BEIJING CENTERGATE TECHNOLOGIES (HOLDING) CO., LTD — Audit Report / Information 2011

Sep 29, 2011

哈尔滨中关村开发建设有限责任公司股权转让项目资产评估报告书

哈尔滨中关村开发建设有限责任公司 股权转让项目资产评估报告书

湘资国际评字（2011）第72号

（共一册 第一册）

北京湘资国际资产评估有限公司

2011年9月26日

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哈尔滨中关村开发建设有限责任公司股权转让项目资产评估报告书

目 录

声明 ................................................................ 3 股权转让项目资产评估报告书摘要 ...................................... 4 股权转让项目资产评估报告书 .......................................... 6 一、委托方及资产占有方概况 .................................................. 6 二、评估目的 ................................................................ 8 三、评估对象和评估范围 ...................................................... 8 四、价值类型及其定义 ........................................................ 9 五、基准日 .................................................................. 9 六、评估依据 ................................................................ 9 七、评估方法 ............................................................... 11 八、评估程序实施过程和情况 ................................................. 15 九、评估假设 ............................................................... 15 十、评估结论 ............................................................... 16 十一、特别事项的说明 ....................................................... 17 十二、评估报告的使用限制说明 ............................................... 18 十三、评估报告日 ........................................................... 18 资产评估报告书附件 ................................................. 20

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哈尔滨中关村开发建设有限责任公司股权转让项目资产评估报告书

声明

（一）我们在执行本评估业务中，遵循了相关法律法规和资产评估准则，恪守了 独立、客观和公正的原则。根据我们在执业过程中掌握的事实，评估报告陈述的事项 是客观、真实的。我们的分析、判断和推论，以及出具的评估报告遵循了职业准则和 相关规范。

（二）我们出具评估报告，没有以预先设定的价值作为评估结论。

（三）我们与评估报告中的评估对象无利益关系，与相关当事方无利益关系，对 相关当事方不存在偏见。

（四）我们已对报告中的评估对象进行现场勘查；我们已对评估对象的法律权属 状况给予必要的关注，对评估对象的法律权属资料进行查验，但无法对评估对象的法 律权属真实性做任何形式的保证。

（五）我们具备评估业务所需的执业资质和相关的专业经验。

（六）我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受报告中假设和限定条件的限 制，报告使用者应当充分关注报告中载明的特别事项说明及其对评估结论的影响。

（七）我们出具的评估报告及其所披露的评估结论仅限于报告载明的评估目的， 仅在评估结论使用有效期限内使用，因使用不当造成的后果与我们无关。

（八）我们的工作人员执行评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专 业意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象可实 现价格的保证。

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哈尔滨中关村开发建设有限责任公司股权转让项目资产评估报告书

哈尔滨中关村开发建设有限责任公司

股权转让项目资产评估报告书摘要

湘资国际评字（2011）第72号

北京湘资国际资产评估有限公司接受北京中关村科技发展（控股）股份有限公司 的委托，根据国家有关资产评估的法律法规，本着独立、客观、公正、科学的原则， 按照公认的资产评估方法，对哈尔滨中关村开发建设有限责任公司股东拟进行股权转 让所涉及的哈尔滨中关村开发建设有限责任公司股东全部权益于评估基准日 2011 年 5 月 31 日的市场价值进行了评估工作。

本公司评估人员按照法定的评估程序对委托评估的股权所涉及的哈尔滨中关村 开发建设有限责任公司的资产和负债实施了实地查勘，市场调查与询证，对该公司所 处宏观、微观环境、历史经营状况及未来发展前景进行了分析、论证，并采用重置成 本法对哈尔滨中关村开发建设有限责任公司股东全部权益在 2011 年 5 月 31 日所表现 的市场价值作出了公允反映，资产评估结果如下：

在评估基准日 2011 年 5 月 31 日持续经营前提下，经中磊会计师事务所审计后的 哈尔滨中关村开发建设有限责任公司资产总额 59,316 万元，负债总额 58,427 万元， 所有者权益账面价值 888 万元；评估后资产总额 72,887 万元，负债总额 58,427 万元， 股东全部权益价值为 14,460 万元，增值 13,572 万元，增值率为 1,527.59%。评估结果 如下表所示：

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哈尔滨中关村开发建设有限责任公司股权转让项目资产评估报告书

资产评估结果汇总表

单位：人民币万元

				单位：人民
项目	调整后账面值	评估价值	增减值	增值率％
流动资产	56,831	70,448	13,620	23.96
固定资产	115	86	-32	-28.28
设备	115	86	-32	-28.28
其他资产	2,369	2,354	-16	-0.65
资产总计	59,316	72,887	13,572	22.88
流动负债	58,133	58,133	-	-
非流动负债	294	294	-	-
负债总计	58,427	58,427	-	-
净 资 产	888	14,460	13,572	1,527.59

评估结果：截至评估基准日，哈尔滨中关村开发建设有限责任公司经审计后的净 资产评估值为 14,460 万元。

根据国家的有关规定，本评估报告的有效期限为 1 年，自评估基准日 2011 年 5 月 31 日起，至 2012 年 5 月 30 日止。

以上内容摘自资产评估报告书，如欲了解本评估项目的全面情况及资产评估结果 成立的各种假设和前提、正确评价资产评估结果，请报告使用者认真阅读资产评估报 告书全文。

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哈尔滨中关村开发建设有限责任公司股权转让项目资产评估报告书

哈尔滨中关村开发建设有限责任公司

股权转让项目资产评估报告书

湘资国际评字（2011）第72号

北京湘资国际资产评估有限公司接受北京中关村科技发展（控股）股份有限公司 的委托，有关评估的法律法规及规范，本着独立、客观、公正、科学的原则，按照公 认的评估方法，对哈尔滨中关村开发建设有限责任公司拟进行股权转让所涉及的哈尔 滨中关村开发建设有限责任公司股东全部权益于基准日 2011 年 5 月 31 日的市场价值 进行了评估工作。

现将评估情况及评估结果报告如下：

一、委托方及资产占有方概况

本次评估的委托方为北京中关村科技发展(控股)股份有限公司

1、基本概况

企 业 名 称：北京中关村科技发展(控股)股份有限公司

企业法人营业执照注册号：110000000428646 注册地址：北京市海淀区中关村南大街32 号 注册资本：67484.7 万元人民币

法定代表人：周宁

企业性质：上市股份有限公司

经营业务范围：高新技术和产品的开发、销售；科技项目、建设项目投资；各类 工业、民用、能源、交通、市政、地铁、城市铁路、高速公路建设项目工程总承包； 建筑设计；建筑装饰、装修；设备安装；房地产开发；销售商品房；物业管理；购销 金属材料、木材、建筑材料、机械电器设备；经济信息咨询；技术服务；互联网接入 服务。

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哈尔滨中关村开发建设有限责任公司股权转让项目资产评估报告书

本次被评估单位为哈尔滨中关村开发建设有限责任公司。

1、基本概况；

企 业 名 称： 哈尔滨中关村开发建设有限责任公司

注 册 号： 230109100007874（1-1）

住 所： 哈尔滨市松北新区怡园路18 号

注 册 资 本： 5000 万元人民币 法定代表人姓名： 刘冰洋

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经 营 范 围： 一般经营项目：按资质证书核定的范围从事建筑开发、施工 总承包；销售商品房。

• 成 立 日 期： 2004 年3 月11 日 2、公司简介：

哈尔滨中关村开发建设有限责任公司成立于2004 年3 月。哈尔滨中关村开发建 设有限责任公司目前在哈尔滨市松北区开发的“哈尔滨松北商贸区项目”，占地面积 14 万平方米，分A、B、C、D 四区，预计将建设住宅、商服等楼盘二十余栋。目前A 区一期1、2、3 号楼已竣工开始办理入住，并进入结利阶段；A 区二期4、5、6 号楼 已接近建设完成，其中5、6 号楼主体已封顶。B 区目前尚未开工，预计今年四季度开 始打桩，2012 年中前后开盘销售。

3、公司历史沿革

哈尔滨中关村开发建设有限责任公司（以下简称“公司”或“本公司” ）系由 北京中关村开发建设股份有限公司、北京汉森维康投资有限公司、哈尔滨盛泰松北建 设开发有限公司共同出资设立的有限责任公司，于 2004 年3 月11 日在哈尔滨市工 商行政管理局松北分局登记注册，取得注册号为 230109100007874《企业法人营业执 照》 。公司成立时注册资本为 5,000 万元人民币，其中：中关村建设出资 3,500 万 元，占注册资本的 70%；汉森维康出资 1,000 万元，占注册资本的 20%；盛泰松北出 资 500 万元，占注册资本的 10%。

2008 年 5 月20 日，根据股东会决议及修改后的公司章程规定，公司原股东汉森 维康将持有的本公司 20%的股权转让给中关村建设。2011 年4 月22 日，中关村建设

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哈尔滨中关村开发建设有限责任公司股权转让项目资产评估报告书

将持有本公司90%的股权转让给北京中关村科技发展（控股）股份有限公司（以下简 称“中关村科技”）。上述股权转让后，公司注册资本仍为 5,000 万元人民币，其中： 中关村科技出资 4,500 万元，占注册资本的 90%，盛泰松北出资 500 万元，占注册 资本的 10%。

目前，哈尔滨中关村开发建设有限责任公司股权结构如下表所示：

序号	股东名称	出资金额（万元人民币）	持股比例（％）
1	北京中关村科技发展（控股）股份有限公司	4,500.00	90.00
2	哈尔滨盛泰松北建设开发有限公司	500.00	10.00
3	合计	5,000.00	100.00

二、评估目的

本次评估为哈尔滨中关村开发建设有限责任公司（以下简称哈尔滨中关村或企 业）拟进行的股权转让提供价值参考依据。

三、评估对象和评估范围

本次评估对象为哈尔滨中关村的股东全部权益价值。

此次评估涉及的资产类型包括流动资产、固定资产及流动负债、非流动负债等， 已经中磊会计师事务所有限公司出具了中磊专审字[2011]第 0477 号审计报告。至基

准日，哈尔滨中关村的资产及负债账面值及调整后账面值如下（金额：元）

科目名称	账面价值	调整后账面价值
一、流动资产合计	568,314,396.72	568,314,396.72
二、非流动资产合计	24,841,605.08	24,841,605.08
其中：固定资产	1,148,183.75	1,148,183.75
递延所得税资产	23,693,421.33	23,693,421.33
三、资产总计	593,156,001.80	593,156,001.80
四、流动负债合计	581,334,602.29	581,334,602.29
五、非流动负债合计	2,937,112.30	2,937,112.30
六、负债总计	584,271,714.59	584,271,714.59
七、净资产	8,884,287.21	8,884,287.21

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哈尔滨中关村开发建设有限责任公司股权转让项目资产评估报告书

四、价值类型及其定义

工作人员经与委托方充分沟通后，根据本次评估目的等相关条件选取确定本次评 估的价值类型为“市场价值”，本报告书所称“市场价值”是指自愿买方和自愿卖方 在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在基准日进行正常公平交易的价 值估计数额。

工作人员执行评估业务的目的仅是对评估对象的价值进行估算并发表专业意见。 评估结果系指评估对象在基准日的经济环境与市场状况以及其他工作人员所依据的 评估的前提和假设条件没有重大变化的情况下，为满足评估目的而提出的价值估算成 果，不能理解为评估对象价值实现的保证或承诺。

五、基准日

本次评估基准日：2011 年5 月31 日。

1、本基准日是尽可能与评估目的实现日接近的前提下，经与委托方协商一致确 定的。

2、本基准日是为保证评估所需资料的真实性、完整性、公允性以及评估报告的 时效性，经与委托方协商一致确定的。

本次评估所采用的价格均为基准日的价格标准，如基准日变动，将会对评估结果 产生影响。

六、评估依据

本次工作中所遵循的具体法律依据、准则依据、权属依据和取价依据为：

• （一）法律依据

• 1、评估机构与委托方签订的资产评估业务委托协议书。

• 2、《中华人民共和国公司法》；

• 3、其他法律法规。

• （二）准则依据

• 1、《资产评估准则—基本准则》；

• 2、《资产评估职业道德准则—基本准则》

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• 3、《资产评估准则—无形资产》

• 4、《企业价值评估指导意见（试行）》；

• 5、中国注册会计师协会发布的《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意

见》；

• 6、《资产评估价值类型指导意见》

• 7、中国资产评估协会发布的《资产评估准则——评估报告》；

• 8、中国资产评估协会发布的《资产评估准则——机器设备》；

• 9、中国资产评估协会发布的《资产评估准则——不动产》。

• （三）权属依据

• 1、哈尔滨中关村开发建设有限责任公司提供的有关合同、发票、机动车行驶证、

• 房产权证；

• 2、哈尔滨中关村开发建设有限责任公司提供的验资报告、章程及营业执照；

• 3、哈尔滨中关村开发建设有限责任公司提供的会计报表及资产、负债清查评估

• 明细表；

• 4、哈尔滨中关村开发建设有限责任公司提供的其他相关资料。

• （四）取价依据

• 1、《最新资产评估常用数据与参数手册》（中国财政出版社，2005 年）；

• 2、中国人民银行公布的现行贷款利率；

• 3、哈尔滨中关村2011 年5 月的资产负债表等财务会计资料；

• 4、哈尔滨中关村近期建设、销售记录和计划；

• 5、资产现状现场调查；

• 6、公司有关管理层和基层工作人员对公司发展前途、市场前景预测、企业销售、

成本、投资、管理等意见；

• 7、有关政策、法律、法规、合同、协议、文件等。

• （五）参考资料及其他

• 1、资产占有方提供的资产评估明细表；

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哈尔滨中关村开发建设有限责任公司股权转让项目资产评估报告书

2、企业提交的财务会计经营资料及中磊会计师事务所有限公司出具的中磊专审 字[2011]第 0477 号审计报告；

3、本公司收集的其他有关询价资料和参数资料，以及评估师现场查勘记录。 七、评估方法

（一）评估方法的选择

《资产评估准则—基本准则》、以及《国有资产评估管理办法》规定的对股权转 让项目的基本评估方法包括市场法、收益法和成本法（资产基础法）。

根据对企业经营现状、经营计划及发展规划的了解，以及对其所依托的相关行业、 市场的研究分析，我们认为该公司在同行业同区域中具有竞争力，在未来时期里具有 持续经营能力和盈利能力。但是，企业自建立以来，仅进行了“哈尔滨松北商贸区项 目”一个项目的开发建设，该项目目前尚未完成，A、B、C、D 四区中，仅A 区一期于 今年9 月达到结利状态，A 区二期尚未竣工，刚进入预售阶段，包括B 区在内的其余 区域尚在建设中。并且，企业在之前年度的财务报告中，由于未达到结利状态，而未 结转收入。同时，我们也了解到，企业在“哈尔滨松北商贸区”建设完成之后，尚没 有下一步建设方案，因此企业未来产能、销量不确定性较大；企业未来的盈利能力及 现金流量难以准确估算。因此本项目不具备采用收益法评估的条件。

被评估企业所处行业难以找到足够数量的企业整体可比交易案例，故本次评估不 宜采用市场比较法。

同时由于企业有历史财务资料和资产管理资料可以利用，资产的再取得成本的有 关数据和信息来源较广，因此本次评估可采用成本法。最后确定此次评估采用重置成 本法。

重置成本法-也称资产基础法，是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础 上确定评估对象价值的估价思路。该种方法的思路主要是通过逐一清查资产占有单位 的每一项资产、每一项负债，并对之定价，最后得出企业整体价值。其适用条件为： （1）具备可以利用的历史资料；（2）形成资产的价值耗费是必需的，并且应该体现 社会或行业的平均水平，即资产的价值取决于资产的成本。

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（二）成本法下各类资产及负债的评估方法

1、关于流动资产的评估

（1）货币资金：对货币资金中的银行存款、其它货币资金，与企业财务人员一 起对银行存款进行了函证，审核了银行对账单及银行存款余额调节表，并对存在的未 达账项就其原因、发生时间等进行调查，以核实后的账面值为评估值。

（2）预付款项、其它应收款、其它流动资产：评估人员通过查阅会计记录，并 依据重要性原则，对其中部分金额较大的往来款项进行了函证，对于未回函的款项， 工作人员采用审核业务合同、发票等原始凭证、询问有关业务和财务人员等替代性手 段进行了核实。根据各个客户欠款的时间、原因，以前年度款项回收情况和函证回函 情况以及欠款人履约能力等因素，并结合账龄分析，按可收回程度确定评估值。对于 预付款项，根据所能收回的相应货物形成资产或权利的价值确定评估值。计提的坏帐 准备金，无证据证明其不可收回的，因其无可确指的坏帐对象，将其评估为零。有证 据证明其不可收回的，按账面值确认坏账减值准备金。对其它流动资产，在事实清楚 的情况下，根据其账面值确认评估值。

（3）存货

本次评估的存货为在产品，内容为房地产。在查阅有关会计记录的基础上进行了 勘察盘点。评估人员对委估存货进行现场勘查，在清查过程中对企业申报的资产重点 清查楼盘建设进度、实际面积、实体状况等情况。在了解存货的实际情况后，评估人 员采用评估方法如下：

①对已销售一部分的楼盘，以及车位，采用市场法作为评估的基本方法。对于该 项目，部分产品（A 区一期1、2、3 号楼）在半年内已大部分销售完毕，因此直接参 照已销售完毕的产品价格得出比准价格，使用市场法确定产品完工销售完成之后的产 成品评估值，再根据施工进度测算在产品的评估值。对于车位，根据项目所在地的车 位市场价格，综合确定车位单价。

评估公式如下：

在产品评估值=产成品评估值×在产品完工进度

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其中，产成品评估值使用市场法的计算公式为：

产成品评估值=比准价格-销售费用-税金-部分利润

②对自用房产，由于其对企业产生的利益与市场价格无关，因此不适用市场法进

行评估。对该房产，使用重置成本法进行评估。

计算数学表达式为：评估价值=重置成本×完工进度

重置成本：根据建筑物的实际状况，按照当地现行设计、施工标准和材料市场价

格，建造一座全新的具备同样功能的建筑物所需花费的开发成本、管理费用、资金成 本、开发利润等。

计算数学表达式为：重置成本=开发成本+管理费用+投资利息+开发利润 ③对于未开发建设的部分楼盘和土地，以重置成本法进行评估。

计算数学表达式为：评估价值=未进行建设的土地的市场价值+企业投入的开发成

本

对未开发建设的土地使用权采用基准地价系数修正法评估出让土地使用权价格。 采用基准地价系数修正法，基准地价是某一级别或均质地域内分用途的土地使用 权平均价格，该级别或均质地域内该类用地的其它宗地价格在基准地价上下波动。基 准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按替代原 则，就委估宗地区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正 系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取委估宗地在估价期日价格 的方法。

计算公式为：

基准地价设定开发程度下的宗地地价

＝基准地价×（1±∑Ki）×K1×K2

式中： ∑Ki──宗地区域因素修正系数表中各因素修正值之和

K1──年期修正系数

K2──估价期日修正系数

其中：K1—土地使用年期修正系数公式：

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r—土地还原率

m—委估宗地设定使用年限

n—基准地价设定土地使用年期

2、关于非流动资产的评估

此次评估中非流动资产为车辆、电子设备及办公设备。

设备类资产的评估

根据评估目的和待评估资产的实际情况，评估方法采用市场法。

如果能直接从市场取得车辆、设备的二手价格，则以市场法确定设备评估值。 （4）其他非流动资产

此次评估中的其它非流动资产为递延所得税资产。递延所得税资产是指企业由于 以前的时间性差异而产生的未来可以获得抵减的所得税。评估人员在核对账簿和有关 原始凭证的基础上，向财务和有关部门了解递延所得税资产形成原因和处理办法，确 认事实清楚，数额无误。企业的递延所得税资产为：预缴所得税、坏账准备、可抵扣 亏损、广告费、预计负债，按照《资产评估操作规范意见》的要求，将所计提的坏账 准备评估为零，其余递延所得税资产确认可以在未来抵减所得税，以账面值作为评估 值。

（6）关于负债的评估

负债包括流动负债和非流动负债。流动负债包括应付账款、预收款项、应付职工 薪酬、应交税费和其他应付款。非流动负债为预计负债。工作人员主要调查了解负债 的形成原因、账面值和实际负债状况。对短期借款查阅其借款合同及会计记录，同时 向银行发函询证予以核实；对应付账款、预收款项、应付职工薪酬、其它应付款，查 阅明细账和总账，对相应经济行为的内容进行调查核实，并在可能的情况下对债权人 的情况进行调查；对应交税费在查阅相关会计记录的基础上，对现行的税费政策进行 调查。企业的预计负债主要是延期交房的违约金。评估人员通过核对企业合同范本以

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及交房时间，对预计负债的计提情况进行调查。在此基础上判断其是否为企业实际应 承担的负债，如果属实，则以核实后的账面值确定为评估值，否则，评估为零。 八、评估程序实施过程和情况

根据国家有关部门关于企业评估的规定和会计核算的一般原则，依据国家有关部 门相关法律规定和规范化要求，按照与委托方的约定函所约定的事项，北京湘资国际 资产评估有限公司业已实施了对委托方提供的法律性文件与会计记录以及相关资料 的验证审核，按资产占有方提交的资产清单，对相关资产进行了必要的产权查验、实 地察看与核对，进行了必要的市场调查和交易价格的比较，以及财务分析和预测等其 他有必要实施的资产评估程序。企业评估的详细过程如下：

1、在工作人员进驻现场前，北京湘资国际资产评估有限公司向哈尔滨中关村提 供了资料清单，以便于哈尔滨中关村进行资料准备；

2、利用有关资料了解哈尔滨中关村基本经营情况，并初步确定评估的具体途径、 方法和参数；

3、现场了解各类资产的运营现状；

4、与哈尔滨中关村有关部门管理人员座谈、了解各方面情况，掌握文字材料上 没有的第一手资料；

5、工作人员进一步向哈尔滨中关村高层管理人员了解公司未来发展的安排和打 算；

6、工作人员分析哈尔滨中关村历史经营状况；分析资产占有单位获利能力及发 展趋势；分析评估哈尔滨中关村的综合实力、管理水平、盈利能力、发展能力、竞争 优势；

7、对评估结果进行汇总分析，根据汇总分析情况，对资产评估结果进行调整、 修改和完善，撰写资产评估说明；

8、将评估结果提交委托方，并就有关问题预期进行讨论，确定整体资产评估结 果。

九、评估假设

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1、交易假设：假定所有待评估资产已经处在交易过程中，工作人员根据待评估资产 的交易条件等模拟市场进行估价。

2、公开市场假设：公开市场假设是对资产拟进入的市场的条件以及资产在这样的市 场条件下接受何种影响的一种假定。公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是指一 个有自愿的买方和卖方的竞争性市场，在这个市场上，买方和卖方的地位平等，都有获 取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易都是在自愿的、理智的、非强制性或不 受限制的条件下进行。

3、持续使用假设：持续使用假设是对资产拟进入市场的条件以及资产在这样的市场 条件下的资产状态的一种假定。首先被评估资产正处于使用状态，其次假定处于使用状 态的资产还将继续使用下去。在持续使用假设条件下，没有考虑资产用途转换或者最佳 利用条件，其评估结果的使用范围受到限制。

4、企业持续经营的假设：它是将企业整体资产作为评估对象而作出的评估假定。 即企业作为经营主体，在所处的外部环境下，按照经营目标，持续经营下去。企业经 营者负责并有能力担当责任；企业合法经营，并能够获取适当利润，以维持持续经营 能力。对于企业的各类经营性资产而言，能够按目前的用途和使用的方式、规模、频 度、环境等情况继续使用，或者在有所改变的基础上使用。

评估人员根据资产评估的要求认定这些评估假设和限定条件在评估基准日时成 立，当未来经济环境发生较大变化时，评估人员将不承担由于评估假设和限定条件的 改变而推导出不同评估结果的责任。

十、评估结论

在评估基准日 2011 年 5 月 31 日持续经营前提下，经中磊会计师事务所审计后的 哈尔滨中关村开发建设有限责任公司资产总额 59,316 万元，负债总额 58,427 万元， 所有者权益账面价值 888 万元；评估后资产总额 72,887 万元，负债总额 58,427 万元， 股东全部权益价值为 14,460 万元，增值 13,572 万元，增值率为 1,527.59%。主要增值 原因是被评估单位的存货主要为房屋，其账面价值为成本价，远低于其市场价格，导 致本次评估增值。评估结果如下表所示：

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哈尔滨中关村开发建设有限责任公司股权转让项目资产评估报告书

资产评估结果汇总表

金额单位：人民币万元

项目	调整后账面值	评估价值	增减值	增值率％
流动资产	56,831	70,448	13,620	23.96
固定资产	115	86	-32	-28.28
设备	115	86	-32	-28.28
其他资产	2,369	2,354	-16	-0.65
资产总计	59,316	72,887	13,572	22.88
流动负债	58,133	58,133	-	-
非流动负债	294	294	-	-
负债总计	58,427	58,427	-	-
净 资 产	888	14,460	13,572	1,527.59

评估结果：截至基准日，哈尔滨中关村经审计后的净资产评估值为14,460 万元。 十一、特别事项的说明

以下事项可能对评估结论产生影响，敬请评估报告使用者予以重点关注。

1、中磊会计师事务所有限公司于基准日对财务报表进行了审计，并出具了中磊 专审字[2011]第 0477 号审计报告。我们以审计调整后的数据作为评估的基础数据。

2、本报告提出的评估结果是在委托方及资产占有方提供必要的资料基础上形成 的，委托方和资产占有方应对提供的全部资料（包括评估对象的法律权属资料）的真 实性、合法性和完整性承担责任。我方仅对评估对象在基准日特定目的下的价值进行 估算并发表专业意见,对资产评估报告的真实性、客观性、公正性负责，不对评估对 象的法律权属提供保证。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。 3、本评估结果是对2011 年5 月31 日这一基准日企业资产价值的客观公允反映。

在基准日期后，且评估结果有效期内，若资产数量、价格标准发生变化并对资产 评估结果产生明显影响时，委托方应及时聘请中介机构重新确定企业资产的市场价 值；若资产价格的调整方法简单、易于操作时，可由委托方在资产实际作价时进行相 应调整。

• 4、本次评估结果是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场的原则确定

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哈尔滨中关村开发建设有限责任公司股权转让项目资产评估报告书

的哈尔滨中关村股东全部权益的市场价值，未考虑已经办理的或正在办理的抵押、担 保等可能造成的影响，未对资产评估增值做任何纳税准备，也未考虑可能存在的抵押、 担保、或有负债、未决诉讼或任何其他可能存在的诉讼所可能产生的任何影响，以及 特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价格的影响，同时，本报告也未考虑国家 宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。

5、本报告含有若干备查文件，备查文件构成报告之重要组成部分，与本报告正 文具有同等法律效力。

十二、评估报告的使用限制说明

1、本报告仅供委托方用于评估目的对应的经济行为和送交相关行政主管部门审 查使用；评估报告书的使用权归委托方所有。

2、本报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。

3、本评估结论是在本报告载明的假设和限制条件下，为本报告列明的评估目的 而提出的被评估企业于基准日的股东全部权益的市场价值的参考意见，该评估结论未 考虑控股股权溢价和少数股权折价及股权流动性对评估对象价值的影响；报告使用者 应当理解，股东部分权益价值并不必然等于股东全部权益价值与股权比例的乘积。

4、未经我公司同意委托方不得将报告的全部或部分内容发表于任何公开媒体上， 法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。对不当使用评估结果于其他经济行 为而形成的结果，本公司不承担任何法律责任。

5、根据国家的有关规定，本评估报告的有效期限为1 年。 十三、评估报告日

本评估报告最终形成时间为2011 年9 月26 日。

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哈尔滨中关村开发建设有限责任公司股权转让项目资产评估报告书

（此页无正文）

北京湘资国际资产评估有限公司

二〇一一年九月二十六日

法定代表人：

注册资产评估师：

注册资产评估师：

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哈尔滨中关村开发建设有限责任公司股权转让项目资产评估报告书

资产评估报告书附件

• 1、北京中关村科技发展（控股）股份有限公司企业法人营业执照复印件；

• 2、哈尔滨中关村开发建设有限责任公司企业法人营业执照复印件；

• 3、主要权属证明资料及财务报表；

• 4、委托方及资产占有方承诺函；

• 5、评估机构及签字注册资产评估师资质资格证明文件及承诺函；

• 6、评估对象涉及的资产评估明细表及汇总表；

• 7、其他附件。

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