד( תוך עדכון דמי השכירות החל מיום 1 בינואר ,2024 לפרטים נוספים ראה ביאור 22 בדוחות הכספיים השנתיים.
בתקופת הדוח התקשרה החברה עם קרפור- מגה בתוספת להסכמי השכירות ולפיה בין היתר, הוארכה תקופת השכירות ביחס לנכס אחד בהתאמה לתקופת השכירות של כל הנכסים המושכרים לקרפור-מגה ועודכנו דמי השכירות ביחס לנכס זה. כמו -כן, התוספת האמורה כוללת הוראות בדבר המחאת התחייבויותיה וזכויותיה של קרפור -מגה ביחס לשני סניפי סופרמרקט לצד שלישי באותם תנאי שכירות.
ג. עליית ערך נדל"ן להשקעה, נטו
השווי ההוגן של פריטי נדל"ן להשקעה נמדד על ידי מעריכי שווי מוסמכים החברים בלשכת שמאי מקרקעין בישראל, להם הכשרה מקצועית רלוונטית מוכרת וניסיון שוטף לגבי נדל"ן להשקעה במיקומים וסיווגים שהוערכו.
ברבעון השלישי לשנת 2025 ערכה החברה הערכת שווי לפרויקט המשרדים בתוצרת הארץ, העלייה בשווי ההוגן נבעה בעיקרה מהתקשרות בהסכם שכירות שנחתם בתקופת הדוח, מעדכון שיעורי היוון ושכ"ד ראוי. לפרטים נוספים ראה ביאור 6ה' להלן. ברבעון השני לשנת 2025 ערכה החברה הערכות שווי ל נכסיה, העליה בשווי ההוגן נבעה בעיקרה מעליה בדמי השכירות, עדכון שווי זכויות בניה, עליית מדד המחירים לצרכן ועדכון בדמי השכירות הראויים.
בנוסף , ביצעה החברה הערכת שווי לנכס בקניון הדר, העליה בשווי נובעת מהערכת שווי לפוטנציאל תוספת הזכויות בנכס על רקע החלטת הוועדה המחוזית, לאחר המלצת הוועדה המקומית וגורמי המקצועי של לשכת התכנון, על הפקדת תכנית בכפוף לתנאים, אשר מאפשרת תוספת של כ- 730 יח"ד .
כמו כן, ביצעה החברה הערכת שווי לחלק המסחר בפרויקט שפע ורשמה עליית ערך של כ - 15.5 מיליון ש"ח הנובעת מקבלת החלטת וועדה שהתירה הקלות המאפשרות לנצל שטחים נוספים.
ביאור 4 - מכשירים פיננסיים
א. אומדני שווי הוגן
להלן ניתוח של המכשירים הפיננסים הנמדדים בשווי הוגן דרך רווח או הפסד, לפי שיטות הערכה. הטבלאות שלהלן מציגות את הנכסים וההתחייבויות הנמדדים בשווי הוגן בדוחות הכספיים המאוחדים:
| רמה 1 | רמה 2 | רמה 3 | סה"כ יתרה | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025 פטמבר ליום 30 בס |
||||||||
| ר( )בלתי מבוק |
||||||||
| נכסים | אלפי ש"ח | |||||||
| ד : וח או הפס הוגן דרך רו סים בשווי נכסים פיננ |
||||||||
| ניירות ערך | 1,007,753 | - | 3,306 | 1,011,059 | ||||
| קרנות גידור השקעה ב |
- | 90,550 | - | 90,550 | ||||
| )*( ווח והפסד י הוגן דרך ר נגזרים בשוו |
- | 22,197 | - | 22,197 | ||||
| סך נכסים | 1,007,753 | 112,747 | 3,306 | 1,123,806 | ||||
| **( - או הפסד ) גן דרך רווח ת בשווי הו ויות פיננסיו סך התחייב |
216,369 | - | 216,369 |
)*( ליום 30 בספטמבר 2025 לחברה יתרת עסקאות על מטבע חוץ בסכום רעיוני של כ- 250 מיליון ש"חועסקאות על הריבית בהיקף של כ - 200 מיליון דולר. בנוסף לאמור לעיל, החברה ביצעה גידור לתקבולים הצפויים בגין ההלוואה הדולרית שניתנה בעסקת מכירת הנכס בסיאטל. נכון למועד הדוחות הכספיים יתרת הגידור עומדת על סך של 21 מיליון דולר.
לאחר תקופת הדוח ועד לסמוך למועד אישור הדוחות הכספיים, נרשם שערוך חיובי מתיק ניירות הערך ממכשירים פיננסיים הנמדדים בשווי הוגן בסך של כ - 27 מיליוני ש"ח.
)**( בתקופת הדוח ביצעה החברה מכירה בחסר על מק" מים למועדי פדיון עד לחודש דצמבר .2025
יתרת האשראי הבנקאי לתאריך הדוחות הכספיים המשמש לפעילות הינה בסך של כ - 68 מיליוני ש"ח יתרה זו יחד עם יתרת שווי המכירה בחסר על המק"מים כאמור לעיל, הינה כנגד שעבוד תיק ניירות הערך.
ביאור 4 - מכשירים פיננסיים )המשך(
א. אומדני שווי הוגן )המשך(
| רמה 1 | רמה 2 | רמה 3 | סה"כ יתרה | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024 פטמבר ליום 30 בס |
||||||
| ר( )בלתי מבוק |
||||||
| נכסים | אלפי ש"ח | |||||
| ד : וח או הפס הוגן דרך רו סים בשווי נכסים פיננ |
||||||
| סחירים ניירות ערך |
675,465 | - | 3,710 | 679,175 | ||
| )*( ווח והפסד י הוגן דרך ר נגזרים בשוו |
- | 277 | - | 277 | ||
| סך נכסים | 675,465 | 277 | 3,710 | 679,452 | ||
| *( - או הפסד ) גן דרך רווח ת בשווי הו ויות פיננסיו סך התחייב |
8,133 | - | 8,133 |
)*( ליום 30 בספטמבר 2024 היתה לחברה יתרת עסקאות עתידיות לא סחירות על מדדי מניות בבורסה לניירות ערך בתל אביב בסכום רעיוני של כ - 178.6 מיליון ש"ח ויתרת עסקאות על מטבע חוץ בסכום רעיוני של כ - 83.5 מיליון ש"ח. יתרת האשראי הבנקאי לתאריך הדוחות הכספיים ליום 30 בספטמבר 2024 המשמש להשקעה בניירות ערך כנגד שעבוד התיק, היתה בסך של כ10.7- מיליוני ש"ח.
| רמה 1 | רמה 2 | רמה 3 | סה"כ יתרה | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024 צמבר ליום 31 בד |
||||||
| )מבוקר( | ||||||
| נכסים | אלפי ש"ח | |||||
| ד : וח או הפס הוגן דרך רו סים בשווי נכסים פיננ |
||||||
| סחירים ניירות ערך |
735,763 | - | 3,647 | 739,410 | ||
| )*( ווח והפסד י הוגן דרך ר נגזרים בשוו |
- | 11,147 | - | 11,147 | ||
| סך נכסים | 735,763 | 11,147 | 3,647 | 750,557 | ||
| או הפסד גן דרך רווח ת בשווי הו ויות פיננסיו סך התחייב |
- | 8,797 | - | 8,797 |
)*( ליום 31 בדצמבר 2024 היתה לחברה יתרת עסקאות עתידיות לא סחירות על מדדי מניות בבורסה לניירות ערך בתל אביב בסכום רעיוני של כ - 146 מיליון ש"ח ויתרת עסקאות על מטבע חוץ בסכום רעיוני של כ - 39 מיליון ש"ח.
יתרת האשראי הבנקאי לתאריך הדוחות הכספיים לשנת 2024 המשמש לפעילות זו כנגד שעבוד תיק ניירות ערך, היתה בסך של כ 42.7- מיליוני ש"ח.
ביאור 4 - מכשירים פיננסיים )המשך(
ב. שווי הוגן:
הטבלה שלהלן מפרטת את היתרות בדוחות הכספיים המאוחדים ושווים ההוגן של קבוצות מכשירים פיננסיים, המוצגים בדוחות הכספיים המאוחדים שלא על פי שווים ההוגן )הסכומים להלן כוללים חלויות שוטפות וריבית לשלם שנצברה לתאריך הדוח על המצב הכספי(:
| ליום 30 בס | צמבר ליום 31 בד |
||
|---|---|---|---|
| 2025 | פטמבר 2024 |
2024 | |
| )בלתי מבוק | )מבוקר( | ||
| אגרות חוב | |||
| ית לשלם( ם )כולל ריב ערך בספרי |
5,859,022 | 4,847,919 | 4,616,576 |
| שווי הוגן | 5,767,047 | 4,652,382 | 4,494,787 |
| מן ארוך הלוואות לז |
|||
| ית לשלם( ם )כולל ריב ערך בספרי |
17,583 | 517,868 | 524,248 |
| שווי הוגן | 16,803 | 516,864 | 522,006 |
| סדרה 1( מסחריים ) ניירות ערך |
|||
| ית לשלם( ם )כולל ריב ערך בספרי |
- | 468,345 | 474,164 |
| שווי הוגן | - | 464,046 | 469,066 |
| סדרה 2( מסחריים ) ניירות ערך |
|||
| ית לשלם( ם )כולל ריב ערך בספרי |
489,188 | - | - |
| שווי הוגן | 487,825 | - | - |
ערכם בספרים של הפריטים הכספיים הכלולים במסגרת הנכסים השוטפים וההתחייבויות השוטפות, מהווה קירוב סביר לשוויים ההוגן.
ביאור 5 - מסים על ההכנסה
חישוב המסים על ההכנסה בתקופת הדוח מבוסס על האומדן הטוב ביותר של הממוצע המשוקלל של שיעור מס ההכנסה החזוי לשנת הכספים המלאה. שיעור המס השנתי הממוצע הצפוי לקבוצה לשנה שתסתיים ביום 31 בדצמבר 2025 הינו .23%
ביאור 6 - אירועים מהותיים בתקופת הדיווח ולאחריה
א. התקשרויות בקשר עם פרויקט "מתחם שפע" בבני- ברק
בשנת ,2024 החברה התקשרה עם צד ג' שאינו צד קשור לחברה )בביאור זה: "השותף"( במסמך עקרונות למסחר לרכישת חלק מזכויות השותף במקרקעין הידועים כ"מתחם שפע" בעיר בני ברק, בגוש 6192 חלקות ,195-200 ,203-209 ,388-390 ,507-509 554 ו - 555 וחלק מחלקה 387 בגוש 6192 )בביאור זה: "המקרקעין"( ובמסמך עקרונות להלוואה. כמו-כן, התקשרה החברה בהסכם הלוואת הביניים עם הלווה )כהגדרתו בביאור 20א) 3( לדוחות הכספיים השנתיים( ובהסכמים מחייבים מפורטים עם השותף: ) 1( הסכם מכר; )2( הסכם בנייה משותפת; ו - )3( הסכם הלוואה, שעיקר תנאיהם מפורטים בבי אור 20א)3( לדוחות הכספיים השנתיים(.
על פי התב"ע החלה על המקרקעין, ייעוד המקרקעין הינו למגורים, מסחר ותעסוקה. בכוונת החברה והשותף לקדם במקרקעין פרויקט בעירוב שימושים בהיקף של כ - 20,000 מ"ר מסחר ותעסוקה וכן כ - 400 יח"ד למגורים. יצוין כי בשלב זה אין וודאות בנוגע להיקף והשימושים המפורטים לעיל היות וקידום הפרויקט תלוי, בין היתר, בהליכי תכנון, קבלת היתרים ואישורים מצדדים שלישיים, אשר אינם בשליטת החברה.
בהמשך לאמור בביאור 20א)3( לדוחות הכספיים השנתיים, החברה והשותף פעלו להתקשרות עם גורם מממן, בין היתר, לצורך פרעונה החלקי של "ההלוואה הנוספת", ובמהלך תקופת הדוח החברה, השותף וגורם מממן התקשרו ב מסמכי מימון )להלן בביאור זה: " מסמכי המימון" (, אשר עיקרם יתואר להלן:
- ) 1( השותף התקשר בהסכם הלוואה עם הגורם המממן, להעמדת הלוואה בסך קרן של כ 446.5- מיליון ש"ח לשותף )בביאור זה: "הסכם מימון השותף "(, אשר שימשה את השותף, בין היתר, על מנת לפרוע, באופן חלקי, את החוב לחברה כמפורט בביאור 20א)3( לדוחות הכספיים השנתיים.
- ) 2( קרן הלוואה כאמור בסעיף )1( לעיל תיפרע בתשלום אחד במועד שיחול בתום 12 חודשים ממועד העמדתה ביום 31 במרץ .2025 כמו כן, ההלוואה נושאת ריבית אשר תשולם מדי כל רבעון.
- ) 3( להבטחת התחייבויות השותף על פי הסכם מימון השותף, וכתנאי להעמדת ההלוואה האמורה, התחייב השותף להעמיד לטובת הגורם המממן שעבודים ומשכנתאות.
- לעניין זה הוסכם בין השותף, הגורם המ ממן והחברה, בין היתר, כי המשכנתאות והשעבודים שנוצרו לטובת החברה על פי ההסכמים בינה לבין השותף )כמפורט בביאור 20א)3( לדוחות הכספיים השנתיים(, "יונחתו" כך שיהיו שעבודים ומשכנתאות מדרגה נחותה לשעבודים ולמשכנתאות שייווצרו לטובת הגורם המממן על פי הסכם מימון השותף.
- ) 4( במועד מתן הלוואה כאמור בסעיף ) 1( רכשה החברה אגרת חוב שהנפיק הגורם המממן לטובת החברה אשר נושאת בזכויות, בחובות ובסיכונים של ההלוואה כמפורט בסעיף )1( לעיל )בביאור זה: "אגרת החוב"(. קרן אגרת החוב נושאת ריבית והיא תעמוד לפירעון בתשלום אחד במועד שיחול 14 ימי עסקים לאחר מועד הפירעון של ההלוואה כאמור בסעיף ) 2( לעיל. אגרת החוב מסווגת בסעיף השקעות ופקדונות לזמן קצר.
לתאריך הדוח על המצב הכספי, ולאחר הפרעון כמפורט בס"ק ) 1( לעיל בסך של 412.3 מיליון ש"ח, יתרת ההלוואות שהועמדו על ידי החברה לשותף ולחברת האם של השותף בקשר עם פרויקט " מתחם שפע" )לאחר פרעון שמקורו מהלוואת הגורם המממן לשותף(, הינה כ236- מיליון ש"ח , כולל ריבית. ייחוס התמורה הוכר באופן זמני באופן הבא: חלק ההלוואה המיוחס לזכות החברה לקבלת רווחים בפרויקט המגורים בסך של כ - 74 מיליון ש"ח, נכון למועד הדוח, מטופל בדוחות הכספיים לפי שיטת השווי המאזני, והיתרה בסך של כ - 161 מיליון ש"ח מטופלת כהתחייבות פיננסית בעלות מופחתת ומוצגת בניכוי התחייבות בגין הקרקע בסך של כ - 45 מיליון ש"ח כמפורט להלן.
בהמשך להתקשרות הצדדים בהסכם המכר כמפורט בביאור 20א')3( בדוחות הכספיים השנתיים, בתקופת הדוח, הכירה החברה לראשונה בנכס נדל"ן להשקעה בהקמה בשווי של 60 מיליון ש"ח ובסכומים נלווים שאינם מהותיים. לפי הסכם המכר התשלום העיקרי עבור הנדל"ן להשקעה ישולם עד 30 ימים לאחר קבלת טופס 4 לפרויקט, התחייבות זו הוכרה לראשונה לפי שוויה ההוגן נאמדה בסך של כ - 45 מיליון ש"ח ומטופלת בהתאם לעלות מופחתת לפי שיטת הריבית האפקטיבית.
ביאור 6 - אירועים מהותיים בתקופת הדיווח ולאחריה )המשך(
ב. חלוקת דיבידנד
בחודש מרץ ,2025 אישר דירקטוריון החברה חלוקת דיבידנד לבעלי המניות של החברה בסך של 120 מיליוני ש"ח בגין שנת ,2024 אשר שולם ביום 4 במאי ,2025 סכום הדיבידנד למניה הינו 9.84 ש"ח.
כמו כן, בחודש ספטמבר ,2025 אישר דירקטוריון החברה חלוקת דיבידנד לבעלי המניות של החברה בסך של 150 מיליוני ש"ח בגין שנת ,2025 אשר שולם ביום 29 בספטמבר ,2025 סכום הדיבידנד למניה הינו 12.30 ש"ח.
לפרטים נוספים בדבר אישור מדיניות חלוקת הדיבידנד לשנת 2024 ראה ביאור 21ד' לדוחות הכספיים השנתיים.
- ג. בחודש אפריל ,2025 הנפיקה החברה לראשונה סדרה חדשה )מדורגת( של ניירות ערך מסחריים )סדרה 2( בהיקף כולל של 480,450 אלפי ש"ח ע.נ. לאחר שמעלות דירגה ניירות ערך אלו בדירוג של -1+A. קרן ניירות הערך המסחריים נושאת ריבית משתנה המחושבת כממוצע משוקלל של שיעורי ריבית בנק ישראל אשר היו בתחולה בתקופת הריבית, בתוספת מרווח שנתי קבוע של 0.2% )4.7% למועד הנפקת הסדרה(. הקרן והריבית יועמדו לפירעון סופי בתשלום אחד ביום 27 באפריל .2026
- כמו כן, לאחר תקופת הדוח בחודש יולי ,2025 פרעה החברה את קרן ניירות הערך המסחריים )סדרה 1( בסך של כ- 464 מיליון ש"ח בתוספת הריבית שנצברה.
- ד . בחודש יוני 2025 התקשרה חברה בת בבעלות מלאה של החברה )בעקיפין(, שהחזיקה באותה העת ב75%- מהזכויות בהון המניות המונפק של חברת חניוני תל אביב בע"מ )"חברת החניון"( בהסכם עם צד ג' לרכישת מניות המהוות 25% מהון המניות המונפק של חברת החניון, בתוקף מיום 1 בינואר 2025 )"המועד הקובע"( תמורת 17.2 מיליון ש"ח. עם השלמת העסקה, החברה מחזיקה )בעקיפין( במלוא ) 100%( הון המניות המונפק של חברת החניון.
בהתאם ההפרש בין סכום הרכישה לבין חלק בעלי הזכויות שאינן מקנות שליטה בהון העצמי נזקף לקרן הון מעסקאות עם בעלי זכויות שאינן מקנות שליטה.
בתקופת הדוח פנתה חברת החניון לגורם המממן בבקשה לפירעון מוקדם של ההלוואה. הפירעון בוצע בפועל לאחר תאריך הדוח בסכום של כ - 55 מילי ון ש"ח.
ה. התקשרות עם שוכר להשכרת מספר קומות המשרדים בפרויקט תוצרת הארץ, בתל אביב
בחודש ספטמבר ,2025 החברה התקשרה עם צד שלישי שאינו צד קשור לחברה )"השוכר"( בהסכם שכירות להשכרת מספר קומות משרדים בשטח של כ- 15 אלפי מ"ר בחלק המשרדים בפרויקט תוצרת הארץ, בתל אביב. כאשר לשוכר תעמוד זכות, למשך 24 חודשים מיום החתימה, להודיע על רצונו לשכור עד כ5- אלף מ"ר נוספים. הסכם השכירות כולל שטחים נוספים לשימושים שונים כגון חניות. עם חתימת הסכם השכירות עם השוכר כאמור, לא נותרו קומות משרדים בפרויקט תוצרת הארץ ביחס אליהן לא קיימת התקשרות. תקופת השכירות הראשונה תחל ממועד מסירת החזקה ותהא למשך 6.5 שנים. לאחריה לשוכר מוקנית אופציה להאריך את ההתקשרות לשתי תקופות נוספות של 3.5 שנים ו3- שנים )"תקופות האופציה"(.
- ו. בחודש ספטמבר ,2025 השלימה החברה הנפקה לציבור על פי דוח הצעת מדף של אגרות חוב )סדרה ט '( בדרך של הרחבת סדרה קיימת, בסך של 589,940 אלפי ש"ח ע.נ. בתמורה כוללת נטו בסך של כ619,974- אלפי ש"ח.
- ז. בחודש ספטמבר 2025 השלימה החברה הנפקה לציבור על פי דוח הצעת מדף של אגרות חוב )סדרה י'( בדרך של הרחבת סדרה קיימת, בס ך של 488,000 אלפי ש"ח ע.נ. בתמורה לסך של 463,600 אלפי ש"ח. למועד הדוח, סך של כ - 1 מיליון ש"ח מתוך כספי תמורת הרחבת אגרות חוב )סדרה י'( נותר בחשבון נאמנות על שם הנאמן למחזיקי אגרות החוב )סדרה י'(, ו מוצג במסגרת סעיף השקעות ופקדונות לזמן קצר וייעשה ב ו שימוש בהתאם ובכפוף להוראות שטר הנאמנות )סדרה י'(. כמו כן, לאחר תקופת הדוח שוחררה מלוא היתרה מחשבון הנאמנות.
<-- PDF CHUNK SEPARATOR -->
רבוע כחול נדל"ן בע"מ ביאורים לדוחות הכספיים ביניים התמציתיים המאוחדים ליום 30 בספטמבר 2025
ביאור 6 - אירועים מהותיים בתקופת הדיווח ולאחריה )המשך(
- ח. לאחר תקופת הדוח, ביום 31 באוקטובר 2025 החברה פרעה סך של כ- 184,630 אלפי ש"ח ע.נ. אגרות חוב )סדרה ח'(.
- ט. ביום 29 בספטמבר ,2025 התקבלה במשרדי החברה בקשה לאישור תובענה כנגזרת אשר הוגשה כנגד החברה, אלון רבוע כחול ישראל בע"מ, אקסטרה ליבינג בע"מ ונושאי משרה בהן וזאת לפי סעיף 198 לחוק החברות, תשנ"ט- 1999 )להלן: "חוק החברות"(. במסגרת הליך זה, טוען המבקש, בין היתר, כי יו"ר דירקטוריון החברה ובעל השליטה בה הפר לכאורה את החובות החלות עליו בהתאם להוראות חוק החברות כאשר ביצע עסקאות בתחום הנדל"ן בארה"ב שלא באמצעות החברה ומבלי שההזדמנות העסקית הוצעה קודם לחברה. בשלב ראשוני זה, לא ניתן להעריך את סיכויי הבקשה לאישור תביעה נגזרת.
- י. ביום 26 בנובמבר ,2025 לאחר תקופת הדוח, העלתה אס אנד פי גלובל רייטינגס מעלות בע"מ )להלן: "מעלות"( את דירוג אגרות החוב הלא מובטחות לרמה של ilAA. בנוסף, אישררה מעלות את דירוג המנפיק של החברה לטווח ארוך )stable-AA )ולטווח קצר )-1+ilA), את דירוג אגרות החוב המובטחות של החברה )ilAA), ואת דירוג ניירות ערך מסחריים )סדרה 2( )-1+ilA).
רבוע כחול נדל"ן בע"מ ביאורים לדוחות הכספיים ביניים התמציתיים המאוחדים ליום 30 בספטמבר 2025
ביאור 7 - מגזרי פעילות
א. כללי -
הנהלת הקבוצה קבעה את מגזרי הפעילות של הקבוצה בהתבסס על המידע אשר נסקר על ידי מקבל ההחלטות התפעוליות של הקבוצה למטרת הקצאת המשאבים למגזרים והערכת הביצועים שלהם.
- )1( מגזר נדל"ן מניב הפעילות מבוצעת באמצעות החברה, חברות בנות וחברות בשליטה משותפת שההשקעה בהן מטופלת על בסיס השווי המאזני וכוללת איתור, ייזום, פיתוח, השכרה של שטחי מסחר, לוגיסטיקה ומשרדים.
- בשל אופייה העסקי של החברה מגזר זה כולל בנוסף לנתוני החברות המאוחדות את חלק החברה וחברות בשליטה משותפת המטופלות לפי שיטת השווי המאזני בדוחות הכספיים, וזאת בהתאם לשיעור ההחזקה בהן.
- )2( מגזר ייזום למגורים הפעילות כוללת בעיקר את הפעילות המשותפת של החברה )באמצעות חברה בת( עם צד שלישי בפרויקט תוצרת הארץ, את פרויקט אשרמן בתל אביב, וכן את חברת המגורים, שהקימה פרויקט מגורים במתחם השוק הסיטונאי.
ב. דיווח בדבר מגזרי הפעילות -
מידע אודות פעילות המגזרים בני הדיווח מוצג בטבלה, רווחי המגזר, הנכסים וההתחייבויות הינם בהתאם למידע שנכלל בדוחות הנסקרים על ידי מקבל ההחלטות התפעוליות הראשי; מידע זה כולל, במסגרת מגזר הנכסים המניבים, את החזקות הקבוצה בחברות בשליטה משותפת על בסיס איחוד יחסי )ראה גם א' לעיל לגבי מגזר ייזום למגורים(;
מקבל ההחלטות התפעוליות הראשי בוחן את ביצועי מגזרי הפעילות על בסיס מדידת הרווח מפעולות. חלק מהוצאות ההנהלה וכלליות של פעילות המטה והכנסות והוצאות מימון אינן נכללות בתוצאות של מגזרי הפעילות.
ביאורים לדוחות הכספיים ביניים התמציתיים המאוחדים ליום 30 בספטמבר 2025
ביאור 7 - מגזרי פעילות )המשך(
ב. דיווח בדבר מגזרי הפעילות )המשך(
| שעה של ת לתקופה |
ימה ביו שהסתי חודשים |
ר 2025 ספטמב ם 30 ב |
|||
|---|---|---|---|---|---|
| יב נדל"ן מנ |
למגורים ייזום |
ס א מיוח אחר ול |
חד ת למאו התאמו |
סה"כ | |
| בוקר( )בלתי מ |
|||||
| ח אלפי ש" |
|||||
| הכנסות | 352,461 | 86,395 | - | ) (18,286 |
420,570 |
| מי רווח גול |
289,331 | 24,985 | - | ) (11,639 |
302,677 |
| נטו שקעה, דל"ן לה גן של נ בשווי הו שינויים |
319,856 | - | (9,841) | 310,015 | |
| המגזר תוצאות |
567,901 | 21,596 | - | ) (18,977 |
570,520 |
| למגזרים יוחסות שאינן מ הוצאות |
) 10,304 ( |
||||
| אזני, נטו שווי המ שיטת ה ת לפי מטופלו ברות ה רווחי ח חברה ב חלק ה |
14,355 | ||||
| טו מימון, נ הכנסות |
102,091 | ||||
| סה ל ההכנ מסים ע |
) 117,507 ( |
||||
| ה לתקופ רווח נקי |
559,155 | ||||
| 2025 מבר בספט ליום 30 |
|||||
| יב נדל"ן מנ |
מגורים ייזום ל |
ס א מיוח אחר ול |
חד ת למאו התאמו |
סה"כ | |
| בוקר( )בלתי מ |
|||||
| ח אלפי ש" |
|||||
| זר נכסי מג |
9,128,507 | 852,502 | 2,592,289 | ) 137,332 ( |
12,435,966 |
| ר יות מגז התחייבו |
1,627,916 | 150,032 | 6,679,314 | ) 137,332 ( |
8,319,930 |
ביאורים לדוחות הכספיים ביניים התמציתיים המאוחדים ליום 30 בספטמבר 2025
ביאור 7 - מגזרי פעילות )המשך(
ב. דיווח בדבר מגזרי הפעילות )המשך(
לתקופה של שלושה חודשים שהסתיימה ביום 30 בספטמבר 2025
| סה"כ | חד ת למאו התאמו |
ס א מיוח אחר ול |
למגורים ייזום |
יב נדל"ן מנ |
|||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| בוקר( )בלתי מ |
|||||||
| ח אלפי ש" |
|||||||
| 125,672 | (6,493) | - | 8,608 | 123,557 | |||
| 97,121 | (4,112) | - | 2,322 | 98,911 | |||
| 153,276 | (677) | - | - | 153,953 | |||
| 236,159 | (3,793) | - | 1,323 | 238,629 | |||
| (4,774) | |||||||
| 3,806 | |||||||
| (32,670) | |||||||
| 26,003) ( |
|||||||
| 176,518 |
רבוע כחול נדל"ן בע"מ ביאורים לדוחות הכספיים ביניים התמציתיים המאוחדים ליום 30 בספטמבר 2025
ביאור 7 - מגזרי פעילות )המשך(
ב. דיווח בדבר מגזרי הפעילות )המשך(
| יב נדל"ן מנ |
למגורים ייזום |
ס א מיוח אחר ול |
חד ת למאו התאמו |
סה"כ | |
|---|---|---|---|---|---|
| בוקר( )בלתי מ |
|||||
| ח אלפי ש" |
|||||
| הכנסות | 342,571 | 149,248 | - | ( )12,832 |
478,987 |
| מי רווח גול |
295,914 | 44,410 | - | )8,827( | 331,497 |
| נטו שקעה, דל"ן לה גן של נ בשווי הו שינויים |
207,436 | - | - - |
)7,894( | 199,542 |
| המגזר תוצאות |
464,807 | 42,238 | - - |
)14,264( | 492,781 |
| למגזרים יוחסות שאינן מ הוצאות |
13,473 | ||||
| אזני, נטו שווי המ שיטת ה ת לפי מטופלו ברות ה רווחי ח חברה ב חלק ה |
13,288 | ||||
| טו מימון, נ הוצאות |
)78,255( | ||||
| סה ל ההכנ מסים ע |
( )89,756 |
||||
| ה לתקופ רווח נקי |
351,531 | ||||
| 2024 מבר בספט ליום 30 |
|||||
| יב נדל"ן מנ |
למגורים ייזום |
ס א מיוח אחר ול |
חד ת למאו התאמו |
סה"כ | |
| בוקר( )בלתי מ |
|||||
| ח אלפי ש" |
|||||
| זר נכסי מג |
8,245,588 | 795,002 | 1,765,535 | ( )54,886 |
10,751,239 |
| ר יות מגז התחייבו |
1,508,399 | 271,705 | 5,370,305 | ( )55,872 |
7,094,537 |
רבוע כחול נדל"ן בע"מ ביאורים לדוחות הכספיים ביניים התמציתיים המאוחדים ליום 30 בספטמבר 2025
ביאור 7 - מגזרי פעילות )המשך(
ב. דיווח בדבר מגזרי הפעילות )המשך(
לתקופה של שלושה חודשים שהסתיימה ביום 30 בספטמבר 2024
| סה"כ | חד ת למאו התאמו |
ס א מיוח אחר ול |
למגורים ייזום |
יב נדל"ן מנ |
||
|---|---|---|---|---|---|---|
| בוקר( )בלתי מ |
||||||
| ח אלפי ש" |
||||||
| 164,459 | )4,696( | - | 51,867 | 117,288 | ||
| 112,215 | )3,162( | - | 15,265 | 100,112 | ||
| 25,365 | )1,060( | - - |
- | 26,425 | ||
| 125,042 | )3,516( | - - |
14,971 | 113,587 | ||
| )3,514( | ||||||
| 3,102 | ||||||
| )4,870( | ||||||
| )15,451( | ||||||
| 104,309 |
ביאורים לדוחות הכספיים ביניים התמציתיים המאוחדים ליום 30 בספטמבר 2025
ביאור 7 - מגזרי פעילות )המשך(
ב. דיווח בדבר מגזרי הפעילות )המשך(
לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר 2024
| יב נדל"ן מנ |
למגורים ייזום |
ס א מיוח אחר ול |
חד ת למאו התאמו |
סה"כ | |
|---|---|---|---|---|---|
| )מבוקר( | |||||
| ח אלפי ש" |
|||||
| הכנסות | 458,545 | 197,514 | - | )17,325( | 638,734 |
| מי רווח גול |
396,763 | 57,386 | - | )12,001( | 442,148 |
| נטו שקעה, דל"ן לה גן של נ בשווי הו שינויים |
398,091 | - | - | ( )13,098 |
384,993 |
| המגזר תוצאות |
743,745 | 53,230 | - | ( )22,256 |
774,719 |
| למגזרים יוחסות שאינן מ הוצאות |
10,638 | ||||
| אזני, נטו שווי המ שיטת ה ת לפי מטופלו ברות ה רווחי ח חברה ב חלק ה |
20,106 | ||||
| טו מימון, נ הוצאות |
16,632 | ||||
| סה ל ההכנ מסים ע |
( 168,313 ) |
||||
| לשנה רווח נקי |
653,782 |
ליום 31 בדצמבר 2024
| סה"כ | חד ת למאו התאמו |
ס א מיוח אחר ול |
למגורים ייזום |
יב נדל"ן מנ |
|---|---|---|---|---|
| )מבוקר( | ||||
| ח אלפי ש" |
||||
| 10,895,953 | ( )52,835 |
1,200,520 | 1,192,245 | 8,556,023 |
| 7,057,000 | ( 54,009 ) |
5,228,583 | 277,545 | 1,604,881 |
מידע כספי נפרד המובא לפי תקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל- 1970
ליום 30 בספטמבר 2025
)בלתי מבוקר(
מידע כספי נפרד המובא לפי תקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל1970-
ליום 30 בספטמבר 2025
)בלתי מבוקר(
תוכן עניינים
| עמוד | |
|---|---|
| ן המבקר ואה החשבו מיוחד של ר דוח סקירה |
2 |
| וקר(: ד )בלתי מב ביניים נפר מידע כספי |
|
| ה חסים לחבר חדים המיו ביניים מאו מצב הכספי דוחות על ה יים מתוך ה נתונים כספ |
4 - 3 |
| ם ם המיוחסי יים מאוחדי לל אחר בינ סד ורווח כו רווח או הפ דוחות על ה יים מתוך ה נתונים כספ |
5 - 6 |
| לחברה | |
| לחברה המיוחסים ם מאוחדים ומנים ביניי תזרימי המז דוחות על יים מתוך ה נתונים כספ |
9 - 7 |
| 2025 פטמבר ליום 30 בס מידע נוסף |
11 - 10 |
דוח סקירה מיוחד של רואה החשבון המבקר לבעלי המניות של רבוע כחול נדל"ן בע"מ על מידע כספי ביניים נפרד לפי תקנה 38ד לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל- 1970
מבוא
סקרנו את המידע הכספי הביניים הנפרד המובא לפי תקנה 38ד לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל- 1970 של רבוע כחול נדל"ן בע"מ )להלן: "החברה"(, ליום 30 בספטמבר 2025 ולתקופות של תשעה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך. הדירקטוריון וההנהלה אחראים לעריכה ולהצגה של מידע כספי ביניים נפרד זה בהתאם לתקנה 38ד לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל .1970- אחריותנו היא להביע מסקנה על המידע הכספי הביניים הנפרד לתקופת ביניים זו בהתבסס על סקירתנו.
היקף הסקירה
ערכנו את סקירתנו בהתאם לתקן סקירה )ישראל( 2410 של לשכת רואי חשבון בישראל "סקירה של מידע כספי לתקופת ביניים הנערכת על ידי רואה החשבון המבקר של היישות". סקירה של מידע כספי נפרד לתקופת ביניים מורכבת מבירורים, בעיקר עם אנשים האחראים לעניינים הכספיים והחשבונאיים, ומיישום נהלי סקירה אנליטיים ואחרים. סקירה הינה מצומצמת בהיקפה במידה ניכרת מאשר ביקורת הנערכת בהתאם לתקני ביקורת מקובלים בישראל ולפיכך אינה מאפשרת לנו להשיג ביטחון שניוודע לכל העניינים המשמעותיים שהיו יכולים להיות מזוהים בביקורת. בהתאם לכך, אין אנו מחווים חוות דעת של ביקורת.
מסקנה
בהתבסס על סקירתנו, לא בא לתשומת ליבנו דבר הגורם לנו לסבור שהמידע הכספי הביניים הנפרד הנ"ל אינו ערוך, מכל הבחינות המהותיות, בהתאם להוראות תקנה 38ד לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל .1970-
ירושלים, 26 בנובמבר 2025
זיו האפט
רואי חשבון
נתונים כספיים מתוך הדוחות על המצב הכספי ביניים מאוחדים המיוחסים לחברה
| צמבר ליום 31 בד |
פטמבר ליום 30 בס |
||
|---|---|---|---|
| 2024 | 2024 | 2025 | |
| )מבוקר( | ר( )בלתי מבוק |
||
| אלפי ש"ח | |||
| פים נכסים שוט |
|||
| 383,649 | 1,016,080 | 925,001 | ווי מזומנים מזומנים וש |
| 750,557 | 679,452 | 1,123,806 | סיים נכסים פיננ |
| 16,317 | 2,421 | 455,502 | ן קצר קדונות לזמ השקעות ופ |
| 45,520 | 40,030 | 41,819 | דים בלים ומיוע קדונות מוג מזומנים ופ |
| 10,611 | 14,728 | 14,977 | ל כנסות לקב לקוחות וה |
| 9,791 | 4,437 | 2,556 | ות חובה חייבים ויתר |
| - | 1,719 | - | לקבל מס הכנסה |
| 654,308 | 267,727 | 331,852 | חרים הלוואות לא |
| 116,487 | 119,080 | 117,109 | בהקמה עין ובניינים מלאי מקרק |
| 8,772 | 8,641 | 5,514 | קות ברות מוחז הלוואות לח |
| 1,996,012 | 2,154,315 | 3,018,136 | |
| שוטפים נכסים לא |
|||
| 74,329 | 71,580 | 33,323 | י מקרקעין מימוש מלא חייבים בגין |
| 8,445 | 7,926 | 17,210 | ארוך חייבים לזמן |
| 869,228 | 845,650 | 965,149 | זקות חברות מוח השקעות ב |
| 1,708,480 | 1,721,717 | 1,713,795 | קות ברות מוחז טרי הון לח הלוואות וש |
| 13,303 | 13,903 | 29,304 | שימוש, נטו ונכסי זכות רכוש קבוע |
| 5,788,969 | 5,500,087 | 6,404 ,893 |
קעה נדל"ן להש |
| 8,462,754 | 8,160,863 | 9,163,674 | |
| 10,458,766 | 10,315,178 | 12,181,810 | |
| ר, 2025 26 בנובמב |
הביאורים והמידע הנוסף המצורפים מהווים חלק בלתי נפרד מנתונים כספיים אלה.
ארתור לשינסקי מנכ"ל
ארז יערי מ"מ סמנכ"ל כספים
יו"ר הדירקטוריון
תאריך אישור הדוחות הכספיים מוטי בן- משה
נתונים כספיים מתוך הדוחות על המצב הכספי ביניים מאוחדים המיוחסים לחברה
| צמבר ליום 31 בד פטמבר ליום 30 בס |
||||
|---|---|---|---|---|
| 2024 2024 2025 |
||||
| ר( )בלתי מבוק |
)מבוקר( | |||
| אלפי ש"ח | ||||
| ת שוטפות התחייבויו |
||||
| יים גידים בנקא ן קצר מתא אשראי לזמ |
872,399 | 495,010 | 591,837 | |
| רות חוב פות בגין אג חלויות שוט |
1,228,307 | 1,101,299 | 1,193,065 | |
| כירות פות בגין ח חלויות שוט |
2,258 | 1,561 | 1,566 | |
| פסד רך רווח וה שווי הוגן ד פיננסיות ב התחייבויות ם תני שירותי ספקים ונו |
216,369 31,374 |
8,133 15,588 |
8,797 12,344 |
|
| ת רוכשי דירו מקדמות מ |
16,962 | 35,124 | 33,602 | |
| ת זכות זכאים ויתרו |
81,370 | 64,027 | 62,219 | |
| מס הפרשות ל |
1,582 | - | 3,993 | |
| ת אחרות ין התחייבויו הפרשות בג |
16,480 | 17,696 | 17,225 | |
| 2,467,101 | 1,738,438 | 1,924,648 | ||
| ות ת לא שוטפ התחייבויו |
||||
| איים אגידים בנק מן ארוך מת הלוואות לז |
16,520 | 427,188 | 435,963 | |
| אגרות חוב | 4,604,149 | 3,717,356 | 3,416,431 | |
| ת בגין חכירו התחייבויות |
19,333 | 3,470 | 3,072 | |
| אחרות התחייבויות |
2,282 | 2,057 | 2,344 | |
| ת מוחזקות עות בחברו ים על השק עודף הפסד |
6,065 | 4,148 | 4,756 | |
| ם מסים נדחי התחייבויות |
950,324 | 766,805 | 833,773 | |
| 5,598,673 | 4,921,024 | 4,696,339 | ||
| ל החברה לבעלים ש הון המיוחס |
4,116,036 | 3,655,716 | 3,837,779 | |
| 12,181,810 | 10,315,178 | 10,458,766 |
נתונים כספיים מתוך הדוחות על הרווח או הפסד ורווח כולל אחר ביניים מאוחדים המיוחסים לחברה
| לשנה ביום שהסתיימה 31 בדצמבר |
ודשים ל שלושה ח ספטמבר ביום 30 ב |
לתקופה ש שהסתיימה |
דשים ל תשעה חו לתקופה ש ספטמבר ביום 30 ב שהסתיימה |
||
|---|---|---|---|---|---|
| 2024 | 2024 | 2025 | 2024 | 2025 | |
| )מבוקר( | ר( )בלתי מבוק |
ר( )בלתי מבוק |
|||
| אלפי ש"ח | |||||
| הכנסות: | |||||
| 279,811 | 71,083 | 79,456 | 208,369 | 223,683 | מי שכירות הכנסות מד |
| 30,608 | 9,676 | 4,001 | 19,986 | 22,635 | כירת דירות הכנסות ממ |
| - | - | 171 | - | 171 | רות הכנסות אח |
| 353,673 | 23,761 | 152,259 | 171,670 | 305,784 | ה, נטו ל"ן להשקע הוגן של נד עלייה בשווי |
| 664,092 | 104,520 | 235,887 | 400,025 | 552,273 | ות סה"כ הכנס |
| לויות: הוצאות וע |
|||||
| 14,423 | 3,924 | 9,265 | 10,955 | 23,589 | סים אחזקת נכ |
| 21,540 | 6,855 | 3,720 | 13,655 | 16,943 | שנמכרו עלות דירות |
| 2,943 | 800 | 1,710 | 1,689 | 5,353 | ק מכירה ושיוו |
| 44,707 | 11,150 | 12,586 | 33,314 | 34,671 | ליות הנהלה וכל |
| 83,613 | 22,729 | 27,281 | 59,613 | 80,556 | ות ועלויות: סה"כ הוצא |
| 580,479 | 81,791 | 208,606 | 340,412 | 471,717 | ות רווח מפעול |
| )240,069( | )95,256( | )112,131( | )215,652( | )255,105( | מון הוצאות מי |
| 320,400 | 103,860 | 95,369 | 184,667 | 404,448 | מון הכנסות מי |
| 80,331 | 8,604 | )16,762( | )30,985( | 149,343 | ן, נטו צאות( מימו הכנסות )הו |
| 660,810 | 90,395 | 191,844 | 309,427 | 621,060 | כנסה סים על הה רווח לפני מ |
| )141,626( | )15,088( | )27,835( | )68,838( | )116,017( | הכנסה מסים על ה |
| 519,184 | 75,307 | 164,009 | 240,589 | 505,043 | הכנסה מסים על ה רווח לאחר |
| 133,681 | 28,785 | 12,509 | 110,213 | 54,112 | קות, נטו ברות מוחז ה ברווחי ח חלק החבר |
| 652,865 | 104,092 | 176,518 | 350,802 | 559,155 | ה עצמה וחס לחבר תקופה המי רווח נקי ל |
נתונים כספיים מתוך הדוחות על הרווח והפסד או רווח כולל אחר ביניים מאוחדים המיוחסים לחברה
| דשים ל תשעה חו לתקופה ש ספטמבר ביום 30 ב שהסתיימה |
ודשים ל שלושה ח לתקופה ש ספטמבר ביום 30 ב שהסתיימה |
לשנה ביום שהסתיימה 31 בדצמבר |
|||
|---|---|---|---|---|---|
| 2025 | 2024 | 2025 | 2024 | 2024 | |
| )בלתי מבוק | ר( | )בלתי מבוק | ר( | )מבוקר( | |
| אלפי ש"ח | |||||
| ה עצמה וחס לחבר תקופה המי רווח נקי ל |
559,155 | 350,802 | 176,518 | 104,092 | 652,865 |
| אשר יסווגו סעיפים אחר - בגין רווח כולל ים תנאים , בהתקי סד בעתיד לרווח והפ מסוימים: |
|||||
| טו ממס שי תרגום, נ הון מהפר זקיפה לקרן |
- | )1,698( | - | )4,988( | )1,698( |
| לל לתקופה סך רווח כו |
559,155 | 349,104 | 176,518 | 99,104 | 651,167 |
נתונים כספיים מתוך הדוחות על תזרימי המזומנים ביניים מאוחדים המיוחסים לחברה
| לשנה | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| שהסתיימה ביום 31 |
ודשים ל שלושה ח |
לתקופה ש | דשים ל תשעה חו |
לתקופה ש | |
| בדצמבר | ספטמבר | ביום 30 ב שהסתיימה ספטמבר |
שהסתיימה | ||
| 2024 | 2024 | 2025 | ביום 30 ב 2024 |
2025 | |
| )מבוקר( | ר( )בלתי מבוק |
ר( )בלתי מבוק |
|||
| אלפי ש"ח | |||||
| ת: לות שוטפ מנים מפעי תזרימי מזו |
|||||
| 353,334 | 128,975 | 94,708 | 286,324 | 249,643 | ח א'( עולות )נספ שנבעו מפ מזומנים נטו |
| 1,111 | )165( | )739( | )745( | )739( | |
| ו ששולם( , נט שהתקבל ) מס הכנסה |
|||||
| 354,445 | 128,810 | 93,969 | 285,579 | 248,904 | פת עילות שוט שנבעו מפ מזומנים נטו |
| ה: לות השקע מנים מ פעי תזרימי מזו |
|||||
| )530,662( | )23,436( | )57,328( | )444,100( | )246,031( | קבוע קעה ורכוש נדל"ן להש השקעות ב |
| )421,209( | )8,137( | 920 | )52,446( | )175,640( | צר חרים זמן ק הלוואות לא |
| 10,000 | - | - | 10,000 | 447,020 | לאחרים אות שניתנו פירעון הלוו |
| )45,318( | )39,545( | 1,177 | )39,828( | 3,701 | נטו ם ומיועדים ונות מוגבלי שינוי בפקד |
| - | - | - | - | )446,500( | ראי ספציפי צמודת אש אגרת חוב השקעה ב |
| - | - | )686,360( | - | )686,360( | מוחזקות ת לחברות מתן הלוואו |
| וואות חזקות והל חברות מו רי הון של פירעון שט |
|||||
| 86,083 | 16,166 | 689,299 | 62,970 | 702,734 | חזקות לחברות מו |
| 76,409 | 76,409 | - | 76,409 | )12,072( | ה מוחזקת קעה בחבר מימוש הש |
| )44,954( | )8,050( | )143,281( | )29,450( | )412,307( | ירות ערך השקעה בני |
| 61,123 | 8,984 | 176,362 | 26,765 | 514,726 | ערך כירת ניירות תמורה ממ |
| עילות ( שימשו לפ פעילות ) ש ו שנבעו מ מזומנים נט |
|||||
| )808,528( | 22,391 | )19,211( | )389,680( | )310,729( | השקעה |
| לות מימון: מנים מפעי תזרימי מזו |
|||||
| )115,052( | )7,063( | )17,455( | )60,794( | )73,108( | למה ריבית ששו |
| )380,000( | )60,000( | )150,000( | )260,000( | )270,000( | שולם דיבידנד ש |
| 1,107,627 | 128,041 | 1,078,798 | 218,256 | 1,093,256 | חוב, נטו פקת אגרות תמורה מהנ |
| )1,103,030( | - | - | - | - | ת חוב פירעון אגרו |
| 504,645 | 462,764 | )474,309( | 407,818 | 12,562 | ן קצר, נטו אשראי לזמ |
| 68,500 | 16,500 | - | 54,400 | - | רוך אות לזמן א קבלת הלוו |
| )21,376( | (5,344) | )140,844( | (16,032) | )151,532( | רוך אות לזמן א פירעון הלוו |
| )1,622( | (409) | )851( | (1,207) | )1,590( | ן חכירות חייבויות בגי פירעון הת |
| 59,692 | 534,489 | 295,339 | 342,441 | 609,588 | עילות מימון שנבעו מפ מזומנים נטו |
| )394,391( | 685,690 | 370,097 | 238,340 | 547,763 | מזומנים מנים ושווי שינוי במזו |
| 780,558 | )2,460( | 556,342 | )2,818( | 383,649 | ה לת התקופ מנים לתחי ים ושווי מזו יתרת מזומנ |
| )2,518( | 332,850 | )1,438( | 780,558 | )6,411( | נים ר בגין מזומ הפרשי שע |
| 383,649 | 1,016,080 | 925,001 | 1,016,080 | 925,001 | ף התקופה זומנים לסו נים ושווי מ יתרת מזומ |
נתונים כספיים מתוך הדוחות על תזרימי המזומנים ביניים מאוחדים המיוחסים לחברה
| לשנה | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| שהסתיימה | |||||
| ביום 31 | ודשים ל שלושה ח |
לתקופה ש | דשים ל תשעה חו |
לתקופה ש | |
| בדצמבר | ספטמבר ביום 30 ב |
שהסתיימה | ספטמבר ביום 30 ב |
שהסתיימה | |
| 2024 | 2024 | 2025 | 2024 | 2025 | |
| )מבוקר( | ר( )בלתי מבוק |
ר( )בלתי מבוק |
|||
| אלפי ש"ח | |||||
| מנים תזרים מזו נספח לדוח |
|||||
| ת: עו מפעולו ם נטו שנב )א( מזומני |
|||||
| 652,865 | 104,092 | 176,518 | 350,802 | 559,155 | רה עצמה מיוחס לחב רווח נקי ה |
| ין: התאמות בג |
|||||
| 141,626 | 15,088 | 27,835 | 68,838 | 116,017 | הכנסה מסים על ה |
| )353,673( | (23,761) | )152,259( | )171,670( | )305,784( | עה, נטו דל"ן להשק וי הוגן של נ שינויים בשו |
| )133,681( | (28,785) | )12,509( | (110,213) | )54,112( | קות ברות מוחז ה ברווחי ח חלק החבר |
| 8,400 | 350 | 2,800 | 7,900 | 6,100 | חזקות מחברות מו שהתקבלו דיבידנדים |
| 37,280 | 7,927 | 16,669 | 29,866 | 46,026 | נסיים מנכסים פינ שהתקבלו דיבידנדים |
| )214,795( | )83,602( | )71,198( | )118,086( | )310,323( | נטו בשווי הוגן, ם המוצגים סים פיננסי שינויים בנכ |
| 91,007 | 22,590 | 29,084 | 69,631 | 73,931 | ית, נטו הוצאות ריב |
| 59,766 | 52,654 | 52,735 | 97,723 | 79,755 | נטו מון אחרות, הוצאות מי |
| 2,881 | 722 | 746 | 2,140 | 2,245 | תות פחת והפח |
| 291,676 | 67,275 | 70,421 | 226,931 | 213,010 | |
| תפעוליים: התחייבויות עיפי רכוש ו שינויים בס |
|||||
| 6,446 | )609( | )1,765( | 2,329 | )4,366( | לקבל ת והכנסות ה( בלקוחו ירידה )עליי |
| )12,951( | )418( | 36,050 | )6,947( | 31,980 | ה ויתרות חוב ה( בחייבים ירידה )עליי |
| 10,855 | 4,611 | 948 | 8,262 | )622( | מה ניינים בהק ה( במלאי ב ירידה )עליי |
| )1,099( | )1,006( | 6,783 | )117( | 19,031 | תים ונותני שירו ה( בספקים עלייה )יריד |
| - | 35,124 | - | 35,124 | - | שי דירות דמות מרוכ עלייה במק |
| שות בגין זכות והפר ויתרות ה( בזכאים עלייה )יריד |
|||||
| 58,407 | 23,998 | )17,729( | 20,742 | )9,390( | אחרות התחייבויות |
| 61,658 | 61,700 | 24,287 | 59,393 | 36,633 | |
| לחברה המיוחסים מפעולות, טו שנבעו מזומנים נ |
|||||
| 353,334 | 128,975 | 94,708 | 286,324 | 249,643 | תקבלו, נטו י מסים שה עצמה, לפנ |
נתונים כספיים מתוך הדוחות על תזרימי המזומנים ביניים מאוחדים המיוחסים לחברה
| לשנה | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| שהסתיימה | |||||
| ביום 31 בדצמבר |
ודשים ל שלושה ח לתקופה ש ספטמבר ביום 30 ב שהסתיימה |
דשים ל תשעה חו לתקופה ש ספטמבר ביום 30 ב שהסתיימה |
|||
| 2024 | 2024 | 2025 | 2024 | 2025 | |
| )מבוקר( | ר( )בלתי מבוק |
ר( )בלתי מבוק |
|||
| אלפי ש"ח | |||||
| ת פעילויו מידע בדבר במזומן - שאינה )ב( פעילות נים: זרימי מזומ כרוכות בת ימון שאינן השקעה ומ |
|||||
| 22,720 | - | 5,244 | - | 64,244 | עה דל"ן להשק השקעה בנ |
| - | - | 18,111 | - | 18,111 | ימוש נכס זכות ש |
| 108,368 | 106,207 | - | 106,207 | - | מזומן ה שאינה ב קבלת תמור |
| 103,668 | 100,170 | - | 100,507 | - | י הון פירעון שטר |
| 16,317 | )415( | - | 2,421 | - | הונפקו גרות חוב ש מנות בגין א פיקדון בנא |
| מימון - מפעילויות ת הנובעות בהתחייבויו )ג( שינויים ם: מידע משלי או ניכיון , תת פרמיה נסיות והפח חייבויות פינ שערוך הת |
|||||
| 134,180 | 66,672 | 75,855 | 138,219 | 156,737 | נטו |
רבוע כחול נדל"ן בע"מ מידע נוסף ליום 30 בספטמבר 2025
א. כללי
המידע הכספי הנפרד ביניים מוצג בהתאם לתקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומידיים(, התש"ל - 1970 ואינו כולל את כל המידע הנדרש לפי תקנה 9 ג' והתוספת העשירית לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומידיים(, התש"ל - 1970 בעניין מידע כספי נפרד של התאגיד. יש לקרוא אותו ביחד עם המידע הכספי הנפרד ליום 31 בדצמבר 2024 וביחד עם תמצית דוחות כספיים ביניים מאוחדים ליום 30 בספטמבר 2025 )להלן "הדוחות הביניים המאוחדים"(.
המידע הכספי ביניים הנפרד אינו מהווה דוחות כספיים, לרבות דוחות כספיים נפרדים, הערוכים והמוצגים בהתאם לתקני דיווח כספי בינלאומיים )להלן - תקני ה - IFRS )בכלל, והוראות תקן חשבונאות בינלאומי 27 - "דוחות כספיים נפרדים" בפרט, ואף אינו מהווה מידע כספי לתקופת ביניים שנערך לפי תקן חשבונאות בינלאומי מספר 34 - "דיווח כספי לתקופות ביניים".
ב. הגדרות
למעט אם נאמר אחרת, כל המונחים המובאים במסגרת המידע הכספי הנפרד הינם כהגדרתם של מונחים אלה במסגרת דוחות הביניים המאוחדים.
החברה - רבוע כחול נדל"ן בע"מ.
הקבוצה - החברה, חברות מאוחדות שלה, חלק החברה בחברות בשליטה משותפת וחברות כלולות.
החברה האם - אלון רבוע כחול ישראל בע"מ )להלן: "אלון רבוע" או "החברה האם"(.
המידע הכספי הנפרד - מידע כספי נפרד המובא לפי תקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(,
ביניים התש"ל - .1970
דוחות הביניים המאוחדים - הדוחות הכספיים ביניים התמציתיים המאוחדים של החברה ליום 30 בספטמבר .2025
חברה מוחזקת - חברה בת או חברה כלולה או עסקה משותפת.
עסקאות בינחברתיות - עסקות של החברה עם חברות בנות.
יתרות בינחברתיות, הכנסות והוצאות בינחברתיות ותזרימי מזומנים בינחברתיים - יתרות, הכנסות או הוצאות, ותזרימי מזומנים, בהתאם לעניין, הנובעים מעסקות בינחברתיות, אשר בוטלו במסגרת הדוחות המאוחדים.
ג. המדיניות החשבונאית
המדיניות החשבונאית המהותית ושיטות החישוב אשר יושמו בעריכת המידע הכספי ביניים הנפרד, הינם עקביים עם אלו ששימשו בעריכת המידע הכספי הנפרד של החברה לשנת 2024 ואשר פורטו במסגרתו.
רבוע כחול נדל"ן בע"מ מידע נוסף ליום 30 בספטמבר 2025
ד. להלן פרטים בדבר הכנסות מימון מחברות מוחזקות
לפרטים נוספים ראה ביאור 4ב' למידע הכספי הנפרד לשנת .2024
| לשנה | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| שהסתיימה | ל שלושה | לתקופה ש | ל תשעה | לתקופה ש | |
| ביום 31 | יום הסתיימה ב חודשים ש |
יום הסתיימה ב חודשים ש |
|||
| בדצמבר | בר 30 בספטמ |
בר 30 בספטמ |
|||
| 2024 | 2024 | 2025 | 2024 | 2025 | |
| )מבוקר( | ר( | )בלתי מבוק | ר( )בלתי מבוק |
||
| אלפי ש"ח | |||||
| 51,592 | 13,060 | 14,447 | 39,264 | 38,940 | ת מוחזקות מון מחברו הכנסות מי |
| ה בשליטה וואה מחבר מון בגין הל הוצאות מי |
|||||
| )1,178( | )293( | )278( | )889( | )837( | משותפת |
ה. לאירועים מהותיים בתקופת הדוח ולאחריו ראה ביאור 6 לדוחות הביניים המאוחדים.
פרק ד' ■ דוח רבעוני בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי
לפי תקנה 38ג)א( לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, תש"ל- 1970
ההנהלה, בפיקוח הדירקטוריון של רבוע כחול נדל"ן בע"מ )להלן - "התאגיד" (, אחראית לקביעתה והתקיימותה של בקרה פנימית נאותה על הדיווח הכספי ועל הגילוי בתאגיד .
לעניין זה, חברי ההנהלה הם:
- .1 ארתור לשינסקי , מנהל כללי;
- .2 הגר גורי גרינבוים, עו"ד, סמנכ"לית ויועצת משפטית ראשית;
- .3 ארז יערי, מ"מ סמנכ"ל כספים;
- .4 יוסף בן שלמה, מנהל כספים;
- .5 אביבית רוש, חשבת ראשית.
בקרה פנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי כוללת בקרות ונהלים הקיימים בתאגיד, אשר תוכננו בידי המנהל הכללי ונושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים או תחת פיקוחם, או בידי מי שמבצע בפועל את התפקידים האמורים, בפיקוח דירקטוריון התאגיד ו אשר נועדו לספק ביטחון סביר בהתייחס למהימנות הדיווח הכספי ולהכנת הדוחות בהתאם להוראות הדין, ולהבטיח כי מידע שהתאגיד נדרש לגלות בדוחות שהוא מפרסם על פי הוראות הדין נאסף, מעובד, מסוכם ומדווח במועד ובמתכונת הקבועים בדין.
הבקרה הפנימית כוללת, בין השאר, בקרות ונהלים שתוכננו להבטיח כי מידע שהתאגיד נדרש לגלותו כאמור, נצבר ומועבר להנהלת התאגיד, לרבות למנהל הכללי ולנושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים או למי שמבצע בפועל את התפקידים האמורים, וזאת כדי לאפשר קבלת החלטות במועד המתאים, בהתייחס לדריש ות הגילוי.
בשל המגבלות המבניות שלה, בקרה פנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי אינה מיועדת לספק ביטחון מוחלט שהצגה מוטעית או השמטת מידע בדוחות תימנע או תתגלה.
בדוח הרבעוני בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי אשר צורף לדוח הרבעוני לתקופה שנסתיימה ביום 30 ביוני 2025 )להלן – " הדוח הרבעוני בדבר הבקרה הפנימית האחרון"(, נמצאה הבקרה הפנימית כאפקטיבית;
עד למועד הדוח, לא הובא לידיעת הדירקטוריון וההנהלה כל אירוע או עניין שיש בהם כדי לשנות את הערכת האפקטיביות של הבקרה הפנימית כפי שנמצאה בדוח הרבעוני בדבר הבקרה הפנימית האחרון;
למועד הדוח, בהתבסס על האמור בדוח הרבעוני בדבר הבקרה הפנימית האחרון, ובהתבסס על מידע שהובא לידיעת ההנהלה והדירקטוריון כאמור לעיל: הבקרה הפנימית היא אפקטיבית;
הצהרת מנהלים הצהרת מנהל כללי לפי תקנה 38ג)ד()1(
אני, ארתור לשינסקי, מצהיר כי:
- .1 בחנתי את הדוח הרבעוני של רבוע כחול נדל"ן בע"מ )להלן "התאגיד"( לרבעון השלישי של שנת 2025 )להלן "הדוחות"(;
- .2 לפי ידיעתי, הדוחות אינם כוללים כל מצג לא נכון של עובדה מהותית ולא חסר בהם מצג של עובדה מהותית הנחוץ כדי שהמצגים שנכללו בהם, לאור הנסיבות שבהן נכללו אותם מצגים, לא יהיו מטעים בהתייחס לתקופת הדוחות;
- .3 לפי ידיעתי, הדוחות הכספיים ומידע כספי אחר הכלול בדוחות משקפים באופן נאות, מכל הבחינות המהותיות, את המצב הכספי, תוצאות הפעולות ותזרימי המזומנים של התאגיד לתאריכים ולתקופות שאליהם מתייחסים הדוחות;
- .4 גיליתי לרואה החשבון המבקר של התאגיד, לדירקטוריון ולוועדת הביקורת של דירקטוריון התאגיד, בהתבסס על הערכתי העדכנית ביותר לגבי הבקרה הפנימית של הדיווח הכספי ועל הגילוי:
- )א( את כל הליקויים המשמעותיים והחולשות המהותיות בקביעתה או בהפעלתה של הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי העלולים באופן סביר להשפיע לרעה על יכולתו של התאגיד לאסוף, לעבד, לסכם או לדווח על מידע כספי באופן שיש בו להטיל ספק במהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין; וכן -
- )ב( כל תרמית, בין מהותית ובין שאינה מהותית, שבה מעורב המנהל הכללי או מי שכפוף לו במישרין או מעורבים עובדים אחרים שיש להם תפקיד משמעותי בבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי;
- .5 אני, לבד או יחד עם אחרים בתאגיד:
- )א( קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם תחת פיקוחי של בקרות ונהלים, המיועדים להבטיח שמידע מהותי המתייחס לתאגיד, לרבות חברות מאוחדות שלו כהגדרתן בתקנות ניירות ערך )דוחות כספיים שנתיים(, התש"ע - ,2010 מובא לידיעתי על ידי אחרים בתאגיד ובחברות המאוחדות, בפרט במהלך תקופת ההכנה של הדוחות; וכן -
- )ב( קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם תחת פיקוחי של בקרות ונהלים, המיועדים להבטיח באופן סביר את מהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין, לרבות בהתאם לכללי חשבונאות מקובלים;
- )ג( לא הובא לידיעתי כל אירוע או עניין שחל במהלך התקופה שבין מועד הדוח הרבעוני האחרון לבין מועד דוח זה, אשר יש בו כדי לשנות את מסקנת הדירקטוריון וההנהלה בנוגע לאפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי של התאגיד.
אין באמור לעיל כדי לגרוע מאחריותי או מאחריות כל אדם אחר, על פי כל דין.
| ר 2025 26 בנובמב |
|
|---|---|
| נסקי ארתור לשי מנכ"ל |
תאריך |
הצהרת מנהלים הצהרת נושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים לפי תקנה 38ג)ד() 2(
אני, יוסף בן שלמה, מצהיר כי:
- .1 בחנתי את הדוחות הכספיים ביניים ואת המידע הכספי האחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים של רבוע כחול נדל"ן בע"מ )להלן התאגיד( לרבעון השלישי של שנת 2025 )להלן - "הדוחות" או "הדוחות לתקופת הביניים"(;
- .2 לפי ידיעתי, הדוחות הכספיים ביניים והמידע הכספי האחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים אינם כוללים כל מצג לא נכון של עובדה מהותית, ולא חסר בהם מצג של עובדה מהותית הנחוץ כדי שהמצגים שנכללו בהם, לאור הנסיבות שבהן נכללו אותם מצגים, לא יהיו מטעים בהתייחס לתקופת ה דוחות;
- .3 לפי ידיעתי, הדוחות הכספיים ביניים והמידע הכספי האחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים משקפים באופן נאות, מכל הבחינות המהותיות, את המצב הכספי, תוצאות הפעולות ותזרימי המזומנים של התאגיד לתאריכים ולתקופות שאליהם מתייחסים הדוחות;
- .4 גיליתי לרואה החשבון המבקר של התאגיד, לדירקטוריון ולוועדת הביקורת של דירקטוריון התאגיד, בהתבסס על הערכתי העדכנית ביותר לגבי הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי:
- )א( את כל הליקויים המשמעותיים והחולשות המהותיות בקביעתה או בהפעלתה של הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי, ככל שהיא מתייחסת לדוחות הכספיים ביניים ולמידע הכספי האחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים, העלולים באופן סביר להשפיע לרעה על יכולתו של התאגיד לאסוף, לעבד , לסכם או לדווח על מידע כספי באופן שיש בו להטיל ספק במהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין; וכן -
- )ב( כל תרמית, בין מהותית ובין שאינה מהותית, שבה מעורב המנהל הכללי או מי שכפוף לו במישרין או מעורבים עובדים אחרים שיש להם תפקיד משמעותי בבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי .
- .5 אני, לבד או יחד עם אחרים בתאגיד:
- )א( קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם תחת פיקוחנו של בקרות ונהלים, המיועדים להבטיח שמידע מהותי המתייחס לתאגיד, לרבות חברות מאוחדות שלו כהגדרתן בתקנות ניירות ערך )דוחות כספיים שנתיים(, התש"ע - ,2010 מובא לידיעתי על ידי אחרים בתאגיד ובחברות המאוחדות, בפר ט במהלך תקופת ההכנה של הדוחות ; וכן -
- )ב( קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם תחת פיקוחי של בקרות ונהלים, המיועדים להבטיח באופן סביר את מהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין, לרבות בהתאם לכללי חשבונאות מקובלים;
- )ג( לא הובא לידיעתי כל אירוע או עניין שחל במהלך התקופה שבין מועד הדוח הרבעוני האחרון לבין מועד דוח זה, המתייחס לדוחות הכספיים ביניים ולכל מידע כספי אחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים, אשר יש בו כדי לשנות, להערכתי את מסקנת הדירקטוריון וההנהלה בנוגע לאפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי של התאגיד.
אין באמור לעיל כדי לגרוע מאחריותי או מאחריות כל אדם אחר, על פי כל דין.
| ר 2025 26 בנובמב |
|
|---|---|
| ארז יערי | תאריך |
| ל כספים מ"מ סמנכ" |
