Regulatory Filings • Jan 21, 2025
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
NİĞDE İLİ, MERKEZ İLÇESİ, KOYUNLU KÖYÜ, 455 ADA 6 PARSEL'DE KAYITLI "FABRİKA BİNASI VE ARSASI" VASIFLI TAŞINMAZ
RAPOR NO: OZL-202400041 RAPOR TARİHİ: 20.01.2025
| 1. RAPOR BİLGİLERİ | |
|---|---|
| 1.1 RAPOR TARIHI VE NUMARASI | |
| 1.2 DEĞERLEMENİN AMACI-DEĞERLEMESİ YAPILACAK VARLIĞIN TANIMLANMASI | |
| 1.3 RAPORU HAZIRLAYANLAR VE SORUMLU DEĞERLEME UZMANLARI | |
| 1.4 DEĞERLEME TARİHİ | |
| 1.5 DAYANAK SÖZLEŞMESİ TARİH VE NUMARASI | |
| 1.6 RAPORUN KURUL DÜZENLEMELERİ KAPSAMINDA DEĞERLEME AMACIYLA HAZIRLANIP HAZIRLANMADIĞINA İLİŞKİN | |
| AÇIKLAMA | |
| 1.7 MÜŞTERİ TALEPLERİNİN KAPSAMI VE GETİRİLEN SINIRLAMALAR | |
| 1.8 DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN ŞİRKETİMİZ TARAFINDAN DAHA ÖNCEKİ TARİHLERDE YAPILAN SON ÜÇ | |
| DEĞERLEMEYE İLİSKİN BİLGİLER | |
| 1.9 DEĞERLEME ÇALIŞMASINI OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN FAKTÖRLER | |
| 1.10 UYGUNLUK BEYANI | |
| 2. ŞİRKET - MÜŞTERİ BİLGİLERİ, KULLANILAN DEĞER TANIMLARI | |
| 2.1 ŞİRKET BİLGİLERİ | |
| 2.2 MÜŞTERİ BİLGİLERİ | |
| 2.3 KULLANILAN DEĞER TANIMLARI VE GEÇERLİLİK KOŞULLARI | |
| 3. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN MÜLKİYET HAKKI VE İMAR BİLGİLERİ | |
| 3.1 GAYRİMENKULÜN MÜLKİYET BİLGİLERİ TAPU KAYITLARI | |
| 3.2 GAYRİMENKULÜN TAKYİDAT BİLGİLERİ | |
| 3.3 İLGİLİ BELEDİYEDE YAPILAN İNCELEMELER 3.4 DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN VARSA SON ÜÇ YILLIK DÖNEMDE MÜLKİYET VE İMAR DURUMUNDAKİ |
|
| DEĞİŞİKLİKLER | |
| 4.GAYRİMENKULÜN ÇEVRESEL VE FİZİKSEL BİLGİLERİ | |
| 4.1 GAYRİMENKULÜN YERİ, KONUMU VE ÇEVRE ÖZELLİKLERİ | |
| 4.2 DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN TANIMI | |
| 4.3 DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN YAPISAL İNŞAAT ÖZELLİKLERİ | |
| 4.4 FİZİKSEL DEĞERLEMEDE BAZ ALINAN VERİLER | |
| 4.5 GAYRİMENKULÜN TEKNİK ÖZELLİKLERİ VE DEĞERLEMEDE BAZ ALINAN VERİLER | |
| 4.6 GAYRİMENKUL MAHALLİNDE YAPILAN TESPİTLER | |
| 4.7 GAYRİMENKULÜN DEĞERLEME TARİHİ İTİBARİYLE KULLANIM AMACI | |
| 4.8 DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN İÇ MEKAN İNŞAAT ÖZELLİKLERİ | |
| 5. GENEL VE ÖZEL VERİLER | |
| 5.1 GENEL VERİLER- SOSYAL VE EKONOMİK VERİLER | |
| 5.2 GAYRİMENKULÜN BULUNDUĞU BÖLGENİN ANALİZİ | |
| 6. GAYRİMENKUL DEĞERLEMESİNDE KULLANILAN YÖNTEMLER | |
| 6.1 PAZAR YAKLAŞIMI | |
| 6.2 GELIR YAKLAŞIMI | |
| 6.3 MALIYET YAKLASIMI | |
| 6.4 KULLANILAN DEĞERLEME TEKNİKLERİNİ AÇIKLAYICI BİLGİLER VE BU YÖNTEMLERİN SEÇİLMESİNİN NEDENLERİ 34 | |
| 6.5 DEĞERLEMEDE ESAS ALINAN BENZER SATIŞ ÖRNEKLERİNİN TANIM VE SATIŞ BEDELLERİ İLE BUNLARIN SEÇİLMESİNİN | |
| NEDENLERİ | |
| 7. GAYRİMENKULÜN ANALİZİ VE DEĞERLEMESİ | |
| 7.1 TAŞINMAZIN DEĞERİNE ETKEN FAKTÖRLER | |
| 7.2 EN YÜKSEK VE EN İYİ KULLANIM DEĞERİ ANALİZİ | |
| 7.3 GAYRİMENKULÜN PAZAR DEĞERİNİN TESPİTİ | |
| 7.4 FARKLI DEĞERLEME METOTLARININ VE ANALİZİ SONUÇLARININ UYUMLAŞTIRILMASI VE BU AMAÇLA İZLENEN YÖNTEMİN VE | |
| NEDENLERİNİN AÇIKLAMASI | |
| 7.5 KİRA DEĞERİ ANALİZİ | |
| 7.6 ASGARİ BİLGİLERDEN RAPORDA YER VERİLMEYENLERİN NİÇİN YER ALMADIKLARININ GEREKÇELERİ | |
| 7.7 YASAL GEREKLERİN YERİNE GETİRİLİP GETİRİLMEDİĞİ VE MEVZUAT UYARINCA ALINMASI GEREKEN İZİN VE BELGELERİN TAM | |
| VE EKSİKSİZ OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ | |
| 7.8 DEĞERLEMESI YAPILAN GAYRİMENKULÜN, GAYRİMENKUL PROJESİNİN VEYA GAYRİMENKULE BAĞLI HAK VE FAYDALARIN, | |
| GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARI PORTFÖYÜNE ALINMASINDA SERMAYE PİYASASI MEVZUATI ÇERÇEVESİNDE, BİR ENGEL | |
| OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ 8.SONUC BÖLÜMÜ |
|
| 8.1 SORUMLU DEĞERLEME UZMANININ SONUÇ CÜMLESİ | |
| 8.2 NİHAİ DEĞER TAKDİRİ | |
| 9.EKLER (DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULE İLİŞKİN GRAFİK, TAPU ÖRNEĞİ VE BENZERİ BELGELER) 41 | |
Rapor tarihi 20.01.2025, rapor no: OZL‐20240041'dir.
Bu rapor; Niğde İli, Merkez İlçesi, Koyunlu Köyü, 455 ada 6 Parsel numarasında kayıtlı "Fabrika Binası ve Arsası" vasıflı taşınmazın Türk Lirası cinsinden toplam pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır.
Gayrimenkul Değerleme Uzmanı: Turgay GÜNEY – SPK Lisans No: 403026 Sorumlu Değerleme Uzmanı: Gonca ATASOY ALTUNBAŞ – SPK Lisans No: 400334
Değerleme tarihi başlangıç tarihi 02.01.2025, değerleme bitiş tarihi 17.01.2025'tir.
İş bu rapor 27.12.2024 tarihli 2024/012 numaralı sözleşmeye istinaden hazırlanmıştır.
Bu rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun Seri III, No: 62.3 sayılı "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ" hükümleri ile bu tebliğ eki "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar" ile yine Sermaye Piyasası Kurulu'nun 01.02.2017 tarih Seri III‐62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ" i doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartları kapsamında hazırlanmıştır.
Bu rapor Birko Birleşik Koyunlular Mensucat Ticaret Ve Sanayi Anonim Şirketi ile karşılıklı olarak imzalanmış 27.12.2024 tarihli 2024/012 numaralı sözleşmeye istinaden, Uluslararası Değerleme Standartlarına göre hazırlanan gayrimenkul değerleme raporudur. Değerleme çalışmasında müşteri tarafından getirilen herhangi bir sınırlama bulunmamaktadır.
Değerleme konusu gayrimenkule ilişkin şirketimiz tarafından daha önce 24.01.2023 tarihli OZL‐ 202200122 nolu rapor ile 20.12.2023 tarihli OZL‐202300073 nolu değerleme raporları hazırlanmıştır.
Bu rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III‐62.3 sayılı "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ" hükümleri ile bu tebliğ eki "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar" ile yine Sermaye Piyasası Kurulu'nun 01.02.2017 tarih Seri III‐62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ"i doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartları kapsamında hazırlanmıştır.
Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş., 11.07.2011 Tarih ve 7855 Sayılı Ticaret Sicil Gazetesi'nde şirket ana sözleşmesine göre "yürürlükteki mevzuat çerçevesinde her türlü resmi ve özel, gerçek ve tüzel kişi vb. kuruluşlara ait gayrimenkuller, gayrimenkul projeleri ve gayrimenkule dayalı hak ve faydalar ile makine, teçhizat, vb. malların yerinde tespiti ve değerlemesini yapmak, değerlerini tespit etmeye yönelik raporları düzenlemek, analiz ve fizibilite çalışmalarını sunmak ve problemli durumlarda görüş raporu vermek" olarak tanımlanan iş ve hizmetleri vermek amacı ile 270.000,00‐Türk Lirası sermaye ile kurulmuş, halihazırda sermayesi 1.000.000,00‐Türk Lirası'dır. Şirket, T.C. Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 02.12.2011 tarih ve 11/539 sayılı kararına istinaden SPK mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır. Ayrıca şirkete, T.C Başbakanlık Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumunun (BDDK) 02.08.2012 tarih ve 4887 sayılı, Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmelik kararı uyarınca; "Gayrimenkul, Gayrimenkul Projesi veya gayrimenkule dayalı hak ve faydaların belirli bir tarihteki muhtemel değerlerinin bağımsız ve tarafsız olarak, uluslararası alanda kabul görmüş değerleme standartları çerçevesinde takdir etmek, gayrimenkullerin ayrılmaz bir parçası niteliğindeki makine ve teçhizatların yerinde tespitini yaparak değer takdirinde bulunmak, gayrimenkul ve gayrimenkule bağlı haklara ilişkin hukuksal, mali ve bilimsel danışmanlık yapma" konularında hizmet etme yetkisi verilmiştir.
Faaliyetlerini İstanbul Merkez ofisi, Ankara, Gaziantep, Giresun, İzmir Şubeleri, kadrolu ve sözleşmeli çözüm ortağı olarak Türkiye'nin farklı bölgelerine yayılmış birimleri vasıtasıyla sürdürmekte olan Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Türkiye genelinde bankalara, kamu kurumlarına, belediyelere, şirket ve holdinglere değerleme hizmeti vermektedir.
Şirketimiz, Kozyatağı Mahallesi, Kaya Sultan Sokak, No:77, D:8 Kozyatağı‐Kadıköy / İstanbul adresinde hizmet vermektedir.
Telefon: 0216 4102678, Faks: 0216 4102679
Organize Sanayi Bölgesi Bor Yolu 7 Km. Birko Cad. No:288 Merkez/NİĞDE Telefon: 0388 255 00 00, Faks: 0388 255 00 10‐11
Pazar, mal ve hizmetlerin bir fiyat mekanizması vasıtasıyla alıcılar ve satıcılar arasında alınıp satıldığı ortamdır. Pazar kavramı, mal veya hizmetlerin alıcılar ve satıcılar arasında faaliyetleri üzerinde mesnetsiz bir kısıtlama olmaksızın alınıp satılabildiğini ifade eder. Taraflardan her biri arz talep ilişkisi ve fiyatı belirleyen diğer etkenler ile birlikte mal veya hizmetlerin, kendi durumu kapsamında oluşan göreceli faydasına ve bireysel ihtiyaç ve isteğine göre tepki verecektir.
Uluslararası Değerleme Standartlarında kullanıldığı haliyle pazar, değerlenen varlığın veya yükümlülüğün değerleme tarihi itibarıyla serbest bir şekilde el değiştirdiği ve güncel sahibi de dâhil olmak üzere bu pazardaki katılımcıların çoğunluğunun serbest olarak erişebildikleri bir pazar anlamına gelmektedir.
Pazarlar, çeşitli piyasa aksaklıkları nedeniyle, arz ve talep arasında sürekli bir dengenin kurulduğu mükemmellikte nadiren işlemektedir. Pazardaki yaygın aksaklıklar arasında arz dengesizliği, talepte ani düşüş ve yükselişler veya pazar katılımcıları arasındaki asimetrik bilgilendirme görülür. Pazar katılımcıları bu aksaklıklara tepki verdiklerinden, bir pazar belirli bir zamanda dengesizliğe neden olan herhangi bir değişime karşı kendini uyarlayabilir. Pazardaki en olası fiyatı tahmin etmeyi hedefleyen bir değerleme, pazardaki dengenin yeniden kurulacağı varsayımına dayanan düzeltilmiş veya uyarlanmış fiyattan ziyade, değerleme tarihi itibarıyla ilgili pazardaki koşulları yansıtmalıdır.
Pazar değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılacak tahmini tutardır.
Bu değerleme çalışmasında aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır.
İşbu değerleme raporundaki değer esası, serbest ve açık bir pazarda yapılabilecek varsayımsal bir el değiştirme işlemindeki en olası fiyatı belirlemektir.
| 3.1 GAYRİMENKULÜN MÜLKİYET BİLGİLERİ TAPU KAYITLARI | ||
|---|---|---|
| 455 ADA 6 PARSEL | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| İLİ | : | NİĞDE | ||||||
| İLÇESİ | : | MERKEZ | ||||||
| MAHALLESİ | : | ‐ | ||||||
| KÖYÜ | : | KOYUNLU | ||||||
| SOKAĞI | : | ‐ | ||||||
| MEVKİİ | : | ‐ | ||||||
| SINIRI | : | ‐ | ||||||
| PAFTA NO | : | M33a‐07B2a,2B | ||||||
| ADA NO | : | 455 | ||||||
| PARSEL NO | : | 6 | ||||||
| YÜZÖLÇÜMÜ | : | 129.734,57 | ||||||
| NİTELİĞİ | : | FABRİKA BİNASI VE ARSASI | ||||||
| CİLT NO | : | 68 | ||||||
| SAYFA NO | : | 6597 | ||||||
| TARİH | : | 03.02.2010 | ||||||
| YEVMİYE NO | : | 1432 | ||||||
| MALİK | : | BİRKO BİRLEŞİK KOYUNLULULAR MENSUCAT TİC. VE SAN. A.Ş. (TAM) |
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü TAKBİS Sisteminden malik tarafından 02.01.2025 tarih ve saat 15:16 itibariyle alınan değerleme konusu taşınmaza ait "TAKBİS" kaydı raporda yer almakta olup; anılan belgeye göre taşınmaz üzerinde aşağıda detayları verilen kayıtlar bulunmaktadır.
‐Herhangi bir kayıt bulunmamaktadır.
‐Kamu Haczi: 8 adet kamu haczi bulunmaktadır.
‐İcrai Haciz: 316 adet icrai haciz bulunmaktadır.
‐İhtiyati Haciz: 51 adet ihtiyati haciz bulunmaktadır.
‐2942 Sayılı Kamulaştırma Kanununun 7. maddesine göre belirtme. (27.01.2017 tarih, 2244 yevmiye) ‐Tescil işlemi sırasında OSB Uygulama Yönetmeliğinin 97/c maddesi gereği gayrimenkulün icra satışları dahil üçüncü kişilere devrinde OSB den uygunluk şartı aranacaktır. (24.12.2008 tarih, 18776 yevmiye) Hak ve Mükellefiyetler Hanesi:
‐Herhangi bir kayıt bulunmamaktadır.
NOT: Takyidat bilgilerinin detayı ekte verilen TAKBİS belgesinde görülmektedir.
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü TAKBİS Sisteminden malik tarafından 02.01.2025 tarih ve saat 15:16 itibariyle alınan değerleme konusu taşınmaza ait "TAKBİS" kaydı raporda yer almakta olup; anılan belgeye göre taşınmazın üzerinde 8 adet kamu haczi, 51 adet ihtiyati haciz, 316 adet icrai haciz, 1 adet kamulaştırma beyanı (süresi dolmuş) ve 3. kişilere devrinde OSB'den uygunluk şartı aranacaktır beyanı yer almaktadır. Mevcut durumda taşınmazın tapu kaydı üzerinde yer alan şerhler, taşınmazın satış kabiliyetini kısıtlamaktadır. Taşınmazın tapu kaydı üzerinde yer alan şerhlerin terkin edilmesi durumunda, taşınmazın OSB'den uygunluk şartı alınarak devredilmesinde herhangi bir sınırlama bulunmamaktadır.
Söz konusu taşınmaz tapu sicilinde; Birko Birleşik Koyunlulular Mensucat Ticaret Ve Sanayi Anonim Şirketi adına kayıtlı olup, 455 ada, 6 numaralı parsel, 03.02.2010 tarih ve 1432 yevmiye numarası ile Niğde, Merkez, 68 cilt ve 6597 sayfada, "Fabrika Binası ve Arsası", niteliğinde tescillidir. Son üç yılda herhangi bir mülkiyet değişikliği olmamıştır. Niğde Organize Sanayi Bölgesi Müdürlüğü'nden alınan 1/1000 ölçekli imar planı örneği ekte verilmiştir. Taşınmaz alınan şifahi bilgiye göre; 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı kapsamında Sanayi Alanı'nda kalmakta olup, ayrık inşaat nizamında, KAKS: 1,00, Hmax: Serbest, ön bahçe 33 m, arka bahçe 30 m ve komşu parsellerden 18 m çekme mesafeli yapılaşma şartlarına sahiptir. Parselin kamusal alan terki bulunmamaktadır.
Niğde Organize Sanayi Bölge Müdürlüğünde, yapılan araştırmada firmanın OSB yönetimine nev'i öğrenilemeyen borç kaydının olduğu bu borçlar ödenmeden taşınmazla ilgili hiçbir bilginin ilgilileriyle paylaşılmayacağı bilgisi alınmış, taşınmaz için daha önce hazırlanan değerleme raporları için yapılmış olan incelemelerde;
* Fabrika binasına ait 28.04.2006 onay tarihli proje ile fabrika ilave alanı için düzenlenmiş 17.04.2013 tarihli ilave mimari projesi incelenmiştir.
* Fabrika binasına ait 08.05.2006 tarih 502 sayılı yapı ruhsatı ile 17.04.2013 tarih 000004/13‐0527 sayılı ilave yapı ruhsatı incelenmiştir. Esas yapı ruhsatı 17.470 m², ilave yapı ruhsatı ise 1.172 m² alan için düzenlenmiştir.
* Fabrika binasına ait 21.03.2008 tarih bila sayılı yapı kullanma izin belgesi ile 17.04.2015 tarih 000003/15‐0944 sayılı ilave yapı kullanma izin belgesi incelenmiştir.
Parsel üzerindeki fabrika binasının inşa edildiği tarih olan 2006 yılı itibariyle, yapı denetimi hakkındaki kanun uyarınca, Niğde İli'nde yapı denetimi uygulaması yürürlüğe girmediğinden, bu bina yapı denetimine tabi olmadan önce inşaa edilmiştir. İlave bina ise 2013 yılında ruhsat almış, bu binanın yapı denetimi Enerjik Yapı Denetim Ltd. Şti. tarafından yapılmıştır.
Daha önce değerleme raporu hazırlanmış olan yapı için ekspertiz tarihinde tekrar sorgulama yapılmak istendiğinde firmanın OSB yönetimine olan borcu sebebiyle hiçbir şekilde bilgi paylaşılmayacağı ya da dosya incelemesine izin verilmeyeceği, öncelikle firmanın OSB Yönetimi'ne olan aidat ve diğer borçlarının ödenmesi gerektiği beyan edilmiştir.
Parsel üzerindeki yapılardan fabrika binasına ait mimari proje, yapı ruhsatları ve yapı kullanma izin belgesi bulunmaktadır. Yapı anılan resmi belgelere uygun şekilde inşa edilmiştir. Ayrıca parsel üzerinde yer alan bekçi kulübesinin ek yapı ruhsatında işaretlenerek belirtilmiş olması sebebiyle, yapı yasal olarak ele alınmıştır.
Resmi evraklar içinde kazan dairesine ait bila tarihli mimari projesi olduğu görülmüş ancak bu projenin onaysız olduğu ayrıca bu projenin bağlı olduğu herhangi bir ruhsat bulunmadığı görülmüştür. Yapılan incelemede bu yapı için ruhsat hazırlığı yapıldığı ancak sonuçlandırılmadığı tespit edilmiştir. Yapı hali hazırda ruhsatsız/kaçak yapı niteliğindedir.
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü TAKBİS Sisteminden malik tarafından 02.01.2025 tarih ve saat 15:16 itibariyle alınan değerleme konusu taşınmaza ait "TAKBİS" kaydı raporda yer almakta olup; anılan belgeye göre son üç yıllık dönemde taşınmazın mülkiyet durumunda herhangi bir değişiklik olmamıştır.
Niğde Organize Sanayi Bölge Müdürlüğünde yapılan araştırmada firmanın OSB yönetimine nev'i öğrenilemeyen borç kaydının olduğu, bu borçlar ödenmeden taşınmazla ilgili hiçbir bilginin ilgilileriyle paylaşılmayacağı bilgisi alınmış, taşınmaz için daha önce hazırlanan değerleme raporları için yapılmış olan incelemelerde temin edilen bilgilere göre;
Çevre Ve Şehircilik Bakanlığı Organize Sanayi Bölgeleri İmar Planı Şartnamesi'nde yapılan 2020 tarihli değişiklikte belirtilen "Mevcut OSB alanına ilave olması halinde; Mevcut kısım + ilave alan toplamında en az %8 ortak kullanım alanı ayrılması durumunda; sanayi parsellerinde KAKS=0,70; mevcut alan + ilave alan toplamında en az %10'u oranında ortak alan ayrılabilmesi durumunda sanayi parsellerinde KAKS=1,00 olarak belirlenir." şeklindeki ibare doğrultusunda KAKS:0,70'den KAKS:1,00'a yükseltildiği öğrenilmiş ancak kesin plan onay tarihi hakkında bilgi alınamamıştır.
Taşınmaz Niğde İli, Merkez İlçesi, Koyunlu Köyü, Niğde Organize Sanayi Bölgesi, Birko Caddesi, No: 274 ile 274/A posta adresinde ve N: 37.94553 34.59976 coğrafi koordinatlarında konumludur.
Taşınmaza ulaşım; Birko Caddesi üzerinden sağlanmaktadır. Kent civarı kırsal sanayi yerleşim alanı olan bölgede, benzer nitelikte fabrika tipi sanayi yapıları ile çok sayıda boş arsa bulunmaktadır. Bölge %20 oranında yapılaşmış olup, belediye hizmetlerinden istifadesi tamdır. Taşınmaza özel araçlarla, bulunduğu bölgeye ise Birko Caddesi üzerinden geçen toplu taşıma araçlarıyla ulaşım sağlanabilmektedir.
Taşınmaza yakın konumda, yer yer özel teşebbüs tarafından işletilen ticari işletmeler ile Niğde Güzel Sanatlar Lisesi vb. kamu hizmet alanları yer almaktadır.
Rapora konu taşınmaz; Niğde İli, Merkez İlçesi, Koyunlu Köyü, 455 Ada 6 Parsel sayılı, 129.734,57 m² yüzölçümlü parselde kain, "Fabrika Binası ve Arsası" nitelikli taşınmazdır.
Taşınmazın yer aldığı parsel düzgün dikdörtgen geometrik şekle ve hafif eğimli topografik yapıya sahiptir. Doğu cephesinden Birko Caddesi'ne yaklaşık 305 m cephesi mevcut olup parsel girişi bu cephede yer alan giriş kapısından yapılmaktadır. Taşınmazın doğu ve güney cephesi asfalt imar yoluna cepheli olup diğer yönlerden komşu parsellere cephelidir. Parselin etrafı yığma taş duvar üzeri demir korkuluk ve tel çit ile çevrili olup fabrika yapısının etrafı kuzey‐doğu ve güney cephelerden yaklaşık 9.750 m² alanlı saha betonu ile kaplanmıştır. Fabrika oturumu ve saha betonu alanı dışında kalan parsel alanında herhangi bir zemin tesfiyesi ya da ıslahı yapılmamıştır. Uydu fotoğraflarından yapılan incelemelerde fabrika binasının kısmen kuru dere yatağı üstünde inşa edildiği tespit edilmiştir.
Parsel üzerinde yasal niteliği bulunan 1 adet fabrika binası ve bekçi kulübesi ile yasal niteliği bulunmayan 1 adet kazan dairesi mevcuttur.
Fabrika binası projesine göre zemin katta 14.993 m² üretim alanı ile 2.310 m² mamül ambarı, 372 m² klima/tesisat bölümü ile ek ruhsat/mimari projeyle oluşturulan 1.123 m² alanlı ara depo hacminden, 1.katta ise 1.022 m² ofis bölümünden oluşmaktadır.
Kazan dairesi projesine göre 410 m² alanlı olup teknik tesisat konumlandırılan binanın, ruhsata bağlanmadığı ve kaçak yapı statüsünde olduğu tespit edilmiştir.
Parsel girişinde yer alan bekçi kulübesi taşınmaza ait yapı kullanma izin belgesinde belirtilmiş olup yasal niteliği olduğu değerlendirilen 6m x 6m ölçülerindeki yapı betonarme yapı tarzında inşa edilmiştir.
Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Kozyatağı Mah. Kaya Sultan Sk. No: 77/8 34742 Kadıköy – İstanbul Sayfa 12 | 111 Tel: 0216 410 26 78 Faks: 0216 410 26 79 www.bilgidegerleme.com
| Yapı Tarzı | : PREFABRİK BETONARME |
|---|---|
| Yapı Sınıfı | : 3‐A, 2‐C, 2‐A, 1‐B |
| Yapının Yaşı | : 20‐11 |
| Yapı Nizamı | : AYRIK |
| Otopark | : VAR (AÇIK) |
| Güvenlik | : VAR |
| Hidrofor | : YOK |
| Asansör | : YOK |
| Elektrik | : VAR (Şebeke) |
| Su | : VAR (Şebeke) |
| Kanalizasyon | : VAR (Şebeke) |
| Dış Cephe | : BETON ÜZERİ BOYA |
| Çatı | : BETON KİRİŞ ÜZERİ PVC KAPLI ALÜMİNYUM PANEL |
| Isıtma‐Soğutma | : VAR |
| Yangın Tesisatı | : VAR |
| Deprem Bölgesi | : 4.BÖLGE |
Gayrimenkule ilişkin,
| İnşaat Kalitesi | : ORTA |
|---|---|
| Malzeme Kalitesi | : ORTA |
| Fiziksel Eskime | : %18‐%11 |
| Altyapı | : TAMAMLANMIŞ |
Değerleme, gayrimenkulün yasal durumu, yapılanma hakları, üzerindeki yapının fiziksel durumu, konumu, alanı ve bölgedeki emsal taşınmazların satış değerleri göz önünde bulundurularak yapılmıştır.
Yerinde yapılan incelemelerde fabrika içi 1.kat ofis bölümünün altında kalan üretim holüne ait bölümün tamamen kapatılarak ofis hacmine çevrildiği, ayrıca LM‐12 aksları arasındaki bölüme fabrika personel girişi için ikinci girişin yapıldığı, girişin L‐M aksı arasında kalan kısmının üstünde yaklaşık 40 m² alanlı yeni bir ofis alanı inşa edildiği, PS‐01 aksında konumlandırılan yükleme alanının PS‐12 aksına alınarak bu bölümde mimari proje harici 50 m² alanlı asma kat inşa edildiği, yapının güney kenarına proje harici 32 m² ve 50 m² alanlı 2 adet tiftik toplama deposu yapıldığı, fabrikanın batı kenarına 360 m² alanlı sundurma yapıldığı, klima/tesisat yapısına 20 m² alanlı bodrum kat yapıldığı, yapılan değişikliklerle 19.856 m² olan (ek projeli depo alanı ve bekçi kulübesi dahil) yasal kullanım alanında yaklaşık 192 m² kapalı + 360 m² sundurma alanı artış, 247 m² ambar alanı küçülmesi sağlandığı hesaplanmıştır. Bu durumda taşınmazın yasal alanı 19.609 m² kabul edilmiştir. Parsel üzerinde ayrıca 410 m² alanlı projeli ancak ruhsatsız kazan dairesi bulunmaktadır. Mevcut durumda parsel üzerindeki yapıların toplam alanı 20.571 m² olarak hesaplanmıştır.
Değerleme tarihinde tesiste makine ve ekipmanların bulunduğu, ancak tesisin faal olmadığı görülmüştür.
Fabrika üretim alanlarının zeminleri yüksek dayanımlı kalıp blok beton, duvarları sıva üstü boya ile kaplıdır. Fabrika tavanı beton kiriş üzeri PVC kaplı panel oturtmadır. Fabrika alanı içinde havalandırma, yangın önleme tertibatı ve aydınlatma unsurları ile üretim amacına yönelik diğer spesifik üretim yardımcı tesisatları yer almaktadır. Ofis bölümlerinin zeminleri seramik/laminat parke, duvarları plastik boya kaplıdır. Personel kullanım bölümleri ile yemekhane vb alanlar sektör standartlarında inşa edilmiştir. Yapının elektrik, su ve kalorifer tesisatı vardır.
Teknik tesisat konumlandırılan kazan dairesi binasının içine girilememiştir. Dışardan yapılan gözlemlere göre giriş kapısı demir doğrama zeminleri betondur. Dış cephesi boya kaplıdır. Yapının resmi evrak dosyasında projesi mevcut olup yapılan incelemede yapının ruhsata bağlanmadığı kaçak yapı statüsünde olduğu tespit edilmiştir.
Parsel girişinde yer alan bekçi kulübesi taşınmaza ait yapı kullanma izin belgesinde belirtilmiş olup yasal niteliği olduğu değerlendirilen 6 m X 6 m ölçülerindeki betonarme yapı tarzında inşa edilmiştir.
Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Kozyatağı Mah. Kaya Sultan Sk. No: 77/8 34742 Kadıköy – İstanbul Sayfa 14 | 111 Tel: 0216 410 26 78 Faks: 0216 410 26 79 www.bilgidegerleme.com
Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Kozyatağı Mah. Kaya Sultan Sk. No: 77/8 34742 Kadıköy – İstanbul Sayfa 15 | 111 Tel: 0216 410 26 78 Faks: 0216 410 26 79 www.bilgidegerleme.com
Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Kozyatağı Mah. Kaya Sultan Sk. No: 77/8 34742 Kadıköy – İstanbul Sayfa 16 | 111 Tel: 0216 410 26 78 Faks: 0216 410 26 79 www.bilgidegerleme.com
Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Kozyatağı Mah. Kaya Sultan Sk. No: 77/8 34742 Kadıköy – İstanbul Sayfa 17 | 111 Tel: 0216 410 26 78 Faks: 0216 410 26 79 www.bilgidegerleme.com
Veri araştırması, değerleme konusu varlığın piyasa seviyesindeki uluslararası, ulusal, bölgesel ya da komşuluk çevresi trendlerini araştırmakla başlar. Bu araştırma değerleme uzmanının o özgün piyasa alanında gayrimenkul değerlerini etkileyen ilkelerin, güçlerin ve etmenlerin ilişkilerini anlamasına yardımcı olur. Araştırma, aynı zamanda değerleme uzmanına rakamsal bilgileri, piyasa trendlerini ve ipuçlarını sağlar. Genel veriler, tanımlanmış piyasa bölgesinde mülk değerini etkileyen toplumsal, ekonomik, kamusal ve çevresel verilerdir. Özel veriler ise, değerlemesi yapılacak mülke ve eşdeğer mülklerin niteliklerine ilişkin verilerdir.
Türkiye eski dünyayı oluşturan Avrupa, Asya ve Afrika'nın birbirlerine en yakın olduğu ve Avrupa ile Asya'nın kucaklaştıkları bir noktada yer almaktadır. Coğrafi konumu nedeniyle ana kara parçası olan Anadolu, tarihin şekillenmesine yol açan değişik halk kitlelerinin toplu göçlerine şahit olmuştur. Sayılamayacak kadar medeniyetin sahibi olan Anadolu her biri kendi öz kimliğine bağlı ancak birbirinden etkilenen kültürlerin bir bileşkesini geliştirmiştir. Ülkenin çoğunluğu Güney Batı Asya'da bulunduğu Türkiye, Avrupa ve Asya'nın hudutlarını kucaklaştırmaktadır ve Avrupa'da toplam 780.580 km² lik bir yüzölçümü vardır. Ülke doğuda Gürcistan, Ermenistan ve İran ile Güney'de Irak, Suriye ve Akdeniz ile çevrelenmiştir. Batıya doğru Ege Denizi, Yunanistan ve Bulgaristan Kuzeye doğru Karadeniz diğer hudutları oluşturur. Türkiye'nin coğrafi koordinatları 36° 00' ‐ 42° 00' Kuzey Enlem ve 26° 00' ‐ 45° 00' Güney Boylamdır. 81 idari ili olan Türkiye, Karadeniz Bölgesi, Marmara Bölgesi, Ege Bölgesi, Akdeniz Bölgesi, İç Anadolu Bölgesi, Doğu ve Güneydoğu Bölgesi olmak üzere yedi coğrafi bölgeye bölünmüştür.
Türkiye'de ikamet eden nüfus, 31 Aralık 2022 tarihi itibarıyla bir önceki yıla göre 599 bin 280 kişi artarak 85 milyon 279 bin 553 kişiye ulaştı. Erkek nüfus 42 milyon 704 bin 112 kişi olurken, kadın nüfus 42 milyon 575 bin 441 kişi oldu. Diğer bir ifadeyle toplam nüfusun %50,1'ini erkekler, %49,9'unu ise kadınlar oluşturdu.
Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) sonuçlarına göre, ülkemizde ikamet eden yabancı nüfus(1) bir önceki yıla göre 31 bin 800 kişi artarak 1 milyon 823 bin 836 kişi oldu. Bu nüfusun %49,5'ini erkekler, %50,5'ini kadınlar oluşturdu.
| If you like markester. Toplaro Total Province and slights centers |
Detain on Schlar- Towns and sillabox |
Teology Total | It was done manufactured. Province and dictrict certain |
Swide ve keyler Towns and villages |
||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Yik Your |
Teolem Tessi |
Column May 18 |
Radio Fortalli |
Epotane Total |
Enhank 3,460c |
Kadas Female |
Toplare: TANK |
Ersek Make |
Maden Truscala |
Foularm Tatal |
Ericek Male |
Hastin Female |
Gaptain Total |
Six bowing 146/6 |
Kedin Female |
colaire. Total |
Erkek. Male: |
Hasko Female |
| Adrese Davah Notra Kasel Sistems" - Address Based Population Separation System" | ||||||||||||||||||
| 2007 | 70 506 256 35 376 531 35 205 723 45 747 855 24 526 536 24 818 874 30 838 397 10 44 1 545 10 350 845 | 100.0 | 100.8 | 100.0 | 73.5 | 70.5 | 32.5 | 25.5 | 28.9 | 29.5 | ||||||||
| 2002 | 24 S47 100 S6 981 154 S6 615 986 S61 721 20 540 030 20 644 717 | 17 503 377 5 554 345 5 561 635 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 19.7 | 28.3 | 34.51 | 25.0 | 24.9 | 29.1 | |||||||
| 2009 | 22 561 312 36 462 473 36 695 842 | 54 807 219 37 589 487 27 217 732 | 17 754 095 8 872 583 8 881 110 | 100.0 | 100.0 | 100.3 | 75.5 | 151 | (2, 4) | 26.5 | 24.3 | 24 % | ||||||
| 2010 | 75 722 988 37 045 182 38 679 886 56 222 358 23 308 856 27 913 500 | 17 500 632 5 734 326 3 766 308 | 100.0 | 120.9 | 100.0 | 19.3. | 78.4 | 78.1 | 23.7 | 23.6 | 23.9 | |||||||
| 2011 | 74 724 209 37 932 964 37 191 316 57 386 708 23 386 576 28 932 131 | 17 338 545 2 679 175 2 658 124 | 100.0 | 100.8 | 100.0 | 76.8 | 70.9 | 79.7 | 22.2 | 23.1 | 28.3 | |||||||
| 2012 | 75 827 984 97 996 108 37 871 216 58 418 431 29 548 230 29 103 201 | 17 178 953 8 057 958 8 571 015 | 100.0 | 103.8 | 100.0 | 77,5 | 77.3 | 33.2 | 22.7 | 22.7 | 22.8 | |||||||
| 20197 | 76 887 884 38 473 380 38 184 504 70 034 413 55 135 796 34 358 118 | 6 633 451 3 337 505 3 296 330 | 100.0 | 190.8 | 100.0 | 91.3 | 813 | 81.4 | 8.7 | 3.7 | 88 | |||||||
| 2014 | 77 895 904 38 984 302 38 711 982 71 288 182 35 755 990 35 550 192 | 6 409 722 3 223 312 3 131 410 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 91.8 | 91.7 | \$1.8 | 8.2 | 3.5 | 82 | |||||||
| 0510 | 78 741 853 98 511 101 80 228 862 72 620 134 30 370 385 391 100 738 | 0217 910 0 104 700 0 000 120 | 100.0 | 100,0 | 100.0 | 92.1 | 92.1 | \$2.1 | 7.8 | 7.9 | 73 | |||||||
| 2010 | 78 814 871 48 043 855 38 771 221 73 871 748 35 835 010 35 755 755 | 6 143 123 3 137 040 3 030 483 | 100.0 | 100.8 | 500.0 | \$2.5 | 92.2 | 82.4 | 7.7 | 7.8 | 7.0 | |||||||
| 2017 | 80 810 626 48 635 135 40 275 390 74 761 132 37 478 199 37 290 938 | 8 049 383 3 004 942 2 984 101 | 100.0 | $-100.0$ | 180 8 | 82.5 | 92.4 | 82.0 | 7,5 | 78 | 74 | |||||||
| 2019 | 92 003 882 41 139 980 40 881 982 75 886 497 37 812 222 37 751 174 | 6 337 386 3 227 007 3 109 728 | 100.0 | 100.8 | 100.0 | 92.5 | 90.2 | 92.6 | 7.7 | 7.8 | 7.0 | |||||||
| 2019 | 83 154 807 41 721 135 41 433 861 77 151 253 38 503 010 38 150 770 | 0 003 717 3 000 031 2 913 190 | 100.0 | 100.0 | 100.8 | 92.6 | 82.7 | 82.8 | 7.2 | 73 | 子々 | |||||||
| 2020 | 83 614 862 41 915 865 41 686 377 77 736 041 38 621 655 38 811 376 | 6878 321 2894 319 2894 002 | 100.0 | 100.0 | 100.5 | 93,0 | 82.9 | 85.1 | тs | 73 | 香港 | |||||||
| 2021 | 84 680 273 42 428 101 42 202 172 78 908 631 39 481 794 39 430 537 | 5771 442 2915 307 2326 335 | 100.0 | 100.0 | 190.8 | 93.2 | 881 | 93.2 | E.E | 69 | 87 | |||||||
| 2022 | 85 279 553 32 784 112 32 575 321 79 613 279 20 502 410 20 811 340 | 5 000 274 2 301 873 2 754 531 | 100.0 | 100.4 | 100.0 | 93,4 | 922 | 93.6 | 6.6 | 京宝 | 98 |
Yıllık nüfus artış hızı 2021 yılında binde 12,7 iken, 2022 yılında binde 7,1 oldu
Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Kozyatağı Mah. Kaya Sultan Sk. No: 77/8 34742 Kadıköy – İstanbul Sayfa 19 | 111 Tel: 0216 410 26 78 Faks: 0216 410 26 79 www.bilgidegerleme.com
Ağustos ayı başında jeopolitik gelişmeler, resesyon endişeleri ve Japonya Merkez Bankası'nın sürpriz faiz artırımı ile çok hızlı bozulan küresel risk iştahında, takip eden süreçte iyileşme olmakla birlikte, jeopolitik riskler ve ABD seçim sürecinin getirdiği belirsizlikler nedeniyle toparlanma sınırlı kalmıştır. Faiz indirim süreçlerini başlatan gelişmiş ülke merkez bankalarına Fed'in de dahil olması küresel risk iştahındaki toparlanmayı desteklemiştir. Bununla birlikte Orta Doğu'da artan gerilim ve ABD seçim sürecinin getirdiği belirsizlik küresel finansal koşullar üzerinde temel risk unsurları olmayı sürdürmüştür. Bu görünüm altında GOÜ risk primleri ağustos öncesi seviyelerine gerilerken, buna paralel olarak Türkiye CDS 5 yıllık primi de 25 Ekim itibarıyla 272 baz puan düzeyine inmiştir.
Söz konusu dönemde, Türk lirasının ima edilen oynaklığı, eylül ayı enflasyonunun beklentilerin üzerinde gerçekleşmesi sonrasında yükselmiştir. TCMB brüt uluslararası rezervleri 25 Ekim itibarıyla 159,4 milyar ABD doları seviyesine ulaşırken TCMB swap fonlaması sonlandırılmıştır. Ağustos ayı başında TL sterilizasyonu kapsamında kullanılmaya başlanan swapların bankalara ödünç verilen 4,6 milyar ABD doları düzeyindeki bakiyesi de dahil edildiğinde toplam rezervlerin 164 milyar ABD doları seviyesinde olduğu görülmektedir. Finansal koşullardaki sıkılık korunurken mevduat kompozisyonundaki TL payı artmaya devam etmektedir.
Yılın ikinci çeyreğinde yıllık ve çeyreklik bazda büyüme oranları gerilemiştir. Söz konusu çeyrekte, Gayri Safi Yurt İçi Hasıla (GSYİH), yıllık bazda yüzde 2,5 oranında artarken, çeyreklik bazda yüzde 0,1 artarak yatay seyretmiş ve iktisadi faaliyette zayıflamaya işaret etmiştir. Harcamalar yönünden bakıldığında, özel tüketimin büyümeye yıllık bazdaki katkısı azalırken net ihracatın büyümeye pozitif katkısı sürmüş, böylelikle talep bileşenleri arasında daha dengeli bir görünüm sağlanmıştır. Üretim yönünden ise yıllık büyümenin temel belirleyicisi hizmetler sektörü olmaya devam etmiştir. Üçüncü çeyreğe ilişkin göstergeler yurt içi talebin yavaşlamaya devam ederek enflasyondaki düşüşü destekleyici seviyelere yaklaştığını ima etmektedir.
Mevsimsellikten arındırılmış istihdam artışı üçüncü çeyrekte devam etmiş ve diğer talep ve üretim göstergelerinin genelinden ayrışmıştır. Dış ticaret açığındaki belirgin azalış ve hizmetler dengesinde süregelen güçlü seyir ile cari işlemler dengesindeki iyileşme üçüncü çeyrekte ivme kazanmıştır.
Tüketici enflasyonunun 2024 yılı ekim ayında yüzde 48,58'e gerilemesiyle birlikte enflasyondaki düşüş süreci devam etmiştir. Yönetilen‐yönlendirilen kalemlerdeki fiyat artışları ile Yİ‐ÜFE'ye bağlı otomatik vergi güncellemeleri temmuz ve ağustos aylarında tüketici enflasyonu üzerinde yukarı yönlü bir etki oluşturmuştur. Enflasyon beklentileri gerileme eğilimini korumakla birlikte bir önceki Enflasyon Raporu tahminlerinin üzerinde seyretmiştir. Yılın üçüncü çeyreğinde hizmet enflasyonundaki yüksek seyir, dönemsel fiyatlama ve geriye doğru endeksleme davranışı güçlü olan kira ve eğitim grupları ile akaryakıt fiyatlarına duyarlılığı fazla olan ulaştırma hizmetlerinin öncülüğünde devam etmiştir. Söz konusu yüksek seyirde özellikle kira grubu öne
çıkarken kira dışında kalan hizmet enflasyonu sınırlı da olsa kademeli bir yavaşlama eğilimi göstermiştir. Bu dönemde temel mal enflasyonu düşük seyretmeye devam etmiştir. Gıda grubunda taze meyve‐sebze fiyatlarındaki artış yılın üçüncü çeyreğinde tarihsel eğiliminin altında seyrettikten sonra bu olumlu görünüm ekim ayında tarla‐sera geçişinin de etkisiyle sekteye uğramıştır. Böylelikle, gıda fiyatlarının tüketici enflasyonu üzerindeki etkisi ekim ayında belirgin olmuştur. Enflasyonun ana eğiliminde ise üçüncü çeyrekte gözlenen yavaşlama ekim ayında da devam etmiştir. Ekim ayı ile birlikte hizmet enflasyonunda gözlenen iyileşmenin son çeyrekte süreceği öngörülmektedir.
Yıl sonu enflasyon tahmini 2024, 2025 ve 2026 yılları için sırasıyla yüzde 44, yüzde 21 ve yüzde 12 olarak güncellenmiştir. Orta vadeli tahminler üretilirken enflasyon görünümünde belirgin ve kalıcı bir iyileşme sağlanana kadar para politikasındaki sıkı duruşun sürdürüleceği ve ekonomi politikaları arasındaki eş güdümün güçleneceği bir görünüm esas alınmıştır.
Ağustos‐ekim döneminde TCMB, politika faizini yüzde 50 düzeyinde sabit tutmuştur.
Banka Kredileri Eğilim Anketine (BKEA) göre, 2024 yılı son çeyreğinde konut kredileri haricindeki kredi standartları sıkı kalmaya devam edecektir. 2024 yılı üçüncü çeyreğinde hem bireysel hem de ticari kredilerde bankaların kredi standartlarının sıkı olmasının, kredi büyümelerinin kısıtların altında gerçekleşmesinde etkili olduğu değerlendirilmektedir. YP ticari kredi talebi, YP kredi faizlerinin ve kurdaki değer kaybı beklentilerinin ima ettiği maliyetin TL ticari kredi faizlerine kıyasla daha düşük olmasının etkisiyle 2024 yılının ilk çeyreğinden beri güçlü seyretmekte olup 2024 yılı son çeyreğinde de bu görünümün bir miktar zayıflasa da devam etmesi beklenmektedir. Diğer taraftan, TL ticari kredi talebinde 2024 yılı ikinci çeyreğinde başlayan zayıf seyrin son çeyrekte de sürmesi öngörülmektedir. İhtiyaç ve konut kredi talebi 2024 yılı üçüncü çeyreğinde artmaya başlamış olup, son çeyrekte de bu talebin devam etmesi beklenmektedir. Bankaların 2024 yılı son çeyreğinde sadece konut kredi standartlarında gevşeme ve konut kredi talebindeki artışın, konut kredi büyümesinde son dönemde görülen artışla uyumlu olduğu değerlendirilmektedir.
2024 yılı Ekim ayında bir önceki aya göre yüzde 2,1 oranında artan KFE, bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak yüzde 26,8 oranında artmış, reel olarak ise yüzde 14,7 oranında azalmıştır.
| TÜRKİYE | İSTANBUL | ANKARA | ZMR | |
|---|---|---|---|---|
| Konut Fiyat Endeksi |
151,1 | 140,9 | 158,2 | 149,0 |
| Yıllık Değişim |
%26,8 | %21,2 | %32,5 | %28,7 |
| Aylık Değişim |
%2,1 | %1,1 | %2,8 | %4,5 |
Türkiye'deki konutların kalite etkisinden arındırılmış fiyat değişimlerini izlemek amacıyla hesaplanan Konut Fiyat Endeksi (KFE) (2023=100), 2024yılı Ekim ayında bir önceki aya göre yüzde 2,10 oranında artarak 151,10 seviyesinde gerçekleşmiştir.
Bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 26,80 oranında artan KFE, aynı dönemde reel olarak yüzde 14,70 oranında azalış göstermiştir.
Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Kozyatağı Mah. Kaya Sultan Sk. No: 77/8 34742 Kadıköy – İstanbul Sayfa 23 | 111 Tel: 0216 410 26 78 Faks: 0216 410 26 79 www.bilgidegerleme.com
İstanbul, Ankara ve İzmir'in konut fiyat endekslerindeki gelişmeler değerlendirildiğinde, 2024 yılı Ekim ayında bir önceki aya göre, sırasıyla yüzde1,10, 2,80 ve 4,50 oranlarında artış gözlenmiştir. Endeks değerleri bir önceki yılın aynı ayına göre, İstanbul, Ankara ve İzmir'de sırasıyla yüzde 21,20, 32,50 ve 28,70 oranlarında artış göstermiştir.
2024 yılı ikinci çeyreğinde Türkiye genelinde, bir önceki çeyreğe göre yüzde 7,3 oranında artan TGFE, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre nominal olarak yüzde 64,7 oranında artmış, reel olarak ise yüzde 4,4 oranında azalmıştır.
| Ticari Gayrimenkul | Dükkan | Ofis | |
|---|---|---|---|
| Fiyat Endeksi | Fiyat Endeksi | Fiyat Endeksi | |
| (TGFE) | (DFE) | (OFE) | |
| TÜRKİYE | 148.4 | 149.9 | 140,8 |
| (%64,7) | (%66,7) | (% 654, 2) | |
| İSTANBUL | 137,6 | 140,4 | 129,3 |
| (9651, 5) | (%54,8) | (% 2,1) | |
| AMKARA | 157,5 | 160,4 | 149,3 |
| (9672, 1) | (%75,7) | (%2,1) | |
| Charles Models | 146.1 | 146,6 | 142,9 |
| Enviro | (%62,0) | (%62,7) | (% 57,7) |
Üç büyük ildeki gelişmeler değerlendirildiğinde, İstanbul, Ankara ve İzmir'in ticari gayrimenkul fiyat endeksleri, 2024 yılı ikinci çeyreğinde bir önceki çeyreğe göre, sırasıyla yüzde 3,0, 11,10 ve 5,90 oranlarında artış göstermiştir. Endeks değerleri bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, İstanbul, Ankara ve İzmir'de sırasıyla yüzde 51,50, 72,10 ve 62,0 oranlarında artış göstermiştir.
Türkiye genelinde, 2024yılı ikinci çeyreğinde bir önceki çeyreğe göre yüzde 8,0 oranında artan Dükkan Fiyat Endeksi, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre nominal olarak yüzde 66,70 oranında artmış, reel olarak ise yüzde 3,20 oranında azalmıştır. Aynı çeyrekte, bir önceki çeyreğe göre yüzde 3,80 oranında
artan Ofis Fiyat Endeksi bir önceki yılın aynı çeyreğine göre nominal olarak yüzde 54,20 oranında artmış, reel olarak ise yüzde 10,50 oranında azalmıştır.
*Kaynak: TCMB Ticari Gayrimenkul Fiyat Endeksi 2024 2. Çeyrek
Niğde İç Anadolu Bölgesi'nin güneydoğusundadır. Üç tarafı Toroslar'ın genç kıvrım dağları ile çevrilidir. Güneyi Orta Toroslar içerisinde yer alan Bolkarlar ve Aladağlar'ın kuzeye doğru kıvrımlanarak sokuldukları alan ile batısı ise Konya ovası ile birleşik Emen ovası sınırlanır. Matematiksel olarak 37 derece 25 dakika güney (S), 38 derece 58 dakika kuzey (N) paralelleri ile; 33 derece 10 dakika batı (W) ve 35 derece 25 dakika doğu (E) meridyenleri arasında yer alır.
Kuzeybatıda Aksaray, kuzeyde Nevşehir, kuzeydoğuda Kayseri, batı ve güneybatıda Konya illeri ile komşu olan Niğde ili, güneyde Bolkar dağları ile Mersin, güneydoğu ve doğuda Aladağlar'ın oluşturduğu doğal sınırlar ile Adana illerinden ayrılır.
Bu sınırlar içinde yaklaşık 779,522 hm² yüzölçümüne sahiptir. Kuzeyde Misli Ovası ve güneyde Bor Ovası bir kenara bırakıldığında, son derece yüksek, dağlık ve akarsularca yarılmış arızalı bir görünüme sahiptir. Deniz seviyesinden olan yükselti Bor Ovası'nda 1000 metreyi bulurken, bu değer Misli Ovası kuzeyinde 1350 metreye ulaşır.
Niğde ilinin en eski adının "Nahita" ya da "Nakita" olduğu öne sürülmektedir. Bu ada ilk kez İbn Bidi'nin eserlerinde rastlanmıştır. Nakida adı kimi zaman Nekide olarak da kullanılmış, 14. yüzyılda aynı sözcük Arap harfleriyle Nîkde, daha sonra da nîkde olarak okunacak biçimde yazılmıştır. Cumhuriyet'ten sonra bu ad, Niğde'ye dönüştürülmüştür.
Niğde'nin antik tarihine ait bilgileri bölgede yapılan Bahçeli Köşk Höyüğü, Altunhisar Pınarbaşı Höyüğü, Çamardı Cellaler Höyüğü, Güllüdağ Ören Yeri ve Divaralı Höyüğü kazılarından elde edebiliyoruz. Bu bilgilere dayanarak Niğde Tarihi MÖ 7000‐5500'lü yıllardan itibaren başlatmamız mümkün olabilmektedir.
Niğde yöresi, Hititlerin döneminde Tabal Konfederasyonu içinde bulunması nedeniyle, Tabal Toprakları diye anılıyordu. Tabal'ın geç Hititler dönemi merkezi Tuvana'da (Tyana) bugünkü Kemerhisar'dır.
Ürgüp'ün Muşkara adlı köyünden çıkıp Osmanlı devletine sadrazam olan Nevşehirli Damat İbrahim Paşa doğum yerini ve çevresini bayındırlaştırırken Niğde kalelerinin muhafızlarına ait hakları da Nevşehir'e verdi. Böylece yörede ağırlık Ürgüp ve Nevşehir'e doğru kaydı.
Niğde yöresi, Osmanlı Devleti'nin klasik döneminde eyaleti Karaman, Nevşehir Livası içinde yer almaktaydı. Niğde 1849'da sancak merkezi oldu. 1860'ta Niğde'nin 6 kazası vardı: Merkez, Kırşehir,
Ürgüp, Nevşehir, Aksaray ve Yahyalı. 1867'de vilayet nizamnamesinde de Niğde, Konya Vilayeti'ne bağlı bir sancak gözükmektedir. Konya Vilayeti'nin Niğde'den başka bir Konya Merkez, İçel, Hamidabad (Niğde) ve Tekke (Antalya) olmak üzere toplam 5 sancağı vardı. Niğde sancağının toplam 5 kazası ise Niğde Merkez kaza, Nevşehir, Kırşehir, Ürgüp (Nahiye olan Yahyalı Ürgüp'e bağlıydı) ve Aksaray'dan oluşmaktaydı.
1877'deki kayıtlarda Niğde Sancağı'nın 1867'deki durumunu koruduğu görülüyor. Bu dönemde Niğde sancağının da kaza sayısında bir değişiklik olmamakla birlikte Kırşehir'in yerine Bor kazasının sancağa bağlandığı görülmektedir.
Niğde Sancağı, 1892 ve 1903'te yine Konya Vilayetine bağlı kaldı. Ne var ki sancağın toplam kaza sayısı 5'ten 8'e yükseldi. Bu kazalar şunlardır: 1‐ Niğde Merkez Kaza, 2‐ Bor, 3‐ Nevşehir, 4‐ Ürgüp, 5‐ Aksaray, 6‐ Maden (Çamardı), 7‐ Şücaeddin (Ulukışla) ve 8‐ Arapsun (Gülşehir).
Niğde İkinci Meşrutiyet'ten sonra bağımsız sancak durumuna getirildi. Bu dönemde Niğde, bağımsız sancağın kazaları Maden dışında aynı kaldı. Niğde Bizans döneminde 7. ve 9. yüzyılda yapılan idari taksimata göre bir eyalet olmuş ve dini merkez niteliği almıştır. 8. yüzyılda kısa bir süre Abbasi yönetimine giren kentin adı Arap kaynaklarında Sabart olarak geçmektedir. Kent 1204 yılında Selçuklular tarafından fethedilmiş ve Niğde'de Türk‐İslam dönemi başlamıştır. 1300 yılında Hamitoğulları egemenliğine giren kent, 1390 yılında Osmanlı topraklarına katılmıştır. Niğde 1923 yılında Cumhuriyetin ilanıyla vilayet olmuştur.
Niğde Millî Mücadele yıllarının oldukça dingin illerindendi. Yöre yabancı güçlerin işgaline uğramadığı gibi, bir iki cılız gösterinin dışında, Kuvâ‐yi Milliye karşıtı güçlü bir eyleme de tanık olmamıştı. Yöredeki başlıca askerî etkinlik Adana Kuvâ‐yi Milliyesine verilen lojistik destekle sınırlıydı. İlçelerden Ulukışla'da ise Fransızlar işgal teşebbüsünde bulunmuş ama yerel örgüt tarafından püskürtülmüşlerdir.
Mondros Mütarekesi günlerinde Niğde aynı adlı bağımsız sancağın merkeziydi. Merkez kaza ile birlikte 7 kazası vardı. Bunlar; Aksaray, Bor ve Ulukışla ile bugün Nevşehir İline bağlı olan Gülşehir (Arapsun) ve Ürgüp idi. Toplam nüfusu 290.000 dolayında olan sancağın nüfusça en büyük 2 kazası Merkez kaza ile Aksaray'dı. 5 Şubat günü, Atatürk'ün 5 Şubat 1934'teki Niğde ziyareti nedeniyle her yıl kutlanmaktadır.
Cumhuriyetin ilanı ile Niğde'nin Konya vilayetinden ayrılarak müstakil vilayet statüsüne kavuşması en önemli gelişmedir. Millî Mücadele ile başlayarak Cumhuriyetle devam eden dönem ve istikrar bütün Türkiye'deki gibi Niğde'de bayındırlık, eğitim, sağlık, sosyal ve kültürel alanlarda büyük gelişmeleri beraberinde getirmiştir. Atatürk ve onun kurduğu Cumhuriyeti gönülden benimseyen, her zaman onun devamını destekleyen ve desteğinin devam ettiren illerin başında gelen Niğde ili, Cumhuriyetin ilanını top atışıyla kutlayan ilk ildir. 1923 yılında Niğde il olarak cumhuriyet idaresine bağlanmıştır. Nevşehir ilçesi 1954'te il olarak Niğde'den ayrılmıştır. Aksaray ilçesi 15.06.1989 gün ve 3578 sayılı kanun ile Niğde'den ayrılarak il statüsü kazanmıştır. Aynı kanunla Çiftlik ve Altunhisar bucakları da ilçe statüsü alarak Niğde iline bağlanmıştır. 1992 yılında daha önce Selçuk Üniversitesine bağlı Niğde'deki fakültelerin ayrılmasıyla Niğde Üniversitesi kurulmuştur. Üniversitesinin adı, 15 Temmuz darbe girişiminin ardından, Niğde Ömer Halisdemir Üniversitesi olarak değiştirilmiştir.
Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Kozyatağı Mah. Kaya Sultan Sk. No: 77/8 34742 Kadıköy – İstanbul Sayfa 28 | 111 Tel: 0216 410 26 78 Faks: 0216 410 26 79 www.bilgidegerleme.com
Aladağlar'da Demirkazık Tepesi (3756 m) en yüksek noktadır. Niğde'ye yüksek bir görünüm kazandıran yüksek dağlık ve tepelikleri, oluşum ve gelişimleri itibarıyla üç grupta değerlendirilebilir. Orta Torosları oluşturan ve Bolkar Dağları kuzeydoğu uzantıları ile,Aladağlar'ın güneybatı uzantıları arasında bulunan Ecemiş Koridoru ile birbirinden ayrılırlar. Bolkar Dağları'nda Medetsiz Tepesi (3524 m) ve Aladağlar'da Demirkazık Tepesi (3756 m) en yüksek noktaları oluştururlar. İç Anadolu volkanizması içinde Aksaray ile Niğde arasında yer alan Hasandağı (3268 m), Keçeboyduran (2727 m), Niğde'nin yaslandığı Melendiz Dağı (2936 m) ve kuzeybatıda Göllüdağ (2143 m) başlıca volkanik dağlardır. Ovalık alanların ortasında yükselen flüvial erozyon ile çevresinin aşındırılması sonucunda tek başına yüksek bir görünüm sunan farklı aşınma ile oluşan Misli Ovası'nda görülen yassı Tumba tepe, Yumru tepe farklı aşınılma oluşup, Bor ovası Çukurkuyu‐Altunhisar hattının batısında görülen tepelikler volkanik kökenli olurken; Karahöyük, Köşkhöyük, Kınıkören höyüğü, Misli ovasında Höyükhan höyüğü de tepelik alanlar olarak karşımıza çıkmaktadır.
Niğde'de meyvecilik ve elma bahçeleri yaygındır. Çamardı‐Pozantı yolu üzerindeki bahçeler Niğde İlinin kuzeydoğusunda geniş yer kaplayan Misli Ovası ile, güneybatıda yer alan Bor Ovası iki büyük birimi oluşturur. Her iki ova içinde Niğde merkezinin yer aldığı kuzeydoğu‐ güneybatı doğrultulu bir depresyonla birbirlerine bağlanır. Tektonik çöküntü ile oluşan bu ovalar, önce volkanik alanlardan çıkan piroklastik materyallerle sonradan dağlık alanlardan gelen alüvyal dolgularla doldurularak, alüvyal dolgu ovaları olarak karşımıza çıkmaktadır. Pleistosen'den itibaren akarsularca yarılan bu alanlar, dağlık alanların kenar kesimlerinde plato karakterini almıştır. Kenarlarında geniş alanlar boyunca uzanan birikinti koni ve yelpazeleri dikkat çekicidir. Kuzeybatıda Melendiz Dağı ve Göllüdağ ile çevrili olan Melendiz Ovası, geriye aşınılma batıdan bölgeye sokulan Melendiz suyu ve kolları ile yarılarak boşaltılmış geniş bir düzlük alandır. Diğer taraftan dağlık alanlar arasında akarsu vadileri boyunca uzanan akarsu boyu ovaları da görülmektedir. Güneyde Tabur Dağı önlerinde bulunan Kılan Ovası, doğuda Hanağzı dere boyunca uzanan ova ile Kemerhisar güneyindeki Ovacık Ovası başlıcalarıdır.
Karasu Deresi, Çiftehan çayı, Ecemiş Suyu, Uluırmak başlıca ana akarsuları oluştururlar. Karasu: Aktaş yakınlarından doğarak, kuzey‐güney doğrultusunda uzanırken Gümüşler'den Kereci Deresini, Niğde Şehir merkezini geçtikten sonra uzantı deresi ni alır. Yer altı ve kaynak sularıyla da beslenen Karasu'da Bor ovasında kaybolur. Üzerinde Akaya barajı yer alır.
Çiftehan Çayı: Seyhan Nehri'nin kollarından biri olan Çiftehan Çayı, Adana‐Ankara karayolu ve demiryolunun kenarından akarak ili terk etmektedir. Çaya Torosların eteklerinden yüzeye çıkan Şekerpınarı kaynak suyu ve birçok dere katkıda bulunur. Bunlardan bazılarının suları yazın tamamen kurur. Çay bir süre sonra Ömerli ve Kırkgeçit derelerini bünyesine alarak Çakıt Suyu adını alır.
Çakıt Suyu: Ulukışla Pozantı arasında Çakıt Vadisi'ni meydana getirerek Orta Toros Dağları'nı kuzey‐ güney doğrultusunda yarmıştır.
Ecemiş Suyu: Kaynağını Aladağ'dan alır. Kuzeydoğu ‐Güneybatı doğrultusunda ilerlerken, Çamardı yakınlarında İçkuyu Deresini alarak Yelatan Güneyinde İl sınırlarından çıkarak, Seyhan kolu Güngör Deresine karışır.
Uluırmak: Melendiz dağlarında doğduktan sonra, Asmasız ve Ramat kısımlarından gelen kaynak suları ile beslenir. Çiftlik ve Melendiz Ovasını geçerek Ihlara Vadisine ulaşır.
Niğde'de karasal iklim bitki örtüsü hakimdir. Melendiz Dağı'nda geven bitki örtüsü Niğde ilindeki, göller bakımından zengin olmamakla birlikte oluşum ve gelişimleri birbirinde farklı göllere de sahiptir. Aladağlar ve Bolkarlar üzerinde buzul aşılımıyla oluşmuş sirk gölleri yer almaktadır. Akgöl, Alagöl, Çinigöl, Yedi Göller, Karagöl başlıcalarıdır. Hasandağı, Göllüdağ üzerinde volkanik krater gölleri yer alırken kuzeydeki Narlıgöl ise volkanik çöküntü maar gölü olarak oluşturulmuştur. Narlıgöl yer altından sıcak su kaynaklarıyla beslenmesi nedeniyle minarelce zengin, suları acı bir göldür. Diğer taraftan akarsu yatakları önünde sulama amacıyla inşa edilen setlerin gerisinde de suların toplanmasıyla baraj göller oluşmuştur. Melendiz Dağlarından gelen Kırkpınar ve Baldıra dereleriyle beslenen Gebere Barajı 1939‐1941 yılları arasında inşa edilmiş. Gümüşler Barajı'na, hemen gerisindeki dağlık alanlarda inen sular toplandığı içinde bol miktarda aynalı sazan balığı yaşamaktadır. Karasunun aşağı mecrası üzerine kurulu olan Akkaya Barajı, Koyunlu, Dikilitaş, Azatlı, Hacıbeyli ve Murtaza Gölleri de sulama amacıyla yapılmış diğer göllerdir.
Niğde'de Orta Anadolu'nun tipik kara iklimi görülür. Yazları sıcak ve kurak, kışları soğuk ve kar yağışlıdır. Yağışların kar hali kışın, yağmur haline ise ilkbaharda rastlanmaktadır.
Sıcaklık: En sıcak ay ortalaması temmuz ayına, en soğuk ay ortalaması ise ocak ayına rastlanır. Gerek mevsimler arasındaki sıcaklık farkı, gerekse gece ve gündüz arasındaki sıcaklık farkı, kara ikliminin en karakteristik örneğidir. Niğde'de yapılan gözlemlere göre en yüksek ortalama sıcaklık 29,4 derece ile Temmuz ayına, en düşük ortalama sıcaklık ise ‐4,6 derece ile Ocak ayına rastlar.
Yağışlar: Niğde'de yıllık yağış ortalaması 330 mm'dir. Yağışın en fazla olduğu ay ortalama 47 mm ile nisan, en az olduğu ay ise ortalama 4,5 mm ile Ağustos ayıdır.
Nemlilik: Niğde'de ortalama nispi nem %56'dır. Nemin en fazla olduğu ay %80 ile şubat, en düşük ay %28 ile ağustos ayıdır.
| [Daralt] | ||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Oca | Sub | Mar | Nis | May | Haz | Tem | Ağu | Eyl | Eki | Kas | Ara | Yıl |
| 18.6 | 19.6 | 26.2 | 30.8 | 32 | 34 | 37.8 | 37.8 | 34.6 | 30.6 | 23.5 | 20.9 | 37.8 |
| 4.6 | 6.1 | 11.2 | 16.7 | 21.3 | 25.7 | 29.4 | 29.3 | 25.7 | 19.6 | 12.5 | 6.7 | 17.4 |
| $-0.5$ | 0.8 | 5.3 | 10.6 | 15.1 | 19.4 | 22.8 | 22.3 | 17.9 | 12.1 | 5.9 | 1.3 | 12.1 |
| $-4.6$ | $-3.6$ | 0.1 | 4.7 | 8.4 | 12.0 | 15 | 14.6 | 10.5 | 6.1 | 1 | $-2.8$ | 5.1 |
| $-21.7$ | $-24.2$ | $-23.9$ | $-6.9$ | $-0.3$ | 3.8 | 7.1 | 6.9 | 1.7 | $-5.2$ | $-14.7$ | $-20.6$ | $-24.2$ |
| 30.7 | 29.5 | 32.7 | 47 | 44.8 | 25.6 | 5.2 | 4.5 | 8.1 | 29.1 | 33.5 | 39 | 330 |
| A Niğde iklimi () |
Niğde ilinin ekonomisi çoğunlukla tarıma dayanır. Sanâyileşme son senelerde gelişmeye başlamıştır. Ayrıca Niğde'nin Çiftehan beldesi kaplıcalarıyla tanınan turizm merkezidir.
Niğde, Anadolu'nun buğday ambarı sayılan 10 il arasında yer alır. Türkiye'de en çok elma bu ilde Sazlıca kasabasında yetişir. Elmadan sonra patatesi meşhurdur. Patates üretiminde Türkiye'de birinci sıradadır. 2019 yılında 716 bin ton patates üretilmiştir. Niğde'de geliştirilen yerli patates tohumuna 'Nahita' adı verilmiştir. Niğde ili beyaz baş lahana üretiminde 2. sıradadır. Niğde'de Bor İlçesi'nde Kaynarca lahanası üretilmektedir. Lahana tarımı Kaynarca Köyü civarında yoğunlaşmıştır. Bunlara ilâveten baklagiller, ayçiçeği, patates, buğday, arpa, çavdar, fasulye, nohut, sarımsak ve şekerpancarı da yetişir. Sebzecilik önemli değildir. Fakat meyvecilikte ileri durumdadır. Merkez ilçe, Bor, Çamardı ve Kemerhisar'da geniş elma bahçeleri vardır. Misket elması meşhurdur. Bağcılık da önemli yer tutar. İç Anadolu'da üzüm yetiştirmede en önde gelen illerdendir. Kemerhisar üzümü oldukça meşhurdur. Gübreleme, sulama, modern tarım araçlarının kullanılması ve ilâçlama hızla artmaktadır. Her çeşit üründe verim seneden seneye artmaktadır. Darboğaz bölgesinde yetiştirilen kirazlar yurt içinde ünlü olduğu kadar yurt dışına da ihraç edilir. Lezzeti ve iriliğiyle meşhurdur. Son zamanlarda Çamardı bahçelerinde de kiraz üretimi yaygınlaşmıştır.
Niğde İlinde büyük baş, küçükbaş ve kümes hayvancılığının her türlüsü yapılmaktadır. Son yıllarda ilde uygulanan hayvan ıslah çalışmaları ile, gerek hayvan sayısında ve gerekse hayvansal ürünlerde dikkati çeken gelişmeler olmuştur.
Niğde ilinde orman varlığı çok azdır. Orman ve fundalıklar il topraklarının %3'ünü kaplar. En çok rastlanan ağaç türü kayın, meşe, çam, dışbudak ve köknardır. Daha çok Aladağların eteklerinde olan ormanlar 2400 hektar arâziyi kaplar. Senede 4 bin m³ sanâyi odunu ile 5 bin ster yakacak odun elde edilir.
Niğde ili mâden bakımından zengin kaynaklara sahiptir. Başlıca mâden rezervleri demir, çinko, kurşun, cıva, volfram, bakır, kükürt, gümüş, altın, antimon, kaolin ve alçıtaşıdır. Fakat fiilen işletilmekte olan işletilen mâden yatakları sadece demir, çinko, antimon, kaolin ve alçıtaşıdır.
Niğde, 2 Organize Sanayi Bölgesine sahip olup bu bölgelerde toplamda yaklaşık 5.000 kişiye istihdam sağlanmaktadır. Bunun yanı sıra ilde 2 Ar‐Ge Merkezi, 1 Tasarım Merkezi ve 1 Teknopark mevcuttur. Gıda, tekstil, kauçuk ve plastik, diğer metalik olmayan ürünlerin imalatı ve ana metal sanayi Niğde'nin öne çıkan sektörleri olup Çimsa, Ditaş, Niğtaş gibi öncü firmalar ilde faaliyet göstermektedir.
Niğde Organize Sanayi Bölgesi: Niğde ‐Bor Karayolu'nun 7. Km sindedir. Faaliyete başladığı tarih 1994' tür. Toplam 420 Hektarlık bir alanda 107 adet sanayi parseli bulunmaktadır. Proje doluluk oranı %91'dir. 2019 sonu itibariyle istihdam sayısı 3.400 ve katılımcı firma sayısı 100'dür. Ağırlıklı sektör grubu; Fabrikasyon tekstil ürünlerinin imalatı ve mobilya imalatı, kauçuk‐plastik ürünlerin imalatı, gıda ürünleri imalatı, fabrikasyon metal ürünleri imalatı gruplarıdır.
Bor Karma ve Deri İhtisas Organize Sanayi Bölgesi: Bor‐Zengen karayolunun 9. Km sindedir. Faaliyete başladığı tarih 2006' dır. Toplam 700 Hektarlık bir alanda 401 adet sanayi parseli bulunmaktadır. Proje doluluk oranı % 46'dır. 2019 sonu itibariyle istihdam sayısı 1.276 ve katılımcı firma sayısı 133'tür. Ağırlıklı sektör grubu; Fabrikasyon ham deri işleme imalatı ve kauçuk‐plastik ürünlerin geri dönüşüm tesisleri, zirai ilaç imalatı, beton yapı elemanlarıdır.
Ayrıca Niğde ilimiz genelinde de Bakanlığımız kredisi ile kurulan 5 adet Küçük Sanayi Sitesi vardır. Toplam 1.147iş yerinde yaklaşık 2600 kişi istihdam edilmektedir.
Niğde ili İç Anadolu ile Kuzey ve Batı Anadolu'yu güney ve doğuya bağlayan önemli demiryolu ve karayollarının kavşak noktasıdır. Türkiye'nin dört yanı ile ulaşım irtibatı vardır. Demiryolu bakımından, Batı Anadolu'yu doğu ve güney illerimize, Suriye ve Irak'a bağlayan demiryolunun üzerindedir.
Uygun bir değer esasına göre tanımlanan bir değerlemeye ulaşabilmek amacıyla, bir veya birden çok değerleme yaklaşımı kullanılabilir. Bu Çerçeve kapsamında tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır. Bunların tümü ekonomi teorisinde geçen fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ilkelerine dayanmaktadır. Tek bir yöntem ile güvenilir bir karar üretebilmek için yeterli sayıda gerçeklere dayalı veya gözlemlenebilen girdinin mevcut olmadığı hallerde, birden çok sayıda değerleme yaklaşımı veya yöntemi kullanılması özellikle tavsiye edilir.
Pazar yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, değerleme konusu varlıkla fiyat bilgisi mevcut olan aynı veya benzer varlıklar ile karşılaştırmalı olarak belirlenmesini sağlar. Pazar yaklaşımında atılması gereken ilk adım, aynı veya benzer varlıklar ile ilgili pazarda kısa bir süre önce gerçekleşmiş olan işlemlerin fiyatlarının göz önünde bulundurulmasıdır. Eğer az sayıda işlem olmuşsa, bu bilgilerin geçerliliğini saptamak ve kritik bir şekilde analiz etmek kaydıyla, benzer veya aynı varlıklara ait işlem gören veya teklif verilen fiyatları dikkate almak uygun olabilir. Gerçek işlem koşulları ile değer esası ve değerlemede yapılan tüm varsayımlar arasındaki farklılıkları yansıtabilmek amacıyla, başka işlemlerden sağlanan fiyat bilgileri üzerinde düzeltme yapmak gerekli olabilir. Ayrıca değerlemesi yapılan varlık ile diğer işlemlerdeki varlıklar arasında yasal, ekonomik veya fiziksel özellikler bakımından da farklılıklar olabilir.
Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari sermaye değerine dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Bu yaklaşım bir varlığın yararlı ömrü boyunca yaratacağı geliri dikkate alır ve değeri bir kapitalizasyon süreci aracılığıyla belirler. Kapitalizasyon işlemi, gelirlerin uygun indirgeme oranları uygulanarak bir sermaye toplamına dönüştürülmesidir. Gelir akışı, bir sözleşme veya sözleşmelere dayanarak veya bir sözleşme ilişkisi içermeden yani varlığın elde tutulması veya kullanımı sonucunda oluşması beklenen kârlardan türetilebilir. Gelir yaklaşımı kapsamında kullanılan yöntemler aşağıdakileri içerir:
Tüm risk veya genel kapitalizasyon oranının temsili tek bir dönem gelirine uygulandığı gelir kapitalizasyonu,
Bir indirgeme oranının gelecek dönemler için bir dizi nakit akışına uygulandığı (bunları
Gelir yaklaşımı, bir yükümlülük yerine getirilene kadar gereken nakit akışları dikkate alınarak, yükümlülüklere de uygulanabilir.
Maliyet yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, bir alıcının, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla belirlenmesini sağlar. Bu yaklaşım, pazardaki bir alıcının gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, değerlemesi yapılan varlığa ödeyeceği fiyatın, eşdeğer bir varlığın ister satın alma ister yapım yoluyla maliyetinden fazla olmayacağı ilkesine dayanmaktadır.
Değerlemesi yapılan varlıkların cazibesi, yıpranmış veya demode olmaları nedeniyle, genellikle satın alınabilecek veya yapımı gerçekleştirilebilecek alternatiflerinden daha düşüktür. Bunun geçerli olduğu hallerde, kullanılması gereken değer esasına bağlı olarak, alternatif varlığın maliyeti üzerinde düzeltmeler yapmak gerekebilir.
Sermaye Piyasası Kurulu'nun 01.02.2017 tarih Seri III‐62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ"i doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 10.4'e göre "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez. Ancak, değerlemeyi gerçekleştirenin çeşitli yaklaşım ve yöntemleri kullanmayı da göz önünde bulundurması gerekli görülmekte olup, özellikle tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulguya dayalı veya gözlemlenebilen girdinin mevcut olmadığı hallerde, bir değerin belirlenebilmesi amacıyla birden fazla değerleme yaklaşımı veya yöntemi gerekli görülüp kullanılabilir. Birden fazla değerleme yaklaşımı veya yönteminin, hatta tek bir yaklaşım dahilinde birden fazla yöntemin kullanıldığı hallerde, söz konusu farklı yaklaşım veya yöntemlere dayalı değer takdirinin makul olması ve birbirinden farklı değerlerin, ortalama alınmaksızın, analiz edilmek ve gerekçeleri belirtilmek suretiyle tek bir sonuca ulaştırılma sürecinin değerlemeyi gerçekleştiren tarafından raporda açıklanması gerekli görülmektedir." denilmektedir.
Taşınmazın rayiç değerinin tespitinde "Maliyet Yaklaşımı" yöntemi kullanılmıştır. Maliyet yaklaşımı içerisinde kullanılan arsa değerinin tespitinde "Pazar Yaklaşımı" yöntemi kullanılmıştır. Maliyet yaklaşımında, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılarak yıpranma bedeli düşülerek değer takdiri yapılır.
Aynı bölgede, Koyunlu yoluna cepheli, 1.50 emsal, konut lejantlı 3.500 m2 alanlı arsa 18.500.000 TL bedelle pazarlanmaktadır. İstenen fiyat piyasa şartlarına göre çok yüksek bulunmuştur. (m² birim değeri 5.286.‐TL/m² hesaplanmaktadır.)
Taşınmaza yakın konumda, 3.200 m2 alanlı, Bor Saltuklu Köyü 1470 ada 11 parsel, ticaret alanında kalmakta, 9.500.000.‐TL bedelle satıştadır. Emsal, TOKİ konut bölgesinde yer almakta olup lejant avantajı vardır. (m² birim değeri 2.969.‐TL/m² hesaplanmaktadır.)
Taşınmaza yakın konumda, 1.261 m2 alanlı, Bor ilçesi Osman Efendi mahallesi 400 ada 78 parsel, sanayi‐depolama alanında kalmakta, 3.750.000 TL bedelle satılıktır. Halihazırda bölgede revizyon planı yapıldığı taşınmazın lejantının konut+ticaret olarak değişmesinin beklendiği belirtilmiştir. Fiyatının yeni lejantına esas olduğu belirtilmiştir. Emsal arsa vasfında olup, ana yola cephelidir. (m² birim değeri 2.974.‐TL/m² hesaplanmaktadır.)
Taşınmazın yakınında, OSB sınırları içinde 1 emsal sanayi arsası niteliğindeki 26.615 m2 alanlı 133/344 parsel ile 73.788 m2 alanlı 133/16 parseller birlikte 249.000.000 TL bedelle pazarlanmaktadır. OSB içinde yer alması sebebiyle yapılaşma şartlarında zorlayıcı kriterler barındırmakta olup istenen fiyat yüksek bulunmuştur. (m² birim değeri paçal 2.480.‐TL/m² hesaplanmaktadır.)
Niğde OSB 1.etap 132 ada 65 parseldeki 46.026 m2 alanlı sanayi arsasının peşin 1.350 TL/m2, taksitli 1.600 TL/m2 fiyatla satılık olduğu https://www.nigdeosb.com/arsa‐tahsis‐duyuru sayfasındaki ilandan tespit edilmiştir.
Niğde OSB 3.etap 622 ada 11 parseldeki 80.915 m2 alanlı sanayi arsasının peşin 700 TL/m2, taksitli 975 TL/m2 fiyatla satılık olduğu tespit edilmiştir.
Taşınmaza yakın konumda, Koyunlu Köyü 183 ada 1 parsel, 753 m² alanlı olup, Ekim ayı içinde ihaleyle 1.600.000.‐TL bedelle satılmıştır. Emsal, 2 kat konut lejantlı arsa vasfında olup, ana yola mesafelidir. (m² birim değeri 2.125 .‐TL/m² hesaplanmaktadır.)
İl merkezine yakın konumda, Selçuk Mahallesi 3305 ada 1 parsel, 3.253 m² alanlı 2.4 emsal konut lejantlı arsa 15.700.000 TL bedelle satılıktır. Şehir merkezine daha yakın konumu ve tercih edilir lejantı sebebiyle daha yüksek şerefiyeli olduğu düşünülmektedir. (m² birim değeri 4.826.‐TL/m² hesaplanmaktadır.)
Sanayi‐ticari açıdan kısmen daha az tercih edilen ancak çevre yoluna daha yakın konumdaki 3.420 m2 alanlı 0,4 emsal sanayi lejantlı arsa 8.000.000 TL bedelle satılıktır. Konum dezavantajı olmasına
rağmen küçük yüz ölçümü sebebiyle benzer şerefiyelidir. (m² birim değeri 2.339.‐TL/m² hesaplanmaktadır.)
Niğde Bor OSB içinde 9.500 m2 arsa üzerinde 2.000 m2 alanlı fabrika 42.000.000 TL bedelle pazarlanmaktadır. Konum dezavantajı bulunmaktadır. (Arsa+yapı paçal m² birim değeri 21.000.‐TL/m² hesaplanmaktadır.)
Niğde OSB içinde yer alan 7.400 m2 arsa üzerindeki 1.300 m2 alanlı faal fabrika 30.000.000 TL bedelle pazarlanmaktadır. (Arsa+yapı paçal m² birim değeri 23.077.‐TL/m² hesaplanmaktadır.)
Niğde OSB içinde yer alan 11.750 m2 arsa üzerindeki 3.750 m2 alanlı faal fabrika ile 250 m2 idari binası bulunan fabrika 107.500.000 TL bedelle pazarlanmaktadır. Fiyat yüksek bulunmuştur. (Arsa+yapı paçal m² birim değeri 26.875.‐TL/m² hesaplanmaktadır.)
Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Kozyatağı Mah. Kaya Sultan Sk. No: 77/8 34742 Kadıköy – İstanbul Sayfa 36 | 111 Tel: 0216 410 26 78 Faks: 0216 410 26 79 www.bilgidegerleme.com
Sermaye Piyasası Kurulu'nun 01.02.2017 tarih Seri III‐62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ"i doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartları'na göre en verimli ve en iyi kullanımın tanımı "Bir varlığın potansiyelinin yasal olarak izin verilen ve finansal olarak karlı olan en yüksek düzeyde kullanımıdır. En verimli ve en iyi kullanım, bir varlığın mevcut kullanımının devamı ya da alternatif başka bir kullanım olabilir. Bu, bir pazar katılımcısının varlık için teklif edeceği fiyatı hesaplarken varlık için planladığı kullanıma göre belirlenir." şeklindedir.
Bu tanımdan hareketle taşınmazın konumu, büyüklüğü, topoğrafik özellikleri ve imar durumu ile bölgede talep gören gayrimenkul nitelikleri dikkate alındığında en etkin ve verimli kullanımının mevcut haliyle sanayi tesisi/fabrika olarak kullanımı olduğu düşünülmektedir.
Maliyet yaklaşımında, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılarak yıpranma bedeli düşülerek değer takdiri yapılır.
Değerleme çalışmasında piyasa değeri‐emsal karşılaştırma yaklaşımı ve maliyet oluşumları yaklaşımı kullanılmıştır. Fabrika arsasının piyasa değerinin takdir ve tespitinde Niğde Organize Sanayi Bölge Müdürlüğü arsa tahsis birim fiyatı ve 6.5. Başlığında yer verilen emsaller dikkate alınmış, parselin yüzölçümü, Birko Caddesine cepheli konumda yer alması, altyapısının tamamlanmış olması dikkate alınarak, arsa birim fiyatı 1.485 TL/m² olarak takdir edilmiştir. Karşılaştırma tablosu aşağıdaki gibidir.
| KARŞILAŞTIRMATABLOSU | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| BİLGİ | EMSAL‐2 | EMSAL‐3 | EMSAL‐4 | EMSAL‐5 | ||||
| SATIŞ FİYATI | 9.500.000 ₺ | 3.750.000 ₺ | 249.000.000 ₺ | 1.350 ₺ | ||||
| SATIŞ TARİHİ | Satışta | Sa tışta | Sa tışta | Sa tışta | ||||
| ZAMAN DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 0% | 0% | ||||
| ALAN (m2) | 129.734,57 | 3.200,00 | 1.261,00 | 100.403,00 | 1,00 | |||
| BİRİM M2 DEĞERİ (TL/m2) | 2.969 | 2.974 | 2.480 | 1.350 | ||||
| Alana ilişkin Düzel tme | ‐40% | ‐40% | 0% | 0% | ||||
| İmar Durumu (Fonksiyon) | Sanayi | Konut | Konut+Tica ret | Sanayi | Sanayi | |||
| Yapılaşma (Emsal ) | E: 1,00 | 1,50 | 1,50 | 1,00 | 1,00 | |||
| İmar Durumuna ilişkin düzel tme | ‐10% | ‐20% | 0% | 0% | ||||
| Manza raya ilişkin düzel tme | 0% | 0% | 0% | 0% | ||||
| KONUM | Orta Kötü | Kötü | Daha iyi | Benzer | ||||
| Konuma ilişkin düzel tme | 10% | 15% | ‐15% | 0% | ||||
| DİĞER BİLGİLER | 0% | 0% | 0% | 0% | ||||
| PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME | ‐10% | ‐5% | ‐20% | 0% | ||||
| TOPLAM DÜZELTME | ‐50% | ‐50% | ‐35% | 0% | ||||
| DÜZELTİLMİŞ DEĞER (TL/m2) | 1.483,32 | 1.484 | 1.487 | 1.612 | 1.350 |
Parsel üzerinde yukarıda özellikleri belirtilmiş olan fabrika yapısı inşa edilmiş olup tamamlanmış ve kullanılır haldedir. İnşaat yatırımlarının değerlendirmeye esas m² birim bedelleri binanın yapılış tarzı ve nitelikleri ve hâlihazır durumu dikkate alınarak saptanmıştır. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nın 2024 yılı m2 birim maliyet listesinde birim yapı maliyeti 3‐A yapılar için 12.250,‐TL; 2‐C yapılar için 7.750,‐ TL; 2‐A yapıların için 3.500.‐TL; 1‐B yapıların için 2.100.‐TL'dir. Yapılar 2004 ve 2013 yılında inşa edilmiş olmakla birlikte, 2004 tarihli yapıdan %18, diğer yapılardan %11 amortisman indirgemesi yapılarak inşaat maliyeti hesaplanmıştır.
Bu kabulden hareketle arsa ve yapı değer hesaplama detayları aşağıdaki tabloda belirtilmiştir.
| YASAL DEĞER | MEVCUT DEĞER | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ARSA | ALAN M2 | DEĞER TL/M2 | ARSA DEĞERİ | ARSA DEĞERİ | |||||
| 455 ADA 6 PARSEL | 129734,57 | 1485 | 192.655.836 | 192.655.836 | |||||
| BİNALAR | YASAL ALAN |
MEVCUT ALAN |
SINIFI | KALAN ÖMÜR |
BEDEL TL/M2 | BİNA DEĞERİ | BİNA DEĞERİ | ||
| FABRİKA YAPISI | 14746 | 13774 | 2‐C | 0,82 | 7750 | 93.710.830 | 87.533.770 | ||
| MAMÜL DEPOSU | 2310 | 2310 | 2‐C | 0,82 | 7750 | 14.680.050 | 14.680.050 | ||
| EK FABRİKA YAPISI | 1123 | 1123 | 2‐C | 0,89 | 7750 | 7.745.893 | 7.745.893 | ||
| BEKÇİ KULÜBESİ | 36 | 36 | 3‐A | 0,82 | 12250 | 361.620 | 361.620 | ||
| FABRİKA İÇİ İDARİ OFİS | 1022 | 2084 | 3‐A | 0,82 | 12250 | 10.265.990 | 20.933.780 | ||
| KAZAN DAİRESİ | 0 | 410 | 2‐A | 0,89 | 3500 | 0 | 1.277.150 | ||
| SUNDURMA 1 | 0 | 360 | 1‐B | 0,89 | 2100 | 0 | 672.840 | ||
| TİFTİK TOPLAMA ODASI | 0 | 82 | 1‐B | 0,89 | 2100 | 0 | 153.258 | ||
| KLİMA ODASI | 372 | 392 | 2‐A | 0,89 | 3500 | 1.158.780 | 1.221.080 | ||
| TOPLAM | 19609 | 20571 | 127.923.163 | 134.579.441 | |||||
| ŞEREFİYE, ÇEVRE DÜZENLEME | 5.000.000 | 5.000.000 | |||||||
| DÜZELTME | 21.001 | 64.723 | |||||||
| TOPLAM YASAL DURUM DEĞERİ (TL): | 325.600.000 | ||||||||
| TOPLAM MEVCUT DURUM DEĞERİ (TL): 332.300.000 |
*Birim yapı maliyetlerinden, yıpranma payı (%18 ve %11) düşülmüştür.
Maliyet yöntemine göre yapılan hesaplamalar ve uygulanan düzeltmeler sonucu taşınmazın arsa + yapı maliyeti toplam değeri yasalda 325.600.000.‐TL, mevcutta 332.300.000.‐TL olarak hesaplanmaktadır.
Değerlemeye konu taşınmazın niteliği, imar haklarının tamamının kullanılmamış olmaması gibi nedenlerle parsel üzerinde bulunan yapının kapalı alanı üzerinden toplam pazar değerinin belirlenmesine esas birim fiyatın sağlıklı olarak tespit edilemeyeceğine kanaat getirilmiş ve pazar yaklaşımı altında karşılaştırılabilir işlemler yönteminin kullanılması uygun bulunmamıştır. Pazar yaklaşımı altında karşılaştırılabilir işlemler yöntemi sadece maliyet yaklaşımında kullanılan arsa değerinin tespiti için kullanılmıştır.
Taşınmazın kullanım amacı ve özellikleri göz önünde bulundurularak toplam Pazar değeri sadece "Maliyet Yaklaşımı" yöntemi ile hesaplanmıştır.
Taşınmaz için kira analizi yapılmamıştır.
Asgari bilgilerden raporda bulunmayan herhangi bir bilgi bulunmamaktadır.
Arsa üzerinde inşa edilmiş olan fabrika binası için gerekli tüm izinler (proje, ruhsat, iskan) alınmıştır. Parsel üzerinde yer alan ve yasal izinleri bulunmayan yapılar için yapı ruhsatı alınması gerekmektedir.
Gayrimenkul için hazırlanan değerleme raporu gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne konu değildir.
8.SONUÇ BÖLÜMÜ
Değerlemeye konu taşınmaz konumu ve yapılaşma özellikleri itibariyle talep gören Organize Sanayi Bölgesi içinde konumludur.
Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen taşınmazın yerinde yapılan incelemesinde, konumuna, büyüklüğüne, fiziksel özelliklerine, hâlihazır durumuna ve çevrede yapılan piyasa araştırmalarına göre günümüz ekonomik koşulları itibariyle yasal pazar değeri için 325.600.000.‐TL (Üçyüzyirmibeşmilyon altıyüzbinTürkLirası); mevcut Pazar değeri için 332.300.000.‐TL (ÜçyüzotuzikimilyonüçyüzbinTürk Lirası) kıymet takdir edilmiştir.
| Yasal | Yasal |
|---|---|
| Pazar | Pazar |
| Değeri | Değeri |
| (KDV | (KDV |
| Hariç) | Dahil) |
| 325.600.000‐TL | 390.720.000‐TL |
| Mevcut | Mevcut |
| Pazar | Pazar |
| Değeri | Değeri |
| (KDV | (KDV |
| Hariç) | Dahil) |
| 332.300.000‐TL | 398.760.000‐TL |
* 20.01.2025 tarihli Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası efektif alış kuru verileri baz alındığında, 1 USD = 35,4934‐TL; Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası efektif satış kuru verileri baz alındığında, 1 USD = 35,6356.‐TL'dir.
** Vergi Kanunlarının Katma Değer Vergisine ilişkin muafiyet, istisna ve vergi oranına ilişkin özel hükümleri dikkate alınmamıştır. Tespit edilen bu değer peşin satışa yönelik piyasa değeridir.
*** Bu rapor ilgili Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerine göre hazırlanmıştır.
Turgay GÜNEY Gonca ATASOY ALTUNBAŞ Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı
SPK Lisans No: 403026 SPK Lisans No: 400334
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.