北京中关村科技发展(控股)股份有限公司

重大资产出售暨关联交易报告书

摘要(草案)

交易对方	住所及通讯地址
北京中建云霄投资管理有限公司	北京市朝阳区霄云里号楼层室32205

独立财务顾问

二〇一四年六月

声明

本公司及董事会全体成员保证重大资产重组报告及其摘要内容的真实、准确、完整,对报告书及其摘要的虚假记载、误导性陈述或重大遗漏负连带责任。

中国证券监督管理委员会、其他政府机关对本次交易所作的任何决定或意见,均不表明其对本公司股票的价值或投资者收益的实质性判断或保证。任何与之相反的声明均属虚假不实陈述。

本次重大资产出售完成后,本公司经营与收益的变化,由本公司自行负责; 因本次交易引致的投资风险,由投资者自行负责。

投资者若对本报告书存在任何疑问,应咨询自己的股票经纪人、律师、专业会计师或其他专业顾问。

本报告书摘要的目的仅为向公众提供有关本次重大资产出售的简要情况,并不包括重大资产出售报告书全文的各部分内容。重大资产出售报告书全文同时刊载于 http://www.cninfo.com.cn/;备查文件的查阅方式为:

北京中关村科技发展(控股)股份有限公司

联系地址:北京市海淀区中关村南大街 31 号神舟大厦 8 层

联系人:王晶、田玥

电话:010-57768018

重大事项提示

本部分所述词语或简称与本报告书中"释义"所述词语或简称具有相同含义。

一、本次交易方案概述

上市公司将其所持中关村建设 90%的股份出售给中建云霄,中建云霄按照评估值以现金 521.70 万元受让股份。

二、交易标的公司经营和财务情况

根据致同出具的审计报告,中关村建设 2010 年2013 年经营一直处于亏损状态,2010 年2013 年中关村建设实现的营业收入分别为 175,034.70 万元、219,744.10 万元、229,730.92 万元、254,268.39 万元,实现的净利润分别为-6,052.32 万元、-1,798.41 万元、4,245.20 万元、-24,200.01 万元,实现的扣除非经常性损益后的净利润分别为-5,975.65 万元、-5,650.48 万元、-5,906.65 万元、-26,274.67 万元;截至 2013 年 12 月 31 日,中关村建设合并报表总资产 226,186.53 万元、总负债 226,406.11 万元、归属于母公司股东权益-1,345.40 万元,母公司报表总资产 229,986.39 万元、总负债 229,233.08 万元、股东权益 753.31 万元。

三、交易标的评估作价情况

本次交易标的为上市公司所持有的中关村建设 90%股份。根据京都中新出具的京都中新评报字(2014)第 0036 号《资产评估报告书》,截至 2013 年 12 月 31 日(评估基准日),中关村建设的评估价值为 579.67 万元,较原账面值 753.31 万元减值了 173.64 万元,减值率为 23.05%。经折算,本次交易标的中关村建设 90% 股权的评估价值为 521.70 万元。经上市公司与交易对方协商,确定本次交易标的交易价格为 521.70 万元。

四、本次交易构成重大资产重组

本次交易标的为中关村建设 90%的股份,根据致同出具的致同审字(2014) 第 110ZA1435 号《审计报告》,中关村建设 2013 年度合并口径营业收入为 2,542,683,948.06 元 , 占上市公司 2013 年度经审计的合并口径营业收入 3,605,177,851.36 元的比例为 70.53%。按照《重组办法》中的相关规定,本次交易构成重大资产重组。

五、本次交易构成关联交易

本次交易的交易对方为中建云霄,自然人谷向阳、邱金兰、魏明杰分别持有中建云霄 40%、30%、30%的股权,为中建云霄共同控制人。谷向阳、邱金兰、魏明杰目前分别担任中关村建设的总经理、副总经理兼总经济师、总会计师,为中关村建设的重要高管人员,除前述在中关村建设任职外,谷向阳、邱金兰、魏明杰未在中关村任职,且与中关村的控股股东国美控股集团有限公司、北京鹏润投资有限公司、中关村的实际控制人黄俊烈先生(又名黄光裕)不存在关联关系。但因中关村建设是中关村的重要子公司,根据《上市规则》的相关规定,基于实质重于形式的审慎原则,谷向阳、邱金兰、魏明杰应认定为中关村的关联自然人, 其直接控制的中建云霄应为中关村的关联法人,因此本次交易构成关联交易。

六、本次交易不会导致公司控制权发生变化

本次交易不涉及上市公司股权变动,不会导致上市公司实际控制人变更。

七、本次重大资产出售实施完成后的利润分配政策

为贯彻中国证监会《关于进一步落实上市公司现金分红有关事项的通知》的相关精神,上市公司已经在公司章程中明确了利润分配特别是现金分红的相关政策。根据致同出具的致同审字(2014)第 110ZA1435 号《审计报告》,截至 2013 年 12 月 31 日,上市公司母公司未分配利润为-134,140.49 万元。因此,上市公司目前不具备现金分红的条件。

本次重大资产出售实施完成后,上市公司将严格按照现行《公司章程》第一

百九十六条的规定执行利润分配政策,具体内容如下:

"1、利润分配的形式:公司采用现金、股票或者现金与股票相结合的方式分配股利。在有条件的情况下,公司可以进行中期利润分配。

2、公司现金分红的具体条件和比例:除特殊情况外,公司在当年盈利且累计未分配利润为正的情况下,采取现金方式分配股利,每年以现金方式分配的利润不少于当年实现的合并报表可供分配利润的百分之十。

特殊情况是指:公司发生的依据公司章程规定需提交股东大会审议的重大投资事项。

3、公司发放股票股利的具体条件:公司在经营情况良好,并且董事会认为公司股票价格与公司股本规模不匹配、发放股票股利有利于公司全体股东整体利益时,可以在满足上述现金分红的条件下,提出股票股利分配预案。"

八、本次交易的标的不包含被查封股份

截至本报告书签署之日,上市公司持有中关村建设 94%股份,合计 37,600 万股,其中 4%股份(1,600 万股)被相关债权人查封,具体情况详见本报告书"第四节标的资产基本情况"之"(四)上市公司持有的中关村建设 1,600 万股股份查封情况及与本次交易标的关系"。

本次交易的标的为上市公司持有的中关村建设 90%股份,合计 36,000 万股, 不包含被查封的 4%股份(1,600 万股)。

九、交易标的公司 2008 年以来资产发生重大变化

中关村建设自 2008 年被上市公司并表控制以来,资产和业务已发生重大变化,部分优质资产被剥离至上市公司,中关村建设的主业从"地产+建筑施工"转变为单纯的"建筑施工"。具体内容详见完整报告书第十五节的相关内容。

十、风险因素

投资者在评价本公司此次重大资产重组时,除本报告书的其他内容和与本报告书同时披露的相关文件外,还应特别认真地考虑下述各项风险因素。

(一) 本次重组无法获得批准的风险

本次交易最终实施尚需获得批准的程序包括:

1、本次交易尚需获得本公司股东大会的审议通过;

2、根据《重组办法》,本次交易需经中国证监会核准。

上述任何一项批准或核准未获通过,本次交易将中止或取消。因此,本次交易能否最终完成以及完成的时间尚存在不确定性,特此提请广大投资者注意投资风险。

(二) 经济形势及宏观调控政策风险

本次交易完成后,上市公司的主营业务为房地产和医药。其中,房地产行业与宏观经济形势密切相关,国际国内经济形势变化使经济增长和结构调整存在一定的不确定性,另外随着国家宏观调控政策的进一步深化,公司房地产业务不可避免地受到一定影响。未来公司整体外部环境依然严峻,业务经营短期内难以发生根本性的好转,利润增长空间有限。

(三) 上市公司存在未弥补亏损的风险

根据致同出具的致同审字(2014)第 110ZA1435 号《审计报告》,截至 2013 年 12 月 31 日,上市公司母公司未分配利润为-134,140.49 万元。根据《公司法》、《证券发行管理办法》等法律法规的规定,上市公司将由于存在金额较大的未弥补亏损而无法向股东进行现金分红和通过公开发行证券进行再融资。

(四) 子公司管理控制的风险

目前上市公司下属子公司数量较多,且涉及多个业务领域。该经营现状使上市公司在业务、财务与资金、人事方面面临管理与控制风险。虽然上市公司对于子公司运营管理有一套较为完善的内部管理机制,但如果内部管理机制不能适应子公司数量增多的要求,则可能会带来管理上的风险。

(五) 股价波动的风险

上市公司股票价格不仅取决于公司的盈利水平及发展前景,也受到市场供求关系、国家经济政策调整、利率和汇率的变化、股票市场投机行为以及投资者心理预期等各种不可预测因素的影响,从而使上市公司股票的价格偏离其价值,给投资者带来投资风险。

特别提示

本次交易标的为中关村建设 90%的股份,合计 36,000 万股股份,京都中新对交易标的出具了以 2013 年 12 月 31 日为评估基准日的《资产评估报告书》(京都中新评报字(2014)第 0036 号),确定本次交易标的的评估价值为 521.70 万元。

一、评估假设前提合理

京都中新出具的编号为京都中新评报字(2014)第 0036 号的《资产评估报告书》系基于如下假设:

1、企业所遵循的国家有关法律、法规、政策、制度仍如现时状况而无重大改变;

2、企业所在地区以及经济业务涉及地区的社会政治、经济环境无重大变化;

3、企业具有对其资产完全占有和支配的权利,并在经营范围、方式和决策程序上与现时大方向保持一致;

4、有关金融信贷利率、赋税基准及税率、外汇汇率及市场行情在正常或政府既定的范围内变化;

5、无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素造成对企业生产经营活动重大不利影响;

6、中关村建设的资产不存在重大法律纠纷和障碍;

7、假设企业的经营者是负责的,且公司管理层有能力担当其责任;

8、假设企业所提供的财务资料所采取的会计政策和编写此份报告时所采用的会计政策在重要方面基本一致;

9、除非另有说明,假设企业完全遵守所有有关的法律和法规,并能够持续经营下去;

10、假设国家的税收政策在企业未来的经营过程中保持相对稳定;

11、假设企业提供的历史经营数据真实;

12、假设中关村建设将保持现有状态持续经营,并在经营范围、经营场所、经营方式和决策程序上与现时相比无重大变化,未考虑本项目评估目的实现后对企业未来收益预测的影响;

13、本次评估没有考虑将来可能承担的抵押、担保以及其它经济行为所可能带来的损失;

14、中关村建设被法院查封的豪成底商的产权证证载人为中关村建设,本次评估假设其将保持基准日的存续状态,未考虑未来其使用状态的改变对评估结果所产生的影响。

综上,本次评估的假设前提均按照国家有关法律法规及规定进行,并遵循了市场通用惯例与准则,符合评估对象的实际情况,未发现与评估假设前提相悖的事实存在,评估假设前提具有合理性。

二、评估方法适当

根据本次评估目的对应经济行为的实际状况以及评估对象的具体情况,评估方法采用资产基础法和收益法。

(一) 资产基础法

是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础,合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值,确定评估对象价值的评估方法,经评估人员调查, 中关村建设各项资产的价值可根据其具体情况选用适当的具体评估方法得出, 故适宜于用资产基础法进行评估。

(二) 收益法

收益法是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值,借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。

采用收益法对资产进行评估所确定的资产价值,是指为获得该项资产以取得预期收益的权利所支付的货币总额。资产的评估价值与资产的效用或有用程度密切相关,资产的效用越大,获利能力越强,它的价值也就越大。

(三) 评估方法的确定

依据中关村建设作出的截至 2018 年的盈利预测,中关村建设 2014 年至 2018 年企业自由现金流均为负值。中关村建设自 2010 年起一直处于经营亏损状态, 在现有经营政策和资产规模的状况下,中关村建设作出了 2014 年至 2018 年的盈利预测数据,数据显示其未来年度企业自由现金流均为负值。经过评估师测算, 其评估值也为负值。因此,以资产基础法评估结果作为本次评估最终评估结论。

三、关于中关村建设资质的相关说明

(一) 中关村建设资质情况说明

中关村建设原拥有住房和城乡建设部颁发的房屋建筑工程施工总承包特级资质,在 2012 年参加住房和城乡建设部组织的房屋建筑工程施工总承包资质重新评定过程中因工法项未达到房屋建筑工程施工总承包特级资质数量要求(特级资质要求三项国家级工法,中关村建设只有一项国家级工法),故未通过特级资质的评定。经中关村建设申请,被准予房屋建筑工程施工总承包特级资质暂定期一年(有效期到 2013 年 12 月 28 日)。在 2013 年国家级工法评定中中关村建设上报的三项工法均未获得认定,至此中关村建设在近期已无法完成房屋建筑工程施工总承包特级资质的评定;由于特级资质的评定每五年一次,故再次申报特级资质需等到 2017 年。目前,中关村建设已无房屋建筑工程施工总承包特级资质。

根据《建筑业企业资质管理规定》第二十七条:"企业取得建筑业企业资质后不再符合相应资质条件的,建设主管部门、其他有关部门根据利害关系人的请求或者依据职权,可以责令其限期改正;逾期不改的,资质许可机关可以撤回其资质。被撤回建筑业企业资质的企业,可以申请资质许可机关按照其实际达到的资质标准,重新核定资质。" 因此,中关村建设的房屋建筑工程施工总承包资质等级存在不确定性,须以主管部门的最终评定结果为准。

(二) 中关村建设资质的评估说明

在对中关村建设进行的资产评估时,评估机构在收益法评估中,在预测未来

营业收入时考虑了中关村建设资质对未来年度工程承接的影响;在资产基础法评估中,对中关村建设的资质未进行单独评估,理由如下:

(1)根据《中华人民共和国行政许可法》第 9 条规定,建筑业企业资质是准许特定的企业从事符合法定条件的活动,其主体和对象不可分离,不能独立存在和单独交易;

(2)企业资质由多种因素决定,包括专业人员的构成、技术条件、经营业绩和管理水平的投入成本等,上述因素在评估中难以计量,无法进行独立评估。

因此,评估机构在资产基础法评估中未对中关村建设的资质进行单独评估。

ı

	声明i
	重大事项提示ii
一、	本次交易方案概述	ii
二、	交易标的公司经营和财务情况	ii
三、	交易标的评估作价情况	ii
四、	本次交易构成重大资产重组	iii
五、	本次交易构成关联交易	iii
六、	本次交易不会导致公司控制权发生变化	iii
七、	本次重大资产出售实施完成后的利润分配政策	iii
八、	本次交易的标的不包含被查封股份	iv
九、	交易标的公司年以来资产业务发生重大变化2008	iv
十、	风险因素	iv
	特别提示	vii
一、	评估假设前提合理	vii
二、	评估方法适当viii
三、	关于中关村建设资质的相关说明	ix
	录xi

目释	义	1
第一节	交易概述	4

一、	本次交易的背景和目的4
二、	本次交易的具体方案5
三、	本次交易的决策过程5
四、	本次交易的交易对方6
五、	本次交易的标的资产6
六、七、	交易价格6
八、	本次交易构成关联交易7本次交易构成重大资产重组8
九、	本次交易不会导致控制权发生变化8
第二节	上市公司基本情况	9

一、二、	上市公司概况9
三、	上市公司设立、上市和股本变动情况10
四、	上市公司股本结构及前十大股东16上市公司最近三年的控股权变动及重大资产重组情况17

六、	上市公司下属子公司情况19
七、	上市公司主要财务指标19
八、	上市公司控股股东、实际控制人概况20
第三节	交易对方基本情况	23
一、	交易对方概况23
二、	历史沿革23
三、	产权及控制关系24
四、	本次交易的资金来源27
五、	本次重组交易对方有关情况的说明27
第四节	标的资产基本情况	29
一、	标的公司的概况29
二、	交易标的评估情况69
三、	交易标的与上市公司会计政策和会计估计差异说明105
四、	本次交易涉及的债权债务的处理105
五、	本次交易取得中关村建设其他股东的同意情况106
第五节	本次交易合同的主要内容	107
一、	合同主体及签订时间107
二、	标的股份转让价款107
三、	股份转让价款及支付方式108
四、	资产过户的时间安排108
五、	过渡期安排108
六、	标的公司相关安排109
七、	声明、承诺和保证109
八、	合同的生效条件和生效时间109
九、	违约责任与免责条款	110
第六节	财务会计信息	111
一、	合并资产负债表	111
二、	母公司资产负债表	112
三、	合并利润表	114
四、	母公司利润表	115
五、	合并现金流量表	115
六、	母公司现金流量表	117
七、	补充说明	118

释义

在本报告书中,除非另有说明,下列简称具有如下含义:

中关村/上市公司/本
公司	指	北京中关村科技发展(控股)股份有限公司
中建云霄/交易对方	指	北京中建云霄投资管理有限公司
中关村建设/标的公		北京中关村开发建设股份有限公司,为上市公司控
司	指	股子公司,上市持股94%,合计万股37,600
		上市公司所持中关村建设90%的股份,合计36,000
交易标的/标的资产	指	万股
		上市公司将其所持中关村建设90%的股份出售给
本次交易/重大资产出售	指	中建云霄,中建云霄以现金万元受让该股份521.70
		的行为。
		北京中关村科技发展(控股)股份有限公司与北京
《股份转让协议》指		中建云霄投资管理有限公司于年月日签2014612
		署的《关于北京中关村开发建设股份有限公司之股
		份转让协议》
		京都中新出具的京都中新评报字(2014)第0036
《资产评估报告》	指	号《资产评估报告书》
评估基准日、基准日	指	年月日20131231
		指评估基准日次日至《股份转让协议》生效日前一
过渡期	指	月的最后一日之间的期间
国都证券/独立财务
顾问	指	国都证券有限责任公司
观韬	指	北京观韬律师事务所

		致同会计师事务所(特殊普通合伙)(前身为京都
致同	指	天华会计师事务所有限公司)
京都中新	指	北京京都中新资产评估有限公司
鹏润投资	指	北京鹏润投资有限公司
		国美控股集团有限公司(原名为北京鹏泰投资有限
国美控股	指	公司,于年月更名)20119
中关村创投	指	北京中关村青年科技创业投资有限公司
中实混凝土	指	北京中实混凝土有限责任公司
中关村数据	指	北京中关村数据科技有限公司
中科泰和	指	北京中科泰和物业服务有限公司
科贸电子城	指	北京中关村科贸电子城有限公司
成都中关村	指	成都中关村科技发展有限公司
哈尔滨中关村	指	哈尔滨中关村开发建设有限责任公司
重庆海德	指	重庆海德实业有限公司
美仑房地产	指	北京美仑房地产开发有限责任公司
四环医药	指	北京中关村四环医药开发有限责任公司
华素制药	指	北京华素制药股份有限公司
中宏基	指	北京中宏基建筑工程有限责任公司
中关村软件	指	中关村科技软件有限公司
住总集团	指	北京住总集团有限责任公司
住总市政	指	北京住总市政工程有限责任公司
中昊市政	指	北京中昊市政机械工程有限责任公司
中关村沈阳	指	中关村(沈阳)建设有限公司
中科霄云	指	北京中科霄云资产管理有限公司
中泰恒设备	指	北京中泰恒设备安装有限责任公司
中冠装饰	指	北京中冠建筑装饰有限责任公司
中宏成租赁	指	北京中宏成模架租赁有限责任公司
中盛劳务	指	北京中盛劳务有限责任公司

中科远太	指	北京中科远太商贸有限公司
元鸿投资	指	北京元鸿投资有限公司
富宏房地产	指	北京富宏房地产开发有限责任公司
大同中凯恒	指	大同中凯恒建设工程有限公司
珠海中关村	指	珠海市中关村投资有限公司
公司法	指	中华人民共和国公司法
证券法	指	中华人民共和国证券法
		《上市公司重大资产重组管理办法》(证监会令第
《重组办法》	指	号)53
		《公开发行证券的公司信息披露内容与格式准则
《准则第号》26	指	第号——上市公司重大资产重组申请文件》(证26
		监会公告[2008]13号)
		《关于规范上市公司重大资产重组若干问题的规
《重组规定》	指	定》(证监会公告[2008]14号)
		《关于加强与上市公司重大资产重组相关股票异
《暂行规定》	指	常交易监管的暂行规定》
《上市规则》	指	《深圳证券交易所股票上市规则》
中国证监会	指	中国证券监督管理委员会
深交所/交易所	指	深圳证券交易所
元/万元	指	人民币元/万元

第一节交易概述

一、本次交易的背景和目的

(一) 上市公司出售中关村建设股权的背景

1、中关村建设自 2010 年以来连续经营亏损,严重拖累公司经营业绩

中关村建设自 2010 年以来,因外部市场竞争更加激烈以及内部资金短缺、业务萎缩、人才流失、管理不严等因素致使经营一直处于亏损状态,2010 年~2013 年实现的扣除非经常性损益后的净利润分别为-5,975.65 万元、-5,650.48 万元、 -5,906.65 万元、-26,274.67 万元。

中关村建设的连续经营亏损已严重拖累了上市公司的经营业绩,也使得上市公司 2013 年度出现巨亏,同时也面临着 2013 年以及 2014 年连续两年亏损的风险。出售中关村建设有利于公司化解上述风险,保证公司的持续盈利能力。

2、出售中关村建设有利于公司集中资源发展优势产业

在金融环境严峻、房地产调控政策持续、主要业务市场竞争激烈等诸多不利影响的宏观背景下,中关村面临如何利用有限的资源实现既定发展目标的艰巨挑战。中关村涉足医药、房地产、混凝土制造、建安施工、物业管理、广告服务等业务,庞杂的业务增加了中关村的管理难度,消耗了中关村大量资源,不利于中关村集中优势资源实现关键产业方向的重大突破。

针对国家宏观调控持续带来的现实压力以及中关村的业务现状,中关村第四届董事会第八次会议明确了上市公司"科技地产+医药"为主业的未来发展方向,未来三年规划的主旋律是逐步清晰主业,推进非主业资产剥离,逐步实现业务聚焦。

本次交易将使上市公司退出盈利能力不佳的建安施工行业,有利于上市公司集中各项资源优先发展医药及地产业务,增强公司核心竞争力,增厚公司的盈利

水平,符合上市公司的未来发展战略。

(二) 中建云霄购买中关村建设股权的目的

中建云霄是由中关村建设现任管理层人员设立的新公司,对中关村建设的历史及现状较为了解,本次收购中关村建设 90%的股份,是期望能够借助中关村建设多年来在建筑施工行业积累的品牌和信誉,在收购中关村建设完成之后,进一步加强对中关村建设的精细化管理,并完善制定更具吸引力的绩效管理机制,以充分挖掘中关村建设现有人员潜力并吸引外部优秀人才加入,逐步提升中关村建设盈利能力,以最终实现扭亏为盈,重塑中关村建设的辉煌。

二、本次交易的具体方案

根据上市公司与中建云霄签署的《股份转让协议》,本次交易的方案为中建云霄以现金 521.70 万元向上市公司购买本次交易标的。本次交易标的以《资产评估报告》中的资产基础法评估结果作为定价基础,经双方协商一致,最终确定标的资产的交易价格为 521.70 万元。

三、本次交易的决策过程

(一) 上市公司履行的决策程序

2014 年 4 月 30 日,因涉及筹划重大事项,上市公司董事会向深交所申请自 2014 年 5 月 5 日起停牌。

2014 年 5 月 12 日,因涉及筹划重大资产重组事项,上市公司董事会向深交所申请自 2014 年 5 月 12 日起继续停牌。

2014 年 6 月 12 日,中关村第五届董事会 2014 年度第九次临时会议审议通过了《北京中关村科技发展(控股)股份有限公司重大资产出售暨关联 0.0..

.交易报告书(草案)》以及与本次交易相关的各项议案。

本次交易尚需中关村股东大会审议批准。

(二) 交易对方履行的决策程序

2014 年 5 月 9 日,中建云霄召开股东会,会议通过收购中关村建设 90%股份的事宜。

会议形成的决议如下:同意中建云霄收购中关村持有的中关村建设 90%的股份,收购价格以资产评估机构出具的评估报告结果为依据确定;同意就上述收购事宜签订相关协议(包括但不限于股份转让协议),并出具相关说明或承诺。

(三) 尚待取得的授权或批准

1、本次交易尚需获得上市公司股东大会的审议通过;

2、根据《重组办法》,本次交易需经中国证监会核准。

四、本次交易的交易对方

本次交易的交易对方为北京中建云霄投资管理有限公司。

五、本次交易的标的资产

本次交易的标的资产为上市公司所持有中关村建设 90%的股份,合计 36,000 万股股份。

六、交易价格

根据致同出具的致同审字(2014)第 110ZC1461 号《审计报告》和京都中新出具的京都中新评报字(2014)第 0036 号《资产评估报告书》,截至 2013 年 12 月 31 日, 中关村建设合并报表归属于母公司股东权益-1,345.40 万元,母公司报表股东权益 753.31 万元;股东全部权益的评估值为 579.67 万元,较账面值 753.31 万元减值 173.64 万元,减值率 23.05%。经折算,中关村建设 90%股份的评估价值为 521.70

万元。

根据上市公司与中建云霄签署的《股份转让协议》,本次股份转让价格以本次评估最终选取资产基础法的评估值作为依据,经双方协商一致,确定标的资产的具体转让价格为人民币 521.70 万元。

七、本次交易构成关联交易

中关村的控股股东为国美控股集团有限公司,实际控制人为黄俊烈(又名黄光裕)先生。

中建云霄的股东谷向阳先生、邱金兰女士、魏明杰先生分别持有公司 40%、 30%、30%的股权,三人合计持有公司 100%的股权,为公司共同控制人。谷向阳先生、邱金兰女士、魏明杰先生三位股东已分别做出声明和承诺:"①中建云霄为依法设立并有效存续的有限责任公司,不存在依法律法规和中建云霄公司章程规定需予终止的情形。②中建云霄作为本次交易的交易对方,与中关村、中关村的控股股东国美控股集团有限公司、北京鹏润投资有限公司、中关村的实际控制人黄俊烈先生(又名黄光裕)以及其他关联方不存在关联关系。③本人作为中建云霄的自然人股东,与中关村之实际控制人黄俊烈(又名黄光裕)先生不存在亲属关系。④本人对中建云霄的出资来源于个人自有资金,并无直接或间接来源于中关村建设及其关联方。⑤本人对所持中建云霄股权拥有完全的支配权,该等股权不存在代持等受他人支配的情形。本人承诺在未来五年之内不会转让所持有的中建云霄的股权,同时亦不会促使中建云霄转让本次交易拟受让的中关村建设的股份。"

鉴于:

(1)中关村建设 2013 年度合并口径营业收入占上市公司 2013 年度经审计的合并口径营业收入的比例为 70.53%,是上市公司的重要子公司;

(2)中建云霄的股东谷向阳先生、邱金兰女士、魏明杰先生目前分别担任中关村建设的总经理、副总经理兼总经济师、总会计师,系中关村建设的重要高管人员。

(3)根据深交所《上市规则》10.1.5 第五款的规定,"中国证监会、本所或上

市公司根据实质重于形式的原则认定的其他与上市公司有特殊关系,可能造成上市公司对其利益倾斜的自然人"为上市公司的关联自然人。

综上,考虑到谷向阳先生、邱金兰女士、魏明杰先生与上市公司的特殊关系及其在本次交易中的特殊身份,基于审慎原则,认定上述三人为上市公司的关联自然人,其直接控制的中建云霄为上市公司的关联法人。因此,本次交易构成关联交易。

八、本次交易构成重大资产重组

本次交易标的为中关村建设 90%的股份,根据致同出具的致同审字(2014) 第 110ZA1435 号《审计报告》,中关村建设 2013 年度合并口径营业收入为 254,268.39 万元,占上市公司 2013 年度经审计的合并口径营业收入 360,517.79 万元的比例为 70.53%。按照《重组办法》中的相关规定,本次交易构成重大资产重组。

九、本次交易不会导致控制权发生变化

本次交易不涉及上市公司股权变动,不会导致上市公司实际控制人变更。

第二节上市公司基本情况

一、上市公司概况

公司名称	北京中关村科技发展(控股)股份有限公司
英文名称	BEIJING CENTERGATE TECHNOLOGIES (HOLDING) CO., LTD.
公司住所	北京市海淀区中关村南大街号32
公司类型	股份有限公司(上市)
股票简称	中关村
股票代码	000931
注册资本	元674,846,940
上市地点	深圳证券交易所
营业执照注册号	110000000428646
设立日期	年月日199968
法定代表人	侯占军
董事会秘书	王晶
	高新技术和产品的开发、销售;科技项目、建设项目投资;
	各类工业、民用、能源、交通、市政、地铁、城市铁路、高
	速公路建设项目工程总承包;建筑设计;建筑装饰、装修;
经营范围	设备安装;房地产开发;销售商品房;物业管理;购销金属
	材料、木材、建筑材料、机械电器设备;经济信息咨询;技
	术服务;互联网接入服务。

二、上市公司设立、上市和股本变动情况

(一) 设立时的股本结构

本公司是根据《公司法》、《股票发行与交易管理暂行条例》等有关法律、法规并经北京市人民政府京政办函[1999]79 号文批准,由北京住宅开发建设集团总公司为主发起人,联合北京市国有资产经营公司、北京市新技术产业发展服务中心、北京实创高科技发展总公司、联想集团控股公司、北京北大方正集团公司、四通集团公司等六家发起人,于 1999 年 6 月 8 日发起设立的股份有限公司。经北京德威资产评估有限公司评估,并由国家财政部财评字[1999]233 号文确认,北京住宅开发建设集团总公司进入股份公司的净资产总额为 27,000 万元,按 1:1 的比例折为 27,000 万股国有法人股,由主发起人持有,其他六家发起人共以现金 3,000 万元按 1:1 的折股比例折为 3,000 万股发起人股。公司设立时的股本结构如下表所示:

股东名称	持股数量(股)	持股比例(%)
一、未上市流通股份
发起人股份	300,000,000	100.00
其中:北京住宅开发建设集团总公司	270,000,000	90.00
北京市国有资产经营公司	11,000,000	3.67
北京市新技术产业发展服务中心	5,000,000	1.67
北京实创高科技发展总公司	5,000,000	1.67
联想集团控股公司	3,000,000	1.00
北京北大方正集团公司	3,000,000	1.00
四通集团公司	3,000,000	1.00
二、已上市流通股份
人民币普通股	0	0
三、总股本	300,000,000	100.00

(二) 第一次定向增发后的股本结构

1999 年,经北京市政府京政函[1999]55 号文批准,本公司向住总集团定向增发 18,742.347 万股,住总集团以经评估确认后的 18,742.14 万元净资产按 1: 1 的比例,认购本公司定向增发的 18,742.347 万股股票,不足部分由住总集团以现金认购。本次定向增发完成后,公司的股本结构如下表所示:

股东名称	持股数量(股)	持股比例(%)
一、未上市流通股份
发起人股份	487,423,470	100.00
其中:北京住宅开发建设集团总公司	457,423,470	93.85
北京市国有资产经营公司	11,000,000	2.26
北京市新技术产业发展服务中心	5,000,000	1.03
北京实创高科技发展总公司	5,000,000	1.03
联想集团控股公司	3,000,000	0.62
北京北大方正集团公司	3,000,000	0.62
四通集团公司	3,000,000	0.62
二、已上市流通股份
人民币普通股	0	0
三、总股本	487,423,470	100.00

(三) 换股后的股本结构

增发完成后,经中国证监会证监公司字[1999]34 号文批复,公司向中国证监会申请定向增发部分与琼民源的社会公众股股东按 1:1 的比例实施换股,换股完成后本公司社会公众股为 18,742.347 万股,并于 1999 年 7 月 12 日在深圳证券交易所挂牌流通。换股后,公司的股本结构如下表所示:

股东名称	持股数量(股)	持股比例(%)
一、未上市流通股份
发起人股份	300,000,000	61.55

其中:北京住宅开发建设集团总公司	270,000,000	55.39
北京市国有资产经营公司	11,000,000	2.26
北京市新技术产业发展服务中心	5,000,000	1.03
北京实创高科技发展总公司	5,000,000	1.03
联想集团控股公司	3,000,000	0.62
北京北大方正集团公司	3,000,000	0.62
四通集团公司	3,000,000	0.62
二、已上市流通股份
人民币普通股	187,423,470	38.45
三、总股本	487,423,470	100.00

(四) 第二次定向增发后的股本结构

经中国证监会证监发行字[1999]97 号文复审批准,1999 年 8 月 16 日—8 月 18 日,本公司向 8 月 11 日交易结束后登记在册的本公司社会公众股股东以其持股数为限按 1:1 比例新增发行社会公众股 18,742.347 万股。至此,公司总股本 67,484.6940 万股,其中社会公众股 37,484.6940 万股。本次新增股份后,公司的股本结构如下表所示:

股东名称	持股数量(股)	持股比例(%)
一、未上市流通股份
发起人股份	300,000,000	44.45
其中:北京住宅开发建设集团总公司	270,000,000	40.01
北京市国有资产经营公司	11,000,000	1.63
北京市新技术产业发展服务中心	5,000,000	0.74
北京实创高科技发展总公司	5,000,000	0.74
联想集团控股公司	3,000,000	0.44
北京北大方正集团公司	3,000,000	0.44
四通集团公司	3,000,000	0.44
二、已上市流通股份
人民币普通股	374,846,940	55.55

三、总股本	674,846,940	100.00
-------	-------------	--------

(五) 四通集团公司所持公司股份被强制执行

2001 年,公司发起人四通集团公司因涉讼,其所持公司的 300 万股境内法人股被强制执行。经司法裁定,将其所持股份分别于 2001 年 8 月 17 日转让予武汉国际信托投资公司 180 万股,于 2001 年 9 月 14 日转让给黄河证券有限责任公司 120 万股。本次股份转让后,公司的股本结构如下表所示:

股东名称	持股数量(股)	持股比例(%)
一、未上市流通股份
发起人股份	300,000,000	44.45
其中:北京住宅开发建设集团总公司	270,000,000	40.01
北京市国有资产经营有限责任公司*	11,000,000	1.63
北京市新技术产业发展服务中心	5,000,000	0.74
北京实创高科技发展总公司	5,000,000	0.74
联想集团控股公司	3,000,000	0.44
北京北大方正集团公司	3,000,000	0.44
武汉国际信托投资公司	1,800,000	0.27
黄河证券有限责任公司*	1,200,000	0.18
二、已上市流通股份
人民币普通股	374,846,940	55.55
三、总股本	674,846,940	100.00

注:北京市国有资产经营公司进行了改制,于 2001 年 4 月 25 日经北京市工商局核准, 名称变更为北京市国有资产经营有限责任公司。

(六) 部分国有股权的转让

1、2006 年 4 月 10 日,北京鹏泰投资有限公司与本公司原非流通股股东北京市国有资产经营有限责任公司签署《国有法人股转让协议》,受让其持有的本公司股份共计 1,100 万股,占总股本的 1.63%;

2、2006 年 7 月 20 日,本公司原控股股东北京住总集团有限责任公司分别与北京鹏泰投资有限公司、广东粤文音像实业有限公司和海源控股有限公司签署了《股权转让合同》。根据该协议,北京住总集团有限责任公司将其持有的全部本公司法人股 270,000,000 股(占公司总股本的 40.01%),转让给北京鹏泰投资有限公司 185,644,133 股,占公司总股本的 27.51%;转让给广东粤文音像实业有限公司 50,613,520 股,占公司总股本的 7.5%;转让给海源控股有限公司 33,742,347 股,占公司总股本的 5%。

2006 年 9 月 6 日国务院国有资产监督管理委员会国资产权[2006]1122 号《关于北京中关村科技发展(控股)股份有限公司国有股权转让有关问题的批复》,同意北京住总集团有限责任公司将其所持的公司 2.7 亿股国有法人股中的 18,564.4133 万股转让给北京鹏泰投资有限公司,5,061.352 万股转让给广东粤文音像实业有限公司,3,374.2347 万股转让给海源控股有限公司(Seasource Holdings Limited)。同意北京市国有资产经营有限责任公司将其所持的公司 1,100 万股转让给北京鹏泰投资有限公司。

股东名称	持股数量(股)	持股比例(%)
一、未上市流通股份
北京鹏泰投资有限公司	196,644,133	29.14
广东粤文音像实业有限公司	50,613,520	7.50
海源控股有限公司	33,742,347	5.00
北京实创高科技发展总公司	5,000,000	0.74
中关村高科技产业促进中心*	5,000,000	0.74
联想控股有限公司	3,000,000	0.44
北京北大方正集团公司	3,000,000	0.44
武汉国信房地产发展有限公司*	1,800,000	0.27
民生证券有限责任公司*	1,200,000	0.18
非流通股合计	300,000,000	44.45
二、已上市流通股份
境内上市人民币普通股	374,846,940	55.55

2006 年 12 月 29 日,完成上述股权过户登记手续。上市公司股本结构如下:

三、总股本		674,846,940		100.00
注:2002	年,黄河证券有限责任公司更名为民生证券有限责任公司;2005				年2	月,北
	京市新技术产业发展服务中心更名为中关村高科技产业促进中心。2006		年	月2	10	日,根据
	湖北武汉市中级人民法院(2004)武执字第	00311-1 号《民事裁定书》,武汉国际信托投资公

司持有上市公司的 180 万股法人股交付给武汉国信房地产发展有限公司抵偿债务本金。

(七) 股权分置改革

2007 年 1 月,公司实施股权分置改革。股权分置改革方案为流通股股东每持有 10 股流通股将获得非流通股股东支付的 1.6 股对价股份。非流通股股东共送出 59,975,510 股股票,其中北京鹏泰投资有限公司支付 43,111,223 股(包括北京鹏泰投资有限公司应支付 39,312,774 股,为北京实创高科技发展总公司、北京市新技术产业发展服务中心、北京北大方正集团公司、联想控股有限公司、武汉国信房地产发展有限公司、民生证券有限责任公司共垫付 3,798,449 股),广东粤文音像实业有限公司支付 10,118,572 股,海源控股有限公司支付 6,745,715 股。股权分置改革完成后,公司的股权结构为:

股东名称	持股数量(股)	持股比例(%)
一、有限售条件的流通股	240,024,490	35.57
国有及国有法人股	17,800,000	2.64
境内一般法人股	195,227,858	28.93
境外法人持股	26,996,632	4.00
二、已上市流通股份	434,822,450	64.43
人民币普通股	434,822,450	64.43
三、总股本	674,846,940	100.00

(八) 部分法人股权转让

因公司原第三大股东海源控股有限公司与广东粤财投资控股有限公司签署《股份质押合同》和《还债协议书》,约定通过实现质权清偿债权,2010 年 4 月 27 日,海源控股有限公司将其持有上市公司的部分无限售条件流通股 14,576,241

股过户给广东粤财投资控股有限公司。

因公司控股股东北京鹏泰投资有限公司和原第三大股东海源控股有限公司之间存在债权债务关系,2010 年 7 月 23 日,海源控股有限公司将其持有上市公司的无限售条件流通股中的 4,581,984 股通过司法程序过户给北京鹏泰投资有限公司。

因公司第二大股东广东粤文音像实业有限公司和原第三大股东海源控股有限公司之间存在债权债务关系,2010 年 8 月 13 日,海源控股有限公司将其持有上市公司的无限售条件流通股 4,115,003 股通过司法程序过户给广东粤文音像实业有限公司。

经过上述股权转让后,海源控股有限公司不再持有上市公司股份。

三、上市公司股本结构及前十大股东

(一) 股本结构

截至 2014 年 3 月 31 日,上市公司总股本为 674,846,940 股,股本结构如下表所示:

股东名称	持股数量(股)	持股比例(%)
一、有限售条件股份	168,332,910	24.94
国有法人股	14,800,000	2.19
非国有法人股	153,532,910	22.75
二、无限售条件股份	506,514,030	75.06
人民币普通股	506,514,030	75.06
三、总股本	674,846,940	100.00

(二) 前十大股东

截至 2014 年 3 月 31 日,公司前十名股东持股情况如下:

股东名称股东性质持股比例
----------------------

				股份数量	股份数量
国美控股集团有限公司	境内非国有法人	23.43%	158,114,894	153,532,910	4,581,984
广东粤文投资有限公司	境内非国有法人	3.41%	23,042,668	-	23,042,668
北京实创实业科技发展总公司	国有法人	0.74%	5,000,000	5,000,000	-
中关村高科技产业促进中心	国有法人	0.74%	5,000,000	5,000,000	-
郝峰	境内自然人	0.47%	3,185,400	-	3,185,400
北大方正集团有限公司	国有法人	0.44%	3,000,000	3,000,000	-
中国普天信息产业集团公司	国有法人	0.28%	1,866,752	-	1,866,752
武汉国信房地产发展有限公司	国有法人	0.27%	1,800,000	1,800,000	-
陈芙蓉	境内自然人	0.24%	1,600,021	-	1,600,021
中国农业银行-中证500交易型开放式指数证券投资基金	其他	0.21%	1,449,358	-	1,449,358

四、上市公司最近三年的控股权变动及重大资产重组情况

(一) 控股权变动情况

根据中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司 2007 年 1 月 4 日出具的过户登记确认书,2006 年 12 月 29 日,国美控股集团有限公司受让北京住总集团有限责任公司所持上市公司 185,644,133 股及北京市国有资产经营有限责任公司所持上市公司 11,000,000 股完成过户登记手续;上述股权转让过户登记手续完成后, 上市公司原控股股东北京住总集团有限责任公司不再持有上市公司股份,国美控股集团有限公司成为上市公司第一大股东。

截至本报告签署之日,最近三年上市公司的控股股东一直是国美控股集团有限公司,上市公司的控股权未发生变化。

(二) 重大资产重组情况

截至本报告签署之日,上市公司最近三年未发生重大资产重组情况。

五、上市公司主营业务发展情况

上市公司的主营业务为房地产、医药、建安施工等。根据致同会计师事务所出具的京都天华审字(2012)第 1057 号审计报告、致同审字(2013)第 110ZA1021 号、致同审字(2014)第 110ZA1435 号,2011 年~2013 年,上市公司主营业务收入分别为 327,425.05 万元、323,879.33 万元、357,275.07 万元,净利润分别为 5,593.19 万元、3,143.08 万元、-21,052.89 万元。

单位:万元

	行业名称	建安施工	生物医药	房地产开发	混凝土制造	其他	合计*
	主营业务收入	253,501.64	37,969.48	30,121.39	38,226.22	7,138.89	357,275.07
	主营业务成本	253,104.30	6,004.44	18,717.35	31,184.50	4,179.53	303,442.98
2013	毛利	397.34	31,965.05	11,419.53	7,041.72	2,959.36	53,832.08
	毛利率	0.16%	84.19%	37.91%	18.42%	41.45%	15.07%
2012	主营业务收入	215,118.38	26,753.99	51,920.55	46,445.42	8,881.47	323,879.33
	主营业务成本	205,830.19	5,196.29	41,625.70	35,430.90	6,212.75	269,573.53
	毛利	9,288.19	21,557.70	10,294.86	11,014.52	2,668.73	54,305.80
	毛利率	4.32%	80.58%	19.83%	23.71%	30.05%	16.77%
	主营业务收入	218,839.10	32,620.20	48,395.83	37,074.90	7,688.92	327,425.05
2011	主营业务成本	206,865.59	5,778.41	36,524.16	33,598.39	6,545.91	273,144.07
	毛利	11,973.51	26,841.79	11,871.67	3,476.51	1,143.01	54,280.98
	毛利率	5.47%	82.29%	24.53%	9.38%	14.87%	16.58%

注:上述合计数为上市公司合并抵消后的数值。

从上表中我们可以看出,上市公司生物医药业务的毛利率较高,近三年一直在 80%以上,2012 年生物医药业务因受非处方药业务外部宏观环境变化、行业竞

争加剧的影响业绩出现下滑,但随着上市公司对管理架构和管控模式的调整,业绩恢复增长、盈利能力增强;房地产开发业务因受上市公司对地产项目开发计划及开发节奏的调整,毛利率有些波动,但总体趋势向上,并保证了地产项目的平稳有序推进;混凝土制造业务凭借着多年积累的品牌影响力、优质客户资源及区域市场环境向好等有利因素,近年来发展良好、盈利能力增强;建安施工业务的毛利率近年来一直处于较低的水平,不仅远低于上市公司其他业务,且亦低于行业的平均水平(同类主营业务为建筑施工的 A 股上市公司,2013 年度中国建筑 (601668)的建筑施工毛利率为 7.59%、中国中冶(601618.SH)为 12.74%、中国中铁 (601390.SH)为 8.45%)。

六、上市公司下属子公司情况

截至本报告书签署之日,上市公司下属子公司情况如下:

七、上市公司主要财务指标

根据致同会计师事务所出具的致同审字(2014)第 110ZA1435 号、致同审字 (2013)第 110ZA1021 号、京都天华审字(2012)第 1057 号审计报告,上市公司最近三年的主要财务数据(合并报表)如下表:

资产负债表项目	年月日20131231	年月日20121231	年月日20111231
资产总额	434,543.79	419,613.84	433,261.95
负债总额	371,005.30	336,636.75	354,081.01
归属于母公司所有者权益	56,317.79	76,113.15	73,261.66
所有者权益合计	63,538.48	82,977.09	79,180.94
利润表项目	年度2013	年度2012	年度2011
营业收入	360,517.79	327,053.70	331,047.69
营业利润	-17,660.53	6,448.01	795.33
利润总额	-17,410.32	6,712.30	8,374.63
归属于母公司所有者的净利润	-19,693.01	2,988.84	4,163.76
净利润	-21,052.89	3,143.08	5,593.19
现金流量表项目	年度2013	年度2012	年度2011
经营活动产生的现金流量净额	49,742.27	-2,967.68	24,357.90
投资活动产生的现金流量净额	-2,325.74	-848.36	-17,560.15
筹资活动产生的现金流量净额	-11,064.44	6,627.79	-12,443.32
现金及现金等价物净增加额	36,352.09	2,811.75	-5,645.58

单位:万元

八、上市公司控股股东、实际控制人概况

(一) 控股股东基本情况

1、国美控股

国美控股持有上市公司 23.43%的股份,为上市公司的控股股东。公司名称: 国美控股集团有限公司

法定代表人:黄秀虹

注册资本:100,000 万元

注册地址:北京市密云县经济开发区兴盛南路 8 号开发区办公楼 410 室-111

成立日期:2001 年 5 月 25 日

企业类型:有限责任公司(法人独资)

经营范围:项目投资管理;投资咨询;企业管理咨询;技术开发、技术转让、技术咨询、技术服务;房地产信息咨询(中介除外)。

2、国美控股之控股股东

鹏润投资持有国美控股 100%的股权,为国美控股之控股股东。

公司名称: 北京鹏润投资有限公司

法定代表人:黄秀虹

注册资本:27,000 万元

注册地址:北京市朝阳区霄云路 26 号鹏润大厦 B1802 号

成立日期:1997 年 10 月 17 日

企业类型:有限责任公司(自然人投资或控股)

经营范围:项目投资及管理;销售百货、针纺织品、五金交电化工、金属材料、建筑材料、机械电器设备;房地产信息咨询(不含中介服务)。

(二) 实际控制人基本情况

实际控制人为黄俊烈(又名黄光裕)先生,国籍为中国(香港),2008 年 11 月底前担任国美电器控股有限公司(00493.HK)董事局主席。过去 10 年曾控股的境内外上市公司为:国美电器(00493.HK)和三联商社(600898.SH)。

(三) 上市公司与实际控制人之间的产权与控制关系

截至本报告签署之日,上市公司与控股股东、实际控制人之间的产权及控制关系如下图:

第三节交易对方基本情况

一、交易对方概况

公司名称	北京中建云霄投资管理有限公司
公司住所	北京市朝阳区霄云里号楼-1至层内层室352205
公司类型	有限责任公司(自然人投资或控股)
注册资本	万元1,000
营业执照注册号	110105017120893
组织机构代码	09906981-6
税务登记证号码	京税证字号110105099069816
设立日期	年月日2014425
法定代表人	谷向阳
	投资管理;资产管理;项目投资;经济贸易咨询;财务咨询
	(不得开展审计、验资、查账、评估、代理记账等需要审批
经营范围	的业务,不得出具相应的审计报告、验资报告、查账报告、
	评估报告等文字材料);企业管理咨询;投资咨询;会议服
	务;市场调查;企业策划

二、历史沿革

2014 年 4 月公司设立。

2014 年 4 月 22 日,中建云霄各股东签署发起设立公司的协议,并签订《公司章程》。根据该《公司章程》规定,中建云霄注册资本为 1,000 万元,其中谷向阳认缴出资 400 万元,占注册资本的 40%;邱金兰认缴出资 300 万元,占注册资本的 30%;魏明杰认缴出资 300 万元,占注册资本的 30%。

2014 年 4 月 25 日,中建云霄取得北京市工商行政管理局朝阳分局核发的注

册号为 110105017120893 的《企业法人营业执照》。

目前,谷向阳先生担任中建云霄的执行董事兼经理,邱金兰女士担任中建云霄的监事。

三、产权及控制关系

截至本报告书签署之日,中建云霄的产权及控制关系如下图所示:

(一) 股东基本情况

1、谷向阳

(1)基本情况

性别:男

国籍:中国

身份证号码:232103197107031335

住所:黑龙江省五常市五常镇红旗街八委六组

是否取得其他国家或地区居留权:否

主要工作经历:

期间	工作单位	职位
1989--1996	黑龙江省五常市林业局	杨家岗林政队长
2007.09-2007.12	北京中关村科贸电子城	副总经理
2007.12-2013.10	北京中关村开发建设股份有限公司	副总经理
2013.11-至今	北京中关村开发建设股份有限公司	总经理

(2)是否与任职单位存在产权关系

谷向阳先生与中关村建设不存在产权关系。

(3)控制的核心企业和关联企业情况

除中建云霄外,谷向阳先生并未投资和控制其他企业。

2、邱金兰

(1)基本情况

性别:女

国籍:中国

身份证号码:11010119520420206X

住所:北京市东城区安外花园 9 楼 4 门 401 号

是否取得其他国家或地区居留权:否

主要工作经历:

期间	工作单位	职位
1969-1980	东方红炼油厂	办事员
1980-1986	北京市第一建筑工程公司	预算股长
		项目部副经理
1986-1988	北京市城区第二建筑工程公司	合同预算科科长
1988-2002	北京市城乡第三建筑工程公司	副经理、总经济师
		兼项目经理
2002-2004	麦科特房地产开发公司	副总经理
2004-2010	北京市住房和城乡建设委员会建设市场处	科员
年至今2013	北京中关村开发建设股份有限公司	副总经理
		兼总经济师

(2)是否与任职单位存在产权关系

邱金兰女士与中关村建设不存在产权关系。

(3)控制的核心企业和关联企业情况

除中建云霄外,邱金兰女士并未投资和控制其他企业。

3、魏明杰

(1)基本情况

性别:男

国籍:中国

身份证号码:110108197609256019

住所:北京市海淀区大慧寺 18 号 6 号楼 1142 号

是否取得其他国家或地区居留权:否

主要工作经历:

期间	工作单位	职位
1997.07-2002.02	北京市住宅建设总公司第二分公司	会计
2002.02-2010.02	北京中关村科技发展(控股)股份有限公司	财务经理
2010.02-2011.12	宁夏大元化工股份有限公司	财务总监
2011.12-至今	北京中关村开发建设股份有限公司	总会计师

(2)是否与任职单位存在产权关系

魏明杰先生与中关村建设不存在产权关系。

(3)控制的核心企业和关联企业情况

除中建云霄外,魏明杰先生并未投资和控制其他企业。

(二) 中建云霄股权控制关系的说明

谷向阳、邱金兰、魏明杰作为中建云霄的共同控制人,已共同出具承诺,在处理涉及中建云霄经营发展,且根据《公司法》等有关法律法规及中建云霄公司章程需要由中建云霄股东会或执行董事作出决议(决定)的重大事项时,上述三人均将采取一致行动。

(三) 中建云霄下属企业

截至本报告书签署之日,中建云霄并未投资和控制其他企业。

四、本次交易的资金来源

中建云霄承诺:本次受让中关村建设 90%股份所需支付价款来源于中建云霄自有资金,为三名自然人股东的认缴出资,本次受让股份所支付的资金并无直接或间接来源于中关村建设及其关联方。

同时,中建云霄的三名自然人股东谷向阳先生、邱金兰女士、魏明杰先生承诺:对于中建云霄的出资均来源于个人自有资金,并无直接或间接来源于中关村建设及其关联方。

五、本次重组交易对方有关情况的说明

(一) 本次重组交易对方与上市公司的关系

鉴于中建云霄的自然人股东谷向阳先生、邱金兰女士、魏明杰先生在中关村建设中担任高管职务,基于审慎原则,上述三人被认定为上市公司的关联自然人, 其直接控制的中建云霄为上市公司的关联法人。

中建云霄不存在向上市公司推荐董事或者高级管理人员的情况。

(二) 最近五年处罚情况

中建云霄及其主要管理人员最近五年内未受过与证券市场相关的行政处罚、刑事处罚,不存在涉及与经济纠纷有关的重大民事诉讼或者仲裁的情形。

(三) 是否存在泄露本次重大资产重组内幕信息以及利用本次重大资产重组信息

进行内幕交易的情形

中建云霄及其自然人股东已出具承诺,不存在泄露本次重大资产重组内幕信息以及利用本次重大资产重组信息进行内幕交易的情形。

(四) 本次重组相关主体是否存在依据《暂行规定》第十三条不得参与任何上市公司重大资产重组情形的说明

本次重组相关主体,即《暂行规定》第七条所列主体(包括上市公司、交易对方及上述主体的控股股东、实际控制人及其控制的机构,上市公司董事、监事、高级管理人员,上市公司控股股东、实际控制人的董事、监事、高级管理人员, 交易对方的董事、监事、高级管理人员,为本次重大资产重组提供服务的证券公司、证券服务机构及其经办人员,参与本次重大资产重组的其他主体),不存在依据《暂行规定》第十三条不得参与任何上市公司重大资产重组的情形:不存在曾因涉嫌与重大资产重组相关的内幕交易被立案调查或者立案侦查且尚未结案的情况;最近 36 个月内不存在曾因与重大资产重组相关的内幕交易被中国证监会作出行政处罚或者司法机关依法追究刑事责任的情况。

第四节标的资产基本情况

一、标的公司的概况

(一) 基本情况

公司名称	北京中关村开发建设股份有限公司
公司住所	北京市朝阳区霄云里号3
公司类型	其他股份有限公司(非上市)
注册资本	万元40,000
营业执照注册号	110000001460269
税务登记证号码	京税证字号110108722611794
设立日期	年月日2000718
法定代表人	牛霆
	许可经营项目:对外派遣实施上述境外工程所需的劳务人员;
	制造混凝土、水泥制品、商品混凝土添加剂;货物运输;机
	电设备技术咨询;金属加工(限分支机构经营)。一般经营项
经营范围	目:科技园区开发;建筑工程项目管理;施工总承包、专业
	承包;房地产开发;销售商品房;承包境外工程工程所需的
	设备、材料出口;工程勘察设计。
	中关村建设原拥有住房和城乡建设部颁发的房屋建筑工程施
主要资质等级	工总承包特级资质,有效期至年月日20131228

(二) 历史沿革

1、2000 年公司设立

2000 年 6 月 23 日,经北京市人民政府《关于同意设立北京中关村开发建设

股份有限公司的通知》(京政函[2000]73 号)的同意,上市公司(当时名为"北京中关村科技发展股份有限公司")、泰山绿色产业有限责任公司(以下简称"泰山公司")、北京嘉利恒德房地产开发有限公司(以下简称"嘉利恒德")、桂林市润达石油化工物资公司(以下简称"桂林润达")、大成投资发展有限公司(以下简称"大成投资")共同出资设立中关村建设。中关村建设的注册资本为人民币 30,000 万元,分为等额股份 30,000 万股,每股面值为人民币 1 元。其中,上市公司出资 15,600 万元,占总股本的 52%;泰山公司出资 6,000 万元,占总股本的 20%;嘉利恒德出资 3,600 万元,占总股本的 12%;桂林润达出资 2,400 万元,占总股本的 8%;大成投资出资 2,400 万元,占总股本的 8%。上述股东均以货币资金出资。

2000 年 7 月 11 日,中天恒会计师事务所出具《开业登记验资报告书》(中天恒验字[2000]第 337 号),对上述股东的出资进行了验证。中关村建设设立时,公司的股本结构为:

	持股数量	持股比例
股东名称	(股)	(%)
北京中关村科技发展股份有限公司	156,000,000	52
泰山绿色产业有限责任公司	60,000,000	20
北京嘉利恒德房地产开发有限公司	36,000,000	12
桂林市润达石油化工物资公司	24,000,000	8
大成投资发展有限公司	24,000,000	8
合计	300,000,000	100

2、2002 年 7 月公司增资

2002 年 7 月,经北京市财政局《关于北京中关村开发建设股份有限公司国有股权管理有关问题的函》(京财企一[2002]1382 号)及北京市人民政府经济体制改革办公室《关于同意北京中关村开发建设股份有限公司发行新股的通知》(京政体改股函[2002]11 号)的审批,中关村建设增资扩股,注册资本由人民币 30,000 万元增至人民币 40,000 万元,股份由 30,000 万股增至 40,000 万股,其中珠海经济特区国利工贸发展总公司(以下简称"国利工贸")认购新增的 10,000 万股,每股价格 1.0203 元,认购总价款为 10,203 万元。

2002 年 7 月 25 日,北京方诚会计师事务所有限责任公司出具《北京中关村开发建设股份有限公司验资报告》(方会[F]字[2002]第 200 号),对本次增资进行了验证。本次增资扩股后,中关村建设的股本结构如下表所示:

股东名称	持股数量(股)	持股比例(%)
北京中关村科技发展(控股)股份有限公司	156,000,000	39
珠海经济特区国利工贸发展总公司	100,000,000	25
信远产业控股集团有限公司*	60,000,000	15
北京嘉利恒德房地产开发有限公司	36,000,000	9
桂林市润达石油化工物资公司	24,000,000	6
大成投资发展有限公司	24,000,000	6
合计	400,000,000	100

注:泰山绿色产业有限责任公司更名为信远产业控股集团有限公司(以下简称"信远集团"),上市公司更名为北京中关村科技发展(控股)股份有限公司。

3、2003 年 7 月股权变更

2003 年 7 月 20 日,信远集团与博华资产管理有限公司(以下简称"博华资产") 签署《北京中关村开发建设股份有限公司股份转让协议》,约定信远集团将其持有的中关村建设 5,700 万股股份(占中关村建设注册资本的 14.25%)转让给博华资产。同日,嘉利恒德与重庆海德实业有限公司(以下简称"海德实业")签署《北京中关村开发建设股份有限公司股份转让协议》,约定嘉利恒德将其持有的中关村建设 3,600 万股股份中的 1,200 万股(占中关村建设注册资本的 3%)转让给海德实业。同日,桂林润达与海德实业签署《北京中关村开发建设股份有限公司股份转让协议》,约定桂林润达将其持有的中关村建设 2,400 万股股份(占中关村建设注册资本的 6%)转让给海德实业。

本次股份转让后,中关村建设的股本结构如下表所示:

股东名称	持股数量(股)	持股比例(%)
北京中关村科技发展(控股)股份有限公司	156,000,000	39

珠海经济特区国利工贸发展总公司	100,000,000	25
博华资产管理有限公司	57,000,000	14.25
重庆海德实业有限公司	36,000,000	9
北京嘉利恒德房地产开发有限公司	24,000,000	6
大成投资发展有限公司	24,000,000	6
信远产业控股集团有限公司	3,000,000	0.75
合计	400,000,000	100

4、2006 年 3 月股权变更

2006 年 3 月 31 日,国利工贸、博华资产与海德实业,分别与北京鹏泰投资有限公司(以下简称"鹏泰投资")签署《北京中关村开发建设股份有限公司股份转让协议书》。根据该等协议书,(1)国利工贸将其持有的中关村建设 10,000 万股(占中关村建设全部股份的 25%)作价人民币 12,227.979 万元转让给鹏泰投资; (2)博华资产将其持有的中关村建设 5,700 万股(占中关村建设全部股份的 14.25%)作价人民币 6,969.948 万元转让给鹏泰投资;(3)海德实业将其持有的中关村建设 3,600 万股(占中关村建设全部股份的 9%)作价人民币 4,402.072 万元转让给鹏泰投资。

股东名称	持股数量	持股比例
	(股)	(%)
北京鹏泰投资有限公司	193,000,000	48.25
北京中关村科技发展(控股)股份有限公司	156,000,000	39
北京嘉利恒德房地产开发有限公司	24,000,000	6
大成投资发展有限公司	24,000,000	6
信远产业控股集团有限公司	3,000,000	0.75
合计	400,000,000	100

本次股份转让后,中关村建设的股本结构如下表所示:

5、2007 年 4 月股权变更

2007 年 4 月 16 日,大成投资与上市公司签署《股权转让协议》,约定大成投

资以人民币2,496万元的价格将其持有的中关村建设2,400万股股份转让给上市公司。

	持股数量	持股比例
股东名称	(股)	(%)
北京鹏泰投资有限公司	193,000,000	48.25
北京中关村科技发展(控股)股份有限公司	180,000,000	45
北京嘉利恒德房地产开发有限公司	24,000,000	6
信远产业控股集团有限公司	3,000,000	0.75
合计	400,000,000	100

本次股份转让后,中关村建设的股本结构如下表所示:

6、2008 年 1 月股权变更

2007 年 6 月 27 日,上市公司与鹏泰投资签署《资产置换协议》,约定上市公司将其持有的启迪控股股份有限公司(以下简称"启迪控股")33.33%的股权与鹏泰投资持有的中关村建设 48.25%的股份进行置换。根据该协议,双方约定:(1) 启迪控股 33.33%的股权的价格为 26,200 万元,中关村建设 48.25%的股份的价格为 23,600 万元;(2)该次资产置换的价格差额 2,600 万元由鹏泰投资代上市公司偿还其对启迪控股欠款(本金 1,924 万元及衍生利息)的方式支付,余额由鹏泰投资以现金方式支付。该协议签署时,鹏泰投资的股东会已批准了该次资产置换行为。2008 年 1 月 30 日,中关村建设股东大会召开 2008 年度第一次会议、第二次会议,审议通过了上述交易。

股东名称	持股数量(股)	持股比例(%)
北京中关村科技发展(控股)股份有限公司	373,000,000	93.25
北京嘉利恒德房地产开发有限公司	24,000,000	6
信远产业控股集团有限公司	3,000,000	0.75
合计	400,000,000	100

本次股份转让后,中关村建设的股本结构如下表所示:

7、2008 年 4 月股权变更

2008 年 4 月 11 日,信远集团与上市公司签署《股权转让协议书》,约定信远集团以人民币 360 万元的价格将其持有的中关村建设 300 万股股份转让给上市公司。

股东名称	持股数量	持股比例
	(股)(%)
北京中关村科技发展(控股)股份有限公司	376,000,000	94
北京嘉利恒德房地产开发有限公司	24,000,000	6
合计	400,000,000	100

(三) 中关村建设的产权控制关系

截至本报告签署之日,中关村建设的产权控制关系如下图所示:

中关村建设下属子公司的基本情况为:

1、中昊市政

(1)基本情况

公司名称:北京中昊市政机械工程有限责任公司

出资比例:85%(北京住总出资比例为 15%)

注册资本:3,000 万元

法定代表人:谷向阳

营业执照注册号:110000001281688

成立日期:2000 年 4 月 11 日

住所:北京市朝阳区霄云里 3 号楼 431-440 室

公司类型:其他有限责任公司

经营范围:许可经营项目:普通货物运输。一般经营项目:承担下列市政工用工程的施工:1、城市道路;2、各种市政管道工程;承担单位造价 1000 万元以下的各类地基与基础工程施工;承担中型建设项目的机械施工;可承担水利水电工程施工二级资质及钢结构、网架工程施工叁级(限钢结构施工)资质范围; 可承担 8 层以下,18 米跨度以下的房屋建筑物高度 30 米以下的构筑物的建筑施工;工程咨询。

(2)历史沿革

中昊市政由中关村、北京市第二住宅建筑工程公司、北京住总市政工程公司于 2000 年 4 月 11 日共同出资设立,设立时注册资本为 3,000 万元,中关村、北京市第二住宅建筑工程公司、北京住总市政工程公司分别持有中昊市政 70%、 15%、15%的股权;2001 年,中关村将其持有的中昊市政 70%的股权转让给中关村建设,本次股权转让后,中关村建设、北京中谷成建筑工程有限责任公司(北京市第二住宅建筑工程公司后更名为"北京中谷成建筑工程有限责任公司")、北京住总市政工程公司分别持有中昊市政 70%、15%、15%的股权;2008 年 4 月,北京中谷成开发建设有限公司(北京中谷成建筑工程有限责任公司后更名为"北京中谷成开发建设有限公司")将其持有的中昊市政 15%的股权转让给中关村建设, 本次股权转让后,中关村建设、北京住总正阳资产管理公司(北京住总市政工程

公司后更名为"北京住总正阳房地产开发公司",北京住总正阳房地产开发公司后更名为"北京住总正阳资产管理公司")分别持有中昊市政 85%、15%的股权。

(3)最近两年一期主要财务指标

单位:元

资产负债表项目	年月日2014331	年月日20131231	年月日20121231
资产总额	9,810,848.39	13,889,801.43	21,280,353.87
负债总额	18,295,864.93	22,243,816.77	27,626,261.11
所有者权益合计	-8,485,016.54	-8,354,015.34	-6,345,907.24
利润表项目	年月20141-3	年度2013	年度2012
营业收入	7,623,303.39	26,157,111.66	21,867,020.11
营业利润	-131,001.20	-2,008,108.10	-713,368.39
利润总额	-131,001.20	-2,008,108.10	-791,951.17
净利润	-131,001.20	-2,008,108.10	-791,951.17
现金流量表项目	年月20141-3	年度2013	年度2012
经营活动产生的现金流量净额	-2,922,985.67	-4,052,516.07	5,805,704.12
投资活动产生的现金流量净额	-	13,801.13	2,212,923.05
筹资活动产生的现金流量净额	-60.00	-490.53	-1,513.40
现金及现金等价物净增加额	-2,923,045.67	-4,039,205.47	8,017,113.77

注:最近一期财务报表未经审计。

(4)主要资产负债及抵押担保情况

①主要资产情况

根据致同出具的致同审字(2014)第 110ZC1461 号《审计报告》,截至 2013 年 12 月 31 日,中昊市政总资产为 13,889,801.43 元,主要为流动资金和其他应收款,其中流动资金为 4,329,870.47 元,其他应收款为 8,444,278.63 元。

②主要负债情况

根据致同出具的致同审字(2014)第 110ZC1461 号《审计报告》,截至 2013 年 12 月 31 日,中昊市政总负债为 22,243,816.77 元,主要为其他应付款和应付账款,其中其他应付款为 15,075,403.00 元,应付账款为 5,272,892.09 元。

③抵押担保情况

截至本报告签署之日,中昊市政不存在抵押担保情形。

(5)最近三年股权转让、增资及资产评估状况

中昊市政最近三年不存在股权转让、增资及资产评估情况。

2、中关村沈阳

(1)基本情况

公司名称:中关村(沈阳)建设有限公司

出资比例:100%

注册资本:2,200 万元

法定代表人:亢永

营业执照注册号:210100000069824

成立日期:2010 年 4 月 28 日

住所:沈阳市沈河区西顺城街 170-1 号

公司类型:有限责任(法人独资)

经营范围:房屋建筑工程、市政工程施工(持资质证经营)。

(2)历史沿革

中关村沈阳由中关村建设于 2010 年 4 月 28 日出资设立,设立时注册资本为 600 万元,中关村建设持有中关村沈阳 100%的股权;2010 年 7 月,中关村沈阳的注册资本增至 2,000 万元,中关村建设持有中关村沈阳 100%的股权;2010 年 12 月,中关村沈阳的注册资本增至 2,200 万元,中关村建设持有中关村沈阳 100% 的股权。

(3)最近两年一期主要财务指标

资产负债表项目	年月日2014331	年月日20131231	年月日20121231
资产总额	22,004,565.21	22,004,565.21	22,005,297.48
负债总额	59,442.00	59,442.00	52,842.00
所有者权益合计	21,945,123.21	21,945,123.21	21,952,455.48
利润表项目	年月20141-3	年度2013	年度2012
营业收入	0.00	0.00	0.00
营业利润	0.00	-7,332.27	-6,515.84
利润总额	0.00	-7,332.27	-6,515.84
净利润	0.00	-7,332.27	-6,515.84
现金流量表项目	年月20141-3	年度2013	年度2012
经营活动产生的现金流量净额	0.00	-757.00	-757.00
投资活动产生的现金流量净额	0.00	24.73	21.16
筹资活动产生的现金流量净额	0.00	0.00	-200.00
现金及现金等价物净增加额	0.00	-732.27	-935.84

单位:元

注:最近一期财务报表未经审计。

(4)主要资产负债及抵押担保情况

①主要资产情况

根据致同出具的致同审字(2014)第 110ZC1461 号《审计报告》,截至 2013 年 12 月 31 日,中关村沈阳总资产为 22,004,565.21 元,主要为其他应收款,金额为 22,000,000.00 元。

②主要负债情况

根据致同出具的致同审字(2014)第 110ZC1461 号《审计报告》,截至 2013 年 12 月 31 日,中关村沈阳总负债为 59,442.00 元,全部为其他应付款。

③抵押担保情况

截至本报告签署之日,中关村沈阳不存在抵押担保情形。

(5)最近三年股权转让、增资及资产评估状况

中关村沈阳最近三年不存在股权转让、增资及资产评估情况。

3、中泰恒设备

(1)基本情况

公司名称:北京中泰恒设备安装有限责任公司

出资比例:100%

注册资本:3,000 万元

法定代表人:牛霆

营业执照注册号:110000001296538

成立日期:2000 年 4 月 20 日

住所:北京市朝阳区霄云里 3 号中关村建设大厦 5 层

公司类型:有限责任公司(法人独资)

经营范围:许可经营项目:无;一般经营项目:专业承包、销售建筑材料、装饰材料;家居装饰;系统集成;技术开发、技术咨询、技术服务、技术转让。

(2)历史沿革

中泰恒设备由中关村于 2000 年 4 月 20 日出资设立,设立时注册资本为 3,000 万元,中关村、北京市新明实业发展有限公司、北京博雅源供水设备有限公司、北京市通州区最佳建筑材料厂分别持有中泰恒设备 61.67%、30%、1.67%、6.66% 的股权;2001 年,中关村将其持有的中泰恒设备 61.67%的股权转让给中关村建设, 北京博雅源供水设备有限公司将其持有的中泰恒设备 1.67%的股权转让给纪迎春,北京市通州区最佳建筑材料厂将其持有的中泰恒设备 3.33%的股权转让给冯晓萍,本次股权转让后,中关村建设、北京市新明实业发展有限公司、北京市通州区最佳建筑材料厂、冯晓萍、纪迎春分别持有中泰恒设备 61.67%、30%、3.33%、 3.33%、1.67%的股权;2004 年,北京市新明实业发展有限公司将其持有的中泰恒设备 30%的股权转让给中关村建设,冯晓萍将其持有的中泰恒设备 3.33%的股权

转让给中关村建设,本次股权转让后,中关村建设、北京市通州区最佳建筑材料厂、纪迎春分别持有中泰恒设备 95%、3.33%、1.67%的股权;2005 年 3 月,中关村建设将其持有的中泰恒设备 25%的股权转让给北京中恒泰通风制冷设备安装有限公司,本次股权转让后,中关村建设、北京中恒泰通风制冷设备安装有限公司、北京市通州区最佳建筑材料厂、纪迎春分别持有中泰恒设备 70%、25%、3.33%、 1.67%的股权;2005 年 12 月,北京中恒泰通风制冷设备安装有限公司将其持有的中泰恒设备 12.5%的股权转让给北京中宏基建筑工程有限责任公司,北京中恒泰通风制冷设备安装有限公司将其持有的中泰恒设备 12.5%的股权转让给北京中谷成开发建设有限公司,本次股权转让后,中关村建设、北京中宏基建筑工程有限责任公司、北京中谷成开发建设有限公司、北京市通州区最佳建筑材料厂、纪迎春分别持有中泰恒设备 70%、12.5%、12.5%、3.33%、1.67%的股权;2008 年 4 月, 北京中谷成开发建设有限公司将其持有的中泰恒设备 12.5%的股权转让给中关村建设,本次股权转让后,中关村建设、北京中宏基建筑工程有限责任公司、北京市通州区最佳建筑材料厂、纪迎春分别持有中泰恒设备 82.5%、12.5%、3.33%、 1.67%的股权;2008 年 5 月,北京市通州区最佳建筑材料厂将其持有的中泰恒设备 3.33%的股权转让给中关村建设,纪迎春将其持有的中泰恒设备 1.67%的股权转让给中关村建设,本次股权转让后,中关村建设、北京中宏基建筑工程有限责任公司分别持有中泰恒设备 87.5%、12.5%的股权;2011 年,北京中宏基建筑工程有限责任公司将其持有的中泰恒设备 12.5%的股权转让给中关村建设,本次股权转让后,中关村建设持有中泰恒设备 100%的股权。

(3)最近两年一期主要财务指标

单位:元

资产负债表项目	年月日2014331	年月日20131231	年月日20121231
资产总额	49,277,452.49	52,800,805.11	66,784,895.25
负债总额	22,137,684.68	25,533,986.64	37,249,410.82
所有者权益合计	27,139,767.81	27,266,818.47	29,535,484.43
利润表项目	年月20141-3	年度2013	年度2012
营业收入	11,802,953.61	49,808,703.95	49,019,530.83

营业利润	-119,510.66	-2,242,952.51	-1,503,368.32
利润总额	-119,510.66	-2,230,639.24	-1,503,368.32
净利润	-127,050.66	-2,268,665.96	-1,530,898.32
现金流量表项目	年月20141-3	年度2013	年度2012
经营活动产生的现金流量净额	-1,868,412.52	-1,120,364.81	-1,068,568.27
投资活动产生的现金流量净额	4,186.37	13,269.14	16,951.62
筹资活动产生的现金流量净额	-665.42	-14,117.65	-71,758.04
现金及现金等价物净增加额	-1,864,891.57	-1,121,213.32	-1,123,374.69

注:最近一期财务报表未经审计。

(4)主要资产负债及抵押担保情况

①主要资产情况

根据致同出具的致同审字(2014)第 110ZC1461 号《审计报告》,截至 2013 年 12 月 31 日,中泰恒设备总资产为 52,800,805.11 元,主要为应收账款、其他应收款和货币资金,其中应收账款为 26,731,898.37 元,其他应收款为 20,282,953.02 元,货币资金为 5,436,154.68 元。

②主要负债情况

根据致同出具的致同审字(2014)第 110ZC1461 号《审计报告》,截至 2013 年 12 月 31 日,中泰恒设备总负债为 25,533,986.64 元,主要为应付账款和其他应付款,其中应付账款为 14,327,493.41 元,其他应付款为 5,271,413.18 元。

③抵押担保情况

截至本报告签署之日,中泰恒设备不存在抵押担保情形。

(5)最近三年股权转让、增资及资产评估状况

中泰恒设备最近三年不存在股权转让、增资及资产评估情况。

4、中冠装饰

(1)基本情况

公司名称:北京中冠建筑装饰有限责任公司

出资比例:100%

注册资本:1,500 万元

法定代表人:牛霆

营业执照注册号:110105001245006

成立日期:2000 年 3 月 22 日

住所:北京市朝阳区霄云里 3 号楼 422 室

公司类型:有限责任公司(法人独资)

经营范围:许可经营项目:无。一般经营项目:建筑装饰施工;建筑及装饰设计。

(2)历史沿革

中冠装饰由中关村、北京市第二住宅建筑工程公司与北京市第五住宅建筑工程公司于 2000 年 3 月 22 日出资设立,设立时注册资本为 1,500 万元,中关村、北京市第二住宅建筑工程公司、北京市第五住宅建筑工程公司分别持有中冠装饰 70%、15%、15%的股权;2001 年,中关村将其持有的中冠装饰 70%的股权转让给中关村建设,北京市第二住宅建筑工程公司的名称变更为"北京中谷成建筑工程有限责任公司",北京市第五住宅建筑工程公司的名称变更为"北京中宏基建筑工程有限责任公司",本次股权转让后,中关村建设、北京中谷成建筑工程有限责任公司、北京中宏基建筑工程有限责任公司分别持有中冠装饰 70%、15%、15% 的股权;2004 年,北京中谷成开发建设有限公司(由北京中谷成建筑工程有限责任公司更名而来)将其持有的中冠装饰 15%的股权转让给中昊市政,北京中宏基建筑工程有限责任公司将其持有的中冠装饰 10%的股权、中冠装饰 5%的股权分别转让给中关村建设、中昊市政,本次股权转让后,中关村建设、中昊市政分别持有中冠装饰 80%、20%的股权;2006 年,中关村建设将其持有的中冠装饰 30% 的股权转让给曾志伟,中关村建设将其持有的中冠装饰 10%的股权转让给陈康寿,中昊市政将其持有的中冠装饰 20%的股权转让给陈康寿,本次股权转让后,

中关村建设、曾志伟、陈康寿分别持有中冠装饰 40%、30%、30%的股权;2008 年,曾志伟将其持有的中冠装饰 30%的股权转让给中关村建设,陈康寿将其持有的中冠装饰 30%的股权转让给中关村建设,本次股权转让后,中关村建设持有中冠装饰 100%的股权。

(3)最近两年一期主要财务指标

单位:元

资产负债表项目	年月日2014331	年月日20131231	年月日20121231
资产总额	20,621,769.00	20,899,323.76	36,387,897.60
负债总额	12,233,390.59	12,650,637.96	17,418,545.10
所有者权益合计	8,388,378.41	8,248,685.80	18,969,352.50
利润表项目	年月20141-3	年度2013	年度2012
营业收入	12,205,073.45	28,781,775.94	41,453,435.10
营业利润	139,692.61	-10,606,904.20	361,152.92
利润总额	139,692.61	-10,720,666.70	361,002.92
净利润	139,692.61	-10,720,666.70	361,002.92
现金流量表项目	年月20141-3	年度2013	年度2012
经营活动产生的现金流量净额	-313,137.19	-2,508,901.98	4,753,665.98
投资活动产生的现金流量净额	-9,064.75	-993,257.71	-4,036.12
筹资活动产生的现金流量净额	-1,886.00	-6,742.29	-5,204.71
现金及现金等价物净增加额	-324,087.94	-3,508,901.98	4,744,425.15

注:最近一期财务报表未经审计。

(4)主要资产负债及抵押担保情况

①主要资产情况

根据致同出具的致同审字(2014)第 110ZC1461 号《审计报告》,截至 2013

年 12 月 31 日,中冠装饰总资产为 20,899,323.76 元,主要为其他应收款和应收账款,其中其他应收款为 11,921,240.10 元,应收账款为 5,276,766.27 元。

②主要负债情况

根据致同出具的致同审字(2014)第 110ZC1461 号《审计报告》,截至 2013 年 12 月 31 日,中冠装饰总负债为 12,650,637.96 元,主要为应付账款和其他应付款,其中应付账款为 5,648,485.73 元,其他应付款为 5,202,864.85 元。

③抵押担保情况

截至本报告签署之日,中冠装饰不存在抵押担保情形。

(5)最近三年股权转让、增资及资产评估状况

中冠装饰最近三年不存在股权转让、增资及资产评估情况。

5、中宏成租赁

(1)基本情况

公司名称:北京中宏成模架租赁有限责任公司

出资比例:70%

注册资本:1,000 万元

法定代表人:牛霆

营业执照注册号:110115001693406

成立日期:2000 年 9 月 27 日

住所:北京市大兴区北臧村镇梨园村村委会南 500 米

公司类型:其他有限责任公司

经营范围:许可经营项目:无。一般经营项目:租赁、修理;模架。

(2)历史沿革

中宏成租赁由中关村建设、北京市第二住宅建筑工程公司、北京市第五住宅建筑工程公司和中昊市政于 2000 年 9 月 27 日出资设立,设立时注册资本为 1,000 万元,中关村建设、北京市第二住宅建筑工程公司、北京市第五住宅建筑工程公司、中昊市政分别持有中宏成租赁 38%、30%、30%、2%的股权;2005 年 5 月,

北京中谷成开发建设有限公司(北京市第二住宅建筑工程公司后更名为"北京中谷成建筑工程有限责任公司",北京中谷成建筑工程有限责任公司后更名为"北京中谷成开发建设有限公司")将其持有的中宏成租赁 30%的股权转让给西学忠, 北京中宏基建筑工程有限责任公司(北京市第五住宅建筑工程公司后更名为"北京中宏基建筑工程有限责任公司")将其持有的中宏成租赁 30%的股权转让给中关村建设,中昊市政将其持有的中宏成租赁 2%的股权转让给中关村建设,本次股权转让后,中关村建设、西学忠分别持有中宏成租赁 70%、30%的股权。

(3)最近两年一期主要财务指标

单位:元

资产负债表项目	年月日2014331	年月日20131231	年月日20121231
资产总额	23,627,561.99	24,482,310.59	24,326,410.29
负债总额	19,810,177.38	20,674,333.82	20,520,237.31
所有者权益合计	3,817,384.61	3,807,976.77	3,806,172.98
利润表项目	年月20141-3	年度2013	年度2012
营业收入	703,003.72	3,319,717.55	4,187,495.50
营业利润	9,407.84	1,803.79	727,696.02
利润总额	9,407.84	1,803.79	727,696.02
净利润	9,407.84	1,803.79	727,696.02
现金流量表项目	年月20141-3	年度2013	年度2012
经营活动产生的现金流量净额	252,799.53	-98,510.75	-146,391.62
投资活动产生的现金流量净额	0.00	-12,463.23	-3,407.06
筹资活动产生的现金流量净额	-482.00	-1,435.50	-1,660.30
现金及现金等价物净增加额	252,317.53	-112,409.48	-151,458.98

注:最近一期财务报表未经审计。

(4)主要资产负债及抵押担保情况

①主要资产情况

根据致同出具的致同审字(2014)第 110ZC1461 号《审计报告》,截至 2013 年 12 月 31 日,中宏成租赁总资产为 24,482,310.59 元,主要为其他应收款和应收账款,其中其他应收款为 6,766,817.62 元,应收账款为 12,189,277.84 元。

②主要负债情况

根据致同出具的致同审字(2014)第 110ZC1461 号《审计报告》,截至 2013 年 12 月 31 日,中宏成租赁总负债为 20,674,333.82 元,主要为应付账款和其他应付款,其中应付账款为 4,158,099.83 元,其他应付款为 14,802,160.47 元。

③抵押担保情况

截至本报告签署之日,中宏成租赁不存在抵押担保情形。

(5)最近三年股权转让、增资及资产评估状况

中宏成租赁最近三年不存在股权转让、增资及资产评估情况。

6、中盛劳务

(1)基本情况

公司名称:北京中盛劳务有限责任公司

出资比例:72.5%

注册资本:100 万元

法定代表人:侯占军

营业执照注册号:110105001933329

成立日期:2001 年 1 月 31 日

住所:北京市朝阳区霄云里 3 号中关村建设大厦 303-304 室

公司类型:其他有限责任公司

经营范围:许可经营项目:无。一般经营项目:对劳动服务提供管理和服务; 劳务信息咨询;技术培训、技术服务。

(2)历史沿革

中盛劳务由中关村建设、北京中谷成建筑工程有限责任公司、北京中宏基建筑工程有限责任公司、北京住总正华建设工程有限责任公司、中泰恒设备、中昊市政、北京中冠建筑装饰有限责任公司、北京中实混凝土有限责任公司、北京中恒泰通风制冷设备安装有限公司、北京中宏成模架租赁有限责任公司于 2001 年 1 月 31 日出资设立,设立时注册资本为 200 万元,中关村建设、北京中谷成建筑工程有限责任公司、北京中宏基建筑工程有限责任公司、北京住总正华建设工程有限责任公司、中泰恒设备、中昊市政、北京中冠建筑装饰有限责任公司、北京中实混凝土有限责任公司、北京中恒泰通风制冷设备安装有限公司、北京中宏成模架租赁有限责任公司分别持有中盛劳务 40%、10%、10%、10%、7.5%、7.5%、 7.5%、2.5%、2.5%、2.5%的股权;2003 年 3 月,北京住总正华开发建设集团有限公司(由北京住总正华建设工程有限责任公司更名而来)将其持有的中盛劳务 10%的股权转让给中关村建设,本次股权转让后,中关村建设、北京中谷成建筑工程有限责任公司、北京中宏基建筑工程有限责任公司、中泰恒设备、中昊市政、北京中冠建筑装饰有限责任公司、北京中实混凝土有限责任公司、北京中恒泰通风制冷设备安装有限公司、北京中宏成模架租赁有限责任公司分别持有中盛劳务 50%、10%、10%、7.5%、7.5%、7.5%、2.5%、2.5%、2.5%的股权;2003 年 11 月, 北京中实混凝土有限责任公司将其持有的中盛劳务 2.5%的股权转让给中关村建设,且中关村建设的注册资本由 200 万元减至 100 万元,本次股权转让后,中关村建设、北京中谷成建筑工程有限责任公司、北京中宏基建筑工程有限责任公司、中泰恒设备、中昊市政、北京中冠建筑装饰有限责任公司、北京中恒泰通风制冷设备安装有限公司、北京中宏成模架租赁有限责任公司分别持有中盛劳务 52.5%、 10%、10%、7.5%、7.5%、7.5%、2.5%、2.5%的股权;2006 年,北京中恒泰通风制冷设备安装有限公司将其持有的中盛劳务 2.5%的股权转让给中泰恒设备,北京中宏成模架租赁有限责任公司将其持有的中盛劳务 2.5%的股权转让给中昊市政, 本次股权转让后,中关村建设、北京中谷成建筑工程有限责任公司、北京中宏基建筑工程有限责任公司、中泰恒设备、中昊市政、北京中冠建筑装饰有限责任公司分别持有中盛劳务 52.5%、10%、10%、10%、10%、7.5%的股权;2008 年,北京中谷成开发建设有限公司(由北京中谷成建筑工程有限责任公司更名而来)将其持有的中盛劳务 10%的股权转让给中关村建设,本次股权转让后,中关村建设、

北京中宏基建筑工程有限责任公司、中泰恒设备、中昊市政、北京中冠建筑装饰有限责任公司分别持有中盛劳务 62.5%、10%、10%、10%、7.5%的股权;2011 年, 北京中宏基建筑工程有限责任公司将其持有的中盛劳务 10%的股权转让给中关村建设,本次股权转让后,中关村建设、中泰恒设备、中昊市政、北京中冠建筑装饰有限责任公司分别持有中盛劳务 72.5%、10%、10%、7.5%的股权。

(3)最近两年一期主要财务指标

单位:元

资产负债表项目	年月日2014331	年月日20131231	年月日20121231
资产总额	2,770,396.39	3,106,299.27	3,266,030.64
负债总额	914,094.68	1,214,072.95	1,220,514.44
所有者权益合计	1,856,301.71	1,892,226.32	2,045,516.20
利润表项目	年月20141-3	年度2013	年度2012
营业收入	-	-	-
营业利润	-35,924.61	-153,231.39	-196,390.22
利润总额	-35,924.61	-153,289.88	-196,497.01
净利润	-35,924.61	-153,289.88	-196,497.01
现金流量表项目	年月20141-3	年度2013	年度2012
经营活动产生的现金流量净额	-3,044.14	-15,710.41	-27,230.70
投资活动产生的现金流量净额	56.08	406.26	102.63
筹资活动产生的现金流量净额	-30.00	-603.00	675.82
现金及现金等价物净增加额	-3,018.06	-15,907.15	-26,452.25

注:最近一期财务报表未经审计。

(4)主要资产负债及抵押担保情况

①主要资产情况

根据致同出具的致同审字(2014)第 110ZC1461 号《审计报告》,截至 2013 年 12 月 31 日,中盛劳务总资产为 3,106,299.27 元,主要为其他应收款,金额为 3,042,538.23 元。

②主要负债情况

根据致同出具的致同审字(2014)第 110ZC1461 号《审计报告》,截至 2013 年 12 月 31 日,中盛劳务总负债为 1,214,072.95 元,主要为应付职工薪酬和其他应付款,其中应付职工薪酬为 660,069.03 元,其他应付款为 554,003.92 元。

③抵押担保情况

截至本报告签署之日,中盛劳务不存在抵押担保情形。

(5)最近三年股权转让、增资及资产评估状况

中盛劳务最近三年不存在增资及资产评估状况,最近三年的股权转让情况见前述历史沿革内容。

7、中科远太

(1)基本情况

公司名称:北京中科远太商贸有限公司
出资比例:70%

注册资本:100 万元

法定代表人:侯占军

营业执照注册号:110105001693950

成立日期:2000 年 9 月 27 日

住所:北京市朝阳区霄云里 3 号中关村建设大厦 2 层 207 室

公司类型:有限责任公司

经营范围:销售建筑材料、机械电器设备、化工、计算机及外围设备、百货、工艺美术品、金属材料、木材;技术开发、咨询、转让、培训;信息咨询(不含中介服务);劳务服务;展览展示;维修机械设备。

(2)历史沿革

中科远太由中关村建设与林文侨于 2000 年 9 月 27 日出资设立,设立时注册资本为 100 万元,中关村建设、林文侨民分别持有中科远太 55%、45%的股权; 2004 年,中关村建设将其持有的中科远太 4%的股权转让给北京市润丰投资管理有限公司,林文侨将其持有的中科远太 45%的股权转让给北京市润丰投资管理有限公司,本次股权转让后,中关村建设、北京市润丰投资管理有限公司分别持有中科远太 51%、49%的股权;2005 年,北京市润丰投资管理有限公司将其持有的中科远太 19%的股权、中科远太 15%的股权、中科远太 15%的股权分别转让给中关村建设、中泰恒、北京中冠建筑装饰有限责任公司,本次股权转让后,中关村建设、中泰恒、北京中冠建筑装饰有限责任公司分别持有中科远太 70%、15%、 15%的股权。

(3)最近两年一期主要财务指标

单位:元
------	--

资产负债表项目	年月日2014331	年月日20131231	年月日20121231
资产总额	13,342,311.63	408,524,547.47	4,458,582.60
负债总额	14,630,336.03	409,827,647.70	5,689,915.12
所有者权益合计	-1,288,024.40	-1,303,100.23	-1,231,332.52
利润表项目	年月20141-3	年度2013	年度2012
营业收入	-	-	-
营业利润	15,075.83	-71,767.71	-74,860.75
利润总额	15,075.83	-71,767.71	-74,860.75
净利润	15,075.83	-71,767.71	-74,860.75
现金流量表项目	年月20141-3	年度2013	年度2012
经营活动产生的现金流量净额	-395,198,824.07	404,108,052.55	-4,846,077.84
投资活动产生的现金流量净额	17,438.43	1,113.24	384.45
筹资活动产生的现金流量净额	-850.20	-3,355.50	-3,771.70
现金及现金等价物净增加	-395,182,235.84	404,105,810.29	-4,849,465.09

额

注:最近一期财务报表未经审计。

(4)主要资产负债及抵押担保情况

①主要资产情况

根据致同出具的致同审字(2014)第 110ZC1461 号《审计报告》,截至 2013 年 12 月 31 日,中科远太总资产为 408,524,547.47 元,主要为货币资金,金额为 406,622,298.47 元。

②主要负债情况

根据致同出具的致同审字(2014)第 110ZC1461 号《审计报告》,截至 2013 年 12 月 31 日,中科远太总负债为 409,827,647.70 元,主要为其他应付款,金额为 409,636,495.33 元。

③抵押担保情况

截至本报告签署之日,中科远太不存在抵押担保情形。

(5)最近三年股权转让、增资及资产评估状况

中科远太最近三年不存在股权转让、增资及资产评估情况。

8、元鸿投资

(1)基本情况

公司名称:北京元鸿投资有限公司

出资比例:52%

注册资本:2,000 万元

法定代表人:王云龙

营业执照注册号:1102241558094

成立日期:2003 年 3 月 28 日

住所:北京市大兴区长子营镇长营工业园区 129 号

公司类型:有限责任公司

经营范围:技术管理;技术开发、转让、咨询;信息咨询(中介除外);企业形象策划;家居装饰装修;房地产开发;销售商品房。(其中"房地产开发",需要取得专项审批之后,方可经营)。

(2)历史沿革

元鸿投资由中关村建设、北京元鸿房地产开发有限公司于 2003 年 3 月 28 日出资设立,设立时注册资本为 2,000 万元,自设立至今未发生股权变动。截至本报告签署之日,元鸿投资已被北京市工商行政管理局大兴分局吊销营业执照。

(3)最近两年一期主要财务指标

单位:元

资产负债表项目	年月日2014331	年月日20131231	年月日20121231
资产总额	17,625,834.15	17,625,834.15	17,625,834.15
负债总额	397,474.09	397,474.09	397,474.09
所有者权益合计	17,228,360.06	17,228,360.06	17,228,360.06
利润表项目	年月20141-3	年度2013	年度2012
营业收入	-	-	-
营业利润	-	-	-
利润总额	-	-	-
净利润	-	-	-
现金流量表项目	年月20141-3	年度2013	年度2012
经营活动产生的现金流量	-	-	-
净额
投资活动产生的现金流量	-	-	-
净额
筹资活动产生的现金流量
净额	-	-	-
现金及现金等价物净增加
额	-	-

注:最近一期财务报表未经审计。

(4)主要资产负债及抵押担保情况

①主要资产情况

根据致同出具的致同审字(2014)第 110ZC1461 号《审计报告》,截至 2013 年 12 月 31 日,元鸿投资总资产为 17,625,834.15 元,主要为其他应收款,金额为 17,418,601.25 元。

②主要负债情况

根据致同出具的致同审字(2014)第 110ZC1461 号《审计报告》,截至 2013 年 12 月 31 日,元鸿投资总负债为 397,474.09 元,主要为应付职工薪酬和其他应付款,其中应付职工薪酬为 217,463.00 元,其他应付款为 180,000.00 元。

③抵押担保情况

截至本报告签署之日,元鸿投资不存在抵押担保情形。

(5)最近三年股权转让、增资及资产评估状况

元鸿投资最近三年不存在股权转让、增资及资产评估情况。

9、珠海中关村

(1)基本情况

公司名称:珠海市中关村投资有限公司

出资比例:50%

注册资本:1,000 万元

法定代表人:王云龙

营业执照注册号:4404002052008

成立日期:2004 年 3 月 29 日

住所:珠海市拱北莲花路 3 号 4 楼

公司类型:有限责任公司

经营范围:科技项目、建设项目投资;建筑工程施工(凭资质证经营);国内贸易(需行政许可项目除外;法律、法规禁止的不得经营)。

(2)历史沿革

珠海中关村由中关村建设、珠海市英之华数码科技有限公司于 2004 年 3 月 19 日出资设立,设立时注册资本为 1,000 万元,中关村建设、珠海市英之华数码科技有限公司(现已更名为"珠海市恒基伟业数码科技有限公司")分别持有珠海中关村 50%、50%的股权;珠海中关村自设立至今未发生股权变动。截至本报告签署之日,珠海中关村已被珠海市工商行政管理局吊销营业执照。

(3)最近两年一期主要财务指标

单位:元

资产负债表项目	年月日2014331	年月日20131231	年月日20121231
资产总额	7,630,408.77	7,630,408.77	7,630,408.77
负债总额	6,030,408.77	6,030,408.77	6,030,408.77
所有者权益合计	1,600,000.00	1,600,000.00	1,600,000.00
利润表项目	年月20141-3	年度2013	年度2012
营业收入	-	-	-
营业利润	-	-	-
利润总额	-	-	-
净利润	-	-	-
现金流量表项目	年月20141-3	年度2013	年度2012
经营活动产生的现金流量净额	-	-	-
投资活动产生的现金流量净额	-	-	-
筹资活动产生的现金流量净额	-	-	-
现金及现金等价物净增加额	-	-	-

注:最近一期财务报表未经审计。

(4)主要资产负债及抵押担保情况

①主要资产情况

根据致同出具的致同审字(2014)第 110ZC1461 号《审计报告》,截至 2013 年 12 月 31 日,珠海中关村总资产为 7,630,408.77 元,主要为长期股权投资和其他应收款,其中,长期股权投资为 6,030,408.77 元,其他应收款为 1,600,000.00 元。

②主要负债情况

根据致同出具的致同审字(2014)第 110ZC1461 号《审计报告》,截至 2013 年 12 月 31 日,珠海中关村总负债为 6,030,408.77 元,全部为其他应付款。

③抵押担保情况

截至本报告签署之日,珠海中关村不存在抵押担保情形。

(5)最近三年股权转让、增资及资产评估状况

珠海中关村最近三年不存在股权转让、增资及资产评估情况。

10、富宏房地产

(1)基本情况

公司名称:北京富宏房地产开发有限责任公司

出资比例:80%

注册资本:2,800 万元

法定代表人:赵钧泰

营业执照注册号:1101011013829

成立日期:2000 年 11 月 17 日

住所:北京市东城区工体北路新中西街 2 号新中大厦 408 室

公司类型:有限责任公司

经营范围:房地产开发,投资管理,接受委托从事物业管理,信息咨询(不含中介服务),家居装饰;销售:建筑材料,装饰材料,金属材料,机电设备, 木材。

(2)历史沿革

富宏房地产由北京泰诚实业发展公司(以下简称"泰诚实业")、方军、崔文凤于 2000 年 11 月 17 日出资设立,设立时注册资本为 2,800 万元,泰诚实业、方军、崔文凤分别持有富宏房地产 80%、10%、10%的股权;2001 年 7 月,泰诚实业、方军、崔文凤分别将其持有的富宏房地产 40%、10%、10%的股权转让给北京中宏基建筑工程有限责任公司,泰诚实业将其持有的富宏房地产 40%的股权转让给中关村建设,本次股权转让后,北京中宏基建筑工程有限责任公司、中关村建设分别持有富宏房地产 60%、40%的股权;2001 年 10 月,北京中宏基建筑工程有限责任公司将其持有的富宏房地产股权(对应增资前富宏房地产的 1,680 万元出资额)转让给中关村建设,同时,富宏房地产的注册资本增加 3,200 万元,其中中关村建设认缴 200 万元,福建三木集团股份有限公司认缴 1,800 万元,华通实业发展有限责任公司认缴 1,200 万元,本次股权变更后,富宏房地产的注册资本增至 6,000 万元,中关村建设、福建三木集团股份有限公司、华通实业发展有限责任公司分别持有富宏房地产 50%、30%、20%的股权;2011 年 6 月,北京市工商行政管理局东城分局以富宏房地产提供虚假材料进行公司变更登记为由,对富宏公司作出行政处罚,富宏房地产的注册资本及股权结构均恢复至设立时的情形, 即富宏房地产的注册资本恢复至 2,800 万元,泰诚实业、方军、崔文凤分别持有富宏房地产 80%、10%、10%的股权;2013 年 7 月,因泰诚实业长期拖欠中关村建设的债务,中关村建设通过法院拍卖程序取得泰诚实业持有的富宏房地产 80% 的股权,本次股权转让后,中关村建设、方军、崔文凤分别持有富宏房地产 80%、 10%、10%的股权。

(3)最近一年一期主要财务指标

资产负债表项目	年月日2014331	年月日20131231
资产总额	28,000,000.00	28,000,000.00
负债总额	16,492,328.36	16,492,328.36
所有者权益合计	11,507,671.64	11,507,671.64
利润表项目	年月20141-3	年度2013
营业收入	-	0.00

单位:元

营业利润	-	-10,174.98
利润总额	-	-10,174.98
净利润	-	-10,174.98
现金流量表项目	年月20141-3	年度2013
经营活动产生的现金流量	-	-
净额
投资活动产生的现金流量	-	-
净额
筹资活动产生的现金流量	-	-
净额
现金及现金等价物净增加	-	-
额

注:最近一期财务报表未经审计。

(4)主要资产负债及抵押担保情况

①主要资产情况

根据致同出具的致同审字(2014)第 110ZC1461 号《审计报告》,截至 2013 年 12 月 31 日,富宏房地产总资产为 28,000,000.00 元,全部为其他应收款。

②主要负债情况

根据致同出具的致同审字(2014)第 110ZC1461 号《审计报告》,截至 2013 年 12 月 31 日,富宏房地产总负债为 16,492,328.36 元,全部为其他应付款。

③抵押担保情况

截至本报告签署之日,富宏房地产不存在抵押担保情形。

(5)最近三年股权转让、增资及资产评估状况

富宏房地产最近三年不存在增资及资产评估状况,最近三年的股权转让情况见前述历史沿革内容。

11、大同中凯恒

(1)基本情况

公司名称:大同中凯恒建设工程有限公司

出资比例:100%
注册资本:1,000 万元
法定代表人:丁存贵
营业执照注册号:140200100055905
成立日期:2013 年 5 月 6 日

住所:大同市城区魏都大道 730 号益丰商务大厦 1 号楼 10 层 B 单元 1 号

公司类型:有限责任公司

经营范围:房屋建筑工程施工。

(2)历史沿革

大同中凯恒由中关村建设于 2013 年 5 月 6 日出资设立,设立时注册资本为 1,000 万元,中关村建设持有大同中凯恒 100%的股权;大同中凯恒自设立至今未发生股权变动。

(3)最近一年一期主要财务指标

资产负债表项目	年月日2014331	年月日20131231
资产总额	50,289,362.47	53,870,367.97
负债总额	40,286,565.85	43,986,950.85
所有者权益合计	10,002,796.62	9,883,417.12
利润表项目	年月20141-3	年度2013
营业收入	-	78,889,954.50
营业利润	119,379.50	-1,728.39
利润总额	119,379.50	-1,728.39
净利润	119,379.50	-116,582.88
现金流量表项目	年月20141-3	年度2013
经营活动产生的现金流量净额	8,299,615.00	-9,581,493.25

单位:元

投资活动产生的现金流量	-	2,214.77
净额
筹资活动产生的现金流量
净额	-620.50	9,998,591.50
现金及现金等价物净增加
额	8,298,994.50	419,313.02

注:最近一期财务报表未经审计。

(4)主要资产负债及抵押担保情况

①主要资产情况

根据致同出具的致同审字(2014)第 110ZC1461 号《审计报告》,截至 2013 年 12 月 31 日,大同中凯恒总资产为 53,870,367.97 元,全部为主要为应收账款和其他应收款,其中应收账款为 43,451,054.95 元,其他应收款为 10,000,000.00 元。

②主要负债情况

根据致同出具的致同审字(2014)第 110ZC1461 号《审计报告》,截至 2013 年 12 月 31 日,大同中凯恒总负债为 43,986,950.85 元,主要为应付账款,金额为 41,221,393.89 元。

③抵押担保情况

截至本报告签署之日,大同中凯恒不存在抵押担保情形。

(5)最近三年股权转让、增资及资产评估状况

大同中凯恒最近三年不存在股权转让、增资及资产评估情况。

(四) 中关村建设管理层近三年变动情况说明

1、近三年中关村建设高管离职情况

序号	姓名	曾任职务	离职时间
1	牛霆	总经理	2013.12
2	张慕奇	总经济师	2013.12

3	董亚亮	总经理助理	2013.05
4	张少祥	总经济师	2012.08
5	周茂伙	副总经济师	2012.06
6	宋学武	总会计师	2011.12

2、近三年新任高管情况

序号	姓名	职务	入职时间
1	谷向阳*	总经理	2013.11
2	邱金兰	副总经理兼总经济师	2013.10
3	魏明杰	总会计师	2011.12

注:谷向阳先生在 2007 年 12 月至 2013 年 10 月期间,担任中关村建设副总经理。

(五) 上市公司持有的中关村建设 1,600 万股股份查封情况及与本次交易标的关系

1、上市公司持有中关村建设 1,600 万股查封情况

2002 年 4 月至 5 月,北京国信华电物资贸易中心(以下简称"国信华电")与中国农业银行北京市西城区支行(以下简称"农行西城支行")签署 4 笔《银行承兑汇票承兑合同》,具体情况见下表:

序号	合同编号	签署日期	汇票金额(万元)	保证金金额(万元)	有效期限
	(西)农银承字(2002)第				2002.4.22~
	12002.4.22500号11201200200000527	150	2002.10.21.
	(西)农银承字(2002)第	2002.4.29	900	270	2002.4.29~
2	号11201200200000680				2002.10.29
	(西)农银承字(2002)第	2002.5.21			2002.5.21~
3	号11201200200000853		950	285	2002.11.21
4	(西)农银承字(2002)第	2002.5.30	1,000	300	2002.5.30~

号11201200200000926			2002.11.30
合计	3,350	1,005

2002 年 4 月 29 日,上市公司与农行西城支行签署(西)农银高保字(2002) 第 11901200100000923 号《最高额保证合同》,该合同规定,由上市公司对国信华电的还款付息义务等承担连带保证责任,日期自 2002 年 4 月 29 日至 2003 年 12 月 31 日,最高担保额 4,400 万元,保证期限为国信华电履行债务期限届满之日起两年。

上述合同签署后,农行西城支行向国信华电累计签发了金额 3,350 万元承兑汇票,截至 2002 年 11 月 30 日,扣除 1,005 万元保证金,农行西城支行共计垫款 2,345 万元。上述汇票到期后,国信华电未履行还款义务,农行西城支行经多次催告未果,遂向北京市西城区人民法院(以下简称"西城区法院")起诉,要求国信华电支付本金 2,345 万元并偿付逾期利息,同时要求上市公司承担连带清偿责任。

2002 年至 2003 年,西城区法院分别作出(2002)西民初执字第 10897 号、(2003) 西民初执字第 1356 号、(2003)西民初执字第 1357 号、(2003)西民初执字第 1359 号《民事调解书》,根据上述《民事调解书》,农行西城支行、国信华电、上市公司达成如下协议:(1)国信华电于 2003 年 6 月 30 日前归还农行西城支行 350 万元并偿付逾期利息,2003 年 8 月 14 日前归还 1,995 万元并偿付逾期利息;(2)上市公司对国信华电的上述付款义务承担连带清偿责任。

2006 年 6 月 22 日,西城区法院作出(2003)西执字第 2619 号《民事裁定书》。根据该《民事裁定书》,鉴于上市公司未履行前述《民事调解书》确定的义务, 西城区法院作出裁定,查封、扣押上市公司名下的财产。同日,西城区法院作出 (2003)西执字第 2619 号《协助执行通知书》,请求北京市工商局协助查封、扣押上市公司持有的中关村建设的 1,600 万股股份,在查封期间,不得办理上述股份的转让、变更、过户、质押、抵押等手续。

截至目前,上市公司已被执行代为还款 1,350 万元,相应该部分担保责任已解除;尚余 995 万元及逾期利息尚未偿还。

目前,中关村正与有关方进行沟通,力争能够解除该等股份(1,600 万股, 占中关村建设总股本的 4%)的查封状态;待该等股份查封状态解除之后,再依

法进行转让。

2、查封的股权与本次交易标的关系

本次交易的标的为上市公司持有的中关村建设 90%股份,合计 36,000 万股股份,不包含目前处于查封状态的 1,600 万股股份。

(六) 主要资产的权属状况、对外担保情况及主要负债情况

1、主要资产和权属情况

根据致同出具的致同审字(2014)第 110ZC1461 号《审计报告》,截至 2013 年 12 月 31 日,中关村建设合并资产负债表的总资产为 226,186.53 万元,主要为应收账款、其他应收款、固定资产和存货等,具体情况如下:

项目	金额	占比(%)
流动资产:
货币资金	45,697.09	20.20
应收账款	124,409.00	55.00
预付款项	7,835.05	3.46
其他应收款	40,709.15	18.00
存货	4,199.86	1.86
流动资产合计	222,850.15	98.52
非流动资产:
长期股权投资	2,528.13	1.12
固定资产	569.45	0.25
无形资产	0	0
长期待摊费用	235.85	0.10
其他非流动资产	2.95	0.00
非流动资产合计	3,336.38	1.48
资产总计	226,186.53	100.00

单位:万元

中关村建设不涉及许可他人使用自己所有的资产,亦不涉及作为被许可方使

用他人资产的情况。中关村建设主要资产权属清晰,系中关村建设合法拥有。

(1)应收账款

中关村建设应收账款主要分为三类,具体情况如下表:

单位:万元,%

种类	账面余额	比例	坏账准备	计提比例	账面价值
单项金额重大并单项计提坏账准备的应收账款	--	--	--	--	--
按组合计提坏账准备的应收账款	125,598.62	98.41	1,202.07	0.96	124,396.55
其中:行业组合	120,207.06	94.19	1,202.07	1.00	119,004.99
其他组合	5,391.56	4.22		--	5,391.56
单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收账款	2,031.16	1.59	2,018.70	99.39	12.45
合计	127,629.78	100.00	3,220.77	2.52	124,409.00

(2)其他应收款

中关村建设其他应收账款主要分为三类,具体情况如下表:

单位:万元,%

种类	账面余额	比例	坏账准备	计提比例	账面价值
单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款	9,701.85	18.58	7,959.99	82.05	1,741.86
按组合计提坏账准备的其他应收款	40,018.75	76.65	1,226.47	3.06	38,792.29
其中:行业组合	24,529.32	46.98	1,226.47	5.00	23,302.86
其他组合	15,489.43	29.67		--	15,489.43
单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的其他应收款	2,488.78	4.77	2,313.78	92.97	175.00
合计	52,209.39	100.00	11,500.24	22.03	40,709.15

(3)存货

中关村建设存货具体情况如下表:

单位:万元,%

种类	账面余额	账面价值	比例

原材料	18.56	18.56	0.44
开发产品	450.46	450.46	10.73
工程施工	3,628.91	3,628.91	86.41
周转材料	101.93	101.93	2.43
合计	4,199.86	4,199.86	100.00

(4)固定资产

中关村建设固定资产如下表:

单位:万元

项目	账面原值	累计折旧	账面价值
房屋及建筑物	227.24	36.31	190.93
机器设备	165.31	79.74	85.57
运输设备	383.06	326.04	57.02
办公及其他设备	584.50	348.57	235.92
合计	1,360.11	790.66	569.45

(5)无形资产—专利

截止本报告签署之日,中关村建设拥有专利技术 13 项,其中外购专利技术 6 项,自主申请专利技术 7 项(利用在施工过程中获得的一些经验成果申请),具体信息如下:

序号	专利名称	专利类型	专利或专利申请号	专利申请日	取得方式	取得费用
1	可在同一空间重叠布置的庭院推拉门	实用新型专利	ZL 2009 2 0305510.4	2009.07.02	外购	万元2
2	剪刀梯式跃层楼梯	实用新型专利	ZL 2009 2 0305511.9	2009.07.02	外购	万元2
3	上下交互空间型建筑物	发明专利	ZL 2009 1 0303344.9	2009.06.17	外购	万元4
4	节能砌块装饰的复合外墙	实用新型专利	ZL 2010 2 0692822.8	2010.12.31	申请	元3000
5	节能砌块装饰的复合外墙及	发明专利	ZL 2010 1 0616939.2	2010.12.31	申请	元7450

	施工方法
6	设备机房穿孔吸音复合墙体	实用新型专利	ZL 2011 2 0065845.0	2011.03.15	申请	元3000
7	电梯井坑处减压降水井封井装置	实用新型专利	ZL 2011 2 0065844.6	2011.03.15	申请	元3000
8	液晶显示控制混凝土碳化试验箱	实用新型专利	ZL 2010 2 0677443.1	2010.12.23	外购	万元1.3
9	抽拉式混凝土碳化试验箱	实用新型专利	ZL 2010 2 0677534.5	2010.12.23	外购	万元1.3
10	混凝土真空饱水仪	实用新型专利	ZL 2010 2 0677551.9	2010.12.23	外购	万元1.3
11	竖向交叉三重混凝土梁的模板和支撑系统	实用新型专利	ZL 2013 2 0047106.8	2013.01.29	申请	3500元
12	现浇混凝土双曲面仿古飞檐模板及其支撑系统	实用新型专利	ZL 2013 2 0048116.3	2013.01.29	申请	元3500
13	大空间框架仿古城墙结构	实用新型专利	ZL 2013 2 0048165.7	2013.01.29	申请	元3500

由于上述专利的申请是为了满足施工总承包企业特级资质标准的要求而取得的,该专利技术在行业内的技术含量并不高,且在未来的实际施工操作过程中实际使用价值不大;因此,中关村建设对于前期外购专利和自主申请专利时所发生的相关费用均直接作为当期费用处理,未作为资产列示在账面中。

(6)企业经营资质

质需等到 2017 年。目前,中关村建设已无房屋建筑工程施工总承包特级资质。

2、对外担保情况

被担保单位	金额(万元)	贷款发放单位	担保类型
力鸿生态家园公寓商品房承购人	59.15	交通银行公主坟支行	按揭贷款阶段性担保

截至 2013 年 12 月 31 日,中关村建设为力鸿生态家园公寓商品房承购人提供了金额为 59.15 万元的按揭贷款阶段性担保,该等担保责任将在商品房承购人取得房屋所有权证并办妥抵押登记后解除。除上述担保外,中关村建设不存在其他对外担保情况。

3、主要负债情况

根据致同出具的致同审字(2014)第 110ZC1461 号《审计报告》,截至 2013 年 12 月 31 日,中关村建设合并资产负债表的总负债为 226,406.11 万元,主要为应付账款、其他应付款等,具体情况如下:

项目	金额	占比(%)
流动负债:
短期借款	11,700.00	5.17
应付账款	133,723.74	59.06
预收款项	7,102.50	3.14
应付职工薪酬	1,178.30	0.52
应交税费	15,795.06	6.98
应付股利	18.00	0.01

单位:万元

其他应付款	56,888.51	25.13
流动负债合计	226,406.11	100.00
负债合计	226,406.11	100.00

(1)应付账款

中关村建设应付账款主要为工程款及货款,其中账龄 1 年以内的应付款项金额为 90,656.32 万元,占应付账款 67.80%。

(2)其他应付款

中关村建设其他应付款主要是往来款,金额为 49,078.73 万元。从账龄看,1 年以内到期的其他应付款为 38,508.51 万元,占其他应付款 67.69%。

(3)短期借款

中关村建设短期借款为 11,700 万元,借款银行为建设银行北京保利支行。该笔借款为担保借款,担保的类型为抵押担保和信用担保。其中,抵押担保为上市公司以其位于北京市海淀区中关村大街 18 号中关村科贸中心 5 层中的 5,028.58 平方米房产以及相对应的土地使用权 563.73 平方米抵押给借款银行;信用担保为上市公司及其关联方北京鹏润投资有限公司为本次借款提供连带担保责任。

(七) 最近三年主营业务发展情况

中关村建设最近三年的主营业务为建安施工、市政工程施工。根据致同出具的相关审计报告, 2011 年~2013 年,中关村建设分别实现营业收入为 219,744.10 万元、229,730.92 万元、254,268.39 万元,分别实现营业利润(扣除股权转让投资收益)为-5,430.60 万元、-5,569.80 万元、-25,255.31 万元,分别实现扣除非经常性损益后的净利润为-5,650.48 万元、-5,906.65 万元、-26,274.67 万元。

(八) 最近两年一期主要财务指标

致同对中关村建设 2013 年度、2012 年度的财务报表进行了审计,并分别出具了致同审字(2014)第 110ZC1461 号审计报告、致同审字(2013)第 110ZA1006 号审计报告。中关村建设 2014 年 1-3 月财务报表未经审计。中关村建设最近两年

一期主要财务指标如下:

资产负债表项目	年月日2014331	年月日20131231	年月日20121231
资产总额	212,249.22	226,186.53	200,432.47
负债总额	213,037.50	226,406.11	176,682.40
归属于母公司所有者权益	-1,912.41	-1,345.40	22,824.11
所有者权益合计	-788.28	-219.58	23,750.07
利润表项目	年月20141-3	年度2013	年度2012
营业收入	44,008.73	254,268.39	229,730.92
营业利润	-620.25	-23,955.20	4,564.47
利润总额	-557.18	-24,042.56	4,455.24
归属于母公司所有者
的净利润	-568.69	-24,200.01	4,245.20
净利润	-567.01	-24,169.51	4,297.10
现金流量表项目	年月20141-3	年度2013	年度2012
经营活动产生的现金流量净额	-43,474.14	39,715.88	2,755.07
投资活动产生的现金流量净额	-706.40	412.23	2,947.82
筹资活动产生的现金流量净额	4,963.29	-2,559.62	-2,585.45
现金及现金等价物净增加额	-39,217.25	37,568.49	3,117.44

单位:万元

注:2012 年营业利润中包含处置长期股权投资产生的投资收益 10,134.27 万元。

(九) 最近三年曾进行资产评估、交易、增资或改制的情况

1、最近三年的资产评估、增资或改制的情况

中关村建设最近三年无资产评估、增资或改制的情况。

2、最近三年的资产交易情况

中关村建设最近三年的资产交易情况详见本报告书"第十五节"中"一、2008 年以来中关村建设资产变动情况"的部分内容。

二、交易标的评估情况

(一) 标的资产评估概述

根据京都出具的京都中新评报字(2014)第 0036 号《资产评估报告书》,截至评估基准日,标的公司的评估情况如下:

单位:万元

标的资产名称	原账面值	评估值	增减值	增值率
中关村建设所有者权益	753.31	579.67	-173.64	-23.05%

根据上述标评估结果,经折算,本次交易的标的资产评估值为 521.70 万元。

(二) 标的资产评估方法

根据本次评估目的对应经济行为的实际状况以及评估对象的具体情况,评估方法采用资产基础法和收益法。

1、资产基础法

是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础,合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值,确定评估对象价值的评估方法。

(1)流动资产

流动资产包括:货币资金、应收账款、预付账款、应收股利、其他应收款、存货等。

①货币资金:包括库存现金、银行存款、其他货币资金。

对货币资金中的现金,评估人员进行监盘,并根据企业现金日记账倒推至评估基准日,在此基础上以核实后的账面值作为评估值。对银行存款,主要通过核查银行对账单、余额调节表以及通过向银行函证等方法,核实银行存款的真实性及准确性,在此基础上以核实后账面值作为评估值。

对其他货币资金,主要通过核查银行对账单、余额调节表以及通过向银行函证等手段,核实银行存款的真实性及准确性,在此基础上以核实后账面值作为评估值。

②债权类流动资产:包括应收账款、预付账款、其他应收款。

对应收账款和其他应收款,评估人员向财务部门了解应收账款和其他应收款形成的原因、账龄等情况,并审核了相关账薄、原始凭证及业务合同。评估人员对大额款项进行了函证,经综合分析应收款项的回收情况及债务人状况、欠款的性质及款项发生时间采用个别认定和按组合采用余额百分比法相结合的方法预计评估风险损失,以扣除评估预计风险损失后的账面值作为评估值。企业计提的坏账准备评估值为零。对预付账款,评估人员查阅明细账,抽查相关会计凭证及其他原始凭证,并与被评估单位有关人员进行询问了解,未发现不能收到货物等相关资产或取得相关权益的风险,以核实后账面值作为评估值。

③应收股利

对应收股利,根据被评估单位提供的资料,评估人员首先核对其账表是否一致,收集核实相关合同、决议、分配方案和分配预案等资料,抽查核实会计资料,分析判断应收股利收回的可能性,以核实后账面值作为评估值。

④存货:主要为原材料、产成品和在产品。

A 原材料

评估人员通过查阅原材料的购销合同、采购发票、入库单据等原始凭证, 了解到中关村建设账面存货-原材料,实际为以前年度记账差异产生的差额, 评估基准日,无该原材料实物,故以零值作为原材料评估值。

B 产成品

中关村建设账面存货-产成品,实际为中关村建设的开发产品,为位于北京市朝阳区左家庄中街 6 号院 9 号楼的豪成大厦 102、103 室的两处底商房产, 评估基准日该两处房产均处于出租状态,且出租状态自 2011 年起一直持续到评估基准日,最新租赁合同显示出租到期日为2015年,基于以上原因,本次对该两处房产作为中关村建设的自有房屋建筑物采用市场法进行评估。

市场法是根据市场中的替代原理,将待估房地产与具有替代性的,且在估价期日近期市场上交易的类似案例进行比较,并对类似可比案例的成交价格作

适当修正,以此估算被评估资产客观合理价格的方法。具体为对其实际交易价格从交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等各方面与被评估资产具体条件比较修正,确定估价对象价值的评估方法。

C 在施工程,为已施工未结算的工程施工项目。

由于账面值所对应的在施工程均未确认工程量,本次评估无法确定完工程度。评估人员核实了存货总账、明细账和申报表、采购合同、货款支付凭证、工程施工合同等资料,账面值基本合理,以核实后账面值作为评估值。

(2)长期股权投资

评估人员查阅了财务明细账及相关会计凭证,索取了有关股权的证明文件,了解、核实长期股权投资项目的投资种类、原始投资额、账面余额、核算方法、历史收益、投资比例等相关情况,核实了长期股权投资账面值的真实性及准确性。对评估基准日持续经营的控股子公司,其评估方法同母公司评估方法一致,不再详述,以经评估后股东全部权益价值乘以持股比例确定评估值。对参股子公司,以评估基准日经审计后股东全部权益价值乘以持股比例确定评估值。对于评估基准日拟股权转让等处于非持续经营状态的子公司,根据其实际情况,以股权转让价或者其实际可变现价值作为评估值。

对长期股权投资减值准备评估为零。

(3)设备

本次对设备采用成本法进行评估。即首先用现时条件下重新购建一个全新状态被评估资产所需的全部成本得出重置成本,然后将被评估资产与其全新状态相比,求出成新率。重置成本与成新率相乘作为评估值。

计算公式为:评估值=重置成本× 成新率

上海牌照车辆计算公式为评估值=重置成本(不含牌照费)× 成新率+牌照费

①重置成本的构成及确定

重置成本是指评估基准日委估设备达到现实状态所发生的全部费用。中关村建设主营业务缴纳营业税,根据《财政部国家税务总局关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》(财税【2008】第 170 号)、《关于固定资产进项税额抵扣问题的通知》(财税[2009]113 号)文件,中关村建设设备的增值税进项税不能抵扣,重置成本包含增值税进项税。

1)对机器设备重置成本的确定

对设备重置成本的评估,首先确定设备的购置价格;然后,加上该设备达到现实状态所应发生的各种税费,如运杂费、安装调试费、其他合理费用、资金成本等。

其计算公式:重置成本=含税购置价+运杂费+安装调试费+其他合理费用+ 资金成本

或:

重置成本=含税购置价× (1+运杂费率+安装调试费率)× (1+其他合理费用费率)× (1+资金成本率)

A.含税购置价的确定:通过市场询价确定设备的现行市场价格:直接向经销商或制造商询价,或参考商家的价格表、正式出版的价格资料、计算机网络上公开的价格信息等,并考虑其价格可能的下浮幅度,确定设备的现行市场价格;使用替代的方法确定设备的现行市场价格,对一些老旧或无法查到现行市场价格,但已出现替代的设备,按照评估的替代性原则,经过技术含量和功能差别的分析比较,合理确定设备的现行市场价格;采用分类价格系数调整法:对查不到现行市场价格,也无替代设备出现的老旧设备和自制设备,将设备账面原值调整为设备原始购置价的前提下,通过测算同期、同类设备的价格变动系数,对账面价值调整获得设备的现行市场价格。

B.运杂费:对需要运输的设备,参考《资产评估常用数据与参数手册》, 按不同地区、不同类型设备选取相应的比率,以设备的含税购置价为基数计算运杂费。

C.安装调试费:对需要安装调试的设备,参考《资产评估常用数据与参数手册》,按不同类型设备选取相应的比率,以设备的含税购置价为基数计算安装调试费。

D.其他合理费用及资金成本:其他合理费用和资金成本对于大型生产线和购置期较长的大型机器设备考虑,本次纳入评估范围的机器设备均为购建期较短的单体设备,故本次评估,不考虑其他合理费用和资金成本。

2)对车辆重置成本的确定

车辆的重置成本主要包括购置价(现行市场价)、车辆购置税和其他合理

费用。

计算公式为:

重置成本=购置价+车辆购置税+其他合理费用

A.车辆购置价的确定:通过市场途径确定车辆的现行市场价格。直接向经销商或制造商询价,或参考商家的价格表、正式出版的价格资料、计算机网络上公开的价格信息等确定车辆购置价。

B.车辆购置税的确定:车辆购置税为不含增值税车辆购置价的 10%。

其计算公式:车辆购置税=购置价÷ 1.17× 10%。

C.其他费用的确定:其他费用包括验车费、牌照费等费用,根据不同车辆所在地的具体情况确定。上海车辆牌照费按照评估基准日市场拍卖价格确定,直接计入评估净值。对于无实物车辆评估为零,对于待报废车辆,以其可变现净值作为评估值。

3)对电子设备重置成本的评估

对电子设备,一般销售商或生产厂家负责送货和安装调试,重置成本确定为含税市场购置价。

②成新率的确定

1)机器设备成新率的确定

A.年限法,其计算公式为:

成新率=(1-实际使用年限/经济寿命年限)× 100%

或=尚可使用年限/(实际使用年限+尚可使用年限)× 100%

参考《资产评估常用数据与参数手册》等资料,并结合评估人员的经验, 合理确定各类设备的经济寿命年限。

B.观测法

将被评估设备按照其结构和功能分成若干个单元,按各单元的价值确定其所占的权数,通过观察设备的精度、观察工件的加工质量、了解设备的加工能力或查阅其他权威部门近期做出的勘察鉴定等,分别鉴定各单元的成新率,根据各单元成新率加权确定设备的成新率。

C.综合法对大型关键设备采用综合法评估其成新率。权重系数根据经验数据及有关资料确定,一般观测法占 60%,年限法占 40%。

计算公式:

综合成新率=观测法权重× 观测法成新率+年限法权重× 年限法成新率

2)车辆成新率的确定

参考相关行业标准和经验数据,确定车辆的经济寿命年限和经济行驶公里数。采用年限法、行驶里程法、观测法测算车辆的成新率,按照孰低的原则, 确定车辆的成新率。

A.年限法:

成新率=(1-已使用年限/经济寿命年限)× 100%

B.行驶里程法:

成新率=(1-已行驶公里数/经济行驶公里数)× 100%

C.观测法:

依据车辆的各组成部分对车辆的重要性确定各组成部分的权重,现场观察确定各组成部分的成新率,加权平均得出整体成新率。

3)电子设备成新率的确定

电子设备成新率采用年限法确定。

其计算公式为:

成新率=(1-已使用年限/经济寿命年限)× 100%

或=尚可使用年限/(实际使用年限+尚可使用年限)× 100%

参考《资产评估常用数据与参数手册》等资料,并结合评估人员的经验,合理确定各类设备的经济寿命年限。

(4)其他无形资产

其他无形资产为中关村建设账面未记录的 13 项专利技术,评估人员收集了专利证书、权利要求书等资料,对中关村建设持有的专利技术情况进行了了解。经过同中关村建设相关管理人员沟通,并根据中关村建设提供的专利情况说明, 中关村建设现有的 13 项专利是为了满足施工总承包企业特级资质标准的要求而取得的,该专利技术在行业中的技术含量不高,不能给企业带来相关经济利益流入,产生超额收益,因此,上述专利的评估值为零。

(5)负债

负债全部为流动负债。包括短期借款、应付账款、预收账款、应付职工薪

酬、应交税费、应付股利和其他应付款。评估人员主要是依据企业财务会计制度,对其账面值进行审查核实,并根据资产评估的有关规定,对照负债科目所形成的内容,以构成企业实质性负债的金额作为评估值。

2、收益法

(1)收益法简介

收益法是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值,借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。

(2)收益法适用的前提条件:

① 企业的资产评估范围产权明确;

② 企业的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量;

③ 企业获得未来预期收益所承担的风险可以预测并可以用货币衡量;

④ 企业预期获利年限可以预测。

中关村建设的资产及负债构成要素完整,使用状况正常,提供的服务能够满足市场需求,在一定的假设条件下,未来收益可以预测,适于用收益法进行企业价值评估。

(3)收益法公式

本次采用收益法评估的企业价值为股东部分权益价值,股东部分权益价值为股东全部权益价值同股东持股比例的乘积。

本次收益法评估选用企业自由现金流量折现模型。

企业自由现金流量=税后净利润+折旧与摊销+利息费用-资本性支出-营运资金净增加额

股东权益价值计算,股东全部权益价值是根据被评估企业实际经营情况, 以其正常经营条件下,未来预测期内企业自由现金流量折现扣除付息债务后再加上单独评估资产现值确定的。计算公式:P=P1+P2

公式中:P 为被评估公司股东全部权益价值;

P1 为企业经营活动产生的自由现金流量现值扣除付息债务后的价

值(也称作营业资产价值);计算公式为:

P1= $$ \sum_{i=1}^{n} R_i \times (1+r)^{-i} + \frac{R_n}{r} \times (1+r)^{-n} - \text{tf } \triangleleft \text{ ff } \text{#} $$

公式中:Ri为第i年企业自由现金流量

r为加权平均资金成本

i为预测年度

P2 为可以单独估算的资产价值

(4)收益法的评估参数

①收益预测:收益预测,评估人员审核了中关村建设以前年度经营情况, 对公司提出的经营预测进行分析,确定这些预测是依据目前经营条件、市场容量、市场份额、国内及经济发展环境、企业的发展趋势以及企业面对当前及未来的形势所采取的各种措施等条件下对未来发展所做的预测。评估人员查阅被评估企业提供的审计报告、会计账簿、了解企业执行的会计政策、享受的优惠政策等资料,分析企业面对复杂的经济发展环境所采取的各种发展措施,在此基础上进行市场调查和论证,测算了未来企业的业务收入、成本、费用、税金以及净利润。

②收益期:根据被评估企业的经营情况,本项目收益期采用永续期, 具体预测期间至 2018 年。

③折现率:按照收益额与折现率口径一致的原则,本次评估收益额口径为企业自由现金流量,则折现率选取加权平均资本成本(WACC),即投资性资本报酬率,这是由股东权益资本与付息债务资本的结构和报酬率所决定的一种综合报酬率,也称投资性资本成本。

计算公式为:

WACC=Ke× We+Kd× Wd

Ke:股东权益资本成本

Kd:债务资本成本(税后)

We:股东权益资本在资本结构中的百分比

Wd:付息债务资本在资本结构中的百分比

④单独评估资产现值是指不对盈利预测经营现金流产生贡献的资产、不参与营业现金流循环的资产、难以预测未来经营现金流且可独立评估的资产。单独评

估资产一般可包括溢余资产、非经营性资产、非主业经营性资产、难以预测未来经营现金流的经营性资产等,上述资产于基准日可独立评估。本次单独评估的资产还包括独立进行评估的长期股权投资。长期股权投资和其他单独评估资产采用资产基础法评估值。

(三) 资产基础法评估说明

1、流动资产

科目名称	账面值	评估价值	增值额	增值率%
流动资产合计	2,174,980,177.43	2,183,857,615.83	8,877,438.40	0.41
货币资金	38,520,368.89	38,520,368.89	-	-
应收账款	1,185,153,856.06	1,185,153,856.06	-	-
预付账款	78,350,497.22	78,350,497.22	-	-
应收股利	1,641,505.00	1,641,505.00	-	-
其他应收款	831,889,102.02	831,889,102.02	-	-
存货	39,424,848.24	48,302,286.64	8,877,438.40	22.52

中关村建设流动资产评估情况如下:

单位:人民币元

经评估,中关村建设流动资产账面值 2,174,980,177.43 元,评估价值 2,183,857,615.83 元,增值额 8,877,438.40 元,增值率 0.41 %。

流动资产增值的主要原因是存货-产成品增值:本次评估范围内的存货—产成品实际为中关村建设的开发产品,为位于北京市朝阳区左家庄中街 6 号院 9 号楼的豪成大厦 102、103 室的两处底商房产,评估基准日该两处房产均处于出租状态,且出租状态自 2011 年起一直持续到评估基准日,最新租赁合同显示出租到期日为 2015 年,基于以上原因,本次对该两处房产作为中关村建设的自持房地产进行评估,存货-产成品其账面值为该房地产的开发成本,近几年,北京房地产市场上涨过快,其市场价值要高于账面成本,故造成评估增值。

2、长期股权投资

本次的评估范围为中关村建设提供的评估申报清单载明的长期股权投资,系中关村建设对子公司的股权投资,具体明细账面值详见下表:

单位:人民币元

序号	被投资单位名称	投资日期	投资比例	账面金额
1	北京中源大通房地产开发有限公司	2001.3	10.00%	57,500,000.00
2	北京富瑞达资产管理有限责任公司	2006.12	16.67%	20,000,000.00
3	北京中泰恒设备安装有限责任公司	2000.7	100.00%	31,035,319.88
4	中科远太商贸有限责任公司	2000.9	70.00%	748,400.00
5	中关村(沈阳)建设有限公司	2010.11	100.00%	22,000,000.00
6	中盛劳务有限责任公司	2001.2	72.50%	725,000.00
7	中宏成模架租赁有限责任公司	2000.9	70.00%	7,000,000.00
8	珠海市中关村投资有限公司	2001.6	50.00%	5,000,000.00
9	元鸿投资有限公司	2003.3	52.00%	10,400,000.00
10	北京中昊市政机械工程有限责任公司	2000.7	85.00%	22,367,707.19
11	北京四通智能建筑系统集成工程有限公司	2000.8	13.87%	3,150,878.15
12	北京中冠建筑装饰有限责任公司	2000.7	100.00%	18,753,098.84
13	大同中凯恒建设工程有限公司	2013.10	100.00%	10,000,000.00
14	北京富宏房地产开发有限公司	2013.12	80.00%	2,111,000.00
	合计			210,791,404.06
	长期股权投资减值准备			89,457,359.96
	合计			121,334,044.10

(1)北京中源大通房地产开发有限公司

2013 年底,中关村建设同天津市宁渠实业发展有限公司签订了股权转让协议,约定中关村建设将持有的北京中源大通房地产开发有限公司 10%的股权,作价 1600 万元转让给天津市宁渠实业发展有限公司,评估基准日该转让事项未完成,企业未做账务处理,本次对该参股子公司的评估,以转让价款 1600 万元作为评估值。

(2)北京富瑞达资产管理有限责任公司

2007 年 7 月 11 日,中关村建设收到山东省高级人民法院(2005)鲁执字第 19-11 号《民事裁定书》,裁定如下:"(1)追加中关村建设为本案的被执行人, 在抽逃注册资金的范围内对申请执行人承担责任。(2)限被执行人中关村建设于本裁定书送达后十日内向兖矿集团支付 2000 万元人民币。"兖矿集团有限公司因与北京富瑞达资产管理有限责任公司委托理财合同纠纷向山东省高级人民法院提起诉讼,中关村建设为北京富瑞达资产管理有限责任公司的股东。纠纷起因是中关村建设在北京富瑞达资产管理有限责任公司出资 2000 万元,后将注册资金抽回,兖矿集团申请追加中关村建设在出资范围内承担责任。

根据山东省高级人民法院 2007 年 7 月 11 日送达的(2005)鲁执字第 19-11 号《民事裁定书》以及被投资公司北京富瑞达资产管理有限责任公司资不抵债的实际情况,对中关村建设持有北京富瑞达资产管理有限责任公司 16.67%的股权评估为零。

(3)北京中泰恒设备安装有限责任公司

对中泰恒公司的评估基本方法采用资产基础法和收益法。

1)资产基础法评估分析

经采用资产基础法评估,在持续经营状况和其他假设前提下,中泰恒公司的资产账面值为 52,800,805.11 元,评估值为 52,804,782.76 元,比账面值增值 3,977.65 元,增值率为 0.01 %;负债的账面值为 25,533,986.64 元,评估值为 25,533,986.64 元,无增减值;股东全部权益的账面值为 27,266,818.47 元,评估值为 27,270,796.12 元,比账面值增值 3,977.65 元,增值率为 0.01%(见下表)。

单位:人民币元

项目	账面价值	评估价值	增减值	增值率%
	A	C	D=C-B	E=(C-B)/B× 100
流动资产合计	52,477,356.07	52,477,356.07	-	-%
货币资金	5,436,154.68	5,436,154.68	-	-
应收账款	26,731,898.37	26,731,898.37	-	-
预付账款	26,350.00	26,350.00	-	-
其他应收款	20,282,953.02	20,282,953.02	-	-

	账面价值	评估价值	增减值	增值率%
项目	A	C	D=C-B	E=(C-B)/B× 100
非流动资产合计	323,449.04	327,426.69	3,977.65	1.23%
长期股权投资	295,628.25	283,740.69	-11,887.56	-4.02
固定资产	27,820.79	43,686.00	15,865.21	57.03
资产总计	52,800,805.11	52,804,782.76	3,977.65	0.01
流动负债合计	25,533,986.64	25,533,986.64	-	-
应付账款	14,327,493.41	14,327,493.41	-	-
应付职工薪酬	3,411,870.52	3,411,870.52	-	-
应交税费	881,704.53	881,704.53	-	-
应付股利	1,641,505.00	1,641,505.00	-	-
其他应付款	5,271,413.18	5,271,413.18	-	-
非流动负债合计	-	-	-	-
负债合计	25,533,986.64	25,533,986.64	-	-
净资产(所有者权益)	27,266,818.47	27,270,796.12	3,977.65	0.01

中泰恒公司评估增减值原因分析如下:

①长期股权投资评估减值。评估减值的主要原因是被投资单位经营亏损,导致长期股权投资评估减值;

②设备评估增值。增值的主要原因为设备的会计折旧年限同评估的经济耐用年限不同,导致设备评估增值。

2)收益法评估分析

依据中泰恒公司作出的截至 2018 年的盈利预测,中泰恒公司 2014 年至 2018 年企业自由现金流均为负值。中泰恒公司近三年一直处于经营亏损状态,在现有经营政策和资产规模的状况下,中泰恒公司作出了 2014 年至 2018 年的盈利预测数据,数据显示其未来年度企业自由现金流均为负值。中泰恒公司主营业务为装饰工程施工,同中关村建设为同一行业,具体收益法的测算思路参照中关村建设收益法说明,经过测算,中泰恒公司未来年度现金流情况如下表所示:

项	年	年	年	年	年至永续
目	2014	2015	2016	2017	2018

		北京中关村科技发展(控股)股份有限公司重大资产出售暨关联交易报告书摘要(草案)
--	--	-----------------------------------------	--

一、营业收入	8,625.00	8,450.00	8,325.00	8,200.00	8,200.00
减:营业成本	8,164.53	7,998.87	7,880.54	7,762.22	7,762.22
营业税费	289.80	283.92	279.72	275.52	275.52
销售费用	-	-	-	-	-
管理费用	255.72	280.44	279.87	278.03	278.02
财务费用	-1.44	-1.43	-1.41	-1.39	-1.39
资产减值损失	9.60	-	-	-	-
二、营业利润	-93.20	-111.79	-113.72	-114.38	-114.37
三、利润总额	-93.20	-111.79	-113.72	-114.38	-114.37
减:所得税	-	-	-	-	-
四、净利润	-93.20	-111.79	-113.72	-114.38	-114.37
减:资本性支出	0.65	0.65	1.00	0.35	0.35
营运资金增加额	1,233.48	47.48	-70.58	-70.98	-
加:折旧及摊销	0.65	0.65	1.00	0.35	0.35
五、息前税后现金流量	-1,326.68	-159.27	-43.13	-43.40	-114.37

根据以上盈利预测数据,经过评估师测算,其评估值也为负值。考虑到中泰恒公司经营状况改善时间的不确定性,因此以资产基础法评估结果作为本次评估最终评估结论。

(4)中科远太商贸有限责任公司

由于近几年中科远太一直没有业务发生,无经营收入,本次对中科远太的评估基本方法采用资产基础法。

经采用资产基础法评估,在持续经营状况和其他假设前提下,中科远太评估基准日的资产账面值为 408,524,547.47 元,评估价值为 408,524,547.47 元,无增减值变动;负债的账面值为 409,827,647.70 元,评估价值为 409,827,647.70 元,无增减值变动;股东全部权益的账面值为-1,303,100.23 元,评估价值为-1,303,100.23 元, 无增减值变动(见下表)。

单位:人民币元

	账面价值	评估价值	增减	增值率%
项目	A	C	D=C-B值	E=(C-B)/B×
流动资产	408,524,547.	408,524,547.	-	-100%
货币资金	406,622,298.47	406,622,298.47	-	-
应收账款	13,338.7047	13,338.7047
其他应收款	1,888,910.30	1,888,910.30	-	-
非流动资产	-	-	-	-
资产总计	408,524,547.	408,524,547.	-	-
流动负债	409,827,647.47	409,827,647.47	-	-
应付账款	41,091.3870	41,091.3870
预收账款	134,360.90	134,360.90
应付职工薪酬	15,700.09	15,700.09
其他应付款	409,636,495.	409,636,495.	-	-
非流动负债合计	-33	-33	-	-
负债合计	409,827,647.	409,827,647.	-	-
净资产(所有者权益)	-1,303,100.2370	-1,303,100.2370	-	-

(5)中关村(沈阳)建设有限公司

由于近几年沈阳中关村一直没有业务发生,无经营收入,本次对沈阳中关村的评估基本方法采用资产基础法。

经采用资产基础法评估,在持续经营状况和其他假设前提下,沈阳中关村评估基准日的资产账面值为 22,004,565.21 元,评估价值为 22,004,565.21 元,无增减值变动;负债的账面值为 59,442.00 元,评估价值为 59,442.00 元,无增减值变动; 股东全部权益的账面值为 21,945,123.21 元,评估价值为 21,945,123.21 元,无增减值变动(见下表)。

单位:人民币元

	账面价值	评估价值	增减	增值率%
项目	A	C	D=C-B值	E=(C-B)/B×
流动资产合计	22,004,565.2	22,004,565.2	-	-100%
货币资金	4,565.211	4,565.211	-	-

项目	账面价值	评估价值	增减	增值率%
	A	C	D=C-B值	E=(C-B)/B×
其他应收款	22,000,000.0	22,000,000.0	-	-100%
非流动资产合计	-0	-0	-	-
资产总计	22,004,565.2	22,004,565.2	-	-
流动负债合计	59,442.001	59,442.001	-	-
其他应付款	59,442.00	59,442.00	-	-
非流动负债合计	-	-	-	-
负债合计	59,442.00	59,442.00	-	-
净资产(所有者权益)	21,945,123.2	21,945,123.2	-	-

(6)北京中盛劳务有限责任公司

中盛劳务没有经营业务,故本次对中盛劳务的评估基本方法采用资产基础法。

经采用资产基础法评估,在持续经营状况和其他假设前提下,中盛劳务评估基准日资产账面值为 3,106,299.27 元,评估价值为 3,105,677.54 元,比账面值减值 621.73 元,减值率为 0.02 %;负债的账面值为 1,214,072.95 元,评估价值为 1,214,072.95 元,无增减值变动;股东全部权益的账面值为 1,892,226.32 元,评估价值为 1,891,604.59 元,比账面值减值 621.73 元,减值率为 0.03 %(见下表)。

单位:人民币元

	账面价值	评估价值	增减	增值率%
项目	A	C	D=C-B值	E=(C-B)/B×
流动资产合计	3,102,377.54	3,102,377.54	-	-100%
货币资金	59,839.31	59,839.31	-	-
其他应收款	3,042,538.23	3,042,538.23	-	-
非流动资产合计	3,921.73	3,300.00	-621.7	-15.85
固定资产	3,921.73	3,300.00	-621.73	-15.85
资产总计	3,106,299.27	3,105,677.54	-621.73	-0.02
流动负债合计	1,214,072.95	1,214,072.95	-3	-
应付职工薪酬	660,069.03	660,069.03	-	-

其他应付款	554,003.92	554,003.92	-	-
非流动负债合计	-	-	-	-
负债合计	1,214,072.95	1,214,072.95	-	-
净资产(所有者权益)	1,892,226.32	1,891,604.59	-621.7	-0.03

中盛劳务股东全部权益的账面值为 1,892,226.32 元,评估值为 1,891,604.59 元, 比账面值减值 621.73 元,减值率为 0.03%。

评估减值原因为中盛劳务拥有的车辆已处于待报废状态,对车辆的评估以其可变现净值作为评估值,导致车辆评估减值。

(7)北京中宏成模架租赁有限责任公司

对中宏成公司的评估基本方法采用资产基础法和收益法。

	账面价值	评估价值	增减值	增值
项目	A	C	D=C-B	E=(C-B)/率%
流动资产合计	20,026,696.0	21,893,607.51	1,866,911.45	9.32B× 100%
货币资金	37,059.356	37,059.35	-	-
应收账款	12,189,277.8	12,189,277.84	-	-
其他应收款	6,766,817.624	6,766,817.62	-	-
存货	1,033,541.25	2,900,452.70	1,866,911.45	180.63
非流动资产合计	4,455,614.53	4,735,132.70	279,518.17	6.27
固定资产	2,067,549.00	2,272,264.00	204,715.00	9.90
长期待摊费用	2,358,516.70	2,358,516.70	-	-
其他非流动资产	29,548.83	104,352.00	74,803.17	253.15
资产总计	24,482,310.5	26,628,740.21	2,146,429.62	8.77
流动负债合计	20,674,333.89	20,674,333.82	-	-
应付账款	4,158,099.832	4,158,099.83	-	-
应付职工薪酬	424,450.71	424,450.71	-	-
应交税费	1,246,320.66	1,246,320.66	-	-
应付股利	43,302.15	43,302.15	-	-

1)资产基础法评估分析

其他应付款	14,802,160.4	14,802,160.47	-	-
非流动负债合计	-7	-	-	-
负债合计	20,674,333.8	20,674,333.82	-	-
净资产(所有者权益)	3,807,976.772	5,954,406.39	2,146,429.62	56.37

经采用资产基础法评估,在持续经营状况和其他假设前提下,中宏成公司评估基准日的资产账面值为 24,482,310.59 元,评估价值为 26,628,740.21 元,比账面值增值 2,146,429.62 元,增值率为 8.77%;负债的账面值为 20,674,333.82 元,评估价值为 20,674,333.82 元,无增减值;股东全部权益的账面值为 3,807,976.77 元,评估价值为 5,954,406.39 元,比账面值增值 2,146,429.62 元,增值率为 56.37 %(见下表)。

评估增值原因分析:

①流动资产评估增值。评估增值的主要原因为企业对在用周转材料摊销的方法与评估成新率的计算方法存在差异,引起评估值增值。

②其他非流动资产评估增值。增值的主要原因是其他非流动资产的账面值为设备的摊余价值,评估值为设备的市场价值,故造成评估增值。

③固定资产评估增值。房屋建筑物评估增值的主要原因为由于近些年建筑材料及人工价格有所上涨,故造成评估增值。

2)收益法评估分析

依据中宏成公司作出的截至 2018 年的盈利预测,中宏成公司 2015 年至 2018 年企业自由现金流均为负值。中宏成公司近三年企业盈利状况持续下滑,在现有经营政策和资产规模的状况下,中宏成公司作出了 2014 年至 2018 年的盈利预测数据,数据显示其 2015 年至 2018 年企业自由现金流均为负值。中宏成公司主营业务为模架租赁,同中关村建设为同一行业,具体收益法的测算思路参照中关村建设收益法说明,经过测算,中宏成公司未来年度现金流情况如下表所示:

项目	年2014	年2015	年2016	年2017	年至永续2018
一、营业收入	335.29	338.64	342.03	345.45	345.45
减:营业成本	165.64	167.30	168.97	170.66	170.66
营业税费	5.70	5.76	5.81	5.87	5.87
销售费用	-	-	-	-	-

管理费用	169.39	171.08	172.79	174.52	174.52
财务费用	0.03	0.03	0.03	0.03	0.03
资产减值损失		-	-	-	-
二、营业利润	-5.46	-5.52	-5.57	-5.63	-5.63
三、利润总额	-5.46	-5.52	-5.57	-5.63	-5.63
减:所得税	-1.37	-1.38	-1.39	-1.41	-1.41
四、净利润	-4.10	-4.14	-4.18	-4.22	-4.22
减:资本性支出	14.62	14.62	14.62	14.62	14.62
营运资金增加额	-48.31	15.39	19.71	19.90	-
加:折旧及摊销	14.62	14.62	14.62	14.62	14.62
五、息前税后现金流量	44.22	-19.53	-23.89	-24.12	-4.22

根据以上盈利预测数据,经过评估师测算,其评估值也为负值。考虑到中宏成公司经营状况的不确定性,以资产基础法评估结果作为本次评估最终评估结论。

(8)珠海市中关村投资有限公司

对珠海中关村的评估基本方法采用资产基础法。

单位:人民币元

	账面价值	评估价值	增减值	增值
项目	A	C	D=C-B	E=(C-B)率%
流动资产合计	1,600,000.00	1,600,000.00	-	-/B× 100%
其他应收款	1,600,000.00	1,600,000.00	-	-
非流动资产合计	6,030,408.77	4,673,206.72	-1,357,202.05	-22.51
长期股权投资	6,030,408.77	4,673,206.72	-1,357,202.05	-22.51
资产总计	7,630,408.77	6,273,206.72	-1,357,202.05	-17.79
流动负债合计	6,030,408.77	6,030,408.77	-	-
其他应付款	6,030,408.77	6,030,408.77	-	-
非流动负债合计	-	-	-	-
负债合计	6,030,408.77	6,030,408.77	-	-
净资产(所有者权益)	1,600,000.00	242,797.95	-1,357,202.05	-84.83

经采用资产基础法评估,在持续经营状况和其他假设前提下,珠海中关村评估基准日的资产账面值为 7,630,408.77 元,评估价值为 6,273,206.72 元,评估减值

1,357,202.05 元,减值率为 22.51%;负债的账面值为 6,030,408.77 元,评估价值为 6,030,408.77 元,无增减值变动;股东全部权益的账面值为 1,600,000.00 元,评估价值为 242,797.95 元,评估减值 1,357,202.05 元,减值率为 84.83%(见下表)。

珠海中关村评估减值原因主要为长期股权投资评估减值,减值的原因为被投资单位亏损。

(9)元鸿投资有限公司

对元鸿投资的评估基本方法采用资产基础法。

经采用资产基础法评估,在持续经营状况和其他假设前提下,元鸿投资评估基准日的资产账面值为 17,625,834.15 元,评估价值为 17,625,834.15 元,无增减值变动;负债的账面值为 397,474.09 元,评估价值为 397,474.09 元,无增减值变动; 股东全部权益的账面值为 17,228,360.06 元,评估价值为 17,228,360.06 元,无增减值变动(见下表)。

单位:人民币元

	账面价值	评估价值	增减值	增值率%
项目	A	C	D=C-B	E=(C-B)/B×
流动资产	17,625,834.15	17,625,834.15	-	-100%
货币资金	207,232.90	207,232.90	-	-
其他应收款	17,418,601.25	17,418,601.25	-	-
非流动资产	-	-	-	-
资产总计	17,625,834.15	17,625,834.15	-	-
流动负债	397,474.09	397,474.09	-	-
应付职工薪酬	217,463.00	217,463.00	-	-
应交税费	11.09	11.09	-	-
其他应付款	180,000.00	180,000.00	-	-
非流动负债合计	-	-	-	-
负债合计	397,474.09	397,474.09	-	-
净资产(所有者权益)	17,228,360.06	17,228,360.06	-	-

(10)北京中昊市政机械工程有限责任公司

对中昊市政的评估基本方法采用资产基础法和收益法。

1)资产基础法评估分析

经采用资产基础法评估,在持续经营状况和其他假设前提下,中昊市政评估基准日的资产账面值为 13,889,801.43 元,评估价值为 13,974,312.49 元,比账面值增值 84,511.06 元,增值率为 0.61 %;负债的账面值为 22,243,816.77 元,评估价值为 22,243,816.77 元,无增减值变动;股东全部权益的账面值为-8,354,015.34 元,评估价值为-8,269,504.28 元,比账面值增值 84,511.06 元,增值率为 1.01%(见下表)。

单位:人民币元

	账面价值	评估价值	增减值	增值
项目	A	C	D=C-B	E=(C-B)率%
流动资产合计	13,768,261.0	13,768,261.03	-	-/B× 100%
货币资金	4,329,870.473	4,329,870.47	-	-
应收账款	806,791.71	806,791.71	-	-
预付账款	96,000.00	96,000.00	-	-
应收股利	43,302.15	43,302.15
其他应收款	8,444,278.63	8,444,278.63	-	-
存货	48,018.07	48,018.07
非流动资产合计	121,540.40	206,051.46	84,511.06	69.53
长期股权投资	100,000.00	189,160.46	89,160.46	89.16
固定资产	21,540.40	16,891.00	-4,649.40	-21.58
资产总计	13,889,801.4	13,974,312.49	84,511.06	0.61
流动负债合计	22,243,816.73	22,243,816.77	-	-
应付账款	5,272,892.097	5,272,892.09	-	-
预收账款	1,000,000.00	1,000,000.00	-	-
应付职工薪酬	262,315.71	262,315.71	-	-
应交税费	633,205.97	633,205.97	-	-
其他应付款	15,075,403.0	15,075,403.00	-	-
非流动负债合计	-0	-	-	-
负债合计	22,243,816.7	22,243,816.77	-	-

	账面价值	评估价值	增减值	增值
项目	A	C	D=C-B	E=(C-B)率%
净资产(所有者权益)	-8,354,015.3	-8,269,504.28	84,511.06	1.01/B× 100%

评估增减值原因分析如下:

①长期股权投资评估增值。评估增值的原因为被投资单位盈利导致长期股权投资评估增值;

②固定资产评估减值。主要是车辆评估减值,减值的主要原因是对无实物车辆评估为零,对待报废车辆,以车辆的可变现净值作为评估值。

2)收益法评估分析

依据中昊市政作出的截至 2018 年的盈利预测,中昊市政 2014 年至 2018 年企业自由现金流均为负值。中冠公司近三年一直处于经营亏损状态,在现有经营政策和资产规模的状况下,中昊市政作出了 2014 年至 2018 年的盈利预测数据,数据显示其未来年度企业自由现金流均为负值。中昊市政主营业务为市政工程施工,同中关村建设为同一行业,具体收益法的测算思路参照中关村建设收益法说明,经过测算,中昊市政未来未来年度现金流情况如下表所示:

项目	年2014	年2015	年2016	年2017	年至永续2018
一、营业收入	2,886.78	3,031.12	3,122.05	3,184.50	3,184.50
减:营业成本	2,789.36	2,928.83	3,016.69	3,077.02	3,077.02
营业税费	80.87	85.05	88.10	90.20	90.20
销售费用	-	-	-	-	-
管理费用	168.82	170.06	170.88	171.48	171.48
财务费用	-0.43	-0.46	-0.47	-0.48	-0.48
资产减值损失	-	-	-	-	-
二、营业利润	-151.83	-152.36	-153.15	-153.73	-153.73
加: 补贴收入	-	-	-	-	-
营业外收入	-	-	-	-	-
减:营业外支出	-	-	-	-	-
三、利润总额	-151.83	-152.36	-153.15	-153.73	-153.73
减:所得税	-	-	-	-	-
四、净利润	-151.83	-152.36	-153.15	-153.73	-153.73
减:资本性支出	0.45	0.45	0.45	0.45	0.45
营运资金增加额	197.80	36.54	24.32	16.79	-
加:折旧及摊销	0.45	0.45	0.45	0.45	0.45

五、息前税后现金流量	-349.63	-188.90	-177.47	-170.51	-153.73

根据以上盈利预测数据,经过评估师测算,其评估值也为负值。考虑到中昊市政经营状况改善时间的不确定性,因此以资产基础法评估结果作为本次评估最终评估结论。

(11)北京四通智能建筑系统集成工程有限公司

北京四通智能建筑系统集成工程有限公司为中关村建设的参股子公司,对参股子公司,以评估基准日经审计后股东全部权益价值乘以持股比例确定评估值。

华寅五洲会计师事务所对北京四通智能建筑系统集成工程有限公司 2013 年度的财务报表进行了审计,并出具了无保留意见审计报告。审计报告显示,北京四通智能建筑系统集成工程有限公司 2013 年 12 月 31 日,股东全部权益的账面值为 22,717,218.09 元。

经过评估,中关村建设持有北京四通智能建筑系统集成工程有限公司 13.87% 股权的评估值为 3,150,878.15 元。

(12)北京中冠建筑装饰有限责任公司

对中冠公司的评估基本方法采用资产基础法和收益法。

1)资产基础法评估分析

经采用资产基础法评估,在持续经营状况和其他假设前提下,中冠公司评估基准日的资产账面值为 20,899,323.76 元,评估价值为 20,767,190.27 元,比账面值减值 132,133.49 元,减值率为 0.63%;负债的账面值为 12,650,637.96 元,评估价值为 12,650,637.96 元,无增减值变动;股东全部权益的账面值为 8,248,685.80 元,评估价值为 8,116,552.31 元,比账面值减值 132,133.49 元,减值率为 1.60%(见下表)。

		单位:人民币元
--	--	---------

	账面价值	评估价值	增减值	增值
项目	A	C	D=C-B	E=(C-B)率%
流动资产合计	20,501,985.9	20,501,985.93	-	-/B× 100%
货币资金	1,334,163.533	1,334,163.53	-	-
应收账款	5,276,766.27	5,276,766.27	-	-

	账面价值	评估价值	增减值	增值
项目	A	C	D=C-B	E=(C-B)率%
预付账款	1,969,816.03	1,969,816.03	-	-/B× 100%
其他应收款	11,921,240.1	11,921,240.10	-	-
非流动资产合计	397,337.830	265,204.34	-132,133.4	-33.25
长期股权投资	373,314.56	241,870.34	-131,444.29	-35.21
固定资产	24,023.27	23,334.00	-689.272	-2.87
资产总计	20,899,323.7	20,767,190.27	-132,133.4	-0.63
流动负债合计	12,650,637.96	12,650,637.96	-9	-
应付账款	5,648,485.736	5,648,485.73	-	-
预收账款	814,797.33	814,797.33	-	-
应付职工薪酬	258,429.80	258,429.80	-	-
应交税费	726,060.25	726,060.25	-	-
其他应付款	5,202,864.85	5,202,864.85	-	-
非流动负债合计	-	-	-	-
负债合计	12,650,637.9	12,650,637.96	-	-
净资产(所有者权益)	8,248,685.8062	8,116,552.31	-132,133.4	-1.60

评估增减值原因分析如下:

①长期股权投资评估减值。评估减值的原因为被投资单位亏损导致长期股权投资评估减值;

②固定资产评估减值。主要是电子设备减值,减值的主要原因是设备更新换代较快,导致设备重置成本降低,引起评估减值。

2)收益法评估分析

依据中冠公司作出的截至 2018 年的盈利预测,中冠公司 2015 年至 2018 年企业自由现金流均为负值。中冠公司近三年一直处于经营亏损状态,在现有经营政策和资产规模的状况下,中冠公司作出了 2014 年至 2018 年的盈利预测数据,数据显示其 2015 年至 2018 年企业自由现金流均为负值。中冠公司主营业务为建筑装饰,同中关村建设为同一行业,具体收益法的测算思路参照中关村建设收益法说明,经过测算,中冠公司未来未来年度现金流情况如下表所示:

项目	2014年	2015年	2016年	2017年	2018年至永续
一、营业收入	3,022.09	3,173.19	3,331.85	3,498.44	3,498.44
减:营业成本	2,821.39	2,962.46	3,110.58	3,266.11	3,266.11
营业税费	101.54	106.62	111.95	117.55	117.55
销售费用	-	-	-	-	-
管理费用	118.80	123.72	128.89	134.31	134.31
财务费用	0.05	0.06	0.06	0.06	0.06
资产减值损失	-	-	-	-	-
二、营业利润	-19.70	-19.67	-19.63	-19.59	-19.59
三、利润总额	-19.70	-19.67	-19.63	-19.59	-19.59
减:所得税	-	-	-	-	-
四、净利润	-19.70	-19.67	-19.63	-19.59	-19.59
减:资本性支出	1.75	1.75	1.75	1.75	1.75
营运资金增加额	-132.05	93.84	98.54	103.46	-
加:折旧及摊销	1.75	1.75	1.75	1.75	1.75
五、息前税后现金流量	112.35	-113.51	-118.16	-123.05	-19.59

根据以上盈利预测数据,经过评估师测算,其评估值也为负值。考虑到中冠公司经营状况改善时间的不确定性,因此以资产基础法评估结果作为本次评估最终评估结论。

(13)大同中凯恒建设工程有限公司

大同中凯恒公司为 2013 年新成立子公司,其未来的经营收入存在很大的不确定性,故本次对大同中凯恒的评估基本方法采用资产基础法。

经采用资产基础法评估,基准日经审计的资产账面值为 53,870,367.97 元,评估价值为 53,870,367.97 元,无增减值变动;负债的账面值为 43,986,950.85 元,评估价值为 43,986,950.85 元,无增减值变动;股东全部权益的账面值为 9,883,417.12 元,评估价值为 9,883,417.12 元,无增减值变动(见下表)。

单位:人民币元

项目	账面价值	评估价值	增减	增值率%
	A	C	D=C-B值	E=(C-B)/B×
流动资产	53,870,367.9	53,870,367.97	-	-100%
货币资金	419,313.027	419,313.02	-	-
应收账款	43,451,054.9	43,451,054.95
其他应收款	10,000,000.05	10,000,000.00	-	-
	0

	账面价值	评估价值	增减	增值率%
项目	A	C	D=C-B值	E=(C-B)/B×
非流动资产	-	-	-	-100%
资产总计	53,870,367.9	53,870,367.97	-	-
流动负债	43,986,950.87	43,986,950.85	-	-
非流动负债	-5	-	-	-
负债合计	43,986,950.8	43,986,950.85	-	-
净资产(所有者权益)	9,883,417.125	9,883,417.12	-	-

(14)北京富宏房地产开发有限责任公司

富宏公司没有业务发生,本次对富宏公司的评估基本方法采用资产基础法。经采用资产基础法评估,评估基准日资产账面值为 28,000,000.00 元,评估价值为 28,000,000.00 元,无增减值变动;负债的账面值为 16,492,328.36 元,评估价值为 16,492,328.36 元,无增减值变动;股东全部权益的账面值为 11,507,671.64 元, 评估价值为 11,507,671.64 元,无增减值变动(具体见下表)。

单位:人民币元

	账面价值	评估价值	增减	增值率%
项目	A	C	D=C-B值	E=(C-B)/B×
流动资产	28,000,000.0	28,000,000.00	-	-100%
其他应收款	28,000,000.00	28,000,000.00	-	-
非流动资产	-0	-	-	-
资产总计	28,000,000.0	28,000,000.00	-	-
流动负债	16,492,328.30	16,492,328.36	-	-
非流动负债	-6	-
负债合计	16,492,328.3	16,492,328.36	-	-
净资产(所有者权益)	11,507,671.66	11,507,671.64	-	-

3、设备

本次对设备采用成本法进行评估。即首先用现时条件下重新购建一个全新状态被评估资产所需的全部成本得出重置成本,然后将被评估资产与其全新状态相

比,求出成新率。重置成本与成新率相乘作为评估值。

设备账面值 3,549,631.80 元,评估值为 4,077,368.00 元,增值额为 527,736.20 元,增值率为 14.87%。汇总列表如下:

单位:人民币元

	账面价值		评估价值		增减额	增减率%
项目	原值	净值	原值	净值	原值	净值	原值	净值
合计	9,293,750.77	3,549,631.80	6,175,563.00	4,077,368.00	-3,118,187.77	527,736.20	-33.55	14.87
机器设备	699,127.00	406,907.81	600,255.00	377,928.00	-98,872.00	-28,979.81	-14.14	-7.12
车辆	2,794,636.26	529,190.13	1,227,253.00		811,562.00-1,567,383.26	282,371.87	-56.09	53.36
电子设备	5,799,987.51	2,613,533.86	4,348,055.00		2,887,878.00-1,451,932.51	274,344.14	-25.03	10.50

评估增减值原因分析如下:

(1)由于部分设备购置时间较长,购置价格逐年下降,重置成本低于账面价值,使评估原值减值。

(2)近年来车辆更新换代较快,购置价格逐年下降,重置成本低于账面价值,使评估原值减值,评估经济寿命年限大于企业会计折旧年限,使车辆评估净值增值。

(3)近年来电子设备更新换代较快,购置价格逐年下降,重置成本低于账面价值,使评估原值减值;评估经济寿命年限大于企业会计折旧年限,使电子设备评估净值增值。

4、其他无形资产

其他无形资产为中关村建设持有的 13 项专利,账面值为零。

评估人员收集了专利证书、权利要求书等资料,对中关村建设持有的专利技术情况进行了了解。根据中关村建设提供的专利情况说明,中关村建设现有的 13 项专利是为了满足施工总承包企业特级资质标准的要求而取得的,该专利技术在行业中的技术含量不高,在未来的施工操作过程中无实际使用价值,不能给企业带来相关经济利益流入,产生超额收益,因此,上述专利的评估值为零。

5、流动负债

流动负债账面值为 651,030,403.90 元,评估值为 651,030,403.90 元,与账面值

一致。评估结果详见下表:

单位:人民币元

科目名称	账面价值	评估值	增值额	增值率%
流动负债合计	2,292,330,758.16	2,292,330,758.16	-	-
短期借款	117,000,000.00	117,000,000.00	-	-
应付账款	1,295,814,014.39	1,295,814,014.39	-	-
预收账款	70,075,872.95	70,075,872.95	-	-
应付职工薪酬	6,532,712.85	6,532,712.85	-	-
应交税费	151,697,754.07	151,697,754.07	-	-
应付股利	180,000.00	180,000.00	-	-
其他应付款	651,030,403.90	651,030,403.90	-	-

(四) 收益法评估说明

1、收益年限的确定

(1)预测期的确定

本次评估选定的预测期为 2014 年到 2018 年。

(2)收益年限的确定

本次评估假设企业未来会持续经营,评估收益期限确定为永续期,即 2014 年至永续。

2、未来收益的确定

中关村建设在近几年历史财务数据的基础上,考虑宏观经济状况和未来国家对中关村建设行业的政策,作出了 2014 年到 2018 年的盈利预测;评估人员在了解分析行业发展趋势及中关村建设近几年的实际经营成果,对中关村建设 2014 年到 2018 年盈利预测进行了必要的分析、判断和沟通,在此基础上确定 2014 年到 2018 年的盈利预测。

(1)生产经营模式与收益主体、口径的相关性

目前中关村建设的主营业务为建筑安装和建筑装饰业务。获取企业价值的途径包括可以预测收益的资产产生的归属于企业的未来现金流折现、扣除付息债务,然后加上单独评估资产现值。中关村建设的收益为母公司口径的收益,对中关村建设的子公司,本次作为单独资产评估。

(2)营业收入的估测

①营业收入历史数据分析

中关村建设 2009 年至 2013 年营业收入水平如下:

单位:人民币万元

项目	年2009	年2010	年2011	年2012	年2013	平均值
营业收入	126,492.75	136,492.15	189,834.70	217,400.59	236,454.33
增长率	7.24%	7.91%	39.08%	14.52%	8.76%	15.50%

②营业收入的预测

中关村建设预测的未来年度营业收入主要为建筑施工装饰收入,建筑施工装饰收入的预测是建立在各分公司预测的基础上,在预测中考虑了下列因素的影响:

1)在 2014 年财务预算控制水平的基础上预测 2013 年的收入;

2)预测中考虑了在施工程项目和 2014 年度已承接项目,以及承接新项目的能力;

3)预测中考虑了中关村建设资质对未来年度工程承接的影响;

公司预测的未来年度建筑施工装饰收入见下表:

单位:人民币万元

项目	年2014	年2015	年2016	年2017	年2018
营业收入	183,851.69	202,236.85	222,460.54	244,706.59	244,706.59
增长率	-22.25%	10.00%	10.00%	10.00%	0.00%

(3)营业成本的估测

①营业成本历史数据分析

下表为中关村建设 2009 年至 2013 年营业成本变化情况如下:

单位:人民币万元

项目	年2009	年2010	年2011	年2012	年2013	平均值
营业成本	113,675.32	128,113.23	182,596.68	207,395.10	236,108.63
成本率	89.87%	93.86%	96.19%	95.40%	99.85%	95.03%

②营业成本的估测

中关村建设预测的未来年度营业成本主要为建筑施工装饰成本。近两年,中关村建设合作项目较多,导致中关村建设成本率偏高。2013 年个别施工项目年进行结算的亏损(五棵松项目 1140 万元、小马厂项目 924 万元、颐和天地项目 916 万元、长新家园项目 785 万元、唐山鼎旺项目 4646 万元)导致 2013 中关村建设的收入成本了极高。考虑到目前中关村建设合作项目占合同项目比例较大,未来年度收入成本率参考了近三年企业收入成本率的平均值,具体预测数据如下:

单位:人民币万元

项目	年2014	年2015	年2016	年2017	年2018
营业成本	178,604.97	196,465.46	216,112.01	237,723.21	237,723.21
成本率	97.15%	97.15%	97.15%	97.15%	97.15%

(4)营业税金及附加

营业税金及附加包括营业税、城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加,按现行税费标准测算:

①营业税:建筑业适用 3%营业税率;

②城市维护建设税:按实际交纳营业税的 5%-7%计取;

③教育费附加:按实际交纳营业税的 3%计取;

④地方教育费附加:按实际交纳营业税的 2%计取;

营业税金及附加具体估算数据见下表:

单位:人民币万元
----------

项目	年	年	年	年	年
	2014	2015	2016	2017	2018
营业税金及附加	6,177.42	6,795.16	7,474.67	8,222.14	8,222.14

营业税	5,515.55	6,067.11	6,673.82	7,341.20	7,341.20
城市建设维护税	386.09	424.70	467.17	513.88	513.88
教育费附加	165.47	182.01	200.21	220.24	220.24
地方教育费附加	110.31	121.34	133.48	146.82	146.82

(5)销售费用

销售费用为中关村建设房地产销售所发生的费用,2013 年以后,中关村建设没有了房地产销售业务,未来年度销售费用将不再发生,故本次评估未作未来年度预测。

(6)管理费用

根据历史水平,在考虑未来增长,且建立在中关村建设各分公司预测的基础上进行估算:

科目	年2014	年2015	年2016	年2017	年2018
工资及奖金	2,264.77	2,355.36	2,473.13	2,596.79	2,596.79
福利费	107.37	111.67	117.25	123.11	123.11
养老保险	265.20	275.80	289.59	304.07	304.07
失业保险	12.80	13.31	13.98	14.68	14.68
基本医疗保险	139.64	145.23	152.49	160.11	160.11
4%补充医疗保险	9.36	9.74	10.23	10.74	10.74
工伤保险	8.72	9.07	9.52	10.00	10.00
生育保险	11.94	12.42	13.04	13.69	13.69
住房公积金	124.25	129.22	135.68	142.47	142.47
工会经费	38.60	40.14	42.15	44.26	44.26
职工教育经费	130.74	135.97	142.77	149.90	149.90
其他人力费用	20.74	21.57	22.65	23.79	23.79
办公费	86.64	89.83	93.98	98.34	98.34
差旅费	107.09	111.38	116.95	122.79	122.79

单位:人民币万元

科目	年2014	年2015	年2016	年2017	年2018
市内交通费	24.77	25.76	27.04	28.40	28.40
业务招待费	215.95	224.59	235.82	247.61	247.61
折旧费	106.34	106.34	106.34	106.34	106.34
房租	266.77	274.77	283.02	291.51	291.51
修理费	55.54	57.76	60.65	63.68	63.68
财产保险费	5.15	5.36	5.62	5.90	5.90
其他	4.68	4.86	5.11	5.36	5.36
税金	30.25	33.27	36.60	40.26	40.26
中介机构费	250.90	250.90	250.90	254.30	254.30
物耗	71.92	71.92	71.92	71.92	71.92
会议费	39.14	40.71	42.74	44.88	44.88
物业管理费	3.36	3.49	3.67	3.85	3.85
软件购置费	61.80	64.27	67.49	70.86	70.86
邮电通讯费	61.30	63.75	66.94	70.28	70.28
车辆使用费	152.87	158.94	166.82	175.09	175.09
管理费用合计	4,678.59	4,847.39	5,064.07	5,294.98	5,294.98

(7)财务费用

财务费用为利息费用,按承担利息的借款额、还款进度及合同利率测算。手续费、利息收入为企业根据历史情况,预测未来年度银行手续费和利息收入的金额;利息支出为在企业付息债务 5000 万元的基础上,考虑未来年度企业借款将保持基准日借款水平,结合借款合同约定利率测算出来未来年度利息支出;2014 年度,财务费用其它为企业根据当年实际情况预测的当年发生的银行咨询费,未来年度,考虑到该项费用的非经常性发生,未做未来年度预测。财务费用预测数据如下:

单位:人民币万元

科目	年	年	年	年	年
	2014	2015	2016	2017	2018

手续费	61.80	67.98	74.78	82.26	82.26
利息支出	315.00	315.00	315.00	315.00	315.00
利息收入	22.21	17.27	18.99	20.89	20.89
财务费用合计	354.59	365.71	370.78	376.36	376.36

(8)营业外收入、营业外支出和资产减值损失

营业外收支不是经常性项目,因而本次盈利预测不考虑营业外收支;资产减值损失在成本预测中做了考虑,在此不作单独预测。

(9)所得税

所得税按《中华人民共和国企业所得税法》规定的税率 25%执行。

中关村建设为施工企业,其工程项目分布在全国不同的地方,根据不同地方的税收政策,需要在项目施工地交纳部分地方所得税。未来年度地方所得税的预测根据历史年度施工项目缴纳情况进行预测。

对于企业应交纳的企业所得税,未来预测年度考虑了以前年度亏损的弥补对应纳所得税的影响。

(10)税后净利润

在上述收入、成本、费用等损益项目预测估算的基础上计算确定税后经营利润。

(11)资本支出、折旧与摊销

中关村建设为工程施工企业,实物资产主要为办公用电子设备,预测年度资本性支出结合企业实际情况,考虑部分折旧与摊销的积累,未来永续年期的资金资本支出,按折旧与摊销积累的资金和资本支出相当估算;折旧摊销预测值在现有存量资产折旧摊销的基础上确定。

(12)营运资金增加

营运资金增加额系指企业在不改变当前主营业务条件下,为维持正常经营而需新增投入的营运性资金,即为保持企业持续经营能力所需的新增资金。本报告所定义的营运资金增加额为:

营运资金增加额=当期营运资金-上期营运资金

其中:

营运资金=最低现金保有量+存货+应收款项-应付款项

最低现金保有量根据企业的实际情况确定;

存货=销售成本/存货周转率

应收款项=销售收入/应收款项周转率

其中,应收款项主要包括应收账款、预付账款和其他应收款等诸项。

应付款项=销售成本/应付款项周转率

其中,应付款项主要包括应付账款、预收账款和其他应付款等诸项。

根据以前年度的存货周转率、应收款项周转率、应付款项周转率和平均付现次数的情况,选取适当的比率,可计算出预测期内每年的营运资本,从而可计算出每年的营运资金增加额。

经估算,预测期营运资金变动情况如下:

单位:人民币万元

科目	年2014	年2015	年2016	年2017	年2018
期末流动资产
其中:应收帐款	198,617	218,478	240,326	264,359	264,359
预付账款	6,720	7,393	8,132	8,945	8,945
其他应收款	90,375	99,412	109,353	120,289	120,289
存货	36,937	40,631	44,694	49,164	49,164
货币资金	5,156.62	5,528.88	5,949.30	6,408.36	6,408.36
(纳入预测范围的)流动资产科目
期末合计数	337,806	371,443	408,455	449,164	449,164
期末流动负债
其中:应付帐款	180,306	198,337	218,171	239,988	239,988
预收帐款	4,128	4,540	4,995	5,494	5,494
其他应付款	168,869	185,756	204,332	224,765	224,765
(纳入预测范围的)流动负债科目
期末数合计	353,303	388,634	427,497	470,247	470,247

营运资金	-15,498	-17,191	-19,042	-21,082	-21,082
营运资金追加额	-5,252	-1,693	-1,852	-2,040	0

(13)未来年度息前税后现金流量的预测

根据上述各项预测,则该企业未来各年度息前税后现金流量预测如下:

单位:人民币万元

项目	年2014	年2015	年2016	年2017	年至永续2018
一、营业收入	183,851.69	202,236.85	222,460.54	244,706.59	244,706.59
减:营业成本	178,604.97	196,465.46	216,112.01	237,723.21	237,723.21
营业税费	6,177.42	6,795.16	7,474.67	8,222.14	8,222.14
销售费用	-	-	-	-	-
管理费用	4,678.59	4,847.39	5,064.07	5,294.98	5,294.98
财务费用	354.59	365.71	370.78	376.36	376.36
资产减值损失	-	-	-	-	-
加:投资收益	-	-	-	-	-
二、营业利润	-5,963.88	-6,236.88	-6,561.00	-6,910.10	-6,910.10
加: 补贴收入
营业外收入	-	-	-	-	-
减:营业外支出	-	-	-	-	-
三、利润总额	-5,963.88	-6,236.88	-6,561.00	-6,910.10	-6,910.10
减:所得税	142.85	157.13	172.84	190.13	190.13
四、净利润	-6,106.73	-6,394.01	-6,733.84	-7,100.23	-7,100.23
加:付息债务利息	236.25	236.25	236.25	236.25	236.25
减:资本性支出	106.34	106.34	106.34	106.34	106.34
营运资金增加
额	-5,252.20	-1,693.15	-1,851.54	-2,040.10
加:折旧及摊销	106.34	106.34	106.34	106.34	106.34
五、息前税后现金流量	-618.28	-4,464.61	-4,646.05	-4,823.88	-6,863.98

(14)单独评估资产及评估方法

经我们调查、分析和估算,单独评估资产主要为在盈利预测中,对企业自由现金流不产生贡献的资产,包括未参加营运资金测算的应付以前年度子公司股利、长期股权投资、其他应付款、应付股利,具体明细如下:

单位:人民币元

科目名称	科目内容	账面净值
资产		122,975,549.10
应收股利	应收子公司以前年度股利	1,641,505.00
长期股权投资		121,334,044.10
负债		10,738,747.23
应付股利	应付信远集团以前年度股利	180,000.00
其他应付款	应付待注销子公司借款	10,558,747.23
合计		112,236,801.87

对单独评估资产采用资产基础法评估结果,具体评估方法及评估过程见资产基础法中评估情况介绍。经过评估,单独评估资产评估结果如下:

单位:人民币元

资产名称	科目内容	账面价值	评估价值
资产		122,975,549.10	111,834,053.23
应收股利	应收子公司以前年度股利	1,641,505.00	1,641,505.00
长期股权投资		121,334,044.10	110,192,548.23
负债		10,738,747.23	10,738,747.23
应付股利	应付信远集团以前年度股利	180,000.00	180,000.00
其他应付款	应付待注销子公司借款	10,558,747.23	10,558,747.23
合计		112,236,801.87	101,095,306.00

3、评估结果分析

在持续经营和其他假设前提下,依据以上盈利预测数据,中关村建设 2014 年至 2018 年企业自由现金流均为负值。中关村建设自 2010 年起一直处于经营亏

损状态,在现有资产规模及公司经营情况下,中关村建设作出了 2014 年至 2018 年的盈利预测,预测未来年度企业自由现金流均为负值,经过初步测算,评估值也为负值。

(五) 标的资产评估结论

1、资产基础法评估结果:

在持续经营状况和其他假设前提下,中关村建设评估基准日的资产账面值 229,986.39 万元,评估值 229,812.75 万元,减值额 173.64 万元,减值率 0.08%。负债账面值 229,233.08 万元,评估值 229,233.08 万元,与账面值一致。股东全部权益账面值 753.31 万元,评估值 579.67 万元,减值额 173.64 万元,减值率 23.05%。

项目	账面价值	评估价值	增减值	增值率%
流动资产	217,498.02	218,385.76	887.74	0.41
非流动资产	12,488.37	11,426.99	-1,061.38	-8.50
其中:长期投资	12,133.41	11,019.25	-1,114.16	-9.18
固定资产	354.96	407.74	52.78	14.87
资产总计	229,986.39	229,812.75	-173.64	-0.08
流动负债	229,233.08	229,233.08	-	-
非流动负债	-	-	-
负债合计	229,233.08	229,233.08	-	-
净资产(股东全部权益价值)	753.31	579.67	-173.64	-23.05
90%股东权益评估值		521.70

单位:万元

2、收益法评估结果

依据中关村建设作出的截至 2018 年的盈利预测,中关村建设 2014 年至 2018 年企业自由现金流均为负值。中关村建设自 2010 年起一直处于经营亏损状态, 在现有经营政策和资产规模的状况下,中关村建设作出了 2014 年至 2018 年的盈利预测数据,数据显示其未来年度企业自由现金流均为负值。经过评估师测算,

其评估值也为负值。

3、评估结果的确定

在城镇化的背景下,建筑行业虽整体向好,但考虑到中关村建设经营状况改善时间的不确定性,因此以资产基础法评估结果作为本次评估最终评估结论,即中关村建设 90%股权的评估值为 521.70 万元。

(六) 关于中关村建设资质的评估说明

在对中关村建设进行的资产评估时,评估机构在收益法评估中,在预测未来营业收入时考虑了中关村建设资质对未来年度工程承接的影响;在资产基础法评估中,对中关村建设的资质未进行单独评估,理由如下:

(2)企业资质由多种因素决定,包括专业人员的构成、技术条件、经营业绩和管理水平的投入成本等,上述因素在评估中难以计量,无法进行独立评估。

因此,评估机构在资产基础法评估中未对中关村建设的资质进行单独评估。

三、交易标的与上市公司会计政策和会计估计差异说明

交易标的的重大会计政策、会计估计与上市公司执行的会计政策、会计估计不存在明显差异。

四、本次交易涉及的债权债务的处理

根据中关村建设与上市公司于 2013 年 10 月签订《股权转让协议》及 2014 年 5 月 6 日签订的《股权转让补充协议》,中关村建设将其持有的中科霄云 99% 的股权以 19,000 万元的价格转让给上市公司,上市公司以双方债务抵消和承接中关村建设欠中科霄云债务的方式支付股权转让对价 39,814,671.31 元;上市公司以

代中关村建设偿还建行保利支行 11,700 万元贷款本息方式支付相应的股权转让对价,由于中关村建设已自行偿还 1,200 万元,上述借款余额为 10,500 万元,建行保利支行同意就 10,500 万元贷款继续向中关村建设续贷,因此上市公司继续以代中关村建设偿还建行保利支行 10,500 万元贷款本息方式支付相应的股权转让对价;上市公司以代中关村建设偿还南京银行北京分行 45,185,328.69 元借款本息的方式履行剩余股权转让价款的支付义务。

2014 年 5 月 9 日,上市公司与中关村建设签订《协议书》。根据该《协议书》, 截至 2014 年 4 月 30 日,不含上市公司应代中关村建设偿还建行保利支行 10,500 万元贷款,上市公司尚欠中关村建设 54,378,958.17 元(其中包含上市公司所欠中关村建设中科霄云股权转让价款 45,185,328.69 元),双方一致同意上市公司以代中关村建设偿还南京银行北京分行 5,000 万元贷款本息方式偿还所欠中关村建设 5,000 万元的债务(其中包含上市公司所欠中关村建设中科霄云股权转让价款 45,185,328.69 元),双方的债务余额 4,378,958.17 元,由双方另行协商偿还方式。

五、本次交易取得中关村建设其他股东的同意情况

本次交易的标的资产为中关村建设 90%股份,根据《北京中关村开发建设股份有限公司章程》的相关规定,本次交易无需取得中关村建设其他股东的同意。

第五节本次交易合同的主要内容

一、合同主体及签订时间

(一) 合同主体

1、甲方(转让方):北京中关村科技发展(控股)股份有限公司

2、乙方(受让方):北京中建云霄投资管理有限公司

(二) 签订时间

2014 年 6 月 12 日。

二、标的股份转让价款

标的股份指上市公司合法持有的中关村建设 90%的非国有股份;

1、甲乙双方一致同意,标的股份转让价格以北京京都中新资产评估有限公司出具的京都中新评报字(2014)第 0036 号的《资产评估报告书》确定的标的公司的净资产评估值作为确定依据,标的股份的转让价格确定为人民币【521.70】万元。

2、甲乙双方一致同意,过渡期间标的股份所对应的标的公司的期间损益由甲方享有或承担,即应当根据标的股份所对应的标的公司的期间损益对标的股份转让价格作相应调整,具体如下:

3、如标的公司在过渡期间盈利,则相应调增标的股份转让价格,增加数额相当于标的股份所对应的过渡期间盈利数额;

4、如标的公司在过渡期间亏损,则相应调减标的股份转让价格,减少数额相当于标的股份所对应的过渡期间亏损数额。如标的公司过渡期间亏损使得调整后的标的股份转让价格等于 0 元或小于 0 元的,则标的股份的最终转让价格确定

为 0 元。

5、甲方应于《股份转让协议》生效日当月聘请具有证券从业资格的会计师对标的公司进行审计,期间损益以审计后的结果确定。

6、生效日当月及之后的标的股份所对应的标的公司的损益全部由标的股份转让完成后的新股东享有或承担。

三、股份转让价款及支付方式

甲乙双方一致同意,乙方将在以下条件全部满足后 5 个工作日内,一次性以现金方式向甲方支付标的股份转让价款:

1、《股份转让协议》生效;

2、甲方委托的会计师出具审计报告确定期间损益。

四、资产过户的时间安排

《股份转让协议》生效后,乙方按照约定支付股份转让价款后 10 个工作日内,甲方及乙方应促使标的公司完成标的股份转让的工商变更登记手续。

五、过渡期安排

过渡期间指评估基准日次日至《股份转让协议》生效日前一月的最后一日之间的期间。《股份转让协议》过渡期内,上市公司对标的公司及其资产负有善良管理义务。上市公司应尽力运作并发展标的公司现有的和计划中的常规业务,保证和促使标的公司在现有情况下正常经营,并且不故意损害标的公司的利益。过渡期内标的公司出现的任何重大不利影响,上市公司应及时通知中建云霄并作出妥善处理。

六、标的公司相关安排

中建云霄保证,在本次股份转让完成后,继续保持标的公司业务和人员稳定, 标的公司将按照国家劳动保障法律、法规继续履行相关义务。

七、声明、承诺和保证

1、双方各自声明和保证其具有权利、授权和能力签署和履行《股份转让协议》,并可根据相对方的要求提供书面证明;

2、《股份转让协议》签署并生效后至股份转让完成前,甲方承诺不就其所持有的标的股份的转让、质押、托管等事宜与其他任何第三方进行交易性的接触或签订意向书、合同书、谅解备忘录等各种形式的法律文件;

3、甲方保证其持有的标的股份的权属清晰,不存在质押或其他任何第三方权益,也不存在被司法机关查封或冻结的情形,标的股份的转让不存在实质性法律障碍;

4、甲方应就本次股份转让报请甲方股东大会审议批准,并履行中国证监会有关上市公司重大资产重组的批准程序。甲方应积极履行本次股份转让的信息披露义务;

5、甲方承诺向乙方提供股份转让变更登记等法律手续所需的一切必要协助;

6、乙方保证按照《股份转让协议》的约定全面履行各项义务;

7、乙方作为受让方已充分知悉标的公司及标的股份目前及于股份转让实施完成日前存在的或潜在的瑕疵,乙方保证不会由于标的公司及标的股份存在或可能存在的任何瑕疵单方要求终止、解除或变更《股份转让协议》。

8、乙方保证为签订和实现《股份转让协议》目的,及时签署或提供公司登记机关及相关审批或核准机关要求的标的公司本次股份转让的文件和资料,并保证所提交的各项文件和资料的真实性、合法性和完整性。

八、合同的生效条件和生效时间

《股份转让协议》于以下所有条件最终成就之日生效:

1、经双方法定代表人或授权代表签署并加盖公章,《股份转让协议》成立;

2、甲方董事会、股东大会审议批准本次交易;

3、本次交易经中国证监会或其授权机构批准,但在本协议中约定的中关村内部审议批准程序完成之日当时有效的法律法规及规范性文件另有规定,从其规定。

九、违约责任与免责条款

任何一方违反其在《股份转让协议》项下的声明、陈述和保证、违反或不履行《股份转让协议》项下任何义务的,即构成违约,违约方应向守约方赔偿其所遭受的全部经济损失;任何一方在《股份转让协议》所作出的声明、陈述和保证为虚假或隐瞒重大事实,足以影响另一方对本次股份转让做出的决定的,守约方有权要求违约方赔偿其所遭受的全部经济损失。

如因不可抗力或工商部门等非协议双方的原因,导致工商变更登记延迟,双方均不为此承担违约责任。

第六节财务会计信息

本次交易标的为中关村建设 90%的股份。致同对中关村建设 2013 年度、2012 年度的财务报表进行了审计,并分别出具了致同审字(2014)第 110ZC1461 号、致同审字(2013)第 110ZA1006 号标准无保留意见《审计报告》。中关建设 2014 年 1-3 月财务报表未经审计。

中关村建设最近两年一期的财务信息如下:

项目	年月日2014331	年月日20131231	年月日20121231
流动资产:
货币资金	54,270,292.75	456,970,865.83	81,301,937.43
应收票据	450,600.00	-	100,000.00
应收账款	1,240,651,273.23	1,244,090,028.07	1,217,953,347.01
预付款项	246,580,576.12	78,350,497.22	33,262,500.55
应收股利	-	-	917,622.10
其他应收款	510,542,891.95	407,091,485.90	315,766,350.69
存货	36,976,491.71	41,998,573.59	108,308,133.18
流动资产合计	2,089,472,125.76	2,228,501,450.61	1,757,609,890.96
非流动资产:
长期股权投资	25,281,286.92	25,281,286.92	79,624,006.16
投资性房地产	-	-	48,621,915.87
固定资产	5,370,487.40	5,694,486.99	115,631,939.83
在建工程	-	-	-
长期待摊费用	2,343,209.65	2,358,516.70	2,419,744.90
其他非流动资产	25,086.06	29,548.83	417,246.23
非流动资产合计	33,020,070.03	33,363,839.44	246,714,852.99

一、合并资产负债表

资产总计	2,122,492,195.79	2,261,865,290.05	2,004,324,743.95
流动负债:
短期借款	155,000,000.00	117,000,000.00	130,000,000.00
应付账款	1,167,558,172.20	1,337,237,421.73	1,162,782,926.04
预收款项	322,348,935.31	71,025,031.18	22,888,785.60
应付职工薪酬	12,219,889.00	11,783,011.71	12,193,314.49
应交税费	150,840,994.07	157,950,613.53	153,034,106.76
应付股利	180,000.00	180,000.00	180,000.00
其他应付款	322,227,002.37	568,885,061.67	285,744,903.65
流动负债合计	2,130,374,992.95	2,264,061,139.82	1,766,824,036.54
负债合计	2,130,374,992.95	2,264,061,139.82	1,766,824,036.54
股本	400,000,000.00	400,000,000.00	400,000,000.00
资本公积	27,025,858.84	27,025,858.84	27,025,858.84
盈余公积	6,988,262.80	6,988,262.80	6,988,262.80
未分配利润	-453,138,229.54	-447,468,109.99	-205,772,992.86
归属于母公司股东权益合计	-19,124,107.90	-13,453,988.35	228,241,128.78
少数股东权益	11,241,310.74	11,258,138.58	9,259,578.63
股东权益合计	-7,882,797.16	-2,195,849.77	237,500,707.41
负债和股东权益总计	2,122,492,195.79	2,261,865,290.05	2,004,324,743.95

二、母公司资产负债表

项目	年月日2014331	年月日20131231	年月日20121231
流动资产:
货币资金	28,725,410.91	38,520,368.89	30,096,016.77
应收票据	-	-	100,000.00
应收账款	1,195,120,943.52	1,185,153,856.06	1,190,527,478.61
预付款项	243,507,448.71	78,350,497.22	24,999,986.66
应收股利	1,641,505.00	1,641,505.00	2,559,127.10
其他应收款	500,740,703.81	831,889,102.02	334,570,525.12

存货	36,584,257.02	39,424,848.24	105,285,849.26
流动资产合计	2,006,320,268.97	2,174,980,177.43	1,688,138,983.52
非流动资产:
长期股权投资	121,334,044.10	121,334,044.10	212,681,870.53
投资性房地产	-	-	48,621,915.87
固定资产	3,249,061.10	3,549,631.80	113,363,210.62
长期待摊费用		-	-
其他非流动资产		-	369,846.32
非流动资产合计	124,583,105.20	124,883,675.90	375,036,843.34
资产总计	2,130,903,374.17	2,299,863,853.33	2,063,175,826.86
流动负债:
短期借款	155,000,000.00	117,000,000.00	130,000,000.00
应付账款	1,139,038,470.80	1,295,814,014.39	1,150,963,739.33
预收款项	315,066,296.61	70,075,872.95	16,978,395.32
应付职工薪酬	6,812,524.40	6,532,712.85	6,801,448.03
应交税费	144,907,664.65	151,697,754.07	149,501,818.08
应付股利	180,000.00	180,000.00	180,000.00
其他应付款	368,041,849.22	651,030,403.90	344,960,086.04
流动负债合计	2,129,046,805.68	2,292,330,758.16	1,799,385,486.80
负债合计	2,129,046,805.68	2,292,330,758.16	1,799,385,486.80
股本	400,000,000.00	400,000,000.00	400,000,000.00
资本公积	25,374,849.27	25,374,849.27	25,374,849.27
盈余公积	6,988,262.80	6,988,262.80	6,988,262.80
未分配利润	-430,506,543.58	-424,830,016.90	-168,572,772.01
归属于母公司股东权益合计	1,856,568.49	7,533,095.17	263,790,340.06
股东权益合计	1,856,568.49	7,533,095.17	263,790,340.06
负债和股东权益总计	2,130,903,374.17	2,299,863,853.33	2,063,175,826.86

三、合并利润表

项目	年月20141-3	年度2013	年度2012
一、营业收入	440,087,283.28	2,542,683,948.06	2,297,309,249.69
减:营业成本	427,990,043.19	2,536,341,411.29	2,188,305,958.61
营业税金及附加	8,282,887.65	72,101,363.21	68,747,143.20
销售费用	-	-	-
管理费用	9,917,702.84	58,928,119.01	62,503,130.41
财务费用	307,700.32	12,418,899.21	19,256,398.83
资产减值损失	-208,574.70	116,604,509.41	14,099,180.57
加:公允价值变动收益	-	-	-
投资收益	-	14,158,344.63	101,247,230.39
其中:对联营企业和合营企业的投资收益	-	-	-95,450.13
二、营业利润	-6,202,476.02	-239,552,009.44	45,644,668.46
加:营业外收入	662,680.04	7,215,908.64	1,629,236.33
减:营业外支出	32,000.00	8,089,503.97	2,721,502.10
其中:非流动资产处置损失	-	42,771.14	131,748.47
三、利润总额	-5,571,795.98	-240,425,604.77	44,552,402.69
减:所得税费用	115,151.39	1,574,521.74	2,100,418.81
四、净利润	-5,686,947.37	-242,000,126.51	42,451,983.88
归属于母公司股东的净利润	-5,670,119.55	-241,695,117.13	42,971,020.90
少数股东损益	-16,827.82	-305,009.38	-519,037.02
五、其他综合收益	-	-	-
六、综合收益总额	-5,686,947.37	-242,000,126.51	42,451,983.88
归属于母公司股东的综合收益总额	-5,670,119.55	-241,695,117.13	42,971,020.90
归属于少数股东的综合收益总额	-16,827.82	-305,009.38	-519,037.02

四、母公司利润表

项目	年月20141-3	年度2013	年度2012
一、营业收入	407,752,949.11	2,364,543,332.61	2,174,005,942.86
减:营业成本	397,929,149.88	2,361,086,265.91	2,073,951,036.90
营业税金及附加	7,277,235.76	66,745,584.59	65,066,506.35
管理费用	8,495,664.04	46,659,811.20	48,093,044.07
财务费用	319,733.72	12,445,015.84	19,217,099.25
资产减值损失	-69,238.96	130,807,380.58	14,632,861.27
加:公允价值变动收益	-	-	-
投资收益	-	6,238,615.70	-290,851.60
其中:对联营企业和合营企业的投资收益	-	-	-95,450.13
二、营业利润	-6,199,595.33	-246,962,109.81	-47,245,456.58
加:营业外收入	662,680.04	99,144.84	1,629,236.33
减:营业外支出	32,000.00	7,974,509.74	2,632,930.50
其中:非流动资产处置损失	-	40,835.40	53,015.69
三、利润总额	-5,568,915.29	-254,837,474.71	-48,249,150.75
减:所得税费用	107,611.39	1,419,770.18	2,072,888.81
四、净利润	-5,676,526.68	-256,257,244.89	-50,322,039.56
归属于母公司股东的净利润	-5,676,526.68	-256,257,244.89	-50,322,039.56
五、其他综合收益		-	-
六、综合收益总额	-5,676,526.68	-256,257,244.89	-50,322,039.56
归属于母公司股东的综合收益总额	-5,676,526.68	-256,257,244.89	-50,322,039.56

五、合并现金流量表

项目	年月20141-3	年度2013	年度2012
一、经营活动产生的现金流量:
销售商品、提供劳务收到的现金	-36,831,788.40	2,552,075,899.46	2,003,375,971.72

收到的税费返还	-	-	1,553,600.00
收到其他与经营活动有关的现金	960,457,877.17	436,035,478.37	143,046,976.02
经营活动现金流入小计	923,626,088.77	2,988,111,377.83	2,147,976,547.74
购买商品、接受劳务支付的现金	339,455,044.27	2,305,542,855.63	1,814,467,123.69
支付给职工以及为职工支付的现金	7,409,872.59	69,529,648.36	86,397,225.28
支付的各项税费	10,550,427.51	70,586,160.04	49,481,225.72
支付其他与经营活动有关的现金	1,000,952,192.61	145,293,902.28	170,080,317.01
经营活动现金流出小计	1,358,367,536.98	2,590,952,566.31	2,120,425,891.70
经营活动产生的现金流量净额	-434,741,448.21	397,158,811.52	27,550,656.04
二、投资活动产生的现金流量:
收回投资收到的现金	-	10,000,000.00	30,163,451.50
取得投资收益收到的现金	-	2,290,000.00	-
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额	-	-	14,000.00
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额	1,600,000.00	-	-
收到其他与投资活动有关的现金	65,137.82	229,069.78	237,323.88
投资活动现金流入小计	1,665,137.82	12,519,069.78	30,414,775.38
购置固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金	10,800.00	8,390,371.41	881,668.50
支付其他与投资活动有关的现金	8,718,307.52	6,395.45	54,871.39
投资活动现金流出小计	8,729,107.52	8,396,766.86	936,539.89
投资活动产生的现金流量净额	-7,063,969.70	4,122,302.92	29,478,235.49
三、筹资活动产生的现金流量:
取得借款收到的现金	155,000,000.00	117,000,000.00	130,000,000.00
筹资活动现金流入小计	155,000,000.00	117,000,000.00	130,000,000.00
偿还债务支付的现金	-	130,000,000.00	145,000,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金	105,346,666.67	10,996,466.53	10,156,582.59
支付其他与筹资活动有关的现金	20,412.95	1,599,760.98	697,894.64
筹资活动现金流出小计	105,367,079.62	142,596,227.51	155,854,477.23
筹资活动产生的现金流量净额	49,632,920.38	-25,596,227.51	-25,854,477.23
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额	-392,172,497.53	375,684,886.93	31,174,414.30
加:期初现金及现金等价物余额	447,200,487.39	71,515,600.46	40,341,186.16

六、期末现金及现金等价物余额	55,027,989.86	447,200,487.39	71,515,600.46
----------------	---------------	----------------	---------------

六、母公司现金流量表

项目	年月20141-3	年度2013	年度2012
一、经营活动产生的现金流量:
销售商品、提供劳务收到的现金	-76,739,641.66	2,416,311,843.20	1,825,855,669.88
收到的税费返还	-	-	1,553,600.00
收到其他与经营活动有关的现金	859,141,583.24	449,167,316.59	122,505,329.09
经营活动现金流入小计	782,401,941.58	2,865,479,159.79	1,949,914,598.97
购买商品、接受劳务支付的现金	298,102,338.05	2,172,431,248.47	1,649,817,325.53
支付给职工以及为职工支付的现金	5,332,174.31	62,603,339.36	64,374,311.45
支付的各项税费	9,445,217.20	65,969,418.78	45,374,422.39
支付其他与经营活动有关的现金	512,509,671.17	531,099,330.09	167,606,134.38
经营活动现金流出小计	825,389,400.73	2,832,103,336.70	1,927,172,193.75
经营活动产生的现金流量净额	-42,987,459.15	33,375,823.09	22,742,405.22
二、投资活动产生的现金流量:
收回投资收到的现金	-	10,000,000.00	28,300,000.00
取得投资收益收到的现金	-	2,290,000.00	-
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额	-	-	14,000.00
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额	1,600,000.00	-	-
收到其他与投资活动有关的现金	41,721.69	174,278.68	189,102.39
投资活动现金流入小计	1,641,721.69	12,464,278.68	28,503,102.39
购置固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金	-	306,934.03	865,639.50
投资支付的现金	-	10,000,000.00	30,000,000.00
投资活动现金流出小计	-	10,306,934.03	30,865,639.50
投资活动产生的现金流量净额	1,641,721.69	2,157,344.65	-2,362,537.11
三、筹资活动产生的现金流量:
取得借款收到的现金	155,000,000.00	117,000,000.00	130,000,000.00
筹资活动现金流入小计	155,000,000.00	117,000,000.00	130,000,000.00

偿还债务支付的现金	-	130,000,000.00	145,000,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金	105,346,666.67	10,996,466.53	10,091,362.59
支付其他与筹资活动有关的现金	15,818.83	1,571,086.51	675,593.57
筹资活动现金流出小计	105,362,485.50	142,567,553.04	155,766,956.16
筹资活动产生的现金流量净额	49,637,514.50	-25,567,553.04	-25,766,956.16
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额	8,291,777.04	9,965,614.70	-5,387,088.05
加:期初现金及现金等价物余额	30,275,294.50	20,309,679.80	25,696,767.85
六、期末现金及现金等价物余额	38,567,071.54	30,275,294.50	20,309,679.80

七、补充说明

(一) 2013 年中关村建设巨额亏损的情况说明

中关村建设 2013 年度发生巨额亏损,合并口径的净利润为-242,000,126.51 元。除因债务负担繁重、资金紧张、经营不善等综合因素导致的当期经营亏损外,还包括对应收款项及长期股权投资计提减值准备所致。主要事项说明如下:

1、计提对中源大通的长期股权投资减值准备 4,150 万元

2013 年末,中关村建设持有北京中源大通房地产开发有限公司(简称"中源大通")10%股权,账面金额 5,750 万元。因该公司长期亏损,2014 年 1 月,中关村建设与天津市宁渠实业发展有限公司签订股权转让协议,中关村建设将所持中源大通 10%股权作价 1,600 万元转让给天津市宁渠实业发展有限公司。因此,2013 年中关村建设对该项股权投资计提减值准备 4,150 万元。

2、计提对泰诚实业的其他应收款坏账准备 7,478.29 万元

2013 年末,中关村建设应收北京泰诚实业发展公司(简称"泰诚实业")账面余额为 7,744.90 万元,年限在 5 年以上。2011 年 7 月,中关村建设向法院提起诉讼,要求泰诚实业偿付欠款人民币 8,739 万元并赔偿资金占用利息损失;2011 年 12 月,北京市第二中级人民法院出具了(2011)二中民初字第 14323 号民事判决书,支持中关村建设上述债务的诉讼请求;2013 年 7 月,中关村建设就上述案件申请强制执行,北京市第二中级人民法院出具(2012)二中执字第 589-2 号执

行裁定书,冻结了泰诚实业持有的北京富宏房地产开发有限责任公司 80%股权并进行拍卖,中关村建设以 211.10 万元拍得上述股权,视同泰诚实业偿还了债务 211.10 万元。鉴于自申请强制执行,一直未能查找到泰诚实业的其他财产,剩余债权存在较大收回风险,因此,2013 年中关村建设对该项债权全额计提坏账准备, 补充计提坏账准备 7,478.29 万元。

3、计提对长新开发的应收账款坏账准备合计 756.04 万元

2013 年末,中关村建设对北京长新房屋开发有限公司(简称"长新开发")的应收账款余额为 763.68 万元,该笔应收款项发生在 2000 年,公司虽已提起诉讼并获胜诉,但一直难以执行,款项无法收回,因此,2013 年中关村建设对该笔款项全额计提坏账准备,补充计提坏账准备 756.04 万元。

4、已结算项目发生的亏损

①小马厂项目

由北京宣福房地产开发有限公司(简称"宣福房地产")开发,中关村建设施工的"小马厂 12#楼、小马厂一期 A 座、B 座、C 座、D 座、2A 车库、小马厂二期 10#楼、11#楼、2B 车库"等工程(简称"小马厂项目")已经施工完成并结算完毕; 根据宣福房地产和中关村建设共同确认的工程对账单,双方最终确认"小马厂项目"总结算价款为 29,164.76 万元。中关村建设在过往年度依据项目施工过程中内部的工程报量多确认"小马厂项目"营业收入和应收账款 923.59 万元,据此中关村建设调减"小马厂项目"2013 年度应收账款及主营业务收入 923.59 万元。

②"颐合天地"项目

由北京震环房地产开发有限公司(简称"震环房地产")开发,中关村建设施工的"颐合天地项目"二期、三期已经施工完成并结算完毕;根据震环房地产和中关村建设共同确认的工程对账单,双方最终确认"颐合天地项目"二期、三期总结算价款为 30,940 万元。中关村建设在过往年度依据项目施工过程中内部的工程报量多确认"颐合天地项目"营业收入和应收账款 915.89 万元,据此中关村建设调减 "颐合天地项目"2013 年度应收账款及主营业务收入 915.89 元。

③五棵松项目

由北京五棵松文化体育中心有限公司(简称"五棵松公司")开发,中关村建设施工的北京五棵松体育馆及棒球场项目(简称"五棵松项目")已经施工完成并结算完毕;根据五棵松公司出具的确认函,最终确认"五棵松项目"工程总价款为 27,280.62 万元。中关村建设在过往年度依据项目施工过程中内部的工程报量多确认"五棵松项目"营业收入和应收账款 1,701.82 万元,据此中关村建设调减"五棵松项目"2013 年度应收账款及主营业务收入 1,701.82 万元,同时冲回应收账款已计提坏账准备 861.91 万元。

5、拟结算项目预计发生的亏损

①上海惠南镇项目

中关村建设承建的上海惠南镇项目现已基本完工,拟进行结算。根据与项目方沟通确认的结果,预计项目总收入为 28,800 万元、项目总成本为 29,240.87 万元,预计项目结算亏损 4,40.87 万元,鉴于中关村建设在以前年度已根据项目预算确认项目毛利 1,766.54 万元,故中关村建设确认上海惠南镇项目 2013 年度亏损 2,207.41 万元。

②唐山鼎旺 D 项目

中关村建设承建的唐山鼎旺 D 项目工程现已基本完工,拟进行结算。根据与项目方沟通确认的结果,预计项目总收入为 12,851.95 万元、项目总成本 16,768.39 万元,预计项目结算亏损 3,916.44 万元,扣除前期已确认的亏损,因此,中关村建设确认唐山鼎旺 D 项目 2013 年度亏损 3,320.87 万元。

(二) 其他异常情况说明

中关村建设主要财务报表项目 2013 年的其他异常情况说明如下:

1、货币资金 2013 年期末余额为人民币 45,697.09 万元,较期初余额增加 462.07%,主要是由于 2013 年中关村建设收到往来款所致。

2、预付账款 2013 年期末余额为人民币 7,835.05 万元,较期初余额增加 135.55%,主要是 2013 年中关村建设预付工程款 6,500 万元所致。

3、存货 2013 年期末余额为人民币 4,199.86 万元,较期初余额减少 61.22%, 主要是 2013 年中关村建设工程施工按进度结转成本所致。

4、长期股权投资 2013 年期末余额为人民币 2,528.13 万元,较期初余额减少 68.25%,主要是 2013 年中关村建设对北京中源大通房地产开发有限公司股权计提减值准备以及转让北京住总市政工程有限责任公司股权所致。

5、投资性房地产 2013 年期末无余额,主要是中关村建设转让了子公司北京中科霄云资产管理有限公司股权带出投资性房地产所致。

6、固定资产 2013 年期末余额为人民币 569.45 万元,较期初余额减少 95.08%, 主要是中关村建设转让了子公司北京中科霄云资产管理有限公司股权带出固定资产所致。

7、预收账款 2013 年期末余额为人民币 7,102.50 万元,较期初余额增加 210.30%,主要是 2013 年中关村建设预收甲方工程款所致。

8、其他应付款 2013 年期末余额为人民币 56,888.51 万元,较期初余额增加 99.09%,主要是 2013 年中关村建设往来款增加所致。

9、财务费用 2013 年金额为人民币 1,241.89 万元,较 2012 年金额减少 35.51%, 主要是 2012 年计提往来款利息所致。

10、资产减值损失 2013 年金额为人民币 11,660.45 万元,较 2012 年金额增加 727.03%,主要是 2013 年中关村建设对其他应收款及长期股权投资计提减值准备所致;2013 年资产减值损失中计提坏账损失 7,510.45 万元、计提长期股权投资减值损失 4,150 万元。

11、投资收益 2013 年金额为人民币 1,415.83 万元,较 2012 年金额减少 86.02%, 主要是 2012 年转让股权相比 2013 年无相关事项所致。

12、营业外收入 2013 年金额为人民币 721.59 万元,较 2012 年金额增加 342.90%,主要是 2013 年收购子公司的合并成本小于按比例应享有的净资产形成差额部分所致。

13、营业外支出 2013 年金额为人民币 808.95 万元,较 2012 年金额增加 197.24%,主要是 2013 年中关村建设计提违约金及赔款所致。

八、最近一期应收账款、其他应收款、应付账款、其他应付款前五名明细情况

(一) 应收账款前五名情况

单位:万元
-------

单位名称	金额
北京凯瑞房地产开发有限公司	7,261.31
内蒙古长融房地产开发有限公司	6,631.15
北京通州房地产开发有限责任公司	6,318.75
衡水万信房地产开发有限公司	3,703.40
山西水亿方生态旅游开发有限公司	3,366.00
合计	27,280.61

(二) 其他应收款前五名情况

单位:万元

单位名称	金额
北京中关村科技发展(控股)股份有限公司	5,388.82
定州市城宇建筑工程有限公司	3,452.13
千业隆超市	2,825.59
北京成缘通装饰工程有限公司	2,557.32
北京天下通达建材销售有限公司	2,090.00
合计	16,313.87

(三) 应付账款前五名情况

单位:万元

单位名称	金额
定州市城宇建筑工程有限公司	4,975.82
宁夏太荣劳务有限公司	3,182.98

合计	16,009.56
南通蕙普劳务有限公司	1,961.29
四川省蓬安县建筑劳务有限责任公司	2,730.01
四川省蓬安县建筑劳务有限责任公司	3,159.45

(四) 其他应付款前五名情况

单位:万元

单位名称	金额
田永胜	2,627.59
中宏基建筑工程有限责任公司	2,130.00
福州恒坤建设开发有限公司	1,843.39
北京信诚明杰投资咨询有限公司	1,500.00
陈立新	817.52
合计	8,918.50

(本页无正文,为《北京中关村科技发展(控股)股份有限公司重大资产出售暨关联交易报告书摘要(草案)》之签署页)

北京中关村科技发展(控股)股份有限公司

2014 年 6 月 12 日

AI assistant

BEIJING CENTERGATE TECHNOLOGIES (HOLDING) CO., LTD — Capital/Financing Update 2014

53909_rns_2014-06-12_05b857d4-0bdb-49f8-94af-634a9227baa5.PDF

重大资产出售暨关联交易报告书

摘要(草案)

声明

重大事项提示

一、本次交易方案概述

二、交易标的公司经营和财务情况

三、交易标的评估作价情况

四、本次交易构成重大资产重组

五、本次交易构成关联交易

六、本次交易不会导致公司控制权发生变化

七、本次重大资产出售实施完成后的利润分配政策

八、本次交易的标的不包含被查封股份

九、交易标的公司 2008 年以来资产发生重大变化

十、风险因素

(一) 本次重组无法获得批准的风险

(二) 经济形势及宏观调控政策风险

(三) 上市公司存在未弥补亏损的风险

(四) 子公司管理控制的风险

(五) 股价波动的风险

特别提示

一、评估假设前提合理

二、评估方法适当

(一) 资产基础法

(三) 评估方法的确定

三、关于中关村建设资质的相关说明

(一) 中关村建设资质情况说明

释 义

第一节 交易概述

一、本次交易的背景和目的

1、中关村建设自 2010 年以来连续经营亏损,严重拖累公司经营业绩

2、出售中关村建设有利于公司集中资源发展优势产业

(二) 中建云霄购买中关村建设股权的目的

二、本次交易的具体方案

三、本次交易的决策过程

(二) 交易对方履行的决策程序

(三) 尚待取得的授权或批准

四、本次交易的交易对方

五、本次交易的标的资产

六、交易价格

七、本次交易构成关联交易

八、本次交易构成重大资产重组

九、本次交易不会导致控制权发生变化

第二节 上市公司基本情况

一、上市公司概况

二、上市公司设立、上市和股本变动情况

(一) 设立时的股本结构

(二) 第一次定向增发后的股本结构

(四) 第二次定向增发后的股本结构

(六) 部分国有股权的转让

(七) 股权分置改革

三、上市公司股本结构及前十大股东

四、上市公司最近三年的控股权变动及重大资产重组情况

(一) 控股权变动情况

(二) 重大资产重组情况

五、上市公司主营业务发展情况

六、上市公司下属子公司情况

七、上市公司主要财务指标

八、上市公司控股股东、实际控制人概况

1、国美控股

2、国美控股之控股股东

(二) 实际控制人基本情况

(三) 上市公司与实际控制人之间的产权与控制关系

第三节 交易对方基本情况

一、交易对方概况

二、历史沿革

三、产权及控制关系

1、谷向阳

2、邱金兰

3、魏明杰

(二) 中建云霄股权控制关系的说明

(三) 中建云霄下属企业

四、本次交易的资金来源

五、本次重组交易对方有关情况的说明

(一) 本次重组交易对方与上市公司的关系

(二) 最近五年处罚情况

(三) 是否存在泄露本次重大资产重组内幕信息以及利用本次重大资产重组信息

进行内幕交易的情形

BEIJING CENTERGATE TECHNOLOGIES (HOLDING) CO., LTD Capital/Financing Update 2014

释义

第一节交易概述

第二节上市公司基本情况

第三节交易对方基本情况

(四) 本次重组相关主体是否存在依据《暂行规定》第十三条不得参与任何上市公司重大资产重组情形的说明

第四节标的资产基本情况

(五) 上市公司持有的中关村建设 1,600 万股股份查封情况及与本次交易标的关系

三、交易标的与上市公司会计政策和会计估计差异说明

第五节本次交易合同的主要内容

第六节财务会计信息