Besqab

549300U5KUVJBT6HLL492021-01-012021-12-31549300U5KUVJBT6HLL492019-12-31549300U5KUVJBT6HLL492020-01-012020-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300U5KUVJBT6HLL492020-01-012020-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember549300U5KUVJBT6HLL492020-01-012020-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember549300U5KUVJBT6HLL492020-01-012020-12-31ifrs-full:SharePremiumMember549300U5KUVJBT6HLL492020-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300U5KUVJBT6HLL492020-12-31ifrs-full:SharePremiumMember549300U5KUVJBT6HLL492020-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300U5KUVJBT6HLL492020-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember549300U5KUVJBT6HLL492020-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember549300U5KUVJBT6HLL492020-01-012020-12-31549300U5KUVJBT6HLL492021-01-012021-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300U5KUVJBT6HLL492021-01-012021-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember549300U5KUVJBT6HLL492021-01-012021-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember549300U5KUVJBT6HLL492021-01-012021-12-31ifrs-full:SharePremiumMember549300U5KUVJBT6HLL492021-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300U5KUVJBT6HLL492021-12-31ifrs-full:SharePremiumMember549300U5KUVJBT6HLL492021-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300U5KUVJBT6HLL492021-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember549300U5KUVJBT6HLL492021-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember549300U5KUVJBT6HLL492021-12-31549300U5KUVJBT6HLL492020-12-31549300U5KUVJBT6HLL492019-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300U5KUVJBT6HLL492019-12-31ifrs-full:SharePremiumMember549300U5KUVJBT6HLL492019-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300U5KUVJBT6HLL492019-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember549300U5KUVJBT6HLL492019-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMemberiso4217:SEKiso4217:SEKxbrli:shares ÅRSREDOVISNING 2021 2021 Le va Om Besqab Vår verksamhet bedrivs inom två affärsområden 1 PROJEKT UT VECKLING BOSTAD Inom Projektutveckling Bostad bedriver Besqab verksam- het genom hela värdekedjan för bostadsutveckling, från planering av råmark till produktion av nyckel färdig bostad. Affärsområdet avser utveckling av bostäder upplåtna med bostadsrätt och äganderätt i Stockholms län och Uppsala. 2 FASTIGHETSUTVECKLING OCH FASTIGHETER Inom Fastighetsutveckling och Fastigheter arbetar Besqab med utveckling av hyresbostäder, vårdbostäder och annan samhällsservice. Affärsområdet innefattar även ägande och förvaltning av de egenutvecklade fastigheterna. Vi har ett nära samarbete med kommuner och vårdgivare i våra vårdprojekt i Stockholms län, Uppsala och delar av Mellansverige. Innehåll 1 Besqab i korthet 2 Året i korthet 4 VD har ordet Kapitel 1 – Framtid 9 Trender 12 Affärsmodell 16 Mål 19 Vision, affärsidé och strategisk inriktning 20 Strategi 22 Finansieringsstrategi 24 Kundintervju Kapitel 2 – Verksamhet 27 Vår affär 30 Marknadsutveckling 32 Projektutveckling Bostad 34 Fastighetsutveckling och Fastigheter 36 Intervju med chef Fastighetsutveckling och Fastigheter 38 Pågående projekt 44 Byggrättsportfölj 48 Planerade projekt Kapitel 3 – Hållbarhetsrapport 51 Hållbarhetsstrategi 53 Agenda 2030 56 Fokus: Hälsosamma och hållbara bostadsmiljöer 58 Fokus: Minskad miljö- och klimatpåverkan 62 Fokus: Ekonomiskt ansvarstagande 64 Fokus: Hållbar arbetsplats Kapitel 4 – Bolag 69 Riskhantering 72 Bolagsstyrningsrapport 78 Styrelse 79 Koncernledning 80 Aktien 82 Fem år i sammandrag Kapitel 5 – Årsredovisningshandlingar 87 Förvaltningsberättelse 96 Finansiella rapporter 104 Noter 127 Styrelsens undertecknande 128 Revisionsberättelse Kapitel 6 – Övrig information 134 Hållbarhetsnoter 138  • Besqab har sedan 1989 framgångsrikt bedrivit bostadsutveckling. Förutom nyproduktion av bostäder med bostads- och äganderätt utvecklar vi också hyresrätter, vårdboenden och andra samhälls- fastigheter för eget ägande och förvaltning. • Vi har en stark byggrättsportfölj som omfattar cirka 4 150 planerade bostäder i attraktiva lägen med fokus på Storstockholm, Uppsala och delar av Mellansverige. • Idag har vi närmare 1 200 bostads- och äganderätter i pågåen- de produktion och en fastighetsportfölj med cirka 540 vård- och hyresbostäder, varav omkring 360 bostäder är under uppförande. • Vi drivs av ett genuint engagemang för att utveckla och bygga hållbara, välplanerade och funktionella bostäder och samhälls- fastigheter med gedigen byggmästarkvalitet. • Våra boendemiljöer ska bidra till att förbättra närområden och ge dem som bor där förutsättningar för en hållbar livsstil som främjar hälsa och rörelse i vardagen. Vi engagerar oss lokalt i platsen och utgår från dess unika förutsättningar inför varje projekt. Genom goda samarbeten adderar vi kvaliteter till både platsen och bostäderna. •   BESQAB Årsredovisning 2021 Besqab i korthet / 1 Bygga för framtiden Att utveckla nya hem och boendemiljöer är vår passion. Det ska vara genomtänkt, f unktionellt, hemtrevligt och hållbart. Dessutom vill vi ge förutsättningar för hälsa och rörelse i vardagen. Läget är centralt, oavsett om det är i innerstan eller vid en sjö i en kranskommun. Varje projekt är unikt och vi är duktiga på att forma bostäderna utifrån platsens förutsätt- ningar och med tanke på vem som ska bo och leva där. Och om vi bygger med omtanke om människor och miljö, då bygger vi för framtiden. BESQAB Årsredovisning 2021 Besqabs första Svanenmärkta projekt Vårdboendet Juliahemmet i Uppsala färdigställs och erhåller efter slutlig granskning sin Svanenlicens. Juliahemmet blir därmed Besqabs första Svanenmärkta projekt. -> Läs mer om vårt arbete med  2 / Året i korthet Viktiga händelser 2021 Klart för Besqab att utveckla 55–85 hyresrättslägenheter i Bromma Besqab får en markanvisning av Stockholms stad för utveckling av 55–85 hyresrättslägenheter i Bromma. Markanvisningen är Besqabs  - rättsfastigheter i egen förvaltning. -> Läs mer om arbetet med att bygga upp ett eget fastighets-  Besqab hade branschens nöjdaste kunder 2021! Besqab delägare i Wallin Bostad Besqab går in som delägare i  Erik Wallin AB. Wallin är en etablerad aktör på Stockholmsmarknaden och har liksom Besqab en lång historik av bostadsutveckling. -> Läs mer om utvecklingen i Wallin  330 nya bostads- byggrätter i Huvudsta Besqab och Solna stad tecknar en överenskommelse om förvärv av byggrätter för bostäder i ett attrak-  - slaget möjliggör utveckling av cirka 300 bostadsrättslägenheter och 30 stadsradhus. -> Läs mer om vår starka bygg-  Besqab emitterar seniora icke-säkerställda gröna obligationer Besqab emitterar sina första seniora icke-säkerställda gröna obligationer om totalt 800 Mkr med förfall i maj 2024. Emissionerna mottas mycket väl av marknaden och övertecknas.  Rekordmånga produktionsstar- tade bostäder Besqab uppnår det högsta antalet årliga produktions- starter i bolagets historia med 802 startade bostäder under 2021. -> Läs mer om våra pågå- ende projekt på sidorna  BESQAB Årsredovisning 2021 2021 i siffror   4 150 552  802           BESQAB Årsredovisning 2021 Året i korthet / 3 Ett intensivt år med stark tillväxt Det har varit ett intensivt år med en fram- gångsrik tillväxt för Besqab. Vi har lyckats ta vara på en stark bostadsmarknad och en hög efterfrågan på våra bostäder. Tack vare alla fantastiska medarbetares målmed- vetna arbete och personliga engagemang har vi tagit ett viktigt steg mot våra mål och produktionsstartat rekordmånga nya bostäder samtidigt som vi stärkt lönsamhe- ten. Vi fortsätter att leverera drömhem till våra kunder tillsammans med ett personligt kundbemötande och detta belönade oss med branschens nöjdaste kunder 2021. BESQAB Årsredovisning 2021 4 / VD har ordet Stark efterfrågan och rekordhög försäljning Bostadsmarknaden var stark under 2021 trots fortsatt ekonomisk osäkerhet i vår om- värld. Pandemin har bidragit till att hemmet och boendet prioriteras och värderas högre än tidigare. Vi har nyttjat den höga efter- frågan på nyproducerade bostäder och säljstartat rekordmånga bostadsprojekt. Ett av dem är bostadsrätterna Legera i Hagas- taden där vi tidigt satsade på att bygga inspirerande visningslägenheter. Under sommaren säljstartades även det unika pro- jektet Nivå i Bromma som förvärvats i slutet av 2020 där vi också satte upp attraktiva  stort intresse för alla våra projekt och på helåret sålde vi totalt 552 bostäder i våra     nästan dubbelt så många som de senaste fem årens nivåer. Flest produktionsstarter någonsin  försäljningen tillsammans med ett intensivt arbete med att få alla myndighetsbeslut på plats gjorde att vi under året kunde produk-    - teten avspeglas i våra intäkter som uppgick till 2 618 Mkr (950), en tillväxt på 175 procent jämfört med 2020. Även rörelsemarginalen ökade på helåret till 8,1 procent, från 6,4 procent 2020, vilket är ett steg mot målet om en rörelsemarginal på minst 10 procent. En ökad projektvolym är ett viktigt bidrag för att stärka lönsamheten. Som ett led i vår tillväxtstrategi har vi också ambitionen att successivt bygga upp en fastighetsportfölj av egenutveck- lade hyresrätter, vårdbostäder och annan samhällsservice. Målet är att vid utgången av 2023 ha färdigställda och produktions- startade förvaltningsfastigheter med ett årligt underliggande driftnetto om 100 Mkr. Vi är redan på god väg mot målet där det  faktiska driftnettot från förvaltningsportföl- jen har ökat i och med färdigställandet av - utom har vi under 2021 produktionsstartat ett nytt hyresrättsprojekt med 137 lägenhe- ter för eget ägande, också det i Uppsala. Branschens nöjdaste kunder       efterlängtat hem till nöjda kunder. Vi är där- för mycket stolta och glada över att de kun-  2021 är branschens nöjdaste. I februari 2022  - serna man kan få som bostadsutvecklare – Sveriges nöjdaste bostadskunder – från det oberoende analysföretaget Prognoscentret. Besqab var dessutom den bostadsutveckla- re som kunderna rankade högst vad gäller pålitlighet under köpprocessen. För mig är utmärkelsen ett kvitto på att våra kunder uppfattar oss som en trygg och pålitlig     och vårt långsiktiga värdeskapande som tar avstamp i vår förmåga att attrahera kunder över tid. NKI-resultatet är en bedrift med tanke på de utmaningar med restriktioner och global material- och kapacitetsbrist som under året påverkat vardagen för våra medarbetare  fantastiskt arbete. Jag är oerhört stolt över det engagemang som medarbetarna hela tiden visat. Vår kultur tillsammans med den breda och djupa expertis som organisatio- nen och medarbetarna besitter är en viktig framgångsfaktor och positionerar oss på vår utstakade väg framåt. Stigande oro för tillgång på material I spåren av globaliseringen och störningar i leveranskedjor har råvarutillgången skapat nya utmaningar och bidragit till en stigan- de osäkerhet och ökade kostnader. Under 2021 har råvaru- och energibristen blivit   kvarstår risken att Cementas kalkstensbrott i Slite, en anläggning som årligen bedöms stå för cirka 65 procent av den svenska cementförbrukningen, stängs ned när det nuvarande tillståndet löper ut i slutet av 2022. Vi har ett viktigt arbete framför oss   - tivisera resursutnyttjandet. Vi arbetar strategiskt med våra kostna- der där upphandlingsmodellen med delade  och en god kontroll över produktionskostna-   möjlighet att till viss del parera kostnadsök- ningar på enskilda material. Hållbarhet en självklarhet    påskyndat många av de trender vi iden-   förväntningar på bostaden, inte minst hållbarhet. Att Besqabs verksamhet bedrivs med ett långsiktigt hållbarhetsperspek- tiv är både en ekonomisk och strategisk självklarhet. I utvecklingen av ett nytt bostadsområde förväntas vi som bostads- och fastighetsutvecklare exempelvis möta  som är bättre än att lämna över nycklarna till  efterlängtat hem till nöjda kun-  mycket stolta och glada över att de  in i en Besqab- bostad under 2021 är branschens  Ett intensivt år med stark tillväxt BESQAB Årsredovisning 2021 VD har ordet / 5 behoven av social hållbarhet och addera nya värden till platsen. Ett bra och tydligt exempel på ett område där målet varit att skapa en hållbar och hälsosam boendemiljö är Ultuna Trädgårdsstad i Uppsala. Här har vi byggt ett varierat utbud av bostäder med - stadshus samt ett vårdboende. Vi har också lagt stor vikt vid att planera och uppföra området i harmoni med naturen och med omgivningarna. En het byggrättsmarknad Besqabs projektportfölj är väl positionerad för att möta kundernas framtida behov och förväntningar. Samtidigt bedriver vi ett aktivt ackvisitionsarbete för att den ska bli större. Byggrättsmarknaden har liksom bo- stadsmarknaden varit het under 2021 med ett stort utbud av byggrätter, hög aktivitet och höga byggrättspriser. Under året genomförde vi bland annat   50–70 byggrätter i attraktiva lägen på våra  kommunala markanvisningar i Stockholm och Solna. Ett av de större tillskotten i portföljen är Kvarteret Blåmesen i Huvudsta där vi planerar att uppföra cirka 300 lägenheter och 30 stadsradhus i ett läge med mycket bra förutsättningar att skapa höga bostadskvali-   året var förvärvet av 50 procent av aktierna i - lin AB, ett familjeföretag som funnits sedan 1927 och som utvecklar bostäder i premium- segmentet i Stockholm. Wallin har haft en god utveckling under året och tilldelades bland annat tre nya markanvisningar av Stockholms stad under det sista kvartalet. Vår första gröna obligation  att möta vår ökade investeringstakt. I linje  - så ska vara grön tog vi under 2021 upp vårt första gröna obligationslån på den svenska obligationsmarknaden. Vi emitterade obliga- tioner under ett grönt ramverk om totalt 800 Mkr där vi inledningsvis under våren tog in 500 Mkr för att under hösten emittera ytter- ligare obligationer för de återstående 300 Mkr i ramverket. Vi är glada för det goda mottagandet och intresset. Dags för nästa steg Vi kan summera ett starkt första verksam- hetsår sedan vi breddade verksamheten och satte nya ambitiösa mål för 2023. För att nå målen om 1 000 årliga produktionsstarter och ett underliggande årligt driftsnetto i våra förvaltningsfastigheter på cirka 100 Mkr, behöver vi ta ytterligare tillväxtkliv och hela organisationen arbetar målmedvetet med att accelerera tillväxtpotentialen i nu- varande portfölj och i verksamheten. Tillväxt och utveckling kommer att vara de viktigaste punkterna på vår agenda framåt. Vi har börjat blicka bortom 2023 och lägga grunden för nästa steg i bolagets utveckling. I början av mars 2022 kunde vi glädjande välkomna Fredrik Jonsson till Besqab som - grupp väl med ytterligare kompetens och resurser inom strategi och tillväxt. - lands invasion av Ukraina blev en mörk start på 2022. För att stödja det humani- tära hjälparbetet genomförde vi i mars en insamling där både medarbetarna och bolaget tillsammans skänkt pengar till FN:s   noga och är väl medvetna om att kriget kan få allvarliga konsekvenser också för Sverige och svensk ekonomi. Med stöd av våra medarbetares enga- gemang, erfarenhet och djupa kompetens har vi goda förutsättningar att parera och anpassa oss till omvärldssituationer. Vi har också genom det intensiva arbetet under 2021 tillsammans lagt en bra grund för att fortsätta växa och tillvarata de möjligheter   strategi och ett fantastiskt team. Carola Lavén  Besqabs projekt- portfölj är väl positionerad för att möta kun- dernas framtida behov och förvänt-  bedriver vi ett aktivt ackvisitions- arbete för att den  BESQAB Årsredovisning 2021  / VD har ordet   Hur vi bor påverkar hur vi lever och mår. I jakten på välmå- ende och balans mellan arbete och fritid premieras i allt högre grad bostads- områden med närhet till natur och grönska. Besqab utvecklar och designar bostäder och boendemiljöer som ska främja en hållbar och hälsosam livsstil, med möjlighet till ett rikt friluftsliv och ett fysiskt aktivt liv. BESQAB Årsredovisning 2021 / 7 8 / Kapitel 1. Framtid Framtid Trender Affärsmodell Mål Vision, affärsidé och strategisk inriktning Strategi Finansiell strategi Kundintervju 1 KM K/F DM UT -8 2535 ELC  LE - HCSIN KLK 3 m² VARDAGSRUM 17 m² HALL KÖK 6 m² BALKONG 5 m² ST BADRUM 6 m² U-TAK CA 2,5 BESQAB Årsredovisning 2021 Trenderna som formar bostadsefterfrågan Vår omvärld är i ständig förändring och vi behöver förändras med den för att bedriva en framgångsrik verksamhet över tid. Hur ska vi förhålla oss till en åldrande befolkning och en fortsatt urbanisering? Och hur hanterar vi övergången till en mer energieffektiv bostadsproduktion för att minska Besqabs negativa påverkan på klimatet och de ekologiska systemen? Vi bedriver en aktiv omvärldsbevakning och bevakar de trender som påverkar ekonomin, samhället och de marknader där Besqab är verksamt. BESQAB Årsredovisning 2021 Trender / Kapitel 1. Framtid/  Urbaniseringen Stockholms län, Uppsala och övriga Mälarre- gionen har under lång tid präglats av en stark utveckling, både ekonomiskt och befolknings- mässigt. Nästan fyra miljoner människor bor i regionen och tillväxten förväntas fortsätta.      - set går ofta till angränsande Södermanlands     bostadskvaliteter, dels har många inte råd att köpa sin drömbostad i Stockholmsregionen mot bakgrund av prisutveckling och kre- ditrestriktioner. Det här gör Besqab Besqab söker aktivt efter projektmöjlig- heter runt Stockholm och Mälarregionen där läget erbjuder en hög boendekvali- tet, till exempel närhet till goda kommunikatio-   Bra bussförbindelser är också ett alternativ eller andra hållbara transportmedel som inte kräver egen bil. Alla varken kan eller vill bo mitt i stan, men för att ett bostadsområde ska vara attraktivt över tid behöver man enkelt få ihop  till skola, arbete och fritidsaktiviteter. Urbanise- ringen innebär också att Besqab har tillgång till en begränsad yta för att skapa livsmiljöer  ett områdes resurser på bästa sätt är centralt för en hållbar stadsutveckling och det är en av Besqabs viktigaste frågor i samband med utveckling av nya projekt och stadsdelar.  Befolkningsstrukturen sett över tid, till exempel vad gäller inkomst, utbildning och kulturell bakgrund har en stor påverkan på samhällsbygget, både idag och i framtiden.   som andelen äldre ökar. En åldrande befolk- ning har en stor påverkan på samhället och därmed också på Besqabs verksamhet. Att    äldre påverkar vilken typ av bostäder som - gan på bostäder som möter äldres krav ökar samtidigt som vi ser en topp i befolkningen i åldern 25 till 35 år, en generation med helt andra förväntningar och behov. Inte minst sett till att detta är en åldersgrupp med en stor andel invandrade svenskar. Det här gör Besqab Inför nya projekt utvärderas demo- - vecklingen har sett ut hittills och vad som förväntas under de kommande åren.    särskilt långt utan håller oss inom närområ- det och den egna kommunen och skälet till     dags att lämna föräldrahemmet för studier eller arbete, familjen växer eller krymper. Vi     bostads erbjudanden anpassas efter livets alla skeden och vi är angelägna om att möta    typ av bostad, oavsett om det handlar om hyres lägenheter, bostadsrättsradhus, senior- bostäder eller ett vårdboende. BESQAB Årsredovisning 2021 10 / Kapitel 1. Framtid / Trender Klimatet och resurserna    största sannolikhet orsakade av människan. Stigande temperaturer på land och i haven kan få mycket allvarliga följder som till exempel stigande havsnivåer, extremväder, global vat-  krävs betydande förändringar av både företag och individer för att begränsa temperaturök- ningen och dess konsekvenser. Växthusgaser från förbränning av fossila bränslen är en trolig huvudorsak till dagens globala uppvärm-   öka kraftigt under de kommande åren. I spåren  på energi och råmaterial samt rent vatten och mat och det sätter stor press på jordens begränsade resurser. Om de ska räcka måste  Det här gör Besqab Besqab påverkas av utvecklingen på    på bostädernas energiprestanda ur ett livscykelperspektiv, dels förändras kundernas preferenser och miljömässigt sämre alternativ väljs aktivt bort. Enligt undersökningar från Naturvårdsverket kan majoriteten av den svenska befolkningen tänka sig att förändra sin egen konsumtion och livsstil för att minska sin    viktigt att vi som bostadsutvecklare erbjuder bostäder och livsmiljöer som ger utrymme för en sådan utveckling. Förutom att arbeta     boende. Vi uppmanar till hållbara transporter och underlättar och inspirerar till att cykla, bland annat genom att tillhandahålla gott om cykelparkeringar och cykelverkstad i anslut- ning till bostäderna. Vi installerar solpaneler för ökad användning av förnybar energi och utvärderar och prövar löpande olika system för  Teknologin och digitaliseringen Teknologi och digitalisering påverkar och genomsyrar i stort allt i vår omvärld och är ofta helt avgörande för att hitta lösningar på de utmaningar vi står inför, oavsett om det   eller urbanisering. Tekniken har en central roll i att utveckla metoder och processer för  liksom för att hitta nya tillvägagångssätt och material för att ställa om till en mer hållbar bostadsproduktion. Byggbranschen är bara i början av sin hållbarhetsresa och under de - ra tekniska framsteg, vilket är nödvändigt för  Det här gör Besqab Utvecklingen har gått snabbt de senaste åren och coronapandemin har bidragit till att påskynda digitalisering- en hos många företag, så även för Besqab. Nya tekniska lösningar, tjänster och system utvärderas och implementeras kontinuerligt  byggnadsinformationsmodellering, så kallade BIM-verktyg gör det enklare att anpassa de byggnadstekniska lösningarna efter varje   loggböcker för material och beräkningar av klimatpåverkan underlättar arbetet och från 2022 är dessutom klimatberäkningar ett lag-  och kontroller av leverantörer har förenklat arbetet med att säkerställa kvalitet och säker- het i leverantörskedjan, vilket också går hand i  byggbransch. BESQAB Årsredovisning 2021 Trender / Kapitel 1. Framtid / 11 12 / Kapitel 1. Framtid / Affärsmodell Lyhördhet och passion skapar drömhem och lönsamhet Besqabs vision är att alla människor ska bo i sina drömhem. Vägen dit går via förmågan att skapa attraktiva och hållbara boendemiljöer och en förståelse för hur människor vill leva sina liv. Vår verksamhet sträcker sig från idé, förvärv och produktion till förvaltning av nyckelfärdiga bostäder. Vår verksamhet ska generera värde och avkastning åt våra aktieägare. Men för att framgångsrikt och långsiktigt driva värdeut- veckling behöver vi skapa nytta för våra kunder, för samhället där vi verkar samt för våra medarbetare, leverantörer och samar- betspartners. Bostäder och boendemiljöer är vår passion Besqab utvecklar och bygger hållbara, välplanerade och funktionella bostäder och samhällsfastigheter av hög kvalitet. Med starkt personligt engagemang och gedigen byggmästarbakgrund vill vi förenkla var- dagen för människor i deras boendemiljöer samt skapa trivsamma områden och kvarter att vistas i. När vi börjar planera och skissa på våra bostäder utgår vi alltid från människor- na som ska leva och bo i dem. Var i livet  vilka förväntningar har de på en nyprodu- cerad bostad? Välplanerade bostäder är ett måste, att ytorna utnyttjas maximalt så att varje del av bostaden fyller en funktion och att den hänger samman på ett naturligt sätt. Genomtänkta och hållbara materialval och ett bra inomhusklimat är en självklarhet. Våra vårdboenden och fastigheter för sam- hällsservice ska erbjuda hälsosamma och trivsamma arbetsplatser för våra hyresgäs- ter och deras medarbetare. Varje enskilt bostadsprojekt har många involverade intressenter och det ställer extra stora krav på vår lyhördhet, samar-   sömlöst och engagerat samarbete och en vilja att ständigt förbättras som vi kan nå som längst. Under året har vi utvecklat en  inredningskoncept. Vi har dessutom för 2021 utsetts till en av tre bostadsutvecklare som har Sveriges nöjdaste kunder, ett bevis för vårt idoga kvalitets-, miljö- och utvecklings- arbete. Att äga hela processen ökar värdet Besqabs projekt blir lönsamma och genere- rar fastighetsvärden tack vare vår kunskap om vad som krävs för att skapa drömhem och attraktiva boendemiljörer tillsammans med vår förmåga att attrahera kunder och bygga till låga produktionskostnader. Genom att vi äger hela processen, från utformning av projekt via genomförandet    rådande marknaden. Tack vare vår storlek och organisation kan vi få snabb avkastning på processförbättrande insatser, både i produktionsdelen och i försäljningsledet. Utvecklingen av vårdbostäder, hyres- fastigheter och annan samhällsservice genererar ökade fastighetsvärden. Fastig- hetsbeståndets värdeutveckling möjliggör  nya fastighetsutvecklingsprojekt. Fram-   bolagets färdigställda fastighetsbestånd. Besqabs projekt blir lönsamma och genererar fastighetsvärden tack vare vår kunskap om vad som krävs för att skapa drömhem och attraktiva boendemiljörer tillsammans med vår förmåga att attrahera kunder och bygga till låga produktions-  BESQAB Årsredovisning 2021 Affärsmodell / Kapitel 1. Framtid / 13 Idéarbete och markförvärv Tillgång till mark och en god bygg- rättsportfölj är grunden för en långsiktigt lönsam bostads- och fastighets- utveckling. Sökandet efter nya projekt sker proaktivt och intressanta lägen utvärderas löpande. Marknads- och målgruppsanalyser ger stöd för produktutvecklingen och vilken målgrupp vi ska utveckla för. Kreativitet och god förmåga att hitta nya lösningar är framgångsfaktorer för att skapa värde. Samtidigt utvärderas projektets risker, kvali-  Detaljplaneprocess I detaljplaneprocessen beslutas markanvändningen i samarbete med bland annat kommuner, fastighetsägare och sakägare. Tiden för denna process varierar normalt mellan två och sex år. Mål- gruppernas behov och förväntningar, liksom centrala hållbarhetsfrågor såsom hållbar stadsutveckling, biologisk mångfald och klimatanpassningar, står i fokus hos Besqab och i kommunernas planhandläggning under hela detaljplaneprocessen. I takt med att markanvändningen tydliggörs sker en successiv värdeökning av marken. Projektering Projektledaren tar fram produk- tionshandlingar i samråd med projektörer, arkitekter och projektets blivan- de platschef. Värdefull kunskap inhämtas från Besqabs funktioner inom projekt- och produktionsstyrning, försäljning och kunder- bjudande. Tillsammans har vi god insikt om vad som genererar kostnader och intäkter samt vad som krävs för att bygga eftertrak- tade bostäder. Med hjälp av bästa möjliga material-, teknik- och designlösningar skapar vi hållbara bostäder och boendemiljöer samt underlättar för våra kunder att i sin vardag göra smarta och hållbara val. Projektgenomförande Vi har inga anställda hantverkare utan tecknar avtal med underen- treprenörer för byggprocessens olika delar där alla entreprenader konkurrensutsätts för rätt pris, kvalitet och hållbarhet. Våra egna resurser består av platschefer, arbetsledare och entreprenadingenjörer som säkerställer kvalitet och kontroll över produktionen. Ett väl fungerande samarbete med entreprenörer  - visera produktionen, minimera miljöpåverkan och tillförsäkra en trygg och säker arbetsmiljö. Överlämnande Vi är väl medvetna om vikten av ett välplanerat överlämnande av våra bostäder till kunderna varför vi under 2021  lägenheter och hus besiktigas noga innan   bostad. Vi säkerställer att avtal och tillhörande transaktioner är korrekt genomförda samt att köparen eller hyresgästen har fått all erforder- lig information inför tillträdet. Kunderna ska känna förtroende för såväl Besqab som bolag som för de medarbetare och samarbetsparter de kommer i kontakt med. Förvaltning Efter färdigställandet och överläm- nandet av bostäder med bostadsrätt sköter Besqab, enligt avtal med bostadsrätts- föreningen, den ekonomiska förvaltningen  egenutvecklade hyresfastigheter, vårdboen- den och annan samhällsservice ansvarar vi också för fastighetsförvaltning. Vi vill säker- ställa att den färdigställda miljön är funktio- nell och bra även för framtida hyresgäster. Att äga och förvalta fastigheter skapar värde i form av hyresintäkter samtidigt som det ger oss värdefull information och erfarenhet för kommande projekt. Finansiering Förvaltning Idéarbete och markförvärv Detaljplane- process Projektering Projekt- genomförande Överlämnande  Kundvård och Eftermarknad BESQAB Årsredovisning 2021 Kunderna ska känna sig engage- rade och delak- tiga och uppleva att vi bygger för  kunder och ett bra kunderbjudan- de är ett måste för fortsatt god försäljning och  Finansiering Projektutveckling av bostäder, fastighetsut- veckling och fastighetsägande är kapitalin- tensivt där stora tillgångar binds i exploate- rings- och förvaltningsfastigheter. En viktig del av värdeskapandet handlar därför om att              - nader, goda relationer till kreditgivare och   och lönsamhet är alla viktiga parametrar    verksamheten.  Marknadsföring och tillhörande försäljnings- aktiviteter är centrala för att vi ska kunna sälja bostäder med bostadsrätt eller ägan- derätt på ritning. Våra marknadsförings- och försäljningsinsatser anpassas efter förväntade kundgrupper och var kunden   vi goda förutsättningar för ett köpbeslut. På Besqabs hemsida kan besökare inspi- reras och enkelt hitta den bostad de söker och vi bygger alltid visningslägenheter och inspirerande försäljningslokaler i anslutning till våra projekt. Externa fastighetsmäklare med god kännedom om den lokala markna- den förmedlar bostäderna till slutkund på uppdrag av bostadsrättsföreningen, eller Besqab i de fall det avser äganderätter. Byggandet påbörjas när marknadskon- takten är god och cirka 30–50 procent av bostäderna är bokade. Marknadsföringen är viktig i arbetet med att attrahera hyresgäster till våra förvaltningsfastigheter. För vårdboenden och annan samhällsservice som uppförs för egen förvaltning ingår Besqab avtal med en hyresgäst innan produktionen påbörjas. För hyresrätter inleds uthyrningen i närmare anslutning till projektets färdigställande. Kundvård och Eftermarknad Kontakten med Besqab ska skapa trygghet och uppfattas som personlig, okomplicerad och lyhörd. Kunderna ska känna sig enga- gerade och delaktiga och uppleva att vi bygger för just dem. Nöjda kunder och ett bra kunderbjudande är ett måste för fortsatt god försäljning och tillväxt. Mätningar av Nöjd-Kund-Index (NKI) ökar kundinsikten och kundfokuset i hela organisationen och ger ett bra underlag för att utveckla vårt erbjudande och våra processer. Besqabs eftermarknads-   uppstår frågor och behov gällande den nya bostaden. 14 / Kapitel 1. Framtid / Affärsmodell BESQAB Årsredovisning 2021 Affärsmodell / Kapitel 1. Framtid / 15 BESQAB Årsredovisning 2021 Finansiella mål SOLIDITET  Soliditeten ska uppgå till minst 35 procent. Besqabs soliditet uppgick vid årets slut till 40,1 procent, vilket överstiger det långsiktiga målet om minst 35 procent. Soliditeten är fortsatt stark men har  förvärv och investeringar för tillväxt. En stark soliditet är en fortsatt god grund   ytterligare.     minst 10 procent. Under året har marginalen stärkts tack vare ett ökat antal bostäder i produktion och en stark bostadsmarknad som bidragit till god försälj- ning i pågående bostadsrätts- och äganderättsprojekt. AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL  Avkastning på eget kapital ska uppgå till minst 15 procent. För 2021 uppgick avkastningen på eget kapital till 16,8 procent, vilket överstiger målet om minst 15 procent. Jämfört med 2020 har avkastningen stärkts av ett bättre rörelseresultat medan resultatet från orealiserade värdeförändringar för förvaltningsfastigheter är mindre. 0 15 30 45 60 75 2019 2020 2021 % Soliditet  0 2 4 6 8 10 2019 2020 2021 %   0 5 10 15 20 2019 2020 2021 % Avkastning på eget kapital  BESQAB Årsredovisning 2021  / Kapitel 1. Framtid /  hållbar tillväxt För att nå framgång och utveckla verksamheten i en hållbar riktning arbetar vi mot tydligt    ställning, samtidigt som tillväxten och lönsamheten behöver åtföljas med målsättningar och   1]  Operativa mål   Vinstmarginalen i projekt med bostads- och äganderätter ska uppgå till minst 15 procent.    avslutades under 2021 uppgick till 16,1 procent och översteg därmed målet om minst 15 procent. PRODUKTIONSSTARTADE BOSTÄDER  Besqab ska senast år 2023 nå en årlig takt av produktionsstarter om 1 000 bostäder (bostads-/äganderätter, hyresrätter och vårdbostäder) Under 2021 produktionsstartade Besqab totalt 802 bostäder vilket är en ökning med drygt 40 procent jämfört med 2020. Ambitionen är att starta produktion av minst 1 000 bostäder per år senast vid utgången av år 2023. UNDERLIGGANDE ÅRLIGT DRIFTNETTO  Besqab ska senast 2023 ha en fastighetsportfölj med ett underliggande årligt drift- netto om cirka 100 Mkr. Underliggande årligt driftnetto i Besqabs pågående och färdigställda förvaltnings- fastigheter per 31 december 2021 bedömdes uppgå till cirka 59 Mkr. Fastighetsport- följens underliggande driftnetto ökade med cirka 10 Mkr i och med produktionsstar- ten av hyresrättsprojektet Syrenbersån i Uppsala under fjärde kvartalet 2021. 3]  Utdelningspolicy UTDELNING  Utdelningen ska uppgå till minst 30 procent av koncernens resultat efter skatt enligt segmentsredovisningen, exklusive orealiserade värdeförändringar. Med avdrag för orealiserade värdeförändringar uppgick koncernens resultat efter skatt till 204,9 Mkr. Styrelsen har föreslagit att årsstämman 2022 beslutar om en utdelning om 4,00 kronor per aktie, totalt cirka 61,7 Mkr, vilket motsvarar 30 procent av resultatet för 2021. 0 10 20 30 40 50 60 2019 2020 2021 2 % Utdelning Policy 2] Avser föreslagen utdelning. 0 200 400 600 800 1 000 2019 2020 2021 Produktionsstartade bostäder 0 5 10 15 20 25 2019 2020 2021 % Vinstmarginal bostads- och äganderätter  BESQAB Årsredovisning 2021  / Kapitel 1. Framtid / 17 0 20 40 60 80 100 2019 2020 2021 Mkr Underliggande driftnetto Hållbarhetsmål NÖJDA KUNDER  Besqab har som mål att uppnå som lägst en tredje placering i branschens årliga   lägenheter och småhus.   en poäng jämfört med 2020. Med ett NKI på 79 placerade sig Besqab på en delad    om att som lägst nå en tredje placering. Branschsnittet för 2021 uppgick till 76.   Medarbetarundersökningar genomförs årligen och det långsiktiga målet är att nå resultaten 80 för Arbetsglädje och 88 för Lojalitet. Besqab har en historik av mycket nöjda medarbetare och ambitionen är att bevara och inom vissa områden stärka medarbetarnöjdheten. Årets medarbetarunder- sökning genomfördes under hösten 2021 och visade på fortsatt höga resultat. Både arbetsglädjen och lojaliteten hade ökat med en resultatenhet vardera      Alla bostäder som projekteringsstartas från och med 2021 ska miljömärkas med Svanen. Under 2021 har Besqab erhållit sin första Svanenmärkning för ett bostadsprojekt, nämligen vårdboendet Juliahemmet i Uppsala. Av samtliga 1 786 bostäder i pågående produktion vid utgången av 2021 genomgår 73 procent processen för att Svanenmärkas. GRÖN FINANSIERING   byggnadskreditiv till fastighetslån. Under året har Besqab arbetat mycket aktivt med upphandling av nya bygg-  gröna obligationslån. Vid utgången av 2021 var 37 procent av koncernens upptagna lån gröna, vilket inkluderar byggnadskreditiv, fastighetslån och obligationslån. TRYGG BRF      Besqabs bostadsrättsprojekt ansökt om kvalitetsmärkningen, vilket utgör 100 procent av alla nya föreningar. Totalt har fyra bostadsrättsföreningar färdig-     0 20 40 60 80 100 2020 20212019  0 20 40 60 80 100 20202019 2021 Besqab Arbetsglädje Mål Arbetsglädje Besqab Lojalitet Mål Lojalitet 0 20 40 60 80 100 20202019 2021 Andel bostäder i pågående produktion som ska Svanenmärkas, %  0 20 40 60 80 100 2020 20212019   0 1 2 3 4 5 2020 2021 2019  BESQAB Årsredovisning 2021 18 / Kapitel 1. Framtid /  och strategisk inriktning Vision Människor ska bo i sina drömhem. Affärsidé Vi utvecklar nya hem med kunskap om och förståelse för hur människor vill leva sina liv. Uppdrag Våra bostäder ska uppfylla människors drömmar och behov. Strategiska områden Besqab arbetar inom åtta övergripande områden i syfte att kunna erbjuda människor möjligheten att leva och bo i sina drömhem: Hållbarhet Verksamheten ska alltid bedrivas utifrån ett långsiktigt perspektiv och med hänsyn till hållbarhetsfrågor som är väsentliga för att kunna uppnå Besqabs vision och övergripande målsättningar: Besqab utvecklar hållbara och välplanerade hem där livet får ta plats. Våra bostäder och boendemiljöer ska hålla i många generationer och vara en plats för trygghet, avkoppling och gemenskap där människor kan uppfylla sina drömmar och behov. Projektutveckling Bostad Försäljning och Kunderbjudande Fastighetsutveckling och Fastigheter Varumärke Ackvisition Säker arbetsplats och Attraktiv arbetsgivare Produktionskostnader Hållbar samhällsutveckling Hälsosamma och hållbara bostadsmiljöer  och klimatpåverkan Ekonomiskt ansvarstagande Hållbar arbetsplats BESQAB Årsredovisning 2021  / Kapitel 1. Framtid /  BESQAB Årsredovisning 2021 20 / Kapitel 1. Framtid / Strategi  och hållbarhet Besqabs strategi syftar till att skapa förutsättningar för en hållbar      fokus på kvalitet, tillväxt och hållbarhet. Oavsett om det handlar om att utöka vår produktportfölj eller främja en hållbar samhällsutveckling. Fastighetsutveckling och Fastigheter Vi ska växa verksamheten inom Fastighetsutveck- ling och Fastigheter genom att utveckla och bygga en fastighetsportfölj med egenutvecklade hyresrät-  AKTIVITETER 2021 Besqab gick in i 2021 med ett nyligen verkställt beslut om att bredda verksamheten genom att inkludera ägande och förvaltning av egenutvecklade såväl hyresrätter som vårdbostäder och annan samhälls- service. Under året har vi anställt en chef för det nya      med hyresrätter och vårdfastigheter. Strax innan årsskiftet produktionsstartades vårt andra hyres- rättsprojekt som uppförs för eget ägande. Besqabs fastighetsportfölj med pågående och färdigställda projekt innefattar därmed två hyresfastigheter med 283 hyresrätter och en förskola samt vårdboenden med totalt 260 vårdbostäder. Produktionskostnader Vi ska stärka vår projektstyrning och sänka våra produktionskostnader genom att utnyttja vår samlade kunskap om och goda erfarenhet av  AKTIVITETER 2021   bland annat genom standardisering av metoder och   verktyg i olika delar av verksamheten. Våra kostnadsa- nalyser har haft ett stort fokus på produktionskostna- der på grund av bristen på råvaror och prisökningen på byggmaterial. Vi har haft regelbundna avstämningar både centralt och inom respektive projekt för att bibe- hålla kontrollen över kostnadsutvecklingen och för att säkerställa leveranser av material och inredning. Vi har dessutom fört en kontinuerlig dialog med leverantörer  - tas tillståndsproblematik på Gotland och eventuella risker för en potentiell cementbrist. Projektutveckling Bostad  ska växa genom ett utökat antal produktions- startade bostäder med bostadsrätter och ägande rätter liksom att stötta Fastighetsutveck- ling med projekterings- och produktionsuppdrag  AKTIVITETER 2021 Under året produktionsstartade Besqab totalt 802 bostäder vilket är det högsta antalet i bolagets historia och en ökning med drygt 40 procent jämfört med 2020. Av dessa 802 bostäder är 665 bostads- rätter eller äganderätter och 137 är hyresrätter som   Fastigheter. Vid årets utgång var hela 1 786 bostäder i pågående produktion, att jämföra med 1 194 vid  -   produktionsstarter och vi har därför haft stort fokus  myndighetsprocesser. BESQAB Årsredovisning 2021 Strategi / Kapitel 1. Framtid / 21 Försäljning och Kunderbjudanden Vi ska säkerställa att vi har nöjda kunder samt utveckla nya attraktiva kunderbjudanden som  AKTIVITETER 2021 Under 2021 har coronapandemin fortsatt att påverka vårt sätt att möta kunder och intressenter men vårt fokus har varit intakt. Kunderna ska känna sig trygga både i projektgenomförandet och i kontakten med  stort intresse för Besqabs olika projekt med en hög boknings- och försäljningstakt och rekordmånga sålda bostads- och äganderätter, vilket visar att vi är bra på att ta fram rätt produkter i efterfrågade lägen. Vi fortsätter att förädla våra kundrelationer genom hela kundresan och arbetar kontinuerligt med att öka kund-  Varumärke  ökad kännedom och för att stärka förtroendet hos  AKTIVITETER 2021 Besqabs varumärke formas i alla våra möten. Vi strävar alltid mot att kunder, kommuner, medarbeta- re och samarbetspartners ska känna förtroende för och bli inspirerade att samarbeta med oss, oavsett vem på Besqab man kommer i kontakt med. Under året har vi genomfört en större varumärkeskampanj  våra pågående och kommande bostadsprojekt. Vi har också fokuserat på att stärka våra relationer med bland annat banker, kommunrepresentanter och andra samarbetspartners. Genom personliga möten har vi fått möjlighet att presentera Besqab, våra kvaliteter och ambitioner. Säker arbetsplats och Attraktiv arbetsgivare Vi ska erbjuda en säker arbetsplats samt vara en attraktiv arbetsgivare för både potentiella och  AKTIVITETER 2021 Besqab har fortsatt att arbeta med rutiner, pro- cesser och utbildningar för en bättre arbetsmiljö. Coronapandemin har även under 2021 haft en stor påverkan på det organisatoriska och sociala arbetsmiljöarbetet och medarbetarnas fysiska och psykiska hälsa har varit högsta prioritet tillsammans - tatet från vår årliga NMI-undersökning var återigen mycket högt och förutom att förvalta svaren, arbetar vi vidare med att utveckla medarbetarresan för  Hållbar samhällsutveckling Vi ska bidra till en hållbar samhällsutveckling genom att utveckla hem och boendemiljöer med  AKTIVITETER 2021  2021 erhöll vi vår första Svanenmärkning för vårdbo- endet Juliahemmet i Uppsala. Vi arbetar kontinuerligt med att säkerställa att våra arbetsprocesser och inköp följer de fastställda kraven och har under året informerat och fortsatt att utbilda våra medarbetare i Svanen. I december anslöt sig Besqab till Hållbart Stockholm 2030 (HS30), ett nystartat hållbarhetsfo- rum för proaktivt och lösningsorienterat arbete med hållbarhetsfrågor i bostadsutvecklingssektorn. Vi har  och har bland annat framgångsrikt emitterat vårt första gröna obligationslån. Ackvisition Vi ska driva ett aktivt arbete med ackvisition så att vår byggrättsportfölj växer och förädlas med  AKTIVITETER 2021   investera i byggrätter i attraktiva lägen, vilket i sin tur gör det möjligt att starta och driva eftertraktade och lönsamma projekt. Vår byggrättsportfölj har under året tillförts cirka 1 230 nya bostadsbyggrätter genom markanvisningar och förvärvsavtal, inklusive förvärvet  AB (Wallin). Vi söker aktivt efter intressanta byggrätter bland annat genom att delta i kommunala markanvis- ningstävlingar och genom att förhandla med privata fastighetsägare. Ökat kapitalbehov för att nå tillväxtmålen Tillgång till kapital är en förutsättning för att Besqab ska växa i enlighet med vår strategi och för att nå våra uppsatta mål. Vi har en lång historik     och långsiktigt värdeskapande. Kapitalstruktur Besqabs verksamhet är kapitalintensiv och kräver god tillgång till långsiktig och stabil -  - hov bedöms utifrån olika parametrar för att skapa en optimal kapitalstruktur. Valet av kapitalstruktur sker genom en avvägning av    Finansieringsverksamheten regleras av Besqabs Finanspolicy som prövas och fast- ställs av styrelsen minst en gång per år. Upplåning Låneverksamheten är utformad för att  samtliga upplåningsbeslut beaktas Besqabs soliditet enligt segmentsredovisningen vilken ska uppgå till minst 35 procent. Hänsyn tas även till likviditetsprognoser, fördelning av låneförfall, räntebindningstider, säkerheter, valuta och leasing. - ring för 57 procent av Besqabs totala upp- låning. Bankrelationerna är goda och vi för dialog med samtliga större bankkoncerner verksamma på den svenska kreditmarkna- - nadskreditiv för äganderätter, hyresrätter, vårdboenden och annan samhällsservice samt fastighetslån för koncernens färdig- ställda förvaltingsfastigheter. Byggnads- kreditiv för bostadsrättsprojekt avtalas mellan bostadsrättsföreningen och banken. Besqab har under 2021, i maj respektive november, emitterat seniora icke-säkerställ- da gröna obligationer om 500 Mkr till en ränta om Stibor 3 månader plus 5,25 pro- cent respektive 300 Mkr till ett pris om 101,75 procent av nominellt belopp vilket motsvarar en kupong om Stibor 3 månader plus 4,45 procent. Obligationsemissionerna möttes av stort intresse från nordiska investerare och var övertecknade.      det vill säga att teckna skuldebrev med en grön tillgång som säkerhet. Under året har vi ökat andelen grön upplåning i koncernen till 37 procent (0). Ökningen kan till stor del kopplas till vårt nya obligationslån som är emitterat i enlighet med villkoren i ett grönt ramverk som klargör hur emissionslikviden får användas. Vårt gröna ramverk har gran- skats av Cicero Shades of Green som har givit betyget Medium Green.  Eget kapital     skulder   Övriga skulder  Eget kapital och skulder  Räntetäckningsgrad 2021 2020  2018 2017  segmentsredovisning, Mkr      Finansiella kostnader, Mkr            BESQAB Årsredovisning 2021 22 / Kapitel 1. Framtid / Finansieringsstrategi   från byggnadskreditiv till fastighetslån, ska vara grön. Våra kommande miljö-  möjliggöra för bostadskunderna att teckna förmånliga gröna bolån vid köp av en Besqabbostad. Finansiell stabilitet och god beredskap Besqab hade på balansdagen räntebä- rande skulder om cirka 1 858 Mkr (496). Av   och 1 058 Mkr (496) är hänförliga till banklån för färdigställda vårdboenden samt bygg- nadskreditiv i pågående projekt avseende vårdbostäder, hyres- och äganderätter.    bostadsrättsföreningar, uppgick vid årets slut till 3,2 procent (1,5) och belåningsgra- den uppgick till 56,8 procent (5,2). Besqabs   räntetäckningsgraden för 2021 uppgick till    Besqabs förmåga att täcka sina räntekost- nader och baseras på koncernens resultat -  -  kostnader. Koncernens likvida medel enligt seg- mentsredovisningen uppgick per den 31 december 2021 till 595 Mkr (417). Beaktat räntebärande skulder om 1 858 Mkr (496) uppgick därmed räntebärande nettoskuld till 1 263 Mkr (79). Soliditeten enligt segmentsredovisning- en var vid årets utgång 40,1 procent (66,2) vilket överstiger det långsiktiga målet om minst 35 procent. Besqabs starka balans-       säkerställd för samtliga pågående projekt.  Med långa ledtider i projekten krävs en  en stabil likviditet och betalningsbered- skap. Förvärv och produktionsstart inne- bär stora betalningsströmmar och dessa beslut föregås av omfattande analyser och - ringen består i regel av en kombination av byggnadskreditiv från bank och eget kapital där det senare utgör cirka 20–30 procent. Kreditiven nyttjas i samband med betalning för marken och därefter successivt för att  under projektets genomförande. I projekt med bostadsrätter överförs marken till bostadsrättsföreningen genom ett mark- förvärv i samband med produktionsstart.    löpande under pågående produktion utifrån upprättat entreprenadavtal mellan fören- ingen och Besqab. Byggnadskreditiv för bostadsrätter och äganderätter är ofta villkorande av försälj- ningskrav såsom att minst 30 procent av bostäderna ska vara bokade innan krediten kan nyttjas, vilket är i linje med Besqabs interna krav för godkännande av en produk- tionsstart. Byggnadskreditiv Brf, Mkr Snittränta Besqab Lån Besqab, Mkr Snittränta Brf Utveckling av lånevolym och snittränta Lån Besqab innefattar byggnadskreditiv för äganderätter, hyresrätter och vårdboenden, samt fastighetslån för färdig- ställda förvaltningsfastigheter. 2019 2020 2021 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 0 1,0 2,0 3,0 4,0 5,0 % -2 000 -1 500 -1 000 -500 0 500 1 000 2019 2020 2021  Likvida medel    Nettofordran (+)/-skuld (–) -40 -20 0 20 40 60 80 2019 2020 2021 Belåningsgrad Belåningsgrad BESQAB Årsredovisning 2021 Finansieringsstrategi / Kapitel 1. Framtid / 23 I Eds Ängar är det nära både till skogen och till hjälpsamma grannar Besqab utvecklar hållbara bostadsmiljöer som befrämjar en aktiv och hälsosam livsstil. Som Eds Ängar i Upplands Väsby. Här växer blåbär runt knuten, barnen kan enkelt springa ut och leka och man umgås gärna med      Att förändra sin vardag   egna huset infriade alla förväntningar och - ändring i vardagen som de hade önskat sig. Under åren de bodde i lägenhet längtade de efter en större gemenskap med sina grannar och att få vara mer engagerade i sitt boende.   säger Nasar. Vi hade ingen kontakt med våra grannar, alla skötte sitt. Vi drömde ock- så om att barnen bara skulle kunna öppna dörren och springa ut själva på gården för att hitta lekkamrater. Familjen letade aktivt efter ett kedjehus.  ville ha lite avstånd till grannhusen. När familjen besökte Eds Ängar för första gång- en var etapp ett redan färdigställd och de kunde inspektera de olika hustyperna.   med vad vi letade efter, en stor gemensam gård som omgärdades av hus, säger Nasar.   kommunikationer. Nasar och Irem tittade också på ett annat nybyggt område i närheten, men planlösningarna i Eds Ängar, inte minst vad gäller förrådsutrymmen, passade familjen bättre. – Som aktiv barnfamilj behöver man gott om förråd, säger Nasar och berättar att det var första gången som han och Irem köpte nyproduktion.   processen så vi behövde inte känna oss nervösa eller uppleva att något var oklart. Ett liv nära naturen och mer rörelse i vardagen Enligt Irem är innergården bland det bästa med området.  när de är ute och leker med alla sina kom- pisar här. Om vi skulle önska oss något mer    vore kul. I Eds Ängar ”känner alla alla” och det  – Vi hjälper varandra, vi har en träd-   berättar Nasar. Vi har trevliga middagar,  och fest till midsommar. Närheten till naturen, att det är enkelt att få till rörelse i vardagen är mycket uppskat- tat av hela familjen. – Vi tar skogspromenader med barnen,    - ligt, säger Irem. Hållbara bostadsmiljöer Med tanke på att familjen köpte nyproduk- tion tog de för givet att miljöaspekterna var tillvaratagna och hade därför inte  kändes bra med ett nybyggt hus, att det var bra planerat och att uppvärmningen var löst på ett miljövänligt sätt liksom närheten till kommunikationer, att skola och förskola  var förberedda för elbilsladdare. 24 / Kapitel 1. Framtid / Kundintervju Vi hjälper var-  trädgårdsgrupp  -   äggjakt på pås-    BESQAB Årsredovisning 2021  Kapitel 1. Framtid / 25 BESQAB Årsredovisning 2021 Verksamhet   Marknadsutveckling Projektutveckling Bostad Fastighetsutveckling och Fastigheter Intervju med Chef Fastighetsutveckling och Fastigheter Pågående projekt   Planerade projekt 2 G K/F GLST KM BH 800 BH 660BH 800 32 m VARDAGSRUM 15 m 2 SOVRUM 9 m 2 KÖK 5 m 2 HALL LÄGENHET 11-1303 38 m 2 BAD 4 m 2 WC/D 3 m 2 BALKONG 5 m 2 BESQAB Årsredovisning 2021 26 / Kapitel 2. Verksamhet Livet förändras som mest åren mellan 20 och 40.  än annars och går från singelettan till sambolägenhe- ten och vidare till familjebostaden. BESQAB Årsredovisning 2021 Vår affär / Kapitel 2. Verksamhet / 27 Ett komplett bostadserbjudande                Bostäder för livets alla skeden       dare till familjebostaden. Många av de som     åldrar. Vi utgår alltid från efterfrågan lokalt      stadsutbudet. Gedigna marknadsanalyser      olika upplåtelseformer och kunder påverkar     Affärsområden     Projektutveckling Bostad eller Fastighetsut    sqabs samlade kompetens och erfarenhet.           samheten bedrivs från ett tidigt skede med       Property drivs verksamheten också på bo        Fastighetsutveckling och Fastigheter. Inom Fastighetsutveckling och Fastig heter arbetar Besqab med utveckling av         utvecklade fastigheterna med ambitionen att bygga upp ett attraktivt bestånd som  våra projekt samarbetar vi med kommuner,     BESQAB Årsredovisning 2021 28 / Kapitel 2. Verksamhet / Vår affär  1 Förstagångsköpare           2 Unga vuxna        3 Barnfamiljer           4 Villaägare 50+                       sitt boende.              Ett målgruppsanpassat bostadserbjudande       bostadskonsumenter som funderar på att   målgrupp som vi delat in i fyra kategorier:         per och upplåtelseformer. Flerbostadshus                familj. BESQAB Årsredovisning 2021 Vår affär / Kapitel 2. Verksamhet / 29 Stark bostadsmarknad under hela 2021 Bostadsmarknaden i Sverige var stark under 2021 med nya rekordnivåer          hov kvarstår emellertid på Besqabs marknader. Kraftig makroekonomisk återhämtning            av coronapandemin påverkades makroeko   ar. I takt med stigande vaccinationsgrad                 dock kring huruvida nya vaccinresistenta     med på bostadsmarknaden.   ar på el, energi och drivmedel, stiga till 4,1            varit prognosen. Stark bostadsmarknad 2021     och stigande bostadspriser. Marknaden   utveckling och minskad annan konsumtion                       ett minskat resande och att många arbetat       I september 2021 avvecklades merparten av regeringens pandemirestriktioner och   uppta sina intressen och konsumtionsvanor.    avta och priserna planade ut på fortsatt                  Svårbedömda marknadsutsikter 2022           De två senaste årens kraftiga prisökningar har bidragit till en något lugnare och mer differentierad marknad, men det är ett fortsatt högt  i eftertraktade lägen liksom på större lägenheter och småhus. BESQAB Årsredovisning 2021 30 / Kapitel 2. Verksamhet / Marknadsutveckling kommer att utvecklas och vilka konsekven   Ökad efterfrågan både i Sverige och glo      der i byggbranschen. Kriget och sanktioner  2022 bidragit till att driva upp råvarupriser na ytterligare.     några av de faktorer som emellertid talar         negativt samtidigt som det kan leda till ett      En positiv syn på den framtida pris       en majoritet av hushållen under 2021 att         stigande bostadspriser det kommande året.  under 2021   privatbostadsmarknaden, varit stark de                    dragit till stigande priser med fortsatt låga      en mycket positiv utveckling med en tydlig press nedåt på direktavkastningskraven.      tack vare ett stort underliggande behov och    vara god givet en stor tillgång både på     en fortsatt stark fastighetsmarknad, men          BESQAB Årsredovisning 2021 Marknadsutveckling / Kapitel 2. Verksamhet / 31 tkr/kvm 30 40 50 60 70 80 90 100 jan 2019 maj 2019 sep 2019 dec 2019 jan 2020 maj 2020 sep 2020 dec 2020 jan 2021 maj 2021 sep 2021 dec 2021 Prisutveckling bostadsrätter Stockholms stad    Prisutveckling villor         K/T 1,2 1,3 1,4 1,5 1,6 1,7 1,8 1,9 2,0 jan 2019 maj 2019 sep 2019 dec 2019 jan 2020 maj 2020 sep 2020 dec 2020 jan 2021 maj 2021 sep 2021 dec 2021 Under hela 2021 har det varit ett stort intresse för Besqabs  rekordmånga bo- stadsrättsprojekt säljstartades. BESQAB Årsredovisning 2021 32 / Kapitel 2. Verksamhet / Projektutveckling Bostad Projektutveckling Bostad               under året. Marknad och försäljning        des av snabbt stigande bostadspriser, het siga budgivningar på andrahandsmarkna   uppåt. En viss avmattning infann sig under                         Fabriken i Nacka Strand, Årsta Ljuva samt Nivå i Stockholm. Bokningstakten har varit        marknad. Bostadsutveckling                      tionsstarter.         halvåret 2022.          avslutades under andra kvartalet och under         Finansiell utveckling                      2021 2020     Bruttomarginal, %           fastigheter, Mkr   Antal produktionsstartade           produktion, st     der i pågående produktion, %   BESQAB Årsredovisning 2021 Projektutveckling Bostad / Kapitel 2. Verksamhet / 33 Färdigställda projekt 2021 Projekt Kommun Kategori Antal bostäder Produktionsstartat Färdigställt   Sundbyberg             Pågående projekt 2021-12-31 Projekt Kommun Kategori Antal bostäder Produktionsstartat Planerat färdigställande  Stockholm      Arboristen         Stockholm         Stockholm Småhus, brf    Nacka Strand Verkstaden Nacka      Nacka Strand Magasinet Nacka      Legera Brf Stockholm        Sollentuna      Norrberget Skutan & Eken       Nacka Strand Fabriken Nacka              Solna Estrad Solna       Stockholm      Årsta Ljuva Stockholm      Ljusa levande bottenvåningar och kreativa gemensamma lokaler                                   och borden av stubbar.           Fastighetsutveckling och Fastigheter Inom Fastighetsutveckling och Fastigheter arbetar Besqab med utveck                     bakgrund av en gedigen kompetens och erfarenhet var detta ett naturligt steg mot   attraktivt fastighetsbestånd som genererar  Verksamhetens utveckling            som fastighetsutvecklare och långsiktig             Besqab utvecklar dessutom ett vårdboende                ambitionen att kunna starta produktionen under 2024. Besqab hade vid utgången av 2021 tre  ning. Vårdboendet Villa Solhem i Spånga som           avtalen var vid årsskiftet cirka 14 år. Vid årets slut var två projekt i produktion                       bara ytan cirka 6 000 kvadratmeter.               Finansiell utveckling                                 ringsfastigheter uppgick per balansdag till     Besqab utvärde-  affärsmöjligheter för fastighetsut- veckling liksom potentialen i den - rättsportföljen. BESQAB Årsredovisning 2021 34 / Kapitel 2. Verksamhet / Fastighetsutveckling och Fastigheter              Förvaltningsfastigheter i egen portfölj             ningsfastigheter i produktion innefattande               Värdering              entreprenadutgift.             ningsfastigheter 766 Mkr  under produktion 895 Mkr Underliggande fastighetsvärde     ningsfastigheter 27 Mkr  under produktion 32 Mkr Underliggande driftnetto  Bedömt underlig- gande fastighets- värde och drift- netto, fördelning per 2021-12-31          uppskattning av det totala underliggande             BESQAB Årsredovisning 2021 Fastighetsutveckling och Fastigheter / Kapitel 2. Verksamhet / 35 Färdigställda förvaltningsfastigheter per 2021-12-31 Projekt Kommun Kategori Antal bostäder   Årligt drift- netto, Mkr  grad, % Färdigställt Sarahemmet Nacka Vårdboende     Villa Solhem Stockholm Vårdboende     Juliahemmet  Vårdboende     Summa färdigställda förvaltningsfastigheter 180 12 924 27 100 Förvaltningsfastigheter i produktion per 2021-12-31 Projekt Kommun Kategori Antal bostäder   Förväntat årligt drift- netto, Mkr  grad, % Påbörjad produktion Planerat färdig- ställande              Vårdboende                        Summa förvaltningsfastigheter i produktion 363 18 720 32  och Fastigheter 2021 2020           Antal produktionsstartade     Antal produktionsstartade       produktion, st   Förvaltningsfastigheter 2021 2020               fastigheter, Mkr   varav färdigställda, Mkr   varav i produktion, Mkr       ”Vi rustar oss för att nå målen”           Fastighetsutveckling och Fastigheter sedan september 2021. Andreas Wik            energigivande samtidigt som jag har kunnat bidra med en stabil grund och kompetens   upp ett fastighetsbestånd med ett under- liggande årligt driftnetto om 100 Mkr, hur ska det ske?           hand kommer vi att vara aktiva på dessa            de av Mellansverige.       veckling och projektutveckling. Så småning    Hur går ni tillväga?             Vad krävs för att område ska anses vara attraktivt?                ningar.                      Varför ska en kommun, en fastighetsägare     en trygg och pålitlig samarbetspartner.       till beslut. Samtidigt kan vi erbjuda en solid        med Svanen och vi letar kontinuerligt efter      36 / Kapitel 2. Verksamhet / Intervju med Andreas Wik BESQAB Årsredovisning 2021 Intervju med Andreas Wik / Kapitel 2. Verksamhet / 37 Med Besqabs gedigna historia och erfarenhet av - der får man en  samarbetspartner. Vi genomför det vi säger. BESQAB Årsredovisning 2021 BESQAB Årsredovisning 2021 38 / Kapitel 2. Verksamhet / Pågående projekt Pågående projekt ÅRSTABERG, STOCKHOLM                  Equator Stockholm Vélo NACKA                   Från 2022   Nacka Strand BESQAB Årsredovisning 2021 Pågående projekt / Kapitel 2. Verksamhet / 39 HAGASTADEN, STOCKHOLM              Sommaren 2020  November 2020 Från 2022   Lindberg Stenberg Legera ULTUNA TRÄDGÅRDSSTAD, UPPSALA Mitt i parkliv och med stadslivet några cykel             Våren 2020 April 2020  2022   Arboristen BESQAB Årsredovisning 2021 40 / Kapitel 2. Verksamhet / Pågående projekt FARSTA, STOCKHOLM  med Trångsund och Farsta Centrum, i den      Sommaren 2020 Januari 2021  2022  EttElva Arkitekter Smultronstället TÄBY   Park och Ella Gård. Vi bygger 112       Centrum, skolor och fritidshallar på den andra. En ny liten stadsdel i    Flerbostadshus, stads radhus  Januari 2021 Juni 2021   Arkitekt: Bergkrantz Arkitekter AB Ella Allé BESQAB Årsredovisning 2021 Pågående projekt / Kapitel 2. Verksamhet / 41 SOLNA Som en del av Solna Centrums omvandling   stadsgata, utvecklar Besqab nya bostads       Stockholms innerstad och Mall of Scandinavia.      September 2021     Solna Centrum BROMMA, STOCKHOLM          gammalt tryckeri vilket skapar ett stort antal nivåer med många terrasser, balkonger och utsikter som slår det mesta.      Juni 2021   Från 2024  Brunnberg & Forshed Arkitektkontor AB Nivå HÄGGVIK, SOLLENTUNA                  och pendeltåg.      Juni 2021  September 2021    Häggviks Dunge BESQAB Årsredovisning 2021 42 / Kapitel 2. Verksamhet / Pågående projekt ÅRSTA, STOCKHOLM              ga kommunikationer.      Oktober 2021  Från 2024   Årsta Ljuva VAXHOLM  Besqab nya bostadskvarter som en     naturlig variation i arkitekturen, fasader          Cirka 240 November 2020  Från årsskiftet    EttElva Arkitekter Norrberget ULTUNA TRÄDGÅRDSSTAD, UPPSALA                     Konsult Lindallén ULTUNA TRÄDGÅRDSSTAD, UPPSALA       blandade upplåtelseformer samt ett vårdboende. En sista              TM Konsult BESQAB Årsredovisning 2021 Pågående projekt / Kapitel 2. Verksamhet / 43 UPPSALA               kommunen.     226      Lindberg Stenberg och  Kapellgärdet BESQAB Årsredovisning 2021 44 / Kapitel 2. Verksamhet /  Delägare i bostads- utvecklaren  Erik Wallin AB   av aktierna i bostadsutvecklaren Byggnads    marknaden och har liksom Besqab en lång           mot uppsatta mål.     procent av aktierna. Verksamhetens utveckling                             nya markanvisningar i Stockholm. Mar         Farsta Strand.      joint ventures.  1 jan–dec 2021            produktion, %     1       Noggranna mark-  kundundersökning- ar skapar förstå- else för en lokal konkurrenssitua- tion, vilka bostads- lägen som anses attraktiva och hur bostäderna bör utformas för att möta målgrupper- nas olika behov.  grunden för vår tillväxt                Proaktivt ackvisitionsarbete är A och O                            bostadsbyggande tillsammans med deras   fastigheternas detaljplaner som reglerar hur   många kvadratmeter som får byggas, anta                 ningar och under detaljplanearbetet.                ter med stor potential att skapa framtida      satt att vi kan investera i ett tidigt skede och               naden med stigande markpriser ledde till                                                                        BESQAB Årsredovisning 2021  / Kapitel 2. Verksamhet / 45  Stockholm 36 %  Solna 19 % 16 %  5 % 4 %  Övriga 20 %  Översiktsplanering 16 %  planearbete 51 %  Lagakraftvunnen detaljplan 33 % BESQAB Årsredovisning 2021 46 / Kapitel 2. Verksamhet /            men kan i vissa fall vara utvecklingsbara byggnader.       detaljplansskede kan utformning av planen, myndighetsbeslut eller marknadsutveckling             ter i pågående detaljplaneprocesser.           neras genom samarbetsavtal eller villkorade             ringsfastigheter uppgick vid årets slut till 1                              av fastigheter och produktionsstarter. Projekt i delägda bolaget Wallin 4  Projekt Kommun  rätter, cirka Planerad upplåtelse Aktuell status detaljplan Bedömd produktionsstart 1  Stockholm    Lagakraftvunnen    Stockholm  Brf Lagakraftvunnen  Stadshagen Stockholm  Brf Lagakraftvunnen   Stockholm  Brf Samråd    Stockholm  Brf Startskede  Magelungen, Farsta Stockholm  Brf Samråd    Stockholm  Brf Samråd    Stockholm  Brf  granskning    Stockholm     samråd  Farsta strand Stockholm  Brf Startskede  Örbyleden Stockholm      Summa 425 1   2       4      6    Projekt i egen regi Projekt Kommun  rätter, cirka Planerad upplåtelse Aktuell status detaljplan Bedömd produktionsstart 1   Stockholm  Brf Lagakraftvunnen  Norrberget   Brf Lagakraftvunnen   Stockholm  Brf Lagakraftvunnen     Brf Lagakraftvunnen  Solna Centrum Solna  Brf Lagakraftvunnen   Solna  Brf Lagakraftvunnen     Brf Lagakraftvunnen      Brf Lagakraftvunnen  Kvisthamra      Samråd   Vallentuna    Lagakraftvunnen       Brf     Nacka  Brf Samråd     Stockholm  Brf Lagakraftvunnen       Brf Lagakraftvunnen   Solna  Brf Antagandeskede  Aspudden Stockholm  Brf Granskning   Stockholm  Brf Granskning    Stockholm  Brf      Brf Startskede      Brf Lagakraftvunnen  Skiftinge Eskilstuna    Lagakraftvunnen   Salem  Brf     Stockholm    Samråd  Bergvik    Brf Startskede   Luleå  Brf Lagakraftvunnen  Stureby Stockholm  Brf Samråd  Stuvsta   Brf Planbesked  Åkeshov Stockholm    Planbesked  Årstastråket Stockholm  Brf Startskede   Vallentuna  Brf Planbesked  Bergshamra Solna  Brf    Ekudden Nacka    Startskede      Brf Startskede  Eriksberg     Planbesked  Barkarby Centrum     Brf Samråd   Solna  Brf Antagandeskede  Stadshagen Stockholm  Brf Lagakraftvunnen    Stockholm  Brf Samråd       Brf Planbesked  Summa 3 731 BESQAB Årsredovisning 2021  / Kapitel 2. Verksamhet / 47 BESQAB Årsredovisning 2021 48 / Kapitel 2. Verksamhet / Planerade projekt – ett urval Planerade projekt – ett urval STOCKHOLM I Midsommarkransen, intill Tellusborgs     Midsommarkransen har en unik små        Maj 2021  kvartalet 2022     AIX Arkitekter Boston UPPSALA     ter. Området har en varierad bebyggelse    och annan service.      2022     Fullerö LINKÖPING I den nya stadsdelen Vallastaden samsas                    Våren 2021  2022   Berg Thornton Arkitekter RAW Vallastaden BESQAB Årsredovisning 2021 Planerade projekt – ett urval / Kapitel 2. Verksamhet / 49 SOLNA   slutning till det nya Bagartorps Centrum,       stationen.     100  2022   kvartalet 2024   Ulriksdals Station BESQAB Årsredovisning 2021 50 / Kapitel 3. Hållbarhet Hållbarhet Hållbarhetsstrategi Agenda 2030 Fokus: Hälsosamma och hållbara bostadsmiljöer Fokus: Minskad miljö- och klimatpåverkan Fokus: Ekonomiskt ansvarstagande Fokus: Hållbar arbetsplats 3 G L G BH 700 BH 700 BH 700BH 800 BH 700 BH 800 BH 800 TT TM (DM) FS TRAPPHUS 12 24 m 2 LÄGENHET 12-1402 87 m 2 SOVRUM 12 m 2 VARDAGSRUM 29 m 2 BAD 5 m 2 WC/D 4 m 2 KLK 3 m 2 SOVRUM 13 m 2 SOVRUM 12 m 2 KÖK 9 m 2 HALL BALKONG 10 m 2 BALKONG 6 m GG G G G H 1 307 3 Bostäder i pågående produktion som planeras att miljömärkas med Svanen (715) Bostadsrättsföreningar som under året erhållit kvalitetsmärkningen Trygg BRF (1) VISSTE DU ATT… Besqab fokuserar särskilt på att skapa boendemiljöer som inspirerar till rörelse och motion i vardagen. Så framtidssäkrar vi vår affär och våra bostäder Ett långsiktigt hållbarhetsarbete är en förutsättning för att vi ska nå våra mål och utveckla verksamheten i enlighet med Besqabs vision om att alla människor ska bo i sina drömhem. Hållbarhetsfrågorna är centrala i vår verksamhet och vi vill att vårt arbete ska göra skillnad – för våra bostads- köpare, våra medarbetare, våra samarbetspartners, våra ägare och för samhället i stort. Hållbarhet innebär att ta ansvar utifrån miljömässiga, ekonomiska och sociala aspekter. Det är ett långsiktigt arbete och en självklarhet för oss som samhällsbygga- re. De bostadsområden som vi är med och skapar ska vara levande, trygga och hållba- ra platser där människor ska kunna bo och leva under många år. Med hållbar bostads- utveckling menas sunda materialval, fokus på arbetsmiljön, en hållbar leverantörskedja och sortering och återvinning av byggmate- rial. Vi har stort fokus på att utveckla energi-   projekt installeras solceller på taken. Vi vill att de som köper en ny bostad av Besqab ska få så goda förutsättningar som möjligt för att leva ett hållbart liv. Fokuserat arbete mot tydliga mål Med hjälp av vår hållbarhetsstrategi styrs Besqabs verksamhet systematiskt och i linje med globala och nationella hållbar- hetsmål. Syftet är att minska vår negativa påverkan och att hantera risker förenliga med vår verksamhet. Hållbarhetsarbetet    bostadsmiljöer vi är med och skapar. Håll- barhetsstrategin utgår från fyra fokusom-   värderingar och vår vision om att människor ska bo i sina drömhem. De fyra områdena är hälsosamma och hållbara bostadsmil- jöer, minskad miljö- och klimatpåverkan, ekonomiskt ansvarstagande och en hållbar arbetsplats. Hållbarhetsstrategin är integrerad i vår  - ka områden. Den ingår i våra ambitioner och mål för det kommande året samt våra målsättningar på tre års sikt. Styrningen   prioriterade frågor i policydokument samt från fastställda processer och uppföljnings- metoder. Under 2021 har vi formulerat om benämningarna för våra fokusområden för att på ett tydligare sätt presentera de frågor som är centrala i vårt hållbarhetsar- bete. Strategierna i sig är oförändrade och våra ambitioner och målsättningar inom de prioriterade frågorna består. Hållbarhets- strategin är integrerad i vår affärsplan och beaktas inom alla strategiska områden. BESQAB Årsredovisning 2021 Hållbarhetsstrategi / Kapitel 3. Hållbarhet / 51 G L G BH 700 BH 700 BH 700BH 800 BH 700 BH 800 BH 800 TT TM (DM) FS TRAPPHUS 12 24 m 2 LÄGENHET 12-1402 87 m 2 SOVRUM 12 m 2 VARDAGSRUM 29 m 2 BAD 5 m 2 WC/D 4 m 2 KLK 3 m 2 SOVRUM 13 m 2 SOVRUM 12 m 2 KÖK 9 m 2 HALL BALKONG 10 m 2 BALKONG 6 m GG G G G H BESQAB Årsredovisning 2021 52 / Kapitel 3. Hållbarhet / Hållbarhetsstrategi BESQAB Årsredovisning 2021 Hållbarhetsstrategi / Kapitel 3. Hållbarhet / 53 GOD HÄLSA OCH VÄLBEFINNANDE: Säkerställa hälsosamma liv och främja   Minska antalet dödsfall till följd av icke smitt- samma sjukdomar och främja psykisk hälsa och   och dödsfall till följd av skadliga kemikalier och föroreningar) HÅLLBAR ENERGI FÖR ALLA: Säkerställa tillgång till ekonomiskt över- komlig, tillförlitlig, hållbar och modern   - fektivitet) ANSTÄNDIGA ARBETSVILLKOR OCH EKONOMISK TILLVÄXT: Verka för varaktig, inkluderande och håll- bar ekonomisk tillväxt, full och produktiv syssel-             arbetstagares rättigheter och främja trygg och säker arbetsmiljö för alla) HÅLLBARA STÄDER OCH SAMHÄLLEN: Göra städer och bosättningar inkluderan- de, säkra, motståndskraftiga och hållbara          och regional utvecklingsplanering) HÅLLBAR KONSUMTION OCH PRODUKTION: Säkerställa hållbara konsumtions- och   -    allmänhetens kunskap om hållbara livsstilar) BEKÄMPA KLIMATFÖR ÄNDRINGARNA: Vidta omedelbara åtgärder för att be- kämpa klimatförändringarna och dess   och anpassningsförmågan till klimatrelaterade  - förändringar i politik och planering) EKOSYSTEM OCH BIOLOGISK MÅNGFALD: Skydda, återställa och främja ett hållbart nyttjande av landbaserade ekosystem, hållbart bruka skogar, bekämpa ökenspridning, hejda och vrida tillbaka markförstöringen samt hejda förlus-  och säkerställ hållbart nyttjande av ekosystem på  mångfalden och naturliga livsmiljöer) FREDLIGA OCH INKLUDERANDE SAMHÄLLEN: Främja fredliga och inkluderande samhäll- en för hållbar utveckling, tillhandahålla tillgång   inkluderande institutioner med ansvarsutkrävande  -  Bekämpa korruption och mutor) FN:s globala mål     ojämlikhet och orättvisor i världen, främja fred och rättvisa samt lösa klimatkrisen till år 2030. Det är en självklarhet att Besqabs verksamhet aktivt ska bidra till att uppnå de globala   en tydlig koppling till vår strategi och där vi på olika sätt och i olika grad har möjlighet att påverka och bidra till en hållbar utveckling. BESQAB Årsredovisning 2021 54 / Kapitel 3. Hållbarhet / Hållbarhetsstrategi Hälsosamma och hållbara bostadsmiljöer Vi ska utveckla och designa hälsosamma och hållbara bostadsmiljöer där man vill bo och leva länge. Det gör vi genom att: • Genomföra bostadsprojekt med god inomhusmiljö    lägen. • Ge bostäderna förutsättningar för exempelvis mil- jöanpassade transporter, återvinningsstationer och möjligheter till återbruk. • Utomhusmiljön kring bostäderna utformas för att främja barns och vuxnas rörelse. • Vara lyhörda för platsens unika förutsättningar och behoven i det lokala närområdet sett till bland annat platsens karaktär, funktion och bevarande av kulturmiljö värden. • Boendemiljön kring våra projekt ska kännas trygg och säker. -> Läs mer på sidorna 56–57. Minskad miljö- och klimatpåverkan Vi ska minimera negativ miljö- och klimatpåverkan från våra bostäder. Det gör vi genom att:   • Bygga bostäder med sund inomhusmiljö och låg -  • Ta hand om och minimera vårt byggavfall genom  kostnader och miljöpåverkan. • Löpande utvärdera byggsystem och materialval ur ett hållbarhetsperspektiv. • Ge ökad insikt och förståelse för vårt gemensamma miljöansvar bland personal och kunder genom infor- mation och utbildning.  - ning av egenägda fastigheter. -> Läs mer på sidorna 58–61. BESQAB Årsredovisning 2021 Hållbarhetsstrategi / Kapitel 3. Hållbarhet / 55 Ekonomiskt ansvarstagande - misk tillväxt för Besqab och dess ägare, kunder och hyresgäster, leverantörer och samarbetsparter samt för samhället i stort. Det gör vi genom att:     inom företaget som i förhållande till kunder, leverantö- rer och samarbetspartners.    våra projekt och förvaltningsfastigheter samt möjlig- göra gröna bolån för bostadskonsumenterna.   - märkningen Trygg BRF för en transparent och sund bostadsmarknad. • Erbjuda en variation av bostäder i olika upplåtelse- former för olika målgrupper. -> Läs mer på sidorna 62–63. Hållbar arbetsplats Vi ska vara en attraktiv arbetsgivare som erbjuder en trygg och säker arbetsmiljö för medarbetare, leverantörer och andra personer som vistas på våra arbetsplatser. Det åstadkommer vi genom: • Systematiskt arbetsmiljöarbete för att skapa en god säkerhetskultur på arbetsplatsen. • Välplanerade inköpsprocesser och bra leverantörs- relationer som främjar ett transparent leverantörsled som uppfyller krav på kvalitet och kompetens. • Friskvårdsbidrag och företagshälsovård för alla anställda. • Årliga medarbetarundersökningar och löpande förbättringsarbete. • Praktikplatser och anställningar för studenter och unga på väg in på arbetsmarknaden -> Läs mer på sidorna 64–66. Det ska vara enkelt att bo och leva klimatsmart Besqab utvecklar och designar bostadsmiljöer där man vill bo och leva under lång tid. Våra hem skapar förutsättningar för en hälsosam, fungerande och trygg vardag och gör det enklare att få ihop livs pusslet. Bostadsmiljöerna ska dessutom bidra till en ökad boendekvalitet i de områden där vi är verksamma. Vi bygger för att möta behov och uppfylla drömmar och för att möta nöjda kunder. Så tillför vi värden till platserna där vi är verksamma Bostads- och fastighetsutveckling genomförs alltid utifrån ett vidare perspektiv. Varje de-   övergripande kommunala mål för städer och stadsdelars utveckling, dels beaktas lokala förutsättningar, hur planområdet hör ihop med omkringliggande områden, infrastruktur, grönområden med mera.   bra boendekvalitet, antingen kommunal mark som ska markanvisas eller privat mark som vi vill förvärva, är det viktigt att fullt ut tydliggöra platsens potential. Det betyder att vi tar fram ett erbjudande som är så attraktivt som möjligt för den tilltänkta mål- gruppen samtidigt som det också ska tilltala kommunen, grannar och övriga intressenter i näromårdet. Det inkluderar allt från bo- stadshusets utformning och dess placering på fastigheten till bland annat tillgänglig- het till gårdar, planteringar, parkeringar, cykel- och gångbanor och belysning. Alla detaljer som kan bidra till platsens värde tas i beaktande. Enkelt att leva hållbart Vi vill att det ska vara enkelt för våra bostadskunder och hyresgäster att göra hållbara val i vardagen och ge dem för- utsättningar för en fungerande och trygg vardag. Därför genomför Besqab så tidigt    projektet. Det kan till exempel handla om att göra boendemiljöer mer lättillgängliga och trygga med hjälp av upplysta och synli- ga gångvägar, eller att anlägga grönytor och trivsamma innergårdar för att skapa naturliga mötesplatser. En inkluderande och hållbar urbanisering och tillgång till hållbara transportsystem är viktiga frågor    tillgängligheten och ökar möjligheten att välja hållbara transportmedel. Vi bygger alltid ett större antal cykelparkeringar i an- slutning till våra bostäder liksom laddplatser för elbilar samt förbereder för bilpooler. Att analyserna genomförs i ett tidigt skede är viktigt för att redan vid ritbordet skapa förutsättningar för de boendes möjligheter att leva hållbart.  - lösningar i våra bostäder där rumsfördel- ningen smidigt kan anpassas i takt med förändrade behov. Avfallshanteringen ska vara enkel och lättarbetad med hjälp av källsortering i gemensamma återvinnings- anläggningar. Besqabs inredningskoncept och tillval är väl genomtänkta sett till ma- terial, färger och vitvaror. Det är viktigt att de utöver krav på miljö- och klimatpåverkan också klarar slitage samt kan tilltala många för att minimera risken för omfattande reno- veringar på grund av tycke och smak, vilket belastar miljön i onödan. Inspirera till mer rörelse i vardagen Vi vill att våra bostadsprojekt ska bidra till en mer hälsosam livsstil där rörelse är en del  - miljön utformas med inslag som möjliggör lek, aktiviteter och träning. Fysisk aktivitet såsom raska promenader eller friluftsliv gör oss mindre stressade, ger bättre nattsömn och kan minska risken för fysisk och psykisk ohälsa. Vi ser gärna cykeln som ett priori- terat transportmedel och i många av våra Fokus: Hälsosamma och hållbara bostadsmiljöer Vi vill att det ska vara enkelt för våra bostads- kunder och hyresgäster att göra hållbara val i vardagen och ge dem förut- sättningar för en fungerande och trygg vardag. BESQAB Årsredovisning 2021 56 / Kapitel 3. Hållbarhet / Fokus: Hälsosamma och hållbara bostadsmiljöer projekt planerar vi för gott om cykelparke- ringar och cykelverkstäder i anslutning till bostäderna. Flera av våra bostadsrättsprojekt utrus- tas med gym för föreningens medlemmar, vilket är mycket uppskattat hos de boen- de. I projekt med gårdar och innergårdar skapar vi lekytor för barn med sandlådor, gungor och klätterställningar och ibland utegym för de vuxna. I våra vårdboenden  bostadsrättsprojekt har vi uppfört växthus och gemensamma odlingsytor som bildar en mötesplats och bjuder in till gemenskap och trädgårdsarbete, något som också påverkar hälsan positivt. Hälsosam inomhusmiljö   vår tid inomhus. Därför anstränger vi oss för att skapa en innemiljö där människor mår bra. Bostadens luft, temperatur, ljud Kunderna har vårt fokus Vi för en nära dialog med våra kunder och förstår vad de värdesätter i bostaden och i mötet med Besqab. Goda relatio- ner byggs genom hela kundresan och vi arbetar löpande med att stärka kundin- sikten ytterligare, från första kontakt till  vi med stort engagemang fortsatt att utveckla kundresan – till exempel med - dering av hela vårt inredningskoncept.   nöjdaste kunder i branschmätningen för   arbete med kundnöjdhet i verksamhetens och produktionens alla led. Utmärkelsen Sveriges nöjdaste kunder delas ut av det obe-  har genomförts i samarbete med branschens aktörer och bygger på cirka 13 000 svar från köpare av nyproducerade   företag. och tillgång till dagsljus påverkar i hög grad vår hälsa och vårt mående. Här arbetar vi utifrån Svanens högt ställda krav kring sådant som luftkvalitet, ventilation, ljud och ljus. Insläpp av dagsljus påverkar trivseln samtidigt som det är en utmaning att be- hålla byggnadens temperaturbalans. Stora fönster riskerar att läcka värme på vintern och släpper in för mycket värmestrålning under soliga sommardagar. Svanens krav är vägledande i våra avvägningar vilket gör det möjligt att skapa miljöer som är hållbara både för klimatet och för de boende. För en sund och säker inomhusmiljö är det också viktigt att byggnaden fuktsäkras såväl genom hela produktionen som när den är färdigställd. Samtliga byggnadsmaterial bedöms och dokumenteras i SundaHus loggbok samti- digt som de stäms av mot Svanens huspro- duktportal. Därmed begränsas användning- en av farliga kemikalier. BESQAB Årsredovisning 2021 Fokus: Hälsosamma och hållbara bostadsmiljöer / Kapitel 3. Hållbarhet / 57 Vi bygger för ett hållbart samhälle Besqab utvecklar hem som ska hålla i många generationer och vara en plats där människor kan uppfylla sina drömmar, förväntningar och behov. Förståelsen för vår verksamhets påverkan och dess möjligheter är central i Besqabs arbete mot en mer hållbar samhällsutveckling, från idé   Hållbart i alla led Miljö- och klimatpåverkan är en viktig fråga för oss på Besqab liksom för våra kunder, våra investerare och för samhället i stort. Via vår roll som samhällsbyggare har vi stor inverkan på miljön och klimatet. Vi har ansvar för att bygga bostäder med en sund inomhusmiljö, en låg klimatpåverkan,  och där vi ställer krav på de material och kemikalier som används. Vi arbetar även för en ökad medvetenhet hos bostadskunderna om hur varje enskild individ kan bidra till att minska klimatavtrycket, bland annat genom källsortering och minskad elanvändning samt genom att välja andra transportmedel än bil. Hur en fastighet kommer att påverka och påverkas av människor och miljö under en livscykel är beroende av de beslut som tas tidigt i projektfasen. Redan under plan- arbetet formas förutsättningarna för en - perspektivet är väsentligt för om vi även i framtiden ska få tillgång till mark att bygga på. Dessutom ska byggnaderna som vi uppför stå kvar under lång tid och behö- ver därför vara motståndskraftiga mot till exempel de extremväder som klimatföränd- ringarna kan föra med sig. Mycket av detta arbete genomförs redan under planarbetet där anpassningar görs för att förebygga klimatrisker såsom översvämning, erosion, dricksvattenförsörjning och påverkan av höjda havsnivåer. Bygg- och fastighetsbranschen omfat- tas av EU:s taxonomi som ska fungera som   hållbara ekonomiska verksamheter. Besqab Bevara biologisk mångfald Besqabs projekt ska medföra minsta möjliga påverkan på den biologiska mångfalden. Vi tar ansvar för att bevara, återställa och använda ekosystemen hållbart enligt gällande lagar och föreskrifter och med hjälp av noggranna naturinventeringar arbetar vi för att minimera förstörelse av naturliga livsmiljöer.    främja artrikedomen för växter och insekter. Genom att an- vända sedumtak och sätta upp insektshotell och fågelholkar där det är möjligt, bidrar vi till den biologiska mångfalden. Fokus: Minskad miljö- och klimatpåverkan BESQAB Årsredovisning 2021 58 / Kapitel 3. Hållbarhet / Fokus: Minskad miljö- och klimatpåverkan BESQAB Årsredovisning 2021 Fokus: Minskad miljö- och klimatpåverkan / Kapitel 3. Hållbarhet / 59 behöver ännu inte tillämpa rapporterings- kraven men vi följer noggrant utvecklingen av taxonomin liksom andra förordningar och direktiv inom hållbarhet. Svanenmärkningen ett viktigt steg Kraven på byggnaders hållbarhetspre- standa ökar successivt och för att Besqab ska vara en delaktiga i utvecklingen tar vi hjälp av erkända kriterier för miljömärkning. Sedan 2020 har vi som målsättning att alla kommande bostadsprojekt ska miljömärkas med Svanen. Grundlicensen godkändes i juni 2020 och det innebär att vi har grund- kraven på plats så att vi kan fortsätta arbetet med att Svanenmärka enskilda   i pågående produktion vid utgången av  Svanenmärkning. Svanenmärkningen har ett särskilt fokus på miljöaspekter men också på hälsa, kvalitet och vissa sociala aspekter där det bedöms relevant. Det innebär att hållbar- hetsarbetet integreras i byggprocessen genom projektets alla faser. Från projekte- ring till inköp, produktion och så småning- om överlämning till kund. Det är också en garanti för att byggnaden har granskats av en oberoende part som ställer krav och följer upp dessa under hela byggprocessen  en så låg miljöpåverkan som möjligt och med en sund inomhusmiljö. En Svanenmärkt byggnad granskas utifrån ett livscykelperspektiv. Byggmaterial och kemiska produkter kontrolleras, exem- pelvis premieras användandet av cement- och betongprodukter med lägre energi- och klimatpåverkan, liksom användandet av förnybar råvara såsom trä i byggnadsdelar som stomme, takstolar och underhållsfri fasad. Det ställs även hårda krav på låg energianvändning liksom på att stimulera användandet av förnybar energi och gröna innovationer. Besqab har under lång tid använt SundaHus miljödatabas i samband med val av material och produkter. Inne- hållsdeklarationer och produktbedömningar i databasen ger bra underlag för att göra miljömedvetna val och är ett bra hjälpmedel för att uppfylla Svanens högt ställda krav. Kraven på bygg- naders hållbar- hetsprestanda ökar successivt och för att Besqab ska vara delaktig i utvecklingen tar vi hjälp av erkän- da kriterier för miljömärkning. Egenproduktion av förnybar el Vi vill bidra till att öka andelen förnybar energi i världen bland annat genom inköp av grön el till våra kontor och byggar- betsplatser liksom våra förvaltningsfastigheter samt genom   uppför. Avsikten är att installera solceller i de projekt som har bra förutsättningar för att nyttja solenergi. Under 2021 har vi installerat solceller i bostadsrättsprojektet Vélo i Stockholm. Även vårt vårdboende Juliahemmet i Uppsala har fått solceller installerade, vilket har ökat tillgängligheten till förnybar energi i Besqabs förvaltningsfastigheter. 60 / Kapitel 3. Hållbarhet / Fokus: Minskad miljö- och klimatpåverkan BESQAB Årsredovisning 2021 Ökad resurseffektivitet Den absoluta merparten av en byggnads klimatpåverkan ur ett livscykelperspektiv härrör från byggmaterial och byggproduk-   hållbara material samt att hantera avfallet på ett ansvarsfullt sätt är viktiga frågor för Besqab. Genom att följa Svanens krav säkerställer Besqab att alla aspekter för att minska byggnadens klimatpåverkan tillvaratas.  - tionella ytor som tillgodoser kundernas     - genhet kan vara lika funktionell som en med   går åt mindre mängd material under pro- duktionen vilket i sin tur kan leda till minska- de produktionskostnader och ett lägre pris på bostaden. I en mindre bostad förbrukas även mindre energi till uppvärmning. Detta tillsammans med att byggnaden är ener-  och lägre uppvärmningskostnader för de boende eller för fastighetsägaren. Varje år genererar bygg- och anlägg- ningssektorn cirka 10 miljoner ton avfall, exklusive gruvavfall motsvarar det cirka en tredjedel av allt avfall i Sverige. På Besqab arbetar vi målinriktat för att minska den totala mängden byggavfall samt andelen osorterat avfall på byggarbetsplatserna. Osorterat avfall innebär en extra kostnad eftersom det betyder att avfallsentreprenö- ren behöver göra sorteringen åt oss. - bostadshus har ökat i projekt färdigställda 2021, jämfört med 2020. Utfallet om 33,2 kg/ kvm BTA ligger dessvärre långt ifrån målet om högst 22,0 kg/kvm BTA. Endast två pro- jekt omfattas av årets statistik, vilka båda har haft höga avfallsmängder i relation till - gavfallet kan variera stort mellan projekten beroende på exempelvis olika konstruktions- lösningar, materialval och entreprenörer. Vi arbetar vidare med att se över processerna och införa ytterligare rutiner med syfte att minska byggavfallet i olika typer av projekt för att uppnå de uppsatta målen. Andelen osorterat avfall under 2021 har glädjande   vår målsättning om maximalt 3,0 procent. Under 2021 färdigställdes inga småhuspro-  redovisa.   hantering av avfallsresurserna i syfte att minska både vår miljöpåverkan och våra kostnader, men ökad återvinning och åter- användning är en logistisk utmaning i res-  rena sorteringsfraktioner liksom rätt avfalls- containrar i rätt skede under produktionen. Tillsammans med vår avfallsentreprenör har vi skapat en god rutin för skedesplane- ring av avfallet med syfte att förenkla och - tistiken följs upp månadsvis för att kunna   vid behov. Vi genomför även ADR-utbildning- ar för att säkerställa att vi har rätt kompe- tens avseende hantering av farligt avfall på våra arbetsplatser. Att öka medvetenheten om avfallets miljöpåverkan och samtidigt minska kostnaderna för avfallshantering är fortsatt viktiga frågor för oss på Besqab. Gemensamt arbete för att nå klimatmålen Klimatförändringarna är en av vår tids stora utmaningar, inte minst för vår bransch. I  anläggningssektorn Färdplan för fossilfri konkurrenskraft, inom ramen för initiati- vet Fossilfritt Sverige. Besqab är anslutna   anläggningssektorns värdekedja ska vara   ett antal delmål som ska vägleda branschen i rätt riktning. Ett delmål är att bygg- och anläggningssektorns aktörer ska kartlägga sina utsläpp under åren 2020 till 2022 och sätta upp klimatmål. Besqab har under 2021 förberett arbetet med att ta fram klimatdeklarationer för nya bostadsprojekt, vilket är ett lagkrav från 1 januari 2022. Klimatdeklarationen är en beräkning och sammanställning av den kli- matpåverkan som sker vid byggskedet och omfattar uttag av råvaror, tillverkning av byggprodukter, arbete på byggarbetsplat- sen och transporter.  Projekterade för Svanen 73%  Ej projekterade för Svanen 27% Planerad Svanen- märkning i pågående produktion Genom att följa Svanens krav är vi med och bidrar till 11 av FN:s 17 globala hållbar- hetsmål, med störst påverkan på mål nummer 12 – hållbar konsumtion och produktion. BESQAB Årsredovisning 2021 Fokus: Minskad miljö- och klimatpåverkan / Kapitel 3. Hållbarhet / 61 Byggavfall exklusive metall, kg/kvm bruttoarea (BTA) Färdigställda projekt under året Mål 2021 2020 2019 2018 Småhus  –    Flerfamiljshus      Osorterat avfall i % av totalt byggavfall       Besqab ska vara en framträdande aktör på bostads- och fastighetsmark-   ekonomisk tillväxt för bolaget och för branschen, liksom för aktieägare, kunder, leverantörer och samhället i stort. Det handlar i grunden om att använda, vårda och underhålla de resurser vi har till vårt förfogande, såväl mänskliga som materiella, för att skapa långsiktigt hållbara värden. En sund och transparent byggbransch Vi verkar för en sund och attraktiv bygg- bransch och har nolltolerans mot olagligt el- ler olämpligt agerande både inom det egna bolaget och inom branschen i stort. Besqab är medlem i Byggföretagen och förbinder sig därmed att följa deras uppförandekod. Det betyder att vi, förutom att följa lagar och föreskrifter, också ska verka för sund konkurrens och tidsenliga relationer såväl inom företaget som i förhållande till kunder och leverantörer. I vårt arbete för att upprätthålla en god   och andra oegentligheter uppmuntras med- arbetare och annan personal som vistas på Besqabs arbetsplatser, att rapportera misstänkta överträdelser samt att delge an- dra iakttagelser. Som ett komplement till or- dinarie rutiner för dialog och kommunikation  Besqabs webbplats. Där kan medarbetare och externa intressenter anonymt rapporte- ra misstanke om befarade allvarliga oegent- ligheter, missförhållanden på arbetsplatsen, brister i den interna kontrollen eller risker som kan skada individer, bolaget eller miljön. Anmälan görs till ett från Besqab fristående företag. Under 2021 har inga anmälningar inkommit. Det har heller inte rapporterats något fall av föroreningar eller andra miljö- skador. Utöver våra egna visselblåsarmekanismer hänvisar vi också till Fair Play Bygg. Fair Play Bygg är en organisation som stöttar myndigheter vid bekämpning av brottsliga aktörer och aktiviteter i byggbranschen. Trygg bostadsrättsaffär Att köpa sin bostad är ett av livets största ekonomiska åtaganden och vi vill att det ska upplevas som en bra investering oavsett om du planerar att byta bostad om fem år eller ska bo kvar resten av livet. Det ska vara tryggt att köpa en bostad av Besqab.      kvalitetsmärkningen Trygg BRF. Trygg BRF är framtagen av branschinitiativet Trygg bostadsrättsmarknad i Sverige där Besqab är en av initiativtagarna. Under 2021 cer-  Trygg BRF: Brf Vackra Vägen vid Lötsjön i Sundbyberg, Brf Myntan i Tyresö och Brf Tetris i Stockholm. Det innebär att Besqab uppfört totalt fyra bostadsrättsföreningar där samtliga krav för kvalitetsmärkningen Trygg BRF uppfyllts. Vid utgången av året    Bra bostäder för många Den ökande urbaniseringen ställer nya krav på en hållbar stadsutveckling och ett - rentierat utbud av bostäder för att nå en balanserad bostadsmarknad där människ- ors bostadsbehov tillgodoses och alla har tillgång till felfria, säkra och ekonomiskt      ett varierat utbud av bostäder vad gäller prisklass, läge, typ och upplåtelseform. Ut- över bostadsrätts- och äganderättsprojekt uppför vi, med start 2021, hyresfastigheter och vårdboenden för eget ägande och förvaltning. Till skillnad från bostads- och äganderätt kräver hyresrätten ingen kapi- talinsats vilket gör boendeformen attraktiv och tillgänglig för en bredare målgrupp. Ytterligare ett komplement till ett mer traditionellt bostadserbjudande är de oinredda lägenheter som Besqabs dotter- bolag RAW Property utvecklar, där köparen har full frihet vad gäller planlösning, ytskikt och interiör. Eftersom lägenheterna inte är Att köpa sin bostad är ett av livets störs- ta ekonomiska åtaganden och vi vill att det ska upplevas som en bra investering oavsett om du planerar att byta bostad om fem år eller ska bo kvar resten av livet. Det ska vara tryggt att köpa en bostad av Besqab. Fokus: Ekonomiskt ansvarstagande BESQAB Årsredovisning 2021 62 / Kapitel 3. Hållbarhet / Fokus: Ekonomiskt ansvarstagande fullt ut färdigställda blir priset lägre. Med en större och varierad produktportfölj skapas förutsättningar för en sundare och mer motståndskraftig bostadsmarknad med ett utbud som bättre möter det lokala behovet.  Vår målsättning att Svanenmärka alla kommande bostadsprojekt betyder att det blir möjligt att ansöka om så kallad grön   som banker och kreditinstitut har öronmärkt för miljö- och klimatmässigt hållbara initiativ - va bostäder. Ränterabatter är ett vanligt incitament för att investera i och miljömärka   - nansieringsalternativ. Rabatterna kan gälla såväl byggnadskreditiv under produktion av  Gröna obligationer, kreditiv och fastighets- lån 37% Andel grön  bostäder som bolån för bostadskonsumen- ten och fastighetslån för bostadsrättsför- eningen eller Besqab. Det betyder att med  bostadsköparna lägre räntekostnader.    i verksamheten framöver ska vara grön. Under 2021 har Besqab vid två tillfällen emitterat  svenska obligationsmarknaden. Likviden från  - värv och investeringar i enlighet med Besqabs   Under året har även gröna banklån tagits   gröna, vilket inkluderar byggnadskreditiv, fastighetslån och obligationslån. Trygg BRF Många av Besqabs projekt uppförs i bostadsrättsform där vi har som mål att  - ar med Trygg BRF för ökad trygghet och transparens. För att erhålla kvalitetsmärk- ningen Trygg BRF ställs ett antal krav som berör hela byggprocessen, från vad som ska ingå i ansökan, ordning på bygglov, ansvarsförsäkringar och garantiåtagand- en till vad som ska ingå i överlämningen av  krävs att bostadsrättsföreningens ekonomi och redovisning kvalitetssäkras. Därmed blir den enklare att jämföra med andra nyproduktionsprojekt med bostadsrätter. Syftet med Trygg BRF är en sund och väl- fungerande marknad för nyproduktion. Ett     myndigheternas regelverk kräver. Bostads-  - köparen kan enkelt jämföra och utvärdera olika föreningar och bostadsprojekt vilket   BESQAB Årsredovisning 2021 Fokus: Ekonomiskt ansvarstagande / Kapitel 3. Hållbarhet / 63 Attraktiv och ansvarsfull arbetsgivare Besqab tar ett stort socialt ansvar i det egna bolaget och i våra bostads-    ansvarsfull arbetsgivare och samhällsbyggare med stort fokus på en hållbar arbetsmiljö och leverantörskedja samt på kompetensförsörjning  Fokus: Hållbar arbetsplats BESQAB Årsredovisning 2021 64 / Kapitel 3. Hållbarhet / Fokus: Hållbar arbetsplats Hälsa och säkerhet i arbetet Det ska vara säkert att vistas på Besqabs arbetsplatser och det är av största vikt att hela vår organisation tar såväl eventuella risker som skyddsfrågor på största allvar. Arbetsmiljöarbetet bedrivs systematiskt och förebyggande. Vi har en skyddskom- mitté, skyddsombud och en årsplan där vi går igenom den fysiska såväl som den organisatoriska och sociala arbetsmiljön. Under coronapandemin har även en särskild ”coronagrupp” inrättats med syftet att följa utvecklingen, ge stöd och råd till chefer och medarbetare samt besluta och informera om erforderliga åtgärder. Särskilda ”coro- naskyddsronder” har genomförts på samtli- ga arbetsplatser för att bedöma arbetsmil- jörisker utifrån ett smittspridningsperspektiv. Besqabs personal är byggarbetsmiljö- samordnare för planering och projekte-  byggnads- och anläggningsarbetet på våra arbetsplatser. På byggarbetsplatsen genomförs protokollförda skyddsronder minst varannan vecka. Protokollen från ronderna registreras i en databas och skyddskommittén skriver ut rapporter som underlättar uppföljningen samt att vanligt förekommande problem kan förebyggas. På - ningsföreskrifter som alla medarbetare som vistas där måste signera och följa för en säker arbetsmiljö. Föreskrifterna innehåller också förtydligande bilder. Som ett komple- ment till arbetsplatsens skyddsronder görs korsvisa revisioner arbetsplatserna emellan. Det innebär att platsledningen får möjlighet att granska andra projekt än det egna, för att kontrollera efterlevnaden av bolagets skydds- och ordningsföreskrifter samt  risker. På grund av coronapandemin har dessa korsrevisioner begränsats under 2021  mellan Besqabs olika byggarbetsplatser. Det är Besqabs målsättning att ingen anställd ska uppleva att det konstant är för mycket att göra och temat för den årliga säkerhetsdagen i november 2021 var risker på grund av en ohälsosam arbetsbelast- ning. Diskussionerna utgick från respek- tive arbetsplats och handlade om hur vi kan arbeta för att undvika en ohälsosam arbetsbelastning och i förlängningen risk för utmattning och psykisk ohälsa. Att ha för mycket att göra kan även vara orsak till oönskade händelser i form av olyckor och tillbud. Trötthet och bristande koncentration försämrar förmågan att bedöma situa- tionen och sitt eget agerande, vilket ökar risken för felbedömningar. Därför är det viktigt att planera arbetsmiljöer, arbetsför- hållanden, system och arbetsrutiner.  och nio olyckor på Besqabs arbetsplatser. Tillbuden har ökat jämfört med föregående år, men bör sättas i relation till att aktivite- ten i verksamheten har ökat väsentligt med   byggarbetsplatser. Hälften av de inrappor- terade tillbuden 2021 avsåg smittorisker i samband med exponering för coronaviru- set. Resterande nio tillbud har i huvudsak avsett förlorad kontroll över föremål och föremål som faller eller glider. De inrappor- terade olyckorna 2021 var lyckligtvis färre än 2020. Olyckorna har i majoriteten av fallen avsett hanteringsskador, exempelvis klämskador eller skärsår från vassa föremål,  är när man behöver uppsöka läkare. En av de nio olyckorna betraktas som allvarlig  inte av livshotande karaktär. Det ska vara säkert att vis- tas på Besqabs arbetsplatser och det är av största vikt att hela vår organisation tar såväl eventuella risker som skydds- frågor på största allvar. Hälsa och säkerhet 2021 2020 2019 2018 Antal tillbud     Antal olyckor     Anställda och personalomsättning 2021 2020 2019 2018 Antal anställda     Personal- omsättning, %     Antal medarbetare uppdelat per kön och ålder, 2021-12-31 Män Kvinnor                75 44 Nöjd-medarbetarindex 2021 2020 2019 2018 Arbetsglädje     Lojalitet     BESQAB Årsredovisning 2021 Fokus: Hållbar arbetsplats / Kapitel 3. Hållbarhet / 65 Transparens och kravställan i leverantörskedjan En av Besqabs framgångsfaktorer är vår kompetens och erfarenhet inom upphand- ling. I våra byggprojekt är vi beroende av att leverantörerna gör ett bra jobb. Det är centralt att de erbjuder rätt kompetens för att säkerställa kvaliteten i projekt och för en trygg arbetsmiljö med goda arbetsvillkor. Be- sqabs leverantörskedja är komplex och val av leverantör har stor påverkan på hållbarheten i ett projekt sett till sociala, miljömässiga och ekonomiska aspekter. Vi arbetar kontinuerligt med att förbättra styrningen och trans- parensen för att uppnå våra mål. Regelbundna leverantörskontroller är ett led i arbetet med att förbättra styrningen av leverantörskedjan och transparensen i värde- kedjan. Inför upphandling och löpande under arbetets gång kontrolleras leverantörerna utifrån ett antal parametrar såsom bolags- form, F-skatt, moms- och arbetsgivarregist- rering, arbetsgivaravgifter samt eventuella skulder hos Kronofogden eller Skatteverket. Upphandlade entreprenörer ska också ha tecknat kollektivavtal och kunna uppvisa medlemskap i en arbetsgivarorganisation. Inom byggbranschen använder entrepre- nörerna och de personer som är verksamma  - roregistrering i elektronisk personalliggare. För en ökad transparens i leverantörskedjan - kontroll. På så sätt skapas en digital förteck- ning över alla företag som är engagerade i ett projekt vilket vi använder för att bedöma och följa upp det sociala ansvarstagandet i leverantörskedjan för varje enskilt projekt. Med start 2021 har vi också anlitat ett externt företag som har gjort två oannon- serade revisioner på slumpmässigt utvalda byggarbetsplatser där de kontrollerar samtliga personer som vistas på bygget och stämmer av det mot personalliggaren och de av entreprenören anmälda arbetarna. Attraktiv arbetsgivare En trygg och attraktiv arbetsplats med engagerade medarbetare ger kvalitet i våra byggprojekt och leder till nöjdare kunder. Vi har en historik av hög medarbetarnöjdhet - ningen ger en god grund för fortsatt arbete med att kontinuerligt förbättra vår verksam- het. Vårt långsiktiga mål är ett resultat på  - riabeln lojalitet. Under 2021 ökade resultatet med en enhet för respektive variabel vilket     varit högre än jämförelseindex. Medarbetar- undersökningarna ger ovärderligt underlag   styrkor och vi arbetar kontinuerligt med att nå våra högt satta mål. ”Besqabandan” är central och innebär att vi arbetar tillsammans och hjälper varan- dra i vårt arbete. Den utgör en viktig del av kulturen på Besqab, tillsammans med våra värdeord som beskriver oss väl – personligt   Det är av stor vikt att alla medarbetare har god förståelse för vad värderingarna står för och hur deras agerande påverkar om- givningens uppfattning av Besqab. Medar- betare, kunder, leverantörer, kommuner och andra samarbetsparter ska känna förtroen- de för oss som bolag samt de medarbetare de kommer i kontakt med. Vi tar avstånd från all typ av diskrimi- nering och arbetar förebyggande för att arbetsförhållanden, löner och anställnings- villkor, rekrytering och befordran, kompe- tensutveckling samt möjlighet till att förena arbete och föräldraskap ska vara jämställ- da. En arbetsplats fri från diskriminering är attraktiv både för kunder och medarbetare. Tillväxt och kompetensförsörjning För att framgångsrikt implementera vår    mål behöver vi kunna rekrytera och behålla - tering, personalvård och kompetensutveckling sker strukturerat och löpande. Utveckling och lärande sker till största del i det dagliga arbetet. Coaching och feedback från chef och kollegor är också en viktig del i medarbe- tarens utveckling. Där är medarbetarsamtalet vårt främsta verktyg för att konkretisera och sätta upp en plan för medarbetarnas mål inom personlig utveckling och utbildning. Kurser och annan formell utbildning är också viktigt, men utgör ofta en mindre del av med- arbetarens totala utveckling. Under 2021 har Besqabs platschefer utbildats inom ledarskap, där arbete med bland annat det personliga ledarskapet och feedback utgjorde en central del av utbildningen. Projektledare, biträdande   samma typ av utbildning under 2022. Vi bidrar till branschens kompetensförsörj- ning bland annat genom att erbjuda praktik- platser åt studenter från yrkesskolor, högsko- lor och universitet. På så sätt upptäcks och skapas relationer med nya talanger. Under 2021 har vi erbjudit fyra så kallade LIA-prak-   sommaranställningar för studenter. En trygg och att- raktiv arbetsplats med engagerade medarbetare ger kvalitet i våra byggprojekt och leder till nöjdare kunder. BESQAB Årsredovisning 2021 66 / Kapitel 3. Hållbarhet / Fokus: Hållbar arbetsplats BESQAB Årsredovisning 2021 Fokus: Hållbar arbetsplats / Kapitel 3. Hållbarhet / 67 BESQAB Årsredovisning 2021 68 / Kapitel 4. Bolag Bolag Riskhantering Bolagsstyrningsrapport Styrelse Koncernledning Aktien Fem år i sammandrag 4 GLST K/FK/F TT TM GG ST G G G G H BH 575 BH 575 BH 700 BH 800BH 800 BH 1 100 BH 800BH 800BH 700 TRAPPHUS 32 m 2 LÄGENHET 11-1204 92 m 2 SOVRUM 9 m 2 LÄGENHET 11-1203 38 m 2 BALKONG 9 m 2 BALKONG 7 m 2 FS (DM) EL/ IT FS VARDAGSRUM 26 m 2 ARBETSRUM 7 m 2 SOVRUM 8 m 2 BAD 4 m 2 SOVRUM 15 m 2 KÖK 11 m 2 HALL HALL WC/D 3 m 2 TVÄTT 1 m 2 Riskhantering             Omvärldsrisker   integrerad del i Besqabs verksamhet. En god   -  processer och interna styr- och kontrollsys-     Risk Beskrivning Hantering Makro- ekonomisk utveckling  -          Risker hanteras genom omvärldsbevakning av driv- - ner och stadsdelar som har gynnsamma respektive   Förändrad efterfrågan  -                Politiska och regulatoriska risker    regelverk, såsom plan- och bygglagen, byggnor-  -   -  -      och verksamhet. Konkurrens   -    och behålla skickliga medarbetare är en viktig parameter.          -   -  -   BESQAB Årsredovisning 2021 Riskhantering / Kapitel 4. Bolag / 69 Risk Risk Beskrivning Beskrivning Hantering Hantering Operativa risker Finansiella risker Projektrisker -   -  -   -  Besqabs verksamhetssystem, återkommande    Prisrisker      och kostnadskontroll. -   -   Materialbrist            Miljörisker      Besqab bedriver inte någon tillståndspliktig  -    -   Skatterisker   tillämpliga skattelagar och skatteregler kan påverka    - siella ställning.  -       -    Ränterisk    -       antaganden i kalkyler och prognoser. Enligt    Finansier- ingsrisk         Finansieringsrisker hanteras genom god soliditet        Kreditrisk  -     -            Likviditets- risk  - -    likvida medel i kombination med betalningsbered- skap via checkkrediter. BESQAB Årsredovisning 2021 70 / Kapitel 4. Bolag / Riskhantering Risk Beskrivning Hantering Hållbarhetsrisker Ekonomisk brottslighet inkl svart arbetskraft -      -       via visselblåsarmekanismer. Utsläpp av växthus- gaser Besqab verkar i en bransch som bidrar till bety-  -  -    hållbarhetsstrategi. Med ambitionen att bygga mer en-           Bristande kontroll i leverantörs- ledet          -       innovationen.  - givaransvar och ekonomisk brottslighet. Avtalsstyrda     Fysisk och/eller psykosocial skada på med- arbetare    byggherreansvar på byggarbetsplatserna. Även         -          -  Brist på eller förlust av kompetens Brist på kompetens råder i branschen och det är svårt att rekrytera rätt personal. Rätt kompetens      hålla rätt kvalitet.   med rätt kompetens. Stor vikt läggs vid ledarskap,  -  -  Kunders hälsa och säkerhet       åtgärdande.  -      BESQAB Årsredovisning 2021 Riskhantering / Kapitel 4. Bolag / 71 72 / Kapitel 4. Bolag / Bolagsstyrningsrapport Bolagsstyrningsrapport         intressenter.  -   lednings- och kontrollorganen och säkerställa ägarnas  - - alog med ägare och kapitalmarknad. En bra bolagsstyr-             och aktiebolagslagen och avser räkenskapsåret 2021. Bolagsstyrningsrapporten är granskad av bolagets - visningen. Avvikelse från Koden              -  BESQAB Årsredovisning 2021 Bolagsstyrningsrapport / Kapitel 4. Bolag / 73 BOLAGSSTÄMMA    där samtliga aktieägare har rätt att delta. På bolags- stämman, där årsredovisning och revisionsberättelse samt koncernredovisning och koncernrevisionsberät-    -  -  nästa årsstämma. Bolaget kallar till årsstämma tidigast   Årsstämma 2021        -            • Utdelning om 2,50 kronor per aktie.      Aktieägare genom bolagsstämma Styrelse      Koncernledning    Väsentliga externa styrinstrument • Aktiebolagslagen • Årsredovisningslagen    Väsentliga interna styrinstrument • Bolagsordningen      -   och hållbarhetspolicy STYRNINGSSTRUKTUR BESQAB Årsredovisning 2021 74 / Kapitel 4. Bolag / Bolagsstyrningsrapport    tiden intill nästa årsstämma.     som är anställd i bolaget. • Fastställande av arvode till revisor enligt godkänd räkning.      -        Aktien och aktieägarna Enligt Besqabs bolagsordning ska antalet aktier i bola-  -    -               -   aktier, teckningsoptioner eller konvertibler med avvikelse       -      sidorna 80–81. Valberedning                     valberedning.        -  - terna, tillsammans med namnen på de aktieägare de     -      -        -  årsstämma. STYRELSE Besqabs styrelse ska enligt bolagsordningen bestå       innehåller inte några bestämmelser om tillsättande och  Styrelsens sammansättning     -   -         -  som är ändamålsenlig med hänsyn till bolagets verk- -    Namn Invald år Närvaro styrelsemöten Oberoende av ledningen Oberoende av större aktieägare Ersättning, kronor 1)     Ja –    Ja      Ja Ja     Ja Ja  Andreas Philipson   Ja Ja       BESQAB Årsredovisning 2021 Bolagsstyrningsrapport / Kapitel 4. Bolag / 75 Styrelsens ansvar och uppgifter Styrelsens arbete regleras av bland annat aktiebo- lagslagen, bolagsordningen, Koden och styrelsens  -     kontrolleras på ett betryggande sätt.                -  -   säkerställda. Styrelseutskott  -           Styrelsen har vidare granskat behovet av att inrätta   -  - dinarie styrelsearbetet. På så sätt tillvaratas styrelsens  -                   -  Utvärdering av styrelsens arbete och dess ledamöter            -           bolagsledningens arbete. Frågan behandlas minst en  närvarar. Ordförandes ansvar -   - -          -   och andra viktiga händelser. Styrelsens arbete 2021  -       Under 2021 har Besqabs styrelse sammanträtt sam-   -   såsom marknad, ekonomi, organisation, risker, strategi  -    bland annat tilldelning av personalkonvertibler, inves-  -        - gets revisor deltar vid två sammanträden per år. KONCERNLEDNING Besqabs koncernledning sammanträder minst en gång   -        -   REVISORER  -    granska bolagets årsredovisning, koncernredovisning  Revisorn ska även lämna yttrande avseende bolagets hållbarhetsrapport och bolagsstyrningsrapport. Revisor     -        BESQAB Årsredovisning 2021 76 / Kapitel 4. Bolag / Bolagsstyrningsrapport INTERN STYRNING OCH KONTROLL  kontroll, vilket regleras i aktiebolagslagen. Styrelse    -        - nicerade på samtliga nivåer i organisationen.  - -   -            Riskbedömning   samtliga nivåer inom Besqab. Stora delar av Besqabs      Kontrollmiljö     -        -  Kontrollaktiviteter   arbetssätt och processer inom bolaget. Besqab har      Information och kommunikation   - -   -    Uppföljning   avseende den operativa verksamheten samt kvartals-        INTERNREVISION   och kontroll, inte har behov av att inrätta en separat   -   bibehålla god kontroll inom Besqab. REVISORS YTTRANDE OM BOLAGS- STYRNINGSRAPPORTEN    Uppdrag och ansvarsfördelning  -    - ningslagen. Granskningens inriktning och omfattning    - rapporten har en annan inriktning och en väsentligt  -      Uttalande  -        årsredovisningslagen.       BESQAB Årsredovisning 2021 BESQAB Årsredovisning 2021 Bolagsstyrningsrapport / Kapitel 4. Bolag / 77 Född:  Utbildning: Stockholm Arbetslivserfarenhet: Partner Skirner AB,   Andra väsentliga uppdrag:  -  Aktieinnehav:  Född:  Anställd sedan: Utbildning:  Arbetslivserfarenhet:-  -      Andra väsentliga uppdrag: Styrelseledamot i   Aktieinnehav:     Skirner AB Född: Utbildning:  Arbetslivserfarenhet:     -      Andra väsentliga uppdrag: Styrelseledamot i  Aktieinnehav: Född: Utbildning:  Arbetslivserfarenhet: Advokat och delägare     Andra väsentliga uppdrag: Styrelseledamot      Aktieinnehav:  Född: Utbildning:  Arbetslivserfarenhet:       Andra väsentliga uppdrag:   Aktieinnehav:   Styrelse OLLE NORDSTRÖM   CAROLA LAVÉN   ZDRAVKO MARKOVSKI  SARA MINDUS  ANDREAS PHILIPSON  BESQAB Årsredovisning 2021 78 / Kapitel 4. Bolag / Styrelse CAROLA LAVÉN  Född: Anställd sedan:  Utbildning: Arbetslivserfarenhet:-  -      Andra väsentliga uppdrag: Styrelseledamot i   Aktieinnehav: -   MAGNUS EKSTRÖM  Född:  Anställd sedan: Utbildning: systemvetenskap/data Arbetslivserfarenhet:-  - nan region Storstockholm Aktieinnehav:   kronor Ledning STAFFAN GRUNDMARK  Född:  Anställd sedan: Utbildning: Arbetslivserfarenhet:  Andra väsentliga uppdrag:   -  -  Aktieinnehav:   ANDREAS WIK  Född:  Anställd sedan: Utbildning: Arbetslivserfarenhet:-     Aktieinnehav:  LOTTA NILAND  Född:  Anställd sedan:  Utbildning: Arbetslivserfarenhet:   Andra väsentliga uppdrag: Styrelseledamot i    Aktieinnehav:  JOHAN WESTRING  Född:  Anställd sedan:  Utbildning:  Arbetslivserfarenhet: -  Aktieinnehav:  ANNA SLÅTTEBY   Född: Anställd sedan: Utbildning: Arbetslivserfarenhet:    Aktieinnehav:  FREDRIK JONSSON  Född:  Anställd sedan:  Utbildning: Arbetslivserfarenhet:    Skanskakoncernen Aktieinnehav  av Skirner AB BESQAB Årsredovisning 2021 Ledning / Kapitel 4. Bolag / 79 80 / Kapitel 4. Bolag / Aktien Aktien         kronor per aktie. Aktie och kursutveckling  15 514 829 med ett kvotvärde om 10 kronor. Samtliga            188,00 kronor och den lägsta till 122,50 kronor. Aktiens -    Handel och omsättning  -     -      totala aktieomsättningen. 2014-06 2014-12 2015-12 2016-12 2017-12 2018-12 2019-12 Börskurs, krAntal aktier, tusental 0 200 400 600 800 1 000 1 200 1 400 2020-12 2021-12 0 40 80 120 160 200 240 280 Besqab-aktiens (BESQ) kursutveckling och omsättning sedan börsnoteringen 12 juni 2014    BESQAB Årsredovisning 2021 Aktien / Kapitel 4. Bolag / 81 Ägarstruktur     -     Besqabs största aktieägare, 2021-12-31 Antal aktier Andel av kapital och röster, %                                    Ålandsbanken ABP   Summa 12 största aktieägarna 12 766 366 82,3     Totalt 15 514 829 100,0 Ägarfördelning per land, 2021-12-31 Land Antal aktier Andel av röster och aktiekapital, % Sverige   Storbritannien   USA   Finland   Belgien       15 514 829 100,0 Aktieägarstruktur, 2021-12-31 Antal aktier Andel av totalt antal aktieägare, % Andel av röster och aktiekapital, %                   100,0 100,0 Aktiebaserade incitamentsprogram och återköp av egna aktier  - parprogram och ett konvertibelprogram, vilka godkänts              leverans av aktier till deltagarna i Besqabs aktiespar-    Utdelning       -                BESQAB Årsredovisning 2021 2021 2020 2019 2018 2017 RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG (Mkr)              Bruttoresultat 322,5 199,0 238,2 237,1 398,5          – – – –        Rörelseresultat 213,1 60,8 109,4 117,6 339,8 Finansiella intäkter och kostnader       207,5 59,0 106,8 117,3 338,3      – – – Resultat före skatt 317,9 295,1 106,8 117,3 338,3 Skatt      Årets resultat 292,6 256,8 102,4 99,0 295,8              – – – BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG (Mkr)    – – –        Summa anläggningstillgångar 1 104,2 814,3 63,4 51,4 54,3  – –          Färdigställda bostäder –                        Summa omsättningstillgångar 3 560,6 1 622,0 1 979,4 2 002,7 1 793,5 SUMMA TILLGÅNGAR 4 664,8 2 436,3 2 042,8 2 054,1 1 847,8 Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 1 863,1 1 606,9 1 387,9 1 321,5 1 326,0     – – –            – – – –     – – Summa långfristiga skulder 893,5 72,7 41,6 8,0 15,3                      Summa kortfristiga skulder 1 899,2 749,8 613,3 724,6 506,5 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 4 664,8 2 436,3 2 042,8 2 054,1 1 847,8 KASSAFLÖDESANALYS I SAMMANDRAG (Mkr)       Likvida medel vid årets slut 594,8 416,6 417,9 469,5 492,1 Fem år i sammandrag – Segmentsredovisning BESQAB Årsredovisning 2021 82 / Kapitel 4. Bolag / Fem år i sammandrag 2021 2020 2019 2018 2017 RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD/-FORDRAN VID ÅRETS BÖRJAN                  Räntebärande nettoskuld/-fordran vid årets slut 1263,1 –42,4 –231,0 –233,0 –500,2 NYCKELTAL                                AKTIEDATA                                                                       Fem år i sammandrag / Kapitel 4. Bolag / 83 BESQAB Årsredovisning 2021 2021 2020 2019 2018 2017 RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG (Mkr)              Bruttoresultat 95,0 234,4 304,5 217,9 506,6          – – – –   – –  – –       Rörelseresultat –14,6 94,4 173,6 109,9 456,6 Finansiella intäkter och kostnader       –20,1 92,6 171,0 109,6 455,1      – – – Resultat före skatt 90,3 328,7 171,0 109,6 455,1 Skatt      Årets resultat 80,4 275,3 146,2 93,7 404,6              – – – BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG (Mkr)    – – –        Summa anläggningstillgångar 1 102,3 812,3 83,1 91,5 118,2  – –                 Färdigställda bostäder –                 Summa omsättningstillgångar 5 257,1 2 406,0 3 195,0 3 788,7 2 852,7 SUMMA TILLGÅNGAR 6 359,4 3 218,3 3 278,1 3 880,2 2 970,9 Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 1 511,8 1 469,7 1 229,9 1 120,4 1 130,1     – – –            – – – –     – – Summa långfristiga skulder 870,8 65,0 40,5 – –                      Summa kortfristiga skulder 3 968,1 1 678,9 2 007,7 2 659,8 1 834,1 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 6 359,4 3 218,3 3 278,1 3 787,4 2 970,9 KASSAFLÖDESANALYS I SAMMANDRAG (Mkr)                    120,4 –22,2 2,4 20,2 209,9 Likvida medel vid årets slut 630,8 510,4 532,6 530,2 510,0 Fem år i sammandrag – IFRS BESQAB Årsredovisning 2021 84 / Kapitel 4. Bolag / Fem år i sammandrag 2021 2020 2019 2018 2017 RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD/-FORDRAN VID ÅRETS BÖRJAN                  Räntebärande nettoskuld/-fordran vid årets slut 3 186,9 774,3 702,0 985,0 358,8 NYCKELTAL  neg                  AKTIEDATA                                                                              PERSONAL                            BOSTADSPRODUKTION                         Andel sålda och bokade bostäder i pågående                                   Bostads-/äganderätter samt hyresbostäder.  Bostads-/äganderätter. BESQAB Årsredovisning 2021 Fem år i sammandrag / Kapitel 4. Bolag / 85 BESQAB Årsredovisning 2021 86 / Kapitel 5. Årsredovisningshandlingar Årsredovisnings- handlingar Förvaltningsberättelse Finansiella rapporter Noter Styrelsens undertecknande Revisionsberättelse 5 BESQAB Årsredovisning 2021 Förvaltningsberättelse / Kapitel 5. Årsredovisningshandlingar / 87 Förvaltningsberättelse Styrelsen och verkställande direktören i Besqab AB (publ) 556693–8881 med säte i Danderyd, Sverige, får härmed avge årsredovisning och koncernredovisning för verksamhetsåret 2021–01–01 till 2021–12–31. Där inget annat anges avser uppgifter- na koncernen. Uppgifter inom parentes avser föregående år. KONCERNEN Moderbolagets huvudkontor är beläget på Golfvägen 2, Box 5, 182 11 Danderyd. Moderföretag är Besqab AB (publ). Yttersta moderföretag är Besqab AB (publ). Besqab AB (publ) är ett svenskt publikt aktiebolag. KONCERNENS VERKSAMHET Besqab bildades 1989 och har som affärsidé att utveckla nya hem med kunskap och förståelse för hur människor vill leva sina liv. Arbetet ska genomsyras av ett stort personligt enga- gemang och att i alla sammanhang leverera beställd kvalitet och väl uppfylla kundens förväntningar. Affärsområden Besqabs verksamhet bedrivs i bolagets två affärsområden Projektutveckling Bostad respektive Fastighetsutveckling och Fastigheter. Affärsområdena samverkar i flera led men olika typer av kunder och upplåtelseformer påverkar produkterbjudandet liksom upplägget för finansiering, försäljning och uthyrning. Affärsområdet Projektutveckling Bostad avser utveckling av bostäder upplåtna med bostadsrätt och äganderätt i Stock- holms län och i Uppsala. Verksamheten bedrivs från ett tidigt skede med detaljplanehandläggning av råmark till produktion och överlämning av nyckelfärdig bostad. Inom Projektut- veckling Bostad utförs även uppdragsbaserad projekt- och produktionsledning för vårt andra affärsområde Fastighetsut- veckling och Fastigheter. Inom Fastighetsutveckling och Fastigheter arbetar Besqab med utveckling av hyresbostäder, vårdbostäder och annan samhällsservice. Affärsområdet innefattar också ägande och förvaltning av de egenutvecklade fastighe- terna med ambition att bygga upp ett attraktivt bestånd som genererar stabila operativa kassaflöden. I våra projekt samarbetar vi med kommuner, företag och fastighetsägare i Stockholms län, Uppsala och delar av Mellansverige. MARKNADSUTVECKLING Bostadsmarknaden var under 2021 stark med rekordmånga genomförda bostadsaffärer och stigande bostadspriser drivet av ökad efterfrågan på större boenden till följd av hemarbete, låga räntor och minskad annan konsumtion. Bostadsmark- naden stimulerades också av en rekordstark börsutveckling påverkad av återstartade ekonomier i kombination med stora finansiella stödåtgärder från världens centralbanker och historiskt låga räntor. Den 29 september 2021 avvecklades många av de råd och restriktioner som hushåll och företag levt efter sedan våren 2020 till följd av coronapandemin, och som på många vis påverkat våra konsumtionsmönster. Under hösten avtog också den kraftiga bostadsprisutvecklingen, men både akti- viteten och prisnivåerna låg kvar på höga nivåer. På årsbasis var prisutvecklingen för bostadsrätter 2021 +5,7 procent i Stockholms län och +8,6 procent i Uppsala. Årstakten för villaprisutvecklingen låg vid årsskiftet på +10–12 procent i Stockholms län och Uppsala. Utbudet var vid utgången av 2021 fortfarande lägre än efterfrågan. Priserna har i stort stabiliserats med vissa geografiska variationer. Det är fort- satt ett högt tryck på bostäder i eftertraktade lägen liksom större lägenheter och småhus. Tilltagande smittspridning av virusvarianten omikron medförde i januari 2022 återinförande av vissa restriktioner som sedan avvecklades i början av februari. Regeringen föreslog samtidigt att covid-19 ska upphöra att klassas som samhällsfarlig och allmänfarlig sjukdom från och med månadsskiftet mars/april 2022. Kapacitets- och råvarubristen som uppstått på grund av att världsekonomierna börjat ta fart igen har drivit på pris- utvecklingen av varor och tjänster. Det har medfört att kost- nadstrycket i branschen stigit och förhöjt risken för ökade produktionskostnader. I december 2021 uppgick inflationen i Sverige till 4,1 procent vilket är den högsta nivån sedan 1993 och över inflationsmålet om två procent. Riksbanken har dock stått fast vid sin prognos om att höja reporäntan först i slutet av 2024 med hänsyn till att inflationen kraftigt påverkats av de höga energipriserna. Många bedömare menar dock att räntan kan antas höjas tidigare än så. Ovisshet kring inflationen, ränteutvecklingen och även potentiella bakslag för pandemins utveckling skapar viss börsoro och gör utsikterna för 2022 osäkra. Rysslands invasion av Ukraina i februari 2022 har adderat ytterligare osäkerhet och turbulens på kapitalmarknaderna. Kriget kan BESQAB Årsredovisning 2021 88 / Kapitel 5. Årsredovisningshandlingar / Förvaltningsberättelse väntas medföra påtagliga negativa konsekvenser också för Sverige och Sveriges ekonomi. Flera faktorer talar emellertid för en fortsatt positiv utveckling på nyproduktionsmarknaden i Stockholm och Uppsala, i synnerhet underskottet av bostäder. De höga en- ergipriserna kan få en negativ effekt på hushållens köpkraft samtidigt som nyproduktion kan locka med mer energief- fektiva bostäder jämfört med utbudet på successionsmark- naden. Hushållens förväntningar på den framtida prisut- vecklingen, enligt SEB:s Boprisindikator, sjönk i mars 2022 från tidigare höga nivåer till följd av oro för konsekvenser av kriget i Ukraina. Närmare hälften av de tillfrågade hushållen tror dock fortsatt på stigande priser det kommande året. VERKSAMHETENS UTVECKLING 2021 Försäljning Under 2021 säljstartade Besqab rekordmånga nya bostads- projekt, samtliga med bostadsrätt: Legera, Boston, Nivå och Årsta Ljuva i Stockholm, Ella Allé i Täby, Fabriken i Nacka Strand, Häggviks Dunge i Sollentuna, Berghällen på Norr- berget i Vaxholm, Solna Parad i Solna och RAW Vallastaden i Linköping. Samtliga säljstarter fick ett gott marknadsmot- tagnade med många köpanmälningar för de säljstartade bostäderna. Försäljningen har varit god i projekt i alla geografiska lägen, i olika skeden av produktionen samt alla typer av produkter. Överlag har intresset var särskilt stort för de större bostäderna i projekten, men även mindre bostä- der har haft en god boknings- och försäljningstakt. Antalet sålda bostäder i form av tecknade kontrakt upp- gick under 2021 till 552 (341), varav samtliga avser bostäder upplåtna med bostadsrätt eller äganderätt. Utöver avtal för försäljning fanns vid årets slut ett antal tecknade boknings- avtal i såväl produktionsstartade som icke produktionsstar- tade projekt. På balansdagen fanns inga osålda bostäder (1) i färdigställda projekt. Bostäder i produktion Antalet produktionsstartade bostäder under 2021 uppgick till 802 (563). Årets produktionsstarter avser 665 bostäder med bostadsrätt eller äganderätt (337) fördelade på nio oli- ka projekt samt ett projekt med 137 bostäder med hyresrätt (146) som uppförs för eget ägande. Inga vårdbostäder (80) produktionsstartades under året. Utöver marknadsefterfrå- gan är processer för detaljplaner och bygglov fortfarande viktiga faktorer att beakta för produktionsstarter. Under året färdigställdes och avslutades totalt tre projekt motsva- rande 210 bostäder (333). Dessa avsåg 141 bostäder med bostadsrätt eller äganderätt (333) och vårdboende med 69 vårdlägenheter (0) för eget ägande. Inga hyreslägenheter (0) färdigställdes under året. Antalet bostäder i pågående produktion uppgick vid årets slut till 1 786 (1 194). Av dessa var 1 170 bostads- eller ägan- derätter (646) varav 70 procent (65) var sålda eller bokade. I pågående produktion ingår 253 hyreslägenheter i Lindallén i Ultuna Trädgårdsstad, vilka Besqab har avtalat om att sälja till NREP. Projektet produktionsstartades i september 2019 och bostäderna kommer att överlämnas till köparen i etapper under 2022 och 2023. Därtill avser pågående produktion ett vårdboende med 80 vårdbostäder, två hyresrättsprojekt med totalt 283 hyreslägenheter samt en förskola. Dessa projekt uppförs som förvaltningsfastigheter för eget ägande och förvaltning. Förvaltningsfastigheter Besqabs fastighetsportfölj bestod per den 31 december 2021 av tre färdigställda förvaltningsfastigheter om totalt 180 vårdlägenheter med en uthyrbar yta om cirka 13 000 kvadratmeter och en uthyrningsgrad på 100 procent. Ett vårdboende, Juliahemmet i Uppsala med 69 vårdbostäder, färdigställdes i januari 2021. Fastigheternas förväntade årliga driftnetto, exklusive hyresrabatter, uppgår till cirka 27 Mkr. Den genomsnittliga återstående löptiden för tecknade hyresavtal för fastigheter under förvaltning var vid årets utgång cirka 14 år. Vidare hade Besqab per balansdagen förvaltningsfast- igheter i produktion innefattande ett vårdboende med 80 vårdlägenheter, 283 hyresbostäder och en förskola med planerade färdigställanden under 2023 och 2024. Förvalt- ningsfastigheter i produktion hade en uthyrningsbar yta om totalt 18 720 kvadratmeter och uthyrningsgraden för vårdboendet och förskolan är 100 procent. Uthyrningen av hyresbostäderna inleds närmare färdigställandet. Redovisat verkligt värde för förvaltningsfastigheter upp- gick per den 31 december 2021 till 929,9 Mkr (758,8), varav 766,3 Mkr (448,3) avser färdigställda förvaltningsfastigheter i egen förvaltning och 163,6 Mkr (310,5) avser förvaltnings- fastigheter under uppförande. Förändringen i verkligt värde har påverkat posten orealiserade värdeförändringar med totalt 110,4 Mkr. DELÄGARE I BOSTADSUTVECKLAREN BYGGNADS- FIRMAN ERIK WALLIN AB NYCKELTAL BOSTADS- OCH FASTIGHETSUTVECKLING 2021 2020 2019 2018 2017 Antal produktionsstartade bostäder, st 1) 802 563 509 307 453 Antal bostäder i pågående produktion, st 1) 1 786 1 194 964 850 843 Antal sålda bostäder, st 2) 552 341 566 186 292 Andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion, % 3) 70 65 61 56 66 Antal osålda bostäder i avslutad produktion, st 3) 0 1 5 1 10 – varav upptagna i balansräkningen, st 0 1 1 1 3 1) Bostads-/äganderätter, hyresbostäder samt vårdbostäder. 2) Bostads-/äganderätter samt hyresbostäder. 3) Bostads-/äganderätter. BESQAB Årsredovisning 2021 Förvaltningsberättelse / Kapitel 5. Årsredovisningshandlingar / 89 I mars 2021 förvärvade Besqab 50 procent av aktierna i bostadsutvecklaren Byggnadsfirman Erik Wallin AB (Wallin). Investeringen uppgick till cirka 110 Mkr. Verksamheten i Wallin bedrivs som joint venture tillsammans med Bygg- nadsfirman Erik Wallin Invest AB som äger resterande 50 procent av aktierna. Vid utgången av 2021 hade Wallin 207 bostäder i pågå- ende produktion fördelade på två projekt. Andelen sålda bostäder i pågående produktion uppgick till 91 procent. Två projekt med totalt 182 bostäder har färdigställts under pe- rioden januari–december 2021. Båda projekten är slutsålda med undantag för en visningslägenhet. Under 2021 såldes totalt 146 bostäder i färdigställda och pågående projekt. Ovan redovisade nyckeltal för Wallin ingår ej i Besqabs redo- visade produktions- och försäljningsrelaterade nyckeltal. Wallins byggrättsportfölj innehöll per den 31 december 2021 projekt med totalt cirka 1 070 bostadsbyggrätter. I december 2021 tilldelades Wallin tre nya markanvisningar i Stockholm. Markanvisningarna avser utveckling av 150 bostadsrättslägenheter och 100 hyresrätter i Örby, samt 70 bostadsrättslägenheter i Farsta Strand. Besqabs andel av Wallins resultat för perioden januari– december 2021 uppgick till cirka 17,4 Mkr och redovisas i koncernens resultaträkning som resultat från andelar i joint ventures. VICE VD För att skapa utrymme för ett utökat och fokuserat arbete med Besqabs långsiktiga utveckling och framtida värdeska- pande beslutade styrelsen den 16 december 2021 att inrätta en ny roll och tillsätta Fredrik Jonsson som vice VD. Fredrik har 25 års erfarenhet av att driva tillväxt i liknande verk- samheter och kommer närmast från Niam där han arbetat i 14 år, varav 2017–2020 som VD. Dessförinnan arbetade han under många år på Skanska där han bland annat var vice VD i affärsområdet för kommersiell fastighetsutveckling i Europa. Fredrik kommer att ingå i Besqabs koncernledning och rapportera direkt till VD, Carola Lavén. Fredrik tillträdde rollen den 1 mars 2022. INTÄKTER OCH RESULTAT Intäkterna enligt segmentsredovisningen, där intäktsre- dovisning över tid tillämpas för samtliga projekt i enlighet med Besqabs interna rapportering, uppgick under 2021 till 2 617,9 Mkr (949,6). Högre intäkter jämfört med samma period föregående år beror främst på en större andel bostads-/ äganderättsprojekt i pågående produktion där även försälj- ningen av bostäder varit god samt markförsäljning i under perioden produktionsstartade projekt som bidragit till en betydande omsättning. Rörelseresultatet enligt segments- redovisningen uppgick under året till 213,1 Mkr (60,8) och rörelsemarginalen till 8,1 procent (6,4). Resultat före skatt ökade till 317,9 Mkr (295,1). Rörelseresultatet stärktes jämfört med år 2020 då fler projekt kunde produktionsstartas 2021. Rörelsemarginalen ökade även om den i viss grad påverkats av att flertalet projekt produktionsstartades under årets sista kvartal. Värdering till verkligt värde av förvaltningsfastigheter har bidragit med en resultateffekt avseende orealiserade värdeförändringar om 110,4 Mkr. Årets resultat efter skatt uppgick enligt segmentsredo- visningen till 292,6 Mkr (256,8). En lägre skatt jämfört med tidigare period beror främst på lägre uppskjuten skatt, som i sin helhet reserveras, avseende orealiserade värdeföränd- ringar i förvaltningsfastigheter. Intäkterna enligt IFRS, där intäktsredovisning vid en viss tidpunkt tillämpas för samtliga projekt, uppgick under 2021 till 539,6 Mkr (1 352,7). Bruttoresultatet uppgick till 95,0 Mkr (234,4). Rörelseresultatet uppgick till −14,6 Mkr (94,4) och rörelsemarginalen var negativ (7,0). Det minskade rörelsere- sultatet förklaras främst av färre färdigställda bostads- och äganderätter där intäkterna och således resultatet avräknas vid en viss tidpunkt när tillträdet sker. FINANSIELL STÄLLNING (IFRS) Finansiering Besqab har en stark balansräkning. Soliditeten enligt IFRS är god och uppgick vid årets slut till 23,9 procent (45,7). Bolaget har goda förutsättningar för finansiering till bra räntenivåer. Räntebärande skulder uppgick per balansda- gen till 3 817,7 Mkr (1 406,3). Av de räntebärande skulderna är 1 959,8 Mkr skulder till kreditinstitut i pågående bostads- rättsproduktion (byggnadskreditiv), 515,5 Mkr skulder till kreditinstitut avseende pågående och färdigställda för- valtningsfastigheter och resterande 1 342,4 Mkr skulder för finansiering av övriga pågående projekt varav obligationslå- net utgör 800 Mkr. Den genomsnittliga räntan uppgick per balansdagen till 2,6 procent (1,7). Skulderna till kreditinstitut i pågående bostadsrättspro- duktion (byggnadskreditiv) avser kortfristig finansiering under produktionsfasen. Skulderna avskiljs efter det att bestämmande inflytande över bostadsrättsföreningarna inte längre anses föreligga och bostadsrättsföreningarna där-med inte är en del av koncernen. Per balansdagen uppgick räntebärande skulder till 3 817,7 Mkr (1 406,3). Beaktat likvida medel om 630,8 Mkr (510,4) uppgick därmed räntebärande nettoskuld till 3 186,9 Mkr (895,9). Exploaterings- och förvaltningsfastigheter Under året 2021 har balansposten exploateringsfastigheter ökat genom att förvärv och tillträden av fastigheter skett inför kommande projekt. Redovisat värde för exploate- ringsfastigheter uppgick per balansdagen till 978,1 Mkr (610,7) och består av fastigheter, obebyggda eller bebyggda avsedda för produktion av bostadsrätter/ägarlägenheter, hyresrätter sålda till extern part, småhus med äganderätt samt övriga projekteringskostnader i tidiga skeden. Vid årets utgång hade Besqab cirka 4 150 byggrätter (3 800) i byggrättsportföljen. I portföljen ingår också Besqabs andel av byggrätter som utvecklas i den delägda verk- samheten Wallin. Antalet byggrätter baseras på aktuella bedömningar av respektive projekt. För projekt utan detaljplan eller i detaljplaneskede kan utformningen av pla- nen, myndighetsbeslut och marknadsutveckling medföra att antalet byggrätter förändras. Per den 31 december 2021 var cirka 17 procent av Besqabs byggrätter upptagna i ba- lansräkningen. De byggrätter som har tillträtts och således är upptagna i balansräkningen har värderats av ett externt värderingsföretag och övervärdet bedömdes vid årsskiftet BESQAB Årsredovisning 2021 90 / Kapitel 5. Årsredovisningshandlingar / Förvaltningsberättelse till cirka 75 Mkr (120). Redovisat verkligt värde för Besqabs förvaltningsfast- igheter uppgick per den 31 december 2021 till 929,8 Mkr (758,8), varav cirka 766 Mkr (448) avser färdigställda vård- boenden i egen förvaltning och cirka 164 Mkr (311) avser förvaltningsfastigheter under uppförande. Förvaltningsfast- igheter under uppförande avser produktion av 283 hyresrät- ter, ett vårdboende med 80 vårdbostäder och en förskola. KASSAFLÖDE OCH LIKVIDA MEDEL (IFRS) Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick för perioden januari–december 2021 till −2 078,8 Mkr (−17,3). Förändringen i rörelsekapital förklaras främst av färdigställ- da och avslutade bostadsprojekt som påverkat bostäder under produktion med −2 065,2 Mkr samt fastighetstillträ- den vilka haft en betydande påverkan på posten förändring exploateringsfastigheter som netto uppgick till −367,4 Mkr. Investeringsverksamhetens kassaflöde uppgick för pe- rioden januari–december 2021 till −173,7 Mkr (−16,7), varav −110,0 Mkr hänförs till förvärv av 50 procent av aktierna i bostadsutvecklaren Byggnadsfirman Erik Wallin AB. Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick för perioden januari–december 2021 till 2 372,9 Mkr (11,8). Upptagna lån har ökat med 3 072,0 Mkr under perioden varav 800 Mkr avser emitterade seniora icke säkerställda gröna obligationer. Övriga upptagna lån hänförs till banklån för finansiering (byggnadskreditiv) av bostäder under pro- duktion. Amortering av skulder om −660,6 Mkr avser främst färdigställande av bostadsprojekt då skulderna avskiljs från koncernen. Årets kassaflöde var 120,4 Mkr (−22,2 ). Likvida medel uppgick vid balansdagen till 630,8 Mkr (510,4). Av de likvida medlen hänför sig 38,8 Mkr (96,9) till bostadsrättsföreningar under pågående produktion. SÄSONGSVARIATIONER Besqabs verksamhet berörs inte av några tydliga säsongs- variationer, men däremot kan enstaka större projekt få väsentliga intäkts- och resultateffekter på enskilda kvartal då intäktsredovisningen enligt IFRS sker vid en viss tidpunkt och inte över tid (så kallad successiv vinstavräkning). Intäkts- och resultatutvecklingen bör därför bedömas över en längre cykel. HÅLLBARHET En hållbar affär och verksamhet är centralt ur ett affärsstra- tegiskt perspektiv och en nyckelfaktor för att långsiktigt attrahera kunder och medarbetare, skapa värde för aktie- ägare och stärka varumärket. Besqabs strategiska hållbar- hetsarbete sker inom prioriterade fokusområden valda utifrån intressenters krav och förväntningar, verksamhetens förutsättningar, eventuella risker samt Besqabs förmåga att göra skillnad. Ambitionen är att erbjuda hälsosamma och hållbara bostadsmiljöer där man vill bo och leva länge, mini- mera negativ miljö- och klimatpåverkan från våra bostäder, verka för finansiell stabilitet och hållbar ekonomisk tillväxt för Besqab och bolagets intressenter samt vara en attraktiv arbetsgivare som erbjuder en trygg och säker arbetsmiljö för medarbetare, leverantörer och andra personer som vistas på våra arbetsplatser. Ytterligare information om våra medarbetare och Besqab som arbetsplats finns på sidorna 64–66 samt i not 5. Besqab bedriver inte någon tillståndspliktig verksamhet enligt miljöbalken, men kan ha hyresgäster som bedriver sådan verksamhet som kräver särskilt tillstånd. Under vissa förutsättningar kan krav riktas mot Besqab för marksane- ring eller efterbehandling avseende förekomst av eller misstanke om förorening i mark, vattenområden eller grundvatten. Förändrade lagar, regler och myndighetskrav på miljöområdet kan leda till att Besqab drabbas av ökade kostnader för sanering eller efterbehandling för nuvarande eller i framtiden förvärvade fastigheter. Ytterligare informa- tion om Besqabs miljöarbete finns i Hållbarhetsrapporten på sidorna 58–61 och i riskavsnittet på sidorna 70–71. Hållbarhetsrapport Hållbarhetsrapporten finns som en separat del i Besqabs årsredovisning 2021 och utgör inte del av de formella årsre- dovisningshandlingarna. Hållbarhetsrapporten återfinns i kapitlet Hållbarhet på sidorna 50–66 samt Hållbarhetsnoter på sidorna 134–136. MODERBOLAGET Moderbolagets intäkter under 2021 uppgick till 13,7 Mkr (10,2) och avser koncerninterna tjänster. Rörelseresultatet uppgick till −6,5 Mkr (−5,2) och årets resultat till 33,1 Mkr (34,2) varav 38,4 Mkr (38,4) avser utdelning från dotterbolag. Finansiella anläggningstillgångar i form av andelar i joint ventures om 12,3 Mkr (11,1) avser 50 procent av JärnBesq Projektutveckling AB. Omsättningstillgångar uppgick per den 31 december 2021 till 1 016,3 Mkr (214,3) och består i huvudsak av fordran på dotterbolag. Eget kapital uppgick till 766,7 Mkr (769,9). Utdelning har under året lämnats till aktieägarna om 38,4 Mkr (38,4). Medelantalet anställda i moderbolaget var under 2021 två personer (två), och avser Besqabs VD samt CFO. AKTIEN OCH ÄGARFÖRHÅLLANDEN Besqabs aktier är noterade på Nasdaq Stockholm. Sista betalkurs den 30 december 2021 var 185,00 kronor per aktie (124,50). Antalet aktieägare uppgick vid årets slut till 3 160 (3 047). Den största ägaren i Besqab var familjen Nordström som privat och genom bolag representerade cirka 37 pro- cent (36) av aktiekapital och röster. Olle Engkvists stiftelse var näst största aktieägare med 7,4 procent (8,7) av kapital och röster. De tolv största aktieägarna i bolaget kontrolle- rade 82 procent av kapital och röster per den 31 december 2021. Per den 31 december 2021 uppgick antalet aktier till 15 514 829 med ett kvotvärde om 10 kronor. Det motsvarar ett aktiekapital på 155 148 290 kronor. Samtliga aktier i Besqab AB ger lika rösträtt och lika rätt till bolagets vinst och kapital. Det finns inte några begränsningar i fråga om hur många röster varje aktieägare kan avge vid bolagsstämma och det finns inte heller bestämmelser i bolagsordningen eller i någon av dotterbolagens bolagsordningar som be- gränsar rätten att överlåta aktier. Det finns inga för bolaget kända avtal mellan aktieägare som kan medföra begräns- BESQAB Årsredovisning 2021 Förvaltningsberättelse / Kapitel 5. Årsredovisningshandlingar / 91 ningar i rätten att överlåta aktierna. Ytterligare information om Besqabs aktie finns på sidorna 80–81. AKTIEBASERADE INCITAMENTSPROGRAM Besqab hade per den 31 december 2021 tre utestående LTI-program (Long Term Incentive; LTI) i form av aktiespar- program, vilka godkänts av årsstämmorna 2018, 2019 res- pektive 2020. Programmen riktar sig till samtliga anställda och syftar till att attrahera och behålla kompetent personal i koncernen. Antalet anmälda sparaktier per den 31 decem- ber 2021 uppgick sammanlagt till 29 778, vilket motsvarar en maximal tilldelning om 93 212 matchnings- och presta- tionsaktier. Kostnaden för programmen beräknas enligt IFRS 2 och periodiseras linjärt över sparperioden. LTI 2017 avslutades i mars 2021. Förutsättningarna för matchnings- och prestationsaktier I uppfylldes. Antalet matchnings- och prestationsaktier I som tilldelades delta- garna inom LTI 2017 uppgick till 14 996. Vid utgången av 2021 hade Besqab även ett utstående LTI-program i form av ett konvertibelprogram som beslu- tades av årsstämman 2021. Under andra kvartalet 2021 gav Besqab AB ut konvertibler till anställda inom Besqabkoncer- nen inom Konvertibelprogram 2021/2025. Konvertibellånet uppgår till 7,4 Mkr och löper med en årlig ränta om 2,75 procent. Konverteringskursen fastställdes till 183,00 kronor och konvertering kan ske under tre perioder om två veckor efter offentliggörandet av bolagets delårsrapporter för perioderna januari–mars 2024, januari–december 2024 och januari–mars 2025. Om samtliga konvertibler konverteras till aktier blir utspädningen 0,26 procent baserat på det totala antalet aktier och röster i bolaget per balansdagen. Lånet förfaller till betalning den 7 juli 2025. Programmet medför inte några löpande personalkostnader. För mer information se not 5. ÅTERKÖP OCH ÖVERLÅTELSE AV EGNA AKTIER Den 27 april 2020 beslutade årsstämman att bemyndiga styrelsen att besluta om förvärv och överlåtelse av egna aktier i syfte att säkerställa leverans av aktier till deltagarna i Besqabs aktiebaserade incitamentsprogram. I enlighet med detta beslutade styrelsen vid sitt konstituerande möte den 27 april 2020 att förvärv av högst 130 000 egna aktier för Besqabs aktiebaserade incitamentsprogram kan ske vid ett eller flera tillfällen under tiden fram till årsstämman 2021. Inga aktier har återköpts under 2021. Under 2021 överlät Besqab 14 996 egna aktier till del- tagare i det nu avslutade aktierelaterade incitamentspro- grammet LTI 2017. Kvotvärdet av dessa aktier är 10,00 kronor per aktie, totalt 149 960 kronor, och aktierna representerar 0,1 procent av det totala aktiekapitalet. Det sammanlagda värdet på ersättningen uppgick per tilldelningsdatumet till 2 061 950 kronor. Per den 31 december 2021 hade Besqab 121 500 aktier i eget förvar. RIKTLINJER FÖR ERSÄTTNING TILL LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE Gällande riktlinjer för ersättning till ledande befattningsha- vare beslutades av årsstämman 2021 och presenteras i not 5. Styrelsen kommer till årsstämman 2022 att presentera ett nytt förslag för godkännande. Ersättningsriktlinjerna i styrelsens förslag skiljer sig marginellt från de riktlinjer som antogs av årsstämman 2021, med avseende på inrättandet av den nya rollen vice VD. Styrelsens förslag till beslut avseende riktlinjer för lön och annan ersättning till ledande befattningshavare framgår enligt nedan. Förslaget i dess helhet lämnas med BESQAB Årsredovisning 2021 92 / Kapitel 5. Årsredovisningshandlingar / Förvaltningsberättelse kallelsen till årsstämman 2022. Vid beredningen av styrelsens förslag till dessa ersätt- ningsriktlinjer har lön och anställningsvillkor för bolagets anställda beaktats. Uppgifter om anställdas totalersättning, ersättningens komponenter samt ersättningens ökning och ökningstakt över tid har utgjort en del av styrelsens besluts- underlag vid utvärderingen av skäligheten av riktlinjerna och de begränsningar som följer av dessa. Riktlinjerna ska gälla för anställningsavtal som ingås efter årsstämman samt för eventuella ändringar i existerande villkor. Styrelsen ska ha rätt att frångå av årsstämman beslutade riktlinjer om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för det och ett avsteg är nödvändigt för att tillgodose bolagets långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet, eller för att säkerställa bolagets ekonomiska bärkraft. Besqab ska erbjuda ersättningar och andra anställnings- villkor som möjliggör tillgång till ledande befattningshavare med sådan kompetens bolaget behöver för att genomföra strategin och uppnå verksamhetens mål. Med ledande be- fattningshavare avses VD och de till denne rapporterande chefer som också ingår i koncernledningen i Besqab. Ersätt- ningen till de ledande befattningshavarna består av fast lön, rörlig ersättning, pension och andra sedvanliga förmåner. Fast grundlön Fast grundlön ska vara konkurrenskraftig och baseras på faktorer såsom arbetsuppgifter, ansvar, kompetens, erfaren- het, befattning och prestation. Den fasta lönen omprövas som huvudregel en gång per år och ska beakta medarbeta- rens kvalitativa prestation. Fördelningen mellan fast lön och rörlig ersättning ska stå i proportion till medarbetares befattning och arbetsuppgifter. Den sammanlagda ersättningen ska vara marknadsmässig och konkurrenskraftig och avspegla medarbetarens ansvars- område och befattningens komplexitet. Rörlig ersättning Syftet med rörlig ersättning är att stimulera anställda att prestera bättre, att stanna kvar i bolaget och att utveckla sina respektive ansvarsområden att ytterligare bidra till Besqabs affärsstrategi, långsiktiga intressen och hållbarhet. Rörlig ersättning ska mätas mot förutbestämda mål samt ha en maximinivå över vilken ingen ersättning utfaller. Besqab tillämpar två modeller för rörlig ersättning: kortsiktiga årliga bonusprogram samt långsiktiga aktiere- laterade incitamentsprogram (LTI). LTI beslutas av bolags- stämman och omfattas därför inte av riktlinjerna. Kortsiktiga incitament (Short Term Incentive; STI) Besqabs STI-program är ett årligt bonussystem riktat till all tillsvidareanställd personal i Besqabkoncernen. STI-pro- grammet ska följa bolagets ambition och strategi och syftar till att skapa ett engagemang i bolagets utveckling. STI-ut- fallet baseras på tre förutbestämda och mätbara parametrar och överensstämmer med Besqabs övergripande mål: • Nöjda kunder – mäts med Nöjd-Kund-Index (NKI), base- rat på under året genomförda kundundersökningar för projekt med bostadsrätt och äganderätt, utförda av ett oberoende marknadsanalysföretag • Lönsamhet – mäts med rörelsemarginal enligt segmentsre- dovisningen • Tillväxt – mäts med antal produktionsstarter, baserat på antal produktionsstartade bostadsrätter, äganderätter, hyresrätter, vårdbostäder och LSS-bostäder där samtliga kriterier avseende lönsamhet, försäljningsgrad, bygglov och finansiering är uppfyllda. Samtliga tre parametrar bedöms individuellt och rörlig ersättning intjänas således även om endast en eller två pa- rametrar uppfylls. Kostnaden för STI får dock inte överstiga koncernens rörelseresultat och/eller resultat efter skatt enligt segmentsredovisningen inklusive avsättning till STI. STI ger kontant betalning där den anställde erhåller ett maximalt antal månadslöner beroende på befattning och ansvar. Det är styrelsen som fastställer om STI-program- mets bonusgrundande villkor har uppfyllts och beslutar om utbetalning av bonus. Styrelsen har även rätt att justera STI om det sker förändringar i koncernen eller dess omvärld som skulle innebära att utbetalning inte är lämplig eller bör justeras. Bonus betalas ut till den anställde i proportion till under intjänandeåret arbetad tid. Påbörjas anställning under del av år är den nyanställde berättigad till STI i proportion till anställningstid under intjänandeåret. Anställd som säger upp sig eller blir uppsagd har inte rätt till rörlig ersättning som vid uppsägningen inte betalats ut, inte heller till upparbetad rörlig ersättning under det år uppsägningen sker. Upphör anställning av andra skäl, såsom till exempel pension, är den anställde berättigad att erhålla intjänad rörlig ersättning i proportion till anställningstid under intjänandeåret. För VD och vice VD ska den kortsiktiga rörliga ersätt- ningen vara maximerad och ej överstiga nio månadslöner exklusive eventuella andra förmåner. För övriga medlemmar i koncernledningen ska den kortsiktiga rörliga ersättningen ej överstiga sex månadslöner exklusive eventuella andra förmåner. Styrelsen fattar beslut om antal månadslöner och maximal ersättning inför varje räkenskapsår. Styrelsen ska årligen utvärdera huruvida ett kortsiktigt incitamentspro- gram ska föreslås bolagsstämman eller inte. Långsiktiga incitament (Long Term Incentive; LTI) Långsiktiga aktierelaterade incitamentsprogram är en integrerad del av den totala ersättningen, vilka syftar till att belöna ett framgångsrikt genomförande av bolagets strate- gi och skapande av ett långsiktigt aktieägarvärde. Styrelsen ska årligen utvärdera huruvida ett långsiktigt aktierelaterat incitamentsprogram ska föreslås bolagsstäm- man eller inte. Pension Bolaget tillämpar ITP-planen för samtliga anställda utom för VD, vice VD och CFO. VD och vice VD:s pension ska vara pre- miebaserad och premien uppgå till 30 procent av under året utbetald fast lön. Pension för CFO ska vara premiebaserad och premien uppgå till 33 procent av under året utbetald fast lön. Andra förmåner BESQAB Årsredovisning 2021 Förvaltningsberättelse / Kapitel 5. Årsredovisningshandlingar / 93 För andra förmåner gäller att de ska vara konkurrenskraftiga i förhållande till andra jämförbara aktörer. Andra förmåner får uppgå till maximalt 10 procent av fast grundlön. Anställningens upphörande Vid uppsägning av anställningsavtal från bolagets sida ska gälla en uppsägningstid om maximalt tolv månader och vid uppsägning från befattningshavarens sida en uppsägnings- tid om maximalt sex månader. Inga avgångsvederlag ska förekomma. BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Bolagsstyrningsrapporten finns som en separat del i Be- sqabs årsredovisning 2021 och utgör inte del av de formella årsredovisningshandlingarna. Se avsnittet Bolagsstyrnings- rapport på sidorna 72–77. RISKER OCH OSÄKERHETER Besqabs verksamhet påverkas av ett antal omvärldsfaktorer vars effekter på resultat och finansiell ställning kan kont- rolleras i varierande grad. Vid bedömning av koncernens framtida utveckling är det av vikt att vid sidan av eventuella möjligheter till resultattillväxt även beakta riskfaktorerna. De främsta riskerna i Besqabs verksamhet utgörs av om- världsrisker såsom försämrad makroekonomisk utveckling och minskad bostadsefterfrågan, operativa risker såsom pris- och projektrisker samt hållbarhetsrisker. Dessutom exponeras Besqab mot ett antal finansiella risker som bland annat relaterar till bolagets likviditet och lånefinansiering av verksamheten. Målet med Besqabs riskhantering är att identifiera, mäta, kontrollera och begränsa riskerna i verk- samheten. Cementkrisen Under 2021 har riskbilden i Besqabs leverantörsled föränd- rats på grund av den så kallade ”cementkrisen”, vilket i sin tur påverkat bedömningen av andra operativa risker såsom projekt- och prisrisker liksom hållbarhetsrisker. I juli 2021 nekades Cementa förnyade tillstånd för sina kalkbrott i Slite på Gotland. Tillverkningen i Slite står idag för cirka 75 procent av den cement som används i Sverige och om anläggningen stängs får det allvarliga konsekvenser för bygg- och anläggningsbranschen. I slutet av septem- ber 2021 röstade riksdagen ja till en tillfällig undantagslag som tillåter regeringen att pröva en tillståndsansökan och i november beslutade regeringen att ge Cementa tillstånd till fortsatt täktverksamhet vid täkterna i Slite. Tillståndet gäller till och med den 31 december 2022. Regeringens beslut har överklagats till Högsta förvaltningsdomstolen med begäran om inhibition. Högsta förvaltningsdomstolen har ännu ej lämnat besked. Branschen arbetar för att hitta en långsiktig lösning för att kunna säkerställa cementtillförseln. Besqab följer utvecklingen mycket noga och för löpande dialog med leverantörer i samtliga projekt samt med branschorga- nisationen Byggföretagen som aktivt arbetar med frågan. Osäkerhet orsakad av covid-19-pandemin Sedan massvaccineringen mot covid-19 påbörjades våren 2021 har de ekonomiska aktiviteterna på global nivå succes- sivt ökat. Den ökade aktiviteten har medfört ett högt tryck på råvaror och transporter vilket orsakat materialbrist och ökade transport- och materialkostnader. Besqab arbetar aktivt utifrån olika scenarier för att hela tiden ha beredskap inför hur situationen utvecklas. Av högsta prioritet är att hålla projektens tidplaner så att kunderna kan tillträda sina nya bostäder på avtalade datum. Produktionen har hittills under pandemin i stort sett löpt på som vanligt och för närvarande pågår arbete på samtliga byggarbetsplatser. Risken för förseningar i planprocesser bedöms ha ökat i vissa kommuner. Pandemin har försämrat kommunernas redan pressade ekonomi vilket riskerar att minska investe- ringarna i bostadsbyggande. Detaljplaneprocesser påverkas av en mängd faktorer och Besqab har en nära dialog med kommuner och andra inblandade parter för att följa utveck- lingen av varje enskilt projekt. Besqab har inför upprättandet av denna årsredovisning särskilt värderat behovet av ändrade uppskattningar och bedömningar som en konsekvens av covid-19. Detta har inte resulterat i någon särskild justering. Bedömningen är att förväntade kundkreditförluster är i nivå med tidigare och har historiskt varit på en mycket låg nivå. Det har inte framkom- mit någon indikation på att betalningsförmågan hos Besqabs kunder, avseende de hyreskontrakt som löper på vårdboen- den under förvaltning, är påverkade av covid-19. Inte heller beträffande andra fordringar har något särskilt funnits att beakta vid bedömningen av förväntade kreditförluster. Bolaget har inte heller identifierat något nedskrivningsbehov eller justeringar av omsättningstillgångarna innefattande exploateringsfastigheter samt bostäder under produktion. En beskrivning av finansiella instrument och finansiell riskhantering finns i not 25. En bedömning av Besqabs risker och hanteringen av dessa redovisas även på sidorna 69–71. FRAMTIDSUTVECKLING OCH LÅNGSIKTIGA MÅL Besqab har starka finanser, en attraktiv byggrättsportfölj och tydliga ambitioner om att öka tillväxten och stärka lönsamheten. Under året har bolaget arbetat fokuserat i enlighet med uppsatta strategier för att nå de nya finansiel- la och operativa mål som fastställdes i december 2020 och som gällt från och med 1 januari 2021. De finansiella målen och utdelningspolicyn definieras utifrån segmentsredovis- ningen. Finansiella mål • Soliditeten ska uppgå till minst 35 procent • Rörelsemarginalen ska uppgå till minst 10 procent • Avkastning på eget kapital ska uppgå till minst 15 procent Utdelningspolicy • Utdelningen ska vara minst 30 procent av resultatet efter skatt (exklusive orealiserade värdeförändringar). Operativa mål • Besqab ska senast år 2023 nå en årlig takt av produktions- starter om 1 000 bostäder. • Vinstmarginalen i projekt avseende bostads- och ägande- rätter ska uppgå till minst 15 procent. • Besqab ska senast år 2023 nå ett underliggande årligt driftnetto om cirka 100 Mkr 1 . BESQAB Årsredovisning 2021 94 / Kapitel 5. Årsredovisningshandlingar / Förvaltningsberättelse Bolaget har höga ambitioner och står inför flera möjligheter och utmaningar de kommande åren. Antalet produktions- starter och bolagets lönsamhet förväntas öka. Marginal- förbättringen bedöms inledningsvis vara måttfull beaktat projektens långa ledtider samt att uppbyggnaden av ett eget förvaltningsbestånd med hyresrätter, vårdbostäder och annan samhällsservice ger driftnetto först vid färdig- ställandet. Besqab fortsätter arbeta för att erbjuda en trygg bostadsaffär med attraktiva och hållbara bostadsprojekt i eftertraktade lägen. Med hjälp av medarbetarnas samlade kompetens, ett starkt varumärke och bolagets goda finan- siella ställning ska Besqab växa och ytterligare stärka sin position på marknaden. STYRELSENS FÖRSLAG Förslag till vinstdisposition Till årsstämmans förfogande står enligt moderbolagets balansräkning följande vinstmedel (kr): Överkursfond 487 967 371 Balanserade vinstmedel 90 522 841 Årets vinst 33 154 024 Summa 611 644 236 Styrelsen och verkställande direktören föreslår att vinst- medlen disponeras så att: Till aktieägarna utdelas 4,00 per aktie 1) 61 689 716 I ny räkning överföres 549 954 520 Summa 611 644 236 1) Utdelningsbeloppet beräknat på antal utestående aktier, med avdrag för de återköpta aktier som innehas av bolaget per den 25 mars 2022. Eventuella återköp eller överlå- telser av egna aktier fram till tiden för årsstämman 2022 kan medföra ändringar i det utdelade beloppet respektive beloppet att överföras till ny räkning. Styrelsen för Besqab AB (publ) har föreslagit att årsstämman 2022 fattar beslut om vinstutdelning med 4,00 kronor per aktie (2,50), sammanlagt högst 61,7 Mkr (38,5). Enligt bola- gets utdelningspolicy ska utdelningen motsvara minst 30 procent av koncernens resultat efter skatt enligt segments- redovisningen, exklusive orealiserade värdeförändringar. Med avdrag för orealiserade värdeförändringar uppgår resultatet till 204,9 Mkr enligt segmentsredovisningen. Styrelsens förslag motsvarar cirka 30 procent av koncernens resultat för 2021. Som avstämningsdag för utdelning före- slås måndagen den 2 maj 2022. Beslutar stämman i enlighet med förslaget, beräknas utdelning kunna utbetalas genom Euroclears försorg torsdagen den 5 maj 2022. Förslag till långsiktigt aktierelaterat incitamentsprogram 2022 Styrelsen har beslutat att föreslå årsstämman 2022 att ett frivilligt långsiktigt aktierelaterat incitamentsprogram införs för 2022. Styrelsen föreslår, i likhet med föregående år, ett konvertibelprogram riktat till samtliga tillsvidareanställda i Besqabkoncernen. Ett personligt och långsiktigt ägarenga- gemang hos medarbetarna förväntas stimulera till ett ökat intresse för verksamheten och resultatet och därmed öka engagemanget och motivationen. Det är fördelaktigt för bolaget att kunna erbjuda medarbetare en möjlighet att ta del av koncernens utveckling på ett sätt som samtidigt gynnar aktieägarna. Detaljerad information om program- met lämnas i styrelsens fullständiga förslag i kallelsen till årsstämman 2022. 1) Avser ett årligt driftnetto och inkluderar befintlig förvaltningsportfölj samt fastigheter under uppförande vid utgången av perioden. BESQAB Årsredovisning 2021 Förvaltningsberättelse / Kapitel 5. Årsredovisningshandlingar / 95 BESQAB Årsredovisning 2021 96 / Kapitel 5. Årsredovisningshandlingar / Finansiella rapporter Belopp i Mkr Not 2021 2020 Intäkter 3 539,6 1 352,7 Kostnader för produktion och drift –444,6 –1 118,3 Bruttoresultat 95,0 234,4 Försäljnings- och administrationskostnader 7,8 –123,5 –137,1 Resultat från andelar i joint ventures 14 13,9 –2,9 Rörelseresultat 3,4,5,6 –14,6 94,4 Finansiella intäkter 9 1,3 1,2 Finansiella kostnader 9 –6,8 –3,0 Resultat efter finansiella poster –20,1 92,6 Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter 110,4 236,1 Resultat före skatt 90,3 328,7 Skatter 10 –9,9 –53,4 Årets resultat 80,4 275,3 Hänförligt till moderbolagets aktieägare 78,4 276,5 Hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 2,0 –1,2 Årets övriga totalresultat Poster som kan komma att återföras till resultatet: Omräkningsdifferenser vid omräkning av utlandsverksamhet – – Övrigt totalresultat, efter skatt – – Summa totalresultat för året 80,4 275,3 Hänförligt till moderbolagets aktieägare 78,4 276,5 Hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 2,0 –1,2 Resultat per aktie 31 Resultat per aktie före utspädning, kr 5,09 17,98 Resultat per aktie efter utspädning, kr 5,07 17,92 Koncernens rapport över totalresultatet - IFRS BESQAB Årsredovisning 2021 Belopp i Mkr Not 2021-12-31 2020-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Nyttjanderätter 13 4,4 8,4 Förvaltningsfastigheter 12 929,8 758,8 Maskiner och inventarier 13 8,9 8,6 Summa materiella anläggningstillgångar 943,1 775,8 Finansiella tillgångar Andelar i joint ventures 14 159,2 36,5 Övriga långfristiga värdepappersinnehav 0,0 0,0 Summa finansiella tillgångar 159,2 36,5 Summa anläggningstillgångar 1 102,3 812,3 Omsättningstillgångar Exploateringsfastigheter 18 978,1 610,7 Bostäder under produktion 21 3 074,3 1 009,1 Färdigställda bostäder 19 – 3,8 Kundfordringar 24,0 6,6 Pågående arbeten 22 – 37,7 Räntebärande fordringar 120,5 121,6 Övriga kortfristiga fordringar 20 424,4 102,2 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 23 5,0 3,9 Likvida medel 630,8 510,4 Summa omsättningstillgångar 25 5 257,1 2 406,0 SUMMA TILLGÅNGAR 6 359,4 3 218,3 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 24 Aktiekapital 155,1 155,1 Övrigt tillskjutet kapital 396,0 393,8 Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat 960,7 920,8 Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 1 511,8 1 469,7 Innehav utan bestämmande inflytande 8,7 4,7 Summa eget kapital 1 520,5 1 474,4 Skulder Långfristiga skulder Övriga långfristiga avsättningar 26 2,7 3,8 Uppskjutna skatteskulder 10 40,9 31,2 Räntebärande skulder 25 800,6 – Övriga långfristiga skulder 27 26,6 30,0 Summa långfristiga skulder 25 870,8 65,0 Kortfristiga skulder Kortfristiga avsättningar 26 3,7 4,1 Leverantörsskulder 43,5 22,6 Förskott från kunder 345,3 97,3 Räntebärande skulder 25 3 017,1 1 406,3 Övriga kortfristiga skulder 27 427,3 55,1 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 28 131,2 93,5 Summa kortfristiga skulder 25 3 968,1 1 678,9 Summa skulder 4 838,9 1 743,9 SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 6 359,4 3 218,3 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser Se not 29 Koncernens rapport över finansiell ställning - IFRS Finansiella rapporter / Kapitel 5. Årsredovisningshandlingar / 97 BESQAB Årsredovisning 2021 98 / Kapitel 5. Årsredovisningshandlingar / Finansiella rapporter Koncernens rapport över förändringar i eget kapital - IFRS Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare Belopp i Mkr Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Omräknings- reserver Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Innehav utan bestämmande inflytande Summa eget kapital Eget kapital 1 januari 2020 155,1 392,1 – 682,7 1 229,9 0,0 1 229,9 Årets resultat 276,5 276,5 –1,2 275,3 Övrigt totalresultat 0,0 0,0 Summa totalresultat – 276,5 276,5 –1,2 275,3 Incitamentsprogram 1,7 1,7 1,7 Utdelning -38,4 –38,4 –38,4 Förändring i koncernens sammansättning 0,0 5,9 5,9 Eget kapital 31 december 2020 155,1 393,8 – 920,8 1 469,7 4,7 1 474,4 Eget kapital 1 januari 2021 155,1 393,8 – 920,8 1 469,7 4,7 1 474,4 Årets resultat 78,4 78,4 2,0 80,4 Övrigt totalresultat 0,0 0,0 Summa totalresultat – 78,4 78,4 2,0 80,4 Incitamentsprogram 2,2 2,2 2,2 Utdelning –38,5 –38,5 –38,5 Förändring i koncernens sammansättning 0,0 2,0 2,0 Eget kapital 31 december 2021 155,1 396,0 – 960,7 1 511,8 8,7 1 520,5 BESQAB Årsredovisning 2021 Koncernens rapport över kassaflöden - IFRS Avstämning av skulder hänförliga till finansieringsverksamheten 2021 Vid årets början Kassaflöde från finansierings- verksamheten Ej kassaflödes- påverkande förändringar Vid årets slut Skulder till kreditinstitut 1 406,3 2 411,4 – 3 817,7 Summa 1 406,3 2 411,4 – 3 817,7 2020 Skulder till kreditinstitut 1 356,1 50,2 – 1 406,3 Summa 1 356,1 50,2 – 1 406,3 Belopp i Mkr Not 2021 2020 Den löpande verksamheten Rörelseresultat –14,6 94,4 Justering för poster som ej ingår i kassaflödet –3,2 –74,3 Erhållen ränta 1,3 1,2 Betald ränta –6,8 –3,0 Betald skatt –1,1 –2,0 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital –24,4 16,3 Förändring exploateringsfastigheter –367,4 –229,2 Förändring bostäder under produktion –2 065,2 564,5 Förändring färdigställda bostäder 3,8 0,7 Förändring rörelsefordringar –300,8 79,8 Förändring rörelseskulder 675,2 –382,2 Investering i utvecklingsfastigheter – –67,2 Kassaflöde från den löpande verksamheten –2 078,8 –17,3 Investeringsverksamheten Investering i förvaltningsfastigheter –60,6 –12,0 Förvärv av övriga materiella anläggningstillgångar –4,3 –4,7 Lämnade tillskott till joint ventures –117,5 – Erhållna uttag från joint ventures 8,7 – Kassaflöde från investeringsverksamheten –173,7 –16,7 Finansieringsverksamheten Upptagna banklån 3 072,0 920,2 Amortering av skulder –660,6 –870,0 Utbetald utdelning –38,5 –38,4 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 2 372,9 11,8 Årets kassaflöde 120,4 -22,2 Likvida medel vid årets början 510,4 532,6 Likvida medel vid årets slut 630,8 510,4 Justering för poster som ej ingår i kassaflödet Avskrivningar och utrangeringar 8,1 8,6 LTI-program förändring 2,2 1,7 Förändring andelar i joint ventures –13,9 2,9 Omklassificering förvaltningsfastigheter – –90,6 Övriga avsättningar m.m. 0,4 3,1 Summa –3,2 –74,3 Finansiella rapporter / Kapitel 5. Årsredovisningshandlingar / 99 BESQAB Årsredovisning 2021 100 / Kapitel 5. Årsredovisningshandlingar / Finansiella rapporter Moderbolagets resultaträkning Moderbolagets rapport över totalresultat Belopp i Mkr Not 2021 2020 Intäkter 11 13,7 10,2 Bruttoresultat 13,7 10,2 Administrationskostnader 5,8 –20,2 –15,4 Rörelseresultat –6,5 –5,2 Utdelning och liknande resultatposter 9 59,4 38,4 Räntekostnader och liknande resultatposter 9 –21,1 0,0 Resultat efter finansiella poster 31,8 33,2 Bokslutsdispositioner 10 – – Aktuell skatt 10 1,3 1,0 Årets resultat 33,1 34,2 Belopp i Mkr 2021 2020 Årets resultat 33,1 34,2 Övrigt totalresultat, efter skatt – – Summa årets totalresultat 33,1 34,2 BESQAB Årsredovisning 2021 Moderbolagets balansräkning Belopp i Mkr Not 2021-12-31 2020-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 15 558,8 556,9 Andelar i joint ventures 14 10,1 10,1 Övriga värdepapper 0,0 0,0 Uppskjuten skattefordran 10 2,2 1,0 Summa anläggningstillgångar 571,1 568,0 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar 25 Fordringar hos koncernföretag 984,6 187,2 Övriga kortfristiga fordringar 0,1 0,3 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 0,1 0,2 Summa kortfristiga fordringar 984,8 187,7 Kassa och bank 25 31,5 26,6 Summa omsättningstillgångar 1 016,3 214,3 SUMMA TILLGÅNGAR 1 587,4 782,3 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 24 Bundet eget kapital Aktiekapital 155,1 155,1 Summa bundet eget kapital 155,1 155,1 Fritt eget kapital Överkursfond 488,0 488,0 Balanserat resultat 90,5 92,6 Årets resultat 33,1 34,2 Summa fritt eget kapital 611,6 614,8 Summa eget kapital 766,7 769,9 Skulder Långfristiga skulder 25 Räntebärande skulder 800,6 – Summa långfristiga skulder 800,6 – Kortfristiga skulder 25 Leverantörsskulder – 0,2 Skulder till koncernföretag 6,0 6,0 Övriga kortfristiga skulder 2,9 2,8 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 28 11,2 3,4 Summa kortfristiga skulder 20,1 12,4 Summa skulder 820,7 12,4 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 1 587,4 782,3 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser Se not 29 Finansiella rapporter / Kapitel 5. Årsredovisningshandlingar / 101 BESQAB Årsredovisning 2021 102 / Kapitel 5. Årsredovisningshandlingar / Finansiella rapporter Förändringar i moderbolagets eget kapital Bundet eget kapital Fritt eget kapital Belopp i Mkr Aktiekapital Överkursfond Balanserat resultat Årets resultat Summa eget kapital Eget kapital 1 januari 2020 155,1 488,0 90,2 39,2 772,5 Överfört i ny räkning 39,2 -39,2 0,0 Utdelning –38,4 –38,4 Incitamentsprogram 1,6 1,6 Årets totalresultat 34,2 34,2 Eget kapital 31 december 2020 155,1 488,0 92,6 34,2 769,9 Eget kapital 1 januari 2021 155,1 488,0 92,6 34,2 769,9 Överfört i ny räkning 34,2 –34,2 0,0 Utdelning –38,5 –38,5 Incitamentsprogram 2,2 2,2 Årets totalresultat 33,1 33,1 Eget kapital 31 december 2021 155,1 488,0 90,5 33,1 766,7 BESQAB Årsredovisning 2021 Moderbolagets kassaflödesanalys Belopp i Mkr 2021 2020 Den löpande verksamheten Rörelseresultat –6,5 –5,2 Erhållen utdelning 38,4 38,4 Erhållen ränta 21,0 – Betald ränta –21,1 0,0 Justering för poster som ej ingår i kassaflödet 0,4 0,1 Betald skatt 0,0 0,0 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 32,2 33,3 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Förändring kortfristiga fordringar –797,1 4,3 Förändring kortfristiga skulder 7,7 2,5 Kassaflöde från den löpande verksamheten –757,2 40,1 Investeringsverksamheten Förändring långfristiga fordringar – – Kassaflöde från investeringsverksamheten – – Finansieringsverksamheten Upptagna lån 800,6 – Utbetald utdelning –38,5 –38,4 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 762,1 –38,4 Årets kassaflöde 4,9 1,7 Likvida medel vid årets början 26,6 24,9 Likvida medel vid årets slut 31,5 26,6 Justering för poster som ej ingår i kassaflödet LTI-program förändring 0,4 –0,1 Summa 0,4 –0,1 Finansiella rapporter / Kapitel 5. Årsredovisningshandlingar / 103 BESQAB Årsredovisning 2021 104 / Kapitel 5. Årsredovisningshandlingar / Noter Noter Innehåll Sida Not 1 Väsentliga redovisningsprinciper 105 Not 2 Viktiga uppskattningar och bedömningar 110 Not 3 Segmentsredovisning 111 Not 4 Leasing 113 Not 5 Anställda och ersättningar 114 Not 6 Rörelsens kostnader fördelat per kostnadsslag 116 Not 7 Försäljnings- och administrationskostnader 116 Not 8 Ersättningar till revisorer 116 Not 9 Finansiella intäkter och kostnader 117 Not 10 Skatter och bokslutsdispositioner 117 Not 11 Transaktioner med närstående 118 Not 12 Förvaltningsfastigheter 118 Not 13 Övriga materiella anläggningstillgångar 119 Not 14 Andelar i joint ventures 119 Not 15 Andelar i koncernföretag 120 Not 16 Förvärv 120 Not 17 Utvecklingsfastigheter 121 Not 18 Exploateringsfastigheter 121 Not 19 Färdigställda bostäder 121 Not 20 Övriga kortfristiga fordringar 121 Not 21 Bostäder under produktion 121 Not 22 Pågående arbeten 121 Not 23 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 122 Not 24 Eget kapital 122 Not 25 Finansiell riskhantering 122 Not 26 Övriga avsättningar 125 Not 27 Övriga skulder 125 Not 28 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 125 Not 29 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser 125 Not 30 Händelser efter balansdagen 126 Not 31 Resultat per aktie 126 Not 32 Förslag till vinstdisposition 126 BESQAB Årsredovisning 2021 / Kapitel 5. Årsredovisningshandlingar / 105Noter / Kapitel 5. Årsredovisningshandlingar / 105 NOT 1 Väsentliga redovisningsprinciper Års- och koncernredovisningen för Besqab för räkenskapsåret som slu- tar 31 december 2021 har den 24 mars 2022 godkänts av styrelse och VD för publicering och kommer föreläggas årsstämman 2022 för faststäl- lande. Besqab AB (publ) är ett svenskt aktiebolag med säte i Danderyd, Sverige. Adressen till huvudkontoret är Golfvägen 2, 182 31 Danderyd. Grunder för rapportens upprättande Koncernredovisningen är upprättad i enlighet med International Finan- cial Reporting Standards (IFRS) och tolkningar från International Finan- cial Reporting Standards Interpretations Committee (IFRIC) sådana de antagits av EU och årsredovisningslagen. Därtill följer koncernredovis- ningen rekommendationen från Rådet för nansiell rapportering RFR 1 Kompletterande redovisningsregler för koncerner. Koncernredovisningen baseras på historiska anskaningsvärden om inte annat anges. Belopp redovisas i miljoner kronor (mkr), om inget annat anges. Den period som avses är 1 januari – 31 december för resul- tatrelaterade poster och 31 december för balansrelaterade poster. Moderbolagets årsredovisning är upprättad i enlighet med årsre- dovisningslagen och RFR 2 Redovisning för juridiska personer samt uttalanden utgivna av Rådet för nansiell rapportering. I de fall moder- bolaget tillämpar andra redovisningsprinciper än koncernen redovisas dessa i slutet av redovisningsprinciperna. Moderbolagets funktionella valuta är svenska kronor som även utgör rapporteringsvalutan för koncernen. Nya och ändrade redovisningsstandarder och tolkningar Koncernens tillämpade redovisningsprinciper inkluderar nya och för- ändrade standarder utgivna från International Accounting Standards Board (IASB) liksom tolkningar som trätt i kraft under 2021. Ändringar och tolkningar som trätt i kraft under 2021 har inte haft någon påverkan på bolagets eller koncernens redovisning. De förändrade IFRS som ska börja tillämpas från 2022 förväntas i ing- en eller liten utsträckning påverkas Besqabs nansiella rapportering. Grunder för konsolidering Koncernredovisningen omfattar moderföretaget och företag över vilka moderbolaget direkt eller indirekt utövar ett bestämmande inytande, det vill säga dess dotterföretag. Koncernredovisningen har upprättats enligt förvärvsmetoden, vilket innebär att moderbolagets anskanings- värden på aktier i dotterföretag elimineras mot dotterföretagens för- värvsvärden, det vill säga eget kapital fastställt som skillnaden mellan tillgångarnas och skuldernas verkliga värden vid förvärvstidpunkten. I koncernens egna kapital ingår härigenom endast den del av dotterföre- tagens egna kapital som tillkommit efter förvärven. Ett bestämmande inytande föreligger när koncernen har kontroll över ett företag, exponeras för, eller har rätten till rörlig avkastning från sitt engagemang i företaget och kan påverka avkastningen med hjälp av sitt bestämmande inytande. Normalt bygger bestämmande inytande och därmed intagandet i koncernredovisningen på ägande som följer med ett aktie- eller andelsinnehav som överstiger 50 procent av aktiernas eller andelarnas röstvärde eller där koncernen genom avtal ensam utövar ett bestämmande inytande. Bestämmande inytande kan även uppstå på andra grunder. En individuell bedömning görs huruvida bestämmande inytan- de föreligger. Samtliga fakta och omständigheter tas hänsyn till vid bedömningen. En ny bedömning görs om omständigheter och fakta tyder på att en eller era faktorer ovan har förändrats. Se not 2 Viktiga uppskattningar och bedömningar. Alla koncerninterna transaktioner och mellanhavanden elimineras i sin helhet och ingår följaktligen inte i koncernredovisningen. Dotterföretag tas med i koncernredovisningen från och med förvärv- stidpunkten och exkluderas ur koncernredovisningen från och med den tidpunkt då det bestämmande inytandet upphör. Samarbetsarrangemang Projekt som drivs i konsortieliknande former, det vill säga med gemen- samt ägande och inytande, utgör ”samarbetsarrangemang”. Gemen- samt inytande existerar när beslut kräver ett enhälligt samtycke från de parter som kollektivt delar det bestämmande inytandet. För Besqabs samarbetsprojekt gäller att man tillsammans med öv- riga samarbetspartners har ett gemensamt bestämmande inytande över verksamheten samt att avtalet ger parterna rätt till verksamhet- ens nettotillgångar. Dessa projekt identieras som joint ventures och redovisas enligt kapitalandelsmetoden. Det innebär att innehav i joint ventures redovisas initialt i koncernens rapport över nansiell ställning till anskaningskostnad. Det redovisade värdet ökas eller minskas där- efter för att beakta koncernens andel av resultat och övrigt totalresultat från sina joint ventures efter förvärvstidpunkten. Koncernens andel av resultat ingår i koncernens resultat och koncernens andel av övrigt totalresultat ingår i övrigt totalresultat i koncernen. Rörelseförvärv kontra tillgångsförvärv Förvärv av bolag kan klassiceras som antingen rörelseförvärv eller till- gångsförvärv. Bolagsförvärv vars primära syfte är att förvärva bolagets fastighet och där bolagets eventuella förvaltningsorganisation och administration är av underordnad betydelse för förvärvet klassiceras som tillgångsförvärv. Övriga bolagsförvärv klassiceras som rörelseför- värv. Vid tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten skatt hänförlig till fastighetsförvärvet, utan eventuell rabatt för uppskjuten skatt minskar i stället fastighetens anskaningsvärde. Transaktioner i utländsk valuta Transaktioner i utländsk valuta omräknas till koncernens rapporterings- valuta baserat på transaktionsdagens valutakurs. Monetära fordringar och skulder i utländsk valuta omräknas till balansdagens kurs. Uppkom- na valutadierenser redovisas i resultaträkningen. Redovisning av intäkter Projektutveckling av bostäder Intäkter och således resultat för projektutveckling av bostäder redovi- sas vid en viss tidpunkt när slutkunden tillträder bostaden. Prestationsåtaganden som uppfylls vid en viss tidpunkt Vid projektutveckling avseende småhus med äganderätt, bostadsrät- ter samt lägenheter med äganderätt som säljs till slutkunder uppfylls prestationsåtagandet vid en viss tidpunkt. Tidpunkten bedömes vara när slutkunden tillträder bostaden. Kunden betalar köpeskilling och kontraktssumma, förutom handpenning, vid tillträde/leverans. Kunden anses därmed ej ha kontroll över fastigheten före tillträdet. Prestations- åtagandet uppfylls först vid överlämnandet av bostaden till kunden vilket även är den tidpunkt när kunden får kontroll över fastigheten. För småhus med äganderätt redovisas nedlagda kostnader med avdrag för fakturering som pågående arbeten i balansräkningen under projektets gång fram tills dess att kontrollen övergår till kunden. För bostadsrätter och lägenheter med äganderätt redovisas nedlagda kostnader som bostäder under produktion. Intäkter baserade på löpande räkning från Construction Management Uppdrag på löpande räkning är entreprenaduppdrag där ersättning utgår för de utgifter som omfattas av avtalet i den takt som utgifter- na uppstår. Kunden erhåller och förbrukar samtidigt de fördelar som tillhandahålls genom företagets prestation när företaget fullgör åtag- andet. Prestationsåtagandet uppfylls över tid och redovisningen av BESQAB Årsredovisning 2021 106 / Kapitel 5. Årsredovisningshandlingar / Noter intäkterna sker således över tid. Fakturering sker löpande i takt med att arbetet utförs. Hyresintäkter från utvecklingsfastigheter Intäkterna består endast av hyresintäkter och uppdelning mellan hyresintäkter och serviceintäkter sker därför inte. Intäkterna utgörs av debiterade kallhyror. Hyresintäkterna redovisas i den period som de är hänförliga till, vilket framgår av hyreskontrakten. Resultat av fastighetsförsäljning utvecklingsfastigheter Resultat av fastighetsförsäljning relaterat till utvecklingsfastigheter re- dovisas skilt från resultat från projektrelaterade fastighetsförsäljningar som medräknas i redovisningen för projektutveckling av bostäder. Fastighetsförsäljning avseende utvecklingsfastigheter sker antingen som en direkt avyttring av en eller era enskilda fastigheter eller som avyttring av aktier i ett fastighetsägande bolag. Resultat från fastighetsförsäljningar som avser direkt avyttring av utvecklingsfastigheter redovisas på separat rad i resultaträkningen normalt i den period då bindande avtal om försäljning ingås om inte omständigheter i avtalets lydelse påverkar vald redovisningsperiod. Vid avyttring av ett fastighetsägande bolag redovisas resultat normalt i den period då frånträde till aktierna sker. Segmentsredovisning Ett rörelsesegment är en del av koncernen som bedriver aärsverksam- het från vilken den kan få intäkter och åta sig kostnader, vars rörelse regelbundet granskas av koncernens högste verkställande beslutsfat- tare som underlag för beslut om fördelning av resurser till segmentet och bedömning av dess resultat samt om vilket det nns fristående nansiell information. Koncernens verksamhet är indelad i två aärs- segment, se not 3 för mer information. Leasing I egenskap av leasetagare redovisas nyttjanderätt (tillgång) och lea- singskuld (skuld) hänförligt till samtliga leasingavtal med undantag för leasingavtal som är kortare än tolv månader och leasingavtal för vilka den underliggande tillgången har ett lågt värde. När ett avtal ingås görs bedömningen om avtalet är eller innehåller ett leasingavtal. Ett avtal är eller innehåller ett leasingavtal om avtalet överlåter rätten att under en viss period bestämma över användningen av en identierad tillgång i utbyte mot ersättning. Vid anskaningstillfället värderas leasingskul- den till nuvärdet av de leasingavgifter som inte betalats vid denna tid- punkt. Nyttjanderätten värderas till anskaningsvärde som motsvarar skulden justerat för eventuella betalda leasingavgifter med mera. För beräkningen används i första hand leasingavtalets implicita ränta och om den inte kan fastställas så används den marginella låneräntan. Skatt Redovisad inkomstskatt för koncernen inkluderar aktuell skatt samt uppskjuten skatt. För poster som redovisas i resultatet redovisas där- med sammanhängande skatt i resultatet. För poster som redovisas i övrigt totalresultat eller direkt mot eget kapital redovisas även skatten i övrigt totalresultat respektive mot eget kapital. Aktuell skatt Den aktuella skatten baseras på periodens resultat och beräknas på ba- lansdagens skattesats. Skatt som betalas eller erhålls under det aktuella året klassiceras som aktuell skatt. Hit hör även justering av aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder. Vid ändring av aktuell skatt redovisas förändringen över resultatet. Uppskjuten skatt Uppskjuten skatt redovisas i sin helhet, enligt balansräkningsmetoden, på alla temporära skillnader som uppkommer mellan det skattemäs- siga värdet på tillgångar och skulder och dessas redovisade värden i koncernredovisningen. Den uppskjutna skatten redovisas emellertid inte om den uppstår till följd av en transaktion som utgör den första re- dovisningen av en tillgång eller skuld som inte är ett rörelseförvärv och som, vid tidpunkten för transaktionen, varken påverkar redovisat eller skattemässigt resultat. Uppskjuten inkomstskatt beräknas med tillämp- ning av skattesatser och skattelagar som har beslutats eller aviserats per balansdagen och som förväntas gälla när den berörda uppskjutna skattefordran realiseras eller den uppskjutna skatteskulden regleras. Den uppskjutna skattefordrans redovisade värde justeras i den mån framtida bedömda skattemässiga överskott har ändrats. Resultat per aktie Resultat per aktie baseras på årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier under året. Lånekostnader Lånekostnader som är hänförliga till kvalicerade tillgångar aktiveras som en del av den aktiverade tillgångens anskaningsvärde när den totala lånekostnaden uppgår till väsentliga belopp. En kvalicerad till- gång är en tillgång som med nödvändighet tar en betydande tid, i Be- sqabs fall över ett år, i anspråk att färdigställa. Inom Besqab är aktivering av lånekostnader aktuell vid uppförande av fastighets- och bostads- projekt. Övriga lånekostnader kostnadsförs löpande i den period som lånekostnaderna uppstår. I moderbolaget kostnadsförs lånekostnader i sin helhet i den period som de uppkommer. Materiella anläggningstillgångar Maskiner och inventarier Maskiner och inventarier redovisas till anskaningsvärde med avdrag för ackumulerade av- och nedskrivningar. I anskaningsvärdet ingår utgifter som direkt kan hänföras till köpet av tillgången. Tillkommande utgifter inkluderas i tillgångens redovisade värde eller redovisas som en separat tillgång, beroende på vilket som är lämpligast. Detta anses som lämpligt endast då det är sannolikt att de framtida ekonomiska förmå- ner som är förknippade med tillgången kommer att komma koncernen tillgodo och tillgångens anskaningsvärde kan mätas på ett tillförlitligt sätt. Redovisat värde för en ersatt tillgång tas bort från rapport över nansiell ställning. Alla övriga kostnader för reparationer och underhåll samt tillkommande utgifter redovisas i resultatet i den period då de uppkommer. Avskrivningar och nedskrivningar Avskrivningar görs linjärt enligt systematiska planer över tillgångarnas beräknade nyttjandeperioder och påbörjas efter det att anläggnings- tillgången tagits i bruk. Maskiner och inventarier skrivs av linjärt över tre till fem år. Tillgångarnas restvärde och nyttjandeperioder prövas varje balansdag och justeras vid behov. En tillgångs redovisade värde skrivs omgående ner till dess återvinningsvärde om tillgångens redovisade värde överstiger dess bedömda återvinningsvärde. Vinster och förluster vid avyttring fastställs genom en jämförelse mellan försäljningsintäkten och det redovisade värdet och redovisas i övriga rörelseintäkter respek- tive övriga rörelsekostnader i rapport över totalresultat. Förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheter är de fastigheter som innehas i syfte att genere- ra hyresintäkter och värdeutveckling. Förvaltningsfastigheter redovisas initialt till anskaningsvärde och därefter till verkligt värde på balans- dagen. Verkligt värde grundar sig på priser på en aktiv marknad och är det transaktionspris till vilket en tillgång skulle kunna överlåtas mellan kunniga parter som är oberoende av varandra och som har ett intresse av att transaktionen genomförs. En extern värdering av samtliga för- valtningsfastigheter görs kvartalsvis. Såväl orealiserade som realiserade värdeförändringar redovisas i resultaträkningen på raden värdeföränd- ring förvaltningsfastigheter. Orealiserade värdeförändringar beräknas utifrån värderingen vid periodens slut jämfört med värderingen vid Not 1 fortsättning BESQAB Årsredovisning 2021 / Kapitel 5. Årsredovisningshandlingar / 107Noter / Kapitel 5. Årsredovisningshandlingar / 107 periodens början. Om förvaltningsfastigheter förvärvats beräknas orealiserade värdeförändringar utifrån värderingen vid periodens slut jämfört med anskaningsvärdet under perioden. Vid nybyggnation aktiveras räntekostnad under produktionstiden. Tillkommande utgifter läggs till det redovisade värdet endast om det är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelar som är förknippade med tillgången kommer att komma företaget till del och anskaningsvärdet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Utgifter för reparation och under- håll kostnadsförs i den period de uppkommer. Förvaltningsfastigheter under uppförande värderas enligt samma princip som för övriga förvaltningsfastigheter reducerat med bedömd återstående entreprenadutgift samt projektrisk. Omsättningstillgångar Utvecklingsfastigheter Utvecklingsfastigheter utgörs av fastigheter, obebyggda eller bebygg- da, avsedda för produktion av vård- och omsorgsbostäder. Fastigheter- na är ej avsedda för långsiktigt innehav. Utvecklingsfastigheterna redovisas i enlighet med IAS 2 Varulager vilket innebär en värdering till det lägsta av anskaningsvärdet och nettoförsäljningsvärdet (uppskattat försäljningspris efter avdrag för uppskattade kostnader för färdigställande). Fastighetsförvärv sker antingen som direkt förvärv av en eller era enskilda fastigheter eller som förvärv av aktier i ett fastighetsägande bolag. Utvecklingsfastigheter anskaade genom direkt förvärv redo- visas normalt som tillgång under den redovisningsperiod då bindande avtal om förvärv ingås om inte omständigheter i avtalets lydelse påver- kar vald redovisningsperiod. Vid förvärv av aktier i ett fastighetsägande bolag redovisas tillgången normalt i den period då tillträde till aktierna sker. Produktionskostnader för utvecklingsfastigheter innehåller direkta kostnader samt skälig andel av indirekta kostnader. Exploateringsfastigheter Exploateringsfastigheter utgörs av fastigheter, obebyggda eller be- byggda, avsedda för produktion av bostadsrätter/ägarlägenheter eller småhus med äganderätt. Fastigheterna säljs normalt i nära anslutning till produktionsstart. Exploateringsfastigheterna redovisas i enlighet med IAS 2 Varulager vilket innebär en värdering till det lägsta av an- skaningsvärdet och nettoförsäljningsvärdet. Fastighetsförvärv sker antingen som direkt förvärv av en eller era enskilda fastigheter eller som förvärv av aktier i ett fastighetsägande bolag. Exploateringsfastigheter anskaade genom direkt förvärv redo- visas normalt som tillgång under den redovisningsperiod då bindande avtal om förvärv ingås om inte omständigheter i avtalets lydelse påver- kar vald redovisningsperiod. Vid förvärv av aktier i ett fastighetsägande bolag redovisas tillgången normalt i den period då tillträde till aktierna sker. Bostäder under produktion Bostäder under produktion innefattar nedlagda kostnader i pågående produktion av bostäder som inte ännu tillträtts av slutkunden. Redovis- ning sker i enlighet med IAS 2 Varulager vilket innebär en värdering till det lägsta av anskaningsvärdet och nettoförsäljningsvärdet. Färdigställda bostäder Färdigställda bostäder utgörs av bostäder där Besqab har förbundit sig i avtal att förvärva eventuellt osålda bostäder. Skyldigheten gäller från sex månader efter färdigställandet. Förvärv av osålda bostäder har hittills haft en oväsentlig omfattning. Pågående arbeten Pågående arbeten utgörs av skillnaden mellan nedlagda kostnader och fakturering för bostadsprojekt avseende projekt där prestations- åtaganden uppfylls vid en viss tidpunkt samt i förekommande fall be- stämmande inytande har övergått till bostadsrättsförening. Finansiella instrument Finansiella instrument som redovisas i rapport över nansiell ställning inkluderar på tillgångssidan likvida medel, lånefordringar och kund- fordringar. På skuldsidan åternns leverantörsskulder och låneskulder. Finansiella instrument tas upp i rapport över nansiell ställning för kon- cernen när företaget blir part enligt instrumentets avtalsmässiga villkor. Finansiella instrument redovisas första gången till verkligt värde plus transaktionskostnader, vilket gäller alla nansiella tillgångar som inte redovisas till verkligt värde via resultatet. Finansiella tillgångar värde- rade till verkligt värde via resultatet redovisas första gången till verkligt värde, medan hänförliga transaktionskostnader redovisas i resultatet. För redovisning efter anskaningstidpunkten se under respektive rubr- ik nedan. En nansiell tillgång tas delvis eller helt bort från rapport över nansiell ställning då de avtalsenliga rättigheterna till kassaödet upp- hör eller då koncernen överför tillgångens avtalsenliga rättigheter att erhålla kassaödena eller i vissa fall då koncernen behåller rättigheter- na, men förpliktigar sig att betala kassaöden till en eller era mottaga- re. En nansiell skuld tas delvis eller helt bort från rapport över nansiell ställning då avtalets förpliktelse fullgjorts, annullerats eller upphört. Klassicering Koncernen klassicerar sina nansiella instrument i följande katego- rier: nansiella tillgångar och skulder värderade till verkligt värde via resultatet, nansiella tillgångar värderade till upplupet anskaningsvär- de samt nansiella skulder värderade till upplupet anskaningsvärde. Klassiceringen är beroende av för vilket syfte den nansiella tillgången förvärvades. Koncernledningen fastställer klassiceringen av de nan- siella tillgångarna vid det första redovisningstillfället och omprövar detta beslut vid varje rapporteringstillfälle. Klassiceringen påverkar hur instrumenten värderas och redovisas. Finansiella tillgångar eller nansiella skulder värderade till verkligt värde via resultatet Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultatet är nansiella tillgångar som inte klassiceras som värderade till upplupet anskaningsvärde eller till verkligt värde via övrigt totalresultat. En - nansiell tillgång klassiceras i denna kategori om den förvärvas huvud- sakligen i syfte att säljas inom kort. Några sådana nansiella tillgångar eller skulder nns inte i Besqabkoncernen per den 31 december 2020. Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaningsvärde Denna kategori omfattar tillgångar som innehas i syfte att erhålla kontraktsenliga kassaöden och vars kassaöden endast utgörs av betalning av kapital och ränta. Instrumenten värderas inledningsvis till verkligt värde och därefter till upplupet anskaningsvärde minskat med eventuell reservering för värdeminskning. Vid längre löptider (minst tre månader) tillämpas eektivräntemetoden. En värdeförändring redovisas i rapport över totalresultat när den nansiella tillgången tas bort från rapport över nansiell ställning, vid nedskrivning eller genom periodisering. Koncernens lånefordringar och kundfordringar utgörs av kundfordringar och andra fordringar samt likvida medel. Vid beräkning av förväntade kreditförluster tillämpas den förenklade metoden. Metoden baseras på historisk kreditförlustnivå kombinerat med aktuell och framåtblickande information. Kreditförlusterna har historiskt inte varit väsentliga. Likvida medel I likvida medel ingår, i såväl balansräkningen som i rapporten över kas- saöden, banktillgodohavanden samt i förekommande fall kortfristiga likvida placeringar med förfallotid inom tre månader från anskanings- tidpunkten och som lätt kan omvandlas till ett känt belopp samt är utsatta för endast en obetydlig risk för värdeuktuationer. Not 1 fortsättning BESQAB Årsredovisning 2021 108 / Kapitel 5. Årsredovisningshandlingar / Noter Not 1 fortsättning Finansiella skulder värderade till upplupet anskaningsvärde Leverantörsskulder redovisas inledningsvis till verkligt värde och därefter till upplupet anskaningsvärde; vid längre löptider (minst tre månader) med användandet av eektivräntemetoden. Redovisat värde för leverantörsskulder förutsätts motsvara dess verkliga värde, eftersom denna post är kortfristig i sin natur. Upplåning redovisas inledningsvis till verkligt värde, netto efter transaktionskostnader. Upplåning redo- visas därefter till upplupet anskaningsvärde och eventuell skillnad mellan erhållet belopp (netto efter transaktionskostnader) och åter- betalningsbeloppet redovisas i rapport över totalresultat fördelat över låneperioden, med tillämpning av eektivräntemetoden. Eektivränt- emetoden är en värderingsmetod för beräkning av det upplupna an- skaningsvärdet för en nansiell tillgång eller en nansiell skuld och för fördelning i tiden av ränteintäkten eller räntekostnaden över relevant period. Eektivräntan är den ränta som exakt diskonterar de uppskatta- de framtida in- och utbetalningarna under det nansiella instrumentets förväntade löptid, eller i tillämpliga fall, en kortare period till den nan- siella tillgångens eller nansiella skuldens redovisade nettovärde. Upplåning klassiceras som kortfristiga skulder om inte koncernen har en ovillkorlig rätt att skjuta upp betalning av skulden i åtminsto- ne tolv månader efter balansdagen. Redovisat värde för koncernens upplåning förutsätts motsvara dess verkliga värde eftersom lånen saknar transaktionskostnader och löper med en rörlig marknadsränta. Lånekostnader redovisas i rapport över totalresultat i den period till vilken de hänför sig. Lämnad utdelning Utdelningar redovisas som en skuld efter det att årsstämman godkänt utdelningen. Avsättningar Avsättningar redovisas när koncernen har en legal eller informell förpliktelse till följd av tidigare händelser, när det är sannolikt att ett utöde av resurser kommer att krävas för att reglera åtagandet, och beloppet har beräknats på ett tillförlitligt sätt. Avsättningar för garantiåtaganden Avsättningar för framtida kostnader avseende garantiåtaganden redo- visas till det belopp som krävs för att reglera åtagandet. Garantiavsätt- ningar belastar projektet vid avslut och redovisas i den takt de beräknas uppkomma för respektive projekt. Majoriteten av garantiavsättningar- na löper på cirka fem år. Eventualförpliktelser Som eventualförpliktelser redovisas ett möjligt åtagande som härrör från inträade händelser och vars förekomst bekräftas endast av att en eller era osäkra framtida händelser, som inte helt ligger inom Besqabs kontroll, inträar eller uteblir. Eventualförpliktelser kan även vara ett åtagande som härrör från inträade händelser, men som inte redovisas som skuld eller avsättning på grund av att det inte är troligt att åtag- andet regleras eller åtagandets storlek inte kan beräknas med tillräcklig tillförlitlighet. Ersättningar till anställda Ersättningar till anställda i form av löner, bonus, betald semester, betald sjukfrånvaro med mera samt pensioner redovisas i takt med intjänan- det. Pensioner I koncernen nns såväl avgiftsbestämda som förmånsbestämda pen- sionsplaner. En avgiftsbestämd plan är en pensionsplan enligt vilken koncernen betalar fastställda avgifter till en separat juridisk enhet. Kost- naden för avgifterna redovisas i den period som kostnaden uppstår, och efter fullföljd betalning har koncernen inte några ytterligare förpliktel- ser att betala ytterligare avgifter. En förmånsbestämd pensionsplan är en pensionsplan som inte är avgiftsbestämd. Den förmånsbestämda pensionsplanen i koncernen utgörs av den kollektivavtalade ITP-planens ITP 2-del. Detta pensionsåtagande tryg- gas i sin helhet genom försäkring i Alecta. Koncernen saknar tillgång till information för att kunna redovisa denna plan som förmånsbestämd plan. ITP 2-pension tryggad genom försäkring i Alecta redovisas därför som avgiftsbestämd plan, varför ingen redovisning av förmånsbestäm- da pensioner i koncernen sker enligt Projected Unit Credit Method. En del av koncernens avgiftsbestämda pensionsplaner har säker- ställts genom att avgifter inbetalade till kapitalförsäkringar är pantför- skrivna till förmån för pensionsplanerna. Särskild löneskatt baseras på kapitalförsäkringarnas marknadsvärde. Långsiktiga aktiekursrelaterade incitamentsprogram I koncernen nns långsiktiga aktiekursrelaterade incitamentsprogram (LTI-program). Besqabs LTI-program riktar sig till samtliga anställda och syftar till att attrahera och behålla kompetent personal i koncernen. Konvertibelprogram Inom ett konvertibelprogram tecknar den anställde konvertibler utgivna av Besqab till olika maximala nominella belopp beroende av befattning. Likviden betalas med deltagarens egna medel. Konver- tibellånet löper därefter med en årlig ränta. Rätten att erhålla ränta upphör vid konvertering till aktier eller återbetalning av konvertibler. Varje konvertibel kan konverteras till aktier i Besqab under tre perioder om två veckor efter oentliggörandet av bolagets delårsrapporter. Om konvertering inte sker under någon av dessa tre perioder förfaller lånet till betalning. Konvertibelprogrammet medför inte några löpande per- sonalkostnader. Räntekostnaden redovisas i resultaträkningen. Aktiesparprogram Besqab hade per den 31 december 2021 tre utestående långsiktiga ak- tiesparprogram: LTI 2018, LTI 2019 och LTI 2020. Programmen har riktat sig till samtliga anställda för vart och ett av åren. För att delta i ett pro- gram har de anställda, med egna medel, valt att investera i Besqabaktier (så kallade Sparaktier) under en investeringsperiod. Vid programmets utgång har anställda, i de fall villkoren för programmet är uppfyllda, rätt att vederlagsfritt erhålla Matchningsaktier samt Prestationsaktier. Koncernen redovisar aktierelaterade ersättningar avseende de aktier som de anställda kan komma att erhålla. För att fastställa det verkliga värdet för Matchnings- och Prestations- aktierna per tilldelningstidpunkten har Besqabaktiens börskurs per 1 december 2018 (LTI 2018), 1 december 2019 (LTI 2019) respektive 1 december 2020 (LTI 2020) använts (tilldelningstidpunkten). Värdet har därefter justerats för förväntade kommande utdelningar under intjä- nandeperioden, då de anställda inte har rätt att erhålla utdelningar på dessa Matchnings- samt Prestationsaktier under intjänandeperioden. En personalkostnad redovisas, tillsammans med en motsvarande ökning av eget kapital, fördelad över den period som intjäningsvillko- ren uppfylls, vilket är det datum då de anställda som berörs är fullt be- rättigade till ersättningen. Intjäningsvillkoret innebär att den anställde ska kvarstå i anställning under intjäningsperioden och påverkar således antalet aktier som förväntas tjänas in. Den ackumulerade kostnaden som redovisas vid varje rapporterings- tillfälle visar i vilken utsträckning intjänandeperioden har avverkats med en uppskattning av det antal aktier som slutligen kommer att bli fullt intjänade. Vid varje bokslutstillfälle omprövar koncernen sin bedömning av hur många aktier som förväntas bli intjänade. Eventuella avvikelser mot de ursprungliga bedömningarna som omprövningen ger upphov till, redovisas i resultaträkningen och motsvarande juste- BESQAB Årsredovisning 2021 / Kapitel 5. Årsredovisningshandlingar / 109Noter / Kapitel 5. Årsredovisningshandlingar / 109 Not 1 fortsättning ringar görs i eget kapital. Sociala kostnader hänförliga till aktierelaterade ersättningar enligt ovan kostnadsförs fördelat på de perioder under vilka tjänsterna utförs. Den skuld för sociala avgifter som uppkommer omvärderas vid varje ba- lansdag utifrån en ny beräkning av de sociala kostnader som förväntas betalas vid överlåtelsen av aktierna till deltagarna. Det innebär att en ny marknadsvärdering av aktierna görs vid varje bokslutstillfälle som ligger till grund för beräkningen av skulden för sociala avgifter. Kassaödesanalys Kassaödesanalysen upprättas enligt indirekt metod och visar koncer- nens in- och utbetalningar under perioden. Analysen är indelad efter löpande verksamhet, investeringsverksamhet och nansieringsverk- samhet. Transaktioner med närstående Närstående bolag denieras som de i koncernen ingående bolagen samt bolag där närstående fysiska personer har bestämmande, gemen- samt bestämmande eller betydande inytande. Som närstående fysiska personer denieras styrelseledamöter, ledande befattningshavare samt nära familjemedlemmar till sådana personer. Vid inköp och försäljning mellan koncernföretag tillämpas samma principer för prissättning som vid transaktioner med externa parter. Upplysningar ges om transaktion med närstående har skett, det vill säga en överföring av resurser, tjäns- ter eller förpliktelser oavsett om ersättning har utgått eller ej. Moderbolagets redovisningsprinciper Moderbolaget tillämpar andra redovisningsprinciper än koncernen i de fall som anges nedan. Uppställningsform för resultat- och balansräkning De nansiella rapporterna innehåller en resultaträkning, rapport över totalresultat, balansräkning, kassaödesanalys samt en rapport över förändringar i eget kapital. Moderbolaget använder de uppställnings- former som anges i årsredovisningslagen, vilket bland annat medför att en annan presentation av eget kapital tillämpas och att avsättningar redovisas under en egen rubrik i balansräkningen. För moderbolaget redovisas eget kapital uppdelat i fritt respektive bundet eget kapital. Andelar i koncernföretag Aktier i dotterbolag redovisas till anskaningsvärde efter avdrag för eventuella nedskrivningar. När det nns en indikation på att aktier och andelar i dotterbolag minskat i värde görs en beräkning av återvin- ningsvärdet. Är detta lägre än det redovisade värdet görs en nedskriv- ning. Nedskrivningar redovisas i posten Resultat från andelar i koncern- bolag. Leasing I moderbolaget redovisas samtliga leasingavtal fortsatt enligt reglerna för operationell leasing. Kassa och Bank Denition av kassa och bank omfattar kassamedel samt disponibla till- godohavanden hos banker och motsvarande institutioner. Koncernbidrag och aktieägartillskott Lämnade aktieägartillskott redovisas som en ökning av värdet på aktier och andelar i koncernföretag. En bedömning görs därefter av huruvida det föreligger ett behov av nedskrivning av värdet på aktier och andelar ifråga. Både erhållna och lämnade koncernbidrag redovisas som bok- slutsdisposition. BESQAB Årsredovisning 2021 110 / Kapitel 5. Årsredovisningshandlingar / Noter NOT 2 Viktiga uppskattningar och bedömningar Upprättande av nansiella rapporter och tillämpning av redovisnings- standarder kräver att koncernledningen gör bedömningar samt använ- der uppskattningar och antaganden. Dessa uppskattningar, bedöm- ningar och hänförliga antaganden grundar sig på historisk erfarenhet, förväntningar på framtida händelser men även på andra faktorer som anses vara rimliga under rådande förhållanden. Med andra antaganden och uppskattningar kan resultatet bli ett annat och det verkliga utfallet kan avvika från det uppskattade. Antaganden och uppskattningar ses över regelbundet och eventuella ändringar redovisas i den period ändringen görs om ändringen endast påverkat den perioden, eller i den period ändringen görs samt framtida perioder om ändringen påverkar både aktuell period och framtida perioder. Koncernens bedömningar vid tillämpningen av IFRS som har en bety- dande inverkan på de nansiella rapporterna och gjorda uppskattning- ar som kan medföra väsentliga justeringar i påföljande räkenskapsårs nansiella rapporter avser i huvudsak följande områden: — bedömning av bestämmande inytande över andra företag (dotterföretag) — värdering av förvaltningsfastigheter och beräkning av verkligt värde, samt — avsättningar för garantiåtaganden Bedömning av bestämmande inytande över andra företag Aärsmodellen på sid 18-23 i denna årsredovisning beskriver verksam- heten från idé och förvärv av mark till försäljning och produktion av färdiga bostäder. Besqabs projektutveckling av bostäder genomförs huvudsakligen genom att Besqab ingår ett entreprenadavtal och avtal om överlåtelse av en fastighet med nyetablerade bostadsrättsförening- ar som beställare. De slutliga förvärvarna av bostäderna skriver upplå- telseavtal med dessa bostadsrättsföreningar. Bedömningen av huruvida ett bestämmande inytande föreligger på andra grunder än genom ägandet i bostadsrättsföreningar under pågående produktion är särskilt viktig ur ett redovisningsmässigt per- spektiv. Eftersom Besqab aldrig är ägare av bostadsrättsföreningarna är bedömningen viktigt på vilka andra grunder bostadsrättsföreningen ska anses utgöra en del av koncernen under tiden innan slutkunderna, dvs medlemmarna i bostadsrättsföreningarna, tillträder bostadsrätter- na. Koncernen kan anses ha ett bestämmande inytande över bostads- rättsföreningarna när koncernen är exponerad för eller har rätt till rörlig avkastning från sitt engagemang i bostadsrättsföreningarna och kan påverka avkastningen med hjälp av sitt bestämmande inytande. Till- sammans med rådande fakta och omständigheter vägs detta samman i en total bedömning för varje bostadsrättsförening. Besqab har gjort bedömningen, utifrån rådande tolkning av tilläm- pad redovisningsprincip, att bestämmande inytande över bostads- rättsföreningarna föreligger under det som anses utgöra produk- tionsfasen. Bostadsrättsföreningarna konsolideras därför till dess att slutkunderna har tillträtt och produktionen därmed avslutas. Vid suc- cessiva tillträden över en period görs en bedömning tillsammans med andra faktorer av när bestämmande inytande inte längre föreligger. En viktig faktor i denna bedömning är huruvida majoriteten av slutkunder- na tillträtt bostäderna. Värdering av förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheter redovisas initialt till anskaningsvärde och därefter till verkligt värde på balansdagen. Verkligt värde grundar sig på priser på en aktiv marknad och är det transaktionspris till vilket en tillgång skulle kunna överlåtas mellan kunniga parter som är oberoende av varandra och som har ett intresse av att transaktionen genomförs. En extern värdering har gjorts av samtliga förvaltningsfastigheter. Värde- ringarna har baserats på analys av framtida kassaöden för respektive fastighet där hänsyn tagits till gällande hyreskontraktsvillkor, mark- nadsläge, hyresnivåer, drifts- och underhållskostnader. De använda direktavkastningskraven i värderingen ligger i intervallet 3,5 procent till 3,7 procent. Inationsantagande om 2 procent har tillämpats. Förvaltningsfastigheter under uppförande värderas enligt samma princip som övriga förvaltningsfastigheter reducerat med bedömd återstående entreprenadutgift samt projektrisk. Avsättningar för garantiåtaganden Avsättningar för garantiåtaganden görs för förmodade framtida kostna- der i koncernens projekt. Beräkningen baseras på individuella uppskatt- ningar utifrån projektets kalkylerade kostnader, företagsledningens bedömning samt erfarenheter från tidigare transaktioner. BESQAB Årsredovisning 2021 / Kapitel 5. Årsredovisningshandlingar / 111Noter / Kapitel 5. Årsredovisningshandlingar / 111 NOT 3 Segmentsredovisning Koncernen 2021 Projekt- utveckling Bostad Fastighets- utveckling Koncern- gemensamma poster och elimineringar Summa segment Avstämning mot IFRS Totalt Intäktskategorier Projektutveckling Bostad – äganderätt 479,5 479,5 –473,9 5,6 Projektutveckling Bostad – bostadsrätt 1 977,5 1 977,5 –1 473,4 504,1 Fastighetsutveckling – hyresrätt 131,0 131,0 –131,0 0,0 Construction Management 1,0 1,0 1,0 Hyresintäkter 26,5 26,5 26,5 Övrigt 0,4 2,0 2,4 2,4 Summa externa intäkter 2 458,4 159,5 2 617,9 –2 078,3 539,6 Kostnader för produktion och drift –2 180,6 –114,8 –2 295,4 1 850,8 –444,6 Bruttoresultat 277,8 44,7 322,5 –227,5 95,0 Försäljnings- och administrationskostnader –92,4 –11,5 –19,4 –123,3 –0,2 –123,5 Resultat andelar joint ventures 13,9 13,9 13,9 Rörelseresultat 199,3 33,2 –19,4 213,1 –227,7 –14,6 Finansnetto –3,9 –1,7 –5,6 0,1 –5,5 Resultat efter nansiella poster 199,3 29,3 –21,1 207,5 –227,6 –20,1 Orealiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter 110,4 110,4 110,4 Resultat före skatt 199,3 139,7 –21,1 317,9 –227,6 90,3 Skatt –25,3 –25,3 15,4 –9,9 Årets resultat 199,3 139,7 –46,4 292,6 –212,2 80,4 Tillgångar Förvaltningsfastigheter 929,8 929,8 929,8 Exploateringsfastigheter 699,6 314,0 1 013,6 –35,5 978,1 Bostäder under produktion 0,0 3 074,3 3 074,3 Övriga tillgångar 2 721,4 2 721,4 –1 344,2 1 377,2 Summa tillgångar 699,6 1 243,8 2 721,4 4 664,8 1 694,6 6 359,4 Eget kapital och skulder Eget kapital 1 872,1 1 872,1 –351,6 1 520,5 Räntebärande skulder 1 857,9 1 857,9 1 959,8 3 817,7 Övriga skulder 934,8 934,8 86,4 1 021,2 Summa eget kapital och skulder 4 664,8 4664,8 1 694,6 6 359,4 BESQAB Årsredovisning 2021 112 / Kapitel 5. Årsredovisningshandlingar / Noter Koncernen 2020 Projekt- utveckling Bostad Fastighets- utveckling och Fastigheter Koncern- gemensamma poster och elimineringar Summa segment Avstämning mot IFRS Totalt Intäktskategorier Projektutveckling Bostad – äganderätt 59,5 59,5 44,3 103,8 Projektutveckling Bostad – bostadsrätt 739,4 739,4 485,8 1 225,2 Fastighetsutveckling – hyresrätt 127,0 127,0 –127,0 – Construction Management 3,8 3,8 3,8 Hyresintäkter 18,7 18,7 18,7 Övrigt 1,2 1,2 1,2 Summa externa intäkter 802,7 146,9 949,6 403,1 1 352,7 Kostnader för produktion och drift –635,9 –114,7 –750,6 –367,7 –1 118,3 Bruttoresultat 166,8 32,2 199,0 35,4 234,4 Försäljnings- och administrationskostnader –101,3 –15,9 –18,2 –135,4 –1,7 –137,1 Resultat andelar joint ventures –2,8 –2,8 –0,1 –2,9 Rörelseresultat 62,7 16,3 –18,2 60,8 33,6 94,4 Finansnetto –2,4 0,6 –1,8 0,0 –1,8 Resultat efter nansiella poster 62,7 13,9 –17,6 59,0 33,6 92,6 Orealiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter 236,1 236,1 236,1 Resultat före skatt 62,7 250,0 –17,6 295,1 33,6 328,7 Skatt –38,3 –38,3 –15,1 –53,4 Årets resultat 250,0 –55,9 256,8 18,5 275,3 Tillgångar Förvaltningsfastigheter 758,8 758,8 758,8 Exploateringsfastigheter 410,0 184,8 594,8 15,9 610,7 Bostäder under produktion 0,0 1 009,1 1 009,1 Övriga tillgångar 1 082,7 1 082,7 –243,0 839,7 Summa tillgångar 410,0 943,6 1 082,7 2 436,3 782,0 3 218,3 Eget kapital och skulder Eget kapital 1 613,8 1 613,8 –139,4 1 474,4 Räntebärande skulder 495,8 495,8 910,5 1 406,3 Övriga skulder 326,7 326,7 10,9 337,6 Summa eget kapital och skulder 2 436,3 2 436,3 782,0 3 218,3 Från och med 1 januari 2021 följs verksamheten för projektutveckling av bostäder med bostadsrätt och äganderätt upp i rörelsesegmentet Projektutveckling Bostad. Det innebär att de tidigare geograska seg- menten Region Stockholm och Region Uppsala slagits samman till ett rörelsesegment. Aärssegmenten utgör även Besqabkoncernens rapporterbara seg- ment enligt IFRS 8. Aärssegmentsindelningen baseras på koncernens operativa indelning i kombination med skillnader mellan tillhanda- hållna produkter och tjänster. Aärssegmentens interna rapportering används regelbundet av koncernchefen för att fördela resurser till seg- menten och för att utvärdera segmentens prestationer. Besqabs segmentsredovisning avspeglar det sätt på vilket bolagets styrelse och ledning följer verksamheten. Vid segmentsrapporteringen av verksamhet avseende projektutveckling av bostäder och fastighets- utveckling hyresrätter tillämpas intäktsredovisning över tid för samtliga projekt samt klyvningsmetoden för joint ventures. Skillnaden mot IFRS visas i kolumnen ”Avstämning mot IFRS” och hänför sig till att projek- tutveckling av bostäder, såväl äganderätter som bostadsrätter, samt fastighetsutveckling hyresrätter enligt IFRS inte intäktsredovisas över tid utan vid en tidpunkt i samband med tillträdet samt att bostadsrätts- föreningarna, för vilka Besqab har pågående bostadsrättsprojekt, kon- solideras enligt IFRS. Koncernens balans- och resultaträkning inkluderar därmed bostadsrättsföreningarnas samtliga tillgångar, eget kapital och skulder samt intäkter och kostnader. Vidare innehåller kolumnen juste- ring till kapitalandelsmetod för joint ventures. Not 3 fortsättning BESQAB Årsredovisning 2021 / Kapitel 5. Årsredovisningshandlingar / 113Noter / Kapitel 5. Årsredovisningshandlingar / 113 NOT 4 Leasing Leasegivare Koncernens leasingavtal omfattar i huvudsak hyresavtal för vård- och omsorgsfastigheter. Generellt för dessa avtal gäller långa löptider. Dessa uthyres enligt ej uppsägningsbara operationella leasingavtal vilka har varierande löptider. Avtalens löptider överstiger den tid som Besqab avser som innehavstid. Hyresavtalen innehåller indexreglering av framtida hyresintäkter och vissa andra variabla intäkter. Framtida sammanlagda minimileaseintäkter är som följer: Koncernen 2021 2020 Inom 1 år 27,2 27,4 År 2 27,2 27,2 År 3 27,2 27,2 År 4 27,2 27,2 År 5 27,2 27,2 Senare än 5 år 259,7 286,9 Summa 395,7 423,1 Årets minimileaseintäkter 24,3 17,1 Årets variabla intäkter 1,4 1,4 Summa 25,7 18,5 Leasetagare Nyttjanderätt leasing Koncernen Förvaltnings-/ Utvecklings- fastigheter 1) Byggnader 2) Inventarier 3) Anskaningsvärde 1 januari 2020 23,3 16,9 10,3 Tillkommande nyttjan- derätter – – 4,2 Avgående nyttjan- rätter – –0,6 – 31 december 2020 23,3 16,3 14,5 1 januari 2021 23,3 16,3 14,5 Avgående nyttjanderätter – – –8,4 Tillkommande nyttjan- derätter – – 5,4 31 december 2021 23,3 16,3 11,5 Ackumulerade avskrivningar 1 januari 2020 – –4,3 –6,3 Årets avskrivningar – –3,6 –3,1 31 december 2020 – –7,9 –9,4 1 januari 2021 – –7,9 –9,4 Årets avskrivningar – –4,0 –3,5 Avgående nyttjanderätter – – 8,4 31 december 2021 – –11,9 –4,5 Redovisat värde 31 december 2020 23,3 8,4 5,1 31 december 2021 23,3 4,4 7,0 1) Avser tomträtt vilken koncernen hyr ut till extern part. Omklassicering av tomträtten till Utvecklingsfastigheter har skett under 2020. 2) Byggnader innefattar de lokaler vari koncernen har sitt huvudkontor samt lokalkontor. 3) Inventarier utgörs främst av bilar samt bodar vid etableringar i pågående produktion. Belopp redovisade i koncernen Koncernen 2021 2020 Avskrivning på nyttjanderätter 7,5 6,7 Räntekostnader för leasingskulder 0,2 0,2 Kostnader hänförliga till korttidsleasingavtal 1) 8,7 7,6 Kostnader hänförliga till leasing av lågt värde 0,2 0,1 Kostnader hänförliga till variabla leasingavgifter som inte inkluderas i värderingen av leasingskulden – – 1) Avser i huvudsak korttidsleasingavtal för bodar vid etableringar i pågående produk- tion. Det totala kassautödet för leasingavtal uppgick till 18,3 (21,0). Löptidsanalys leasingskulder Koncernen 2021 2020 Inom 1 år 8,1 6,8 År 2 2,1 5,9 År 3 1,2 0,7 År 4 – – År 5 – – Senare än 5 år 23,2 23,3 Klassiceras som: Långfristiga skulder 26,6 29,9 Kortfristiga skulder 8,1 6,8 NOT 5 Anställda och ersättningar BESQAB Årsredovisning 2021 114 / Kapitel 5. Årsredovisningshandlingar / Noter Medelantalet anställda uppgår till: 2021 2020 Koncernen Kvinnor 40 40 Män 73 66 Totalt 113 106 Samtliga är anställda i Sverige. Moderbolaget Kvinnor 1 1 Män 1 1 Totalt 2 2 Koncernen 2021 2020 Löner och ersättningar uppgår till: Styrelse och ledande befattningshavare 16,7 16,1 Övriga anställda 74,1 69,2 Totala löner och ersättningar 90,8 85,3 Sociala kostnader exkl pensionskostnader 34,2 29,5 Pensionskostnader (varav styrelse och ledande befattningshavare 3,6 Mkr (4,5)) 15,8 14,8 Totala löner, ersättningar, sociala kostnader och pensionskostnader 140,8 129,6 All tillsvidareanställd personal erhåller, utöver fast lön, en rörlig ersätt- ning som baserar sig på koncernens redovisade resultat. I ovanstående löner och ersättningar ingår resultatbaserade ersättningar med 12,5 Mk r (11, 8). Moderbolaget 2021 2020 Löner och ersättningar uppgår till: Styrelse och ledande befattningshavare 8,5 8,1 Övriga anställda – – Totala löner och ersättningar 8,5 8,1 Sociala kostnader exkl pensionskostnader 3,9 2,9 Pensionskostnader (varav styrelse och ledande befattningshavare 1,6 Mkr (1,3)) 1,6 1,6 Totala löner, ersättningar, sociala kostnader och pensionskostnader 14,0 12,6 Pensioner I koncernen nns såväl avgiftsbestämda som förmånsbestämda pen- sionsplaner. Planerna består av avgiftsbestämda pensionsplaner för nuvarande VD och ett fåtal tidigare anställda, samt tjänstemännens kol- lektivavtalade ITP-plan som inkluderar både avgiftsbestämd pension enligt ITP 1 och förmånsbestämd pension enligt ITP 2, samt alternativ ITP som erbjuds anställda inom ITP 2 med en lön överstigande en fast- ställd nivå. Alternativ ITP-pension är förmånsbestämd avseende en viss del av den pensionsgrundande inkomsten och därutöver avgiftsbe- stämd. Avgifterna för avgiftsbestämd direktpension till tidigare anställda har inbetalats till kapitalförsäkringar. Pension kommer att utbetalas motsvarande marknadsvärdet på kapitalförsäkringarna, vilket per 31 december 2021 uppgick till 5,3 Mkr (5,4). Anskaningsvärdet för kapital- försäkringarna uppgick till 3,1 Mkr (3,3). Avgifterna för VD:s avgiftsbestämda pensionsplan inbetalas till pen- sionsförsäkring. Avgifterna avseende ITP 1 inbetalas till Collectum där de anställda väljer förvaltning inom valbara alternativ, och avgifterna avseende avgiftsbestämda delen i alternativ ITP inbetalas till pensions- förvaltning vald av den anställde. ITP 2-planens förmånsbestämda pensionsåtaganden för ålders- och familjepension tryggas i sin helhet genom försäkring i Alecta. Denna plan utgör en förmånsbestämd plan som omfattar era arbetsgivare, men då information saknas för redovisning enligt förmånsbestämd plan redovisas den som avgiftsbestämd plan. Förväntade avgifter till Alecta 2022 uppgår till 3,8 Mkr (4,6) och ingår i redovisad kostnad för avgifts- bestämda planer. Koncernens andel av de sammanlagda avgifterna till planen under 2020 och 2021 uppgick till mindre än 0,01 procent. Den kollektiva konsolideringsnivån utgörs av marknadsvärdet på Alectas tillgångar i procent av försäkringsåtagandena beräknade enligt Alectas försäkringstekniska metoder och antaganden, vilka inte överensstämmer med IAS 19. Vid utgången av 2021 uppgick Alectas överskott i form av den kollektiva konsolideringsnivån till 172 procent (148) att jämföra med målsättningen på 125 till 175 procent. Koncernens sammantagna kostnad för avgiftsbestämda pensionsplaner uppgick till 15,8 Mkr (14,8). Fördelning mellan män och kvinnor i företagets styrelse 2021 2020 Kvinnor 2 2 Män 3 3 Fördelning mellan män och kvinnor i företagsledningen 2020 2021 2020 Kvinnor 3 2 Män 5 5 Ersättningar till styrelsen och ledande befattningshavare Styrelsens ledamöter erhåller ersättning enligt årsstämmans beslut. Styrelseledamot anställd i koncernen erhåller inget styrelsearvode. VD:s ersättningar föreslås av ordföranden och fastställs av styrelsen. Ersätt- ningar till övriga ledande befattningshavare föreslås av VD och god- känns av styrelsens ordförande. Med övriga ledande befattningshavare avses de personer som tillsammans med VD tillhör företagsledningen. Rörlig ersättning Samtliga anställda ingår i ett bonusprogram vilket är baserat på ett andelssystem som är kopplat till redovisat resultat före skatt samt re- ducerat med en schablonavkastning på eget kapital. Den rörliga ersätt- ningen är för VD maximerad till nio månadslöner och för övriga ledande befattningshavare sex månadslöner. Pensionsvillkor Koncernen tillämpar ITP-planen enligt ovan. VD:s pension är avgiftsbe- stämd och uppgår till 30 procent av under året utbetald fast lön. Sammanställning av ersättningar till styrelsen och ledande befattningshavare BESQAB Årsredovisning 2021 / Kapitel 5. Årsredovisningshandlingar / 115Noter / Kapitel 5. Årsredovisningshandlingar / 115 2021 Styrelsearvode/ Lön Rörlig ersättning Övriga förmåner Pensionskostnad Summa Styrelseledamöter Olle Nordström, ordförande 0,5 0,5 Zdravko Markovski, ledamot 0,3 0,3 Sara Mindus, ledamot 0,3 0,3 Andreas Philipson, ledamot 0,3 0,3 Ledande befattningshavare VD 3,4 1,3 0,1 1,1 5,9 Andra ledande befattningshavare 1) 8,2 1,8 0,6 2,4 13,0 Summa 13,0 3,1 0,7 3,5 20,3 2020 Styrelsearvode/ Lön Rörlig ersättning Övriga förmåner Pensionskostnad Summa Styrelseledamöter Olle Nordström, ordförande 0,4 0,4 Zdravko Markovski, ledamot 0,3 0,3 Sara Mindus, ledamot 0,3 0,3 Andreas Philipson, ledamot 0,3 0,3 Ledande befattningshavare VD 5,1 0,6 0,1 1,0 6,8 Andra ledande befattningshavare 1) 7,3 1,3 0,5 2,7 11,8 Summa 13,7 1,9 0,6 3,7 19,9 1) I gruppen andra ledande befattningshavare ingår 7 (8) stycken personer. Långsiktiga aktiekursrelaterade incitamentsprogram Besqab hade per den 31 december 2021 fyra utestående långsiktiga ak- tiekursrelaterade incitamentsprogram (LTI-program) vilka godkänts av årsstämmorna 2018, 2019, 2020 respektive 2021. Besqabs LTI-program riktar sig till samtliga anställda och syftar till att attrahera och behålla kompetent personal i koncernen. Konvertibelprogram LTI-programmet som godkändes av årsstämman 2021 är ett konver- tibelprogram riktat till samtliga anställda. Inom Konvertibelprogram 2021/2025 tecknar den anställde konvertibler utgivna av Besqab till olika maximala nominella belopp beroende av befattning. Likviden betalas med deltagarens egna medel. Konvertibellånet löper därefter med en årlig ränta om 2,75 procent. Rätten att erhålla ränta upphör vid konvertering till aktier eller återbetalning av konvertibler. Varje konvertibel kan konverteras till aktier i Besqab under tre perioder om två veckor efter oentliggörandet av bolagets delårsrapporter för pe- rioderna januari–mars 2024, januari–december 2024 och januari–mars 2025. Konverteringskursen är fastställd till 183,00 kronor per aktie. Om konvertering inte sker under någon av dessa tre perioder förfaller lånet till betalning den 7 juli 2025. Aktiesparprogram LTI 2018, LTI 2019 och LTI 2020 är aktiesparprogram där deltagarna med egna medel investerar i Besqabaktier, så kallade Sparaktier, samt behål- ler dessa under intjänandeperioden. Maximal investeringsnivå beror på position i bolaget. Programmen är långsiktiga och löper från 1 december 2018 (LTI 2018), 1 december 2019 (LTI 2019) respektive 1 december 2020 (LTI 2020) till dagen för oentliggörande av bokslutskommunikén 2021, 2022 respektive 2023. Under förutsättning att Sparaktierna behålls under respektive programs löptid och deltagaren kvarstår som anställd inom Besqabkoncernen under hela intjänandeperioden, tilldelas deltagarna som utgångspunkt en Matchningsaktie per investerad aktie. Utöver Matchningsaktier kan deltagarna, förutsatt att vissa av styrelsen fast- ställda mål för Besqabaktiens totalavkastning är uppfyllda under perio- den 1 januari 2019 till den 31 december 2021 (LTI 2018), under perioden 1 januari 2020 till den 31 december 2022 (LTI 2019) respektive under perioden 1 januari 2021 till den 31 december 2023 (LTI 2020), tilldelas ytterligare högst en till fyra så kallade Prestationsaktier per investerad aktie. En grundförutsättning för tilldelning av Prestationsakter i respek- tive program är att Besqabaktiens totalavkastning varit positiv under hela sparperioden. LTI 2017, LTI 2018, LTI 2019 och LTI 2020 Antal Sparaktier Utestående 1 januari 2021 41 018 Anmälda – Förverkade –1 300 Inlösta –9 940 Förfallna – Utestående 31 december 2021 29 778 Deltagarna i programmen har delats in i olika grupper beroende av deras befattning i koncernen. Beroende av vilken grupp den anställde tillhör, har den möjlighet att erhålla olika antal Prestationsaktier. Alla deltagare har rätt att erhålla en Matchningsaktie per investerad Spa- raktie. Antalet anmälda Sparaktier per 31 december 2021 uppgick till 29 778 vilket motsvarar en maximal tilldelning om 93 212 Matchnings- och Prestationsaktier. LTI 2017 avslutades i februari 2021. Förutsättningarna för match- nings- och prestationsaktier I uppfylldes. Antalet matchnings- och prestationsaktier I som tilldelades deltagarna inom LTI 2017 uppgick till 14 996. Kostnaderna för programmet inklusive sociala avgifter har påverkat Not 5 fortsättning BESQAB Årsredovisning 2021 116 / Kapitel 5. Årsredovisningshandlingar / Noter Not 5 fortsättning koncernens rapport över totalresultat enligt följande: 2021 2020 Försäljnings- och administrationskostnader 3,5 1,8 Totalt 3,5 1,8 Typ av aktier att maximalt erhålla Antal investerade Sparaktier Matchnings- aktier Prestations- aktie I Prestations- aktie II Totalt VD 1 200 1 200 2 400 2 400 6 000 Ledningsgrupp 7 050 7 050 10 575 10 575 28 200 Övriga chefer 16 256 16 256 15 956 15 956 48 168 Övriga medarbetare 5 272 5 272 2 786 2 786 10 844 Totalt 29 778 29 778 31 717 31 717 93 212 NOT 6 Rörelsens kostnader fördelat per kostnadsslag Koncernen 2021 2020 Intäkter 539,6 1 352,7 Personalkostnader –148,1 –134,2 Avskrivningar –8,1 –8,6 Resultatandelar joint ventures 13,9 –2,9 Övrigt –411,9 –1 112,6 Rörelseresultat –14,6 94,4 I posten Övrigt ingår till övervägande del kostnader för underentrepre- nörer samt andra produktionskostnader. NOT 7 Försäljnings- och administrations kostnader Koncernen 2021 2020 Projektutveckling Bostad –92,5 –101,3 Fastighetsutveckling och Fastigheter –11,6 –15,9 Centralt och elimineringar samt avstämning IFRS –19,4 –19,9 Summa –123,5 –137,1 Försäljnings- och administrationskostnader redovisas som en post. Fördelning har gjorts efter koncernens segment. NOT 8 Ersättningar till revisorer Koncernen Moderbolaget 2021 2020 2021 2020 Ernst & Young AB Revisionsarvoden 2,0 1,6 0,6 0,3 Skatterådgivning – – – – Övriga arvoden – 0,2 – 0,1 Summa 2,0 1,8 0,6 0,4 Med revisionsuppdrag avses lagstadgad revision av års- och koncernre- dovisningen och bokföringen samt styrelsens och VD:s förvaltning samt revision och annan granskning utförd i enlighet med överenskommelse eller avtal. Detta inkluderar övriga arbetsuppgifter som det ankommer på bolagets revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförandet av sådana övriga arbetsuppgifter. Övriga arvoden är sådant som inte ingår i revisionsuppdrag, revisionsverksamhet eller skatterådgivning. BESQAB Årsredovisning 2021 / Kapitel 5. Årsredovisningshandlingar / 117Noter / Kapitel 5. Årsredovisningshandlingar / 117 NOT 9 Finansiella intäkter och kostnader Koncernen Moderbolaget 2021 2020 2021 2020 Finansiella intäkter Utdelning från dotterföretag – – 38,4 38,4 Ränteintäkter 1,3 1,2 21,0 – Summa 1,3 1,2 59,4 38,4 Finansiella kostnader Räntekostnader –6,8 –3,0 –21,1 –0,0 Summa –6,8 –3,0 –21,1 –0,0 Aktiverade ränteutgifter i koncernen uppgår till 55,7 Mkr (22,3). Den genomsnittliga räntesatsen för de aktiverade ränteutgifterna uppgår till 2,8 procent (1,9). NOT 10 Skatter och bokslutsdispositioner Inkomstskatt Koncernen Moderbolaget 2021 2020 2021 2020 Aktuell skatt –0,1 –0,2 – 0,1 Uppskjuten skatt –9,8 –53,2 1,3 – Inkomstskatt/Skatt på årets resultat –9,9 –53,4 1,3 0,1 Resultat före skatt 90,3 328,7 31,8 33,2 Inkomstskatt beräknad enligt gällande skattesats –18,6 –70,3 –6,6 –7,1 Justering skatt tidigare år – –0,2 – – Eekt förändrad skattesats – 0,8 – – Ej skattepliktiga intäkter 11,5 17,6 7,9 8,2 Ej avdragsgilla kostnader –2,8 –1,3 0,0 –0,1 Inkomstskatt/Skatt på årets resultat –9,9 –53,4 1,3 1,0 Eektiv skattesats 11,0% 16,3% neg. neg. Koncernen Skattesatsen för aktiebolag i Sverige avseende inkomst 2021 är 20,6 (21,4) procent. Skattekostnaden understiger 20,6 procent beroende på att vissa redovisade intäkter (främst försäljning av bolag) ej är skatte- pliktiga. Moderbolaget Skattesatsen för aktiebolag i Sverige avseende inkomst 2021 är 20,6 (21,4) procent. Skattekostnaden understiger 20,6 procent beroende på att vissa redovisade intäkter (främst utdelning från dotterbolag) ej är skattepliktiga. För inkomståret 2021 har det skattemässiga ackumulera- de underskottet aktiverats. Bokslutsdispositioner Moderbolaget 2021 2020 Koncernbidrag från dotterbolag i Sverige – – Summa – – Uppskjutna skatteskulder och -fordringar Koncernen 2021-12-31 2020-12-31 Uppskjutna skatteskulder Förvaltningsfastigheter 78,3 52,7 Summa uppskjutna skatteskulder 78,3 52,7 Uppskjutna skattefordringar Pensionskostnader 0,2 0,4 Skattemässigt underskottsavdrag 12,6 13,4 Pågående entreprenader 23,7 7,7 Övrigt 0,9 0,0 Summa uppskjutna skattefordringar 37,4 21,5 Summa nettoskuld uppskjutna skatter 40,9 31,2 Moderbolaget Uppskjuten skattefordran avseende skattemässigt underskottsavdrag uppgår till 2,2 Mkr (1,0). BESQAB Årsredovisning 2021 118 / Kapitel 5. Årsredovisningshandlingar / Noter NOT 11 Transaktioner med närstående Koncernens joint ventures rubriceras som närstående. Transaktionerna är av begränsad omfattning och har skett till marknadsmässiga villkor. För ersättningar till koncernens ledande befattningshavare, se not 5 Anställda och ersättningar. NOT 12 Förvaltningsfastigheter Koncernen 2021-12-31 2020-12-31 Ingående verkligt värde 758,8 – Omklassiceringar 18,0 510,7 Orealiserade värdeförändringar 110,4 236,1 Investeringar och förvärv 42,6 12,0 Utgående verkligt värde 929,8 758,8 Fastighetsvärde 2021-12-31 2020-12-31 Färdigställda förvaltningsfastigheter 766,3 448,3 Förvaltningsfastigheter i produktion 163,5 310,5 Summa 929,8 758,8 Moderbolaget 2021 2020 Transaktioner med dotterföretag Intäkter 13,6 10,2 Utdelning 38,4 38,4 Ränteintäkter 21,0 – Kortfristiga räntebärande fordringar 984,6 187,3 Kortfristiga räntebärande skulder 6,0 6,0 Borgensförbindelser till förmån för dotter- företag 1 560,3 1 501,4 Transaktioner med joint ventures Kortfristiga fordringar 0,1 0,1 Borgensförbindelser till förmån för joint ventures 836,0 836,0 Redovisat verkligt värde för förvaltningsfastigheter uppgick per den 31 december 2021 till 929,8 Mkr (758,8). Redovisat verkligt värde består av tre fär- digställda vårdboenden i egen förvaltning samt förvaltningsfastigheter under uppförande. Förvaltningsfastigheter under uppförande avser uppförande av fastigheter bestående av 283 hyresrätter, ett vårdboende med 80 vårdbostä- der och en förskola. Investeringar består av nedlagda kostnader i fastigheter under uppförande samt omklassicering från exploateringsfastigheter. Inga nya förvärv har gjorts under perioden. Färdigställda förvaltningsfastigheter per 2021-12-31 Projekt Område, kommun Kategori Antal bostäder Uthyrbar yta, kvm Uthyrnings- grad, % Färdigställt Sarahemmet Ältadalen, Nacka Vårdboende 54 3 930 100 % Q2 2018 Villa Solhem Spånga, Stockholm Vårdboende 57 4 194 100 % Q2 2019 Juliahemmet Ultuna Trädgårdsstad, Uppsala Vårdboende 69 4 800 100 % Q1 2021 Summa färdigställda förvaltningsfastigheter 180 12 924 100 % Förvaltningsfastigheter i produktion per 2021-12-31 Projekt Område, kommun Kategori Antal bostäder Uthyrbar yta, kvm Påbörjad produktion Planerat färdig- ställande Kapellgärdet Kapellgärdet, Uppsala Hyresbostäder 146 7 270 Q4 2020 2023 Kapellgärdet Kapellgärdet, Uppsala Vårdboende 80 4 900 Q4 2020 2024 Kapellgärdet Kapellgärdet, Uppsala Förskola – 550 Q4 2020 2024 Ultuna Ultuna Trädgårdsstad, Uppsala Hyresbostäder 137 6 000 Q4 2021 2023/2024 Summa förvaltningsfastigheter i produktion 363 18 720 Moderbolaget har närståenderelation med sitt dotterföretag (Besqab Projekt och Fastigheter AB) samt alla övriga helägda koncernbolag och joint ventures. Transaktionerna är av begränsad omfattning. Av moder- bolagets totala fakturering avser 100 procent (100) fakturering till andra koncernbolag. Koncernen 2021 2020 Transaktioner med joint ventures Intäkter 0,3 0,6 Ränteintäkter 1,2 1,1 Kundfordringar 0,0 0,1 Kortfristiga fordringar 123,7 123,0 Ansvar för skulder i handelsbolag 2,2 2,3 Borgensförbindelser till förmån för joint ventures 836,0 836,0 BESQAB Årsredovisning 2021 / Kapitel 5. Årsredovisningshandlingar / 119Noter / Kapitel 5. Årsredovisningshandlingar / 119 NOT 14 Andelar i joint ventures Koncernen Organisations- nummer Säte Andel av kapital, % Antal aktier/andelar 2021-12-31 2020-12-31 NVB Beckomberga KB 969676-7772 Stockholm 33 1 –3,3 –2,9 Tipton Brown AB 556615-8159 Stockholm 33 125 000 15,0 15,0 NVB Sköndalsbyggarna Två KB 969715-4442 Stockholm 33 366 666 0,5 9,3 NVB Sköndalsbyggarna II AB 556814-3449 Stockholm 33 333 0,1 0,1 Bostadsbyggarna Besqab & Einar Mattsson HB 969699-4731 Täby 50 1 0,1 0,1 Bostadsbyggarna FastPartner-Besqab HB 969755-7222 Täby 50 1 1,1 1,1 Margretero Holding AB 556789-4885 Stockholm 50 500 0,1 0,1 Centralparken Holding AB 556908-8833 Täby 50 500 0,1 0,1 JärnBesq Projektutveckling AB 556943-7204 Stockholm 50 500 10,0 10,0 Ångkvarnen AB 559030-8176 Stockholm 50 500 8,1 3,6 Byggnadsrman Erik Wallin AB 556082-1166 Stockholm 50 500 127,4 – Bokfört värde i koncernen vid årets slut 159,2 36,5 Resultat från andelar i joint ventures uppgick till 13,9 Mkr (–2,9). Not 12 fortsättning NOT 13 Övriga materiella anläggningstillgångar Nyttjanderätter Koncernen 2021-12-31 2020-12-31 Ackumulerade anskaningsvärden Vid årets början 16,3 16,9 Utrangeringar – –0,6 Utgående ackumulerade anskaningsvärden 16,3 16,3 Ackumulerade avskrivningar Vid årets början –7,9 –4,3 Årets avskrivningar –4,1 –3,6 Utgående ackumulerade avskrivningar –12,0 –7,9 Utgående restvärde enligt plan 4,3 8,4 Nyttjanderätter avser i sin helhet hyrda verksamhetslokaler där tillgång redovisas i enlighet med IFRS 16. Maskiner och inventarier Koncernen 2021-12-31 2020-12-31 Ackumulerade anskaningsvärden Vid årets början 22,3 17,8 Nyanskaningar 4,4 4,7 Utrangeringar – –0,2 Utgående ackumulerade anskaningsvärden 26,7 22,3 Ackumulerade avskrivningar Vid årets början –13,7 –8,9 Årets avskrivningar –4,0 –5,0 Utrangeringar – 0,2 Utgående ackumulerade avskrivningar –17,7 –13,7 Utgående restvärde enligt plan 9,0 8,6 Maskiner och inventarier utgörs av inköpta maskiner och inventarier samt leasingbilar och leasing av bodar där tillgång redovisas avseende leasingkontrakt i enlighet med IFRS 16. Värdering En extern värdering har gjorts av samtliga förvaltningsfastigheter. För- valtningsfastigheter under uppförande värderas enligt samma princip som övriga förvaltningsfastigheter reducerat med bedömd återstående entreprenadutgift samt projektrisk. Förändringen i verkligt värde har påverkat posten orealiserade värdeförändringar i rapport över totalresultat med 110,4 Mkr (236,1). Värderingarna har baserats på analys av framtida kassaöden för res- pektive fastighet där hänsyn tagits till gällande hyreskontraktsvillkor, marknadsläge, hyresnivåer, drifts- och underhållskostnader. Verkligt värde har således bedömts enligt IFRS 13 nivå 3. De använda direktavkastningskraven i värderingen ligger i intervallet 3,5 procent till 3,7 procent. Inationsantagande om 2,0 procent har tillämpats. BESQAB Årsredovisning 2021 120 / Kapitel 5. Årsredovisningshandlingar / Noter Koncernen 2021-12-31 2020-12-31 Omsättningstillgångar 42,8 58,9 Långfristiga skulder 15,0 15,0 Kortfristiga skulder 4,0 11,0 Nettotillgångar 23,8 32,9 Not 14 fortsättning NOT 15 Andelar i koncernföretag Moderbolaget 2021-12-31 2020-12-31 Ackumulerade anskaningsvärden Vid årets början 556,9 555,3 Årets förändring 1,9 1,6 Utgående ackumulerade anskaningsvärden 558,8 556,9 Utgående bokfört värde 558,8 556,9 Årets förändring består i dotterbolags andel av personalkostnader avse- ende LTI 2017, LTI 2018, LTI 2019 och LTI 2020 vilka aktiveras som andelar i koncernföretag. Moderbolagets innehav av aktier i helägda dotterbolag Organisationsnummer Säte Antal aktier Besqab Projekt och Fastigheter AB 556345-6416 Danderyd 1 090 000 NOT 16 Förvärv Koncernen 2021 2020 Förvärvade verksamhetens nettotillgångar värderade till verkligt värde vid förvärvet Övriga tillgångar – 0,1 Övriga skulder – 0,0 Netto identierbara tillgångar och skulder – 0,1 Innehav utan bestämmande inytande – 0,1 Övervärde i exploateringsfastigheter – 5,9 Förvärvspris – 6,0 Likvida medel i förvärvad verksamhet – 0,0 Kassautöde, netto – 0,0 I april 2020 förvärvade Besqab 50,6 procent av aktierna i RAW Property AB. Besqab utövar därmed ett bestämmande inytande över det förvär- vade bolaget. Besqab konsoliderar RAW Property AB som dotterföretag i koncern- redovisningen. Den del som ingår i andra aktieägares innehav redovisas som innehav utan bestämmande inytande. Förvärvet har inte haft någon väsentlig påverkan på resultat. Nedan visas information avseende innehav som för koncernen bedöms som väsentliga respektive oväsentliga. Upplysningar för väsentliga innehav Ångkvarnen AB Byggnadsrman Erik Wallin AB 2021 2020 2021 2020 Intäkter 0,7 2,1 15,8 – Resultat och summa totalresultat överensstämmer –6,2 –5,3 34,8 – Omsättningstillgångar 263,8 257,9 34,4 – Anläggningstillgångar – – 216,1 – Kortfristiga skulder 247,6 250,6 19,4 – Långfristiga skulder – – 15,8 – Likvida medel 8,1 8,2 0,1 – Kortfristiga skulder kreditinstitut – – 8,0 – Långfristiga skulder kreditinstitut – – 15,3 – Avskrivningar – – 0,7 – Räntekostnader 2,2 2,2 2,8 – Skattekostnader – – 3,7 – Nettotillgångar 16,2 7,3 215,4 – Justering för Besqabs andel –8,1 –3,7 –88,0 – Bokfört värde i koncernen 8,1 3,6 127,4 – Ångkvarnen AB avser samarbete med Ikano Bostad för exploatering inför uppförande av bostäder i Kungsängen, Uppsala. Sammanfattande upplysningar för oväsentliga innehav Nedanstående avser koncernens andel i de oväsentliga innehaven. Koncernen 2021-12-31 2020-12-31 Intäkter 0,1 2,3 Kostnader –0,5 –2,1 Resultat –0,4 0,2 Resultat och Summa totalresultat överensstämmer. Byggnadsrman Erik Wallin AB avser ägande av 50 procent av aktierna i bostadsutvecklaren. Förvärvades i mars 2021. Moderbolaget Organisations- nummer Säte Andel av kapital, % Antal aktier/andelar 2021-12-31 2020-12-31 JärnBesq Projektutveckling AB 556943-7204 Stockholm 50 500 10,1 10,1 Bokfört värde 10,1 10,1 Besqab AB (publ) äger aktier i ett dotterföretag, Besqab Projekt och Fastigheter AB. Dotterföretaget äger koncernens innehav av aktier i koncernens holdingbolag och rörelsedrivande bolag. BESQAB Årsredovisning 2021 / Kapitel 5. Årsredovisningshandlingar / 121Noter / Kapitel 5. Årsredovisningshandlingar / 121 NOT 17 Utvecklingsfastigheter Koncernen 2021-12-31 2020-12-31 Färdigställda fastigheter – – Fastigheter under uppförande – – Summa – – Ackumulerade anskaningsvärden Vid årets början – 352,9 Nyanskaningar – 67,2 Omklassiceringar – –420,1 Vid årets slut – – Från och med det ärde kvartalet 2020 klassiceras utvecklingsfastighe- ter som förvaltningsfastigheter och redovisas till verkligt värde. Med av- sikten att äga egenutvecklade hyresfastigheter, vårdboenden och annan samhällsservice har en omklassicering gjorts av bolagets utvecklings- fastigheter samt exploateringsfastigheter för hyresrätter, vårdfastigheter och annan samhällsservice avsedda att uppföras för eget ägande. Se not 12 Förvaltningsfastigheter. NOT 18 Exploateringsfastigheter Koncernen 2021-12-31 2020-12-31 Exploateringsmark 589,8 446,2 Övriga projekteringskostnader tidiga skeden 388,3 164,5 Summa 978,1 610,7 Ackumulerade anskaningsvärden Vid årets början 610,7 381,6 Nyanskaningar 2 231,8 388,8 Överfört till produktion –1 864,4 –69,1 Omklassiceringar – –90,6 Vid årets slut 978,1 610,7 Ackumulerade nedskrivningar – – Bokfört värde 978,1 610,7 Exploateringsfastigheter utgörs av fastigheter, obebyggda eller be- byggda avsedda för produktion av bostadsrätter/ägarlägenheter eller småhus med äganderätt samt övriga projekteringskostnader i tidiga skeden. Exploateringsmark har värderats i samarbete med ett externt värde- ringsföretag och övervärdet bedöms till ca 75 Mkr (120,0). NOT 19 Färdigställda bostäder Koncernen 2021-12-31 2020-12-31 Ackumulerade anskaningsvärden Vid årets början 3,8 4,4 Nyanskaningar – 3,8 Försäljningar –3,8 –4,4 Vid årets slut – 3,8 Antalet osålda bostäder i balansräkningen uppgår till 0 stycken (1). NOT 20 Övriga kortfristiga fordringar Koncernen 2021-12-31 2020-12-31 Fordringar ingångna projektavtal 51,9 41,6 Skattefordringar 21,3 20,1 Fordringar sålda bostäder 341,8 – Övrigt 9,4 40,5 Summa 424,4 102,2 NOT 21 Bostäder under produktion Koncernen 2021-12-31 2020-12-31 Ackumulerade anskaningsvärden Vid årets början 1 009,1 1 573,6 Nyanskaningar 2 821,9 598,9 Avyttringar –756,7 –1 163,4 Vid årets slut 3 074,3 1 009,1 Ackumulerade nedskrivningar – – Bokfört värde 3 074,3 1 009,1 I bostäder under produktion ingår fastigheter samt nedlagda kostnader för bostäder under pågående produktion innefattande bostadsrätter och äganderätter. NOT 22 Pågående arbeten Koncernen 2021-12-31 2020-12-31 Ackumulerade nedlagda kostnader – 6,3 Ackumulerat fakturerat/ej fakturerat – 31,4 Summa – 37,7 Pågående arbeten utgörs av skillnaden mellan nedlagda kostnader och fakturering för bostadsprojekt avseende projekt där bestämmande inytande har övergått till bostadsrättsförening. BESQAB Årsredovisning 2021 122 / Kapitel 5. Årsredovisningshandlingar / Noter NOT 23 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Koncernen 2021-12-31 2020-12-31 Upplupna projektintäkter – 0,1 Förutbetalda hyreskostnader 0,9 1,2 Övrigt 4,1 2,6 Summa 5,0 3,9 NOT 24 Eget kapital Eget kapital i koncernen fördelas på eget kapital hänförligt till aktieä- garna och innehav utan bestämmande inytande. Koncernens totala egna kapital uppgår till 1 520,5 Mkr varav innehav utan bestämmande inytande uppgår till 8,7 Mkr vilket motsvarar 0,6 procent av totalt eget kapital. Aktiekapitalet för Besqab AB (publ) består av 15 514 829 aktier med en rösträtt per aktie. Kvotvärde för aktierna är 10 kr per aktie. Samt- liga aktier är fullt betalda och inga aktier är reserverade för överlåtelse. Per den 31 december 2021 hade Besqab AB (publ) 121 500 aktier i eget innehav. Övrigt tillskjutet kapital utgörs av kapital tillskjutet av Besqab AB:s (publ) ägare. Omräkningsreserv uppstår vid omräkning av utländ- ska nettotillgångar enligt dagskursmetoden. Balanserade vinstmedel består av upparbetade vinstmedel. NOT 25 Finansiell riskhantering Besqabkoncernen är genom sin verksamhet utsatt för olika slags nan- siella risker som kan påverka resultat, kassaöde och nansiell ställning. Riskerna utgörs främst av kreditrisk, likviditetsrisk samt ränterisk. Koncernens nansverksamhet fokuserar på oförutsägbarheten på de nansiella marknaderna och eftersträvar att minimera potentiella ogynnsamma eekter på koncernens nansiella resultat, kassaöde och nansiella ställning. Utgångspunkten i koncernens nanspolicy är att - nansverksamheten ska präglas av lågt risktagande och hög betalnings- beredskap och syfta till att: – Hantera och kontrollera de nansiella risker som koncernen är expo- nerad för. – Säkra kapitalförsörjning och nansiering till koncernens projektverk- samhet, fastighetsutveckling och övrig verksamhet inom de ramar som nanspolicyn anger. – Placera överskottslikviditet till högsta möjliga avkastning inom de ramar som nanspolicyn anger. – Skapa nansiell handlingsberedskap. Kreditrisk Kreditrisk är risken att koncernens motpart i ett nansiellt instrument inte kan fullgöra sin skyldighet och därigenom förorsaka koncernen en nansiell förlust. Huvuddelen av Besqabkoncernens upplåning är kopplad till pro- jektnansiering. Inom Projektutveckling Bostad är Besqabkoncernen exponerad mot risken att inte få betalt för de bostäder eller fastigheter som koncernen ingått avtal om försäljning av. För att minimera dessa risker anger nanspolicyn att nansiering ska nnas på plats innan byggnation startar. Vid projekt med försäljning till bostadsrättsfören- ingar ska även slutnansieringen vara klar. När fastigheter produceras till bostadsrättsföreningar tar bostadsrättsföreningen upp banknan- siering. Besqab har borgensåtaganden för de krediter där bostadsrätts- föreningar är låntagare. Som lämnad säkerhet för bostadsrättsfören- ingarnas upptagna kredit nns utöver borgen även uttagna pantbrev i de fastigheter som bostadsrättsföreningarna äger. Kundfordringar avseende Projektutveckling Bostad uppgår till 23,9 Mkr (6,5) per 31 december 2021. Koncernen har även fordringar inom koncernens övriga verksam- hetsområden. Kundfordringar avseende dessa uppgick till 0,1 Mkr (0,1) per 31 december 2021. Utestående kundfordringar per 31 december 2021 uppgår till 24,0 Mkr (6,6) och har till 72 procent (38) erhållits före utgången av februari 2021. Finansieringsrisk Finansieringsrisk innebär risken för att Besqab inte skulle kunna erhålla nansiering för förvärv eller utveckling, förlängning eller utökning av bentlig nansiering, eller bara kan erhålla sådan nansiering på oför- månliga villkor. Finansieringsrisker hanteras genom god soliditet och med långsikti- ga relationer med ertalet större aärsbanker. Likviditetsrisk Likviditetsrisk är risken för att koncernen får svårigheter att fullgöra sina Koncernen Moderbolaget 2021 2020 2021 2020 Eget kapital 1 520,5 1 474,4 766,7 769,9 Soliditet (%) 23,9 45,7 48,3 98,4 Räntabilitet på eget kapital (%) 5,4 20,4 4,3 4,4 Utdelning per aktie (kr) – – 4,00 1 2,50 1) Avser föreslagen utdelning. BESQAB Årsredovisning 2021 / Kapitel 5. Årsredovisningshandlingar / 123Noter / Kapitel 5. Årsredovisningshandlingar / 123 förpliktelser som sammanhänger med nansiella skulder eller att kost- naden för att erhålla betalningsmedel ökar avsevärt. Upplåningen från kreditinstitut innehåller åtaganden. Åtagandena är i form av kreditgivarens allmänna villkor som innebär en skyldighet för Besqab att informera kreditgivaren om förändrade förutsättningar för bolagets verksamhet, såsom väsentliga ägarförändringar, obestånd, verksamhetsförvärv och större förändringar av verksamhetsinriktning. Därtill kommer åtagandet att betala räntor, avgifter och amorteringar i föreskriven tid. Om Besqab skulle bryta mot något eller några av dessa åtaganden i låneavtalen skulle det kunna leda till att lånet eller lånen sägs upp till omedelbar betalning eller att säkerheter tas i anspråk av relevant kreditinstitut, vilket skulle kunna ha en väsentlig negativ inverkan på koncernens verksamhet, resultat och nansiella ställning. Koncernen uppfyller dessa åtaganden. Krediterna har genomgående formellt korta löptider. Avsikten är att de förlängs fortlöpande. Det nns inga tecken på svårigheter att förlänga krediterna. Koncernens kontraktsenliga och odiskonterade räntebetalningar och återbetalningar av nansiella skulder framgår av tabellerna nedan. Finansiella instrument med rörlig ränta har beräknats med den ränta som förelåg på balansdagen. Skulder har inkluderats i den period när återbetalning tidigast kan krävas. Ränterisk Ränterisk är risken för att verkligt värde eller framtida kassaöden från ett nansiellt instrument varierar på grund av förändringar i marknads- räntor. En betydande faktor som påverkar ränterisken är räntebind- ningstiden. Enligt koncernens nanspolicy ska ränteförfallotidpunkter- na spridas över tiden för att minimera att samtliga räntor förfaller vid samma tidpunkt. Räntebärande nansiella skulder uppgick till 3 817,7 Mkr (1 406,3) per 31 december 2021. Av de räntebärande skulderna är 1 959,8 Mkr skulder till kreditinstitut i pågående bostadsrättsproduk- tion (byggnadskreditiv), 515,5 Mkr skulder till kreditinstitut avseende pågående och färdigställda förvaltningsfastigheter och resterande 1 342,4 Mkr skulder för nansiering av övriga pågående projekt varav obligationslånet utgör 800 Mkr. Den genomsnittliga räntan uppgick per balansdagen till 2,6 procent (1,7). Skulderna till kreditinstitut i pågående bostadsrättsproduktion (byggnadskreditiv) avser kortfristig nansiering under produktionsfasen. Skulderna avskiljs efter det att bestämmande inytande över bostadsrättsföreningarna inte längre anses föreligga och bostadsrättsföreningarna därmed inte är en del av koncernen. Genomsnittlig räntebindningstid per 31 december 2021 är tre månader (tre månader). Koncernen har inte använt sig av räntederi- vat under 2021 eller 2020. En förändring av marknadsräntan med en procentenhet motsvarar en resultatpåverkan om cirka 4,3 Mkr (2,3) för de räntebärande nansiel- la skulderna. Valutarisk Besqabkoncernens exponering mot valutarisk är begränsad då omfatt- ningen av transaktioner i annan valuta än svenska kronor är begränsad. Valutaderivat har inte ingåtts under 2021 eller 2020 men kan enligt nanspolicyn ingås om behov uppkommer. Koncernen 2021-12-31 Mindre än 1 år Från 1 år till 2 år Från 2 år till 5 år Mer än 5 år Räntebärande skulder 3 017,1 800,6 – – Leverantörsskulder och andra skulder 447,3 – 2,7 26,6 Summa 3 464,4 800,6 2,7 26,6 2020-12-31 Mindre än 1 år Från 1 år till 2 år Från 2 år till 5 år Mer än 5 år Räntebärande skulder 1 406,3 – – – Leverantörsskulder och andra skulder 45,4 – – – Summa 1 451,7 – – – Moderbolaget 2021-12-31 Mindre än 1 år Från 1 år till 2 år Från 2 år till 5 år Mer än 5 år Räntebärande skulder – 800,6 – – Leverantörsskulder och andra skulder 6,0 – – – Summa 6,0 800,6 – – Not 25 fortsättning 2020-12-31 Mindre än 1 år Från 1 år till 2 år Från 2 år till 5 år Mer än 5 år Räntebärande skulder – – – – Leverantörsskulder och andra skulder 6,2 – – – Summa 6,2 – – – I maj 2021 respektive november 2021 emitterade Besqab seniora icke säkerställda gröna obligationer om 500 Mkr till en ränta om Stibor 3 månader plus 5,25 procent respektive 300 Mkr till ett pris om 101,75 procent av nominellt belopp vilket motsvarar en kupong om Stibor 3 månader plus 4,45 procent. Obligationen löper till och med maj 2024. Övriga lån löper i huvudsak med kort räntebindningstid (0-3 mån). Genomsnittlig ränta innefattande lång- och kortfristiga skulder på balansda- gen uppgår till 2,7 procent (1,7). Koncernen har en checkräkningskredit på 20 Mkr som var outnyttjad på balansdagen. Finansiella tillgångar och skulder Koncernen BESQAB Årsredovisning 2021 124 / Kapitel 5. Årsredovisningshandlingar / Noter 2021-12-31 Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaningsvärde Finansiella skulder värderade till upplupet anskaningsvärde Totala nansiella tillgångar respektive skulder Icke-nansiella tillgångar respektive skulder Summa bokfört värde Finansiella tillgångar Kundfordringar 24,0 24,0 24,0 Övriga kortfristiga fordringar 523,6 523,6 21,3 544,9 Likvida medel 630,8 630,8 630,8 Summa nansiella tillgångar 1 178,4 1 178,4 21,3 1 199,7 Finansiella skulder Långfristiga räntebärande skulder 800,6 800,6 800,6 Övriga långfristiga skulder 29,3 29,3 40,9 70,2 Leverantörsskulder 43,5 43,5 43,5 Kortfristiga räntebärande skulder 3 017,1 3 017,1 3 017,1 Övriga kortfristiga skulder 403,8 403,8 23,5 427,3 Summa nansiella skulder 4 294,3 4 294,3 64,4 4 358,7 2020-12-31 Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaningsvärde Finansiella skulder värderade till upplupet anskaningsvärde Totala nansiella tillgångar respektive skulder Icke-nansiella tillgångar respektive skulder Summa bokfört värde Finansiella tillgångar Kundfordringar 6,6 6,6 6,6 Övriga kortfristiga fordringar 201,2 201,2 22,6 223,8 Likvida medel 510,4 510,4 510,4 Summa nansiella tillgångar 718,2 718,2 22,6 740,8 Finansiella skulder Leverantörsskulder 22,6 22,6 22,6 Kortfristiga räntebärande skulder 1 406,3 1 406,3 1 406,3 Övriga kortfristiga skulder 22,8 22,8 32,3 55,1 Summa nansiella skulder 1 451,7 1 451,7 32,3 1 484,0 Moderbolaget 2021-12-31 Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaningsvärde Finansiella skulder värderade till upplupet anskaningsvärde Totala nansiella tillgångar respektive skulder Icke-nansiella tillgångar respektive skulder Summa bokfört värde Finansiella tillgångar Kortfristiga fordringar koncernföretag 984,6 984,6 984,6 Kassa och bank 31,5 31,5 31,5 Summa nansiella tillgångar 1 016,1 1 016,1 1 016,1 Finansiella skulder Långfristiga räntebärande skulder 800,6 800,6 800,6 Kortfristiga skulder koncernföretag 6,0 6,0 6,0 Leverantörsskulder 0,0 0,0 0,0 Summa nansiella skulder 806,6 806,6 806,6 2020-12-31 Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaningsvärde Finansiella skulder värderade till upplupet anskaningsvärde Totala nansiella tillgångar respektive skulder Icke-nansiella tillgångar respektive skulder Summa bokfört värde Finansiella tillgångar Kortfristiga fordringar koncernföretag 187,3 187,3 187,3 Kassa och bank 26,6 26,6 26,6 Summa nansiella tillgångar 213,9 213,9 213,9 Finansiella skulder Kortfristiga skulder koncernföretag 6,0 6,0 6,0 Leverantörsskulder 0,2 0,2 0,2 Summa nansiella skulder 6,2 6,2 6,2 Värdering nansiella tillgångar och skulder Räntebärande skulder löper i huvudsak med tre månaders räntebindningstid, varvid det verkliga värdet bedöms i allt väsentligt överensstämma Not 25 fortsättning BESQAB Årsredovisning 2021 / Kapitel 5. Årsredovisningshandlingar / 125Noter / Kapitel 5. Årsredovisningshandlingar / 125 Not 25 fortsättning med dess redovisade värde. För samtliga övriga nansiella tillgångar och skulder, som likvida medel, kundfordringar och leverantörsskulder, antas redovisat värde utgöra en rimlig uppskattning av verkligt värde. Förvaltning av kapital Besqab förvaltar kapital, vilket utgörs av koncernens redovisade eget kapital. Besqab har som ambition att upprätthålla en över tiden optimal tillgångs- och kapitalstruktur som är väl anpassad till bolagets verksam- het. Den uttalade målsättningen för kapitalstrukturen är att solidite- ten denierad utifrån segmentsredovisningen ska uppgå till minst 35 procent. Soliditeten enligt segmentsredovisningen uppgick till 40,1 procent (66,2) per 31 december 2021. Se not 3 Segmentsredovisning. NOT 26 Övriga avsättningar Koncernen 2021-12-31 2020-12-31 Vid årets början 7,9 11,3 Förändring avsättningar för garanti- åtaganden –1,5 –3,4 Vid årets slut 6,4 7,9 Avsättningar för garantiåtaganden Långfristig del (senare än ett år men inom fem år) 2,7 3,8 Kortfristig del (inom ett år) 3,7 4,1 Summa 6,4 7,9 NOT 27 Övriga skulder Övriga långfristiga skulder Koncernen 2021-12-31 2020-12-31 Leasingskulder 26,6 30,0 Summa 26,6 30,0 Övriga kortfristiga skulder Koncernen 2021-12-31 2020-12-31 Momsskulder 19,0 28,5 Skulder förvärv exploateringsfastigheter 368,0 – Leasingskulder 8,0 6,8 Övrigt 32,3 19,8 Summa 427,3 55,1 NOT 28 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Koncernen 2021-12-31 2020-12-31 Personalrelaterade upplupna kostnader 32,4 30,5 Förutbetalda intäkter 7,8 7,0 Upplupna projektkostnader 61,3 38,7 Övriga upplupna kostnader 29,7 17,3 Summa 131,2 93,5 Moderbolaget 2021-12-31 2020-12-31 Upplupna semesterlöner 0,8 0,5 Upplupna sociala avgifter 2,4 1,5 Upplupna räntekostnader 5,3 – Övrigt 2,7 1,4 Summa 11,2 3,4 NOT 29 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser Koncernen Moderbolaget 2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31 Ställda säkerheter För egna skulder: Fastighetsinteckningar 1 411,6 859,1 – – Företagsinteckningar 3,0 3,0 – – Summa 1 414,6 862,1 – – Eventualförpliktelser Borgen till förmån för bostadsrättsföreningar 1) – 70,0 2 935,9 1 078,5 Borgen till förmån för koncernföretag – – 1 560,3 1 501,4 Borgen till förmån för joint ventures 2) 836,0 836,0 836,0 836,0 Övriga borgensåtaganden 3) 349,2 1 045,0 – – Fullgörandegarantier utfärdade av tredje man 1,6 13,4 – – Ansvar för skulder i handelsbolag 2,2 2,3 – – Summa 1 189,0 1 966,7 5 332,2 3 415,9 1) Borgen till förmån för bostadsrättsföreningar avser i sin helhet borgen för bostadsrättsföreningarnas kortfristiga nansiering (byggnadskreditiv) under produktionstiden. Borgen upphör när byggnaden är färdigställd och bostadsrättsföreningen tar upp sin långfristiga nansiering. Utnyttjad kredit hos bostadsrättsföreningar vilka borgen ställts för uppgick per den 31 december 2021 till 1 888 Mkr (898). Som lämnad säkerhet för upptagen kredit nns utöver borgen även uttagna pantbrev i bostadsrättsföreningars fastigheter. 2) Borgen till förmån för joint ventures avser borgen för förpliktelser i ingångna avtal som sker i joint ventures samverkan. Värdet av dessa borgensåtaganden har tagits upp till sina fulla belopp. Emellertid delas dessa åtaganden, genom solidariskt ansvar eller underborgen, med övriga parter i joint ventures. 3) Övriga borgensåtaganden gäller borgen för förpliktelser i tecknade förvärvsavtal. Per 31 december 2021 avser detta borgensåtagande gällande tecknat förvärvsavtal Solna Cen- trum. BESQAB Årsredovisning 2021 126 / Kapitel 5. Årsredovisningshandlingar / Noter NOT 30 Händelser efter balansdagen Med anledning av Rysslands invasion av Ukraina i februari 2022 pågår arbete med att identiera och bedöma konsekvenser av eventuella förseningar och inställda leveranser till Besqabs pågående och plane- rade produktion. Ingen direkt väsentlig påverkan har skett på Besqabs pågående produktion och Besqab arbetar fortlöpande med att hitta alternativa leveranser där indikation nns för att leveranser kan komma att påverkas på grund av den rådande omvärldssituationen. Besqab följer upp och utvärderar kontinuerligt leveranskedjorna. NOT 31 Resultat per aktie 2021 2020 Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 78,4 276,5 Vägt genomsnittligt antal aktier före utspädning 15 390 382 15 376 523 Vägt genomsnittligt antal aktier efter utspädning 15 468 027 15 428 329 Resultat per aktie före utspädning, kr 5,09 17,98 Resultat per aktie efter utspädning, kr 5,07 17,92 2021 Vägt genomsnittligt antal aktier före utspädning avser antal utgivna aktier vid årets början ökat med årets tilldelning avseende LTI 2017 som avslutades 2021 och uppgick till 14 996 aktier. För att säkerställa leve- rans av aktier till deltagarna i Besqabs aktiebaserade incitamentspro- gram kan återköp av aktier krävas. Styrelsen bedömde att inga återköp behövde göras under 2021. Vägt genomsnittligt antal aktier efter utspädning avser antal utgivna aktier vid periodens början, justerat för Besqabs förpliktelser inom ramen för de aktierelaterade incitamentsprogrammen LTI 2017, LTI Besqab är från tid till annan part i tvist. Ingen pågående tvist beräknas ha någon väsentlig påverkan på koncernens ställning och resultat. Utöver ovan angivna eventualförpliktelser föreligger åtaganden enligt entreprenadavtal med bostadsrättsföreningar och avtal med försäkringsbolag att förvärva osålda andelar avseende färdigställd produktion. Åtagandet säkerställer att bostadsrättsföreningen kan lösa sin kortfristiga nansiering i bank. Se not 19 Färdigställda bostäder för sam- manställning av årets anskaningar och försäljningar. Under vissa förutsättningar kan krav riktas mot Besqab för marksane- ring eller efterbehandling avseende förekomst av eller misstanke om förorening i mark, vattenområden eller grundvatten. Några sådana be- dömda eventualförpliktelser fanns inte per utgången av 2021 eller 2020. Not 29 fortsättning 2018, LTI 2019 och LTI 2020 samt Konvertibelprogram 2021/2025, se not 5. Eekten av förmodade utfall av de kvarvarande aktierelaterade incitamentsprogrammen beräknas uppgå till 57 793 aktier och eekten av utfall för Konvertibelprogram 2021/2025 om samtliga konvertibler konverteras till aktier beräknas uppgå till 40 642 aktier. Potentiell ut- spädningseekt har beaktats från respektive tilldelningstidpunkt. 2020 Vägt genomsnittligt antal aktier före utspädning avser antal utgivna aktier vid årets början ökat med årets tilldelning avseende LTI 2016 som avslutades 2020 och uppgick till 10 192 aktier. För att säkerställa leve- rans av aktier till deltagarna i Besqabs aktiebaserade incitamentspro- gram kan återköp av aktier krävas. Styrelsen bedömde att inga återköp behövde göras under 2020. Vägt genomsnittligt antal aktier efter utspädning avser antal utgivna aktier vid periodens början, justerat för Besqabs förpliktelser inom ra- men för de aktierelaterade incitamentsprogrammen LTI 2016, LTI 2017, LTI 2018, LTI 2019 och LTI 2020, se not 5. Eekten av förmodade utfall av de kvarvarande programmen beräknas uppgå till 60 111 aktier. Potenti- ell utspädningseekt har beaktats från respektive tilldelningstidpunkt. NOT 32 Förslag till vinstdisposition Till årsstämmans förfogande står enligt moderbolagets balansräkning följande vinstmedel. 2021 2020 Överkursfond 488,0 488,0 Balanserade vinstmedel 90,5 92,6 Årets vinst 33,1 34,2 Summa 611,6 614,8 Styrelsen och verkställande direktören föreslår att vinstmedlen dispo- neras så att: 2021 2020 Till aktieägarna utdelas 4,00 (2,50) kronor per aktie 61,7 38,5 I ny räkning överförs 549,9 576,3 Summa 611,6 614,8 BESQAB Årsredovisning 2021 Styrelsens undertecknande / Kapitel 5. Årsredovisningshandlingar / 127 Styrelsens undertecknande Styrelsen och verkställande direktören försäkrar härmed att årsredovisningen och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med de internationella redovisningsstandarderna IFRS, sådana de antagits av EU, respektive god redovisnings- sed och ger en rättvisande bild av koncernens och moder- bolagets ställning och resultat. Förvaltningsberättelsen för koncernen respektive moderbolaget ger en rättvisande översikt över koncernens och moderbolagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som mo- derbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Koncernens resultat och balansräkning och moderbola- gets resultat och balansräkning blir föremål för fastställelse på årsstämman den 28 april 2022. Danderyd den dag som framgår av vår elektroniska signatur Olle Nordström Carola Lavén Zdravko Markovski Ordförande VD och ledamot Ledamot Sara Mindus Andreas Philipson Ledamot Ledamot Vår revisionsberättelse har avgivits den dag som framgår av vår elektroniska signatur Ernst & Young AB Fredric Hävrén Auktoriserad revisor BESQAB Årsredovisning 2021 128 / Kapitel 5. Årsredovisningshandlingar / Revisionsberättelse Revisionsberättelse Till bolagsstämman i Besqab AB (publ), org nr 556693-8881 RAPPORT OM ÅRSREDOVISNINGEN OCH KONCERNREDOVISNINGEN Uttalanden Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernre- dovisningen för Besqab AB (publ) för år 2021. Bolagets årsre- dovisning och koncernredovisning ingår på sidorna 87–127 i detta dokument. Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentli- ga avseenden rättvisande bild av moderbolagets nansiella ställning per den 31 december 2021 och av dess nansiella resultat och kassaöde för året enligt årsredovisningsla- gen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens nansiella ställning per den 31 december 2021 och av dess nansiella resultat och kassaöde för året enligt International Financial Reporting Standards (IFRS), så som de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resul- taträkningen och balansräkningen för moderbolaget och rapporten över totalresultat och rapporten över nansiell ställning för koncernen. Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande rapport som har överlämnats till moderbo- lagets revisionsutskott i enlighet med Revisorsförordning- ens (537/2014) artikel 11. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt an- svar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moder- bolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i Revisors- förordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderfö- retag eller dess kontrollerade företag inom EU. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckli- ga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Särskilt betydelsefulla områden Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och kon- cernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden. Beskrivningen nedan av hur revisionen genomfördes inom dessa områden ska läsas i detta sammanhang. Vi har fullgjort de skyldigheter som beskrivs i avsnittet Revisorns ansvar i vår rapport om årsredovisningen också inom dessa områden. Därmed genomfördes revisionsåtgär- der som utformats för att beakta vår bedömning av risk för väsentliga fel i årsredovisningen och koncernredovisningen. Utfallet av vår granskning och de granskningsåtgärder som genomförts för att behandla de områden som framgår nedan utgör grunden för vår revisionsberättelse. Värdering av Förvaltningsfastigheter Beskrivning av området Det verkliga värdet för koncernens förvaltningsfast- igheter uppgick den 31 december 2021 till 929,8 Mkr och värdeförändringarna till 110,4 Mkr. Koncernens förvaltningsfastigheter utgör 15 % av de totala tillgångarna per 31 december 2021. Värdering till verkligt värde är till sin natur behäftat med subjektiva bedömningar där en liten förändring i gjorda anta- ganden som ligger till grund för värderingarna kan få väsentlig eekt i redovisade värden. Värderingarna är avkastningsbaserade enligt kassaödesmodellen, vilket innebär att framtida kassaöden prognostiseras. Fastigheternas direktavkastningskrav bedöms utifrån varje fastighets unika risk samt gjorda transaktio- ner på marknaden. En beskrivning av värdering av fastighetsinnehavet framgår av not 12. Förvaltnings- fastigheter samt not 2 Viktiga uppskattningar och bedömningar. Med anledning av de många antaganden och bedömningar som sker i samband med värderingen av förvaltningsfastiger anser vi att detta område be- traktas som ett särskilt betydelsefullt område Hur detta område beaktades i revisionen I vår revision har vi utvärderat och granskat ledning- ens process för fastighetsvärdering. Vi har inhämtat ett urval av upprättade värderingar, och granskat att värderingarna följer Besqabs riktlinjer för värdering BESQAB Årsredovisning 2021 Revisionsberättelse / Kapitel 5. Årsredovisningshandlingar / 129 och värderingsmetod. Vi har för ett urval av fastighe- ter granskat indata till Besqabs värderingsmodell. Vi har diskuterat viktiga antaganden och bedömningar med Besqabs värderingsansvariga. Vi har också gjort jämförelser mot känd marknadsinformation. Med stöd av våra värderingsspecialister har vi för ett urval av fastigheter också granskat rimligheten i gjorda anta- ganden som direktavkastningskrav, hyresintäkter och driftkostnader. Vi har granskat lämnade upplysningar i årsredovisningen. Värdering av Exploateringsfastigheter Beskrivning av området Koncernens exploateringsfastigheter uppgick den 31 december 2021 till 978,1 Mkr och utgör 15 % av de totala tillgångarna per 31 december 2021. I balans- räkningen värderas Exploateringsfastigheter till det lägsta av anskaningsvärde och verkligt värde. Värdet på Exploateringsfastigheter kan variera över tiden baserat på förutsättningar för egen produktion eller marknadens efterfrågan på tillgångarna. Till grund för värderingen ligger antaganden om bland annat förväntad avkastning, kostnader i planerade projekt och försäljningsprognoser i projekt. Med anledning av de antaganden och bedömning- ar som ligger till grund för värderingen av Exploa- teringsfastigheter anser vi att detta område är att betrakta som ett särskilt betydelsefullt område i vår revision. För information om värdering av Exploate- ringsfastigheter, se Not 18 Exploateringsfastigheter samt Not 1 Väsentliga redovisnings principer. Hur detta område beaktades i revisionen Vår revision omfattar granskning av förvärvskostnad för Exploateringsfastigheter och den värdering som upprättats. Vi granskar antaganden om bland annat förväntad avkastning, bedömningen av kostnader i planerade projekt, antaganden om förväntad försälj- ning och modell för värdering. Slutligen granskas att bolaget använt det lägsta av anskaningsvärde och verkligt värde i de nansiella rapporterna samt gran- skat notupplysningarna. Värdering av Bostäder i produktion Beskrivning av området Bostäder i produktion uppgick per den 31 decem- ber 2021 till 3 074,1 Mkr och utgör 48 % av de totala tillgångarna per 31 december 2021. I balansräkningen värderas Bostäder i produktion till det lägsta av anska- ningsvärde och verkligt värde. Värdet på Bostäder i produktion kan variera över tiden baserat på förutsätt- ningar för och efterfrågan på dessa. Till grund för vär- deringen ligger antaganden om bland annat förväntad avkastning, kostnader i projekt och försäljningsprogno- ser i projekt. Med anledning av de antaganden och bedömningar som ligger till grund för värderingen av Bostäder under produktion anser vi att detta område är att betrakta som ett särskilt betydelsefullt område i vår revision. För information om värdering av Bostäder under produk- tion, se Not 21 Bostäder under produktion samt Not 1 Väsentliga redovisningsprinciper. Hur detta område beaktades i revisionen Vår revision omfattar granskning av anskaningskost- nad för Bostäder under produktion och de prognoser som ligger till grund för den värdering som upprättats. Vi granskar antaganden om bland annat förväntad avkastning, bedömningen av kostnader i planerade projekt, antaganden om förväntad försäljning och modell för värdering. Slutligen granskas att bolaget använt det lägsta av anskaningsvärde och verkligt värde i de nansiella rapporterna samt granskat notupplysningarna. Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen Detta dokument innehåller även annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen och åternns på sidorna 1–86 och 133–136. Även ersättningsrapporten för räkenskapsåret 2021 utgör annan information. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information. Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncern- redovisningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information. I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den infor- mation som identieras ovan och överväga om informatio- nen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovis- ningen och koncernredovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter. Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna information, drar slutsatsen att den andra informa- tionen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har an- svaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att den ger en rättvisande bild enligt årsredo- visningslagen och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS så som de antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentli- ga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller BESQAB Årsredovisning 2021 130 / Kapitel 5. Årsredovisningshandlingar / Revisionsberättelse misstag. Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredo- visningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bolagets förmåga att fortsätta verk- samheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkstäl- lande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta. Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar sty- relsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets nansiella rapportering. Revisorns ansvar Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om att årsredovis-ningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en re- visionsberättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig sä- kerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan nns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som del av en revision enligt ISA använder vi professio- nellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Dessutom: – identierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktig- heter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, utformar och utför granskningsåtgärder bland annat utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en grund för våra uttalan- den. Risken för att inte upptäcka en väsentlig felaktighet till följd av oegentligheter är högre än för en väsentlig fel- aktighet som beror på misstag, eftersom oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig information eller åsidosättande av intern kontroll. – skaar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna kontroll som har betydelse för vår revision för att utforma granskningsåtgärder som är lämpliga med hänsyn till om- ständigheterna, men inte för att uttala oss om eektivite- ten i den interna kontrollen. – utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som används och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen och tillhöran- de upplysningar. – drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och verkställande direktören använder antagandet om fortsatt drift vid upprättandet av årsredovisningen och koncern- redovisningen. Vi drar också en slutsats, med grund i de inhämtade revisionsbevisen, om det nns någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser eller för- hållanden som kan leda till betydande tvivel om bolagets förmåga att fortsätta verksamheten. Om vi drar slutsat- sen att det nns en väsentlig osäkerhetsfaktor, måste vi i revisionsberättelsen fästa uppmärksamheten på upplys- ningarna i årsredovisningen om den väsentliga osäker- hetsfaktorn eller, om sådana upplysningar är otillräckliga, modiera uttalandet om årsredovisningen och koncernre- dovisningen. Våra slutsatser baseras på de revisionsbevis som inhämtas fram till datumet för revisionsberättelsen. Dock kan framtida händelser eller förhållanden göra att ett bolag inte längre kan fortsätta verksamheten. – utvärderar vi den övergripande presentationen, struk- turen och innehållet i årsredovisningen och koncern- redovisningen, däribland upplysningarna, och om årsredovisningen och koncernredovisningen återger de underliggande transaktionerna och händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild. – inhämtar vi tillräckliga och ändamålsenliga revisionsbevis avseende den nansiella informationen för enheterna eller aärsaktiviteterna inom koncernen för att göra ett uttalande avseende koncernredovisningen. Vi ansvarar för styrning, övervakning och utförande av koncernrevision- en. Vi är ensamt ansvariga för våra uttalanden. Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens planerade omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste också informera om betydelsefulla iakttagel- ser under revisionen, däribland de eventuella betydande brister i den interna kontrollen som vi identierat. Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har följt relevanta yrkesetiska krav avseende oberoende, och ta upp alla relationer och andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt oberoende, samt i tillämpliga fall åtgärder som har vidtagits för att eliminera hoten eller motåtgärder som har vidtagits. Av de områden som kommuniceras med styrelsen faststäl- ler vi vilka av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisning- en, inklusive de viktigaste bedömda riskerna för väsentliga felaktigheter, och som därför utgör de för revisionen särskilt betydelsefulla områdena. Vi beskriver dessa områden i revisionsberättelsen såvida inte lagar eller andra författningar förhindrar upplysning om frågan. RAPPORT OM ANDRA KRAV ENLIGT LAGAR OCH ANDRA FÖRFATTNINGAR Revisorns granskning av förvaltning och förslaget till dispo- sitioner av bolagets vinst eller förlust Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direktörens förvaltning av Besqab AB (publ) för år 2021 samt av förslaget till dispositioner beträande bolagets vinst eller förlust. Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrel- sens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. BESQAB Årsredovisning 2021 Revisionsberättelse / Kapitel 5. Årsredovisningshandlingar / 131 Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revi- sorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbola- get och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckli- ga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till disposi- tioner beträande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvalt- ningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation, och att tillse att bolagets organisa- tion är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontroll- eras på ett betryggande sätt. Verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i över- ensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt. Revisorns ansvar Vårt mål beträande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende: – företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller – på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vårt mål beträande revisionen av förslaget till dispositio- ner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalan- de om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försum- melser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bola- get, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen. Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sveri- ge använder vi professionellt omdöme och har en profes- sionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Gransk- ningen av förvaltningen och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande granskningsåtgärder som utförs baseras på vår professionella bedömning med utgångspunkt i risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild betydelse för bolagets situation. Vi går igenom och prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och andra förhållan- den som är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Revisorns granskning av Esef-rapporten Uttalande Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovis- ningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande direktören har upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering (Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden för Besqab AB (publ) för år 2021 . Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade kravet. Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten [checksumma] upprättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhet- lig elektronisk rapportering. Grund för uttalande Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till Besqab AB (publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för vårt uttalande. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har an- svaret för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det nns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer nödvändig för att upprätta Esef-rapporten utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Revisorns ansvar Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värde- pappersmarknaden, på grundval av vår granskning. RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra gransk-ningsåtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan nns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses 132 / Kapitel 5. Årsredovisningshandlingar / Revisionsberättelse BESQAB Årsredovisning 2021 132 / Kapitel 5. Årsredovisningshandlingar / Revisionsberättelse vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i Esef-rapporten. Revisionsföretaget tillämpar ISQC 1 Kvalitetskontroll för revisionsföretag som utför revision och översiktlig gransk- ning av nansiella rapporter samt andra bestyrkandeupp- drag och näraliggande tjänster och har därmed ett allsidigt system för kvalitetskontroll vilket innefattar dokumenterade riktlinjer och rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis om att Esef-rapporten har upprättats i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisningen och koncernredovisning. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rapporte- ringen vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och verkställande direktören tar fram underlaget i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om eektiviteten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar också en utvärdering av ändamål- senligheten och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens antaganden. Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen en teknisk validering av Esef-rapporten, dvs. om len som innehåll- er Esef-rapporten uppfyller den tekniska specikation som anges i kommissionens delegerade förordning (EU) 2019/815 och en avstämning av att Esef-rapporten över- ensstämmer med den granskade årsredovisningen och koncernredovisningen. Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida Esef-rapporten har märkts med iXBRL som möjlig- gör en rättvisande och fullständig maskinläsbar version av koncernens resultat-, balans- och egetkapitalräkningar samt kassaödesanalysen. Ernst & Young AB, utsågs till Besgab AB (Publ) revisor av bolagsstämman den 26 april 2018 och har varit bolagets revisor sedan 6 januari 2011. Danderyd den dag som framgår av vår elektroniska signatur Ernst & Young AB Fredric Hävrén Auktoriserad revisor Övrig information Hållbarhetsnoter  6 006=HB006=HB006=HB BH=600BH=600 BH=1000 BH=600 BH=600 BH=600 BH=600 BH=600 BH=600 T H = 2 , 2 m T H =2 , 2 m HALL SOVRUM 4 12 m² SOVRUM 3 7 m² SOVRUM 2 13 m² KÖK 20 m² VARDAGSRUM 15 m² SOVRUM 1 11 m² KLK 2 m² WC/D 3 m² BALKONG 8 m² BADRUM 5 m² EL/IT G G L G G F K DM VS HS G ST G TM TT  133 BESQAB BESQAB Hållbarhetsnoter -           Hållbarhetsstyrning  -            Policys och riktlinjer    -         -   -    Processer för uppföljningsmetoder     -     -   -  -      Intressentdialog     -     -                -    134 Hållbarhetsnoter BESQAB Hållbarhetsnoter 135 Intressentgrupp Hur vi för dialog Betydande hållbarhets- frågor i dialogen Hur vi arbetar med frågorna Kunder                      -   - -                            -  Medarbetare   -                       -  -           arbete         Ägare    -         -    - - porter -          -  -                 -  Samhälle     -      -                                  -              Leverantörer -       -     -                -         BESQAB 136 Hållbarhetsnoter Väsentlighetsanalys    -     -               -   -   -   - -         Fokus där vi gör mest skillnad -     -      -          Prioriterade frågor Informera    Förvalta         Fokusera             Väsentlighet BESQAB Revisorns yttrande 137 Uppdrag och ansvarsfördelning  -    -  Granskningens inriktning och omfattning  -            Uttalande    Ernst & Young AB Fredric Hävrén  Till bolagsstämman i Besqab AB (publ), org.nr 556693–8881 Revisorns yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten BESQAB 138   -                      Resultat per aktie  -    -  Eget kapital per aktie      Intäkter enligt segmentsredovisningen   -      -  Bruttomarginal enligt segmentsredovisningen    Rörelseresultat enligt segmentsredovisningen   -    Rörelsemarginal enligt IFRS   Rörelsemarginal enligt segmentsredovisningen    Avkastning på eget kapital enligt IFRS    -     Avkastning på eget kapital enligt segmentsredovisningen     -      Soliditet enligt IFRS   Soliditet enligt segmentsredovisningen    Belåningsgrad     Räntebärande nettoskuld/fordran       Värde  - -       Ordlista Byggrätt             Översiktsplan  -     Detaljplan        Exploateringsfastigheter      Förvaltningsfastigheter         BESQAB Form och produktion: Foto:                                  Tryck: BESQAB 140 Finansiella rapporter BESQAB STOCKHOLM  UPPSALA                

AI Terminal

More from Besqab

Talk to a Data Expert