BEIJING CENTERGATE TECHNOLOGIES (HOLDING) CO., LTD — Audit Report / Information 2011

Sep 9, 2011

北京经济技术开发区65 号街区永昌南路2 号房地产估价报告

房地产估价报告

估价项目名称： 北京市房山区良乡金光北街 1 号北京华素制 药股份有限公司工业房地产抵押估价报告

委 托 方： 北京华素制药股份有限公司

估 价 机 构： 杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司 估 价 人 员： 刘晓娣、于红、武秒珍、杨丽颖 估价作业日期： 2011 年 8 月 5 日至 2011 年 8 月 8 日 估价报告编号： 京杜鸣估 G 字[2011]第 35444 号

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北京市房山区良乡金光北街1 号北京华素制药股份有限公司工业房地产抵押估价报告

目 录

致 委 托 方 函........................................................................................ 1 估 价 师 声 明........................................................................................ 3 估价的假设和限制条件 ........................................................................... 4 估 价 结 果 报 告 ................................................................................. 6 一、委托方 .......................................................................................... 6 二、估价机构...................................................................................... 6 三、估价对象...................................................................................... 6 四、估价目的.................................................................................... 10 五、估价时点.................................................................................... 11 六、价值定义.................................................................................... 11 七、估价原则.................................................................................... 11 八、估价依据.................................................................................... 11 九、估价方法.................................................................................... 12 十、估价结果.................................................................................... 13 十一、估价人员 ............................................................................... 13 十二、估价作业期 ........................................................................... 14 十三、估价报告应用的有效期 ....................................................... 14 十四、变现能力分析 ....................................................................... 14 十五、有关说明与建议 ................................................................... 15 估 价 技 术 报 告 ............................................................................... 16 一、个别因素分析 ........................................................................... 16 二、区域因素分析 ........................................................................... 16 三、市场背景分析 ........................................................................... 19 四、最高最佳使用分析 ................................................................... 24 五、估价方法选用 ........................................................................... 25 六、估价测算过程 ........................................................................... 25 七、估价结果.................................................................................... 32 附 件 ...................................................................................................... 34

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北京市房山区良乡金光北街1 号北京华素制药股份有限公司工业房地产抵押估价报告

致 委 托 方 函

北京华素制药股份有限公司 ：

受贵公司委托，我公司对位于北京市房山区良乡金光北街 1 号北 京华素制药股份有限公司工业房地产 (以下简称估价对象)的抵押价 值进行了估价。

估价对象： 北京华素制药股份有限公司（以下简称委托方）拥有 的位于北京市房山区良乡金光北街 1 号北京华素制药股份有限公司 工业房地产，即建筑面积 18787.80 平方米的房屋所有权及相应的剩 余土地使用年限为 34.13 年的 37213.70 平方米工业用途出让国有土地 使用权。

估价目的： 为确定房地产拟抵押贷款额度提供参考依据而评估估 价对象房地产抵押价值。

估价时点： 2011 年 7 月 28 日。

估价依据： 全国人大常委会、国务院、建设部、国土资源部以及 北京市人民政府有关部门颁布的有关法律、法规和政策文件；中华人 民共和国国家标准 GB/T50291—1999《房地产估价规范》；建设部、 人行、银监会发布的《房地产抵押估价指导意见》；委托方提供的有 关资料；我公司所掌握的北京市房地产市场的有关资料及估价人员实 地查勘、调查所获取的资料。

估价结果： 估价人员根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则， 按照严谨的估价程序，选用适宜的估价方法，在对影响估价对象价值 因素进行综合分析的基础上，确定：北京市房山区良乡金光北街 1 号北京华素制药股份有限公司工业房地产，即建筑面积 18787.80 平方米的房屋所有权及相应的剩余土地使用年限为 34.13 年的 37213.70 平方米工业用途出让国有土地使用权在 2011 年 7 月 28 日的 估价结果：

1 、市场价值估价结果

市场价值估价结果总价为 7324 万元人民币。

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2 、估价人员所知悉的法定优先受偿款

根据委托方提供的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》及相关 人员介绍，估价对象设定有抵押权，权利人为中国建设银行股份有限 公司北京石景山支行，权利价值为人民币 7120 万元整，设定日期为 2010 年 12 月 9 日。截至估价时点，上述抵押登记尚未注销。本次估 价未考虑抵押权对估价结果的影响，估价对象再次抵押时以上述抵押 登记已注销为假设前提。

截至估价时点，除上述抵押权外，估价人员未知悉估价对象可能 存在的其他优先于抵押权的法定优先受偿款。

3 、抵押价值估价结果

抵押价值总价为人民币 7324 万元（大写：人民币柒仟叁佰贰拾肆

万元整）。具体见表：

估价结果一览表

			估价结果一览表	估价结果一览表
抵押物名称	总建筑 面积 （㎡）	土地使 用权面 积（㎡）	土地使用权价值		建筑物所有权价值		房地产价值
			总价 (万元)	平均地 面单价 (元/㎡)	总价 (万元)	平均楼面 单价(元/ ㎡)	总价 (万元)	平均楼 面单价 (元/㎡)
北京市房山区良 乡金光北街1号 北京华素制药股 份有限公司工业 房地产	18787.80	37213.70	3585	963	3739	1990	7324	3898

估价报告应用有效期： 2011 年 8 月 8 日至 2012 年 8 月 7 日 提交估价报告的份数： 共 4 份

杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司

法定代表人签字：

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估 价 师 声 明

我们保证，在我们的职业道德、专业知识和经验的最佳范围内： 1、本估价报告的内容是真实、准确、完整的，没有虚假记录、 误导性陈述和重大遗漏。

2、本估价报告的分析、意见和结论，是我们独立、客观、公正 的专业分析、意见和结论，但要受到本估价报告中已说明的假设和限 制条件的限制和影响。

• 3、我们与本估价报告的估价对象没有任何利害关系；对与该估

• 价对象相关的各方当事人没有任何偏见，也没有任何个人利害关系。

• 4、我们是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》

（GB/T50291—1999）的规定进行分析，形成意见和结论，撰写本估 价报告。

• 5、我们已对本估价报告的估价对象进行了实地查勘。

• 6、我们在本估价项目中没有得到本公司以外的他人的重要专业

• 帮助。

报告编制人员 资格及证号 签名盖章

刘晓娣 中国注册房地产估价师 估价师注册证号：1120040062

于 红 中国注册房地产估价师 估价师注册证号：1120050057

武秒珍

杨丽颖

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估价的假设和限制条件

1、本次估价是以估价对象能够按照法定用途和现状最高最佳用 途持续有效使用为假设前提。

2、本次估价是以提供给估价机构的估价对象房屋所有权及相应 的出让国有土地使用权不存在共有权人，且无权属纠纷为假设前提。

3、根据抵押当事人提供给估价机构的有关资料，并经估价师了 解知悉的估价对象房屋所有权及出让国有土地使用权在估价时点存 在抵押权，本次估价以估价对象再次抵押前该抵押登记注销为假设前 提。截至估价时点，除上述抵押权外，估价人员未知悉估价对象可能 存在的其他优先于抵押权的法定优先受偿款。

4、本报告以委托方不存在欠缴营业税、城市维护建设税及教育 费附加、增值税、房产税、土地使用税等税费和拖欠职工工资及劳动 保险为假设前提。

• 5、以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内

• 的国有土地使用权同时抵押。

6、本次估价是以估价对象在估价时点及抵押期间未有任何方式 的租售情况为假设前提。

7、本报告所得出的估价结果内涵包含房地产、附着于房地产内 部不可移动或为满足使用功能必须配备的设施、设备的价值，不包含 可移动的家具等生活物品的价值。

8、设定估价对象为符合法律、法规规定，在市场上可转让和可 进行抵押登记的房地产为限制条件。

9、估价结果为估价对象在 2011 年 7 月 28 日的公开市场价值减 去估价师已知悉的法定优先受偿款，其公开市场价值为在估价时点时 的下列交易条件下最可能实现的价格：

（1）交易双方是自愿地进行交易的；

• （2）交易双方进行交易的目的是追求自身利益的最大化；

• （3）交易双方具有必要的专业知识，并了解交易对象；

• （4）交易双方掌握必要的市场信息；

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（5）交易双方有较充裕的时间进行交易；

（6）不存在特殊买者的附加出价。

10、一旦发生抵押人不能履行债务，抵押权人须将抵押物拍卖清 偿时，根据国家有关规定的优先受偿款外，还有强制拍卖费用、拍卖 佣金、诉讼律师费、营业税及附加、印花税、交易手续费、评估费、 登记费和合同公证费等，本报告估价结果中，这些税费未扣除。

11、本报告估价人员未对估价对象的建筑面积及相应的土地使用 权面积进行测量，以委托方提供的《国有土地使用证》及《房屋所有 权证》中所载数据指标为依据，如相关数据发生变化，本次估价结果 需做相应调整。

12、本报告所依据的有关资料，包括法律文件，如《国有土地使 用证》、《房屋所有权证》及《企业法人营业执照》等复印件，均为北 京华素制药股份有限公司提供；由于委托方原因，估价人员未能现场 对权属资料原件与复印件进行核实，故由北京华素制药股份有限公司 对其资料的真实性、合法性和完整性负责

13、本报告所得出的估价结果，仅供抵贷双方参考。抵押贷款最 终数额由抵贷双方根据市场风险、兑现难易、政府有关税费缴纳等情 况确定。

14、本报告对现场难于观察到的建筑物与设备内部质量不负检测 责任。

15、委托方只可按照本估价报告的估价目的合理使用，本报告不 可用于其它用途。

16、本报告的全部或部分内容未经本公司同意，不得发表于任何 公开媒体上。

17、如果使用本估价结果的时间超过了报告应用的有效期，我们 对此结果造成的损失不承担责任。

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估 价 结 果 报 告

一、委托方

名称：北京华素制药股份有限公司

住所：北京市房山区良乡镇工业开发区金光北街 1 号 法定代表人姓名：周宁

二、估价机构

杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司 法定代表人：杜鸣

评估资质：国家一级房地产价格评估机构 土地评估全国执业资质

三、估价对象

估价对象为北京华素制药股份有限公司（以下简称委托方）拥有 的位于北京市房山区良乡金光北街 1 号北京华素制药股份有限公司 工业房地产，即建筑面积 18787.80 平方米的房屋所有权及相应的剩 余土地使用年限为 34.13 年的 37213.70 平方米工业用途出让国有土地 使用权。

1 、区位状况

区位状况包括估价对象所处的位臵（坐落）、交通、产业集聚度、 配套设施等。

（1）坐落：估价对象位于房山区良乡金光北街，地处六环内， 东临金光北街，南临金光路，西临翠柳东街、距京石高速公路约 1.5 公里，北临长虹西路。

（2）交通：估价对象周边有 833、房 14、房 15、房 28、房 31、 房 37 支路公交线路通行并设站，距地铁房山线苏庄站约 500 米，对 外交通较便捷。

（3）产业集聚度：估价对象位于房山区良乡工业开发区内，地 理位臵及环境较好，项目周边分布有北京赛诺源制药有限公司、北京 昊伟建材厂、京源水仪器仪表公司、鑫固电子光源科技中心、北京全

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兴轻型钢结构公司、北京华实玻璃钢制品公司、泓润翔科技发展公司、 北京超羽纤维制品公司、创美水处理材料技术研究所等工业物业，区 域产业集聚度较高。

（4）配套设施：估价对象周边分布有房山区良乡工业管委会、 苏庄一里、苏庄三里住宅区、房山区公路局、房山区环保局、房山区 康复医院、北师大良乡附属中学、良乡三中、良乡中心小学、华冠超 市等配套设施，配套设施较齐全（参见附件一：估价对象位臵示意图）。 2 、权益状况

（1）土地权属

《国有土地使用证》（参见附件二）

编号：【京房国用（2009 出）第 00130 号】 土地使用权人：北京华素制药股份有限公司 座落：房山区西潞街道金光北街 1 号

地类（用途）：工业用地

使用权类型：出让

终止日期： 2045 年 9 月 12 日 使用权面积（独用）：37213.70 平方米

（2）建筑物权属

《房屋所有权证》（参见附件三）

编号：【京房权证房股字第 0700049 号】

房屋所有权人：北京华素制药股份有限公司 房屋坐落：房山区良乡金光北街 1 号

产别：股份制房产 楼号或幢号：1、2、3、4、5、6、7 结构：混合 建成年份：九八 建筑面积：18787.80 平方米

（3）估价人员知悉的法定优先受偿款

根据委托方提供的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》及相关 人员介绍，估价对象设定有抵押权，权利人为中国建设银行股份有限

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公司北京石景山支行，权利价值为人民币 7120 万元整，设定日期为 2010 年 12 月 9 日。截至估价时点，上述抵押登记尚未注销。本次估 价未考虑抵押权对估价结果的影响，估价对象再次抵押时以上述抵押 登记已注销为假设前提。

截至估价时点，除上述抵押权外，估价人员未知悉估价对象可能 存在的其他优先于抵押权的法定优先受偿款。 （4）权益确定

根据上述权证，估价对象无共有权人，没有权属争议，设定有抵 押权。房屋规划用途为工交，现为车间、行政办公区及配套用房等。 估价人员认为在估价时点，北京华素制药股份有限公司合法拥有 估价对象的房屋所有权及相应的出让国有土地使用权。权属状况明 晰，可以确定估价对象是合法使用的，可以转让并可抵押的房地产。 根据《物权法》的规定，债权人或者第三人有权处分的建筑物和 其他土地附着物，建设用地使用权，正在建造的建筑物等抵押的，应 当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。

根据《北京市房地产抵押管理办法》的规定，房地产抵押合同自 签订之日起 30 日内，抵押人须向房地产管理部门或土地管理部门办 理抵押登记。房地产抵押不到登记部门办理登记的，抵押行为无效， 由此造成经济损失的，由责任方承担或赔偿。

3 、建筑经济技术指标与估价范围

根据委托方提供的《国有土地使用证》及《房屋所有权证》证载 数据，估价对象建筑经济技术指标如下：

估价对象土地使用权面积为： 37213.70 平方米 估价对象总建筑面积为： 18787.80 平方米 其中：1 号楼建筑面积为： 1058.80 平方米 2 号楼建筑面积为： 5036.00 平方米 3 号楼建筑面积为： 130.60 平方米 4 号楼建筑面积为： 141.10 平方米 5 号楼建筑面积为： 252.00 平方米 6 号楼建筑面积为： 293.80 平方米

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7 号楼建筑面积为： 11875.50 平方米

本次估价范围为北京市北京市房山区良乡金光北街 1 号北京华 素制药股份有限公司工业房地产，即建筑面积 18787.80 平方米的房 屋所有权及相应的剩余土地使用年限为 34.13 年的 37213.70 平方米工 业用途出让国有土地使用权。

4 、实物状况

估价对象位于良乡工业开发区，区域环境较好，所处区域内企 业、单位厂房等布局较规整。

根据估价人员现场查勘，估价对象所在宗地四周由铁护栏围成， 处于独立院落内。院内共包括 7 幢混合结构建筑物（不包括门卫室）， 建筑物外立面为白色瓷砖，均建成于 1998 年。估价对象现为委托方 自用生产、办公及配套用房等，功能分布详见下表：

楼号	建筑名称	功能区	层高（m）	洁净面积（㎡）
		食堂（一层）	4	/
1#	食堂
		活动中心、会议室（二层）	4	/
		行政办公区（一层）	3.2	/
		QC实验室（二层）	3.2	/
		QC洁净实验室（二层）	2.6	68（1万级）
				903(30万级)
		片剂二车间（一层）	3.2
2#	一期生产区、 办公区			207(一般生产区) 240（10万级）
		片剂三车间（二层）	2.6
				60（一般生产区）
		原料药精烘包车间 （一层）	3.2	342（30万级） 914（一般生产区）
		技术设备层（二层）	4	/
3#	氢化室	氢化室	3.5	/
4#	危险品库	危险品库	3.5	/
5#	合成实验室	合成实验室	3.5	/
6#	锅炉房	锅炉房	6	/

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估价对象内部装修现状：生产车间为自流平地面、彩钢板墙体 及顶棚；实验室地面铺地砖、墙面刷涂料、顶棚刷涂料（部分石膏 板吊顶）；办公室地面铺地砖、墙面刷涂料、石膏板吊顶（部分刷涂 料）；设备用房等地面铺地砖、墙面刷涂料、部分矿棉板吊顶；仓库 为自流平地面、墙面刷涂料、无吊顶。

经估价人员现场查勘，房屋建筑承重结构构件较好、梁柱无倾 斜变形、墙面无裂缝、未见基础不均匀下沉，具有较好的强度和稳 定性；门窗完好、开启灵活；上下水管和卫生配件良好；供电线路 装臵完整；设备设施使用正常；维护使用状况较好（参见附件四： 估价对象现状照片）。

估价对象周边市政配套设施完善，所需上水、雨水、污水、供 电、通讯等均与市政管网相连，在时间和用量上可以满足项目使用 需求。

四、估价目的

为确定房地产拟抵押贷款额度提供参考依据而评估估价对象房 地产抵押价值。

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五、估价时点

2011 年 7 月 28 日

六、价值定义

本次估价采用公开市场价值标准。

房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点未设立法定优先受偿 权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

本次估价结果为估价对象北京市房山区良乡金光北街 1 号北京 华素制药股份有限公司工业房地产，即建筑面积 18787.80 平方米的 房屋所有权及相应的剩余土地使用年限为 34.13 年的 37213.70 平方米 工业用途出让国有土地使用权在估价时点的抵押价值。

七、估价原则

本次估价遵循以下原则：

独立、客观、公正原则； 合法原则；

谨慎原则；

最高最佳使用原则；

估价时点原则；

替代原则。

八、估价依据

主要有：

• 1、全国人大常委会、国务院、建设部、国土资源部以及北京市

• 人民政府有关部门颁布的有关法律、法规和政策文件；

• 2、《中华人民共和国城市房地产管理法》；

• 3、《中华人民共和国土地管理法》；

• 4、《中华人民共和国担保法》；

• 5、《城市房地产抵押管理办法》；

• 6、《北京市房地产抵押管理办法》；

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• 7、中华人民共和国国家标准 GB/T50291—1999《房地产估价规范》；

• 8、中华人民共和国建设部、中国人民银行、中国银行业监督管

• 理委员会《房地产抵押估价指导意见》；

• 9、委托方提供的有关情况和资料，包括《国有土地使用证》、《房

• 屋所有权证》及《企业法人营业执照》等复印件；

• 10、我公司所掌握的北京市房地产市场的有关资料及估价人员实

• 地查勘、调查所获取的资料。

九、估价方法

根据建设部、人行、银监会发布的《房地产抵押估价指导意见》， 房地产抵押估价应先求取估价对象在估价时点未设立法定优先受偿 权利下的市场价值，然后减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款来 确定估价对象在估价时点的房地产抵押价值，具体计算公式如下：

• 房地产抵押价值＝未设立法定优先受偿权利下的市场价值 估价 人员知悉的法定优先受偿款

对于未设立法定优先受偿权利下的市场价值的求取，估价人员在 认真分析所掌握的资料并对项目用地及邻近类似房地产进行实地查 勘、调查后，根据估价对象的特点，遵照国家有关法律、法规、估价 技术标准，经过反复研究，估价对象为工业物业，属收益性或潜在收 益性物业，故选用收益法作为一种估价方法；而市场上类似工业厂区 交易案例较少，不易获得，故对于抵押目的从谨慎角度考虑，又选取 成本法作为另一种估价方法进行估价，将两种估价方法的估算结果分 析综合后，得出市场价值估价结果。

收益法是预测估价对象未来各期的正常净收益，选择适当的资本 化率（折现率）将其折现到估价时点后累加，以此求取估价对象的客 观合理价格或价值的方法。

成本法是求取估价对象在估价时点时的重新购建价格，然后减去 折旧，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。

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十、估价结果

根据房地产评估的基本原则和惯例，不同的评估目的会有不同的 评估价值，房地产抵押贷款价值的评估应较侧重考虑未来的风险。根 据估价对象现状及主要影响价值因素，经综合分析测算，估价对象在 满足假设前提和限制条件下在估价时点 2011 年 7 月 28 日的估价结果 为：

1 、市场价值估价结果

市场价值估价结果总价为 7324 万元人民币。

2 、估价人员所知悉的法定优先受偿款

根据委托方提供的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》及相关 人员介绍，估价对象设定有抵押权，权利人为中国建设银行股份有限 公司北京石景山支行，权利价值为人民币 7120 万元整，设定日期为 2010 年 12 月 9 日。截至估价时点，上述抵押登记尚未注销。本次估 价未考虑抵押权对估价结果的影响，估价对象再次抵押时以上述抵押 登记已注销为假设前提。

截至估价时点，除上述抵押权外，估价人员未知悉估价对象可能 存在的其他优先于抵押权的法定优先受偿款。 3 、抵押价值估价结果

抵押价值总价为人民币 7324 万元（大写：人民币柒仟叁佰贰拾肆

万元整）。具体见表：

			估价结果一览表	估价结果一览表
抵押物名称	总建筑 面积 （㎡）	土地使 用权面 积（㎡）	土地使用权价值		建筑物所有权价值		房地产价值
			总价 (万元)	平均地 面单价 (元/㎡)	总价 (万元)	平均楼面 单价(元/ ㎡)	总价 (万元)	平均楼 面单价 (元/㎡)
北京市房山区良 乡金光北街1号 北京华素制药股 份有限公司工业 房地产	18787.80	37213.70	3585	963	3739	1990	7324	3898

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十一、估价人员

估价人员	资格	注册证号
刘晓娣	中国房地产估价师	1120040062
于 红	中国房地产估价师	1120050057
武秒珍
杨丽颖

十二、估价作业期

2011 年 8 月 5 日至 2011 年 8 月 8 日

十三、估价报告应用的有效期

本估价报告应用的有效期为 2011 年 8 月 8 日至 2012 年 8 月 7 日。 若在此期间市场情况发生较大变化或受不可抗力的影响，该价格需作 相应调整。

十四、变现能力分析

变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失条 件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。

估价对象位于房山区良乡工业开发区内，所处地理位臵较好，区 域产业集聚度较高，估价对象现状用途为工业厂房，可独立使用但不 宜分割转让使用，通用性较好，变现能力较好；但考虑到估价对象体 量较大，变现能力受到一定影响。

若假定估价对象拍卖或变卖，因处臵抵押物的短期性、强制性、 增加处臵税费会形成降价拍卖或变卖。

根据高法的规定：人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得 低于评估价或者市价的百分之八十；如果出现流拍，再行拍卖时，可 以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之 二十。

变现时间的长短受物业类型及其通用性、独立使用性等因素影响 有所差异。考虑估价对象的物业类型、区域位臵、市场需求程度以及 自身实际情况等，预计变现期限会大于十二个月。

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根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担 保法》、《中华人民共和国合同法》和《北京市房地产抵押管理办法》， 该项目一旦发生清偿问题，处分方法应参照国家有关政策、法规进行。 处分抵押房地产的清偿顺序：

（1）支付处分抵押房地产的费用（包括强制执行费用（1%）、 拍卖佣金（5%）、诉讼费、律师费、评估费等专业费），一般为成交 金额七到九个百分点；

（2）扣除抵押房地产应缴纳的税费（包括营业税及附加（5.5%）、 印花税（0.05%）、应补缴的土地出让地价及交易手续费、登记费、 合同公证费等），一般为成交金额的十个百分点左右；

（3）优先受偿款（建筑工程承包人有行使权的拖欠工程款）；

（4）按登记顺序偿还抵押权人债权本息及违约金；

（5）赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损失；

（6）剩余金额交还抵押人。

所得金额不足以支付债务和违约金、赔偿金时，抵押权人有权向 债务人追索。

十五、有关说明与建议

1、本报告为抵押房地产估价，由于注重预期风险，在估价时对 预期不确定的收益或升值因素较少考虑，采取了谨慎的态度。

2、估价对象的房地产市场状况在抵押期限内可能随时间变化而 变化，这期间若房地产市场有较大的变动造成估价对象市场价值下降 会形成预期风险，提请报告使用人注意。

3、因处臵抵押物的短期性、强制性变现能力差和处臵税费会形 成降价甚至资不抵债的风险。

4、房地产抵押期间，抵押房地产仍由抵押人占有、使用，使 用过程中不可避免会造成损耗，特别是装修及设备等折旧较快，有 可能降低抵押物价值，提请抵押权人注意。

5、建议定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押 价值进行再评估。

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估 价 技 术 报 告

一、个别因素分析

1 、权益状况

估价对象为位于北京市房山区良乡金光北街 1 号北京华素制药 股份有限公司工业房地产，即建筑面积 18787.80 平方米的房屋所有 权及相应的剩余土地使用年限为 34.13 年的 37213.70 平方米工业用途 出让国有土地使用权，根据委托方提供的资料，估价对象的权属状况 如下所示：

（1）土地权属

《国有土地使用证》（参见附件二）

编号：【京房国用（2009 出）第 00130 号】 土地使用权人：北京华素制药股份有限公司 座落：房山区西潞街道金光北街 1 号

地类（用途）：工业用地

使用权类型：出让 终止日期： 2045 年 9 月 12 日 使用权面积（独用）：37213.70 平方米 （2）建筑物权属

《房屋所有权证》（参见附件三）

编号：【京房权证房股字第 0700049 号】 房屋所有权人：北京华素制药股份有限公司 房屋坐落：房山区良乡金光北街 1 号 产别：股份制房产 楼号或幢号：1、2、3、4、5、6、7 结构：混合 建成年份：九八 建筑面积：18787.80 平方米

（3）估价人员知悉的法定优先受偿款 根据委托方提供的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》及相关

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人员介绍，估价对象设定有抵押权，权利人为中国建设银行股份有限 公司北京石景山支行，权利价值为人民币 7120 万元整，设定日期为 2010 年 12 月 9 日。截至估价时点，上述抵押登记尚未注销。本次估 价未考虑抵押权对估价结果的影响，估价对象再次抵押时以上述抵押 登记已注销为假设前提。

截至估价时点，除上述抵押权外，估价人员未知悉估价对象可能 存在的其他优先于抵押权的法定优先受偿款。 （4）权益确定

根据上述权证，估价对象无共有权人，没有权属争议，设定有抵 押权。房屋规划用途为工交，现为车间、行政办公区及配套用房等。 估价人员认为在估价时点，北京华素制药股份有限公司合法拥有 估价对象的房屋所有权及相应的出让国有土地使用权。权属状况明 晰，可以确定估价对象是合法使用的，可以转让并可抵押的房地产。 根据《物权法》的规定，债权人或者第三人有权处分的建筑物和 其他土地附着物，建设用地使用权，正在建造的建筑物等抵押的，应 当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。

根据《北京市房地产抵押管理办法》的规定，房地产抵押合同自 签订之日起 30 日内，抵押人须向房地产管理部门或土地管理部门办 理抵押登记。房地产抵押不到登记部门办理登记的，抵押行为无效， 由此造成经济损失的，由责任方承担或赔偿。

2 、建筑经济技术指标与估价范围

根据委托方提供的《国有土地使用证》及《房屋所有权证》证载 数据，估价对象建筑经济技术指标如下：

估价对象土地使用权面积为： 37213.70 平方米 估价对象总建筑面积为： 18787.80 平方米 其中：1 号楼建筑面积为： 1058.80 平方米 2 号楼建筑面积为： 5036.00 平方米 3 号楼建筑面积为： 130.60 平方米 4 号楼建筑面积为： 141.10 平方米 5 号楼建筑面积为： 252.00 平方米

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6 号楼建筑面积为： 293.80 平方米 7 号楼建筑面积为： 11875.50 平方米

本次估价范围为北京市北京市房山区良乡金光北街 1 号北京华 素制药股份有限公司工业房地产，即建筑面积 18787.80 平方米的房 屋所有权及相应的剩余土地使用年限为 34.13 年的 37213.70 平方米工 业用途出让国有土地使用权。

3 、实物状况

估价对象位于良乡工业开发区，区域环境较好，所处区域内企 业、单位厂房等布局较规整。

根据估价人员现场查勘，估价对象所在宗地四周由铁护栏围成， 处于独立院落内。院内共包括 7 幢混合结构建筑物（不包括门卫室）， 建筑物外立面为白色瓷砖，均建成于 1998 年。估价对象现为委托方 自用生产、办公及配套用房等，功能分布详见下表：

楼号	建筑名称	功能区	层高（m）	洁净面积（㎡）
		食堂（一层）	4	/
1#	食堂
		活动中心、会议室（二层）	4	/
		行政办公区（一层）	3.2	/
		QC实验室（二层）	3.2	/
		QC洁净实验室（二层）	2.6	68（1万级）
				903(30万级)
		片剂二车间（一层）	3.2
2#	一期生产区、 办公区			207(一般生产区) 240（10万级）
		片剂三车间（二层）	2.6
				60（一般生产区）
		原料药精烘包车间 （一层）	3.2	342（30万级） 914（一般生产区）
		技术设备层（二层）	4	/
3#	氢化室	氢化室	3.5	/
4#	危险品库	危险品库	3.5	/
5#	合成实验室	合成实验室	3.5	/

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6#	锅炉房	锅炉房	6	/
				1310（10万级)
		片剂一车间（一层）	3.2
				160(一般生产区)
				248 (1万级)
		针剂车间（一层）	3.2	590（10万级)
	二期生产区、			152(一般生产区)
7#	办公区及综			558(10万级)
	合库	外用车间（一层）	2.8	516(一般生产区)
		中心称量车间（一层）	2.8	255(10万级)
		综合库	13.8	/
		技术设备层（二层）	4.5	/
		办公区（二层）	3.2	/

估价对象内部装修现状：生产车间为自流平地面、彩钢板墙体 及顶棚；实验室地面铺地砖、墙面刷涂料、顶棚刷涂料（部分石膏 板吊顶）；办公室地面铺地砖、墙面刷涂料、石膏板吊顶（部分刷涂 料）；设备用房等地面铺地砖、墙面刷涂料、部分矿棉板吊顶；仓库 为自流平地面、墙面刷涂料、无吊顶。

经估价人员现场查勘，房屋建筑承重结构构件较好、梁柱无倾 斜变形、墙面无裂缝、未见基础不均匀下沉，具有较好的强度和稳 定性；门窗完好、开启灵活；上下水管和卫生配件良好；供电线路 装臵完整；设备设施使用正常；维护使用状况较好（参见附件四： 估价对象现状照片）。

估价对象周边市政配套设施完善，所需上水、雨水、污水、供 电、通讯等均与市政管网相连，在时间和用量上可以满足项目使用 需求。

二、区域因素分析

区域因素包括估价对象所处的位臵（坐落）、交通、产业集聚度、 配套设施等。

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（1）坐落：估价对象位于房山区良乡金光北街，地处六环内， 东临金光北街，南临金光路，西临翠柳东街、距京石高速公路约 1.5 公里，北临长虹西路。

（2）交通：估价对象周边有 833、房 14、房 15、房 28、房 31、 房 37 支路公交线路通行并设站，距地铁房山线苏庄站约 500 米，对 外交通较便捷。

（3）产业集聚度：估价对象位于房山区良乡工业开发区内，地 理位臵及环境较好，项目周边分布有北京赛诺源制药有限公司、北京 昊伟建材厂、京源水仪器仪表公司、鑫固电子光源科技中心、北京全 兴轻型钢结构公司、北京华实玻璃钢制品公司、泓润翔科技发展公司、 北京超羽纤维制品公司、创美水处理材料技术研究所等工业物业，区 域产业集聚度较高。

（4）配套设施：估价对象周边分布有房山区良乡工业管委会、 苏庄一里、苏庄三里住宅区、房山区公路局、房山区环保局、房山区 康复医院、北师大良乡附属中学、良乡三中、良乡中心小学、华冠超 市等配套设施，配套设施较齐全（参见附件一：估价对象位臵示意图）。

三、市场背景分析

1 、 2011 年上半年北京市工业物业市场分析

（1）仓储物流设施有限的供应继续抑制增长的物业需求。

2011 年上半年，两个物流项目竣工，分别是为位于通州物流园 区的祥龙物流 No.4b 和位于北京空港物流园区的顺鑫绿色物流，建筑 面积分别为 22000 平方米和 10000 平方米，租户均为大型汽车制造商。 2011 年上半年，物流仓储市场租金增长略微放缓，平均净有效租金 增加至 0.92 元每平米每天，环比增长 1.4%，同比增长 15.1%。由于 许多物流仓库满租，优质仓储空间交易量有限，租金增长放缓。

上半年，优质物流仓储设施的供应有限，抑制了市场租赁交易， 但潜在的市场需求依然保持强劲。物流设施市场最为活跃的租户仍然 来自汽车制造、零售和第三方物流公司。随着社会消费品零售额的快 速增长，众多零售商和大型电子商务公司希望迁移至更优质的物流园

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区。许多汽车制造商为了巩固业务和满足需求，在现行的购车限制政 策下依然预留了发展空间。同时有限的仓储物业供应也促使这些行业 的公司不断在预建项目中储备面积。2011 年上半年，有限的物流仓 储可租面积推动物流市场空臵率在 2011 年第二季度末降至 1.7%。

在强劲的市场需求下，2011 年下半年工业用地的地价和物业资 本价值继续走高，同时物业的租金将在 2011 年下半年呈上升趋势。

（2）商务园物业继续受到众多跨国公司和国内公司的青睐。

2011 年上半年，商务园市场需求强劲，租户来自众多行业，主 要集中于信息技术、电子、制药和服务行业。2011 年，越来越多的 公司将目光锁定商务园，建立公司总部或研发中心。这不仅是因为可 以享受税收优惠政策和节约潜在成本，更重要的是因为诸如中关村软 件园和经济技术开发区这些成熟开发区迅速扩张，能够提供更专业和 更综合的设施。2011 年上半年，商务园物业市场的大面积租赁需求 导致吸纳率持续高位，空臵率继续下降。租户既有来自信息技术、制 药和半导体行业的跨国公司，也有本土中小企业。商务园空臵率在 2011 年上半年降低数个百分点至 5.9%。截止到 2011 年上半年末，商 务园物业市场的平均净有效租金增加至 2.77 元每平米每天，环比增 长 1.4%，同比增长 12.8%。另外，市场中整售交易活跃，例如一美 国背景的投资公司以总价 2.44 亿元购臵位于中关村科技园的 IBM 中 国中心研发楼，同时又以总价 1.4 亿元购得位于上地的硅谷亮城 4 号 楼。

展望 2011 年下半年，由于需求继续保持强劲而大部分区域市场 的供应有限，商务园物业市场的租金将继续保持稳定增长。预计下半 年，北京经济技术开发区内面向医药和生物制药产业的国家级医药基 地将会完工，新增供应超过 100000 平方米。

2 、区域市场分析

北京良乡经济开发区（即良乡工业开发区）是 1992 年 10 月经北 京市人民政府批准成立的，2000 年 12 月良乡经济开发区被北京市人 民政府命名为市级开发区。近年来，良乡经济开发区按照“高起点规 划、高标准建设、高水平管理、高效益开发” 的原则，在发展方向和

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定位上，公司不断优化产业结构，以园区的开发建设为基础，实现土 地资本、科技资本与金融资本相融合，保持土地最大限度地得到开发。 目前，开发区一期、二期共 110 公顷土地已经开发完毕。已经形成生 物工程与医药和新材料两个主导产业，开发区引进驻区企业 53 家， 累计投资 21 亿元，在房山区工业经济中起到重要作用。美国的 PLP 公司、基康公司、日本的伊滕忠株式会社、助野袜业公司、台湾的优 视隐型眼镜公司、北京四环制药股份公司、中国石油天然气总公司、 华北电力实业总公司、北京天然气总公司、中国的新兴集团、北京红 都集团等一批国内外知名企业落户开发区。开发区已形成了生物工程 和新医药、机电、新材料、服装、环保设备等行业。一些知名品牌如： “安睡宝”（床上用品）、“华素片”（医药）、“靓妃”（化妆品）、“优视” （隐形眼镜），在国内享有盛名。日本助野的“高级纯棉袜”，全部销 往国外，基康的“遥感探测器”，应用于三峡大坝，华实的玻璃钢门窗 是国内第五代门窗产品，帕尔普线路器材在世界防风抗震领域中被公 认为领导者，高科技企业已成为区域经济发展中的“领头羊”。经过 10 多年的努力，这里已成为创造财富的工业基地，技工贸总收入从 1998 年的 8.5 亿元增长到 2008 年的 175 亿元，增长了 21 倍；税收从 2150 万元增长到 8.6 亿元，增长了 40 倍；特别是税收已经占到整个 房山区税收的七分之一；形成了新医药、新材料、都市产业、能源产 业一体相发展的良性轨道，良乡经济开发区已经成为房山区经济新的 增长点和支撑点。

随着我国宏观经济进入新一轮快速发展期，以及房山区被北京市 确定为首都城市发展新区和良乡经济开发区成为中关村高新技术产 业基地，开发区将拥有巨大的发展空间和良好的市场前景。良乡经济 开发区的发展思路是积极拓展发展空间，合理规划，使开发区成为设 施齐全、功能高效、管理方便的现代化城市产业区。走可持续发展道 路，要按照“布局集中、用地集约、产业聚集”的原则，高标准规划、 精心设计，高质量建设，以良好的环境，吸引高科技企业入驻。要充 分利用智力资源优势，发展现代都市工业，装备制造业，要发展成为 高科技的聚集之地，拉动周边地区经济发展的龙头。建立城市化运作

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的概念，促进郊区城市化进程，缩小城乡差距。良乡经济开发区已经 形成了一套行之有效的管理制度和服务体系，成为房山区工业对外展 示的窗口；这些必将对全区的工业发展启到示范和辐射作用，在区域 经济发展中起重要的拉动作用。

3 、变现能力分析

变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失条 件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。

估价对象位于房山区良乡工业开发区内，所处地理位臵较好，区 域产业集聚度较高，估价对象现状用途为工业厂房，可独立使用但不 宜分割转让使用，通用性较好，变现能力较好；但考虑到估价对象体 量较大，变现能力受到一定影响。

若假定估价对象拍卖或变卖，因处臵抵押物的短期性、强制性、 增加处臵税费会形成降价拍卖或变卖。

根据高法的规定：人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得 低于评估价或者市价的百分之八十；如果出现流拍，再行拍卖时，可 以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之 二十。

变现时间的长短受物业类型及其通用性、独立使用性等因素影响 有所差异。考虑估价对象的物业类型、区域位臵、市场需求程度以及 自身实际情况等，预计变现期限会大于十二个月。

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担 保法》、《中华人民共和国合同法》和《北京市房地产抵押管理办法》， 该项目一旦发生清偿问题，处分方法应参照国家有关政策、法规进行。 处分抵押房地产的清偿顺序：

• （1）支付处分抵押房地产的费用（包括强制执行费用（1%）、

• 拍卖佣金（5%）、诉讼费、律师费、评估费等专业费），一般为成交 金额七到九个百分点；

• （2）扣除抵押房地产应缴纳的税费（包括营业税及附加（5.5%）、

• 印花税（0.05%）、应补缴的土地出让地价及交易手续费、登记费、 合同公证费等），一般为成交金额的十个百分点左右；

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• （3）优先受偿款（建筑工程承包人有行使权的拖欠工程款）；

• （4）按登记顺序偿还抵押权人债权本息及违约金；

（5）赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损失；

• （6）剩余金额交还抵押人。

所得金额不足以支付债务和违约金、赔偿金时，抵押权人有权向 债务人追索。

4 、预期市场变动趋势

结合估价对象所处的地理位臵、区位环境与区域同类物业近来的 走势，估价人员对未来一段时期内该区域同类物业的市场走势持谨慎 预期。

四、最高最佳使用分析

房地产估价要以估价对象的最高最佳使用为前提进行。最高最佳 使用，是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的 论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。最高最佳 使用分析真正体现了估价的客观性。衡量、判断的标准如下：

1、法律上的许可性（规划及相关政策法规许可）。即不受现时使 用状况的限制，而依照法律、城市规划发展的规定。

2、技术上的可能性。即不能把技术上无法做到的使用当作最高 最佳使用，要按照可达到的建筑材料、施工技术等方面的要求确定。

3、经济上的可行性。即在各种可能的使用方式中，选择收入现 值大于支出现值的方式，寻求以经济上有限的投入而能获得最大收益 的使用方式。

4、价值最大性。使估价对象的价值在具有经济可行性的使用方 式中达到最大的一种。

5、土地与建筑物的均衡性。即以房地产内部构成要素的组合是 否均衡来判定。估价时，把建筑物与土地区位是否相匹配，是否具有 投资集约度的因素考虑进去。

6、与外部环境的协调性。应按房地产与其周围环境相协调，能 获得最佳外部经济效益的用途估价。

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7、可持续发展性。按可持续发展的观点确定的使用，即研究房 地产市场的发展变动趋势、使未来利益最大化的使用方式。

根据上述标准判定，估价对象从设计及使用情况看，现状用途为 最高最佳使用途径。

五、估价方法选用

根据建设部、人行、银监会发布的《房地产抵押估价指导意见》， 房地产抵押估价应先求取估价对象在估价时点未设立法定优先受偿 权利下的市场价值，然后减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款来 确定估价对象在估价时点的房地产抵押价值，具体计算公式如下：

• 房地产抵押价值＝未设立法定优先受偿权利下的市场价值 估价 人员知悉的法定优先受偿款。

对于未设立法定优先受偿权利下的市场价值的求取，估价人员在 认真分析所掌握的资料并对项目用地及邻近类似房地产进行实地查 勘、调查后，根据估价对象的特点，遵照国家有关法律、法规、估价 技术标准，经过反复研究，估价对象为工业物业，属收益性或潜在收 益性物业，故选用收益法作为一种估价方法；而市场上类似工业厂区 交易案例较少，不易获得，故对于抵押目的从谨慎角度考虑，又选取 成本法作为另一种估价方法进行估价，将两种估价方法的估算结果分 析综合后，得出市场价值估价结果。

收益法是预测估价对象未来各期的正常净收益，选择适当的资本 化率（折现率）将其折现到估价时点后累加，以此求取估价对象的客 观合理价格或价值的方法。

成本法是求取估价对象在估价时点时的重新购建价格，然后减去 折旧，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。

六、估价测算过程

（一）采用收益法估价

估价对象位于北京市房山区良乡金光北街 1 号，设计用途为工业，

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经营模式可以为自用或出租，属收益性或潜在收益性物业，目前为委 托方自用，根据《房地产估价规范》的要求，应选收益法估价。

运用收益法的技术路线和步骤是：搜集与验证有关租金、营业收 入和营业费用等的市场客观水平资料，加以分析判断；预测未来各期 的潜在毛收入；考虑客观空臵率等后估算有效毛收入；估算正常运营 费用；预测净收益；选择适当的资本化率；运用适宜的收益法计算公 式，计算估价对象的收益价格。

1 、年潜在毛收入

估价人员调查了周边工业物业的市场情况，多以工业厂区为主， 需求程度较好，也有一定的租赁市场。故估价人员结合估价对象的 实际情况如估价对象的坐落位臵、用途、建筑规模、交通便捷度、 装修情况及需求程度等，综合确定估价对象租金水平按 1.1 元/平方 米/日计算，则年潜在毛收入为：

1.1×18787.80×365÷10000=754.33 万元

2 、年有效毛收入的确定

有效毛收入是指由潜在毛收入扣除正常的空臵、拖欠租金以及 其他原因造成的收入损失后所得到的收入。

经估价人员综合考虑，确定估价对象的有效毛收入为 90%，则 年有效毛收入为：

754.33×90%=678.90 万元

3 、估算每年运营费用

运营费用是指为维护估价对象房地产持续运营产生有效总收益， 必须发生的期间性开支。

年运营费用主要包括房产税、营业税、城市建设维护税、教育费 附加、管理费、保险费、维修费用等费用。各项成本费用的估算，参 考了该类物业的市场水平，以及对未来管理水平的判断，综合确定年 运营费用。

a、营业税、城市建设维护税及教育附加

营业税为年有效毛收入的 5%，城市维护建设税和教育附加为营 业税额的 5%、3%，合计按年有效毛收入的 5.4%计算。

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678.90×5.4%=36.66 万元

b、房产税

房产税依照房产原值一次减除 10%至 30%后的余值计算缴纳，

税率为 1.2%（房产原值按建安成本 1500 元/平方米计取）。

＝ 18787.80×1500÷10000×70%×1.2% 23.67 万元

c、维修费

维修费为房屋建安成本的 1.5%（建安成本按 1500 元/平方米计

取）。

＝ 18787.80×1500÷10000×1.5% 42.27 万元

d、保险费

保险费为房屋建安成本的 0.15%（建安成本按 1500 元/平方米计

取）。

＝ 18787.80×1500÷10000×0.15% 4.23 万元

e、管理费

管理费为租金收入的 2.0%计算。

＝ 678.90×2.0% 13.58 万元

年运营费用合计为：

36.66+23.67+42.27+4.23+13.58=120.41 万元

4 、确定年净收益

净收益是指由有效毛收入扣除合理运营费用后得到的归属于房 地产的净收益。

年净收益＝年有效毛收入－年运营费用

＝ 678.90-120.41

＝ 558.49 万元

5 、确定收益年期

根据委托方提供的资料，估价对象土地使用权终止日期为 2045

• 年 9 月 12 日，则本报告按估价对象剩余收益年期 34.13 年计算。 6 、资本化率的确定

资本化率是将房地产的年净收益转换成价值的比率，实质上是 一种投资的收益率。本报告中的资本化率为综合资本化率，采用安 全利率加风险调整值法，即以安全利率加风险调整值作为资本化率。

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安全利率选用中国人民银行公布的一年期定期存款年利率，根据估 价对象所在地区的经济现状、市场需求状况、建筑新旧程度等因素 确定风险调整值，则估价对象房地产的资本化率为 7%。

7 、采用适当的收益法公式计算

V＝（A÷R）×[1-1÷（1＋R）[n] ]

公式中：V——估价对象的房地产收益价值

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==> picture [151 x 14] intentionally omitted <==

==> picture [177 x 15] intentionally omitted <==

V =558.49÷7%× [ 1 - 1 ÷（1+7%）[34.13] ]

=7185.84 万元

采用收益法测算的估价对象在估价时点的收益价值为 7185.84 万 元人民币。

（二）采用成本法估价

成本法是求取估价对象在估价时点时的重臵价格，然后扣除折旧 或者乘以成新率，以此估算估价对象的客观合理价格的方法。成本法 的理论依据是生产费用价值论和替代原理。

重臵价格是假设在估价时点重新建造的与估价对象具有相同效 用的全新状态的房地产价值。估价时需要考虑所需的一切合理、必要 的费用（包括土地取得费用、前期工程费、建筑安装工程费、管理费、 投资利息、销售费用）、销售税金和房地产的社会平均开发利润。以 分析项目的特点，主要是按同类房地产的市场价格和水平测算。

1 、土地取得成本

（1）购臵土地的价款

根据《北京市房山区人民政府关于印发房山区国有土地使用权基 准地价的通知》【房政发[2004]39 号】，楼面熟地价是指各土地级别 内，完成通平的土地在平均容积率条件下，每建筑面积分摊的完整土 地使用权的平均价格。

估价对象位于房山区良乡工业开发区，土地用途为工业，现状

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车间、行政办公区及配套用房等，所在地段土地级别为房山工业一级， 适用的基准地价楼面熟地价为 525 元/㎡。估价对象容积率 R 为 0.50， 根据上述文件，且工业用地 R＜1 时，采用如下公式：

地面熟地价＝适用的基准地价（楼面熟地价）×期日修正系数× 年期修正系数×因素修正系数

对估价对象宗地进行期日、年期、因素修正，修正过程如下：

用途	工业
级别	房山一级
修正后的地面地价（元／平方米)	634	取整
一、楼面基准地价（均价）	525	查基准地价表
二、期日修正系数	1.15
三、年期修正系数	0.9127	土地还原利率取6.00%
四、因素修正系数	1.1510
1、产业集聚程度	3
2、交通便捷度	2.3
3、区域土地利用方向	2.3
4、临路状况	1.8
5、宗地形状及可利用程度	1.5
6、基础设施状况	3
7、环境状况	1.2
∑	15.1

（2）土地取得费

根据上述测算，修正后地面熟地价为 634 元/平方米。估价对象 土地面积为 37213.70 平方米，则估价对象的土地取得费为：

＝ 37213.70×634÷10000 2359.35 万元

（3）契税

契税是土地、房屋权属转移时向其承受者征收的一种税收，取土 地成本的 3%，为：

2359.35×3%=70.78 万元

（ 3 ）土地取得成本合计

土地取得成本合计为：

2359.35+70.78=2430.13 万元

2 、建筑物开发成本

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（1）确定建筑安装成本

根据建筑物的结构类型，参照《北京市建设工程概算定额》、《北 京市建设工程预算定额造价汇编》、《北京市建设工程材料预算价 格》、《北京市建设工程机械台班费用定额》以及《北京市建设工程间 接费及其它费用定额》进行测算，并参考近期同类型建筑物的结算价 格，综合考虑后确定估价对象的直接建造成本为 1500 元/平方米。 18787.80×1500÷10000=2818.17 万元

（2）前期工程费

包括规划、勘察、设计等工程前期所发生的费用，一般按建筑 安装成本的 14%计取。

2818.17×14%=394.54 万元

（3）建筑物建造成本

建筑物建造成本合计为：

2818.17+394.54=3212.71 万元

3 、开发管理费

开发管理费包括管理组织房地产开发的各种费用，包括开发商 的人员工资及福利费、办公费、差旅费等，取 1—2 项成本合计的 3.0%，为

2430.13×3%＋3212.71×3%

=72.90+96.38

=169.28 万元

4 、计算建设期贷款利息

投资利息为土地、建筑物建造和管理费用的资金成本，包括支付 贷款的利息，以及基于机会成本的考虑，资本金要放弃可得的存款利 息或获得其他收益的可能。

根据该项目的建筑结构类型、建筑规模等，按照《北京建筑安装 工程工期定额》计算，确定本项目的开发期为 2 年，其中土地开发期 为 1.0 年，工程施工期为 1.0 年。

由于本项目的特点，假设资金在开发期内均匀投入，贷款年利率 为 6.65%。

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（2430.13+72.90）×6.65%×(1/2+1)+（3212.71+96.38）×6.65%×1/2 =249.68+110.03

=359.71 万元

5 、开发利润

按照北京市当前类似物业的市场状况，按照不同的年期，开发 利润取不同的值，本报告考虑估价对象所在项目开发期为 2.0 年，用 途为工业，区域产业集聚度较好，有一定的市场需求，故本次评估 确定开发利润率为 25%。

2430.13×25%+3212.71×25%

=607.53+803.18

=1410.71 万元

6 、相关税费

销售费用包括广告宣传和销售代理费，确定为开发价值的 2.6%， 销售税金取开发总价值的 5.4%，合计 8%。

7 、重臵价格的估价结果

重臵价格为上述 1~6 项之和，设重臵价格为 P，计算如下： P=2430.13+3212.71+169.28+359.71+1410.71+ P×8%

=8241.89 万元

估价对象重臵总价为 8241.89 万元，其中土地重臵价格为 3652.43 万元、建筑物重臵价格为 4589.46 万元。

8 、成新率

估价对象约建成于 1998 年，根据估价人员现场查勘，再结合估 价对象的实际使用状况，如耐用年限、房屋用途、利用现状、设备 设施完好程度、装修等，综合确定估价对象建筑物成新率为 83%。

9 、估价对象重臵成新价

3652.43+4589.46×83%=7461.68 万元

10 、成本法的估价结果

采用成本法测算的估价对象在估价时点的估价结果为 7461.68 万元人民币。

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七、估价结果

估价人员根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨 的估价程序，选用适宜的估价方法，在对影响估价对象价值因素进行 综合分析的基础上，确定：北京市房山区良乡金光北街 1 号北京华素 制药股份有限公司工业房地产，即建筑面积 18787.80 平方米的房屋 所有权及相应的剩余土地使用年限为 34.13 年的 37213.70 平方米工业 用途出让国有土地使用权在 2011 年 7 月 28 日的估价结果：

1 、市场价值估价结果

上述两种估价方法得出的市场价值估价结果是： 运用收益法测算的价格为： 7185.84 万元人民币 运用成本法测算的价格为： 7461.68 万元人民币 收益法、成本法是从不同市场角度进行估价，达到互相验证的效 果，使估价结果更加客观合理，本次估价对两种方法采用简单算术平 均法求取最终估价结果：

• （7185.84+7461.68）÷2=7324 万元（取整）

• 2 、估价人员所知悉的法定优先受偿款

根据委托方提供的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》及相关 人员介绍，估价对象设定有抵押权，权利人为中国建设银行股份有限 公司北京石景山支行，权利价值为人民币 7120 万元整，设定日期为 2010 年 12 月 9 日。截至估价时点，上述抵押登记尚未注销。本次估 价未考虑抵押权对估价结果的影响，估价对象再次抵押时以上述抵押 登记已注销为假设前提。

截至估价时点，除上述抵押权外，估价人员未知悉估价对象可能 存在的其他优先于抵押权的法定优先受偿款。 3 、抵押价值估价结果

抵押价值总价为人民币 7324 万元（大写：人民币柒仟叁佰贰拾肆

万元整）。具体见表：

估价结果一览表

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抵押物名称	总建筑 面积 （㎡）	土地使 用权面 积（㎡）	土地使用权价值	土地使用权价值	建筑物所有权价值	建筑物所有权价值	房地产价值	房地产价值
			总价 (万元)	平均地 面单价 (元/㎡)	总价 (万元)	平均楼面 单价(元/ ㎡)	总价 (万元)	平均楼 面单价 (元/㎡)
北京市房山区良 乡金光北街1号 北京华素制药股 份有限公司工业 房地产	18787.80	37213.70	3585	963	3739	1990	7324	3898

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附 件

附件一：估价对象位臵示意图 附件二：《国有土地使用证》复印件 附件三：《房屋所有权证》复印件 附件四：估价对象现状照片 附件五：《企业法人营业执照》复印件 附件六：估价机构房地产估价资质证书 附件七：房地产估价师资格证书

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