BEIJING CAPITAL DEVELOPMENT CO.,LTD - Capital/Financing Update 2015

股票简称：首开股份

股票代码：600376

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北京首都开发股份有限公司

（北京市东城区安定门外大街 183 号京宝花园二层）

公开发行 2014 年公司债券募集说明书摘要

（封卷稿）

保荐人 / 主承销商 / 簿记管理人：

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中信证券股份有限公司

（广东省深圳市福田区中心三路 8 号卓越时代广场（二期）北座）

签署日期： 2015 年月日

北京首都开发股份有限公司公开发行 2014 年公司债券募集说明书摘要

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声明

本募集说明书摘要的目的仅为向公众提供有关本次发行的简要情况，并不包括募集说明书全文的各部分内容。募集说明书全文同时刊载于上海证券交易所网站。投资者在做出认购决定之前，应仔细阅读募集说明书全文，并以其作为投资决定的依据。除非另有说明或要求，本募集说明书摘要所用简称和相关用语与募集说明书相同。

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声明 ........................................................................................................................................ 1 目录 ........................................................................................................................................ 2 第一节发行概况 .................................................................................................................... 4 一、本次发行的基本情况 ................................................................................................. 4 二、本次发行的有关机构 ................................................................................................. 9 三、认购人承诺 ............................................................................................................... 16 四、发行人与本次发行的有关机构、人员的利害关系 ............................................... 16 第二节发行人的资信情况 .................................................................................................. 17 一、本次债券的信用评级情况 ....................................................................................... 17 二、信用评级报告的内容摘要及揭示的主要风险 ....................................................... 17 三、发行人的资信情况 ................................................................................................... 19 第三节发行人基本情况 ...................................................................................................... 22 一、发行人概况 ............................................................................................................... 22 二、发行人股本总额及前十大股东持股情况 ............................................................... 24 三、发行人的组织结构及对其他企业的重要权益投资情况 ....................................... 25 四、发行人控股股东及实际控制人的基本情况 ........................................................... 27 五、发行人董事、监事、高级管理人员基本情况 ....................................................... 29 六、发行人主营业务基本情况 ....................................................................................... 37 第四节财务会计信息 .......................................................................................................... 61 一、最近三年及一期财务报表 ....................................................................................... 61 二、最近三年及一期比较式财务报表 ........................................................................... 70 三、最近三年及一期合并报表范围变化情况 ............................................................... 81 四、最近三年及一期主要财务指标 ............................................................................... 85 五、最近三年及一期非经常性损益明细表 ................................................................... 87 六、管理层讨论与分析 ................................................................................................... 88 七、本次发行后公司资产负债结构变化 ..................................................................... 125 第五节本次募集资金运用 ................................................................................................ 127 一、公司债券募集资金数额 ......................................................................................... 127

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二、本次募集资金运用计划 ......................................................................................... 127 三、本次募集资金运用对发行人财务状况的影响 ..................................................... 128 第六节备查文件 ................................................................................................................ 129 一、备查文件内容 ......................................................................................................... 129 二、备查文件查阅地点 ................................................................................................. 129 三、备查文件查阅时间 ................................................................................................. 130

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第一节发行概况

一、本次发行的基本情况

（一）发行人基本情况

1、中文名称：北京首都开发股份有限公司

英文名称：BEIJING CAPITAL DEVELOPMENT, CO., LTD.

2、注册地址：北京市东城区安定门外大街 183 号京宝花园二层
3、办公地址：北京市西城区复兴门内大街 156 号招商国际金融中心 D 座
4、法定代表人：潘利群[1]
5、董事会秘书：王怡

联系地址：北京市西城区复兴门内大街 156 号招商国际金融中心 D 座 13 层

电话：010-66428156

传真：010-66428061

电子信箱：[email protected]

邮政编码：100031

6、经营范围：房地产开发、商品房销售；房屋租赁；建筑工程咨询；室内外装饰装璜；技术开发、技术服务；销售自行开发的产品；购销建筑材料、化工轻工材料、工艺美术品、家具、机械电器设备（汽车除外）、五金交电、纺织品、百货、计算机软硬件、日用杂品；经贸信息咨询；劳务服务。

7、成立日期：1993 年 12 月 29 日
8、注册资本：224,201.25 万元
9、企业法人营业执照注册号：110000005020731

1 2015 年 4 月 7 日，刘希模辞去公司董事长职务，由潘利群继任董事长。根据《公司章程》，法定代表人将相应变更为潘利群，相关工商登记变更程序尚未完成。

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10、股票上市情况：

股票上市地：上海证券交易所

股票简称：首开股份

股票代码：600376

11、信息披露报刊名称：《中国证券报》、《上海证券报》和《证券时报》

12、互联网网址：www.shoukaigufen.com

（二）公司债券发行批准情况

2013 年 10 月 31 日，发行人第七届董事会第二十六次会议审议通过了《关于公司符合发行公司债券条件的议案》、《关于公司发行公司债券方案的议案》、《关于提请股东大会授权董事会全权办理本次发行公司债券相关事宜的议案》。

2013 年 11 月 19 日，发行人 2013 年第三次临时股东大会审议通过了《关于公司符合发行公司债券条件的议案》、《关于公司发行公司债券方案的议案》和《关于提请股东大会授权董事会全权办理本次发行公司债券相关事宜的议案》。

2013 年第三次临时股东大会决议公告于 2013 年 11 月 20 日披露于上海证券交易所网站（http://www.sse.com.cn）、公司网站（www.shoukaigufen.com）、《上海证券报》、《中国证券报》和《证券时报》。

2014 年 11 月 2 日，发行人第七届董事会第四十五次会议审议通过了《关于变更股东大会授权董事会全权办理公司债发行相关事宜期限的议案》、《关于提请股东大会继续授权董事会全权办理公司债发行相关事宜的议案》。

2014 年 11 月 19 日，发行人 2014 年第四次临时股东大会审议通过了《关于变更股东大会授权董事会全权办理公司债发行相关事宜期限的议案》、《关于提请股东大会继续授权董事会全权办理公司债发行相关事宜的议案》。

2014 年第三次临时股东大会决议公告于 2014 年 11 月 20 日披露于上海证券交易所网站（http://www.sse.com.cn）、公司网站（www.shoukaigufen.com）、《上海证券报》、《中国证券报》和《证券时报》。

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经中国证监会于 2015 年 4 月 22 日签发的“证监许可[2015]699 号”批复核准，发行人将在中国境内公开发行不超过 40 亿元公司债券。发行人将根据资金需求，中期票据和非公开定向债务融资工具等其他债券产品的发行、存续情况，以及债券市场运行等情况确定本次债券的发行时间、发行规模及其他具体发行条款。

（三）本次债券基本条款

发行主体：北京首都开发股份有限公司。

债券名称：北京首都开发股份有限公司 2014 年公司债券。发行规模：本次债券发行规模为 40 亿元。

债券形式：实名制记账式公司债券。

票面金额和发行价格：本次债券票面金额为 100 元，按面值平价发行。

债券期限：本次债券的期限为 7 年期，附第 5 年末发行人上调票面利率选择权、发行人赎回选择权和投资者回售选择权。

债券利率及其确定方式：本次债券票面利率由发行人和簿记管理人通过市场询价协商确定，在本次债券存续期内前 5 年固定不变，在本次债券存续期的第 5 年末，如发行人行使上调票面利率选择权，未被赎回或回售部分的债券票面利率为存续期内前 5 年票面利率加上调基点，并在债券存续期后 2 年固定不变。

发行人上调票面利率选择权：发行人有权决定在本次债券存续期的第 5 年末上调本次债券后 2 年的票面利率，调整幅度为 0 至 100 个基点（含本数），其中 1 个基点为 0.01%。发行人将于本次债券第 5 个计息年度付息日前的第 30 个交易日，在中国证监会指定的上市公司信息披露媒体上发布关于是否上调本次债券票面利率以及上调幅度的公告。若发行人未行使上调票面利率选择权，则本次债券后续期限票面利率仍维持原有票面利率不变。

发行人赎回选择权：发行人有权决定在本次债券存续期的第 5 年末行使本次债券赎回选择权。发行人将于本次债券第 5 个计息年度付息日前的第 30 个交易日，在中国证监会指定的上市公司信息披露媒体上发布关于是否行使赎回选择权的公告。若发行人决定行使赎回选择权，本次债券将被视为第 5 年全部到期，发行人将以票面面值加最后一

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期利息向投资者赎回全部本次债券。所赎回债券的本金加第 5 个计息年度利息在兑付日后 5 个工作日内一起支付。发行人将按照本次债券登记机构的有关规定统计债券持有人名单，按照债券登记机构的相关规定办理。若发行人不行使赎回选择权，则本次债券将继续在第 6 年、第 7 年存续。

投资者回售选择权：发行人发出关于是否上调本次债券票面利率及上调幅度的公告后，投资者有权选择在本次债券的第 5 个计息年度付息日将持有的本次债券按面值全部或部分回售给发行人或选择继续持有本次债券。本次债券第 5 个计息年度付息日即为回售支付日，发行人将按照上证所和债券登记机构相关业务规则完成回售支付工作。发行人发出关于是否上调本次债券票面利率及上调幅度的公告之日起 3 个交易日内，行使回售选择权的债券持有人可通过指定的交易系统进行回售申报，债券持有人的回售申报经确认后不能撤销，相应的公司债券份额将被冻结交易；回售申报期内不进行申报的，则被视为放弃回售选择权，继续持有本次债券并接受上述关于是否上调本次债券票面利率及上调幅度的决定。

债券票面金额：本次债券票面金额为 100 元。

发行价格：本次债券按面值平价发行。

发行方式与发行对象：发行方式与发行对象安排请参见发行公告。

债券形式：实名制记账式公司债券。投资者认购的本次债券在登记机构开立的托管账户托管记载。本次债券发行结束后，债券认购人可按照有关主管机构的规定进行债券的转让、质押等操作。

向公司股东配售安排：本次公司债券向社会公开发行，不向公司股东优先配售。起息日：本次债券的起息日为 2015 年 6 月 3 日。

付息日：本次债券存续期间，本次债券的付息日为 2016 年至 2022 年每年的 6 月 3 日。若发行人行使赎回选择权，则本次债券前 4 个计息年度的付息日为 2016 年至 2019 年每年的 6 月 3 日，第 5 个计息年度的利息连同所赎回债券的本金在 2020 年 6 月 3 日后 5 个工作日内一同支付；若投资者行使回售选择权，则其回售部分的本次债券的付息日为自 2016 年至 2020 年间每年的 6 月 3 日。如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第 1 个工作日；每次付息款项不另计利息。

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兑付日：本次债券的兑付日为 2022 年 6 月 3 日；若发行人行使赎回选择权，则本次债券的兑付日为 2020 年 6 月 3 日；若投资者行使回售选择权，则其回售部分的本次债券的兑付日为 2020 年 6 月 3 日。如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第 1 个工作日，顺延期间兑付款项不另计利息。

计息期限：本次债券的计息期限为 2015 年 6 月 3 日至 2022 年 6 月 3 日。若发行人行使赎回选择权，则本次债券的计息期限为 2015 年 6 月 3 日至 2020 年 6 月 3 日；若投资者行使回售选择权，则其回售部分的本次债券的计息期限为 2015 年 6 月 3 日至 2020 年 6 月 3 日。

还本付息方式及支付金额：本次债券采用单利按年计息，不计复利。每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。本次债券于每年的付息日向投资者支付的利息金额为投资者截至付息债权登记日收市时所持有的本次债券票面总额与对应的票面年利率的乘积；于兑付日向投资者支付的本息金额为投资者截至兑付债权登记日收市时所持有的本次债券最后一期利息及所持有的债券票面总额的本金。

付息、兑付方式：本次债券本息支付将按照本次债券登记机构的有关规定统计债券持有人名单，本息支付方式及其他具体安排按照债券登记机构的相关规定办理。

担保人及担保方式：本次债券无担保。

信用级别及资信评级机构：经中诚信证券评估有限公司综合评定，发行人的主体长期信用等级为 AA+，本次债券的信用等级为 AA+。

保荐人、主承销商、簿记管理人、债券受托管理人：发行人聘请中信证券股份有限公司作为本次债券的保荐人、主承销商、簿记管理人及债券受托管理人。

承销方式：本次债券由主承销商负责组建承销团，以承销团余额包销的方式承销。本次债券发行最终认购不足 40 亿元部分全部由主承销商组织承销团余额包销，各承销方应足额划付各自承担余额包销责任比例对应的募集款项。

拟上市交易场所：上海证券交易所。

新质押式回购：发行人主体长期信用等级为 AA+，本次债券信用等级为 AA+，本次债券符合进行新质押式回购交易的基本条件。发行人拟向上海证券交易所及债券登记

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机构申请新质押式回购安排。如获批准，具体折算率等事宜将按上海证券交易所及债券登记机构的相关规定执行。

发行费用概算：本次发行费用概算不超过本次债券发行总额的 1.20%，主要包括保荐及承销费用、审计师费用、律师费用、资信评级费用、发行推介费用和信息披露费用等。

募集资金用途：发行人拟将本次债券募集资金扣除相关发行费用后拟用于调整债务结构、补充流动资金。

税务提示：根据国家有关税收法律、法规的规定，投资者投资本次债券所应缴纳的税款由投资者承担。

（四）本次债券发行及上市安排

1、本次债券发行时间安排

发行公告刊登日期：2015 年 6 月 1 日。

发行首日：2015 年 6 月 3 日。

预计发行期限：2015 年 6 月 3 日至 2015 年 6 月 5 日，共 3 个工作日。

网上申购日：2015 年 6 月 3 日。

网下发行期限：2015 年 6 月 3 日至 2015 年 6 月 5 日

2、本次债券上市安排

本次债券发行结束后，发行人将尽快向上海证券交易所提出关于本次债券上市交易的申请。具体上市时间将另行公告。

二、本次发行的有关机构

（一）发行人 : 北京首都开发股份有限公司

住所：北京市东城区安定门外大街 183 号京宝花园二层

办公地址：北京市西城区复兴门内大街 156 号招商国际金融中心 D 座

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法定代表人：潘利群[2]

联系人：王怡

电话：010-66428156 传真：010-66428061

网址：http://www.shoukaigufen.com

电子邮箱：[email protected]

（二）保荐人、主承销商、簿记管理人、债券受托管理人：中信证券股份有限公

司

住所：广东省深圳市福田区中心三路 8 号卓越时代广场（二期）北座

办公地址：北京市朝阳区亮马桥路 48 号中信证券大厦 22 层

法定代表人：王东明

联系人：蒋昱辰、刘忠江、刘昀、王艳艳、石衡、蔡雪珂、朱鹏、陈咸耿、张藤一、张雪皓、竹春霖、张翔杰

电话：010-60833515 传真：010-60833504 邮政编码：100026

（三）分销商

1、海通证券股份有限公司

联系地址：北京市海淀区中关村南大街甲 56 号方圆大厦 23 层

法定代表人：王开国

联系人：傅璇、肖博元

2 2015 年 4 月 7 日，刘希模辞去公司董事长职务，由潘利群继任董事长。根据《公司章程》，法定代表人将相应变更为潘利群，相关工商登记变更程序尚未完成。

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电话：010-88027151

传真：010-88017190 邮政编码：100044

2、国泰君安证券股份有限公司

联系地址：上海市银城中路 168 号上海银行大厦 20 层资本市场部法定代表人：万建华

联系人：杨思思、邓骞电话：021-38677371 传真：021-50329583 邮政编码：200120

3、华泰联合证券有限责任公司

联系地址：北京市西城区丰盛胡同 22 号丰铭国际大厦 A 座 6 层法定代表人：吴晓东

联系人：张娜、姜虹、李想

电话：010-56839368 传真：010-56839400

邮政编码：100032

4、东海证券股份有限公司

联系地址：上海市浦东新区东方路 1928 号东海大厦 4 楼债券发行部法定代表人：朱科敏

联系人：阮洁琼

电话：021-20333395

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传真：021-50498839、50810150 邮政编码：200125

5、中信建投证券股份有限公司

联系地址：北京市东城区朝内大街 2 号凯恒中心 B 座 2 层法定代表人：王常青联系人：王彬电话：010-65608390 传真：010-65608445 邮政编码：100010

6、中国中投证券有限责任公司

联系地址：北京市西城区太平桥大街 18 号丰融国际大厦 15 层法定代表人：龙增来联系人：郭佳文电话：010-63222723 传真：010-63222809 邮政编码：100032

7、安信证券股份有限公司

联系地址：北京市西城区金融大街 5 号新盛大厦 B 座 18 层法定代表人：牛冠兴

联系人：魏泽熙、胡善斌电话：010-66581707、66581535

传真：010-66581721

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邮政编码：100033

8、国信证券股份有限公司

联系地址：北京市西城区金融大街兴盛街 6 号国信证券大厦 3 层法定代表人：何如联系人：刘思然电话：010-88005020 传真：010-88005099 邮政编码：100033

9、华安证券股份有限公司

联系地址：合肥市南二环路 959 号财智中心 B1 座 401

法定代表人：李工联系人：郑艺电话：0551-65161802 传真：0551-65161828 邮政编码：230081

（四）律师事务所

1 、发行人律师

名称：北京市海润律师事务所

联系地址：北京市海淀区高粱桥斜街 59 号院 1 号楼 15 层

负责人：袁学良

经办律师：姚方方、刘文艳

电话：010-82653566

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传真：010-82653566

邮政编码：100080

2 、保荐人（主承销商）律师

名称：北京市竞天公诚律师事务所

联系地址：北京市朝阳区建国路 77 号华贸中心 3 号写字楼 34 层负责人：赵洋

经办律师：陈规易、乔胜利、林燕滨电话：010-58091000 传真：010-58091100 邮政编码：100025

（五）会计师事务所

名称：致同会计师事务所（特殊普通合伙）

联系地址：北京市朝阳区建国门外大街 22 号赛特广场 5 层

法定代表人：徐华

经办注册会计师：郭丽娟电话：010-85665219 传真：010-85665220 邮政编码：100004

（六）资信评级机构

名称：中诚信证券评估有限公司

联系地址：上海市青浦区新业路 599 号 1 幢 968 室

法定代表人：关敬如

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经办人：邵津宏、樊春裕

电话：021-51019090 传真：021-51019030 邮政编码：200011

（七）保荐人 / 主承销商收款银行

账户名称：中信证券股份有限公司

开户银行：中信银行北京瑞城中心支行

银行账户：8110701413300022759

汇入行人行支付系统号：302100011681

联系人：刘忠江、王艳艳

联系电话：010-60833515、60833551

传真：010-60833504

（八）申请上市的证券交易所：上海证券交易所

联系地址：上海市浦东南路 528 号上海证券大厦

总经理：黄红元

电话：021-68808888

传真：021-68807813

邮政编码：200120

（九）公司债券登记机构：中国证券登记结算有限责任公司上海分公司

联系地址：上海市陆家嘴东路 166 号中国保险大厦 3 楼

总经理：高斌

电话：021-38874800

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传真：021-58754185

邮政编码：200120

三、认购人承诺

购买本次债券的投资者（包括本次债券的初始购买人和二级市场的购买人，及以其他方式合法取得本次债券的投资者，下同）被视为作出以下承诺：

（一）接受募集说明书对本次债券项下权利义务的所有规定并受其约束；

（二）本次债券的发行人依有关法律、法规的规定发生合法变更，在经有关主管部门批准后并依法就该等变更进行信息披露时，投资者同意并接受该等变更；

（三）本次债券发行结束后，发行人将申请本次债券在上证所上市交易，并由主承销商代为办理相关手续，投资者同意并接受这种安排。

四、发行人与本次发行的有关机构、人员的利害关系

发行人根据其聘请的与本次发行有关的中介机构、相关人员的书面确认及在作出合理及必要的查询后确认，截至 2015 年 3 月 31 日，除下列事项外，发行人与本次发行有关的中介机构及其法定代表人、负责人及经办人员之间不存在直接或间接的股权关系或其他利害关系。

截至 2015 年 3 月 31 日，保荐人、主承销商、簿记管理人中信证券自营业务股票账户共持有发行人股票 199,884 股，占发行人总股本的 0.0089%；资产管理业务股票账户持有发行人股票 302,900 股，占发行人总股本的 0.0135%。中信证券持有发行人股票的自营业务账户为指数化及量化投资业务账户，已经批准成为自营业务限制清单豁免账户。

截至 2015 年 3 月 31 日，保荐人、主承销商、簿记管理人中信证券控股子公司华夏基金管理有限公司旗下组合持有发行人股票 10,199,688 股，占发行人总股本的 0.4549%。

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第二节发行人的资信情况

一、本次债券的信用评级情况

经中诚信综合评定，发行人的主体信用等级为 AA+，评级展望为稳定，本次债券的信用等级为 AA+。中诚信出具了《北京首都开发股份有限公司 2014 年公司债券信用评级报告》，该评级报告在上证所网站（www.sse.com.cn）和中诚信网站（www.ccxr.com.cn）予以公告。

二、信用评级报告的内容摘要及揭示的主要风险

（一）信用评级结论及标识所代表的涵义

经中诚信综合评定，发行人的主体信用等级为 AA+，本级别的涵义为受评对象偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响较小，违约风险很低。

中诚信评定本次债券的信用等级为 AA+，本级别的涵义为债券信用质量很高，信用风险很低。

（二）评级报告的主要内容

中诚信肯定了公司具备丰富的房产开发经验和很强的区域竞争优势，强有力的股东支持和丰富的资源储备等正面因素为公司未来的发展提供了保障。同时，中诚信也关注到房地产行业景气度波动、公司财务杠杆水平偏高以及未来面临一定的资本支出压力等负面因素对公司整体信用水平的影响。

1、正面

（1）丰富的房产开发经验和很强的区域优势。公司是北京市属最大的住宅地产公司，具备丰富的大型项目开发经验、较强的项目获取能力，拥有较为充足且成本相对低廉的土地储备，在区域内具有较明显的竞争优势。

（2）较有力的股东支持。公司是首开集团旗下唯一的上市公司，公司在资源获取等方面能够得到北京市政府和首开集团的大力支持。

（3）较强的项目获取能力和丰富的资源储备。公司通过与万科、保利等房地产行业龙头企业合作获取土地储备，增强了公司的项目获取能力和土地储备资源。截至

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2015 年 3 月 31 日，公司在建及拟建项目规划建筑面积约 1,712.26 平方米，为其未来发展提供保障。

2、关注

（1）财务杠杆比率偏高，未来面临一定的资金压力。近年来随着业务规模的快速发展，公司对外部融资依赖程度较高，资产负债率处于较高水平。公司现有项目的持续推进以及未来新增土地储备将给其带来较大的资金需求，公司未来面临一定的资金压力。

（2）房地产行业景气度波动。在宏观经济增速放缓、房地产市场结构性供求矛盾凸显的背景下，近期房地产行业景气度仍呈现波动，行业竞争日益加剧，行业环境的变化或将对公司经营战略的实施提出更高要求。

（三）跟踪评级的有关安排

根据中国证监会相关规定、评级行业惯例以及中诚信评级制度相关规定，自首次评级报告出具之日（以评级报告上注明日期为准）起，中诚信将在本次债券信用等级有效期内或者本次债券存续期内，持续关注本次债券发行人外部经营环境变化、经营或财务状况变化以及本次债券偿债保障情况等因素，以对本次债券的信用风险进行持续跟踪。跟踪评级包括定期和不定期跟踪评级。

在跟踪评级期限内，中诚信将于发行主体及担保主体年度报告公布后两个月内完成该年度的定期跟踪评级，并发布定期跟踪评级结果及报告；在此期限内，如发行主体、担保主体（如有）发生可能影响本次债券信用等级的重大事件，应及时通知中诚信，并提供相关资料，中诚信将就该事项进行调研、分析并发布不定期跟踪评级结果。

如发行主体、担保主体未能及时或拒绝提供相关信息，中诚信将根据有关情况进行分析，据此确认或调整主体、债券信用等级或公告信用等级暂时失效。

中诚信的定期和不定期跟踪评级结果等相关信息将通过中诚信网站（www.ccxr.com.cn）予以公告。首开股份亦将通过上交所网站（www.sse.com.cn）将上述跟踪评级结果及报告予以公告备查，投资者可以在上交所网站查询上述跟踪评级结果及报告。

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三、发行人的资信情况

（一）发行人获得主要贷款银行的授信情况

发行人资信情况良好，与银行等金融机构一直保持长期合作伙伴关系。截至 2014 年 12 月 31 日，发行人合并口径在中国银行、农业银行、工商银行和北京银行等多家银行获得的授信额度合计为 412.42 亿元，其中已使用授信额度为 207.56 亿元，尚余授信额度为 204.56 亿元。

（二）最近三年及一期与主要客户发生业务往来时，是否有严重违约现象

最近三年及一期发行人与主要客户发生业务往来时，未曾有严重违约。

（三）最近三年及一期发行的债券以及偿还情况

发行人第六届董事会第四十八次会议和 2011 年第四次临时股东大会审议通过了拟向中国银行间市场交易商协会申请注册发行不超过 50 亿元非公开定向债务融资工具相关事宜，以满足公司保障房项目建设需要，改善融资结构，

发行人于 2011 年 12 月 28 日取得《接受注册通知书》（中市协注[2011]PPN33 号），并于 2011 年 12 月 29 日向定向投资人发行了 30 亿元 3 年期和 20 亿元 5 年期非公开定向债务融资工具，其中 30 亿元 3 年期非公开定向债务融资工具已于 2014 年 12 月 30 日到期兑付。具体情况如下：

表 2-1 发行人境内外市场直接债务融资情况

单位：亿元

名称	发行时间	到期时间	发行市场	发行金额	票面利率	性质	主体信用等级	债项信用等级	信用评级机构
北京首都开发股份有限公司 2011 年度第一期非公开定向债务融资工具（三年期）	2011-12-30	2014-12-30	银行间债券市场	30	5.74%	非公开定向债务融资工具	AA+	AAA	大公国际资信评估有限公司
北京首都开发股份有限公司 2011 年度第一期非公开定向债务融资工具（五年期）	2011-12-30	2016-12-30	银行间债券市场	20	5.78%	非公开定向债务融资工具	AA+	AAA	大公国际资信评估有限公司

注 1：北京首都开发股份有限公司 2011 年度第一期非公开定向债务融资工具由中债信用增进投资股份有限公司提供全额无条件不可撤销连带责任担保。

注 2：北京首都开发股份有限公司 2011 年度第一期非公开定向债务融资工具（三年期）已于 2014 年 12 月 30 日到期兑付。

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截至 2015 年 3 月 31 日，上述债券均按期足额付息。

（四）本次发行后的累计公司债券余额及其占发行人最近一期末净资产的比例截至本募集说明书摘要签署日，发行人境内外市场直接债务融资计划如下：

表 2-2 发行人境内外市场直接债务融资计划

单位：亿元

名称	发行时间	预计到期时间	发行市场	发行金额	票面利率	性质	主体信用等级	债项信用等级	信用评级机构
北京首都开发股份有限公司 2014年公司债券	2015	2022	交易所债券市场	40	待定	公司债券	AA+	AA+	中诚信证券评估有限公司
北京首都开发股份有限公司 2015年度第一期中期票据	待定	待定	银行间债券市场	不超过 30	待定	中期票据	AA+	AA+	大公国际资信评估有限公司

注：发行人已完成不超过 30 亿元中期票据注册，并获得《接受注册通知书》（中市协注[2015]MTN58 号）。

截至本募集说明书摘要签署日，发行人本次 40 亿元公司债券经中国证监会核准并全部发行完毕后，发行人的累计公司债券余额为 40 亿元，占发行人截至 2015 年 3 月 31 日的合并资产负债表中所有者权益合计数的比例为 23.81%，未超过发行人净资产的 40%；发行人的累计债券（含公司债券、中期票据和非公开定向债务融资工具）余额为 60 亿元，占发行人截至 2015 年 3 月 31 日的合并资产负债表中所有者权益合计数的比例为 35.71%，未超过发行人净资产的 40%。

发行人承诺将根据资金需求，中期票据和非公开定向债务融资工具等其他债券产品的发行、存续情况，以及债券市场运行等情况确定本次债券的发行时间，确保截至本次债券发行首日本次债券拟发行金额与存续的公司债券、中期票据、非公开定向债务融资工具累计金额不超过发行人净资产的 40%。

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（五）最近三年的主要财务指标（合并报表口径）

表 2-3 发行人近三年的主要财务指标

财务指标	2015 年 3 月31 日	2014 年 12 月31 日	2013 年 12 月31 日	2012 年 12 月31 日
流动比率	1.63	1.45	1.74	1.73
速动比率	0.41	0.33	0.42	0.51
资产负债率（合并报表）	83.34%	83.47%	83.57%	80.76%
资产负债率（母公司报表）	78.42%	77.15%	77.14%	72.96%
财务指标	2015 年1-3 月	2014 年度	2013 年度	2012 年度
营业毛利率	50.69%	34.55%	36.78%	41.62%
应收账款周转率（次/年）	58.25	45.61	38.64	223.66
存货周转率（次/年）	0.11	0.21	0.16	0.17
EBIT（万元）	109,648.72	362,422.57	259,499.14	312,587.20
EBITDA（万元）	111,460.42	375,583.80	269,976.47	322,003.47
EBIT利息保障倍数（倍）	1.32	0.99	0.82	1.44
EBITDA利息保障倍数（倍）	1.34	1.03	0.85	1.48

注：（1）计算公式：

流动比率 =流动资产/流动负债；

速动比率=（流动资产-存货）/流动负债；

资产负债率=负债总额/资产总额；

营业毛利率=（营业收入-营业成本）/营业收入；

应收账款周转率=主营业务收入净额（营业总收入净额）/应收账款平均余额； EBIT=利润总额+计入财务费用的利息支出； EBITDA=利润总额+计入财务费用的利息支出+折旧+摊销； EBIT 利息保障倍数=EBIT/全部利息支出； EBITDA 利息保障倍数=EBITDA/全部利息支出。

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第三节发行人基本情况

一、发行人概况

（一）发行人历史沿革

1、发行人设立情况

公司设立时的企业名称为“北京宝业房地产股份有限公司”，是根据原北京市经济体制改革委员会于 1993 年 9 月 10 日下发的《关于批准设立北京宝业房地产股份有限公司的批复》（京体改字（93）第 128 号）批准，由北京市房地产开发经营总公司、北京华澳、北京市房屋建筑设计院共同发起，以定向募集方式设立的股份有限公司。

2、发行人公开发行股票及上市情况

根据北京市工商行政管理局于 2000 年 12 月 12 日颁发的注册号为“1100001502073” 号《企业法人营业执照》，北京宝业的企业名称由“北京宝业房地产股份有限公司”变更为“北京天鸿宝业房地产股份有限公司”。

2001 年 1 月，根据中国证监会《关于核准北京天鸿宝业房地产股份有限公司公开发行股票的通知》（证监发行字[2001]10 号）批准，天鸿宝业向社会公开发行 A 股 4,000 万股。经岳华会计师事务所有限责任公司于 2001 年 2 月 3 日出具的《验资报告》（岳总验字（2001）第 003 号）验证，该次发行募集资金已全部到位。根据北京市工商行政管理局于 2001 年 2 月 18 日颁发的注册号为“1100001502073”号《企业法人营业执照》，天鸿宝业注册资本为 10,825 万元。经上证所“上证上[2001]28”号文批准，天鸿宝业股票于 2001 年 3 月 12 日在上证所上市交易。

3、发行人自首次公开发行起的历次股本变动情况

（1）2001 年 1 月，经中国证监会批准，天鸿宝业向社会公开发行 A 股 4,000 万股。该次发行后，天鸿宝业注册资本为 10,825 万元。

（2）2002 年，天鸿宝业以总股本 10,825 万股为基数，向全体股东所持有的每 10 股股份派送 6 股股份并派发 2 元现金红利（含税），每股面值 1 元，共分配 6,495 万股。该次利润分配后，天鸿宝业注册资本变更为 17,320 万元。

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（3）2006 年，天鸿宝业以总股本 17,320 万股为基数，以资本公积金每 10 股转增 5 股的方式，共转增股本 8,660 万股。该次转增后，天鸿宝业注册资本变更为 25,980 万元。

（4）2007 年，经北京市国资委与中国证监会批准，天鸿宝业向首开集团定向增发 A 股 55,000 万股。该次定向增发完成后，天鸿宝业公司注册资本变更为 80,980 万元； 2008 年 4 月 11 日，天鸿宝业企业名称变更为“北京首都开发股份有限公司”。

（5）2009 年 6 月，经中国证监会批准，首开股份向 7 名特定投资者非公开定向发行股票 339,950,000 股。该次定向增发完成后，首开股份注册资本变更为人民币 114,975 万元。

（6）2011 年 4 月，经 2010 年年度股东大会审议，通过了首开股份 2010 年度利润分配方案及资本公积转增股本方案，以 2010 年末总股本 1,149,750,000 股为基数，以资本公积金向全体股东每 10 股转增 3 股，共计 344,925,000 股。方案实施完成后，公司总股本为 1,494,675,000 股。

（7）2013 年 5 月，经 2012 年年度股东大会审议，首开股份以资本公积金转增资本，以 1,494,675,000 股为基数，每 10 股转增 5 股，变更后的注册资本为人民币 2,242,012,500 元。

4、发行人自首次公开发行起的重大资产重组情况

根据北京市国资委分别于 2007 年 6 月 19 日及 2007 年 8 月 15 日下发的“京国资改革字[2007]11 号”《关于北京首都开发控股（集团）有限公司房地产主营业务整体上市的批复》及“京国资产权字（2007）76 号”《关于对北京首都开发控股（集团）有限公司拟向北京天鸿宝业房地产股份有限公司股权投资资产评估项目予以核准的批复》，北京市国资委同意首开集团将经评估后的优质资产注入天鸿宝业，并由天鸿宝业向首开集团定向发行股份。经天鸿宝业 2007 年第二次临时股东大会决议通过，并经中国证监会于 2007 年 12 月 27 日下发的“证监公司字[2007]229”号《关于核准北京天鸿宝业房地产股份有限公司向北京首都开发控股（集团）有限公司发行新股购买资产的批复》批准，天鸿宝业向首开集团定向增发 A 股 55,000 万股，由首开集团以其所持有的 12 家子公司股权出资认购。京都会计师于 2007 年 12 月 28 日出具的《验资报告》（北京京都验字（2007）

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第 075 号），验证首开集团出资已全部到位，天鸿宝业增资 55,000 万元。根据北京市工商行政管理局于 2007 年 12 月 29 日颁发的注册号为“110000005020731”号《企业法人营业执照》，天鸿宝业注册资本变更为 80,980 万元。根据北京市工商行政管理局于 2008 年 4 月 11 日颁发的注册号为“110000005020731”号《企业法人营业执照》，天鸿宝业企业名称变更为“北京首都开发股份有限公司”。

二、发行人股本总额及前十大股东持股情况

（一）发行人股本结构

截至 2015 年 3 月 31 日，发行人的股本结构如下表所示：

表 3-1 截至 2015 年 3 月 31 日发行人股本结构

股份类型	数量（股）	比例
无限售条件流通股	2,242,012,500	100.00%
其中：首开集团	1,142,254,054	50.95%
天鸿集团	142,714,290	6.37%
其他投资者	957,044,156	42.68%
总计	2,242,012,500	100.00%

（二）发行人前十大股东持股情况

截至 2015 年 3 月 31 日，发行人前十大股东持股情况如下：

表 3-2 截至 2015 年 3 月 31 日发行人前十大股东持股情况

表3-2截至2015 年3 月31	日发行人前十大股	东持股情况
股东名称	持股数（股）	比例	股份性质
北京首都开发控股（集团）有限公司	1,142,254,054	50.95%	A股流通股
北京首开天鸿集团有限公司	142,714,290	6.37%	A股流通股
美都能源股份有限公司	47,076,949	2.10%	A股流通股
全国社保基金一组合	10,000,000	0.45%	A股流通股
中国农业银行股份有限公司－招商安达保本混合型证券投资基金	9,827,217	0.44%	A股流通股
中国农业银行－中邮核心优选股票型证券投资基金	9,762,715	0.44%	A股流通股
交通银行－融通行业景气证券投资基金	9,259,919	0.41%	A股流通股
新华人寿保险股份有限公司－分红－团体分红-018L－ FH001 沪	8,999,940	0.40%	A股流通股
中国工商银行－国联安德盛小盘精选证券投资基金	7,600,000	0.34%	A股流通股
马兴乔	6,666,600	0.30%	A股流通股
合计	1,394,161,684	62.20%

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三、发行人的组织结构及对其他企业的重要权益投资情况

（一）发行人的组织结构

截至 2015 年 3 月 31 日，发行人组织结构图如下所示：

图 3-1 发行人的组织结构图

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股东大会
提名、薪酬与考核委员会
审计委员会董事会监事会党委
战略与投资委员会
经营管理层
董事会工作部总经理办公室党群工作部纪检监察部
证券部战略投资部
财务部人力资源部
资产管理部产品研发部
法务审计部营销策划部
成本合约部商业地产管理部
项目管理一部项目管理二部
项目管理三部专职监事办公室
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（二）发行人对其他企业的重要权益投资情况

截至 2015 年 3 月 31 日，发行人控股子公司基本情况如下：

表 3-3 截至 2015 年 3 月 31 日发行人控股子公司基本情况

序号	子公司全称	子公司类型	注册地	注册资本（万元）	经营范围	持股比例	表决权比例
	通过设立或投资等方式取得的子公司
1	北京天鸿嘉诚房地产开发有限公司	控股	北京	3,000.00	房地产开发	51.00%	51.00%
2	北京首开天成房地产开发有限公司	全资	北京	10,000.00	房地产开发	100.00%	100.00%

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序号	子公司全称	子公司类型	注册地	注册资本（万元）	经营范围	持股比例	表决权比例
3	苏州首开嘉泰置业有限公司	全资	苏州	22,000.00	房地产开发	100.00%	100.00%
4	苏州首开永泰置业有限公司	全资	苏州	10,000.00	房地产开发	100.00%	100.00%
5	扬州首开衡泰置业有限公司	全资	扬州	70,396.58	房地产开发	100.00%	100.00%
6	太原首开龙泰置业有限责任公司	控股	太原	30,000.00	房地产开发	85.00%	85.00%
7	沈阳首开盛泰置业有限责任公司	全资	沈阳	30,000.00	房地产开发	100.00%	100.00%
8	厦门首开翔泰置业有限公司	全资	厦门	30,000.00	房地产开发	100.00%	100.00%
9	贵阳首开龙泰房地产开发有限公司	控股	贵阳	22,058.00	房地产开发	90.67%	100.00%
10	绵阳首开兴泰置业有限公司	全资	绵阳	20,000.00	房地产开发	100.00%	100.00%
11	北京首开荣泰置业有限公司	全资	北京	20,000.00	房地产开发	100.00%	100.00%
12	首开中庚（福州）房地产开发有限公司	控股	福州	30,000.00	房地产开发	51.00%	51.00%
13	廊坊市首开志泰房地产开发有限公司	全资	廊坊	10,000.00	房地产开发	100.00%	100.00%
14	葫芦岛首开宏泰房地产开发有限公司	全资	葫芦岛	60,000.00	房地产开发	100.00%	100.00%
15	福州中鼎投资有限公司	控股	福州	10,000.00	房地产开发	40.00%	60.00%
16	苏州首开融泰置业有限公司	控股	苏州	10,000.00	房地产开发	75.00%	75.00%
17	沈阳首开京泰置业有限公司	全资	沈阳	5,000.00	房地产开发	100.00%	100.00%
18	北京首开保利仁泰置业有限公司	控股	北京	50,000.00	房地产开发	51.00%	51.00%
19	苏州依湖置业有限公司	控股	苏州	5,000.00	房地产开发	50.00%	50.00%
20	苏州首开龙泰置业有限公司	控股	苏州	10,000.00	房地产开发	70.00%	70.00%
21	北京首开万科房地产开发有限公司	控股	北京	10,000.00	房地产开发	50.00%	50.00%
22	北京首开住总安泰置业有限公司	控股	北京	10,000.00	房地产开发	51.00%	51.00%
	同一控制下企业合并取得的子公司
23	北京城市开发集团有限责任公司	全资	北京	300,000.00	房地产开发	100.00%	100.00%
24	北京天鸿集团烟台天鸿时代房地产开发有限责任公司	全资	烟台	3,000.00	房地产开发	100.00%	100.00%
25	北京首开立信置业股份有限公司	控股	北京	15,510.51	房地产开发	84.39%	84.39%
26	三亚天鸿度假村有限公司	控股	三亚	3,650.00	酒店	95.89%	95.89%
27	北京宝辰饭店有限公司	全资	北京	1,274.00	饭店	100.00%	100.00%
28	北京燕华置业有限公司	控股	北京	10,400.00	房地产开发	75.00%	80.00%
29	北京首开商业地产有限公司	控股	北京	76,585.00	房地产开发	100.00%	100.00%
30	北京联宝房地产有限公司	控股	北京	9,971.18	房地产开发	61.50%	80.00%
31	海门锦源国际俱乐部有限公司	全资	海门	4,134.34	房地产开发	100.00%	100.00%
	非同一控制下企业合并取得的子公司
32	北京东银燕华置业有限公司	控股	北京	3,000.00	房地产开发	51.00%	51.00%
33	大连中美居置业有限公司	控股	大连	19,953.60	房地产开发	95.00%	95.00%
34	大连中嘉房地产开发有限公司	控股	大连	25,000.00	房地产开发	60.00%	60.00%
35	海南民生长流油气储运有限公司	全资	海口	18,100.00	房地产开发	100.00%	100.00%
36	浙江美都置业有限公司	控股	杭州	20,000.00	房地产开发	51.00%	51.00%

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截至 2015 年 3 月 31 日，发行人合营企业基本情况如下：

表 3-4 截至 2015 年 3 月 31 日发行人合营企业基本情况

序号	公司全称	企业类型	注册地	注册资本（万元）	经营范围	持股比例	表决权比例
1	北京发展大厦有限公司	有限责任	北京	13,053.32	写字楼租赁	50.00%	50.00%
2	北京住总首开置业有限公司	有限责任	北京	10,000.00	房地产开发	50.00%	50.00%
3	北京首开住总房地产开发有限公司	有限责任	北京	45,000.00	房地产开发	50.00%	50.00%
4	北京屹泰房地产开发有限公司	有限责任	北京	10,000.00	房地产开发	50.00%	50.00%
5	北京首开美驰房地产开发有限公司	有限责任	北京	1,000.00	房地产开发	50.00%	50.00%

截至 2015 年 3 月 31 日，发行人联营企业基本情况如下：

表 3-5 截至 2015 年 3 月 31 日发行人联营企业基本情况

序号	公司全称	企业类型	注册地	注册资本（万元）	经营范围	持股比例	表决权比例
1	北京首城置业有限公司	有限责任	北京	10,000.00	房地产开发	50.00%	50.00%
2	天津海景实业有限公司	有限责任	天津	50,000.00	房地产开发	50.00%	50.00%
3	北京首开万科和泰置业有限公司	有限责任	北京	6,800.00	房地产开发	50.00%	50.00%
4	北京首开万科置业有限公司	有限责任	北京	7,200.00	房地产开发	50.00%	50.00%
5	北京朗泰房地产开发有限公司	有限责任	北京	130,000.00	房地产开发	50.00%	50.00%
6	国奥投资发展有限公司	有限责任	北京	140,000.00	房地产开发	46.00%	46.00%
7	北京方庄物业管理有限责任公司	有限责任	北京	1,100.00	物业管理	36.00%	36.00%
8	北京苏江聚富房地产开发有限公司	有限责任	北京	7,143.00	房地产开发	30.00%	30.00%
9	北京保利首开兴泰置业有限公司	有限责任	北京	50,000.00	房地产开发	49.00%	49.00%
10	沈阳首开国盛投资有限公司	有限责任	沈阳	61,220.00	房地产开发	49.00%	49.00%
11	北京万城永辉置业有限公司	有限责任	北京	2,000.00	房地产开发	30.00%	30.00%
12	北京惠信端泰商业地产有限公司	有限责任	北京	30,000.00	房地产开发	30.00%	30.00%
13	北京万信房地产开发有限公司	有限责任	北京	20,000.00	房地产开发	34.00%	34.00%

四、发行人控股股东及实际控制人的基本情况

（一）发行人控股股东的基本情况

截至 2015 年 3 月 31 日，首开集团直接持有发行人 50.95%的股份，并通过其全资子公司天鸿集团间接持有发行人 6.37%的股份，是发行人的控股股东。首开集团概况如下：

公司名称：北京首都开发控股（集团）有限公司

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北京首都开发股份有限公司公开发行 2014 年公司债券募集说明书摘要

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法定代表人：刘希模

设立日期：2005 年 11 月 22 日

注册资本：133,000 万元

注册地址：北京市西城区三里河三区 52 号楼

经营范围：许可经营项目：房地产开发；销售自行开发后的商品房。以下项目限分支机构经营：住宿、餐饮。一般经营项目：企业管理、投资及投资管理；出租办公用房；出租商业用房；经济信息咨询；技术开发；技术服务；销售建筑材料、木材、金属材料、化工产品（不含危险化学品及一类易制毒化学品）、工艺美术品、家具、机械电气设备（汽车除外）、五金交电、纺织品、百货、计算机及软硬件、日用品；劳务服务；货物进出口；技术进出口；代理进出口。

首开集团系由北京城市开发集团有限责任公司、天鸿集团合并组建成立的国有独资公司，以商品房开发、工程代建业务、持有型物业和物业管理为主营业务的北京市市属国有大型企业集团。2009 年 3 月 31 日，北京市国资委将首开集团划转至北京市国资委组建的全民所有制企业北京国有资本经营管理中心。

截至 2014 年 12 月 31 日，首开集团经审计的资产总额为 1,172.70 亿元，其中流动资产 1,050.08 亿元；负债总额为 980.17 亿元；所有者权益合计 192.53 亿元，其中归属于母公司的所有者权益合计 115.47 亿元。2014 年度，首开集团实现营业收入 234.24 亿元，营业利润 38.18 亿元，净利润 28.64 亿元，归属母公司的净利润 18.16 亿元。

截至 2015 年 3 月 31 日，首开集团持有的发行人股份不存在被质押或被司法冻结的情形。

（二）发行人实际控制人情况介绍

截至 2015 年 3 月 31 日，发行人的实际控制人为北京市国资委。

（三）发行人、发行人控股股东及实际控制人的股权关系

截至 2015 年 3 月 31 日，发行人、发行人控股股东及实际控制人的股权关系如下图所示。

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图 3-2 发行人、发行人控股股东及实际控制人的股权关系图

北京市人民政府国有资产监督管理委员会	北京市人民政府国有资产监督管理委员会
	100%
北京国有资本经营管理中心
	100%
		100%
北京首都开发控股（集团）有限公司
	50.95%	北京首开天鸿集团有限公司
北京首都开发股份有限公司
		6.37%

五、发行人董事、监事、高级管理人员基本情况

（一）董事、监事、高级管理人员基本情况

发行人董事、监事、高级管理人员基本情况如下表所示：

表 3-6 发行人董事、监事、高级管理人员基本情况

姓名	职务	性别	年龄	任期起始日期	任期终止日期	是否在股东单位领取薪酬
董事
潘利群	董事长、党委书记	男	52	2012年11月22日	2015年11月21日	是
杨文侃	董事、总经理	男	57	2012年11月22日	2015年11月21日	否
王明	董事	男	60	2012年11月22日	2015年11月21日	是
潘文	董事	男	51	2012年11月22日	2015年11月21日	是
阮庆革	董事	男	45	2012年11月22日	2015年11月21日	是
孙茂竹	独立董事	男	56	2012年11月22日	2015年11月21日	否
刘守豹	独立董事	男	48	2012年11月22日	2015年11月21日	否
王德勇	独立董事	男	41	2012年11月22日	2015年11月21日	否
梁积江	独立董事	男	51	2012年11月22日	2015年11月21日	否
监事
胡仕林	监事会主席	男	58	2012年11月22日	2015年11月21日	是
秘勇	监事	男	45	2012年11月22日	2015年11月21日	是
杨昕	监事	男	48	2012年11月22日	2015年11月21日	否
刘文龙	职工监事	男	59	2012年11月22日	2015年11月21日	否
郭士友	职工监事	男	57	2012年11月22日	2015年11月21日	否

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姓名	职务	性别	年龄	任期起始日期	任期终止日期	是否在股东单位领取薪酬
高级管理人员
杨文侃	总经理	男	57	2012年11月22日	2015年11月21日	否
潘刚升	副总经理	男	54	2012年11月22日	2015年11月21日	否
赵龙节	副总经理	男	44	2012年11月22日	2015年11月21日	否
刘安	副总经理	男	50	2012年11月22日	2015年11月21日	否
田萌	副总经理	女	46	2012年11月22日	2015年11月21日	否
胡瑞深	总工程师	男	50	2012年11月22日	2015年11月21日	否
王宏伟	总经济师	男	48	2012年11月22日	2015年11月21日	否
邢宝华	财务总监	男	51	2012年11月22日	2015年11月21日	否
王怡	董事会秘书	男	48	2012年11月22日	2015年11月21日	否

（二）董事、监事、高级管理人员简历

1 、董事

潘利群，董事长

男，汉族，1963 年 9 月出生，中共党员，研究生学历。2005 年 2 月至 2010 年 4 月，先后任北京城建集团有限责任公司副总经理、北京市经济管理职业学院院长、北京市国资委党校校长。2010 年 4 月至 2010 年 8 月任首开集团党委副书记、董事、总经理，2010 年 8 月起任首开集团党委副书记、副董事长、总经理。2010 年 8 月起，任公司董事，2012 年 10 月起，兼任公司党委书记。2015 年 4 月 7 日起，担任公司董事长。

杨文侃，董事、总经理

男，回族，1957年10月出生，中共党员，研究生学历，高级会计师。2005年至2008 年2月，任首开集团总会计师。2006年11月至2008年2月，担任首开集团副总经理。2008 年2月起，任公司董事、副总经理、财务总监。2010年9月起，不再兼任公司财务总监。 2012年8月-11月，代行公司总经理职责。2012年11月至今，任公司总经理。2014年3月至今，兼任首开集团董事。

王明，董事

男，汉族，1955年1月出生，中共党员，大专学历，助理工程师。2005年10月至2008 年4月，任首开集团副总经理。2008年2月至2010年8月，任公司副总经理。2010年8月起，

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任首开集团副总经理。2008年2月起任公司董事。

潘文，董事

男，汉族，1963年4月出生，中共党员，工商管理硕士，高级工程师。2006年1月至 2008年3月，任首开集团总经理助理，2008年3月至2011年9月，任公司副总经理。2011 年9月起，任首开集团副总经理。

阮庆革，董事

男，汉族，1969年10月出生，中共党员，研究生学历，高级经济师。2006年4月起，任首开集团资产管理部经理。2008年3月起，任首开集团副总经济师兼资产管理部经理。 2011年9月起，任首开集团总经济师。2012年11月起任公司董事。

孙茂竹，独立董事

男，汉族，1959 年 2 月出生，中共党员，研究生学历，注册会计师。中国人民大学商学院财务与金融系教授，博士生导师，中国会计学会管理会计专业委员会委员。曾任中国人民大学会计系党总支副书记和系副主任、中国人民大学商学院党委副书记。

刘守豹，独立董事

男，汉族，1967 年 1 月出生，中共党员，经济法硕士，民商法博士。1996 年 12 月起任北京普华律师事务所主任。

王德勇，独立董事

男，汉族，1974 年 11 月出生，中共党员，研究生学历，长江商学院 EMBA。2004 年 7 月至 2008 年 12 月任中信证券股份有限公司研究部董事、房地产行业首席分析师。 2010 年起，任北京东方兴业投资有限公司董事长。

梁积江，独立董事

男，汉族，1964 年 8 月出生，中共党员，管理科学与工程博士。2003 年至 2004 年，任中央民族大学经管系副教授；2004 年起，任中央民族大学经管学院教授、副院长。

2 、监事

胡仕林，监事会主席

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男，汉族，1956年7月出生，中共党员，研究生学历，高级政工师。2005年10月至今任首开集团党委常委、纪委书记。2008年2月起，兼任公司党委副书记，纪委书记，监事会主席。

秘勇，监事

男，汉族，1970年9月出生，中共党员，研究生学历，高级会计师。2009年3月至2010 年4月，任北京市国有企业监事会主席助理（挂职）。2010年4月至2010年6月，负责北京城建集团有限责任公司财务专项工作。2010年6月至今，任首都集团财务总监。2010年8 月至今任公司监事。

杨昕，监事

男，汉族，1966年4月出生，中共党员，第一学历大学本科，在职研究生学历，经济师。2002年10月至2010年6月，任财政部驻北京市财政监察专员办事处主任科员、副处长、正处级副处长。2010年6月至今任北京市国有企业监事会专职监事。

刘文龙，职工监事

男，汉族，1958年7月出生，中共党员，大学本科学历，政工师。2008年3月至今任公司党群工作部副部长。2008年6月至今任公司职工监事。

郭士友，职工监事

男，汉族，1956年12月出生，中共党员，大学本科学历，助理经济师。2008年3月起任公司监事室负责人。2011年11月起任公司纪检监察部部长。2010年8月至今任公司职工监事。

3 、其他高级管理人员

杨文侃，董事、总经理

具体见本节“（二）董事、监事、高级管理人员简历”中“1、董事”。

潘刚升，副总经理

男，汉族，1960年10月出生，中共党员，硕士研究生学历，国际注册商业房地产投资师。曾任北京天鸿集团公司副总经理，首开集团副总经理，现任公司副总经理。

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赵龙节，副总经理

男，汉族，1970年9月出生，中共党员，经济学博士学位，高级经济师。曾任北京天鸿集团公司人力资源部经理，首开集团人力资源部经理，现任公司副总经理。

刘安，副总经理

男，汉族，1965年11月出生，中共党员，研究生学历，高级工程师。曾任北京首开亿信置业股份有限公司党总支书记、董事长、总经理。现任公司副总经理。

田萌，副总经理

女，汉族，1968年9月出生，中共党员，大学本科学历，高级工程师。1968年9月出生，中共党员，大学本科学历，高级工程师。曾任公司成本合约部经理、项目管理部经理、同信分公司总经理。现任公司副总经理。

胡瑞深，总工程师

男，汉族，1965年3月出生，中共党员，研究生学历，硕士学位，教授级高级工程师。曾任北京天鸿集团公司总工程师，首开集团总工程师，现任公司总工程师。

王宏伟，总经济师

男，汉族，1966 年 11 月出生，中共党员，博士研究生学历，博士学位，教授级高级工程师，高级经济师。曾任北京城市开发集团有限责任公司副总经理、总建筑师，首开集团总规划师，现任公司总经济师。

邢宝华，财务总监

男，汉族，1964年11月出生，中共党员，博士研究生学历，高级会计师。曾任天鸿宝业公司财务总监、渤海分公司财务总监。现任公司财务总监。

王怡，董事会秘书

男，汉族，1967年2月出生，工商管理硕士，高级经济师。曾任北京天鸿集团公司计划财务部经理，首开集团投行业务部经理，现任公司董事会秘书。

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（三）董事、监事、高级管理人员兼职情况

截至2015年3月31日，发行人董事、监事、高级管理人员兼职情况如下：

1 、在股东单位任职情况

截至 2015 年 3 月 31 日，发行人董事、监事、高级管理人员在股东单位任职情况如下表所示：

表 3-7 发行人董事、监事、高级管理人员在股东单位兼职情况

	表3-7发行人董事、监	事、高级管理人员在股东	单位兼职情况
姓名	兼任单位名称	在股东单位担任的职务	任职期限
潘利群	首开集团	副董事长、总经理	2010年4月1日至今
杨文侃	首开集团	董事	2014年3月24日至今
王明	首开集团	副总经理	2010年8月23日至今
潘文	首开集团	副总经理	2011年9月5日至今
阮庆革	首开集团	总经济师	2011年9月5日至今
胡仕林	首开集团	董事	2005年10月21日至今
秘勇	首开集团	财务总监	2010年6月1日至今
潘刚升	美都控股	副董事长	2010年7月12日至今

2 、在其他单位任职情况

截至 2015 年 3 月 31 日，发行人董事、监事、高级管理人员在其他单位任职情况如下表所示：

表 3-8 发行人董事、监事、高级管理人员在其他单位兼职情况

	表3-8发行人董事、监事、高级管理人员在	其他单位兼职情况
姓名	兼职单位名称	在其他单位担任的职务
潘利群	国奥投资发展有限公司	董事
	北京首城置业有限公司	董事
杨文侃	北京发展大厦有限公司	董事长
	北京首城置业有限公司	董事
	北京科技园建设（集团）股份有限公司	董事
王明	北京集善首开健康科技发展有限公司	董事
	北京城市铁路股份有限公司	董事
	国奥投资发展有限公司	董事
潘文	首开控股（国际）有限公司	董事长
阮庆革	北京首开天鸿集团有限公司	董事长
	首开控股（国际）有限公司	董事
	北京宝晟住房股份有限公司	董事

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姓名	兼职单位名称	在其他单位担任的职务
	海南天鸿投资控股有限公司	董事
	海南海景乐园国际有限公司	董事
	澳大利亚澳宝股份有限公司	董事
	澳宝（西澳）股份有限公司	董事
	澳宝（新州）股份有限公司	董事
	北京华德房地产有限公司	董事
胡仕林	国奥投资发展有限公司	董事
	京澳有限公司	监事
秘勇	首开控股（国际）有限公司	董事
潘刚升	北京华德房产有限公司	董事
	海南天鸿投资控股有限公司	董事长
	海南海景乐园国际有限公司	董事长
	中碧投资有限公司	董事
	中碧国际投资有限公司	董事
	荷兰阿姆斯宝有限责任公司	董事
	南财有限公司	董事
刘安	北京世安住房股份有限公司	董事长
赵龙节	首开集团培训中心	法定代表人
田萌	北京郎泰房地产开发有限公司	董事
孙茂竹	中国人民大学商学院	财务与金融系教授
	中国会计学会管理会计专业委员会	委员
	北京城建设计发展集团股份有限公司	独立董事
	洛阳轴研科技股份有限公司	独立董事
	华润元大基金管理有限公司	独立董事
刘守豹	北京普华律师事务所	主任
	中视传媒股份有限公司	独立董事
王德勇	北京东方兴业投资有限公司	董事长
	安徽水利开发股份有限公司	独立董事
梁积江	中央民族大学经管学院	教授

（四）董事、监事、高级管理人员薪酬情况

发行人董事、监事、高级管理人员 2014 年在公司领取薪酬的情况如下表所示：

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表 3-9 发行人董事、监事、高级管理人员 2014 年在公司领取薪酬的情况

姓名	职务	性别	2014 年从公司领取的报酬总额（万元）	是否在股东单位领取薪酬
		董事
刘希模	董事长	男	0.00	是
潘利群	副董事长、党委书记	男	0.00	是
杨文侃	董事，总经理	男	159.88	否
王明	董事	男	0.00	是
潘文	董事	男	0.00	是
阮庆革	董事	男	0.00	是
王爱明	董事	男	0.00	否
孙茂竹	独立董事	男	6.50	否
刘守豹	独立董事	男	6.50	否
王德勇	独立董事	男	6.50	否
梁积江	独立董事	男	6.50	否
		监事
胡仕林	监事会主席	男	0.00	是
秘勇	监事	男	0.00	是
杨昕	监事	男	0.00	否
刘文龙	职工监事	男	65.72	否
郭士友	职工监事	男	49.48	否
		高级管理人员
杨文侃	总经理	男	159.88	否
潘刚升	副总经理	男	123.36	否
赵龙节	副总经理	男	131.04	否
刘安	副总经理	男	122.30	否
田萌	副总经理	女	135.25	否
胡瑞深	总工程师	男	129.35	否
王宏伟	总经济师	男	129.34	否
邢宝华	财务总监	男	129.45	否
王怡	董事会秘书	男	123.36	否

注 1：刘希模已于 2015 年 4 月辞去公司董事长职务，由潘利群担任公司董事长。

注 2：王爱明已于 2014 年 12 月辞去公司董事职务。

（五）董事、监事、高级管理人员持有公司股票及债券情况

截至 2015 年 3 月 31 日，发行人董事、监事、高级管理人员持有公司股票情况如下表所示：

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表 3-10 发行人董事、监事、高级管理人员持有公司股票情况

表3-10	发行人董事、监事、高级管理	人员持有公司股票情况
姓名	职务	持股数（股）
王怡	董事会秘书	14,449

截至 2015 年 3 月 31 日，发行人其他董事、监事、高级管理人员均未直接持有公司股票。

截至 2015 年 3 月 31 日，发行人董事、监事、高级管理人员所持有的公司股票不存在质押或冻结的情况。

发行人董事、监事、高级管理人员离职后半年内，不得转让其所持有的公司股票，在任职期间每年转让的股份不得超过其所持有公司股票总数的 25%。

截至 2015 年 3 月 31 日，发行人董事、监事、高级管理人员均未直接持有本公司债券。

六、发行人主营业务基本情况

发行人以房地产开发销售为主营业务，目前主要集中于北京、苏州、扬州、福州、厦门、太原等十余个城市。

（一）房地产行业概况

1 、发展概况

房地产行业是进行房产、地产的开发和经营的基础建设行业，属于固定资产投资的范畴，目前已成为我国国民经济发展的支柱产业和主要的经济增长点。改革开放以来，特别是 1998 年进一步深化城镇住房制度改革以来，伴随着城镇化的快速发展，我国的房地产业得到了快速发展。但是，由于房地产行业的特点，房地产市场受宏观调控和经济形势影响显著。2002-2013 年，全国房地产开发投资完成额从 7,790.92 亿元提高到 86,013.38 亿元，年均增长率为 24.53%；同期，全国商品房竣工面积从 32,522.81 万平方米增加至 2013 年的 101,434.99 万平方米，年均增长率为 12.05%；全国商品房销售面积从 24,969.27 万平方米上升至 130,550.59 万平方米，年均增长率为 17.99%。

2000 年以来我国房地产行业发展概况如下：

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（1）2000 年至 2007 年

国家统计局的数据显示，2000-2007 年全国房地产开发投资和商品住宅投资均保持 20%以上的增长速度。2004 年房地产开发投资和商品住宅投资的增速甚至超过 30%。经过 2005 年短暂回落后，2006 年投资增速又恢复到较高水平。以房地产开发投资完成金额为例，2006 年为 19,382 亿元，同比增长 21.80%，2007 年为 25,280 亿元，同比增长 30.20%。

期间，在我国城市化进程加快、收入增加和消费结构升级等因素推动下，全国商品房销售面积和商品房销售金额呈现稳步快速增长的局面，2000-2007 年，全国商品房销售面积从 16,984.16 万平方米增加至 77,354.72 万平方米，年均增长率达 24.18%；商品房销售金额从 3,572.00 亿元上升至 29,889.12 亿元，年均增长率达 35.46%。

我国房地产的快速发展，对推动国民经济的快速发展、改善居民居住条件、加快城市化建设，都发挥了重要作用。一方面，房地产业已成为重要的第三产业和国民经济的支柱产业之一，在整个国民经济体系中处于先导性、基础性的地位。另一方面，部分城市房价上涨过快、住房供求结构性失衡、住房保障制度相对滞后、中等偏下收入家庭住房困难等问题也日益凸显。为了促进房地产业平稳健康发展，国家近几年来加大了对房地产市场的调控力度。长远来看，随着城镇化进程的演进以及我国人均居住水平的进一步上升，我国房地产行业仍有较大的发展空间。

（2）2008 年

2008 年由于受到国际金融危机的冲击，我国宏观经济增速放缓加之 2007 年出台的房地产调控政策效果逐步显现，房地产市场观望情绪持续加重，进而导致当年商品房销售面积和销售金额双双回落。2008 年全国商品销售面积为 65,969.83 万平方米，同比下降 14.72%；商品房销售金额为 25,068.18 亿元，同比回落 16.13%。

受宏观经济增速减缓和房地产市场调整影响，房地产开发企业纷纷控制新开工面积和投资速度，房地产开发投资增速出现回落。2008 年，全国房地产开发投资完成额为 31,203.20 亿元，同比增长 23.39%，较上年同期回落 6.81 个百分点。

2008 年底，为了刺激内需，稳定经济增长，改善民生，我国政府出台了多项信贷、消费政策，旨在维护房地产市场稳定，支持房地产行业平稳调整。在相关具体政策的拉

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动下，2009 年中国房地产市场整体呈现快速复苏态势，市场需求有所释放，超过同期的开发投资规模增速。随着房价的快速上涨，中国对房地产的政策由支持逐步转向收紧。

（3）2009 年

2008 年下半年开始，随着国家宏观调控的首要任务由“防过热、防通胀”转向“保增长、控通胀”并更多向保增长倾斜，国家对房地产业的主要政策导向亦发生了明显转变，主要是以发挥房地产扩大内需、促进经济平稳较快增长的重要支柱产业作用，鼓励普通商品住房消费，促进房地产市场健康稳定发展为指导方针和基本原则。随着 2008 年密集出台的稳定房地产市场政策在 2009 年逐步得到落实，特别是贷款利率下降和按揭贷款优惠措施的推广，使得购房成本得到明显控制，商品房销售面积和销售金额在 2009 年均出现大幅回升。2009 年，全国商品房销售面积达到 94,755.00 万平方米，同比大幅增长 43.63%；商品房销售金额达到 44,355.17 亿元，同比增长 76.94%。

2009 年 12 月 9 日以来，国务院以及相关部门连续出台了一系列的房地产调控政策，各地纷纷出台相应的细化措施，房地产行业政策显著收紧。打击囤地、增加保障性住房用地等的土地政策和调整二套房首付最低比例限制及个人住房贷款利率等的货币政策仍然是政府调控房地产市场的主要手段。

（4）2010 年至今

2010 年，国家频繁出台针对房地产行业的调控政策，通过调整信贷、税收政策以及推进保障性安居工程建设等方式多管齐下，遏制房价过快上涨，防止社会资源向房地产行业过度集中。2010-2012 年，我国商品房销售面积增速逐步回落，同比增速由 2010 年的 10.56%下降至 2012 年的 1.77%；同期商品房销售金额增速也由 2010 年的 18.86%回落至 2012 年的 10.01%。同期全国房地产开发投资增速保持高位运行，但是随着调控政策持续深入，投资增速逐步放缓。2010-2012 年，房地产开发完成投资额同比增速分别为 33.16%、28.05%和 16.19%。

2013 年，国家在坚持房地产调控政策不放松的同时，有倾向于通过建立市场化长效机制来逐步替代原有行政调控手段的趋势。市场有效供给的增加、房产税试点范围的扩大、个人住房信息系统的建立及不动产登记条例的出台等正在落实或未来可能落实的措施大大稳定了房地产市场的预期。在上述宏观政策环境下，2013 年全国房地产市场整体

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呈现回升势头，各项主要指标增速均出现回升，其中商品房销售面积出现强劲反弹。2013 年，全国商品房销售面积为 130,550.59 万平方米，同比增加 17.29%；商品房销售金额为 81,428.28 亿元，同比上升 26.33%。随着国民经济的快速增长，城市化进程的加快，土地供应刚性加强，未来房地产业仍将在国民经济中占据重要地位，并保持平稳增长的景气度。但房地产业也受到政府调控的直接影响，因此政府调控力度的大小一定程度上也决定着房地产行业的未来。

2014 年以来，我国宏观经济增速放缓，居民购房观望情绪上升，房地产销售面积和销售金额均出现同比回落。2014 年度，全国商品房销售面积为 120,648.54 万平方米，同比回落 7.58%；商品房销售金额为 76,292.41 亿元，同比回落 6.31%。2014 年 4 月开始，除一线城市外，实施限购的城市逐步开始放松或取消限购。2014 年 9 月，人民银行和银监会联合下发通知，要求金融机构支持居民家庭合理住房贷款需求，并在一定程度上放宽了对限贷标准的认定；2014 年 11 月和 2015 年 3 月，人民银行分两次公告降低贷款基准利率，将 5-30 年公积金贷款利率由 4.50%调整至 4.00%。2015 年 3 月，人民银行、住建部、银监会联合下发通知，将二套房首付比例降至 40%；对于使用公积金购买首套普通自住房，最低首付降至 20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付降至 30%。相关政策的实施不仅加大了对刚性住房需求的保障力度，并将促进合理改善性住房需求的释放。

2 、行业政策

房地产行业受国家宏观调控政策影响较大。近年来房地产行业属国家重点调控对象。国家对土地、住宅供应结构、税收、信贷等领域进行的政策调整，都将对房地产企业在土地取得、项目开发、产品设计、融资以及保持业绩稳定等方面产生相应的影响。

（1）土地供应方式

表 3-11 近年来土地供应方式政策出台情况

	表3-11近	年来土地供应方式政策	出台情况
出台时间	政策名称	发布部门	主要内容
2004年3月18日	《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》	国土资源部、监察部	2004年8月31日后不得以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权。
2006年5月30日	《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》	国土资源部	明确房地产开发用地必须采用招标拍卖挂牌方式公开出让。

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出台时间	政策名称	发布部门	主要内容
2006年8月1日	《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》	国土资源部	对通过招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的范围进行了明确的界定。
2007年8月8日	《关于开展国有土地使用权出让情况专项清理工作的通知》	监察部、国土资源部、财政部、住建部、审计署	对2005年1月1日至2007年12月31日期间供应的所有建设用地逐宗进行清理，重点方面是土地出让过程中的违法违纪行为。
2007年9月28日	《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》	国土资源部	明确将工业用地纳入招标拍卖挂牌出让范围；规定未按国有建设用地使用权出让合同约定缴清全部国有建设用地使用权出让金的，不得发放建设用地使用权证书，也不得按出让金缴纳比例分期发放建设用地使用权证书。
2012年9月15日	《关于推进土地利用计划差别化管理的意见》	国土资源部	建立健全计划指标体系；加强计划总量、结构和布局调控；改进计划编制下达方法；推进计划分类精细化管理；严格计划执行监管。
2013年2月26日	《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》	国务院办公厅	各地区要根据供需情况科学编制年度住房用地供应计划，保持合理、稳定的住房用地供应规模。原则上2013 年住房用地供应总量应不低于过去5年平均实际供应量。

（2）土地供应总量和结构

表 3-12 近年来土地供应总量和结构政策出台情况

	表3-12近年来	土地供应总量和结构政	策出台情况
出台时间	政策名称	发布部门	主要内容
2004年10月21日	《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》	国务院	严格控制建设用地增量，完善符合我国国情的最严格的土地管理制度。停止高档别墅类房地产、高尔夫球场等用地的审批。
2005年3月26日	《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》	国务院	对已经批准但长期闲置的住宅建设用地，要严格按有关规定收回土地使用权或采取其他措施进行处置。
2005年5月9日	《关于做好稳定住房价格工作的意见》	住建部、国家发改委、财政部、国土资源部、人民银行、国家税务总局、银监会	增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量。继续停止别墅类用地供应，严格控制高档住房用地供应。对超过出让合同约定的动工开发日期满2 年未动工开发的，无偿收回土地使用权。
2006年5月24日	《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》	住建部、国家发改委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、国家税务总局、国家统计局、银监会	优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的 70%。
2006年5月30日	《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》	国土资源部	优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，

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出台时间	政策名称	发布部门	主要内容
			严格限制低密度、大套型住房的土地供应。坚决执行停止别墅类房地产开发项目土地供应的规定，一律停止其供地和办理相关用地手续，进行全面清理。
2007年9月12日	《关于加大闲置土地处置力度的通知》	国土资源部	土地闲置费原则上按出让或划拨土地价款的 20%征收；依法可以无偿收回的，坚决无偿收回。对于违法审批而造成土地闲置的，要在 2007年年底前完成清退。
2008年1月3日	《关于促进节约集约用地的通知》	国务院	要求开发用地必须按照规划执行；严格执行闲置土地处置政策，闲置满两年的土地无偿收回，闲置满一年按地价款征收20%土地闲置费；住宅开发严格执行90/70标准。
2010年1月14日	《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》	国土资源部	明确提出城市申报住宅用地时，经济适用房、廉租房、中小普通住房用地占比不得低于 70%，并严格按照产业政策控制高污染、高能耗及过剩项目用地。
2010年12月29日	《国土资源部关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》	国土资源部	完善调控措施，促进土地市场健康发展；严格执行招拍挂出让制度和操作程序，规范房地产用地出让行为；加强房地产用地监管，严禁保障性住房用地改变用地性质。
2012年6月1日	《闲置土地处置办法》	国土资源部	企业“囤地”造成土地闲置的，未动工开发满一年将被征缴土地价款20%的闲置费，满两年则将无偿收回土地使用权。
2013年2月20日	《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》	国务院办公厅	2013 年住房用地供应总量应不低于过去5 年平均实际供应量。部分房价上涨压力较大的热点城市和区域中心城市，要进一步增加年度住房用地供应总量，提高其占年度土地供应计划的比例。
2013年4月15日	《开展城镇低效用地再开发试点指导意见》	国土资源部	通过推进城镇低效用地再开发利用，优化土地利用结构，促进经济发展方式转变。主要政策包括：鼓励和引导原国有土地使用权人、农村集体经济组织和市场主体开展城镇低效用地再开发，规范政府储备存量建设用地开发利用；统筹兼顾各方利益，规范城镇低效用地补偿，加强公共设施和民生项目建设。

（3）土地供应成本

表 3-13 近年来土地供应成本政策出台情况

	表3-13近	年来土地供应成本政策	出台情况
出台时间	政策名称	发布部门	主要内容
2006年8月31日	《关于加强土地调控有关问	国务院	提高新增建设用地土地有偿使用费缴纳标准。

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出台时间	政策名称	发布部门	主要内容
	题的通知》
2006年11月7日	《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策的通知》	财政部、国土资源部、人民银行	从2007年1月1日起，新批准新增建设用地的土地有偿使用费征收标准在原有基础上提高1倍。今后，财政部将会同国土资源部根据需要，适时调整新增建设用地土地有偿使用费征收等别和征收标准。
2007年9月12日	《关于加大闲置土地处置力度的通知》	国土资源部	土地闲置费原则上按出让或划拨土地价款的 20%征收；依法可以无偿收回的，坚决无偿收回。对于违法审批而造成土地闲置的，要在 2007年年底前完成清退。
2009年12月21日	《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》	财政部、国土资源部、人民银行、监察部、审计部	明确规定分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过一年；特殊项目可以约定在两年内全部缴清。首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%。
2010年3月8日	《国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》	国土资源部	明确土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%，竞买保证金不得低于出让最低价的20%，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款最迟付款时间不得超过1年；对用地者欠缴土地出让价款和闲置土地的，禁止其在一定期限内参加土地竞买。
2012年3月16日	《关于大力推进节约集约用地制度建设的意见》	国土资源部	进一步完善节约集约用地鼓励政策，加快研究促进经济发展方式转变和市场配置土地要求的供地政策和地价政策。

（4）住宅价格和供给结构

表 3-14 近年来住宅价格和供给结构政策出台情况

	表3-14近年来	住宅价格和供给结构政	策出台情况
出台时间	政策名称	发布部门	主要内容
2005年3月26日	《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》	国务院	在控制非住宅和高价位商品住宅建设的基础上，着力增加普通商品住房、经济适用住房和廉租住房供给。
2005年5月9日	《关于做好稳定住房价格工作的意见》	住建部、国家发改委、财政部、国土资源部、人民银行、国家税务总局、银监会	要严格控制低密度、高档住房的建设。在规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面，对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持。
2006年5月24日	《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》	住建部、国家发改委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、国家税务总局、国家统计局、银监会	重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90 平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须

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出台时间	政策名称	发布部门	主要内容
			达到开发建设总面积的70%以上。
2006年7月6日	《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》	住建部	自2006年6月1日起，各城市（包括县城，下同）年度（从6月1日起计算，下同）新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90 平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到70%以上。
2007年8月1日	《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》	国务院	要把解决城市低收入家庭住房困难作为住房建设和住房制度改革的重要内容，加大保障性住房供应和资金安排；廉租住房制度保障范围由城市最低收入住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭；经济适用住房5年内不得上市交易，5年后交易时要向政府补齐土地收益。
2008年12月20日	《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》	国务院	在2009-2011年三年时间内，计划总投资9,000 亿元人民币通过廉租住房的方式解决城镇747 万户低收入住房困难家庭的住房问题，其中 287 万户通过实物配租的方式解决，460 万户通过货币补贴的方式解决，同时，根据各地经济适用房建设规划，今后三年，全国还将建设 400万套经济适用房，并将进行国有林业、煤矿、农垦职工的棚户区危旧房改造，大约解决 220万户的住房问题。
2010年1月7日	《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》	国务院	加快中低价位、中小套型普通商品住房建设；力争到2012 年末，基本解决1,540 万户低收入住房困难家庭的住房问题；加大对保障性安居工程建设的支持力度，适当提高对中西部地区廉租住房建设的补助标准。
2010年4月17日	《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》	国务院	要求各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责，坚决抑制不合理住房需求，增加住房有效供给，加快保障性安居工程建设以及加强市场监管；严格限制各种名目的炒房和投机性购房，房价过高地区可暂停发放购买第三套及以上住房贷款，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款；加强对房地产开发企业购地和融资的监管。
2010年4月19日	《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》	住建部	未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用；房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10 日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格,并严格按照预售方案申报价格,明码标价对外销售；严格商品住

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出台时间	政策名称	发布部门	主要内容
			房预售许可管理，合理确定商品住房项目预售许可的最低规模和工程形象进度要求，预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。
2011年1月26日	《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》	国务院	进一步落实地方政府责任，加大保障性安居工程建设力度,调整完善相关税收政策，加强税收征管,强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于 60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施；落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制，坚持和强化舆论引导。
2013年2月26日	《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》	国务院	完善稳定房价工作责任制，坚决抑制投机投资性购房，增加普通商品住房及用地供应，加快保障性安居工程规划建设，加强市场监管和预期管理，加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制。

（5）房地产信贷

表 3-15 近年来房地产信贷政策出台情况

	表3-15近	年来房地产信贷政策出	台情况
出台时间	政策名称	发布部门	主要内容
2003年6月5日	《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》	人民银行	房地产开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高、没有拖欠工程款的房地产开发企业；适当限制大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目；严格审批和重点监控商品房空置量大、负债率高的房地产开发企业贷款；对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目（以下简称“四证”），不得发放任何形式的贷款；严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放；房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资的 30%；严格控制土地储备贷款的发放；商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款等。
2004年4月26日	《关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通	国务院	水泥、电解铝、房地产开发项目（不含经济适用房项目）资本金比例由20%及以上提高到

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出台时间	政策名称	发布部门	主要内容
	知》		35%及以上。
2004年8月30日	《商业银行房地产贷款风险管理指引》	银监会	加强了对土地储备贷款的风险管理：商业银行对资本金没有到位或资本金严重不足、经营管理不规范的借款人不得发放土地储备贷款；加强了对房地产开发贷款的风险管理：商业银行对未取得“四证”的项目不得发放任何形式的贷款；商业银行对申请贷款的房地产开发企业，应要求其开发项目资金比例不低于35%。
2005年3月16日	《关于调整商业银行住房信贷政策和超额准备金存款利率的通知》	人民银行	取消商业银行自营性个人住房贷款优惠利率，自营性个人住房贷款利率改按商业性贷款利率执行，上限放开，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍（2006年8月19日，人民银行又将该比例由 0.9调整为0.85）。商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则；对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%。
2006年7月22日	《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》	银监会	严禁向项目资本金比例达不到35%（不含经济适用房）、“四证”不齐等不符合贷款条件的房地产开发企业发放贷款。
2007年9月27日	《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》	人民银行、银监会	对房地产开发企业发放的贷款只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款和其它贷款科目发放；不得接受空置 3年以上的商品房作为抵押物；不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款；对申请贷款购买第二套住房的首付比例不得低于40%，利率不得低于人民银行同期同档次基准利率的1.1倍；商业用房购房贷款首付比例不得低于50%，期限不得超过10年；贷款利率不得低于人民银行同期同档次基准利率的1.1倍。
2008年2月18日	《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于印发< 经济适用住房开发贷款管理办法>的通知》	人民银行、银监会	经济适用房贷款项目的资本金比例不得低于 30%，贷款利率可以在基准利率上下浮不超过 10%。贷款人增加了股份制商业银行等其他银行业金融机构。
2008年10月22日	扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度支持居民首次购买普通住房	人民银行	自2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7 倍；最低首付款比例调整为20%。对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求，金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持；对非自住房、非普通住房的贷款条件，金融机构适当予以提高。

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出台时间	政策名称	发布部门	主要内容
2009年5月27日	《对现行固定资产投资项目资本金比例进行调整》	国务院	保障性住房和普通商品房项目资本金比率由原35%下调为20%，其他房地产开发项目资本金比率由原35%下调为30%。
2010年1月7日	《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》	国务院	对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套 (含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。
2010年2月11日	《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》	银监会	信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款（土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款）。
2010年4月17日	《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》	国务院	要求各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责，坚决抑制不合理住房需求，增加住房有效供给，加快保障性安居工程建设以及加强市场监管；严格限制各种名目的炒房和投机性购房，房价过高地区可暂停发放购买第三套及以上住房贷款，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款；加强对房地产开发企业购地和融资的监管。
2011年1月26日	《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》	国务院	对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
2013年2月26日	《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》	国务院	严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。
2014年9月30日	《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》	人民银行、银监会	对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。在已取消或未实施“限购” 措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。银行业金融机构在防范风险的前提下，合理配置信贷资源，支持资质良好、诚信经营的房地产企业开发建设普通商品住房，积极支持有市场前景的在建、续建项目的合理融资需求。扩大市场化融资渠道，支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具。积极

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出台时间	政策名称	发布部门	主要内容
			稳妥开展房地产投资信托基金（REITs）试点。
2015年3月30日	《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》	人民银行、住建部、银监会	调整个人住房贷款政策,对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%。在住房公积金方面，调整后，缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。

（6）房地产税费

表 3-16 近年来房地产税费政策出台情况

	表3-16近	年来房地产税费政策出	台情况
出台时间	政策名称	发布部门	主要内容
2005年4月30日	《关于做好稳定住房价格工作的意见》	住建部、国家发改委、财政部、国土资源部、人民银行、国家税务总局、银监会	自2005年6月1日起，对个人购买住房不足 2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
2006年5月24日	《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》	住建部、国家发改委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、国家税务总局、国家统计局、银监会	从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年(含5 年)转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
2007年1月16日	《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》	国税总局	房地产开发项目全部竣工、完成销售的，整体转让未竣工决算房地产开发项目的，直接转让土地使用权的，房地产公司应进行土地增值税的清算，主管税务机关亦可有条件地要求企业进行土地增值税清算。
2008年1月1日	《国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》	国家税务总局	房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行

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出台时间	政策名称	发布部门	主要内容
			调整；另规定了预计利润率的标准。
2008年4月7日	《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》	国家税务总局	规定房地产开发企业预缴企业所得税的，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。
2008年7月11日	《关于改变国有土地使用权出让方式征收契税的批复》	国家税务总局	对因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同的，应征收契税。
2008年12月21日	《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》	国务院办公厅	自2009年1月1日至2009年12月31日，个人购买普通住房超过2年(含2年)转让免征营业税，个人购买普通住房不足2年转让的，按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税；个人购买非普通住房超过2年(含2年) 转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税，个人购买非普通住房不足2年转让的，按其转让收入全额征收营业税。取消城市房地产税，内外资企业和个人统一适用《中华人民共和国房产税暂行条例》。
2009年12月22日	《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》	财政部、国家税务总局	自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
2011年1月27日	《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》	财政部	个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
2013年2月26日	《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》	国务院	税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。
2015年3月30日	《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》	财政部、国税总局	个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

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3 、发展趋势

持续向好的经济形势、快速的城市化进程以及人口红利是支持中国房地产行业发展的重要动力。目前来看，上述根本因素没有发生改变，因而我国房地产行业的中长期前景依然向好。但经过多年的高速发展，并在宏观调控政策的推动下，我国房地产行业正处于结构性转变的关键时期。

（1）宏观经济及人均可支配收入持续稳定增长，房地产发展长期向好

改革开放以来，我国经济保持平稳高速发展。2007-2012 年，我国 GDP 年增速均超过 8%，城镇居民人均可支配收入年增长幅度亦维持在 6.4%以上。尽管未来宏观经济增速可能会逐步放缓，但在国家的大力扶持下，国家经济仍能够维持稳定的发展趋势，为房地产业长期发展创造了良好的经济环境。

此外，根据世界银行研究表明，住宅需求与人均 GDP 有着密切的联系，当人均 GDP 在 600-800 美元时，房地产行业将进入高速发展期；当人均 GDP 进入 1,300-8,000 美元时，房地产行业进入稳定快速增长期。2012 年我国人均 GDP 约为 6,076 美元，房地产行业已步入稳定快速增长期。

（2）持续快速的城市化进程及城镇居民居住水平的不断改善有利于继续推动房地产的发展

人口的大规模向城市迁移是房地产市场需求的重要支撑。截至 2012 年末我国城市化率水平为 52.07%，与发达国家平均 70%-80%的水平依然存在较大差距。根据发达国家的城市化经验，城市化率在 30%-70%期间是加速城市化的时期。按照“十二五”规划纲要，到 2015 年我国城市化水平将提高到 54.90%；到 2020 年，我国城市化率水平将达到 59.90%左右。假设“十二五”期间年新增城镇的人均居住使用面积为 0.8 平米；人口年自然增长率为 0.45%，“十二五”期间每年新增的商品化住宅需求为 13.8 亿平方米。而 2011-2013 年，我国年均住宅销售面积为 10.4 亿平方米，供需矛盾依然存在。

（3）行业集中度进一步提高

我国房地产行业经过多年的高速发展后，目前正处于结构性转变的时期，行业内并购重组正在宏观调控下加速，未来的行业格局可能在竞争态势、商业模式等方面出现转变。房地产行业曾经高度分散，但随着消费者选择能力的显现及调控政策的推动，房地

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产企业竞争越发激烈，行业的集中度将不断上升，重点市场将出现品牌主导下的精细化竞争态势。同时随着行业对效率和专业能力的要求不断上升，未来将从“全面化”转向精细分工，不同层次的房地产企业很可能将分化发展。

随着市场化程度的加深，资本实力强大并具有品牌优势的房地产企业将逐步获得更大的竞争优势，并在行业收购兼并的过程中获得更高的市场地位和更大的份额，行业的集中度也将逐步提高。

（4）房地产行业利润率呈现下降趋势

近年来国家对房地产行业出台了一系列的宏观调控政策，部分地区房地产市场过热势头得到有效控制，房地产销售价格上涨势头放缓，同时部分三、四线城市出现供大于求的情况，房地产销售难度显著增加。另一方面，作为房地产基本生产资料的土地价格持续上升，建材及人工费用亦呈上升趋势，房地产企业开发成本压力不断显现。在上述因素综合作用下，房地产行业利润率将呈现下降趋势。

（5）调控政策支持合理性住房需求

中央政府进一步深化改革，加快制度建设，激发市场活力。2014 年 3 月，全国两会召开，确定今年政府工作 15 个方面共 55 项重点任务。其中，城镇化、土地制度改革、金融制度改革等与房地产市场长期发展相关的制度建设成为工作报告重点。随后，国务院公布《国家新型城镇化规划（2014-2020）》，在“以人为本”原则下，形成“人落户 ——城镇布局——可持续发展——城乡统筹”的发展脉络。2014 年 5 月 20 日国务院批转发展改革委《关于 2014 年深化经济体制改革重点任务的意见》，优先推出了对稳增长、调结构、惠民生有直接效果的改革举措，包括深化户籍、土地等相关制度改革，以及推进房产税立法工作。

房地产市场更加注重调控稳定性，强调双向调控、分类指导。在中央提出“双向调控”的背景下，各地调控频繁出现政策微调，2014 年 6 月 4 日建设部再次重申了“双向调控、分类指导”的调控基调，并且表示对房地产市场的调控始终要坚持保护消费需求、遏制投资需求的原则。总体来看，“不打压、不刺激”、“尊重市场规律对房地产市场调整的作用”以及“加强市场监控、做好应对方案”等，将成为下一阶段房地产市场调控政策的基本口径。

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（二）公司的业务经营情况

1 、公司的经营范围

公司的经营范围：房地产开发、商品房销售、房屋租赁；建筑工程咨询；室内外装饰装潢；技术开发、技术服务；销售自行开发的产品；购销建筑材料、化工轻工材料、工艺美术品、家具、机械电器设备（汽车除外）、五金交电、纺织品、百货、计算机软硬件、日用杂品；经贸信息咨询；劳务服务。

公司的主营业务为房地产开发与经营以及酒店物业经营等。

2 、公司的开发资质及业务流程

公司为建设部批准的一级房地产开发企业（资质证书编号：建开企[2001]011 号），承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围内承揽房地产开发项目。

公司全资子公司城开集团持有建设部颁发的《房地产开发企业资质证书》（建开企 [2001]165 号），资质等级为一级。

城开集团子公司北京城市开发股份有限公司主营房地产开发，持有建设部颁发《房地产开发企业资质证书》（建开[2002]347 号），资质等级为一级。

房地产开发流程较为复杂，涉及政府部门和合作单位较多，要求开发商有较强的项目管理和协调能力，公司房地产开发简要流程如下图所示：

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图 3-3 发行人房地产开发简要流程图

总经理领导下的土地寻找与储备工作，市场调研，产品的初步定位，包括顾客需求调查的项目可行性论证	项目确认	项目确认	项目建设，项目初步评估，产品初步定位，项目运作方式的确认

确认项目运作方式，可行性分析，产品定位，规划设计概念	项目策划	项目策划	成立项目公司或直属项目部，形成产品建议书，规划概念确认，前期介入

市政条件与拆迁，设计方案调整，规划手续办理，施工手续办理	前期运作	前期运作	市政与拆迁完成，设计方案调整完成，规划手续完成，具备开工条件

建筑工程招标，工程监理招标，市政及配套工程管理，施工管理	项目建设		工程洽商与协调，施工方案调整，工程预决算，工程验收与评定

销售方案的调整，销售及广告代理的确认，销售手续的办理，销售控制	销售租赁		销售租赁合同的订立，银行按揭的办理，产权办理，会所及配套设施的管理

物业公司的确定，相关配套移交，房屋的售后服务，投诉的处理	服务		物业公司的管理，两书的制定，客户关系管理，售后评估与客户满意度分析

3 、公司的市场定位和客户基础

（1）区域定位

发行人将继续巩固北京根据地，立足现已进入的苏州、扬州、福州、厦门、太原等京外各城市，不失时机增加新的区域布点，在多点辐射的基础上，有限选择有投资价值和成长性好的城市圈进行区域深耕拓展，实现从区域性公司向全国性公司的战略跨越。

（2）产品定位

多年以来，发行人积累了丰富的开发经验和品牌优势，专注于满足刚性需求的商品住宅的开发，适量开发经济适用房、低密度生态住宅等，同时辅以少量持有型物业。

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（3）消费群体定位

发行人住宅产品主要为满足刚性需求的商品住宅，其面向的主要目标客户是中等收入阶层，包括政府部门公务员、企事业单位的工作人员、私营企业经营者和自由职业者等。

4 、公司的经营情况

（1）主营业务收入分业务类别构成情况

最近三年，发行人主营业务收入分业务类别构成情况如下表所示：

表 3-17 最近三年发行人主营业务收入分业务类别构成情况

单位：万元

项目	2014 年度	2014 年度	2013 年度	2013 年度	2012 年度	2012 年度
	金额	比例	金额	比例	金额	比例
房屋销售	2,032,550.25	97.64%	1,254,548.12	93.16%	1,226,858.67	96.91%
土地开发、转让	39,518.65	1.90%	57,418.02	4.26%	4,937.58	0.39%
酒店物业经营等	9,606.32	0.46%	34,631.53	2.57%	34,137.68	2.70%
合计	2,081,675.22	100.00%	1,346,597.66	100.00%	1,265,933.93	100.00%

（2）主营业务收入分地区构成情况

最近三年，发行人主营业务收入分地区构成情况如下表所示：

表 3-18 最近三年发行人主营业务收入分地区构成情况

单位：万元

项目	2014 年度	2014 年度	2013 年度	2013 年度	2012 年度	2012 年度
	金额	比例	金额	比例	金额	比例
北京地区	1,302,768.14	62.58%	863,881.83	64.15%	1,004,022.24	79.31%
京外地区	778,907.08	37.42%	482,715.83	35.85%	261,911.69	20.69%
合计	2,081,675.22	100.00%	1,346,597.66	100.00%	1,265,933.93	100.00%

（3）房地产开发经营情况

最近三年及一期，发行人房地产开发经营情况如下表所示：

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表 3-19 最近三年及一期发行人房地产开发经营情况

单位：万平方米、亿元

项目	2015 年3 月31 日 /2015 年1-3 月	2014 年12 月31 日 /2014 年度	2013 年12 月31 日 /2013 年度	2012 年12 月31 日 /2012 年度
新开工面积	0	252	174	214
竣工面积	11	201	190	120
在施面积	707	908	846	796
签约销售面积	23	154	141	135
签约销售金额	36	206	186	178

注：销售面积含车库销售面积。

近年来尽管宏观经济运行复杂多变，房地产调控政策总体趋紧，但是发行人秉承“现金为王、销售为先、效率为本”的经营原则，严格实施“促销售、广合作、慎扩张、控风险”的经营方针，保证了公司持续健康发展。在销售方面，发行人通过实施积极灵活的定价策略，优化项目营销推广策略，合理安排销售节奏，并有针对性地推出适合刚需人群的产品和户型，实现销售面积快速增长。最近三年及一期，发行人签约销售面积分别为 135 万平方米、141 万平方米、154 万平方米和 23 万平方米；分别实现签约销售金额 178 亿元、186 亿元、206 亿元和 36 亿元。同时，发行人采取了多种手段，优化和控制开发成本，提高运作水平。在工程建设方面，发行人不断加大成本控制力度，完善工程招标采购和材料设备集中采购，加强工程质量管理。在计划执行方面，加强组织领导，落实经营责任制，同时严格执行绩效考核指标。最近三年及一期末，发行人房地产开发项目在施面积分别为 796 万平方米、846 万平方米、908 万平方米和 707 万平方米，总体保持了温和、稳定的增长态势，为公司持续发展提供了有力支撑。

在巩固北京地区房地产业务的同时，发行人持续深耕拓展京外地区项目，京外项目销售面积持续快速增长，有力地支持了公司的业务发展。此外，截至 2014 年 12 月 31 日发行人京外地区在建、拟建项目的规划建筑面积（扣除竣工面积）已达到 1,241 万平方米，占到总量的 75.27%，预计未来北京以外地区将逐渐成为公司收入和利润的重要来源。最近三年及一期，发行人房地产业务分地区经营情况如下表所示：

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表 3-20 最近三年及一期发行人房地产业务分地区经营情况

单位：万平方米、亿元

项目	2015 年1-3 月	2015 年1-3 月	2014 年度	2014 年度	2013 年度	2013 年度	2012 年度	2012 年度
	销售面积	签约金额	销售面积	签约金额	销售面积	签约金额	销售面积	签约金额
北京地区	8	20	80	124	64	102	64	113
京外地区	15	16	74	82	77	84	71	65
合计	23	36	154	206	141	186	135	178

同时，发行人秉承“责任地产”理念，保持了较大的保障性住房建设力度。最近三年及一期，发行人保障性住房项目经营情况如下表所示：

表 3-21 最近三年及一期发行人保障性住房项目经营情况

单位：万平方米、亿元

项目	2015 年3 月31 日 /2015 年1-3 月	2014 年12 月31 日 /2014 年度	2013 年12 月31 日 /2013 年度	2012 年12 月31 日 /2012 年度
新开工面积	0	46	2	15
竣工面积	2	17	0	30
在施面积	52	77	37	68
签约销售面积	2	30	12	4
签约销售金额	6	22	9	2

最近三年及一期末，发行人保障性住房项目在施面积分别为 68 万平方米、37 万平方米、77 万平方米和 52 万平方米。由于发行人开发的大兴康庄限价房项目整体竣工， 2013 年保障性住房项目在施面积出现大幅回落。最近三年及一期，发行人保障性住房项目签约销售面积分别为 4 万平方米、12 万平方米、30 万平方米和 2 万平方米，签约销售金额分别为 2 亿元、9 亿元、22 亿元和 6 亿元。2013 年小屯限价商品房项目实现销售，推动发行人当年保障性住房项目签约销售面积和销售金额同比出现大幅增加。目前，发行人保障房规划建筑面积超约 98 万平方米，其中京内保障房项目或配建保障房面积约 84 万平方米。

此外，发行人高度重视自身品牌声誉的提升。2012 年，发行人获评 2012 沪深房地产上市公司“综合实力 TOP 10”第七名、“财富创造能力 TOP 10”第六名；取得 2012 年度投资者保护指数主板第四名，位列房地产开发经营类第一，成为入选前五名的唯一一家房地产公司。2013 年，发行人被评为 2013 沪深房地产上市公司“综合实力 TOP 10”

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第六名、“财务稳健性 TOP 10”第九名；在《理财周报》“中国上市公司最佳董事会评选”中获评“2013 中国主板上市公司最佳董事会 20 强”；在南方全媒体集群主办的“2013 年最具价值上市公司评选”活动中获评“最具投资者关系大奖”。2014 年，发行人获评 2014 沪深房地产上市公司“综合实力 TOP 10”第十名、“财务稳健性 TOP 10”第九名；并荣登“2013 年度中国房地产卓越 100 榜”、“2013 年度中国房地产卓越 100 榜北京区域榜”和“2013 年度中国房地产卓越 100 榜福州区域榜”榜单前列。

（4）公司主要房地产开发项目情况

截至 2015 年 3 月 31 日，发行人拥有控制权的在建及拟建项目共计 41 个，其中在建项目 32 个，拟建项目 9 个。

A、在建项目

截至 2015 年 3 月 31 日，发行人主要在建项目基本情况如下表所示：

表 3-22 截至 2015 年 3 月 31 日发行人主要在建项目基本情况

单位：万平方米

序号	项目名称	所在地区	权益比例	占地面积	规划建筑面积	项目属性
京内项目
1	熙悦山二期	北京	100.00%	25.60	52.89	商品房
2	高井2号地（熙悦尚郡）	北京	90.00%	4.69	18.01	商品房、保障性住房
3	旧宫A2-1地块	北京	51.00%	2.72	9.28	商品房
4	璞瑅公馆	北京	96.88%	4.24	18.82	商品房
5	紫芳园六区配套	北京	96.88%	4.40	5.76	商品房
6	大绿地回迁安置	北京	96.88%	44.55	36.00	保障性住房
7	洼子定向安置	北京	96.88%	3.80	6.88	保障性住房
8	常青藤	北京	100.00%	50.29	59.05	商品房
9	缇香郡（于家务）	北京	100.00%	22.93	45.12	商品房、保障性住房
10	孙河F/G地块	北京	100.00%	17.31	17.13	商品房
11	国风美唐朗观	北京	100.00%	20.38	55.16	商品房、保障性住房
12	香溪郡（宋庄）	北京	100.00%	13.62	28.23	商品房
13	台湖010/017、014/015/019地块（公园里）	北京	50.00%	8.88	24.52	商品房、保障性住房
北京地区小计				223.41	376.85
京外项目
14	廊坊国风悦都	廊坊	100.00%	18.60	42.62	商品房
15	苏州国风华府	苏州	100.00%	9.04	21.65	商品房
16	苏州常青藤	苏州	75.00%	12.07	25.98	商品房
17	苏州山湖一号	苏州	50.00%	19.79	57.09	商品房
18	苏州太湖一号	苏州	70.00%	16.37	54.09	商品房

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序号	项目名称	所在地区	权益比例	占地面积	规划建筑面积	项目属性
19	扬州水印西堤	扬州	100.00%	18.17	38.67	商品房
20	扬州639	扬州	60.00%	16.10	27.34	商品房
21	海门紫郡	海门	100.00%	63.58	91.03	商品房
22	厦门领翔上郡	厦门	100.00%	13.10	43.61	商品房
23	太原国风上观	太原	85.00%	54.37	138.08	商品房
24	沈阳国风润城	沈阳	100.00%	41.74	65.23	商品房
25	绵阳仙海	绵阳	100.00%	122.51	61.74	商品房
26	贵阳紫郡	贵阳	90.67%	108.29	173.05	商品房、保障性住房
27	葫芦岛国风海岸	葫芦岛	100.00%	136.83	179.00	商品房
28	福州香槟国际	福州	40.00%	21.31	89.37	商品房、保障性住房
29	福州香开新城	福州	51.00%	12.07	44.85	商品房、保障性住房
30	大连E15\E16\E17	大连	60.00%	5.10	17.66	商品房
31	杭州石桥地块	杭州	100.00%	5.29	15.23	商品房、保障性住房
32	杭州三墩15/16地块（国风美域）	杭州	51.00%	2.94	11.33	商品房
京外地区小计				697.27	1,197.62
合计				920.68	1,574.47

B、拟建项目

截至 2015 年 3 月 31 日，发行人主要拟建项目基本情况如下表所示：

表 3-23 截至 2015 年 3 月 31 日发行人主要拟建项目基本情况

单位：万平方米

						单位：万平方米
序号	项目名称	所在地区	权益比例	占地面积	规划建筑面积	项目属性
京内项目
1	回龙观G区六地块	北京	100.00%	7.91	12.99	商品房
2	知语城后期	北京	100.00%	1.97	5.99	商品房
3	华侨村二期	北京	51.00%	2.28	9.09	商品房
4	东坝南区1105-667地块	北京	100.00%	3.05	7.63	限价商品房
北京地区小计				15.21	35.70
京外项目
5	沈阳道义3#地块	沈阳	100.00%	16.14	37.08	商品房
6	大连H10地块	大连	95.00%	4.39	21.95	商品房
7	杭州半山地块	杭州	100.00%	4.11	6.57	商品房、保障性住房
8	海口长流地块	海口	100.00%	24.10	28.99	商品房
9	福州北江滨地块	福州	51.00%	1.85	7.50	商品房
京外地区小计				50.59	102.09
合计				65.80	137.79

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（5）酒店物业经营情况

近年来，发行人不断投资并持有优质的投资型物业，以获取稳定增长的租金回报。目前，发行人持有的投资型物业主要集中于北京，物业类型包括公寓、酒店、写字楼等，其中酒店物业 5 个，商业性物业 46 个。截至 2015 年 3 月 31 日，发行人合计持有物业面积 39.14 万平方米，其中酒店 10.63 万平方米、办公楼 10.86 万平方米、街区商业 7.22 万平方米。

酒店出租方面，发行人的酒店分布在北京、深圳、苏州、三亚等地，合计可出租面积 10.63 万平方米，以四星级酒店为主。公司自有酒店物业经营情况较好，日客房出租率平均约为 60%，酒店经营收入逐年增长。商业性物业出租方面，发行人商业性物业整体出租率在 83%左右，全部集中在北京地区，主要出租给事业单位和大型连锁企业。总体来看，发行人商业物业客户稳定性较好，租约以 3-10 年的中长期租约为主。

（三）公司在行业中的竞争优势

1 、丰富的京内开发经验和较高的区域行业地位

发行人是北京市属最大的住宅地产公司，相比北京地区其他房地产开发企业中具有较为明显的竞争优势。在北京市属经营房地产业务的上市国有企业中，发行人在房地产开发领域在处于龙头地位。

同时，发行人控股股东首开集团前身城开集团和天鸿集团均为北京市国有大型房地产开发企业，在北京市场具有近 30 年的房地产开发经验，累计开发面积超过 4,000 万平方米，擅长开发超大型住宅社区，包括规模超百万平方米的方庄小区、回龙观文化居住区和望京新城等。此外，首开集团参与了大运村、奥运村和国家体育馆等一批国家重点项目开发建设。在这个过程中，首开集团不仅树立了良好的品牌形象，同时也与政府部门、金融机构建立了良好的合作关系。

2 、较强的项目获取能力

依托国资背景和多年来的良好信誉，特别是发行人在北京地区深耕多年，取得了一些地段位置较佳、具有一定规模、价格比较低廉的优质项目资源。截至 2015 年 3 月 31 日，发行人在北京地区拥有控制权在建、拟建项目数量达到 17 个，总建筑面积达到 412.55 万平方米。

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此外，近年来发行人本着“合作共赢”的经营理念，有选择性地与全国性大型房地产开发企业进行合作开发。这样一方面提升了公司的项目获取与运作能力；另一方面也减少了恶性竞争，降低了发行人的拿地成本，同时也减轻了相应的资金支付压力，使得公司相关项目具有更低的成本优势和更高的盈利空间。截至 2015 年 3 月 31 日，发行人与保利房地产（集团）股份有限公司、万科企业股份有限公司等领先的房地产开发企业合作开发项目 13 个，总建筑面积达到 266.19 万平方米。

3 、区域布局优势

目前，发行人已完成了对北京、苏州、扬州、福州、厦门、太原等十余座城市的战略布局，区域布局较为合理，有效规避了部分结构性过剩、去化速度缓慢的地区，为公司未来持续发展提供了良好的基础。

4 、土地储备优势

近年来，发行人土地储备规模均保持了增长的态势，现已成为北京地区土地储备面积最多的房地产开发企业之一。此外，得益于较强的项目获取能力，发行人土地取得成本相对较低。未来，发行人将在加大北京地区土地获取力度的同时，将有限选择有投资价值和成长性好的城市圈进行区域深耕拓展，推进全国布局。

5 、融资渠道优势

发行人在市场上拥有良好信誉，多年来与国内主要银行建立了诚信、互利的长期合作伙伴关系，融资渠道畅通。

6 、品牌优势

发行人“责任地产”的品牌深入人心，赢得了社会的广泛赞誉，具有较高的社会认知度和美誉度。此外，发行人连续多年入选沪深房地产上市公司“综合实力 TOP10”、 “财务稳健性 TOP10”，得到了投资者的普遍认可。

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第四节财务会计信息

一、最近三年及一期财务报表

致同会计师对公司 2012 年度财务报表出具了“致同审字（2013）第 110ZA0154 号” 的标准无保留意见的审计报告。

致同会计师对公司 2013 年度财务报表出具了“致同审字（2014）第 110ZA0066 号” 的标准无保留意见的审计报告。

致同会计师对公司 2014 年度财务报表出具了“致同审字（2015）第 110ZA0689 号” 的标准无保留意见的审计报告。

公司 2015 年 1-3 月合并及母公司财务报表未经审计。

（一）最近三年及一期合并财务报表

表 4-1 发行人最近三年及一期合并资产负债表

单位：元

项目	2015 年3 月31 日	2014 年12 月31 日	2013 年12 月31 日	2012 年12 月31 日
流动资产：
货币资金	11,923,102,015.46	11,637,064,836.20	13,104,539,857.89	14,607,117,201.57
结算备付金	-	-	-	-
拆出资金	-	-	-	-
交易性金融资产	-	-	-	-
应收票据	-	-	-	-
应收账款	235,329,446.44	282,870,783.95	631,517,089.54	67,363,204.53
预付款项	203,058,496.90	43,265,175.35	466,390,689.77	106,844,466.66
应收保费	-	-	-	-
应收分保账款	-	-	-	-
应收分保合同准备金	-	-	-	-
应收利息	-	-	-	-
应收股利	500,811,228.79	500,811,228.79	430,098,428.79	221,882.71
其他应收款	8,346,205,801.65	6,320,176,174.53	3,705,152,244.63	2,186,219,543.77
买入返售金融资产	-	-	-	-
存货	68,799,887,418.83	68,077,732,494.12	63,980,613,518.44	45,271,747,289.01
一年内到期的非流动资产	869,078.28	2,718,208.12	1,344,217.90	1,027,922.43
其他流动资产	1,787,570,683.38	1,714,693,098.10	1,729,201,262.09	2,010,430,502.20
流动资产合计	91,796,834,169.73	88,579,331,999.16	84,048,857,309.05	64,250,972,012.88

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项目	2015 年3 月31 日	2014 年12 月31 日	2013 年12 月31 日	2012 年12 月31 日
非流动资产：
发放贷款及垫款	-	-	-	-
可供出售金融资产	243,377,854.06	260,921,781.30	110,784,786.56	156,502,292.41
持有至到期投资	-	-	-	-
长期应收款	-	-	-	-
长期股权投资	3,777,538,690.40	3,693,130,932.68	3,668,730,790.47	3,350,441,981.05
投资性房地产	1,901,355,529.92	1,910,225,147.39	1,393,613,815.37	613,068,469.30
固定资产	827,284,346.26	839,713,594.36	886,346,394.24	922,646,943.58
在建工程	-	-	-	-
工程物资	-	-	-	-
固定资产清理	-	-	-	-
生产性生物资产	-	-	-	-
油气资产	-	-	-	-
无形资产	10,236,749.28	10,311,858.09	11,384,865.83	9,380,218.62
开发支出	-	-	-	-
商誉	-	-	-	-
长期待摊费用	102,190,093.83	106,657,723.08	70,433,301.90	56,387,368.31
递延所得税资产	2,173,450,967.00	2,196,860,039.69	1,909,662,635.66	1,486,847,332.20
其他非流动资产	16,731,795.43	16,731,513.10	17,283,837.81	17,854,294.09
非流动资产合计	9,052,166,026.18	9,034,552,589.69	8,068,240,427.84	6,613,128,899.56
资产总计	100,849,000,195.91	97,613,884,588.85	92,117,097,736.89	70,864,100,912.44
流动负债：
短期借款	4,106,300,000.00	2,695,400,000.00	2,881,400,000.00	3,610,000,000.00
向中央银行借款	-	-	-	-
吸收存款及同业存放	-	-	-	-
拆入资金	-	-	-	-
交易性金融负债	-	-	-	-
应付票据	-	-	-	-
应付账款	4,379,642,668.62	4,993,019,871.22	2,966,081,218.00	2,075,922,829.60
预收款项	18,085,081,592.26	18,797,618,864.80	20,097,009,081.37	12,657,648,959.58
卖出回购金融资产款	-	-	-	-
应付手续费及佣金	-	-	-	-
应付职工薪酬	139,011,617.41	149,652,801.37	194,398,711.46	170,663,386.28
应交税费	656,834,385.99	1,170,664,554.56	912,201,331.74	916,814,368.56
应付利息	-	5,517,480.50	5,776,410.47	9,094,900.00
应付股利	6,023,702.14	32,492,452.14	44,616,251.23	150,698,670.14
其他应付款	8,666,560,736.76	8,000,575,628.87	5,786,048,784.96	5,139,166,824.57
应付分保账款	-	-	-	-

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项目	2015 年3 月31 日	2014 年12 月31 日	2013 年12 月31 日	2012 年12 月31 日
保险合同准备金	-	-	-	-
代理买卖证券款	-	-	-	-
代理承销证券款	-	-	-	-
一年内到期的非流动负债	14,785,960,000.00	19,953,400,000.00	10,170,324,500.00	7,703,667,809.00
其他流动负债	5,603,772,809.06	5,420,145,493.70	5,206,245,358.24	4,626,559,743.07
流动负债合计	56,429,187,512.24	61,218,487,147.16	48,264,101,647.47	37,060,237,490.80
非流动负债：
长期借款	25,579,600,000.00	18,257,700,000.00	26,419,540,000.00	14,967,040,000.00
应付债券	1,985,759,850.00	1,950,585,300.00	1,925,487,000.00	4,832,609,700.00
长期应付款	-	-	-	-
长期应付职工薪酬	4,915,073.99	4,314,069.40	6,401,965.78
专项应付款	-	-	-	-
预计负债	-	-	-	-
递延收益	205,132.77	232,035.90	-	-
递延所得税负债	47,925,231.95	51,471,005.80	44,946,264.64	55,490,641.10
其他非流动负债	-	-	-	-
非流动负债合计	27,618,405,288.71	20,264,302,411.10	28,389,973,264.64	19,855,140,341.10
负债合计	84,047,592,800.95	81,482,789,558.26	76,654,074,912.11	56,915,377,831.90
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本）	2,242,012,500.00	2,242,012,500.00	2,242,012,500.00	1,494,675,000.00
资本公积	4,052,069,686.31	4,052,069,686.31	4,368,846,148.61	5,149,747,613.79
减：库存股	-	-	-	-
其他综合收益	64,962,005.86	75,599,327.40	-	-
盈余公积	1,315,879,155.33	1,315,879,155.33	1,192,161,230.77	1,050,396,644.27
一般风险准备	-	-	-	-
未分配利润	7,504,162,042.71	6,891,216,833.69	6,152,415,233.77	5,364,063,155.30
外币报表折算差额	-	-	-	-
归属于母公司所有者权益合计	15,179,085,390.21	14,576,777,502.73	13,955,435,113.15	13,058,882,413.36
少数股东权益	1,622,322,004.75	1,554,317,527.86	1,507,587,711.63	889,840,667.18
所有者权益合计	16,801,407,394.96	16,131,095,030.59	15,463,022,824.78	13,948,723,080.54
负债和所有者权益总计	100,849,000,195.91	97,613,884,588.85	92,117,097,736.89	70,864,100,912.44

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表 4-2 发行人最近三年及一期合并利润表

单位：元

				单位：元
项目	2015 年1-3 月	2014 年度	2013 年度	2012 年度
一、营业总收入	3,772,862,283.58	20,850,502,943.60	13,501,339,699.10	12,675,546,401.82
其中：营业收入	3,772,862,283.58	20,850,502,943.60	13,501,339,699.10	12,675,546,401.82
利息收入	-	-	-	-
已赚保费	-	-	-	-
手续费及佣金收入	-	-	-	-
二、营业总成本	2,844,485,936.50	18,084,239,550.44	11,984,889,221.40	11,325,303,080.40
其中：营业成本	1,860,539,711.12	13,647,202,199.85	8,536,211,137.98	7,399,853,768.28
利息支出	-	-	-	-
手续费及佣金支出	-	-	-	-
退保金	-	-	-	-
赔付支出净额	-	-	-	-
提取保险合同准备金净额	-	-	-	-
保单红利支出	-	-	-	-
分保费用	-	-	-	-
营业税金及附加	575,193,908.71	2,441,500,569.77	1,781,324,937.77	1,721,809,459.67
销售费用	90,477,157.87	558,544,245.93	435,992,403.03	509,008,380.59
管理费用	111,416,394.15	601,963,752.21	639,478,120.48	575,064,047.30
财务费用	207,148,658.29	581,473,173.81	578,062,500.38	1,129,760,662.74
资产减值损失	-289,893.64	253,555,608.87	13,820,121.76	-10,193,238.18
加：公允价值变动收益		142,072.29	-	-
投资收益	-29,221,472.05	89,572,563.03	279,366,702.45	673,804,649.92
其中：对联营企业和合营企业的投资收益	-39,592,242.28	15,656,294.87	202,387,836.23	513,285,636.06
汇兑收益	-	-	-	-
三、营业利润	899,154,875.03	2,855,835,956.19	1,795,817,180.15	2,024,047,971.34
加：营业外收入	1,480,126.33	54,835,744.80	117,712,717.97	17,428,310.49
减：营业外支出	518,526.00	18,592,133.26	3,953,109.88	5,674,921.80
四、利润总额	900,116,475.36	2,892,079,567.73	1,909,576,788.24	2,035,801,360.03
减：所得税费用	219,166,789.45	910,421,707.75	491,721,898.25	499,713,701.23
五、净利润	680,949,685.91	1,981,657,859.98	1,417,854,889.99	1,536,087,658.80
归属于母公司所有者的净利润	612,945,209.02	1,647,765,531.37	1,288,838,664.97	1,617,055,322.00
少数股东损益	68,004,476.89	333,892,328.61	129,016,225.02	-80,967,663.20
六、每股收益：
（一）基本每股收益	0.27	0.73	0.57	0.72
（二）稀释每股收益	0.27	0.73	0.57	0.72
七、其他综合收益	-10,637,321.54	19,574,223.48	-31,633,129.39	4,963,558.39

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项目	2015 年1-3 月	2014 年度	2013 年度	2012 年度
八、综合收益总额	670,312,364.37	2,001,232,083.46	1,386,221,760.60	1,541,051,217.19
归属于母公司所有者的综合收益总额	602,307,887.48	1,678,890,279.85	1,265,287,018.04	1,622,874,654.28
归属于少数股东的综合收益总额	68,004,476.89	322,341,803.61	120,934,742.56	-81,823,437.09

表 4-3 发行人最近三年及一期合并现金流量表

单位：元

				单位：元
项目	2015 年1-3 月	2014 年度	2013 年度	2012 年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金	3,737,672,606.51	19,958,237,023.78	19,582,472,978.63	15,612,238,546.73
客户存款和同业存放款项净增加额	-	-	-	-
向中央银行借款净增加额	-	-	-	-
向其他金融机构拆入资金净增加额	-	-	-	-
收到原保险合同保费取得的现金	-	-	-	-
收到再保险业务现金净额	-	-	-	-
保户储金及投资款净增加额	-	-	-	-
处置交易性金融资产净增加额	-	-	-	-
收取利息、手续费及佣金的现金	-	-	-	-
拆入资金净增加额	-	-	-	-
回购业务资金净增加额	-	-	-	-
收到的税费返还	-	1,897,103.94	390,131.30	8,614.44
收到其他与经营活动有关的现金	1,719,609,955.01	7,480,473,024.97	7,524,294,411.43	4,476,980,423.63
经营活动现金流入小计	5,457,282,561.52	27,440,607,152.69	27,107,157,521.36	20,089,227,584.80
购买商品、接受劳务支付的现金	3,088,599,918.54	14,409,247,127.75	20,019,251,532.26	10,311,278,092.35
客户贷款及垫款净增加额	-	-	-	-
存放中央银行和同业款项净增加额	-	-	-	-
支付原保险合同赔付款项的现金	-	-	-	-
支付利息、手续费及佣金的现金	-	-	-	-
支付保单红利的现金	-	-	-	-
支付给职工以及为职工支付的现金	116,467,834.54	470,257,167.96	396,922,900.44	328,468,903.49
支付的各项税费	913,312,464.51	2,788,081,911.55	2,800,846,130.02	2,219,624,805.40
支付其他与经营活动有关的现金	3,624,045,627.72	6,482,816,780.11	12,163,984,604.23	5,086,795,741.08
经营活动现金流出小计	7,742,425,845.31	24,150,402,987.37	35,381,005,166.95	17,946,167,542.32
经营活动产生的现金流量净额	-2,285,143,283.79	3,290,204,165.32	-8,273,847,645.59	2,143,060,042.48
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金	13,731,602.08	3,171,686,784.33	1,012,885,114.72	23,817,696.60
取得投资收益收到的现金	-	117,874,212.47	39,276,465.85	110,688,786.08

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项目	2015 年1-3 月	2014 年度	2013 年度	2012 年度
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额	7,700.00	246,063.26	342,741.00	134,757.35
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额	-	-	-	206,267,473.20
收到其他与投资活动有关的现金	-	-	-	-
投资活动现金流入小计	13,739,302.08	3,289,807,060.06	1,052,504,321.57	340,908,713.23
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金	1,233,613.61	126,290,594.05	53,684,478.50	70,604,643.86
投资支付的现金	134,000,000.00	4,467,069,141.00	880,099,914.01	1,671,322,400.00
质押贷款净增加额	-	-	-	-
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额		507,198,285.60	539,268,079.70	-
支付其他与投资活动有关的现金	-	-	-	-
投资活动现金流出小计	135,233,613.61	5,100,558,020.65	1,473,052,472.21	1,741,927,043.86
投资活动产生的现金流量净额	-121,494,311.53	-1,810,750,960.59	-420,548,150.64	-1,401,018,330.63
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金	-		370,500,000.00	249,000,000.00
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金	-	-	370,500,000.00	249,000,000.00
取得借款收到的现金	13,192,300,000.00	20,483,400,000.00	26,093,020,000.00	18,677,200,000.00
发行债券收到的现金	-	-	-	-
收到其他与筹资活动有关的现金	-	324,757,000.00	85,451,926.87	-
筹资活动现金流入小计	13,192,300,000.00	20,808,157,000.00	26,548,971,926.87	18,926,200,000.00
偿还债务支付的现金	9,626,940,000.00	19,081,480,000.00	15,879,147,809.00	13,326,887,500.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金	830,003,070.02	4,058,602,940.13	3,381,867,405.17	2,540,915,436.23
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润	-	-	270,511,954.15	-
支付其他与筹资活动有关的现金	42,682,155.40	546,486,093.27	214,032,483.79	606,572,427.80
筹资活动现金流出小计	10,499,625,225.42	23,686,569,033.40	19,475,047,697.96	16,474,375,364.03
筹资活动产生的现金流量净额	2,692,674,774.58	-2,878,412,033.40	7,073,924,228.91	2,451,824,635.97
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响	-	5,428.06	-72,505.59	-122,594.35
五、现金及现金等价物净增加额	286,037,179.26	-1,398,953,400.61	-1,620,544,072.91	3,193,743,753.47
加：期初现金及现金等价物余额	11,182,989,628.80	12,581,943,029.41	14,202,487,102.32	11,008,743,348.85
六、期末现金及现金等价物余额	11,469,026,808.06	11,182,989,628.80	12,581,943,029.41	14,202,487,102.32

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（二）最近三年一期母公司财务报表

表 4-4 发行人最近三年及一期母公司资产负债表

单位：元

				单位：元
项目	2015 年3 月31 日	2014 年12 月31 日	2013 年12 月31 日	2012 年12 月31 日
流动资产：
货币资金	4,914,592,803.84	4,028,984,553.38	7,205,954,183.06	8,456,616,358.16
交易性金融资产	-	-	-	-
应收票据	-	-	-	-
应收账款	5,093,033.82	5,285,557.82	7,106,843.83	10,712,997.50
预付款项	478,810.00	478,810.00	69,996.00	3,028,003.01
应收利息	-	-	-	-
应收股利	154,909,603.53	154,909,603.53	129,409,603.53	106,459,603.53
其他应收款	30,396,132,848.40	29,440,415,028.02	24,673,939,504.39	15,501,022,277.95
存货	13,040,217,949.32	12,447,842,125.71	12,269,288,285.81	8,329,312,881.47
一年内到期的非流动资产	-	-	-	-
其他流动资产	217,128,953.41	193,751,256.69	277,754,606.34	1,107,235,612.82
流动资产合计	48,728,554,002.32	46,271,666,935.15	44,563,523,022.96	33,514,387,734.44
非流动资产：
可供出售金融资产	1,500,000.00	1,500,000.00	-	-
持有至到期投资	-	-	-	-
长期应收款	-	-	-	-
长期股权投资	14,356,451,370.31	14,235,871,966.67	12,272,261,619.70	10,598,333,596.58
投资性房地产	84,273,809.40	84,870,086.35	87,255,194.15	89,640,301.95
固定资产	5,743,890.81	5,837,197.63	5,697,319.48	6,239,778.49
在建工程	-	-	-	-
工程物资	-	-	-	-
固定资产清理	-	-	-	-
生产性生物资产	-	-	-	-
油气资产	-	-	-	-
无形资产	5,450,930.00	5,450,930.00	6,273,577.50	4,099,750.00
开发支出	-	-	-	-
商誉	-	-	-	-
长期待摊费用	-	-	-	-
递延所得税资产	-	-	-	-
其他非流动资产	15,907,290.55	16,019,842.14	16,470,048.50	16,938,386.43
非流动资产合计	14,469,327,291.07	14,349,550,022.79	12,387,957,759.33	10,715,251,813.45
资产总计	63,197,881,293.39	60,621,216,957.94	56,951,480,782.29	44,229,639,547.89
流动负债：

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项目	2015 年3 月31 日	2014 年12 月31 日	2013 年12 月31 日	2012 年12 月31 日
短期借款	4,036,300,000.00	2,695,400,000.00	2,681,400,000.00	2,000,000,000.00
交易性金融负债	-	-	-	-
应付票据	-	-	-	-
应付账款	798,542,549.60	869,213,255.66	175,032,625.63	10,940,649.12
预收款项	2,128,765,806.29	1,947,525,266.65	3,202,481,299.55	1,773,646,794.30
应付职工薪酬	37,917,725.43	39,549,103.81	41,894,424.75	43,724,146.54
应交税费	32,214,787.85	62,326,322.58	22,411,852.89	51,782,134.32
应付利息	-	-	-	-
应付股利	4,763,769.05	4,763,769.05	4,763,769.05	16,494,268.76
其他应付款	10,566,221,873.34	10,558,025,195.92	10,551,884,493.60	13,222,832,188.84
一年内到期的非流动负债	11,153,000,000.00	15,658,000,000.00	6,757,684,500.00	4,751,442,000.00
其他流动负债	33,542,867.33	37,633,998.34	79,863,066.51	4,513,780.66
流动负债合计	28,791,269,378.89	31,872,436,912.01	23,517,416,031.98	21,875,375,962.54
非流动负债：
长期借款	18,780,000,000.00	12,944,000,000.00	18,488,000,000.00	5,560,000,000.00
应付债券	1,985,759,850.00	1,950,585,300.00	1,925,487,000.00	4,832,609,700.00
长期应付款	-	-	-	-
专项应付款	-	-	-	-
预计负债	-	-	-	-
递延所得税负债	-	-	-	-
其他非流动负债	-	-	-	-
非流动负债合计	20,765,759,850.00	14,894,585,300.00	20,413,487,000.00	10,392,609,700.00
负债合计	49,557,029,228.89	46,767,022,212.01	43,930,903,031.98	32,267,985,662.54
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本）	2,242,012,500.00	2,242,012,500.00	2,242,012,500.00	1,494,675,000.00
资本公积	6,145,785,130.67	6,145,785,130.67	6,145,785,130.67	6,893,122,630.67
减：库存股	-	-	-	-
盈余公积	779,978,346.10	779,978,346.10	656,260,421.54	514,495,835.04
未分配利润	4,473,076,087.73	4,686,418,769.16	3,976,519,698.10	3,059,360,419.64
所有者权益（或股东权益）合计	13,640,852,064.50	13,854,194,745.93	13,020,577,750.31	11,961,653,885.35
负债和所有者权益（或股东权益）总计	63,197,881,293.39	60,621,216,957.94	56,951,480,782.29	44,229,639,547.89

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表 4-5 发行人最近三年及一期母公司利润表

单位：元

项目	2015 年1-3 月	2014 年度	2013 年度	2012 年度
一、营业收入	59,692,450.36	4,137,524,585.89	2,068,577,018.37	22,786,712.29
减：营业成本	42,636,921.77	3,648,702,310.44	1,764,781,103.73	4,453,008.57
营业税金及附加	4,389,066.38	331,660,834.49	135,407,905.25	4,630,792.26
销售费用	15,454,300.59	76,840,054.27	48,322,941.75	39,491,203.78
管理费用	15,261,286.04	110,149,293.45	94,397,901.71	79,766,117.74
财务费用	192,972,006.66	264,928,769.20	383,494,342.87	579,755,870.69
资产减值损失	-	2,048,172.03	3,906,855.45	-10,970,859.03
加：公允价值变动收益	-	-	-	-
投资收益	-3,420,596.36	1,533,058,951.24	1,778,716,220.74	4,170,506,991.74
其中：对联营企业和合营企业的投资收益	-3,420,596.36	-132,541,048.76	31,684,427.54	75,920,556.27
二、营业利润	-214,441,727.44	1,236,254,103.3	1,416,982,188.35	3,496,167,570.02
加：营业外收入	1,099,046.01	1,878,477.48	663,685.42	40,496.91
减：营业外支出	7,300.00	953,335.11	8.81	1,195,691.45
其中：非流动资产处置净损失	-	-	-	195,201.83
三、利润总额	-213,342,681.43	1,237,179,245.62	1,417,645,864.96	3,495,012,375.48
减：所得税费用	-	-	-	-
四、净利润	-213,342,681.4	1,237,179,245.62	1,417,645,864.96	3,495,012,375.48

表 4-6 发行人最近三年及一期母公司现金流量表

单位：元

				单位：元
项目	2015 年1-3 月	2014 年度	2013 年度	2012 年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金	355,370,382.82	2,868,664,118.90	3,202,099,391.09	2,023,449,067.75
收到的税费返还	-	-	-	-
收到其他与经营活动有关的现金	21,602,952,328.29	25,200,691,843.88	37,272,792,680.57	27,741,410,387.28
经营活动现金流入小计	21,958,322,711.11	28,069,355,962.78	40,474,892,071.66	29,764,859,455.03
购买商品、接受劳务支付的现金	691,016,008.25	4,356,376,942.22	6,313,759,373.44	845,963,836.67
支付给职工以及为职工支付的现金	22,893,844.71	99,690,871.53	63,141,009.20	45,859,003.55
支付的各项税费	57,840,574.69	233,723,787.38	292,529,969.85	115,696,425.23
支付其他与经营活动有关的现金	22,185,752,248.98	24,598,717,705.55	42,926,073,972.26	23,796,932,694.14
经营活动现金流出小计	22,957,502,676.63	29,288,509,306.68	49,595,504,324.75	24,804,451,959.59
经营活动产生的现金流量净额	-999,179,965.52	-1,219,153,343.90	-9,120,612,253.09	4,960,407,495.44
二、投资活动产生的现金流量：

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项目	2015 年1-3 月	2014 年度	2013 年度	2012 年度
收回投资收到的现金	-	3,130,000,000.00	955,324,879.85	-
取得投资收益收到的现金	-	45,754,170.64	14,177,744.99	94,318,850.13
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额	7,300.00	-	-	17,000.00
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额	-	-	-	178,135,000.00
收到其他与投资活动有关的现金	-	-	-	-
投资活动现金流入小计	7,300.00	3,175,754,170.64	969,502,624.84	272,470,850.13
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金	79,765.00	1,422,604.00	176,854.00	2,377,955.00
投资支付的现金	124,000,000.00	4,428,851,707.00	1,259,599,914.01	2,677,125,680.00
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额	-	654,000,000.00	539,559,200.00	-
支付其他与投资活动有关的现金	-	-	-	-
投资活动现金流出小计	124,079,765.00	5,084,274,311.00	1,799,335,968.01	2,679,503,635.00
投资活动产生的现金流量净额	-124,072,465.00	-1,908,520,140.36	-829,833,343.17	-2,407,032,784.87
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金	-	-	-	-
取得借款收到的现金	11,546,300,000.00	15,680,400,000.00	20,700,400,000.00	8,190,000,000.00
发行债券收到的现金	-	-	-	-
收到其他与筹资活动有关的现金	-	-	65,000,000.00	-
筹资活动现金流入小计	11,546,300,000.00	15,680,400,000.00	20,765,400,000.00	8,190,000,000.00
偿还债务支付的现金	8,874,400,000.00	12,343,400,000.00	9,551,442,000.00	7,239,000,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金	620,542,419.02	3,153,511,245.42	2,291,383,077.07	1,863,626,532.55
支付其他与筹资活动有关的现金	42,496,900.00	232,784,900.00	157,791,501.77	270,392,580.00
筹资活动现金流出小计	9,537,439,319.02	15,729,696,145.42	12,000,616,578.84	9,373,019,112.55
筹资活动产生的现金流量净额	2,008,860,680.98	-49,296,145.42	8,764,783,421.16	-1,183,019,112.55
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响	-	-	-	-
五、现金及现金等价物净增加额	885,608,250.46	-3,176,969,629.68	-1,185,662,175.10	1,370,355,598.02
加：期初现金及现金等价物余额	4,028,984,553.38	7,205,954,183.06	8,391,616,358.16	7,021,260,760.14
六、期末现金及现金等价物余额	4,914,592,803.84	4,028,984,553.38	7,205,954,183.06	8,391,616,358.16

二、最近三年及一期比较式财务报表

（一）关于比较式财务报表追溯调整说明

1、会计政策变更

1-2-2-70

北京首都开发股份有限公司公开发行 2014 年公司债券募集说明书摘要

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2014 年 1 月至 7 月，财政部发布了《企业会计准则第 39 号——公允价值计量》、《企业会计准则第 40 号——合营安排》和《企业会计准则第 41 号——在其他主体中权益的披露》，修订了《企业会计准则第 2 号——长期股权投资》、《企业会计准则第 9 号—— 职工薪酬》、《企业会计准则第 30 号——财务报表列报》、《企业会计准则第 33 号——合并财务报表》和《企业会计准则第 37 号——金融工具列报》。其中除《企业会计准则第 37 号——金融工具列报》在 2014 年年度及以后期间的财务报告中使用外，前述其他准则于 2014 年 7 月 1 日起施行。

发行人财务报表因会计政策变更导致的影响如下：

表 4-7 发行人财务报表因会计政策变更导致的影响

单位：元

		单位：元
会计政策变更的内容和原因	受影响的报表项目	影响金额
根据《企业会计准则第2号——长期股权投资》的要求：对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响，并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的权益性投资，按《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》进行处理。发行人对上述会计政策变更采用追溯调整法处理。	可供出售金融资产	133,850,142.49
	长期股权投资	-133,850,142.49
根据《企业会计准则第9号——职工薪酬》的要求：对首次执行日存在的离职后福利计划、辞退福利，采用追溯调整法处理。	应付职工薪酬	-6,401,965.78
	长期应付职工薪酬	6,401,965.78
根据《企业会计准则第30号——财务报表列报》的要求：可供出售金融资产的公允价值变动确认为其他综合收益。利润表中其他综合收益项目分别以后会计期间在满足规定条件时将重分类进损益的项目与以后会计期间不能重分类进损益的项目分别进行列报。发行人对比较财务报表的列报进行了相应调整。	资本公积	-44,474,578.92
	其他综合收益	44,474,578.92

2、重大会计差错更正

2014 年度发行人参股子公司国奥投资发展有限公司基于谨慎性原则补提以前年度开发项目税金，并调减了期初未分配利润 857,620,005.92 元。根据国奥投资发展有限公司补提税金的开发项目各期结转收入比例，上述补提的土地增值税 857,620,005.92 元中影响 2013 年期初金额为 849,381,781.52 元，影响 2013 年当期金额为 8,238,224.40 元。发行人间接持有国奥投资发展有限公司 46%股权，按权益法在长期股权投资科目核算，并根据权益比例对该事项的影响进行了追溯调整，累计影响数如下：

1-2-2-71

北京首都开发股份有限公司公开发行 2014 年公司债券募集说明书摘要

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表 4-8 发行人因国奥投资发展有限公司补提以前年度开发项目税金追溯调整累计影响数

单位：元

			单位：元
项目	2014 年12 月31 日/ 2014 年度	2013 年12 月31 日/ 2013 年度	2012 年12 月31 日/ 2012 年度
长期股权投资	-394,505,202.73	-394,505,202.73	-390,715,619.51
投资收益	-	-3,789,583.22	-13,601,649.39
归属于母公司股东的净利润	-	-3,750,966.54	-13,463,045.63
少数股东损益	-	-38,616.68	-138,603.76
期初未分配利润	-390,485,108.95	-386,734,142.41	-373,271,096.78
期末未分配利润	-390,485,108.95	-390,485,108.95	-386,734,142.41
少数股东权益	-4,020,093.78	-4,020,093.78	-3,981,477.1

为保持最近三年及一期合并和母公司口径财务数据的可比性，发行人根据前述会计政策变更和会计差错更正事项对 2012 年度和 2013 年度合并报表财务数据进行了追溯调整，并由致同会计师事务所（特殊普通合伙）进行了审核，并出具了“致同专字[2015] 第 110ZA2062 号”的《关于北京首都开发股份有限公司 2014 年度会计政策、会计估计变更及重大会计差错更正的专项说明》（以下简称“《专项说明》”）。

除特别说明外，本节引用的 2012 年度、2013 年度和 2014 年度财务数据均取自《专项说明》；2015 年 1-3 月财务数据取自当期未经审计的财务报表。

（二）最近三年及一期比较式合并财务报表

表 4-9 发行人最近三年及一期比较式合并资产负债表

单位：元

				单位：元
项目	2015 年3 月31 日	2014 年12 月31 日	2013 年12 月31 日	2012 年12 月31 日
流动资产：
货币资金	11,923,102,015.46	11,637,064,836.20	13,104,539,857.89	14,607,117,201.57
结算备付金	-	-	-	-
拆出资金	-	-	-	-
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产	-	-	-	-
应收票据	-	-	-	-
应收账款	235,329,446.44	282,870,783.95	631,517,089.54	67,363,204.53
预付款项	203,058,496.90	43,265,175.35	466,390,689.77	106,844,466.66
应收保费	-	-	-	-
应收分保账款	-	-	-	-

1-2-2-72

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项目	2015 年3 月31 日	2014 年12 月31 日	2013 年12 月31 日	2012 年12 月31 日
应收分保合同准备金	-	-	-	-
应收利息	-	-	-	-
应收股利	500,811,228.79	500,811,228.79	430,098,428.79	221,882.71
其他应收款	8,346,205,801.65	6,320,176,174.53	3,705,152,244.63	2,186,219,543.77
买入返售金融资产	-	-	-	-
存货	68,799,887,418.83	68,077,732,494.12	63,980,613,518.44	45,271,747,289.01
一年内到期的非流动资产	869,078.28	2,718,208.12	1,344,217.90	1,027,922.43
其他流动资产	1,787,570,683.38	1,714,693,098.10	1,729,201,262.09	2,010,430,502.20
流动资产合计	91,796,834,169.73	88,579,331,999.16	84,048,857,309.05	64,250,972,012.88
非流动资产：
发放贷款及垫款	-	-	-	-
可供出售金融资产	243,377,854.06	260,921,781.30	244,634,929.05	290,352,434.90
持有至到期投资	-	-	-	-
长期应收款	-	-	-	-
长期股权投资	3,777,538,690.40	3,693,130,932.68	3,140,375,445.25	2,825,876,219.05
投资性房地产	1,901,355,529.92	1,910,225,147.39	1,393,613,815.37	613,068,469.30
固定资产	827,284,346.26	839,713,594.36	886,346,394.24	922,646,943.58
在建工程	-	-	-	-
工程物资	-	-	-	-
固定资产清理	-	-	-	-
生产性生物资产	-	-	-	-
油气资产	-	-	-	-
无形资产	10,236,749.28	10,311,858.09	11,384,865.83	9,380,218.62
开发支出	-	-	-	-
商誉	-	-	-	-
长期待摊费用	102,190,093.83	106,657,723.08	70,433,301.90	56,387,368.31
递延所得税资产	2,173,450,967.00	2,196,860,039.69	1,909,662,635.66	1,486,847,332.20
其他非流动资产	16,731,795.43	16,731,513.10	17,283,837.81	17,854,294.09
非流动资产合计	9,052,166,026.18	9,034,552,589.69	7,673,735,225.11	6,222,413,280.05
资产总计	100,849,000,195.91	97,613,884,588.85	91,722,592,534.16	70,473,385,292.93
流动负债：
短期借款	4,106,300,000.00	2,695,400,000.00	2,881,400,000.00	3,610,000,000.00
向中央银行借款	-	-	-	-
吸收存款及同业存放	-	-	-	-
拆入资金	-	-	-	-
交易性金融负债	-	-	-	-
应付票据	-	-	-	-
应付账款	4,379,642,668.62	4,993,019,871.22	2,966,081,218.00	2,075,922,829.60

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北京首都开发股份有限公司公开发行 2014 年公司债券募集说明书摘要

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项目	2015 年3 月31 日	2014 年12 月31 日	2013 年12 月31 日	2012 年12 月31 日
预收款项	18,085,081,592.26	18,797,618,864.80	20,097,009,081.37	12,657,648,959.58
卖出回购金融资产款	-	-	-	-
应付手续费及佣金	-	-	-	-
应付职工薪酬	139,011,617.41	149,652,801.37	187,996,745.68	162,536,216.91
应交税费	656,834,385.99	1,170,664,554.56	912,201,331.74	916,814,368.56
应付利息	-	5,517,480.50	5,776,410.47	9,094,900.00
应付股利	6,023,702.14	32,492,452.14	44,616,251.23	150,698,670.14
其他应付款	8,666,560,736.76	8,000,575,628.87	5,786,048,784.96	5,139,166,824.57
应付分保账款	-	-	-	-
保险合同准备金	-	-	-	-
代理买卖证券款	-	-	-	-
代理承销证券款	-	-	-	-
一年内到期的非流动负债	14,785,960,000.00	19,953,400,000.00	10,170,324,500.00	7,703,667,809.00
其他流动负债	5,603,772,809.06	5,420,145,493.70	5,205,905,709.82	4,626,420,465.97
流动负债合计	56,429,187,512.24	61,218,487,147.16	48,257,360,033.27	37,051,971,044.33
非流动负债：
长期借款	25,579,600,000.00	18,257,700,000.00	26,419,540,000.00	14,967,040,000.00
应付债券	1,985,759,850.00	1,950,585,300.00	1,925,487,000.00	4,832,609,700.00
长期应付职工薪酬	4,915,073.99	4,314,069.40	6,401,965.78	8,127,169.37
专项应付款	-	-	-	-
预计负债	-	-	-	-
递延收益	205,132.77	232,035.90	339,648.42	139,277.10
递延所得税负债	47,925,231.95	51,471,005.80	44,946,264.64	55,490,641.10
其他非流动负债	-	-	-	-
非流动负债合计	27,618,405,288.71	20,264,302,411.10	28,396,714,878.84	19,863,406,787.57
负债合计	84,047,592,800.95	81,482,789,558.26	76,654,074,912.11	56,915,377,831.90
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本）	2,242,012,500.00	2,242,012,500.00	2,242,012,500.00	1,494,675,000.00
资本公积	4,052,069,686.31	4,052,069,686.31	4,324,371,569.69	5,082,522,694.36
减：库存股	-	-	-	-
其他综合收益	64,962,005.86	75,599,327.40	44,474,578.92	67,224,919.43
盈余公积	1,315,879,155.33	1,315,879,155.33	1,192,161,230.77	1,050,396,644.27
未分配利润	7,504,162,042.71	6,891,216,833.69	5,761,930,124.82	4,977,329,012.89
外币报表折算差额	-	-	-	-
归属于母公司所有者权益合计	15,179,085,390.21	14,576,777,502.73	13,564,950,004.20	12,672,148,270.95
少数股东权益	1,622,322,004.75	1,554,317,527.86	1,503,567,617.85	885,859,190.08
所有者权益合计	16,801,407,394.96	16,131,095,030.59	15,068,517,622.05	13,558,007,461.03

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北京首都开发股份有限公司公开发行 2014 年公司债券募集说明书摘要

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项目	2015 年3 月31 日	2014 年12 月31 日	2013 年12 月31 日	2012 年12 月31 日
负债和所有者权益总计	100,849,000,195.91	97,613,884,588.85	91,722,592,534.16	70,473,385,292.93

表 4-10 发行人最近三年及一期比较式合并利润表

单位：元

				单位：元
项目	2015 年1-3 月	2014 年度	2013 年度	2012 年度
一、营业总收入	3,772,862,283.58	20,850,502,943.60	13,501,339,699.10	12,675,546,401.82
其中：营业收入	3,772,862,283.58	20,850,502,943.60	13,501,339,699.10	12,675,546,401.82
利息收入	-	-	-	-
已赚保费	-	-	-	-
手续费及佣金收入	-	-	-	-
二、营业总成本	2,844,485,936.50	18,084,239,550.44	11,984,889,221.40	11,325,303,080.40
其中：营业成本	1,860,539,711.12	13,647,202,199.85	8,536,211,137.98	7,399,853,768.28
利息支出	-	-	-	-
手续费及佣金支出	-	-	-	-
退保金	-	-	-	-
赔付支出净额	-	-	-	-
提取保险合同准备金净额	-	-	-	-
保单红利支出	-	-	-	-
分保费用	-	-	-	-
营业税金及附加	575,193,908.71	2,441,500,569.77	1,781,324,937.77	1,721,809,459.67
销售费用	90,477,157.87	558,544,245.93	435,992,403.03	509,008,380.59
管理费用	111,416,394.15	601,963,752.21	639,478,120.48	575,064,047.30
财务费用	207,148,658.29	581,473,173.81	578,062,500.38	1,129,760,662.74
资产减值损失	-289,893.64	253,555,608.87	13,820,121.76	-10,193,238.18
加：公允价值变动收益	-	-	-	-
投资收益	-29,221,472.05	89,572,563.03	275,577,119.23	660,203,000.53
其中：对联营企业和合营企业的投资收益	-39,592,242.28	15,656,294.87	198,598,253.01	499,683,986.67
汇兑收益	-	-	-	-
三、营业利润	899,154,875.03	2,855,835,956.19	1,792,027,596.93	2,010,446,321.95
加：营业外收入	1,480,126.33	54,835,744.80	117,712,717.97	17,428,310.49
减：营业外支出	518,526.00	18,592,133.26	3,953,109.88	5,674,921.80
其中：非流动资产处置损失	-	108,643.89	301,875.06	923,363.25
四、利润总额	900,116,475.36	2,892,079,567.73	1,905,787,205.02	2,022,199,710.64
减：所得税费用	219,166,789.45	910,421,707.75	491,721,898.25	499,713,701.23
五、净利润	680,949,685.91	1,981,657,859.98	1,414,065,306.77	1,522,486,009.41

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北京首都开发股份有限公司公开发行 2014 年公司债券募集说明书摘要

==> picture [20 x 17] intentionally omitted <==

项目	2015 年1-3 月	2014 年度	2013 年度	2012 年度
归属于母公司所有者的净利润	612,945,209.02	1,647,765,531.37	1,285,087,698.43	1,603,592,276.36
少数股东损益	68,004,476.89	333,892,328.61	128,977,608.34	-81,106,266.95
六、每股收益：
（一）基本每股收益	0.27	0.73	0.57	0.72
（二）稀释每股收益	0.27	0.73	0.57	0.72
七、其他综合收益	-10,637,321.54	19,574,223.48	-31,633,129.39	4,963,558.39
八、综合收益总额	670,312,364.37	2,001,232,083.46	1,382,432,177.38	1,527,449,567.80
归属于母公司所有者的综合收益总额	602,307,887.48	1,678,890,279.85	1,261,536,051.50	1,609,411,608.64
归属于少数股东的综合收益总额	68,004,476.89	322,341,803.61	120,896,125.88	-81,962,040.84

表 4-11 发行人最近三年及一期比较式合并现金流量表

单位：元

				单位：元
项目	2015 年1-3 月	2014 年度	2013 年度	2012 年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金	3,737,672,606.51	19,958,237,023.78	19,582,472,978.63	15,612,238,546.73
客户存款和同业存放款项净增加额	-	-	-	-
向中央银行借款净增加额	-	-	-	-
向其他金融机构拆入资金净增加额	-	-	-	-
收到原保险合同保费取得的现金	-	-	-	-
收到再保险业务现金净额	-	-	-	-
保户储金及投资款净增加额	-	-	-	-
处置交易性金融资产净增加额	-	-	-	-
收取利息、手续费及佣金的现金	-	-	-	-
拆入资金净增加额	-	-	-	-
回购业务资金净增加额	-	-	-	-
收到的税费返还	-	1,897,103.94	390,131.30	8,614.44
收到其他与经营活动有关的现金	1,719,609,955.01	7,480,473,024.97	7,524,294,411.43	4,476,980,423.63
经营活动现金流入小计	5,457,282,561.52	27,440,607,152.69	27,107,157,521.36	20,089,227,584.80
购买商品、接受劳务支付的现金	3,088,599,918.54	14,409,247,127.75	20,019,251,532.26	10,311,278,092.35
客户贷款及垫款净增加额	-	-	-	-
存放中央银行和同业款项净增加额	-	-	-	-
支付原保险合同赔付款项的现金	-	-	-	-
支付利息、手续费及佣金的现金	-	-	-	-
支付保单红利的现金	-	-	-	-
支付给职工以及为职工支付的现金	116,467,834.54	470,257,167.96	396,922,900.44	328,468,903.49
支付的各项税费	913,312,464.51	2,788,081,911.55	2,800,846,130.02	2,219,624,805.40
支付其他与经营活动有关的现金	3,624,045,627.72	6,482,816,780.11	12,163,984,604.23	5,086,795,741.08

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==> picture [20 x 17] intentionally omitted <==

项目	2015 年1-3 月	2014 年度	2013 年度	2012 年度
经营活动现金流出小计	7,742,425,845.31	24,150,402,987.37	35,381,005,166.95	17,946,167,542.32
经营活动产生的现金流量净额	-2,285,143,283.79	3,290,204,165.32	-8,273,847,645.59	2,143,060,042.48
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金	13,731,602.08	3,171,686,784.33	1,012,885,114.72	23,817,696.60
取得投资收益收到的现金	-	117,874,212.47	39,276,465.85	110,688,786.08
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额	7,700.00	246,063.26	342,741.00	134,757.35
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额	-	-	-	206,267,473.20
收到其他与投资活动有关的现金	-	-	-	-
投资活动现金流入小计	13,739,302.08	3,289,807,060.06	1,052,504,321.57	340,908,713.23
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金	1,233,613.61	126,290,594.05	53,684,478.50	70,604,643.86
投资支付的现金	134,000,000.00	4,467,069,141.00	880,099,914.01	1,671,322,400.00
质押贷款净增加额	-	-	-	-
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额	-	507,198,285.60	539,268,079.70	-
支付其他与投资活动有关的现金	-	-	-	-
投资活动现金流出小计	135,233,613.61	5,100,558,020.65	1,473,052,472.21	1,741,927,043.86
投资活动产生的现金流量净额	-121,494,311.53	-1,810,750,960.59	-420,548,150.64	-1,401,018,330.63
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金	-	-	370,500,000.00	249,000,000.00
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金	-	-	370,500,000.00	249,000,000.00
取得借款收到的现金	13,192,300,000.00	20,483,400,000.00	26,093,020,000.00	18,677,200,000.00
发行债券收到的现金	-	-	-	-
收到其他与筹资活动有关的现金	-	324,757,000.00	85,451,926.87	-
筹资活动现金流入小计	13,192,300,000.00	20,808,157,000.00	26,548,971,926.87	18,926,200,000.00
偿还债务支付的现金	9,626,940,000.00	19,081,480,000.00	15,879,147,809.00	13,326,887,500.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金	830,003,070.02	4,058,602,940.13	3,381,867,405.17	2,540,915,436.23
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润	-	90,523,799.09	270,511,954.15	22,540,000.00
支付其他与筹资活动有关的现金	42,682,155.40	546,486,093.27	214,032,483.79	606,572,427.80
筹资活动现金流出小计	10,499,625,225.42	23,686,569,033.40	19,475,047,697.96	16,474,375,364.03
筹资活动产生的现金流量净额	2,692,674,774.58	-2,878,412,033.40	7,073,924,228.91	2,451,824,635.97
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响	-	5,428.06	-72,505.59	-122,594.35
五、现金及现金等价物净增加额	286,037,179.26	-1,398,953,400.61	-1,620,544,072.91	3,193,743,753.47

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项目	2015 年1-3 月	2014 年度	2013 年度	2012 年度
加：期初现金及现金等价物余额	11,182,989,628.80	12,581,943,029.41	14,202,487,102.32	11,008,743,348.85
六、期末现金及现金等价物余额	11,469,026,808.06	11,182,989,628.80	12,581,943,029.41	14,202,487,102.32

（三）最近三年及一期比较式母公司财务报表

表 4-12 发行人最近三年及一期比较式母公司资产负债表

单位：元

				单位：元
项目	2015 年3 月31 日	2014 年12 月31 日	2013 年12 月31 日	2012 年12 月31 日
流动资产：
货币资金	4,914,592,803.84	4,028,984,553.38	7,205,954,183.06	8,456,616,358.16
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产	-	-	-	-
应收票据	-	-	-	-
应收账款	5,093,033.82	5,285,557.82	7,106,843.83	10,712,997.50
预付款项	478,810.00	478,810.00	69,996.00	3,028,003.01
应收利息	-	-	-	-
应收股利	154,909,603.53	154,909,603.53	129,409,603.53	106,459,603.53
其他应收款	30,396,132,848.40	29,440,415,028.02	24,673,939,504.39	15,501,022,277.95
存货	13,040,217,949.32	12,447,842,125.71	12,269,288,285.81	8,329,312,881.47
一年内到期的非流动资产	-	-	-	-
其他流动资产	217,128,953.41	193,751,256.69	277,754,606.34	1,107,235,612.82
流动资产合计	48,728,554,002.32	46,271,666,935.15	44,563,523,022.96	33,514,387,734.44
非流动资产：
可供出售金融资产	1,500,000.00	1,500,000.00	1,500,000.00	1,500,000.00
持有至到期投资	-	-	-	-
长期应收款	-	-	-	-
长期股权投资	14,356,451,370.31	14,235,871,966.67	12,270,761,619.70	10,596,833,596.58
投资性房地产	84,273,809.40	84,870,086.35	87,255,194.15	89,640,301.95
固定资产	5,743,890.81	5,837,197.63	5,697,319.48	6,239,778.49
在建工程	-	-	-	-
工程物资	-	-	-	-
固定资产清理	-	-	-	-
生产性生物资产	-	-	-	-
油气资产	-	-	-	-
无形资产	5,450,930.00	5,450,930.00	6,273,577.50	4,099,750.00
开发支出	-	-	-	-
商誉	-	-	-	-

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==> picture [20 x 17] intentionally omitted <==

项目	2015 年3 月31 日	2014 年12 月31 日	2013 年12 月31 日	2012 年12 月31 日
长期待摊费用	-	-	-	-
递延所得税资产	-	-	-	-
其他非流动资产	15,907,290.55	16,019,842.14	16,470,048.50	16,938,386.43
非流动资产合计	14,469,327,291.07	14,349,550,022.79	12,387,957,759.33	10,715,251,813.45
资产总计	63,197,881,293.39	60,621,216,957.94	56,951,480,782.29	44,229,639,547.89
流动负债：
短期借款	4,036,300,000.00	2,695,400,000.00	2,681,400,000.00	2,000,000,000.00
交易性金融负债	-	-	-	-
应付票据	-	-	-	-
应付账款	798,542,549.60	869,213,255.66	175,032,625.63	10,940,649.12
预收款项	2,128,765,806.29	1,947,525,266.65	3,202,481,299.55	1,773,646,794.30
应付职工薪酬	37,917,725.43	39,549,103.81	41,894,424.75	43,724,146.54
应交税费	32,214,787.85	62,326,322.58	22,411,852.89	51,782,134.32
应付利息	-	-	-	-
应付股利	4,763,769.05	4,763,769.05	4,763,769.05	16,494,268.76
其他应付款	10,566,221,873.34	10,558,025,195.92	10,551,884,493.60	13,222,832,188.84
一年内到期的非流动负债	11,153,000,000.00	15,658,000,000.00	6,757,684,500.00	4,751,442,000.00
其他流动负债	33,542,867.33	37,633,998.34	79,863,066.51	4,513,780.66
流动负债合计	28,791,269,378.89	31,872,436,912.01	23,517,416,031.98	21,875,375,962.54
非流动负债：
长期借款	18,780,000,000.00	12,944,000,000.00	18,488,000,000.00	5,560,000,000.00
应付债券	1,985,759,850.00	1,950,585,300.00	1,925,487,000.00	4,832,609,700.00
长期应付职工薪酬	-	-	-	-
专项应付款	-	-	-	-
预计负债	-	-	-	-
递延所得税负债	-	-	-	-
其他非流动负债	-	-	-	-
非流动负债合计	20,765,759,850.00	14,894,585,300.00	20,413,487,000.00	10,392,609,700.00
负债合计	49,557,029,228.89	46,767,022,212.01	43,930,903,031.98	32,267,985,662.54
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本）	2,242,012,500.00	2,242,012,500.00	2,242,012,500.00	1,494,675,000.00
资本公积	6,145,785,130.67	6,145,785,130.67	6,145,785,130.67	6,893,122,630.67
减：库存股	-	-	-	-
盈余公积	779,978,346.10	779,978,346.10	656,260,421.54	514,495,835.04
未分配利润	4,473,076,087.73	4,686,418,769.16	3,976,519,698.10	3,059,360,419.64
所有者权益合计	13,640,852,064.50	13,854,194,745.93	13,020,577,750.31	11,961,653,885.35
负债和所有者权益总计	63,197,881,293.39	60,621,216,957.94	56,951,480,782.29	44,229,639,547.89

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北京首都开发股份有限公司公开发行 2014 年公司债券募集说明书摘要

==> picture [20 x 17] intentionally omitted <==

表 4-13 发行人最近三年及一期比较式母公司利润表

单位：元

项目	2015 年1-3 月	2014 年度	2013 年度	2012 年度
一、营业收入	59,692,450.36	4,137,524,585.89	2,068,577,018.37	22,786,712.29
减：营业成本	42,636,921.77	3,648,702,310.44	1,764,781,103.73	4,453,008.57
营业税金及附加	4,389,066.38	331,660,834.49	135,407,905.25	4,630,792.26
销售费用	15,454,300.59	76,840,054.27	48,322,941.75	39,491,203.78
管理费用	15,261,286.04	110,149,293.45	94,397,901.71	79,766,117.74
财务费用	192,972,006.66	264,928,769.20	383,494,342.87	579,755,870.69
资产减值损失	-	2,048,172.03	3,906,855.45	-10,970,859.03
加：公允价值变动收益	-	-	-	-
投资收益	-3,420,596.36	1,533,058,951.24	1,778,716,220.74	4,170,506,991.74
其中：对联营企业和合营企业的投资收益	-3,420,596.36	-132,541,048.76	31,684,427.54	75,920,556.27
二、营业利润	-214,441,727.44	1,236,254,103.25	1,416,982,188.35	3,496,167,570.02
加：营业外收入	1,099,046.01	1,878,477.48	663,685.42	40,496.91
减：营业外支出	-	953,335.11	8.81	1,195,691.45
其中：非流动资产处置净损失	-	-	-	184,981.83
三、利润总额	-213,342,681.43	1,237,179,245.62	1,417,645,864.96	3,495,012,375.48
减：所得税费用	-	-	-	-
四、净利润	-213,342,681.43	1,237,179,245.62	1,417,645,864.96	3,495,012,375.48

表 4-14 发行人最近三年及一期比较式母公司现金流量表

单位：元

				单位：元
项目	2015 年1-3 月	2014 年度	2013 年度	2012 年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金	355,370,382.82	2,868,664,118.90	3,202,099,391.09	2,023,449,067.75
收到的税费返还	-	-	-	-
收到其他与经营活动有关的现金	21,602,952,328.29	25,200,691,843.88	37,272,792,680.57	27,741,410,387.28
经营活动现金流入小计	21,958,322,711.11	28,069,355,962.78	40,474,892,071.66	29,764,859,455.03
购买商品、接受劳务支付的现金	691,016,008.25	4,356,376,942.22	6,313,759,373.44	845,963,836.67
支付给职工以及为职工支付的现金	22,893,844.71	99,690,871.53	63,141,009.20	45,859,003.55
支付的各项税费	57,840,574.69	233,723,787.38	292,529,969.85	115,696,425.23
支付其他与经营活动有关的现金	22,185,752,248.98	24,598,717,705.55	42,926,073,972.26	23,796,932,694.14
经营活动现金流出小计	22,957,502,676.63	29,288,509,306.68	49,595,504,324.75	24,804,451,959.59
经营活动产生的现金流量净额	-999,179,965.52	-1,219,153,343.90	-9,120,612,253.09	4,960,407,495.44
二、投资活动产生的现金流量：

1-2-2-80

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项目	2015 年1-3 月	2014 年度	2013 年度	2012 年度
收回投资收到的现金	-	3,130,000,000.00	955,324,879.85	-
取得投资收益收到的现金	-	45,754,170.64	14,177,744.99	94,318,850.13
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额	7,300.00	-	-	17,000.00
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额	-	-	-	178,135,000.00
收到其他与投资活动有关的现金	-	-	-	-
投资活动现金流入小计	7,300.00	3,175,754,170.64	969,502,624.84	272,470,850.13
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金	79,765.00	1,422,604.00	176,854.00	2,377,955.00
投资支付的现金	124,000,000.00	4,428,851,707.00	1,259,599,914.01	2,677,125,680.00
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额	-	654,000,000.00	539,559,200.00	-
支付其他与投资活动有关的现金	-	-	-	-
投资活动现金流出小计	124,079,765.00	5,084,274,311.00	1,799,335,968.01	2,679,503,635.00
投资活动产生的现金流量净额	-124,072,465.00	-1,908,520,140.36	-829,833,343.17	-2,407,032,784.87
三、筹资活动产生的现金流量：	-	-	-	-
吸收投资收到的现金	-	-	-	-
取得借款收到的现金	11,546,300,000.00	15,680,400,000.00	20,700,400,000.00	8,190,000,000.00
发行债券收到的现金	-	-	-	-
收到其他与筹资活动有关的现金	-	-	65,000,000.00	-
筹资活动现金流入小计	11,546,300,000.00	15,680,400,000.00	20,765,400,000.00	8,190,000,000.00
偿还债务支付的现金	8,874,400,000.00	12,343,400,000.00	9,551,442,000.00	7,239,000,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金	620,542,419.02	3,153,511,245.42	2,291,383,077.07	1,863,626,532.55
支付其他与筹资活动有关的现金	42,496,900.00	232,784,900.00	157,791,501.77	270,392,580.00
筹资活动现金流出小计	9,537,439,319.02	15,729,696,145.42	12,000,616,578.84	9,373,019,112.55
筹资活动产生的现金流量净额	2,008,860,680.98	-49,296,145.42	8,764,783,421.16	-1,183,019,112.55
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响	-	-	-	-
五、现金及现金等价物净增加额	885,608,250.46	-3,176,969,629.68	-1,185,662,175.10	1,370,355,598.02
加：期初现金及现金等价物余额	4,028,984,553.38	7,205,954,183.06	8,391,616,358.16	7,021,260,760.14
六、期末现金及现金等价物余额	4,914,592,803.84	4,028,984,553.38	7,205,954,183.06	8,391,616,358.16

三、最近三年及一期合并报表范围变化情况

发行人最近三年及一期合并报表范围符合财政部规定及企业会计准则的相关规定。

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（一）截至 2015 年 3 月 31 日合并报表范围

1、通过设立或投资等方式取得的子公司

表 4-15 发行人通过设立或投资等方式取得的子公司

单位：万元

序号	子公司全称	子公司类型	注册地	注册资本	经营范围	持股比例	表决权比例
1	北京天鸿嘉诚房地产开发有限公司	控股	北京	3,000.00	房地产开发	51.00%	51.00%
2	北京首开天成房地产开发有限公司	全资	北京	10,000.00	房地产开发	100.00%	100.00%
3	苏州首开嘉泰置业有限公司	全资	苏州	22,000.00	房地产开发	100.00%	100.00%
4	苏州首开永泰置业有限公司	全资	苏州	10,000.00	房地产开发	100.00%	100.00%
5	扬州首开衡泰置业有限公司	全资	扬州	70,396.58	房地产开发	100.00%	100.00%
6	太原首开龙泰置业有限责任公司	控股	太原	30,000.00	房地产开发	85.00%	85.00%
7	沈阳首开盛泰置业有限责任公司	全资	沈阳	30,000.00	房地产开发	100.00%	100.00%
8	厦门首开翔泰置业有限公司	全资	厦门	30,000.00	房地产开发	100.00%	100.00%
9	贵阳首开龙泰房地产开发有限公司	控股	贵阳	22,058.00	房地产开发	90.67%	100.00%
10	绵阳首开兴泰置业有限公司	全资	绵阳	20,000.00	房地产开发	100.00%	100.00%
11	北京首开荣泰置业有限公司	全资	北京	20,000.00	房地产开发	100.00%	100.00%
12	首开中庚（福州）房地产开发有限公司	控股	福州	30,000.00	房地产开发	51.00%	51.00%
13	廊坊市首开志泰房地产开发有限公司	全资	廊坊	10,000.00	房地产开发	100.00%	100.00%
14	葫芦岛首开宏泰房地产开发有限公司	全资	葫芦岛	60,000.00	房地产开发	100.00%	100.00%
15	福州中鼎投资有限公司	控股	福州	10,000.00	房地产开发	40.00%	60.00%
16	苏州首开融泰置业有限公司	控股	苏州	10,000.00	房地产开发	75.00%	75.00%
17	沈阳首开京泰置业有限公司	全资	沈阳	5,000.00	房地产开发	100.00%	100.00%
18	北京首开保利仁泰置业有限公司	控股	北京	50,000.00	房地产开发	51.00%	51.00%
19	苏州依湖置业有限公司	控股	苏州	5,000.00	房地产开发	50.00%	50.00%
20	苏州首开龙泰置业有限公司	控股	苏州	10,000.00	房地产开发	70.00%	70.00%
21	北京首开万科房地产开发有限公司	控股	北京	10,000.00	房地产开发	50.00%	50.00%
22	北京首开住总安泰置业有限公司	控股	北京	10,000.00	房地产开发	51.00%	51.00%

2、通过同一控制下的企业合并取得的子公司

表 4-16 发行人通过同一控制下的企业合并取得的子公司

单位：万元

序号	子公司全称	子公司类型	注册地	注册资本	经营范围	持股比例	表决权比例
1	北京城市开发集团有限责任公司	全资	北京	300,000.00	房地产开发	100.00%	100.00%
2	北京天鸿集团烟台天鸿时代房地产开发有限责任公司	全资	烟台	3,000.00	房地产开发	100.00%	100.00%
3	北京首开立信置业股份有限公司	控股	北京	15,510.51	房地产开发	84.39%	84.39%

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序号	子公司全称	子公司类型	注册地	注册资本	经营范围	持股比例	表决权比例
4	三亚天鸿度假村有限公司	控股	三亚	3,650.00	酒店	95.89%	95.89%
5	北京宝辰饭店有限公司	全资	北京	1,274.00	饭店	100.00%	100.00%
6	北京燕华置业有限公司	控股	北京	10,400.00	房地产开发	75.00%	80.00%
7	北京首开商业地产有限公司	控股	北京	76,585.00	房地产开发	100.00%	100.00%
8	北京联宝房地产有限公司	控股	北京	9,971.18	房地产开发	61.50%	80.00%
9	海门锦源国际俱乐部有限公司	全资	海门	4,134.34	房地产开发	100.00%	100.00%

3、通过非同一控制下的企业合并取得的子公司

表 4-17 发行人通过非同一控制下的企业合并取得的子公司

单位：万元

序号	子公司全称	子公司类型	注册地	注册资本	经营范围	持股比例	表决权比例
1	北京东银燕华置业有限公司	控股	北京	3,000.00	房地产开发	51.00%	51.00%
2	大连中美居置业有限公司	控股	大连	19,953.60	房地产开发	95.00%	95.00%
3	大连中嘉房地产开发有限公司	控股	大连	25,000.00	房地产开发	60.00%	60.00%
4	海南民生长流油气储运有限公司	全资	海口	18,100.00	房地产开发	100.00%	100.00%
5	浙江美都置业有限公司	控股	杭州	20,000.00	房地产开发	51.00%	51.00%

4、拥有半数以上表决权比例但未纳入合报表范围的子公司

表 4-18 发行人半数以上表决权比例但未纳入合报表范围的子公司

	表4-18发行人半数	以上表决权比例	但未纳入合报表范围的子公司
序号	公司名称	表决权比例	未纳入合并报表范围的原因
1	京澳有限公司	90.00%	进入破产清算程序

5、拥有半数及半数以下表决权比例但纳入合并范围的子公司

表 4-19 发行人拥有半数及半数以下表决权比例但纳入合并范围的子公司

	表4-19发行人拥有半数	及半数以下表决	权比例但纳入合并范围的子公司
序号	公司名称	表决权比例	未纳入合并报表范围的原因
1	北京首开万科房地产开发有限公司	50.00%	在董事会占有多数席位
2	苏州依湖置业有限公司	50.00%	在董事会占有多数席位

（二）合并报表范围变化及原因

1、2015 年 1-3 月合并报表范围变化及原因

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表 4-20 2015 年 1-3 月发行人合并报表范围变化及原因

增加公司	变动原因
北京首开住总安泰置业有限公司	公司出资成立北京首开住总安泰置业有限公司，持股比例51%

2、2014 年度合并报表范围变化及原因

表 4-21 2014 年度发行人合并报表范围变化及原因

表4-21	2014 年度发行人合并报表范围变化及原因
增加公司	变动原因
海南民生长流油气储运有限公司	公司对海南民生长流油气储运有限公司进行股权收购，持股比例100%
浙江美都置业有限公司	公司对浙江美都置业有限公司进行股权收购，持股比例51%

3、2013 年度合并报表范围变化及原因

表 4-22 2013 年度发行人合并报表范围变化及原因

增加公司	变动原因
北京首开万科房地产开发有限公司	公司出资成立北京首开万科房地产开发有限公司，持股比例50%，并在董事会占有多数席位
苏州首开龙泰置业有限公司	公司出资成立苏州首开龙泰置业有限公司，持股比例70%
大连中美居置业有限公司	公司对大连中美居置业有限公司进行股权收购，持股比例95%
大连中嘉房地产开发有限公司	公司对大连中嘉房地产开发有限公司进行股权收购，持股比例60%
北京首开保利仁泰置业有限公司	公司新投资成立北京首开保利仁泰置业有限公司，持股比例51%
苏州依湖置业有限公司	公司新投资成立苏州依湖置业有限公司，持股比例49%，表决权比例50%，并在董事会占有多数席位

4、2012 年度合并报表范围变化及原因

表 4-23 2012 年度发行人合并报表范围变化及原因

增加公司	变动原因
苏州首开融泰置业有限公司	公司出资7,500万元成立苏州首开融泰置业有限公司，持股比例75%
沈阳首开京泰置业有限公司	公司出资5,000万元成立沈阳首开京泰置业有限公司，持股比例100%
减少公司	变动原因
北京首开瑞泰房地产开发有限公司	公司完成对于北京首开瑞泰房地产开发有限公司的清算
海门融辉置业有限公司	公司完成对于海门融辉置业有限公司旗下资产的处置

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四、最近三年及一期主要财务指标

（一）发行人最近三年及一期主要财务指标

表 4-24 最近三年及一期发行人主要财务指标

表	4-24最近三年	及一期发行人主	要财务指标
主要财务指标	2015 年3 月31 日	2014 年12 月31 日	2013 年12 月31 日	2012 年12 月31 日
总资产（万元）	10,084,900.02	9,761,388.46	9,172,259.25	7,047,338.53
总负债（万元）	8,404,759.28	8,148,278.96	7,665,407.49	5,691,537.78
总债务（万元）	4,645,761.99	4,285,708.53	4,139,675.15	3,111,331.75
所有者权益（万元）	1,680,140.74	1,613,109.50	1,506,851.76	1,355,800.75
流动比率	1.63	1.45	1.74	1.73
速动比率	0.41	0.33	0.42	0.51
资产负债率（合并报表）	83.34%	83.47%	83.57%	80.76%
资产负债率（母公司报表）	78.42%	77.15%	77.14%	72.96%
主要财务指标	2015 年1-3 月	2014 年度	2013 年度	2012 年度
营业收入（万元）	377,286.23	2,085,050.29	1,350,133.97	1,267,554.64
营业利润（万元）	89,915.49	285,583.60	179,202.76	201,044.63
利润总额（万元）	90,011.65	289,207.96	190,578.72	202,219.97
净利润（万元）	68,094.97	198,165.79	141,406.53	152,248.60
归属于母公司所有者的净利润（万元）	61,294.52	164,776.55	128,508.77	160,359.23
经营活动产生现金流量净额（万元）	-228,514.33	329,020.42	-827,384.76	214,306.00
投资活动产生现金流量净额（万元）	-12,149.43	-181,075.10	-42,054.82	-140,101.83
筹资活动产生现金流量净额（万元）	269,267.48	-287,841.20	707,392.42	245,182.46
营业毛利率	50.69%	34.55%	36.78%	41.62%
EBIT（万元）	109,648.72	362,422.57	259,499.14	312,587.20
EBITDA（万元）	111,460.42	375,583.80	269,976.47	322,003.47
EBITDA全部债务比	2.46%	8.76%	6.52%	10.35%
EBIT利息保障倍数（倍）	1.32	0.99	0.82	1.44
EBITDA利息保障倍数（倍）	1.34	1.03	0.85	1.48
总资产报酬率	3.63%	3.83%	3.20%	7.55%
应收账款周转率（次/年）	58.25	45.61	38.64	223.66
存货周转率（次/年）	0.11	0.21	0.16	0.17
总资产周转率（次/年）	0.15	0.22	0.17	0.19

注：2015 年 1-3 月，应收账款周转率、存货周转率和总资产周转率均为年化数据。

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（二）最近三年及一期净资产收益率及每股收益

最近三年及一期，发行人净资产收益率及每股收益情况如下表所示：

表 4-25 最近三年及一期发行人净资产收益率及每股收益情况

表4-25最近三年及一	期发行人净资	产收益率及每	股收益情况
项目	2015 年1-3 月	2014 年度	2013 年度	2012 年度
归属于母公司股东的每股收益（元）	0.27	0.73	0.57	0.72
归属于母公司股东的每股收益（稀释）（元）	0.27	0.73	0.57	0.72
归属于母公司股东的加权平均净资产收益率	4.12%	11.80%	9.65%	13.16%
扣除非经常性损益后的归属于母公司股东的每股收益（元）	0.27	0.64	0.49	0.70
扣除非经常性损益后的归属于母公司股东的每股收益（稀释）（元）	0.27	0.64	0.49	0.70
扣除非经常性损益后的归属母公司股东加权平均净资产收益率	4.06%	10.28%	8.33%	12.81%

（三）上述财务指标的计算方法

上述指标中除母公司资产负债率的指标外，其他均依据合并报表口径计算。各指标的具体计算公式如下：

总债务=长期债务+短期债务；

长期债务=长期借款+应付债券；

短期债务=短期借款+交易性金融负债+应付票据+一年内到期的非流动负债；

流动比率=流动资产/流动负债；

速动比率=（流动资产-存货）/流动负债；

资产负债率=负债合计/资产合计；

营业毛利率=（营业收入-营业成本）/营业收入；

总资产报酬率=（利润总额+计入财务费用的利息支出）/总资产平均余额；

EBIT=利润总额+计入财务费用的利息支出；

EBITDA=利润总额+计入财务费用的利息支出+折旧+摊销；

EBITDA 全部债务比=EBITDA/总债务；

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EBIT 利息保障倍数=EBIT/全部利息支出；

EBITDA 利息保障倍数=EBITDA/全部利息支出；

应收账款周转率=营业收入/应收账款平均余额；

存货周转率=营业成本/存货平均余额；

净资产收益率及每股收益指标根据中国证监会《公开发行证券公司信息披露编报规则第 9 号——净资产收益率和每股收益的计算及披露》（2011 修订）的规定计算。上表中其他每股指标均比照执行。

如无特别说明，本节中出现的指标均依据上述口径计算。

五、最近三年及一期非经常性损益明细表

根据中国证监会发布的《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益（2008）》的规定，非经常性损益是指与公司正常经营业务无直接关系，以及虽与正常经营业务相关，但由于其性质特殊和偶发性，影响报表使用人对公司经营业绩和盈利能力做出正常判断的各项交易和事项产生的损益。发行人最近三年一期非经常性损益项目明细如下表所示：

表 4-26 最近三年及一期发行人非经常性损益项目明细

单位：万元

				单位：万元
项目	2015 年1-3 月	2014 年度	2013 年度	2012 年度
非流动资产处置损益	0.77	3.34	-211.10	-89.51
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外	10.39	388.30	360.06	90.18
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费	-	17,078.91	2,679.99	2,494.60
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益	-	4,386.38	10,368.41	-
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益	1,037.08	4,552.09	5,402.02	2,238.77
受托经营取得的托管费收入	-	125.00	125.00	125.00
除上述各项之外的其他营业外收入和支出	85.00	-1,153.66	666.78	627.54

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项目	2015 年1-3 月	2014 年度	2013 年度	2012 年度
少数股东权益影响额	4.71	-1,740.01	-29.04	-30.79
所得税影响额	-283.31	-2,460.05	-1,769.33	-1,180.64
合计	854.64	21,180.31	17,592.78	4,275.15

六、管理层讨论与分析

秉承“市场导向、效益为先、责任为上、和谐共赢”的经营理念，发行人致力于建立并持续保持在国内房地产行业的领先地位，将公司打造成为效益和责任并重的国内房地产知名品牌，通过巩固公司在北京房地产市场的龙头地位、保持公司运作大型片区住宅开发项目的优势、增强公司在中高端住宅产品方面的开发能力，成为中国最受尊敬的房地产开发企业和品牌，实现公司战略发展目标。

发行人管理层结合最近三年及一期的财务报表，对资产负债结构、现金流量、偿债能力、盈利能力、未来业务目标以及盈利能力的可持续性进行了如下分析。

（一）最近三年及一期合并口径分析

1 、资产结构分析

最近三年及一期末，发行人资产构成情况如下表所示：

表 4-27 最近三年及一期末发行人资产构成情况

单位：万元

							单位：万元	单位：万元
项目	2015 年3 月31 日		2014 年12 月31 日		2013 年12 月31 日		2012 年12 月31 日
	金额	比例	金额	比例	金额	比例	金额	比例
流动资产：
货币资金	1,192,310.20	11.82%	1,163,706.48	11.92%	1,310,453.99	14.29%	1,460,711.72	20.73%
应收账款	23,532.94	0.23%	28,287.08	0.29%	63,151.71	0.69%	6,736.32	0.10%
预付款项	20,305.85	0.20%	4,326.52	0.04%	46,639.07	0.51%	10,684.45	0.15%
应收股利	50,081.12	0.50%	50,081.12	0.51%	43,009.84	0.47%	22.19	0.00%
其他应收款	834,620.58	8.28%	632,017.62	6.47%	370,515.22	4.04%	218,621.95	3.10%
存货	6,879,988.74	68.22%	6,807,773.25	69.74%	6,398,061.35	69.75%	4,527,174.73	64.24%
一年内到期的非流动资产	86.91	0.00%	271.82	0.00%	134.42	0.00%	102.79	0.00%
其他流动资产	178,757.07	1.77%	171,469.31	1.76%	172,920.13	1.89%	201,043.05	2.85%
流动资产合计	9,179,683.42	91.02%	8,857,933.20	90.74%	8,404,885.73	91.63%	6,425,097.20	91.17%
非流动资产：
可供出售金融资	24,337.79	0.24%	26,092.18	0.27%	24,463.49	0.27%	29,035.24	0.41%

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项目	2015 年3 月31 日	2015 年3 月31 日	2014 年12 月31 日	2014 年12 月31 日	2013 年12 月31 日	2013 年12 月31 日	2012 年12 月31 日	2012 年12 月31 日
	金额	比例	金额	比例	金额	比例	金额	比例
产
长期股权投资	377,753.87	3.75%	369,313.09	3.78%	314,037.54	3.42%	282,587.62	4.01%
投资性房地产	190,135.55	1.89%	191,022.51	1.96%	139,361.38	1.52%	61,306.85	0.87%
固定资产	82,728.43	0.82%	83,971.36	0.86%	88,634.64	0.97%	92,264.69	1.31%
无形资产	1,023.67	0.01%	1,031.19	0.01%	1,138.49	0.01%	938.02	0.01%
长期待摊费用	10,219.01	0.10%	10,665.77	0.11%	7,043.33	0.08%	5,638.74	0.08%
递延所得税资产	217,345.10	2.16%	219,686.00	2.25%	190,966.26	2.08%	148,684.73	2.11%
其他非流动资产	1,673.18	0.02%	1,673.15	0.02%	1,728.38	0.02%	1,785.43	0.03%
非流动资产合计	905,216.60	8.98%	903,455.26	9.26%	767,373.52	8.37%	622,241.33	8.83%
资产总计	10,084,900.02	100.00%	9,761,388.46	100.00%	9,172,259.25	100.00%	7,047,338.53	100.00%

最近三年及一期，随着发行人各项业务发展，其资产规模持续稳定增长。截至 2012 年 12 月 31 日、2013 年 12 月 31 日、2014 年 12 月 31 日和 2015 年 3 月 31 日，发行人资产总额分别为 7,047,338.53 万元、9,172,259.25 万元、9,761,388.46 万元和 10,084,900.02 万元。发行人主营业务为房地产开发，因此发行人资产以货币资金、存货等流动资产为主。截至 2012 年 12 月 31 日、2013 年 12 月 31 日、2014 年 12 月 31 日和 2015 年 3 月 31 日，发行人流动资产占总资产的比例分别为 91.17%、91.63%、90.74%和 91.02%，基本保持稳定。

发行人资产构成情况如下：

（1）货币资金

发行人为维持日常的经营活动，始终保持一定规模的货币资金，包括现金和银行存款等。截至 2012 年 12 月 31 日、2013 年 12 月 31 日、2014 年 12 月 31 日和 2015 年 3 月 31 日，发行人货币资金期末余额分别为 1,460,711.72 万元、1,310,453.99 万元、 1,163,706.48 万元和 1,192,310.20 万元，占总资产的比例分别为 20.73%、14.29%、11.92%，和 11.82%，占流动资产的比例分别为 22.73%、15.59%、13.14%和 12.99%。最近三年末，发行人货币资金逐年减少，这主要是因为其经营活动现金流入出现逐年回落，同时对外投资支付的现金增加所致。

（2）应收账款

发行人应收账款主要为房屋的销售尾款和出租物业的租金欠款。截至 2012 年 12 月

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31 日、2013 年 12 月 31 日、2014 年 12 月 31 日和 2015 年 3 月 31 日，发行人应收账款期末净额分别为 6,736.32 万元、63,151.71 万元、28,287.08 万元和 23,532.94 万元，占总资产的比例分别为 0.10%、0.69%、0.29%和 0.23%，占流动资产的比例分别为 0.10%、 0.75%、0.32%和 0.26%。总体来看，发行人应收账款占总资产和流动资产的比例均很小。 2013 年末，发行人应收账款期末净额较 2012 年末大幅增加 56,415.39 万元，这主要是因为发行人下属子公司北京天鸿嘉诚房地产开发有限公司新增应收北京市土地整理储备中心昌平区分中心土地收储款 55,208.80 万元。2014 年末，发行人应收账款期末净额较 2013 年末大幅减少 34,864.63 万元，这主要是由于发行人下属子公司北京天鸿嘉诚房地产开发有限公司回收土地收储款所致。

（3）预付款项

截至 2012 年 12 月 31 日、2013 年 12 月 31 日、2014 年 12 月 31 日和 2015 年 3 月 31 日，发行人预付款项期末余额分别为 10,684.45 万元、46,639.07 万元、4,326.52 万元和 20,305.85 万元，占总资产的比例分别为 0.15%、0.51%、0.04%和 0.20%，占流动资产的比例分别为 0.17%、0.55%、0.05%和 0.22%。2013 年末，发行人预付款项期末余额较 2012 年末大幅增加 35,954.62 万元，这主要是由于发行人下属子公司北京首开商业地产有限公司预付房款增加所致。2014 年末，发行人预付款项期末余额较 2013 年末大幅减少 42,312.55 万元，这主要因为发行人预付工程款结算。2015 年 3 月末，发行人预付款项期末余额较 2014 年末增加 15,979.33 万元，这要是由于发行人预付工程款增加。

最近三年末，发行人预付款项账龄结构如下表所示：

表 4-28 最近三年末发行人预付款项账龄结构

单位：万元

					单位：万元	单位：万元
账龄	2014 年12 月31 日		2013 年12 月31 日		2012 年12 月31 日
	金额	比例	金额	比例	金额	比例
1年以内	2,209.22	51.07%	44,524.87	95.47%	8,199.96	76.75%
1至2年	22.11	0.51%	86.20	0.18%	336.25	3.15%
2至3年	86.20	1.99%	-	-	61.68	0.57%
3年以上	2,009.00	46.43%	2,028.00	4.35%	2,086.55	19.53%
合计	4,326.52	100.00%	46,639.07	100.00%	10,684.45	100.00%

最近三年及一期末，发行人预付款项中不存在持有发行人 5%（含 5%）以上表决权股份股东或关联方的款项。

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（4）存货

发行人存货分为原材料、库存商品、低值易耗品、开发成本、开发产品、短期出租开发产品等，盘存制度采用永续盘存制。发行人存货取得时按实际成本计价。发行人低值易耗品领用时采用一次转销法摊销。

存货可变现净值是按存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。期末存货成本高于其可变现净值的，计提存货跌价准备。发行人通常按照单个存货项目计提存货跌价准备。期末，以前减记存货价值的影响因素已经消失的，存货跌价准备在原已计提的金额内转回。

最近三年及一期，发行人房地产开发业务保持了较好的发展势头，带动存货规模持续增长。截至 2012 年 12 月 31 日、2013 年 12 月 31 日、2014 年 12 月 31 日和 2015 年 3 月 31 日，发行人存货账面价值分别为 4,527,174.73 万元、6,398,061.35 万元、6,807,773.25 万元和 6,879,988.74 万元，占总资产的比例分别为 64.24%、69.75%、69.74%和 68.22%，占流动资产的比例分别为 70.46%、76.12%、76.86%和 74.95%。2013 年末，发行人存货账面价值较 2012 年末增加 1,870,886.62 万元，增幅达到 41.33%，这主要是因为发行人于 2013 年内集中增加部分项目储备，全年在北京地区取得 12 块开发用地，在京外取得 9 块开发用地，带动项目投入支出大幅增加。2014 年末，发行人存货账面价值较 2013 年末增加 409,711.90 万元，增幅为 6.40%。

最近三年末，发行人存货分类情况如下表所示：

表 4-29 最近三年末发行人存货分类情况

单位：万元

	单位：万元	单位：万元	单位：万元	单位：万元
存货分类	2014年12月31日
	账面余额	比例	跌价准备	账面价值
原材料	68.98	0.00%	0.00	68.98
库存商品	226.63	0.00%	0.00	226.63
低值易耗品	10.67	0.00%	0.00	10.67
开发成本	5,618,297.15	82.18%	20,612.00	5,597,685.14
开发产品	1,217,578.81	17.81%	7,796.98	1,209,781.83
合计	6,836,182.23	100.00%	28,408.98	6,807,773.25

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存货分类	2013年12月31日	2013年12月31日	2013年12月31日	2013年12月31日
	账面余额	比例	跌价准备	账面价值
原材料	156.83	0.00%	-	156.83
库存商品	191.74	0.00%	-	191.74
开发成本	5,609,364.11	87.60%	2,046.26	5,607,317.85
开发产品	793,618.32	12.39%	3,223.39	790,394.93
合计	6,403,331.00	100.00%	5,269.65	6,398,061.35
存货分类	2012年12月31日
	账面余额	比例	跌价准备	账面价值
原材料	156.23	0.00%	-	156.23
库存商品	202.74	0.00%	-	202.74
开发成本	3,986,470.64	87.94%	2,802.96	3,983,667.67
开发产品	546,243.79	12.05%	3,095.70	543,148.08
合计	4,533,073.40	100.00%	5,898.67	4,527,174.73

截至 2014 年 12 月 31 日，发行人开发成本跌价准备为 20,612.00 万元，系葫芦岛国风海岸项目受当地房地产价格波动影响开盘价格低于预期而相应计提的跌价准备；开发产品跌价准备为 7,796.98 万元，主要系沈阳国风润城、海门首开•紫郡项目在房地产市场调整的背景下无法按预期价格开盘而相应计提的跌价准备，此外望京住宅及商业、国风华府、苏州悦澜湾等项目由于剩余部分车位尚未销售，改为出租后收益减少，相应计提跌价准备。

截至 2014 年 12 月 31 日，发行人存货跌价准备明细如下表所示：

表 4-30 截至 2014 年 12 月 31 日发行人存货跌价准备明细

表4-30截至2014 年12 月31 日发行人存货跌价准备明细	表4-30截至2014 年12 月31 日发行人存货跌价准备明细	表4-30截至2014 年12 月31 日发行人存货跌价准备明细
单位：万元
项目	跌价准备金额	占比
开发产品-国风润城	2,696.81	9.49%
开发产品-望京住宅及商业	2,193.06	7.72%
开发成本-国风海岸	20,612.00	72.55%
开发产品-国风华府	523.34	1.84%
开发产品-海门紫郡	1,748.30	6.15%
开发产品-苏州悦澜湾	420.46	1.48%
开发产品-班芙春天	215.00	0.76%
合计	28,408.98	100.00%

（5）其他应收款

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发行人其他应收款主要为与联营公司的往来款、土地竞买保证金等。截至 2012 年 12 月 31 日、2013 年 12 月 31 日、2014 年 12 月 31 日和 2015 年 3 月 31 日，发行人其他应收款期末净额分别为 218,621.95 万元、370,515.22 万元、632,017.62 万元和 834,620.58 万元，占总资产的比例分别为 3.10%、4.04%、6.47%和 8.28%，占流动资产的比例分别为 3.40%、4.41%、7.14%和 9.09%。2013 年末，发行人其他应收款期末净额较 2012 年末增加 151,893.27 万元，增幅为 69.48%，这主要是由于新增关联方北京首开万科置业有限公司、北京首开万科和泰置业有限公司、北京朗泰房地产开发有限公司等往来款，以及新增土地投标保证金。2014 年末，发行人其他应收款期末净额较 2013 年末增加 261,502.39 万元，增幅为 70.58%，这主要是因为新增关联方北京屹泰房地产开发有限公司、北京住总首开置业有限公司等往来款。2015 年 3 月末，发行人其他应收款期末净额较 2014 年末增加 202,602.96 万元，增幅为 32.06%，这主要是由于新增北京万信房地产开发有限公司、北京锦泰房地产开发有限公司等关联项目公司资金往来以及投标保证金所致。

（6）其他流动资产

发行人其他流动资产主要包括预缴营业税、土地增值税、企业所得税等税费，以及购买的短期理财产品等。截至 2012 年 12 月 31 日、2013 年 12 月 31 日、2014 年 12 月 31 日和 2015 年 3 月 31 日，发行人其他流动资产期末余额分别为 201,043.05 万元、 172,920.13 万元、171,469.31 万元和 178,757.07 万元，占总资产的比例分别为 2.85%、 1.89%、1.76%和 1.77%，占流动资产的比例分别为 3.13%、2.06%、1.94%和 1.95%。最近三年及一期末，发行人其他流动资产期末余额基本保持稳定。

最近三年末，发行人其他流动资产构成情况如下表所示：

表 4-31 最近三年末发行人其他流动资产构成情况

单位：万元

					单位：万元	单位：万元
项目	2014 年12 月31 日		2013 年12 月31 日		2012 年12 月31 日
	金额	比例	金额	比例	金额	比例
预缴税费	170,770.10	99.59%	170,289.00	98.48%	105,142.53	52.30%
短期理财产品	0.00	0.00%	2,000.00	1.16%	95,000.00	47.25%
预付保险费、维护费、修缮费等	178.59	0.10%	154.09	0.09%	134.35	0.07%
其他	520.62	0.30%	477.04	0.28%	766.17	0.38%
合计	171,469.31	100.00%	172,920.13	100.00%	201,043.05	100.00%

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（7）可供出售金融资产

发行人可供出售金融资产主要系发行人持有的交通银行股份有限公司、美都能源股份有限公司和北京巴士传媒股份有限公司等上市公司股权以及根据财政部 2014 年修订的《企业会计准则第 2 号—长期股权投资》等会计准则补充规定，由“长期股权投资” 科目重分类入“可供出售金融资产”的部分股权投资。截至 2012 年 12 月 31 日、2013 年 12 月 31 日、2014 年 12 月 31 日和 2015 年 3 月 31 日，发行人可供出售金融资产期末余额分别为 29,035.24 万元、24,463.49 万元、26,092.18 万元和 24,337.79 万元，占总资产的比例分别为 0.41%、0.27%、0.27%和 0.24%，占非流动资产的比例分别为 4.67%、 3.19%、2.89%和 2.69%。

截至 2015 年 3 月 31 日，发行人持有的可供出售金融资产不存在变现的重大限制。（8）长期股权投资

截至 2012 年 12 月 31 日、2013 年 12 月 31 日、2014 年 12 月 31 日和 2015 年 3 月 31 日，发行人长期股权投资期末余额分别为 282,587.62 万元、314,037.54 万元、369,313.09 万元和 377,753.87 万元，占总资产的比例分别为 4.01%、3.42%、3.78%和 3.75%，占非流动资产的比例分别为 45.41%、40.92%、40.88%和 41.73%。最近三年及一期末，发行人长期股权投资期末余额持续增长，这主要是因为发行人增加对联营企业投资，以及确认的对合营企业、联营企业投资的损益。2014 年根据《企业会计准则第 2 号—长期股权投资》的修订，发行人将部分长期股权投资重分类为可出售金融资产。

（9）投资性房地产

发行人投资性房地产按照取得时的成本进行初始计量，并按照固定资产或无形资产的有关规定，采用年限平均法计提折旧或摊销。如若投资性房地产存在减值迹象，发行人根据投资性房地产的公允价值减去处置费用后的净额与投资性房地产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定可回收金额，并进行减值测试。当可回收金额低于投资性房地产账面价值时，发行人将其账面价值减记至可收回金额，减记的金额计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。投资性房地产减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。

截至 2012 年 12 月 31 日、2013 年 12 月 31 日、2014 年 12 月 31 日和 2015 年 3 月

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31 日，发行人投资性房地产账面价值分别为 61,306.85 万元、139,361.38 万元、191,022.51 万元和 190,135.55 万元，占总资产的比例分别为 0.87%、1.52%、1.96%和 1.89%，占非流动资产的比例分别为 9.85%、18.16%、21.14%和 21.00%。2013 年末，发行人投资性房地产账面价值较 2012 年末大幅增加 78,054.53 万元，增幅达 127.32%，这主要是因为发行人下属子公司北京城市开发集团有限责任公司、北京首开商业地产有限公司投资性房地产大幅增加。2014 年末，发行人投资性房地产账面价值较 2013 年末增加 51,661.13 万元，增幅达 37.07%，这主要是由于其外购投资性房地产增加所致。

（10）固定资产

发行人固定资产按照取得时的实际成本进行初始计量，折旧采用年限平均法计提，在不考虑减值准备的情况下，按固定资产类别、预计使用寿命和预计残值确定各类固定资产的年折旧率。

作为房地产开发企业，发行人资产主要由存货、货币资金等流动资产构成，固定资产账面价值占总资产的比例较小。发行人固定资产主要包括少量房产、设备等，账面价值基本保持稳定。截至 2012 年 12 月 31 日、2013 年 12 月 31 日、2014 年 12 月 31 日和 2015 年 3 月 31 日，发行人固定资产账面价值分别为 92,264.69 万元、88,634.64 万元、 83,971.36 万元和 82,728.43 万元，占总资产的比例分别为 1.31%、0.97%、0.86%和 0.82%，占非流动资产的比例分别为 14.83%、11.55%、9.29%和 9.14%。最近三年及一期末，发行人固定资产账面价值变动的主要原因是每年（期）计提固定资产折旧。

（11）递延所得税资产

截至 2012 年 12 月 31 日、2013 年 12 月 31 日、2014 年 12 月 31 日和 2015 年 3 月 31 日，发行人递延所得税资产期末余额分别为 148,684.73 万元、190,966.26 万元、 219,686.00 万元和 217,345.10 万元，占总资产的比例分别为 2.11%、2.08%、2.25%和 2.16%，占非流动资产的比例分别为 23.90%、24.89%、24.32%和 24.01%。最近三年末，发行人递延所得税资产期末余额逐年上升，这要是由于应付未付款项和预收账款预计利润逐年增加所致。

2 、负债结构分析

最近三年及一期末，发行人负债构成情况如下表所示：

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表 4-32 最近三年及一期末发行人负债构成情况

单位：万元

							单位：万元	单位：万元
项目	2015 年3 月31 日		2014 年12 月31 日		2013 年12 月31 日		2012 年12 月31 日
	金额	比例	金额	比例	金额	比例	金额	比例
流动负债：
短期借款	410,630.00	4.89%	269,540.00	3.31%	288,140.00	3.76%	361,000.00	6.34%
应付账款	437,964.27	5.21%	499,301.99	6.13%	296,608.12	3.87%	207,592.28	3.65%
预收款项	1,808,508.16	21.52%	1,879,761.89	23.07%	2,009,700.91	26.22%	1,265,764.90	22.24%
应付职工薪酬	13,901.16	0.17%	14,965.28	0.18%	18,799.67	0.25%	16,253.62	0.29%
应交税费	65,683.44	0.78%	117,066.46	1.44%	91,220.13	1.19%	91,681.44	1.61%
应付利息	0	0.00%	551.74805	0.01%	577.641047	0.01%	909.49	0.02%
应付股利	602.37	0.01%	3,249.25	0.04%	4,461.63	0.06%	15,069.87	0.26%
其他应付款	866,656.07	10.31%	800,057.56	9.82%	578,604.88	7.55%	513,916.68	9.03%
一年内到期的非流动负债	1,478,596.00	17.59%	1,995,340.00	24.49%	1,017,032.45	13.27%	770,366.78	13.54%
其他流动负债	560,377.28	6.67%	542,014.55	6.65%	520,590.57	6.79%	462,642.05	8.13%
流动负债合计	5,642,918.75	67.14%	6,121,848.71	75.13%	4,825,736.00	62.95%	3,705,197.10	65.10%
非流动负债：
长期借款	2,557,960.00	30.43%	1,825,770.00	22.41%	2,641,954.00	34.47%	1,496,704.00	26.30%
应付债券	198,575.99	2.36%	195,058.53	2.39%	192,548.70	2.51%	483260.97	8.49%
长期应付职工薪酬	0.00	0.00%	431.41	0.01%	640.20	0.01%	812.72	0.01%
递延所得税负债	4,792.52	0.06%	5,147.10	0.06%	4,494.63	0.06%	5,549.06	0.10%
非流动负债合计	2,761,840.53	32.86%	2,026,430.24	24.87%	2,839,671.49	37.05%	1,986,340.68	34.90%
负债合计	8,404,759.28	100.00%	8,148,278.96	100.00%	7,665,407.49	100.00%	5,691,537.78	100.00%

随着发行人房地产开发销售业务的持续发展，发行人负债规模伴随着资产规模的增长而逐年上升。截至 2012 年 12 月 31 日、2013 年 12 月 31 日、2014 年 12 月 31 日和 2015 年 3 月 31 日，发行人负债总额分别为 5,691,537.78 万元、7,665,407.49 万元、8,148,278.96 万元和 8,404,759.28 万元。最近三年末，发行人负债总额的年均复合增长率达到 19.65%，这一方面是由于发行人销售规模不断扩大，带动其预收款项余额快速增长；另一方面是因为发行人除依靠销售回款外，还主要通过借款、发行债券等债务融资手段满足项目建设开发的资金需求。

发行人负债结构主要以流动负债为主。截至 2012 年 12 月 31 日、2013 年 12 月 31 日、2014 年 12 月 31 日和 2015 年 3 月 31 日，发行人流动负债占总负债的比例分别为 65.10%、62.95%、75.13%和 67.14%，非流动负债占总负债的比例分别为 34.90%、37.05%、

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24.87%和 32.86%。

（1）短期借款

截至 2012 年 12 月 31 日、2013 年 12 月 31 日、2014 年 12 月 31 日和 2015 年 3 月 31 日，发行人短期借款期末余额分别为 361,000.00 万元、288,140.00 万元、269,540.00 万元和 410,630.00 万元，占总负债的比例分别为 6.34%、3.76%、3.31%和 4.89%，占流动负债的比例分别为 9.74%、5.97%、4.40%和 7.28%。最近三年末，发行人短期借款占总负债的比例持续回落。2015 年 3 月末，发行人短期融资规模增加，带动短期借款期末余额回升。

最近三年末，发行人短期借款构成情况如下表所示：

表 4-33 最近三年末发行人短期借款构成情况

表	4-33最近三年末发行人短期借款构成情况	4-33最近三年末发行人短期借款构成情况	4-33最近三年末发行人短期借款构成情况	4-33最近三年末发行人短期借款构成情况	4-33最近三年末发行人短期借款构成情况	4-33最近三年末发行人短期借款构成情况
	单位：万元
项目	2014 年12 月31 日		2013 年12 月31 日		2012 年12 月31 日
	金额	比例	金额	比例	金额	比例
质押借款	-	0.00%	-	0.00%	-	0.00%
抵押借款	-	0.00%	-	0.00%	200,000.00	55.40%
保证借款	100,000.00	37.10%	120,000.00	41.65%	70,000.00	19.39%
信用借款	169,540.00	62.90%	168,140.00	58.35%	91,000.00	25.21%
合计	269,540.00	100.00%	288,140.00	100.00%	361,000.00	100.00%

发行人的短期借款主要为信用借款。截至 2012 年 12 月 31 日、2013 年 12 月 31 日和 2014 年 12 月 31 日，发行人信用借款余额分别为 91,000.00 万元、168,140.00 万元和 169,540.00 万元，占短期借款的比例分别为 25.21%、58.35%和 62.90%，在短期借款中的比重逐年提升。

（2）应付账款

发行人应付账款主要系应付货款、工程款等。截至 2012 年 12 月 31 日、2013 年 12 月 31 日、2014 年 12 月 31 日和 2015 年 3 月 31 日，发行人应付账款期末余额分别为 207,592.28 万元、296,608.12 万元、499,301.99 万元和 437,964.27 万元。占总负债的比重分别为 3.65%、3.87%、6.13%和 5.21%，占流动负债比重分别 5.60%、6.15%、8.16%和 7.76%。随着发行人业务量的增加，最近三年末发行人应付账款期末余额呈现逐年增长的趋势。

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（3）预收款项

发行人预收款项主要包括预收售房款、预收租金等。其中预收售房款系客户在签订了商品房销售合同，但未达到商品房销售收入确认条件时已经支付给公司的购房款所形成的公司负债。在项目竣工并向客户办理交付手续时，相应的预收款项结转为主营业务收入。

截至 2012 年 12 月 31 日、2013 年 12 月 31 日、2014 年 12 月 31 日和 2015 年 3 月 31 日，发行人预收款项期末余额分别为 1,265,764.90 万元、2,009,700.91 万元、1,879,761.89 万元和 1,808,508.16 万元，占总负债的比例分别为 22.24%、26.22%、23.07%和 21.52% 占流动负债的比例分别为 34.16%、41.65%、30.71%和 32.05%。

最近三年末，发行人预收款项构成情况如下表所示：

表 4-34 最近三年末发行人预收款项构成情况

表	4-34最近三年末发行人预收款项构成情况	4-34最近三年末发行人预收款项构成情况	4-34最近三年末发行人预收款项构成情况	4-34最近三年末发行人预收款项构成情况	4-34最近三年末发行人预收款项构成情况	4-34最近三年末发行人预收款项构成情况
	单位：万元
项目	2014 年12 月31 日		2013 年12 月31 日		2012 年12 月31 日
	金额	比例	金额	比例	金额	比例
售房款	1,873,562.05	99.67%	2,006,661.10	99.85%	1,263,592.50	99.83%
租金	6,199.84	0.33%	3,039.81	0.15%	2,172.40	0.17%
合计	1,879,761.89	100.00%	2,009,700.91	100.00%	1,265,764.90	100.00%

最近三年末，发行人预收售房款期末余额分别为 1,263,592.50 万元、2,006,661.10 万元和 1,873,562.05 万元，占预收款项的比例始终保持在 99%以上。2013 年末，发行人预收售房款期末余额较 2012 年末大幅增加 58.81%，这主要系受当年房地产市场需求旺盛带动所致。2014 年末，发行人预收售房款期末余额较 2013 年末小幅回落 6.63%，这主要是因为当年房地产市场需求放缓，发行人加大了现房的供应比例；以及发行人前期预售房屋交付结算。

（4）其他应付款

截至 2012 年 12 月 31 日、2013 年 12 月 31 日、2014 年 12 月 31 日和 2015 年 3 月 31 日，发行人其他应付款期末余额分别为 513,916.68 万元、578,604.88 万元、800,057.56 万元和 866,656.07 万元，占总负债的比例分别为 9.03%、7.55%、9.82%和 10.31%，占流动负债的比例分别为 13.87%、11.99%、13.07%和 15.36%。2014 年末发行人其他应付

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款期末余额较 2013 年末大幅增加 221,452.68 万元，增幅达到 38.27%，这主要是由于发行人新增与首开集团往来款所致。

发行人其他应付款主要由资金往来款和购房定金等构成，其中资金往来款主要包括首开集团向发行人提供的财务资助以及在发行人纳入合并报表范围的合作开发项目中合作方根据合作协议按照股权比例投入的建设资金。最近三年末，发行人其他应付款构成情况如下：

表 4-35 最近三年末发行人其他应付款构成情况

单位：万元

项目	2014 年12 月31 日	2014 年12 月31 日	2013 年12 月31 日	2013 年12 月31 日	2012 年12 月31 日	2012 年12 月31 日
	金额	比例	金额	比例	金额	比例
资金往来款	643,732.36	80.46%	418,883.09	72.40%	351,389.13	68.37%
购房定金	102,908.08	12.86%	109,389.88	18.91%	88,833.21	17.29%
押金保证金	10,982.16	1.37%	7,845.88	1.36%	8,421.85	1.64%
代收代付款	21,828.57	2.73%	20,713.23	3.58%	27,212.87	5.30%
代建项目工程款	7,249.98	0.91%	2,703.50	0.47%	4,155.13	0.81%
债券承销费	7,716.01	0.96%	14,846.13	2.57%	16,932.02	3.29%
滞纳金	1,358.79	0.17%	-	0.00%	-	0.00%
其他	4,281.63	0.54%	4,223.17	0.73%	16,972.47	3.30%
合计	800,057.56	100.00%	578,604.88	100.00%	513,916.68	100.00%

最近三年末，发行人其他应付款的账龄结构如下：

表 4-36 最近三年末发行人其他应付款的账龄结构

	单位：万元	单位：万元	单位：万元	单位：万元	单位：万元	单位：万元
项目	2014 年12 月31 日		2013 年12 月31 日		2012 年12 月31 日
	金额	比例	金额	比例	金额	比例
1年以内	511,076.77	63.88%	442,292.00	76.44%	303,349.21	59.03%
1-2年	207,294.91	25.91%	66,086.13	11.42%	175,498.19	34.15%
2-3年	51,043.67	6.38%	53,041.29	9.17%	14,400.34	2.80%
3年以上	30,562.20	3.82%	17,185.46	2.97%	20,668.94	4.20%
合计	800,057.56	100.00%	578,604.88	100.00%	513,916.68	100.00%

截至 2015 年 3 月 31 日，发行人其他应付款金额前五名债权人欠款金额合计为 458,745.52 万元，占其他应付款余额的 57.34%，主要明细情况如下：

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表 4-37 截至 2015 年 3 月 31 日发行人其他应付款金额前五名债权人情况

单位：万元

				单位：万元
债权人名称	金额	账龄	比例	与发行人关系
北京首开控股（集团）有限公司	273,320.34	1年以内	34.16%	关联方
北京保利首开兴泰置业有限公司	101,562.59	1年以内	12.69%	关联方
北京建工地产有限责任公司	38,617.94	1-2年	4.83%	非关联方
北京惠信端泰商业地产有限公司	33,081.04	1年以内	4.13%	关联方
北京城乡建设集团有限公司	12,163.61	1-2年	1.52%	非关联方
合计	458,745.52		57.34%

为支持发行人的日常经营和业务发展，首开集团向发行人提供了财务资助。截至 2015 年 3 月 31 日，首开集团向发行人提供的正在执行的财务资助情况如下：

表 4-38 截至 2015 年 3 月 31 日首开集团提供的正在执行的财务资助情况

序号	借款金额	借款起始时间	借款结束时间	借款利率
1	4亿元	2012年7月	2019年7月	5.95%
2	3亿元	2014年11月	2015年11月	同期基准利率
1	6亿元	2014年1月	2017年1月	同期基准利率上浮30%
2	2亿元	2014年9月	2017年9月	同期基准利率上浮30%
4	5亿元	2014年12月	2015年6月	同期基准利率上浮20%
5	7.5亿元	2015年1月	2016年1月	同期基准利率上浮20%
6	5亿元	2015年2月	2018年2月	同期基准利率上浮30%

（5）一年内到期的非流动负债

发行人一年内到期的非流动负债主要为一年内到期的长期借款和应付债券等。截至 2012 年 12 月 31 日、2013 年 12 月 31 日、2014 年 12 月 31 和 2015 年 3 月 31 日，发行人一年内到期的非流动负债期末余额分别为 770,366.78 万元、1,017,032.45 万元、 1,995,340.00 万元和 1,478,596.00 万元，占总负债的比例分别为 13.54%、13.27%、24.49% 和 17.59%，占流动负债的比例分别为 20.79%、21.08%、32.59%和 26.20%。2013 年末，发行人一年内到期的非流动负债期末余额较 2012 年末增加 246,665.67 万元，增幅为 32.02%，这主要是因为发行人于 2011 年发行的 30 亿元 3 年期非公开定向债务融资工具转入一年内到期的非流动负债科目核算。2014 年末，发行人一年内到期的非流动负债期末余额较 2013 年末增加 978,307.55 万元，增幅为 96.19%，这主要是因为发行人部分金融机构长期借款即将于一年内到期，相应转入一年内到期的非流动负债科目核算。2015

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年 3 月末，发行人一年内到期的非流动负债余额较 2014 年末减少 516,744.00 万元，降幅为 25.90%，这主要是由于发行人偿还一年内到期的借款所致。

（6）长期借款

截至 2012 年 12 月 31 日、2013 年 12 月 31 日、2014 年 12 月 31 日和 2015 年 3 月 31 日，发行人长期借款期末余额分别为 1,496,704.00 万元、2,641,954.00 万元、1,825,770.00 万元和 2,557,960.00 万元，占总负债的比例分别为 26.30%、34.47%、22.41%和 30.43%，占非流动负债的比例分别为 75.38%、93.04%、90.10%和 92.62%。2013 年末，发行人长期借款期末余额较 2012 年末增加 1,145,250.00 万元，增幅为 76.52%，这主要是因为发行人通过长期借款满足项目建设、开发、投资的需要。2014 年末，发行人长期借款期末余额较 2013 年末下降 816,184.00 万元，降幅为 30.89%，这主要是由于发行人部分长期借款转入一年内到期的非流动负债科目核算所致。2015 年 3 月末，发行人长期借款期末余额较 2014 年末增加 732,190.00 万元，增幅为 40.10%，这主要系发行人增加长期融资规模所致。

最近三年末，发行人长期借款构成情况如下表：

表 4-39 最近三年末发行人长期借款构成情况

表	4-39最近三年末发行人长期借款构成情况	4-39最近三年末发行人长期借款构成情况	4-39最近三年末发行人长期借款构成情况	4-39最近三年末发行人长期借款构成情况	4-39最近三年末发行人长期借款构成情况	4-39最近三年末发行人长期借款构成情况
	单位：万元
项目	2014 年12 月31 日		2013 年12 月31 日		2012 年12 月31 日
	金额	比例	金额	比例	金额	比例
质押借款	30,000.00	1.64%	180,000.00	6.81%	60,000.00	4.01%
抵押借款	730,044.00	39.99%	851,822.00	32.24%	679,126.90	45.37%
保证借款	1,892,666.00	103.66%	1,630,596.00	61.72%	1,472,443.88	98.38%
信用借款	1,168,400.00	63.99%	699,900.00	26.49%	55,500.00	3.71%
减：一年内到期的长期借款	-1,995,340.00	109.29%	720,364.00	27.27%	770,366.78	51.47%
合计	1,825,770.00	100.00%	2,641,954.00	100.00%	2,267,070.78	100.00%

（7）应付债券

发行人应付债券系其于 2011 年成功发行的 50 亿元非公开定向债务融资工具。截至 2012 年 12 月 31 日、2013 年 12 月 31 日、2014 年 12 月 31 日和 2015 年 3 月 31 日，发行人应付账款期末余额分别为 483,260.97 万元、192,548.70 万元、195,058.53 万元和 198,575.99 万元，占总负债的比例分别为 8.49%、2.51%、2.39%和 2.36%，占非流动负

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债的比例分别为 24.33%、6.78%、9.63%和 7.19%。2013 年末，发行人应付债券期末余额较 2012 年末下降 290,712.27 万元，降幅为 60.16%，这主要是因为其发行的 30 亿元 3 年期非公开定向债务融资工具转入一年内到期的非流动负债科目核算。

3 、现金流量情况分析

最近三年及一期，发行人现金流量情况如下表所示：

表 4-40 最近三年及一期发行人现金流量情况

单位：万元

				单位：万元
项目	2015 年1-3 月	2014 年度	2013 年度	2012 年度
经营活动产生的现金流量净额	-228,514.33	329,020.42	-827,384.76	214,306.00
其中：销售商品、提供劳务收到的现金	373,767.26	1,995,823.70	1,958,247.30	1,561,223.85
收到其他与经营活动有关的现金	171,961.00	748,047.30	752,429.44	447,698.04
购买商品、接受劳务支付的现金	308,859.99	1,440,924.71	2,001,925.15	1,031,127.81
支付其他与经营活动有关的现金	362,404.56	648,281.68	1,216,398.46	508,679.57
投资活动产生的现金流量净额	-228,514.33	-181,075.10	-42,054.82	-140,101.83
筹资活动产生的现金流量净额	269,267.48	-287,841.20	707,392.42	245,182.46
现金及现金等价物净增加额	28,603.72	-139,895.34	-162,054.41	319,374.38

（1）经营活动产生的现金流量

最近三年及一期，发行人经营活动产生的现金流量净额分别为 214,306.00 万元、 -827,384.76 万元、329,020.42 万元和-228,514.33 万元，波动较大。

2012 年度，由于房屋销售价格上涨，发行人房屋销售规模进一步扩大以及公司对项目开发成本加强管理控制，销售商品、提供劳务收到的现金同比增长 32.69%，高于购买商品、接受劳务支付的现金同期 14.63%的增幅，因此当年经营活动产生的现金流量净额转为正数，为 214,306.00 万元。

2013 年度，发行人销售策略以项目去化为主，全年实现销售商品、提供劳务收到的现金 1,958,247.30 万元，同比增长 25.43%。同时，发行人为了增强公司未来发展潜力，加强了项目储备力度，全年在北京地区取得 12 块开发用地，在京外地区取得 9 块开发用地，土地价款和相关保证金相应大幅增加。此外，发行人进一步落实“合作共赢”的经营理念，加大了对参股合作项目的资金支持。因此，发行人当年经营活动现金流出 3,538,100.52 万元，同比大幅增长 97.15%，进而导致当年经营活动产生的现金流量净额

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为-827,384.76 万元，同比大幅回落 486.08%。

2014 年度，发行人在房地产市场出现调整的情况下，对后续项目获取更趋审慎，土地价款支出相应减少。当期，发行人经营活动产生的现金流量净额为 329,020.42 万元。

目前，发行人已完成了在北京、苏州、扬州、福州、厦门、太原等城市的战略布局，为公司持续稳健发展打下坚实基础。房地产项目开发需要历经土地储备、开发建设、销售、交付使用等多个环节，经营周期较长。发行人现有部分项目尚处于前期规划设计和建设投入期，未来相关项目进入销售回款阶段后，将为公司经营活动现金流进一步提供有力支撑。

（2）投资活动产生的现金流量

最近三年及一期，发行人投资活动产生的现金流量净额分别为-140,101.83 万元、 -42,054.82 万元、-181,075.10 万元和-12,149.43 万元。

最近三年及一期，发行人分别实现投资活动现金流入 34,090.87 万元、105,250.43 万元、328,980.71 万元和 1,373.93 万元。2013 年度，发行人收回理财产品本金及收益，因此当年投资活动现金流入出现大幅回升。2014 年度，发行人投资活动现金流入大幅增加，这主要是因为当年发行人购买的理财产品到期金额较大。

最近三年及一期，发行人分别实现投资活动现金流出 174,192.70 万元、147,305.25 万元、510,055.80 万元和 13,523.36 万元，持续保持了较大的对外投资力度。特别是 2013 年度和 2014 年度，发行人通过并购方式获取京内外重点城市的核心土地资源，规避高价拿地的风险。

（3）筹资活动产生的现金流量

最近三年及一期，发行人筹资活动产生的现金流量净额分别为 245,182.46 万元、 707,392.42 万元、-287,841.20 万元和 269,267.48 万元。2012 年度和 2013 年度，发行人筹资活动产生的现金流量净额均为正数，反映出筹资活动是其重要的资金来源。

最近三年及一期，发行人分别实现筹资活动现金流入 1,892,620.00 万元、2,654,897.19 万元、2,080,815.70 万元和 1,319,230.00 万元。最近三年，发行人筹资活动现金流入较大，这主要是因为发行人通过银行借款信托融资等多种方式筹集资金满足土地储备、项目开

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发与拓展的资金需要。

最近三年及一期，发行人分别实现筹资活动现金流出 1,647,437.53 万元、1,947,504.77 万元、2,368,656.90 万元和 1,049,962.52 万元。2012 年以来，发行人筹资活动现金流出持续大幅增加，这主要是由于发行人前期借入的款项陆续到期兑付所致。

4 、偿债能力分析

（1）主要偿债能力指标分析

最近三年及一期，发行人主要偿债能力指标如下表所示：

表 4-41 最近三年一期及发行人主要偿债能力指标

偿债能力指标	2015 年3 月31 日	2014 年12 月31 日	2013 年12 月31 日	2012 年12 月31 日
流动比率	1.63	1.45	1.74	1.73
速动比率	0.41	0.33	0.42	0.51
资产负债率	83.34%	83.47%	83.57%	80.76%
偿债能力指标	2015 年1-3 月	2014 年度	2013 年度	2012 年度
EBIT（万元）	109,648.72	362,422.57	259,499.14	312,587.20
EBITDA（万元）	111,460.42	375,583.80	269,976.47	322,003.47
EBIT利息保障倍数（倍）	1.32	0.99	0.82	1.44
EBITDA利息保障倍数（倍）	1.34	1.03	0.85	1.48

从短期偿债能力指标来看，截至 2012 年 12 月 31 日、2013 年 12 月 31 日、2014 年 12 月 31 日和 2015 年 3 月 31 日，发行人流动比率分别为 1.73、1.74、1.45 和 1.63，速动比率分别为 0.51、0.42、0.33 和 0.41。2014 年末，受一年内到期的非流动负债余额大幅增加的影响，发行人流动比率和速动比率均出现较大幅度回落。2015 年 3 月末，由于发行人偿付部分一年内到期的借款，因此流动比率和速动比率均出现明显回升。

从长期偿债能力指标来看，截至 2012 年 12 月 31 日、2013 年 12 月 31 日、2014 年 12 月 31 日和 2015 年 3 月 31 日，发行人资产负债率分别为 80.76%、83.57%、83.47% 和 83.34%。总体来看，发行人资产负债率的保持在较高水平，并呈现出逐渐上升的趋势，这主要是因为一方面发行人房地产开发与销售业务形成较大规模的预收房款，预收款项余额较高；另一方面，最近三年，特别是 2013 年，发行人加大了土地储备和项目拓展、开发的力度，扩张速度较快，并主要通过银行借款、信托融资等债务融资方式筹集资金，导致负债规模快速增长。

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2012 年度、2013 年度、2014 年度和 2015 年 1-3 月，发行人 EBIT 利息保障倍数分别为 1.44 倍、0.82 倍、0.99 倍和 1.32 倍，EBITDA 利息保障倍数分别为 1.48 倍、0.85 倍、1.03 倍和 1.34 倍。2013 年度，由于发行人土地储备拓展力度加大，债务规模相应大幅扩大，利息支出增加，进而导致利息保障倍数下降。2014 年度，发行人商品房项目结算规模增加，带动利息保障倍数回升。

截至 2014 年 12 月 31 日，同行业上市公司主要偿债能力指标见下表所示：

表 4-42 截至 2014 年 12 月 31 日同行业上市公司主要偿债能力指标

表4-42	截至2014 年12	月31 日同行	业上市公司主	要偿债能力指	标
证券代码	公司简称	流动比率	速动比率	资产负债率	扣除预收账款的资产负债率
000002.SZ	万科A	1.34	0.43	77.20%	64.52%
600048.SH	保利地产	1.87	0.45	77.89%	67.97%
000024.SZ	招商地产	1.75	0.49	71.16%	62.32%
600383.SH	金地集团	1.94	0.55	67.50%	61.94%
600340.SH	华夏幸福	1.27	0.35	84.74%	75.14%
600376.SH	首开股份	1.45	0.33	83.47%	79.53%
000402.SZ	金融街	2.06	0.53	69.40%	65.98%
000656.SZ	金科股份	1.64	0.28	83.96%	77.92%
002146.SZ	荣盛发展	1.46	0.41	79.58%	71.77%
000046.SZ	泛海控股	0.00	0.00	82.35%	81.81%
600208.SH	新湖中宝	1.89	0.54	71.06%	67.98%
600325.SH	华发股份	1.92	0.48	80.74%	79.15%
000732.SZ	泰禾集团	1.90	0.26	89.23%	86.85%
600823.SH	世茂股份	1.13	0.38	65.99%	61.66%
600266.SH	北京城建	2.09	0.49	66.86%	61.31%
000031.SZ	中粮地产	1.72	0.34	76.97%	71.86%
000671.SZ	阳光城	1.46	0.34	84.69%	78.39%
600663.SH	陆家嘴	0.84	0.16	66.59%	65.72%
000540.SZ	中天城投	1.38	0.28	82.41%	73.95%
600649.SH	城投控股	1.52	0.29	58.98%	53.29%
中位数		1.58	0.36	77.55%	69.88%
算术平均		1.53	0.37	76.04%	70.45%

注 1：同行业上市公司的分类标准为中国证监会公布的《上市公司行业分类指引》。

注 2：样本来源为已公布 2014 年年度报告的房地产上市公司中，截至 2014 年 12 月 31 日总资产排名前 20 名的房地产上市公司。

注 3：数据来源：Wind 资讯。

截至 2014 年 12 月 31 日，发行人资产负债率、扣除预收账款的资产负债率高于同

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行业上市公司的平均水平，而流动比率、速动比率低于同行业上市公司的平均水平，表现出公司资本结构中债务比例偏高。最近三年，发行人业务规模扩张较快，为满足开发项目的资金需求，其主要采用了债务融资的方式，导致公司的负债水平高于同行业公司。

（2）融资渠道分析

发行人资信情况良好，与银行等金融机构保持良好的长期合作关系，持续获得其授信支持。截至 2014 年 12 月 31 日，发行人合并口径的银行授信额度合计为 412.42 亿元，其中已使用授信额度为 207.56 亿元，尚余授信额度为 204.86 亿元。

5 、营运能力分析

最近三年及一期，发行人主要营运能力指标如下表所示：

表 4-43 最近三年及一期发行人主要营运能力指标

营运能力指标	2015 年1-3 月	2014 年度	2013 年度	2012 年度
应收账款周转率（次/年）	58.25	45.61	38.64	223.66
存货周转率（次/年）	0.11	0.21	0.16	0.17
总资产周转率（次/年）	0.15	0.22	0.17	0.19

注：2015 年 1-3 月，应收账款周转率、存货周转率和总资产周转率均为年化数据。

发行人对客户销售通常采取预售模式，应收账款主要为房屋的销售尾款和出租物业的租金欠款，应收账款规模相对较小，同时发行人对应收账款的管理控制较为严格，因此应收账款周转率保持在较高水平。最近三年及一期，发行人应收账款周转率分别为 223.66 次/年、38.64 次/年、45.61 次/年和 58.25 次/年。由于 2013 年发行人下属子公司北京天鸿嘉诚房地产开发有限公司新增应收北京市土地整理储备中心昌平区分中心土地收储款 55,208.80 万元，因此当年发行人应收账款周转率出现大幅下降。

最近三年及一期，发行人存货周转率分别为 0.17 次/年、0.16 次/年、0.21 次/年和 0.11 次/年。总体来看，发行人存货周转率较低，这主要因为近年来发行人土地储备和项目拓展力度较大，带动存货规模持续增长。

2014 年度，同行业上市公司主要营运能力指标见下表所示：

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表 4-44 2014 年度同行业上市公司主要营运能力指标

证券代码	公司简称	应收账款周转率（次/年）	存货周转率（次/年）	总资产周转率（次/年）
000002.SZ	万科A	58.87	0.32	0.30
600048.SH	保利地产	38.39	0.29	0.32
000024.SZ	招商地产	597.69	0.30	0.30
600383.SH	金地集团	2,962.70	0.42	0.37
600340.SH	华夏幸福	7.81	0.26	0.29
600376.SH	首开股份	45.61	0.21	0.22
000402.SZ	金融街	21.31	0.33	0.27
000656.SZ	金科股份	37.68	0.25	0.24
002146.SZ	荣盛发展	121.17	0.34	0.34
000046.SZ	泛海控股	0.00	0.00	0.14
600208.SH	新湖中宝	5.16	0.23	0.17
600325.SH	华发股份	1,861.05	0.12	0.13
000732.SZ	泰禾集团	19.26	0.15	0.17
600823.SH	世茂股份	14.02	0.34	0.23
600266.SH	北京城建	146.62	0.23	0.23
000031.SZ	中粮地产	42.85	0.18	0.21
000671.SZ	阳光城	29.23	0.35	0.35
600663.SH	陆家嘴	145.43	0.12	0.12
000540.SZ	中天城投	12.69	0.28	0.29
600649.SH	城投控股	27.50	0.18	0.13
中位数		33.45	0.26	0.24
算术平均		48.35	0.26	0.24

注 1：同行业上市公司的分类标准为中国证监会公布的《上市公司行业分类指引》。

注 2：样本来源为已公布 2014 年年度报告的房地产上市公司中，截至 2014 年 12 月 31 日总资产排名前 20 名的房地产上市公司。

注 3：计算同行业应收账款周转率指标时剔除了异常值（招商地产、金地集团、泛海控股、华发股份），存货周转率剔除了异常值（泛海控股）

注 4：数据来源：Wind 资讯。

从同行业上市公司的比较来看，房地产行业上市公司应收账款周转率差异较大， 2014 年度发行人应收账款周转率与行业平均水平基本持平；由于发行人所开发的房地产项目大多位于北京地区，受益于北京住宅市场，产品利润率较高，但去化速度相对较慢，因此其存货周转率、总资产周转率略低于行业平均水平。

6 、盈利能力分析

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最近三年及一期，发行人经营业绩情况如下表所示：

表 4-45 最近三年及一期发行人经营业绩情况

单位：万元

				单位：万元
项目	2015 年1-3 月	2014 年度	2013 年度	2012 年度
营业收入	377,286.23	2,085,050.29	1,350,133.97	1,267,554.64
减：营业成本	186,053.97	1,364,720.22	853,621.11	739,985.38
营业税金及附加	57,519.39	244,150.06	178,132.49	172,180.95
销售费用	9,047.72	55,854.42	43,599.24	50,900.84
管理费用	11,141.64	60,196.38	63,947.81	57,506.40
财务费用	20,714.87	58,147.32	57,806.25	112,976.07
资产减值损失	-28.99	25,355.56	1,382.01	-1,019.32
投资收益	-2,922.15	8,957.26	27,557.71	66,020.30
营业利润	89,915.49	285,583.60	179,202.76	201,044.63
利润总额	90,011.65	289,207.96	190,578.72	202,219.97
净利润	68,094.97	198,165.79	141,406.53	152,248.60
归属于母公司所有者的净利润	61,294.52	164,776.55	128,508.77	160,359.23

（1）营业收入分析

发行人的营业收入主要来自于房屋销售收入、酒店物业经营收入等。最近三年，发行人营业收入情况如下表所示：

表 4-46 最近三年发行人营业收入情况

单位：万元

项目	2014 年度	2014 年度	2013 年度	2013 年度	2012 年度	2012 年度
	金额	比例	金额	比例	金额	比例
主营业务收入	2,081,675.22	99.84%	1,346,597.66	99.74%	1,265,933.93	99.87%
其中：房屋销售	2,032,550.25	97.48%	1,254,548.12	92.92%	1,226,858.67	96.79%
土地开发、转让	9,606.32	0.46%	57,418.02	4.25%	4,937.58	0.39%
酒店物业经营等	39,518.65	1.90%	34,631.53	2.57%	34,137.68	2.69%
其他业务收入	0.00	0.00%	3,536.31	0.26%	1,620.71	0.13%
营业收入合计	2,085,050.29	100.00%	1,350,133.97	100.00%	1,267,554.64	100.00%

最近三年，发行人分别实现营业收入 1,267,554.64 万元、1,350,133.97 万元和 2,085,050.29 万元。总体来看，发行人实现的营业收入持续增长，最近三年营业收入年均复合增长率为 28.26%。2014 年度，发行人实现的营业收入同比大幅上升 54.43%，这

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主要是因为其竣工交付的房屋面积增加。

发行人主营业务收入占营业收入的绝对比重。最近三年，发行人主营业务收入占比持续保持在 99%以上；其他业务收入比重较小。发行人主营业务包括房屋销售、土地开发、转让和酒店物业经营等，其中又以房屋销售收入最为突出。最近三年，发行人房屋销售收入分别为 1,226,858.67 万元、1,254,548.12 万元和 2,032,550.25 万元，占营业收入的比重分别为 96.79%、92.92%和 97.48%；土地开发、转让收入分别为 4,937.58 万元、 57,418.02 万元和 9,606.32 万元，占营业收入的比重分别为 0.39%、4.25%和 0.46%。2013 年度，发行人开发的回龙观 G 区部分地块完成出让，相应地确认土地开发、转让收入。最近三年，发行人主营业务收入分地区构成情况如下表所示：

表 4-47 最近三年发行人主营业务收入分地区构成情况

单位：万元

					单位：万元	单位：万元
项目	2014 年度		2013 年度		2012 年度
	金额	比例	金额	比例	金额	比例
北京地区	1,302,768.14	62.58%	863,881.83	64.15%	1,004,022.24	79.31%
京外地区	778,907.08	37.42%	482,715.83	35.85%	261,911.69	20.69%
合计	2,081,675.22	100.00%	1,346,597.66	100.00%	1,265,933.93	100.00%

发行人主营业务收入主要来自于北京地区，反映出北京地区市场的核心地位。最近三年，发行人在北京地区实现的主营业务收入占比分别为 79.31%、64.15%和 62.58%。随着发行人稳步拓展京外地区项目，京外项目结算收入持续增长，对发行人主营业务收入的贡献也呈现出逐年上升的态势。此外，截至 2014 年 12 月 31 日发行人京外地区在建、拟建项目的规划建筑面积（扣除竣工面积）已达到 1,241 万平方米，占到总量的 75.27%。预计未来发行人主营业务收入的地区分布情况将进一步得到优化，从而降低公司业务经营的区域集中度较高的风险。

（2）营业成本分析

最近三年，发行人营业成本情况如下表所示：

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表 4-48 最近三年发行人营业成本情况

单位：万元

					单位：万元	单位：万元
项目	2014 年度		2013 年度		2012 年度
	金额	比例	金额	比例	金额	比例
主营业务成本	1,364,336.42	99.97%	853,338.81	99.97%	739,704.72	99.96%
其中：房屋销售	1,337,189.11	97.98%	836,415.17	97.98%	723,652.87	97.79%
土地开发、转让	9,220.26	0.68%	1,791.80	0.21%	864.67	0.12%
酒店物业经营等	17,927.04	1.31%	15,131.84	1.77%	15,187.18	2.05%
其他业务成本	383.80	0.03%	282.30	0.03%	280.66	0.04%
营业成本合计	1,364,720.22	100.00%	853,621.11	100.00%	739,985.38	100.00%

最近三年，随着发行人业务规模的持续扩大，其营业成本也相应逐年增加，年均复合增长率为 35.80%。发行人的营业成本主要由主营业务成本构成，其他业务成本比重极小。最近三年，发行人发生的主营业务成本分别为 739,704.72 万元、853,338.81 万元和 1,364,336.42 万元，其中房屋销售成本分别为 723,652.87 万元、836,415.17 万元和 1,337,189.11 万元。房屋销售成本主要由土地取得成本和房屋建安成本等构成。

最近三年，发行人主营业务成本分地区构成情况如下表所示：

表 4-49 最近三年发行人主营业务成本分地区构成情况

单位：万元

					单位：万元	单位：万元
项目	2014 年度		2013 年度		2012 年度
	金额	比例	金额	比例	金额	比例
北京地区	819,291.36	60.05%	472,813.59	55.41%	547,138.46	73.97%
京外地区	545,045.06	39.95%	380,525.22	44.59%	192,566.26	26.03%
合计	1,364,336.42	100.00%	853,338.81	100.00%	739,704.72	100.00%

发行人主营业务成本的地区构成和主营业务收入的地区构成基本一致。最近三年，发行人发生在北京地区的主营业务成本占比均超过 50%，体现了北京地区市场的基础地位。

（3）毛利润分析

最近三年，发行人毛利润情况如下表所示：

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表 4-50 最近三年发行人毛利润情况

	表4-50最近三年发行人毛利润情况	表4-50最近三年发行人毛利润情况	表4-50最近三年发行人毛利润情况	表4-50最近三年发行人毛利润情况	表4-50最近三年发行人毛利润情况	表4-50最近三年发行人毛利润情况
	单位：万元
项目	2014 年度		2013 年度		2012 年度
	金额	比例	金额	比例	金额	比例
主营业务毛利润	717,338.80	99.58%	493,258.85	99.34%	526,229.21	99.75%
其中：房屋销售	695,361.14	96.53%	418,132.95	84.21%	503,205.80	95.38%
土地开发、转让	386.06	0.05%	55,626.22	11.20%	4,072.91	0.77%
酒店物业经营等	21,591.60	3.00%	19,499.69	3.93%	18,950.50	3.59%
其他业务毛利润	2,991.27	0.42%	3,254.01	0.66%	1,340.05	0.25%
毛利润合计	720,330.07	100.00%	496,512.86	100.00%	527,569.26	100.00%

最近三年，发行人分别实现毛利润 527,569.26 万元、496,512.86 万元和 720,330.07 万元。

（4）毛利率分析

最近三年，发行人毛利率情况如下表所示：

表 4-51 最近三年发行人毛利率情况

	表4-51最近三年发	行人毛利率情况
项目	2014 年度	2013 年度	2012 年度
主营业务毛利率	34.46%	36.63%	41.57%
其中：房屋销售	34.21%	33.33%	41.02%
土地开发、转让	4.02%	96.88%	82.49%
酒店物业经营等	54.64%	56.31%	55.51%
其他业务毛利率	88.63%	92.02%	82.68%
综合毛利率	34.55%	36.78%	41.62%

最近三年，发行人毛利率分别为 41.62%、36.78%和 34.55%，总体来看发行人营业毛利率持续回落。2013 年度，由于京外低毛利率项目结算规模上升，导致当年房屋销售业务毛利率下降至 33.33%，进而营业毛利率回落至 36.78%。2014 年度，由于当期结算的国风美仑、睿府嘉园等京内项目毛利率较低，导致营业毛利率进一步下降 2.23 个百分点至 34.55%。

（5）利润情况分析

最近三年及一期，发行人分别实现营业利润 201,044.63 万元、179,202.76 万元、 285,583.60 万元和 89,915.49 万元；利润总额 202,219.97 万元、190,578.72 万元、289,207.96

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万元和 90,011.65 万元；净利润 152,248.60 万元、141,406.53 万元、198,165.79 万元和 68,094.97 万元。2013 年，受营业毛利率回落、投资收益减少等因素影响，发行人实现的营业利润、利润总额、净利润均较上年有所下降。2014 年由于商品房项目结算规模增加，发行人实现的营业利润、利润总和和净利润均较上年出现明显回升

（6）期间费用分析

最近三年，发行人期间费用情况如下表所示：

表 4-52 最近三年发行人期间费用情况

单位：万元

					单位：万元	单位：万元
项目	2014 年度		2013 年度		2012 年度
	金额	比例	金额	比例	金额	比例
销售费用	55,854.42	2.68%	43,599.24	3.23%	50,900.84	4.02%
管理费用	60,196.38	2.89%	63,947.81	4.74%	57,506.40	4.54%
财务费用	58,147.32	2.79%	57,806.25	4.28%	112,976.07	8.91%
合计	174,198.12	8.35%	165,353.30	12.25%	221,383.31	17.47%

最近三年，发行人发生的期间费用分别为 221,383.31 万元、165,353.30 万元和 174,198.12 元，占当期营业收入的比例分别为 17.47%、12.25%和 8.35%。最近三年，发行人严格控制费用支出，财务费用和管理费用总体保持稳中有降，期间费用占营业收入的比例逐年回落。

A、销售费用

发行人销售费用主要包括营销广告费用和销售人员工资、奖金及福利等。最近三年，发行人发生的销售费用分别为 50,900.84 万元、43,599.24 万元和 55,854.42 万元，占当期营业收入的比例分别为 4.02%、3.23%和 2.68%。最近三年，发行人销售费用得到较好控制，其在营业收入中的占比呈现逐年稳步下降的趋势。

B、管理费用

发行人管理费用主要为研究开发费用、办公费用、业务招待费、管理人员薪酬、职工福利费等。最近三年，发行人发生的管理费用分别为 57,506.40 万元、63,947.81 万元和 60,196.38 万元，占当期营业收入的比例分别为 4.54%、4.74%和 2.89%。最近三年，发行人管理费用基本保持稳定，其中 2013 年受人力成本上升的影响，管理费用出现一定程度回升。

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C、财务费用

发行人财务费用主要由不能资本化计的利息支出构成。最近三年，发行人发生的财务费用分别为 112,976.07 万元、57,806.25 万元和 58,147.32 万元，占当期营业收入的比例分别为 8.91%、4.28%和 8.35%。2012 年，发行人财务费用金额较大，这一方面是因为发行人通过银行借款、信托融资和发行债券等债务融资方式筹集资金满足项目拓展开发的需要；另一方面是因为信托融资比重增加，融资成本上升。2013 年度，由于发行人利息支出资本化金额增加，导致计入当期损益的财务费用同比出现大幅回落。

（7）营业外收入分析

最近三年，发行人分别实现营业外收入 1,742.83 万元、11,771.27 万元和 5,483.57 万元。2013 年，发行人营业外收入出现大幅增加，这主要是因为发行人收购大连中嘉房地产开发有限公司 60%股权，并按照合并成本与净资产公允价值间的差额计入营业外收入。

（8）利润和毛利率持续下降对公司现金流、盈利能力和偿债能力的影响分析 A、房地产行业利润率逐步回归理性

近年来，国家对房地产行业出台了一系列的宏观调控政策，部分地区房地产市场过热势头得到有效控制，房地产销售价格上涨势头放缓，同时部分三、四线城市出现供大于求的情况，房地产销售难度显著增加。另一方面，作为房地产基本生产资料的土地价格持续上升，建材及人工费用亦呈上升趋势，房地产企业开发成本压力不断显现。在上述因素综合作用下，房地产行业利润率将呈现下降趋势。

B、发行人采取一系列措施保证盈利、偿债和抗风险能力

（a）加速项目周转，提高运作水平

在营销方面，发行人实施了积极灵活的定价策略，优化项目营销推广策略，合理安排销售节奏，注重情景销售；在前期规划设计方面，发行人加大了产品标准化研究，严控大户型比例；在工程建设方面，发行人继续加大成本控制力度，完善工程招标采购和材料设备集中采购，加强工程质量管理；在计划执行方面，发行人加强组织领导，落实经营责任制，同时充分发挥绩效考核机制的作用。

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（b）把握北京市加快棚户区改革政策，巩固北京市场地位

2014 年 7 月，北京市人民政府正式印发《关于加快棚户区改造和环境整治工作的实施意见》（以下简称“意见”）。根据《意见》中明确规定“对于纳入政府统一组织实施棚户区改造的国有土地，规划含有回迁商品住房的，可将棚户区改造前期工作及拟改造土地的使用权一并在土地市场通过招标方式确定土地使用权人”，因此发行人有望通过参与棚户区改造项目以较低的成本获取开发项目，进而形成新的利润增长点。

发行人将充分把握北京市加快改造棚户区政策的契机，重点将部分棚户区改造项目、危旧房改造项目转化为后续发展的项目资源，继续巩固公司在北京地区市场的领先地位。

（c）审慎获取后续项目，慎重选择新进入城市

2014 年以来，发行人对获取后续土地资源采取更加谨慎的态度，并根据宏观政策及企业自身资金情况，及时调整投资节奏。发行人重点以合作形式参与土地招拍挂，或以并购方式获取重点城市的核心土地资源，规避高价拿地的风险，同时也为提高项目毛利率创造了条件。

在区域布局方面，发行人将继续立足现已进入的苏州、扬州、福州、厦门、太原等京外各城市，不失时机增加新的区域布点，在多点辐射的基础上，优先选择有投资价值和成长性好的城市圈进行区域深耕拓展。

（d）针对不同区域市场、不同项目采取差异化经营策略

对于北京核心地段项目，发行人将通过高端定位、精装修、现房销售等策略，最大限度发掘溢价空间。对于北京非核心地段的一般商品房项目，由于面临自住型商品房的直接竞争，发行人将采取快速周转策略，加快资金回笼。对于部分三四线城市项目，发行人将进一步加强项目运作风险管控，合理安排开发节奏，继续通过合作开发等方式控制风险。

C、房地产政策环境持续改善，发行人盈利能力有望得到改善，偿债能力得到进一步增强

2014 年以来，房地产行业政策环境不断改善，包括实施限购的城市逐步开始放松或

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取消限购；人民银行和银监会联合下发通知，要求金融机构支持居民家庭合理住房贷款需求，并在一定程度上放宽了对限贷标准的认定等；2014 年 11 月和 2015 年 2 月，人民银行两次公告降低贷款基准利率，将 5-30 年公积金贷款利率由 4.50%调低至 4.00%；2015 年 3 月，人民银行、住建部、银监会联合下发通知，进一步降低“二套房”首付款比例至 40%。相关政策的实施不仅加大了对刚性住房需求的保障力度，并将促进合理改善性住房需求的释放，发行人房地产开发项目销售和盈利情况有望得到改善。

7、发行人借款偿还安排分析

发行人借款偿还集中于 2015 年和 2016 年，还款金额分别为 2,344,880 万元和 1,324,700 万元。总体来看，发行人借款期限相对较短，这一方面是因为发行人取得的银行贷款主要系房地产开发贷款，期限通常为 2-3 年；另一方面是因为发行人取得的信托借款期限通常为 1-2 年，符合房地产行业的一般特点。截至 2014 年 12 月 31 日，发行人借款偿还安排如下：

表 4-53 截至 2014 年 12 月 31 日发行人借款偿还安排

单位：万元

					单位：万元
项目	2015 年	2016 年	2017 年	2018 年	2019 年
金融机构借款	2,344,880	1,124,700	581,370	16,700	0
非公开定向债务融资工具	0	200,000	0	0	0
合计	2,344,880	1,324,700	581,370	16,700	0

总体来看发行人借款金额较高，短期内到期偿还规模较大，但是发行人稳步增长的经营活动现金流入、与主要贷款银行良好的合作关系、充裕的货币资金均为相关债务和本次债券的偿还提供了有效保障。

（1）经营活动现金流入稳步增长

最近三年，发行人经营活动现金流入分别为 200.89 亿元、271.07 亿元和 274.41 亿元，其中房地产销售回款分别为 153.70 亿元、192.21 亿元和 188.89 亿元，保持了良好的发展态势。发行人房地产销售回款规模上升主要是由于发行人房屋签约销售规模持续扩大，最近三年发行人签约销售面积分别为 135 万平方米、141 万平方米和 154 万平方米。

此外，发行人合作开发项目也陆续进入销售期。2014 年度，发行人合作项目实现签

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约面积 25 万平方米，签约金额 46 亿元，回笼房屋销售款 42 亿元。发行人可通过现金分红、资金调回等方式从合作项目回笼资金，作为其房地产销售回款的有效补充。

（2）与主要贷款银行良好的合作关系

发行人资信情况良好，与兴业银行、工商银行、建设银行等金融机构保持良好的长期合作关系，持续获得其授信支持。截至 2014 年 12 月 31 日，发行人合并口径银行授信额度合计为 412.42 亿元，其中已使用授信额度为 207.56 亿元，尚余授信额度为 204.86 亿元。凭借与贷款银行良好的合作关系以及规模较大的未使用授信额度，发行人向相关银行申请房地产项目开发贷款将更为便利，可以较好的满足公司房地产开发项目的建设资金需求。

（3）充裕的货币资金

截至 2015 年 3 月 31 日，发行人货币资金期末余额为 1,192,310.20 万元，主要为银行存款和现金。总体来看，发行人货币资金较为充裕，这不仅将为其未来业务的开展提供强有力的支持，同时也将有效提高发行人的抗风险能力，增强偿债保障能力。

（二）最近三年及一期母公司口径分析

1 、资产结构分析

最近三年及一期末，发行人母公司资产构成情况如下表所示：

表 4-54 最近三年及一期末发行人母公司资产构成情况

单位：万元

							单位：万元	单位：万元
项目	2015 年3 月31 日		2014 年12 月31 日		2013 年12 月31 日		2012 年12 月31 日
	金额	比例	金额	比例	金额	比例	金额	比例
流动资产：
货币资金	491,459.28	7.78%	402,898.46	6.65%	720,595.42	12.65%	845,661.64	19.12%
应收账款	509.30	0.01%	528.56	0.01%	710.68	0.01%	1,071.30	0.02%
预付款项	47.88	0.00%	47.88	0.00%	7.00	0.00%	302.80	0.01%
应收股利	15,490.96	0.25%	15,490.96	0.26%	12,940.96	0.23%	10,645.96	0.24%
其他应收款	3,039,613.28	48.10%	2,944,041.50	48.56%	2,467,393.95	43.32%	1,550,102.23	35.05%
存货	1,304,021.79	20.63%	1,244,784.21	20.53%	1,226,928.83	21.54%	832,931.29	18.83%
其他流动资产	21,712.90	0.34%	19,375.13	0.32%	27,775.46	0.49%	110,723.56	2.50%
流动资产合计	4,872,855.40	77.10%	4,627,166.69	76.33%	4,456,352.30	78.25%	3,351,438.77	75.77%
非流动资产：

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项目	2015 年3 月31 日	2015 年3 月31 日	2014 年12 月31 日	2014 年12 月31 日	2013 年12 月31 日	2013 年12 月31 日	2012 年12 月31 日	2012 年12 月31 日
	金额	比例	金额	比例	金额	比例	金额	比例
可供出售金融资产	150.00	0.00%	150.00	0.00%	150.00	0.00%	150.00	0.00%
长期股权投资	1,435,645.14	22.72%	1,423,587.20	23.48%	1,227,076.16	21.55%	1,059,683.36	23.96%
投资性房地产	8,427.38	0.13%	8,487.01	0.14%	8,725.52	0.15%	8,964.03	0.20%
固定资产	574.39	0.01%	583.72	0.01%	569.73	0.01%	623.98	0.01%
无形资产	545.09	0.01%	545.09	0.01%	627.36	0.01%	409.98	0.01%
长期待摊费用	0.00	0.00%	0.00	0.00%	0.00	0.00%	0.00	0.00%
其他非流动资产	1,590.73	0.03%	1,601.98	0.03%	1,647.00	0.03%	1,693.84	0.04%
非流动资产合计	1,446,932.73	22.90%	1,434,955.00	23.67%	1,238,795.78	21.75%	1,071,525.18	24.23%

截至 2012 年 12 月 31 日、2013 年 12 月 31 日、2014 年 12 月 31 日和 2015 年 3 月 31 日，发行人母公司资产总额分别为 4,422,963.95 万元、5,695,148.08 万元、6,062,121.70 万元和 6,319,788.14 万元，呈现出快速增长的趋势。

发行人母公司流动资产主要由货币资金、其他应收款、存货和其他流动资产构成。截至 2012 年 12 月 31 日、2013 年 12 月 31 日、2014 年 12 月 31 日和 2015 年 3 月 31 日，发行人母公司流动资产占总资产的比例分别为 75.77%、78.25%、76.33%和 77.10%。最近三年及一期末，发行人母公司流动资产占比基本保持稳定。

发行人母公司非流动资产主要由长期股权投资构成。截至 2012 年 12 月 31 日、2013 年 12 月 31 日、2014 年 12 月 31 日和 2015 年 3 月 31 日，发行人母公司非流动资产占总资产的比例分别为 24.23%、21.75%、23.67%和 22.90%。

（1）货币资金

截至 2012 年 12 月 31 日、2013 年 12 月 31 日、2014 年 12 月 31 日和 2015 年 3 月 31 日，发行人母公司货币资金期末余额分别为 845,661.64 万元、720,595.42 万元、 402,898.46 万元和 491,459.28 万元，占总资产的比例分别为 19.12%、12.65%、6.65%和 7.78%。

（2）其他应收款

发行人母公司其他应收款主要为与下属子公司、合营企业、联营企业间的往来款项。截至 2012 年 12 月 31 日、2013 年 12 月 31 日、2014 年 12 月 31 日和 2015 年 3 月 31 日，

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发行人母公司其他应收款期末净额分别为 1,550,102.23 万元、2,467,393.95 万元、 2,944,041.50 万元和 3,039,613.28 万元，占总资产的比例分别为 35.05%、43.32%、48.56% 和 48.10%。

（3）存货

截至 2012 年 12 月 31 日、2013 年 12 月 31 日、2014 年 12 月 31 日和 2015 年 3 月 31 日，发行人母公司存货账面价值分别为 832,931.29 万元、1,226,928.83 万元、 1,244,784.21 万元和 1,304,021.79 万元，占总资产的比例分别为 18.83%、21.54%、20.53% 和 20.63%。

（4）其他流动资产

发行人母公司其他流动资产主要包括预缴营业税、土地增值税、企业所得税等税费，购买的短期理财产品等。截至 2012 年 12 月 31 日、2013 年 12 月 31 日、2014 年 12 月 31 日和 2015 年 3 月 31 日，发行人母公司其他流动资产期末余额分别为 110,723.56 万元、 27,775.46 万元、19,375.13 万元和 21,712.90 万元，占总资产的比例分别 2.50%、0.49%、 0.32%和 0.34%。2012 年末，发行人母公司其他流动资产金额较大，这主要是因为发行人母公司运用暂时闲置资金购买短期理财产品。

（5）长期股权投资

截至 2012 年 12 月 31 日、2013 年 12 月 31 日、2014 年 12 月 31 日和 2015 年 3 月 31 日，发行人母公司长期股权投资期末余额分别为 1,059,683.36 万元、1,227,076.16 万元、1,423,587.20 万元和 1,435,645.14 万元，占总资产的比例分别为 23.96%、21.55%、 23.48%和 22.72%。发行人母公司通常采取独资设立或与合作方共同设立公司的方式进行项目开发。随着被投资企业业务规模的持续扩大，发行人母公司长期股权投资规模相应逐年上升。

2 、负债结构分析

最近三年及一期末，发行人母公司负债构成情况如下表所示：

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表 4-55 最近三年及一期末发行人母公司负债构成情况

单位：万元

							单位：万元	单位：万元
项目	2015 年3 月31 日		2014 年12 月31 日		2013 年12 月31 日		2012 年12 月31 日
	金额	比例	金额	比例	金额	比例	金额	比例
流动负债：
短期借款	403,630.00	8.14%	269,540.00	5.76%	268,140.00	6.10%	200,000.00	6.20%
应付账款	79,854.25	1.61%	86,921.33	1.86%	17,503.26	0.40%	1,094.06	0.03%
预收款项	212,876.58	4.30%	194,752.53	4.16%	320,248.13	7.29%	177,364.68	5.50%
应付职工薪酬	3,791.77	0.08%	3,954.91	0.08%	4,189.44	0.10%	4,372.41	0.14%
应交税费	3,221.48	0.07%	6,232.63	0.13%	2,241.19	0.05%	5,178.21	0.16%
应付股利	476.38	0.01%	476.38	0.01%	476.38	0.01%	1,649.43	0.05%
其他应付款	1,056,622.19	21.32%	1,055,802.52	22.58%	1,055,188.45	24.02%	1,322,283.22	40.98%
一年内到期的非流动负债	1,115,300.00	22.51%	1,565,800.00	33.48%	675,768.45	15.38%	475,144.20	14.72%
其他流动负债	3,354.29	0.07%	3,763.40	0.08%	7,986.31	0.18%	451.38	0.01%
流动负债合计	2,879,126.94	58.10%	3,187,243.69	68.15%	2,351,741.60	53.53%	2,187,537.60	67.79%
非流动负债：
长期借款	1,878,000.00	37.90%	1,294,400.00	27.68%	1,848,800.00	42.08%	556,000.00	17.23%
应付债券	198,575.99	4.01%	195,058.53	4.17%	192,548.70	4.38%	483,260.97	14.98%
非流动负债合计	2,076,575.99	41.90%	1,489,458.53	31.85%	2,041,348.70	46.47%	1,039,260.97	32.21%
负债合计	4,955,702.92	100.00%	4,676,702.22	100.00%	4,393,090.30	100.00%	3,226,798.57	100.00%

随着发行人母公司资产规模的逐步扩大，其负债总额也相应呈现快速增长的趋势。截至 2012 年 12 月 31 日、2013 年 12 月 31 日、2014 年 12 月 31 日和 2015 年 3 月 31 日，发行人母公司负债总额分别为 3,226,798.57 万元、4,393,090.30 万元、4,676,702.22 万元和 4,955,702.92 万元。

发行人母公司流动负债主要由短期借款、预收款项、其他应付款和一年内到期的非流动负债构成；非流动负债全部由长期借款和应付债券组成。截至 2012 年 12 月 31 日、 2013 年 12 月 31 日、2014 年 12 月 31 日和 2015 年 3 月 31 日，发行人母公司流动负债占总负债的比例分别为 67.79%、53.53%、68.15%和 58.10%；非流动负债占总负债的比例分别为 32.21%、46.47%、31.85%和 41.90%。

（1）短期借款

截至 2012 年 12 月 31 日、2013 年 12 月 31 日、2014 年 12 月 31 日和 2015 年 3 月 31 日，发行人母公司短期借款期末余额分别为 200,000.00 万元、268,140.00 万元、

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269,540.00 万元和 403,630.00 万元，占总负债的比例分别为 6.20%、6.10%、5.76%和 8.14%。

（2）预收款项

截至 2012 年 12 月 31 日、2013 年 12 月 31 日、2014 年 12 月 31 日和 2015 年 3 月 31 日，发行人母公司预收款项期末余额分别为 177,364.68 万元、320,248.13 万元、 194,752.53 万元和 212,876.58 万元，占总负债的比例分别为 5.50%、7.29%、4.16%和 4.30%。2012 年度和 2013 年度，随着发行人母公司房地产项目预售规模持续扩大，预收款项保持了快速增长的势头。2013 年末，发行人母公司开发的房地产项目达到收入确认条件，预收款项结转收入导致期末余额较 2013 年末大幅下降 125,495.60 万元，降幅为 39.19%。

（3）其他应付款

发行人母公司其他应付款主要为与下属子公司、联营企业间的往来款项。截至 2012 年 12 月 31 日、2013 年 12 月 31 日和 2014 年 12 月 31 日，发行人母公司其他应付款期末余额分别为 1,322,283.22 万元、1,055,188.45 万元、1,055,802.52 万元和 1,056,622.19 万元，占总负债的比例分别为 40.98%、24.02%、22.58%和 21.32%。

（4）一年内到期的非流动负债

发行人母公司一年内到期的非流动负债主要系即将到期转入的长期借款和应付债券。截至 2012 年 12 月 31 日、2013 年 12 月 31 日、2014 年 12 月 31 日和 2015 年 3 月 31 日，发行人母公司一年内到期的非流动负债期末余额分别为 475,144.20 万元、 675,768.45 万元、1,565,800.00 万元和 1,115,300.00 万元，占总负债的比例分别为 14.72%、 15.38%、33.48%和 22.51%。

（5）长期借款

截至 2012 年 12 月 31 日、2013 年 12 月 31 日、2014 年 12 月 31 日和 2015 年 3 月 31 日，发行人母公司长期借款期末余额分别为 556,000.00 万元、1,848,800.00 万元、 1,294,400.00 万元和 1,878,000.00 万元，占总负债的比例分别为 17.23%、42.08%、27.68% 和 37.90%。

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（6）应付债券

发行人母公司应付债券系其于 2011 年成功发行的 500,000.00 万元非公开定向债务融资工具。截至 2012 年 12 月 31 日、2013 年 12 月 31 日、2014 年 12 月 31 日和 2015 年 3 月 31 日，发行人母公司应付债券期末余额分别为 483,260.97 万元、192,548.70 万元、 195,058.53 万元和 198,575.99 万元，占总负债的比例分别为 14.98%、4.38%、4.17%和 4.01%。

3、现金流量情况分析

最近三年及一期，发行人母公司现金流量情况如下表所示：

表 4-56 最近三年及一期发行人母公司现金流量情况

单位：万元

				单位：万元
项目	2015 年1-3 月	2014 年度	2013 年度	2012 年度
经营活动产生的现金流量净额	-99,918.00	-121,915.33	-912,061.23	496,040.75
其中：销售商品、提供劳务收到的现金	35,537.04	286,866.41	320,209.94	202,344.91
收到其他与经营活动有关的现金	2,160,295.23	2,520,069.18	3,727,279.27	2,774,141.04
购买商品接受劳务支付的现金	69,101.60	435,637.69	631,375.94	84,596.38
支付其他与经营活动有关的现金	2,218,575.22	2,459,871.77	4,292,607.40	2,379,693.27
投资活动产生的现金流量净额	-12,407.25	-190,852.01	-82,983.33	-240,703.28
筹资活动产生的现金流量净额	200,886.07	-4,929.61	876,478.34	-118,301.91
现金及现金等价物净增加额	88,560.83	-317,696.96	-118,566.22	137,035.56

（1）经营活动产生的现金流量

最近三年及一期，发行人母公司经营活动产生的现金流量净额分别为 496,040.75 万元、-912,061.23 万元、-121,915.33 万元和-99,918.00 万元。最近三年及一期，发行人母公司实现的经营活动产生的现金流量净额波动较大，这一方面是受到往来款收付情况的影响，另一方面土地出让金、工程款项支付与项目预售款回笼之间存在一定程度的时间错配。

（2）投资活动产生的现金流量

最近三年及一期，发行人母公司投资活动产生的现金流量净额分别为-240,703.28 万元、-82,983.33 万元、-190,852.01 万元和-12,407.25 万元。

（3）筹资活动产生的现金流量

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最近三年及一期，发行人母公司分别实现筹资活动产生的现金流量净额-118,301.91 万元、876,478.34 万元、-4,929.61 万元和 200,886.07 万元。最近三年，随着经营规模的扩张和投资力度的加强，发行人母公司资金需求不断扩大，并持续通过债务方式进行融资。2012 年度，由于前期债务到期兑付规模较大，且当年新取得的借款金额较少，导致当年发行人母公司筹资活动产生的现金流量为净流出。2015 年 1-3 月，发行人母公司筹资活动产生的现金流量净额较大，这主要是由于当期新增借款规模较大所致。

4、偿债能力分析

最近三年及一期末，发行人母公司主要偿债能力指标如下表所示：

表 4-57 最近三年发行人母公司主要偿债能力指标

偿债能力指标	2015 年3 月31 日	2014 年12 月31 日	2013 年12 月31 日	2012 年12 月31 日
流动比率	1.69	1.45	1.89	1.53
速动比率	1.24	1.06	1.37	1.15
资产负债率	78.42%	77.15%	77.14%	72.96%

从短期偿债能力指标来看，截至 2012 年 12 月 31 日、2013 年 12 月 31 日、2014 年 12 月 31 日和 2015 年 3 月 31 日，发行人母公司流动比率分别为 1.53、1.89、1.45 和 1.69，速动比率分别为 1.15、1.37、1.06 和 1.24。

从长期偿债能力指标来看，截至 2012 年 12 月 31 日、2013 年 12 月 31 日、2014 年 12 月 31 日和 2015 年 3 月 31 日，发行人母公司资产负债率分别 72.96%、77.14%、77.15% 和 78.42%。最近三年及一期末，发行人母公司资产负债率呈现出上升趋势，这一方面是因为部分项目预售实现的收入尚未结算转为营业收入导致预收款项期末余额持续增加；另一方面是由于发行人母公司为满足项目拓展的需要持续进行债务融资，导致负债规模不断增大。

5、营运能力分析

最近三年及一期，发行人母公司主要营运能力指标如下表所示：

表 4-58 最近三年发行人母公司主要营运能力指标

营运能力指标	2015 年1-3 月	2014 年度	2013 年度	2012 年度
应收账款周转率（次/年）	46.01	667.75	232.17	2.26
存货周转率（次/年）	0.0134	0.2952	0.1713	0.0006
总资产周转率（次/年）	0.0039	0.0704	0.0409	0.0006

注：2015 年 1-3 月，应收账款周转率、存货周转率和总资产周转率均为年化数据

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最近三年及一期，发行人母公司应收账款周转率分别为 2.26 次/年、232.17 次/年、 667.75 次/年和 46.01 次/年，存货周转率分别为 0.0006 次/年、0.1713 次/年、0.2952 次/ 年和 0.0134 次/年，总资产周转率分别为 0.0006 次/年、0.0409 次/年、0.0704 次/年和 0.0039 次/年。2013 年度和 2014 年度，由于发行人母公司开发的熙悦山一期、国风美仑等项目竣工交付，结转营业收入并相应确认营业成本，进而导致发行人母公司营运能力指标出现大幅上升。

6、盈利能力分析

最近三年及一期，发行人母公司经营业绩情况如下表所示：

表 4-59 最近三年及一期发行人母公司经营业绩情况

单位：万元

				单位：万元
项目	2015 年1-3 月	2014 年度	2013 年度	2012 年度
营业收入	5,969.25	413,752.46	206,857.70	2,278.67
营业成本	4,263.69	364,870.23	176,478.11	445.30
营业税金及附加	438.91	33,166.08	13,540.79	463.08
销售费用	1,545.43	7,684.01	4,832.29	3,949.12
管理费用	1,526.13	11,014.93	9,439.79	7,976.61
财务费用	19,297.20	26,492.88	38,349.43	57,975.59
资产减值损失	-	204.82	390.69	-1,097.09
投资收益	-342.06	153,305.90	177,871.62	417,050.70
营业利润	-21,444.17	123,625.41	141,698.22	349,616.76
利润总额	-21,334.27	123,717.92	141,764.59	349,501.24
净利润	-21,334.27	123,717.92	141,764.59	349,501.24

最近三年及一期，发行人母公司实现的营业收入分别为 2,278.67 万元、206,857.70 万元、413,752.46 万元和 5,969.25 万元，利润总额分别为 349,501.24 万元、141,764.59 万元、123,717.92 万元和-21,334.27 万元；净利润分别为 349,501.24 万元、141,764.59 万元、123,717.92 万元和-21,334.27 万元。2013 年度和 2014 年度，发行人母公司开发的熙悦山一期、国风美仑等项目结算收入，导致营业收入大幅增加。同时，由于发行人母公司主要行使管理职能，经营业务规模较小，因此其盈利能力对投资收益的依赖程度较高。

（三）可能影响公司盈利能力持续性、稳定性的因素分析

发行人实现本次公司债券发行以后，资产规模将进一步扩大，在行业内的竞争力将

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进一步增强。受国家对房地产行业金融、税收政策和公司自身特点的影响，发行人盈利能力的持续性、稳定性可能受以下因素的影响而产生波动：

1、房地产行业的发展将对发行人的发展产生直接影响。发行人以房地产销售为最重要的收入来源，如果房地产市场转向低迷，销售价格下降、销售进度放慢，公司的经营业绩也会随之下降。

2、房地产行业依然是当前国家宏观调控的重点。国家通过房地产行业土地政策、金融政策、税收政策等对房地产企业的投资、融资、税收和客户的消费需求进行调节，也会直接影响到公司的盈利水平。

3、由于发行人在签订销售合同，取得客户付款证明，房产完工并交付业主后才确认实现销售收入，因此，发行人销售收入的确认受交楼工作的影响较为明显。如果竣工交楼的手续办理或者计划安排出现问题，就可能造成短期内收入和利润的波动。

4、土地储备是影响房地产企业未来发展的重要因素。目前，发行人在北京、苏州、扬州、福州、厦门、太原等城市的在建、拟建项目的规划建筑面积超过 1,700 万平方米，丰富的土地储备为公司持续快速发展提供了保障。但是，由于土地资源的稀缺性，以及 “招拍挂”制度的全面实施，土地成本可能将不断增加，同时获取土地的难度增加，这将对公司未来的盈利水平和经营业绩的稳定性造成影响。

5、相关行业的发展状况对发行人的经营业绩也会产生直接影响。房地产企业对钢材、水泥、装饰材料等有着较大的需求，房地产开发过程中的设计、施工、销售代理等工作基本上都采用外委方式承包给其他单位，原材料价格和相关行业报酬水平的波动也会造成发行人业绩的波动。

（四）未来业务发展目标

发行人总体发展战略是致力协调发展房地产开发和持有型物业两大业务结构，并促进资本运营与产业经营的良好互动，通过全面市场化转型，优化产品结构和品质、加强成本控制、加快开发周转速度，保证公司稳健、可持续发展。

随着调控政策的更加严厉以及市场竞争的更加白热化，发行人将按照“十二五”规划目标和资本市场要求，全面推进各方面工作。发行人短期总体发展思路主要包括：坚持创新变革；坚持与标杆企业开展战略合作；坚持稳健经营；坚持加快项目周转。在继

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续推进全国布局的同时，加大在北京获取土地储备的力度，不放弃每一个优质地块的机会，持续增强在北京核心市场的竞争力。同时把握新型城镇化发展趋势，立足现已进入的苏州、扬州、福州、厦门、太原等京外各城市，不失时机增加新的区域布点，在多点辐射的基础上，有限选择有投资价值和成长性好的城市圈进行区域深耕拓展，实现公司从区域性公司向全国性公司的战略跨越。

七、本次发行后公司资产负债结构变化

1、相关财务数据模拟调整的基准日为 2015 年 3 月 31 日；
2、假设本次债券的募集资金净额为 40 亿元，即不考虑融资过程中所产生的相关费
用且全部发行；
3、假设本次债券募集资金净额 40 亿元计入 2015 年 3 月 31 日的资产负债表；
4、本次债券募集资金净额 40 亿元，其中 34 亿元用于偿还公司本部原有债务，其
余募集资金用于补充公司流动资金。

基于上述假设，本次债券发行对公司合并资产负债结构的影响如下表所示：

表 4-60 本次债券发行对公司合并资产负债结构的影响

单位：万元

			单位：万
项目	历史数	模拟数	变化值
流动资产合计	9,179,683.42	9,239,683.42	60,000.00
非流动资产合计	905,216.60	905,216.60	-
资产总计	10,084,900.02	10,144,900.02	60,000.00
流动负债合计	5,642,918.75	5,302,918.75	-340,000.00
非流动负债合计	2,761,840.53	3,161,840.53	400,000.00
负债合计	8,404,759.28	8,464,759.28	60,000.00
资产负债率	83.34%	83.44%	0.10%

本次债券发行对公司母公司资产负债结构的影响如下表所示：

表 4-61 本次债券发行对公司母公司资产负债结构的影响

单位：万元

			单位：万
项目	历史数	模拟数	变化值
流动资产合计	4,872,855.40	4,932,855.40	60,000.00
非流动资产合计	1,446,932.73	1,446,932.73	-

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项目	历史数	模拟数	变化值
资产总计	6,319,788.13	6,379,788.13	60,000.00
流动负债合计	2,879,126.94	2,539,126.94	-340,000.00
非流动负债合计	2,076,575.99	2,476,575.99	400,000.00
负债合计	4,955,702.92	5,015,702.92	60,000.00
资产负债率	78.42%	78.62%	0.20%

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第五节本次募集资金运用

一、公司债券募集资金数额

根据《公司债券发行试点办法》的相关规定，结合公司财务状况及未来资金需求，经公司董事会审议，并经 2013 年第三次临时股东大会批准，本次公司债券的发行规模为不超过 58 亿元。公司向中国证监会一次申请不超过 40 亿元的公司债券发行额度。

二、本次募集资金运用计划

本次债券拟发行 40 亿元，扣除相关发行费用后，其中 34 亿元将用于偿还下列贷款中的部分或全部，优化公司债务结构，其余募集资金用于补充公司流动资金。

（一）偿还公司原有债务

公司将根据预计募集资金到位时间，本着有利于优化公司债务结构及尽可能节省公司利息费用的原则灵活安排偿还公司部分借款，其中，募集资金中的 34 亿元将用于偿还下列借款中的部分或全部。如本次债券募集资金实际到位时间与公司预计不符，公司将运用自有资金偿还已到期的借款，募集资金到位后与上述借款相对应的募集资金将用于补充流动资金。

表 5-1 本次募集资金拟用于偿还的债务情况

		表5-1本次募集资金拟	用于偿还的债	务情况
序号	借款人	贷款机构	到期时间	贷款金额（万元）	公司债券募集资金分配（万元）
1	首开股份	招商银行北京分行	2015.04	80,000.00	80,000.00
2	首开股份	云南国际信托有限公司	2015.04	150,000.00	150,000.00
3	首开股份	渤海国际信托有限公司	2015.04	1,000.00	1,000.00
4	首开股份	东海证券股份有限公司	2015.05	80,000.00	60,000.00
5	首开股份	华能贵诚信托有限公司	2015.05	49,900.00	49,000.00
	合计			360,900.00	340,000.00

（二）补充流动资金

公司主营业务通常具有资金投入规模较大的特点，因此充足的资金供应是公司进一步扩大业务规模、提升营运效率的必要条件。公司拟将本次债券募集资金偿还公司债务后的剩余部分用于补充公司流动资金。随着公司业务范围和经营规模的不断扩大，公司近年来对流动资金的总体需求逐步增加。因此，从公司稳健经营和持续发展的方面考虑，

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补充流动资金将对公司正常经营发展提供有力保障。整体上看，通过发行本次债券募集资金，有助于改善公司的流动性指标，满足公司不断增长的流动资金需求。

三、本次募集资金运用对发行人财务状况的影响

（一）对发行人负债结构的影响

本次债券发行完成且根据上述募集资金运用计划予以执行后，发行人资产负债率水平将较 2015 年 3 月 31 日的 83.34%小幅增加至 83.44%；非流动负债占总负债的比例将较 2015 年 3 月 31 日的 32.86%增加至 37.35%。中长期债务融资规模的增加，有利于改善公司资金使用的稳定性。

（二）对发行人短期偿债能力的影响

本次债券发行完成且根据上述募集资金运用计划予以执行后，发行人的流动比率将较 2015 年 3 月 31 日的 1.63 增加至 1.74，速动比率也将较 2015 年 3 月 31 日的 0.41 增加至 0.44，流动资产对于流动负债的覆盖能力将得到提升，进而增强发行人的短期偿债能力。

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第六节备查文件

一、备查文件内容

本次债券供投资者查阅的有关备查文件如下：

1、北京首都开发股份有限公司 2012 年度、2013 年度和 2014 年度经审计的财务报告以及北京首都开发股份有限公司 2015 年第一季度未经审计的财务报表；

2、致同会计师事务所（特殊普通合伙）出具的《关于北京首都开发股份有限公司 2014 年度会计政策、会计估计变更及重大会计差错更正的专项说明》（致同专字[2015] 第 110ZA2062 号）

3、中信证券股份有限公司关于北京首都开发股份有限公司公开发行 2014 年公司债券的发行保荐书；

4、北京市海润律师事务所关于北京首都开发股份有限公司公开发行 2014 年公司债券的法律意见书；

5、北京首都开发股份有限公司 2014 年公司债券信用评级报告；
6、北京首都开发股份有限公司 2014 年公司债券受托管理协议
7、北京首都开发股份有限公司 2014 年公司债券持有人会议规则
8、中国证监会核准本次发行的文件。

在本次债券发行期内，投资者可以至发行人及保荐人/主承销商处查阅募集说明书全文及上述备查文件，或访问上海证券交易所网站（www.sse.com.cn）查阅募集说明书及本摘要。

二、备查文件查阅地点

投资者可以自募集说明书公告之日起到下列地点查阅募集说明书全文及上述备查文件：

1、发行人：北京首都开发股份有限公司

办公地址：北京市西城区复兴门内大街 156 号 D 座

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北京首都开发股份有限公司公开发行 2014 年公司债券募集说明书摘要

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联系人：王怡

电话：010-66428156 传真：010-66428061

2、保荐人/主承销商

办公地址：北京市朝阳区亮马桥路 48 号中信证券大厦 22 层联系人：刘忠江、王艳艳

电话：010-60833515 传真：010-60833504

三、备查文件查阅时间

本次债券发行期间，每日 9:00—11:30，14:00—17:00（非交易日除外）。

投资者若对募集说明书及本摘要存在任何疑问，应咨询自己的证券经纪人、律师、专业会计师或其他专业顾问。

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总经理领导下的土地寻找与储备工作，市场调研，产品的初步定位，包括顾客需求调查的项目可行性论证	项目确认	项目确认	项目建设，项目初步评估，产品初步定位，项目运作方式的确认

确认项目运作方式，可行性分析，产品定位，规划设计概念	项目策划	项目策划	成立项目公司或直属项目部，形成产品建议书，规划概念确认，前期介入

市政条件与拆迁，设计方案调整，规划手续办理，施工手续办理	前期运作	前期运作	市政与拆迁完成，设计方案调整完成，规划手续完成，具备开工条件

建筑工程招标，工程监理招标，市政及配套工程管理，施工管理	项目建设		工程洽商与协调，施工方案调整，工程预决算，工程验收与评定

销售方案的调整，销售及广告代理的确认，销售手续的办理，销售控制	销售租赁		销售租赁合同的订立，银行按揭的办理，产权办理，会所及配套设施的管理

物业公司的确定，相关配套移交，房屋的售后服务，投诉的处理	服务		物业公司的管理，两书的制定，客户关系管理，售后评估与客户满意度分析

AI assistant

BEIJING CAPITAL DEVELOPMENT CO.,LTD — Capital/Financing Update 2015

56689_rns_2015-05-31_8ecc3232-1499-446c-9b53-8eca721c177f.PDF

北京首都开发股份有限公司

公开发行 2014 年公司债券 募集说明书摘要

保荐人 / 主承销商 / 簿记管理人：

中信证券股份有限公司

声 明

目 录

第一节 发行概况

一、本次发行的基本情况

（一）发行人基本情况

10、股票上市情况：

（二）公司债券发行批准情况

担保人及担保方式 ：本次债券无担保。

拟上市交易场所 ：上海证券交易所。

（四）本次债券发行及上市安排

二、本次发行的有关机构

（一）发行人 : 北京首都开发股份有限公司

（八）申请上市的证券交易所：上海证券交易所

（九）公司债券登记机构：中国证券登记结算有限责任公司上海分公司

三、认购人承诺

四、发行人与本次发行的有关机构、人员的利害关系

第二节 发行人的资信情况

一、本次债券的信用评级情况

二、信用评级报告的内容摘要及揭示的主要风险

（一）信用评级结论及标识所代表的涵义

（二）评级报告的主要内容

1、正面

（三）跟踪评级的有关安排

三、发行人的资信情况

（一）发行人获得主要贷款银行的授信情况

（二）最近三年及一期与主要客户发生业务往来时，是否有严重违约现象

（三）最近三年及一期发行的债券以及偿还情况

表 2-1 发行人境内外市场直接债务融资情况

表 2-2 发行人境内外市场直接债务融资计划

（五）最近三年的主要财务指标（合并报表口径）

表 2-3 发行人近三年的主要财务指标

第三节 发行人基本情况

1、发行人设立情况

二、发行人股本总额及前十大股东持股情况

（一）发行人股本结构

（二）发行人前十大股东持股情况

表 3-2 截至 2015 年 3 月 31 日发行人前十大股东持股情况

三、发行人的组织结构及对其他企业的重要权益投资情况

（一）发行人的组织结构

图 3-1 发行人的组织结构图

（二）发行人对其他企业的重要权益投资情况

表 3-3 截至 2015 年 3 月 31 日发行人控股子公司基本情况

截至 2015 年 3 月 31 日，发行人合营企业基本情况如下：

表 3-4 截至 2015 年 3 月 31 日发行人合营企业基本情况

截至 2015 年 3 月 31 日，发行人联营企业基本情况如下：

表 3-5 截至 2015 年 3 月 31 日发行人联营企业基本情况

四、发行人控股股东及实际控制人的基本情况

（一）发行人控股股东的基本情况

（二）发行人实际控制人情况介绍

（三）发行人、发行人控股股东及实际控制人的股权关系

图 3-2 发行人、发行人控股股东及实际控制人的股权关系图

五、发行人董事、监事、高级管理人员基本情况

（一）董事、监事、高级管理人员基本情况

表 3-6 发行人董事、监事、高级管理人员基本情况

（二）董事、监事、高级管理人员简历

1 、董事

潘利群， 董事长

杨文侃， 董事、总经理

王 明 ，董事

潘 文 ，董事

阮庆革 ，董事

孙茂竹 ，独立董事

王德勇 ，独立董事

梁积江 ，独立董事

2 、监事

秘 勇， 监事

杨 昕 ，监事

3 、其他高级管理人员

赵龙节 ，副总经理

胡瑞深 ，总工程师

王宏伟 ，总经济师

邢宝华 ，财务总监

王 怡 ，董事会秘书

BEIJING CAPITAL DEVELOPMENT CO.,LTD Capital/Financing Update 2015

公开发行 2014 年公司债券募集说明书摘要

声明

目录

第一节发行概况

担保人及担保方式：本次债券无担保。

拟上市交易场所：上海证券交易所。

第二节发行人的资信情况

第三节发行人基本情况

潘利群，董事长

杨文侃，董事、总经理

王明，董事

潘文，董事

阮庆革，董事

孙茂竹，独立董事

王德勇，独立董事

梁积江，独立董事

秘勇，监事

杨昕，监事

赵龙节，副总经理

胡瑞深，总工程师

王宏伟，总经济师

邢宝华，财务总监

王怡，董事会秘书

第四节财务会计信息