Black Sea Property AS

Pre-Annual General Meeting Information • Nov 21, 2022

In case of discrepancy between the Norwegian language original text and the English language translation, the Norwegian text shall prevail

Til aksjeeiere i Black Sea Property AS

INNKALLING TIL EKSTRAORDINÆR GENERALFORSAMLING

Styret i Black Sea Property AS ("Selskapet", og sammen med sine konsoliderte datterselskaper, "Konsernet") innkaller med dette til ekstraordinær generalforsamling.

• Tid: 30. november 2022 kl. 11.00
• Sted: Lokalene til Advokatfirmaet CLP DA, Sommerrogata 13-15, 0255 Oslo.

Selskapets styre foreslår følgende dagsorden for generalforsamlingen:

• 1 Åpning av generalforsamlingen ved styreleder og opptak av fortegnelse over møtende aksjeeiere
• 2 Valg av møteleder og person til å medundertegne protokollen
• 3 Godkjennelse av innkalling og dagsorden
• 4 Godkjennelse av inngåelse av låneavtale for EPO Bulgaria

Det er 38 890 632 stemmebærende aksjer i Selskapet per dato for denne innkallingen, og hver aksje gir én stemme. Selskapet har per datoen for denne innkallingen ingen egne aksjer.

Aksjeeiere som ikke selv har anledning til å delta på generalforsamlingen personlig kan gi fullmakt til styreleder Egil Melkevik eller andre til å stemme for deres aksjer ved å benytte vedlagte fullmaktsskjema.

I henhold til aksjeloven § 5-15 kan en aksjonær kreve at styremedlemmer og daglig leder på generalforsamlingen gir tilgjengelige opplysninger om forhold som kan innvirke på bedømmelsen av saker som er forelagt To the Shareholders of Black Sea Property AS

NOTICE OF EXTRAORDINARY GENERAL MEETING

The board of directors (the "Board") of Black Sea Property AS (the "Company", and together with its consolidated subsidiaries, the "Group") hereby convenes an extraordinary general meeting.

Time: 30 November 2022 at 11:00 hours Place: The offices of Advokatfirmaet CLP DA, Sommerrogata 13-15, 0255 Oslo.

The Board proposes the following agenda for the general meeting:

• 1 Opening of the meeting and recording of the participating and represented shareholders
• 2 Election of chairman of the meeting and one person to co-sign the minutes
• 3 Approval of summoning of the meeting and the agenda
• 4 Approval of loan agreement for EPO Bulgaria

There are 38,890,362 shares in the Company that are entitled to vote as per the date of this notice, and each share carries one vote. The Company does not hold any treasury shares per the date of this notice.

Shareholders who are entitled to attend the general meeting in person may authorize the chairman Egil Melkevik or another person to vote for their shares by using the enclosed proxy form.

Pursuant to the Private Limited Liability Company Act (the "PLCA") section 5-15, any shareholder may demand directors and CEO to provide information to the general meeting about matters which may affect the assessment generalforsamlingen til avgjørelse, samt om selskapets økonomiske stilling, med mindre de opplysninger som kreves gitt om selskapets økonomiske stilling ikke kan gis uten uforholdsmessige store konsekvenser for selskapet.

of matters submitted to the general meeting as well as the Company's financial position, unless information concerning the Company's financial position cannot be provided without causing disproportionate damage to the Company.

Med vennlig hilsen for styret i Black Sea Property AS

Yours sincerely, for the board of directors of Black Sea Property AS

Egil Melkevik Styreleder

Egil Melkevik Chairman of the Board

Attachments:

• 1. The Board's proposal for resolution in items 4
• 1. The shareholders' rights, participation and proxy
• 1. Registration and proxy form

Vedlegg:

• 1. Styrets forslag til vedtak i sak 4
• 1. Aksjonærenes rettigheter, deltakelse og fullmakt
• 1. Påmeldings- og fullmaktsskjema

Til sak 4: Godkjennelse av inngåelse av låneavtale for EPO Bulgaria

Selskapet har over en lengre periode arbeidet med å sikre en langsiktig finansiering for videre utvikling av Sunrise Gardens Resort ("Resorten"). Arbeidet med å finne slik finansiering har vært utfordrende og har vært påvirket av blant annet Covid-19 pandemien og krigen i Ukrainia.

Styret har undersøkt en rekke ulike finansieringskilder, både i form av fremmedkapital og egenkapital, og har den siste tiden, sammen med vår bulgarske partner Boyan Bonev, forhandlet med det bulgarske selskapet SI Finance Group EOOD ("SI Finance") om en kredittfasilitet på totalt ca. EUR 7,5 million ("Kredittfasiliteten"). Kredittfasiliteten vil tas opp av Selskapets heleide datterselskap EPO Bulgaria EOOD ("EPO Bulgaria").

Forutsatt inngåelse av endelige avtaler vil Kredittfasiliteten kunne utbetales i midten av desember 2022, og vil dermed kunne benyttes til å fullt ut innfri Konsernets gjeld til Unicredit Bulbank med ca. EUR 6 millioner og til å finansiere videre utvikling av Resorten med ca. EUR 1,5 million. Ved et slikt låneopptak vil EPO Bulgaria (på vegne av Konsernet) utjevne eierbidragene mellom Konsernet og Boyan Bonev, der Boyan Bonev over det siste året har bidratt med en forholdsmessig større andel finansiering til EPO Aheloy enn det hans 25% eierandel i EPO Aheloy tilsier.

På grunn av vilkårene i Kredittfasiliteten og disses betydning for Selskapet, ønsker styret å forelegge inngåelse av låneavtalen for Kredittfasiliteten ("Låneavtalen") for generalforsamlingens godkjennelse. En oversikt over de sentrale vilkår for Kredittfasiliteten er gitt nedenfor.

Kredittfasiliteten vil ha en løpetid frem til 31. desember 2024, og hovedstolen vil da i sin helhet forfalle til betaling.

Appendix 1 – The proposals of the Board

To item 4: Approval of loan agreement for EPO Bulgaria

The Company has over an extended period worked with securing a long-term funding of the further development of the Sunrise Gardens Resort (the "Resort"). The work with securing such funding has been challenging and has been affected, among other things, by the Covid-19 pandemic and the war in Ukraine.

The Board has assessed a number of different funding sources, both in the form of debt and equity, and has over the last period, together with our Bulgarian partner Boyan Bonev, negotiated with the Bulgarian company SI Finance Group EOOD ("SI Finance") regarding a credit facility of up to approximately EUR 7,5 million (the "Credit Facility"). The Credit Facility will be raised by the wholly-owned subsidiary of the Company, EPO Bulgaria EOOD ("EPO Bulgaria").

Assuming entry into of definitive agreements, the Credit Facility may be disbursed during mid-December 2022, and may therefore be used to repay the Group's debt to Unicredit Bulbank with approximately EUR 6 million and to fund further development of the Resort with approximately EUR 1.5 million. By raising such loan, EPO Bulgaria (on behalf of the Group) will even the ownership contributions between the Group and Boyan Bonev, where Boyan Bonev over the last year has contributed a proportionally larger share of funding to EPO Aheloy than what follows from his 25% ownership stake in EPO Aheloy.

Due to the terms of the Credit Facility and the importance of these for the Company, the Board wish to present the entry into of the loan agreement for the Credit Facility (the "Loan Agreement") for approval by the general meeting. An overview of the key terms for the Credit Facility is given below.

The Credit Facility will have a term until 31 December 2024, and the principal amount will then be due for payment in its entirety.

Kredittfasiliteten vil oppebære en rente på 1,5% per måned på det beløp som til enhver tid er trukket. I tillegg vil SI Finance være berettiget til et administrasjonshonorar på EUR 37 500 i forbindelse med forhandling og inngåelse av Låneavtalen. Påløpt rente betales 31. desember 2023 og 31. desember 2024.

Som sikkerhet for Kredittfasiliteten vil to selskaper kontrollert av eierne av SI Finance få overdratt aksjene i EPO Aheloy OOD ("EPO Aheloy", utviklings- og eierselskapet for Resorten) til seg fra EPO Bulgaria for hele låneperioden. Dersom EPO Bulgaria innfrir hele Kredittfasiliteten vil aksjene i EPO Aheloy bli tilbakeført til EPO Bulgaria og eierskapet til EPO Aheloy og Resorten forblir i Konsernet. Dersom EPO Bulgaria ikke lykkes med å innfri hele Kredittfasiliteten vil eierne av SI Finance overta aksjene i EPO Aheloy permanent, og Konsernets viktigste eiendel vil således være tapt for Selskapet.

I tillegg vil SI Finance ha sikkerhet i pant over konserninterne fordringer.

For å sikre SI Finances interesser i låneperioden vil en representant for SI Finance bli utpekt som "Manager" for EPO Aheloy (i tillegg til Hans Gulseth og Boyan Bonev som er eksisterende "Managers"). Signaturretten for EPO Aheloy vil også endres til at samtlige tre "Managers" må signere for EPO Aheloy for å binde EPO Aheloy.

Samlet gir disse vilkår SI Finance og dets eiere en svært sterk posisjon ovenfor Konsernet, og Konsernet vil være avhengig av å oppnå en refinansiering av Kredittfasiliteten innen utløpet av 2024 for å kunne eie og drive Resorten videre. Styret mener likevel at dette er den beste løsningen tilgjengelig for Konsernet, da Kredittfasiliteten vil innebære at EPO Aheloy er gjeldsfritt og styret anser at muligheten for å ta opp ny bankgjeld i EPO Aheloy etter gjennomført sommersesong 2023 er realistisk. Med slik ny bankgjeld vil Kredittfasiliteten kunne innfris og Konsernet vil i så fall ha sikret en mer bærekraftig langsiktig finansiering.

The Credit Facility will carry an interest of 1.5% per month on such amount as is drawn down. In addition, SI Finance will be entitled to an administration fee of EUR 37,500 in connection with the preparation and entry into of the Loan Agreement. Incurred interest shall be paid on 31 December 2023 and 31 December 2024.

As security for the Credit Facility, the shares in EPO Aheloy OOD ("EPO Aheloy", the development and property-owning company for the Resort) will be transferred from EPO Bulgaria to two companies controlled by the owners of SI Finance for the full loan term. If EPO Bulgaria repays the whole Credit Facility, the shares in EPO Aheloy will be returned to EPO Bulgaria and the ownership to EPO Aheloy and the Resort remain within the Group. If EPO Aheloy is not successful in repaying the Credit Facility in full, the owners of SI Finance maintain ownership of the shares in SI Finance permanently, and the main asset of the Group will consequently be lost.

In addition, SI Finance shall receive security through pledges over intra-group receivables.

In order to secure SI Finance's interests during the loan term, a representative for SI Finance will be appointed as "Manager" for EPO Aheloy (in addition to Hans Gulseth and Boyan Bonev who are existing "Managers"). The signatory rights for EPO Aheloy will also be amended to three "Managers" being required to sign jointly for EPO Aheloy in order to bind EPO Aheloy.

In sum, these terms give SI Finance and its owner a very strong position towards the Group, and the Group will be dependent on achieving a refinancing of the Credit Facility within the end of 2024 in order to operate and own the Resort going forward. The Board, nonetheless, considers that this is the best possible solution for the Group, as the Credit Facility will imply that EPO Aheloy is debt-free and the Board considers that the possibility of raising new bank debt in EPO Aheloy following completion of the 2023 summer season is realistic. With such new bank debt, the Credit Facility may be re-paid and the Group will in Styret foreslår således at generalforsamlingen godkjenner inngåelse av Låneavtalen og tilhørende avtaler, og at generalforsamlingen fatter følgende vedtak:

Generalforsamlingen gir sin tilslutning til at EPO Bulgaria EOOD inngår låneavtale med SI Finance Group EOOD for et lånebeløp på ca. EUR 7,5 millioner, på de hovedvilkår som er presentert i innkallingen til generalforsamlingen. Tilslutningen gjelder også andre avtaler som inngås i forbindelse med nevnte låneavtale, herunder avtaler for overføring av aksjer i EPO Aheloy EOOD.

such case have secured a more sustainable longterm funding.

The Board consequently propose that the general meeting approves the entry into of the Loan Agreement and pertaining agreements, and that the general meeting pass the following resolution:

The general meeting approves that EPO Bulgaria EOOD enters into a loan agreement with SI Finance Group EOOD for a loan amount of approximately EUR 7.5 million, on the main terms presented in the notice for the general meeting. The approval also relates to other agreements entered into in connection with the aforementioned loan agreement, including agreements for transfer of shares in EPO Aheloy EOOD.

Vedlegg 2

Aksjeeiernes rettigheter, deltakelse og fullmakt

I henhold til aksjeloven § 5-12 skal generalforsamlinger åpnes av styreleder. Aksjeeiere har rett til å delta på den generalforsamlinger, enten selv eller ved fullmektig etter eget valg.

Selskapet har per datoen for denne innkallingen en registrert aksjekapital på NOK 9 722 658,00 fordelt på 38 890 632 aksjer, hver pålydende NOK 0,25. Hver aksje gir én stemme på generalforsamlingen, dog slik at det ikke kan utøves stemmerett for aksjer som eies av Selskapet. Selskapet eier per datoen for denne innkallingen ingen egne aksjer.

Hver aksjeeier har rett til å avgi stemme for det antall aksjer vedkommende eier og som er registrert i VPS på tidspunktet for generalforsamlingen. Dersom en aksjeeier har ervervet aksjer kort tid før generalforsamlingen kan stemmerettigheter for de transporterte aksjene kun utøves dersom ervervet er registrert i VPS eller dersom ervervet er meldt VPS og blir godtgjort på generalforsamlingen. Aksjeeier kan ta med rådgiver(e) og gi talerett til én rådgiver.

Beslutninger om stemmerett for aksjeeiere og fullmektiger treffes av møteåpner, hvis beslutning kan omgjøres av generalforsamlingen med alminnelig flertall.

Dersom aksjeeiere ikke kan møte personlig, kan aksjeeieren møte og stemme i generalforsamlingen ved fullmektig. Fullmaktsskjemaet, inntatt som Vedlegg 3 til innkallingen, kan da sendes til Black Sea Property AS, innen 29. november 2022 kl. 16.00. Fullmaktsskjema kan også tas med på generalforsamlingen. Hvis ønskelig kan slik fullmakt gis til styrets leder, Egil Melkevik, eller den han bemyndiger. Legitimasjon for fullmektig og fullmaktsgiver, og eventuelt også firmaattest dersom aksjeeier er en juridisk person, må følge fullmakten.

Appendix 2

Shareholders' rights, participation and proxy

According to the Private Limited Liability Company Act section 5-12, the general meeting is opened by the Chairman. Shareholders are entitled to attend the general meeting, either in person or by proxy of their choice.

The Company has at the date of this notice a registered share capital of NOK 9,722,658.00 divided by 38,890,362 shares each having a par value of NOK 0.25. Each share carries one vote at the general meeting; however, shares held by the Company does not hold voting rights. As of the date of this notice, the Company owns no treasury shares.

Each shareholder is entitled to vote for the number of shares he or she owns, and which are registered on the date of the general meeting. If a shareholder has acquired shares shortly before the meeting, the voting rights of the transferred shares may only be exercised if the shares are registered in the VPS or if the acquisition is announced to VPS and the ownership to the shares is proved at the general meeting. Shareholders may bring one or more advisors and give the right to speak to one advisor.

Decisions on voting rights of shareholders and proxies are made by the chairman of the meeting, whose decision may be overturned by the General Assembly by a simple majority.

If shareholders cannot attend in person, the shareholder may attend and vote at the General Meeting by proxy. The proxy and attendance slip attached as Appendix 3 to this notice may be sent to Black Sea Property within 29 November 2022 at 16.00. The proxy can also be brought along to the general meeting. If desired, such proxy may be given to the Chairman, Egil Melkevik, or whoever he appoints. Credentials for the proxy and the principal, and also a certificate of registration if the shareholder is a legal person, must be attached to the proxy.

En aksjeeier har rett til å fremsette forslag til beslutninger i saker på dagsordenen og til å kreve at styremedlemmer og daglig leder på generalforsamlingen gir tilgjengelige opplysninger om forhold som kan innvirke på bedømmelsen av (i) saker som er forelagt aksjeeierne til avgjørelse, og (ii) Selskapets økonomiske stilling, herunder virksomheten i andre selskaper som Selskapet deltar i, og andre saker som generalforsamlingen skal behandle, med mindre de opplysninger som kreves, ikke kan gis uten uforholdsmessig skade for Selskapet.

Dersom aksjeeierne ønsker å benytte fullmektig, henstilles aksjeeierne om å fylle ut og returnere vedlagte fullmaktsskjema til Black Sea Property AS, som pdf vedlegg i en epost til nis@nordea.com, innen 29. november 2022 kl. 16.00, eller medbringe denne i original på generalforsamlingen

A shareholder has the right to propose resolutions for items on the agenda and to demand that directors and the general manager disclose information on factors that may affect the assessment of (i) matters which are to be decided by the shareholders, and (ii) the Company's financial position, including other companies in which the Company participates, and other matters which the General Meeting, unless the requested information cannot be disclosed without causing disproportionate harm to the Company.

If shareholders wish to use a proxy, shareholders are requested to complete and return the enclosed proxy form to Black Sea Property AS, as pdf attachment in an email to nis@nordea.com within 29 November 2022 at 16.00 or bring the original proxy at the general meeting.

Vedlegg/ Appendix 3

NORWEGIAN VERSION

FULLMAKT UTEN STEMMEINSTRUKS – EKSTRAORDINÆR GENERALFORSAMLING 30. NOVEMBER 2022 I BLACK SEA PROPERTY AS

Hvis De selv ikke møter i den ekstraordinære generalforsamlingen 30. november 2022, kan De møte ved fullmektig. De kan da benytte dette fullmaktsskjemaet. Denne fullmaktsseddelen gjelder fullmakt uten stemmeinstruks. Dersom De ønsker å avgi stemmeinstrukser, vennligst benytt skjemaet på neste side.

Skriftlig og datert fullmakt kan sendes til selskapet pr e-post innen 29. november 2022 kl. 16.00 eller leveres i generalforsamlingen. Adresse: nis@nordea.com.

Undertegnede aksjeeier i Black Sea Property AS gir herved (sett kryss):

• o Styreleder Egil Melkevik eller den han bemyndiger
• o ____________________________________

Navn på fullmektig (vennligst bruk blokkbokstaver)

fullmakt til å møte og avgi stemme for mine/våre aksjer i den ekstraordinære generalforsamlingen i Black Sea Property AS den 30. november 2022.

Dersom det er sendt inn fullmakt uten å navngi fullmektigen, anses fullmakten gitt til styrets leder eller den han bemyndiger.

Aksjeeierens navn og adresse:

(vennligst bruk blokkbokstaver)

_______________ __________________ __________________ dato sted aksjeeiers underskrift

Dersom aksjeeieren er et selskap, må gjeldende firmaattest vedlegges fullmakten.

________________________________________________________________

FULLMAKT MED STEMMEINSTRUKS – EKSTRAORDINÆR GENERALFORSAMLING 30. NOVEMBER I BLACK SEA PROPERTY AS

Hvis De selv ikke møter i den ekstraordinære generalforsamlingen 28. november 2022, kan De møte ved fullmektig. De kan da benytte dette fullmaktsskjemaet. Denne fullmaktsseddelen gjelder fullmakt med stemmeinstruks. Dersom De ikke ønsker å avgi stemmeinstrukser, vennligst benytt skjemaet på foregående side.

Skriftlig og datert fullmakt kan sendes til selskapet pr e-post innen 29. november 2022 kl. 16.00 eller leveres i generalforsamlingen. Adresse: nis@nordea.com.

Undertegnede aksjeeier i Black Sea Property AS gir herved (sett kryss):

• o Styreleder Egil Melkevik eller den han bemyndiger
• o ____________________________________

Navn på fullmektig (vennligst bruk blokkbokstaver)

fullmakt til å møte og avgi stemme for mine/våre aksjer i den ekstraordinære generalforsamlingen i Black Sea Property AS den 30. november 2022. Dersom det er sendt inn fullmakt uten å navngi fullmektigen, anses fullmakten gitt til styrets leder eller den han bemyndiger.

Stemmegivningen skal skje i henhold til instruksjonene nedenfor. Dersom det ikke krysses av i rubrikken nedenfor, vil dette anses som en instruks om å stemme "for" forslaget i innkallingen. Dersom det blir fremmet forslag i tillegg til, eller som erstatning for forslaget i innkallingen, avgjør fullmektigen stemmegivningen. Fullmektigen vil i så fall legge en for fullmektigen rimelig forståelse til grunn. Det samme gjelder dersom det er tvil om forståelsen av instruksen. Dersom en slik tolkning ikke er mulig, vil fullmektigen kunne avstå fra å stemme.

Agenda ekstraordinær generalforsamling 30. november 2022		For	Mot	Avstå
1.	Åpning av generalforsamlingen ved styreleder og opptak av	Ingen stemmegivning
	fortegnelse over møtende aksjeeiere
2.	Valg av møteleder og person til å medundertegne protokollen			
3.	Godkjennelse av innkalling og dagsorden			
4.	Godkjennelse av inngåelse av låneavtale for EPO Bulgaria			

Aksjeeierens navn og adresse:

(vennligst bruk blokkbokstaver)

dato sted aksjeeiers underskrift

Dersom aksjeeieren er et selskap, må gjeldende firmaattest vedlegges fullmakten.

________________________________________________________________

_______________ __________________ __________________

PROXY WITHOUT VOTING INSTRUCTIONS – EXTRAORDINARY GENERAL MEETING 30 NOVEMBER 2022 IN BLACK SEA PROPERTY AS

If you are unable to attend the extraordinary general meeting on 30 November 2022, you may be represented by way of proxy. This proxy form may then be used. This proxy form relates to proxies without voting instructions. If you wish to give voting instructions, please refer to the next page.

Completed proxy forms may be sent to the Company by e-mail within 29 November 2022 at 16:00 hours CET or be submitted in the general meeting. Address: nis@nordea.com.

The undersigned shareholder in Black Sea Property AS hereby grants (please tick):

o Chairman of the Board Egil Melkevik, or the person he appoints

________________________________________________________________

o ____________________________________ Name of proxy holder (please use capital letters)

proxy to meet and vote for my/our shares in the extraordinary general meeting of Black Sea Property AS on 30 November 2022.

If the proxy form is submitted without stating the name of the proxy holder, the proxy will be deemed to have been given to the chairman of the board or the person he appoints.

The shareholder's name and address:

(please use capital letters)

_______________ ______________________ _________________________ date place signature of the shareholder

If the shareholder is a company, latest updated certificate of registration for the Company has to be attached to the proxy.

PROXY WITH VOTING INSTRUCTIONS – EXTRAORDINARY GENERAL MEETING 30 NOVEMBER 2022 IN BLACK SEA PROPERTY AS

If you are unable to attend the extraordinary general meeting on 30 November 2022, you may be represented by way of proxy. This proxy form may then be used. This proxy form relates to proxies without voting instructions. If you do not wish to give voting instructions, please refer to the preceding page.

Completed proxy forms may be sent to the Company by e-mail within 29 November at 16:00 hours CEST or be submitted in the general meeting. Address: nis@nordea.com.

The undersigned shareholder in Black Sea Property AS hereby grants (please tick):

o Chairman of the Board Egil Melkevik, or the person he appoints

o ____________________________________ Name of proxy holder (please use capital letters)

proxy to meet and vote for my/our shares in the extraordinary general meeting of Black Sea Property AS on 30 November 2022. If the proxy form is submitted without stating the name of the proxy holder, the proxy will be deemed to have been given to the chairman of the board or the person he appoints.

The votes shall be exercised in accordance with the instructions below. Please note that if any items below are not voted on (not ticked off); this will be deemed to be an instruction to vote "for" the proposals in the notice. However, if any motions are made from the floor in addition to or in replacement of the proposals in the notice, the proxy holder may vote or abstain from voting at his discretion. In such case, the proxy holder will vote on the basis of his reasonable understanding of the motion. The same applies if there is any doubt as to how the instructions should be understood. Where no such reasonable interpretation is possible, the proxy holder may abstain from voting.

Agenda extraordinary general meeting 30 November 2022		For	Against	Abstain
1.	Opening of the meeting and recording of the participating and	No voting
	represented shareholders
	2. Election of chairman of the meeting and one person to co-sign the			
	minutes
	3. Approval of summoning of the meeting and the agenda			
4.	Approval of loan agreement for EPO Bulgaria			

The shareholder's name and address:

________________________________________________________________ (please use capital letters)

_______________ ______________________ _________________________ date place signature of the shareholder

If the shareholder is a company, latest updated certificate of registration for the Company has to be attached to the proxy