BEIJING CAPITAL DEVELOPMENT CO.,LTD — Capital/Financing Update 2015

Jun 2, 2015

北京首都开发股份有限公司

关于公司本次非公开发行股票募集资金计划投资项目

可行性分析报告

为进一步做大做强公司房地产主营业务，加快公司现有土地开发，保证新增 项目按计划完成，提升公司整体竞争能力和盈利水平，从而为投资者提供更高的 投资回报，公司经过全面深入的论证，拟通过非公开增发股票募集资金投资于公 司现有的房地产开发项目。

本次非公开发行A股股票募集资金不超过400,000万元（含本数），扣除发行 费用后将全部用于以下3个房地产开发项目。

一、 募集资金具体投资项目如下：

	项目总投资 （万元）	拟投入募集资金 （万元）
项目名称
太原CG-0932 地块西区项目	396,512.76	180,000.00
北京通州区宋庄镇C02、C06 地块商品 住房建设项目	369,589.48	120,000.00
北京通州区于家务乡乡中心A、C 地块 项目	393,387.86	100,000.00
合计	1,159,490.10	400,000.00

如果本次非公开发行募集资金不能满足公司项目的资金需要，公司将自筹资 金解决不足部分。本次发行募集资金将按上述项目顺序投入，在不改变本次募投 项目的前提下，公司董事会可根据项目的实际需求，对上述项目的募集资金投入 顺序和金额进行适当调整。本次发行募集资金到位之前，公司将根据项目进度的 实际情况以自筹资金先行投入，并在募集资金到位之后予以置换。

二、 拟投资项目具体情况介绍：

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（一）太原CG-0932 地块西区项目

1、项目情况要点

项目名称：太原CG-0932 地块西区项目

项目总投资：396,512.76 万元

项目建设年限：2015 年12 月至2018 年12 月

项目经营主体：太原首开龙泰置业有限责任公司（首开股份控股子公司， 持股比例85%）

规划占地面积：257,852.00 平方米 总建筑面积：739,023.02 平方米 预计销售额：480,044.63 万元

2、项目基本情况

本项目位于太原龙城南街。四至范围为：东至规划体育路、西至太茅路、 南至规划路、北至龙城南街。

本项目占地面积257,852.00 平方米，总建筑面积739,023.02 平方米，地 上建筑面积568,289.35平方米，其中住宅建筑面积551,680.07 平方米，商业建 筑面积16,608.65 平方米，容积率2.20。

3、项目的市场前景

本项目位居太原市政府“南移西进”战略重点打造的“城南高档居住区” 核心区域，位于山西省太原市龙城新区，北距市中心约10 公里，东距武宿机场 约8 公里，北部紧邻规划中大型的城市体育公园，西侧为汾河景观带，紧邻2# 与4#地铁线，西临山西大医院。

本项目的定位为普通住宅。项目周边住宅项目，销售均价为8,000 元/平方 米左右。

4、资格文件取得情况

2009 年12 月5 日，本公司以挂牌的方式取得该项目国土使用权。该项目已 签署了《太原市国有土地使用权出让合同》（合同编号1401052009116），并已 取得环评批复（并环审批（2010）205 号）、立项批文（晋发改投资发（2010）

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1239 号和并发改投字（2010）556 号）、国有土地使用权证（并政字国用（2010） 第00357 号、第00356 号）、建设用地规划许可证（并规许字（2010）第0143 号），，其他资格文件按照有关部门的相关规定正在陆续办理。

5、投资估算

本项目总投资预计为396,512.76 万元，其中土地成本为80,252.65 万元， 项目前期开发费用19,410.44 万元，配套费用28,065.15 万元，施工费用 201,538.54 万元，期间费用29,430.24 万元，税金及其他费用37,815.74 万 元。

6、项目进展情况与资金筹措

本项目预计于2015 年12 月正式开工，2018 年12 月全面竣工交付。项目计 划使用募集资金180,000 万元，其余资金公司将采用自有资金、银行贷款或预 售收入等途径解决。本项目拟通过公司提供股东借款方式投入募集资金。根据 太原首开龙泰置业有限责任公司章程及《资金占用费支付补充协议》约定，除公 司注册资本金之外，公司后续建设所需的资金应由股东双方按比例提供，如任 一方股东不能按比例投资，则由该一方股东向另一方股东按比例支付一定数额 的财务费用（以年度欠资数额为基数，按当年银行同期贷款利率上浮30%核 算）。

7、项目经济评价

本项目预计实现销售额480,044.63 万元，计划实现税后利润62,736.16 万 元，税后利润率为15.82%，销售净利率13.07%，项目各项经济指标良好，项目 可行。

项目经济效益指标一览表

内容	单位	指标
总建筑面积	平方米	739,023.02
总销售收入	万元	480,044.63
总投资	万元	396,512.76
税前利润	万元	83,531.87

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净利润	万元	62,736.16
项目投资净利润率	%	15.82
项目销售净利率	%	13.07

（二）北京通州区宋庄镇C02、C06 地块商品住房建设项目

1、项目情况要点

项目名称：北京通州区宋庄镇C02、C06 地块商品住房建设项目 项目总投资：369,589.48 万元

项目建设年限：2013 年6 月至2015 年10 月

项目经营主体：北京首都开发股份有限公司

规划占地面积：195,543.95 平方米，其中建设用地136,249.56 平方米； 代征道路43,553.822 平方米；代征绿化15,740.57 平方米

总建筑面积：282,462.27 平方米 预计销售额：441,340 万元

2、项目基本情况

本项目位于北京市的东部，通州区北部宋庄镇寨辛庄组团内，北京市的东 北方向五环到六环之间。C02 项目用地范围为：东北至寨辛庄东三路，东南至 寨辛庄一街，西南至寨辛庄东二路，西北至寨辛庄中街；C06 项目用地范围 为：东至寨辛庄东三路，南至寨辛庄南街，西至寨辛庄东二路，北至寨辛庄一 街。

本项目占地面积195,543.95 平方米，总建筑面积282,462.27 平方米，地 上建筑面积204,408.17平方米，其中住宅建筑面积201,626.71 平方米，配套及 公建2,781.46 平方米，容积率1.50。

3、项目的市场前景

本项目位于北京市东部，东接河北省三河市燕郊，西邻朝阳区，北部与顺 义区李桥镇接壤，镇域南部用地纳入通州新城紧邻东六环路。

项目距CBD 核心区域20 公里，距望京17.3 公里，距首都国际机场11.2 公 里，距顺义区15.3 公里，距通州中心区9.4 公里，距燕郊镇13.1 公里, 临东六

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环、通顺路交通便利。

本项目的定位为中档商品住宅。项目周边住宅项目，销售均价为23,000 元 /平方米左右。

4、资格文件取得情况

2010 年8 月11 日，本公司以挂牌的方式取得该项目国土使用权。该项目已 签署了《国有建设用地使用权出让合同》（文号：京地出【合】字（2011）第0268 号；0267 号），并已取得环评批复（文号：京环审【2011】524 号）、立项批文 （文号：京发改【2012】139 号；142 号）、国有土地使用权证（文号：京通国 用（2011 出）第00127 号；00128 号）、建设用地规划许可证（文号：2012 规 （通）地字0013 号；0014 号）、工程规划许可证（文号：2013 规（通）建字 0107 号；0080 号；0038 号；0039 号；0040 号；0041 号；0106 号；0037 号； 0075 号；0035 号；0036 号；0026 号）及建筑工程施工许可证（文号：【2013】 施建字0478 号；0493 号；0476 号；0492 号；0479 号；0459 号），其他资格文 件按照有关部门的相关规定正在陆续办理。

5、投资估算

本项目预计投资总额为369,589.48 万元，其中土地成本为159,721.79 万 元，项目前期开发费用5,069.23 万元，配套费用33,611.84 万元，施工费用 106,271.85 万元，期间费用35,493.47 万元，税金及其他费用29,421.30 万 元。

6、项目进展情况与资金筹措

本项目处于施工阶段，于2013 年6 月正式开工，预计2015 年10 月全面竣 工交付。项目计划使用募集资金120,000 万元，其余资金公司将采用自有资 金、银行贷款或预售收入等途径解决。

7、项目经济评价

本项目计划实现销售额441,339.61 万元，计划实现税后利润53,812.60 万 元，税后利润率为14.56%，销售净利率12.19%，项目各项经济指标良好，项目 可行。

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项目经济效益指标一览表

内容	单位	指标
总建筑面积	平方米	282,462.27
总销售收入	万元	441,339.61
总投资	万元	369,589.48
税前利润	万元	71,750.13
净利润	万元	53,812.60
项目投资净利润率	%	14.56
项目销售净利率	%	12.19

（三）北京通州区于家务乡乡中心A、C 地块项目

1、项目情况要点

项目名称：北京通州区于家务乡乡中心A、C 地块项目（配建公共租赁住房） 项目总投资：393,387.86 万元

项目建设年限：2012 年5 月至2017 年5 月

项目经营主体：北京首都开发股份有限公司

规划占地面积：304,826.56 平方米

总建筑面积：453,507.00 平方米 预计销售额：466,876.93 万元

2、项目基本情况

本项目位于北京市通州区于家务乡乡中心。四至范围为：东至张采路、西 至高压走廊、南至西马坊村、北至于家务金属表面处理厂。

本项目占地面积304,826.56 平方米，总建筑面积453,507.00 平方米，地 上建筑面积356,128.00平方米，其中住宅建筑面积274,649.00 平方米，商业建 筑面积68,983.00 平方米，容积率1.60。

3、项目的市场前景

该项目位于北京市通州区于家务回族乡，地处六环以外，紧邻京津高速公

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路。距离首都机场42 公里，北京火车站32 公里，

距六环路7 公里，距离CBD 核心区车行约33 公里，距离东五环化工桥车行 约18.7 公里，距离亦庄马驹桥车行约17.8 公里，距离通州新城车行约18 公 里，通过京津高速和六环快速连接本地块与亦庄、通州两大新城，交通便捷性 使该区域具备接收两大新城的居住需求的能力。

本项目的定位为中档商品住宅，项目预计售价为13,500 元/平方米；当前 项目周边缺乏可比住宅项目。

4、资格文件取得情况

2011 年6 月17 日，本公司以招标的方式取得该项目国土使用权。该项目已 签署了《国有建设用地使用权出让合同》（京地出[合]字（2011）第0238 号、第 0237 号），并已取得环评批复（京环审[2012]126 号、125 号）、立项批文（京 发改[2011]2446 号、2450 号）、国有土地使用权证（京通国用（2011 出）第00117 号、第00121 号、第00119 号、第00118 号、第00116 号、第00120 号）、建设 用地规划许可证（2012 规（通）地字0010 号、0009 号）、工程规划许可证（2012 规（通）建字0081 号、0083 号、0117 号、0118 号、0123 号、0124 号、0125 号、0126 号、0127 号、0133 号、0135 号、0136 号、0137 号、0171 号、0172 号、0174 号及2013 规（通）建字0081 号、0006 号）及建筑工程施工许可证（[2012] 施建字1354号、1355号、1356号、1357号、1358号及[2013]施建字0727号）， 其他资格文件按照有关部门的相关规定正在陆续办理。

5、投资估算

本项目总投资预计为393,387.86 万元，其中土地成本为146,211.04 万 元，项目前期开发费用10,989.82 万元，配套费用26,708.84 万元，施工费用 150,851.53 万元，期间费用27,291.89 万元，税金及其他费用31,334.74 万 元。

6、项目进展情况与资金筹措

本项目处于工程施工阶段，已于2012 年12 月正式开工，计划于2017 年5 月全面竣工交付。项目计划使用募集资金100,000 万元，其余资金公司将采用 自有资金、银行贷款或预售收入等途径解决。

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7、项目经济评价

本项目计划实现销售额466,876.93 万元，计划实现税后利润55,116.80 万 元，税后利润率为14.01%，销售净利率11.81%，项目各项经济指标良好，项目 可行。

项目经济效益指标一览表

内容	单位	指标
总建筑面积	平方米	453,507.00
总销售收入	万元	466,876.93
总投资	万元	393,387.86
税前利润	万元	73,489.07
净利润	万元	55,116.80
项目投资净利润率	%	14.01
项目销售净利率	%	11.81

上述募集资金的使用方案需要经过股东大会审议通过，并报相关政府监管 部门审批核准。

北京首都开发股份有限公司董事会

2015 年6 月2 日

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