BEIJING CENTERGATE TECHNOLOGIES (HOLDING) CO., LTD — Audit Report / Information 2007

Nov 12, 2007

估价报告编号:中资房评报字**(2007)338** 号

估价项目名称:北京市海淀区中关村大街 18 号中关村科贸大

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接受贵公司委托,我们对位于北京市海淀区中关村大街 18 号中关

村科贸大厦部分房地产(建筑面积共 7831.78 平方米,分摊土地面积

877.98 平方米),在现状利用条件下的公开市场价值进行了评估,为贵

价时点 2007 9 19 日的价值结果为:(币种:人民币)

房地产总价:17472 万元

土地价值:5153 万元

建筑物价值:12319 万元

序号	楼层	设计用途	实测建筑面积(㎡)	房地产单价(元/平方米)	房地产总价(万元)	备注
1	2	商业	30.23	45726	138.23
2	3	商业	141.42	38867	549.66
3	4	商业	51	33037	168.49
4	5	商业	448.14	29733	1332.45
5	8	商业	77.38	25422	196.72
6	1516171821	办公	6249.99	20173	12608.1
7	B1	商业	833.62	29733	2478.6
	总计		7831.78	22309	17472	结果取整

价的假设和限制条件" "估价结果报告"

估价的详细结果、过程及有关说明,详见附后的"估价师声明" "

2007 9 24

• 1. 我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。 2. 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、 3. 我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系,也与有关当事 4. 我们依照中华人民共和国国家标准(GB/T 50291-1999 《房地产 5. 我们对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘,并对勘察的 6. 没有人对本估价报告提供重要的专业帮助。
• 1. 本估价报告只作为贵方与我公司签订的业务约定书中规定的估

估价师	资格类别	证书编号	签名
冯春雷	房地产估价师	1119960026
	房地产估价师	1120070061

1. 估价以委托方提供的资料为依据,其真实性、可靠性由委托方 2. 估价目的是为委托方以估价对象办理抵押贷款提供价值参考; 3. 任何有关估价对象的运作方式、程序,符合国家有关房地产法 4. 估价对象作为综合用途为最有效利用方式; 5. 估价对象的权属、用途、面积等情况以委托方提供的《房屋所

有权证》【京房权证海股字第 0004603 号】《国有土地使用证》【京海国

用(2003	出)字第2166		号】"抵押物清单及承诺函"为依据,若上述
--------	--------------	--	----------------------	--

6. 评估人员对估价对象外貌进行了勘察,并在可能条件下对其内

1. 估价对象为一整体物业中的局部,公共配套设施、水、电、气、

8. 房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值,等于假

1. 我们在对估价对象抵押价值的评估中,希望评估出当抵押人不

2. 根据《中华人民共和国担保法》的有关规定,以房产抵押时,

因素的干扰,我们难以准确把握和预见,本报告所称"估价对象客观

合理价格(抵押物作价)",是以估价对象在现有用途和周边环境维持

1. 本报告附件中的材料系报告的重要组成部分。委托单位提供

若前述条件以及估价中遵循的估价原则发生变化时,估价结12.
本报告之估价结果为估价对象于13.	2007	9	19	日之市场价
值,随着时间、市场行情及相关条件的变化,该估价结果需作相应调
本报告自报告出具之日起有效期为一年;14.
评估结论仅供委托方为估价目的使用和送交房地产评估主15.

地址:北京市海淀区中关村南大街 32

联系电话:62140059

. 受托估价方

. 委托估价方

单位地址:北京市海淀区首体南路 22 号国兴大厦 17 A2

房地产资格证书号: 建房估证字〔2006 023

联系电话: 010-88357080

邮政编码:100044

. 估价对象概况

估价对象为北京市海淀区中关村大街18号中关村科贸大厦部分房

地产,建筑面积共 7831.78 平方米,分摊土地面积 877.98 平方米。详

序号	楼层	房号	对应柜位	实测建筑面积㎡
1	2	2A060		30.23
2	3	3A005		51.58
3	3	3A114		44.26
4	3	3B072		10
5	3	3B153		10.98
6	3	3B163		13.42
7	3	3B166		11.18
8	4	4A063c		9.51
9	4	4A122		30.68
10	4	4B209		10.81
11	5	5A114		40.3
12	5	5B036		11.39
13	5	5B055		10.55
14	5	5B088		9.99
15	5	5B116		9.95
16	5	5B117		9.95
17	5	5B118		9.95
18	5	5B119		9.95
19	5	5B120		9.95
20	5	5B122		9.95
21	5	5B131		16.59
22	5	5B132	5A520	18.05
23	5	5B133	5A520	11.99
24	5	5B134	5A521	11.99
25	5	5B135	5A521	11.99
26	5	5B136	5A521	11.99
27	5	5B137	5A522	11.99
28	5	5B138	5A522	11.99

序号	楼层	房号	对应柜位	实测建筑面积㎡
29	5	5B139	5A522	11.99
30	5	5B140	5A522	11.99
31	5	5B141	5A522	11.99
32	5	5B142	5A522	11.99
33	5	5B143	5A522	11.86
34	5	5B144	5A522	11.86
35	5	5B145	5A522	11.99
36	5	5B146	5A522	11.99
37	5	5B147	5A522	11.99
38	5	5B148	5A522	11.99
39	5	5B149	5A522	11.99
40	5	5B150	5A522	11.99
41	5	5B151	5A521	11.99
42	5	5B152	5A521	11.99
43	5	5B153	5A521	11.99
44	5	5B154	5A520	11.99
45	55B155		5A520	18.05
2F-5F	商业合计			670.79
46	8	8-02		77.38
8F	商业合计			77.38
	15		1501A	86.46
47	15	15F-01	1501B	59.47
			1502A	59.47
48	15	15F-02	1502B	59.46
49	15	15F-03		104.89
			1505A	58.97
50	15	15F-05	1505B	58.97
			1506A	58.99
51	15	15F-06	1506B	58.99
			1507A	58.99
52	15	15F-07	1507B	58.99

序号	楼层	房号	对应柜位	实测建筑面积㎡
			1508A	58.99
53	15	15F-08	1508B	58.99
			1509A	58.99
54	15	15F-09	1509B	83.44
		15F-10	1510A	131.51
55	15		1510B	43.84
			1511A	71
56	15	15F-11	1511B	75.81
			1512A	59.34
57	15	15F-12	1512B	59.34
58	15	15F-15		118.68
59	15	15F-16		118.68
			1517A	59.34
60	15	15F-17	1517B	59.34
61	15	15F-18		123.24
62	15	15F-19		45.52
63	15	15F-20		55.61
64	15	15F-21		434.32
65	15	15F-22		159.88
66	15	15F-23		33.66
67	15	15F-25		41.3
68	16	16F-19		45.52
69	17	17F-09		142.43
70	17	17F-10		175.35
			1712A	59.34
71	17	17F-12	1712B	59.34
72	18	18F-01		145.93
			1802A	59.47
73	18	18F-02	1802B	59.46
74	18	18F-03		104.89
75	18	18F-05		117.94

761818F-06117.981807A117.98771818F-071807B1808A58.99781818F-081808B58.991809A58.99791818F-091809B83.44
801818F-10175.35
811818F-11146.81
1812A59.34
821818F-121812B59.34
1815A59.34
831818F-151815B59.34
1816A79.12
841818F-161816B39.56
1817A59.34
851818F-171817B59.34
861818F-18123.24
871818F-2055.61
1821A256.15
881818F-211821B178.17
891818F-2333.66
901818F-22159.88
911818F-2541.3
922121F-09142.43
2110A43.84
2110B43.84
932121F-102110C43.84
2110D43.83
2111A73.41942121F-11
2111B73.4

序号	楼层	房号	对应柜位	实测建筑面积㎡
	写字楼合计			6249.99
95	地下一层商业	B1		833.62
	地下商业合计			833.62
总计				7831.78

1、个别因素

1 位置状况

估价对象为北京市海淀区中关村大街 18 号中关村科贸大厦部分

2 权利状况

根据委托方提供的《房屋所有权证》【京房权证海股字第 0004603

根据《国有土地使用证》【京海国用(2003 出)字第 2166 号】,估

土地使用权证载面积为 13004.39 平方米,土地用途为综合及地下车

库,土地使用年限至 2051 6 26 日止。

43.77 年。

截至估价时点	2007	9	19	日,未发现估价对象有设定抵押、
担保等他项权利的记载,也未发现涉及诉讼事宜。
	3)建筑物情况
	中关村科贸大厦于	2004		年底建成,建筑高度	92.4	米,地下层,4
地上层,其中22	至地上B1	8		层设计用途为商业,9		层以上设计用途
为写字楼,首层层高	5.4	米,2	8	层层高4.5	米,标准层层高	米。3.3

1.上水水源引自市政自来水。二层及二层以下采用市政管网直接

2.生活水箱设置水箱自洁消毒器,可有效地保证客户用水的安全

3.大厦设中水系统。废水经处理后由中水泵提升送入屋顶中水箱

4.排水系统采用浴废分流制。洗浴废水经中水处理站处理后回用,

5.大厦为中央空调。冷热源均由大厦内直燃机组供给。燃料为天

1.控制中心设在大厦首层,控制室内设有火灾报警主控屏,火灾

2.中控室内设有消防广播、背景音乐控制柜。火灾时,切换到消

3.中控室内设有远程启停联动控制台,楼内的排烟风机、正压送

4.大厦内均设有消火栓系统、水喷淋系统、火灾自动报警系统,

Ⅳ供电系统:
	1.办公区内配电箱的进线为 YJV-3×10mm 2		电缆,总负荷容量	10
KW。电表为磁卡式电表(15--60 A		,每个配电箱下设	3 路照明回路,
	4 路插座回路,1 路空调风机盘管回路,2		路备用线路均为	BV—
2.5mm2	铜线,插座回路均配有漏电保护装置。
		2.商业区内每三至五个柜台由一个配电箱(内设一块磁卡表)供
电,配电箱的进线为	BV--3×4mm2	铜线,总负荷容量	3.5 KW。电表为
磁卡式电表(5--20 A	,每个配电箱下设		2 路插座回路,线路均为	BV
—2.5mm2		铜线,插座回路均配有漏电保护装置。
		3.每个精品间由一个配电箱(内设一块磁卡表)供电,配电箱的
进线为	BV--3×4mm2 铜线,总负荷容量	3.5 KW	电表为磁卡式电表	10
—40 A	,每个配电箱下设 2 路插座回路,1		路照明回路,线路均为
		BV—2.5mm2 铜线,插座回路均配有漏电保护装置。
Ⅴ电信系统:
		1.办公区每个柱网内设有三个网络插座,六个电话插座。
		2.每个柜台可提供两个电话点,电话插座预留在柱子上。

5.中控室内设有电梯运行模拟屏。显示大厦内所有电梯运行情况,

北京中资房地产土地评估有限公司 16

		3.每个精品间有两个电话插座。
	Ⅵ有线电视系统:	1.写字楼区域内未设有线电视系统,如果有需要的话,可以与物
	业管理单位联系。单位或商场经营单位统一管理。	2.商场区域各层公共区域内设有有线电视接收插座,由物业管理
		3.大厦设有大屏幕系统,可播报相关的业务广告。
Ⅶ电梯直梯共	部,其中30	牌客梯OTIS	部、货梯23	部;扶梯共7	部。38

序号	部位	地面(厚度指建筑面层)	墙面、柱面	顶面	其它	注意事项
1		70				1.
2		07				2.220116
3		50				3.2004.
4		650770				5.1.4
5		70				1.4150
6		70			3.0""	1502006.
7		90
8		2650178112170				7.8.

序号	部位	地面(厚度指建筑面层)	墙面、柱面	顶面	其它	注意事项
9		70
10				"
				"		9.
		70
11		60				10.
12
		35
13		83				11.

与海龙大厦、太平洋科技发展中心隔街相望。有地铁 4 号线路,公交 车路线 335 365 307 718 811 302,运通 105 106 等,交通便利。

2、区域因素

委估对象所在的宗地开发程度目前已达到红线外"七通"(通上水、

4)宗地基础设施状况

2007 9 19 日。

. 价值定义

. 估价依据

1、有关政策法规和文件

1 《中华人民共和国土地管理法》

3 《中华人民共和国担保法》

2 《中华人民共和国城市房地产管理法》

. 估价时点

. 估价目的

2007 9 19 日的出让国有土地使用权及其建筑物在现状利用条件

为综合,剩余出让年限为 43.77 年,实际开发程度为宗地红线外"七

通"(即包括通路、供电、供水、排水、通讯、供气及供暖)及红线

3、替代原则

4、估价时点原则

. 估价方法

价时点 2007 9 19 日的价值结果为:(币种:人民币)

. 估价结果

房地产总价:17472 万元

土地价值:5153 万元

建筑物价值:12319 万元

序号	楼层	设计用途	实测建筑面积(㎡)	房地产单价(元/平方米)	房地产总价(万元)	备注
1	2	商业	30.23	45726	138.23
2	3	商业	141.42	38867	549.66
3	4	商业	51	33037	168.49
4	5	商业	448.14	29733	1332.45
5	8	商业	77.38	25422	196.72
6	1516171821	办公	6249.99	20173	12608.1
7	B1	商业	833.62	29733	2478.6
	总计		7831.78	22309	17472	结果取整

估价师	资格类别	证书编号	签名
冯春雷	房地产估价师	1119960026
	房地产估价师	1120070061

十一.估价人员

十二. 估价作业日期

十三.估价报告应用的有效期

二、 《国有土地使用证》【京海国用(2003 出)字第 2166 号】复

三、 《房屋所有权证》【京房权证海股字第 0004603 号】复印件;