Beijing Electronic Zone High-tech Group Co., Ltd. — Annual Report 2013

Mar 28, 2014

北京电子城投资开发股份有限公司 2013 年年度报告摘要

北京电子城投资开发股份有限公司

2013 年年度报告摘要

一、 重要提示

• 1.1 本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载 于上海证券交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。

1.2 公司简介

1.2公司简介
股票简称	电子城	股票代码		600658
股票上市交易所	上海证券交易所
联系人和联系方式	董事会秘书		证券事务代表
姓名	吕延强		尹紫剑
电话	010-58833515		010-58833515
传真	010-58833599		010-58833599
电子信箱	bez@bez.com.cn		yinzj@bez.com.cn

二、 主要财务数据和股东变化

2.1 主要财务数据

2.1主要财务数据
			单位：元 币种：人民币
	2013年(末)	2012年(末)	本年(末)比上 年(末)增减 （%）	2011年(末)
总资产	3,940,204,734.23	4,010,363,445.10	-1.75	3,418,900,361.33
归属于上市公司股东的净 资产	2,667,850,676.97	2,299,504,266.62	16.02	1,949,687,527.07
经营活动产生的现金流量 净额	81,697,243.22	577,725,470.57	-85.86	251,384,678.79
营业收入	1,469,977,503.82	1,398,668,117.03	5.10	830,940,468.25
归属于上市公司股东的净 利润	498,242,711.19	425,769,272.89	17.02	312,358,613.98
归属于上市公司股东的扣 除非经常性损益的净利 润	493,951,988.33	422,097,225.95	17.02	286,935,318.61
加权平均净资产收益率 （%）	19.53	20.06	减少0.53个 百分点	16.70
基本每股收益（元／股）	0.86	0.73	17.81	0.54
稀释每股收益（元／股）	0.86	0.73	17.81	0.54

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2.2 前 10 名股东持股情况表

2.2前10 名股东持股情况表	2.2前10 名股东持股情况表	2.2前10 名股东持股情况表	2.2前10 名股东持股情况表	2.2前10 名股东持股情况表	2.2前10 名股东持股情况表	2.2前10 名股东持股情况表
单位：股
报告期股东总数			29,179	年度报告披露日前 第5个交易日末股东总数		27,820
前10名股东持股情况
股东名称	股东性质		持股比例 (%)	持股总数	持有有限售条 件股份数量	质押或冻结的股份 数量
北京电子控股有限 责任公司	国有法人		69.99	405,981,375	0	无
京东方科技集团股 份有限公司	未知		1.69	9,819,493	0	未知
北京七星华电科技 集团有限责任公司	未知		1.52	8,808,517	0	未知
北京兆维电子(集 团)有限责任公司	国有法人		1.23	7,145,784	0	未知
北京市将台经济技 术开发公司	未知		0.56	3,273,164	0	未知
谌贺飞	境内自然 人		0.47	2,727,353	0	未知
信泰人寿保险股份 有限公司－万能保 险产品	未知		0.36	2,095,947	0	未知
北京东光微电子有 限责任公司	未知		0.28	1,636,582	0	未知
北京燕东微电子有 限公司	未知		0.28	1,636,582	0	未知
北京信息职业技术 学院	未知		0.28	1,636,582	0	未知
上述股东关联关系或一致行动 的说明		北京七星华电科技集团有限责任公司、京东方科技集团股份有限 公司、北京兆维电子(集团)有限责任公司、北京东光微电子有限 责任公司、北京燕东微电子有限公司、北京信息职业技术学院均 为公司控股股东北京电控的子公司，其之间存在关联关系，属于 《上市公司收购管理办法》规定的一致行动人；公司未知上述其 他无限售条件股东之间是否存在关联关系或属于《上市公司收购 管理办法》规定的一致行动人。

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2.3 以方框图描述公司与实际控制人之间的产权及控制关系

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三、 管理层讨论与分析

3.1 董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析

2013 年是公司“十二五”规划发展中期的关键年度，在全体股东大力支持下，公司认 真领会十八届三中全会精神，开拓意识，抢抓机遇、精心组织、扎实工作，积极推进各项经 营计划的实施。

2013 年，公司进一步优化园区地产业务格局，不断提升园区存量资源价值，提升园区 管理专业化，积极推进新项目的开发建设。

工程建设方面，2013 年公司继续加强工程建设推进力度。全力推进电子城 IT 产业园和 电子城国际电子总部在建工作；积极推进了各新建工程的设计方案调整、单体设计论证、施 工图设计工作等前期工作，为 2014 年开工建设奠定基础。

新项目拓展方面，2013 年，为实现可持续发展，公司全面开展了新项目考察、调研、 分析、论证、筛选工作。完成了电子城·朔州数码港项目签约、项目公司注册成立，现已启 动项目一期工程建设。

园区配套设施建设方面，2013 年，公司积极推进了园区基础设施改造工程及开发项目 配套工程，园区价值、产业承载能力和配套服务能力全面提升，为区域整体发展创造了条件。

市场营销方面，2013 年，按照战略转型和市场化提升要求，公司加大招商引资及营销 力度，严格按照销售价格体系及物业租赁价格体系执行，各租售项目资金按期回笼，营业收 入稳步提升。

物业管理方面，2013 年，公司全面推进了物业管理的市场化、专业化转型，梳理了管 理制度，配备了专业管理人员，公司现代化管理、服务意识有了显著的提高，物业品牌整体 形象和影响力得到提升。

报告期内，公司圆满完成 2013 年经营指标和重点任务，为可持续发展奠定了坚实的基 础。

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一 ( ) 主营业务分析

1 、 利润表及现金流量表相关科目变动分析表

单位：元 币种:人民币

		单位：元 币	种:人民币
科目	本期数	上年同期数	变动比例（%）
营业收入	1,469,977,503.82	1,398,668,117.03	5.10
营业成本	530,998,289.35	558,071,500.50	-4.85
销售费用	6,325,908.80	2,696,461.57	134.60
管理费用	46,939,583.50	28,977,300.21	61.99
财务费用	-52,028,894.32	-40,618,709.71
经营活动产生的现金流量净额	81,697,243.22	577,725,470.57	-85.86
投资活动产生的现金流量净额	757,140.98	-1,068,075.33
筹资活动产生的现金流量净额	-108,201,525.84	-98,616,558.34

2 、 收入

(1) 驱动业务收入变化的因素分析

报告期内，公司实现营业收入同比增长 5.10%，主要系公司业务发展收入增加所致。

(2) 主要销售客户的情况

前五名客户销售金额合计为 117,187.23 万元，占销售总额的 79.71 %。

3 、 成本

(1) 成本分析表

单位:元

分产品情况
分产品	成本构成项目	本期金额	本期占 总成本 比例(%)	上年同期金额	上年同期 占总成本 比例(%)	本期金额 较上年同 期变动比 例(%)
园区地产销售	园区地产销售	397,145,965.35	74.79	453,586,654.65	81.28	-12.44
园区地产出租	园区地产出租	20,798,917.88	3.92	24,458,887.64	4.38	-14.96
物业管理	物业管理	109,408,157.65	20.60	77,521,893.65	13.89	41.13
其他	托管资产等	3,645,248.47	0.69	2,504,064.56	0.45	45.57

(2) 主要供应商情况

前五名供应商采购金额合计为 13,632.48 万元，占年度采购总额的 61.96%。

4 、 费用

销售费用增长 134.60%，主要系公司加大市场营销推广力度，广告宣传费同比增加所致。 管理费用增长 61.99%，主要系公司拓展新项目，获取新的土地资源，规模扩大，结构 优化，相应人员及调研、咨询费增加所致。

5 、 现金流

经营活动产生的现金流量净额降低 85.86%，主要系支付土地款、工程款及税费所致。

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投资活动产生的现金流量净额增加 1,825,216.31 元，系取得投资收益收到的现金同比增 加及购建固定资产同比减少的因素所致。

筹资活动产生的现金流量净额多减少 9,584,967.50 元，主要系吸收投资收现及分红付 现共同影响所致。

6 、 发展战略和经营计划进展说明

公司发展战略为：以“推动产业结构升级、促进区域经济增长、实现自身可持续发展” 为使命，继续以科技产业地产开发运营为主，同时发展园区配套住宅和商业的开发建设。 2013 年，在董事会领导下，公司管理团队按照公司发展战略，以高度负责的态度，锐 意进取的精神，带领全体员工圆满完成了 2013 年各项经济指标和重点任务。

( 二 ) 行业、产品或地区经营情况分析

1 、 主营业务分行业、分产品情况

单位:元 币种:人民币

		主营业务分产品情况	主营业务分产品情况
分产品	营业收入	营业成本	毛利率 （％）	营业收入 比上年增 减(%)	营业成本 比上年增 减(%)	毛利率比 上年增减 （%）
园区地产 销售	1,211,419,689.00	397,145,965.35	67.22	1.38	-12.44	增加5.18 个百分点
园区地产 出租	121,684,772.45	20,798,917.88	82.91	6.99	-14.96	增加4.42 个百分点
物业管理	129,746,449.00	109,408,157.65	15.68	54.37	41.13	增加7.92 个百分点

2 、 主营业务分地区情况

2、 主营业务分地区情况
		单位:元 币种:人民币
地区	营业收入	营业收入比上年增减（％）
北京市	1,462,850,910.45	5.03

( 三 ) 资产、负债情况分析

1 、 资产负债情况分析表

1、 资产负债	情况分析表
				单位:元
项目名称	本期期末数	本期期末数占 总资产的比例 （%）	上期期末数	上期期末数 占总资产的 比例（%）	本期期末金 额较上期期 末变动比例 （%）
应收票据	3,484,000.00	0.09	2,538,500.00	0.06	37.25
应收账款	57,021,950.89	1.45	105,631,909.03	2.63	-46.02
预付款项	318,101,283.71	8.07	40,945,619.48	1.02	676.89
应收利息	21,893,557.23	0.56	15,331,499.66	0.38	42.80

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其他应收款	8,425.00	0.0002	2,530,399.59	0.06	-99.67
无形资产	93,530.00	0.002	152,878.00	0.004	-38.82
长期待摊费 用	1,544,986.51	0.04	378,185.55	0.01	308.53
应付账款	75,312,414.37	1.91	252,676,813.49	6.30	-70.19
预收款项	451,510,045.18	11.46	268,774,492.46	6.70	67.99
应交税费	406,491,406.54	10.32	663,617,715.22	16.55	-38.75
其他应付款	189,640,019.11	4.81	394,212,445.09	9.83	-51.89
盈余公积	63,237,813.66	1.60	33,966,976.79	0.85	86.17
未分配利润	1,287,593,230.64	32.68	946,822,882.16	23.61	35.99

应收票据：期末数较年初数增加 945,500.00 元，增长 37.25%的主要原因系银行承兑汇 票增加所致。

应收账款：期末数较年初数减少 48,609,958.14 元，降低 46.02%的主要原因系严格控制 合同履行，加强应收款项的回收。

预付款项：期末数较年初数增加 277,155,664.23 元，增长 676.89%的主要原因系控股子 公司朔州电子城数码港开发有限公司预付的土地购置款。

应收利息：期末数较年初数增加 6,562,057.57 元，增长 42.80%的主要原因系定期存款增 加所致。

其他应收款：期末数较年初数减少 2,521,974.59 元，降低 99.67%的主要原因系保证金收 回所致。

无形资产：期末数较年初数减少 59,348.00 元，降低 38.82%的主要原因系软件使用权的 处置所致。

长期待摊费用：期末数较年初数增加 1,166,800.96 元，增长 308.53%的主要原因系子公 司装修费的增加所致。

应付账款：期末数较年初数减少 177,364,399.12 元，降低 70.19%的主要原因系工程款支 付进度所致。

预收款项：期末数较年初数增加 182,735,552.72 元，增长 67.99%的主要原因系收到预收 房款增加所致。

应交税费：期末数较年初数减少 257,126,308.68 元，降低 38.75%的主要原因系本年度内 企业所得税及土地增值税进行了清算所致。

其他应付款：期末数较年初数减少 204,572,425.98 元，降低 51.89%的主要原因系保证金 结转所致。

盈余公积：期末数较年初数增加 29,270,836.87 元，增长 86.17%的主要原因系按年度利 润提取法定盈余公积金累计增加所致。

未分配利润：期末数较年初数增加 340,770,348.48 元，增长 35.99%的主要原因系本年度 经营盈利所致。

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2 、 公允价值计量资产、主要资产计量属性变化相关情况说明

单位：元 币种：人民币

项目名称	期初余额	期末余额	当期变动	对当期利润 的影响金额
可供出售金融资产	55,420,100.00	53,160,400.00	-2,259,700.00	/
合计	55,420,100.00	53,160,400.00	-2,259,700.00	/

( 四 ) 核心竞争力分析

公司以开发建设中关村电子城科技园区为起点，成功开发了多个主题园区，包括电子 城·国际电子总部、电子城·IT 产业园、电子城·创新产业园、电子城·科研开发中心、 电子城·科技大厦，使园区的城市区位优势和产业聚集优势更加凸显。通过园区的开发运营， 积累了丰富的产业地产开发经验和客户资源，建立了专业化的科技产业地产及城市功能区开 发建设、招商引资和运营服务的管理团队，搭建了园区开发与区域经济发展相互促进、共同 成长的发展模式，形成了公司新的核心竞争力。同时，在公司可持续发展过程中，不断复制 和创新既有模式，实现公司做大做强。

报告期内，公司积极开展“立足北京，面向全国”的项目拓展工作，通过加强制度体系 建设和风险控制、强化预算和计划管理手段、提升市场营销和资产运营水平等多项措施，进 一步巩固了公司核心竞争力。

( 五 ) 投资状况分析

1 、 对外股权投资总体分析

单位：元 币种：人民币

被投资单位	主要业务	投资金额	在被投资单 位持股比例 (%)
北京千住电子材料 有限公司	开发、生产锡制品、焊膏、助焊剂及专 有设备和处置装置。	18,243,132.01	31.81
北京中关村科技融 资担保有限公司	融资性担保业务；贷款担保、票据承兑 担保、贸易融资担保、项目融资担保、 信用证担保及其他融资性担保业务。	5,000,000.00	0.52
北京金龙大厦有限 公司	出租公寓、写字楼（高档除外）；附设 商品部；物业管理、经济技术信息咨询； 销售百货；洗车服务；摄影扩印服务； 图文设计、制作；计算机技术咨询。	15,000,000.00	15.00

(1) 持有其他上市公司股权情况

单位：元

证券代 码	证券 简称	最初投资成 本	占该公 司股权 比例 （％）	期末账面价值	报告 期损 益	报告期所有 者权益变动	会计核算 科目
000007	零七 股份	4,984,026.39	1.66	53,160,400.00	0	-1,694,775.00	可供出售 金融资产

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2 、 非金融类公司委托理财及衍生品投资的情况

(1) 委托理财情况

本年度公司无委托理财事项。

(2) 委托贷款情况

本年度公司无委托贷款事项。

3 、 募集资金使用情况

报告期内，公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。

4 、 主要子公司、参股公司分析

单位：元 币种：人民币

公司名称	业务 性质	主要产品	注册 资本	总资产	净资产	营业 收入	营业 利润	净利润
北京电子城有 限责任公司	房地 产业	园区地产	110,000, 000.00	2,804,64 9,318.19	1,807,86 1,658.58	1,080,39 7,665.29	453,555, 582.96	342,429 ,819.50
北京电子城物 业管理有限 公司	物业 管理	物业管理	3,000,00 0.00	26,120,3 73.96	13,214,3 78.49	105,539, 977.71	11,550,7 46.78	9,374,5 80.57
朔州电子城数 码港开发有限 公司	房地 产业	科技商务 园区及配 套住宅	50,000,0 00.00	347,162, 744.46	45,482,2 91.20	/	-5,127,7 22.20	-4,517,7 08.80

子公司北京电子城有限责任公司报告期营业收入同比降低20.20%，净利润降低15.27%， 系园区地产开发结算周期等因素影响导致阶段性收入减少。

子公司北京电子城物业管理有限公司报告期收入同比增长517.44%，净利润增长 653.64%，系公司业务整合及新增物业面积所致。

本年度取得的子公司

2013 年，为实现可持续发展，公司投资设立了朔州电子城数码港开发有限公司（相关公 告刊登于2013 年3 月14 日《中国证券报》、《上海证券报》和上海证券交易所网站 www.sse.com.cn），该公司已于2013 年3 月28 日注册成立。

本年度被吸收合并的全资子公司

2013 年，为优化产业格局、减少管理层级，公司对全资子公司丽水嘉园实施整体吸收合 并(相关公告刊登于2013 年6 月22 日《中国证券报》、《上海证券报》和上海证券交易所 网站 www.sse.com.cn）。截止本报告期末，丽水嘉园的工商注销登记已办理完毕。

5 、 非募集资金项目情况

报告期内，公司无非募集资金投资项目。

3.2 董事会关于公司未来发展的讨论与分析

一 ( ) 行业竞争格局和发展趋势

中央经济工作会议和中央城镇化工作会议提出将继续大力调整产业结构，积极稳妥推进 城镇化，提高城镇建设用地利用效率，优化城镇化布局和形态，伴随城镇化发展的逐步落实，

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产业地产作为城镇化发展的重要推动力，将迎来较大的发展空间。随着产业地产相关政策的 落实和完善，行业发展更加规范成熟，市场竞争更加良性有序，科技产业地产将逐渐从快速 发展向平稳化、规范化、市场化转变。科技产业地产发展方向也会随着经济热点的转换而变 化，并随着“产城一体化”模式的发展，产业地产与城市功能区的建设会加速融合，逐渐向 一体化方向发展。

2013 年，国家产业结构转型升级和新型城镇化建设极大促进了产业地产的发展，但产 业地产参与主体和竞争领域不断扩大，商业地产商和实体科技企业延伸并参与市场竞争，行 业竞争整体加剧，完全市场化、有特色、品牌化的产业地产运营商凸显竞争优势。

( 二 ) 公司发展战略

公司以“推动城市产业升级、促进区域经济增长、实现自身持续发展”为使命，将推进 公司从“建设型”向“开发型”的模式转变、从“区域型”向“跨区域性”的空间转变、从 “销售为主，持有为辅”向“核心区域持有为主，持有+销售”的市场转变，以三个转变带 动新形势下的公司战略转型。全面推进以“意识理念、开发模式、经营模式、管理模式、组 织架构、人才机制、制度体系、管理流程”为主要内容的市场化改造。

( 三 ) 经营计划

2014 年，公司将继续优化管理，强化营销，加快资源储备，提升品牌价值，全面实施 公司战略转型和市场化改造。

• 1、项目建设方面。继续推进电子城 IT 产业园项目、电子城国际电子总部项目、电子城朔州 数码港项目的开发建设；强化管控，从严控制成本。

• 2、市场营销方面。加强市场营销策划，确保资金稳定回收；完善持有资产的租赁增值方案； 根据项目拓展要求，开展新项目营销方案的制订。

• 3、项目拓展方面。继续采取长、短线相结合的原则推进土地资源的获取和新项目的储备。

• 4、物业管理方面。按照市场化改造要求，全面提升管理水平和服务意识，完成物业公司

• “ISO9001”、“ISON14001”及“OHSAS18001”管理体系认证工作。

• 5、新开工计划及土地储备情况：

2014 年度公司计划开工面积 484,166 平方米，截至 2013 年底土地储备 277,750 平方米, 拟发展作销售的土地面积 119,683 平方米，拟发展作出租的土地面积 158,067 平方米。持有 房产总面积 175,910 平方米，拟销售的房产面积 15,713 平方米，拟出租的房产面积 144,359 平方米。

( 四 ) 因维持当前业务并完成在建投资项目公司所需的资金需求

公司自有资金 17.64 亿元可以满足在建及计划新开工项目的资金需求。公司将根据业务 发展需要安排资金计划，如出现融资需求，公司将严格依照法律法规履行必要的审批和公告 程序。

( 五 ) 可能面对的风险

• 1、因行业高速发展，产品供应加大，同质化趋势明显，公司项目的招商运营面临较大

• 竞争。公司将随市场变化而调整、优化经营策略，减小相关市场风险。

• 2、2014 年国际国内经济下行可能会因产业低迷给客户资源带来一定程度的影响。

3.3 董事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明

一 ( ) 董事会、监事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明

• √ 不适用

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北京电子城投资开发股份有限公司 2013 年年度报告摘要

( 二 ) 董事会对会计政策、会计估计或核算方法变更的原因和影响的分析说明

• √ 不适用

( 三 ) 董事会对重要前期差错更正的原因及影响的分析说明

• √ 不适用

3.4 利润分配或资本公积金转增预案

一 ( ) 现金分红政策的制定、执行或调整情况

报告期内，《公司章程》中现金分红政策未变动。

公司 2012 年年度股东大会于 2013 年 5 月 2 日审议通过了 2012 年度分红方案：以 2012

• 年 12 月 31 日总股本 580,097,402 股为基数，向全体股东每 10 股派发 2.21 元现金红利（含

税），共计派发现金红利 128,201,525.84 元。本次利润分配后，剩余股东未分配利润 6,372,531.66 元转入下一年度。

上述分红方案已于 2013 年 5 月 23 日实施完毕。

( 二 ) 报告期内盈利且母公司未分配利润为正，但未提出现金红利分配预案的，公司应当详 细披露原因以及未分配利润的用途和使用计划

• √ 不适用

( 三 ) 公司近三年（含报告期）的利润分配方案或预案、资本公积金转增股本方案或预案

单位：元 币种：人民币

分红年度	每10股送 红股数 （股）	每10股派 息数(元) （含税）	每10股转 增数（股）	现金分红的数 额（含税）	分红年度合并 报表中归属于 上市公司股东 的净利润	占合并报 表中归属 于上市公 司股东的 净利润的 比率(%)
2013年	0	2.58	0	149,665,129.72	498,242,711.19	30.04
2012年	0	2.21	0	128,201,525.84	425,769,272.89	30.11
2011年	0	1.70	0	98,616,558.34	312,358,613.98	31.57

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北京电子城投资开发股份有限公司 2013 年年度报告摘要

四、 涉及财务报告的相关事项

• 4.1 与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。 本公司报告期内合并范围发生变更，2013 年 12 月 26 日，公司全资子公司北京市丽水

• 嘉园房地产开发有限公司经北京市工商行政管理局东城分局批准予以注销，不再纳入公司的 合并范围。

2013 年 3 月 28 日经山西省朔州市工商行政管理局朔城分局批准，公司设立控股子公司 朔州电子城数码港开发有限公司，企业法人营业执照注册号为 140602100000945，注册资本 5,000 万元，主要经营范围为房地产开发与销售，本公司持有其 60%股权。

董事长：王岩 北京电子城投资开发股份有限公司 2014 年 3 月 27 日

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