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项目编号: 【北京首佳 (2019) 预估字第 FC20190102445 号】

北京市房山区良乡金光北街 1 号房地产抵押价值预评估

咨询意见

联系人: 伍静萍、李晨宇

联系电话:010-58930818

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北京首佳房地产评估有限公司

2019年04月

地址: 北京市海淀区紫竹院路 116 号嘉豪国际中心 B 座七层 $\mathcal{C}^{\mathcal{A}}$ 联系电话/客服电话: 010-58930818 400-106-0166 I.

北京市房山区良乡金光北街 1 号房地产抵押价值预评估

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咨询意见

【北京首佳 (2019) 预估字第FC20190102445号】

北京中关村科技发展(控股)股份有限公司:

首佳评估

承蒙委托,我公司对北京华素制药股份有限公司所属的位于北京市房山区良乡金光北街 1 号房地产【证载土地用途为工业用地,证载房屋用途为工交,国有出让土地使用权面积为 37213.70 平方米,房屋总建筑面积为18787.80平方米】在现状利用条件下的价值水平进行了预评估,为贵公司向江苏银行股份有限公司北京东直门支行申请房地产抵押贷款确定贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

价值时点: 2019年4月17日

价值类型: 抵押价值

估价人员根据估价目的,遵循估价原则,根据国家有关房地产估价的规范、规定,按照估价程序,经过实地查勘与市场调查,选用科学的方法对估价对象房地产价值进行了初步测算,确定估价对象在满足全部假设和限制条件下于价值时点 2019 年 4 月 17 日的估价结果如下: (币种: 人民币)

假定未设立法定优先受偿权下的房地产价值:

房地产价值总价 (约):8600 万元

大写金额: 捌仟陆佰万元整

注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款:

法定优先受偿款总额 (约) : 0 万元

大写金额: 零元整

估价对象房地产抵押价值: 房地产抵押价值总价 (约) 8600 万元大写金额: 捌仟陆佰万元整

综合楼面单价 (约) 4500元/平方米

其中:国有出让土地使用权总价 (约): 4100 万元国有出让土地使用权楼面单价 (约) : 1100 元/平方米建筑物总价 (约): 4500 万元建筑物单价(约): 2400元/平方米

(转下页)

北京首佳 (2019) 预估字第 FC20190102445 号

注:

首佳评估

SHOU JIACONSULTING

1.上述估价结果仅为初步测算结果,与将来出具的正式报告估价结果可能会有一定区别,不能作为办理抵押登记的有效文件,最终价值水平应以本公司出具的正式估价报告为准。

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inapraisal ------------------------------------Appraisal

2.房地产价值的体现是土地和建筑物共同产生收益的结果,本报告对估价结果中的土地使用权价值和建筑物价值进行了剥离, 主要是为满足贵方办理抵押登记手续的要求, 单独使用其土地使用权价值和建筑物价值无实际意义。

3.根据估价人员测算,假定在价值时点实现抵押权,估价对象处置时涉及的费用为估价对象讲行司法处置过程中所涉及税费(包括诉讼费、评估费、增值税及附加、拍卖费等)约620万元。但上述金额仅为估价人员测算值, 最终应以实际发生额为准, 在此提请报告使用者注意。如上述情况发生变化,估价结果需做相应调整。

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首佳评估 SHOU JIACONSULTING

Appraisal

估价假设和限制条件

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(一) 估价假设

1.在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。

2.估价对象产权明晰,手续齐全,可在公开市场上自由转让。

3.任何有关估价对象的运作方式、程序均符合国家、地方的有关法律、法规。

4.本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对估价结论的影响。

5.本报告以估价对象在价值时点时的状况为依据进行的,且以该状况在估价报告使用期限内无重大变化为前提。

6.在估价过程中,我们假定该物业的所有权人在公开市场上出售该物业,且不包含所有权人凭借递延条件合约、售后租回、合作经营、管理协议等附加条件以抬高该物业权益价值的情况。

7.我们假设在估价对象土地使用权法定年期内,该物业所有权人对该物业享有自由及不受干预的使用、转让、收益、处分等合法权益。

8.本次估价未考虑除已披露事项外可能与估价对象产权人有关的债权及债务情况对估价结果的影响。

9.本报告估价结果已经考虑税费转嫁以及权利转移相关费用对估价对象房地产价值的影响, 但没有考虑估价对象将来可能承担讳约责任的事官,以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对估价值的影响。如上述条件发生变化,估价结果需作相应调整。

10.本次估价对象土地权属等情况均以《国有土地使用证》【京房国用(2009 出)第 00130 号】为准,在此提请报告使用者注意。如上述情况发生变化,估价结果需做相应调整。

11.本次估价对象房屋权属等情况均以《房屋所有权证》【京房权证房股字第 0700049 号】为准,在此提请报告使用者注意。如上述情况发生变化,估价结果需做相应调整。

12.估价对象土地使用权取得方式为出让,根据估价委托人提供的《国有土地使用证》,估价对象的土地使用权终止日期至 2045 年 9 月 12 日止 (该宗地其中 3881 平方米的土地终止日期为 2050 年 8 月 24 日止),即在价值时点土地剩余使用年限为 26.4 年、 31.3 年,由于剩余年限 31.3 年的土地面积较小,根据谨慎性原则,故本次评估以大面积的土地剩余使用年限 26.4 年为准。本报告估价结果已考虑该因素对房地产价格的影响。

13.由于产权证件原件暂存在原贷款银行,无法取出,故估价委托人未能按照估价人员要求出具《国有土地使用证》和《房屋所有权证》原件,估价人员无法核对原件与其所提供的产权资料复印件的一致性。且受房产、土地管理部门对档案查询资格的限制,房地产估价师无权到上述主管部门对权属证明材料及其记载的内容进行核实。本次评估是以估价委托人提供的与估价对象有

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关的法律文件,权属证明及相关资料真实、合法、准确、完整为前提。如因委托人提供资料有误而造成评估值失实,估价机构和估价人员不承担相应责任。

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14.根据估价委托人提供的资料及介绍,估价对象存在抵押他项权利,至价值时点,此项抵押他项权利尚未注销,考虑到本次为估价委托人以同一项目向同一银行申请贷款的续贷项目,故本次评估未考虑上述抵押他项权利对估价结果的影响。除此之外,估价对象不存在估价师所知悉的租赁及其他担保等他项权利,在此提请报告使用者注意,如上述情况发生变化,估价结果需做相应调整。

15.根据《国有土地使用证》【京房国用(2009出)第00130号】,证载土地用途为工业用地,《房屋所有权证》【京房权证房股字第 0700049 号】证载房屋用途为工交;根据估价委托人介绍及估价人员实地查勘,至价值时点,估价对象实际作为自用车间、办公及食堂、库房、锅炉房等配套用房使用。本次评估估价对象房地产用途以《国有土地使用证》【京房国用(2009 出)第00130号】证载工业用途为准,同时考虑了其现状利用情况对估价结果的影响,在此提请报告使用者注意。

16.估价人员干 2019 年 4 月 17 日对估价对象进行了实地查勘,但估价人员对估价对象的实地查勘仅限于估价对象的外观和使用状况、内部布局、装修及设备情况,并未对估价对象做建筑物基础、房屋结构上的测量和实验,因此无法确认其内部有无缺损、是否存在结构性损坏。对被遮盖、未暴露及难以接触到的房屋结构部分及其内部设施、设备,本报告假设其无建筑物基础、房屋结构等方面的重大质量问题,符合国家有关技术、质量、验收规范,且符合国家有关安全使用标准。由于估价对象中 3、4 幢房产为原料药及危险物库房,估价委托人未能安排估价人员对其进行室内查勘,根据估价委托人介绍,该部分房屋内部装修为简单装修且能够正常使用,本次估价对未进入室内查勘的房产室内装修状况设定为简单装修,且本次估价设定未进入的房屋可正常使用,在此提请报告使用者注意,如上述情况发生变化,估价结果需做相应调整。

17.根据估价委托人介绍及估价人员的实地查勘, 估价对象存在加建建筑物情况, 由于加建建筑物尚未办理相关规划手续, 亦尚未取得《不动产权证书》, 故根据估价谨慎性及合法性原则, 本次评估未将上述加建建筑物纳入到估价范围,亦未考虑其对估价结果的影响,在此提请报告使用者注意。

18.估价对象产权人(北京华素制药股份有限公司)同意估价委托人(北京中关村科技发展(控股)股份有限公司)以估价对象作为抵押物向金融机构申请抵押贷款。在此提请报告使用者注意。

19.风险提示: (1) 估价对象证载土地用途为工业用地,证载房屋用途为工交,现实际作为自用车间、办公及食堂、库房、锅炉房等配套用房使用,较住宅用途房地产而言,受众群体有限, 市场吸纳能力较弱,不易变现,整体变现时间较长; (2) 估价对象整体规模及价值量均较大, 对购买群体有一定局限性,若处置变现时,变现时间会相对较长,对变现价格影响较大; (3)

根据估价委托人介绍及估价人员实地查勘,估价对象部分房屋已根据生产需要按照洁净车间的标准进行了特殊装修, 当其以拍卖等方式变现时, 会延长其变现时间。

估联

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(二) 预评估咨询意见使用限制

首佳评估

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1.本预评估结果仅为初步测算结果,与将来出具的正式报告估价结果可能会有一定区别,最终价值水平应以本公司出具的正式估价报告为准。

2.房地产价值的体现是土地和建筑物共同产生收益的结果,本报告对估价结果中的土地使用权价值和建筑物价值进行了剥离,主要是为满足估价委托人办理抵押登记手续的要求,单独使用其土地使用权价值和建筑物价值无实际意义。

3.本次估价结果是指在目前房地产市场状况下、估价对象在现状利用条件下的房地产市场价值,包括国有出让土地使用权价值和与房屋有关的结构、安装、装修工程价值,不包括可移动的家具、电器等物品价值。

4.本次估价结果受价值时点的限制,且本报告使用期限自报告出具之日二〇一九年四月二十八日起为半年。若报告使用期限内,房地产市场、建筑市场或估价对象自身状况发生重大变化, 估价结果也需作相应调整或委托估价机构重新估价。

5.本报告的最终解释权由本估价机构所有。

北京首佳 (2019) 预估字第 FC20190102445 号

估价对象概况及区域因素分析

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一、估价对象范围

首佳评估

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根据估价委托人提供的《国有土地使用证》【京房国用(2009出)第00130号】、《房屋所有权证》【京房权证房股字第 0700049 号】,估价对象为北京华素制药股份有限公司所属的位于北京市房山区良乡金光北街 1 号房地产,国有出让土地使用权面积为 37213.70 平方米,房屋总建筑面积为 18787.80 平方米, 证载土地用途为工业用地, 证载房屋用途为工交, 实际作为自用车间、办公及食堂、库房、锅炉房等配套用房使用。

估价对象范围包含证载面积房地产,包含附着在建筑物上的、与估价对象功能相匹配的、不可移动的设施设备(消防、强弱电、电梯等)以及室内二次装修部分。

二、估价对象概况

1.权利状况

根据《国有土地使用证》【京房国用(2009出)第00130号】,北京华素制药股份有限公司以出让方式取得了估价对象国有土地使用权,具体证载情况详见下表:

《国有土地使用证》证号	证券检修	地号	图号	使用权类型	地类 (用途)	土地剩余使用年限	土地使用权面积
京房国用(2009出)第00130号	房山区西潞街道金光北街 1릉	110111012001GB00333	$III - 4 - 5 - 1$	出让	2045年9月12日(该宗地其中 3881 平方米工业用地的士地终止日期为2050年8月24日)	26.4年、31.3年	37213.70 平方米 (独用面积)
土地他项权利	至价值时点,此项抵押他项权利尚未注销,除此之外,估价对象不存在估价师根据估价委托人提供的资料及介绍,估价对象存在抵押他项权利,所知悉的租赁及其他担保等他项权利。
	-------------------------------------- . . . .

根据《房屋所有权证》【京房权证房股字第 0700049 号】,房屋所有权人均为北京华素制药股份有限公司, 其他登记信息详见下表:

建筑物登记状况一览表

《房屋所有权证》证号	房屋所有权人	坐落	产别	建筑面积 (M2)	房屋用途
京房权证房股字第	北京华素制药股份	房山区良乡金光北	股份制房产	18787.80	工交
0700049 号	有限公司	街1号

各楼栋详细情况一览表

层数(层)/方向	结构	建成年代(f 2 )	间数	建筑面积(平方米)	房基占地面积(平方米)
	混合	九八	26	1058.8	646.0
	混合	九八	135	5036.0	3927.9
	混合	九八	90	11875.5	7057.6
南	混合	九八	8	130.6	130.6
南	混合	九八	6	141.1	141.1
南	混合	九八	10	252.0	252.0

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楼号或幢号	层数(层)方向	结构	建成年代(f th )	间数	建筑面积(平方米)	房基占地面积(平方米)
	西	混合	九八		293.8	293.8
总计		$\qquad \qquad$			18787.80	12449.0

2.实物状况

(1) 土地实物状况

首佳评估

估价对象位于北京市房山区良乡金光北街 1号, 实际用途为工业用地, 东至金光北街, 南至创美水处理材料技术研究所用地,西至翠柳东街,北至长虹西路,估价对象土地形状规则,地形地势平坦,土地开发程度为宗地外七通,宗地内平整。

(2) 建筑物实物状况

根据估价委托人介绍及估价人员实地查勘,估价对象现状实际用途、层高、空间布局、室内外装修及设施设备情况如下:

楼号	实际用途	外装修	实际建筑结构	设施设备	装饰装修	层高	空间布局	建成时间(年)	使用及维护状况	完损状况
	食堂、活动室	墙砖	混合	估价对象供水、排	地面局部铺地砖、局部铺地毯,墙面局部刷涂料、局部贴墙砖,顶棚为石膏板吊顶。	层高约 5 米				地基基础有足够承载能
2	车间、办公	墙砖	混合	水、供电、通讯、通气、供暖,2、7号楼	地面局部铺地板革、局部铺地砖,墙面刷涂料,顶棚局部刷涂料、局部为矿棉吸音板吊顶。	层高约 4.5米、局部一层约10米	空间			力,无不均匀沉降,承重构件完好,屋面、楼地面完好,墙面局部
3	库房	墙砖	混合	配有烟感、喷淋等消	未进入,设定为简单装修	层高约 5 米	分区以及各空			有脱落现象,门窗开关灵
4	库房	墙砖	混合	防系统, 7号楼局部	未进入, 设定为简单装修	层高约 5 米	间的交通	1998	良好	活,水卫设施完好通畅, 电
5	办公	墙砖	混合	安装中央空调系统、	地面局部铺地砖、局部为水泥地,墙面刷涂料,顶棚刷涂料。	层高约 5 米	流线合理			照绝缘良好,房屋日常维
6	锅炉房	墙砖	混合	局部为市政供暖, 安	地面铺地砖,墙面及顶棚均刷涂料。	层高约8米				护保养状况较好,估价对
7	车间、库房、办公	小条砖	混合	防监控系统,设备的配置齐全,性能良好。	地面局部铺地砖、局部为水泥地、局部为自流平,墙面刷涂料,顶棚局部刷涂料、局部为矿棉吸音板吊顶、局部为石膏板吊顶。	层高局部约4米,局部约5米、局部约8米、局部约18米				象建成于1998年,建筑物综合成新度一般。

三、项目区域因素分析

道路通达度	估价对象位于房山区良乡金光北街1号,北临长虹西路,东临金光北街,西临翠柳东街,区域内道路通达度较好。
公共交通条件	估价对象附近有833、897、房1、房13、房15路等多条公交线路,距离地铁房山线苏庄站约250米,公共交通条件较好。
停车便捷度	估价对象周边公共停车场地较少,车流量较大,但估价对象建设有地上专属停车场,停车位数量充足。停车便捷度高。
公共市、设施完备度	估价对象周边有中大瑞祥百货市场、国泰百货、华冠超市等商业配套设施,有北京银行、华夏银行、中国农业银行、北京农商银行等金融服务机构,有北京市房山区中医医院、北京今康中医医院、北京华亚医院等卫生医疗机构,公共配套设施完备度较高。
自然及人文环境	周边有北京师范大学良乡附属中学、良乡中心小学、北京工商大学附属小学、常菁藤双语幼儿园等教育机构, 人文环境较好; 估价对象周边有赛纳园公园等休闲场所, 自然环境及景观较好。
其础设施状况 (红线外)	估价对象红线外基础设施状况达到"七通"(即通路、供电、供水、排水、通讯、供气及供暖)。

四、估价对象所在区域同类房地产市场情况介绍

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估价对象位于北京市房山区良乡金光北街1号, 处于良乡工业区。区域内有创美水处理材料技术研究所、科劳得生物制品技术开发有限公司、北京超羽纤维制品有限公司、御生堂企业集团研发生产基地、北京嘉德福塑料制品有限公司等工业项目,工业聚集度较高。周边区域工业类项目土地出让市场因项目自身特点及竞价程度不同,成交价格水平楼面价大约在1081-1451元/平方米之间, 周边区域部分同类型土地使用权成交价格如下表:

项目名称	用途	建设用地面积 (平方米)	规划建筑面积(平方米)	出让方式	成交日期	成交价(万元)	成交土地楼面单价 (元·平方米)
北京市高端制造业(房山)基地 01 街区 01-03 地块部分用地项目	工业用地	55333.6	66400	挂牌	2017-3-23	9634	1451
北京石化新材料科技产业基地核心区东区 B5-10(2)地块工业用地项目	工业用地	57769	57769	挂牌	2016-11-24	7505	1299
北京高端制造业(房山)基地 03 街区F 区工业用地项目	工业用地	32779.72	39335.66	挂牌	2016-11-24	4456	1133
北京高端制造业基地03街区R区二期工业用地项目	工业用地	32326.54	38791.85	挂牌	2016-02-01	4194	1081
北京高端制造业基地03街区R区一期工业用地项目	工业用地	31995.71	38394.85	挂牌	2016-01-28	4151	1081
北京石化新材料科技产业基地核心区东区 B5-01 地块(部分用地)工业用地项目	工业用地	49749.07	49749.07	挂牌	2016-01-25	6156	1237