BEIJING CENTERGATE TECHNOLOGIES (HOLDING) CO., LTD — Audit Report / Information 2006

Nov 28, 2007

L 北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司

地址: 北京市海淀区蓝靛厂南路25 号牛顿办公区801 室 电话:88400870 图文传真:88400800

房地产估价报告

估价项目名称：北京市海淀区中关村科贸中心部分房地产 价值评估

委 托 单 位：北京市高级人民法院

受托估价方：北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司

估 价 人 员: 鲁东宇 谢静

估 价 日 期：二○○六年十一月十三日至 二○○六年十一月二十三日

估价报告编号:金房[2006]估字第193号

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_________________ __编号：金房[2006]估字第193 号 第0 页 共4 6 页

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目 录

致委托方函............................................................ 1 估价师声明............................................................ 3 估价的假设和限制条件.................................................. 5 房地产估价结果报告.................................................... 7 一、委托方........................................................7 二、估价方........................................................7 三、估价对象......................................................7 四、估价目的.....................................................10 五、估价时点.....................................................10 六、价值定义.....................................................10 七、估价依据.....................................................10 八、估价原则.....................................................11 九、估价方法.....................................................12 十、估价结果.....................................................13 十一、估价人员...................................................14 十二、估价作业日期...............................................14 十三、估价报告应用的有效期.......................................14 房地产估价技术报告................................................... 15 一、个别因素分析.................................................15 二、区域因素分析.................................................17 三、市场背景分析.................................................19 四、最高最佳使用分析.............................................22 五、估价方法选用.................................................23 六、估价测算过程.................................................24 七、估价结果确定.................................................46

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__________________ 编号：金房[2006]估字第193 号 第1 页 共4 6

L 北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司 地址: 北京市海淀区蓝靛厂南路25 号牛顿办公区801 室 电话:88400870 图文传真:88400800 附 件............................................................... 48

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__________________ 编号：金房[2006]估字第193 号 第2 页 共4 6 页

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致委托方函

北京市高级人民法院：

受贵院委托，我公司对位于北京市海淀区中关村科贸中心部分房地 产（以下简称估价对象）价值进行了评估，为贵院了解该宗房地产的公 开市场价值提供参考依据。

由于委托方及涉案当事人未能提供《国有土地使用权证》及《房屋 所有权证》，本次评估所依据的有关房地产权属以估价人员协同法官到 北京市国土资源局海淀分局及北京市海淀区建设委员会查询的《北京市 房屋所有权登记申请书》、《北京市房屋登记表》以及土地资料上登记的 信息为准。本次评估，估价对象的相关面积以委托方提供的《未售未押 情况统计》及北京中关村科技发展（控股）股份有限公司提供的《面积 更正说明》为准。

根据委托方提供的土地档案材料，估价对象的土地证号为：京海国 用（2003出）字第2166号，登记土地使用权人为北京中关村科技发展（控 股）股份有限公司，土地坐落为海淀路68号74号，土地登记用途为综合 楼及地下车库用地，土地使用权类型为出让，土地使用权终止日期为2051 年3月19日，土地使用权面积为13004.39平方米。根据《北京市房屋所有 权登记申请书》和《北京市房屋登记表》，估价对象的房屋所有权证号为： 京房海股字第0004603号，登记房屋所有权人为中关村科技发展（控股） 股份有限公司，产别为股份产，房屋用途为综合，总建筑面积为116002.21 平方米。

根据委托方提供的《未售未押情况统计》及北京中关村科技发展（控 股）股份有限公司提供的《面积更正说明》，原《未售未押情况统计》清 单中包含的写字楼2108号房屋（建筑面积：117.98平方米）现更正为写 字楼2111号房屋（建筑面积：146.81平方米），故本次评估估价对象的总 建筑面积为8322.04平方米，分摊的土地面积为932.94平方米。

评估人员根据估价目的，遵循估价原则，按照评估工作程序，利用 科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算， 并结合估价经验，详细考虑了影响房地产价格的各项因素，确定于估价 时点2006年11月13日的估价结果为：（货币种类：人民币元） 建筑物总建筑面积：8322.04平方米

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L 北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司 地址: 北京市海淀区蓝靛厂南路25 号牛顿办公区801 室 电话:88400870 图文传真:88400800 分摊的土地面积：932.94平方米 房地产总价：10116.50万元 大写金额：壹亿零壹佰壹拾陆万伍仟元整 其中： A、地上二层至地上五层（电子商城） 总建筑面积为942.33平方米 房地产总价：2177.39万元 大写金额：贰仟壹佰柒拾柒万叁仟玖佰元整 B、估价对象部分写字楼 总建筑面积为6552.25平方米 房地产总价：7098.71万元 大写金额：柒仟零玖拾捌万柒仟壹佰元整 C、地下库房 总建筑面积为827.46平方米 房地产总价：840.4万元 大写金额：捌佰肆拾万零肆仟元整

北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司 法人代表：陈力 二○○六年十一月二十三日

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估价师声明

我们郑重声明：

• 1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

• 2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、

• 意见和结论，但受到本估价报告中说明的假设和限制条件的限制。

• 3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人

• 没有个人利害关系或偏见。

• 4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，

• 形成意见和结论，撰写本估价报告。

5、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其 他用途。未经本估价机构书面同意,本报告的全部或任何一部分均不得向 委托方、报告使用者、报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以 任何形式公开发表。

6、我们的估价人员已对本估价报告中的估价对象进行了实地勘查， 并对勘查的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现 场勘察仅限于对其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的 部分，依据委托方提供的资料进行评估。我们不承担对估价对象建筑结 构质量进行调查的责任。

• 7、本估价报告依据委托方提供的相关资料，委托方对资料的真实性、

• 合法性、完整性负责。因资料失实造成的估价结果有误的，估价机构和 估价人员不承担相应的责任。

• 8、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。 参加本次估价的注册房地产估价师签名：

姓 名 注册房地产估价师注册号 签 名

鲁东宇 1120040071

谢 静 1120000021

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__________________ 编号：金房[2006]估字第193 号 第3 页 共4 6

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__________________ 编号：金房[2006]估字第193 号 第4 页 共4 6 页

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估价的假设和限制条件

一、假设条件

• 1、产权人合法取得土地使用权、房屋所有权并支付有关税费。 2、估价对象得到最有效利用，并产生相应的收益。

• 3、估价对象与其它生产要素相结合，能满足目前生活的正常进行。

• 4、在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。

• 5、任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、

• 法规。

• 6、本报告设定估价对象土地开发程度为宗地红线外“七通”及宗地

• 红线内场地平整。

• 7、产权人未对估价对象进行任何方式的销售。

• 8、假定估价对象在估价时点的状况与评估人员完成实地勘察之日的

• 状况一致。

9、估价人员协同法官到北京市国土资源局海淀分局及北京市海淀区 建设委员会查询的《北京市房屋所有权登记申请书》、《北京市房屋登记 表》以及土地资料上登记的信息与估价对象已取得的《房屋所有权证》 及《国有土地使用证》上证载的信息一致。

10、委托方提供的资料属实。

• 二、限制条件

1、委托方为了解估价对象于估价时点的房地产公开市场价值，特委 托我公司对其价值进行了评估，以提供参考依据。本报告仅为此目的进 行评估。

2、由于委托方及涉案当事人未能提供《国有土地使用权证》及《房 屋所有权证》，本次评估所依据的有关房地产权属以估价人员协同法官 到北京市国土资源局海淀分局及北京市海淀区建设委员会查询的《北京 市房屋所有权登记申请书》、《北京市房屋登记表》以及土地资料上登 记的信息为准。如上述登记信息与估价对象已取得的《国有土地使用权 证》和《房屋所有权证》上证载的信息不符，应以《国有土地使用权证》

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L 北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司 地址: 北京市海淀区蓝靛厂南路25 号牛顿办公区801 室 电话:88400870 图文传真:88400800

和《房屋所有权证》为准，并相应调整估价结果。

3、本次评估，估价对象的相关面积以委托方提供的《未售未押情况 统计》及北京中关村科技发展（控股）股份有限公司提供的《面积更正 说明》为准。根据委托方提供的上述资料，原《未售未押情况统计》清 单中包含的写字楼2108号房屋（建筑面积：117.98平方米）现更正为写 字楼2111号房屋（建筑面积：146.81平方米），故本次评估估价对象的 总建筑面积为8322.04平方米，分摊的土地面积为932.94平方米。

4、根据委托方提供的《未售未押情况统计》说明，估价对象于估价 时点不存在抵押权登记。根据估价人员的现场勘查，估价对象于估价时 点部分房屋处于出租，部分房屋处于空置。

5、本次评估，估价人员未考虑租赁权对估价对象价值的影响，故评 估设定估价对象于估价时点不存在抵押权、租赁权等他项权利设定。

6、在对估价对象进行估价时，评估人员未考虑估价对象是否存在的 债权债务（包括工程款、材料设备款拖欠等）可能影响其价值的因素。

7、本次评估报告包括“房地产估价技术报告”，“房地产估价技术 报告”仅供估价机构存档和作为估价结果提交有关部门确认或备案时的 附件。

8、市场无明显价格波动条件下评估结果自估价报告出具之日起壹年 内有效。

三、使用说明

1、评估价格是在满足全部假设与限制条件下，于估价时点2006 年 11 月13 日，在设定的土地开发程度、用途和土地使用年限及正常市场 条件下的市场价值。如假设及限制条件发生变化，则需要相应调整估价 结果。

2、本估价结果为正常市场状况下的房地产价格，未考虑快速变现等 因素对价格的影响。如委托方对该宗房地产进行资产处置，需考虑快速 变现因素对价格的不利影响。

3、本报告由北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司负责解释。

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房地产估价结果报告

一、委托方

委托单位：北京市高级人民法院 联系人： 张建国 联系电话：85268628

二、估价方

单位名称：北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司

单位地址：北京市海淀区蓝靛厂南路25 号牛顿办公区801 室 资质级别：建设部一级 法人代表：陈 力 联 系 人：钱 成 联系电话: 88400870\71\72\73

三、估价对象

（一）估价对象的位置

估价对象位于海淀路68号74号中关村科贸中心，西临中关村大街， 南临中科大厦，北临北四环西路。该大厦位于中关村核心地区，周边主 要的物业类型为商业及综合，如1＋1大厦、大恒科技大厦、海龙大厦、 鼎好电子大厦、中关村e世界等，商业繁华且生活配套设施成熟；该区域 内有731路、355路、209路、801路、运通105路等多路公交车通过，交通 十分便利。

（二）估价对象实体状况描述

1、土地状况描述

根据委托方提供的土地档案材料，估价对象的土地证号为：京海国 用（2003出）字第2166号，登记土地使用权人为北京中关村科技发展（控

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L 北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司 地址: 北京市海淀区蓝靛厂南路25 号牛顿办公区801 室 电话:88400870 图文传真:88400800

股）股份有限公司，土地坐落为海淀路68号74号，土地登记用途为综合 楼及地下车库用地，土地使用权类型为出让，土地使用权终止日期为2051 年3月19日，土地使用权面积为13004.39平方米。根据北京市基准地价区 类划分标准，该区域属综合用途二级地价区。

估价对象区域内基础设施状况达到宗地红线外“七通”（通路、通 电、通讯、通上水、通下水、通暖、通气）及宗地红线内场地平整。 2、建筑物状况描述

根据《北京市房屋所有权登记申请书》和《北京市房屋登记表》，估 价对象的房屋所有权证号为：京房海股字第0004603号，登记房屋所有权 人为中关村科技发展（控股）股份有限公司，产别为股份产，房屋用途 为综合，总建筑面积为116002.21平方米。本次评估，估价对象的相关面 积以委托方提供的《未售未押情况统计》及北京中关村科技发展（控股） 股份有限公司提供的《面积更正说明》为准。

根据委托方介绍的情况和估价人员的实地勘察，估价对象于估价时 点的设备安装及装修情况如下：

建筑结构：钢混结构；

①外部装修

外墙：玻璃幕墙；

大门：玻璃门；

大堂、电梯厅：大理石墙面、高级石材地面、石膏板造型吊顶； 写字间公共过道部分：内墙高级涂料、缸砖地面；

②室内装修

内墙：涂料；

地面：电子市场缸砖地面，写字间水泥地面；

顶棚：造型吊顶；

电梯系统：60余部OTIS直梯、扶梯，客、货分流；

通讯系统：提供ADSL、ISDN、DDN等，楼顶预留安装微波通讯(VSAT) 位置，楼内设有收集信号增强系统；

空调系统：中央空调系统；

消防系统：内部消防系统。

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L 北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司 地址: 北京市海淀区蓝靛厂南路25 号牛顿办公区801 室 电话:88400870 图文传真:88400800 （三）估价对象权益状况描述

1、房地产权属描述

由于委托方及涉案当事人未能提供《国有土地使用权证》及《房屋 所有权证》，本次评估所依据的有关房地产权属以估价人员协同法官到 北京市国土资源局海淀分局及北京市海淀区建设委员会查询的《北京市 房屋所有权登记申请书》、《北京市房屋登记表》以及土地资料上登记的 信息为准。本次评估，估价对象的相关面积以委托方提供的《未售未押 情况统计》及北京中关村科技发展（控股）股份有限公司提供的《面积 更正说明》为准。

根据委托方提供的土地档案材料，估价对象的土地证号为：京海国 用（2003出）字第2166号，登记土地使用权人为北京中关村科技发展（控 股）股份有限公司，土地坐落为海淀路68号74号，土地登记用途为综合 楼及地下车库用地，土地使用权类型为出让，土地使用权终止日期为2051 年3月19日，土地使用权面积为13004.39平方米。根据《北京市房屋所有 权登记申请书》和《北京市房屋登记表》，估价对象的房屋所有权证号为： 京房海股字第0004603号，登记房屋所有权人为中关村科技发展（控股） 股份有限公司，产别为股份产，房屋用途为综合，总建筑面积为116002.21 平方米。

根据委托方提供的《未售未押情况统计》及北京中关村科技发展（控 股）股份有限公司提供的《面积更正说明》，原《未售未押情况统计》清 单中包含的写字楼2108号房屋（建筑面积：117.98平方米）现更正为写 字楼2111号房屋（建筑面积：146.81平方米），故本次评估估价对象的总 建筑面积为8322.04平方米，分摊的土地面积为932.94平方米。

2、他项权利描述

根据委托方提供的《未售未押情况统计》说明，估价对象于估价时 点不存在抵押权登记。根据估价人员的现场勘查，估价对象于估价时点 部分房屋处于出租，部分房屋处于空置。

本次评估，估价人员未考虑租赁权对估价对象价值的影响，故评估 设定估价对象于估价时点不存在抵押权、租赁权等他项权利设定。

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四、估价目的

为北京市高级人民法院了解北京市海淀区中关村科贸中心部分房地 产的公开市场价值提供价格参考依据。

五、估价时点

2006 年11 月13 日

六、价值定义

根据房地产评估的技术规程和项目的具体要求，本次评估采用的是 公开市场价格标准，评估的房地产价值为：估价对象在保持建筑物现状 及现状土地利用条件下，于估价时点2006年11月13日，土地设定用途为 综合及地下车库用地，土地剩余使用年期为44.4年，土地开发程度达到 宗地红线外“七通”（通路、通电、通讯、通上水、通下水、通暖、通气） 及宗地红线内场地平整的房地产现时市场价值，包括土地价格及建筑物 价格两部分。其中土地价格是指估价对象于评估时点2006年11月13日, 土地开发程度在宗地红线外“七通”（通路、通电、通讯、通上水、通下 水、通暖、通气）及宗地红线内场地平整，土地剩余使用年期为综合用 途44.4年的土地使用权价格。建筑物价格是指估价对象地上建筑物于评 估时点2006年11月13日的房屋重置成新价格，包括与房屋有关的装修及 设备工程（如电梯、消防）等。

七、估价依据

• （一）国家法律、法规：

• 1、《中华人民共和国城市房地产管理法》

• 2、《中华人民共和国土地管理法》

• 3、《城市房地产转让管理规定》

• 4、《中华人民共和国营业税暂行条例》

• （二）技术标准：

• 1、《房地产估价规范》（国标GB/T 50291-1999）

• 2、《城镇土地估价规程》（国标GB/T 18508-2001）

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• L 北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司 地址: 北京市海淀区蓝靛厂南路25 号牛顿办公区801 室 电话:88400870 图文传真:88400800

  • （三）地方法律、法规：

  • 1、《北京市契税管理规定》（京财税[2002]1926号）

  • 2、《北京市房地产转让管理办法实施意见》

• 3、《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的

• 通知》（京政发[2002]32号）

• 4、《关于公布本市出让国有土地使用权基准地价应用方法的通知》

• （京国土房管出[2002]1121号）

  • （四）委托方提供的有关资料：

  • 1、《北京市房屋所有权登记申请书》

  • 2、《北京市房屋登记表》

  • 3、 土地档案资料

  • 4、《未售未押情况统计》

  • 5、北京市高级人民法院委托司法鉴定项目通知书

  • 6、北京市高级人民法院委托评估函

  • 7、《说明》

  • （五）评估人员调查收集的资料：

  • 1、估价对象区域位置示意图

  • 2、估价对象现状利用照片

八、估价原则

房地产估价总的要求是独立、客观、公正，在本次估价作业中，我 们遵循的原则主要有下列5 项：

1、合法原则

遵循合法原则，首先要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前 提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。遵循合 法原则，具体来说有下列几个方面：在合法产权方面，应以房地产权属 证书和有关证件为依据；在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管 制等为依据；在合法处分方面，应以法律、法规或合同等允许的处分方 式为依据；在其他方面，如评估出的价格必须符合国家的价格政策。 2、最高最佳使用原则

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所谓最高最佳使用，要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用 为前提进行。它是指法律上允许，技术上可能，经济上可行，经过充分 合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。 3、替代原则

替代原则要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件 下的正常价格。类似房地产是指与估价对象处在同一供求范围内，并在 用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。 同一供求范围是指与估价对象相同或相近的房地产所处的区域范围。 4、估价时点原则

估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点上的客 观合理价格或价值。估价不是求取估价对象在所有时间上的价格，而是 求取估价对象在某一时间上的价格，而这一时间不是估价人员可以随意 假定的，必须依据估价目的来确定，这一时点即是估价时点。

5、公平原则

公平原则要求房地产估价人员应站在中立的立场上，评估出一个对 各方当事人来说都是公平合理的价格。评估出的价值如果不够公平合理， 必然会损害当事人中某一方的利益，也有损于房地产估价人员、估价机 构以至于整个估价行业的社会声誉和权威性。

九、估价方法

（一）本次估价的技术思路和估价方法

在遵循上述原则的基础上，根据委托方提供资料及评估人员勘查、 调查收集的有关资料，经综合分析比较后，此次评估采用了市场比较法 和收益法确定该宗收益房地产的房地产市场价值，主要出于以下考虑： 一是估价对象周边的同类型房地产交易实例较多,通过采用市场比较法 对选取交易案例的各项因素进行比较修正后得出的价格水平，客观地反 映了该区域同类型房地产市场的成交价格水平；二是估价对象作为经营 性房地产，采用收益法能客观合理地测算出估价对象于估价时点的房地 产市场价值。最后，将上述两种方法的计算结果进行综合分析，确定出 估价对象收益部分的房地产总价和单价。

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采用成本法求取估价对象地下一层（库房）的房地产总价及单价。 （二）估价方法的定义

1、市场比较法

根据替代原则，选取同一供需圈内、同一性质、同一结构类型的近 期内已发生交易的三宗交易案例，参照该案例的交易情况、期日、区域 以及个别因素等差别，求取估价对象的房地产现值。

2、收益法 。

由于估价对象为经营性房地产，采用收益法首先确定估价项目的年 总收益，扣除年经营费用，计算出年纯收益，通过适当的资本化率进一 步求取房地产总价格，扣除建筑物折旧费用，得出委估对象房地产现值， 其计算的结果比较客观。

3、成本法

由于估价对象为已使用房地产，可依照成本法测算出以出让方式取 得的土地使用权价格及在估价时点下重新建造或重新购置同样的房地产 所需花费的费用，所得出的结果即估价对象的房地产价格。

十、估价结果

评估人员根据估价目的，遵循估价原则，按照评估工作程序，利用 科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算， 并结合估价经验，详细考虑了影响房地产价格的各项因素，确定于估价 时点2006年11月13日的估价结果为：（货币种类：人民币元）

建筑物总建筑面积：8322.04平方米

分摊的土地面积：932.94平方米 房地产总价：10116.50万元

大写金额：壹亿零壹佰壹拾陆万伍仟元整

其中：

A、地上二层至地上五层（电子商城）

总建筑面积为942.33平方米 房地产总价：2177.39万元

大写金额：贰仟壹佰柒拾柒万叁仟玖佰元整

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L 北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司 地址: 北京市海淀区蓝靛厂南路25 号牛顿办公区801 室 电话:88400870 图文传真:88400800 B、估价对象部分写字楼

总建筑面积为6552.25平方米 房地产总价：7098.71万元 大写金额：柒仟零玖拾捌万柒仟壹佰元整

C、地下库房

总建筑面积为827.46平方米 房地产总价：840.4万元 大写金额：捌佰肆拾万零肆仟元整

十一、估价人员

参加本次估价的注册房地产估价师签名：

姓 名 注册房地产估价师注册号 签 名

鲁东宇 1120040071

谢 静 1120000021

十二、估价作业日期

二○○六年十一月十三日至二○○六年十一月二十三日

十三、估价报告应用的有效期

本估价报告所示估价结果为估价对象2006年11月13日的市场价格， 随着时间及市场情况的变化，该价格需作相应调整。如果使用本估价结 果的时间与估价报告出具之日相差一年或以上，我们对此结果造成的损 失不负任何责任。

北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司 法人代表：陈力 二○○六年十一月二十三日

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__________________ 编号：金房[2006]估字第193 号 第1 4 页 共4 6 页

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房地产估价技术报告

一、个别因素分析

（一）估价对象的位置

估价对象位于海淀路68号74号中关村科贸中心，西临中关村大街， 南临中科大厦，北临北四环西路。该大厦位于中关村核心地区，周边主 要的物业类型为商业及综合，如1＋1大厦、大恒科技大厦、海龙大厦、 鼎好电子大厦、中关村e世界等，商业繁华且生活配套设施成熟；该区域 内有731路、355路、209路、801路、运通105路等多路公交车通过，交通 十分便利。

（二）估价对象实体状况描述

1、土地状况描述

根据委托方提供的土地档案材料，估价对象的土地证号为：京海国 用（2003出）字第2166号，登记土地使用权人为北京中关村科技发展（控 股）股份有限公司，土地坐落为海淀路68号74号，土地登记用途为综合 楼及地下车库用地，土地使用权类型为出让，土地使用权终止日期为2051 年3月19日，土地使用权面积为13004.39平方米。根据北京市基准地价区 类划分标准，该区域属综合用途二级地价区。

估价对象区域内基础设施状况达到宗地红线外“七通”（通路、通 电、通讯、通上水、通下水、通暖、通气）及宗地红线内场地平整。 2、建筑物状况描述

根据《北京市房屋所有权登记申请书》和《北京市房屋登记表》，估 价对象的房屋所有权证号为：京房海股字第0004603号，登记房屋所有权 人为中关村科技发展（控股）股份有限公司，产别为股份产，房屋用途 为综合，总建筑面积为116002.21平方米。本次评估，估价对象的相关面 积以委托方提供的《未售未押情况统计》及北京中关村科技发展（控股） 股份有限公司提供的《面积更正说明》为准。

根据委托方介绍的情况和估价人员的实地勘察，估价对象于估价时 点的设备安装及装修情况如下：

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__________________ 编号：金房[2006]估字第193 号 第1 5 页 共4 6

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建筑结构：钢混结构；

①外部装修

外墙：玻璃幕墙； 大门：玻璃门；

大堂、电梯厅：大理石墙面、高级石材地面、石膏板造型吊顶； 写字间公共过道部分：内墙高级涂料、缸砖地面；

②室内装修

内墙：涂料； 地面：电子市场缸砖地面，写字间水泥地面； 顶棚：造型吊顶； 电梯系统：60余部OTIS直梯、扶梯，客、货分流； 通讯系统：提供ADSL、ISDN、DDN等，楼顶预留安装微波通讯(VSAT) 位置，楼内设有收集信号增强系统；

空调系统：中央空调系统； 消防系统：内部消防系统。

（三）估价对象权益状况描述

1、房地产权属描述

由于委托方及涉案当事人未能提供《国有土地使用权证》及《房屋 所有权证》，本次评估所依据的有关房地产权属以估价人员协同法官到 北京市国土资源局海淀分局及北京市海淀区建设委员会查询的《北京市 房屋所有权登记申请书》、《北京市房屋登记表》以及土地资料上登记的 信息为准。本次评估，估价对象的相关面积以委托方提供的《未售未押 情况统计》及北京中关村科技发展（控股）股份有限公司提供的《面积 更正说明》为准。

根据委托方提供的土地档案材料，估价对象的土地证号为：京海国 用（2003出）字第2166号，登记土地使用权人为北京中关村科技发展（控 股）股份有限公司，土地坐落为海淀路68号74号，土地登记用途为综合 楼及地下车库用地，土地使用权类型为出让，土地使用权终止日期为2051 年3月19日，土地使用权面积为13004.39平方米。根据《北京市房屋所有 权登记申请书》和《北京市房屋登记表》，估价对象的房屋所有权证号为：

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京房海股字第0004603号，登记房屋所有权人为中关村科技发展（控股） 股份有限公司，产别为股份产，房屋用途为综合，总建筑面积为116002.21 平方米。

根据委托方提供的《未售未押情况统计》及北京中关村科技发展（控 股）股份有限公司提供的《面积更正说明》，原《未售未押情况统计》清 单中包含的写字楼2108号房屋（建筑面积：117.98平方米）现更正为写 字楼2111号房屋（建筑面积：146.81平方米），故本次评估估价对象的总 建筑面积为8322.04平方米，分摊的土地面积为932.94平方米。 2、他项权利描述

根据委托方提供的《未售未押情况统计》说明，估价对象于估价时 点不存在抵押权登记。根据估价人员的现场勘查，估价对象于估价时点 部分房屋处于出租，部分房屋处于空置。

本次评估，估价人员未考虑租赁权对估价对象价值的影响，故评估 设定估价对象于估价时点不存在抵押权、租赁权等他项权利设定。

二、区域因素分析

1、区域概况

海淀区位于北京市区西北部，地理位置北纬39度53分－40度09分， 东经116度03分－116度23分；东与西城、朝阳区相邻，南与宣武、丰台 区毗连，西与石景山、门头沟区交界，北与昌平县接壤。全区总面积426 平方公里，南北长约30公里，东西最宽处29公里，约占北京市总面积的 2.53%。境内有大小河流10条，总长度119.8公里。

海淀区气候属温带湿润季风气候区，冬季寒冷干燥，盛行西北风， 夏季高温多雨，盛行东南风。年均气温12.3 ℃，1月份平均气温-3.7 ℃， 极端最低气温为-18.5 ℃，7月份平均气温为26.1 ℃，最高气温为40.3 ℃。年日照数2662小时，无霜期211天。年平均降水量628.9毫米，集中 于夏季的6-8月，降水量为465.1毫米,占全年降水的70%；冬季的12-2月 份降水量最少。

2004年全区实现国内生产总值1057.7亿元，同比增长18.5%，增长绝 对额居十八区县第一位，增速第四位。固定资产投资342.8亿元，增长绝

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对额居十八区县第一位，增速第七位。区消费品零售额总量399.4亿元， 增长绝对额居十八区县第一位,增速排在第六位；财政收入总量68.5亿 元，增长绝对额居十八区县第二位，增速第八位。与我国主要城市和地 区相比，经济总量增速较快，但投资和消费增速较低。

2、交通条件

海淀区内逐渐建立起多层次的交通系统。区内共有铁路5条(段)，总 长48公里，设有西直门、清华园、五路、清河等4个车站。建成的轻轨铁 路横穿海淀区。区域内主要交通干道有西北三环、四环路，白颐路、清 华南路、成府路。区域内交通方便，公交车线路较多。

3、基础设施条件

供水

海淀区境内现有三座自来水厂，即北京市第三水厂、第九水厂和田 村山水厂。海淀区的自来水，一部分由北京市统建管网环流系统提供， 主要供给城区居民区和社会公共设施；另一部分由企事业单位所建自备 井提供，全区共有自备井600余眼，生活用水3500万立方米，其它用水560 万立方米。全区自来水普及率达100%。

排水

区域排水为雨污分流方式，排污管分区铺设，自成系统，以污水处 理厂为终结，呈辐射状分布，并建有排渍泵站，排水通畅。 供电

区域内现有35千伏、110千伏、220千伏三个输电电压等级；高压、 超高压变电站17座，其中35千伏变电站5座，容量15万千伏安；110千伏 变电站9座，容量76万千伏安；220千伏变电站3座，容量108万千伏安。 全区10千伏架空配电线路全长850公里，10千伏配电变压器1700余台，容 量170万千伏安，年用电量16亿千瓦小时，有供电保证。

通讯

区域内通讯与市政通讯网相联，通讯线路以地下管道为主，辅以架 空线路，市话普及率70%，通讯线路畅通。 供暖

由北京市热力公司集中供暖。

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通气

海淀区的燃气资源依靠外区、外省输入，境内现有较为齐全的燃气 供应设施。目前全区除少部分农村地区外，炊用燃料全部实现燃气化。 煤气资源由石景山首都钢铁公司焦化厂提供，现有高中压调压站4座、中 低压调压站36座，占全市的18％；管线350公里，其中高压管道21公里， 中压管道134公里，占全市的21％；调压站出口压力合格率达99％。天然 气资源来自华北油田，现有高中压调压站1座,中低压调压站60座。

4、环境条件

海淀区作为解放后国家重点建设的文化教育科研基地，区内驻有北 京大学、清华大学等39所高等院校、22所各类成人高等院校和众多民办 院校，在校大学生人数占全市的79％；驻有中央、市属及区属科研单位 219个，中国科学院41个研究所大部分均在海淀，拥有各类专业技术人员 37.8余万人，住区两院院士427人；有中小学286所，每年考入高校的学 生均在5000人以上，占全市高考录取人数的1/4以上。区内科研力量、科 学仪器设备、图书情报信息、科研成果等均高度密集。

海淀区内名胜古迹众多，旅游资源丰富，人居环境良好。有各类文 物点700余处，其中国家级文物保护单位10处，市级文物保护单位25处。 5、产业集聚状况

海淀区是北京的高新技术产业区。在经历了中关村电子一条街的萌 芽期、1988年成立全国第一家国家级新技术产业开发区的超速增长期后， 高新技术产业已成为区域经济的支柱和首都经济的龙头，逐步形成电子 信息、光机电一体化等四大支柱产业，建成上地信息产业基地和中关村 大街科技经济带。1999年国务院颁布关于加快中关村科技园区建设的批 复后，海淀区成为中关村科技园区中心区和大部分发展区以及一区五园 中最大的海淀园的所在地。

三、市场背景分析

1、城市资源状况

北京是全国的政治、文化和国际交往中心，政治、经济上占有重要 的地位。除东南部与天津市接壤外，周围均与河北省为邻。全市总面积

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16808 平方公里，其中山区占9200 平方公里，丘陵面积1200 平方公里， 平原面积6408 平方公里，分别是总面积的54.74%、7.14%、38.12%。

北京地处华北大平原西北部的边缘，是平原与高原、山地的交接地 带。北京市地处中纬度，属温带大陆性季风气候，其特征是：春季干旱 多风，夏季高温多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷干燥。北京市是我国东 部少雨区之一，多年平均降水量640 毫米左右。全市贯穿5 条河流：永 定河、潮白河、北运河、大清河、蓟运河。

2、城市社会经济发展状况

国民经济保持快速健康发展。2005 年，全市实现地区生产总值 6814.5 亿元，比上年增长11.1%。其中，第一产业增加值97.7 亿元，下 降1%；第二产业增加值2100.5 亿元，增长11.7%；第三产业增加值4616.3 亿元，增长11.2%。按常住人口计算，当年人均GDP 达到44969 元（折 合5457 美元），比上年增长8.1%，是2000 年的1.9 倍。

第一产业对经济增长的贡献率为-0.2%，比2000 年下降1.4 个百分 点；第二产业贡献率为33.8%，下降13 个百分点；第三产业贡献率为 66.4%，提高14.4 个百分点。三次产业结构由2000 年的2.5：32.7：64.8 变化为2005 年的1.4：30.9：67.7。

3、城市规划与发展目标

2005 年是实施《北京城市总体规划（2004－2020 年）》的第一年， 新规划提出北京未来发展的目标主要在四个方面，即国家首都、世界城 市、文化名城、宜居城市。规划北京市域空间发展战略为完善“两轴”、 发展 “两带”、建设“多中心”,形成“两轴-两带-多中心”的城市空间 新格局。即为：

完善“两轴”,保障首都职能和文化职能的发挥; 强化“东部发展带”,疏导新北京产业发展方向; 整合“西部生态带”,创建宜居城市的生态屏障;

构筑以城市中心与副中心相结合、市区与多个新城相联系的新的城 市形态。

4、固定资产投资

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L 北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司 地址: 北京市海淀区蓝靛厂南路25 号牛顿办公区801 室 电话:88400870 图文传真:88400800 2005 年，全市完成全社会固定资产投资2827.2 亿元，比上年增长 11.8%，增幅比上年回落5.4 个百分点。其中，城镇投资增长11.2%，农 村投资增长18.7%。

2005 年，全市完成房地产开发投资1525 亿元，比上年增长3.5%， 增幅比上年回落19 个百分点。商品房销售面积2803.2 万平方米，增长 13.4%；其中住宅2566 万平方米，增长12.3%。商品房空置面积1374.2 万平方米，增长31.6%。商品房销售额1758.8 亿元，增长40.8%。

2005 年，全市基础设施投资610.7 亿元，比上年增长31.8%，增幅 比上年提高20.9 个百分点；占全社会固定资产投资的比重为21.6%，比 上年提高3.3 个百分点。

2005 年，全市房屋施工面积14096.2 万平方米，比上年增长7.4%； 其中住宅8043.2 万平方米，增长7.1%。房屋竣工面积4679.2 万平方米， 增长11.3%；其中住宅3024.1 万平方米，增长14.1%。 5、北京房地产市场状况

首都北京的特殊地位使其具备旺盛的房地产需求，与全国其它大城 市相比，北京市土地价格一直维持较高水平，市场供求状况相对活跃。 受全国大的投资环境的影响，北京房地产市场也随全国的经济大气候过 程一样经历了前几年的软着陆，尔后又率先走出谷底，于近年出现回升 势头。二零零零年、二零零一年以后房地产市场进入相对平稳的发展时 期，整个市场处于理性调整时期，开发规模得到控制，市场供求内容发 生结构性调整，房地产市场朝着规范有序的方向发展。

政策因素也是一个不可忽视的因素，起着重要的作用。国家继续采 取积极的财政政策和稳健的货币政策，扩大固定资产投资，激活房地产 市场，拉动内需。而政府对房地产业的管理是基本建立以间接调控为主 的政府对住房市场的宏观调控体系，主要依靠财政、金融、土地供应、 产业政策和法律等手段，实现政府对市场运行、质量监督、住房保障等 方面的间接调控。针对现阶段我国的国情政府坚持采取了适度扩张性的 财政政策以保证就业和消费增长；北京市政府加大开发力度加大基础设 施建设力度，北京市已决定在未来5 年中,对城市基础设施建设创记录地 投入1800 亿元人民币，重点建设142 个项目,以全力缩短与国外同等地

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位大城市的差距。其中900 亿元用于修建地铁、轻轨、高速公路、机场 等打造四通八达的快速交通网络。450 亿元用于环境治理，实现天更蓝、 水更清、地更绿。对基础设施的大量投入使开发热点区域更加分散，使 城市近郊区的房地产发展迅速；不同区域的不同产品都将有更好的市场 环境，也都各具有吸引力；城市郊区较低的土地开发成本使多样化的产 品设计和更低密度的小区规划成为可能。极大的丰富了不同产品市场供 给份额。加之入世和“奥运效应”等对投资和期望产生积极影响，预计 明年，北京经济将继续保持高效快速增长。

从根本上讲，北京房地产市场的发展基础是有利的，主要体现特点 如下：

A、北京的土地基本是有计划、有步骤供给的。政府对土地一级市场 的调控、垄断能力较强，根本上保证了房地产市场稳步发展的基础而不 至于使其大起大落。

B、房地产业对财政和改变城市面貌的贡献是巨大的。这种贡献符合 将北京建设成国际大都市的目标。一方面，房地产项目用地代征的市政 公共用地为城市公共建设减轻了负担，提供了可靠的物质基础；另一方 面，为增加政府税收开辟了渠道。

C、北京的城市建设用地日益减少的实际情况，使得依赖于“土地稀 缺性”的房地产项目日益具有了独特的竞争力，促使北京的房地产市场 能够保持稳中有升的发展势头。

四、最高最佳使用分析

最高最佳使用原则是要说明，房地产估价要以房地产的最高最佳使 用为前提。所谓最高最佳使用，是估价对象的一种最可能的使用，这种 最可能的使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行，经过充分合理 的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。

最高最佳使用分析真正体现了估价的客观性。衡量、判断估价对象 房地产是否处于最优使用状态主要从下列方面考虑：

1、法律上允许（规划及相关政策法规许可）。即不受现时使用状况 的限制，而依照法律规章、规划发展的方向，按照其可能的最优用途估

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价。

• 2、技术上可能。即不能把技术上无法做到的使用当作最高最佳使用。

• 要按照房屋建筑工程方面的技术要求进行评估。

• 3、经济上可行。即估价价格应是各种可能的使用方式中，以经济上

• 有限的投入而能获得最大收益的使用方式的估价结果。

4、土地与建筑物的均衡性。即以房地产内部构成要素的组合是否达 到均衡来判断其是否处于最优使用状态，也就是说，估价时,把建筑物与 土地区位是否相匹配，是否具有投资集约度的因素考虑进去。

5、房地产与周围环境的协调性。即房地产与外部环境是否均衡或协 调的问题。也就是说，估价时不按原用途估价，而按房地产与其周围环 境相协调能获得大量外部经济效益的最优使用的新用途进行估价。

6、可持续发展性。即在估价时不仅要研究过去和现在的价格状况， 而且还要研究房地产市场的状况、发展趋势，以及政治经济和政策变化 对房地产形成的影响以预测未来价格和收益变动的趋势。

根据估价对象地理位置、周边自然与人文经济环境及充分利用土地 资源，综合为该土地最高最佳使用途径。

五、估价方法选用

在遵循上述原则的基础上，根据委托方提供资料及评估人员勘查、 调查收集的有关资料，经综合分析比较后，此次评估采用了市场比较法 和收益法确定该宗收益房地产的房地产市场价值，主要出于以下考虑： 一是估价对象周边的同类型房地产交易实例较多,通过采用市场比较法 对选取交易案例的各项因素进行比较修正后得出的价格水平，客观地反 映了该区域同类型房地产市场的成交价格水平；二是估价对象作为经营 性房地产，采用收益法能客观合理地测算出估价对象于估价时点的房地 产市场价值。最后，将上述两种方法的计算结果进行综合分析，确定出 估价对象收益部分的房地产总价和单价。

采用成本法求取估价对象地下一层（库房）的房地产总价及单价。 （二）估价方法的定义

1、市场比较法

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根据替代原则，选取同一供需圈内、同一性质、同一结构类型的近 期内已发生交易的三宗交易案例，参照该案例的交易情况、期日、区域 以及个别因素等差别，求取估价对象的房地产现值。

2、收益法 。

由于估价对象为经营性房地产，采用收益法首先确定估价项目的年 总收益，扣除年经营费用，计算出年纯收益，通过适当的资本化率进一 步求取房地产总价格，扣除建筑物折旧费用，得出委估对象房地产现值， 其计算的结果比较客观。

3、成本法

由于估价对象为已使用房地产，可依照成本法测算出以出让方式取 得的土地使用权价格及在估价时点下重新建造或重新购置同样的房地产 所需花费的费用，所得出的结果即估价对象的房地产价格。

六、估价测算过程

根据委托方的介绍及估价人员的实地堪察，估价对象目前地下一层 作为库房使用，地上二层至地上五层作为电子商城使用，地上八层作为 KTV使用，地上十五层至地上二十一层作为写字楼使用。由于不同用途会 产生不同收益，故本次评估将各用途的房地产价值进行分开测算。

A、地上二层至地上五层（电子商城）

（一）收益法的测算过程

一般公式:

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式中：

V —— 房地产价格；

[a] i —— 房地产未来某年的净收益（假设发生在年末）； r —— 房地产的资本华率；

n —— 房地产自估价时点起至未来可获收益的年限；

房地产未来某年的净收益和房地产的还原利率可能都是变化的，可

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以将上述公式调整以后进行套用。在净收益的确定上，我们遵循基本公 式：

净收益＝潜在毛收入－空置等造成的收入损失－运营费用 1、确定年总收益

估价对象位于北京市海淀区中关村科贸中心。根据委托方提供的土 地档案材料，估价对象的土地证号为：京海国用（2003出）字第2166号， 登记土地使用权人为北京中关村科技发展（控股）股份有限公司，土地 坐落为海淀路68号74号，土地登记用途为综合楼及地下车库用地，土地 使用权类型为出让，土地使用权终止日期为2051年3月19日，土地使用权 面积为13004.39平方米。根据《北京市房屋所有权登记申请书》和《北 京市房屋登记表》，估价对象的房屋所有权证号为：京房海股字第0004603 号，登记房屋所有权人为中关村科技发展（控股）股份有限公司，产别 为股份产，房屋用途为综合。

调查北京市海淀区中关村电子商城二层精品店近期同区域、同物业、 结构相似、装修档次相近的物业租金水平多在8000—50000元/20建筑平 方米/月，二层柜台近期同区域、同物业、结构相似、装修档次相近的物 业租金水平多在3000—6000元/10建筑平方米/月。结合估价对象所处区 位条件、实际装修状况、设计标准，综合租金水平二层精品店取11000 元/20建筑平方米/月；二层柜台取3500元/10建筑平方米/月。出租率取 98％,有效出租面积比率按100％取值，一年设定有12月。

调查北京建筑市场房屋置单价的平均水平，结合估价对象的实际状 况，综合房屋重置单价按6000元/建筑平方米计取，钢混结构房屋耐用年 限为60年，但由于土地剩余使用年限为44.4年，因此房屋剩余使用年限 为44.4年。根据委托方提供的《未售未押情况统计》，二层A（即精品店） 的面积为30.23平方米，则

房屋重置总价＝房屋重置单价×建筑面积÷10000 ＝6000×30.23÷10000 ＝18.14（万元）

年折旧额＝房屋重置总价÷房屋耐用年限

＝房屋重置总价÷（截至估价时点房屋已使用年限＋房屋

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剩余使用年限）

＝18.14÷47.4 ＝0.38（万元）

房屋现值＝年折旧额×剩余使用年限

＝0.38×44.4 ＝16.87（万元）

房地产年总收益＝年总租金×房屋出租率×有效出租面积

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2、确定房地出租总费用

房地产出租中，支出的总费用有：

• ①管理费： 一般按房地年总收益的2～5%计算，本次评估按3％计取。 管理费＝19.55×3％＝0.59（万元）

②维修费： 按建筑物重置价的2～5%计算，本次评估按重置价的2％ 计取。

维修费＝18.14×2％＝0.36（万元）

③保险费： 按房屋现值乘以保险费率，我国房屋的保险费在1.5～2

• ‰，本次评估按房屋现值的2‰计取。 保险费＝16.87×2‰＝0.03（万元）

• ④税金： 依据估价对象所在城镇房屋出租时应缴纳的有关税费文件、

• 规定确定，一般有（按照《中华人民共和国房产税暂行条例》征收）房 产税（按年租金的12%计），营业税及附加（包括营业税、城市维护建设 税及教育费附加费）取年总收益水平的5.5%，则：

房产税＝19.55×12％＝2.35（万元）

营业税及附加＝19.55×5.5％＝1.08（万元）

＝ 房地产出租总费用 管理费＋维修费＋保险费＋房产税+营业税及 附加

＝4.41（万元）

3、确定房地产出租纯收益

房地产出租纯收益＝房地产出租总收益－房地产出租总费用

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4、确定房地产价格

根据该地区的有关资料,目前该地区的房地产投资存在一定风险,故 在选取房地产还原利率时取中国人民银行最新公布的固定资产一年期存 款利息率以及结合房地产投资风险情况，综合考虑确定房地产还原利率 取8%。

总价＝房地产出租纯收益÷r×[1－1/（1＋r） n ]

其中: r——房地产的资本化率，取8％

n——房地产自估价时点起至未来可获收益的年限为44.4年 n ＝ 总价 房地产出租纯收益÷r×[1－1/（1＋r） ] ＝183.04（万元） 单价＝183.04÷30.23×10000

=60549（元/平方米）

根据委托方的介绍及估价人员对该地区同类物业的市场租金水平的 调查结果，估价对象地上三层至地上五层的具体价值见表1。

表 1

估价对象	实测建面 (平方米)	房屋重置 单价（元/ 建筑平方 米）	房屋耐 用年限 （年）	房屋剩余使 用年限（年）	租金水平	出租率	房地产单价 （元/建筑平 方米）
3A005	51.58	6000	47.4	44.4	8000 元/20 建 筑平方米·月	98%	43622
3A114	44.26	6000	47.4	44.4		98%
3B072	10	6000	47.4	44.4	2500 元/10 建 筑平方米·月	98%	26656
3B153	10.98	6000	47.4	44.4		98%
3B163	13.42	6000	47.4	44.4		98%
3B166	11.18	6000	47.4	44.4		98%
4A063c	9.51	6000	47.4	44.4	6000 元/20 建 筑平方米·月	98%	32309
4A122	30.68	6000	47.4	44.4		98%
4B209	10.81	6000	47.4	44.4	2000 元/10 建 筑平方米·月	98%	21027
5A027	49.72	6000	47.4	44.4	4500 元/20 建 筑平方米·月	98%	23843
5A028	46.74	6000	47.4	44.4		98%
5A029	88.56	6000	47.4	44.4		98%
5A030	51.92	6000	47.4	44.4		98%
5A031	17.01	6000	47.4	44.4		98%

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5A032	17.59	6000	47.4	44.4		98%
5A114	40.3	6000	47.4	44.4		98%
5B036	11.39	6000	47.4	44.4	1500 元/10 建 筑平方米·月	98%	15367
5B055	10.55	6000	47.4	44.4		98%
5B088	9.99	6000	47.4	44.4		98%
5B116	9.95	6000	47.4	44.4		98%
5B117	9.95	6000	47.4	44.4		98%
5B118	9.95	6000	47.4	44.4		98%
5B119	9.95	6000	47.4	44.4		98%
5B120	9.95	6000	47.4	44.4		98%
5B122	9.95	6000	47.4	44.4		98%
5B131	16.59	6000	47.4	44.4		98%
5B132	18.05	6000	47.4	44.4		98%
5B133	11.99	6000	47.4	44.4		98%
5B134	11.99	6000	47.4	44.4		98%
5B135	11.99	6000	47.4	44.4		98%
5B136	11.99	6000	47.4	44.4		98%
5B137	11.99	6000	47.4	44.4		98%
5B138	11.99	6000	47.4	44.4		98%
5B139	11.99	6000	47.4	44.4		98%
5B140	11.99	6000	47.4	44.4		98%
5B141	11.99	6000	47.4	44.4		98%
5B142	11.86	6000	47.4	44.4		98%
5B143	11.86	6000	47.4	44.4		98%
5B144	11.99	6000	47.4	44.4		98%
5B145	11.99	6000	47.4	44.4		98%
5B146	11.99	6000	47.4	44.4		98%
5B147	11.99	6000	47.4	44.4		98%
5B148	11.99	6000	47.4	44.4		98%
5B149	11.99	6000	47.4	44.4		98%
5B150	11.99	6000	47.4	44.4		98%
5B151	11.99	6000	47.4	44.4		98%
5B152	11.99	6000	47.4	44.4		98%
5B153	11.99	6000	47.4	44.4		98%
5B154	11.99	6000	47.4	44.4		98%
5B155	18.05	6000	47.4	44.4		98%
合计	912.10	——

通过以上测算，估价人员得出各楼层的房地产市场价值与二层房地 产市场价值的比例关系如表2 所示。

表 2

物业类型	二层精 品店	二层 柜台	三层精品 店	三层柜 台	四层精 品店	四层柜 台	五层精 品店	五层柜 台
房地产市场价	60549	38080	43622	26656	32309	21027	23843	15367

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	值（元/平方米	）
	柜台与精品店 价值比率（％）	63		61		65		64
	各楼层与二层 相同物业类型 价值比率（％）	——		72	70	53	55	39	40

（二）市场比较法

在求取一宗待估房地产的价格时，根据替代原则，将待估房地产与 较近时期内已经发生交易的类似房地产实例加以比较对照，并依据后者 已知的价格，参照该房地产的交易情况、交易日期、房地产状况（包括 区域状况、 权益状况、实物状况三方面）等差别，修正得出估价对象于 估价时点的房地产现时市场价值。

其计算公式为：

比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数 ×房地产状况修正系数

Ⅰ、比较实例选择

选择比较交易实例时，根据估价对象的情况，应符合以下要求： ①用途相同

②交易类型相同

③属于正常交易

④区域及个别条件相近

⑤统一价格基础

该项目位于中关村大街，周围有较多的同等物业类型，故本次交易 案例以周围相似电子商城的成交价格作为可比案例，对影响房地产价格 的多种因素进行修正，以此估算出待估房地产的客观合理价格。

实例一：鼎好大厦，位于海淀区中关村大街与北四环交汇处，二层 电子市场精品店的销售均价为63000 元/平方米。

实例二：中关村e 世界，位于海淀中关村大街，二层电子市场精品 店的销售均价为60000 元/平方米。

实例三: 海龙大厦，位于海淀中关村大街1 号，二层电子市场精品 店的销售均价为58000 元/平方米。

Ⅱ、比较因素的选择

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根据估价对象的房产条件,影响估价对象价格的主要因素有:

A、交易时间:确定房价指数

• B、交易情况:是否为正常,公平,公开,自愿的交易

• C、区域因素:主要有交通条件,基础设施状况和环境优劣度等

• D、个别因素:主要指待估房地产的建筑结构、装修情况、容积率、

• 建成年代等

Ⅲ、因素条件说明

交易案例与估价对象各因素的条件比较具体，见表3。

表3 比较因素说明表

	案例	估价对象	鼎好大厦	中关村E 世界	海龙大厦
	楼层及用途	二层精品店物业	二层精品店物业	二层精品店物业	二层精品店物业
	交易情况	正常	正常	正常	正常
	交易时间	2006 年11 月13 日	2006 年11 月1 日	2006 年10 月28 日	2006 年11 月8 日
	调查价格	待评估	58000	60000	63000
区 域 因 素	交通条件	较好	较好	一般	较好
	商业繁华程度	较好	较好	较好	较好
	距市中心距离	一般	一般	一般	一般
	环境质量	一般	一般	一般	一般
	基础设施	七通	七通	七通	七通
	临街宽度与深度	较好	较好	一般	较好
	临街道路状况	临区域次干道	临区域次干道	临区域次干道	临区域次干道
个 别 因 素	建筑结构	钢混	钢混	钢混	钢混
	设备设施	较好	较好	好	较好
	内外装修	公共部分精装修	公共部分精装修	公共部分精装修	公共部分精装修
	空间布局	一般	较好	较好	好

Ⅳ、编制比较因素条件指数表

根据估价对象与比较实例各种因素具体情况，编制比较因素条件指 数表。比较因素指数确定如下：

• 1、估价对象与三个比较案例的土地用途、交易情况、价格类型等条

• 件均一致，故对上述这些影响房价的因素均不作修正。 2、房地产价格指数

调查获知2006 年10 月末至2006 年11 月北京市该类房地产的价格 未发生较大变化，故不做修正。

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L 北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司 地址: 北京市海淀区蓝靛厂南路25 号牛顿办公区801 室 电话:88400870 图文传真:88400800 3、区域及个别因素修正系数

（1） 区域因素：

① 商业繁华程度：分为好、较好、一般、较差、差五个等级，以估 价对象的办公集聚程度指数为100，比较实例每增加或降低一个等级， 其指数相应增加或减少1；

② 交通条件：分为好、较好、一般、较差、差五个等级，以估价对 象的交通条件指数为100，比较实例每增加或降低一个等级，其指数相 应增加或减少1；

③环境质量：分为好、较好、一般、较差、差五个等级，以估价对 象的环境质量指数为100，比较实例每增加或降低一个等级，其指数相 应增加或减少1；

④ 临街宽度和深度：分为好、较好、一般、较差、差五个等级，以 估价对象的临街宽度和深度指数为100，比较实例每增加或降低一个等 级，其指数相应增加或减少1；

⑤临街道路状况: 将道路划分为区域主干道、区域次干道、支路、 胡同四个级别，以估价对象的临街道路状况指数为100，比较实例每增 加或降低一个等级，其指数相应增加或减少2；

⑥ 距市中心距离：分近、较近、一般、较远、远五个等级，以估价 对象的距市中心距离指数为100，比较实例每增加或降低一个等级，其 指数相应增加或减少2；

⑦ 公共服务设施和基础设施状况：以估价对象基础设施状况指数为 100，基础设施条件每增加或减少“一通”，指数增加或减少2； （2）个别因素:

① 建筑结构：分为砖混、钢混、框架三个等级，以估价对象的建筑 结构指数为100，比较实例每上升或下降一个等级，其指数上升或下降 2;

②设备设施：分为好、较好、一般、较差、差五个级别，以估价对 象的设备设施指数为100，比较实例每上升或下降一个等级，其指数上 升或下降5；

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L 北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司 地址: 北京市海淀区蓝靛厂南路25 号牛顿办公区801 室 电话:88400870 图文传真:88400800 ③ 空间布局：分为甲级、乙级、丙级三个级别，以估价对象的物业 评级指数为100，比较实例每上升或下降一个等级，其指数上升或下降2； ④ 内外装修状况：分为豪华全装修、全装修、公共部分装修、毛坯 四个等级，以估价对象的内外装修状况指数为100，比较实例每上升或 下降一个等级，其指数上升或下降2；

根据估价对象与比较案例的差异,以估价对象的各因素条件为基 础,确定比较案例各因素的相应指数，详见表4。

表 4 比较因素条件指数表

	案例	估价对象	实例一	实例二	实例三
	楼层及用途	100	100	100	100
	交易情况	100	100	100	100
	交易时间	100	100	100	100
	调查价格		58000	60000	63000
区域 因素	交通条件	100	100	99	100
	商业繁华程度	100	100	100	100
	距市中心距离	100	100	100	100
	环境质量	100	100	100	100
	基础设施	100	100	100	100
	临街宽度与深度	100	100	99	100
	临街道路状况	100	100	100	100
个别 因素	建筑结构	100	100	100	100
	设备设施	100	100	105	100
	内外装修	100	100	100	100
	空间布局	100	102	102	104
	比准价格		56863	57160	60577
	加权价格			58200

Ⅴ、编制因素条件修正系数表

将估价对象的因素条件指数与比较案例因素条件指数进行比较，得 到因素修正系数，见表5。

表5 比较因素修正系数表

	案例	实例一	实例二	实例三
	楼层及用途	100/100	100/100	100/100
	交易情况	100/100	100/100	100/100
	交易时间	100/100	100/100	100/100
	调查价格	58000	60000	63000
区域因 素	交通条件	100/100	100/99	100/100
	办公集聚程度	100/100	100/100	100/100
	距市中心距离	100/100	100/100	100/100

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	环境质量	100/100	100/100	100/100
	基础设施	100/100	100/100	100/100
	临街宽度与深度	100/100	100/99	100/100
	临街道路状况	100/100	100/100	100/100
个别因 素	建筑结构	100/100	100/100	100/100
	设备设施	100/100	100/105	100/100
	内外装修	100/100	100/100	100/100
	空间布局	100/102	100/102	100/104
	比准价格	56863	57160	60577
	加权价格		58200

取三个比较案例比准价格的算术平均值作为本次市场比较法评估 测算结果:

估价对象二层精品店的销售价格=（56863+57160+60577）÷3

=58200（元/平方米）

根据委托方的介绍及估价人员对该地区同类物业的市场售价的调查 结果和通过收益法测算结果的比例关系，估价对象每层柜台（即B 户型） 的房地产价值占精品店（即A 户型）房地产价值的60％，即： 估价对象二层柜台的销售价格＝58200×60％

＝34920（元/平方米）

根据估价人员的市场调查，估价对象地上三层的房地产价值占地上 二层的房地产价值的70％，即：

估价对象三层精品店的销售价格＝58200×70％

＝40740（元/平方米）

估价对象三层柜台的销售价格＝34920×70％

＝24444（元/平方米）

估价对象地上四层的房地产价值占地上二层的房地产价值的50％，

即：

估价对象四层精品店的销售价格＝58200×50％

＝29100（元/平方米）

估价对象四层柜台的销售价格＝34920×50％

＝17460（元/平方米）

估价对象地上五层的房地产价值占地上二层的房地产价值的40％， 即：

估价对象五层精品店的销售价格＝58200×40％

＝23280（元/平方米）

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L 北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司 地址: 北京市海淀区蓝靛厂南路25 号牛顿办公区801 室 电话:88400870 图文传真:88400800 估价对象五层柜台的销售价格＝34920×40％ ＝13968（元/平方米）

（三）估价结果的确定

评估人员采用了市场比较法和收益法对估价对象地上二层至地上五 层的价格进行了测算，市场比较法是根据替代原则，选取同一供需圈内、 同一性质、同一结构类型的近期内已发生交易的三宗交易案例，参照该 案例的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，求取估价对象的房 地产现值。采用收益法首先确定估价项目的年总收益，再扣除年经营费 用计算出年纯收益，并进一步求取房地产总价格及单位价格，其计算的 结果反映了房地产的收益价格。

评估人员根据评估经验，综合分析影响房地产价格的各项因素并结 合估价对象的具体情况，取两种评估结果的算术平均值作为估价对象房 地产市场价格的最终评估结果见表6。

表6 电子商城房地产估价结果一览表

物业类型	市场比较法 （元/建筑 平方米）	权重	收益法（元 /建筑平方 米）	权重	房地产单价 （元/建筑 平方米）	各层总 建筑面 积（平方 米）	房地产总价 （万元）
二层精品店	58200	0.5	60549	0.5	59375	30.23	179.49
三层精品店	40740	0.5	43622	0.5	42181	95.84	404.26
三层柜台	24444	0.5	26656	0.5	25550	45.58	116.46
四层精品店	29100	0.5	32309	0.5	30705	40.19	123.4
四层柜台	17460	0.5	21027	0.5	19244	10.81	20.8
五层精品店	23280	0.5	23843	0.5	23562	311.84	734.76
五层柜台	13968	0.5	15367	0.5	14668	407.84	598.22
合计	——					942.33	2177.39

B、估价对象写字楼

（一）市场比较法

在求取一宗待估房地产的价格时，根据替代原则，将待估房地产与 较近时期内已经发生交易的类似房地产实例加以比较对照，并依据后者 已知的价格，参照该房地产的交易情况、交易日期、房地产状况（包括 区域状况、 权益状况、实物状况三方面）等差别，修正得出估价对象于

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估价时点的房地产现时市场价值。

其计算公式为：

比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数 ×房地产状况修正系数

Ⅰ、比较实例选择

选择比较交易实例时，根据估价对象的情况，应符合以下要求： ①用途相同

②交易类型相同

③属于正常交易

④区域及个别条件相近

⑤统一价格基础

该项目位于海淀区中关村核心地区，周围有较多办公大厦，故本次 交易案例以周围相似办公大厦的成交价格作为可比案例，对影响房地产 价格的多种因素进行修正，以此估算出待估房地产的客观合理价格。

实例一：大恒科技，位于海淀区苏州街3 号，物业评级为甲级，销 售均价为11800 元/平方米。

实例二：鼎好大厦，位于海淀中关村大街与北四环交汇处，物业评 级为甲级，销售均价为12000 元/平方米。

实例三: 1＋1 大厦，位于海淀彩和坊路中关村西区18 地，物业评 级为甲级，销售均价为11800 元/平方米。

Ⅱ、比较因素的选择

根据估价对象的房产条件,影响估价对象价格的主要因素有:

A、交易时间:确定房价指数

B、交易情况:是否为正常,公平,公开,自愿的交易

C、区域因素:主要有交通条件,基础设施状况和环境优劣度等

D、个别因素:主要指待估房地产的建筑结构、装修情况、容积率、 建成年代等

Ⅲ、因素条件说明

交易案例与估价对象各因素的条件比较具体，见表6。

表6 比较因素说明表

案例 估价对象 大恒科技 鼎好大厦 1＋1 大厦

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	用途	写字楼	写字楼	写字楼	写字楼
	交易情况	正常	正常	正常	正常
	交易时间	2006 年11 月10 日	2006 年11 月1 日	2006 年10 月28 日	2006 年11 月8 日
	调查价格	待评估	11800	12000	11800
区域 因素	交通条件	较好	一般	较好	较好
	办公集聚程度	较好	较好	较好	较好
	距市中心距离	一般	一般	一般	一般
	环境质量	一般	一般	一般	一般
	基础设施	七通	七通	七通	七通
	临街宽度与深度	较好	较好	较好	较好
	临街道路状况	临区域次干道	临区域支道	临区域次干道	临区域次干道
个别 因素	建筑结构	框架	框架	框架	框架
	设备设施	好	好	好	好
	内外装修	公共部分精装修	公共部分精装修	公共部分精装修	公共部分精装修
	物业评级	甲级	甲级	甲级	甲级

Ⅳ、编制比较因素条件指数表

根据估价对象与比较实例各种因素具体情况，编制比较因素条件指 数表。比较因素指数确定如下：

• 1、估价对象与三个比较案例的土地用途、交易情况、价格类型等条

• 件均一致，故对上述这些影响房价的因素均不作修正。 2、房地产价格指数

调查获知2006 年10 月末至2006 年11 月北京市该类房地产的价格 未发生较大变化，故不做修正。

3、区域及个别因素修正系数

• （1） 区域因素：

① 办公集聚程度：分为好、较好、一般、较差、差五个等级，以估 价对象的办公集聚程度指数为100，比较实例每增加或降低一个等级， 其指数相应增加或减少1；

② 交通条件：分为好、较好、一般、较差、差五个等级，以估价对 象的交通条件指数为100，比较实例每增加或降低一个等级，其指数相 应增加或减少2；

③环境质量：分为好、较好、一般、较差、差五个等级，以估价对 象的环境质量指数为100，比较实例每增加或降低一个等级，其指数相 应增加或减少1；

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④ 临街宽度和深度：分为好、较好、一般、较差、差五个等级，以 估价对象的临街宽度和深度指数为100，比较实例每增加或降低一个等 级，其指数相应增加或减少1；

⑤临街道路状况: 将道路划分为区域主干道、区域次干道、支路、 胡同四个级别，以估价对象的临街道路状况指数为100，比较实例每增 加或降低一个等级，其指数相应增加或减少2；

⑥ 距市中心距离：分近、较近、一般、较远、远五个等级，以估价 对象的距市中心距离指数为100，比较实例每增加或降低一个等级，其 指数相应增加或减少2；

⑦ 公共服务设施和基础设施状况：以估价对象基础设施状况指数为 100，基础设施条件每增加或减少“一通”，指数增加或减少2； （2）个别因素:

① 建筑结构：分为砖混、钢混、框架三个等级，以估价对象的建筑 结构指数为100，比较实例每上升或下降一个等级，其指数上升或下降 2;

②设备设施：分为好、较好、一般、较差、差五个级别，以估价对 象的设备设施指数为100，比较实例每上升或下降一个等级，其指数上 升或下降2；

③ 物业评级：分为甲级、乙级、丙级三个级别，以估价对象的物业 评级指数为100，比较实例每上升或下降一个等级，其指数上升或下降2； ④ 内外装修状况：分为豪华全装修、全装修、公共部分装修、毛坯 四个等级，以估价对象的内外装修状况指数为100，比较实例每上升或 下降一个等级，其指数上升或下降2；

根据估价对象与比较案例的差异,以估价对象的各因素条件为基 础,确定比较案例各因素的相应指数，详见表2。 表2 比较因素条件指数表

案例	估价对象	实例一	实例二	实例三
用途	100	100	100	100
交易情况	100	100	100	100
交易时间	100	100	100	100

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	调查价格	待估	11800	12000	11800
区域 因素	交通条件	100	98	100	100
	办公集聚程度	100	100	100	100
	距市中心距离	100	100	100	100
	环境质量	100	100	100	100
	基础设施	100	100	100	100
	临街宽度与深度	100	100	100	100
	临街道路状况	100	98	100	100
个别 因素	建筑结构	100	100	100	100
	设备设施	100	100	100	100
	内外装修	100	100	100	100
	物业评级	100	100	100	100
	比准价格		12287	12000	11800
	加权价格			12029

Ⅴ、编制因素条件修正系数表

将估价对象的因素条件指数与比较案例因素条件指数进行比较，得 到因素修正系数，见表3。

表3 比较因素修正系数表

	案例	实例一	实例二	实例三
	用途	100/100	100/100	100/100
	交易情况	100/100	100/100	100/100
	交易时间	100/100	100/100	100/100
	调查价格	11800	12000	11800
区域因 素	交通条件	100/98	100/100	100/100
	办公集聚程度	100/100	100/100	100/100
	距市中心距离	100/100	100/100	100/100
	环境质量	100/100	100/100	100/100
	基础设施	100/100	100/100	100/100
	临街宽度与深度	100/100	100/100	100/100
	临街道路状况	100/98	100/100	100/100
个别因 素	建筑结构	100/100	100/100	100/100
	设备设施	100/100	100/100	100/100
	内外装修	100/100	100/100	100/100
	物业评级	100/100	100/100	100/100
	比准价格	12287	12000	11800
	加权价格		12029

取三个比较案例比准价格的算术平均值作为本次市场比较法评估

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L 北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司 地址: 北京市海淀区蓝靛厂南路25 号牛顿办公区801 室 电话:88400870 图文传真:88400800 测算结果:

单位价格=（12287+12000+11800）÷3 =12029（元/平方米）

（二）收益法的测算过程 一般公式:

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[a] i —— 房地产未来某年的净收益（假设发生在年末）； r —— 房地产的资本华率；

n —— 房地产自估价时点起至未来可获收益的年限； 房地产未来某年的净收益和房地产的还原利率可能都是变化的，可 以将上述公式调整以后进行套用。在净收益的确定上，我们遵循基本公 式：

净收益＝潜在毛收入－空置等造成的收入损失－运营费用

1、确定年总收益

估价对象位于北京市海淀区中关村科贸中心。根据委托方提供的土 地档案材料，估价对象的土地证号为：京海国用（2003出）字第2166号， 登记土地使用权人为北京中关村科技发展（控股）股份有限公司，土地 坐落为海淀路68号74号，土地登记用途为综合楼及地下车库用地，土地 使用权类型为出让，土地使用权终止日期为2051年3月19日，土地使用权 面积为13004.39平方米。根据《北京市房屋所有权登记申请书》和《北 京市房屋登记表》，估价对象的房屋所有权证号为：京房海股字第0004603 号，登记房屋所有权人为中关村科技发展（控股）股份有限公司，产别 为股份产，房屋用途为综合。根据委托方提供的《未售未押情况统计》 及北京中关村科技发展（控股）股份有限公司提供的《面积更正说明》， 估价对象的写字楼总建筑面积为6552.25平方米。

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调查北京市海淀区中关村大街近期同区域、同物业、结构相似、装 修档次相近的物业租金水平多在3.5—5元/建筑平方米/天。结合估价对 象所处区位条件、实际装修状况、设计标准，综合租金水平取4元/建筑 平方米/天,出租率取80%,有效出租面积比率按100％取值，一年设定有 365天。

调查北京建筑市场房屋置单价的平均水平，结合估价对象的实际状 况，综合房屋重置单价按6000元/建筑平方米计取，钢混结构房屋耐用年 限为60年，但由于土地剩余使用年限为44.4年，因此房屋剩余使用年限 为44.4年。则

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年折旧额＝房屋重置总价÷房屋耐用年限

＝房屋重置总价÷（截至估价时点房屋已使用年限＋房屋

剩余使用年限）

＝3931.35÷47.4 ＝82.94（万元）

房屋现值＝年折旧额×剩余使用年限

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房地产出租中，支出的总费用有：

①管理费： 一般按房地年总收益的2～5%计算，本次评估按3％计取。 管理费＝765.30×3％＝22.96 （万元）

②维修费： 按建筑物重置价的2～5%计算，本次评估按重置价的2％ 计取。

维修费＝3931.35×2％＝78.63（万元）

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③保险费： 按房屋现值乘以保险费率，我国房屋的保险费在1.5～2 ‰，本次评估按房屋现值的2‰计取。

保险费＝3682.54×2‰＝7.37（万元）

④税金： 依据估价对象所在城镇房屋出租时应缴纳的有关税费文件、 规定确定，一般有（按照《中华人民共和国房产税暂行条例》征收）房 产税（按年租金的12%计），营业税及附加（包括营业税、城市维护建设 税及教育费附加费）取年总收益水平的5.5%，则：

房产税＝765.30×12％＝91.84（万元）

营业税及附加＝765.30×5.5％＝42.09（万元）

＝ 房地产出租总费用 管理费＋维修费＋保险费＋房产税+营业税及 附加

＝242.89（万元）

3、确定房地产出租纯收益

房地产出租纯收益＝房地产出租总收益－房地产出租总费用

＝765.30－242.89 ＝522.41（万元）

4、确定房地产价格

根据该地区的有关资料,目前该地区的房地产投资存在一定风险,故 在选取房地产还原利率时取中国人民银行最新公布的固定资产一年期存 款利息率以及结合房地产投资风险情况，综合考虑确定房地产还原利率 取8%。

总价＝房地产出租纯收益÷r×[1－1/（1＋r） n ]

其中: r——房地产的资本化率，取8％

n——房地产自估价时点起至未来可获收益的年限为44.4年 n ＝ 总价 房地产出租纯收益÷r×[1－1/（1＋r） ]

＝6315.88（万元） 单价＝6315.88÷6552.25×10000

=9639（元/平方米）

（三）估价结果的确定

评估人员采用了市场比较法和收益法对估价对象的价格进行了测

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算，市场比较法是根据替代原则，选取同一供需圈内、同一性质、同一 结构类型的近期内已发生交易的三宗交易案例，参照该案例的交易情况、 期日、区域以及个别因素等差别，求取估价对象的房地产现值。采用收 益法首先确定估价项目的年总收益，再扣除年经营费用计算出年纯收益， 并进一步求取房地产总价格及单位价格，其计算的结果反映了房地产的 收益价格。

评估人员根据评估经验，综合分析影响房地产价格的因素，并结合 估价对象的具体情况，取两种评估结果的算术平均值作为估价对象房地 产市场价格的最终评估结果。

房地产单价＝9639×0.5+12029×0.5＝10834(元/平方米) 房地产总价＝10834×6552.25÷10000＝7098.71（万元）

C、地下库房

（一）成本法

1、土地成本计算

①土地取得成本

土地取得费根据《房地产估价规范》（GB/T 50291-1999），应包括地 价款、房屋拆迁安置补偿费及缴纳地价款时应缴纳的税费。

(1)地价款： 根据委托方提供的《未售未押情况统计》及评估人员的 现场勘查，本次评估的位于中关村科贸中心地下一层的估价对象现状利 用用途为地下库房，本次评估选用成本法对其价格进行测算。

估价对象位于北京市基准地价覆盖范围内，综合用途二级地价区。 通过调查北京市近两年的该区域该用途的出让案例，并对案例进行适当 的修正后，得出估价对象的综合用途楼面毛地单价为1650元/平方米，地 下库房楼面毛地单价为550元/平方米。

根据委托方提供的《未售未押情况统计》，本次评估的位于中关村 科贸中心地下一层，现状利用用途为地下库房的估价对象，总建筑面积 为827.46平方米，则：

550×827.46÷10000＝45.51（万元）

(2) 房屋拆迁安置补偿费： 该项目所处地区的土地所有权类型为国 有，故该项目的房屋拆迁安置补偿费和征地费应为城市房屋拆迁安置补 偿费。评估人员通过对该地区同类项目的调查，该地区房屋拆迁安置补

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偿费为2300 元/平方米，则房屋拆迁安置补偿费总额为：

2300×827.46÷10000＝190.32（万元）

(3)税费: 项目开发建设者在缴纳地价款的同时，需缴纳相应的契税， 根据《北京市契税管理规定》，契税按地价款总额的3%缴纳，则税费为： 550×3％×827.46÷10000＝1.37（万元）

土地取得费合计：

土地取得成本总额=45.51+190.32+1.37=237.20（万元）

②土地开发费用

土地开发费用包括四源费、红线内大市政费用等。评估人员通过对 该地区同类项目的调查，该地区土地开发费为200 元/平方米，则土地开 发费总额为：

200×827.46÷10000＝16.55（万元）

③管理费用

管理费用包括开发商的人员工资、办公费、差旅费等。按土地取得 成本及土地开发成本的5%计。

管理费用=（237.20+16.55）×5%=12.69（万元）

④投资利息

假设项目从拆迁到完成“七通一平”期限为2 年，其中土地取得成 本在土地开发周期之初一次性投入。土地开发费用及管理费用在整个开 发周期内均匀投入。利息率按银行一至三年（含三年）中长期贷款利率 6.3％计算。

投资利息=237.20×6.3％×2+（16.55+12.69）×6.3％×1/2× 2=31.73（万元）

⑤投资利润

根据评估人员的市场调查，土地投资利润率按土地总投资额的25% 记取。

投资利润=（237.20+16.55+12.69）×25%=66.61（万元）

⑥销售税费

是销售开发完成熟地所需的费用及应由开发商缴纳的税费，可分为 以下几类：

⑴ 销售费用，包括广告宣传、销售代理费。取投售价的1.5%。

• ⑵ 销售税金及附加，包括营业税、城市维护建设税和教育费附加。

• 为售价的5.5%

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L 北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司 地址: 北京市海淀区蓝靛厂南路25 号牛顿办公区801 室 电话:88400870 图文传真:88400800 销售税费应为售价的7%。

⑥ 年期修正系数

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其中，m：土地使用权法定最高出让年限,地下库房50 年； n：宗地剩余使用年限，地下库房44.4 年；

r：土地还原利率取7%（以评估基准日中国人民银行公布的 一年至三年期贷款利息率6.3%为基础，再加适当的风险 调整系数，由此确定土地还原率为7%。）

经测算估价对象年期修正系数为：综合0.9838。

⑦ 土地成本合计

土地成本总价=（①+②+③+④+）×⑥/(1-⑤)=368.3（万元） 土地成本单价=368.3×10000÷827.46＝4451（元/平方米）

2、房屋成本计算

①房屋开发成本

开发成本主要包括勘察设计和前期工程费、建安工程费用、公共配 套设施建设费等，由于本报告估价对象为在建工程，其主要开发建设成 本项目及计算标准如下：

⑴ 建安工程费用

建安工程费用包括建造房屋及附属工程所发生的土建费、安装费及 装修工程费。

根据评估人员现场勘查及评估人员掌握的北京市目前同类地区相同 档次物业的重置成本价格，结合其自身建筑结构、装修、设备安装情况， 取建安工程费用为3000 元/平方米。

⑵ 勘察设计和前期工程费用

勘察设计和前期工程费用包括可行性研究、规划、勘察、设计及“七 通一平”等工程前期所发生的费用，取建安工程费用的5%，单价为150 元/平方米。

⑶ 公共配套设施建设费

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在本次估价中公共配套设施建设费包括绿地、停车场等公共配套设 施的建设费用。根据评估人员掌握的北京市目前同类地区同类配套设施 的价格，公共配套设施建设费取建安工程费用的5%，单价为150 元/平 方米。

②不可预见费

按建安费用的10％，则不可预见费为： 3000×10％=300(元/平方米) ③专业人士费

包括勘察、设计、评估等费用，按开发成本的10%，则专业人士费 为:

（3000+150+150）×10％=330(元/平方米)

④管理费用

管理费用包括开发商的人员工资、办公费、差旅费等。按开发成本 总额的5%计。

管理费用=（3000+150+150）×5%=165（元/平方米）

⑤投资利息

投资利息，假设项目从土地平整至现状规模历时2 年，房屋开发成 本在两年内一次性投入。不可预见费、专业人士费、管理费用在整个建 造周期内均匀投入。利息率按银行一年至三年（含三年）中长期贷款利 率6.3％计算。

投资利息=3300×6.3％×2+（300+330+165）×6.3％×2×1/2 =466（元/平方米）

⑥投资利润

根据评估人员的市场调查，结合该地区地下库房用途房地产投资利 润率整体水平，投资利润率按建筑物总投资额的25%记取。

投资利润=（3300+300+330+165）×25%=1024（元/平方米）

⑦销售税费

销售税费是销售房屋所需的费用及应由开发商缴纳的税费，可分为 以下几类：

• ⑴ 销售费用，包括广告宣传、销售代理费。取售价的1.5％。

• ⑵ 销售税金及附加，包括营业税、城市维护建设税和教育费附加。 为投资总额的5.5%

销售税费为售价的7%。

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⑧建筑物成本

建筑物成本单价=（①+②+③+④+⑤+⑥）/(1-⑦)=6005（元/平方米） ⑨成新率

由于估价对象为已建成物业，至估价时点该建筑物已建成17 年，但 考虑到估价对象先后进行过多次装修改造，建筑物维护情况良好，故成 新率设定为95％。

⑩建筑物重置成新价格

重置成新单价＝⑧×⑨＝6005×0.95＝5705（元/平方米） 重置成新总价＝5705×827.46＝472.1（万元）

3、房地产总价 ①房地产总价 房地产成本总价=土地成本+建筑物成本 =368.3＋472.1=840.4(万元)

②房地产单价 房地产成本单价=840.4÷827.46＝10156(元/平方米) D、估价对象的房地产总价值

估价对象的房地产总价值＝估价对象地下一层库房的价值+估价 对象地上二层至五层的价值+估价对象部分写字楼的价值

＝2177.39＋7098.71＋840.4 ＝10116.50（万元）

七、估价结果确定

评估人员根据估价目的，遵循估价原则，按照评估工作程序，利用 科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算， 并结合估价经验，详细考虑了影响房地产价格的各项因素，确定于估价 时点2006年11月13日的估价结果为：（货币种类：人民币元）

建筑物总建筑面积：8322.04平方米

分摊的土地面积：932.94平方米 房地产总价：10116.50万元

大写金额：壹亿零壹佰壹拾陆万伍仟元整

其中：

A、地上二层至地上五层（电子商城）

总建筑面积为942.33平方米

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房地产总价：2177.39万元

大写金额：贰仟壹佰柒拾柒万叁仟玖佰元整

B、估价对象部分写字楼

总建筑面积为6552.25平方米 房地产总价：7098.71万元

大写金额：柒仟零玖拾捌万柒仟壹佰元整

C、地下库房 总建筑面积为827.46平方米 房地产总价：840.4万元 大写金额：捌佰肆拾万零肆仟元整

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L 北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司 地址: 北京市海淀区蓝靛厂南路25 号牛顿办公区801 室 电话:88400870 图文传真:88400800

附 件

1、估价对象区域位置示意图

2、估价对象现状利用照片

• 3、《北京市房屋所有权登记申请书》

4、《北京市房屋登记表》

5、 土地档案资料

6、《未售未押情况统计》

7、北京市高级人民法院委托司法鉴定项目通知书

8、北京市高级人民法院委托评估函

9、《说明》

10、估价机构资质证书复印件

11、估价机构营业执照

12、估价人员资格证书复印件

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