BEIJING CAPITAL DEVELOPMENT CO.,LTD — Interim / Quarterly Report 2014

Aug 12, 2014

北京首都开发股份有限公司 2014 年半年度报告摘要

北京首都开发股份有限公司

2014 年半年度报告摘要

一、 重要提示

• 1.1 本半年度报告摘要来自半年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时 刊载于上海证券交易所网站等中国证监会指定网站上的半年度报告全文。

1.2 公司简介

股票简称 股票上市交易所 联系人和联系方式 姓名 电话 传真 电子信箱	首开股份	股票代码	股票代码	600376
	上海证券交易所
	董事会秘书		证券事务代表
	王怡		钟宁
	010-66428156		010-66428113
	010-66428061		010-66428061
	bcdc@bcdh.com.cn		bmb1309@sohu.com

二、 主要财务数据和股东变化

• 2.1 主要财务数据

单位：元 币种：人民币

		单位：元	币种：人民币
	本报告期末	上年度末	本报告期末比上年 度末增减(%)
总资产	94,342,714,876.09	92,117,097,736.89	2.42
归属于上市公司股东的净资产	14,027,288,839.65	13,955,435,113.15	0.51
	本报告期	上年同期	本报告期比上年同 期增减(%)
经营活动产生的现金流量净额	652,411,174.91	-5,026,629,229.35	112.98
营业收入	9,817,583,331.93	3,982,590,966.13	146.51

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归属于上市公司股东的净利润	772,895,774.80	352,897,702.39	119.01
归属于上市公司股东的扣除非经常性损 益的净利润	668,626,013.05	266,397,041.44	150.99
加权平均净资产收益率（%）	5.42	2.70	增加2.72个百分点
基本每股收益（元／股）	0.34	0.16	112.50
稀释每股收益（元／股）	0.34	0.16	112.50

2.2 截止报告期末股东总数及持有公司 5%以上股份的前十名股东情况

单位：股

						单位：股
报告期末股东总数 前10名股东持股情况 股东名称 股东性质 持股比例 (%) 持股数量 持有有限售条 件的股份数量 北京首都开发控股 （集团）有限公司 国有法人 50.95 1,142,254,054 北京首开天鸿集团 有限公司 国有法人 6.37 142,714,290 中国人民人寿保险 股份有限公司－分 红－个险分红 其他 3.21 72,025,775 美都控股股份有限 公司 境内非国 有法人 2.71 60,674,999 中国人民财产保险 股份有限公司－传 统－普通保险产品 －008C－CT001沪 其他 0.98 21,906,651 马兴乔 其他 0.65 14,583,567 全国社保基金四零 三组合 其他 0.48 10,822,086						43,951
		前10名股东持股情况
	股东性质	持股比例 (%)	持股数量		持有有限售条 件的股份数量	质押或冻结的股份数 量
	国有法人	50.95	1,142,254,054			无
	国有法人	6.37	142,714,290			无
	其他	3.21	72,025,775			无
	境内非国 有法人	2.71	60,674,999			质押 57,750,000
	其他	0.98	21,906,651			无
	其他	0.65	14,583,567			无
	其他	0.48	10,822,086			无

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中国工商银行－诺 安价值增长股票证 券投资基金	其他	0.42	9,501,324		无
中国工商银行－国 联安德盛小盘精选 证券投资基金	其他	0.40	9,038,536		无
中国建设银行－华 夏优势增长股票型 证券投资基金	其他	0.35	7,758,317		无
上述股东关联关系或一致行动 的说明		（1）以上股东中，北京首都开发控股（集团）有限公司持有北京 首开天鸿集团有限公司100%股权，也是美都控股的参股股东。中 国人民人寿保险股份有限公司－分红－个险分红及中国人民财产 保险股份有限公司－传统－普通保险产品－008C－CT001 沪均为 中国人保资产管理股份有限公司管理的证券投资账户。除此以外， 本公司未知上述股东是否存在其他关联关系或一致行动关系。 （2）报告期内首开集团增加22,420,167 股，均为二级市场增持所 增加的股份。

2.3 控股股东或实际控制人变更情况

□适用 √不适用

三、 管理层讨论与分析

一、房地产行业宏观形势分析

2014 年上半年，房地产市场出现了明显降温的势头。国家统计局对上半年全国房地产 行业运行的统计数据显示，商品房销售面积 48365 万平米，同比下降 6.0%，商品房销售额 31133 亿元，下降 6.7%；房地产开发投资 42019 亿元，同比增长 14.1%，增速回落 0.6%； 房企施工面积 611406 万平米，同比增长 11.3%，增速回落 0.7%；房企土地购置面积 14807 万平米，同比下降 5.8%，土地成交价款 4031 亿元，同比增长 9.0%。房地产市场分化调整

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的态势，一方面是因为去年同比基数较高，出现回落也是很正常的，另一方面也是市场自身 的内生调整需要，是市场理性回归的正常反应。

另据中国房地产指数系统对 100 个重点城市的调查数据，受个贷收紧、市场预期转变等 多重因素影响，今年上半年住宅成交量大幅下降 19.0%。其中北京市场降幅最高，超过 50%。 由于短期供大于求、房企库存高企，全国主要城市住宅价格进入调整期，百城价格指数持续 上涨 23 个月后连续 2 个月下跌。受市场低迷影响，多家标杆企业销售业绩不及预期，上半 年完成全年销售目标的比例较低，下半年销售压力较大。在销售不畅的情况下，不少品牌房 企拿地步伐明显放缓，土地购置费用占销售额比重大幅减少。在土地市场观望情绪逐渐浓厚 的情况下，上半年土地市场推出量和成交量也不及去年同期，但是土地成交楼面价同比仍保 持上涨。

二、公司总体经营情况回顾

1、销售业绩有所放缓

按并表口径，上半年公司实现销售签约面积 55 万平米，合同销售金额 76.2 亿元，销售 回款 99.3 亿元，分别同比下降 37.7％、36.4％和 13.2％。主要原因是受房地产市场调整的影 响，京内外各项目成交量出现了不同程度的波动，尤其是北京地区受限价及自住型商品房集 中入市的影响，项目销售较去年同期出现了较大幅度的下降。二季度公司及时调整营销策略， 签约面积和销售金额环比一季度大幅上升。

2、经营规模稳定增长

按并表口径，上半年公司实现开复工面积 745.6 万平米，其中新开工面积 89.9 万平米， 竣工面积 80.7 万平米，同比分别上升 4.9%，130.5%和 15.3%。新开工面积增长较多的原因 主要是公司 2013 年获取的大连住宅项目和厦门领翔上郡项目进入开工期。截止报告期末， 公司在建拟建项目总占地面积约 1058 万平米，扣除累计竣工面积后全部项目储备面积约 1569 万平米，其中京内 371 万平米，京外 1198 万平米。（公司及控股子公司房地产开发项 目开发和销售情况请参见表一）

随着“合作共赢”经营理念的不断深化落实，公司非并表的参股合作项目规模也不断扩 大。上半年参股合作的在建拟建项目 10 个，总建筑规模约 226.68 万平米。实现开复工面积 113.5 万平米，新开工 3.65 万平米，签约面积 13.91 万平米，签约金额 25.5 亿元，销售回款 20.4 亿元。（公司参股合作房地产开发项目开发和销售情况请参见表二）

公司的持有型物业经营规模继续稳步上升。上半年可供出租重点物业总建筑面积达 39 万平米，实际出租面积约 35 万平米，实现租金收入约 1.75 亿元。（公司及控股子公司房地

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产出租情况请参见表三）

3、财务业绩大幅提升

报告期内，公司营业收入约 98.18 亿元，同比增长约 146.5%，实现归属于母公司所有 者的净利润约 7.73 亿元，同比增长约 119%。结转房屋销售面积 79.6 万平米，比上年同期增 长 190.5％。由于报告期内结算房屋销售的面积和金额均大幅上升,实现归属于母公司所有者 的净利润大幅增加。截至报告期末，公司总资产达 943.43 亿元，归属于上市公司股东的所 有者权益 140.27 亿元，与上年年末相比，公司总资产和净资产规模保持小幅增长。

4、后续项目审慎增加

在房地产市场出现调整的情况下，公司对获取后续土地资源采取更加谨慎的态度，重点 以合作形式参与土地招拍挂，或以并购方式获取京内外重点城市的核心土地资源，规避高价 拿地的风险。

报告期内公司多渠道获得三个项目的国有土地使用权，建设用地面积约 31.6 公顷，地上建 筑规模约 47 万平方米。其中，大兴黄村商业金融用地，建设用地面积 4.7 万平米，地上建 筑规模 9.5 万平米，通过联合竞拍方式底价取得；海口长流项目，项目用地 24 万平米，地 上建筑规模 29 万平方米，通过底价收购 100%股权方式获得；杭州三墩项目，出让土地面 积 2.9 万平米，地上面积约 8.5 万平米，以收购浙江美都公司 51%股权方式获得。 5、获得的荣誉

报告期内公司获评 2014 沪深房地产上市公司“综合实力 TOP10”第十名、“财务稳健 性 TOP10”第九名；并荣登 “2013 年度中国房地产卓越 100 榜”、“2013 年度中国房地产 卓越 100 榜北京区域榜”及“2013 年度中国房地产卓越 100 榜福州区域榜”榜单前列。

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表一、公司及控股子公司房地产开发项目开发和销售情况（单位：亿元、万平米）

序号	项目名称	位置	权益 （%）	计划总 投资	占地面积	总建筑面 积	当期开 复工面 积	当期新 开工面 积	当期竣 工面积	累计竣 工面积	当期销 售面积	累计销 售面积
					一、北京地区
（一）竣工项目
1	国风美仑	通州区	100	23.78	14.73	29.69	20.66		20.01	29.04		13.99
（二）在建项目
2	熙悦睿府	房山区	100	30.63	13.6	26.03	26.03		14.99	14.99	2.37	14.3
3	熙悦山二期	房山区	100	47.15	25.6	52.89	52.89		4.61	4.61	1.14	9.94
4	旧宫A2-1 地块	大兴区	51	21.06	2.72	9.28	9.28	9.28
5	璞瑅公馆	丰台区	96.88	40.63	4.24	18.82	17.03
6	紫芳园六区配套	丰台区	96.88		4.4	5.76				2.01
7	璞瑅墅	大兴区	96.88	10.7	14.09	11.72	4.22			7.5	0.17	3.65
8	大绿地回迁安置	丰台区	96.88	113	44.55	36	1.9	1.9
9	洼子定向安置	顺义区	96.88	5.8	3.8	6.88	6.88

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10	常青藤	朝阳区	100	41.83	50.29	59.05	4.35			53.79	0.59	36.44
11	缇香郡（于家务）	通州区	100	39.21	22.93	45.12	26.39				2.01	2.01
12	国风美唐朗观	昌平区	100	42.51	20.38	55.16	55.16				3.32	13.92
13	同馨家园	丰台区	100	13.23	11.14	28.72	15.34			13.38
14	香溪郡（宋庄）	通州区	100	40.29	13.62	28.23	28.23
15	台湖010、017 地块	通州区	50	24	3.9	9.13	1.86	1.86			0.92	0.92
（三）拟建项目
16	高井2 号地	朝阳区	90	22.13	4.69	13.14
17	孙河F/G 地块	朝阳区	100	31.44	17.31	10.39
18	台湖014/015/019 地块	通州区	50	27	4.98	11.94
19	亦庄河西区X13R2	通州区	50	-	6.76	10.14
20	回龙观G 区六地块	昌平区	100	-	7.91	12.99
21	知语城后期	朝阳区	100	-	1.97	5.99
22	华侨村二期	东城区	51	25	2.28	9.09

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（四）往年竣工项目及车库销售	（四）往年竣工项目及车库销售	（四）往年竣工项目及车库销售									5.05
京内项目合计					295.89	496.16	270.22	13.04	39.61	125.32	15.57	95.17
					二、京外地区
（一）在建项目
23	廊坊国风悦都	安次区	100	25.86	18.6	42.62	14.05	4.12
24	苏州国风华府	吴中区	100	10.8	9.04	21.65	3.8			17.85	0.55	11.39
25	苏州常青藤	吴中区	75	21.75	12.07	25.98	25.98				1.4	1.4
26	苏州山湖一号	吴中区	49	34.52	19.79	57.09	57.09	20.68			11.22	11.22
27	苏州太湖一号	吴江区	100	21.75	16.37	54.09	20.18	20.18			1.95	1.95
28	扬州水印西堤	邗江区	100	22.15	18.17	38.67	12.29			26.38	1.17	16.2
29	扬州639	邗江区	60	24.67	16.1	27.34	6.64			3.02	0.05	0.05
30	海门紫郡	开发区	100	57.3	63.58	91.03	33.75				0.21	2.39
31	厦门领翔国际	翔安区	100	25.64	16.53	41.5	18.78		11.93	22.72	3.05	29.06
32	厦门领翔上郡	翔安区	100	46.64	13.1	43.61	14.21	14.21
33	太原国风上观	小店区	85	71.88	54.37	138.08	54.34		17.64	25.8	4.64	30.82
34	沈阳国风润城	沈北新区	95	18.59	41.74	65.23	32.25			11.89	1.01	7.28

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35	绵阳仙海	仙海	100	40	122.51	61.74	9.75
36	贵阳紫郡	南明区	90.67	54.95	108.29	173.05	33.21				1.11	1.11
37	葫芦岛国风海岸	连山区	100	73.97	136.83	179	18.96
38	福州香槟国际	晋安区	40	56.04	21.31	89.37	57.61		11.5	20.49	4.89	38
39	福州香开新城	晋安区	51	36.91	12.07	44.85	44.85				5.48	18.58
40	大连E15\E16\E17	中山区	60	23.82	5.1	17.66	17.66	17.66
（二）拟建项目
41	沈阳道义3#地块	道义区	100	18.38	16.14	37.08
42	大连H10 地块	中山区	95	40.31	4.39	21.95
43	杭州石桥地块	下城区	100	20.75	5.29	10.58
44	杭州半山地块	拱墅区	100	12.98	4.11	6.57
45	杭州三墩15/16 地 块	西湖区	51	16.8	2.94	8.55
46	海口长流地块	秀英区	100	34.3	24.1	28.99
（三）往年竣工项目及车库销售											2.66
京外项目合计					762.54	1326.28	475.4	76.85	41.07	128.15	39.39	169.45

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公司重点项目总计 1058.43 1822.44 745.62 89.89 80.68 253.47 54.96 264.62

表二、公司参股合作房地产开发项目开发和销售情况（单位：万平米）

序号	项目名称	位置	权益 （%）	占地面积	总建筑面积	当期开复工面 积	当期新开工面 积	当期竣工面积	当期销售面积
					一、北京地区
（一）在建项目
1	熙悦春天	房山区	50	13.89	23.38	23.38			8.1
2	首城汇景湾	平谷区	50	26.64	46.73	46.61	3.65		2.19
（二）拟建项目
3	台湖005 等地块	通州区	50	8.93	12.34
4	大兴新城核心区地块	大兴区	50	6.43	12.7
5	东坝660 等地块	朝阳区	50	4.78	8.49
6	首城东坝655 等地块	朝阳区	50	4.85	9.18

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7	亦庄B01R1-2 地块	大兴区	50	5.22	10.96
8	黄村0801 地块	大兴区	50	4.69	9.48
（三）往年竣工项目销售（首城国际中心）									1.08
京内参股项目合计				75.43	133.26	69.99	3.65		11.37
					二、京外地区
（一）在建项目
9	天津湾(*)	河西区	50	25.9	62.5	19.99			1.49
10	首城南湖壹号	武清区	50	21.6	30.92	23.53			1.05
	京外参股项目合计			47.5	93.42	43.52			2.54
	公司参股项目总计			146.18	226.68	113.51	3.65		13.91

注：天津湾规划面积中已扣除竣工部分。

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表三、公司及控股子公司房地产出租情况（单位：万平米、万元、元/平米）

物业种类	可供出 租建筑 面积	实际出 租建筑 面积	出租 率		租金收入	租金收入		每平米平 均租金
				短期	中期	长期	合计
办公写字 楼	10.85	7.7	71%	1,673.90	1,424.70	917.50	4,016.10	370.12
商铺	7.22	6.46	89%	145.00	41.00	3,512.58	3,698.58	512.44
酒店及休 闲	10.63	10.63	100%	8,852.26	0.00	0.00	8,852.26	832.61
住宅	1.59	1.56	99%	202.43	398.15	0.00	600.58	378.64
车库及其 他	8.72	8.61	99%	195.60	0.00	123.68	319.28	36.63
总计	39.01	34.96	90%	11,069.19	1,863.85	4,553.76	17,486.80	448.35

三、下半年公司发展展望及工作重点

（一）房地产行业宏观形势展望

2014 年上半年房地产市场下行趋势明显，“去库存”仍将是下半年市场主基调。基于 目前的市场及政策环境，我们预期，中央政府仍将坚持“分类指导、双向调控”原则，继续 推进房地产长效机制建设，各级地方政府可能会因地制宜放松限购政策。货币政策将逐步定 向宽松，首套房贷支持力度将加大。随着市场供应量增多，房价下行趋势将很难逆转，企业 将加大促销力度。预计综合举措将有助于稳定市场预期，下半年市场或将逐步探底趋稳。 同时，随着京津冀一体化发展上升为国家战略，国家新型城镇化规划的实施，北京市总体规 划的修编，以及中央强化保障、加大棚户区改造等保障房政策的支持力度，房地产企业将在 新型城镇化背景下的京津冀协同发展中获取新的发展机遇。

（二）公司下半年工作重点

1、根据当前的市场形势和公司的实际情况，经公司董事会研究，决定公司年初既定的 全年生产经营目标不作调整。公司将在“锐意创新、深化合作、稳中求进”的经营思路指导

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下，全力完成年度生产任务，重点在以下几方面实现突破。

进一步提升项目运作成效。梳理所有项目的产品定位和建设标准，强化客户导向意识；围绕 项目运作各关键环节，加快制定标准化工作指引；按照项目周转和可研测算指标等要求，严 格项目进度和成本质量的控制；顺应市场形势变化，突破营销瓶颈。

进一步强化管理创新。继续完善战略管理机制，加强组织管控、人力资源管理和财务管理， 深化品牌管理。

进一步保障稳健发展。继续加强全面风险管理，夯实后续发展基础，推进商业地产发

展。

2、公司将充分把握北京市加快改造棚户区的政策契机，重点将北京地区建内危改项目、 复内危改项目、方庄饮马井城中村改造项目合计近 70 公顷建设用地规模以及其他遗留问题 的解决转化为公司后续发展的项目资源。

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四、 涉及财务报告的相关事项

• 4.1 与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。

• （1）持有半数及半数以上表决权比例，但未纳入合并范围的公司

公司名称	表决权比例%	未纳入合并报表原因
京澳有限公司（以下简称 京澳公司）	90	进入破产清算程序

• （2）持有半数及半数以下表决权比例，但纳入合并范围的子公司

公司名称	表决权比例%	纳入合并报表原因
福州中鼎	40	受托管理
苏州依湖	49	实质控制
北京首开万科	50	实质控制
首开住总	50	实质控制

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